Bebauungsplan Nr. 48 „An der Weinkaje ... - Stadt Elsfleth

BEGRÜNDUNG Stand 10. April 2007 Bebauungsplan Nr. 48 „An der Weinkaje“
BEGRÜNDUNG
(§ 9 (8) BauGB)
zum Bebauungsplan Nr. 48
der Stadt Elsfleth
Fassung vom 10. April 2007

BEGRÜNDUNG Stand 10. April 2007
1. Allgemeine Grundlagen / Planungsanlass
1.1 Planungsanlass
Gemäß §1 Abs. 3 und §2 Abs. 1 erstellt die Gemeinde Bauleitpläne in eigener Verantwortung sobald und
soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Nach dem Abriss der ehemaligen
Weinbrennerei Pabst und Richarz sollen auf dem an der Hunte gelegenen Grundstück ein Ausbildungszentrum
für maritime Berufe sowie weitere maritime Nutzungen angesiedelt werden.
Der Rat der Stadt Elsfleth fasste am 06. März 2007 den Beschluss, für diesen Bereich den Bebauungsplan
Nr.48 „An der Weinkaje“ aufzustellen.
1.2 Technische Grundlagen
Als Kartengrundlage für den rechtlichen Nachweis der Grundstücke dient eine digitale Katasteramtsvorlage
im Maßstab 1:1000.
2. Ziel des Bebauungsplanes
Der Bebauungsplan verfolgt das Ziel, die Voraussetzungen für die Standortsicherung und -verbesserung
Elsfleths als Zentrum der Berufsausbildung für maritime Berufe zu schaffen. Ferner soll die Ansiedlung
maritimer Wirtschaftsbetriebe auf dem Gelände der ehemaligen Weinbrennerei Pabst und Richarz ermöglicht
werden um Synergieeffekte aus Ausbildung und Forschung nutzen zu können.
Durch den Bebauungsplan wird Baurecht für die Nutzung des Geländes geschaffen und eine städtebaulich
geordnete Bebauung des Grundstückes sichergestellt.
3. Städtebauliche Idee
Im Plangebiet soll ein maritimes Kompetenzzentrum entstehen. Einrichtungen der Berufsbildung, der
Wirtschaft und der Forschung sollen auf dem Gelände zusammengebracht werden und voneinander profitieren.
Vorbereitend zum Bebauungsplan wurde durch die Büros „ppp Architekten + Stadtplaner“ aus Lübeck und
„ arbos Landschaftsarchitekten“ aus Hamburg ein städtebaulich-landschaftsplanerischer Rahmenplan
aufgestellt. Grundidee der Planung ist es, die Baustruktur und die öffentlichen Räume auf die Wasserflächen
von Hunte und Liene-Kanal auszurichten. Durch platzartig aufgeweitete, öffentliche Räume werden
Blickbeziehungen aus allen Bereichen des Geländes zum Wasser hergestellt.
Die Gebäude im östlichen Bereich des Plangebietes werden rechtwinklig zur Hunte aufgereiht und bilden
mit ihrer kammartigen, zum Wasser hin geöffneten Struktur eine klare Baukante entlang des Flusses.
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BEGRÜNDUNG Stand 10. April 2007
4. Übergeordnete und vorbereitende Planungen
4.1 Landes-Raumordnungsprogramm
Das derzeit gültige Landes-Raumordnungsprogramm wurde am 02.März 1994 beschlossen und am 23.
Februar 1998 sowie am 24. Oktober 2002 geändert. Elsfleth gehört zum Ordnungsraum Bremen-
Oldenburg. Für die Ordnungsräume werden im Landes-Raumordnungsprogramm die nachfolgend aufgelisteten
Ziele formuliert:
In Ordnungsräumen sind insbesondere solche Maßnahmen vorrangig durchzuführen, die
• die Leistungsfähigkeit der Ober- und Mittelzentren als Wirtschafts- und Dienstleistungszentren erhalten
und verbessern,
• für die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen - auch über die Ordnungsräume
hinaus - sowie für die Sicherung und Schaffung zukunftsbeständiger Arbeitsplätze wesentliche
Bedeutung haben,
• der Sicherung und Schaffung ausreichenden Wohnraumes dienen, insbesondere zur Deckung
dringenden Wohnraumbedarfs im Sozialen Mietwohnungsbau,
• die Umwelt- und Lebensbedingungen durch Beseitigung gegenseitiger Störungen von gewerblicher
Bebauung und Wohnbebauung, durch Beseitigung nachteiliger Verdichtungsfolgen im baulichen
und Verkehrsbereich sowie durch Förderung der städtebaulichen Entwicklung nachhaltig
verbessern,
• der Sicherung und Entwicklung des Freiraumes und der Erhaltung oder Schaffung eines angemessenen
Freiflächenanteils dienen,
• dem Ausbau des ÖPNV und dem nicht motorisierten Verkehr dienen,
• der Wiedernutzung von gut erschlossenen Altgewerbe- und Altindustrieflächen an gewachsenen
Standorten dienen und so zum sparsamen Umgang mit Siedlungsflächen und Erhalt der Freiflächen
in verdichteten Siedlungsbereichen beitragen,
• der umwelt- und sozialverträglichen Nutzung von gewerblichen Bauflächen und der Schaffung von
geeigneten Standortvoraussetzungen, insbesondere für Klein- und Mittelbetriebe, in den vom
Strukturwandel besonders betroffenen Oberzentren dienen,
• die Möglichkeiten zur Naherholung sichern und verbessern,
• zur Minderung der Stadt-Umland-Probleme beitragen.
Hierbei sind - insbesondere bei Maßnahmen der Wirtschaft und des Verkehrs - die in einzelnen Ordnungsräumen
entstandenen mehrpoligen Siedlungsstrukturen zu berücksichtigen.
In Ordnungsräumen ist grundsätzlich eine Siedlungsstruktur anzustreben, die die Anbindung der
Siedlungsbereiche an das öffentliche Personennahverkehrsnetz sicherstellt. Zwischen den Räumen, die
für Siedlungsentwicklung vorgesehen sind, sind ausreichende Freiräume zu erhalten; in ihnen sollen nur
solche öffentlichen Anlagen oder Einrichtungen vorgesehen werden, die für den Ordnungsraum notwendig
und siedlungsnah zu verwirklichen sind, für die im Siedlungsbereich jedoch keine geeigneten Flächen
verfügbar sind. Die Funktionsfähigkeit der Freiräume darf dadurch nicht beeinträchtigt werden.
Das Landes-Raumordnungsprogramm wird derzeit überarbeitet und liegt als Entwurf vom Oktober 2006
vor. Das Abstimmungs- und Beteiligungsverfahren wurde am 15.Februar 2007 beendet, die Ergebnisse
dieses Verfahrens werden zur Zeit ausgewertet. Ziel der Novellierung des LROP ist die Stärkung der regionalen
und kommunalen Planungskompetenz. Das LROP soll auf die Regelung der landesweiten Belange
beschränkt werden, die Gestaltung der räumlichen Entwicklung soll künftig maßgeblich in den Verantwortungsbereich
der regionalen Planungsträger fallen. Im vorliegenden LROP- Entwurf werden neben den
Zielen für Ober- und Mittelzentren lediglich allgemeingültige Aussagen getroffen, die den Rahmen für die
Regionalen Raumordnungsprogramme vorgeben. Aussagen zur Stadt Elsfleth lassen sich aus dem Entwurf
nicht ableiten, die Formulierung von Zielen wird auf die Ebene der Regionalplanung verlegt.
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BEGRÜNDUNG Stand 10. April 2007
4.2 Regionales Raumordnungsprogramm
Das derzeit gültige „Regionale Raumordnungsprogramm Landkreis Wesermarsch 2003“ ist durch den
Kreistag des Landkreises Wesermarsch am 17.06.2002 als Satzung beschlossen worden.
In der Planzeichnung zum regionalen Raumordnungsprogramm werden für die Stadt Elsfleth folgende
Ziele festgesetzt:
- Elsfleth ist als Grundzentrum mit der Aufgabe „Schwerpunkt für die Sicherung und Entwicklung
von Arbeitsstätten“ ausgewiesen. Das dem Plangebiet gegenüberliegende Gebiet „Elsflether
Sand“ ist als „Vorranggebiet für Natur und Landschaft“ festgesetzt.
- Als Vorranggebiete für Rohstoffgewinnung sind die nachfolgenden Bereiche festgelegt:
- Rockenmoor (Torf)
- Moorhausen (Torf)
- Birkenheide (Torf)
- Als Vorsorgegebiete für Rohstoffgewinnung sind die nachfolgenden Bereiche festgelegt:
- westlich Oberhammelwarden (Ton)
- Oberhammelwarden (Klei)
- Neuenfelde (Ton)
Folgende die Stadt Elsfleth betreffende Ziele werden im Text des regionalen Raumordnungsprogramms
formuliert
- Die industrielle Standortsicherung in Nordenham, Brake, Elsfleth, Berne und Lemwerder ... ist anzustreben.
- In allen Landesteilen ist darauf hinzuwirken, dass die vorhandenen Arbeitsstätten im produzierenden
Gewerbe sowie im privaten und öffentlichen Dienstleistungsbereich gesichert, weiter entwickelt
und durch neue ergänzt werden. Die betrieblichen Arbeitsplatz-, Ausbildungs und Weiterbildungsstrukturen
sind zu sichern und weiter zu entwickeln. Der Qualifikationsstandart ist weiter zu
erhöhen.
- Das Ausbildungsspektrum an den berufsbildenden Schulen in Nordenham, Brake, Elsfleth sowie
in Oldenburg und Delmenhorst soll eng mit dem regionalen Arbeitsplatzangebot abgestimmt werden.
- Das Ausbildungs- und Weiterbildungsangebot der Fachhochschule Oldenburg am Standort Elsfleth
soll gesichert und um weitere zukunftsträchtige Studien- und Ausbildungsangebote erweitert
werden.
- Die durch industriellen Strukturwandel freien bzw. frei werdenden Flächen u.a. in Nordenham,
Brake, Elsfleth und Berne sowie durch Konversion freiwerdende Kasernen und militärisch Standorte
innerhalb der Ortslagen Brake, Elsfleth und Rodenkirchen sind vorrangig einer städtebaulichen
Nutzung zuzuführen.
- Die im LROP bereits festgelegten Vorranggebiete für hafenorientierte industrielle Anlagen Nordenham
und Brake sind um die Werftstandorte in Elsfleth, Berne und Lemwerder ergänzt und in
der zeichnerischen Darstellung (des RROP) festgelegt.
- Der Städtetourismus in den Städten Nordenham, Brake und Elsfleth ist auszubauen.
- Der Standort für die Schiffsmechanikerausbildung in Elsfleth ist zu sichern.
- Der Standort des Fachbereiches Seefahrt in Elsfleth der Fachhochschule Oldenburg ist zu sichern
und bedarfsgerecht auszubauen.
- Das neu gegründete „Institut für maritime Studien“ (IMS) soll der Nachfrage entsprechend weiter
entwickelt werden.
- Das maritime Kompetenzzentrum MARIKO.RIS soll mit seinem Standort in Elsfleth gesichert und
weiter entwickelt werden.
Der B-Plan 48 „an der Weinkaje“ dient u.a. der Sicherung und Entwicklung des Standortes der Fachhochschule
Oldenburg sowie des Standortes für die Schiffsmechanikerausbildung in Elsfleth und entspricht
somit den Zielen des regionalen Raumordnungsprogramms.
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BEGRÜNDUNG Stand 10. April 2007
4.3 Landschaftsrahmenplan
Der Landschaftsrahmenplan ist datiert auf das Jahr 1992. Das Plangebiet liegt innerhalb der naturräumlichen
Landschaftseinheit „Weser mit Vordeichflächen“. Für das Plangebiet enthält der Landschaftsrahmenplan
keinerlei Aussagen. In unmittelbarer Nachbarschaft, am gegenüberliegenden Ufer der Hunte,
befindet sich das Gebiet „Elsflether Sand“, das als „Schutzwürdig als Naturschutzgebiet“ eingestuft wird.
In diesem Bereich werden Massnahmen des Artenhilfsprogramms für Blaukehlchen (AP5) umgesetzt. Im
Bereich des Huntelaufs ist im Landschaftsrahmenplan darüber hinaus die Umsetzung von Massnahmen
des niedersächsischen Fischotterprogramms (AP4) geplant.
4.4 Landschaftsplan
Der Landschaftsplan für den Bereich der Stadt Elsfleth befindet sich zur Zeit in Aufstellung.
Mit dem FFH-Gebiet „Untere Hunte“ grenzt aber ein Naturschutzgebiet von europäischer Bedeutung
an das Plangebiet. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt können nach Rückfrage darüber hinaus
noch keine konkreten Aussagen für das Plangebiet gemacht werden.
4.5 Flächennutzungsplan
Der derzeit gültige Flächennutzungsplan der Stadt Elsfleth ist am 15. Juli 2006 in Kraft getreten. Er weist
das Plangebiet als Sonderbaufläche „SO maritim“ aus. Im Erläuterungsbericht des FNP wird für den Bereich
„Elsfleth Stadt“ folgendes Flächennutzungskonzept formuliert:
- Grundzentrum im Ordnungsraum Oldenburg; Standort grundzentraler Funktionen und Einrichtungen
- Hauptsiedlungspunkt, der in den Bereichen Arbeiten, gewerbliche Wirtschaft, Wohnen, Infrastruktur,
Dienstleistungen und Einzelhandel durch Zuzug weiter entwickelt werden soll
- hierfür sollen geeignete Bauflächen und Standorte gesichert und durch neue ergänzt werden
- Die Ortschaft Elsfleth ist als Standort der Seefahrtsschule, die mit dem Fachbereich Seefahrt einen
Teil der Fachhochschule Oldenburg/Ostfriesland/Wilhelmshaven darstellt, zu sichern und
weiterzuentwickeln. Diese Standortqualität und ihre maritime Tradition ist insbesondere auch im
Hinblick auf die Förderung des Tourismus in die städtebauliche Entwicklung zu integrieren.
Der Bebauungsplan wurde aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Eine Anpassung des Flächennutzungsplanes
ist nicht erforderlich.
5. Beschreibung des Plangebietes
5.1 Lage und Größe des Geltungsbereiches
Das Plangebiet liegt im Osten der Stadt Elsfleth an der Mündung des Lienekanals in die Hunte. Der Geltungsbereich
wird im Norden durch das „Aussentief“, im Westen durch den Deich und im Osten durch die
Hunte begrenzt. Er hat eine Größe von ca. 3,95 ha und umfasst die Flurstücke 127/61, 127/62, 772/5,
772/6, 773/17, 773/18, 777/3, 807/3, 808, 809, sowie teilweise 127/57.
5.2 Geländenutzung und Geländestruktur im Bestand
Das Plangebiet war bis zum Jahr 2003 Standort der Weinbrennerei Pabst und Raicharz. Die Gebäude
wurden inzwischen abgebrochen und abtransportiert. Seit der Räumung liegt das Gelände brach.
5.3 Erschließung
Die verkehrliche und infrastrukturelle Anbindung des Geländes erfolgt von der „Mühlenstraße“ aus über
die Zufahrt „an der Weinkaje“.
5.4 Topographie
Der westliche Teil des Plangebietes bildet auf dem Höhenniveau des Deiches (ca. 5,5 m ü. NN) ein ebenes
Plateau. Die an der Hunte und am Lienekanal liegenden Grünflächen liegen ca. 2 m tiefer im Überflutungsbereich
der Hunte und sind durch Böschungen von dem Plateau abgesetzt.
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BEGRÜNDUNG Stand 10. April 2007
5.5 Bodenverhältnisse
Der Bodenstandort ist stark anthropogen überformt. Die oberen Bodenschichten sind durch eine Anschüttung
des gesamten Grundstücksbereiches im Zuge des Baus der Weinbrennerei Pabst und Richarz
vollständig zerstört.
Dem Geotechnischen Bericht Nr. 1 des Grundbaulabor Bremen vom 19.12.2006 zufolge handelt es sich
im Bereich SO1 um eine Sandauffüllung in 4,16 m bis 6,45 m Mächtigkeit, die von humosen, tonigen
Schluffen (Klei) bis in eine Tiefe von 12,94 m bis 15,30 m unterlagert werden. In die Kleischichten sind
Torf- und Schluffschichten eingelagert. Unter den Kleischichten folgen Sande, die auf Lauenburger
Schichten lagern.
Das Deichvorland liegt um ca. 2,00 – 2,50 m unter der Oberkante der beschriebenen Auffüllungen. Oberflächennah
steht sandiger Rohboden an. Für diesen Bereich liegen keine Gutachten vor.
5.6 Naturschutz
Im Rahmen der Ausarbeitung des Umweltberichtes wurde im März 2007 eine Biotoptypenkartierung und
–Bewertung vorgenommen.
Gemäß NNatSchG gesetzlich geschützte Biotope konnten auf der Fläche nicht nachgewiesen werden.
Das Vorkommen von streng geschützten Farn- und Blütenpflanzen kann ausgeschlossen
werden.
5.7 Altlastenverdachtsflächen
Für das Gelände wurde im August/September 2005 durch das Büro B.A.U.planung Gehrke und Schuderer
GbR aus Bremen ein Altlastengutachten angefertigt. Es sollte ermittelt werden, ob und inwieweit durch
die frühere gewerbliche Nutzung des Grundstückes oder durch Auffüllungen Schadstoffe in den Untergrund
gelangt sind.
Die Gutachter geben in der Untersuchung die folgende Stellungnahme und Empfehlung ab:
„Die Stellungnahme zu den Untersuchungsgebieten erfolgt im Hinblick auf die mögliche Beeinträchtigung
von Schutzgütern wie die menschliche Gesundheit, Boden und Grundwasserqualität. Neben den chemischen
Analyseergebnissen, den geologischen und hydrogeologischen Untergrundverhältnissen sowie den
Umfeldbedingungen werden auch die ehemalige und geplante Nutzung des Geländes für industrielle und
gewerbliche Nutzung einbezogen. Es ist davon auszugehen, dass im Rahmen der geplanten Nutzung
auch Wohnnutzung zu berücksichtigen ist.
Es ist zu bedenken, dass durch Rammkernbohrsondierungen auch bei nutzungsbedingten angepassten
Untersuchungsrastern lediglich eine punktuelle Untersuchung des Untergrundes erfolgen kann. Es können
daher wie üblich kleinere Verunreinigungen zwischen den Bohransatzpunkten nicht ausgeschlossen
werden. Hinweise hierzu liegen jedoch nicht vor.
Da es sich um einen Lebens-/Genussmittelbetrieb handelte, ist davon auszugehen, dass schon aus Eigeninteresse
auf einen sachgerechten Umgang mit Schadstoffen geachtet wurde. Ferner ist zu beachten,
dass das gesamte Gelände flächendeckend oberflächenversiegelt ist: Im Außenbereich durch Asphalt
bzw. Stelcon-Platten, innerhalb der Gebäude durch Stahlbetonfussböden ( diese weisen eine Mächtigkeit
von ca. 035 m , teilweise > 0,4 m auf). Insofern wäre eine Versickerung von Schadstoffen ohnehin weitestgehend
unterbunden und nur in Randbereichen, undichten Fugen, Setzungsrissen etc. möglich. In
diesem Zusammenhang ist zu bemerken, dass die Setzungen der flachgegründeten Hallenbereiche flächig
erfolgte und die Hallenböden kaum Hinweise auf durchgehende Risse oder Fugen zeigten.
Die Untersuchungen hinsichtlich nutzungs- und auffüllungsbedingter Schadstoffeinträge ergaben i.d.R.
nur geringe Schadstoffgehalte.“
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BEGRÜNDUNG Stand 10. April 2007
6. Inhalt des verbindlichen Bauleitplanes
6.1 Erschließung
6.1.1 Äußere Erschließung
Die äußere Erschließung des Geländes erfolgt von der Mühlenstraße über die Zufahrt „An der Weinkaje“.
Zur Sicherung der Erschließung wird die Zufahrt als öffentliche Straßenfläche im Eigentum des Deichbandes
gewidmet. In der Planzeichnung ist sie als „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung“ mit der
Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt.
Unter Berücksichtigung der für die zukünftigen Nutzungen prognostizierten Verkehrsmengen sollte die
Straße An der Weinkaje aus verkehrlicher Sicht eine Breite von mindestens 5,00 m aufweisen, um den
Begegnungsfall Pkw / Pkw zu ermöglichen. Wenn eine Verbreiterung auf 5,50 m realisierbar ist, sollte
dies vorgesehen werden, da dann der Begegnungsfall Lkw / Lkw möglich ist. Unabhängig von der Breite
der Fahrbahn sind zur Absturzsicherung Schutzplanken vorzusehen.
6.1.2 Innere Erschließung
Den Auftakt der internen Erschließung des Plangebietes bildet eine Wendemöglichkeit, die mit einem
Radius von 12,5 m für das Wenden eines LKW ausgelegt ist.
Von dieser Wendeanlage ausgehend, wird der nördliche Bereich des Plangebietes über eine zentral im
Gebiet liegende, verkehrsberuhigte Straße erschlossen, an deren Ende ein Wendeplatz für PKW und
kleinere LKW geplant ist. Da der westlich der Erschließungsstraße geplante Gehweg sowie der westliche
Rand des Wendeplatzes innerhalb der auf dem Grundstück nachzuweisenden Grenzabstände im SO1
liegen, werden sie über ein zwischen der Baugrenze und der westlichen Begrenzungslinie der Erschließungsstraße
eingetragenes Geh- und Fahrrecht gesichert.
Die im Süden des Plangebietes liegende Fläche wird verkehrlich über den westlich der Baufläche liegenden
Deichsicherungsweg erschlossen. Diese Erschließung wird durch ein Geh- und Fahrrecht gesichert.
Für Versorgungsleitungen ist ein Leitungsrecht am westlichen Rand der Sondergebietsfläche festgesetzt.
6.1.3 Ruhender Verkehr
Um Parksuchverkehr im Plangebiet zu vermeiden, sind öffentliche Stellplatzflächen im Plangebiet nicht
vorgesehen.
Notwendige Stellplätze sind auf dem jeweiligen Grundstück bzw. auf den dafür vorgesehenen Flächen
nachzuweisen. Die Pflicht zur Herstellung notwendiger Einstellplätze kann gem. §47a NBauO durch die
Zahlung eines Geldbetrages an die Gemeinde abgelöst werden. Die Höhe des Betrages ergibt sich aus
der „Satzung der Stadt Elsfleth über den Ablösebetrag für nicht herzustellende Kraftfahrzeugeinstellplätze
in der Stadt Elsfleth“.
6.1.4 Fuß- und Radwegenetz
Die Ufer der Hunte und des Außentiefs sollen der Öffentlichkeit zugänglich gemacht werden. Daher sind
am nördlichen und östlichen Gebietsrand Fußwege entlang dieser Gewässer festgesetzt.
6.1.5 Öffentlicher Personennahverkehr
Haltestellen des ÖPNV sind in fußläufiger Entfernung an der Mühlenstraße vorhanden.
Das Plangebiet wird durch die Haltestelle „Elsfleth, Mühlenstraße“ erschlossen. Von dort verkehren die
Linien 451, 461 und 462, welche auf die Bedürfnisse des Schülerverkehrs ausgerichtet sind.
6.2 Bauliche Nutzung
Um ein breites Nutzungsspektrum abdecken zu können und um eine große Gestaltungsvielfalt bei neu zu
errichtenden Gebäuden zu ermöglichen, wurden nur wenige Festsetzungen zur Nutzung und zur Gestaltung
baulicher Anlagen im Plangebiet getroffen. Diese Festsetzungen werden nachfolgend aufgelistet und
erläutert:
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BEGRÜNDUNG Stand 10. April 2007
6.2.1 Art der baulichen Nutzung
Im Plangebiet sollen ausschließlich bauliche Anlagen zugelassen werden, die maritimen Nutzungen dienen.
In den Sondergebieten SO1 und SO3 sind maritime Bildungseinrichtungen wie z.B. Hochschuleinrichtungen
oder Berufsschuleinrichtungen vorgesehen. Insbesondere der Fachhochschule Oldenburg sowie dem
Zentrum für die Schiffsmechanikerausbildung sollen hier in Übereinstimmung mit dem Regionalen Raumordnungsprogramm
Standorte angeboten werden, an denen sie ihr Ausbildungsangebot in Elsfleth sichern,
verbessern und ausbauen können. Daher ist für diese Bereiche die Nutzung „Bildungseinrichtungen“
ausgewiesen.
Die Bereiche SO2 und SO4 sollen der maritimen Wirtschaft dienen. Aufgrund der mit der benachbarten
Wohnbebauung unverträglichen Emissionen wird produzierendes Gewerbe auf diesen Flächen ausgeschlossen.
Zulässig sind Büro- und Forschungsnutzungen mit maritimem Hintergrund, sowie die mit diesen
Nutzungen verbundenen Nebennutzungen wie z.B. Gästehäuser.
6.2.2 Maß der baulichen Nutzung
Baugrenzen - Baulinien
Um die Lage der Gebäude auf dem Grundstück festzulegen werden Baufenster ausgewiesen, die durch
Baugrenzen und Baulinien gebildet werden. Baulinien werden festgelegt, um den Platz und die Zufahrt im
Zentrum des Gebietes baulich zu fassen.
Innerhalb der Baufenster können Gebäude mit den nach NBauO (Niedersächsische Bauordnung) erforderlichen
Abständen zueinander errichtet werden.
Grundflächenzahl (GRZ)
Das Plangebiet befindet sich am Übergang zur Landschaft zwischen den westlich angrenzenden Wohngebieten
und der Hunte. Es ist gegenüber der benachbarten Wohnbebauung erhöht gelegen, so dass neu
zu errichtende Gebäude durch ihre exponierte Lage das Ortsbild an dieser Stelle stark prägen.
Die nach BauNVO im SO-Gebiet als Höchstmaß zulässige, eher großstadttypische Bebauungsdichte mit
einer GRZ von 0,8 wird der Lage zwischen den Wohngebieten und dem Fluss nicht gerecht. Daher wird
eine reduzierte GRZ von 0,6 festgesetzt.
Gebäudehöhen
Da das Gelände gegenüber der westlich des Plangebietes verlaufenden Mühlenstraße und den daran
angrenzenden Wohngebieten erhöht liegt, wird die maximal zulässige Gebäudehöhe im westlichen Bereich
des Plangebietes auf 7,0 m festgesetzt. Dieses Maß wird aus städtebaulicher Sicht gegenüber der
angrenzenden Wohnnutzung als verträglich angesehen. Um einen Übergang in die Landschaft zu schaffen
werden die maximalen Gebäudehöhen entlang der Hunte auf 10 m festgesetzt. Im Inneren des Gebietes
ist aus städtebaulicher Sicht eine größere Gebäudehöhe verträglich. Daher wird die maximale Gebäudehöhe
in diesem Bereich mit 12 m festgesetzt.
6.2.3 Gestalterische Festsetzungen
Aufgrund der exponierten Lage des Gebietes ist es notwendig, die Vielfalt der Gestaltungsmöglichkeiten
für neu zu errichtende Gebäude einzuschränken um einen zusammenhängenden Ausdruck des Gebietes
als maritimes Bildungs- und Kompetenzzentrum zu gewährleisten. Aus diesem Grunde wurde die Materialwahl
für Fassaden und für Dächer eingeschränkt.
6.3 Topografie
Um entlang der Hunte eine gleichmäßig Bebauungskante sicherzustellen, soll das Gelände im östlichen
Bereich der Sondergebiete SO2 und SO3 auf das Niveau der übrigen Bauflächen aufgeschüttet werden.
Die Aufschüttungsflächen sowie die neu zu erstellende Böschung sind in der Planzeichnung eingetragen.
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BEGRÜNDUNG Stand 10. April 2007
7.Grünordnerische Maßnahmen
Durch die Vorbelastung des Grundstücks werden mit dem Bebauungsplan Nr 48 „An der Weinkaje“ zwar
keine erheblichen Umweltauswirkungen erwartet, durch die grünordnerischen Maßnahmen können aber
bestehende Belastungen verringert und Mindestanteile ökologisch wirksamer Vegetations- und Bodenstrukturen
gesichert werden.
- Durch die Neubebauung besteht die Chance in unmittelbarer Nähe zum FFH-Gebiet Hunteniederung die
heute weitgehend versiegelte Fläche aufzuwerten. Zur Begrünung des Baugebietes sollen Mindestanteile
ökologisch wirksamer Vegetationsstrukturen festgesetzt werden, die Nahrungs- und Rückzugsräume insbesondere
für Vogelarten und Insekten innerhalb des Siedlungsraumes bieten. Der festgesetzte Mindestanteil
von Vegetationsstrukturen mit Bäumen beeinflusst zudem die örtlichen Klimaverhältnisse positiv,
indem Temperaturextreme durch eine Vegetationsbedeckung gemildert, Stäube und Schadstoffe ausgekämmt
werden und der Wasserabfluss verzögert wird. Durch eine geringere Verdunstung werden im Zusammenhang
mit Beschattung ausgeglichenere Temperaturverhältnisse bewirkt und Aufheizeffekte versiegelter
Flächen gemindert. Darüber hinaus ist es das Ziel mit strukturbildenden Baumpflanzungen das
Erscheinungsbild der öffentlichen und privaten Freiräume im Baugebiet zu bereichern und die Einbindung
zu verbessern.
- Zur gestalterischen Einbindung und ökologischen Aufwertung des Hunteufers soll die im Bebauungsplan
festgesetzte öffentliche/private Grünfläche als Parkanlage angelegt und unterhalten werden. Durch die
Anlage einer extensiven Parkanlage mit standortgerechten Grossgehölzen kann die Vorlandfläche als
Nahrungs- und Rückzugsraum insbesondere für Vogelarten und Insekten innerhalb des Siedlungsraumes
aufgewertet werden und einen Beitrag zur ökologischen Aufwertung des Hunteufers leisten. Gleichzeitig
bietet sie einen attraktiven Aussichtspunkt für Erholungssuchende am Hunteufer.
- Zur gestalterischen Einbindung und ökologischen Aufwertung sollen ebenerdige Stellplätze im Geltungsbereich
des Bebauungsplanes begrünt werden. Die Anpflanzung von Bäumen (je 4 Stellplätze 1
Baum) auf Stellplatzanlagen schafft ökologisch wirksames Grünvolumen, das über Beschattung, Verdunstung
sowie Staub- und Schadstoffbindung durch das Blattwerk zur Kompensation negativer Wirkungen
versiegelter Verkehrsflächen beiträgt und eine Verbesserung des Lokalklimas bewirkt. Gleiches gilt
für die 6 Grossbäume, die an der Hauptzufahrt zum Maritimen Kompetenzzentrum gepflanzt werden sollen.
Diese 6 Grossbäume bilden zugleich den gestalteten Haupteingang zum neuen Dienstleistungsstandort.
- Die Verwendung standortgerechter Baumarten soll festgesetzt werden, damit sich Anpflanzungen mit
geringem Pflegeaufwand optimal entwickeln und Nahrungsgrundlage sowie Lebensräume für die standorttypische
Tierwelt bieten.
- Im Bereich der öffentlichen Grünflächen sollen Wege, soweit sie über der Hochwasserlinie liegen, in
wasserdurchlässigem Aufbau hergestellt werden, um auch auf befestigten Flächen weitgehend die Speicher-
und Versickerungsfunktion des Bodens für Niederschlagswasser zu erhalten. Die Herstellung von
Wegeflächen mit wasserdurchlässigem Aufbau erhält zumindest teilweise die Versickerungs- und Speicherfähigkeit
befestigter Böden.
- Die neu herzustellende Böschung im Baufeld SO 2 soll mit einem Neigungsverhältnis von 1:2 und in
einer Breite von 4,5 m hergestellt werden, um die Aufschüttung im Bereich des Vorlandes zur Hunte zu
minimieren und um gleichzeitig die baulich gewünschte klare Raumkante zur Hunte auch mit der Topographie
des Geländes zu unterstützen.
8. Immissionsschutz
8.1 Lärmschutz
Für das B-Plangebiet wurde durch das Büro M+O ein Schallgutachten erstellt. Zusammenfassend kommt
das Schallgutachten zu folgenden Ergebnissen:
Auswirkungen der Zunahme des Verkehrslärms auf der Mühlenstraße und Peterstraße auf die
Wohnnutzung außerhalb des Gebietes.
Der Lärm durch die Zunahme des Verkehrs auf den Straßen Mühlenstraße und Peterstraße ist bei Verwirklichung
des Bauvorhabens Marikom und der weiter geplanten Nutzung unerheblich. In der folgenden
Tabelle sind die Verkehrsmengen für den Plannullfall und Planfall wiedergegeben.
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BEGRÜNDUNG Stand 10. April 2007
Tabelle 5 Vergleich der Emissionspegel auf den Straßen
In den letzten beiden Spalten sind die Emissionspegel der Straße angegeben. Wie der Tabelle zu entnehmen
ist, wird der Verkehrslärm um bis zu 0,7 dB(A) ansteigen. Dieser Anstieg ist vernachlässigbar, da
er für den Betroffenen nahezu nicht wahrnehmbar sein wird.
Eine Festsetzung ist nicht erforderlich.
Konflikt zwischen der Metallwerkstatt der Schiffsmechanikerschule und angrenzender Wohnnutzung
außerhalb des Gebietes
Die Metallwerkstatt im geplanten Schulungszentrum kann bei gekipptem Fenster der Werkstattträume
problemlos am Tage betrieben werden, da dann die Immissionsrichtwerte in der Nachbarschaft eingehalten
sind.
Festsetzungsvorschlag für das Sondergebiet 1 zur Behebung des Konfliktes:
technische Vorrichtungen (§ 9 Nr. 24 BauGB):
Die Be- und Entlüftung der Werkstatträume ist so zu gestalten, dass von den Werkstätten keine schädlichen
Umwelteinwirkungen ausgehen.
Konflikt zwischen dem Brandübungsplatz der Schiffsmechanikerschule und angrenzender Wohnnutzung
außerhalb des Gebietes
Inwiefern ein Brandübungsplatz, der, wie in diesem Fall, in nächster Nähe zur Wohnbebauung geplant ist,
aus schalltechnischer Sicht zulässig ist, kann nicht umfassend beantwortet werden. Je nach Gestaltung
und Betrieb der Übungsanlage kann es zu Konflikten kommen. Aus diesem Grund lassen sich die künftigen
Emissionen nicht feststellen.
Festsetzungsvorschlag für das Sondergebiet 1 zur Behebung des Konfliktes:
Einschränkung der Zulässigkeit (§ 1 Abs. 5 BauNVO i.V. mit § 15 BauNVO):
Zulässig sind Bildungseinrichtungen und deren Nebenanlagen, wenn von der Nutzung und ihren Nebenanlagen
keine Belästigung oder Störung ausgeht. Eine Belästigung oder Störung liegt dann vor, wenn
schützenswerte Nutzungen in der Nachbarschaft einem Schallimmissionspegel ausgesetzt sind, der über
den Richtwerten der Sechsten Allgemeinen Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz
(Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm – TA Lärm), 26. August 1998 (GMBl 1998, Nr. 26, S. 503)
liegt.
Konflikt zwischen den maritim-nahen Betrieben und angrenzender Wohnnutzung
außerhalb des Gebietes
Nicht wesentlich störende Betriebe sind aus lärmtechnischer Sicht möglich. In Betrieben, die in der Nacht
zwischen 22 Uhr bis 6 Uhr arbeiten, kann es je nach Art der Tätigkeit und Lage der Quellen zu Einschränkungen
kommen. Dies regelt sich im Baugenehmigungsverfahren.
Die durch die Nutzung erzeugten Verkehre dürfen insgesamt 1000 Kfz/24h im Querschnitt nicht übersteigen,
so dass großflächiger Einzelhandel oder Speditionen ausgeschlossen sein sollten.
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BEGRÜNDUNG Stand 10. April 2007
Festsetzungsvorschlag für die Sondergebiete 1 und 4 zur Behebung des Konfliktes:
Einschränkung der Zulässigkeit (§ 1 Abs. 5 BauNVO i.V. mit § 15 BauNVO):
Sonstige das Wohnen nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe sind ausnahmsweise zulässig.
Die Genehmigungsfähigkeit ist dann im Baugenehmigungsverfahren zu prüfen.
Ermittlungen der Einwirkungen des Verkehrslärms umgebender Straßen auf das B-Plangebiet
Für Sondergebiete sind die Orientierungswerte im Einzelfall nach ihrem Zweck einzustufen. Da in den
Sondergebieten kein Wohnen vorgesehen ist, und maritim-nahe Betriebe angesiedelt werden sollen, sind
die Sondergebiete immissionsschutzrechtlich einem Mischgebiet vergleichbar.
Die Verkehrslärmimmissionen halten die Orientierungswerte der DIN 18005 von 60/50 dB(A) an den baulichen
Anlagen in den Sondergebieten ein. Eine Festsetzung ist nicht erforderlich.
9. Grünordnerischer Fachbeitrag
Die Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft wurden durch das Büro arbos Landschaftsarchitekten
untersucht und in einem grünordnerischen Fachbeitrag zusammengefasst. Dieser grünordnerische
Fachbeitrag liegt der Begründung im Anhang bei.
10. Technische Infrastruktur
10.1 Elektrizität
Die Stromversorgung ist durch einen Anschluss an das vorhandene Versorgungsnetz der EWE Aktiengesellschaft
sichergestellt.
10.2 Gasversorgung
Die Gasversorgung ist durch einen Anschluss an das vorhandene Versorgungsnetz der EWE Aktiengesellschaft
sichergestellt.
10.3 Trinkwasserversorgung
Die Trinkwasserversorgung ist durch einen Anschluss an das vorhandene Versorgungsnetz des Oldenburgisch-Ostfriesischen
Wasserverbandes sichergestellt.
10.4 Löschwasserversorgung
Die Löschwasserversorgung für das Plangebiet ist sichergestellt durch den vorhandenen Unterflurhydranten
an der Mühlenstraße sowie durch das nördlich des Plangebietes gelegene "Außentief".
10.5 Abwasser
Die Schmutzwasserentsorgung erfolgt über den vorhandenen Schmutzwasserkanal des Oldenburgisch-
Ostfriesischen Wasserverbandes.
10.6 Regenwasser
Das Regenwasser wird über den herzustellenden Regenwasserkanal des Oldenburgisch-Ostfriesischen
Wasserverbandes in die Hunte abgeleitet.
10.7 Reststoffentsorgung
Die Abfallentsorgung erfolgt durch den Landkreis Wesermarsch, Brake. Die Deponie befindet sich in Brake-Käseburg.
10.8 Telekommunikation
Das Plangebiet wird von der Telekom AG an das bestehende Telefonnetz angeschlossen.
11. Bodenordnung
Die Neuordnung der Grundstücke wird privatrechtlich geregelt.
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BEGRÜNDUNG Stand 10. April 2007
12. Flächenbilanz
Für das ca. 4 ha große Plangebiet ergeben sich folgende Flächengrößen und Wohneinheiten:
Flächengrößen:
Grünflächen 0,76 ha
SO-Gebiet 2,46 ha
Verkehrsflächen
davon:
Straßenverkehrsflächen
Verkehrsberuhigte Strassen
Fußgängerbereiche und Radwege
0,74 ha
0,06 ha
0,36 ha
0,32 ha
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