Gestalten statt verwalten - vbw - Baden-Württemberg

Gestalten statt verwalten 

vbw 

JAHRES- 

BERICHT2004

2 

EINE STARKE GEMEINSCHAFT FÜR 

BAUEN UND WOHNEN 

vbw 

Leistungen für die 

Immobilienwirtschaft 

■ Interessenvertretung 

■ Prüfung 

■ Beratung 

■ Information 

Verband 

baden-württembergischer 

Wohnungsunternehmen e.V. 

Mitgliedsunternehmen im vbw 

Mehr als 300 Wohnungsunternehmen schenken dem vbw 

heute ihr Vertrauen. Rund zwei Drittel der Mitglieder gehören 

der Rechtsform der Genossenschaft an. Alle weiteren 

Verbandsmitglieder sind Wohnungsunternehmen der Gebietskörperschaften, 

industrieverbundene Wohnungsunternehmen, 

Wohnungsunternehmen der Bausparkassen oder der sozialen 

Träger. In allen Land- bzw. Stadtkreisen Baden-Württembergs 

befindet sich mindestens ein Mitgliedsunternehmen 

des vbw. Jeder achte Einwohner Baden-Württembergs wohnt 

bei einem Wohnungsunternehmen, das zum Verband gehört. 

Insgesamt bewirtschaften die Mitgliedsunternehmen 

des vbw mehr als 500.000 Wohnungen. Sie investieren jährlich 

rund eine Milliarde Euro in die Sanierung und Modernisierung 

des Wohnungsbestandes und in den Neubau. Zusammen 

mit dem vbw bilden die Mitgliedsunternehmen 

„Eine starke Gemeinschaft für Bauen und Wohnen”. 

Interessenvertretungs-, Prüfungs- 

und Beratungsverband 

Seit über 96 Jahren nimmt der vbw die Aufgaben der Interessenvertretung, 

Prüfung, Beratung, Ausbildung und Schulung 

für seine Mitglieder wahr. Der heutige Verband entstand 

aus den beiden Landesverbänden in Baden und Württemberg, 

die 1993 durch Zusammenschluss ihre Kompetenzen 

und Leistungen in einem starken Verband bündelten. In 

den vergangenen Jahren entwickelte sich der vbw zum 

Dienstleistungsverband, der den gewachsenen Anforderungen 

in der Immobilienwirtschaft Rechnung trägt. 

Mitglied im GdW Bundesverband 

deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

INHALT 

IN EIGENER SACHE 

WIRTSCHAFTLICHE LAGE 

Weltwirtschaft 

USA 

Euro-Raum 

Deutschland 

Die Wirtschaft in Baden-Württemberg 

WOHNUNGSPOLITIK 

Reformen und Gesetzesvorhaben: 

Von der Grundsteuerreform bis zu Hartz IV 

Wohnungspolitik in Baden-Württemberg 

Wesentliche Änderungen in der Gesetzgebung in Deutschland 

Wesentliche Entscheidungen aus der Rechtsprechung 

TÄTIGKEITEN DES VERBANDES 

Verbandsorgane 

Presse- und Öffentlichkeitsarbeit 

Rechtsberatung 

Prüfungs- und Beratungstätigkeit 

Mitglieder der Fachausschüsse 

BETEILIGUNGSUNTERNEHMEN 

AWI 

AWTS 

casadomus 

EMS 

WMS 

WTS 

WWS 

QUERGEFRAGT 

Was namhafte Vertreter aus Politik und Wirtschaft 

zu aktuellen Themen sagen. 

Im Interview: 

Günther H. Oettinger – Prof. Dr. Claudia M. Buch – Lutz Freitag 

Hans-Werner Sinn – Prof. Dr. Theresia Theurl 

Hans Dietmar Sauer – Claus-Peter Hutter 

BETEILIGUNGEN DES vbw 

05 

06–11 

12–23 

26–37 

38–45 

46–63 

64 

INHALT 

vbw J AHRESBERICHT 2004 

3

4 

DIE VERWALTUNGSORGANE 

Verbandsvorstand 

Präsident 

Senator E.h. Gerhard A. Burkhardt, Mannheim 

Verbandsvorsitzender 

Bruno Ruess, Konstanz 

Stellvertretender Vorsitzender 

Detlef Bukowsky, Ravensburg 

Nebenamtliches Vorstandsmitglied 

Prof. Wolfram Mutschler, Stuttgart 

Verbandsdirektor 

Geschäftsführendes Vorstandsmitglied 

Wilfried Wibusch, Stuttgart 

Prüfungsdirektor 

Geschäftsführendes Vorstandsmitglied 

Verbandsrat 

Günter Ramge, Karlsruhe 

Verbandsratsvorsitzender 

Robert an der Brügge, Heilbronn 

Stellvertretender Verbandsratsvorsitzender 

Peter Haltmayer, Ettlingen 

Stellvertretender Verbandsratsvorsitzender 

Prof. Dr. Hansjörg Bach, Nürtingen 

Wolfgang Bielmeier, Mannheim 

Dieter Burger, Rheinfelden 

Ab 15.04.2004 

Reinhard Disch, Freiburg 

Ulrich Goeser, Stuttgart 

Martin Griesinger, Heidenheim 

Bis 15.04.2004 

Roland Grundler, Singen 

Ab 15.04.2004 

Berthold Hartmann, Tübingen 

Wolfgang D. Heckeler, Bietigheim-Bissingen 

Bis 15.04.2004 

Reinhold Hornig, Heidelberg 

Michael Lott, Ulm 

Ab 15.04.2004 

Johannes Mühlan, Achern 

Bis 15.04.2004 

Horst Jürgen Müller, Mosbach 

Bis 15.04.2004 

Werner Münchberg, Stuttgart 

Bis 15.04.2004 

Walter Pfannenschwarz, Ludwigsburg 

Werner Schust, Crailsheim 

Jürgen Schweinbenz, Stuttgart 

Ab 15.04.2004 

Martin Stahl, Pforzheim 

Peter Stammer, Heidelberg 

Ab 15.04.2004 

Walter Zanker, Balingen

IN EIGENER SACHE 

Auch der Weg zur Hölle ist mit guten 

Vorsätzen gepflastert, sagt uns eine alte 

Volksweisheit. In jeder Legislaturperiode 

versprechen uns die Regierung und die 

jeweiligen Volksvertreter, den Bürokratieabbau 

ernsthaft anzugehen. Stattdessen 

wird der Gesetzesdschungel weiter kräftig 

aufgeforstet. In der jüngsten Vergangenheit 

wurden unter anderem die Bauabzugssteuer, 

die Gesetze zur Bekämpfung 

illegaler Beschäftigung und der Energiepass 

großgezogen. Das jetzt diskutierte 

Antidiskriminierungsgesetz wird wohl ebenfalls ein stattliches 

Gestrüpp werden. Um alle gesetzlichen Genehmigungs-, 

Kontroll- und Meldepflichten erfüllen zu können, 

braucht es viel Arbeitszeit, müssen Experten, Gutachter und 

Juristen beschäftigt werden. Das alles kostet Geld, das besser 

in Modernisierungen, in innovative Bauprojekte und in 

neue Arbeitsplätze eingebracht werden sollte. 

Das welke Wachstum in Deutschland, zusammen mit der 

Verunsicherung durch handwerklich fehlerhafte Gesetzesentwürfe, 

führt zur Verunsicherung – nicht nur in der 

Industrie und bei mittelständischen Unternehmen, sondern 

auch beim privaten Verbraucher. Bauzinsen mit der Drei vor 

dem Komma sind Traumkonditionen. Und trotzdem ist der 

Markt von großer Zurückhaltung geprägt. Für die Banken 

wird das Hypothekengeschäft zunehmend zum Margenproblem. 

Das Neugeschäft an Hypotheken stagniert vielerorts 

oder ist sogar rückläufig. Die Bauwirtschaft hingegen 

sitzt wegen der schlechten Nachfrage auf großen, unausgelasteten 

Kapazitäten und ringt um Aufträge. Das Beispiel 

von Walter Bau erschüttert den deutschen Mittelstand und 

zeichnet ein aktuelles Psychogramm der Wirtschaft. Und das 

Handwerk bekommt zu spüren, dass sich die klassische 

Hausbank weniger von langjährigen Beziehungen leiten 

lässt, als vielmehr von einem aggressiven Management des 

Kreditportfolios. Negativrekorde wohin man blickt, obwohl 

es an guten Ratschlägen und Rezepten nicht mangelt. 

Und wie steht es um die Wohnungs- und 

Immobilienwirtschaft? Betrachtet man 

ihre öffentliche Bedeutung, wirkt sie wie 

ein Stiefkind der Gesamtwirtschaft. Ganz 

zu Unrecht. Unternehmen, Kommunen 

und Wohnungsgesellschaften besitzen in 

Deutschland Wohnimmobilien im Wert 

von 2,14 Billionen Euro. Die Immobilienwirtschaft 

sichert rund 3,4 Millionen 

Arbeitsplätze. Das Bundeswirtschaftsministerium 

spricht von der großen wirtschaftlichen 

Bedeutung der Immobilienbranche, 

die nach seiner Schätzung jährlich 300 Milliarden 

Euro erwirtschaftet. 

Trotz schwieriger Rahmenbedingungen aus politischer, wirtschaftlicher 

und sozialgesellschaftlicher Hinsicht ist die 

Bilanz der Wohnungs- und Immobilienunternehmen im vbw 

positiv. Sie stehen für soziale Verantwortung im Städtebau, 

zeigen Kreativität im Wohnungsbau und setzen energetisch 

und architektonisch innovative Baukonzepte um. 

Den sich ändernden und schwieriger werdenden Bedingungen 

muss sich auch der vbw anpassen. In unserem Jahresbericht 

beschreiben wir, was wir für die Zukunftsausrichtung tun. 

Zum Schluss möchte ich Sie traditionell einladen, einen 

intensiven Blick auf unser Sonderthema am Schluss des 

Jahresberichtes zu werfen. Dort haben wir zum bequemen 

Nachlesen noch einmal die Interviews aus unserer Zeitschrift 

aktuell gebündelt abgedruckt, die wir mit namhaften 

Persönlichkeiten aus Politik und Wirtschaft quer durch die 

Themenfelder der Branche führen konnten. 

Gerhard A. Burkhardt, Präsident des vbw 

vbw J AHRESBERICHT 2004 IN EIGENER SA CHE 

5

WIRTSCHAFT- 

LICHE LAGE 

Die Weltwirtschaft hat sich im Jahr 2004 so kräftig 

entwickelt wie seit 1976 nicht mehr. Deutschland scheint 

allerdings von der boomenden Weltkonjunktur entkoppelt 

und liegt beim Wachstum unter dem Durchschnitt der 

alten EU-Länder.

Weltwirtschaft 

Die Weltwirtschaft hat sich im Jahr 2004 so kräftig entwickelt 

wie seit 1976 nicht mehr, wesentlich getragen durch die 

konjunkturelle Entwicklung in den Schwellenländern und 

deren sprunghaft gestiegenem Handel untereinander. Das 

reale Bruttoinlandsprodukt ist um 4,8 Prozent, nach 3,9 

Prozent im Jahr 2003, gestiegen, auch weil sich bei den 

Bruttoanlageinvestitionen der kräftige zyklische Aufschwung 

fortsetzte. Mit der Rücknahme fiskalpolitischer und 

geldpolitischer Impulse im Jahr 2005 wird sich in vielen 

Ländern diese Maßnahme leicht dämpfend auf den Aufschwung 

2005 auswirken. Insbesondere werden diese Maßnahmen 

in China dazu führen, dass sich hier die Zuwachsrate 

der gesamtwirtschaftlichen Aktivitäten etwas abschwächen 

wird. Allerdings dürften sich die Folgen für die Exportentwicklung 

der benachbarten Länder in Grenzen halten. 

Die Auswirkungen der hohen Ölpreise werden sich in den 

meisten ölimportierenden Ländern nur gering bemerkbar 

machen, da diese bremsenden Effekte auf eine recht stabile 

Binnennachfrage treffen. Die Dynamik des Welthandelsvolumens 

wird zwar nicht die Werte von 2004 mit 8,8 Prozent 

erreichen, aber sie wird mit 7,5 Prozent immer noch über 

dem Durchschnitt des letzten Jahrzehnts liegen. Ein weiterer 

moderater Rückgang der Ölpreise auf unter 40 Dollar/ 

Barrel dürfte dazu beitragen, die Inflation weltweit im 

nächsten Jahr zu dämpfen (3,1 Prozent nach 3,3 Prozent im 

Jahr 2004). Damit ist ein weiterer Baustein geschaffen, der 

das Konsumvertrauen stärkt und somit den Aufschwung 

positiv unterstützt. 

USA 

Das Wachstum der US-Wirtschaft liegt derzeit wie erwartet 

über der Teuerungsrate. In 2005 dürfte die Konjunktur weiter 

so stark expandieren, dass mit einem weiteren, moderaten 

Anstieg der Kapazitätsauslastung zu rechnen ist. Die Rahmenbedingungen 

für eine fortgesetzte Expansion der amerikanischen 

Wirtschaft sind auch 2005 durchaus günstig. 

Wurde das Jahr 2004 mit einer Wachstumsrate von 4,5 

Prozent abgeschlossen, so wird für 2005 noch eine Rate 

von 4,1 Prozent erwartet. Zu dieser Wachstumsrate wird der 

Konsum beitragen, die Realeinkommen sind mit 3,8 Prozent 

deutlich gestiegen, die Ölpreise sind stark gefallen und eine 

abflachende Teuerungsrate verhelfen den Haushalten die 

reale Kaufkraft zu steigern. Auch die Arbeitslosenquote verbesserte 

sich 2004 deutlich. Mit einem durchschnittlichen 

Anstieg der Beschäftigten pro Monat um knapp 180.000 

sank die Quote auf 5,5 Prozent. Auch für 2005 ist eine weitere 

Verbesserung zu erwarten. Zwar hat der Dollar an Wert 

verloren, was zu höheren Importpreisen führt, aber letztendlich 

stützt die Abwertung die im Ausland erzielten 

Dollar-Gewinne der US-Unternehmen und verbessert die 

preisliche Wettbewerbsfähigkeit amerikanischer Exporte. 

Euro-Raum 

Im Euroraum setzte sich die vor allem von der Ausfuhr getragene 

geringe Erholung der Produktion bis zum Frühjahr 

fort. Danach hat die konjunkturelle Belebung im Euroraum 

im Lauf des Jahres 2004 wieder an Fahrt verloren, und die 

gesamtwirtschaftliche Kapazitätsauslastung ist weiterhin 

gesunken. Die Eintrübung ging im wesentlichen vom privaten 

Konsum aus; seit dem Sommer sind hier die Zuwächse 

nur noch verschwindend gering. Dazu haben die sprunghaft 

gestiegenen Kosten für Energie und die Unsicherheit über 

die weitere Entwicklung auf dem Erdölmarkt beigetragen. 

Auch die Exporte entwickelten sich in der zweiten Jahreshälfte 

im Zuge der Verlangsamung des weltwirtschaftli- 

ZUR WIRT S CHAFTLICHEN LAGE 


7

8 

chen Aufschwungs etwas verhaltener. Das reale Bruttoin- ersten Monate erheblich beschleunigte Inflation den Anlandsprodukt 

nahm um 1,8 Prozent zu, wobei die Wachsstieg der Reallöhne bremste. Soweit die Energie- und Rohtumsraten 

von Land zu Land erheblich differierten. So bildestoffpreise wieder etwas sinken, dürfte das Bruttoinlandsten 

Italien und Portugal mit Raten von 1 Prozent die produkt dennoch um 2 Prozent expandieren. Der private 

Schlusslichter, während die Volkswirtschaften Griechen- Konsum dehnt sich aus, da durch die sinkenden Preise die 

lands, Irlands, Finnlands und Spanien am lebhaftesten ex- Realeinkommen wachsen. Die Beschäftigung wird langsam 

pandierten. 

zunehmen und damit die Arbeitslosenquote weiter auf 

Durch den Rückgang des Exports sollten die Wachstums- annähernd 8,8 Prozent sinken. Auch die Preisentwicklung 

impulse nunmehr aus der Binnennachfrage ausgeglichen, ja wird wieder, da keine Sondereinflüsse mehr wirksam sind, 

gesteigert werden. Dieser Übergang wird schwierig, letztendlich 

wird er aber erfolgreich sein. Damit kann nach einer 

Wachstumsverlangsamung für 2005 mit einer leichten 

Beschleunigung auf 1,8 Pro- 

schwächer, und wird 1,7 Prozent betragen. 

zent gerechnet werden. Die Kennzahlen zu ausgewählten Ländern 

Ausrüstungsinvestitionen 

Bruttoinlandsprodukt Verbraucherpreise 1) Arbeitslosenquoten 2) 

dürften sich vor allem auf- 

Vorjahresvergleich in Prozent Jahresdurchschnitt 

grund der Ersatzinvestitionen 

2003 2004 2005 2003 2004 2005 2003 2004 2005 

wieder erholen. Niedrige Zin- Deutschland -0,1 1,7 1,5 1,8 1,3 1,1 9,6 9,8 9,8 

sen, ein kräftiges Wachstum 

Frankreich 0,5 2,4 2,2 2,3 2,0 1,8 9,4 9,6 9,4 

der Gewinne und bessere 

Aussichten für die Binnennachfrage 

sollten hier gute 

Italien 

Niederlande 

Luxemburg 

Belgien 

0,3 

-0,9 

2,9 

1,3 

1,3 

1,4 

4,0 

2,5 

1,8 

1,7 

3,5 

2,5 

2,3 

1,4 

3,2 

1,9 

2,3 

1,3 

2,3 

1,9 

2,0 

1,4 

1,6 

1,8 

8,6 

3,8 

3,7 

8,0 

8,4 

4,7 

4,0 

7,8 

8,1 

5,1 

4,0 

7,7 

Argumente sein. Die Ar- EWU 0,5 2,0 2,0 2,1 1,9 1,7 8,9 9,0 8,8 

beitslosenquote wird mit 9 USA 3,0 4,4 3,0 2,4 2,8 2,3 6,0 5,5 5,2 

Prozent etwas höher sein Kanada 1,8 2,9 3,6 1,8 1,7 1,8 7,8 7,3 7,1 

als im Vorjahr. Auch die In- Japan 2,5 4,2 2,1 1,3 0,2 0,3 5,3 4,7 4,4 

flationsrate dürfte aufgrund 

Industrieländer 2,0 3,4 2,6 1,8 2,0 1,9 k.A. k.A. k.A. 

des starken Ölpreisanstiegs 

erneut über dem von der EZB 

angestrebten Ziel liegen. 

1) Europäische Union: Harmonisierte Verbraucherpreisindizes 

2) Arbeitslose in % der Erwerbspersonen, standardisiert 

Quelle: Eurostat, OECD, nationale Statistiken 

Die Lage der öffentlichen Haushalte im Euroraum hat sich 

trotz der Konjunkturbelebung weiter verschlechtert. Das zusammengefasste 

Budget dürfte im Jahr 2004 ein Defizit von 

2,8 Prozent in Relation zum Bruttoinlandsprodukt aufweisen. 

Die Fehlbeträge werden in den meisten Ländern erneut 

höher ausfallen als im Stabilitätsprogramm vorgesehen. 

Neben Deutschland, Frankreich, den Niederlanden und Griechenland 

dürften in diesem Jahr auch Italien und Portugal 

die im Stabilitäts- und Wachstumspakt vorgesehene Grenze 

von 3 Prozent überschreiten. 

In den EU-Beitrittsländern setzte sich die im Vergleich zum 

restlichen Europa deutlich überdurchschnittliche Expansion 

der Produktion fort. Allerdings war auch hier ab der Jahresmitte 

eine Verlangsamung des Aufschwungs zu beobachten. 

Das reale Bruttoinlandsprodukt stieg um 4,75 Prozent 

nach 3,7 Prozent im Jahre 2003. Der private Konsum in 

diesen Ländern war weiterhin sehr lebhaft, aber auch hier 

im Verlauf des Jahres etwas geringer, da die während der 

Deutschland 

Die Weltwirtschaft boomt wie seit 28 Jahren nicht mehr, 

doch die deutsche Wirtschaft macht nicht mit. Es gibt zwar 

einen Aufschwung, doch ist er angesichts der hohen Verflechtung 

der deutschen Wirtschaft mit der Weltwirtschaft 

enttäuschend schwach. Deutschland ist von der Weltkonjunktur 

entkoppelt und liegt nach wie vor beim Wachstum 

unter dem Durchschnitt der alten EU-Länder. Insgesamt ist 

das reale Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2004 nach heutiger 

Einschätzung nur um 1,7 % höher als im Jahr 2003. Nach 

nahezu drei Jahren Stagnation ist dies der stärkste Anstieg 

seit dem Jahr 2000 (+2,9 Prozent). Allerdings war der Kalendereffekt 

im Berichtsjahr mit 0,5 Prozentpunkten ungewöhnlich 

hoch. 

Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahresdurchschnitt von 

38,4 Millionen Erwerbstätigen erbracht, das waren 128.000 

Personen (+0,3 Prozent) mehr als ein Jahr zuvor. Damit kam 

es im Durchschnitt des Jahres 2004 erstmals seit 2001 wie-

der zu einem Anstieg der Erwerbstätigen. Die Zunahme der 

Erwerbstätigkeit im Jahr 2004 wurde durch die Reformen 

am Arbeitsmarkt im Rahmen der Hartz-Gesetze I und II (Ich- 

AGs und Mini-Jobs) sowie durch die im Herbst 2004 gestartete 

Initiative Arbeitsmarkt erreicht. Die Anzahl der Erwerbslosen 

(in europäischer Definition) stieg im Jahr 2004 

gegenüber dem Vorjahr um 82.000 (+2,1 Prozent) auf 3,9 

Millionen Personen oder 9,8 Prozent (2003: 9,6 Prozent). 

Die Arbeitsproduktivität gemessen als Bruttoinlandsprodukt, 

in Preisen von 1995 je Erwerbstätigen, stieg im Jahr 

2004 mit 1,3 Prozent ungefähr gleich stark wie bei der 

Arbeitsproduktivität je Arbeitsstunde (+1,2 Prozent). 

Auf der Entstehungsseite des Bruttoinlandsproduktes hat 

im Jahr 2004 die Wertschöpfung in allen Wirtschaftsbereichen 

Zuwächse zu verzeichnen, mit Ausnahme des Baugewerbes. 

Dort ging im fünften Jahr in Folge die Wirtschaftsleistung 

zurück, mit -2,4 Prozent (2003: -4,4 Prozent) allerdings 

etwas verlangsamt. 

Die Prognose der fertiggestellten Wohnungen insgesamt 

(einschließlich der Maßnahmen an bestehenden Gebäuden) 

für das Jahr 2005 fällt für die Bundeshauptstadt Berlin alarmierend 

aus. Es werden nur noch 8 Wohnungen pro 10.000 

Einwohner fertiggestellt. Damit hat Berlin als einziges Bundesland 

die Zahl 10 unterschritten. Bayern erreicht mit 43 

Wohnungen pro 10.000 Einwohner den Spitzenwert der 

deutschen Bundesländer. 

Vergleicht man die Bauintensität in Berlin im Jahr 2005 mit 

der des Jahres 1998, fällt diese Zahl noch erschreckender 

aus. Gerade noch 15,4% des Wertes aus dem Jahr 1998 (52) 

werden 2005 erreicht. Berlin bildet demnach das Schlusslicht 

einer „Zwei-Klassen-Gesellschaft“ der Bauintensität. 

Zu Berlin gesellen sich Bremen, Sachsen, Sachsen-Anhalt 

und Thüringen mit weniger als 20 fertiggestellten Wohnungen 

je 10.000 Einwohner. Neben den südlichen Bundesländern 

sowie Schleswig-Holstein und Niedersachsen liegen 

mit Brandenburg (39) und Mecklenburg-Vorpommern 

(35) auch zwei der neuen Bundesländer über dem 

Durchschnitt von Deutschland insgesamt (31). Hier dürfte 

sich in Brandenburg der Effekt des „Speckgürtels“ um 

Berlin sowie in Mecklenburg-Vorpommern die Konzentration 

auf den Fremdenverkehr weiterhin positiv bemerkbar 

machen. Betrachtet man jedoch die zeitliche Entwicklung 

von 1998 bis 2005, so liegt Brandenburg mit einem 

Rückgang von über 66% im unteren Drittel der Tabelle. 

Deutschland insgesamt erreicht bei den fertiggestellten 

Wohnungen je 10.000 Einwohnern nur noch die Hälfte des 

Niveaus des Jahres 1998. Ganz Ostdeutschland verzeichnet 

hier überdurchschnittliche Rückgänge, wogegen Bayern, 

Niedersachsen und Rheinland-Pfalz mit Minuszahlen im 

Bereich von 30 – 40% noch vergleichsweise „glimpflich“ 

davonkommen. 

Im Nichtwohnbau, wo der fertiggestellte Rauminhalt im 

Neubau in Relation zu den Einwohnern gesetzt wurde, ergibt 

sich ein etwas differenzierteres Bild. Hier gesellen sich 

die beiden nördlichen Stadt-Staaten Bremen und Hamburg 

sowie Niedersachsen zu den schon im Wohnbau „starken“ 

Bundesländern Bayern und Baden-Württemberg mit überdurchschnittlichen 

Fertigstellungsraten im Vergleich zum 

Bund. Die Tristesse im Bausektor in Ostdeutschland wird in 

diesem Segment erfreulicherweise durch Sachsen-Anhalt 

durchbrochen. Mit fertiggestellten 20.000 m 3 umbautem 

Raum je 10.000 Einwohnern erreicht es sogar den Durchschnitt 

der „alten“ Bundesländer. Dass dies kein überdurchschnittlicher 

Grund zu Freude ist, beweist ein Blick auf die 

Zeitreihe. Auch im Nichtwohnbau sind, vor allem im Osten 

der Republik, dramatische Rückgänge der Bautätigkeit zu 

verzeichnen. 

Die vorliegenden Zahlen zeigen, dass Deutschland im europäischen 

Vergleich den Wandel vom Land mit der höchsten 

Bauintensität 1998 zu einem der Länder mit der niedrigsten 

Bauintensität im Jahr 2005 nahtlos fortsetzen wird. 

Im abgelaufenen Jahr trugen im wesentlichen die Exporterfolge 

der Wirtschaft den Aufschwung. Sie sind das Ergebnis 

eines kräftigen weltwirtschaftlichen Wachstums und einer 

hohen internationalen Leistungs- und Wettbewerbsfähigkeit 

deutscher Unternehmen. Getrieben durch die Weltkonjunktur 

wuchs das Exportergebnis um stattliche 9,3 Prozent 

in realer Rechnung. Durch den rückläufigen privaten 

Konsum (-0,3 Prozent) und der Bruttoanlageinvestitionen 

um 0,5 Prozent, konnte der Exporterfolg nur in geringem 

Maße auf das Bruttoinlandsprodukt übertragen werden. 

Als gemeinsame Erklärung für die schwache Binnennachfrage 

kommt das hohe deutsche Lohnkostenniveau in Betracht, 

das hinter Norwegen die Spitzenposition in der Welt 

einnimmt und die Wettbewerbsfähigkeit der deutschen 

Arbeitnehmer angesichts der wachsenden Niedriglohnkonkurrenz 

in Osteuropa und Asien immer mehr beeinträchtigt. 

Die Firmen sichern ihre Wettbewerbsfähigkeit, indem sie 

Teile ihrer lohnkostenintensiven Produktionskette, und damit 

Arbeitsplätze, in Niedriglohnländer verlagern. Hier zu 

Lande investieren sie immer weniger. Die Arbeitnehmer 

haben Angst vor dem Arbeitsplatzverlust und halten sich 

beim Kauf langlebiger Konsumgüter zurück. Die schwache 

Binnennachfrage ist ein unmittelbarer Reflex der Standortprobleme 

des Landes. Ungeachtet der strukturellen Schwächen 

der deutschen Wirtschaft, die noch lange nicht überwunden 

sind, hängen die weiteren Konjunkturaussichten in 

hohem Maße von der Entwicklung der Weltkonjunktur ab. 



9

10 

Da für das Jahr 2005 mit einer geringen Abschwächung der 

weltwirtschaftlichen Dynamik zu rechnen ist, ohne dass 

diese Abschwächung schon einen Abschwung bedeuten 

würde, also mit verringertem, aber immer noch hohem Tempo 

die Weltwirtschaft wachsen wird, bleiben die weltwirtschaftlichen 

Rahmenbedingungen auch für die deutsche 

Wirtschaft relativ günstig. 

Die Wirtschaft in Baden-Württemberg 

Die Konjunktur in Baden-Württemberg wächst, doch die 

Anzeichen für positive Impulse auf dem Arbeitsmarkt im 

Land fehlen. Hoffnungen, die auf den in den zurückliegenden 

zwölf Monaten ganz gut laufenden Export gesetzt wurden, 

erwiesen sich am Ende doch als zu schwach, um deutliche 

Impulse für die Beschäftigungssituation zu geben. Für 

das Jahr 2004 musste somit die Südwestindustrie einen 

Beschäftigtenrückgang von 18.400 Beschäftigten auf im 

Jahresdurchschnitt 1.211.800 tätige Personen hinnehmen (- 

1,5 Prozent). Verringert hat sich im Lauf des Jahres 2004 

indes das Tempo des Beschäftigtenabbaus. Der Rückgang 

gegenüber dem Vorjahr betrug im ersten Halbjahr noch 1,8 

Prozent. Im zweiten Halbjahr lag die Abnahme im Schnitt 

bei 1,2 Prozent. Einen besonders hohen Abbau seiner 

Belegschaften erlebten dabei der „Maschinenbau“ (-3.400) 

und das „Papier-, Verlags- und Druckgewerbe“ (-3.100). 

Nur der „Fahrzeugbau“ verzeichnete eine Beschäftigtenzunahme 

von 2.500 Personen. 

Die Verbraucherpreise in Baden-Württemberg sind im 4. 

Quartal 2004 gegenüber dem Vorjahr um 2,1 Prozent 

gestiegen. Für das Jahr 2004 ergibt sich damit eine durchschnittliche 

Teuerungsrate von 1,9 Prozent (2003: 1,3 

Prozent) Geprägt wurde die Preisentwicklung von der Gesundheitsreform, 

vom rasanten Anstieg der Rohölnotierungen, 

der Haushaltsenergie und der Kraftstoffe. 

In Baden-Württemberg hat die Konjunktur zum Jahreswechsel 

2004/2005 ihren Höhepunkt erreicht. Im Verlauf 

der kommenden Monate wird sich das bisherige Expansionstempo 

verringern. Die außenwirtschaftlichen Impulse 

haben spürbar nachgelassen. Dem stand eine leichte Belebung 

der Inlandskonjunktur gegenüber. Die Inlandsgeschäfte 

der Industrie und die Umsätze des KFZ- und Großhandels 

tendierten aufwärts. Die Exporterlöse der Südwestindustrie 

für das Jahr 2004 konnten um 9,4 Mrd. Euro auf 

251,1 Mrd. Euro gesteigert werden. Davon entfielen allein 

7,9 Mrd. Euro auf eine Zunahme des Exports. Damit beläuft 

sich die Exportquote des Landes auf 44,9 Prozent. Der Anteil 

an diesen Erlösen im Lande von Betrieben des verarbeitenden 

Gewerbes wird mit 26 Prozent allein von der Automobilindustrie 

erbracht. Der Maschinenbau trug mit 21 Pro- 

zent zum Ergebnis bei. Knapp 30 Prozent der bundesweit 

hergestellten Maschinen stammen aus 2.018 Betrieben im 

Lande. Daraus ist ersichtlich, wie wichtig diese Branchen 

für die Ergebnisse des Landes sind. Bessere Geschäfte meldeten 

auch Steuerberater, Wirtschaftsprüfer und Versicherungen. 

Demgegenüber zeigte der Trend im konsumnahen 

Einzelhandel und im Bauhauptgewerbe nach unten. 

Über das gesamte Jahr 2004 betrachtet gelang es dem 

Baugewerbe nicht, die Auftragseingänge zu steigern. Insgesamt 

lag der Wert der Auftragseingänge um 3 Prozent unter 

dem schon sehr niedrigen Ergebnis des Jahres 2003. Dabei 

wurde im Hochbau der Vorjahreswert erreicht, während im 

Tiefbau die Ordereingänge um nahezu 7 Prozent zurückgingen. 

Das Auftragsminus im Tiefbau wurde insbesondere 

durch fehlenden Aufträge aus der gewerblichen Wirtschaft 

verursacht. Im Wirtschaftsbau lagen die Ordereingänge um 

fast 19 Prozent unter dem Vorjahreswert. Auch im sonstigen 

öffentlichen Bau beliefen sich die Auftragseinbußen auf 

7 Prozent. 

Die Stabilisierung im Hochbau ist vor allem auf die Zunahme 

der Auftragseingänge im Wohnungsbau zurückzuführen. 

In dieser seit Jahren rückläufigen Sparte konnte im 

Jahr 2004 erstmals wieder ein Auftragsplus von 2 Prozent 

verbucht werden. Dagegen waren die Auftragseingänge im 

Wirtschaftsbau, wenn auch in geringerem Maß als in den 

Vorjahren, wiederum niedriger (um -2 Prozent). Im öffentlichen 

Hochbau, der allerdings für den gesamten Bereich 

von geringer Bedeutung ist, waren die Auftragseingänge 

um 3 Prozent höher als 2003. 

Im Jahr 2004 wurden insgesamt 38.039 Wohnungen zum 

Bau freigegeben. Inwieweit in diesen Genehmigungen Sondereinflüsse, 

wie die immer noch andauernde Diskussion 

um die Eigenheimzulage, enthalten sind und wie viel davon 

letztendlich umgesetzt werden, kann nicht gesagt werden.

Die Fünf-Millionen-Grenze ist überschritten 

5,0 Millionen 

4,8 

4,6 

4,4 

4,2 

4,0 

3,8 

3,6 

2004 

2003 

Monat J F M A M J J A S O N D J 

1) Abweichung durch Rundung möglich. Zuordnung West-Berlins zu Ostdeutschland. Statistische Änderung 2004: Teilnehmer an Trainingsmaßnahmen gelten 

nicht als arbeitslos. 2) Januar des Folgejahres. 3) Vorjahresdaten angepasst. 4) Stand: November 2004 

Quellen: Bundesagentur für Arbeit; Statistisches Bundesamt 

Deutsche Wirtschaft bricht ein 

Veränderung des realen BIP in Prozent 

4 

3 

2 

1 

0 

-1 

-2 

1999 

2002 

2000 

2001 

Ende Januar 2005: 1) 

5,037 Millionen 

(West: 3,266 Millionen, 

Ost: 1,771 Millionen) 

Quartale 

2000 2001 2002 2003 2004 

1) 

2005 

zum Vorjahresquartal 

zum Vorquartal 

Anzahl Veränderung zum 

(in Millionen) Vorjahresmonat 

Gemeldete offenen Stellen 

0,268 -3,0% 

Erwerbstätige 

39 +0,7% 

Arbeitslose Veränderung zum 

(in Millionen) Vorjahresmonat 

Westdeutschland 

3,266 +11,6% 

Ostdeutschland 

1,771 +6,1% 

Arbeitslosengeld II 

4,089 nicht vorhanden 

55 Jahre und älter 

0,560 +12,7% 

Jünger als 25 Jahre 

0,635 +26,9% 

Zehn Jahre Arbeitslose 

Entwicklung der Arbeitslosenzahlen – jeweils im Januar – in Mio. 

1995 ‘96 ‘97 ‘98 ‘99 2000 ‘01 ‘02 ‘03 ‘04 2005 

3,85 

4,16 

4,66 

4,82 

4,46 

4,29 4,29 

1) Bruttoinlandsprodukt. Quelle: Statistisches Bundesamt/F.A.Z.-Grafik Niebel *einschl. ca. 200.000 bisherigen Sozialhilfeempfängern 

4,09 

4,62 

Schätzung: 

über 5 Mio.* 

4,60 



11

WOHNUNGS- 

POLITIK 

Die regionalen Differenzierungen haben auf den Wohnungsmärkten 

weiter zugenommen. Obwohl der Wohnungsflächenverbrauch 

pro Kopf erneut gestiegen ist, liegt das Wohnungsangebot 

im Bundesdurchschnitt über der Nachfrage. Dennoch 

bestehen in den wachsenden Regionen und Universitätsstädten 

teils drastische Nachfrageüberhänge. Die Politik 

trägt dieser Situation kaum Rechnung.

Situation auf den Wohnungsmärkten 

Die regionalen Differenzierungen haben auf den Wohnungsmärkten 

im Jahr 2004 weiter zugenommen. 

Allen derzeit verfügbaren Informationen zur Folge wird dies 

künftig noch sehr viel ausgeprägter feststellbar sein. Dies 

gilt sowohl im Bundesgebiet als auch für Baden-Württemberg 

selbst. Die Nachfrage wird sich daher in den Regionen 

höchst unterschiedlich entwickeln. 

Im Bundesdurchschnitt haben wir mehr Wohnungsangebote 

als Nachfrage – obwohl der Wohnflächenverbrauch pro Kopf 

erneut zugenommen hat. Für jeden Bundesbürger standen 

im Schnitt zuletzt 41,6 m 2 Wohnfläche zur Verfügung. Das 

ist eine Steigerung gegenüber dem letzten Mikrozensus im 

Jahre 1998 um 5,5 Prozent. 

Die Wohnungsmärkte in den wachsenden Regionen der 

alten Bundesländer und in den Universitätsstädten (München, 

Frankfurt, Stuttgart) sind jedoch weiterhin von zum 

Teil drastischen Nachfrageüberhängen gekennzeichnet. 

■ Die Nachfrage nach Wohnungseigentum macht hierbei 

einen zunehmenden Anteil aus, obwohl das Eigentumserwerbspotential 

der Bevölkerung deutlich abnimmt. Das 

ist demografisch bedingt, da die bisherige für die Eigentumsbildung 

maßgebliche Altersgruppe zukünftig deutlich 

schwächer besetzt sein wird als heute. Also müssen für die 

Wohneigentumsbildung im Alter die notwendigen Rahmenbedingungen 

geschaffen werden: Jeder fünfte Einwohner 

ist im Jahr 2010 älter als 65 Jahre. Im Jahr 2040 wird diese 

Altersgruppe bereits einen Bevölkerungsanteil von 30 Prozent 

erreichen. Damit nimmt auch der Anteil des Bedarfs an 

Pflege und Hilfe zu Hause zu. Seniorengerechtes Wohnen ist 

und bleibt der künftige Wachstumsmarkt. 

■ Der Trend einer Zunahme kleinerer Haushalte bei höherem 

Wohnflächenverbrauch wird auf den Mietwohnungsmarkt im 

höheren Preissegment eine steigende Nachfrage zur Folge 

haben. Das Angebot preiswerter „Sozialwohnungen“ wird 

weiter zurückgehen. Auslaufende Belegungsbindungen und 

Modernisierungen tragen dazu bei. Die Wohnraumversorgung 

sozial Schwacher und die Integration von Immigranten 

erfordern die Hilfestellung der Wohnungsunternehmen. 

■ Die Betriebskosten (kalt und warm) steigen kontinuierlich 

an. Sie betragen laut GdW-Statistik in den alten Ländern 

1,37 @/m 2 (kalt) und 0,84 @/m 2 (warm). 

■ In dieser veränderten Situation auf den Wohnungsmärkten 

schlagen auch noch so unscheinbare Veränderungen 

der wohnungspolitischen Rahmenbedingungen mit großen 

Auswirkungen zu Buche. 

■ Die Mietentwicklung (monatliche Nettomiete, kalt) war 

innerhalb der GdW-Statistik im Jahr 2003 im Vergleich 

zum Vorjahr rückläufig. Die Veränderungen in Prozenten 

zum Vorjahr betragen nach 3,4 Prozent im Jahr 2002 nur 

noch 2,8 Prozent im Jahr 2003. 

Die Mietausfälle innerhalb des GdW ergeben sich aus 

nachstehender Tabelle (siehe Abbildung Seite 14). 

vbw J AHRESBERICHT 2004 ZUR WOHNUNGSPOLITIK 

13

14 

Mietausfälle 

Mietausfälle Mietausfälle Durchschnittsaufgrund 

von 

Leerstandsverlusten 

gesamt miete 

in % der Sollmiete in % der Sollmiete in EUR/m2 Berlin 7,68 8,57 4,18 

Alte Länder 

Bremen 5,66 6,09 4,44 

Niedersachsen 3,65 4,44 4,50 

Nordrhein-Westfalen 3,57 4,59 4,17 

Rheinland-Pfalz 3,02 3,98 4,14 

Saarland 2,41 2,72 3,84 

Schleswig-Holstein 2,52 3,17 4,47 

Hamburg 2,13 2,68 5,07 

Hessen 1,71 2,16 4,65 

Bayern 1,66 2,09 4,19 

Baden-Württ. 1,94 2,50 4,53 

Neue Länder 

Sachsen-Anhalt 22,34 23,11 4,01 

Sachsen 19,64 20,78 4,14 

Thüringen 15,13 16,01 4,04 

Brandenburg 14,51 15,70 4,03 

Mecklenburg-Vorpommern 10,73 11,45 4,41 

Grundsteuerreform 

Hierzu hat der vbw in der Anhörung des Landtages von 

Baden-Württemberg auszugsweise folgendes Statement 

abgegeben: 

Jede Änderung an der Grundsteuer ist von entscheidender 

Auswirkung auf die Wohnungs- und Immobilienunternehmen. 

Dies gilt schon deswegen, weil die Grundsteuer regelmäßig 

als Mietnebenkostenart auf den Mieter umgelegt 

wird. Jede Veränderung an der Grundsteuer wirkt sich also 

auch zu Lasten der Wohnungsnutzer, sei es der Eigentümer 

oder Mieter, unmittelbar aus. 

Proberechnungen des vbw haben ergeben, dass die gewollte 

aufkommensneutrale Grundsteuerreform mit dem Entwurf 

aus Mainz und München missglückt ist: 

Die künftige Bemessungsgrundlage im Modell soll der Bodenrichtwert 

sein. Bei bebauten Grundstücken mit einem Abschlag 

von 30 Prozent. Hinzu kommt dann ein pauschalierter 

Gebäudewert, der bei Mietwohngrundstücken generell mit 

600 @/m 2 Wohnfläche ohne Altersabschlag festgelegt ist. 

Für die Ermittlung der Bodenrichtwerte gibt es keine gesetzliche 

Grundlage. Die Praxis zeigt, dass Bodenrichtwerte 

bei absolut vergleichbaren Sachverhalten erhebliche Unterschiede 

aufweisen. In Gemeinden mit fehlenden oder nur 

sehr geringen Grundstücksumsätzen fehlen auch aktuelle 

Kaufpreissammlungen. Bodenrichtwerte sind dort entweder 

überhaupt nicht vorhanden oder veraltet. Bodenrichtwerte 

sind demnach nicht justiziabel. 

Außerdem stellen Bodenrichtwerte in etwa den Verkehrswert 

des Grund und Bodens dar. Im Veräußerungsfall von 

Mietwohngrundstücken spielt jedoch ausschließlich der 

Ertragswert für die Wertermittlung eine Rolle. Die Bemessungsgrundlage 

aus Bodenrichtwerten und pauschalierten 

Gebäudewerten repräsentiert also keinen Verkehrswert für 

Mietwohngrundstücke, da es sich hier um ein Sachwertverfahren 

handelt. 

Zwischen Mietwohngrundstücken kommt es ebenfalls zu 

erheblichen Wertverschiebungen. Die neue Bemessungsgrundlage 

führt im Verhältnis zum bisherigen Einheitswert 

nach unseren Probeberechnungen für Gebäude nach 1945 

bis zum Elffachen. Für Gebäude vor 1945 können die Werte 

sich bis zum über Siebzehnfachen erhöhen. 

In den Beispielrechnungen des Modells aus Mainz und 

München wird eine Grundsteuermesszahl von 0,5 verwendet. 

Sie beträgt nach der gegenwärtigen gesetzlichen Regelung 

3,5. Selbst wenn in dem Gesetzgebungsverfahren auch 

tatsächlich eine solche Absenkung vorgesehen ist, muss bezweifelt 

werden, ob dadurch die zum Teil drastische Erhöhung 

der Grundsteuer kompensiert werden kann. Der Entwurf 

aus München und Mainz dürfte nach heutiger Einschätzung 

wohl nicht zum Tragen kommen. 

Eigenheimzulage 

Im Zeitpunkt der Drucklegung dieses Artikels befindet sich 

die Eigenheimzulage nach wie vor in der politischen Diskussion. 

Der Bundesrat hat zwar im November 2004 mit der 

Mehrheit der unionsregierten Länder unter entscheidendem 

Druck Baden-Württembergs den erneuten Plänen der Bundesregierung 

die Eigenheimzulage zu kippen, eine Absage 

erteilt. Am 26. Januar 2005 befand sie sich in der Sachverständigenanhörung 

des Deutschen Bundestages. 

Danach will die Union die Eigenheimzulage weiter erhalten. 

Die Sachverständigen waren sich bei der Bewertung 

uneinig. Der GdW vertrat die Auffassung, sollte es im Vermittlungsverfahren 

zu einer Abschaffung kommen, müssten 

wesentliche Teile der Einsparungen für die Stadtentwicklung 

genutzt werden. Familien bedürften auch in Zukunft

Unterstützung bei der Bildung von Wohneigentum in den 

Städten, insbesondere beim Erwerb aus dem Bestand. Leider 

wurde das Wohneigentum bei der staatlich geförderten 

privaten Altersvorsorge weiter diskriminiert. Die privaten 

Bausparkassen hielten die Förderung der Eigenheimzulage 

gerade für die Schwellenhaushalte mit mittlerem Einkommen 

und vor allem für Familien mit Kindern für unverzichtbar. 

Demgegenüber vertrat der Deutsche Mieterbund die 

Auffassung, die Eigenheimzulage sei ökonomisch und ökologisch 

unvertretbar. 

Fakt ist, dass die Eigenheimzulage unter dem Strich dem 

Staat viel mehr bringt als sie kostet: Eine Familie mit einem 

Kind erhält im Förderzeitraum max. T@ 16,4 Eigenheimzulage. 

Durch den Neubau eines durchschnittlichen Wohneigentums 

erzielt der Staat jedoch T@ 50 an Steuern und 

Sozialabgaben. Nach Berechnungen des Rheinisch-Westfälischen 

Instituts für Wirtschaftsforschung führt ein Wegfall 

der Eigenheimzulage zu einem gesamtwirtschaftlichen Nachfrageausfall 

von 7,5 Milliarden @ und damit zu einem Abbau 

von weiteren 90.000 Arbeitsplätzen, die meisten davon 

im überwiegend mittelständisch geprägten Baugewerbe. 

Antidiskriminierungsgesetz 

„Niemand darf wegen seines Geschlechtes, seiner Abstammung, 

seiner Rasse, seiner Sprache, seiner Heimat und 

Herkunft, seines Glaubens, seiner religiösen oder politischen 

Anschauungen benachteiligt oder bevorzugt werden. 

Niemand darf wegen seiner Behinderung benachteiligt 

werden“. So lautet Art. 3 Abs. 3 unseres Grundgesetzes. 

Gleichwohl meinen die Fraktionen der SPD und Bündnis 90/ Die 

Grünen EU-Richtlinien in einer Weise umsetzen zu müssen, die 

zu einer massiven Einschränkung der Vertragsfreiheit, zu 

zusätzlichen Kosten und unangemessener Benachteiligung der 

deutschen Wirtschaft führen. Noch kurz vor der Bundestagswahl 

2002 war ein ähnlicher Entwurf vom Bundeskanzler 

persönlich gestoppt worden. Nun liegt der Entwurf wieder vor. 

Der vbw hat hiergegen massiven Widerspruch erhoben. Die 

Landesregierung hat einen Entschließungsantrag zum Gesetzesentwurf 

im Bundesrat eingebracht und den Bundestag aufgefordert, 

sich auf das europarechtlich Geforderte zu beschränken 

und jede darüberhinausgehende Regelung zu unterlassen. 

Mit diesem Gesetzentwurf werden nicht die Opfer von 

Diskriminierungen geschützt, sondern er bürdet der Wirtschaft 

eine Vielzahl von Reglementierungen auf, die unverhältnismäßige 

Kostenbelastungen für die Unternehmen nach sich ziehen. 

Gerade die Wohnungswirtschaft wäre eklatant betroffen: Bei 

einer freien Mietwohnung bewerben sich in den Brennpunkten 

des Bedarfs mehrere Hundert Interessenten. In Folge der vorgesehenen 

Beweislastumkehr und Schadensersatzpflicht müsste 

für jeden abgelehnten Bewerber nachweisbar sein, warum dieser 

nicht, sondern ein anderer Mieter geworden ist: Vermieter 

werden diskriminiert! Von Deregulierung kann keine Rede sein. 

Eine hochdotierte „Antidiskriminierungsstelle des Bundes“ und 

sog. Antidiskriminierungsverbände würden weder die Rechtsordnung 

vereinfachen noch Bürokratie abbauen. 

Gebäudepass 

Die Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und 

energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinsparverordnung 

– EnEV) vom 16. November 2001 trat 

am 1. Januar 2002 in Kraft. 

Am 4. Januar 2003 erging die EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz 

von Gebäuen, die wesentlich über das 

Anforderungsprofil der EnEV hinausgeht. Danach muss 

Deutschland Rechts- und Verwaltungsvorschriften in Kraft 

setzen, die erforderlich sind, um dieser Richtlinie spätestens 

am 4. Januar 2006 nachzukommen. Das betrifft insbesondere 

den Gebäudepass. Beim Bau, beim Verkauf oder bei 

der Vermietung von Gebäuden muss danach dem Eigentümer 

bzw. dem potenziellen Käufer oder Mieter vom Eigentümer 

ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorgelegt 

werden. Offen ist derzeit, nach welcher Berechnungsmethode 

dieser Gebäudepass erstellt wird. Während die 

Kosten der bedarfskennwert basierten Methode über @ 500 

je Gebäude liegen können, kann ein verbrauchskennwertbasierter 

Energieausweis für @ 15 je Gebäude ausgestellt 

werden. Der vbw setzt sich mit Entschiedenheit für den verbrauchskennwertbasierten 

Energieausweis ein. Die Kennwerte 

können unschwer aus den Heizkostenabrechnungen 

entnommen werden. Nur in Ausnahmefällen sollte eine 

bedarfsorientierte Berechnungsmethode möglich sein. 

Hartz IV 

Mit Inkrafttreten des Hartz IV-Gesetzes zum 1. Januar 2005 

wird auch das Wohngeldgesetz geändert. Der Wohngeldanspruch 

für Empfänger von Transferleistungen insbesondere 

Arbeitslosengeld II entfällt damit. Eine Direktzahlung an den 

Vermieter soll nur dann erfolgen, wenn die zweckentsprechende 

Verwendung durch den Hilfsbedürftigen nicht sicher 

gestellt ist. Die Sorge der Wohnungswirtschaft ist, dass die 

Leistungen für Unterkunft und Heizung im Rahmen des Arbeitslosengeldes 

II zwar in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen 

erbracht werden, aber nur „soweit diese angemessen 

sind.“ Die Frage ist, was sind angemessene Kosten für 

die Unterkunft? Kann es sein, dass sich die öffentlich geför- 


15

16 

derte Miete als unangemessen herausstellt? Werden niedrige 

Mieten zur Konzentration der Dauerarbeitslosen in bestimmten 

Quartieren führen? Wird dadurch das Programm Soziale 

Stadt und seine öffentliche Förderung konterkariert? 

Die Wohnungspolitik im Land Baden-Württemberg ist 

insbesondere geprägt von folgenden Bereichen: 

Landeswohnraumförderprogramm 2005 

Die Landesregierung beschränkt sich im wesentlichen auf 

die Komplementärfinanzierung zu den Bundesmitteln. Weitergehende 

Anregungen in Richtung einer eigenständigen 

Wohnungspolitik des Landes Baden-Württemberg, 

■ aus dem Kreise der Verbände, 

■ aber auch aus der Wohnungsbaukommission des Landes, 

sind leider erneut nicht aufgegriffen worden. Ein Blick nach 

Bayern oder NRW zeigt, wie es gehen kann. So hat Innenminister 

Dr. Beckstein dieser Tage berichtet, dass die Bayerischen 

Bewilligungsstellen für die soziale Wohnraumförderung des 

Jahres 2005 insgesamt @ 146 Mio. erhalten. Davon erhalten 

München, Augsburg und Nürnberg einen höheren Zuweisungsbetrag, 

da vor allem Familien in Ballungsgebieten dringend 

preisgünstigen Wohnraum benötigen. NRW fördert gar mit 

insgesamt @ 985 Mio. rund 13.500 Wohneinheiten. Eine eigenständige 

Wohnungspolitik des Landes Baden-Württemberg ist 

deswegen dringend erforderlich, aber auch weil die bundespolitischen 

Rahmenbedingungen sich zunehmend verschlechtern. 

Da reicht ein Stichwort aus: Antidiskriminierungsgesetz. 

Wir müssen ferner davon ausgehen, dass Baden-Württemberg 

auf absehbare Zeit alljährlich 50.000 Neubauwohnungen 

benötigt. Über diese Zahl besteht wohl kein Streit. Auch 

die bereits erwähnte Wohnungsbaukommission hat diese 

Zahl schon im Jahr 2000 ermittelt. Wir müssen in Baden- 

Württemberg außerdem sicherlich noch bis zum Jahre 2015 

mit zunehmenden Bevölkerungszahlen rechnen. Vor allem 

aber ist eine Zunahme der Haushalte zu erwarten. 

Die Entwicklung des preisgebundenen Mietwohnungsbestandes, 

wird in den nächsten 

Jahren von noch 133.000 Mietwohnungen in 

2003 auf 46.000 Mietwohnungen in 2009 um 

rund 90.000 Wohneinheiten zurückgehen. 

Angesichts dieser Zahlen lautet unsere Forderung: 

Wenn schon die öffentlichen Kassen leer 

sind, haben Bund und Land keine andere 

Möglichkeit, als die Rahmenbedingungen zu erleichtern. 

Kurz gesagt: „Geben Sie uns die Vertragsfreiheit 

wieder!“ Wir behaupten sogar, dass 

die gesamten Steuer- und Subventionsabbaugesetze 

hinnehmbar sind, wenn Erleicterungen auf dem 

Gebiet des Mietrechtes geschaffen würden. Wir sind deshalb 

sehr enttäuscht darüber, dass das Land eine lobenswerte 

Initiative wieder abgeblasen hat. Vielleicht lässt sich 

da doch noch etwas tun, solange der Innenminister des 

Landes Vorsitzender der Innenministerkonferenz ist. 

Wir meinen im Übrigen, dass sich der Wohnungsmangel in 

Baden-Württemberg entscheidend nicht durch Aufstockung 

der Fördermittel im Mietwohnungsbau beheben lässt. Trotzdem 

ist die weitere Förderung des Mietwohnungsbaus, zumindest 

in den Groß- und Universitätsstädten als Schwerpunkten 

des Bedarfs, unverzichtbar. Hierzu bedarf es sowohl 

einer höheren Zahl geförderter Wohnungen als auch 

einer Stärkung des Subventionswertes pro Wohnung, da 

ansonsten Fehlbeträge aus der laufenden Bewirtschaftung 

der Objekte entstehen, die auf Dauer weder von den Kommunen 

noch von ihren Wohnungsunternehmen getragen 

werden können. 

In den meisten Groß- und Universitätsstädten droht ohne 

diese Leistung der Landespolitik auf Grund des Zusammentreffens 

von einer zunehmenden Zahl der Haushalte mit dem 

Rückgang des Bestandes an preisgebundenen Wohnungen 

eine weitere Zuspitzung des Mangels mit entsprechenden 

Folgen für die Kommunen, auch im gesamten sozialen Bereich. 

Bei knappen Mitteln muss das Geld effektiv angelegt 

werden, das heißt im Eigentumsbereich. Nach den Erfahrungsberichten 

unserer Wohnungsunternehmen sollte unbedingt 

die Familie mit einem Kind in die Neubauförderung 

einbezogen werden. Nur so kann ein günstiges Umfeld für 

die Familie mit zwei und mehr Kinder vorbereitet werden.

Barrierefreier Wohnungsbau 

Am 6. Oktober 2004 hat der Landtag eine Änderung der 

Landesbauordnung beschlossen. Danach ist künftig vorgeschrieben, 

dass in Wohngebäuden mit mehr als sechs 

Wohnungen die Wohnungen eines Geschosses barrierefrei 

erreichbar sein müssen. Außerdem müssen die wesentlichen 

Zimmer dieser Wohnungen für Rollstuhlfahrer zugänglich 

sein. Nach einer Übergangsphase gelten diese Anforderungen 

dann ab dem Jahr 2009 auch für Wohngebäude mit 

mehr als vier Wohnungen. 

Barrierefreie Erreichbarkeit bedeutet, dass der gesamte Zugangsweg 

von der Straße bis zum Hauseingang und bis zu 

den betreffenden Wohnungen stufenlos erreichbar sein muss. 

Mit der Einführung der barrierefreien Erreichbarkeit der 

Wohnungen eines Geschosses werden zum ersten Mal Anforderungen 

zum barrierefreien Bauen im Bereich des allgemeinen 

Wohnungsbaus verbindlich im Gesetz verankert. 

Damit wird nunmehr in der Landebauordnung den Wohnbedürfnissen 

älterer und behinderter Menschen verstärkt 

Rechnung getragen. 

Offen geblieben ist bei der Ausnahmeregelung der § 35 Abs. 3 

LBO wie der unangemessene Aufwand zu definieren ist. Soweit 

die Rechtsprechung bisher von 20 Prozent der Gesamtkosten 

ausgeht, ist dies mit Entschiedenheit abzulehnen. 

Gemeindewirtschaftsrecht 

Der Wohnungsbau ist eine öffentliche Aufgabe. Unbestritten 

gehört der soziale Wohnungsbau zum Kernbereich. Seine 

Ausführung durch kommunale Wohnungsunternehmen ist 

nach § 102 Abs. 1 Nr. 1 GemO unbedenklich und mit dem 

kommunalen Wirtschaftsrecht vereinbar. Der übrige Wohnungsbau 

in all seinen Formen ist für breite Bevölkerungsschichten 

nach §§ 1 und 2 des Wohnraumförderungsgesetzes 

(WoFG) vom 13.09.2001 ebenfalls eine öffentliche Aufgabe. 

Eine diesbezügliche Bautätigkeit würde den Tatbestand des 

§ 102 Abs. 1 Nr. 1 GemO erfüllen. 

Zwar gibt es keinen einheitlichen Begriff der Daseinsvorsorge 

in Deutschland; er gehört jedoch zum Wesensgehalt der 

kommunalen Selbstverwaltung. Allgemein gelten als wesentlicher 

Inhalt der Daseinsvorsorge die öffentliche Grundversorgung 

mit Energie, Wasser, Entsorgung von Abfall und 

Abwasser, ÖPNV, Straßenbau und Straßenreinigung, Sozialhilfe, 

Jugendhilfe, Kindertagesstätten, Schulträgerschaft, 

Wohnungs- und Städtebau, Kulturpflege, Gesundheitswesen, 

Krankenhäuser, Rettungsdienst, Katastrophenschutz, 

Schwimmbäder, Bibliotheken, Museen, Altenheime. 

Das kommunale Wohnungsunternehmen dient in diesem 

Fall unmittelbar durch seine Leistung und nicht nur mittelbar 

durch seine Gewinne und Erträge dem Wohl der Gemeindebürger. 

Auch die Begründung zum Wohnraumförderungsgesetz 

(Bundestagsdrucksache 14/5538 vom 13. März 2001) unter 

„8. Stärkung der Rolle der Kommunen" 

„Städte und Gemeinden sind besonders geeignet, 

Verantwortung für die örtliche Wohnungspolitik zu 

übernehmen," 

zeigt, dass der Wohnungsbau eine öffentliche Aufgabe ist. 

Für eine wie auch immer geartete Subsidiaritätsklausel mit 

Beweislastumkehr und Klagebefugnis besteht auch deshalb 

insoweit kein Anlass. 

Die Subsidiaritätsklausel des § 102 Abs. 1 Nr. 3 der GemO 

Baden-Württemberg für das Tätigwerden außerhalb der 

kommunalen Daseinsvorsorge wurde durch Artikel 1 Nr. 3 

des Gesetzes zur Änderung gemeindewirtschaftsrechtlicher 

Vorschriften und anderer Gesetze vom 19.07.1999 in die 

Gemeindeordnung eingeführt. Aus der Begründung (Landtagsdrucksache 

12/4055, Seite 17 ff) ergibt sich, dass sie 

einerseits die Belange der privaten Wirtschaft berücksichtigt, 

andererseits dem verfassungsrechtlich garantierten 

Grundsatz der kommunalen Selbstverwaltung als unverzichtbarem 

Teil der kommunalen Aufgabenerfüllung Rechnung 

trägt. 

Es besteht deshalb kein Anlass, den im Jahre 1999 gefundenen 

Kompromiss aufzugeben. Bei konsequenter Anwendung 

der bestehenden gesetzlichen Regelung und bei entsprechender 

Überwachung durch die Aufsichtsbehörden 

ließen sich auch besonders augenfällige Verstöße etwa im 

Bereich der Stadtgärtnereien, städtischer Reinigung oder 

Reisebüros leicht abstellen. 

Einer Änderung des Gesetzes bedarf es hierzu nicht. 

ZUR WOHNUNGSPOLITIK 


17

18 

Wesentliche Änderungen 

in der Gesetzgebung 

Vor mehr als einem Jahr verkündete Bundeskanzler Gerhard 

Schröder die Agenda 2010, das Programm der Bundesregierung 

für Reformen auf dem Arbeitsmarkt, für Wirtschaftswachstum 

und die langfristige Sicherung unseres Sozialsystems. 

Dies bedingte Gesetze wie zum Beispiel das Gesetz 

zu Reformen am Arbeitsmarkt, Änderungen des Kündigungsschutzgesetzes, 

des Teilzeit- und Befristungsgesetzes 

sowie des Arbeitszeitgesetzes oder das Dritte und 

Vierte Gesetz für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt. 

Diese Gesetze traten zum Großteil am 01.01.2004 

in Kraft und waren bereits Themen im Berichtszeitraum 

2003. Im Rahmen des Dritten Gesetzes für moderne 

Dienstleistungen am Arbeitsmarkt wurde die Umsetzung 

von Altersteilzeitarbeit jedoch erst zum 01.07.2004 

wirksam. Die Neuregelung gilt für alle Altersteilzeitarbeitverhältnisse, 

die nach dem 30.06.2004 begründet wurden. 

Bislang stockte der Arbeitgeber bereits das bereits das Arbeitsentgelt 

des Beschäftigten um 20 Prozent, mindestens 

jedoch bis zu 70 Prozent des bisherigen pauschalierten 

Nettoentgeltes auf. Auf diese Aufstockungsleistung entrichtete 

der Arbeitgeber sodann zusätzliche Beiträge zur gesetzlichen 

Rentenversicherung. Damit wurde bewirkt, dass 

mindestens 90 Prozent desjenigen Entgelts rentenversichert 

ist, das der Arbeitnehmer bei der bisherigen Arbeit erzielt. 

Die Vereinfachung zum 01.07.2004 liegt nunmehr darin, dass 

die Bemessungsgrundlage für die Aufstockung künftig nicht 

mehr das während der Altersteilzeit tatsächlich gezahlte 

Arbeitsentgelt ist, sondern das sogenannte Regelarbeitsentgelt 

für die Altersteilzeit. D.h., alle Entgeltsbestandteile, 

die nicht laufend bezahlt werden, werden künftig nicht 

mehr berücksichtigt. 

Die Wohnflächen- und die Betriebskostenverordnung traten 

bereits zum 01.01.2004 in Kraft. Auch hierüber hatten wir 

berichtet. 

Für die eigentumsorientierten Genossenschaften von Bedeutung 

war die seit 01.01.2004 wirksame Änderung des § 17 Eigenheimzulagegesetz. 

Danach ist die Förderung für die Anschaffung 

von Genossenschaftsanteilen bei diesen Genossenschaften 

nur noch dann gewährleistet, wenn der Anspruchsberechtigte 

spätestens im letzten Jahr des Förderzeitraumes 

eine genossenschaftsrechtliche Wohnung tatsächlich nutzt. 

Eine Förderung von Kapitalanlegern ist damit nicht mehr 

möglich. Diese Regelung gilt für diejenigen Genossenschaftsmitglieder, 

die seit 01.01.2004 Genossenschaftsanteile bei 

einer eigentumsorientierten Genossenschaft erwerben. 

Im Rahmen des zum 01.01.2004 in Kraft getretenen Haushaltsbegleitgesetzes 

2004 war die Änderung des Wohnungsbauprämiengesetzes 

von Bedeutung. Die Prämie 

wurde gemäß § 3 WoPG erstmals für das Sparjahr 2004 von 

10 Prozent auf 8,8 Prozent abgesenkt, während die prämienbegünstigten 

Höchstbeträge sowie die Einkommensgrenzen 

unverändert blieben. Beim 5. Vermögungsbildungsgesetz 

wurde die Arbeitnehmersparzulage von 20 Prozent auf 

18 Prozent der angelegten vermögenswirksamen Leistungen 

sowie auf einen Höchstbetrag von 400,– Euro reduziert. 

Am 22.05.2001 wurde das Bundesdatenschutzgesetz novelliert. 

Die Änderungen waren zur Umsetzung der EU-Datenschutzrichtlinie 

notwendig. Durch die Novellierung wurden 

die Aufgaben des Datenschutzbeauftragten wesentlich 

erweitert. Ihm werden neben speziellen IT-technischen und 

rechtlichen Kenntnissen auch eine Vielzahl von administrativen 

Aufgaben abverlangt. Hierzu gehört nach § 4g Abs. 2 

BDSG auch die Pflicht zur Führung eines Verfahrensverzeichnisses. 

Dieses Verzeichnis musste nach § 45 BDSG spätestens 

zum 23.05.2004 umgesetzt sein. 

Die Novellierung des Telekommunikationsgesetzes erfolgte 

zum 26.06.2004. Mit der Novellierung wurden fünf 

europäische Richtlinien umgesetzt, um so den Wettbewerb 

auf dem Telekommunikationsmarkt zu fördern, die Wahrnehmung 

der Interessen der Verbraucher zu erleichtern und 

mehr Sicherheit bei der elektronischen Kommunikation zu 

gewährleisten. 

Zum 01.07.2004 traten weitere Gesetze in Kraft, die die 

kontinuierliche Fortführung der begonnenen Reformpolitik 

dokumentieren. Hierzu gehört – unter dem Aspekt des Bürokratieabbaus 

– u.a. auch das Gesetz zur Modernisierung 

des Kostenrechts. Das Gesetz hatte zum Ziel, das 

Kosten- und Vergütungsrecht einfacher und transparenter 

zu machen, die Gerichte zu entlasten und die am Verfahren 

Beteiligten zeitgemäß zu vergüten. Hierunter fällt auch die 

Ablösung der Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung durch 

das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz. Mit diesem Gesetz 

werden leistungsgerechtere Gebühren geschaffen, die sich 

stärker als bisher am Umfang und Schwierigkeit der anwaltlichen 

Tätigkeit orientieren. Ferner wird das Engagement für 

eine außergerichtliche Streitbeilegung künftig stärker honoriert. 

Auch das Gerichtskostengesetz wurde im Rahmen 

der Novelle vereinfacht. Für alle gerichtlichen Verfahren gilt 

nunmehr eine einheitliche Gebührenstruktur.

Das Zweite Gesetz zur Vereinfachung der Wahl der 

Arbeitnehmervertreter in den Aufsichtsrat trat ebenfalls 

zum 01.07.2004 in Kraft. Dieses Gesetz hat die Änderung 

verschiedener Regelungen des Mitbestimmungsergänzungsgesetzes, 

des Mitbestimmungsgesetzes und des 

Montan-Mitbestimmungsgesetzes erforderlich gemacht. 

Das Betriebsverfassungsgesetz wurde in diesem Zusammenhang 

durch das Drittbeteiligungsgesetz abgelöst. 

Die Neufassung des Gesetzes gegen den unlauteren 

Wettbewerb ist am 08.07.2004 in Kraft getreten. Die Neufassung 

diente der Umsetzung von EG-Richtlinien und liberalisiert 

das bisherige Wettbewerbsrecht. Zahlreiche Spezialregelungen 

sind mangels Relevanz entfallen. Auch die 

abstrakten Irreführungstatbestände der §§ 6 – 8 UWG a.F. 

sind beseitigt worden. 

Das Gesetz zur Anpassung des Baugesetzbuches an EU- 

Richtlinien ist am 20.07.2004 in Kraft getreten. Hintergrund 

der Novellierung des Baugesetzbuches war die beabsichtigte 

Entbürokratisierung des Bauplanungsrechts. Insbesondere 

wird das Recht der städtebaulichen Planung vereinfacht 

und vereinheitlicht. Dies bedingt, dass Mehrfachprüfungen 

auf den verschiedenen Planungsebenen künftig vermieden 

und die bislang einzeln nebeneinander bestehenden planungsrechtlichen 

Umweltverfahren zu einer Umweltprüfung 

zusammengefasst werden. Genehmigungs- und Zustimmungserfordernisse 

wie z.B. die bisherige Genehmigungspflicht 

zur Teilung von Grundstücken entfallen. Für die Wohnungswirtschaft 

von besonderer Bedeutung ist, dass erstmals gesetzlich 

die Grundlagen für eine satzungsmäßige Festsetzung 

von Stadtumbaugebieten und städtebaulichen Maßnahmen 

zur Behebung sozialer Missstände (Soziale Stadt) 

geregelt sind. D.h., künftig wird im Rahmen des Stadtumbaues 

verstärkt auf privatrechtliche Verträge zwischen 

Grundstückseigentümern und den Kommunen gesetzt. 

Am 01.08.2004 ist das Gesetz zur Intensivierung der Bekämpfung 

der Schwarzarbeit und damit zusammenhängender 

Steuerhinterziehungen (Schwarzarbeitergesetz) in Kraft 

getreten. Bundesfinanzminister Hans Eichel bezeichnet das 

Gesetz als weiteren Reformbaustein für mehr Beschäftigung. 

Schwarzarbeit liegt nach dem Verständnis des Gesetzes 

dann vor, wenn eine selbständige oder unselbständige 

Tätigkeit unter Umgehung gesetzlicher Anmelde- und 

Anzeigepflichten, Steuern und Sozialversicherung ausgeübt 

wird. Durch sie müssen wirtschaftliche Vorteile in erheblichem 

Umfang erzielt werden. Voraussetzung der Schwarzarbeit 

ist also, dass es sich um eine illegale Tätigkeit han- 

delt. Für die Wohnungsunternehmen bedeutet dies, dass 

seit 01.08.2004 bei steuerpflichtigen Werklieferungen und 

sonstigen Leistungen an Privatpersonen, die im Zusammenhang 

mit einem Grundstück erbracht werden, die Verpflichtung 

besteht, diesen Personen eine Rechnung auszustellen. 

Die Rechnung muss innerhalb von sechs Monaten nach der 

Leistungsausführung ausgestellt sein. Ferner stellt das Gesetz 

die Verpflichtung auch für Privatpersonen auf, dass 

Rechnungen, Zahlungsbelege oder andere beweiskräftige 

Unterlagen zwei Jahre aufzubewahren sind. Das Unternehmen 

muss in seiner Rechnung auf diese Aufbewahrungspflicht 

hinweisen. 

Im Rahmen der EU-Richtlinie 2004/18/EG und der Verordnung 

der Kommission Nr. 1874/2004 wurden zum 01.11.2004 

für öffentliche Aufträge neue Schwellenwerte veröffentlicht. 

Die neuen Schwellenwerte gelten derzeit jedoch noch 

nicht für nationale öffentliche Auftraggeber. Maßgebend 

sind nach wie vor die in der Vergabeverordnung vorgesehenen 

Schwellenwerte von fünf Millionen Euro für Bauaufträge, 

200.000.– Euro für Liefer- und Dienstleistungsaufträge. 

Eine Anpassung soll erst zum 31.01.2006 erfolgen. 

Mit dem Handelsregistergebühren-Neuordnungsgesetz, 

das zum 01.12.2004 in Kraft getreten ist, erfolgt eine Umstellung 

der bislang wertbezogenen Gebühren in Handelsund 

Partnerschaftsregistersachen zu aufwandsbezogenen 

Gebühren. Die Höhe der künftig anfallenden Gebühren für 

die Eintragung in die Register ist in dem Gebührenverzeichnis, 

das der ebenfalls zum 01.12.2004 in Kraft getretenen 

Handelsregistergebührenverordnung angefügt ist, enthalten. 

Damit ist die bisherige Gebührenfreiheit für Eintragungen 

in das Genossenschaftsregister entfallen. Letztlich 

werden die Gebühren im Vergleich zum alten Recht jedoch 

teilweise deutlich niedriger. Außerdem wird das Verfahren 


19

20 

zur Eintragung ins Handelsregister beschleunigt. Das 

Registergericht ist verpflichtet, spätestens innerhalb eines 

Monats nach Eintragung der Anmeldung einen entsprechenden 

Bescheid zu erlassen. 

Ab 01.11.2004 gelten nach der Bundesimmissionsschutzverordnung 

strengere Vorschriften für Öl- und Gasheizkessel. 

Damit ist die Übergangsfrist für Bestandsheizungen 

endgültig abgelaufen. Nach dem 01.11.2004 stellen zu 

hohe Schadstoffausstöße einer Heizanlage einen bußgeldbewährten 

Verstoß dar. Heizkessel mit einer Wärmeleistung 

von 4 bis 25 kW dürfen höchstens noch 11 Prozent Abgasverlust 

aufweisen. Für größere Heizkessel mit Wärmeleistung 

zwischen 25 und 50 kW gilt ein Abgasgrenzwert von 

10 Prozent. Heizungen mit einer Wärmeleistung über 50 kW 

dürfen nur 9 Prozent Abgasverlust haben. Dies gilt unabhängig 

von den Vorschriften der Energieeinsparverordnung, 

wonach öl- oder gasbefeuerte Heizkessel, die vor dem 

01.10.1978 eingebaut worden sind, spätestens zum 

31.12.2006 ausgetauscht sein müssen, selbst wenn sie die 

Abgasgrenzwerte einhalten. Wurden die Kessel nach dem 

01.11.1996 durch einen Brenneraustausch „modernisiert“, 

verlängert sich die Frist bis 2008. 

Das Verjährungsrecht des BGB wurde bereits zum 1. Januar 

2002 durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz grundlegend 

geändert. Zum 15.12.2004 ist nunmehr das Gesetz 

zur Anpassung von Verjährungsvorschriften an das Gesetz 

zur Modernisierung des Schuldrechts in Kraft getreten. 

Mit diesem Artikelgesetz wurde eine Vielzahl anderer 

Gesetze, so auch das Genossenschaftsgesetz, geändert. 

Sowohl für Kapitalgesellschaften in der Rechtsform der GmbH 

und AG als auch für die Genossenschaften gilt künftig hinsichtlich 

der Kapitalaufbringung und -erhaltung eine einheitliche 

Verjährung von zehn Jahren, beginnend mit der Entstehung 

des Anspruchs. Im Falle der Insolvenz gilt für alle 

drei Rechtsformen, dass die Verjährung nicht vor Ablauf von 

sechs Monaten ab dem Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens 

eintritt. Für Genossenschaften ist insbesondere 

die Aufhebung der bislang zweijährigen Verjährungsfrist 

für Auseinandersetzungsguthaben von Bedeutung. Hier 

gilt künftig die dreijährige Regelverjährungsfrist. 

Das neue Sozialhilferecht ist seit 01.01.2005 einfach, transparent 

und in sich schlüssig im SGB XII zusammengefasst. 

Die Regelungen entsprechen im Wesentlichen dem bisherigen 

BSHG. Neuerungen ergeben sich jedoch für die Träger 

der Sozialhilfe und für die Leistungsberechtigten. 

Die Neuregelung des Wohngeldes zum 01.01.2005 steht 

in direktem Zusammenhang mit der Einführung des Arbeitslosengeldes 

II. Wohngeldberechtigt sind damit hauptsächlich 

Personen mit geringem eigenen Einkommen, nicht aber 

Personen von Transferleistungen (z.B. Arbeitslosengeld II, 

Sozialhilfe). Für diesen Personenkreis werden die angemessenen 

Kosten der Unterkunft innerhalb der Transferleistung 

berücksichtigt. Die Höhe des Wohngeldes hat sich nicht verändert. 

Das im Jahre 2001 eingeführte Signaturgesetz wurde mit 

Wirkung zum 01.01.2005 geändert. Hintergrund war, qualifizierte 

elektronische Signaturen (z.B. bei elektronischen 

Warenbestellungen, Zahlungsanweisungen an Banken, Anträge 

oder Einsprüchen bei Behörden etc.) zu erreichen. Ziel 

ist, zuverlässig den Urheber erkennen zu lassen und die Daten 

vor unbemerkter Veränderung zu schützen. 

Erstmals zum 01.01.2005 verändern sich gemäß den §§ 26 

Abs. 4 und 28 Abs. 5 II. BV die im Rahmen der Kostenmiete für 

preisgebundenen Wohnraum ansetzbaren Verwaltungs- und 

Instandsetzungspauschalen künftig alle drei Jahre auf Basis 

des Verbraucherpreisindexes und zwar künftig alle drei. 

Diese Veränderung der Pauschalen wirkt sich auch auf die 

im Rahmen der Lastenberechnung i.S.d. § 40 II.BV sowie 

auf die Ausgaben der Verwaltung nach § 41 Abs. 2 II.BV aus.

Rechtsprechung 

Aus der Vielzahl der im Berichtzeitraum ergangenen Urteile 

eine repräsentative Auswahl zu treffen ist schwierig. Es liegen 

insbesondere zahlreiche Entscheidungen des BGH zum 

Mietrecht vor. Dies ist insofern erfreulich, als mit Wegfall 

des Instruments des Rechtsentscheids zum 01.01.2002 zunächst 

die Befürchtung bestand, dass damit eine gewisse 

Rechtssicherheit verloren geht. Diese Befürchtung hat sich 

jedoch nicht bestätigt. Vielmehr zeigen die zahlreichen Urteile 

des BGH, dass durch die ebenfalls zum 01.01.2002 

novellierte ZPO geschaffene Möglichkeit der erleichterten 

Revision gegen Entscheidungen der Landgerichte zum BGH, 

rege Gebrauch gemacht wird. Damit ist die Beantwortung 

grundsätzlicher Fragen in Mietsachen durch die höchstrichterliche 

Instanz nach wie vor gewährleistet. 

§ 

Schönheitsreparaturen – eine unendliche Geschichte. Nichts 

scheint im Rahmen eines Mietverhältnisses so streitanfällig 

wie dessen Beendigung, verbunden mit der Rückgabe der 

Wohnung und damit dem Thema der Schönheitsreparaturen. 

Demgemäß musste sich auch der BGH im Berichtszeitraum 

2004 mehrfach mit dieser Problematik auseinandersetzen, 

angefangen mit dem Urteil vom 26.05.2004 (WM 2004, 466) 

zur sogen. Quotenklausel in einem Formularmietvertrag. Der 

BGH entschied, dass eine Formularklausel, die den Mieter 

im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf 

der Fristen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen zu einer 

zeitanteiligen Kostenbeteiligung verpflichtet, den Mieter 

dann nicht unangemessen benachteiligt, wenn ihm mietvertraglich 

die Wahl zwischen Zahlung der Kosten und einer 

fachgerechten Renovierung verbleibt. Voraussetzung für die 

Wirksamkeit einer solchen Formularklausel ist, dass die 

Fristen des Fristenplanes erst mit Beginn des Mietverhältnisses 

zu laufen beginnen und zwar unabhängig von der 

Frage, ob die Wohnung renoviert oder unrenoviert ist und 

der Mieter ein Wahlrecht hat, ob er die Wohnung selbst 

renoviert oder aber die Kosten für die Renovierung durch 

einen Dritten trägt. 

Mit Urteil vom 23.06.2004 (WM 2004, 463) hatte sich der 

BGH wiederum mit dem Thema Schönheitsreparaturen, 

diesmal mit einem sogen. starren Fristenplan zu befassen. 

Nach der zu beurteilenden Klausel hatte der Mieter die 

Schönheitsreparaturen nicht nach Erfordernis, sondern spätestens 

nach Ablauf bestimmter Zeiträume fachgerecht auszuführen. 

Nach Auffassung des BGH zwingt eine solche 

Klausel den Mieter in überflüssiger Weise auch dann Renovierungsarbeiten 

durchzuführen, wenn die Räumlichkeiten 

nach ihrem tatsächlichen Erscheinungsbild noch nicht 

renovierungsbedürftig 

sind. 

Eine Anpassungsklausel, 

wonach die Fristen nach billigem 

Ermessen gemäß § 315 BGB im 

Einzelfall anzupassen sind, hatte der 

vom BGH zu beurteilende Mietvertrag 

– im Gegensatz zu den Mustermietverträgen 

des GdW – nicht. Konsequenz der 

Rechtsprechung des BGH ist, dass die 

Unwirksamkeit eines starren Fristenplanes 

die Unwirksamkeit der gesamten 

Reparaturvereinbarung zur Folge hat. 

Gegenstand einer weiteren Entscheidung 

des BGH vom 20.10.2004 (WM 2005, 

50) war der Mustermietvertrag des GdW aus dem Jahre 

1981, wonach, wie auch in den Folgeverträgen, die verein- 

§ 

barten Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen 

„auf Antrag“ des Mitglieds nach billigem Ermessen 

verlängert oder aber verkürzt werden können, wenn es der 

Zustand der Wohnung in „besonderen Ausnahmefällen“ 

zulässt oder erfordert. Der BGH sieht hierin keinen starren 

Fristenplan, da der Mieter nach dieser Regelung Anspruch 

auf Verlängerung der Renovierungsfrist hat, wenn der 

Zustand der Wohnung dies zulässt. Mit dieser Entscheidung 

des BGH ergab sich ein Aufatmen, da hiermit klargestellt 

ist, dass auch die Schönheitsreparaturklauseln in den älteren 

Miet- und Nutzungsverträgen des GdW in diesem Punkt 

wirksam sind. Zugleich hat der BGH mit diesem Urteil bestätigt, 

dass der Vermieter auch bei geplanten Umbaumaßnahmen 

in der Wohnung einen Anspruch auf Erstattung von 

Renovierungskosten hat. Vorausgesetzt, der Mieter lehnt 

die von ihm geschuldete Ausführung von Schönheitsreparaturen 

nicht ab, braucht er – neben den Kosten für das notwendige 

Material – jedoch nur den Betrag zu zahlen, den 

er für die Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen. 

In einem weiteren Urteil vom 29.03.2004 (ZMR 2004, 578) 

hat das KG Berlin sodann entschieden, dass eine Schönheitsreparaturklausel 

in einem Geschäftsraummietvertrag 

entsprechend der Rechtsprechung des BGH zum Wohnraummietrecht 

auszulegen sei. Es gelte daher auch ohne 

konkrete Aufnahme eines Fristenplanes die anerkannte 

Fristenregelung des Mustermietvertrages des Bundesministeriums 

der Justiz aus dem Jahre 1976 sowie hinsichtlich 

des Umfangs der Arbeiten die Ausnahmeregelung des § 28 

Abs. 4 Satz der II. BV. 


21

22 

Der BGH hat im Berichtzeitraum einige weitere sehr praxisrelevante 

Fragen zum Wohnraummietrecht klären können. 

Nach der Mietrechtsreform war strittig, wie die Kündigungsfristen 

in Altverträgen, d.h. aus der Zeit vor dem 

01.09.2001, vor dem Hintergrund der zu diesem Zeitpunkt 

neu eingeführten regelmäßigen Kündigungsfrist von drei 

Monaten behandelt werden. Zunächst hat der BGH mit Urteil 

vom 18.03.2003 (WM 2003, 505) entschieden, dass für 

Altverträge die bisherigen gestaffelten Kündigungsfristen 

gelten, wenn in einem Formularmietvertrag die Kündigungsfristen 

durch genaue Wiederholung des damaligen Gesetzestextes 

(§ 565 BGB a.F.) erwähnt werden. Mit der Folgeentscheidung 

vom 10.04.2004 (NZM 2004, 336) erweiterte der 

BGH seine Ansicht dahingehend, dass es ausreiche, wenn in 

der Formularklausel eine bloß sinngemäße Wiederholung, z.B. 

auch mit Hilfe einer Fußnote, erfolge. Auf diese Entscheidung, 

die zur Folge hatte, dass es bei den meistern Altverträgen 

bei den gestaffelten Kündigungsfristen verbleibt, reagierte 

der Gesetzgeber mittlerweile mit einem Gesetzesentwurf, in 

dem klargestellt werden soll, dass eine Vereinbarung über 

längere Kündigungsfristen bei Verträgen nur im Rahmen 

einer Individualvereinbarung, nicht aber innerhalb einer Formularvereinbarung 

machbar ist. Positiv hat der BGH die Frage 

des formularvertraglichen (befristeten) Ausschlusses des 

Kündigungsrechts (BGH, Urteil vom 30.06.2004) beantwortetet 

und zwar in Ergänzung des Urteils des BGH vom 

22.12.2003 (NZM 2004, 216), in dem der BGH den individualvertraglichen 

Ausschluss des gesetzlichen Kündigungsrechtes 

bereits bejaht hatte. 

Weitere Entscheidungen ergingen zu Fragen der Minderungsrechte 

bei Altbaumietwohnungen bezüglich des 

Trittschallschutzes (BGH, Urteil vom 06.10.2004) sowie zur 

Frage des erforderlichen Mindeststandards für zeitgemäßes 

Wohnen (BGH, Urteil vom 26.07.2004). In dem Zusammenhang 

hat der BGH in seinem Elektrosmog-Urteil vom 

13.02.2004 (WM 2004, 217) klargestellt, 

dass aufgrund von Mobilfunksendemasten 

in der Nachbarschaft 

bei Einhaltung der öffentlich-rechtlichen 

Grenzwerte für 

technische Anlagen von einer 

Mangelhaftigkeit der Mietsache 

solange nicht ausgegangen werden 

kann, als keine wissenschaftlich 

begründeten Zweifel bestehen 

oder der fundierte Verdacht einer 

Gesundheitsgefährdung gegeben ist. 

Von großer wirtschaftlicher Bedeutung war auch das Urteil 

des BGH vom 03.03.2004 (WM 2004, 285), wonach eine 

Modernisierungsmieterhöhung wegen Einsparung von Heizenergie 

nicht durch das Verhältnis zur erzielten Heizkostenersparnis 

begrenzt werden muss. Diese Entscheidung ist 

eine Abkehr der bisherigen obergerichtlichen Rechtsprechung, 

insbesondere des OLG Karlsruhe aus dem Jahre 1985. 

Mit gleich zwei Entscheidungen vom selben Tag (Urteile 

vom 24.03.2004, NZM 2004, 454 ff) hat der BGH zu der bis 

dahin sehr strittigen Frage der Wohnflächendifferenz zu 

Lasten des Mieters eine Klarstellung dahingehend getroffen, 

dass die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache nur dann 

erheblich beeinträchtigt ist, wenn die Wohnfläche mehr als 

10 Prozent differiert. Maßgebend für einen Rückforderungsanspruch 

des Mieters für zuviel gezahlte Miete ist 

künftig also die Wesentlichkeitsgrenze von 10 Prozent. 

Anderweitige Aspekte des Einzelfalles können unberücksichtigt 

bleiben. 

Im Rahmen des Betriebskostenrechts kam es zu drei erwähnenswerten 

Entscheidungen des BGH. Zum einen stellte 

der BGH mit Urteil vom 11.02.2004 (NZM, 2004, 251) klar, 

dass der Vermieter, solange keine besonderen Umstände 

vorliegen, nicht für eine unzureichende, weil zu niedrige 

Festsetzung der Vorauszahlungsbeträge für Betriebskosten, 

haftet. Somit ist eine weitere durch gegenseitige Instanzrechtsprechung 

entstandene Rechtsunsicherheit beseitigt. 

Mit Urteil vom 17.11.2004 erklärte der BGH, dass die gesetzliche 

Abrechnungsfrist über Betriebskosten von längstens 

12 Monaten auch mit einer Abrechnung gewahrt werden 

kann, in der ein anderer Umlageschlüssel verwendet 

wird, als dies mietvertraglich vereinbart ist. Dieser Fehler 

muss anschließend korrigiert werden. Nach Ablauf der Frist 

hat der Vermieter allerdings

keine Korrekturmöglichkeit mehr zu Lasten des Mieters. Mit 

Urteil vom 07.04.2004 (ZMR 2004, 430) erklärte der BGH 

sodann die Kosten für eine Dachrinnenreinigung als umlagefähige 

„sonstige Betriebskosten“ im Sinne der Betriebskostenverordnung, 

sofern diese Kosten vereinbart 

sind und regelmäßig entstehen. Gleichzeitig trat der BGH 

einem Teil der Instanzrechtsprechung entgegen, indem er 

die Umlegung einzelner „sonstiger Betriebskosten“ aufgrund 

jahrelanger Zahlung durch stillschweigende Vereinbarung 

als wirksam ansah. 

Auch zur Frage, ob der Gläubiger aus einem Räumungstitel 

gegen den Mieter einer Wohnung auch gegen einen 

im Titel nicht aufgeführten Dritten vollstrecken kann, wenn 

dieser Mitbesitzer ist, musste der BGH eine Entscheidung 

treffen (Urteil vom 25.06.2004, WM 2004, 411). Der BGH 

lehnte dies ab. 

Einige Urteile des BGH ergingen zu Mieterhöhungsfragen. 

So hat der BGH mit Urteil vom 12.05.2004 (WM 2004, 406) 

entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen formell 

unwirksam ist, wenn der Vermieter in der Begründung nicht 

auf die Inanspruchnahme einer öffentlichen Förderung und 

die dadurch veranlasste Kürzung der Mieterhöhung hinweist 

bzw. dies nicht nachvollziehbar erläutert. Mit Urteil 

vom 28.04.2004 (WM 2004, 345) legte der BGH fest, dass 

bei der Berechnung der Kappungsgrenze eine vorangegangene 

Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten 

dann zu beachten ist, auch wenn es sich um die erste Mieterhöhung 

gemäß § 558 BGB nach Wegfall der Preisbindung 

handelt. 

Entsprechend umfangreich und vielfältig wie im Mietrecht 

war auch die obergerichtliche Rechtsprechung zum Wohnungseigentumsrecht. 

Einer der Schwerpunkte lag im Bereich 

der Eigentümerversammlung. Themen waren hier vor 

allem Zeitpunkt und Ort der Versammlung, der Anspruch 

eines einzelnen Eigentümers auf Aufnahme von Tagesordnungspunkten, 

die Frage der Vertretung von Eigentümern in 

der Versammlung oder die Voraussetzungen der Berichtigung 

des Versammlungsprotokolls. Wie üblich ergingen 

Entscheidungen zur Jahresabrechnung, zur Behandlung von 

Rückständen und zu Fragen von Öffnungsklauseln. 

Ob der Fülle der Entscheidungen kann nur auf einzelne 

wesentliche Urteile eingegangen werden. So bejahte das 

BayObLG mit Beschluss vom 31.03.2004 (NZM 2004, 542) 

die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung zum 

„Ausfrieren“ des Wohngeldschuldners. Die Entscheidung 

ist zwar nicht unstrittig, im Ergebnis für die Eigentümer 

jedoch einen Versuch wert, einen säumigen Eigentümer zur 

Zahlung zu bewegen. Das OLG Düsseldorf hatte mit Beschluss 

vom 26.03.2004 (NZM 2004, 467) darüber zu befinden, 

ob ein Kostenverteilungsschlüssel kraft Öffnungsklausel 

in der Teilungserklärung durch Mehrheitsbeschluss 

dauerhaft geändert werden kann. Das OLG stellt diese 

Möglichkeit nur für den Fall zur Disposition, wenn in dem 

Beschluss ein klarer Hinweis darauf enthalten ist, dass 

damit die Änderung der Teilungserklärung für die Zukunft 

gewollt ist. Zur Frage der Verwalterbefugnis zur Änderung 

des Kostenverteilungsschlüssels bei Vorhandensein einer 

Öffnungsklausel in der Teilungserklärung hat sich auch das 

KG Berlin mit Urteil vom 26.07.2004 (NZM 2004, 910) 

geäußert. Eindeutig in die Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft 

fällt eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung 

für einen Verwaltungsbeirat (KG, Beschluss 

vom 19.07.2004, NZM 2004, 743). 

Das BayObLG hielt mit seiner Entscheidung vom 02. Juni 

2004 (ZMR 2004, 769) an seiner bisherigen Auffassung fest, 

dass eine Regelung in der Hausordnung, die freilaufende 

Hunde und streunende Katzen verbietet, ordnungsgemäßer 

Verwaltung entspricht. Ebenfalls zur ordnungsgemäßen 

Verwaltung gehört die Ansammlung einer angemessenen 

Instandhaltungsrückstellung. Ob größere Reparaturarbeiten 

aus der noch ausreichenden Instandhaltungsrückstellung 

bezahlt werden oder ob eine Sonderumlage erhoben 

wird, liegt im pflichtgemäßen Ermessen der Wohnungseigentümer. 

Ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers, 

zunächst die Rücklage auszuschöpfen, besteht nicht. 

Dies insbesondere dann nicht, wenn die Prognose einen 

künftigen Instandhaltungsbedarf aufzeigt (BayObLG, Beschluss 

vom 29.07.2004, NZM 2004, 745). Wird im übrigen 

über eine Sonderumlage Beschluss gefasst, so ist ein 

Blankettbeschluss unzulässig. Nach dem Beschluss des 

BayObLG vom 04.03.2004 (ZMR 2004, 606) kann ein Wohnungseigentümer 

nur dann zur anteiligen Zahlung einer 

Sonderumlage verpflichtet werden, wenn die betragsmäßige 

Festlegung sowohl der Sonderumlage insgesamt als auch 

des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden 

Anteils vorausgeht. 

Die immer wieder auftauchende Problematik der Fenstersanierung 

kann letztlich nur vor dem Hintergrund der Bestimmungen 

in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung 

oder anhand von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer 

richtig beurteilt werden (BayObLG, Beschluss 

vom 31.03.2004, ZMR 2004, 607). Entsprechendes gilt für 


23

24 

die Stilllegung eines Müllschluckers. Das OLG Frankfurt 

hat mit Beschluss vom 30.08.2004 (NZM 2004, 910) entschieden, 

dass eine solche Stilllegung keine Gebrauchsregelung, 

sondern einen Gebrauchsentzug darstelle, der einem Mehrheitsbeschluss 

der Wohnungseigentümer ohne entsprechende 

Öffnungsklausel nicht zugänglich sei. 

Mit Beschluss vom 22.01.2004 (NZM 2004, 227) hat der 

BGH die Diskussion um die Parabolantenne bei vorhandenem 

Kabelanschluss wieder angeheizt. Fazit ist, dass spätestens 

mit Einzug eines ausländischen Mieters oder eines 

ausländischen Eigentümers ein einmal erreichter Beschluss 

oder Vereinbarungsstand der Eigentümergemeinschaft hinfällig 

werden kann. In diesen Bereich fällt auch eine Entscheidung 

des OLG Köln vom 31.08.2004 (NZM 2004, 833), 

wonach die Entscheidung darüber, in welcher Weise die 

Rundfunk- und Fernsehversorgung der Wohnanlage erfolgen 

soll, bei der Eigentümergemeinschaft liegt. Einzelne 

Eigentümer dürfen diese Kompetenz nicht eigenmächtig 

ausüben. Demgemäß wurde eine Eigentümerin verpflichtet, 

den eigenmächtigen Anschluss an das digitale Fernsehen 

trotz vorhandener Gemeinschafts-Parabolantenne zu besei- 

tigen. In diesem Zusammenhang ist auch auf den Beschluss 

des BayObLG vom 08.04.2004 hinzuweisen, wonach die 

Eigentümergemeinschaft über den eventuellen Standort 

einer Parabolantenne zu entscheiden hat. 

Nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung 

entsprechend sah das KG Berlin (Urteil vom 28.01.2004, GE 

2004, 893) einen Mehrheitsbeschluss an, mit dem der Verwalter 

beauftragt wurde, ein Rechtsanwaltsgutachten über 

sein eigenes Fehlverhalten einzuholen. Damit wäre der Verwalter 

verpflichtet gewesen, gegen sich selbst Material zusammentragen 

zu müssen. 

Einige Entscheidungen ergingen auch zu dem Thema Entziehung 

des Wohneigentums (OLG Köln, Beschluss vom 

20.02.2004; BayObLG, Beschluss vom 09.03.2004; Hans. 

OLG, Beschluss vom 07.04.2003). 

Im Baurecht ist auf die neue Rechtsprechung des BGH zur 

VOB hinzuweisen. Danach führt jede inhaltliche Abweichung 

von der VOB/B dazu, dass die VOB als Ganzes nicht 

mehr als vereinbart gilt. Dies hatte der BGH bereits mit Urteil 

vom 22.01.2004 klargestellt und mit Urteil vom 15. April 

2004 nochmals bestätigt. Auf die Gewichtung der Abweichungen 

kommt es von daher nicht mehr an. 

Während es jahrelang streitig war, ob der Werkunternehmer 

eine Sicherheit nach § 648 a BGB auch nach Abnahme für 

die noch auszuführenden Arbeiten oder Mängelbeseitigungsarbeiten 

verlangen kann oder nicht, hat der BGH mit 

drei Urteilen vom 22.01.2004 diese Möglichkeit ausdrücklich 

eröffnet. Eine weitere Entscheidung des BGH erging mit 

Urteil vom 26.02.2004 zur Frage einer Bürgschaftsstellung 

in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Bauvertrages, 

wonach der Auftragnehmer verpflichtet wurde, zur Sicherung 

der Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers ausschließlich 

eine unbefristete, unwiderrufliche und selbstschuldnerische 

Bürgschaft zu stellen. Der BGH hielt eine 

solche Regelung für unwirksam. Ein weiteres Urteil des KG 

Berlin zur Gewährleistungsbürgschaft erging am 20.04. 

2004. Danach ist mit Ablauf der vertraglich vereinbarten 

Frist für Mängelrechte eine auf die Vertragssumme bezogene 

Gewährleistungsbürgschaft zurückzugeben. Sofern Mängelbeseitigungsleistungen 

noch nicht verjährt sind, kann 

der Auftraggeber eine Austauschbürgschaft in Höhe der 

vertraglich vereinbarten Sicherheit, in der Regel 5 Prozent, 

bezogen auf die Höhe der noch unverjährten Mängelbeseitigungsmaßnahmen 

verlangen.

Auch im Bauträgergeschäft gehören die Wohnflächen zu 

den zentralen Beschaffenheitsmerkmalen des vom Bauträger 

geschuldeten Objekts. Fehlen in einem Erwerbervertrag 

Angaben über die Wohnflächen, sind die einseitigen Vorstellungen 

des Erwerbers für den Inhalt des Vertrages maßgeblich, 

wenn der Bauträger in eigener oder zurechenbarer 

Kenntnis des Willens des Erwerbers den Vertrag abschließt 

(BGH, NZM 2004, 464). Der Käufer hatte Schadenersatzansprüche 

wegen einer Wohnflächenabweichung von 11 

Prozent zugesprochen bekommen. 

Im Berichtszeitraum ergingen einige Entscheidungen zum 

Architektenrecht. Anzusprechen ist ein Urteil des KG 

Berlin vom 12.02.2004. Die Entscheidung bestätigt die bisherige 

BGH-Rechtsprechung, wonach die Verjährungsfrist 

für Ansprüche gegen einen Architekten wegen Verletzung 

seiner Überwachungspflichten bei Übertragung der Vollarchitektur 

(Leistungsphase 1 – 9) grundsätzlich erst mit 

Beendigung der Leistungsphase 9 zu laufen beginnt. Eine 

Formularklausel nach deren Inhalt die Verjährungsfrist 

bereits mit Abnahme des Bauwerks zu laufen beginnen soll, 

verstößt gegen § 309 Nr. 8 b ff BGB. 

Im Genossenschaftsrecht ist lediglich auf eine Entscheidung 

des BGH vom 29.06.2004 (BB 2004, 1927) hinzuweisen. 

Hier hat der BGH zu der für die Genossenschaftspraxis 

maßgebenden Frage Stellung genommen, ob die Aufrechnung 

gegen das Auseinandersetzungsguthaben im Insolvenzverfahren 

des Mitglieds möglich ist. Der BGH hat die 

Aufrechnungsmöglichkeit bejaht. 

Auch im Rahmen des GmbH-Rechts gab es im Berichtszeitraum 

eine Fülle von Entscheidungen, sei es zur Frage der 

GmbH-Gründung, des Ausscheidens eines Gesellschafters, 

der Veräußerung eines Geschäftsanteils oder der Rechtstel- 

lung und Haftung des GmbH-Geschäftsführers bzw. der Gesellschafterhaftung. 

Für kommunale Wohnungsunternehmen, 

die sich ohnehin seit geraumer Zeit mit der Problematik 

auseinanderzusetzen haben, ob sie nun der öffentlichen Auftraggebereigenschaft 

unterliegen mit der Konsequenz, bei 

Erreichen der Schwellenwerte nach der Vergabeverordnung 

europaweit ausschreiben zu müssen, kam nun noch das 

Grundsatzurteil des EuGH vom 11.01.2005 hinzu. Mit dieser 

Entscheidung stoppt der EuGH vom Grundsatz die freihändige 

kommunale Auftragsvergabe an gemischt-wirtschaftliche 

Gesellschaften. D.h., hält die Kommune ein Tochterunternehmen 

zusammen mit einem Dritten, auch wenn dessen 

Anteil noch so gering ist, darf sie Aufträge bei Erreichen des 

Schwellenwertes nur nach 

einer europaweiten Ausschreibung 

ggf. an das Tochterunternehmen 

vergeben. Die 

sogen. Inhouse-Geschäfte 

zwischen Kommune und 

Tochterunternehmen kommen 

von daher allenfalls 

noch bei einer 100%igen 

Beteiligung der Kommune 

in Betracht. 


25

TÄTIGKEIT DES 

VERBANDES 

In der Mittlerrolle zwischen Wirtschaft und Politik vertritt 

der Verband die Interessen der Wohnungswirtschaft. Für 

sie fungiert er als Sprachrohr. Auch das Beratungs- und 

Dienstleistungsangebot wurde gesteigert. Mit einem neuen 

Leitbild und Satzungsänderungen macht sich der Verband 

fit für die Zukunft.

Der Verbandstag 2004 in Freiburg hatte neben den üblichen 

Regularien, die alle drei Jahre anstehenden Wahlen der Mitglieder 

des Verbandsrates durchzuführen. Es ergaben sich 

gravierende Veränderungen auch durch altershalber ausscheidende 

Kollegen, denen der Verbandsvorsitzende zum 

Abschluss des Verbandstages die höchste Auszeichnung des 

Verbandes die „Große Goldmedaille“ verleihen durfte. 

Nach der Neukonstituierung des Verbandsrates am 20. Juli 

2004 setzte der Verbandsrat im elften Jahr nach Gründung 

des vbw eine Strukturkommission ein und bildete für die 

vier Bereiche 

■ Mitgliederzufriedenheit, 

■ Verbandsleitbild, 

■ Wirtschaftlichkeit und 

■ Satzung 

Arbeitsgruppen. Diese unterbreiteten Vorschläge an den 

Verbandsrat. Die Beratungen zu den einzelnen Bereichen 

sind bis auf den Satzungsentwurf noch nicht abgeschlossen. 

Die vier Bereiche wurden nach entsprechender Diskussion 

im Vorstand und Verbandsrat auch in den einzelnen 

Arbeitsgemeinschaften beraten. 

Die Arbeitsgruppe Mitgliederzufriedenheit hatte in 

Anlehnung an einen Fragebogen des Verbandes norddeutscher 

Wohnungsunternehmen einen auf unsere Bedürfnisse 

ausgerichteten vbw-Fragebogen erstellt. Von mehr als 300 

Mitgliedsunternehmen des vbw unterzogen sich 166 

Unternehmen der Mühe, den Fragebogen auszufüllen und 

an den Verband zurückzusenden. Ihnen allen sei auch von 

dieser Stelle herzlich gedankt. 

In anonymer Weise wurden die Fragebogen von der Arbeitsgruppe 

ausgewertet und das zusammengefasste Ergebnis 

allen Mitgliedsunternehmen übersandt. Der Gesamteindruck 

war positiv, wie die nachstehende Auswertung der 

Frage 4 zeigt: 

Alles in allem: Wie zufrieden sind Sie insgesamt mit dem 

vbw auf einer Skala von 1 „sehr zufrieden“ bis 5 „sehr 

unzufrieden“? 

1 2 3 4 5 

15 87 52 10 0 

Die Antworten auf die Fragen 1 und 2 „was fällt Ihnen 

spontan ein, wenn Sie an den vbw denken?“ und „Welche 

Erwartungen, welche Anforderungen haben Sie an den vbw?“ 

wurden ganz überwiegend positiv beantwortet. 

Die Evaluierung ergab ferner, nicht überraschend, Nachholbedarf 

in den Bereichen Öffentlichkeitsarbeit und Interessenvertretung, 

Tochtergesellschaften und Gremientransparenz. 

Hieran wird gearbeitet. In drei oder vier Jahren wird eine 

Wiederholung der Aktion auch hier gute Ergebnisse zeigen. 

Die Arbeitsgruppe Verbandsleitbild hat eine umfangreiche 

Stoffsammlung erarbeitet, aus der als Extrakt ein Verbandsleitbild 

entwickelt werden soll. Auch diese Stoffsammlung 

wurde allen Verbandsmitgliedern zugeleitet. 

Die Wirtschaftlichkeit des vbw wurde von der dritten Arbeitsgruppe 

untersucht. Sie hat das seit Jahren bestehende 

Defizit im operativen Bereich bestätigt. Hier sind Veränderungen 

bei den Personal- und Sachkosten, aber auch bei 

vbw J AHRESBERICHT 2004 A US DER TÄTIGKEIT DES VERBANDES 

27

Prüfungsgebühren und zuletzt bei den Verbandsbeiträgen 

angesagt. Für einzelne Verbandstöchter werden zur Stärkung 

ihrer Unternehmenskraft weitere Gesellschafter mit 

dem Ziel gesucht, diese Beteiligungen auf maximal 10 Prozent 

abzuschmelzen. 

Die Arbeitsgruppe Satzung und Struktur legte einen Entwurf 

einer Satzungsänderung und einer neugefassten Wahlordnung 

vor. Beide wurden nach eingehenden Beratungen 

im Vorstand und Verbandsrat auch in den Arbeitsgemeinschaften 

umfassend beraten und werden auf dem Verbandstag 

2005 in Fellbach zur Beschlussfassung gestellt. 

Alles in allem haben die Strukturkommission, die vier Arbeitsgruppen, 

die Verwaltungsorgane Vorstand und Verbandsrat 

in der kurzen Zeit von Oktober 2004 bis Februar 2005 hervorragende 

Arbeit geleistet. Allen sei hierfür gedankt. 

Trotz der erheblichen Belastung der Verwaltungsorgane durch 

die Arbeit der Strukturkommission ist die übrige Verbandsarbeit 

nicht zu kurz gekommen. Der Vorstand des vbw hat in 

zahlreichen Vorstandssitzungen, bei Gesprächen mit den 

Genossenschaftsverbänden in Stuttgart und Karlsruhe, mit 

dem Landesverband der Haus- und Grundstückseigentümer, 

mit dem Landesverband Freier Wohnungsunternehmen, mit 

der Arbeitsgemeinschaft der Bausparkassen, mit den Ministerien 

des Inneren und der Wirtschaft über die aktuellen wohnungs- 

und immobilienwirtschaftlichen Probleme diskutiert. 

Zahllose Gespräche wurden insbesondere zum Gemeindewirtschaftsrecht 

zusammen mit der Vereinigung kommunaler 

Wohnungsunternehmen im vbw und in verschiedenen 

Anhörungen in Ministerien und im Landtag geführt. Es galt 

vor allem die Einführung einer verschärften Subsidiarität in 

der Gemeindeordnung zu verhindern, die insbesondere von 

der FDP-Landesfraktion und von dem Landesverband Freier 

Wohnungsunternehmen gefordert wird. Danach sollen sich 

kommunale Wohnungsunternehmen nur dort wirtschaftlich 

betätigen dürfen, wo ihre Leistung besser und wirtschaftlicher 

ist, als die der privaten Unternehmen. Die Rechtsposi- 

tion des vbw und der Vereinigung kommunaler Wohnungsunternehmen 

ist in dem Statement auf Seite 17 im Kapitel 

Wohnungspolitik wiedergegeben. 

Abgewehrt werden konnte eine Initiative der Länder Bayern 

und Rheinland-Pfalz zur Neuregelung der Grundsteuer. Auch 

hier ist die Rechtsposition des vbw im Kapitel Wohnungspolitik 

abgedruckt. 

Nicht aufzuhalten war eine Änderung der Landesbauordnung 

zum barrierefreien Bauen, zumal Baden-Württemberg 

das letzte Bundesland in Deutschland ist, das diese Änderung 

analog der Musterbauordnung noch nicht umgesetzt 

hat. Nach der Neuregelung muss bei Gebäuden mit mehr als 

sechs (vier) Wohnungen ein Geschoss barrierefrei erreichbar 

sein. Nur in Ausnahmefällen, wenn unverhältnismäßig 

hoher Mehraufwand erforderlich ist, soll hiervon abgewichen 

werden können. Es wird im Einzelnen zu klären sein, 

ob die bisher von der Rechtsprechung festgelegte 20 Prozent-Grenze 

vom Gesamtaufwand in der Praxis umsetzbar 

ist. Gespräche mit dem zuständigen Ministerium haben ergeben, 

dass möglicherweise im Verwaltungswege eine 

praktikable Lösung erreichbar erscheint. 

Das Landeswohnraumförderprogramm 2005 ist erwartungsgemäß 

wiederum kläglich ausgefallen. Zudem noch unter 

dem Vorbehalt, dass die Eigenheimzulage erhalten bleibt. 

Zum Zeitpunkt der Drucklegung dieses Berichtes sind die 

Chancen hierfür nicht sehr gut. Das Land Baden-Württemberg 

will nach diesem Programm knapp 2.000 Eigentumsmaßnahmen 

und 650 Mietwohnungen fördern. Der vbw hat 

auch hierzu die in diesem Bericht abgedruckte Stellungnahme 

im Landtag bei der Anhörung abgegeben. 

Mit großem Einsatz hat sich der vbw in die Expertenkommission 

Wohnungsgenossenschaften eingebracht und 

einen wichtigen Beitrag zur Aktivierung des genossenschaftlichen 

Wohnens geleistet. Der Ergebnisbericht der 

Kommission ist auf große Resonanz gestoßen. Seine Empfehlungen 

werden in den Wohnungsgenossenschaften und

ihren Verbänden, aber auch in den politischen Gremien bei 

Bund, Ländern und Kommunen diskutiert. Schon allein dafür 

hat sich die große Anstrengung gelohnt. In diesem Zusammenhang 

wurde auch daraufhingewiesen, dass zur Novellierung 

des Genossenschaftsgesetzes das Bundesministerium 

der Justiz voraussichtlich im 2. Quartal 2005, das 

Gesetzgebungsverfahren einleiten wird. Im Zusammenhang 

mit den erforderlichen nationalen Ausführungsbestimmungen 

zur Umsetzung der EU-Verordnung über das Statut der 

Europäischen Genossenschaft (SCE) ist beabsichtigt, Anpassungen 

im Genossenschaftsgesetz unter Berücksichtigung der 

von der Expertenkommission sowie des gemeinsamen 

Ausschusses vorgeschlagenen Änderungen vorzusehen. 

Zu Gebäudepass, WEG-Novelle und Liberalisierung des Mietrechts 

waren verschiedene Stellungnahmen abzugeben und 

Meinung zu machen. Im Bereich der Aus- und Weiterbildung 

wurde die Partnerschaft zur Hochschule Nürtingen- 

Geislingen weiter intensiviert. Probleme bereitet dem 

Verband im Bereich des Immobilienfachwirtes die von der 

IHK-Stuttgart betriebene bundeseinheitliche Prüfung, die 

wohl ab dem Jahr 2007 nicht aufzuhalten sein dürfte. 

Erneut war der Verband in dem von der Arbeitsgemeinschaft 

der Bausparkassen in Zusammenarbeit mit dem Innenund 

Sozialministerium eingesetzten Wettbewerb „Wohnen 

und Arbeiten“ in der Jury vertreten. Der Berufsschullehrerkongress 

des GdW fand in Baden-Württemberg guten 

Anklang. Schließlich ist der vbw auch an der Hochschule 

Nürtingen-Geislingen und der Fachhochschule Finanzen 

und Verwaltung in Ludwigsburg auf vielfältige Weise aktiv. 

Der Fachausschuss Technik hat sich in mehreren Sitzungen 

insbesondere mit dem zu Beginn des Jahres 2006 bei der 

Veräußerung oder Vermietung von Gebäuden notwendigen 

Gebäudepass befasst. Der bedarfsbezogene, kostspielige Pass 

wurde zugunsten des verbrauchsbezogenen abgelehnt. 

Im Fachausschuss Aus- und Weiterbildung wurden die 

Programme der Genossenschaftstage 2004 in Ulm und die 

Baden-Badener Tage 2004 diskutiert sowie das bundesweite 

Berufsschullehrertreffen 2004 in Stuttgart, der Veranstaltungskalender 

der AWI für 2005 und die Novellierung des 

Ausbildungsganges zum Kaufmann/Kauffrau der Grundstücks- 

und Wohnungswirtschaft besprochen. 

Der Fachausschuss Wohnungsbauförderung und Wohnungspolitik 

befasste sich insbesondere mit den Wohnraumförderprogrammen 

2004 und 2005, der Förderung der Moder- 

nisierung von Wohnungsgebäuden und mit dem barrierefreien 

Bauen. 

Im Fachausschuss Wohnungseigentum war wie immer der 

Erfahrungsaustausch über die Marktentwicklung ein aktuelles 

Thema. Aber auch Altersvorsorge durch Wohnimmobilien, 

die Novellierung des WEG sowie die Eigenheimzulage 

standen auf der Tagesordnung. 

Der Fachausschuss Spareinrichtung befasste sich vor allem 

mit neuen Entwicklungen beim Sicherungsfonds und mit 

Erfahrungen und Erkenntnissen aus der Prüfung. 

Der Fachausschuss Betriebswirtschaft ist vor allem im Bereich 

des Betriebskosten-Benchmarking aktiv. 

Die Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsgenossenschaften 

beriet eine bundesweite Marketinginitiative, den 

Bericht der Expertenkommission Genossenschaften und die 

beabsichtigte Novellierung des GenG. 

Alle Empfehlungen und Ratschläge der Fachausschüsse und der 

Arbeitsgemeinschaft fanden Eingang in die Argumentation 

des vbw gegenüber Gesetzgebung und Wohnungspolitik. 

Der vom Vorstand ins Leben gerufene Arbeitskreis „Nachwuchsführungskräfte“ 

ist gut gestartet und erfreut sich bei den 

„jungen Wilden“ großer Beliebtheit. Sie haben sich zuletzt 

des Themas Wohnungsprivatisierung angenommen und 

werden die Ergebnisse ihrer Arbeit auch veröffentlichen. 

Die erfolgreichen Teilnehmer der Fortbildungsstudiengänge 

Immobilienökonom(in)/GdW, Immobilienfachwirt(in) sowie 

der Immobilienverwalter(in) und der Lehrgang Bautechnik 

und Architektur für Kaufleute wurden jeweils im Rahmen 

einer feierlichen Zeugnisübergabe verabschiedet. 

Der vom vbw gestiftete „Immo-Preis des vbw“ findet bei 

den Studienabgängern der Hochschule Nürtingen-Geislingen 

großen Anklang. Er ist Teil praktizierter Öffentlichkeitsarbeit 

des vbw. 

Der Umgang mit der Alterung der Gesellschaft, mit wirtschaftsschwachen 

Wohnungsnutzern, mit Migranten und 

mit schwierigen Einzelfällen beschäftigt den Arbeitskreis 

„Soziales Management“. Er versucht Handreichungen zu 

geben, wie Wirtschaftlichkeit und soziales Handeln in Einklang 

gebracht werden können. Es ist geplant, diese Vorschläge 

zu veröffentlichen. 

A US DER TÄTIGKEIT DES VERBANDES 


29

30 

Im Bereich der Rechtsberatung hat die neu eingeführte Berechnung 

von Beratungsdienstleistungen für besondere 

Fälle einen namhaften Betrag eingebracht, der zur Wirtschaftlichkeit 

des Verbandes beiträgt. Dies gilt auch für die 

EDV-Dienstleistungen, die Dritten gegenüber ebenfalls in 

Rechnung gestellt werden. 

Der Vorstand war schließlich mit den Tochterunternehmen 

und Beteiligungsgesellschaften des vbw stark in Anspruch 

genommen. Hier zeichnet sich ab, dass für einzelne Gesellschaften 

neue Gesellschafter gefunden werden müssen und 

die Beteiligung des Verbandes auf maximal 10 Prozent abgeschmolzen 

wird. 

Zahllose Grußworte, Ehrungen und Vertretungen in den 

Gremien des GdW und anderen Organisationen runden die 

Tätigkeit des Verbandes ab. 

Der Vorstand dankt an dieser Stelle allen Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeitern des vbw und seiner Tochtergesellschaften 

sowie den Mitgliedern des Verbandsrates, der Fachausschüsse, 

der genossenschaftlichen Vereinigung und der kommunalen 

Vereinigung für ihr hohes Engagement. 

Presse- und Öffentlichkeitsarbeit 

Kommunikation ist keine Einbahnstraße. Aus der Information 

muss ein Dialog entstehen. Dies gelingt von Jahr zu 

Jahr besser. In rund 155 Veröffentlichungen in Printmedien, 

bei Hörfunk und Fernsehen nahmen die Journalisten die 

Themenangebote des vbw und seiner Tochterunternehmen 

auf. Wie bereits in den Vorjahren bestimmten die Eigenheimzulage, 

das Landeswohnraumförderprogramm, die 

regionalen Wohnungsmärkte sowie die Mietnebenkosten 

die Berichterstattung. Andere Themen wie die Reform der 

Grundsteuer, das Gemeindewirtschaftsrecht oder Berechnungen 

über Subventionen und Geldrückflüsse in die 

Volkswirtschaft fanden den Weg in die Öffentlichkeit nur 

über die Fachpresse. 

Dem steigenden visuellen Informationsbedürfnis kommt der 

Image-Film des vbw nach. Er beantwortet alle Fragen zur 

Tätigkeit des vbw, seiner Beteiligungsunternehmen und der 

Mitgliedsunternehmen, die in Bildsequenzen und mit Wohnprojekten 

vorgestellt werden. Die DVD soll bei Veranstaltungen 

von Mitgliedsunternehmen und bei Präsentationen 

des Verbandes eingesetzt werden. Auch auf der Homepage 

des vbw-Internetauftrittes ist der Film hinterlegt. 

Über 35 Millionen Menschen in Deutschland nutzen das Internet 

mittlerweile zur Informations- und Angebotssuche. 

Die Anforderungen in Bezug auf Information, Service und 

Kommunikation wachsen. Der vbw wollte wissen, wie es 

damit bei den Web-Präsenzen der Mitgliedsunternehmen 

bestellt ist und hat 2004 den 1. Internet-Wettbewerb für 

Mitgliedsunternehmen ausgeschrieben. Die Qualität des 

Angebotes und die Aktualität der Informationen bildeten 

den Schwerpunkt der Bewertungskriterien, die eine unabhängige 

Jury überprüfte. Jurymitglied Prof. Dr. Carol Richter 

von der Hochschule Nürtingen-Geislingen präsentierte die 

Ergebnisse des Wettbewerbs bei den Baden-Badener Tagen 

der Wohnungswirtschaft. Die drei bestplatzierten Unternehmen 

erhielten neben Sachpreisen als Award einen Glasquader 

mit 3D-Laserung. Da der Wettbewerb auf positive 

Resonanz fiel, soll er bis in zwei Jahren wiederholt werden. 

Die Preisträger umrahmt von Prof. Dr. Carol Richter 

(links) und Gerhard A. Burkhardt (rechts): Hans Strudel, 

LEG Baden-Württemberg GmbH, Guido Benz, Baugemeinschaft 

Ettlingen eG, Wolfgang D. Heckeler, Bietigheimer 

Wohnbau GmbH (v.l.n.r.).

Die Kriterien, die der 

Internet-Wettbewerb 

bei den Mitgliedsunternehmenangesetzt 

hat, gelten 

auch für den vbw. 

Der Aufbau des vbw- 

Internetauftritts ist aus 

dem Jahr 2000 und damit nicht 

mehr den heutigen Ansprüchen gemäß programmiert. Die 

inhaltliche wie grafische Überarbeitung wurde im Berichtsjahr 

begonnen. Der neue Auftritt wird im Frühjahr 2005 online 

gehen. Im Jahr 2004 haben monatlich im Durchschnitt 3.000 

Besucher die Adresse vbw-online.de aufgerufen und jeweils 

7,2 Seiten angesehen. 

Erstmals hat der vbw eine CD-ROM „vbw-Medien – Jahresausgabe 

2004“ veröffentlicht. Ein Inhaltsverzeichnis und 

eine Suchfunktion führen den Nutzer bequem zu den gesuchten 

Texten aus Rundschreiben, Sonderrundschreiben, 

JurAktuell und aktuell – Die Wohnungswirtschaft in Baden- 

Württemberg. 

Zum Standardprogramm der Öffentlichkeitsarbeit gehören 

mittlerweile: der tägliche Pressespiegel per E-Mail, die 

monatlich erscheinenden Rundschreiben beziehungsweise 

Sonderrundschreiben und die Rechtsinformation JurAktuell. 

Einen großen Leserkreis außerhalb der Mitgliedsunternehmen 

hat die vierteljährlich erscheinende Verbandszeitschrift 

„aktuell – Die Wohnungswirtschaft in Baden-Württemberg“, 

die Adressaten aus Ministerien, Behörden, Banken, 

Hochschulen, Wirtschaft und Journalisten erreicht. 

Themen und Meinungen aus der Wohnungswirtschaft wurden 

bei Anhörungen im Landtag, bei Veranstaltungen, in 

den Arbeitsgemeinschaften, im Dialog mit Politikern und im 

Gespräch mit anderen Verbänden, Meinungsbildnern und 

Unternehmen vermittelt. Junge Nachwuchskräfte für die 

Wohnungswirtschaft zu gewinnen und zukünftige Führungskräfte 

heranzuziehen wird im Hinblick auf die demografische 

Entwicklung zunehmend wichtiger. Der Verband honorierte 

auch im Berichtsjahr wieder mit dem „vbw-Immo-Preis“ die 

besten Leistungen der Absolventen des Studienganges Immobilienwirtschaft 

an der Hochschule Nürtingen-Geislingen. 

Zukünftige Fachkräfte der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

konnten sich beim Career-Day der Hochschule am 

Ausstellungsstand des vbw über die künftigen Berufschancen 

in der Branche informieren. 

Den Verbandstag des GdW in Mannheim nutzte der vbw 

ebenfalls zur Imagewerbung. Dort wurde auch der Kalender 

mit dem Titel „Architektur in Baden-Württemberg 2005“ vorgestellt. 

Er zeigt auf 12 großformatigen Kalenderblättern Beispiele 

visionärer, experimenteller und ökologischer Architektur 

bei Wohn-, Geschäftshäusern und öffentlichen Bauten. 

Interne 

Kommunikation 

Medienarbeit 

Publikationen 

Design & Werbung 

Öffentlichkeitsarbeit 

im vbw: 

Tätigkeits- und 

Kompetenzfelder 

Marktbeobachtung 

Informationssammlung 

Veranstaltungen 

Seminare 

Online- 

Kommunikation 


31

32 

Rechtsberatung 

Es wird nicht einfacher – im Gegenteil. Auch das Jahr 2004 

hat wieder maßgebende Änderungen sowohl in der Gesetzgebung 

als auch in der Rechtsprechung gebracht. Aufgabe 

der Rechtsabteilung des vbw war es, diese Veränderungen 

zu analysieren und für die Mitgliedsunternehmen transparent 

zu machen. 

Im Bereich des Wohnungseigentums lagen die Problemschwerpunkte 

im Berichtszeitraum rund um die Eigentümerversammlungen. 

Unabhängig davon, dass die Versammlungen 

ohnehin immer turbulenter werden, bezogen 

sich die Fragen auf die allgemeinen Erfordernisse einer ordnungsgemäßen 

Protokollierung, auf die Aufklärungserfordernisse 

über Beschlusskompetenzen und deren anschließender 

Protokollierung insbesondere bei den sog. Zitterbeschlüssen, 

bis hin zur korrekten Fassung eines Umlaufbeschlusses. 

Wie ist mit den immer häufiger werdenden Hausgeldschuldnern 

am wirkungsvollsten umzugehen? Sind Versorgungssperren 

oder gar Enteignungen möglich? In diesem 

Themenbereich spielte auch der Datenschutz eine nicht 

unwichtige Rolle. Solche und ähnliche Fragen machen 

weder die Tätigkeit des Verwalters, noch die Tätigkeit des 

Verwaltungsbeirates, der den Verwalter bei der Durchführung 

seiner Aufgaben zu unterstützen hat, einfacher. 

Zu den ureigensten Themen der Rechtsberatung gehören 

gesellschafts- und insbesondere genossenschaftsrechtliche 

Fragestellungen. Für die kommunalen Gesellschaften des 

vbw kam es nicht ganz unvermittelt, dass Gesetze wie das 

Gesetz zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich 

(KonTraG) oder das Gesetz zur Transparenz und Publizität 

(TransPuG), die unmittelbar eigentlich nur für börsennotierte 

Aktiengesellschaften gelten, mittlerweile auch 

Auswirkungen auf Kapitalgesellschaften in der Rechtsform 

der GmbH haben. Überraschender war dies jedoch für die 

Genossenschaften. Als dann auch noch Überlegungen aufkamen, 

den unmittelbar ebenfalls nur für börsennotierte 

Aktiengesellschaften geltenden und auf EU-Vorgaben 

basierenden Corporate Governance Kodex gesondert für 

Genossenschaften umzugestalten, kam Unruhe auf. Zwar 

wird es einen eigenen Kodex für Genossenschaften letztlich 

nicht geben. Dennoch wird auch bei Genossenschaften das 

Zusammenspiel der Organe in der Zukunft anders zu leben 

sein. Demgemäß wurden auch die Mustersatzungen und 

Mustergeschäftsordnungen des GdW für Genossenschaften 

neu gefasst. Sie tragen einigen Kodex-Empfehlungen und 

den gesetzlichen Vorgaben des TransPuG Rechnung. Ob und 

wenn ja welche Auswirkungen die anstehende Novellierung 

des Genossenschaftsgesetzes auf bestehende Genossenschaften 

haben werden, lässt sich derzeit noch nicht sagen. 

Bei den kommunalen Gesellschaften stellten sich weitere 

Erschwernisse durch die Auswirkungen des öffentlichen 

Vergaberechts, d.h. der Erfordernis einer europaweiten Ausschreibung, 

sofern die Voraussetzungen hierfür gegeben 

sind. In diesen Rahmen fällt auch ein neues Urteil des Europäischen 

Gerichtshofes, das sog. Inhousegeschäfte zwischen 

der Gesellschafterin Kommune und ihrer kommunalen Gesellschaft 

erheblich einschränkt. Weitere Probleme kommen 

auf die kommunalen Gesellschaften jedoch auch durch das 

Gemeindewirtschaftsrecht zu. Waren gerade mal die Vorgaben 

aus den Änderungen des Gemeindewirtschaftsrechtes 

des Jahres 1999 umgesetzt, kam die Ankündigung einer 

voraussichtlich weiteren Verschärfung des Gemeindewirtschaftsrechts 

und zwar im Bereich der 1999 eingeführten 

Subsidaritätsklausel. 

Solche Überlegungen wie auch bereits konkret zur Beurteilung 

vorgelegte Gesetzesvorlagen nahmen ebenfalls einen 

breiten Raum in der Rechtsberatung ein. Hierzu zählen u.a. 

die bereits angesprochene Novellierung des Genossenschaftsgesetzes, 

die angedachten Novellierungen des Vereinsrechts 

und des Wohnungseigentumsgesetzes, der Gesetzesentwurf 

zur Sicherung von Werkunternehmeransprüchen 

und zur verbesserten Durchsetzung von Forderungen 

und nicht zuletzt der Ende des Jahres vorgelegte Entwurf 

eines Antidiskriminierungsgesetzes. Zwingender Teil der 

Rechtsberatung ist in diesem Zusammenhang auch die 

begleitende Tätigkeit im Rahmen von Fachausschüssen und 

Kommissionen innerhalb des GdW. 

Zu den Standards der Rechtsberatung des vbw gehören seit 

Jahren das Mietrecht, das Baurecht, das Architektenrecht 

und das Arbeitsrecht. Insbesondere das Mietrecht ist ein sehr 

beratungsintensiver Bereich, wozu die steigende Streitlust 

der Mieter, aber auch deren immer schlechter werdende 

Zahlungsmoral nicht unerheblich beiträgt. Streitigkeiten 

über die Betriebskostenabrechnungen, über Minderungsrechte, 

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen und nicht 

zuletzt über die Verpflichtung zur Durchführung von 

Schönheitsreparaturen sind die Hauptthemen. Im Bereich 

des Arbeitsrechts waren Themen wie Teilzeitarbeit, insbesondere 

Altersteilzeit, aber auch Kündigungen bzw. Aufhebungen 

von Arbeitsverhältnissen vorrangig. 

Begründet dadurch, dass in absehbarer Zeit viele Erbbaurechte 

auslaufen, stellte sich die Problematik, wie für die

etroffenen Unternehmen am wirkungsvollsten zu verfahren 

ist. Die Schwierigkeiten liegen hier weniger im rein 

rechtlichen Bereich als in der Interessenkollision zwischen 

Erbbaurechtsausgeber und Erbbaurechtsnehmer. 

Im Berichtszeitraum 2004 wurde begleitend eine Fusion 

zweier Genossenschaften durchgeführt, eine weitere Fusion 

ist in Vorbereitung, eine Genossenschaftsliquidation ist eingeleitet 

und eine weitere Liquidation in Vorbereitung. 

Prüfungs- und Beratungstätigkeit 

für das Jahr 2004 

Prüfung 

Zu den Hauptaufgaben im Dienstleistungsbereich des Verbandes 

gehört entsprechend der Anerkennung des Verbandes 

als genossenschaftlicher Prüfungsverband im Sinne des 

§ 54 GenG die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung der Mitgliedsunternehmen 

in der Rechtsform der eingetragenen 

Genossenschaft. 

Außerdem kann der Verband im Rahmen des Artikels 25 

EGHGB den Jahresabschluss jener Kapitalgesellschaften prüfen, 

die bis zum 31. Dezember 1989 als gemeinnützige Wohnungsunternehmen 

anerkannt und Mitglieder des Verbandes 

waren. Soweit es sich hierbei um Gesellschaften mit überwiegender 

Beteiligung der öffentlichen Hand handelt, wird 

der Verband auch mit der Prüfung gemäß § 53 HGrG beauftragt. 

Damit entspricht der Prüfungsauftrag bei diesen 

Gesellschaften im Grundsatz den durch die genossenschaftlichen 

Prüfungsvorschriften gegebenen Anforderungen. 

Im Berichtsjahr 2004 gehörten insgesamt 193 Genossenschaften 

dem Verband als Mitglieder an. Davon waren 31 

kleine Genossenschaften mit einer Bilanzsumme von bis zu 

zwei Millionen Euro. Unverändert unterhalten 15 Mitglieds- 

genossenschaften eine Spareinrichtung, die zusätzlich nach 

den Anforderungen des Kreditwesengesetzes zu prüfen sind. 

Die Prüfung der Genossenschaften mit einer Spareinrichtung 

schließt unabhängig von der Größe des Mitgliedsunternehmens 

mit einem Bestätigungsvermerk ab. 

Neben den Genossenschaften lassen sich rund 70 Mitgliedsunternehmen 

in der Rechtsform der Kapitalgesellschaft 

vom vbw prüfen. 

Für die Mitgliedsunternehmen, die über eine Zulassung nach 

§ 34c der GewO verfügen, steht der Verband zur Prüfung 

gemäß § 16 MaBV zur Verfügung. 

Auch im Jahr 2004 setzte sich der Trend des Jahres 2003 

fort, den Jahresabschluss immer früher zu erstellen und 

prüfen zu lassen. Im Berichtsjahr ist es dem vbw gemeinsam 

mit den Mitgliedsunternehmen gelungen, den Terminwünschen 

gerecht zu werden. Besonders hilfreich ist es in 

diesem Zusammenhang, wenn im Vorfeld der Jahresabschlusserstellung 

bereits der Kontakt zum Verband gesucht 

wird, um im Rahmen des gesetzlich erlaubten Umfanges 

offene Bilanzierungs- und Bewertungsfragen zu klären. 

Personelle und technische Ausstattung 

Für die Erfüllung der Prüfungsaufgaben standen der Prüfungsabteilung 

des vbw folgende Mitarbeiter zur Verfügung 

(Stand Anfang 2005): 

Wirtschaftsprüfer (m/w) 3 

Bereichsleiter (m/w) 4 

Verbandsprüfer (m/w) 10 

Assistenten (m/w) 7 

freie Mitarbeiter 3 

Gesamt 27 

Ob mit dieser äußerst knapp kalkulierten Mitarbeiterzahl 

die Anforderungen an die Prüfung erfüllt werden können, 

ist derzeit noch nicht absehbar. 

Unser Ziel ist es, bis auf wenige Ausnahmen alle Jahresabschlussprüfungen 

mit Hilfe der Software „Audit Agent bzw. 

Audicon“ durchzuführen. In absehbarer Zukunft werden wir 

– wie alle anderen westdeutschen Verbände auch – Audit 

Agent II einführen, um den erhöhten berufsrechtlichen Anforderungen 

gerecht zu werden. 

Qualitätssicherung und -kontrolle (Peer Review) 

Voraussetzung für die weitere Zulassung als gesetzlicher 

Prüfungsverband ist gemäß § 63 e GenG die turnusmäßige 


33

34 

Durchführung einer Qualitätskontrolle. Die Prüfungsabteilung 

des Verbandes hat sich im zweiten Halbjahr 2004 einer 

Qualitätssicherungsprüfung unterworfen. Wir haben die für 

die weitere Prüfungstätigkeit erforderliche Teilnahmebescheinigung 

erhalten, so dass wir für weitere drei Jahre unserer 

Prüfungstätigkeit nachgehen können. Die Drei-Jahres-Regel 

gilt für alle Wirtschaftsprüfer und Wirtschaftsprüfungsgesellschaften 

einheitlich. Der nächste Peer Review ist für das 

Jahr 2007 vorgesehen. 

Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung 

Zur Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung ergaben sich 

abgesehen von einigen wenigen Fällen, insbesondere bei 

den eigentumsorientierten Genossenschaften, grundsätzlich 

keine Beanstandungen. Der vbw hat in den Fällen umfassender 

Beanstandungen der Mitgliederversammlung der jeweiligen 

Genossenschaft empfohlen, den Vorstand bzw. die 

Organe insgesamt nicht zu entlasten. Besondere Probleme 

bei der Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung 

bereitet immer wieder die Beauftragung von Organmitgliedern 

im Rahmen von Auftragsvergaben. 

Wirtschaftliche Lage der Unternehmen 

Die wirtschaftlichen Verhältnisse der vom Verband geprüften 

Mitgliedsunternehmen sind insgesamt solide und geordnet. 

Auch wenn nur wenige Unternehmen Anlass zu Sorge 

geben, so verschärfen sich die wirtschaftlichen Probleme. 

Einige Unternehmen sind in ihrer Existenz bedroht oder 

in ihrer Entwicklung nachhaltig beeinträchtigt. 

Die gestiegenen Anforderungen des Marktes an die Ausstattungsqualität 

der Wohnungen und Häuser müssen von 

den Wohnungsunternehmen erfüllt werden, um die langfristige 

Vermietbarkeit sicherzustellen. Wir begrüßen es 

daher außerordentlich, dass eine wachsende Zahl von Unternehmen 

eigenverantwortlich eine technische Bestandsaufnahme, 

d.h. eine Inventur ihres Bestandes, durchführt 

und umfassend dokumentiert. Nur über eine quantitative 

Erhebung des Modernisierungsbedarfs pro Haus und pro 

Gewerk kann die Frage beantwortet werden, ob das Unternehmen 

mittel- und langfristig ausreichende Ressourcen 

zur dauerhaften Vermietbarkeit seiner Bestände aufwendet. 

Es kann festgestellt werden, dass die Aufarbeitung dieser 

Unterlagen zu den Aufgaben der Geschäftsführung gehört 

und damit auch eine Frage der Ordnungsmäßigkeit der 

Geschäftsführung ist. 

Leider müssen wir feststellen, dass es Wohnungsunternehmen 

gibt, die auf Grund ihrer finanziellen Ausstattung bzw. 

auf Grund des unzureichenden Cash Flows nicht in der Lage 

sind, ihren Bestand in einem überschaubaren Zeitraum 

grundlegend zu modernisieren. Die unzureichende finanzielle 

Ausstattung wird teilweise noch durch den Effekt verschärft, 

dass über die modernisierungsbedingten Mieterhöhungen 

die Modernisierungskosten nicht innerhalb eines 

angemessenen Zeitraumes amortisiert werden können. 

Was sind die Gründe für die unzureichende 

finanzielle Ausstattung? 

Im Bereich jener Unternehmen, die sich ausschließlich der 

Vermietung von Wohnraum widmen, gibt es immer noch 

eine größere Anzahl, die aus sozialen Überlegungen heraus 

das Mieterhöhungspotenzial seit Jahren nicht voll ausgeschöpft 

haben. Auf Grund der niedrigen Mieten sind die 

Unternehmen dann nicht mehr in der Lage, die notwendigen 

Modernisierungen in dem erforderlichen Umfange und 

mit der gebotenen Geschwindigkeit durchzuführen. 

Mit wirtschaftlichen Schwierigkeiten haben auch jene kommunalen 

Unternehmen zu kämpfen, die nach 1990 gegründet 

worden sind, um die Haushalte der Stadt zu entlasten. 

In vielen Fällen müssen wir feststellen, dass die Ertragslage 

dieser Unternehmen mit hohen Abschreibungen und Zinsaufwendungen 

belastet ist. Diese Belastungen gehen einher 

mit einem Bestand, der aus technischer Sicht unterdurchschnittlich 

ist, so dass weit überdurchschnittliche Instandhaltungen 

und Modernisierungen die Unternehmen zusätzlich 

belasten. Entwicklungsbeeinträchtigungen und Existenzgefährdungen 

können mittel- und langfristig nicht ausgeschlossen 

werden, da seitens der Städte Zuschüsse etc. 

gekürzt oder gestrichen werden. 

Im Berichtsjahr 2004 konnte mit zunehmender Tendenz beobachtet 

werden, dass die kommunalen Unternehmen wiederum 

einen Beitrag zur Stabilisierung der städtischen Haushalte 

leisten sollen. In den uns bekannt gewordenen Fällen sollen 

die Unternehmen Bestände aufkaufen, die im Eigentum 

der jeweiligen Kommune stehen. Oft werden diese Einheiten 

bereits durch das jeweilige Unternehmen verwaltet, so dass 

weitgehende Kenntnisse über diese Bestände vorliegen. Es 

bleibt jedoch die Gefahr bestehen, dass diese Bestände bei rein 

wirtschaftlicher Betrachtung überteuert vom Gesellschafter 

gekauft werden müssen. Teilweise stellt die Kommune als 

Haupt- oder alleinige Gesellschafterin Überlegungen an, ob 

der Beitrag zur Sanierung des städtischen Haushaltes darin 

bestehen könnte, dass die Gesellschaften eigene Anteile erwerben 

oder die Anteile der Gesellschaft an Dritte zu veräußern.

Unternehmen, deren Fokus in den letzten 12 Jahren auf dem 

Miethausneubau lag, haben in aller Regel hohe Abschreibungs- 

und Zinsbelastungen zu verkraften.Treffen diese Aufwendungen 

mit einem hohen Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf 

sowie der Übernahme von kommunalen Aufgaben zusammen, 

so steht das Unternehmen vor der Herausforderung, 

die erheblichen Belastungen der Ertragslage zu kompensieren. 

Auf Grund der derzeitigen konjunkturellen Lage und der sich 

abzeichnenden Verschlechterung der steuerlichen Rahmenbedingungen 

ist das Bauträgergeschäft vermutlich auf längere 

Zeit nahezu zum Erliegen gekommen. Jene Unternehmen, bei 

denen das Bauträgergeschäft gegenüber der Verwaltung des 

eigenen Bestandes im Vordergrund steht und die deshalb auf 

namhafte Deckungsbeiträge aus dem Bauträgergeschäft angewiesen 

sind, besteht ein Kapazitätsanpassungsbedarf an 

die Erfordernisse des Marktes. Auch jene Unternehmen, die 

auf die Gewinne aus dem Bauträgergeschäft angewiesen waren, 

um die notwendigen Modernisierungen durchzuführen, 

müssen ihre Modernisierungsanstrengungen verringern. 

Begünstigt werden die Wohnungsunternehmen durch das 

niedrigste Zinsniveau seit Bestehen der Bundesrepublik 

Deutschland. Uns sind aber einige Fälle bekannt geworden, 

in denen Kreditinstitute sehr zurückhaltend mit der Kreditvergabe 

geworden sind und selbst kommunale Bürgschaften 

seitens der Banken nicht mehr als so sicher eingestuft 

werden wie in der Vergangenheit. 

Ein allgemeiner Anstieg des Zinsniveaus um zwei Prozentpunkte 

etwa würde eine Reihe von Unternehmen in erhebliche 

wirtschaftliche Schwierigkeiten bringen. 

Die unzureichende finanzielle Ausstattung führt mit zunehmender 

Tendenz zu Fusionsüberlegungen. Begünstigt werden 

Fusionen auch durch den Umstand, dass insbesondere 

bei kleineren Unternehmen für die heute neben- und ehrenamtlich 

wirkenden Vorstände keine geeigneten Nachfolger 

gefunden werden können. Steuerliche Nachteile, personenabhängige 

Widerstände in den Organen und Befürchtungen 

in der Mitgliederschaft behindern diese Fusionsüberlegungen. 

Sinnvoll sind Fusionen aber nur, wenn in dem übernehmenden 

Unternehmen die Verwaltungskosten nicht oder 

nicht überproportional steigen. 

Eigentumsorientierte Genossenschaften 

Abgesehen von einigen eigentumsorientierten Genossenschaften, 

die in den Jahren 2002 und 2003 Mitgliederzuwächse 

erzielen konnten, ist das Ende der steuerlichen För- 

derungsdauer in 2004 erreicht worden bzw. wird im Jahre 

2005 erreicht werden. 

Die überwiegende Anzahl der Mitglieder sind Kapitalanleger, 

die in keiner Weise dem Genossenschaftsgedanken nahe 

stehen. Bei der Anlage der Gelder wurde übersehen, dass 

die Zeichnung von Geschäftsanteilen bei einer Neugründung 

eine hochriskante Beteiligung an einem Unternehmen 

darstellt. Mit einigen Ausnahmen sind die Unternehmen 

heute nicht in der Lage, das eingesetzte Kapital zurückzuzahlen. 

In einigen Fällen sind Schadensersatzforderungen 

bzw. Strafanzeigen seitens der enttäuschten Kapitalanleger 

gegen die Organe der Genossenschaft gestellt worden. 

In einem Fall hat das zuständige Sitzfinanzamt die steuerliche 

Förderwürdigkeit der Genossenschaft im Sinne des Eigenheimzulagegesetzes 

in Frage gestellt. 

Seit der Einführung der Bestimmung, dass die genossenschaftliche 

Wohnung vom Bezieher der Eigenheimzulage im 

achtjährigen Förderungszeitraum selbst genutzt werden 

muss, ist dieses Geschäftsmodell endgültig zusammengebrochen. 

Teilweise wird versucht, den Wegfall der Geschäftsgrundlage 

mit einem Modell zu kompensieren, dass sehr 

stark an das Konzept der Bausparkassen angelehnt ist. In 

diesem Zusammenhang häufen sich bei uns die Anfragen 

des Bundesamtes für Finanzen. 

Nach den Erfahrungen der letzten acht Jahre ist festzustellen, 

dass bis auf wenige Finanzdienstleister und eine überschaubare 

Anzahl von Genossen, die ihre Kapitaleinlage 

zurück bekommen werden und die Eigenheimzulage in voller 

Höhe erhalten haben bzw. werden, niemand aus dieser 

steuerlichen Förderung einen Nutzen hat ziehen können. 

Bis auf wenige Genossenschaften dürften keine Unternehmen 

entstanden sein, die dauerhaft und unbefristet am 

Markt tätig sein werden. 

Demografischer Wandel 

Wir empfehlen den Unternehmen, sich verstärkt mit dem 

demografischen Wandel zu beschäftigen, da er sich auch in 

Baden-Württemberg bemerkbar machen wird. Die Alterung 

der Bevölkerung wird die Wohnungsunternehmen dazu 

zwingen, ihre Bestände altengerecht zu gestalten. Bei Modernisierungsmaßnahmen 

sollte bereits heute an das altengerechte 

Wohnen gedacht werden. 

Einige Regionen in Baden-Württemberg werden mittelfristig 

auch Bevölkerungsrückgänge zu verzeichnen haben. Ins- 


35

36 

besondere Unternehmen in strukturschwachen Gebieten 

werden sich intensiv mit diesen sich ändernden Rahmenbedingungen 

beschäftigen müssen. 

Prüfung der Jahresabschlüsse und der Lageberichte 

Die geprüften Jahresabschlüsse entsprechen nahezu ausschließlich 

den gesetzlichen Bestimmungen. In einigen wenigen 

Fällen musste der Bestätigungsvermerk ergänzt werden. 

Hinweise im zusammengefassten Prüfungsergebnis 

bezüglich einer Entwicklungsbeeinträchtigung des Unternehmens 

haben im Vergleich zu den vorhergehenden Jahren 

deutlich zugenommen. 

Im Rahmen der Prüfungssaison 

2004 ist des Öfteren 

aufgefallen, dass der Umfang 

der Grundstücksbevorratung 

für das Bauträgergeschäft 

nicht mehr mit den 

Marktgegebenheiten übereinstimmt. 

Es sollte bedacht 

werden, dass die Grundstücksbevorratung 

nicht kostenlos 

ist. Auf Grund der 

Bilanzstruktur ist jedes Grundstück im Umlaufvermögen 

mindestens in Höhe der Fremdkapitalquote des Unternehmens 

fremdfinanziert. Insofern ergeben sich kalkulatorische 

Zinsen für die vorgehaltenen Grundstücke. Wir erachten 

es als notwendig, dass dieser Bereich im besonderen 

Fokus der Unternehmensführung steht und dass gegebenenfalls 

ohne Rücksicht auf Restbuchwerte eine Kapitalfreisetzung 

erfolgt bzw. wahrscheinliche Verluste bilanztechnisch 

antizipiert werden. 

Ebenfalls hat sich die Bewertung von umgewidmeten Wohneinheiten 

aus dem Umlaufvermögen (unverkaufte Eigentumsmaßnahmen) 

ins Anlagevermögen vielfach als Problem 

erwiesen. Regelmäßig liegen die Ertragswerte dieser Einheiten 

deutlich unter den Buchwerten, so dass von einer 

dauerhaften Wertminderung ausgegangen werden muss. 

Risikomanagement und internes Kontrollsystem 

Seit Ablauf des Kalenderjahres 1998 (Einführung des KontraG) 

sind alle Mitgliedsunternehmen verpflichtet, ein Risikomanagementsystem 

(RMS) einzuführen und für die Steuerung 

der Unternehmen zu nutzen. Das Risikomanagementsystem 

kann nur unternehmensindividuell gestaltet sein, 

muss aber die Mindestbestandteile „internes Kontrollsystem“, 

„Controlling“ und „Risikofrüherkennung“ umfassen. 

In diesem Zusammenhang lag im Kalenderjahr 2004 der 

Schwerpunkt unserer Ordnungsmäßigkeitsprüfung auf dem 

Aufbau- und der Funktionstüchtigkeit des Systems „Mietforderungen“. 

Die Bereiche Bonitätsprüfung der potenziellen 

Mieter, die Zahlungsüberwachung, das Mahn- und Räumungswesen 

standen dabei im Vordergrund. Grundsätzlich 

können wir feststellen, dass insbesondere kleinere und mittlere 

Genossenschaften über ein nach wie vor gutes Mieterpotenzial 

verfügen. Nur relativ geringe Mietforderungsausfälle 

sind daher zu gegenwärtigen. Alle anderen Mitgliedsunternehmen 

leiden trotz eines guten Systems unter relativ 

hohen Forderungsausfällen. 

Sofern im Rahmen der Prüfung 

Beanstandungen ausgesprochen 

worden sind, 

handelte es sich insbesondere 

um Beanstandungen 

im Bereich des Mahn- und 

Räumungswesens. 

Im Rahmen der Prüfung ist 

des Öfteren aufgefallen, dass 

den Grundbüchern nicht genügend 

Aufmerksamkeit gewidmet 

wird. Wir weisen insbesondere auf die Bedeutung 

der Abteilungen II und III hin. 

Beratungsdienstleistungen 

Die gutachterliche Tätigkeit konzentrierte sich im Wesentlichen 

auf Vorgänge bei denen Immobilienbestände gebzw. 

verkauft werden sollten. Auftraggeber waren in vielen 

Fällen kommunale Unternehmen bzw. deren Gesellschafter. 

Der vbw verfügt über fünf besonders qualifizierte Mitarbeiter, 

die solche Aufträge bearbeiten können. 

Um den erhöhten Anforderungen seitens der Banken gerecht 

zu werden, hat der Verband ein Bewertungsprogramm 

entwickeln lassen, dass wir den Unternehmen für die Ermittlung 

von Verkehrswerten gerne zur Verfügung stellen. 

Aufgrund der hohen Fachkompetenz und Brachenerfahrung 

wurden wir im Jahr 2004 auch wieder mit der Bewertung 

ganzer Wohnungsunternehmen (Unternehmensbewertung) 

beauftragt. 

Fortgeführt wurden insbesondere die Portfolioanalysen, 

welche der vbw speziell für kleine und mittlere Unternehmen 

konzipiert und zugeschnitten hat und eine preiswerte 

Alternative zu anderen Anbietern darstellen.

MITGLIEDER DER FACHAUSSCHÜSSE 

Fachausschuss Aus- und Weiterbildung 

Vorsitzender: Karl Nagel, Karlsruhe 

Siegfried Bald, Stuttgart 

Klaus-Dieter Gabe, Mannheim 

Lothar Girrbach, Pforzheim 

Friedrich Haas, Stuttgart 

Prof. Dr. Eduard Mändle, Geislingen 

Günther Will, Pforzheim 

Manfred Wolf, Mannheim 

Walter Zanker, Balingen 

Fachausschuss Betriebswirtschaft 

Vorsitzender: Horst Jürgen Müller, Mosbach 

Prof. Dr. Hansjörg Bach, Nürtingen 

Gerhard Breuninger, Tübingen 

Reinhard Disch, Freiburg 

Dr. Thomas Hain, Karlsruhe 

Berthold Hartmann, Tübingen 

Michael-J. Rosenberg-Pohl, Stuttgart 

Georg Rothfelder, Sindelfingen 

Fritz Schmidt, Stuttgart 


Martin Stahl, Pforzheim 

Rita Welsch, Mannheim 

Thomas Wolf, Stuttgart 

Fachausschuss Technik 

Vorsitzender: Norbert Endler, Pforzheim 

Cornelia Al-Turk, Stuttgart 

Thomas Bast, Lörrach 

Dr. Thomas Benz, Stuttgart 

Werner Emmerich, Karlsruhe 

Mathias Friko, Stuttgart 

Michael P. Haußer, Stuttgart 

Matthias Henes, Mannheim 

Jörg Kebschull, Stuttgart 

Anna Kraft-Metzger, Karlsruhe 

Bruno Möws, Stuttgart 

Christoph Neis, Ulm 

Christian Orth, Mannheim 

Wolfgang Weber, Karlsruhe 

Fachausschuss Wohneigentum 

Vorsitzender: Peter Söntges, Ludwigsburg 

Günther Aubele, Ulm 

Gerhard Ayasse, Nürtingen 

Wolfgang D. Heckeler, Bietigheim-Bissingen 

Werner König, Stuttgart 

Siegfried Lenz, Karlsruhe 

Thomas Nostadt, Lörrach 

Karl Scheinhardt, Stuttgart 


Frank Zimmermann, Laupheim 

Fachausschuss Wohnungspolitik und 

Wohnungsbauförderung 

Vorsitzender: Günter Ramge, Karlsruhe 

Roland Grundler, Singen 

Jürgen Hägele, stellv. Vorstand L-Bank, Karlsruhe 

Thomas Nostadt, Lörrach 

Werner Schust, Crailsheim 

Karl-Hans Steiner, Nürtingen 

Carsten von Zepelin, Pforzheim 

Stand 23.03.2005 

A US DER TÄTIGKEIT DES VERBANDES 


37

BETEILIGUNGS- 

UNTERNEHMEN 

Als einer der ersten Landesverbände innerhalb des GdW 

Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

e.V. gründete der vbw Beteiligungsgesellschaften, 

die die Wohnungsunternehmen durch Service- und 

Beratungsleistungen unterstützen.

Akademie der Wohnungsund 


Baden-Württemberg GmbH 

Die AWI ist die Aus- und Weiterbildungseinrichtung der 

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Baden-Württemberg. 

Das langjährige Konzept der Private Public Partnership 

zwischen dem vbw Verband baden-württembergischer 

Wohnungsunternehmen e.V. und der Hochschule Nürtingen-Geislingen 

hat sich auch im Jahre 2004 wieder bestens 

bewährt. Das Angebot der AWI richtet sich an alle Führungskräfte 

und Mitarbeiter(innen), die in der Wohnungsund 

Immobilienwirtschaft beschäftigt sind oder zukünftig 

dort tätig sein wollen. Im Jahre 2004 führte die Akademie 

folgende Veranstaltungen durch: 

Lehrgang Haus- und Wohnungseigentumsverwaltung 

In diesem Lehrgang werden praxisnah und konzentriert vor 

allem rechtliche, steuerliche, kaufmännische und technische 

Kenntnisse zur Bewältigung der vielfältigen Verwaltungsaufgaben 

vermittelt. Der 5. Kurs mit insgesamt 29 Teilnehmer(innen) 

endete im Februar mit der freiwilligen Prüfung 

zum/zur „Geprüften Immobilienverwalter(in)/AWI“. Der 

6. Kurs startete im September mit insgesamt 34 Teilnehmer(innen). 

Lehrgang Bautechnik und Architektur für Kaufleute 

Dieser Kurs vermittelt das technische Wissen, das für die Beurteilung 

betriebswirtschaftlicher und rechtlicher Vorgänge 

in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft erforderlich ist. 

Der 10. Kurs startete im Oktober mit insgesamt 11 Teilnehmer(innen) 

und wurde um 20 Unterrichtseinheiten (UE) 

zum Thema Umnutzungskonzepte für Altbauten und weiteren 

20 UE für Instandsetzung und Instandhaltung erweitert. 

Weiterbildungsstudium Geprüfte(r) Immobilienfachwirt(in)/IHK 

Dies ist das Studium zum Generalisten in der Wohnungs- und 

Immobilienwirtschaft. Der 12. Kurs wurde in Mannheim 

durchgeführt und schloss mit der mündlichen IHK-Prüfung 

im Mai ab. Der 13. Kurs wird derzeit von 18 Teilnehmer(innen) 

besucht, der 14. Kurs startete im September mit 

insgesamt 17 Teilnehmer(innen). Beide Kurse finden in 

Nürtingen statt. 

Fortbildungsstudium Immobilien-Ökonom(in) / GdW 

Bei diesem Studium werden Kenntnisse und Qualifikationen 

des Allgemeinen Managements und des Immobilienmanagements 

sowie Schlüsselqualifikationen vermittelt, die weit 

über das notwendige Fachwissen hinausreichen. Der 3. Kurs 

endete erfolgreich im Juni. Der 4. Kurs begann im Oktober 

mit insgesamt 26 Teilnehmer(innen). Ab sofort wird dieses 

Fortbildungsstudium mit der Zertifizierung des GdW Bundesverband 

deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen 

e.V. angeboten. 

Insgesamt bildeten sich in 2004 in einem AWI-Lehr- oder 

Studiengang 193 Studierende weiter, jedoch arbeiteten 

durchschnittlich nur 47 Prozent der Teilnehmer(innen) in 

einem vbw-Mitgliedsunternehmen; im Lehrgang „Haus- und 

Wohnungseigentumsverwaltung“ sind sogar nur 15 Prozent 

der Teilnehmer in vbw-Mitgliedsunternehmen tätig. 

Tagungen 

Im Jahr 2004 fanden 32 Ein- und Mehrtagesveranstaltungen 

mit insgesamt 1.206 Teilnehmer(inne)n statt. Folgende 

Großveranstaltungen wurden durchgeführt: Tage der 

Wohnungsgenossenschaften im Juni in Ulm, Baden- 

Badener Tage der Wohnungswirtschaft im September und 

die beiden Steuerseminare in Karlsruhe und Stuttgart im 

November. Im Gegensatz zu den Lehr- und Studiengängen 

arbeiteten 85 Prozent der Seminarteilnehmer in einem vbw- 

Mitgliedsunternehmen. 

Vorschau 2005 

Derzeit sind 27 Seminare geplant sowie je ein neuer Kurs der 

bereits genannten Lehr- und Studiengänge. Neu im Angebot 

sind „Betriebswirtschaft für Nicht-Betriebswirte“ mit 100 UE, 

„Buchhaltung Wohnungswirtschaft“ mit 240 UE, „Controlling 

in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft“ mit 140 

UE, „Rating in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft“ mit 

140 UE und in Zusammenarbeit mit der Südwestdeutschen 

Fachakademie „Immobilien-Consultant“ mit 120 UE. 

AWI 

Akademie der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 


Neckarsteige 6-10 

72622 Nürtingen 

Telefon: 0 70 22/ 93 94 81 

Telefax: 0 70 22/ 93 94 82 

info@awi-vbw.de 

www.awi-vbw.de 

vbw J AHRESBERICHT 2004 BETEILIGUNGSUNTERNEHMEN 

39

40 

AWTS-Assekuranz-GmbH 

Versicherungs- und Finanzierungsmakler 

Das Geschäftsjahr 2004 war für die AWTS ein sehr turbulentes 

Jahr. Durch einschneidende Veränderungen in der Geschäftsführung 

wurden interne Strukturen verändert und 

wesentliche Bereiche des Unternehmens neu ausgerichtet. 

Auf diese Weise konnte und kann die AWTS den Verbandsmitgliedern 

gleichbleibend gute beziehungsweise sogar 

weiter verbesserte Dienstleistungen anbieten. 

Im vergangenen Jahr hat die AWTS rund 3.000 Neuschäden 

über sämtliche Sparten hinweg bearbeitet. Die Bandbreite 

der Schäden, bei welchen die AWTS als Koordinator und Begleiter 

unterstützend tätig war, reichte vom Großbrand mit 

Totalverlust bis zum Kleinschaden. 

Speziell im Bereich der Gebäudeversicherung konnte die 

AWTS ihren Kunden zahlreiche Alternativen offerieren, welche 

von Umdeckungen bis Vertragsverlängerungen mit entsprechenden 

Prämienvorteilen reichten. 

Insgesamt ist die Situation am Versicherungsmarkt aber 

weiterhin höchst angespannt. Auswirkungen auf die weltweite 

Versicherungswirtschaft hat selbstverständlich auch 

die tragische Flutkatastrophe in Südostasien, welche das 

Jahr 2004 zum mit Abstand schadenreichsten Jahr in der 

Geschichte der internationalen Versicherungswirtschaft machte. 

Bis zu diesem Ereignis zählte der weltweit größte 

Rückversicherer, die Münchener Rück, rund 650 Naturkatastrophen, 

die einen Versicherungsschaden von rund 40 

Mrd. $ verursachten. Den Großteil der Kosten tragen die 

Rückversicherer. Sie übernehmen die Risiken aus Policen 

von Erstversicherern. Die logische Folge großer Naturkatastrophen 

ist die Erhöhung der Rückversicherungsprämien 

gegenüber dem Erstversicherer, welcher wiederum die 

Mehrprämie an die Endverbraucher, somit die Versicherungsnehmer, 

weitergibt. Dies wird die Versicherungswirtschaft 

2005 zu spüren bekommen. 

Um die immer komplizierter und schnelllebiger werdenden 

Vorgänge und Abläufe – speziell in der Versicherungswirtschaft 

– kundenfreundlich und jederzeit marktgerecht bewältigen 

zu können, hat die AWTS ihr Fachpersonal verstärkt und 

weitergebildet. Insgesamt stehen den Verbandsmitgliedern 

sieben Vollzeitkräfte, eine Teilzeitkraft und ein Auszubildender 

als kompetente Ansprechpartner zur Verfügung. 


Herdweg 52 

70174 Stuttgart 

Telefon: 07 11/1 63 45-550 

Telefax: 07 11/1 63 45-529 

info@awtsvbw.de 

www.awtsvbw.de

2004 konnte sich die casadomus AG weiter erfolgreich im 

Bereich der „Internetdienstleistungen“ positionieren. Neben 

IT-bezogenen Tätigkeiten wie dem Aufbau von Unternehmensnetzwerken 

inklusive der Errichtung einer umfassenden 

Sicherheitsarchitektur, stieg die Nachfrage nach den 

speziell für die Wohnungswirtschaft konzipierten Internetauftritten 

beständig an. 

Gerade in diesem Bereich hat die casadomus AG erhebliche 

Erfolge zu verbuchen. Dies bewies das gute Abschneiden 

der von ihr konzipierten Auftritte beim Internetwettbewerb 


Besonderes Augenmerk legte die casadomus AG auch auf 

die Angebote im grafischen Bereich. Innerhalb der neuen 

Produktpalette „Visualisierungen“ wurden zahlreiche Immobilienobjekte 

inklusive Umgebungsdaten visualisiert. 

Neben attraktiven Grundrisszeichnungen und übersichtlichen 

Lageplan-Illustrationen fanden hier vor allem die fotorealistischen 

Nachbildungen von Immobilienobjekten anhand 

von Architekturdaten regen Anklang. Diese wurden 

vielfach für die Darstellung in Exposées, Baugesuchen oder 

für die Präsentation auf Bauschildern genutzt. Daneben 

nutzten einige der Kunden animierte Rundgänge im und 

Kamerafahrten um eine Immobilie als Verkaufshilfe. 

Die Zusammenarbeit mit dem Multimedia-Partner aus 

Ludwigsburg, der MediaCluster GmbH, konnte weiter vertieft 

werden. Sie mündete in der erfolgreichen Entwicklung 

eines Redaktionssystems, mit Namen „immoCMS“, das für 

eine optimale Einbindung von Immobilien auf dem eigenen 

Internetauftritt konzipiert wurde. Mit Hilfe dieser Erweiterung 

können nun nicht nur wie bisher die gesamten Inhalte 

der Internetpräsenz, sondern auch alle Immobilien in nur 

einer Datenbank bequem selbstständig verwaltet werden. 

Schnittstellen zu anderen Immobilienanbietern runden das 

komfortable Redaktionssystem ab und ermöglichen eine 

umfassende Mehrfachvermarktung. Denn bei einmaliger Erfassung 

können alle eingegebenen Immobilienobjekte per 

Klick ganz einfach exportiert und in anderen Immobilienportalen 

automatisiert veröffentlicht werden. 

In diesem Zusammenhang konnte auch die Zusammenarbeit 

mit unserem großen Kooperationspartner ImmobilienScout24 

weiter verbessert werden, so dass casadomus- 

Kunden zunehmend von Angeboten des Markführers profitieren 

können. 

casadomus AG 

Alt-Württemberg-Allee 42 

71638 Ludwigsburg 

Telefon 0 71 41/6 85 19-80 

Telefax 0 71 41/6 85 19-81 

info@casadomus.de 

www.casadomus.de 


41

42 

Energie Management 

Service GmbH 

Nachdem sich auch im vergangenen Jahr die Entwicklung 

der Energiemärkte anders als bei der Gründung der Gesellschaft 

im Jahr 2000 ursprünglich angenommen vollzogen 

hat, war die Entwicklung der EMS auch im Jahr 2004 nur in 

einem schwierigen Umfeld möglich. Im Bereich des Stromgeschäftes 

sind weitere Marktanbieter verschwunden, was 

dazu geführt hat, dass der Markt sich in Richtung einer 

Oligopolisierung entwickelt hat. Gleichzeitig liegt die Entwicklung 

des Gasmarktes noch deutlich hinter den ursprünglichen 

Vorstellungen zurück. Es hat sich durch diese 

Entwicklung wieder als richtig erwiesen, dass von Seiten 

der EMS keine Aktivitäten hinsichtlich eingeständiger 

Strom- bzw. Gasvermarktung operativ ergriffen wurden. 

Vielmehr konzentrierte sich das Geschäft der EMS auch im 

vergangenen Jahr auf die Energieberatung bzw. Anbahnung 

von Contractingaktivitäten gemeinsam mit den Mitgliedsunternehmen 


Insgesamt bleibt hierbei festzuhalten, dass gerade in 

Baden-Württemberg das Thema Contracting bei Wohnungsbaugesellschaften 

noch bei weitem nicht so fortgeschritten 

ist, wie dies in anderen Regionen der Republik der Fall ist. 

Hierzu wurden verschieden Aufklärungs- und Informationsveranstaltungen 

durchgeführt. 

Gleichzeitig wurden für mehrere Unternehmen in speziellen 

Energiefragen unentgeltliche Beratungsleistungen erbracht. 

Innerhalb der Geschäftsführung wurde gemeinsam mit den 

Gesellschaftern auch sehr intensiv darüber diskutiert, wie 

weit das Thema der „Privat Public Partnership“ zusätzliche 

Möglichkeiten und Geschäftsmodelle für die EMS beinhaltet. 

Diese Diskussion wird sicherlich im Jahr 2005 entsprechend 

abzuschließen sein. 

Gleichzeitig wurden im Jahre 2004 aufgrund der Umstrukturierung 

im MVV Energie Konzern die Anteile von der 

MVV Energie AG auf die MVV Energiedienstleistungen 

GmbH übertragen. 

EMS 

Energie Management Service GmbH 

Herdweg 52 


Telefon: 07 11/1 63 45-31 

Telefax: 07 11/1 63 45-37

Der Markt der Kabelnetze war auch in 2004 wieder sehr 

bewegt. Die Kabel Deutschland wollte Kabel BW, ish und 

easy zurückkaufen. Das Kartellamt hat deutlich signalisiert, 

dass die Herstellung alter Monopole nicht zugelassen wird. 

Seitdem werden bei den NE3-Betreibern (Netzebene 3-Betreibern) 

neue Geschäftsmodelle gesucht. Kabel Baden-Württemberg 

fährt den alten Kurs weiter: einige Ausbaugebiete 

für Triple Play, ansonsten Marktbereinigung durch Billigpreise; 

mittel- und langfristig nicht immer zum Vorteil der 

Wohnungswirtschaft. 

In der Netzebene 4 erfolgten Konsolidierungen, die größte 

dabei: Bosch (BN) Breitbandnetze GmbH stand seit Mitte des 

Jahres zum Verkauf. Im Dezember wurde der Vertrag zwischen 

Bosch und ewt unterzeichnet. Die Augsburger ewt ist 

durch den Zukauf mit über zwei Millionen angeschlossenen 

Haushalten zweitgrößter NE-4-Netzbetreiber in Deutschland. 

Bei den Netzen der NE3-Regionalnetze ist ewt nach 

den ehemaligen Telekom-Regional-Kabelgesellschaften 

größter unabhängiger Kabelnetzbetreiber. 

Für die wms – Wohnmedia Service GmbH ist dieser Verkauf 

von Bedeutung, da die Bosch (BN) Breitbandnetze GmbH 

Gesellschafter der wms war. Der Kauf von BN Breitbandnetze 

GmbH durch die ewt schließt die Übernahme der 

Gesellschaftsanteile der wms mit ein. Die ewt wird die 

Arbeit der wms weiter fördern, um den Wohnungsunternehmen 

in Baden-Württemberg und Thüringen, aber auch 

darüber hinaus, die notwendigen Beratungsleistungen für 

eine umfassende multimediale Versorgung zu ermöglichen. 

Die Umfrage des vbw zur Analyse der Mitgliederzufriedenheit 

zeigt, dass die wms Wohnmedia Service GmbH sehr 

bekannt ist (bei ca. 80 Prozent der Geschäftsführer und Vorstände) 

und mit ihrer Arbeit von der Mehrheit der Mitgliedsunternehmen 

für erforderlich gehalten wird. Die Intensivierung 

der Beratungs- und Informationstätigkeit in den 

letzten drei Jahren beginnt Wirkung zu zeigen. 

Durch viele Konsultationen ist es gelungen, bei fast allen 

Mitgliedsunternehmen des vbw intensive Kontakte herzustellen 

und wesentliche Informationen über Markt und wms 

zu geben. Andererseits konnten viele Ist-Situationen der 

Unternehmen analysiert werden und daraus Handlungsempfehlungen 

für das weitere Herangehen bei der Versorgung 

mit Rundfunk- und Fernsehsignalen abgeleitet wer- 

den. Die sehr individuelle persönliche Beratung wird auch 

weiterhin der Schwerpunkt der Tätigkeit der wms bleiben. 

Da diese Konsultationen für die Mitgliedsunternehmen kostenlos 

sind, wird die Nachfrage in der kommenden Zeit eher 

stärker werden. 

Etwa zehn Prozent aller Kabel-Versorgungsverträge werden 

pro Jahr geändert oder neu abgeschlossen. In drei Jahren 

wären im Bestand des vbw daher bei ca. 90 Unternehmen 

die Verträge zu erneuern, von denen die knappe Hälfte 

durch Konsultationen bei der wms Hilfestellungen erhalten 

haben. 

Digitale Programmvielfalt, fremdsprachige Programme, 

Hochzeilenfernsehen (HDTV), Set-Top-Boxen, Verschlüsselungskonzepte 

und die verschiedenen Umstiegsszenarien 

von analogem zu digitalem Empfang, sowohl im Kabel als 

auch terrestrisch (DVB-T), werden Mieter und Unternehmen 

auch weiterhin beschäftigen. Hochgeschwindigkeits-Internet, 

Telefonie über das Breitbandkabel (VoIP) oder Informationskanäle 

für die Wohnungswirtschaft sind Diskussionspunkte 

mit „Für-und-Wider“ zwischen Kabelunternehmen 

und Wohnungswirtschaft. Die wms wird die Entwicklungen 

im Markt sehr aufmerksam verfolgen und für die Wohnungsunternehmen 

analysieren. Schwerpunkte der Tätigkeit 

in Baden-Württemberg bleiben weiterhin die kompetente 

Beratung der Unternehmen für eine moderne und 

solide Medienversorgung ihrer Haushalte. 

WMS Wohnmedia Service GmbH 

Sitz der Gesellschaft: 

Bismarckstraße 71 

10627 Berlin (Charlottenburg) 

Telefon: 030/33 88-1940 

Telefax: 030/33 88-1912 

Niederlassung Stuttgart 

Herdweg 52 


Telefon: 07 11/1 63 45-30 

Telefax: 07 11/1 63 45-37 

info@wms.de 

www.wms.de 


43

44 

Wohnungswirtschaftliche 

Treuhand Stuttgart GmbH 

Die WTS wurde im Jahr 1935 als Dienstleistungsunternehmen 

für die Wohnungswirtschaft gegründet. Alleingesellschafter 

ist der vbw. 

Heute bietet die WTS folgendes Betreuungsspektrum an: 

Steuerberatung 

Beratungsschwerpunkte im Jahr 2004 waren Fragestellungen, 

die aus des Umkehrung der Steuerschuldnerschaft 

(§ 13b UStG) und der Novellierung der Regelungen zur Gesellschafterfremdfinanzierung 

(8a KStG) resultierten. 

Jahresabschlusserstellung 

Erfahrungsgemäß bereitet die Erstellung von Handelsbilanzen 

„Quereinsteigern“ im Rechnungswesen wohnungswirtschaftlicher 

Unternehmen wegen des anzuwendenden 

Formblattes Schwierigkeiten. Zur Minimierung ihres Aufwandes 

bedienen sich zahlreiche Unternehmen bei der Abschlusserstellung 

der Betreuung durch die WTS. Durch die 

enge Verzahnung mit der Steuerabteilung können darüber 

hinaus bereits bei der Abschlusserstellung die Weichen für 

eine optimale Steuergestaltung gestellt werden. 

Finanzbuchhaltung/Lohnbuchhaltung/ 

Lohnabrechnung/Sachbearbeitung 

Da die Führung der Lohnbuchhaltung und die Erstellung der 

Gehaltsabrechnungen durch die vielfältigen sozialversicherungs- 

und steuerrechtlichen Regelungen im Unternehmen 

immer mehr Kapazität bindet, bietet die WTS auch in diesem 

Bereich ihre Dienste an. Durch die Verpflichtung zur elektronischen 

Lohnsteueranmeldung ab 2005 und der ab 2006 

bestehenden Verpflichtung zur elektronischen Anmeldung 

der Sozialversicherungsbeiträge, gehen wir davon aus, dass den 

3 Mandatszugängen zum Januar 2005, auch im nächsten 

Jahr weitere Mandatszuwächse zu verzeichnen sein werden. 

Auch bei Personalengpässen im Bereich des Rechnungswesens 

unterstützen wir Wohnungsunternehmen durch 

unser Fachpersonal. 

Datenschutzbeauftragter 

Wegen des Umgangs mit personenbezogenen Daten müssen 

Wohnungsunternehmen einen Datenschutzbeauftragten 

haben. Der Datenschutzbeauftragte hat weitgehende Befugnisse 

im Unternehmen. Es kann deshalb sinnvoll sein, diese 

Aufgabe durch Externe erledigen zu lassen. Ein Mitarbeiter 

der WTS steht für die Übernahme der Aufgabe als Datenschutzbeauftragter 

zur Verfügung. Aufgrund des Auslaufens 

der Übergangsfrist zur Anpassung an die Novellierung des 

Bundesdatenschutzgesetzes ergaben sich im Jahr 2004 

deutliche Mandatszuwächse. 

Technische Revision 

Seit dem Sommer 2000 bietet die WTS Dienstleistungen 

auch im technischen Bereich an. Das Spektrum ist hier weit 

gefasst, es reicht von der Durchführung technischer Revisionen, 

der Erstellung von Bewertungsgutachten, der Tätigkeit 

als SiGe-Koordinator bis hin zur Erstellung von Instandhaltungsplänen. 

Unser Mitarbeiter wurde im Jahr 2003 zum 

Energiesparberater fortgebildet und ist beim Bundesamt für 

Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle zugelassen und eingetragen. 

Zukünftig erwarten wir einen steigenden Auftragseingang 

für diesen Bereich. 

Betriebswirtschaftliche Beratungen/ 

Organisationsberatung 

Im Jahr 2004 haben wir uns auf folgende neue Beratungsthemen 

vorbereitet: 

• Durchführung von Mieterbefragungen 

• Rating-Beratung 

WTS Wohnungswirtschaftliche Treuhand Stuttgart GmbH 

Hohe Str. 16 


Telefon: 07 11/2 27 67-0 

Telefax: 07 11/2 27 67-98 

e-mail: info@wts-vbw.de

Beratungsgesellschaft mbH 

für Wohnungswirtschaftliche 

Software und Organisation 

Ausgangslage 

Seit zwei Jahren ist der Markt für wohnungswirtschaftliche 

Software bereits in Bewegung. Bei einigen Softwareanbietern 

steht in den nächsten Jahren ein umfangreicher Software-Wechsel 

an, was zu einer Verunsicherung der Marktteilnehmer 

führt. So müssen bundesweit über 2.000 Wohnungsunternehmen 

in den nächsten Jahren ihre veraltete 

ASP- oder Inhouse-Lösung auf eine neue Software umstellen. 

Insbesondere diese Unternehmen sind gefordert, sich 

sehr genau am Markt nach der für ihre Bedürfnisse besten 

Lösung umzuschauen. 

Um dem unausweichlichen, künftigen Umstellungsstau zu 

umgehen, sind diese Wohnungsunternehmen gut beraten, 

ihre Entscheidung nicht zu lange hinauszuzögern, sondern 

rechtzeitig die richtigen Weichen zu stellen. Viele Unternehmen 

lassen sich derzeit leider noch zu sehr von der 

Angst vor dem „Neuen“ beeinflussen. Vielmehr sollten die 

Vorteile und Mehrwerte eines Wechsels auf eine erprobte, 

moderne IT-Lösung die Entscheidungsfindung dominieren. 

Geschäftstätigkeit 

Die WWS bietet mit ihrem langjährigen Partner, der ESS AG 

eine ausgereifte Alternative zu den auslaufenden und den 

nachfolgenden Wettbewerbsprodukten. wowi c/s gehört seit 

Jahren zu den führenden IT-Lösungen am Markt und hat 

sich bereits bei ca. 300 Wohnungsunternehmen bewährt. 

Mit über 90 wohnungswirtschaftlich erfahrenen Mitarbeitern 

ist die ESS AG seit fast 30 Jahren als Spezialist für wohnungswirtschaftliche 

Softwarelösungen erfolgreich tätig und 

mit ihrem Produkt und dieser breiten Kundenbasis für die 

Zukunft bestens gerüstet. 

2004 konnten erneut viele neue wowi c/s-Kunden gewonnen 

werden, die von unterschiedlichen Wettbewerbssystemen, 

insbesondere von GES, den Wechsel vollzogen. Diese 

Softwareumstellungen wurden kompetent und engagiert 

von den Mitarbeitern der WWS durchgeführt. Projektleitung, 

Datenmigration, Installation und Schulung werden komplett 

durch die Spezialisten der WWS abgedeckt. 

Ein besonderes Augenmerk galt der Optimierung der Kundenbetreuung 

(Hotline), die aufgrund von Personalaufstockungen 

und Investitionen in die Infrastruktur nochmals 

verbessert werden konnte. 

Darüber hinaus hat die WWS auch 2004 ihren Kunden mit 

diversen Kundenveranstaltungen zusätzliche Services geboten. 

Neben den Informationsveranstaltungen für die kommende 

IDEA-Prüfungssoftware und zum wowi c/s Controlling, 

wurden die wowi c/s-Kunden in Workshops über interessante 

Software-Neuerungen informiert. 

Neben der Beratung und Betreuung von wowi c/s bietet die 

WWS allen Wohnungsunternehmen IT-Beratungsleistungen 

an, unabhängig davon, für welches Produkt man sich letztendlich 

entscheidet. Dazu gehört beispielsweise das Erstellen 

von Pflichtenheften oder die Wirtschaftlichkeitsberechnung 

von alter und neuer EDV. 

Ausblick 2005 

Die WWS hat mit der ESS AG und ihrer Software wowi c/s 

auch künftig gute Chancen für das Neugeschäft. Die laufenden 

Kundenkontakte werden die Bemühungen um weitere 

Marktanteile unterstützen. 

Das umfassende Modulangebot mit den ausgereiften Funktionalitäten 

wurde um die Controlling-Lösung ergänzt. Somit 

bietet die WWS ihren Kunden künftig ein integriertes 

Management-Informationssystem, das aus wowi c/s heraus 

automatisch aktualisiert wird. Das heißt: mehr und bessere 

Controllingfunktionen zur Steuerung und Kontrolle von Kosten 

und Erträgen. Ein optimiertes Risikomanagement und 

Führungsinformationen zur Unterstützung strategischer Entscheidungen 

und zur Nutzung der Zahlenwerke für Basel II. 

WWS Beratungsgesellschaft mbH für wohnungswirtschaftliche 


Herdweg 54 


Telefon: 07 11/1 63 45-800 

Telefax: 07 11/1 63 45-890 

info@wws-vbw.de 

www.wws-vbw.de 


45

QUER- 

GEFRAGT 

Wie können tragfähige Konzepte der Wohnzukunft, des 

nachhaltigen Flächenmanagements, des Stadtumbaus 

aussehen? Hat das Genossenschaftswesen, hat unser 

heutiges Sozialstaatssystem Zukunftschancen? Für die 

Verbandszeitschrift „aktuell – Die Wohnungswirtschaft 

in Baden-Württemberg“ hat der vbw namhafte Vertreter 

aus Politik und Wirtschaft quer durch die Themenfelder 

der Branche und darüber hinaus befragt.

„Wir wissen, was wir an Ihnen haben“, rief der Vorsitzende 

der CDU-Landtagsfraktion den vertretenen Mitgliedsunternehmen 

im Baden-Badener Kongresshaus zu. Dennoch machte 

er der Wohnungswirtschaft wenig Hoffnung auf mehr 

Geld für die Wohnbauförderung. Stattdessen sprach er sich 

für weniger Kündigungsschutz und die Beibehaltung von 

steuerlichen Anreizen bei der Anschaffung einer Immobilie 

aus. Öffentliche Förderung ist seiner Meinung nach weiterhin 

wichtig, damit Wohneigentum für jeden realisierbar bleibt. 

Oettinger forderte die Mitgliedsunternehmen im vbw auf, das 

Angebot von Grundstücken, die das Land verkauft, anzunehmen: 

„Wir sehen Sie beim Verkauf als Partner der nächsten 

Jahre, denn Sie kennen den Markt.“ Am Rande der Fachtagung 

sprach aktuell mit dem Fraktionsvorsitzenden. 

aktuell: Die diskutierte Reform 

der Grundsteuer wird 

letztlich zu Lasten der Eigentümer 

und Mieter gehen. 

Unterstützt Ihre Fraktion 

diese Reform nach dem vorgelegten 

Modell aus Mainz 

und München? 

Oettinger: Eine Anhörung der CDU-Landtagsfraktion hat 

alle Argumente auf den Tisch gelegt. Auch Ihr Verband war 

mit einer klaren Position bei uns. Wir werden jetzt gemeinsam 

mit dem Finanzministerium die Vor- und Nachteile dieser 

Lösungsvorschläge von Bayern und Rheinland-Pfalz bewerten. 

Ich bin in einer ersten Betrachtung auch skeptisch, 

ob dieser Reformansatz eine Verwaltungsvereinfachung 

Interview 

„Erwarten Sie nicht, dass es mehr Geld gibt“ 

Günther H. Oettinger zu Herausforderungen und Grenzen der Wohnungspolitik 

bringt oder ob er nicht vielmehr die Gefahr höherer Kosten 

für Grundstückseigentümer, Steuerzahler und Mieter bringt. 

aktuell: Das Gemeindewirtschaftsrecht beziehungsweise 

die Subsidiaritätsklausel steht ebenfalls zur Diskussion. 

Wenn es nach der Meinung von Wirtschaftsminister Pfister 

geht, bleiben nur noch Zuschussbetriebe übrig. Sehen Sie 

eine Lösung innerhalb der Regierungskoalition? 

Oettinger: Ich baue auf einen gemeinsamen Zwischenbericht 

von Wirtschafts- und Innenministerium und wir werden einen 

Kompromiss finden, der dem Mittelstand und dem Handwerk 

Marktchancen belässt und trotzdem die Daseinsvorsorge durch 

kommunale Betriebe auch in Zukunft gefahrlos ermöglicht. 

aktuell: Das heißt, kommunale Wohnungsunternehmen müssen 

mit einer Einschränkung Ihres Tätigkeitsfeldes rechnen? 

Oettinger: Die Mehrzahl macht ihre Aufgabe hervorragend. 

Vielleicht sind einige etwas zu offensiv unterwegs. Wir gehen 

anhand von Einzelfällen jetzt die Marktlage durch. 

aktuell: Was halten Sie von der Parole „Bildung statt 

Beton“? Oder anders gefragt: Wird Baden-Württemberg bei 

seiner Haltung bleiben und sich weiterhin gegen die Abschaffung 

der Eigenheimzulage aussprechen? 

Oettinger: Wir brauchen beides, bessere Bildung und mehr 

Wohneigentum. Deswegen ist diese Formulierung populistisch. 

Die Streichung der Eigenheimzulage zum Stopfen von 

Haushaltslöchern kommt mit uns nicht im Bundesrat durch. 

vbw J AHRESBERICHT 2004 QUERGEFRA G T 

47

48 

aktuell: Was ist eigentlich aus dem Novellierungsentwurf 

zum Mietrecht geworden? 

Oettinger: Das Ziel müsste sein, das Mietrecht zu vereinfachen 

und damit Investitionen durch Vermieter in den Mietwohnungsbau 

zu lenken. Aber genau dieses Ziel einer Deregulierung 

des Mietrechts wird mit der rot-grünen Bundesregierung 

nicht zu machen sein. Deswegen vertraue ich 

darauf, dass eine von uns geführte Regierung den Mut hat, 

dieses zu revidieren. 

aktuell: Die Wohnungswirtschaft im Lande, aber auch bundesweit 

kämpft mit rückläufigen Zahlen. Wenn Sie eine 

Prognose abgeben müssen, wird es danach in den nächsten 

fünf Jahren Zuwächse geben? 

Oettinger: In Baden-Württemberg haben wir in einigen Ballungsräumen 

und Hochschulstädten schon jetzt Wohnraummangel. 

Wir werden mit öffentlichen Mitteln die entsprechenden 

Sanierungs- und Neubaumaßnahmen nicht ausreichend 

finanzieren können. Deswegen brauchen wir eine Verbesserung 

der Marktgrundlagen, damit Privatkapital verstärkt 

in den Wohnungsbau kommt. Ohne Änderungen im Mietrecht 

und ohne Steueranreize wird dies nicht geschehen. 

aktuell: Die Einwohnerzahl Baden-Württembergs wächst 

jährlich um 40.000 bis 50.000 Menschen. Die Zahl der Haushalte 

steigt bis zum Jahr 2020 weiter an. Aber der demografische 

Wandel verändert die Gesellschaftsstruktur. Was 

muss Ihrer Meinung nach in den nächsten Jahren wohnungspolitisch 

getan werden, um dieses zu berücksichtigen? 

Oettinger: Wir müssen im Bestand, bei den Altbauten, in den 

Stadtzentren alles tun, dass die Attraktivität bestehender Bausubstanz 

an den Bedarf angepasst wird. Und zum zweiten müssen 

wir mehr Bauland bereitstellen. Ich glaube, dass Bauland 

für Wohnimmobilien nicht negativer Flächenverbrauch wie 

beim Straßenbau, sondern eine andere Form der Landnutzung 

ist. Und deswegen setze ich darauf, dass die Kommunen stärker 

als bisher in die Ausweisung von Baugebieten gehen. 

aktuell: Die Nachverdichtung, die ja in vielen Kommunen 

als erste Priorität gesehen wird, reicht Ihrer Meinung nach 

allein nicht aus? 

Oettinger: Wir brauchen beides. Sicherlich brauchen wir im 

Bereich von industriellen Flächen wie bei Wohnbauflächen 

die Aktivierung von Brache und von alten Immobilien. Aber 

dies allein wird nicht reichen. 

aktuell: Eigentümer von Mietshäusern sollen für die weitergeleiteten 

Rundfunk-Programme eine Urheberrechtsabgabe 

bezahlen. Wie stehen Sie zu diesem Vorstoß? 

Oettinger: Natürlich haben die Hersteller von Medienprodukten 

ein Interesse daran, dass sie ihre Kosten und ihre 

Leistung auch vergütet bekommen. Ich glaube aber, dass 

dies eine bürokratische und nicht durchsetzbare Überlegung 

ist. Deswegen stehe ich dem ganz skeptisch gegenüber. 

aktuell: Glauben Sie, dass an der Konzentration im Kabelgeschäft 

noch ein Weg vorbeiführt? 

Oettinger: Das Ganze ist ein nicht geglückter Versuch zur 

Neuordnung der alten Post. Ich baue darauf, dass das Kartellamt 

die notwendigen marktwirtschaftlichen und wettbewerbsrechtlichen 

Vorgaben macht. 

aktuell: Eine persönliche Frage zum Schluss: Was wünschen 

Sie sich für eine Wohnzukunft als Vater eines Kindes? 

Oettinger: Das besprechen meine Frau und ich an Weihnachten. 

Aber klar ist, mein Kleiner ist begeisterter Fußballer 

und auch ganz begabt, deswegen braucht er in jedem Fall 

ein Rasengrundstück, das zumindest Elfmeterschießen 

ermöglicht. 

Günther H. Oettinger (51) ist seit dem 12. April 1984 Mitglied 

des Landtags von Baden-Württemberg. Seit Januar 1991 

Fraktionsvorsitzender der CDU, außerdem Mitglied des 

Präsidiums und des Landesvorstandes sowie seit Mai 1999 

Vorsitzender des Bundesfachausschusses Medienpolitik der 

Bundes-CDU und seit 2001 Bezirksvorsitzender der CDU 

Nordwürttemberg. Oettinger studierte Rechtswissenschaften 

und Volkswirtschaft in Tübingen. Seit 1988 ist er als 

selbstständiger Rechtsanwalt und Geschäftsführer tätig. 

Oettinger lebt in Ditzingen, ist verheiratet und hat ein Kind.

„Die Eigenheimzulage sollte eine Landesförderung sein“ 

Prof. Dr. Claudia M. Buch zu Wirtschaftswandel und Förderpolitik 

Sie leitet das hauptsächlich auf Baden-Württemberg ausgerichtete 

Forschungsinstitut IAW. Zu ihren Themenfeldern aus 

der Wirtschaft- und Sozialwissenschaft zählen auch die Bereiche 

Verkehr, Wohnen und Umwelt. Neben dem bekannten 

Wohnungsmonitor bietet das IAW auch Forschungsergebnisse 

in der Stadtentwicklung, in der nachhaltigen Flächenpolitik 

sowie im Bereich Wohneigentum. Prof. Dr. Claudia 

M. Buch bezog im Interview mit aktuell kurz nach ihrer Amtseinführung 

Stellung zu ökonomischen Entwicklungen. 

aktuell: Der fundamentale gesellschaftliche Strukturwandel 

wird überall beschrieben. Welche Auswirkungen hat er auf 

die zentralen Bereiche Stadtgestaltung und Wohnungsbau? 

Buch: Wir sollten zwischen wirtschaftlichem und gesellschaftlichem 

Strukturwandel unterscheiden. Der wirtschaftliche 

Strukturwandel führt dazu, dass es auf dem Wohnungsmarkt 

zu starken Ungleichgewichten kommt. So kämpfen 

einige Gebiete mit Leerstand und Bevölkerungsschrumpfung 

(z.B. auf der Schwäbischen Alb), während die Situation 

in anderen Städten und deren direktem Umland, zum Beispiel 

in Tübingen und Freiburg, durch Wohnungsmangel bei 

hohen Immobilienpreisen geprägt ist. Diese Ungleichgewichte 

werden sich verschärfen. Das Thema Rückbau bei knappen 

Kassen wird sowohl die Stadtplanung als auch die Immobilienwirtschaft 

zu neuem Denken und Handeln zwingen. 

Der gesellschaftliche Strukturwandel wirkt demgegenüber 

etwas anders. Heute gib es eine größere Vielfalt von Lebensformen 

und auch die zunehmende Alterung der Bevölkerung 

spielt eine Rolle bei der Wohnraumfrage. Das wird sich 

auch in den Ansprüchen an das Wohnen und das Leben in 

der Stadt niederschlagen. Der Anteil der Haushalte, für die 

die Nähe zur städtischen Infrastruktur (Einkaufsmöglichkeiten, 

Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr, Altentreff, 

Kindergarten) sehr wichtig ist, wird zunehmen. 

aktuell: Das Thema „nachhaltige Flächennutzung“ beschäftigt 

das IAW intensiv. Sie haben das System einer Baulandausweisungsumlage 

(BLAU) vorgestellt, um das Siedlungsflächenwachstum 

zu begrenzen. Wie ist die Resonanz der 

Entscheider darauf? 

Buch: Das vom IAW entwickelte Konzept einer „Baulandausweisungsumlage“ 

(BLAU) sieht für zukünftige Baugebietsausweisungen 

Umlagezahlungen der Kommunen an die Bundes- 

bzw. Landesebene vor. Dies soll die Kommunen veran- 

lassen, weniger auf städtebauliche 

Außenentwicklung 

und mehr auf die umlagefrei 

gestellte Innenentwicklung 

zu setzen, um so das 

Wachstum der Siedlungsflächen 

abzubremsen. Im 

Übrigen würde das Umlageaufkommen 

in geeigneter 

Weise wieder an die Kommunalebene 

zurückverteilt. 

Die Zustimmung zu BLAU hält sich im politischen Raum und 

bei Verbandsvertretern zwar (noch) in Grenzen – sie fällt 

jedoch höher aus als bei dem ökologisch radikaleren 

Konzept der Flächenausweisungszertifikate, das für die 

kommunale Baulandausweisung eine bundes- bzw. landesweite 

„Mengendeckelung“ mit sich bringen würde. 

aktuell: Angenommen, das Konzept BLAU bestimmt zukünftig 

die Flächenpolitik und die Kommunen weisen weniger 

Bauland aus. Wie soll bei dann steigenden Grundstückspreisen 

das Ziel einer Eigentumsquote von 50 Prozent realisiert 

werden? 

Buch: Die Einführung von BLAU würde zwar, wie jedes andere 

flächenschutzpolitische Instrument auch, Baugrundstücke 

tendenziell verteuern. Dies schließt eine hohe Eigentumsquote 

aber allein schon deshalb nicht aus, weil durch den für 

weite Teile Deutschlands prognostizierten Bevölkerungsrückgang 

die Nachfrage nach Wohneigentum zurückgehen wird, 

was für den Eigentumserwerb niedrigere Preise mit sich 

bringt. Die demografische Trendwende unterstreicht zudem 

die Notwendigkeit flächenschutzpolitischer Maßnahmen: 

Würde zukünftig weiterhin so viel Bauland ausgewiesen wie in 

den letzten Jahren, dann käme es durch die abnehmende 

Bevölkerungsdichte zu einer immer geringeren Auslastung 

der öffentlichen Infrastruktur (wie Schulen, Ver- und Entsorgungseinrichtungen) 

und damit zu immer höheren Finanzierungslasten 

pro Einwohner. Das ist ein Grund dafür, dass eine 

angemessene Flächenschutzpolitik nicht nur aus ökologischer, 

sondern auch aus ökonomischer Sicht Sinn macht. 

aktuell: Ein Projekt des IAW heißt ECO-City. Es geht 

darum, in verschiedenen Neubausiedlungen „Prototypen“ 

für nachhaltige Quartiere zu entwickeln. Können Sie uns 

über erste Ergebnisse berichten? 


49

50 

Buch: Es handelt sich dabei um ein sehr großes EU-Projekt. 

Neben dem deutschen Beispiel, übrigens hier aus Tübingen, 

haben wir uns gemeinsam mit unseren Projektpartnern noch 

Entwicklungen in Tampere in Finnland, in Györ (Ungarn), in 

Trnava (Slowakei), in Bad Ischl (Österreich), in Umbertide 

(Italien) und in Barcelona (Spanien) angesehen. Dabei lagen 

wir in Deutschland mit unserem Ansatz sehr gut. Es ist uns 

gelungen, die verschiedenen Aspekte der Stadtentwicklung 

zusammen zu bringen und eine integrierte Planung vorzulegen, 

die ökologische, ökonomische und soziale Aspekte 

berücksichtigt. Der Ausdruck „Neubausiedlung“ ist übrigens 

nicht ganz treffend, da es auch um Brachenentwicklung 

ging, und darum, typisch städtische Qualitäten zu erreichen. 

aktuell: Die Bildung von Wohneigentum gilt als gutes 

Instrument der Alterssicherung. Sind die Förderinstrumente 

des Immobilienerwerbs ausreichend? 

Buch: Derzeit werden viel weniger Haushalte beim 

Immobilienerwerb gefördert als vor einigen Jahren. Das ist 

ökonomisch gesehen positiv, da eine breite Förderung tendenziell 

die Preise in die Höhe treibt, ohne an der Eigentumsquote 

etwas zu verändern. Wir befinden uns allerdings 

mit der Wohneigentumsförderung in einem größeren Zusammenhang: 

Es gilt, einen Ausgleich zwischen den Absetzmöglichkeiten 

bei vermietetem Wohneigentum und der Förderung 

bei selbst genutztem Wohneigentum zu schaffen. 

Die steuerlichen Absetzmöglichkeiten bei vermietetem 

Wohneigentum sind erforderlich, um Immobilien als Anlageobjekte 

im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen konkurrenzfähig 

zu machen. Daher könnte es sein, dass sich die 

Förderung des selbst genutzten Wohneigentums mittlerweile 

einer Untergrenze nähert. Im Detail gibt es hierzu 

aber sicher noch Forschungsbedarf. 

aktuell: Die schon angesprochene Veränderung der demografischen 

und sozialen Verhältnisse geht einher mit einer 

Zunahme von Single-Haushalten, die weniger Wohneigentum 

bilden. Was müsste sich ändern, damit Singles ins eigene 

Heim kommen? 

Buch: Der Anstieg jüngerer Ein-Personen-Haushalte ist darauf 

zurück zu führen, dass die Lebensformen heute weniger 

stabil sind als früher. Erst bei Alleinlebenden über 50 Jahre 

kann man davon ausgehen, dass sie längerfristig allein leben 

werden. Beim Immobilienerwerb stehen Alleinstehende vor 

zwei Problemen: 1. Eine halbe Familienwohnung ist noch 

keine gute Wohnung für eine Person. Wie aber sieht eine 

erschwingliche und attraktive Eigentumsimmobilie für 

Alleinstehende aus? Sie wünschen tendenziell eine Wohnlage 

mit guter Anbindung an die lokale Infrastruktur und 

sie beziehen oft unterdurchschnittliche Einkommen. Das 

Bild vom ‚Single’ als wohlhabendem Genussmenschen ist 

vor allem ein Klischee. 2. Angesichts der hohen Nebenkosten 

des Erwerbs (Grunderwerbsteuer, Makler, Notar) ist ein 

Immobilienerwerb meistens nicht sinnvoll, wenn man für 

eine spätere Lebensphase eine Partnerschaft einplant. Und 

bei älteren Personen, die allein leben, zögern die Banken 

bei der Bewilligung von Krediten. 

Was müsste sich also ändern? Wir brauchen erstens eine 

Vorstellung, die auch von den Betreffenden geteilt wird, 

wie bezahlbare und attraktive Immobilien für Ein-Personen- 

Haushalte aussehen sollen, zweitens sind niedrigere Nebenkosten 

des Erwerbs wichtig und drittens bedarf es Finanzierungskonzepte 

für ältere Immobilienkäufer. 

aktuell: Der vbw hat sich wie auch die Bundesarbeitsgemeinschaft 

der Immobilienwirtschaft (BAG) vehement gegen 

die Kampagne „Bildung statt Beton“ ausgesprochen. 

Darin wird die Eigenheimzulage als riesige Subvention abgetan. 

Hat das IAW Erkenntnisse darüber, wie hoch auf der 

anderen Seite die Folgeinvestitionen sind und welche volkswirtschaftliche 

Bedeutung sie haben? 

Buch: Diese Gegenüberstellung führt in die Irre. Abgesehen 

davon, dass die Eigenheimzulage im Prinzip auch eine 

Familienförderung ist, sind die positiven Effekte der Eigenheimzulage 

nur sehr schwer erfassbar. Sicher sind Umzüge 

mit Kosten verbunden, die zugleich wirtschaftsfördernd 

sind. In einigen Fällen ist der Immobilienerwerb auch mit 

Bautätigkeit verbunden (bei Neu- oder Umbau), aber im 

Unterschied zur Förderung von Sanierungsmaßnahmen, wo 

eine sehr hohe Multiplikatorwirkung der Förderung ermittelt 

wurde, muss man bei der Eigenheimzulage vorsichtig 

sein. Hier steht der Eigentumsübergang im Mittelpunkt und 

nicht Baumaßnahmen. Angesichts schrumpfender Städte 

(und Kreise) ist es aber nicht mehr sinnvoll, mit der Förderung 

bundesweit den Neubau anzuregen. Vielleicht wäre 

die Eigenheimzulage ja eine Förderung, die beim Land besser 

aufgehoben wäre als beim Bund. 

aktuell: Seit 1999 gibt es in Baden-Württemberg den Energiesparcheck. 

Nächstes Jahr soll bundesweit der Energiepass 

eingeführt werden. Ist er praxistauglich oder doch eher zu 

bürokratisch? 

Buch: Beim Energiepass müssen wir zunächst die Ergebnisse 

des Feldversuchs der DENA (Deutsche Energieagentur)

abwarten. Die Absicht, durch Transparenz über den Energieverbrauch 

und die CO 2 -Emissionen eines Gebäudes Anreize 

zur Verbesserung der Gebäudetechnik und Wärmedämmung 

zu bieten, ist angesichts des großen Anteils von Energie, der 

in Gebäuden verbraucht wird, grundsätzlich sinnvoll. Einen 

solchen Ausweis zu schaffen, verlangt ja auch die EU-Richtlinie 

von uns. Inwieweit der Pass, der jetzt entwickelt wird, 

sofort funktioniert, können wir beim derzeitigen Stand noch 

nicht beurteilen. Eine deutlich positive Wirkung wird von 

ihm allerdings frühestens in einigen Jahren ausgehen, denn 

mit der Transparenz wird der Energieverbrauch nicht automatisch 

zu einem wichtigen Entscheidungskriterium. Das 

sieht man ja auch bei den Pkw. 

aktuell: Noch sind Sie zwar keine 100 Tage im Amt, aber 

vielleicht können Sie jetzt schon abschätzen, ob Sie mit der 

neuen Ausrichtung des IAW – weg von ökonomischen Theorien 

hin zu den Auswirkungen auf einzelne Unternehmen 

und Haushalte – richtig liegen? 

Buch: Mein Ziel ist es nicht, ökonomischen Theorien weniger 

Raum zu geben. Das Gegenteil ist der Fall. Ich glaube, dass 

wir viele für Unternehmen, die Bevölkerung und nicht zuletzt 

die Wirtschaftspolitik wichtige Fragen besser beantworten 

können, wenn wir unsere Analyse an theoretischen 

Überlgungen orientieren. Mein Ziel ist es vielmehr, die Rolle 

der Globalisierung für wirtschaftliche Entwicklungen in 

Baden-Württemberg zu betonen. Ich denke, dass wir durch 

die Untersuchung einzelwirtschaftlicher Entscheidungen 

auf regionaler Ebene viel darüber lernen können, was die 

Globalisierung beeinflusst und welche Effekte wir erwarten 

können. Ich bin sehr optimistisch, dass wir diese Fragen in 

Zukunft im IAW erfolgreich angehen können. Das IAW ist 

mit seiner Verknüpfung institutioneller und methodischer 

Kompetenz hervorragend aufgestellt, um die genannten 

Themen zu bearbeiten. Viele laufende und geplante Forschungsprojekte 

beinhalten bereits internationale Aspekte. 

aktuell: In der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft ist der 

IAW-Wohnungsmonitor ein wichtiger Indikator bei Entscheidungen 

für Investitionen. Warum erscheint er seit letztem 

Jahr nur noch jährlich statt vierteljährlich? 

Buch: Der Name L-Bank-IAW-Wohnungsmonitor steht ja sowohl 

für ein Magazin als auch für eine Internetpräsenz. Das 

Magazin erscheint seit 2004 zwar nur noch einmal jährlich, 

es erreicht jedoch fast den Umfang der früheren vier Quartalshefte 

zusammen. Die Entwicklung der wohnungswirtschaftlichen 

Indikatoren können wir im Jahresverlauf durch 

das Internet wesentlich aktueller nachzeichnen, als es bei 

einem gedruckten Medium möglich wäre. Die Leser haben 

beides: einmal pro Jahr erhalten sie ein ganz aktuelles Magazin, 

das die Kennzahlen zum aktuellen Stichtag ausführlich 

interpretiert. Über das Jahr hinweg können sie dann die 

weitere Entwicklung der Indikatoren im Internet verfolgen. 

aktuell: Sie haben aufgrund Ihrer Arbeit ein profundes 

Wissen über Wohnungsbau, Mobilität und Dienstleistungssysteme. 

Welche Rolle spielt der Wohnungsmarkt in Ihrer 

Forschung? 

Buch: Eine zunehmende nationale und internationale Mobilität 

von Produktionsfaktoren, die Ansiedelung neuer Unternehmen 

und die hiermit verbundene Bedeutung der regionalen 

Infrastruktur stellen auch Anforderungen an den Wohnungsmarkt. 

Meines Erachtens sind diese lokalen Faktoren 

in der bisherigen Forschung zur Globalisierung nur unzureichend 

berücksichtigt worden. Gerade hier setzt unser neuer 

Forschungsbereich „Auswirkungen der Globalisierung auf 

Haushalte und Unternehmen“ an, denn wir wollen uns verstärkt 

der Frage zuwenden, welche Rolle lokale Gegebenheiten 

für die Auswirkungen der Globalisierung spielen. 

Weitere Informationen zu den IAW-Projekten unter: 

www.iaw.edu 

Frau Prof. Dr. Claudia M. Buch machte 1989 ihren MBA- 

Abschluss an der Universität von Wisconsin. 1991 folgte der 

Abschluss als Diplom-Volkswirtin an der Universität Bonn. 

Buch promovierte und habilitierte an der Universität Kiel. Von 

1992 bis 2003 war sie am Institut für Weltwirtschaft in Kiel 

tätig, die letzten fünf Jahre als Abteilungsleiterin des Forschungsbereichs 

„Finanzmärkte“. Seit 2004 hat Buch den Lehrstuhl 

„Geld und Währung“ an der Wirtschaftswissenschaftlichen 

Fakultät der Eberhard-Karls-Universität Tübingen inne. Im 

Januar 2005 wurde sie wissenschaftliche Direktorin des IAW 

e.V. Tübingen. Zu ihren Forschungsschwerpunkten zählen die 

Themen „Finanzmärkte und makroökonomische Volatilität“, 

„Internationales Bankwesen“, „Determinanten und Auswirkungen 

ausländischer Direktinvestitionen“ und „Europäische 

Finanzverflechtungen und Osterweiterung“. 

QUERGEFRA G T 


51

52 

„Wir liefern und fördern praktikable Problemlösungen“ 

GdW-Präsident Lutz Freitag zu Verbandsstrukturen und Zukunftsaufgaben 

Er hat Visionen für die ganze Vielfalt der Wohnungswirtschaft 

im GdW. Er sucht Synergien und Kooperationen. Und 

er weist Wege auf, wie die Zukunft mit ihren vielen Herausforderungen 

gemeistert werden kann. Die Delegierten des 

GdW-Verbandstages haben ihn mit großer Mehrheit für 

weitere vier Jahre als Präsident wiedergewählt. Am Rande 

der Tagung sprach aktuell mit Lutz Freitag über regionale Aufgaben, 

die Probleme mit der Demografie, Personalentwicklung 

und über das Verhältnis von Leoparden und Antilopen. 

aktuell: Die Wohnungsmärkte 

in Ost und West sind 

gespalten. Wie könnte eine 

Wohnungspolitik aussehen, 

die sowohl die neuen wie 

die alten Bundesländer gerecht 

berücksichtigt? 

Freitag: Wir brauchen eine 

Wohnungspolitik, die flankiert 

wird durch eine Stadtentwicklungspolitik. 

Beide 

Politikbereiche müssen auf die unterschiedlichen regionalen 

Verhältnisse ausgerichtet werden. Das heißt: Die Instrumente, 

die eingesetzt werden, müssten möglichst flexibel 

und regional differenziert sein. Weg vom Rasenmäherprinzip. 

Nehmen wir die Eigenheimzulage: Man muss erkennen, 

dass es nach wie vor einen großen Baubedarf in Baden-Württemberg 

und in weiten Teilen Bayerns gibt, um nur 

zwei Beispiele zu nennen. Aber es wäre andererseits in 

Sachsen und in Sachsen-Anhalt fatal, wenn noch zusätzliche 

Wohnungen auf den Markt kämen. Wenn jetzt noch 

einmal ein Vermittlungsergebnis über die Eigenheimzulage 

angestrebt wird, wäre es wichtig, dass dieser Kompromiss 

die unterschiedlichen Verhältnisse auf den regionalen Wohnungsmärkten 

berücksichtigt, ein Teil der Ersparnis in die 

Wohnungs- sowie Stadtentwicklungspolitik zurückfließt und 

der Mitteleinsatz dem jeweiligen Bedarf der Bundesländer 

angepasst ist. 

aktuell: Bei der Mieterquote nimmt Deutschland im Vergleich 

zu den Nachbarländern derzeit einen Spitzenplatz 

ein. Wird sich das auf lange Sicht hin ändern? 

Freitag: Ich glaube, dass in Deutschland das Mietverhältnis 

auch in Zukunft eine besondere Attraktivität genießen wird, 

weil wir interessante Wohnungsbestände in sehr guten Lagen 

mit sehr guter Ausstattung und hohem Modernisierungsgrad 

haben, die zu relativ günstigen Mieten angeboten werden. 

Ein Umstieg auf Eigentum ist vor diesem Hintergrund nicht so 

interessant. Außerdem halten natürlich pessimistische Einkommens- 

und Berufserwartungen sowie die zunehmenden 

Anforderungen an Mobilität im Erwerbsleben viele Menschen 

davon ab, Wohneigentum zu erwerben. Wenn es uns 

gelänge, die Transaktionskosten beim Verkauf und beim 

Erwerb von Wohneigentum zu senken, würde das den 

Immobilienerwerb wieder 

fördern. Durch die demografische 

Entwicklung geht 

die Zahl derjenigen zurück, 

die Eigentum erwerben, also 

Menschen zwischen dreißig 

und vierzig. Hinzu kommt: 

Viele Menschen haben nichts 

zu vererben, weil es keine 

Erben gibt. Das Motiv, Eigentum 

auch als Vorsorge für 

die nächste Generation zu 

erwerben, verliert dadurch an Bedeutung. Insgesamt wird 

die Wohneigentumsquote in Deutschland recht stabil bleiben. 

80 Prozent der Deutschen halten das Wohneigentum 

für die beste private Altersvorsorge, und auch während der 

gesamten Nutzungszeit bietet es viele Vorzüge. 

aktuell: Steht die Wohnungswirtschaft vor einer großen 

Fusionswelle, wie auch die Volksbanken sie durchgemacht 

haben? 

Freitag: In der Wohnungswirtschaft beeinträchtigt die Grunderwerbsteuer 

eine Fusion, die die Verschmelzung auf ein 

neues Wohnungsunternehmen prohibitiv belastet. Die Last 

der Grunderwerbsteuer verhindert die Modernisierung der 

Wohnungsbestände in fusionierten Wohnungsunternehmen, 

weil ihnen erhebliche liquide Mittel durch die Steuer entzogen 

werden. Damit sind die Vorteile einer Fusion wesentlich 

geringer als in anderen Branchen, weil der Staat die Mittel 

für die Produktverbesserung abkassiert. Die deutsche Wohnungswirtschaft 

weist im Durchschnitt relativ geringe Unternehmensgrößen 

auf. Es dominieren kleinere und mittlere 

Wohnungsunternehmen. Zur Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit 

in der Zukunft wäre gewiss für eine Reihe von 

Wohnungsunternehmen eine Fusion vorteilhaft.

aktuell: Die Lobbyarbeit für die Immobilienbranche macht 

der GdW neuerdings mit anderen Verbänden gemeinsam, 

zum Beispiel mit dem IVD oder dem Bundesverband Freier 

Immobilien- und Wohnungsunternehmen. Worin liegt das 

strategische Alleinstellungsmerkmal des GdW? 

Freitag: Wir wollen mit den anderen Spitzenverbänden der 

Immobilienbranche gemeinsame Interessen auch gemeinsam 

vertreten. Es ist wichtig, dass sich die Branche in zentralen 

Forderungen einheitlich artikuliert. Deswegen habe ich 

mich sehr dafür engagiert, die Bundesarbeitsgemeinschaft 

der deutschen Immobilienwirtschaft zu gründen. In ihr wirken 

die vier Spitzenverbände unserer Branche zusammen, 

leisten gemeinsame Lobbyarbeit und wollen in Zukunft auch 

Beratungsangebote und Dienstleistungen bündeln. Diese 

Bundesarbeitsgemeinschaft umfasst den GdW, den BFW, die 

beiden Maklerverbände im jetzt fusionierten IVD und Haus 

& Grund. Wir machen gemeinsame Aktionen, zum Beispiel 

zu einer wirksamen Bekämpfung des Graffitiunwesens durch 

eine praktikable Definition des Begriffs der Sachbeschädigung. 

Wir haben uns engagiert in der Frage der Eigenheimzulage 

und der Stadtentwicklung sowie mit vielen steuerrechtlichen 

Fragen befasst, zum Beispiel bei der Gesellschafter-Fremdfinanzierung. 

Auch bei der Grundsteuer haben 

wir gemeinsame Positionen. Als Gemeinschaftsprojekt haben 

wir mit anderen Institutionen ein umfassendes Gutachten 

zur Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die deutsche 

Volkswirtschaft in Auftrag gegeben. 

Der GdW hat innerhalb dieses Kreises eine Alleinstellungsposition 

z.B. in der Frage der Wohnungsgenossenschaften, 

des Prüfungswesens, der „Sozialen Stadt“, des Stadtumbaus 

und der Stadtentwicklung. Außerdem sind unsere Fachausschussarbeit 

und Spartenorganisation einzigartig. Wir streben 

die nachhaltige Bewirtschaftung und Vermietung von 

attraktiven Wohnungen zu bezahlbaren Mieten an. Das ist, 

was den GdW und seine Mitgliedsunternehmen in besonderer 

Weise auszeichnet. 

aktuell: Der Wettbewerb um die besten Köpfe hat auch in 

der Immobilienwirtschaft längst begonnen. Wie muss Personalentwicklung 

in der Wohnungswirtschaft aussehen? 

Freitag: Die Personalzahlen für die einzelnen Unternehmen 

unterstreichen, dass es sich bei der Wohnungswirtschaft im 

Wesentlichen um eine mittelständisch strukturierte Branche 

handelt. Das verstärkt die Notwendigkeit für den GdW, für 

eine strategisch angelegte Personalentwicklung zu werben 

und vor allem den kleineren Unternehmen die Chance zu 

geben, an solchen Konzepten teilzuhaben. Wir haben des- 

wegen im Mai diesen Jahres in Berlin den ersten Personalentwicklungskongress 

des GdW veranstaltet und vorher ein 

System der modularen, berufsbegleitenden Weiterbildung 

entwickelt. Das heißt: Wer die dreijährige Ausbildung zur 

Kauffrau/Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft 

abgeschlossen hat, kann berufsbegleitend mit folgenden 

Studiengängen darauf aufbauen: Immobilienökonom, 

dann entweder Fachwirt oder Betriebswirt der Wohnungsund 

Immobilienwirtschaft oder Bachelor und sogar MBA 

Real Estate. Dies alles bieten wir im Rahmen unserer Akademien, 

zentral in Bochum aber auch regional an. Wir können 

damit den Unternehmen ein interessantes Programm 

zur Weiterbildung und Qualifizierung ihrer Mitarbeiterinnen 

und Mitarbeiter anbieten, insbesondere zur Entwicklung 

der kommenden Führungskräfte. Im Bereich der Personalentwicklung 

wollen wir auch in Zukunft mit dem Arbeitgeberverband 

der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (AGV) 

intensiv zusammenarbeiten. Wir sind jetzt dabei, zusammen 

mit dem AGV, Verdi und der IG Bauen, Agrar, Umwelt 

ein neues Berufsbild zu entwickeln. Aus der Kauffrau/dem 

Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft soll 

das Berufsbild der Immobilienkauffrau/des Immobilienkaufmanns 

werden. Das ist bereits mit unseren Partnern in der 

Bundesarbeitsgemeinschaft der deutschen Immobilienwirtschaft 

abgestimmt. Dieses moderne Berufsbild wird den 

neuen Entwicklungen auf den Märkten besser gerecht. 

aktuell: Wo liegen die Zukunftsaufgaben für die Regionalverbände? 

Freitag: Die Regionalverbände zeichnen sich durch die Nähe 

zu den Wohnungsunternehmen aus. Sie wissen, welche Probleme 

die Unternehmen haben und was Verbände tun können, 

um vernünftige Rahmenbedingungen für die Unternehmen 

zu schaffen. 

Dabei geht es vorrangig um die Begleitung und Beratung 

von Landes- und Kommunalpolitik in Fragen der Wohnraumversorgung, 

der Wohnungspolitik, aber auch in Bezug 

auf die Stellung der Unternehmen auf dem Markt. Außerdem 

haben die Regionalverbände die Möglichkeit, über 

Bedarfsprognosen den Unternehmen in der Region wichtige 

Hilfestellungen zu geben, zum Beispiel durch die Analyse 

der Entwicklung von Einwohnern, Haushalten und Einkommensstrukturen. 

Die Marktbeobachtung in der Region 

wird für die Unternehmen immer wichtiger, gerade vor dem 

Hintergrund des demografischen Wandels sowie der zunehmenden 

Pluralisierung der Lebensstile und Wohnpräferenzen. 

Ein weiterer Bereich der regionalen Aktivitäten betrifft 

die Dienstleistungen. Die Regionalverbände können Platt- 


53

54 

form für den Erfahrungsaustausch in der Region sein. 

Grundsätzliche Themenstellungen, die der GdW bundesweit 

behandelt, werden von den Regionalverbänden regional 

angereichert und konkretisiert. Ein abgestimmtes Konzept 

der Wissensvermittlung und des Erfahrungsaustausches wird 

in Zukunft ein entscheidender Punkt sein, weil damit das 

einzelne Unternehmen seine Stellung am Markt verbessern 

kann. Und da wir im Durchschnitt dreißig Prozent des 

Marktes vertreten, wollen wir natürlich, dass diese dreißig 

Prozent gegenüber den anderen siebzig Prozent der Wohnraumanbieter 

einen Vorsprung haben – durch unsere Arbeit 

in den Regionen, aber auch auf Bundesebene. Bei aller Gemeinsamkeit 

innerhalb der Branche gilt: Wenn ein Leopard 

eine Antilopenherde verfolgt, dann muss nicht jede Antilope 

schneller laufen als der Leopard, aber man sollte möglichst 

schneller laufen als die langsamste Antilope. 

aktuell: Jeder Mensch wohnt – ob zur Miete oder im 

Eigentum. Warum sind die Themen der Wohnungswirtschaft 

so schwer über die Medien einer breiten Öffentlichkeit zu 

vermitteln? 

Freitag: Das liegt vielleicht daran, dass die Wohnungswirtschaft 

schon so viel geleistet hat und dass es beim Wohnen 

in den meisten westdeutschen Regionen im Augenblick 

wenig akute Probleme gibt. Viele Probleme werden von den 

Unternehmen gelöst: Durch Sozialmanagement und Engagement 

in den Quartieren wird der soziale Friede gesichert. 

Die sozialräumliche Integration von Menschen aus anderen 

Kulturen hat aufgrund des großen Engagements unserer 

Unternehmen ganz überwiegend funktioniert. Deshalb sind 

– anders als in anderen Ländern – die Probleme in den 

Wohnquartieren nicht in großer Zahl und Intensität entstanden. 

Branchen, die keine Probleme bereiten, sind häufig 

auch nicht so interessant, und mit denen beschäftigt 

sich die Öffentlichkeit und Politik nicht. 

Ganz anders ist es beim Leerstand in Ostdeutschland. Der 

ist zu einem politischen Thema geworden und hat zu einer 

gesellschaftlichen Betroffenheit geführt. Aber auch da sind 

wir Teil der Lösung, nicht Teil des Problems. Unsere Branche 

jammert und leidet auch in Ostdeutschland nicht, sondern 

packt die Probleme durch Abriss und Aufwertung von Wohnungsbeständen 

an. Wir liefern nicht die spektakulären Themen, 

sondern die praktikablen Lösungen. Allerdings muss 

man auch die Politik vor oberflächlicher Interessenlosigkeit 

warnen. Wenn man der Entwicklung der Städte und des 

Wohnens in Deutschland politisch nicht kontinuierlich die 

erforderliche Aufmerksamkeit widmet, kommt es zu Problemen, 

die die Wohnungswirtschaft allein nicht lösen kann. 

Und deswegen ist die Politik immer gut beraten, sich mit 

wohnungsund stadtpolitischen Fragen auf mittel- und 

langfristige Sicht zu beschäftigen. Denn auf dieser Zeitachse 

ist nach wie vor ein großer Handlungsbedarf für die 

Politik. Die Gestaltung und Entwicklung der Städte und 

Quartiere wird ein ganz zentrales Thema für die Zukunft der 

Gesellschaft werden. 

aktuell: Gibt es eine Wohnform, die Sie persönlich allen 

anderen vorziehen würden? 

Freitag: Ich habe in Hamburg eine Eigentumswohnung, 

während ich in Berlin Mieter bin. Ich lebe also in beiden 

Wohnformen und ich genieße die jeweiligen Vorteile. Weil 

ich in Berlin nicht auf Dauer bleiben werde, nutze ich den 

Vorteil des Mietwohnverhältnisses. In Hamburg habe ich 

eine schöne Eigentumswohnung am Stadtrand im Grünen, 

in Berlin wohne ich direkt in der Mitte der Stadt. Mein Sohn 

ist Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft, dort erlebe ich 

die Vorzüge des genossenschaftlichen Wohnens. Ich finde, 

es gibt keine Wohnform, die man per se favorisieren kann. 

Alle drei Wohnformen sind gleichberechtigt. Man muss 

immer nach der Lebenssituation und den Lebensverhältnissen 

die richtige Form auswählen. Man kann in allen drei 

Wohnformen gut wohnen und sehr glücklich sein. 

Lutz Freitag, Jahrgang 1943, ist seit Februar 2001 Präsident 

des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und 

Immobilienunternehmen. Nach einer Lehre bei der Bundesanstalt 

für Arbeit in Berlin, wechselte Freitag 1962 zur Deutschen 

Angestellten-Gewerkschaft DAG, der er bis zur seiner 

Amtsübernahme beim GdW treu blieb. Einzige Unterbrechung 

bildete 1966 bis 1969 das Studium an der Hamburger 

Hochschule für Wirtschaft und Politik mit dem Abschluss 

Diplom-Volkswirt. Bei der DAG machte Lutz Freitag 

Karriere. Vom Gewerkschafts-Sekretär in Berlin arbeitete er 

sich hoch zum Mitglied des Bundesvorstandes der DAG (ab 

September 1987). Sein berufliches Interesse galt vor allem 

der Sozial- und Bildungspolitik. Ehrenamtlich ist er unter 

anderem Mitglied im KfW-Verwaltungsrat, Vorsitzender des 

NDR-Verwaltungsrates, Vorsitzender des Verwaltungsrates 

der DESWOS (Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- 

und Siedlungswesen e.V.) und Vorsitzender des 

Kuratoriums der EBZ (Europäisches Bildungszentrum der 

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft).

„Unser Sozialstaat ist ökonomischer Unsinn“ 

Hans-Werner Sinn kritisiert Tarifparteien, Sozialstaat und Minijobs 

Deutschland trägt derzeit im europäischen Vergleich zumeist 

die rote Laterne. Diese Aussage blieb nach dem Vortrag 

von Prof. Hans-Werner Sinn in den Köpfen der Teilnehmer 

des Verbandstages hängen. Unter dem Titel „Notwendige 

Reformen in Deutschland” stellte der Präsident des ifo 

Institut für Wirtschaftsforschung die aktuelle Situation der 

Bundesrepublik an ausgewählten Zahlen des Arbeitsmarktes, 

des Sozialstaates und der Wirtschaft vor und bewertete 

sie. Im Gespräch mit aktuell erläuterte Sinn seine Analysen. 

aktuell: In Ihrem Vortrag vor den Delegierten des vbw-Verbandstages 

nahm eine pessimistische Grundeinstellung den 

meisten Raum ein. 

Sinn: Ja, weil die derzeitige Lage auch wirklich so ist. Von 

Natur aus bin ich sehr optimistisch, neige dazu, die Dinge 

eher positiv zu sehen. 

aktuell: Wo sehen Sie den Ursprung der aktuellen Reformmisere? 

Sinn: Den Ursprung unserer Probleme sehe ich in einer Wechselwirkung 

zwischen den Tarifparteien und der Entwicklung 

des Sozialstaates, die sich in dreißig Jahren aufgebaut hat. Die 

Gewerkschaften haben aggressive Lohnverhandlungen geführt. 

Das hat die Arbeitslosigkeit erzeugt. Dabei war auch der 

Sozialstaat mitverantwortlich. Er hat die Arbeitslosigkeit 

erträglich gemacht und er hat so die Politik der hohen Löhne 

auch selbst induziert. Insbesondere die gering qualifizierten 

Arbeitnehmer wurden wegen der hohen Lohnersatzleistungen 

bei den Löhnen hochgehievt mit der Folge, dass sie keiner 

mehr haben will. Dort ist die Arbeitslosigkeit am größten. 

aktuell: Sie haben in Ihrem Vortrag vom „ökonomischen Unsinn“ 

gesprochen. Wo sehen Sie den in der aktuellen Politik? 

Sinn: Ökonomischen Unsinn finde ich querbeet, überall. Der 

größte Unsinn ist der, den wir uns gerade mit unserem Sozialstaat 

leisten. Indem wir Menschen dafür bezahlen, dass sie 

nichts tun. Sozusagen ein Prämiensystem entwickeln, in dem 

die Prämien unter der Bedingung ausgezahlt werden, dass man 

sich aus dem Arbeitsmarkt absentiert. Das ist doch absolut unsinnig. 

Man muss den Menschen helfen, die nicht leistungsfähig 

sind. Aber bitte unter der Bedingung, dass sie selber mitmachen. 

Und nicht unter der Bedingung, dass sie nichts tun. 

Das ifo Institut hat hierzu umfangreiche Vorschläge unter 

dem Begriff „Aktivierende Sozialpolitik“ gemacht. Wir wollen 

den besseren Sozialstaat konstruieren, einen, der den 

Menschen mehr hilft als der heutige, weil sie das staatliche 

Geld und das selbt verdiente Geld gleichzeitig bekommen. 

aktuell: Sehen Sie in den Minijobs oder in der Ausweitung 

des Niedriglohnsektors ein Heilmittel für den Standort 

Deutschland? 

Sinn: Ja. Aber die Minijobs, die im Januar beschlossen wurden, 

bringen wenig. Diese gesetzliche Maßnahme ist überhaupt 

nicht durchdacht und auch nicht mit dem existierenden 

Fördersystem der Sozialhilfe und der Arbeitslosenhilfe 

verzahnt. Jemand, der bei der Sozialhilfe anspruchsberechtigt 

ist, der hat von den Minijobs rein gar nichts. Das, was 

er zusätzlich an Nettoeinkommen bekommt, wird von der Sozialhilfe 

eins zu eins dadurch einkassiert, dass er weniger 

Sozialhilfe erhält. Die Minijobs sind überhaupt nur rechnerisch 

und damit ökonomisch bei Personengruppen wirksam, 

die keinen Anspruch auf staatliche Lohnersatzleistungen 

haben. Also weder Arbeitslosengeld, Arbeitslosenhilfe oder 

Sozialhilfe beziehen. Das sind Schüler, Rentner oder die mitarbeitenden 

Ehepartner, bei denen der andere Ehepartner 

schon so viel verdient, dass sie selbst keinen Anspruch mehr 

haben. Die werden jetzt natürlich veranlasst, solche Minijobs 

anzunehmen. Es wird aber deshalb kein einziger zusätzlicher 

Job geschaffen, sondern es kommt zu einer bloßen Verdrängung. 

Das heißt, normal Beschäftigte im Niedriglohnsektor 

werden jetzt durch die gerade genannten Personengruppen 

ersetzt. Das ist also der völlig falsche Weg. Man 

muss das gesamte Fördersystem ändern. Man muss die Bedingungen, 

unter denen Sozialhilfe gewährt wird, ändern. 

aktuell: Sorgt unser Steuersystem für Gleichheit und Gerechtigkeit? 

Sinn: Nein. Also zunächst einmal halte ich es für nicht gerecht, 

dass Menschen, die sich entschließen, aus ihrem versteuerten 

Arbeitseinkommen zu konsumieren, unterschiedlich 

stark belastet werden. Nämlich je nach dem Zeitpunkt, 

zu dem sie konsumieren wollen. Wenn ich heute aus meinem 

Arbeitseinkommen konsumiere, dann nimmt mir der 

Staat nur meine Lohnsteuer weg. Wenn ich morgen und im 

Alter konsumiere, dann nimmt er noch mehr weg, weil die 

Zinserträge belastet werden. Von der Konsumgütermenge, 

die ich mir im Alter leisten könnte, nimmt der Staat einen 


55

56 

größeren Prozentsatz weg 

als von der Konsumgütermenge, 

die ich mir in der 

Gegenwart aus meinem Lohneinkommen 

leisten könnte. 

Dies finde ich nicht gerecht. 

Der Staat sollte bezüglich 

des Zeitpunkts des Konsums 

neutral sein. Insofern sollte 

er die Zinseinkommensbesteuerung 

aufgeben. Zumal 

diese Steuer sowieso nicht im internationalen Zusammenhang 

aufrecht erhalten werden kann. 

aktuell: Wie gerecht ist das Rentensystem? 

Sinn: Ich sehe es nicht als gerecht an, wenn im Rentensystem 

die Rente, die man bekommt, unabhängig davon ist, 

welchen Beitrag man dafür geleistet hat, indem man Kinder 

groß gezogen hat. Die Rente nur davon abhängig zu machen, 

was man seinen eigenen Eltern gezahlt hat, halte ich 

nicht für sachgerecht und für ungerecht denjenigen gegenüber, 

die Kinder groß ziehen und dafür viel Geld ausgeben. 

aktuell: Sollte das Rentensystem Kinderlose bestrafen? 

Sinn: Nein, im Gegenteil. Mein Vorschlag ist keine Bestrafung 

der Kinderlosen, sondern eine Nichtbestrafung der Menschen 

mit Kindern. Denn das Rentensystem bewirkt eine gewaltige 

Umverteilung zwischen den Familien, die Kinder haben 

und solchen, die keine haben. Die Menschen, die keine 

Kinder haben, wollen sich dann später von den Kindern 

anderer Leute ernähren lassen. Das Ausmaß der Bestrafung 

der Menschen mit Kindern sollte zurückgeführt werden. Die 

Basis muss immer die Situation ohne staatliche Intervention 

sein. Wenn ich den Familien mit Kindern weniger von dem 

wegnehme, was sie sich selber erarbeitet haben, ist das 

keine Bestrafung der Leute ohne Kinder. Es ist eine Verminderung 

der Bestrafung derjenigen mit Kindern. Es ist sehr 

wichtig, dass man die Begriffe nicht verwechselt und nicht 

ein System mit staatlicher Intervention zum Status quo erklärt, 

von dem man gedanklich alles herunterdekliniert. 

aktuell: Ist es nicht so, dass Kinderlose mehr konsumieren, 

mehr verdienen und in der Regel auch mehr privat für das 

Alter vorsorgen? 

Sinn: Dass sie mehr konsumieren, zeigt, dass man ihnen 

höhere Sparlasten auferlegen kann, als es heute der Fall ist. 

aktuell: Wir reden heute 

davon, dass wir alle länger 

arbeiten müssten. Ist diese 

Forderung bei der Betrachtung 

des Arbeitsmarktes 

überhaupt realistisch? 

Sinn: Wie viele Arbeitsplätze 

es gibt, hängt bei gegebenem 

technischen Wissen, 

gegebener Infrastruktur und 

ähnlichen Standortbedingungen nur von einer Variablen ab: 

vom Lohn. Je niedriger der Lohn, desto mehr Arbeitsplätze 

gibt es. Wenn ich ältere Menschen in den Arbeitsmarkt bringe, 

anstatt sie rauszuziehen, und die Lohnbildung dem Markt 

überlasse, wird der Lohn fallen, bis diese Menschen einen 

Arbeitsplatz finden. 

aktuell: Sehen Sie keine Probleme in der Akzeptanz älterer 

Mitarbeiter? 

Sinn: Ja, das schon. Akzeptanzprobleme gibt es immer, wenn 

man mehr arbeiten muss. Es fällt dem Menschen schwer zu 

akzeptieren, dass er nicht im Schlaraffenland lebt. 

aktuell: Sie bedauern es, dass Politiker sehr beratungsresistent 

sind. 

Sinn: Ja, das sind sie. Obwohl sich das in der letzten Zeit 

verbessert hat. Eine Krise, wie sie jetzt vorliegt, erhöht die 

Beratungsbereitschaft. 

aktuell: Haben die Politiker die Kosten der Wiedervereinigung 

unterschätzt? 

Sinn: Das kann man wohl sagen. Helmut Kohl glaubte, sie 

sei aus der Portokasse zu bezahlen. 

aktuell: Sehen Sie sich als Präsident des ifo Instituts als 

Gewissen der Marktwirtschaft oder als eine Art moderner 

Wahrsager? 

Sinn: Ich bin kein Wahrsager, ich bin Volkswirt. Der Volkswirt 

kann Krankheiten von Volkswirtschaften diagnostizieren 

und eine Therapie verschreiben. So wie ein Arzt beim 

Menschen. Wir haben viele Volkswirtschaften im Blick und 

vergleichen Sie miteinander. Es gibt über 200 Länder auf 

dieser Erde, die alle ihre eigenen Probleme haben. Diese 

studiert man und versucht zu diagnostizieren, was gut läuft

und was nicht. Wenn es nicht so gut läuft, empfiehlt man 

eine Therapie. Es gibt echte Medikamente, die helfen, und 

es gibt auch Placebos. 

aktuell: Eine Frage noch… Bei wem holen Sie sich persönlich 

Rat? 

Sinn: Das hängt davon ab. Wenn ich krank bin, gehe ich 

zum Arzt. Wenn ich ein zwischenmenschliches Problem 

habe, hole ich mir Rat bei meiner Frau. Wenn mein Auto 

kaputt ist, gehe ich zum Kraftfahrzeugmechaniker. Ich gehe 

immer zum Fachmann. Und das ist genau das Problem in 

Deutschland. Man holt sich den Rat in volkswirtschaftlichen 

Dingen bei Laien. Nehmen Sie mal die Hartz-Kommission. 

Dort saß kein einziger Volkswirt. Es waren 15 Manager, 

auch Betriebswirte darunter, aber keine Volkswirte. Das ist 

so, als wenn ich nicht zu einem Arzt gehe, sondern zu einem 

Heilpraktiker. So macht es die Politik. 

Prof. Hans-Werner Sinn, geboren in Brake in Westfalen, 

studierte an der Universität Münster Volkswirtschaftslehre 

und promovierte und habilitierte an der Universität Mannheim. 

Sinn lehrt seit 1984 Nationalökonomie und Finanzwissenschaft 

an der Ludwig-Maximilian-Universität München. Seit 

1991 ist er Direktor des Center for Economic Studies (CES) 

der Ludwig-Maximilian-Universität München. Das ifo Institut 

für Wirtschaftsforschung leitet er seit 1999. Zahlreiche Forschungsaufenthalte 

und Gastvorlesungen führten ihn an die 

bekannten und renommierten Universitäten rund um den 

Erdball. Von 1992 bis 1994 war er Vorsitzender der Expertenkommission 

Wohnungspolitik des Bundesministeriums Bau 

in Bonn und gehört seit 1989 dem Wissenschaftlichen Beirat 

beim Bundeswirtschaftsministerium an. 


57

58 

„Das verstaubte Mäntelchen selbstbewusst ablegen“ 

Prof. Dr. Theresia Theurl zu den Herausforderungen der Wohnungsgenossenschaften 

Bei den Tagen der Wohnungsgenossenschaften in Ulm erntete 

das Referat von Prof. Theresia Theurl mit dem Titel „Wirtschaftliche 

Aspekte zur Zukunft der Wohnungsgenossenschaften“ 

großen Applaus. Sie zeigte Wege auf, wie Wohnungsgenossenschaften 

die Herausforderungen durch den 

Wandel der Rahmenbedingungen meistern können, wie sie 

dabei wettbewerbsfähig werden und damit wirtschaftlichen 

Erfolg und langfristig Werte für die Mitglieder schaffen. Am 

Rande der Tagung sprach aktuell mit der renommierten Wissenschaftlerin. 

aktuell: Kooperationen sind 

nach Ihrer Überzeugung adäquate 

Geschäftsmodelle für 

Wohnungsgenossenschaften. 

Nach unserer Befragung sind 

höchstens 50 Prozent der 

Genossenschaften daran interessiert. 

Bleiben Kooperationen 

Theorie? 

Theurl: Kooperationen bleiben 

sicher keine Theorie. Schade ist, dass meist erst dann 

über Kooperationen nachgedacht wird, wenn es bereits große 

Probleme gibt, anstatt bereits dann daran zu denken, 

wenn noch alle Möglichkeiten offen sind, sich bewusst zu 

positionieren und sich seinen Kooperationspartner aktiv zu 

suchen, um alle Möglichkeiten bestehender Kooperationsmodelle 

zu verwirklichen. 

aktuell: Die Pflichtmitgliedschaft in einem Prüfungsverband 

steht bei Wohnungsgenossenschaften mehr und mehr in der 

Kritik. Warum wird die Pflichtprüfung nicht auch als Marketinginstrument 

gesehen oder darf sie das gar nicht sein? 

Theurl: Die Pflichtprüfung ist in der Praxis ein sehr wichtiger 

Teil des genossenschaftlichen Geschäftsmodells und muss 

als solcher verstanden werden. Konsequenterweise muss die 

genossenschaftliche Pflichtprüfung eine sehr gute Prüfung 

sein. Und sie muss auch als solche mit ihren ganz besonderen 

Funktionen und Aufgaben kommuniziert werden. Die 

Pflichtprüfung wird ihre Position nur dann behaupten können, 

wenn wirklich ganz klar dokumentiert wird, dass sie 

ihre Funktionen gut erfüllt. Das heißt, deutlich zu machen, 

dass sie bestimmte Aufgaben erfüllt und auch in Zukunft zu 

erfüllen hat. Sie ist kein reines Marketinginstrument, son- 

dern sie hat eine sehr ausgeprägte Schutzfunktion für Genossenschaften. 

Allerdings wird diese Schutzfunktion von 

den Genossenschaften viel zu wenig im Sinne des Marketings 

in den Vordergrund gestellt, gerade auch mit Blick auf 

die anderen Prüfungsmodelle, die in den letzten Jahren im 

Zusammenhang mit schädlichen Entwicklungen in die Diskussion 

gekommen sind. Die Genossenschaften sind hier 

sehr zurückhaltend, wofür es keinen Grund gibt. 

aktuell: Die Expertenkommission, deren Mitglied Sie waren, 

hat in Zusammenhang mit der Novellierung des Genossenschaftsgesetzes 

weiter gehenden Gesetzesänderungen eine 

Absage erteilt. Gehen Ihnen die Vorschläge dieses Gremiums 

weit genug? 

Theurl: Die Aufgabe der Expertenkommission war es nicht, 

über Reformen des Genossenschaftsgesetzes nachzudenken. 

Ich persönlich bin der Meinung, dass die Entwicklung auf 

europäischer Ebene, also das Statut der Europäischen Genossenschaften, 

es bald auch hier nahe legt, über das Genossenschaftsgesetz 

nachzudenken. Dies sollte man dann 

aber auch mit der Fragestellung tun, ob dieses Genossenschaftsgesetz, 

so wie es heute ist, noch in die Zeit passt. 

Oder ob man sich das Genossenschaftsgesetz nicht grundsätzlich 

von Anfang bis Ende einmal vornehmen muss und 

es so formuliert, dass es in der Diktion zeitgemäß ist. Dazu 

muss dann jeder Paragraph auf den Prüfstand gestellt werden. 

Es könnte sich herausstellen, dass es in manchen Bereichen 

weniger um inhaltliche Fragen als um Fragen der 

Formulierung geht. Einfach so als Nebeneffekt diesen Komplex 

in der Expertenkommission anzusprechen, wäre nicht 

richtig gewesen. Aber ich bin sehr wohl der Meinung, dass 

man über das Genossenschaftsgesetz nachdenken muss 

und ich gehe auch davon aus, dass es schneller kommt als 

manche denken. 

aktuell: Die Mehrheitsmeinung lautet doch, man sollte das 

Genossenschaftsgesetz nicht anfassen, es könnte sich zum 

Nachteil auswirken. 

Theurl: Ja, das Argument höre ich auch häufig. Ich vertrete 

diese Position nicht. Wir müssen diese Dinge hingegen offensiv 

angehen und bewusst ausdiskutieren. Es muss ganz klar 

sein, dass die verschiedenen Sparten vom Genossenschaftsrecht 

unterschiedlich vertreten sind, dass unterschiedliche 

Vorstellungen existieren. Die müssen ausgesprochen wer-

den. Und es muss nach Kompromissen gesucht werden. 

Dort, wo die Vorstellungen und die Betroffenheit so unterschiedlich 

sind, dass es solche nicht geben kann, muss Toleranz 

geübt werden. Bei einer Reform des Genossenschaftsgesetzes 

darf es keine strukturellen Verlierer geben. Aber es 

ist gefährlich, die Inhalte nur deswegen nicht anzugreifen, 

weil sich etwas ändern könnte. Irgendwann stellt sich heraus, 

dass wichtige Weichenstellungen versäumt wurden, 

womit man sich letztlich sehr schaden kann. 

aktuell: Was müssen Wohnungsgenossenschaften tun, um 

wieder mehr junge Menschen anzusprechen und vor allen 

Dingen zu aktivieren? 

Theurl: Sie müssen sich deutlich besser darstellen als dies 

bisher der Fall ist. Sie müssen sich selber klar werden, wofür 

sie stehen. Viele Wohnungsgenossenschaften sind nicht 

wirklich selbstbewusst, sie drängen sich selbst in eine Ecke 

oder lassen sich dort hineindrängen. Und das bekommen 

Mitglieder und Nutzer natürlich mit. Wenn man als Wohnungsgenossenschaft 

ganz klare Konturen hat, die auch 

verstanden werden, dann ist es fast selbstverständlich, dass 

man auch junge und aufgeschlossene Mitglieder gewinnen 

wird. Aber wenn man – das sage ich bewusst salopp formuliert 

– sich ein verstaubtes Mäntelchen umhängt, dann werden 

sich auch nur bestimmte Leute angesprochen fühlen. 

Wohnungsgenossenschaften sollten sich ihrer Stärken bewusst 

sein und diese auch entsprechend kommunizieren, 

nach innen und nach außen. 

aktuell: Wohnungsgenossenschaften brauchen mehr und 

bessere Öffentlichkeitsarbeit und Werbung. Können sich das 

kleine Genossenschaften überhaupt leisten? 

Theurl: Das ist eine ganz typische Aufgabe, die nicht eine 

Genossenschaft für sich alleine machen kann. Das ist auf 

Verbandsebene anzusiedeln, beziehungsweise es ist eine 

Aufgabe für die Kooperationen von Genossenschaften. Das 

bedeutet nicht, dass eine einzelne kleine Genossenschaft sich 

nicht selbst darstellen sollte. Aber sie sollte gar nicht erst 

versuchen, mit einer großen Werbekampagne zu starten. 

Das macht keinen Sinn. Hier sind tatsächlich die Kräfte zu 

bündeln und vorhandene Kernkompetenzen zu nutzen. Und 

man darf im Übrigen auch nicht denken, Werbung ist alles. 

Zwei Dinge sind im Auge zu behalten: das eine sind die 

Inhalte und das andere ist eine offensive Kommunikation. 

aktuell: Ist die Wohnungsgröße und die Wohnungsausstattung 

den heutigen Lebensverhältnissen angepasst? 

Theurl: Das darf man nicht 

über einen Kamm scheren, 

dazu unterscheiden sich 

Wohnungsgenossenschaften 

viel zu sehr. Fakt ist, dass 

viele Wohnungsgenossenschaften 

– aber das gilt auch 

für andere Wohnungsunternehmen 

– einen Investitionsbedarf 

im Hinblick auf Größe, 

Ausstattung und Grundrisse 

haben. Jede Wohnungsgenossenschaft muss sich darüber 

klar werden, welche Zielgruppen sie hat und was diese 

Zielgruppen wollen und danach sind die Wohnungen entsprechend 

zu adaptieren. Und damit sind wir wieder bei der 

Frage: wie sieht es mit der Finanzierung aus? 

aktuell: Eine persönliche Frage zum Schluss. Sind Sie Mitglied 

einer Wohnungsgenossenschaft und wenn ja, wohnen 

Sie auch dort? 

Theurl: Ich bin nicht Mitglied einer Wohnungsgenossenschaft. 

Das hat einen sehr klaren Grund. Wohnungsgenossenschaften 

sind mir noch zu wenig vernetzt. Als ich von 

Innsbruck nach Münster gezogen bin, hätte ich gerne ein 

Wohnungsunternehmen gehabt – und eine Wohnungsgenossenschaft 

wäre prädestiniert dafür – , das mir am neuen 

Wohnort etwas hätte anbieten können, das meine ganze 

Übersiedlung organisiert hätte, damit ich mich um nichts 

mehr hätte kümmern müssen. Und wenn ich mich eines 

Tages entscheide, woanders hinzuziehen, würde ich mich 

gerne von einer vernetzten Wohnungsgenossenschaft unterstützen 

lassen. Diese Dienstleistungen werden noch viel 

zu wenig angeboten. Genau das aber ist auch ein Grund, 

warum junge, aktive und beruflich geforderte Zielgruppen 

sich nicht angesprochen fühlen, weil diese Anforderungen 

immer noch zu wenig beachtet werden. 

Theresia Theurl ist seit 2000 Ordinaria für Volkswirtschaftslehre 

an der Westfälischen Wilhelms-Universität Münster und 

Geschäftsführende Direktorin des Instituts für Genossenschaftswesen 

im Centrum für Angewandte Wirtschaftsforschung 

an der Wilhelms-Universität. Die Österreicherin studierte 

an der Universität Innsbruck, promovierte (1987) und 

habilitierte (1992) dort. Schwerpunkt der wissenschaftlichen 

Forschungs- und Publikationsaktivitäten sind die Ökonomik 

der Unternehmenskooperationen, Internationale Wirtschaftsbeziehungen, 

Monetäre Ökonomik und Wirtschaftspolitik. 


59

60 

„Beziehungsbanking gewinnt an Bedeutung“ 

Hans Dietmar Sauer zu Konjunkturkrise und Kommerz 

Ethik und unternehmerisches Denken stehen nicht zwingend 

im Widerspruch. Im Gegenteil. Dass sich Banken, Wirtschaft 

und Industrie gerade auch durch moralische und ethische 

Werte weiterentwickeln und gegenseitig befruchten, brachte 

Hans Dietmar Sauer, Vorsitzender des Vorstands der LBBW, 

auf dem Verbandstag in seinem Vortrag „Ökonomie ist 

nicht böse“ zum Ausdruck. Im Gespräch mit aktuell bezieht 

Sauer Stellung zu aggressivem Kommerz, Bilanzrisiken und 

Ratingmodellen. 

aktuell: John Kay, britischer Wirtschaftswissenschaftler 

und Dozent an der Uni Oxford, 

betont die „Macht des guten Rufes“. Der 

gute Ruf, der eine Bank verlässlich macht. 

Ist im Rahmen der Globalisierung die professionelle 

Ethik einem aggressiven Kommerz 

gewichen? 

Sauer: Globalisierung ist für unsere Volkswirtschaften 

das, was für die Physik die 

Schwerkraft ist. Man kann nicht für oder gegen das Gesetz 

der Schwerkraft sein – man muss damit leben. Die Globalisierungsdiskussion 

sollte aber nicht auf die Entscheidung 

zwischen Ethik und Kommerz zugespitzt werden. Die Globalisierung 

ist auch nicht der Feind jeglicher ethischen Werte 

der alten Welt. Meiner Meinung nach hat die Globalisierung 

eher das Gegenteil bewirkt. Sie sprechen es in Ihrer 

Frage ja schon an: Der gute Ruf ist es, der für eine Bank – 

wie für jedes Unternehmen – entscheidend ist, gerade in 

der globalisierten Wirtschaft. Wenn wir es schaffen, Moral 

und Ethik in unser wirtschaftliches Handeln mit einzubeziehen, 

werden wir noch größeren Erfolg haben. Die Globalisierung 

zwingt uns also geradezu zu ethischem Handeln. 

aktuell: Ist die LBBW eine der Banken, die die Verbriefungsinitiative 

TSI unterstützt, also den Verkauf von Krediten? 

Sauer: Die LBBW nimmt nicht selbst an der True Sale Initiative 

zur Verbriefung von Kreditforderungen teil, die Landesbanken 

und Sparkassen sind jedoch bei der Initiative vertreten. 

Bei der TSI geht es um zweierlei Dinge. Zum einen ist 

es für die deutsche Kreditwirtschaft immens wichtig, auch 

international bei der Verbriefung von Kreditforderungen und 

der Erstellung der hierfür notwendigen Standards mithalten 

zu können. Vor diesem Hintergrund ist die TSI ausdrücklich 

zu begrüßen. Zum anderen geht es den beteiligten Banken 

vor allem um die Entlastung ihrer Bilanzen von Unternehmensforderungen, 

indem sie diese am Kapitalmarkt platzieren. 

Dadurch entstehen neue Bilanzspielräume, die prinzipiell 

zur Kreditvergabe an die Unternehmen genutzt werden. 

Ob die beteiligten Banken diese Spielräume nutzen, 

muss jedoch dahingestellt bleiben. Die LBBW geht den direkten 

Weg, indem sie ihren Unternehmenskunden anbietet, 

deren Bilanzen zu entlasten. Hierfür wurde das Produkt 

ABS-Kompakt entwickelt. Uns geht es also 

weniger um unsere eigene Bilanz, sondern 

um diejenige unserer Kunden. 

aktuell: Hans W. Reich, der Chef der KfW- 

Bankengruppe, sieht Risiken für den Konjunkturaufschwung 

durch die restriktive 

Kreditvergabe der Banken. Wie werten Sie 

diese Gefahr? 

Sauer: Die Banken sind ein Stück weit gebrannte 

Kinder der Vergangenheit. Schauen 

Sie sich die Jahresabschlüsse der Kreditinstitute an: im Jahr 

2002 wurden bei den Wertberichtigungen, also bei den Ertragseinbußen 

aufgrund rückzahlungsgefährdeter Kredite, 

Nachkriegsrekorde erreicht. Und auch in 2003 waren wieder 

hohe Wertberichtigungen – gerade auch für mittelständische 

Unternehmen der Bau- und Wohnungswirtschaft – 

erforderlich. Vor diesem Hintergrund ist es nur natürlich, 

wenn die Banken etwas vorsichtiger werden. Die These, 

dass eine risikobewusste Kreditpolitik der Banken den Konjunkturaufschwung 

behindere, ist aber so nicht haltbar. 

Jede Bank wird bereit sein, eine solide Investition zu finanzieren. 

Solche Investitionen führen dann zu einem soliden 

Konjunkturaufschwung. Wenn eine Bank die Finanzierung 

unsolider Investitionen verweigert, wird dadurch vielleicht 

unsolides Wachstum verhindert. Dies nützt einer Volkswirtschaft 

jedoch langfristig sogar. Schauen Sie nach Japan: 

dort wurden zu Beginn der 90er Jahre Unternehmen bis an 

die Oberkante finanziert. In den letzten Jahren gab es das 

große Erwachen: eine anhaltende Konjunkturkrise gepaart 

mit einer Bankenkrise. Das kann nicht das Ziel sein. Doch 

kann ich aus eigener Anschauung auch etwas Entwarnung 

geben: die Banken geben wieder großzügiger Kredite. Dies 

merken wir bei der LBBW, und dies zeigen auch aktuelle 

Umfragen unter Unternehmen und Banken.

aktuell: Wenn Unternehmen nicht investieren können, wird 

ihre Bonität eher schlechter als besser. Damit könnten auch 

die Bilanzrisiken der Banken wieder wachsen. Wie sehen Sie 

das? Wie geht die LBBW damit um? 

Sauer: Im LBBW-Konzern sehen wir uns als Bank der Unternehmen 

in ihrem Kernmarkt Baden-Württemberg. Das bedeutet 

für uns, dass wir auch in den schwierigen konjunkturellen 

Zeiten zu unseren Unternehmenskunden stehen. Natürlich 

müssen wir immer tiefer in die Analyse des Zahlenwerks 

der Unternehmen einsteigen. Dies tun wir schon allein 

aus Eigeninteresse, aber auch vor dem Hintergrund wachsender 

Anforderungen der Finanzaufsicht oder der internationalen 

Ratingagenturen, die wiederum unser Haus immer 

genauer in Augenschein nehmen. Wir waren bei der Kreditvergabe 

aber auch immer sehr risikobewusst, wodurch sich 

für unsere Kunden keine grundsätzlich neue Situation ergeben 

dürfte. Im Übrigen ist nichts davon zu halten, Bonitätsschwächen 

durch Investitionsaktionismus zu überdecken. 

aktuell: Wie standardisiert sind die Ratingmodelle der LBBW? 

Oder anders gefragt: Wie viel Raum haben Einschätzungen 

der Firmenkundenbetreuer? 

Sauer: Die Kreditentscheidung basiert bei der LBBW schon 

immer auf einem Rating des jeweiligen Kunden. In dieses 

Rating fließen neben den betriebswirtschaftlichen Daten aus 

der Bilanz, die sogenannten Hardfacts, auch Einschätzungen 

der Kundenberater, z.B. über die Zukunftsfähigkeit bzw. 

Innovationskraft der Produktpalette, über Marktstrukturen 

und über mögliche Umweltrisiken ein. Auch erfährt der Einsatz 

betriebswirtschaftlicher Planungsinstrumente sowie die 

Prognosequalität eine Wertung durch den Firmenkundenberater. 

Durch Einbindung dieser „weichen“ Faktoren in ein 

Rating ist eine qualifiziertere Beurteilung des Gesamtrisikos 

eines Kreditengagements möglich. 

aktuell: Was raten Sie den Geschäftsführern/Vorständen in 

der Wohnungswirtschaft in Bezug auf Basel II und das damit 

verbundene Rating? 

Sauer: Durch Basel II wird das „Beziehungsbanking“ weiter 

an Bedeutung gewinnen. Daher sollten die Unternehmer 

noch stärker das Gespräch mit „ihrer“ Bank suchen. Der für 

eine detaillierte Risikoanalyse erforderliche intensive und 

konstruktive Dialog bietet die Chance, Schwachstellen im 

eigenen Unternehmen zu erkennen und zu beseitigen. Damit 

kann das Rating verbessert werden. Ein besseres Rating 

führt wiederum zu besseren Finanzierungskonditionen. 

aktuell: Als Vorstand der Landeskreditbank lag Ende der 

70er Jahre einer Ihrer Schwerpunkte auf dem Bereich des 

sozialen Wohnungsbaus. Was ist Ihnen aus dieser Zeit besonders 

in Erinnerung geblieben? 

Sauer: Das Kunststück, trotz immer geringerer Subventionen 

die Investitionsbereitschaft von Wohnungsunternehmen und 

Privaten am Leben zu erhalten. Leere Staatskassen machen 

erfinderisch. Auf der anderen Seite war man sich damals 

bewusst, dass dieses Rad nicht überdreht werden darf. 

Dauerhaft leistungsfähige Wohnungsunternehmen sind wichtiger 

als ein kurzfristiger Investitionsboom. 

aktuell: Die LBBW-Analysten wurden für die besten Prognosen 

in ganz Europa ausgezeichnet. Belebt das das Firmenkundengeschäft? 

Sauer: Wir freuen uns, dass die renommierteste Agentur zur 

Beurteilung der Leistung von Aktienanalysten das Research 

der Landesbank Baden-Württemberg zum erfolgreichsten 

Analyseteam in Europa gekürt hat. Damit ist die Wahrscheinlichkeit 

einer sehr guten Voraussage der zukünftigen 

Gewinnentwicklung eines Unternehmens bei der LBBW 

gegenüber allen anderen Analyseteams am höchsten. 

Davon profitieren in erster Linie die Anleger, die bei der 

LBBW trotz des seit Jahren sehr volatilen Aktienmarkts ein 

hohes Maß an Verlässlichkeit erfahren. Zwar finden Informationen 

des Aktienresearch auch Eingang in Kreditentscheidungen. 

Eine Belebung des Firmenkundengeschäftes 

hängt aber im Wesentlichen von den volkswirtschaftlichen 

Rahmenbedingungen ab. 

Hans Dietmar Sauer wurde 1941 in Ravensburg geboren. 

Nach dem Studium der Rechts- und Wirtschaftswissenschaften 

war er vier Jahre im Finanzministerium Baden-Württemberg 

tätig. Von 1976 bis 1999 durchlief er die Karriereleiter 

vom Direktor bis zum Vorsitzenden des Vorstandes bei der 

Landeskreditbank Baden-Württemberg. 1999 verschmolz die 

Landeskreditbank Baden-Württemberg mit der Südwestdeutschen 

Landesbank und der Landesgirokasse zur LBBW. 

Sauer übernahm im Jahr 2001 den Vorsitz des Vorstands der 

LBBW, die mittlerweile die viertgrößte Bank in Deutschland 

ist. Ende des Jahres 2004 geht Sauer in den Ruhestand. Drei 

Jahre war er als Präsident des Bundesverbandes Öffentlicher 

Banken Deutschlands tätig. Sauer wurde im Jahr 2002 

zum Honorarkonsul von Japan in Baden-Württemberg 

ernannt und ist Mitglied im Aufsichtsrat des VfB Stuttgart. 


61

62 

„Wir bauen heute noch wie in der Steinzeit“ 

Claus-Peter Hutter zu Siedlungspolitik und Umweltschutz 

Ökologie und Nachhaltigkeit gehören zu den Themen, die in 

den vergangenen Jahren von der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

aufgegriffen und umgesetzt wurden. Bewusstes 

Flächenmanagement, Passivhausbau und Solartechnik haben 

Einzug gehalten. Doch Umweltbewusstsein kostet seinen 

Preis. aktuell sprach mit Claus-Peter Hutter, Leiter der Akademie 

für Natur- und Umweltschutz Baden-Württemberg, 

über Siedlungsökologie, Lebensqualität und Umweltschutz. 

aktuell: Im Internetauftritt der Akademie wird Friedrich 

Schiller zitiert mit dem Satz „Der gebildete Mensch macht 

sich die Natur zu seinem Freund“. Sind wir heutzutage 

nicht mehr gebildet? 

Hutter: Man könnte es fast meinen, wenn man sieht, wie 

wir mit der Natur umgehen. Zum Beispiel die Tatsache, dass 

der Landverbrauch wieder angestiegen ist. Wir haben in Baden-Württemberg 

täglich einen Flächenverbrauch von 13 

Hektar. Und in den anderen Bundesländern sieht es nicht 

besser aus. Damit gehen wir Hypotheken für die kommenden 

Generationen ein, die meiner Meinung nach unverantwortlich 

sind. Schauen Sie sich nur mal die Region Stuttgart 

an oder auch das Rhein-Main-Gebiet. Da sind so viele Gewerbealtlasten 

zu sehen, da könnte man in vielen Gegenden 

ohne weitere Dekoration Krimis drehen. 

aktuell: Das Landeswohnungsbauprogramm ist seit September 

erschöpft. Ob das Energiesparprogramm der Stadt 

Stuttgart in 2004 weiterläuft, wird erst die Haushaltsberatung 

jetzt im Dezember zeigen. Sehen Sie ein Defizit an 

staatlicher, landes- und kommunalpolitischer Förderung in 

Bezug auf ökologische Fragen? 

Hutter: Nein, da sehe ich kein Defizit, weil in den vergangenen 

Jahren sehr viel in diesem Bereich unterstützt wurde. 

Wir müssen die Menschen dazu bringen, mehr Eigenverantwortung 

zu übernehmen. Wenn heute jemand in seinem 

Haus Energie spart, dann kommt das langfristig seinem 

eigenen Geldbeutel, seiner eigenen Umwelt und am Ende 

seinem eigenen Dasein zugute. Es kann nicht sein, dass 

Umweltschutz immer nur dann stattfindet, wenn die öffentliche 

Hand dies regelt. Das ist meine ganz persönliche Meinung. 

Selbstverständlich ist es wichtig, dass die öffentliche 

Hand weiterhin fortschrittliche ökologische Maßnahmen 

fördert. Doch es müssen auch andere Formen angedacht 

werden. Wir müssen meines Erachtens das Planungsrecht 

ändern, damit beispielsweise die Kommunen planungsrechtlich 

mit den Gewerbe- und Industriealtlasten besser zu 

Rande kommen. Damit dort eine Neubesiedelung entstehen 

kann. Dann muss man nicht auf die grüne Wiese ausweichen. 

So könnte man, ohne dass es viel Kapital erfordert, 

ordnungspolitisch einiges bewegen. 

aktuell: Niedrigenergiehäuser sind Standard, doch Passivhäuser 

tun sich am Markt schwer. Für junge Familien ist 

doch die Frage nach der Refinanzierung maßgeblich. 

Hutter: Die Bevölkerung erwartet, dass sich Investitionen 

sehr schnell lohnen. Doch das sollten wir beim Thema Umweltschutz 

nicht allein so sehen. Andererseits sehen wir, 

dass sich Investitionen in Niedrigenergiehäuser oder in Passivhäuser 

sehr schnell positiv bemerkbar machen. Außerdem 

tun wir etwas für unsere Nachkommen, also die Erben 

dieser Häuser. Bei der zu erwartenden rückläufigen Bevölkerungszahl 

kann die Investition in den Umweltschutz den 

zukünftigen Marktwert bestimmen. 

aktuell: Finden Sie beim Thema Siedlungsökologie offene 

Türen bei Kommunen und in der Wohnungswirtschaft vor? 

Hutter: Ich erlebe viel Offenheit und Interesse bezüglich 

dieses Themas. Was mir persönlich fehlt, ist die zu geringe 

Umsetzung im Einzelnen. Ich behaupte, dass die ganzen 

Potenziale der Siedlungsökologie – und das hat nicht nur 

etwas mit Niedrigenergiehäusern, Solartechnik, Wasserrückhaltung 

und anderen technischen Dingen zu tun, sondern 

mit Lebens- und Umweltqualität – noch nicht ausgeschöpft 

sind. Ich sage ganz provokant: Wir bauen heute noch wie in 

der Steinzeit und so sehen auch viele Siedlungen aus. Aber 

ich kann auch positive Beispiele für Siedlungsentwicklungen 

nennen, zum Beispiel „Arkadien“ in Asperg oder in 

Steinheim im Kreis Ludwigsburg, wo im Dialog zwischen 

Wohnungswirtschaft, Bauunternehmen, Kommunen, Wissenschaftlern, 

Baupsychologen und Landschaftsarchitekten 

unter Einbeziehung der späteren Eigentümer ein Konzept 

entstanden ist, das schon jetzt Mehrwert hat. Wo es Wasserläufe 

gibt, wo es fast das ganze Jahr über blüht, wo 

öffentliche Plätze angelegt wurden, die kinderfreundlich 

sind. Diese Konzepte bringen mehr als diese Normkisten, 

die irgendwo hingebaut werden.

Unser Planet ist nicht 

aufblasbar 

aktuell: Junge Familien wollen 

vielleicht ökologische Aspekte 

im Wohnungsbau realisieren, 

können es sich aber 

nicht leisten. 

Hutter: Bleiben wir bei den 

genannten Beispielen. Diese 

Häuser und Wohnungen sind 

durchaus konkurrenzfähig. Ein großer See, der gerade angelegt 

wird und das Wohnviertel nicht nur optisch, sondern 

auch in Bezug auf die Lebensqualität aufwertet, für den 

wird später die Stadt die Unterhaltung übernehmen. Man 

muss einfach mehr nachdenken, wie man im Zusammenspiel 

zwischen Eigentümern, Wohnungsbauunternehmen und 

Kommunen neue Formen finden kann. Tatsache ist natürlich 

auch, da muss ich Ihnen Recht geben, dass heute umweltschonendes 

Bauen sehr viel kostet. Die Menschen wollen 

alles haben, aber nichts dafür bezahlen. Ähnlich wie bei 

den Lebensmitteln. Jeder möchte möglichst ökologische, 

biologische Produkte, aber es soll nicht mehr kosten als die 

Massenware im Supermarkt. 

aktuell: Wie bewerten Sie die Neubaugebiete in den Ballungszentren 

unter Mobilitäts- und Nachhaltigkeitsgesichtspunkten? 

Hutter: Insgesamt müssten wir wieder eine stärkere Vernetzung 

von Wohnen und Arbeiten haben. Die neuen Informationstechniken 

unterstützen dies. Immer mehr Leute können 

von zuhause aus vernetzt arbeiten und entlasten damit 

die Verkehrsströme. Stuttgart steht zum Beispiel verkehrstechnisch 

kurz vor dem Kollaps. Neue Straßen werden meines 

Erachtens – von Ausnahmen abgesehen – nicht die Lösung 

bringen, denn neue Straßen produzieren auch mehr 

Verkehr. Eine Chance ist der öffentliche Nahverkehr, der aber 

noch attraktiver gestaltet werden müsste. 

aktuell: Flächenpools und Ökokonten sind Themen, für die 

Sie sich einsetzen. Welche Erfolge haben Sie damit im Hinblick 

auf die Bauplanung? 

Hutter: Ökokonten bringen den Kommunen mehr Flexibilität, 

weil sie frühzeitig in die Natur investieren können, um 

es später angerechnet zu bekommen. Noch haben sich 

nicht alle Gemeinden in diese Richtung bewegt. Das hängt 

sehr stark von der Kooperationsbereitschaft der Städte und 

Gemeinden mit den jeweiligen Landratsämtern ab. Ein Baugebiet 

ist immer ein Eingriff und nur teilweise ausgleichbar. 

Wir müssen vom Landverbrauch wegkommen, weg vom 

Bauen auf der grünen Wiese, das wäre das beste Ökokonto. 

Eines ist klar: unser Planet ist nicht aufblasbar. 

Kampf um Einwohner hat begonnen 

aktuell: Die Kommunen stehen untereinander in starker 

Konkurrenz bei Gewerbe- wie bei Wohngebieten. Es geht 

ums Geld, insbesondere um Steuereinnahmen. 

Hutter: Ich beobachte mit großer Sorge, dass vor allem im 

ländlichen Raum und in Ballungsrandgebieten attraktive 

Flächen angeboten werden, um Einwohner zu gewinnen. 

Der Kampf um die Einwohner hat schon begonnen. So manches 

Gewerbegebiet, das heute im ländlichen Raum geplant 

wird, wird wahrscheinlich nicht voll werden. Es werden hohe 

Investitionen getätigt, die auch unter ökonomischer Betrachtung 

keine hohe Rendite bringen, aber hohe Altlasten. 

Dies insbesondere im Hinblick darauf, dass die Bevölkerung 

abnehmen wird. Mir tun die Bürgermeister und die Stadtund 

Gemeinderäte Leid, die dem großen Druck ausgesetzt 

sind, ihre notwendigen Kommunalfinanzen zusammen zu 

bekommen. Ich halte die Abkoppelung von der Gewerbesteuer 

für wichtig. Die Gemeindefinanzen müssten in vielen 

Bereichen anders geregelt werden, damit der Druck auf die 

Landschaft entfällt. 

aktuell: Müssen wir uns den Traum vom Eigenheim abschminken? 

Hutter: Nein, ich bin selber Eigenheimbesitzer und habe ein 

altes Haus umgebaut und modernisiert. Jeder, der um die 

wirtschaftliche Lage weiß, wird die Investition in eine 

Immobilie nicht bereuen. Meines Erachtens ist es die beste 

Altersvorsorge, wenn man Wohneigentum erwirbt. 

aktuell: Wie wichtig ist für Unternehmen das Thema Nachhaltigkeit 

angesichts des wachsenden Wettbewerbs? 

Hutter: Die Unternehmen sind die eigentlichen Schrittmacher 

in Sachen Nachhaltigkeit, weil sie die Chancen begreifen. 

Wer heute nach dem EU-Standard EMAS II arbeitet, also 

freiwillig ein Umweltmanagement-System einführt, macht 

ein Ökoaudit und wird von der EU zertifiziert. Daran beteiligen 

sich immer mehr private und öffentliche Dienstleistungsunternehmen, 

ebenso Kommunen. Unternehmen stel- 


63

64 

len fest, dass sie damit auch sparen können. Durch diese 

Kostenersparnisse und Wettbewerbsvorteile werden sie 

langfristig auf dem Weltmarkt besser bestehen. Denn früher 

oder später werden diese Maßnahmen auch in Osteuropa 

zum Standard. 

aktuell: Welche Rolle spielen die Kreditgeber, also die Banken 

und Sparkassen in Bezug auf eine ökologische Unternehmensausrichtung? 

Hutter: Die Banken können sehr viel tun. Auch im eigenen 

Bereich, wenn sie selbst in ihren Gebäuden ein Umweltmanagement-System 

einführen. Noch stärker müssten sie 

darauf ausgerichtet sein, Nachhaltigkeit zu überprüfen und 

einzufordern. Schwierig ist die Frage, ob eine private Bank 

eine staatliche Ordnungspolitik ersetzen kann oder muss. 

Wie die Bank die Kreditwürdigkeit eines Kreditnehmers überprüft, 

so sollte sie auch überprüfen, was mit den Geldern 

passiert. Eine Bank kann nicht daran interessiert sein, dass 

ein Kreditnehmer für den gewerblichen Bereich baut und 

hinterher Altlasten entstehen. 

Wissenserosion ist Kulturverlust 

aktuell: Die Akademie für Natur- und Umweltschutz spricht 

auch stark die Entscheidungsträger von morgen, also die 

Kinder an. Ist die heutige Erwachsenengeneration für ökologische 

Themen verloren? 

Hutter: Im Vergleich zu anderen Akademien haben wir darin 

einen unserer Schwerpunkte gelegt. Weil wir feststellen, dass 

Kinder, aber auch Erwachsene zu wenig Wissen über die 

Natur haben. Kinder wie auch Erwachsene können heute 

kaum mehr Wildtiere oder Wildpflanzen bestimmen. Aber 

Automarken, Spritverbrauch und Höchstgeschwindigkeit sind 

bekannt. Wir müssen die Wissenserosion stoppen. Denn 

Wissenserosion ist Kulturverlust. Das kommt uns irgendwann 

teuer zu stehen. 

aktuell: Eine persönliche Frage zum Schluss: Sind Sie mit 

Ihrer privaten Wohnsituation aus ökologischer Sicht zufrieden? 

Hutter: Ja! Ich habe schon vor über zwanzig Jahren vieles beachtet, 

wie Wärmedämmung, die Verwendung von viel Holz 

und die Gestaltung eines naturnahen, erlebnisreichen Gartens. 

Claus-Peter Hutter ist hauptberuflich Leiter der Akademie 

für Natur- und Umweltschutz Baden-Württemberg beim 

Ministerium für Umwelt und Verkehr. Der Autor vieler 

Bücher und Reportagen für Zeitschriften und Zeitungen ist 

außerdem Präsident der Stiftung Europäisches Naturerbe 

(EURONATUR) und Lehrbeauftragter an der Universität 

Hohenheim für Umweltmanagement. 

Die Interviews führten Dagmar Lange und Marion Schubert.

QUERGEFRA G T 


65

66 

BETEILIGUNGEN DES vbw 

Wohnungswirtschaftliche 

Treuhand Stuttgart GmbH 

ASW Südwest 

Assekuranz- und 

Finanzierungs GmbH 

25 % AWTS, 25 % TSW, 

25 % TdW, 25 % NT 

Stand: März 2005 

Akademie der Wohnungsund 



Institut an der Hochschule 

Nürtingen-Geislingen 

Energie Management 

Service GmbH 

34 % vbw 

33 % MVV Energie GmbH 

33 % Techem Energy 

Contracting GmbH 


Versicherungs- und 

Finanzierungsmakler 

Verband 

baden-württembergischer 


Beratungsgesellschaft für 

wohnungswirtschaftliche 


Wohnmedia 

Service GmbH 

31,66 % vbw 

31,66 % vtw 

31,66 % ewt 

5 % vdivService GmbH 

casadomus AG 

49,8 % WTS 

25,1 % SNP Gruppe 

25,1 % MediaCluster GmbH 

Pacta 

Steuerberatungsgesellschaft 

mbH 

Hammonia Verlag 

12 % vbw 

88 % GdW und 

Regionalverbände

Herausgeber 

vbw Verband baden-württembergischer 


Bildnachweis 

Familienheim Rhein-Neckar eG (Mannheim), 

GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und 

Immobilienunternehmen e.V. (Berlin), Städtische 

Wohnbaugesellschaft Lörrach mbH, Baugemeinschaft 

Ettlingen eG, IAW Institut für Angewandte Wirtschaftsforschung 

e.V. Tübingen, ifo Institut für Wirtschaftsforschung, 

Institut für Genossenschaftswesen Münster, 

LBBW, Akademie für Natur- und Umweltschutz Baden- 

Württemberg, vbw, ZEFA Images, Corbis Stockmarket 

Gestaltung 

C.W.G. Creativ Werbung GmbH, 

Stuttgart 

Druck 

Göhring Druck GmbH, Waiblingen 

Redaktionsschluss 

März 2005 


67

vbw

Gestalten statt verwalten - vbw - Baden-Württemberg

Verwandeln Sie Ihre PDFs in ePaper und steigern Sie Ihre Umsätze!

Template löschen?

Als Template speichern ?