Anlage 3 - RIS

Dokumentation
Sanierung 03
Stadtteilsanierung Haidhausen
Neue Flächen für
Wohnen und Gewerbe

Vorwort
Ausgangssituation
Stadterneuerung
im Haidhauser Norden
Block 49
Block 50
Block 76
Block 105
Verwendete Fördermittel
Inhalt 3
3
4
6
8
10
11
13
14
20
21
22
24
25
26
30
30
32
34
Inhaltsverzeichnis
Blick in die Geschichte
Neuordnungs- und Sanierungsziele
Exkurs
Einzelprojekte
Blick in die Geschichte
Neuordnungs- und Sanierungsziele
Einzelprojekte
Blick in die Geschichte
Neuordnungs- und Sanierungsziele
Einzelprojekte
Blick in die Geschichte
Neuordnungs- und Sanierungsziele
Einzelprojekte

4 Vorwort
Gertrud Hautum,
Landeshauptstadt München,
Leiterin der Hauptabteilung
Stadtsanierung und Wohnungsbau
1976 erfolgte der Startschuss für die Stadtteilsanierung
Haidhausen. In mehr als 30 Jahren aktiver Arbeit
wurde viel erreicht.
Es waren erfolgreiche Jahre, geprägt von intensiven
Diskussionen und Abstimmungsprozessen
sowie einem enormen Einsatz von Arbeitskraft und
Finanzierungsmitteln auch durch die Landeshauptstadt
München. Dabei ging es nicht nur um große
städte bauliche Planungen, sondern ebenso um viele
kleinteilige, grundstücksbezogene Maßnahmen und
Projekte.
Im Haidhauser Norden wurde durch den Bau von
geförderten preiswerten Wohnungen, zeitgemäßen
Gewerbeflächen, begrünten Hofstrukturen und urbanen
Platzräumen der Grundstein für die schrittweise
Erneuerung des ganzen Stadtteils gelegt. Haidhausen
hat bewusst sein Gesicht und seine Struktur im
positiven Sinn verändert, konnte dabei jedoch seinen
unverwechselbaren Charakter und eigenen Charme
bewahren.
Mein besonderer Dank gilt an dieser Stelle Bund und
Land, die in erheblichem Umfang Städtebauförderungsmittel
zur Verfügung gestellt haben. Ohne diese
wäre die Stadtsanierung in München nicht durchführbar
gewesen.
Danken möchte ich ebenso dem Stadtrat, dem
Bezirksausschuss Au-Haidhausen, den beteiligten
städtischen Referaten, der Münchner Gesellschaft
für Stadterneuerung mbH (MGS), vielen Eigentümern
von Grundstücken im Sanierungsgebiet, Mietern und
Gewerbetreibenden. Sie alle haben gezeigt, dass
eine schwierige städtebauliche und soziale Erneuerungsaufgabe
durch Kooperation und gegenseitiges
Vertrauen gelingen kann.

Bilanz im Haidhauser Norden
Auf den Arealen der Umstrukturierungsbereiche
Block 49, 50, 76 und 105 wurden
zur Neuordnung und Neubebauung
• rund 280.000 m 3 gewerblicher Gebäudebestand
abgebrochen, Altlasten,
beziehungsweise kontaminierte Materialien
entsorgt.
• Damit konnten 113.000 m 2 Grundstücksfläche
für die anschließende
Neubebauung hergerichtet werden.
Durch die Münchner Gesellschaft für
Stadterneuerung mbH (MGS) und die
Landeshauptstadt München wurden
folgende Modernisierungsmaßnahmen
durchgeführt:
• 63 Wohnungen, mit Mitteln des
sozialen Wohnungsbaus
• 36 Wohnungen, frei finanziert
• 3 Lofts, frei finanziert
• 10 Laden- und Büroeinheiten, frei
finanziert
• 2 Gaststätten, darunter eine Großgaststätte
mit Kellerschankflächen und
Hausbrauerei von insgesamt 1.916 m 2
Nutzfläche
• 2.771 m 2 Kellergewölbe als Kulturkeller
• eine Kindertagesstätte
Es entstanden neu:
• 410 Ersatz- und Übergangswohnungen,
finanziert mit Mitteln des sozialen
Wohnungsbaus
• 59 frei finanzierte Miet- und Eigentumswohnungen
• 14 Läden und Gewerbeeinheiten,
darunter Räume für sozial-kulturelle
Nutzung und eine private Grafikschule
• 63 Gewerbeeinheiten auf dem Ersatzund
Ergänzungsgebiet Block 105 zur
Verlagerung sanierungsbetroffener
Betriebe (26.100 m 2 neue Gewerbeflächen
im Gewerbehof)
• 12.350 m 2 Freiflächen für die angrenzenden
Wohngebiete
• eine Kinderkrippe
• ein Kindergarten
• eine Jugendfreizeitstätte
Vorwort
5

6 Ausgangssituation
Ehemalige Brauereigebäude und
Trambahndepot
Wegbereiter für den Erfolg
Die Federführung der Sanierungsmaßnahme
Haidhausen lag beim Referat für Stadtplanung und
Bau ordnung/Hauptabteilung III – Stadtsanierung
und Wohnungsbau (Planungsreferat/Stadtsanierung).
Das Sozialreferat übernahm die Federführung bei
der Sozialplanung bzw. bei den Einzelsozialplänen für
die Wohnungsmieter
Der Haidhauser Norden war mit einigen großen Ausgleichs-
und Ersatzflächen, die zum Teil in Berg am
Laim liegen, wichtiger Wegbereiter für den Erfolg der
Stadtteilsanierung.
Der Sanierungsträger der Landeshauptstadt München,
die Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH
(MGS), hat im engen Zusammenwirken mit dem
Planungsreferat/Stadtsanierung in den Ersatz- und
Ergänzungsgebieten östlich der Seerieder-/ nördlich
der Kirchenstraße und an der Friedenstraße öffentlich
geförderte Mietwohnungen und erschwingliche
Gewerberäume gebaut. Wohnungsmietern und Gewerbetreibenden
aus dem Sanierungsgebiet konnten
somit Ersatzräume angeboten werden. Damit war der
Weg frei für eine umfassende Modernisierung der
Altbau substanz in Haidhausen.
Um zeitgemäßes Wohnen in einem lebenswerten
Umfeld zu ermöglichen, wurden entbehrliche Schuppen
und Werkstattgebäude abgebrochen und auf den
frei gewordenen Flächen begrünte, urbane Innenhöfe
und Platzräume geschaffen. Stellplätze wurden,
wo möglich, verlagert und ungenehmigte Garagen
entfernt.
Die Neubauten westlich und östlich der Seeriederstraße
waren im Hinblick auf die Stadtteilsanierung
Haidhausen wegbereitend. Dabei betrachteten
sowohl die lokale Politik als auch die Stadtverwaltung
die hohe Neubauquote im Norden Haidhausens zunächst
kritisch. Dass die eigentlichen Sanierungsaufgaben
wie Altbaumodernisierung und Verbesserung
des Wohnumfelds in dieser Zeit stagnierten, wurde
bemängelt. Als jedoch die ersten Altbauten nach
Umzug der Bewohner modernisiert und ganze Straßenzüge
nach und nach wieder in ihrer historischen
Anmutung erkennbar wurden, wuchs die Zustimmung
zum Vorgehen des Sanierungsträgers und des
Planungsreferats/Stadtsanierung bei allen Beteiligten.
Gerade die Bereitstellung von zusätzlichem Wohnraum
hat langfristig dazu beigetragen, dass die von
der Sanierung betroffenen Mieter im Viertel bleiben
konnten und damit die Bewohnerstruktur in Haidhausen
stabil blieb. Da sich die Privateigentümer trotz der
bereitgestellten öffentlichen Wohnungsbau-Mittel bei
der Modernisierung und beim Neubau von Wohnungen
nicht im gewünschten Maß beteiligten, wurden
die Projekte durch den Sanierungsträger MGS
auf den meist ehemals städtischen Grundstücken
im Treuhandvermögen verwirklicht. Im Zeitverlauf
bewirkten letztlich die Investitionen der öffentlichen
Hand auch vielfältige private Aktivitäten, die insgesamt
das Gesicht Haidhausens in seiner Individualität
nachhaltig sichern konnten.

Die Eckpunkte der Münchner Linie der sozialen
Stadterneuerung sind:
• erhaltende Erneuerung anstatt Flächensanierung
• aktiver Sanierungsträger vor Ort
• Konsenslösungen mit Eigentümern, Mietern und
Gewerbetreibenden
• Rücksichtnahme auf die sozialen Belange der Beteiligten
• Sozialplanung für Wohnungsmieter
• zeitgemäße, nahe gelegene Ersatz- oder
Übergangswohnungen
• Möglichkeit des Rückzugs in die frühere Wohnung
• finanzielle Unterstützung beim Umzug
• Sozialplanung für Gewerbemieter
• Angebot von Ersatzflächen
• finanzielle Unterstützung bei Betriebsverlagerung/
-anpassung
Begleitet und unterstützt durch Sozialpläne, wurden für die
Mieter und Gewerbetreibenden Nachteile ausgeglichen, deren
Existenzen gesichert.
Blick von Norden auf Haidhausen, im Vordergrund
diagonal die Einsteinstraße, in der Mitte
quer die Kirchenstraße, von rechts nach links
die Flächen der Sanierungsblöcke 49, 50, 76.
Links oben hinter dem Ostbahnhof das Ersatz-
und Ergänzungsgebiet Block 105.
Ausgangssituation
Münchner Linie der sozialen Stadterneuerung
Was sind Ersatz- und Übergangswohnungen?
Der Mieter wird in eine Wohnung mit Neubaustandard umgesetzt.
Er hat das Wahlrecht, in der neuen Wohnung zu bleiben
(Ersatzwohnung) oder in die frühere Wohnung zurückzukehren
(Übergangswohnung).
Was ist ein Sanierungsgebiet?
Ein Sanierungsgebiet ist ein städtisches Areal, in dem die
bauliche und soziale Struktur durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen
verbessert werden soll (§142 Abs.1 BauGB).
Was ist mit Ersatz- und Ergänzungsgebiet gemeint?
Dies sind meist größere Flächen außerhalb des Sanierungsgebiets
zur Errichtung von Gebäuden für die Unterbringung von
Bewohnern oder Betrieben aus dem Sanierungsgebiet (§142
Abs.2 BauGB).
Was macht die MGS?
Die Gemeinde kann sich zur Durchführung ihrer Sanierungsaufgaben
spezialisierter Unternehmen, sogenannter Sanierungsträger,
bedienen (§157 BauGB).
Die Landeshauptstadt München ist einen Schritt weitergegangen:
Sie hat einen eigenen Sanierungsträger, die Münchner
Gesellschaft für Stadterneuerung mbH (MGS), als kommunales
Unternehmen gegründet und der MGS viele, nicht zwingend
in eigener Hoheit einzubehaltende Aufgaben der Stadtsanierung
übertragen.
Die MGS handelt als Treuhänder der Landeshauptstadt
München; zur Erfüllung ihrer Aufgaben wurden ihr von der
Landeshauptstadt München die im Sanierungsgebiet gelegenen
Grundstücke in das Treuhandvermögen übertragen. Mit
dem Treuhandvermögen konnte die MGS im Sanierungsgebiet
weitere Grundstücke erwerben und auch dort in enger Abstimmung
mit dem Planungsreferat/Stadtsanierung die Sanierungsziele
umsetzen.
7

8 Stadterneuerung im Haidhauser Norden
Ehemaliges Brauerei- und Lagerhausgelände
Block 49 und 105
Aus Brache wird Bauland
Neue Funktionen für alte Flächen
Die Entstehung und Neuordnung von Umstrukturierungsgebieten
in München sind Teil des Stadtentwicklungsprozesses.
Die Stadtgrenzen verschoben sich
ab 1854 mit der Eingemeindung von Haidhausen, Au
und Giesing sowie weiteren Eingemeindungen bis
1942 immer weiter ins Umland.
Areale wie die Sanierungsblöcke 49, 50 und 76
kamen dabei zunehmend in eine Insellage. Sie wurden
von anderen Nutzungen, überwiegend Wohnen,
eingeschlossen und wirkten durch die mit Emissionen
verbundenen gewerblichen Nutzungen in ihrer
Umgebung störend.
Für die Stadtteilsanierung Haidhausen bekamen die
Areale dieser Sanierungsblöcke sowie der Block 105
nun eine Schlüsselfunktion. In den vorbereitenden
Untersuchungen waren die Flächen als mögliche
„Umstrukturierungsbereiche“ bezeichnet worden.
Das bedeutet, dass durch ihre Umstrukturierung und
Umnutzung Haidhausen als Wohnstandort mit den
entsprechenden Infrastruktureinrichtungen weiterentwickelt
werden konnte. Darüber hinaus mussten
Flächen für Ersatz- und Übergangswohnungen, aber
auch gewerbliche Ersatzflächen ausgewiesen werden,
um den Prozess der Altbausanierung sozialverträglich
und funktionserhaltend in Gang setzen zu
können.
Förmliche Festlegung der Gebiete
Durch die Satzungsbeschlüsse des Stadtrats und
deren Bekanntmachung im Amtsblatt der Landeshauptstadt
München wurden die Bereiche der Blöcke
49, 50, 76 und 105 förmlich festgelegt.
Block 49
Sanierungsgebiet
Festlegung am 17.03.1977
Block 50
Ersatz- und Ergänzungsgebiet
Festlegung am 30.08.1982
Block 76
Sanierungsgebiet
Festlegung am 17.03.1977
Block 105
Ersatz- und Ergänzungsgebiet
Festlegung am 30.01.1980
Die Areale am nördlichen Rand von Haidhausen
und jene südöstlich des Ostbahnhofs
wurden seit der Stadterweiterung
Münchens um 1870 als gewerbliche
Siedlungsflächen bebaut. Gewerbe und
Brauereien ließen sich nach und nach nieder.
Städtische Infrastruktureinrichtungen
belegten große Flächen.
Neben der geschichtlichen Bedeutung von
Gebäuden wie der ehemaligen Direktion
der Pferde bahn oder des ehemaligen
Unionsbräus an der Einstein- beziehungsweise
Kirchenstraße boten diese Areale
große Potenziale als Ersatzflächen im
Rahmen der Stadtteilsanierung.
Für diese Sanierungs- sowie Ersatz- und Ergänzungsgebiete
wurden vom Planungsreferat/Stadtsanierung
im Zusammenwirken mit der Grünplanung Bebauungspläne
aufgestellt. Dabei wurden auch erstmals
Ziele der Grünvernetzung und Wegeverbindungen im
Sanierungsgebiet verwirklicht.

Rosenheimer
Platz
Balanstraße
Johannisplatz
49 50 76
Einsteinstraße
49 50 76
Orleansplatz
Stadterneuerung im Haidhauser Norden
Kirchenstraße
Ostbahnhof
105
105
Stadtkarte 1890
Umstrukturierungsbereiche
Sanierungsgebiet
Haidhausen
förmlich
fest gelegte
Sanierungsgebiete
Umstrukturierungsbereiche
9

10
Sanierungsblock 49
Neues Wohnen auf alten Kellern
Blick in die Geschichte
Grundstücke für Bierlagerkeller
Schon im 18. Jahrhundert erweiterten Münchner
Brauer eien ihre Flächen über die Altstadt hinaus an
den Isarhang nach Haidhausen. Der Grund dafür
war, dass die Nachfrage nach einem stärker gehopften
und weniger verderblichen Sommerbier stetig
anstieg. Dieses Bier musste jedoch 2-3 Monate bei
Temperaturen unter 5° Celsius in Kellern lagern. In
der Altstadt erschwerte der hohe Grundwasserstand
das Anlegen trockener Keller. Die Hänge der Isar
waren daher ideale Standorte für 5-6 Meter hohe
Lagerkeller. Am Gasteig entstand eine regelrechte
Kellerstadt. Aber auch oben auf den Hochterrassen
der Isar im Bereich Haidhausen, wo das Grundwasser
schon stark nach unten wegströmte, ließen sich
Kellergewölbe bis zu 7 Meter unter Gelände trocken
anlegen, um ausreichende Kühlung zu erreichen.
Traditionsreiche Brauereien
Um 1847 bestand an der Einsteinstraße im Bereich
des Sanierungsblocks 49 die kleine Brauerei zur
Schwaige. Diese vergrößerte sich nach der Eingemeindung
Haidhausens zur Brauerei Gambrinus und
weiter bis zur Jahrhundertwende unter dem Firmennamen
Unionsbrauerei Schülein & Co. Auf ihrem
Areal zwischen Einstein- und Kirchen straße entstanden
große Kellergewölbe, Lager- und Verarbeitungshallen
für Hopfen und Malz.
Stadtkarte 1890. 1982 konnte die
Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung
mbH (MGS) das Brauereigelände
mit einer Größe von 17.640 m 2 erwerben.
Städtebaulicher Entwurf des Architekten
Freiherr von Branca und der Landschaftsarchitekten
Leitzmann, Brandhoff, Voß
Das Betriebsgelände erweiterte sich bis zur Jugendstraße
mit allerlei Remisen, Stallungen, Geräte- und
Reparaturgebäuden. Die Flächen standen bis zum
Erwerb durch die MGS 1982 im Besitz der Löwenbräu
AG, die an dem Standort kein Bier mehr braute,
sondern die Gebäude und Flächen verpachtete. Das
Gelände beherbergte zum Zeitpunkt der förmlichen
Festlegung als Sanie rungsgebiet unterschiedliche Betriebe
wie eine Gast stätte mit Diskothek, eine Druckerei,
einen Gebraucht wagenhandel und einen großen
Trödelmarkt.

Ehemaliges Brauereigelände 1991. In der
Mitte bis 5 m unter Gelände freigelegte
Kellergewölbe
Neuordnungs- und Sanierungsziele
Die Wohnnutzungen zu erhalten und zu verbessern
sowie den Bedarf an Ersatzwohnungen für die zahlreichen
sanierungsbetroffenen Mieter zu decken,
waren die wichtigsten Ziele. Der Sanierungsblock
wurde daher auf Grundlage des Beschlusses des
Stadtrats vom 09.09.1983 im späteren Bebauungsplan
als „Allgemeines Wohngebiet“ mit geschlossener
Bauweise und mehrgeschossiger Höhenentwicklung
festgesetzt.
Der gewerbliche Gebäudebestand war bis auf wenige
Ausnahmen nicht erhaltenswürdig. Lediglich das unter
Denkmalschutz stehende ehemalige Gaststätten- und
Brauereiverwaltungsgebäude Einsteinstraße 42, das
Lager- und Betriebsgebäude Kirchenstraße 15 sowie
das alte Sudhaus wurden erhalten. In vertiefenden
Untersuchungen stellten sich die historischen Bierlagerkeller
unter dem Gelände als erhaltenswerte
städtebauliche Besonderheit heraus.
Das 1983 vom Stadtrat verabschiedete Neuordnungskonzept
nahm die von der Landeshauptstadt
München später aufgestellte Leitlinie „Kompakt
Urban Grün“ vorweg. Diese verfolgt eine ausgewogene
Mischung aus relativ dichter Wohnbebauung,
nicht störendem Gewerbe, sozialen und schulischen
Infrastruktureinrichtungen sowie wohnungsnahen
Grünflächen im Quartier.
Zwischennutzung Trödelmarkt auf dem
ehemaligen Brauereigrundstück
Sanierungsblock 49
Das ehemalige Gelände der Löwenbräu AG
zwischen Einstein-, Kirchen- und
Seeriederstraße
Rund 20.000 m 2 Grundstücksfläche wurden durch
den vom Planungsreferat/Stadtsanierung aufgestell
ten und seit 19.05.1989 rechtsverbindlichen
Bebau ungsplan neu geordnet. Darüber hinaus
moder nisierte die MGS 5 Gebäude an der Einstein-,
Seerieder- und Kirchen straße. 4- bis 5-geschossige
Neubauten schlossen den Blockrand, wo sich zum
Teil Baulücken oder Nebengebäude befanden.
Die alten Bierlagerkeller im Zentrum der großen
Gewerbefläche konnten erhalten und für sozio-
kulturelle Zwecke genutzt werden.
Über den zentral darin gelegenen fünf Tonnengewölben,
den ehemaligen Lagerkellern mit einer Grundfläche
von rund 40 m x 50 m, entstand nach dem städtebaulichen
Entwurf des Architekturbüros Freiherr
von Branca eine von der „Inntalbauweise“ inspirierte
Platzgestaltung. Die Einsteinstraße – ehemalige
„Chaussee nach Haag, Erding und Wasserburg“ –
führte zum damaligen „Salzhandelsweg Inntal“. Über
diesen Weg gelangte die spezielle Bauweise der
charakteristischen Arkadenarchitektur von Süd- nach
Mitteleuropa.
Dass die Planung, Neuordnung und Sanierung des
Areals im Block 49 auch kontrovers diskutiert wurde,
macht der Exkurs auf Seite 13 deutlich.
11

12
Sanierungsblock 49
Ehemaliges Brauereigelände
Wohneinheiten 223
Wohn-/Nutzfläche 14.111 m²
Gewerbeeinheiten 11
Gewerbefläche 3.836 m²
Entdeckungen unter der Erde
Auf dem ehemaligen Brauereigelände baute die
Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH
(MGS) 196 Miet- und 27 frei finanzierte Eigentumswohnungen.
Im Zentrum, über den alten Bierlagerkellern
mit den historischen Tonnengewölben, ent -
stand ein zentraler Platz, dessen Bebauung an die
Gebäude der Einstein-, Seerieder- und Kirchenstraße
anschließt. Um diesen urbanen Platz gruppieren sich
fünf grüne Höfe.
Die 5 großen Gewölbehallen von je rund 22 m Länge,
8 m Breite und 5 m Höhe bilden – parallel hintereinander
liegend – das Zentrum der „Kellerstadt“.
Gegenüber den zentralen Gewölben liegen die baulich
ergänzten Kellerräume für einen Jazzclub und ein
kleines Kinder-Kino. Die ältesten Teile der Gewölbe
wurden zu einem Bierkeller der darüberliegenden
Gaststätte „Unionsbräu“ ausgebaut. Dort wurde eine
Hausbrauerei eingerichtet.
Teile der Keller mussten wegen Baufälligkeit abgebrochen
und neu aufgebaut werden. Hier entstanden
unter anderem Räume für ein energetisches
Forschungsprojekt.
Die Hauskeller und Tiefgaragen der Hochbauten
gruppieren sich um die alten Bierkeller. Hier wurde
ein dichtes Netz von Verbindungen und Zugängen
angelegt. Diese dienen zum Teil als Fluchtwege für
die Veranstaltungsbereiche der Gewölbe, als Zugang
von und zu den Tiefgaragen und als Zugänge zu den
Technikräumen.
Modernisiertes, zentrales Tonnengewölbe,
als Foyer genutzt
Forschung und Entwicklung in der Stadterneuerung
Neben den Kernaufgaben der städtebaulichen Erneuerung
beteiligt sich die Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung
mbH (MGS) an aktuellen Themen der Bau- und Städtebauforschung,
wie gesundes Wohnklima, Schallschutz im Städtebau,
Energieeinsparung in Wohngebäuden.
Im Block 49 hat die MGS das Forschungsprojekt „Thermochemische
Wärmespeicherung in München/Haidhausen“ des
Bayerischen Zentrums für ange wandte Energieforschung
e.V. (ZAE Bayern) ermöglicht. In einer von einer Grafikschule
genutzten Gewerbeeinheit wurde ein thermochemischer
Speicher erprobt, der nachts Energie aus dem städtischen
Fernwärmenetz speichert und die Wärme durch Zufuhr des
Kondensats in Spitzenlastzeiten wieder abgibt.
Während der Laufzeit von mehr als fünf Jahren bot das Projekt
Forschern aus aller Welt An schauungsmaterial für den Einsatz
von Wärmespeichern in der Praxis.
In einem weiteren Forschungsprojekt des ZAE Bayern wurde
das thermochemische Speichermedium „Zeolit“ zur Speicherung
der Fernwärme für die Klimatisierung der benachbarten
Kellergewölbe eines Jazzclubs eingesetzt. Im umgekehrten
technischen Verfahren kann Wärme aus der Abluft gewonnen
werden.
Das neue Quartier ist über eine Fußgängerachse
von Norden nach Süden an die U-Bahn-Haltestelle
Max-Weber-Platz und die im Süden gelegenen Sanierungsblöcke
angebunden. Die geplante Fußgängerverbindung
von Osten nach Westen, die noch nicht
zu Ende ausgebaut werden konnte, soll den Max-
Weber-Platz mit dem alten Haidhauser Friedhof und
der östlich anschließenden Schule an der Flurstraße
verbinden.

Die Keller des Jazzclubs „Unterfahrt“
vor und nach der Sanierung
Die Neuordnung des Blocks 49 in Haidhausen
Das Neuordnungskonzept für den Block 49 in Haidhausen sah
ursprünglich vor, die Freiflächen für die Schule an der Kirchenstraße
zu erweitern, öffentliche Grünflächen zu schaffen und im
Übrigen Flächen für eine gewerbliche Nutzung vorzusehen.
Die Umsetzung der Sanierungs ziele konnte mit dem Grundstückseigentümer
nicht verwirklicht werden.
1982 kamen die ehemaligen Brauereigrundstücke zum Verkehrswert
auf den Markt und es zeigte sich, dass Stadtsanierung
Chancen eröffnet, Flexibilität erfordert und neue Kooperationen
notwendig macht.
Die Landeshauptstadt München und die Münchner Gesellschaft
für Stadterneuerung mbH (MGS) als Sanierungsträger kamen
übereinstimmend zu der Überzeugung, dass bei privatem Erwerb
der Grundstücke negative Entwicklungen für den Stadtteil
nicht auszuschließen wären. Es galt, die einmalige Chance zu
nutzen und die Grundstücke durch den Sanierungsträger zu
erwerben.
Einerseits war der Erwerb im Kontext der städtischen Entwicklungspolitik
zu sehen, die u. a. von dem Bestreben, neuen
Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung zu schaffen,
geprägt war.
Zentraler Platz über den ehemaligen Bierlagerkellern
Exkurs: Konzept versus Realität
Sanierungsblock 49
Andererseits wurde mit dem Erwerb der Grundstücke durch die
MGS – ganz im Sinne der Münchner Linie der sozialen Stadterneuerung
– ein weiteres größeres Areal zur Bebauung mit
Ersatz- und Übergangswohnungen erschlossen. Stadtentwicklungspolitik
und Stadtsanierung verfolgten gleiche Ziele.
Zunächst gelang es nicht, diese veränderte städtebauliche Planung
den Akteuren vor Ort zu vermitteln. Es blieben Bedenken,
dass diese Planung den Stadtteilinteressen entgegenlaufen
würde.
Stadtverwaltung und Sanierungsträger informierten die politischen
Entscheidungsgremien und -träger. In Diskussionen
wurden die Zielvorstellungen fortentwickelt. Trotzdem war
der Planungsprozess von zahlreichen Missverständnissen und
Auseinandersetzungen begleitet. Letztendlich wurde jedoch
Konsens erzielt und es wuchs das Bewusstsein dafür, dass mit
dem Wohnungsbau Positives und Nachhaltiges für den Stadtteil
geschaffen wird.
In der Folge konnte die MGS sehr viele Mieter aus den Altbauten
in die neu gebauten Wohnungen im Block 49 umsetzen; die
Modernisierung weiterer Altbauten konnte in Angriff genommen
werden.
Mit Abschluss der Baumaßnahmen bestätigten sich die positiven
Erwartungen für den Stadtteil Haidhausen: Es wurden
Sozialwohnungen, frei finanzierte Wohnungen, Freiflächen für
die Bewohner, soziale und kulturelle Infrastruktureinrichtungen,
Gewerbeflächen sowie Stellplätze in Tiefgaragen geschaffen.
13

14 Sanierungsblock 49
Einsteinstraße 42
Sanierung Einsteinstraße 42
Wohneinheiten 11
Wohn-/Nutzfläche 1.005 m²
Nutzfläche Ateliers 193 m²
Gaststätte
Freifläche neu gestaltet
1.916 m²
Kreative Ideen im historischen Areal
Das stattliche Gebäude im Stil deutscher Renaissance
stammt aus dem Jahr 1896, steht unter Denkmalschutz
und diente der ehemaligen Unionsbrauerei
als Gaststätte mit Sälen und Nebenräumen und als
Verwaltungsgebäude.
Eine Besonderheit ist der zweigeschossige Keller
unter dem Hauptgebäude und die daran anschließenden
alten Lagerkeller aus den Jahren 1850–1870. Sie
stammen aus den Anfängen des Brauereistand orts
der alten Brauerei zur Schwaige.
Die Räume im Erdgeschoss sind nach Aufgabe der
Brauerei vorübergehend als Diskothek und die Räume
im 1. Obergeschoss als Auktionshaus und Kunsthandel
genutzt worden.
Im Rahmen der Sanierung und Modernisierung des
Gebäudes gewann die MGS für die Gaststättenräume
und -keller einen geeigneten Pächter, der selbst in
den Ausbau der großen Gaststätte und der dazugehörigen
Keller investierte, unter anderem mit einer
kleinen Privatbrauerei. Die Sanierung und der Umbau
ab dem zweiten Obergeschoss wurden frei finanziert,
da sich die vormaligen Verwaltungsräume nicht wirtschaftlich
in öffentlich geförderten Wohnraum hätten
umgestalten lassen.
Modernisiertes Kellergewölbe Unionsbräu

Früher Sudhaus – heute Grafikschule
Das alte Sudhaus der ehemaligen Brauerei aus dem
Jahr 1882 wurde umgebaut und an eine private Grafikschule
vermietet. Der ungewöhnliche Baukörper,
ein früher gewerblicher Stahlbetonbau mit geschossübergreifenden
alten Fenstern, wurde zu einem
attraktiven Standort. Die MGS ergänzte das Gebäude
durch Veranstaltungs-, Schulungs- und Büroräume.
Freiflächengestaltung
Der Bebauungsplan Nr. 1635 sieht 4 Gemeinschaftsgrünflächen
und ein öffentliches Wegerecht
in Nord-Süd Richtung von der U-Bahn Station Max-
Weber-Platz, Ausgang an der Einsteinstraße, zur
Kirchenstraße vor. An diesen Festsetzungen der
Grünordnung kristallisiert sich eine Vernetzung von
Grün- und Wegestrukturen durch den Blockbereich
zwischen Einstein-, Kirchen- und Seeriederstraße bis
hinein in die einzelnen grünen Höfe. Auf dem zentralen
Platz über den alten Kellern waren Feuerwehrrettungs-
und Fahrflächen erforderlich. Daher wurden
die Gewölbe mit einer tragenden Platte überspannt
und im Zentrum des Platzes eine Grüninsel situiert.
Sanierungsblock 49
Grüninsel auf dem zentralen Platz im Block 49
15

16 Sanierungsblock 49
Einsteinstraße 44
Sanierung Einsteinstraße 44
Wohneinheiten 9
Wohn-/Nutzfläche 620 m²
Gewerbeeinheiten 1
Gewerbenutzfläche
Freifläche neu gestaltet
44 m²
Das 1876 erbaute Gebäude steht unter Denkmalschutz.
Die MGS modernisierte es 1989 mit öffentlichen
Mitteln.
Einsteinstraße 48
Sanierung Einsteinstraße 48
Wohneinheiten 10
Wohn-/Nutzfläche 756 m²
Gewerbeeinheiten 1
Gewerbenutzfläche
Freifläche neu gestaltet
91 m²
Innovative Technik für gesundes Wohnen
Das im neubarocken Stil um 1900 erbaute Mietshaus
steht unter Denkmalschutz. Die MGS sanierte
es 1998/99 als Modellprojekt unter energetischen
Gesichtspunkten. Mit Mitteln des sozialen Wohnungsbaus
entstanden 10 moderne Wohnungen und
eine Gewerbeeinheit. Durch die energieeinsparende,
innovative Haustechnik, optimale Dämmung und eine
Wärmeschutzverglasung der Südseite des Gebäudes
wurde der Standard des Niedrigenergiehauses deutlich
unterschritten.
Schlafen bei geschlossenen Fenstern ist durch die
frische, gefilterte Zuluft auch in Räumen an der stark
befahrenen Einsteinstraße möglich. Der kontrollierte
Luftwechsel Energetische Sanierung mit Vorwärmung Einsteinstr. 48(Winter)
verhindert
Kondensation Durchgeführte Maßnahmen und Feuchtigkeitsschäden.
Querschnitt durch energetisch saniertes Gebäude

Kirchenstraße 9
Das Tröpferlbad, früher ein städtisches Brause- und
Wannenbad, steht unter Denkmalschutz und ist
Teil eines neubarocken Gruppenbaus aus dem Jahr
1894/95. Mit der fortschreitenden Stadterneuerung
in Haidhausen wurden die Wohnungen der alten
Mietshäuser zunehmend mit zentraler Warmwasserversorgung
und mit Bädern ausgestattet. Das
Kommunalreferat der Landeshauptstadt München
erwarb das öffentliche Brause- und Wannenbad
von den Stadtwerken und baute es zu einer Kindertagesstätte
um.
Sanierungsblock 49
17

18 Sanierungsblock 49
Kirchenstraße 15
Das ehemalige Brauereigebäude zwischen Einstein-
und Kirchenstraße wurde zuletzt für Verwaltung und
Lagerhaltung der „Löwenbräu“ genutzt. Es steht
unter Denkmalschutz und ist als Eckbau und Mietshaus
in neubarockem Baustil aus dem Ende des
19. Jahrhunderts in der Denkmalliste geführt.
Bei der Sanierung durch die MGS wurden Stahlelemente
des Decken- und Stützentragwerkes zur Innenraumgestaltung
der drei Lofts verwendet. Im Norden
wurde ein neues Treppenhaus ergänzt.
Sanierung Kirchenstraße 15
Wohneinheiten 1
Wohn-/Nutzfläche 171 m²
Lofts (Gewerbe) 3
Gewerbenutzfläche
Freifläche neu gestaltet
557 m²

Kirchenstraße 27
Sanierung Kirchenstraße 27
Wohneinheiten 14
Wohn-/Nutzfläche 1.484 m²
Gaststätte 1
Gewerbenutzfläche 311 m²
Freifläche neu gestaltet
Lebendiger Treffpunkt am Kirchplatz
Das stattliche Gebäude an der Ecke Kirchen-/ Seeriederstraße
erwarb die MGS 1982 zusammen mit
den Anwesen der „Löwenbräu“ im Block 49 Haidhausen.
Es wird in der Denkmalliste als „Mietshaus,
schlichte Neurenaissance, mit Doppelbalkon an der
Ecke, um 1870; am Westrand des alten Kirchplatzes“
geführt.
Aufgrund seiner ungewöhnlichen und großzügigen
Wohnungsgrundrisse eignete sich das Gebäude nicht
für eine Modernisierung mit Mitteln des sozialen
Wohnungsbaus. Es entstanden 15 frei finanzierte
Wohnungen, eine technisch neu ausgestattete Gaststätte
und eine kleine Gewerbeeinheit.
Sanierungsblock 49
19

20 Sanierungsblock 50
Straßenbahndepot weicht Wohnungen
Blick in die Geschichte
Mit der Industrialisierung Münchens entwickelten
sich auch die Massenverkehrsmittel. Für Stallungen,
Wartungs- und Abstellhallen der Pferdebahn wurden
außerhalb der Stadt Flächen erschlossen. In
den Jahren 1890-99 entstand an der Einsteinstraße
neben dem „Unionsbräu“ ein Pferdebahndepot mit
Direk tionsgebäude. Die Pferdebahn wurde gegen
Ende des 19. Jahrhunderts durch die elektrifizierte
Tram nach und nach abgelöst. Neue und in der Zahl
zunehmende Waggons überforderten die Gebäude
und Flächen des Depots, das sich 1920 endgültig
als zu klein und veraltet erwies. Das Depot wurde
daher 1926 an die Seeriederstraße auf die Fläche des
Sanierungsblocks 50 ausgelagert und das Direktionsgebäude
an der Einsteinstraße 28 vergrößert.
Auch der Betriebshof für die Straßenbahn an der
Seeriederstraße war im Laufe der Zeit aufgrund der
technischen Entwicklung des Straßenbahnbaus und
der Größe des Fuhrparks unzureichend. Zwischen
1960 und 1963 errichteten die Stadtwerke München
(SWM) daher in Steinhausen am Leuchtenbergtunnel
neue Betriebshallen und Gebäude, sodass die
Nutzung des Betriebshofs an der Seeriederstraße
eingestellt wurde.

Sanierungsblock 50
Block 50 vor der Neuordnung 1981 Block 50 nach der Neuordnung und Neubebauung 1989
Neuordnungs- und Sanierungsziele
Das für den Sanierungsblock 50 auf Basis der vorbereitenden
Untersuchungen entwickelte Nutzungsziel
„gewerbliche Ersatzflächen für die auszulagernden
Handwerks- und Gewerbebetriebe“ erwies sich
inmitten der umliegenden allgemeinen Wohngebiete
als problematisch. Emissionen seitens der
Betriebe oder durch den Lieferverkehr waren nicht
auszuschließen.
Auf Initiative der MGS als Sanierungsträger und
des Planungsreferats/Stadtsanierung erfolgte mit
Beschluss des Stadtrats vom 01.07.1981 die entsprechende
Änderung der Sanierungsziele hin zum
Schwerpunkt „Wohnen“. Diese war ein wichtiger
Erfolg für das neu gegründete Unternehmen, da
hiermit ein entscheidender Schritt getan war, um die
Sanierung insgesamt in Gang zu bringen. Mit den
Neubauten war es möglich, die Mieter aus dem
umfangreichen Altbaubestand umzusiedeln, da eine
Modernisierung dieser Altbauten im bewohnten
Zustand technisch nur sehr schwierig zu bewerkstelligen
und für die Mieter unzumutbar gewesen wäre.
Erleichtert wurde die Änderung des Nutzungsziels
dadurch, dass die MGS für die Gewerbebetriebe
im Block 105 auf einem von der Stadt erworbenem
Grundstück nahe des Ostbahnhofs Ersatzflächen
zur Verfügung stellen konnte.
Nach Verhandlungen mit den Stadtwerken konnte
der Betriebshof von der Landeshauptstadt München
erworben und 1983 in das Treuhandvermögen der
MGS übertragen werden.
Der Bebauungsplan Nr. 1375 weist das Gebiet als
„allgemeines Wohngebiet“ aus. Er sieht für die
Errichtung von Wohnungen zwei Baufelder in geschlossener
Bauweise vor, in Anlehnung an die
städtebauliche Blockstruktur des gründerzeitlichen
Stadtgrundrisses.
Der städtebauliche Entwurf wurde zusammen mit
der Überplanung der Flächen des Sanierungsblocks
49 entwickelt. Dieses gemeinsame Konzept sieht
eine Wegeverbindung für Fußgänger vom Haidhauser
Friedhof bis zum Max-Weber-Platz vor.
21

22 Sanierungsblock 50
Auf dem nördlichen und südlichen Baufeld des
Baugebietes wurden Wohngebäude als großzügige
Karrés angelegt. Sie umschließen geschützte grüne
Spielhöfe für Kinder bis zu 8 Jahren. Die Gebäude
sind beim nördlichen Karré vom grünen Hof, beim
südlichen Karré von der Straßenseite, beziehungsweise
von der Fußgängerachse erschlossen.
Die geplante Fußgängerachse konnte noch nicht
durch den Friedhof bis zur Schule an der Flurstraße
und zum Max-Weber-Platz geführt werden. Im
Osten wird das erst möglich sein, wenn der Friedhof
aufgelassen und im Westen das ehemalige Betriebsgelände
der Stadtwerke neu geordnet wird. Daher
endet die Fußgängerachse im Osten vorläufig in
einer Treppenanlage mit Skulptur des Heiligen
Johannes.
Insgesamt entstanden auf beiden Baufeldern 195
Sozialwohnungen als Ersatz- und Übergangswohnungen
und an der Kirchenstraße 27 geförderte Eigentumswohnungen.
Die Erd geschosszonen bilden zur
Fußgängerachse hin 6 Ladeneinheiten.
Neubau von Wohnungen, Tiefgaragen
und Läden auf dem ehemaligen
Straßenbahnbetriebsgelände
Wohneinheiten 219
Wohn-/Nutzfläche 14.130 m²
Gewerbeeinheiten 6
Gewerbefläche 731 m²
Freifläche neu gestaltet
Vom Max-Weber-Platz zum Haidhauser Friedhof
Max-Weber-Platz
Eckgebäude zur Fußgängerachse
an der Seerieder Straße
Geplante Wegeverbindungen im städtebaulichen
Entwurf von 1983 vom Haidhauser
Friedhof zum Max-Weber-Platz und
von der Einstein- zur Kirchenstraße
Haidhauser
Friedhof

Grüner Innenhof an der Seeriederstraße
Fußgängerachse, Blick von der
Seeriederstraße nach Osten
Eckgebäude Kirchenstraße/Seeriederstraße
(Kirchplatz)
Sanierungsblock 50
23

24 Sanierungsblock 76
Platz für Spiel, Sport und Spaß
Blick in die Geschichte
Stadtauswärts an der Einsteinstraße, zwischen Flur-
und Lucile-Grahn-Straße, entstand vor 1900 auf dem
früheren Grundstück der Äußeren Wiener Straße 90
ein Betriebshof für die städtische Straßenreinigung.
Auch ein Gebäude mit Gaststätte gehörte dazu.
Nach 1930, als von der ursprünglich geplanten
Ver längerung der angrenzenden Gaisbergstraße
Abstand genommen wurde, vergrößerte die Stadt
den Betriebshof mit einer großen Wagenhalle bis
zur Flurstraße. Durch Ankauf weiterer privater Liegenschaften
rückwärtig der Flurstraße wurden eine
Streusiloanlage und eine Vielzahl von Garagen,
Werkstätten, Wartungs- und Lagerhallen errichtet.
Zum Zeitpunkt der vorbereitenden Untersuchungen
1971 hatte der gesamte Straßenreinigungsbetriebshof
eine Größe von rund 26.000 m 2 erreicht.
Diese Flächen konnten unter Einsatz von Städte bauförderungsmitteln
von der Stadt erworben werden.
Ein Teil der Flächen dient der Ergänzung der Flurschule
durch eine Doppelturnhalle und Sportfreiflächen.
Weitere Flächen sind als Grün- und Spiel flächen
für den Stadtteil und mit einer Anwohnertiefgarage
bebaut worden. Auch hierfür wurden Städtebaufördermittel
eingesetzt. Grundstücke an der Einsteinstraße
wurden für Wohnungsbau und soziale
Einrichtungen genutzt.

Luftbild des Sanierungsblocks 76 aus dem Jahr 1986
Neuordnungs- und Sanierungsziele
Die Ziele der Neuordnung und Sanierung des Blocks
76 sind vom Planungsreferat/Stadtsanierung im
Bebauungsplan Nr. 1165 festgesetzt worden. Diese
sichern vor allem Grün- und Spielflächen für den
Stadtteil und für den Schulsport sowie Flächen für
ein Jugendfreizeitheim und eine Kinderkrippe.
Entsprechend den Sanierungszielen wurden die unter
Denkmalschutz stehenden Wohngebäude an der Flurstraße
2, 14, 20, 24, 30, 32 und 34 modernisiert. In
Verbindung mit dem Neubau von Wohnungen an der
Einsteinstraße 86-88 konnte auch eine Anwohnertiefgarage
mit Einfahrt von der Flurstraße 28 geplant und
realisiert werden.
Sanierungsblock 76
Neuordnung der Flächen des ehemaligen Betriebshofs
der Straßenreinigung an der Einsteinstraße
1991
25

26 Sanierungsblock 76
Flurstraße 24–26
Sanierung Flurstraße 24–26
Wohneinheiten 11
Wohn-/Nutzfläche 766 m²
Gewerbeeinheit 1
Gewerbenutzfläche
Freifläche neu gestaltet
84 m²
Gebäude mit Denkmalwert
Die nach dem Sanierungskonzept erhaltenswerten
Wohngebäude Flurstraße 24, 26, 30, 32, 34 wurden
von der MGS mit öffentlichen Mitteln modernisiert.
Das in der Mitte des 19. Jahrhunderts bebaute Anwesen
Flurstraße 24–26 ist Teil einer Hausgruppe aus
dieser Zeit. Das Vordergebäude trägt an den Klassizismus
erinnernde Stilelemente. Das Rückgebäude mit
der Hausnummer 26 konnte im Jahr 2001 erhalten
und modernisiert werden, indem die MGS umfangreiche
Mauerteile wegen starken Hausschwammbefalls
austauschte. Balkone und ein ausgebautes Dach
ergänzen den nunmehr zeitgemäßen Wohnraum.

Sanierung Flurstraße 30–32
Wohneinheiten 20
Wohn-/Nutzfläche 1.132 m²
Gewerbeeinheit/Gaststätte 275 m²
Freifläche neu gestaltet
Flurstraße 30–32
Das viergeschossige Eckhaus Flurstraße 30-32 entstand
um 1870. Zwei Treppenaufgänge erschließen
die oberen Etagen. Das Gebäude beeindruckt in der
exponierten Ecklage mit seiner schlichten spätklassizistischen
Fassade. Die MGS sanierte es 1990.
Hier, wie auch in anderen Sanierungsanwesen, hat
die MGS für den Erhalt einer Münchner Traditionsgaststätte
gesorgt. Der „Mühldorfer Hof“ wurde
denkmalgerecht erneuert und in die Liste der erhaltenswerten
Gaststätten aufgenommen. Das traditionelle
Nebenzimmer konnte erhalten werden und
steht auch Haidhauser Vereinen zur Verfügung.
Sanierung Flurstraße 34
Wohneinheiten 8
Wohn-/Nutzfläche 646 m²
Gewerbeeinheit/Kindergarten 162 m²
Freifläche neu gestaltet
Flurstraße 34
Sanierungsblock 76
Das Anwesen aus dem Jahr 1870 mit seiner schlichten
spätklassizistischen Fassade präsentiert sich im
Baustil einheitlich mit dem Eckgebäude Flurstraße
30-32. Im Keller und Erdgeschoß befanden sich die
Betriebsräume einer Bäckerei, die im benachbarten
Neubau an der Einsteinstraße 84-86 neue Betriebsräume
bezogen hat. Die Räume im Erdgeschoss des
1989 sanierten Altbaus wurden von der MGS für
einen privaten Kindergarten umgebaut.
27

28 Sanierungsblock 76
Neubau Einsteinstraße 84–86
Nach dem Abbruch der ehemaligen Gebäude Einsteinstraße
88 und 90 konnte die Münchner Gesellschaft
für Stadterneuerung mbH (MGS) ein neues
Gebäude mit 25 Sozialwohnungen als Ersatz- und
Übergangswohnungen und drei Läden im Erdgeschoss
errichten. Die straßenseitigen Gebäude
Flurstraße 30–34 und Einsteinstraße 84–86 liegen
auf einem Flurstück, das rückwärtig durch eine
von der Flurstraße 28 erschlossene Anwohnertiefgarage
mit 76 Stellplätzen unterbaut ist.
Neubau Einsteinstraße 84–86
Wohneinheiten 25
Wohn-/Nutzfläche 1.425 m²
Gewerbeeinheiten 3
Gewerbenutzfläche
Freifläche neu gestaltet
347 m²
Neues Heim im alten Quartier
Bildmitte: Neubau Einsteinstraße 84–86
Begrünte Tiefgarageneinfahrt
an der Flurstraße 28
Blumenladen an der Einsteinstraße 84–86

Einsteinstraße 90–94 Rückseite/Garten
Neubau Jugendfreizeitheim Einsteinstraße 90–94
Nach Abbruch aller ehemaligen Betriebsgebäude der
Straßenreinigung entstanden an der Einsteinstraße
90–94 unter Verwendung von Mitteln der Städtebauförderung
eine Jugendfreizeitstätte, Räume zur
Beratung Jugendlicher und 12 Sozialwohnungen. Die
Maßnahme führte die Landeshauptstadt München
1984 durch.
Neubau Einsteinstraße 90–94
Sanierungsblock 76
29

30 Sanierungsblock 105
Vom Lagerhaus zum Gewerbehof
Blick in die Geschichte
Mit dem Bau des Ostbahnhofs 1874 siedelten sich
Gewerbebetriebe stadtauswärts an, für die die
Anbindung an den Schienenverkehr und der Ausbau
der Transportmöglichkeiten einen Standortvorteil
bedeuteten. Nach und nach nutzten Lageristen wie
„M. Kustermanns Lagerhaus & Giesserei“, „Holzlagerplatz
von L. Jäger u. Com.“ und die „Münchner
Lagerhäuser Ost C. Schmederer“ den Schienenweg
und bauten ihre Standorte aus. Auf dem Gelände des
ehemaligen Sanierungsblocks 105 siedelte sich 1870
die „Wagon & Eisenbahnbedarfs Fabrik München“ an.
Aus der „Wagon & Eisenbahnbedarfs Fabrik“ wurden
1890 „Lagerhäuser der Bay. Handelsbank“. In dieser
Zeit wird auch die Friedenstraße ausgebaut. Bis etwa
1970 nutzte der Lagerist „Fa. Rhenania-Gesellschaft“
das Gelände des Blocks 105, bevor es 1977 von der
Landeshauptstadt München für die Stadtteilsanierung
Haidhausen als gewerbliches Ersatz- und Ergänzungsgebiet
erworben wurde.
Neuordnungs- und Sanierungsziele
Nach Stadtratsbeschluss vom April 1979 führte die
Landeshauptstadt München auf dem Areal vorbereitende
Untersuchungen durch. Im Juli 1979 beschloss
der Stadtrat die Satzung für das Ersatz- und Ergänzungsgebiet
Block 105. Das Gelände wurde 1982 in
das Treuhandvermögen der Münchner Gesellschaft
für Stadterneuerung mbH (MGS) übertragen, um die
Verlagerung störender Gewerbebetriebe aus dem
Sanierungsgebiet, die Errichtung von gewerblichen
Ersatzgebäuden weitgehend in die Hand des Sanierungsträgers
zu legen. Für das Gelände wurde vom
Planungsreferat/Stadtsanierung ein Bebauungsplan
mit Grünordnung (Nr. 1799) aufgestellt. Er setzt 6 Gewerbegebiete,
die als Ersatz- und Ergänzungsflächen
für Gewerbe aus dem Sanierungsgebiet Haidhausen
dienen, eine öffentliche Straßenverkehrsfläche für
die Erschließung und umfangreiche Grünflächen fest.
Unter anderem wird der vorhandene Gehölzbestand
als öffentliche Grünfläche und ein Streifen Pioniergehölz
auf einem ehemaligen Bahngleis zum Erhalt
festgesetzt (Biotope). Ein Bus-Park+Ride Parkplatz
wurde aus der Verkehrsentwicklungsplanung und das
Verwaltungsgebäude der ehemaligen Firma Rhenania
als Denkmal in den Bebauungsplan übernommen. Die
laufende Bebauungsplanung im Rahmen des Projektes
„Rund um den Ostbahnhof“ wird zu Änderungen
des Bebauungsplans Nr. 1799 führen.
Den sanierungsbetroffenen Betrieben wurden anfangs
auf dem Areal Grundstücke zum Kauf angeboten.
Kaum einer der Betriebe war wirtschaftlich in
der Lage, Eigentum zu erwerben. Vielmehr bestand
ein großer Bedarf an Mietflächen unterschiedlichen
Zuschnitts. Entsprechend dieser Anforderungen
konzipierte die MGS auf dem Areal einen Gewerbehof
mit gestapelten Gewerbeflächen und Einheiten
in variabler Größe und Ausstattung. Mit der Entwicklung
dieses beispielgebenden Gewerbehofkonzepts
für die Stadtsanierung begann ein grundsätzliches
Umdenken von der extensiven Parzellen- zur intensiven
Gewerbehofbebauung.

Blick auf das ehemalige Ersatz- und Ergänzungsgebiet
an der Frieden-/Haager Straße 1983
Blick auf das ehemalige Ersatz- und Ergänzungsgebiet
an der Frieden-/Haager Straße 2008
Sanierungsblock 105
105
Ausschnitt aus einem Stadtplan
aus dem Jahr 1890
31

32
Sanierungsblock 105
Moderne Gewerbeflächen – flexibel nutzbar
Neubau des Gewerbehofs am Ostbahnhof
Das Konzept des Gewerbehofs sieht mehrgeschossige
Gewerbegebäude mit Deckentraglasten bis zu
1.5 Tonnen pro m² Nutzfläche und Lastenaufzüge mit
hoher Nutzlast vor. Die Gewerbeeinheiten werden
flexibel zugeschnitten und besitzen technisch vielseitig
nutzbare Versorgungsschächte für verschiedene
Gewerbe. Der Gewerbehof wurde in drei Abschnitten
realisiert.
1983: Bauabschnitt 1 – Haager Straße 2-10
4.200 m² Nutzfläche
1987: Bauabschnitt 2 – Friedenstraße 18-18a
6.200 m² Nutzfläche
2001: Bauabschnitt 3 – Haager Straße 5-11
15.700 m² Nutzfläche
26.100 m² Nutzfläche insgesamt
Gewerbehof Haager Straße 5–11
Der erste Bauabschnitt ist sehr schlicht mit Erdgeschoss
und einem Obergeschoss konzipiert. Durch
Absenkung der rückwärtigen Grundstücksfläche auf
das Niveau des Untergeschosses stehen praktisch
zwei Erdgeschosszonen, die für die Betriebe zur
Anlieferung notwendig sind, zur Verfügung.
Der zweite Bauabschnitt konnte durch eine geteilte
Finanzierung zwischen der Münchner Gesellschaft
für Stadterneuerung mbH (MGS) und dem Referat für
Arbeit und Wirtschaft hergestellt werden.
Die Lage des dritten Bauabschnitts wurde zwischen
MGS und Landeshauptstadt München kontrovers
Verbindungsbrücken zwischen Gewerbehof
Haager Straße 5–11 und Parkhaus
diskutiert. Während die MGS zunächst einen Standort
unmittelbar an der Friedenstraße vorzog, hatte
die Verwaltung diesen Bereich schon im Rahmen der
städtebaulichen Planung „Rund um den Ostbahnhof“
für eine höherwertige Nutzung vorgesehen. Die MGS
realisierte schließlich ein 130 Meter langes, 20 Meter
tiefes, vier- bis fünfgeschossiges Gewerbegebäude
mit vier Erschließungskernen, welches parallel zur
neu angelegten Haager Straße angeordnet ist.
Die Erschließung für eine reibungslose Andienung
wurde optimiert. Straßenseitig liegt eine Kurzparkzone
vor dem Gebäude. Eine 10 Meter breite LKW-
Lieferstraße im Einbahnverkehr auf der Rückseite
dient der Anlieferung von schweren Lasten über
eigene Aufzüge. Das Parkhaus mit 571 Stellplätzen
liegt an der Lieferstraße gegenüber dem Gewerbegebäude
und ist mit ihm verbunden. Über PKW- sowie
Fußgängerbrücken kann das Gebäude zusätzlich
vom Parkhaus angedient werden. Zulieferer können
über Brücken im 1. und 2. Obergeschoss direkt in
die Betriebseinheit einfahren. Das Parkhaus weist
für die Befahrbarkeit mit Kleintransportern größere
Geschosshöhen und Deckenbelastbarkeiten für Fahrzeuge
mit zulässigem Gesamtgewicht bis 3,5 t auf.
Insgesamt wurden in dem Gewerbehof 66 Betriebe
untergebracht, davon 38 aus dem Sanierungsgebiet
Haidhausen. 28 Betriebe konnten als Wirtschafts förderungsmaßnahme
der Landeshauptstadt Mün chen
Räume anmieten. In Folge der Verlagerung der Be -
trie be aus dem Sanierungsgebiet wurden dort auf 35
Grundstücken begrünte Freiflächen mit Spiel- und Aufenthaltsmöglichkeiten
für die Anwohner geschaffen.

Haager Straße Öffentliche Grünfläche und Biotop
im Block 105
Bau der Haager Straße
Zur Erschließung der neu geschaffenen Gewerbeflächen
wurde die Haager Straße gebaut. Die MGS
hat diese Maßnahme in enger Zusammenarbeit mit
dem Baureferat der Landeshauptstadt München
und unter Einsatz von Städtebauförderungsmitteln
durchgeführt.
Biotopfläche
Grünfläche und Biotop am ehemaligen
Bahngleis hinter dem Gewerbehof Haager
Straße 4–10
Sanierungsblock 105
Auf Teilen des Gewerbegeländes hatte sich eine
schützenswerte Baum- und Buschvegetation entwickelt,
die mit landschaftspflegerischen Maßnahmen
und unter Einsatz von Städtebaufördermitteln als
Biotop erhalten wird.
33

34 Fördermittel
Verwendete Fördermittel
Sanierungsblöcke 49, 50, 76 und 105 Haidhausen
Die Stadtteilsanierung Haidhausen wurde überwiegend
mit öffentlichen Mitteln finanziert. Wie das
Rheinisch-Westfälische Institut für Wirtschaftsforschung
(RWI) 2004 ermittelt hat, löst die Städtebauförderung
das 1,4fache an weiteren öffentlichen
Mitteln und nochmals das 6,3fache an privaten
Investitionen der eingesetzten Städtebauförderungsmittel
aus.
Die nachstehende Tabelle zeigt den Mitteleinsatz in
den Sanierungsblöcken 49, 50, 76 und 105 Haidhausen
im Detail.
Für den Einsatz von Städtebauförderungsmitteln gilt
das Subsidiaritätsprinzip, d.h. die Förderung einer
Sanierungsmaßnahme setzt voraus, dass die Kosten
nicht anderweitig gedeckt werden können. Der
Sanierung Haidhausen Block 49, 50, 76 und 105
und verwendete öffentliche Fördermittel Gesamt
Fördersatz (= Anteil der Finanzhilfen an den förderfähigen
Kosten) beträgt in Bayern grundsätzlich 60 %.
Maßnahmen werden nur insoweit gefördert, als sie
Gebietsbezug haben.
Bei den Maßnahmen zur Vorbereitung der Sanierung,
den Ordnungsmaßnahmen und der Schaffung von
sozialen, schulischen und kulturellen Einrichtungen
wurden Städtebauförderungsmittel sowie zusätzliche
Eigenmittel der Landeshauptstadt München
verwendet.
Für den Wohnungsbau wurden städtische und
staatliche Mittel entsprechend den Förderbestimmungen
für den sozialen Wohnungsbau eingesetzt,
ergänzt durch Kapitalmarktmittel und – nachrangig –
S t ä d te b a u fö r d e r u n g s m i t te l .
StBauF-
Mittel 1)
EUR
davon
WoBau-
Mittel 2)
EUR
Sonstige
Mittel 3)
EUR
EUR
Maßnahmen zur Vorbereitung der Sanierung
Städtebauliche Planungen, Untersuchungen,
Bautechnische Gutachten, Beteiligungsverfahren
446.394 294.504 0 151.890
Erwerb von Grundstücken zur Durchführung von Wohnungsbau,
Gewerbe, Infrastruktur
Ordnungsmaßnahmen
33.889.437 15.652.728 0 18.236.709
Beseitigung von Gebäuden, Schuppen, Grenzmauern,
Entschädigungszahlungen
2.815.771 2.720.626 0 95.145
Umzug von Bewohnern, Sozialplankosten, Verlagerung von
Betrieben
1.027.223 723.701 0 303.522
Grenzfeststellungen, Sicherungsmaßnahmen, Beweissicherungsgutachten,
Ver- und Entsorgungsanlagen, Sonstiges
Durchführung von Bau- und Erschließungsmaßnahmen
175.851 166.442 0 9.409
Neubau von geförderten und frei finanzierten Wohn-/Gewerbeeinheiten,
Gewerbehöfen und Tiefgaragenstellplätzen
119.096.684 884.791 28.591.687 89.620.206
Modernisierung von geförderten und frei finanzierten Wohn- und
Gewerbeeinheiten
23.071.890 2.076.455 2.793.259 18.202.176
Schaffung von sozialen, schulischen und kulturellen
Einrichtungen
17.533.608 12.367.153 0 5.166.455
Ausbau von Straßen, Plätzen, Grünanlagen 1.012.923 824.667 0 188.256
Summe gesamt: 199.069.781 35.711.067 31.384.946 131.973.768
1) Bund-Länder-Städtebauförderungsprogramm – Grundprogramm
2) Städtische und staatliche Wohnungsbaumittel
3) Eigenmittel der Landeshauptstadt München, Kapitalmarktmittel,
Mittel der Stellplatzablöse

Publikationsreihe Dokumentation Sanierung
Dokumentation 01
Sanierung der Feldmüllersiedlung
in Giesing,
Veröffentlichung 2006
Dokumentation 02
Stadtteilsanierung
Haidhausen
Soziale Stadterneuerung
in München,
Veröffentlichung 2008
Dokumentation 03
Stadtteilsanierung
Haidhausen
Neue Flächen für Wohnen
und Gewerbe,
Veröffentlichung 2008
Impressum
35
Herausgeber und verantwortlich für den Inhalt
Münchner Gesellschaft für Stadterneuerung mbH (MGS)
Haager Straße 5
81671 München
Tel. 089.233-339 00
Fax 089.233-339 89
mgs@mgs-muenchen.de
www.mgs-muenchen.de
in Zusammenarbeit mit der
Landeshauptstadt München
Referat für Stadtplanung und Bauordnung
Hauptabteilung III – Stadtsanierung und Wohnungsbau
und Hauptabteilung II/50 Grünplanung
Projektteam MGS
Rüdiger Munderloh
Dr. Michael Hohenester
Anke Witzel
Redaktion/Gestaltung
Büro Baumeister, München
www.buero-baumeister.de
Bildnachweise
Edward Beierle
Christine Dempf
Ingrid Scheffler
MGS
München, Oktober 2008
Dokumentation 04
Stadtteilsanierung
Haidhausen
Die Herbergen und ihre
Nach-barschaft,
Veröffentlichung 2009
Dokumentation 05
Stadtteilsanierung
Haidhausen
Das gründerzeitliche
Haidhausen,
Veröffentlichung 2009
Dokumentation 06
Zeitzeugendokumente
zur Stadtteilsanierung
Haidhausen,
Veröffentlichung 2009