der bestand dominiert - Sparkasse Nürnberg

18
region nürnberg
der bestand dominiert
UnternehmerrUnde In der Region entstehen nur wenige Büroflächen im Neubau,
auch weil die erzielbaren Mieten hierfür zu gering sind. Wohnraum bringt da teilweise schon
mehr Erträge. Außerdem in der Diskussion: In Nürnberg sind etliche neue Hotelprojekte in
Planung. Zu viele?
Herr Burgis, wie trifft der wirtschaftliche
Abschwung die Region?
Roland Burgis: Also zunächst muss man
sagen, dass der Standort Nürnberg den
Strukturwandel und die Überdimensionierung
der Industrie nach dem Zweiten
Weltkrieg überstanden hat. Die Betriebe,
die in der Automobil-Zulieferbranche
arbeiten, spüren die Auftragsrückgänge ad
hoc im vierten Quartal 2008 mit Raten von
40, teilweise 50 Prozent. Diese Unternehmen
reagieren durch Kostenentlastungen
mit Kurzarbeit, aber natürlich auch mit
Entlassungen. In unserem Kundenportfolio
ist noch relative Ruhe an der Front. In
den vergangenen drei bis vier Jahren haben
viele Firmen sehr viel Geld verdient.
Das macht uns zuversichtlich, dass eine
gewisse Stabilität vorhanden ist, um die
Krise zu überstehen. Die entscheidende
Frage wird sein, wie lange diese dauert.
Ist die Metropolregion besonders abhängig
vom Export?
Roland Burgis: Wir haben eine Exportquote
von um die 40 Prozent in der Region.
Das ist sehr ordentlich. Viele Zulieferbetriebe,
die hier betroffen sind, verteilen
sich allerdings über den ganzen
mittelfränkischen Raum. Sicher gibt es
den einen oder anderen größeren Automobilzulieferer,
der im Moment akute
Probleme hat, der vielleicht auch schon Insolvenz
angemeldet hat.
immobilienmanager · special Region Nürnberg · 7/8 - 2009
Es wurde in der Öffentlichkeit viel über
ein mögliches Aus von Quelle spekuliert.
Was würde das für den Standort bedeuten?
Markus Wesnitzer: Wir können hier alle
nur mutmaßen. Zur Folge eines Arbeitsplatzabbaus,
den es sicher geben wird, für
die Immobilienbranche muss man sehr
stark nach Nutzungsarten unterscheiden.
Quelle nutzt im Großraum insbesondere
industrielle Flächen. Diese Lager- und Logistikflächen
wären signifikant betroffen.
Im Büromarkt sehe ich die Auswirkungen
nicht so stark. Es wäre also nicht so, dass
plötzlich 25.000, 30.000 Quadratmeter auf
den Markt kommen würden. Im Wohnungsmarkt
könnte ich mir vorstellen, dass
Menschen, die Angst um ihren Arbeitsplatz
haben, keine Wohnungen kaufen werden,
sondern im Zweifelsfall eher mieten.
Herr Sontowski, wie sind Ihre aktuellen
Erfahrungen mit der Finanzierungswilligkeit
der Banken?
Klaus-Jürgen Sontowski: Wenn man heute
beurteilt, wie der Standort Nürnberg finanziert
werden kann, muss man eigentlich
auf die Zeit vor der letzten Boom-Phase zurückgreifen.
Damals war Nürnberg ein ausgesprochen
schwierig zu finanzierender
Standort – speziell für Großprojekte. Es hat
sich in dem Immobilien-Boom, der 2007
seinen Zenit erreicht hatte, eine sehr gute
Finanzierbarkeit für den Standort Nürnberg
ergeben. Banken, die vorher einen
Bogen um den Standort geschlagen haben,
hatten Nürnberg positiv eingestuft, als
„Primus“ unter den B-Städten. Mittlerweile
ist die Anzahl der Institute, die hier zur Verfügung
stehen, aber wieder begrenzt.
Und was ist mit den auswärtigen Investoren,
die mit den Banken nach Nürnberg
gekommen sind?
Wolfgang Küspert: Diejenigen, die die
Portfolios vor zwei, drei Jahren gekauft haben,
überlegen jetzt, was sie mit ihren Objekten
machen. Oft ist es so, dass die Businesspläne
einfach nicht eingehalten werden
können. Die Nachvermietungen wer-
den schwieriger, es entstehen Leerstände.
Man hat aus heutiger Sicht zum damaligen
Zeitpunkt zu teuer eingekauft. Das heißt, es
gibt Probleme mit den Buchwerten, die
heute nicht mehr zu realisieren sind. Die
Strategie ist bei den meisten, ihre Objekte
zu halten und zu optimieren, um dann vielleicht
in einem besseren Marktumfeld in
zwei, drei Jahren die Objekte einzeln wieder
zu verkaufen.
Den einen oder anderen Verkauf wird es
also geben?
Wolfgang Küspert: Das kann in dem einen
oder anderen Fall so sein, bislang kam es
hier noch zu keinen Notverkäufen.
Carsten Rüstig: Ich meine, das dicke Ende
für den Markt kommt noch. Davon bin ich

Fotos: Gaby sommer
roland burgis
Vorstandsmitglied
Sparkasse Nürnberg
felsenfest überzeugt. Es wird Nischen geben,
wo man sicherlich gute Geschäfte machen
kann, aber insgesamt gesehen wird
man mit deutlich rückläufigen Mieten, und
zwar egal ob Neubau oder Bestand, rechnen
müssen. Das ist eine Entwicklung, die noch
zwei, drei Jahre oder länger andauern wird.
Markus Wesnitzer: Ich glaube, dass die
Käufer zurzeit etwas anderes suchen als
das, was die internationalen Vehikel in
ihren Büchern haben. Sie haben es nicht
nur zu teuer in den Büchern, sie haben oft
auch die falschen Produkte in den Büchern.
Der Käufer sucht in diesem turbulenten
Umfeld Sicherheit und Qualität. Die meisten
der Immobilien aus den 1960er Jahren
haben mittelprächtige Vermietungsstände
und damit ein gewisses Risikoprofil. Sie haben
sehr wenige 1A-Lage-Objekte in diesen
Portfolios, sondern es sind Randlagen oder
Ringlagen mit eher schlechten Qualitäten.
Und insofern gibt es dafür möglicherweise
gar keine Käufer, selbst wenn die Preise etwas
zurückgingen.
dr. markus Wesnitzer
Geschäftsführer
ICN Immobilien Consult
Thomas Hörlbacher: Das ist das alte Lied,
wenn ich Geld unterbringen muss, muss ich
einfach kaufen. Und dann sind diese Investoren
auch in kleinere Städte und hier möglicherweise
auch in Objekte gegangen, die
man bei nüchterner Betrachtung besser
nicht gekauft hätte. Die angesprochenen
Objekte um den Ring herum, die haben wir
alle auch auf dem Tisch gehabt und zur Seite
gelegt, aus zwei Gründen: Weil sie in der
Regel noch viel zu teuer waren und weil sie
zum Teil erhebliche bauliche Probleme aufweisen
– in Verbindung mit deutlich aufkommenden
Mieterschwierigkeiten.
Herr Küspert, sind die Käufer, die sich vor
zwei oder drei Jahren die Finger verbrannt
haben, jetzt weg und kommen nie wieder?
Wolfgang Küspert: Ob sie wiederkommen,
das kann keiner prognostizieren. In einem
anderen Marktumfeld mag das sein. Ich
würde mal sagen: Innerhalb der nächsten
zwei, drei Jahre erwarten wir da eigentlich
nichts. Die haben momentan ihre Hausaufgaben
zu machen und Portfolios in Ord-
dr. thomas hörlbacher
Geschäftsführer
Dr. Lorenz Tucher’sche Stiftung von 1503
nung zu bringen. Wer aber wiederkommt,
ist der mit hohem Eigenkapital ausgestattete
Käufer, auch der regionale Käufer. Die Losgrößen
haben sich verändert, also die 20-,
50-, 80-Millionen-Deals finden momentan
nicht statt. Was aber durchaus gekauft wird,
sind innerstädtische Büro- und Geschäftshäuser
oder Wohnportfolios.
Und wie ist hier das Angebot?
Wolfgang Küspert: Da sprechen Sie genau
das Problem an. Das Angebot ist nämlich
nicht da. Weil genau diejenigen, die die Objekte
halten, gerade nicht verkaufen wollen,
weil sie wissen, dass der Verkaufspreis
gegenüber von vor zwei Jahren gefallen ist.
Sie bleiben lieber investiert, weil sich natürlich
auch die Frage der Wiederanlage stellt
und insofern ist das momentan ein Teufelskreis.
Welche Mieten lassen sich für Büroflächen
in Nürnberg erzielen?
Gerd Schmelzer: Bei den Büromieten
kommt man nicht über zehn Euro. Es gibt
immobilienmanager · special Region Nürnberg · 7/8 - 2009
19

20
Wolfgang P. Küspert
Geschäftsführender Gesellschafter,
Küspert & Küspert Immobiliengruppe
region nürnberg
mal zwölf oder 13 Euro, aber in der Regel
kommen die Mieter und fangen bei acht
Euro an zu diskutieren. Und dann endet
man bei acht, neun Euro und muss noch
Incentives geben.
Carsten Rüstig: Wir hatten 1989 in der
Spitze 25 D-Mark Büromiete. Das ging
dann wieder ein bisschen herunter. Auf
diesem Niveau bewegen wir uns im Prinzip
immer noch. Nennenswerte Volatilität
war in diesen Jahren nicht zu verzeichnen.
Und die acht, neun Euro, da würde ich
mich ja schon freuen, wenn es ein stabiler
Wert wird. Weil wir auch Werte haben, die
liegen – und zwar an allen Ecken und Enden
in der Stadt – noch weit darunter.
Darüber dürften sich die Nutzer freuen.
Carsten Rüstig: Diese preiswerte Mieten
sind auch das Ergebnis jahrzehntelanger
fehlender Investitionen in den Substanzerhalt
der Immobilien. Berücksichtigt man
noch die erhöhten Bewirtschaftungs- und
Nebenkosten, so relativiert sich die von
Ihnen angesprochene Freude des Nutzers.
Wolfgang Küspert: Es gibt ungefähr vier
Millionen Quadratmeter Büroflächen in
Nürnberg. Wenn in den letzten zehn oder
auch 20 Jahren pro Jahr im Schnitt – ich
sage mal – 40.000 Quadratmeter gebaut
worden sind, dann sind in den letzten 20
Jahren nur 800.000 Quadratmeter gebaut
worden. Es kann sich also jeder vorstellen,
wie viel älter die restlichen drei Millionen
Quadratmeter sind. Dazu kommen dann
noch die Konversionsflächen, die immer
wieder auf den Markt kommen und die
Neubaumieten eben nach unten ziehen.
Klaus-Jürgen Sontowski: Sicherlich ist
Revitalisierung als Geschäft interessanter
als Neubau. Im Wohnimmobilienmarkt
immobilienmanager · special Region Nürnberg · 7/8 - 2009
Carsten rüstig
Geschäftsführer
CV Immobilien Gruppe
wegen der nicht gegebenen Grundstücksverfügbarkeit
im Innenstadtbereich und
im Gewerbesegment, weil die durchgehandelten
Paketimmobilien der Investoren
wieder auf den Markt kommen. Die Verkäufer
sind diskussionsbereit. Vor zwölf
oder 15 Monaten wollten sie für ihre Immobilien
das 14-fache, jetzt redet man
schon um Faktoren von 11,5 bis 12,5 für
die in die Jahre gekommenen Objekte. Ich
bin mir sicher, dass man in Kürze die ersten
Transaktionen tätigen kann.
Fehlt der Region auswärtiger Zuzug?
Markus Wesnitzer: Nur durch eine stetige
größere Nachfrage könnten wir überhaupt
in die Lage versetzt werden, neue Produkte
zu höheren Mieten am Markt zu platzieren.
Da muss ich aus meiner Sicht sagen, ich
kann nicht erkennen, dass es nennenswerten
Zuzug von Nutzern gibt, die einen hohen
Qualitätsstandard suchen und bereit
sind, entsprechende Mieten zu zahlen.
Klaus-Jürgen Sontowski: Wir haben immer
wieder Riesenflächen, die freigesetzt
wurden, die heute alle wieder belegt sind.
Also – es muss Zuzug gegeben haben, denn
der Leerstand hat sich ja nicht gesteigert.
Gibt es denn überhaupt die Nachfrager,
die Topbüros suchen und dann die elf oder
zwölf Euro zahlen?
Klaus-Jürgen Sontowski: In Nürnberg
sucht niemand das High-Tech-Building. Da
sucht keiner den Skyper von Nürnberg.
Hier sucht der Nutzer einfach die Miete von
elf Euro oder am besten zehn, neun, acht
Euro und möglichst hohen Standard für
geringe Kosten. Aber dafür kann man die
Neubauten nicht errichten. Dafür kann nur
im Bestand gearbeitet werden. Aber keiner
geht nach Nürnberg, weil er in besonders
schöne oder futuristische Bürogebäude
einziehen will.
gerd Schmelzer
Gründer und Inhaber
Alpha Gruppe
Wir haben darüber gesprochen, dass in
den vergangenen Jahren viele Investoren
Nürnberg als Zielmarkt entdeckt haben. Gilt
das auch im Wohnungsbereich?
Michael Zagel: Die Erfahrung haben wir
gemacht. Anfangs haben wir vermehrt Anfragen
von größeren Gesellschaften für den
Standort Nürnberg bekommen. Dies jedoch
in Losgrößen von 30 bis 50 Millionen
Euro pro Objekt. Diese Losgrößen entsprechen
nicht den regulären Möglichkeiten in
der Metropolregion. Daher sind viele Gesellschaften
dazu übergegangen, sich in
großen Stückzahlen am Klein-Immobilienmarkt
zu bedienen. Gerade diese Gesellschaften
haben in der aktuellen Entwicklung
sehr gesund eingekauft, da sich der
Wohnungsmarkt in Nürnberg vermietertechnisch
sehr positiv entwickelt.
Klaus-Jürgen Sontowski: Man muss auch
mal sagen, was in der gesamten Metropolregion
exzellent läuft. Es ist der Wohnungsmarkt.
Wir haben in den Miet- wie in den
Eigentümermärkten eine hohe Marktenge.
In Erlangen gibt es einen Leerstand, der in
der Größenordnung von unter einem Prozent
bei den Mietflächen liegt. Es gibt einen
„dramatischen“ Nachfrageüberhang nach
Mietraum. Wir haben ja auch das Paradoxon
in einigen Teilmärkten, dass man für
Wohnimmobilien mehr Miete erhält als
von dem größten Gewerbemieter in der
Stadt. Gleiches gilt für Fürth, gleiches gilt
für Nürnberg.
Warum?
Klaus-Jürgen Sontowski: Weil kein Angebot
an attraktivem und stadtzentralem
Wohnraum vorhanden ist. Und das können
Sie auch im städtischen Gebiet nicht so
schnell schaffen. Wenn nicht ein paar echte
Großprojekte wie Sebalder Höfe oder Augustinerhof
entwickelt würden, wo auf
einem Standort mehrere 100 Wohnungen

Klaus-Jürgen Sontowski
Geschäftsführender Geselllschafter
Sontowski und Partner
umsetzbar sind, dann finden Sie diese Bauquartiere
überhaupt nicht. Angesichts der
Planungszeiträume und Vorlauffristen
kann man heute schon sagen, dass wir auf
jeden Fall in Nürnberg, Fürth und Erlangen
auf Sicht von zwei, drei Jahren einen sehr
gesunden Wohnungsmarkt haben werden.
Welche Mieten lassen sich erzielen?
Michael Zagel: Unter sechs Euro plus
Nebenkosten werden nur noch vereinzelt
Einheiten verwertet. In der Spitze kommen
durchaus Werte zwischen 14 und 15 Euro
vor. Diese Mietentwicklung ist analog zur
Kaufpreisentwicklung. Die Nachfrage nach
Wohnfläche zum Kauf ist nach wie vor
groß, und das Angebot kann den aktuellen
Bedarf eigentlich nicht decken. Hier sind
jedoch regionale Unterschiede festzustellen,
das heißt, dass sich der Preisdruck sowohl
im Vermietungsbereich als auch im
Verkaufsbereich primär auf die Innenstadt
und die nahen Vorstadtlagen bezieht. Die
gegenteilige Richtung, nämlich eine Preisreduktion,
stellen wir bei Lagen fest, die
weiter außerhalb liegen, im Umkreis von 20
bis 25 Kilometern und mehr.
Roland Burgis: Wir hatten 2007 und 2008
eine Renaissance des Geschosswohnungsbaus,
vor allem für Eigennutzer. Wir spüren
im Moment allerdings ein deutliches Nachlassen
der Nachfrage nach neuen Objekten.
Dadurch wird eine Lücke entstehen. Auf
den leergefegten Markt wird weitere Nachfrage
nach Geschosswohnungen treffen.
Trotz der angespannten wirtschaftlichen
Lage wird also gekauft?
Klaus-Jürgen Sontowski: Sie haben andere
Käufer, Sie haben jetzt die Kapitalanleger
und nicht mehr die Eigennutzer. Wir hatten
für viele Jahre einen rein vom Eigennutzer
bestimmten Markt, und diese Situation ist
vor ungefähr einem Jahr umgekippt.
michael Zagel
Geschäftsführender Gesellschafter
Sollmann und Zagel Immobilien.
Roland Burgis: Öffentlich geförderter
Mietwohnungsbau ist wieder ein Thema,
weil durch das Auseinanderdriften der sozialen
Strukturen in der Bevölkerung die
unteren Segmente eher zunehmen und
dann Mietwohnungsbau stärker nachgefragt
wird. Unter Einbeziehung öffentlicher
Fördermittel können hier Renditen herauskommen,
die durchaus interessant sind,
wenn man langfristig orientiert ist.
Herr Hörlbacher, wie sehen Sie die regen
Aktivitäten auf dem lokalen Hotelmarkt?
Thomas Hörlbacher: Wir beschäftigen uns
ja auf unserem Areal am Marienberg auch
mit dem Hotelthema, haben das aber
eigentlich wieder in die Schublade geschoben.
Man muss, denke ich, immer wieder
auch über den Standort nachdenken. Außerdem
muss man einen Betreiber finden,
der einen 20-Jahres-Pachtvertrag unterschreibt
und keinen Managementvertrag
abschließen will. Speziell in Nürnberg haben
sich die Ketten zuletzt die Klinke in
die Hand gegeben, die NHs und B & Bs und
Motel Ones und wie sie noch alle heißen.
Insoweit ist das sicherlich ein heißer Markt
im Moment.
Gerade das Hotelsegment ist doch ziemlich
abhängig von der Konjunktur?
Gerd Schmelzer: Das darf aber für uns als
Investor überhaupt keine Rolle spielen. Als
Investor kann ich ja nichtnur den momentanen
Markt sehen, sondern ich schaue
perspektivisch und sage, wie sehe ich den
Standort Nürnberg in den nächsten zehn,
15, 20 Jahren? Ich meine, dass der Hotelmarkt
in Nürnberg auch unspektakulär
ist, wie der Büromarkt, aber solide. Und
dass innerhalb des Marktes hier 15 Jahre
geschlafen wurde, das wissen wir auch. Ich
glaube, dass noch drei, vier Hotels kommen
werden, dafür werden dann aber andere
zumachen.
Roland Burgis: Ich glaube nicht, dass die
kleinen privaten Hotels den Bach herunter
gehen. Erstens haben die unheimlich viel
Stammkundschaft und das zweite ist, dass
aus unserer Sicht zumindest die, die wir
kennen, solide finanziert sind. Mit einem
peppigen Auftritt im Internet bekommen
auch kleine Anbieter neue Kundschaft. Ich
glaube eher, dass man bei den Ketten aufpassen
muss, ob die sich vielleicht verhoben
haben. Da kann schon der eine oder andere
Probleme bekommen. Man muss aufpassen,
mit wem man sich einlässt.
Klaus-Jürgen Sontowski: Ich glaube, entscheidend
sind die Reservierungssysteme
der Hotelgruppen. Weil hier das Bettenangebot
einfach weltweit vermarktet wird und
Kunden den Zugang finden, die den kleinteiligen
Anbieter weder suchen noch finden
würden. Das Problem bei kleinen Hotels ist
aus meiner Sicht die Vermarktung. Ich persönlich
glaube, dass in Nürnberg ein extrem
großer Nachholbedarf gegeben war,
der aber zum großen Teil durch Neubauten
absorbiert wurde und dass angediente Managementverträge
ein extremes Risiko für
den Investor darstellen.
Wolfgang Küspert: Ich sehe das teilweise
ähnlich, der Hotelmarkt ist in Nürnberg in
den letzten zehn, 15 Jahren nicht beachtet
worden. Ich sehe es allerdings nicht so, dass
der private einzelne Betreiber nicht in Gefahr
ist. Das merken wir sehr wohl. Wir
haben viele Anfragen gerade aus dem Segment
der einzelnen Betreiber, die eigentlich
jetzt die Immobilie mit dem Betrieb, was ja
oft gekoppelt ist, losschlagen wollen. Dafür
gibt es aber keinen Markt, weil die Ketten
die Objekte nicht wollen. Das heißt, auf
Sicht werden da nach unserer Meinung Immobilien
leer stehen. Die brauchen entweder
ein komplettes Refurbishment, eine
Umnutzung in Wohnen oder andere Dinge.
Wir sehen in den nächsten drei Jahren 2.000
neue Zimmer in Nürnberg, und da will ich
schon einmal die Frage stellen, ob da jeder
wirklich zum Erfolg kommt.
Gerd Schmelzer: Ich glaube, dass der
Markt in Nürnberg sicherlich bald bedient
sein wird. Ich glaube zum Beispiel nicht,
dass das Flughafenthema so schnell angepackt
werden wird wie man glaubt. Dafür
schreit die freie Fläche am Hauptbahnhof ja
regelrecht nach Hotelnutzung.
Die Unternehmerrunde moderierte Markus
Gerharz.
immobilienmanager · special Region Nürnberg · 7/8 - 2009
21