download - Asuco Fonds GmbH

Exposé
asuco 1
Zweitmarktfonds pro
Privatplatzierung

„Der Zweitmarkt
machts möglich...“
1

„...deutsche
Qualitätsimmobilien
zum Discount erwerben“
3

8 gute Gründe
für Ihre Beteiligung
an dem asuco 1 Zweitmarktfonds pro
� Indirekte Investition in deutsche Immobilien
an ausgewählten Standorten mit einem
hohen Vermietungsstand, zum Teil erheblich
unter dem Markt- / Verkehrswert.
� Das Fondskonzept ermöglicht eine geplante
Risikostreuung auf mehr als 200 verschiedene
Immobilien und somit ein hohes
Maß an Sicherheitsorientierung.
� Überdurchschnittliche Renditechance.
� Ausschüttungen von 7 % auf bis 8 % p.a.
gemäß Prognoserechnung steigend. Frühzeichnerbonus
von 7 % p.a. sofort ab Fälligkeit
und Eingang der Einzahlungsrate
(abzüglich Agio).
� Geringe Korrelation der Erträge aus den
Investitionen der Fondsgesellschaft mit der
Entwicklung der Kapitalmärkte.
� Teilweiser Infl ationsschutz durch indexierte
Mietverträge und / oder Staffelmietvereinbarungen.
� Einzigartig geringe „weiche Kosten“ kombiniert
mit erfolgsabhängiger Vergütung
der asuco (Vergütung erst ab überdurchschnittlichem
Erfolg von mehr als 7 % p.a. /
Reduzierung bei unterdurchschnittlichem
Erfolg von weniger als 4,5 % p.a.).
� Erfahrenes Management, das in den vergangenen
20 Jahren rd. 340 Mio. EUR
Beteiligungskapital über den Zweitmarkt
gehandelt hat.
5

6
Fondskonzept
In jeder Krise liegen Chancen! Eine davon ist der Zweitmarkt
für geschlossene Immobilienfonds mit Investitionen
in deutsche Immobilien.
Noch nie innerhalb der vergangenen 20 Jahre boten
sich derart viele attraktive und günstige Kaufgelegenheiten
wie im Moment – echte „Schnäppchen“.
Die Fondsgesellschaft nutzt genau diese Gelegenheiten
und wird ihr Fondsvermögen als Dachfonds unter Beachtung
von Investitionskriterien überwiegend in eine
Vielzahl von geschlossenen Immobilienfonds (Zielfonds)
durch Kauf auf dem Zweitmarkt investieren.
Die Zielfonds werden mittelbar
über einen Treuhandkommanditisten
bzw. eine Kapitalgesellschaft oder
unmittelbar erworben.
Der Fonds wird davon profi tieren,
dass
� zahlreiche Anleger durch
die aktuelle Finanzmarktkrise
verunsichert sind und sich
von ihren Beteiligungen an
geschlossenen Immobilienfonds
trennen möchten,
� die Verkaufsbereitschaft
der Anleger
aufgrund der
überdurch-

Fondskonzept
Vermögende
Anleger
asuco
Komplementär
GmbH
Beteiligung am Zielfonds 1
Objekt 1 Objekt 2
Publikumsfonds der asuco-Unternehmensgruppe
asuco 1 Zweitmarktfonds pro GmbH & Co. KG
(Fondsgesellschaft)
Beteiligung am
Zielfonds 2
Einzelobjekt
Institutionelle
Investoren
asuco
Geschäftsbesorgungs
GmbH
Beteiligungen an weiteren Zielfonds
Objekt 1 Objekt 2
Vereinfachte Darstellung �
schnittlich hohen Altersstruktur stark
ansteigt und
� aufgrund der anhaltend schwierigen Refi -
nanzierungsmöglichkeiten sich institutionelle
Kaufi nteressenten derzeit als Käufer
am Zweitmarkt zurückhalten (müssen).
Das vermehrte Angebot trifft somit auf geringere
Nachfrage und hat 2009 gegenüber 2008
zu rd. 30 % niedrigeren Kursen geführt. Diese
Kaufgelegenheiten aufzuspüren ist die Spezialität
der asuco.
asuco Treuhand GmbH
Es ist beabsichtigt, Beteiligungen an mehr als
100 verschiedenen Zielfonds von mehr als
zehn Anbietern geschlossener Fonds einzugehen.
Die Fondsgesellschaft wird damit nach
Vollinvestition indirekt (doppelstöckig) an
voraussichtlich mehr als 200 Immobilien verschiedener
Nutzungsarten beteiligt sein und
durch die Risiko streuung Sicherheitsorientierung
aufweisen.
7

8
Beteiligung
an der Fondsgesellschaft
Eine exklusive Kapitalanlage
Konzeptionsmerkmale
Die überzeugenden Chancen am Zweitmarkt
für geschlossene Immobilienfonds waren
Grundlage für die Entscheidung zur Aufl age
der Fondsgesellschaft.
Mit dem vorliegenden Beteiligungsangebot
ist es gelungen, interessierten Investoren und
Anlegern eine Kapitalanlage anzubieten, die
nach Ansicht der Prospektverantwortlichen
zahlreiche Alleinstellungsmerkmale aufweist.
Dies sind insbesondere:
� Im Marktvergleich konkurrenzlose geringe
sogenannte „weiche Kosten“ ermöglichen
einen günstigeren indirekten Immobilienerwerb
als dies bei neu aufgelegten geschlossenen
Immobilienfonds und sogar
bei Direktinvestitionen in Immobilien möglich
wäre (vgl. nebenstehende Abbildung).
� Eine „echte“ erfolgsabhängige Vergütung
sorgt für gleichgerichtete Interessen von
Anbieter und Anleger und ist gute Voraussetzung
für eine vielversprechende Win-

Win-Situation. So ist vereinbart, dass die
Vergütung des geschäftsführenden Kommanditisten
aus einer überdurchschnittlichen
Performance einer von der Fondsgesellschaft
erworbenen Beteiligung an
einem Zielfonds von mehr als 7 % p.a. im
Falle einer unterdurchschnittlichen Performance
einer anderen erworbenen Beteiligung
an einem Zielfonds von weniger als
4,5 % p.a. gekürzt wird oder sogar ganz
entfällt.
� Die Prospektannahmen zu der durchschnittlich
erzielbaren Ausschüttungsrendite
sowie der Wertsteigerung der von der
Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen
an Zielfonds sind im Marktvergleich
konservativ.
Publikumsfonds der asuco-Unternehmensgruppe
in % des Markt- / Verkehrswertes der Immobilien
� Es ist ein hohes Maß an Flexibilität bei den
Ausschüttungen vorhanden, da die Anleger
bei der Fondsgesellschaft das jährlich
aufs Neue ausübbare Wahlrecht erhalten,
die grundsätzlich thesaurierten entnahmefähigen
Ausschüttungen einschließlich der
thesaurierten Beträge der Vorjahre jeweils
zum 30.06. eines Jahres ganz oder teilweise
(mindestens 10.000 EUR oder ein
Vielfaches) zu entnehmen. Dieses Wahlrecht
kann nach vollständiger Einzahlung
des Zeichnungsbetrages entsprechend dem
individuellen Finanzbedarf des Anlegers
ausgeübt werden. Die in der Fondsgesellschaft
thesaurierten Beträge erzielen einen
attraktiven variablen Ertrag.
Anschaffungskosten (inkl. sämtlicher Nebenkosten) alternativer Immobilienkapitalanlagen
im Vergleich (Prognose)
98,3 1
108,5
0,2
3,1
5,2
121,1
2,3
5,0
13,8
119,0
0,2
3,1
Markt- / Verkehrswert der Immobilie 100%
100% 100% 100% 100% 100% 100%
asuco 1
Zweitmarktfonds
Immobilienfonds
Fondsgesellschaft
Wettbewerber Wettbewerber
Angebot Angebot
(minimal) (maximal)
1
2
1
2
1,1
7,3
10,6
4,5
5,4
6,5
111,7
0,7
Fondskosten Konzeption Vertriebsprovision Erwerbsnebenkosten (2,5 % für technische, wirtschaftliche
und juristische Due Dilligence, 3,0 % für Notar, Makler,
Grundbuch, mindestens 3,5 % für Grunderwerbsteuer)
Beispiel: Der Anleger der Fondsgesellschaft kann indirekt die von den Zielfonds gehaltenen Immobilien inkl. der
anfallenden Vertriebs- und Konzeptionsgebühren zwischen 98,3 % und 108,5 % des Markt- / Verkehrswertes der
Immobilien (abhängig von der Höhe des vereinbarten Agios) erwerben.
1 Annahme: Es wird unterstellt, dass es der Fondsgesellschaft gelingt, Beteiligungen an Zielfonds zu erwerben, bei denen der zu Grunde liegende
Wertansatz für die Immobilien 5 % unter dem Markt- / Verkehrswert liegt.
116,4
5,1
5,9
109,0
9,0
Direkterwerb
Immobilie
�
9

10
Kursermittlung
Der Ankaufskurs, zu dem die Fondsgesellschaft
bereit ist, Beteiligungen an Zielfonds anzukaufen,
ist für den Anlageerfolg der Fondsgesellschaft
entscheidend.
Wesentlicher und objektivster Anhaltspunkt
für den Ankaufskurs ist nach Ansicht der geschäftsführenden
Gesellschafter der sogenannte
„innere Wert“ der Beteiligung. Bei der
Ermittlung des inneren Wertes wird fi ktiv eine
Aufl ösung / Liquidation des jeweiligen Zielfonds
unterstellt, d.h. für die Immobilien wird
der sogenannte Markt- / Verkehrswert überschlägig
ermittelt und von diesem Wert die
vertraglich vereinbarten Veräußerungskosten
sowie das aktuelle Fremdkapital
abgezogen bzw.
die Liquiditätsreserve so-
wie das u.U. noch nicht
verbrauchte Damnum der
Fremdfi nanzierung hinzuaddiert.
Der verbleibende
Liquidationsnettoerlös
wird zu dem Gesellschaftskapital
ins Verhältnis gesetzt
und als Prozentsatz
ausgewiesen.
Aus dem nebenstehenden
Beispiel wird deutlich,
dass der Verkehrswert der
Immobilien und der Stand
des Fremdkapitals maßgeblichen
Einfl uss auf den inneren Wert und
somit auf den Zweitmarktkurs haben. Eine
während der Fondslaufzeit erfolgte Tilgung des
Fremdkapitals (Tilgungsgewinn) führt damit zu
einem höheren Zweitmarktkurs.
Bei der Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie
werden u.a. folgende Faktoren berücksichtigt:
� Allgemeine Situation am Immobilienmarkt
� Entwicklung des Standortes
� Vermietungssituation
� Laufzeit der Mietverträge
� Höhe der nachhaltig erzielbaren Marktmiete
� Gebäudezustand
„Erfolgsbeteiligungen sind Standard.
Es ist in der Fondsbranche aber
einzigartig, dass sich der Initiator
an einer unterdurchschnittlichen
Performance fi nanziell beteiligt.
Das sorgt für gleichgerichtete
Interessen von Anleger und Initiator.“
Der innere Wert stellt folglich den Wert dar,
der sich aufgrund der überschlägigen Ermittlung
der Verkehrswerte bei Aufl ösung / Liquidation
des jeweiligen Zielfonds ergeben würde.
Bei der Ermittlung des inneren Wertes wird

Ermittlung des inneren Wertes am Beispiel einer fi ktiven Fondsgesellschaft
Immobilie 1 Immobilie 2 Immobilie 3 Immobilie 4
Ist-Miete 3.256 TEUR 4.813 TEUR 4.274 TEUR 3.898 TEUR
Abschlag Markt-Miete zu Ist-Miete 5 % 0 % 10 % 20 %
Annahme permanenter Leerstand 5 % 0 % 0 % 5 %
Nachhaltig erzielbare Marktmiete 2.939 TEUR 4.813 TEUR 3.847 TEUR 2.962 TEUR
Verkaufsfaktor 14fache 14fache 13,5fache 13,5fache
Verkehrswert 41.146 TEUR 67.382 TEUR 51.935 TEUR 39.987 TEUR
der geschäftsführende Kommanditist sich auf
die ihm vorliegenden Unterlagen beschränken.
Objektbesichtigungen, Gutachten, Marktuntersuchungen
etc. werden aus Kostengründen
nicht vorgenommen.
Der Ankaufs- / Verkaufskurs, der sich am Zweitmarkt
bildet, wird erfahrungsgemäß von einer
Vielzahl weiterer Faktoren wie z.B. Angebot
und Nachfrage, der Entwicklung des Immobilienmarktes,
dem allgemeinen Zinsniveau, den
prognostizierten Ausschüttungen und steuerlichen
Ergebnissen sowie dem prognostizierten
Liquidationsnettoerlös beeinfl usst.
Verkehrswert gesamt 200.450 TEUR
� Veräußerungskosten 4 % 8.018 TEUR
� Fremdkapital 120.307 TEUR
+ Liquiditätsreserve 15.986 TEUR
+ nicht verbrauchtes Damnum,
Zinsvorauszahlung
0 TEUR
Liquidationsnettoerlös 88.111 TEUR
Innerer Wert 67,78 %
bezogen auf das Gesellschaftskapital in Höhe von 130.000 TEUR
�
Er wird daher zwangsläufi g vom inneren Wert
abweichen und sich dennoch am inneren Wert
orientieren.
Die Fondsgesellschaft hat mit der Fondsbörse
Deutschland zur Überprüfung der Kursermittlung
der geschäftsführenden Gesellschafter
eine Zusammenarbeit im Bereich der Preisermittlung
von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds
(Zielfonds) vereinbart. Diese
Zusammenarbeit greift insbesondere dann,
wenn die Fondsgesellschaft an einem Zielfonds
mehr als kumuliert 1 Mio. EUR zu erwerben
beabsichtigt.
11

Evonik-Steag Zentrale, Essen
12
Brasilianische Botschaft, Berlin
Olympia-Einkaufszentrum, München
BRK Seniorenheim,
Bad Abbach
Promenaden Hauptbahnhof, Leipzig

Ausgewählte
Investitionen
der Fondsgesellschaft
„Sichern Sie sich Ihren Anteil“
Gropius Passagen, Berlin
Deutsche Rentenversicherung, Berlin
Main-Taunus Zentrum, Sulzbach
Schönhauser Allee Arcaden, Berlin
13

14
Zweitmarkt
für geschlossene Immobilienfonds
Ein Markt mit hohem
Wachstumspotential
Der Zweitmarkt, also der Markt, an dem Anteile
von in der Regel bereits vollplatzierten
geschlossenen Fonds gehandelt werden,
stellt seit Jahren ein wachsendes Segment
dar. Neben der traditionellen Vermittlung
von Zweitmarkt umsätzen durch den Anbieter
bzw. den Treuhänder eines Beteiligungsangebotes
haben sich börsenbasierte und privat
organisierte Zweitmarkt-Handelsplattformen
etabliert und stehen verkaufswilligen Anlegern
als Verkaufsplattform zur Verfügung. Als
Käufer treten institutionelle Investoren wie
z.B. geschlossene Zweitmarktfonds und zunehmend
private Anleger auf.
Nach Angaben der Feri Euro Rating Services
AG sind die Zweitmarktumsätze von rd.
196 Mio. EUR im Jahr 2000 auf über eine Milliarde
Euro im Jahr 2007 gestiegen. Im Jahr
2008 sank der Umsatz
„Der Zweitmarkt
der geschlossenen
Fonds wächst
rasant und bietet
aktuell Chancen,
wie es sie in den
letzten 20 Jahren
noch nicht gab.“
infolge der Finanzmarktkrise
auf rd. 675 Mio.
EUR und wird voraussichtlich
auch 2009 weiter
sinken. Der Anteil der
geschlossenen Immobilienfonds
betrug rd. 239
Mio. EUR im Jahr 2008
nach rd. 673 Mio. EUR
im Jahr 2007.
Ab 2010 wird wieder
mit steigenden Umsätzen
gerechnet. Dies liegt
alleine schon an den in
den Vorjahren von Anlegern
getätigten hohen Investitionsvolumina.
So fl ossen seit 1993 rd. 99 Mrd. EUR
Eigenkapital in geschlossene Immobilienfonds.
Unterstellt man beispielsweise, dass
75 % aller geschlossenen Immobilienfonds
bei entsprechender Kursgestaltung handelbar
sind, der durchschnittlich erzielbare Kurs

ei 50 % des Zeichnungsbetrages
liegt und jährlich nur rd. 3 % aller
Anleger ihre geschlossenen Immobilienfonds
veräußern wollen,
dann läge das Zweitmarktpotential
alleine bei geschlossenen Immobilienfonds
bei jährlich über einer
Milliarde Euro. Dabei ist eine
Steigerung der verkaufswilligen
Anleger aufgrund der Altersstruktur
durchaus denkbar. So betrug
der Anteil der zum Zeitpunkt der
Zeichnung über 50-jährigen die
letzten Jahre regelmäßig über
50 % aller Anleger. Und diese Anleger
sind heute oft schon zehn
und mehr Jahre beteiligt.
Gründe für einen Verkauf
über den Zweitmarkt
Persönliche Gründe wie z.B. Arbeitslosigkeit,
Liquiditätsprobleme, eine fi nanzielle
Notlage, Scheidung, Erbauseinandersetzung
können eine vorzeitige Veräußerung der
Fondsbeteiligung erforderlich machen. Hinzu
kommt der Trend in der Vermögensverwaltung,
die Buy-and-hold-Strategie durch ein
aktives Portfoliomanagement zu ersetzen und
laufend eine Optimierung des Beteiligungsportfolios
vorzunehmen. Hierzu kann es auch
gehören, in einer guten Marktphase Gewinne
zu realisieren.
Vorteile für Käufer
am Zweitmarkt
Der Zweitmarkt kann nur dann langfristig aufrecht
erhalten werden bzw. die Aufl age eines
geschlossenen Immobilien-Zweitmarktfonds
ist nur dann sinnvoll, wenn der Käufer am
Zweitmarkt attraktive Vorteile erhält.
Entwicklung der Zweitmarktumsätze am Gesamtmarkt
Gemeldete Umsätze inkl. Dunkelziffer
in Mio. EUR
196
2000
203
2001
206
2002
333
2003
277
2004
445
2005
612
2006
1.036
2007
Quelle: „Gesamtmarktstudie der Beteiligungsmodelle 2009“, Feri EuroRating Services AG
675
2008
�
Diese Vorteile lassen sich wie folgt zusammenfassen:
� Häufi g erfolgen höhere Ausschüttungen als
bei der Emission einer Fondsgesellschaft.
� Durch Erwerb einer Beteiligung oftmals
Jahre nach der Emission besteht die Chance
auf eine verkürzte Restlaufzeit.
� Es existieren bereits Erfahrungswerte und
nicht nur Planzahlen über die Entwicklung
der Fondsobjekte und die Leistungsfähigkeit
des Fondsmanagements.
� Die aktuell hohe Verkaufsbereitschaft verunsicherter
Anleger bei gleichzeitig zurückhaltenden
Kaufi nteressenten haben zu
sinkenden Kursen am Zweitmarkt geführt.
Diese sind nicht selten unter die nachhaltigen
Markt- / Verkehrswerte der von den geschlossenen
Immobilienfonds gehaltenen
Immobilien gesunken.
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass derzeit
gute Investitionschancen am Zweitmarkt
für geschlossene Immobilienfonds bestehen.
15

16
Einer der attraktivsten Immobilienmärkte weltweit
Immobilienmarkt
in Deutschland

Der Immobilienmarkt in Deutschland
Die Fondsgesellschaft wird Beteiligungen an
Zielfonds erwerben, die ihrerseits überwiegend
in inländische Gewerbeimmobilien an
entwicklungsfähigen Standorten mit hohem
Vermietungsstand investiert sind. Da durch die
Risikostreuung geplant ist, ein Portfolio von
Beteiligungen an mehr als 100 verschiedenen
„In einer Ende 2009 von
Feri EuroRating Services
durchgeführten Umfrage
haben mehr als 70 % der
institutionellen Investoren
(Versicherungen, Pensionskassen,
Banken und
Industrie) den deutschen
Immobilienmarkt im Ländervergleich
mit weitem
Abstand als besonders
attraktiv eingestuft. 46 %
der Befragten planen
ihren Immobilienanteil
aufzustocken, keiner will
ihn reduzieren.“
Zielfonds und damit die indirekte Beteiligung
an voraussichtlich mehr als 200 Immobilien
verschiedener Immobiliengrößen, Immobilienstandorten,
Gebäudetypen, Nutzungsarten
und zahlreicher Mieter aufzubauen, ist die
Situa tion am deutschen gewerblichen Immobilienmarkt
für die Fondsgesellschaft von Bedeutung.
17

18
Der Investmentmarkt
Die Turbulenzen der vergangenen Monate an
den internationalen Finanz- und Kapitalmärkten
sind auch am Immobilienmarkt in Deutschland
nicht ohne Spuren vorbeigegangen. Nach
einem scharfen Einbruch des Transaktionsvolumens
im 1. Quartal 2009 um fast 90 % gegenüber
dem umsatzstärksten 2. Quartal 2007
hat der Investmentmarkt nach Angaben des internationalen
Maklerhauses Jones Lang LaSalle
(Capital Markets Newsletter – Q3 2009, Jones
Lang LaSalle) seinen Boden gefunden. So stieg
das Transaktionsvolumen im 3. Quartal 2009
gegenüber dem 2. Quartal 2009 um rd. 70 %
auf 3,3 Mrd. EUR und auch für das 4. Quartal
2009 wird mit einer Fortsetzung der Marktbelebung
gerechnet.
Als Ursache für diese verhalten positive Entwicklung
führt Jones Lang LaSalle das wieder
aufkeimende Vertrauen in das internationale
Finanzsystem, das nach wie vor niedrige Zinsniveau
und die Annäherung der Verkäufer und
Käufer hinsichtlich der Preisfi ndung an.
Publikumsfonds der asuco-Unternehmensgruppe
Im Fokus der Investoren stehen als Ergebnis einer
nach wie vor hohen Risikoaversion weiterhin
die Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf,
Frankfurt, Hamburg, Köln, München und
Stuttgart, die in 2009 rd. 55 % des gesamten
Transaktionsvolumens auf sich vereinigen können.
Dies schlägt sich auch darin nieder, dass
der Anteil der risikoreicheren Immobilien in
der Kategorie „core + / value add“ von 61 % im
Jahr 2007 auf 27 % im ersten Quartal 2009 gesunken
ist, bzw. der Anteil der risikoärme ren
„core“-Immobilien im Gegenzug von 29 % auf
61 % gestiegen ist.
Bei den Nutzungsarten dominieren die Büro-
vor den Einzelhandelsimmobilien. Die vielschichtige
Gruppe der Investoren wird zu 87 %
von deutschen Marktteilnehmern geprägt.
Die Netto-Anfangsrenditen sind im 3. Quartal
2009 unverändert geblieben. Jones Lang
LaSalle erwartet daher, dass die Preise zumindest
in den Top-Segmenten nicht weiter fallen
und sich in den nächsten 12 – 18 Monaten stabilisieren
werden.
Renditeentwicklung Immobilien Deutschland
Aggregierte Netto-Anfangsrendite für Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main,
Hamburg, Köln (ab 2009 ohne Lagerfl ächen), München, Stuttgart
8 %
7 %
6 %
5 %
Lagerflächen
Fachmarktzentren
Shopping Center
Büroflächen
4 %
Geschäftshäuser
1999 2000 2001
2002
2003
2004
2005
2006
Quelle: Capital Markets Newsletter – Q3 2009, Jones Lang LaSalle
2007
2008 03/2009
�

Der Mietmarkt
Da der Arbeitsmarkt die Krise bisher dank der
staatlich geförderten Kurzarbeit besser als befürchtet
überstanden hat, gilt dies auch für den
Rückgang der Nachfrage nach Bürofl ächen.
Jones Lang La Salle erwartet, dass die Neuvermietungen
in 2009 gegenüber 2008 um rd.
30 % zurückgehen werden. Der Leerstand der
Städte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
München und Stuttgart wird bis Ende 2009
auch aufgrund von hohen Fertigstellungszahlen
auf durchschnittlich etwas über 10 % ansteigen.
Die Spitzenmieten werden Ende 2009
voraussichtlich um 5 – 6 % unter den Vorjahreszahlen
liegen.
Im Einzelhandel ist die Beurteilung der aktuellen
Lage optimistischer als die Erwartungen.
Mit der Stabilisierung und Erholung der Konsum-
und Wirtschaftsdaten einher geht die
weitere Expansion der Filialisten. Die Vermietungen
zeigen nach Angaben von Jones Lang
LaSalle in 2009 ein solides Ergebnis. Dies gilt
insbesondere für 1A-Lagen. Unter Druck stehen
dagegen B-Lagen in den Innenstädten, die
mit anhaltenden Leerständen zu kämpfen haben.
Ausblick
Trotz der Besserungstendenzen z.B. am deutschen
Pfandbriefmarkt und der steigenden
Transaktionsvolumen besteht am Investmentmarkt
nach wie vor kein Anlass zur Euphorie,
denn die Finanzmarktkrise ist noch nicht überwunden
und wird noch Jahre ihre Auswirkungen
entfalten. Das für 2009 geschätzte Transaktionsvolumen
wird mit rd. 11 Mrd. EUR
noch immer rd. 45 % unter dem Vorjahreswert
liegen. Bei den Kaufpreisen wird mit einer Stabilisierung
gerechnet.
Am Mietmarkt werden bei Büros bis zum Jahresende
bei einer rückläufi gen Nachfrage eine
leicht steigende Leerstandsrate und sinkende
Spitzenmieten erwartet.
Sollte nach Auslaufen der Kurzarbeit aber
noch kein selbsttragender Aufschwung erreicht
werden können, wird die dann steigende
Arbeitslosigkeit über verminderte Konsumausgaben
den Einzelhandelsmarkt negativ
beeinfl ussen.
19

20
„Die Beteiligung ermöglicht
weit überdurchschnittliche
Renditechancen – und durch
eine breite Streuung wird das
Risiko minimiert. Wir nennen
es Sicherheitsorientierung.“

Anlageerfolg
Der Anlageerfolg der Fondsgesellschaft, die
plant, sich über den Erwerb von Beteiligungen
an Zielfonds indirekt an mehr als 200
Immobilien zu beteiligen, kann sich im Wesentlichen
aus folgenden Bestandteilen zusammensetzen:
� laufende Ausschüttungen (Entnahmen),
� bei langfristiger Betrachtung teilweise Infl
ationsschutz durch Wertsteigerungen der
von den Zielfonds erworbenen Immobilien,
Anlageerfolg einer Beteiligung von 100.000 EUR
bis zum Jahr 2031 in EUR, mittleres Szenario (Prognose)
die in der Regel bei Verkauf oder Liquidation
der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds
realisiert werden können und
� Steuervorteile bei der Besteuerung der laufenden
Erträge.
Diese Vorteile sind der wesentliche Unterschied
zu den meisten Geldanlagen, wie
beispielsweise festverzinsliche Wertpapiere,
deren Ertrag im Allgemeinen allein aus einer
steuerpfl ichtigen Verzinsung besteht.
Vorzugs- Reguläres
Kommanditkapital 2 Kommanditkapital 3
Steuersatz 1 (bezogen auf steuerliches Ergebnis)
30 % 45 % 30 % 45 %
Einzahlung (inkl. Agio) 105.000 105.000 105.000 105.000
Summe prognostizierte Ausschüttungen 2012–2031 4 147.000 147.000 142.800 142.800
Steuerzahlungen auf Summe der steuerlichen
Ergebnisse der Jahre 2012–2031 in Höhe von ca. 62.916 EUR
-19.282 -28.923 -19.282 -28.923
Geschätzter Verkehrswert der Beteiligung in 2031
(13,5fache der prognostizierten Einnahmen aus den
erworbenen Beteiligungen an Zielfonds im Jahr 2031
zzgl. Tilgungsgewinn
144.679 144.679 144.679 144.679
6 )
Liquiditätsrückfl uss nach Steuern bis 2031 272.397 262.756 268.197 258.556
Prognostizierte Rendite nach Steuern
(Methode interner Zinsfuß
6,7 % 6,3 % 6,7 % 6,3 %
5 )
Durchschnittlich kalkulatorisch gebundenes Kapital 121.268 121.485 118.227 118.590
1 Zusätzlich wurde der Solidaritätszuschlag in Höhe von 5,5 % (2009 – 2019) berücksichtigt. Die Berechnungen gehen davon aus, dass die jeweiligen Steuersätze
in voller Höhe auf die steuerlichen Ergebnisse anzuwenden sind. § 15 b EStG fi ndet keine Anwendung. Es wird unterstellt, dass die Veräußerungsgewinne
steuerfrei sind (vgl. Ausführungen im Steuerlichen Konzept auf Seite 87 des Verkaufsprospektes).
2 Annahme: Einzahlung des Zeichnungsbetrages zzgl. vereinbartes Agio in Höhe von 5 % per 31.12.2011.
3 Annahme: Einzahlungsraten in % des Zeichnungsbetrages: 31.12.2011: 40 % zzgl. vereinbartes Agio in Höhe von 5 %, 31.03.2012: 10 %, 30.06.2012: 10 %,
30.09.2012: 10 %, 31.12.2012: 5 %, 31.03.2013: 5 %, 30.06.2013: 5 %, 30.09.2013: 15 %.
4 Annahme: prognostizierte Ausschüttungen werden entnommen.
5 Die nach der Methode des internen Zinsfußes ermittelte Rendite nach Steuern ist hinsichtlich Sicherheit und Kalkulierbarkeit nicht mit der Rendite
festverzinslicher Wertpapiere vergleichbar. Sie sollte daher nur zum Vergleich gleichartiger Kapitalanlagen herangezogen werden, wenn der Anleger
ausschließlich auf die Verzinsung des zu jedem Zeitpunkt noch gebundenen Kapitals abstellt und freie Liquidität sofort und vollständig entnimmt sowie keine
Wiederanlagen tätigt. Die Rendite nach Steuern (Methode interner Zinsfuß) gibt nicht die Verzinsung des Zeichnungsbetrages, sondern die Verzinsung des
jeweils während der Beteiligungsdauer kalkulatorisch gebundenen Kapitals an.
6 Tilgungsgewinn 2,61 % p.a. bezogen auf die Anschaffungskosten der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds (inkl. Erwerbsnebenkosten). Der Tilgungsgewinn
entsteht dadurch, dass auf Ebene der erworbenen Beteiligungen an Zielfonds durch die laufende Tilgung des Fremdkapitals eine Entschuldung eintritt, die bei
Verkauf der von den Zielfonds gehaltenen Immobilien und Liquidation des jeweiligen Zielfonds den Liquidationsnettoerlös erhöht und von der
Fondsgesellschaft vereinnahmt werden kann. Bei Finanzierung in Fremdwährungen wurden Währungsveränderungen nicht berücksichtigt.
�
21

22
asuco-Unternehmensgruppe
Die Spezialisten am Zweitmarkt
Gesellschafter
Die asuco-Unternehmensgruppe wurde im
Jahr 2009 als Emissionshaus, spezialisiert auf
Immobilien-Zweitmarktfonds, gegründet.
Das Stammkapital des alleinigen Gesellschafters
des Anbieters beträgt 800.000 EUR und
wird von den beiden Geschäftsführern Hans-
Georg Acker und Dietmar Schloz in Höhe von
jeweils 39,5 % sowie von leitenden Mitarbeitern
gehalten.
Erfahrung, Expertise und Erfolg
Nicht alle der rd. 4.000 in Deutschland gehandelten
geschlossenen Fonds von über 150
Anbietern sind unterbewertet oder für den
Käufer langfristig attraktiv. Die Entscheidung,
welcher Fonds zu welchem Preis erworben
werden kann, überfordert die meisten Anleger
vielfach. Vielmehr kann nur der am Zweitmarkt
langfristig erfolgreich investieren, der
sich am Immobilienmarkt gut auskennt, dem
alle zum Investitionszeitpunkt bewertungsrelevanten
Daten aus den Verkaufsprospekten
und den Geschäftsberichten zur Verfügung
stehen und der die Leistungsfähigkeit des
Fondsmanagements einschätzen kann.
Das Management und die Mitarbeiter der asuco-Unternehmensgruppe
haben seit teilweise
mehr als 20 Jahren Branchenerfahrung in leitenden
Funktionen. Im Einzelnen handelt es
sich um:
� Aufbau eines
der führenden
Emissionshäuser
für
geschlossene
Fonds im
Konzern einer
deutschen
Großbank.
„Spezialisten trifft man
häufi g, Alleskönner
nahezu nie – gerade
deshalb haben wir
den Zweitmarkt als
Investitionsmöglichkeit
entdeckt und uns
hierauf spezialisiert.
Hier werden wir
neue Qualitäts -
standards setzen.“
� Konzeptions-
und Fondsmanagement-
Know-how für
geschlossene
Immobilien-,
Leasing- und
Immobilien-
Zweitmarktfonds
mit Investitionen
im In- und Ausland und einem
Investitionsvolumen von über 5 Mrd. EUR
und einer im Marktvergleich positiven Leistungsbilanz.
� Vertriebsverantwortung für ein platziertes
Eigenkapital von mehr als 2,5 Mrd. EUR,
das von rd. 70.000 Anlegern gezeichnet
wurde.
� Etablierung eines funktionierenden Zweitmarktes
mit einem kumulierten Umsatz
von rd. 340 Mio. EUR Nominalkapital bei
rd. 7.500 Umsätzen.
� Entwicklung und Management von zwei Initiatoren
übergreifenden Zweitmarktfonds
mit ca. 237 Mio. EUR Investitionsvolumen

12.10.2009
asuco Fonds GmbH (asuco) – ein neues
Emissionshaus für geschlossene Zweitmarktimmobilienfonds
geht an den Start
„Die beachtliche H.F.S.-Leistungsbilanz wird
angerechnet.“ 12.10.2009
18.10.2009
asuco Fonds: Schloz + Acker wieder da
„Der Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds
ist um eine Adresse reicher. Die
früheren Geschäftsführer der HypoVereinsbank
Tochter H.F.S. (…) haben sich mit
einem eigenen Emissionshaus für Zweitmarktfonds
namens asuco Fonds (Acker,
Schloz & Co.) selbständig gemacht. Mit Blick
auf die 800.000 Euro Stammkapital sei man
nicht von kurzfristigen Erfolgen abhängig.
(…) Erfahrungen mit Zweitmarktdeals haben
die asuco-Gründer seit 1996 gesammelt.
Damals legte die H.F.S. einen ersten Zweitmarktfonds
für Anteile an geschlossenen
Immobilienfonds auf. Er erreichte ein
Volumen von 55,6 Mio. Euro. Das Nachfolgeprodukt
wurde 2005 aufgelegt und
brachte es auf 181,3 Mio. Euro. Beide Fonds
schafften ab Erreichen der Vollinvestition
6% Ausschüttung p.a. (…).“
16.10.2009
k-mi-Laserstrahl
„Wieder zurück melden sich der Ex-Wealth-
Cap-Geschäftsführer Hans-Georg Acker und
der ehemalige Geschäftsführer der H.F.S.
HYPO-Fondsbeteiligungen für Sachwerte
GmbH, Dietmar Schloz. Beide haben unter
Einbindung weiterer langjähriger Mitstreiter
in München mit der asuco Fonds GmbH ein
neues Emissionshaus gegründet. (…) Sowohl
Schloz als auch Acker haben in der Vergangenheit
reichlich Know-how gesammelt.
Ab Dezember 2009 sollen institutionelle
Investoren und vermögende Privatkunden ab
250.000 € Mindestbeteiligung die Anteile
des ersten asuco-Zweitmarktfonds zeichnen
können. Der gleich gestrickte Publikumsfonds
mit einer Mindestbeteiligungssumme
ab 5.000 € folgt kurz danach.“
und Beteiligungen an über 100 verschiedenen
Fondsgesellschaften.
� Aufbau des Know-hows zur Bewertung
von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds
sowie eines Netzwerkes zum
Ankauf von attraktiven Beteiligungen am
Zweitmarkt.
� Entwicklung und Implementierung eines
nach wie vor einzigartigen Flexibilitätskonzeptes
für geschlossene Fonds.
� Implementierung eines internetbasierten
Berichtswesens.
Unternehmensgrundsätze
Die asuco-Unternehmensgruppe ist ein inhabergeführtes
und bankenunabhängiges Emissionshaus
für geschlossene Fonds. Die geschäftsführenden
Gesellschafter handeln und
entscheiden wie Unternehmer und übernehmen
mit eigenem Kapital die Verantwortung.
Dabei werden keine kurzfristigen, sondern
langfristige und nachhaltige Erfolge angestrebt.
Dies kann nur gelingen, wenn die Anleger
ohne Kompromisse in den Mittelpunkt allen
Handelns gestellt werden.
fair
innovativ
transparent
Die asuco-Unternehmensgruppe steht daher
für die Prinzipien: innovativ, transparent und
fair bei der Produktkonzeption, dem Vertrieb,
dem Fondsmanagement sowie dem Berichtswesen
an die Anleger. Und das sind keine Lippenbekenntnisse
oder wohlklingende Marketingslogans,
sondern tiefste Überzeugung; nicht
nur wenn alles nach Plan verläuft, sondern erst
Recht bei schlechten Nachrichten. So ist die
asuco-Unternehmensgruppe nach Kenntnis
der Prospektverantwortlichen als einziger Anbieter
geschlossener Fonds bereit, eine „echte“
erfolgs abhängige Vergütung zu akzeptieren.
Es ist vereinbart, dass die Vergütung aus einer
überdurchschnittlichen Performance der von
der Fondsgesellschaft erworbenen Beteiligungen
an Zielfonds um eine „negative Vergütung“
aus einer unterdurchschnittlichen Performance
anderer erworbener Beteiligungen an Zielfonds
reduziert wird oder sogar ganz entfällt.
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Eckdaten des Fonds
„Die Fondsgesellschaft investiert getreu dem Motto
‘Nicht alles auf eine Karte setzen‘, in ein breit gestreutes
Portfolio von mehr als 100 verschiedenen Immobilienfonds
und damit indirekt in mehr als 200 Immobilien,
verschiedener Größen, Standorte, Gebäudetypen,
Nutzungs arten und zahlreicher Mieter.“
Fondskonzept
Die Fondsgesellschaft investiert ihr Fondsvermögen
als Dachfonds unter Beachtung von
Investitionskriterien überwiegend in eine
Vielzahl von geschlossenen Immobilienfonds
(Zielfonds) durch Kauf auf dem Zweitmarkt.
Zeichnungskapital
Bis zu 100 Mio. EUR.
Beteiligungsmöglichkeiten
Reguläres Kommanditkapital
Einzahlung 20 % des Zeichnungsbetrages
zzgl. Agio am 15. des Monats nach Annahme
der Beteiligung, restliche Einzahlungsraten
zwei Monate nach Abruf.
Vorzugs-Kommanditkapital
Einzahlung 100 % des Zeichnungsbetrages
zzgl. Agio unverzüglich nach Annahme der
Beteiligung.
Frühzeichnerbonus
7 % p.a. sofort ab Fälligkeit und Eingang der
Einzahlungsrate ohne Agio.
Mindestbeteiligung
250.000 EUR zzgl. vereinbartes Agio in Höhe
von bis zu 5 %.
Ausschüttungen
Von 7 % auf bis 8 % p.a. gemäß Prognoserechnung
steigend.
Gesamtrückfl uss (vor Steuern)
Gemäß Prognose bis zum Jahr 2031 in Höhe
von ca. 291,7 % des Zeichnungsbetrages geplant.
Laufzeit
Mindestens bis zum Jahr 2023 (Ausnahme: Vorzugs-Kommanditkapital:
Sonderrecht zur ganz
oder teilweisen Kündigung per 31.12.2010
sowie per 31.12.2011 zum Nominalwert der
Beteiligung).
Abgeltungssteuer
Kein Anfall von Abgeltungssteuer durch die
gezielt gewählte steuerliche Struktur (Einkunftsart
Vermietung und Verpachtung).
Kontakt
asuco Vertriebs GmbH
Thomas-Dehler-Straße 18
81737 München
Telefon (089) 490 29 87-0
Fax (089) 490 29 87-29
eMail info@asuco.de
Internet www.asuco.de

Bildnachweis
Titel Dmitry Sunagator (fotolia), Seite 2 / 3 Siegfried Baier (pixelio), Seite 4 / 5 Edyta Pawlowska (fotolia), Seite 6 Amanda Rohde (iStockphoto),
Seite 8 Dimitrieva Daria (fotolia), Seite 12 „Brasilianische Botschaft“ ifmitz; „Olympia-Einkaufszentrum“ ECE Projektmanagement G.m.b.H.
& Co. KG; „Evonik Steag-Zentrale“ Evonik Services GmbH; „BRK Seniorenheim“ asuco; „Promenaden Hauptbahnhof“ A. Kreuer, Seite 13
„Main-Taunus-Zentrum“ DWS Finanz-Service GmbH; „Gropius Passagen“ HGHI; „Deutsche Rentenversicherung“ ifmitz; „Schönhauser Allee
Arcaden“ asuco, Seite 14 rappensuncle (iStockphoto), Seite 16 / 17 sculpies (fotolia), Seite 20 kallejipp (Photocase), Seite 22 Zooropa (fotolia)
Bei den Beteiligungsangeboten handelt es sich um unternehmerische Beteiligungen, die neben Chancen auch Risiken unterliegen. Dies ist eine
unverbindliche Kurzinformation, die kein öffentliches Angebot darstellt. Grundlage des öffentlichen Angebotes einer Beteiligung an der Fondsgesellschaft
sind einzig die veröffentlichten Verkaufsprospekte sowie eventuell hinterlegte Prospektnachträge. Diese sind kostenlos bei dem
Anbieter der Beteiligungsangebote, der asuco Vertriebs GmbH, Thomas-Dehler-Straße 18, 81737 München erhältlich. Stand: Februar 2010

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