Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung - Bonn

Bebauungsplan Nr. 8322-17 'Niederholtorf-Süd'
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung
Ausgangssituation
Niederholtorf stellt heute einen Ortsteil dar, der durch die Funktion als Wohnstandort
vornehmlich im Einfamilienhaussektor geprägt ist. Die Baulücken und Bauerweiterungsflächen
sind weitestgehend aufgebraucht.
Es besteht, neben dem Auftrag an die Verwaltung, für die im Flächennutzungsplan
festgesetzten Wohnbauflächen einen Bebauungsplan aufzustellen, Nachfrage nach
weiteren Ausweisungen für die Realisierung von Einfamilienhäusern.
Der Ortsteil ist zu ca. 2/3 (nördlich, westlich und südwestlich) von größeren zusammenhängenden
Waldflächen umschlossen. Östlich grenzt er an den Wielesbach.
Diese benachbarten Freiflächen sind größtenteils aufgrund einer Richtlinie der EU
als Schutzgebiet ausgewiesen und unterliegen somit Vorgaben der EU.
Die naturräumlichen Gegebenheiten schaffen für Niederholtorf hervorragende
Wohnbedingungen und Naherholungsmöglichkeiten.
Die Belange des Umwelt- und Naturschutzes müssen wegen der FFH – Relevanz bei
der Planung und Ausweisung der Bauflächen besondere Berücksichtigung finden.
Insbesondere ist die Einbindung in die angrenzenden wertvollen Landschaftsteile
ein wichtiges Planungsziel.
Ziele der Planung
Wesentliches Ziel ist die Schaffung von Planungsrecht für die Erweiterung der
Wohngebiete im Bereich Niederholtorf–Süd. Die Planung soll sich an der vorhandenen
Baustruktur orientieren, allerdings konsequent nur Einfamilienhäuser ausweisen.
Neben der Bildung von Wohneigentum ist schwerpunktmäßig der Erhalt und die Sicherung
von landschaftsprägenden Elementen vorgesehen.
1. Städtebauliches Konzept
Es wurden zwei alternative Vorschläge für das städtebauliche Konzept erarbeitet.
Die gewählte lockere Einzel- und Doppelhausbebauung entspricht der Typologie der
Umgebungsbebauung sowie der Nachfragesituation Niederholtorfs.
Die schützenswerten Vegetationsbereiche und Landschaftselemente werden konsequent
von der Neubebauung ausgenommen und planungsrechtlich gesichert. Die
ausgewiesenen Bauflächen stellen eine Arrondierung des südöstlichen Ortsrandes
dar.

Bei der Erarbeitung des Landschaftsplanes Ennert wurde eine Bauflächenerweiterung,
über die heutige Flächennutzungsplanfestsetzung hinaus, bereits berücksichtigt.
Der Flächennutzungsplan wird entsprechend dem künftigen Bebauungsplankonzept
geändert.
Alternative A
Bebauung
Die geplante aufgelockerte Bebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern sowie
Doppelhäusern soll auf max. zwei Vollgeschosse mit geneigtem Dach begrenzt werden.
Das Plankonzept sieht insgesamt max. 72 Einzel- und Doppelhäuser vor.
Vorgesehen sind die Festsetzungen GRZ/GFZ 0.4/0.8 sowie die ausschließliche Zulassung
von maximal zwei Wohneinheiten pro Grundstück.
Die vorgeschlagenen Doppelhausgrundstücke sind ca. 300 qm groß, wodurch eine
aufgelockerte Bauweise entsprechend der vorhandenen Bebauung erreicht werden
soll. Die Doppelhausgrundstücke können bei Bedarf aber auch zu größeren Einzelhausgrundstücken
zusammengefasst werden.
Erschließung
Die Erschließung erfolgt durch eine 6,50 m breite Wohnstraße als Bügel zwischen
Burghofstraße und Löwenburgstraße, sowie einem angehängten Stichweg im östlichen
Plangebiet.
Die öffentlichen Stellplätze im Straßenraum werden so platziert, dass sie zusätzlich
verkehrsberuhigende Aufgaben erfüllen.
Alternative B
Bebauung
Die Bebauung entspricht im Wesentlichen der Alternative A. Die Unterschiede liegen
im Erschließungssystem.
Erschließung
Die Erschließung erfolgt durch zwei 6.50 m breite Wohnstichstraßen. Die Wendeanlagen
sollen so gestaltet werden, dass sie auch zu Spiel- und Aufenthaltszwecken
genutzt werden können.
Planstraße A erschließt von der Löwenburgstraße aus das nordöstliche Plangebiet;
Planstraße B erschließt den südöstlichen Teil des Plangebietes von der Burghofstra-

ße aus. Beide Planstraßen sind mit einem Fußweg miteinander verbunden, der
gleichzeitig den geplanten zentralen Spielplatz für beide Plangebiete erschließt.
Die Erschließung durch zwei separate Stichstraßen bietet die Möglichkeit die beiden
Plangebiete unabhängig voneinander zu realisieren.
Die öffentlichen Stellplätze im Straßenraum werden so platziert, dass sie zusätzlich
verkehrsberuhigende Aufgaben erfüllen.
Freiraum/ Landschaft
Die begonnene Bebauung auf der Südseite der Burghofstraße wird nicht weiter fortgesetzt.
Die dreieckige Grünfläche, im Flächennutzungsplan als SPE Fläche (Fläche
für Maßnahmen zum Schutz zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft) geplant, soll als Freifläche vor dem Waldrand - als gestaltendes Landschaftselement
- unangetastet bleiben. Aus diesem Grund wird hier auch auf weitere
landschaftliche Ausgleichsmaßnahmen verzichtet.
Entlang der Ungartenstraße (Nordseite) im Teilabschnitt zwischen Löwenburgstraße
und Burghofstraße wird ein Pflanzstreifen (u.a. als Teil der landschaftlichen Ausgleichsmaßnahme)
angelegt, der der Intenstion des Landschaftsplanes Ennert entspricht,
das Waldgebiet mit dem Bereich des Wielesbach zu vernetzen.
Der Bereich zwischen der geplanten Bebauung und dem Pflanzstreifen bleibt landwirtschaftliche
Fläche.
Die geplante Bebauung verursacht einen Eingriff in Natur und Landschaft, der innerhalb
des Bebauungsplanbereiches nicht ausgeglichen werden kann. Das verbleibende
Defizit muss extern ausgeglichen werden.
Energieversorgung/Entwässerung/Versickerung
Der größte Teil der Gebäude weist eine Dachfirstorientierung nach Süden und
Westen auf. Eine aktive Nutzung der Sonneneinstrahlung zur Warmwasserbereitung
und zur Erzeugung von Photovoltaik-Strom wird damit begünstigt.
Die Entwässerung des Gebietes (Niederschlagswasser und Schmutzwasser) durch
die vorhandenen Kanalisation ist gewährleistet.
Niederschlagswasser muss gemäß § 51 a Landeswassergesetz (LWG) vor Ort versickert
werden.
Zufahrten, Wege und Terrassen sollten versickerungsfähig konzipiert werden. Die
Grundstücke sind ausreichend groß um das Dachflächenwasser auf dem Grundstück
zu verrieseln. Ein entsprechendes Gutachten zur Feststellung der Versickerungsfähigkeit
des Bodens ist beauftragt.
Öffentliche Grünflächen
In beiden Alternativen ist ein Kinderspielplatz vorgesehen, der über die Planstraßen
bzw. über die geplanten Fußwege für alle erreichbar ist. Er soll in die landschaftspflegerischen
Maßnahmen integriert werden.

2. Auswirkung der Planung
Schutzgut Mensch
Lärm
Für das Plangebiet sind vom Lärmaspekt her keine unzumutbaren Beeinträchtigungen
der gesunden Wohnverhältnisse zu erwarten.
Verkehr
Die für den Planungsbereich vorgesehenen Straßen entsprechen den in Bonn üblichen
Querschnitten.
Es ist davon auszugehen dass die für das geplante neue Wohngebiet „Niederholtorf
- Süd“ anzusetzenden zusätzlichen PKW-Bewegungen von dem vorhandenen Straßennetz
aufgenommen werden können.
Das Plangebiet ist über die Buslinien 537, 541, 618 und 622 durch den öffentlichen
Nahverkehr gut erschlossen.
Soziale Infrastruktur
Bei Realisierung der ca. 70 Einzel- und Doppelhäuser kann, einschließlich der Einliegerwohnungen,
erfahrungsgemäß insgesamt von ca. 90 WE ausgegangen werden.
Setzt man einen Realisierungszeitraum von 3-5 Jahren voraus kann der zusätzliche
Bedarf durch die vorhandenen Kapazitäten, sowohl bei den Kindergartenplätzen
durch den Kindergarten Sankt Antonius in der Weinheimstraße als auch im Grundschulbereich
durch die Grundschulen KG Holzlar und GGS Om Berg abgedeckt werden.
Natur, Tiere, Pflanzen und Landschaft
Im Rahmen der Flächennutzungsplanänderung erfolgt eine FFH-Verträglichkeitsprüfung.
Sofern mit keiner erheblichen Beeinträchtigung des benachbarten
FFH-Gebietes zu rechnen ist, müssen die durch die Planung und die daraus resultierende
Bebauung verursachten Eingriffe in Natur und Landschaft durch einen
Landschaftspflegerischen Fachbeitrag aufgenommen und mit entsprechenden Maßnahmen
ausgeglichen werden.
Auf hochwertigen Flächen wird kein Ausgleich vorgenommen, da zum einen das
Ausgleichspotential zu gering ist und damit die Baulandproduktion unnötig verteuert
und zum andern ortstypische wertvolle Biotoptypen verändert würden.
Das Defizit zwischen Eingriffs– und Ausgleichswert der Bau– und Erschließungsflächen
liegt bei ca. 145.000 Punkten. Für Ausgleichsmaßnahmen steht innerhalb des

Bebauungsplangebietes nur eine kleinere Fläche hinter der Bebauung östlich der
Löwenburgstraße zur Verfügung.
Dort können ca. 15 000 Punkte ausgeglichen werden.
Der Hauptausgleich für den Eingriff muss außerhalb des Bebauungsplangebietes
erfolgen. Lage, Art und Umfang der Ausgleichsmaßnahme wären im weiteren Verfahren
zu konkretisieren und festzulegen.
Wasser
Im Planungsgebiet sind keine Oberflächengewässer vorhanden.
Sofern eine Versickerungsfähigkeit des Bodens festgestellt wird, können die geplanten
Maßnahmen (Pkt.1.4) zur Regenwasserversickerung maßgeblich dazu beitragen,
die Beeinträchtigungen durch die dann noch verbleibenden Versiegelungen
zu minimieren.
Luft/Klima
Aus klimatischer und lufthygienischer Sicht bestehen keine grundsätzlichen Bedenken
gegen die Planung. Der Planungsraum liegt innerhalb eines Kaltluftsammelgebietes
und weist im Mittel gute bodennahe Durchlüftungsverhältnisse auf. Dabei
dominieren Winde aus nordwestlicher Richtung. Bodennahe Temperaturinversionen
treten vergleichsweise selten auf. Auch aus bioklimatischer Sicht erscheint der Planungsraum
begünstigt.
Da die Bachaue als Kaltluft- und Belüftungsleitlinie fungiert, wird auch aus klimatischen
Gründen eine erhebliche Beeinträchtigung dieser Zone unterbleiben.
Boden/Altlasten
Im Plangebiet sind laut Altlastenkataster der Stadt Bonn keine Altstandorte, Altablagerungen
sowie Altlast-Verdachtsflächen vorhanden. Bisher unversiegelte Flächen,
die vielfältige Funktionen im Naturhaushalt erfüllen, werden durch das Vorhaben
versiegelt. Im weiteren Verfahren wird mit einem Landschaftspflegerischen
Fachbeitrag dargelegt, in welcher Form der Flächenverbrauch ausgeglichen wird.
3. Bodenordnung
Zur Realisierung der Bebauungspläne sind bodenordnerische Maßnahmen gemäß §
45 ff BauGB notwendig. Die Zahl der Eigentümer ist überschaubar, so dass ein
Umlegungsverfahren, u.a. zur Neuordnung des Grundbesitzes in Form von Baugrundstücken
und zur Herausparzellierung der Erschließungsstraßen, zügig abgewickelt
werden könnte. Das Umlegungsverfahren wird im Anschluss an das Bebauungsplanverfahren
durchgeführt.

AMT 61-21 TEL.:774500
ERGEBNIS
PRÜFUNG DER UMWELTAUSWIRKUNGEN
Vorhaben:
Frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB für das Gebiet der Bundesstadt
Bonn, Stadtbezirk Beuel, Ortsteil Holtorf, für den Bereich südöstlich
der Grundstücke zwischen der Burghofstraße 33 und der Löwenburgstraße
152 auf einer Länge von ca. 200 m, sowie der Bereich südöstlich der Löwenburgstraße
157 auf einer Länge von ca. 80 m,
- Bebauungsplan Nr. 8322-17 („Niederholtorf-Süd“)
- 162. Änderung des Flächennutzungsplanes
Beteiligte Ämter:
23, 32, 56, 61-UDB, 61-1, 61-2, 61-3, 62-3, 63, 66 und 67
Schutzgut: BEMERKUNGEN Ergebnis
1. Mensch keine Beeinträchtigung
2. Tiere, Pflanzen,
Landschaft
FFH-Verträglichkeitsuntersuchung
ist zu erarbeiten;
Landschaftspflegerischer Fachbeitrag
ist zu erarbeiten.
3. Boden Großflächige Bodenversiegelung
ist auszugleichen
4. Wasser Überprüfung der Versickerungsfähigkeit
des Bodens erforderlich.
5. Luft / Stadtklima
6. Kultur- und
Sachgüter
GESAMTBEWERTUNG:
Zulässigkeit des Vorhabens ist
durch FFH-Verträglichkeitsuntersuchungnachzuweisen;
Eingriff in Natur und Landschaft
liegt vor
Versiegelung; Eingriff in den
Boden liegt vor
keine Beeinträchtigung
keine Beeinträchtigung
keine Beeinträchtigung
Eine allgemeine Vorprüfung wurde für die Bereiche Nr. 1 - 7 durchgeführt und führte zu
dem Ergebnis, dass weitergehende Untersuchungen für die folgenden Bereiche: Nr. 2
„Tiere, Pflanzen, Landschaft“ und Nr. 3 "Boden" sowie die Aufstellung einer FFH-
Verträglichkeitsuntersuchung sowie eines Landschaftspflegerischen Fachbeitrages erforderlich
sind.
aufgestellt: 04.05.04 gesehen:
gez. Wolf gez. Isselmann (Amtsleiter)