Geschäftsbericht 2010 - TLG Immobilien GmbH

Geschäftsbericht 2010

Unsere Stärke: Ostdeutschland 

Dynamik auf solider Grundlage: Diese Konstellation hat die TLG IMMOBILIEN 

stark gemacht – stark im Osten. Seit nunmehr zwei Jahrzehnten bringen wir 

Bewegung in den ostdeutschen Immo bilienmarkt, wir haben die Städte in 

dieser Region mitgeprägt. Der rote Teppich – unser langjähriger Werteträger – 

symbolisiert unseren Erfolg und steht als ruhendes, kraftvolles Element 

inmitten dynamischer Entwicklungen für die Stärke unseres auf nachhaltige 

Wertschöpfung ausgerichteten Geschäftsmodells. 

Stralsund – Rügenbrücke Erfurt – Fischmarkt 

Berlin – Schlossbrücke

Dresden – Semperoper Leipzig – Flughafen Leipzig/Halle 

Potsdam – Nauener Tor

TLG IMMOBILIEN GmbH in Zahlen 

Mio. EUR 2010 2009 2008 

Immobilienvermögen (bilanziert) 1.683 1.610 1.548 

Immobilien Anlagevermögen (bilanziert) 1.669 1.593 1.526 

Mieteinheiten [Anzahl] 23.413 23.678 24.076 

Investitionen – Projekte/Ankäufe 187 152 229 

davon: Anlagevermögen 185 151 226 

Mitarbeiter – Stichtag 31.12.2010 [Anzahl] 301 308 343 

Umsatzerlöse 234,5 203,0 218,2 

Operatives Ergebnis vor Steuern 36,4 33,8 39,0 

Operatives Ergebnis nach Steuern 34,6 32,2 36,8 

Jahresergebnis vor Steuern 21,5 27,7 48,7 

Jahresergebnis nach Steuern 19,7 26,1 46,5 

Cashflow* 118,9 85,8 118,5 

EBIT 50,5 50,7 68,3 

EBITDA 108,7 112,9 126,6 

Bilanzsumme 1.853 1.774 1.719 

Eigenkapital ohne Sonderposten 1.018 1.008 987 

* Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit einschließlich der Einzahlungen aus dem Verkauf von Immobilien des Anlage vermögens. 

TLG IMMOBILIEN – 1991 bis 2011: 20 Jahre Vorsprung 

Die TLG IMMOBILIEN ist mit ihrem starken 

Portfolio und einem breiten Angebot in den Seg- 

menten Büro, Einzelhandel, Gewerbe und Woh- 

nen die Nr. 1 für Immobilien in Ostdeutschland. 

Seit 20 Jahren verbinden wir mit kundenorientierter 

Flexibilität Kompetenz, Erfahrung und 

Verlässlichkeit. Mit unserer konservativen, renditeorientierten 

Investitionsstrategie haben wir 

die Grundlage für nachhaltige Wertschöpfung 

geschaffen. 

Wir konzentrieren uns weiterhin konsequent auf 

den ostdeutschen Immobilienmarkt, dessen 

Entwicklung vielfach regional differenziert, in 

Summe aber robust verläuft. Mit Menschen, 

Markt und Regionen sind wir bis ins kleinste 

Detail vertraut. Unsere hoch qualifizierten Mitarbeiter 

zeichnen sich durch Motivation, Tatkraft 

und Kompetenz aus. 

Stark im Osten: Wir bauen auf fundiertes Knowhow, 

regionale Kompetenz und ein nachhaltiges 

Geschäftsmodell. So sind wir in 20 Jahren 

zu einem starken und erfolgreichen Partner im 

Immobilienmarkt Ostdeutschlands geworden – 

und haben uns einen Vorsprung erarbeitet, der 

sich sehen lassen kann.

Geschäftsbericht 2010

Inhalt 

Unser Profil 9 

Vorwort der Geschäftsführung 10 

Bericht der Geschäftsführung 13 

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 13 

Geschäftsverlauf und Ergebnis 2010 19 

Segment Wohnimmobilien 29 

Report aus der Region: Berlin/Brandenburg 32 

Segment Büroimmobilien 35 

Report aus der Region: Mecklenburg-Vorpommern 38 

Segment Gewerbeimmobilien 41 

Report aus der Region: Süd 44 

Segment Einzelhandel 47 

Segment Dienstleistungsimmobilien 51 

Ausblick 55 

Bericht des Aufsichtsrates 58 

Organe der Gesellschaft 60 

Lagebericht 62 

Jahresabschluss 76 

Kontakt 95 

Impressum 96

8 

Mit ihrer Zentrale im Haus zur Berolina am Berliner 

Hausvogteiplatz zeigt die TLG IMMOBILIEN Präsenz 

im Zentrum der Bundeshauptstadt. 

Der Wilsdruffer Kubus ist der Sitz der Dresdner 

SAP-Niederlassung. Das Wohn- und Geschäftshaus 

am Postplatz in Dresden liegt gegenüber 

dem weltberühmten Zwinger.

Stabilität und Dynamik 

Ohne Stabilität keine Grundlage, ohne Dyna- 

mik kein Wachstum. Wer nachhaltige Erfolge 

anstrebt, muss beides in Einklang bringen. 

Besonders Immobilienunternehmen sollten da- 

bei langfristige Chancen und Entwicklungen im 

Blick behalten, Risiken erkennen, Weitsicht 

beweisen. Und den Mut haben, den eigenen 

Weg zu gehen – nur so lässt sich ein Vorsprung 

im Markt erarbeiten. 

Das Geschäftsmodell der TLG IMMOBILIEN 

basiert seit 20 Jahren auf Nachhaltigkeit, Ver- 

lässlichkeit und Seriosität. Mit unserem An- 

gebot in den Segmenten Büro, Einzelhandel, 

Gewerbe und Wohnen sind wir die klare Nr. 1 

in Ostdeutschland. Konsequente Kundenorien- 

tierung, eine renditeorientierte Portfoliostra- 

tegie und eine nachhaltige Investitionspolitik 

sichern stetige Erträge und stabile Cashflows 

und sind die Säulen unseres Erfolgs. 

Die Besonderheiten des ostdeutschen Immo- 

bilienmarktes haben wir analysiert und von 

Beginn an seine Stärke genutzt. Unsere Schwer- 

punktregionen umfassen die Wachstumszent- 

ren Ostdeutschlands: den mitteldeutschen Kern- 

raum, die Ostseeküste sowie die Metropol region 

Berlin. In diesem klar umrissenen Markt schaf- 

fen wir immobilienwirtschaftliche Werte und 

Innovationen, die in Ostdeutschland ihres- 

gleichen suchen. Unsere Erfolgsstrategie wer- 

den wir konsequent fortsetzen, unser Profil als 

innovationsfreudiger, aktiver Portfoliomanager 

weiter schärfen. 

Seit 2002 erwirtschaften wir Jahresergebnisse im 

zweistelligen Millionenbereich; der Wert unseres 

Portfolios beträgt heute 1,7 Mrd. EUR. Mit 

unserem diversifizierten Portfolio und der konsequenten 

Umsetzung einer risikoorientierten 

und rendite orientierten Immobilienstrategie 

stellen wir uns den Herausforderungen von 

morgen. Damit wir bleiben, was wir heute 

schon sind: Stark im Osten. 

Unser Profil 

9

Vorwort der Geschäftsführung 

Sehr geehrte Damen und Herren, 

die TLG IMMOBILIEN ist ein etabliertes und 

erfolgreiches Unternehmen mit einer auf Nach- 

haltigkeit ausgerichteten Strategie, soliden 

Cashflows und engagierten Mitarbeitern. Dies 

hat das vergangene Jahr eindrucksvoll bestätigt: 

Auch 2010 konnten wir wachsen und mit 

21,5 Mio. EUR wiederum ein gutes Jahresergebnis 

(vor Steuern) erzielen. Wir haben unsere 

Ziele erreicht und zum Teil sogar übertroffen – 

ein Erfolg, der unsere Positionierung als aktiver 

Portfoliomanager bestätigt. 

Kernbetätigungsfeld und Hauptergebnisquelle 

bildet die Bewirtschaftung unserer Immobilien. 

Das operative Ergebnis der Objektbewirtschaf- 

tung konnte deutlich auf 66 Mio. EUR gestei- 

gert werden. Die laufenden Einnahmen aus 

gut vermieteten Objekten bilden einen immer 

wichtigeren Baustein für den wirtschaftlichen 

Erfolg unserer Gesellschaft. Auch im Jahr 2010 

investieren wir mit dem Ziel, unseren diversifizierten 

Bestand weiter zu stärken und unsere 

Renditen zu optimieren. Wir konzentrieren uns 

dabei auf unsere Schwerpunktregionen, die 

zu den Wachstumskernen Ostdeutschlands 

zählen: die Metropolregion Berlin, der Großraum 

Dresden / Leipzig, die Städte Thüringens 

entlang der Autobahn A 4 sowie die Städte an 

der Ostseeküste. 

Der Erfolg der TLG IMMOBILIEN spiegelt die 

zunehmende Robustheit der ostdeutschen Wirtschaft 

wider. Diese basiert zum einen darauf, 

dass der Osten weniger exportabhängig ist – 

woraus zwar niedrigere, dafür aber nachhal tige 

Wachstumseffekte resultieren. Zum anderen 

macht sich die zunehmende Fokussierung auf 

Innovationsbranchen in den neuen Ländern 

positiv bemerkbar. Und eine gewisse Erfahrung 

im Umgang mit schwierigen Entwicklungen: 

So hat Ostdeutschland in den vergangenen 

20 Jahren Herausforderungen gemeistert, die 

jetzt erst auf andere deutsche Regionen zukommen. 

Ob Deindustrialisierung, demografischer 

Wandel oder Arbeitsmarktpolitik – ostdeutsche 

Erfahrungen und Lösungsansätze 

gewinnen zunehmend auch für Westdeutschland 

an Relevanz. Und obwohl es weiterhin 

Aufholpotenziale gibt, belegten im letzten Ranking 

der Initiative Neue Soziale Marktwirtschaft 

zur Wirtschaftsdynamik aller Bundesländer die 

fünf neuen Länder und Berlin die ersten sechs 

Plätze. Eine Studie des Wirtschaftsforschungsinstituts 

in Halle prognostiziert zudem, dass

sich die wirtschaftlich prosperierenden Ge biete 

in Ostdeutschland von Auswanderungs- in Zu- 

wanderungsregionen wandeln. Als Immobilien- 

unternehmen vor Ort nutzen wir die Chance, 

von der Entwicklung dieser Region zu profi 

tieren und sie voranzubringen. 

Im Jahr 2011 begeht die TLG IMMOBILIEN ihr 

zwanzigstes Jubiläum. „20 Jahre Vorsprung“: 

Dieses Motto steht für 20 Jahre Veränderung, 

20 Jahre Auf- und Umbau, aber auch 20 Jahre 

immer wieder veränderte Rahmenbedingungen. 

Es versinnbildlicht Kompetenz und immobilienwirtschaftliches 

Know-how, um die Heraus - 

for derungen des ostdeutschen Marktes zu 

be wäl tigen sowie Leidenschaft und Konse- 

quenz, um die richtige Strategie durchzu setzen. 

Und es spiegelt die für eine erfolgreiche Unter- 

nehmensentwicklung unerlässliche Innovationskraft 

wider, die wir mit Entwick lun gen 

wie den Mehrgenerationenhäusern oder dem 

com@care-Konzept unter Beweis stellen. Mit 

ihrer konsequenten Kundenorientierung und 

einer einzigartigen Regionalkompetenz ist die 

TLG IMMOBILIEN für die Herausforderungen 

der Zukunft sehr gut aufgestellt. 

Der vorliegende Geschäftsbericht 2010 der 

TLG IMMOBILIEN beleuchtet die Höhepunkte 

und Entwicklungen eines genauso spannenden 

wie erfolgreichen Jahres. Wir wünschen 

eine anregende und informative Lektüre. 

Mit freundlichen Grüßen 

Jochen-Konrad Fromme Niclas Karoff 

Niclas Karoff (li.) 

und Jochen-Konrad 

Fromme 

11

12 

Die Wohnanlage Blücherstraße im Rostocker 

Bahnhofsviertel setzt moderne Akzente in gefragter 

Wohnlage nahe des Wasserturms. 

Seniorenpflegeheim, Altenwohnsitz und Versor- 

gungszentrum in einem ist das Seebadzentrum 

Wendorf in der Hansestadt Wismar.

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 

Rückkehr der Zuversicht 

Vom Jahr 2010 gibt es vor allem eines zu be- 

richten: Die deutsche Wirtschaft ist zurück in 

der Erfolgsspur – und zwar mit zurzeit beeindruckender 

Dynamik. Über das gesamte Jahr 

hat das Bruttoinlandsprodukt (BIP) um 3,6 Prozent 

zugelegt. Und manifestiert damit das 

stärkste Wirtschaftswachstum seit der Wiedervereinigung. 

Die Gründe dafür sind vielfältig. 

Die kräftige weltweite Wiederbelebung der 

Wirtschaft nach Überwindung der Rezession 

sorgte rund um den Globus für starke Konjunkturimpulse. 

So erwies sich der Außenhandel 

nach zwei schwächeren Jahren wieder als 

wichtige Stütze des deutschen BIP und stieg 

um 14,2 Prozent. Die entscheidenden Wachstumsimpulse 

für die deutsche Wirtschaft kamen 

2010 allerdings zunehmend von innen: 

Laut ifo Dresden resultierte der starke inländische 

Investitionsanreiz aus einem historisch 

niedrigen Zinsniveau. Des Weiteren hatte natürlich 

auch der stabile Arbeitsmarkt einen 

wichtigen Anteil an der schnellen Wende zum 

Positiven. So erreichte die Zahl der Erwerbstätigen 

2010 mit rund 40,5 Millionen Menschen 

einen neuen Höchststand – 212.000 Personen 

oder 0,5 Prozent mehr als noch ein Jahr zuvor. 

Günstige Investitionsbedingungen 

Verantwortlich für den starken Wirtschaftsaufschwung 

ist vor allem die Binnenkonjunktur, 

die durch ein besonders investitionsfreundliches 

Kreditklima begünstigt worden ist, teilte 

das ifo-Institut im Rahmen der BIP-Prognose 

2011 mit. Deutschland profitiere dabei von einer 

Umlenkung der Kapitalströme infolge der Krise: 

Weil wieder mehr Geld im eigenen Land verbleibe, 

werde hier auch wieder mehr investiert. 

Dies könnte die Basis für einen nachhaltigen 

binnenwirtschaftlichen Boom sein, folgern die 

Wissenschaftler. Voraussichtlich um rund 2,4 

Prozent werde das BIP im Jahr 2011 wachsen. 

Abzuwarten bleibe allerdings die Entwicklung in 

den angeschlagenen südeuropäischen Ländern 

des Euroraums, insbesondere sollte es hier doch 

noch zu drohenden Staatsbankrotten und entsprechenden 

Rettungsmaßnahmen kommen. 

Die „Neuen“ weiter stark 

2010 war das Jahr eines ganz besonderen Jubiläums 

für Deutschland – 20 Jahre Wiedervereinigung. 

Nach zwei Jahrzehnten nähern sich 

Wirtschaftskraft, Innovationsstärke und Lebensqualität 

der alten und neuen Bundesländer weiter 

an. Von einem beeindruckenden Konvergenzprozess 

spricht etwa das ifo-Institut in seiner 

Studie „Bilanz – 20 Jahre Deutsche Einheit“. 

Großen Anteil am Angleichungsprozess trägt ifo 

zufolge die ostdeutsche Wirtschaft, die weiter 

an Effizienz gewonnen hat, wie die Kennziffern 

zur Produktivität verdeutlichen: Waren 1991 noch 

77,2 Arbeitsstunden nötig, um 1.000 EUR Wirtschaftsleistung 

zu erreichen, sind es heute nur 

noch 29 Stunden – das entspricht einer Verbesserung 

um 63 Prozent. Insgesamt ist die 

Wirtschaftsleistung je Einwohner in den neuen 

Bundesländern seit 1991 um rund 100 Prozent 

von 9.751 auf heute 19.500 EUR gestiegen – 

bei gleichzeitiger Verringerung der Jahresarbeitszeit 

von 1.556 auf 1.435 Stunden. 

Diese Entwicklung basiert laut ifo zu großen 

Teilen auf einer grundlegenden Modernisierung 

des Produktionsapparats: So wurde der Kapitalstock 

modernisiert, neue Produkte, Technologien 

und Unternehmen entstanden, und die 

Qualifikation der Beschäftigten konnte stetig 

verbessert werden. 

Bericht der Geschäftsführung 

13

14 


Funktionell und elegant: 

das Sphairon-Gebäude 

im Gewerbepark Salzenforst 

und das Restaurant 

des H2-Hotels in 

Berlin (v. l.) 

Berlin 

Brandenburg 

Mecklenburg- 

Vorpommern 

Sachsen 

Sachsen-Anhalt 

Thüringen 

Gesamtdeutschland 

Neue Bundesländer 

(mit Berlin) 

Alte Bundes länder 

(außer Berlin) 

BIP-Entwicklung Ostdeutschland und Gesamtdeutschland 

Veränderungen gegenüber dem Vorjahr in % 

3,0 

2,0 

1,0 

0 

– 1,0 

– 2,0 

– 3,0 

– 4,0 

– 5,0 

2,7 

– 0,5 

2,2 

– 1,6 

0,3 

– 2,4 

1,9 

– 3,4 

2,4 

– 4,8 

Starke Dynamik – Ostdeutschland im 

Länderranking 2010 

Das Bundesländerranking 2010 von „Wirtschaftswoche“ 

und der Initiative Neue Soziale 

Marktwirtschaft (INSM) sieht bei der wirtschaftlichen 

Dynamik im Vergleichszeitraum von 2006 

bis 2009 alle sechs neuen Länder auf den 

ersten Plätzen. Auf Spitzenreiter Brandenburg 

(61,1 Punkte) folgen Mecklenburg-Vorpommern 

(60,8), Berlin (57,9), Thüringen (55,6), Sachsen 

(53,8) und Sachsen-Anhalt (53,1). Auch im 

Bestandsranking, dem Niveauvergleich von 

Wirtschaftskraft und Wohlstand, gab es 2010 

3,0 

– 3,8 

2010 

2009 

3,6 

– 4,7 

2,2 

– 2,9 

3,9 

– 5,1 

einen Durchbruch: Hier hat mit Thüringen zum 

ersten Mal ein ostdeutsches Land ein west- 

deutsches überholt und sich Rang 10 gesichert. 

Mit Stralsund kommt zudem der Dynamiksieger 

im Städteranking (Vergleichszeitraum: 

2004 – 2009) aus dem Osten. 

Im Herzen Europas 

Auch geografisch betrachtet rücken die neuen 

Länder seit der EU-Osterweiterung immer stärker 

in den Blickwinkel von Wirtschaft und Politik 

– gerade vor dem Hintergrund des drohenden 

Fachkräftemangels. Am 1. Mai 2011 fallen

die Niederlassungsbeschränkungen für Arbeit- 

nehmer aus Osteuropa. Dass sich dies positiv 

auf die deutsche Wirtschaft auswirken wird, er- 

warten der INSM zufolge rund 90 Prozent der 

deutschen Ökonomen. Von diesem Schub 

dürften vor allem die Ballungszentren in Ost- 

deutschland profitieren. Nicht überraschend 

also, dass der renommierte US-amerikanische 

Ökonom Michael C. Burda von der Berliner 

Humboldt-Universität Ostdeutschland gute 

Chancen einräumt, zu einem neuen Wachstumspol 

für ganz Europa zu werden. 

Aufschwung im Osten 

Das Wirtschaftswachstum fiel im Jahr 2010 

in Ostdeutschland (einschließlich Berlin) mit 

2,2 Prozent insgesamt moderater als im Bundes- 

schnitt aus und wird sich ifo Dresden zu folge 

2011 mit leicht geringerer Dynamik fortsetzen. 

Für die weitgehend stabilen Ver hältnisse, die 

diesen Aufschwung tragen, sind vor allem die 

mittlerweile robusten unternehmerischen Strukturen 

in Ostdeutschland verantwortlich. Auch 

nimmt das Innovationspotenzial konti nuierlich 

zu: Immer mehr Hochtechnologie unternehmen 

siedeln sich zwischen Dresden und Rostock 

an, schaffen Arbeitsplätze und stärken das 

Entwicklungspotenzial. Parallel zu den wirtschaftlichen 

Entwicklungen wächst zudem die 

Kaufkraft in Ostdeutschland dynamischer als in 

Westdeutschland. Wie ifo ermittelt hat, ist das 

verfügbare Einkommen je Einwohner und Mo- 

nat von 595 EUR im Jahr 1991 auf 1.290 EUR 

(2008) angestiegen, das Nettogeldvermögen 

von 10.900 EUR (1993) auf 26.700 EUR (2008). 

In Ostdeutschland verzeichnete Thüringen im 

Jahr 2010 mit 3,0 Prozent das stärkste Wirt- 

schaftswachstum, gefolgt von Berlin (2,7 Prozent), 

Sachsen-Anhalt (2,4 Prozent), Brandenburg 

(2,2 Prozent), Sachsen (1,9 Prozent) und 

Mecklenburg-Vorpommern (0,3 Prozent). 

Erwerbstätigkeit nimmt weiter zu 

In Ostdeutschland stieg die Zahl der Erwerbstätigen 

in den ersten drei Quartalen des Jahres 

um 0,6 Prozent. Das ifo Dresden geht aufgrund 

des vollständigen Abbaus von Arbeitszeitkonten 

und dem allgemeinen wirtschaftlichen 

Aufschwung für das Gesamtjahr von einer 

Ausweitung der Erwerbstätigkeit um 0,7 Pro- 

zent aus. Für 2011 rechnet das Institut mit 

einem weiteren Anstieg der Erwerbstätigkeit 

um 0,6 Prozent. 

Aufschwung im verarbeitenden Gewerbe 

Auch das verarbeitende Gewerbe in Ostdeutschland 

verzeichnete 2010 eine Trendwende: 

In den ersten zehn Monaten des Jahres 

stieg der Umsatz der Betriebe gegenüber 

dem Vorjahreszeitraum um durchschnittlich 

10,9 Prozent. Vor allem die Vorleistungs- und 

Investitionsgüterproduzenten konnten Umsatzsteigerungen 

verbuchen. Das ostdeutsche verarbeitende 

Gewerbe mit seiner stärkeren Binnenorientierung 

profitierte davon, dass im 

Verlauf des Jahres die heimische Nachfrage 

stetig zunahm. Insgesamt wird für das verarbeitende 

Gewerbe Ostdeutschlands mit einem 

Anstieg der preisbereinigten Bruttowertschöpfung 

um 10,8 Prozent im Jahr 2010 gerechnet. 

Gute Stimmung – nachhaltiges Wachstum 

Bundesweit positiv sind die Prognosen auch 

zum Jahresbeginn 2011. Der ifo-Geschäftskli- 

maindex konnte sich zum Jahresende 2010 


15

16 


nochmals auf 109,9 verbessern. ifo Dresden 

prognostiziert dem ostdeutschen verarbeitenden 

Gewerbe 6,5 Prozent Wachstum im Jahr 

2011. Das Institut für Weltwirtschaft Halle 

spricht sogar von einem mittelfristig hohen 

wirtschaftlichen Wachstum in Deutschland. 

Hierzu werde vor allem die Binnenwirtschaft 

beitragen, unterstützt vom traditionell starken 

Außenhandel. 

Auch für den Konsum gibt es Impulse: Das 

Statistische Bundesamt errechnete bereits für 

2010 eine Erhöhung des verfügbaren Einkommens 

der privaten Haushalte um 2,6 Prozent 

auf insgesamt 1.595 Mrd. EUR. Aufgrund der 

anhaltend günstigen Arbeitsmarktlage sowie 

steigender Steuereinnahmen dürfte sich zudem 

die Lage der öffentlichen Haushalte entspannen. 

Das ist auch dringend nötig: Eigenen 

Angaben zufolge haben die Kommunen 2010 

mit einem Gesamtdefizit von rund 11 Mrd. EUR 

das finanziell schlechteste Jahr der Nach- 

kriegsgeschichte abgeschlossen. 

Der deutsche Immobilienmarkt – 

weitgehend stabil 

Das Jahr 2010 hat gezeigt: Der deutsche Immobilienmarkt 

ist aus der schweren Rezession 

weitgehend unbeschadet hervorgegangen. 

Das liegt vor allem daran, dass es im Vergleich 

zu Großbritannien oder Spanien hierzulande 

zu keinen Überhitzungen oder Übertreibungen 

gekommen ist und insbesondere die Preise für 

Wohnimmobilien in den vergangenen 20 Jahren 

stabil geblieben sind. 

Auch der Markt für Geschäftsimmobilien, dessen 

Transaktions volumen aufgrund der generell 

hohen Unsicherheit infolge der Volatilität an 

den Finanzmärkten eher gering war, ist 2010 

wieder in Schwung gekommen. Das zunehmende 

Vertrauen in die Nachhaltigkeit und 

Attraktivität des Standorts Deutschland habe 

2010 für einen Investmentumsatz bei gewerblich 

genutzten Immobilien von über 19 Mrd. EUR 

und damit für eine Steigerung von 83 Prozent 

gegenüber dem Vorjahr gesorgt, konstatiert 

etwa CB Richard Ellis. 

Mieten und Kaufpreise steigen 

Im vergangenen Jahr wurde in Deutschland ein 

allgemeiner Anstieg der Mieten quer durch die 

Segmente beobachtet. Dieser fiel mit 1,6 Prozent 

laut BulwienGesa-Index höher aus als 

noch im Vorjahr. Wohnimmobilien verzeichneten 

mit 2,0 Prozent besonders deutliche Steigerungen. 

Gewerbeimmobilien legten um 0,9 

Prozent zu. Weiterhin positiv entwickelten sich 

die Einzelhandelsmieten, vor allem in kleineren 

Städten: in 1A-Lagen mit durchschnittlich + 0,7 

Prozent, in Nebenlagen mit + 1,1 Prozent. Die 

Büromieten kletterten um 0,7 Prozent. Die 

Kaufpreise für Eigentumswohnungen stiegen 

um 3,8 Prozent, die für Reihenhäuser um 2,0 

Prozent. 

Robuster Mietmarkt im Osten 

Der ostdeutsche Immobilienmarkt hat sich 

auch 2010 als robust erwiesen. Das untermau- 

ert unsere seit 1992 jährlich erscheinende 

Analyse „Immobilienmarkt Ostdeutschland“. 

So haben sich die Immobilienpreise in Ostdeutschland 

insgesamt erhöht – was nicht 

zuletzt eine Folge der in den vergangenen 

Jahren kontinuierlich wachsenden Kaufkraft 

im Osten ist. Über alle untersuchten Preis-

segmente sind die Immobilienpreise stabil 

geblieben oder gestiegen. Besonders nachgefragte 

Städte wie Potsdam, Dresden oder 

Leipzig zeigen sich unverändert stark und 

brauchen den Vergleich mit westdeutschen 

Städten längst nicht mehr zu scheuen. 

Auch Ostseeregionen wie Rostock/Warnemünde 

oder die starken thüringischen Städte Jena 

und Erfurt haben zuletzt deutlich aufgeholt. 

Stabil zeigt sich zudem die Preisentwicklung 

für Wohnbauland. 

Verhaltener Transaktionsmarkt in den 

neuen Ländern 

Trotz der zunehmenden Attraktivität des deutschen 

Immobilienmarktes hat der Transaktionsmarkt 

vor allem in Ostdeutschland noch nicht 

annähernd das Potenzial erreicht, das wir ihm 

zutrauen. Dies gilt besonders für den aktuell 

eher kleinteilig und kleinvolumig agierenden 

Markt im Segment der Wohnimmobilien. Grund 

für die generelle Zurückhaltung ist zum einen die 

Fokussierung vieler Investoren auf sogenannte 

„Core-Objekte“ – also Premiumobjekte in guten 

Lagen, die sich immer noch überwiegend in den 

westdeutschen Metropolen finden. 

Zum anderen erschweren die gestiegenen 

Ei genkapital anforderungen für Banken die Kre- 

ditvergabe. Insofern entscheiden nicht zuletzt 

die Kreditinstitute darüber, inwieweit auch 

der ostdeutsche Transaktionsmarkt wieder 

zulegen kann. 

Zukünftig dürfte der ostdeutsche Immobilien- 

markt von seiner Lage im Herzen Europas 

weiter profitieren und eine dynamische Ent- 

wicklung aufweisen. Diese Entwicklung ist ein 

weiterer Impuls für alle Immobilienseg mente, die 

sich zunehmend aus einer eigenen Wirtschafts- 

kraft der neuen Bundesländer speisen – und 

verstärkt werden durch die weitere Integration 

Osteuropas in den ge samteuro päischen Wirt- 

schaftsraum. Diese Marktchancen werden wir 

mit unserem Know-how-Vorsprung nutzen. 


Ansprechende Architektur 

für Dienstleistung 

und Verwaltung: das 

com@care-Ärztehaus in 

Berlin-Treptow, das 

Bürohaus Muldenstraße 

in Döbeln und das 

Mehrgenerationenhaus 

in Rostock (v. l.) 

17

18 

In Sichtweite des Touristenmagneten Checkpoint 

Charlie in Berlin-Mitte entwickelt die TLG IMMOBILIEN 

ein 3-Sterne-Hotel mit 169 Zimmern. 

Rund 4.500 m² Nutzfläche umfasst die Alte Sektkellerei 

in Wismar. Das Objekt vereint Büro-, Einzelhandels 

und Gewerbeflächen sowie hochwertige 

Wohnungen.

Geschäftsverlauf und Ergebnis 2010 

Auf Kurs 

Im Jahr 2010 lag das Jahresergebnis der 

TLG IMMOBILIEN zum neunten Mal in Folge im 

positiven zweistelligen Millionenbereich: Mit 

19,7 Mio. EUR nach Steuern (21,5 Mio. EUR 

vor Steuern) lieferte es einen weiteren Beleg für 

die Kontinuität und Stärke des Unternehmens. 

Während andere Immo bilienunternehmen teilweise 

massive Werkorrekturen vornehmen 

mussten, ist die TLG IMMOBILIEN aufgrund 

ihrer besonderen Struktur und Vielfalt ohne 

große Rückschläge durch die schwerste Re- 

zession der Nachkriegszeit gekommen. 

Den Rückgang von Ergebnisbeiträgen aus dem 

Verkauf konnte die TLG IMMOBILIEN durch ein 

starkes Kerngeschäft mit laufenden Einnah- 

men aus gut vermieteten Objekten kompensie- 

ren. So wurde der operative Ergebnisbeitrag 

aus der Bewirtschaftung gegenüber 2009 um 

fast 5 Mio. EUR erneut gesteigert. Das vorgelegte 

Jahresergebnis manifestiert im Jahr 1 

nach der Krise eine beachtliche Leistung und 

ist weiterer Beleg unserer seit 20 Jahren kontinuierlich 

fortgeführten Erfolgsgeschichte. Langfristiger 

Erfolg und nachhaltige Wertschöpfung 

beruhen naturgemäß auf der richtigen Strategie. 

Diese umfasst bei uns neben der konsequenten 

Konsolidierung vor allem eine konservative, 

renditeorientierte Investitionspolitik und 

ein aktives Portfoliomanagement. 

Starkes operatives Ergebnis 

Das operative Ergebnis belief sich im Jahr 2010 

auf 36 Mio. EUR. Stark präsentierte sich vor 

allem die Objektbewirtschaftung: Hier stieg 

das operative Ergebnis von 62 auf 66 Mio. EUR. 

Die Mieterlöse erhöhten sich von 138 auf 

145 Mio. EUR. Damit stellte die Bestandsbe- 

wirtschaftung auch im Jahr 2010 die Haupt- 

ergebnisquelle der TLG IMMOBILIEN. 

Rückgang der Leerstände 

In den vergangenen Jahren hat unser konse- 

quentes Kunden- und Mietermanagement zu 

einem kontinuierlichen Rückgang der Leer- 

stände geführt. Diese Entwicklung konnten 

wir 2010 fortsetzen. Die Zahl unserer Mietein- 

heiten sank mit weiter optimiertem Portfolio 

von 23.678 auf insgesamt 23.413. Im vermiet- 

baren Bestand des Anlagevermögens gingen 

die Leerstände im Wohnsegment von 2,9 auf 

2,6 Prozent, im Gewerbesegment von 3,5 auf 

2,5 Prozent zurück. 

Unser bedeutendstes Segment stellten auch 

2010 die Wohnimmobilien mit einem Anteil von 

31 Prozent an den gesamten Mieterlösen des 

Anlagevermögens (45,4 Mio. EUR bei 11.967 

Mieteinheiten). Um einen Prozentpunkt zugelegt 

hat das Segment der Einzelhandelsimmobilien 

mit einem Anteil von 28 Prozent und 

Mieterlösen in Höhe von 40,9 Mio. EUR bei 

683 Mieteinheiten. Rang 3 belegen die Büroimmobilien 

mit 20 Prozent Anteil (29,3 Mio. EUR; 

1.347 Mieteinheiten), gefolgt von den Gewerbeimmobilien 

mit 13 Prozent (18,9 Mio. EUR; 

1.284 Mieteinheiten). 

Mit 78 Prozent (113 Mio. EUR) erwirtschafteten 

wir 2010 mehr als drei Viertel der Mieterlöse 

des Anlagevermögens in unseren Schwerpunktregionen: 

Davon entfielen auf den mitteldeutschen 

Kernraum 37 Prozent (53,7 Mio. EUR), 

auf die Metropolregion Berlin 27 Prozent 

(38,8 Mio. EUR), auf die Ostseeküste 14 Prozent 

(20,5 Mio. EUR). 


19

20 


Wohnen 

Büro 

Einzelhandel 

Gewerbe 

Dienstleistungsimmobilien 

Unbebaute 

Grundstücke 

Investieren und profilieren 

Die fortschreitende Optimierung unseres Portfolios 

als zentraler Bestandteil unserer Investitionsstrategie 

hat in den vergangenen Jahren 

zu einer klaren Profilierung unseres Anlagevermögens 

geführt. Auch während der Krise und 

in ihrer unmittelbaren Folge hat sich unser 

Weg als zielführend und erfolgreich erwiesen. 

Da ran haben wir uns 2010 wieder konsequent 

orientiert und in unser Anlagevermögen rund 

185 Mio. EUR investiert. Verlängerungen der 

Planungs- und Bauphasen bei Entwicklungsprojekten, 

Verzögerungen bei Ankäufen sowie 

der frühe und massive Wintereinbruch standen 

der Erreichung eines noch höheren Investitionsvolumens 

entgegen. Die resultierende 

geringere Kapitalaufnahme 2010 entlastete 

entsprechend das Zinsergebnis. 

Das dynamischste Segment mit 41 Prozent 

der Investitionstätigkeiten im Anlagevermögen 

bildeten erneut die Einzelhandelsimmobilien. 

Mieterlöse nach Segmenten 2010 

In Mio. EUR 

18,9 

40,9 

9,3 0,5 

29,3 

45,4 

Unter Einschluss zwischenzeitlicher Segment- 

zuordnungen haben wir hier ein Investitions- 

volumen von insgesamt 76,5 Mio. EUR reali- 

siert, von dem allein 32 Mio. EUR (42 Prozent) 

auf die Schwerpunktregion Mitteldeutscher 

Kernraum entfiel. Die Dienstleistungsimmo 

bilien stellten mit 63,7 Mio. EUR (34 Prozent) 

das zweitstärkste Segment; hier tat sich vor 

allem die Metropolregion Berlin mit 72 Prozent 

(45,9 Mio. EUR) hervor. Das drittstärkste Segment 

stellten die Büroimmobilien mit 20,9 Mio. EUR 

(11 Prozent). 

Der Bau des zwischenzeitlich eröffneten Ber- 

liner Ramada-Hotels „Die Welle. Mitte“ zählte 

auch im vergangenen Jahr zu den wichtigsten 

Einzelinvestitionen, ebenso das zum Jahresende 

fertiggestellte Havelpalais in Potsdam. Mit rund 

12 Mio. EUR sind wir im „Center am Helene- 

Weigel-Platz“ in Marzahn engagiert. In Friedrichshagen, 

im Südosten Berlins, investieren 

wir rund 10 Mio. EUR in eine Seniorenresidenz

mit Pflegezentrum sowie Einzelhandel und ein 

com@care-Nahversorgungszentrum. 

Am Dresdner Postplatz planen wir das Zwinger- 

Forum, für das wir als Hauptmieter einmal mehr 

die Hotelkette Motel One gewinnen konnten. 

Gleich um die Ecke sind wir an der Dresdner 

Altmarkt-Galerie beteiligt, deren großzügige 

Erweiterung auf nunmehr 44.000 m2 Verkaufsfläche 

zwischenzeitlich erfolgreich abgeschlossen 

wurde. Einen weiteren Meilenstein unserer 

Investi tions tätig keiten im Jahr 2010 markierte 

der Baubeginn des „Quartiers 17“ in Stralsund. 

Das bislang ambitionierteste Projekt unserer 

Niederlassung Mecklenburg-Vorpommern 

schließt eine Kriegsbrache in der historischen 

Altstadt der traditionsreichen Hansestadt. 

Strategisches, wertschöpfendes 

Portfoliomanagement 

Unsere Portfoliostrategie sieht die wertorien- 

tierte Veräußerung von Objekten vor, die nicht 

in unser langfristiges Konzept passen. Im 

Jahr 2010 haben wir 168 Objekte verkauft. 

Zum Bilanzstichtag enthält unser Portfolio 

noch 1.202 Immobilien; im Anlagevermögen 

befinden sich 950 Immobilien (2009: 956). Im 

Vergleich zum Vorjahr sank die Zahl der Objekte 

im Umlaufvermögen um 11,5 Prozent 

von 285 auf 252. 

Erfolgreiches Verkaufsjahr 

Für die TLG IMMOBILIEN war 2010 ein gutes 

Verkaufsjahr: So betrug der beurkundete Gesamtwert 

unserer Verkäufe 54,2 Mio. EUR und 

lag damit nicht nur über dem Vorjahres wert 

von 40 Mio. EUR, sondern auch über Plan. 

Höhepunkt des Verkaufsjahrs 2010 war das 

Motel One in Leipzig, das wir an die Lloyd 

Fonds AG aus Hamburg veräußert haben. 

Weitere Verkäufe umfassten das Objekt Schön- 

hauser Allee in Berlin, das Objekt Frey ensteiner 

Chaussee in Pritzwalk, ein Entwicklungsgrund- 

stück in Berlin-Treptow, ein Wohnbaugrund- 

Mieterlöse nach Schwerpunktregionen 

2010 

In Mio. EUR 

31,2 

53,7 

20,5 


38,8 

Denkmalschutz und 

Revitalisierung im Einklang: 

die Gartenstadt 

Lauta, die Messe- und 

Veranstaltungshalle 

Chemnitz-Arena und 

der Gewerbepark Wirkbau 

in Chemnitz (v. l.) 

Ostseeküste 

Berlin und Umland 

Mitteldeutscher 

Kernraum 

Übrige Regionen 

21

22 



Gewerbe 

Einzelhandel 

Büro 

Wohnen 

Ankäufe 

Projekte 

Investitionen in das Anlagevermögen 

nach Schwerpunktregionen 2010 

In Mio. EUR 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

89 

Ostseeküste Berlin und Umland Mitteldeutscher Kernraum Übrige Regionen 

Entwicklungsprojekte und Ankäufe 2010 

Anlagevermögen in Mio. EUR 

96

Entwicklung des Anlagevermögens 2010 

In Mio. EUR 

1.800 

1.600 

1.400 

1.200 

1.000 

800 

600 

400 

200 

0 

9 % 

21 % 

15 % 

22 % 

33 % 

9 % 

25 % 

12 % 

22 % 

32 % 

2008 2009 2010 

10 % 

28 % 

10 % 

21 % 

31 % 


Moderne Angebote zum 

Wohnen und Einkaufen: 

das Neubauprojekt „La 

Vita“ in Dresden-Striesen, 

das Einkaufszentrum in 

Dresden-Klotzsche und 

die Wohnanlage Dachsweg 

in Ludwigsfelde 

bei Berlin (v. l.) 

Dienstleistungs- 

immobilien/unbebaute 

Grundstücke 

Einzelhandel 

Gewerbe 

Büro 

Wohnen 

23

24 


Entwicklung im Norden: 

Das 30-Mio.-EUR-Projekt 

„Quartier 17“ in Stralsund 

schließt die letzte 

Kriegsbrache in der 

Hansestadt. Mit dem 

AWOPflegeheim in 

Rostock investierte die 

TLG IMMOBILIEN in 

das Zukunftssegment 

Pflegewohnen (v. l.). 

stück in Berlin-Karlshorst sowie Baugrundstücke 

im stark nachgefragten „Strand-Quartier 

Hohe Düne“ in Rostock-Warnemünde. Aufgrund 

der positiven Konjunkturentwicklung, der Verbesserung 

der Finanzierungssituation sowie 

der damit einhergehenden Wiederbelebung 

des Marktes rechnen wir für das Wirtschaftsjahr 

2011 mit einer weiteren leichten Erholung 

beim Immo bilienverkauf. 

Segmentberichterstattung 2010 

Konsequente Portfoliodiversifizierung 

Ein solides, ausgewogenes Portfolio ist der 

zentrale Stabilitätsfaktor und Kern unserer 

Strategie. Was eine nicht ausreichende Diversifizierung 

bewirken kann, hat in den vergangenen, 

turbulenten eineinhalb Jahren manch 

Wettbewerber schmerzhaft erfahren müssen. 

Die TLG IMMOBILIEN setzt auch in Zukunft 

auf eine diversifizierte Portfoliostruktur. 

Zum 31. Dezember 2010 belief sich unser 

Engagement im mitteldeutschen Kernraum auf 

In Mio. EUR Wohnen Büro Einzelhandel 

Istmiete 45,4 

Ergebnis Objekt bewirtschaftung 

20,0 

Ergebnis Verkauf 1,9 

Operatives Ergebnis 7,4 

Jahresüberschuss/-fehlbetrag 

vor Steuer 

7,4 

Jahresüberschuss/-fehlbetrag 6,8 

29,3 

12,4 

0,1 

3,7 

2,3 

2,1 

40,9 

24,4 

2,5 

15,1 

16,6 

15,2 

36 Prozent (633 Mio. EUR) des Verkehrswerts 

unseres Anlagevermögens. Auf die Metropol- 

region Berlin entfielen 532 Mio. EUR (30 Pro- 

zent), auf die Ostseeküste 270 Mio. EUR (15 Pro- 

zent). Außerhalb unserer Schwerpunktregionen 

lagen nur rund 18 Prozent (323 Mio. EUR) un- 

serer Verkehrswerte. 

Eine differenzierte Ergebnisdarstellung nach 

den jeweiligen immobilienwirtschaftlichen Nut- 

zungsarten zeigt die Segmentberichterstattung 

der TLG IMMOBILIEN. 

Starkes Team 

Gewerbe Dienst- 

leistung 

18,9 

7,9 

2,1 

5,7 

– 11,8 

Zum 31. Dezember 2010 beschäftigte die 

TLG IMMOBILIEN 301 Mitarbeiterinnen und 

Mitarbeiter (2009: 308). Sie stellen ein einge- 

spieltes Team, auf das wir uns jederzeit ver- 

lassen können: Unsere Mitarbeiter haben die 

Anfor derungen aus den Optimierungsprozes- 

sen und dem Krisenjahr engagiert und souverän 

gemeistert. 

9,3 

4,0 

4,1 

7,0 

6,6 

Unbebaut Umlauf- 

vermögen 

0,5 

– 2,4 

2,1 

– 1,8 

– 0,9 

0,5 

– 0,3 

– 0,2 

– 0,6 

1,3 

TLG 

gesamt 

EBITDA 31,4 22,2 35,2 8,5 12,0 – 1,9 1,3 108,7 

– 10,8 

6,1 

– 0,8 

1,2 

144,8 

65,9 

12,5 

36,5 

21,5 

19,7

Strategie: Erfolg mit Zukunft 

Der Immobilienmarkt in Ostdeutschland ist 

dynamisch und attraktiv. Einfach ist er nicht. 

Unseren Vorsprung in puncto Markt- und Re- 

gional-Know-how sowie unsere Reputation als 

wettbewerbsstarkes und erfolgsorientiertes 

Unternehmen haben wir uns hart erarbeitet. 

Unser diversifizierter Bestand ist eine solide 

Stütze und gleichzeitig Beleg unserer unternehmerischen 

Stärke. 

Unser Fokus liegt auf: 

• den attraktiven Segmenten Wohnen, Einzelhandel, 

Büro, Gewerbe und Dienstleistung, 

• den starken Regionen Ostseeküste, Metro- 

pol region Berlin und Mitteldeutscher Kern- 

raum, 

• der steten Optimierung unseres Portfolios 

durch Ankäufe, Entwicklungen, Verkäufe und 

Leerstandsabbau 

• sowie einer konsequent gelebten Kunden- 

orientierung. 

Regionalverteilung der 

Verkehrswerte 2010 


323 

633 

270 


532 

Ostseeküste 



Kernraum 


25

26 


Das Bürogebäude „1alex“ prägt mit zehn Geschossen 

und 220 m Länge das urbane Gesicht des 

Berliner Alexanderplatzes. 

Direkt gegenüber der Dresdner Frauenkirche 

bietet das Hotel de Saxe 4-Sterne-plus-Komfort 

in elegantem Ambiente. 

Anlaufpunkt für Fans der Sportwagen-Luxusklasse: 

das Porsche-Zentrum in Dresden.

20 Jahre Marktnähe, Know-how 

und Innovationen 

20 Jahre Vorsprung auf dem ostdeutschen Immobilienmarkt 

stehen für 20 Jahre Marktnähe 

und regionales Know-how. In diesen zwei Jahrzehnten 

konnten wir die Entwicklung der Immobilienlandschaft 

des Ostens maßgeblich 

mitprägen. So haben unsere Niederlassungen 

spezifische Produktkompetenzen entwickelt, die 

nicht nur unser Unternehmen weiter stärken, 

sondern auch ganz konkret den jeweiligen 

Regionen zugutekommen. Die Niederlassung 

Süd hat sich über ihren traditionellen Schwer- 

punkt im Wohn- und Gewerbesegment Spezial- 

Know-how im Handel und zunehmend auch im 

Pflegebereich erworben. In BerlinBrandenburg 

verfügt man über besondere Bürokompetenz 

und hat mit dem com@care-Konzept eine 

kompakte Verbindung von Einzelhandel, Apothe- 

ken, Arztpraxen und gesundheitsnahen Dienst- 

leistungen entwickelt – zahlreiche Bürgerinnen 

und Bürger vor Ort profitieren bereits davon. 

Sozial- und Seniorenimmobilien schließlich 

stehen im Fokus der Niederlassung Mecklenburg-Vorpommern. 

Es ist dieses marktnahe Know-how, verbunden 

mit dem Mut für Innovationen, das uns auszeichnet. 

Mit einem Immobilienvermögen von 

rund 1,8 Mrd. EUR, welches sich aus gewogen 

auf rund 1.200 Objekte in den Segmenten 

Büro, Einzelhandel, Gewerbe und Wohnen 

verteilt, sind wir die Nr. 1 für Immobilien in 

Ostdeutschland. 

Anteil der Segmente 

am Verkehrswert 2010 


178 

491 

105 

63 

377 


544 

Wohnen 

Büro 

Einzelhandel 

Gewerbe 


Unbebaute 

Grundstücke 

27

Segment Wohnimmobilien 

Wohnen mit Potenzial 

Mieterlöse Anlageportfolio 

Wohnimmobilien 2010 

Mio. EUR 

Ostseeküste 8,5 

Berlin und Umland 6,6 

Mitteldeutscher Kernraum 18,3 

Übrige Regionen 12,0 

Gesamt 45,4 

Die eigene Wohnung gilt als ein Stabilitätsanker, 

der in dynamischen Zeiten Sicherheit und 

Stabilität vorhält. Wohneigentum liegt im Trend: 

Durchschnittlich um 2,1 Prozent kletterten die 

Preise für Eigentumswohnungen 2010, teilt 

der Immobilienverband Deutschland (IVD) mit. 

Gleichzeitig vergrößert sich die Kluft zwischen 

Wohnungsangebot und -bedarf weiter – und 

zwar trotz starken Wachstums im Wohnungsbau 

um 4,4 Prozent. Die Folge: steigende Mieten 

auch bei Neuvermietungen. Mit ein bis 2,5 

Prozent Steigerung – in guten Innenstadtlagen 

sogar mit deutlich mehr – rechnet der IVD 

auch für 2011. 

Wenngleich der Transaktionsmarkt dies zurzeit 

nicht mit großvolumigen Transaktionen wider- 

spiegelt, hält doch die allgemein positive 

Entwicklung auch im ostdeutschen Wohnungs- 

markt an. So haben sich die Preise von neuen 

Wohnimmobilien laut Hauspreisindex HPX im 

Osten seit dem Jahr 2005 insgesamt stärker 

ent wickelt als in anderen deutschen Regionen. 

Ostdeutschland schneidet bei der Preis ent- 

wicklung von neuen Eigentumswohnungen 

und Einfamilienhäusern zwischen 2005 und 

2010 am besten ab. Das liegt nicht zuletzt 

an der positiven Arbeitsmarkt- und Kaufkraftentwicklung. 

Starkes Portfolio 

Die TLG IMMOBILIEN besitzt ein attraktives, 

weitgestreutes Wohnungsportfolio, das zum 

Ende des Jahres 2010 rund 12.000 Mieteinheiten 

im Anlagevermögen umfasste. Wohnimmobilien 

sind unser mietenstärkstes Segment. 

Im vergangenen Jahr haben wir die Mieterlöse 

um 3,4 Prozent auf 45,4 Mio. EUR gesteigert 

und damit 31 Prozent der Mieterlöse unseres 

Anlagevermögens erwirtschaftet. Der Verkehrswert 

unseres Anlagevermögens bei den Wohnimmobilien 

betrug 544 Mio. EUR und damit 

knapp ein Drittel des gesamten Anlagevermögens. 

Allein 44 Prozent (237 Mio. EUR) davon 

entfielen auf den mitteldeutschen Kernraum. Unsere 

zweitstärkste Schwerpunktregion stellte 

die Ostseeküste mit 19 Prozent und 102 Mio. EUR 

vor der Metropolregion Berlin (15 Prozent; 

80 Mio. EUR). 

Tendenz: positiv 

Wohnimmobilien sind langfristig am erfolg- 

reichsten, wenn sie gern bewohnt werden. Wir 

achten auf attraktive Wohnungen und Lagen 

sowie eine gewachsene Mieterstruktur mit 

intaktem Wohnumfeld und guter Infrastruktur. 

Kompakte, überschaubare Wohnanlagen mit 

nachhaltigen Entwicklungs- und Ertragschan- 

cen: Darin sehen wir die Fundamente für ein 

mittel- und langfristiges Wert- und Mietstei- 

gerungspotenzial. Diese Strategie haben wir 

auch 2010 konsequent verfolgt und in unser 

Wohnsegment rund 12 Mio. EUR investiert. 

Ein weiterer wichtiger Stellhebel für den Erfolg 

im Wohnsegment liegt in der kontinuierlichen 

Optimierung des Kunden- und Mietermanage- 

ments. Auch dies bestätigt uns das Ergebnis 

des Berichtsjahrs: So konnten wir den Leer- 


29

30 


Ostseeküste 



Kernraum 


Verkehrswerte Anlageportfolio 

Wohnimmobilien 2010 

In Mio. EUR 

124 

stand im vermietbaren Bestand des Anlage- 

vermögens von 2,9 Prozent auf 2,6 Prozent 

weiter senken. 

237 

102 

Auf in die Stadt! 

Immer mehr Menschen zieht es in die großen 

und kleinen Metropolen. In Ostdeutschland 

sind es vor allem Dresden, Leipzig und Potsdam, 

die davon profitieren und durch besonders 

dynamisches Wachstum glänzen. 

Dresden kann laut Bertelsmann-Stiftung bis 

2025 auf eine Bevölkerungszunahme um 8 Prozent 

hoffen, Leipzig soll um 3 Prozent zulegen. 

Für Potsdam prognostiziert das Landesamt 

für Statistik sogar einen Anstieg um 20 Prozent 

bis 2030 – dann würden rund 30.000 Menschen 

mehr als heute in der brandenburgischen 

Hauptstadt leben. 

80 

Wohnen in den Sachsenmetropolen 

Diese Tendenz dürfte die Preisentwicklung weiter 

beeinflussen. Bereits heute bilden Dresden 

und Potsdam bei den Wohnpreisen die Speerspitze 

im Osten: In nahezu allen Preiskategorien 

befinden sich die beiden Städte in der 

Spitzengruppe. Mit Kaufpreisen von bis zu 

3.600 bzw. 3.800 EUR/m2 für modernisierte 

Altbauten erreichen sie mühelos das Niveau 

westdeutscher Großstädte. Frei stehende Ei- 

genheime erreichen in Dresden Spitzenpreise 

bis zu 500.000, in Leipzig bis zu 450.000 EUR. 

Wohnmieten kosten in beiden Städten bis 

zu 7,20 EUR/m2 . 

Attraktiver Wohnungsmarkt 

in der Hauptstadt 

In Berlin verschärfte sich 2010 die Ausdifferenzierung 

zwischen dem unteren und dem oberen 

Preissegment bei Mietwohnungen. Beliebte 

Berliner Wohnquartiere zeigten eine weiter ansteigende 

Entwicklung, vor allem in den Ostteilen 

Mitte und Prenzlauer Berg. Die durchschnittliche 

Marktmiete für Standardwohnungen liegt 

bei 5,85 EUR/m2 und ist damit im Vergleich 

zum Vorjahr um ein Prozent gestiegen. In Vorzugswohnlagen 

liegt sie mit 7,20 EUR/m2 sogar 

um 3 Prozent über dem Vorjahreswert. 

Und in Top-Lagen wie Mitte oder Prenzlauer Berg 

beobachtet der IVD bereits „Münchner Verhält- 

nisse“ mit Spitzenmieten bis zu 18,00 EUR/m 2 . 

Auffällig ist zudem der Aufwärtstrend bei 

Eigentumswohnungen im Ostteil der Stadt. 

Bis zu 3.500 EUR/m 2 in mittleren und bis zu 

3.900 EUR/m 2 in guten Lagen werden hier 

gezahlt.

Von Potsdam bis Jena: steigende Preise 

Hohe Lebensqualität, gute Sozialstruktur und 

die Metropole Berlin gleich um die Ecke: Auch 

in Potsdam setzte sich der Anstieg der Immobilienpreise 

fort. Bis zu 10,50 EUR/m2 werden 

in Top-Lagen gezahlt. Frei stehende Eigenheime 

sind hier mit bis zu 650.000 EUR die 

teuersten in ganz Ostdeutschland außerhalb 

Berlins. Überzeugend entwickelt sich zudem 

der Wohnimmobilienmarkt in Thüringen, wo 

die Preise für Eigentumswohnungen deutlich 

zulegten. Für modernisierte Altbauten in Erfurt 

etwa stiegen sie auf bis zu 2.200 EUR/m2 . Jena 

bleibt das teuerste thüringische Pflaster für frei 

stehende Eigenheime (bis zu 470.000 EUR) 

und Reihenhäuser (bis zu 225.000 EUR). Hier 

werden mit 7,40 EUR/m2 auch die Spitzenmieten 

gezahlt, gefolgt von Erfurt mit 7,10 EUR/m2 . 

Hochburg im Nordosten: Rostock 

Weiter an Attraktivität gewonnen haben Wohnimmobilien 

in Mecklenburg-Vorpommern, speziell 

an der Ostseeküste. So zählt Rostock zu 

den am stärksten nachgefragten Wohnstandorten 

Ostdeutschlands überhaupt: Für ein frei 

stehendes Eigenheim fallen hier zwischen 

150.000 und 340.000 EUR an, eine Neubau-Eigentumswohnung 

kostet gar bis 3.800 EUR/m2 . 

Die Monatsmieten in Rostock stiegen auf bis 

zu 8,00 EUR/m2 . Die höchsten Reihenhauspreise 

in der Region werden allerdings in Stralsund 

gezahlt und liegen bei bis zu 240.000 EUR. 

Nachhaltige Wertschöpfung 

Die starke Wohnungsnachfrage in unseren 

Investitions- und Wachstumsschwerpunkten 

basiert auf vielen Faktoren. Wirtschafts- und 

Bevölkerungswachstum, steigende Erwerbstätigkeit, 

zunehmende Kaufkraft gehören dazu. 

Im Sinne unserer Maxime einer nachhaltigen 

Wertschöpfung verbessern wir die Wohnqualität 

und Sicherheit unserer Wohnungsimmobilien 

nach Kräften. So haben wir auch 2010 

viele unserer insgesamt 2.200 Wohnungen in 

Dresden (Vermietungsstand: 99 Prozent) mit 

neuen Sicherheitsstandards versehen. Auch im 

außerhalb der Metropolen gelegenen Bestand 

haben wir in die Ausstattung und das Image 

von Wohnraum investiert – wie in der Gartenstadt 

Lauta, wo die Vermietungsquote nun 

ebenfalls bei 99 Prozent liegt. 

Wertorientiert investiert 

Lebensqualität steht auch beim Projekt „La 

Vita“ in der Dresdner Schandauer Straße im 

Mittelpunkt. Hier haben wir 2010 mit dem Neubau 

eines drei- bis viergeschossigen Wohnund 

Geschäftshauses begonnen, bei dem wir 

die zentralen Lebensbereiche Wohnen und 

Einkaufen kombinieren. Die 43 Wohnungen 

können individuell mit besonderen Servicean- 

geboten vom Abwesenheits- bis zum Wäsche- 

service gekoppelt werden. 

Schöner wohnen im Nordosten 

In der Hansestadt Stralsund bauen wir seit Juli 

in 1A-Lage in der historischen Altstadt das 

„Quartier 17“ wieder auf. Hier entstehen unter 

anderem zahlreiche barrierearme Wohnungen 

mit speziell auf die Mieter zugeschnittenen 

Grundrisslösungen. Stark nachgefragt sind auch 

die Baugrundstücke des „Strand-Quartiers 

Hohe Düne“ in Rostock, das zu den attraktivsten 

Wohngebieten Ostdeutschlands zählt. 


Wohnen mit Komfort 

und Atmosphäre: die 

denkmalgeschützten 

Häuser der Gartenstadt 

Lauta, die Wohnanlage 

Dachsweg in Ludwigsfelde 

bei Berlin und der 

Wohnpark Waldschänke 

in Stahnsdorf an der 

Berliner Stadtgrenze (v. l.) 

31

32 Report aus der Region: Berlin/Brandenburg 

Das „Center am Hele- 

ne-Weigel-Platz“ in 

Berlin Marzahn (li.) und 

das Büro- und Hotel- 

gebäude „Die Welle. 

Mitte“ am Berliner 

Alexanderplatz 

Weltstadt und Boom-Land 

Die Bundeshauptstadt Berlin und die branden- 

burgische Landeshauptstadt Potsdam gehören 

zu den dynamischsten Städten Deutschlands. 

Brandenburg hat im vergangenen Jahr das 

wirtschaftlich beste Jahr seiner jüngeren Ge- 

schichte erlebt und wird bundesweit als Auf- 

steigerland wahrgenommen. Diese Entwick- 

lung und aktuelle Prognosen legen nahe, dass 

sich die Metropolregion Berlin/Brandenburg 

auch zukünftig positiv entwickeln wird. 

Berlin verfügt weltweit über einen guten Ruf. 

Im Berichtsjahr wurde der Tou rismusrekord 

des Vorjahrs erneut in den Schatten gestellt: 

Zum ersten Mal wurden mehr als 20 Millionen 

Übernachtungen von Besuchern gezählt. Berlin 

spielt damit in der ersten Liga des Städtetourismus 

und kann mit europäischen Metropolen 

wie Paris, London oder Rom mithalten. 

Auch für die Immobilienbranche hat die Region 

Berlin/Brandenburg in den vergangenen Jah- 

ren weiter an Attraktivität gewonnen. Neben 

der Hauptstadt hat sich Potsdam zum dyna- 

mischsten Immobilienmarkt Ostdeutschlands 

entwickelt: Beim Hauskauf werden hier die 

höchsten Preise gezahlt. Bauland kostet 190 bis 

440 EUR/m 2 , Eigenheime bis zu 650.000 EUR. 

Die Mietpreise für Wohnraum liegen zwischen 

5,50 und 10,50 EUR/m 2 . Beim Einzelhandel 

zählt wiederum Berlin zu den Dynamiksiegern. 

Hier stiegen die Mieten selbst während der 

Krise teilweise deutlich – kleinere Flächen im 

Ostteil kosten bis zu 225 EUR/m 2 . 

„Die Welle“ in Berlins Mitte 

Nur einen Steinwurf vom Berliner Alexander- 

platz entfernt haben wir im März 2011 das 

Objekt „Die Welle. Mitte“ weitgehend fertiggestellt. 

Die TLG IMMOBILIEN hat rund 80 

Mio EUR in das Gebäude auf dem Baufeld A 5 

des Kollhoffschen Masterplanes „Alexanderplatz“ 

investiert. 

Der neungeschossige Neubau verfügt über 

eine Mietfläche von 27.500 m2 . Es entstanden 

ein Ramada-Hotel mit 337 Zimmern und ein 

H2-Hotel mit 288 Zimmern sowie ein Konferenzzentrum 

mit einer Fläche von rund 1.600 m2 . 

Darüber hinaus entstehen 7.000 m2 moderne 

Büroflächen für gehobene Ansprüche. 

Ein weiteres Jahreshighlight der TLG IMMO- 

BILIEN in Berlin/Brandenburg war der Neubau 

des „Centers am Helene- Weigel-Platz“, wo ein 

Nahversorgungszentrum mit 6.000 m2 Mietfläche 

entstanden ist. Mieter sind Lebensmittelmärkte, 

Drogerien, eine Bankfiliale sowie 

Bekleidungs- und Optikgeschäfte. Der Helene- 

Weigel-Platz ist der zentrale Platz des Stadt- 

bezirks Marzahn. Nach Fertigstellung des Nah- 

versorgungszentrums und der Erneuerung des 

Platzes kann der Standort auch im Einzelhan- 

dels- und Dienstleistungsbereich nun wieder 

an seine frühere Bedeutung anknüpfen. 

In Potsdam realisierten wir direkt an der 

Neustädter Havelbucht die Seniorenresidenz 

„Havelpalais“. Mieter ist die gemeinnützige 

ProCurand GmbH & Co. KG. Die Anlage um- 

fasst 38 altengerechte Wohnungen und ein 

Pflegeheim mit 110 Plätzen.

Die TLG-Niederlassung Berlin/Brandenburg 

Ganz in der Nähe des Alexan derplatzes in Berlin-Mitte 

hat unsere Niederlassung Berlin/Brandenburg, 

deren Investitionsschwerpunkt im 

Metropolbereich Berlin und Potsdam liegt, ihren 

Sitz. Mit rund 200 Immobilienobjekten und 4.000 

Mieteinheiten agiert sie auf einem der dynamischsten 

Immobilienmärkte in ganz Deutschland. 

Im Jahr 2010 hat sie rund 39 Mio. EUR 

Mieterlöse erwirtschaftet. 

Unsere große Stärke für die Arbeit in der Metropolregion 

Berlin/Brandenburg sind vor allem 

unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Sie 

kennen die Bedingungen und Perspektiven der 

Immobilienwirtschaft in der Hauptstadt und 

in ihrem engeren Verflechtungsraum. Sie wissen 

um die Bedürfnisse ihrer Kunden und 

sind in der Region hervorragend vernetzt. Ihr 

Know-how und ihre Fachkompetenz suchen 

ihresgleichen. 

Dieses über nunmehr 20 Jahre erzielte Wissen 

hat auch dazu geführt, dass sich unsere Mitarbeiter 

bestens im Dienstleistungs- und Büromarkt 

auskennen – und immer besser auch in 

den Bereichen Gesundheitswesen und Einzelhandel. 

So haben wir hier das Konzept der 

com@care-Immobilie entwickelt, einer Kombination 

aus Ärztehaus und Einzelhandel, die das 

Leben der Menschen vor Ort leichter macht. 

Insgesamt vier Ärztehäuser befinden sich mittlerweile 

im Besitz der TLG IMMOBILIEN, dazu 

kommen drei Hellweg-Baumärkte in innerstädtischer 

Lage. 

Drei Fragen an Jörg R. Lammersen, 

Niederlassungsleiter Berlin/Brandenburg 

Herr Lammersen, welcher Immobilienmarkt 

ist für Sie interessanter: Berlin oder Pots- 

dam? 

Klare Antwort: Beide! Berlin ist nicht nur Bundeshauptstadt, 

sondern wird mittlerweile überall 

auf der Welt als eine der interessantesten 

Metropolen überhaupt wahrgenommen, mit ent- 

sprechenden Auswirkungen auf den Immobilien- 

markt. Aber auch Potsdam hat enorm aufgeholt 

und ist heute einer der führenden und teuers- 

ten Wohnstandorte im Osten Deutschlands. 

Immer mehr Menschen halten sich an das 

Motto: in Berlin arbeiten, in Potsdam leben. 

Warum hat ausgerechnet Potsdam so stark 

aufgeholt? 

Neben den historischen Stätten des Weltkulturerbes 

und der weitgehend sanierten Innenstadt 

macht die Nähe zu Berlin verbunden mit 

einer exzellenten Lebensqualität Potsdam so 

anziehend. Hinzu kommt, dass sich die Stadt 

zu einem veritablen Wissenschaftszentrum 

entwickelt hat, das heute die deutschlandweit 

höchste Dichte an Wissenschaftlern pro Einwohner 

aufweist. 

Was war Ihr persönliches Highlight 2010? 

Neben dem gelungenen Start unseres Projektes 

„Welle“ – die Hotels wurden schon im Vorfeld 

so gut platziert, dass sie seit der Eröffnung 

im Februar 2011 blendende Buchungszahlen 

verzeichnen – freue ich mich über das „Center 

am Helene-Weigel-Platz“. Ich bin der festen 

Überzeugung, dass dieser Neubau die Lebensqualität 

am Standort Marzahn deutlich verbessern 

wird. 

Jörg R. Lammersen, 

Leiter der Niederlassung 

Berlin/Brandenburg 

Der Sitz der Niederlassung 

in der Berliner 

Karl-Liebknecht-Straße

Segment Büroimmobilien 

Aufschwung im Büro 


Büroimmobilien 2010 

Mio. EUR 





Gesamt 29,3 

Die Büromärkte haben sich im Lauf des Jahres 

2010 deutlich stabilisiert und spiegeln die Zuversicht 

der Unternehmen nach Überwindung 

der Krise wider. Ein Krisenfazit ziehen viele 

Experten: Der deutsche Immobilienstandort 

hat an Ansehen gewonnen. Am Markt ist das 

bereits spürbar. An den neun wichtigsten Bürostandorten 

Deutschlands, zu denen unter 

anderem Berlin und Leipzig zählen, wurden 

BNP Paribas zufolge im vergangenen Jahr über 

3 Mio. m 2 Bürofläche umgesetzt – eine Steige- 

rung von gut 18 Prozent im Vergleich zu 2009. 

Auch kam es zu überdurchschnittlich vielen 

Großanmietungen. Die positive Tendenz hat 

sich im zweiten Halbjahr noch beschleunigt, 

sodass wir von einem weiteren Anstieg der 

Vermietungsleistung und der Spitzenmieten im 

Jahr 2011 ausgehen können. Allerdings müssen 

die Entwicklungen der internationalen 

Restrisiken – Stichwort Finanzkrise – im Auge 

behalten werden. 

Den Nutzer im Blick 

Qualität, Nutzerorientierung und nachhaltige 

Wertschöpfung sind für die TLG IMMOBILIEN 

auch bei Büroimmobilien Pflicht. Im Jahr 2010 

betrug der Verkehrswert unseres Anlagevermögens 

im Bürosegment 377 Mio. EUR. Der 

Schwerpunkt lag dabei mit 42 Prozent in der 

Metropolregion Berlin (158 Mio. EUR). Es folgten 

der mitteldeutsche Kernraum mit 28 Prozent 

(104 Mio. EUR) sowie die Ostseeküste (23 

Prozent; 86 Mio. EUR). 

Boom-Stadt Berlin 

Alle wollen nach Berlin: Ein wahrer Ansied- 

lungsboom hat der Hauptstadt 2010 das beste 

Jahr beim Büroflächenumsatz seit Beginn der 

Finanzkrise beschert. Mit 512.000 m2 stieg das 

Umsatzvolumen um 25 Prozent. Derzeit herrscht 

ein regelrechter Mangel an moderner Bürofläche 

in CityLage. In der Folge sind seit Langem 

auch die Mietpreise wieder gestiegen: die 

Spitzenmiete beispielsweise auf 20,50 EUR/m2 , 

die Durchschnitts miete auf 12,87 EUR/m2 . Gleichzeitig 

ging die Leerstandsquote zurück: Während 

in vielen anderen deutschen Städten die 

Leerstände stiegen, sank die Quote in Berlin in 

den ver gangenen zwölf Monaten um 3 Prozent 

auf 9,1 Prozent. Und weil auch hier der größte 

Andrang erst im Winter einsetzte, wird für 2011 

mit weiterhin guten Zahlen gerechnet. 

Präsent in der Hauptstadt 

Die TLG IMMOBILIEN ist am wachsenden 

Berliner Büromarkt besonders engagiert – es 

handelt sich um unsere bedeutendste Vermietungsregion 

im Bürosegment. Im Berichtsjahr 

haben wir Mieterlöse in Höhe von 11,8 Mio. EUR 

und damit rund 40 Prozent aller unserer Büromieten 

erwirtschaftet. In zentraler City-Lage 

nahe des Alexanderplatzes verfügen wir über 

ein exzellentes Büroportfolio, das wir zurzeit 

intensiv ausbauen. Im Sommer 2010 haben 

wir in der Karl-Liebknecht-Straße bei einem 

unserer wichtigsten Projekte Richtfest gefei- 

ert: „Die Welle. Mitte“ ist ein richtungweisender 

Hotel- und Büroneubau mit einer Gesamt- 


35

36 


Mit dem Bau des Wilsdruffer Kubus gab die 

TLG IMMOBILIEN den entscheidenden Impuls 

zur Neugestaltung des Dresdner Postplatzes. 

Das Bürocenter Wilhelm-Külz-Platz bietet 

attraktive Büro und Praxisflächen inmitten 

des Rostocker Villenviertels. 

Die Zentrale der Ostseesparkasse am Vögenteich 

in Rostock ist eines der modernsten Bürogebäude 

Ostdeutschlands.

mietfläche von 27.500 m 2 , von denen mehr als 

7.000 m 2 für Büros vorgesehen sind. Mittler- 

weile ist „Die Welle. Mitte“ fertiggestellt. Haupt- 

mieter ist die Ramada-Hotelkette. 

Jahresendrallye auch in Dresden 

Dresden machte keine Ausnahme, auch in der 

Elbmetropole hat sich die positive Entwicklung 

am Büromarkt vor allem in der zweiten Jahreshälfte 

verstärkt. Der Gesamtvermietungsumsatz 

im Jahr 2010 im Bürosegment dürfte bei 

über 80.000 m2 liegen. Mit einem Zuwachs von 

15 Prozent gegenüber dem Vorjahr wurde 

damit das beste Ergebnis seit zehn Jahren er- 

zielt. Ähnlich wie in Berlin geht auch bei den 

Dresdner Büroflächen der Trend zurück in die 

Innenstadt, während die Randlagen stagnie- 

ren. So konnten im ersten Halbjahr 2010 Spit- 

zenmieten von 11,00 EUR/m 2 erzielt werden. In 

Leipzig stiegen die Mieten für Büros mit gutem 

Nutzwert auf bis zu 12,00 EUR/m2 , für Räume 

mit einfachem bis mittlerem Nutzwert lagen sie 

zwischen 4,50 und 7,50 EUR/m2 . 

Neue Mieter im Margonhaus 

Zweitstärkste Säule unseres Bürosegments 

ist daher auch der mitteldeutsche Kernraum. 

Hier konnten wir unsere Mieterlöse im Anlagevermögen 

um knapp 10 Prozent auf nunmehr 

8,1 Mio. EUR steigern. Vom Trend zur 

Innenstadt profitierte in Dresden das Mar 

gonhaus der TLG IMMOBILIEN. Hier wurden 

im Oktober 2010 insgesamt 600 m 2 Büro- 

fläche neu ver mietet. Mieter sind zum einen 

die Newtron AG, die eine Online-Handelsplattform 

betreibt, zum anderen die Schego 

Deutschland GmbH, ein Handelsunternehmen 

für Obst und Gemüse. Damit hat das 

neun geschossige innerstädtische Bürohaus 


Büroimmobilien 2010 

In Mio. EUR 

104 

29 

wieder einen Vermietungsstand von über 90 

Prozent erreicht. 

158 

Baugenehmigung für Zwinger-Forum 

Für ein weiteres Engagement am Dresdner 

Postplatz haben wir 2010 die Baugenehmigung 

erhalten: Hier planen wir das „Zwinger-Forum“, 

für das wir als Ankermieter die Hotelgruppe 

Motel One gewinnen konnten und von dessen 

13.000 m 2 Gesamtnutzungsfläche rund 4.500 m 2 

86 

auf individuelle Büronutzung entfallen. 


Ostseeküste 



Kernraum 


37

38 Report aus der Region: Mecklenburg-Vorpommern 

Das Wohnhaus 

Wollenweberstraße 

in Rostock (li.) und 

das „Quartier 17“ 

in Stralsund 

Leben und urlauben an der Küste 

Der Trend ist ungebrochen: Nach wie vor gehört 

die Ostseeküste in Mecklenburg-Vorpommern 

zu den beliebtesten Urlaubszielen in 

Deutschland. 2010 verzeichnete der Tourismus 

hier knapp 28 Millionen Übernachtungen. Und 

immer mehr ältere Menschen möchten gleich 

ganz in dieser Region bleiben: Seit 2005 verlegten 

mehr als 60.000 Bundesbürger im Alter 

von über 50 Jahren ihren Hauptwohnsitz nach 

Mecklenburg-Vorpommern. 

Seit einigen Jahren macht sich Mecklenburg- 

Vorpommern auch verstärkt einen Namen als 

Technikstandort. Wir haben mit dem Bau des 

Warnemünder Centrums für Luft- und Raumfahrt 

zu dieser Entwicklung beigetragen. Diese 

Faktoren zahlen sich für den gesamten Standort 

aus: Beeinflusst durch die zunehmende 

Bevölkerungs- und Touristenzahl wächst der 

Bedarf an attraktiven Immobilien. Die rück läufigen 

Arbeitslosenzahlen und die überdurchschnittlich 

steigende Kaufkraft der Bevölkerung verstärken 

diesen Trend. 

Vor allem in Städten wie Rostock und Stralsund 

ist dies an der Preisentwicklung zu spüren. 

Rostock zählt zu den am stärksten nachgefragten 

Wohnstandorten Ostdeutschlands 

insgesamt, in guten und sehr guten Lagen werden 

bereits bis zu 550 EUR/m2 Wohnbauland 

verlangt. Auch der Stralsunder Markt hat sich 

deutlich belebt: Dort kletterten die Preise für 

Einzelhandelsimmobilien in allen Lagen, bei 

Flächen bis zu 100 m2 im Geschäftskern auf bis 

zu 45,00 EUR/m2 . Auch Reihenhäuser und 

Doppelhaushälften kosten in Stralsund mit bis 

zu 240.000 EUR am meisten. 

Stralsund: Wiederaufbau des „Quartiers 17“ 

Die Identität Mecklenburg-Vorpommerns ist in 

besonderer Weise durch seine Geschichte und 

Architektur geprägt. Nicht umsonst hat die 

UNESCO die historischen Altstädte von Stralsund 

und Wismar in ihre Liste zum Weltkulturerbe 

aufgenommen. Die mittelalterlichen 

Städte waren wichtige Handelszentren der 

Hanse im 14. und 15. Jahrhundert. Sie repräsentieren 

idealtypisch die entwickelte Hansestadt 

aus der Blütezeit des Städtebundes. 

Beide Städte haben ihren mittelalterlichen 

Grundriss mit Straßennetz-, Quartier- und Parzellenstruktur 

bis heute bewahrt. 

Die TLG IMMOBILIEN trägt diesem Umstand 

bei einem ihrer herausragendsten Projekte 

der Region Rechnung: Wir bauen in Stralsund 

das „Quartier 17“ wieder auf und füllen dabei 

eine der letzten Baulücken des historischen 

Stadtkerns der Hansestadt. Auf rund 18.000 m2 entstehen Büros, Einzelhandels- und Gastronomieflächen, 

eine Tiefgarage sowie Wohnungen. 

Die Architektur der Neubauten fügt sich 

mit ihrer Fassadengestaltung natürlich in die 

vorhandene Architektur der Altstadt ein und die 

24 Einzelhäuser werden an das historische 

Flair des Stadtkerns an gepasst. Die besondere 

Form und Lage des Ensembles verschafft den 

Menschen, die hier leben und arbeiten werden, 

zahlreiche Standortvorteile.

Die Niederlassung Mecklenburg- 

Vorpommern 

Unser Investitionsschwerpunkt in Mecklenburg- 

Vorpommern liegt in der wachstumsstarken 

Küstenregion, unsere regionale Niederlassung 

befindet sich in der traditionsreichen Hansestadt 

Rostock. Darüber hinaus engagieren 

wir uns vor allem in den anderen Städten der 

Küstenregion – zum Beispiel in Stralsund und 

Wismar. 

Unser Portfolio mit einem Angebot von knapp 

200 Immobilienobjekten und über 4.400 Mieteinheiten 

orientiert sich an dieser Strategie. 

Unser Anlagevermögen in Mecklenburg-Vorpommern 

erwirtschaftete im Jahr 2010 Mieterlöse 

in Höhe von 24 Mio. EUR. 

Die Aussichten für den Immobilienmarkt in 

Mecklenburg-Vorpommern bleiben ausgezeichnet. 

In den nächsten Jahren wollen wir 

weiter in Neubauten, Sanierungsmaßnahmen 

und Immobilienkäufe investieren. Dass dieses 

Vorhaben beste Aussichten auf Erfolg hat, 

garantieren unsere 32 Mitarbeiter vor Ort. Denn 

sie alle kennen die Region und den Markt, die 

Menschen und Unternehmen seit vielen Jah- 

ren ganz genau. Dieses fun dierte regionale 

Know-how macht den Unterschied – niemand 

weiß das mehr zu schätzen als un sere Kunden 

und Partner. 

Drei Fragen an Kurt Reppenhagen, Niederlassungsleiter 

Mecklenburg-Vorpommern 

Herr Reppenhagen, was macht Mecklenburg-Vorpommern 

für Sie einzigartig? 

Abgesehen davon, dass Mecklenburg-Vorpommern 

eines der landschaftlich schönsten 

deutschen Bundesländer ist und ein unverkennbares 

Profil besitzt, herrscht hier eine 

ganz besondere wirtschaftliche Dynamik. Und 

dabei ist der viel beschworene Tourismus zwar 

ein wichtiges, aber eben nicht das einzige 

Gesicht dieses Landes. 

Wie müssen wir uns diese wirtschaftliche 

Zukunft vorstellen? 

Zukunft braucht Zukunftsbranchen! Und genau 

die bescheren uns hier schon jetzt deutliche 

Zuwächse – weit mehr als viele das vor einigen 

Jahren noch zu hoffen gewagt hätten. Allen 

voran die Unternehmen im Umwelt- und im 

Energiebereich sowie in der Gesundheitswirtschaft 

und im Biotechnologiesektor gewinnen 

an Bedeutung. 

Was war für Sie das Highlight 2010? 

Zentrales Highlight war sicherlich der Start 

unseres Projekts „Quartier 17“ in der Stralsunder 

Altstadt: Hier entsteht aus einer der letzten 

Kriegsbrachen Ostdeutschlands ein wirklich 

beeindruckender Gebäudekomplex mit 24 

Einzelhäusern, die an das historische Flair 

des Stadtkerns angepasst werden. Sehr gefreut 

hat mich aber auch der Vertragsabschluss 

mit der Motel One-Kette für ein Hotel 

in Rostock. Deren Low-Budget-Designkonzept 

wird in der Hansestadt ein äußerst lukratives 

Segment bedienen. 

Kurt Reppenhagen, 


Mecklenburg- 

Vorpommern 


am Rostocker 

Wilhelm-Külz-Platz

Segment Gewerbeimmobilien 

Solides Immobilienhandwerk 


Gewerbeimmobilien 2010 

Mio. EUR 





Gesamt 18,9 

Neue Stärke im verarbeitenden Gewerbe 

Im Gewerbe waren die Auswirkungen der Krise 

am stärksten zu spüren, nicht zuletzt in Form 

von Insolvenzen – meist aufgrund zu dünner 

Liquiditätsdecken der betroffenen Unterneh- 

men. Auch in Ostdeutschland führte die Rezes- 

sion zu erheblichen Nachfragerückgängen. 

Umso positiver, dass das verarbeitende Gewerbe 

Ostdeutschlands 2010 ganz erheblich 

vom Konjunkturaufschwung profitieren und in 

den ersten drei Quartalen um fast 11 Prozent 

zulegen konnte. Davon profitierten beispielsweise 

die industrienahen Bereiche des Großhandels, 

die um rund 10 Prozent wuchsen, der 

Wirtschaftsbau (+ 2,7 Prozent), Handel, Gastgewerbe 

und Verkehr (+ 1,9 Prozent) sowie 

Finanzierung, Vermietung und unternehmens- 

nahe Dienstleistungen (+ 1,7 Prozent). Hieran 

zeigt sich wiederum, dass am Erfolg des ver- 

arbeitenden Gewerbes oftmals das Wachstum 

anderer Bereiche und nicht selten das Wohl 

ganzer Regionen hängt. 

Zwar geht das ifo-Institut Dresden von einer 

leichten Abschwächung der konjunkturellen 

Dynamik aufgrund geringerer weltwirtschaftlicher 

Impulse sowie staatlicher Konsolidierungsbemühungen 

im Jahr 2011 aus. Nichtsdestotrotz 

soll das verarbeitende Gewerbe den 

Wirtschaftsexperten zufolge immer noch sehr 

deutlich mit 6,5 Prozent expandieren. Und aufgrund 

der parallel steigenden Erwerbstätigkeit 

und Kaufkraft dürfte auch der Konsum für weitere 

wirtschaftliche Impulse sorgen. 

Im Berichtsjahr betrug der Verkehrswert un- 

seres Anlagevermögens bei den Gewerbe- 

immobilien 178 Mio. EUR. Damit handelt es 

sich um das viertstärkste Segment der TLG 

IMMOBILIEN. Der mitteldeutsche Kernraum 

trug mit 43 Prozent (77 Mio. EUR) den größ- 

ten Anteil bei, gefolgt von Berlin und Umland 

mit 41 Prozent (74 Mio. EUR). Entsprechend 

erwirtschafteten beide Regionen auch den 

größten Anteil der Mieterlöse: im mitteldeutschen 

Kernraum 9,3 Mio. EUR (49 Prozent), 

in der Metropolregion Berlin 5 Mio. EUR 

(26 Prozent). Insgesamt sanken unsere Mieterlöse 

im Segment Gewerbe (ohne Büro und Handel) 

um rund 10 Prozent auf 18,9 Mio. EUR. Im 

Berichtsjahr konnten wir die Leerstandsquoten 

von 2,6 Prozent auf 2,5 Prozent senken. 

Solider Markt – solide Preise 

Der Markt für Gewerbeimmobilien zeigte sich 

in Ostdeutschland weitgehend unbeeindruckt 

von den Verwerfungen durch die Finanz- und 

Wirtschaftskrise. Die Preise für gewerbliche 

Grundstücke blieben überwiegend stabil. 

Nach wie vor ist Potsdam mit 35 EUR/m 2 bis 

150 EUR/m 2 für gewerbliches Bauland die teu- 

erste Adresse in Ostdeutschland. Einen deut- 

lichen Aufwärtstrend verzeichnete Jena, wo die 

Preise auf 40 bis 100 EUR/m 2 stiegen. Hier 

macht sich die wachsende Bedeutung der 

thüringischen Stadt als Hightech- und Uni- 

versitätsstandort bemerkbar. 


41

42 


Im TLGGewerbepark Simson in Suhl finden Mieter 

moderne Infrastruktur in historischem Ambiente. 

Der TLG-Gewerbepark Chemnitz besticht durch seine 

Lage direkt an einer Ausfahrt der Autobahn A 4. 

Die KulturBrauerei ist als Eventlocation, Kulturzentrum 

und Kinostandort einer der beliebtesten 

Veranstaltungsorte Berlins.

Die New York University in Berlin 

Die KulturBrauerei zählt mit ihren 2.500 Veranstaltungen 

und einer Million Besuchern pro 

Jahr zu den Perlen unseres Gewerbeportfolios. 

Seit 2010 ist das denkmalgeschützte 

Gebäudeareal, das längst zu den festen Institutionen 

der Berliner Kultur- und Gewerbelandschaft 

zählt, um eine Attraktion reicher: Im Juni 

konnten wir rund 1.400 m2 Bürofläche an die 

New York Univer sity (NYU) vermieten. Der 

Mietbereich wurde dafür denkmalgerecht umgebaut 

und den Erfordernissen der größten 

privaten Universität der Vereinigten Staaten 

entsprechend angepasst. Seit dem 1. Septem- 

ber 2010 unterrichtet das Institut dort NYU- 

Studenten, die für mindestens ein Semester 

in Berlin studieren. 

Modern, leistungsstark, zukunftsorientiert: 

die TLG-Gewerbeparks 

Top-Anbindung und leistungsorientierte Ausstattung: 

Die Gewerbeparks der TLG IMMO- 

BILIEN liegen vornehmlich entlang der Autobahnen. 

Sie bieten nicht nur eine moderne 

Infra struktur, sondern auch eine gesunde 

Mischung aus Produzenten, Zulieferern, Dienst- 

leistern bis hin zu Forschungs- und Ausbil- 

dungseinrichtungen. Im denkmalgeschützten 

Gewerbepark Wirkbau in Chemnitz haben wir 

2010 in die Erneuerung der Schaltanlage für 

eine zeitgemäße Stromversorgung der Mieter 

investiert. 


Gewerbeimmobilien 2010 

In Mio. EUR 

25 

77 

2 


74 

Ostseeküste 



Kernraum 


43

44 Report aus der Region: Süd 

Das Zwinger-Forum 

am Dresdner Postplatz 

(li.) und das 

Motel One in Leipzig 

Das Herz Europas schlägt wieder schneller 

20 Jahre nach der Wiedervereinigung hat der 

Osten Deutschlands weiter an Fahrt aufgenommen. 

Das gilt natürlich auch für den mitteldeutschen 

Kernraum, der heute wieder eines 

der fortschrittlichsten Gebiete im Herzen Europas 

ist und damit an alte Traditionen anknüpft: 

Über Jahrhunderte war der Landstrich von 

Sachsen-Anhalt über die sächsischen Metropolen 

Leipzig und Dresden entlang der Autobahn 

A 4 bis tief nach Thüringen hinein von 

Fortschritt bestimmt. Neben der zentralen Lage 

zeichnet eine hervorragende Infrastruktur dieses 

Gebiet aus. 

Die Wiederbelebung der Konjunktur im Jahr 

2010 hat auch den mitteldeutschen Kernraum 

voll erfasst. Das verarbeitende Gewerbe ist zurück 

in der Erfolgsspur. Andere Faktoren waren 

von der Krise gar nicht oder nur wenig berührt 

worden. Die Bevölkerungsstruktur vor allem 

der sächsischen Metropolen etwa zeigte sich 

unbeeindruckt: In Dresden und Leipzig ist die 

Bevölkerung weiter gewachsen, beide Städte 

zählen zu den am stärksten nachgefragten 

Wohnstandorten. 

Diese Tendenz spiegelt sich auf dem Immobi- 

lienmarkt. Leipzig und Dresden glänzen mit 

stabilen und steigenden Preisen und Mieten für 

Wohnimmobilien und bewegen sich annähernd 

auf Westniveau. Auch der Immobilienmarkt in 

Thüringen erstarkt zusehends – zum Beispiel 

Jena, das von der angesiedelten Hochtechnologie 

und der renommierten Universität 

profitiert. Hier stiegen die Spitzenmieten auf 

7,40 EUR/m 2 . Aber auch Erfurt, Eisenach, Suhl 

und Weimar verzeichnen steigende Mieten. 

Hotel in Leipzig erfolgreich platziert 

Die TLG IMMOBILIEN kann im Süden auf eine 

ganze Reihe richtungweisender Projekte verweisen. 

Ein Paradebeispiel dafür ist das von 

uns in Top-Citylage errichtete Motel One in 

Leipzig. Das sechsgeschossige Gebäude haben 

wir im Rahmen einer städtebaulichen Revitalisierung 

nach den Wünschen des Mieters 

Motel One neu gebaut – direkt gegenüber der 

Leipziger Nikolaikirche, wo einst die Bewegung, 

die zur Wiedervereinigung Deutschlands 

führte, ihren Ursprung nahm. Neben dem 2009 

eröffneten Hotel mit 194 Zimmern und 31 Tiefgaragen-Stellplätzen 

umfasst das Objekt knapp 

800 m2 voll vermietete Einzelhandelsfläche. 

Im August hat die TLG IMMOBILIEN diese 

Immobilie an Lloyd Fonds veräußert. Mit dem 

erfolgreichen Verkauf setzen wir ein klares 

Zeichen als aktiver Portfoliomanager auf dem 

ostdeutschen Immobilienmarkt. Denn neben 

der erfolgreichen Bewirtschaftung unserer 

Bestände umfasst diese Aktivität auch die 

Strategie des wertorientierten Verkaufs. 

In Dresden hat die TLG IMMOBILIEN 2010 den 

Bau für ein neues Büro- und Hotelgebäude in 

die Wege geleitet: das Zwinger-Forum. Am 

Postplatz, mitten im barocken Zentrum der 

sächsischen Landeshauptstadt, planen wir ein 

Gebäude, dessen Fassade eine Brücke in die 

Moderne schlägt. Der Grundriss ähnelt einem 

Dreieck. Auffällig ist ein markant in den Postplatz 

hineinragender Riegel, der auf fast 10 m 

hohen Säulen steht. Damit setzen wir die Revitalisierung 

dieses zentralen Dresdner Platzes 

vis-à-vis des Zwingers konsequent fort.

Die TLG-Niederlassung Süd 

Im vitalen, traditionsreichen Dresden ist die 

Niederlassung Süd der TLG IMMOBILIEN an- 

sässig. Sie verfügte im Jahr 2010 über ein 

Anlagevermögen von rund 909 Mio. EUR und 

erwirtschaftete Mieterlöse aus dem Anlage- 

vermögen in Höhe von 81 Mio. EUR. Mit der- 

zeit rund 820 Immobilien und einem Bestand 

von ca. 15.000 Mieteinheiten hat die TLG 

IMMOBILIEN ein starkes, dynamisch wach- 

sendes Profil. 

Diese Zahlen belegen den Erfolg unserer Arbeit 

im mitteldeutschen Kernraum. Sie zeigen, dass 

unsere Strategie richtig war, die Investitions- 

schwerpunkte auf die Regionen mit überdurch- 

schnittlichen Entwicklungspotenzialen zu le- 

gen – vor allem in und um Dresden, Chemnitz, 

Leipzig/Halle, Jena und Erfurt, sowie entlang 

der Autobahnen. Auch in den kommenden 

Jahren werden wir daran festhalten und die 

wirtschaftliche Entwicklung dieser Region 

nach Kräften unterstützen. 

Für unseren Erfolg sind aber nicht nur externe 

Wirtschaftsfaktoren verantwortlich, sondern in 

besonderem Maße auch unsere 132 hoch qualifizierten 

und motivierten Mitarbeiterinnen und 

Mitarbeiter in Dresden. Mit ihrer Marktkenntnis 

vor Ort und in der Region, ihrer Erfahrung sowie 

ihrer besonderen regionalen und fachlichen 

Kompetenz haben sie die TLG IMMOBILIEN 

in den vergangenen 20 Jahren zu dem Unternehmen 

gemacht, das es heute ist. 

Drei Fragen an Klaus-Dieter Schwensen, 

Niederlassungsleiter Süd 

Herr Schwensen, wie hat der mitteldeutsche 

Kernraum das Jahr 2010 erlebt? 

Das Jahr 2010 war auch bei uns von einer starken 

wirtschaftlichen Erholung geprägt. Die 

Richtung stimmt: Die Region bewegt sich aus 

dem konjunkturellen Tal heraus. Positive Signale 

wie die steigende Erwerbstätigkeit und 

Kaufkraft, die anziehenden Auslandsaufträge, 

aber auch die im Inland stark zunehmende 

Investitionsbereitschaft unterstreichen den Aufwärtstrend. 

Welchen Einfluss hatte das auf die Immobilienbranche? 

Es hat ihr Stabilität verliehen – bei den Preisen, 

den Leerständen, auch in puncto Entwicklungsaussichten. 

Dadurch dass der von vielen 

befürchtete massive Absturz für uns ausgeblieben 

ist, haben wir eine solide Ausgangsposition 

für den Aufschwung, der 2010 eingesetzt 

hat. Nichtsdestotrotz sind wir auf der Hut und 

beobachten die Entwicklungen auf den internationalen 

Märkten wie auch auf dem ostdeutschen 

Immobilienmarkt ganz genau. 

Welches war Ihr persönliches Highlight des 

Jahres 2010? 

Der Verkauf des Motels One in Leipzig an die 

Lloyd Fonds AG. Denn damit haben wir uns 

einmal mehr als aktiver Portfoliomanager auf 

dem ostdeutschen Immobilienmarkt positioniert 

– und gezeigt, dass wir nicht nur wertorientiert 

entwickeln, sondern auch verkaufen. 

Überdies bereiten mir die Fortschritte am 

Dresdner Postplatz große Freude. Auch hier 

zeigt sich, was ein starker Immobilienplayer im 

Osten bewegen kann. 

Klaus-Dieter Schwensen, 


Süd 


Süd im Dresdner 

Margonhaus

Segment Einzelhandel 

Dynamik im Einkauf 


Einzelhandelsimmobilien 2010 

Mio. EUR 





Gesamt 40,9 

Das Einzelhandelssegment ist hervorragend 

durch die Krise gekommen und im Jahr 2010 

regelrecht durchgestartet. Mit einem Transaktionsvolumen 

von 7,5 Mrd. EUR machten Handelsimmobilien 

39 Prozent des deutschen Investmentmarkts 

im Jahr 2010 aus. Offene 

Immobilienfonds und Versicherer kaufen bevorzugt 

Einkaufszentren oder Portfolios mit 

Discountmärkten. Die Preise für gute Objekte 

steigen. Insbesondere Shoppingcenter, Fachmarktzentren 

und Geschäftshäuser in den innerstädtischen 

1A-Lagen sind gefragt; auch 

ausländische Investoren zeigen verstärktes 

Interesse. Und während sich etwa bei Büroimmobilien 

die meisten Käufe auf Berlin und 

westdeutsche Metropolen konzentrieren, gibt 

es bei den Einzelhandelsimmobilien eine deutlich 

größere geografische Streuung. 

Der ostdeutsche Markt profitiert natürlich be- 

sonders von der steigenden Kaufkraft der 

Menschen in der Region. Städte mit stabilen 

oder steigenden Mieten stellen hier die Mehr- 

heit – eine Tendenz, die wir seit Jahren be- 

obachten. Die höchsten Preise bei kleinen Ein- 

zelhandelsflächen bis 100 m 2 im Geschäftskern 

werden in Leipzig (45 – 115 EUR/m 2 ), Dresden 

(50 – 110 EUR/m 2 ) und Erfurt (30 – 90 EUR/m 2 ) 

erzielt. Mieten für Flächen ab 150 m 2 im Ge- 

schäftskern waren in diesen Städten ebenfalls 

am teuersten. 

Shoppen in der Hauptstadt 

Berlin zählt in unserer Analyse „Immobilien- 

markt Ostdeutschland 2010“ beim Einzelhandel 

zu den dynamischsten Städten. Überall in der 

Stadt – mit Ausnahme der westlichen Randlagen 

– stiegen die Preise für Einzelhandelsflächen 

bis 100 m2 . Kleinere Flächen im Ostteil 

erreichten bis zu 225 EUR/m2 . Laut IVD haben 

die Top-Lagen in der City-Ost generell stark 

gewonnen, vor allem in den Bereichen Alexanderplatz, 

Potsdamer Platz, Gendarmenmarkt, 

Friedrichstraße, Leipziger Straße und natürlich 

Unter den Linden, wo die Mietspanne mittlerweile 

bis 180 EUR/m2 reicht (2009: 140 EUR/m2 ). 

Im benachbarten Potsdam zogen Einzelhandelsflächen 

im Nebenkern auf bis zu 14 EUR/m2 an, die Spitzenmieten im Geschäftskern blieben 

bei bis zu 75 EUR/m2 stabil. 

Einkaufen an der Küste 

In Mecklenburg-Vorpommern steht auch bei 

den Einzelhandelsmieten Rostock mit bis zu 

75 EUR/m2 an der Spitze. Die stärkste Dynamik 

entwickelte zuletzt allerdings eine andere 

Hansestadt: In Stralsund kletterten die Preise 

in allen Lagen, zum Beispiel bei Flächen bis zu 

100 m2 im Nebenkern auf 7 – 15 EUR/m2 , im 

Geschäftskern auf 20 – 45 EUR/m2 . 

Engagement weiter ausgebaut 

Als starker Partner des Einzelhandels für Unternehmen 

wie Aldi, Edeka, Kaiser’s, Lidl, Netto, 

Penny oder Rewe hat die TLG IMMOBILIEN ihr 

Engagement in diesem Segment in den vergangenen 

Jahren stetig ausgebaut. Zu unseren 

Kerninvestitionsbereichen gehören der Neubau 


47

48 


Ostseeküste 



Kernraum 



Einzelhandelsimmobilien 2010 

In Mio. EUR 

130 

146 

41 

175 

innerstädtisch hochwertiger Einzelhandelshäuser 

sowie der Neubau und Ankauf von 

Food-Discountern zur Nahversorgung mit Nutzflächen 

ab 1.000 m2 . Der Einzelhandel ist mittlerweile 

unser zweitstärkstes Segment und 

verfügt über 491 Mio. EUR Anteil am Verkehrswert 

des Anlagevermögens. Den größten Anteil 

daran haben Berlin und Umland mit 175 Mio. EUR 

(36 Prozent), gefolgt vom mitteldeutschen 

Kernraum mit 146 Mio. EUR (30 Prozent) und 

der Ostseeküste mit 41 Mio. EUR (8 Prozent). 

Im Jahr 2010 haben wir unser Engagement im 

Einzelhandel weiter intensiviert. Unsere Mieter- 

löse in diesem Segment konnten wir um knapp 

12 Prozent auf 40,9 Mio. EUR steigern. Rund 

zwei Drittel davon entfallen auf unsere Schwer- 

punktregionen Berlin und Umland sowie den 

mitteldeutschen Kernraum. Aufgrund der Tat- 

sache, dass Discounter nach wie vor auf Ex- 

pansion setzen, rechnen wir im Einzelhandel 

weiterhin mit großem Potenzial. 

Gut versorgt in Berlin 

Im Berliner Stadtteil Marzahn hat die TLG IM- 

MOBILIEN 2010 mit dem Bau des „Centers am 

Helene-Weigel-Platz“ begonnen, dessen Fertigstellung 

für das Frühjahr 2011 geplant ist. 

Rund 6.000 m2 Gesamtmietfläche beinhalten 

4.200 m2 für den Handel und 1.800 m2 für Büros 

und Praxen. Mieter sind unter anderem Kaiser’s, 

die LBB Landesbank Berlin, Rossmann, 

Ernsting’s family und Apollo-Optik. Mit dem 

Center schaffen wir nicht nur moderne Einkaufsmöglichkeiten 

sowie Büro- und Praxisflächen, 

sondern wirken maßgeblich an der 

Revitalisierung dieses zentralen Platzes im 

Stadtteil Marzahn mit.

In Treptow-Köpenick haben wir im Berichtsjahr 

ein Kaiser’s-Nahversorgungszentrum errichtet, 

nachdem die dortige alte Kaufhalle abgerissen 

wurde. Und unser Nahversorgungszentrum 

Dörpfeldstraße in Berlin-Adlershof ist seit der 

Eröffnung der „Zahnklinik Ost“ im Frühjahr 

2010 nahezu voll vermietet. Hier können die 

Menschen der östlichen Stadtteile Berlins jetzt 

ambulante und stationäre Rundumversorgung 

an sieben Tagen in der Woche in Anspruch 

nehmen. 

Vorzeigeobjekt in Dresden 

Die umfassenden Arbeiten an der Altmarkt- 

Galerie, an der die TLG IMMOBILIEN beteiligt 

ist, sind Anfang 2011 abgeschlossen worden. 

Das auf rund 44.000 m2 Nutzfläche erweiterte 

Vorzeigeobjekt präsentiert sich in neuer Größe 

und wurde im März 2011 eröffnet. 

Revitalisierung mit Mehrwert 

Ein rund 2.700 m 2 großes Einkaufszentrum in 

Dresden-Klotzsche konnten wir im Frühjahr 

2010 an unsere Mieter übergeben. Mit dem ar- 

chitektonisch anspruchsvollen Gebäude haben 

wir eine alte Wohngebietskaufhalle ersetzt – 

und erneut unsere Kompetenz bei der Revita- 

lisierung von Altstandorten bewiesen. Selbiges 

gilt für die Revitalisierung des Areals Gerichtsstraße/Pillnitzer 

Straße in der Dresdner Innenstadt, 

wo wir im Berichtsjahr ein Nahversorgungszentrum 

mit Büro- und Geschäftshaus 

am Rande des historischen Stadtkerns errichtet 

haben. 

Denkmalgerechte Sanierung 

Ein weiteres Beispiel für unsere Revitalisierungskompetenz 

ist der Neubau eines Ein- 

kaufskomplexes mit E-Center (EDEKA) und 

angeschlossener Mall auf dem sogenannten 

MAFA-Areal in Halle. Im Herbst 2010 begann 

der Teilabbruch der nicht nachnutzbaren Bausubstanz 

einer ehemaligen Maschinenfabrik 

und Eisengießerei. Die Fertigstellung ist für 

September 2011 geplant. Bei dem Bau stehen 

der Erhalt und die denkmalgerechte Sanierung 

einer historischen Klinkerfassade im Mittelpunkt. 

Originale Stahlstützenjoche und Teile 

der Dachkonstruktion der ehemaligen Hallen 

werden geborgen und in den entstehenden 

Bereich integriert – so können die künftigen 

Kunden den historischen Raumeindruck beim 

Einkaufen nachempfinden. 

Neue Perle im Nordosten: „Quartier 17“ 

Auch in Mecklenburg-Vorpommern nutzen wir 

die positive Entwicklung des Segments. Unser 

aktuelles Vorzeigeobjekt befindet sich in Stralsund. 

Hier schließen wir in der historischen 

Altstadt der Hansestadt eine Lücke und bauen 

das „Quartier 17“ wieder auf. Auf rund 18.000 m² 

entstehen Einzelhandels- und Gastronomieflächen 

(6.200 m2 ), Praxen und Büroflächen 

(3.000 m2 ), ca. 30 zum Teil barrierefreie Wohnungen 

(1.800 m2 ) sowie eine Tiefgarage 

(6.000 m2 ) mit 188 Plätzen auf zwei Ebenen. 


Einzelhandel im Stadtzentrum 

und nicht auf 

der grünen Wiese: das 

„Center 19“ in Stralsund, 

die Altmarkt-Galerie in 

Dresden und das Fachmarktzentrum 

Schwalbe 

in Werdau (v. l.) 

49

Segment Dienstleistungsimmobilien 

Dienstleistung auf dem Vormarsch 


Dienstleistungsimmobilien 2010 

Mio. EUR 





Gesamt 9,3 

Wachsendes Segment 

Klein, aber fein – und vor allem dynamisch: Das 

Segment Dienstleistungsimmobilien der TLG 

IMMOBILIEN umfasst Betreiberimmobilien wie 

Hotels, Pflegeheime oder Kinos und kommt auf 

einen Anteil von rund 6 Prozent am Anlagever- 

mögen. Im Jahr 2010 konnten unsere Dienstleistungsimmobilien 

die Mieterlöse um 60 Prozent 

auf 9,3 Mio. EUR steigern. Bezogen auf 

unsere Schwerpunktregionen erlösten wir dabei 

4,9 Mio. EUR im mitteldeutschen Kernraum, 

2,5 Mio. EUR an der Ostseeküste und 

1,8 Mio. EUR in der Metropolregion Berlin. 

Dynamik im Deutschlandtourismus 

Was wenige wissen: Deutschland ist in puncto 

Tourismus die Nummer 1 in Europa. Wie das 

Sparkassen-Tourismusbarometer 2010 zeigt, 

belegte Deutschland 2009 mit 370 Millionen 

Übernachtungen den ersten Platz – noch vor 

den klassischen Destinationen Spanien und 

Italien. Vor allem der Binnenmarkt tat sich dabei 

hervor: So ist kein anderes Land als Reiseziel 

bei der eigenen Bevölkerung so beliebt wie 

Deutschland. Dabei stehen zweistellige Zuwachsraten 

an Seen, Küsten und in Städten 

einer Stagnation oder gar Rückgängen in Ge- 

birgsregionen gegenüber. Wasser und Städte 

sind also beliebter als Berge. Vor allem die 

Ostsee zählte in den letzten Jahren zu den 

eindeutigen Gewinnern. 

Hotelmarkt: wiedererwachtes Interesse 

Seit der Wiedervereinigung ist der Hotelmarkt in 

Deutschland stetig gewachsen: dem Forschungsinstitut 

empirica zufolge von etwa 700.000 in den 

frühen 1990ern auf über eine Million Hotelbetten 

im Jahr 2008. Aufgrund der Rezession kam 

der Markt zwischenzeitlich zwar ins Stocken, 

doch das Jahr 2010 hat auch im Hotelmarkt gezeigt: 

nach der Krise ist mitten im Aufschwung. 

So konnte der deutsche Hotelinvestmentmarkt 

im Jahr 2010 wieder deutlich anziehen. Das 

Transaktionsvolumen belief sich laut Jones Lang 

LaSalle auf insgesamt rund 800 Mio. EUR und 

hat sich im Vergleich zum Vorjahr (340 Mio. EUR) 

mehr als verdoppelt. Nach zwei abstinenten 

Jahren haben sich dabei auch die ausländischen 

Investoren wieder verstärkt auf dem 

deutschen Markt zurückgemeldet: Bei über 60 

Prozent des Hotelinvestmentvolumens traten 

internationale Investoren als Käufer auf. 

Berlin weiter auf Rekordjagd 

Die Anziehungskraft der Hauptstadt ist ungebrochen. 

Im Jahr 2010 hat Berlin erstmals die 

magische Marke von 20 Millionen Übernachtungen 

erreicht – fünf Jahre früher als geplant. 

Die aus dem Hauptstadttourismus resultierende 

Wirtschaftskraft ist enorm. Rund 9 Mrd. EUR 

Umsatz pro Jahr bringen die Gäste in die Stadt, 

bis zu 250.000 in der Branche beschäftigte 

Menschen könnten mittlerweile vom Tourismus 

leben. Berlin ist eine Reise wert – nie war der 

Spruch gültiger. 

Das gilt allerdings auch für andere ostdeutsche 

Top-Destinationen. So nahm der Städtetouris- 


51

52 


Ostseeküste 



Kernraum 



Dienstleistungsimmobilien 2010 

In Mio. EUR 

44 

10 

15 

31 

mus in Dresden (+ 7,0 Prozent) und Leipzig 

(+10,5 Prozent) bereits in den ersten neun Mo- 

naten überproportional stark zu. Mecklenburg- 

Vorpommern verzeichnete zwar nach Jahren 

starken Wachstums 2010 einen leichten Rückgang 

(– 2,5 Prozent), kam aber in der Summe 

auf immer noch beeindruckende 27,7 Mio. 

Übernachtungen. 

Leipziger Motel One verkauft 

Im Jahr 2010 hat die TLG IMMOBILIEN den 

Hotelneubau in Top-Citylage von Leipzig direkt 

gegenüber der Nikolaikirche an die Hamburger 

Lloyd Fonds AG verkauft. Die sechsgeschos- 

sige Immobilie hatten wir im Rahmen einer 

städtebaulichen Revitalisierung nach den Wün- 

schen des langjährigen Mieters Motel One neu 

gebaut. Mit dieser Transaktion konnten wir ein 

weiteres Ausrufezeichen als aktiver Portfoliomanager 

setzen, der erfolgreich entwickelt und 

wertorientiert verkauft. 

Rostocker Motel One in Planung 

Mit Motel One arbeitet die TLG IMMOBILIEN 

jetzt auch in Rostock zusammen: Gegen Ende 

2010 haben wir mit der Hotelkette einen Mietvertrag 

für ein 180 Gästezimmer umfassendes 

Hotel am Schröderplatz in der Innenstadt abgeschlossen. 

Der fünfgeschossige Hotelneubau 

entsteht auf einem 2.430 m2 großen Grundstück 

und soll zum Jahresende 2012 an Motel 

One übergeben werden. Das Hotel wird Bestandteil 

eines Neubaukomplexes, der auch 

ein Büro- und Wohnhaus umfasst.

Doppelhotel für Berlin 

Berlin und seine Gäste freuen sich über ein 

großzügiges neues Doppelhotel: In der Karl- 

Liebknecht-Straße 32 haben wir für das Ramada-Hotel 

und das H2-Budget-Hotel im Juni 

2010 Richtfest gefeiert. Der neungeschossige 

Neubau „Die Welle. Mitte“ umfasst insgesamt 

eine Mietfläche von 27.500 m2 sowie neben 

den beiden Hotels auch ein exklusives Büroangebot. 

Die Hotels konnten bereits Ende 

Februar 2011 den Betrieb aufnehmen. 

Chance demografischer Wandel 

Wenn vom demografischen Wandel die Rede 

ist, geht es meist um Krisenszenarien verlass 

ener Landstriche, aufgegebener Wirtschaftsbereiche 

und überalterter Gemeinden. Fakt 

ist: Deutschlands Bevölkerung nimmt ab und 

altert, laut Statistischem Bundesamt wird die 

Altersgruppe der über 80-Jährigen 2050 fast 

dreimal so groß sein wie 2005. In Ostdeutsch- 

land soll die Einwohnerzahl bereits bis 2025 um 

7,5 Prozent zurückgehen. 

Fakt ist aber auch: Die demografische Entwick- 

lung birgt Chancen. Dies betrifft auch und gerade 

Immobilienunternehmen – sofern sie sich 

rechtzeitig auf die Zeichen der Zeit einstellen. 

Die Menschen werden ja nicht nur älter, sondern 

auch im fortgeschrittenen Alter zunehmend 

aktiver. Zudem findet sich bereits bei 

den heutigen Senioren ein Trend zur City. Vor 

allem in den Städten sind daher altersgerechte 

Wohnangebote gefragt, die es den Men- 

schen gestatten, so lange wie möglich selbstbestimmt 

zu leben. Dieser Entwicklung, in der 

wir großes Zukunftspotenzial sehen, tragen wir 

mit konkreten Angeboten und innovativen Konzepten 

seit Jahren Rechnung. 

Havelpalais – attraktive Seniorenresidenz 

„Älter werden wollen alle, alt sein niemand.“ 

Diesem Sprichwort könnte das Havelpalais 

Paroli bieten. Die hochwertige Seniorenresi- 

denz, die die TLG IMMOBILIEN 2010 fertig- 

gestellt und an den Bertreiber ProCurand über- 

geben hat, besticht als offenes Haus mit 

ansprechender Architektur, einem herausragenden 

Standort direkt an der Havel sowie 

einem umfassenden Pflege und Dienstleistungsangebot. 

Gute Lage: Neubrandenburger Pflegeheim 

Voll am Leben teilhaben können auch die künf- 

tigen 74 Bewohner der Pflegeeinrichtung im 

Ludwig-van-Beethoven-Ring in Neubranden- 

burg. Hier haben wir 2010 mit dem Bau eines 

Pflegeheims in guter Lage begonnen, das für 

20 Jahre an das Diakoniewerk vermietet wurde. 


Immobilien für die 

Freizeit und das Alter: 

das Kino CUBIX am 

Berliner Alexanderplatz, 

das DiakoniePflegeheim 

in Erfurt und 

die Seniorenresidenz 

Havelpalais in Potsdam 

53

54 

Das Prinzessinnenpalais Unter den Linden in Berlin 

ist eine gute Adresse für gehobene Gastronomie. 

Das geplante Zwinger-Forum am Postplatz in 

Dresden wird ein Hotel, mehrere Geschäfte, gastronomische 

Einrichtungen und Büros umfassen.

Ausblick 

Stark in die Zukunft 

Die TLG IMMOBILIEN hat die schwerste 

Finanz- und Wirtschaftskrise der Nachkriegs- 

zeit gut gemeistert. Auch im Jahr 1 nach der 

Rezession kam es zu keinen bedeutenden 

Einbrüchen. Heute sind wir mehr denn je: Stark 

im Osten. 

Der Grund dafür liegt in unserer Strategie und 

Kontinuität: In den vergangenen Jahren haben 

wir in allen Bereichen konsequent entwickelt, 

investiert und optimiert – ob das unser Port folio 

betrifft, unser Know-how oder auch unsere 

internen Prozesse und Strukturen. Im zwan- 

zigsten Jahr unseres Bestehens blicken wir er- 

wartungsvoll und zuversichtlich in die Zukunft. 

Mit unserem ausgewogenen Portfolio in den 

Segmenten Büro, Einzelhandel, Gewerbe und 

Wohnen sind wir die Nr. 1 in Ostdeutschland. 

Hier kennt man uns als erfolgreiches, innovatives 

Unternehmen. Und schätzt uns als fairen, 

anpackenden Player in einem Markt, der das 

Leben und Arbeiten der Menschen vor Ort wie 

kaum ein Zweiter beeinflusst. 

Das Jahr 2010 geht mit einem Rekordaufschwung 

in die Annalen der deutschen Wirtschaft 

ein. Wir freuen uns über diese Entwicklung, 

sehen aber keinen Grund für Euphorie. 

Stattdessen blicken wir mit nüchternem Optimismus 

auf das Jahr 2011, von dem wir uns 

eine weitere Belebung der Wirtschaftslage 

versprechen. Wir werden auch in Zukunft den 

dynamischen Immobilienmarkt Ostdeutsch- 

lands mitgestalten, dessen positive Entwick- 

lung nach Kräften vorantreiben – und unseren 

Vorsprung ausbauen. 


55

56 

Das Haus zur Berolina, die Unternehmenszentrale 

der TLG IMMOBILIEN, liegt an einem der schönsten 

Plätze Berlins – dem Hausvogteiplatz.

Bericht des Aufsichtsrates 58 

Organe der Gesellschaft 60 

Lagebericht 62 

Jahresabschluss 76 

57

58 

Bericht des Aufsichtsrates 

Bericht des Aufsichtsrates der TLG IMMOBILIEN 

GmbH zum Geschäftsjahr 2010 

In drei regulären Sitzungen (20.04., 08./09.09. und 07.12.2010) sowie in einer Sondersitzung 

(26.01.2010) hat sich der Aufsichtsrat mit dem Verlauf der Geschäfte und mit der wirtschaftlichen 

sowie strategischen Entwicklung des Unternehmens befasst. Er hat sich anhand von Quartalsberichten, 

der Mehrjahresplanung, zahlreichen Beschluss- und Informationsvorlagen sowie 

mündlichen Berichterstattungen Grundlagen zur kritischen Diskussion und Beurteilung geschäftspolitischer 

Weichenstellungen und Einzelentscheidungen erarbeitet. 

Der Präsidial- und Personalausschuss sowie der Bilanz- und Finanzausschuss haben an folgenden 

Terminen getagt: 

Präsidial- und Personalausschuss Bilanz- und Finanzausschuss 

20.04.2010 13.04.2010 

08./09.09.2010 –– 

07.12.2010 29.11.2010 

Die Präsenz der Mitglieder des Aufsichtsrates lag im Plenum bei 89 % und in den Ausschüssen 

jeweils bei 100 %. 

Im Geschäftsjahr 2010 hat der Aufsichtsrat der TLG IMMOBILIEN GmbH die Effizienz seiner 

Tätigkeit in Form einer Selbstevaluierung überprüft und seine Tätigkeit als ordnungsgemäß und 

effizient eingeschätzt. 

Der Jahresabschluss 2010, einschließlich des Lageberichtes 2010, sowie der Konzernabschluss 

2010, einschließlich des Konzernlageberichtes 2010, sind von der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

(E&Y), Berlin, geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk 

versehen worden. 

In der Sitzung des Aufsichtsrates am 12. April 2011 in Berlin wurden der Jahresabschluss 2010, 

der Lagebericht 2010, der Konzernabschluss 2010 sowie der Konzernlagebericht 2010 und die 

dazugehörenden Prüfungsberichte in Anwesenheit der zeichnenden Wirtschaftsprüfer der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

E&Y vorgelegt und erläutert. Nach dem abschließenden Ergebnis 

der Beratungen wurden gegen den Jahresabschluss 2010, den Lagebericht 2010 und den Konzernabschluss 

2010 sowie gegen den Konzernlagebericht 2010 keine Einwände erhoben. 

Der Aufsichtsrat billigte den Jahresabschluss 2010 und den Konzernabschluss 2010 und empfahl 

der Gesellschafterversammlung, den Jahresabschluss 2010 sowie den Konzernabschluss 

2010 festzustellen sowie den Lage- und Konzernlagebericht 2010 zur Kenntnis zu nehmen. 

Zugleich schloss sich der Aufsichtsrat dem Vorschlag der Geschäftsführung zur Ergebnisverwendung 

an.

Betreffend Jahresabschluss 2009 und Abschlussprüfung hat die Gesellschafterin folgende 

Beschlüsse gefasst: 

Der Jahresabschluss der TLG IMMOBILIEN GmbH zum 31. Dezember 2009, versehen mit dem 

uneingeschränkten Bestätigungsvermerk der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

vom 19.03.2010 wird festgestellt. Der in der Abschlussbilanz ausgewiesene Bilanzgewinn 

des Geschäftsjahres 2009 in Höhe von € 64.048.783,95 ist in Höhe von € 10.000.000,00 an die 

Gesellschafterin auszuschütten. Der verbleibende Bilanzgewinn in Höhe von € 54.048.783,95 ist 

auf das neue Geschäftsjahr 2010 vorzutragen. 

Der Geschäftsführung wird für das Geschäftsjahr 2009 Entlastung erteilt. 

Dem Aufsichtsrat wird für das Geschäftsjahr 2009 Entlastung erteilt. 

Der Konzernabschluss der TLG IMMOBILIEN GmbH zum 31. Dezember 2009, versehen mit dem 

uneingeschränkten Bestätigungsvermerk der Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

vom 30.03.2010 wird festgestellt. 

Die Ernst & Young GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft wird zum Abschlussprüfer für den Jahresabschluss 

und den Konzernabschluss zum 31. Dezember 2010 sowie für die Prüfung gemäß 

§ 53 Haushaltsgrundsätzegesetz bestellt. Die Bestellung erfolgt mit der Maßgabe, dass die 

Prüfung nur von solchen Beauftragten der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft durchgeführt wird, 

die bei der TLG IMMOBILIEN GmbH oder ihren Beteiligungsgesellschaften weder mit anderen 

Prüfungs- noch mit Beratungsaufgaben befasst sind oder waren. 

Bei der Aufstellung und Prüfung des Jahresabschlusses und des Konzernabschlusses zum 

31. Dezember 2010 sowie bei der Berichterstattung sind die Bewertungs- und Bilanzierungsricht- 

linien sowie § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz zu beachten. 

Die Aufträge zur Prüfung der Jahresabschlüsse, der Konzernabschlüsse und der Feststellung im 

Rahmen der Prüfung gemäß § 53 Haushaltsgrundsätzegesetz für die Geschäftsjahre 2011 bis 

2014 müssen nicht ausgeschrieben werden. 

Berlin, 12. April 2011 

Barbara A. Knoflach 

Vorsitzende des Aufsichtsrates 

Bericht des Aufsichtsrates 

59

60 

Organe der Gesellschaft 


Aufsichtsrat 

Barbara A. Knoflach (ab 01.04.2011) 

Vorsitzende des Aufsichtsrates 

Vorstandsvorsitzende der SEB Asset Management AG, Frankfurt am Main 

Dr. Thilo Köpfler (bis 31.03.2011) 

Vorsitzender des Aufsichtsrates 

Vorsitzender des Vorstandes der DePfa-Bank-Gruppe i. R., Wiesbaden 

Dr. Bruno Kahl (ab 01.12.2010) 

Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates 

Ministerialdirigent im Bundesministerium der Finanzen, Berlin 

Henry Cordes (bis 21.10.2010) 

Stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates 

Ministerialdirektor im Bundesministerium der Finanzen, Berlin 

Peter Alltschekow 

Ministerialdirektor a. D. 

Director Projects Eastern Germany Invest in Germany GmbH, Berlin 

Annegret Aust 

Mitarbeiterin und Vorsitzende des Gesamtbetriebsrates der TLG IMMOBILIEN GmbH, Berlin 

Jörg Carstensen 

Mitarbeiter der TLG IMMOBILIEN GmbH, Berlin 

Jürgen Ehrlich, FRICS 

Hamburg 

Hansjörg König (ab 04.01.2011) 

Staatssekretär im Sächsischen Staatsministerium der Finanzen, Dresden 

Dirk Kühnau (bis 31.08.2010) 

Ministerialdirektor i. R. 

Sprecher des Vorstandes der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Bonn 

Dr. Eugen von Lackum (ab 01.12.2010) 

Rechtsanwalt, Berlin

Prof. Dr. Wolfgang Pelzl 

Direktor des Instituts für Immobilienmanagement der Wirtschaftswissenschaftlichen Fakultät der 

Universität Leipzig, Leipzig 

Klaus Teichert (bis 15.01.2010) 

Staatssekretär in der Senatsverwaltung für Finanzen des Landes Berlin, Berlin 

Dr. Wolfgang Voß (16.01.2010 bis 04.01.2011) 

Staatsminister im Thüringer Finanzministerium, Erfurt 

Geschäftsführung 

Jochen-Konrad Fromme (seit 01.06.2010) 

Niclas Karoff (seit 01.06.2010) 

Dr. Volkmar von Obstfelder (bis 31.05.2010) 

Vorsitzender 

Dr. Eugen von Lackum (bis 31.05.2010) 


61

62 

Lagebericht 

Lagebericht der TLG IMMOBILIEN GmbH 

für das Jahr 2010 

1. Allgemeines 

Die TLG IMMOBILIEN befindet sich im Eigentum der Bundesrepublik Deutschland. Die Gesellschafterin 

plante für das Jahr 2008 die Veräußerung der Gesellschaft. Der Veräußerungsprozess 

wurde im Herbst 2008 vor dem Hintergrund der sich zuspitzenden Finanzkrise abgesagt. Die 

grundsätzlichen Privatisierungspläne des Gesellschafters bestehen jedoch weiterhin. 

1.1. Aufbauorganisation 

Die TLG IMMOBILIEN ist seit 1991 erfolgreich auf dem ostdeutschen Immobilienmarkt tätig. Im 

Rahmen ihres Geschäftszwecks vermietet, verkauft, kauft und entwickelt sie Immobilien aus- 

schließlich in Ostdeutschland. Ihr operatives Geschäft ist dezentral organisiert. In ihrem regionalen 

Markt ist sie mit der Zentrale in Berlin und den folgenden drei Niederlassungen vertreten: 

– Mecklenburg-Vorpommern mit Sitz in Rostock, 

– Berlin/Brandenburg mit Sitz in Berlin, 

– Süd, umfassend Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen, mit Sitz in Dresden. 

Daneben bestehen Regionalrepräsentanzen in Erfurt und Magdeburg sowie Zweigstellen in 

Leipzig und Chemnitz. 

Ohne Berücksichtigung der in Liquidation befindlichen Gesellschaften hält die TLG IMMOBILIEN 

Beteiligungen an acht Gesellschaften in Berlin, Sachsen und Thüringen. Im Einzelnen handelt es 

sich um die Beteiligungen an drei Kommanditgesellschaften mit den drei dazugehörenden Komplementärgesellschaften 

in der Rechtsform der GmbH und an zwei operativ tätigen Gesellschaften 

mbH, die über eigene regional zusammengefasste Immobilienbestände verfügen. 

1.2. Steuerungs- und Controllingsystem 

Die TLG IMMOBILIEN verfügt über ein systematisches Steuerungs- und Controllingsystem. Als 

Basis dient die Mehrjahresplanung, die zusammen mit dem Wirtschaftsplan einen mittelfristigen 

Unternehmensplan über zehn Jahre abbildet. Wesentliche Bestandteile der Mehrjahresplanung 

sind die Teilpläne Investition, Bewirtschaftung und Verkauf. Die Teilpläne finden ihren Niederschlag 

in der Plan-Gewinn- und Verlustrechnung, der Planbilanz und der Plandeckungsbeitragsrechnung. 

Die Auswertung der Istwerte erfolgt über ein elektronisches Berichts- und Informationssystem 

(BIS), das auf weitere, dahinterstehende Datensysteme, wie die Liegenschaftsdatenbank und das 

Buchhaltungssystem „Wohndata“, zurückgreift. 

Im Rahmen monatlicher Schnellberichte und zusätzlicher Quartalsanalyseberichte erfolgt ein detaillierter 

Plan/Ist-Vergleich. Dabei sind wesentliche Steuerungsgrößen mit einer „Ampelfunktion“ 

unterlegt, die auf kritische Entwicklungen frühzeitig aufmerksam macht.

Die Berichte umfassen im Wesentlichen die folgenden Inhalte: 

• Gewinn- und Verlustrechnung 

• Deckungsbeitragsrechnung 

• Objektbewirtschaftung 

• Segmentbericht 

• Bestandsentwicklung 

• Investitionen 

• Verkauf 

• Liquidität 

• Personal 

• Risikoentwicklung 

Darüber hinaus werden im Sinne einer transparenten Unternehmenssteuerung durch die Ge- 

schäftsführung regelmäßige Treffen mit den Niederlassungsleitern und den Leitern der zentralen 

Bereiche durchgeführt. Hierzu zählen neben Einzelgesprächen mit allen Führungskräften insbeson- 

dere die zweimal jährlich stattfindenden controllingorientierten Niederlassungsleitertagungen und 

die jährlich stattfindenden Plangespräche sowie die zur Erörterung grundsätzlicher immobilienspezifischer 

Themen mehrmals stattfindenden Immobilienkreise. 

Der Aufsichtsrat wird regelmäßig in seinen Sitzungen über die Lage und Entwicklung des Unternehmens 

unterrichtet. Die Berichterstattung beinhaltet auch die Aussagen zum Risikomanagement. 

Des Weiteren erhält der Aufsichtsrat jährlich einen Beteiligungsbericht und einen Portfoliocontrollingbericht. 

Darüber hinaus wird er über Sachverhalte von wesentlicher Bedeutung von 

der Geschäftsführung ad hoc informiert. 

2. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen 

2.1. Gesamtwirtschaftliche Rahmenbedingungen 

Die deutsche Wirtschaft erlebte nach der Krise den größten Aufschwung seit der deutschen 

Wiedervereinigung. So war das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2010 um 3,6 % höher 

als im Vorjahr, in dem es einen historischen Rückgang um 4,7 % aufwies. Trotz der unerwartet 

raschen Erholung ist das Vorkrisenniveau jedoch noch nicht wieder erreicht. Die Bundesregierung 

prognostiziert im Jahreswirtschaftsbericht für das Jahr 2011 ein Wachstum von 2,3 %. 

Neben dem Auslandshandel kamen mehr als zwei Drittel der Wachstumsimpulse aus dem Inland. 

So erhöhten sich insbesondere die Bruttoinvestitionen – also die Investitionen in Ausrüstungen, 

Bauten und Vorräte – kräftig und leisteten einen erheblichen Wachstumsbeitrag. Stabilisierend 

haben auch die Konsumausgaben von Verbrauchern und Staat gewirkt, die im Jahr 2010 preisbereinigt 

um 0,5 % bzw. 2,2 % gegenüber dem Vorjahr gestiegen sind. 

Die Bauinvestitionen haben sich im Jahr 2010 preisbereinigt um 2,8 % erhöht. Dabei kamen 

kräftige Wachstumsimpulse vor allem aus dem öffentlichen Hochbau, der in besonderem Maße 

von den Konjunkturpaketen der Bundesregierung profitierte, sowie aus dem Wohnungsbau. Die 

positive Entwicklung im Wohnungsbau ist sowohl auf Sanierungsmaßnahmen im Bestand, insbesondere 

auch energetische, als auch auf eine gestiegene Neubautätigkeit zurückzuführen, der 

ein starker Anstieg der Baugenehmigungen im Wohnungsbau vorausging. Im gewerblichen Hochbau 

sanken die Investitionen jedoch im Vorjahresvergleich erneut. 

Nachdem im Krisenjahr 2009 die Zahl der Erwerbstätigen, gestützt durch die massive Ausweitung 

von Kurzarbeit, weitgehend stabil geblieben ist, erreichte die Erwerbstätigenzahl in Deutschland 

im Jahr 2010 einen neuen Höchststand. Mit der wirtschaftlichen Erholung konnte die Kurzarbeit 

zu einem großen Teil zurückgeführt werden, wenn sie auch noch in nennenswertem Umfang die 

Beschäftigung stützt. Die Arbeitslosenquote sank im Vorjahresvergleich insgesamt von 8,2 % auf 

7,7 %, in Ostdeutschland von 13,0 % auf 12,0 %. Für das Jahr 2011 wird ein weiteres, wenn auch 

abgeschwächtes Sinken prognostiziert. 

Lagebericht 

63

64 

Lagebericht 

2.2. Branchenspezifische Rahmenbedingungen 

Der Investmentmarkt zeigt in Deutschland nach den krisenbedingten Einbrüchen der vergangenen 

zwei Jahre eine deutliche Wiederbelebung. Die Umsätze für Immobilieninvestment sind 2010 

gegenüber dem Vorjahr deutlich gestiegen, auch wenn das Ergebnis noch deutlich unter dem 

Mittelwert der letzten zehn Jahre liegt. Nachdem 2009 Wohninvestments leicht dominierten, weist 

das gewerbliche Transaktionsvolumen 2010 wieder einen höheren Anteil auf. Während bei 

Wohnimmobilien die leichte Aufwärtsentwicklung gegenüber 2009 stabil geblieben ist, verzeichneten 

Gewerbeimmobilien einen deutlichen Zuwachs. Insbesondere zum Ende des Jahres 2010 

wurde noch einmal ein erheblicher Anstieg registriert. Die Hälfte des gewerblichen Transaktionsvolumens 

entfiel auf die fünf großen Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg 

und München), wobei Berlin den ersten Platz vor Hamburg belegte. 

Gewerbliche Immobilienportfolios mit größeren Volumina werden nach wie vor selten gehandelt. 

Bei den gewerblichen Immobilieninvestments hat dagegen die Größe der Einzeltransaktionen 

wieder deutlich zugenommen. Der Wohninvestmentmarkt, der sich 2010 einer erhöhten Nachfrage 

privater Investoren erfreute, zeichnete sich gegenüber früheren Jahren deutlich stärker durch 

kleinteiligere Transaktionen aus. 

Nach einer Stabilisierung und Erholung des Immobilienmarktes Anfang 2010 waren im gewerb- 

lichen Bereich zunächst Einzelhandelsimmobilien und z. T. Logistikimmobilien im besonderen 

Fokus der institutionellen Investoren, erst in der zweiten Jahreshälfte holten die Büroimmobilien 

deutlich auf. Im Jahresergebnis 2010 wiesen Büro- und Einzelhandelsimmobilien einen nahezu 

gleichen Anteil von rund 40 % am gewerblichen Transaktionsvolumen auf. Insgesamt dominierten 

eigenkapitalstarke Investoren das Investmentgeschehen, wobei ausländische Käufer nach ihrer 

Zurückhaltung in 2009 wieder stärker agierten. 

Die Nachfrage am deutschen Immobilienmarkt konzentrierte sich 2010 wie 2009 bedingt durch 

das überwiegend sicherheitsorientierte Investorenverhalten auf erstklassige Core-Objekte. Einer 

verstärkten Nachfrage stand dabei ein begrenztes Angebot bzw. eine geringe Verkaufsbereitschaft 

gegenüber. Für 2011 zeichnet sich keine Angebotserweiterung ab, was die bereits 2010 

unter Druck geratenen Spitzenrenditen weiter sinken lässt. 

Die Stabilität des Wirtschaftsstandortes Deutschland sowie die positiven wirtschaftlichen Aussichten 

auch im Vergleich zu anderen europäischen Ländern begründen die große Attraktivität 

des deutschen Immobilienmarktes ebenso wie steigende Inflationserwartungen. Für das Jahr 

2011 wird eine weitere Stabilisierung des Investmentmarktes mit aufsteigender Tendenz und 

weiter zunehmendem Interesse internationaler Investoren erwartet. 

2.2.1. Büroimmobilien 

Die Nachfrage nach Core-Produkten bei einem gleichzeitigen Mangel an adäquaten Objekten hat 

sich im Vorjahresvergleich weiter erhöht. Die meisten Verkäufe konzentrierten sich bei Büro- 

immobilien auf die Großstädte Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München, Stuttgart und 

Köln (Big 7). Infolge der hohen Nachfrage reduzierten sich im Vorjahresvergleich die Spitzenrenditen 

und bewegen sich nunmehr im Bereich ihres zehnjährigen Durchschnittswertes. Bis Ende 

2011 wird mit einem weiteren leichten Rückgang der Spitzenrenditen bei weiterhin erhöhter Nachfrage 

nach Büroimmobilien im Core-Bereich gerechnet. 

Während im Laufe des Jahres 2010 die Kapitalwerte für Büroimmobilien des Spitzensegments 

gestiegen sind, sind die Spitzenmieten über alle Großstädte hinweg betrachtet im Jahresvergleich 

nahezu unverändert geblieben. In B-Lagen oder für Objekte mit Entwicklungsmöglichkeiten 

hat es dagegen im vergangenen Jahr noch keine signifikante Preisbewegung gegeben. Damit

vergrößert sich die Renditeschere zwischen Spitzen- und Normalsegment. Für Letzteres werden 

in 2011 vereinzelte Verkaufschancen erwartet. 

Der Trend sinkender Büromieten konnte im Jahresverlauf lediglich in den Spitzenlagen der 

Metropolen gestoppt werden. Erste Mietsteigerungstendenzen in den begehrten Innenstadtlagen 

werden sich weiter verstärken. Grundsätzlich werden sich die Vermarktungschancen für moderne 

Bürogebäude mit entsprechender Ausstattung in gefragten Lagen weiter verbessern. In weniger 

nachfragegerechten Bestandsgebäuden (veraltet, B-Lagen bzw. verkehrstechnisch schlecht 

angebunden, geringe Flächen und Energieeffizienz etc.) wird hingegen mit einem weiteren 

Anstieg des Leerstands gerechnet. 

2.2.2. Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien 

Im Vergleich zu allen anderen Assetklassen verbuchten Einzelhandelsimmobilien 2010 den größten 

Zuwachs des Transaktionsvolumens. So lagen zum Jahresende 2010 Einzelhandelsimmobilien 

mit einem Anteil von rund 40 % am gewerblichen Transaktionsvolumen gleichauf mit 

Büroimmobilien. Vor allem der Verkauf größerer Einkaufszentren an den sechs großen Standorten 

(Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Köln) hat dazu geführt, dass rund 

zwei Drittel des Umsatzes durch Einzeltransaktionen realisiert wurde. Klar an der Spitze lag 

dabei Berlin, gefolgt von Hamburg. Über einige große Einzeltransaktionen hinaus war der Markt 

für Einzelhandelsimmobilien 2010 breit gefächert und wurde nicht nur durch einige große Transaktionen 

dominiert. 

Während sich die Verkäufe der Büroimmobilien auf die Großstädte konzentrierten, ist bei Einzel- 

handelsinvestments eine deutlich größere geografische Streuung zu beobachten gewesen. 

Insbesondere Shopping-Center, Fachmarktzentren und Geschäftshäuser in den innerstädtischen 

1A-Lagen wurden bevorzugt nachgefragt. Die Spitzenrenditen für Einzelhandelsimmobilien 

blieben im letzten Quartal 2010 unverändert, nachdem bereits im Verlauf des Jahres entspre- 

chende Renditerückgänge zu verzeichnen waren. Da in 2011 ein weiter steigendes Interesse 

an Einzelhandelsimmobilien erwartet wird, wird mit weiteren Renditerückgängen bis zum Jahresende 

gerechnet. 

2.2.3. Wohnimmobilien 

Das Transaktionsvolumen von Wohnungsimmobilien hat sich 2010, leicht über den Ergebnissen 

von 2009 liegend, stabilisiert. Die Nachfrage im Wohninvestmentbereich war deutlich höher als 

das Angebot, was zur Folge hatte, dass die Kaufpreisfaktoren erneut anzogen. Das Niveau der 

erzielbaren Anfangsrenditen bei Mehrfamilienhäusern ist dabei bundesweit sehr unterschiedlich. 

Insbesondere in Märkten mit zum Teil hohen Leerständen lassen sich nur schwer höhere Preise 

durchsetzen. Demgegenüber konnten in stark nachgefragten Wohnlagen deutlich höhere 

Kapitalisierungsfaktoren beobachtet werden. Im Segment Wohnen werden 2011 die größten Zuwächse 

an Transaktionsvolumina erwartet, wenn auch mit leicht schwächerer Dynamik als noch 

vor sechs Monaten. 

Die verstärkte Investition privater Investoren in Wohnungsimmobilien hatte 2010 zur Folge, dass 

der Wohninvestmentmarkt gegenüber früheren Jahren deutlich stärker von kleinteiligen Verkäufen 

bestimmt wurde. Wohnungsportfolios wurden 2010 leicht unter dem Transaktionsvolumen des 

Vorjahres gehandelt. Das Gesamtergebnis 2010 ist vor allem auf ein starkes erstes Halbjahr 

zurückzuführen, in dem der überwiegende Teil der größeren Transaktionen stattfand. Im zweiten 

Halbjahr wechselten zwar ähnlich viele Portfolios den Besitzer, größere Transaktionen gab es 

jedoch kaum noch. Die Portfoliotransaktionen umfassten insbesondere Wohnungsbestände in 

westdeutschen Ballungszentren oder restrukturierungsbedürftige Wohnungsbestände, die in der 

vergangenen Boomphase von ausländischen Investoren erworben worden sind. 

Lagebericht 

65

66 

Lagebericht 

3. Geschäftsverlauf 

3.1. Portfoliostruktur 

Das allgemeine Mietniveau für Wohnungen und Gewerbeflächen der TLG IMMOBILIEN GmbH ist 

durch eine nachhaltige Konsolidierung ihrer Bestände gekennzeichnet. Die erzielten Steigerungen 

der Durchschnittsmieten im Portfolio der TLG IMMOBILIEN GmbH zeigen die Chancen des Konzerns 

auf, durch konsequentes Portfoliomanagement Ertragschancen wahrzunehmen. Bedingt 

durch die Finanz- und Wirtschaftskrise konnten wegen des Fehlens attraktiver Investitionsmöglichkeiten 

die geplanten Investitionen in den Bestand im Jahr 2010 nicht vollständig realisiert 

werden. Gleichwohl setzt die TLG IMMOBILIEN ihren Weg einer aktiven Portfolioentwicklung 

durch An- und Verkauf sowie Investitionen in den Bestand konsequent fort. 

Das verfügbare Immobilienportfolio zeigte zum Ende des Geschäftsjahres folgendes Bild: 

2010 2009 Veränderung 

Gewerbeimmobilien und sonstige Immobilien 901 75,0 % 932 75,1 % – 31 – 3 % 

Wohnimmobilien 301 25,0 % 309 24,9 % – 8 – 3 % 

Gesamt 1.202 100 % 1.241 100 % – 39 – 3 % 

Insgesamt hat sich der Objektbestand gegenüber dem Jahr 2009 hauptsächlich durch Ver wertung 

um 3 % reduziert. Dabei entfallen 96 % der Verwertungen auf Verkäufe sowie 4 % auf Restitution 

und Kommunalisierung. Gegenläufig dazu wirken Ankäufe und Teilungen. 

Der Anteil der Gewerbe- und sonstigen Immobilien am Gesamtbestand hat sich dabei nur 

geringfügig verändert und bleibt mit 75 % weiterhin Schwerpunkt des Bestandes. 

3.2. Verkaufsergebnis 

Das Beurkundungsvolumen betrug insgesamt 54,2 Mio. € (Vj. 40,0 Mio. €). Der Durchschnitts- 

wert der verkauften Objekte lag mit 322,6 T€ weit über dem Wert von 2009 in Höhe von 202,9 T€. 

Dieser Durchschnittswert resultiert im Wesentlichen aus 34 großvolumigen Verkäufen. Diese 

Objekte erzielten mit einem Beurkundungsvolumen in Höhe von 46,3 Mio. € allein 85 % des 

Beurkundungsvolumens des Jahres 2010; bei diesen Objekten wurde ein Durchschnittswert von 

1.361,0 T€ erzielt. Dieser hohe Durchschnittswert wird hauptsächlich durch den Verkauf eines 

Hotels in Leipzig mit einem Beurkundungsvolumen in Höhe von 15,0 Mio. € bestimmt. 

Das Beurkundungsvolumen aus der Verwertung des Umlaufvermögens hat sich im Jahr 2010 

gegenüber dem Jahr 2009 von 4,5 Mio. € auf 7,2 Mio. € erhöht. Der Verkauf des Umlaufvermö- 

gens soll weitgehend bis Ende 2012 abgeschlossen sein. Gleichzeitig betrug das Beurkundungs- 

volumen von Immobilien des Anlagevermögens 47,0 Mio. € gegenüber 35,5 Mio. € im Vorjahr. 

3.3. Objektmanagement 

Der Bestand der TLG IMMOBILIEN betrug zum 31.12.2010 an Mietobjekten 23.413 (Vj. 23.678). 

Davon sind ca. 51 % Wohnmieteinheiten, ca. 15 % Gewerbemieteinheiten und ca. 34 % unbebaute 

und sonstige Mieteinheiten. 

Ertragsrelevant sind davon die Wohn- und Gewerbemieteinheiten. Deren Anteil an der Nettokaltmiete 

per Dezember 2010 in Höhe von 12,6 Mio. € beträgt ca. 97,7 %. Unter Hinzuziehung der 

Modernisierungszuschläge bei Wohnen und der Erträge aus Leasingverträgen bei Gewerbe 

beträgt die Nettokaltmiete per Dezember 2010 13,1 Mio. €.

Die Istmieten haben sich gegenüber dem Vorjahr von 137,8 Mio. € auf 144,8 Mio. € erhöht. Gründe 

hierfür liegen insbesondere in Ankäufen bzw. der Entwicklung von Einzelhandelsobjekten und 

Mieterhöhungen sowie der Reduzierung des Leerstandes. 

Im Rahmen des aktiven Bestandsmanagements fokussiert sich die TLG IMMOBILIEN auf das 

Objektmanagement ihres Anlagevermögens. Das spiegelt sich auch in den Leerstandsmieten 

wider, die geringer ausfallen. Aufgrund der weiteren erfolgreichen Portfoliobereinigung sowie 

Vermietungsanstrengungen gelang es in 2010 die bereinigten Leerstandsmietenquoten im Bestand 

Wohnen von 2,9 % auf 2,6 % und im Bereich Gewerbe von 3,5 % auf 2,5 % zu senken. 

Die erzielten Durchschnittsmieten pro m² (ermittelt auf Basis der Dezembermieten sowie unter 

Hinzuziehung der Modernisierungszuschläge für Wohnen und der Erträge aus Leasingver- 

trägen bei Gewerbe) erhöhten sich in 2010 für den Gesamtbestand sowohl im Wohnsegment von 

5,08 €/m² auf 5,12 €/m² und im Gewerbesegment von 6,57 €/m² auf 6,75 €/m². Der starke 

Anstieg der erzielten Durchschnittsmieten insbesondere im Gewerbesegment ist Ergebnis des 

erfolgreichen Portfoliomanagements. Durch werthaltige Zukäufe und eigene Projektentwick- 

lungen wurden konsequent unattraktive Flächen mit niedrigem Mietniveau ersetzt bzw. saniert 

und vermietet. Im Gewerbesegment werden für die neu zugegangenen Objekte Durchschnittsmieten 

von 8,71 €/m² erzielt. 

Der Bestand, der ganzjährig (ohne Zu- oder Verkäufe, ohne Projektentwicklung) im Jahr 2010 zum 

Anlagevermögen der TLG IMMOBILIEN gehörte, wies per 31.12.2009 eine Durchschnittsmiete 

pro m² im Wohnsegment von 5,12 €/m² und per 31.12.2010 von 5,16 €/m² auf. Für das Gewerbesegment 

liegen diese Werte bei 6,82 €/m² sowie 6,73 €/m². Der Anstieg im Wohnsegment wurde 

durch Neuvermietungen erreicht. Die Reduzierung im Gewerbesegment ist auf geringere Neuvermietungskonditionen 

zu Marktgegebenheiten zurückzuführen. 

Durch die Intensivierung des Forderungsmanagements gelang es in 2010, die Mietausfallquote 

von 1,22 % auf 0,75 % für den Gesamtbestand zu reduzieren. 

3.4. Investitionen 

Ein wesentlicher Bestandteil der weiteren Erhöhung der Rendite unseres Anlagevermögens und 

seiner Optimierung sind die Investitionen in unseren Immobilienbestand. Sowohl die Entwicklungsinvestitionen, 

aber insbesondere die Ankäufe von Immobilien sind ein wichtiger Hebel zur 

Verbesserung des Bewirtschaftungsergebnisses des Portfolios der TLG IMMOBILIEN. Diese 

Investitionen leisten damit einen erheblichen Beitrag zur weiteren Verbesserung der Wettbewerbs- 

situation des Unternehmens. 

Wegen der allgemeinen Marktentwicklung konnte die TLG IMMOBILIEN im vergangenen Jahr 

nicht alle geplanten Entwicklungsmaßnahmen und das geplante Ankaufsvolumen umsetzen. 

Darüber hinaus führten Verzögerungen in der Vorbereitung bei einigen Maßnahmen zur teilweisen 

Verschiebung der Investition in die folgenden Jahre. 

Mit einem realisierten Investitionsvolumen – das neben den Aktivierungen auch aufwandsrele- 

vante Positionen beinhaltet – in Höhe von 187,0 Mio. € konnte das Ergebnis des Jahres 2009 

(151,6 Mio. €) aber übertroffen werden. Das aktivierte Investitionsvolumen in das Anlage- und 

Umlaufvermögen betrug im Jahr 2010 180,2 Mio. €. 

Die Schwerpunkte der Investitionstätigkeit lagen im Jahr 2010 in den Segmenten Einzelhandel 

mit 69,0 Mio. € (36,9 %), Dienstleistungsimmobilien mit 63,7 Mio. € (34,1 %) und Büroimmobilien 

mit 20,9 Mio. € (11,2 %). 

Lagebericht 

67

68 

Lagebericht 

Abgeschlossen und erfolgreich in die Bewirtschaftung übernommen wurden im Jahr 2010 

unter anderem ein Pflegeheim in Bautzen, 20 Handelsimmobilien an unterschiedlichen Stand 

orten, eine Gewerbeimmobilie in Berlin, eine Wohnanlage in Dresden sowie eine Büroanlage 

ebenfalls in Dresden. In diese Projekte investierte die TLG IMMOBILIEN insgesamt ca. 67,9 Mio. € 

(brutto). 

Zur weiteren Optimierung des Anlagevermögens wurden im Jahr 2010 für neu zu beginnende 

Investitionen und Ankäufe 194,7 Mio. € freigegeben. Das Freigabevolumen umfasst nicht die 

Maßnahmen des Objektmanagements. 

3.5. Finanzielle Leistungsindikatoren 

3.5.1. Ertragslage 

Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnte wiederum ein positives Jahresergebnis erzielt werden. Der 

Jahresüberschuss betrug 19,7 Mio. € und verminderte sich damit im Vergleich zum Vorjahr um 

6,4 Mio. €. Die nachfolgende Darstellung verdeutlicht die Ertragslage: 


Mio. € % Mio. € % Mio. € % 

Umsatzerlöse 234,5 101,5 203,0 98,3 31,5 15,5 

Bestandsveränderung – 3,4 – 1,5 3,6 1,7 – 7,0 – 194,4 

Gesamtleistung 231,1 

Betrieblicher Aufwand 173,3 

Betriebsergebnis 57,8 

Beteiligungsergebnis 2,4 

Finanzergebnis – 29,0 

Sonstige operative Effekte 5,2 

Operatives Ergebnis 36,4 

Nicht operatives Ergebnis – 14,9 

Ergebnis vor Steuern 21,5 

Ertragsteuern 1,8 

Jahresergebnis 19,7 

100,0 206,6 

75,0 155,0 

25,0 51,6 

2,4 

– 23,0 

2,5 

33,5 

– 5,8 

27,7 

1,6 

26,1 

100,0 24,5 

75,0 18,3 

11,9 

11,8 

25,0 6,2 12,0 

–– 0,0 

– 6,0 26,1 

2,7 108,0 

2,9 

– 9,1 

– 6,2 

0,2 

– 6,4 

8,7 

156,9 

– 22,4 

–– 

– 24,5% 

Die Umsatzerlöse lagen mit 15,5 % über denen des Vorjahres. Dabei ist anzumerken, dass sich 

innerhalb der Umsatzerlöse diejenigen aus der Objektbewirtschaftung um 8,3 Mio. € auf 

179,9 Mio. € erhöhten, während die Erlöse aus der Verwertung um 21,5 Mio. € auf 51,8 Mio. € 

gestiegen sind. Die Erlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen erhöhten sich ebenfalls, und 

zwar um 1,7 Mio. € auf 2,8 Mio. €. 

Im Einklang mit den gestiegenen Umsatzerlösen konnte das Betriebsergebnis im Vergleich zum 

Vorjahr um 12,0 % gesteigert werden. Ebenfalls in dieses Bild fügt sich die Erhöhung der betrieblichen 

Aufwendungen um 11,8 % ein, wobei hervorzuheben ist, dass trotz der gestiegenen 

Umsätze aus der Objektbewirtschaftung um 8,3 Mio. € der Bewirtschaftungsaufwand im gleichen 

Zeitraum um 1,9 Mio. € gesunken ist, was insbesondere auf die hinsichtlich der Bewirtschaftungs- 

aufwendungen verbesserte Portfoliostruktur zurückzuführen ist. 

Das Finanzergebnis hat sich durch den gestiegenen Zinsaufwand bei unveränderten Zins erträgen 

um 6,0 Mio. € vermindert. Dies steht wie bereits in den Vorjahren im Zusammenhang mit der 

zunehmenden Kreditfinanzierung der Investitionen und höheren Zinszahlungen aus Zinssiche- 

rungsgeschäften € 10,8 Mio. (Vj. € 5,6 Mio.).

Das nicht operative Ergebnis betrug – 14,9 Mio. € (Vj. – 5,8 Mio. €). Ursächlich hierfür waren im 

Wesentlichen außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 17,8 Mio. € (Vj. 13,1 Mio. €), sowie 

deutlich geringere Erträge aus der Auflösung von sonstigen Rückstellungen, die von 9,7 Mio. € 

auf 4,0 Mio. € zurückgegangen sind. Zudem wurden Zuführungen zu sonstigen Rückstellungen, 

die eine Risikovorsorge für ggf. zurückzuführende Investitionszuschüsse beinhalten (€ 5,6 Mio.), 

im nicht operativen Ergebnis abgebildet. 

3.5.2. Vermögenslage 

Die nachfolgende Übersicht stellt zusammengefasst die Vermögens- und Kapitalstruktur dar; 

Forderungen und Verbindlichkeiten mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr sind insgesamt 

als langfristig eingeordnet worden: 

Anlagevermögen 1.764,9 


Mio. € % Mio. € % Mio. € % 

95,2 1.677,4 

Langfristige Forderungen –– 0,0 0,6 

Vorräte 44,2 

Kurzfristige Forderungen 24,9 

Flüssige Mittel 14,8 

Übrige Aktiva 4,3 

2,4 50,7 

1,3 29,1 

0,8 13,8 

0,2 1,9 

94,6 87,5 

0,0 – 0,6 

2,9 – 6,5 

1,6 – 4,2 

0,8 1,0 

0,1 2,4 

Vermögen 1.853,1 100,0 1.773,5 100,0 79,6 

Eigenkapital * 1.054,1 

Langfristige Verbindlichkeiten 608,8 

Kurzfristige Verbindlichkeiten 190,2 

56,9 1.045,9 

32,9 551,2 

10,3 176,4 

59,0 8,2 

31,1 57,6 

9,9 13,8 

Kapital 1.853,1 100,0 1.773,5 100,0 79,6 

* Einschließlich des Sonderpostens für Investitionszulagen und -zuschüsse in Höhe von 35,7 Mio. €. 

5,2 

– 100,0 

– 12,8 

– 14,4 

7,2 

126,3 

Wie erwartet, hat sich die Dominanz des Anlagevermögens auf der Vermögensseite weiter 

verstärkt. Der prozentuale Anteil des Anlagevermögens am Gesamtvermögen hat sich im Vergleich 

zum Vorjahr um 5,2 % auf nunmehr 95,2 % erhöht. Dieser Trend wird sich kurz- und mittelfristig durch 

weitere Investitionen im Anlagevermögen und Veräußerung der Immobilien des Umlaufvermögens 

im Rahmen der Portfoliooptimierung fortsetzen. 

Der Buchwert des Anlagevermögens stieg um 87,5 Mio. € auf 1.764,9 Mio. €. 

Im Geschäftsjahr waren Zugänge zum Anlagevermögen in Höhe von 179,9 Mio. € zu verzeichnen, 

denen Buchwertabgänge in Höhe von 34,4 Mio. € gegenüberstanden. Darüber hinaus wurden 

planmäßige Abschreibungen (44,1 Mio. €), außerplanmäßige Abschreibungen auf Immobilien des 

Anlagevermögens (17,8 Mio. €) und Abschreibungen auf Finanzanlagen (0,3 Mio. €) vorgenom- 

men. Die Zuschreibungen auf Liegenschaften des Anlagevermögens beliefen sich auf 4,3 Mio. € 

Die außerplanmäßigen Abschreibungen und Zuschreibungen basieren auf aktuellen Bewertungen. 

Die kurzfristigen Forderungen (24,9 Mio. €) bestehen zu rund 60 % gegenüber Grundstücks- 

käufern und Mietern. Darüber hinaus sind in dem Posten Forderungen gegen verbundene Unter- 

nehmen in Höhe von 7,9 Mio. € und sonstige Vermögensgegenstände (2,1 Mio. €) ausgewiesen. 

Auf der Finanzierungsseite ist das Anlagevermögen zu 60 % (im Vj. 62 %) mit Eigenkapital und zu 

weiteren 34 % (im Vj. 33 %) mit langfristigem Fremdkapital finanziert. Damit sind 6 % (im Vj. 5 %) 

des Anlagevermögens, das entspricht einem Wert von 105,9 Mio. € (im Vj. 83,9 Mio. €), nicht 

durch langfristig zur Verfügung stehendes Kapital gedeckt. 

4,5 

0,8 

10,4 

7,8 

4,5 

Lagebericht 

69

70 

Lagebericht 

Diese Feststellung wird jedoch dadurch relativiert, dass die kurzfristigen Verbindlichkeiten mit 

2,8 Mio. € Naturalrestitutionen betreffen, deren Erfüllung nicht zum Abfluss von Zahlungsmitteln 

führt. Darüber hinaus bestehen in Höhe von 15,1 Mio. € kurzfristige Verbindlichkeiten aus den 

Cash-Management-Anlagen der Tochtergesellschaften, auf deren Fälligkeit die TLG IMMOBILIEN 

aufgrund ihrer alleinigen Gesellschafterstellung Einfluss hat. 

Die Liquidität war im Geschäftsjahr 2010 jederzeit sichergestellt. Die offenen, frei verfügbaren 

Kreditlinien beliefen sich zum 31.12.2010 auf 123,5 Mio. €. 

Im Geschäftsjahr stieg der Stand der Bankkredite um 68,8 Mio. € an. Die Darlehen wurden zur 

Zwischenfinanzierung eines Hotelneubaus am Alexanderplatz in Berlin, zum Neubau und zur 

Sanierung von Wohnungen sowie zur Nachfinanzierung von Ankaufsobjekten unter anderem in 

Berlin, Potsdam, Dresden, Chemnitz, Leipzig und Bautzen eingesetzt. 

Von den langfristigen Verbindlichkeiten sind 133,0 Mio. € innerhalb von einem bis fünf Jahren fällig 

und weitere 468,2 Mio. € erst ab dem Jahr 2015 zu tilgen. Die übrigen langfristigen Verbindlichkeiten 

betreffen die Rückstellungen für Pensionen in Höhe von 7,3 Mio. € und langfristige 

sonstige Verbindlichkeiten in Höhe von 4,8 Mio. €. 

Unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszulagen und -zuschüsse belief sich damit 

das Eigenkapital auf insgesamt 1.054,1 Mio. € (im Vj. 1.045,9 Mio. €). Die Eigenkapitalquote 

beträgt somit 56,9 % (im Vj. 59,0 %). 

3.5.3. Finanzlage 

Die nachfolgende verkürzte Kapitalflussrechnung zeigt die Veränderungen des Finanzmittelfonds 

und die dafür ursächlichen Mittelbewegungen: 

Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 118,9 

Cashflow aus Investitionstätigkeit – 178,4 

Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 60,5 

Veränderungen des Finanzmittelbestandes 1,0 

Finanzmittelfonds am Anfang des Geschäftsjahres 13,8 

Finanzmittelfonds am Ende des Geschäftsjahres 14,8 


Mio. € Mio. € Mio. € 

85,8 

– 146,3 

55,5 

– 5,0 

18,8 

13,8 

33,1 

– 32,1 

Die Erhöhung des Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit ergibt sich aus einem niedrigeren 

Jahresergebnis (19,7 Mio. €, Vj. 26,1 Mio. €), welches jedoch insbesondere um deutlich 

höhere nicht zahlungswirksame Effekte aus den Buchwertabgängen der Immobilien (30,5 Mio. €, 

Vj. 12,8 Mio. €) und Veränderungen des Working Capitals (10,6 Mio. €, Vj – 15,5 Mio. €) korrigiert 

wurde. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Rückflüsse aus der Verwertung von Liegenschaften 

im operativen Cashflow dargestellt werden. 

Im Cashflow aus der Investitionstätigkeit, der von 146,3 Mio. € auf 178,4 Mio. € angestiegen ist, 

spiegelt sich die zunehmende Investitionsbereitschaft wider, die im Vorjahr aufgrund der Finanzkrise 

deutlich gedämpft war. 

Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit resultiert aus der Nettokreditaufnahme in Höhe von 

70,5 Mio. € (Vj. 60,5 Mio. €) und der Gewinnausschüttung von 10 Mio. € für das Jahr 2009 an den 

Gesellschafter. 

5,0 

6,0 

– 5,0 

1,0

3.5.4. Gesamtaussage 

Die Ertragslage wird von den operativen Ergebnisbeiträgen getragen. Das operative Ergebnis vor 

Steuern verbesserte sich um 2,9 Mio. € auf 36,4 Mio. €. Damit korrespondierend nimmt der relative 

Anteil des Anlagevermögens immer mehr zu. Auf der Finanzierungsseite verstärkt sich die 

Bedeutung des aufgenommenen Fremdkapitals, wobei die Eigenkapitalquote mit rund 56,9 % 

(im Vj. 59,0 %) weiterhin erfreulich hoch ist. 

Das im Vorjahr noch deutlich restriktivere Kreditvergabeverhalten der Banken infolge der Finanzkrise 

hat sich merklich entspannt. Aufgrund der hohen Eigenkapitalquote sehen wir die Gesellschaft 

im Verhältnis zu anderen Marktteilnehmern weiterhin gut positioniert. 

3.6. Nicht finanzielle Leistungsindikatoren 

3.6.1. Personal 

Zum Stichtag waren bei der TLG IMMOBILIEN 301 Mitarbeiter (ohne Auszubildende und ruhende 

Arbeitsverhältnisse) beschäftigt. Einschließlich der Beendigung von Arbeitsverträgen am 31.Dezember 

2010 verringerte sich diese Beschäftigtenzahl per 1. Januar 2011 um fünf auf 296 Mitarbeiter. 

3.6.2. Aus- und Weiterbildung 

Bei der TLG IMMOBILIEN werden zum Bilanzstichtag insgesamt 25 Kaufleute der Grundstücksund 

Wohnungswirtschaft/Immobilienkaufleute, Bürokaufleute sowie Dipl.Betriebswirte Immobilienwirtschaft/Bachelor 

of Arts und Bachelor of Science ausgebildet. 

Im Rahmen ihres unternehmensweiten Personalentwicklungs und Qualifizierungsprogramms 

investiert die TLG IMMOBILIEN gezielt in die Weiterbildung ihrer Führungskräfte und Mitarbeiter. 

Den Schwerpunkt bilden externe und interne Schulungen, die Kenntnisse und Kompetenzen für 

die Vermietung und das Objektmanagement vermitteln. 

3.6.3. Öffentlichkeitsarbeit 

Die TLG IMMOBILIEN tritt mit dem Slogan STARK IM OSTEN und dem Zusatz als „Die Nr. 1 für 

Immobilien in Ostdeutschland: Büro. Einzelhandel. Gewerbe. Wohnen.“ auf. 

Insbesondere für potenzielle Interessenten werden Symposien und Fachtagungen veranstaltet. 

Der seit 1993 jährlich herausgegebene „Grundstücksmarktbericht Ostdeutschland“ mit den 

Marktdaten der kreisfreien Städte und Berlins ist der einzige flächendeckende Grundstücksmarkt- 

bericht in den neuen Bundesländern und unterstreicht die Vor-Ort-Immobilienkompetenz des 

Unternehmens. 

Die TLG IMMOBILIEN beteiligt sich an den Fachmessen der Immobilienwirtschaft, nimmt an loka- 

len Wohnungs- und Immobilienbörsen teil und nutzt für den Verkauf auch Immobilienauktionen. 

Auf der Unternehmenswebsite www.tlg.de, die sich durch moderne Funktionalitäten wie z. B. 

eine Infrastruktursuche für Gewerbeimmobilien und eine Volltextsuche auszeichnet, bietet die 

TLG IMMOBILIEN regelmäßig ca. 800 Immobilien zur Miete und zum Verkauf online an. 

4. Nachtragsbericht 

Nach Abschluss des Geschäftsjahres sind keine nicht genannten Vorgänge eingetreten, die zu 

einer anderen Beurteilung führen würden, als sie durch den Abschluss und den Lagebericht vermittelt 

wird. 

Lagebericht 

71

72 

Lagebericht 

5. Risikobericht 

Die Tätigkeit der TLG IMMOBILIEN ist neben den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken mit spe- 

zifischen geschäftsimmanenten Risiken verbunden. 

Von besonderer Bedeutung sind die Risiken, die Einfluss auf die Preisbildung am Immobilienmarkt 

haben. Diese zielen sowohl auf den Absatz wie auch auf die Bewertung des Immobilienvermögens 

ab. Die unterliegende Marktentwicklung ist exogen, also von der Gesellschaft nicht zu beeinflussen. 

Die Gesellschaft begegnet diesen Risiken durch sorgfältiges Portfoliomanagement und konservative 

Investitionsentscheidungen. Im Übrigen werden durch regelmäßige und systematische Wertüberprüfungen 

des Bestandes etwaige problematische Entwicklungen beobachtet und erforderlichenfalls 

Abschreibungen auf den Immobilienbestand vorgenommen. Die außerordentlichen Wertkorrekturen 

von 18,3 Mio. € sind gegenüber dem Vorjahr (17,2 Mio. €) leicht um 7% gestiegen, liegen aber bei 

nur 1% das Immobilienvermögens. Dem Risiko steigender Kreditzinsen, das mit zunehmender Verschuldung 

deutlich an Gewicht gewinnt, wird durch entsprechende Zinssicherungsgeschäfte Rechnung 

getragen. Auf die Ausführungen unter Punkt 5.2. „Derivative Finanzinstrumente“ wird verwiesen. 

Das Forderungsausfallrisiko wird durch sorgfältige Auswahl der Vertragspartner vermindert. Darüber 

hinaus werden übliche Kreditsicherungsinstrumente wie z. B. Bürgschaften, Realsicherheiten, 

Garantien, Patronatserklärungen, Einbehalte und Kautionen genutzt. Erforderlichenfalls werden 

Wertberichtigungen auf Forderungen vorgenommen. Ein eventuelles Ausfallrisiko von Handelspartnern 

ist bereits bei deren Auswahl durch die Banken mit guter Bonität minimiert worden. 

Wie bei allen Unternehmen mit Immobilieneigentum aus der ehemaligen DDR unterliegen Teile 

des Portfolios eigentumsrechtlichen Drittansprüchen. Entsprechend einer Vereinbarung der 

TLG IMMOBILIEN mit der Bundesanstalt für vereinigungsbedingte Sonderaufgaben (BvS) vom 

20. Dezember 2007 sind alle Risiken bezüglich einer Finanzrestitution mit dem 31. Dezember 2007 

auf dem Wege einer befreienden Schuldübernahme auf die BvS übergegangen. Für Risiken aus 

einer Naturalrestitution wurde durch die Bildung von Rückstellungen hinreichend vorgesorgt. 

Die Szenariorechnung im Rahmen der Mehrjahresplanung zeigt, dass das positive Ergebnis der 

TLG IMMOBILIEN robust ist und auch weitere Verschlechterungen verkraften kann. Allerdings 

sind bei anhaltend schlechten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen Ergebnisverschlechterungen 

und auch negative operative Ergebnisse möglich. 

Investitionen 

Bei den Investitionen sieht die TLG IMMOBILIEN deutlich mehr Chancen als Risiken. Zum einen 

ist der langfristige Unternehmenserfolg der TLG IMMOBILIEN weit weniger als in der Vergangenheit 

abhängig vom Durchführen zusätzlicher Investitionen. Ein phasenweises – auch deutliches – 

Absenken des Investitionsniveaus der TLG IMMOBILIEN wäre im Hinblick auf den nachhaltigen 

wirtschaftlichen Erfolg des Unternehmens verkraftbar. 

Finanzierung 

Die TLG IMMOBILIEN rechnet mittelfristig mit einem Fremdfinanzierungssatz von bis zu 5,0 % für 

neu aufzunehmende Darlehen. Aus der gegenwärtigen Zinsentwicklung können sich für die 

TLG IMMOBILIEN wachsende Finanzierungskosten durch steigende Zinsen ergeben. Dies könnte 

zu über Plan liegenden Zinsaufwendungen führen. 

Ebenso könnte die Finanzierungsbereitschaft der Banken bei Immobilieninvestitionen noch weiter 

als bisher abnehmen. Hier sieht sich zwar die TLG IMMOBILIEN mit einer geplanten soliden 

Eigenkapitalquote um 46 % (inklusive Sonderposten für Investitionszulagen und -zuschüsse)

selbst bei restriktiverer Kreditvergabe auch weiterhin als voll finanzierungsfähig. Eine „Kreditklemme“ 

bzw. ein erneutes Aufflammen der Wirtschafts und Finanzkrise würde jedoch die Finanzierungsfähigkeit 

des Wirtschaftsplans der TLG IMMOBILIEN infrage stellen. 

5.1. Risikomanagementsystem 

Zur Beherrschung der branchenüblichen Risiken, die untrennbar mit unternehmerischem Handeln 

verbunden sind, setzt die TLG IMMOBILIEN ein Risikomanagementsystem ein. 

Mithilfe dieses Systems werden die Risiken kontinuierlich überwacht, um bedrohlichen Entwicklungen 

rechtzeitig gegenzusteuern. Im Rahmen eines iterativen Regelkreislaufes stehen folgende 

Prozesse im Mittelpunkt des Risikomanagementsystems: 

• Risikoidentifizierung und analyse 

• Risikoquantifizierung 

• Risikokommunikation 

• Risikosteuerung 

• Risikokontrolle 

Die Risikoidentifizierung und analyse wird von einer dreistufigen Aufbauorganisation getragen. 

Die Abteilungen in den Niederlassungen bewerten die Einzelrisiken je definierter Risikoart und 

melden diese an den Risikoverantwortlichen der Niederlassungen weiter. Sämtliche identifizierte 

Risikoarten sind den Führungskräften der betrieblichen Funktionsbereiche zugeordnet, die verantwortlich 

für die Identifikation, Beobachtung, Kommunikation, Steuerung und Kontrolle der einzelnen 

Risiken sind. So wird eine Kongruenz zwischen Risikoart und Verantwortungsbereich erzielt. 

Die Risikomanagementfunktion ist in das zentrale Controlling integriert. Neben den Risikoverantwortlichen 

haben alle Mitarbeiter des Unternehmens die Möglichkeit, mittels Ad-hoc-Meldungen 

Risiken an das Risikomanagement und die Geschäftsführung zu kommunizieren. Hierzu stehen 

im firmeninternen Intranet sowohl das aktuelle Risikohandbuch als auch das AdhocMeldeblatt 

zur Verfügung. 

Die Risikoarten orientieren sich an den Teilprozessen der TLG IMMOBILIEN und somit am Immobilienlebenszyklus. 

Dieses Strukturmodell ist unabhängig von organisatorischen Veränderungen 

innerhalb des Unternehmens. Gleichzeitig wird eine hohe Trennschärfe zwischen einzelnen 

Risikoarten erreicht, deren Struktur den nachstehenden Gliederungsmerkmalen folgt: 

• Portfoliomanagement: An- und Verkauf von Immobilien, Wertberichtigungen auf Immobilien, 

Forderungsausfälle aus Kaufverträgen 

• Investition und Entwicklung: Vorlaufkosten, Baukostenüberschreitung, Bauverzögerungen, 

Ausfall von Auftragnehmern baulicher Gewerke 

• Bewirtschaftung: Leerstand, Betriebskosten, Altlasten/Umwelt, Abfallentsorgung, Forderungsausfall 

aus Vermietung und Verpachtung 

• Unternehmen: Datenqualität, Datenschutz, Ausfall der Datenverarbeitung, Gesetzgebung, Per- 

sonal, Beteiligungen, Risiko aus § 4 Abs. 6 Bundesbodenschutzgesetz, Zinsänderungen 

Die Bewertung aller Risikoarten erfolgt quartalsweise anhand der möglichen Schadenshöhen und 

Eintrittswahrscheinlichkeiten mit einem Risikohorizont von zwölf Monaten. Die Bewertung mündet 

in einem konkreten Schadenswert, dem „Value at Risk“. Dem Gesamtrisiko als aggregiertem 

„Value at Risk“ wird das bilanzielle Eigenkapital gegenübergestellt, wobei als Schwellenwert das 

hälftige Eigenkapital definiert ist. 

Über die am Eigenkapital orientierte Überwachung der Vermögensrisiken hinaus stehen die Li- 

quiditätsauswirkungen je Risikoart als „Cash at Risk“ unter Beobachtung. Der „Cash at Risk“ wird 

analog dem „Value at Risk“ ermittelt und einem Referenzwert zugeordnet. Dieser Referenzwert 

berücksichtigt die verfügbare geplante Liquidität einschließlich verfügbarer Kreditlinien und geplanter 

Investitionen. 

Lagebericht 

73

74 

Lagebericht 

Aktiver Bestandteil des Risikomanagementsystems sind Maßnahmen zur Vermeidung, Reduzierung, 

Weiterreichung bzw. Kompensation von Risiken. 

Im gesamten Geschäftsjahr befanden sich sowohl der „Value at Risk“ als auch der „Cash at Risk“ 

weit unterhalb ihrer jeweiligen Referenzwerte. Eine Existenzgefährdung konnte daher während 

des gesamten Geschäftsjahres ausgeschlossen werden. 

Des Weiteren verfügt die Gesellschaft mit der Konzernrevision über eine notwendige Kontrollinstanz. 

5.2. Derivative Finanzinstrumente 

Zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos wurden für einen Teil der in den Jahren 2006 bis 2012 

geplanten Investitionen Zinssicherungsgeschäfte abgeschlossen. Bis zum 31.12.2010 konnte ein 

Kreditbedarf in Höhe von einem anfänglichen Nominalbetrag von insgesamt 363 Mio. € zu einem 

für die Gesellschaft günstigen Durchschnittszinssatz abgesichert werden. Zu den bereits bestehenden 

Derivaten, einem Forward Cap, einem speziellem Forward Swap mit Cap zu je 10 Mio. €, 

Forward Swaps zu insgesamt 306 Mio. € und Collar-Strukturen für einen Betrag von 15 Mio. € 

wurde im Geschäftsjahr 2010 ein absehbares Finanzierungsvolumen von weiteren 22 Mio. € mit 

Zins sicherungen versehen. Dies geschah in Form von Forward Swaps. Für die neu abgeschlossenen 

Geschäfte wurde mit Laufzeitbeginn zwischen März 2010 und März 2012 ein Sicherungszeitraum 

von jeweils zehn Jahren vereinbart. 

Im Jahresabschluss 2009 bestanden Drohverlustrückstellungen in Höhe von 1,8 Mio. € für 

Zinssicherungsinstrumente mit negativem Marktwert, welche zu diesem Zeitpunkt noch keinem 

Darlehen zugeordnet waren. Dieser Betrag wurde zum 31.12.2010 um 0,4 Mio. € auf die aktuellen 

Markwerte am Bilanzstichtag von 2,2 Mio. € angepasst. 

6. Prognosebericht 

Die folgenden Einschätzungen fußen auf einer genauen Analyse allgemeiner statistischer Vergangenheitsdaten 

und umfangreichen eigenen Auswertungen. In die zukunftsbezogenen Aussagen 

fließen insbesondere die fundierten und spezifischen Kenntnisse des ostdeutschen Immobilienmarktes 

sowie die unter dem Einfluss der Finanzkrise gewonnenen Erkenntnisse ein. Dies führt 

zu den folgenden Einschätzungen: 

• Für das Wirtschaftsjahr 2011 rechnet die TLG IMMOBILIEN mit einer leichten Erholung beim 

Verkauf von Immobilien. Die Finanzierungssituation verbessert sich, allerdings bleibt das Preisniveau 

weitgehend auf dem niedrigeren Krisenniveau der Vorjahre. 

• Die Inflation wird weiter auf niedrigem Niveau bleiben. 

• Die TLG IMMOBILIEN rechnet mit einem Fremdfinanzierungssatz von 4,15 % für das Jahr 2011 

und dann sukzessive aufsteigend auf 5,0 % im Jahr 2016. Damit trägt die TLG IMMOBILIEN der 

Zinssituation Rechnung. Es sind jedoch tatsächliche Fremdfinanzierungskostensätze oberhalb 

der 5,0 % durchaus denkbar. 

• In strukturschwachen Regionen gibt es weiterhin keinen relevanten Absatzmarkt für gebrauchte 

Gewerbeimmobilien. 

• Der Büromarkt in Ostdeutschland inklusive Berlin bietet in den Wachstumsregionen selektive 

Investitionsmöglichkeiten. 

• Die Gewerbemieten werden im mittelfristigen Planungszeitraum nicht bzw. in ausgewählten Lagen 

nur geringfügig steigen. 

• Der Anstieg der Wohnungsmieten setzt sich in ausgewählten Lagen fort.

Investitionsmöglichkeiten sieht die TLG IMMOBILIEN vorrangig in folgenden Regionen: 

• Großraum Rostock sowie die übrigen Hansestädte in Mecklenburg-Vorpommern 

• Berlin (inkl. „Speckgürtel“), Potsdam, Potsdam-Mittelmark und Teltow-Fläming 

• Dresden, Leipzig, Chemnitz, Zwickau, Erfurt, Jena 

… und in den folgenden Segmenten: 

• Einzelhandelsimmobilien, insbesondere für Discounter aus dem Food-Bereich in Oberzentren 

und in Standortlagen mit erhöhtem Ziel- und Quellverkehr bzw. als Gebietsversorger 

• Gewerbeimmobilien für konkrete Nutzer aus dem mittelständischen produzierenden Gewerbe 

• Dienstleistungsimmobilien mit erfahrenen und bonitätsstarken Betreibern (Seniorenimmobilien, 

Hotels) in Oberzentren 

• Neuinvestitionen im Bürosegment erfolgen ausschließlich bedarfsgerecht und nutzerkonkret. 

Eine Anschlussvermietung im Bürosegment erfolgt nach temporärem Leerstand, dieser wird 

entsprechend eingeplant. 

• Im Hinblick auf das vergleichsweise niedrige Renditeniveau werden Ankäufe von Wohnungen 

derzeit nur in geringfügigem Umfang geplant. 

Ergebnisentwicklung der TLG IMMOBILIEN 

Die TLG IMMOBILIEN wird auch in der Zukunft ihrer Strategie folgen, durch intensives Immobilienmanagement, 

Investitionen und Verkauf von Objekten ohne nachhaltiges Renditepotenzial ein 

renditestarkes Immobilienportfolio weiter auszubauen. Entsprechend der vorgenannten strategischen 

Ausrichtung sollen in den Jahren 2011 und 2012 rund 195 Mio. € bzw. 189 Mio. € investiert 

werden. Investitionen in Wohnungen sind nur im geringen Umfang geplant. Das Portfolio wird in 

seiner Struktur weiterhin ausgewogen zwischen den Nutzungsarten Wohnen, Büro, Gewerbe und 

Einzelhandel strukturiert bleiben. Spezialimmobilien werden auch zukünftig im Portfolio der 

TLG IMMOBILIEN eine untergeordnete Rolle spielen. 

Das Immobilienportfolio wird 2011 eine Istmiete in Höhe von rund 150 Mio. € erzielen. Diese soll 

im Jahr 2012 gemäß der Unternehmensplanung auf 163 Mio. € steigen. Infolge der Investitionen 

sollen die Immobilien des Anlagevermögens im Jahr 2011 laut Planung Buchwerte in Höhe von 

rund 1,8 Mrd. € und im Jahr 2012 in Höhe von 1,9 Mrd. € erreichen. 

Für die Jahre 2011 und 2012 sind Umsätze aus dem Verkauf von Liegenschaften von 54 Mio. € bzw. 

40 Mio. € geplant. Abzüglich der Buchwertabgänge ergibt sich ein operativer Ergebnisbeitrag aus 

diesen Umsätzen von 12 Mio. € und 8 Mio. €. Das operative Ergebnis aus der Objektbewirtschaf- 

tung (vor Overheadkosten und Zinsen) der TLG IMMOBILIEN wird planmäßig im Jahr 2011 rund 

68 Mio. € betragen und 2012 auf rund 79 Mio. € anwachsen. 

Der Immobilienbestand wird sich in den nächsten Jahren weiter reduzieren. Im Wesentlichen durch Ver- 

käufe wird der Bestand im Jahr 2011 auf 1.064 Objekte und im Jahr 2012 auf 952 Objekte abgebaut. 

Unter Abwägung der Eintrittswahrscheinlichkeit der Risiken und der Ausnutzung vorhandener Chan- 

cen rechnet die TLG IMMOBILIEN für die Folgejahre mit einer positiven Ergebnisentwicklung und er- 

wartet im Jahr 2011 einen Jahresüberschuss von rund 28 Mio. € und für 2012 von rund 30 Mio. €. 

Berlin, den 11. März 2011 

Geschäftsführung 

Lagebericht 

75

76 

Jahresabschluss 

Aktiva 

TLG IMMOBILIEN GmbH, Berlin 

Bilanz zum 31. Dezember 2010 

31.12.2010 31.12.2009 

€ € T€ 

A. Anlagevermögen 

I. Immaterielle Vermögensgegenstände 

Entgeltlich erworbene Software 1.420.196,45 1.266 

1.420.196,45 1.266 

II. Sachanlagen 

1. Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten 

einschließlich der Bauten auf fremden Grundstücken 

1.587.751.075,35 1.560.768 

2. Technische Anlagen 749.281,56 851 

3. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 719.010,30 799 

4. Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau 82.822.683,67 31.811 

1.672.042.050,88 1.594.229 

III. Finanzanlagen 

1. Anteile an verbundenen Unternehmen 55.171.652,71 55.505 

2. Beteiligungen 36.261.149,87 26.366 

91.432.802,58 81.871 

B. Umlaufvermögen 

I. Vorräte 

1. Immobilien 13.913.465,32 17.056 

2. Unfertige Leistungen 30.327.144,18 33.695 

44.240.609,50 50.751 

II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 

1. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 14.839.377,11 20.495 

2. Forderungen gegen verbundene Unternehmen 7.939.509,46 7.193 

3. Sonstige Vermögensgegenstände 2.085.185,51 2.028 

24.864.072,08 29.716 

III. Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten 14.828.825,74 13.756 

C. Rechnungsabgrenzungsposten 4.279.209,94 1.916 

Summe 1.853.107.767,17 1.773.505

Passiva 

A. Eigenkapital 


31.12.2010 31.12.2009 

€ € T€ 

I. Gezeichnetes Kapital 52.000.000,00 52.000 

II. Kapitalrücklage 357.277.338,03 357.277 

III. Gewinnrücklagen 

1. Sonderrücklage gem. § 27 Abs. 2 DMBilG 476.001.199,46 476.001 

2. Sonderrücklage gem. § 17 Abs. 4 DMBilG 58.514.521,86 58.515 

3. Andere Gewinnrücklagen 843.266,41 511 

535.358.987,73 535.027 

IV. Bilanzgewinn 73.748.094,51 64.049 

B. Sonderposten für Investitionszulagen und 

Investitionszuschüsse 

1.018.384.420,27 1.008.353 

35.701.537,91 37.583 

C. Rückstellungen 

1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 7.334.823,20 7.541 

2. Steuerrückstellungen 7.234.119,84 10.178 

3. Rückstellungen für Restitutionen 10.138.814,33 11.821 

4. Sonstige Rückstellungen 46.725.187,71 34.142 

71.432.945,08 63.682 

D. Verbindlichkeiten 

1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 657.577.536,34 587.539 

2. Erhaltene Anzahlungen 35.012.901,43 33.862 

3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 4.112.142,16 8.471 

4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 15.077.238,55 13.271 

5. Sonstige Verbindlichkeiten 

davon aus Steuern € 278.665,34 (Vj. T€ 393) 

davon im Rahmen der sozialen Sicherheit € 1.424,00 (Vj. T€ 7) 

15.170.007,30 20.135 

726.949.825,78 663.278 

E. Rechnungsabgrenzungsposten 639.038,13 609 

Summe 1.853.107.767,17 1.773.505 

77

78 


TLG IMMOBILIEN GmbH, Berlin 

Gewinn- und Verlustrechnung für 2010 

2010 2009 

€ € T€ 

1. Umsatzerlöse 234.518.445,92 203.017 

2. Verminderung (Vj. Erhöhung) des Bestands an unfertigen Leistungen – 3.367.464,28 3.620 

3. Sonstige betriebliche Erträge 26.090.468,92 28.464 

257.241.450,56 235.101 

4. Materialaufwand 

a) Buchwertabgänge Immobilienbestand 33.258.590,31 14.367 

b) Aufwendungen für bezogene Leistungen 68.684.781,73 68.111 

101.943.372,04 82.478 

5. Personalaufwand 

a) Gehälter 19.745.185,72 17.608 

b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung 

und für Unterstützung 

davon für Altersversorgung € 297.757,18 (Vj. T€ 624) 

3.197.665,48 3.520 

22.942.851,20 21.128 

6. Abschreibungen 

a) Auf immaterielle Vermögensgegenstände 

des Anlagevermögens und Sachanlagen 

61.826.442,73 59.583 

b) Auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, 

soweit diese die in der Kapitalgesellschaft 

üblichen Abschreibungen überschreiten 

530.531,40 4.052 

62.356.974,13 63.635 

7. Sonstige betriebliche Aufwendungen 21.646.330,98 19.818 

208.889.528,35 187.059 

8. Erträge aus Beteiligungen 

davon aus verbundenen Unternehmen € 2.508.654,20 (Vj. T€ 2.730) 

2.508.654,20 2.730 

9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 801.585,55 812 

10. Abschreibungen auf Finanzanlagen 333.109,99 98 

11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 

davon an verbundene Unternehmen € 167.636,07 (Vj. T€ 243) 

29.793.569,53 23.793 

– 26.816.439,77 – 20.349 

12. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 21.535.482,44 27.693 

13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 1.831.450,76 1.574 

14. Sonstige Steuern 4.721,12 16 

15. Jahresüberschuss 19.699.310,56 26.103 

16. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 64.048.783,95 42.946 

17. Gewinnausschüttung 10.000.000,00 5.000 

18. Bilanzgewinn 73.748.094,51 64.049

Jahresabschluss zum 31.12.2010 

1. Allgemeines 

Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2010 wurde nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches 

für große Kapitalgesellschaften, des GmbH-Gesetzes (GmbHG) sowie des D-Markbilanzgesetzes 

(DMBilG) aufgestellt. Für die Darstellung der Gewinn- und Verlustrechnung wurde 

das Gesamtkostenverfahren angewandt. 

Die TLG IMMOBILIEN GmbH, Berlin, ist eine 100 %ige Tochtergesellschaft der Bundesrepublik 

Deutschland. 

Die TLG IMMOBILIEN GmbH ist zum 31. Dezember 2010 an folgenden Gesellschaften zu 100 % 

beteiligt: 

Name und Sitz der Gesellschaft Eigenkapital Ergebnis des 

am 31.12.2010 Geschäftsjahres 2010 

T€ T€ 

TLG Technologiepark Ilmenau GmbH i. L., Ilmenau 510 – 225 

TLG Gewerbepark Grimma GmbH, Grimma 19.606 557 

TLG Gewerbepark Simson GmbH, Suhl 8.871 464 

TLG Vermögensverwaltungs GmbH, Berlin 247 5 

Des Weiteren bestehen Beteiligungen an den folgenden Gesellschaften: 

Name und Sitz der Gesellschaft Anteil Eigenkapital Ergebnis des 

Hotel de Saxe an der Frauenkirche 

GmbH & Co. KG, Dresden 

Verwaltungsgesellschaft an der 

Frauenkirche mbH, Dresden 

Investitionsgesellschaft Hausvogteiplatz 11 

Verwaltung mbH, Berlin* 

Investitionsgesellschaft Hausvogteiplatz 11 

mbH & Co. KG, Berlin* 

am 31.12.2010 Geschäftsjahres 2010 

% T€ T€ 

94 26.216 1.559 

94 31 0 

50 23 1 

50 863 154 

Altmarkt-Galerie Dresden KG, Hamburg* 33 55.677 – 1.903 

* Diese Angaben beruhen auf den vorläufigen ungeprüften Jahresabschlüssen per 31. Dezember 2010. 


79

80 


2. Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 

Für Änderungen aufgrund der BilMoG-Umstellung wurden die Vorjahreszahlen aufgrund des 

Wahlrechts des Art. 67 Abs. 8 Satz 2 EGHGB zulässigerweise nicht angepasst. 

Bei der Aufstellung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- 

und Bewertungsmethoden angewandt: 

Erworbene immaterielle Vermögensgegenstände sind zu Anschaffungskosten bilanziert und 

werden, sofern sie der Abnutzung unterliegen, entsprechend ihrer Nutzungsdauer um planmäßige 

Abschreibungen (drei bzw. fünf Jahre; lineare Methode) vermindert. 

Die Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bzw. zum niedrigeren 

beizulegenden Wert bewertet, wenn die Wertminderung dauerhaft ist, und planmäßig entspre- 

chend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer linear abgeschrieben. Fremdkapitalzinsen 

werden nicht aktiviert. 

Grundstücke, grundstücksgleiche Rechte und Bauten, die dem Geschäftsbetrieb auf Dauer 

dienen, werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet und werden, soweit sie einer 

Abnutzung unterliegen, planmäßig entsprechend der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer 

linear abgeschrieben. 

Geringwertige Anlagegüter bis zu einem Netto-Einzelwert von € 150 (bis zum 31. Dezember 

2007 € 410), sind im Jahr des Zugangs voll abgeschrieben bzw. als Aufwand erfasst worden; ihr 

sofortiger Abgang wurde unterstellt. Für Anlagegüter mit einem Netto-Einzelwert von mehr als 

€ 150 bis € 1.000, die nach dem 31. Dezember 2007 angeschafft worden sind, wurden der jährlich 

steuerlich zu bildende Sammelposten aus Vereinfachungsgründen in die Handelsbilanz übernom- 

men und pauschalierend jeweils 20 Prozent p. a. im Zugangsjahr und den vier darauf folgenden 

Jahren abgeschrieben. 

Die Finanzanlagen sind zu Anschaffungskosten bzw. dem niedrigeren beizulegenden Wert 

bilanziert. 

Der Ausweis des restlichen Immobilienvermögens erfolgt im Umlaufvermögen, da diese Immobilien 

für die Verwertung bestimmt sind. Sie sind ebenfalls zu Anschaffungskosten bzw. zum 

niedrigeren beizulegenden Wert bilanziert. 

Die unfertigen Leistungen ergeben sich insbesondere aus der Aktivierung noch nicht abgerech- 

neter Betriebskosten, vermindert um Abschläge für Leerstand und Ausfallrisiken. 

Der Ansatz der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände erfolgte grundsätzlich 

zum Nennwert. Erkennbare Risiken wurden durch Einzel- und Pauschalwertberichtigungen 

berücksichtigt. 

Die Auflösung des Sonderpostens für Investitionszulagen und Investitionszuschüsse erfolgt 

entsprechend der Nutzungsdauer der geförderten Anlagegüter. 

Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen werden nach der Projizierten 

Einmalbeitragsmethode unter Verwendung der „Richttafeln 2005 G“ ermittelt. Für die Abzinsung 

wurde pauschal der durchschnittliche Marktzinssatz bei einer restlichen Laufzeit von 15 Jahren 

von 5,15 % gemäß der Rückstellungsabzinsungsverordnung vom 18. November 2009 verwendet. 

Gehaltssteigerungen und Fluktuationen wurden erwartungsgemäß nicht berücksichtigt. Erwar-

tete Rentensteigerungen wurden mit 2 % berücksichtigt. Für die Pensionsrückstellungen wurde 

das Beibehaltungswahlrecht nach Art. 67 Abs. 1 Satz 2 EGHGB insoweit ausgeübt, als dass der 

Unterschiedsbetrag aus der Neubewertung in Höhe von € 2,2 Mio. nach BilMoG zum 1. Januar 

2010 im Übergangszeitraum bis zum 31.12.2024 wieder zugeführt werden müsste. 

Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle ungewissen 

Verbindlichkeiten und drohenden Verluste aus schwebenden Geschäften. Sie sind in Höhe des 

nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags (d. h. einschließlich 

zukünftiger Kosten- und Preissteigerungen) angesetzt. Die Rückstellungen sind dem Grund 

nach kurzfristig, sodass keine Abzinsung erfolgte. Die Aufwandsrückstellungen in Höhe von 

€ 0,3 Mio. wurden im Rahmen der Umstellung auf das BilMoG ergebnisneutral in den Gewinnrücklagen 

aufgelöst. 

Die Rückstellungen aus Abrechnungsrisiken von Beständen mit offenen Vermögensfragen sowie die 

dazugehörigen Bewirtschaftungsguthaben restitutionsbehafteter Objekte wurden aufgrund des 

nicht verlässlich ermittelbaren Risikoeintritts ebenfalls als kurzfristige Rückstellungen eingestuft. 

Die Bemessung der Rückstellungen für Naturalrestitution und für Mieterlösauskehr erfolgt auf 

Basis der anteiligen Flächenbelastungen der Grundstücke (flurstückkonkret). Im Geschäftsjahr 

wurden Anpassungen entsprechend der Risikofaktoren, die aus individuellen Einschätzungen 

unter Zugrundelegung der Abfragen bei den Vermögensämtern resultieren, vorgenommen. Aus 

dieser Anpassung resultiert eine Auflösung der Rückstellungen in Höhe von € 2,3 Mio. 

Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag angesetzt. 

Für die Ermittlung latenter Steuern aufgrund von temporären oder quasi-permanenten Differen- 

zen zwischen den handelsrechtlichen Wertansätzen von Vermögensgegenständen, Schulden und 

Rechnungsabgrenzungsposten und ihren steuerlichen Wertansätzen oder aufgrund steuerlicher 

Verlustvorträge werden die Beträge der sich ergebenden Steuerbe- und -entlastung mit den unternehmensindividuellen 

Steuersätzen im Zeitpunkt des Abbaus der Differenzen bewertet und 

nicht abgezinst. Aktive und passive Steuerlatenzen werden verrechnet und ergeben eine aktive 

Steuerlatenz. Die Aktivierung latenter Steuern unterbleibt in Ausübung des dafür bestehenden 

Ansatzwahlrechts gemäß § 274 Abs. 1 HGB. 

Soweit Bewertungseinheiten gemäß § 254 HGB gebildet werden, kommt folgender Bilan zie- 

rungs- und Bewertungsgrundsatz zur Anwendung: Ökonomische Sicherungsbeziehungen wer- 

den durch die Bildung von Bewertungseinheiten bilanziell nachvollzogen. Demnach werden sich 

ausgleichende positive und negative Wertänderungen aus dem abgesicherten Risiko ohne Berührung 

der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst (Einfrierungsmethode). 

3. Aktiva 

Die Entwicklung des Anlagevermögens ist dem als Anlage beigefügten Anlagenspiegel zu 

entnehmen. 

Die Grundstücke, grundstücksgleichen Rechte und Bauten einschließlich der Bauten auf 

fremden Grundstücken belaufen sich nach Abschreibungen auf € 1.587,8 Mio. 

Die Finanzanlagen (€ 91,4 Mio.) betreffen mit € 55,2 Mio. Anteile an acht Tochtergesellschaften. Für 

die Anteile an der Investitionsgesellschaft HVP 11 mbH & Co. KG, Berlin, wurde eine Abschrei- 

bung in Höhe von € 0,3 Mio. auf den niedrigeren beizulegenden Wert vorgenommen. Darüber 

hinaus besteht eine Beteiligung in Höhe von € 36,3 Mio. an der Altmarkt-Galerie Dresden KG, 


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Hamburg, die sich durch weitere Kapitaleinlagen (€ 11,6 Mio.) abzüglich der Entnahme des 

Barüberschusses 2010 (€ 1,7 Mio.) in Summe weiter erhöht hat. 

Den im Anlagevermögen sowie Umlaufvermögen bilanzierten Werten für Immobilien stehen 

passivierte Risiken nach dem Vermögenszuordnungsgesetz (VZOG) und dem Vermögensgesetz 

(VermG) gegenüber. Neben den üblichen Verwertungen des Geschäftsjahres ergaben sich für 

im Umlaufvermögen bilanzierte Werte für Immobilien Anpassungen auf den niedrigeren beizulegenden 

Wert in Höhe von € 0,5 Mio. Der Bilanzansatz beträgt danach € 13,9 Mio. 

In den unfertigen Leistungen sind die noch nicht abgerechneten Betriebs- und Heizkosten 

(€ 30,3 Mio.) enthalten. 

Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen (€ 14,8 Mio.) setzen sich aus den Forde- 

rungen aus dem Verkauf von Liegenschaften (€ 10,5 Mio.) sowie den Forderungen aus der 

Vermietung (€ 4,0 Mio.) und sonstigen Forderungen (€ 0,3 Mio.) zusammen. Die Forderungen aus 

Lieferungen und Leistungen haben eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr (Vj. € 0,6 Mio. mehr 

als ein Jahr). 

Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen (€ 7,9 Mio.) betreffen überwiegend Forde- 

rungen gegen die Hotel de Saxe an der Frauenkirche GmbH & Co. KG, Dresden (€ 7,0 Mio.), die 

TLG Gewerbepark Grimma GmbH, Grimma (€ 0,5 Mio.), und die TLG Gewerbepark Simson 

GmbH, Suhl (€ 0,4 Mio.). Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen haben wie im Vor- 

jahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. 

Die sonstigen Vermögensgegenstände (€ 2,1 Mio.) beinhalten im Wesentlichen Forderungen 

an das Finanzamt aus Steuern (€ 1,1 Mio.). Des Weiteren sind in dieser Position mit € 0,2 Mio. im 

Wesentlichen die Prämien für Zinssicherungsinstrumente enthalten. Die sonstigen Vermögensgegenstände 

haben wie im Vorjahr eine Restlaufzeit von bis zu einem Jahr. 

Unter Kassenbestand und Guthaben bei Kreditinstituten (€ 14,8 Mio.) werden im Wesent lichen 

laufende Konten (€ 2,8 Mio.) und Festgelder (€ 12,0 Mio.) erfasst. Davon sind zu Sicherungszwecken 

€ 8,0 Mio. an die DKB und € 3,6 Mio. an die HSBC abgetreten und stehen der Gesellschaft 

damit nicht zur freien Verfügung. 

Die aktiven latenten Steuern resultieren aus folgenden Sachverhalten: 

31.12.2010 

T€ 

Latente Steueransprüche auf Differenzen 

Rückstellungen 3.163 

Verbindlichkeiten 3.689 

Latente Steueransprüche auf Verlustvorträge 41.170 

48.022 

Latente Steuerschulden auf Differenzen 

bilanzieller Wertansätze für Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 581 

Latente Steueransprüche netto 47.441 

Der Berechnung wurde ein Steuersatz von 30,875 % zugrunde gelegt. Dieser ergibt sich aus 

den derzeit geltenden gesetzlichen Steuersätzen und Messzahlen und -beträgen sowie einem 

durchschnittlichen Hebesatz der Gemeinden von 430 %. Auf körperschaft- und gewerbesteuerliche 

Verlustvorträge in Höhe von € 133 Mio. wurden latente Steueransprüche berücksichtigt.

Daneben bestehen körperschaftsteuerliche Verlustvorträge in Höhe von € 459 Mio. und gewer- 

besteuerliche Verlustvorträge in Höhe von € 429 Mio., für die eine Steuerentlastung innerhalb von 

fünf Jahren nicht erwartet wird. 

Es wurde vom Wahlrecht der Nichtaktivierung aktiver latenter Steuern Gebrauch gemacht. 

4. Passiva 

Das Stammkapital der Gesellschaft beträgt unverändert € 52,0 Mio. 

Die Kapitalrücklage weist einen Betrag in Höhe von € 357,3 Mio. aus. 

Die Gewinnrücklagen haben sich aufgrund der Neubewertung von Rückstellungen nach BilMoG 

zum 01.01.2010 um € 0,3 Mio. auf € 535,4 Mio. erhöht. Unter Berücksichtigung des Gewinn- 

vortrages in Höhe von € 64,0 Mio., der Teilgewinnausschüttung aus 2009 in Höhe von € 10,0 Mio. 

und des Jahresüberschusses des Geschäftsjahres 2010 in Höhe von € 19,7 Mio. ergibt sich ein 

Eigenkapital von insgesamt € 1.018,4 Mio. 

Der Sonderposten für Investitionszulagen entwickelte sich durch weitere Auflösungen entspre- 

chend der Abschreibung der Anlagegüter in Höhe von € 1,7 Mio. auf € 30,7 Mio. Der Sonder- 

posten für Investitionszuschüsse verringerte sich durch weitere Auflösungen entsprechend der 

Abschreibungen der Anlagegüter um € 0,2 Mio. auf € 5,0 Mio. 

Den Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen in Höhe von € 7,3 Mio. liegen 

gutachterliche Ermittlungen zugrunde. Die Verminderung um € 0,2 Mio. resultiert aus der 

Inanspruchnahme im Geschäftsjahr 2010. Durch die Ausübung des Beibehaltungswahlrechts 

nach Art. 67 Abs. 1 Satz 2 EGHGB besteht eine Überdeckung in Höhe von € 2,2 Mio. 

Die Steuerrückstellungen in Höhe von € 7,2 Mio. betreffen im Wesentlichen Körperschaftsteuer 

(€ 2,9 Mio.), Gewerbesteuer (€ 4,0 Mio.) und sonstige Steuern (€ 0,2 Mio.) der Jahre 2010 und früher. 

Die Rückstellungen für Restitutionen in Höhe von € 10,1 Mio. betreffen eventuelle Verpflich- 

tungen zur Naturalrestitution und Herausgabe von Mietüberschüssen nach VermG und VZOG. 

Die sonstigen Rückstellungen in Höhe von € 46,7 Mio. betreffen zum größten Teil die Rückzahlung 

von Investitionszulagen und Investitionszuschüssen (€ 15,0 Mio.), Prozessrisiken (€ 7,8 Mio.), Perso- 

nalaufwendungen (€ 3,6 Mio.), ausstehende Rechnungen (€ 3,5 Mio.), die Objektverwaltung (€ 3,2 Mio.), 

Zinsaufwendungen (€ 3,0 Mio.) sowie drohende Verluste für Zinssicherungsinstrumente (€ 2,2 Mio.). 

Die Verbindlichkeiten haben folgende Laufzeiten: 

31.12.2010 31.12.2009 

Gesamt Restlaufzeit Gesamt 

bis 1 – 5 über bis 

Verbindlichkeiten 1 Jahr Jahre 5 Jahre 1 Jahr 

Mio. € Mio. € Mio. € Mio. € Mio. € Mio. € 

gegenüber Kreditinstituten 657,6 62,2 131,2 464,2 587,5 56,1 

aus erhaltenen Anzahlungen 35,0 35,0 –– –– 33,9 33,9 

aus Lieferungen und Leistungen 4,1 2,8 1,1 0,2 8,5 6,0 

gegenüber verbundenen Unternehmen 15,1 15,1 –– –– 13,3 13,3 

sonstige Verbindlichkeiten 15,2 10,5 0,7 4,0 20,1 10,4 

Summe 727,0 125,6 133,0 468,4 663,3 119,7 


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Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten in Höhe von € 657,6 Mio. betreffen haupt- 

sächlich Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau, Berlin, die über die Landesbank Berlin, die 

Deutsche Kreditbank AG und die Bremer Landesbank an die TLG IMMOBILIEN ausgereicht 

wurden (€ 205,6 Mio.). Insgesamt sind € 544,2 Mio. durch Grundschulden und € 74,2 Mio. durch 

Negativerklärungen besichert. Die aufgenommenen Kurzfristdarlehen in Höhe von € 36,8 Mio. 

wurden ohne Besicherung zur Verfügung gestellt. 

Die erhaltenen Anzahlungen in Höhe von € 35,0 Mio. betreffen im Wesentlichen Betriebskos- 

tenvorauszahlungen von Mietern (€ 33,5 Mio.). Die übrigen Anzahlungen stehen in Verbindung 

mit noch nicht wirksam gewordenen Kaufverträgen aus dem Liegenschaftsverkauf (€ 1,5 Mio.). 

Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von € 4,1 Mio. umfassen im 

Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Standortentwicklung (€ 2,3 Mio.), Verbindlichkeiten aus Garan- 

tieeinbehalten (€ 1,3 Mio.) sowie Verbindlichkeiten aus dem Ankauf von Immobilien (€ 0,1 Mio.). 

Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen (€ 15,1 Mio.) betreffen im 

Wesent lichen die Ansprüche der Tochtergesellschaften aus dem von der TLG IMMOBILIEN durch- 

geführten Cash-Management. 

Die sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von € 15,2 Mio. beinhalten mit € 7,0 Mio. Abführungs- 

verpflichtungen aus vereinnahmten Kaufpreisentgelten für fremde Dritte und mit € 5,0 Mio. 

Zuschüsse für Leasingobjekte, die in Form von verminderten Leasingraten verteilt über die 

Leasinglaufzeit an die Leasingnehmer weitergereicht werden müssen. Darüber hinaus sind mit 

€ 0,3 Mio. Verbindlichkeiten aus Steuern enthalten. 

Besicherungen von Verbindlichkeiten, die über die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 

hinausgehen, bestehen nicht. 

Der passive Rechnungsabgrenzungsposten von € 0,6 Mio. bezieht sich im Wesentlichen auf 

Mietvorauszahlungen und Erbbauzinsvorauszahlungen. 

5. Haftungsverhältnisse 

Für gewährte Kredite wurden Guthaben der TLG IMMOBILIEN in Höhe von € 12,0 Mio. als Sicherheit 

verpfändet. Zum einen gelten die Verpfändungen für die Derivate bei der HSBC Trinkaus & Burkhardt 

AG (€ 3,6 Mio.), auf die die HSBC dann zurückgreifen kann, wenn die TLG IMMOBILIEN 

den Zahlungsverpflichtungen aus den abgeschlossenen Zinssicherungen nicht nachkommt. Dies 

ist als höchst unwahrscheinlich einzustufen. Zum anderen ist die TLG IMMOBILIEN aufgrund 

eines Avalrahmenvertrages mit der DKB (Deutsche Kreditbank) die Verpflichtung eingegangen, 

die Bank für herausgelegte Avale, die bis zum Laufzeitende des Avalrahmens noch nicht erloschen 

sind, von der Haftung freizustellen. Als Sicherheit sind der DKB Kontoguthaben in Höhe von 

€ 8,0 Mio. verpfändet worden. Bisher hat die TLG IMMOBILIEN ihre Verpflichtungen ordnungsgemäß 

erfüllt, sodass kein Rückgriff auf verpfändete Guthaben erfolgte. Daher wird es als unwahrscheinlich 

angesehen, dass eine Inanspruchnahme durch die DKB eintreten wird. Darüber hinaus 

wurde ein Betrag von € 0,4 Mio. an die Volks- und Raiffeisenbank Muldental zur Absicherung 

eines Förderdarlehens der Sächsischen Aufbaubank verpfändet, welches durch die Tochter- 

gesellschaft TLG Gewerbepark Grimma GmbH aufgenommen wurde. Das Risiko aus der 

Inanspruchnahme des verpfändeten Guthabens wird aufgrund der ausreichenden Vermögensund 

Finanzlage der Tochtergesellschaft als gering eingeschätzt. 

Des Weiteren besteht eine Patronatserklärung gegenüber der AachenMünchener Lebensver- 

sicherung AG für Verpflichtungen der Investitionsgesellschaft Hausvogteiplatz 11 mbH & Co. KG

zur Vertragserfüllung aus dem Kaufvertrag mit der AachenMünchener Lebensversicherung AG 

mit einem Volumen von € 0,5 Mio. Da derzeit nur noch die vertragliche Verpflichtung besteht, 

noch nicht geleistete Mieterausbauten vorzunehmen, und die hierfür kalkulierten Kosten durch 

entsprechende Liquidität in der Gesellschaft gedeckt sind, ist nicht mit einer Inanspruchnahme 

aus der Patronatserklärung zu rechnen. 

6. Wesentliche außerbilanzielle Geschäfte und sonstige finanzielle Verpflichtungen 

Wesentliche außerbilanzielle Geschäfte 

Neben den unter den sonstigen finanziellen Verpflichtungen ausgewiesenen Verträgen und 

ausstehenden Maßnahmen bestehen keine wesentlichen außerbilanziellen Geschäfte mit wesent- 

lichem Einfluss auf die künftige Finanzlage. 

Sonstige finanzielle Verpflichtungen 

Miet-, Leasing- und Dienstleistungsverträge 

Die Gesellschaft hat diverse Mietverträge für Verwaltungsgebäude, Lagerhallen, Pkw-Stell plätze 

und Kellerräume abgeschlossen. Zudem bestehen Leasingverträge für Fahrzeuge aus dem Pkw- 

Bestand der Gesellschaft sowie Dienstleistungsverträge für EDV-Dienstleistungen, Gebäudereinigung, 

Empfangs- und Sicherheitsdienst. Die Kündigungstermine der Miet-, Leasing- und 

Dienstleistungsverträge liegen zwischen 2011 und 2014. 

Diese Operating-Leasingverträge dienen dem laufenden Geschäftsbetrieb mit dem Vorteil, dass 

investive Maßnahmen und entsprechende Abflüsse liquider Mittel nicht notwendig werden. 

Risiken sind daraus nicht ersichtlich. 

Infolge der am Bilanzstichtag bestehenden nicht kündbaren Verträge summieren sich die in den 

folgenden Jahren zu zahlenden Beträge wie folgt: 

Jahr T€ 

2011 658 

2012 10 

2013 1 

Summe 669 

Von dem Gesamtbetrag entfallen T€ 83 auf Mietverträge, T€ 484 auf Dienstleistungsverträge 

sowie T€ 102 auf Leasingverträge. 

Bestellobligo besteht in Höhe von € 75,7 Mio. für bereits beauftragte Maßnahmen für Investitionen 

in den Immobilienbestand, bei denen die Leistungen aber noch nicht erbracht wurden. Darüber 

hinaus besteht ein weiteres Bestellobligo in geschäftsgewöhnlichem Umfang. 

Aus dem städtebaulichen Vertrag „Wohnpark Karlshorst“ resultieren Verpflichtungen zur Durch- 

führung von Maßnahmen zur Erstellung von öffentlichen und privaten Erschließungsanlagen 

und zur Bereitstellung von Grundstücksflächen für die öffentlichen Erschließungsanlagen. Die 

im städtebaulichen Vertrag festgelegten Maßnahmen und Auflagen sind in Abhängigkeit der Ver- 

marktung der einzelnen Bauabschnitte zu leisten bzw. zu erfüllen und für jeden Bauabschnitt 

ist die Wirtschaftlichkeit nachzuweisen. Zwischenzeitlich sind über 60 Prozent der Flächen 

vermarktet. Für die bereits vermarkteten Flächen wurden Erschließungsmaßnahmen bereits 

vorgenommen bzw. Rückstellungen gebildet. Soweit die übrigen Flächen vermarktet werden, 

bestehen unter bestimmten Bedingungen zukünftige Verpflichtungen aus den zugesicherten 

Erschließungsmaßnahmen. 


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7. Derivative Finanzinstrumente (ausschließlich zinsbezogene Geschäfte) 

Art (Anzahl) Aktueller Laufzeit Beizu- Buchwert 

Zinsbegrenzungsgeschäft 

(CAP) (2) 

Zinssatzswap mit 

CAP 

Nominal- legender 

(sofern vor- 

Bilanzposten 

(sofern in Bilanz 

betrag Zeitwert handen) 

erfasst) 

Mio. € Mio. € Mio. € 

9,2 30.06.2006 – 

30.06.2016 

0,2 0,0 n/a 

9,2 30.06.2006 – 

30.06.2016 

Forward Swap 9,2 31.08.2006 – 

31.08.2016 

Forward Swap 9,2 30.11.2006 – 

30.11.2016 

Forward Swap (3) 18,1 31.01.2007 – 

31.01.2017 

Forward Swap (3) 25,6 30.06.2007 – 

30.06.2017 

Forward Swap (15) 63,0 30.11.2007 – 

30.11.2017 

Forward Swap (3) 14,0 29.02.2008 – 

28.02.2018 

Forward Swap (5) 28,1 30.06.2008 – 

30.06.2018 

Forward Swap (5) 17,0 30.09.2008 – 

28.09.2018 

Forward Swap (7) 28,7 31.03.2009 – 

29.03.2019 

Forward Swap (2) 1,9 30.06.2009 – 

28.09.2018 

Collar (3) 14,4 30.06.2009 – 

29.06.2019 

Forward Swap (3) 19,4 30.09.2009 – 

30.09.2019 

Forward Swap (2) 13,9 31.03.2010 – 

31.03.2020 


30.06.2020 

Forward Swap (2) 10,0 31.03.2011 – 

31.03.2021 

Forward Swap 5,0 31.03.2012 – 

31.03.2022 


31.03.2020 

Forward Swap (2) 15,0 31.03.2011 – 

31.03.2021 

Summe 343,0 – 2,2 

– 0,4 0,0 n/a 

– 0,5 0,0 n/a 

– 0,5 0,0 n/a 

– 1,7 0,0 n/a 

– 2,7 0,0 n/a 

– 7,3 0,0 n/a 

– 1,2 0,0 n/a 

– 2,7 0,0 n/a 

– 2,1 0,0 n/a 

– 3,5 0,0 n/a 

– 0,2 0,0 n/a 

– 1,6 0,0 n/a 

– 2,1 0,0 n/a 

– 1,0 0,0 n/a 

– 0,9 0,0 n/a 

0,1 0,0 n/a 

0,1 0,0 n/a 

– 1,3 – 1,3 Rückstellung für 

Drohverluste 

– 0,9 – 0,9 Rückstellung für 

Drohverluste 

Die Zinsderivate dienen der Zinsabsicherung von bereits aufgenommenen bzw. noch aufzunehmenden 

Krediten. Sie wurden mit der Mark-to-Market-Methode bewertet. Die Zins-CAPs 

werden über ihre Laufzeit vereinfacht aufgelöst. Für Forward Swaps und Collars mit negativem

Marktwert, die bisher noch keinem Grundgeschäft zugeordnet wurden bzw. sich in der Vorlaufzeit 

befinden, wurden Rückstellungen für drohende Verluste aus schwebenden Geschäften in 

Höhe von € 2,2 Mio. gebildet. 

Folgende Bewertungseinheiten wurden gebildet: 

Grundgeschäft / 

Sicherungsinstrument 

Darlehen gegenüber 

Kreditinstituten / Zinsderivate 

Risiko / Art der Bewertungseinheit 

Zinsänderungsrisiko / 

macro hedge 

einbezogener 

Betrag 

€ 292,3 Mio. € 294,2 Mio. 

Höhe des abgesicherten 

Risikos 

Die gegenläufigen Zahlungsströme von Grund und Sicherungsgeschäft gleichen sich in vollem 

Umfang im Sicherungszeitraum voraussichtlich aus, weil laut Konzernrisikopolitik Risikopositionen 

(Grundgeschäft) unverzüglich nach Entstehung in betraglich gleicher Höhe in derselben 

Währung und Laufzeit durch Zinssicherungsgeschäfte abgesichert werden. Bis zum Abschlussstichtag 

haben sich die gegenläufigen Zahlungsströme aus Grund und Sicherungsgeschäft 

vollständig ausgeglichen. Zur Messung der Effektivität der Sicherungsbeziehung wird die 

„Critical-Terms-Match-Methode“ verwendet. 

8. Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen 

Es wurden keine wesentlichen Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen zu 

nicht marktüblichen Bedingungen durchgeführt. 

9. Erträge 

Die Umsatzerlöse in Höhe von € 234,5 Mio. (Vj. € 203,0 Mio.) enthalten € 179,9 Mio. (Vj. € 171,6 Mio.) 

aus der Objektbewirtschaftung, € 51,8 Mio. (Vj. € 30,3 Mio.) aus dem Verkauf von Liegenschaften 

und € 2,8 Mio. (Vj. € 1,1 Mio.) aus anderen Lieferungen und Leistungen. Von den Umsatzerlösen 

aus dem Verkauf von Liegenschaften entfallen € 47,6 Mio. auf Liegenschaften des Anlagever- 

mögens und € 4,2 Mio. auf Liegenschaften des Umlaufvermögens. 

Die Bestandsveränderung von € – 3,4 Mio. ergibt sich aus im Vergleich zum Vorjahr geringeren 

noch nicht abgerechneten Betriebskosten. 

Von den sonstigen betrieblichen Erträgen in Höhe von € 26,1 Mio. betreffen € 2,6 Mio. perioden- 

fremde Erträge, davon resultieren € 2,0 Mio. aus Eigentümerendabrechnungen. Darüber hinaus sind 

in den sonstigen betrieblichen Erträgen € 6,4 Mio. aus der Auflösung von Rückstellungen, € 4,1 Mio. 

aus der Auflösung von Wertberichtigungen auf Forderungen, € 4,6 Mio. aus Zuschreibungen sowie 

€ 1,9 Mio. aus Auflösungen des Sonderpostens für Investitionszulagen und zuschüsse enthalten. 

Die Erträge aus Beteiligungen (€ 2,5 Mio.) resultieren aus Gewinnausschüttungen sowie aus 

Ausschüttungen aus dem Eigenkapital von Tochtergesellschaften. 

Die sonstigen Zinsen und ähnliche Erträge (€ 0,8 Mio.) ergeben sich im Wesentlichen aus 

Zinserträgen im Zusammenhang mit der kurzfristigen Anlage liquider Mittel (€ 0,4 Mio.). 

10. Aufwendungen 

Der Materialaufwand in Höhe von € 101,9 Mio. betrifft mit € 33,2 Mio. Buchwertabgänge aus 

Verkäufen, mit € 57,3 Mio. Aufwendungen für die Objektbewirtschaftung sowie mit € 11,4 Mio. 

Aufwendungen für übrige bezogene Leistungen. Von den Buchwertabgängen betreffen € 30,5 Mio. 

Liegenschaften des Anlagevermögens und € 2,7 Mio. Liegenschaften des Umlaufvermögens. 


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Personalkosten in Höhe von € 22,9 Mio. fielen im Geschäftsjahr für durchschnittlich 289 unbefristet 

und für durchschnittlich 17 befristet beschäftigte Mitarbeiter an. Des Weiteren waren im 

Durchschnitt 22 Auszubildende beschäftigt, drei Mitarbeiterinnen im Erziehungsurlaub sowie 

sieben Mitarbeiter in der Freistellungsphase der Altersteilzeit. 

Die planmäßigen Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände und Vermögensge- 

genstände des Sachanlagevermögens betragen € 44,0 Mio., außerdem erfolgten Abschreibungen 

auf den niedrigeren beizulegenden Wert in Höhe von € 17,8 Mio. aufgrund einer dauerhaften Wert- 

minderung. 

Die Abschreibungen auf Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens, soweit diese die in der Ka- 

pitalgesellschaft üblichen Abschreibungen überschreiten, betreffen Abschreibungen auf den niedri- 

geren beizulegenden Wert, die aus den gesunkenen Preisen am Immobilienmarkt resul tieren (€ 0,5 Mio.). 

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen in Höhe von € 21,6 Mio. beinhalten unter anderem 

Zuführungen zu Rückstellungen für die Rückerstattung von Investitionszuschüssen (€ 5,6 Mio.), 

Wertberichtigungen und Abschreibungen auf Forderungen und sonstige Vermögensgegen- 

stände (€ 4,2 Mio.), Zuführungen zu Drohverlustrückstellungen für Zinssicherungsinstrumente 

(€ 1,2 Mio.), Zuführungen zu den Rückstellungen für Prozessrisiken (€ 0,9 Mio.) sowie perioden- 

fremde Aufwendungen durch nachträgliche Korrekturen in Vorjahren erfasster Erträge (€ 0,9 Mio.). 

Im Geschäftsjahr wurden Abschreibungen auf Finanzanlagen in Höhe von € 0,3 Mio. vorge- 

nommen. Die Abwertungen erfolgten aufgrund neuer Bewertungen, die nach der Ertragswert- 

methode vorgenommen wurden. 

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen (€ 29,8 Mio.) resultieren im Wesentlichen aus den Zin- 

sen für Darlehen (€ 18,6 Mio.), aus Ausgleichszahlungen für Zinssicherungsgeschäfte (€ 10,8 Mio.) 

sowie aus Zinsen an verbundene Unternehmen (€ 0,2 Mio.). 

Die Steuern vom Einkommen und Ertrag (€ 1,8 Mio.) betreffen die Vorauszahlung für Körper- 

schaftsteuer (€ 0,8 Mio.) sowie die Zuführung von Rückstellungen für Körperschaftsteuer 

(€ 0,1 Mio.) und Gewerbesteuer (€ 0,9 Mio.) für das laufende Geschäftsjahr. 

Die Geschäftsführung schlägt vor, vom Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2010 im Geschäftsjahr 

2011 einen Betrag von € 20 Mio. an die Gesellschafterin auszuschütten. 

11. Treuhandvermögen 

Die TLG IMMOBILIEN verwaltet treuhändisch Guthaben aus Mietkautionen in Höhe von € 7,2 Mio. 

(Vj. € 6,4 Mio.).

12. Abschlussprüferhonorare 

Die Angaben zu den Abschlussprüferhonoraren erfolgen zusammenfassend im Konzernabschluss 

der TLG IMMOBILIEN, der im elektronischen Handelsregister erhältlich ist. 

13. Geschäftsführung 

Die Geschäftsführer üben die Position hauptberuflich aus. 

Die Gesamtbezüge für die Geschäftsführung beliefen sich im Jahr 2010 auf € 854.300,03. Für 

frühere Mitglieder der Geschäftsführung wurden Vorruhestandsgelder bzw. Renten in Höhe von 

€ 4.182,00 gezahlt. Die Pensionsrückstellungen für ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung 

belaufen sich zum 31. Dezember 2010 auf € 3.098.058,72. 

14. Aufsichtsrat 

Die Aufsichtsratsvergütungen für den Aufsichtsrat betrugen in 2010 € 103.776,20. 

Berlin, den 11. März 2011 

Jochen-Konrad Fromme Niclas Karoff 

Geschäftsführung Geschäftsführung 


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Entwicklung des Anlagevermögens 

A. Anlagevermögen 


Anschaffungs- und Herstellungskosten 

1.1.2010 Zugänge Abgänge Umbuchungen 31.12.2010 

€ € € € € 

I. Immaterielle 

Vermögensgegenstände 

Entgeltlich erworbene Software 7.175.959,79 666.338,16 2.031.870,96 0,00 5.810.426,99 

7.175.959,79 666.338,16 2.031.870,96 0,00 5.810.426,99 

II. Sachanlagen 

1. Grundstücke, grundstücksgleiche 

Rechte und Bauten 

einschließlich der Bauten 

auf fremden Grundstücken 

2.074.189.910,47 1.473.198,58 47.386.011,47 112.393.816,61 2.140.670.914,19 

2. Technische Anlagen 1.153.595,51 0,00 0,00 0,00 1.153.595,51 

3. Andere Anlagen, Betriebsund 

Geschäftsausstattung 

6.436.781,01 272.223,15 – 60.940,16 661,00 6.770.605,32 

4. Geleistete Anzahlungen 

und Anlagen im Bau 

31.810.627,08 165.899.482,94 2.492.948,74 – 112.394.477,61 82.822.683,67 

2.113.590.914,07 167.644.904,67 49.818.020,05 0,00 2.231.417.798,69 

III. Finanzanlagen 

1. Anteile an verbundenen 

Unternehmen 

124.497.651,64 0,00 8.514.820,13 0,00 115.982.831,51 

2. Beteiligungen 26.365.842,43 11.550.000,00 1.654.692,56 0,00 36.261.149,87 

150.863.494,07 11.550.000,00 10.169.512,69 0,00 152.243.981,38 

2.271.630.367,93 179.861.242,83 62.019.403,70 0,00 2.389.472.207,06


Kumulierte Abschreibungen Buchwerte 

1.1.2010 Zugänge Abgänge Zuschreibung 31.12.2010 31.12.2010 31.12.2009 

€ € € € € € € 

5.910.300,15 473.675,03 1.993.744,64 0,00 4.390.230,54 1.420.196,45 1.265.659,64 

5.910.300,15 473.675,03 1.993.744,64 0,00 4.390.230,54 1.420.196,45 1.265.659,64 

513.421.769,60 60.904.502,20 17.150.762,46 4.255.670,50 552.919.838,84 1.587.751.075,35 1.560.768.140,87 

302.190,62 102.123,33 0,00 0,00 404.313,95 749.281,56 851.404,89 

5.637.372,41 346.142,17 – 68.080,44 0,00 6.051.595,02 719.010,30 799.408,60 

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 82.822.683,67 31.810.627,08 

519.361.332,63 61.352.767,70 17.082.682,02 4.255.670,50 559.375.747,81 1.672.042.050,88 1.594.229.581,44 

68.992.886,94 333.109,99 8.514.818,13 0,00 60.811.178,80 55.171.652,71 55.504.764,70 

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 36.261.149,87 26.365.842,43 

68.992.886,94 333.109,99 8.514.818,13 0,00 60.811.178,80 91.432.802,58 81.870.607,13 

594.264.519,72 62.159.552,72 27.591.244,79 4.255.670,50 624.577.157,15 1.764.895.049,91 1.677.365.848,21 

91

92 

Bestätigungsvermerk 

Bestätigungsvermerk 

Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie 

Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der TLG IMMOBILIEN GmbH, 

Berlin, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2010 geprüft. Die Buchführung und 

die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen 

Vorschriften liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere 

Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den 

Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. 

Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der 

Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung 

vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und 

Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der 

Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der 

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt 

werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäfts- 

tätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Gesellschaft sowie die 

Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit 

des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben 

in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben 

beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrund sätze und 

der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung 

des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere 

Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. 

Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. 

Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der 

Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze 

ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der 

Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft. Der Lagebericht steht in Einklang mit dem 

Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Gesellschaft und 

stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. 

Berlin, 15. März 2011 

Ernst & Young GmbH 

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 

Plett Krüger 

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer

Notizen 

Notizen 

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94 

Notizen 

Notizen

Kontakt 

TLG IMMOBILIEN GmbH 

Zentrale 

Hausvogteiplatz 12 

10117 Berlin 

Telefonzentrale: + 49 30 2470-50 

Telefaxzentrale: + 49 30 2470-7337 

www.tlg.de 


Niederlassung Berlin/Brandenburg 

Niederlassungsleiter: Jörg R. Lammersen 

Karl-Liebknecht-Straße 33 

10178 Berlin 

Telefon: + 49 30 24303-310 

Telefax: + 49 30 24303-309 


Niederlassung Mecklenburg-Vorpommern 

Niederlassungsleiter: Kurt Reppenhagen 

Wilhelm-Külz-Platz 2 

18055 Rostock 

Telefon: + 49 381 4994-0 

Telefax: + 49 381 4994-110 


Niederlassung Süd 

Niederlassungsleiter: Klaus-Dieter Schwensen 

Budapester Straße 3 

01069 Dresden 

Telefon: + 49 351 4913-0 

Telefax: + 49 351 4913-460 

In Sachsen-Anhalt: 

Schillerstraße 3 

39108 Magdeburg 

Telefon: + 49 391 5374-0 

Telefax: + 49 391 5374-298 

In Thüringen: 

Arnstädter Straße 28 

99096 Erfurt 

Telefon: + 49 361 3483-0 

Telefax: + 49 361 3483-110 

Kontakt 

95

96 

Impressum 

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Herausgeber 


Unternehmenskommunikation 


10117 Berlin 

Telefon: + 49 30 2470-6075 

Telefax: + 49 30 2470-6085 

Konzept 

Gestaltung / grafische Umsetzung: AM | COMMUNICATIONS, Berlin 

Redaktion: AM | COMMUNICATIONS, Berlin 

Druck: Druckerei Hermann Schlesener KG, Berlin 

Bildquellen 


Holger Mörbe, Pirna: Titel 

laif, Köln: S. 10 u. 28 

Jörg Herfort, Rostock: S. 12 unten 

F1online, Frankfurt am Main: S. 34 u. 40 

Bianca Schüler, Rostock: S. 38 rechts 

Motel One Group, München: S. 44 rechts 

Frank Waßewitz, Wengelsdorf: S. 46 

Jan Pauls, Berlin: S. 50 

Marco Neumann, Berlin: S. 53 rechts 

Beispielhafte Berichte 

Starke Immobilienplayer sind sich ihrer Kommunikationsverantwortung bewusst. 

Unsere Geschäftsberichte erscheinen seit 2004 in der Edition „Deutsche Standards – 

Beispielhafte Geschäftsberichte“, in der die 100 vorbildlichsten Berichte des 

jeweiligen Jahres ausgezeichnet werden.

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