Ausgewählte Kapitel der Planungs- und ök i Bauökonomie ... - Index of

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Ausgewählte Kapitel der Planungs- und ök i Bauökonomie ... - Index of

Fakultät Architektur Professur für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen, i.V. Mickan WS 2012-13

Ausgewählte Kapitel der Planungs- und

Bauökonomie:

ök i

Immobilienökonomie LV 03

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin

Fakultät Architektur Professur für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen, i.V. Mickan

3-0

Immobilienökonomie VL 03 Folie 2

3 Flächen- und Kostenwirtschaftlichkeit auf hochbaulicher Ebene

3-1 DIN 277

3-1-1 Definitionen und Meßvorschriften: DIN 277 – Flächen und Rauminhalte im

Hochbau

3-1-2 Brutto-Grundfläche und Brutto-Rauminhalt

33-1-3 1 3 Netto Netto-Grundfläche Grundfläche sowie Nutzfläche Nutzfläche, Technische Funktionsfläche und

Verkehrsfläche

3-2 DIN 276

3-2-1 Definition: DIN 276 – Kosten im Bauwesen, Teil 1 Hochbau

3-2-2 Kostenschätzung mit einer Bezugsgröße

3-2-3 Kostenschätzung nach der Elementmethode

3-3 Wirtschaftlichkeitsbeurteilung: Kennwertkette

3-4 Kosteneinflussgrößen g

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin


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1 DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau

1-1 Definition und Meßvorschriften

Grundflächen nach DIN 277

a

b

c

Netto-Grundfläche

Nutzfläche Technische

Funktionsfläche

Brutto-Grundfläche

überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen

Verkehrsfläche Konstruktions-

Grundfläche

überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen

nicht überdeckt

Fakultät Architektur Professur für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen, i.V. Mickan

1 DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau

1-1 Definition und Meßvorschriften

Rauminhalte nach DIN 277

a

b

c

Brutto-Rauminhalt

Netto-Rauminhalt Konstruktions-

Rauminhalt

überdeckt und allseitig in voller Höhe umschlossen

überdeckt, jedoch nicht allseitig in voller Höhe umschlossen

nicht überdeckt

3-1

Immobilienökonomie VL 03 Folie 8

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin

3-1

Immobilienökonomie VL 03 Folie 10

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin


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1 DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau

1-2 Brutto-Grundfläche und Geschossfläche

Dachgarten:

BGFc

BGFa

BGFa

BGF

BGFa b

BGFa

Zu-/Durchfahrt = GR,

da versiegelte Fläche

Zu-/Durchfahrt = GR,

da versiegelte Fläche

Dachgarten:

= kkeine i GF

NBL =

FBG

GR

= BGFa+b (im

Erdgeschoss) +

versiegelte Flächen

des Grundstückes

GR = BGFa+b (im

Erdgeschoss) +

versiegelte Flächen

des Grundstückes

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GF

GF

3-1

Immobilienökonomie VL 03 Folie 23

BGFc

BGFa

BGFa

GF BGFa

BGFb

= BGFa (alle

oberird. b i d

BGFa

Geschosse)

GF = BGFa (alle Vollgeschosse)

+ BGFb,c – Flächen, die der notwendigen

. EErschließung hli ß di dienen (L (Laubengang) b )

OG 2

OG 1

EG

KG

(Balkon, Loggien, Kellergeschosse sind keine GF)

1 DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau

1-2 Brutto-Grundfläche und Geschossfläche

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3-1

Immobilienökonomie VL 03 Folie 29

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin


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1 DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau

1-3 Nettogrundfläche,

Nutzfläche, Technische Funktionsfläche und Verkehrsfläche

Quelle: Bilderläuterungen zur DIN 277 aus: P. J. Fröhlich:

Hochbaukosten – Flächen –Rauminhalte, Wiesbaden 2007, S. 155 ff.

Fakultät Architektur Professur für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen, i.V. Mickan

1 DIN 277 – Grundflächen und Rauminhalte im Hochbau

3-1

Immobilienökonomie VL 03 Folie 34

A = NF

aufgeständerte, nicht raumhohe

Kabinentrennwände, Öfen, Badeund

Duschwannen gehören zur

NNettogrundfläche tt dflä h

B = FF

Grundfläche von Installationsschächten

> 1,0 m² gehört in

jedem Geschoss zur FF

C = KF (gehört nicht zur NGF)

Grundfläche von Installationsschächten

< 1,0 m² gehört in

jedem Geschoss zur KF

D = VF

Grundfläche des Aufzugschachtes

ist in jedem Geschoss VF

E = VF

Grundfläche der Treppe ist VF in

dem oberen Geschoss, in das die

Treppe führt

F = VF

Gundfläche des „Treppenauges

Treppenauges“

mit nennenswerter Größe ist nur

im untersten Geschoss VF

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin

3-1

Immobilienökonomie VL 03 Folie 40

Mehrfamilien-

Mehrfamilien

Häuser mit

mehr als

20 WE

NF/BGF

70,0 ... 78,1 %

WF/BGF

= 1 / 1,76

= 0,57

60,2 ... 54,3 %

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2 DIN 276 – Kosten im Bauwesen, Teil 1 Hochbau

2-1 Definition

Aufgabe der DIN 276

3-2

Immobilienökonomie VL 03 Folie 43

Festlegung von Begriffen und Unterscheidungsmerkmalen, um damit die

Voraussetzungen für die Vergleichbarkeit der Ergebnisse von

Kostenermittlungen g zu schaffen.

Begriff

Kosten im Bauwesen sind Aufwendungen für Güter Güter, Leistungen, Leistungen Steuern und

Abgaben, die für die Vorbereitung, Planung und Ausführung von

Bauprojekten erforderlich sind.

Anwendungsbereich

Kosten für den Neubau, den Umbau und die Modernisierung von Bauwerken

sowie die damit zusammenhängenden projektbezogenen Kosten

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2 DIN 276 – Kosten im Bauwesen, Teil 1 Hochbau

2-1 Kostengliederung

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3-2

Immobilienökonomie VL 03 Folie 45

DIN 276 II. Berechnungsverordnung

100 Grundstück I. Kosten des Baugrundstücks

1. Wert des Baugrundstücks

2. Erwerbskosten

200 Herrichten und Erschließen 3. Erschließungskosten

300 Bauwerk B k – BBaukonstruktionen k t kti

400 Bauwerk – Technische Anlagen

II. Baukosten

1K 1. Kosten t der d Gebäude Gbäd

500 Außenanlagen 2. Kosten der Außenanlagen

600 Ausstattung und Kunstwerke

700 Baunebenkosten 3. Baunebenkosten

4. Kosten der besonderen Betriebseinricht

5. Kosten des Geräts und

sonstiger Wirtschaftsausstattungen

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Fakultät Architektur Professur für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen, i.V. Mickan

2 DIN 276 – Kosten im Bauwesen, Teil 1 Hochbau

3-2

Immobilienökonomie VL 03 Folie 47

2-1 Kostengliederung nach DIN 276-1 und Definition der Bauelemente nach DIN 277-3

100 Grundstück (m² Grundstücksfläche)

200 Herrichten und Erschließen (m² (m Grundstücksfläche)

300 Bauwerk – Baukonstruktionen (m² BGF)

310 Baugrube (m³ Rauminhalt der Baugrube einschließlich

Arbeitsräumen und Böschungen)

320 Gründung (m² Gründungsfläche = Brutto-Grundflächen der

untersten Grundrißebenen)

330 Außenwände (m² Außenwandfläche = Summe aller Wandflächen,

die den Brutto-Rauminhalt nach DIN 277-1 umschließen,

die Bereiche untereinander trennen und die Bereiche b

und c nach 3.1.1 von DIN 277-1: 1987-06 unterteilen)

331 Tragende g Außenwände

332 Nichttragende Außenwände

333 Außenstützen

334 Außentüren und -fenster

335 Außenwandbekleidungen, außen

336 Außenwandbekleidungen, innen

337 Elementierte Außenwände

338 Sonnenschutz

339 Außenwände, sonstiges

, g

340 Innenwände (m² Innenwandfläche = Summe aller

Wandflächen, die den Brutto-Rauminhalt des Bereiches a nach

DIN 277-1 unterteilen)

350 DDecken k ( (m² ²D Deckenfläche k flä h = Summe S aller ll BBrutto-Grundflächen tt G dflä h

ohne Gründungsfläche)

360 Dächer (m² Summe aller Flächen flacher oder geneigter

Dächer, die den Brutto-Rauminhalt nach oben abgrenzen,

zuzüglich Dachüberstände)

370 Baukonstruktive Einbauten (m² (m BGF)

390 Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen (m² BGF)

400 Bauwerk - Technische Anlagen (m² BGF)

500 Außenanlagen (m² Außenanlagenfläche)

600 Ausstattung und Kunstwerke (m² (m BGF)

700 Baunebenkosten (m² BGF)

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2 DIN 276 – Kosten im Bauwesen, Teil 1 Hochbau

2-2 Kostenschätzung

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin

3-2

Immobilienökonomie VL 03 Folie 48

Menge * Kostenkennwert * Indizes = Kosten

eine

Bezugsgröße gg

mehrere

Bezugsgrößen

WF

BGF, BRI

Element-

mengen

Leistungspositionen

Baupreise BKI je WF

BBaupreise i BKI je j BGF

Elementpreise BKI, SIRADOS

Baupreise Baupreislexikon

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin


Fakultät Architektur Professur für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen, i.V. Mickan

2 DIN 276 – Kosten im Bauwesen, Teil 1 Hochbau

130 -

140

3-2

Immobilienökonomie VL 03 Folie 60

2-2 Kostenschätzung 115 - mit einer Bezugsgröße - Korrekturfaktoren Kostenkennwerte

85 -

90

2-geschhoss.

EFH nicht untterkellert

125

100

2-geschhoss.

Einfamilienhaaus

1-geschhoss.

Einfamilienhaaus

3-ggeschoss.

Einspännner

108 -

110

95 -

97

4-geschooss.

Zweispänner,

beeidseits

eingebaut

97 -

98

4-geschoss. Zweisspänner,

einseitig eiingebaut

97 -

98

100

4-geschoss. Zweiispänner,

freistehen nd

100

3-geeschoss.

Zweispänner

105 -

115

4-geeschoss.

Zweispänner

98 -

99

96 -

Haustie

97 m

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2 DIN 276 – Kosten im Bauwesen, Teil 1 Hochbau

Wohnungsgröße

Dreispännner,

12m Haustiefe

Dreispänner, 10,5m

94 -

96

100

Dreisspänner,

9m Haustieefe

91 -

96

8-geschoss. Vieerspänner,

mit Aufzuug

92 -

97

7-geschoss. Vieerspänner,

mit Aufzuug

94 -

99

6-geschoss. Vieerspänner,

mit Aufzuug

96 -

102

5-geschoss. Vieerspänner,

mit Aufzuug

104 -

109

Maisonettehauus

105 -

111

Terrassenhauus

Quelle: Bundesminister für Raumordnung, Bauwesen und

Städtebau: Rationalisierungskatalog, in: Schriftenreihe

"Bau- und Wohnforschung", Nr. 04.021, o.O. 1977, S. 24 ff.

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin

3-2

Immobilienökonomie VL 03 Folie 64

2-2 Kostenschätzung mit einer Bezugsgröße - Korrekturfaktoren Kostenkennwerte

WF

je WE Korrektur

Kosten

120

250%

100

100m²WF/WE 230%

210%

80

190%

60

50m²WF/WE

170%

150%

40 35m²WF/WE

130%

20

110%

90%

0

0 50 100 BGF

70%

150

flächen- flächen und

kostenwirtschaftlicher Einfluss

WF BGF / BGF / WF

1,43 0,70 110% 35m²WF/WE

1,40 0,71 100% 50m²WF/WE

1,35 0,74 85% 100m²WF/WE

Fixkosten je Wohnung

(unabhängig von der

Wohnungsgröße):

- 1 Stück Haustür

- 1 x (Grund-)ausstattung Sanitär

� 1 Bad / WC, 1 Küche

-1 x Haus- / Wohnungsanschluss

Medien

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin


Fakultät Architektur Professur für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen, i.V. Mickan

2 DIN 276 – Kosten im Bauwesen, Teil 1 Hochbau

2-2 Kostenschätzung mit einer Bezugsgröße - Baupreis-Index

Quelle: Statistisches Bundesamt, www.destatis.de

3-2

Immobilienökonomie VL 03 Folie 67

Reiner Preisindex, keine Kostenindex

�mengen- und standardbedingte

Kostensteigerungen bleiben unberücksichtigt

Fakultät Architektur Professur für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen, i.V. Mickan

2 DIN 276 – Kosten im Bauwesen, Teil 1 Hochbau

2-2 Kostenschätzung mit einer Bezugsgröße - Regional-Indizes

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3-2

Immobilienökonomie VL 03 Folie 68

Regionalfaktor

Dresden , Stadt

2012: 0,861 ,

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin


Fakultät Architektur Professur für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen, i.V. Mickan

3 Wirtschaftlichkeitsbeurteilung

Wirtschaftliche Planung - Wirtschaftlichkeitsbeurteilung mittels Kennwerten

Wirtschaftlichkeit

=

OUTPUT

INPUT

erbrachte Mengen

AAusbringungsmengen b i

Techn. T

Wirtsch W

Einsatzmengen

eingesetzte KKosten t Mengen

Ausgaben A b

Quelle: Planungs- und Bauökonomie, Bd. 1, S. 5, D.-A. Möller

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3 Wirtschaftlichkeitsbeurteilung

Kennwertkette

300 Baukonstruktionen (EUR)

Brutto-Rauminhalt (m³ BRIa)

Brutto-Grundfläche (m² BGFa)

Netto-Grundfläche (m² NGFa)

Nutzfläche + Techn. Funktionsfläche (m² NFa + TFa)

Nutzfläche (m² NFa)

Nutzungseinheiten (NE: Kindergartenplätze)

354

3,34

1,17

124 1,24

1,07

Kennwertkette: siehe Planungs- und Bauökonomie, Bd. 1, S. 168-173, D.-A. Möller

Kostenwirrtschaftl.

3-3

Immobilienökonomie VL 03 Folie 96

Output bei

gegebenem Input

maximieren!

Maximalprinzip

Minimalprinzip

Input bei

festgelegtem Output

minimieren!

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin

Kubikmeterpreis

3-3

Immobilienökonomie VL 03 Folie 101

Kubatur-Kennwert

Konstruktionsflächen-Kennwert

Verkehrsflächen-Kennwert

Funktionsflächen-Kennwert

720 7,20 Nutzflächen Nutzflächen-Kennwert Kennwert

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Fakultät Architektur Professur für Bauökonomie und Computergestütztes Entwerfen, i.V. Mickan

4 Kosteneinflussgrößen

Planungskennwerte für verschiedene Gebäudearten

Gbä Gebäudearten d t

Bürogebäude, mittlerer Standard

3-4

Immobilienökonomie VL 03 Folie 106

Planungskennwerte g

BGF/NF

von Mittelwert bis

143,7 % 154,3 % 167,7 %

Instituts Instituts- und Laborgebäude

166 166,4 4 % 174 174,2 2 % 201 201,4 4 %

Krankenhäuser

Allgemeinbildende Schulen

Schwimmhallen

Mehrfamilienhäuser mit mehr als 20 WE

Geschäftshäuser ohne Wohnungen

Tiefgaragen

Theater

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4 Kosteneinflussgrößen

Kosteneinflüsse

169,2 % 183,2 % 190,1 %

152,6 % 160,6 % 168,6 %

169,6 % 189,0 % 189,8 %

129,6 % 136,5 % 143,7 %

135,7 % 147,1 % 163,9 %

165,1 % 193,3 % 210,0 %

183 183,9 9 % 183 183,9 9 % 203 203,5 5 %

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin

3-4

Immobilienökonomie VL 03 Folie 110

Programm Grundstückseigenschaften Konzeption, Entwurf Konstruktion Sonstige Einflüsse

Art der Nutzung planungsrechtliche Erschließungsform Standard Konjunktur

Objektgröße: Vorgaben: Hausform: Tragsystem regionales Preisniveau

Einfamilienhaus, GRZ, GFZ, A/V-Verhältnis , Vorfertigung Form der Ausschreibung

MMehrfamilienhaus h f ili h Baufenster, Haustiefe, Geschosshöhe, Jh Jahreszeit itd der

Größe der Einheiten Geschosszahl, Haustiefe Bauausführung

(z.B. Wohnungen) Bauweise: offen, geschlossen Geschosszahl

Raumhöhen Grundstückseigenschaften: natürliche

Tragfähigkeit,

Grundwasserverhältnisse,

Nachbarbebauung,

Art der Baugrube, g

Schallimmission

Belichtung / Belüftung

Dipl.-Ing. Ulrike Mickan, Architektin

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