Vorbereitung, Beschlusskompetenzen - Verband der ...

Verband der Immobilienverwalter Hessen e.V. 

9. Verwalterforum 

Beschlüsse rechtssicher in der Eigentümerversammlung 

fassen – Vorbereitung, Beschlusskompetenzen, 

Beschlussfassung, Musterbeschlüsse 

Prof. Dr. Florian Jacoby 

Bad Homburg, 13. Juni 2012

Beispiel 1 

• Verwalter V versendet die Ladung zur 

Eigentümerversammlung. 

• Daraufhin kontaktiert ihn Eigentümer E mit der Bitte, auf 

der Versammlung über die Einführung einer 

Umzugskostenpauschale zu beschließen. 

• Sollte der Verwalter zu diesem TOP nachladen? 

Beschlüsse in der Eigentümerversammlung fassen 

Bad Homburg, 13. Juni 2012 

Folie 2

LG München I v. 16.5.2011 - 1 S 5166/11 

• Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch auf 

Aufnahme eines Tagesordnungspunktes in die 

Einladung für die nächste Eigentümerversammlung, 

wenn dessen Behandlung ordnungsgemäßer 

Verhandlung entspricht. 

• Der Anspruch entfällt, wenn die Ladungsfrist des § 24 

Abs. 4 Satz 2 WEG nicht mehr gewahrt werden kann 

und auf diese Frist auch nicht ausnahmsweise 

verzichtet werden kann. 



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Lösung Beispiel 1 

• Der Verwalter muss den TOP nachträglich auf die 

Tagesordnung setzen, wenn er die Ladungsfrist 

- zwei Wochen nach § 24 Abs. 4 WEG oder 

- eine speziellere Frist aus der Gemeinschaftsordnung 

wahren kann. 

• Sonst hat er die Eigentümer zu informieren, dass ein 

Beschluss zu diesem TOP mangels ordnungsgemäßer 

Ladung anfechtbar, aber nicht nichtig (so jüngst auch 

BGH v. 20.5.2011 - V ZR 99/10) wäre. 



Folie 4

Beispiel 2 

• Der Verwalter bereitet die Einladung zur 

Eigentümerversammlung vor. 

• Er überlegt sich, wie genau er die 

Beschlussgegenstände bezeichnen und inwieweit er 

Vertragsentwürfe beifügen soll, über die beschlossen 

werden soll. 



Folie 5

BGH v. 1.4.2011 - V ZR 96/10 

• Die Einladung muss so gestaltet sein, dass sie den 

Wohnungseigentümer angemessen auf die Erörterung 

der Tagesordnungspunkte auf der 

Eigentümerversammlung vorbereitet. 

• Vor der Beschlussfassung über die Bestellung eines 

Verwalters sind grundsätzlich Angebote von mehreren 

Verwaltern einzuholen. Etwas anders gilt in der Regel 

für die Wiederbestellung des amtierenden Verwalters. 



Folie 6

BGH v. 13.1.2012 - V ZR 129/11 

• Eine ordnungsgemäße Beschlussfassung kann es allerdings im 

Einzelfall erfordern, den Wohnungseigentümern unabhängig von 

der ausreichenden Bezeichnung des Gegenstands der 

Beschlussfassung in der Einladung eine Unterlage zur Verfügung 

zu stellen, um ihnen eine inhaltliche Befassung mit dem 

Beschlussgegenstand zu ermöglichen. 

• Das mag etwa bei der Beschlussfassung über die 

Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan geboten sein. 

• Bei dem Beschluss über eine Sonderumlage kann es ähnlich 

liegen, weil er der Sache nach die Beitragspflichten der 

Wohnungseigentümer aus dem geltenden Wirtschaftsplan ändert. 

Wann das der Fall ist, muss hier allerdings nicht allgemein 

entschieden werden. Die Wohnungseigentümer waren nämlich 

ausreichend informiert. Sie haben sich am 1. Oktober 2009 nicht 

zum ersten Mal mit der Sonderumlage befasst. 



Folie 7


• Eine pauschale Antwort lässt sich nicht geben; es hängt 

insbesondere ab 

- von der Bedeutung der Sache 

- Von den Kenntnissen der Eigentümer 

- von der Möglichkeit der Eigentümer, sich vorzubereiten und Alternativen 

einzubringen 

• Der Verwalter muss wenigstens versenden vor einer 

Eigentümerversammlung: 

- Entwurf des Gesamtjahresabrechnung 

- Entwurf der Einzeljahresabrechnung 

- Entwurf Gesamtwirtschaftsplan 

- Entwurf Einzelwirtschaftsplan 

• Der Verwalter kann – und sollte – darüber hinaus weitere 

Unterlagen zur Information übersenden, z.B. Gutachten, gern 

auch als PDF. 



Folie 8

Beispiel 3 

• Der Eigentümer E erhält eine Einladung zur 

Eigentümerversammlung. 

• Er fragt sich zum einen, ob er, statt selbst zu kommen, 

seine Tochter mit Vollmacht in die Versammlung 

entsenden kann. 

• Zum anderen möchte er wissen, ob er selbst 

gemeinsam mit seinem Rechtsanwalt erscheinen kann? 



Folie 9

Recht auf Teilnahme von Vertretern 

• Nach dem Gesetz (§ 164 BGB) 

- ist Vertretung grundsätzlich durch jede beliebige Person 

möglich, 

- nimmt Vertreter an Stelle des Eigentümers an der 

Versammlung teil („Stell“vertreter = „anstatt“) 

• Teilungserklärungen sehen vielfach in sog. 

Vertreterklauseln Einschränkungen vor, wer Vertreter 

sein darf. 



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• Grundsatz 

Recht auf Teilnahme Dritter 

- Gesetz: Nichtöffentlichkeit 

- Spezielle Regelung der TE möglich 

(ungleich Vertreterklausel) 

• Beratung einzelner (Dolmetscher, RA) 

- Eigene Schwäche (Gebrechlichkeit, Sprache) 

- Komplexer SV, der Beratung erforderlich macht. 

• Beratung aller (RA, Architekt) 

- Beratungsbedarf, 

- der gerade in Versammlung zu erfüllen ist. 



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• Grundsätzlich darf der E sich durch T vertreten lassen, 

• einen Anwalt darf er aber ohne besonderen Grund nicht 

mitbringen. 



Folie 12

BGH v. 30.03.2012 - V ZR 178/11 

Ein Wohnungseigentümer kann sich bei der Ausübung 

seines Stimmrechts auch durch mehrere Bevollmächtigte 

vertreten lassen. Diese können nur einheitlich abstimmen, 

wenn sie gleichzeitig in der Versammlung anwesend sind. 



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Beispiel 4 

• TE bestimmt: „Ein Miteigentümer kann sich durch den 

Verwalter, durch seinen Ehegatten, durch einen 

anderen Miteigentümer oder einen Dritten vertreten 

lassen. Die Vollmacht bedarf der Schriftform. Wird ein 

Miteigentümer durch seinen Ehegatten vertreten, so 

muss dieser seine Vertretungsbefugnis nicht durch eine 

schriftliche Vollmacht nachweisen, solange kein Zweifel 

an seiner Vertretungsmacht besteht.“ 

• Die Verwalterin will mehrere Eigentümer vertreten, kann 

auf Aufforderung eine Vollmachtsurkunde aber nicht 

vorlegen. 

• Darf sie von der Vollmacht Gebrauch machen? 



Folie 14

OLG München, 11.12.2007- 34 Wx 91/07 

Bestimmt die Gemeinschaftsordnung, dass die 

Vertretung durch einen schriftlich Bevollmächtigten 

zulässig ist und wird auf Verlangen eines 

Versammlungsteilnehmers das Original der 

Vollmachtsurkunde nicht vorgelegt, so ist vom 

Nichtbestand der Vollmacht auszugehen. 



Folie 15

• Zulässigkeit 

- Grundsätzlich ja 

Vollmacht 

- Einschränkungen durch Vertreterklauseln 

• Nachweispflichten 

- Grundsätzlich nach § 174 BGB, wenn Eigentümer oder 

Verwalter Nachweis verlangen, 

- Stets Überprüfung durch Verwalter, wenn 

Gemeinschaftsordnung Schriftformklausel enthält 

• Formanforderungen 

Nach h.M Urkunde mit Originalunterschrift (kein Fax) 

erforderlich, da nur Original sicherstellt, dass Vollmachtgeber 

die Vollmacht nicht widerrufen hat. 



Folie 16


• Die Verwalterin kann ihre Vollmacht nicht nachweisen. 

• Sie darf daher nicht mitstimmen, was zur 

Beschlussunfähigkeit der Versammlung führen kann. 



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Beispiel 5 

• In der Eigentümerversammlung sind regelmäßig 

weniger als die Hälfte der Eigentümer vertreten. 

• Für diese Konstellation sieht die Teilungserklärung 

keine Regelung vor. 

• Darf der Verwalter mit der Ladung zugleich zu einer 

Eventualversammlung einberufen, die im Falle der 

Beschlussunfähigkeit 30 Minuten nach der ersten 

Versammlung stattfinden soll? 



Folie 18

§ 25 WEG 

(3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die 

erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer 

mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet 

nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser 

Anteile, vertreten. 

(4) Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 

beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue 

Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. Diese 

Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der 

vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der 

Einberufung hinzuweisen. 



Folie 19


• Nein, eine Eventualeinberufung ist vom WEG nicht 

vorgesehen. 

• § 25 Abs. 4 WEG schließt wegen der zeitlichen 

Reihenfolge (Beschlussunfähigkeit, Ladung unter 

Einhaltung der Ladungsfrist) eine Eventualeinberufung 

aus. 

• Wird eine Eventualversammlung dennoch abgehalten: 

- Beschlüsse sind wegen Ladungsmangel anfechtbar 

- Kostenrisiko des Verwalters, § 49 Abs. 2 WEG 



Folie 20

Beschlusskompetenz 

BGH v. 20.9.2000 - V ZB 58/99 

• Durch Beschlussfassung (= Mehrheitsmacht) können 

nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die 

nach dem WEG (= gesetzliche Beschlusskompetenz) 

oder nach einer Vereinbarung (= Öffnungsklausel) die 

Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden 

dürfen, anderenfalls (= keine Beschlusskompetenz) 

bedarf es einer Vereinbarung. 

• Ein ohne Beschlusskompetenz gefasster Beschluss 

ist nichtig. 

• Ein mit Beschlusskompetenz gefasster rechtswidriger 

Beschluss ist grds. wirksam, nur anfechtbar. 



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Beispiel 6a/b 

Was ist mit folgenden Beschlüssen: 

a) In einer Eigentümerversammlung wird ein Beschluss gefasst, die 

Betriebskosten für den Fahrstuhl ab nächstem Wirtschaftsjahr 

nach einem besonderen Schlüssel zu verteilen, der einige 

Eigentümer unangemessen begünstigt, ohne an die Nutzungsmöglichkeit 

anzuknüpfen (fehlende Ordnungsmäßigkeit). 

b) „Die Kosten für Maßnahmen der Instandsetzung und 

Instandhaltung an Fenstern werden abweichend von 

§ 16 Abs. 2 WEG künftig so verteilt, dass die Kosten von 

demjenigen zu tragen sind, an dessen Sondereigentumseinheit 

die Fenster grenzen.“ 



Folie 22

Beschlusskompetenzen in § 16 WEG 

(3) Die Wohnungseigentümer können abweichend von Absatz 2 

durch Stimmenmehrheit beschließen, dass die Betriebskosten 

des gemeinschaftlichen Eigentums (...) und die Kosten der 

Verwaltung nach Verbrauch oder Verursachung erfasst und nach 

diesem oder nach einem anderen Maßstab verteilt werden, 

soweit dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. 

(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur 

Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 

Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im 

Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die 

Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln (...). 



Folie 23

Lösung Beispiel 6a/b 

a) Zunächst ist der Beschluss wirksam. Die fehlende 

Ordnungsmäßigkeit führt nur zu seiner Anfechtbarkeit. 

Wird nicht binnen Monatsfrist angefochten, erlangt der 

Beschluss Bestandskraft. 

b) Es fehlt dem Beschluss an Beschlusskompetenz. 

§ 16 Abs. 4 WEG legitimiert nur die Kostenverteilung 

im Einzelfall. Der Beschluss ist nichtig (BGH v. 

1.4.2011 - V ZR 162/10). 



Folie 24

Gesetzliche Beschlusskompetenzen 

• § 12 Abs. 4 Satz 1: Aufhebung einer Veräußerungsbeschränkung 

• § 15 Abs. 2: Gebrauchsregelung 

• § 16 Abs. 3: Erfassung und Verteilung von Betriebs- und Verwaltungskosten 

• § 16 Abs. 4: Kostentragung von baulichen Maßnahmen im Einzelfall 

• § 18 Abs. 3: Entziehung des Wohnungseigentums 

• § 21 Abs. 3: Ordnungsmäßige Verwaltung 

• § 21 Abs. 7: Besondere finanzielle Angelegenheiten 

• § 22 Abs. 1: Bauliche Veränderungen 

• § 22 Abs. 2: Modernisierungsmaßnahmen 

• § 22 Abs. 3: Modernisierende Instandsetzung 

• § 26 Abs. 1: Bestellung und Abberufung des Verwalters 

• § 27 Abs. 2 Nr. 3: Ermächtigung des Verwalters zur Anspruchsdurchsetzung im Namen der 

Eigentümer 

• § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7: Ermächtigung des Verwalters zur Vornahme sonstiger Rechtsgeschäfte 

und Rechtshandlungen im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer 

• § 27 Abs. 3 Satz 3: Ermächtigung von Eigentümern zur Vertretung der Gemeinschaft der 

Wohnungseigentümer 

• § 27 Abs. 5 Satz 2: Abhängigkeit der Vermögensverfügung durch den Verwalter von der 

Zustimmung eines Wohnungseigentümers oder eines Dritten 

• § 28 Abs. 5: Wirtschaftsplan, Abrechnung und Rechnungslegung 

• § 29 Abs. 1 Satz 1: Bestellung eines Verwaltungsbeirats 

• § 45 Abs. 2 Satz 1: Ersatzzustellungsvertreter und Vertreter 



Folie 25

Beispiele fehlender 

Beschlusskompetenz 

• Änderung der Kostenverteilung für bauliche Maßnahmen 

(BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10) 

• Instandsetzung der (im Sondereigentum stehenden) Heizkörper 

in den einzelnen Einheiten 

(BGH v. 8.7.2011 - V ZR 176/10) 

• Begründung einer Haftung des Rechtsnachfolgers durch die 

Jahresabrechnung für noch offene Beiträge aus dem 

Vorjahreswirtschaftsplan 

(LG München v. 28.2.2011 - 1 S 4319/10) 

• Begründung von Leistungspflichten außerhalb des Bereichs der 

gemeinschaftlichen Kosten und Lasten 

(BGH v. 18.2.2011 - V ZR 82/10; v. 9.3.2012 - V ZR 161/11) 



Folie 26

Beispiel 6c 

• Wohnungseigentümer beschließen, neben der zentralen 

Heizungsanlage auch in den Wohnungen die 

Heizkörper und die dazugehörigen Anschlussleitungen 

zu erneuern. 

• Gegen diesen Beschluss geht ein 

Wohnungseigentümer vor, weil nach der 

Teilungserklärung die Heizkörper und die Leitungen von 

der Anschlussstelle an im Sondereigentum stünden. 



Folie 27

§ 5 WEG 

(1) Gegenstand des Sondereigentums sind die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten 

Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, 

die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne daß dadurch das 

gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht 

eines anderen Wohnungseigentümers über das nach § 14 zulässige Maß 

hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert 

wird. 

(2) Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, 

sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der 

Wohnungseigentümer dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, 

selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume 

befinden. 

(3) Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, daß Bestandteile des 

Gebäudes, die Gegenstand des Sondereigentums sein können, zum 

gemeinschaftlichen Eigentum gehören. 



Folie 28

Lösung Beispiel 6c 

BGH v. 8.7.2011 - V ZR 176/10: 

• Der Beschluss ist, soweit er die Heizkörper und die 

dazugehörigen Anschlussleitungen betrifft, nichtig. 

• Den Wohnungseigentümern fehlt es an der 

Beschlusskompetenz. 

• Die Heizkörper und die dazugehörigen Leitungen zum 

Anschluss an die Zentralheizung sind Sondereigentum 

der Wohnungseigentümer. 

• Heizkörper und Anschlussleitungen können 

unbeschadet des § 5 Abs. 2 WEG dem Sondereigentum 

zugeordnet werden. 



Folie 29

Beispiel 6d 

• Wohnungseigentümer beschließen, dass ein 

Eigentümer den von ihm abgerissenen, im 

gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Schornstein 

wieder aufbauen soll. 

• Welche Wirkungen äußert dieser Beschluss? 



Folie 30

Lösung Beispiel 6d 

BGH v. 9.3.2012 - V ZR 161/11: 

Eine Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer, 

die Räum- und Streupflicht im Wechsel zu erfüllen, kann 

nicht durch Mehrheitsbeschluss, sondern nur durch 

Vereinbarung begründet werden. 



Folie 31

Beispiel 6e 

• Die Eigentümer wollen in ihrer Gemeinschaft (aus 

Kostengründen) eine Eventualeinberufung ermöglichen. 

• Können die Eigentümer diese Möglichkeit durch 

- entsprechende Beschlussfassung 

- entsprechende Vereinbarung aller Eigentümer 

einführen? 



Folie 32

Lösung Beispiel 6e 

• Durch Beschluss lässt sich die Eventualeinberufung 

nicht einführen, weil keine Beschlusskompetenz für 

Vorbereitung, Durchführung und Abwicklung einer 

Eigentümerversammlung besteht. Abweichendes kann 

sich aus der Gemeinschaftsordnung aufgrund einer 

Öffnungsklausel ergeben. 

• Durch Vereinbarung ließe sich die Eventualeinberufung 

einführen (§ 10 Abs. 2 WEG). Eine nachträgliche 

Vereinbarung lässt sich meist mangels Beteiligung aller 

Eigentümer nicht erreichen. 



Folie 33

Beispiel 7 

• Es ist spät geworden in der Versammlung. 

• Es wurde lange über die neue Hausordnung diskutiert. 

• Es wird beschlossen und vom Verwalter verkündet, 

dass während der Ruhezeiten jedes unnötige und 

störende Geräusch zu vermeiden und die Ruhe 

beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind 



Folie 34

OLG Düsseldorf v.19.8.2009-3Wx 233/08 

Die Bestimmung in einer Hausordnung, die Ruhezeiten 

festlegt, in denen „jedes unnötige und störende 

Geräusch zu vermeiden und die Ruhe 

beeinträchtigende Tätigkeiten zu unterlassen sind“, 

genügt mangels Objektivierbarkeit unnötiger und 

störender Geräusche nicht dem 

Bestimmtheitserfordernis und ist deshalb unwirksam. 



Folie 35

BGH v. 1.4.2011 - V ZR 162/10 

Verlangt eine Öffnungsklausel eine 2/3-Mehrheit und klärt 

sie nicht, was der Bezugspunkt sein soll, sind 

- 2/3 aller Wohnungseigentümer und 

- nicht nur der in der Versammlung anwesenden 

erforderlich. 



Folie 36

Formularbücher mit 

Beschlussvorschlägen 

Müller, Elzer/Fritsch/Meier 

Wohnungseigentumsrecht Wohnungseigentumsrecht 

C. H. Beck, 2. Auflage, 2011 Nomos, 2010 

ISBN 978-3-406-61075-2 ISBN 978-3-8329-3862-8 

118 Euro 98 Euro 



Folie 37

Änderung der Kostenverteilung 

• Grundsätzlich keine Rückwirkung von Änderungen der 

Kostenverteilung 

- Neuer Wirtschaftsplan 

- Neuer Wirtschaftszeitraum 

• Gesonderte Beschlüsse zur Änderung der Kostenverteilung 

- Keine „Befrachtung“ des Wirtschaftsplans und der Abrechnung 

- Eigenständiger TOP mit entsprechender Ladung 

• Genaue Beschlussformulierung: 

- Bezeichnung des In-Kraft-Tretens 

- Konkrete Benennung der Kostenart 

- Verständliche Formulierung des neuen Schlüssels 

� z. B. bei Personenschlüssel: Wie wird dieser ermittelt? 

� z. B. bei Wohn- und/oder Nutzfläche: Ist diese überhaupt ermittelbar, 

welche Methode soll zur Ermittlung genutzt werden? 



Folie 38

Muster 1 

Kostenverteilungsschlüssel für ___ [Nennung] 

Ab ___ [Beginn des nächsten Wirtschaftszeitraums am] 

werden die Kosten der Position [... einschließlich ] 

abweichend vom geltenden Kostenverteilungsschlüssel 

___ [Nennung] nach dem Verteilungsschlüssel ___ 

[Nennung] umgelegt. 

Nach diesem Schlüssel .... 



Folie 39

§ 3 Verwaltervertrag VNWI 



Beispiel Verwaltervergütung 

Folie 40

Muster1a: Verwaltervergütung 

Gemäß § 16 Abs. 3 WEG werden ab Beginn des nächsten 

Wirtschaftszeitraums am 1.1.2012 die Verwaltungskosten, soweit 

sie die Grundvergütung des Verwalters betreffen, nach Einheiten 

umgelegt. 

Nach diesem Schlüssel sind 

die Kosten für die Grundvergütung wegen Wohneinheiten zu 

gleichen Anteilen den Wohnungseigentümern aufzuerlegen, 

die Kosten für die Grundvergütung wegen Garageneinheiten zu 

gleichen Anteilen deren Eigentümern aufzuerlegen 

und die Kosten für die Grundvergütung wegen Teileigentums- 

Teileigentumseinheiten 

zu gleichen Anteilen den Teileigentümern aufzuerlegen. 

Die Verteilung von Auslagenersatz und Zusatzhonoraren wird von 

dieser Regelung nicht berührt. 



Folie 41

Durchsetzung von 

Beseitigungsansprüchen 

In der Eigentümerversammlung ist zu beschließen: 

• Zwar nicht über die Beseitigungspflicht des Störers 

(Grund: fehlende Beschlusskompetenz) 

• Aber über die gerichtliche Geltendmachung des 

Beseitigungsanspruchs 

- „An sich ziehen“ der rechtsfähigen Gemeinschaft 

(Grundlage: § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG) 

- Vertretungsmacht des Verwalters 

(Grundlage: § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG) 



Folie 42

Muster 2 

Nach § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG ermächtigen die 

Eigentümer die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, 

den Anspruch gegen Eigentümer E auf Beseitigung des 

[Bezeichnung des störenden Gegenstandes], geltend zu 

machen. Der Verwalter wird nach § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG 

ermächtigt, diesen Anspruch im Namen der Gemeinschaft 

ggf. gerichtlich durchzusetzen und dafür RA Y [einen 

Rechtsanwalt] zu bevollmächtigen. 



Folie 43

Beispiel 8 

• A gehören zwei Wohneinheiten, eine weitere gehört ihm 

gemeinsam mit B, schließlich noch eine mit C. 

• Wie viele Stimmen können A, B und C gemeinsam 

insgesamt ausüben? 



Folie 44

Stimmkraftprinzip 

• Kopfprinzip ist gesetzliche Regel nach § 25 Abs. 2 

WEG. 

• Objektprinzip 

(Anzahl der Wohnungseigentumseinheiten) 

kann vereinbart werden. 

• Wertprinzip 

(MEA) 

kann vereinbart werden. 



Folie 45


• Beim Kopfstimmrecht stellt eine Personenmehrheit grds. 

einen eigenen Kopf dar. 

• Daher haben hier 

- A eine Stimme, 

- A/B eine Stimme, 

- A/C eine Stimme. 



Folie 46

BGH v. 27.04.2012 - V ZR 211/11 

1. Teilt ein Wohnungseigentümer sein 

Wohnungseigentum ohne Zustimmung der übrigen 

Wohnungseigentümer nachträglich auf und veräußert 

die neu geschaffenen Einheiten an verschiedene Dritte, 

entstehen bei Geltung des Kopfstimmrechts keine 

weiteren Stimmrechte (Bestätigung des 

Senatsbeschlusses vom 24. November 1978). 

2. Die Zustimmung des Verwalters zu einer solchen 

Teilveräußerung aufgrund eines in der 

Teilungserklärung enthaltenen 

Zustimmungserfordernisses führt nicht zu einer 

Vermehrung der Stimmrechte. 



Folie 47

Beispiel 9 

• TE sieht vor: „Jeder Eigentümer einer der 45 

Wohnungen hat für jede in seinem Eigentum stehende 

Wohnung eine Stimme.“ 

• E gehören 27 der 45 Wohnungen. 

• Es steht die Beschlussfassung über die Verwalterwahl 

an. 

• Wie viele Stimmen hat E? 



Folie 48

§ 26 Abs. 1 WEG 

• Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen 

die Wohnungseigentümer mit Stimmenmehrheit. 

• Die Bestellung darf auf höchstens fünf Jahre vorgenommen 

werden, im Falle der ersten Bestellung nach der Begründung von 

Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre. 

• Die Abberufung des Verwalters kann auf das Vorliegen eines 

wichtigen Grundes beschränkt werden. 

• Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die 

Beschluss-Sammlung nicht ordnungsmäßig führt. 

• Andere Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung 

des Verwalters sind nicht zulässig. 



Folie 49

BGH v. 28.10.2011 – V ZR 253/10 

Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab 

dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung stellt es keine 

unzulässige Beschränkung der Bestellung oder 

Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip 

durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des 

Wertprinzips abbedungen worden ist. 

[Es wird hier nicht vom durch § 26 Abs. 1 WEG 

geschützten Mehrheitsprinzip abgewichen, sondern 

vom dispositiven Stimmkraftsprinzip des § 25 Abs. 2 

WEG.] 



Folie 50


• Es wurde durch Vereinbarung (TE) wirksam das 

Objektprinzip bestimmt. 

• Dieses Stimmkraftprinzip wird auch für die 

Verwalterbestellung nicht von § 26 Abs. 1 WEG 

verboten. 

• Folglich verfügt E über 27 Stimmen. 



Folie 51

Beispiel 10 

• Es gibt Abstimmung samt Auszählung, 

Beschlussfeststellung, Versammlungsniederschrift und 

Beschluss-Sammlung. 

• Was ist maßgeblich, welchen Inhalt hat der Beschluss 

also, wenn sich etwa Abstimmung, Verkündung und 

Beschluss-Sammlung nicht entsprechen? 



Folie 52

BGH v. 23.08.2001 - V ZB 10/01 

Der Feststellung und Bekanntgabe des 

Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der 

Wohnungseigentümerversammlung kommt 

grundsätzlich konstitutive Bedeutung zu. Es handelt sich 

im Regelfall um eine Voraussetzung für das 

rechtswirksame Zustandekommen eines 

Eigentümerbeschlusses. 



Folie 53


• Maßgeblich ist die Beschlussfeststellung durch den 

Versammlungsleiter. 

• Beruht diese Feststellung auf einem Zählfehler, führt 

dies nur zur Anfechtbarkeit des festgestellten 

Beschlusses. 

• Eine falsche Angabe in der Beschluss-Sammlung 

ändert den Beschluss nicht, beeinflusst aber die 

„Beweissituation“. 



Folie 54

Beispiel 11a/b (vgl. Beispiel 6a/b) 

Was ist, wenn Eigentümer für folgende Beschlüsse abstimmen: 

a) Den Beschluss, die Betriebskosten für den Fahrstuhl ab 

nächstem Wirtschaftsjahr nach einem besonderen Schlüssel zu 

verteilen, der einige Eigentümer unangemessen begünstigt, 

ohne an die Nutzungsmöglichkeit anzuknüpfen (fehlende 

Ordnungsmäßigkeit). 

b) „Die Kosten für Maßnahmen der Instandsetzung und 

Instandhaltung an Fenstern werden abweichend von 

§ 16 Abs. 2 WEG künftig so verteilt, dass die Kosten von 

demjenigen zu tragen sind, an dessen Sondereigentumseinheit 

die Fenster grenzen.“ 



Folie 55

Lösung Beispiel 11a/b 

a) Der nicht ordnungsmäßige Beschluss ist zu verkünden, 

weil er wirksam ist, bis er durch das Gericht auf 

Anfechtung für nichtig erklärt wird. 

b) Mangels Beschlusskompetenz kann kein wirksamer 

Beschluss verkündet werden. Eine Verkündung würde 

nur den Schein eines Beschlusses erzeugen. Daher 

hat der Verwalter das Nichtzustandekommens des 

Beschlusses zu verkünden. 



Folie 56

Beispiel 12 

• Die Teilungserklärung sieht vor: 

In Ergänzung des § 23 WEG wird bestimmt, dass zur 

Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer- 

Wohnungseigentümerversammlung 

außer den dort genannten Bestimmungen 

die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist. Das 

Protokoll ist vom Verwalter und von zwei 

Wohnungserbbauberechtigten zu unterzeichnen. 

• Was ist mit den auf einer Eigentümerversammlung 

verkündeten Beschlüssen, solange ein entsprechend 

unterschriebenes Protokoll nicht vorliegt. 



Folie 57


• BGH v. 30.03.2012 - V ZR 178/11: 

Macht die Teilungserklärung die Gültigkeit der 

Beschlüsse der Gemeinschaft von der Protokollierung 

und der Unterzeichnung des Protokolls von zwei 

Wohnungseigentümern abhängig, muss das Protokoll 

von zwei verschiedenen natürlichen Personen 

unterzeichnet werden, die entweder selbst 

Wohnungseigentümer sind oder für sich oder andere 

Wohnungseigentümer handeln. 

• Anderenfalls ist der Beschluss zwar nicht nichtig, aber 

anfechtbar. 



Folie 58

Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! 



Prof. Dr. Florian Jacoby 

Direktor der 

Forschungsstelle für Immobilienrecht, 

Universität Bielefeld 

Universitätsstr. 25, 33615 Bielefeld 

florian.jacoby@uni-bielefeld.de 

www.jura.uni-bielefeld.de/fir/ 

Folie 59

Vorbereitung, Beschlusskompetenzen - Verband der ...

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