Die IREBS-Studie als PDF zum Download - mfi Management für ...

IRE BS
Quo vadis, Einzelhandel in Mittelstädten? –
Kommunale Umfrage in Mittelstädten zur Bedeutung
des Handels für eine nachhaltige Stadtentwicklung
Jens Hirsch
Eine Studie im Auftrag der management für immobilien AG (mfi)

Vorwort
Quo vadis, Einzelhandel in Mittelstädten? 1
Handelsimmobilien als Terrarium von Angebot und Nachfrage sind immer schon Orte des
Waren- und Informationsaustauschs gewesen und damit ein konstituierendes Element für die
europäische Stadt. Dies kommt auch in den Leitbildern der Kommunalplanung zum Ausdruck.
Allerdings ändern sich sowohl Handelskonzepte als auch die institutionelle Struktur von Händlern
und Handelsimmobilienbetreibern. Überwogen noch in den sechziger Jahren des vorigen
Jahrhunderts die aus Handwerk und ortsansässiger Kaufmannschaft hervorgegangenen Einzelhandelsbetriebe,
ist mit der Professionalisierung der Handelstätigkeit und des Immobilienmanagements
eine Wertschöpfungskette entstanden, welche von überregionalen bis global
agierenden Akteuren dominiert wird. Hinzu kommt der veränderte Stellenwert des Konsums
in der Gesellschaft, der eine andere Form von Einzelhandelsentwicklung und -attraktivität
bedingt. Nicht immer stimmen dabei die Auswirkungen auf die Struktur und Bedeutung der
innerstädtischen Standorträume mit planerischen Zielvorstellungen überein, wie am Beispiel
des vielerorts zu beobachtenden Funktionsverlusts des innenstädtischen Einzelhandels zu
belegen ist.
Dies ist Anlass genug, über neue Formen der Partnerschaft von Stadtentwicklung einerseits,
Handel und Projektentwicklern andererseits nachzudenken. Dabei gilt es, die jeweiligen Interessen
zu identifizieren, Zielkonflikte anzusprechen und Möglichkeiten zu ihrer Überwindung
aufzuzeigen. Die vorliegende Studie ist von der mfi management für Immobilien AG in Auftrag
gegeben und soll einen Beitrag zum gegenseitig besseren Verständnis von Handel,
Projektentwickler und Stadtentwicklung leisten, indem vor allem die Sicht der Planung
untersucht und dargestellt wird.
Das Kompetenzzentrum Handelsimmobilien am IRE BS-Institut für Immobilienwirtschaft der
Universität Regensburg hat diesen Auftrag gern übernommen. Federführend war Dipl.-Geogr.
Jens Hirsch an der Durchführung der Kommunalbefragung sowie der Auswertung und Berichterstellung
beteiligt. Er wurde maßgeblich von Herrn Dipl.-Kfm./Dipl.-Geogr. Matthias Segerer
unterstützt. Ich danke den Mitarbeitern für ihre engagierte und sorgfältige Bearbeitung.
Regensburg, den 25.7.2011 Prof. Dr. Kurt Klein

Impressum
Autor: Dipl.-Geogr. (univ.) Jens Hirsch
Quo vadis, Einzelhandel in Mittelstädten? 2
Herausgeber: Competence Center Retail Property (CCRP), Universität Regensburg
Projektleitung:
Prof. Dr. Kurt Klein, Professur für Handelsimmobilien, IRE BS Institut für Immobilienwirtschaft,
Universität Regensburg
Dipl.-Kfm. (univ.)/Dipl.-Geogr. (univ.) Matthias Segerer, Wissenschaftlicher Mitarbeiter an der
Professur für Handelsimmobilien, IRE BS Institut für Immobilienwirtschaft, Universität
Regensburg
Auftraggeber: management für immobilien AG (mfi)
Stand der Erhebung: 30. April 2011.
Überarbeitete Publikationsfassung: 01. August 2011, Regensburg.

Zusammenfassung der Studie
Quo vadis, Einzelhandel in Mittelstädten? 3
Sowohl auf Seiten der privaten Handelsakteure als auch bei der Öffentlichen Hand besteht
Interesse an einer Optimierung der Zusammenarbeit bei der Gestaltung der Zukunft des Einzelhandels.
Die vorliegende Studie widmet sich der Rolle des Handels für die Stadtentwicklung
aus Sicht der Öffentlichen Hand und basiert auf einer Befragung von 103 deutschen Mittelstädten,
die über ihre Einzelhandelssituation und Entwicklungspräferenzen Auskunft gegeben
haben. Damit konnte fast die Hälfte aller deutschen Mittelstädte (213, vgl. Kap. 2.1) erfasst
und die Repräsentativität der Ergebnisse sichergestellt werden. Im Mittelpunkt der Studie
steht die Zusammenarbeit der kommunalen Planung mit den unterschiedlichen Akteuren des
Einzelhandels. Insbesondere wenn es um Einzelhandelsgroßprojekte wie Einkaufszentren (EKZ)
oder Fachmarktzentren geht, ist eine Entwicklung heute nur über die Zusammenarbeit mit
privaten Handelsimmobilienentwicklern möglich. Eine Sonderrolle in der Stadtentwicklung
wird dem Standort Innenstadt zuteil, der in besonderem Maße im Fokus des öffentlichen
Interesses steht und somit einen sorgfältig ausgewogenen Interessensausgleich verlangt. Für
die inner- wie auch gesamtstädtische Einzelhandelsentwicklung stellen EKZ für viele
Kommunen die erste Wahl dar, um die Attraktivität der Innenstädte zu erhöhen und die an die
„Grüne Wiese“ verlorene Zentralität zurück zu gewinnen. Obwohl die Auswirkungen von
innerstädtischen EKZ kontrovers diskutierten werden, sehen viele Stadtplaner in ihnen ein
Mittel zur Stärkung der Innenstadt. Fest steht, dass die Städte bei so deutlichen
Veränderungen in der Einzelhandelslandschaft, die ein EKZ mit sich bringt, eine große
Verpflichtung zur steuernden Einflussnahme besitzen. Die Orientierung am Gemeinwohl
seitens der Stadtplanung und die Orientierung an Gewinn und Rendite seitens des Handels
müssen dabei nicht zwangsläufig zu Konflikten führen. Das Ziel der Städte ist genau wie das
der EKZ-Entwickler die erfolgreiche Implementierung einer Handelsimmobilie in die
bestehende Einzelhandelslandschaft. Konsens zwischen EKZ-Entwicklern und Stadtplanern
besteht darin, dass eine gewisse Mindestgröße des EKZ notwendig ist, um positive Effekte generieren
zu können. Starre Quoten (z. B. über die Einwohnerzahl oder die Verkaufsfläche in der
Stadt) dürften dabei kaum zielführend sein. Vielmehr bedarf es individueller Lösungen, die sich
an den Bedürfnissen und Interessen aller betroffenen Akteure orientieren und die die mitunter
divergierenden Zielsetzungen harmonisieren. Die Städte stehen den Entwicklungen jedenfalls
nicht tatenlos gegenüber, sondern vertreten selbstbewusst ihre Anliegen und sehen den Einzelhandel
sowie dessen Wandel vielmehr als Chance denn als Bedrohung.
Aufbau der Studie
Die Studie versucht zunächst festzustellen, welche Bedeutung die Mittelstädte dem Einzelhandel
für die Stadtentwicklung beimessen und wie sie die gegenwärtige Situation ihres Einzelhandels
beurteilen – wie attraktiv wird das Einzelhandelsangebot eingeschätzt und wo werden
Defizite gesehen? Anschließend wird eruiert, inwiefern die Städte aktiv an der Entwicklung
ihres Einzelhandels mitwirken, welche Methoden dabei zum Einsatz kommen und insbesondere
wie dabei die Rolle privater Handelsakteure eingeschätzt wird – eher als reiner Financier
oder gar als strategischer Partner. Abschließend geht die Studie der Frage nach, welche Präferenzen
die Städte für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung besitzen – welche Standorte
sollen bevorzugt entwickelt werden, welche Betriebsformen bzw. Handelsimmobilientypen
stehen im Mittelpunkt und welche Sortimente sollen ausgebaut werden? Die Gründe für das
Scheitern geplanter Einzelhandelsprojekte geben Anhaltspunkte für die Abweichungen der
tatsächlichen Entwicklungen von den planerischen Präferenzszenarien.

Bedeutung des Einzelhandels für die Stadtentwicklung
Quo vadis, Einzelhandel in Mittelstädten? 4
Die befragten Mittelstädte messen dem Einzelhandel, in Relation zu anderen Planungsfeldern,
überdurchschnittliche Bedeutung für die Stadtentwicklung bei. Der hohe Stellenwert des Einzelhandels
gründet sich vor allem auf seine Versorgungsfunktion und seine zentralitätssteigernde
Wirkung. Im Einklang mit landesplanerischen Konzepten liegt das Hauptaugenmerk der
Planer dabei auf der Innenstadt. Ebenfalls überdurchschnittlich schätzen die Städte die Attraktivität
des eigenen Einzelhandels ein. Vertreter aus dem Bereich Wirtschaftsförderung bewerten
dabei sowohl die relative Bedeutung des Einzelhandels als auch dessen Attraktivität im
Durchschnitt höher als Vertreter der Stadtplanung.
Die Bedeutung des Einzelhandels sehen die befragten Städte insbesondere in der funktionalen
Stärkung der Innenstadt, die, im Einklang mit den landesplanerischen Zielvorstellungen, für
fast alle Städte (93 %) eine zentrale Rolle spielt. Dem Einzelhandel kommt damit nach wie vor
die Rolle als wichtige Leitfunktion der Innenstadt zu. Aber auch übergeordnete Zielvorstellungen
wie die Steigerung der Zentralität (71 %) und die Versorgung der Bevölkerung (62 %)
werden als zentrale Funktionen, die der Einzelhandel erfüllt, angesehen. Wirtschaftliche Kernaspekte
wie die Generierung von Arbeitsplätzen werden hingegen nachrangig beurteilt, obwohl
der Anteil der Beschäftigten im Handel auf dem Arbeitsmarkt nicht zu vernachlässigen ist.
Darüber hinaus erwarten die befragten Mittelstädte vom Einzelhandel zum Teil aber auch eine
Steigerung der Attraktivität der Stadt für (Tages-)Touristen, qualifizierte Fachkräfte und Unternehmen.
Der Einzelhandel fungiert damit als (weicher) Standortfaktor, von dem sich Kommunen
generelle Attraktivitätssteigerungen erhoffen.
Probleme in der momentanen Einzelhandelssituation
Angesichts der großen Bedeutung, welche die Städte dem Einzelhandel beimessen, wiegen
Defizite in diesem Gebiet besonders schwer. Lediglich drei der 103 befragten Städte zeigen
sich mit dem Zustand ihres Einzelhandels vollkommen zufrieden und beklagen keinerlei Defizite.
Bei der Mehrheit der Städte ist es vor allem der Aspekt des Angebots, der defizitär eingeschätzt
wird. Über die Hälfte der befragten Mittelstädte bezeichnet die Sortimentszusammensetzung
des Einzelhandels als unvollständig oder unausgewogen, wobei vor allem die wachsende
Präsenz minderwertiger Sortimente, in Form von Restemärkten oder 1€-Läden, problematisch
gesehen wird. Insbesondere im Bereich Textilien und Lebensmittel sehen die Städte
Handlungsbedarf und streben eine Erweiterung des Angebots an. Fast die Hälfte (44 %) der
Städte gibt darüber hinaus an, dass Lücken in der Nahversorgung bestehen, was insbesondere
für bevölkerungsschwächere Stadtteile beklagt wird. Hinsichtlich der Mängel in der Lebensmittelversorgung
sehen die Städte vor allem einen Bedarf an zusätzlichen Vollsortimentern, während
zusätzliche Discounter eher unerwünscht sind. Jede zweite der befragten Mittelstädte
sieht im Fehlen bestimmter (Einzelhandels-)Betriebsformen Entwicklungsdefizite. Verantwortlich
dafür sind häufig fehlende Entwicklungsflächen in geeigneter Lage. Viele Städte beklagen
in diesem Zusammenhang aber auch die Schließung des örtlichen Warenhauses sowie den
Rückgang inhabergeführter Fachgeschäfte, was beides mitunter zur Entstehung von Lücken in
der Sortimentszusammensetzung führen kann, wenn keine vergleichbaren neuen Angebote
entstehen. Insbesondere in kleineren Mittelstädten (< 100.000 Ew.) in städtischen Räumen
wird als fehlende Betriebsform häufig ein (innerstädtisches) Einkaufszentrum genannt. Die
Dominanz von Filialisten wird von 38 % der Städte beklagt und wird damit ähnlich problematisch
gesehen wie die Anzahl von Leerständen (34 %), unattraktive Laden- und Schaufenstergestaltung
(41 % bzw. 38 %). Eine zu geringe Anzahl attraktiver Filialisten wird von den Städten

Quo vadis, Einzelhandel in Mittelstädten? 5
zum Teil allerdings ebenso problematisch gesehen. Die häufige Nennung einer lückenhaften
Nahversorgung korrespondiert mit der Absicht vieler Gemeinden, insbesondere das Lebensmittelangebot
in Zukunft zu erweitern. Bei dem Wunsch nach zusätzlichen Verkaufsflächen in
den Bereichen Textilien/Bekleidung und (Unterhaltungs-)Elektronik steht hingegen der zentralitätssteigernde
Effekt des Einzelhandels im Mittelpunkt. Dem Bedeutungsgewinn von Billigsortimenten
sollen insbesondere im Textilbereich verstärkt hochwertige Angebote entgegengesetzt
werden. Ein Drittel der befragten Mittelstädte beklagt einen Bedeutungsverlust der
Innenstadt als Handelsstandort und für nahezu alle Städte ist die Innenstadt der bevorzugte
Standort der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung. Andere Standorte spielen lediglich unter
dem Aspekt der Nahversorgung, die in Stadtteilzentren ausgebaut werden soll, sowie bei Branchen
mit geringer Flächenintensität (z. B. Möbel) an agglomerierten Standorten im Sekundären
Handelsnetz eine Rolle. Sowohl hinsichtlich der Versorgungsfunktion als auch der zentralitätssteigernden
Wirkung des Einzelhandels liegt der Fokus der Städte auf dem Primären Handelsnetz,
also an städtebaulich integrierten Standorten.
Aktive Steuerung der Einzelhandelsentwicklung seitens der Kommunen
Angesicht der großen Bedeutung, die der Einzelhandel und die dazugehörigen Immobilien für
die Stadtentwicklung spielen, ist es nicht verwunderlich, wenn die Städte versuchen, ihr Steuerungspotenzial
voll auszuschöpfen. Die Mittelstädte sind sich ihrer Möglichkeiten zur gezielten
Steuerung der Einzelhandelsentwicklung bewusst und die Mehrheit der Städte versucht, eine
aktiv gestaltende Rolle in diesem Prozess einzunehmen. Der Schwerpunkt der Maßnahmen
liegt hierbei auf indirekt wirkenden bzw. rahmensetzenden Maßnahmen. Städtebaulichen
Wettbewerben für Handelsimmobilien und der Akquisition attraktiver Marken wird eher nachrangige
Bedeutung beigemessen. Deutlich aktiver zeigen sich die Städte hingegen bei der Erarbeitung
einzelhandelsrelevanter Entwicklungskonzepte sowie deren regelmäßiger Kontrolle
(Stichwort: Einzelhandelsmonitoring). Außerdem versuchen die Städte aktiv Standorträume
zu entwickeln, indem sie geeignete Handelsflächen ausweisen und Baurecht für Handelsimmobilien
schaffen.
Nicht alle Städte machen jedoch in gleichem Maß von ihren Steuerungsmöglichkeiten Gebrauch.
Mithilfe einer Clusteranalyse können zwei Gruppen von Städten identifiziert werden,
die sich deutlich hinsichtlich ihrer Aktivitäten bei der Gestaltung der Einzelhandelsentwicklung
unterscheiden: „aktive“ Gestalter vs. „passive“ Verwalter. Zwei Drittel der Mittelstädte lassen
sich der „aktiven“ (Cluster 1) und ein Drittel der „passiven“ Gruppe (Cluster 2) zuordnen, wobei
ostdeutsche Mittelstädte in letzterer deutlich überrepräsentiert sind. Die Mittelstädte in Cluster
1 zeichnen sich aus durch eine hohe Wertschätzung und aktive Steuerung des Einzelhandels,
während die Entwicklungspotenziale in Cluster 2 gering eingeschätzt werden und eine
eher passive Einzelhandelspolitik vorherrscht. Jene Mittelstädte, deren Entwicklung in den Bereichen
Bevölkerung und Arbeitsplätze negativ verläuft, sehen dabei deutlich weniger Spielraum
für eine aktive Einflussnahme auf die Einzelhandelsentwicklung. Die Herausforderungen
durch eine schrumpfende Bevölkerung und den damit verbunden Rückbau städtischer
Infrastrukturen scheinen wenig Raum für eine aktiv gestaltende Einzelhandelspolitik zu lassen.
Innerstädtische EKZ können dem Einzelhandel einer Stadt verloren gegangene Attraktivität
zurückgeben, wovon auch die angestammten Einzelhändler profitieren können, wenn sie in
der Lage und bereit sind zu investieren und Anpassungsmaßnahmen zum Beispiel im Bereich
Marketing vorzunehmen. Insbesondere in Schrumpfungsregionen sollten die Städte deshalb
verstärkt die nötigen Anpassungsprozesse im Einzelhandel unterstützen.

Kommunale Einflussnahme bei der Ansiedlung von Einkaufszentren
Quo vadis, Einzelhandel in Mittelstädten? 6
Besonders stark erweist sich die Einflussnahme der befragten Mittelstädte bei der Ansiedlung
von Einkaufszentren. Circa zwei Drittel der Städte geben an, bei solchen Projekten sehr starken
oder großen Einfluss auf städtebauliche und architektonische Aspekte auszuüben. Die größte
Herausforderung sehen die Städte in der Integration innerstädtischer EKZ in das städtische
Wege- und Beziehungsnetz, die eine Durchquerung mitunter auch nach Betriebsschluss nötig
machen kann. Die Integration der Einzelhandelsimmobilie EKZ soll nach Wunsch der Städte
durch die Unterbringung ergänzender Nutzungen verbessert werden. Multifunktionale Ansätze
können helfen, das EKZ und seine Umgebung auch außerhalb der Hauptgeschäftszeiten zu beleben
und die integrierten Funktionsträger profitieren im Idealfall von der zusätzlichen Passantenfrequenz,
die das EKZ erzeugt. Ebenfalls unter dem Integrationsaspekt ist die häufige Nennung
einer Einflussnahme auf das Angebot an Parkraum im EKZ zu sehen. Die Einflussnahme
auf die Aufenthaltsqualität innerhalb und außerhalb des EKZ ist hingegen von nachrangiger
Bedeutung. Der geringe Steuerungsbedarf, den die Städte diesbezüglich sehen, kann damit
begründet werden, dass die Entwickler und Betreiber von EKZ selbst ein originäres Interesse an
diesem Aspekt haben.
Hindernisse bei der Umsetzung gewünschter Einzelhandelsprojekte
Auch eine aktive Einzelhandelspolitik kann eine Realisierung aller geplanten Einzelhandelsprojekte
nicht immer sicher stellen. Die Ursachen dafür können unterschiedlich sein: Über
50 % der befragten Mittelstädte geben an, ein Projekt aufgrund des Fehlens eines Investors
nicht realisiert zu haben. Den Städten scheint es schwer zu fallen, ihre Projekte auf dem Markt
der Handelsinvestoren zu positionieren. Eine Intensivierung der Zusammenarbeit zwischen
Investoren, Entwicklern und Stadtplanern könnte helfen, Entwicklungspotenziale freizusetzen,
die bisher mangels Finanzierung brach liegen. Es bliebe zu eruieren, inwiefern übertriebene
Planungsrestriktionen die wirtschaftlichen Erfolgsaussichten konkreter Projekte schmälern und
damit potentielle Investoren abschrecken. Ein Mangel an Entwicklungsflächen hat in einem
Viertel der befragten Mittelstädte geplante Einzelhandelsprojekte verhindert. Vor allem fehlt
es an Flächen in geeigneter Lage. Da die Standortpräferenzen der Mittelstädte eindeutig in der
Innenstadt liegen und freie Flächen dort traditionell rar sind, kommt dem Flächenmangel als
Begrenzungsfaktor besonderes Gewicht zu. Interkommunale Abstimmungsprobleme sind hingegen
nur in den seltensten Fällen ein Hindernis für geplante Projekte.
Präferenzen der Kommunen bei der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung
Die Einzelhandelsentwicklung spielt sich nach den Wünschen der befragten Mittelstädte vor
allem in der Innenstadt ab. Andere Standorte des Primären Handelsnetzes spielen nur für die
Nahversorgung eine Rolle und im Sekundären Handelsnetz werden Entwickler in Zukunft wohl
nur noch in Ausnahmefällen und unter großen Restriktionen neue Projekte abschließen
können. Obwohl die Konzentration auf innerstädtische Standorte zu einem größeren
Abstimmungsbedarf zwischen Stadtplanung und Einzelhandelsentwicklern führen wird,
entstehen durch die Abkehr von nicht-integrierten Standorten vor allem neue Entwicklungschancen
für die Innenstadt. Die Präferenzen für bestimmte Einzelhandelsbetriebsformen
bzw. Handelsimmobilientypen korrespondieren mit den geäußerten Standortpräferenzen (vgl.
Abb. 1). Der mit Abstand beliebteste Immobilientyp für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung
ist demnach das Geschäftshaus in der Innenstadt – es eignet sich sowohl zur Abdeckung
der Grundversorgung als auch zur Unterbringung zentrenrelevanter Sortimente. Die große
Bedeutung, die die Mittelstädte der Deckung der Grundversorgung beimessen, spiegelt sich

Quo vadis, Einzelhandel in Mittelstädten? 7
außerdem in der Präferenz für Nahversorgungs- bzw. Stadtteilzentren wider. Einkaufszentren
und Passagen spielen ebenfalls eine wichtige Rolle für die Städte und stehen in der Gunst
deutlich vor Fachmärkten und vor allem vor Fachmarkzentren und singulären
Einzelhandelsgroßprojekten. Die beiden letztgenannten Immobilientypen lassen sich fast ausnahmslos
nur an Standorten im Sekundären Handelsnetz realisieren und spielen wahrscheinlich
schon deshalb kaum eine Rolle in den Planungen der Mittelstädte. Die Kommunen gehen
sehr sensibel mit dem Thema EKZ um und sind sich eventuell auftretender negativer Effekte
durchaus bewusst. Die positiven bisherigen Erfahrungen in der eigenen oder in fremden Städten
lassen EKZ aber auch in Zukunft für die Stadtplaner attraktiv erscheinen.
Bedingungen und Auswirkungen der Ansiedlung innerstädtischer Einkaufszentren
Die Mittelstädte sehen in der Ansiedlung eines EKZ große Chancen für die Einzelhandelsentwicklung
und zeigen große Bereitschaft, aktiv auf die städtebauliche und architektonische Integration
des EKZ Einfluss zu nehmen, um dessen Auswirkungen auf die Einzelhandelsentwicklung
aus planerischer Sicht zu optimieren. Die EKZ-Entwickler müssen in Zukunft damit
rechnen, striktere Vorgaben einhalten zu müssen, die zum Teil auch eine funktionale und
Abb. 1: Präferierte Einzelhandelsimmobilientypen in der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung
5
4
3
2
1
Geschäftshäuser
(Innenstadt)
6 = “ausschließlich“, 5 = “bevorzugt“, 4 = “überwiegend“, 3 = “nachrangig“, 2 = “eher nicht“, 1 = “gar nicht“
Quelle: Eigene Erhebung, 2011.
Einkaufszentren
Passagen Fachmärkte Fachmarktzentren/-agglomerationen
Nahversorgungs-
/Stadtteilzentren
Singuläre
Einzelhandelsgroßprojekte
bauliche Öffnung umfassen. Das häufig heraufbeschworene Feindbild von EKZ auf der Grünen
Wiese gehört dabei aber ohnehin längst der Vergangenheit an. In Westdeutschland
entstanden bereits seit den 1970er Jahren nur noch sehr vereinzelt EKZ in nicht-integrierten
Lagen und auch in Ostdeutschland ist die Zeit des unkontrollierten Flächenwachstums auf der
Grünen Wiese, wie es kurze Zeit nach der Wiedervereinigung zu beobachten war, lange vorbei.
Für die zukünftige Entwicklung sehen die befragten Mittelstädte den Schwerpunkt der Ansiedlung
neuer EKZ klar in den Innenstädten. Angesichts dieser Standortpräferenzen scheinen
erlebnisorientierte EKZ-Konzepte von größerer Bedeutung zu sein als preisorientierte. Der
Wunsch nach einem EKZ ist dabei bei jenen Städten besonders stark ausgeprägt, die hohe
Leerstände beklagen, die das Fehlen moderner Betriebsformen als Defizit angeben und die
bereits sehr gute Erfahrungen mit bisherigen EKZ-Ansiedlungen gemacht haben. Einkaufszen-

Quo vadis, Einzelhandel in Mittelstädten? 8
tren werden von den Mittelstädten insbesondere als Instrument zur Steigerung der Attraktivität
der Innenstadt gesehen. Die Stärkung der Einzelhandelszentralität steht ebenso im Fokus
wie die Übernahme städtebaulicher Funktionen. Einkaufszentren werden demnach von den
Städten gezielt zur Unterstützung der Entwicklung der Innenstadt eingesetzt. Jene Städte, in
denen in den letzten zehn Jahren ein EKZ angesiedelt wurde, zeigen sich mit den daraus resultierenden
Effekten sehr zufrieden. Die Auswirkungen des EKZ auf die Einzelhandelsattraktivität
bewerten 90 % der Mittelstädte positiv. Nur 8 % der Mittelstädte geben darüber hinaus an,
dass die von der EKZ-Ansiedlung erhofften Auswirkungen auf die Stadtentwicklung ausgeblieben
sind. In vielen Fällen wurden die erhofften Auswirkungen sogar übertroffen, zum Teil deutlich.
Auch die Auswirkungen auf die Einzelhandelszentralität wurden im Mittel positiv bewertet,
wobei vor allem kleinere Mittelstädte in ländlichen Räumen große Zufriedenheit äußern.
Die Mittelstädte sehen die neu angesiedelten EKZ vor allem als Frequenzbringer, die durch
ihre Magnetfunktion zusätzliche Kaufkraft in die Innenstädte lenken. Die übrigen Einzelhändler
der Innenstädte sind nach Ansicht der befragten Städte sogar Profiteure der erhöhten Attraktivität
des Gesamtstandorts. Die Einzelhandelslagen verschieben sich zwar zwangsläufig durch
ein neues EKZ, bei den Mittelstädten überwiegt aber der positive Eindruck. Sie berichten vor
allem von den positiven Effekten auf die Kundenfrequenzen, von denen wiederum auch
andere Einzelhändler profitieren würden. Als mögliche positive Folgen angesiedelter EKZ werden
aber auch innovationsfördernde Effekte und eine dämpfende Wirkung auf die Mieten genannt.
Durch die zusätzliche Konkurrenz werden ausstehende Modernisierungen angestoßen
und häufig kommt es zu einer Intensivierung von Maßnahmen zur Verbesserung der Außenwahrnehmung
durch gemeinsame Marketingaktionen oder sonstige Kooperationen. Eine
Erhöhung der Leerstände durch die EKZ ist den Mittelstädten zufolge nicht eingetreten.
Kooperation mit Projektentwicklern
Eine besondere Rolle bei der städtischen Einzelhandelsentwicklungsplanung spielt die Kooperation
mit Projektentwicklern und insbesondere bei Einzelhandelsgroßprojekten wie den EKZ
ist eine intensive Zusammenarbeit unausweichlich. Neben dem rahmensetzenden,
gesetzlichen Planungsinstrumentarium, das den Städten zur Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
zur Verfügung steht, sehen die befragten Mittelstädte die Zusammenarbeit mit
den Entwicklern von Handelsimmobilien als zentrales Betätigungsfeld ihrer Einzelhandelspolitik.
Die Qualität der Kooperation wird dabei sehr unterschiedlich bewertet. Immerhin 39 %
der Gemeinden geben an, sehr gute oder gute Erfahrungen bei der Zusammenarbeit gemacht
zu haben. Der größte Teil der Städte (44 %) berichtet von eher durchschnittlichen Erfahrungen
und vergibt die Note befriedigend. Mangelhafte Erfahrungen sind hingegen nur äußerst selten
zu verzeichnen (5,5%). Ein Mangel an Rücksichtnahme seitens der Projektentwickler auf die
konkreten Gegebenheiten vor Ort wird am häufigsten von den Städten beklagt, außerdem
mitunter fehlende Kenntnisse in Bau- sowie Planungs- und Verwaltungsrecht. Die Zusammenarbeit
wird zum Teil als „mühsam“ und „anstrengend“ bezeichnet, vor allem wenn die
Projektentwickler auf ihren anfänglichen Wunschvorstellungen beharren und keine
Bereitschaft zu Kompromissen erkennen lassen. Zum Teil gehen die Städte deshalb
mittlerweile den umgekehrten Weg und geben die „Spielregeln“ frühzeitig vor, „so dass sich
die Entwickler daran halten (müssen)“ (Zitat eines nordrheinwestfälischen Wirtschaftsförderers).
Ohne die Bereitschaft zu Kompromissen, werden es Immobilienentwickler folglich
mittel- bis langfristig schwer haben, Projekte zu realisieren. Es scheint allerdings nur bedingt
ein Verständnis seitens der Städte dafür vorhanden zu sein, dass auch die Handelsakteure

Quo vadis, Einzelhandel in Mittelstädten? 9
gewissen wirtschaftlichen Restriktionen unterworfen sind, zumal sie in einem Markt agieren,
der sich zunehmend durch Sättigungseffekte auszeichnet. Verständlicherweise betrachten es
die Städte trotzdem als Erfolg, wenn nach langen Verhandlungen die eigenen Interessen
durchgesetzt werden können. Immobilienentwickler und Investoren denken nicht zwangsläufig
nur an die kurzfristige Rendite, längerfristige Engagements sind durchaus üblich und
dementsprechend zeigen sie auch Interesse an der langfristigen Entwicklung des Umfelds ihrer
eigenen Handelsimmobilie. Es wird sich zeigen, inwieweit der Handel in Zukunft bereit sein
wird, auch bei der qualitativen Aufwertung von Standorträumen eine aktive Rolle zu spielen –
die Stadtplaner sehen sie dazu jedenfalls eindeutig in der Pflicht. Städtebauliche
Wettbewerbe könnten dadurch in dem komplexen Kräftespiel der Einzelhandelsentwicklung
an Bedeutung gewinnen und die dominierenden Rahmenplanungen und Entwicklungskonzepte
sinnvoll ergänzen.