aktuell 03/12 - vbw

aktuell – Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Baden-Württemberg I 18. Jahrgang I Ausgabe 3/12 

Aus dem Inhalt 

Magazin 

Baden-Badener Tage 2012 zu Nachhaltigkeit, Energie und Personalmanagement | Organisationsund 

Personalberater Prof. Dr. Wilhelm Maier im Interview | Quartiers- und Bestandsentwicklung 

Trend zu Fusionen | Im Unternehmensporträt: Baugenossenschaft Familienheim Mosbach

InhAlt 

2 

03 Editorial 

04 Baden-Badener Tage 2012: 

Personal führung und 

-management im Fokus 

10 Im Interview: 

Prof. Dr. Wilhelm Maier 

über Führungsfragen und 

Personalmanagement 

13 Im Interview: 

Renate Szameitat über 

Trends und Entwicklungen in 

der Immobilienwirtschaft 

14 Unternehmensporträt: 

Baugenossenschaft 

Familienheim Mosbach 

17 Kurz gefragt: Verbands direktor 

Hans Maier zur Reform des 

Abschlussprüfungsmarktes 

18 Aus sechs mach drei: 

Genossenschaften fusionieren 

innerhalb des vbw 

20 Neues Heim: 

Grundsteinlegung in Giebel 

22 Bau- und Heimstättenverein 

Stuttgart eG: Kulturdenkmal 

modernisiert 

22 Wohnungswirtschaftliche 

Verbände im Gespräch mit 

dem Umweltministerium 

23 Richtfest bei Neubauprojekt 

der Wohnungsbau Ludwigsburg 

24 Termine 

26 Impressum

EdItorIAl aktuell 02/12 

Eine Branche muss neben ihren Fachthemen 

auch das wertvollste Kapital im Blick 

haben – die Mitarbeiter. Es gilt, ein gutes 

Personalmanagement zu verfolgen. Wie 

kann die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

Interesse bei jungen Menschen 

wecken? Welche Karrieremöglichkeiten 

gibt es? Mit welchen Führungskonzepten 

und -stilen lässt sich er folgreich vorgehen? 

Einige Antworten auf diese Fragen 

gab Prof. Dr. Wilhelm Maier von der 

Hochschule München in seinem Vortrag 

über „Die Architektur des Führungserfolges“ 

bei den Baden-Badener Tagen der 

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

Ende September. Vielfältig und vor allen 

Dingen auch praxisbezogen setzte er sich 

mit den Themen des Personalmanagements 

und der Personalführung auseinander. 

aktuell hat die Gelegenheit genutzt, 

dem Vizepräsidenten der Hochschule 

München und Professor für Human 

Resource Management und allgemeine 

Betriebswirtschaftslehre darüber hinaus 

noch einige Fragen zu stellen. Im Interview 

geht Maier auf die Motivationen, 

auf Führungserfolg und seine Ideen für 

die Branche ein. 

Dabei wurde deutlich: Die Wohnungs- 

und Immobilienwirtschaft ist als Arbeitgeberin 

eine attraktive Branche, die sichere 

Arbeitsplätze mit konkurrenzfähig 

Verehrte leserinnen 

und leser… 

ausgestatteten Gehältern und interessanten 

Tätigkeitsfeldern bieten kann. Unterschiedliche 

Führungsstile prägen die mittelständisch 

geleiteten Unternehmen. 

Deutlich wurde aber auch, dass wir als 

Branche insgesamt noch deutliche Entwicklungspotenziale 

haben – zum einen 

bei der Suche und Entwicklung künftiger 

Mitarbeiter, aber auch bei der Personalführung. 

Fakt ist, nicht jeder Immobilienökonom, 

nicht jeder Betriebswirt, Wirtschaftsprüfer 

und Architekt ist auch der 

geborene Chef. Doch Personalführung 

lässt sich lernen. Maier verwies explizit 

auch auf die Inanspruchnahme externer 

Profis und das Denken in Netzwerken. 

Der Branchentreff in Baden-Baden bestimmt 

als Titelthema diese Ausgabe. Drei 

Themenkomplexe beherrschten die Tagung: 

Personalmanagement, Energie und 

Nachhaltigkeit. Das Spektrum reichte von 

den Einsatzbereichen und Energieeinsparpotenzialen 

von Mini-Blockheizkraftwerken, 

über steuerliche Aspekte bis zur 

Quartiers- und Bestandsentwicklung. Die 

rund 190 Teilnehmer und Aussteller bekamen 

einen bunten Mix an Informationen, 

an Wissen und Praxistipps mit auf 

den Weg. 

aktuell berichtet außerdem über drei Fusionen 

von Genossenschaften im Ver- 

bandsgebiet des vbw. Der Trend zur Zusammenarbeit 

und Kooperation bis hin zu 

einer Fusion im Einzelfall ist ungebrochen. 

Er wird vom Verband unterstützt, denn 

letztlich entstehen konkurrenzfähigere, 

stärkere Unternehmen mit einem größeren 

Wirtschafts- und Leistungsangebot, 

das für alle Seiten ein Plus einbringt. 

Im Unternehmensporträt stellen wir Ihnen 

die Baugenossenschaft Familienheim 

Mosbach vor. In einem der nördlichsten 

Landkreise Baden-Württembergs gelegen 

bietet sie über 2.100 Mitgliedern eine 

Heimat im Neckar-Odenwald-Kreis. 

Hinweisen wollen wir Sie aber auch auf 

den baden-württembergischen Genossenschaftstag 

Ende Oktober in Stuttgart. Er 

bietet viele interessante immobilienwirtschaftliche 

Themen von der Marktanalyse 

über die Portfoliostrategie bis zu Berichten 

aus der Praxis. 

Ich wünsche Ihnen viel Vergnügen beim 

Blättern und Lesen 

Gerhard A. Burkhardt 

Präsident des vbw 

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„trauen Sie sich, 

Personal leistungen einzukaufen!“ 

Personalführung und Personalmanagement zählten zu den 

Themen der Baden-Badener Tage 

180 Teilnehmer, Aussteller und Gäste besuchten in diesem Jahr die Baden- 

Badener Tage der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Der zweitägige Kongress 

stand unter dem Themenkreis „Nachhaltigkeit, Energie und Personalmanagement 

in der Immobilienwirtschaft“. Die Vorträge reichten von Fragen 

der Mitarbeiterführung über die Einsatzbereiche von Mini-Blockheizkraftwerken 

bis hin zur Quartiers- und Bestandsentwicklung und der Europäischen Strukturpolitik 

nach dem Jahr 2013. In der Fachausstellung, bei der Stadtführung 

und einem bunten Abend bot sich den Teilnehmern außerdem die Zeit für 

Gespräche und den Informationsaustausch. 

Gerhard A. Burkhardt, Präsident des vbw, 

appellierte in seiner Begrüßung an die 

Teilnehmer, verstärkt die Einstiegs- und 

Aufstiegsmöglichkeiten für Fach- und 

Führungskräfte in den Blick zu nehmen. 

„Wir sind eine starke Branche und müssen 

dies nach außen hin auch als Arbeitgeber 

zeigen“, so Burkhardt. Angesichts rückgängiger 

Schülerzahlen und einem zunehmenden 

Kampf um die besten Köpfe 

gelte es, attraktive Arbeitsbedingungen 

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zu gestalten und auch zu vermarkten. Bei 

der komplexen und immer umfangreicheren 

Tätigkeit in der Branche müsse auf 

wachsende Kompetenz und einen breiten 

Wissenspool gesetzt werden. 

Prof. Dr. Wilhelm Maier von der Hochschule 

München sagte: „Die Unternehmen der 

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 

sind interessante Arbeitgeber. Die Branche 

bietet eine hohe Wertschöpfung; der 

Kapitaleinsatz und das Know-how sind 

hoch. Trotz Wirtschaftskrise geht es den 

Unternehmen gut; kein Mitarbeiter wurde 

aus wirtschaftlichen Gründen entlassen. 

Kurz gesagt: Sie bieten sichere, vielseitige 

und gute Arbeitsplätze. Diese Werbung 

für einen Job in der Branche sollten Sie 

unbedingt nutzen“. Jedes Wohnungsunternehmen 

könnte mit den Schlagworten 

„krisenfest, interessant und eine ordentliche 

Bezahlung“ für sich als Arbeitgeber 

werben. 

Maier machte Schluss mit den gängigen 

Führungsmythen, die von Kontroll- und 

Hierarchielegenden geprägt sind. Führung 

sei vielmehr direkte und indirekte Beeinflussung 

mit dem Zweck, gemeinsam bestimmte 

Ziele zu erreichen. Je nach Situation 

und Ziel des Unternehmens seien 

Manager- oder Leader-Qualitäten angebracht. 

Maier lenkte den Blick auf Arbeitsstrukturen, 

betriebliche Anreizsysteme, 

die Führungskultur und die Wertesysteme 

sowie auf die Belastbarkeit und

die „Reife“ der Mitarbeiter. „Mitarbeiter 

brauchen vor allem einen Sinn in ihrer Arbeit“, 

so der Professor für Human Resource 

Management und allgemeine Betriebswirtschaftslehre. 

Mit der Freude an der 

Arbeit könne viel bewegt werden. 

Der Führungsstil muss passen 

„Wichtige Instrumente des Personalmanagements 

sind das Personalmarketing, 

die Personalentwicklung, -bindung und 

-anpassung sowie die Gestaltung der betrieblichen 

monetären, geldwerten, extrinsischen 

und intrinsischen Leistungen. 

Dabei wird die Leistung des Mitarbeiters 

durch seine Fähigkeiten, seine Bereitschaft 

und die Möglichkeiten bestimmt“, sagte 

Maier. 20 Praxistipps hatte er unter die 

Überschrift „Regeln der Motivation“ gesetzt. 

„Jeder Punkt, wie beispielsweise 

Anerkennung und Lob bewusst auszusprechen, 

hört sich einfach an. Doch muss 

man sich als Führungskraft immer wieder 

bewusst an die Umsetzung erinnern“, so 

Maier. Unterforderung sei genauso schlimm 

wie eine Überforderung der Mitarbeiter. 

Und ein demotivierter Mitarbeiter könne 

eine demotivierende Wirkung auf ein 

ganzes Team ausstrahlen und das Leistungspotenzial 

dadurch stören. 

„Führung kann man lernen“, versicherte 

Maier und stellte verschiedene Führungsstile 

vor. Je nach Reifegrad und Erfahrungshorizont 

des Mitarbeiters, je nach 

Aufgabe und Beziehungsorientierung 

könne der Stil autoritär, integrierend, partizipativ 

oder delegierend sein. „Der Clou 

liegt in der Unterscheidung“, so Maier. Er 

riet aber, sich nicht zu Schnellschüssen 

hinreißen zu lassen. „Eine Feinjustierung 

und Perfektionierung des gelebten Führungsstils 

ist meist sinnvoller als eine komplette 

Umstellung“, befand er. „Vorgesetzte 

sollten sich nicht verbiegen, aber 

verlässlich bleiben“, fügte er hinzu. In 

jedem Fall sei das Personalmanagement 

eine wichtige Aufgabe, der es Aufmerksamkeit 

zu schenken gelte. „Führungshandeln 

kann man natürlich nicht ausgliedern. 

Aber Sie müssen nicht alles allein 

machen. Wenn Sie keine eigene Personalabteilung 

haben, dann trauen Sie sich 

ruhig, Leistungen extern einzukaufen!“, 

forderte er das Publikum auf. 

Nachhaltigkeit im Wohnungsbau 

Auf das viel diskutierte Thema der Nachhaltigkeit 

lenkte Prof. Dr. Thomas Lützkendorf 

vom Karlsruher Institut für Technologie 

am Lehrstuhl für Ökonomie und 

Ökologie des Wohnungsbaus den Blick. 

„Nachhaltig bedeutet letztlich tragfähig, 

zukunftsfähig oder auch dauerhaft“, übersetzte 

er die Begrifflichkeit. In Deutschland 

lasse sich der Begriff bis zum Beginn 

des 18. Jahrhunderts zurückverfolgen, als 

er in der Forstwirtschaft zur Umschreibung 

der Forderung eingeführt wurde, dem 

Wald nicht mehr Holz zu entnehmen als 

nachwächst. Die heutige Verwendung des 

Begriffs gehe auf die Definition aus dem 

Brundtland-Report der Weltkommission 

für Umwelt und Entwicklung zurück, wonach 

„eine nachhaltige Entwicklung eine 

Entwicklung ist, die die Bedürfnisse der 

Gegenwart befriedigt, ohne zu riskieren, 

dass künftige Generationen ihre eigenen 

Bedürfnisse nicht befriedigen können.“ 

Lützkendorf ging auf drei Arten des Nachhaltigkeitsmanagements 

ein; erstens auf 

das unternehmensbezogene Nachhaltigkeitsmanagement, 

das dem Ziel dient, die 

ökonomischen, ökologischen und sozialen 

Wirkungen unternehmerischer Aktivitäten 

zu beschreiben, zu beurteilen und zu 

steuern, um eine erfolgreiche und zukunftsfähige 

Unternehmensentwicklung 

zu unterstützen. Zweitens kommen das 

gebäudebestandsbezogene Nachhaltigkeitsmanagement 

und drittens das objekt- 

beziehungsweise gebäudebezogene 

Nachhaltigkeitsmanagement hinzu. „Gebäude 

werden dann – umgangssprachlich 

– als nachhaltig bezeichnet, wenn sie 

durch ihre Merkmale und Eigenschaften 

zu einer nachhaltigen Entwicklung beitragen“, 

so Lützkendorf. „An sie werden 

unter anderem Anforderungen, wie die 

bedarfsgerechte Deckung des Raumbedarfs 

nach Quantität und Qualität, die Minimierung 

der Lebenszykluskosten, die 

langfristige Sicherung und Steigerung von 

Ertrag und Wert, eine geringe Flächeninanspruchnahme 

und geringe Bodenversiegelung 

sowie die Vermeidung der Verwendung 

und des Eintrags von Schadstoffen 

gestellt“, so Lützkendorf. Hinzu 

kämen Ansprüche wie Ressourcenschonung 

und die Schließung von Stoffkreisläufen, 

die Reduzierung der Emissionen an 

klimarelevanten Gasen, die Reduzierung 

sonstiger Umweltbelastungen sowie die 

Sicherung von Gesundheit, Behaglichkeit 

und Sicherheit der Nutzer. 

Eine Zertifizierung lohnt sich 

„Ein Runder Tisch zum Nachhaltigen Bauen 

beim Bundesministerium für Verkehr, 

Bau und Stadtentwicklung hat ein Bewertungssystem 

zum Nachhaltigen Wohnungsbau 

entwickelt. Es führt zur Vergabe des 

Qualitätssiegels Nachhaltiger Wohnungsbau“, 

sagte Lützkendorf. Das Bewertungssystem 

umfasse Standort-, Umwelt- und 

aktuell 02/12 

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Objektmerkmale, Konzepte, sonstige Spezifika 

sowie Bewertungsprofile der Wohnqualität, 

der technischen Qualität, der ökologischen 

und ökonomischen Qualität 

sowie der Prozessqualität. 

Hans-Otto Kraus, Geschäftsführer der 

GWG Städtische Wohnungsgesellschaft 

München mbH, berichtete von den ersten 

praktischen Erfahrungen mit dem Bewertungssystem 

und der Zertifizierung. Die 

GWG hat ein Modernisierungsprojekt des 

Geschosswohnungsbaus mit 68 Wohneinheiten 

des geförderten Wohnungsbaus 

im KfW-70-Standard und Barrierefreiheit 

zertifizieren lassen. Das Projekt wurde mit 

dem Qualitätssiegel des Nachhaltigen 

Wohnungsbaus (NaWoh) ausgezeichnet. 

„Der Aufwand ist nicht unerheblich, jedoch 

leistbar, und er lohnt sich, wenn man 

die Zertifizierung von Anfang an anstrebt. 

Das Bewertungssystem stellt einen guten 

Leitfaden für jedes Projekt dar, da es eine 

optimierte Prozessplanung und sorgfältige 

Projektentwicklung fördert“, sagte 

Kraus. Weiter betonte er, dass die Orientierung 

an der Kriterienliste alle Projektbeteiligten 

diszipliniere und zu einer besseren 

Auswahl der Entscheidungen und 

Materialien führe. „Wir haben die internen 

Prozesse aufgrund der NaWoh-Zertifizierung 

verfeinert und streben weitere 

Zertifizierungen an“, sagte Kraus abschließend. 

Potenziale von Blockheizkraftwerken 

Um die Einsatzbereiche, die Wirtschaftlichkeit 

und die Energieeinsparpotenziale 

von Mini-Blockheizkraftwerken ging es 

im Vortrag von Friedhelm Steinborn, Geschäftsführer 

der Steinborn innovative 

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Gebäude-Energieversorgung, Stuttgart. 

„Blockheizkraftwerke dienen der gleichzeitigen 

Erzeugung von Strom und Wärme. 

Sie sind sehr effizient, denn von 100 

Prozent eingesetzter Primärenergie gehen 

nur zehn Prozent bei der Umwandlung 

in Wärme und Strom verloren. 90 

Prozent können genutzt werden“, sagte 

Steinborn. Je nach elektrischer Leistung 

reiche das Einsatzgebiet von Blockheizkraftwerken 

von Ein- und Zweifamilienhäusern 

bis zu großen Mehrfamilienhäusern 

und im Industriebereich. 

Dabei gibt es gesetzliche Grundlagen rund 

um den Betrieb und die Vergütungsfragen 

beim Einsatz eines Blockheizkraftwerks: 

das Erneuerbare-Energien-Gesetz (EEG) in 

seiner neuen Fassung vom 1. Januar 2012 

und das Kraft-Wärme-Kopplungsgesetz, 

das zum 1. Juli 2012 novelliert wurde. 

„Damit der Betreiber eines Blockheizkraftwerkes 

beispielsweise eine Vergütung für 

die Parameter Nawaro (nachwachsende 

Rohstoffe) und KWK (Kraft-Wärme-Kopplung) 

erhalten kann, muss die Anlage 

durch einen Umweltgutachter geprüft 

werden“, so Steinborn. 

Steinborn erklärte weiter, dass seit Änderung 

des Kraft-Wärme-Kopplungs-Gesetzes 

der Zuschlag für den gesamten erzeugten 

Strom gezahlt wird; bis 50 Kilowattstunden 

elektrische Leistung macht 

dies 5,41 Cent je Kilowattstunden auf 

zehn Jahre aus. Anlagen ab 50 kW bekommen 

für die ersten 50 kW exakt 5,41 

ct/kWh und für alle weiteren kW bis 250 

KW genau 4 ct/kWh für 30.000 Vollbenutzungsstunden. 

Nach den Wärmegesetzen 

des Bundes und des Landes kann 

Kraft-Wärme-Kopplung als ersatzweise 

Erfüllung der Nutzung von erneuerbaren 

Energien herangezogen werden. „Die Deminimis-Grenze 

beschreibt die Förderhöhe 

nach den Kriterien der entsprechenden 

EG-Verordnung und besagt, dass innerhalb 

des momentanen Steuerjahres und 

den zwei Steuerjahren davor der Antragsteller 

nicht mehr als 200.000 Euro erhalten 

darf“, so Steinborn. 

Steinborn rechnete vor, dass der Direktverkauf 

des Stroms aus einem Blockheizkraftwerk 

durch den Gebäudeeigentümer 

an die Bewohner der Gebäude lohnender 

ist als die Einspeisung in das Stromnetz. 

Die Vergütung ist um etwa 10 Cent je kWh 

des erzeugten Stroms höher. Auch die 

Mieter oder Wohnungseigentümer der 

belieferten Gebäude profitieren von niedrigeren 

Strompreisen. Es bestehe kein 

Anschlusszwang für die Mieter; damit sie 

dennoch einen Vorteil haben, müsse der 

Preis niedriger sein als am Markt. „Nicht 

zuletzt gewinnt auch die Umwelt durch 

massive CO 2 -Einsparungen gegenüber konventionellen 

Anlagen“, sagte Steinborn 

abschließend. 

BHKW: Steuerlich interessant? 

Steuerberater Fritz Schmidt, Geschäftsführer 

der WTS Wohnungswirtschaftliche 

Treuhand Stuttgart GmbH, wies in seinem 

Vortrag darauf hin, dass die in einem 

Blockheizkraftwerk erzeugte Wärme steuerlich 

unproblematisch sei, weil mit ihr 

kein Gewinn erzielt werde, sondern lediglich 

die Selbstkosten umgelegt werden. 

Der in das öffentliche Netz eingespeiste 

und verkaufte Strom stelle aber eine gewerbliche 

Tätigkeit dar und müsse damit

ei den Ertragssteuern und bei der Umsatzsteuer 

bedacht werden. Schmidt betrachtete 

in seinen Ausführungen sowohl 

die Umsatzsteuerberechnung bei der Einspeisung 

des Stroms in das öffentliche 

Netz als auch die Umsatzsteuerberechnung 

beim Direktverbrauch, also dem 

Verbrauch in unmittelbarer Nähe zur Erzeugungsanlage 

durch den Anlagenbetreiber 

selbst oder einen Dritten. 

Die Umsatzsteuerberechnung werde dadurch 

erschwert, dass die Finanzverwaltung 

fiktiv annimmt, dass aller im Blockheizkraftwerk 

erzeugte Strom zunächst 

umsatzsteuerpflichtig in das öffentliche 

Netz eingespeist werde und gegebenenfalls 

eine fiktive Rücklieferung stattfinde. 

„Das verkompliziert die Berechnung, ist 

aber im Endeffekt vorteilhaft. Denn die 

Fiktion ermöglicht den Vorsteuerabzug 

für alle Kosten, die mit der Stromerzeugung 

zusammenhängen. Bei der fiktiven 

Rücklieferung hängt der Vorsteuerabzug 

von der Verwendung des rückgelieferten 

Stroms ab. Wird dieser an die Mieter verkauft, 

ist kein Vorsteuerabzug möglich, 

sonst schon“, sagte Schmidt. Steuerlich 

biete der Direktverkauf die meisten Vorteile. 

Er sei aber noch aus anderer Sicht 

attraktiv. „Da durch den Direktverbrauch 

das öffentliche Netz nicht belastet wird 

und damit niedriger ausgelegt werden 

kann, spare der Netzbetreiber Geld. Der 

Die Referenten der Tagung: 

(v.l.o.n.r.u.): Hans-Otto Kraus, Prof. Dr. 

Wilhelm Maier, André Hempel, Prof. 

Dr. Thomas Lützkendorf, Sigrid Feßler, 

Fritz Schmidt, Stephanie Baumann, 

Jonas Scholze, Dr. Heino Lisker, 

Friedhelm Steinborn, Renate 

Szameitat, Gerhard A. Burkhardt 

Netzbetreiber hat dem Betreiber des 

Blockheizkraftwerks deshalb eine Entschädigung 

für die vermiedenen Kosten zu 

bezahlen“, sagte Schmidt. Die Entschädigung 

sei allerdings individuell nach den 

Verhältnissen des Netzbetreibers zu ermitteln 

und daher objektiv nur schwer messbar. 

Vom Betrieb eines Blockheizkraftwerkes 

durch Wohnungseigentümergemeinschaften 

riet Schmidt deutlich ab. 

Energiemanagement – Politischer 

Rahmen 

„Die Erhöhung der Energieeffizienz im 

Gebäudebestand ist ein wesentlicher Bestandteil 

der Vorgaben der Energiewende“, 

darauf wies André Hempel vom 

Bundesministerium für Verkehr, Bau und 

Stadtentwicklung hin. Bis zum Jahr 2050 

soll durch die Reduzierung des Primärenergieeinsatzes 

um 80 Prozent ein nahezu 

klimaneutraler Gebäudebestand erreicht 

werden. Schon die Zwischenziele 

bis zum Jahr 2020 sind ambitioniert: Sie 

sehen die Reduzierung des Energiebedarfs 

für die Wärmebereitstellung um 20 

Prozent vor. „Die Richtlinie der Europäischen 

Union über die Gesamtenergieeffizienz 

von Gebäuden gibt zudem vor, 

dass ab 1. Juli 2021 alle privaten Neubauten 

im Niedrigstenergiegebäudestandard, 

der dem Standard des klimaneutralen Gebäudes 

nach dem Energiekonzept entspricht, 

zu errichten sind“, so Hempel. 


„Dies wird derzeit kontrovers diskutiert, 

insbesondere vor dem Grundsatz und der 

Vertretbarkeit der Wirtschaftlichkeit, zu 

denen sich die Bundesregierung klar bekennt“. 

Hempel verwies diesbezüglich auf 

den Instrumentenmix des Forderns, Förderns 

und Informierens. 

Der Niedrigstenergiegebäudestandard soll 

jedoch erst in der Energieeinsparverordnung 

2018 oder 2020 aufgenommen werden. 

Bereits nach der EnEV 2012 wird es 

aber Pflicht, die energetischen Kennwerte 

in Verkaufs- und Vermietungsanzeigen 

anzugeben, und die Energieausweise sind 

verpflichtend an den Mieter oder Käufer 

zu übergeben. „Zwar bringt die Novellierung 

der EnEV keine weiteren Verschärfungen 

für den Gebäudebestand, wohl 

aber im Rahmen des Neubaus. Die Verordnung 

wird voraussichtlich erst zu Beginn 

des Jahres 2014 in Kraft treten“, sagte 

Hempel zum Abschluss seines Vortrags. 

Nachhaltigkeit auch in der 

Personalentwicklung 

Den zweiten Tag eröffnete Stephanie 

Baumann von der AWI Akademie der 

Wohnungs- und Immobilienwirtschaft mit 

ihrem Vortrag über nachhaltige Personalentwicklung. 

Ihre zentralen Fragestellungen 

waren, warum die Woh nungs- und 

Immobilienwirtschaft Personalentwicklung 

braucht, wer Personalentwicklung macht 

und wie nachhaltige Personalentwicklung 

im Wohnungsbau aussehen kann. 

„Personalentwicklung sind alle Maßnahmen, 

die dem Erhalt, der Verbesserung, 

der Weiterentwicklung von Qualifikationen 

und Arbeitsverhalten des Mitarbeiters 

dienen“, definierte Baumann ihr breites 

Vortragsfeld. Nachhaltige Personalentwicklung 

setze bereits vor der Einstellung 

eines Mitarbeiters an und begleite ihn 

auch bis nach dem Ausscheiden aus dem 

Unternehmen. Personalentwicklung müsse 

stets langfristig und strategisch angegangen 

werden und sei damit anders als 

Personalmanagement Führungsaufgabe. 

Personalentwickler unterstützen, begleiten, 

beraten und coachen bei der Umsetzung: 

Was brauchen die Mitarbeiter, um 

die vorgegebenen Ziele umzusetzen? So 

wird in der Personalentwicklung eines 

Unternehmens die Brücke zwischen dem 

Ist- und dem Soll-Zustand der Hard- und 

Soft-Skills der Mitarbeiter geschlagen. 

Typische Werkzeuge für Personalentwicklung 

sind dabei zum Beispiel Weiterbildungsmaßnahmen 

oder die Entwicklung 

von Persönlichkeitsprofilen. Beide helfen, 

Stärken von Mitarbeitern aufzuzeigen, sie 

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Der Moderator der Tagung, Adrian 

Teetz, und AWI-Geschäftsführer 

Klaus Grimmeißen ver künden den 

Gewinner der Auslosung (links). 

Die Aussteller freuten sich über 

die gelungene Veranstaltung und 

ein reges Interesse der Besucher. 

weiterzuentwickeln und damit Stellen- und 

Mitarbeiterprofile in Einklang zu bringen. 

Größte Herausforderung – und damit 

schloss Baumann ihren Vortrag – sei die 

demographische Entwicklung. Das Knowhow 

von altgedienten Mitarbeitern dürfe 

nicht verloren gehen. Hier forderte sie 

ihre Zuhörer dazu auf, mit einem strategisch 

ausgerichteten Personal- und Wissensmanagement 

frühzeitig zu reagieren. 

Burnout: Nachhaltigkeit als Prävention 

Zweiter Vortragender des Tages war Dr. 

med. Heino Lisker von der Max Grundig 

Klinik in Baden-Baden. Lisker, Leiter der 

dortigen Abteilung für Psychosomatik, 

referierte über Burnout und Gesundheitsprävention. 

Schwerpunkt war zum einen, 

Anzeichen für einen Burnout rechtzeitig 

zu erkennen, aber auch, die Teilnehmer der 

Baden-Badener Tage dazu zu motivieren, 

ihren Mitarbeitern Angebote zu Bewegung, 

Ernährung und Entspannung näherzubringen. 

Anti-Stress-Techniken sollten 

idealerweise schon in den Arbeitsalltag 

integriert werden. 

Zunächst räumte der erfahrene Mediziner 

aber mit einigen verbreiteten Vorurteilen 

auf. So gebe es das Krankheitsbild „Burnout“ 

als solches gar nicht. Vielmehr sei 

darunter eine Vielzahl von psychosomatischen 

Erkrankungen zu verstehen, die aus 

einem allgemeinen, emotionalen Erschöpfungszustand 

resultierten oder mit einem 

solchen einhergingen. Diese entwickelten 

sich oft über einen Zeitraum von Monaten 

und Jahren. Letztlich könne in entsprechenden 

Situationen im Prinzip jeder 

in seinem Berufsleben von einem „Burnout“ 

betroffen werden. 

Erste Anzeichen für einen Burnout sind 

nach Lisker beispielsweise Schlafstörungen, 

Antriebslosigkeit und Gereiztheit. 

Hier wünschte sich der Mediziner mehr 

Sensibilität, sowohl von Arbeitskollegen 

und Vorgesetzten, als auch von Freunden 

und Verwandten. Im Extremfall drohten 

verspannungsbedingte Rückenschmerzen, 

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Herzrhythmusstörungen und sogar ein 

Schlaganfall oder Herzinfarkt. Zwar lasse 

sich ein rechtzeitig erkannter Burnout 

psychotherapeutisch gut behandeln, doch 

müsse immer auch das Arbeitsumfeld betrachtet 

werden. 

Als Auslöser identifizierte Lisker neben 

privatem vor allem berufsbedingten Stress. 

Anhand verschiedener Fallbeispielen arbeitete 

er heraus, dass hier vor allem das 

fortgesetzte Versagen von Anerkennung 

für individuelle Leistungen von Mitarbeitern 

eine Schlüsselrolle spielt. Besonders 

empfänglich seien, und zwar in jeder Berufsgruppe, 

Mitarbeiter, die regelmäßigen 

Kundenkontakt haben, die sogenannten 

„Frontarbeiter“. Diese stünden häufig unter 

besonders großem Druck, sowohl von 

Vorgesetzten, als auch von Kunden. Wenn 

sie sich dann auch noch selbst unter Druck 

setzten, dann sei der „Burnout“ schon fast 

vorprogrammiert. Aber auch die durch 

die elektronischen Kommunikationsmittel 

gesamtgesellschaftliche erhöhte „Taktfrequenz“ 

und die damit einhergehende, 

ständige Verfügbarkeit identifizierte 

Lisker als zusätzlichen Risikofaktor. 

Unter präventiven Gesichtspunkten empfahl 

der Mediziner ein ganzes Bündel an 

Maßnahmen, um den individuellen Umgang 

der Mitarbeiter mit Stresssituationen 

zu verbessern. Dazu gehöre unter anderem 

die Sensibilisierung für stressverstärkende 

und stressreduzierende Denk- und 

Verhaltensweisen, die Nutzung echter sozialer 

Netzwerke sowie die Stärkung der 

Selbstbehauptungsfähigkeiten. Bezogen 

auf die Arbeitswelt wünschte sich Lisker 

im Abschluss seines Vortrags vor allem 

einen partizipativeren Führungsstil und 

psychologischen Rückhalt im Team. Innerbetriebliche 

Abläufe sollten so organisiert 

sein, dass sich die Arbeitsbelastung 

für den einzelnen Mitarbeiter in 

einem vernünftigen Rahmen halte. Ziele 

sollten stets klar erkennbar sein und für 

erbrachte Leistungen ausreichend Anerkennung 

gezollt werden. 

Nachhaltigkeit: auch bei Quartiers- und 

Bestandsentwicklung ein Thema 

Dritte Referentin an diesem kühlen, aber 

sonnigen Freitagvormittag war Renate 

Szameitat, Geschäftsführerin des GEWOS 

Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung 

in Hamburg. Szameitat ging in 

ihrem Vortrag mit dem Thema ‚Quartiers- 

und Bestandsentwicklung – welche 

Angebote haben Zukunft‘ unter dem 

Motto ‚Wohnvorstellungen 2020‘ zunächst 

auf langfristige Trends und neue Herausforderungen 

in der Wohnungswirtschaft 

ein, ehe sie über die Zielgruppe als Leitlinie 

referierte und schlussendlich Schlüsselmethoden 

für strategische Planungen 

beleuchtete. 

In dem Vortrag wurde deutlich, dass die 

Wohnungswirtschaft auf eine Vielzahl von 

Herausforderungen reagieren muss. Die 

Märkte seien permanent in Bewegung; so 

gebe es nicht nur ein Nachfragegefälle 

zwischen städtischen Wirtschaftszentren 

und ländlichen Regionen, die Lebens- und 

Wohnentwürfe würden auch zunehmend 

individueller. Dazu wachse die Zahl der 

Haushalte mit Mietern im Rentenalter. Die 

Frage, welche Bestände und Quartiere zukunftsfähig 

sind und welche Modernisierungsarbeiten 

die Vermietbarkeit der einzelnen 

Bedarfsgruppen nachhaltig sichern, 

werde für die Unternehmen der Wohnungswirtschaft 

damit zunehmend relevant. 

Doch strategische Entscheidungen, so 

Szameitat, könnten nur dann sinnvoll getroffen 

werden, wenn eine ausreichende 

Datenbasis für diese vorliegt. Als Mittel 

der Wahl empfahl sie hierbei zum einen 

eine gründliche Analyse der Wohnbestände, 

und zum anderen eine systematische 

Befragung sowohl von Mietern im Bestand, 

als auch von den jeweiligen Zielgruppen 

generell. „Standardprodukte gibt es beim 

Thema Wohnen nicht“, so Szameitat. 

Vielmehr müsse das reale Nachfrageverhalten 

der Mieter beziehungsweise der 

Haushalte vor Ort abgebildet werden.

EU-Strukturpolitik nach 2013 

Jonas Scholze vom Deutschen Verband für 

Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung 

e.V. stellte in seinem Vortrag die 

Förderpolitik der Europäischen Union vor. 

Die EU-Kohäsionspolitik in der Förderperiode 

2014 bis 2020 umfasst für den EU- 

Strukturfonds ein Budget von 336 Milliarden 

Euro, das sind 33 Prozent des EU-Haushalts. 

Darin sind drei Fonds enthalten: 

EFRE, ESF und Kohäsionsfonds. „Positiv ist 

der Versuch, integrierte Ansätze und die 

Stadtentwicklung zu stärken. Dafür will 

die EU neue Instrumente einsetzen und 

die Fonds besser kombinieren“, betonte 

Scholze. Er kritisierte, dass noch große Un- 

sicherheit bei den Programmbehörden bestehe, 

wie sie mit dem neuen Instrumentarium 

umgehen sollen. Außerdem riet 

Scholze, dass eine frühzeitige konkrete 

Programmplanung notwendig sei, um die 

Diskussion mit den Landesministerien für 

Stadtentwicklung und Wohnen so rasch 

wie möglich führen zu können, und es 

sollten konkrete Vorschläge für passende 

Maßnahmen und Ansätze für eine integrierte 

Stadt- und Wohngebietsentwicklung 

vorgenommen werden sollte. 

In ihrem Schlusswort bedankte sich Sigrid 

Feßler, Verbandsdirektorin des vbw, bei 

den Referenten für die vielfältigen Infor- 


mationen, Tipps und Hinweise, die während 

des zweitägigen Kongresses auf dem 

Podium und im anschließenden Gespräch 

gegeben wurden. „Die Dinge haben nur 

den Wert, den man ihnen verleiht“, zitierte 

sie den französischen Dichter und 

Schauspieler Molière. „Wie wichtig das 

Personalmanagement, die Energieeffizienz 

und die Nachhaltigkeit für unsere 

Branche sind, haben wir mit den Themen 

der vergangenen beiden Tage bewiesen. 

Sie werden uns dauerhaft beschäftigen“, 

so die Verbandsdirektorin. Abschließend 

wies sie auf den Termin der nächsten 

Baden-Badener Tage hin. Sie werden am 

26. und 27. September 2013 stattfinden. 

dIE AWI bEdAnkt SIch bEI IhrEn PArtnErn dEr bAdEn-bAdEnEr 

tAgE dEr WohnungS- und ImmobIlIEnWIrtSchAft 2012: 

9

IntErVIEW 

Bei den Baden-Badener Tagen der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft 2012 

hielt Prof. Maier, Vizepräsident der Hochschule München, einen Vortrag zum 

Thema „Die Architektur des Führungserfolges“. Schon mit dem Titel verbindet 

der Professor für Human Resource Management und allgemeine Betriebswirtschaftlehre 

Branchen- und Führungsfragen. Maier lehrt an der Hochschule 

über das strategische sowie IT-gestützte Personalmanagement, über Motivation 

und Führungsverhalten sowie über Wissensmanagement. aktuell nahm 

die Gelegenheit wahr, mit Prof. Maier über Führungsfragen, Arbeitsmotivationen 

und Einstellungsveränderungen zu sprechen. 

„führung ist eine kunst. Sie ist 

transpiration und Inspiration zugleich“ 

Der Professor für Human Resource Management und allgemeine 

Betriebswirtschaftslehre der Hochschule München, Prof. Dr. Wilhelm 

Maier, spricht über Führungsfragen und Personalmanagement 

10 

aktuell: Sie haben Ihren Vortrag „Die Architektur 

des Führungserfolges“ genannt. 

Was verstehen Sie unter Führungserfolg? 

Prof. Dr. Wilhem Maier: Führungserfolg 

ist sehr schwer messbar. Für manche Führungskräfte 

bedeutet er schlicht das reine 

Überleben, also weiterhin als Führungskraft 

akzeptiert zu werden. Doch eigentlich 

versteht man unter Führungserfolg, 

die selbst oder vom Unternehmen aufgrund 

einer Vision festgelegten Ziele zu 

erreichen. Die Frage, ob das gelingt und 

wenn ja, aus welchem Grunde, ist nochmals 

eine andere Sache. Die Zielerreichung 

kann tatsächlich am Erfolg der Führung 

liegen, aber auch an Zufälligkeiten oder 

an veränderten Rahmenbedingungen. Zusammengefasst 

bedeutet Führungserfolg, 

dass im optimalen Fall durch die Führung 

der Führungskraft die übergeordneten 

Ziele erreicht werden. 

aktuell: Kann jeder Mensch eine gute Führungspersönlichkeit 

werden? 

Maier: Aus meiner Sicht ist Führung eine 

Kunst und bei der Kunst gilt für mich, 70 

bis 80 Prozent sind Transpiration, der Rest 

ist Inspiration. Das heißt: 70 bis 80 Prozent 

kann man lernen, 20 Prozent muss 

man mitbringen. Nicht jeder wird eine 

charismatische Führungskraft werden, 

aber zumindest die Grundregeln können 

erlernt werden. 

Aber gerade im Lernen liegt das Problem. 

Ein Coaching oder ein Führungskräftetraining 

ist emotional meist negativ behaftet. 

Es zeigt vermeintlich, dass man noch 

ein Führungslehrling ist. Es kommt die 

Befürchtung auf, dass man an Autorität 

verliert, weil man das Führen noch nicht 

kann und es erst lernen muss. Diesem vermeintlichen 

Imageschaden möchten sich 

Führungskräfte meist nicht aussetzen. In 

der Regel ist es aber doch so, dass jemand 

aus dem Grunde Führungskraft wird, weil 

er oder sie eine sehr gute Fachkraft ist. 

Dass eine Führungskraft aber komplett 

andere Aufgaben wahrnimmt als eine 

Fachkraft, wird in der Folge meist übersehen. 

Wenn man Führung ernst nimmt, 

muss man die Grundlagen, Instrumente 

und Techniken wirklich lernen wollen und 

lernen dürfen.

Hier ist die Firmenkultur entscheidend. 

Wenn der oberste Boss zum Coaching 

geht, nimmt dies bei den anderen Führungskräften 

die Angst davor, von oben 

oder unten schief angeschaut zu werden, 

wenn sie selbst zum Training gehen. Führungskräftetraining 

muss verankert, Coaching 

vorgelebt werden. Wenn die Geschäftsführung 

mit gutem Beispiel vorangeht 

und Führungslernen vorlebt, wenn 

klar ist, dass sich alle coachen lassen, dann 

hat das Lernen von Führungsverhalten 

eine Chance und das Unternehmen wird 

davon profitieren. 

aktuell: Welche Veränderungen haben 

sich im Führungsstil in den vergangenen 

Jahren bemerkbar gemacht? Ist er ein 

Ergebnis des Umfeldes? 

Maier: Aus der Immobilienwirtschaft sind 

mir diesbezüglich zu wenige Studien bekannt, 

um das für die Branche statistisch 

untermauern zu können. Aus meiner Einschätzung 

heraus würde ich aber sagen, 

dass der Führungsstil häufig ein Resultat 

der Rahmenbedingungen ist. Es wird immer 

Unternehmen mit schlechtem Führungsstil 

geben, die aber trotzdem so erfolgreich 

sind und so viel Geld zu verteilen 

haben, dass sie immer Mitarbeiter finden. 

Ist ein Unternehmen weniger erfolgreich 

am Markt, kann es sehr schwierig werden, 

kompetente Mitarbeiter zu finden und 

dann auch zu halten. Aber es wird dann 

auch sicher das ein oder andere Unternehmen 

geben, das dann die Zeichen der 

Zeit erkennt und sich am Arbeitsmarkt 

besser positioniert, beispielsweise indem 

es Führung ernster nimmt und versucht, 

die Potenziale der Mitarbeiter stärker zu 

nutzen und sich auch bei der Mitarbeitergewinnung 

besser zu positionieren. 

aktuell: Wie haben sich denn in den vergangenen 

Jahren und Jahrzehnten die 

Mitarbeitermotivationen verschoben? 

Maier: Es gibt deutliche Veränderungen 

bei den Wertevorstellungen. Das zeigt 

zum Beispiel auch die Schell-Studie. Sowohl 

die Familie als auch die Freizeit genießen 

einen viel höheren Stellenwert als 

früher. Daher besteht bei den Jugendlichen 

beispielsweise der Wunsch nach einer 

geringeren Arbeitszeit. Das war bei 

den weniger qualifizierten Beschäftigten 

früher schon so, ist jetzt aber auch bei den 

leistungsorientierten Jugendlichen feststellbar. 

Diese Einstellung resultiert nicht 

etwa daraus, dass sie grundsätzlich nicht 

arbeiten wollen; vielmehr wollen sie zu- 

sätzlich zu ihrer Arbeit auch die Work- 

Life-Balance haben, eine Vereinbarkeit von 

Beruf beziehungsweise Arbeit und Freizeit. 

Festzustellen ist, dass sich auch das 

Kommunikationsverhalten verändert hat. 

aktuell: Das liegt unter anderem an den 

modernen Medien und Techniken. Wie 

haben sich das Führungs- und Mitarbeiterverhalten 

sowie die Zusammenarbeit 

verändert? 

Maier: Das ist natürlich eine Generationenfrage, 

die sich auch an der Hochschule 

beobachten lässt. Bei den 25- bis 30- 

Jährigen erfüllt Facebook beispielsweise 

die Funktion, sich zu verabreden; also die 

Funktion, die früher das Telefon hatte. Bei 

den unter 18- bis 20-Jährigen ist Facebook 

zum Teil schon zum Ersatz geworden – 

statt sich zu treffen, wird hier gleich über 

Facebook kommuniziert. Das verändert 

die Wirklichkeit der Jugendlichen und 

damit auch das Führungsverhalten, weil 

die Führungskraft, die persönlich vor einem 

steht, schon nicht mehr die ganz 

große Bedeutung hat, wie das noch vor 

20 oder 30 Jahren der Fall war. Ich habe 

die neuen Medien selbst schon für Mitarbeitergespräche 

via Facebook und Skype 

genutzt. Aber das ist nicht das Gleiche 

wie das direkte persönliche Gespräch; es 

bleibt dabei vieles auf der Strecke. Daher 

bin ich momentan sehr skeptisch, ob sich 


Facebook und Co. in absehbarer Zeit auf 

das unmittelbare Führungsverhalten auswirken 

werden. Vielleicht gibt es ja auch 

hier weitere revolutionäre Entwicklungen. 

Festzuhalten bleibt aber, dass die neuen 

Medien und Techniken das Freizeit- und 

Kommunikationsverhalten verändert haben. 

Für die Jugendlichen ist es mittlerweile 

selbstverständlich, dass sie während ihrer 

Arbeitszeit mit Facebook arbeiten – und 

damit private Kommunikation durchführen. 

Sie erwarten diese Möglichkeit von 

den Firmen. 

aktuell: Unterscheidet sich das Führungsverhalten 

von Branche zu Branche? 

Maier: Im Prinzipiellen sind es ja immer 

Menschen, die miteinander kommunizieren. 

Dennoch spielt die Kultur der Branche 

eine Rolle. Sie wird geprägt durch Rahmendaten, 

wie beispielsweise durch die 

Größe der Unternehmen, durch die Nachhaltigkeit, 

aber auch durch die Produkte. 

Ich glaube, dass sich bestimmte Charaktere 

von Menschen in den unterschiedlichen 

Branchen, wie zum Beispiel in der Wohnungs- 

und Immobilienbranche, besonders 

wohlfühlen; vielleicht auch deswegen, 

weil man in dieser Branche im Umgang 

miteinander sehr viel langfristiger denkt. 

So ist man hier – ich sage das wertungsfrei 

– zum Beispiel nicht so sehr am Einsatz 

kurzfristiger Bonussysteme interessiert. 

11

IntErVIEW 

Jedes System hat seine Berechtigung; daher 

gibt es im Einsatz und der Ausprägung 

der Instrumente meines Erachtens nach 

schon Unterschiede. 

aktuell: Welches Potenzial sehen Sie – 

gerade im Personalmarketing – in der 

Branche? 

Maier: Ich will es mal so ausdrücken: In der 

Immobilienwirtschaft gibt es im Personalmanagement 

noch viele stille Reserven, 

die durchaus nutzbar sind. Es ist ja ein 

schönes Zeichen, dass man sie bis jetzt 

noch nicht nutzen musste. Das Radar dafür 

sollte aber an sein, damit man sozusagen 

schon vor dem Tsunami reagieren 

kann. Indikatoren für anstehende Probleme 

sind eine höhere Fluktuation der 

Mitarbeiter, Motivationsmängel oder auch 

Schwierigkeiten, die richtigen Leute zu 

finden. Wenn sich die Anzeichen verdichten, 

dass es schwieriger wird, Mitarbeiter 

zu finden, dann sollte man Gegenmaßnahmen 

treffen. 

Ich bin der Meinung, dass das Thema Mitarbeitermangel 

dem Thema Kundenmangel 

gleicht. Es gibt ihn nicht. Hier geht es 

schlicht um einen Verteilungskampf. Diejenigen 

Unternehmen, die attraktive Konditionen, 

Produkte und Strukturen bieten, 

werden tendenziell profitieren, weil 

sie ihren Mitbewerbern die guten Mitarbeiter 

– ja – wegnehmen. 

Es hilft, die Bekanntheit der Branche als 

Arbeitgeber zu steigern. Hier gilt es zu verdeutlichen, 

welche Werte und Chancen 

für die Mitarbeiter in der Immobilienwirtschaft 

stecken. Im Moment klingt es noch 

wenig spannend oder sexy, wenn jemand 

sagt: „Ich bin jetzt in der Immobilienwirtschaft“. 

Die Wirklichkeit sieht sicher anders 

aus als das Image; hier muss die Branche 

ansetzen. 

aktuell: Wir haben jetzt über das Personalmarketing 

gesprochen, also auch über 

die Personalfindung. Wie sollte mit bereits 

qualifizierten Mitarbeitern umgegangen 

werden? 

Maier: Eine Möglichkeit der Mitarbeiterbindung 

besteht darin, sie finanziell am 

Erfolg des Unternehmens zu beteiligen. 

Manchmal tritt aber auch der Fall ein, 

dass die Mitarbeiter weniger an Geld interessiert 

sind, als an Hierarchien oder an 

Rängen. Da auch diese in mittelständischen 

Unternehmen sehr begrenzt sind, 

greift man in der Werbewirtschaft beispielsweise 

zu einem Trick und schafft 

12 

Prof. Dr. Wilhelm Maier studierte an der Ludwig-Maximilians- 

Universität in München Betriebswirtschaftslehre. Anschließend 

war er als wissenschaftlicher Mitarbeiter an Universitäten 

in Berlin und Eichstätt tätig. Im Bereich Human Resource Management 

arbeitete er bei der Schering AG und der Wacker- 

Chemie GmbH. Maier lehrt auf dem Gebiet des Human Resource 

Management und der allgemeinen Betriebswirtschaftslehre 

und ist Vizepräsident der Hochschule München sowie 

freiberuflich in der Organisations- und Personalberatung tätig. 

kunstvolle Titel, die zwar tatsächlich nichts 

bedeuten, die sich aber auf der Visitenkarte 

gut machen. 

Ein Unternehmen muss nicht zwangsweise 

als Einzelkämpfer gesehen werden. Man 

kann auch in Netzwerken, innerhalb von 

Branchenverbänden gemeinsam mit befreundeten 

Unternehmen agieren. Das 

ist natürlich nur möglich, wenn es keine 

echte Konkurrenzsituation gibt, wenn 

man in verschiedenen Regionen arbeitet 

oder wenn der Markt ohnehin aufgeteilt 

ist. Dann können und sollten sich befreundete 

Unternehmen trauen, Mitarbeiter 

mal an befreundete Unternehmen abzugeben. 

Optimal wäre, wenn es gelänge, 

dieses Tauschprinzip auf Gegenseitigkeit 

langfristig fair aufzubauen. In einigen 

Branchen wird bereits so gehandelt. Im 

Hotelbereich gibt es entsprechende Netzwerke, 

innerhalb derer sich die Mitarbeiter 

auf verschiedenen Positionen weiterentwickeln 

und dazulernen können. Mit 

einem solchen Konzept ließe sich auch 

die gesamte Marke „Arbeitgeber in der 

Immobilienwirtschaft“ stärken. Erfolgreiche 

Karrierewege sind ein hervorragendes 

Marketingargument für ein Unternehmen 

oder eine Branche. 

Ich persönlich würde das ja auch als Chance 

für Verbände sehen, dass man hier 

kanalisiert. Über Informationen und Fachthemen 

hinaus kann ein Verband beim 

Aufbau eines Karrierenetzwerks tätig werden, 

um die Arbeitsplätze in der Branche 

attraktiv zu machen, um fähigen Mitarbeitern 

eine Entwicklungs- und Karrieremöglichkeit 

zu bieten, institutionalisiert 

sozusagen. Ansonsten kann es sein, dass 

sehr gute Mitarbeiter komplett aus der 

Branche abwandern. 

aktuell: Welches sind die größten Fehler, 

die Führungskräfte begehen können? 

Maier: Zunächst einmal habe ich großen 

Respekt vor jeder Führungskraft, weil Führungskräfte 

unglaublich viele Dinge gleichzeitig 

zu bewältigen haben. Daher rührt 

im Endeffekt aber auch das Problem, dass 

manche Führungsfragen gerne einmal zu 

kurz kommen. Oft wird viel zu wenig Feedback 

gegeben; viele Führungskräfte widmen 

der Rückmeldung nicht genügend 

Aufmerksamkeit. Da nehme ich mich auch 

nicht aus. Man denkt, der Mitarbeiter 

muss doch merken, dass man ihn und seine 

Arbeit wertschätzt. Das stimmt aber nicht, 

es braucht die direkte Kommunikation. 

Im Prinzip kann man nie genügend Feedback 

geben und kommunizieren, insbesondere 

loben. 

Die gute Führungskraft erkennt man meines 

Erachtens aber vor allem im Umgang 

mit Mitarbeitern, die nicht so gut oder 

gar unzufrieden sind. Diese ernst zu nehmen, 

zu kommunizieren, aber auch klare 

Worte zu finden, das ist nicht einfach. 

Gerade wenn Dinge negativ laufen und es 

unangenehm ist, dies anzusprechen, muss 

klar kommuniziert werden. Je länger man 

das negative Feedback hinauszögert desto 

schwieriger wird es. Mit Kritik schafft 

man sich keine Freunde. Unter vier Augen 

und in einem passenden Rahmen lassen 

sich aber Perspektiven aufzeigen. Das sind 

die Momente und Situationen, in denen 

Vorgesetzte manchmal einsam sind. Doch 

Feedback ist entscheidend, gerade auch 

dann, wenn Probleme angesprochen werden 

müssen. 

aktuell: Zum Schluss noch eine persönliche 

Frage: Wo liegen Ihre ganz persönlichen 

Führungsstärken? 

Maier: Ich glaube, dass ich eine relativ hohe 

Empathie habe, sodass ich mir relativ gut 

vorstellen kann, wie es den Mitarbeitern 

gerade geht. Das ist zugleich aber manchmal 

auch wieder negativ, weil ich mir daher 

zu viele Gedanken über die Wirkung 

von Instrumenten mache. Ich muss ganz 

bewusst auch unangenehme Dinge anpacken 

und mich dazu überwinden. Für jemanden 

mit geringerer Empathie bleibt 

die Aufgabe herauszufinden, wie es den 

Mitarbeitern wirklich geht. Und so gibt es 

für jede Führungskraft besondere Dinge, 

die besser gelingen oder die weniger gut 

gelingen. Das ist eine Persönlichkeitsfrage.

IntErVIEW 

Die Wohnvorstellungen 2020 und die 

Frage „Halten, modernisieren oder 

rückbauen?“, standen im Mittelpunkt 

des Vortrags von Renate Szameitat, 

Geschäftsführerin der GEWOS Institut 

für Stadt-, Regional- und Wohnforschung 

GmbH, Hamburg. Unter dem 

Titel „Quartiers- und Bestandsentwicklung 

– welche Angebote haben 

Zukunft?“ sprach sie über die Herausforderungen 

und möglichen Maßnahmenkonzepte 

der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. 

aktuell nutzte die 

Gelegenheit, sie über Trends und Entwicklungen 

der Branche zu befragen. 

aktuell: Wie gut kennen die Wohnungsunternehmen 

ihre Mieter? 

Renate Szameitat: So pauschal kann man 

das nicht beantworten. Viele Wohnungsunternehmen 

kümmern sich sehr intensiv 

um ihre Mieter. Befragungen sind mittlerweile 

ein gängiges Instrument, um die 

Mieter besser kennenzulernen – auch wenn 

sie noch nicht flächendeckend durchgeführt 

werden. Aber die Wohnungswirtschaft 

hat hier in den letzten Jahren sehr 

große Fortschritte gemacht. 

aktuell: Single-Haushalte, alleinerziehende 

Elternteile, Patchwork-Familien – die 

Lebens- und Familienentwürfe individualisieren 

sich zunehmend. Wie kann die 

Wohnungswirtschaft darauf am Besten 

reagieren? 

Szameitat: Indem sie ihr Wohnungsangebot 

den geänderten Nachfragerwünschen 

anpasst. Wir haben sehr viele Bestandswohnungen, 

die in der Nachkriegszeit in 

kürzester Zeit hochgezogen wurden, um 

die Wohnungsnot in den Griff zu bekommen. 

Das war damals eine hervorragende 

Leistung. Diese Wohnungen stehen im 

Regelfall noch. Jetzt geht es darum, diesen 

quasi-standardisierten Bestand, der damals 

gebaut wurde, an die individueller gewordenen 

Bedürfnisse anzupassen. 

aktuell: Die Lebensentwürfe verändern 

sich; gleichzeitig haben die Mieter immer 

häufiger ihre Wurzeln in verschiedenen, 

entfernteren Kulturkreisen. Das verändert 

nicht nur die Bedürfnisse, sondern birgt 

„die kommunikation mit dem 

mieter wird immer wichtiger“ 

auch Konfliktpotential. Was kann die 

Wohnungswirtschaft hier tun? 

Szameitat: Das ist eine schwierige Frage. 

Auf jeden Fall ist es für die Wohnungswirtschaft 

nicht möglich, individuell zugeschnittene 

Angebote für jede einzelne 

Nationalität bereitzustellen – weder im 

Bestand, noch im Neubau. Einzelne Wohnungsunternehmen 

sehen bei Neubauten 

aber durchaus schon eine „Ausrichtung 

nach Mekka“ vor, auch wenn das noch die 

Ausnahme ist. Das führt uns wieder zur 

ersten Frage: Kommunikation mit den 

Mietern, Bedürfnisse ermitteln – auch in 

verschiedenen Sprachen – wird immer 

wichtiger. Unternehmen müssen hier Mitarbeiter 

haben, die die Rolle von Sozialarbeitern 

übernehmen, die die Sprache beherrschen, 

und ähnliches. Das sind große 

Herausforderungen, die sich aber spätestens 

mittel- bis langfristig bezahlt machen. 

aktuell: Weil die Mieter zufriedener sind? 

Szameitat: Ja. Das bedeutet weniger Fluktuation, 

und weniger Fluktuation bedeutet 

weniger Verwaltungsaufwand für das 

Unternehmen. Zufriedene Mieter bleiben, 

daher brauchen wir nicht zuletzt auch eine 

altersgerechte Anpassung der Bestände. 

Und viele Senioren möchten in ihren Wohnungen 

bleiben, so lange es irgend geht. 


Hier reagieren schon viele Wohnungsunternehmen, 

auch im Hinblick auf Betreuungs- 

und Pflegeangebote; hier lässt sich 

für die Mieter im Idealfall ein lebenslanges 

Wohnen in den eigenen Beständen 

erreichen. Das ist sowohl unter Kostengesichtspunkten, 

also auch unter sozialen 

Gesichtspunkten ein sehr wünschenswertes 

Ergebnis. 

aktuell: Wie wichtig ist in diesem Zusammenhang 

das Quartiersmanagement? 

Szameitat: Da, wo es erforderlich ist, machen 

die Unternehmen durchaus jetzt 

schon ein Quartiersmanagement. Viele engagieren 

sich stark, und ich halte das für 

den richtigen Weg. Für den Sozialstaat ist 

das praktisch eine geldwerte Leistung, die 

die Wohnungswirtschaft hier erbringt. 

aktuell: Ihr Ausblick für die Zukunft? 

Szameitat: Die Zeiten ändern sich – und 

sie ändern sich vergleichsweise schnell. Die 

Dynamik ist deutlich spürbar. Es kommt 

darauf an, zusammenzuarbeiten, die Trends 

zu verfolgen, und entsprechend zu reagieren. 

Frau Szameitat, vielen Dank für das Gespräch. 

Frau Renate Szameitat ist seit 1991 für GEWOS tätig und seit 2002 geschäftsführende 

Gesellschafterin der GEWOS GmbH. GEWOS entwickelt als unabhängiges Forschungs- 

und Beratungsinstitut Entscheidungsgrundlagen und Zukunftsstrategien für Unternehmen 

und öffentliche Auftraggeber auf dem Wohnungs- und Immobilienmarkt 

13

untErnEhmEnSPorträt 

Eine heimat im 

neckar-odenwald-kreis 

Baugenossenschaft Familienheim Mosbach 

bietet über 2.100 Mitgliedern Wohnraum 

Zu den nördlichsten Landkreisen in Baden-Württemberg zählt neben dem 

Rhein-Neckar-Kreis und dem Main-Tauber-Kreis der Neckar-Odenwald- 

Kreis. Drei unterschiedliche Naturräume vom Odenwald über das so genannte 

Bauland bis zum Neckartal prägen sein Landschaftsbild. In seinen 27 Gemeinden 

leben rund 147.000 Menschen. Damit ist er etwas weniger dicht besiedelt 

als die meisten anderen Kreise in Baden-Württemberg. An seinem südlichen 

Rand liegt die Große Kreisstadt Mosbach und bildet ein Mittelzentrum für die 

umliegenden Gemeinden des Kreises. Hier baut und bewirtschaftet die Baugenossenschaft 

Familienheim Mosbach eG seit 66 Jahren Wohnraum für Familien, 

Senioren und Singles. Die Gründung fiel in eine schwierige Zeit. 

14 

Bis 1949 hatte sich die Einwohnerzahl des 

Landkreises Mosbach innerhalb von nur 

zehn Jahren um rund 23.850 Menschen 

erhöht. 16.500 Personen stammten aus 

den Ostgebieten. Der Raum Mosbach markierte 

das Ende ihrer Vertreibung. Die 

enorm gewachsene Bevölkerungszahl 

stellte die Kommunen, Kreise und Länder 

vor fast unlösbare Nahrungs- und vor allem 

Wohnungsprobleme. Im überwiegend 

landwirtschaftlich geprägten Kreis Mosbach 

fehlten schon vor dem zweiten Weltkrieg 

Arbeitsplätze und Wohnungen. 

Kriegsbedingt stieg die Belegungsdichte 

von 1,3 Personen pro Raum vor dem zweiten 

Weltkrieg auf 1,9 Personen danach. 

Etwa 1.000 familiengerechte Wohnungen 

für mindestens 3.000 Menschen fehlten 

zu diesem Zeitpunkt in der heutigen Großen 

Kreisstadt des neu gebildeten Neckar- 

Odenwald-Kreises. 

1947: Eine Baugenossenschaft entsteht… 

In diese fast ausweglose Situation fiel die 

Initiative zur Gründung der Baugenossenschaft 

„Neue Heimat Mosbach“, die von 

Stadtpfarrer Josef 

Krämer (rechts) ausging. 

Der katholische 

Geistliche und 

spätere Ehrenbürger 

Mosbachs hatte 

die Empfehlung des 

Ordinariats Freiburg 

aufgegriffen, 

die Menschen seelisch 

aufzurichten, 

ihnen Zukunftsperspektivenaufzuzeigen 

und sie zum 

Wohnungsbau anzuregen. Die im Januar 

1930 gegründete erste kirchliche Baugenossenschaft 

in Freiburg diente als Vorbild. 

Am 19. Januar 1947 wurde die Genossenschaft 

mit dem Firmennamen „Neue Heimat 

Mosbach eGmbH“ gegründet und am 

16. November 1947 in „Neue Heimat, Baugenossenschaft 

für den Landkreis Mosbach 

eGmbH“ umbenannt. 

Schon Mitte Mai 1947 stellte die Genossenschaft 

bei der Stadt Mosbach den Antrag 

auf Baugelände, dem jedoch erst im 

Februar 1949 entsprochen wurde. Schon 

am 20. Februar 1949 reichte sie für die 

ersten zehn Doppelhäuser das Baugesuch 

ein. Im Anschluss an die Maßnahmen in 

Mosbach folgten weitere Bauvorhaben, 

zum Beispiel mit der Siedlergemeinschaft 

in Neckarelz, in Obrigheim, Auerbach, 

Diedesheim, Binau oder Eberbach. Bis zum 

31. Oktober 1953 hatte die Genossenschaft 

mit dem Bau von 726 Wohnungen 

in 354 Siedlerstellen begonnen.

In der Eisenbahnstraße in zentraler Lage Mosbachs errichtete die Baugenossenschaft einen barrierefreien Neubau 

65 Jahre später… 

Insgesamt 4.273 Wohnungen errichtete 

sie in 38 Städten, Gemeinden oder Ortsteilen 

ihres Geschäftsgebietes – daneben 

aber auch zahlreiche Garagen, 30 Ladengeschäfte, 

Büro- und Praxiseinheiten, zwei 

Kindergärten, drei Pflegeheime, ein Gemeindehaus, 

zwei Verwaltungs- und ein 

Werkstattgebäude. Zwei der drei Pflegeheime 

– die Häuser in Mosbach und Buchen 

– entstanden in Bauherrengemeinschaft 

mit der Schwestergenossenschaft 

Familienheim Buchen – Tauberbischofsheim. 

Seit 1983 firmierten nicht nur diese 

beiden Genossenschaften, sondern eine 

Reihe weiterer selbständiger Baugenossenschaften 

im badischen Landesteil Baden-Württembergs 

unter dem Namen 

„Familienheim“. 

Heute verteilt sich der Wohnungsbestand 

von 1.079 eigenen Mietwohnungen im 

gesamten Geschäftsgebiet. 71.046 qm 

Wohnfläche stehen in den Ein- bis Fünf- 

In Eberbach erstrahlt das Haus Benedikt nach 

der Modernisierung in einem hellen Blauton 

zimmer-Wohnungen zur Verfügung. Neben 

der Bewirtschaftung des eigenen 

Wohnungsbestandes betätigt sich die 

Genossenschaft auch kontinuierlich im 

Bauträgergeschäft. Im abgelaufenen Jahr 

schloss sie eine städtebauliche Sanierungsmaßnahme 

in zentraler Lage Mosbachs 

ab. Auf einem Grundstück von 3.094 qm 

erfolgte die Errichtung von 28 an den Vorgaben 

der Barrierefreiheit orientierten 

Wohnungen sowie einer Gewerbeeinheit. 

In dieser betreibt die Johannes-Diakonie 

eine Tagesklinik für Kinder- und Jugendpsychiatrie. 

Außerdem ist die Genossenschaft 

bei 16 Eigentümergemeinschaften 

mit 215 Wohnungen und 17 gewerblichen 

Einheiten als Verwalterin bestellt. 13 

hauptberufliche Mitarbeiter, vier hiervon 


in Teilzeit, übernehmen die beschriebenen 

Aufgaben in allen Leistungsbereichen. 

Das Geschäftsgebiet: Stärken und 

Schwächen des ländlichen Raumes 

2.132 Mitglieder mit 4.369 Geschäftsanteilen 

schenken der Genossenschaft ihr 

Vertrauen. Relativ geringe Schwankungen 

sind charakteristisch für den ländlichen 

Raum im Neckar-Odenwald-Kreis. „Für die 

Wohnungsbaugenossenschaften ist das 

vermeintlich ruhige Leben auf dem Lande 

jedoch Vergangenheit“, sagt der Geschäftsführende 

Vorstand der Baugenossenschaft 

Familienheim Mosbach Dr. Klaus-Dieter 

Roos. „Die aktuelle Situation ist geprägt 

von allmählich zunehmenden Vermietungsschwierigkeiten, 

wachsendem Leer- 

15

untErnEhmEnSPorträt 

Durch den Anbau eines Aufzugs sind im 

Haus Gangolf verschiedene Wohnungen 

barrierefrei erreichbar 

stand und einem Überangebot an nicht 

mehr zeitgemäßem Wohnraum.“ 

Nach den Zahlen des statistischen Landesamtes 

wird die Bevölkerung im Neckar- 

Odenwald-Kreis bis zum Jahr 2030 um 

6,4 % zurückgehen, die Stadt Mosbach 

wird mit 7,6 % Bevölkerungsrückgang sogar 

noch stärker betroffen sein. Neben der 

rückläufigen Geburtenquote verschärft 

ein negativer Wanderungssaldo diese Entwicklung. 

Auch die sich im ländlichen 

Raum stärker auswirkende Überalterung 

der Gesellschaft betrifft die Wohnungsunternehmen. 

„Die Wiedervermietung frei 

werdender Wohnungen gestaltet sich 

Das Haus Clemens im Winterkleid vor und 

in frischen Farben nach der Modernisierung 

16 

schwieriger, ihre Nachnutzung in unrenoviertem 

Zustand ist fast unmöglich. Das 

Schwergewicht unserer Maßnahmen liegt 

somit auf den umfangreichen Modernisierungen 

und Instandhaltungen, in die 

66 % der jährlichen Mieteinnahmen (re)investiert 

werden“, sagt Roos. Jeweils zwei 

Wohnanlagen unterzieht die Genossenschaft 

daher jährlich einer kompletten 

energetischen Modernisierung. 2011 beispielsweise 

ein 16-Familienhaus in Mosbach 

sowie ein 24-Familienhaus am Standort 

Eberbach. „Um dem Wunsch nach 

barrierearmen Wohnungen nachzukommen, 

versehen wir aktuell ein weiteres – 

das insgesamt vierte – Objekt mit einem 

nachträglich angebauten Aufzug“, berichtet 

Roos. Die Umgestaltung der Außenanlage 

gehört genauso zum Leistungsportfolio 

wie der Anbau von Balkonen, 

die Anlage von PKW-Stellplätzen sowie 

Abstellplätzen für Mülleimer und Fahrräder. 

Die Genossenschaft hat sich das Ziel 

gesetzt, mit zeitgemäß ausgestattetem 

und preisgünstigem Wohnraum die Region 

als Wohn standort attraktiv zu halten. 

Familienheim Mosbach im 

Siedlungswerk Baden 

Die Baugenossenschaft Familienheim Mosbach 

weiß sich in einer starken Gruppe 

aufgehoben. 24 selbständige Wohnungsbaugenossenschaften 

sind im Siedlungswerk 

Baden e.V. organisiert. Ein intensiver 

Informations- und Meinungsaustausch, 

aber auch eine lange gepflegte persönliche 

Freundschaft unter den Unternehmen 

prägt den Charakter dieser Vereinigung. 

In einer Vielzahl von Arbeitskreisen, sei 

es auf Vorstands- oder auch auf Sachbearbeiterebene, 

diskutiert das Siedlungswerk 

Fragen und Strategien der Gegenwart, 

aber auch der Zukunft. 

Die Familienheimunternehmen sind in 

vielen Regionen des Landes aktiv. Sie tragen 

– gleichgültig, ob in den Städten, den 

Ballungsräumen, den Fremdenverkehrsregionen 

des Landes oder aber in den peripher 

liegenden ländlichen Räumen – zur 

Versorgung mit attraktivem und preisgünstigem 

Wohnraum bei. Im Gebiet um 

den Standort Mosbach übernimmt diese 

Leistung heute und auch in Zukunft die 

Baugenossenschaft Familienheim Mosbach 

eG. Denn nicht nur wie bei Udo Jürgens 

heißt es auch hier „…mit 66 Jahren 

ist noch lange nicht Schluss“.

AuS dEm VErbAnd 

… zur Abschlussprüferricht linie und den 

Entwicklungen in der Abschlussprüfung 

Der Markt der Wirtschaftsprüfung ist in Bewegung. Auch hier greift die Europäische 

Union regulierend ein. aktuell sprach mit dem Verbandsdirektor Hans Maier 

über die Veränderungen, vor denen die Branche steht. 

aktuell: Seit Ende 2011 liegen die Vorschläge 

der EU-Kommission zur Reform 

der Abschlussprüfung vor. Was sind die 

Kernpunkte? 

Hans Maier: Die Vorschläge der EU-Kommission 

für die Abschlussprüfung bei Unternehmen 

von öffentlichem Interesse wie 

Banken, Versicherungsunternehmen und 

börsennotierten Gesellschaften sollen die 

Unabhängigkeit der Prüfer stärken. Die 

wichtigsten Maßnahmen lassen sich in 

sechs Punkten nennen: 

Obligatorische Rotation der Prüfungsgesellschaften: 

Prüfungsgesellschaften sollen 

(mit einigen Ausnahmen) nach einer 

Beschäftigungszeit von maximal sechs 

Jahren rotieren müssen; danach soll eine 

Karenzzeit von vier Jahren gelten, ehe 

die Prüfungsgesellschaft wieder beim selben 

Mandanten tätig werden darf. Der 

Zeitraum, nach dessen Ablauf ein Wechsel 

erfolgen muss, soll auf neun Jahre erhöht 

werden, wenn gemeinsame Abschlussprüfungen 

durchgeführt werden, d.h. wenn 

das geprüfte Unternehmen für seine Abschlussprüfung 

mehr als eine Prüfungsgesellschaft 

bestellt, um die Qualität der 

Abschlussprüfung durch Anwendung des 

„Vier-Augen-Prinzips“ potenziell zu erhöhen. 

Obligatorische Ausschreibung: Unternehmen 

von öffentlichem Interesse sollen bei 

der Auswahl eines neuen Abschlussprüfers 

zu einem offenen und transparenten Ausschreibungsverfahren 

verpflichtet werden. 

Der Prüfungsausschuss (des geprüften Unternehmens) 

sollte eng in das Auswahlverfahren 

einbezogen sein. 

Prüfungsfremde Leistungen: Prüfungsgesellschaften 

dürfen für ihre Mandanten 

keine prüfungsfremden Leistungen erbringen. 

Zudem müssen große Prüfungsgesellschaften 

ihre Prüfungstätigkeiten 

von den prüfungsfremden Leistungen 

trennen, um jede Gefahr von Interessenkonflikten 

auszuschließen. 

Europäische Beaufsichtigung des Prüfungsgewerbes: 

Angesichts des globalen 

Umfelds von Abschlussprüfungen sollte 

bei der Beaufsichtigung von Prüfungsnetzen 

sowohl auf europäischer als auch auf 

internationaler Ebene Koordinierung und 

Zusammenarbeit gewährleistet sein. Deshalb 

schlägt die Kommission eine Koordinierung 

der Prüferaufsicht im Rahmen der 

Europäischen Wertpapier- und Marktaufsichtsbehörde 

(ESMA) vor. 

Ausübung des Berufs des Abschlussprüfers 

in ganz Europa: Die Kommission plant 

die Schaffung eines Binnenmarkts für Abschlussprüfungen 

mittels Einführung eines 

Europäischen Passes für Prüfungsgesellschaften. 

Sie schlägt deshalb vor, dass Prüfungsgesellschaften 

ihre Leistungen in der 

gesamten EU anbieten dürfen und sämtliche 

Abschlussprüfer und Prüfungsgesellschaften 

bei ihren Abschlussprüfungen die 

internationalen Prüfungsstandards einzuhalten 

haben. 

Weniger Bürokratie für kleinere Prüfungsgesellschaften: 

Kleine und mittlere Unternehmen 

sollen die Standards, dem Vorschlag 

der EU zufolge, nach Maßgabe ihrer 

Größe anwenden können. 

Mit den Vorschlägen will die EU-Kommission 

einen stärkeren Wettbewerb zwischen 

den Abschlussprüfern fördern und mögliche 

Interessenkonflikte vermeiden helfen. 

aktuell: Welche Auswirkungen hätte diese 

Reform auf die genossenschaftlichen 

Prüfungsverbände? Hat sie Auswirkungen 

auf die Prüfung unserer Mitgliedsunternehmen? 

Maier: Genossenschaftliche Prüfungsverbände 

sind – nach den bisherigen fachlichen 

Äußerungen zu diesem Thema – auf 

den ersten Blick nicht in die Neuregelung 

einbezogen. Auch die wohnungswirtschaftlichen 

Prüfungsverbände, die – wie 

der vbw – zumindest im früheren Geltungsbereich 

des Wohnungsgemeinnüt- 


kurz gEfrAgt 

zigkeitsgesetzes das Recht haben, Kapitalgesellschaften 

zu prüfen, sind bisher nicht 

im Fokus. Aber es ist natürlich nicht zu 

verkennen, dass derartige Neuregelungen 

immer Ausstrahlwirkung auf alle Wahlabschlussprüfungen 

haben. Materielle 

Auswirkungen auf die Prüfungsdurchführung 

bei Wohnungsunternehmen kann 

ich nicht erkennen. 

aktuell: Sind durch die Vorschläge der EU- 

Kommission Verschärfungen im Bereich 

der sog. Netzwerkthematik zu erwarten? 

Was ist das eigentlich? 

Maier: Vereinfacht gesprochen handelt es 

sich bei einem Netzwerk um die Kooperation 

von Wirtschaftsprüfungseinrichtungen, 

die wirtschaftlich zusammenspielen. 

Das Thema ist mittlerweile im deutschen 

und europäischen Rechtsrahmen abschließend 

geregelt. Von der EU-Kommission 

wurde allerdings festgestellt, dass insbesondere 

große Prüfungseinrichtungen 

über preisgünstige Angebote zur Abschlussprüfung 

Mandanten akquisition betreiben 

und dann über cross selling-Aktivitäten 

ein Mehrfaches an Honorarvolumen 

im Bereich von Beratungsaufträgen 

realisieren. Das lässt sich durch die Offenlegungsverpflichtung 

derartiger Aufträge 

im Anhang relativ einfach feststellen, im 

Übrigen auch bei großen Wohnungsunternehmen. 

Mit dem Verbot der Erbringung 

prüfungsfremder Leistungen will die 

EU-Kommission wieder dahin kommen, 

einen „fairen“ Abschlussprüfungspreis anzubieten. 

aktuell: Hat das konkret Auswirkungen 

auf die Prüfung, wenn ein eigenständiges 

Bilanzierungsunternehmen des Verbandes 

den Abschluss erstellt? 

Maier: Nein, vorausgesetzt, die vom Gesetzgeber 

vorgegebenen Regelungen für 

die Trennung von Prüfung und Beratung 

sind in der Verbändeorganisation sachgerecht 

umgesetzt. Hier haben alle wohnungswirtschaftlichen 

Verbände durch die 

vorgegebenen Satzungsregelungen und 

durch die hochgezogenen „Firewall“ ausreichende 

Vorkehrungen getroffen. 

17

AuS dEm VErbAnd 

Schon drei genossenschafts-fusionen 

in diesem Jahr 

Gründe: Wirtschaftliche Vorteile und 

räumliche Weiterentwicklung 

Ob Plochingen und Nürtingen, Rheinfelden und Wehr, Schonach und Triberg – 

jeweils haben die Baugenossen entschieden: zusammen geht’s einfacher. 

Nachteile für die Mieter waren dabei nicht zu befürchten, im Gegenteil. Sie 

profitieren von einem breiteren Serviceangebot und niedrigeren Verwaltungskosten. 

Zudem schafft bei kleineren Baugenossenschaften oft erst eine Fusion 

die finanzielle Schlagkraft, um energetische Sanierungen oder altersgerechte 

Umbauten im breiten Umfang anzugehen. 

Nürtingen und Plochingen 

Bei der Baugenossenschaft Plochingen waren 

es vor allem langfristige wirtschaftliche 

Überlegungen, die den Vorstand und 

Aufsichtsrat veranlasst hatten, auf die 

Kreisbaugenossenschaft Nürtingen eG mit 

Sitz Kirchheim unter Teck zuzugehen. Man 

habe auf die gestiegenen Ansprüche an 

die Wohnqualität zeitig reagieren wollen, 

18 

Die Vorstände der beiden Genossenschaften machten den Deal perfekt (v.l.n.r.): Bernd Weiler, Georg Hörmann (Kreisbau Nürtingen eG), 

Heidi Metzmaier und Markus Krimshandl (GBG Plochingen eG) 

so Aufsichtsratsvorsitzender Peter Raviol 

im Vorfeld der Fusion. Hinzu kommt, dass 

die mit 307 Wohneinheiten eher kleine 

Baugenossenschaft die neuen gesetzlichen 

Vorgaben zur energetischen Sanierung 

im Bestand alleine nicht hätte stemmen 

können, ergänzte der geschäftsführende 

Vorstand Markus Krimshandl. Dennoch: 

„Es ist eine Fusion auf Augenhöhe“, be- 

kräftigten sowohl der Vorstand als auch 

der Aufsichtsrat beider Genossenschaft 

unisono. In Anbetracht der bereits bestehenden 

langjährigen Zusammenarbeit mit 

der Kreisbaugenossenschaft Nürtingen bei 

Instandhaltungen, der Pflege der Außenanlagen 

und im Rahmen der Ausbildung 

fiel es deshalb nicht schwer, noch einen 

Schritt weiter auf die Nürtinger Kollegen 

zuzugehen. 

Dort sah man die Chance, sich auch räumlich 

weiterzuentwickeln. Mit über 1.500 

Wohneinheiten und einer Bilanzsumme 

von knapp 60 Millionen Euro kann die 

neue Kreisbaugemeinschaft Kirchheim- 

Plochingen eG bei den anstehenden Investitionen 

vielfältige Synergieeffekte nutzen 

und den Service verbessern. „Die Unternehmensform 

eG ist sowohl traditionell 

als auch zukunftsorientiert und bietet den 

Mitgliedern Sicherheit und Flexibilität – 

dies wird durch die Fusion noch verstärkt“, 

so Vorstandssprecher Bernd Weiler.

Die bisherige Geschäftstelle der Plochinger 

bleibt als Anlaufstelle für die Mieter 

erhalten, genauso wie die bestehenden 

Mietverträge ihre Gültigkeit beibehalten. 

Am 8. Mai 2012 stimmte die Mitgliederversammlung 

der Baugenossenschaft 

Plochingen der Fusion zu, am 19. Juni die 

Mitgliederversammlung der Kreisbaugenossenschaft 

Nürtingen – das Ganze rückwirkend 

zum 1. Januar. Die Geschäftsanteile 

wurden in die neue gemeinsame 

Genossenschaft überführt. Der Verband 

begleitete den Prozess und übernahm 

die Ausarbeitung der erforderlichen Verschmelzungsunterlagen. 

„Die Fusion liegt 

aus Sicht des Verbandes in Ihrem Interesse“, 

bestärkte Verbandsdirektorin Sigrid 

Feßler die Baugenossen. 

Grundprinzip: Erst Zusammenarbeit, 

dann Fusion 

Schon 1998 wurde zwischen den Baugenossenschaften 

Rheinfelden und Wehr in 

einem Geschäftsbesorgungsvertrag die Zusammenarbeit 

festgehalten. Die Kooperation 

konnte also schon im Vorfeld erprobt 

werden – und offensichtlich hat sie sich 

bewährt. 

Auch hier war es neben den strengeren 

gesetzlichen Bestimmungen zur energetischen 

Sanierung vor allem die Aussicht 

auf eine günstigere Verwaltungsarbeit, 

die bei den Baugenossen letzten Endes 

den Ausschlag zur Fusion gegeben hatte. 

RECHT UND STEUERN 

Am 27. Juni stimmten auf ihrer letzten 

eigenständigen Versammlung die Mitglieder 

der Baugenossenschaft Wehr einstimmig 

dem Anschluss zu. Die Baugenossenschaft 

Rheinfelden benötigte als 

übernehmende Genossenschaft für den 

Fusionsbeschluss zwei Mitgliederversammlungen. 

Dies war aber nur deshalb erforderlich, 

weil die Satzung der Baugenossenschaft 

Rheinfelden erfordert, dass 

mindestens die Hälfte aller Genossenschaftsmitglieder 

bei der Beschlussfassung 

zu einer Fusion anwesend sein müssen, 

um einen gültigen Beschluss zu erreichen. 

An dieser Klausel scheitert es bei Fusionen 

im ersten Anlauf häufig, so auch bei der 

Baugenossenschaft Rheinfelden. Doch 

nur zwei Tage nach den Wehrern zogen 

die Rheinfeldener Baugenossen auf einer 

außerordentlichen Mitgliederversammlung 

nach – und das mit nur einer Stimmenthaltung. 

„Die vorgesehene Verschmelzung 

bietet gerade im Hinblick auf die 

Betriebsgröße im Rahmen einer zukunftsorientierten 

Geschäftspolitik eine Lösungsmöglichkeit, 

um Ihnen als Mitglieder eine 

Nach der Unterzeichnung des Verschmelzungsvertrages: 

Rolf Gehringer, Hans-Peter Sluzalek von der Baugenossenschaft Triberg eG sowie August 

Maier, Kurt Lietzmann und Jörg Frey von der Baugenossenschaft Schonach eG (v.l.n.r.) 


Einer der Gründe für die oft zu bemerkende Zurückhaltung beim Thema Fusion 

liegt in der Steuergesetzgebung. Der höhere Verwaltungsaufwand bei einer kleinen 

Genossenschaft wird gegenüber der bei einer Fusion anfallenden Grunderwerbssteuerbelastung 

oft als das kleinere Übel angesehen. Damit wird eine oft 

sinnvolle Verschmelzung verhindert. 

leistungsstarke eigenständige Wohnungsbaugenossenschaft 

zu gewährleisten“, so 

Verbandsdirektorin Sigrid Feßler. 

Als übernehmende Genossenschaft bringt 

Rheinfelden 191 und Wehr 41 Wohneinheiten 

in die neu firmierte Baugenossenschaft 

Rheinfelden Wehr eG ein. Die bisherige 

Geschäftsstelle der Baugenossenschaft 

Wehr bleibt als Anlaufstelle für die 

Mieter auch künftig bestehen. 

Vor allem kleinere Baugenossenschaften 

profitieren 

Mit 39 Wohneinheiten und einer Bilanzsumme 

von knapp einer Million Euro war 

die Baugenossenschaft Schonach ebenfalls 

eine kleinere Vertreterin ihrer Zunft. 

So stimmten am 16. Juli die Baugenossen 

auf ihrer Mitgliederversammlung einstimmig 

für die Fusion mit der Baugenossenschaft 

Triberg. Mit 196 Wohneinheiten und 

einer Bilanzsumme von zuletzt 5,6 Millionen 

Euro war die Baugenossenschaft Triberg 

formal zwar die übernehmende Genossenschaft. 

Doch auch hier hatten die 

Mitglieder aus Schonach keineswegs das 

Gefühl, von der größeren Genossenschaft 

‚geschluckt‘ zu werden: man versteht sich 

als gleichberechtigter Partner, wenngleich 

das Verschwinden des traditionsreichen 

Namens Baugenossenschaft Schonach einen 

kleinen Wermutstropfen darstellt. Am 

18. Juli stimmte die Mitgliederversammlung 

der Baugenossenschaft Triberg einstimmig 

der Verschmelzung rückwirkend 

zum 1. Januar zu. 

„Die Verschmelzung sorgt für eine nachhaltige 

Stärkung unserer Leistungs- und 

Wettbewerbsfähigkeit. So können wir unserem 

Förderauftrag weiterhin gerecht 

werden, nämlich die Mitglieder mit gutem 

und bezahlbarem Wohnraum zu versorgen“, 

bekräftigte Vorstandsvorsitzender 

Rolf Gehringer von der Baugenossenschaft 

Triberg. Der Schlüssel, um die Leerstandsquote 

niedrig zu halten, liege auch künftig 

in der permanenten Verbesserung der 

Wohnqualität. Durch die Fusion vereinfachten 

sich viele Vorgänge, fügt er hinzu. 

Auch könne den Mitgliedern und Mietern 

ein noch breiteres Serviceangebot 

geboten werden. 

19

mItglIEdEr AktuEll 

neues heim investiert 50 millionen 

Euro in ein bauprojekt in giebel 

Die Grundsteinlegung in der Mittenfeldstraße am 26. September 

stellte den Startpunkt einer bedeutenden Quartiersentwicklung 

im Stuttgarter Stadtteil Giebel dar. Die Zeilen- und Reihenhausbebauung 

der Baugenossenschaft Neues Heim eG im Südwesten 

des Stadtbezirks Weilimdorf entstand nach dem Krieg und 

weist mittlerweile baulich-funktionale Defizite auf. Mit einem 

schrittweisen Abriss der bestehenden Bebauung und einem Ersatzneubau 

realisiert die Baugenossenschaft den Neubau von 

20 

332 familienfreundlichen und barrierefrei zugänglichen Mietwohnungen. 

Sie schafft damit ein Plus von 25 Prozent zusätzlicher 

Wohnfläche bei vergleichbarer Wohnungszahl zum bisherigen 

Bestand. Insgesamt werden in das Projekt mit zwei Baufeldern 

rund 50 Millionen Euro fließen. Auch den sozialen Aspekten 

trägt die Baugenossenschaft durch eine behutsame Mietpreispolitik 

und eine sozialverträgliche Durchführung des Bauprojektes 

Rechnung. 

Den Grundstein legten 

gemeinsam (v.l.n.r.): 

Ulrike Zich, Bezirksvorsteherin 

von Weilimdorf- 

Giebel, Frank Maier, 

Geschäftsführer des 

Archi tekturbüros ARP, 

Stuttgart, Rüdiger Maier, 

Vorstandsmitglied der 

Baugenossenschaft 

Neues Heim eG, Rainer 

Alber, Geschäftsführer 

der Bauunternehmung 

Rommel und Gisbert 

Renz, Abteilungsleiter 

Technik der Baugenossenschaft 

Neues Heim eG

Großes Publikum bei der Grundsteinlegung: Zahlreiche Mieter und 

Mitglieder sowie Vorstände befreundeter Wohnungsunternehmen 

waren der Einladung gefolgt 

Mit dem Neubau wurde zwischen zwei bestehenden Häuserzeilen 

begonnen. Hier wurde der Grundstein gelegt. Nun kann die Baugenossenschaft 

Neues Heim ihren Mietern vor dem Abriss eines 

jeden Hauses den Umzug in die neuen Wohnungen ermöglichen. 

Abbruch und Aufbau neuer Gebäude erfolgen somit parallel. 

Im Vorfeld hatte die Baugenossenschaft prüfen lassen, ob eine 

umfassende Bestandsmodernisierung möglich und ökonomisch 

sinnvoll wäre. „Doch die derzeitigen Gebäude besitzen sechs Geschosse 

ohne Aufzug, die Wohnungsgrundrisse sind sehr kleinteilig 

und genügen den heutigen Ansprüchen nicht mehr. Die 

Beheizung der einfach gedämmten Wohnungen erfolgt mit 

Elektrospeicheröfen mit sehr hohem Stromverbrauch, darüber 

hinaus fehlt es an ausreichenden Garagenstellplätzen. Allein 

diese Aufzählung der Probleme der Bestandsobjekte zeigt 

deutlich den notwendigen Veränderungs- und Anpassungsbedarf“, 

so Rüdiger Maier, Vorstandsmitglied der Baugenossenschaft 

Neues Heim eG. Die Kosten für eine umfangreiche Modernisierung 

hätten damit deutlich über den Kosten des Neubaus 

gelegen. 

Im Baufeld West entstehen sieben neue Gebäude in Form von 

Lang- und Punkthäusern mit 165 Wohnungen, zwei Arztpraxen 

und einer Tiefgarage mit 162 Stellplätzen. Das Baufeld Ost umfasst 

den Neubau von acht Gebäuden mit 176 Wohnungen und 

Tiefgaragenstellplätzen. Die Gebäude entsprechen dem KfW- 

Effizienzhaus 70 Standard. Zum Einsatz kommen eine Holzpelletanlage 

mit Gasbrennwertkessel sowie eine Solaranlage zur 

Warmwasseraufbereitung. 

In die Stahlrolle des Grundsteins legten die Baubeteiligten die 

Baupläne, eine Stuttgarter Zeitung vom Tag der Grundsteinlegung 

und einige Euro-Münzen. Auch nach der Fertigstellung der 

Kellerräume wird der Ort des Grundsteins durch eine besondere 

Fliese erkennbar bleiben.

mItglIEdEr AktuEll 

kulturdenkmal modernisiert 

Wohnungswirtschaftliche Verbände im gespräch 

mit Vertretern des umweltministeriums 

Im Rahmen ihres halbjährlichen Erfahrungsaustausches 

haben die Vertreter der wohnungswirtschaftlichen 

Verbände Ministerialdirigent 

Karl Greißing und Ministerialrat Martin Wiedmaier, 

Abteilung Energiewirtschaft des Ministeriums 

für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft 

Baden-Württemberg, zum Dialog in den 

vbw eingeladen. Greißing betonte, dass auch 

dem Ministerium der Erfahrungsaustausch mit 

der Wohnungswirtschaft wichtig sei. Inhaltlich 

wurde insbesondere über die anstehende Novellierung 

des Erneuerbare-Wärme-Gesetz Baden-Württemberg 

(EWärmeG BW) gesprochen, 

wobei das Ministerium hier nach wie vor über 

eine Erhöhung des Ansatzes der erneuerbaren 

Energien von 10 auf 15 Prozent bei dem erforderlichen 

Austausch einer Heizungsanlage nachdenkt. 

Auch die Ausdehnung des Gesetzes auf 

Nichtwohngebäude wird diskutiert. In diesem 

Zusammenhang stellte Greißing auch die Eckpunkte 

des in Planung befindlichen Integrierten 

Energie- und Klimakonzept (IEKA BW) vor, 

das vom Land flankierend zu einem Klimaschutzgesetz 

entwickelt wird. Beide Entwürfe 

werden im Herbst zur Diskussion stehen. Eine 

Erhöhung der Landesfördermittel für die energetische 

Verbesserung des Wohnungsbestandes 

ist nicht vorgesehen. 

22 

Bei einem Tag der offenen Tür präsentierte der Bau- und Heimstättenverein 

Stuttgart eG einer breiten Öffentlichkeit das modernisierte 

Kulturdenkmal in der Wilhelm-Blos-Straße. Das Gebäude 

aus dem Jahr 1926 wurde vom Architekten Karl Beer 

entworfen. Es war im Zweiten Weltkrieg größtenteils zerstört 

und 1951 wieder aufgebaut worden. Vor Beginn der Modernisierungsmaßnahmen 

rekonstruierte ein Restaurator, wie das Gebäude 

vor dem Zweiten Weltkrieg ausgesehen hatte, um es nun 

wieder in seinen ursprünglichen Farben erstrahlen zu lassen. 

Insgesamt 5 Millionen Euro hat der Bau- und Heimstättenverein 

in die Modernisierungsmaßnahme investiert. 

Die 24 bestehenden Wohnungen in dem Gebäude wurden 

hochwertig modernisiert und im Gartengeschoss zusätzlich 

durch sechs Wohnungen mit Terrassen erweitert. Da das Gebäude 

unter Denkmalschutz steht, nahm der Bau- und Heimstättenverein 

eine Innendämmung vor, die durch einen Außendämmputz 

ergänzt wird. Mit seiner gasbetriebenen Zentralheizung 

und zweifacher Isolierverglasung entspricht das Gebäude 

nun dem Standard eines KfW-Effizienzhaus 115. Zusätzlich hat 

der Bau- und Heimstättenverein Loggien und Balkone angebaut, 

die den Wohnwert für die Bewohner deutlich erhöhen. 

Beim Tag der offenen Türen konnten sich die Besucher von der 

neuen Schönheit des alten Gebäudes sowohl innen als auch 

außen überzeugen. 

Nach dem gemeinsamen Gespräch: v.l.n.r. Dr. Lutz Wentlandt, Geschäftsführer des Lan - 

desverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen Baden-Württemberg e.V., 

Martin Wiedmaier und Karl Greißing vom Ministerium für Umwelt, Klima und Energiewirtschaft 

Baden-Württemberg, Verbandsdirektorin des vbw Sigrid Feßler, Martin Brezger, 

Geschäftsführer der Mörk-Bau GmbH & Co. KG, Ottmar H. Wernicke, Geschäftsführer, 

und Michael Henrich, MdB, Verbandsvorsitzender Haus & Grund Württemberg Landesverband 

Württembergischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V., Peter Bresinski, 

Vorsitzender der Vereinigung baden-württembergischer kommunaler Wohnungsunternehmen, 

Dieter Diener, Hauptgeschäftsführer des Bauwirtschaft Baden-Württemberg e.V. und 

Dr. Axel Tausendpfund, Vorstandsmitglied der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus & 

Grund Baden Landesverband Badischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer e.V.


Bei strahlendem Sonnenschein und mit zahlreichen Gästen dankte der 

Bauherr den Handwerkern 

richtfest bei neubauprojekt 

in ludwigsburg 

Die Wohnungsbau Ludwigsburg GmbH feierte Mitte September 

das Richtfest für ihre Neubauprojekte im Gebiet Sonnenberg. 

Hier erstellt die Wohnungsbau Ludwigsburg 54 Neubauwohnungen, 

davon 43 zur Miete, in insgesamt fünf Gebäuden. Nach dem 

Baustart Mitte November 2011 sind nun die Rohbauarbeiten 

abgeschlossen. Voraussichtlich schon im Dezember 2012 sind 

die ersten Wohnungen bezugsfertig. 

Gebaut werden Wohnungen in verschiedenen Ausführungen: 

Wohnungen mit zwei bis fünf Zimmern, zwischen 60 und 150 m² 

sowie Garten- oder Penthouse-Wohnungen. Die Vermarktung 

ist in vollem Gange. Alle elf Eigentumswohnungen sind bereits 

verkauft und auch zahlreiche Mietwohnungen vergeben. Insgesamt 

investiert die Wohnungsbau Ludwigsburg in die Neubaubauten 

am Sonnenberg 9,2 Mio. Euro. „Das ist das umfangreichste 

Neubauprogramm der Wohnungsbau Ludwigsburg seit 15 Jahren“, 

sagte Andreas Veit, Geschäftsführer der Wohnungsbau 

Ludwigsburg, stolz. „Denn mit diesem Programm werden wir 

unserem gesellschaftlichen und sozialen Auftrag, Wohnraum für 

breite Schichten der Bevölkerung zur Verfügung zu stellen, voll 

und ganz gerecht.“ Oberbürgermeister Werner Spec lobte: „Dieses 

Projekt zeigt, wie wichtig unsere städtische Wohnungsbaugesellschaft 

bei der Realisierung der Stadtentwicklungsziele ist, 

mit der wir der Forderung des Gemeinderates nach mehr Mietwohnraum 

in den Stadtteilen Rechnung tragen“. 

Das Neubauprojekt am Sonnenberg ist auch der Startschuss für 

das von der Wohnungsbau Ludwigsburg eigens entwickelte 

Modell „Fair Wohnen“, welches hier zum ersten Mal umgesetzt 

wird. Insgesamt 23 der 43 Wohnungen stehen Mietern mit 

Wohnberechtigungsschein (WBS) zu einem ermäßigten Mietpreis 

zur Verfügung. Das bedeutet, dass hier die Kaltmieten um 

bis zu zwei Euro pro Quadratmeter unter dem aktuell gültigen 

Quadratmeterpreis des Mietspiegels liegen. Das Fair Wohnen- 

Modell richtet sich an Starterhaushalte oder junge Familien, die 

einen WBS vorweisen können.

tErmInE 

termine hErbSt 2012 

noVEmbEr 

6. November 2012 










3. Dezember 2012 





12. Dezember 2012 


24 

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Redaktion: 

Sigrid Feßler, Marion Schubert, unter Mitwirkung 

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Gestaltung: 

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aktuell 03/12 - vbw

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