Flächenmanagement I Prof.-Dr. Kosciolowicz ... - Martin Sowinski

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Flächenmanagement I Prof.-Dr. Kosciolowicz ... - Martin Sowinski

Flächenmanagement I

Prof.-Dr. Kosciolowicz

SoSe

Sowinski Buchholz ´08

Quednau


Studienarbeit im Rahmen der Vorlesung

Flächenmanagement I

Herr Prof. Dr. Kosciolowicz

Darstellung eines Bürohauses im CAFM

Vorgelegt von: Martin Sowinski

Martin Buchholz

Robert Quednau

(Dokumentation)

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

1 Inhaltsverzeichnis

1 INHALTSVERZEICHNIS 3

2 ABBILDUNGSVERZEICHNIS 5

3 AUFGABENVERTEILUNG – ZUSTÄNDIGKEITEN 6

4 AUFGABENSTELLUNG 7

5 DAS OBJEKT – GEBÄUDESTRUKTUR 7

6 DIE PROJEKTNAVIGATION 7

7 DIE ZEICHNUNGEN 10

7.1 LAYER UND EBENEN 12

8 ANWENDUNGEN 16

8.1 DATENBANKORGANISATION 16

8.2 FLÄCHENDARSTELLUNG 17

8.3 REINIGUNGSMANAGEMENT 18

8.4 MIETMANAGEMENT 18

8.4.1 FUNKTIONSWEISE 18

8.4.2 AUSWERTUNGEN 18

8.5 SCHLIEßMANAGEMENT 19

8.6 ENERGIEMANAGEMENT 20

8.7 WARTUNGSMANAGEMENT 20

9 SCHLUSSFOLGERUNGEN FÜR DAS FM 20

10 BERICHTE UND STYLIZER (AUSWAHL) 21

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

10.1 EINRICHTUNGSPLANUNG 21

10.2 FLUCHTWEGEPLANUNG 22

10.3 MIETFLÄCHENAUSWERTUNG 23

10.4 RAUMTYPENAUSWERTUNG NACH DIN 277 24

10.5 REINIGUNGSAUSWERTUNG FÜR EINEN WOCHENTAG 25

10.6 DARSTELLUNGEN DER SCHLIEßUNGEN FÜR EINEN BESTIMMTEN SCHLÜSSELTYP 26

10.7 MIETERREPORT 27

10.8 REINIGUNGSFLÄCHENREPORT 28

10.9 MITARBEITERREPORT 29

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

2 Abbildungsverzeichnis

Abbildung 1 - Regionale Bereichsauswahl ............................................................ 8

Abbildung 2 - Projektauswahl im Nahbereich........................................................ 8

Abbildung 3 - Projektseite ....................................................................................... 9

Abbildung 4 - Übersicht zu den Grundrissen....................................................... 10

Abbildung 5 - Übersicht zu den Grundrissen mit Stylizerauswertung............... 11

Abbildung 6 - Derzeitige Ausbausituation, Darstellung durch Ebenenset ........ 12

Abbildung 7 - Planungsansicht einer Etage, Ebenenset Ausbauplanung......... 13

Abbildung 8 - Verwendete Layerstruktur (1) ........................................................ 14

Abbildung 9 - Verwendete Layerstruktur (2) ........................................................ 15

Abbildung 10 - Datenbankentwurf (Wichtigste Tabellen).................................... 16

Abbildung 11 - Grafische Auswertung der Mietflächenverteilung ..................... 19

Abbildung 12 - Grafische Auswertung der Mietzahlungen ................................. 19

Abbildung 13 - Einrichtungsplan 5. OG................................................................ 21

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Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

3 Aufgabenverteilung – Zuständigkeiten

Gruppenteilnehmer: Sowinski, Martin

Buchholz, Martin

Quednau, Robert

Thema: Aperture – Flächenplanung

Zuständigkeiten: Martin Sowinski

Aufbereitung eines Bürohauses

• Datenbankentwurf

• Aufbereitung der Grundrisse

• Flächenzuweisung

• Mietmanagement

• Energiemanagement

• Dokumentation

Martin Buchholz

• Personalverwaltung

• Sicherheitsplanung

• Fluchtwegeplanung

• Inventar 6. – 8. Geschoss

Robert Quednau

• Reinigung

• Inventar EG – 5. OG

• Wartungsplanung

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4 Aufgabenstellung

Für die Realisierung unseres Projektes im Flächenmanagement 1 wählten wir eine

Büro- und Geschäftshaus in der Schützenstraße in Berlin Mitte. Das Bürohaus sollte

mit dem Erdgeschoss und allen Obergeschossen visualisiert werden. Unser Schwer-

punkt lag hierbei auf den Geschossen 3 bis 5. Hier sollten alle Funktionen, die für

dieses Projekt gefordert waren, umgesetzt werden. Die Darstellung der Raumnut-

zung und der verschiedenen Mieter wurden auf allen Geschossen realisiert.

Bei der Visualisierung legten wir besonderen Wert auf die besonders übersichtliche

Gesamtdarstellung, diese soll es dem Facility Manager ermöglichen schnell eine

Übersicht zum Projekt zu bekommen.

Ein weiterer Schwerpunkt lag darin die Datenbank so zu gestalten, dass ein Mieter-

wechsel mit geringem Aufwand zu dokumentieren ist.

5 Das Objekt – Gebäudestruktur

Das Objekt ist ein Mitte der 90er Jahre gebautes Bürohaus. Die tragende Konstrukti-

on bilden die Außenwände und zwei zum Mittelgang aufgereihte Stützenlinien. In der

Draufsicht erinnert der Bau an ein großes T. Dabei bildet das Kopfstück eine ge-

schlossene Straßenfront und der Stint zeigt in einen geschlossenen Innenhof. Somit

ergeben sich drei Flügel. Die Tragkonstruktion ist so ausgeführt, dass jeder dieser

einzelnen Flügel einen Mietbereich darstellen kann. Auf diesen Umstand beziehen

wir die infrastrukturelle Ausrichtung des Gebäudes.

6 Die Projektnavigation

Wir beginnen die grafische Navigation in einem Bereich des Berliner Umlandes und

Berlin selbst. Dabei unterstellen wir, dass das Immobilienunternehmen, für das die

Visualisierung durchgeführt wurde regional arbeitet.

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

Abbildung 1 - Regionale Bereichsauswahl

Für den Nutzer sind die beiden Bereiche Berlin (Mitte) und Potsdam anwählbar. Das

veranschaulichte Projekt liegt in Berlin (Mitte). Bei einer Anwahl des Potsdamer Be-

reiches wird der User auf eine Leerseite geleitet von der er wieder zurück auf die

Ausgangsseite per Verlinkung gelangen kann.

Abbildung 2 - Projektauswahl im Nahbereich

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

Nach der Bereichsauswahl gelangt man in eine detaillierte Ansicht eines Stadtteils, in

der die einzelnen Projektstandorte hinterlegt sind.

Hier kann man nun das entsprechende Projekt wählen. Die Projektseite stellt eine

Kurzdarstellung des Projektes dar. Von hier aus gelangt man in die einzelnen Zeich-

nungen und hier kann man sich auch die wichtigsten Berichte abrufen.

Abbildung 3 - Projektseite

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Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

7 Die Zeichnungen

Die Grundrisse sind alle in einer Zeichnung zusammengefasst. Die soll einen schnel-

len Überblick ermöglichen.

Abbildung 4 - Übersicht zu den Grundrissen

Der Vorteil dieser Herangehensweise wird deutlich, wenn man die beiden Darstellun-

gen miteinander vergleicht. Oben sind die Grundrisse einfach als Strichzeichnungen

dargestellt. Unten hingegen ist eine Auswertung zu Mietbereichen aufgerufen. Hier

ist zu erkennen, dass sich einige Mietbereiche über mehrere Etagen hinziehen. So

hat der Mieter „Axel Springer AG“ alle Mietbereiche vom EG (eingeschränkt) bis zum

4. OG.

Eine andere Anwendung, die auch einen Hintergrund über mehrere Etagen hat, ist

die Schlüsselverwaltung. Hier kann genau nachvollzogen werden welche Räume mit

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

einem Schlüssel geschlossen werden können. Dabei kann es mehrere Schlüsselty-

pen geben, die über mehrere Etagen schließen.

Abbildung 5 - Übersicht zu den Grundrissen mit Stylizerauswertung

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

7.1 Layer und Ebenen

Die gesamten Zeichnungen wurden in AutoCAD® erstellt und die Layerstruktur von

dort übernommen. Zur unterschiedlichen Auswertung der einzelnen Geschosse sind

folgende Ausbaustadien hinterlegt:

• Kein Ausbau

• Vorbereitender Ausbau (Ausbauplanung)

• Realisierter Mieterausbau (aktuelle Situation)

Abbildung 6 - Derzeitige Ausbausituation, Darstellung durch Ebenenset

Diese verschiedenen Stadien wurden für das 3. OG visualisiert. Oben ist die aktuelle

Ausbausituation zu sehen unten ist zu sehen, wie das Geschoss mit einem vorberei-

tenden Ausbau aussehen würde.

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

Abbildung 7 - Planungsansicht einer Etage, Ebenenset Ausbauplanung

Bei der Planung der Layer oder Ebenenstruktur wurde darauf geachtet, das nach der

Unterscheidung der Funktionsobjekte in der Zeichnung unterschieden wurde. So lie-

gen z. B. Türen und Fenster auf unterschiedlichen Ebenen genau wie tragende und

nicht tragende Wände.

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

Die folgende Layerstruktur wurde verwendet:

Abbildung 8 - Verwendete Layerstruktur (1)

Die bei den Ebenensets „Ausbauplanung“ und „aktuelle Situation“ dienen der Dar-

stellung der verschiedenen Ausbaustadien.

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Abbildung 9 - Verwendete Layerstruktur (2)

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8 Anwendungen

8.1 Datenbankorganisation

Abbildung 10 - Datenbankentwurf (Wichtigste Tabellen)

Über die Datenbank werden die folgenden Anwendungsbereiche abgedeckt:

• Flächendarstellung

o Raum (OD)

o Ebene (OD)

• Reinigungsmanagement

o Alle Tabellen der Flächendarstellung

o Raumtyp

o Mieter

o Belagsart

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o Reinigung

o Reinigungsverzeichnis

• Mietmanagement

o Alle Tabellen der Flächendarstellung

o Mieter

o Person

• Schließmanagement

o Alle Tabellen der Flächendarstellung

o Schließkreis

o Schlüsseltyp

o Schlüssel

o Mieter

o Person

• Energiemanagement

o Technisches Inventar

o Typen

o Aggregate

o Ablesung

• Wartungsmanagement

o Technisches Inventar

o Typen

o Aggregate

o Wartungstätigkeiten

Die Verknüpfung der einzelnen Datentabellen erfolgte über die Referenzfunktion und

über die Lookup-Funktion. Bei der Verwendung der Lookup-Funktion war es beson-

ders hilfreich die Schlüssel aus den Quelltabellen dynamisch in der Zieltabelle mit

Hilfe der CAT-Funktion zusammenstellen zu lassen.

8.2 Flächendarstellung

Die Flächen werden über die beiden Tabellen Raum (BD) und Ebene (BD) darge-

stellt. Die Datensätze dieser Bereichstabellen werden mit den entsprechenden Poly-

gonen verknüpft. Der Vorteil dieser Herangehensweise ist, dass immer die aktuellen

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

Flächenwerte ausgelesen werden. Von Nachteil ist, dass die Flächenwerte so in kei-

ner Tabelle zwischengespeichert werden und somit auch nicht für Tabellentransakti-

onen und Berechnungen nicht zur Verfügung stehen. Aus diesem Grund müssen für

Auswertungen immer wieder Berichte erstellt werden.

8.3 Reinigungsmanagement

Beim Reinigungsmanagement werden die Leistungsdaten in der Tabelle Reinigungs-

verzeichnis gespeichert. Die Leistungsdaten orientieren sich am Mieter, dem Raum-

typ und dem Bodenbelag. Aus diesem Vorgaben kann die Reinigungsleistung defi-

niert werden. Zu den Leistungsdaten zählen die Intervalle und der Reinigungspreis.

Die zu reinigende Fläche wird aus den Flächendaten ermittelt. Die Tabelle Reinigung

wird direkt von der Tabelle Raum (BD) referenziert. Über die Lookupfunktion werden

dann die entsprechenden Daten aus der Tabelle Reinigungsverzeichnis ausgelesen.

8.4 Mietmanagement

8.4.1 Funktionsweise

Die Datensätze aus der Tabelle Mieter referenzieren direkt auf die Raumdatensät-

zen. Somit ist es möglich Mietflächen zu berechnen. Die einzelnen Kostensätze für

Warm- und Kaltmiete sind den einzelnen Mietern in der Tabelle Mieter zugewiesen.

Somit lässt sich auch die Gesamtsumme der Miete, sowie sie Einzelsummen für die

Kalt- und Warmmiete ermitteln. Die Reinigungskostenermittlung erfolgt getrennt.

8.4.2 Auswertungen

Für das Mietmanagement gibt es die Möglichkeit der grafischen Auswertung in Excel.

Hierzu wurde eine Multilink-Anbindung geschaffen, die in zwei Schritten arbeitet. Im

ersten Schritt wird eine Textdatei exportiert, im zweiten wird Excel geöffnet und diese

Textdatei dort importiert. Daraufhin findet eine grafische Auswertung statt.

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

6%

2%

7%

8%

4%

3%

0%

4%

3%

3%

10%

4%

7%

3%

4%

3%

Flächenverteilung

11%

44%

ALLGEMEINFLÄCHE

Axel Springer AG

BAM Deutschland AG

Grundconsult Immobilien AG

HEK

IGS GmbH

KEIN MIETER

Orga Systems

RA Grobe

RA Kolbe & Bobig

RealFM Services GmbH

WISAG FM GmbH

Abbildung 11 - Grafische Auswertung der Mietflächenverteilung

4%

5%

10%

8.5 Schließmanagement

3%

0%

Mietenverteilung

52%

ALLGEMEINFLÄCHE

Axel Springer AG

BAM Deutschland AG

Grundconsult Immobilien AG

HEK

IGS GmbH

KEIN MIETER

Orga Systems

RA Grobe

RA Kolbe & Bobig

RealFM Services GmbH

WISAG FM GmbH

Abbildung 12 - Grafische Auswertung der Mietzahlungen

Entsprechend der vorgesehenen Mietbereiche sind den Räumen Schließkreise zu-

geordnet. Diese lassen sich beliebig erweitern. Auf Grundlage des Nutzerprofils wer-

den nun Schlüsseltypen definiert, die auf die Schließkreise referenzieren. Somit wird

festgelegt, welcher Schlüssel, welche Räume schließen kann. Ein Schlüssel ent-

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

spricht nun genau einem Schlüsseltyp und ist eindeutig durch die ID definiert. Jeder

Person wird nun genau ein Schlüssel zugewiesen.

8.6 Energiemanagement

In dieser Anwendung werden die Zähler der Heizkörper ausgelesen. Möglich wäre es

aber auch anderen Aggregaten Verbrauchswerte zuzuordnen. Grundlage ist eine

hierarchische Anlagestruktur. Dabei wird vorausgesetzt, dass einer Anlage beliebig

viele Verbraucher zugeordnet sind, diese sind die Aggregate. Den Aggregaten wer-

den nun die einzelnen Ablesedaten zugeordnet und können so ausgewertet werden.

Möglich sind dadurch flächen-, aggregat- und auch raumbezogene Auswertungen.

8.7 Wartungsmanagement

Mit Hilfe des Wartungsmanagements soll es ermöglicht werden Wartungstermine zu

den einzelnen Anlagen zu planen und auch die stattgefundenen Aktivitäten zu doku-

mentieren. Dabei werden die Anlagen kategorisiert und das Erstellungsdatum wird

festgehalten. Auf Grund dieser Angaben können nun die Wartungs- oder Prüfungs-

termine nachvollzogen werden und es können auch die tatsächlich durchzuführen-

den Tätigkeiten zum Wartungstermin zugeordnet werden.

9 Schlussfolgerungen für das FM

Auf Grund der grafischen Berichte lassen sich verschiedene Rückschlüsse für das

FM ziehen. So ist zum Beispiel auffallend, dass dieses Gebäude einen sehr geringen

Leerstand hat.

Zur Dienstleistungsoptimierung lassen sich vor allen Dingen die Reinigungsberichte

heranziehen. Mit Hilfe dieser ist es sehr gut möglich Kostenoptimierungen zu simulie-

ren. Wir verfolgten dabei zwei Ansätze. Zum Einen den Ansatz einer konstanten,

aber sehr geringen Personalstärke und zum Anderen den der Produktivitätssteige-

rung durch Spezialisierung. Beim Ersten verteilen wir die Reinigungsleistung so, dass

jeden Tag der gleiche Arbeitsumfang anfällt. Für den zweiten Ansatz ist es möglich

Reinigungsleistungen spezialisiert für ein Team auszudrucken. Die Spezialisierung

geht dabei auf die Reinigungsflächen zurück.

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

10 Berichte und Stylizer (Auswahl)

10.1 Einrichtungsplanung

Abbildung 13 - Einrichtungsplan 5. OG

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

10.2 Fluchtwegeplanung

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Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

10.3 Mietflächenauswertung

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Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

10.4 Raumtypenauswertung nach DIN 277

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Flächenmanagement I

Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

10.5 Reinigungsauswertung für einen Wochentag

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Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

10.6 Darstellungen der Schließungen für einen bestimmten Schlüsseltyp

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Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

10.7 Mieterreport

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Darstellung eines Bürohauses in Aperture®

10.8 Reinigungsflächenreport

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10.9 Mitarbeiterreport

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