Flächenmanagement I Prof.-Dr. Kosciolowicz ... - Martin Sowinski

Flächenmanagement I
Prof.-Dr. Kosciolowicz
SoSe
Sowinski Buchholz ´08
Quednau

Studienarbeit im Rahmen der Vorlesung
Flächenmanagement I
Herr Prof. Dr. Kosciolowicz
Darstellung eines Bürohauses im CAFM
Vorgelegt von: Martin Sowinski
Martin Buchholz
Robert Quednau
(Dokumentation)
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Flächenmanagement I
Darstellung eines Bürohauses in Aperture®
1 Inhaltsverzeichnis
1 INHALTSVERZEICHNIS 3
2 ABBILDUNGSVERZEICHNIS 5
3 AUFGABENVERTEILUNG – ZUSTÄNDIGKEITEN 6
4 AUFGABENSTELLUNG 7
5 DAS OBJEKT – GEBÄUDESTRUKTUR 7
6 DIE PROJEKTNAVIGATION 7
7 DIE ZEICHNUNGEN 10
7.1 LAYER UND EBENEN 12
8 ANWENDUNGEN 16
8.1 DATENBANKORGANISATION 16
8.2 FLÄCHENDARSTELLUNG 17
8.3 REINIGUNGSMANAGEMENT 18
8.4 MIETMANAGEMENT 18
8.4.1 FUNKTIONSWEISE 18
8.4.2 AUSWERTUNGEN 18
8.5 SCHLIEßMANAGEMENT 19
8.6 ENERGIEMANAGEMENT 20
8.7 WARTUNGSMANAGEMENT 20
9 SCHLUSSFOLGERUNGEN FÜR DAS FM 20
10 BERICHTE UND STYLIZER (AUSWAHL) 21
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Darstellung eines Bürohauses in Aperture®
10.1 EINRICHTUNGSPLANUNG 21
10.2 FLUCHTWEGEPLANUNG 22
10.3 MIETFLÄCHENAUSWERTUNG 23
10.4 RAUMTYPENAUSWERTUNG NACH DIN 277 24
10.5 REINIGUNGSAUSWERTUNG FÜR EINEN WOCHENTAG 25
10.6 DARSTELLUNGEN DER SCHLIEßUNGEN FÜR EINEN BESTIMMTEN SCHLÜSSELTYP 26
10.7 MIETERREPORT 27
10.8 REINIGUNGSFLÄCHENREPORT 28
10.9 MITARBEITERREPORT 29
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2 Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1 - Regionale Bereichsauswahl ............................................................ 8
Abbildung 2 - Projektauswahl im Nahbereich........................................................ 8
Abbildung 3 - Projektseite ....................................................................................... 9
Abbildung 4 - Übersicht zu den Grundrissen....................................................... 10
Abbildung 5 - Übersicht zu den Grundrissen mit Stylizerauswertung............... 11
Abbildung 6 - Derzeitige Ausbausituation, Darstellung durch Ebenenset ........ 12
Abbildung 7 - Planungsansicht einer Etage, Ebenenset Ausbauplanung......... 13
Abbildung 8 - Verwendete Layerstruktur (1) ........................................................ 14
Abbildung 9 - Verwendete Layerstruktur (2) ........................................................ 15
Abbildung 10 - Datenbankentwurf (Wichtigste Tabellen).................................... 16
Abbildung 11 - Grafische Auswertung der Mietflächenverteilung ..................... 19
Abbildung 12 - Grafische Auswertung der Mietzahlungen ................................. 19
Abbildung 13 - Einrichtungsplan 5. OG................................................................ 21
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Darstellung eines Bürohauses in Aperture®
3 Aufgabenverteilung – Zuständigkeiten
Gruppenteilnehmer: Sowinski, Martin
Buchholz, Martin
Quednau, Robert
Thema: Aperture – Flächenplanung
Zuständigkeiten: Martin Sowinski
Aufbereitung eines Bürohauses
• Datenbankentwurf
• Aufbereitung der Grundrisse
• Flächenzuweisung
• Mietmanagement
• Energiemanagement
• Dokumentation
Martin Buchholz
• Personalverwaltung
• Sicherheitsplanung
• Fluchtwegeplanung
• Inventar 6. – 8. Geschoss
Robert Quednau
• Reinigung
• Inventar EG – 5. OG
• Wartungsplanung
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4 Aufgabenstellung
Für die Realisierung unseres Projektes im Flächenmanagement 1 wählten wir eine
Büro- und Geschäftshaus in der Schützenstraße in Berlin Mitte. Das Bürohaus sollte
mit dem Erdgeschoss und allen Obergeschossen visualisiert werden. Unser Schwer-
punkt lag hierbei auf den Geschossen 3 bis 5. Hier sollten alle Funktionen, die für
dieses Projekt gefordert waren, umgesetzt werden. Die Darstellung der Raumnut-
zung und der verschiedenen Mieter wurden auf allen Geschossen realisiert.
Bei der Visualisierung legten wir besonderen Wert auf die besonders übersichtliche
Gesamtdarstellung, diese soll es dem Facility Manager ermöglichen schnell eine
Übersicht zum Projekt zu bekommen.
Ein weiterer Schwerpunkt lag darin die Datenbank so zu gestalten, dass ein Mieter-
wechsel mit geringem Aufwand zu dokumentieren ist.
5 Das Objekt – Gebäudestruktur
Das Objekt ist ein Mitte der 90er Jahre gebautes Bürohaus. Die tragende Konstrukti-
on bilden die Außenwände und zwei zum Mittelgang aufgereihte Stützenlinien. In der
Draufsicht erinnert der Bau an ein großes T. Dabei bildet das Kopfstück eine ge-
schlossene Straßenfront und der Stint zeigt in einen geschlossenen Innenhof. Somit
ergeben sich drei Flügel. Die Tragkonstruktion ist so ausgeführt, dass jeder dieser
einzelnen Flügel einen Mietbereich darstellen kann. Auf diesen Umstand beziehen
wir die infrastrukturelle Ausrichtung des Gebäudes.
6 Die Projektnavigation
Wir beginnen die grafische Navigation in einem Bereich des Berliner Umlandes und
Berlin selbst. Dabei unterstellen wir, dass das Immobilienunternehmen, für das die
Visualisierung durchgeführt wurde regional arbeitet.
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Abbildung 1 - Regionale Bereichsauswahl
Für den Nutzer sind die beiden Bereiche Berlin (Mitte) und Potsdam anwählbar. Das
veranschaulichte Projekt liegt in Berlin (Mitte). Bei einer Anwahl des Potsdamer Be-
reiches wird der User auf eine Leerseite geleitet von der er wieder zurück auf die
Ausgangsseite per Verlinkung gelangen kann.
Abbildung 2 - Projektauswahl im Nahbereich
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Nach der Bereichsauswahl gelangt man in eine detaillierte Ansicht eines Stadtteils, in
der die einzelnen Projektstandorte hinterlegt sind.
Hier kann man nun das entsprechende Projekt wählen. Die Projektseite stellt eine
Kurzdarstellung des Projektes dar. Von hier aus gelangt man in die einzelnen Zeich-
nungen und hier kann man sich auch die wichtigsten Berichte abrufen.
Abbildung 3 - Projektseite
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7 Die Zeichnungen
Die Grundrisse sind alle in einer Zeichnung zusammengefasst. Die soll einen schnel-
len Überblick ermöglichen.
Abbildung 4 - Übersicht zu den Grundrissen
Der Vorteil dieser Herangehensweise wird deutlich, wenn man die beiden Darstellun-
gen miteinander vergleicht. Oben sind die Grundrisse einfach als Strichzeichnungen
dargestellt. Unten hingegen ist eine Auswertung zu Mietbereichen aufgerufen. Hier
ist zu erkennen, dass sich einige Mietbereiche über mehrere Etagen hinziehen. So
hat der Mieter „Axel Springer AG“ alle Mietbereiche vom EG (eingeschränkt) bis zum
4. OG.
Eine andere Anwendung, die auch einen Hintergrund über mehrere Etagen hat, ist
die Schlüsselverwaltung. Hier kann genau nachvollzogen werden welche Räume mit
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einem Schlüssel geschlossen werden können. Dabei kann es mehrere Schlüsselty-
pen geben, die über mehrere Etagen schließen.
Abbildung 5 - Übersicht zu den Grundrissen mit Stylizerauswertung
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7.1 Layer und Ebenen
Die gesamten Zeichnungen wurden in AutoCAD® erstellt und die Layerstruktur von
dort übernommen. Zur unterschiedlichen Auswertung der einzelnen Geschosse sind
folgende Ausbaustadien hinterlegt:
• Kein Ausbau
• Vorbereitender Ausbau (Ausbauplanung)
• Realisierter Mieterausbau (aktuelle Situation)
Abbildung 6 - Derzeitige Ausbausituation, Darstellung durch Ebenenset
Diese verschiedenen Stadien wurden für das 3. OG visualisiert. Oben ist die aktuelle
Ausbausituation zu sehen unten ist zu sehen, wie das Geschoss mit einem vorberei-
tenden Ausbau aussehen würde.
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Abbildung 7 - Planungsansicht einer Etage, Ebenenset Ausbauplanung
Bei der Planung der Layer oder Ebenenstruktur wurde darauf geachtet, das nach der
Unterscheidung der Funktionsobjekte in der Zeichnung unterschieden wurde. So lie-
gen z. B. Türen und Fenster auf unterschiedlichen Ebenen genau wie tragende und
nicht tragende Wände.
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Die folgende Layerstruktur wurde verwendet:
Abbildung 8 - Verwendete Layerstruktur (1)
Die bei den Ebenensets „Ausbauplanung“ und „aktuelle Situation“ dienen der Dar-
stellung der verschiedenen Ausbaustadien.
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Abbildung 9 - Verwendete Layerstruktur (2)
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8 Anwendungen
8.1 Datenbankorganisation
Abbildung 10 - Datenbankentwurf (Wichtigste Tabellen)
Über die Datenbank werden die folgenden Anwendungsbereiche abgedeckt:
• Flächendarstellung
o Raum (OD)
o Ebene (OD)
• Reinigungsmanagement
o Alle Tabellen der Flächendarstellung
o Raumtyp
o Mieter
o Belagsart
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o Reinigung
o Reinigungsverzeichnis
• Mietmanagement
o Alle Tabellen der Flächendarstellung
o Mieter
o Person
• Schließmanagement
o Alle Tabellen der Flächendarstellung
o Schließkreis
o Schlüsseltyp
o Schlüssel
o Mieter
o Person
• Energiemanagement
o Technisches Inventar
o Typen
o Aggregate
o Ablesung
• Wartungsmanagement
o Technisches Inventar
o Typen
o Aggregate
o Wartungstätigkeiten
Die Verknüpfung der einzelnen Datentabellen erfolgte über die Referenzfunktion und
über die Lookup-Funktion. Bei der Verwendung der Lookup-Funktion war es beson-
ders hilfreich die Schlüssel aus den Quelltabellen dynamisch in der Zieltabelle mit
Hilfe der CAT-Funktion zusammenstellen zu lassen.
8.2 Flächendarstellung
Die Flächen werden über die beiden Tabellen Raum (BD) und Ebene (BD) darge-
stellt. Die Datensätze dieser Bereichstabellen werden mit den entsprechenden Poly-
gonen verknüpft. Der Vorteil dieser Herangehensweise ist, dass immer die aktuellen
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Flächenwerte ausgelesen werden. Von Nachteil ist, dass die Flächenwerte so in kei-
ner Tabelle zwischengespeichert werden und somit auch nicht für Tabellentransakti-
onen und Berechnungen nicht zur Verfügung stehen. Aus diesem Grund müssen für
Auswertungen immer wieder Berichte erstellt werden.
8.3 Reinigungsmanagement
Beim Reinigungsmanagement werden die Leistungsdaten in der Tabelle Reinigungs-
verzeichnis gespeichert. Die Leistungsdaten orientieren sich am Mieter, dem Raum-
typ und dem Bodenbelag. Aus diesem Vorgaben kann die Reinigungsleistung defi-
niert werden. Zu den Leistungsdaten zählen die Intervalle und der Reinigungspreis.
Die zu reinigende Fläche wird aus den Flächendaten ermittelt. Die Tabelle Reinigung
wird direkt von der Tabelle Raum (BD) referenziert. Über die Lookupfunktion werden
dann die entsprechenden Daten aus der Tabelle Reinigungsverzeichnis ausgelesen.
8.4 Mietmanagement
8.4.1 Funktionsweise
Die Datensätze aus der Tabelle Mieter referenzieren direkt auf die Raumdatensät-
zen. Somit ist es möglich Mietflächen zu berechnen. Die einzelnen Kostensätze für
Warm- und Kaltmiete sind den einzelnen Mietern in der Tabelle Mieter zugewiesen.
Somit lässt sich auch die Gesamtsumme der Miete, sowie sie Einzelsummen für die
Kalt- und Warmmiete ermitteln. Die Reinigungskostenermittlung erfolgt getrennt.
8.4.2 Auswertungen
Für das Mietmanagement gibt es die Möglichkeit der grafischen Auswertung in Excel.
Hierzu wurde eine Multilink-Anbindung geschaffen, die in zwei Schritten arbeitet. Im
ersten Schritt wird eine Textdatei exportiert, im zweiten wird Excel geöffnet und diese
Textdatei dort importiert. Daraufhin findet eine grafische Auswertung statt.
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6%
2%
7%
8%
4%
3%
0%
4%
3%
3%
10%
4%
7%
3%
4%
3%
Flächenverteilung
11%
44%
ALLGEMEINFLÄCHE
Axel Springer AG
BAM Deutschland AG
Grundconsult Immobilien AG
HEK
IGS GmbH
KEIN MIETER
Orga Systems
RA Grobe
RA Kolbe & Bobig
RealFM Services GmbH
WISAG FM GmbH
Abbildung 11 - Grafische Auswertung der Mietflächenverteilung
4%
5%
10%
8.5 Schließmanagement
3%
0%
Mietenverteilung
52%
ALLGEMEINFLÄCHE
Axel Springer AG
BAM Deutschland AG
Grundconsult Immobilien AG
HEK
IGS GmbH
KEIN MIETER
Orga Systems
RA Grobe
RA Kolbe & Bobig
RealFM Services GmbH
WISAG FM GmbH
Abbildung 12 - Grafische Auswertung der Mietzahlungen
Entsprechend der vorgesehenen Mietbereiche sind den Räumen Schließkreise zu-
geordnet. Diese lassen sich beliebig erweitern. Auf Grundlage des Nutzerprofils wer-
den nun Schlüsseltypen definiert, die auf die Schließkreise referenzieren. Somit wird
festgelegt, welcher Schlüssel, welche Räume schließen kann. Ein Schlüssel ent-
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Flächenmanagement I
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spricht nun genau einem Schlüsseltyp und ist eindeutig durch die ID definiert. Jeder
Person wird nun genau ein Schlüssel zugewiesen.
8.6 Energiemanagement
In dieser Anwendung werden die Zähler der Heizkörper ausgelesen. Möglich wäre es
aber auch anderen Aggregaten Verbrauchswerte zuzuordnen. Grundlage ist eine
hierarchische Anlagestruktur. Dabei wird vorausgesetzt, dass einer Anlage beliebig
viele Verbraucher zugeordnet sind, diese sind die Aggregate. Den Aggregaten wer-
den nun die einzelnen Ablesedaten zugeordnet und können so ausgewertet werden.
Möglich sind dadurch flächen-, aggregat- und auch raumbezogene Auswertungen.
8.7 Wartungsmanagement
Mit Hilfe des Wartungsmanagements soll es ermöglicht werden Wartungstermine zu
den einzelnen Anlagen zu planen und auch die stattgefundenen Aktivitäten zu doku-
mentieren. Dabei werden die Anlagen kategorisiert und das Erstellungsdatum wird
festgehalten. Auf Grund dieser Angaben können nun die Wartungs- oder Prüfungs-
termine nachvollzogen werden und es können auch die tatsächlich durchzuführen-
den Tätigkeiten zum Wartungstermin zugeordnet werden.
9 Schlussfolgerungen für das FM
Auf Grund der grafischen Berichte lassen sich verschiedene Rückschlüsse für das
FM ziehen. So ist zum Beispiel auffallend, dass dieses Gebäude einen sehr geringen
Leerstand hat.
Zur Dienstleistungsoptimierung lassen sich vor allen Dingen die Reinigungsberichte
heranziehen. Mit Hilfe dieser ist es sehr gut möglich Kostenoptimierungen zu simulie-
ren. Wir verfolgten dabei zwei Ansätze. Zum Einen den Ansatz einer konstanten,
aber sehr geringen Personalstärke und zum Anderen den der Produktivitätssteige-
rung durch Spezialisierung. Beim Ersten verteilen wir die Reinigungsleistung so, dass
jeden Tag der gleiche Arbeitsumfang anfällt. Für den zweiten Ansatz ist es möglich
Reinigungsleistungen spezialisiert für ein Team auszudrucken. Die Spezialisierung
geht dabei auf die Reinigungsflächen zurück.
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10 Berichte und Stylizer (Auswahl)
10.1 Einrichtungsplanung
Abbildung 13 - Einrichtungsplan 5. OG
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10.2 Fluchtwegeplanung
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10.3 Mietflächenauswertung
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10.4 Raumtypenauswertung nach DIN 277
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10.5 Reinigungsauswertung für einen Wochentag
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10.6 Darstellungen der Schließungen für einen bestimmten Schlüsseltyp
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10.7 Mieterreport
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10.8 Reinigungsflächenreport
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10.9 Mitarbeiterreport
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