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Rechtliche und Wirtschaftliche Fragen bei der Altlastensanierung

Hattingen, 23.6.2010

Vorteile bei der Berücksichtigung von Aufbereitungs- und

Sanierungskosten im Rahmen der Assetbewertung

Klaus W. Möller, ÖbvS, und Dr. Dietrich Mehrhoff

Landplus GmbH

www.landplus.com


Gliederung

1. „Altlasten“ bei der Wertermittlung

2. Auswirkungen auf die Grundsteuer

3. Auswirkungen auf die Grunderwerbssteuer

4. Anwendungsmöglichkeiten

5. Risikotransfer


Wertgutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes

von bebauten und unbebauten Grundstücken

- Feststellung der Höhe des Ausgleichsbetrages nach §25

BBodSchG

1 Altlasten bei der

Wertermittlung

- Bewertung des Immobilienbestandes/-vermögens eines

Unternehmens für die Handelsbilanz („Assetbewertung“)

- Marktpreisorientierung/-findung beim Kauf oder Verkauf

von Gebäuden und Grundstücken

- Feststellung des Beleihungswertes von Immobilien als

Sicherheit für Fremdkapitalgeber (Banken)


Wertkorrektur bei Abweichungen vom „Normalfall“

- erforderliche Entsiegelungsmaßnahmen

- Tiefenenttrümmerung

- Abbruch- und Schadstoffsanierungskosten

- aufwändigere Gründungskosten

1 Altlasten bei der

- Abfallablagerungen und schädlichen Bodenverän-

derungen (entsorgungsbedingte Mehrkosten)

Wertermittlung

- Gefahrenabwehrmaßnahmen, Boden- u. GW-Sanierung

- Nutzungseinschränkungen und -restriktionen

- Kampfmittel


ImmoWertV (ab 1.7.2010)

- §2: „…Künftige Entwicklungen wie bspw. absehbare

anderweitige Nutzungen sind zu berücksichtigen.“

- §6 (5): „Weitere Merkmale sind… und die

1 Altlasten bei der

Wertermittlung

Bodenbeschaffenheit, Eignung als Baugrund oder schädliche

Bodenveränderungen.“

- § 16(3): „Ist alsbald mit einem Abriss von baulichen Anlagen

zu rechnen, ist der Bodenwert um die üblichen

Freilegungskosten zu mindern…., wenn

1. die baulichen Anlagen nicht mehr nutzbar sind oder

2. der nicht abgezinste Bodenwert ohne Berücksichtigung der

Freilegungskosten den Ertragswert erreicht oder übersteigt.


Berücksichtigung der wertmindernden Faktoren

- durch pauschalierte/prozentuale Abschläge (o.a.

1 Altlasten bei der

Marktorientierte Risikoabschläge, MRA‘s, vgl. 1) )

Wertermittlung

- Rückrechnung (Abzinsung) der Kosten bereits bekannter/

geforderter Sanierungsmaßnahmen auf deren Barwert

(stichtagsbezogene Bewertung)

- Einpreisung des Merkantilen Minderwertes ( wg.

Restrisiko, Nachhaltigkeit der Sanierung, zukünftiger

Risiken, „Stigma“ etc. ), s.a. Ö-R-V, Risikotransfer

- � Niederigere Bewertung des Immobilienassets

1) Bartke/Schwarz, Marktorientierte Risikobewertung vornutzungsbelasteter Grundstücke, GUG, 4/2009


Definition und Berechnung der Grundsteuer

- die Grundsteuer ist eine Steuer auf das Eigentum an

Grundstücken und den dazu gehörenden Gebäuden, die

von den Gemeinden und Städten erhoben wird

2 Grundsteuer

- sie ist in Art. 106, Abs.6 des GG und dem GrStG geregelt

- Sie ist laufend (i.d. R. ¼-jährlich) zu entrichten

- für bebaute u. unbebaute Grundstücke: „Grundsteuer b“

- Steuerhöhe = 3,5 ‰ x Einheitswert x Hebesatz

Bsp. Hebesätze: Berlin 840%

Hamburg 540%

Krefeld 475%


Minderung der Grundsteuer

„Im Falle eines durch Umweltbelastungen geminderten Grundstückswertes

kann durch die Vorlage eines entsprechenden Nachweises

(Wertgutachten) die Grundsteuer reduziert werden. Das gleiche gilt

auch bei Wertermittlung von Grundstücken zum Zwecke der

2 Grundsteuer

Erbfolgeplanung bzw. der Schenkung unter Lebenden. Mit dem

Jahressteuergesetz 1997 wurde unter anderem die Bewertung von

Grundbesitz für Zwecke der Erbschafts- und Schenkungssteuer mit der

sogenannten Bedarfsbewertung neu geregelt. Nicht mehr der amtliche

Einheitswert, sondern der Grundbesitzwert (Bedarfswert) bestimmt den

steuerlich relevanten Wert eines Grundstücks. Solche Bedarfswerte

werden von den Finanzämtern festgestellt. Es besteht jedoch gem. §

145 Bewertungsgesetz die Möglichkeit, mit einem Sachverständigengutachten

einen gegebenenfalls niedrigeren Verkehrswert

nachzuweisen.“ (GRUNDCONSULT Thomas Hahn)


Definition und Berechnung der Grunderwerbssteuer

- die Grunderwerbssteuer ist eine Steuer, die beim Erwerb eines

Grundstücks anfällt.

3 Grunderwerbssteuer

- der Steuersatz beträgt gemäß §11 GrEStG in Deutschland

grundsätzlich 3,5% , in Berlin, HH und Sachen-Anhalt 4,5% der

Bemessungsgrundlage

- sie ist einmalig nach dem Kauf zu entrichten

- Bemessungsgrundlage gemäß §8 Abs. 1 GrEStG ist der Wert

der Gegenleistung (Kaufpreis)

- Urteil 2 R 62/06 des Bundesfinanzhofes vom 30.3.2009: zur

Gegenleistung zählen auch die Kosten einer Sanierung, wenn

diese beim Erwerb durch San.-Anordnung bekannt waren („1€“)


Wertberichtigung des Immobilienassets

Voraussetzungen:

- belastbare Erkenntnisse zu Grad und Umfang der Belastung von Boden,

Grundwasser und der Bausubstanz

4 Anwendungsmöglichkeiten

- Bewertung und Nachweis durch ein ÖbvS-Sachverständigengutachten

Anwendungsfälle:

- Umsetzung IAS bzw. IFRS- Forderung nach mehr Transparenz („Fair Value“)

- Informationsvorbereitung für Investoren bzw. Transaktionen (M&A)

- Reduktion der Steuerbelastung besonders bei flächenintensiven Firmen

- Verkauf, Auslagerung oder Insolvenz von Tochtergesellschaften mit Erhalt

und Übernahme des Immobilienbestandes

- Reduzierung der Rückstellungen durch Risikoauslagerung bzw. Risikotransfer


Risikotransfer Beispiel

• Industriepark 60 ha, über 100 Jahre Industriegeschichte

• mehrere Gebäude- und Nutzungsgenerationen, diverse Ablagerungen

• teilweise in einem Trinkwasserschutzgebiet gelegen

5 Risikotransfer

• produzierende Betriebe wurden ohne Grundstücke bereits vor einigen

Jahren vom Konzern verkauft

• übrig geblieben ist ein Immobilienverwaltungs- und Serviceunternehmen

� Verkauf dieses Unternehmens geplant

• potentielle Altlastenbeseitigungskosten sollen als Kaufpreisminderung

eingesetzt werden

• bisher wenig Altlastenuntersuchungen und keine behördliche Anordnung

zur Gefahrenabwehr

• keine Möglichkeit/ Zeit für weitere Untersuchungen


A: Gefahrenabwehr

1. Bearbeitungsschritt

1. Identifizierung möglicher Gefahrenquellen: Prüfung der

Untersuchungen und Historische Recherche

2. Abschätzung der Kubatur/ kontaminierten Bereiche

3. wahrscheinliche Sanierungsvariante

4. Kostenermittlung

� Ergebnis: 4 potentielle Schäden

� Sanierungskosten: 2,4 Mio. Euro

5 Risikotransfer


B: Entsorgung

2. Bearbeitungsschritt

( keine Gefahrenabwehr, trotzdem Entsorgungsnotwendigkeit bei Bodenaushub )

1. Definition möglicher Neubaufelder

2. geplante Kanalbaumaßnahmen

3. Definition Aushubbereiche/ Mengen/ Anteile

Kontaminationsklassen

4. Kostenermittlung

� Ergebnis: bestimmte Mengen unterschiedlich stark

kontaminierter Böden

� Entsorgungskosten: 2,9 Mio. Euro

5 Risikotransfer


3. Bearbeitungsschritt

Gesamtkosten: 5,3 Mio. Euro ( kaufpreismindernd)

Verbleibendes Problem:

Was ist, wenn weitere sanierungsbedürftige Kontaminationen

entdeckt werden?

� geringe Eintrittswahrscheinlichkeit aber

� hohes Kostenrisiko

Lösung: versicherungstechnische Haftungsübernahme

Grundlage: bisherige Standortkenntnisse und stichprobenartige

Grundwasseruntersuchung

5 Risikotransfer


Absicherungsumfang

• nur Grundwasserkontaminationen versichert

• bekannte Grundwasserschäden ausgeschlossen

• Tiefbau nur für Kanäle und in den zuvor definierten

Baufeldern

• Laufzeit 10 Jahre � in diesem Zeitraum sind alle

5 Risikotransfer

notwendigen Sanierungsmaßnahmen definiert und alle

Neubaumaßnahmen abgeschlossen


• Deckungssummen

Prämiengestaltung

a) 10 Mio. Euro b) 20 Mio. Euro c) 25 Mio. Euro

• Eigenanteil 500.000 Euro

5 Risikotransfer

• Selbstbehalt 25.000 Euro nach Überschreiten der

500.000 Euro

• Einmalige Prämie

a) 270.000 Euro b)380.000 Euro c) 430.000 Euro

(0,45 €/m²) (0,63 €/m²) (0,72 €/m²)


3)

0,5

10 Mio. € maximale Deckung

4)

6,0

2) 0,3

1) 0,1

Annahmen: 4 Sanierungsfälle

5 Risikotransfer

Deckungsunter-/obergrenze: 0,5/10 Mio

Schaden/Eigenanteil Versicherung

1) 100.000€/100.000€ 0 €

2) 300.000€/300.000€ 0 €

3) 0,5 Mio €/100.000+25.000€ 375.000 €

4) 6 Mio €/ 25.000€ 5.975.000 €

Eigenanteil je zusätzlichen Versicherungsfall 25.000 €

Eigenanteil 0,5 Mio. €


5 Risikotransfer

Vorteile eines versicherungstechnischen Risikotransfers:

• Stärkung der Verhandlungsposition

• Vermeidung des Deal-Breakers „Altlasten“

• Absicherung des Sanierungserfolges

• Deckung des Objektes auch bei Weiterverkauf

• Sicherheit für Käufer / Verkäufer / Fremdkapitalgeber

• besseres Objektrating (Basel II)

• qualifizierte fachgutachtliche Beratung/2nd Opinion

• zusätzliche Absicherung der Geschäftsgrundlage von Ö-R-V


Vorteile bei der Berücksichtigung von Aufbereitungsund

Sanierungskosten im Rahmen der Assetbewertung

Hattingen, 23.6.2010

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