Programmaverkenning Leidsenhage

leidschendam.voorburg.nl
  • No tags were found...

Bijlagen bij de programmaverkenning - Gemeente Leidschendam ...

Programmaverkenning

Leidsenhage

Gemeente Leidschendam-Voorburg


Inhoudsopgave

Inhoudsopgave

Bijlage 1: Definities en functies

B1.1 Detailhandel en commerciële diensten

B1.2 Leisure

B1.3 Kantoren

B1.4 Wonen

B1.5 Recreatie

B1.6 Zorg

Bijlage 2: Analyse huidige situatie

B2.1 Basiskenmerken Leidschendam-Voorburg

B2.2 Functieprofiel Leidsenhage

B2.3 Ruimtelijk functionele kenmerken

B2.4 Positionering en (economisch) functioneren

B2.5 Conclusie: Sterkte/zwakte analyse

Bijlage 3: Benchmark

Bijlage 4: Praktische selectie functies

B4.1 Detailhandel en commerciële diensten

B4.2 Leisure

B4.3 Kantoren

B4.4 Wonen

B4.5 Recreatie

B4.6 Zorg

Bijlage 5: Versterking winkelcentrum

B5.1 Detailhandel en commerciële diensten

B5.2 Leisure

B5.3 Kantoren

B5.4 Wonen

B5.5 Recreatie

B5.6 Zorg

B5.7 Overall: Bijdrage aan de detailhandelsomzet in het gebied

Bijlage 6: Trends en marktpotentie

B6.1 Detailhandel en commerciële diensten

B6.2 Leisure

B6.3 Kantoren

B6.4 Wonen


B6.5 Recreatie

B6.6 Zorg

Bijlage 7: Beleidscontext

B7.1 Detailhandel en commerciële diensten

B7.2 Leisure

B7.3 Kantoren

B7.4 Wonen

B7.5 Recreatie

B7.6 Zorg

Bijlage 8: Randvoorwaarden


Bijlage 1:

Definities en functies

B1.1 Detailhandel en commerciële diensten

Definitie

Detailhandel is het leveren van fysieke goederen voor persoonlijk

gebruik aan de consument. Commerciële dienstverlening betreft het

leveren van diensten (niet fysieke goederen) voor persoonlijk gebruik

aan de consument. In dit kader gaat het om de ruimtelijk functionele

vertaling van de begrippen, het detailhandels- en dienstenaanbod.

daghoreca en consumentendiensten (baliefuncties) worden als

integraal onderdeel gezien van de functie en “bouwsteen”

detailhandel.

Categorieën

Functies

Detailhandel dagelijks

Levensmiddelen

Persoonlijke verz.

Supermarkten, Versspeciaalzaken

Drogist, Parfumerie

Detailhandel niet-dagelijks

Mode & luxe

Vrije tijd

In en om het huis

Overige detailhandel

Kleding en accessoires, Warenhuizen, Schoeisel en lederwaren,

Juwelier en Optiek, Huishoudelijk en luxe, Antiek en kunst

Sport, Speelgoed, Hobby, Media (boeken/cd‟s, telecom)

Bloem - plant – dibevo, Bruin- en witgoed, Automotive / rijwielen,

Doe-het-zelf, Woninginrichting

Partijgoed o.a.

Ambulante handel (warenmarkt)

Ambulante handel

Dagelijks, Niet-dagelijks

Commerciële diensten

(Commerciële)-

dienstverlening

Particuliere dienstverlening (makelaar, uitzendbureau, etc.), Financiële

instelling (verzekeringswinkel, etc.), consumentendiensten /

baliediensten (semioverheid, overheid) Ambacht (kapper, etc.),

Daghoreca (lunchroom, etc.), Verhuur (videotheek, etc.)


B1.2 Leisure

Definitie

Categorieën

Entertainment

Sport

Leisure omvat de besteding van vrije tijd in voorzieningen buitenshuis.

In dit kader gaat het om de ruimtelijk functionele vertaling van het

begrip leisure, het leisureaanbod. Leisure-voorzieningen voldoen aan

de volgende criteria:

1. Het zijn voorzieningen (geen openluchtrecreatie);

2. Het zijn openbare/publieksvoorzieningen (geen verenigingen

e.d.);

3. Het zijn voorzieningen ten behoeve van de besteding van de

vrije tijd (niet voor (semi-)zakelijk gebruik);

4. Het zijn voorzieningen die permanent aanwezig zijn (geen

evenementen e.d.);

5. Het zijn voorzieningen voor gebruik overdag en/of ‟s avonds

(geen verblijf e.d.);

6. Het zijn voorzieningen waarvoor entree-/ toegangsgeld of iets

dergelijks moet worden betaald;

7. Stand-alone horeca en detailhandel zijn op zich geen leisurevoorzieningen

(wel vaak belangrijk onderdeel).

Functies

Bioscoop (Bioscoop, multiplex, megaplex), Bowling, Evenementenhal,

Midgetgolf, Zwembad (subtropisch), Muziek-popcentrum, Lasergamecentrum,

Indoor kartcentrum, Snookercentrum, Casino/

amusementscentrum, Kinderattractie, Thema-pret-dierenpark,

Wedkantoor

Indoor Skicentrum, (Indoor)golfbaan, Stadion, IJsbaan, Jachthaven,

Drafbaan, Klimcentrum, Tennis-/ squashcentrum (Racketcenter),

Skate-skeelercentrum

Welness/health Fitnesscentrum, Sauna/ beautycentrum, Zonnebankcentrum,

Massagesalon

Cultuur

Horeca/uitgaan

Museum, Podium/ concertzaal, Theater/ Schouwburg

Café‟s/ restaurants, Uitgaansgelegenheden, Partycentrum/ feestzaal,

Kookstudio

B1.3 Kantoren

Definitie

Gebouw waarin werkzaamheden zijn gericht op (administratieve)

verwerking van informatie en niet op vervaardiging, verwerking en/of

opslag van goederen.

Categorieën

Functies

Business to Business

Klein (100 werkn.)

Profit, (Semi-)Overheid

Profit, (Semi-)Overheid

Profit, (Semi-)Overheid

Business to Consumer

Klein (100 werkn.)

Profit, (Semi-)Overheid

Profit, (Semi-)Overheid

Profit, (Semi-)Overheid


B1.4 Wonen

Definitie

Categorieën

Een tot bewoning bestemd gebouw dat, vanuit bouwtechnisch oogpunt

bezien, blijvend bestemd is voor permanente bewoning door één

particulier huishouden.

Functies

Grondgebonden woningen

Duur / goedkoop

Appartementen

Goedkoop Jongeren/ starters/ alleenstaanden, Gezinnen zonder kinderen,

Ouderen (zelfstandig)

Duur

Alleenstaanden, Gezinnen zonder kinderen, Ouderen (zelfstandig)


B1.5 Recreatie

Definitie

In dit kader gaat het om de ruimtelijk-functionele vertaling van het

begrip recreatie, het recreatieaanbod. Het gaat hier om aanbod dat

voldoet aan de volgende criteria:

1. Openbaar toegankelijke locaties/ activiteiten;

2. Locaties/ activiteiten ten behoeve van de besteding van de vrije

tijd (niet voor zakelijk of semizakelijk gebruik);

3. Locaties/ activiteiten zijn permanent of tijdelijk aanwezig

(bijvoorbeeld evenementen);

4. Het zijn locaties/ activiteiten voor gebruik overdag en/of ‟s

avonds (geen verblijf e.d.);

5. Het zijn locaties/ activiteiten waarvoor geen entree-/

toegangsgeld of iets dergelijks moet worden betaald;

Categorieën

Evenementen (massa)

Functies

Incidenteel

Structureel

Verblijfsrecreatie

Camping

Dagrecreatie/Stedelijke

voorziening

Wijk / buurt

Kunstgrasveld

Speeltuin/-toestellen

Trapveld

Sportkooi

Stad / stadsdeel

Kinderboerderij/ dierenweide

Recreatie-/ zwemplas

Sportaccommodatie

Lig-/ speelweide

Skateterrein

Kunst(tuin)

Park/ Openbaar groen

Visvijver/ -steiger

Netwerk

Wandelroute

Ruiter-, vaarroute

Skeelerroute

Fietsroute

Kunstroute


B1.6 Zorg

Definitie

Categorieën

In dit kader gaat het om de ruimtelijk-functionele vertaling van het

begrip zorg, het aanbod aan zorginstellingen. Zorginstellingen zijn

gericht op het verlenen van gezondheidszorg, welzijn en preventie.

Het betreft zowel openbare zorginstellingen als privé-instellingen.

Functies

Intramuraal

Ziekenhuis (algemeen/ academisch)

Categoraal/specialistisch ziekenhuis (o.a. astma, abortus, dialyse)

Verpleeghuis/ verzorgingshuis voor senioren

Verblijf en woonvorm voor gehandicaptenzorg en jeugdzorg

Extramuraal

Gezondheidsondersteunend centrum (Bloedbank, Onderzoekslab)

Praktijk (o.a. apotheken, huisarts, psychiater, medisch specialist,

tandarts, kaakchirurg, orthodontist, verloskundige, fysiotherapeut,

diëtist, oefentherapeut, psychotherapeut, psycholoog, paramedicus

Instellingen voor preventie (consultatiebureau, GGD, Rutgerhuis,

Arbo, Centrum voor Jeugd en Gezin)

Welzijnsinstelling (wijkcentrum, ouderenopvang, jeugdcentrum,

sociaal cultureel werk)

Wijkservicecentrum (combinatie van zorg, welzijn, preventie en

advies)

Overig

Thuiszorgkantoor, Zorgwinkel/ -servicepunt

Zorgwoningen


Bijlage 2:

Analyse huidige situatie

B2.1 Basiskenmerken Leidschendam-Voorburg

Demografie

Op 1 januari 2008 telde de gemeente Leidschendam-Voorburg 72.716

inwoners, waarvan circa 31.000 in Leidschendam. In Voorburg wonen de

meeste mensen, bijna 40.000. Daarnaast wonen in Stompwijk nog eens zo‟n

2.000 mensen. In de gemeentelijke structuurvisie is wederom een enorme

bouwopgave opgenomen. Volgens een maximale variant is er ruimte voor zo‟n

4.500 nieuwe woningen. Dat betekent evenzoveel huishoudens, wat neerkomt

op circa 11.000 extra inwoners. Of deze aantallen ook daadwerkelijk gehaald

worden moet nog worden bezien (ook de sloopopgave is fors), maar dat het

inwonertal zal toenemen staat vast.

De komende jaren worden een aantal opvallende demografische

ontwikkelingen verwacht. Zo zal de bevolking van Leidschendam-Voorburg

relatief sterk vergrijzen. Dit heeft sterk te maken met de historische context.

Immers de meeste bewoners zijn in de jaren vijftig tot zeventig in de

gemeente komen wonen. Vergrijzing versterkt daarnaast de trend van

huishoudensverdunning c.q. de sterke groei van het aantal

eenpersoonshuishoudens (en dus de vraag naar woonruimte). De groep

jongeren (20 tot 30 jaar) verandert niet significant, maar een gebrek aan

geschikte (en betaalbare) woonruimte zou er toe kunnen leiden dat het

aandeel van deze bevolkingsgroep op de lange termijn afneemt.

De bevolking van Leidschendam-Voorburg wordt verder gekenmerkt door het

relatief bescheiden aandeel allochtonen (ca. 14% westers en 12% nietwesters).

Ongetwijfeld heeft dit ook te maken met de hoge huizenprijzen van

eengezinswoningen (koop) en het beperkte aandeel (goedkope) huurwoningen

in de gemeente. Gevolg hiervan is dat het gemiddelde inkomen in de gemeente

op een relatief hoog niveau ligt (€ 14.600). Ook het aandeel hoge

inkomensontvangers is met (29%) van de gemeente aanzienlijk.

Economie en werkgelegenheid

Leidschendam-Voorburg is primair een woonstad, waarbij werkgelegenheid

voor de eigen bevolking wordt gestimuleerd. Ondanks de relatief hoge

inkomens moet worden geconcludeerd dat veel inwoners van Leidschendam

hun geld buiten de gemeente verdienen. De laatste jaren zijn zelfs een aantal

belangrijke werkgevers (bijna) vertrokken, zoals de AIVS en het CBS. De

nabijheid van met name Den Haag is hierbij een belangrijke factor. De

werkgelegenheid in Leidschendam-Voorburg staat zodoende onder druk. Uit

cijfers van de regio Haaglanden blijkt dat bijvoorbeeld dat het aantal werkzame

personen (22.724) in 2005 met 1.131 personen ( -4,7%) was afgenomen ten

opzichte van een jaar eerder (01-01-2004). Binnen de gemeente

Leidschendam-Voorburg is vooral het midden- en kleinbedrijf sterk

vertegenwoordigd. Door deze kleinschaligheid is de werkgelegenheid veelal

lokaal van aard.


Tabel B2.1: Grootteklasse van bedrijven in de regio

Bron: KvK Haaglanden & Rabobank, 2007

Tabel B2.2: Sectorverdeling

Bron: KvK Haaglanden & Rabobank, 2007


In bovenstaande figuur zijn de belangrijkste sectoren weergegeven wat betreft

werkgelegenheid. Opvallend sterk zijn detailhandel en (zakelijke)

dienstverlening (financieel / kennisintensief).

B2.2 Functieprofiel Leidsenhage

Detailhandel, commerciële diensten en horeca

Detailhandel

In totaal telt Leidsenhage circa 140 winkelvestigingen die als geheel circa

45.000 m² winkelverkoopruimte (wvo) beslaan (exclusief leegstand).

Daarnaast is daghoreca aanwezig en commerciële diensten (ambachten,

(financiële dienstverlening), verhuur).

Tabel B2.3: Branchering detailhandel

Detailhandel

Hoofdbranches Vkp* Wvo*

Levensmiddelen 18 6.800

Persoonlijke verzorging 7 1.700

Totaal dagelijks 25 8.500

Warenhuis 2 8.300

Kleding & mode 46 11.300

Schoenen & lederwaren 13 2.500

Juwelier & optiek 10 600

Huishoudelijk & luxe 7 2.000

Sport & spel 5 2.600

Hobby 2 700

Media 7 1.000

Dier & plant 2 300

Bruin- & witgoed 10 3.200

Fietsen & autoaccessoires 1 200

Doe-het-zelf 1 300

Wonen 7 1.900

Detailhandel overig 2 600

Totaal niet-dagelijks 115 35.300

Totaal detailhandel 140 43.800

* verkooppunten en m² winkelvloeroppervlak

Bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2004

De leegstand in het winkelcentrum is beperkt is gering en beperkt zich tot circa

2,1% van het totale metrage 1 .

1 Structuurvisie Detailhandel Provincie Zuid-Holland, 2007


(Commerciële) diensten en horeca

Tabel B2.4: Branchering overige commerciële diensten

Overig commercieel

Hoofdbranches

Vkp*

Daghoreca

Lunchroom 6

Snack/afhaal 7

Totaal daghoreca 13

Commerciële diensten

Ambachten 9

Financiële diensten 4

Particuliere diensten 7

Verhuur -

Totaal commerciële diensten 20

* verkooppunten

Bron: inventarisatie WPM

Op basis van het winkel en overig commercieel aanbod in Leidsenhage valt het

volgende op:

Het winkelgebied doet in verkoopoppervlak niet onder voor winkelgebieden

met een vergelijkbare functie. Het aantal winkels in Leidsenhage is overall

iets minder groot dan in vergelijkbare winkelgebieden;

Vergeleken met soortgelijke winkelgebieden is zijn de sectoren dagelijks,

warenhuizen en mode&luxe goed vertegenwoordigd;

Accent binnen de branchering ligt op het modische segment. Grotere

consumententrekkers (hoewel een aantal van beperkte omvang) en het

landelijk filiaalbedrijf in dit segment zijn goed vertegenwoordigd in

Leidsenhage;

In de categorieën in en om het huis en vrije tijd is het verkoopoppervlak

juist minder groot. Grotere trekkers in dit segment ontbreken, waar deze in

vergelijkbare winkels wel vaak vertegenwoordigd zijn;

Het winkelaanbod is vrij compleet maar gemiddeld in segment en kwaliteit.

Het landelijk filiaalbedrijf is dominant. Specifiek aanbod te aanzien van

segmenten (kwalitatief hoogwaardig) of doelgroepen (ouderen, jongeren) is

beperkt vertegenwoordigd;

Ondernemers zijn gemiddeld genomen al relatief lang gevestigd in

Leidsenhage. Enige continuïteit in het ondernemersbestand is zeker een pre,

anderzijds staat het vernieuwing en dynamiek in het winkelgebied in de

weg.


Warenmarkt

Wekelijks is er dinsdag een warenmarkt naast het winkelcentrum. De markt

telt 135 kramen bestaande uit een mix van dagelijks en niet-dagelijkse

branches. De markt vindt plaats op het parkeerterrein (P04/P05) voor het

winkelgebied.

Daghoreca

De winkelondersteunende horeca bestaat uit lunchrooms en fastfoodzaken

(totaal 13 vestigingen).

He aantal dag-horecavestigingen binnenin het centrum is zeer beperkt.

Commerciële diensten

Het winkelcentrum telt 20 commerciële dienstverleners. Zo zijn er meerdere

kappers, een schoenmaker en kledingreparatie gevestigd (ambachten),

financiële dienstverleners in de vorm van banken en particuliere

dienstverleners (hoofdzakelijk reisbureaus). Het aandeel overige commerciële

diensten is afgezet tegen het winkelaanbod niet ruim vertegenwoordigd.

Leisure

avondhoreca

Het gebied Leidsenhage telt 5 restaurants, voornamelijk gelegen aan de plas.

De restaurants richten zich zowel op dag- (lunch) als avondpubliek (diner).

health

Boven de winkels is een fitnesscentrum gevestigd (Mitras Health Club). Dit

centrum biedt naast individuele voorzieningen ook groepstrainingen. Daarnaast

is een zonnestudio in het gebied gevestigd.

overall

Vergeleken met gelijksoortige winkelgebieden is het aanbod aan leisurefuncties

in het winkelgebied zeer beperkt.

Kantoren

In het gebied Leidsenhage is kantoorruimte gelegen. Exacte metrages zijn niet

bekend, als indicatief metrage wordt uitgegaan van circa 20.000 m². Huurders

zijn divers en zijn vooral kleinschalig. Grote kantoorbedrijven zijn er niet. Wel

staat er kantoorruimte leeg. Dit zou te maken hebben met de verouderde

infrastructurele voorzieningen.

Wonen

In de laatste uitbreiding van het winkelcentrum staat, tussen de parkeergarage

en Daka-sport, een woontoren.


Recreatie

Het Zijdepark biedt gelegenheid tot recreatie. Een deel van het park (aan de

vijver) betreft een open veld dat gebruikt wordt als speel- en ligweide. Hier

vinden ook een aantal evenementen plaats, zoals „Middeleeuws Leidschendam‟.

Elders in het park is een openbare skatebaan te vinden en een „hangplek‟ voor

jeugd. Een deel van het park wordt ingericht tot avontuurlijk speelruimte.

Daarnaast wordt een educatief milieupad aangelegd.

Naast het buitengebied wordt ook het winkelcentrum zelf als

evenementenruimte gebruikt. In het winkelcentrum worden diverse

evenementen georganiseerd door de ondernemers van Leidsenhage. Naast de

intocht van Sinterklaas en de Kerstmarkt worden onder meer modeshows en

markten met verschillende thema‟s (antiek, planten, boeken) georganiseerd. In

de winter is er een ijsbaan(tje).

Verkeer en vervoer

auto

Winkelcentrum Leidsenhage is bereikbaar per auto en openbaar vervoer. De

belangrijkste ontsluitingsweg op regionaal niveau is de N14 (Noordelijke

Randweg Haagse regio). Daarnaast wordt het winkelcentrum omgeven door

Burgemeester Banninglaan, Monseigneur Van Steelaan en de Noordsingel. Het

gebied telt verder circa 3.000 gratis parkeerplaatsen.

openbaar vervoer

Rondom het winkelcentrum halteren zowel bus als tram. De buslijnen 22, 39,

40 en 47 verbinden Leidsenhage met respectievelijk Scheveningen, Naaldwijk,

Leidschenveen en Zoetermeer. Daarnaast verbinden de tramlijnen 2 en 6

Leidsenhage met Den Haag (o.a. met de stations Den Haag Centraal,

Mariahoeve en Laan van NOI). Op korte termijn wordt een tramverbinding door

het winkelgebied aangelegd (lijn 19) met een halte op de Weigelia.

fiets

Voorts is Leidsenhage bereikbaar via fietspaden. Bovendien heeft Leidsenhage

gratis bewaakte fietsenstallingen.

Overig

Naast het winkelcentrum Leidsenhage is een hotel gelegen (Green Park Hotel –

4 sterren) met een capaciteit van 92 kamers. In het hotel is in totaal 550 m²

vergaderruimte aanwezig verdeeld over 7 ruimten.


B2.3 Ruimtelijk functionele kenmerken

Winkelgebied

Ligging

Bereikbaarheid

Parkeren

Lay out

Routing

Deelgebieden

Leidsenhage

Centrale ligging in de gemeente Leidschendam-Voorburg

Bereikbaar via de diverse modaliteiten (auto/ tram/ bus/

fiets/ te voet). Twee aantakkingen op de N14. Randstadrail.

Weigelia afgesloten voor autoverkeer. Eigen (gebouwde)

parkeergelegenheid bij de supermarkten.

Ca. 2.750 pp verdeeld over meerdere parkeerterreinen

(gratis) rondom het winkelcentrum. Parkeerroutering

problematisch. Gratis bewaakt fietsparkeren.

Compact opzet. Rechte straten en bouwblokken van diverse

grootte. In het midden van het centrum bevindt zich een

openluchtpodium en een terras. Enkele passages zijn

overdekt.

Eenzijdige bewinkeling aan de buitenranden van het

winkelcentrum. Horecapaviljoens aan het water ten zuiden

van de Weigelia. De kiosken en de Weigelia belemmeren de

verbinding tussen horeca en het winkelgebied.

Zeven winkelstraten binnen het winkelcentrum. Belangrijke

trekkers liggen gecentreerd in het winkelcentrum. De

supermarkten zijn op de hoekpunten van het winkelgebied

gevestigd.

Er bestaan zichtbare verschillen tussen de zeven straten

maar er is geen sprake van een duidelijke segmentatie of

thematisering van verschillende deelgebieden. Over het

algemeen veel mode. Enkele apart te benoemen

deelgebieden zijn:

- Passage Kornoelje: concentratie versspeciaalzaken

- Duindoorn ter hoogte van Jumbo: relatief veel allochtoon

aanbod

- Kiosken: veel telecomzaken

Uitstraling Degelijk, voldoende maar niet bijzonder hoogwaardig.

Gevelbeeld gedateerd. Duidelijk herkenbare jaren ‟60/‟70

bouwstijl. Niet duidelijk herkenbaar als winkelcentrum.

USP‟s

Concentratie sterk en divers aanbod, bereikbaarheid en gratis

parkeergelegenheid.

B2.4 Positionering en (economisch) functioneren

Een analyse van het aanbod op lokale en regionale schaal levert het volgende

beeld op:

Aanbod lokaal

Lokaal: In de directe omgeving van Leidsenhage zijn de volgende

winkelgebieden gelegen.

Damplein/Damlaan: het historische centrum van Leidschendam wordt

herontwikkeld tot een aantrekkelijk en levendig woon-, werk-, winkel- en

recreatiegebied. Op het Damplein komt het accent te liggen op boodschappen.

In het bestaande aanbod zijn ook verschillende niet-dagelijkse branches

vertegenwoordigd. Samen met de historische uitstraling moeten horeca en

kleinschalige leisurefuncties zorgen voor een aangenaam verblijfsgebied.

Prinsenhof: Buurt-/ wijkwinkelcentrum met een supermarkt (Plus). Wordt op

korte termijn gerenoveerd.


Burgemeester Sweenslaan: Het winkelaanbod aan het Burgemeester

Sweenslaan vormt een buurtwinkelcentrum en functioneert bij de gratie van de

supermarkt (Digros).

Oud-Voorburg: Het historische centrum van Voorburg biedt een hoogwaardig

recreatief winkelaanbod alsmede een aantal café‟s en restaurants.

Julianabaan: Julianabaan is planmatig van opzet en biedt een divers aanbod

aan boodschappenvoorzieningen en niet-dagelijkse winkels.

Overig Voorburg telt verschillende buurtwinkelcentra. Het dichts bij

Leidsenhage gelegen is Essesteijn. Het centrum telt een klein aantal dagelijkse

voorzieningen, waaronder een supermarkt (Hoogvliet).

De gemeente kent geen perifere grootschalige clustering van doelgerichte

branches als doe-het-zelf, tuincentra en woninginrichting.

Aanbod regionaal

De voornaamste concurrenten op regionale schaal zijn de binnensteden van

Leiden (ca. 80.000 m² wvo) en Den Haag (ca. 155.000 m² wvo), en de

planmatige winkelgebieden In de Bogaard in Rijswijk (ca. 55.000 m² wvo) en

Stadshart Zoetermeer (ca. 55.000 m² wvo).

De kleinere lokale centra worden gevormd door de gemoderniseerde Parade in

Nootdorp, het centrum van Wassenaar (met hoogwaardig winkelaanbod) en

het centrum van Voorschoten.

In Leidschenveen (gemeente Den Haag) zijn enkele grootschalige winkels

gevestigd (Gamma). Leidschenveen krijgt ook een eigen centrumgebied

(locatie ‟s Gravendeel). Plannen voor grootschalige detailhandel in en rond het

ADO-stadion lijken inmiddels definitief van de baan.

Positionering en functioneren

Algemeen

Op lokaal niveau presenteert Leidsenhage zich als hèt winkelgebied van

Leidschendam. Binnen de Haagse regio kan Leidsenhage het best worden

getypeerd als een Stadsdeelcentrum-Plus. Deze omschrijving sluit aan bij de

primaire kenmerken van Leidsenhage:

een sterke dagelijkse component die voor lokaal onderscheidend is ten

opzichte van de wijk- en buurtcentra;

een sterk modisch en aanvullend niet-dagelijkse component die zowel

lokaal als regionaal onderscheidend is vanwege de omvang en diversiteit;

condities die het boodschappen doen en winkelen sterk ondersteunen:

goed bereikbaar, goed parkeren, compact gericht op efficiënt bezoek.

Na de Haagse en Leidse binnenstad, een van de grotere winkelgebieden met

regionale aantrekkingskracht. Een vergelijkbare functie als Leidsenhage

hebben het Stadshart van Zoetermeer en In de Bogaard.

De regionale verzorgingsfunctie van Leidsenhage komt onder meer tot

uitdrukking in de hoge bezoekersaantallen (ca. 117.000 per week) en het

hoge aandeel bezoekers van buiten de gemeente (ca. 45%, Strabo 2007).

De voornaamste herkomstgemeenten zijn (Den Haag, Zoetermeer en

Rijswijk alsmede ook Wassenaar, Voorschoten en Nootdorp-Pijnacker.

Ook in de verblijfstijd (ruim anderhalf uur) komt de sterke recreatieve

winkelfunctie van Leidsenhage tot uitdrukking.


Functioneren vanuit consumentenperspectief 2

Leidsenhage wordt „overall‟ goed beoordeeld. Positief gewaardeerd wordt

met name het gratis parkeren, de bereikbaarheid, het sterk en complete

aanbod, de gezelligheid, sfeer en uitstraling en de horecavoorzieningen.

De niet-dagelijkse detailhandel vormt het voornaamste bezoekmotief.

In combinatie met winkelen wordt vooral horeca bezocht.

Vrouwen zijn meer tevreden over het winkelaanbod dan mannen.

Het winkelcentrum wordt beoordeeld als groot, gemiddeld druk, redelijk

modern en gezellig maar tevens als „gewoontjes‟.

Leidsenhage heeft een grote naamsbekendheid.

Er is een vraag naar met name meer modische branches.

Economisch

Leidsenhage kent een sterk marktpositie binnen de gemeente. Het

marktaandeel dagelijks betreft 32%, het marktaandeel niet-dagelijks 45%.

Voor de lokale consument vormen de Damlaan/Damplein (Hoogvliet), De

Prins Frederiklaan (Plus), het Sweensplein (Digros) en de Julianabaan

(diverse supers) de voornaamste alternatieve boodschappenlocaties.

In de niet-dagelijkse sector vormt het centrum van Den Haag het

belangrijkste alternatief voor Leidsenhage. De afvloeiing naar Zoetermeer

(Stadshart) en Rijswijk (In de Bogaard) is veel minder groot.

Leidsenhage trekt een groot aandeel bezoekers vanuit de regio. De

koopkrachttoevloeiing vormt een zeer groot deel van de omzet in het

winkelgebied. Dagelijks is het aandeel vreemde omzet 34%, niet dagelijks

meer dan de helft: 54%.

Op basis van de aantrekkingskracht en de bestedingen worden zowel in de

dagelijkse als de niet-dagelijkse sector hoge tot zeer hoge

vloerproductiviteiten behaald;

Een ander signaal dat het sterk functioneren van Leidsenhage bevestigd

komt vanuit de ondernemers: Een opvallend hoog aandeel van 87% van de

ondernemers is positief (tot uitermate positief) over het toekomstbeeld van

het winkelcentrum.

2 Benchmarkproject 2005 (Haagse Hogeschool), Koopstromenonderzoek Randstad 2004

(Goudappel Coffeng), Onderzoek en Ontwikkelingsvisie Leidsenhage 2015 (BRO), NORAH en

Parkeerbeleid Leidsenhage 2004 (Haagse Hogeschool)


B2.5 Conclusie: Sterkte/zwakte analyse

Op grond van voorgaande analyse en eerdere studies 3

volgende overzicht van sterkten en zwakten.

komen wij tot het

Sterkte

Omgeving

- Bovengemiddeld inkomen Leidschendam-

Voorburg

- Groei aantal inwoners regio

- Overige functies buiten plangebied:

ziekenhuis (publiekstrekker), wonen (hoge

mate van dichtheid)

- Regiofunctie doordat concurrentie op

afstand ligt

- Beleid Regio/Provincie gericht op

versterking bestaande structuur

Locatie

- Centrale ligging binnen Leidsendam-

Voorburg

- Expeditie (kruising met passantenstromen

beperkt)

- Bereikbaarheid (twee aansluitingen op

N14, A4, OV, fiets- en voetpad)

- Realisatie Randstadrail, tramlijn 19

- Gratis en ruim parkeren (2.750 pp.)

- Supermarkten beschikken over

nabijgelegen (eigen) parkeergelegenheid

- Gratis bewaakte fietsenstallingen

Ruimtelijk

- Compact winkelcentrum

- Ruime passages (breedte / hoogte

verhouding)

- Aanwezigheid water en groen (vijver, park)

- Spreiding trekkers dagelijks

- Spreiding van bronpunten (parkeren)

Commercieel

- Gezelligheid, nabijheid

- Leidsenhage heeft positief imago en

naamsbekendheid

- Keurmerk veilig ondernemen (twee

sterren)

- Evenementenprogramma (groot en

gevarieerd)

- Website

Zwakte

Omgeving

- Lokaal beperkte groei inwoneraantal

Leidsendam-Voorburg

- Doorstroming op regionale

verbindingswegen (waaronder NORAH)

Locatie

- Parkeerroutering problematisch

- Geringe toegankelijkheid van het

winkelcentrum vanuit de directe omgeving

(barrièrevorming door infrastructuur)

- De tramlijn vormt een barrière

Ruimtelijk

- Schaalniveau units (trekkers) soms

beperkt

- Geen duidelijke profilering van en

samenhang tussen deelgebieden/straten

- Routing – veel in- en uitgangen/

verdwijnpunten

- Geen horeca-cluster in centrum

winkelgebied

- Weigelia vormt barrière tussen

winkelcentrum en horeca / leisure

- Wisselwerking tussen winkelgebied en

horeca/ vijver/ park beperkt

- Ontbreken entree met commerciële

uitstraling

- Kiosken geven een onrustig straatbeeld

Commercieel

- Deels matige uitstraling Duindoorn (t.h.v.

Jumbo)

- Eenzijdige bewinkeling aan buitenranden

- Leidsenhage wordt positief beoordeeld

maar tevens als „gewoontjes‟

- Gedateerd gevelbeeld/ aanzicht

kantorencomplex

- Inrichting duurzaam maar niet bijzonder

hoogwaardig

- Beperkte signing winkelcentrum

3 Onderzoek en ontwikkelingsvisie winkelcentrum Leidsenhage 2015, BRO


Sterkte

Functie

- Relatief sterk en kwalitatief goed dagelijks

aanbod

- Sterk en ruim niet-dagelijks aanbod

(recreatieve winkelfunctie)„

- Trekkers aanwezig (AH, Jumbo, H&M, V&D,

Hema, C&A etc.)

- Aanbod wordt als relatief compleet ervaren

- Aanbod sluit aan op het middensegment/

breed publiek („de massa‟)

- Horecapaviljoens aan vijver

- Aanwezigheid Golden Tulip Green Park

Hotel

Vastgoed

- Hoge vloerproductiviteiten dagelijks en

niet-dagelijks

- Leegstand beperkt

Zwakte

Functie

- Geen discounter aanwezig in dagelijkse

segment

- Relatief laag aandeel (modische) formules

gericht op jongeren

- Beperkt aanbod vrijetijdssegment

- Hoogwaardig modisch segment beperkt

- Geringe dynamiek/ vernieuwing in het

aanbod

- Kantoren staan voor een groot deel leeg

- Woonfunctie beperkt


Bijlage 3:

Benchmark

Voor de programmaverkenning voor het toekomstige Leidsenhage is een

referentieset van winkelgebieden opgesteld. Het doel hiervan is tweeledig:

welk programma treffen naast de winkelfunctie aan in den lande;

is er een trend te ontdekken in de ontwikkeling van winkelgebieden.

Leidsenhage heeft een tweeledig karakter:

Enerzijds is Leidsenhage hèt hoofdcentrum voor de gemeente Leidschendam-

Voorburg. Anderzijds is het een regionaal centrum in het regiogebied

Haaglanden en is daarmee te vergelijken met een soort van “stadsdeelcentrum‟

in een grootstedelijk gebied.

Kenmerkend is verder dat het een planmatig winkelcentrum is. Hiermee

onderscheidt het zich van de meeste kernwinkelgebieden in binnensteden.

Deze zijn historisch gegroeid en hebben gaande de jaren een

functieverandering ondergaan tot “stadshart”.

Maar niet alle kernwinkelgebieden in Nederland hebben een historische kern.

Veel nieuwe steden hebben een planmatig stadshart. Een planmatige opzet is

tevens een kenmerk van de stadsdeelcentra zoals die te vinden zijn in de

stedelijke gebieden in de Randstad.

Omdat Leidsenhage ook een planmatig winkelcentrum is, bestaat de

referentieset uit uitsluitend planmatige winkelcentra, zowel op stadsdeelniveau

als op het niveau van kernwinkelgebieden.

De volgende winkelgebieden zijn opgenomen in de referentieset, waarbij wij

erop willen wijzen dat de opgenomen metrages afkomstig zijn van

verschillende bronnen en wellicht daarom onder verschillende definities kunnen

vallen. Het metrage moet daarom als illustratief of “orde van grootte” worden

gezien en niet direct als vergelijking:

Kernwinkelgebieden / stadscentra

Kernwinkelgebieden:

Stadshart Zoetermeer

Stadshart Almere

Stadshart Spijkenisse

Stadshart Alphen aan den Rijn

Centrum Hoofddorp

Stadshart Amstelveen

Stadsdeelcentra:

In de Bogaard Rijswijk

Zuidplein Rotterdam

Presikhaaf Arnhem

Centrum Leidsche Rijn Utrecht

Stadsdeelcentrum Amsterdam-Noord


Wat direct opvalt is dat zowel voor de „nieuwe stadscentra‟ als de

stadsdeelcentra diverse plannen klaarliggen of in uitvoering zijn voor

uitbreiding. Dit onderstreept de potentie die aan dit soort centra wordt

toegekend. In de referentieset (zie tabel) is het programma van de bestaande

situatie en de plannen opgenomen. Met name voor de stadsdeelcentra geldt

dat de plannen een transformatie betekenen van in hoofdzaak monofunctioneel

winkelgebied naar een meer multifunctioneel „stedelijk‟ gebied.

Het versterken van het stedelijk karakter moet terugkomen in de samenhang

op stedenbouwkundig / architectonisch niveau. Maar ook wordt gestreefd naar

een 24-uurs levendigheid en wellicht daaraan gekoppeld de 24-uurs economie.

Het programma dat wordt ingezet vult elkaar aan op diverse tijdstippen van de

dag; werken – winkelen – voorzieningen - zorg – recreëren – uitgaan - vrije

tijd.


Stadshart Zoetermeer

Stadshart Almere (plan)

Stadshart Spijkenisse (plan)

Stadshart Alphen a/d Rijn

Centrum Hoofddorp (plan)

Stadshart Amstelveeen

Leidsehagen Leidshendam-

Voorburg

Amsterdam Noord (plan)

Zuidplein Rotterdam (plan)

Presikhaaf Arnhem (plan)

Leidsche Rijn Utrecht (plan)

In De Bogaard Rijswijk

Stadscentra

Stadsdeelcentra

detailhandel √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √

PDV-achtigen √ √

kantoren √ √ √ √ √

business to business √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √

publieksdiensten √ √ √ √ √ √ √ √ √

wonen

appartementen √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √

medisch / welzijn

gezondheidscentrum √ √ √ √ √

welzijnsinstellingen √ √ √ √

onderwijs


basisscholen √ √

middelbaar onderwijs


ROC √ √

volksuniversiteit


soc/maatschappelijk √ √ √

gymzaal


kinderopvang √ √

peuterspeelzaal


jongencentrum


wijkcentrum √ √

wijkpost politie √ √ √ √ √

wijkpost gemeente √ √

stadhuis √ √ √ √ √

leisure √ √

racketcenter


bowling


theater/schouwburg √ √ √ √ √ √ √ √

bioscoop √ √ √ √ √ √

fitness √ √ √ √ √ √

discotheek √ √

poppodium √ √

museum √ √ √

horeca

overig

avondhoreca √ √ √ √ √ √ √ √ √

hotel √ √ √ √

CWI √ √ √ √

kunstuitleen √ √ √ √ √

centrum voor kunst √ √ √

muziekschool √ √ √

dansschool


bibliotheek √ √ √ √ √ √ √ √ √ √

congrescentrum √ √

cultuur algemeen


sportvoorzieningen


recreatie

park √ √ √ √

multifunctionele waterpartij √


Een eenduidig verschil tussen de stadscentra en de stadsdeelcentra is niet te

geven. Enkele tendensen zijn indicatief aan te geven (zie ondermeer de

omcirkeling in de tabel):

In alle centra komen kantoren voor en appartementen. Grondgebonden

woningen komen bijna niet voor;

De stadsdeelcentra hebben meer dan de stadcentra een functie voor de

eigen (wijk)bevolking zoals scholen, gezondheidscentra, kinderopvang,

wijkcentra;

In de stadcentra (en grote stadsdelen van Zuidplein en Amsterdam-Noord)

zijn de grotere en stedelijke leisurefuncties geconcentreerd;

Op cultureel vlak zijn deze functies ook het meest vertegenwoordigd in de

stadscentra en grote stadsdeelcentra.

Kantoorprogramma wordt vaak gezien als een van de financiële dragers van de

plannen. Ze leveren een bijdrage aan de financiële haalbaarheid, ter

compensatie van de financieel minder aantrekkelijke plandelen. De ervaring

leert echter dat de feitelijke ontwikkeling ervan vaak op de lange baan wordt

geschoven. Soms wordt er helemaal vanaf gezien. De reden hiervoor is dat de

kantorenmarkt zich meer en meer gaat concentreren op A1 locaties en

zichtlocaties. Stadsdeelcentra hebben minder de potentie om zich te

ontwikkelen tot echte kantoorlocaties. De gevestigde kantoren blijven meestal

beperkt tot (lokale) overheid, maatschappelijk/sociale diensten en

publiekgerichte diensten. Deze laatste groep gebruikers treffen we echter nog

vaker aan in de stadscentra omdat ze zich richten op de gehele gemeenten of

regio.

Juist in de stadsdeelcentra is een financiële drager vaak belangrijk voor de

ontwikkeling. Omdat de meeste stadsdeelcentra stammen uit de jaren ‟60 en

‟70 en planmatig van opzet zijn, is hier vaak sprake van schaarste aan ruimte

en grond. Verwervingen van grond, opstallen en sloop hier vaak de enige en

kostbare optie om tot een ontwikkeling te komen. In de nieuwe stadsharten

speelt dit probleem vaak wat minder omdat hier in de plannen rekening is

gehouden met uitbreiding van functies. Hoewel in Almere de eerste woningen

al weer gesloopt zijn om ruimte te maken voor het centrum.

Het stedelijke karakter wat wordt nagestreefd, heeft als basis een dynamische

omgeving te realiseren. Waar veel mensen komen ontstaan interessante

plekken en ontstaat een aantrekkelijk investeringsmilieu.

In het vervolg in deze bijlage worden per referentie enkele kenmerken

opgesomd.


Stadshart Zoetermeer

Binnenstad

Grotendeels gerealiseerd

Stadshart – o.a. Passage-Promenade-Warande (eind jaren 80 en

uitbreiding 2005)

Winkels 60.000 m²

Woningen 360

Parkeren 6.400

Stadhuis

Bibliotheek

Stadstheater

Bioscoop Utopolis

850 m² (wijkfiliaal in Oosterheem)

2 zalen

8 zalen; 1247 stoelen

Spazio-centrum-West (2005)

Winkels (16) 15.495 m²

Horeca (1) 294 m²

Leisure (1) 1382 m² (fitness)

Wonen

243 woningen

Kantoren 6400 m²

Parkeergarage

710 auto‟s

Cadenza – centrum-Oost (Plannen 2009-2011)

Winkels 10.000 m²

Horeca/leisure 4.000 m²

Kantoren 4.000 m²

Wonen/appartementen 210

Parkeren

800 auto‟s

Verder in Stadshart:

Brede School Palenstein (2008):

- 2 basisscholen

- welzijnsinstellingen (o.a. Consultatiebureau)

- 113 jongerenwoningen

Bronnen:

Gemeente Zoetermeer

www.rodamco.com

NRW-register

diverse dagbladen en vakbladen


Stadshart Almere

Binnenstad

Bestaand

Detailhandel/Retail 78.000 m²

Leisure en Horeca 24.000 m²

Wonen 800

Hotel

5.700 m²; (117 kamers)

Bioscoop

8.500 m² (8 zalen; 2.247 stoelen)

Culturele voorzieningen: 35.000 m²

Schouwburg

2 zalen; 1.400 plaatsen

Bibliotheek (op verdieping) 10.475 m²

Popmuziekzaal en discotheek ? m²

Parkeergarage

2.500 auto‟s

Kantoren 2.500 m²

Complex ’t Circus

In aanbouw

Detailhandel en fitness 13.400 m²

Opmerkingen

- Toekenning door de ICSC (mei 2008) van een speciale Restore Award

- NEPROM prijs 2007

- Een benedenwereld en een bovenwereld. In de benedenwereld is voldoende

ruimte voor de wegen, voet- en fietspaden en busbanen en nog eens 2400

parkeerplaatsen. De bovenwereld vormt een verkeersvrij voetgangersgebied

met alleen winkels. Woningen staan in de meeste blokken boven op die

winkels.

Bronnen:

gemeente Almere

Neprom


Stadshart Spijkenisse

De Stoep-Stadhuispassage

Bestaand; plannen voor herontwikkeling

Detailhandel 11.000 m²

Horeca

Wonen

Bibliotheek vernieuwing

Centrum voor de Kunsten

Werk- en zorgplein (sociale voorzieningen)

Gemeentehuis + CWI

Parkeren

65 appartementen

1200 m² CWI

1000 plaatsen

ABC

Bestaand (herontwikkeling 2007)

Detailhandel 12.000 m²

Kantoren 2000 m²

Kopspijker

Bestaand

Detailhandel 5.000 m²

Parkeren 255

Stadsplein (en Gamma-locatie)

Binnenstad

Plannen (gereed 2009-2010)

Retail en horeca 10.000 m² + 4.500

supermarkt

Theater de Stoep

Wonen 120

Discotheek Y-land

Parkeergarage (ondergronds)

2 zalen; 850 stoelen

750 auto‟s

Openbaar Plein 2.500 m²


City Plaza (aug. 2007)

Bestaand Woon-winkelcomplex

Detailhandel

3.500 m² (AH supermarkt)

Overige Commercieel

1000 m² (o.a. kunstuitleen)

Kantoren

Appartementen 146

Parkeren

400 ondergronds

AHOED City Plaza (Apotheek en huisartsen onder een dak)

Bronnen:

gemeente Spijkenisse

NRW-register

Korteweg Bouw

Multi Vastgoed


Stadshart Alphen aan de Rijn

Binnenstad

Rijnplein (2005) (centrum Hoge Zijde)

Bestaand

Detailhandel/Horeca 15.000 m²

Centrum voor beeldende kunst (CBK) 750 m² (betreft winkels begane

grond en kunstinstellingen op verdieping)

Appartementen 105

Parkeergarage

500 plaatsen

Theater/bioscoop Castellum 2 zalen met 1000 stoelen/ 3

zalen met 400 stoelen

Stadhuis

Kantoren

Centrum Lage Zijde

Plannen (2009 – 2015)

Detailhandel/horeca 10.000 m²

Bibliotheek en muziekschool 3.500 m²

Woningen

Parkeren

710 pp

Bronnen:

gemeente Alphen aan den Rijn

NRW-register

diverse artikelen dagbladen en vakbladen


Centrum Hoofddorp

Het huidige centrum van Hoofddorp is recentelijk uitgebreid met de

Viermerenpassage. Hierin zijn winkels en horeca ondergebracht. Op verdieping

bevindt zich een fitness. Aan de zijde van het Brug. Stamplein is de dag en

avondhoreca gevestigd met daarboven appartementen.

Het huidige centrum bevat totaal circa 100.000 m² commerciële ruimte

(winkels, diensten en horeca).

In het centrumgebied staan nieuwe fasen op de locaties Markthof / Dik

Tromplein, Marktlaan, Nieuweweg en het Raadhuisplein / Cultuurplein in de

startblokken, zie bijlage II. De exacte invulling en planning van de plannen is

nog niet bekend.

Markthof / Dik Tromplein

Bij Markthof en Dik Tromplein zal het accent komen te liggen op (nieuwe)

winkels, parkeergarage, en wonen. Het zal naar verwachting aansluiten op een

herontwikkeling van de V&D. In potentie wordt hier met sloop / nieuwbouw

18.000 m² nieuwe commerciële ruimte gerealiseerd, dit is inclusief de te

saneren meters. Op deze locatie concentreert een groot deel van de leegstand

in het centrumgebied (totaal ruim 4.000 m²). Wij gaan er vanuit dat er

inclusief het invullen van de leegstand er ongeveer 10.000 m² commercieel

aanbod (niet alleen detailhandel) bij gaat komen ten opzichte van het

bestaande aanbod.

Aanvankelijk zou boven Markthof een fitness gerealiseerd worden. Dit is uit het

programma geschrapt.

Nieuweweg / Raadhuisplein / Cultuurplein

Bij Nieuweweg en Raadhuisplein / Cultuurplein ligt het accent meer op de

horeca en vermaak / cultuur. Aan de Nieuweweg komt een nieuwe bioscoop,

en in de plint horeca en mogelijk winkels. De horeca ondersteunt de

uitgangsfunctie.

In de plint wordt ook een zorgcluster opgenomen. Dit lijkt een vreemde eend

aan het cultuurplein. In het cultuurgebouw komen schouwburg de Meerse en

Pier K (kunst en cultuur, muziek- en dansschool, lesruimte) aan het plein en

daarachter de bibliotheek, en het centrum voor pop- en jongerencultuur.

Verder een theatercafé, popcafé en een cultureel café. Oplevering zal medio

2009-2010 zijn.

Verder wordt aan het Cultuurplein de zogenaamde Aprisco locatie ontwikkeld.

Deze zal deels een aansluiting krijgen op het cultuurplein, vermoedelijk met

horeca. De verdere invulling is nog onduidelijk, maar zal waarschijnlijk winkels

bevatten. De totale capaciteit is ongeveer 5.000 m² bvo. Op verdieping worden

appartementen gerealiseerd

Onder de locatie komt een parkeergarage, die aansluit op de garage onder het

Raadhuisplein.

Bron: gemeente Hoofddorp, bewerking WPM, inventarisatie WPM


Bron: Gemeente Haarlemmermeer, nieuwsbrief mei 2006


Stadshart Amstelveen

Functies

Winkels

Woningen / appartementen

Kantoren

circa 75.000 m2

Overige functies:

Bibliotheek

Cinema Amstelveen

Cobra museum

Muziek- en Dansschool Amstelveen

Poppodium P60

SBK Amstelveen / de kunstuitleen

Schouwburg Amstelveen

Volksuniversiteit

VVV Amstelveen

Politiebureau

Bron: Website gemeente Amstelveen en Stadshart Amstelveen


Amsterdam Noord

Bestaand

Winkelfuncties zijn geconcentreerd op en direct rondom het

Buikslotermeerplein.

Totale omvang van het huidige winkelaanbod omvat circa 46.000 m²

winkeloppervlak.

Plannen

Centrumgebied Noord

Woonwarenhuis 30.000 m²

Parkeren 1.500

Centrumgebied –West:

Woontoren

250 appartementen

Kantoortorens 26.450 m²

Hoteltoren 10.000 m²

Kantoren laagbouw 4.683

ROC 16.000 m²

CWI 5.700 m²

Leisure 4.000 m²

Cultuur 8.700 m²

(bib/muzieksch./theater/kunstuitleen)

Kantoren overig 15.100 m²

Multifunctionele ruimten 872 m²

(maatsch./kinderopvang/AHOED)

Wonen overig 50

Parkeren 205

Centrumgebied midden

Wonen 372

Winkels/dienst/horeca 23.441 m²

Grootschalige winkels (verd) 9.690 m²

Cultuurcluster 3.700 m²

Megabioscoop 5.000 m²

Bedrijfsruimte 1.558 m²

Parkeren 2.269


Centrumgebied oost

Wonen 219

Grootschalige winkels 6.000 m²

Parkeren

344 pp

Overige deelgebieden rondom “centrumgebied”

Wonen 875

School 4.100 m²

Speelplek 200 m²

Wonen 486

Kantoren 50.000 m²

Multifunctionele ruimten 18.691 m²

Kantoren 70.000 m²

Multifunctionele ruimten 2 434 m²

Topsport accommodatie 50.626

Stedelijk wonen 336

Wonen 532

Multifunctionele ruimten

4.515m²

(school/??)

Bedrijfsruimte 1.568 m²

Wonen 104

Multifunctionele ruimte 19.820 m²

Kantoren 11.925 m²

Sport/voetbal

4 stuks

Multifunctionele ruimten 51.200 m²

Wonen 60

Nb De functies in het kader zijn de functies direct grenzend aan het huidige

winkelcentrum.

De overige functies bevinden zich in een veel grotere straal.

De diverse functies worden in functiegroepen ondergebracht in op elkaar

aansluitende deelgebieden. Hierdoor krijgt elk deelgebied een eigen thematisch

karakter.

Functiemenging vindt binnen de diverse voorzieningenclusters vindt plaats door

(ondersteunende) functies van kleinere omvang. Alleen woningen en kantoren

zijn in vrijwel elk deelgebied goed tot ruim vertegenwoordigd.

Bron: Gemeente Amsterdam, Stadsdeel Noord


Zuidplein Rotterdam

De wijk Zuidplein heeft ongeveer 1100 inwoners en wordt begrensd door de

Pleinweg, de Mijnsherenlaan, Wevershoekstraat, Dordtselaan, Strevelsweg,

Zuiderparkweg, Gooilandsingel, Carnissesingel, Van Swietenlaan,

Zuidenwijdsestraat en Goereesestraat. De verschillende geografische gebieden

worden als volgt onderscheiden:

Zuidplein Hoog (het winkelcentrum);

Busstation (Gooilandsingel, Metroplein);

Expeditiestraten (Zuiderterras, Sallandweg, Twentestraat, Meijerijstraat);

Zuidplein Laag (Zuidenwijdsestraat, Zuidplein Laag, Pleinweg en Theater

Zuidplein);

Wevershoekterrein (Wevershoekstraat, Pleinweg);

Carnisse (Van Swietenlaan en Goereesestraat).

Het Zuidplein is het hart van Rotterdam Zuid en heeft een regionale betekenis

met het winkelcentrum Zuidplein, de winkels op Zuidplein-laag, Ahoy

(landelijke betekenis), het theater Zuidplein, verschillende restaurants,

onderwijsinstellingen, het zwembad en het vlakbij gelegen Ikazia-ziekenhuis.

Het winkelcentrum Zuidplein heeft een bezoekersaantal van gemiddeld 10

miljoen mensen per jaar. Binnen het winkelcentrum zijn ongeveer 1600

mensen werkzaam. Het gehele Zuidplein telt zo‟n 5000 arbeidsplaatsen.

Ahoy trekt zo‟n 1,7 miljoen bezoekers op jaarbasis.

Het theater Zuidplein programmeert jaarlijks ruim 300 voorstellingen en

evenementen voor circa 70.000 bezoekers.

De onderwijsinstellingen rond de wijk Zuidplein tellen ongeveer 5000

leerlingen.

Het Ikazia-ziekenhuis telt 359 bedden en krijgt ongeveer 180.000 bezoekers

per jaar.

Het zwembad Charlois heeft 300.000 bezoekers per jaar.

Andere publiekstrekkers zijn het Zuiderpark, het Deltaziekenhuis, de

Zuidplein Bowlingbaan, Instituut voor maatschappelijke Geestelijke

Gezondheidszorg (GGZ Groep Europoort), de deelgemeentesecretarie, een

woningcorporatie, het Centrum voor Werk en Inkomen (CWI), banken,

kantoren en een politiebureau trekken (vooral) mensen van buiten de wijk.

Het vervoersbedrijf Connexxion vervoert ongeveer zes miljoen passagiers

per jaar van en naar het streekbusstation Zuidplein.

De RET kent op jaarbasis 4,3 miljoen reizigersbewegingen op het

metrostation.

05/01809 169 Kijk op de wijkaanpak 2000-2010; de tussenstand Zuidplein

Extra impuls: Zuiderpark - Ahoy’ - Zuidplein: een wereldpark op Zuid

Het Zuiderpark is begin jaren vijftig aangelegd als het park voor het nieuwe

Rotterdam Zuid. Het ligt bij winkelcentrum Zuidplein en tussen de metrohaltes

Zuidplein en Slinge. Het Ahoy‟-complex ligt in het park. Het Zuiderpark heeft

niet de kwaliteit van andere Rotterdamse parken, zoals het Park aan de Maas

en het Kralingse Bos. Het trekt weinig bezoekers en is - afgezien van Ahoy‟-

vrij onbekend in de stad.


De relatie met metro Zuidplein is zeer slecht. Zowel de ruimtelijke structuur

van het park als geheel als de kwaliteit van de onderdelen is zodanig

verslechterd dat het gebruik van het park tot een dieptepunt is gedaald. Het

programma dat het park biedt is zowel kwalitatief als kwantitatief

achtergebleven bij de maatschappelijke ontwikkelingen. Naast deze interne

problemen van het park zijn de relaties met de omgeving, het

stadsdeelcentrum en de woongebieden aanzienlijk verslechterd. Dat is vooral

zichtbaar in de randen van het park en daarmee bij de entrees van het park.

Het eerste deel van de problematiek is aanleiding om het Zuiderpark nu aan te

pakken. De problematiek van de externe samenhang valt buiten de definiëring

van de huidige opdracht, maar is wel maatgevend voor plaats en functie van

het park in Zuid en voor het gebruik. Daarmee wordt de agenda van het

Zuiderpark voor de periode tot 2030 uitgebreid met een aantal noodzakelijke

en gewenste deelopgaven, zoals: relatie Zuiderpark - Waalhaven, relatie

Zuiderpark - Zuidplein/ Ahoy‟, TramPlus naar Carnisselande; relaties

Zuiderpark - Maashaven, verbinding Vreewijk, overkluizing A15 - Betuwelijn;

relatie Zuiderpark - Charlois/ Feyenoord, toekomst Wielewaal/ de Vaan; relatie

Zuiderpark - Zuidwijk/ Pendrecht; herontwikkeling havenspoorlijn;

herontwikkeling Ziekenhuislocatie en ontwikkeling van een ruiterparcours.

De Extra impuls is het ontwikkelen van een „volkspark nieuwe stijl‟ voor

Rotterdam Zuid, als onderdeel van de „Gordel van Smaragd‟ (zie in deel 4

onder Atelier Zuid). Om te beginnen wordt met een strategie van clustering en

zonering een breed aanbod van activiteiten ontwikkeld, zodat alle bewoners

van Feijenoord, Charlois en IJsselmonde aan hun trekken kunnen komen. Doel

is het Zuiderpark als een geheel te laten functioneren. De relaties met Ahoy‟

verdienen daarbij speciale aandacht. Ook de relaties met de omliggende wijken

en met stedelijke publiekstrekkers als het Zuidplein worden versterkt. Er wordt

overwogen de Oldegaarde een nieuw profiel te geven en de Zuiderparkweg te

„knippen‟ voor doorgaand verkeer. De randen van Charlois en Pendrecht

kunnen „gouden randen‟ voor woningbouw worden (maar er komen geen

woningen in het park).

Daarnaast is het Zuiderpark de inzet van het Waterplan Rotterdam het

watersysteem in het park aan te pakken in het kader van een pilotproject. Het

Zuiderpark wordt daarbij beschouwd als een spaarwatersysteem. Het maakt

deel uit van het streefbeeld voor de Groene Wiggen. Wat betreft het water is er

speciale aandacht voor de functie als waterbuffer, waterzuivering en

natuurontwikkeling.

Het Winkelcentrum Zuidplein verdient eveneens veel aandacht. Behalve dat het

winkelcentrum een flinke opknapbeurt zal krijgen, zal het zich van

winkelcentrum „pur sang‟ transformeren tot een centrum voor vrije tijd, waarin

naast de winkelfunctie plaats is voor commerciële en semi-commerciële

sportieve en recreatieve functies. In dit kader wordt tevens gestudeerd op

herstructurering van Zuidplein-Laag en verbetering van de relaties met het

Zuiderpark. Recent is het product Structuurschets afgerond en in procedure

gebracht. Parallel loopt er een participatieprocedure en wordt gewerkt aan het

Masterplan, op basis van de Structuurschets.

RPR 2010


Presikhaaf Arnhem

Stadsdeelcentrum

Bestaand (deels): in 1987 laatste renovatie nu weer nieuwe plannen

Functies (bestaand)

Detailhandel 31.400 m²

Kantoren (RWS en PBNA) m²

Parkeren

1400 auto‟s

Functies (plannen)

Onderwijs:

Arentheem Collega: middelbaar onderwijs

ROC Rijn-IJssel 10.000 m²

Multifunctioneel Centrum Presikhaaf West

Basisscholen (2)

Gymzaal 455 m²

Kinderopvang (SKAR)

Bibliotheek 850 m²

Peuterspeelzaal (1 groep)

Jongerencentrum 300 m²

Wijkcentrum 420 m²

Wijkpost Politie Gelderland 50 m²

Wijkpost gemeente Arnhem 100 m²

Publiekgerichte dienstverlening

Sport (racketcentrum)

Wonen (appartementen)

ca. 2600 m² (+2000m² buiten)

800 m² (+420 m² buiten)

200 m² (+100 m² buiten)

Gezondheidscentrum De Bethaan 5 huisartsen, apotheek, 12

fysiotherapeuten en 61 appartementen (47 huur/ 15 koop)

Opmerkingen

- Gratis parkeren blijft

Bronnen:

NRW-register

www.presikhaaf.info

Gemeente Arnhem


Leidsche Rijn Centrum

Stadshart

Planfase

Functies

Detailhandel 26.500 m²

Kantoor (+parkeren) 13.200 m²

Overig commercieel 1.400 m²

Horeca 2.500 m²

Wonen (5 lagen met parkeergarages) 100.200 m²

Parkeergarages openbaar (2)

1.000 auto‟s

Bibliotheek/wijkcentrum (optioneel) 4.000 m²

Opmerkingen

- Heeft de ambitie van 2 e stadshart van Utrecht

- Voetganger en fietser staan centraal, maar auto wordt niet geweerd

- Goede bereikbaarheid dankzij A2 en spoorverbinding

Bronnen: VGM 15-05-2008


In de Bogaard Rijswijk

Stadsdeelcentrum

Bestaand; in 2000 laatste renovatie/uitbreiding

Functies (bestaand)

Detailhandel/horeca

Overig commercieel

Kantoren

Parkeren

90.000-103.000 m2 (bruto)

54.000 m² (netto), naast de warenhuizen V&D, Hema,

C&A en Mediamarkt zijn er 180 winkels gevestigd, in

het winkelcentrum bevinden zich 3 overdekte passages.

Beautycenter van 450 m2

Anac Carwash

95.000 m2

Direct aan het bogaardplein is het Rijswijkse

gemeentehuis gevestigd. In dit gebouw bevindt zich

ook Wintershall Noordzee en Kristal

projectontwikkeling. In de directe omgeving van het

winkelcentrum In de Bogaard zijn ook gevestigd; de

Belastingdienst Haaglanden, Douane, de COA (Centrum

Opvang Asielzoekers) en de Nive.

circa 2800, waarvan ca. 1500 in garages, overwegend ondergronds

Wonen (appartementen) 406

Opmerkingen

In de Bogaard heeft als enige grote winkelcentrum in Nederland de derde ster

van het Keurmerk Veilig Ondernemen in de wacht gesleept. Het Rijswijkse

winkelcentrum voldoet aan alle door het Keurmerk gestelde veiligheidseisen op

het gebied van openbare orde en brandveiligheid. Verder zijn er huisregels

voor personeel. Deze derde ster is het resultaat van de voortdurende

gezamenlijke inspanningen van de gemeente Rijswijk, de winkeliers, de

vereniging van eigenaren, de politie en de brandweer. Veilig leven en samen

werken zijn niet voor niets speerpunten van het beleid van de gemeente

Rijswijk.

Op enige afstand van In de Bogaard ligt het Eisenhowerplein met station

Rijswijk en het openbaar vervoersknooppunt. Op deze locatie staan The Grand

Winston Hotel en „leisure center‟ Sir Winston. Ook Avaya, de Rijswijkse

Openbare Bibliotheek en enkele overheidsinstanties zijn hier gehuisvest.

In het Leisure Center Sir Winston treft men het Eetcafé “De Halve Maan”, de

Kids Place, een vrolijk ingerichte ruimte voor de kleintjes, een Music &

Entertainment Club, het Amusementcenter, een fitnesscentrum van Sports

Unlimited en kantoorruimte.

Bronnen:

gemeente Rijswijk, bureau stedelijke planning

NRW-register

www.indeboogaard.nl

www.bedrijvenverenigingrijswijk.nl


Bijlage 4:

Praktische selectie functies

In deze bijlage wordt ingegaan op de praktische haalbaarheid van mogelijk toe

te voegen functies. Een eerste schifting is gemaakt aan de hand van de

praktische realiseerbaarheid en de omvang van functies (bouwvolumes).

B4.1 Detailhandel en commerciële diensten

Vanwege de schaalgrootte worden winkels als bouwmarkten, tuincentra en de

grote woninginrichters (zoals Brugman Keukens, Beter Bed, Trendhopper)

ongeschikt geacht als toevoeging voor Leidsenhage.

B4.2 Leisure

Als gevolg van een te grote ruimteclaim worden de volgende leisurevoorzieningen

ongeschikt geacht als toevoeging voor Leidsenhage:

Evenementenhal

Zwembad

Indoor kartcentrum

Thema-, pret- of dierenpark

Indoor skicentrum

Indoor golfcentrum

Stadion

IJsbaan (exclusief kleinschalige recreatieve ijsbaan)

Jachthaven (bovendien geen ligging aan het water)

Drafbaan

B4.3 Kantoren

Toevoeging van kantoorruimte wordt niet uitgesloten op praktische

haalbaarheid. De meer extensieve kantoorfuncties in de vorm van

kantoorvilla‟s worden uitgesloten als bouwsteen.

B4.4 Wonen

Onderscheid wordt gemaakt tussen grondgebonden- / eengezinswoningen en

appartementen / meergezinswoningen. De ruimteclaim die grondgebonden

woningbouw legt op een gebied leidt tot extensief ruimtegebruik. Daarnaast

kan er alleen in de vorm van appartementen sprake zijn van een directe

koppeling tussen een woon- en winkelfunctie. Toevoeging van woonfuncties

aan het gebied wordt wat appartementen betreft niet uitgesloten op praktische

haalbaarheid, maar voor grondgebonden woningen wel.


B4.5 Recreatie

Het gebied Leidsenhage wordt ongeschikt geacht voor een ruimte-extensieve

verblijfshoreca (camping, vakantiepark).

B4.6 Zorg

Grootschalige intramurale zorginstellingen als een ziekenhuis of verpleeg- en

verzorgingshuizen zijn fysiek niet inpasbaar in het gebied Leidsenhage.


Bijlage 5:

Versterking winkelcentrum

In deze bijlage wordt ingegaan op de bijdrage die toe te voegen functies

leveren aan de versterking van de winkelfunctie. „Versterking‟ van de

winkelfunctie kan meerdere betekenissen hebben. Het gaat hier om:

economische versterking: extra bestedingen door nieuwe of bestaande

bezoekers van het winkelgebied;

versterking van de gebiedskwaliteit: ondersteuning van de winkelfunctie

door versterking van de levendigheid, veiligheid, bekendheid,

attentiewaarde.

B5.1 Detailhandel en commerciële diensten

Leidt het toevoegen van de functies tot meer omzet?

Het toevoegen van detailhandel aan het huidige winkelgebied zal in

algemeenheid leiden tot een grotere aantrekkingskracht (en een versterking

van de concurrentiepositie) en meer bestedingen mits:

het toevoegen van branches en prijssegmenten die thans nog niet in het

Leidsenhage voorhanden zijn (verbreding, verdieping);

Het verbreden van het aanbod in het (semi-) recreatieve of

keuzegevoelige segment (mode en luxe-artikelen, sport, spel en media).

Ook het toevoegen van nieuwe commerciële diensten kan de winkelfunctie

versterken. Vooral functies die gecombineerd worden met winkelen en

boodschappen leiden tot extra bestedingen bij de detailhandel.

Horeca heeft een belangrijke winkelondersteunende functie (zie ook leisure).

(Dag)horeca kan de verblijfstijd van consumenten in het winkelgebied

verlengen en het winkelbezoek veraangenamen.

Diensten als schoenmakers en kledingreparatie vormen een nuttige

aanvulling op het winkelbestand en worden door de consument

gecombineerd met winkelen.

Bezoek aan financiële dienstverleners (banken, verzekeringen), particuliere

dienstverleners (stomerij, reisbureau) en andere ambachten (kappers)

worden in de regel laagfrequent bezocht en beperkt gecombineerd met

winkelbezoek.

Andere dienstverleners in de vorm van uitzendbureaus of makelaars worden

in algemeenheid zeer doelgericht bezocht en leveren nauwelijks een

economische meerwaarde voor de detailhandel.

Leidt het toevoegen van de functies tot versterking van de gebiedskwaliteit?

Het toevoegen van detailhandelsfuncties kan een belangrijke verbetering

opleveren ten aanzien van de commerciële samenhang, de

uitbreidingsbehoefte, de segmentering, herschikking van de trekkers, de

routing en de uitstraling.


B5.2 Leisure

Leidt het toevoegen van de functies tot meer detailhandelsomzet?

De uitwisseling van bezoekers tussen leisure en detailhandel is in

algemeenheid beperkt.

Alleen tussen horeca en recreatief winkelen is een substantiële relatie. Uit

onderzoek 4 blijkt dat circa 40% winkelen (wel eens) combineert met een

vorm van horeca (met name café, restaurant en lunchroom en in mindere

mate snackbar). Uitwisseling met bioscoop of toneel zijn beperkt (5 a 10%).

Uitwisseling met andere vormen van leisure zijn nihil (


Bestedingen bezoekers kantoren

Alleen voor de kantoren met een baliefunctie (business to consumer) geldt

dat deze bezoekers naar het winkelcentrum trekken.

Business to consumer- bedrijven trekken een lokaal en in beperkte mate

een bovenlokaal publiek. Veel voorkomende business to consumer- functies

als een CWI en Gemeentekantoor trekken met name lokale bezoekers.

Bestedingen van bezoekers van business to consumer- bedrijven zullen met

name gaan naar de dagelijkse sector (boodschappen). Voor zover het extra

bestedingen betreft (dus niet de boodschappen die sowieso al in

Leidsenhage worden gedaan) zullen het met name „vergeten‟ boodschappen

zijn of boodschappen zijn die anders in de andere boodschappencentra van

Leidschendam of Voorburg worden gedaan.

Bezoekers van business to consumer- bedrijven die tevens woonachtig zijn

in de gemeente doen sowieso al in grote mate boodschappen in Leidsenhage

(marktaandeel ruim 30% binnen Leidschendam-Voorburg).

Leidt het toevoegen van de functies tot versterking van de gebiedskwaliteit?

De aanwezigheid van kantoorruimten bij winkelcentra leidt nauwelijks tot

meer (sociale) veiligheid of levendigheid. Aangezien kantoortijden

grotendeels samenvallen met winkelopeningstijden leidt de aanwezigheid

van kantoren nauwelijks tot verlevendiging of sociale veiligheid na

winkelopeningstijden (hooguit tijdens de pauze of kort na kantoortijd).

Voor een deel van het kantoorpersoneel geldt dat het bekend raakt met

Leidsenhage doordat het er werkt. Echter voor een beperkt deel zal dit

herhalingsbezoek buiten werktijden veroorzaken.

B5.4 Wonen

Leidt het toevoegen van de functies tot meer detailhandelsomzet?

Bewoners op of rond een winkelgebied zijn vanwege de korte afstand in

belangrijke mate op het winkelgebied georiënteerd voor hun boodschappen.

Zeker voor een winkelgebied als Leidsenhage mag aangenomen worden dat

een ruime meerderheid van bewoners in de directe nabijheid van het

winkelgebied voor de boodschappen gericht is op Leidsenhage.

Voor niet dagelijkse aankopen zal de oriëntatie van omliggende bewoners

minder groot zijn. Voor Leidsenhage zal dit aandeel iets groter zijn dan de

lokale koopkrachtbinding (circa 50%).

Leidt het toevoegen van de functies tot versterking van de gebiedskwaliteit?

Woningen bij een winkelcentrum zorgen voor levendigheid en een stukje

sociale veiligheid na winkelsluitingstijd.


B5.5 Recreatie

Leidt het toevoegen van de functies tot meer detailhandelsomzet?

Kleinschalige recreatieve voorzieningen met een relatief kort tijdgebruik

vormen een goede combinatie met winkelen. Deze kunnen het winkelen

ondersteunen (verlenging verblijfstijd, afwisseling).

De economische spin-off van recreatievoorzieningen nabij het winkelcentra

zijn beperkt. Uitwisseling van bezoekers is gering. Recreatie en toeristisch

bezoek vindt bovendien vaak plaats buiten winkeltijden (avond, zondag).

Leidt het toevoegen van de functies tot versterking van de gebiedskwaliteit?

Evenementen kunnen bijdragen aan het imago en de naamsbekendheid van

het winkelgebied.

Kleinschalige recreatieve voorzieningen kunnen de levendigheid in het totale

gebied vergroten, zoals een speeltuin, dierenweide of kleinschalige

verblijfsruimten (bankjes/zitjes).

B5.6 Zorg

Leidt het toevoegen van de functies tot meer detailhandelsomzet?

Afhankelijk van het type zorginstellingen kunnen de bestedingen bij de

detailhandel afkomstig zijn van bezoekers van zorginstellingen (apotheek,

zorgwinkel, praktijken) of afkomstig zijn van bewoners van zorgwoningen.

Bewoners richten zich in hun koopgedrag in belangrijke mate op het meest

nabijgelegen winkelcentrum, zeker voor het doen van boodschappen. Voor

bewoners van zorgwoningen zal, als gevolg van zorgondersteuning

(maaltijdbezorging), een deel van de bestedingen niet ten goede van het

winkelcentrum komen. Bewoners van instellingen als verzorgings- of

verpleeginstellingen ontvangen complete dienstverlening en doen zeer

beperkte bestedingen in een winkelcentrum.

Bezoekers van welzijns- of extramurale zorginstellingen als een apotheek,

praktijkruimte of arbodienst combineren dit slechts ten dele een bezoek aan

de detailhandel. Dergelijke instellingen zijn bovendien vooral

bezoekersextensief. Ook zal een belangrijk deel van de bezoekers

boodschappen en andere inkopen toch al in Leidsenhage verrichten.

Versterking gebiedskwaliteit?

Openingstijden van zorginstellingen lopen redelijk parallel aan de

openingstijden van de winkels. Van verlevendiging is dus alleen overdag

sprake.

Bewoners in het gebied dragen bij aan de levendigheid en (sociale)

veiligheid in en om Leidsenhage.


B5.7 Overall: Bijdrage aan de detailhandelsomzet in het gebied

Om de bijdrage van de functiegroep kwantitatief uit te drukken, is op basis van

referentiecijfers de gemiddelde besteding per bezoeker (leisure, recreatie),

inwoner (wonen) en medewerker (kantoren) weergegeven.

Functie

Detailhandel en commerciële diensten

Gemiddelde besteding per jaar

N.v.t.

Leisure* Nihil (< € 5,-)

Kantoren** Ca. € 1.000,-

Wonen*** Ca. € 3.800,-

Recreatie**** Nihil (< € 5,-)

Zorg*****

Variabel

* gemiddelde bestedingen op basis van combinatiegedrag en gemiddelde uitgave per

bezoek

** gemiddelde bestedingen op basis van consumpties, zakelijke bijeenkomsten en

boodschappen-aankopen op de werklocatie. Bestedingen komen voor ca. 50%

terecht bij de horeca en voor 50% bij de detailhandel.

*** gemiddelde totale detailhandelsbesteding gecorrigeerd naar verwachtte oriëntatie op

het winkelcentrum.

**** gemiddelde bestedingen op basis van combinatiegedrag en gemiddelde uitgave per

bezoek

***** Beperkte (extra) bestedingen door bezoekers van zorginstellingen

(praktijken/apotheken)

Bewoners van zorginstellingen zullen voor hun aankopen sterk gericht zijn op

Leidsenhage, maar zullen vanwege zorgondersteuning (maaltijden etc) substantieel

minder besteden dan het gemiddelde voor „Wonen‟


Bijlage 6:

Trends en marktpotentie

In deze bijlage wordt ingegaan op de marktpotentie per functiegroep. De

marktpotentie is gebaseerd op ontwikkelingen en trends met betrekking tot de

functiegroep en de eventuele marktverhoudingen (vraag-aanbod).

B6.1 Detailhandel en commerciële diensten

Trends

De voornaamste trends in de detailhandel en commerciële diensten zijn als

volgt.

Consument

- Vergrijzing de Nederlandse bevolking zal ook de komende jaren blijven

groeien. Het CBS gaat er vanuit dat de bevolking pas rond 2030 in omvang

zal afnemen. De omvang van de afname is per regio verschillend.

De Nederlandse bevolking vergrijst. Het aandeel ouderen neemt toe. In de

gemeente Leidsendam-Voorburg is sprake van een zeer sterke vergrijzing.

- Individualisering afname huishoudengrootte, toename van eenpersoonshuishoudens

(„happy single‟). Deze groep heeft weinig tijd en besteedt haar

kostbare vrije tijd gericht.

- Vrijetijdsbesteding hoewel tijd voor sommigen steeds schaarser wordt

(bijv. „happy singles‟), hebben anderen (bijv. ouderen) juist meer tijd te

besteden. In het algemeen verwacht de consument een hogere kwaliteit

van de vrijetijdsbesteding en hebben daar meer geld voor over. De

vrijetijdsbestedingen zijn de laatste jaren aanzienlijk sneller gegroeid dan

de uitgaven in de winkels.

- Toename mobiliteit consumenten zijn voor een bijzonder aanbod eerder

bereid om langere afstanden af te leggen. Gevolg is dat de concurrentie

tussen de winkellocaties toeneemt.

- Multiculturele samenleving het aandeel allochtonen neemt vooral in de

Randstad snel toe. Het bestedingspatroon verschilt kwantitatief en

kwalitatief ten opzichte van dat van autochtonen. Allochtonen geven aan

dat zij veel waarde hechten aan luxe producten en aan status wat onder

andere verworven kan worden door merkartikelen (bijv. merkkleding).

- Toename internetgebruik de opkomst van tweedehands internetsites

(Marktplaats, eBay) is een belangrijke ontwikkeling en de consument

oriënteert zich steeds vaker op internet alvorens een winkel binnen te

stappen.

- Experience de consument wil verrast worden en wil iets ervaren. In het

verlengde hiervan wordt ook van insperience gesproken (experience en

inspiratie). Trysumers zijn consumenten die nieuwe producten en diensten

uitproberen. Daarbij horen probeerproducten en probeerwinkels. Retailers

en merken proberen via consumenten die vooroplopen als uithangbord voor

hun product of dienst te gebruiken.

- ‘Zigzag’ gedrag hogere inkomensgroepen kopen bij zowel Aldi als

Bijenkorf en jongeren geven veel geld uit aan onder andere telefonie en

gadgets. Dit gedrag komt voornamelijk voor bij het funshoppen.

Merkentrouw behoort tot het verleden en inkomensgroepen kunnen niet

meer gekoppeld worden aan een bepaald bestedingsbedrag.


Aanbod en locatie

- Schaalvergroting De afgelopen 30 jaar heeft de schaalvergroting in de

detailhandel zich ook in Nederland doorgezet: winkelbedrijven en

winkelvestigingen worden gestaag groter (Albert Heijn XL, Media Markt,

Hornbach maar ook Kruidvat, Blokker). In de binnenstad is dikwijls

ruimtegebrek voor zulke winkels. Grootschalige ontwikkelingen zijn dan

ook vaak gedwongen om uit te wijken naar de periferie. Bij

schaalvergroting is het streven om te komen tot kostenbesparing en

verbreding van het aanbod (marktuitbreiding).

- Specialisering Tegenover schaalvergroting is ook specialisering te zien.

Superspecialisten hebben een sterke focus op een specifieke artikelgroep

of dienst. Voorbeelden zijn de zogenaamde inktvullers en

- Branchevervaging Deze ontwikkeling is ontstaan om de consument op

meerdere locaties „snel‟ een product te kunnen aanbieden. Bijv. printers en

computers kopen bij de Aldi, verzekeringen en leningen bij Kruidvat en

energie bij de HEMA.

- Filialisering en franchising De prijzen per m² vloeroppervlak zijn de

laatste decennia gestegen. Filiaalbedrijven zijn beter in staat flinke

bedragen neer te leggen per m² dan kleine eenmanszaken, waardoor de

beste posities door die filiaalbedrijven worden ingevuld. Filialisering zorgt

voor een eenduidig maar herkenbaar winkelbeeld.

- Multichanneling Het aanbieden van producten onder de naam van één

keten, maar via verschillende kanalen én op verschillende locaties is een

gangbaar verschijnsel geworden. Een voorbeeld hiervan is Albert Heijn,

met verschillende type winkels: AH To Go, AH XL en de bezorgservice

Albert.nl.

- Winkels worden een merk en vice versa Merkenwinkels gaan zich

gedragen als retailers; bijvoorbeeld Mexx, Orange, Puma en Diesel.

Daarentegen is de retailer Hema langzaam een merk aan het worden.

- Thematische winkelconcentraties Sinds de jaren negentig zijn er diverse

perifere, grootschalige en / of thematische winkelconcentraties gepland.

Hoewel deze zeker niet in alle gevallen succesvol zijn, zet de komst van

zulke winkelconcentraties zich de komende jaren voort (zo bestaan er

sinds kort plannen voor een megamall in Tilburg).

- Recreatieve meerwaarde Winkelvoorzieningen met recreatieve

meerwaarde trekken de meeste bezoekers door een bijzonder aanbod en

prettig verblijfsklimaat. Deze meerwaarde kan ontstaan door nieuwe

ontwikkelingen naadloos aan te laten sluiten op de bestaande

winkelstructuur.

- Bereikbaarheid en parkeren Bereikbaarheid is voor consumenten een

belangrijke factor bij de keuze van een winkelgebied. Door te investeren in

een goede bereikbaarheid kan een winkelgebied beschermd worden.

Gedacht kan worden aan een verbetering van de ontsluiting, het aanbod

aan parkeervoorzieningen en de mate van ov-bereikbaarheid. De prognose

is dat de komende 10 jaar het autobezit verder toeneemt. Winkelgebieden

die wel aan de toenemende parkeerbehoefte weten te voldoen, kunnen

zich zodoende onderscheiden..

- Bevoorrading In het verlengde van bereikbaarheid en

parkeergelegenheid begint, met name in de binnensteden, ook het belang

van bevoorrading een steeds prominentere rol in te nemen. Als gevolg van

stringente lokale regelgeving (zoals laad- en lostijden, voertuigeisen,

milieuzones, geluidsnormen en werkzaamheden) wordt de bevoorrading

van (binnen)stedelijke ondernemers flink bemoeilijkt. Hierdoor nemen de

kosten sterk toe en tegelijkertijd dalen de omzetten.


- Duurzaamheid Duurzaamheid en maatschappelijk verantwoord

ondernemen zijn trends die binnen de retail veel aandacht krijgen, zowel

vanuit retailers als beleggers en ontwikkelaars. Momenteel is

duurzaamheid vooral ook een item om de publiciteit te halen

(duurzaamheid is hot) en om aan het imago te werken.

- Warenmarkten hebben het landelijk moeilijk. De markt concurreert van

oudsher voor een belangrijk deel prijs. Het toenemend aandeel

discountformules vormt sterke concurrentie voor de markt. Bovendien

vergrijst de marktbezoeker en weten jonge mensen de markt minder te

vinden. Wel kan de markt inspelen op het afnemend marktaandeel van

versspeciaalzaken. Voor een grote markt als die bij Leidsenhage, zal de

landelijke ontwikkeling minder van invloed zijn als op de kleine markten

elders.

Samengevat betekenen de gesignaleerde trends op het gebied van de

ontwikkeling van winkelcentra het volgende:

Trend detailhandel

schaalvergroting

Kwalitatief inzetbaar in

faciliteren van de ruimtebehoefte van ondernemers

superspecialisten, branchevervaging

schaalvergroting winkelcentra, druk op kleine buurt en

wijkcentra

uitbreidingsruimte

spreiding van de trekkers over het centrum, versterkt de

doorbloeding van Leidsenhage

aanvullen van ontbrekende branches, prijs- en

kwaliteitssegmenten

beleving

creëren van verblijfsgebieden

horeca als verlenger van de verblijfsduur

samenhang tussen de deelgebieden in het centrum

vergrijzing, individualisering,

multiculturele samenleving,

vrije-tijdsbesteding

diversificatie in besteding

toename mobiliteit

meerdere (koop)motieven combineren in één centrum

merkartikelen, luxe artikelen, brandstores

doelgroep-speciaalzaken

aanvullende branches in onderscheidende segmenten

voldoende kwalitatief goed parkeren op korte afstand

commerciële slagkracht omgeving en entrees

verkeersbelasting

verstopt raken van binnensteden biedt kansen voor goed

bereikbare winkelcentra

bevoorrading optimaliseren, zonder overlast

duurzaamheid

maatschappelijk bewust ondernemen

beleggingswaarde winkelcentra


Markt

Kwantitatieve analyse

NUANCERINGEN DPO

Voorafgaand aan de distributieplanologische verkenning dient een aantal

nuanceringen te worden gemaakt.

De distributieplanologisch rekenmethodiek gaat uit van een vast verband

tussen omzet en rendement. De marktruimte wordt afgeleid door de omzet

per vierkante meter winkelvloer (vloerproductiviteit) te vergelijken met de

landelijke norm. Een benedengemiddelde vloerproductiviteit betekent er

meer dan voldoende winkelruimte is. Een bovengemiddelde

vloerproductiviteit in het onderzoeksgebied betekent dat het aanbod kan

worden uitgebreid.

Los van de onzekerheden in de methodiek (niet duidelijk is bijvoorbeeld hoe

de detailhandelsomzet zich ontwikkelt, hoe het inwonertal in de gemeente

zich ontwikkelt en hoe de productiviteit in de detailhandel zich ontwikkelt)

kan een aantal kanttekeningen worden gemaakt bij deze rekenmethodiek:

Dynamiek in de detailhandel leidt tot schaalvergroting, die niet altijd een

recht evenredig effect heeft op de omzet per vierkante meter

winkelvloer.

De distributieplanologische verkenning niet altijd rekening met het soort

uitbreiding. De uitbreiding van een bestaande winkelvestiging heeft

doorgaans een veel minder grote marktimpact dan de komst van een

geheel nieuwe aanbieder.

Tenslotte legt de methodiek een zwaar accent op het bestaande

winkelvoorraad, waardoor het dpo soms een protectionistische karakter

krijgt en vernieuwing en dynamiek worden tegengegaan.

Aldus vormen de uitkomsten van de distributieve verkenning niet meer dan

een indicatie van de kwantitatieve uitbreidingsmogelijkheden.

DPO

Onder invloed van woningbouw in (Stompwijk) en buiten de gemeente (o.a

Leidschenveen) is de verwachting dat het inwonertal in het marktgebied van

Leidsenhage in de nabije toekomst toeneemt. Dit in tegenstelling tot het

afgelopen decennium waarin de bevolkingsomvang binnen de gemeente

daalde. De verwachtingen ten aanzien van de bevolkingsontwikkeling binnen

de eigen gemeente zijn voor een belangrijk deel afhankelijk van de omvang

van het te realiseren woningbouwprogramma. Wij gaan uit van een

voorzichtige bevolkingsgroei tot circa 74.400 tot 2015 6 .

De groei in de detailhandelsomzet en -bestedingen vertoont een sterke

dynamiek 7 . Ongewis is in hoeverre de detailhandelsbestedingen in de

komende jaren per saldo (excl. inflatie) blijven toenemen. De marge die wij

hanteren is die tussen gelijkblijvende bestedingen en een vergelijkbare groei

als in afgelopen jaren. Voor de dagelijkse bestedingen per hoofd gaan wij uit

van € 2.350,- a € 2.610,- en voor de niet-dagelijkse sector van € 2.780,- a

€ 3.160,-.

6 Overeenkomstig prognose CBS - Statline

7 In de afgelopen jaren bedroeg het groeipercentage circa 1,25 a 1,5% (HBD)


Consumentenonderzoek (Koopstromenonderzoek Randstad 2004) wijst uit

dat winkelcentrum Leidsenhage goed functioneert. Op basis van het

marktaandeel dat Leidsenhage lokaal en regionaal weet te behalen wordt

zowel in de dagelijkse als niet-dagelijkse sector een bovengemiddelde

vloerproductiviteit gerealiseerd.

In de dagelijkse sector behaalt Leidsenhage binnen de gemeente een

marktaandeel van 32%. Bestedingen van buiten de gemeente bedragen

34% van de totale omzet. De genoemde binding en toevloeiing van

koopkracht resulteert bij een horizon van 2015 in een omzet van circa € 85

a 94 miljoen.

Gelet op de samenstelling van het winkelaanbod van Leidsenhage, mag een

omzet van ruim € 8.500,- per m² wvo als normatief worden beschouwd (het

landelijk gemiddelde bedraagt circa € 6.500,- per m² wvo).

In de niet-dagelijkse sector bedraagt het marktaandeel van Leidsenhage

lokaal 45%. Van buiten de gemeente komt ruim de helft van de bestedingen

(54%). Op basis van de koopstroomcijfers zal de totale gerealiseerde omzet

voor Leidsenhage in 2015 circa € 202 a 230 miljoen bedragen.

Gelet op de dominantie van branches met een redelijk hoge omzet per m² in

Leidsenhage (zoals mode) gaan wij uit van een normvloerproductiviteit van

circa € 5.000,- per m² wvo. Landelijk bedraagt deze circa € 2.500,-.

Als uitgangspunt voor het beoordelen van de toekomstige marktpotentie is

het behoud van de huidige marktpositie van Leidsenhage genomen. De

marktpotentie voor uitbreiding van het winkelmetrage van Leidsenhage is

gebaseerd op instandhouding van de bestaande marktaandelen van

Leidsenhage. De marktpotentie is dus niet gebaseerd op groei van het

marktaandeel van Leidsenhage ten koste van andere winkelgebieden

(regionaal danwel lokaal). Het huidige presteren van Leidsenhage laat

voldoende ruimte voor uitbreiding van het winkelmetrage zonder de

marktpositie van omliggende winkelgebieden teniet te doen.

In de aannames is geen rekening gehouden met de (extra) toevloeiing van

koopkracht vanuit de Vinex-wijken Leidschenveen en Ypenburg. Sinds 2004

(laatste meting toevloeiing) zijn de inwonertallen in beide wijken

toegenomen en ook in de komende jaren neemt het inwonertal verder toe.

Prognoses voor Leidschenveen gaan uit van een groei van het inwonertal

tussen 2004 en 2015 van 9.000 inwoners. Voor Ypenburg/Nootdorp

bedraagt de groei tussen 2004 en 2015 circa 11.000 inwoners. Vanuit beide

wijken is winkelcentrum Leidsenhage met name interessant voor nietdagelijkse

aankopen en mindere mate ook voor boodschappen.


UITKOMSTEN

Op basis van genoemde uitgangspunten bedraagt de uitbreidingsruimte in

2015 circa 1.400 à 2.500 m² wvo in de dagelijkse sector en circa 5.100 à

10.700 m² in de niet-dagelijkse sector (zie ook tabel 6.1).

Tabel B6.1: Marktanalyse en –potentie detailhandel 2015

Dagelijks

Niet-dagelijks

Inwonertal* 74.400 74.400

Bestedingscijfer (in €) ** 2.350 - 2.610 2.780 - 3.160

Lokaal bestedingspotentieel (in mln €) 175 - 194 206 - 235

Lokale oriëntatie op LH*** 32% 45%

Gebonden koopkracht (in mln €) 56 a 62 93 a 106

Bovenlokale toevloeiing*** 34% 54%

Bovenlokale bestedingen (in mln €) 29 - 32 109 - 124

Totaal omzetpotentieel (in mln €) 85 - 94 202 - 230

Aanwezig m² wvo**** 8.500 35.300

Normvloerproductiviteit (€ per m² wvo) 8.500 5.000

Omzetclaim bestaand aanbod (in mln €) 73 176

Marktruimte (in mln €) 12 - 22 25 - 54

Uitbreidingsruimte (in m² wvo) 1.400 a 2.500 5.100 a 10.700

* CBS

** HBD (incl. BTW), bewerking WPM – bestedingen gecorrigeerd op basis van het

gemiddeld inkomen in de gemeente Leidschendam-Voorburg dat 20% hoger ligt dan

het landelijk gemiddelde. De correctie voor de dagelijkse sector betreft 5% (o.b.v.

inkomenselasticiteit van 0,25) en voor de niet-dagelijkse sector 10% (o.b.v.

inkomenselasticiteit van 0,5)

*** Koopstromenonderzoek Randstad 2004

**** LocatusVerkenner 2008

Uitgaande van het behoud van de marktpositie van Leidsenhage dienen de

uitbreidingsmogelijkheden voor de dagelijkse sector gericht te zijn op

schaalvergroting van de bestaande (sub)trekkers (supermarkten, drogisten)

en toevoegen van aanvullende, thans niet vertegenwoordigde,

speciaalzaken. Een discount-supermarkt achten wij niet essentieel in de

versterking voor Leidsenhage, zeker niet met het oog op het functioneren

van de wijk- en buurtcentra (zie effecten).

De marktpotentie voor uitbreiding van het niet-dagelijks aanbod van

Leidsenhage dient aangewend te worden om het huidige winkelaanbod te

verbreden in het keuzegevoelige segment (mode en luxe, sport, spel en

(multi)media). Mogelijkheden voor verbreding bestaan er in

ondervertegenwoordigde kwaliteitssegmenten (lage- en hoge segment

mode), in schaalvergroting van bestaande formules en toevoeging van

nieuwe trekkers.

De marktanalyse op basis van de gestelde parameters blijft een vrij

theoretische benadering. Naast de kwantitatieve zijn vooral kwalitatieve

grondslagen nodig om de versterkingsmogelijkheden van Leidsenhage te

bepalen. Daarbij dient de distributieve verkenning als kader.


Effecten

Uitgaande van het behoud van de huidige marktpositie is de uitbreiding van

het winkelaanbod in Leidsenhage primair gericht op het beter faciliteren van

de bestaande consument, het behoud van de aantrekkingskracht op de

consument uit Leidschendam en de direct omliggende kernen en het beter

bedienen van bepaalde doelgroepen (zoals jongeren). De gunstige

marktomstandigheden in Leidschendam en de hoge omzetniveau‟s die

behaald worden in Leidsenhage bieden voldoende marktruimte om op basis

van het huidige marktaandeel uitbreiding van het winkelmetrage te

verantwoorden. Door het sterke functioneren is het verloop onder

ondernemers in Leidsenhage zeer beperkt en zijn de kansen voor nieuwe

aanbieders en schaalvergroting van bestaande ondernemers klein.

Uitbreiding is nodig om het winkelcentrum de ruimte te geven voor

vernieuwing en dynamiek in het aanbod te stimuleren.

Voor de effecten op lokale winkelgebieden als Damcentrum, Prinsenhof,

Burg. Sweensplein is met name de uitbreiding van het

levensmiddelenaanbod in Leidsenhage bepalend. De wijk- en buurtcentra

zijn immers hoofdzakelijk boodschappenvoorzieningen. Het winkelaanbod in

de wijken bestaat vooral uit dagelijks aanbod met de supermarkt als

voornaamste trekker voor het betreffende winkelgebied. Het aanbod op het

Burg. Sweensplein leunt sterk op het discount aanbod (Digros en drogist).

De voorzieningen op het Damcentrum, met de voordeelsupermarkt van

Hoogvliet als trekker, heeft primair een functie voor de omliggende wijken.

Winkelcentrum Essesteijn heeft een buurtfunctie met Hoogvliet als

voornaamste trekker. In Leidsenhage bestaat het dagelijks aanbod uit twee

full-service supermarkten (Jumbo en AH) aangevuld met een breed pakket

aan specialistisch levensmiddelenaanbod. Er zijn derhalve voorname

verschillen tussen Leidsenhage en de buurt- wijkcentra qua aanbod en

verzorgingsniveau. Een uitbreiding van Leidsenhage gericht op

schaalvergroting van bestaande supermarktaanbieders en aanvullend

speciaalaanbod is vooral gericht op het beter bedienen van bestaande

consumenten. Een dergelijke uitbreiding achten wij dan ook niet primair

negatief of verstorend voor het functioneren van de wijk- buurt structuur

van Leidschendam-Voorburg. Bovendien wordt marktruimte geconstateerd

in de dagelijkse sector.

Het vergroten van het niet-dagelijks aanbod is van belang voor het behoud

van het regionale marktaandeel ten opzichte van de andere regionale

centra. De voornaamste concurrenten van Leidsenhage (de binnenstad van

Leiden, het Stadshart Zoetermeer, In de Bogaard en ook De Parade) hebben

plannen voor vernieuwing of zijn recent vernieuwd. Om de marktpositie te

behouden en de aantrekkingskracht op de consument in de regio in stand te

houden is het zaak dat ook Leidsenhage het winkelaanbod up-to-date houdt,

op een aantal punten verbreedt en uitbreidt zodat het in verhouding tot de

concurrentie niet achterblijft.

Gelet op het huidige profiel van de wijk- en buurtwinkelcentra in

Leidschendam en Voorburg zien wij in de uitbreiding van Leidsenhage geen

bedreiging voor de wijk-buurtstructuur. Waar het niet-dagelijks aanbod van

Leidsenhage vooral gericht is op het grote (regionale) publiek, is het nietdagelijks

aanbod in de wijken hoofdzakelijk aanvullend aan de

boodschappen, gericht op gemak en qua functie en omvang niet

vergelijkbaar met Leidsenhage.

Na Leidsenhage, biedt het winkelgebied „De Julianabaan‟ het breedste

aanbod in de niet-dagelijkse sfeer. Anders dan Leidsenhage vervult De

Julianabaan primair een wijkcentrum-plus functie. Bezien vanuit de


wijkfunctie is het modisch aanbod relatief ruim vertegenwoordigd maar

omvat, anders dan Leidsenhage, vrijwel uitsluitend lokale aanbieders.

De plannen voor Damcentrum zijn gericht op een versterking van de

wijkfunctie in combinatie met specialistisch aanbod op gebied van

woninginrichting en mode. Oud-Voorburg ontwikkelt zich tot een meer

exclusiever winkelmilieu in combinatie met hoogwaardige verblijfshoreca.

Beide gebieden bieden een ander winkel- en vestigingsmilieu (sfeer,

uitstraling) dan het planmatige koopcentrum Leidsenhage.

Uitgaande van een uitbreiding van Leidsenhage uit oogpunt van in stand

houden van de marktpositie, zien wij geen bedreiging voor de lokale danwel

regionale verzorgingsstructuur.

Kwalitatieve analyse

In kwalitatief opzicht zien wij de volgende versterkingsmogelijkheden:

Ruimtelijk

Inspelen op schaalvergroting van de trekkers en subtrekker in zowel

dagelijkse als niet-dagelijkse sector door nieuwbouw of schakelen van units;

Meer spreiding van de trekkers (nu nogal geclusterd in het midden van het

centrum (niet-dagelijks) en aan de buitenzijde (supermarkten) door

toevoeging van trekker(s) op andere locaties;

Versterken van de routing door verbetering van de verbindingen tussen de

verschillende passages;

Veraangenamen van verblijfsgebieden en winkelpassages (maatwerk per

onderdeel: verbreden, herinrichten, restylen);

De uitstraling en toegankelijkheid van de entrees en buitenzijde van het

winkelgebied verbeteren (externe presentatie);

De relatie tussen horeca aan de plas (onderscheidende kwaliteit) en de

winkelstraten verbeteren;

Verbeteren van de parkeerroute (verbindingen, signing);

Aantrekkelijker maken van het buitengebied rond het winkelcentrum (nu

vooral gedomineerd door parkeren);

Uniformeren van de interne en externe uitstraling door eenvormige

materiaalkeuze, reclame-uiting, bestrating;

Integreren of verplaatsen van kiosken.

Functioneel

Creëren van functionele deelgebieden die aansluiten bij bezoekmotieven

(zoals boodschappen, verblijven, recreatief winkelen).

Toevoegen van (aanvullende) consumententrekkers in zowel de dagelijkse,

recreatieve en semi-recreatieve sfeer;

Verbreden van de marktsegmenten;

Versterken branchering door uitbreiding, verdieping en verbijzondering van

het aanbod, met name in het keuzegevoelige segment (mode, sport, spel,

(multi)media;


B6.2 Leisure

Trends

Op het gebied van leisure zijn voor de regio geen actuele gegevens of

onderzoeken beschikbaar. De onderstaande trends en marktkenmerken zijn

een interpretatie van door WPM verzamelde gegevens, artikelen, informatie

van derden en ervaringen elders.

Op basis van de ontwikkelingen in de markt voor leisure is grofweg een

tweedeling te maken in het aanbod aan leisure-voorzieningen.

Enerzijds zijn er grootschalige voorzieningen met een sterk bovenlokale

aantrekkingskracht. Voorbeelden hiervan zijn Multiplex Pathé in Den Haag,

Snowworld in Zoetermeer en Sea Life in Scheveningen. Door onderlinge

concurrentie tussen grootschalige leisure moeten aanbod blijvend investeren

om de voorziening up to date houden. Het bieden van voldoende kritische

massa is daarbij zeer relevant. De grootschalige leisure-voorzieningen

worden dan ook steeds groter.

Anderzijds zien we de ontwikkeling van „leisure-warenhuizen‟ met een

gevarieerd leisure aanbod voor vermaak „tussendoor‟. Ook zien we

kleinschalige „monofunctionele‟ vormen van leisure zoals fitness, een

gamecenter, stadstheater of een kookstudio met hoofdzakelijk een functie

op lokale schaal.

Andere trends en ontwikkelingen sluiten grotendeels aan bij die van

detailhandel en commerciële diensten:

Als gevolg van een toenemende koopdracht en mobiliteit heeft de

consument meer mogelijkheden om zijn vrije tijd in te vullen. Als gevolg

daarvan is ook de concurrentie tussen verschillende leisure-aanbieders sterk

toegenomen;

Hoewel de hoeveelheid vrije tijd niet is toegenomen (voor sommige groepen

zelfs afgenomen), moet er wel meer beleefd worden. Het gevolg is dat er

steeds meer sprake van georganiseerd vermaak en van commercieel

leisure-aanbod is;

Hypes en trends hebben als gevolg van marketing een toenemende invloed

op de keuze van de consument;

Net als in de retail is ook in de leisure-sector sprake van schaalvergroting.

De omvang van voorzieningen moet toenemen om de consument te blijven

binden en de concurrentiepositie veilig te stellen;

Leisure-voorzieningen zien we zowel in de vorm van stand-alone

voorzieningen als in de vorm van multi-leisure-voorzieningen (meerdere

vormen van leisure geïntegreerd in een centrum). In de toekomst wordt

verwacht dat leisure ook onderdeel gaat vormen van gebieden waar zowel

gewerkt, gewoond als gerecreëerd wordt. Leisure-voorzieningen vinden we

zowel terug in de centra of subcentra, of aan de randen van steden.

Grootschalige voorzieningen worden steeds meer perifeer gevestigd

(Snowworld Zoetermeer, CineMec Ede). In de stedelijke gebieden zien we

juist dat afzonderlijke leisure-voorzieningen steeds meer met elkaar worden

gecombineerd, zie voorbeelden hieronder (zowel klein- als grootschalig):

Family entertainment Deventer (onderdeel Boreel, rand van de

binnenstad): casino, bioscoop, bowling, food & beverage, kookstudio,

kids playground, game lounges;

Urban entertainmentcenter Almere (onderdeel Stadshart), discotheek,

popzaal, hotel, retail, waterplein (ijsbaan), horeca en bioscoop;


Urban Entertainment Center Schieveste (planvorming): retail, leisure,

bioscoop, hotel, discotheek;

Sir Winston Leisure center Rijswijk (nieuw centraal stedelijk gebied):

eetcafé, partycenter, dartcenter, kids place, discotheek,

amusementcenter, health, lifestyle, fitness;

Kiri Leisure center Hoogeveen (planvorming, centrum Hoogeveen):

casino, amusementcentrum, bowling, horeca;

Arsenaal Vlissingen (rand van Vlissingen), Piraten Kinderwereld,

Zeeaquarium;

Den Helder (centrum): Bowling, amusement,casino, restaurant, fitness,

kidsplay.

Markt

Lokaal aanbod

In de gemeente Leidschendam-Voorburg zijn geen leisure-voorzieningen

gevestigd met een sterke bovenlokale reikwijdte. Het leisure-aanbod in de

gemeente is vrijwel uitsluitend kleinschalig en is lokaal gericht.

Het lokale leisure-aanbod:

De voornaamste horeca-clusters zijn te vinden in het centrum van

Voorburg en het centrum van Leidschendam (Damlaan e.o.). Ook

Leidsenhage kent een clustering van avondhoreca aan de plas.

In het centrum van Voorburg is sprake van meerdere galeries, een

museum (Swaensteyn; cultuur-historisch)

Verspreid gelegen in de gemeente zijn twee relatief kleinschalige

partycentra (Dekker‟s hoeve in Voorburg en Het Blesse Paard in

Stompwijk). In Leidschendam is een dansstudio gevestigd (Star Light).

In Leidschendam is een poppodium gevestigd (RockZ). Discotheek Huis

van Oranje is gesloten. Voor de laatste wordt een nieuwe locatie gezocht.

Zowel in Leidschendam als Voorburg is een klein theater gevestigd

(respectievelijk Camuz en De Dobbe);

In Leidschendam is een fitnesscentrum gevestigd (Mitras, Leidsenhage).

Voorburg telt twee fitnesscentra (Exercise en Knetemann) en centrum

gericht op groepslessen (Active Sports)

Regionaal aanbod

Grootschalige leisure-voorzieningen zijn in de regio als volgt gesitueerd:

Binnenstad Den Haag: culturele voorzieningen (theater, concertzalen,

musea) en vermaak (bioscoop)

Scheveningen-Bad/Haven: culturele voorzieningen, attracties (Pier, Sea

Life), vermaak (bioscoop, casino), wellness (Vitazee) en Jachthaven

Amerika-as Zoetermeer: culturele voorzieningen, attracties (Ballorig),

vermaak (bioscoop) en sportleisure (Snowworld, klimhal, Aquaworld)

NCC-strook Den Haag: culturele voorzieningen, attractie (Madurodam), en

vermaak (bioscoop, evenementen)

Op grotere afstand liggen nog Kijkduin, De Uithof en Zuiderpark


Marktpotentie

De leisuresector is sterk veranderlijk en moeilijk voorspelbaar. Normcijfers en

kengetallen zijn slechts beperkt voorhanden. Het bepalen van de marktpotentie

is derhalve lastig, met name voor bovenlokale/grootschalige leisure. De

marktruimte wordt veeleer bepaald door de kwaliteit van het concept, de

exploitant, de massa en de locatie, dan door een bestaande vraag vanuit de

consument in combinatie met reeds bestaande voorzieningen in de omgeving.

De vraag vanuit de consument is bovendien veel meer latent dan meetbaar.

Daarnaast is door de hoge dynamiek in de sector het duurzaam programmeren

van leisure-aanbod moeilijk.

Op basis van de huidige ontwikkelingen in de markt zien wij voor grootschalige

leisure-voorzieningen in het gebied Leidsenhage weinig potentie. Gelet op de

huidige opschaling van voorzieningen in de sector zal een leisure-voorzieningen

met bovenlokale aantrekkingskracht een forse schaalgrootte dienen te hebben.

Wij achten het vestigingsmilieu van Leidsenhage hiervoor ongeschikt.

Ook voor het creëren van een uitgaansgebied zien wij weinig marktpotentie.

Hiervoor is een sterke diversiteit aan functies nodig met een breed aanbod aan

café‟s, restaurants en overige uitgaansgelegenheden (discotheek, bioscoop,

theater, etc.). De Haagse binnenstad, met een breed palet aan avondvullende

voorzieningen ligt relatief dichtbij.

Voor kleinschalige leisure is de markt overzichtelijker. Op basis van het

aanwezige aanbod in de gemeente, het milieu Leidsenhage en het inwonertal

zien wij een markt voor meer lokaal georiënteerde vormen van leisure:

Kleinschalige welness-health (fitness, beautycenter)

Stedelijke entertainmentcenters (combinatie van o.a. horeca,

amusementshal, casino, (kleinschalige) bioscoop, bowling).

B6.3 Kantoren

Trends

Enkele jaren geleden zakte de landelijke kantorenmarkt weg. Vanaf 2006 is er

echter weer een duidelijk herstel te zien, zeker in de Randstad. Naar

verwachting is dit herstel slechts tijdelijk van aard. Achterliggende reden is dat

ontwikkelaars, in lijn met de economische groeiverwachtingen, de laatste jaren

meer projecten in aanbouw hebben genomen. Zij spelen hierbij in op de trend

van een toenemende vraag naar kwalitatief goede kantoorruimte. Hoewel dit

een algemene trend betreft is de vraag naar een bepaald type kantoor sterk

gekoppeld aan het gebruik. Aan de ene kant gaat het om business to business

kantoorgebruik. In dit segment zijn aspecten als zichtbaarheid en omvang

belangrijk. Daarnaast wordt waarde gehecht aan toegankelijkheid /

parkeervoorzieningen van het eigen personeel. Aan de andere kant worden

business to consumer kantoren onderscheiden, die zich nadrukkelijk richten op

het directe contact met de klant. In dat geval zijn juist uitstraling, imago en

bereikbaarheid voor klanten (openbaar vervoer) belangrijke aspecten.

In het algemeen doet zich op de kantorenmarkt een trend voor waarbij

kwaliteit meer en meer wordt bepaald door zichtbaarheid, bereikbaarheid

(stedelijke knooppunten), parkeren, ruimtelijke concentratie en duurzaamheid.

Tegelijk is te zien dat het gemiddelde aantal vierkante meters per werkplek

afneemt en dat er steeds meer sprake is van vervangings- in plaats van

uitbreidingsvraag. Achterliggende factor is de krapte op de arbeidsmarkt.

Kortom, als gevolg van deze ontwikkelingen zal zowel het aanbod als de


daaraan gekoppelde leegstand van kantoorhoudende bedrijvigheid gaan

toenemen. Het aanbod is op dit moment al fors waardoor er sprake is van een

huurdersmarkt.

Markt

De Monitor kantorenmarkt Haaglanden 2006 beschrijft de stand van zaken op

de regionale kantorenmarkt per 1 januari 2007. Opvallend is dat in de regio

een afname was te zien van het vrije aanbod. Begin 2007 bedroeg het aanbod

660.600 m² wat neerkomt op 9,8% van het totaal. In de gemeente Den Haag

ligt dit percentage lager (7,2%). Daarmee is het aanbod nog altijd groter dan

de gewenste frictieleegstand van 5 à 6%. De opname van kantoorruimte in het

jaar 2006 bedroeg 339.400 m². Dit is 70.000 m² meer dan een jaar eerder. Dit

positieve beeld is in vrijwel alle gemeenten terug te vinden, met uitzondering

van Rijswijk. Opvallend is ook dat de meeste kantoorbranches een afname in

de werkgelegenheid vertonen. Alleen de zakelijke dienstverlening laat

substantiële groei zien. Communicatie, bank- en verzekeringswezen en

openbaar bestuur gaan terug in werkgelegenheid.

Binnen de regio Haaglanden neemt Den Haag een dominante positie in. Dat

geldt ook zeker op het gebied van kantoren (zie onderstaande tabel). Den

Haag wil de komende jaren haar internationale positie versterken en

Haaglanden vaart mee op die ontwikkeling. In de regio en Den Haag in het

bijzonder zijn diverse kantoorlocaties die passen bij die ambitie. Voorbeelden

zijn Den Haag Centrum, Utrechtse Baan en Beatrixkwartier, Daarnaast worden

er diverse locaties tot ontwikkeling gebracht, waaronder concurrerende

concentraties als Ypenburg, Forepark en Binckhorst.

Tabel B6.1: ontwikkelingsprogramma voor kantoren

Bron: Regionale kantorenmonitor 2006

Uit bovenstaande tabel blijkt tevens dat in regionaal perspectief alleen de

kernen Den Haag, Rijswijk en Zoetermeer over een grotere kantorenvoorraad

beschikken dan Leidschendam-Voorburg. Desondanks beschikt de gemeente

over een aandeel van slechts zo‟n 6%. De kantorenmarkt in Leidschendam-


Voorburg is niet gunstig. De afgelopen jaren (2004-2007) nam de

kantoorvoorraad in de gemeente niet toe, maar wel het aanbod. Het

wegtrekken van bijvoorbeeld de AIVD en het CBS zorgen niet alleen voor

leegstand, maar ook voor een afname van het aantal grote bedrijven (> 100

werknemers). Aangezien de gemeente toch al weinig grote bedrijven huisvest,

komt de nadruk nog meer op het MKB te liggen.

Ondanks de leegstand worden in de gemeente Leidschendam-Voorburg de

komende jaren wel weer nieuwe kantoren toegevoegd aan de voorraad (o.a.

verdubbeling kantorenpark Overgoo tot circa 40.000 m²). Kanttekening hierbij

is dat een deel van de ontwikkelingsopgave gericht is op verplaatsers van

kantoren die worden gesloopt dan wel worden herbestemd

(functieverandering) tot woonlocaties. Er is sprake van een vervangingsmarkt.

Overigens neemt ook het regionale marktaandeel niet toe.

Binnen de gemeente Leidschendam-Voorburg kan de kantorenmarkt weer

worden opgesplitst in diverse segmenten. Het gaat met name om kantoren

langs de snelweg (Overgoo) en diverse binnenstedelijke locaties. Een grote

binnenstedelijke kantoorlocatie is gekoppeld aan winkelcentrum Leidsenhage.

Op verdieping bevinden zich meerdere lagen met kantoorfuncties. Geschat

wordt dat er in de huidige situatie zo‟n 20.000 m² aan kantoorruimte is. Wat

betreft de verhuurde units kan worden opgemerkt dat er diverse (kleinere)

bedrijven gevestigd zijn. Er kan geen onderscheid worden gemaakt in bepaalde

sectoren of segmenten, aangezien het een mengelmoes aan huurders betreft.

Deze huurders zullen de relatief lage huurprijzen (naar schatting zo‟n € 120 per

m²) als zeer aantrekkelijk ervaren. Andere kwaliteiten zijn bereikbaarheid en

gratis parkeren.

Het grootste deel van de kantoorunits staat echter leeg. De verouderde

uitstraling (zowel van binnen als van buiten) en de aanwezigheid van

voldoende concurrerend aanbod in de omgeving worden als belangrijkste

redenen genoemd. In de huidige markt is sprake van structurele leegstand en

is het zeer lastig om geschikte huurders te vinden.

Een aanzienlijke verbetering van de uitstraling van de kantoren kan de

verhuurbaarheid ten goede komen. Beredeneerd wordt dat kan worden

ingespeeld op zakelijke instellingen (profit) en (semi-)overheidsinstellingen.

Zakelijke instellingen zullen echter bereid zijn een iets hogere huur te betalen.

Voor hen speelt naast uitstraling en parkeergelegenheid ook zichtbaarheid en

bereikbaarheid een belangrijke rol. Gezien de lokale markt (overaanbod) is

Leidsenhage voor hen geen optie. Voor diverse overheidsinstelling geldt min of

meer hetzelfde. Ook zij zullen zich vestigen in een iets hoger segment en

hebben veelal een voorkeur voor een locatie richting het centrum van Den

Haag. Met de ontwikkeling van Binckhorst (nabij NS-station Voorburg) in de

nabijheid biedt dit weinig perspectief. De derde groep kantoorgebruikers

betreft semi-overheidsinstellingen die zich op de onderkant van de markt

richten. Gedacht kan worden aan stichtingen en sociale en / of

maatschappelijke instellingen, vergelijkbaar met Unicef in Voorburg. Deze

markt is echter dun gezaaid.

Ten aanzien van de kantoren in Leidschendam kan worden geconcludeerd dat

er vanuit de markt weinig aanknopingspunten zijn om het aanbod te

versterken. De huidige kantoren zijn gedateerd en dringend toe aan een

moderniseringsslag. In de huidige huurdersmarkt is de concurrentie in de regio

echter van dien aard dat uitbreiding van het aanbod onherroepelijk gepaard

gaat met leegstand. Net als in de huidige situatie leidt tot een cluster van

(middel)kleine huurders die geen synergie hebben. Enig voorbehoud wordt

gemaakt voor lokale / individuele marktinitiatieven.


B6.4 Wonen

Trends

De Nederlandse woningmarkt staat te boek als een deels, door de overheid,

gereguleerde markt. Weliswaar komen prijzen ook tot stand door vraag en

aanbod, maar tegelijkertijd wordt de feitelijke marktwerking belemmerd door

wet- en regelgeving en financiële instrumenten. Over het functioneren van de

woningmarkt is de laatste tijd veel te doen (hypotheekrenteaftrek,

liberalisering van de huurmarkt, etc.), maar van concrete veranderingen is

vooralsnog geen sprake. Omdat ook de nieuwbouwproductie achterblijft en de

prijzen voor koopwoningen jaarlijks flink stijgen, sluiten vraag en aanbod

steeds minder op elkaar aan. Ook lopen de koop- en huurmarkt steeds verder

uiteen.

In 2007 is de prijs van koopwoningen enigszins afgevlakt. Deze ontwikkeling

staat weliswaar haaks op de algehele economische (hoog)conjunctuur, maar

kan worden gezien als afvlakking van het consumentenvertrouwen. Inmiddels

zijn er ook invloeden zichtbaar van de Amerikaanse kredietcrisis. De rente is

iets gestegen en het is moeilijker geworden een (goedkope / hoge) hypotheek

te krijgen. In combinatie met de fors gestegen huizenprijzen is de

betaalbaarheid van woningen voor veel consumenten afgenomen. Dit wordt

nog eens versterkt door het aanhoudende tekort aan woningen. Met name de

groepen aan de onderkant van de markt (starters, lagere inkomens en

eenverdieners) hebben hier last van. Deze problematiek is typerend voor de

Nederlandse woningmarkt en is structureel van aard. Daarnaast is de

woningmarkt erg trendgevoelig,. De volgende, meer algemene, trends worden

onderscheiden:

De VINEX-projecten naderen inmiddels hun voltooiing. Voor de

komende jaren is een nieuwe fase van forse nieuwbouwproductie

aangekondigd. Vanuit het Rijk wordt gesproken over de bouw van circa

80.000 tot 100.000 woningen per jaar. Bij voorbaat staat vast dat die

aantallen niet gehaald zullen worden, maar het toont wel aan dat de

ambities hoog liggen.

VINEX-wijken staan symbool voor grote uitbreidingslocaties. Naar de

toekomst toe verschuift het accent meer en meer naar (binnen)stedelijk

(her)ontwikkeling. Ruimte wordt schaarser en vrije ruimte dient

optimaal (multifunctioneel en ruimte-intensief) te worden benut.

De afgelopen decennia is het eigen woningbezit fors gestegen. Waar in

het begin van de jaren ‟80 nog zo‟n 40% van de woningvoorraad eigen

bezit was, is het huidige aandeel gegroeid naar 57%. Gezien de huidige

bouwopgaven en woningbehoeften zal deze trend zich de komende

jaren verder doorzetten.

Vaak wordt gesteld dat de trend van vergrijzing leidt tot een afname

van de vraag naar woningen. In werkelijkheid zal de vraag niet

inzakken. De toekomstige vraag wordt namelijk gestimuleerd door het

voortschrijden van de huishoudensverdunning (ouderen willen namelijk

steeds langer zelfstandig blijven wonen) en de belangrijkste doelgroep

bestaat straks uit alleenstaanden.

Eengezinswoningen (huis met een tuin) liggen gemiddeld veel beter in

de markt dan meergezinswoningen (appartementen).

De aanbiedingsgraad in de sociale huursector is ondanks de grote vraag

naar woonruimte de laatste jaren gegroeid ten opzichte van eerdere jaren.

Dit is een teken dat de woonconsument kritischer wordt.


Markt

In de huidige situatie telt de gemeente Leidschendam-Voorburg circa 35 à 36

duizend woningen. Daarvan behoort naar schatting 41% tot de (particuliere en

sociale) huur- en 59% tot de koopsector. In onderstaande tabel staat

weergegeven hoe deze woningtypen zich verhouden tot de verschillende

prijssegmenten.

Tabel B6.2: Huidig marktaandelen verschillende segmenten

Type Categorie Prijssegment Marktaandeel

Koop Goedkoop Tot € 170.000 13%

Middelduur € 170.000 tot € 240.000 11%

Duur > € 240.000 34%

Huur Goedkoop Tot € 475 / € 509 15%

Middelduur Tot € 605 16%

Duur Boven € 605 11%

Bron: Woningbouwprogramma 2006

Uit bovenstaande tabel blijkt al dat het aandeel dure koopwoningen aanzienlijk

is. Dit heeft onder meer te maken met het feit dat Leidschendam-Voorburg een

geliefde woongemeente is. In onderstaande figuren is echter te zien dat er

desondanks grote verschillen bestaan tussen appartementen

(meergezinswoningen) en eengezinswoningen. De prijs van appartementen ligt

in 2005 / 2006 zelfs iets onder het regionaal gemiddelde. Hierbij dient wel de

kanttekening te worden geplaatst dat de prijzen van nieuwbouwappartementen

gemiddeld een stuk hoger liggen. Uit NVM-data (www.nvm.nl)

blijkt dat in de regio Den Haag de prijzen van verkochte woningen ook in 2007

weer zijn gestegen. Hoewel deze gegevens op gemeentelijk niveau ontbreken,

wordt aangenomen dat Leidschendam-Voorburg hierop geen uitzondering

vormt.


Tabel B6.3: Gemiddelde verkoopprijs woningen (bestaande bouw)

Bron: Woningmarktmonitor Haaglanden 2006

Tabel B6.4: Gemiddelde verkoopprijs woningen (bestaande bouw)

Bron: Woningmarktmonitor Haaglanden 2006

Ook de komende jaren wordt er nog flink gebouwd in de gemeente. Het

woningbouwprogramma 2006-2010 geeft een indicatie voor de ontwikkelingen

op korte termijn.. Volgens dit programma worden er tot eind 2010 2.926

woningen bijgebouwd en 632 gesloopt. Daarmee wordt een totale

woningvoorraad van ongeveer 37.500 woningen geprognosticeerd. Van de in

totaal 2.926 te realiseren woningen gaat het om 2.218 appartementen, wat

overeenkomt met circa 10% van de huidige voorraad meergezinswoningen!

Onbekend is overigens tot welke categorie de meeste sloopwoningen behoren.

Op de lange termijn zou sprake zijn van de bouw van 4.500 nieuwe woningen

(waarvan 2.100 appartementen en 2.400 grondgebonden woningen), maar dit

betreft een maximale variant. Of deze opgave wordt gehaald en hoe dit in

verhouding staat tot de sloop van woningen is minder eenduidig. Wat betreft

appartementen lijkt de doelstelling zelfs voorbij te worden gestreefd. Belangrijk

is in ieder geval dat het lange termijn-programma nu nog kan worden

bijgestuurd en dat voorop komt te staan dat de dan te bouwen woningen

aansluiten bij de vraag. Uit onderstaande figuur kan bijvoorbeeld worden

afgelezen dat er vraag is naar goedkope koop- en huurwoningen. Dit wordt

echter veroorzaakt door een hoge mate van „goedkoop scheefwonen‟. Conform


de huidige verdeling in marktsegmenten (tabel **) speelt bij de bouw van

nieuwe woningen, ter bevordering van de doorstroming, met name het

middeldure marktsegment (€ 170.000 tot € 240.000) een belangrijke rol.

Gebleken is echter dat de gemiddelde verkoopprijs van nieuwe woningen €

260.500 bedraagt en daarmee buiten deze categorie valt.

Tabel B6.5: Vraag- aanbodverhoudingen woningmarkt Haaglanden

Bron: Woningmarktmonitor Haaglanden 2006

De bouwopgave voor Leidschendam-Voorburg dient voor een groot deel

binnenstedelijk te worden opgevangen. In de nabije toekomst worden

uitleglocaties steeds schaarser en daarmee neemt het belang van verdichting

toe. Met name binnen het bestaande stedelijk gebied zijn de mogelijkheden om

eengezinswoningen te bouwen beperkt. De appartementenmarkt neemt

zodoende een steeds groter aandeel in binnen de totale woningvoorraad. Om in

te spelen op een breder publiek zijn er diverse appartementtypen ontstaan,

zoals galerijwoningen, portiekwoningen, hof- c.q. pleinwoningen en

parkappartementen.

In onderstaande figuur is de regionale verhouding weergegeven wat betreft het

aanbod en de verkoop van nieuwbouwwoningen. Duidelijk is te zien dat er

schommelingen zijn waar te nemen in de tijd, waarbij er de laatste jaren weer

een licht opwaartse tendens te zien is, zeker bij meergezinswoningen. Uit de

figuur valt ook duidelijk af te lezen dat in 2005 de vraag naar appartementen

achter is gebleven bij het aanbod. Hoewel inmiddels het evenwicht lijkt te zijn

hervonden, zijn er (met de enorme bouwopgave in het achterhoofd) dus

signalen dat de afname van appartementen in de regio soms lastig verloopt.


Tabel B6.6: Aanbod en verkoop nieuwbouwwoningen Haaglanden

Bron: Woningmarktmonitor Haaglanden 2006

Haaks op de lastige afzet van appartementen staat de toename van 50-

plussers (waarvan verondersteld werd dat zij tot de doelgroep zouden

behoren). Een veel gehoorde verklaring is dat er meer appartementen worden

gebouwd dan feitelijk gewenst. Ook zou niet altijd de gewenste kwaliteit

worden gebouwd, waardoor er in de praktijk een discrepantie ontstaat tussen

de vooraf geprognosticeerd en de werkelijke vraag. Ouderen geven

bijvoorbeeld vaak aan dat zij interesse hebben in een (luxe) appartement. Bij

bezichtiging „schrikken‟ zij echter vaak van de beperkte omvang en

(ontbrekende of minimale) buitenruimte. Kortom in dat segment liggen kansen,

mits rekening wordt gehouden met specifieke wensen. Te denken valt aan het

realiseren van ruime woningen met bijvoorbeeld een dakterras en / of loggia.

Een ander voorbeeld is de beperkte bouw van betaalbare (starters)woningen.

Het aandeel jongeren tussen 20 en 30 jaar zal naar verwachting niet veel

groter worden, maar als er nu niet wordt gebouwd voor deze doelgroep dan zal

de scheefte in de bevolkingssamenstelling verder toenemen.

In de woningmarktmonitor Haaglanden 2006 wordt vervolgens nader ingegaan

op de lokale en regionale appartementenmarkt. Gesteld wordt dat meer dan de

helft van de verhuisgeneigden (55%) in Haaglanden de voorkeur uitspreekt

voor een meergezinswoning. De verhuisgeneigdheid in Leidschendam komt

overeen met het regionale beeld. In Leidschendam is de bestaande verhouding

van de woningvoorraad ook vergelijkbaar met Haaglanden (60% meer- en

40% eengezins). Opgemerkt wordt dat de verschillen tussen vraag en aanbod

kleiner zijn dan vaak wordt gesuggereerd. Uit NVM data (www.nvm.nl, 2008)

blijkt dat van het totale aantal verkochte woningen in de regio 70%

appartementen betreft. Met name 2^1 kappers en vrijstaande woningen

worden nauwelijks verkocht (beiden een aandeel van 2% van alle transacties).

Met andere woorden, er is sprake van een tendens dat mensen in het

binnenstedelijk gebied misschien wel een voorkeur hebben voor een

eengezinswoning, maar dat als het aanbod (in het juiste prijssegment) daar

niet in voorziet, zij ook genoegen nemen met een meergezinswoning.


Tabel B6.7: Gewenste woningtype verhuisgeneigden Haaglanden

Bron: Woningmarktmonitor Haaglanden 2006

Gezien het enorme bouwprogramma bij appartementen zal in theorie het

aantal meergezinswoningen groter zijn dan de vraag. Omdat het om een

theoretisch aanbod gaat en aspecten als locatie en kwaliteit niet worden

meegenomen, betekent dit niet dat er in de praktijk ook per definitie een

overschot is in de segmenten waar het aanbod de vraag overtreft. Opgemerkt

dient te worden dat de vraag naar appartementen met name komt van starters

en mensen die reeds woonachtig zijn in een meergezinswoning. Ook is het van

belang om, ter bevordering van de doorstroming, rekening te houden met het

middeldure marktsegment.

Met betrekking tot de eventuele toevoeging van appartementen bij

Leidsenhage kan worden geconcludeerd dat er als gevolg van vergrijzing /

huishoudensverdunning een toename in de vraag ontstaat. Ongetwijfeld zal er

ook behoefte zijn aan een specifieke woonmilieu als „wonen bij een

winkelcentrum‟. De lokale appartementenmarkten krijgt de komende jaren

echter een forse impuls. De huidige bouwopgave is aanzienlijk en de markt

dreigt verzadigd te raken. Inspelen op kernbegrippen als „kwaliteit‟ en

„woonwensen‟ worden zodoende nog belangrijker.

B6.5 Recreatie

Vanwege de in deze programmaverkenning gehanteerde definitie voor

recreatie, ligt aan de ruimtelijke planning van recreatieve voorzieningen vooral

het gemeentelijk beleid ten grondslag. De voorzieningen zijn immers publiek -

en niet commercieel - en worden derhalve vooral door de overheid

georganiseerd. Er is dus maar beperkt sprake van een markt of marktpotentie.

Trends

De voornaamste trends op het gebied van recreatie kunnen als volgt worden

samengevat:

Mensen ontlenen hun identiteit en status steeds meer aan hun

vrijetijdsgedrag („doen‟) en minder aan materiële zaken („hebben‟).

Consumenten zijn grillig en onvoorspelbaar. Gezinssituatie, persoonlijke

voorkeuren en mentaliteit tellen tegenwoordig zwaarder dan sociaalculturele

herkomst.


De daadwerkelijk beschikbare vrije tijd neemt bij velen eerder af dan toe.

Velen gaan tegenwoordig eerder zuiniger om met hun tijd, dan met hun

geld.

Mensen krijgen steeds meer informatie over het aanbod van evenementen

(via internet, televisie, radio en andere media) en vergelijken kritisch.

Vaak bezoeken mensen toeristische voorzieningen en evenementen vooral

voor de ontmoetingen en om het „mensen kijken‟ („theater der passanten‟).

Het thema is ondergeschikt.

Vervaging vrije tijd en werk (flexibele arbeid, thuiswerken, etc.).

Meer evenementen met een accent op personen tussen de 40 en 60 jaar.

Markt

Ten aanzien van de recreatieve voorzieningen op buurt/wijk en stedelijk niveau

heeft de gemeente (op onderdelen) beleid geformuleerd en opgaven bepaald

(zie bijlage 7). Hieruit volgen de voornaamste consequenties voor het gebied

Leidsenhage.

Evenementen worden deels publiek en deels privaat georganiseerd. De markt

voor evenementen laat landelijk het volgende beeld zien:

Evenementen trekken veel bezoekers. In Nederland worden jaarlijks zo‟n

3,1 miljoen evenementen gehouden, waarvan driekwart openbaar en

waarvan 2,3 miljoen vallen onder sport.

Per jaar worden door Nederlanders circa 34 miljoen dagtochten gemaakt

met als hoofddoel „bezoek aan een evenement‟. Ruim 200 jaarlijkse

evenementen (6% van het totaal) trekken meer dan 100.000 bezoekers.

Hoe de lokale markt voor evenementen er uitziet is moeilijk in te schatten. Net

als bij leisure is veel meer sprake van een latente behoefte dan een in te

schatten vraag.

Het gebied Leidsenhage biedt een geschikt milieu voor evenementen, gelet op

de ruime parkeercapaciteit en de open ruimte(n) in en buiten het winkelgebied.

Wij achten het gebied echter ongeschikt voor zeer grootschalige evenementen

die met een regionale of bovenregionale aantrekkingkracht die structureel

(meerdere keren per jaar) in het gebied worden georganiseerd. Dergelijke

evenementen treken grote bezoekersaantallen en leiden tot overlast voor de

direct (woon) omgeving.

Het initiëren van kleinschalige winkelondersteunende evenementen in het

winkelgebied ligt vrijwel uitsluitend in handen van de ondernemersvereniging.

Het algemene beeld is dat, gezien de sterkere onderlinge concurrentie,

promotie en marketing van winkelcentra aan belang toenemen. Evenementen

vormen hiervan een uitdrukkelijk onderdeel. Overigens is nu al sprake van een

goed gevulde evenementenkalender voor Leidsenhage en vinden meerdere

keren per maand tot wekelijks (in het seizoen) evenementen plaats.


B6.6 Zorg

Trends

Vanuit de consument

Door veroudering en vergrijzing van de bevolking neemt de vraag naar zorg

toe. In Leidschendam en Voorburg is sprake van een sterke vergrijzing. Ook

door verbetering van de diagnoses doen gemiddeld genomen meer mensen

een beroep op zorg.

Naast de kwantitatieve verandert ook de kwalitatieve vraag naar zorg. Zo is

steeds meer behoeft aan combinaties van verschillende zorgvoorzieningen.

De vraag naar preventie neemt toe en er wordt meer aandacht besteed aan

een gezonde levensstijl en preventieve activiteiten (voeding, sport).

De zorgconsument wordt kritischer. Zorgbehoevende nemen/krijgen steeds

meer regie over hun eigen zorgvraag. Ook worden grotere afstanden

afgelegd om het gewenste zorgaanbod te krijgen. Andersom is er ook een

trend waarneembaar waarbij zorg juist dichter bij de woning wordt geleverd

(eerstelijns voorzieningen en zorg voor specifieke doelgroepen

(ouderen/gehandicapten).

Toenemende vraag naar zorgwoningen.

Vanuit het zorgaanbod

Een belangrijke tendens is de verschuiving intramurale zorg naar

extramuraal. Zorg die traditioneel in instellingen werd aangeboden wordt in

toenemende mate verplaatst naar de thuissituatie. Ook wordt zorg steeds

vaker poliklinisch en in dagbehandeling verleend.

Een tweede voorname tendens is dat zorg in toenemende mate kleinschalig

en meer gespreid georganiseerd wordt. Grootschalige instellingen nemen af

en kleinschalige woonzorgcombinaties nemen toe. Zorgwoningen zijn ook

een voorbeeld van extramuralisering. Voorbeeld hiervan zijn ook de

wijkservicecentra in Leidschendam en Voorburg.

Combinaties van eerste (en tweedelijnszorg) in de wijk nemen toe.

Voorbeelden hiervan zijn gezondheidscentra waarin meerdere functies zoals

huisarts, tandarts, fysiotherapeut en apotheek zijn gehuisvest. Dit sluit aan

bij de tendens om mensen in de woonomgeving zorg aan te bieden.

Ook ziekenhuizen organiseren zorg steeds meer in de buurt. Ziekenhuizen

verlenen nazorg of begeleiden revalidatie aan huis. Tevens worden

eenvoudige diensten, zoals bloedprikken, in de wijk aangeboden

(prikposten).

Schaalvergroting en fusies leiden juist tot grotere zorginstellingen of

combinaties van instellingen onder een naam.

Toename van specialisatie. Onder meer door technologische ontwikkelingen

wordt verwacht dat ziekenhuizen bepaalde specialismen ontwikkelen en zich

daarmee onderscheiden. Ook is er een opkomst te zien van gespecialiseerde

instellingen op een zorgterrein (single issue klinieken) en privé-instellingen.

Het oogziekenhuis in Rotterdam is hiervan een voorbeeld, net als het

AINatal in Nieuwegein (centrum voor zwangerschap).

Meer marktwerking in de zorg. Voorbeeld hiervan is de aanbesteding van

(een deel van de) thuiszorg. De verwachting is dat periodieke aanbesteding

ook de ruimtelijke component onzeker maakt.


Op een aantal locaties in Nederland vindt rond ziekenhuizen de ontwikkeling

van een zorgboulevard plaats. De invulling van een boulevard kan divers

zijn en bestaan uit retail of overige commerciële functies (winkels, catering),

zorggerelateerde hulpmiddelen (medische hulpmiddelen, optiek),

specialistische medische zorg (derdelijnszorg) zoals lasertechniek, facilitaire

voorzieningen (onderwijs) en zorghotels.

Lokaal aanbod aan zorg

Uitgebreid voorzieningenniveau voor gezondheidszorg.

Eerstelijnsvoorzieningen als huisartsen, tandartsen, apotheken,

fysiotherapeuten.

Tweedelijnsvoorzieningen als twee ziekenhuizen, centrum voor geestelijke

gezondheidszorg, zes verzorgingshuizen, verpleeghuis (Prinsenhof) en een

hospice.

Ziekenhuis.

Markt

De landelijke tendens van toenemende vergrijzing en de toename van het

aantal chronische zieken zal ook in Leidschendam-Voorburg leiden tot een

toename van de vraag om verpleging en verzorging. De vertaling ervan in

marktpotentie voor nieuwe zorginstellingen is lastig. Wel is recentelijk

concreet de behoefte aan woningen geschikt voor senioren en aangepaste

woningen voor senioren gemeten. Deze vraag is zeker aanwezig. In

hoeverre deze binnen de bestaande woningmarkt kan worden opgevangen

is niet duidelijk.

Er zijn lokaal en regionale diverse (grootschalige) ontwikkelingen van

woonzorgcomplexen, zoals de realisatie van een woonzorgcomplex in

Leidschenveen (circa 175 woonruimten incl. zorgplaza), de mogelijke

herontwikkeling van het Dr. Neherlaberatorium tot woonzorgcomplex, de

ontwikkeling tot woonzorgwoningen nabij Prinsenhof en de nieuwbouw van

Marienpark.

Uitgaande van het vestigingsklimaat, is het gebied Leidsenhage niet

geschikt voor grootschalige intramurale zorg, zoals voorzien is op andere

locaties in Leidschendam en Voorburg (o.a. de verpleegtehuizen Schoorwijck

en de Sonneruyter en ziekenhuis de Antoniushoeve).

Het vestigingsklimaat leent zich wel voor kleinschalige extramurale

zorginstellingen, als praktijkruimten, zorgwinkels, preventie- en

welzijnsinstellingen of specialistische medische diensten.

In de gemeente ontstaan steeds meer clusters van huisartsenpraktijken.

Gezien de ligging van de huisartsenpost (inclusief apotheek) op de locatie

van de Antoniushoeve, is deze functie niet weggelegd voor Leidsenhage.

Er ligt een concrete opgave om twee Instellingen voor Jeugd en Gezin in de

gemeente te realiseren.


Bijlage 7:

Beleidscontext

In deze bijlage wordt ingegaan op de beleidscontext. Het vigerend beleid is op

hoofdlijnen gepresenteerd alsmede de actuele ontwikkelingen met betrekking

tot de functiegroepen.

B7.1 Detailhandel en commerciële diensten

Regionaal (Haaglanden): Regionale toetsing van planinitiatieven van 1.000

m² of meer. Regionale detailhandelsvisie vormt het uitgangspunt voor

toetsing. Met het oog op regionale beleidsmatige afstemming is een

degelijke verantwoording van nieuwe ontwikkelingen van groot belang.

Criteria vormen:

Aantoonbare meerwaarde;

Past in het wensbeeld van de regionale structuur;

Marktruimte;

Effecten op de detailhandelsstructuur.

Specifiek voor Leidsenhage geldt dat het aangemerkt is als regionaal

verzorgend centrum. Voor dit type centra is optimalisatie mogelijk, voor

zover sprake is van kwaliteitsverbetering. Geen substantiële uitbreiding die

ontwrichting van de regionale structuur tot gevolg heeft. In de regionale

structuurvisie is aangegeven dat voor Leidsenhage uitbreidingsruimte

aanwezig is (bron: regionale Structuurvisie Detailhandel Stadsgewest

Haaglanden 2006-2011 (rapport en ontwerpbesluit).

Lokaal: In stand houden / verstevigen van de marktpositie van het

aanwezige winkelaanbod in Leidsenhage. De wens is om Leidsenhage

concurrerend te houden en de ambitie is om aansluiting te houden bij de top

5 van regionale winkelcentra in Zuid-Holland (bron: Lokale economische

visie en uitwerkingsplan economisch beleid).

Consequenties voor functiegroep:

Regionaal beleid: Mogelijkheden voor uitbreiding van de functiegroep mits

degelijk onderbouwd. Toetsing door Stadsgewest Haaglanden noodzakelijk.

Lokaal beleid: Mogelijkheden voor uitbreiding van de functiegroep mits

kwalitatieve versterking voor het bestaande winkelgebied en geen

verstoring van de lokale structuur.

B7.2 Leisure

Regionaal (Haaglanden): Primair betrekking op het bovenlokale

leisuresegment. Lokale, wijkverzorgende leisure-voorzieningen vallen buiten

het aandachtsgebied van het gewestelijk beleid. Bovenlokale leisurevoorzieningen

worden getoetst door het Stadsgewest Haaglanden.

In de regio Haaglanden zijn 18 concentratiegebieden aangewezen waar

(clustering van) bovenlokale leisure-voorzieningen voorrang heeft. Nieuwe

stand-alone leisure-voorzieningen worden in eerste instantie afgewezen

(Leisurebeleid Stadsgewest Haaglanden (Leisurebeleid Haaglanden

Ontwerpbesluit en Eindrapport 2002, evaluatie 2007).

Lokaal: In specifiek lokaal leisurebeleid is niet voorzien. De Vliet en het

nabijgelegen Damcentrum worden kansrijk geacht voor horeca en andere


ecreatieve functies (bron: Lokale economische visie en uitwerkingsplan

economisch beleid).

Door de gemeente wordt geconstateerd dat het ontbreken van een

(combinatie van) avondhoreca (zoals discotheek) voor (middelbare school-)

jeugd wordt gemist (mede in verband met sluiten van Huize van Oranje).

Consequenties voor functiegroep:

Regionaal beleid: In eerste instantie geen mogelijkheden voor bovenlokale

leisure-voorzieningen.

Lokaal beleid: Op voorhand geen restricties.

B7.3 Kantoren

Regionaal (Haaglanden): Op regionaal niveau is opgenomen dat ingezet

dient te worden op dingen waar de regio goed in is. In dat kader worden 4

economische pijlers (toerisme, agribusiness, bestuur/zakelijk en

kennis/technologie) onderscheiden. Binnen die sectoren liggen kansen voor

de kantorensector.

Het regionale kantorenbeleid betreft een overkoepelend afsprakenkader dat

dient ter bescherming van de lokale markt. Met andere woorden door op

regionaal niveau af te stemmen wat er lokaal gebouwd wordt, wordt

overaanbod (en dus grootschalige leegstand) voorkomen. Een

aanbevelingspunt in het beleid is dat alleen locaties moeten worden

ontwikkeld die goed bereikbaar zijn. Dit hangt samen met het streven om

'complete' gebieden te ontwikkelen.

Op het gebied van kantoren worden daarnaast diverse regionale

ontwikkelingslocaties genoemd, waaronder specifiek voor Leidschendam:

• Afsprakenkader: planvorming beperkt zich tot aantal locaties,

waaronder Leidsenhage/ Sijtwende/ Noordsingel (categorie

binnenstedelijke locaties);

• Ontwikkeling Overgoo (categorie snelwegkantorenlocatie).

Lokaal: In het lokale kantorenbeleid kunnen grofweg twee ontwikkelingen

worden onderscheiden. Enerzijds verdwijnen er kantoorlocaties

(transformatie) en anderzijds worden er nieuwe kantoren toegevoegd.

De gemeente wil zich als woongemeente verder ontwikkelen en richt zich

niet primair op grootschalige werkgelegenheid. Binnenstedelijk kunnen

enkele kantoorlocaties binnen termijn van 15 jaar een transformatie

ondergaan, voorbeelden zijn het CBS-terrein (het gebied krijgt een

woonfunctie) en het Klein Plaspoelpolderplein (onderzoek naar andere

gebruiksmogelijkheden AIVD kantoor).

Ondanks enkele transformaties tot niet-kantoorgebieden is het niet de

bedoeling om de gemeente in een slaapstad te veranderen; belangrijk is het

behoud van lokale werkgelegenheid. Gesteld wordt onder meer dat bij het

(her)ontwikkelen van locaties de economische component (waar ook

detailhandel en het overige MKB toe behoren) beter moet worden

meegenomen.

De schaarse ruimte wordt niet aangewend voor de realisatie van nieuwe

grootschalige kantoor- en / of bedrijvenlocaties.


Enkele belangrijke ontwikkellocaties van kantoren zijn:

Revitalisering bestaand Overgoo / verdubbeling totaal metrage tot 40.000

m²; uitgangspunt is dat locatie binnen totaalvisie Leidschendam-Zuid wordt

ontwikkeld tot hoogwaardige kantoorlocatie

Noordsingel/Veurseachterweg; belangrijke kantoorlocatie (Fugro is

belangrijke werkgever), op overige gedeelte van terrein komen woningen

Utrechtsebaan; langere termijn plannen gericht op ontwikkeling

kantoorpanden

Leidsenhage: deel van de bebouwing betreft kantoren; intentie om te

onderzoeken of er flexibele gebruiksmogelijkheden zijn van aanwezige

kantoorbebouwing

Structuurvisie noemt kantoren niet als onderdeel van de opgave om een

gemengd programma toe te voegen aan Leidsenhage

Consequenties voor functiegroep:

Regionaal beleid: geen restrictief beleid, mits passend binnen regionale

contouren (om overaanbod te voorkomen).

Lokaal beleid: geen restricties op voorhand; beleid biedt eerder kansen

omdat gemeente belang hecht aan lokale werkgelegenheid.

B7.4 Wonen

Regionaal (Haaglanden): op regionaal niveau valt de gespannen

woningmarkt op. De mismatch tussen vraag en aanbod neemt toe en zo ook

de behoefte aan een kwaliteitsslag in de sociale sector. Speerpunten zijn de

ontwikkeling van een breed aanbod voor starters, veelverdieners,

zelfstandig wonen voor mensen met zorg en andere nieuwe woonwensen.

De oplossingen dienen echter hoofdzakelijk binnenstedelijk te worden

gezocht, want het streven is naar verdere verdichting. In dit kader wordt

echter wel opgemerkt dat Leidschendam en Voorburg tegen Den Haag

aanliggen, maar geen verlengstuk vormen: behoud van een eigen

(historische) identiteit van de kern is belangrijk. Bijkomend wordt

gestimuleerd tot duurzaam bouwen (DuBo).

Lokaal: de gemeente heeft als lange termijn doelstelling gesteld een

aantrekkelijke, groene gemeente te willen zijn met een evenwichtige

bevolkingsopbouw; met prioriteit voor jongeren en jonge gezinnen.

Daarmee wil de gemeente ook naar de toekomst toe een aantrekkelijke

woonstad blijven. Nagedacht dient te worden over mogelijke nieuwe

woonvormen.

De genoemde doelstelling vraagt om een nader te maken afweging qua

aantal en soort extra woningen. Bouw van nieuwe woningen dient zich te

richten op a) huisvesting en b) doorstroming. Weliswaar gaar prioriteit uit

naar jongeren en jonge gezinnen, maar als belangrijke doelgroepen om

rekening mee te houden worden ook starters, gezinnen en ouderen

genoemd. De gemeente heeft in dit kader prestatieafspraken gemaakt met

Vidomes en Wooninvest, ter bevordering van de ontwikkeling van

nieuwbouwprojecten en doorstroming, onder andere ten behoeve van

aandachtsgroepen als jonge gezinnen (+ starters), middeninkomens en

ouderen.


In de periode 2010 tot 2020 is een maximale bouwopgave opgesteld van in

totaal 4.500 nieuw te bouwen woningen. Deze doelstelling is specifiek voor

de gemeente Leidschendam-Voorburg onderverdeeld in de bouw van 2.100

appartementen (47%) en 2.400 grondgebonden woningen (53%).

Speerpunten in het woonbeleid zijn: prettig wonen, vraag centraal,

gevarieerd aanbod, evenwichtige bevolkingsopbouw, sociale cohesie in

wijken, duurzaam, verdichting, beperkte uitleglocaties.

Voor de sociale woningvoorraad wordt specifiek beleid gevoerd. Als harde

doelstelling is opgenomen dat bij de totale (nieuw)bouwproductie tenminste

30% sociaal moet worden gebouwd. Belang gaat ook uit naar aangepaste

woningen, levensloopbestendige woningen, betaalbare woningen en sociale

voorraad.

Consequenties voor functiegroep:

Regionaal beleid: streven naar verdichting en rekening houden met

gespannen woningmarkt. Ook duurzaam bouwen is van belang. Aandacht

voor sociale sector maar ook voor andere doelgroepen. Geen verdere

restricties.

Lokaal beleid: Lange termijn doelstelling vraagt om aandacht voor specifieke

doelgroepen. Belangrijke restrictie is de minimumeis van 30% sociale

woningbouw. Daarnaast van belang om met name te zoeken naar

binnenstedelijke oplossingen (verdichting).

B7.5 Recreatie

Regionaal: Er is geen specifiek regionaal beleid ten aanzien van recreatie.

Recreatie maakt wel onderdeel uit van het ruimtelijk beleid (groen en

water).

Lokaal: Er is geen specifiek lokaal recreatiebeleid. Wel is er de algemene

wens om lokaal een duidelijk imago te hebben als aantrekkelijk toeristisch

gebied in de regio. Ook is er beleid op een aantal deelterreinen:

Speelruimten (Speelruimtebeleidsplan 2005-2015)

Er is een algemeen doel om voldoende goede formele en informele

speelmogelijkheden te waarborgen in de openbare ruimte door

vernieuwing en uitbreiding van informele speelruimte en door

terugbrengen van formele speelruimte (zodat het resterend aanbod

aan formele speelruimte op een kwalitatief hoger niveau kan worden

gebracht).

Stadspromotie en Evenementen (evenementenbeleidsplan

Leidschendam-Voorburg 2008)

De gemeente wil stadspromotie stimuleren en professionaliseren.

Evenementen zijn hier onderdeel van (evenementennota).

De coördinatie van evenementen wordt eenduidiger door

organisatorische en inhoudelijke voorwaarden te stellen (o.a.

aansluiten bij profiel en woonstadkarakter van de gemeente,

meerdere doelgroepen bedienen, spreiding over het jaar)

(evenementennota).

Het is niet te bedoeling dat evenementen gaan concurreren met

bovenlokale voorzieningen elders in de regio en ligt het primaat bij


kleinschaligere evenementen. Evenementen moeten aansluiten bij het

imago van de gemeente als prettige woongemeente.

Toeristische netwerken (ontwikkelingen, geen vaststaan beleid)

In algemeenheid wordt ingezet op het aanbieden van meer

arrangementen in de gemeente en de regio, om zo meer recreanten te

trekken en vast te houden. Arrangementen zijn gericht op het

verknopen van toeristische functies als bijvoorbeeld wandel-/fiets-

/vaarroutes, horeca (verblijf en eet- en drinkgelegenheden,

beautyvoorzieningen). Hiervoor is regionale afstemming noodzakelijk.

In eerste instantie gaat de aandacht met name uit naar de Vlietzone.

Consequenties voor functiegroep:

Evenementen in de gemeente die concurrentievormen met voorzieningen in

de regio worden niet door de gemeente ondersteund.

Evenementen die niet aansluiten bij het imago of karakter van de gemeente

worden niet ondersteund.

Het beleid ondersteunt de functie van het Zijdepark als evenementenlocatie.

B7.6 Zorg

Regionaal

De verantwoordelijkheid voor zorg ligt primair bij de landelijke overheid.

De AWBZ-zorg (Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten) wordt ten dele

overgedragen aan regionale Zorgkantoren. De zorgkantoren sluiten

contracten met zorgaanbieders.

Haaglanden voorziet alleen in beleid op gebied van jeugdzorg.

Lokaal (Nota lokaal gezondheidsbeleid – concept, economische beleidsnota)

De gemeente is niet verantwoordelijk voor de gezondheidszorg in haar

gemeente. Daarentegen wenst de gemeente zich wel in te zetten voor

voldoende en kwalitatief goede zorg (Nota lokaal gezondheidsbeleid –

concept).

Doordat de gemeente zelf de gezondheidszorg niet aanstuurt en niet

beleidsverantwoordelijk, is de rol van de gemeente op dit vlak faciliterend

en fungeert de gemeente als gesprekspartner.

Vanuit die faciliterende rol zet de gemeente zich in voor:

Versterking van de eerstelijnszorg (lokale toegankelijkheid tot

voorzieningen als huisartsen, verloskundigen, oefentherapeuten,

fysiotherapeuten, logopedisten, psychologen, sociaal psychiatrie en

maatschappelijk werk). Aandachtspunten vormen het verstrekken van

geneesmiddelen buiten kantooruren (tot op heden alleen in Den Haag) en

de dreigende sluiting van de huisartsenpost in de Antoniushoeve.

Voorts ligt er met name de wens om de afstemming en samenwerking

tussen eerste- en tweede lijn te versterken.

In het economisch beleid heeft de gemeente zorg als een van de

speerpunten benoemd. Het nadrukkelijker profileren van de gemeente op


het gebied van zorg is de inzet. De zorg is een belangrijke sector voor de

economie in de gemeente door de aanwezigheid van diverse zorginstellingen

en twee ziekenhuizen. De toenemende marktwerking biedt mogelijkheden

voor een actievere rol van de gemeente op economisch gebied

(economische beleidsnota).

De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft zich samen met lokale

instellingen ten doel gesteld de gemeente „seniorenproof‟ te maken. De

gemeente is ingedeeld in 12 woonservicezones. In elk van de

woonservicezones moet een dekkend netwerken van voorzieningen op het

gebied wonen, welzijn en zorg ontstaan. Achterliggend idee is dat senioren

langer thuis te kunnen blijven wonen. Het hart van de woonservicezone

wordt gevormd door een wijkservicecentrum waarin een combinatie van

zorg en dienstverlening, informatie,advies en welzijn is te vinden. De

verwachting is vooralsnog dat Leidsenhage niet de functie als

wijkservicecentrum krijgt.


Bijlage 8:

Randvoorwaarden

B8.1 Verkeer en vervoer - parkeren

Parkeerbeleid – uitgangspunten op basis van de concept parkeernota

Leidsenhage heeft alleen op drukkere momenten zoals koopavonden en

zaterdagen een hoge parkeerdruk. Nochtans ontbreekt de noodzaak tot

regulering. Eventuele regulering zal worden meegenomen in de komende

herontwikkeling.

Voor de overige drie grotere winkelgebieden (Julianabaan, Oud-Voorburg en

Damlaan) geldt dat deze een gelijk parkeerregime zullen krijgen. Dit houdt in

dat er in deze winkelgebieden een blauwe zone zal gelden.

Overige uitgangspunten bij winkelcentra:

- Kort parkerende bezoekers dienen zo dicht mogelijk bij het

winkelcentrum te kunnen parkeren;

- Lang parkerend winkelpersoneel moet gebruik maken van

parkeerruimte verder van de winkels af;

- Bewoners uit de omgeving van winkelgebieden, de zogenaamde

menggebieden, moeten voldoende parkeergelegenheid hebben. In de

praktijk houdt dit in dat er gemiddeld minimaal 1 parkeerplaats per

huishouden beschikbaar moet zijn Leidsenhage kent hogere

bebouwingsdichtheden / intensieve menging van functies. Hier gelden

strengere parkeernormen per woning (CROW);

- Bij blauwe zones wordt in de omgeving van winkels een maximale

parkeerduur van 2 uur voor bezoekers ingesteld.

Toekomstige maatregelen winkelgebieden algemeen

Kort:

Middel:

Lang:

parkeerduur bezoekers naar 2 uur;

ontwikkeling van gebouwde parkeervoorzieningen;

ontwikkeling van gebouwde parkeervoorzieningen. Als flankerende

maatregel hierbij eventueel betaald parkeren.

Toekomstige maatregelen specifiek Leidsenhage

Winkelcentrum Leidsenhage kan op qua gebouwde parkeervoorziening op den

duur niet achterblijven bij andere winkelcentra. Hoewel de parkeerruimte in

2005 nog niet tot enorme knelpunten leidt, verdient het aanbeveling de

ontwikkelingen van de parkeerdruk in de komende jaren nauwgezet te volgen.

Op (middel)lange termijn zullen ook mogelijk bij Leidsenhage extra

parkeervoorzieningen onontkoombaar zijn.

Ontwikkelingen

Er zijn signalen dat de parkeerdruk toeneemt (onderzoeksmateriaal

ontbreekt). Dit leidt echter nog niet tot problemen. Er wordt overloop

geconstateerd van parkeervraag vanuit het ziekenhuis, waar betaald

parkeren van kracht is.


Parkeervraag

Alle functies kennen hun eigen specifieke parkeervraag. De parkeervraag is

uiteraard afhankelijk van de omvang van de functie en de bezoekersintensiteit

per m² of eenheid. Binnen de functiegroep is de parkeervraag gedifferentieerd.

Zo is de parkeervraag voor dure woningen groter dan voor goedkoperen en

voor kantoren in de categorie BC hoger dan voor kantoren in de categorie BB.

Door het aantrekkelijker maken van alternatieve vervoersmogelijkheden, kan

de modal-split beïnvloed worden. Doordat de tram een halte krijgt in het

winkelgebied wordt de ov-ontsluiting van Leidsenhage verder geoptimaliseerd.

Bij vernieuwing van Leidsenhage kan ook de verdere aansluiting van voet- en

fietspaden op het winkelgebied worden verbeterd. De gratis bewaakte

fietsenstallingen dragen bij aan het fietsgebruik ten behoeve van Leidsenhage.

Dubbelgebruik

Aanwezigheidpercentages per functie bepalen of er mogelijkheden zijn voor

dubbelgebruik van de parkeercapaciteit. Zoals aangegeven kennen alle functies

een specifieke parkeervraag. Op basis van de aanwezigheid op de momenten

over de week en de dag kan worden afgeleid of de pieken in de parkeervraag

per functie samenvallen of juist op andere momenten zijn.

Uit de aanwezigheidspercentages per functie valt op te maken dat de piek in de

parkeervraag voor detailhandel voor een belangrijk deel samenvalt met leisure

(koopavond en in mindere mate de zaterdagmiddag) en woningen (idem). Op

de piek in de parkeervraag voor detailhandel kan optimale uitwisseling

plaatsvinden met de parkeergelegenheid ten behoeve van kantoren. Op de

werkdagmiddag zijn de uitwisselingsmogelijkheden minder groot.

Tabel 8.1: Overzicht: aanwezigheidspercentages voor verschillende periodes

dag/week

Werkdag

overdag

Werkdag

middag

Werkdag

avond

Koopavond

Zaterdag

middag

Zaterdag

avond

Zondag

middag

Woningen 50 60 100 90 60 60 70

Detailhandel 30 70 20 100 100 0 0

Kantoor 100 100 5 10 5 0 0

Sociaal cultureel 10 40 100 100 60 90 25

Sociaal medisch 100 100 30 15 15 5 5

Ziekenhuis 85 100 40 50 25 40 40

Dagonderwijs 100 100 0 0 0 0 0

Avondonderwijs 0 0 100 100 0 0 0

Bibliotheek 30 70 100 70 75 0 0

Museum 20 45 0 0 100 0 90

Restaurant 30 40 90 95 70 100 40

Café 30 40 90 85 75 100 45

Bioscoop, theater 15 40 90 90 60 100 60

Sport 30 30 100 90 100 90 85

Bron: ASVV 2004, CROW


Parkeertarief

Leidsenhage beschikt over een ruime gratis parkeergelegenheid. Dit geeft

Leidsenhage met name een concurrentievoordeel ten opzichte van de Haagse

binnenstad, de Leidse binnenstad en kleinere winkelgebieden in de sterk

stedelijke omgeving (Oud-Voorburg, Kleine Loo, Theresiastraat). Daarnaast is

van belang dat de andere regionaal concurrerende centra (Stadshart

Zoetermeer en In de Bogaard) ook beschikken over een ruime gratis

parkeergelegenheid.

Gratis parkeren is een unique selling point. Met een aanpassing van het

parkeerregime moet daarom behoedzaam omgegaan worden. Echter parkeren

is één van de randvoorwaarden die een bijdrage leveren aan een succesvol

winkelcentrum, echter het is niet de enige randvoorwaarde.

Bij een eventuele herontwikkeling en vernieuwing van Leidsenhage lijkt het

voor de hand te liggen een deel van de huidige parkeergelegenheid op

maaiveld te bebouwen. Bij een toevoeging van functies zal de parkeervraag

toenemen en moet de parkeercapaciteit worden uitgebreid. Een bebouwde

oplossing voor het parkeren (parkeergarage ondergronds/bovengronds) is in

dat geval onontkoombaar. Tegenover de investeringen in een toekomstige

parkeeroplossing zullen opbrengsten moeten staan. Het invoeren van betaald

parkeren vormt een van de oplossingen. Ook is het mogelijk de

investeringskosten te laten bekostigen door een combinatie van

belanghebbende partijen. In Zoetermeer is een dergelijke regeling van kracht,

waarin onder meer ondernemers van het Stadshart een financiële bijdrage

doen.

Uit onderzoek blijkt dat de effecten van betaald pakeren van geval tot geval

variëren, maar wel enige overeenkomsten hebben. Het betreft het volgende:

- Over het algemeen is de concurrentiepositie van doorslaggevende

invloed: hoewel betaald parkeren de aantrekkelijkheid van het

winkelgebied kan verminderen, kan de omvang en diversiteit van het

aanbod nog steeds van beslissende invloed zijn om het winkelgebied te

bezoeken. Voor Leidsenhage zal dit zeker deels het geval zijn,

aangezien het lokaal en deels ook bovenlokaal het grootste

winkelgebied is. Echter, indien het Stadshart Zoetermeer en In de

Bogaard gratis parkeren als onderscheidend voordeel hebben ten

opzichte van Leidsenhage, kan enig positieverlies niet worden

uitgesloten.

- Bij een eventuele vernieuwing en uitbreiding van Leidsenhage wordt

betaald parkeren eerder geaccepteerd: men krijgt er immers een

aantrekkelijker winkelgebied voor terug. Overwogen moet worden om

pas ruim na de oplevering van een eventuele vernieuwing

parkeerregulering in te voeren.

- Het is van belang bij de eventuele invoering van betaald parkeren ook

de parkeerkwaliteit te laten toenemen, met aandacht voor

vindbaarheid, veiligheid, looproutes en uiteraard beschikbaarheid.

- Bij de eventuele invoering van betaald parkeren kan een ingroeimodel

worden gehanteerd, hetgeen de acceptatie bij de consument

vergemakkelijkt (eerst een parkeerduurbeperking, vervolgens

stapsgewijs verhogen van het parkeertarief).

Verkeer en vervoer

Ontwikkelingen


De ontsluiting van Leidsenhage voor de diverse modaliteiten wordt

algemeen als sterk gezien. Het winkelgebied kent aansluitingen op de

diverse modaliteiten (fiets, auto, ov).

De Noordelijke Randweg heeft volgens onderzoek geleid tot een impuls voor

de bereikbaarheid en het bezoekersaantal (met name op regioniveau). Twee

aantakkingen op de N14 is een duidelijk pluspunt voor de spreiding van het

autoverkeer over het wegennet rond Leidsenhage.

De tramlijn over de Weigelia wordt iets verdiept aangelegd (5 cm). Er komt

één tramhalte. De Weigelia blijft toegankelijk voor fietsers. Er komen aparte

oversteekpunten voor voetgangers en hekjes tussen de kiosken;

De parkeerrouting vormt een aandachtspunt (zie parkeren).

De huidige ontsluitingscapaciteit van Leidsenhage lijkt enige

functietoevoeging mogelijk te maken. De gevolgen van grootschalige

toevoeging van functies voor de ontsluiting en mogelijke knelpunten zal

nader onderzoek moeten uitwijzen.

Beleid gemeente (structuurvisie en vvp)

Specifiek voor Leidsenhage schrijft het beleid van de gemeente het volgende

voor:

Het is van belang dat het door te ontwikkelen Leidsenhage goed bereikbaar

blijft per auto (parkeren), openbaar vervoer en langzaam verkeer.

Tramlijn 19 integreren en optimaliseren, en eventueel verlengen naar de

Haagse regio;

Een punt van aandacht is de bewegwijzering. Onnodig zoekverkeer kan

worden vermeden door te zorgen voor een goede bewegwijzering, waarin de

belangrijkste bestemmingen en parkeergelegenheden zijn opgenomen.

Onder meer gaat het om de wijze waarop Leidsenhage vanaf de NORAH bij

voorkeur kan worden bereikt; dit hangt samen met de gewenste

doorstroming op de hoofdroutes voor het autoverkeer in Leidschendam–

Voorburg loodrecht op de NORAH

B8.2 Duurzaamheid

Algemeen

Duurzaamheid is een thema dat landelijk veel aandacht krijgt. Ook in relatie tot

vastgoed is duurzaamheid inmiddels een bekend fenomeen.

Certificering - BREEAM

Binnen de vastgoedmarkt voor winkelcentra zal certificering ontstaan van

winkelcentra op basis van duurzaamheidsnormen. Deze ontwikkeling zien we

nu in de VS en Engeland opkomen. Er zijn meerder certificatiemethoden in

omloop. BREEAM is nog niet beschikbaar in Europa , maar maakt de grootste

kans om gehanteerd te gaan worden op gebied van retailvastgoed. Er lopen in

Nederland op dit moment een aantal pilots.

Bij de Breeam-certificering wordt de duurzaamheid van een (winkel-)gebouw

aan de hand van de volgende criteria in beeld gebracht:

Management

Gezondheid en welzijn

Energy

Transport

Water


Materialen en afval

Grondgebruik en ecologie

Vervuiling

Een aantal zaken is relevant:

-Ten eerste verwachten we dat het nogal een aantal jaren gaat duren dat het

gaat functioneren. Dat zal eerder gebeuren voor nieuwe ontwikkelingen dan

voor oude. Wij verwachten dat in de nabije toekomst (5 – 10 jaar) de interesse

vanuit de markt voor gebouwen die niet gecertificeerd zijn zeer sterk

terugloopt.

-Ten tweede kosten versus opbrengsten. De verwachting (gevoed uit Engeland,

waar de certificering voor veelal kantoren wordt toegepast) is dat certificering

extra kosten in de ontwikkeling met zich mee brengt.

De exploitatielasten zullen in de toekomst toenemen, vooral door sterk

stijgende energieprijzen. Bij duurzame ontwikkelingen zullen deze lasten in

energiezuinige, duurzame gebouwen minder snel stijgen en zal dus de

exploitatielast lager zijn dan in niet duurzame gebouwen.

Tegenover stijgende investeringskosten staan dus relatief lagere

exploitatielasten.

-Een derde effect is dat het indirecte rendement toeneemt.

Beleid Haaglanden - Regionale Nota Duurzaam Bouwen (Haaglanden)

Binnen Haaglanden zijn afspraken over de ondergrenzen en streefgrenzen voor

DuBo -ambities voor woningbouw en woningrenovatie in de regio. Ze zijn

gebaseerd op het Nationale Pakket Duurzaam Bouwen Woningbouw

Nieuwbouw en het Nationale Pakket Woningbouw Beheer. De ambitiegrenzen

worden bepaald met behulp van de maatlat van de regeling Groene

Financiering welke gebaseerd is op de Nationale Pakketten Duurzaam Bouwen.

De Regionale Afspraken zijn bedoeld om:

Regionaal het DuBo beleid op elkaar af te stemmen met als doel binnen de

regio aan bouwers en ontwikkelaars eenduidige DuBo eisen te stellen bij

nieuwbouw en vernieuwbouw van woningen;

De gemeenten, een handvat te bieden voor eigen DuBo beleid;

Het stimuleren van duurzaam bouwen in de regio, bijvoorbeeld doordat

gemeenten de resultaten van hun beleid met elkaar kunnen vergelijken.

Toegevoegd zijn verder nog acht extra regionale maatregelen waarvan drie

verplicht. Het gaat hierbij om maatregelen die regionaal van belang zijn of tot

op heden nog niet in het nationaal pakket zijn opgenomen.

De gemeente Leidschendam-Voorburg heeft deze notitie vastgesteld.

Onlangs (mei 2008) heeft het Stadsgewest Haaglanden een regionale

duurzaamheidsvisie opgesteld. Daarin opgenomen is de ambitie om in 2030 de

duurzaamste regio van de Randstad te zijn. De visie is vooral een aanzet tot

vervolg acties en uitwerking, bewustzijn, duurzaamheid te gaan monitoren en

aandacht voor duurzaamheid integraal mee te in de verschillende

beleidsterreinen van het Stadsgewest.

Lokaal beleid - Lokale nota Duurzaam bouwen 2004 – 2009 en uitwerking


In het collegeprogramma 2002 – 2006 „Samen sterker‟ heeft de gemeente

uitgesproken om duurzaam bouwen en duurzame stedelijke ontwikkeling te

bevorderen en waar mogelijk zoveel mogelijk het goede voorbeeld te geven.

Duurzaam bouwen is niet wettelijk verplicht.

Grote bouwprojecten, waar meerdere partijen bij betrokken zijn, vragen een

specifieke aanpak om duurzaam bouwen op een hoger plan te brengen. Het is

van belang om in een vroegtijdig stadium de ambities ten aanzien van

duurzaam bouwen vast te leggen. Dat betekent dat in de intentieverklaring in

grote lijnen de ambitie voor duurzaam bouwen wordt vastgelegd. Om

duurzaam bouwen vervolgens ook op de bouwplaats in praktijk te kunnen

brengen, wordt een convenant opgesteld door de gemeente en de

projectontwikkelaars. Hierin is het ambitieniveau geformuleerd, zijn

maatregelenlijsten opgenomen en is de organisatie beschreven.

Duurzaamheid is ook lokaal een actueel onderwerp. Het staat hoop op de

politieke agenda. Het beleid van de gemeente is verder nog niet uitgewerkt. De

ambitie is om hier naar de toekomst toe verandering in te brengen. De exacte

ambities moeten echter nog worden vastgesteld. Deze zullen gekoppeld

worden aan GPR-gebouw, een methode aan de hand waarvan een

bouwontwerp kwantitatief kan worden getoetst op duurzaamheid (vijf

aspecten, waar onder energie-, water- en materiaalgebruik).

Alle gemeenten tezamen (vereniging van Nederlandse gemeenten - VNG)

hebben in het „Klimaatakkoord Gemeenten en Rijk 2007 – 2011‟ doelstellingen

geformuleerd op gebied van duurzaamheid”. Doelstellingen met betrekking tot

klimaatbestendigheid en energiebesparing in de gebouwde omgeving

omvatten:

Klimaat als belangrijk vereist aandachtspunt op te nemen bij alle

aanbestedingen, bij renovatie en bij nieuwbouw;

Het maken van afspraken met woningcorporaties over energiebesparing in

de woningbouw,

Het Rijk en de gemeenten zullen bevorderen om in de gebouwde omgeving

een forse energiebesparing te realiseren.

Het streven is dat in 2020 de nieuwbouw energieneutraal is en dat het

energieverbruik van woningen en gebouwen in 2020 met meer dan 50% is

verlaagd.

Rijk en gemeenten zullen innovatie voor energiebesparing in de gebouwde

omgeving een forse impuls geven.

De gemeenten kunnen, omdat zij dicht bij de marktpartijen staan, op lokaal

niveau partijen bij elkaar brengen om effectieve acties te organiseren

(bijvoorbeeld in het kader van wijkaanpak) met woningcorporaties,

projectontwikkelaars en burgers.

More magazines by this user
Similar magazines