Ruimtelijke onderbouwing hoteluitbreiding Zandstraat 100 Beneden-Leeuwen

westmaasenwaal.nl

Ruimtelijke onderbouwing hoteluitbreiding Zandstraat 100 Beneden ...

Ruimtelijke onderbouwing hoteluitbreiding

Zandstraat 100 Beneden-Leeuwen

Gemeente West Maas en Waal


Ruimtelijke onderbouwing hoteluitbreiding

Zandstraat 100 Beneden-Leeuwen

Gemeente West Maas en Waal

Rapportnummer:

211x06017.071648_1

NL.IMRO.0668.AFWBENZandstr100-VA01

Datum: 2 september 2013

Contactpersoon opdrachtgever: De heer Willems (Omega Architects B.V.)

Projectteam BRO:

Jasmijn van Tilburg, Pascal Hendriks, Rob van den

Boer

Trefwoorden:

Ruimtelijke onderbouwing, uitbreiding Hotel,

gemeente West Maas en Waal

Bron foto kaft: BRO, abstract 4

Beknopte inhoud: --

BRO

Hoofdvestiging

Postbus 4

5280 AA Boxtel

Bosscheweg 107

5282 WV Boxtel

T +31 (0)411 850 400

F +31 (0)411 850 401


Inhoudsopgave

pagina

1. INLEIDING 3

1.1 Aanleiding 3

1.2 Leeswijzer 4

2. INTEGRAAL GEBIEDSPROFIEL 5

2.1 Inleiding 5

2.2 Ligging en beschrijving plangebied 5

2.3 Vigerend bestemmingsplan 7

3. BOUWPLAN ‘UITBREIDING DE TWEE LINDEN’ 13

4. PLANOLOGISCH RELEVANTE ASPECTEN 17

4.1 Inleiding 17

4.2 Beleidsafstemming 17

4.2.1 Rijk 17

4.2.2 Provinciaal en regionaal beleid 18

4.2.3 Gemeentelijk beleid 19

4.3 Programmatisch, ruimtelijke en mobiliteitsaspecten 19

4.4 Milieuaspecten 20

4.4.1 Flora en Fauna 21

4.4.2 Bodem 22

4.4.3 Bedrijven en milieuzonering 23

4.4.4 Geurhinder en veehouderij 24

4.4.5 Kabels en leidingen 24

4.4.6 Externe veiligheid 24

4.4.7 Geluid 26

4.4.8 Waterhuishouding 26

4.4.9 Luchtkwaliteit 29

4.5 Archeologische en cultuurhistorische waarden 30

4.6 Economische uitvoerbaarheid 31

5. CONCLUSIE 33

Inhoudsopgave 1


BIJLAGEN

BIJLAGE 1: Brief met principemedewerking gemeente West Maas en Waal

BIJLAGE 2: Brief nader uitleg ontwikkeling uitbreiding hotel

2

Inhoudsopgave


1. INLEIDING

1.1 Aanleiding

De initiatiefnemer is voornemens om het bestaande hotel-restaurant ‘De Twee Linden’

aan de Zandstraat 100 te Beneden-Leeuwen (gemeente West Maas en Waal) uit

te breiden. Hiervoor wordt de bestaande bebouwing aan de achterzijde van het

perceel gesloopt en op nagenoeg dezelfde plek vervangende nieuwbouw gerealiseerd.

De nieuwbouw bestaat uit twee bouwdelen die samen één totaalmassa vormen

(verschillend per massadeel) en zorgt voor een uitbreiding van het hotel met in

totaal 13 kamers.

Het projectgebied is gelegen binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Kom Beneden-Leeuwen

van de gemeente West Maas en Waal (7 april 2011), ter plaatse van

de bestemming ‘Centrum’. Op grond van dit bestemmingsplan is uitbreiding van het

hotel ruimtelijk niet mogelijk. Derhalve zal ten behoeve van het project een procedure

ter afwijking van het bestemmingsplan worden doorlopen.

Het college van burgemeester en wethouders heeft in de brief 1 aangegeven akkoord

te gaan met het initiatief, onder de voorwaarden dat aan de Trambaan een parkeergelegenheid

ten behoeve van de uitbreiding van het aantal hotelkamers wordt

ingericht. De toename van de parkeerbehoefte (13 parkeerplaatsen) kan niet op

eigen terrein worden opgevangen. Aan de Trambaan 24 worden daarom, conform

de voorwaarde van de gemeente, extra parkeerfaciliteiten gefaciliteerd. Hier zullen

op het bestaand verhard oppervlak nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd worden.

Dit is passend binnen de bestaande bestemming voor dit perceel.

1

Brief gemeente West Maas en Waal, 15 mei 2012, onderwerp: principemedewerking uitbreiden hotelfaciliteiten.

Hoofdstuk 1 3


1.2 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie van het projectgebied en

de omgeving. Er wordt tevens ingegaan op het geldende bestemmingsplan ‘Kom

Beneden-Leeuwen’.

Het daaropvolgende hoofdstuk gaat in op de toekomstige ontwikkeling. Hier wordt

een omschrijving gegeven van het project waarvoor afwijken van het bestemmingsplan

noodzakelijk is. Daarbij komen de ruimtelijke en functionele aspecten aan bod.

Het vierde hoofdstuk van deze rapportage bevat een toetsing en beoordeling van

de ontwikkeling waarbij verschillende aspecten aan bod komen zoals het beleid, het

milieu, archeologie etc.

Daarna worden in hoofdstuk 5 de conclusies van de opgestelde planschaderisicoanalyse

beschreven. Het rapport wordt afgesloten met een conclusie.

4

Hoofdstuk 1


2. INTEGRAAL GEBIEDSPROFIEL

2.1 Inleiding

Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de huidige situatie van het projectgebied

en de directe omgeving. Allereerst wordt het projectgebied afgebakend en beschreven.

Daarna wordt ingegaan op de geldende bestemming in het projectgebied.

2.2 Ligging en beschrijving plangebied

De initiatieflocatie is gelegen in de gemeente West Maas en Waal, het meest zuidelijke

gedeelte van het Gelders rivierengebied. De gemeente West Maas en Waal bestaat

uit de kernen: Alphen, Altforst, Appeltern, Beneden-Leeuwen, Boven-Leeuwen,

Dreumel, Maasbommel en Wamel.

Figuur 1: Ligging project

“Hoteluitbreiding Beneden-Leeuwen

Hoofdstuk 2 5


De locatie van het project ‘Hoteluitbreiding Beneden-Leeuwen’ betreft het hotel De

Twee Linden aan de Zandstraat 100 te Beneden-Leeuwen (zie figuur 1). Dit hotel ligt

op korte afstand van het Dorpsplein en heeft een centrale ligging binnen de kern

van Beneden-Leeuwen.

Naast het perceel aan de Zandstraat 100 behoort het perceel aan de Trambaan 24

eveneens tot de planontwikkeling. Dit perceel bevindt zich op het bedrijventerrein

in het noordoosten van Beneden-Leeuwen (zie figuur 2).

Figuur 2: Ligging parkeerplaats ten behoeve

van project “Hoteluitbreiding Beneden-

Leeuwen

In de huidige situatie

is aan de voorzijde

van het perceel Zandstraat

100 een hotelrestaurant

aanwezig.

Het hotel beschikt in

de huidige situatie

over 14 hotelkamers,

een café, een restaurant

en diverse zalen.

Op het perceel is verder

een parkeerplaats

voor het parkeren van

auto’s aanwezig en

aan de voorzijde ligt

een serre met terras.

Figuur 3: Vooraanzicht Zandstraat 100

6

Hoofdstuk 2


Het overgrote deel van het perceel (voorzijde en

middendeel) blijft ongewijzigd en behoort niet tot

de planontwikkeling. Op de achterzijde van het

perceel is nog een gedeelte van het hotel aanwezig

(roze gearceerd in figuur 4). Dit massadeel bestaat

in de huidige situatie uit één laag. Hierbij

heeft de bebouwing een bestaande goothoogte

van circa 2,5 meter en een bestaande bouwhoogte

van circa 4 meter.

Figuur 4: Situatie ‘Hoteluitbreiding

Beneden-Leeuwen

Figuur 5: Situatie Trambaan 24

Op het perceel Trambaan 24 is in

de huidige situatie een lange verharde

strook aanwezig die over de

hele lengte van het gehele perceel

loopt. Aan de oostzijde van het

perceel is bedrijfsbebouwing

aanwezig. In de nieuwe situatie

worden in de strook formele parkeerplaatsen

ingericht (conform

de voorwaarde van de gemeente

West Maas en Waal).

2.3 Vigerend bestemmingsplan

In het vigerend bestemmingsplan ‘Kom Beneden-Leeuwen’ heeft de betreffende

locatie de bestemming ‘Centrum’. Ten aanzien van de bestemming ‘Centrum’ gelden

de navolgende regels.

t.b.v. hoteluitbreiding:

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. detailhandel met dien verstande dat detailhandel uitsluitend is toegestaan op de

begane grond;

Hoofdstuk 2 7


. wonen al dan niet in combinatie met kamerbewoning en/of de uitoefening van

een beroep aan huis, met dien verstande dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte

van de woning mag worden gebruikt ten behoeve van het beroep aan

huis, met een maximum van 80 m2, met dien verstande dat:

wonen is uitsluitend toegestaan op de verdieping met uitzondering van de

bestaande woningen op de begane grond;

het aantal woningen binnen de bestemming maximaal 80 bedraagt;

c. horeca in de categorieën 1 en 2 met dien verstande dat horeca in de categorieën

1 tot en met 5 uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie

5' is toegestaan;

d. dienstverlening;

e. maatschappelijke voorzieningen;

f. kantoren;

g. bescherming van de cultuurhistorische waarde van bebouwing ter plaatse van de

aanduiding 'specifieke vorm van waarde - beeldbepalend pand';

met daaraan ondergeschikt:

j. wegen en paden;

k. groenvoorzieningen;

l. parkeervoorzieningen.

Bouwregels

Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

a. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;

b. het bouwvlak mag volledig worden bebouwd;

c. de goot- en bouwhoogte bedragen maximaal de ter plaatse van de aanduiding

'maximale goot- en bouwhoogte' aangegeven goothoogte respectievelijk

bouwhoogte (zie uitsnede verbeelding op nevenstaande pagina);

d. de inhoud van een woning bedraagt maximaal 500 m3.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende

bepalingen:

a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 meter bedragen,

met dien verstande dat de bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen

vóór de naar de weg gekeerde gevel maximaal 1 meter mag bedragen;

b. de maximale bouwhoogte van een overkapping bedraagt 3 m, met dien verstande

dat er slechts 1 overkapping per bouwperceel gerealiseerd mag worden

tot maximaal 30 m2 en niet voor de voorgevellijn;

c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet

meer dan 2,5 meter bedragen.

8

Hoofdstuk 2


Figuur 6: Uitsnede bestemmingsplan ‘Kom Beneden-Leeuwen

T.b.v. benutting parkeerplekken:

Naast de hoteluitbreiding wordt een perceel buiten het plangebied aangewend ten

behoeve van het parkeren. Deze locatie is gelegen in bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen’.

In het vigerend bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen’ heeft de betreffende

locatie de bestemming ‘Bedrijventerreinen’. Ten aanzien van de bestemming

‘Bedrijventerrein’ gelden de navolgende regels.

Bestemmingsomschrijving

De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

a. productiegebonden detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings-

en genotmiddelen;

b. ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’, voor een bedrijfswoning;

c. ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel grootschalig’ , voor grootschalige

detailhandel;

d. ter plaatse van de aanduiding ‘ detailhandel perifeer’, voor perifere detailhandel;

Hoofdstuk 2 9


met de daarbij behorende:

e. wegen en paden;

f. groenvoorzieningen;

g. parkeervoorzieningen;

h. terreinen;

i. evenementen.

Bouwregels

Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:

a. gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. In het

plangebied is op de locatie waar de parkeerplaatsen worden gerealiseerd geen

bouwvlak aanwezig. Op het perceel zelf is wel een bouwvlak aanwezig, maar dit

is irrelevant voor de onderhavige ontwikkeling.

b. de oppervlakte van een bouwterrein mag per bedrijf max. 2500 m² bedragen.

Gebouwen, geen woningen zijnde

Voor het bouwen van gebouwen, geen woningen zijnde gelden de volgende bepalingen:

a. de minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt 3 meter;

b. de goothoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven;

c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven.

Bedrijfswoningen

Voor het bouwen van bedrijfswoningen gelden de volgende bepalingen:

a. bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’,

met dien verstande dat:

1. het aantal bedrijfswoningen per aanduiding ‘bedrijfswoning’ niet meer dan

1 mag bedragen;

2. de maximale oppervlakte van een bedrijfswoning buiten de aanduiding ‘bedrijfswoning’

20% van de oppervlakte van de aanduiding ‘bedrijfswoning’

bedraagt;

3. de goothoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven;

4. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven;

5. de minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt 3 meter.

Bijgebouwen

Voor het bouwen van bijgebouwen bij woningen gelden de volgende bepalingen:

a. de maximale goothoogte bedraagt 4 meter;

b. de maximale bouwhoogte bedraagt 6 meter;

10

Hoofdstuk 2


c. de minimale afstand tot de voorgevellijn van de woning bedraagt 3 meter;

d. de maximale gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt:

Totale oppervlakte per bouwperceel

Maximale gezamenlijke oppervlakte

Tot 300 m 2 60 m 2

Van 300 tot 500 m 2 80 m 2

Van 500 tot 750 m 2 90 m 2

Van 750 tot 1.000 m 2 100 m 2

Van 1.000 m 2 en meer 150 m 2

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende

bepalingen:

a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 meter bedragen;

b. de hoogte van bedrijfsinstallaties mag maximaal 6 meter bedragen;

c. de maximale bouwhoogte van een overkapping bedraagt 3 meter, met dien

verstande dat de maximale oppervlakte

30 m² bedraagt en de overkapping

niet voor de voorgevellijn is

toegestaan;

d. de bouwhoogte van overige bouwwerken,

geen gebouwen zijnde,

mag niet meer dan 2,5 meter bedragen.

Carports

Voor het bouwen van carports, geldt de

volgende bepalingen:

a. de maximale bouwhoogte van een

carport bedraagt 3 meter, met dien

verstande dat de maximale oppervlakte

15 m 2 bedraagt en de carport

niet voor de voorgevellijn is toegestaan.

Figuur 7: Uitsnede bestemmingsplan “Bedrijventerreinen”

Hoofdstuk 2 11


Conclusie

Op basis van het vigerende bestemmingsplan is de uitbreiding van de bouwmassa

voor de hotelfunctie aan de achterzijde van het perceel Zandstraat 100 niet mogelijk.

De maximale goothoogte van 3 meter en de bouwhoogte van 5 meter in combinatie

met de afmetingen van het bouwvlak zijn hier te beperkt voor. In de gewenste

ontwikkeling heeft de bebouwing een scheiding in de bouwhoogte. Voor zowel het

gedeelte van de bebouwing parallel aan de Zandstraat als parallel aan de Margrietstraat

wordt de nieuwe bouwhoogte van circa 6,0 meter. Daarmee is de afwijking

van het bestemmingsplan 1,5 meter voor wat betreft de bouwhoogte.

De realisatie van de parkeervoorzieningen op het perceel Trambaan 24 is op basis

van het vigerende bestemmingsplan mogelijk. Parkeervoorzieningen worden binnen

de bestemming ‘Bedrijventerrein’ toegestaan.

12

Hoofdstuk 2


3. BOUWPLAN ‘UITBREIDING DE TWEE LINDEN’

De bestaande bebouwing op de achterzijde van het perceel aan de Zandstraat 100

wordt gesloopt. Op de locatie van de oude bebouwing wordt vervangende nieuwbouw

gerealiseerd. Deze bebouwing wordt breder en hoger teruggebouwd dan de

bestaande bebouwing. De nieuwe bebouwing bestaat uit twee bouwdelen van ieder

twee bouwlagen met een bouwhoogte van 6.0 meter. Eén bouwdeel loopt evenwijdig

aan de Margrietstraat, een ander evenwijdig aan de Zandstraat.

In de bestaande situatie bestaat de hotelaccommodatie uit één bouwlaag met een

goothoogte van 2,5 meter en een nokhoogte van 4 meter. De hotelfunctie (kamers)

blijft in de nieuwe situatie ongewijzigd.

Met de uitbreiding van het hotel gaat het aantal hotelkamers aan de achterzijde van

het perceel van 7 naar 20 kamers, dit betekent een toevoeging van 13 kamers.

De ontsluiting van de hotelkamers gaat via een galerij aan de voorzijde van het gebouw,

met voor iedere kamer een afzonderlijke voordeur. In het gebouw is ook een

lift aanwezig. De geveluitstraling naar de aangrenzende percelen is gesloten, er zal

geen inkijk ontstaan in de tuinen van omwonenden. De nieuwe bebouwing grenzend

aan de percelen van de woningen aan de Christinestraat, krijgt een trapsgewijze

opbouw. De bebouwing op de eerste verdieping ligt terug ten opzichte van de

achtergevel van de begane grondmassa. Ook wordt de achtergevel van de massa op

de eerste verdieping afgeschuind zodat in het gevelbeeld de massa als het ware met

een kap wordt uitgevoerd. In samenspraak met de omwonenden is men tot deze

aanpassing van het oorspronkelijke plan gekomen.

Het college van burgemeester en wethouders heeft in de brief 2 aangegeven akkoord

te gaan met het initiatief, onder de voorwaarden dat aan de Trambaan een parkeergelegenheid

ten behoeve van de uitbreiding van het aantal hotelkamers wordt

ingericht. Met het initiatief wordt het bestaande hotel met 13 kamers uitgebreid.

Dit betekent een toename van 13 parkeerplaatsen. De toename van deze parkeerbehoefte

kan niet op eigen terrein worden opgevangen. Aan de Trambaan 24 worden

daarom, conform de voorwaarde van de gemeente, extra parkeerfaciliteiten

gefaciliteerd. Voor het realiseren van de parkeerplaatsen wordt geen bebouwing

opgericht. Er wordt enkel de toename, dat wil zeggen 13 parkeerplaatsen aangelegd

op het reeds verharde gedeelte op het perceel (zie figuur 8). Dit is passend binnen

de bestaande bestemming voor dit perceel. Op het perceel aan de Zandstraat

blijven de bestaande parkeerplaatsen gehandhaafd. Tussen de parkeerplaatsen aan

de Trambaan 24 en het hotel wordt een parkeerservice/pendeldienst opgezet. Gas-

2

Brief gemeente West Maas en Waal, 15 mei 2012, onderwerp: principemedewerking uitbreiden hotelfaciliteiten.

Hoofdstuk 3 13


ten van het hotel worden enkele malen per dag, op afroep en vaste tijden, van en

naar de parkeerplaats aan de Trambaan gebracht 3 .

3

Het opzetten van een parkeerservice/pendeldienst is door de initiatiefnemers per brief d.d. 22-02-2012,

bevestigd en nader toegelicht. De brief is als bijlage in de ruimtelijke onderbouwing opgenomen.

14

Hoofdstuk 3


Figuur 8: Situatietekening bouwplan ‘Uitbreiding De Twee Linden’ en parkeerplan Trambaan 24

Hoofdstuk 3 15


16

Hoofdstuk 3


4. PLANOLOGISCH RELEVANTE ASPECTEN

4.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt het project gemotiveerd. Gekeken wordt hoe het project past

binnen de randvoorwaarden van beleid, milieu, ruimte en financiën. Daarnaast worden

de effecten van de ingreep op de omgeving aangegeven.

4.2 Beleidsafstemming

4.2.1 Rijk

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 4 staan de plannen van de Rijksoverheid

voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar

en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke

ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en

komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van

rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk

en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale

overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving.

Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal

maatwerk.

Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast

kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:

een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van

provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten

en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports

en valleys;

over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan.

Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;

een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog

afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten

van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid

van inwoners.

4

Vastgesteld op 13 maart 2012.

Hoofdstuk 4 17


Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig

te houden voor de middellange termijn (2028):

het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van

de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;

het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker

voorop staat;

het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke

en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Uit bovenstaande drie doelen zijn de dertien nationale belangen naar voren gekomen.

Hoewel de uitbreiding van het hotel niet van nationaal belang is, levert het

toch een bijdrage aan de doelstelling efficiënt ruimtegebruik van de ondergrond.

Door op de locatie een bestaande hotelfunctie in gestapelde vorm uit te breiden

wordt het perceel optimaal benut.

4.2.2 Provinciaal en regionaal beleid

Streekplan Gelderland 2005

Sinds 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) vervangen door de

Wet ruimtelijke ordening (Wro). Hierin is het streekplan van de provincie vervallen

en vervangen door een structuurvisie. Het streekplan van de provincie Gelderland is

van rechtswege, beleidsneutraal, omgezet naar een structuurvisie. Hierdoor is het

streekplan relevant voor onderliggende ontwikkeling.

Met het Streekplan 'Gelderland 2005; kansen voor regio's' kiest de provincie voor de

versterking van de ecologische, economische en sociaal-culturele positie van Gelderland.

In het streekplan heeft de provincie voor de periode 2005-2015 de doelstelling

geformuleerd om de ruimtebehoefte zorgvuldig in regionaal verband te accommoderen

en te bevorderen dat publieke en private partijen de benodigde ruimte vinden

op een wijze die meervoudig ruimtegebruik stimuleert, duurzaam is en de regionale

verscheidenheid versterkt, gebruik makend van de aanwezige identiteiten en

ruimtelijke kenmerken. Daarbij heeft de provincie Gelderland een aantal doelen

opgesteld waarvan de volgende punten voor onderhavig initiatief vna belang zijn:

bevorderen van een duurzame toeristische-recreatieve sector in Gelderland met

een bovengemiddelde groei;

de vitaliteit van het landelijk gebied en de leefbaarheid van daarin aanwezige

kernen versterken;

bijdragen aan een evenwichtige regionaal gedifferentieerde ruimtelijke ontwikkeling,

door de cultuurhistorische identiteiten en ruimtelijke kenmerken als inspiratiebron

te hanteren in de ruimtelijke planning.

18

Hoofdstuk 4


Ruimtelijke Verordening Gelderland

Met een ruimtelijke verordening stelt de provincie regels aan bestemmingsplannen

van gemeenten. De provincie richt zich hierbij op onderwerpen die van provinciaal

belang zijn, zoals verstedelijking, natuur, nationale landschappen, water en glastuinbouw.

Gemeenten krijgen op sommige terreinen meer beleidsvrijheid, terwijl ze

op andere gebieden te maken krijgen met strikte provinciale richtlijnen.

Onderhavige ontwikkeling betreft een (kleine) stedelijke ontwikkeling. De vigerende

Gelderse ruimtelijke structuurvisie hanteert als uitgangspunt dat nieuwe verstedelijking

bij voorkeur plaatsvindt binnen het bestaand bebouwd gebied. Voor recreatieve

en verblijfsvoorzieningen prefereert de provincie eveneens inbreiding binnen

bestaande bestemmingen boven uitbreiding elders. De uitbreiding van het hotel dat

met dit plan mogelijk wordt gemaakt ligt binnen een zoekzone voor wonen en werken.

Hiermee voldoet het plan volledig aan de Ruimtelijke Verordening.

4.2.3 Gemeentelijk beleid

Ontwikkelingsvisie wonen & werken Gemeente West Maas en Waal

De gemeente West Maas en Waal is een aantrekkelijk landelijk woon-, werk en recreatiegebied.

Om hier op in te spelen is een beleidsnotitie ‘Recreatie en Toerisme’

opgesteld. In deze notitie zijn een aantal actiepunten uitgewerkt die in de loop der

jaren (tot 2000) zijn uitgevoerd om op het toerisme in te spelen.

Een van de genoemde verbeterpunten is het aanbod van hotel accommodaties,

waarbij het voornamelijk gaat om low-budget accommodaties in de kernen. De gemeente

geeft in de visie aan de ontwikkeling hiervan mede te willen bevorderen.

Aangezien het initiatief uitbreiding van de bestaande hotelaccommodatie betreft is

dit uitermate passend binnen het gemeentelijk beleid op het gebied van toerisme en

recreatie.

4.3 Programmatisch, ruimtelijke en mobiliteitsaspecten

Stedenbouwkundige inpassing en beeldkwaliteit

De uitbreiding van het hotel heeft een verschijningsvorm dat aansluit op de bestaande

bebouwing in de nabije omgeving. Aan de achterzijde van het perceel

wordt nieuwbouw gerealiseerd op de locatie van de bestaande bebouwing. De aanpassing

zit hem voornamelijk in de bouwhoogte, die van één naar twee bouwlagen

gaat. Dit zal echter niet hoger zijn dan de bestaande bebouwing aan de voorzijde

van het perceel. Voor de omliggende percelen betekent het echter wel een afname

van de bezonning en het uitzicht.

Hoofdstuk 4 19


Parkeren

Vanuit de parkeerbeleidsregels 2010 wordt gesteld dat voor de uitbreiding van het

hotel met 13 kamers een toevoeging van een gelijk aantal parkeerplaatsen (13 extra)

nodig is. Deze extra parkeerplaatsen kunnen niet op het terrein van het hotel

aan de Zandstraat gefaciliteerd worden. Het college van college van burgemeester

en wethouders heeft besloten toe te staan dat deze uitbreiding van parkeren (13

extra parkeerplaatsen) op Trambaan 24 plaatsvindt. Tussen de parkeerplaatsen aan

de Trambaan 24 en het hotel wordt een parkeerservice/pendeldienst opgezet. Gasten

van het hotel worden enkele malen per dag, op afroep en vaste tijden, van en

naar de parkeerplaats aan de Trambaan gebracht 5 . Het gevolg dat er extra verkeersbewegingen

ontstaan door de afstand tussen Zandstraat 100 en Trambaan 24 is

hierbij een afweging geweest.

Ontsluiting

Het hotel wordt reeds ontsloten via de Zandstraat en ten gevolge van het initiatief

wordt geen extra oprit gerealiseerd. De extra parkeerplaatsen die door de ontwikkeling

noodzakelijk zijn, worden niet op het bestaande hotelterrein gefaciliteerd. Ter

plaatse van het hotel betekent het initiatief in een zeer beperkte toename van de

verkeersdruk. De Zandstraat kan deze beperkte verkeerstoename afhandelen zonder

noemenswaardige belemmeringen.

Tussen het parkeerterrein aan de Trambaan en het hotel wordt een parkeerservice/pendeldienst

opgestart. Dit betekent dat enkele malen per dag er een extra

verkeersbeweging plaatsvindt op Zandstraat en Trambaan. Deze beperkte toename

van verkeersbewegingen zorgt niet voor een onevenredige afbreuk van het regulier

gebruik van de Zandstraat en Trambaan.

Voor wat betreft de ontsluiting van de parkeerplaats aan de Trambaan wordt gebruik

gemaakt van de bestaande oprit. Ook hier neemt de verkeerstoename slechts

beperkt toe en kan het profiel van de weg de beperkte parkeerdruk zonder noemenswaardige

belemmeringen afhandelen.

4.4 Milieuaspecten

Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid, landschap en ruimtelijke ordening.

De milieu- en landschapskwaliteit vormen een belangrijke afweging bij de

ontwikkeling van ruimtelijke functies. Bij de afweging van het al dan niet toelaten

van ruimtelijke functies dient te worden onderzocht welke milieuhygiënische en

waterhuishoudkundige aspecten daarbij een rol spelen. In deze paragraaf wordt

5

Het opzetten van een parkeerservice/pendeldienst is door de initiatiefnemers per brief d.d. 22-02-2012,

bevestigd en nader toegelicht. De brief is als bijlage in de ruimtelijke onderbouwing opgenomen.

20

Hoofdstuk 4


achtereenvolgens ingegaan op flora- en fauna, bodem, bedrijf- en milieuzonering,

kabels & leidingen, externe veiligheid, geluid, waterhuishouding en luchtkwaliteit.

4.4.1 Flora en Fauna

Natuurwetgeving

De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet

en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking

van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig

gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS),

die is geïntroduceerd in het ‘Natuurbeleidsplan’ (1990) van het Rijk en op provinciaal

niveau in het streekplan is uitgewerkt.

De Natuurbeschermingswet heeft betrekking op de Europees beschermde Natura-

2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. Ruimtelijke ontwikkelingen

die effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van deze gebieden, zijn in

beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden,

dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.

De Flora- en faunawet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende

zoogdieren, (trek) vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen

en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten

(uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal

vaatplanten. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hoeft echter alleen rekening gehouden

te worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2' en 'tabel

3' van de Flora- en faunawet, en met vogels. Voor deze soorten moet een ontheffing

worden aangevraagd wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot schade aan de

soort of verstoring van leefgebied. Voor soorten van 'tabel 3' en vogels geldt hierbij

een strenger afwegingskader dan voor soorten van 'tabel 2'. Voor soorten van

'tabel 2' en vogels geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt

wordt conform een door LNV goedgekeurde gedragscode. Momenteel zijn

echter nog geen algemeen toepasbare gedragscodes voorhanden.

Quickscan

Het plangebied is momenteel vrijwel geheel voorzien van bebouwing en verharding.

In de beoogde nieuwe situatie zal dit niet veranderen. De kans dat er natuurwaarden

in het geding zijn is klein. In het kader van de juridisch- planologische procedure

is een toetsing aan de flora- en faunawet verplicht.

Hoofdstuk 4 21


Gebiedsbescherming

Uit de Gebiedendocumenten van Natura 2000 is afgeleid dat het plangebied niet

binnen een Habitat- of Vogelrichtlijngebieden ligt. Het plangebied ligt niet in de

Ecologische Hoofdstructuur.

Beschermde soorten

Als gevolg van de ontwikkeling worden geen negatieve effecten verwacht op beschermde

soorten. Een ontheffing van Flora- en faunawet is niet nodig. Om te voorkomen

dat broedende vogels worden verstoord moeten de werkzaamheden in het

plangebied plaatsvinden buiten het broedseizoen.

Zorgplicht

Voor alle soorten planten en dieren dient de Zorgplicht in acht genomen te worden,

of ze beschermd zijn of niet (artikel 2 Flora- en faunawet). Dit houdt in dat schade

aan flora en fauna zoveel mogelijk voorkomen dient te worden. Handelingen die

niet direct verband houden met het oorspronkelijke (ruimtelijk) plan en die nadelig

zijn voor flora en fauna moeten achterwege blijven.

4.4.2 Bodem

In het kader van procedure afwijken bestemmingsplan vormt de bodemkwaliteit bij

ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. Doordat de planlocatie

echter nog bebouwd is kan in dit stadium geen adequaat bodemonderzoek

worden verricht. Geadviseerd wordt om dit mee te nemen ten tijden van het daadwerkelijke

bouwproces.

Als uit het vooronderzoek blijkt dat er ‘verdachte’ deellocaties op de locatie aanwezig

zijn, welke aanvullend dienen te worden onderzocht (bijvoorbeeld ondergrondse

of bovengrondse brandstoftank(s), opslag van chemicaliën, brandplaatsen o.i.d.) dan

dienen deze deellocaties in het bodemonderzoek te worden betrokken.

Omdat de plek van de toe te voegen hotelkamers al in gebruik is als hotelfunctie

gaan wij er vooralsnog vanuit dat zich in de bodem geen verontreinigingen bevinden.

Voor de continuering van de hotelfunctie zijn geen belemmeringen te verwachten

voor wat betreft bodemkwaliteit.

22

Hoofdstuk 4


4.4.3 Bedrijven en milieuzonering

Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen

van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu

te handhaven en te bevorderen. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt

van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van

Bedrijfsactiviteiten 6 . Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed

(in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke indicatieve

afstand hierbij (minimaal) in acht genomen worden.

Een hotel heeft een milieucirkel van maximaal 10 meter door mogelijke geur of geluidoverlast.

De theoretische minimale afstand van het hotelgebouw tot een woning

dient 10 meter te bedragen. Met een afstand van circa 11 meter tot de woningen

aan de Christinestraat kan worden geconcludeerd dat de milieuzonering geen belemmeringen

vormt voor de geplande ontwikkeling. De uitbreiding zal plaatsvinden

op de plek van de bestaande bebouwing met eveneens een hotelfunctie, waardoor

situatie vrijwel ongewijzigd blijft. Daarnaast is het hotel gelegen in een centrumgebied,

waardoor functiemenging op korte onderlinge afstand vanuit milieuoogpunt

verantwoord is.

Bij de planontwikkeling dient tevens rekening gehouden te worden met milieuzoneringen

van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het

leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Deze zoneringen gelden voor zogenaamde

gevoelige functies, zoals wonen. Omdat een hotel geen gevoelige functie is

waar rekening mee dient te worden gehouden, gelden er geen afstandszones.

Conclusie

De uitbreiding van het hotel vindt plaats op de locatie van het bestaande hotelpand.

Hierdoor verandert er vanuit milieuoogpunt niets aan de richtafstand ten opzichte

van de bestaande bebouwing in de nabije omgeving. Daarnaast is het hotel gelegen

binnen het centrumgebied van de kern Beneden-Leeuwen, waar functiemenging

gebruikelijk is. De milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgenomen

ontwikkeling.

6

Milieuzonering op basis van: ‘Bedrijven en Milieuzonering’, Uitgave VNG, Den Haag, 2009.

Hoofdstuk 4 23


4.4.4 Geurhinder en veehouderij

In de omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven gevestigd. Het

aspect ‘geurhinder en veehouderij’ is niet van toepassing.

4.4.5 Kabels en leidingen

Het verrichten van werkzaamheden in de nabijheid van hoogspanningsmasten,

hoogspanningslijnen, hoogspanningskabels, warmwaterleidingen e.d. kan gevaar

met zich meebrengen. Om dit gevaar zoveel mogelijk te beperken dient de leidingbeheerder

aan te geven onder welke voorwaarden de werkzaamheden veilig plaats

te kunnen vinden.

Ter plaatse van het projectgebied en de directe omgeving daarvan zijn geen kabels

en/of leidingen aanwezig die belemmeringen opleveren voor de toekomstige ontwikkeling.

4.4.6 Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s

voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen

kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als

op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen

(Bevi) en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen 7

vloeit de verplichting

voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico’s in het projectgebied ten

gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico’s dienen te worden beoordeeld

op 2 maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Plaatsgebonden risico

Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu

komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden

risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg,

spoorlijn etc.), waarbij de 10 -6

contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de

maatgevende grenswaarde is.

Groepsrisico

Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig

komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen.

7

Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen, Staatscourant d.d. 4 augustus 2004. Deze

Circulaire is gebaseerd op de Risico Normering Vervoer gevaarlijke stoffen en het Bevi en sluit zoveel

als mogelijk aan op het Bevi.

24

Hoofdstuk 4


Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval

van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op

overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt

afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als

ijkpunt in de verantwoording (géén norm).

Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied

moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid

van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van

groepsrisico moet andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling

van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en

bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen

aan) de regionale brandweer.

(Beperkt) kwetsbare objecten

Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen

wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan.

(Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants.

Projectgebied

De uitbreiding van een hotel is een (beperkt) kwetsbaar object en moet getoetst

worden aan het Bevi en de wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke

stoffen.

Risicovolle bedrijven

Volgens de risicokaart (Nederland) zijn in de directe omgeving van het projectgebied

geen bedrijven gevestigd die gevaarlijke stoffen transporteren of opslaan.

Transport gevaarlijke stoffen

Er bevinden zich geen transportroutes van gevaarlijke stoffen in de nabije omgeving

van het projectgebied. Geconcludeerd kan worden dat in het kader van de externe

veiligheid geen belemmeringen aanwezig zijn ten aanzien van transportroutes.

Conclusie

Er bevinden zich geen inrichtingen en/of transportroutes in de nabije omgeving van

het projectgebied. Geconcludeerd kan worden dat in het kader van de externe veiligheid

geen belemmeringen aanwezig zijn.

Hoofdstuk 4 25


4.4.7 Geluid

In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld, indien in het projectgebied geluidgevoelige

functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van

(weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Een hotel is

geen geluidsgevoelige functie in de zin van de Wgh. Daarom is akoestisch onderzoek

niet noodzakelijk.

Met dit project wordt voorzien in de uitbreiding van een hotel. Voor de geluidsproductie

van het hotel kan in het kader van het Activiteitenbesluit (het Besluit algemene

regels voor inrichtingen milieubeheer) tevens een akoestisch onderzoek benodigd

zijn. Indien de richtafstand op basis van de door de VNG opgestelde Lijst van

Bedrijfsactiviteiten voor het aspect geluid niet wordt overschreden, kan verdere

toetsing voor het aspect geluid in beginsel achterwege blijven. De richtafstand voor

een hotel bedraagt 10 meter. Zoals ook in 4.4.3 is vastgesteld, liggen geluidsgevoelige

bestemmingen niet binnen deze afstand. Een akoestisch onderzoek naar het hotel

is dan ook niet noodzakelijk.

Conclusie

Aangezien een hotel niet gerekend wordt tot de geluidsgevoelige functies, is akoestisch

onderzoek niet noodzakelijk en zijn er op het gebied van geluidhinder geen

belemmeringen voor de voortgang van het project. Een akoestisch onderzoek is

conform het Activiteitenbesluit eveneens niet noodzakelijk.

Voor de omliggende woningen vindt er door de uitbreiding van het hotel geen toename

van geluid plaats, de (verhoogde) achtergevel zal geen openingen bevatten.

4.4.8 Waterhuishouding

Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang

is, door middel van de Watertoets, sinds 1 november 2003 verankerd in het

‘Besluit op de ruimtelijke ordening 1985’.

Beleidskader

Het streven naar een veilig, gezond en duurzaam waterbeheer staat landelijk in de

belangstelling. Relevante beleidsstukken op het gebied van water zijn het Provinciaal

Waterplan van de provincie Gelderland, het Waterbeheersplan 2010-2015, van

Waterschap Rivierenland, het Nationaal Waterplan, WB21, Nationaal Bestuursakkoord

Water en de Europese Kaderrichtlijn Water. Belangrijkste gezamenlijke punt

uit deze beleidsstukken is dat water een belangrijk sturend element is in de ruimtelijke

ordening. Water legt een ruimteclaim op het (stads)landschap waaraan voldaan

moet worden.

26

Hoofdstuk 4


De bekende driestapsstrategieën zijn leidend:

vasthouden – bergen - afvoeren (waterkwantiteit);

voorkomen – scheiden - zuiveren (waterkwaliteit).

Daarnaast is de Beleidsbrief regenwater en riolering relevant. Hierin staat hoe het

beste omgegaan kan worden met het (afkoppelen van) hemelwater. Ook hier gelden

de drie-trapsstrategieën.

Voor ruimtelijke plannen in stedelijk gebied, met een toename van verharding kleiner

dan 500 m² hebben op basis van het beleid van het waterschap Rivierenland.

geen compensatieverplichting voor verlies aan waterberging nodig. In de gemeente

West-Maas en Waal moet er, gezien de grondslag en hoge grondwaterstanden ter

plaatse, vanaf een toename van 1 m2 al gecompenseerd worden.

Aangezien met onderhavige ontwikkeling sprake van een gelijkblijvend totaal van

dakoppervlak en verharde oppervlakken. Er behoeft dus geen compensatie te worden

gerealiseerd.

Kenmerken watersysteem (huidige situatie)

Ligging en gebruik

Het plangebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied en is reeds voorzien van verhardingen.

Bodem en Grondwater

De bodem van het plangebied bestaat uit rivierkleigronden van het type poldervaaggronden.

Ter plaatse geldt een vrij diepe ontwatering. De initiatieflocatie heeft

grondwatertrap VI. De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) ligt circa 0,6

meter onder maaiveld is gelegen. De gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) ligt

circa 1,6 meter onder maaiveld is gelegen.

De bodemgesteldheid in de grondwaterstanden zijn niet beperkend voor de realisatie

van de beoogde bebouwing, temeer omdat het een ophoging van de huidige

bebouwing betreft.

Oppervlaktewater

Het plangebied bevindt zich op circa 0,5 kilometer ten zuiden van de Waal. In het

plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Direct aangrenzend aan de planlocatie

is eveneens geen oppervlaktewater aanwezig.

Riolering

In de huidige situatie is reeds gemengde riolering in het gebied.

Hoofdstuk 4 27


Water in relatie tot de gewenste ontwikkelingen

Toename verhard oppervlak

Het plan betreft het ophogen van bestaande bebouwing. Hiermee is geen toename

van verharde oppervlakken gemoeid (kleine uitbreiding vindt plaats op locatie bestaande

verharde parkeerplaats). Ook de parkeervoorzieningen worden gerealiseerd

ter plaatse van bestaande verharde oppervlakken. Er is derhalve geen watercompensatie

benodigd.

Hemelwaterafvoer

Ne realisatie van het initiatief blijft de wijze van hemelwaterafvoer gelijk aan de

uitgangssituatie. Te weten het afvoeren van hemelwater op de bestaande riolering.

Met het oog op een mogelijke ‘afkoppelingsslag’ in de nabije toekomst dienen hemelwater

en vuilwaterstromen apart van elkaar te worden aangeleverd op de perceelsgrens.

Het planvoornemen biedt ook kansen om de bekende drietrapsstrategieen (vasthouden

– bergen – afvoeren en voorkomen – scheiden – zuiveren) uit te werken.

Bijvoorbeeld de toepassing van groende daken/ sedumdaken, of het hergebruik van

hemelwater. Dergelijke maatregelen strekken in het kader van duurzaamheid tot de

aanbeveling.

Vuilwaterafvoer

Het afvalwater zal via het bestaande rioleringsstelsel worden afgevoerd naar een

rioolwaterzuiveringsinstallatie. Het vuilwater en hemelwater wordt op de perceelgrens

te worden apart van elkaar aangeboden (met het oog op een afkoppelingsslag

in de nabije toekomst). Voor de uitbreiding van de hotelaccommodatie zal een

enigszins hogere belasting op de bestaande riolering plaatsvinden. Hierin vallen

echter geen problemen te verwachten.

Waterkwaliteit

Met het oog op een duurzaam behoud van de grond- en oppervlaktewaterkwaliteit

worden bij de planontwikkelingen geen uitlogende bouwmaterialen gebruikt.

Watervergunningsplicht

Voor onderhavig plan geldt geen watervergunningsplicht.

Conclusie & samenwerking met de waterbeheerder

Vanuit het oogpunt van een duurzaam waterbeheer kan het initiatief doorgang

vinden. Er vindt geen toename aan verharde oppervlakken plaats. Hemelwater en

vuilwaterstromen kunnen op dezelfde wijze worden behandeld als in de uitgangssituatie

(gescheiden aanleveren op de perceelsgrenzen).

28

Hoofdstuk 4


De waterparagraaf zal in het kader van het wettelijke vooroverleg door de gemeente

worden voorgelegd aan het waterschap Rivierenland.

4.4.9 Luchtkwaliteit

Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging met (gasvormige) stoffen

en verontreiniging van de lucht met stof. Veel stoffen die in de lucht kunnen voorkomen

hebben na inademing een schadelijk effect op de gezondheid. Behalve de

aard en de concentratie van de stof is de blootstellingsduur bepalend voor het gezondheidseffect.

De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet

milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm).

Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen

in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid.

8

a. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;

b. een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de

luchtkwaliteit;

c. een project draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging;

d. een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit),

of binnen een regionaal programma van maatregelen.

Het Besluit NIBM

Deze AMvB legt vast, wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan

de concentratie van een bepaalde stof. Een project is NIBM, als aannemelijk is dat

het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3%

grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie

van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2

microgram/m3 voor zowel fijn stof en NO2.

In de regeling NIBM zijn categorieën van gevallen aangewezen, waarvan aannemelijk

is dat de toename van de concentraties in de betreffende gevallen de 3% grens

niet overschrijdt. Voor deze categorieën van gevallen geldt dat er zonder meer van

mag worden uitgegaan dat ze niet in betekenende mate bijdragen.

Onderliggend initiatief houdt de uitbreiding van een hotel in. Voor een hotel wordt

aangehouden: 24 motorvoertuigbewegingen per 10 kamers. Dit komt voor 13 kamers

neer op circa 40 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit betekent dat het

initiatief niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van een bepaalde

8

let wel op een zorgvuldige belangenafweging, en het (toekomstige) Besluit gevoelige bestemmingen

Hoofdstuk 4 29


stof. Een luchtkwaliteitonderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Conform de Wet

luchtkwaliteit 2007 kan het initiatief dan ook doorgang vinden.

Daarnaast betreft het project geen ‘gevoelige bestemming’ binnen 300 meter van

een rijksweg of 50 meter van een provinciale weg. Nadere toetsing aan de luchtkwaliteit

hoeft dan ook niet plaats te vinden.

Bedrijvigheid

Op basis van gegevens over geëmitteerde lucht van bedrijven in het plangebied of in

de omgeving hiervan moet beoordeeld worden of hierbij stoffen vrijkomen die zijn

genormeerd in het Besluit Luchtkwaliteit. Er zijn in of in de omgeving van het plangebied

geen bedrijven gevestigd die de luchtkwaliteit in de zin van het Besluit

Luchtkwaliteit beïnvloeden.

4.5 Archeologische en cultuurhistorische waarden

Archeologie

Op de indicatieve kaart archeologische waarden (IKAW) is de kans op het aantreffen

van archeologische resten aangegeven. Het projectgebied heeft op deze kaart een

middelhoge indicatieve archeologische waarde.

Figuur 10: Uitsnede archeologische waardenkaart (kich.nl)

Een archeologisch onderzoek is voor deze gebieden gebruikelijk. Echter door het

feit dat het initiatief slechts een kleine uitbreiding van het bestaande bebouwingsvolume

betreft, kan het behoud van archeologische waarden vooraf al voldoende

gegarandeerd worden. De kleinschalige uitbreiding vindt plaats op de locatie van de

bestaande hotelaccommodatie, met een toevoeging in het aantal bouwlagen. Op de

begane grond wordt de massa nauwelijks vergroot en blijft deze binnen de rooilij-

30

Hoofdstuk 4


nen zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Archeologisch onderzoek is daardoor

niet noodzakelijk.

4.6 Economische uitvoerbaarheid

Behoudens kosten voor ambtelijke voorbereiding en begeleiding van het planproces

zijn er geen kosten voor de gemeente in exploitatieve sfeer. De toegelaten ontwikkelingen

bevinden zich op particulier terrein en de ontwikkeling betreft een particulier

initiatief

.

Hoofdstuk 4 31


32

Hoofdstuk 4


5. CONCLUSIE

De initiatiefnemer is voornemens om het bestaande hotel-restaurant ‘De Twee Linden’

aan de Zandstraat 100 te Beneden-Leeuwen (gemeente West Maas en Waal) uit

te breiden. De nieuwbouw voor deze uitbreiding vindt plaats op de plek van de bestaande

hotelaccommodatie aan de achterzijde van het perceel aan de Zandstraat

100. Het toevoeging van bouwlagen ten opzichte van de bestaande bebouwing is

niet passend met het vigerende bestemmingsplan ‘Kom Beneden-Leeuwen’ Derhalve

zal ten behoeve van het project ‘Hoteluitbreiding Beneden-Leeuwen’ een procedure

ter afwijking van het bestemmingsplan worden doorlopen.

De beoogde toevoeging van 13 extra parkeervoorzieningen voor het hotel op het

perceel Trambaan 24 is juridisch- planologisch gezien wel direct mogelijk.

Het voorliggende rapport is de ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van het opnemen

van het onderhavige initiatief in het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied.

Uit deze rapportage blijkt dat de ontwikkeling niet leidt tot aantasting van de

waarden van het gebied zelf en/ of van waarden die in de directe omgeving aanwezig

zijn.

In het algemeen kan gesteld worden dat de voorgestane ontwikkeling in het projectgebied

in relatie tot de omgeving ruimtelijk, functioneel, financieel-economisch

en milieu hygiënisch verantwoord is.

Hoofdstuk 5 33


34

Hoofdstuk 5


BIJLAGEN


Bijlage 1:

Brief met principemedewerking gemeente

West Maas en Waal


Bijlage 2:

Brief nader uitleg ontwikkeling uitbreiding hotel


BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Oldenzaal | Hasselt (B)

www.BRO.nl

2

More magazines by this user
Similar magazines