Ruimtelijke onderbouwing hoteluitbreiding Zandstraat 100 Beneden ...
Ruimtelijke onderbouwing hoteluitbreiding
Zandstraat 100 Beneden-Leeuwen
Gemeente West Maas en Waal
Ruimtelijke onderbouwing hoteluitbreiding
Zandstraat 100 Beneden-Leeuwen
Gemeente West Maas en Waal
Rapportnummer:
211x06017.071648_1
NL.IMRO.0668.AFWBENZandstr100-VA01
Datum: 2 september 2013
Contactpersoon opdrachtgever: De heer Willems (Omega Architects B.V.)
Projectteam BRO:
Jasmijn van Tilburg, Pascal Hendriks, Rob van den
Boer
Trefwoorden:
Ruimtelijke onderbouwing, uitbreiding Hotel,
gemeente West Maas en Waal
Bron foto kaft: BRO, abstract 4
Beknopte inhoud: --
BRO
Hoofdvestiging
Postbus 4
5280 AA Boxtel
Bosscheweg 107
5282 WV Boxtel
T +31 (0)411 850 400
F +31 (0)411 850 401
Inhoudsopgave
pagina
1. INLEIDING 3
1.1 Aanleiding 3
1.2 Leeswijzer 4
2. INTEGRAAL GEBIEDSPROFIEL 5
2.1 Inleiding 5
2.2 Ligging en beschrijving plangebied 5
2.3 Vigerend bestemmingsplan 7
3. BOUWPLAN ‘UITBREIDING DE TWEE LINDEN’ 13
4. PLANOLOGISCH RELEVANTE ASPECTEN 17
4.1 Inleiding 17
4.2 Beleidsafstemming 17
4.2.1 Rijk 17
4.2.2 Provinciaal en regionaal beleid 18
4.2.3 Gemeentelijk beleid 19
4.3 Programmatisch, ruimtelijke en mobiliteitsaspecten 19
4.4 Milieuaspecten 20
4.4.1 Flora en Fauna 21
4.4.2 Bodem 22
4.4.3 Bedrijven en milieuzonering 23
4.4.4 Geurhinder en veehouderij 24
4.4.5 Kabels en leidingen 24
4.4.6 Externe veiligheid 24
4.4.7 Geluid 26
4.4.8 Waterhuishouding 26
4.4.9 Luchtkwaliteit 29
4.5 Archeologische en cultuurhistorische waarden 30
4.6 Economische uitvoerbaarheid 31
5. CONCLUSIE 33
Inhoudsopgave 1
BIJLAGEN
BIJLAGE 1: Brief met principemedewerking gemeente West Maas en Waal
BIJLAGE 2: Brief nader uitleg ontwikkeling uitbreiding hotel
2
Inhoudsopgave
1. INLEIDING
1.1 Aanleiding
De initiatiefnemer is voornemens om het bestaande hotel-restaurant ‘De Twee Linden’
aan de Zandstraat 100 te Beneden-Leeuwen (gemeente West Maas en Waal) uit
te breiden. Hiervoor wordt de bestaande bebouwing aan de achterzijde van het
perceel gesloopt en op nagenoeg dezelfde plek vervangende nieuwbouw gerealiseerd.
De nieuwbouw bestaat uit twee bouwdelen die samen één totaalmassa vormen
(verschillend per massadeel) en zorgt voor een uitbreiding van het hotel met in
totaal 13 kamers.
Het projectgebied is gelegen binnen het vigerende bestemmingsplan ‘Kom Beneden-Leeuwen’
van de gemeente West Maas en Waal (7 april 2011), ter plaatse van
de bestemming ‘Centrum’. Op grond van dit bestemmingsplan is uitbreiding van het
hotel ruimtelijk niet mogelijk. Derhalve zal ten behoeve van het project een procedure
ter afwijking van het bestemmingsplan worden doorlopen.
Het college van burgemeester en wethouders heeft in de brief 1 aangegeven akkoord
te gaan met het initiatief, onder de voorwaarden dat aan de Trambaan een parkeergelegenheid
ten behoeve van de uitbreiding van het aantal hotelkamers wordt
ingericht. De toename van de parkeerbehoefte (13 parkeerplaatsen) kan niet op
eigen terrein worden opgevangen. Aan de Trambaan 24 worden daarom, conform
de voorwaarde van de gemeente, extra parkeerfaciliteiten gefaciliteerd. Hier zullen
op het bestaand verhard oppervlak nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd worden.
Dit is passend binnen de bestaande bestemming voor dit perceel.
1
Brief gemeente West Maas en Waal, 15 mei 2012, onderwerp: principemedewerking uitbreiden hotelfaciliteiten.
Hoofdstuk 1 3
1.2 Leeswijzer
Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie van het projectgebied en
de omgeving. Er wordt tevens ingegaan op het geldende bestemmingsplan ‘Kom
Beneden-Leeuwen’.
Het daaropvolgende hoofdstuk gaat in op de toekomstige ontwikkeling. Hier wordt
een omschrijving gegeven van het project waarvoor afwijken van het bestemmingsplan
noodzakelijk is. Daarbij komen de ruimtelijke en functionele aspecten aan bod.
Het vierde hoofdstuk van deze rapportage bevat een toetsing en beoordeling van
de ontwikkeling waarbij verschillende aspecten aan bod komen zoals het beleid, het
milieu, archeologie etc.
Daarna worden in hoofdstuk 5 de conclusies van de opgestelde planschaderisicoanalyse
beschreven. Het rapport wordt afgesloten met een conclusie.
4
Hoofdstuk 1
2. INTEGRAAL GEBIEDSPROFIEL
2.1 Inleiding
Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de huidige situatie van het projectgebied
en de directe omgeving. Allereerst wordt het projectgebied afgebakend en beschreven.
Daarna wordt ingegaan op de geldende bestemming in het projectgebied.
2.2 Ligging en beschrijving plangebied
De initiatieflocatie is gelegen in de gemeente West Maas en Waal, het meest zuidelijke
gedeelte van het Gelders rivierengebied. De gemeente West Maas en Waal bestaat
uit de kernen: Alphen, Altforst, Appeltern, Beneden-Leeuwen, Boven-Leeuwen,
Dreumel, Maasbommel en Wamel.
Figuur 1: Ligging project
“Hoteluitbreiding Beneden-Leeuwen”
Hoofdstuk 2 5
De locatie van het project ‘Hoteluitbreiding Beneden-Leeuwen’ betreft het hotel De
Twee Linden aan de Zandstraat 100 te Beneden-Leeuwen (zie figuur 1). Dit hotel ligt
op korte afstand van het Dorpsplein en heeft een centrale ligging binnen de kern
van Beneden-Leeuwen.
Naast het perceel aan de Zandstraat 100 behoort het perceel aan de Trambaan 24
eveneens tot de planontwikkeling. Dit perceel bevindt zich op het bedrijventerrein
in het noordoosten van Beneden-Leeuwen (zie figuur 2).
Figuur 2: Ligging parkeerplaats ten behoeve
van project “Hoteluitbreiding Beneden-
Leeuwen”
In de huidige situatie
is aan de voorzijde
van het perceel Zandstraat
100 een hotelrestaurant
aanwezig.
Het hotel beschikt in
de huidige situatie
over 14 hotelkamers,
een café, een restaurant
en diverse zalen.
Op het perceel is verder
een parkeerplaats
voor het parkeren van
auto’s aanwezig en
aan de voorzijde ligt
een serre met terras.
Figuur 3: Vooraanzicht Zandstraat 100
6
Hoofdstuk 2
Het overgrote deel van het perceel (voorzijde en
middendeel) blijft ongewijzigd en behoort niet tot
de planontwikkeling. Op de achterzijde van het
perceel is nog een gedeelte van het hotel aanwezig
(roze gearceerd in figuur 4). Dit massadeel bestaat
in de huidige situatie uit één laag. Hierbij
heeft de bebouwing een bestaande goothoogte
van circa 2,5 meter en een bestaande bouwhoogte
van circa 4 meter.
Figuur 4: Situatie ‘Hoteluitbreiding
Beneden-Leeuwen’
Figuur 5: Situatie Trambaan 24
Op het perceel Trambaan 24 is in
de huidige situatie een lange verharde
strook aanwezig die over de
hele lengte van het gehele perceel
loopt. Aan de oostzijde van het
perceel is bedrijfsbebouwing
aanwezig. In de nieuwe situatie
worden in de strook formele parkeerplaatsen
ingericht (conform
de voorwaarde van de gemeente
West Maas en Waal).
2.3 Vigerend bestemmingsplan
In het vigerend bestemmingsplan ‘Kom Beneden-Leeuwen’ heeft de betreffende
locatie de bestemming ‘Centrum’. Ten aanzien van de bestemming ‘Centrum’ gelden
de navolgende regels.
t.b.v. hoteluitbreiding:
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. detailhandel met dien verstande dat detailhandel uitsluitend is toegestaan op de
begane grond;
Hoofdstuk 2 7
. wonen al dan niet in combinatie met kamerbewoning en/of de uitoefening van
een beroep aan huis, met dien verstande dat maximaal 40% van de vloeroppervlakte
van de woning mag worden gebruikt ten behoeve van het beroep aan
huis, met een maximum van 80 m2, met dien verstande dat:
wonen is uitsluitend toegestaan op de verdieping met uitzondering van de
bestaande woningen op de begane grond;
het aantal woningen binnen de bestemming maximaal 80 bedraagt;
c. horeca in de categorieën 1 en 2 met dien verstande dat horeca in de categorieën
1 tot en met 5 uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie
5' is toegestaan;
d. dienstverlening;
e. maatschappelijke voorzieningen;
f. kantoren;
g. bescherming van de cultuurhistorische waarde van bebouwing ter plaatse van de
aanduiding 'specifieke vorm van waarde - beeldbepalend pand';
met daaraan ondergeschikt:
j. wegen en paden;
k. groenvoorzieningen;
l. parkeervoorzieningen.
Bouwregels
Gebouwen
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
a. gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd;
b. het bouwvlak mag volledig worden bebouwd;
c. de goot- en bouwhoogte bedragen maximaal de ter plaatse van de aanduiding
'maximale goot- en bouwhoogte' aangegeven goothoogte respectievelijk
bouwhoogte (zie uitsnede verbeelding op nevenstaande pagina);
d. de inhoud van een woning bedraagt maximaal 500 m3.
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende
bepalingen:
a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 meter bedragen,
met dien verstande dat de bouwhoogte voor erf- en terreinafscheidingen
vóór de naar de weg gekeerde gevel maximaal 1 meter mag bedragen;
b. de maximale bouwhoogte van een overkapping bedraagt 3 m, met dien verstande
dat er slechts 1 overkapping per bouwperceel gerealiseerd mag worden
tot maximaal 30 m2 en niet voor de voorgevellijn;
c. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet
meer dan 2,5 meter bedragen.
8
Hoofdstuk 2
Figuur 6: Uitsnede bestemmingsplan ‘Kom Beneden-Leeuwen’
T.b.v. benutting parkeerplekken:
Naast de hoteluitbreiding wordt een perceel buiten het plangebied aangewend ten
behoeve van het parkeren. Deze locatie is gelegen in bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen’.
In het vigerend bestemmingsplan ‘Bedrijventerreinen’ heeft de betreffende
locatie de bestemming ‘Bedrijventerreinen’. Ten aanzien van de bestemming
‘Bedrijventerrein’ gelden de navolgende regels.
Bestemmingsomschrijving
De voor 'Bedrijventerrein' aangewezen gronden zijn bestemd voor:
a. productiegebonden detailhandel, met uitzondering van detailhandel in voedings-
en genotmiddelen;
b. ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’, voor een bedrijfswoning;
c. ter plaatse van de aanduiding ‘detailhandel grootschalig’ , voor grootschalige
detailhandel;
d. ter plaatse van de aanduiding ‘ detailhandel perifeer’, voor perifere detailhandel;
Hoofdstuk 2 9
met de daarbij behorende:
e. wegen en paden;
f. groenvoorzieningen;
g. parkeervoorzieningen;
h. terreinen;
i. evenementen.
Bouwregels
Gebouwen
Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende bepalingen:
a. gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd binnen het bouwvlak. In het
plangebied is op de locatie waar de parkeerplaatsen worden gerealiseerd geen
bouwvlak aanwezig. Op het perceel zelf is wel een bouwvlak aanwezig, maar dit
is irrelevant voor de onderhavige ontwikkeling.
b. de oppervlakte van een bouwterrein mag per bedrijf max. 2500 m² bedragen.
Gebouwen, geen woningen zijnde
Voor het bouwen van gebouwen, geen woningen zijnde gelden de volgende bepalingen:
a. de minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt 3 meter;
b. de goothoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven;
c. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven.
Bedrijfswoningen
Voor het bouwen van bedrijfswoningen gelden de volgende bepalingen:
a. bedrijfswoningen zijn uitsluitend toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’,
met dien verstande dat:
1. het aantal bedrijfswoningen per aanduiding ‘bedrijfswoning’ niet meer dan
1 mag bedragen;
2. de maximale oppervlakte van een bedrijfswoning buiten de aanduiding ‘bedrijfswoning’
20% van de oppervlakte van de aanduiding ‘bedrijfswoning’
bedraagt;
3. de goothoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven;
4. de bouwhoogte mag niet meer bedragen dan is aangegeven;
5. de minimale afstand tot de zijdelingse perceelsgrens bedraagt 3 meter.
Bijgebouwen
Voor het bouwen van bijgebouwen bij woningen gelden de volgende bepalingen:
a. de maximale goothoogte bedraagt 4 meter;
b. de maximale bouwhoogte bedraagt 6 meter;
10
Hoofdstuk 2
c. de minimale afstand tot de voorgevellijn van de woning bedraagt 3 meter;
d. de maximale gezamenlijke oppervlakte aan bijgebouwen bedraagt:
Totale oppervlakte per bouwperceel
Maximale gezamenlijke oppervlakte
Tot 300 m 2 60 m 2
Van 300 tot 500 m 2 80 m 2
Van 500 tot 750 m 2 90 m 2
Van 750 tot 1.000 m 2 100 m 2
Van 1.000 m 2 en meer 150 m 2
Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde gelden de volgende
bepalingen:
a. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen mag maximaal 2 meter bedragen;
b. de hoogte van bedrijfsinstallaties mag maximaal 6 meter bedragen;
c. de maximale bouwhoogte van een overkapping bedraagt 3 meter, met dien
verstande dat de maximale oppervlakte
30 m² bedraagt en de overkapping
niet voor de voorgevellijn is
toegestaan;
d. de bouwhoogte van overige bouwwerken,
geen gebouwen zijnde,
mag niet meer dan 2,5 meter bedragen.
Carports
Voor het bouwen van carports, geldt de
volgende bepalingen:
a. de maximale bouwhoogte van een
carport bedraagt 3 meter, met dien
verstande dat de maximale oppervlakte
15 m 2 bedraagt en de carport
niet voor de voorgevellijn is toegestaan.
Figuur 7: Uitsnede bestemmingsplan “Bedrijventerreinen”
Hoofdstuk 2 11
Conclusie
Op basis van het vigerende bestemmingsplan is de uitbreiding van de bouwmassa
voor de hotelfunctie aan de achterzijde van het perceel Zandstraat 100 niet mogelijk.
De maximale goothoogte van 3 meter en de bouwhoogte van 5 meter in combinatie
met de afmetingen van het bouwvlak zijn hier te beperkt voor. In de gewenste
ontwikkeling heeft de bebouwing een scheiding in de bouwhoogte. Voor zowel het
gedeelte van de bebouwing parallel aan de Zandstraat als parallel aan de Margrietstraat
wordt de nieuwe bouwhoogte van circa 6,0 meter. Daarmee is de afwijking
van het bestemmingsplan 1,5 meter voor wat betreft de bouwhoogte.
De realisatie van de parkeervoorzieningen op het perceel Trambaan 24 is op basis
van het vigerende bestemmingsplan mogelijk. Parkeervoorzieningen worden binnen
de bestemming ‘Bedrijventerrein’ toegestaan.
12
Hoofdstuk 2
3. BOUWPLAN ‘UITBREIDING DE TWEE LINDEN’
De bestaande bebouwing op de achterzijde van het perceel aan de Zandstraat 100
wordt gesloopt. Op de locatie van de oude bebouwing wordt vervangende nieuwbouw
gerealiseerd. Deze bebouwing wordt breder en hoger teruggebouwd dan de
bestaande bebouwing. De nieuwe bebouwing bestaat uit twee bouwdelen van ieder
twee bouwlagen met een bouwhoogte van 6.0 meter. Eén bouwdeel loopt evenwijdig
aan de Margrietstraat, een ander evenwijdig aan de Zandstraat.
In de bestaande situatie bestaat de hotelaccommodatie uit één bouwlaag met een
goothoogte van 2,5 meter en een nokhoogte van 4 meter. De hotelfunctie (kamers)
blijft in de nieuwe situatie ongewijzigd.
Met de uitbreiding van het hotel gaat het aantal hotelkamers aan de achterzijde van
het perceel van 7 naar 20 kamers, dit betekent een toevoeging van 13 kamers.
De ontsluiting van de hotelkamers gaat via een galerij aan de voorzijde van het gebouw,
met voor iedere kamer een afzonderlijke voordeur. In het gebouw is ook een
lift aanwezig. De geveluitstraling naar de aangrenzende percelen is gesloten, er zal
geen inkijk ontstaan in de tuinen van omwonenden. De nieuwe bebouwing grenzend
aan de percelen van de woningen aan de Christinestraat, krijgt een trapsgewijze
opbouw. De bebouwing op de eerste verdieping ligt terug ten opzichte van de
achtergevel van de begane grondmassa. Ook wordt de achtergevel van de massa op
de eerste verdieping afgeschuind zodat in het gevelbeeld de massa als het ware met
een kap wordt uitgevoerd. In samenspraak met de omwonenden is men tot deze
aanpassing van het oorspronkelijke plan gekomen.
Het college van burgemeester en wethouders heeft in de brief 2 aangegeven akkoord
te gaan met het initiatief, onder de voorwaarden dat aan de Trambaan een parkeergelegenheid
ten behoeve van de uitbreiding van het aantal hotelkamers wordt
ingericht. Met het initiatief wordt het bestaande hotel met 13 kamers uitgebreid.
Dit betekent een toename van 13 parkeerplaatsen. De toename van deze parkeerbehoefte
kan niet op eigen terrein worden opgevangen. Aan de Trambaan 24 worden
daarom, conform de voorwaarde van de gemeente, extra parkeerfaciliteiten
gefaciliteerd. Voor het realiseren van de parkeerplaatsen wordt geen bebouwing
opgericht. Er wordt enkel de toename, dat wil zeggen 13 parkeerplaatsen aangelegd
op het reeds verharde gedeelte op het perceel (zie figuur 8). Dit is passend binnen
de bestaande bestemming voor dit perceel. Op het perceel aan de Zandstraat
blijven de bestaande parkeerplaatsen gehandhaafd. Tussen de parkeerplaatsen aan
de Trambaan 24 en het hotel wordt een parkeerservice/pendeldienst opgezet. Gas-
2
Brief gemeente West Maas en Waal, 15 mei 2012, onderwerp: principemedewerking uitbreiden hotelfaciliteiten.
Hoofdstuk 3 13
ten van het hotel worden enkele malen per dag, op afroep en vaste tijden, van en
naar de parkeerplaats aan de Trambaan gebracht 3 .
3
Het opzetten van een parkeerservice/pendeldienst is door de initiatiefnemers per brief d.d. 22-02-2012,
bevestigd en nader toegelicht. De brief is als bijlage in de ruimtelijke onderbouwing opgenomen.
14
Hoofdstuk 3
Figuur 8: Situatietekening bouwplan ‘Uitbreiding De Twee Linden’ en parkeerplan Trambaan 24
Hoofdstuk 3 15
16
Hoofdstuk 3
4. PLANOLOGISCH RELEVANTE ASPECTEN
4.1 Inleiding
In dit hoofdstuk wordt het project gemotiveerd. Gekeken wordt hoe het project past
binnen de randvoorwaarden van beleid, milieu, ruimte en financiën. Daarnaast worden
de effecten van de ingreep op de omgeving aangegeven.
4.2 Beleidsafstemming
4.2.1 Rijk
Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)
In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte 4 staan de plannen van de Rijksoverheid
voor ruimte en mobiliteit. Het Rijk streeft naar een concurrerend, bereikbaar, leefbaar
en veilig Nederland. Om dit te kunnen bewerkstelligen laat het Rijk de ruimtelijke
ordening meer over aan de decentrale overheden (provincie en gemeenten) en
komt de gebruiker centraal te staan. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van
rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor die belangen is het Rijk verantwoordelijk
en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale
overheden beleidsvrijheid. Tevens werkt het Rijk aan een eenvoudigere regelgeving.
Hierdoor neemt de bestuurlijke drukte af en ontstaat er ruimte voor regionaal
maatwerk.
Het Rijk blijft verantwoordelijk voor het systeem van ruimtelijke ordening. Daarnaast
kan een rijksverantwoordelijkheid aan de orde zijn indien:
een onderwerp nationale baten en/of lasten heeft en de doorzettingsmacht van
provincies en gemeenten overstijgt. Bijvoorbeeld ruimte voor militaire activiteiten
en opgaven in de stedelijke regio's rondom de mainports, brainports, greenports
en valleys;
over een onderwerp internationale verplichtingen of afspraken zijn aangegaan.
Bijvoorbeeld voor biodiversiteit, duurzame energie, watersysteemherstel of werelderfgoed;
een onderwerp provincie- of landsgrensoverschrijdend is en ofwel een hoog
afwentelrisico kent ofwel in beheer bij het Rijk is. Bijvoorbeeld de hoofdnetten
van weg, spoor, water en energie, maar ook de bescherming van gezondheid
van inwoners.
4
Vastgesteld op 13 maart 2012.
Hoofdstuk 4 17
Het Rijk kiest drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig
te houden voor de middellange termijn (2028):
het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van
de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker
voorop staat;
het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke
en cultuurhistorische waarden behouden zijn.
Uit bovenstaande drie doelen zijn de dertien nationale belangen naar voren gekomen.
Hoewel de uitbreiding van het hotel niet van nationaal belang is, levert het
toch een bijdrage aan de doelstelling efficiënt ruimtegebruik van de ondergrond.
Door op de locatie een bestaande hotelfunctie in gestapelde vorm uit te breiden
wordt het perceel optimaal benut.
4.2.2 Provinciaal en regionaal beleid
Streekplan Gelderland 2005
Sinds 1 juli 2008 is de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) vervangen door de
Wet ruimtelijke ordening (Wro). Hierin is het streekplan van de provincie vervallen
en vervangen door een structuurvisie. Het streekplan van de provincie Gelderland is
van rechtswege, beleidsneutraal, omgezet naar een structuurvisie. Hierdoor is het
streekplan relevant voor onderliggende ontwikkeling.
Met het Streekplan 'Gelderland 2005; kansen voor regio's' kiest de provincie voor de
versterking van de ecologische, economische en sociaal-culturele positie van Gelderland.
In het streekplan heeft de provincie voor de periode 2005-2015 de doelstelling
geformuleerd om de ruimtebehoefte zorgvuldig in regionaal verband te accommoderen
en te bevorderen dat publieke en private partijen de benodigde ruimte vinden
op een wijze die meervoudig ruimtegebruik stimuleert, duurzaam is en de regionale
verscheidenheid versterkt, gebruik makend van de aanwezige identiteiten en
ruimtelijke kenmerken. Daarbij heeft de provincie Gelderland een aantal doelen
opgesteld waarvan de volgende punten voor onderhavig initiatief vna belang zijn:
bevorderen van een duurzame toeristische-recreatieve sector in Gelderland met
een bovengemiddelde groei;
de vitaliteit van het landelijk gebied en de leefbaarheid van daarin aanwezige
kernen versterken;
bijdragen aan een evenwichtige regionaal gedifferentieerde ruimtelijke ontwikkeling,
door de cultuurhistorische identiteiten en ruimtelijke kenmerken als inspiratiebron
te hanteren in de ruimtelijke planning.
18
Hoofdstuk 4
Ruimtelijke Verordening Gelderland
Met een ruimtelijke verordening stelt de provincie regels aan bestemmingsplannen
van gemeenten. De provincie richt zich hierbij op onderwerpen die van provinciaal
belang zijn, zoals verstedelijking, natuur, nationale landschappen, water en glastuinbouw.
Gemeenten krijgen op sommige terreinen meer beleidsvrijheid, terwijl ze
op andere gebieden te maken krijgen met strikte provinciale richtlijnen.
Onderhavige ontwikkeling betreft een (kleine) stedelijke ontwikkeling. De vigerende
Gelderse ruimtelijke structuurvisie hanteert als uitgangspunt dat nieuwe verstedelijking
bij voorkeur plaatsvindt binnen het bestaand bebouwd gebied. Voor recreatieve
en verblijfsvoorzieningen prefereert de provincie eveneens inbreiding binnen
bestaande bestemmingen boven uitbreiding elders. De uitbreiding van het hotel dat
met dit plan mogelijk wordt gemaakt ligt binnen een zoekzone voor wonen en werken.
Hiermee voldoet het plan volledig aan de Ruimtelijke Verordening.
4.2.3 Gemeentelijk beleid
Ontwikkelingsvisie wonen & werken Gemeente West Maas en Waal
De gemeente West Maas en Waal is een aantrekkelijk landelijk woon-, werk en recreatiegebied.
Om hier op in te spelen is een beleidsnotitie ‘Recreatie en Toerisme’
opgesteld. In deze notitie zijn een aantal actiepunten uitgewerkt die in de loop der
jaren (tot 2000) zijn uitgevoerd om op het toerisme in te spelen.
Een van de genoemde verbeterpunten is het aanbod van hotel accommodaties,
waarbij het voornamelijk gaat om low-budget accommodaties in de kernen. De gemeente
geeft in de visie aan de ontwikkeling hiervan mede te willen bevorderen.
Aangezien het initiatief uitbreiding van de bestaande hotelaccommodatie betreft is
dit uitermate passend binnen het gemeentelijk beleid op het gebied van toerisme en
recreatie.
4.3 Programmatisch, ruimtelijke en mobiliteitsaspecten
Stedenbouwkundige inpassing en beeldkwaliteit
De uitbreiding van het hotel heeft een verschijningsvorm dat aansluit op de bestaande
bebouwing in de nabije omgeving. Aan de achterzijde van het perceel
wordt nieuwbouw gerealiseerd op de locatie van de bestaande bebouwing. De aanpassing
zit hem voornamelijk in de bouwhoogte, die van één naar twee bouwlagen
gaat. Dit zal echter niet hoger zijn dan de bestaande bebouwing aan de voorzijde
van het perceel. Voor de omliggende percelen betekent het echter wel een afname
van de bezonning en het uitzicht.
Hoofdstuk 4 19
Parkeren
Vanuit de parkeerbeleidsregels 2010 wordt gesteld dat voor de uitbreiding van het
hotel met 13 kamers een toevoeging van een gelijk aantal parkeerplaatsen (13 extra)
nodig is. Deze extra parkeerplaatsen kunnen niet op het terrein van het hotel
aan de Zandstraat gefaciliteerd worden. Het college van college van burgemeester
en wethouders heeft besloten toe te staan dat deze uitbreiding van parkeren (13
extra parkeerplaatsen) op Trambaan 24 plaatsvindt. Tussen de parkeerplaatsen aan
de Trambaan 24 en het hotel wordt een parkeerservice/pendeldienst opgezet. Gasten
van het hotel worden enkele malen per dag, op afroep en vaste tijden, van en
naar de parkeerplaats aan de Trambaan gebracht 5 . Het gevolg dat er extra verkeersbewegingen
ontstaan door de afstand tussen Zandstraat 100 en Trambaan 24 is
hierbij een afweging geweest.
Ontsluiting
Het hotel wordt reeds ontsloten via de Zandstraat en ten gevolge van het initiatief
wordt geen extra oprit gerealiseerd. De extra parkeerplaatsen die door de ontwikkeling
noodzakelijk zijn, worden niet op het bestaande hotelterrein gefaciliteerd. Ter
plaatse van het hotel betekent het initiatief in een zeer beperkte toename van de
verkeersdruk. De Zandstraat kan deze beperkte verkeerstoename afhandelen zonder
noemenswaardige belemmeringen.
Tussen het parkeerterrein aan de Trambaan en het hotel wordt een parkeerservice/pendeldienst
opgestart. Dit betekent dat enkele malen per dag er een extra
verkeersbeweging plaatsvindt op Zandstraat en Trambaan. Deze beperkte toename
van verkeersbewegingen zorgt niet voor een onevenredige afbreuk van het regulier
gebruik van de Zandstraat en Trambaan.
Voor wat betreft de ontsluiting van de parkeerplaats aan de Trambaan wordt gebruik
gemaakt van de bestaande oprit. Ook hier neemt de verkeerstoename slechts
beperkt toe en kan het profiel van de weg de beperkte parkeerdruk zonder noemenswaardige
belemmeringen afhandelen.
4.4 Milieuaspecten
Er bestaat een duidelijke relatie tussen milieubeleid, landschap en ruimtelijke ordening.
De milieu- en landschapskwaliteit vormen een belangrijke afweging bij de
ontwikkeling van ruimtelijke functies. Bij de afweging van het al dan niet toelaten
van ruimtelijke functies dient te worden onderzocht welke milieuhygiënische en
waterhuishoudkundige aspecten daarbij een rol spelen. In deze paragraaf wordt
5
Het opzetten van een parkeerservice/pendeldienst is door de initiatiefnemers per brief d.d. 22-02-2012,
bevestigd en nader toegelicht. De brief is als bijlage in de ruimtelijke onderbouwing opgenomen.
20
Hoofdstuk 4
achtereenvolgens ingegaan op flora- en fauna, bodem, bedrijf- en milieuzonering,
kabels & leidingen, externe veiligheid, geluid, waterhuishouding en luchtkwaliteit.
4.4.1 Flora en Fauna
Natuurwetgeving
De bescherming van de natuur is in Nederland vastgelegd in respectievelijk de Natuurbeschermingswet
en de Flora- en faunawet. Deze wetten vormen een uitwerking
van de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn. Daarnaast vindt beleidsmatig
gebiedsbescherming plaats door middel van de ecologische hoofdstructuur (EHS),
die is geïntroduceerd in het ‘Natuurbeleidsplan’ (1990) van het Rijk en op provinciaal
niveau in het streekplan is uitgewerkt.
De Natuurbeschermingswet heeft betrekking op de Europees beschermde Natura-
2000-gebieden en de Beschermde natuurmonumenten. Ruimtelijke ontwikkelingen
die effecten hebben op de vastgestelde natuurwaarden van deze gebieden, zijn in
beginsel niet toegestaan. Indien er een kans bestaat dat effecten zullen optreden,
dienen deze vooraf in kaart gebracht en beoordeeld te worden.
De Flora- en faunawet heeft betrekking op alle in Nederland in het wild voorkomende
zoogdieren, (trek) vogels, reptielen en amfibieën, op een aantal vissen, libellen
en vlinders, op enkele bijzondere en min of meer zeldzame ongewervelde diersoorten
(uit de groepen kevers, mieren, schelp- en schaaldieren) en op een honderdtal
vaatplanten. Bij ruimtelijke ontwikkelingen hoeft echter alleen rekening gehouden
te worden met de juridisch zwaarder beschermde soorten uit 'tabel 2' en 'tabel
3' van de Flora- en faunawet, en met vogels. Voor deze soorten moet een ontheffing
worden aangevraagd wanneer een ruimtelijke ontwikkeling leidt tot schade aan de
soort of verstoring van leefgebied. Voor soorten van 'tabel 3' en vogels geldt hierbij
een strenger afwegingskader dan voor soorten van 'tabel 2'. Voor soorten van
'tabel 2' en vogels geldt bovendien dat een ontheffing niet nodig is wanneer gewerkt
wordt conform een door LNV goedgekeurde gedragscode. Momenteel zijn
echter nog geen algemeen toepasbare gedragscodes voorhanden.
Quickscan
Het plangebied is momenteel vrijwel geheel voorzien van bebouwing en verharding.
In de beoogde nieuwe situatie zal dit niet veranderen. De kans dat er natuurwaarden
in het geding zijn is klein. In het kader van de juridisch- planologische procedure
is een toetsing aan de flora- en faunawet verplicht.
Hoofdstuk 4 21
Gebiedsbescherming
Uit de Gebiedendocumenten van Natura 2000 is afgeleid dat het plangebied niet
binnen een Habitat- of Vogelrichtlijngebieden ligt. Het plangebied ligt niet in de
Ecologische Hoofdstructuur.
Beschermde soorten
Als gevolg van de ontwikkeling worden geen negatieve effecten verwacht op beschermde
soorten. Een ontheffing van Flora- en faunawet is niet nodig. Om te voorkomen
dat broedende vogels worden verstoord moeten de werkzaamheden in het
plangebied plaatsvinden buiten het broedseizoen.
Zorgplicht
Voor alle soorten planten en dieren dient de Zorgplicht in acht genomen te worden,
of ze beschermd zijn of niet (artikel 2 Flora- en faunawet). Dit houdt in dat schade
aan flora en fauna zoveel mogelijk voorkomen dient te worden. Handelingen die
niet direct verband houden met het oorspronkelijke (ruimtelijk) plan en die nadelig
zijn voor flora en fauna moeten achterwege blijven.
4.4.2 Bodem
In het kader van procedure afwijken bestemmingsplan vormt de bodemkwaliteit bij
ontwikkeling van ruimtelijke functies een belangrijke afweging. Doordat de planlocatie
echter nog bebouwd is kan in dit stadium geen adequaat bodemonderzoek
worden verricht. Geadviseerd wordt om dit mee te nemen ten tijden van het daadwerkelijke
bouwproces.
Als uit het vooronderzoek blijkt dat er ‘verdachte’ deellocaties op de locatie aanwezig
zijn, welke aanvullend dienen te worden onderzocht (bijvoorbeeld ondergrondse
of bovengrondse brandstoftank(s), opslag van chemicaliën, brandplaatsen o.i.d.) dan
dienen deze deellocaties in het bodemonderzoek te worden betrokken.
Omdat de plek van de toe te voegen hotelkamers al in gebruik is als hotelfunctie
gaan wij er vooralsnog vanuit dat zich in de bodem geen verontreinigingen bevinden.
Voor de continuering van de hotelfunctie zijn geen belemmeringen te verwachten
voor wat betreft bodemkwaliteit.
22
Hoofdstuk 4
4.4.3 Bedrijven en milieuzonering
Bij de planontwikkeling dient rekening gehouden te worden met milieuzoneringen
van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het leefmilieu
te handhaven en te bevorderen. Bij de milieuzonering wordt gebruik gemaakt
van de door de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) opgestelde Lijst van
Bedrijfsactiviteiten 6 . Hierin wordt per bedrijfssoort aangegeven welke milieu-invloed
(in de vorm van geur, stof, geluid en gevaar) hiervan kan uitgaan en welke indicatieve
afstand hierbij (minimaal) in acht genomen worden.
Een hotel heeft een milieucirkel van maximaal 10 meter door mogelijke geur of geluidoverlast.
De theoretische minimale afstand van het hotelgebouw tot een woning
dient 10 meter te bedragen. Met een afstand van circa 11 meter tot de woningen
aan de Christinestraat kan worden geconcludeerd dat de milieuzonering geen belemmeringen
vormt voor de geplande ontwikkeling. De uitbreiding zal plaatsvinden
op de plek van de bestaande bebouwing met eveneens een hotelfunctie, waardoor
situatie vrijwel ongewijzigd blijft. Daarnaast is het hotel gelegen in een centrumgebied,
waardoor functiemenging op korte onderlinge afstand vanuit milieuoogpunt
verantwoord is.
Bij de planontwikkeling dient tevens rekening gehouden te worden met milieuzoneringen
van bestaande en toekomstige bedrijven om zodoende de kwaliteit van het
leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Deze zoneringen gelden voor zogenaamde
gevoelige functies, zoals wonen. Omdat een hotel geen gevoelige functie is
waar rekening mee dient te worden gehouden, gelden er geen afstandszones.
Conclusie
De uitbreiding van het hotel vindt plaats op de locatie van het bestaande hotelpand.
Hierdoor verandert er vanuit milieuoogpunt niets aan de richtafstand ten opzichte
van de bestaande bebouwing in de nabije omgeving. Daarnaast is het hotel gelegen
binnen het centrumgebied van de kern Beneden-Leeuwen, waar functiemenging
gebruikelijk is. De milieuzonering vormt geen belemmering voor de voorgenomen
ontwikkeling.
6
Milieuzonering op basis van: ‘Bedrijven en Milieuzonering’, Uitgave VNG, Den Haag, 2009.
Hoofdstuk 4 23
4.4.4 Geurhinder en veehouderij
In de omgeving van het plangebied zijn geen agrarische bedrijven gevestigd. Het
aspect ‘geurhinder en veehouderij’ is niet van toepassing.
4.4.5 Kabels en leidingen
Het verrichten van werkzaamheden in de nabijheid van hoogspanningsmasten,
hoogspanningslijnen, hoogspanningskabels, warmwaterleidingen e.d. kan gevaar
met zich meebrengen. Om dit gevaar zoveel mogelijk te beperken dient de leidingbeheerder
aan te geven onder welke voorwaarden de werkzaamheden veilig plaats
te kunnen vinden.
Ter plaatse van het projectgebied en de directe omgeving daarvan zijn geen kabels
en/of leidingen aanwezig die belemmeringen opleveren voor de toekomstige ontwikkeling.
4.4.6 Externe veiligheid
Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico’s
voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen
kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als
op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen
(Bevi) en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen 7
vloeit de verplichting
voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico’s in het projectgebied ten
gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico’s dienen te worden beoordeeld
op 2 maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.
Plaatsgebonden risico
Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu
komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden
risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg,
spoorlijn etc.), waarbij de 10 -6
contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de
maatgevende grenswaarde is.
Groepsrisico
Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig
komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen.
7
Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen, Staatscourant d.d. 4 augustus 2004. Deze
Circulaire is gebaseerd op de Risico Normering Vervoer gevaarlijke stoffen en het Bevi en sluit zoveel
als mogelijk aan op het Bevi.
24
Hoofdstuk 4
Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval
van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op
overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt
afgezet tegen de kans daarop. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als
ijkpunt in de verantwoording (géén norm).
Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied
moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid
van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van
groepsrisico moet andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling
van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en
bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze verantwoording is overleg met (advies vragen
aan) de regionale brandweer.
(Beperkt) kwetsbare objecten
Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen
wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan.
(Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants.
Projectgebied
De uitbreiding van een hotel is een (beperkt) kwetsbaar object en moet getoetst
worden aan het Bevi en de wet- en regelgeving voor het vervoer van gevaarlijke
stoffen.
Risicovolle bedrijven
Volgens de risicokaart (Nederland) zijn in de directe omgeving van het projectgebied
geen bedrijven gevestigd die gevaarlijke stoffen transporteren of opslaan.
Transport gevaarlijke stoffen
Er bevinden zich geen transportroutes van gevaarlijke stoffen in de nabije omgeving
van het projectgebied. Geconcludeerd kan worden dat in het kader van de externe
veiligheid geen belemmeringen aanwezig zijn ten aanzien van transportroutes.
Conclusie
Er bevinden zich geen inrichtingen en/of transportroutes in de nabije omgeving van
het projectgebied. Geconcludeerd kan worden dat in het kader van de externe veiligheid
geen belemmeringen aanwezig zijn.
Hoofdstuk 4 25
4.4.7 Geluid
In de Wet geluidhinder (Wgh) is vastgesteld, indien in het projectgebied geluidgevoelige
functies (zoals woningen) zijn voorzien binnen de invloedssfeer van
(weg)verkeerslawaai, akoestisch onderzoek uitgevoerd dient te worden. Een hotel is
geen geluidsgevoelige functie in de zin van de Wgh. Daarom is akoestisch onderzoek
niet noodzakelijk.
Met dit project wordt voorzien in de uitbreiding van een hotel. Voor de geluidsproductie
van het hotel kan in het kader van het Activiteitenbesluit (het Besluit algemene
regels voor inrichtingen milieubeheer) tevens een akoestisch onderzoek benodigd
zijn. Indien de richtafstand op basis van de door de VNG opgestelde Lijst van
Bedrijfsactiviteiten voor het aspect geluid niet wordt overschreden, kan verdere
toetsing voor het aspect geluid in beginsel achterwege blijven. De richtafstand voor
een hotel bedraagt 10 meter. Zoals ook in 4.4.3 is vastgesteld, liggen geluidsgevoelige
bestemmingen niet binnen deze afstand. Een akoestisch onderzoek naar het hotel
is dan ook niet noodzakelijk.
Conclusie
Aangezien een hotel niet gerekend wordt tot de geluidsgevoelige functies, is akoestisch
onderzoek niet noodzakelijk en zijn er op het gebied van geluidhinder geen
belemmeringen voor de voortgang van het project. Een akoestisch onderzoek is
conform het Activiteitenbesluit eveneens niet noodzakelijk.
Voor de omliggende woningen vindt er door de uitbreiding van het hotel geen toename
van geluid plaats, de (verhoogde) achtergevel zal geen openingen bevatten.
4.4.8 Waterhuishouding
Het vroegtijdig betrekken van de waterbeheerder en het meewegen van het waterbelang
is, door middel van de Watertoets, sinds 1 november 2003 verankerd in het
‘Besluit op de ruimtelijke ordening 1985’.
Beleidskader
Het streven naar een veilig, gezond en duurzaam waterbeheer staat landelijk in de
belangstelling. Relevante beleidsstukken op het gebied van water zijn het Provinciaal
Waterplan van de provincie Gelderland, het Waterbeheersplan 2010-2015, van
Waterschap Rivierenland, het Nationaal Waterplan, WB21, Nationaal Bestuursakkoord
Water en de Europese Kaderrichtlijn Water. Belangrijkste gezamenlijke punt
uit deze beleidsstukken is dat water een belangrijk sturend element is in de ruimtelijke
ordening. Water legt een ruimteclaim op het (stads)landschap waaraan voldaan
moet worden.
26
Hoofdstuk 4
De bekende driestapsstrategieën zijn leidend:
vasthouden – bergen - afvoeren (waterkwantiteit);
voorkomen – scheiden - zuiveren (waterkwaliteit).
Daarnaast is de Beleidsbrief regenwater en riolering relevant. Hierin staat hoe het
beste omgegaan kan worden met het (afkoppelen van) hemelwater. Ook hier gelden
de drie-trapsstrategieën.
Voor ruimtelijke plannen in stedelijk gebied, met een toename van verharding kleiner
dan 500 m² hebben op basis van het beleid van het waterschap Rivierenland.
geen compensatieverplichting voor verlies aan waterberging nodig. In de gemeente
West-Maas en Waal moet er, gezien de grondslag en hoge grondwaterstanden ter
plaatse, vanaf een toename van 1 m2 al gecompenseerd worden.
Aangezien met onderhavige ontwikkeling sprake van een gelijkblijvend totaal van
dakoppervlak en verharde oppervlakken. Er behoeft dus geen compensatie te worden
gerealiseerd.
Kenmerken watersysteem (huidige situatie)
Ligging en gebruik
Het plangebied is gelegen in bestaand stedelijk gebied en is reeds voorzien van verhardingen.
Bodem en Grondwater
De bodem van het plangebied bestaat uit rivierkleigronden van het type poldervaaggronden.
Ter plaatse geldt een vrij diepe ontwatering. De initiatieflocatie heeft
grondwatertrap VI. De gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG) ligt circa 0,6
meter onder maaiveld is gelegen. De gemiddeld laagste grondwaterstand (GLG) ligt
circa 1,6 meter onder maaiveld is gelegen.
De bodemgesteldheid in de grondwaterstanden zijn niet beperkend voor de realisatie
van de beoogde bebouwing, temeer omdat het een ophoging van de huidige
bebouwing betreft.
Oppervlaktewater
Het plangebied bevindt zich op circa 0,5 kilometer ten zuiden van de Waal. In het
plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Direct aangrenzend aan de planlocatie
is eveneens geen oppervlaktewater aanwezig.
Riolering
In de huidige situatie is reeds gemengde riolering in het gebied.
Hoofdstuk 4 27
Water in relatie tot de gewenste ontwikkelingen
Toename verhard oppervlak
Het plan betreft het ophogen van bestaande bebouwing. Hiermee is geen toename
van verharde oppervlakken gemoeid (kleine uitbreiding vindt plaats op locatie bestaande
verharde parkeerplaats). Ook de parkeervoorzieningen worden gerealiseerd
ter plaatse van bestaande verharde oppervlakken. Er is derhalve geen watercompensatie
benodigd.
Hemelwaterafvoer
Ne realisatie van het initiatief blijft de wijze van hemelwaterafvoer gelijk aan de
uitgangssituatie. Te weten het afvoeren van hemelwater op de bestaande riolering.
Met het oog op een mogelijke ‘afkoppelingsslag’ in de nabije toekomst dienen hemelwater
en vuilwaterstromen apart van elkaar te worden aangeleverd op de perceelsgrens.
Het planvoornemen biedt ook kansen om de bekende drietrapsstrategieen (vasthouden
– bergen – afvoeren en voorkomen – scheiden – zuiveren) uit te werken.
Bijvoorbeeld de toepassing van groende daken/ sedumdaken, of het hergebruik van
hemelwater. Dergelijke maatregelen strekken in het kader van duurzaamheid tot de
aanbeveling.
Vuilwaterafvoer
Het afvalwater zal via het bestaande rioleringsstelsel worden afgevoerd naar een
rioolwaterzuiveringsinstallatie. Het vuilwater en hemelwater wordt op de perceelgrens
te worden apart van elkaar aangeboden (met het oog op een afkoppelingsslag
in de nabije toekomst). Voor de uitbreiding van de hotelaccommodatie zal een
enigszins hogere belasting op de bestaande riolering plaatsvinden. Hierin vallen
echter geen problemen te verwachten.
Waterkwaliteit
Met het oog op een duurzaam behoud van de grond- en oppervlaktewaterkwaliteit
worden bij de planontwikkelingen geen uitlogende bouwmaterialen gebruikt.
Watervergunningsplicht
Voor onderhavig plan geldt geen watervergunningsplicht.
Conclusie & samenwerking met de waterbeheerder
Vanuit het oogpunt van een duurzaam waterbeheer kan het initiatief doorgang
vinden. Er vindt geen toename aan verharde oppervlakken plaats. Hemelwater en
vuilwaterstromen kunnen op dezelfde wijze worden behandeld als in de uitgangssituatie
(gescheiden aanleveren op de perceelsgrenzen).
28
Hoofdstuk 4
De waterparagraaf zal in het kader van het wettelijke vooroverleg door de gemeente
worden voorgelegd aan het waterschap Rivierenland.
4.4.9 Luchtkwaliteit
Luchtkwaliteit heeft betrekking op luchtverontreiniging met (gasvormige) stoffen
en verontreiniging van de lucht met stof. Veel stoffen die in de lucht kunnen voorkomen
hebben na inademing een schadelijk effect op de gezondheid. Behalve de
aard en de concentratie van de stof is de blootstellingsduur bepalend voor het gezondheidseffect.
De hoofdlijnen voor regelgeving rondom luchtkwaliteitseisen beschreven in de Wet
milieubeheer (hoofdstuk 5 Wm).
Als aan minimaal één van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen
in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid.
8
a. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
b. een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de
luchtkwaliteit;
c. een project draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtverontreiniging;
d. een project past binnen het NSL (Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit),
of binnen een regionaal programma van maatregelen.
Het Besluit NIBM
Deze AMvB legt vast, wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan
de concentratie van een bepaalde stof. Een project is NIBM, als aannemelijk is dat
het project een toename van de concentratie veroorzaakt van maximaal 3%. De 3%
grens wordt gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie
van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2
microgram/m3 voor zowel fijn stof en NO2.
In de regeling NIBM zijn categorieën van gevallen aangewezen, waarvan aannemelijk
is dat de toename van de concentraties in de betreffende gevallen de 3% grens
niet overschrijdt. Voor deze categorieën van gevallen geldt dat er zonder meer van
mag worden uitgegaan dat ze niet in betekenende mate bijdragen.
Onderliggend initiatief houdt de uitbreiding van een hotel in. Voor een hotel wordt
aangehouden: 24 motorvoertuigbewegingen per 10 kamers. Dit komt voor 13 kamers
neer op circa 40 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit betekent dat het
initiatief niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van een bepaalde
8
let wel op een zorgvuldige belangenafweging, en het (toekomstige) Besluit gevoelige bestemmingen
Hoofdstuk 4 29
stof. Een luchtkwaliteitonderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Conform de Wet
luchtkwaliteit 2007 kan het initiatief dan ook doorgang vinden.
Daarnaast betreft het project geen ‘gevoelige bestemming’ binnen 300 meter van
een rijksweg of 50 meter van een provinciale weg. Nadere toetsing aan de luchtkwaliteit
hoeft dan ook niet plaats te vinden.
Bedrijvigheid
Op basis van gegevens over geëmitteerde lucht van bedrijven in het plangebied of in
de omgeving hiervan moet beoordeeld worden of hierbij stoffen vrijkomen die zijn
genormeerd in het Besluit Luchtkwaliteit. Er zijn in of in de omgeving van het plangebied
geen bedrijven gevestigd die de luchtkwaliteit in de zin van het Besluit
Luchtkwaliteit beïnvloeden.
4.5 Archeologische en cultuurhistorische waarden
Archeologie
Op de indicatieve kaart archeologische waarden (IKAW) is de kans op het aantreffen
van archeologische resten aangegeven. Het projectgebied heeft op deze kaart een
middelhoge indicatieve archeologische waarde.
Figuur 10: Uitsnede archeologische waardenkaart (kich.nl)
Een archeologisch onderzoek is voor deze gebieden gebruikelijk. Echter door het
feit dat het initiatief slechts een kleine uitbreiding van het bestaande bebouwingsvolume
betreft, kan het behoud van archeologische waarden vooraf al voldoende
gegarandeerd worden. De kleinschalige uitbreiding vindt plaats op de locatie van de
bestaande hotelaccommodatie, met een toevoeging in het aantal bouwlagen. Op de
begane grond wordt de massa nauwelijks vergroot en blijft deze binnen de rooilij-
30
Hoofdstuk 4
nen zoals opgenomen in het bestemmingsplan. Archeologisch onderzoek is daardoor
niet noodzakelijk.
4.6 Economische uitvoerbaarheid
Behoudens kosten voor ambtelijke voorbereiding en begeleiding van het planproces
zijn er geen kosten voor de gemeente in exploitatieve sfeer. De toegelaten ontwikkelingen
bevinden zich op particulier terrein en de ontwikkeling betreft een particulier
initiatief
.
Hoofdstuk 4 31
32
Hoofdstuk 4
5. CONCLUSIE
De initiatiefnemer is voornemens om het bestaande hotel-restaurant ‘De Twee Linden’
aan de Zandstraat 100 te Beneden-Leeuwen (gemeente West Maas en Waal) uit
te breiden. De nieuwbouw voor deze uitbreiding vindt plaats op de plek van de bestaande
hotelaccommodatie aan de achterzijde van het perceel aan de Zandstraat
100. Het toevoeging van bouwlagen ten opzichte van de bestaande bebouwing is
niet passend met het vigerende bestemmingsplan ‘Kom Beneden-Leeuwen’ Derhalve
zal ten behoeve van het project ‘Hoteluitbreiding Beneden-Leeuwen’ een procedure
ter afwijking van het bestemmingsplan worden doorlopen.
De beoogde toevoeging van 13 extra parkeervoorzieningen voor het hotel op het
perceel Trambaan 24 is juridisch- planologisch gezien wel direct mogelijk.
Het voorliggende rapport is de ruimtelijke onderbouwing ten behoeve van het opnemen
van het onderhavige initiatief in het nieuwe bestemmingsplan Buitengebied.
Uit deze rapportage blijkt dat de ontwikkeling niet leidt tot aantasting van de
waarden van het gebied zelf en/ of van waarden die in de directe omgeving aanwezig
zijn.
In het algemeen kan gesteld worden dat de voorgestane ontwikkeling in het projectgebied
in relatie tot de omgeving ruimtelijk, functioneel, financieel-economisch
en milieu hygiënisch verantwoord is.
Hoofdstuk 5 33
34
Hoofdstuk 5
BIJLAGEN
Bijlage 1:
Brief met principemedewerking gemeente
West Maas en Waal
Bijlage 2:
Brief nader uitleg ontwikkeling uitbreiding hotel
BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Oldenzaal | Hasselt (B)
www.BRO.nl
2
Change language