Andelsbolig Nyt marts 2019

Andelsbolig Nyt 

- Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger 

Marts 2019 

TEMA : 

LANGT FRA STORBYEN 

AB Marsvej – hvor fællesskab 

er en selvfølgelighed 

Også i denne udgave: 

Mod-urbaniseringen kommer – flere vælger storbylivet fra 

Tid til generalforsamling: 3 punkter til huskelisten 

Er andelsboligforeningerne gode til at afdrage på deres gæld?

VALUARVURDERING AF 

Gratis vejledende værdiansættelse og 

gennemgang af andelsboligforeningen 

Vi deltager gerne i jeres generalforsamling 

Vi arbejder også med at sælge de 

ejendomme, der danner referencer for en 

valuarvurdering 

Vi vurderer ca. 500 andelsboligforeninger 

om året overalt i KBH og omegn 

Vi er selvfølgelig medlem af DE 

Skal vi også vurdere din 

andelsboligforening? 

danbolig Erhvervscenter – København 

Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE • Østerfælled Torv 10. 1. sal • 2100 København Ø 

Telefon 32 83 06 10 • valuar.kbh@danbolig.dk • www.danboligerhverv.dk

ANNONCE 

ANDELSBOLIGFORENINGER 

Emil Ozol-Ellekilde 

Ejendomsmægler MDE, Valuar, HD(F)

Indhold 

TEMA 


10 

7 

10 

Kort Andelsbolig Nyt 

TEMA: LANGT FRA STORBYEN 

12 

Beretninger fra to andelsboligforeninger 

langt fra storbyen 

18 

Nu er der også stor efterspørgsel på 

andelsboliger uden for storbyen 

25 

Mod-urbaniseringen kommer – flere vælger 

storbylivet fra 

28 

AB Marsvej – hvor fællesskab er en 

selvfølgelighed 

Også i denne udgave 

12 

25 

34 

36 

Offentlige ejendomsvurderinger af 

andelsboligforeninger udskudt til 2021 

Tid til generalforsamlingen: 3 punkter 

til huskelisten 

38 

Er andelsboligforeningerne gode til at 

afdrage på deres gæld? 

40 

FAQ: Hvilke forhold skal du kende til, 

når du stemmer om andelskronen til 

generalforsamlingen? 

28 

4 Andelsportal.dk

Stigende interesse for andelsbolig 

fællesskaber uden for storbyen 

Det er en myte, at befolkningen kun søger mod storbyen, mens det er de ældre, 

der primært bliver tilbage i landområderne. Nye tal viser, at særligt aldersgruppen 

25-39 år flytter fra de større byer og ud i land- og yderkommunerne. 

Børnefamilierne søger væk fra storbyen for at få mere bolig for pengene, men 

også fordi de drømmer om et liv i et nærområde med fællesskab og nye sociale 

relationer. Også de ældre vil være med, og statistikkerne viser, at der er mange, 

der flytter til yderområderne for at nyde deres otium. 

Forskerne kalder tendensen for mod-urbanisering, og vi behandler emnet i 

dette nummer af Andelsbolig Nyt med vores tema: Langt fra storbyen, som 

begynder på side 10. 

Vi har besøgt årets andelsboligforening, som holder til i det midtjyske, og fået 

fortællingen om, hvordan godt naboskab skaber tryghed. Vi har også beretninger 

om andelsboliglivet i Padborg og på Bornholm, og så kan du på side 18 

dykke ned i tallene for liggetiderne på andelsboliger til salg uden for de større 

byer. 

Andelsbolig Nyt 

Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af: 

AB Gruppen A / S 

Kristen Bernikows Gade 6 

1105 København K 

Web: www.andelsportal.dk 

E-mail: info@andelsportal.dk 

Tlf: 7733 4000 

Redaktion: Nynne Pihl Groth og 

Maria Carlsen (ansvarshavende) 

Layout: Pernille Svalebæk og 

Eik Franksdottir Mikkelsen 

Oplag: 5.000 

Mange andelsboligforeninger stræber efter at banke deres gæld ned så hurtigt 

som muligt. Men er det egentlig en god idé at afdrage heftigt på foreningens 

realkreditlån? I dette nummer ser vi nærmere på, hvordan andelsboligforeninger 

afvikler på deres gæld, og hvor meget gæld de egentlig har. Du 

kan blive klogere på side 38, hvor vi spørger en seniorøkonom: Er andelsboligforeningerne 

gode til at afdrage på gælden? 

I dette nummer af Andelsbolig Nyt kan du også få 3 punkter til huskelisten 

til generalforsamlingen, og du kan læse mere om udskydelse af de offentlige 

ejendomsvurderinger på side 34. 

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem kan 

du sende til os på info@andelsportal.dk. 

God læselyst og godt forår. 

Maria Carlsen, redaktør 

Er du ikke den rette modtager af 

dette blad? 

Eller har andelsforeningen skiftet formand? 

Så indtast de nye oplysninger på 

www.andelsportal.dk/opdater/ og vi 

opdaterer vores adressekartotek. 

Andelsportal.dk 

5

ANNONCE 

Ring på tlf.: 

9340 5000 

Er foreningens 

fællesarealer forårsklar? 

Hos Madsbøll Haver udfører vi udendørs vedligeholdelse for 

boligforeninger i Nordsjælland. Med faglig viden, grønne fingre og 

den rette maskinpark løfter vi alt fra græsslåning, hækkeklipning 

og beskæring til brolægning, snerydning og tømreropgaver. 

Vi vedligeholder fællesarealerne året rundt og tilbyder 

en solid service og et professionelt resultat 

– hver gang! 

www.madsbøllhaver.dk 

madsbollhaver@gmail.com 

Tlf.: 9340 5000 

CVR: 38066307 

Beskæring | Haveservice | Snerydning | Nyanlæg | Stubfræsning | Brolægning | Hegn | Tømrerarbejde

KORT Andelsbolig Nyt 

Taksten for godtgørelse til 

bestyrelsesmedlemmer 

I nogle andelsboligforeninger vælger generalforsamlingen, at 

bestyrelsen skal have en godtgørelse for eventuelle udgifter – eller 

som et decideret honorar for deres arbejde som bestyrelsesmedlemmer. 

Godtgørelsesbeløbet er i 2019 hævet af Skatterådet. 

Taksterne er nu: 

›› 

Maksimum kr. 2.400,- årligt (telefon og internet) 

›› 

Maksimum kr. 1.450,- årligt (porto, møder, kontorartikler m.v.). 

Andelsboligforeninger beslutter selv, om de ønsker at betale 

bestyrelsen et honorar for deres frivillige arbejde, men det er vigtigt, 

at beslutningen om en skatte- 

fri udbetaling til bestyrelsen 

træffes på en generalforsamling. 

Det er dog kun et 

honorar, der kan udbetales 

skattefrit, hvis bestyrelsen er 

frivillig og ulønnet. 

Kan andelshavere få 

håndværkerfradrag? 

Som andelshaver skal man betale 

for arbejdet af egen lomme, hvis 

man skal have håndværkerfradrag. 

Det er altså ikke muligt at få 

fradrag for arbejde, som er betalt 

over huslejen eller foreningens 

vedligeholdelseskonto. 

I 2019 er der 

12.200,- til 

grønne håndværkerydelser 

og 6.100,- til 

serviceydelser i 

hjemmet. 

Fra brevkassen på Andelsportal.dk: 

Kan jeg forlange en skriftlig afstemning? 

„Hej, 

Jeg vil på vores næste generalforsamling i andelsboligforeningen 

stille et forslag, der har økonomisk konsekvens 

for andelshaverne. Kan jeg ‘forlange’, 

at det bliver en skriftlig afstemning og ikke 

håndsoprækning?“ 

– Jens 

Svar: 

„Hej Jens, 

Det korte svar er, at det 

afhænger af vedtægternes 

bestemmelse. Nogle vedtægter 

indeholder bestemmelser om, 

at bestyrelsen eller en hvis procentdel af de 

tilstedeværende kan kræve skriftlig afstemning. 

De fleste dirigenter vil – efter min erfaring – følge et 

ønske om skriftlig afstemning, da der derved sikres en 

friere stemmeafgivelse, så mon ikke dit ønske vil blive 

opfyldt uanset, hvad vedtægten måtte anvise.“ 

Med venlig hilsen 

Erik Matthiesen 

Advokat (H), Advodan 

Bella Center i København slår den 10. & 11. april 

2019 dørene op for Ejendomsmessen. Messen er 

for professionel drift og renovering af fast ejendom. 

På Ejendomsmessen udstilles en bred vifte af 

løsninger til optimering af drift og renovering. Her 

viser udstillere alt fra renovering af faldstammer til 

software-løsninger. 

Det er også muligt at besøge udstillere, der har 

løsninger til vandbehandling, indeklima, energistyring 

og optimering, vinduer, døre, adgangskontrol, 

sikkerhed, affaldsløsninger, redskaber og 

maskiner, pavilloner samt et meget bredt udbud af 

serviceleverandører. 

Der er fri adgang til messen. Vil du vide mere, kan 

du besøge messens hjemmeside: 

www.ejendomsmessen.dk 


7

KORT Andelsbolig Nyt 

Garantiordning til både andelshaver og forening: 

ENTREPRISEGARANTI 

Indsender foreningen en bygge- eller renoveringsop- 

gave på Andelsportal.dk, bliver du tilbudt en gratis 

entreprisegaranti på opgaven. Entreprisegarantien tilbydes 

via Andelsportal.dks søsterportal 3byggetilbud.dk. 

Entreprisegaranti dækker både arbejde udført for 

andelsboligforeningen og arbejde udført for den 

enkelte andelshaver. Entreprisegaranti er den eneste 

garantiordning, der dækker arbejde udført i andels- 

boligforeninger. Skal din andelsboligforening eksempel- 

vis have nye gulve i fælleslokalet eller malet gavlen, 

dækker entreprisegaranti med op til 100.000 kroner, hvis 

der mod forventning skulle komme fejl eller mangler på 

opgaven. 

Ligesom andre garantiordninger dækker entreprise- 

garanti også arbejde udført for den enkelte andelshaver. 

Når der udføres arbejde for en privat bygherre dækker 

entreprisegaranti fejl og mangler for op til 35.000 

kroner. Vælger du som andelshaver at renovere din egen 

andelsbolig, kan du altså også få gratis entreprisegaranti 

på opgaven. 

6% 

BETALER 

PENGE 

Tallene stammer fra en rapport udarbejdet af en arbejdsgruppe 

nedsat af Erhvervsstyrelsen. 

UNDER BORDET 

6 procent af andelskøberne betalte penge under 

bordet for en andelsbolig i perioden 2015-2018. Det er 

en stigning, fra 3,5 procent for perioden 2005-2018. 

Indhent valuarvurderingen i god tid: 

Nye krav til valuarvurderinger 

kan forsinke processen 

For at undgå tårnhøje og usammenlignelige valuar- 

vurderinger er en ny vurderingsnorm for valuarvurderinger 

trådt i kraft og er gældende for alle valuarvurderinger, 

der udarbejdes efter den 1. oktober 2018. Med den nye 

bekendtgørelse er alle valuarer pålagt samme krav og 

retningslinjer. 

Kravene til valuarerne lyder: 

›› 

Har uddannelsen Diplom i Vurdering. 

›› 

Har mindst 2 års praktisk erfaring med vurdering af 

boligudlejningsejendomme. 

›› 

Har et aktuelt og indgående kendskab til markedet for 

boligudlejningsejendomme. 

›› 

Er dækket af en ansvarsforsikring med en minimumsdækningssum 

på 5 mio. kroner per krav. 

I bekendtgørelsen er der indsat en overgangsbestemmelse for 

de valuarer, der ved lovens ikrafttræden opfylder uddannelseskravet 

for at kunne foretage en valuarvurdering af en andelsboligforenings 

ejendom. 

De nye regler betyder, at der er flere andelsbolig- 

foreninger, der skal ud at finde en ny valuar, og på 

Andelsportal.dk har der været en stigende efterspørgsel 

på valuarer i løbet af de seneste måneder. 

I kan indhente gratis tilbud på valuarvurdering fra 

uddannede valuarer på: 

www.andelsportal.dk/indsendopgave 

8 Andelsportal.dk

Vidste 

du? 

...at andelsboligerne udgør ca. 

7 ,5% 

af det samlede antal 

boliger i Danmark. 

Er der styr på politikken 

for ventelister? 

Flere andelsboligforeninger benytter ventelister til at 

afsætte foreningens andelsboliger. Men hvilke typer 

ventelister findes der? Hvem har fortrinsret til en andelsbolig? 

Må foreningen tage gebyrer for opskrivningen? 

Vi har lavet en guide om ventelister i andelsbolig- 

foreningen: 

www.andelsportal.dk/guides/ventelister 

Hvad sker der på Andelsportal.dk? 

Stort fald i andelsboligforeningers værdi 

ved indgreb mod moderniseringsregler 

Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Socialdemokratiet 

vil tage kampen op mod udenlandsk opkøb af danske 

investeringsejendomme. Det skal ske ved indgreb i de 

nuværende regler om gennemgribende modernisering 

af lejeboliger i boligreguleringsloven. Et indgreb, 

der kan koste andelssektoren dyrt. Fjerner eller 

forringer et flertal i Folketinget regler om moderniser- 

ing skønnes det at kunne få konsekvenser for cirka 

160.000 andelsboliger opført før 1992. Adm. direktør i 

EjendomDanmark, Jannick Nytoft forklarer: 

„Andelsboliger vil tabe anseeligt i værdi, og tusinder 

af andelsboligejere, der har købt efter finanskrisen, vil 

blive teknisk insolvente.“ Ser vi nærmere på tallene, 

vurderer EjendomDanmark, at værdien af en typisk 

andelsboligforening kan falde med 13-25 procent, 

hvilket svarer til 20-45 milliarder kroner for hele andelsboligsektoren. 

www.andelsportal.dk/nyheder/indgreb-moderniseringsregler 

Nu bliver det nemmere for 

boligforeninger at opføre 

tagboliger i København 

Det ikke en nyhed, at der mangler boliger i det 

hurtigt voksende København. Faktisk har kommunens 

overborgmester Frank Jensen (S) slået fast, at 

hovedstaden inden 2025 vil vokse med 100.000 nye 

borgere og dermed mangle minimum 45.000 nye 

boliger. 

Svaret på boligmanglen findes nødvendigvis ikke 

kun ved at bygge nyt. Flere etageejendomme 

gemmer nemlig på muligheden for at opføre 

boliger øverst oppe under taget. Arealer, som oftest 

er uudnyttede eller bruges som tørreloft eller til 

opbevaring i diverse boligforeninger. Og spørger 

man politikerne i Københavns Kommunes teknik- og 

miljøudvalg, er det arealer som disse, der i fremtiden 

skal gøres lettere at omdanne til tagboliger. 

www.andelsportal.dk/nyheder/nye-regler-tagboliger 


9

TEMA 

Langt fra storbyen 

S 

elvom størstedelen af landets andelsboligforeninger 

er placeret i hovedstaden, 

er andelsboliger ikke kun 

et ‘Københavner-fænomen’. Der findes 

andelsboliger i hele landet, og interessen 

for andelsboligforeninger beliggende i 

yder- og landkommuner vokser støt. 

I dette tema sætter vi derfor fokus på 

andelsboligforeningerne langt fra storbyen. 

Vi ser på den stigende efterspørgsel 

på andelsboliger beliggende i yder- og 

landkommuner og besøger andelsboligforeninger 

med adresse i henholdsvis det 

sønderjyske og på Bornholm for at høre, 

hvad det vil sige at bo i en andelsboligforening, 

hvor ventelister er et nyt fænomen, 

og lokalsamfundet er af stor betydning. 

Andelsboligerne er populære og bliver 

solgt langt hurtigere i dag end for blot et 

par år siden. Og det er ikke kun i storbyerne, 

at andelsboligerne ryger hurtigt. 

Tal fra Boliga og Home viser nemlig, at 

andelsboligernes liggetid er halveret uden 

for storbykommunerne. 

Det er blandt andet børnefamilier, der er 

blevet glade for at flytte fra de større 

byer og bosætte sig i yder- og landkommuner. 

Forskere kalder tendensen for 

mod-urbanisering. De påpeger, at børnefamilierne 

søger væk fra storbyen for at få 

mere bolig for pengene, men også for at 

komme til miljøer, hvor fællesskabet og 

det sociale liv prioriteres. Vi dykker ned 

i tendensen på side 25 og ser samtidig 

nærmere på, hvordan småsamfund kan 

tiltrække endnu flere nye andelshavere. 

Andelsboligforeninger med adresse uden 

for storbyen bor ikke altid i etageejendomme, 

men holder ofte til i lavt byggeri, 

rækkehuse eller kædehuse, og ofte med 

et centralt placeret fælleslokale. Netop 

fælleslokalet har en afgørende rolle for det 

sociale liv i den midtjyske andelsboligforening 

AB Marsvej, der har vundet 

prisen som årets andelsboligforening, fordi 

foreningen har knækket koden til et socialt 

foreningsliv med plads til den enkelte. 

Læs mere om årets andelsboligforening på 

side 28. 

10 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Skal vi tage 

en snak om 

malerarbejde? 

12884 • www.jsdanmark.dk 

Mere end 100 års erfaring med renovering af trappeopgange 

A 

H. FRIEDMANN & SØN S Malerfirma 

Mesterlodden 44 · 2820 Gentofte · Telefon 39 65 71 50 

hfs@friedmann.dk · www.friedmann.dk

TEMA 


Mød AB Toldgaarden og Gryneparken 2: 

Beretninger fra to 

andelsboligforeninger 

langt fra 

S T O R B Y E N 

Historier om et glohedt andelsboligmarked, penge under bordet og 

bestyrelser, der skal administrere kilometerlange ventelister, kan for nogle 

andelsboligforeninger lyde ugenkendeligt. Vi møder to andelsboligforeninger 

– en i Sønderjylland og en på Bornholm – og får deres beretning om livet i en 

andelsboligforening langt fra den hektiske storby. 

Andelshaverne vedligeholder i fællesskab ejendommen 

på årets to arbejdsdage. 

AB Toldgaarden: 

EN ANDELSBOLIGFORENING I 

GRÆNSELANDET 

Et stenkast fra den tyske grænse ligger andelsboligforeningen 

Toldgaarden i byen Padborg. 

Andelsboligforeningens ejendom er mere end 

blot en fryd for øjet med sin lysegule facade og 

det smukke lindetræ, der står i midten af gårdspladsen. 

Toldgaarden blev nemlig bygget tilbage 

i 1920’erne for at huse statens toldvæsen, som 

skulle patruljere langs den dansk-tyske grænse. I 

dag er det 16 andelshavere, der har adresse i den 

historiske ejendom. 

„Det er dejligt at bo i en historisk bygning 

her i Padborg. Vi ligger i en god lomme tæt på 

naturen og ti minutter fra den nydelige gågade. 

Vores grund går lige op til grænsen, hvor man 

jo i gamle dage patruljerede, og hvor de nu er 

ved at sætte vildsvinehegn op. Og så er det jo 

dejligt nemt for os at handle ind i Flensborg.“ 

12 Andelsportal.dk

AB Toldgaarden: 

›› 

Grundlagt som tjenesteboliger i 1920’erne, 

hvor Sønderjylland nyligt var blevet genforenet 

med Danmark, og der derfor var behov 

for etater som politi og toldvæsen. 

›› 

Ejendommen blev dengang bygget i den 

såkaldte ‘bedre byggeskik’, som var en 

stilperiode i dansk arkitektur fra 1915-1940. 

Det betyder, at der er brugt særligt massive 

og holdbare materialer, som kommer andelshaverne 

til gavn i dag. 

›› 

Toldgarden blev til en andelsboligforening i 

1991 og består i dag af 16 andelshavere. 

›› 

Boligerne er 78-200 m 2 , og der er et hav af 

fællesarealer som petanquebane, legeplads, 

bålplads og fælles redskabsskur. 

Sådan siger Jette Hedegaard med et smil i 

stemmen, da hun fortæller om andelsboligforeningens 

beliggenhed. Jette Hedegaard har 

boet i AB Toldgaarden i mere end 26 år og har 

gennem 18 år taget sig af posten som formand i 

foreningen. Nu er formandsposten givet videre 

til Ole Jarlnæs, der lige som Jette har stor respekt 

for ejendommens historie: 

„Jeg har nu boet i Toldgaarden i to år, og jeg 

synes, at det går godt. Det handler meget om 

at søsætte renoveringer med respekt for den 

nuværende bygning, og så er det sjove, at vi kan 

gøre os nogle pudsige fund, såsom gamle porte, 

når væggene rives ned.“ 

Når andelsboligerne ikke sælger sig selv 

„Det er nogenlunde det samme at drive en 

andelsboligforening i Padborg, som det er i 

storbyen. Udfordringerne er bare ikke ens,“ 

indleder Jette Hedegaard, mens hun reflekterer 

over, hvordan andelsboligdrift i Sønderjylland 

kan være anderledes end i storbyen, og der går 

ikke længe før, hun uddyber: 

Fortsættes » 

FRIHED til at vælge udvikling 

ANNONCE 

Vidste du, at brugen af digitale løsninger 

kan spare på vand- og energiforbruget... 

Techem Beboer App giver svar her og nu om 

dit forbrug. 

Let det administrative arbejde i din forening 

Udnyt vores know-how indenfor fordeling af 

ejendommens forbrug og vores digitale univers 

med forbrugsmåling online. 

Besøg ejendomsmessen, Bella Center, 10.-11. april 

- se mere på www.techem.dk/om-os/nyheder 

Focus på ressourcer

TEMA 


Et gammelt fotografi af Toldgaarden, hvor lindetræet i gårdspladsen 

fyldte en hel del mindre end i dag. 

„Vores største udfordring er, at der er svært 

at sælge andelsboligerne her. Det lyder ikke 

til at være et problem i København, hvor 

andelsboligerne bliver revet væk. Vi er på 

den måde ‘Udkantsdanmark’ med mange 

pendlere og besøgende, men færre, der 

faktisk ønsker at bosætte sig her. Det gør det 

svært at komme af med vores andelsboliger, 

også selvom de er billige.“ 

Til gengæld oplever Jette Hedegaard, at der 

over de seneste år er kommet mere mangfoldighed 

blandt dem, der køber sig ind i 

andelsboligforeningen. 

„Det har tidligere været en blandet beboergruppe 

aldersmæssigt, men det var begyndt 

at være lidt af et ollekolle af andelshavere i 

foreningen, hvor flere har boet her i mange 

år. Med tiden har vi dog oplevet, at der atter 

er flyttet nogle børnefamilier og unge ind. 

Det er vi smadder glade for. Vi vil gerne 

være en mangfoldig andelsboligforening,“ 

siger Jette Hedegaard, som påpeger, at der 

med legeplads og store boliger netop er rum 

til de større familier i AB Toldgaarden. 

På det sønderjyske kaffebord kan du bl. a. finde: 

kræm snit (Napoleons kage) 

ingenting (en småkage) 

striftort (lagkage) 

Andelsboligfællesskab vs. 

‘Udkantsdanmark’ 

En anden vanskelighed, når boligkøbere 

rykker længere ud på landet, kan være et 

manglende kendskab til, hvad det egentligt 

vil sige at bo i en andelsboligforening. 

„Når folk køber en andelsbolig hos os, 

skriver de under på, at de har læst om, 

hvordan det er at bo i vores forening. Men 

i virkeligheden er de færreste i starten klar 

over, hvad det betyder at købe sig ind i et 

andelsboligfællesskab,“ siger Jette Hedegaard. 

En situation, der i begyndelsen gjorde det 

svært at få andelshaverne i arbejdstøjet, når 

arbejdsdagene nærmede sig: 

„Vi har to arbejdsdage om året, men i en 

periode kneb det med tilstrømning til dem, 

da folk ikke deltog. Vi lavede et bødesystem, 

hvilket betød, at folk mødte op. Selvom 

bødesystemet blev bortskaffet, mødte 

beboerne stadig op – og det har de gjort 

lige siden. Beboerne fandt nemlig ud af, 

at vi hygger os sammen,“ fortæller Jette 

Hedegaard som understreger, at sammenholdet 

i andelsboligforeningen i dag er 

rigtig godt. 

Rådet fra os: Bestyrelsen skal turde 

tage dialogen 

Skal Ole Jarlnæs og Jette Hedegaard 

videregive et godt råd til andre andelsboligforeninger, 

er budskabet klart: 

14 Andelsportal.dk

„Jo mindre andelsboligforeningen er, jo bredere skal de 

skuldre være, der skal bære læsset. Derfor er det uhyre 

vigtigt, at man tør tage dialogen med andelshaverne og 

gøre det klart, hvad der forventes af dem, og hvilken 

rolle bestyrelsen har – og ligeså vigtigt, hvilken rolle 

bestyrelsen ikke har.“ Erfaringen i den sønderjyske 

andelsboligforening lyder nemlig, at tidsånden hos 

både unge og ældre har bevæget sig længere væk fra 

princippet om, ‘at vi løfter i flok’. Jette Hedegaard 

uddyber: 

„Bestyrelsen kan nemt blive gjort til en slags viceværter, 

der skal kunne ordne det hele. Det handler 

derfor om at italesætte, at bestyrelsen ikke har 

alverdens tid og ikke skal stå for det hele. Sig højt, at 

det er en frivillig post at sidde i bestyrelsen, så kender 

alle rammerne. Det gælder ikke kun i Padborg, men i 

alle andelsboligforeninger.“ 

Gryneparken 2: 

ANDELSBOLIGEN ER DEN GYLDNE 

MELLEMVEJ PÅ BORNHOLM 

I den anden ende af landet – omgivet af 

Østersøens brusende bølger – ligger solskinsøen 

Bornholm. I byen Svaneke finder vi 

andelsboligforeningen Gryneparken 2, der i 

modsætning til AB Toldgaarden blev etableret 

som et nybyggeri tilbage i 2006. Vi fanger 

Susanne Jensen, andelsboligforeningens 

formand, til en snak: 

„Vores andelsboligforeningen blev i tidernes 

morgen grundlagt, da flere fra øen gerne ville 

af med deres store huse med haver og derfor 

slog sig sammen om et nybyggeri. Her var 

andelsboligforeningen en god boligform, hvor 

der både var plads til noget fælles og noget 

individuelt,“ fortæller Susanne Jensen, der selv 

flyttede til Bornholm for knap tre år siden med 

sin mand. 

„Vi flyttede herover fra København med 

tankerne om et hus eller en lejlighed. Vi fandt 

hurtigt ud af, at det var valget mellem et hus i 

flere planer eller et hus, der skulle restaureres 

kraftigt. Antallet af lejligheder er ret begrænset 

på Bornholm. Vi syntes derfor, at andelsboligen 

var en god mellemvej, da den dels var billigere 

at købe end et hus og som boform samtidig gav 

tilflyttere som os mulighed for at blive en del af 

øen og lokalmiljøet,“ erindrer Susanne Jensen. 


Gryneparken 2: 

›› 

Gryneparken 2 blev bygget som et nybyggeri i 2006 

og består af 8 enkelthuse i et-plan med en lille have. 

›› 

De største boliger er på 103 m 2 , mens de mindste 

er på 80 m 2 . Boligerne har meget individuelle præg, 

da flere beboere har revet vægge ned og bygget 

havestue. 

›› 

Traditionen tro inviterer andelsboligforeningen til 

champagnebrunch nytårsdag. Her bliver naboforeningen 

også inviteret med. Den inviterer også 

Gryneparkens andelshavere til deres arrangementer. 

De landlige omgivelser omkring Gryneparken 2. 


15

TEMA 


Førder 

En tilflytter til Bornholm, der ikke er født bornholmer 

Når ventelister og hjemmeside ikke 

er en selvfølge 

Én ting, der klart adskiller andelsboligforeningen 

i Svaneke fra foreningerne i storbyen, 

er graden af efterspørgsel på boligerne. Faktisk 

er det mindre end et år siden, at andelsboligforeningen 

Gryneparken 2 for første gang 

skulle tage stilling til ventelister: 

„Hvis man tænker på en andelsboligforening 

i en Nørrebroejendom, tænker jeg, at der er 

store som små lejligheder med både interne 

og eksterne ventelister, hvor der er en naturlig 

udskiftning i beboerne. Sådan er det ikke her. 

Faktisk var det først i sommerferien 2018, at 

vi blev konfronteret med ventelistepricippet, 

da vi fik en henvendelse fra en, der gerne ville 

skrives op. Så måtte vi jo tage stilling til det,“ 

fortæller Susanne Jensen. 

Midt i den smukke natur ligger Gryneparken 2. 

Lokalsamfundet kommer i første række 

For Susanne Jensen, som selv var vant til kollektiver 

fra sine tidligere bopæle, lå andelstanken 

meget naturligt. Men ikke hos alle beboerne var 

dette en selvfølge i begyndelsen. 

„Der er flere andelsboligforeninger på Bornholm, 

end man regner med, men det er ikke 

ensbetydende med, at andelstanken dominerer. 

Vi har et enkelt par, der tidligere har boet i 

andelsbolig, men ellers er der flere, der egentligt 

ikke vidste på forhånd, hvad fællesskabet indebærer. 

Det er vi heldigvis blevet bedre til i 

vores forening, hvor der er stor tilslutning, når 

vi inviterer til generalforsamling eller fællesarrangementer,“ 

fortæller formanden, som 

mener, at andelsboligfælleskabet måske bliver 

overskygget af de mange lokale fællesskaber, der 

findes på Bornholm. 

„Beboerne har forskellige relationer internt til 

hinanden i form af pensionistklubber, bankospil 

og alt muligt andet, der bliver arrangeret i lokalområdet. 

Så på den måde er man ikke alene og 

behøver måske ikke andelsboligfællesskabet på 

samme måde,“ siger Susanne Jensen. 

„Det sætter andre tanker i gang som behovet 

for en hjemmeside. For hvordan annoncerer 

vi egentligt, at vi eksisterer? Slår man op 

under andelsboliger i Svaneke, kommer vi 

ikke frem,“ lyder det fra formanden, som 

fortsætter: 

„Bare det, at vi sender beboerinformationer 

ud på mail, er nyt. Vi plejede altid at gå fysisk 

over med papirerne hos den enkelte. Det var 

i sig selv et stort skridt at gå væk fra det, men 

man revolutionerer jo ikke en forening over 

natten.“ 

Børnefamilier søges 

Skal Susanne Jensen komme med et fremtidigt 

ønske, så indebærer det en mere blandet 

boligmasse med både børn, unge, familier, 

enlige og ældre. 

„Det kunne være dejligt, hvis der kom endnu 

flere børnefamilier til foreningen, så det ikke 

ender i et rent rollatorparadis. Udviklingen på 

Bornholm er heldigvis til vores fordel. Førhen 

skulle man have jobbet først og så kunne man 

nemt få en bolig på Bornholm, men nu skal 

man have boligen først. Det betyder, at nye 

tilflyttere til Bornholm måske ser muligheder 

i nogle andre boformer, så som andelsboligen,“ 

slutter Susanne Jensen. 

16 Andelsportal.dk

ANNONCE

TEMA 


Tallene taler for sig selv: 

Nu er der også stor 

efterspørgsel på andelsboliger 

uden for storbyen 

Hvis du drømmer om at udleve andelstanken i en af landets andelsboligforeninger, 

er du langt fra den eneste. Andelsboligerne bliver 

nemlig solgt langt hurtigere i dag end for blot et par år siden. Og 

det er ikke kun i storbyerne, at andelsboligerne ryger hurtigt. Tal fra 

Boliga og Home viser, at andelsboligerne også er særdeles populære 

uden for hovedstaden. 

F 

lere ønsker at bo i en andelsbolig. 

Det fremgår, når man ser nærmere på 

salget af andelsboliger via ejendomsmæglere 

i hele landet. For som ringe 

i vandet har efterspørgslen på andelsboligerne 

nu også spredt sig til flere af kommunerne uden 

for storbyerne, hvor andelsboligernes liggetid er 

markant lavere end tidligere. Det betyder med 

andre ord, at der er større rift om andelsboligerne, 

som sælges langt hurtigere end før. 

Vi ser nærmere på statistikkerne. 

Gennemsnitlig liggetid: Andelsboliger uden for 

storbyen (Boliga): 

Kommune 2016 2017 2018 2019 

Frederikshavn 

Hjørring 

Horsens 

Slagelse 

Vejle 

Viborg 

Aabenraa 

333 397 257 - 

297 382 - 244 

279 - 157 116 

183 180 - 129 

406 300 260 197 

385 317 - 191 

406 232 288 - 

Udpluk af kommuner uden for storbykommunerne. Med 

storbykommuner menes København, Aarhus, Odense og 

Aalborg. Tallene fra Boliga viser den gennemsnitlige liggetid 

for andelsboliger, der var til salg den 30/01 hvert år. De 

tomme felter betyder, at der er solgt under 20 andelsboliger i 

perioden 1 . 

18 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Efterlysning: 

Andelsboligsælgere søges 

Hos ejendomsmæglerkæden Home oplever 

man også et fald i salgstider, når de kigger på 

andelsboligerne uden for storbyerne. I 2014 tog 

det gennemsnitligt 141 dage at sælge en andelsbolig 

uden for storbyerne, mens tallet i 2017 var 

faldet til 112 dage. En udvikling, der fortsatte 

ind i 2018, hvor andelsboligernes salgstid faldt 

til blot 82 dage 2 . Jesper Frendrup Guldmann, der 

arbejder som ejendomsmægler hos Home i Vejle, 

bekræfter andelsboligernes popularitet: 

„Andelsboligerne er blevet meget nemmere at 

sælge end før. Mange flere ønsker at købe en 

andelsbolig, og derfor er vi hos Home begyndt 

at efterlyse andelsboligsælgere, hvilket i flere år 

slet ikke har været en nødvendighed.“ Og den 

erfarne ejendomsmægler har et godt bud, på 

hvorfor andelsboligen er blevet attraktiv blandt 

de boligsøgende langt fra storbyen. 

„Jeg oplever typisk, at køberne til andelsboligerne 

i Vejle og omegn er det lidt ældre kundesegment. 

De, som har solgt en større villa, og nu 

gerne vil have sig en mindre bolig at passe. 

Her er andelsboligen en god boform, da man 

som andelshaver ikke er alene om vedligeholdelsen,“ 

forklarer Jesper Frendrup Guldmann og 

fortsætter: 

„Samtidig er der også det sociale aspekt i at købe 

en andelsbolig, hvor der er mulighed for at blive 

en del af et fællesskab. Det er også klart en af de 

fordele, som køberne har in mente, når valget 

falder på en andelsbolig.“ 


ADMINISTRATION 

-TILPASSET JERES FORENING 

Vil I have en pris på administration af jeres 

andelsboligforening, så kontakt Cubus 

Administration på tlf.: 7026 9910 eller send 

en mail til info@cubusadministration.dk. 

Cubus Administration er en professionel administrator 

for andelsboligforeninger. 

Cubus Administration har tre advokater tilknyttet, som alle har 

stor erfaring med andelsboligforeninger. Vi arbejder ud fra 

grundprincipperne om grundighed og professionalisme og 

har samlet set mere end 20 års erfaring med at administrere 

både større og mindre andelsboligforeninger. 

Cubus Administration gør administrationsarbejdet nemmere 

og hurtigere for andelsboligforeningen. Vi er en fl eksibel samarbejdspartner, 

der tager godt hånd om den enkelte forening. 

1 

Gennemsnitlig liggetid for andelsboliger, der var til 

salg d. 30/01 hvert år fra Boliga 

2 

Tal fra boligsiden og Home på handler via 

ejendomsmæglere 

Cubus Administration 

Dronningens Tværgade 30 

Postboks 9060 | 1022 København K 

info@cubusadministration.dk 

www.cubusadministration.dk 

Telefon.: 7026 9910 


19

TEMA 


Generel medvind til andelsboligmarkedet 

Det er dog ikke kun i landkommunerne, at andelsboligerne 

har fået medvind i boligstatistikkerne. I 

storbyerne har boligmarkedet nemlig længe været 

støvsuget for andelsboliger. 

De korte salgstider hænger tæt sammen med, at 

boligmarkedet generelt har været i vækst de seneste 

år. Senior kommunikationskonsulent Michael 

Dalsager i Home uddyber: 

» Man skal huske, at der er væsentlige forskelle på de to 

former for andelsboligmarkeder. En andelsbolig i hovedstaden 

er typisk kendetegnet ved en lejlighed i en 

etageejendom, hvorimod en andel også ofte er rækkehuse 

i kommunerne uden for de store byer. « 

Michael Dalsager, Senior kommunikationskonsulent 

„Det går generelt godt for andelsboligmarkedet, 

fordi det er gået godt for salget af blandt andet 

ejerlejligheder og sidenhen også husene. I hovedstaden 

har vi haft flere år, hvor ejerlejlighederne 

har solgt som varmt brød og til markant stigende 

priser. Det betyder, at flere nemmere kan få solgt 

andelsboligen også.“ 

Liggetid i: 

Storbyen 

År Liggetid 

Landkommunerne 

År 

Liggetid 

Samtidig understreger han, at man som boligkøber 

skal huske på, at andelsboligmarkedet i landkommunerne 

ofte tager andre former end i storbyen: 

„Man skal huske, at der er væsentlige forskelle på 

de to former for andelsboligmarkeder. En andelsbolig 

i hovedstaden er typisk kendetegnet ved en 

lejlighed i en etageejendom, hvorimod en andel 

også ofte er rækkehuse i kommunerne uden for de 

store byer.“ 

2019 109 

2018 90 

2017 126 

2016 131 

2019 208 

2018 236 

2017 264 

2016 304 

Gennemsnitlig liggetid for andelsboliger 

beliggende i storbykommunerne København, 

Aarhus, Odense og Aalborg (første boks) – 

anden boks er liggetid i resterende kommuner 

(Boliga) 

20 Andelsportal.dk

ANNONCER 

ENTREPRENØRLØSNINGER 

– af den højeste kvalitet 

I mere end 20 år har vi hjulpet jyske andelsboligforeninger 

sikkert i mål med deres entreprenør- og kloakopgaver. 

Professionel administration og 

rådgivning til andelsforeninger 

Vores team af dygtige jurister og sagsbehandlere 

er specialister i : 

• Kloakarbejde 

• Rottesikring og TV-inspektion 

• Gravearbejde og brolægning 

• Klima- og fugtsikring 

• Omfangsdræn 

› Administration 

› Vedtægter 

› Husorden 

› Køb og salg 

› Forbedringer og vedligeholdelse 

› GDPR 

Kontakt Jens Glavind i dag for et godt 

tilbud på administration af Jeres forening! 

Entreprenør BS Kristiansen 

Adresse: P Madsens Vej 12, 

8586 Ørum Djurs 

Telefon: 29 24 14 92 

E-mail: email@bs-kristiansen.dk 

Web: www. bs-kristiansen.dk 

CVR: 39408821 

LRP 

Adresse: Løvenørnsgade 17, 8700 Horsens 

Telefon: 79 25 30 06 Mail: jg@lrp.dk 

Web: www.lrp.dk Cvr: 25 49 36 56 

entreprenoer-bs-kristiansen-marts-abnyt19.indd 2 29/01/2019 lrp-marts19-abnyt.indd 09.59 1 04/02/2019 0 

Skal foreningens 

faldstammer udskiftes? 

Søger I en erfaren og 

kvalitetsbevidst elektriker? 

I mere end 30 år har BH El-Service udført 

professionelt elarbejde for både boligforeninger 

og private boligejere. 

Vi tilbyder: 

Dørtelefoni 

El-tjek og klassisk 

elarbejde 

Adgangskontrol og 

overvågning 

Brandventilation 

Seriøs rådgivning 

43 99 02 34 • bh@bh-elservice.dk 

Rugvænget 17, 2630 Taastrup 

www.bh-elservice.dk 

Hos Københavns VVS & Ventilationsservice 

ApS har vi gode erfaringer 

med at renovere og udskifte 

andelsboligforeningers faldstammer. 

Særligt de ældre etageejendomme i 

hovedstadsområdet har brug for at 

få vandinstallationerne tjekket og 

vedligeholdt og her byder vi gerne ind 

med ekspertisen. 

Vi løfter opgaver for både andelsboligforeningen 

og for den enkelte beboer 

og altid med kvaliteten i højsædet. 

Vi udfører: 

> Faldstammer 

> Badeværelser 

> Ventilationsløsninger 

> Serviceaftaler til ejendommen 

> Rådgivning 

Telefon: 5222 8228 

Mail: mail@kbhvvsservice.dk 

Web: www.kbhvvsservice.dk 

CVR: 36719354

Der bygges nyt som aldrig før, og kvadratmeterpriserne er høje; 

men hvad med de eksisterende ejendomme? 

Potentialerne ligger bl.a. i at bringe komforten af de ældre etageejendomme 

op på samme niveau som det moderne nybyggeri, som 

ellers risikerer at udkonkurrere eller presse prisen på de eksisterende 

ejendomme. 

Uudnyttet potentiale i 

komfortforbedringer af 

eksisterende etageejendomme 

De senere år har det været etablering af altaner, som har givet de eksisterende ejendomme et 

løft – både prismæssigt og på livskvaliteten for de mange beboere i lejligheder, som har fået 

muligheden for at komme ud. Inden altanerne var det mere basale opgraderinger i form af nye 

vinduer, tag, facader, køkkener og badeværelser, der prægede bolig- og ejendomsinvesteringerne. 

Elevatorer – det nye sort… 

Nu viser der sig en ny trend i efterspørgslen 

på elevatorer til de eksisterende etageejendomme. 

Og med god grund. Ifølge Grundejernes 

Investeringsfond er det nemlig kun 

7% af alle etageboliger, som har adgang til 

en elevator. Og med en øget urbanisering, 

hvor flere rykker til byerne – flere ældre, 

som ønsker at blive boende i deres lejligheder 

og et generelt krav om mere komfort 

og tilgængelighed – vil elevatorer være en 

oplagt investering for såvel andels- og ejerboligforeninger, 

private udlejere og boligselskaberne. 

Hos virksomheden Altan.dk, som har indlemmet 

elevatorer i sortimentet, oplever 

man da også stor interesse og mange forespørgsler 

på elevatorer for tiden. Det virker 

som om ejerne af eksisterende udlejningsejendomme 

har fået øjnene op for det 

potentiale, som ligger i at installere elevatorer 

– i de gamle køkkentrapper, i durchsichterne 

på de store hovedtrapper eller 

udenpå facaderne. 

Elevatorgaranti og garanti 

for værditilvækst 

Det er et umodent marked, og mange tror 

ikke, at der kan etableres elevator i deres 

ejendom; men det kan faktisk, teknisk og 

praktisk, lade sig gøre i alle etageejendomme, 

garanterer Altan.dk. En elevator til en 

typisk etageejendom på 4-5 etager, koster 

ca. to millioner kroner og kan installeres på 

tre til fire måneder inkl. alle bygningsarbejder. 

Det vil altså sige en investering pr. lejlighed 

på 250-300.000 kr. Og en investering, 

som kan være givet godt ud både for den 

daglige komfort og for pengepungen. 

En elevator påvirker nemlig både de enkelte 

lejligheders og hele ejendommens 

attraktivitet og værdi ganske betragteligt. 

Ejendomsmægler Lars Ringsted, fra Home, 

vurderer at lejlighedernes kvadratmeterpriser 

kan stige med mere end 3.000 kr. pr. m 2 

efter, at der er installeret en elevator i en 

ellers velholdt og velbeliggende ejendom 

på Frederiksberg, City og Brokvartererne i 

København. 

Altan.dk / Æblegården / Næstvedvej 60 / 4180 Sorø / 70 70 20 18 / info@altan.dk

ANNONCE 

Til de 

trætte 

ben 

Vi indbygger elevatorer i byens 

ældre etageejendomme, og vi 

klarer alt lige fra første besigtigelse, 

til elevatoren kører. 

Se mere på Altan.dk

ANNONCE 

Nye vinduer giver mere 

. 

end bare et plus pa 

varmeregningen 

Kontakt os på telefon: 

81 81 81 54 

Vi benytter 

anerkendte leverandører 

som KPK, Rationel, 

Outline, Outrup 

og Velux. 

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, er 

det på tide at overveje et skift til en nyere og mere energirigtig 

model. Ud over at pynte på facaden er nye vinduer 

med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. Dertil er 

nye vinduer nemme at vedligeholde og er både isolerende og 

støjdæmpende. 

Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af jeres 

vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise ApS klar 

med råd og vejledning. 

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre 

og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres 

renovering. 

ADRESSE 

Benedikte alle 18, 

2690 Karlslunde 

WEB 

www.b-s-e.dk 

www.facebook.com/Stenkildebyg 

KONTAKT OS 

Steffen: 81 81 81 54 

Mail: ss@b-s-e.dk 

CVR: 39425378

TEMA 


Mod-urbaniseringen 

kommer – flere vælger 

storbylivet fra 

A 

f en rapport* om flyttemønstre i 

den danske befolkning i 2016 fremgår 

det, at en mod-urbanisering så 

småt er ved at indtræde, og at store dele af 

befolkningen er begyndt at flytte væk fra de 

større byer. Særligt aldersgruppen 25-39 år 

flytter væk fra de større byer og ud i yder- og 

landkommuner. 

For de 25-29-årige var der for eksempel i 

2016 en nettotilflytning til landets yderkommuner. 

Det vil sige, at antallet af 25-29-årige, 

der flyttede til en yderkommune, er større 

end antallet, som flyttede derfra. 

* rapporten er udarbejdet af forskningschef Hans 

Thor Andersen og seniorforsker Helle Nørgaard 

ved Aalborg Universitet. 

„De personer, der flytter ud af København 

eller Aarhus, er typisk unge mennesker 

i familier. Eller dem, som skal til at stifte 

familie. Det er de 25-39 årige, der flytter ud, 

og de flytter typisk ud med deres børn. Det 

kan man for eksempel se i København, hvor 

det største tab er de 0-4 årige, som flytter ud 

med deres forældre,“ fortæller fremtidsforsker 

Jesper Bo Jensen, der i mange år har beskæftiget 

sig med flyttemønstre i den danske 

befolkning. 

Det er en myte, at befolkningen kun søger mod 

storbyerne. København, Aarhus, Odense og Aalborg 

oplever, at særligt børnefamilierne flytter væk fra de 

store byer og ud i mindre byer. Det kan også mærkes 

i de andelsboligforeninger, der har adresse uden for 

storbyerne, hvor flere viser interesse for at flytte ind, 

og hvor ventelisterne pludselig er blevet aktuelle. 

Vokser Kobehnavn? 

Indbyggertallet i København vokser stadig på grund af 

indvandring af arbejdskraft og et såkaldt fødselsoverskud. 

Der bliver altså født flere i København, end der dør, 

selvom fertiliteten er lavere i København, end den er i 

resten af landet – og selvom levetiden i øvrigt er kortere. 

Årsagen til det såkaldte fødselsoverskud i København 

skal findes i, at mange af dem, der vokser op i storbyen, 

er flyttet til forstadskommuner som Hvidovre og 

Gladsaxe, inden de dør. 

Samtidig er der mange, der søger væk fra storbyen, og 

statistikker viser at de kommuner, der har den største 

fraflytning, er København, Gentofte og Frederiksberg 

kommune. 



25

TEMA 


Beboerne hos A/B Nørrebrohus nyder godt af den nye gård, som inviterer til fællesskab 

Mod-urbanisering viser sig ved, at flere 

land- og yderkommuner oplever en 

stigende nettotilflytning fra de store byer. 

Det er især kommunerne lige uden for de 

store byer, der får de nye beboere, viser tal fra 

Danmarks Statistik. Men en ny tendens peger på, 

at udflyttere også er klar til at flytte endnu længere 

væk – og øerne er også ved at få fremgang: 

„De, der flytter fra København, flytter ud på 

Sjælland. Selvfølgelig til de nære områder, 

men også til Odden og Slagelse. De flytter til 

Odsherred, Kalundborg, Als, Næstved, Guldborgsund, 

og så flytter de til øerne. De øer, der 

ligger rigtig pænt i flyttemønstrene, er Langeland, 

Ærø, Fanø, Læsø og Bornholm,“ siger Jesper Bo 

Jensen. 

Farvel til storbystress og goddag til 

landlig nærhed 

Ifølge Hanne Tanvig, som er seniorrådgiver og 

landdistriktsforsker ved Institut for Geovidenskab 

og Naturforvaltning på Københavns Universitet, 

er der to forklaringer på, hvorfor børnefamilierne 

flytter fra storbyerne: 

„Den ene årsag er økonomien: Det er blevet 

meget dyrere at bo i storbyer. Og i forbindelse 

med finanskrisen er der mange, der har været 

stavnsbundet til deres boliger. Men nu er der 

økonomisk igen åbnet op for nogle andre muligheder. 

De har simpelthen fået muligheden for at 

flytte ind i nye eller gamle boliger andre steder i 

landet,“ siger hun. 

Men det er ikke kun opgangstiden, der giver dele 

af befolkningen blod på tanden til at flytte længere 

væk. Også ønsket om en anden livsform får 

børnefamilierne til at rykke teltpælene op: 

„Udflytterne ønsker ofte en anden tilværelse, 

hvor der er større nærhed til natur, føling med 

vejr og vind, måske jord – og i højere grad nærhed 

til folk og de sociale fællesskaber, som kan 

give nogle trygge opvækstvilkår til deres børn.“ 

26 Andelsportal.dk

Fravalget af storbyen handler om mental 

sundhed og en mindre stresset tilværelse 

med trygge rammer for både børn og 

voksne: 

„I de mindre samfund er man altså lidt 

mere opmærksom på hinanden. Og 

selvom der kan være en vis kontrolvirksomhed 

forbundet med det, så er mange 

udflyttere glade for at bo et sted, hvor de 

tør lade deres børn løbe rundt udenfor – 

velvidende om, at der altid er nogle i 

lokalsamfundet, der kender børnene og 

ved, hvor de er,“ fortæller Hanne Tanvig. 

Bolig med køkken-alrum og gode 

naboer søges 

Det er ikke kun børnefamilierne, der flytter 

ud. Også mange ressourcestærke ældre 

søger væk fra byerne for at få en anden 

tilværelse i deres sidste leveår. De flytter fra 

storbyen, fordi de har fundet nogle områder, 

der er særligt attraktive for dem, og 

flere er også klar til at søge endnu længere 

væk end børnefamilierne, fordi de ikke 

på samme måde er afhængige af at skulle 

pendle til et job i byen. 

For udflytterne er selve boligen og de 

muligheder, der med netop denne bolig 

findes, vigtig, og så handler det om, at 

boligen er billigere, når den ikke er beliggende 

i enten København eller Aarhus. 

„Vi har lavet en del interviews med de 

mennesker, der flytter væk fra byerne, og 

for dem er der helt klart nogle krav til 

boligen. Der skal måske være mere plads 

til børnene og et køkken-alrum. Mange 

vil hellere gå på kompromis med pendlertiden, 

de har til og fra arbejde, end de vil 

gå på kompromis med at finde den rigtige 

bolig,“ forklarer fremtidsforsker Jesper Bo 

Jensen. 

Den rigtige bolig kan tage mange former, 

og ejerformen er tit underordnet. Det kan 

både være et rækkehus eller en andelsbolig. 

Men en af de ting, som særligt de yngre 

omkring de 30 vægter, er, at de kommer 

til at bo sammen med andre, der er samme 

sted i livet som dem selv: 

„Noget af det mest efterspurgte er 3-4 

familier, der vil flytte ud og bo sammen. 

De vil gerne flytte ud at bo sammen med 

nogle andre, der er som dem selv. 

For 10-15 år siden – inden finanskrisen – 

ville de fleste have en ejerbolig, men i dag 

kan vi se en tendens til, at flere prioriterer, 

at der kommer noget socialt og noget 

fællesskab ind over,“ fortæller Jesper Bo 

Jensen. 

Erhvervsdimensionen skal tænkes 

med ind 

Det er både håndværkere, pædagoger, 

akademikere og mediefolk, der flytter fra 

storbyen. Blandt andet fordi, at teknologien 

har gjort det muligt, at de arbejder andre 

steder inden for områder, der førhen 

krævede, at de var i byen. 

„For mange kan vi se, der er en pendlingssituation, 

når de flytter ud, og den kan 

forsætte i et langt stykke tid. Men vi har 

også set nogle tendenser til, at arbejdet 

med tiden flytter med, og de pågældende 

tager arbejdet med sig hjem,“ siger Hanne 

Tanvig. 

Men der er også dem, der flytter så langt 

væk fra byen, de kom fra, at pendling ikke 

er muligt: „Der er nogle, der finder et helt 

andet sted på Danmarkskortet, og her er 

der både en udflytning af deres bosætning 

men i virkeligheden også en forlægning 

eller omplacering af deres erhvervsaktivitet.“ 

Hanne Tanvig mener derfor, at mange 

småsamfund, der ønsker at tiltrække nye 

ressourcestærke folk, skal huske på, at 

arbejdslivet også er vigtigt for tilflytterne: 

„Det vil være en god idé, at en andelsboligforening 

tænker erhvervsdimensionen 

lidt mere ind – man skal huske på, at dem, 

der søger bolig, måske har et job, som de 

gerne vil have med, og som de kan drive på 

afstand. Adgang til en form for workzones 

eller fælles arbejdspladser i lokalsamfundet 

er noget, som står højt på ønskelisten hos 

mange udflyttere.“ 

Vil mindre samfund og boligforeninger tiltrække 

flere fra storbyerne, er digitalisering 

ifølge Jesper Bo Jensen også vigtigt: 

„Det er meget vigtigt, at kommende 

beboere kan se foreningen på afstand. 

En hjemmeside, der ikke er opdateret, får 

aldrig nysgerrige sjæle til at lægge vejen 

forbi,“ slutter han. 


27

TEMA 


Titlen som årets andelsboligforening går til... 

AB Marsvej 

– hvor fællesskab er en 

selvfølgelighed 

Fællesskabet blomstrer hos AB Marsvej, der 

grundet foreningens sociale sammenhold og 

trygge naboskab har vundet prisen som ’årets 

andelsboligforening i 2018’. Vi har besøgt den 

engagerede bestyrelse, der har knækket koden til 

et socialt foreningsliv med plads til den enkelte. 

F 

ormanden har brygget kaffe, og 

de søde sager på midten af bordet 

inviterer til hyggeligt samvær, mens vi 

hører de fem bestyrelsesmedlemmer fortælle 

om foreningslivet i AB Marsvej. Foreningen 

er beliggende i Gjessø syd for Silkeborg, og 

bestyrelsen har en masse at fortælle, når det 

kommer til sammenhold. Petanqueturnering, 

bålfest, vinsmagning og teaterture er blot 

nogle af de aktiviteter, du finder i foreningens 

årskalender, der tydeligt afspejler, at andelshaverne 

nyder hinandens selskab. 

28 Andelsportal.dk

„Det her fælleshus er hjertet af vores andelsboligforening. 

Det er her, vi mødes hver anden 

onsdag til kaffe og kage, og det er også her, 

at vores mange udvalg kan mødes og planlægge 

deres arrangementer. Arrangementer, 

der betyder, at vi alle kender hinanden godt, 

og som nu også har givet os den fornemme 

pris som årets andelsboligforening,“ fortæller 

formanden Kurt Laursen, der har været bestyrelsesmedlem 

i 11 år. Andelsboligforeningen 

har flere forskellige udvalg, som spænder fra at 

omfatte de festlige sammenkomster til tekniske 

beslutninger. 

„Det første udvalg, vi startede op, var haveudvalget. 

Nu har vi 5-6 udvalg, som andelshaverne 

melder sig ind i frivilligt. Der er efterspørgsel 

på at være med, og det er simpelthen 

så dejligt,“ siger Kurt Laursen. Han forklarer, 

at styrken ved de mange udvalg også ligger i, 

at den enkelte andelshaver får mulighed for 

at deltage i en aktivitet, der interesserer netop 

AB Marsvej: 

›› 

AB Marsvej ligger syd for Silkeborg i byen 

Gjessø. 

›› 

Foreningen blev etableret som et nybyggeri 

i 2006 og består af 26 andelshuse. 

›› 

Den mindste bolig er på 105 m 2 , mens de 

største er på 125 m 2 . 

›› 

Ud over en engageret bestyrelse har 

foreningen 5-6 andre udvalg – 

eksempelvis et teknikudvalg, et festudvalg, 

et petanqueudvalg, et haveudvalg og et 

fællesudvalg. 


ANNONCE 

Er andelsboligforeningens ejendom 

sikret, så den kan klare et skybrud? 

Thorskilde A/S tilbyder vedligeholdelse af 

jeres kloaksystem – også faldstammer, TVinspektion, 

skybrudssikring, rottesikring og 

strømpeforing. Alt kloakarbejde udføres 

under Byggeriets kvalitetskontrol, autorisationsloven 

og DTVK. 

Har I problemer med eksempelvis dårlig lugt 

eller dårligt træk fra toilet eller håndvask? 

Så er det tid til at få kloakken renset. 

En velholdt kloak er en kloak, som er 

god for både boligen og for miljøet. 

Vi udfører totalentrepriser, og vi er i 

stand til at udføre alt indenfor jord-, 

vej og kloakarbejde. 

Vi tilbyder: 

ü 

ü 

ü 

ü 

ü 

ü 

Anlægsarbejde 

TV-inspektion 

Strømpeforing 

Rottesikring 

Skybrudssikring 

Slamsugning 

Bestil online på 

vores hjemmeside 

www.Thorskilde.dk 

eller på tlf.: 4649 2240 

/2083 2240 

RØNNEVEJ 3 · 4060 KIRKE SÅBY · CVR-NR. 25942043 · TELEFON: 46 49 22 40 · MOBIL: 20 83 22 40 

E-MAIL: THORSKILDE@THORSKILDE.DK · WWW.THORSKILDE.DK

ANNONCER 

SPECIALISTER I AT OPSNUSE 

OG UDBEDRE SKIMMELSVAMP 

Azets 

Ejendomsadministration 

Erfaren ejendomsadministrator med 15+ år i branchen. 

Vi udarbejder lejekontrakter 

Vi varsler om stigninger i lejen 

Vi koordinerer med håndværkere 

Vi kommunikerer med lejere og vicevært 

Vi udarbejder regnskaber 

....og meget andet. Vi administrerer ca. 200 ejendomme 

fordelt på erhvervsejendomme, udlejningsejendomme, 

ejerforeninger og andelsboligforeninger. 

azets.dk/ejendomsadministration 

Vi tilbyder professionel skadeservice 

til jeres andelsboligforening. Med 17 

ansatte og en dygtig skimmelsvampehund 

rykker vi hurtigt ud på opgaven 

og afslutter den først, når skimlen er 

100 procent væk. 

Ring for et 

godt tilbud i dag! 

Tlf.: 6015 8515 

Glade kunder er 

vores levebrød, så jeres 

opgave er i gode hænder 

hos os! 

Vi hjælper med 

Vandskader · Brandskader 

Opsporing og udbedring af skimmel 

Afvaskning af sod 

info@asap.nu | +45 6016 8535 | www.asap.nu 

asap-abnyt-mar19-kvartside.indd 10 15/01/2019 14.56 

Mejlshede Låse leverer jeres 

nye dørtelefonanlæg 

Hos Spektrum Vinduer har vi 

stor erfaring med vinduesentrepriser 

i boligforeninger 

– vi kan også hjælpe jer! 

Hos Mejlshede har vi speciale i dørtelefonsystemer. 

Kun din fantasi sætter grænser for hvad der er muligt og 

for hvilken type dørtelefonsystem, vi kan tilbyde jeres 

andelsboligforening. 

Er I interesseret i at høre mere om, hvad vi kan tilbyde 

til jeres ejendom, eller ønsker I en gratis gennemgang af 

jeres nuværende anlæg, så kontakt os på tlf. 35 39 39 39. 

God kvalitet og stor fleksibilitet 

10 års garanti på næsten alle vinduer og døre 

Kompetent og grundig rådgivning 

Vi lever af tilfredse kunder 

35 39 39 39 

info@mejlshede.dk 

www.mejlshede.dk 

Skal vi holde 

et gratis indlæg om 

dørtelefon og sikring 

på dit næste 

bestyrelsesmøde? 

Brydes Allé 1 

4200 Slagelse 

Tlf. 3874 6969 

www.spektrumvinduer.dk 

info@spektrumvinduer.dk 

Hovedafdeling: 

Mejlshede Låse A/S 

Nørrebrogade 84 

2200 København N 

Filial Østerbro: 

Sesam låse- og Sikringscenter A/S 

Østerbrogade 120 

2100 København Ø 

CVR nr. 83059311 

Mejlshede Gruppen A/S er forsikringsgodkendt låse- og alarminstallatør. Vi er 

registreret hos Forsikring & Pension (F&P) til udførelse af låse, tyverialarmer, 

mekanisk sikring, videoovervågning samt adgangskontrol og kan derfor udstede 

installationserklæring til forsikringsselskaberne på udført sikringsarbejde.

TEMA 


ham eller hende. Eksempelvis er pensionerede 

VVS’ere og andre fagmænd gået 

sammen i et teknikudvalg, der har styr på 

installationer og telefoni i foreningen. 

De gule ærter måtte rykkes 

AB Marsvej er en af de andelsboligforeninger, 

hvor socialt samvær og godt naboskab 

er blevet en naturlig selvfølge. Derfor 

blev det også netop dem, som Andelsboligforeningernes 

Fællesrepræsentation (ABF) 

kårede som årets andelsboligforening 2018. 

En pris, bestyrelsen er meget stolte af. 

„Vi er meget glade for kåringen – også 

selvom det betød, at vi måtte rykke vores 

arrangement med gule ærter en uge frem. Vi 

skulle nemlig afsted til Fredericia og holde et 

oplæg for andre andelsboligforeninger,“ 

Et godt naboskab giver tryghed 

Hos AB Marsvej passer andelshaverne godt 

på hinanden – også i de sværere stunder: 

„Vi har været heldige – meget heldige med 

vores sammenhold. Vi både hjælper og støtter 

hinanden, også når folk bliver syge eller 

sidder alene juleaften. Så går man lige over 

og spørger, om man skal købe noget med 

hjem eller inviterer vedkommende på besøg. 

Det er jo helt fantastisk,“ siger Anette 

Christensen, og Kurt Laursen supplerer: 

„Det giver tryghed at vide, at vi passer på 

hinanden. Eksempelvis har 80 procent af 

beboerne været til førstehjælpskursus i 

foreningen, hvor de også blev introduceret 

til den hjertestarter, der hænger ved fælleshuset. 

Det er en god ting at vide, at ens 

naboer gerne vil lære, hvordan man gør sådan 

noget. Det giver følelsen af et godt sikkerhedsnet 

i andelsboligforeningen.“ 

Fra uvished til andelsboligeksperter 

Selvom det er svært at forestille sig, vidste 

AB Marsvejs bestyrelse faktisk ikke meget 

om, hvad andelsboligdrift egentligt indebar, 

dengang andelsboligforeningen blev stiftet: 

„Alle os, der købte en bolig fra starten, var jo 

så åndsvage at tro, at vi bare lige kunne ringe 

efter viceværten, fordi at vi kom fra parcelhuse. 

Faktisk sagde jeg bare ja til at være med 

i bestyrelsen uden at ane, hvad det egentligt 

indebar,“ erindrer Ulla Vejvad. En oplevelse, 

som Anette Christensen deler: 


Bestyrelsesmedlemmerne Kurt Laursen, Birthe Hansen og Ulla 

Vejvad fortæller om foreningslivet i AB Marsvej. 

fortæller Ulla Vejvad, foreningens kasserer, 

med et stort smil på læberne. Resten af 

bestyrelsen er enige. 

„Med vores fællesskab glæder man sig til 

at blive gammel her i foreningen. Arrangementerne 

er nogle, hvor alle kan være med, 

og samtidig er ingen tvunget. Der er nemlig 

plads til forskellige behov, og så er her mange 

muligheder for at være sociale med naboerne 

på egne præmisser,“ uddyber foreningssekretæren 

Anette Christensen. 

Foreningssekretær Anette Christensen og næstformand 

Poul Brøgger fortæller også livligt med. 


31

TEMA 


Ansvar for lokalsamfundet 

AB Marsvej ligger i den lille by Gjessø omringet 

af smukke marker og skovarealer. Flere af andelshaverne 

er tilflyttere fra Silkeborg eller større 

byer rundt om i landet. 

„Da jeg flyttede herud, syntes jeg godt nok, at jeg 

flyttede på landet. Jeg var langt væk fra byen og 

tænkte, at jeg måske var for langt væk. Grundet 

sammenholdet i foreningen faldt jeg dog hurtigt 

til,“ fortæller Anette Christensen, og næstformand 

Poul Brøgger nikker genkendende: 

På opslagstavlen i fælleshuset kan man skrive sig på ‘kagelisten’ til 

sammenkomsten hver anden onsdag. 

„Pludselig skulle vi tage stilling til, hvorvidt vi havde 

besluttet vedtægter og husorden, og ærlig talt, så 

anede vi ikke, hvad vi skulle gøre. Det fandt vi så ud 

af, men det var også her, at jeg første gang fandt ud af, 

at en andelsboligforening jo også er en social forening, 

hvor man sammen skal træffe beslutninger.“ 

Erfaringen betyder, at bestyrelsen i dag gør ekstra ud 

af at informere nye andelshavere om, hvad de kan 

forvente af andelsboligforeningen som boform. 

„Vi søgte bevidst en andelsboligforening, der 

havde et fælleshus, da vi havde et ønske om 

fællesskab, dengang vi skulle flytte i nyt. Vi kendte 

slet ikke nogen fra egnen her, men det blev hurtigt 

lavet om, da vi blev en del af AB Marsvej,“ 

supplerer næstformanden. Bestyrelsesmedlemmerne 

er derfor meget enige om, at andelsboligforeningen 

skal støtte op om lokalsamfundet: 

„Det er vores ansvar som forening at holde 

gang i lokalsamfundet. Når vi skal handle ind til 

foreningen, støtter vi den lokale købmand, der 

ligger lige rundt om hjørnet. Det er vigtigt for os 

at støtte lokalt, så andelshavere uden bil altid vil 

have muligheden for at kunne handle ind.“ 

32 Andelsportal.dk

» Det giver tryghed at vide, at vi passer på hinanden. Eksempelvis har 

80 procent af beboerne været til førstehjælpskursus i foreningen, hvor de 

også blev introduceret til den hjertestarter, der hænger ved fælleshuset (...) 

Det giver følelsen af et godt sikkerhedsnet i andelsboligforeningen. « 

Kurt Laursen, Formand 

Plads til diskussioner og uenigheder 

Skal den erfarne bestyrelse videregive et godt råd 

om god foreningsdrift, handler det om at give 

plads til forskellige holdninger og synspunkter. 

„Bestyrelsen får god opbakning fra resten af 

andelshaverne, men vi inviterer altid til dialog om 

beslutningerne. I bestyrelsen er vi gode til at rose 

hinanden, men vi kan sørme også være uenige. 

Uenige men aldrig uvenner. Vi vil nemlig gerne 

have diskussioner, da de er sunde,“ forklarer Kurt 

Laursen. Han understreger samtidig, at alle 

former for dialog i foreningen automatisk 

bliver nemmere, når andelshaverne kender 

hinanden og dermed kan være åbne og ærlige 

overfor hinanden. 

„Vi er jo ikke 120-140 andelsboliger, men kun 

26, og det gør det nemmere at komme rundt 

og snakke med alle og værne om det fællesskab, 

som vi er så stolte af at have opbygget,“ slutter 

formanden. 

Når bålpladsen ikke er belagt med sne, 

samles andelshaverne til pølser over Sankt Hans-bålet. 

Læs mere om årets andelsboligforening på Andelsportal.dk, 

hvor formanden i en video fortæller mere om fordelene ved et fælleshus. 


33

Offentlige ejendomsvurderinger 

af andelsboligforeninger 

udskudt til 2021 

I efteråret 2018 blev de offentlige ejendomsvurderinger 

igen udskudt. Den nye udskydelse 

betyder, at både vurderingerne til 

de private boligejere og vurderingerne af 

erhvervsejendomme kommer senere end 

antaget. Det betyder også, at andelsboligforeningerne 

må vente endnu længere tid 

på deres ejendomsvurderinger. 

O 

nsdag den 31. oktober 2018 

meddelte skatteministeren 

Karsten Lauritzen (V) 

partierne bag forliget om det nye ejendomsvurderingssystem 

om, at udsendelsen 

af de nye vurderinger forlænges. 

„Jeg har besluttet som skatteminister 

at forlænge vurderingerne med et år. 

Årsagen er at tage ved lære af de fejl, 

der er begået i fortiden,“ sagde Karsten 

Lauritzen. 

Andelsboligforeninger må vente 

til 2021 

Oprindeligt var det meningen, at alle 

private boligejere skulle have deres 

vurderinger i løbet af 2019, mens vurderingerne 

af erhvervsejendommene, hvor 

andelsboligforeninger hører ind, skulle 

udkomme i 2020. 

Med den nye plan har Skatteministeriet 

besluttet, at udsendelsesperioden samlet 

set bliver forlænget. Det betyder, at der i 

2019 alene vil blive udsendt vejledende 

vurderinger til de private boligejere, 

mens de juridisk bindende vurderinger 

udsendes til de private boligejere fra midten 

af 2020 og frem. Først herefter bliver 

der udsendt vurderinger af erhvervsejendomme. 

Det er endnu ikke fastlagt præcis hvornår, 

de nye vurderinger af erhvervsejendomme 

udsendes til erhvervsejere, 

men det forventes først at ske i 2021. 

Med andre ord vil andelsboligforeninger 

tidligst i løbet af 2021 modtage offentlige 

vurderinger af deres andelsboligforenings 

ejendom. 

Store dele af udviklingen forløber 

planmæssigt 

Ifølge Skatteministeriet er den væsentlige 

del af vurderingssystemet nu bygget. 

Blandt andet er dele af selve it-systemet 

udviklet, testet og idriftsat, ligesom 

udviklingen af den nye vurderingsportal, 

der er borgernes samlede indgang til de 

nye ejendomsvurderinger, forløber planmæssigt. 

Det forventes også stadig, at vurderinger 

af erhvervsejendomme vil udkomme i 

etaper, som det tidligere har været meldt 

ud. 

Andelsboligforeninger venter med 

spænding 

De nye vurderinger er ventet med 

spænding af rigtig mange andelsboligforeninger. 

Vurderingerne blev nemlig 

sat i bero allerede i 2013, fordi de var 

fejlbehæftede. Derfor er det stadig 

ejendomsvurderinger fra 2011-2012, 

der gælder for de andelsboligforeninger, 

der benytter den offentlige ejendomsvurdering 

til at prissætte deres andelsboligforenings 

ejendom og dermed 

regulere deres andelskrone. Mange 

andelsboligforeninger har i mellemtiden 

valgt at skifte til en valuarvurdering for 

at få et mere retvisende billede af, hvad 

deres egentlige ejendomsværdi er i dag. 

34 Andelsportal.dk

ANNONCE 

SPECIALISERET RÅDGIVER 

SPAR TID OG PENGE VED BRUG AF EN RÅDGIVER 

OG FÅ SPÆNDENDE LØSNINGER 

Specialiseret rådgiver og troværdig sparringspartner 

Sparer bygherre tid og penge 

Projektering, projektledelse og teknisk rådgivning 

Klarer myndighedsbehandling 

Udarbejder drift- og vedligeholdelsesplaner 

Rådgivning om områdefornyelse og skybrudssikring 

Rådgivning ved renovering af faldstammer 

Rådgivning ved renovering af kloakker 

Analyse af data fra TV inspektion af kloakker 

Rådgivning om flisebelægning og asfaltering 

Hartvig Consult er specialister i rådgivning og håndtering indenfor infrastruktur, anlægsarbejder og 

skybrudssikring. 

Vi udfører projektering af blandt andet nyanlæg og renoveringsarbejder af kloak, vej og belægning. Vi har 

med vores niche-fokus opbygget meget stærke kompetencer med rådgivning og håndtering indenfor disse 

områder. Med vores erfaring ser vi ofte nye muligheder og alternative løsninger, der i forbindelse med et 

projekt kan skabe spændende muligheder for områdefornyelse. 

Hartvig Consult er derfor en naturlig sparringspartner når ejer- og andelsforeninger, boligselskaber, boligadministrationer, 

grundejerforeninger, kolonihaver, haveforeninger, forsyningsselskaber og virksomheder står 

overfor, at skulle træffe de ofte store økonomiske beslutninger, der vedrører sådanne opgaver. 

ALGADE 55, 3. 

4000 ROSKILDE 

TLF. +45 4632 5952 

WWW.HARTVIGCONSULT.DK

Tid til generalforsamlingen: 

3 punkter 

til huskelisten 

Foråret er ikke kun tid for blomsterknopper og lysere dage. 

For mange andelsboligforeninger er foråret tegn på, 

at årets generalforsamling nærmer sig. Her får I tre 

‘huskeråd’ til generalforsamlingen i andelsboligforeningen. 

1 

Tjek op på tidsfristerne i 

vedtægterne 

Overholdes de fastsatte tidsfrister i forbindelse med 

generalforsamlingen ikke, kan det betyde en ugyldig 

generalforsamling. Derfor er det alfa omega at se 

vedtægterne efter i sømmene, inden mødeindkaldelsen 

sendes ud til beboerne. Flere foreninger er nemlig 

ikke klar over, at vedtægterne indeholder modsigende 

tidsfrister, der kan spænde ben for generalforsamlingen. 

I nogle vedtægter kan det eksempelvis stå 

skrevet, at generalforsamlingen skal indkaldes med 

tre ugers varsel, og at den skal indeholde en oversigt 

med de fremsatte forslag. Alt imens, at fristen for at 

modtage forslagene er sat til to uger før generalforsamlingen. 

Og det er et problem. Vær derfor opmærksom 

på hvilke tidsfrister, der er gældende i jeres 

vedtægter, og sørg for, at de overholdes til punkt og 

prikke. 

2 

Er forslagene præcise nok? 

Der stilles også skarpe krav til de forslag, som andelshaverne 

skal stemme om på generalforsamlingen. 

For det første skal forslagene stemme overens med 

vedtægterne og for det andet skal de være formuleret 

så klart, at alle ved, hvad de præcist stemmer ja eller 

nej til. Det sætter krav til, at der i præsentationen af 

forslaget tydeliggøres, hvilke konsekvenser forslaget 

kan medføre, udgifter, tidshorisonter og andre 

relevante indsigter. Er forslaget ikke præcist nok, 

kan der sættes spørgsmålstegn ved gyldigheden af 

beslutningsgrundlaget. 

Vigtige frister ifølge standardvedtægterne: 

4 uger 

før 

14 dage 

før 

8 dage 

før 

4 dage 

før 

Datoen for generalforsamlingen 

offentliggøres 

Beboerne skal modtage indkaldelsen 

Frist for modtagelse af forslag 

Forslag præsenteres for andelshaverne 

3 

Skab de bedste rammer for 

deltagelse 

En succesfuld generalforsamling indebærer naturligvis, 

at beboerne møder op - og her spiller rammerne for 

generalforsamlingen en større rolle end som så. Sørg 

derfor for, at der plads til alle i det lokale, hvor generalforsamlingen 

afholdes, og vælg ligeledes en lokation, 

der er tæt på andelsboligforeningen, så alle nemt kan 

komme til og fra lokalet. Stil jer selv spørgsmålene: Er 

der siddepladser til alle? Er indeklimaet godt? Har vi 

rigeligt med drikkevarer? Skal der inviteres til fællesspisning 

først for at tiltrække flere? Og så videre. Overvej 

også tidspunktet for generalforsamlingen. Er det midt 

i en Champions League-fodboldkamp, Vild med Dans 

eller på samme tid som andre seer-magneter? 

36 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Giv facaden nyt liv med en 

FA 

Tidens tand, vejr, fugt og temperatur sætter sine spor hen 

over årene, og før eller siden er det vigtigt at facaderenovere 

andelsboligforeningen for at det ikke skal give jer alvorlige 

problemer. Det kan vi hjælpe med hos 2M Murerservice ApS. 

I mange år har vi arbejdet med facade renovering af både 

etageejendomme og villaer i hovedstads området. Vi kan også 

hjælpe med en facadeisolering, hvis I ønsker at energioptimere 

ejendommen i samme ombæring. 

Alt murerarbejde udføres 

2M Murerservice er et alsidigt 

murer firma. Vi kan hjælpe med 

både store og små mureropgaver: 

FACADERENOVERING 

Kontakt os for 

at få en pris 

på jeres næste 

mureropgave: 

Ring på 

28 40 15 94 

eller 

22 31 82 91 

RENOVERING AF BADEVÆRELSE 

FACADEISOLERING 

OMFUGNING AF MURVÆRK 

FLISER OG KLINKER 

SOKKELRENOVERING 

ALLE ANDRE FORMER FOR MURERARBEJDE 

Web: www.2mmurerservice.dk 

Email: 2mmurerservice@gmail.com 

Tlf.: +45 2840 1594 

Adresse: Bymuren 13, 4 th, 2650 Hvidovre 

CVR-nummer: 39684632

Er andelsboligforeningerne 

gode til at afdrage på 

deres gæld? 

Hvordan ser det ud med andelsboligforeningernes økonomi – og er 

foreningerne gode til at afdrage på deres gæld? Det ser en analyse af 

2.800 andelsboligforeningers økonomi, som er udarbejdet af Realkredit 

Danmark og Danske Bank, nærmere på. Vi har spurgt seniorøkonom Sonia 

Khan om de danske andelsboligforeningers låneadfærd og gældsafvikling. 

A 

ndelsboligforeningerne har lave belåninger. 

Det fremgår af en analyse fra 2017 

af 2.800 andelsboligforeninger, der har 

lån hos Realkredit Danmark. Ifølge analysen er 

andelsboligforeningernes gennemsnitlige LTV 

helt nede på 43 procent. LTV er et udtryk for, 

hvor meget gælden udgør i forhold til værdien af 

andelsboligforeningens ejendomsværdi. Til sammenligning 

er belåningsgraden (LTV) i ejerboliger 

på 66 procent. 

„Generelt set er andelsboligforeninger rigtig 

fornuftige – også når man sammenligner med en 

almindelig parcelhusejer. De er mere fornuftige 

i den forstand, at de har lavere LTV’er, de bruger 

samtidig mindre afdragsfrihed, og de er også gode 

til at have rentesikkerhed – altså længere rentebinding. 

På den måde er de faktisk nogle dydsmønstre 

i forhold til mange af de anbefalinger, vi er 

kommet med i de senere år,“ fortæller Sonia Khan, 

som er seniorøkonom hos Realkredit Danmark og 

Danske Bank. 

Af analysen fremgår det også, at andelsboligforeningerne 

er gode til at afdrage på deres lån. 

37 procent af andelsboligforeningerne har et 

afdragsfrit lån, mens tallet for ejerboligerne er på 

omkring 45 procent. 

Ifølge Sonia Khan er det forståeligt, at andelsboligforeningerne 

ønsker at afdrage på deres 

gæld: 

„I de senere år har der været meget snak om 

høje og problematiske belåninger i andelsboligforeninger, 

og så kan man godt forstå, at flere har 

taget et aktivt valg om at afdrage på lånet. Derfor 

har vi også været vidne til, at mange andelsboligforeninger 

har benyttet de lave renter til at 

omlægge deres lån til lån med afdrag.“ 

Analysen bygger på 2.800 andelsboligforeninger. 

Der findes i alt knap 9.000 andelsboligforeninger i 

hele landet – omkring 80 procent af landets 

andelsboligforeninger befinder sig i hovedstaden. 

38 Andelsportal.dk

» Når man allerede har afviklet rigtig meget af sin gæld, skal man også stoppe op 

og spørge: Giver det mening? Har vi lyst til at blive gældfrie? For jo lavere gæld, 

der er i foreningen, des dyrere bliver den enkelte andel også. En ny køber, der skal 

ind at købe en andel, vil måske foretrække, at der er lidt højere gæld i foreningen, 

og at andelen til gengæld er lidt billigere. « 

Sonia Kahn, Seniorøkonom 

Giver det mening at blive gældfri? 

Men er det så en god idé, at andelsboligforeningerne 

afdrager på deres gæld? Sonia Khan 

forklarer, at der både er fordele og ulemper 

ved, at andelsboligforeningerne afdrager på 

gælden: 

„Der er fokus på at komme af med sin gæld, 

for jo mere foreningen nedbringer sin gæld, 

jo mere robust er den også over for ændringer 

i ejendomspriserne. Og den bliver også mere 

attraktiv over for en ny køber, jo mindre gæld, 

der er i foreningen.“ 

Der er dog også et andet aspekt, som foreningen 

bør tage stilling til i forhold til gæld. 

Nemlig gældens indvirkning på andelskronen 

og maksimalprisen på en andelsbolig. Jo lavere 

gæld, der er i andelsboligforeningen, jo højere 

bliver andelsboligforeningens andelskrone. 

„Når man allerede har afviklet rigtig meget af 

sin gæld, skal man også stoppe op og spørge: 

Giver det mening? Har vi lyst til at blive gældfrie? 

For jo lavere gæld, der er i foreningen, 

des dyrere bliver den enkelte andel også. En ny 

køber, der skal ind at købe en andel, vil måske 

foretrække, at der er lidt højere gæld i foreningen, 

og at andelen til gengæld er lidt 

billigere,“ siger Sonia Khan. 

En andelsbolig i en forening uden gæld er 

dyrere at finansiere for den kommende køber 

end i en forening med gæld. Særligt fordi, at 

de enkelte andelsboliger ofte finansieres af 

andelsboliglån, der har højere rente end de 

realkreditlån, som andelsboligforeningens lån 

består i. 

Spørgsmålet om, hvor meget der skal afdrages 

på andelsboligforeningens gæld, kan derfor blive 

en ideologisk debat om, hvem der fremover 

skal have råd til at købe sig ind i andelsboligforeningen. 

Og ligeledes om der kan komme en 

periode, hvor det er svært at sælge dyre andelsboliger. 

En debat, som man bør tage i fællesskab 

i andelsboligforeningen. 

Opsparing til forbedringer 

De andelsboligforeninger, der har afviklet store 

dele af deres gæld, kan overveje, om de skal 

vælge afdragsfrihed på deres lån i en periode og 

benytte besparelsen til at spare op til kommende 

forbedringer. 

„Ved man i foreningen, at der lurer nogle ejendomsforbedringer 

3-5-7 år ude i horisonten, 

kan det være, at man skal vælge afdragsfrihed 

i en periode – men have samme boligydelse 

og benytte besparelsen fra afdragsfriheden til 

at spare op til de forbedringer, der kommer i 

fremtiden,“ forklarer Sonia Khan. 

En af fordelene ved denne model er, at andelsboligforeningen 

slipper for at skulle optage et 

nyt lån, når de skal bruge penge på renovering. 

Herved spares der penge på låneomkostninger 

som stiftelsesgebyrer og tinglysning. I dag findes 

der realkredit-produkter som eksempelvis 

FlexLife®, der giver andelsboligforeninger mulighed 

for at tilrettelægge afdragene efter behov. 

„Man kan bruge det til at tilrettelægge foreningens 

økonomi: Hvis man gerne vil spare 

op i en periode, eller hvis man ved, at nu har 

man brug for at spare lidt på boligydelsen i en 

periode uden at vælge fuld afdragsfrihed, kan 

man vælge denne her mellemvej, hvor man kan 

betale nogle små afdrag,“ siger Sonia Khan. 


39

OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL PÅ ANDELSPORTAL.DK: 

Værd at vide om andelskronen: 

Hvilke forhold skal du kende til, 

når du stemmer om andelskronen 

på generalforsamlingen? 

Et vigtigt punkt på generalforsamlingen er fastsættelsen af andelskronen, der 

bestemmer værdien for den enkelte andel. Det kan dog være svært at gennemskue, 

hvad man skal vide om andelskronens værdi, inden man afgiver sin stemme. 

For hvordan udregnes andelskronen? Skal den fastsættes så højt som muligt? 

Og kan andelskronen ændres inden næste generalforsamling? Få svarene her. 

Andelskronen er det tekniske begreb for beregning- 

en af kursen på en andel i foreningen, altså værdien 

for de enkelte andele. Andelskronen vedtages på 

den årlige generalforsamling, hvor den ofte præs- 

enteres, når regnskabet og budgettet skal god- 

kendes. Andelskronen fastsættes med blik for 

andelsboliglovens regler om maksimalpriser, værdien 

af ejendommen, foreningens gæld, andelshavernes 

oprindelige indskud med mere. Det er normalvis 

foreningens revisor, der udarbejder andelskrone- 

beregningen og dermed også den ansvarlige for, 

at beregningen er korrekt. 

Hvad menes der med ‘andelshavernes oprindelige 

indskud’? 

For at finde andelskronen divideres med det oprind- 

elige indskud fra alle andelshavere. Dette indskud 

skal forstås som det oprindelige indskud, andels- 

haverne foretog dengang andelsboligforeningen 

blev stiftet. Indskuddet er derfor historisk og har intet 

at gøre med foreningens nuværende egenkapital. 

Eksempel: Hvis prisen sættes til 7.600 kroner per 

kvadratmeter, og din bolig er på 70 kvadratmeter, 

vil andelsværdien udregnes: 7.600 x 70 = 532.000 

kroner. 

Skal andelskronen sættes til maksimalprisen? 

Jo højere andelskronen er, jo mere koster andelsboligen 

at købe. Det er dog ikke altid en god idé at 

udnytte vurderingen af ejendomsværdien til fulde 

og sætte andelskronen til maksimalprisen. Ligger 

andelskronen under maksimalprisen, kan foreningen 

nemlig gardere sig mod udsving på boligmarkedet, 

en stigning i renten eller et fald i de offentlige 

vurderinger, som kan betyde et fald i andelskronen. 

Det kan i værste fald skabe udfordringer for andels- 

havere, der skal købe eller sælge deres bolig. 

Kan andelskronen ændres efter generalforsamlingen? 

Af de fleste vedtægter fremgår det, at andelskronen 

er gældende fra generalforsamling til generalforsamling. 

Besluttes det på generalforsamlingen, at 

ejendommens værdi skal vurderes ved en valuarvurdering, 

kan foreningen efterfølgende indkalde til en 

ekstraordinær generalforsamling, hvor en eventuelt 

ny andelskrone kan sættes til afstemning, hvis der er 

flertal for dette. 

Andelskronen = 

Ejendommens værdi + øvrige aktiver - foreningens gæld 

Oprindelige indskud fra alle andelshavere 

På Andelsportal.dk kan du finde mere viden om andelsboligmarkedet 

40 Andelsportal.dk

ANNONCE 

Vi garanterer et godt 

stykke arbejde! 

Med mere end 30 års glarmestererfaring sikrer vores 

kompetente team et skinnende stykke glasarbejde 

i landets andelsboligforeninger. Vi har kvalitet i 

højsædet uanset størrelsen på renoveringen, og så 

tilbyder vi glas med garanti. Vi er nemlig medlem af 

Glarmesterlaugets garantiordning. 

DØGNVAGT 

telefon: 2013 0269 

Vi tilbyder: 

Montering af vinduer og døre 

Facadearbejde 

Montering af nye energi-termoruder 

Indramning 

Nybyggeri og renovering 

2018 

adresse: Carl Medingsvej 48, 4230 Skælskør 

telefon: +45 2013 0269 

e-mail: poul@lindhardglas.dk 

web: 

www.lindhardglas.dk

ANNONCE 

Vi tegner boliger 

Vi tilbyder teknisk rådgivning til Andels- og Ejerboligforeninger, 

inden for ombygning og renovering af nye og ældre ejendomme. 

Vi har mere end 50 års erfaring på området og lægger vægt på 

den gode proces og samarbejdet med beboerne omkring ønsker 

og økonomi. 

Refshalevej 147 

1432 København 

+45 3268 0800 

ai@ai.dk 

www.ai.dk

ANNONCE 

ANLÆGSGARTNER 

med faglig stolthed 

Hvad end der er tale om nye fællesarealer, 

omlægning af de eksisterende, 

beskæring eller flisearbejde, står 

Torben Andersen og hans dygtige stab af 

anlægs gartnere og entreprenører klar til 

at udføre et solidt stykke arbejde i jeres 

andelsboligforening. 

Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt 

fra græsplæner, beplantning og vedligeholdelse 

til snerydning og brolægning. 

Beplantning 

Snerydning 

Flisebelægning 

Nyanlæg af haver 

Vedligeholdelse 

Anlæg af fællesarialer 

Medlem af 

+45 40 63 98 47 | info@bykaers.dk | www.bykaers.dk | CVR: 27514073

ANNONCE 

Trænger ejendommen 

til en renovering? 

– Kom godt i gang og kom helt i mål 

Måske går I med overvejelser om nye altaner, vinduer eller noget helt tredje? 

Større renoveringsprojekter kan ofte virke uoverskuelige. 

Vi står til rådighed med rådgivning omkring økonomi og finansiering, og giver 

jer overblikket til at kunne træffe en god beslutning. 

Få mere at vide på 45 14 44 41 

eller gå ind på danskebank.dk/andelsbolignyt

Andelsbolig Nyt marts 2019

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?