136 - versão digital

JURÍDICO • ASSESSORIAS
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CAPA
pág. 24 » 29
ENTREVISTA
pág. 31 » 35
INDICADORES IMOBILIÁRIOS
pág. 37 » 41
nº
www.secovirio.com.br
JULHO/AGOSTO/SETEMBRO 2024 • venda proibida
Nº136
CARROS ELÉTRICOS NOS CONDOMÍNIOS
E OS DESAFIOS PARA SÍNDICOS
Secovi Rio inicia sequência de matérias especiais sobre
o tema e os impactos para o setor condominial.
/ 2024 / nº 136 /
1

Obrigações Fiscais Condominiais
Administração de Condomínios*
Supervisor Operacional de Condomínios
Implantação de Condomínios
Gestão do Tempo: produtividade e estratégias
Qualidade em Serviços de Portaria
Prevenção e Combate a Incêndio
Segurança em Condomínios
Residenciais e Comerciais
Gestão Financeira para Condomínios
*Reformulado com a inclusão das disciplinas: Acessibilidade em Condomínios,
Segurança Condominial e Condomínio + Sustentável
PARTICIPE DOS NOSSOS WORKSHOPS PRESENCIAIS ÀS SEXTAS-FEIRAS!
/ 2024 / nº 136 /
2

SUMÁRIO
PALAVRA DO PRESIDENTE
4
JURÍDICO • ASSESSORIAS
ENTREVISTA
MARCUS ARAÚJO
19
CURTINHAS
6
CAPA • REPORTAGEM ESPECIAL
CARROS ELÉTRICOS NOS CONDOMÍNIOS E
OS DESAFIOS PARA SÍNDICOS
INDICADORES
IMOBILIÁRIOS
JURÍDICO • ARTIGO
10
24
INSTITUCIONAL
FEIRA DE CONDOMÍNIOS &
ENCONTRO DE SÍNDICOS 2024
JULHO/AGOSTO/SETEMBRO 2024 / nº 136
31 37
42
INSTITUCIONAL II
CERIMÔNIA SOLENE DE POSSE
DA NOVA DIRETORIA
INSTITUCIONAL III
SECOVI RIO NO CNAF 2024
SERVIÇOS E PRODUTOS
44 48 52
Nesta edição da Revista Secovi Rio preparamos matérias exclusivas
para atualizar síndicos e demais leitores do Secovi Rio sobre temas que
impactam a rotina condominial.
Respondemos as principais dúvidas jurídicas e preparamos um artigo
especial sobre as situações que mais preocupam os síndicos. Além disso,
fizemos uma entrevista especial com o autor, empreendedor e palestrante
Marcus Araújo.
Atualmente, Marcus é um dos principais pensadores do mercado
imobiliário brasileiro e futurologista do morar. Ele também é o autor mais
lido do segmento, com as obras ‘Meu Imóvel Meu mundo’ e ‘Mentes
saudáveis, lares felizes’.
Temos também reportagens especiais, cobertura de eventos e
indicadores imobiliários do Rio.
Boa leitura!
EQUIPE SECOVI RIO
/ 2024 / nº 136 /
1

DIRETORIA SECOVI RIO
Efetivos
Presidente: Pedro José Maria Fernandes Wähmann
Vice-Presidente: Leonardo Conde Villar Schneider
Vice-Presidente Administrativo e Financeiro: Ronaldo Wähmann Coelho Netto
Vice-Presidente de Comunicação e Marketing: Francisco Miguel Lowndes de Abreu Teixeira Castel-Branco
Vice-Presidente Jurídico e de Assuntos Legislativos: Alex Velmovitsky
Vice-Presidente de Relações do Trabalho e Gestão Imobiliária: Dennys Abdalla Muniz Teles
Diretor Adjunto de Relações Legislativas e Trabalhistas: Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa
Suplentes
Antônio Carlos Ferreira; Luiz Claudio Oliveira Moreira; Marisa Machado Braga; Rafael Thomé; Antônio Henrique Lopes da Cunha;
Pedro Carlos Carsalade
CONSELHO FISCAL
Efetivos
Marco Antônio Moreira Barbosa; Jorge Ronaldo Ferreira Santos; Marco Antônio Vieira de Mello
Suplentes
Frederico Honorato Rodrigues Moreira; Luis Guilherme Tavares Russo; Antônio Paulo de Garcia Monnerat
DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO DO COMÉRCIO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
Efetivos
Pedro José Maria Fernandes Wähmann; Ronaldo Wähmann Coelho Netto
Suplentes
Rafael Thomé; Evanil Augusto Ribeiro
REGIONAIS SECOVI RIO
Regional Baixada Fluminense
Regional Lagos
Regional Litorânea
Regional Noroeste Fluminense
Regional Norte Fluminense
Regional Costa Verde
Regional Serra Imperial
Regional Serra Norte
Regional Serra Verde
Regional Sul Fluminense
Contato: secovi@secovirio.com.br
SEDE
Av. Almirante Barroso, 52/9º andar, Centro, Rio de Janeiro - RJ
CEP: 20031-918
Telefone: (21) 2272-8000 - Fax: (21) 2272-8001
E-mail: secovi@secovirio.com.br
A Revista Secovi Rio é uma publicação institucional, trimestral, do
Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de
Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais em todo o Estado
do Rio de Janeiro.
EXPEDIENTE
Conselho Editorial: Pedro Wähmann e Ronaldo Coelho Netto
Coordenador de Marketing e Comunicação: Giovanna de Moura Souza
REDAÇÃO
imprensa@secovirio.com.br
Jornalista responsável: Camilla Rua
Jornalista estagiária: Gabrielle Lobato
Projeto gráfico e diagramação: Arteiras Comunicação/Rafael Davila
Revisão: Arteiras Comunicação/Fernando de Moraes
PUBLICIDADE
Patricia Teixeira
(21) 2272-8009 - (21) 99507-4574
patricia@secovirio.com.br
A revista reserva-se o direito de não aceitar publicidade sem fundamentar
motivação de recusa.
Os anúncios veiculados são de responsabilidade dos anunciantes.
Distribuição gratuita.
Distribuição nacional:
Gaia Distribuição e Manuseio LTDA
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2

26 E 27 DE SETEMBRO
HOTEL FAIRMONT
VEM AÍ O MAIOR
EVENTO DO ANO PARA
SÍNDICOS DO RJ.
NA ORLA DE
COPACABANA.
INSCRIÇÕES
ABERTAS!
2 dias de palestras
Especialistas renomados
Expositores do segmento
condominial
Novidades e soluções para
condomínios
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/ 2024 / nº 136 /
3

..........................rezados leitores,
A Revista Secovi Rio chega à sua 136ª edição, onde abordamos
temas relevantes e atuais que certamente trarão importantes reflexões
e conhecimentos para todos nós. Entre os destaques, temos uma matéria
especial sobre a inserção de carros elétricos em condomínios, um tema cada
vez mais presente e que demanda atenção do nosso segmento.
Além disso, não poderíamos deixar de incluir nossos tradicionais artigos jurídicos, sempre
tão aguardados e necessários para orientação e atualização dos nossos leitores, assim como
a participação ativa do Secovi Rio em eventos importantes do mercado.
Gostaria de aproveitar esta oportunidade para convidar a todos para a Feira de
Condomínios & Encontro de Síndicos 2024, que será realizada nos dias 26 e 27 de
setembro, no Hotel Fairmont. Será um momento único de troca de experiências, networking
e atualização sobre as melhores práticas de gestão condominial.
Contamos com a participação de todos e esperamos que aproveitem ao máximo
esta edição.
Boa leitura!
P
/ 2024 / nº 136 /
4

2024 / nº 136 / 5

SECOVIRIOREALIZAEMOUTUBRO
EVENTOINÉDITOSOBREOFUTURO
DOMERCADODELOCAÇÃO
No dia 30 de outubro, o Secovi Rio vai promover
um evento inédito sobre o futuro do
mercado de locações, voltado para profissionais
e empresários do setor da habitação:
o Locação Summit by Secovi Rio!
Com um formato totalmente inovador e exclusivo,
o evento é direcionado para associados
do Secovi Rio, parceiros institucionais, corretores
de imóveis, administradoras e demais interessados.
A expectativa é proporcionar um dia inteiro
de palestras, networking e conhecimento para
o público, além da presença de diferentes expositores
oferecendo uma gama completa de
produtos e serviços voltados para o mercado de
locação.
O evento é aberto a profissionais do Rio
de Janeiro e de outros estados. Será uma
oportunidade única para se atualizar e conhecer
as boas práticas que geram resultados de norte
a sul do Brasil.
O local escolhido para o Locação Summit by
Secovi Rio é o prédio da Bolsa de Valores, na Praça
XV, no Centro da cidade, no salão onde eram
realizados os pregões.
A região estratégica é de fácil acesso, tem vista
privilegiada para a Baía de Guanabara e vai ao encontro
do processo de revitalização que o Centro
do Rio de Janeiro vem passando nos últimos anos,
com a criação do Porto Maravilha e da Orla Conde
Boulevard Olímpico. O edifício é um dos mais
renomados da região Central carioca devido à sua
imagem corporativa, tradicional e confortável.
Participe de um dia inteiro voltado para o futuro
das locações residenciais e comerciais!
Mais informações e inscrições:
cepai@secovirio.com.br
NOVAINTELIGÊNCIAIMOBILIÁRIA
DOSECOVIRIOPASSAASER
DISPONIBILIZADAPARACORRETORES
DOCRECI-RJ
No mês de maio, corretores de imóveis ganharam
uma valiosa ferramenta para fazer negócios.
O Creci-RJ colocou no ar a nova Inteligência
Imobiliária do Secovi Rio, uma base de dados
que reúne informações sobre o valor total e do
m² em vários bairros da cidade do Rio de Janeiro
e de outros municípios do estado.
Evolução do serviço de Pesquisa Online, a
nova plataforma traz dados de venda ou locação,
residencial ou comercial, além da taxa condominial
em mais de 370 localidades. A grande
novidade, agora, é que a pesquisa pode ser feita
por bairros, ruas e CEPs.
Além do Rio de Janeiro, outros municípios cobertos
são Niterói, Cabo Frio, Nova Iguaçu, Petrópolis,
Teresópolis, Campos e Macaé, entre
outros.
“É uma ferramenta que vai auxiliar o corretor
de imóveis nas negociações imobiliárias e na tomada
de decisões estratégicas”, destacou Maurício
Eiras, coordenador estatístico do Centro de
Pesquisa e Análise da Informação do Secovi Rio.
A nova Inteligência Imobiliária oferece também
acesso a gráficos das ofertas por quantidade de
quartos e vagas de garagem.
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6

CAMPANHADOSECOVIRIO
ARRECADA67BOLSASDESANGUE
PARAOHEMORIO
Alex Velmovitsky, vice-presidente jurídico e
assuntos legislativos do Secovi Rio, prestigiou o
evento e fez a abertura da celebração. Giovanna
Moura, coordenadora de marketing do Secovi
Rio, comentou o sucesso do evento. “Ficamos
muito felizes em oferecer esse momento de alegria
para nossos síndicos. Sabemos que a rotina
de um síndico é repleta de preocupações e responsabilidades
dentro dos condomínios. Nosso
objetivo desde o início foi trazer leveza e descontração
para esses profissionais tão importantes
para o mercado imobiliário”, disse.
Funcionários do Secovi Rio participaram da campanha de
doação de sangue.
A campanha ‘Mostre que você é sangue bom’,
promovida pelo Secovi Rio em parceria com
o Hemorio no dia 9 de maio, resultou em 83
doadores cadastrados e 67 bolsas de sangue
coletadas. A ação aconteceu no auditório do
sindicato e atraiu diversas pessoas interessadas
em fazer o bem para o próximo.
Todas as bolsas de sangue coletadas na campanha
irão alimentar o estoque do Hemorio, órgão
responsável por abastecer a maior parte da
rede pública de saúde do Estado do RJ, incluindo
maternidades e hospitais de emergências.
Juntos, podemos fazer a diferença e salvar
vidas!
SECOVIRIOCOMEMORAODIA
DOSÍNDICONOSESCTIJUCACOM
SUCESSODEPÚBLICOEELOGIOS
O Dia do Síndico, celebrado em 23 de abril, foi
comemorado pelo Secovi Rio com uma festa para
cerca de 200 pessoas, no Sesc Tijuca. O evento
contou com um show do cantor Pedro Lima,
ex-participante do programa The Voice Brasil, da
TV Globo, que animou o público com clássicos
da música brasileira e outros ritmos dançantes.
Além disso, o DJ Doni Rodrigues foi uma das atrações
da festa.
Festa levou animação para síndicos do RJ.
A programação contou, ainda, com um coquetel,
diversão e integração entre os convidados.
Após as atrações, também foram realizados alguns
sorteios das empresas parceiras do Secovi
Rio. Vale destacar que a Festa do Síndico 2024
teve o patrocínio da Bem+ Benefícios, Haganá,
Sindistal e Sicredi, além do apoio do Ifood, Claro
e Sam’s Club.
Evento reuniu 200 pessoas.
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7

ALUNOSDOCURSODE
ADMINISTRAÇÃODECONDOMÍNIOS
PARTICIPAMDOPRIMEIROPROJETO
INTEGRADOR
Alunos da 14ª turma do curso de Administração
de Condomínios, que terminou no fim de
abril, participaram da apresentação do Projeto
Integrador, na sede do Secovi Rio, no dia 30/04.
A iniciativa inédita da UniSecovi Rio consiste em
uma apresentação final sobre cases de assuntos
relacionados ao universo condominial.
representantes do Secovi Rio, dos Secovis
de outros estados do Brasil e por membros
de instituições atuantes no segmento da
habitação em todo o país.
Lançamento da Agenda Legislativa em Brasília.
Alunos do curso de Administração de Condomínios.
Divididos em três grupos, os alunos tiveram a
oportunidade de expor situações cotidianas na
vida de um síndico, apresentar suas soluções,
ouvir a opinião dos orientadores e ainda
compartilhar conhecimentos com os colegas
de turma.
Os orientadores do Projeto Integrador e
facilitadores da UniSecovi Rio Anna Carolina
Chazan, Jorge Arruda, Corina Santos,
Christina Araújo e Fernando Santos também
participaram desse momento repleto de
conhecimento, atualização e integração entre
os formandos. Eles esclareceram dúvidas e
deram o posicionamento adequado para cada
problema debatido entre os alunos. A empresa
Sicredi, parceira do Secovi Rio, também esteve
no evento.
A iniciativa tem o objetivo de reforçar a
importância e o protagonismo do segmento
no processo de retomada do crescimento
econômico e avançar no debate de temas
centrais para a cadeia produtiva da habitação.
Foram selecionados assuntos de maior impacto
para a rotina de imobiliárias, administradoras
e condomínios, entre eles: ambiente
de negócios, condomínios, desenvolvimento
urbano, locação e incorporação e comercialização
de imóveis.
NOVIDADENAUNISECOVIRIO:
CURSODESUPERVISOROPERACIONALDE
CONDOMÍNIOS
AGENDALEGISLATIVA2024DO
SETORDECOMÉRCIOESERVIÇOS
IMOBILIÁRIOSJÁESTÁDISPONÍVEL!
A quinta edição da Agenda Legislativa &
Projetos Prioritários 2024 – Setor de Comércio
e Serviços Imobiliários foi apresentada no
dia 16 de abril, na Câmara dos Deputados
e no Senado Federal, em Brasília (DF), por
A Unisecovi Rio, em sua missão de capacitar
profissionais para o mercado imobiliário, lançou
o novo curso “Supervisor Operacional de Condomínios”.
Com uma carga horária de 48 horas,
o curso será oferecido na modalidade EAD, por
meio da plataforma Zoom, entre os dias 5 de
agosto e 3 de setembro.
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8

O supervisor operacional de condomínios é o profissional responsável
por gerenciar as operações do dia a dia do condomínio, garantindo
o bom funcionamento e a segurança dos moradores. Ele
atua como um elo entre o síndico, os funcionários e os moradores, e
deve ter bom conhecimento sobre manutenção, gestão de equipes
e segurança.
O curso é uma excelente oportunidade para aqueles que desejam
aprimorar suas habilidades e conhecimentos na gestão de condomínios.
Entre os módulos oferecidos estão:
• Gestão de Equipe: técnicas e estratégias para liderar e
motivar equipes.
• Gestão de Contratos: princípios e práticas para a
administração eficiente de contratos.
• Manutenção Predial: aspectos fundamentais de
manutenção e conservação de edifícios.
• Segurança Condominial: medidas e políticas de segurança
aplicadas a condomínios.
• Gestão de Conflitos: abordagens e soluções para conflitos
internos.
• Relacionamento com Condôminos: estratégias para
manter uma comunicação eficaz e satisfatória com os
moradores.
• Gestão de Emergências: procedimentos e planos de ação
para lidar com situações emergenciais.
Os associados adimplentes do Secovi Rio possuem 30% de
desconto nas inscrições. Não perca a chance de se especializar e
se destacar no mercado de gestão condominial com o suporte e
a qualidade da Unisecovi Rio.
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9
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CACHORRO, CRIANÇA, CALOTE, CANO E CARRO:
OS 5CS MAIS TEMIDOS PELOS SÍNDICOS
Corina Costa
No universo dos condomínios muito se
fala dos 5 “Cs” que enlouquecem os
síndicos e que centralizam os maiores problemas
que ocorrem em condomínios. São eles:
cachorro, criança, calote, cano e carro e todos
eles, independentemente de uma resposta
jurídica, requerem também a gestão de um
síndico experiente, bem-preparado
ou muito bem assessorado para
enfrentá-los e resolvê-los da
melhor maneira possível.
Quando se fala em problemas
com animais, além das
questões de ordem prática
como barulho, higiene e segurança
para os animais e as pessoas
e observância das regras
internas para circulação nas
partes comuns, há também
as questões relacionadas
ao afeto.
No caso de crianças, o barulho e as
travessuras são os problemas mais evidentes.
Já o “calote” afeta o condomínio como um todo
e obriga que os bons pagadores arquem com
as despesas dos inadimplentes, o que por si só
já é uma fonte inesgotável de problemas.
As infiltrações também têm potencial
de gerar problemas e muitas vezes acabam
no judiciário, com a necessidade de perícias e
anos de discussões intermináveis, o mesmo
ocorrendo com a guarda de veículos em
condomínios, seja em relação à guarda em si ou
ainda com relação a danos, furtos e discussão
sobre a responsabilidade.
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2024 / nº 136 /
11

CANSADO DE ATENDIMENTOS
AUTOMATIZADOS QUE NÃO
RESOLVEM OS PROBLEMAS
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Com relação aos “5c” discorreremos abaixo
sobre cada um de forma específica.
No caso de animais em
condomínios geralmente os
problemas são relacionados a
quantidade excessiva de animais
dentro do apartamento, barulho,
falta de cuidados exalando mau
cheiro e parasitas, circulação de
animais pelas áreas comuns de
forma insegura, alimentação de
animais em áreas comuns do
condomínio e urina e fezes do
cachorrinho também nas
áreas comuns.
Como se vê, os problemas relacionados ao
barulho, uso de partes comuns, inadimplência,
infiltrações e uso do estacionamento demandam
a atuação firme do síndico, e ser firme
não quer dizer autoritário, muito pelo contrário.
A função de síndico é árdua, requer preparo
e conhecimento sobre o funcionamento das
normas internas do condomínio, já que ele é
responsável por cumprir e fazer cumprir a convenção,
regulamentos e deliberações assembleares,
e no aspecto pessoal precisa ter inteligência
emocional, ou seja, deve saber lidar bem
com suas emoções e com a das pessoas com
as quais se relaciona, pois é posto a prova em
muitas situações. Deve ser humano, educado,
um bom ouvinte e comunicador e ter empatia
- assim, acreditamos que terá mais chances de
resolver essas difíceis questões que fazem parte
da rotina e da função de síndico.
Com relação à manutenção dos animais
dentro das unidades, já está pacificado que
desde que os animais sejam de pequeno porte
e não incomodem, o condomínio não pode
proibir a sua permanência dentro das unidades
e isto tem relação direta com o art. 1.335,I c/c
art. 1.336,IV do CC/02 que tratam dos direitos
e deveres do condômino, ou seja, os tutores
podem ter os animais em sua companhia, mas
devem preservar o sossego, fazendo com que
os animais não façam barulho com latidos
constantes, que estejam higienizados e com
a saúde em dia. E, se de grande porte, sejam
transportados pelas partes comuns sempre
acompanhados por pessoa responsável e
identificados (Lei Municipal nº 4785/2008) e,
se previsto em convenção ou regulamento,
com coleira e focinheira para evitar ataques a
pessoas e outros animais.
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A higienização dos animais e dos espaços
onde eles vivem também gera grande
quantidade de reclamações em função do mau
cheiro que extrapola os limites da unidade,
afetando partes comuns e unidades vizinhas.
Nestes casos, não importa se o animal é pequeno
ou grande, pois constatada a insalubridade,
descumpre os limites de permissão legal,
convencional e o estabelecido nas decisões
judiciais, que garantem a permanência dos
animais na unidade, podendo sujeitar o infrator
a multas, se houver previsão na convenção ou
ainda adaptações do ambiente onde os animais
vivem.
Outro problema que nos tem chegado é a
alimentação de animais em partes comuns do
condomínio relacionada aos chamados animais
comunitários.
Animal comunitário, segundo a Lei
6.435/18, é aquele que, apesar de não ter tutor
definido e único, é adotado por grupos específicos
de pessoas, que têm a responsabilidade
de cuidar de um ou mais animais, sem necessariamente
levá-los para casa. Essas pessoas
precisam oferecer todas as condições para que
os animais tenham uma vida saudável, sendo
que os animais devem ser castrados e vacinados.
Ou seja, o animal estabelece com a população
do local onde vive vínculos de dependência
e manutenção adequada.
Destacamos ainda que o art. 70, §1º, III
da Lei 6.435/18, classifica como maus tratos
deixar de oferecer a devida manutenção a
esses animais.
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As crianças são criaturas adoráveis, mas
é da essência da idade as brincadeiras, por
vezes barulhentas, e que em condomínio
são potencializadas, podendo transformar
momentos de riso e brincadeira em verdadeira
guerra interna na busca de sossego.
Estamos aqui falando do barulho
provocado por crianças, mas a regra também
pode ser aplicada ao barulho feito por animais,
festas, brigas, etc.
Proteção contra barulho, essencial para
conforto e saúde mental, é tão importante que
a CRFB/88, no seu art. 23, VI, estabelece que
é competência comum da União, dos Estados
e dos Municípios “proteger o meio ambiente
e combater a poluição de qualquer forma”.
Ainda no âmbito federal, há a Resolução
CONAMA Nº 01 de Março de 1990, inciso, II. Na
esfera Estadual temos a Lei Estadual 126, de
10.05.1977 no art. 2º. Temos, também norma
no âmbito municipal, segundo o art. 2º, da Lei
nº 6179/2017 e NBR 10.152, que dispõe sobre o
limite de decibéis a ser tolerado.
É importante ressaltar que o respeito
ao sossego, previsto no art. 1.336,
IV, do Código Civil, é um dever de
todo condômino ou possuidor,
sob pena de sofrer penalidade
prevista na convenção ou, na ausência
de previsão na convenção,
pode ser deliberada penalidade
com aprovação
de assembleia por
2/3 dos condôminos
restantes.
Para tanto,
é
importante
averiguar sobre
a real existência do problema,
ou seja, se o ruído provocado
pelo morador efetivamente
está acima dos limites
permitidos.
Com relação ao calote, ou seja, à
inadimplência, este problema afeta o
condomínio e os condôminos que se veem
na obrigação de arcar com parte da quota do
devedor para que o condomínio mantenha
todos os serviços em dia.
Neste caso é muito importante que o
síndico seja diligente em efetuar as cobranças
aos inadimplentes de forma rápida e eficiente
de forma a não penalizar os bons pagadores.
Neste aspecto se recomenda que o síndico
adote medidas como a cobrança administrativa,
por meio de correspondência enviada pelo
síndico ou administradora, informando sobre o
débito e a indicação de uma forma de quitação
da dívida. Poderá, também, propor mediação
utilizando a Câmara de Mediação do Secovi
Rio. Os condomínios em dia têm direito a
três mediações gratuitas. Também poderá
protestar as cotas vencidas, acionar o jurídico
do condomínio e propor medida judicial
pertinente.
Importante destacar que, no caso de
acordos, extrajudiciais ou judiciais, seja
observado o valor real da dívida, ou seja, o
principal e acessórios (multa, juros e correção
monetária) e que o síndico nunca dê desconto,
pois pode ser um incentivo aos maus pagadores.
Destacamos, ainda, que os débitos
condominiais prescrevem em cinco anos, por
isso o síndico não pode ser negligente com
sua obrigação de cobrar as dívidas (art. 1.348,
VII do CC/02), bem como o débito condominial
autoriza a penhora da unidade para pagamento
da dívida (art. 3º, IV da Lei 8.009/90).
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Cano, ou seja, vazamentos e infiltrações,
paira como uma espada sobre a cabeça dos
condôminos e do síndico.
Neste caso consideramos que a responsabilidade
deve ser apurada com base nos artigos
186 e 927 do Código Civil que, em linhas gerais,
imputa ao responsável pelo dano sua reparação.
Assim se o evento se originou nas partes
comuns do condomínio cabe a este a responsabilidade
de reparar o dano; por outro lado se
a origem do vazamento é de alguma unidade
cabe ao proprietário desta arcar com os reparos
necessários na edificação e danos dele decorrentes.
Sabemos que muitas vezes não é tão simples
esta aferição e será necessária a realização de
perícia para definir as responsabilidades.
Por derradeiro o carro, ou seja, os
problemas relacionados ao estacionamento
de veículos em condomínio, muitas vezes
relacionado à ausência de vagas, decorrente
de venda de imóveis com direito a vagas, mas
cuja construção foi feita com quantidade
insuficiente em relação às negociadas. Nestes
casos, uma medida que pode equacionar o
problema é o sorteio, para que todos tenham
direito de uso do espaço de estacionamento de
forma isonômica.
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Com relação a furtos e danos a veículos
consideramos que o condomínio somente
será responsabilizado se deu causa ao dano,
de acordo com o art. 186, 927 e 932, do Código
Civil/02. Cabe ressaltar que a responsabilidade
por danos nas dependências comuns do
condomínio geralmente é excluída se houver
cláusula de não indenizar na convenção; não
existindo segurança na área destinada à guarda
dos veículos/bicicletas (circuitos internos ou
empregados destinados à vigilância do local).
Quanto à guarda de dois veículos na mesma
vaga, trata-se de uma questão complexa e
que não está pacificada no judiciário, cabendo
análise individual. Entretanto é importante que
o condomínio tenha regra específica quanto
ao uso da garagem, restringindo, de forma expressa,
o uso por mais de um veículo por vaga,
no caso em que o uso do espaço é coletivo e
cíclico, pois neste caso o morador “demarcaria”
a vaga, deixando sempre um automóvel na
vaga escolhida. Há decisões autorizando o uso
de dois veículos na mesma vaga quando o espaço
é usado de forma exclusiva.
O problema mais recente são os veículos
elétricos - nestes casos consideramos que o
uso coletivo ou individual da vaga é importante
para a tomada de decisão pelos condôminos
em assembleia. Se a vaga é de uso individual,
consideramos que torna mais fácil a autorização
para que o morador instale, às suas custas,
por meio de empresa especializada, os mecanismos
para carregamento do seu veículo e individualização
da cobrança da energia para seu
uso pessoal.
Se a vaga for de uso coletivo a instalação
do equipamento de carregamento do carro
elétrico torna mais complexa a gestão do
uso do espaço, posto que demandaria a
utilização de vaga específica pelo morador
para carregamento do veículo. Havendo
disponibilidade de espaço físico, os
condôminos podem decidir em assembleia
por 2/3 dos condôminos que o condomínio
irá custear as instalações em espaço comum
e disponibilizará o serviço para uso conjunto
de todos os condôminos, como já ocorre em
alguns empreendimentos novos.
De qualquer forma é importante que o
condomínio busque informações com empresas
especializadas, que poderá informar melhor
sobre questões técnicas da instalação.
Sabemos que a função dos síndicos é
enfrentar os problemas e o Departamento
Jurídico do Secovi Rio está à disposição para
auxiliá-los na solução, basta nos contatar por
telefone ou e-mail.
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17

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Condomínios
Verdes

JURÍDICO - ASSESSORIAS
CONDOMÍNIO
1) Qualquer pessoa pode ser presidente da
assembleia ou necessariamente tem que
ser condômino?
Informamos que na legislação não há normatização
sobre o assunto. No entanto, é comum
que as convenções estabeleçam que a
assembleia seja presidida por um condômino.
Assim, orientamos, no caso concreto,
observar o disposto na convenção de cada
condomínio.
2) Quais os cuidados que o síndico deverá
ter em relação à circulação de crianças e
adolescentes nas áreas comuns?
A Lei Municipal do Rio de Janeiro, nº 2.546,
de 12 de maio de 1997, dispõe que os menores
de dez anos não podem andar de elevador
desacompanhados. A criança não tem altura
ou discernimento suficientes para acionar o
botão de alarme em caso de emergência.
Assim, crianças maiores de 10 anos não
podem ser impedidas de frequentar os espaços
comuns, como piscinas, play e demais áreas
do condomínio. No entanto, nada impede que
o condomínio regulamente o uso das áreas
comuns e estabeleça a autorização dos pais/
responsáveis pelo menor para frequentar as
áreas comuns.
3) Qual o valor jurídico da alteração da
convenção no que tange ao descumprimento
da utilização das vagas de garagem?
Exemplo: se um condômino descumprir as
determinações da convenção e se achar no
direito de conceder vagas de garagem para
terceiro, caberia multa à unidade infratora?
O art. 1.331, parágrafo primeiro, do Código
Civil, dispõe que a garagem em condomínio
edilício somente pode ser cedida a terceiros
se houver autorização em convenção.
Neste raciocínio, não é necessário alterar a
convenção para proibir a cessão a terceiros,
posto que a própria lei já traz essa vedação.
De toda sorte, em caso de afronta à lei
ou à convenção, o síndico poderá aplicar
penalidade prevista na convenção.
4) Posso colocar ou devo colocar a listagem
de inadimplentes na pasta de balancetes
mensal?
O síndico tem a obrigação legal de prestar
contas aos condôminos de forma clara e
transparente, incluindo no balancete todos
os valores recebidos, todos os gastos, a
destinação detalhada desses gastos e a
relação das unidades adimplentes que, por
eliminação, a unidade que não constar desta
listagem está inadimplente.
5) Qual providência deve ser tomada
por um síndico em relação às bicicletas
abandonadas na garagem do prédio?
O acúmulo de bicicletas abandonadas em
condomínios é um problema crescente que
causa transtornos aos moradores, ocupa
espaço desnecessário e gera uma aparência
de desordem.
Assim, inicialmente, orientamos verificar
a existência de norma na convenção ou no
regulamento interno quanto ao bicicletário.
Caso não exista, o melhor caminho é a
deliberação assemblear sobre a questão ou a
normatização por meio de um regulamento,
estabelecendo critérios para identificação
das bicicletas e seus respectivos donos, não
permitindo a guarda na garagem/bicicletário
daquelas que não tiverem identificação,
prevenindo esse problema de bicicletas
abandonadas e definindo, finalmente, o
destino a ser dado a elas, com a ciência aos
condôminos do prazo para identificação das
bicicletas.
Esgotado o prazo para regularização e se
restarem bicicletas sem identificação ou em
situação de abandono, o síndico pode convocar
assembleia para deliberar pela doação, se em
condições de uso, ou o descarte.
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TRABALHISTA
1) O filho de um empregado nasceu no
período de suas férias e ele, ao retornar de
férias, alegou que teria direito aos cinco dias
de sua licença. Essa informação é verdadeira?
Como não há qualquer regramento acerca
da licença paternidade na convenção
coletiva de empregados de condomínios e
empresas que disponha que tal direito não
se aplica ao nascimento do filho no período
de férias, entendemos que segue o disposto
na legislação, que determina esse período de
licença a partir do nascimento do filho.
Portanto, se o filho do empregado nasceu
no seu período de férias, não há por que o
empregador conceder cinco dias a ele, já que
a finalidade da licença paternidade é permitir
que o trabalhador dê assistência à esposa e
ao filho recém-nascido, além de propiciar
tempo para as providências do registro civil
da criança, o que lhe foi permitido, não pela
licença, mas pelas férias.
2) O empregado recebe moradia funcional
e o condomínio terá que fazer uma
reforma no imóvel em um período de
seis meses. O empregador se propõe a
pagar um aluguel temporário próximo ao
condomínio até a reforma ficar pronta.
Esse tipo de procedimento pode ser feito,
visto que o imóvel está precisando de
uma manutenção? Caso contrário, qual a
penalidade para o condomínio?
Como não há regulamentação na convenção
coletiva sobre a desocupação do imóvel
funcional para manutenção, nos socorremos
da legislação trabalhista, que dispõe no artigo
468, da CLT, que as condições de trabalho
estabelecidas em contrato individual de
trabalho só podem ser modificadas por mútuo
consentimento e, não se pode, em hipótese
alguma, diminuir os direitos do empregado.
Portanto, é importante garantir que qualquer
alteração nas condições de ocupação do
imóvel funcional seja acordada entre as partes
de forma transparente e sem prejuízos diretos
ou indiretos para o empregado.
Como resta comprovada a necessidade
de manutenção do imóvel funcional, sem
a possiblidade de mantê-lo ocupado pelo
empregado nesse período de reforma,
entendemos que o pagamento de aluguel
em local próximo ao condomínio é uma
providência razoável, a fim de compatibilizar
a manutenção do imóvel, assegurada ao
empregado as mesmas condições de habitação
até então mantida pelo condomínio.
Desta forma, pode o condomínio acordar
por escrito o pagamento desse aluguel com
o empregado, estabelecendo os termos
e o período de permanência nesse novo
imóvel até que o imóvel funcional esteja em
condições de habitabilidade.
3) Sou síndico e pretendo fornecer cesta
básica para os meus empregados, mas
quero saber se há obrigatoriedade mínima,
seja por valor ou itens; o que deve constar
na cesta e quais são esses itens?
Inicialmente, esclarecemos que a concessão
de benefício alimentação se dá por mera
liberalidade do empregador, uma vez que
não há obrigação legal ou previsão na
convenção coletiva de trabalho da categoria
de empregados de condomínios.
A Lei 13.647/17 (Reforma Trabalhista)
alterou o parágrafo 2º, do artigo 457, da
CLT, para considerar que as importâncias,
ainda que habituais, pagas a título de auxílioalimentação,
vedado o seu pagamento em
dinheiro, não integram a remuneração do
empregado, não se incorporam ao contrato
de trabalho e não constituem base de
incidência de qualquer encargo trabalhista
e previdenciário. Assim, o fornecimento de
cesta básica não possui natureza salarial.
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Feito tal esclarecimento, a legislação trabalhista não estabelece a quantidade de itens ou o
valor da cesta básica concedida aos empregados.
Portanto, em não havendo previsão da concessão de cesta básica na convenção coletiva, a
composição da cesta básica, itens e valor fica ao arbítrio do empregador, que fica livre para
escolher o tipo de cesta a ser concedida aos seus empregados.
4) O síndico pode antecipar em uma hora a saída do empregado que trabalha na escala
12x36? Há risco de descaracterização desse regime especial de trabalho?
O regramento da escala 12x36 encontra-se previsto na Cláusula 33ª da Convenção
Coletiva de Trabalho da categoria de empregados de condomínios com abrangência nos
municípios do Rio de Janeiro, Baixada Fluminense e Região dos Lagos.
Na escala 12x36, por ser uma jornada de trabalho cíclica, na qual o empregado trabalha 12
horas e descansa 36 horas, há um elastecimento no período trabalhado e de repouso, não
comportando, no nosso sentir, a compensação da hora do intervalo com a saída antecipada.
Desta forma, por se tratar de jornada especial, com regulamento próprio na convenção
coletiva, ela não comporta inovações e nem trabalho extraordinário, devendo ser respeitado
o limite de 12 horas para trabalho e 36 horas para descanso.
Feitas tais considerações, quando se trata de descaracterização dessa escala 12x36, as
decisões judiciais encontradas, em sua grande maioria, tratam de horas extras habituais,
sendo que não encontramos decisões acerca do exemplo citado na consulta, por ser
específico.
Assim, embora não tenha sido encontrada decisão judicial sobre a questão apresentada,
entendemos que, como tem por objetivo a compensação do intervalo com hora trabalhada
e por lhe faltar amparo legal para isso, há risco de descaracterização da escala para o
condomínio que resolver trabalhar com ela na forma exemplificada na consulta, não sendo,
portanto, recomendável tal alteração na escala de trabalho.
0100435-42.2021.5.01.0050 - DEJT 2023-03-30
ESCALA DE 12x36. LEI 13.467/17. REQUISITOS DE VALIDADE. Após a entrada em vigor da
Lei 13.467/17, que introduziu no Texto Celetista o art. 59-A, criou-se uma exceção ao art. 59 do
mesmo diploma, facultando às partes, através de acordo individual escrito, convenção coletiva
ou acordo coletivo de trabalho, “estabelecer horário de trabalho de doze horas seguidas por
trinta e seis horas ininterruptas de descanso, observados ou indenizados os intervalos para
repouso e alimentação.” Recurso ordinário parcialmente provido.
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Carros elétricos nos condomínios
e os desafios para síndicos
Camilla Rua
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A partir desta edição, a revista Secovi Rio publicará uma série exclusiva de reportagens
especiais dedicadas a carros elétricos. O objetivo é manter síndicos atualizados
sobre este tema crucial, que envolve inúmeros desafios técnicos, regulamentações e
incertezas.
As matérias abordarão as dificuldades potenciais e os impactos dos veículos elétricos
nos condomínios, como instalação de carregadores, permissões para estacionamento,
responsabilidade pelos custos e outras questões. O objetivo é fornecer percepções
essenciais, dados atuais e opiniões de especialistas para uma gestão condominial cada
vez mais moderna e eficiente.
Para começar, trouxemos os aspectos jurídicos relacionados a carros elétricos nos
condomínios e as características desse tipo de veículo. Além disso, destacamos algumas
soluções para os condomínios se adequarem a essa demanda.
Boa leitura!
Nos últimos anos, a sustentabilidade
tornou-se uma prioridade global, com
uma crescente conscientização sobre a necessidade
de reduzir os impactos ecológicos e
combater as mudanças climáticas. Nesse contexto,
os carros elétricos emergiram como uma
solução promissora para transformar o setor de
transporte, tradicionalmente dependente de
combustíveis fósseis, em uma indústria menos
poluente e mais parceira do meio ambiente.
Recentemente, o crescente interesse dos
brasileiros por veículos elétricos foi tema de um
estudo conduzido pelo mestre em psicologia e
especialista em comportamento do consumidor,
Roberto James. Segundo a pesquisa, divulgada
pelo Portal Terra, 70% dos 203 entrevistados
de várias partes do Brasil, com idades entre 18 e
65 anos, disseram ter interesse em adquirir um
carro elétrico.
De acordo com o levantamento, 30% dos
entrevistados contaram que uma das motivações
para essa escolha é a preocupação com o futuro
do meio ambiente. Outras razões mencionadas
incluem a economia de combustível e a
conveniência de poder carregar o veículo em
casa. Eles acreditam que a eletricidade pode ser
uma escolha mais econômica do que a gasolina.
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A pedagoga Thais Franca, de Niterói, é um
exemplo de consumidora atenta às demandas
do futuro para este mercado. Recentemente,
ela decidiu adquirir um apartamento na planta,
em um empreendimento recém-lançado no
município pelo Grupo Patrimar. A motivação: o
futuro condomínio oferecerá uma série de diferenciais
voltados para práticas sustentáveis,
como estação de recarga para carros híbridos,
reutilização de águas pluviais e placas fotovoltaicas.
“É uma tendência que faz diferença
na decisão de compra. Cada vez mais os
condomínios devem se modernizar para
ter valorização. Quem está comprando
um imóvel para morar ou investir
observa esses benefícios na hora de
fechar o negócio. Foi o meu caso quando
eu vi a possibilidade de recarga para
carros elétricos. Achei um diferencial
significativo”, disse.
E não é só isso. Além dos moradores, síndicos
também precisam estar cada vez mais
atentos a este cenário para se adequarem às
novidades relacionadas aos carros elétricos
dentro do ambiente condominial. A estimativa
da Associação Brasileira do Veículo Elétrico
– ABVE é que as vendas de veículos elétricos
ultrapassem 150 mil unidades em 2024, o que
representa um crescimento de 60% em relação
às vendas em 2023.
Os desafios jurídicos e técnicos para os
condomínios
Vale destacar que, embora seja uma tendência
no Brasil, a instalação dos dispositivos
de carregamento em edifícios já construídos ou
em fase de construção envolve a superação de
diversos desafios pelos condomínios, incluindo
questões técnicas, legais, regulatórias e financeiras.
Ou seja, trata-se de um tema sensível
para os síndicos e que vem sendo objeto de frequentes
discussões judiciais.
Alex Velmovitsky, vice-presidente jurídico
e de assuntos legislativos do Secovi Rio, esclarece
alguns pontos sobre os desafios e obrigações
de um síndico em relação à instalação de
pontos de recarga para os carros elétricos nos
condomínios.
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“Inicialmente, é necessário que o síndico busque a ajuda de
um profissional para um estudo técnico da área, com a elaboração
de um laudo de inspeção predial a fim de se certificar sobre o grau
de risco com a instalação da estação de carregamento, bem como
quantas podem ser instaladas no local, para que o uso seja para
todos os condôminos e, ainda quanto aos custos da instalação.
Recomenda-se, também, verificar se a instalação do ponto de
recarga repercutirá no seguro contratado pelo condomínio. Feito
esse estudo, o próximo desafio é aprovar em assembleia a obra
para instalação das estações, que demanda o quórum de 2/3 dos
condôminos, nos termos do artigo 1342, do Código Civil”, explica.
Além disso, o síndico também encontra desafios quando as
vagas são livres, tendo em vista as limitações técnicas para instalações
das estações de carregamento. “Instalada apenas uma única
estação, a vaga próxima será utilizada exclusivamente
pelo proprietário do carro elétrico. Assim, é necessário
verificar a disponibilidade de um local em que a estação
de carregamento possa ser utilizada de forma individual
ou coletiva, sem comprometer o uso da garagem pelos
demais moradores”, completou Alex Velmovitsky.
Artigo publicado pelo diretor-adjunto de relações legislativas
e trabalhistas do Secovi Rio, Alexandre Corrêa, esclarece que o
condomínio não é obrigado a custear a instalação do ponto de
recarga na garagem, nem tampouco suportar o custo de energia
elétrica que irá energizar o local, por tratar-se de instalação que irá
atender exclusivamente ao condômino.
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“Estamos diante de mais um grande desafio trazido
pelo avanço da tecnologia ao universo condominial,
cuja solução deverá ser buscada pelos condomínios
com muito diálogo e equilíbrio, para que os direitos
individuais e coletivos sejam preservados, sem abrir
mão da indispensável segurança física e patrimonial
de todos os condôminos e prepostos do prédio”. O texto
completo do artigo sobre o assunto está disponível no site do
Secovi Rio.
Quais são as vantagens dos
carros elétricos?
Os carros elétricos representam uma peça
fundamental para o avanço de práticas sustentáveis
no Brasil e no mundo. Com sua capacidade
de reduzir emissões de gases de efeito
estufa, melhorar a qualidade do ar, aumentar a
eficiência energética, utilizar fontes de energia
renováveis e diminuir a dependência de combustíveis
fósseis, eles são uma solução prática e
viável para os desafios ambientais que enfrentamos
atualmente.
A adoção generalizada de veículos elétricos,
apoiada por políticas governamentais e
avanços tecnológicos, pode nos ajudar a construir
um futuro mais sustentável e saudável
para todos.
Algumas soluções podem ajudar os
condomínios a se prepararem para a transição
para veículos elétricos, proporcionando
conveniência e sustentabilidade para os
moradores. O importante é, sem dúvida, investir
em infraestrutura adequada e estabelecer
regulamentações claras.
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PRINCIPAIS SOLUÇÕES EM RELAÇÃO AOS CARROS
ELÉTRICOS NOS CONDOMÍNIOS:
• Infraestrutura de recarga: A instalação de pontos de recarga requer um planejamento cuidadoso
para garantir segurança e eficiência. Isso pode envolver a atualização da rede elétrica do
condomínio para suportar a demanda adicional. O custo para instalar estações de carregamento
pode ser significativo, e os síndicos precisam encontrar formas de financiar essas melhorias, seja
por meio de fundos de reserva, taxas extras ou parcerias com empresas de energia.
Uma das soluções mais práticas é a instalação de estações
de carregamento em áreas comuns, como garagens
ou estacionamentos. Essas estações podem ser usadas por
todos os moradores, com um sistema de pagamento por
uso, gerido pelo condomínio.
Outra opção é permitir que os moradores instalem
pontos de carregamento em suas próprias vagas. Embora
isso possa exigir modificações na infraestrutura elétrica do
condomínio, oferece conveniência para os usuários.
• Gerenciamento de energia: a infraestrutura elétrica existente pode não ser suficiente para
suportar várias estações de carregamento simultaneamente. É necessário um estudo para avaliar a
capacidade da rede e planejar upgrades se necessário.
Os síndicos precisam desenvolver políticas para gerenciar o consumo de energia, evitando
sobrecargas e distribuindo o uso de maneira eficiente.
• Regulamentação e normas: as instalações devem estar em conformidade com as regulamentações
locais e nacionais. Isso pode incluir normas de segurança, requisitos de licenciamento
e diretrizes ambientais.
É importante adaptar as regras internas do condomínio para incluir o uso e a manutenção das
estações de recarga, bem como definir responsabilidades e custos para os moradores.
• Locais de instalação e logística: a administração deve pensar nos melhores locais para
instalar as estações de carregamento, garantindo que sejam acessíveis sem interferir na circulação
e no estacionamento dos outros veículos.
A alocação de vagas específicas para veículos elétricos pode ser um desafio, especialmente
em condomínios onde o espaço é limitado.
• Informação para os moradores: os síndicos precisam educar os moradores sobre o uso
correto das estações de carregamento e os benefícios dos veículos elétricos, assim como estabelecer
canais de comunicação eficazes para resolver dúvidas, sugestões e reclamações dos moradores
em relação às novas instalações.
Como vimos, enfrentar esses desafios dos carros elétricos nos condomínios requer planejamento,
investimento e colaboração entre síndicos, moradores e fornecedores de serviços. A longo
prazo, a adaptação pode trazer benefícios significativos em termos de sustentabilidade e modernização
dos condomínios.
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Convivência condominial:
um diálogo com o autor Marcus Araújo
sobre relações em comunidade
Camilla Rua
No livro “Meu Imóvel, Meu Mundo”, o
escritor e palestrante Marcus Araújo
nos leva a uma jornada pelo universo da propriedade
imobiliária, explorando não apenas
suas dimensões físicas, mas também seus impactos
emocionais e sociais.
Em entrevista à Revista Secovi Rio, o
autor compartilhou insights sobre como a
relação entre indivíduos e seus espaços reflete
aspectos culturais e econômicos, destacando
a importância de compreendermos o imóvel
não apenas como uma estrutura física, mas
como um elemento central na construção de
identidades e relações comunitárias.
Marcus Araújo é considerado, atualmente,
o autor mais lido do mercado imobiliário.
Outro livro de sua
autoria é “Mentes
Saudáveis,
Lares Felizes”,
considerado um
dos cinco mais
vendidos na Bienal
do Livro do Rio de
Janeiro em 2023.
Com uma visão
abrangente e perspicaz
sobre o papel dos imóveis em nossas vidas, ele
destaca não apenas os aspectos práticos da propriedade,
mas também seu profundo significado
emocional e social. Confira a entrevista a seguir!
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Qual a relevância dos condomínios na sociedade atual e como eles estão cada vez mais
inseridos no futuro das moradias?
Os condomínios já fazem parte da vida humana desde o século XX, mas no século XXI eles
ganharam um protagonismo maior. A densidade domiciliar no Brasil caiu de 3,8 para 2,8 pessoas
por domicílio entre 2010 e 2022, de acordo com o censo brasileiro 2022 do IBGE. Isso implica que
as pessoas estão morando cada vez mais em condomínios, todavia, estão ficando mais sozinhas
ou com menos companhias dentro das unidades domiciliares. Crianças e adultos estão mais
ansiosos e o que seria o “século da paz tem se tornado o “século dos conflitos”, entre nações ou
gerações, e tudo isso muitas vezes caminha e acontece dentro de um condomínio.
Marcus Araújo
Qual é a principal mensagem que seu livro “Meu Imóvel, Meu Mundo” transmite aos
síndicos que desejam ter uma gestão atenta às tendências do futuro?
Caros síndicos, vocês podem se considerar profissionais muito especiais no século XXI, pois tratar
com as expectativas de sete gerações vivas não é uma tarefa fácil. Observem que nos censos
brasileiros do século XX nunca tivemos um percentual específico para o grupo de pessoas com
mais de 100 anos de idade, simplesmente porque que não havia volume de pessoas que chegavam
a essa idade. No Censo 2022, conhecemos pela primeira vez o quanto 0,1% são importantes, pois
temos “zero vírgula um porcento” dos brasileiros com mais de 100 anos de idade pela primeira vez
(Geração Veteranos). E onde eles estão? Dentro dos condomínios, junto com os próximos bebês
que nascerão em 2025 da Geração Beta, os primeiros a terem grande chance de terem como
“amigos” de infância os programas de inteligência artificial para lhes dar conselhos. Preparem-se,
pois se o imóvel é o nosso mundo, os condomínios serão nosso “habitat” preferido!
Marcus Araújo
Como é possível aplicar as estratégias e conhecimentos dos seus livros de maneira
prática na vivência dos condomínios?
Os moradores devem buscar, diariamente, uma mente saudável para se relacionar com seus entes
queridos e vizinhos de condomínio. Um dos conselhos do Dr. Augusto Cury na coautoria comigo em
“Mentes Saudáveis, Lares Felizes” é o de que não devemos elevar o tom de voz com quem amamos
e nem mesmo com pessoas do mesmo condomínio. Devemos, ainda, dar atenção às pessoas que
mais amamos durante as refeições, ao invés de verificar as últimas postagens das redes sociais de
pessoas que nem sequer estão à mesa conosco e não conhecem as nossas dores. Eu começaria
sendo um síndico atencioso, e ensinaria meus condôminos a replicarem a atenção como um item
diário com seus filhos e entes queridos. Elogiaria meus condôminos, antes de apontar uma falha que
ele cometeu. Por exemplo: “Você é um morador antigo, sei o quanto você ama esse lugar e se dedica
a ele, por isso, tenho certeza de que da próxima vez você prestará mais atenção às faixas limites da
sua vaga da garagem antes de estacionar”. Isso já é uma forma de elogiar, antes de criticar.
Marcus Araújo
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Quais são os maiores desafios que você identifica no trabalho de administração dos
condomínios e como é possível superá-los?
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Moradores cada vez mais conectados, cada vez mais sozinhos ou com poucos laços familiares
estão cada vez mais nervosos, ansiosos e dispostos a criticar e subir o tom de voz nas áreas comuns
dos condomínios com outros moradores. A única forma de superar esses desafios é ouvir mais,
elogiar antes de criticar ou repreender, enfim, entender mais de gente do que de reparos em
imóveis ou de finanças. Não que os dois últimos não sejam importantes, mas entender de gente
ficou para trás com relação às competências de consertos e finanças.
Marcus Araújo
Como você acredita que é possível melhorar a convivência e os conflitos entre os
moradores de um condomínio?
Secovi Rio
Temos que começar pelos agentes da transformação: as síndicas e os síndicos do Brasil. Eles
estão estressados, não por culpa própria, mas por terem sido instruídos e formados por uma
“escola” que priorizava entender de imóveis e finanças. É verdade que, durante um tempo, nos
últimos cinquenta anos, o mais difícil era que os condomínios tivessem as contas em ordem,
pois muitos síndicos não tinham essa habilidade natural. As preocupações eram sempre com as
finanças, isso exigiu que o perfil financeiro prevalecesse na seleção natural dos síndicos do início
do século. Agora, essa demanda está em ordem, as contas estão em ordem, mas não contávamos
com a geração mais ansiosa e solitária da história, a tecnologia trouxe solidão e agressividade
gratuita. O medo dos haters trouxe desconfiança com relação aos vizinhos. Tudo leva a crer que
um síndico com perfil de formação em administração já tenha passado e que um síndico com
perfil em psicologia seja a maior demanda dos próximos anos.
Marcus Araújo
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Quais feedbacks ou experiências de pessoas que já leram seus livros você poderia
compartilhar? Como esses feedbacks demonstram a importância de sua obra para o
setor imobiliário?
Secovi Rio
Juntamente com Dr. Augusto Cury criamos o projeto ‘Mentes Saudáveis, Lares Felizes’ para
melhorar o presente e o futuro das habitações. Temos hoje oito incorporadores de grande
sensibilidade aplicando os projetos em suas cidades, onde todos os compradores dos imóveis
dos seus lançamentos imobiliários recebem o treinamento completo de “Gestão da Emoção” de
autoria de Augusto Cury. Essa experiência não só vai agregar valor a esses novos imóveis, mas
criar comunidades preparadas para os desafios do século XXI, para uma felicidade sustentável
com as pessoas que mais amam e, também, com seus vizinhos. Em Goiânia-GO, Curitiba-PR, no
Litoral Norte Gaúcho-RS, em Recife-PE, Uberaba-MG, São Carlos-SP, Chapecó-SC, Itapema e
Porto Belo-SC, Barra Mansa-RJ e muitas outras cidades já existe essa opção aos consumidores de
imóveis e fico extremamente feliz por saber que em breve poderemos reescrever a história dos
condomínios no Brasil. Essa é a maior missão da minha vida como curador do projeto.
Marcus Araújo
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A mesma rua... Preços diferentes no valor do
metro quadrado dos imóveis residenciais
Camilla Rua
No dinâmico mercado imobiliário do Rio de Janeiro, uma curiosidade interessante e
que merece ser observada é como uma única rua pode apresentar uma disparidade
significativa no valor do metro quadrado dos imóveis.
Segundo levantamento realizado pelo Centro de Pesquisa e Análise da Informação do
Secovi Rio, essa variação pode ser bastante expressiva quando a rua corta diferentes bairros.
Esse cenário reflete não apenas as características físicas ou a infraestrutura local, mas também
a valorização específica de diferentes trechos dentro da mesma via urbana.
Além disso, a diversidade de preços destaca a complexidade e a adaptabilidade do
mercado imobiliário carioca às particularidades locais.
Veja nos gráficos a seguir as diferenças de valores ofertados no m² residencial em
ruas famosas da cidade que cortam um ou mais bairros:
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37

Avenida LÚCIO COSTA
Barra da Tijuca
R$ 17.278
Recreio dos Bandeirantes
R$ 17.278
Avenida das AMÉRICAS
Barra da Tijuca
R$ 14.050
Recreio dos Bandeirantes
R$ 7.777
Avenida MARACANÃ
Tijuca
R$ 5.927
Maracanã
R$ 5.822
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38

Rua SÃO FRANCISCO XAVIER
Tijuca
R$ 6.096
Maracanã
R$ 5.429
São Francisco Xavier
R$ 3.658
Avenida DOM HÉLDER CÂMARA
Cachambi
Del Castilho
Engenho de Dentro
Maria da Graça
Pilares
Piedade
R$ 3.960
Quintino Bocaiuva
R$ 3.914
Benfica
R$ 3.836
R$ 7.993
R$ 7.234
R$ 7.006
R$ 5.903
R$ 5.798
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39

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40

Avenida MARECHAL RONDON
Riachuelo
R$ 5.881
Sampaio
Rocha
Engenho Novo
R$ 3.665
R$ 3.624
R$ 3.594
São Francisco Xavier
R$ 3.564
Avenida BRASIL
Vigário Geral
R$ 4.089
Irajá
Campo Grande
Guadalupe
Bangu
R$ 3.354
R$ 3.342
R$ 3.292
R$ 2.973
Mais informações: cepai@secovirio.com.br
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41

FEIRA DE CONDOMÍNIOS & ENCONTRO
DE SÍNDICOS 2024: NOVO SITE E
INSCRIÇÕES ABERTAS
Gabrielle Lobato
site da Feira de Condomínios &
O Encontro de Síndicos acaba de
ser repaginado! Com um design moderno
e funcional, a plataforma foi totalmente
renovada para oferecer uma experiência ainda
mais intuitiva e informativa aos visitantes. E as
novidades não param por aí: as inscrições para
o evento, considerado o maior e melhor do
mercado condominial carioca, já estão abertas.
A Feira de Condomínios & Encontro
de Síndicos é um evento imperdível
para profissionais do setor, síndicos e
administradores de condomínios que buscam
se atualizar e estabelecer novas conexões.
A nova versão do site facilita o acesso a
informações detalhadas sobre programação,
palestrantes e expositores, além de permitir a
inscrição de forma rápida e prática.
/ 2024 / nº 136 /
42

Com uma estrutura completa e
conteúdos de alta qualidade, o evento
promete reunir os principais nomes do
mercado, oferecendo palestras e painéis
sobre tendências e desafios da gestão
condominial. Não perca a oportunidade
de participar deste grande encontro que
movimenta o setor e promove o intercâmbio
de conhecimentos e experiências.
Acesse agora o novo site, conheça todas
as novidades e garanta sua vaga! As inscrições
são limitadas e a expectativa é de lotação
máxima. Participe da Feira de Condomínios
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do evento, que também conta com a
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43

SECOVI RIO REALIZA CERIMÔNIA
SOLENE DE POSSE DA NOVA DIRETORIA
PARA GESTÃO 2024 A 2026
Camilla Rua
Na noite do dia 4 de abril, a Casa de
Cultura e Arte Julieta de Serpa, no
Flamengo, foi palco da cerimônia de posse da
nova diretoria executiva do Secovi Rio (Gestão
2024/2026). Com a abertura solene de Antonio
Florencio de Queiroz Junior, presidente da
Fecomércio RJ, o evento marcou um momento
significativo para o setor imobiliário carioca.
Em seu discurso, Antonio Florencio ressaltou
a relevância das atividades desenvolvidas
pelo Secovi Rio desde 1942 para fortalecer o
segmento da habitação. O legado de comprometimento,
trabalho árduo e vitórias
alcançadaséoalicercesólidosobreoqual
o Secovi Rio vem construindo seu trabalho
ao longo das últimas décadas. Essa
cerimôniamarcaoiníciodeumajornada
repletaderealizações, disse.
Antonio Florencio de Queiroz Junior, presidente da Fecomércio RJ.
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44

Anúncio Revista Secovi Rio.pdf 1 11/03/2024
Pedro Wähmann, presidente do Secovi Rio, subiu ao palco ao
lado dos integrantes eleitos para a nova diretoria e expressou sua
gratidão pela confiança depositada, reafirmando o compromisso
da instituição em continuar trabalhando incansavelmente pelo
crescimento e fortalecimento dos condomínios e das empresas de
comércio e serviços imobiliários.
A cerimônia contou com a participação do secretário de
Desenvolvimento Urbano e Econômico da cidade do Rio de Janeiro,
Chicão Bulhões, que representou o prefeito Eduardo Paes. Ele
falou sobre a importância da parceria entre o governo municipal
e o Secovi Rio. “Queremos cada vez mais manter o diálogo aberto
para a construção de um mercado imobiliário mais forte na cidade.
Desejo sucesso à nova diretoria”, destacou Chicão.
O deputado estadual Luiz Paulo, o vereador Pedro Duarte, o
deputado federal Pedro Paulo e o procurador-geral do Estado do
Rio de Janeiro, Renan Miguel Saad, também prestigiaram o evento.
Entre os presentes na solenidade destacaram-se autoridades
e representantes de grandes entidades do mercado imobiliário
nacional, entre elas, ABADI (Associação Brasileira das Administradoras
de Imóveis), Creci-RJ (Conselho Regional de Corretores de Imóveis),
Sesc Rio, AABIC (Associação das Administradoras de Bens Imóveis
e Condomínios de São Paulo), Fiabci (Federação Internacional
Imobiliária), ABAMI (Associação Brasileira dos Advogados do
Mercado Imobiliário) e CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo
do Rio de Janeiro).
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Pedro Wähmann, presidente do Secovi Rio.
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45
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Veja abaixo os nomes dos eleitos para a nova diretoria executiva do Secovi Rio.
DIRETORIA
Presidente – Pedro José Maria Fernandes Wähmann
Vice-presidente – Leonardo Conde Villar Schneider
Vice-presidente Administrativo e Financeiro – Ronaldo Wähmann Coelho Netto
Vice-presidente de Comunicação e Marketing – Francisco Miguel Lowndes de Abreu Teixeira
Castel-Branco
Vice-presidente Jurídico e Assuntos Legislativos – Alex Velmovitsky
Vice-presidente de Relações do Trabalho e Gestão Imobiliária – Dennys Abdalla Muniz Telles
Diretor Adjunto de Relações Legislativas e Trabalhistas - Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa
Suplentes: Antônio Carlos Ferreira – Luiz Claudio Oliveira Moreira – Marisa Machado Braga –
Rafael Thomé – Antônio Henrique Lopes da Cunha – Pedro Carlos Carsalade
CONSELHO FISCAL
Efetivos: Marco Antônio Moreira Barbosa – Jorge Ronaldo Ferreira Santos – Marco Antônio Vieira
de Mello
Suplentes: Frederico Honorato Rodrigues Moreira – Luis Guilherme Tavares Russo – Antônio
Paulo de Garcia Monnerat
Delegados representantes junto à Federação do Comércio do Estado do Rio de Janeiro
Efetivos: Pedro José Maria Fernandes Wähmann – Ronaldo Wähmann Coelho Netto
Suplentes: Rafael Thomé – Evanil Augusto Ribeiro
Evento celebrou a posse da diretoria do Secovi Rio para o período 2024 a 2026.
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46

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47

Evento internacional aborda particularidades do mercado imobiliário no Brasil.
Diretoria do Secovi Rio marca presença no
CNAF 2024, na Espanha
Gabrielle Lobato
Realizado em Alicante, Espanha, o
Congresso Nacional de Administração
de Fincas (CNAF) 2024 reuniu especialistas do
setor imobiliário internacional para debater
os desafios e oportunidades da globalização.
Entre os participantes, a diretoria do Secovi Rio
marcou presença, compartilhando perspectivas
sobre tendências globais e suas implicações no
mercado brasileiro, fomentando um diálogo
enriquecedor entre profissionais de diversos
países.
O CNAF é um evento anual que reúne
gestores imobiliários e outros profissionais do
segmento com foco em gestão e administração
de imóveis e condomínios. O congresso
aconteceu em Alicante, durante os dias 30
a 31 de maio e 1º de junho de 2024, e foram
realizadas conferências, mesas redondas,
workshops e outras atividades que visavam
atualizar e melhorar os conhecimentos e
competências dos participantes em relação ao
mercado.
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A participação da diretoria do Secovi Rio no
CNAF 2024 não apenas consolidou a posição
da entidade como uma referência no setor
imobiliário nacional, mas também reafirmou o
compromisso em promover o desenvolvimento
e a excelência no segmento. Este evento
proporcionou uma valiosa oportunidade
para o intercâmbio de conhecimentos e
experiências com profissionais de todo o
mundo, fortalecendo os laços do Secovi Rio
com a comunidade internacional do mercado
imobiliário.
CNAF 2024 reuniu especialistas no mercado imobiliário.
O grande ganho que temos quando
participamosdecongressos,comooCNAF,
é a troca de experiências. É um grande
networking! Neste congresso houve
a participação de mais de 12 países, e
tivemosaoportunidadedeconversarcom
todos,entenderquaissãoasdiferençase
perceberqueosproblemascotidianosnos
condomíniossãoosmesmosemqualquer
lugardomundo.Equeograndedesafiodo
administrador é harmonizar as relações
dentro do condomínio, declarou Pedro
Wähmann, presidente do Secovi Rio.
O vice-presidente de Comunicação e
Marketing, Francisco Lowndes, reforçou a
importância da participação do Secovi Rio no
congresso. “A participação do Secovi Rio no CNAF
foi extremamente agregadora. Essa experiência
permitiu que aprendêssemos melhor as práticas
de profissionais do setor imobiliário internacional.
Além disso, foi uma oportunidade única para
fortalecer redes de contato, identificar novas
tendências e desenvolver estratégias inovadoras
que beneficiarão o segmento nacional”.
Um dos momentos mais significativos
do evento foi a participação de Leonardo
Schneider, vice-presidente do Secovi Rio,
em um painel que abordou a globalização
do mercado de administração de imóveis.
Schneider compartilhou com os participantes
suas experiências no mercado de condomínios
brasileiro, como as tendências globais estão
impactando o segmento e como os profissionais
do setor podem se adaptar e prosperar nesse
ambiente.
“É com muito orgulho que representamos
mais uma vez nosso país em um encontro
internacional. Além do intercâmbio de
conhecimento e networking, é satisfatório
saber que inspiramos pessoas de outros países.
Depois da palestra recebi inúmero feedbacks
positivos de administradores que colocarão
em prática ações que já realizamos há anos no
Brasil. Precisamos ressaltar sempre que o Brasil
não deixa a desejar em nada no mercado de
condomínios em relação à Europa”, finalizou o
vice-presidente do Secovi Rio.
Vale destacar que, ao longo das
últimas décadas, o Secovi Rio tem investido
amplamente em parcerias internacionais
para fomentar o desenvolvimento do setor
imobiliário no país. Por meio de acordos
com associações e empresas estrangeiras,
participação em cursos, congressos e fóruns,
a entidade traz cada vez mais para o Brasil um
ambiente dinâmico, inovador e sustentável
para o setor de habitação.
Algumas das entidades internacionais
parceiras do Secovi Rio são: CEPI (Conselho
Europeu de Profissões Imobiliárias), CGAI
(Colégio de Gestão e Administração Imobiliária
do Chile), CGCAFE (Conselho Geral de Colegiados
de Administradores de Imóveis da Espanha),
AIERH (Associação Imobiliária de Condomínios
e Locações da Argentina), UNAI (União Nacional
dos Administradores de Imóveis da Itália), NAA
(National Apartment Association, dos EUA) e a
APEGAC (Associação Portuguesa de Empresas
de Gestão e Administração de Condomínios).
/ 2024 / nº 136 /
49

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