Prawo pierwokupu nieruchomości - Miller Canfield

Numer 7 (64)
Prawo pierwokupu
nieruchomości
Prawo pierwokupu nieruchomości jest instrumentem ograniczającym
swobodny obrót nieruchomościami i użytkowaniem wieczystym. Zgodnie
z Kodeksem cywilnym, jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej
ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby
druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej, to mamy do czynienia z prawem
pierwokupu.
Jest to istotne w przypadku nabywania
nieruchomości, albowiem
rzecz (nieruchomość), której dotyczy
prawo pierwokupu, może być
sprzedana osobie trzeciej tylko pod
warunkiem, że uprawniony do pierwokupu
swego prawa nie wykona.
Prawo pierwokupu jest prawem niezbywalnym.
Wyróżnić można dwa rodzaje
prawa pierwokupu: ustawowe
i wynikające z czynności prawnej,
zwane też umownym. Źródłem
ustawowego prawa pierwokupu jest
przepis ustawy, natomiast umownego
– najczęściej dodatkowa klauzula
zamieszczona w związku
z zawarciem innej umowy (np.
umowy: sprzedaży, zamiany, dzierżawy,
najmu, spółki, dożywocia).
Umowne prawo pierwokupu
dotyczące nieruchomości może być
ujawnione w księdze wieczystej.
Dotyczyć może zarówno prawa
pierwokupu nieruchomości, części
nieruchomości oraz udziału we
współwłasności nieruchomości, jak
i prawa pierwokupu użytkowania
wieczystego i udziału w tym prawie
oraz prawa pierwokupu ograniczonych
praw rzeczowych regulowanych
ustawą Prawo spółdzielcze.
Dlatego przed planowanym zakupem
nieruchomości ważne jest, aby
przejrzeć aktualny odpis z księgi
wieczystej prowadzonej dla interesującej
nas nieruchomości.
Ustawowe prawo pierwokupu
może być również ujawnione
PMR
www.pmrcorporate.com
w księgach wieczystych. W pewnych
przypadkach istnieje nawet
obowiązek jego ujawnienia, w przeciwnym
razie prawo pierwokupu
będzie nieskuteczne.
Kilka przykładów ustawowego
prawa pierwokupu nieruchomości
określa Ustawa z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Na podstawie art. 109 tej
ustawy, prawo pierwokupu przysługuje
gminie (tj. gminie właściwej ze
względu na miejsce położenia nieruchomości,
której prawo pierwokupu
dotyczy). W związku z tym,
że ustawowe prawo pierwokupu
jest prawem niezbywalnym, gmina
nie może go przenieść na inne podmioty.
W razie zbiegu umownego
prawa pierwokupu i prawa pierwokupu
z ustawy o gospodarce nieruchomościami,
pierwszeństwo
w wykonaniu prawa pierwokupu
przysługuje gminie.
Prawo pierwokupu przysługuje
gminie w przypadku sprzedaży:
(1) niezabudowanej nieruchomości
nabytej uprzednio przez sprzedawcę
od Skarbu Państwa albo jednostek
samorządu terytorialnego; (2) prawa
użytkowania wieczystego niezabudowanej
nieruchomości gruntowej,
niezależnie od formy nabycia tego
prawa przez zbywcę; (3) nieruchomości
oraz prawa użytkowania wieczystego
nieruchomości położonej
na obszarze przeznaczonym w planie
miejscowym na cele publiczne albo
nieruchomości, dla której została
Polish Construction Review
wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji
inwestycji celu publicznego; (4)
nieruchomości wpisanej do rejestru
zabytków lub prawa użytkowania
wieczystego takiej nieruchomości.
W przypadku pierwszym, prawo
to przysługuje przy łącznym spełnieniu
obu przesłanek, tj. uprzednim
nabyciu nieruchomości od Skarbu
Państwa lub jednostki samorządu
terytorialnego i jej niezabudowaniu.
Prawo to dotyczy jedynie bezpośredniego
następcy prawnego Skarbu
Państwa lub jednostki samorządu
terytorialnego. Prawo pierwokupu
nie dotyczy przypadków sprzedaży
nieruchomości budynkowej wraz ze
związanym z nią prawem użytkowania
wieczystego ani sprzedaży lokali.
O tym, czy nieruchomość jest zabudowana
czy niezabudowana decyduje
chwila zawarcia umowy sprzedaży.
W związku z tym w momencie,
kiedy nieruchomość przestaje być
zabudowana (np. na skutek wyburzenia
istniejących budynków),
zostaje ona objęta prawem pierwokupu.
Za zabudowaną nieruchomość
uznaje się taką, na której
znajduje się budynek w stanie surowym
zamkniętym. Zgodnie z definicją
zawartą w Prawie budowlanym,
budynek to obiekt budowlany, który
jest trwale związany z gruntem,
wydzielony z przestrzeni za pomocą
przegród budowlanych, posiadający
fundamenty i dach.
Ponadto, prawo pierwokupu
przysługuje gminie również w razie
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego
niezabudowanej nieruchomości
gruntowej. Wykonanie prawa
pierwokupu użytkowania wieczystego
nieruchomości możliwe jest
tak długo, jak nieruchomość pozostaje
niezabudowana. Ustawowe
prawo pierwokupu gminy odnosi się
do umowy sprzedaży całości nieruchomości
lub prawa użytkowania
wieczystego. Prawo pierwokupu nie
przysługuje gminie w przypadku
sprzedaży lokalu, z którym powiązana
jest współwłasność gruntu lub
udział w użytkowaniu wieczystym
gruntu ani w sytuacji, gdy przedmiot
sprzedaży stanowi niezabudowana
część nieruchomości, ale
wydzielona z nieruchomości zabudowanej.
15

Numer 7 (64)
W powyżej wymienionych dwóch
przypadkach, ustawa wprowadza
wyraźne wyłączenie spod działania
przepisów dotyczących prawa
pierwokupu tych nieruchomości,
które przeznaczone są na cele rolne
lub leśne w planach miejscowych
albo decyzjach o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu.
Nieruchomości, których przeznaczenie
nie jest określone ani w planie
zagospodarowania przestrzennego,
ani też w decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu
podlegają prawu pierwokupu.
W dwóch kolejnych wymienionych
przypadkach, nieujawnienie
prawa pierwokupu w księdze wieczystej
powoduje, że dopuszczalna
jest bezwarunkowa sprzedaż nieruchomości.
W przypadku trzecim, prawo
pierwokupu nieruchomości przeznaczonych
na cele publiczne może być
przez gminę wykonane tylko wówczas,
gdy zostało ono ujawnione
w księdze wieczystej. Należy zauważyć,
że prawo pierwokupu dotyczy
jedynie nieruchomości położonych
na obszarze przeznaczonym w planie
miejscowym na cele publiczne.
Nie odnosi się do użytkowania wieczystego
ani nie jest uzależnione od
braku zabudowy nieruchomości.
W przypadku czwartym, gmina
nie może wykonać prawa pierwokupu,
gdy nie zostało ujawnione
w księdze wieczystej, że nieruchomość
umieszczona jest w rejestrze
zabytków. Rejestr zabytków
prowadzony jest przez wojewódzkiego
konserwatora zabytków,
działającego w imieniu wojewody.
Wpisów dokonuje się na podstawie
decyzji wojewody lub Ministra
Kultury i Dziedzictwa Narodowego.
Wpisanie nieruchomości niestanowiącej
własności Skarbu Państwa
lub jej części do rejestru zabytków
ujawnia się w księdze wieczystej na
wniosek wojewódzkiego konserwatora
zabytków. O skreśleniu zabytku
z rejestru decyduje Minister Kultury
i Dziedzictwa Narodowego. W razie
wykreślenia nieruchomości z rejestru
zabytków wykreśla się także
wpis w księdze wieczystej.
Sprzedaż użytkowania wieczystego
i nieruchomości objętych pra-
16
wem pierwokupu w określonych
wyżej przypadkach może nastąpić,
jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent
miasta nie wykona prawa pierwokupu.
W związku z tym można
zawrzeć umowę sprzedaży użytkowania
wieczystego lub nieruchomości
objętych prawem pierwokupu,
ale pod warunkiem, że wójt, burmistrz
albo prezydent miasta nie
wykona prawa pierwokupu w terminie
miesiąca od dnia otrzymania
zawiadomienia o treści umowy
sprzedaży. Termin ten rozpoczyna
bieg od dnia, w którym urząd gminy
otrzymuje zawiadomienie o treści
umowy sprzedaży i to niezależnie
od tego, kto tego zawiadomienia
dokonał. Umowa sprzedaży zawarta
bez zastrzeżenia warunku zawieszającego,
umożliwiającego gminie
wykonanie prawa pierwokupu, jest
nieważna. Notariusz powinien zadecydować
o tym, czy strony mogą
zawrzeć umowę bezwarunkową czy
warunkową. Na notariuszu sporządzającym
umowę sprzedaży spoczywa
obowiązek zawiadomienia
gminy poprzez przesłanie wypisu
lub poświadczonego odpisu aktu
notarialnego.
Niewykonanie prawa pierwokupu
w ustawowym terminie jest
traktowane jako dorozumiane zrzeczenie
się tego prawa. Wtedy strony
warunkowej umowy sprzedaży
mogą już zawrzeć umowę bezwarunkową,
która wywoła skutki rozporządzające.
Autorem artykułu jest
Anna Atanasow
prawnik w Kancelarii
„Miller, Canfield, W. Babicki
i Wspólnicy” Sp.k.
tel. +48 22 447 43 00
fax +48 22 447 43 01
Polish Construction Review
Do you
need help
in Central and
Eastern Europe?
The range of our services includes:
�
�
�
�
�
�
�
�
�
Market entry feasibility studies
Competitive Intelligence Services
Strategic sourcing
Foreign Direct Investment
Acquisition / Joint Venture
Distributor / partner search
Assistance in negotiations
Managing a distributor
Other business assistance
PMR
C O N S U L T I N G
Please e-mail us at info@pmrconsulting.com
or call: /48/ 12 618 90 70
PMR
www.pmrcorporate.com

Issue No. 7 (64)
Anna Atanasow
Pre-emptive right to acquire
real estate
The pre-emptive right to real estate is an instrument, which limits free
trading in real estate and perpetual usufruct. Pursuant to the Polish Civil
Code, if a statute or legal action grants a party the right to be given the first
opportunity to purchase a property before it is offered to a third party, such
first opportunity is the pre-emptive right.
It is an important matter to
consider when acquiring real estate
because the object (real estate)
covered with the pre-emptive right
may be sold to a third party only
after the holder of the pre-emptive
right decides not to exercise it. Preemptive
right is not transferable.
There are two basic types of preemptive
rights: statutory and arising
from legal action (contractual). The
former is rooted in legislation, while
the latter usually follows from an
additional clause in another agreement
(e.g. sale, exchange, rental,
lease, life estate agreement, or articles
of association).
The contractual pre-emptive
right to acquire real estate may be
disclosed in the land and mortgage
register. It may give pre-emptive
right to real estate, portion thereof or
interest in joint ownership, as well as
pre-emptive right to perpetual usufruct,
interest therein or limited property
rights regulated by the Polish Cooperative
Law. That is why before
purchasing real estate it is advisable
to see the current excerpt of land and
mortgage register entry for the piece
of real estate in question.
The statutory pre-emptive right
may also be disclosed in the land and
mortgage register. In certain cases it
even must be disclosed, otherwise
the pre-emptive right will be ineffective.
Several examples of the statutory
pre-emptive right are presented in
the Polish Real Estate Management
Act of 21 August 1997. Pursuant to
PMR
www.pmrcorporate.com
Art. 109 thereof, the pre-emptive
right is held by the municipality on
whose area the real estate is located.
Since the statutory pre-emptive right
is non-transferable, the municipality
may not transfer it to other entities.
If the contractual pre-emptive right
and pre-emptive right under the Real
Estate Management Act overlap, the
priority to exercise the pre-emptive
right is held by the municipality.
Municipality has the pre-emptive
right to (1) undeveloped real estate
acquired by the seller from the State
Treasury or from local authorities;
(2) perpetual usufruct right to undeveloped
land, regardless of how the
right was acquired by the seller; (3)
real estate and perpetual usufruct
right to real estate located in an area
which – under the local master plan
– is to be used for public purposes,
or to real estate covered by a decision
on location of public-purpose
investments projects; (4) real estate
entered in the register of historic
monuments or perpetual usufruct
right to such real estate.
As regards the real estate referred
to in (1) above, the pre-emptive right
is effective if both of the conditions
are fulfilled, i.e. if the real estate is
undeveloped and had been acquired
from the State Treasury or local
authorities. The right applies exclusively
to the immediate legal successors
of the State Treasury or local
authorities. The pre-emptive right
does not apply to sale of buildings
along with the perpetual usufruct
right thereto, or to sale of residential
Polish Construction Review
units. Whether a given real estate is
developed or not is determined on
the basis of the state of affairs at the
moment of concluding relevant sales
agreement. Thus, when a real estate
is no longer developed (e.g. the
buildings located thereon have been
demolished), it is subject to the preemptive
right. A piece of real estate is
developed if at least a closed building
shell is situated thereon. A building
is defined in the Polish Construction
Law as a structure which is permanently
attached to the land, has been
separated with walls, and has foundations
and roof.
Furthermore, the municipality has
the pre-emptive right if the object of
the transaction is perpetual usufruct
right to undeveloped land. The preemptive
right to perpetual usufruct
of real estate may be exercised as
long as the real estate remains undeveloped.
The statutory pre-emptive
right of municipality refers to agreements
on sale of the entire real estate
or perpetual usufruct right to it. The
municipality has no pre-emptive
right if the residential unit to be sold
is connected with joint ownership
of land or interest in perpetual usufruct
of land, or if the object of the
transaction is an undeveloped part of
real estate, where such part has been
separated from the developed part.
The Law stipulates that in both of
the cases specified above, the provisions
concerning the pre-emptive
right do not apply to real estate
which – under the local master plans
or in the outline planning decision –
are intended for agricultural or forest
production. The real estate whose
intended use is not specified either in
the local master plan or in an outline
planning decision is subject to the
pre-emptive right.
As for the next two cases specified
above, if the pre-emptive right is
not disclosed in the land and mortgage
register, the real estate may be
sold unconditionally.
In the cases referred to in item (3),
the municipality may exercise its preemptive
right to real estate planned
to be used for public purposes only
if such right was disclosed in the
land and mortgage register. It must
15

Issue No. 7 (64)
by noted that the pre-emptive right
applies exclusively to real estate
located in areas, which – under the
local master plans – are to be used for
public purposes. In other words, it
does not apply to perpetual usufruct
and is not contingent upon whether
the real estate is developed or not.
In the case specified in item (4),
the municipality may not exercise its
pre-emptive right if the relevant entry
in the land and mortgage register
fails to disclose that the real estate
is listed in the register of historic
monuments. The register of historic
monuments is kept by the voivodship
officer for preservation of fine
art and historic monuments, acting
on behalf of the governor of the
voivodship. Particular monuments
are entered in the register pursuant
to decisions issued by the governor
or Minister of Culture and National
Heritage. If a real estate not owned
by the State Treasury, or part of such
real estate, is entered in the register
of historic monuments, this fact must
be disclosed in the land and mortgage
register, pursuant to a request
of the voivodship officer for preservation
of fine art and historic monuments.
Real estate may be struck off
the register of historic monuments
only upon decision of the Minister of
Culture and National Heritage, and
such removal must be followed by
removal of the relevant information
from the land and mortgage register.
In the cases specified above,
perpetual usufruct and real estate
subject to pre-emptive right may be
sold if the pre-emptive right has not
been exercised by the mayor of a
municipality or the president of a city.
The agreement on sale of perpetual
usufruct or real estate subject to preemptive
right may be executed only
if the head of a municipality or the
president of a city has not exercised
the pre-emptive right within one
month from the date on which the
municipality office was notified of
the wording of the agreement. The
one-month period commences on the
day on which the office is notified of
the wording of the agreement, irrespective
of who made the notification.
Any sale agreement not subject
to the condition precedent under
16
which the municipality may exercise
its pre-emptive right is null and void.
The obligation to notify the municipality
rests with the notary public
who draws up the agreement. The
notification may be made by sending
an excerpt or certified copy of the
notary deed.
If the pre-emptive right is not exercised
within the period prescribed
by law, this is understood as waiver
of the right and opens way for the
parties to the conditional sale agreement
to conclude the unconditional
final agreement.
The author of this article
is Anna Atanasow,
a lawyer in the practice
of “Miller, Canfield,
W. Babicki i Wspolnicy” Sp.k.
tel. no. +48 22 447 43 00
fax +48 22 447 43 01
Polish Construction Review
Do you
need help
in Central and
Eastern Europe?
The range of our services includes:
�
�
�
�
�
�
�
�
�
Market entry feasibility studies
Competitive Intelligence Services
Strategic sourcing
Foreign Direct Investment
Acquisition / Joint Venture
Distributor / partner search
Assistance in negotiations
Managing a distributor
Other business assistance
PMR
C O N S U L T I N G
Please e-mail us at info@pmrconsulting.com
or call: /48/ 12 618 90 70
PMR
www.pmrcorporate.com