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Mariano Esper - Mundo Inmobiliario

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CONGRESO INMOBILIARIO<br />

MENDOZA 2012<br />

7 y 8 de noviembre de 2012<br />

<strong>Mariano</strong> <strong>Esper</strong><br />

Abogado<br />

mesper@derecho.uba.ar


Impacto del Proyecto de Código<br />

Civil y Comercial 2012 en la<br />

actividad inmobiliaria<br />

1.Principales normas vigentes: el Código Civil y el Código de<br />

Comercio<br />

2.Proyectos nacionales de reforma o unificación de la<br />

legislación civil y comercial<br />

3.Proyecto 2012:<br />

- Comisión Reformadora designada por Decreto nº<br />

191/2011<br />

- Integrantes de la Comisión<br />

- Fecha de vigencia en caso de sancionarse<br />

- www.nuevocodigocivil.com<br />

4.Estado legislativo actual del Proyecto 2012


Cambios estructurales propuestos<br />

por el Proyecto 2012 (1)<br />

1.Derogación del Código Civil y del Código de Comercio<br />

2.Derogación de las siguientes normas, entre otras:<br />

- Ley 13.512 de Propiedad Horizontal. Se incorpora al<br />

Proyecto con algunos cambios<br />

- Ley 19.724 de Prehorizontalidad<br />

- Ley 20.276 de Excepciones a la Prehorizontalidad<br />

- Ley 21.342 de Normalización de Locaciones, excepto<br />

su art. 6<br />

- Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. Se incorpora al<br />

Proyecto con algunos cambios<br />

- Ley 25.248 de Leasing, excepto algunos párrafos que<br />

se mantienen vigentes


Cambios estructurales propuestos<br />

por el Proyecto 2012 (2)<br />

3.Legislación que se mantiene vigente, con cambios:<br />

- Ley 19.550 de Sociedades Comerciales<br />

- Decreto-Ley 20.266/1973 de Martilleros y<br />

Corredores, excepto arts. 36, 37 y 38 que se derogan<br />

- Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, excepto<br />

arts. 1, 8, 40 bis, 50 y 52 bis que se modifican<br />

- Ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la<br />

Construcción, excepto arts. 1 a 26<br />

- Decreto 1798/1994 Reglamentario de la Ley<br />

24.240, excepto su art. 37


Cambios estructurales propuestos<br />

por el Proyecto 2012 (3)<br />

4.Legislación que se mantiene vigente sin cambios,<br />

entre otras:<br />

- Ley 11.867 de Transferencia de Fondos de<br />

Comercio<br />

- Ley 13.246 de Arrendamientos y Aparcerías<br />

Rurales<br />

- Ley 14.005 de Venta de Inmuebles en Lotes y<br />

Pagaderos a Plazos<br />

- Ley 22.423 de Venta de Inmuebles de<br />

Dominio del Estado


Obligaciones en moneda extranjera<br />

1.Introducción<br />

1.Régimen jurídico vigente:<br />

- Arts. 616 a 624, Código Civil<br />

- Obligación de dar sumas de dinero<br />

- Prohibición de indexar (arts. 7 y 10, Ley 23.928 de<br />

Convertibilidad del Austral)<br />

3. Régimen jurídico proyectado:<br />

- Arts. 765 a 772, Proyecto 2012:<br />

- Obligación de dar cantidades de cosas<br />

- Facultad del deudor de pagar en moneda nacional<br />

- Prohibición de indexar. Doctrina Massolo<br />

(CSJN, 20.04.2010)


Contratos por adhesión<br />

1.Arts. 984 a 989, Proyecto 2012<br />

1.Impacto en la actividad inmobiliaria: autorizaciones de<br />

comercialización, boletos de compraventa,<br />

arrendamientos y otros instrumentos contractuales<br />

2.Principales características del régimen:<br />

- Definición<br />

- Terminología<br />

- Aplicación analógica a la contratación telefónica,<br />

electrónica o similar<br />

- Redacción clara, completa y fácilmente inteligible<br />

- Cláusulas particulares, ambiguas y abusivas


Señal<br />

1.Régimen vigente en el Código Civil y en el Código<br />

de Comercio<br />

2.Régimen del Proyecto 2012: arts. 1059 y 1060<br />

3.Características del nuevo sistema:<br />

- Unificación del régimen en materia de señal<br />

- Terminología: señal o arras<br />

- Régimen confirmatorio del acto<br />

- Pacto contrario: facultad de arrepentimiento<br />

- Objeto de la señal: dinero o cosas muebles


Corretaje inmobiliario<br />

1.Régimen proyectado y legislación que continúa vigente:<br />

- Arts. 1345 a 1355, Proyecto 2012<br />

- Decreto-Ley 20.266/1973, excepto arts. 36, 37 y 38<br />

- Art. 77, Ley 24.441<br />

- Convivencia de normas nacionales y provinciales<br />

3.El corretaje formará parte de la legislación común (arts. 31, 75, inc. 12,<br />

y 126, CN). Doctrina art. 1355, Proyecto 2012<br />

4.Precedente Diehl (CSJN, 24.11.1998). Jurisprudencia: fuente de<br />

derecho (art. 1, Proyecto 2012)<br />

5.Regulación del corretaje como contrato. No se regulan el corretaje<br />

inmobiliario en particular, ni las autorizaciones de comercialización, de<br />

venta o de alquiler<br />

6.Legitimación del corredor no inscripto. Plenario Brunetti v. Nolte<br />

7.Ejercicio del corretaje por personas jurídicas. Impacto de las<br />

modificaciones a la Ley 19.550 de Sociedades Comerciales<br />

8.Obligaciones del corredor<br />

9.Honorarios del corredor. Gastos<br />

10.Prescripción: 5 años (art. 2560, Proyecto 2012)


Compraventa inmobiliaria<br />

Generalidades<br />

1.Arts. 1123 a 1171, Proyecto 2012<br />

2.No se regula la reserva inmobiliaria<br />

3.Forma para la compraventa inmobiliaria: escritura pública (art. 1017,<br />

inc. a])<br />

4.Obligación de saneamiento: responsabilidad por evicción y por vicios<br />

ocultos<br />

5.Principio general de mora automática (art. 886)<br />

6.Cláusula resolutoria implícita (art. 1088)<br />

7.Compraventas inmobiliarias de consumo (arts. 1092 a 1022)<br />

8.Gastos a cargo del vendedor (art. 1138): gastos de entrega de la cosa,<br />

incluidos el estudio de títulos, mensura y tributos que graven la venta<br />

9.Gastos a cargo del comprador (art. 1141, c]): gastos de recibo de la cosa,<br />

incluidos el testimonio de la escritura pública y los posteriores a la venta


Boleto de<br />

compraventa inmobiliaria<br />

1.No se regula autónomamente. Sólo arts. 1170 y<br />

1171 vinculados con su oponibilidad<br />

2.Plazo: ¿se aplica al boleto de compraventa el<br />

plazo máximo de vigencia de 1 año previsto en el<br />

art. 994?<br />

3.Asentimiento conyugal: regímenes de<br />

comunidad de bienes y de separación de bienes<br />

(arts. 456 y ss., 470 y 505)<br />

4.Compra en comisión (art. 1029)


Locación inmobiliaria<br />

1.Arts. 1187 a 1226, Proyecto 2012<br />

2.Se deroga la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. Se<br />

incorpora parcialmente y con modificaciones<br />

3.Forma escrita para locaciones de inmuebles o de parte<br />

material de inmuebles (art. 1188)<br />

4.Precio: opciones legales<br />

5.Destino mixto: se aplican las normas correspondientes al<br />

destino habitacional<br />

6.Destino habitacional: se mantienen algunas restricciones de<br />

la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas<br />

7.Plazos máximos: 20 años para destino habitacional y 50<br />

años para los otros destinos<br />

8.Plazos mínimos: 2 años. Excepciones al mínimo legal<br />

9.Régimen de la resolución anticipada


Fideicomiso<br />

1.Arts. 1666 a 1700, Proyecto 2012<br />

2.Derogación de los arts. 1 a 26, Ley 24.441 de<br />

Financiamiento de la Vivienda y la Construcción. Se<br />

incorporan con cambios al Proyecto<br />

3.No se regula el fideicomiso inmobiliario o de construcción<br />

como categoría autónoma<br />

4.Plazo máximo 30 años<br />

5.El fiduciario puede ser beneficiario, pero no fideicomisario<br />

6.Se regula con mayor énfasis y protagonismo la figura del<br />

fideicomisario<br />

7.Se regula sintéticamente el fideicomiso en garantía (at.<br />

1680) y el fideicomiso testamentario (arts. 1699 y 1700)<br />

8.Se modifican algunos aspectos de la responsabilidad civil<br />

del fiduciario


MUCHAS GRACIAS POR SU<br />

ATENCIÓN<br />

<strong>Mariano</strong> <strong>Esper</strong><br />

Abogado<br />

mesper@derecho.uba.ar

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