Mariano Esper - Mundo Inmobiliario
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CONGRESO INMOBILIARIO<br />
MENDOZA 2012<br />
7 y 8 de noviembre de 2012<br />
<strong>Mariano</strong> <strong>Esper</strong><br />
Abogado<br />
mesper@derecho.uba.ar
Impacto del Proyecto de Código<br />
Civil y Comercial 2012 en la<br />
actividad inmobiliaria<br />
1.Principales normas vigentes: el Código Civil y el Código de<br />
Comercio<br />
2.Proyectos nacionales de reforma o unificación de la<br />
legislación civil y comercial<br />
3.Proyecto 2012:<br />
- Comisión Reformadora designada por Decreto nº<br />
191/2011<br />
- Integrantes de la Comisión<br />
- Fecha de vigencia en caso de sancionarse<br />
- www.nuevocodigocivil.com<br />
4.Estado legislativo actual del Proyecto 2012
Cambios estructurales propuestos<br />
por el Proyecto 2012 (1)<br />
1.Derogación del Código Civil y del Código de Comercio<br />
2.Derogación de las siguientes normas, entre otras:<br />
- Ley 13.512 de Propiedad Horizontal. Se incorpora al<br />
Proyecto con algunos cambios<br />
- Ley 19.724 de Prehorizontalidad<br />
- Ley 20.276 de Excepciones a la Prehorizontalidad<br />
- Ley 21.342 de Normalización de Locaciones, excepto<br />
su art. 6<br />
- Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. Se incorpora al<br />
Proyecto con algunos cambios<br />
- Ley 25.248 de Leasing, excepto algunos párrafos que<br />
se mantienen vigentes
Cambios estructurales propuestos<br />
por el Proyecto 2012 (2)<br />
3.Legislación que se mantiene vigente, con cambios:<br />
- Ley 19.550 de Sociedades Comerciales<br />
- Decreto-Ley 20.266/1973 de Martilleros y<br />
Corredores, excepto arts. 36, 37 y 38 que se derogan<br />
- Ley 24.240 de Defensa del Consumidor, excepto<br />
arts. 1, 8, 40 bis, 50 y 52 bis que se modifican<br />
- Ley 24.441 de Financiamiento de la Vivienda y la<br />
Construcción, excepto arts. 1 a 26<br />
- Decreto 1798/1994 Reglamentario de la Ley<br />
24.240, excepto su art. 37
Cambios estructurales propuestos<br />
por el Proyecto 2012 (3)<br />
4.Legislación que se mantiene vigente sin cambios,<br />
entre otras:<br />
- Ley 11.867 de Transferencia de Fondos de<br />
Comercio<br />
- Ley 13.246 de Arrendamientos y Aparcerías<br />
Rurales<br />
- Ley 14.005 de Venta de Inmuebles en Lotes y<br />
Pagaderos a Plazos<br />
- Ley 22.423 de Venta de Inmuebles de<br />
Dominio del Estado
Obligaciones en moneda extranjera<br />
1.Introducción<br />
1.Régimen jurídico vigente:<br />
- Arts. 616 a 624, Código Civil<br />
- Obligación de dar sumas de dinero<br />
- Prohibición de indexar (arts. 7 y 10, Ley 23.928 de<br />
Convertibilidad del Austral)<br />
3. Régimen jurídico proyectado:<br />
- Arts. 765 a 772, Proyecto 2012:<br />
- Obligación de dar cantidades de cosas<br />
- Facultad del deudor de pagar en moneda nacional<br />
- Prohibición de indexar. Doctrina Massolo<br />
(CSJN, 20.04.2010)
Contratos por adhesión<br />
1.Arts. 984 a 989, Proyecto 2012<br />
1.Impacto en la actividad inmobiliaria: autorizaciones de<br />
comercialización, boletos de compraventa,<br />
arrendamientos y otros instrumentos contractuales<br />
2.Principales características del régimen:<br />
- Definición<br />
- Terminología<br />
- Aplicación analógica a la contratación telefónica,<br />
electrónica o similar<br />
- Redacción clara, completa y fácilmente inteligible<br />
- Cláusulas particulares, ambiguas y abusivas
Señal<br />
1.Régimen vigente en el Código Civil y en el Código<br />
de Comercio<br />
2.Régimen del Proyecto 2012: arts. 1059 y 1060<br />
3.Características del nuevo sistema:<br />
- Unificación del régimen en materia de señal<br />
- Terminología: señal o arras<br />
- Régimen confirmatorio del acto<br />
- Pacto contrario: facultad de arrepentimiento<br />
- Objeto de la señal: dinero o cosas muebles
Corretaje inmobiliario<br />
1.Régimen proyectado y legislación que continúa vigente:<br />
- Arts. 1345 a 1355, Proyecto 2012<br />
- Decreto-Ley 20.266/1973, excepto arts. 36, 37 y 38<br />
- Art. 77, Ley 24.441<br />
- Convivencia de normas nacionales y provinciales<br />
3.El corretaje formará parte de la legislación común (arts. 31, 75, inc. 12,<br />
y 126, CN). Doctrina art. 1355, Proyecto 2012<br />
4.Precedente Diehl (CSJN, 24.11.1998). Jurisprudencia: fuente de<br />
derecho (art. 1, Proyecto 2012)<br />
5.Regulación del corretaje como contrato. No se regulan el corretaje<br />
inmobiliario en particular, ni las autorizaciones de comercialización, de<br />
venta o de alquiler<br />
6.Legitimación del corredor no inscripto. Plenario Brunetti v. Nolte<br />
7.Ejercicio del corretaje por personas jurídicas. Impacto de las<br />
modificaciones a la Ley 19.550 de Sociedades Comerciales<br />
8.Obligaciones del corredor<br />
9.Honorarios del corredor. Gastos<br />
10.Prescripción: 5 años (art. 2560, Proyecto 2012)
Compraventa inmobiliaria<br />
Generalidades<br />
1.Arts. 1123 a 1171, Proyecto 2012<br />
2.No se regula la reserva inmobiliaria<br />
3.Forma para la compraventa inmobiliaria: escritura pública (art. 1017,<br />
inc. a])<br />
4.Obligación de saneamiento: responsabilidad por evicción y por vicios<br />
ocultos<br />
5.Principio general de mora automática (art. 886)<br />
6.Cláusula resolutoria implícita (art. 1088)<br />
7.Compraventas inmobiliarias de consumo (arts. 1092 a 1022)<br />
8.Gastos a cargo del vendedor (art. 1138): gastos de entrega de la cosa,<br />
incluidos el estudio de títulos, mensura y tributos que graven la venta<br />
9.Gastos a cargo del comprador (art. 1141, c]): gastos de recibo de la cosa,<br />
incluidos el testimonio de la escritura pública y los posteriores a la venta
Boleto de<br />
compraventa inmobiliaria<br />
1.No se regula autónomamente. Sólo arts. 1170 y<br />
1171 vinculados con su oponibilidad<br />
2.Plazo: ¿se aplica al boleto de compraventa el<br />
plazo máximo de vigencia de 1 año previsto en el<br />
art. 994?<br />
3.Asentimiento conyugal: regímenes de<br />
comunidad de bienes y de separación de bienes<br />
(arts. 456 y ss., 470 y 505)<br />
4.Compra en comisión (art. 1029)
Locación inmobiliaria<br />
1.Arts. 1187 a 1226, Proyecto 2012<br />
2.Se deroga la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas. Se<br />
incorpora parcialmente y con modificaciones<br />
3.Forma escrita para locaciones de inmuebles o de parte<br />
material de inmuebles (art. 1188)<br />
4.Precio: opciones legales<br />
5.Destino mixto: se aplican las normas correspondientes al<br />
destino habitacional<br />
6.Destino habitacional: se mantienen algunas restricciones de<br />
la Ley 23.091 de Locaciones Urbanas<br />
7.Plazos máximos: 20 años para destino habitacional y 50<br />
años para los otros destinos<br />
8.Plazos mínimos: 2 años. Excepciones al mínimo legal<br />
9.Régimen de la resolución anticipada
Fideicomiso<br />
1.Arts. 1666 a 1700, Proyecto 2012<br />
2.Derogación de los arts. 1 a 26, Ley 24.441 de<br />
Financiamiento de la Vivienda y la Construcción. Se<br />
incorporan con cambios al Proyecto<br />
3.No se regula el fideicomiso inmobiliario o de construcción<br />
como categoría autónoma<br />
4.Plazo máximo 30 años<br />
5.El fiduciario puede ser beneficiario, pero no fideicomisario<br />
6.Se regula con mayor énfasis y protagonismo la figura del<br />
fideicomisario<br />
7.Se regula sintéticamente el fideicomiso en garantía (at.<br />
1680) y el fideicomiso testamentario (arts. 1699 y 1700)<br />
8.Se modifican algunos aspectos de la responsabilidad civil<br />
del fiduciario
MUCHAS GRACIAS POR SU<br />
ATENCIÓN<br />
<strong>Mariano</strong> <strong>Esper</strong><br />
Abogado<br />
mesper@derecho.uba.ar