150 aniversario de la ley hipotecaria - Foros del 150 aniversario de ...

del sistema inmobiliario español
como de fe pública, reforzando los
efectos de la inscripción y, en lo que
aquí nos interesa, se perfeccionó el
procedimiento judicial sumario, se
introdujo el procedimiento ejecutivo
extrajudicial y se admitieron nuevas
modalidades hipotecarias como la
hipoteca para asegurar el pago de
rentas o prestaciones periódicas o la
hipoteca unilateral.
Por otra parte, esta última
Ley mantiene decididamente el
carácter accesorio de la hipoteca
en el derecho español al rechazar
expresamente en su preámbulo la
introducción en el mismo, tanto de
la hipoteca de propietario, por ser
–dice– una modalidad hipotecaria
extremadamente compleja y ajena al
ordenamiento civil español, como de
la deuda territorial, por su carácter
abstracto sin enlace directo con una
obligación que justifique el perjuicio
patrimonial del deudor. Es cierto
que la Ley admite en su artículo 140
el pacto de limitación de la responsabilidad
del deudor al importe de
la finca gravada, que se acerca en
cierta medida a la figura de la deuda
territorial pero, en realidad, en
este supuesto la accesoriedad sigue
totalmente vigente.
Como consecuencia de lo expuesto,
se puede afirmar que la configuración
tradicional de la hipoteca
española, responde a tres principios
fundamentales: inscripción constitutiva,
accesoriedad-causalidad
y determinación. La accesoriedad
de la hipoteca respecto al crédito,
recogida, entre otros, en los artículos
1876 del CC y el 104 de la LH,
implica la unidad del crédito hipotecario
como figura única distinta de
sus elementos y la repercusión en
la hipoteca de todas las vicisitudes
del préstamo. El principio de determinación
de la hipoteca se puede
describir como la necesidad de
concretar todos los elementos integrantes
del crédito hipotecario y, en
concreto, respecto de la obligación
asegurada, que ésta debe acceder
al Registro perfectamente definida
pues sólo así se estará en verdaderas
condiciones de garantizar su
publicidad para los terceros.
No obstante, estos principios se
han flexibilizado notablemente, desde
siempre, dentro del marco de las
hipotecas de máximo o seguridad,
las cuales se pueden inscribir, como
es sabido, aun cuando el crédito que
aseguran, que sólo se indica en sus
líneas fundamentales, no haya nacido
o no sea posible determinar su
cuantía, con tal de que se establezca
un máximo de cobertura o responsabilidad
hipotecaria; destacando en
este ámbito la denominada hipoteca
en garantía del saldo de una cuenta
corriente novatoria admitida por
la resolución de la DGRN de 23 de
diciembre de 1987.
Ahora bien, las exigencias de un
mercado dinámico y globalizado,
como ha sido el español en las últimas
décadas, viene imponiendo continuamente
una mayor flexibilización
del régimen jurídico de las hipotecas
para conseguir una garantía hipotecaría
más útil a las nuevas necesidades
crediticias. En este camino se
ha profundizado fundamentalmente a
través de dos Leyes: primero, la Ley
2/1994 de 30 de marzo de subrogación
y modificación de préstamos
hipotecarios, que facilitó el acceso al
Registro de ciertas modificaciones de
hipotecas e introdujo la posibilidad
de la subrogación en la posición del
acreedor sin el consentimiento de la
antigua entidad crediticia, verdadero
hito que ha permitido a los usuarios
beneficiarse de los sucesivos descensos
de tipo de interés a bajo coste.
Y sobre todo, por la Ley 41/2007
de 7 de diciembre de reforma de la
regulación del mercado hipotecario
y otras normas del sistema hipotecario
y financiero, que ha introducido
la figura de la hipoteca “flotante”
o hipoteca global que, tal como ha
sido configurada, permite garantizar
una pluralidad de obligaciones
–presentes o futuras-, sin novación
de las mismas, con sólo indicar su
denominación y sin necesidad de
distribución de la responsabilidad
hipotecaria entre las obligaciones
garantizadas, es decir, todas ellas
hasta el límite de la cobertura hipotecaria.
Igualmente esta Ley ha modificado
el régimen jurídico de la hipoteca
ordinaria –art. 4-3 Ley 2/1994-,
estableciendo que las ampliaciones
de capital de los préstamos no
suponen la alteración o perdida
de rango de la hipoteca inscrita,
aunque existan titulares posteriores
de derechos inscritos, salvo, a mi
juicio, en dos supuestos, que implique
el incremento de la cifra de
la responsabilidad hipotecaria por
exceder el nuevo capital del importe
amortizado o exista una ampliación
del plazo de la obligación simultánea
o sucesiva. Se ha dicho por
algún comentarista que este régimen
guarda cierta relación con la
hipoteca de propietario, lo que no
es correcto porque su aplicación
exige una conexión causal entre la
ampliación de capital y la antigua
obligación, lo que no se daría si ésta
se hubiere extinguido.
enero - Febrero de 2011 • 73