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reporte anual que se presenta de acuerdo con las ... - negocios

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Adicionalmente, en años

Adicionalmente, en años recientes las condiciones económicas en México se han vuelto cada vez más correlacionadas con las condiciones en los Estados Unidos como resultado del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (“TLCAN”) y se ha incrementado la actividad económica entre los dos países. Por lo tanto, condiciones económicas adversas en los Estados Unidos, una disminución en el pago de remesas, la terminación del TLCAN u otros acontecimientos relacionados pudieran tener un efecto adverso significativo en la economía mexicana. No podemos asegurar que los acontecimientos en otros países emergentes, en los Estados Unidos o en alguna otra parte, no tendrán un efecto significativo adverso en nuestro negocio, situación financiera y resultados de operación. Los valores emitidos por empresas mexicanas pueden verse afectados en distinto grado por las condiciones económicas y de mercado imperantes en otros países. Aun cuando las condiciones económicas en dichos países pueden ser muy distintas a las de México, las reacciones de los inversionistas ante dichos acontecimientos podrían tener un efecto adverso sobre estos valores. Asimismo, la repetición de condiciones macroeconómicas semejantes a las arriba descritas constituye una contingencia económica que afectaría adversamente, tanto al otorgamiento de créditos, como al sector de la construcción y al mercado de la vivienda en general. Los acontecimientos en otros países podrían afectar el sector económico donde se desempeña la Empresa. En el pasado, las crisis económicas en otros países afectaron adversamente a la economía mexicana. En los últimos años el mercado hipotecario estadounidense ha sufrido una fuerte crisis financiera a causa de las hipotecas “subprime”. Esta crisis ha afectado otros mercados incluyendo a México y ha propiciado un aumento en el costo de fondeo de las hipotecarias no bancarias (Sofoles y Sofomes) principalmente. La crisis de las hipotecas “subprime” ha sido una crisis financiera que se extendió por los mercados financieros, principalmente, a partir de 2007, si bien su origen se remonta a los años precedentes. Generalmente, se considera disparador y parte de la crisis financiera y económica iniciada en el 2008. La crisis hipotecaria propiciada por las carteras hipotecarias de baja calidad en los Estados Unidos ha resultado en numerosas quiebras financieras, nacionalizaciones bancarias, constantes intervenciones de los bancos centrales de las principales economías desarrolladas, profundos descensos en las cotizaciones bursátiles y un deterioro de la economía global real, que ha supuesto la entrada en recesión de la mayor parte de las economías más industrializadas. Los efectos de la crisis comenzaron a hacerse sentir en México con mayor contundencia durante la segunda mitad del año 2008. Sus efectos han resultado negativos ya que han propiciado bajas sensibles a la actividad económica, entorno recesivo, menor liquidez, restricción crediticia, alta volatilidad en los mercados financieros, caídas importantes en los valores bursátiles, mayor inflación y aumento en el desempleo. Devaluación. La depreciación o fluctuación del Peso en relación con el Dólar y otras monedas podría afectar en forma adversa los resultados de operaciones y la posición financiera de la Empresa debido al incremento a las tasas de interés, tanto nominales como reales, que normalmente ocurre después de una devaluación para evitar fugas de capital. Este aumento afectaría el costo de financiamiento de la Empresa relacionado con la contratación de créditos puente principalmente y el costo del crédito hipotecario para los clientes de la Empresa, especialmente para los segmentos medio y residencial. Adicionalmente, el costo de adquisición de nuevas tierras se vería afectado dado que los tenedores de tierra tienden a valorar sus propiedades en Dólares. Finalmente, los insumos que se cotizan a precios internacionales, como el cemento y el acero, incrementarían sus precios de manera proporcional. El efecto combinado de estos factores generaría un aumento a los costos de producción y financiamiento, y reduciría el mercado potencial de compradores. 15

Una devaluación importante de la moneda mexicana con respecto al Dólar podría afectar a la economía mexicana y al mercado inmobiliario de viviendas. Si bien es cierto que en los últimos años la cotización del Peso frente al Dólar ha permanecido relativamente estable, las devaluaciones han sido un fenómeno recurrente de la economía mexicana. c.ii) Factores de Riesgo Relacionados con Proveedores de Créditos Hipotecarios y la Industria de la Vivienda en México: Mercado y Fondos de Vivienda. Las empresas de vivienda muestran una dependencia directa en mayor o menor medida con respecto a la capacidad de colocación de créditos por parte de los grandes Fondos de Vivienda como Infonavit, Fovissste y la SHF. El mercado de vivienda en México ha estado, y sigue estando caracterizado por un déficit importante de financiamiento hipotecario. La limitada disponibilidad de financiamiento ha restringido la construcción de vivienda y ha contribuido a incrementar el actual déficit de vivienda. La Empresa depende de la disponibilidad del financiamiento que otorgan los proveedores de créditos hipotecarios para efectuar la mayoría de sus ventas, por lo que las operaciones de la Empresa se ven influenciadas por cambios en las políticas y procedimientos administrativos del Infonavit, la SHF, Fovissste, la banca comercial, las Sofoles, las Sofomes y, en general, las políticas de vivienda del Gobierno Federal. Aunque los Fondos de Vivienda han desempeñado un papel importante en la formulación e instrumentación de la política gubernamental para la vivienda y han hecho cambios estructurales positivos para la oferta y demanda de vivienda, no puede asegurarse que el Gobierno Federal no limitará a través de alguna política pública la disponibilidad del financiamiento hipotecario que otorgan tales organismos o instituirá cambios, tales como modificaciones a los métodos para otorgar los créditos hipotecarios, que originarían un efecto adverso de consideración en las operaciones de la Empresa. La escasez de financiamiento en el mercado hipotecario reduciría significativamente el mercado de compradores de vivienda. A partir de la segunda mitad del 2008 el financiamiento hipotecario por parte de las Sofoles ha venido disminuyendo de manera importante, tanto para financiar créditos de capital de trabajo para producción de vivienda (créditos puentes para construcción) como créditos hipotecarios individuales para la adquisición de vivienda por parte de los consumidores. La menor liquidez y volatilidad de los mercados de dinero y capitales ha dificultado a estas instituciones conseguir recursos frescos de capital e incluso renovar emisiones bursátiles colocadas en el pasado. Asimismo, la mayor competencia por parte de la Banca Comercial ha propiciado una pérdida constante de mercado y un cambio de clientela. Cada vez más, las Sofoles y Sofomes atienden a desarrolladores de vivienda de menor tamaño y a clientes hipotecarios marginales. Esta situación ha incrementado de manera paulatina el riesgo de operación de las Sofoles y Sofomes e incrementado su costo de financiamiento. A lo largo del año 2011, la Banca Comercial se ha mostrado más cautelosa en cuanto al otorgamiento de nuevos créditos puentes e individuales como respuesta a la propagación de la crisis financiera y al incremento de la cartera vencida observada partir del estallido de la crisis en 2008. Cualquier baja en la disponibilidad de fondos hipotecarios de dichas fuentes de financiamiento podría tener un efecto adverso sobre los negocios de la Empresa, sus resultados de operación, sus perspectivas y su situación financiera. No es posible determinar si el monto de financiamiento hipotecario que otorgan la SHF, el Fovissste, el Infonavit, la Banca Comercial o las demás fuentes de recursos hipotecarios se mantendrá en los niveles actuales. 16

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