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reporte anual que se presenta de acuerdo con las ... - negocios

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Reglamentación. La

Reglamentación. La industria de la vivienda en México está sujeta a diversas reglamentaciones por parte de diversas autoridades federales, estatales y municipales que regulan la adquisición de terrenos y las actividades de desarrollo y construcción. La Empresa debe obtener diversas licencias y permisos de distintas instancias gubernamentales para efectuar sus actividades de construcción. Los cambios de gobierno, o en las leyes y/o reglamentos aplicables, pueden retrasar las operaciones de la Empresa. Las operaciones de la Empresa también están sujetas a las regulaciones y leyes ambientales federales, estatales y municipales. Cualquier cambio en políticas y estrategias gubernamentales, ajustes a los programas y presupuestos de fomento a la vivienda o la instrumentación, por parte de las autoridades, de nuevas disposiciones relacionadas con el desarrollo o promoción de vivienda podrían afectar la operación de la Empresa Competencia. El sector de la vivienda está sumamente fragmentado en México y en la actualidad existe un gran número de Empresas que prestan servicios de construcción de conjuntos habitacionales. No obstante, y debido principalmente a la escasez de recursos de capital, financiamiento hipotecario y préstamos para la construcción de vivienda, muy pocas empresas constructoras han podido alcanzar un tamaño considerable y desarrollar economías de escala significativas. La Empresa estima que se encuentra entre las principales constructoras de vivienda de México en cuanto a ventas totales. Hay muy pocas constructoras o promotoras extranjeras operando en México y ninguna de ellas tiene una participación importante en el mercado de la vivienda. De conformidad con la Ley de Inversión Extranjera, las empresas constructoras internacionales pueden establecer subsidiarias dedicadas a la construcción de vivienda en México sujeto a ciertos requerimientos legales. Con base en lo anterior, y considerando las necesidades de financiamiento relacionadas con el mercado de vivienda, un aspecto de la competencia que enfrenta la Empresa se refiere preponderantemente a la obtención y aprovechamiento de las reducidas fuentes de capital y financiamiento disponibles para las numerosas constructoras y promotoras que operan en el país. No obstante el entorno competitivo actual, no existe ninguna garantía de que tales condiciones competitivas se mantengan en el futuro o que nuevas empresas de vivienda nacionales o extranjeras ingresen al mercado de la vivienda, o formen alianzas con las ya existentes, o que cualquiera de las anteriores desarrolle nuevas tecnologías o estrategias de negocio que modifiquen sustancialmente el entorno competitivo del mercado de la vivienda y que esto genere un efecto desfavorable en las operaciones de la Empresa. c.iii) Factores de riesgo relacionados con la Empresa. Estacionalidad del Negocio. Históricamente, la industria de la vivienda ha presentado un perfil estacional por el que normalmente los mayores volúmenes de venta se presentan durante la segunda mitad del año. Por otro lado, los tiempos de construcción son variables. La construcción de una vivienda varía dependiendo del prototipo y del segmento de mercado a que se dirija. La edificación de una vivienda económica o de interés social requiere de un promedio de construcción de 3 a 4 meses, en tanto que los edificios de vivienda para este mismo segmento tardan en promedio entre 10 y 12 meses en construirse. Los desarrollos de vivienda media y residencial se construyen en períodos de 18 a 24 meses, especialmente en el caso de edificios de departamentos. Consecuentemente, los resultados de operación trimestral de la Empresa se ven influenciados por estas variaciones cíclicas durante el año y pueden no ser indicativos de los resultados del ejercicio anual completo. 17

La Empresa ha presentado variaciones importantes en sus resultados operacionales de trimestre a trimestre. Para reducir dichas variaciones, la Empresa ha diversificado sus prototipos de vivienda y esquemas de financiamiento hipotecario dirigiéndolos, de manera simultánea, a diversos segmentos de mercado. De esa manera se reduce el nivel total de estacionalidad dado que cada segmento, Fondo de Vivienda o financiamiento hipotecario presenta un ciclo anual diferente. No obstante, la aplicación de esta estrategia no garantiza que en el futuro no se tengan ciclos estacionales o que los resultados trimestrales no presenten variaciones importantes. Véase “Comentarios y Análisis de la Administración sobre los Resultados de Operación y Situación Financiera de la Empresa”. Dependencia de Financiamiento Hipotecario. Generalmente la Empresa inicia la construcción de nuevos desarrollos inmobiliarios una vez que ha recibido la confirmación por parte de una institución financiera que contará con financiamiento hipotecario disponible para sus clientes, una vez que haya conseguido compradores calificados de acuerdo al perfil de crédito estipulado por dicha institución. En el caso de la vivienda de interés social estas confirmaciones se reciben a través de documentos emitidos por los Fondos de Vivienda y se conocen como cartas de compromiso de hipotecas. No existe ninguna seguridad de que los Fondos de Vivienda e instituciones bancarias sigan emitiendo estos compromisos o que la Empresa tenga éxito en la obtención de financiamientos hipotecarios a partir de dichas fuentes. Véase “La Empresa – Descripción del Negocio”. Obtención de Créditos Puente. Para financiar la edificación de las viviendas, la Empresa normalmente utiliza créditos puente de la Banca Comercial y en menor medida de Sofoles o Sofomes. A partir de la segunda mitad del año 2008 y hasta la fecha, la Banca Comercial se ha vuelto más cautelosa y selectiva en cuanto al otorgamiento de nuevos créditos puentes como respuesta a la propagación de la crisis financiera. Asimismo, los trámites para gestionar nuevas líneas de crédito puente se han vuelto más extensos tomando más tiempo para ejecutarse. La menor disponibilidad de crédito puente para construcción ha reducido de manera constante y significativa la producción nacional de vivienda. No existe seguridad de que estas instituciones continúen otorgando tal tipo de créditos a las empresas de viviendas, ya sea por condiciones generales de mercado, instrucciones de sus casas matrices, eventos adversos, políticas internas o situaciones específicas de cada institución. Obtención de Financiamiento para venta de Vivienda Media y Residencial. En el segmento de la vivienda media y residencial, la Empresa negocia con los diferentes Bancos y Sofoles o Sofomes, paquetes de créditos hipotecarios en condiciones competitivas para sus clientes potenciales. No existe ninguna seguridad de que en el futuro los Bancos Comerciales y las Sofoles o Sofomes sigan ofreciendo créditos hipotecarios para estos segmentos ni que las condiciones de sus créditos resulten atractivas para los clientes de la Empresa. Sensibilidad de los segmentos de vivienda media y residencial a cambios en las condiciones macroeconómicas o políticas. El segmento de vivienda media, residencial, en el que se comercializa una parte de las viviendas que produce la Empresa, es un mercado muy sensible a cualquier cambio en las condiciones macroeconómicas o políticas del país. En el pasado, cambios en las condiciones macroeconómicas o políticas del país han contraído el otorgamiento de financiamiento hipotecario para este segmento por 18

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