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Promocions Municipals de Sant Cugat del Vallès, S.A. (PROMUSA ...

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1. INTRODUCCIÓN1. INTRODUCCIÓN1.1. INTRODUCCIÓN AL INFORME1.1.1. OBJETO Y ALCANCEDe conformidad con la normativa vigente, esta Sindicatura <strong>de</strong>Cuentas emite el presente Informe <strong>de</strong> Fiscalización relativo a lagestión económico-financiera y contable <strong>de</strong> "<strong>Promocions</strong> <strong>Municipals</strong><strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallès, SA" (<strong>de</strong> ahora en a<strong>de</strong>lante <strong>PROMUSA</strong>).En concreto, el objeto <strong>de</strong> análisis ha consistido en conocer si:a) Las cuentas anuales, formuladas y aprobadas por el Consejo <strong>de</strong>Administración <strong>de</strong> la Sociedad, se han preparado y presentado <strong>de</strong>conformidad con los principios y normas contables <strong>de</strong> generalaceptación, comprendidos en el Código <strong>de</strong> Comercio, la Ley <strong>de</strong>Socieda<strong>de</strong>s Anónimas y el Plan General <strong>de</strong> Contabilidad.b) Se ha observado la aplicación <strong>de</strong> la legalidad que lecorrespon<strong>de</strong>.c) Se están cumpliendo los objetivos fijados por el Ayuntamientoal crear la empresa.El ejercicio a que se refiere el presente Informe es el acabadoa 31.12.92. En algunas áreas (inmovilizado, fondos <strong>de</strong>amortizaciones, existencias, fondos propios y <strong>de</strong>udas conentida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> crédito) se han utilizado las cuentas anuales yregistros contables <strong>de</strong> la empresa <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el 1 <strong>de</strong> enero <strong>de</strong> 1989,año en el que inició su funcionamiento como sociedad privadamunicipal.En el análisis <strong>de</strong> la evolución <strong>de</strong> los ingresos y <strong>de</strong> los gastosse han utilizado las cuentas anuales <strong>de</strong>s<strong>de</strong> 1989.Las cuentas anuales correspondientes al ejercicio <strong>de</strong> 1992 fueronaprobadas por la Junta general Ordinaria celebrada el 30 <strong>de</strong> junio<strong>de</strong> 1993.1.1.2. METODOLOGÍA Y LIMITACIONESLas pruebas realizadas, <strong>de</strong> cumplimiento y sustantivas, han sidoaquellas que, <strong>de</strong> forma selectiva, se han consi<strong>de</strong>rado necesariaspara obtener evi<strong>de</strong>ncia suficiente y a<strong>de</strong>cuada, con el objetivo <strong>de</strong>conseguir una base razonable que permita manifestar lasconclusiones que se <strong>de</strong>spren<strong>de</strong>n <strong>de</strong>l trabajo realizado sobre lainformación económico-financiera y los preceptos legales que leson <strong>de</strong> aplicación, <strong>de</strong> acuerdo con las normas <strong>de</strong> auditoría públicageneralmente aceptadas.1


1. INTRODUCCIÓNPromociones 1990 y 1991No hayPromociones 1992Las promociones iniciadas en 1992, "Colomer-1", "Colomer-2","Colomer-3" y "Can Ganxet", suponen, en conjunto, la edificación<strong>de</strong> 136 viviendas, <strong>de</strong> las cuales 35 son <strong>de</strong> Régimen General <strong>de</strong>protección Oficial, 22 <strong>de</strong> Régimen Especial y 79 a precio tasado;1752 m 2 útiles <strong>de</strong> locales comerciales y 1405,9 m 2 útiles <strong>de</strong>oficinas, 269 plazas <strong>de</strong> parking para coches, 2 para motos y 6trasteros.Entre ambas promociones, <strong>PROMUSA</strong> ha participado en la Junta <strong>de</strong>Compensación <strong>de</strong> las obras <strong>de</strong>l Plan Parcial <strong>Sant</strong> Domènec-Colomer,polígono 2-3 <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallès, como empresa gestora yurbanizadora <strong>de</strong>l polígono, recibiendo dinero y solares encontraprestación. En conjunto ha supuesto la urbanización <strong>de</strong> unas13 hectáreas <strong>de</strong> las que 3 se han <strong>de</strong>dicado a la construcción <strong>de</strong>lParque Central.1.2.4. NORMATIVA BÁSICA APLICABLEA esta Sociedad Privada Municipal le es <strong>de</strong> aplicación lanormativa básica siguiente:- Reglamento <strong>de</strong> Servicios <strong>de</strong> las Corporaciones Locales, <strong>de</strong> 17<strong>de</strong> junio <strong>de</strong> 1955.- Ley 7/1985, <strong>de</strong> 2 <strong>de</strong> abril, Reguladora <strong>de</strong> las Bases <strong>de</strong>l RégimenLocal.- Ley 8/1987, <strong>de</strong> 15 <strong>de</strong> abril, Municipal y <strong>de</strong> Régimen Local.- Real Decreto Legislativo 781/1986, <strong>de</strong> 18 <strong>de</strong> abril, por el quese aprueba el Texto Refundido <strong>de</strong> las disposiciones legalesvigentes en materia <strong>de</strong> Régimen Local.- Ley 39/1988, <strong>de</strong> 28 <strong>de</strong> diciembre, reguladora <strong>de</strong> las HaciendasLocales.- Real Decreto 500/1990, <strong>de</strong> 20 <strong>de</strong> abril, por el que se<strong>de</strong>sarrolla el Capítulo primero <strong>de</strong>l título 6º <strong>de</strong> la Ley39/1988, <strong>de</strong> 28 <strong>de</strong> diciembre, reguladora <strong>de</strong> las HaciendasLocales.- Real Decreto Legislativo 1564/1989, <strong>de</strong> 22 <strong>de</strong> diciembre, porel que se aprueba el Texto Refundido <strong>de</strong> la Ley <strong>de</strong> Socieda<strong>de</strong>sAnónimas.4


1. INTRODUCCIÓN- Real Decreto 224/1989, <strong>de</strong> 3 <strong>de</strong> marzo, sobre medidas <strong>de</strong>financiación <strong>de</strong> actuaciones protegidas en materia <strong>de</strong> vivienda.- Ley 24/1991, <strong>de</strong> 29 <strong>de</strong> noviembre, <strong>de</strong> la Vivienda.- Real Decreto 1932/1991, <strong>de</strong> 20 <strong>de</strong> diciembre, sobre medidas <strong>de</strong>financiación <strong>de</strong> actuaciones protegidas en materia <strong>de</strong> vivienda<strong>de</strong>l Plan 1992-1995.- Or<strong>de</strong>n <strong>de</strong> 9 <strong>de</strong> abril <strong>de</strong> 1992 por la que se establecen losMunicipios ubicados en las áreas <strong>de</strong> influencia <strong>de</strong> los <strong>de</strong>Barcelona y Madrid, a los efectos <strong>de</strong> fijar los precios máximos<strong>de</strong> venta <strong>de</strong> viviendas libres a precio tasado previstos en elReal Decreto 1932/1991, <strong>de</strong> 20 <strong>de</strong> diciembre.- Resolución <strong>de</strong> 5 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong> 1992, <strong>de</strong> la Dirección General parala Vivienda y Arquitectura, por la que se dispone lapublicación <strong>de</strong>l Convenio marco bilateral entre el Ministerio<strong>de</strong> Obras Públicas y Transportes y la Comunidad Autónoma <strong>de</strong>Cataluña sobre actuaciones <strong>de</strong> vivienda y suelo (Plan 1992-1995).- Reglamento <strong>de</strong> Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto3288/1978, <strong>de</strong> 25 <strong>de</strong> agosto.- Decreto Legislativo, <strong>de</strong> 12 <strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 1990, publicado en elDiario Oficial <strong>de</strong> la Generalidad <strong>de</strong> Cataluña (DOGC) núm. 1317,<strong>de</strong> 13 <strong>de</strong> julio, por el que se aprueba la refusión <strong>de</strong> lostextos legales vigentes en Cataluña.- Texto refundido <strong>de</strong> la Ley sobre el Régimen <strong>de</strong>l suelo yOr<strong>de</strong>nación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo1/1992, <strong>de</strong> 26 <strong>de</strong> junio (BOE núm. 156, <strong>de</strong> 30 <strong>de</strong> junio <strong>de</strong> 1992).1.2.5. FACTORES CONDICIONANTESTal y como queda reflejado en la memoria <strong>de</strong> creación <strong>de</strong> laempresa, lo que se preten<strong>de</strong> con la Sociedad es que con elresultado conjunto <strong>de</strong> sus promociones se llegue a un equilibriofinanciero, <strong>de</strong> forma que los posibles superávits <strong>de</strong> unas,compensen los déficits que puedan originarse en otras.5


1. INTRODUCCIÓN1.2.6. ORGANIZACIÓN1.2.6.1. Órganos RectoresSegún el artículo 8º <strong>de</strong> los Estatutos, la Sociedad estará regiday administrada por los órganos siguientes:1- La Junta General2- El Consejo <strong>de</strong> Administración.3- La Gerencia.1.2.6.1.a) La Junta GeneralEl artículo 9. <strong>de</strong> los Estatutos dice:"El Ayuntamiento en Pleno <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallés ejercerá lasfunciones <strong>de</strong> la Junta General <strong>de</strong> la Sociedad, en la forma y conlas atribuciones y faculta<strong>de</strong>s que las leyes <strong>de</strong>terminen"El Presi<strong>de</strong>nte <strong>de</strong> la Junta General es el Alcalce <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>lVallés, actualmente el Iltre. Sr. Joan Aymerich Aroca, y suSecretario es el Secretario <strong>de</strong>l Ayuntamiento, actualmente el Sr.Josep Mª Rigau Caixes.1.2.6.1.b) El Consejo <strong>de</strong> AdministraciónEl artículo 15 dice "Las faculta<strong>de</strong>s <strong>de</strong> dirección, gestión yejecución <strong>de</strong> la sociedad correspon<strong>de</strong>n al Consejo <strong>de</strong>Administración, integrado por un mínimo <strong>de</strong> 7 y un máximo <strong>de</strong> 9miembros, que serán nombrados por la Junta General entre personasque reúnan las condiciones exigidas por las disposicionesadministrativas vigentes. Podrán serlo los Concejales <strong>de</strong>lAyuntamiento y personas que no cumplan con esta condición".El artículo 16 dice "Los miembros <strong>de</strong>l Consejo <strong>de</strong> Administraciónserán <strong>de</strong>signados por un período <strong>de</strong> cuatro años. Quienes ostentenla condición <strong>de</strong> Concejales <strong>de</strong>l Ayuntamiento cesaran en el momentoen que pierdan la mencionada condición. En cualquier caso,cesaran todos los Consejeros siempre y cuando se constituya nuevoAyuntamiento".El artículo 23 dice: " El cargo <strong>de</strong> Administrador será remunerado.La remuneración consistirá en dietas <strong>de</strong> asistencia que seránfijadas por la Junta General".6


1. INTRODUCCIÓNActualmente el Consejo <strong>de</strong> Administración está formado por:- En representación <strong>de</strong>l Ayuntamiento:Alcal<strong>de</strong>-Presi<strong>de</strong>nte: Iltre. Sr. Joan Aymerich Aroca.Vice-Presi<strong>de</strong>nte: Sr. Joan Franquesa Cabanes, Teniente <strong>de</strong>Alcal<strong>de</strong> <strong>de</strong> Urbanismo y Obras Públicas.Vocales:Sr. Enric Renau Manen, Teniente <strong>de</strong> Alcal<strong>de</strong><strong>de</strong> Economía y Hacienda.Sr. Manel Olivares Selles.Sr. Antonio <strong>de</strong>l Castillo Ramos.Sr. Àngel Casas Bola<strong>de</strong>ras.Sr. Pere <strong>de</strong> la Pezuela Martínez.- En representación <strong>de</strong> las Asociaciones <strong>de</strong> Vecinos yPropietarios:Vocal:Sr. Antoni Mur Palacio.- En representación <strong>de</strong>l mundo socio-económico <strong>de</strong>l Municipio:Vocal:Sr. Pere Franquesa Català.El Secretario (no consejero) es el Sr. Juan Francisco BorrásSesma, Coordinador <strong>de</strong>l Área <strong>de</strong> Urbanismo y Obras Públicas.1.2.6.1.c) La GerenciaEl artículo 24 dice: "El Consejo <strong>de</strong> Administración nombrará algerente. En el acuerdo <strong>de</strong> nombramiento figuraran las atribucionesque se le confieren, su retribución, los plazos y causas <strong>de</strong>finalización <strong>de</strong> sus funciones y todo lo necesario para otorgaren su favor po<strong>de</strong>res <strong>de</strong> representación <strong>de</strong> la sociedad con lasfaculta<strong>de</strong>s que sean necesarias para su cometido".Actualmente y <strong>de</strong>s<strong>de</strong> los inicios <strong>de</strong> la actividad <strong>de</strong> la empresa,el Gerente es el Sr. Francisco Javier Pérez Medina, economista.El Gerente tiene prácticamente los mismos po<strong>de</strong>res que elPresi<strong>de</strong>nte el Consejo <strong>de</strong> Administración, para el cumplimiento <strong>de</strong>lobjeto social.1.2.6.2. PlantillaLa plantilla <strong>de</strong> la empresa se compone <strong>de</strong>:7


1. INTRODUCCIÓN- Gerente- Dra. Administrativa- Responsable Contabilidad- Dra. Técnica- Aparejadora- 4 Administrativos- 1 Auxiliar AdministrativoLa plantilla media durante 1992 ha sido <strong>de</strong> 9,04 personas. Duranteeste año se han incorporado a la empresa la aparejadora y laauxiliar administrativa.A<strong>de</strong>más, <strong>PROMUSA</strong> tiene el soporte <strong>de</strong> servicios contratados en:- Dirección facultativa <strong>de</strong> las obras.- Asesoría fiscal.- Asesoría jurídica.- Gestoría administrativa (nóminas y Seguridad Social).1.2.7. PROMOCIONES 1989 Y 1992. DATOS BÁSICOSSe presenta seguidamente, en forma resumida, los datos básicos<strong>de</strong> las promociones 1989 y las <strong>de</strong> 1992:- PROMOCIONES 19891) Promoción La Mina, calle La Mina-CastillejosConstrucción <strong>de</strong> 12 viviendas <strong>de</strong> Protección Oficial <strong>de</strong> RégimenEspecial <strong>de</strong> 90 m 2 aproximadamente cada una, 283,61 m 2 útiles <strong>de</strong>locales comerciales (4), 19 plazas <strong>de</strong> parking para coches y 6plazas <strong>de</strong> parking para motos.La empresa constructora que se encargó <strong>de</strong> las obras fue una unióntemporal <strong>de</strong> empresas formada por Edificaciones y Resi<strong>de</strong>ncias,S.A. y Servicios <strong>de</strong> Instalaciones y Mantenimiento Eléctricos,S.A. (SIMESA).El presupuesto económico <strong>de</strong>l contrato fue <strong>de</strong> 122,61 MPTA.Las obras se iniciaron en enero <strong>de</strong> 1990 y se acabaron y fueronentregadas las viviendas en julio <strong>de</strong> 1991.El solar sobre el que se construyeron estos edificios procedía<strong>de</strong>l Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong>, que lo aportó a <strong>PROMUSA</strong> medianteuna ampliación <strong>de</strong> capital. Ocupa una extensión <strong>de</strong> 490 m 2 y fuevalorado en 43,4 MPTA.8


1. INTRODUCCIÓN2) Promoción "Can Magí", calle "La Granja-Diputació"Construcción <strong>de</strong> 56 viviendas <strong>de</strong> Protección Oficial <strong>de</strong> RégimenGeneral, <strong>de</strong> 67 m 2 a 90 m 2 <strong>de</strong> superficie útil, 1.420 m 2 útiles <strong>de</strong>locales comerciales (13), 57 plazas <strong>de</strong> parking para coches y 34trasteros.La empresa adjudicataria <strong>de</strong> la obra fue "Cubiertas y MZOV, S.A.".El presupuesto económico <strong>de</strong>l contrato fue <strong>de</strong> 571,6 MPTA. Lasobras comenzaron en diciembre <strong>de</strong> 1989 y finalizaron en setiembre<strong>de</strong> 1991.El solar edificado, <strong>de</strong> una superficie <strong>de</strong> 1981,57 m 2 , fueadquirido por <strong>PROMUSA</strong> por 170 MPTA a finales <strong>de</strong> 1989.3) Promoción "Habitatges Torreblanca", en el lado Oeste <strong>de</strong>l nuevomercadoConstrucción <strong>de</strong> 96 viviendas <strong>de</strong> Régimen libre, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> 48,50 m 2 <strong>de</strong>superficie útil más 3,30 m 2 <strong>de</strong> terraza, a 98,15 m 2 , más 37,75 m 2<strong>de</strong> terraza, 32 viviendas <strong>de</strong> Protección Oficial, Régimen General,<strong>de</strong> 90 m 2 útiles, 810 m 2 útiles <strong>de</strong> locales comerciales (20), y 346plazas <strong>de</strong> parking para coches.La superficie total edificada fue <strong>de</strong> 24.620,72 m 2 . La empresaadjudicataria <strong>de</strong> las obras fue "Cubiertas y MZOV, S.A.".El importe económico <strong>de</strong>l contrato fue <strong>de</strong> 1.406,13 MPTA. Las obrascomenzaron en marzo <strong>de</strong> 1990 y finalizaron en setiembre <strong>de</strong> 1992.El solar sobre el que se edificó fue aportado a <strong>PROMUSA</strong> por elAyuntamiento <strong>de</strong> San <strong>Cugat</strong> mediante una ampliación <strong>de</strong> capital.Ocupa una superficie <strong>de</strong> 11.238,75 m 2 y fue valorado en 492,822MPTA.4) Promoción <strong>de</strong>l "Edifici <strong>de</strong> Serveis Torreblanca", en el ladoNorte <strong>de</strong>l nuevo mercadoConstrucción <strong>de</strong> 32 oficinas, 16 locales comerciales, 254 plazas<strong>de</strong> parking para coches, 9 plazas <strong>de</strong> parking para motos y 16trasteros.La superficie total edificada es <strong>de</strong> 15.277 m 2 , <strong>de</strong> los que 6.402m 2 correspon<strong>de</strong>n a las oficinas, 2.099 m 2 a los locales, 6.432 m 2a los parkings y 344 m 2 a los trasteros.La empresa adjudicataria <strong>de</strong> las obras fue la unión temporal <strong>de</strong>las empresas Obras y Servicios Hispania, S.A. y Obras Hispania-9


1. INTRODUCCIÓNSAE, S.A. El presupuesto <strong>de</strong> adjudicación fue <strong>de</strong> 825,6 MPTA.Las obras se iniciaron en octubre <strong>de</strong> 1989 y finalizaron en enero<strong>de</strong> 1992.El solar edificado fue aportado a <strong>PROMUSA</strong> por el Ayuntamiento <strong>de</strong><strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> mediante ampliación <strong>de</strong> capital. Ocupa una extensión<strong>de</strong> 3810 m 2 y está valorado en 117,7 MPTA.5) Promoción Urbanística <strong>de</strong>l Plan Parcial "<strong>Sant</strong> Domènec-ElColomer, Polígonos 2 y 3"Con esta promoción el Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> urbanizó unpolígono <strong>de</strong> 15 Ha., <strong>de</strong> las que 3 se <strong>de</strong>stinaron a la construcción<strong>de</strong>l Parque Central. La actuación urbanística se hizo bajo elsistema <strong>de</strong> Compensación.<strong>PROMUSA</strong> participa en el Proyecto <strong>de</strong> Compensación <strong>de</strong> los Polígonos2 y 3 <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer como empresa que asume loscostes y la realización <strong>de</strong> las obras <strong>de</strong> urbanización, así comola tramitación y gestión <strong>de</strong> las compensaciones. Los costestotales se presupuestan en 1.119,38 MPTA.Como contraprestación, <strong>PROMUSA</strong> recibió 16 parcelas, querepresentan 15.416,86 m 2 <strong>de</strong> suelo y 21.580,78 m 2 <strong>de</strong> techo,valoradas en el Proyecto por un total <strong>de</strong> 1.080,309 MPTA, así como39,07 MPTA en efectivo.De los solares que recibe <strong>PROMUSA</strong>, dos <strong>de</strong> ellos los <strong>de</strong>stinan ala promoción <strong>de</strong> Colomer 1 y Colomer 3 (Promociones <strong>de</strong> 1992). Elresto se <strong>de</strong>stinan a la venta.A medida que <strong>PROMUSA</strong> ejecuta la obra, la Junta <strong>de</strong> Compensaciónven<strong>de</strong> a <strong>PROMUSA</strong> las parcelas, haciendo una factura a <strong>PROMUSA</strong> queésta contabiliza como una compra <strong>de</strong> solares. Al mismo tiempo,<strong>PROMUSA</strong> hace una factura a la Junta <strong>de</strong> Compensación por el mismoimporte, por los trabajos <strong>de</strong> urbanización.Para la contabilización <strong>de</strong> las operaciones <strong>de</strong> compensación, véaseel punto 2.6.4. <strong>de</strong> este informe.Las obras <strong>de</strong> urbanización fueron adjudicadas a "Ferrovial, S.A."por un presupuesto <strong>de</strong> 814,95 MPTA. El contrato formalizado conFerrovial para la ejecución <strong>de</strong> las obras <strong>de</strong> urbanización fue porel sistema <strong>de</strong> "forfait" o precio cerrado. Este sistema se adoptótambién en las obras <strong>de</strong> las promociones <strong>de</strong> 1992, que se citaránmás a<strong>de</strong>lante. No se hizo así en los contratos <strong>de</strong> las obras <strong>de</strong> laspromociones <strong>de</strong> 1989 que se han mencionado hasta ahora. En este10


1. INTRODUCCIÓNsistema, la obra que certifica la constructora es la que serealiza realmente. Si ésta es mayor que la que figura en elproyecto, se factura más. En el caso <strong>de</strong> que la obra hecha seainferior, se factura por una cantidad menor, según la medición,a los precios unitarios contratados.Las obras se iniciaron en febrero <strong>de</strong> 1992 y se finalizaron enmayo <strong>de</strong> 1993.El Parque Central <strong>de</strong> <strong>Sant</strong>-Domènec-El Colomer fue inaugurado el24 <strong>de</strong> abril <strong>de</strong> 1994.A<strong>de</strong>más <strong>de</strong> estas obras, <strong>PROMUSA</strong> inicia en el año 1992 las nuevaspromociones <strong>de</strong> viviendas, cuyos datos básicos son los siguientes:- PROMOCIONES 1992:1) Promoción "Colomer-1", calle Mercè Rodoreda-L’esperantConstrucción <strong>de</strong> 45 viviendas <strong>de</strong> Protección Oficial, 23 <strong>de</strong> RégimenGeneral y 22 <strong>de</strong> Régimen Especial, 447,66 m 2 útiles <strong>de</strong> oficinas,1.426,09 m 2 útiles <strong>de</strong> locales comerciales y 84 plazas <strong>de</strong> parking.Las obras se adjudicaron a la empresa Agroman, S.A. por unimporte <strong>de</strong> 429,46 MPTA.Las obras se iniciaron en marzo <strong>de</strong> 1993, estimándose sufinalización hacia setiembre <strong>de</strong> 1994.El solar edificado es la parcela B, <strong>de</strong> 2.810 m 2 , adjudicada a<strong>PROMUSA</strong> según el Proyecto <strong>de</strong> Compensación <strong>de</strong>l "Plan Parcial <strong>Sant</strong>Domènec-El Colomer, Polígonos 2 y 3". Está valorada, según elProyecto, en 250,52 MPTA.2) Promoción "Colomer-2", calle Salvador Dalí-Esteve PilaConstrucción <strong>de</strong> 35 viviendas <strong>de</strong> Protección Oficial, <strong>de</strong> RégimenLibre a precio tasado y 67 plazas <strong>de</strong> parking para coches.La empresa adjudicataria <strong>de</strong> las obras fue "Ferrovial, S.A." y elpresupuesto <strong>de</strong> ejecución <strong>de</strong> las obras <strong>de</strong> 262,75 MPTA.Las obras se iniciaron en marzo <strong>de</strong> 1993, y se han acabado duranteel mes <strong>de</strong> mayo <strong>de</strong> 1994.El solar edificado es <strong>de</strong> 3.584 m 2 , y fue aportado al Ayuntamiento<strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> a <strong>PROMUSA</strong> a través <strong>de</strong> una ampliación <strong>de</strong> capital.11


1. INTRODUCCIÓNSu valor es <strong>de</strong> 89,6 MPTA.3) Promoción "Colomer-3", calle Domènec OristrellConstrucción <strong>de</strong> 8 viviendas <strong>de</strong> Protección Oficial, <strong>de</strong> RégimenLibre a Precio Tasado, 15 plazas <strong>de</strong> parking para coches, 2 paramotos y 6 trasteros. La superficie total edificada es <strong>de</strong> 1117 m 2 .Las viviendas tienen una superficie útil entre 55 m 2 y 137 m 2 .Las obras se adjudicaron a Zelcons, S.A., empresa constructora<strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong>, con un presupuesto <strong>de</strong> ejecución <strong>de</strong> 79,99 MPTA.Se iniciaron en marzo <strong>de</strong> 1993 y finalizaron en abril <strong>de</strong> 1994.El solar edificado es la parcela H, adjudicada a <strong>PROMUSA</strong> en elProyecto <strong>de</strong> Compensación <strong>de</strong>l "Plan Parcial <strong>Sant</strong> Domènec-ElColomer, Polígonos 2 y 3".La superficie <strong>de</strong> la parcela es <strong>de</strong> 557,8 m 2el Proyecto, en 37,27 MPTA.y está valorada, según4) Promoción "Can Gatxet", camí <strong>de</strong> Can GatxetConstrucción <strong>de</strong> 48 viviendas <strong>de</strong> Protección Oficial, 12 <strong>de</strong> lascuales son <strong>de</strong> Régimen general y 36 <strong>de</strong> Régimen Libre a Preciotasado, 327,70 m 2 <strong>de</strong> oficinas, 958,24 m 2 <strong>de</strong> locales comercialesy 94 plazas <strong>de</strong> parking. En total, 10.216 m 2 construidos.Las viviendas <strong>de</strong> Régimen General son <strong>de</strong> 73 m 2 a 88 m 2 <strong>de</strong>superficie útil, y los <strong>de</strong> Régimen Libre a precio tasado son <strong>de</strong>109 m 2 a 120 m 2 útiles.Las obras se adjudicaron a OCISA, por un presupuesto <strong>de</strong> 451 MPTA.Se iniciaron en marzo <strong>de</strong> 1993, y han finalizado en julio <strong>de</strong> 1994.El solar edificado, <strong>de</strong> 8.010 m 2 , fue una aportación a <strong>PROMUSA</strong> <strong>de</strong>lAyuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> en una ampliación <strong>de</strong> capital, por unvalor <strong>de</strong> 218,44 MPTA.A 31.12.92 todas las viviendas <strong>de</strong> estas promociones han sidoadjudicadas, habiéndose formalizado los correspondientescontratos privados <strong>de</strong> compra-venta.12


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA2. FISCALIZACIÓN REALIZADA2.1. FISCALIZACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA2.1.1. INFORMES DE AUDITORÍA Y CONTROL FINANCIEROLas cuentas anuales <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> son auditadas <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el año 1989por el Sr. Antonio Font Piera, miembro <strong>de</strong>l "Instituto <strong>de</strong> CensoresJurados <strong>de</strong> Cuentas <strong>de</strong> España".Los informes <strong>de</strong> las cuentas anuales <strong>de</strong> los ejercicios 1989, 1990,1991 y 1992 presentan una opinión neta, sin excepciones.La Sindicatura <strong>de</strong> Cuentas ha tenido acceso a los papeles <strong>de</strong>trabajo y los ha revisado. Su existencia ha facilitado, enalgunos aspectos, el trabajo propio <strong>de</strong> la Sindicatura.La empresa nos ha comunicado que el control financiero a quehacen referencia los artículos 194 y siguientes <strong>de</strong> la Ley39/1988, <strong>de</strong> 28 <strong>de</strong> diciembre, Reguladora <strong>de</strong> las Haciendas Locales,en lo referente a las Socieda<strong>de</strong>s Mercantiles <strong>de</strong>pendientes <strong>de</strong> lasCorporaciones Locales, y concretamente el contenido <strong>de</strong> losartículos 201 y 203, lo hace el Ayuntamiento mediante susrepresentantes en el Consejo <strong>de</strong> Administración, en lugar <strong>de</strong>hacerlo a través <strong>de</strong> funcionarios <strong>de</strong>signados expresamente.El Interventor <strong>de</strong>l Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallès conoceel informe <strong>de</strong> auditoría que el Sr. Font ha emitido cada año.2.2. BALANCE DE SITUACIÓNEl balance <strong>de</strong> situación objeto <strong>de</strong> fiscalización es el siguiente:13


2. FISCALIZACIÓN REALIZADABALANCE DE SITUACIÓN A 31.12.92ACTIVOSALDO A31-12-92INMOVILIZADOGastos <strong>de</strong> establecimiento 12.865Inmovilizado inmaterial 107- Patentes,licencias y marcas 90- Aplicaciones informáticas 26- Amortizaciones (9)Inmovilizado material 83.705- Terrenos y construcciones 73.958- Otras instalaciones, utillaje, mobiliario 8.143- Otro inmovilizado 3.535- Amortizaciones (1.931)Gastos a distribuir en diversos ejercicios 2.486ACTIVO CIRCULANTEExistencias 1.615.109- Obras en curso 320.289- Terrenos y solares 708.835- Edificios construidos 585.985Deudores 1.836.694- Clientes por compromisos contraídos 1.439.063- Deudores varios 13.699- Administraciones públicas 383.932Inversiones financieras temporales 4.124- Otros créditos 358- Depósitos constituidos a corto plazo 3.766Tesorería 57.339Ajustes por periodificación 62Retenciones condicionadas <strong>de</strong> préstamos Hipotec. 54.130TOTAL ACTIVO 3.666.621(importes en miles <strong>de</strong> pesetas)Fuente: Cuentas Anuales <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong>14


2. FISCALIZACIÓN REALIZADABALANCE DE SITUACIÓN A 31-12-92PASIVOSALDO A31-12-92FUENTES PROPIAS 388.308- Capital suscrito 967.518- Resultados <strong>de</strong> ejercicios anteriores (292.985)- Pérdidas y ganancias (286.225)Acreedores a largo plazo 1.000.661- Deudas con entida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> crédito 1.000.661Acreedores a corto plazo 2.277.652- Deudas con entida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> crédito 197.303- Deudas con empresas asociadas 107- Acreedores comerciales 505.755Otras <strong>de</strong>udas no comerciales- Administraciones públicas 8.285- Remuneraciones pendientes 1.398- Fianzas y <strong>de</strong>pósitos 1.806Compromisos con clientes 1.562.998TOTAL PASIVO 3.666.621(importes en miles <strong>de</strong> pesetas)Fuente: Cuentas Anuales <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong>2.3. ACTIVOEl activo <strong>de</strong> la sociedad está formado por las cuentas siguientes:15


2. FISCALIZACIÓN REALIZADACUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Gastos <strong>de</strong> establecimiento 12.865Inmovilizado inmaterial 107Inmovilizado material 83.705Gastos a distribuir en diversos ejercicios 2.486Existencias 1.615.109Deudores 1.836.694Inversiones financieras temporales 4.124Tesorería 57.339Ajustes por periodificación 62Retenciones condicionadas <strong>de</strong> Préstamos Hipoteca. 54.130TOTAL ACTIVO 3.666.6212.3.1. GASTOS DE ESTABLECIMIENTOLa composición <strong>de</strong> este epígrafe es la siguiente:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A 31-12-92Gastos <strong>de</strong> ampliación capital 1989 1.439Gastos <strong>de</strong> ampliación capital 1990 265Gastos <strong>de</strong> ampliación capital 1992 3.303Gastos puesta en funcionamiento 7.858TOTAL GASTOS DE ESTABLECIMIENTO 12.865El saldo <strong>de</strong> gastos <strong>de</strong> establecimiento recoge los <strong>de</strong>rivados <strong>de</strong> lasampliaciones <strong>de</strong> capital producidas en 1989, 1990 y 1992, así comolos gastos <strong>de</strong> estructura <strong>de</strong> 1989. La empresa inició laamortización <strong>de</strong> estas últimas el año 1990 por consi<strong>de</strong>rar que fuea partir <strong>de</strong>l 1 <strong>de</strong> enero <strong>de</strong> este año que llegó a su plenorendimiento y no antes.El <strong>de</strong>talle <strong>de</strong> gastos <strong>de</strong> establecimiento y amortizaciones <strong>de</strong> losmismos se presenta a continuación:16


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAAMORTIZACIONES DE GASTOS DE ESTABLECIMIENTOCONCEPTOGASTOS AMPLIACIÓN CAPITAL1989GASTOS AMPLIACIÓN CAPITAL1990GASTOS AMPLIACIÓN CAPITAL1992COEFGASTOSHASTA 1991 AÑOSAMORTI.HASTA 1991 GASTOS1992 AMORTI.1992AMORTI.ACUMULADA AMOR.PEND20% 7.197 3 4.318 1.439 5.758 1.43920% 662 2 265 132 397 26520% 0 4.129 826 826 3.303GASTOS PUESTA EN MARCHA 20% 19.644 2 7.858 3.929 11.787 7.858TOTAL GASTOSESTABLECIMIENTO(importes en miles <strong>de</strong> pesetas)Fuente:<strong>PROMUSA</strong>27.503 12.441 4.129 6.326 18.768 12.8652.3.2. INMOVILIZADO MATERIALEste epígrafe se compone <strong>de</strong>:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Terrenos y construcciones 73.958Otras instalaciones, utillaje, mobiliario 8.143Otro inmovilizado 3.535TOTAL INMOVILIZADO MATERIAL 85.636AMORTIZACIÓN ACUMULADA (1.931)TOTAL INMOVILIZADO MATERIAL NETO 83.7052.3.2.1. Terrenos y construccionesCompren<strong>de</strong> las cuentas siguientes:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Oficina nº 12 Edif. Servicios (Se<strong>de</strong> social <strong>PROMUSA</strong>) 30.194Oficina nº 31 Edif. Servicios 15.422Oficina nº 32 Edif. Servicios 25.540Parking nº 254 Edif. Servicios 800Trastero nº 17 Edif. Servicios 243Local nº A-1 Edif. Servicios 1.75973.958Amortización acumulada (740)TOTAL NETO 73.21817


2. FISCALIZACIÓN REALIZADALas construcciones antes citadas se incorporan al inmovilizadomaterial a mediados <strong>de</strong>l ejercicio 1992 y provienen <strong>de</strong> Existencias<strong>de</strong> la promoción "Edifici <strong>de</strong> Serveis". Esta obra, edificada sobreuna superficie <strong>de</strong> 15.277 m 2 , supone 4.677 m 2 <strong>de</strong> oficinas, 1.988,2m 2 <strong>de</strong> locales comerciales y 254 plazas <strong>de</strong> parking, al lado <strong>de</strong>lmercado nuevo <strong>de</strong> Torreblanca. La oficina <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> (núm. 12),domicilio social <strong>de</strong>l empresa, tiene 185,67 m 2 <strong>de</strong> superficie útil.La núm. 31 y 32 correspon<strong>de</strong>n a dos oficinas <strong>de</strong> 185,13 m 2 y 111,77m 2 <strong>de</strong> superficie útil, cedidas en uso al Centro <strong>de</strong> AltaEspecialización en Tecnología <strong>de</strong> la Información, <strong>de</strong> laGeneralidad.2.3.2.2. Otras instalaciones, utillaje y mobiliarioEl importe se <strong>de</strong>sglosa <strong>de</strong> la siguiente manera:Miles <strong>de</strong> PTACUENTASSALDO A 31-12-92Equipamiento <strong>de</strong> oficina y2.806mobiliarioEscultura "Edifici Serveis" 5.200Material <strong>de</strong> oficina 1378.143Amortización acumulada (478)TOTAL NETO 7.665Este importe incluye el equipamiento <strong>de</strong> la se<strong>de</strong> social <strong>de</strong><strong>PROMUSA</strong>, a<strong>de</strong>más <strong>de</strong> material diverso <strong>de</strong> la propia oficina.También se incluye el valor <strong>de</strong> una escultura que está instaladaen el exterior <strong>de</strong>l "Edifici <strong>de</strong> Serveis".2.3.2.3. Otro inmovilizadoCompren<strong>de</strong> las cuentas siguientes:Miles <strong>de</strong> PTACUENTASSALDO A 31-12-92Equipos por procesos <strong>de</strong> información 2.091Otro inmovilizado material 1.4443.535Amortización acumulada (713)TOTAL NETO 2.82218


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAEste importe incluye el coste <strong>de</strong> los equipamientos informáticos<strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> y diversas instalaciones como aire acondicionado ycalefacción.Pruebas <strong>de</strong> inmovilizado y resultadosLos objetivos específicos pretendidos en la realización <strong>de</strong> laspruebas han sido la verificación <strong>de</strong> que:- Los bienes son propiedad <strong>de</strong> la empresa- Los elementos están contabilizados según el precio <strong>de</strong>adquisición.- Las adiciones <strong>de</strong> cada ejercicio han sido contabilizadas por losimportes apropiados.- Los diferentes elementos se encuentran clasificados <strong>de</strong> formaa<strong>de</strong>cuada, <strong>de</strong> acuerdo con los principios <strong>de</strong> contabilidadgeneralmente aceptados.El resultado <strong>de</strong> las pruebas ha sido satisfactorio.2.3.3. GASTOS A DISTRIBUIR EN EJERCICIOS DIFERENTESEste epígrafe recoge el saldo <strong>de</strong> los gastos <strong>de</strong> publicidad,(maquetas <strong>de</strong> los edificios en construcción y los rótulosinstalados a pie <strong>de</strong> obra), que suben 2,451 MPTA, y el <strong>de</strong> losgastos por intereses diferidos producidos por la compra <strong>de</strong> lacentralita telefónica.El total <strong>de</strong> esta cuenta a 31-12-92 se eleva a 2,486 MPTA.2.3.4. ACTIVO CIRCULANTEEste epígrafe está compuesto por:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Existencias 1.615.109Deudores 1.836.694Inversiones financieras temporales 4.124Tesorería 57.339Ajustes por periodificación 62Retenciones condicionadas préstamos hipoteca. 54.130TOTAL ACTIVO CIRCULANTE 3.567.45819


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA2.3.4.1. ExistenciasEl saldo <strong>de</strong> existencias a 31-12-92 es <strong>de</strong> 1.615.109 mPTA.Las existencias <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> son las habituales en una sociedadpromotora inmobiliaria, que en este caso son edificiosconstruidos, solares y promociones en curso.El saldo <strong>de</strong> Existencias a 31-12-1992, se compone <strong>de</strong>:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A 31-12-92Edificios construidos 585.985Promociones en curso 320.289Terrenos y solares 708.835TOTAL EXISTENCIAS 1.615.1091) Edificios construidosEl saldo <strong>de</strong> edificios construidos correspon<strong>de</strong> a la suma <strong>de</strong> lossiguientes:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTAAparcamientos motos "Promoció La Mina" 1.500Locales comerciales "Promoció Can Magí" 120.437Plazas <strong>de</strong> aparcamiento "Promoció Can Magí" 4.629Viviendas P.O."Promoció H. Torreblanca" 206.277Plazas parking "Promoción H.Torreblanca" 32.776Oficinas y locales"Promoció Edifici Serveis" 199.426Plazas <strong>de</strong> aparcamiento coches "PromocióEdifici Serveis" 16.792Plazas <strong>de</strong> aparcamiento motos "PromocióEdifici Serveis" 3.175Trasteros "Promoció Edifici Serveis" 973TOTAL 585.9852) Promociones en curso.El saldo <strong>de</strong> "Promociones en curso" está formado por:20


2. FISCALIZACIÓN REALIZADACUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Obras en curso Urbanización <strong>Sant</strong>Domènec-El Colomer 254.148Obras en curso Proyecto ParcelaC-1 11.808Obras en curso Promoción <strong>Sant</strong>Domènec-El Colomer-1 16.530Obras en curso Promoción <strong>Sant</strong>Domènec-El Colomer-2 11.305Obras en curso Promoción <strong>Sant</strong>Domènec-El Colomer-3 2.439Obras en curso Promoción CanGatxet 18.989Obras en curso PromociónPolígono C-2 5.070TOTAL 320.289Las existencias <strong>de</strong> la parcela C-1, que presentan un saldo <strong>de</strong> 11,8MPTA, correspon<strong>de</strong> al importe <strong>de</strong> los gastos <strong>de</strong>l proyecto <strong>de</strong>construcción <strong>de</strong> un edificio <strong>de</strong> oficinas, un centro comercial yun centro <strong>de</strong>portivo, que <strong>de</strong>bería haberse hecho en el sector <strong>de</strong>"<strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer" y que, finalmente, no se hizo.Las existencias correspondientes al Polígono C-2 <strong>de</strong> Torreblanca,que presentan un saldo <strong>de</strong> 5,07 MPTA son gastos <strong>de</strong> urbanizacióna cargo <strong>de</strong> la Junta <strong>de</strong> Compensación <strong>de</strong>l Polígono C-2 <strong>de</strong>Torreblanca, Polígono en el cual <strong>PROMUSA</strong> prevé obtener solaresedificables por aportación <strong>de</strong>l Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong>.3) Terrenos y solares.Agrupa los saldos siguientes:21


2. FISCALIZACIÓN REALIZADACUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Parcelas E4/E5/F6 y F7 provenientes <strong>de</strong> laurbanización <strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer 113.000Parcela B Proyecto <strong>de</strong> Compensación St.Domènec. El Colomer 1 250.524Parcela H St. Domènec-El Colomer(Promoción St. Domènec-El Colomer 3)37.271 400.795Solar Promoción "St.Domènec-El Colomer-2" 89.600Solar Promoción "Can Gatxet" 218.440 308.040TOTAL 708.835Las parcelas E4, E5, F6, F7, B y H <strong>de</strong> un saldo global <strong>de</strong> 400.795mPTA son las vendidas hasta 31-12-92 a <strong>PROMUSA</strong> encontraprestación a las obras <strong>de</strong> urbanización <strong>de</strong> los Polígonos 2-3St. Domènec-El Colomer, según el Proyecto <strong>de</strong> Compensaciónaprobado por el Pleno <strong>de</strong>l Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> en sesión<strong>de</strong> 21 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong> 1991.Los solares <strong>de</strong> promociones St. Domènec-El Colomer-2 y Can Gatxet,<strong>de</strong> un saldo global <strong>de</strong> 308.040 mPTA son los aportados por elAyuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallès en la última ampliación <strong>de</strong>Capital <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong>, efectuada en noviembre <strong>de</strong> 1992.Criterios <strong>de</strong> valoraciónEl criterio <strong>de</strong> valoración que aplica la empresa es el establecidoen la Or<strong>de</strong>n <strong>de</strong> 1 <strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 1980, <strong>de</strong> adaptación <strong>de</strong>l Plan General<strong>de</strong> Contabilidad <strong>de</strong> 1973 a las Socieda<strong>de</strong>s Inmobiliarias (BOE núm.192 y 193 <strong>de</strong> 11 y 12 <strong>de</strong> agosto <strong>de</strong> 1980).a)Durante el período <strong>de</strong> construcción, se valora separadamenteel solar <strong>de</strong>l valor <strong>de</strong> la obra ejecutada.b)Acabada la construcción, se agrega el valor <strong>de</strong>l solar al <strong>de</strong>las obras <strong>de</strong> ejecución para reflejar el valor conjunto <strong>de</strong>la edificación.Se señalan a continuación los criterios <strong>de</strong> valoración por cadaconcepto <strong>de</strong> existencia, según la forma <strong>de</strong> la adquisición.1) Edificios construidos:22


2. FISCALIZACIÓN REALIZADASe valoran añadiendo el valor <strong>de</strong>l solar al <strong>de</strong> las obras <strong>de</strong>construcción realizadas y acabadas.Una vez finalizada la construcción se reparte el coste total <strong>de</strong>lterreno y <strong>de</strong> las obras por los diferentes tipos <strong>de</strong> inmuebles,basándose en la superficie <strong>de</strong> cada uno <strong>de</strong> los edificios ysiguiendo las indicaciones <strong>de</strong>l Departamento Técnico en base a losdatos <strong>de</strong> la Memoria Técnica y Económica <strong>de</strong> las diferentespromociones.2) Obras o promociones en curso:Se valoran atribuyendo al coste <strong>de</strong> las obras los importes <strong>de</strong> lossuministros y gastos imputables directamente a las mismas, talescomo: certificaciones <strong>de</strong> obra <strong>de</strong> las compañías constructoras,honorarios, técnicos, son<strong>de</strong>os, acometidas, seguros, impuestos,gastos diversos y gastos financieros. Estos últimos se permitecargarlos al coste <strong>de</strong>l edificio en construcción y obra, dado elplazo, normalmente largo, <strong>de</strong>l proceso <strong>de</strong> producción <strong>de</strong> las obras.Este tratamiento es homogéneo al <strong>de</strong>l inmovilizado y permite queno se produzca ninguna distorsión en los casos <strong>de</strong> traspases quepuedan realizarse entre inmovilizado y existencias.3) Terrenos y solares:Se valoran <strong>de</strong> forma diferente según sea la forma <strong>de</strong> adquirirlos:a) Aportaciones <strong>de</strong>l Ayuntamiento.En este caso se produce a una ampliación <strong>de</strong> capital y el valores el <strong>de</strong> incremento <strong>de</strong>l capital social por la aportación <strong>de</strong>estos terrenos (se valoran por personal técnico y ésta es laque figura en la escritura <strong>de</strong> ampliación <strong>de</strong> capital).b) Por compra.Se valora por el valor <strong>de</strong> compra, más los gastos <strong>de</strong>rivados <strong>de</strong>la misma.c) Por permuta.En este caso, se valorará por los gastos según cada contrato(en el caso <strong>de</strong> la urbanización <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> Domènec-Colomer,permuta <strong>de</strong> valor <strong>de</strong>l coste <strong>de</strong> urbanización por solares y valor<strong>de</strong> edificación por solares).23


MOVIMENT D’EXISTÈNCIES DES DELS ORIGENS DE <strong>PROMUSA</strong> FINS A 1992EXIST.A31.12.89COST -COST/90 VENDA 90EXIST. A31.12.90COST/ACABATS 91-COST/VENDA 91EXIST. A31.12.91COST/ACABATS 92-COST/VENDA 92EXIST. A31.12.92EDIFICIS CONSTRUITS 0 0 0 0 139.531 0 139.531 459.419 12.965 585.985La Mina 0 0 0 0 1.500 0 1.500 0 0 1.500Can Magí 0 0 0 0 138.031 0 138.031 0 12.965 125.066Hab. Torreblanca 0 0 0 0 0 0 0 239.053 0 239.053Edifici <strong>de</strong> serveis 0 0 0 0 0 0 0 220.366 0 220.366EXISTÈNCIES PROMOCIONS EN CURS 66.819 881.782 19.644 928.957 2.203.798 881.032 2.251.723 1.449.338 3.380.771 320.290Estructura 19.644 0 19.644 0 0 0 0 0 0 0La Mina 2.195 85.298 0 87.494 64.883 152.337 0 0 0 0Can Magí 5.331 201.491 0 206.821 521.834 728.655 0 0 0 0Habitatges Torreblanca 14.175 315.095 0 329.270 822.719 0 1.151.989 717.822 1.869.811 0Edificis <strong>de</strong> serveis 24.694 253.170 0 277.864 777.572 0 1.055.436 54.730 1.110.165 0<strong>Sant</strong> Domènec-Colomer 780 26.728 0 27.508 11.522 0 39.030 615.912 400.794 254.148Projecte Parcel la C-1 0 0 0 0 5.268 0 5.268 6.540 0 11.808<strong>Sant</strong> Domènec-Colomer 1 0 0 0 0 0 0 0 16.531 0 16.531<strong>Sant</strong> Domènec-Colomer 2 0 0 0 0 0 0 0 11.305 0 11.305<strong>Sant</strong> Domènec-Colomer 3 0 0 0 0 0 0 0 2.439 0 2.439Can Ganxet 0 0 0 0 0 0 0 18.989 0 18.989Polígon C-2 0 0 0 0 0 0 0 5.070 0 5.070EXISTÈNCIES TERRENYS 780.692 43.418 81 824.029 0 213.469 610.560 708.834 610.560 708.834Solar La Mina 0 43.418 0 43.418 0 43.418 0 0 0 0Solar Can Magí 170.132 0 81 170.051 0 170.051 0 0 0 0Habitatges Torreblanca 492.822 0 0 492.822 0 0 492.822 0 492.822 0Edifici <strong>de</strong> serveis 117.738 0 0 117.738 0 0 117.738 0 117.738 0<strong>Sant</strong> Domènec-Colomer 0 0 0 0 0 0 0 113.000 0 113.000Parcel la B (St.D-C 1) 0 0 0 0 0 0 0 250.523 0 250.523Parcel la 2 (St.D-C 2) 0 0 0 0 0 0 0 89.600 0 89.600Parcel la H (St.D-C 3) 0 0 0 0 0 0 0 37.271 0 37.271Can Ganxet 0 0 0 0 0 0 0 218.440 0 218.440TOTAL EXISTÈNCIES 847.511 925.200 19.725 1.752.986 2.343.329 1.094.501 3.001.814 2.617.591 4.004.296 1.615.109(imports en milers <strong>de</strong> PTA)FONT: Elaboració pròpia a partir <strong>de</strong> les da<strong>de</strong>s facilita<strong>de</strong>s per l’empresa


DETALLE DE DISTRIBUCIÓN DE LOS GASTOS DIRECTOS POR PROMOCIONES DE 1989 A 1992 (PROMOCIONES EN CURSO)PROMOCIÓNLa MinaCan MagíHabitatges TorreblancaEdifici <strong>de</strong> ServeisUrbanització St.DomènecSt.Domènec-El Colomer ISt.Domènec-El Colomer IISt.Domènec-El Colomer IIICan GanxetParcel la C-1Polígon C2COSTE(1)152.413728.5901.869.8111.110.165654.94316.53011.3052.43918.98911.8085.070OBRA126.432530.8151.394.071870.319497.103000000PROYECTOSY HONORAR7.27121.63566.37435.99652.14814.80210.7882.27717.58210.8180URBANI-ZACIÓN030.48739.49824.2560000005.070PRECIOSCONTRA-DICTORIOS064.528124.97540.0000000000REVISIÓNDEPRECIOS4.00217.47046.30529.1160000000OBRASDIVERSAS1.9794.2214.08134.05036.612000000GASTOSFINANCIER8.81050.016126.84051.29342.1581.7285171621.4079900OTROS3.9189.41867.66725.13526.922000000TOTAL 4.582.063 3.418.740 239.691 99.311 229.503 96.893 80.943 283.921 133.060(importes en miles <strong>de</strong> PTA)Fuente: Elaboración propia a partir <strong>de</strong> los datos facilitados por la empresa(1) No incluye el valor <strong>de</strong> los terrenos


DETALLE DE DISTRIBUCIÓN DE LOS GASTOS DIRECTOS POR PROMOCIONES PARA 1992 (PROMOCIONES EN CURSO)PROMOCIÓNHabitatges TorreblancaEdifici <strong>de</strong> ServeisUrbanització St.DomènecSt.Domènec-El Colomer ISt.Domènec-El Colomer IISt.Domènec-El Colomer IIICan GanxetParcel la C-1Polígon C2COSTE(1)717.82254.730615.91316.53011.3052.43918.9896.5405.070OBRA487.5401.932497.103000000PROYECTOSYHONORARIO9.932015.41214.80210.7882.27717.58257000URBANI-ZACIÓN28.04224.2560000005.070PRECIOSCONTRA-DICTORIOS75.30200000000REVISIÓNDEPRECIOS22.202350000000OBRASDIVERSAS24320.80236.612000000GASTOSFINANCIER67.394041.3101.7285171621.4078400OTROS27.1677.70525.476000000TOTAL 1.449.338 986.575 76.493 57.368 75.302 22.237 57.657 113.358 60.348(importEs en miles <strong>de</strong> PTA)Fuente: Elaboración propia a partir <strong>de</strong> los datos facilitados por la empresa(1) No incluye el valor <strong>de</strong> los terrenos


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAEn los cuadros anteriores se presentan las existencias <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong>a 31-12-92, indicando el valor <strong>de</strong> los edificios construidos,obras en curso y solares para cada una <strong>de</strong> las promociones, conel <strong>de</strong>talle <strong>de</strong> la distribución <strong>de</strong> los gastos directos porPromociones, tanto los <strong>de</strong> 1992 como los acumulados <strong>de</strong>s<strong>de</strong> elorigen.Tal como se pue<strong>de</strong> apreciar, las existencias totales a 31-12-92son el resultado <strong>de</strong> la evolución <strong>de</strong> las mismas, aumentos ydisminuciones, durante los años 1989, 1990, 1991 y 1992.Las existencias finales a 31-12-92, que figuran en la últimacolumna <strong>de</strong>l cuadro, recogen la valoración <strong>de</strong>l Inventario que sepractica anualmente al cerrar el ejercicio.En el caso <strong>de</strong> las promociones totalmente acabadas, lasexistencias finales son el valor <strong>de</strong> los espacios construidos queno se han vendido(Edificios Construidos, más el valor <strong>de</strong>l solar).En el caso <strong>de</strong> las promociones aún no finalizadas, las existenciasa fin <strong>de</strong> año son el valor <strong>de</strong> la obra ejecutada (obras opromociones en curso).En las existencias <strong>de</strong> terrenos figuran el valor <strong>de</strong> los solares<strong>de</strong> las Promociones <strong>de</strong> 1992, en curso <strong>de</strong> construcción a 31.12.1992y los solares adjudicados a <strong>PROMUSA</strong> en compensación por las obras<strong>de</strong> urbanización <strong>de</strong>l Polígono II <strong>de</strong>l Plan Parcial <strong>Sant</strong> Domènec-ElColomer.Pruebas realizadas <strong>de</strong> existencias y resultados:Las pruebas realizadas en esta área han sido las necesarias ysuficientes para formarse una opinión sobre la razonabilidad <strong>de</strong>lsaldo <strong>de</strong> existencias que figura en el Balance a 31.12.1992. Porello se ha comprobado:1) La existencia <strong>de</strong> los bienes que figuran en el Balance y en elInventario <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> a 31.12.1992.2) Que los saldos estén presentados correctamente en el Balance,<strong>de</strong> conformidad con los principios <strong>de</strong> contabilidad generalmenteaceptados.3) Que estén valorados <strong>de</strong> forma correcta.Para efectuar estas comprobaciones se ha visitado la totalidad<strong>de</strong> las obras promovidas por la Sociedad, se ha revisado elInventario a 31.12.1992 con la finalidad <strong>de</strong> comprobar la27


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAcoinci<strong>de</strong>ncia <strong>de</strong> los datos con los presentados en el Balance y sehan comprobado los movimientos <strong>de</strong> las existencias <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el inicio<strong>de</strong> las activida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> la empresa hasta 31.12.1992.El resultado <strong>de</strong> estas pruebas ha sido satisfactorio, con lasexcepciones siguientes, relativas a la valoración:1) En "Obras en Curso" figura el coste <strong>de</strong>l Proyecto <strong>de</strong>Edificación <strong>de</strong> un complejo <strong>de</strong>portivo y aparcamientos a construiren la parcela C-1 <strong>de</strong>l Polígono II <strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer, quees <strong>de</strong> 11,8 MPTA y que no se materializó. Por ello, <strong>de</strong>beríahaberse reconocido esta cantidad como pérdida durante elejercicio auditado, puesto que en aquel momento ya se sabía queel proyecto no se llevaría a cabo (Ver recomendación núm. 1).2) Por lo que respecta a la Promoción "<strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer3" con fecha 31.12.1992 figura en "Obras en Curso" por un importe<strong>de</strong> 2,4 MPTA y "Terrenos y Solares" por 37,27 MPTA. En estapartida falta el valor <strong>de</strong> parte <strong>de</strong>l terreno adquirido en permuta<strong>de</strong> dos pisos como se explica más a<strong>de</strong>lante. La Sociedad ya conocíaen aquella fecha que el valor <strong>de</strong> venda <strong>de</strong> los edificios aconstruir (79,6 MPTA) más 20 MPTA correspondientes a la permutapor dos pisos <strong>de</strong> parte <strong>de</strong>l terreno don<strong>de</strong> se construyó estapromoción, sería inferior a los costes, ya que solo el costematerial <strong>de</strong> ejecución contratado <strong>de</strong> esta obra se eleva a 79,99MPTA. Por tanto, <strong>de</strong> acuerdo con el principio <strong>de</strong> pru<strong>de</strong>ncia, <strong>de</strong>beprevisionar la pérdida ya conocida al finalizar el ejercicio <strong>de</strong>1992, que es, como mínimo, equivalente a 39,1 MPTA. (Verrecomendación núm. 1).2.3.4.2. DeudoresEsta partida incluye:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A 31-12-92Clientes para compromisos contraídos 1.439.063Deudores varios 13.699Administraciones Públicas 383.932TOTAL 1.836.69428


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA1) Clientes por compromisos contraídos.El saldo <strong>de</strong> estas cuentas compren<strong>de</strong> "clientes", por 1.429.728mPTA y "efectos comerciales a cobrar", por 9.335 mPTA.El saldo <strong>de</strong> "clientes" refleja el importe pendiente <strong>de</strong> cobro <strong>de</strong>los clientes. La empresa ven<strong>de</strong> sus promociones previamente a laedificación y los pagos se distribuyen en a<strong>de</strong>lantos a cuenta <strong>de</strong>lprecio total <strong>de</strong> adquisición a medida que se construyen las obras.En este caso, siguiendo lo que se establece en el Plan <strong>de</strong> Cuentaspara las Socieda<strong>de</strong>s Inmobiliarias, <strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 1980, cuando sefirma el contrato <strong>de</strong> compra-venda (contrato privado), la empresacarga la cuenta <strong>de</strong> "clientes para compromisos contraídos" por elimporte vendido, que figura en el contrato, con abono a la cuenta<strong>de</strong> "Compromisos con clientes", en el pasivo. Este asiento recogelos compromisos, establecidos en contratos, relativos a la venta<strong>de</strong> inmuebles, cuando estos no están acabados y, por tanto, no esposible su entrega material al cliente. A medida que se efectúaesta entrega, y por el importe que figura en el contrato(escritura pública), la cuenta "Compromisos con clientes" secarga con abono al subgrupo 70 (ventas e ingresos porarrendamientos, prestación <strong>de</strong> servicios, etc.). La cuenta <strong>de</strong>"Clientes por compromisos contraídos" se va abonando con cargoa los pagos efectuados por los compradores o por la subrogación<strong>de</strong> los préstamos hipotecarios. (ver punto 2.6.1. <strong>de</strong> esteinforme).El saldo <strong>de</strong> 1.429.728 mPTA esta formado por:Miles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Clientes Promoción La Mina 1.720Clientes Promoción Can Magí 37Clientes Promoción Hab. Torreblanca 6Clientes Promoción <strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer-1 355.779Clientes Promoción <strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer-2 375.099Clientes Promoción <strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer-3 57.738Clientes Promoción Can Gatxet 635.320Comunidad <strong>de</strong> Propietarios 4.029TOTAL 1.429.72829


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAComo pue<strong>de</strong> apreciarse, el saldo <strong>de</strong> clientes a 31-12-92 incorporaya los contratos <strong>de</strong> compra-venda privados formalizados con losadjudicatarios <strong>de</strong> las Promociones <strong>de</strong> Viviendas 1992.En <strong>PROMUSA</strong> el período medio <strong>de</strong> maduración <strong>de</strong> un cliente <strong>de</strong>viviendas es aproximadamente <strong>de</strong> dieciocho meses.El saldo <strong>de</strong> la cuenta "efectos comerciales a cobrar" <strong>de</strong> 9.335mPTA recoge las letras giradas por <strong>PROMUSA</strong>, correspondientes adiferentes clientes.- Pruebas <strong>de</strong> clientes y resultadosSe han realizado pruebas <strong>de</strong> auditoría para formarse una opiniónsobre la razonabilidad <strong>de</strong>l saldo <strong>de</strong> clientes, verificando suexactitud. También se han hecho pruebas para comprobar si en laadjudicación <strong>de</strong> las viviendas, tanto las <strong>de</strong> Promociones <strong>de</strong> 1989como las <strong>de</strong> 1992, se habían respetado las bases <strong>de</strong> adjudicación<strong>de</strong> la empresa.El resultado <strong>de</strong> estas pruebas ha sido satisfactorio.La Sociedad contabiliza las ventas <strong>de</strong> viviendas y <strong>de</strong> muchos otrosinmuebles sobre plano (contratos privados <strong>de</strong> compra-venta)siguiendo las normas <strong>de</strong>l Plan General <strong>de</strong> Contabilidad <strong>de</strong> 1973,adaptado a las Socieda<strong>de</strong>s Inmobiliarias <strong>de</strong> 1 <strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 1980.2) Deudores varios.Se integran en este epígrafe las cuentas siguientes :CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Pagos a cuenta 9.384Deudores diversos 2.226Partidas pendientes <strong>de</strong> aplicación 2.089TOTAL 13.6992.1) Pagos a cuenta.Incluye los pagos a cuenta hechos a diferentes acreedores. Delsaldo global <strong>de</strong> 9.384 mPTA <strong>de</strong>stacan por su importancia los <strong>de</strong>30


2. FISCALIZACIÓN REALIZADANotarias, por importe <strong>de</strong> 4.316 mPTA y los <strong>de</strong> fincas Òrgan, porun importe <strong>de</strong> 4.301 mPTA relativos a los gastos <strong>de</strong> administración<strong>de</strong> los inmuebles que <strong>PROMUSA</strong> tiene pendientes <strong>de</strong> venta.2.2) Deudores diversos.Recoge diferentes saldos <strong>de</strong>udores <strong>de</strong> un importe individual <strong>de</strong>menos <strong>de</strong> 500.000 PTA, <strong>de</strong> entre los que <strong>de</strong>stacan la Comunidad <strong>de</strong>Propietarios <strong>de</strong>l Edificio <strong>de</strong> Servicios, con un saldo <strong>de</strong> 414 mPTA,el Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallès, con un saldo <strong>de</strong> 475mPTA y tres <strong>de</strong>udores con un saldo global <strong>de</strong> 797.000 PTA, que seconsi<strong>de</strong>ran <strong>de</strong> difícil cobro.2.3) Partidas pendientes <strong>de</strong> aplicación.Los saldos más importantes <strong>de</strong> esta cuenta recogen los <strong>de</strong> unosimportes retenidos por el Banco Hipotecario para hacer frente aintereses y que se <strong>de</strong>scontaron <strong>de</strong> unos préstamos. A 31-12-92 secontabilizaron como partidas pendientes a la espera <strong>de</strong> conocersu correcta aplicación.3) Administraciones públicas.Incluye las siguientes cuentas y saldos:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A 31-12-92Hacienda Pública <strong>de</strong>udora 64.382Hacienda Pública retenciones y pagos acuenta 2.362Crédito para pérdidas a compensar 311.568Otras entida<strong>de</strong>s públicas <strong>de</strong>udoras 5.620TOTAL 383.9323.1) Hacienda Pública <strong>de</strong>udoraEsta cuenta recoge, básicamente, el IVA a compensar en ejerciciosposteriores por haber sido superior, hasta el momento, el IVAsoportado al transferido. También recoge las retenciones sobreintereses correspondientes al ejercicio 1991, reflejados en elImpuesto <strong>de</strong> Socieda<strong>de</strong>s <strong>de</strong>l ejercicio mencionado.- Pruebas <strong>de</strong> IVA y resultadosSe han hecho pruebas para comprobar que el saldo <strong>de</strong> esta cuentasea el que correspon<strong>de</strong>. Para ello se han revisado las31


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA<strong>de</strong>claraciones trimestrales <strong>de</strong>l IVA <strong>de</strong> la Sociedad <strong>de</strong>s<strong>de</strong> el inicio<strong>de</strong> sus activida<strong>de</strong>s para ver si eran coincidientes con las queaparecen en sus Registros Contables y que estuviesen presentadas<strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l plazo fijado por la Administración Tributaria.El resultado <strong>de</strong> estas pruebas ha sido satisfactorio, salvo quelas tres primeras <strong>de</strong>claraciones correspondientes al ejercicio1989 y la <strong>de</strong>l segundo trimestre <strong>de</strong> 1991 fueron presentadas fuera<strong>de</strong>l plazo; este hecho no tiene ninguna repercusión económica yaque se trata <strong>de</strong> <strong>de</strong>claraciones negativas, a compensar por parte<strong>de</strong> Hacienda.<strong>PROMUSA</strong> tiene a 31.12.92 un saldo acumulado importante a cobrar,ya que el IVA soportado ha sido superior al IVA transferido <strong>de</strong>s<strong>de</strong>el inicio <strong>de</strong> la Sociedad. Dado que la sociedad prevé que en elfuturo, el IVA repercutido será muy superior al IVA soportado acausa <strong>de</strong> un mayor número <strong>de</strong> ventas, que hace cambiar el signo<strong>de</strong> esta cuenta.3.2) Hacienda Pública retenciones y pagos a cuentaEsta cuenta hace referencia a las retenciones sobre los interesesabonados por los diferentes bancos correspondientes a 1992.3.3) Crédito por pérdidas a compensarEl saldo <strong>de</strong> esta cuenta <strong>de</strong> 311.568 mPTA, representa el créditopor compensación <strong>de</strong> pérdidas <strong>de</strong> 1990 a 1992, a compensar en elejercicio en que se obtengan beneficios.En relación a esta cuenta, al Informe <strong>de</strong> Auditoría <strong>de</strong> las cuentasanuales, ejercicio <strong>de</strong> 1993, que ha hecho el Censor Jurado <strong>de</strong>Cuentas Sr. Antoni Font Piera el día 15-4-94 se dice:"La Entidad tiene contabilizado un crédito impuesto <strong>de</strong>297.389.373 PTA correspondiente a la cuota impositiva porImpuesto s/. Beneficios por resultados negativos correspondientesa los ejercicios <strong>de</strong> 1991 y 1992, los cuales, por la propiaactividad <strong>de</strong> la sociedad <strong>de</strong>berían compensarse con los resultadospositivos <strong>de</strong> ejercicios posteriores, teniendo en cuenta que, antelas previsiones <strong>de</strong> resultados futuros <strong>de</strong> la Entidad,razonablemente solo podrá compensar la cifra <strong>de</strong> 71 MPTA, hasta1996, existiendo una diferencia <strong>de</strong> 226 MPTA, que previsiblementeno podrá compensar y que representaría una disminución <strong>de</strong> susFondos Propios por esta cantidad.Según nos ha manifestado la Entidad y en el informe <strong>de</strong> gestiónadjunto, durante el ejercicio <strong>de</strong> 1994 se restablecerá elequilibrio patrimonial con una ampliación <strong>de</strong> capital <strong>de</strong> la32


2. FISCALIZACIÓN REALIZADACompañía compensando este crédito impuesto <strong>de</strong> difícilcompensación".La base imponible <strong>de</strong> 1993, según la empresa, es positiva en40,509 MPTA, que compensa parte <strong>de</strong> las bases imponibles negativas<strong>de</strong> ejercicios anteriores y en consecuencia el crédito fiscalexistente a 31.12.92 se rebaja en el importe equivalente como se<strong>de</strong>talla en el cuadro siguiente:EjercicioCréditofiscalCompensaciones1993RestanteEjercicio fechamáxima <strong>de</strong>ducción1990 9.924.519 (9.924.519) - -1991 147.587.716 (4.253.938) 143.333.778 19961992 154.055.595 - 154.055.595 19971993 *(14.178.457) - - -TOTAL 297.389.373 (14.178.457) 297.389.373 -(importes en PTA)(*) 35 % sobre 40,509 MPTA <strong>de</strong> base imponible 1993<strong>PROMUSA</strong> trata las pérdidas <strong>de</strong> esta manera, ya que la legislaciónfiscal vigente lo permite. (Artículo 18 <strong>de</strong> la Ley 61/78, <strong>de</strong> 27<strong>de</strong> diciembre, reguladora <strong>de</strong>l Impuesto sobre Socieda<strong>de</strong>s y art.156<strong>de</strong>l Reglamento <strong>de</strong>l Impuesto sobre Socieda<strong>de</strong>s, <strong>de</strong> 15 <strong>de</strong> octubre<strong>de</strong> 1982). Ahora bien, su contabilización sólo pue<strong>de</strong> ser hecha <strong>de</strong>esta forma siempre que exista seguridad, fuera <strong>de</strong> toda dudarazonable, que los beneficios <strong>de</strong> los ejercicios siguientes seránsuficientes para permitir su compensación (Resolución <strong>de</strong>l ICAC<strong>de</strong> 30 <strong>de</strong> abril <strong>de</strong> 1992, BOE núm. 146 <strong>de</strong> 18 <strong>de</strong> junio <strong>de</strong> 1992).Según previsiones <strong>de</strong> la propia empresa, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> 1994 hasta 1997 elbeneficio previsto antes <strong>de</strong> impuestos será:1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11.408.953 PTA1995 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 144.000.000 PTA1996 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48.000.000 PTA1997 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . - -TOTAL . . 203.408.953 PTAAceptando estas previsiones, aún y consi<strong>de</strong>rándolas muyoptimistas, ello comportaría po<strong>de</strong>r disfrutar <strong>de</strong> un crédito fiscalmáximo <strong>de</strong> 71,2 MPTA. Por lo que sólo se podrá compensar estacantidad y, por tanto, <strong>de</strong>be regularizarse el crédito fiscal <strong>de</strong>la empresa por un importe <strong>de</strong> 226,2 MPTA.33


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAEn este sentido, el Consejo <strong>de</strong> Administración <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> acordóel 6 <strong>de</strong> junio <strong>de</strong> 1994 regularizar el crédito fiscal <strong>de</strong> laSociedad por aquel importe, según consta en el Acta <strong>de</strong> la JuntaGeneral Ordinaria, Extraordinaria y Universal <strong>de</strong> 21 <strong>de</strong> junio <strong>de</strong>1994 (Ver recomendación núm. 2).3.4) Otras entida<strong>de</strong>s públicas <strong>de</strong>udorasEstas cuentas registran una subvención <strong>de</strong> la Generalidadcorrespondiente al 9 % <strong>de</strong>l precio <strong>de</strong> venta <strong>de</strong> las viviendas <strong>de</strong>Protección Oficial en Régimen Especial <strong>de</strong> La Mina, que <strong>PROMUSA</strong><strong>de</strong>dujo <strong>de</strong>l precio a pagar por el comprador. Su saldo a 31-12-1992era <strong>de</strong> 5,62 MPTA, habiéndose cobrado en su totalidad el mes <strong>de</strong>enero <strong>de</strong> 1993.2.3.4.3. Inversiones financieras temporalesEl saldo <strong>de</strong> esta partida <strong>de</strong> 4,124 MPTA correspon<strong>de</strong>mayoritariamente a la cuenta "Depósitos constituidos a cortoplazo" que respon<strong>de</strong> a diversas provisiones <strong>de</strong> fondos, para hacerfrente a gastos <strong>de</strong> ampliación <strong>de</strong> capital.2.3.4.4. TesoreríaEstá compuesta por las cuentas siguientes:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A 31-12-92Caja 159Bancos 57.180TOTAL 57.339El <strong>de</strong>talle <strong>de</strong> los saldos <strong>de</strong> los bancos es el siguiente:INSTITUCIONES BANCARIASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A 31-12-92Caja <strong>de</strong> Barcelona CTE 175-52 8.205Caja <strong>de</strong> Barcelona CTE 397-14 6Caja <strong>de</strong> Barcelona CTE 396-01 2.878Banco Hipotecario CTE 2.300 46.052Barclays Bank CTE 515.0 39TOTAL 57.18034


2. FISCALIZACIÓN REALIZADASe ha efectuado un arqueo <strong>de</strong> Caja a 26 <strong>de</strong> mayo <strong>de</strong> 1994 conresultado satisfactorio.La Sociedad realiza arqueos <strong>de</strong> Caja quincenales y, a vecessemanales, cuando los movimientos <strong>de</strong> Tesorería aumentan.Se han comprobado los saldos <strong>de</strong> Bancos, verificando la corrección<strong>de</strong> los mismos, con las conciliaciones bancarias a 31-12-1992, conresultado satisfactorio.Debe hacerse constar que la mayor parte <strong>de</strong>l saldo <strong>de</strong> BancoHipotecario <strong>de</strong> España a 31.12.1992 no está disponible por <strong>PROMUSA</strong>ya que el préstamo hipotecario sobre los locales <strong>de</strong> la Promoción<strong>de</strong> "Can Magí" condiciona la disposición <strong>de</strong> la mitad <strong>de</strong>l mismohasta que no se presenten las escrituras <strong>de</strong> compra-ventainscritas al Registro <strong>de</strong> la Propiedad2.3.4.5. Retenciones condicionadas <strong>de</strong> préstamos hipotecariossubrogablesEsta cuenta presenta un saldo <strong>de</strong>udor <strong>de</strong> 54,130 MPTAcorrespondiente a la cantidad no dispuesta <strong>de</strong> los préstamossubrogables <strong>de</strong> los locales comerciales <strong>de</strong> la promoción <strong>de</strong> CanMagí (<strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> acreedores a largo plazo), concedidos en fecha31 <strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 1990 y con la disposición condicionada a la venta<strong>de</strong> los mismos. Este saldo ha sido cancelado el mes <strong>de</strong> enero <strong>de</strong>1994.La Sociedad contabilizada los préstamos hipotecarios subrogablessiguiendo el contenido <strong>de</strong>l Plan General <strong>de</strong> Contabilidad <strong>de</strong> 1973,adaptado a las Socieda<strong>de</strong>s Inmobiliarias por la Or<strong>de</strong>n <strong>de</strong> 1 <strong>de</strong>julio <strong>de</strong> 1980, cargando por el importe nominal la cuenta <strong>de</strong>"Retenciones condicionadas <strong>de</strong> préstamos hipotecarios" con abonoa la cuenta <strong>de</strong> "Préstamos hipotecarios subrogables", cuando seformalizan. A medida que los préstamos se disponen, se abona lacuenta <strong>de</strong> "Retenciones condicionadas <strong>de</strong> préstamos hipotecarios"con cargo a "Tesorería", por el importe dispuesto.Esta forma <strong>de</strong> contabilizar no está <strong>de</strong> acuerdo con el contenido<strong>de</strong>l Plan General <strong>de</strong> Contabilidad <strong>de</strong> 1990, que en su 11ava. Norma<strong>de</strong> Valoración (V Parte) dice:"Las cuentas <strong>de</strong> crédito figurarán al Balance por el importe <strong>de</strong>que se haya dispuesto, sin perjuicio <strong>de</strong> la información sobre elimporte disponible que <strong>de</strong>ba consignarse en la Memoria".De acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda <strong>de</strong>l Plan35


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAGeneral <strong>de</strong> Contabilidad, que señala que las adaptacionessectoriales en vigor en la fecha <strong>de</strong> publicación <strong>de</strong> este RealDecreto continuarán aplicándose respecto a todo aquello que nose oponga a lo que se dispone en el Plan General <strong>de</strong> Contabilidad,sería conveniente que la empresa modificase el sistema <strong>de</strong>contabilizar estos préstamos, consi<strong>de</strong>rándolos como pasivo en elmomento <strong>de</strong> su disposición y únicamente por las cantida<strong>de</strong>sdispuestas.Esta forma <strong>de</strong> contabilizar es también la que recoge el borrador<strong>de</strong> Normas <strong>de</strong> Adaptación <strong>de</strong>l Plan General <strong>de</strong> Contabilidad <strong>de</strong> 1990para las Socieda<strong>de</strong>s Inmobiliarias (BOICAC núm. 11 <strong>de</strong> diciembre<strong>de</strong> 1992) (Ver recomendación núm. 3).2.4. PASIVOEstá formado por las partidas siguientes:PARTIDASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A 31-12-92Fondos Propios 388.308Acreedores a largo plazo 1.000.661Acreedores a corto plazo 2.277.652TOTAL 3.666.6212.4.1. FONDOS PROPIOSEstá integrado por:Miles <strong>de</strong> PTACUENTASSALDO A31-12-92Capital suscrito 967.518Resultados <strong>de</strong> ejercicios anteriores (292.985)Pérdidas y Ganancias (286.225)TOTAL 388.3082.4.1.1. Capital suscritoEl Capital suscrito a 31-12-92 es <strong>de</strong> 967.518 MPTA, estáconstituido por cuatro series <strong>de</strong> acciones nominativas:36


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA- Serie A: La componen 55 acciones numeradas <strong>de</strong> 100.000 PTA <strong>de</strong>valor nominal cada una, totalmente suscritas y <strong>de</strong>sembolsadasmediante las aportaciones en efectivo hechas por el Excmo.Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallès a la constitución <strong>de</strong> lasociedad (16 <strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong> 1988).- Serie B: La forman 3.816 acciones <strong>de</strong> 160.000 PTA <strong>de</strong> valornominal cada una, con las que se amplia el capital <strong>de</strong> la socieda<strong>de</strong>n 610.560 mPTA, en fecha 29 <strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong> 1989, íntegramentesuscritas y <strong>de</strong>sembolsadas mediante la aportación a la sociedad<strong>de</strong> dos fincas urbanizables que pertenecen al Excmo. Ayuntamiento<strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallès, en el barrio <strong>de</strong> Torreblanca, <strong>de</strong> <strong>Sant</strong><strong>Cugat</strong>, <strong>de</strong> una superficie <strong>de</strong> 3.810 m 2 y 11.238,75 m 2 , sobre lasque <strong>PROMUSA</strong> ha edificado las promociones "Edifici <strong>de</strong> Serveis" y"Viviendas Torreblanca".Los terrenos figuran valorados en la Escritura <strong>de</strong> Ampliación <strong>de</strong>Capital según valoración efectuada por un técnico cualificado.Según la empresa los valores escriturados resultaban muy cercanosa los <strong>de</strong> mercado.- Serie C: compren<strong>de</strong> 102 acciones <strong>de</strong> 425.669 PTA cada una,totalmente suscritas y <strong>de</strong>sembolsadas mediante la aportación a laSociedad por parte <strong>de</strong>l Excmo. Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>lsolar situado en la confluencia <strong>de</strong> las calles La Mina yCastillejos <strong>de</strong> una extensión <strong>de</strong> 491,4 m 2 y valorado en 43,4 MPTA.Esta tercera ampliación fue realizada en fecha <strong>de</strong> 28 <strong>de</strong> diciembre<strong>de</strong> 1990.- Serie D: Con fecha 10 <strong>de</strong> noviembre <strong>de</strong> 1992 se efectúa unacuarta ampliación <strong>de</strong> capital, emitiéndose 7.701 acciones <strong>de</strong>40.000 PTA <strong>de</strong> valor nominal cada una, las cuales quedantotalmente suscritas y <strong>de</strong>sembolsadas por el Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong><strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallès, que aporta a la sociedad dos fincas <strong>de</strong>lMunicipio: la parcela 16 <strong>de</strong>l Plan <strong>de</strong> Or<strong>de</strong>nación "<strong>Sant</strong> Domènec-ElColomer", <strong>de</strong> una superficie <strong>de</strong> 3.584 m 2 , valorada en 89,6 MPTA ytrece parcelas pertenecientes al Proyecto <strong>de</strong> Compensación <strong>de</strong>lPlan Parcial <strong>de</strong> "Can Gatxet", valoradas en 218,44 MPTA, <strong>de</strong> unasuperficie <strong>de</strong> 8.010,9 m 2 y <strong>de</strong> 8.736 m 2 <strong>de</strong> techo.El Capital social <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> se pue<strong>de</strong> <strong>de</strong>tallar como sigue:ORIGEN DEL CAPITAL AÑO IMPORTECapital Inicial1a Ampliación <strong>de</strong> Capital2a Ampliación <strong>de</strong> Capital3a Ampliación <strong>de</strong> Capital19881989199019925.500610.56043.418308.040TOTAL 967.518(importes en miles <strong>de</strong> PTA)37


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA2.4.1.2. Resultados <strong>de</strong> ejercicios anterioresEsta cuenta, <strong>de</strong> un saldo a 31-12-92 <strong>de</strong> 292,98 MPTA recoge laspérdidas habidas en la empresa en los ejercicios <strong>de</strong> 1990 y 1991,con el siguiente <strong>de</strong>talle:1989 1990 1991 TOTALBase Imponible - (28.356) (422.067)(450.423)Diferencias Permanentes - (74) - (74)-Impuesto s/s<strong>de</strong>s. (35%) - 9.925 147.588 157.513Resultado - (18.505) (274.479)(292.984)(importes en miles <strong>de</strong> PTA)En el ejercicio 1989 todos los gastos <strong>de</strong> explotación se traspasana Existencias. A finales <strong>de</strong>l ejercicio <strong>de</strong> 1990 se regularizanestas Existencias, cargándose a la cuenta <strong>de</strong> Pérdidas yGanancias.Los resultados negativos <strong>de</strong> 1990 y 1991 son los que presenta laempresa una vez ha <strong>de</strong>ducido el 35 % <strong>de</strong>l Impuesto <strong>de</strong> Socieda<strong>de</strong>s,el cual consi<strong>de</strong>ra Crédito Fiscal a compensar, cargando a lacuenta "Crédito por pérdidas a compensar" y abonando a "Impuestosobre beneficios".(ver crédito fiscal en el apartado 2.3.4.2 <strong>de</strong>este Informe).2.4.1.3. Pérdidas y GananciasLa empresa presenta unas pérdidas <strong>de</strong> 286.225 mPTA <strong>de</strong>spués <strong>de</strong>consi<strong>de</strong>rar como crédito fiscal por pérdidas a compensar el 35 %sobre la Base Imponible <strong>de</strong>l ejercicio, <strong>de</strong> 440.159 mPTA. Elresultado contable <strong>de</strong>l ejercicio y el resultado fiscal (baseimponible por el Impuesto <strong>de</strong> Socieda<strong>de</strong>s) divergen por lasDiferencias Permanentes, que consisten en unos gastos <strong>de</strong>representación, no <strong>de</strong>ducibles, por un importe <strong>de</strong> 122 mPTA. Elresultado contable, sin consi<strong>de</strong>rar este crédito fiscal se elevaa 440.281 mPTA. El <strong>de</strong>talle <strong>de</strong>l resultado <strong>de</strong>l ejercicio auditadoes el siguiente:1992Base imponible (440.159)Diferencias permanentes (122)- Impuesto s/socieda<strong>de</strong>s 154.056RESULTADO (286.225)(importes en mPTA)38


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA2.4.2. ACREEDORES A LARGO PLAZOEstá formado por las cuentas siguientes:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Poliza <strong>de</strong> crédito a largo plazo 467.568Préstamos hipotecarios subrogable 533.093TOTAL 1.000.6612.4.2.1. Póliza <strong>de</strong> crédito a largo plazoEsta póliza <strong>de</strong> crédito presenta un saldo dispuesto a 31-12-92 <strong>de</strong>655.069 mPTA, <strong>de</strong> las que, según la empresa, 467.568 mPTA <strong>de</strong>ben<strong>de</strong>volverse a más <strong>de</strong> un año. La diferencia entre el importedispuesto y los importes consi<strong>de</strong>rados como a largo plazo, laempresa los ha contabilizado como préstamos a corto plazo (véasepunto 2.4.3.1. <strong>de</strong> este informe) La mencionada póliza se formalizócon la Caja <strong>de</strong> Ahorros y Pensiones <strong>de</strong> Barcelona el 5 <strong>de</strong> marzo <strong>de</strong>1992 por un importe <strong>de</strong> 750 MPTA, con el siguiente plan <strong>de</strong>reducción <strong>de</strong>l disponible:5 setiembre 1993: Capital máximo (límite): 562,5 MPTA5 marzo 1994: Capital máximo (límite): 375,0 MPTA5 setiembre 1994: Capital máximo (límite): 187,5 MPTA5 marzo 1995: Capital máximo (límite): 0 MPTALos intereses se liquidan trimestralmente, siendo el tipo <strong>de</strong>interés inicial nominal <strong>de</strong>l 14,5 %.La sociedad formalizó esta póliza con el objetivo <strong>de</strong> financiarlas obras <strong>de</strong> urbanización <strong>de</strong>l Polígono II <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> Domènec-ElColomer. La mencionada póliza está avalada por el Ayuntamiento<strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallés.2.4.2.2. Préstamos hipotecarios subrogablesLos préstamos hipotecarios subrogables se utilizan habitualmenteen la promoción inmobiliaria. Estos préstamos se conce<strong>de</strong>n, enprincipio, a la empresa promotora, para financiar las obras <strong>de</strong>construcción. La empresa va disponiendo <strong>de</strong>l préstamo a medida queavanzan las obras.39


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAExiste un período <strong>de</strong> carencia, en el que únicamente se paganintereses, sin amortizar el principal, coincidiendo con la fase<strong>de</strong> construcción. El préstamo se divi<strong>de</strong> asignando la partecorrespondiente a cada vivienda, local, parking, etc... Eladquirente se subroga, si así lo <strong>de</strong>sea, por la parte que lecorrespon<strong>de</strong> <strong>de</strong>l préstamo dividido. Des<strong>de</strong> esta subrogación,momento en que los préstamos subrogados <strong>de</strong>saparecen <strong>de</strong>l Pasivo<strong>de</strong> la empresa promotora, el adquirente es quien <strong>de</strong>be aten<strong>de</strong>r alpago <strong>de</strong> intereses y a la <strong>de</strong>volución <strong>de</strong>l préstamo. En el caso <strong>de</strong><strong>PROMUSA</strong> la subrogación al cliente se pacta en el contrato privado<strong>de</strong> compra-ventaEsta cuenta, <strong>de</strong> un saldo a 31-12-92 <strong>de</strong> 533.093 mPTA, recoge elimporte <strong>de</strong> los prestamos con garantía hipotecaria que aun estána cargo <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> porque no se ha producido la entrega material<strong>de</strong>l objeto <strong>de</strong> la venta.Los prestamos hipotecarios que mantiene la empresa a 31.12.92 sonlos siguientes:a)Préstamo con garantía <strong>de</strong> los locales comerciales <strong>de</strong> laPromoción <strong>de</strong> "Can Magí"Formalizado el 31 <strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 1990 con el Banco Hipotecario <strong>de</strong>España por un importe <strong>de</strong> 141.250 mPTA. Tiene una duración <strong>de</strong> 10años y amortizaciones semestrales iguales, con un año <strong>de</strong>carencia. El tipo <strong>de</strong> interés nominal a 31.12.92 es <strong>de</strong>l 13,15%anual. Presenta un saldo a esta fecha <strong>de</strong> 102.247 mPTA <strong>de</strong> los que54.130 mPTA están pendientes <strong>de</strong> disponer (ver punto 1.3.4.5. <strong>de</strong>este informe).b)Préstamos con garantía <strong>de</strong> las oficinas y locales comerciales<strong>de</strong> la Promoción Edificio <strong>de</strong> ServiciosFormalizado el 21 <strong>de</strong> setiembre <strong>de</strong> 1990 con la Caja <strong>de</strong> Ahorros yPensiones <strong>de</strong> Barcelona por un importe <strong>de</strong> 892.296 mPTA. Tiene unafecha <strong>de</strong> vencimiento 2 <strong>de</strong> octubre <strong>de</strong> 2002 y amortizacionesmensuales <strong>de</strong> igual importe, con una carencia comprendida entreel 21.09.92 y el 2.10.92. El tipo <strong>de</strong> interés a 31.12.92 es <strong>de</strong>l14% nominal anual con un saldo en esta fecha <strong>de</strong> 276.601 mPTAc)Préstamo con garantía <strong>de</strong> las plazas <strong>de</strong> parking <strong>de</strong> la Promoción"Edificio <strong>de</strong> Servicios"Préstamo formalizado el 21.09.90 con la Caja <strong>de</strong> Ahorros yPensiones <strong>de</strong> Barcelona, por un importe <strong>de</strong> 148.702 mPTA.40


2. FISCALIZACIÓN REALIZADATiene vencimiento el 2 <strong>de</strong> octubre <strong>de</strong> 2002 y amortizacionesmensuales <strong>de</strong> igual importe, con un período <strong>de</strong> carencia <strong>de</strong>l21.09.90 al 2.10.92. El tipo <strong>de</strong> interés, variable, es <strong>de</strong>l 15%nominal anual a 31.12.92. El saldo a esta fecha es <strong>de</strong> 15.128mPTA.d)Préstamos Promoción <strong>de</strong> "Viviendas Torreblanca": Viviendaslibres.Préstamo formalizado a 31.07.90 con la Caja <strong>de</strong> Ahorros yPensiones <strong>de</strong> Barcelona, por un importe <strong>de</strong> 710.186 mPTA, con fecha<strong>de</strong> vencimiento <strong>de</strong> 2.08.2007 y amortizaciones mensuales <strong>de</strong> cuotafija y tipo <strong>de</strong> interés variable y renovable cada año, <strong>de</strong>spués <strong>de</strong>un período <strong>de</strong> carencia <strong>de</strong> dos años. El tipo <strong>de</strong> interés nominala 31.12.92 es <strong>de</strong>l 14,0% anual, con un saldo <strong>de</strong> 110.505 mPTA.e)Préstamo Promoción "Viviendas Torreblanca": Plazas <strong>de</strong>parking.Préstamo formalizado a 31.07.90 con la Caja <strong>de</strong> Ahorros yPensiones <strong>de</strong> Barcelona, por un importe <strong>de</strong> 297.296 mPTA; estepréstamo tiene fecha <strong>de</strong> vencimiento el 2 <strong>de</strong> agosto <strong>de</strong> 2007. Seaplica una cuota <strong>de</strong> importe fijo con el tipo <strong>de</strong> interés variable,<strong>de</strong>l 15,0% a 31-12-1992, <strong>de</strong>spués <strong>de</strong> haberse fijado un período <strong>de</strong>carencia <strong>de</strong> 2 años. El saldo a final <strong>de</strong> 1992 es <strong>de</strong> 28.616 mPTALa evolución <strong>de</strong> los prestamos hipotecarios subrogables duranteel ejercicio fiscalizado pue<strong>de</strong> apreciarse en el cuadro siguiente:PROMOCIÓNIMPORTEPRÉSTAMOSDO PENDIENTE31-12-91SUBROGADODURANTE 1992AMORTIZACION1992PENDIENTE DESUBROGCAN MAGÍlocales 141.250 119.960 11.050 6.663 102.247total 141.250 119.960 11.050 6.663 102.247TORREBLANCAV.P.O.(1) 147.840 147.840 147.840 0 0V.P.LL.(2) 710.186 710.186 597.853 1.828 110.505locales 94.790 94.790 89.529 5.265 (4)párkings 297.296 297.296 130.321 138.359 28.616total 1.250.112 1.250.112 965.543 145.452 139.117EDIF.SERVICIOof. y locales 892.297 892.297 483.662 132.034 276.601párkings 148.703 148.703 133.026 548 15.128total 1.041.000 1.041.000 616.688 132.583 291.729TOTAL 2.432.362 2.411.072 1.593.281 284.698 533.093(importes en mPTA)(1) viviendas <strong>de</strong> protección oficial(2) viviendas <strong>de</strong> precio libre41


2. FISCALIZACIÓN REALIZADADe los 2.411,07 MPTA <strong>de</strong> saldo a fin <strong>de</strong>l año 1991, se hansubrogado préstamos por un importe <strong>de</strong> 1.593,28 MPTA durante elejercicio <strong>de</strong> 1992 y se han amortizado por un importe <strong>de</strong> 284,698MPTA.Los préstamos subrogables tienen un saldo a 31.12.92 <strong>de</strong> 533,093MPTA <strong>de</strong> los que 430,846 MPTA están formalizados con la Caja <strong>de</strong>Ahorros y Pensiones <strong>de</strong> Barcelona y 102,247 MPTA con el BancoHipotecario <strong>de</strong> España.Pruebas realizadas y resultadosLas pruebas hechas en esta área han consistido en comprobar:a) La existencia <strong>de</strong> las <strong>de</strong>udas a largo plazo a 31.12.92 y a laautenticidad <strong>de</strong> los mismos.b) La autorización <strong>de</strong> la formalización <strong>de</strong> los préstamos a través<strong>de</strong>l examen <strong>de</strong> las Actas <strong>de</strong> la Junta General.c) Que su contabilización y presentación se haga <strong>de</strong> acuerdo conlos principios <strong>de</strong> contabilidad generalmente aceptados.d) El cumplimiento <strong>de</strong> todos los requisitos y cláusulasestipuladas en la documentación <strong>de</strong> estas <strong>de</strong>udas.e) La corrección <strong>de</strong> la subrogación o cancelación <strong>de</strong> préstamos.f) La corrección <strong>de</strong> los gastos financieros, al objeto <strong>de</strong>comprobar si existen préstamos no registrados.El resultado <strong>de</strong> las pruebas realizadas ha sido satisfactorio,aunque cabe <strong>de</strong>stacar:1) La empresa ha presentado incorrectamente el saldo <strong>de</strong> la póliza<strong>de</strong> crédito, clasificando como exigible a corto plazo el 25% <strong>de</strong>llímite concedido, que es el importe en que se ha reducido ellímite según el contrato <strong>de</strong> 5.9.93, que quedará en 562,5 MPTA.Es este, el saldo que <strong>de</strong>be consi<strong>de</strong>rarse como exigible a largoplazo, teniendo en cuenta la diferencia entre esta cifra y la <strong>de</strong>lsaldo dispuesto a 31.12.92, <strong>de</strong> 655,068 MPTA que es <strong>de</strong> 92,568MPTA, como pasivo exigible a corto plazo (Véase recomendaciónnúm. 5).2) La Sociedad contabiliza los préstamos hipotecariossubrogables, consi<strong>de</strong>rándolo como pasivo en el momento en el queson concedidos, cuando <strong>de</strong>bería serlo en el momento <strong>de</strong> sudisposición, <strong>de</strong> acuerdo con las disposiciones <strong>de</strong>l Plan General<strong>de</strong> Contabilidad.42


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAA 31-12-92 el saldo <strong>de</strong> los préstamos hipotecarios subrogables <strong>de</strong>533,09 MPTA <strong>de</strong>bería ser <strong>de</strong> 478,963 MPTA ya que los 54,130 MPTA<strong>de</strong> préstamos no dispuestos no <strong>de</strong>berían figurar ni como pasivo,al no estar dispuestos, ni como "Retenciones condicionadas <strong>de</strong>Préstamos Hipotecarios" en el Activo. En cambio, estacircunstancia <strong>de</strong>bería estar recogida en la Memoria (ver punto2.3.4.5. <strong>de</strong> este informe) (Ver recomendación núm. 4).2.4.3. ACREEDORES A CORTO PLAZOIntegra las cuentas siguientes:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Deudas con entida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> crédito a corto plazo 197.303Deudas con empresas asociadas 107Acreedores comerciales 505.755Otras <strong>de</strong>udas no comerciales 11.489Compromisos con clientes 1.562.998TOTAL 2.277.6522.4.3.1. Deudas con entida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> crédito a corto plazoEl <strong>de</strong>sglose por cuentas <strong>de</strong> este apartado es el siguiente:DENOMINACIÓNMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Préstamos a corto plazo con entida<strong>de</strong>s cred. 187.500Deudas por intereses con entida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> crédito 9.803TOTAL 197.303a) Préstamos a corto plazo.Se trata <strong>de</strong> la diferencia entre el importe dispuesto <strong>de</strong> la Póliza<strong>de</strong> Crédito <strong>de</strong> 750 MPTA abierta con la Caja <strong>de</strong> Ahorros y Pensiones43


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAy el importe que la sociedad consi<strong>de</strong>ra como exigible a largoplazo (véase punto 2.4.2.1. <strong>de</strong> este informe) (Ver recomendaciónnúm. 5).b)Deudas por intereses.Esta cuenta hace referencia a la periodificación <strong>de</strong> los intereses<strong>de</strong> los préstamos hipotecarios subrogables correspondientes al mes<strong>de</strong> diciembre <strong>de</strong> 1992 que se pagaron durante el mes <strong>de</strong> enero <strong>de</strong>1993. De éstos, 5,079 MPTA correspon<strong>de</strong>n a intereses <strong>de</strong> préstamossubrogables con la Caja <strong>de</strong> Ahorros y Pensiones <strong>de</strong> Barcelona y4,724 MPTA a intereses <strong>de</strong> préstamos subrogables con el BancoHipotecario <strong>de</strong> España.A finales <strong>de</strong> 1992 la sociedad carga a la cuenta "Intereses <strong>de</strong>préstamos hipotecarios" y abona en la cuenta aquí tratada. En elejercicio <strong>de</strong> 1993, cuando se hace efectivo el pago, esta cuentase carga, como abono a la cuenta <strong>de</strong> "Tesorería".Se ha comprobado la correcta contabilización <strong>de</strong> estos asientoscon resultado satisfactorio.2.4.3.2. Deudas con empresas asociadasCon un saldo <strong>de</strong> 107 mPTA correspon<strong>de</strong>n a cobros efectuados porcuenta <strong>de</strong> la Junta <strong>de</strong> Compensación <strong>de</strong>l Plan Parcial <strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer, Polígonos II y III y que <strong>PROMUSA</strong> <strong>de</strong>berá liquidar ala mencionada Junta.2.4.3.3. Acreedores comercialesLa integran en las cuentas siguientes:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92A<strong>de</strong>lanto <strong>de</strong> clientes 2.060Proveedores 148.463Proveedores- Efectos comerciales a pagar 145.472Contratistas-Fras. pendientes <strong>de</strong> recibir 175.903Acreedores por prestación <strong>de</strong> servicios 29.724Provisiones <strong>de</strong> fondos 4.133TOTAL ACREEDORES COMERCIALES 505.75544


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAa) "Proveedores"Los saldos <strong>de</strong> esta cuenta es, a 31-12-92, <strong>de</strong> 148,463 MPTA y estáformado por Cubiertas y MZOV, S.A., con un saldo <strong>de</strong> 106,875 MPTA,OSHSA-OSHAE, UTE, con 38,239 MPTA y Ferrovial, S.A. con 3,349MPTA.b) "Proveedores, efectos comerciales a pagar"Con un saldo <strong>de</strong> 145,47 MPTA a 31-12-92 recoge el importe <strong>de</strong> las<strong>de</strong>udas formalizadas en letras aceptadas.Por proveedores, el saldo queda <strong>de</strong>sglosado como sigue: 84,279MPTA correspondientes a efectos a pagar a Cubiertas y MZOV, S.A.y 61,193 MPTA <strong>de</strong> efectos a pagar a Ferrovial, S.A.c) "Contratistas-Facturas pendientes <strong>de</strong> recibir"Con un saldo <strong>de</strong> 175,9 MPTA, recoge las certificaciones <strong>de</strong> obrarealizadas en el ejercicio 1992, cuyas facturas no se hanrecibido a 31.12.92. Este saldo está compuesto por lossiguientes: 153,751 MPTA correspondientes a Facturas pendientes<strong>de</strong> recibir <strong>de</strong> Ferrovial, S.A y 22,233 MPTA correspondientes aCubiertas y MZOV, S.A.d) "Acreedores por prestación <strong>de</strong> servicios"Con un saldo <strong>de</strong> 29,724 MPTA correspon<strong>de</strong>n a acreedores diversosque no son contratistas <strong>de</strong> obras. Entre ellos, los saldos másimportantes son los <strong>de</strong> Saur, S.A. con 24,88 MPTA., Intecasa con1,768 MPTA, El Corte Inglés, S.A. con 0,781 MPTA y Manbar, S.L.con 0,685 MPTAe) "Provisiones <strong>de</strong> fondos"Con un saldo <strong>de</strong> 4,133 MPTA muestra las operaciones hechas pordiferentes acreedores realizadas durante el ejercicio 1992, cuyasfacturas no se habían recibido durante el ejercicio fiscalizado.Pruebas <strong>de</strong> Acreedores Comerciales realizadas y resultadosSe ha verificado la razonabilidad <strong>de</strong> este epígrafe, "AcreedoresComerciales", comprobando que todas las cuentas significativasson las que figuran en el Balance y que todos los saldos <strong>de</strong> estascuentas representan <strong>de</strong>udas reales. También se ha verificado sucorrecta contabilización y presentación. Asimismo, se hacomprobado que estas facturas, pendientes <strong>de</strong> recibir, se hayan45


2. FISCALIZACIÓN REALIZADArecibido durante el ejercicio <strong>de</strong> 1993.El resultado <strong>de</strong> estas pruebas ha sido satisfactorio, si bien <strong>de</strong>behacerse constar que hay dos facturas: una <strong>de</strong> 48,026 MPTAcorrespondiente a la certificación núm. 30 <strong>de</strong> Cubiertas y MZOV,S.A. <strong>de</strong> "Viviendas Torreblanca" que fue anulada posteriormente(1993) y regularizada, siendo sustituida por otra <strong>de</strong> 33,509 MPTA,y otra <strong>de</strong> 10,946 MPTA correspondiente a la certificación núm. 10<strong>de</strong> Cubiertas y MZOV, S.A. <strong>de</strong> la urbanización "ViviendasTorreblanca" que fue anulada y sustituida el año 1993 por otra <strong>de</strong>9,55 MPTA. Todo ello se hace constar exclusivamente para calcularel resultado contable y la situación económica a 31.12.922.4.3.4. Otras <strong>de</strong>udas no comercialesIntegra las cuentas siguientes:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Remuneraciones pendientes <strong>de</strong> pago 1.398H.P. acreedora por conceptos fiscales 7.383Organismos <strong>de</strong> la S.S. acreedores 902 8.285Depósitos recibidos a corto plazo 1.806TOTAL 11.489a) Remuneraciones pendientes <strong>de</strong> pagoEn esta cuenta figuran las pagas extraordinarias <strong>de</strong>vengadas a31.12.92, a pagar en 1993.Se han revisado los cálculos efectuados para comprobar si soncorrectos, obteniendo un resultado satisfactorio.b) H.P. acreedora por conceptos fiscalesEl saldo <strong>de</strong> esta cuenta, 7,383 MPTA, recoge el IRPF retenido alos trabajadores propios y a los profesionales in<strong>de</strong>pendientes quehan realizado trabajos para <strong>PROMUSA</strong> durante el último trimestre<strong>de</strong> 1992 y que <strong>de</strong>ben liquidarse en fecha 20 <strong>de</strong> enero <strong>de</strong> 1993.Se han analizado las liquidaciones correspondientes a lasretenciones hechas en 1992 y se ha comprobado que el importeliquidado sea el correcto y que haya hecho en la fecha a<strong>de</strong>cuada.46


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAEl resultado <strong>de</strong> la comprobación ha sido satisfactorio.c) Organismos <strong>de</strong> la Seguridad Social acreedoresEl saldo <strong>de</strong> esta cuenta <strong>de</strong> 0,902 MPTA incluye las cuotas aliquidar a la Seguridad Social correspondientes al mes <strong>de</strong>diciembre <strong>de</strong> 1992.Se ha comprobado que las liquidaciones a la Seguridad Social secorrespondieran con los saldos contables y que se hubieranpresentado <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l plazo fijado para efectuar el pago.El resultado ha sido satisfactorio.d) Depósitos recibidos a corto plazoCon un saldo <strong>de</strong> 1,806 MPTA recoge los fondos entregados a <strong>PROMUSA</strong>por diversos clientes para pagar el importe <strong>de</strong> plus-valúas, afavor <strong>de</strong>l Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallés.Se han comprobado los cobros por parte <strong>de</strong> la empresa conresultado satisfactorio.2.4.3.5. Compromisos con clientesEn esta cuenta <strong>PROMUSA</strong> contabiliza los compromisos <strong>de</strong> venta <strong>de</strong>los edificios, hasta que éstos se entregan, cuando se acaban <strong>de</strong>construir. La venta se realiza sobre plano, firmándose uncontrato privado <strong>de</strong> compra-venta. Es en este momento cuando<strong>PROMUSA</strong> contabiliza los compromisos, abonando en la cuenta"Compromisos con clientes" con cargo a la cuenta "Clientes porcompromisos contraídos", por el importe contratado más el IVAcorrespondiente al total <strong>de</strong> la venta. (véase apartado 1) <strong>de</strong>lpunto 2.3.4.2. <strong>de</strong> este informe)El saldo <strong>de</strong> esta cuenta a 31-12-92 es <strong>de</strong> 1.562.998 mPTA ycorrespon<strong>de</strong> a las ventas contratadas sobre plano <strong>de</strong> laspromociones 92, tal y como pue<strong>de</strong> verse en el cuadro siguiente:47


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAPROMOCIÓNViviendas Torreblanca<strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer I<strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer II<strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer IIICan GatxetMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-926383.109414.48664.023701.374TOTAL 1.562.998Pruebas efectuadas y resultadosLas pruebas efectuadas se han realizado conjuntamente con las <strong>de</strong>"Clientes <strong>de</strong> las Promociones 92 (<strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer I, II,III y Can Ganxet) y "Ventas" correspondientes a las Promociones89 (Can Magí, Viviendas Torreblanca y Edifici <strong>de</strong> Serveis). Elresultado <strong>de</strong> las pruebas ha sido satisfactorio.48


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA2.5. CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIASLa cuenta <strong>de</strong> Pérdidas y Ganancias, correspondiente al ejercicio1992, objeto <strong>de</strong> fiscalización es el siguiente:DEBEGASTOSReducción <strong>de</strong> existencias 2.371.531Compras 2.001.646- Certificaciones <strong>de</strong> obras 1.216.318- Obras en curso 76.494- Terrenos y solares 708.834Gastos <strong>de</strong> personal 46.681- Sueldos y salarios 38.903- Cargas sociales 7.778Dotaciones amortización 7.949Otros gastos <strong>de</strong> explotación 69.496- Servicios exteriores 68.648- Tributos 848Gastos financieros 195.722Gastos extraordinarios 1.624Impuesto sobre socieda<strong>de</strong>s (crédito fiscal) (154.056)TOTAL GASTOS 4.540.593HABERINGRESOSImporte neto <strong>de</strong> la cifra <strong>de</strong> negocios 2.771.840Aumento <strong>de</strong> existencias 984.826Trabajos realizados para el inmovilizado 69.990Otros ingresos <strong>de</strong> explotación 401.068Ingresos financieros 10.016Ingresos extraordinarios 16.628TOTAL INGRESOS 4.254.368Resultado <strong>de</strong>l ejercicio (pérdidas) 286.2254.540.593(importes en miles <strong>de</strong> pesetas)Fuente: <strong>PROMUSA</strong>49


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA2.6. INGRESOSLas cuentas que componen el total <strong>de</strong> ingresos <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> a31.12.92 son:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Importe neto <strong>de</strong> la cifra <strong>de</strong> negocios 2.771.840Aumento <strong>de</strong> exist.<strong>de</strong> p. en curso y acabados 984.826Trabajos para el inmovilizado 69.990Otros ingresos <strong>de</strong> explotación 401.068Ingresos financieros 10.016Ingresos extraordinarios 16.628TOTAL INGRESOS 4.254.3682.6.1. IMPORTE NETO DE LA CIFRA DE NEGOCIOSEl importe <strong>de</strong> esta cuenta, <strong>de</strong> un saldo a 31-12-92 <strong>de</strong> 2.771,84MPTA supone el 65% <strong>de</strong> los ingresos totales <strong>de</strong>l ejercicio.Correspon<strong>de</strong> a la entrega <strong>de</strong> edificios <strong>de</strong> las Promociones 89,según el <strong>de</strong>talle siguiente:Locales "Can Magí" 18.383Parkings "Can Magí" 1.850Viviendas "Habitatges Torreblanca" 1.103.606Locales "Habitatges Torreblanca" 136.566Parkings "Habitatges Torreblanca" 391.614Locales "Edifici <strong>de</strong> Serveis" 932.804Parkings "Edifici <strong>de</strong> Serveis" 185.337Trasteros "Edifici <strong>de</strong> Serveis" 1.680TOTAL 2.771.840Normalmente, <strong>PROMUSA</strong> ven<strong>de</strong> los edificios que promueve a susclientes con las condiciones <strong>de</strong> pago siguientes:50


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA10 % <strong>de</strong>l precio total en el momento <strong>de</strong> la firma <strong>de</strong>l contrato10 % <strong>de</strong>l precio total a los 6 meses <strong>de</strong> la firma <strong>de</strong>l contrato10 % <strong>de</strong>l precio total al año <strong>de</strong> la firma <strong>de</strong>l contrato70 % <strong>de</strong>l precio total a la entrega <strong>de</strong> las llaves.En este último momento, se formaliza la escritura pública <strong>de</strong>compra-venta y el cliente se subroga el Préstamo Hipotecario.Los precios <strong>de</strong> venta <strong>de</strong> las viviendas <strong>de</strong> Protección Oficial,tanto <strong>de</strong> Régimen General como <strong>de</strong> Régimen Especial, son losmáximos que establece el "Real Decreto 224/1989, <strong>de</strong> 3 <strong>de</strong> marzo,sobre medidas <strong>de</strong> financiación <strong>de</strong> actuaciones protegibles enmateria <strong>de</strong> vivienda", <strong>de</strong> aplicación a las viviendas <strong>de</strong> ProtecciónOficial <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong>, Promociones 1989.Los precios máximos por m 2 resultantes son <strong>de</strong> 82.186 PTA/m 2 en elcaso <strong>de</strong> Régimen General y 58.215 PTA/m 2 en el <strong>de</strong> Régimen Especial,ambos casos sobre superficie útil.En el caso <strong>de</strong> las viviendas <strong>de</strong> Régimen Libre, <strong>de</strong> las viviendas <strong>de</strong>Torreblanca, el precio <strong>de</strong> venta medio es <strong>de</strong> unas 105.000 PTA/m 2<strong>de</strong> superficie útil. Este precio lo fijó <strong>PROMUSA</strong> <strong>de</strong> tal manera quela hipoteca resultante (70 % <strong>de</strong>l importe total <strong>de</strong> la vivienda)fuera asequible a los jóvenes <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong>, que eran los<strong>de</strong>stinatarios <strong>de</strong> las viviendas <strong>de</strong> esta Promoción.Todos estos precios se sitúan claramente por <strong>de</strong>bajo <strong>de</strong> los <strong>de</strong>mercado.Los precios medios <strong>de</strong> los locales <strong>de</strong> la Promoción <strong>de</strong> ViviendasTorreblanca era <strong>de</strong> 170.000 PTA/m 2 , mientras que los <strong>de</strong> los locales<strong>de</strong>l Edificio <strong>de</strong> Servicios resulta a 242.000 PTA/m 2 y 170.000PTA/m 2 las <strong>de</strong> oficinas <strong>de</strong> la misma Promoción.Los precios medios <strong>de</strong> venta <strong>de</strong> los aparcamientos <strong>de</strong> la Promoción"Viviendas Torreblanca" fue <strong>de</strong> 1.250.000 PTA/por plaza, mientrasque el precio medio resultante <strong>de</strong> los aparcamientos <strong>de</strong>l Edificio<strong>de</strong> Servicios fue <strong>de</strong> 900.000 PTA/plaza. Este precio pue<strong>de</strong> resultarbajo en relación a los <strong>de</strong> mercado, pero se justifica, según laempresa, por el hecho <strong>de</strong> que en esta zona se <strong>de</strong>bían haceraparcamientos públicos.- Pruebas <strong>de</strong> ventas y resultados:Las pruebas realizadas en esta área han sido las suficientes ynecesarias para revisar el control interno <strong>de</strong> clientes-ventas,analizando la documentación elaborada por la Sociedad para su51


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAcontrol.Del total <strong>de</strong> las ventas <strong>de</strong> las diferentes promociones, <strong>de</strong>2.771,84 MPTA, se han comprobado una amplia serie <strong>de</strong> expedientes.El resultado <strong>de</strong> la prueba ha sido satisfactorio.Por este motivo, en el análisis <strong>de</strong> los expedientes <strong>de</strong> losclientes se ha podido observar lo siguiente:- <strong>PROMUSA</strong> vendió con fecha 3-4-92 a Parc 93, S.A., la plantasemisótano 1a. <strong>de</strong> la Promoción "Edifici <strong>de</strong> Serveis" <strong>de</strong> 3.099 m 2 ,por un importe <strong>de</strong> 95,207 MPTA. Esta cifra es inferior a su precio<strong>de</strong> coste, que es, según la empresa <strong>de</strong> 110,242 MPTA y por <strong>de</strong>bajo<strong>de</strong> la tasación hecha por la Caja <strong>de</strong> Barcelona, <strong>de</strong> 108,610 MPTA,pero <strong>de</strong>be tenerse en cuenta que previamente, en diciembre <strong>de</strong>1989, <strong>PROMUSA</strong> convocó una subasta pública que se realizó el 25 <strong>de</strong>enero <strong>de</strong> 1990 y quedó <strong>de</strong>sierta.Esta venta se realizó con la condición <strong>de</strong> que la superficie <strong>de</strong>aparcamiento fuese <strong>de</strong>stinada a aparcamiento público, durante 10años. Por lo que, en este período <strong>de</strong> tiempo Parc 93, S.A. nopodía transmitir a terceros, plazas individualizadas <strong>de</strong> parking.Esta sociedad se comprometería, a<strong>de</strong>más, a poner en funcionamientola planta <strong>de</strong> aparcamiento en el plazo <strong>de</strong> 6 meses, a partir <strong>de</strong>lmomento en que tuviera la autorización necesaria por parte <strong>de</strong>lDep. <strong>de</strong> Industria y Energía <strong>de</strong> la Generalidad <strong>de</strong> Cataluña.En caso <strong>de</strong> incumplimiento sin causa justificada, <strong>PROMUSA</strong> podríaresolver el contrato <strong>de</strong> compra-venta y volver a adquirir elinmueble vendido por el mismo importe.2.6.2. AUMENTO Y REDUCCIÓN DE EXISTENCIASEstas partidas <strong>de</strong>ben analizarse conjuntamente ya que <strong>PROMUSA</strong> lassitúa en la cuenta <strong>de</strong> Pérdidas y Ganancias <strong>de</strong> manera diferenciadasegún los movimientos efectuados durante el ejercicio y encambio, aunque el resultado es el mismo, el Plan General <strong>de</strong>Contabilidad los contempla en un solo saldo resultado <strong>de</strong> ladiferencia entre ambas y con signo positivo o negativo segúncorresponda.Así pues, se tendría que haber presentado en el Debe <strong>de</strong> Pérdidasy Ganancias la diferencia resultante entre la reducción <strong>de</strong>existencias por 2.371.531 mPTA y el aumento <strong>de</strong> existencias por984.826 mPTA, es <strong>de</strong>cir los 1.386,705 mPTA que es en <strong>de</strong>finitiva laauténtica variación <strong>de</strong> existencias <strong>de</strong>l año (Ver recomendaciónnúm. 6).52


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAEl <strong>de</strong>talle <strong>de</strong> estos movimientos es el siguiente:EXISTENCIAS 31.12.91Edificios construidosPromociones en cursoTerrenos139.5312.251.723610.560ALTAS1992459.4191.449.338708.834BAJAS12.9653.380.771610.56031.12.92VARIACIÓNEXISTENC.585.985 446.454320.290 (1.931.433)708.834 98.2743.001.814 (*)2.671.591 (*)4.004.296 1.615.109 (1.386.705)(importes en miles <strong>de</strong> pta)NOTA: Véase cuadro <strong>de</strong>l apartado <strong>de</strong> existencias, punto 2.3.4.1. <strong>de</strong> este informe(*) Dentro <strong>de</strong> estas cifras hay en altas los 984.826 mPTA que figuran como aumento <strong>de</strong>existencias y en bajas los 2.371.531 mPTA que figuran como disminución <strong>de</strong> existencias.El <strong>de</strong>talle <strong>de</strong> los aumentos es el siguiente:Miles <strong>de</strong> PTAPROMOCIÓNINCREMENTOS DURANTE 1992Urbanización St. Domènec-El Colomer 328.118Parcela - C.1 6.540St. Domènec-El Colomer I 267.054St. Domènec-El Colomer II 100.905St. Domènec-El Colomer III 39.710Can Gatxet 237.429Parcela - C.2 5.070TOTAL 984.826El <strong>de</strong>talle <strong>de</strong> las disminuciones es el siguiente:PROMOCIÓNMiles <strong>de</strong> PTADISMINUCIONES DURANTE 1992Viviendas Torreblanca 1.405.759Edificio <strong>de</strong> Servicios 952.808Can Magí 12.964TOTAL 2.371.5312.6.3. TRABAJOS PARA EL INMOVILIZADOEsta cuenta recoge las Existencias que la empresa ha incorporadoal Inmovilizado, como consecuencia <strong>de</strong> <strong>de</strong>stinar la oficina núm. 1-H, <strong>de</strong>l "Edificio <strong>de</strong> Servicios", una plaza <strong>de</strong> aparcamiento, unlocal y un trastero, para uso propio (se<strong>de</strong> social), y dosoficinas <strong>de</strong>l mismo "Edificio" para alquiler.53


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAEl saldo <strong>de</strong> esta cuenta, <strong>de</strong> 69,99 MPTA, se <strong>de</strong>sglosa en:Edificios para uso propio:Edificios para alquiler:TOTAL29.027 MPTA40.963 MPTA69.990 MPTASe han comprobado los movimientos y la valoración <strong>de</strong> estasexistencias, siendo el resultado satisfactorio.2.6.4. OTROS INGRESOS DE EXPLOTACIÓNEste cuenta recoge las facturaciones hechas por <strong>PROMUSA</strong> a cargo<strong>de</strong> la Junta <strong>de</strong> Compensación por las obras <strong>de</strong> urbanización <strong>de</strong>lproyecto <strong>de</strong>l Plan Parcial <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer. Por elmismo importe figuran contabilizadas las compras <strong>de</strong> terrenosfacturadas por la Junta <strong>de</strong> Compensación a <strong>PROMUSA</strong>. (Véase puntos1.2.7. apartado 5), 2.3.4.1. apartado 3) y 2.7.2.3. <strong>de</strong> esteinforme).El <strong>de</strong>sglose <strong>de</strong> estos ingresos es el siguiente:Miles <strong>de</strong> PTAParcela B <strong>de</strong>l Polígono II <strong>de</strong> St.Domènec-El Colomer 250.524Parcela H <strong>de</strong>l Polígono II <strong>de</strong> St.Domènec-El Colomer 37.270Parcela E4 <strong>de</strong>l Polígono II <strong>de</strong> St.Domènec-El Colomer 28.412Parcela E5 <strong>de</strong>l Polígono II <strong>de</strong> St.Domènec-El Colomer 30.572Parcela F6 <strong>de</strong>l Polígono II <strong>de</strong> St.Domènec-El Colomer 27.008Parcela F7 <strong>de</strong>l Polígono II <strong>de</strong> St.Domènec-El Colomer 27.008SUBTOTAL 400.794Alquileres <strong>de</strong> viviendas y localesOtros ingresos170104T O T A L 401.068Se han comprobado la existencia y la correcta contabilización <strong>de</strong>estas facturas con resultado satisfactorio54


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA2.6.5. INGRESOS FINANCIEROSCorrespon<strong>de</strong>n a los intereses que <strong>PROMUSA</strong> ha recibido por lascuentas que mantiene en las entida<strong>de</strong>s financieras, en concreto enla Caja <strong>de</strong> Ahorros y Pensiones <strong>de</strong> Barcelona y Banco Hipotecario<strong>de</strong> España. Los importes correspondientes a cada una <strong>de</strong> estasinstituciones ha sido <strong>de</strong> 2,973 MPTA y 6,832 MPTA, respectivamenteA este importe hay que añadirle los intereses que <strong>PROMUSA</strong> haingresado por haber retrasado el cobro correspondiente a losclientes <strong>de</strong> la Promoción "La Mina". Los intereses por esteconcepto han sido <strong>de</strong> 0,211 MPTA.Se ha comprobado la correcta contabilización y periodificación <strong>de</strong>los intereses con resultado satisfactorio.2.6.6. INGRESOS EXTRAORDINARIOSEstas cuentas, <strong>de</strong> un saldo <strong>de</strong> 16,628 MPTA, incluyen los ingresosproducidos por la penalización <strong>de</strong> 15 MPTA aplicada a la UTEOHSAE/OSHSA, constructora <strong>de</strong> las obras <strong>de</strong> la Promoción "Edificio<strong>de</strong> Servicios" por incumplimiento <strong>de</strong> los plazos <strong>de</strong> ejecuciónprevistos en el contrato. También incluye los correspondientes alcobro <strong>de</strong> 500 PTA por cada uno <strong>de</strong> los impresos <strong>de</strong> solicitud <strong>de</strong> lasviviendas <strong>de</strong> Protección Oficial <strong>de</strong> las Promociones 92.Se ha analizado la in<strong>de</strong>mnización por incumplimiento <strong>de</strong>l contrato<strong>de</strong> OSHA/OSHAE con resultado satisfactorio.2.7. GASTOSEl total <strong>de</strong> los gastos a 31-12-1992 se <strong>de</strong>sglosa <strong>de</strong> la siguienteforma:Miles <strong>de</strong> PTACUENTASSALDO A 31-12-92Reducción <strong>de</strong> existencias 2.371.531Compras 2.001.646Gastos <strong>de</strong> personal 46.681Dotaciones amortización 7.949Otros gastos <strong>de</strong> explotación 69.496Gastos financieros 195.722Gastos extraordinarios 1.624Impuesto s.Socieda<strong>de</strong>s (crédito fiscal) (154.056)TOTAL 4.540.59355


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA2.7.1. REDUCCIÓN DE EXISTENCIASVer punto 2.6.2. <strong>de</strong> este informe2.7.2. COMPRASIncluye las cuentas siguientes:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A 31-12-92Certificaciones <strong>de</strong> obras 1.216.318Gastos <strong>de</strong> obras en curso 76.494Terrenos y solares 708.834TOTAL 2.001.6462.7.2.1. Certificaciones <strong>de</strong> obrasCorrespon<strong>de</strong>n a gastos relacionados con la ejecución <strong>de</strong> las obrascorrespondientes a las Promociones siguientes:Miles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Certificaciones Cubiertas y MZOV, S.A. "ViviendasTorreblanca" 489.677Certificaciones FERROVIAL, S.A. "St.Domènec-El Colomer" 497.103Certificaciones PRECIOS CONTRADICTORIOS "V.Torreblanca" 75.302Certificaciones REVISIÓN PRECIOS "Viviend. Torreblanca" 22.202Trabajos varios "Viviendas Torreblanca" 45.583Trabajos varios "Edificio Servicios" 45.058Trabajos varios "<strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer" 36.613Otros 4.780TOTAL 1.216.318- Certificaciones "Cubiertas y MZOV, S.A. "Viviendas Torreblanca"Con un saldo <strong>de</strong> 489,677 MPTA recoge las facturas por la obraejecutada en esta Promoción, correspondientes a lascertificaciones mensuales <strong>de</strong> enero a agosto 92, fecha en que seacaba la obra. La última certificación, <strong>de</strong> agosto, contabilizadapor un importe <strong>de</strong> 45,308 MPTA, fue anulada posteriormente (1993)y regularizada, siendo sustituida por otra <strong>de</strong> 33,509 MPTA. Ello56


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAlo hacemos constar exclusivamente para calcular el resultadocontable a 31.12.92- Certificaciones <strong>de</strong> obra <strong>de</strong> "St. Domènec-El Colomer"Con un saldo <strong>de</strong> 497,1 MPTA, correspon<strong>de</strong> a las certificacionesmensuales <strong>de</strong> las obras <strong>de</strong> urbanización <strong>de</strong> la citada Promoción acargo <strong>de</strong> Ferrovial, S.A., según contrato, realizadas durante elejercicio.- Certificaciones por Precios contradictorios, "ViviendasTorreblanca"Los 75,3 MPTA, correspon<strong>de</strong>n a trabajos efectuados por laconstructora "Cubiertas y MZOV, S.A.", no previstos inicialmente,y que están <strong>de</strong> acuerdo con las especificaciones que figuran en elcontrato <strong>de</strong> obra.- Certificaciones por revisión <strong>de</strong> precios "Viviendas Torreblanca"Con un saldo <strong>de</strong> 22,2 MPTA correspon<strong>de</strong> a las certificacionesmensuales <strong>de</strong>l ejercicio producidas por las revisiones mensuales<strong>de</strong> los precios originales, las cuales se establecen en elContrato <strong>de</strong> ejecución <strong>de</strong> la obra.- Trabajos varios "Viviendas Torreblanca", "Edificio <strong>de</strong>Servicios" y "<strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer".Los trabajos varios <strong>de</strong> las promociones <strong>de</strong> "ViviendasTorreblanca", "Edificio <strong>de</strong> Servicios" y "<strong>Sant</strong> Domènec-ElColomer", <strong>de</strong> un importe <strong>de</strong> 45,5 MPTA, 45,0 MPTA y 36,6respectivamente, recogen los importes <strong>de</strong> las certificaciones <strong>de</strong>urbanización, no previstos inicialmente, a "ViviendasTorreblanca" y "Edificio <strong>de</strong> Servicios", y otros trabajos como soninstalaciones eléctricas y <strong>de</strong>rechos <strong>de</strong> acometidas <strong>de</strong>electricidad, gas y agua <strong>de</strong> estas obras.2.7.2.2. Gastos <strong>de</strong> obras en cursoEn esta cuenta, <strong>de</strong> un saldo <strong>de</strong> 76,49 MPTA se incluyen los gastos<strong>de</strong> los proyectos, honorarios <strong>de</strong> arquitectos y aparejadores yson<strong>de</strong>os <strong>de</strong> las diversas obras <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong>, que a 31-12-92 laSociedad tiene en curso (Urbanización <strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer y57


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAPromociones 92).2.7.2.3. Terrenos y solaresEsta cuenta recoge el importe <strong>de</strong>l valor <strong>de</strong> los solares adquiridospor <strong>PROMUSA</strong> a la Junta <strong>de</strong> Compensación <strong>de</strong>l Plan Parcial <strong>de</strong> <strong>Sant</strong>Domènec-El Colomer, hasta 31-12-92, citados en el apartado <strong>de</strong>ingresos, (ver punto 2.6.4.) y también los solares aportados porel Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong>, en la 3a ampliación <strong>de</strong> Capital <strong>de</strong><strong>PROMUSA</strong>. Los <strong>de</strong>talles <strong>de</strong> todos los solares son los siguientes:Miles <strong>de</strong> PTASolar parcela núm 2 St Domènec-El Colomer 89.600Solar Can Ganxet 218.440Solar parcela B St. Domènec-El Colomer 250.523Solar parcela H St. Domènec-El Colomer 37.271Solar parcela E4 St. Domènec-El Colomer 28.412Solar parcela E5 St. Domènec-El Colomer 30.572Solar parcela F6 St. Domènec-El Colomer 27.008Solar parcela F7 St. Domènec-El Colomer 27.008TOTAL 708.834Los dos primeros <strong>de</strong> estos solares, son los aportados por elAyuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong>, y el resto son los proce<strong>de</strong>ntes <strong>de</strong> laJunta <strong>de</strong> Compensación <strong>de</strong>l Plan Parcial <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> Domènec-ElColomer.La Sociedad contabiliza las ampliaciones <strong>de</strong> Capital conaportación <strong>de</strong> terrenos, cargando a la cuenta <strong>de</strong> "Compras", conabono a la cuenta <strong>de</strong> "Capital Social".Dado que estas aportaciones no son compras <strong>de</strong> la empresa y que el<strong>de</strong>stino <strong>de</strong> estos terrenos es el <strong>de</strong> promover edificios para laventa, y no el <strong>de</strong> <strong>de</strong>stinarlos al propio inmovilizado <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong>,la Sindicatura cree que sería mejor que su contabilización sehiciera directamente a la cuenta <strong>de</strong> Existencias aunque esteprocedimiento no este expresamente contemplado en el Plan General<strong>de</strong> Contabilidad (Ver recomendación núm. 7).Se han revisado los solares adjudicados y aportados, así como suvaloración, siendo el resultado satisfactorio.58


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAAsí mismo, el resultado <strong>de</strong> las pruebas efectuadas tanto en lascertificaciones <strong>de</strong> obra como en las facturas <strong>de</strong> los gastos <strong>de</strong>promociones en curso, ha sido satisfactorio.2.7.2.4. Cumplimiento <strong>de</strong> la normativa referente a la Contratación<strong>de</strong> ObrasEn la contratación <strong>de</strong> las obras correspondientes a todas suspromociones, <strong>PROMUSA</strong> ha seguido los principios <strong>de</strong> publicidad yconcurrencia, propios <strong>de</strong> la contratación administrativa,señalados en el artículo 240.3 <strong>de</strong> la Ley 8/1987, <strong>de</strong> 15 <strong>de</strong> abril,Municipal y <strong>de</strong> Régimen Local <strong>de</strong> Cataluña y la DisposiciónTransitoria segunda <strong>de</strong>l Reglamento General <strong>de</strong> Contratación <strong>de</strong>lEstado, <strong>de</strong> aplicación a las empresas <strong>de</strong> la Administración Local.2.7.3. GASTOS DE PERSONALIncluyen las cuentas siguientes:CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A 31-12-92Sueldos y salarios 36.910Cargas sociales 7.778Otros gastos 1.993TOTAL GASTOS PERSONAL 46.681La plantilla media <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> a 31-12-92 fue <strong>de</strong> 9,04 personas. Sitenemos en cuenta que los gastos <strong>de</strong> personal anuales durante elmismo ejercicio han sido <strong>de</strong> 44,688 MPTA, pue<strong>de</strong> <strong>de</strong>ducirse que losgastos por persona en este ejercicio han sido <strong>de</strong> 4,943 MPTA.En el ejercicio 1991 la plantilla media <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> fue <strong>de</strong> 6,87personas, y los gastos anuales <strong>de</strong> personal <strong>de</strong> 26,974 MPTA, lo quesupone unos gastos por persona/año <strong>de</strong> 3,926 MPTA.El coste medio por persona ha aumentado en 1992 respecto a 1991en un 25,9 %.Los sueldos los aprueba anualmente el Consejo <strong>de</strong> Administración<strong>de</strong> la Sociedad.La cuenta "Otros gastos <strong>de</strong> personal" recoge los importes pagados59


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAen concepto <strong>de</strong> dietas por asistencia al Consejo <strong>de</strong>Administración. Las dietas por día y asistente son <strong>de</strong> 21.429 PTA.El total pagado por este concepto en el ejercicio <strong>de</strong> 1992 ha sido<strong>de</strong> 1,993 MPTA.De esta área se han efectuado pruebas <strong>de</strong> la nómina <strong>de</strong> noviembre<strong>de</strong> 1992. Una vez comprobado que las cifras globales cuadran conlas <strong>de</strong>l resumen <strong>de</strong> nóminas y están correctamente contabilizadas,se han verificado los recibos <strong>de</strong> nómina individuales, comprobandola corrección <strong>de</strong> las retenciones y <strong>de</strong>ducciones, así como loscálculos <strong>de</strong> los importes líquidos <strong>de</strong> las nóminas.Así mismo, se han comprobado las liquidaciones <strong>de</strong> las retenciones<strong>de</strong> la Seguridad Social.El resultado <strong>de</strong> las pruebas en esta área ha sido satisfactorio.2.7.4. DOTACIONES PARA AMORTIZACIONESEste epígrafe incluye las cuentas siguientes :CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Dotación amortiz. gastos <strong>de</strong> ampliación 2.398Dotación amortiz. inmovilizado inmaterial 5Dotación amortiz. inmovilizado material 1.316Dotación amortiz. gastos <strong>de</strong> establecimiento 4.230TOTAL DOTACIONES AMORTIZACIONES 7.949La dotación por amortizaciones <strong>de</strong> gastos <strong>de</strong> ampliación <strong>de</strong> Capitalrecoge las <strong>de</strong> las tres ampliaciones que ha habido en la empresa:1989, 1990 y 1992. La composición <strong>de</strong>l saldo a 31-12-92 es lasiguiente:AMORTIZACIÓNMiles <strong>de</strong> PTAGastos 1a ampliación <strong>de</strong>Capital:(29-12-89) 1.440Gastos 2a ampliación <strong>de</strong>Capital:((28-12-90) 132Gastos 3a ampliación <strong>de</strong>Capital:(10-11-92) 826TOTAL 2.398La sociedad aplica un coeficiente <strong>de</strong> amortización a estos gastos60


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA<strong>de</strong>l 20 % anual.Las dotaciones para amortizaciones <strong>de</strong>l inmovilizado material a31-12-92 son 1,316 MPTA y recogen el <strong>de</strong>talle siguiente:Miles <strong>de</strong> PTADotación para amortización <strong>de</strong> edificios propios 740Dotación para amortización <strong>de</strong> mobiliario 220Dotación para amortización <strong>de</strong> equipos proceso inf. 272Dotación para amortización otro inmob. material 84TOTAL DOTACIONES PARA AMORTIZACIÓN INMOB. MATERIAL 1.316La dotación para amortización <strong>de</strong> gastos <strong>de</strong> establecimiento, <strong>de</strong> unsaldo a 31-12-92 <strong>de</strong> 4,230 MPTA, recoge las <strong>de</strong> la amortización <strong>de</strong>los gastos <strong>de</strong> 1989 <strong>de</strong> puesta en funcionamiento, <strong>de</strong> 19,644 MPTA,y <strong>de</strong> publicidad.La Sociedad aplica a estos gastos un coeficiente anual <strong>de</strong> un 20%Se ha comprobado que la contabilización <strong>de</strong> estas dotaciones hayasido la correcta, obteniendo un resultado satisfactorio.2.7.5. OTROS GASTOS DE EXPLOTACIÓN-SERVICIOS EXTERIORESForman este epígrafe las cuentas siguientes :CUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A31-12-92Reparación y conservación 160Servicios <strong>de</strong> profesionales in<strong>de</strong>pendientes 14.953Primas <strong>de</strong> seguros 6.702Publicidad, propaganda y rel. públicas 8.081Suministros 622Otros servicios 38.130TOTAL 68.64861


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA2.7.5.1. Servicios <strong>de</strong> profesionales in<strong>de</strong>pendientesEste cuenta recoge el <strong>de</strong>sglose siguiente:Miles <strong>de</strong> PTASALDO A 31-12-92Asesor laboral 142Asesor económico 786Asesor jurídico 779Gastos notariales 1.921Auditor 836Registro mercantil y propiedad 192Control <strong>de</strong> calidad <strong>de</strong> obras 5.191Servicio <strong>de</strong> limpieza 1.058Profesionales diversos 4.048TOTAL GASTOS DE SERVICIOS 14.953Se han efectuado pruebas <strong>de</strong> auditoría comprobando ladocumentación apoyo y su contabilización con resultadosatisfactorio.2.7.5.2. Primas <strong>de</strong> segurosEl saldo <strong>de</strong> esta cuenta <strong>de</strong> 6,702 MPTA incluye los gastos porprimas <strong>de</strong> seguros por cantida<strong>de</strong>s avanzadas por los clientes, porlas primas <strong>de</strong> seguros <strong>de</strong> las oficinas propias y por los seguros<strong>de</strong> los edificios acabados.Se ha revisado la contabilización <strong>de</strong> estas primas, siendo suresultado satisfactorio.2.7.5.3. Publicidad y propaganda y gastos <strong>de</strong> representaciónEl saldo <strong>de</strong> esta cuenta recoge los gastos <strong>de</strong> publicidad ypropaganda, que es <strong>de</strong> 7,959 MPTA, y los gastos <strong>de</strong> representación,que presenta un saldo <strong>de</strong> 122 mPTA a 31-12-92.Se han hecho pruebas selectivas <strong>de</strong> gastos <strong>de</strong> este epígrafe conresultado satisfactorio.62


2. FISCALIZACIÓN REALIZADA2.7.5.4. Otros serviciosCon un saldo <strong>de</strong> 38,130 MPTA, recoge todos los servicios nocomprendidos en las cuentas anteriores. Especialmente importantees el saldo <strong>de</strong> in<strong>de</strong>mnizaciones, que sube 20,245 MPTA. Esteimporte es causado por la expropiación <strong>de</strong> unas fincas incluidasen el Proyecto <strong>de</strong> Compensación <strong>de</strong>l Plan Parcial <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer.Los gastos restantes <strong>de</strong> este epígrafe son los siguientes:Material <strong>de</strong> oficina . . . . . . . . . . . . . . . . 2,239 MPTASuscripciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0,989 MPTALocales <strong>PROMUSA</strong> . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2,530 MPTAMaterial fotográfico . . . . . . . . . . . . . . . 1,126 MPTAComunicaciones . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0,645 MPTAMensajeros . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0,593 MPTADiversos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9,763 MPTASe han hecho pruebas selectivas <strong>de</strong> la existencia y corrección <strong>de</strong>la contabilización <strong>de</strong> estos gastos, obteniéndose un resultadosatisfactorio.2.7.6. TRIBUTOSCon un saldo <strong>de</strong> 0,848 MPTA esta cuenta incluye:Licencia fiscal . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0,045 MPTATasas <strong>de</strong> la Generalidad <strong>de</strong> Cataluña por expedientes<strong>de</strong> instalación <strong>de</strong> baja tensión . . . . . . . . . . 0,463 MPTAImpuesto sobre activida<strong>de</strong>s económicas . . . . . . . 0,066 MPTAImpuesto Municipal sobre el incremento <strong>de</strong> valor <strong>de</strong> losterrenos <strong>de</strong> naturaleza urbana . . . . . . . . . . . 0,274 MPTA2.7.7. GASTOS FINANCIEROSLos gastos financieros presentan un saldo a final <strong>de</strong> 1992 <strong>de</strong>195,722 MPTA, que supone un porcentaje importante sobre la cifra<strong>de</strong> ingresos <strong>de</strong> la Sociedad.Los gastos financieros aparecen en las cuentas siguientes:63


2. FISCALIZACIÓN REALIZADACUENTASMiles <strong>de</strong> PTASALDO A 31-12-92Intereses <strong>de</strong> Deudas con entida<strong>de</strong>sfinancieras 187.815Otros gastos financieros 7.803Intereses por <strong>de</strong>scuento <strong>de</strong> efectos 104TOTAL GASTOS FINANCIEROS 195.722La Sociedad contabiliza los intereses por <strong>de</strong>udas con entida<strong>de</strong>sfinancieras por promociones, a fin <strong>de</strong> activar estos gastos. A fin<strong>de</strong> año, efectuó una redistribución <strong>de</strong> estos gastos según lasnecesida<strong>de</strong>s financieras que, a su parecer, las diferentes obrashabían provocado.La presentación final <strong>de</strong> los gastos financieros a 31-12-92, porcentros <strong>de</strong> coste, fue la siguiente:Gastos financieros <strong>de</strong> estructuraGastos financieros "ViviendasTorreblanca"Gastos financieros "St. Domènec-ElColomer"Gastos financieros"Parcela C-1"INTERESES DE DEUDAS CON ENTIDADESFINANCIERAS78,388 MPTA67,394 MPTA41,193 MPTA0,840 MPTA187,815 MPTASe ha comprobado la corrección <strong>de</strong> estas cifras con lasliquidaciones <strong>de</strong> intereses <strong>de</strong> Caja <strong>de</strong> Ahorros y Pensiones <strong>de</strong>Barcelona y <strong>de</strong>l Banco Hipotecario, siendo el resultadosatisfactorio.Se ha revisado el procedimiento <strong>de</strong> redistribución entre losdiferentes centros <strong>de</strong> coste, resultando razonable.2.7.8. GASTOS EXTRAORDINARIOSEsta cuenta, que presenta un saldo a 31-12-92 <strong>de</strong> 1,624 MPTA,recoge principalmente las pérdidas proce<strong>de</strong>ntes <strong>de</strong>l inmovilizadomaterial, por valor <strong>de</strong> 1,537 MPTA, producidas con motivo <strong>de</strong>ltraslado <strong>de</strong> la se<strong>de</strong> social <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> a la nueva oficina <strong>de</strong>64


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAEdifici <strong>de</strong> Serveis, al ser dadas <strong>de</strong> baja diversas instalaciones.Así mismo incluye otros gastos extraordinarios por 0,087 MPTA.2.7.9. IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES (Crédito fiscal)Esta cuenta recoge el crédito impositivo generado en el ejerciciocomo consecuencia <strong>de</strong> la existencia <strong>de</strong> base imponible negativa acompensar. El saldo, acreedor, es <strong>de</strong> 154,056 MPTA. Proviene <strong>de</strong>lcálculo <strong>de</strong>l Impuesto sobre Beneficios relativo al ejerciciofiscalizado, calculado en la forma siguiente:Resultado Contable 1992 antes <strong>de</strong>impuestos(440.281) mPTADiferencias permanentes 122 mPTABASE IMPONIBLE(440.159) mPTAImpuesto <strong>de</strong> Socieda<strong>de</strong>s (35%) 154.056 mPTALa Sociedad contabiliza este crédito fiscal, cuando es conocidoel resultado final <strong>de</strong>l ejercicio, cargando su importe a la cuenta"Crédito por pérdidas a compensar", al Activo <strong>de</strong>l Balance, yabonándolo a la cuenta <strong>de</strong> "Impuesto sobre beneficios" a Pérdidasy Ganancias.Las bases imponibles negativas hasta 31.12.92 son las siguientes:AÑOMiles <strong>de</strong> PTABASE IMPONIBLE1990 (28.356)1991 (421.673)1992 (440.159)TOTAL (890.588)El crédito fiscal a compensar en los cinco ejercicios inmediatosy sucesivos es el siguiente:65


2. FISCALIZACIÓN REALIZADAAÑOMiles <strong>de</strong> PTACRÉDITO FISCAL1990 9.9241991 147.5881992 154.056TOTAL 311.568(Véase apartado 3.1) <strong>de</strong>l punto 2.3.4.2. <strong>de</strong> este informe.66


3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS3.CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS Y HECHOS POSTERIORES3.1. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOSEn la Memoria <strong>de</strong> creación <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> (año 1988) se dice que elAyuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallés se plantea la necesidad <strong>de</strong>realizar actuaciones encaminadas facilitar viviendas a preciosasequibles, a los habitantes <strong>de</strong>l Municipio y también a llevar acabo acciones que facilitaran el logro <strong>de</strong> la política urbanística<strong>de</strong>l Ayuntamiento.Asimismo, se menciona, que juntamente con este tipo <strong>de</strong> viviendas,se construirán otro tipo <strong>de</strong> edificaciones que se ven<strong>de</strong>rán aprecio <strong>de</strong> mercado, ayudando al financiamiento <strong>de</strong> las viviendassociales. Se preten<strong>de</strong> que el conjunto <strong>de</strong> estas promociones seautofinancie; por tanto, se busca el beneficio en los inmueblescomerciales <strong>de</strong> las mencionadas promociones, oficinas, locales yplazas <strong>de</strong> parking, así como <strong>de</strong> viviendas <strong>de</strong> renta libre. Tambiénse busca un equilibrio financiero entre las diferentespromociones <strong>de</strong> manera que los posibles superávits <strong>de</strong> algunas <strong>de</strong>ellas contrarresten los déficits que puedan generar en otras.Cabe preguntarse si estos objetivos previstos por el Ayuntamiento<strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> se han cumplido a 31-12-92.A la vista <strong>de</strong> los datos <strong>de</strong> que disponemos hasta la fecha, hemos<strong>de</strong> <strong>de</strong>cir que los objetivos únicamente se han cumplido en parte.Efectivamente, <strong>PROMUSA</strong>, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> su creación, ha promovido laconstrucción <strong>de</strong> 88 viviendas <strong>de</strong> Régimen General <strong>de</strong> ProtecciónOficial y 12 <strong>de</strong> Régimen Especial, 96 <strong>de</strong> Régimen Libre, 4502 m 2útiles <strong>de</strong> locales comerciales, 4678 m 2 útiles <strong>de</strong> oficinas y 676plazas <strong>de</strong> parkings para coches, 15 para motos y 50 trasteros, enlas Promociones <strong>de</strong> 1989 (La Mina, Can Magí, viviendas Torreblancay Edificio <strong>de</strong> Servicios). Las promociones <strong>de</strong> 1992 consisten en136 viviendas, <strong>de</strong> las que 35 son <strong>de</strong> Régimen General <strong>de</strong> ProtecciónOficial, 22 <strong>de</strong> Régimen Especial y 79 libres a Precios tasados,1728 m 2 útiles <strong>de</strong> locales comerciales, 1405,9 m 2 útiles <strong>de</strong>oficinas y 260 plazas <strong>de</strong> parking para coches, 2 plazas para motosy 6 trasteros, próximos a acabarse.En el ámbito <strong>de</strong> la gestión y promoción <strong>de</strong>l suelo urbano, <strong>PROMUSA</strong>ha participado en la Junta <strong>de</strong> Compensación <strong>de</strong>l Plan Parcial <strong>Sant</strong>Domènec-El Colomer, polígonos 2 y 3 <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallès,como empresa gestora y urbanizadora. En conjunto, ha supuesto laurbanización <strong>de</strong> unas 15 Ha, <strong>de</strong> las que 3 Ha se han <strong>de</strong>stinado a laconstrucción <strong>de</strong>l Parque Central.Pero, por otro lado, la Sociedad presenta un <strong>de</strong>sequilibro67


3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOSpatrimonial, producido por las pérdidas acumuladas hasta el31.12.92.Las pérdidas antes <strong>de</strong> impuestos, han sido, según datos <strong>de</strong> lapropia empresa, por centros <strong>de</strong> coste, las siguientes:PROMOCIONES 89EJERCICIO1990EJERCICIO1991EJERCICIO1992TOTAL31.12.92La Mina - (72) - (72)Can Magí - (305) 7 (298)Viviendas Torreblanca - - (491) (491)Edifici Serveis - - 197 197Gastos <strong>de</strong> estructura (28) (45) (153) (226)TOTAL RESULTADOACUMULADO (28) (422) (440) (890)(importes en millones <strong>de</strong> pesetas)En los próximos años, <strong>de</strong> 1993 a 1997, la Sociedad estima que,obtendrá unos beneficios que compensaran parte <strong>de</strong> estas pérdidas,y que se pue<strong>de</strong>n valorar según previsiones <strong>de</strong> la propia empresa,en 243,9 MPTA (ver punto 2.3.4.2., apartado 3.3) <strong>de</strong> esteinforme).Estas estimaciones son, en nuestra opinión, muy optimistas, dadala situación <strong>de</strong>l mercado inmobiliario en <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallés yel actual ritmo <strong>de</strong> ventas <strong>de</strong> la empresa.Aceptando, sin embargo, esta hipótesis, aun nos encontraríamosante unas pérdidas para estas Promociones, muy elevadas.Analizando los costes <strong>de</strong> las diferentes promociones <strong>de</strong> 1989 seobserva:La MinaEsta promoción consiste en un edificio <strong>de</strong> 12 viviendas <strong>de</strong>Protección Especial <strong>de</strong> Régimen Especial con una superficie totalconstruida <strong>de</strong> 1452 m 2 , 4 locales comerciales <strong>de</strong> 363 m 2 en total,19 plazas <strong>de</strong> parking para coches <strong>de</strong> una superficie global <strong>de</strong> 469m 2 y 6 plazas <strong>de</strong> parking para moto <strong>de</strong> 22,75 m 2 .Teniendo en cuenta que el precio oficial máximo <strong>de</strong> ventaautorizado <strong>de</strong> estas viviendas está fijado por ley en 58.000pta/m 2 , los ingresos por ventas no cubren, la totalidad <strong>de</strong> los68


3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOSgastos <strong>de</strong> esta promoción, dado que el coste material <strong>de</strong> ejecucióny <strong>de</strong> otros gastos no financieros por m 2 construido <strong>de</strong> lasviviendas es <strong>de</strong> 76.700 pta/m 2 , siendo este un valor más propio <strong>de</strong>una vivienda <strong>de</strong> renta normal que <strong>de</strong> una vivienda <strong>de</strong> renta <strong>de</strong> tiposocial.A este coste <strong>de</strong> construcción <strong>de</strong>be añadirse el <strong>de</strong>l solar <strong>de</strong> 493 m 2 ,aportado por el Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> como ampliación <strong>de</strong>Capital y valorado en 43,4 MPTA, cifra muy próxima a su valor <strong>de</strong>mercado, según la empresa.De otro lado los beneficios <strong>de</strong> los locales comerciales y plazas<strong>de</strong> parking son claramente insuficientes para compensar laspérdidas generadas por las viviendas.Can MagíLa Promoción <strong>de</strong> Can Magí consiste en 56 viviendas <strong>de</strong> ProtecciónOficial <strong>de</strong> Régimen General <strong>de</strong> una superficie total construida <strong>de</strong>5.764 m 2 , 13 locales con un total <strong>de</strong> 1841 m 2 , 57 plazas <strong>de</strong> parking<strong>de</strong> una superficie construida <strong>de</strong> 1.981 m 2 y 34 trasteros <strong>de</strong> unasuperficie <strong>de</strong> 176 m 2 .El coste material <strong>de</strong> ejecución y otros gastos no financieros <strong>de</strong>las viviendas resultan a un precio por m 2 /construido <strong>de</strong> 88.300PTA/m 2 , <strong>de</strong>bido entre otras causas a la existencia <strong>de</strong> numerososcambios en el proyecto <strong>de</strong> la obra (64 MPTA) y a costes <strong>de</strong>urbanización, que inicialmente estaba previsto que asumiera elAyuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> (30 MPTA)Asimismo, cabe <strong>de</strong>stacar, que la duración <strong>de</strong> la obra fue mucho máslarga <strong>de</strong> lo que estaba previsto, con la clara inci<strong>de</strong>ncia negativa<strong>de</strong> los gastos financieros que este hecho provoca, y también queel solar don<strong>de</strong> se edificó esta Promoción fue adquirido a unprecio <strong>de</strong> mercado muy elevado, con un coste global <strong>de</strong> 170 MPTA.Por todas estas causas y teniendo en cuenta que las viviendas son<strong>de</strong> Régimen General y que por tanto, el precio máximo <strong>de</strong> ventaestá fijado por ley (en 82.000 PTA/m 2 ), las pérdidas provocadaspor la venta <strong>de</strong> las viviendas (298 MPTA) no pue<strong>de</strong>n sercompensadas por los previsibles beneficios <strong>de</strong> los locales, cuandose vendan, dado que el precio <strong>de</strong> venta previsto por unidad y lasexistencias no lo permiten y también porque los precios <strong>de</strong> venta<strong>de</strong> las plazas <strong>de</strong> parking no superan el coste <strong>de</strong> las mismas, nogenerando beneficios que compensen las pérdidas habidas en laventa <strong>de</strong> las viviendas.69


3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOSViviendas TorreblancaEsta Promoción, que consiste en la edificación y venta <strong>de</strong> 32viviendas <strong>de</strong> Protección Oficial <strong>de</strong> Régimen General, 96 viviendas<strong>de</strong> Régimen Libre, 20 locales comerciales y 346 plazas <strong>de</strong> parkingpara coches, presenta una pérdida cercana a los 500 MPTA. Estaspérdidas son <strong>de</strong>bidas a una causas parecidas a las <strong>de</strong> la Promoción<strong>de</strong> Can Magí:- El precio <strong>de</strong> venta, 82.000 pta/m 2 , fijado por ley, precio <strong>de</strong>las 32 viviendas <strong>de</strong> P.O.R.G. (Protección Oficial <strong>de</strong> RégimenGeneral). Los precios <strong>de</strong> venta fijados están alre<strong>de</strong>dor <strong>de</strong> las100.000 pta/m 2 , para las 96 viviendas <strong>de</strong> Régimen Libre, que nollega ni a la mitad <strong>de</strong> los precios <strong>de</strong> mercado.- Costes <strong>de</strong> construcción y otros gastos muy elevados (viviendasa 87.800 PTA/m 2 construido) <strong>de</strong>bido, entre otras causas, a laexistencia <strong>de</strong> muchos "precios contradictorios" (modificacionesintroducidas en el proyecto, tales como cambio <strong>de</strong> sistema <strong>de</strong>calefacción, etc...) por un importe global <strong>de</strong> 125 MPTA;urbanización no prevista inicialmente para un importe próximoa los 40 MPTA, la construcción <strong>de</strong> una Estación Transformadoray <strong>de</strong> otros gastos tales como seguros, notario, Registro <strong>de</strong> laPropiedad, Impuesto <strong>de</strong> Transferencias Patrimoniales, etc.- Gastos financieros muy elevados (126,8 MPTA) <strong>de</strong>bidos en parte,a que las obras <strong>de</strong> edificación <strong>de</strong> una duración prevista <strong>de</strong> 18meses, se alargaron hasta 30 meses.- El solar edificado, <strong>de</strong> 11.238 m 2 , aportado por el Ayuntamiento<strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Valles fue valorado en 492,8 MPTA. Laempresa cree que esta valoración está próxima al precio <strong>de</strong>mercado.Por todo ello, el total <strong>de</strong> los ingresos ha sido muy inferior alos gastos, siendo las pérdidas <strong>de</strong> esta Promoción muy elevadas.Edificio <strong>de</strong> ServiciosEste edificio supone una superficie total construida <strong>de</strong> 15.277 m 2 ,<strong>de</strong> los que 6.402 m 2 correspon<strong>de</strong>n a oficinas, en 32 módulos, 1.988m 2 correspon<strong>de</strong>n a locales comerciales, en 16 módulos, 6.400 m 2correspon<strong>de</strong>n a 254 plazas <strong>de</strong> parking para coches, 32 m 2 a 9plazas <strong>de</strong> parking para motos y 344 m 2 a 16 trasteros.Esta obra, se adjudicó a OSHA/OHSAE, S.A., en 825,6 MPTA,resultando finalmente por un coste material <strong>de</strong> ejecución <strong>de</strong> 962,4MPTA. Estos 136,8 MPTA <strong>de</strong> diferencia son <strong>de</strong>bidos a:70


3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS- 78,2 MPTA <strong>de</strong> variaciones <strong>de</strong> contrato pactados con elcontratista, por modificaciones <strong>de</strong> proyectos, tanto enunida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> obra como en precios.- 29,4 MPTA <strong>de</strong> gastos <strong>de</strong> urbanización.- 29,1 MPTA <strong>de</strong> revisión <strong>de</strong> precios.- A este importe <strong>de</strong>be añadirse 35,4 MPTA <strong>de</strong> servicioscontratados directamente por <strong>PROMUSA</strong> a industriales, talescomo: Sulzer (aire condicionado) 8,6 MPTA, Talleres Inox(puertas locales y buzones) 7,5 MPTA, Electroclimava(instalaciones eléctricas, incendios) 2,4 MPTA, DiseñosUrbanos (rótulos) 1,5 MPTA, Revi (control <strong>de</strong> presencia en elEdificio) 8,9 MPTA, Cometal (barandas y cerrajería) 1,6 MPTAy acometidas por 4,2 MPTA.Otro factor que ha supuesto un encarecimiento <strong>de</strong> la obra respectoal coste previsto ha sido su duración (26 meses), que ha superadoen 8 la duración prevista.Por todos estos motivos los costes <strong>de</strong>l edificio han sido muysuperiores a los previstos en su inicio.Asimismo, los precios <strong>de</strong> venta, han estado sujetos a la recesióngeneral <strong>de</strong> la economía y <strong>de</strong>l sector inmobiliario, en particular,en San <strong>Cugat</strong>, no pudiendo ser tan altos como se esperaba.Por otro lado los precios medios <strong>de</strong> venta <strong>de</strong> la plazas <strong>de</strong> parking<strong>de</strong> coches, <strong>de</strong> 892 mPTA, a duras penas superan los <strong>de</strong> sus precios<strong>de</strong> coste.Por todas estas causas, los márgenes obtenidos por estaPromoción no han sido tan elevados como los que la empresa habíaprevisto.Cargas <strong>de</strong> EstructuraLas cargas <strong>de</strong> estructura, en los años 1990, 1991 y 1992 hansupuesto un total <strong>de</strong> 226 MPTA. De esta cifra, una gran parte se<strong>de</strong>ben a gastos financieros muy elevados, ya que la empresa hanecesitado fuentes <strong>de</strong> financiación ajenas para su funcionamiento,<strong>de</strong>bido a su <strong>de</strong>scapitalización por pérdidas, así como por la cargafinanciera que representan los inmuebles acabados y no vendidos.Conclusión:Todas esta causas han motivado la elevada cifra <strong>de</strong> pérdidas <strong>de</strong>71


3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOSexplotación <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> a 31.12.92. La situación patrimonial es <strong>de</strong><strong>de</strong>sequilibrio y no se están cumpliendo, los objetivos iniciales<strong>de</strong>l Ayuntamiento <strong>de</strong> obtener un equilibrio financiero entre lasdiferentes promociones, y la autofinaciación para el conjunto <strong>de</strong>las mismas (Ver recomendación núm.8).3.2. HECHOS POSTERIORESDe cara a los próximos ejercicios, se constata que <strong>de</strong>s<strong>de</strong> elejercicio 92 vienen produciéndose una serie <strong>de</strong> hechos que pue<strong>de</strong>nmejorar los resultados obtenidos hasta ahora por la Sociedad:1)En las Promociones 92, y como consecuencia, en parte, <strong>de</strong> lacrisis <strong>de</strong>l sector <strong>de</strong> la Construcción, se han adjudicado las obras<strong>de</strong> ejecución material por un importe que ha supuesto un ahorroimportante sobre los presupuestos iniciales <strong>de</strong> licitación.2)Los contratos <strong>de</strong> ejecución <strong>de</strong> las obras <strong>de</strong> las Promociones 92,formalizados el 10.03.93, por un importe total <strong>de</strong> 1.223,3 MPTA,pactan contractualmente la ejecución <strong>de</strong> las obras por el sistema<strong>de</strong> forfait o precio cerrado, reduciendo consecuentemente elriesgo <strong>de</strong> <strong>de</strong>sviaciones en el presupuesto final <strong>de</strong> ejecución.3)A primeros <strong>de</strong> 1993 se firmó un expediente <strong>de</strong> regulación <strong>de</strong>fincas entre el Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> y <strong>PROMUSA</strong>, en virtud<strong>de</strong>l cual éste transmite al Ayuntamiento 12 viviendas y 12 plazas<strong>de</strong> parking <strong>de</strong> la Promoción "Viviendas Torreblanca" porcompensaciones urbanísticas y recibe a cambio cuatro parcelas poredificar <strong>de</strong> una superficie total <strong>de</strong> 4.844 m 2 . La venta durante1993, <strong>de</strong> parte <strong>de</strong> estas parcelas ha supuesto un margen <strong>de</strong>contribución positivo <strong>de</strong> 85 MPTA, según datos <strong>de</strong> la empresa.4)Durante 1993 finalizaron las obras <strong>de</strong> urbanización <strong>de</strong>l Polígono2 y 3 <strong>de</strong>l Plan Parcial <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer. La ventadurante 1993 <strong>de</strong> parte <strong>de</strong> este polígono ha representado para<strong>PROMUSA</strong> un margen <strong>de</strong> contribución positivo <strong>de</strong> 125,9 MPTA segúndatos <strong>de</strong> la empresa.5)Como consecuencia, fundamentalmente, <strong>de</strong> estas dos operaciones,<strong>PROMUSA</strong> ha obtenido durante el ejercicio <strong>de</strong> 1993 un beneficioantes <strong>de</strong> impuestos <strong>de</strong> 36,3 MPTA, el cual, una vez <strong>de</strong>ducido elimpuesto como crédito fiscal, se convierte en un beneficiocontable <strong>de</strong> 22,1 MPTA6)Los gastos financieros se han reducido respecto a los <strong>de</strong> losaños anteriores, en parte como consecuencia <strong>de</strong> una mejora en lagestión y en parte <strong>de</strong>bido a que el precio <strong>de</strong>l dinero en elmercado hipotecario está bajando consi<strong>de</strong>rablemente.72


3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS7)En relación a la comercialización <strong>de</strong> las existencias (localescomerciales, oficinas y parkings) y ante la atonía <strong>de</strong>l mercadoinmobiliario, se han revisado los precios <strong>de</strong> venta a la baja,cosa que pue<strong>de</strong> agilizar la venta.8)La mayor experiencia <strong>de</strong>l personal y <strong>de</strong>l equipo directivo,favorece la obtención <strong>de</strong> mejores resultados para la Sociedad.9) Las pérdidas contables acumuladas hasta 31.12.92 ascien<strong>de</strong>n a579,2 MPTA. que añadidas a los 226,2 MPTA <strong>de</strong> crédito fiscal aregularizar (ver 2.3.4.2. apartado 3.3) <strong>de</strong> este informe) yrestado el resultado contable positivo <strong>de</strong>l año 1993 por 22,1MPTA, hace que <strong>PROMUSA</strong>, <strong>de</strong> acuerdo con el contenido <strong>de</strong> losartículos 163.1 y 260.4 <strong>de</strong> la Ley <strong>de</strong> Socieda<strong>de</strong>s Anónimas, hayareducido su capital Social y lo haya ampliado en forma suficientepara po<strong>de</strong>r hacer posible la recuperación <strong>de</strong> su equilibriopatrimonial.En este sentido, la Junta General <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> reunida en sesiónOrdinaria y Extraordinaria el día 21.06.94, aprobó la reducción<strong>de</strong>l capital social en 557,08 MPTA (importe <strong>de</strong> las pérdidascontables acumuladas hasta 31.12.93) y al mismo tiempo suampliación en 206,137 MPTA.El capital social <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> a 21.6.94 es <strong>de</strong> 616,576 MPTA.10) Esta ampliación <strong>de</strong> Capital ha sido hecha mediante laaportación <strong>de</strong>l Ayuntamiento <strong>de</strong> San <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong> 8.525 m 2 totales entres parcelas <strong>de</strong>l sector <strong>de</strong>l Coll Favà-Pont <strong>de</strong> Can Vernet. Enestos solares se edificaran viviendas <strong>de</strong> protección oficial,locales comerciales y parkings, que proporcionaran, junto a las(Promociones 94) un margen positivo <strong>de</strong> 228 MPTA, según datos <strong>de</strong>la empresa.La valoración <strong>de</strong> los solares, ha sido realizada por los ServiciosMunicipales, siendo asumida por el Pleno Municipal,y por elTécnico nombrado por el Registro Mercantil. Esta valoración se hahecho a petición <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong>, <strong>de</strong> acuerdo con la letra D <strong>de</strong>lart.1º. <strong>de</strong>l Decreto 3148/78, <strong>de</strong> 10 <strong>de</strong> noviembre, que valora losterrenos y obras <strong>de</strong> urbanización necesarios para la construcción<strong>de</strong> viviendas <strong>de</strong> Protección Oficial en una cifra que no supere el15% <strong>de</strong>l resultado <strong>de</strong> multiplicar el precio <strong>de</strong> venta por m 2pon<strong>de</strong>rado por el total <strong>de</strong> m 2 <strong>de</strong>stinados a viviendas protegidas,pero consi<strong>de</strong>rando también zona protegida la parte <strong>de</strong>stinada alocales comerciales.Este sistema <strong>de</strong> valoración supone un cambio <strong>de</strong> criterio respectoal aplicado en las anteriores ampliaciones <strong>de</strong> capital, queconsistía en valorar los solares según el precio <strong>de</strong> mercado. Este73


3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOSnuevo criterio, lo que significa en realidad, es que laaportación <strong>de</strong> estos terrenos, por parte <strong>de</strong>l Ayuntamiento se hacea un precio subvencionado, fórmula equivalente, como se ha vistoa la anterior dada la existencia <strong>de</strong> pérdidas acumuladas en<strong>PROMUSA</strong> que repercuten negativamente en el valor contable <strong>de</strong> laempresa y por tanto en el Patrimonio <strong>de</strong>l Ayuntamiento, pérdidasprovocadas únicamente en parte, por la valoración <strong>de</strong> los terrenosa precio <strong>de</strong> mercado la repercusión <strong>de</strong> los cuales en los precios<strong>de</strong> venta no era posible en su totalidad a las Viviendas <strong>de</strong>Protección Oficial, dada la tasación <strong>de</strong> los precios <strong>de</strong> venta.Cabe mencionar, que en esta última ampliación no se ha tenido encuenta que los locales comerciales se pue<strong>de</strong>n ven<strong>de</strong>r a preciolibre y por tanto la repercusión proporcional <strong>de</strong>l solar en losmismos, se hubiera podido hacer a precio <strong>de</strong> mercado. De estamanera se hubieran respetado, al máximo, las valoracionespatrimoniales <strong>de</strong>l Ayuntamiento y los costes <strong>de</strong> promoción estaríanmás en consonancia con la finalidad <strong>de</strong> cada uno <strong>de</strong> los objetivos.Ello no obstante, <strong>de</strong>be tenerse en cuenta que, <strong>de</strong>bido a que<strong>PROMUSA</strong> es una sociedad mercantil íntegramente propiedad <strong>de</strong>lAyuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong>, al consolidar el balance <strong>de</strong> ambasentida<strong>de</strong>s, el resultado obtenido hubiera sido el mismo.74


4. CONCLUSIONES,OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES4. CONCLUSIONES,OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES.Para que las cuentas <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong> correspondientes a 1992 muestrensu realidad económica más a<strong>de</strong>cuadamente, <strong>de</strong>ben tenerse presentelas observaciones y recomendaciones siguientes:1) ExistenciasEn "Obras en curso" figuran los gastos correspondientes alProyecto <strong>de</strong> Edificación <strong>de</strong> un complejo <strong>de</strong>portivo, oficinas yparkings a construir en la Parcela C-1, <strong>de</strong>l Polígono 2 <strong>Sant</strong>Domènec-El Colomer, por importe <strong>de</strong> 11,8 MPTA, que no se llevó, nise llevará a cabo. Durante 1993 esta parcela se vendió y el coste<strong>de</strong>l proyecto se trasladó a la obra <strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer.En cuanto a la Promoción "<strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer 3" con fecha31.12.1992 figura en "Obras en Curso" por un importe <strong>de</strong> 2,4 MPTAy "Terrenos y Solares" por 37,27 MPTA. En esta partida falta elvalor <strong>de</strong> parte <strong>de</strong>l terreno adquirido en permuta <strong>de</strong> dos pisos comose explica seguidamente. La Sociedad ya conocía en aquella fechaque el valor <strong>de</strong> venta <strong>de</strong> los edificios a construir (79,6 MPTA)más 20 MPTA correspondientes a la permuta <strong>de</strong> dos pisos <strong>de</strong> parte<strong>de</strong>l terreno don<strong>de</strong> se construyó esta promoción, seria inferior alos costes, ya que únicamente el coste material <strong>de</strong> ejecucióncontratado <strong>de</strong> esta obra se eleva a 79,99 MPTA. Por tanto, <strong>de</strong>acuerdo con el principio <strong>de</strong> pru<strong>de</strong>ncia, se hace necesarioprevisionar la pérdida ya conocida al finalizar el ejercicio <strong>de</strong>1992, que es, como mínimo, equivalente a 39,1 MPTARecomendación:Es necesario que <strong>PROMUSA</strong> regularice el saldo <strong>de</strong> Existencias a31.12.92 siguiendo las recomendaciones siguientes:a) El importe <strong>de</strong> 11,8 MPTA <strong>de</strong> la parcela C-1, que no esrealizable, ya que no se llevará a cabo el Proyecto, <strong>de</strong>beconsi<strong>de</strong>rarse una pérdida y proce<strong>de</strong>rse a la anulación <strong>de</strong>l cargohecho durante 1993 a la obra <strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer.b) En cuanto a la Promoción "<strong>Sant</strong> Domènec-El Colomer 3",siguiendo los principios <strong>de</strong> pru<strong>de</strong>ncia, hace falta previsionar lapérdida ya conocida, al finalizar el ejercicio <strong>de</strong> 1992, que escomo mínimo equivalente a 39,1 MPTA.75


4. CONCLUSIONES, OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES2) Crédito para pérdidas a compensarEl saldo <strong>de</strong> esta cuenta a 31-12-92, <strong>de</strong> 311,568 MPTA, correspon<strong>de</strong>al crédito fiscal consecuencia <strong>de</strong> las pérdidas registradas entre1990 y 1992, a compensar con los resultados positivos, según el<strong>de</strong>talle siguiente:AÑOCRÉDITO FISCAL1990 9,9241991 147,5881992 154,055Total a 31.12.92 311,5671993 (14,178)TOTAL A 31.12.93 297,389(Importes en MPTA)De acuerdo con la legislación fiscal vigente, la contabilización<strong>de</strong> esta pérdidas compensables podrá hacerse,siempre que exista laseguridad, fuera <strong>de</strong> toda duda razonable, <strong>de</strong> que los beneficios <strong>de</strong>los ejercicios siguientes serán suficientes para permitir sucompensación. Dado que, según previsiones <strong>de</strong> la empresa, losbeneficios antes <strong>de</strong> impuestos para los próximos años son lossiguientes:AÑOBENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS1994 11,4091995 144,0001996 48,0001997 -TOTAL 203,409(importes en MPTA)Ello comporta un crédito fiscal máximo <strong>de</strong> 71,2 MPTA, inferior alcontabilizado por la empresa. El Consejo <strong>de</strong> Administración <strong>de</strong><strong>PROMUSA</strong> <strong>de</strong> 6.06.94 aprobó su regularización.Recomendación:El Consejo <strong>de</strong> Administración <strong>de</strong> 6.06.94 acordó regularizar elsaldo <strong>de</strong>l crédito fiscal (297,4 MPTA a 31-12-93) <strong>de</strong>jándoloestablecido en 71,2 MPTA, que es el crédito máximo por pérdidasque la empresa pue<strong>de</strong> compensar, según sus previsiones.Asimismo, es necesario que <strong>PROMUSA</strong>, en el futuro, <strong>de</strong> acuerdo conla legislación vigente, contabilice las posibles pérdidascompensables siempre que exista la seguridad <strong>de</strong> que los76


4. CONCLUSIONES,OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONESbeneficios siguientes serán suficientes para po<strong>de</strong>r compensarlas.3) Retenciones condicionadas <strong>de</strong> Préstamos Hipotecariossubrogables<strong>PROMUSA</strong> recoge en esta cuenta <strong>de</strong> Activo los préstamoshipotecarios subrogables concedidos y no dispuestos, siguiente loque establece en la Or<strong>de</strong>n <strong>de</strong> 1 <strong>de</strong> julio <strong>de</strong> 1980 <strong>de</strong> adaptación <strong>de</strong>lPlan General <strong>de</strong> Contabilidad <strong>de</strong> 1973 para las Socieda<strong>de</strong>sInmobiliarias.Recomendación:Teniendo en cuenta que en el Plan General <strong>de</strong> Contabilidad <strong>de</strong> 1990no figura esta cuenta, seria recomendable no utilizarla,indicando la parte <strong>de</strong> los préstamos hipotecarios subrogables nodispuestos en la Memoria.4) Préstamos hipotecarios subrogablesLa Sociedad contabiliza en esta cuenta los préstamos hipotecariossubrogables, consi<strong>de</strong>rándolos como pasivo por el nominal en elmomento en el que son concedidos, cuando <strong>de</strong>berían serlo en elmomento <strong>de</strong> su disposición y únicamente por la cantidad dispuesta.Recomendación:Se recomienda que la sociedad contabilice la parte dispuesta comoexigible en el momento <strong>de</strong> su disposición. La información sobre laparte no dispuesta <strong>de</strong> los préstamos hipotecarios subrogablesconcedidos. Debería darse en la Memoria.5) Deudas con entida<strong>de</strong>s <strong>de</strong> crédito (Pólizas <strong>de</strong> crédito)La Póliza <strong>de</strong> crédito que <strong>PROMUSA</strong> tiene con la Caja <strong>de</strong> Ahorros yPensiones <strong>de</strong> Barcelona, concedida, por un importe <strong>de</strong> 750 MPTA sedispuso a 31-12-92 por 655,07 MPTA, <strong>de</strong> los que 467,57 MPTA hansido clasificados por la Sociedad como "Exigible a Largo Plazo"y, el resto <strong>de</strong> 187,5 MPTA como "Exigible a Corto Plazo". Estaúltima cifra, que es el 25% <strong>de</strong>l límite concedido, es el importeen que <strong>de</strong>be reducirse este límite, según el contrato, a 5 <strong>de</strong>setiembre <strong>de</strong> 1993Esta clasificación es incorrecta <strong>de</strong>bido a que la empresa, según77


4. CONCLUSIONES, OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONESel contrato <strong>de</strong> la póliza, pue<strong>de</strong> disponer a más <strong>de</strong> un año <strong>de</strong> 562,5MPTA, por lo que, <strong>de</strong>bería <strong>de</strong> consi<strong>de</strong>rarse esta cifra comoexigible a largo plazo, <strong>de</strong>biéndose consi<strong>de</strong>rar la diferencia hastalos 655,07 MPTA dispuestos como exigible a corto plazo (92,57MPTA).Recomendación:Es necesario que <strong>PROMUSA</strong> actúe según lo establecido en el PlanGeneral <strong>de</strong> Contabilidad y clasifique como a largo plazo la parte<strong>de</strong> la Póliza que la empresa pue<strong>de</strong> disponer en un plazo superiora un año; clasificando el resto hasta el total dispuesto comoExigible a corto plazo, ya que la Sociedad <strong>de</strong>berá restablecerloen un plazo inferior a 12 meses.6) Aumentos y disminuciones <strong>de</strong> Existencias<strong>PROMUSA</strong> presenta las variaciones <strong>de</strong> existencias (aumentos ydisminuciones) en forma incorrecta, ya que el saldo <strong>de</strong> la cuenta"Variación <strong>de</strong> Existencias" no es el mismo que el que presenta enla Cuenta <strong>de</strong> Pérdidas y Ganancias, en la que se muestran losmovimientos <strong>de</strong> las existencias y no los saldos <strong>de</strong> las cuentas <strong>de</strong>las variaciones <strong>de</strong> aquellas.Recomendación:Seria necesario que en el futuro, <strong>PROMUSA</strong> presente en sus CuentasAnuales, al finalizar el ejercicio, los saldos <strong>de</strong> variación <strong>de</strong>existencias <strong>de</strong> productos acabados y en curso y variación <strong>de</strong>existencias <strong>de</strong> primeras materias, tal y como se establece en elPlan General <strong>de</strong> Contabilidad.7) Ampliaciones <strong>de</strong> Capital (Contabilización)La Sociedad ha contabilizado <strong>de</strong> forma ina<strong>de</strong>cuada las ampliaciones<strong>de</strong> Capital con aportación <strong>de</strong> terrenos, cargando la cuenta <strong>de</strong>"Compras" y abonando en la Cuenta <strong>de</strong> Capital Social.Recomendación:Dado que estas aportaciones no son compras <strong>de</strong> la empresa y que el<strong>de</strong>stino <strong>de</strong> estos terrenos es el <strong>de</strong> promover edificios para laventa, y no el <strong>de</strong> <strong>de</strong>stinarlos al propio inmovilizado <strong>de</strong> <strong>PROMUSA</strong>,la Sindicatura cree que seria más conveniente que su78


4. CONCLUSIONES,OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONEScontabilización se hiciera directamente a la cuenta <strong>de</strong>Existencias aunque este procedimiento no esté expresamentecontemplado en el Plan General <strong>de</strong> Contabilidad.8) Cumplimiento <strong>de</strong> objetivos económicosLa empresa no ha logrado hasta la fecha, los objetivos económicosque se propuso el Ayuntamiento <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> al crearla, ya queno ha conseguido el equilibrio financiero entre las diferentesPromociones, ni la autofinanciación en su conjunto.Ello es consecuencia <strong>de</strong> que el Margen Bruto <strong>de</strong> Explotación <strong>de</strong>lconjunto <strong>de</strong> estas Promociones ha sido negativo, dado que losgastos son superiores a los ingresos. A este importe, se le ha <strong>de</strong>añadir las cargas <strong>de</strong> estructura.Esta situación pue<strong>de</strong> mejorarse <strong>de</strong> acuerdo con las expectativasque aportan los hechos posteriores <strong>de</strong>tectados por estaSindicatura y expuestos en el cuerpo <strong>de</strong>l informe.Recomendación:Con la finalidad que la empresa consiga los objetivos económicosantes mencionados, se hace necesario, que en base a los hechospuestos en evi<strong>de</strong>ncia en el cuerpo <strong>de</strong>l informe, la empresa realicesus activida<strong>de</strong>s procurando que en su conjunto, la cifra <strong>de</strong>ingresos <strong>de</strong> las diferentes Promociones supere a loscorrespondientes gastos, así como a las cargas <strong>de</strong> estructura.Este proceso no seria completo sin la existencia <strong>de</strong> un buensistema <strong>de</strong> contabilidad analítica, a implantar por la empresa,que permita seguir el cumplimiento <strong>de</strong> los objetivos fijados.79


5. ALEGAGIONES5. ALEGACIONESSe adjuntan las alegaciones que la empresa ha enviado a laSindicatura en respuesta al envío <strong>de</strong>l Proyecto <strong>de</strong> Informe, a losefectos previstos en el artículo 6 <strong>de</strong> la Ley 6/1984, <strong>de</strong> 5 <strong>de</strong>marzo, <strong>de</strong> la Sindicatura <strong>de</strong> Cuentas <strong>de</strong> Cataluña, y modificada porla Ley 15/1991, <strong>de</strong> 4 <strong>de</strong> julio.La Sindicatura las ha estudiado <strong>de</strong>tenidamente y se ha comprobadoque, como consecuencia <strong>de</strong> las mismas, únicamente <strong>de</strong>bía anularsela referente a Hacienda Pública <strong>de</strong>udora <strong>de</strong>l IVA, y modificaralgún aspecto <strong>de</strong> las referentes a Créditos por perdidas acompensar y al Cumplimiento <strong>de</strong> objetivos económicos, lo que ya seha llevado a cabo.80


RAMÓN PLANAS FONT, Secretario General <strong>de</strong> la Sindicatura <strong>de</strong>Cuentas <strong>de</strong> Cataluña,C E R T I F I C O:Que el presente informe 11/94-A, referente a PromocionesMunicipales <strong>de</strong> <strong>Sant</strong> <strong>Cugat</strong> <strong>de</strong>l Vallès, S.A. (<strong>PROMUSA</strong>), ejercicio1992, es una copia exacta <strong>de</strong>l aprobado por el Pleno <strong>de</strong> laSindicatura <strong>de</strong> Cuentas en la reunión que tuvo lugar el día 17 <strong>de</strong>enero <strong>de</strong> 1995.Y para que así conste y tenga los efectos que correspondan, firmoesta certificación, con el V• B• <strong>de</strong>l Síndico Mayor.Barcelona, 8 <strong>de</strong> febrero <strong>de</strong> 1995(firma)(firma)V• B•EL SÍNDICO MAYOR

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