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Tendencias del mercado inmobiliario® Europa 2010 - pwc

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<strong>Tendencias</strong><strong>del</strong> MercadoInmobiliario ®<strong>Europa</strong><strong>2010</strong>


<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong>Una publicación de:


<strong>Tendencias</strong><strong>del</strong> MercadoInmobiliario ®<strong>Europa</strong>Índice1Resumen ejecutivo y prefacio<strong>2010</strong>235589101011121314161718202122232426282929324448505255555760Capítulo 1 A la espera de las ventas forzosas¿Cuándo se producirán las ventas forzosas?PrevisionesContexto económico¿Dónde está el valor?La seguridad es lo primeroNichosSostenibilidadConsejos importantesCapítulo 2 Flujos de capital inmobiliarioEl capital vuelve a la escenaLos institucionales en busca de oroCapitalistas de estadoFondos open-endedFondos en la línea de fuegoLos REITs revivenDeuda: Back to businessProveedores de deudaLos CMBS resucitanLos derivados se calmanCapítulo 3 Mercados en el punto de miraRendimiento de patrimonio en carteraNuevas inversiones de propiedadesPromoción y desarrolloLas ciudadesCapítulo 4 Panorama de los sectores inmobiliariosViviendaLocales comercialesOficinasUso mixtoIndustrial/DistribuciónHotelesEntrevistados


Equipo editorial<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>PresidenciaPatrick Phillips, Urban Land InstituteKees Hage, PricewaterhouseCoopersAutoría principal y asesoríaAlex Catalano, Urban Land Institute ConsultantJohn Forbes, PricewaterhouseCoopersLydia Westrup, Urban Land Institute ConsultantInvestigación principal y asesoríaStephen Blank, Urban Land InstituteCharles J. DiRocco, Jr., PricewaterhouseCoopersDean Schwanke, Urban Land InstituteAsesoría ULIWilliam P. Kistler, Urban Land InstituteAlex Notay, Urban Land Institute<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario® es una marca registrada dePricewaterhouseCoopers LLP en los Estados Unidos y la Unión Europea.© Enero de <strong>2010</strong>, ULI–the Urban Land Institute y PricewaterhouseCoopersLLP. Todos los derechos reservados. “PricewaterhouseCoopers” y “PwC” serefieren a la red de firmas miembros de PricewaterhouseCoopers InternationalLimited (PwCIL); cada una de las cuales es una entidad legal independiente yno actúa como agente de PwCIL o de ninguna otra firma miembro. PwCIL nopresta ningún servicio a clientes. PwCIL no se hace responsable de las accionesu omisiones de cualquiera de sus firmas miembro, así como tampoco puedecontrolar la ejecución <strong>del</strong> juicio profesional de las mismas ni vincularlas de ningunaforma. Ninguna firma miembro se hace responsable de las acciones u omisionesde las otras firmas miembro, así como tampoco pueden controlar la ejecución<strong>del</strong> juicio profesional de las mismas ni vincular a PwCIL o dichas otras firmas deninguna forma. Esta publicación no se puede reproducir en modo alguno, ni conmétodos electrónicos ni mecánicos, ni por medio de fotocopias o grabación, ni porningún sistema de almacenamiento y recuperación de datos, sin el consentimientopor escrito <strong>del</strong> editor.La presente publicación se ha elaborado únicamente con fines orientativos; nopretende sustituir al asesoramiento profesional. No deben tomarse decisionesa partir de la información contenida en esta publicación sin el debidoasesoramiento profesional. No se puede garantizar (ni de modo implícito niexplícito) que la información contenida en el presente informe sea completani exacta y, con arreglo a la legislación vigente, PricewaterhouseCoopersLLP y Urban Land Institute no se hacen responsables de las consecuenciasderivadas de que el lector o una tercera persona actúe, o se abstenga dehacer algo, a consecuencia de la información contenida en el presente informe,y tampoco se aceptan responsabilidades derivadas de decisiones tomadasteniendo en cuenta el presente informe.Citación bibliográfica recomendada:ULI–the Urban Land Institute y PricewaterhouseCoopers LLP. <strong>Tendencias</strong><strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario ® , <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>. Washington, D.C.: ULI-the UrbanLand Institute, <strong>2010</strong>.PricewaterhouseCoopers,asesoría e investigaciónAlemania: Jochen Bruecken, Susanne Eickermann-RiepeAustria: Markus Brugger, Julia Grillmair, Erik Malle, MonikaUrbanitzky, Wolfgang VejdovskyBélgica: De Zutter Lode, Maarten TasBulgaria: Rossitza StoykovaRepública Checa: Richard Jones, Glen LonieDinamarca: Jesper WiinholtEspaña: Julian Bravo, David Calzada, Ignacio Echegoyen,Guillermo Massó, Aida García Mieza, Carlos Molero,Antonio Sánchez RecioFinlandia: Kimmo VilskeFrancia: Benoît Audibert, Fabrice Bricker, Arnaud Burillon, Jean-Baptiste Deschryver, Daniel Fesson, Olivier Henry, Bruno Lunghi,Claire Rossi, Geoffroy Schmitt, Jacques Taquet, Catherine Thuret,Robert WalkerHolanda: Brian Adams, Michael Bax, Caroline Beijdorff,John Brouwer, Maarten Cornelissen, Henk de Graaf, Sander Frissen,Eric Hartkamp, Sidney Herwig, Joop Kluft, Frank Kraus, Tanja vande Lagemaat, Serge de Lange, Sven van Loon, Jeroen Maan, JanManschot, Gerard Mulder, Willeke Ong, Jens Osinga, Jeroen ElinkSchuurman, Wendy VerschoorItalia: Margherita Biancheri, Elisabetta Caldirola, Matteo Cupello,Aurelio Fe<strong>del</strong>e, Giovanni Ferraioli, Aniello Gallo, Salvatore Grasso,Alberto Londi, Luca Lupone, Maja Savicevic, Lia Turri, Elena ValenteLuxemburgo: Kees Hage, Sandra Pascual VallésPolonia: Kinga Barchon, Lukasz Feliks, Katarzyna KowalczykRumanía: Brian Arnold, Francesca Postolache, Wilhelm SimonsRusia: Antonin Busta, Richard Gregson, Marina Kharitidi, MatveyManuilovSuecia: Mats G. Andersson, Helena Ehrenborg, RobertFonovich, Peter Lindstrand, Robert Treutiger, Carl WingmarkSuiza: Sandro Minelli, Kurt RitzReino Unido: Amanda Berridge, Sandra Dowling, HollyFolan, John Forbes, Chris Jackson, Chris Mutch, Tom Norrie,Sandeep Patel, Adam Perry, Rosalind Rowe, Amanda Rowland,Dave Saunders, Gerry YoungTurquía: Ersun BayraktarogluULI, producción y ediciónByron Holly, Diseñador Gráfico SeniorJames Mulligan, Director de RedacciónDavid James Rose, CorrectorBetsy VanBuskirk, Director CreativoCraig Chapman, Director de Operaciones PublicitariasKarrie Underwood, Auxiliar AdministrativoULI Catalog Number: E39ISBN: 978-0-87420-144-4Foto de la portada: Hilton Tower, Manchester, Reino Unido.Créditos: D. Hopkinsonii<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong>


Resumen ejecutivoLos participantes <strong>del</strong> <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario son prudentementeoptimistas sobre el panorama de su sector en <strong>2010</strong>. Laseconomías europeas y los <strong>mercado</strong>s de transacciones se están recuperando,pero aún se ciernen dudas más importantes sobre estas tendenciaspositivas.Las preocupaciones se centran en dos temas específicos: porun lado, si la retirada por los gobiernos de las medidas de estímuloeconómico interrumpirán la frágil recuperación de la economía y, por otro,cómo afrontará el sistema financiero las cuantiosas deudas inmobiliariasreflejadas en los balances de los bancos y los bonos de titulación hipotecariaque están venciendo.En <strong>2010</strong>, el crecimiento económico se atenuará en toda <strong>Europa</strong> y elíndice de desempleo seguirá siendo alto. Los valores <strong>del</strong> capital <strong>del</strong> sectorinmobiliario están tocando fondo y, en algunos casos, como en el ReinoUnido, están creciendo bruscamente anticipando la recuperación. Noobstante, los cimientos <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario siguen deteriorándose ycontinuarán bajo presión.Existe un volumen importante de capital disponible para el sectorinmobiliario europeo en el <strong>2010</strong>, principalmente de las instituciones conservadorascomo las compañías aseguradoras, los fondos soberanos, yvehículos de propiedad privada. Sin embargo, éstos son muy selectivos ala hora de elegir lo que van a comprar, centrándose en los mejores activoscon las mejores rentas.Los vehículos de propiedad privada están reteniendo una gran cantidadde capital asignado al <strong>mercado</strong> inmobiliario europeo: aproximadamente35 mil millones de dólares americanos. No obstante, la desilusióncon el formato <strong>del</strong> fondo se ha extendido entre los inversores y aquellosque pretendan captar el capital fresco en <strong>2010</strong> lo verán difícil. Las fortunasde las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa están mejorando.Sus acciones se han recuperado y están bien posicionadas para sacarventaja de las oportunidades de compra que surjan en el <strong>2010</strong>.Los recortes de deuda disponibles para el sector inmobiliario se estánterminando, pero el crédito permanece muy ajustado en <strong>2010</strong>. Mientrastanto, los bancos están rebajando su nivel de endeudamiento y decidiendoqué hacer con sus maltrechas carteras de préstamos. Para las transaccionesmás grandes será necesario hacer club deals o sindicaciones: y vuelveel relationship banking. Las condiciones de suscripción de financiaciónsiguen siendo muy estrictas, con reducidos loan to values y numerososcovenants.Aún no está claro cómo va a afrontar el sistema financiero europeola refinanciación de la cuantiosa deuda inmobiliaria que vencerá en lospróximos cinco años. No obstante, es poco probable que los bancoseuropeos opten por las grandes ventas de carteras de préstamos yactivos con grandes descuentos; es más probable que traten de ir resolviendolas carteras poco a poco. Las entidades crediticias alternativascomo compañías aseguradoras, fondos de pensiones y nuevas entidadesoportunistas pueden ayudar en el proceso.PrefacioComo proyecto conjunto <strong>del</strong> Urban Land Institute (ULI) yPricewaterhouseCoopers, <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario ® <strong>Europa</strong> es unapublicación que pretende recoger las tendencias y las previsiones <strong>del</strong> sectory que conoce este año su séptima edición. El informe aporta una visión deconjunto sobre las tendencias de promoción e inversión inmobiliaria europea,la financiación y los <strong>mercado</strong>s de capitales inmobiliarios, los diferentes<strong>mercado</strong>s de este sector, las áreas metropolitanas y otros temas relacionadoscon los bienes raíces.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> representa una miradaconsensuada al futuro y refleja el punto de vista de más de 645 personas quecumplimentaron encuestas o fueron entrevistadas como parte <strong>del</strong> procesode investigación llevado a cabo para la elaboración <strong>del</strong> presente informe. Losentrevistados y los encuestados representan a buena parte de los expertos<strong>del</strong> sector: inversores, promotores, inmobiliarias, entidades de crédito, brokersy consultores. Los investigadores <strong>del</strong> ULI y de PricewaterhouseCoopersentrevistaron personalmente a 269 personas y se recibieron 380 encuestasLos inversores buscan seguridad, concentrándose en activos core ycore-plus de los principales <strong>mercado</strong>s <strong>del</strong> sector inmobiliario. Los “sectoresnicho” de más alto rendimiento se han relegado temporalmente a lalista de segmentos en observación en espera <strong>del</strong> momento oportuno.Los temas de sostenibilidad ocupan un primer plano en la mayorparte de <strong>Europa</strong>. Las nuevas normativas de bajo consumo energético,la preocupación por los precios <strong>del</strong> petróleo y el calentamiento globalestán influyendo en las decisiones comerciales. El stock “no verde” correel riesgo de caer en desuso y su adecuación será una de las principalespreocupaciones de la industria.Respecto a las previsiones por ciudades, se mantienen casi las mismasimpresiones que en el estudio de 2009. Múnich y Hamburgo figurabancomo las dos mejores ciudades en lo que se refiere a perspectivasde inversión en el estudio de 2009. Este año permanecen como las dosprimeras en lo que a rendimiento de cartera se refiere. Gran parte de losentrevistados consideran Alemania más estable que otros países, tanto enlos <strong>mercado</strong>s inmobiliarios como en la economía general. La idea de quelos <strong>mercado</strong>s alemanes fueran menos emergentes en los buenos tiemposy, por lo tanto, la posibilidad de caída es menor, prevalece al igual queen 2009. En cuanto a adquisiciones de activos de patrimonio inmobiliario,los entrevistados expresan dos opiniones: “Nos concentraremos en los<strong>mercado</strong>s que conocemos” y/o “en los <strong>mercado</strong>s líquidos más profundos:Reino Unido, Francia y Alemania”. Este sentimiento lo comparten tanto losinversores como las entidades crediticias. El tema clave en toda <strong>Europa</strong>es la disponibilidad de activos para adquirir.La mayoría de los entrevistados comentan que a corto plazo evitaránacometer nuevos desarrollos inmobiliarios. Las dos ciudades mejorclasificadas en perspectivas para desarrollo son por una parte las favoritas<strong>del</strong> capítulo de inversión y dos con perspectivas a largo plazo: Estambul yVarsovia. Estambul, que aparece la primera, y Varsovia, la cuarta, se venfavorecidas por sus perspectivas de crecimiento económico.Las perspectivas de rentabilidad de la mayoría de los principales tiposde propiedad se consideran “aceptables” o “bastante flojas”. Los pisos enalquiler van en cabeza, seguidos de los locales comerciales, uso mixto,residencial para venta, oficinas, industrial/distribución y hoteles por esteorden. Si nos fijamos en los subsectores, lideran las oficinas urbanas.En general, los inversores confían más en las perspectivas derentabilidad por nuevas inversiones que por la de su actual patrimonioen cartera. Todas las categorías obtuvieron medias de perspectivas“aceptables”, excepto la industrial/distribución, que se estima “bastante floja”.Los entrevistados no priorizan las oportunidades de desarrollo dadolas incertidumbres sobre los <strong>mercado</strong>s de alquiler. Los pisos en alquilerhan alcanzado de forma ajustada a la categoría de “buenas”; todoslos demás <strong>mercado</strong>s de patrimonio <strong>del</strong> sector inmobiliario ofreceránoportunidades “bastante flojas”, según los encuestados. Las tasas decapitalización han sufrido un ajuste hacia arriba, pero el <strong>mercado</strong> parecehaber tocado fondo. Para el <strong>2010</strong>, se espera que las rentabilidades de lamayoría de los sectores se asienten.cumplimentadas por personas en representación de los siguientes sectores:Inmobiliarias privadas o promotores 29,2%Empresas de servicios inmobiliarios 27,1%Gestoras de inversión o inversores institucionales/activos 19,8%Otros 8,6%Bancos, entidades de crédito o de préstamos titulizados 7,4%Inmobiliarias cotizadas o REITs (incluidas SIIC, SICAFI) 5,6%Promotoras de vivienda o de desarrollo de suelo 2,4%Se puede consultar la lista no completa de los participantes <strong>del</strong> estudiode este año al final de este informe. A todos los que nos han ayudado en esteproyecto, desde el Urban Land Institute y desde PricewaterhouseCoopers, lesqueremos expresar nuestro más sincero agradecimiento por compartir connosotros su valioso tiempo y sus conocimientos. Sin su participación, esteinforme no habría sido posible.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> 1


capitulo 1A la espera de lasventasforzosas“Hemos tocado fondo”.El <strong>mercado</strong> inmobiliario europeo se está recuperandocon cautela y mirando con cuidado su futuro. “El panoramaparece positivo, pero estamos andando con piesde plomo”. Se están concediendo más créditos, los valores seestán estabilizando, y se están llevando a cabo transacciones.“El hecho de no estar en caída libre ya es una mejora”. Muchosde los encuestados <strong>del</strong> <strong>Tendencias</strong> son optimistas y esperanuna mejora de rentabilidad en el <strong>2010</strong>. Se habla de comprasprudentes, lanzamiento de nuevos fondos, e incluso empezar apreparar promociones inmobiliarias. No obstante, se muestrancautos. “Otro año para permanecer absolutamente diligentes entodo lo que tenga que ver con nuestro negocio”.La recuperación económica de <strong>Europa</strong> es débil y frágil. Latasa de desempleo sigue siendo alta y el consumo es moderado.Los arrendatarios piden la reducción de sus alquileres y las negociacionescon los bancos son “agotadoras mentalmente”. “El<strong>2010</strong> será complicado y habrá nerviosismo”.Los actores <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario temen que “tras lamejora temporal suceda el Apocalipsis”; que la economía europease desplome cuando los gobiernos pongan fin a sus programasde estímulo. Asimismo, saben que tarde o temprano,aunque no necesariamente este año, los tipos de interés van asubir, los impuestos van a aumentar y los recortes de gastosestán en la agenda. “La pregunta clave es: ¿Pasará lo que seteme: habrá impagos de alquileres?”.¿Cuándo se producirán lasventas forzosas?“Un gran problema está por venir”. Todo el sector inmobiliario-inversores, bancos, promotores y brokers- está comprensiblementeinquieto. El tamaño de la deuda inmobiliaria que necesitarefinanciación es colosal. En los balances de los bancos de laEurozona constan préstamos que ascienden a 781 mil millonesGráfico 1-1Participantes por alcance geográficoEmpresa europea conestrategia paneuropea26,1%Otros 6,7%Empresa global conestrategia global 26,4%* Véase la lista desglosada de países a continuación:Rusia 12,0%España 11,2%Reino Unido 10,4%Alemania 9,6%Turquía 8,8%Holanda 8,0%Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Empresa europeacentrada sobretodo en un país*40,9%Italia 7,2%Portugal 6,4%Bélgica 4,8%Grecia 4,0%Francia 3,2%Otros nueve países 14,4%<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> 3


de euros, más unos 250 mil millones de libras esterlinas (278 milmillones de euros) en el sistema bancario británico.Y todo esto sin contar los “escalofriantes” 95 mil millones entítulos respaldados por hipotecas comerciales (CMBS).Una gran parte de esta deuda vencerá durante los próximoscuatro años: 112 mil millones de libras esterlinas prestadas por losbancos <strong>del</strong> Reino Unido y 65 mil millones de euros de CMBS, (nohay cálculos aproximados disponibles para el resto de <strong>Europa</strong>).Gracias a generosas dosis de ayuda por parte de los gobiernos,los bancos han ido posponiendo el día <strong>del</strong> juicio final. Todo ha sido“extender y fingir”: refinanciar la deuda que incumple los covenants<strong>del</strong> loan to value, pero en la que se siguen pagando intereses.Esto funciona como un parche de emergencia. Una granparte de la deuda inmobiliaria puede ser rescatable, con tiempoy un viento favorable. “Los ingresos de alquileres en toda <strong>Europa</strong>se han mantenido, los niveles de ocupación no son tan alarmantes,y los prestatarios pueden continuar cubriendo el servicio <strong>del</strong>a deuda. Es plausible que los bancos digan que pueden continuarrefinanciando un préstamo”.Gráfico 1-2Respuestas por paísSuecia 3,6%Portugal 4,1%Grecia 5,0%Francia 5,6%Rusia 5,6%Holanda 5,9%Italia 6,5%Turquía 6,5%España 9.4%Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Bélgica 3,2%Reino Unido18,3%Otros13,9%Alemania12,4%No obstante, una parte significativa de los préstamosinmobiliarios están haciendo agua o completamente sumergidos.El Banco Central Europeo calcula que los bancos de la Eurozonatendrán que provisionar unas pérdidas de 37.700 millones de euros.Más preocupantes son los préstamos concedidos durante2006 y 2007 con alto apalancamiento en propiedades de malacalidad, cuando los valores inmobiliarios estaban a su máximonivel. CB Richard Ellis afirma que hay 79 mil millones de librasesterlinas correspondientes a este tipo de deuda en el ReinoUnido. “La definición de propiedad inmobiliaria se infló – muchosterrenos disfrazados como propiedad inmobiliaria volvieron alsistema y como el valor se esfumó, no queda nada. Polvo era yen polvo ha quedado”.“La manera en que los bancos se deshagan de la deudatendrá un gran impacto en el <strong>mercado</strong>”. ¿Cederán y harán ventasdesesperadas en <strong>2010</strong> y seguirán con su vida olvidándose de losriesgos inmobiliarios, bajando aún más los precios, aumentandolas pérdidas y empeorando aún más los ya maltrechos balances?¿O tal vez esperarán, regateando los activos devaluados yextendiendo plazos de los préstamos con la esperanza de que seresolverán los problemas con el tiempo? En este caso, tendránmucho menos capital para llevar a cabo préstamos, no sólo parael sector inmobiliario, sino para otros sectores de la economía.Algunos de los entrevistados <strong>del</strong> <strong>Tendencias</strong> piensan que losbancos europeos van a empezar a desprenderse de propiedadesinmobiliarias en <strong>2010</strong>. “Los bancos ahora son más luchadores yaque parece que han pasado la fase más difícil y ahora son implacables.El momento más difícil para que los actores inmobiliariosgestionen asuntos de flujos de caja/endeudamiento aún está porvenir, aún no lo hemos dejado atrás”.Sin embargo, la mayoría piensa que no se van a producirventas forzosas. “El sistema bancario es demasiado frágil paraque los bancos ajusten el precio de la propiedad inmobiliaria alvalor <strong>del</strong> <strong>mercado</strong>”, afirma un gestor de fondos, y observa quedurante los años 90, la estrategia de Suecia de mover los préstamoshipotecarios malos a un banco público “funcionó muy bien”.De hecho, Irlanda está copiando la solución sueca y ha fundadola National Asset Manegement Agency, un “banco malo”, paracomprar 77 mil millones de euros en activos tóxicos.Gráfico 1-3Vencimiento <strong>del</strong> CMBS europeo 2009-2018Año Reino Unido Alemania Francia Holanda Italia Otros2009 1,56 0,05 0,42 0,00 0,00 0,05<strong>2010</strong> 1,81 1,03 0,25 1,44 0,00 0,442011 4,20 6,91 1,10 0,35 0,00 0,672012 6,56 3,63 2,35 1,64 0,07 0,902013 3,92 13,55 1,57 0,46 0,50 1,322014 3,85 4,87 0,78 1,00 0,36 0,342015 2,34 0,29 0,11 0,09 0,21 0,242016 1,99 0,88 0,58 0,62 0,14 0,752017 1,19 0,54 0,00 0,00 0,42 0,172018 0,00 0,00 0,00 0,00 0,07 0,00Fuente: Fitch ratings, noviembre de 2009.Nota: Miles de millones de euros.4 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong>


Capitulo 1: A la espera de las ventas forzosasGráfico 1-4Vencimiento de los créditos inmobiliarioscomerciales en el Reino UnidoA partirde 201817%2014–201814%201310%201212%El contingente “retenido” indica que tradicionalmente losbancos europeos evitan las ventas a precios de liquidación y noestán presionados para deshacerse de los activos problemáticos.“Se han anotado pérdidas, han creado bancos malos internosy van a trabajarse sus carteras. “Los bancos no pretenden convertirseen inmobiliarias. Llegarán a acuerdos con terceros parasolucionar la cuestión si no disponen de la capacidad de gestiónnecesaria para llevarlo a cabo ellos mismos”.Al menos con respecto a la deuda bancaria, los derechosde las diferentes partes y procedimientos de ejecución son muyprecisos. No sucede lo mismo con los CMBS. Si las estructurascomplejas y a menudo mal documentadas se derrumban, lasituación podría convertirse en conflicto general entre los tenedoresde bonos y los gestores especiales y entre los diversostramos de los tenedores de bonos. “Nadie sabe aún cómo tratarlos CMBS”. Esta cuestión surgirá en el 2011, cuando todos losCMBS comiencen a vencer.Mientras tanto, existe una gran cantidad de inmuebles quedeberá refinanciarse y al tiempo se está pidiendo a los bancos quereduzcan sus balances. “Es un desequilibrio muy inquietante. ¿Haysuficientes actores para proporcionar capital adicional?”. Las institucionescon liquidez, los fondos soberanos y entidades crediticiasoportunistas podrían ayudar a rellenar algunos de los huecos.“Si el <strong>mercado</strong> de deuda se mantiene estable, si lasreestructuraciones tienen lugar a lo largo <strong>del</strong> tiempo, las consecuenciasson gestionables”, dice un entrevistado alemán. Esun gran “si” condicional.Previsiones200919%<strong>2010</strong>14%201114%Fuente: Informe inmobiliario británico sobre la situación <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> de crédito amediados de 2009. Universidad De Monfort.“Queda un camino largo y lento por recorrer, y la medidaen que se recuperen los valores dependerá de dónde acabeeconómicamente <strong>Europa</strong> dentro de la competición global”.Según los entrevistados, las previsiones para <strong>2010</strong> son lassiguientes:No más quick wins: Las habilidades de gestión inmobiliariastradicionales y de buena calidad vuelven a estar solicitadas. Lacompetencia real y la experiencia volverán a tener un gran pesoya que la gestión de activos, el reposicionamiento y los comportamientoscíclicos son las cuestiones más importantes en elámbito de la inversión.Inyecciones de capital: Habrá grandes aportacionesde capital de institucionales y de minoristas en patrimonioinmobiliario dado que los inversores buscan obtener ingresos.Además, el <strong>mercado</strong> inmobiliario ofrece ganancias potenciales: laprotección de los ingresos en caso de que despegue la inflacióny las perspectivas de ganancias a largo plazo, cuando los valoresde la propiedad se recuperen.Escasez de deuda: El crédito se mantiene restringido mientrasque los bancos deciden qué hacer con sus carteras de préstamosen los que se incluyen una gran cantidad de inmobiliario. El Loan toValue es bajo, las suscripciones de nueva deuda muy restrictivas ylas entidades crediticias se enfocan en las rentas.CMBS: Las titulizaciones podrían reaparecer en <strong>2010</strong>, peroen estructuras sencillas y claras respaldadas por covenantsmuy estrictos. Las emisiones existentes forman parte de lascuestiones críticas. Los Pfandbrief alemanes y otros bonoscubiertos ganarán aceptación como mecanismo de financiación.Tipos de interés: Muchos de los actores <strong>del</strong> sectorinmobiliario de <strong>Europa</strong> piensan que los tipos de interés seguiránbajos en <strong>2010</strong>. Sin embargo, tienen la preocupación de quépasaría si los bancos centrales comenzaran a subirlos. Unosintereses más altos afectarían a consumidores y empresas, loque significaría una amenaza para la recuperación económica.Recuperación de los REITs: los inversores aprecian laliquidez, transparencia y gestión corporativa de los REITs.Además, los REITs tienen las características básicas necesariaspara crear valor en el <strong>mercado</strong> inmobiliario en una situación depoco apalancamiento.Control: la inversión directa “simple, la de toda la vida”vuelve a interesar. Los grandes inversores de capital (compañíasde seguros, fondos de pensiones y fondos soberanos) pretendentener un mayor control sobre sus activos. Las cuentas separadasy los pequeños clubs están floreciendo, en cambio los grandesfondos comunes pierden popularidad.Consolidación de fondos: “Los inversores tienen quejascon los gestores de fondos”. El negocio de private equity seha reestructurado con el sacrificio de los gestores externos,y el dinero nuevo ha salido de manera muy limitada. Algunosno sobrevivirán, otros venderán o se fusionarán. “En lugar deun gran número de gestores mal estructurados, el número sereducirá a la mitad, pero serán empresas más consistentes”. Losfondos serán más pequeños y sus objetivos de inversión seránespecificados más detalladamente.Aventuras asiáticas: Aquellos que aspiran a la diversificaciónglobal miran al Este. “<strong>Europa</strong> necesita entender cómoparticipar en el crecimiento global y debe aceptar que éste ya notendrá lugar sólo en torno a <strong>Europa</strong> y Estados Unidos”.Contexto económicoLa recuperación económica de <strong>Europa</strong> está en proceso,pero será una recuperación lenta e irregular. En <strong>2010</strong>, la tasade desempleo seguirá siendo elevada, el crédito escaso,la demanda de los consumidores seguirá estancada y lasinversiones en niveles bajos.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> 5


Gráfico 1-5Crecimiento económico europeoPocentaje real <strong>del</strong> crecimiento <strong>del</strong> PIB<strong>2010</strong>* 2009* 2008 2007Polonia 2,2 1,0 4,9 6,8Austria 2,1 0,8 2,0 3,1Rusia 1,5 -7,5 5,6 8,1República Checa 1,3 -4,3 2,7 6,1Suecia 1,2 -4,8 -0,2 2,6Dinamarca 0,9 -2,4 -1,2 1,6Finlandia 0,9 -6,4 1,0 4,2Francia 0,9 -2,4 0,3 2,3Reino Unido 0,9 -4,4 0,7 2,6Holanda 0,7 -4,2 2,0 3,6Suiza 0,5 -2,0 1,8 3,6Turquía 0,5 -4,3 4,1 6,0Portugal 0,4 -3,0 0,0 1,9Alemania 0,3 -5,3 1,2 2,5Italia 0,2 -5,1 -1,0 1,6Bélgica 0,0 -3,2 1,0 2,6Grecia -0,1 -0,8 2,9 4,0España -0,7 -3,8 0,9 3,6Hungría -0,9 -6,7 0,6 1,2Irlanda -2,5 -7,5 -3,0 6,0Fuente: Fondo Monetario Internacional, Moody’s (www.economy.com).*Previsiones.Los entrevistados <strong>del</strong> <strong>Tendencias</strong> difieren en cómo será larecuperación: “en forma de U”, “en forma de W”, “en forma desartén wok”, “como el logotipo de Nike” o incluso “en forma deraíz cuadrada”.El sector inmobiliario quiere saber cómo planean los gobiernosponer fin a las ayudas masivas que han inyectado en suseconomías. “Si los alivios cuantitativos y los estímulos fiscalesson la heroína, ¿qué es la metadona?”, pregunta uno de losparticipantes. “Los políticos no han pensado en cómo pagar portodo esto”. Tal y como advierte el Fondo Monetario Internacional,si los programas de ayuda se retiran demasiado pronto o muybruscamente, la recuperación puede ponerse en peligro.Los bancos centrales también se enfrentan a un equilibriodifícil. Si mantienen políticas monetarias flexibles y los tipos deinterés demasiado bajos durante mucho tiempo, hay riesgo deinflación o burbujas de activos. Si los tensan demasiado prontoo muy rápido, hay riesgo de deflación y de que se vuelva aproducir una recesión. El Banco Central Europeo está retirandopaulatinamente sus medidas de liquidez de emergencia y otrosseguirán su ejemplo. No obstante, la mayoría de observadoresy analistas esperan que los tipos de interés europeos se mantenganbajos en el <strong>2010</strong>, al igual que los entrevistados <strong>del</strong><strong>Tendencias</strong>.Por su parte, las familias y las empresas, incluidas las <strong>del</strong>sector inmobiliario, están empezando a creer que lo peor ya hapasado. Los encuestados demuestran que la confianza estáaumentando en la Eurozona, pero no lo suficiente para elevar elconsumo.Alemania y Francia son los países que más se han recuperadoen <strong>Europa</strong>. Alemania, orientada a la exportación y considerada el“motor de la economía europea”, ha pasado “momentos duros”,pero ahora se beneficia <strong>del</strong> repunte <strong>del</strong> comercio internacional.Sin embargo, con un euro fuerte dificultando las exportacioneseuropeas, el crecimiento <strong>del</strong> Producto Interior Bruto (PIB) serámoderado en <strong>2010</strong>. Entretanto, el aumento <strong>del</strong> desempleopreocupa a los entrevistados alemanes <strong>del</strong> <strong>Tendencias</strong>. “Cuandoel Kurzarbeit (plan de reducción de jornada laboral <strong>del</strong> gobiernoalemán) se termine y se pierdan los primeros empleos, sóloentonces estaremos yendo hacia abajo”. El gobierno alemán tambiénestá preocupado y ha implementado un paquete de 6.100millones de euros en concepto de reducción de impuestos paraayudar a la economía a largo plazo. Nuestros entrevistados estánconvencidos de que “cuando Alemania se recupere tendrá unaposición más fuerte que nunca”.La crisis en Francia ha sido menos acusada que en la mayoríade países. Esto se debe en parte a que la segunda economíamás importante de <strong>Europa</strong> depende menos de la exportacióny cuenta con un enorme sector público: casi un cuarto de lostrabajadores franceses trabajan para el Estado. El consumose mantiene bien y las exportaciones están aumentando; laproducción está creciendo ligeramente. No obstante, la tasa dedesempleo en Francia es <strong>del</strong> 10 por ciento y los entrevistadosse preguntan: “¿Qué va a crear puestos de trabajo e impulsar larecuperación?”. Si los gastos masivos <strong>del</strong> Estado se recortan, sueconomía podría recaer de nuevo. El presidente Nicolas Sarkozyha afirmado que no subirá los impuestos en <strong>2010</strong>, pero lasituación de las finanzas públicas francesas es funesta. “Todo loque se hace parece ser un ajuste temporal”.“Italia continuará haciendo lo que hace siempre”. El crecimientoserá anémico en <strong>2010</strong>, ya que el euro fuerte lastra la competitividadde las exportaciones italianas. La deuda pública italiana,que asciende a más <strong>del</strong> 100 por cien <strong>del</strong> PIB, está entre las máselevadas de la Eurozona y el gobierno planea nuevas medidasque permitan aumentar los ingresos para resolver este problema.Entre las mismas se incluye el scudo fiscale, una amnistía fiscalque permite que los italianos que poseen capital no declarado enel extranjero lo repatríen y eviten ser procesados si pagan el 5%de impuesto. “Una gran parte <strong>del</strong> capital repatriado irá a parar al<strong>mercado</strong> inmobiliario”. Los inversores internacionales son menosentusiastas. “Italia está en malas condiciones y el gobierno noes capaz de tratar los problemas”. Hay demasiados obstáculos;¡un país que tarda un mínimo de cinco años en devolverte el IVA(Impuesto sobre el Valor Añadido)!“.“Holanda estará a la cola”. También muy dependiente <strong>del</strong>as exportaciones, la economía holandesa verá un crecimientomuy leve en <strong>2010</strong>. El país entró en crisis con un <strong>mercado</strong> laboralfuerte, ya que la tasa de desempleo de un 3,9 por ciento esla más baja de la Eurozona, aunque los consumidores siguensiendo prudentes. Con elecciones en marzo, la coalición quegobierna propone recortes de gastos moderados en <strong>2010</strong>.El Reino Unido, Irlanda y España van por detrás de suspaíses vecinos. Aún están afrontando la enorme caída sufrida porla explosión de la burbuja inmobiliaria y de crédito. En el caso deIrlanda, su enorme crisis económica se está calmando, pero aún6 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong>


Capitulo 1: A la espera de las ventas forzosasGráfico 1-6Inversión inmobiliaria transfronteriza por origen50%40%n 2007n 2008n Q1–Q3 200930%20%10%0%Reino Unido FranciaFuente: Jones Lang LaSalle.AlemaniaOtros paiseseuropeosEspañaBENELUXECE4SueciaFinlandiaECE 4 = República Checa, Polonia, Hungría y Rusia.Gráfico 1-7Inversión inmobiliaria directa en <strong>Europa</strong>Miles de millones de euros300250200150100500n Inversión transfronterizan Inversión nacionaln Previsiones 4º trimestre de 2009253.296.8156.4153.549.568.025.062.921.321.72006 2007 2008 2009Fuente: Jones Lang LaSalle.244.190.6112.5Nota: Se define por actividad inversora transfronteriza cualquier transacción directaque implique a un comprador o vendedor extranjero.se prevé que el PIB se reduzca un 2,5 por ciento en este año. El<strong>2010</strong> se presenta con más austeridad, ya que el gobierno estárebajando gastos, recortando los sueldos <strong>del</strong> sector público yreduciendo los beneficios sociales. Todo esto podría prolongar lacrisis que está sufriendo Irlanda.“España está atravesando tantas dificultades que resulta interesantede nuevo”. Con sobreendeudamiento y una extremadadependencia de la construcción, la economía española aún estáen recesión. El <strong>mercado</strong> inmobiliario, tanto residencial comocomercial, continúa en descenso en el <strong>2010</strong>; la tasa de desempleoes <strong>del</strong> 19,4 por ciento y, entre los jóvenes, un preocupante44 por ciento. Se están destinando miles de millones de euros aobras públicas y programas sociales.Gráfico 1-8Asignación de cartera por región y año2009 <strong>2010</strong> En cinco años*<strong>Europa</strong> 83,9% 83,9% 79,3%Asia-Pacífico 7,9% 7,3% 9,1%Estados Unidos/Canada 5,9% 6,2% 8,0%Otros 2,4% 2,7% 3,6%Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.* Previsiones.La economía británica está saliendo poco a poco de su caídaen picado. “La rampa es hacia arriba, pero no muy inclinada”.Los consumidores, bastante endeudados, y un sector financierofrágil son un lastre para el crecimiento. Hay elecciones esta primavera,pero sea cual sea el partido que gane, los entrevistados<strong>del</strong> <strong>Tendencias</strong> esperan impuestos más altos, inflación máselevada, más desempleo y una mayor carga de deuda pública.“Vamos a encontrarnos con un <strong>2010</strong> extremadamente incómodo”.Noruega y Suecia están liderando la salida de la regiónescandinava de la crisis. La crisis financiera no se notó apenasen Noruega, además su economía se ha visto respaldada porun considerable paquete de estímulos. Asimismo, la inversión ensu industria petrolífera también ayuda a la demanda. Suecia, laeconomía más importante de la región, dio un bajón mucho máspronunciado que sus vecinos, en parte debido a la exposición<strong>del</strong> sector bancario a los países bálticos. Ya ha salido de lacrisis, pero aún queda mucho que hacer. Las perspectivas deDinamarca y Finlandia también son cada vez mejores, pero será“un año tranquilo en los países nórdicos”.Además, la <strong>Europa</strong> emergente espera otro año duro. Ha sidogolpeada por la evasión de capital extranjero, es probable que<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> 7


Gráfico 1-9Inversión inmobiliaria transfronteriza por origen:Q1-Q3 2009Norteamérica 4%Asia-Pacífico 5%Oriente Medio 7%Fuentes globales 31%Fuente: Jones Lang LaSalle.Otros 1%<strong>Europa</strong> 52%Gráfico 1-10Inversión inmobiliaria transfronteriza por destino:Q1-Q3 2009ECE 4 5%Benelux 6%España 8%Otros paíseseuropeos11%Suecia 3%Alemania 11%Fuente: Jones Lang LaSalle.Finlandia 1%Francia 12%Reino Unido43%la inversión interna sea escasa durante un tiempo. El lugar másbrillante de la región es Polonia, que ha evitado completamentela crisis. Su economía depende menos de las exportaciones y elempleo se ha comportado mejor de lo esperado, apoyando lademanda doméstica.Las previsiones indican que Polonia superará el rendimiento<strong>del</strong> resto de <strong>Europa</strong> en <strong>2010</strong>, pero con un 2,5 por ciento, el crecimiento<strong>del</strong> PIB será escaso. El gobierno polaco ha pospuestosu plan de unirse a la Eurozona en 2012, ya que se enfrenta a ungran déficit.La República Checa también va por buen camino y estásaliendo de una crisis relativamente corta y superficial. Sin embargo,Hungría es un “caso perdido”. Al depender de un préstamo <strong>del</strong>Fondo Monetario Internacional para mantenerse a flote, el país sigueun programa de austeridad para reducir su déficit presupuestario,así es poco probable que salga de la crisis antes <strong>del</strong> 2011.“Rusia ha sido un poco más volátil que otras economías”.Tras observar como el crecimiento <strong>del</strong> PIB oscilaba entre el8,5 y 7,5 por ciento en tres años, ahora se espera que dichocrecimiento sea de un 1,5% en <strong>2010</strong>. Aunque éste constituiráuno de los mejores rendimientos de <strong>Europa</strong>, es bajo para Rusia.Los bajos precios <strong>del</strong> crudo no ayudan a una economía basada enla exportación de energía, así el gobierno aportará 6.100 millonesde euros para estimularla en <strong>2010</strong>. “Para aquellos que entienden yque quieren correr el riesgo, Rusia es la mejor opción”.Turquía ha esquivado la tormenta mejor que la mayoría. Susistema bancario es sólido y la economía está repuntando, ayudadapor tipos de intereses de un solo dígito y beneficios fiscalesque reanimaron el consumo doméstico. “Turquía emergerá comoun nuevo centro logístico entre <strong>Europa</strong> y el Este”. Sin embargo,su propuesta de entrada a la Unión Europea parece no estar llegandoa buen puerto.¿Dónde está el valor?La diversificación global puede haberse encontrado con unpequeño bache, pero los entrevistados <strong>del</strong> <strong>Tendencias</strong> aún estánreequilibrando sus carteras. En particular, desean aumentar suexposición a la región de Asia-Pacífico. Esta región ha hechofrente a la crisis financiera con mejores resultados que <strong>Europa</strong> oEstados Unidos y se considera el motor <strong>del</strong> crecimiento global.“Nuestra primera opción a corto plazo es Australia. Tiene la mejorperspectiva global. A largo plazo es Asia, Beijing y Shangai”,afirma un inversor internacional.Sin embargo, el año pasado los compradores se quedaronen casa. La inversión directa en el <strong>mercado</strong> inmobiliario europeose redujo a la mitad, 68 mil millones de euros, un cuarto <strong>del</strong>alcanzado en 2006. Los compradores que recurrían a la deudase han evaporado debido a la crisis <strong>del</strong> crédito, mientras que lastransacciones transfronterizas continuaban cayendo debido a quelos inversores de todo el mundo se centraron en sus problemasdomésticos. Los compradores no europeos, que han constituidouna fuerza importante en los <strong>mercado</strong>s europeos durante losúltimos cuatro años, representaban aproximadamente la mitad<strong>del</strong> capital extranjero.Aquellos que arriesgaban ahora juegan seguro,concentrándose en los <strong>mercado</strong>s importantes líquidos “a buenprecio”. “El Reino Unido encabeza la lista de todo el mundo.Francia y Alemania sorprenderán con la recuperación”. El añopasado, el Reino Unido acumuló el 43 por ciento de la inversióntransfronteriza de <strong>Europa</strong>, ya que los que compraban en euroso en dólares aprovecharon la ventaja de los bajos precios y unalibra barata. “Llévese tres por el precio de uno”.Todas las miradas se centran en el Reino Unido, donde lagran cantidad de dinero que persigue la extremadamente limitadaoferta de activos prime ha comprimido las rentabilidades en elcentro de Londres, que han alcanzado en algunas transaccionesniveles de rentabilidades de los tiempos próximos al boom. Lapresión también está extendiendo a los activos secundarios.Esta rápida recuperación sorprende a algunos. Estos creen quelos precios no tienen en cuenta los <strong>mercado</strong>s inmobiliarios, aúnen deterioro, que están sufriendo caídas en los precios de losalquileres. “Hay un montón de personas impulsivas que estánsubiendo el precio de las cosas”.8 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong>


Capitulo 1: A la espera de las ventas forzosasGráfico 1-11Diferencial entre los tipos de interés y larentabilidad de oficinasPuntos porcentuales6543210BudapestDublínLisboaOsloPragaVarsoviaMadridBruselasAtenasÁmsterdamMilánHelsinkiLondres (City)EstocolmoParísCopenhagueVienaFrankfurtZúrichLondres (West End)Fuentes: CBRE, JCRA.Nota: A partir <strong>del</strong> T3 de 2009. Diferencial entre principales rentabilidades de oficinasy swaps de tipos de interés a cinco años.La opinión está dividida; hay quien piensa que esto es unaburbuja y hay quien piensa lo contrario. “Es difícil ganar al centrode Londres, especialmente a la City, ya que los precios de losalquileres se han ajustado bastante. Es posible que veamos comolos alquileres prime suben en <strong>2010</strong>, y las rentabilidades todavíaserán relativamente altas”, nos decía un gestor de inversiones.Otros creen que Londres es para “borregos”. “Ahora hay montonesde inversores extranjeros intentando entrar en el <strong>mercado</strong> pensandoque conseguirán buenos precios cuando ya han perdido el tren”.Sobre Alemania también hay mezcla de opiniones. Éstasoscilan entre “fundamentos fuertes”, “ligeramente negativas”y “prudentes”; “hay menos transparencia de precios”. “Hayvariedad de opiniones sobre cada ciudad y sobre si la economíaalemana ofrece una estabilidad reconfortante o perspectivas deun crecimiento escaso. Este año, Múnich se encuentra entre lasprimeras en la liga de previsiones de ciudades, puntuando enprimer lugar por sus inversiones en cartera y en segundo porlas nuevas inversiones y por desarrollo. Por otro lado, Frankfurtocupa una posición inferior, reflejando la mayor preocupación porsu base de inquilinos financieros con alquileres altos.En cambio, hay más unanimidad cuando se trata de Franciao, más específicamente, las oficinas parisinas. “Los fundamentosparecen sólidos. Los valores han tocado fondo en el segmentoprime los alquileres se están estabilizando, y la oferta nuevaes escasa”. París es más fuerte que Londres, ya que dependemenos <strong>del</strong> sector de los servicios financieros y tiene una baseindustrial más amplia”.<strong>Europa</strong> Central y <strong>del</strong> Este, en conjunto, ha descendido enla lista de inversores: “demasiada gente curando demasiadasheridas”. La excepción es Varsovia, que se cree que está relativamenteen buena forma. “Polonia es el <strong>mercado</strong> más fuertey estable de <strong>Europa</strong> Central y <strong>del</strong> Este”. Mientras que la caídaen picado de Moscú ha sido particularmente brusca, descendiendo<strong>del</strong> 6º al 24º puesto en las clasificaciones referentes a lasperspectivas de las ciudades de este año. No obstante, “Moscútendrá oportunidades, si se mira a largo plazo”.Gráfico 1-12Previsión de rentabilidad de las empresasinmobiliarias876542004 2005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>


NichosA pesar de que los principales sectores inmobiliarios seven favorecidos, los entrevistados <strong>del</strong> <strong>Tendencias</strong> no estánabandonando completamente los tipos de inmuebles másdébiles. Los alojamientos para estudiantes, trasteros, residenciaspara la tercera edad, viviendas de protección oficial, centrossanitarios, infraestructuras, aparcamientos, terrenos agrícolas yviveros también tienen sus fans”. “Nuestro fondo alternativo vabien”, nos confía un gestor de inversiones.No obstante, muchos creen que las previsiones para losalternativos son malas. No se quieren “salir de la pista” cuandopueden encontrar valor en bienes inmuebles más convencionales.Es “volver a lo básico y a las competencias tradicionales”.Además, los banqueros no siempre miran con buenos ojos a losnichos. “Es un área muy problemática. El apalancamiento es aúnmás bajo que para los activos secundarios”.Muchos ven posibilidades en el tipo de propiedad para lapoblación de edad avanzada europea. “Hospitales, viviendastuteladas o clínicas privadas tendrán un buen potencial en elfuturo”. Algunos participantes <strong>del</strong> <strong>Tendencias</strong> ya operan en este<strong>mercado</strong>, otros están a punto de entrar. “Estamos considerandolanzar un fondo especializado en asistencia sanitaria”. Los demásestán haciendo un seguimiento: “El <strong>mercado</strong> no es suficientementegrande ni está lo suficientemente organizado”.Asimismo, se considera que las residencias para la terceraedad son interesantes, pero no necesariamente hoy. Para algunos,estos segmentos son demasiado pequeños y “no es algoque todo el mundo se pueda permitir”. La política <strong>del</strong> gobiernoinfluirá en el desarrollo y promoción de este nicho. “¿Quién va apagar? Obviamente hay una falta de oferta, pero se debe pensaren los riesgos”, apunta uno de los entrevistados.La vivienda protegida parece tener algún seguimiento, particularmenteen Italia. Los escépticos creen que “su éxito depende <strong>del</strong>os futuros y relativos beneficios fiscales que conceda el gobiernoitaliano, si los hay”. Por otro lado, el <strong>mercado</strong> de los alojamientospara estudiantes está más establecido. Algunos ya invierten en elmismo, “7 por ciento de rentabilidad”, y otros lo miran con leveinterés.La propiedad pública, “poco atractiva”, está ganando enpopularidad. “Los compradores core pueden estar tentados avolver a arrendamientos con ayuntamientos locales o gobiernosque significarían 33 años de ingresos fijos procedentes de hospitaleso colegios”. Las infraestructuras, que también ofrecen unriesgo bajo e ingresos de larga duración, parecen estar apartándose<strong>del</strong> sector. “Es una clase de activo alternativo diferente, conperfil más de private equity que de inmobiliario”.Se considera que las propiedades inmobiliarias de uso mixtoque ayudan a reestructurar ciudades “tienen mucho sentido” yun buen rendimiento. “Sin embargo, es un producto difícil deentender para los inversores”.Ninguno de los entrevistados <strong>del</strong> <strong>Tendencias</strong> muestra muchoentusiasmo por el sector <strong>del</strong> ocio este año. Al ser extremadamentedependiente <strong>del</strong> consumo privado, no está funcionandomuy bien en estos tiempos en los que hay que apretarse el cinturón.“Es un sector difícil”, afirma un inversor.SostenibilidadDado el difícil momento que está atravesando el sector inmobiliario,es un poco sorprendente que la sostenibilidad sea cadavez más prioritaria en su agenda, “<strong>del</strong> 20 al 80 en una escala de100. Nadie quiere estar en el último 20 por ciento”.Este año, la inmensa mayoría de los entrevistados <strong>del</strong><strong>Tendencias</strong> se han convertido al ecologismo. Entre los típicoscomentarios se incluyen: “inmensa preocupación”, “imposible derechazar si quieres seguir en la carrera”, “ya no es una tendenciaimprevisible”, y “debería formar parte <strong>del</strong> ADN de nuestros negocios”.Un promotor internacional lo expone así: “Puedes hacer quetus inquilinos ahorren dinero construyendo un edificio que ahorreenergía. Esto permite que baje el riesgo de morosidad y haceque las tarifas <strong>del</strong> servicio sean más atractivas. No construimosnada sin considerar las aplicaciones verdes. Además, lo hagoporque me gustaría que mis hijos pudieran disfrutar de estos edificiosy <strong>del</strong> mundo como yo lo he hecho”.Sin duda, el interés <strong>del</strong> sector aumentó cuando la UniónEuropea implementó este año los ratings de eficiencia energéticaobligatorios para edificios. Esto y la dependencia europea<strong>del</strong> petróleo, han concentrado toda la atención. Por primera vezdesde que el <strong>Tendencias</strong> recopila opiniones sobre este tema, hayindicios de que la sostenibilidad está influyendo en las decisionesde los inversores.“Rechazamos un negocio en Francia que posiblemente nocumplía con la normativa de eficiencia”, nos informa un inversor.“No compraríamos nada nuevo que no estuviera en los puestosmás altos <strong>del</strong> ranking verde”, afirma otro. “Lo ecológico ya no esuna campaña de publicidad, sino un criterio de selección para lasinversiones”.El calentamiento global también está entrando explícitamenteen la ecuación de la inversión. “Descartamos un hotel en lasMaldivas”, nos informa un inversor. Otro ha fijado una fecha límitepare reducir las emisiones de CO 2aproximadamente un 20 porciento. “Cada edificio nuevo de nuestra cartera tiene calefaccióna gas, solar o geotérmica. No hay ni un edificio nuevo con unsistema de calefacción de gasoil”, afirma un participante sueco.El esfuerzo por obtener edificios sostenibles y más eficientesenergéticamente procede de los inquilinos y los inversores. “Esuna prioridad absoluta en su agenda. Primero preguntan sobrenuestras referencias en temas de sostenibilidad; tenemos quepasar ese obstáculo tan sólo para asesorarles”, nos cuentaun consejero <strong>del</strong>egado de una consultora inmobiliaria global.“Tenemos inquilinos que quieren bonos de carbono para obtenerincentivos y una empresa que quiere utilizar agua <strong>del</strong> río Senapara el sistema de refrigeración de su edificio”.Las empresas realmente grandes están más preocupadas porlos asuntos medioambientales que las más pequeñas. Asimismo,hasta la fecha hay pocas pruebas irrefutables de que los inquilinoseuropeos estén dispuestos a pagar un alquiler más elevadopor edificios verdes. Pero hay algunos presagios interesantes. EnHolanda, por ejemplo, están discutiendo la posibilidad de incorporaredificios verdes y factores de sostenibilidad en el sistemanacional de puntos que determina los alquileres protegidos.También existen proyectos de fondos de inversión que secentran específicamente en activos ecológicamente sostenibles,10 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong>


Capitulo 1: A la espera de las ventas forzosasaunque la crisis financiera provocó la cancelación de, al menos,uno de ellos. No obstante, aún están en la agenda, e incluso seestán considerando los “fondos verde oscuro” que ofrecen edificiosverdes con inquilinos verdes.El sector inmobiliario está cada vez más convencido de que“la insostenibilidad es una forma de obsolescencia”. Para losinversores, el inmueble de primera línea incluye las cualidadessostenibles. Se cree que los edificios que son respetuosos conel medio ambiente contarán con una prima en contraste conlos que no lo son. “Cada vez más los inquilinos demandan sostenibilidad,es cada vez más importante para la ocupación a largoplazo y, por lo tanto, importante para el valor sostenible”.Promotores y arrendadores ignoran este mensaje a su cuentay riesgo. “Si no ofreces edificios verdes, no encontrarás clientes”.“No compramos ninguna propiedad que creamos que no esvendible en un plazo de diez años”, nos afirma un inversor core.Esta división creará un <strong>mercado</strong> dual; por un lado estarán losedificios que cumplan las normas de las nuevas empresas y, porotro, los que no. Los propietarios de propiedades “semiobsoletas”se enfrentan a dificultades para alquilarlas a menos que inviertanen hacerlas sostenibles. Algunos se a<strong>del</strong>antan: un inversor estáanalizando la cartera internacional, identificando lo que hace queno se cumpla la normativa medioambiental en cada país y empezandoa arreglarlo metódicamente, “de izquierda a derecha”.De hecho, el mayor dolor de cabeza <strong>del</strong> sector es el stockexistente. “Hay demasiada atención puesta en los panelessolares, las turbinas eólicas y en los nuevos edificios y no la suficienteen el reacondicionamiento. Esto es, simplemente, pocoatractivo”, se queja un gestor de fondos. “El sector inmobiliarioes el responsable <strong>del</strong> 40 por ciento de la producción de CO 2entodo el mundo, así que los responsables políticos impondránmultas a aquellos que no hayan ajustado o no vayan a ajustardicha cantidad”, predice otro. Es necesaria una norma coherente:“Actualmente hay demasiadas etiquetas que promocionan la sostenibilidady se refieren a diferentes aspectos”.No todo el mundo está contento con el nuevo régimen.“Estas normativas medioambientales añaden 20.000 libras alcoste de la construcción de una casa básica. Suponen un auténticoreto para los promotores residenciales”.Además, aún hay diferencias evidentes de cómo los distintos<strong>mercado</strong>s europeos tratan los asuntos medioambientales. Lospaíses occidentales más grandes, con <strong>mercado</strong>s de inversiónmás maduros, son muy sostenibles. Alemania, Holanda y lospaíses nórdicos están a la vanguardia, con el Reino Unido yFrancia siguiéndoles de cerca. En el sur y el este de <strong>Europa</strong>,los asuntos medioambientales no parecen tan importantes. EnRusia, los promotores declaran que tienen problemas para quelas autoridades aprueben las aplicaciones sostenibles, “que nohan visto nunca”.Consejos importantesIr a lo fácil: Apostar por “inversiones inmobiliarias simplesque todo el mundo entiende”.Seleccionar lo mejor: Las inversiones core son la reina.Céntrese en inversiones core o core-plus de <strong>mercado</strong>s líquidosgrandes. Compre oficinas ubicadas en el centro de lasGráfico 1-13Preferencias en las asignaciones a cada inversiónestratégicaPromoción ydesarrollo13,1%InversionesCore-plus14,8%Deuda inmobiliaria 9,0%Inversiones oportunistas 16,4%Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Inversiones core30,0%Inversiones devalor añadido16,7%ciudades, locales en las principales calles comerciales, centroscomerciales, y propiedades residenciales para alquiler.Evite las instalaciones industriales o de distribución, los hotelesy las oficinas situadas fuera de la ciudad.Mejores lugares: Múnich, Londres, Hamburgo y París paranuevas compras. Estambul, Múnich, Hamburgo y Varsoviapara promoción y desarrollo.Promoción y desarrollo: Si no les importa correr riesgos,compren terreno y empiezen a construir una cartera deproyectos. Los sectores de residencial en alquiler o venta yde uso mixto son los mejores.Dedicarse a la deuda: Comprar un banco o establecer unaentidad de crédito. Ahora es un buen momento para ofrecerpréstamos al sector inmobiliario, si tiene los conocimientosnecesarios y no tiene préstamos heredados con problemas.Los valores son bajos y “la brecha entre el coste de los fondosy los márgenes de los préstamos no puede ser mejor”. Otraopción es comprar deuda distressed con descuento.La sostenibilidad es una opción: El sector inmobiliariose encuentra en primera línea de batalla contra el cambioclimático. “Ahora hay una clara concienciación de que laresponsabilidad social y medioambiental está conectada conla economía. Se ha convertido en un asunto para la acción”.El poder <strong>del</strong> capital humano: En tiempos duros, el capitalhumano cuenta tanto como el financiero. “Existe un dichoque dice que se debe salir de una crisis con mejores activosque cuando se entró en ella. No estamos tan sólo haciendouna gran inversión en activos de gran calidad, sino tambiéncontratando capital humano cualificado”, afirma un participante.O, como declara otro: “La verdadera sostenibilidad <strong>del</strong>negocio son las personas”.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> 11


capitulo 2Flujos de capitalinmobiliario“Existen inversores con enormes cantidades de dinero ahí fuera que sesienten mucho más confiados y buscan refugios para invertir”.Eso puede ser cierto en cuanto al capital, pero la deuda es otro cantar.“La deuda seguirá racionada durante mucho tiempo y su precioserá alto”.El sector inmobiliario europeo espera que el capital fluyapoco a poco de nuevo hacia el <strong>mercado</strong> en <strong>2010</strong>. Semuestra más optimista en cuanto al capital para invertir,dado que una mayoría de los encuestados por <strong>Tendencias</strong> consideraque hay suficiente para satisfacer las necesidades <strong>del</strong> <strong>mercado</strong>.El problema reside en la gran escasez de oferta de deuda.Los bancos poseen la clave para el año <strong>2010</strong>, al controlarambos lados de la ecuación inmobiliaria: “Su estrategia de“extender y fingir” está aliviando la presión que sufren los prestatariospara vender, y por otra parte también se muestran reaciosa financiar nuevas operaciones salvo que se trate de activosabsolutamente prime”.El capital vuelve a la escena“El capital sobrepasa en gran medida a las oportunidades.Existen grandes reservas de capital comprometido y sin invertir”.Únicamente el 21,5% de los encuestados considera que elcapital para satisfacer las necesidades <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliarioeuropeo será escaso en <strong>2010</strong>. Pero el capital es exigente y sabemuy bien lo que quiere.Tras un nefasto 2009 en el que los inversores se sentabandetrás de la barrera esperando a que se estabilizase el <strong>mercado</strong>,ahora están preparados para adquirir inversiones inmobiliarias.A la cabeza se sitúan las fuentes clásicas de capital: compañíasaseguradoras, fondos de pensiones y fondos de capital variable:entidades que evitan el endeudamiento y todavía cuentan con laentrada de efectivo en sus arcas. “Los fondos open-ended alemanesserán los ganadores en el año <strong>2010</strong>. Les está lloviendo eldinero”.Los vehículos de propiedad privada también andan alacecho. A pesar de que muchos de ellos fueron afectados significativamentecon la crisis de crédito y sobreviven gracias ala indulgencia de morosidad por parte de los bancos, los másGráfico 2-1Perspectivas para <strong>2010</strong> de los <strong>mercado</strong>s decapitales en el sector inmobiliarioCarenciaconsiderable 21,5%Carenciamoderada 40,5%Equilibrio 24,1%Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Excesomoderado 13,3%Exceso considerable0,6%Gráfico 2-2Perspectivas de los <strong>mercado</strong>s de deuda en elsector inmobiliario para <strong>2010</strong>Carencia considerable 49,1%Carenciamoderada 35,8%Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Excesomoderado 4,4%Equilibrio 8,5%Exceso considerable2,2%<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 13


Gráfico 2-3Cambio en la disponibilidad de capital para el<strong>mercado</strong> inmobiliario según origenGráfico 2-4Cambio en la disponibilidad de capital para el<strong>mercado</strong> inmobiliario según origen geográficoTodas las fuentesFondos de capital variableInversores institucionales/fondos de pensionesVehículos de propiedad privadaCompañías inmobiliariasprivadasInmobiliarias cotizadaso REITsPrivate equity/Oportunidad/Hedge FundsEmpresas patrocinadaspor el gobiernoSindicatos/consorciosEspeculadoresEmpresas de capital riesgon <strong>2010</strong> n 2009 n 2008 n <strong>2010</strong> n 2009 n 20081Disminuciónmuy acusada5Igual4,673,324,535,314,495,135,274,375,455,013,725,274,854,365,044,793,234,874,773,824,714,754,654,934,583,724,774,523,664,184,493,814,709Incrementomuy acusadoAsia-PacíficoOriente MedioEstados Unidos/Canadá1Disminuciónmuy acusadaFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>. Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.<strong>Europa</strong>AlemaniaReino UnidoFranciaHolandaItaliaEspaña5Igual5,684,555,875,395,396,465,023,444,394,983,725,065,404,155,335,113,274,875,003,744,984,793,845,184,293,214,703,632,594,299Incrementomuy acusadorecientes descansan sobre un colchón de aproximadamente35 mil millones de dólares americanos. La dificultad a la que seenfrentan es cómo gastarlos. Esperan que <strong>2010</strong> dé más juego,dado que los bancos se están volviendo más exigentes con susprestatarios y fuerzan las ventas.A los REITs (sociedades de inversión inmobiliaria) y a lasinmobiliarias cotizadas también les aguarda un buen <strong>2010</strong>.Han reestructurado sus balances con ventas y emisiones deacciones nuevas con derechos preferentes, se han reorganizadofinancieramente y ahora buscan oportunidades con cautela. Sushabilidades inmobiliarias están de nuevo de moda.Los inversores particulares también hacen su reapariciónen escena en <strong>2010</strong>, pero de una manera diferente. Ya no setrata de atrevidos inversores envalentonados con altos gradosde apalancamiento financiero como si todo fuera jauja, sino deinversores muy adinerados y muy precavidos, de inversores notan adinerados y de Family Offices. “La gente con alto poderadquisitivo ve en el sector inmobiliario un activo atractivo ahoraque los tipos de interés están tan bajos”. “Se observa quemuchas fortunas particulares invierten en participaciones de unvalor comprendido entre los 5 y 20 millones de euros”.Los institucionales en buscade oroLos inversores institucionales tradicionales –”los fondos depensiones y de seguros”– aguardan los tiempos de bonanzainmobiliaria. En un mundo con capitales en restricción, elloscuentan con dinero y la voluntad de gastarlo.A pesar de que en el sector inmobiliario se había producido“bastante menos diversificación que la que cabía esperar”cuando el sistema financiero entró en crisis, los inversoresinstitucionales todavía se muestran optimistas en relación aesta clase de activo. Intuyen la recuperación, buscan ingresos ytemen la inflación. “La compra de activos core supone hoy en díauna apuesta ganadora para los próximos diez años”. Los fondosde pensiones europeos están aumentando sus asignaciones ylos extranjeros están globalizándose.Con el efecto denominador ahora a favor <strong>del</strong> sectorinmobiliario, los inversores institucionales se consideran pesosligeros al ver cómo el capital y los bonos se han reactivadocon más rapidez. “Están intentado cambiar esto por todos losmedios”. Además, la afluencia de las primas y contribuciones14 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capitulo 2: Flujos de capital inmobiliarioEuros (MM)Gráfico 2-5Crecimiento de los vehículos de propiedadprivada en <strong>Europa</strong>300250200150100500n Gross Asset Value (izquierda)— Nº de fondos (derecha)2005 2006 2007 2008 3Q2009Fuentes: Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (INREV) 2009, INREV/Investment Property Databank 2005-2008.500400300Gráfico 2-6Vehículos inmobiliarios privados portipo de fondoEuros (MM)300250200150100500n Core Core n Value-AddedOpportunityadded n Oportunity2005 2006 2007 2008 3Q2009Fuentes: Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (INREV) 2009, INREV/Investment Property Databank 2005-2008.Gráfico 2-7Vehículos inmobiliarios privados por ubicación300250n Número de fondosn Gross Asset Value (MM de euros)150120Nº de fondos20015010050906030Valor de activo bruto (MM de euros)0Un solo país <strong>Europa</strong> <strong>Europa</strong> central Eurozona <strong>Europa</strong> <strong>Europa</strong> Eurozona y Países Globaly oriental occidental meridional Reino Unido nórdicosFuente: Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (INREV), diciembre de 2009.0a pensiones necesitan buscar un refugio. Están acumulandoefectivo, pero eso no puede durar para siempre”, especialmentecuando los rendimientos <strong>del</strong> efectivo son extremadamente bajos.Sin embargo, estos inversores institucionales no actúancon celeridad. Presenciaremos un movimiento lento y no unaavalancha de dinero hacia el sector inmobiliario. “Cabe esperarque habrá más capital disponible, pero no en cantidadesastronómicas”. La crisis financiera ha roto los esquemas de losinversores 300 haciéndoles abandonar sus cómodas hipótesis sobreriesgo, diversificación, liquidez y estructuras. “Los inversoresinstitucionales 250 se encuentran en una fase de recuperación: yano se centran tanto en las asignaciones de activos ni en cómoquieren invertir en el <strong>mercado</strong> inmobiliario”.200“Estábamos listos para invertir de nuevo, pero podemosesperar. No tenemos ninguna prisa por mover ficha demasiado150pronto”, comenta una de las principales aseguradoras <strong>del</strong> ReinoUnido. El ritmo al que nos movamos también depende de si está100500disponible el adecuado tipo de activos – inmobiliario seguro, corey core-plus – al precio adecuado. Los inversores institucionalestendrán que trabajar duro para gastarse su dinero en el año<strong>2010</strong>.En su gran mayoría se decantan por las inversiones corey core-plus en <strong>mercado</strong>s más maduros y con mayor liquidez,“flujos de caja garantizados que aporten de 100 a 150 puntosbásicos sobre los ofrecidos por los bonos”. “Todo lo que huela ariesgo o a apuesta hacia el futuro resulta difícil”. 150Este “muro de dinero” va a la caza de un stock muy limitado.Los rendimientos repuntan, haciendo que los activos core y 125 coreplussean demasiado caros para algunos. “Existe el riesgo de quelos inversores estén pasando por alto los fundamentos <strong>del</strong> <strong>mercado</strong>100de alquiler en el Reino Unido”. Algunos inversores institucionalesmás arriesgados dan saltos hacia activos más arriba en la curva75de riesgo: “Vemos el desarrollo como una oportunidad, dado quemuchos competidores han tirado la toalla o han caído en la cuenta”.50<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 15025


Gráfico 2-8Vehículos inmobiliarios privados en<strong>Europa</strong> por año y tipo de fondoGráfico 2-9Medidor de demanda consensuada de fondossoberanos, 4º trimestre de 2009Gross Asset Value (MM) en Euros20151050n Core n Value added n Oportunity2009 <strong>2010</strong> 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019Fuente: Investors in Non-listed Real Estate Vehicles (INREV).Los inversores institucionales se han replanteado su actitudfrente al riesgo, y no solamente <strong>del</strong> riesgo que implica el ladrillo.Han aprendido unas lecciones muy duras en relación al apalancamiento,iliquidez, alineación de intereses y due diligence. Se haevaporado el capital que han invertido en vehículos de propiedadprivada y con él, parte de su entusiasmo por este tipo de inversiones.“Los fondos indirectos no han estado a la altura de lo queprometían. Incluso en los buenos tiempos, no merecían la pena encomparación con las inversiones directas”, comenta un gestor defondos de pensiones holandés.Desilusionados e irritados, los inversores más importantesestán haciendo criba con los gestores externos y emprenden elcamino en solitario, en forma de joint ventures o asociándose conorganizaciones con políticas similares. Comparan notas y ponenen la lista negra a aquellos gestores de fondos que no han sidotransparentes y abiertos, a aquellos que no han sido diligentes a lahora de informar y resolver problemas.“Los Club Deals están de moda; algunos hablan de cuentasseparadas. Ya no se llevan los fondos a ciegas ni las operacionesde adquisición tipo cheque en blanco”. “Van a surgir nuevasformas de alianzas estratégicas con el objetivo de poder cerraroperaciones con un riesgo mínimo”.Los grandes actores utilizarán fondos para la diversificaciónexterior o para cuando les falten conocimientos sectoriales, peroevitarán los vehículos con un gran número de titulares siempre quesea posible. “Los tiempos de los vehículos no cotizados con 20a 30 socios comanditarios han desaparecido. Hace que resultenmuy incómodos cuando las cosas no salen como se preveían.He estado en fondos en los que los socios comanditarios hanreaccionado de muy diversas formas, desde el típico “vamosa demandar al gestor hasta la muerte” hasta un “vamos ainyectar más dinero y resolver el problema”, comenta el jefe <strong>del</strong>departamento inmobiliario de una aseguradora europea.Las instituciones pequeñas, que no se pueden permitir el lujode realizar inversiones directas, se aferrarán a los vehículos mancomunadosen lo que al <strong>mercado</strong> inmobiliario se refiere, pero aúnasí leerán con lupa la letra pequeña <strong>del</strong> prospecto de cada fondo.Capital estratégico ensociedades de materias primasTítulos: sector petroleroValores infravalorados/Hedge FundsIngresos fijos/Mercados asiáticos emergentesTítulos de grancapitalización: EEUUTítulos de grancapitalización: ChinaHedge Funds market-neutralNotas de crédito vinculadas amaterias primasEfectivoTítulos: RenovablesInfraestructura: PPP(sociedades público-privadas)Inmobiliario comercialCapital riesgoEl control y la alineación de intereses se convierten en cuestionesprimordiales. “Los inversores quieren acercarse más a las operacionesy los análisis de valor”.Ya sean grandes o pequeños, los inversores institucionales vana mirar muchísimo el destino final <strong>del</strong> capital invertido y su gestión.“Vamos a ser más exigentes y selectivos en relación a los gestoresy a los niveles de apalancamiento, al fin y al cabo de eso se trata”.Capitalistas de estado0 2 4 6 8 10Fuente: Sovereign Wealth Fund Institute, diciembre de 2009. El medidor de demandaconsensuada hace un seguimiento de los fondos soberanos durante los próximostres trimestres basándose en una puntuación <strong>del</strong> 1 (los fondos soberanos intentaránreducir la exposición) al 10 (atractivos para la mayor parte de los fondos soberanos).“Los fondos soberanos de inversión (FSI-SWF en su acepcióninglesa) todavía están interesados en el sector inmobiliario,pero no está claro qué es lo que van a hacer”. Estos grandesmonstruos se están replanteando la estrategia a seguir,adaptándose al nuevo contexto financiero.Están restableciendo el equilibrio de sus carteras de inversiones,cambiando posicionamientos, y reestructurando susorganizaciones. El <strong>mercado</strong> inmobiliario comercial aparece enposiciones bastante bajas en su lista de objetivos para <strong>2010</strong>,según el medidor de demanda consensuada de fondos soberanos,el cual mide las intenciones de inversión en una escala <strong>del</strong> 1al 10 (véase el gráfico 2-9).Centran su atención en recursos naturales, valores de rentavariable y activos distress. Y mientras que los FSI no están16 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capitulo 2: Flujos de capital inmobiliarioGráfico 2-10Rendimiento total inmobiliario por paísSuizaBélgicaAlemaniaHolandaDinamarcaPortugalItaliaÍndice CEEFranciaEspañaSueciaReino UnidoIrlandaPaneuropeo-35 -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20 25 30PorcentajeFuente: Investment Property Databank (IPD).Nota: En moneda local.n 2008n 2007n 2006n 2005abandonando economías desarrolladas como la europea, síestán posicionándose más en los <strong>mercado</strong>s emergentes, almismo tiempo que sufren presiones políticas para actuar máslocalmente. Los fondos de Oriente Medio, en concreto, se estánreplanteando cómo invertir su capital.Como otros, estos “capitalistas de estado” tienen inversionesfrustradas que resolver. Sin embargo, con los precios <strong>del</strong> petróleoestabilizados, las exportaciones recuperándose y los <strong>mercado</strong>sde valores repuntando, los FSI gastarán más libremente.“Los asiáticos ya se ven fuertes y podemos esperar el retorno deotros en <strong>2010</strong>”. Y hay muchos de ellos: 55 y sumando.Considerados como un grupo, los FSI tienen unos 3 billonesde euros en activos bajo su gestión. Pero no todos los FSI songrandes y no todos invierten en el sector inmobiliario internacionalmente.Sólo hay unos diez que tengan carteras de valoresglobales importantes; en su mayor parte los grandes fondos deOriente Medio y de Asia, veteranos en el sector inmobiliario.Hay otros que están llegando. Entre ellos podemos citar a:China Investment Switzerland Corporation, Qatar Investment Authority, OmanInvestment Fund, Australia’s Future Fund, Libya Investment Authorityy Norway’s Government Belgium Pension Fund. Los cinco primeros bajaronsus indicadores el año pasado, derrochando dinero en grandescompras de participaciones, la mayoría de ellas en Londres.Los FSI tienen Germanyla reputación de ser grandes depredadoresen el <strong>mercado</strong> inmobiliario, pero decir esto es simplificar. Usanvehículos Netherlands de propiedad privada para las inversiones oportunistas yvalue added, adquieren valores inmobiliarios cotizados, construyeny ahora se están metiendo en estrategias de dominio <strong>del</strong> <strong>mercado</strong>comoDenmarkson la deuda inmobiliaria y los activos distressed.Los grandes actores están subiendo el listón: expandiendolos equipos internos, Portugal contratando profesionales experimentadosprocedentes de bancos de inversión y de grupos de capitalriesgo para liderar sus actividades en el sector inmobiliario. ParaItalyellos, el control de los activos es algo primordial. “A los FSI lesdolió mucho pillarse los dedos y ahora quieren curarse en salud”.Es de prever CEE que Index invertirán más directamente, asociándose conotros FSI y en empresas conjuntas con inversores y constructoresque piensen igual que ellos”.FranceSpainFondos open-endedLos fondos open-ended, ricos en capital, se encuentran enuna buena posiciónSwedenpara no dejar escapar algunos de sus activosfavoritos en <strong>2010</strong>. En la encuesta realizada por <strong>Tendencias</strong>,encabezan United la Kingdom lista de proveedores de capital para <strong>2010</strong>. “Losfondos open-ended alemanes tienen unos objetivos de rentabilidadmucho menores que los fondos cerrados y están acumulandoefectivo”.IrelandEl gasto <strong>del</strong> dinero, más que su acumulación, es la granpreocupación Pan European de los fondos de capital variable en <strong>2010</strong>. Amenos que los propietarios sean persuadidos de irse con máspropiedades core -35%-30%-25%-20%-15%-10%-5% o core-plus al precio justo, 0% los fondos 5% 10%15%20%25%30%lotendrán muy difícil para poner a trabajar su capital.De hecho, una importante afluencia tanto de inversoresparticulares como institucionales ha llevado a algunos gestoresde fondos en Alemania y el Reino Unido a restringir los nuevosparticipantes, por miedo a no ser capaces de invertir el capital enactivos adecuados.Una advertencia: estos fondos están a merced de los inversores,cuyo humor es imprevisible. Después de estabilizarse y alpresenciar el retorno de los inversores en 2009, buena parte <strong>del</strong>os 45 integrantes <strong>del</strong> sector <strong>del</strong> open-ended alemán han levantadola prohibición de reembolso y han comenzado a invertir,tanto en el contexto local como selectivamente en otros lugares:comprando edificios de oficinas en Londres y en París, centroscomerciales en Italia, e instalaciones logísticas en Holanda.Sin embargo, en el tercer trimestre de 2009, el efectivocomenzó a circular de nuevo hacia fuera de los fondos alemanescuando los inversores se temieron la posibilidad de nuevasreducciones en los valores de los activos de las carteras. Y ennoviembre los inversores extrajeron otros 632 millones de euros<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 17


Gráfico 2-11Fondos inmobiliarios institucionales de capitalprivado: rendimiento total25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%— <strong>Europa</strong>— <strong>Europa</strong> (moneda local)— <strong>Europa</strong> a excepción de Reino Unido2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008Fuente: INREV.Nota: Sólo fondos core y de valor añadido; no se incluyen los fondos de oportunidad.netos, con lo que provocaron la limitación de reembolso en tresfondos, de manera temporal. Uno, que había vuelto a abrir solodos meses antes, vio como desaparecía el equivalente <strong>del</strong> 40 porciento de su valor en reembolsos de efectivo.Al mismo tiempo, aquellos que tienen una base más ampliade inversores privados recibieron importantes afluencias e inclusotuvieron que suspender temporalmente las entradas para evitar lasuperación de sus máximos de liquidez. “El sector inmobiliario esinteresante para los inversores privados, especialmente ante el telónde fondo que supone la posibilidad de una inflación creciente”.El ir y venir <strong>del</strong> capital institucional es particularmenteproblemático para esos fondos privados alemanes de capitalvariable, ya que estos inversores los tratan como cuentas deefectivo, extrayendo liquidez para cubrir otras necesidades másapremiantes en otros lugares. BVI, la asociación de gestoresde activos de Alemania, está intentando cambiar la legislaciónpara mitigar estas huidas de efectivo. Quiere hacer necesario unperíodo de notificación previo de 12 meses para las extraccionesde dinero realizadas por inversores institucionales y la capacidadde introducir temporalmente un período de notificación de 90días para los inversores privados.En el Reino Unido, los fondos de capital variable se estánanimando. La revalorización a precio de <strong>mercado</strong> de sus carterasde inversión fue muy dura, pero rápida y transparente. Despuésde una caída <strong>del</strong> 45 por ciento de su valor, se ha reconocido oficialmenteque el <strong>mercado</strong> inmobiliario <strong>del</strong> Reino Unido ha tocadofondo y se está recomponiendo de nuevo, así que los activos <strong>del</strong>os fondos se están reactivando. El efectivo fluye procedente tantode inversores privados como institucionales y en <strong>2010</strong> se producirála creación de nuevos fondos.Los OPCI franceses (Organismes de Placement CollectifImmobiliers) también son populares entre los inversores institucionales.Puestos en marcha en 2007, actualmente constituyen unsector de 30 integrantes que disponen de unos 6 mil millones deeuros en bienes inmuebles.MM USDGráfico 2-12Captación de fondos para <strong>Europa</strong> 2004-200910080604020n Número de fondosn Capital captado (MM)002004 2005 2006 2007 2008 2009 (hasta En ella fecha) <strong>mercado</strong>Fuente: Preqin, diciembre de 2009.Fondos en la línea de fuego“Es un trabajo duro”. Los fondos inmobiliarios privados tienenpor <strong>del</strong>ante un año difícil. “Los principios darwinianos estánentrando en juego: los que se adapten al cambio sobrevivirán.Los muy grandes, los muy pequeños y los de nicho tienen másprobabilidades de sobrevivir que el resto”.La selección evolutiva ya ha empezado a actuar. Los bancosde inversión globales están poniendo a la venta sus negociosde gestión de fondos inmobiliarios, mientras que otros gruposretiran el capital invertido en las plataformas europeas y algunosgestores y fondos migran hacia nuevos campos. El capital se alejaráde los que tienen un bajo rendimiento para ir a aquellos conun mejor historial; en el proceso habrá quien tenga que cerrar.Los supervivientes están escogiendo con cautela el caminoa seguir a través de los escombros <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> después desu colapso. Unos 17 mil millones de euros en activos están enmanos de fondos que vencen en <strong>2010</strong>, pero una gran proporciónestá prefiriendo ampliar plazos o refinanciar sus fondos.“Desenredar los activos problemáticos es un plan a dos o tresaños vista”. Los inversores son reacios a poner en juego nuevocapital; INREV constató que un tercio de ellos y la mitad de losgestores de fondos de fondos habían rechazado peticiones.“Es muy difícil seguir a<strong>del</strong>ante, desapalancándose”. Los bancostoleran incumplimientos de covenants de los préstamos, peronegociar con ellos es “mentalmente agotador”. “Los bancos sonincreíblemente lentos. Solo cierran la operación con unas condicionesdraconianas y su criterio no siempre es el mismo”, dice ungestor de fondos. “Hemos devuelto las llaves en algunos casos”,admite un gestor de fondos oportunistas que se muestra “muyrígido” a la hora de invertir más capital en inversiones ya existentes.Los gestores de fondos se preocupan por sus economías,la fragilidad <strong>del</strong> sistema financiero, la demanda ocupacionalde la propiedad y sus inversiones. Los valores <strong>del</strong> capital seestán estabilizando, pero las perspectivas para los <strong>mercado</strong>sinmobiliarios europeos en <strong>2010</strong> “no son nada halagüeñas”. “Ladisminución de las rentas de alquileres y una demanda débil noayudan en nada a nuestro negocio”.10080604020Número de fondos18 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capitulo 2: Flujos de capital inmobiliarioGráfico 2-13Tipos de compromisos escogidos por los fondoseuropeos según estrategiaCore-Plus 5%2.200 millones USDDistressed 2%900 millones USDFuente: Preqin, diciembre de 2009.De oportunidad 66%26.800 millones USDDeuda 8%3.000 millones USDValor añadido 19%7.600 millones USDDicho lo cual, la vida sigue su curso. “Estamos estabilizandolas carteras existentes, apostando sin aspavientos por nuevosámbitos. Seremos compradores globales”, dice el gestor de unfondo internacional. “Estamos escogiendo con mucho cuidadolas posibles oportunidades que tenemos de invertir nuestrapequeña cantidad de capital”.Aquellos gestores de fondos y vehículos que son afortunadosy no tienen problemas de patrimonio se muestran optimistas.“Hay mucho capital y pocos actores: vamos a la caza deoportunidades”, dice el gestor de un fondo internacional que sequedó con los brazos cruzados durante los años <strong>del</strong> boom ehizo algunas “operaciones sensatas y coherentes, no demasiadograndes” en 2009.No está solo. “Hay una cantidad enorme de capital riesgo ahífuera. El número y el volumen de fondos es muy superior al quehabía durante la última crisis”. Los fondos privados inmobiliariostienen un colchón de 35 mil millones de dólares americanos parainvertir en <strong>Europa</strong>. Dicho capital fue recaudado en el período2008-2009. En su mayoría está destinado, entre todas lasposibilidades, al sector oportunista, a la espera de que bancosy propietarios endeudados se decidan a deshacerse de ellos,algo que está tardando más de lo previsto en suceder. “En <strong>2010</strong>,todo estará tranquilo. Habrá alguna operación ocasional, peronada a gran escala”.“Se cerrarán pocas operaciones. Nos estamos centrando enrecaudar dinero y tomar posiciones para el período 2011-2012,cuando los vendedores empezarán a capitular”, predice el gestorde un fondo global de oportunidad.El año pasado, la recaudación de fondos para vehículosprivados inmobiliarios ubicados en <strong>Europa</strong> llegó a un mínimo de4.900 millones de dólares, pues los inversores estaban sentadosdetrás de la barrera, intentando mitigar sus pérdidas y esperandoque los <strong>mercado</strong>s tocaran fondo. Sin embargo, ya previendo losprimeros brotes verdes de la recuperación, los gestores estánintentando recabar la descomunal cantidad de 42,6 mil millonesde dólares americanos para nuevos vehículos, prácticamente eldoble de lo que obtuvieron en el punto más alto de 2008.Se enfrentan a un ascenso difícil. Traumatizados por suspérdidas, los inversores se han vuelto más exigentes, sin que porello la competencia por su capital haya dejado de ser intensa.Los fondos tardan más en cerrar y recaudan menos de lo previsto;algunos tendrán que tirar la toalla. “El capital era barato yse ha vuelto caro. El <strong>mercado</strong> de los fondos a ciegas es costosoo inexistente; la actividad tardará entre tres y cinco años envolver, y será el 50 por ciento de lo que era”.“Los grandes actores se están centrando más en ClubDeals porque no quieren competir con actores de menor tallaque ellos”. Los fondos soberanos de inversión y los grandesinversores institucionales quieren saber con quién están jugando;no quieren entrar en la partida si va a haber participantes quese vengan abajo cuando se necesite más capital. “Estamos enfondos con inversores que no cumplen sus obligaciones. En elfuturo, aplicaremos el análisis <strong>del</strong> valor a los inversores de losfondos que financiemos”.El mo<strong>del</strong>o de fondo de oportunidad está sometido a una tensiónespecial. En un contexto donde la deuda es escasa, este tipode fondo luchará por conseguir rentabilidades <strong>del</strong> 20 por ciento.Según el gestor de un fondo de oportunidad: “cualquier nuevoproducto oportunista ha de decir: “Usemos menos apalancamiento,seamos honestos con nosotros mismos sobre las rentabilidadesque podemos conseguir, y asumamos menos riesgos”.Un inversor predice que “estamos a punto de vivir un grancambio. Los fondos inmobiliarios serán menores, con objetivosmás definidos, menos apalancamiento, y más independencia”.La alineación, los antecedentes y el argumento son de sumaimportancia. “Los gestores han de replantearse en qué consisteuna buena estructura”.Algunos inversores destacados van más allá y dicen que elmo<strong>del</strong>o de fondo privado de capital fijo se ha “roto y debe serreparado”. Están enfadados, tanto por el mal uso dado al apalancamiento,como por la “intromisión fuera de su ámbito de acciónnatural” o por las estructuras de honorarios.“Cambiará la relación entre los socios comanditarios, lossocios generales y los asesores. Hay mucha desconfianza sobrelos socios generales e incluso sobre los socios comanditarios”.Los inversores requerirán un mayor grado de inversión conjuntapor parte de gestores/patrocinadores de fondos. Quieren acuerdos“prematrimoniales” que especifiquen colchones de liquidez,estrategias de salida, y divorcios sin atribución de culpabilidadpor parte de los socios generales. “Se tendrá que alcanzar unadistribución justa <strong>del</strong> poder en previsión de que haya problemas”.Los socios comanditarios también requerirán más control.“Nuestros gestores de fondos tuvieron que acostumbrarse anuestra mayor involucración”, declara un inversor que quiere “unacobertura mucho más intensiva y tener voz sobre las decisionesde refinanciación, la compra y la venta”. “Hubiésemos aceptadoun fondo discrecional en el pasado, pero actualmente lo miraríamoscon otros ojos”, dice otro inversor.“Eso no durará. ¿Creen que podrían haber hecho un mejortrabajo que el gestor <strong>del</strong> fondo? Ni siquiera tienen la formaciónsuficiente para hacerlo”, se burla un gestor de fondos.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 19


Los honorarios también están en la línea de fuego. “Habrá uncambio estructural, con inversores que requerirán la capacidadde bloquear los honorarios. Los honorarios serán cost o costpluscon bonificaciones”. “En un momento dado dejamos decobrar honorarios, admitimos la entrada de dinero en forma deprestaciones a cambio de capital en nuestros propios fondos,y dedicamos bastante tiempo a enseñar a los inversores lo quehacemos”, admite el gestor de un fondo global de oportunidad.A pesar de que los inversores se muestran estrictos, su actualrechazo de los fondos privados inmobiliarios es probable queconstituya un paréntesis, más que una deserción a largo plazorespecto a estos vehículos. “La estructura de fondo gestionadopor una tercera persona sobrevivirá”, predice un gestor que admitetener un interés personal en el asunto. “Llegará un punto en el quelas habilidades en la gestión de las inversiones serán necesariasotra vez. La gente todavía contrata fondos a ciegas”.Los REITs reviven“Los vehículos cotizados es lo que se lleva ahora”. Las sociedadesde inversión inmobiliaria (REITs) preparan su reaparición.Han reforzado sus balances, sus cotizaciones son elevadas,y esperan entrar en acción en <strong>2010</strong>. “El formato de vehículocotizado ha mostrado su fuerza durante la crisis financiera. Latransparencia, el gobierno corporativo y la liquidez son importantespara los inversores”.Con la estabilización de los valores de las carteras deinversión, los REITs <strong>del</strong> Reino Unido (el sector inmobiliariocotizado más grande de <strong>Europa</strong>) prevén la recuperación <strong>del</strong><strong>mercado</strong> inmobiliario. “Tenemos grandes esperanzas de queempezaremos a promover. Queremos ser de los primeros eneste área de manera que podamos estar bien posicionadoscuando los alquileres mejoren”. Los REITs y otras compañíasinmobiliarias cotizadas acumularon 5.300 millones de librasesterlinas el año pasado mediante la venta y colocación deacciones entre sus accionistas. “Invertiremos el capital recaudadoen 2009 y completaremos construcciones iniciadas en 2006 y2007 o aparcadas en 2008”, dice uno de ellos.Los REITs también están preparados para echar una manoa las instituciones financieras en la gestión de sus activosinmobiliarios problemáticos. “La magnitud de las carterasde inversión inmobiliaria de los bancos requerirá recursosadicionales”. Las grandes compañías inmobiliarias cotizadastienen el conocimiento, los equipos y una ventaja importante: latransparencia y la respetabilidad. Para los bancos, especialmentepara aquellos participados por el Estado, vender activos a losfondos oportunistas puede no ser una opción políticamentecorrecta. Esto es especialmente cierto si el fondo es percibidocomo un “oportunista externo”, que se está aprovechando de loshogares afligidos.“Los REITs tienen mejores habilidades que las compañíasde capital riesgo y han demostrado que tienen acceso a los<strong>mercado</strong>s de capitales”, apunta un banquero. “Trabajando conlos bancos surgirán oportunidades”, coincide un REITs <strong>del</strong> ReinoUnido, y añade “no queremos gestionar los activos de otros;queremos que nuestro capital trabaje para nosotros”.Los REITs franceses también prevén un <strong>2010</strong> movido. No tangolpeados en valoraciones y con un nivel de apalancamiento másprudente que sus homólogos británicos, las SIIC francesas noGráfico 2-14Capitalización <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> <strong>del</strong> índice europeoEPRA/NAREITs7.600 millonesde eurosn Reino Unido 35,37%n Francia 31,79%n Holanda 10,45%n Suiza 5,28%n Suecia 4,75%n Alemania 3,60%n Bélgica/Luxemburgo 3,42%n Austria 1,94%n Finlandia 1,58%n Noruega 0,82%n Italia 0,54%n Grecia 0,46%Fuentes: European Public Real Estate Association (EPRA), National Association ofREITs (NAREITs), FTSE.Nota: Todas las cifras en euros. Datos hasta el 30 de noviembre de 2009.Gráfico 2-15Índice global de retorno total EPRA/NAREITs3002502001501005023.200 millonesde euros— Francia— Suiza— Suecia— Holanda— Desarrollo Global— <strong>Europa</strong>— Bélgica/Luxemburgo— Reino Unido25.800 millonesde euros31/12/03 31/12/04 31/12/05 31/12/06 31/12/07 31/12/08 30/11/09Fuentes: European Public Real Estate Association (EPRA), National Associationof REITs (NAREIT), FTSE.Cifras en euros.han recaudado nuevo capital, pero se han salvado a sí mismasmediante la venta de activos, el pago de dividendos en acciones,y la refinanciación de su deuda. “Las estructuras de capitalhan mejorado y ahora se están planteando cómo materializar elcrecimiento”.Sin embargo, el <strong>mercado</strong> de valores ya se ha apuntado lasperspectivas mejoradas <strong>del</strong> sector de las inmobiliarias cotizadas.El año pasado, los precios de las acciones de las empresas quecotizaban en bolsa experimentaron una recuperación considerable;el índice europeo EPRA/NAREITs se incrementó en un 22por ciento. En <strong>2010</strong> puede que sus acciones oscilen, habiendomarcado ya su precio. “El capital se está desviando hacia losREITs en lugar de hacia oportunidades de <strong>mercado</strong> directas.Preveo una ligera corrección de esta situación en <strong>2010</strong>”.20 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capitulo 2: Flujos de capital inmobiliarioGráfico 2-16Índice europeo FTSE/EPRA: NAV Discount/Premium0,3%0,2%0,1%0,0%-0,1%-0,2%-0,3%-0,4%-0,5%Dic-89Dic-90Dic-91Dic-92Dic-93Dic-94Dic-95Dic-96Dic-97Dic-98Dic-99Dic-00Dic-01Dic-02Dic-03Dic-04Dic-05Ene-06Dic-06Dic-07Dic-08Dic-09Fuente: FTSE/EPRA.— NAV Discount/Premium— 5 años— Media desde 1989Y el <strong>2010</strong> puede volverse difícil. Por toda <strong>Europa</strong>, la demandade ocupación sigue siendo <strong>del</strong>icada. Los consejeros <strong>del</strong>egadosestán preocupados de que “el débil contexto económicodebido al alto nivel de deuda de los gobiernos pueda tener unimpacto en las bases <strong>del</strong> sector inmobiliario”. “Un incrementoen la desocupación podría ser motivo de preocupación. Larenegociación de los contratos de arrendamiento podría volversemás difícil de gestionar”. “La confianza <strong>del</strong> consumidor estáempezando a disminuir, y esto significa que los minoristas estánempezando a padecer las consecuencias”.En España, el sector inmobiliario cotizado todavía está tratandode resolver sus problemas. Con un nivel de endeudamiento yun alto nivel de inversiones en desarrollo comprometidas, losgrandes actores permanecen a flote gracias a las operacionesde intercambio de deuda por capital o por activos con lasinstituciones financieras acreedoras, mientras que los máspequeños solicitan los concursos de acreedores.El Gobierno ha dado luz verde a una versión española <strong>del</strong>os REITs. Se trata de las Sociedades Anónimas Cotizadas deInversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIS), que empezarána funcionar en <strong>2010</strong>. Se espera que estos vehículos ayuden adar nueva vida al muy dañado <strong>mercado</strong> inmobiliario español. Sinembargo, los críticos opinan que las SOCIMIS son una versión“descafeinada” de los REITs.Esto es así porque el tipo <strong>del</strong> Impuesto sobre Sociedadesque les resulta de aplicación es el 19 por ciento, siendo el tipogeneral <strong>del</strong> impuesto <strong>del</strong> 30%, mientras que sin embargo lamayoría de los REITs europeos están exentos <strong>del</strong> pago <strong>del</strong>Impuesto de Sociedades. “Las SOCIMIS serán unos buenosinstrumentos de reactivación, pero no a corto plazo”.En el resto de <strong>Europa</strong>, los REITs están atascados. Alemaniatodavía sólo cuenta con dos, e Italia con uno.Gráfico 2-17Previsión de estándares para suscripción decapital para <strong>2010</strong>Más estricta 63,1% Menos estricta 4,9%Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Se mantendrá igual 32,0%Deuda: Back to business“El entorno bancario está difícil, pero no desesperanzador”.Los entrevistados por <strong>Tendencias</strong> informan de que pueden tomarprestado otra vez, aunque con unos ratios de apalancamiento(Loan to value o LTV) menores y unos márgenes más altos. “Losbancos están realizando Club Deals de nuevo; las sindicacionesson posibles hasta el nivel entre 400 y 500 millones de eurosen <strong>Europa</strong>”. “El siguiente paso será el nacimiento de unacompetencia sana y el inicio <strong>del</strong> descenso de los márgenes”.Sin embargo, en <strong>2010</strong> presenciaremos “un goteo, que no untorrente” de deuda fluyendo hacia el sector inmobiliario europeo.El universo <strong>del</strong> crédito se mantiene reducido y conservador.“El problema es que los bancos son tan desconfiados queestán saliendo cuando deberían estar entrando. No estánproporcionando liquidez cuando el <strong>mercado</strong> la pide a gritos yestá preparado para pagar por ella”.“Necesitamos más liquidez, más seguridad. Me cuestaimaginar que la deuda se vaya a dispersar para facilitar unarecuperación general <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> de inversión”.Los bancos de inversión globales están fuera de juego; lospocos prestamistas transfronterizos europeos supervivientesestán muy limitados. “Los bancos alemanes que puedenrecaudar dinero con los Pfandbrief han vuelto para ocupar unapequeña porción <strong>del</strong> <strong>mercado</strong>”. Hay otros que están “todavíaabsortos haciendo sus deberes”; son los “bancos zombis”. Deaquellos que permanecen activos, la mayoría se concentra en su<strong>mercado</strong> local. “Los bancos comerciales están prestando dinero,pero sólo en pequeñas cantidades”.“El <strong>mercado</strong> de deuda tardará mucho tiempo en recuperarse.Por lo que respecta a los bancos comerciales, es más probableque se dé el juego de “extender y fingir”. Bajo presión para volverGráfico 2-18Previsión de estándares para suscripción dedeuda para <strong>2010</strong>Se mantendrá igual 18,9%Más estricta 75,2% Menos estricta 5,9%Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 21


Gráfico 2-19Rendimientos inmobiliarios en <strong>Europa</strong> respecto a los swaps de tipos de interés a cinco años10%n Industrial n Oficinas n Locales n Swap de tipo de interés n Swap de tipo de interéscomerciales a cinco años, libras esterlinas a cinco años, euros8%6%4%2%2001 T420022003200420052006200720082009Fuentes: CBRE, JC Rathbone Associates.a capitalizar, los bancos se centran en la refinanciación, la renegociacióny la corrección de los préstamos existentes. “A estosbancos les encanta negociar. Cualquier excusa para refinanciarun crédito es una excusa para cobrar unas comisiones máselevadas”, se queja el gestor de un fondo.Será muy difícil conseguir nuevos préstamos en <strong>2010</strong>. “Lascondiciones son agresivas, el proceso es incómodo, y culturalmentelos bancos esperan castigar a sus clientes por los problemasque la industria ha tenido”, se queja el consejero <strong>del</strong>egadode una compañía “financiable”.Es poco probable que se suavicen las condiciones paraobtener un préstamo en el <strong>2010</strong>. Los ratios Loan to Value (LTV)siguen siendo <strong>del</strong> 50 al 65 por ciento para la propiedad core;los ratios de cobertura de intereses son muy ajustados. Losmárgenes se han situado entre 200 y 250 puntos básicos en lamayoría de los <strong>mercado</strong>s europeos “y uno ha de estar preparadopara pagar toda una retahíla de comisiones”.“Somos capaces de generar una rentabilidad <strong>del</strong> capital (ROE)<strong>del</strong> 10 por ciento, antes de impuestos y provisiones de nuestracartera de préstamos,”, declara un banco alemán. “Este es el“bottom line” <strong>del</strong> negocio <strong>del</strong> crédito; por esa razón, creemos quelos márgenes y las tarifas actuales están a un nivel aceptable”.Dicho lo cual, la crisis financiera ha cambiado la geografíade los márgenes de intermediación bancarios. “Hay diferenciassustanciales entre países como resultado de las diferentesclasificaciones crediticias”, asegura un banquero. En Rusia,la crisis ha hecho que adquirir un crédito sea “prácticamenteinasequible”, ya que los márgenes han aumentado de 300 a 600puntos básicos; en Turquía, han llegado de los 600 a los 1.000puntos básicos, “siempre que seas suficientemente afortunadocomo para encontrar deuda disponible”.Sin embargo, en <strong>Europa</strong> occidental, los prestatarios dicenque pueden vivir con márgenes más elevados porque, con elLIBOR y el Euribor oscilando alrededor <strong>del</strong> 1 por ciento, el costegeneral <strong>del</strong> interés no es mucho más elevado que el que teníanantes de la crisis. “Para flujos de ingresos de alta calidad y conun elevado índice de seguridad, se puede obtener un coste totalde la deuda <strong>del</strong> 5 por ciento, lo cual te da una buena base paraganar dinero”. “El precio no es la cuestión. El Loan to Value (LTV)y otros covenants, así como el conseguir menos recursos alinversor son asuntos más importantes”.Los prestamistas son estrictos: “más controles, revisiones ycumplimientos”. “Hay más abogados involucrados en la interpretaciónde los documentos financieros”. Los prestamistas tambiénson muy quisquillosos sobre las propiedades por las que apuestan.“Tiene mucha importancia la estabilidad en los ingresos, la duraciónde los arrendamientos y la calidad de los arrendatarios”. La financiaciónde proyectos en desarrollo todavía es escasa o inexistente.Y, además, sale a cuenta conocer a tus banqueros. “A aquellosque salieron de compras en busca <strong>del</strong> crédito más barato ahora seles está haciendo el vacío”. “Perdí el 90 por ciento de mis contactosfinancieros, y aquellos que quedan no aceptan nuevas peticiones.Sólo quieren que salde mi deuda”, se lamenta un prestatario.Proveedores de deuda“La ausencia de capital creará nuevos actores”. En un mundodonde hay menos bancos que prestan cantidades más pequeñas,bajo condiciones más estrictas, “las compañías aseguradoras,los proveedores de deuda, préstamos mezzanine y otrosactores estarán en activo”.“Las compañías aseguradoras alemanas están entrando enlos <strong>mercado</strong>s de fondos”. Este hecho es la repetición de un papeltradicional de las aseguradoras europeas, las cuales en el pasadoeran una de las fuentes principales de hipotecas a largo plazopara el sector inmobiliario comercial. Hay otros que también venoportunidades en <strong>Europa</strong>: una compañía aseguradora de EstadosUnidos ha comprado acciones de una plataforma que esperadesarrollar para la emisión de deuda senior y mezzanine.El capital riesgo es otra fuente de deuda en vías de expansión.La crisis financiera ha generado una pequeña industria22 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capitulo 2: Flujos de capital inmobiliarioGráfico 2-20Emisiones europeas de CMBS por localización de garantían Reino Unido 49%n Pan-Europeo 18%n Alemania 16%n Italia 8%n Holanda 4%n Francia 4%n Global 1%n Pan-Europeo 38%n Reino Unido 21%n Alemania 42%1999–2008 2009Fuente: Commercial Mortgage Alert.Gráfico 2-21Cambio de disponibilidad de deuda para el<strong>mercado</strong> inmobiliarioTodosEntidades crediticiasnacionales (un país)Entidades financierasno bancariasCompañías aseguradorasBancos comercialesMezzanineEntidades crediticiaseuropeas transfronterizasCMBSn <strong>2010</strong> n 2009 n 20081Disminuciónmuy acusada5IgualFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.4,683,064,315,163,964,814,963,734,864,843,394,684,783,154,264,763,754,524,563,464,793,992,273,709Incrementomuy acusadode fondos que ofrece a los propietarios y a los constructoresuna alternativa y/o un suplemento a la financiación bancaria:pueden usar el dinero recaudado de inversores institucionalesque buscan rendimiento. Preqin estima que los fondos de deudaexistentes disponen de un colchón de 1.900 millones de dólaresamericanos dirigidos al <strong>mercado</strong> europeo, y hay otra hornadaen camino, esperando recaudar otros 3 mil millones de dólaresamericanos. “Estamos creando un fondo de deuda senior y otrojunior”, dice el gestor de un fondo institucional.Cada actor <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> dirige su atención a un nicho <strong>del</strong>pastel <strong>del</strong> capital. Algunos ven oportunidades en la deuda senior,segura y de bajo ratio Loan to Value (LTV). Otros apuntan aniveles más altos. “Estamos considerando oportunidades deactuar como si no fuéramos un banco o como entidad crediticiamezzanine”. Otro grupo apunta a la deuda distressed.Todos están frustrados por la falta de operaciones: “Nosabemos dónde invertir la deuda de que disponemos”. En <strong>2010</strong>,el nudo empezará a desatarse, a medida que el <strong>mercado</strong> deinversión reviva y los bancos empiecen a dar de baja de susbalances los importes a cobrar de los prestatarios. Pero algunosactores tendrán que replantearse sus precios.“Queda hueco para el mezzanine, pero no con unarentabilidad <strong>del</strong> 15 al 20 por ciento en <strong>Europa</strong>, sino más bien al10 o al 12 por ciento”.Los escépticos dudan que estos sucedáneos sean capacesde llenar el vacío de deuda. “Las compañías de seguros y otrasinstituciones financieras que no son bancos pueden actuar comoentidades crediticias sustitutas, pero lo harán selectivamente y nopodrán reemplazar la función bancaria en un grado suficiente”.Los CMBS resucitanLos títulos hipotecarios comerciales (CMBS – CommercialMortgage-Backed Securities) dan señales de vida, pero “novolverán por completo hasta que se ponga orden al caos actual”.A diferencia de los <strong>mercado</strong>s inmobiliarios estadounidenses, loseuropeos nunca se volvieron adictos a la titulización, pero aunasí hay 5.000 millones de euros en CMBS que cristalizarán en el<strong>2010</strong>. Otros 61.000 millones de euros están fijados entre el 2011y el 2014.“La reestructuración de los CMBS durará al menos cincoaños”. Esta es la visión teñida de color de rosa. “Da miedo vercuánto hay por pagar, y la pregunta es: ¿cuánto se reciclará?”,según la visión pesimista. la montaña de deuda inmobiliaria europeaen forma de CMBS y préstamos bancarios es tan grandeque necesitará la ayuda de los gobiernos.Hasta el momento, no han respetado sus pagos menos <strong>del</strong>5 por ciento de los créditos CMBS europeos, pero un númerocreciente de ellos están incumpliendo los ratios Loan to Value.Los prestatarios encontrarán difícil devolver los préstamos conamortización a final de plazo. Esto resulta especialmente cierto<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 23


Gráfico 2-22Emisiones europeas de CMBS por tipo de activon Oficinas 38%n Locales comerciales 25%n Multifamiliares 17%n Otros 7%n Hoteles 2%n Almacenes/Industria 7%n Res. 3ª edad 3%n Desconocido 1%n Oficinas 31%n Locales comerciales 38%n Multifamiliares 17%n Otros 3%n Hoteles 1%n Almacenes/Industria 10%1999–2008 2009Fuente: Commercial Mortgage Alert.en el Reino Unido, donde los valores inmobiliarios han caído deforma muy acusada, pero la mayoría de los CMBS que vencenen los próximos cinco años son en <strong>Europa</strong> continental, donde los<strong>mercado</strong>s todavía se están ajustando.“Es el clásico ejemplo de un producto que ya no tiene unaentidad crediticia. Se necesitarán compradores a los que interesela deuda, y eso sólo pasará a un precio que les dé oportunidadesy rentabilidades excepcionales”.Como parte de sus movimientos para potenciar la liquidez enel sistema financiero, el Banco Central Europeo (BCE) y el Bancode Inglaterra incluyen CMBS en sus instrumentos de recompra:los bancos pueden empaquetar los créditos para proveer lagarantía necesaria para la financiación a corto plazo por parte <strong>del</strong>os bancos centrales. El año pasado, aproximadamente de un15 a un 20 de emisiones CMBS usaron estos instrumentos. Sinembargo, el BCE irá reduciendo su programa en el <strong>2010</strong>, y darápor concluido el proceso en marzo <strong>del</strong> 2011. Los criterios sevolverán más estrictos, haciendo que las operaciones sean másdifíciles y más costosas.Los optimistas creen que la titulización volverá en breve, apesar de que ya no va a tener ninguna cualidad especial. “ElCMBS volverá, quizás en 2011, en paquetes más pequeñosbasados en recursos; serán carteras pequeñas con activos yflujos de efectivo identificables”. “A un plazo más largo, el CMBSserá necesario para operaciones más grandes. Al principio seránestructuras caras y simples”.Hubo tres nuevas operaciones CMBS públicas en el 2009, laprimera emisión en 18 meses. Sin embargo, se trata de estructurassimples que se basan por entero en los créditos a los arrendatariosque las sustentan (un minorista principal y el Gobierno<strong>del</strong> Reino Unido). Los inversores las ven como un sustituto de losbonos corporativos, pero con un mayor rendimiento y seguridad.“Los CMBS no regresarán en el <strong>2010</strong> excepto como emisionesde un único prestatario, con condiciones muy estrictas y con unúnico tramo”.El regreso de CMBS “de fácil comprensión” puede ayudar arefinanciar alguna deuda bancaria existente, pero la financiaciónactual es mucho más rigurosa. “Todavía habrá un componenteque no va a ser refinanciado”.Los derivados se calmanEl incipiente <strong>mercado</strong> de derivados europeo ha aterrizadobastante perjudicado. Ha sobrevivido a la caída pero tardará untiempo en volver a despegar.Los volúmenes de operaciones son tremendamente bajos,al haber caído en un 75 por ciento en 2009 en el caso <strong>del</strong> ReinoUnido, mientras que el <strong>mercado</strong> alemán tuvo que cerrar puertas.Los actores relevantes —el 50 por ciento de las operacionesfueron entre bancos— están fuera de juego, otros han reducidosu tamaño y algunos que iban a “tirarse al agua” al final se hanechado atrás. Los inversores están asustados por el desplomebancario y por el riesgo de contrapartida: Lehman Brothersestuvo muy involucrado en el <strong>mercado</strong> de derivados.Hay algunas señales prometedoras: un número de hedgefunds inmobiliarios e instituciones continúan en activo y variosentrevistados <strong>del</strong> <strong>Tendencias</strong> están pensando entrar en el <strong>mercado</strong>en <strong>2010</strong>. “Nos estamos planteando usar más los derivadosporque hay menos costes de transacción y más velocidad yflexibilidad”. Si más gestores de fondos y otros miembros <strong>del</strong>“núcleo duro <strong>del</strong> sector inmobiliario” se involucran, eso ayudará al<strong>mercado</strong> a recuperarse.Además, actualmente hay un contrato de futuros basado enel índice de propiedad en el Reino Unido que puede ser canjeadoen el <strong>mercado</strong> de derivados Eurex. Puesto que se trata de uninstrumento normalizado que no implica riesgo de contrapartiday que viene en porciones de 50 mil libras esterlinas, sus entusiastaspartidarios creen que ayudará a potenciar el interés y laactividad en el sector de los derivados.24 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capitulo 2: Flujos de capital inmobiliarioGráfico 2-23Derivados inmobiliarios europeos108n Reino Unidon Francian AlemaniaLibras esterlinas (MM)64202005 2006 2007 2008 2009 T3Fuente: Investment Property Databank (IPD).El <strong>mercado</strong> sintético inmobiliario se debería beneficiar <strong>del</strong>interés renovado por la gestión de riesgos. “Las institucionespueden usar los derivados para gestionar los riesgos cuandoestán recibiendo todo ese flujo de caja. Es el momento perfectopara usarlos, cuando el <strong>mercado</strong> debería estar alzando el vuelo”.También tendría sentido para los bancos usar los derivados paracubrir las pérdidas en sus grandes carteras inmobiliarias.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 25


capitulo 3Mercados en elpunto de miraTras el lúgubre pronóstico <strong>del</strong> año pasado, los encuestadosde este año muestran signos de optimismo moderado. Enel informe de 2009, se esperaba que las perspectivas deinversión y de desarrollo y promoción inmobiliaria irían en decliveen general –ninguna ciudad presentaba mejoras en ninguna <strong>del</strong>as categorías–. Este año, la actitud con respecto a las perspectivasde inversión se ha estabilizado y, a pesar de que la opiniónsobre el desarrollo y la promoción inmobiliaria continúa en declive,la caída es menos sustancial que la que presenciamos el añopasado.No obstante, el optimismo moderado no es universal.Algunos de los encuestados siguen mostrándose desanimados,prueba de ello es el comentario que uno de ellos hizo sobreel <strong>mercado</strong>, “si estuviéramos hablando de un caballo, habríaque matarlo”. Muchos de los encuestados esperan que lascuestiones clave <strong>del</strong> año 2009 continúen vigentes en el <strong>2010</strong>.Todavía existen opiniones pesimistas de manera generalizadacon respecto a la economía y los encuestados se muestranpreocupados sobre el impacto continuo que va a tener el lado <strong>del</strong>a ecuación que representa el <strong>mercado</strong> de alquiler. Son muchoslos que temen que el paro siga aumentando durante el año <strong>2010</strong>y que traiga consigo un incremento en la tasa de desempleo.Como comentaba uno de los encuestados: “El riesgo mayor quepresenciaremos en el año <strong>2010</strong> es una segunda fase descendentede la economía que ejercería un gran impacto sobre el<strong>mercado</strong> de alquiler”. El temor a que los alquileres sigan bajandoestá bastante extendido y existe el consenso general de que senecesitará prestar más atención a la gestión de activos. Segúnlo expresa un encuestado: “Los inquilinos son los reyes: son losque dirigirán el <strong>mercado</strong>”.La opinión de que el rendimiento dependerá en gran medidade la gestión de los fundamentos básicos y, en concreto, de losactivos personales, hace que los encuestados de este año semuestren dubitativos a la hora de puntuar a las ciudades, dado queexiste la creencia generalizada de que la calidad <strong>del</strong> inquilino cobramás importancia que la propia ciudad o el tipo de activo en sí.Gráfico 3-1Perspectivas de <strong>mercado</strong>65— Perspectivas de inversión*— Perspectivas de promoción y desarrollo42006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong>.Nota: 4 = bastante flojas, 5 = aceptables, 6 = bastante buenas, 7 = buenas,* Las perspectivas de inversión representan la media de puntuaciones para elpatrimonio en cartera y para nuevas inversiones indicadas en los gráficos 3-2 y 3-3.En el transcurso de las entrevistas realizadas para el informede 2009, en pleno apogeo de la crisis, quedaba claro quelas opiniones de los encuestados variaban dependiendo desi tomaban en consideración las perspectivas de las carterasde activos existentes o si por el contrario se centraban enlas oportunidades de inversión. En el primero de los casos,los <strong>mercado</strong>s más estables que menos se desplomaronresultaron ser los más atractivos. Aquellos <strong>mercado</strong>s quehabían presentado medidas de corrección con más celeridadrepresentaban las mejores oportunidades. Por este motivo, seles ha pedido a los encuestados que valorasen las perspectivasde inversión en las ciudades para cada una de estas situaciones.No obstante, a medida que el valor <strong>del</strong> capital ha comenzadoa estabilizarse, las diferencias entre las perspectivas sobrepatrimonio en cartera y sobre oportunidades de inversión se venmenos marcadas, y ahora presenciamos una mayor correlaciónentre las ciudades teniendo en cuenta ambas medidas.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 27


Gráfico 3-2Perspectivas de inversión por ciudad:Rendimiento de patrimonio en carteraGráfico 3-3Oportunidades de inversión por ciudad:Rendimiento de nuevas inversionesMúnichHamburgoParísLondresVienaMilánEstambulBerlínRomaFrankfurtZúrichEstocolmoVarsoviaHelsinkiÁmsterdamLyonLisboaPragaBruselasAtenasEdimburgoCopenhagueBudapestMoscúMadridBarcelonaDublín5,565,205,125,055,024,844,834,814,764,764,754,634,634,574,554,494,434,424,404,384,354,333,883,843,793,783,49Puesto123456789101112131415161718192021222324252627LondresMúnichHamburgoEstambulVarsoviaEstocolmoFrankfurtHelsinkiEdimburgoÁmsterdamBruselasCopenhagueBarcelonaBudapest1Muy bajas5Aceptables9Excelentes1Muy bajas5AceptablesFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>. Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.ParísBerlínVienaMilánPragaRomaZúrichLyonLisboaAtenasMoscúMadridDublín5,985,665,565,525,445,285,155,145,115,115,095,004,914,914,904,854,844,804,764,724,644,524,504,474,434,223,87Puesto1234567891011121314151617181920212223242526279ExcelentesRendimiento de patrimonio encarteraA pesar de que algunos encuestados siguen mostrándosemuy pesimistas, existe el sentimiento generalizado en toda<strong>Europa</strong> de que lo peor ya ha pasado en lo que se refiere a lacaída <strong>del</strong> valor <strong>del</strong> capital. “Por lo que respecta a las inversionesexistentes, ya hemos pasado la peor parte. Ahora están empezandoa surgir las oportunidades”. Existe un sentimiento dealivio recurrente entre los encuestados por haber superado elaño 2009 más o menos en buena forma. Según un encuestado:“2009 fue un año de supervivencia, tuvimos que dar un pasoatrás con respecto a los planes de crecimiento y gestionar las eficienciasinternas para dejar intactas las capacidades. <strong>2010</strong> seráun año de estabilización”. Otro comenta que “2009 fue un año enel que tuvimos que trincar escotillas y centrarnos en mantener loscostes a un nivel bajo al mismo tiempo que intentábamos mantenernuestras tasas de ocupación”.En cuanto a las ciudades, se puede observar que gran partede las opiniones que inspiraron la encuesta <strong>del</strong> año 2009 continúateniendo validez. Múnich y Hamburgo se situaban a la cabeza <strong>del</strong>a lista de países con menos riesgo para invertir en la encuesta <strong>del</strong>año 2009. En este año siguen ocupando los dos primeros puestosde la lista de perspectivas de carteras de activos existentes oactivos en patrimonio. Muchos de los encuestados ven a Alemaniacomo un país más estable que el resto, tanto en términos de <strong>mercado</strong>inmobiliario como en el sentido más general de la economía.Consideran, igual que sucedió con la encuesta de 2009, que los<strong>mercado</strong>s alemanes no suben como la espuma cuando los tiemposson buenos y, por tanto, luego no pueden caer tan en picado.Así comenta un encuestado de la zona: “parece que el <strong>mercado</strong>alemán es uno de los más estables en lo que al sector inmobiliariose refiere; ha habido muy poca volatilidad”.Sin embargo, sí se manifiestan preocupaciones sobre laeconomía alemana en términos más generales. A pesar de queAlemania ya atravesaba una situación de recesión en el momentoen el que se realizaron las encuestas <strong>del</strong> año pasado, existíauna opinión generalizada de que se vería menos afectada queotros países. Muchos todavía transmiten este sentimiento enla encuesta de este año. No obstante, otros también muestrancierta preocupación sobre la solidez de la economía alemana.28 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capítulo 3: Mercados en el punto de miraVarios encuestados alemanes temían que el programa Kurzarbeit(trabajo a tiempo parcial subvencionado por el gobierno alemán)estuviese encubriendo el verdadero nivel de desempleo y de quela economía se resienta considerablemente una vez finalizado elprograma. No todos los encuestados están de acuerdo en quelas ciudades alemanas no presentan volatilidad en este sentido.Tal y como reseña un observador: “Los seis grandes <strong>mercado</strong>sde Alemania todavía son estables, salvo quizás Frankfurt”.A medida que los <strong>mercado</strong>s se estabilizan, París y Londrestambién recibieron buenas puntuaciones en esta categoría,pasando a ocupar el tercer y cuarto puesto respectivamente, apesar de que muchos encuestados volvieron a mencionar suspreocupaciones sobre las perspectivas económicas, en especialen el caso de Londres. En el otro extremo <strong>del</strong> gráfico, las ciudadesque ocuparon los tres últimos puestos en 2009 (Barcelona, Madridy Dublín) siguen viéndose como un gran riesgo en cuanto a lascarteras inmobiliarias existentes para <strong>2010</strong>.Nuevas inversiones depropiedadesEntre los encuestados para el informe de este añodestacan dos visiones <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> ampliamente extendidas:“Nos centraremos en los <strong>mercado</strong>s que ya conocemos” y“en los <strong>mercado</strong>s con más liquidez y más activos: ReinoUnido, Francia y Alemania”. Tanto los inversores como losprestamistas comparten este sentimiento. Ambos gruposprestan también especial atención al flujo de caja. “Buscamosactivos que creen ingresos y que podamos adquirir sin tener querealizar actividades de valor añadido o sin asumir riesgos quenecesariamente habríamos asumido hace dos o tres años”, diceun inversor. Ya compren activos de primera línea o de segunda,los inversores coinciden en que están “adquiriendo ingresos”.La cuestión clave en toda <strong>Europa</strong> reside en la disponibilidad deactivos para adquirir. Parece que los vendedores todavía no tienenmucha prisa por vender, por lo que se ha creado una especiede laguna entre los compradores y los vendedores. Parece quemuchos ven en los bancos la respuesta a la disponibilidad deactivos. Como comenta un inversor: “El gran interrogante esqué van a hacer los bancos con sus propiedades. Yo creo queéste será uno de los puntos clave durante los próximos meses,o incluso años”, dice un inversor. Los encuestados no parecenponerse de acuerdo sobre si los bancos van a desencadenar o nouna serie continua de enajenaciones. Algunos consideran que losdébiles flujos de caja procedentes <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> de alquiler van aejercer presión suficiente sobre los bancos para que muevan ficha,mientras que otros consideran que los prestamistas seguirán debrazos cruzados con su política de “extender y fingir”.A medida que el valor <strong>del</strong> capital ha comenzado aestabilizarse, las diferencias entre las perspectivas sobrepatrimonio en cartera y sobre oportunidades de inversión seantojan menos marcadas. Los primeros cuatro puestos en lalista de nuevas inversiones y en la <strong>del</strong> patrimonio en carteralos ocupan las mismas ciudades, pero en orden ligeramentediferente. En esta última categoría, Londres se colocó en cabezade la lista y los inversores citaron las espectaculares caídas <strong>del</strong>os valores de capital y la debilidad de la libra como dos factoresque hacían que los precios resultasen atractivos. No obstante,se observaba una preocupación generalizada, en particularentre aquellos encuestados con sede en el Reino Unido, sobrela evolución de la burbuja y se pensaba que los “<strong>mercado</strong>s decapital van muy por <strong>del</strong>ante de los fundamentos”.Promoción y desarrolloA pesar de que la opinión sobre la promoción inmobiliariacontinúa en declive, la caída es menos sustancial que la <strong>del</strong>año pasado. La mayoría de los encuestados comentan queintentarán no tocar el tema de la promoción inmobiliaria a cortoplazo. Una minoría de los encuestados está considerando volvera introducirse en un <strong>mercado</strong> menos desorganizado. Uno opinaque la competencia está “tirando la toalla”. Las ciudades quese colocan en cabeza son una mezcla de las que figuran en losprimeros puestos en cuanto a inversión, junto con dos apuestasa más largo plazo, Estambul y Varsovia. Estambul, que ocupael primer lugar, y Varsovia, que ocupa el cuarto, se encuentranen una situación favorecida en términos de perspectivas deGráfico 3-4Perspectivas de desarrollo y promocióninmobiliaria por ciudadEstambulMúnichHamburgoVarsoviaLondresZúrichVienaMoscúEstocolmoMilánParísBerlínAtenasFrankfurtRomaPragaHelsinkiLisboaÁmsterdamLyonEdimburgoBruselasCopenhagueBudapestBarcelonaDublínMadrid5,134,844,534,534,454,414,254,204,184,154,134,124,104,074,074,024,023,803,793,773,763,603,593,583,213,113,071Muy bajasPuesto1234567891011121314151617181920212223242526275AceptablesFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.9Excelentes<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 29


Gráfico 3-5Perspectivas de inversión en las principales ciudades europeasPatrimonio en cartera Nuevas inversiones Promoción inmobiliarian Bastante buenasn Aceptablesn Bastante flojasn Flojasn Bastante buenasn Aceptablesn Bastante flojasn Flojasn Bastante buenasn Aceptablesn Bastante flojasn FlojasEstocolmoHelsinkiDublínEdimburgoHamburgoCopenhagueMoscúLondres Ámsterdam BerlínFrankfurtBruselasParísPragaMúnichVienaZúrichLyonMilánVarsoviaBudapestLisboaMadridBarcelonaRomaEstambulAtenas30 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capítulo 3: Mercados en el punto de miraGráfico 3-6Mejores sectores para inversiones por ciudadn Oficinas n Locales comerciales n Industrial n Pisos/Apartamentosn HotelesÁmsterdam25,8%30,6%9,7%24,2%9,7%Atenas9,6%38,5%5,8%21,2%25,0%Barcelona23,4%33,6%11,2%15,9%15,9%Berlín15,7%37,2%5,8%30,6%10,7%Bruselas26,3%34,2%10,5%15,8%13,2%Budapest8,6%37,1%20,0%25,7%8,6%Copenhague29,4%41,2%8,8%17,6%2,9%Dublín38,1%23,8%14,3%19,0%4,8%Edimburgo35,1%29,7%10,8%21,6%2,7%Frankfurt35,4%30,1%9,7%15,9%8,8%Hamburgo22,2%29,9%16,2%22,2%9,4%Helsinki27,8%29,6%16,7%20,4%5,6%Estambul19,8%28,3%13,2%19,8%18,9%Lisboa22,9%37,5%6,3%20,8%12,5%Londres46,5%19,7%3,8%17,8%12,1%Lyon22,6%29,0%25,8%19,4%3,2%Madrid34,3%27,5%6,9%15,7%15,7%Milán30,0%45,7%7,1%8,6%8,6%Moscú26,5%30,9%5,9%14,7%22,1%Múnich33,8%29,6%4,9%21,8%9,9%París38,9%28,9%2,7%15,4%14,1%Praga22,0%39,0%15,3%10,2%13,6%Roma19,4%38,7%3,2%19,4%19,4%Estocolmo25,8%32,3%11,3%24,2%6,5%Viena27,8%37,0%1,9%18,5%14,8%Varsovia23,8%42,9%15,9%11,1%6,3%Zúrich39,0%29,3%2,4%22,0%7,3%0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 31


crecimiento económico. En cuanto a las tablas de clasificación,ambas ciudades se beneficiaron así mismo de la falta general deentusiasmo por la promoción inmobiliaria. Las ciudades que acumulabanrespuestas positivas se vieron impulsadas hacia puestossuperiores de la tabla y hubo algunos defensores de ambas ciudades:Estambul y Varsovia.Las ciudadesMúnichLos encuestados albergan una opinión favorable de lasciudades alemanas en lo que a inversiones existentes se refiere,dado que se consideran más estables. Esta opinión es válidatanto si hablamos de inversores internacionales como locales.Los inversores alemanes colocaron a Múnich y Hamburgo por<strong>del</strong>ante de otras ciudades alemanas, citando en ambos casosque la economía con amplia base local ofrece una mezcla deinquilinos diversa: “En cuanto a las oficinas, Múnich y Hamburgose sitúan a la cabeza”, y en Múnich se encuentra el “<strong>mercado</strong>de oficinas más sólido y la base económica más diversificada”.En Múnich se observa un ligero aumento en la predisposiciónhacia las propiedades de inversión con respecto al año pasado,sin que se pueda apreciar una distinción sustancial entre lasinversiones existentes y las nuevas inversiones. La opinión conrespecto a la promoción inmobiliaria no ha cambiado. Estaciudad ocupa el primer lugar con respecto a las inversionesexistentes y el segundo con respecto a las nuevas inversiones ypromociones inmobiliarias.HamburgoLas observaciones generales relativas a Alemania sonigualmente válidas para Hamburgo, ciudad que parece compartirmuchas similitudes con Múnich. Un encuestado comenta que, aligual que Múnich, cuenta con una “base económica diversificaday no se ha construido en exceso”, mientras que otro realiza lasiguiente observación: “Hamburgo va acortando el terreno que lesepara de Múnich en tanto que ciudad con atractivo para vivir”.La opinión sobre las propiedades de inversión no ha variadocon respecto al año pasado. Se espera que los resultados <strong>del</strong>as nuevas inversiones superen a los de los activos existentes.Hamburgo ocupa el segundo puesto en cuanto a activosexistentes y el tercero en nuevas inversiones. Parece ser quelas perspectivas sobre el desarrollo inmobiliario han decaído encomparación con el año 2009, si bien la caída ha sido menor queen otras ciudades, de ahí que Hamburgo haya subido desde elsexto puesto <strong>del</strong> año pasado hasta el tercero este año.ParísSe puede observar que los encuestados consideran que Paríscuenta con una base económica más amplia que Londres y quedepende menos <strong>del</strong> sector de servicios financieros. “Se consideramenos volátil que el Reino Unido y todavía se pueden ver buenasoportunidades a pesar de las limitaciones de stock en el <strong>mercado</strong>.Es probable que esta situación se prolongue a lo largo <strong>del</strong> año<strong>2010</strong>. Actualmente este <strong>mercado</strong> presenta características similaresal de Londres”, dice un inversor. Otro observa que “París vienejusto después de Londres como elección, Francia cuenta con unaGráfico 3-7Mercado inmobiliario de MúnichPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante buenas 5,56 1ºNuevas inversiones Bastante buenas 5,66 2ºPromoción y desarrollo Aceptables 4,84 2ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 29,6% Pisos/residencial (alquiler) 21,8%Gráfico 3-8Mercado inmobiliario de HamburgoPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 5,20 2ºNuevas inversiones Bastante buenas 5,56 3ºPromoción y desarrollo Aceptables 4,53 3ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 29,9% Pisos/residencial (alquiler) 22,2%Oficinas 33,8% Industria/Distribución 4,9% Hoteles 9,9%Perspectivas de inversiónOficinas 22,2% Industria/Distribución 16,2% Hoteles 9,4%Perspectivas de inversión88Buenas7Buenas766Aceptables5Aceptables542005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>42005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.32 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capítulo 3: Mercados en el punto de miraGráfico 3-9Mercado inmobiliario de ParísPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 5,12 3ºNuevas inversiones Bastante buenas 5,52 4ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,13 11ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 28,9% Pisos/residencial (alquiler) 15,4%Gráfico 3-10Mercado inmobiliario de LondresPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 5,05 4ºNuevas inversiones Bastante buenas 5,98 1ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,45 5ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 19,7% Pisos/residencial (alquiler) 17,8%Oficinas 38,9% Industria/Distribución 2,7% Hoteles 14,1%Perspectivas de inversiónOficinas 46,5% Industria/Distribución 3,8% Hoteles 12,1%Perspectivas de inversión88BuenasAceptables765Buenas7642005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Aceptables52005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.economía más sólida que otros países”, y otro dice: “París es másestable que Londres; aunque no está valorada tan eficientementecomo Londres”. Varios encuestados comentan la fortaleza <strong>del</strong><strong>mercado</strong> de alquiler. Uno de ellos apunta: “París ha demostradocon un nivel bajo de desocupación que continúa siendo uno <strong>del</strong>os <strong>mercado</strong>s más interesantes de <strong>Europa</strong>”, y otro comenta que“la legislación laboral hace que los requisitos de espacio y personalsigan siendo altos”.Las perspectivas relativas a las propiedades de inversiónhan mejorado desde el año 2009, especialmente en lo querespecta a nuevas inversiones. “En París no se ha construidodemasiado en exceso, si bien los alquileres van a devaluarseun poco”. En el año 2009 París se situaba en el séptimo puestoen cuanto a activos de inversión y ahora ha escalado puestoshasta ocupar el tercer lugar en patrimonio en cartera y el cuartoen nuevas inversiones. La actitud con respecto al desarrollo y ala promoción inmobiliaria ha mejorado fraccionadamente, perodebido a la caída en las expectativas relativas a otras ciudades,París ha pasado de ocupar <strong>del</strong> puesto 22º al 11º.Hasta el año 2007, cuando Londres y París ocupabansistemáticamente el primer y el segundo puesto, los encuestadossolían comentar que la transparencia y liquidez de estos<strong>mercado</strong>s atraían a los inversores, que no tenían en menteconsiderar otros <strong>mercado</strong>s. Ahora parece que vuelve a aflorareste sentimiento, como queda patente con la respuesta deun encuestado: “Londres y París son los <strong>mercado</strong>s que másinteresan a los inversores no europeos”.Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.LondresSe aprecia una enorme mejora en la actitud con respecto aLondres. “El <strong>mercado</strong> <strong>del</strong> Reino Unido se ha reajustado con mucharapidez -especialmente Londres-, a donde ha llegado el dineroprocedente de Oriente Medio y Asia”. En el año 2009 ocupaba elquinto puesto en perspectivas de inversión, habiendo escaladopuestos desde el 15º que ocupaba en 2008. En el estudio de<strong>2010</strong> parece que la actitud aún ha mejorado más si cabe, ya queocupa el cuarto lugar en patrimonio en cartera y el primero ennuevas oportunidades. En cuanto a las inversiones, se ha puestola mira sobre todo en las oficinas, que representan el tipo de activopreferido para prácticamente la mitad de los encuestados. Enrelación con las propiedades de primer orden, se puede observarla preocupación generalizada de que “las mejores oportunidadesya se han acabado en Londres”. De hecho, varios inversoresse muestran preocupados ante la exuberancia <strong>del</strong> repunte,comentando que “una recuperación gobernada por los <strong>mercado</strong>sestá dando paso a una burbuja de precios en vista de unosfundamentos poco sólidos”, y “Londres se está sobrecalentandodebido a la falta de oferta de propiedades comerciales yresidenciales con respecto al capital disponible para invertir”.Otros apuntan que esta recuperación se está produciendo“solamente en un segmento ínfimo <strong>del</strong> <strong>mercado</strong>, en el segmentode mayor calidad, que vendrá a suponer un 5 por ciento <strong>del</strong><strong>mercado</strong>”, y que en la práctica “se están realizando muy pocastransacciones”.El restablecimiento de la confianza en Londres ha sido suficientepara los inversores para volver a plantearse el desarrolloinmobiliario en esta ciudad. Uno de ellos dice, “No gustará que digaesto, pero ahora es el momento de realizar algunas promociones<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 33


Gráfico 3-11Mercado inmobiliario de VienaPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 5,02 5ºNuevas inversiones Aceptables 5,15 7ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,25 7ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 37,0% Pisos/residencial (alquiler) 18,5%Gráfico 3-12Mercado inmobiliario de MilánPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,84 6ºNuevas inversiones Aceptables 5,11 9ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,15 10ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 45,7% Pisos/residencial (alquiler) 8,6%Oficinas 27,8% Industria/Distribución 1,9% Hoteles 14,8%Perspectivas de inversión6Oficinas 30,0% Industria/Distribución 7,1% Hoteles 8,6%Perspectivas de inversión6Aceptables5Aceptables542005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>42005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.inmobiliarias en la ciudad, dado que no queda mucho stock buenodisponible ahora que se ha absorbido el existente”, y otro comenta:“Albergamos grandes esperanzas de que el desarrollo inmobiliariose active el próximo año”. La puntuación para estos aumentos hapasado <strong>del</strong> 3,9 <strong>del</strong> año pasado a un 4,5 éste. El hecho de que en elresto de los lugares se crea que la promoción inmobiliaria va a disminuirha impulsado a Londres a este respecto, pasando <strong>del</strong> puestonúmero 23º en el año 2009 al quinto en <strong>2010</strong>.VienaViena parece compartir muchas de las características de lasciudades alemanas y recibe puntuaciones positivas por parte <strong>del</strong>os inversores alemanes, que valoran a esta ciudad por encimade otros encuestados. En consecuencia, se aprecia una ligeramejora en la actitud con respecto al patrimonio en cartera,mientras que la relativa a la promoción inmobiliaria permaneceestable. Dado que las perspectivas en otras ciudades hanretrocedido, Viena ha ganado terreno pasando de ocupar un malpuesto a mitad de la lista a situarse en quinto lugar, en cuantoal patrimonio en cartera y en séptimo para nuevas inversiones ypromoción y desarrollo.MilánEn Milán, y en toda Italia en general, nos encontramos anteuna polarización de opiniones. La valoración de Milán ha mejoradocon respecto a las perspectivas de inversión y ahora ha pasadoa ocupar el sexto lugar en patrimonio en cartera y el noveno ennuevas inversiones, una posición bastante mejorada con respectoa la que ostentaba en 2009: puesto 18º. No obstante, variosencuestados cuestionaron la relativa estabilidad <strong>del</strong> <strong>mercado</strong>italiano, especulando que a lo mejor las malas noticias no hacensino retrasarse. Muchos inversores externos albergan inquietudessobre cuestiones de transparencia, algunos incluso de maneramuy tajante. Otros, por el contrario, vislumbran oportunidadesen las dificultades, dado que la competencia se ve reducida. Uninversor local comenta: “El sector también está presenciando unadisminución <strong>del</strong> número de actores a lo largo de la cadena devalor inmobiliaria; en lo que a inversores se refiere, a día de hoy, lassociedades cotizadas están fuera <strong>del</strong> <strong>mercado</strong>”.Varios encuestados comentan la falta de activos verdaderamentede primera en Italia. Muchas de las oficinas de Milán yRoma se sitúan en el centro histórico de las ciudades y variosencuestados las tachan de “obsoletas”. Se considera que lasdificultades burocráticas y prácticas a efectos de promoción ydesarrollo han hecho que no exista un exceso de oferta. A cortoplazo, esta ausencia de propiedades de primera generadorasde ingresos se ve como un freno a la inversión, dado que “haypocos activos que resulten atractivos para los fondos soberanosy los de pensiones”. Por otra parte, las mejores viviendasde Milán y Roma pueden mantener unos niveles elevados dealquiler: “En el centro de estas ciudades no abundan los edificiosde alta calidad, lo que reduce la posibilidad de una caída en losalquileres”. “Hay que conformarse con lo que se encuentra” y lospropietarios de las viviendas no dan mucho margen para negociacionesde precios. A largo plazo, esta escasez de propiedadesde alta calidad puede constituir una oportunidad de desarrolloinmobiliario, dado que tendrá que mejorarse el stock de propiedades.34 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capítulo 3: Mercados en el punto de miraGráfico 3-13Mercado inmobiliario de EstambulPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,83 7ºNuevas inversiones Aceptables 5,44 5ºPromoción y desarrollo Aceptables 5,13 1ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 28,3% Pisos/residencial (alquiler) 19,8%Gráfico 3-14Mercado inmobiliario de BerlínPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,81 8ºNuevas inversiones Aceptables 5,28 6ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,12 12ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 37,2% Pisos/residencial (alquiler) 30,6%Oficinas 19,8% Industria/Distribución 13,2% Hoteles 18,9%Perspectivas de inversión8Oficinas 15,7% Industria/Distribución 5,8% Hoteles 10,7%Perspectivas de inversión6Buenas7Aceptables564Aceptables52005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Flojas32005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.En cuanto a las inversiones en Milán, el punto de mira secentra en los locales comerciales. De hecho, prácticamentela mitad de los encuestados los mencionan como el tipo deactivo preferido. En el año 2009 se llevaron a cabo pocastransacciones, y nos encontramos con una diversidad deopiniones sobre si esto va a cambiar sustancialmente en<strong>2010</strong> o no. Por lo que respecta a la promoción inmobiliaria,la clasificación y puntuación que recibe esta cuestión hapermanecido prácticamente inalterable desde el año 2009.EstambulEn el año 2009, la opinión que se tenía de Estambul erabastante buena; prueba de ello es que esta ciudad ocupabael tercer puesto en perspectivas de inversión y el primero endesarrollo inmobiliario. El año pasado se opinaba que Estambulno se vería tan afectada por los problemas económicos queasediaban al resto de <strong>Europa</strong>: “Las dificultades económicasno han tenido el mismo impacto en el <strong>mercado</strong> inmobiliario deEstambul en comparación con otras ubicaciones europeas”.Este año la actitud frente a Estambul se ha debilitado,especialmente en lo que respecta al patrimonio en cartera, loque le ha hecho descender puestos hasta situarse en el séptimoen patrimonio en cartera y el quinto en nuevas inversiones. Unencuestado comenta que la “comunidad inversora tiene muchasreservas con respecto a Turquía”. Los inversores reconocenque 2009 fue un año duro, si bien se cree que la situaciónse está estabilizando. “Nada será peor que 2009, pero nocontamos con una recuperación rápida <strong>del</strong> <strong>mercado</strong>”, comentaun inversor. Las previsiones económicas a largo plazo paraTurquía en general y más específicamente para Estambul sonextremadamente positivas. Un inversor internacional realiza lasiguiente observación: es una “ciudad grande con una poblaciónjoven”. Por este motivo, los inversores sitúan a Estambul en elpuesto número uno en cuanto a desarrollo, como ya fue el casoen el año 2009. Los inversores locales mostraron en general unentusiasmo superior al de los internacionales.BerlínEsta ciudad continúa beneficiándose de la actitud positivaque se tiene frente a Alemania en general. En el año 2009compartía el noveno puesto junto con Frankfurt. En <strong>2010</strong>,este sentimiento ha mejorado ligeramente, lo que la sitúaen el octavo puesto, por encima de Frankfurt, en cuanto alpatrimonio en cartera y en el sexto en nuevas oportunidades.Las perspectivas de desarrollo y promoción inmobiliariahan empeorado fraccionadamente, pero debido a la caídaaún superior que han experimentado otras ciudades, Berlínha subido algunos puestos en la lista, pasando <strong>del</strong> 15º al12º. La opinión sobre el sector residencial es favorable.Como comentaba un encuestado: “Berlín es un <strong>mercado</strong>interesante en lo que respecta al sector residencial, Segúnun encuestado: “Mola vivir en Berlín”. Esta idea se reflejaen las recomendaciones de inversión, dado que el tipo deactivo preferido para un 31 por ciento de los encuestados esprecisamente el residencial, lo que supone la proporción máselevada de entre todas las ciudades que cubre el estudio.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 35


Gráfico 3-15Mercado inmobiliario de RomaPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,76 9ºNuevas inversiones Aceptables 4,91 14ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,07 15ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 38,7% Pisos/residencial (alquiler) 19,4%Gráfico 3-16Mercado inmobiliario de FrankfurtPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,76 10ºNuevas inversiones Aceptables 5,09 11ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,07 14ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 30,1% Pisos/residencial (alquiler) 15,9%Oficinas 19,4% Industria/Distribución 3,2% Hoteles 19,4%Perspectivas de inversión6Oficinas 35,4% Industria/Distribución 9,7% Hoteles 8,8%Perspectivas de inversión6Aceptables5Aceptables5442005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Flojas32005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.RomaLa percepción general <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> italiano que se describeen el apartado de Milán es igualmente válida para Roma, siendola diferencia clave la importancia que ejerce el estado en el<strong>mercado</strong> inmobiliario local de Roma, donde muchos de losedificios se alquilan al gobierno o a entidades relacionadas conéste. No hay un consenso sobre si esto es negativo o positivo.Un encuestado comenta: “Roma siempre ha sido más estable,debido al gran porcentaje de oficinas que existe por su condiciónde capital”, mientras que otro expresa una opinión ligeramentediferente: “Se puede considerar que Roma presenta más riesgo,dado que la política gubernamental de reducción de costes darálugar a un aumento en el espacio desocupado en una situaciónde demanda modesta por parte <strong>del</strong> sector comercial”. Igualque pasa con Milán, la puntuación que reciben las perspectivasrelativas al patrimonio en cartera es muy similar a la de lasnuevas oportunidades. En otras ciudades, las nuevas inversionessuelen obtener una puntuación superior a las <strong>del</strong> patrimonio encartera, por lo que en las tablas de puntuaciones Roma se sitúaen un mejor puesto para patrimonio en cartera que para nuevasinversiones, ocupando los puestos número nueve y catorcerespectivamente. En cuanto al desarrollo inmobiliario, ocupa elpuesto quince, sufriendo un ligero descenso con respecto al año2009.Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.FrankfurtFrankfurt no comparte <strong>del</strong> todo el sentimiento generalmentepositivo que rodea a Alemania, “Frankfurt todavía se resiente”.La preocupación clave de los encuestados es la dependencia<strong>del</strong> sector de servicios financieros. Se considera que sigue una“dinámica similar a la de Londres” y los encuestados expresansu temor ante la caída de los alquileres y el número de oficinasdesocupadas. Algunos consiguen ver oportunidades selectivasentre las dificultades. “A Frankfurt le colocaría un interrogante y almismo tiempo un signo de exclamación”. Un inversor hace referenciaa una oportunidad que no se ha destacado de manera generalizada:“Frankfurt tiene una gran escasez de oferta residencial”.En 2009, Frankfurt ocupaba el noveno puesto, igual que Berlín,en cuanto a perspectivas de inversión. La actitud hacia Berlínha mejorado ligeramente en <strong>2010</strong>, a<strong>del</strong>antando así a Frankfurty pasando a ocupar el octavo lugar en patrimonio en cartera yel sexto en nuevas oportunidades, mientras que Frankfurt hadescendido hasta el puesto número diez en patrimonio en carteray el 11º en nuevas oportunidades. En cuanto al desarrollo, sepuede observar una ligera remontada, <strong>del</strong> puesto 17º al 14º.ZúrichA pesar de que en el año 2009 esta ciudad es la quemás rápidamente escaló puestos, en <strong>2010</strong> vuelve a sufrir unretroceso, pasando a ocupar el puesto 11º en patrimonio encartera y el sexto en desarrollo inmobiliario. Todavía se considera“fuerte y estable”, pero aún así ha retrocedido debido alprotagonismo que han recuperado otras ciudades.36 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capítulo 3: Mercados en el punto de miraGráfico 3-17Mercado inmobiliario de ZúrichPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,75 11ºNuevas inversiones Aceptables 4,90 15ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,41 6ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 29,3% Pisos/residencial (alquiler) 22,0%Gráfico 3-19Mercado inmobiliario de VarsoviaPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,63 13ºNuevas inversiones Aceptables


activos que adquirir. “La calidad de los edificios es bastante buenaen Polonia; las previsiones de crecimiento son más alentadorasque en ningún otro lugar”, “Polonia es el único <strong>mercado</strong> de la UEque presenta un crecimiento positivo”. A pesar de las buenasnoticias, se respira cierta inquietud en el <strong>mercado</strong> de alquiler,donde se necesitaría prestar más atención a la gestión deactivos. Algunos encuestados apuntan que “los alquileres estándisminuyendo”, “la demanda de locales de oficinas ha bajado enpicado” y “los comerciantes están intentando vincular más losalquileres al zloty”.Varsovia ocupó el puesto 13º el año pasado en cuanto aperspectivas de inversión y mantiene su posición en <strong>2010</strong> encuanto al patrimonio en cartera. Las opiniones sobre nuevasinversiones son mucho más favorables, lo que la sitúa en eloctavo puesto, con especial énfasis en los locales comerciales,dado que el 43 por ciento de los encuestados los citan como eltipo de activo preferido.Asimismo, se observa una valoración positiva <strong>del</strong> desarrollo ypromoción inmobiliaria, haciendo que esta ciudad pase de ocuparel séptimo puesto el año pasado al cuarto este año. Un encuestadocomenta que “ahora que existen nuevos emplazamientosen el <strong>mercado</strong> es un buen momento para pensar en realizarpromociones inmobiliarias”, mientras que otros están más a favor<strong>del</strong> sector residencial, siendo una observación recurrente que “el<strong>mercado</strong> residencial de Varsovia se está recuperando, depende <strong>del</strong>a financiación, que está volviendo a escena”.Gráfico 3-20Mercado inmobiliario de HelsinkiPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,57 14ºNuevas inversiones Aceptables 5,00 12ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,02 17ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 29,6% Pisos/residencial (alquiler) 20,4% Hoteles 5,6%Gráfico 3-21Mercado inmobiliario de ÁmsterdamPerspectivas de inversiónAceptables654Perspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,55 15ºNuevas inversiones Aceptables 4,80 18ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 3,79 19ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 30,6% Pisos/residencial (alquiler) 24,2%Oficinas 25,8% Industria/Distribución 9,7% Hoteles 9,7%2005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.HelsinkiEn el año 2009, muchos inversores mantenían la esperanzade que Finlandia lidiase con la crisis económica mejor que otrospaíses, lo que le reservó el séptimo puesto a Helsinki en términosde inversión y el quinto en desarrollo. Al igual que muchosotros <strong>mercado</strong>s de tamaño más reducido, este año parece haberdesaparecido de la faz de la tierra. No inspira opiniones particularmentepositivas entre los encuestados, con lo cual desciendepuestos hasta mitad de la lista en todas las categorías: el 14º enpatrimonio en cartera, el 12º en inversiones y el 16º en desarrolloy promoción.Oficinas 27,8%Perspectivas de inversiónBuenasAceptables87654Industria/Distribución 16,7%2005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.ÁmsterdamÁmsterdam es otro de los <strong>mercado</strong>s de tamaño más reducidoque ha descendido puestos este año, dado que los inversoresse decantaron más por <strong>mercado</strong>s más grandes y con mayorliquidez y por activos core. Ya en el año 2009 se consideraba queera una ciudad difícil a nivel de oficinas y las recomendacionesde inversión se inclinaban por otro tipo de activos. Este sentir sepercibe igualmente este año; los encuestados opinan que existeuna sobredemanda de oficinas en la ciudad.LyonTras haber sido la ciudad que más puestos descendió en2009, Lyon ha experimentado una ligera recuperación esteaño, en el que las actitudes positivas hacia Francia disipan laspreocupaciones que rodeaban a las ciudades de segunda. Losinversores valoran positivamente la base económica ampliamente38 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capítulo 3: Mercados en el punto de miraGráfico 3-22Mercado inmobiliario de LyonPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 4,49 16ºNuevas inversiones Aceptables 4,85 16ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 3,77 20ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 29,0% Pisos/residencial (alquiler) 19,4%Gráfico 3-24Mercado inmobiliario de PragaPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 4,42 18ºNuevas inversiones Aceptables 4,91 13ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,02 16ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 39,0% Pisos/residencial (alquiler) 10,2%Oficinas 22,6% Industria/Distribución 25,8% Hoteles 3,2%Perspectivas de inversiónOficinas 22,0% Industria/Distribución 15,3% Hoteles 13,6%Perspectivas de inversión86Buenas76Aceptables5Aceptables542005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>42005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.Gráfico 3-23Mercado inmobiliario de LisboaPerspectivas de inversiónAceptables654Perspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 4,43 17ºNuevas inversiones Aceptables 4,64 21ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 3,80 18ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 37,5% Pisos/residencial (alquiler) 20,8%Oficinas 22,9% Industria/Distribución 6,3% Hoteles 12,5%2005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.diversificada de la ciudad. En cuanto a nuevas inversiones,observamos una recomendación <strong>del</strong> 26 por ciento para industriay distribución, lo que supone el mayor porcentaje para esta subclasede activos de todas las ciudades que cubre el estudio.LisboaOtro de los <strong>mercado</strong>s de tamaño más reducido que seresiente por el interés que despiertan actualmente los <strong>mercado</strong>smás grandes y con más liquidez. Lisboa ni es grande ni tiene eseolor a sangre en el agua que acapara las miradas de los inversoresoportunistas. No se han obtenido muchos comentarios <strong>del</strong>os encuestados al respecto, ni positivos ni negativos, y continúaen los últimos puestos, igual que en 2009.Praga<strong>Europa</strong> central y oriental se ha visto en general desfavorecidapor el cambio en las preferencias hacia <strong>mercado</strong>s mástransparentes y con mayor liquidez. En Praga no se repite lahistoria positiva de Varsovia: “Praga está atravesando tiemposdifíciles”. Permanece más o menos donde estaba el año pasadoen cuanto a inversión, pero desciende puestos en desarrolloy promoción, pasando <strong>del</strong> 10º al 16º. A pesar <strong>del</strong> pesimismogeneral, algunos inversores internacionales se muestran positivos.“En la primera mitad de <strong>2010</strong> se realizarán inversiones en Praga yse espera que continúe siendo un <strong>mercado</strong> interesante”.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 39


Gráfico 3-25Mercado inmobiliario de BruselasPerspectivas de inversiónAceptables654Perspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 4,40 19ºNuevas inversiones Aceptables 4,76 19ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 3,60 22ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 34,2% Pisos/residencial (alquiler) 15,8%Oficinas 26,3% Industria/Distribución 10,5% Hoteles 13,2%2005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.Gráfico 3-26Mercado inmobiliario de AtenasPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 4,38 20ºNuevas inversiones Aceptables 4,52 22ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,10 13ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 38,5% Pisos/residencial (alquiler) 21,2%Oficinas 9,6% Industria/Distribución 5,8% Hoteles 25,0%BruselasBruselas se mantiene sistemáticamente en la media. Llevacinco años en los puestos intermedios de la lista, situándosea veces en la media tirando hacia arriba y otras hacia abajo.Este año, con la aceptación que han ganado los <strong>mercado</strong>s másgrandes frente a los de tamaño más reducido, se sitúa en las últimasposiciones de la media.AtenasFueron relativamente pocos los inversores internacionalesque expresaron su opinión sobre Atenas, y cuando lo hicieron,se mostraron en general menos entusiastas que los encuestadoslocales. Tanto los actores locales como internacionales expresaronreservas con respecto a las perspectivas económicas acorto plazo de Grecia. Los encuestados identificaron dos áreasde oportunidad: A corto plazo, se pueden extraer oportunidadesde los momentos difíciles, en una situación en la que se estimaque los promotores con exceso de apalancamiento habrán <strong>del</strong>uchar por sobrevivir a lo largo de <strong>2010</strong>; y a largo plazo, las oportunidadesllegan de manos <strong>del</strong> turismo. Las recomendaciones deinversión inclinaron la balanza hacia los locales comerciales, lasviviendas residenciales y los hoteles, si bien los encuestadoshicieron el inciso de que será un procedimiento muy selectivo.EdimburgoLa ciudad escocesa recibió una valoración relativamentepositiva. Un encuestado comenta: “También nos interesan lasciudades de segunda línea que sean áreas de relevancia, comoGráfico 3-27Mercado inmobiliario de EdimburgoPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 4,35 21ºNuevas inversiones Aceptables 4,84 17ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 3,76 21ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 29,7% Pisos/residencial (alquiler) 21,6%Perspectivas de inversión6Oficinas 35,1% Industria/Distribución 10,8% Hoteles 2,7%Aceptables5Perspectivas de inversión42005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.Aceptables6542005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.40 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capítulo 3: Mercados en el punto de miraEdimburgo y Cardiff, dado que se consideran ubicaciones principalesen términos de fondos soberanos y fondos de pensiones”.El sentimiento más común es la preocupación por las enormesdificultades que atraviesa el sector bancario de la ciudad:“Edimburgo está excesivamente expuesta a los servicios financierossin contar con las ventajas de ser un centro mundial a esterespecto. La dependencia de los dos grandes bancos escocesesresulta inquietante”. Tras haber descendido posiciones en picadoen el año 2008, parecía haberse iniciado una recuperación el añopasado, pero las preocupaciones sobre el sector financiero vuelvena hacer que la ciudad descienda posiciones hasta situarse alfinal de la lista en <strong>2010</strong>.Gráfico 3-29Mercado inmobiliario de BudapestPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 3,88 23ºNuevas inversiones Bastante flojas 4,22 26ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 3,58 24ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 37,1% Pisos/residencial (alquiler) 25,7%CopenhagueAl igual que en los años 2008 y 2009, Copenhague sigueestando entre las últimas posiciones de la lista. En general, laspreocupaciones expresadas por los encuestados no difieren <strong>del</strong>as que afectan a otras ciudades: “Dinamarca verá crecer sutasa de desempleo”; “el nivel de desocupación está aumentandoprincipalmente con respecto a los locales comerciales, perotambién afecta a las oficinas”; “el sistema bancario danésatraviesa dificultades”. Además, Copenhague también se resiente<strong>del</strong> cambio en las preferencias de <strong>mercado</strong>s más reducidos aotros más amplios y con más liquidez.Gráfico 3-28Mercado inmobiliario de CopenhaguePerspectivas de inversiónAceptables65Perspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 4,33 22ºNuevas inversiones Aceptables 4,72 20ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 3,59 23ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 41,2% Pisos/residencial (alquiler) 17,6%Oficinas 29,4% Industria/Distribución 8,8% Hoteles 2,9%Oficinas 8,6% Industria/Distribución 20,0% Hoteles 8,6%Perspectivas de inversiónBuenasAceptables876542005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.BudapestIgual que en el año 2009, Budapest se sitúa por debajo<strong>del</strong> resto de ciudades de <strong>Europa</strong> central. Los encuestadostransmiten su preocupación por el estado de la economíahúngara. Un encuestado comenta: “En Budapest el <strong>mercado</strong>sufre una profunda crisis económica y financiera”, “Budapest esel <strong>mercado</strong> que más me preocupa: altas tasas de desocupaciónen el <strong>mercado</strong> de las oficinas y una situación económicadifícil”. Otros se muestran incluso más tajantes al expresarsus opiniones. Tal y como sucedió en el año 2009, Budapestcontinúa apareciendo prácticamente al final de las clasificacionesen todas las categorías. No obstante, en medio de esta situaciónen general penumbrosa se vislumbran signos de luz: hay algunosinversores internacionales que empiezan a ver oportunidades.Como comentaba un encuestado: “Budapest, con una mezclade inquilinos muy acusada, y con la firma de contratos de alquilerno hace mucho tiempo a un rendimiento <strong>del</strong> 7 al 8 por ciento sepodría ver como una inversión interesante”.42005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 41


Gráfico 3-30Mercado inmobiliario de MoscúPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 3,84 24ºNuevas inversiones Aceptables 4,50 23ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,20 8ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 30,9% Pisos/residencial (alquiler) 14,7%Gráfico 3-31Mercado inmobiliario de MadridPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 3,79 25ºNuevas inversiones Bastante flojas 4,47 24ºPromoción y desarrollo Flojas 3,07 27ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 27,5% Pisos/residencial (alquiler) 15,7%Oficinas 26,5% Industria/Distribución 5,9% Hoteles 22,1%Perspectivas de inversiónOficinas 34,3% Industria/Distribución 6,9% Hoteles 15,7%Perspectivas de inversión86BuenasAceptables765Aceptables5442005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Flojas32005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.MoscúMoscú sigue perdiendo adeptos, siguiendo la tendencianegativa que se inició el año pasado. En el año 2008 recibióla puntuación más alta en inversiones; de hecho, un inversorcomentó en su momento: “Los precios también se han disparadoy seguirán por las nubes mientras el petróleo no baje”. Antes definalizar el año pasado ya estaban bajando los precios <strong>del</strong> petróleoy algunos encuestados expresaban recelo sobre la economía.Otros, en cambio, mostraban una actitud alcista. Uno de losencuestados <strong>del</strong> año pasado comentaba: “Rusia sigue su buenaracha en términos de crecimiento económico y continuará siendoel número uno en <strong>Europa</strong> durante los próximos cinco años”. Elaño pasado Moscú ocupaba el sexto lugar en perspectivas deinversión y el cuarto en desarrollo. Este año las perspectivas deinversión se han desplomado y ha pasado a ocupar el puesto24º en activos existentes y el 23º en oportunidades de inversión.Un inversor comenta que “llegados al año <strong>2010</strong> el sector deoficinas en Rusia está prácticamente consumido y las tasas dedesocupación son muy elevadas”, y otro dice que “el año queviene presenciaremos una tasa muy elevada de desocupación enMoscú, la más elevada que ha visto el sector en una década”.Algunos han mostrado más pesimismo que otros. Un encuestadoanuncia: “habrá muchos menos actores en el <strong>mercado</strong>, tras unaserie de bancarrotas”.Si nos centramos en el largo plazo, el optimismo es mayor,en particular por parte de los inversores locales, que predicenuna recuperación a largo plazo de los precios de las materiasprimas que impulsará el <strong>mercado</strong> de alquiler y la economía engeneral. Las actitudes con respecto al desarrollo se han mantenidoen una línea relativamente positiva, por lo que esta ciudadsólo ha descendido cuatro posiciones con respecto al cuartopuesto que ocupaba el año pasado. La opinión general se puederesumir citando el comentario de un inversor internacional: “Rusiaes un <strong>mercado</strong> grande que tiene perspectivas de futuro, pero sepueden ver frenadas por cuestiones político-sociales”.MadridSe puede observar una preocupación generalizada sobre laeconomía española. Un inversor comenta: “El PIB ha sufrido unaenorme caída, mayor que la media europea, a pesar de la granestabilidad de los <strong>mercado</strong>s financieros españoles”, y otro afirma:“Nos enfrentamos a un panorama complicado, aunque se reinicieuna fase de crecimiento, dado que el desempleo es demasiadoelevado, es como si se quisiese correr en una carrera con unamochila llena de piedras”. Tanto los actores locales como losinversores extranjeros predicen tasas de paro más elevadas yalquileres más reducidos, a pesar de que uno realiza la siguienteobservación: “En términos económicos, Madrid se encuentrabajo presión, pero carece de problemas estructurales de oferta”.En cuanto a las oportunidades de inversión, se observa unpoco más de optimismo, con algunos inversores comentandoque la situación de dificultades traerá consigo oportunidades:“Aumentará la actividad porque habrá a quien le apremie vender”.Otros son de la opinión de que a pesar de que las oportunidadesse presentarán en el futuro, es demasiado pronto para volvera introducirse en el <strong>mercado</strong>. “Las ciudades españolas estarán42 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capítulo 3: Mercados en el punto de miraGráfico 3-32Mercado inmobiliario de BarcelonaPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 3,78 26ºNuevas inversiones Bastante flojas 4,43 25ºPromoción y desarrollo Flojas 3,21 25ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 33,6% Pisos/residencial (alquiler) 15,9%Gráfico 3-33Mercado inmobiliario de DublínPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Flojas 3,49 27ºNuevas inversiones Bastante flojas 3,87 27ºPromoción y desarrollo Flojas 3,11 26ºRecomendaciones de los encuestadosLocales comerciales 23,8% Pisos/residencial (alquiler) 19,0%Oficinas 23,4% Industria/Distribución 11,2% Hoteles 15,9%Perspectivas de inversión6Oficinas 38,1% Industria/Distribución 14,3% Hoteles 4,8%Perspectivas de inversión6Aceptables5Aceptables5442005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Flojas32005 2006 2007 2008 2009 <strong>2010</strong>Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.fuera de juego durante algún tiempo, pero Madrid y Barcelonaharán su reaparición”.Existe la opinión consensuada de que el desarrollo y lapromoción inmobiliaria no formarán parte <strong>del</strong> orden <strong>del</strong> díadurante algún tiempo, vaticinando los más pesimistas un plazode tres o cuatro años. La actitud con respecto al patrimonio encartera continúa siendo igual a la puntuación para propiedadesde inversión en 2009. Las oportunidades de inversión recibenuna mejor acogida, impulsando a Madrid una posición haciaarriba en la escala hasta el puesto número 24º en esta categoría.Las perspectivas de desarrollo han retrocedido, pasando Madrida ocupar el último puesto de las 27 ciudades que se clasifican eneste estudio.BarcelonaComo ocurre con Madrid, los encuestados muestran preocupaciónpor la situación de deterioro económico en general yde desempleo en particular. Las puntuaciones que recibe estaciudad en cuanto a propiedades de inversión, tanto patrimonioen cartera como nuevas inversiones, son prácticamente idénticasa las de Madrid. A pesar de que la puntuación de desarrollo esligeramente superior a la que obtiene Madrid, el panorama siguesin ser halagüeño.Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Las perspectivas de inversión para <strong>2010</strong> representan la puntuación media<strong>del</strong> Patrimonio en cartera y Nuevas inversiones según los datos indicadosanteriormente.DublínEn el año 2009, Dublín se situaba a la cola de las 27 ciudadesevaluadas, tanto para inversiones como para desarrollo ypromoción. Un encuestado nos decía el año pasado: “Irlandaestá en medio de una batalla, ha explotado la burbuja”. Apesar de presenciar una ligera mejora en cuanto a inversiones,sigue ocupando el puesto 27 en patrimonio en cartera.Las perspectivas de nuevas inversiones son un poco másalentadoras y algunos inversores extranjeros muestran unaactitud positiva ante las oportunidades. Como comenta uninversor: “Irlanda cuenta con fortalezas que la gente no estáviendo porque sólo miran su lado malo”. Desafortunadamentetan sólo unos pocos encuestados comparten esta opinión,no los suficientes como para que pueda abandonar elúltimo puesto. A pesar de que la opinión con respecto a lasperspectivas de desarrollo ha empeorado desde 2009, enel resto de las ciudades aún ha empeorado más, por lo queDublín ha a<strong>del</strong>antado a Madrid, abandonando el último puestoen el que se encontraba.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 43


capitulo 4Panoramade los sectoresinmobiliarios“Presenciamos una apuesta por la calidad”.“Los sectores no son ahora el quid de la cuestión”, dice unparticipante. Lo que importa es la calidad tanto a nivel deactivos como de <strong>mercado</strong>. “Presenciamos una apuestapor la calidad”. A pesar de que se están realizando “muy pocasoperaciones de inversión”, “el apetito de los inversores por activosinmobiliarios de primera y con un buen contrato de alquilersigue siendo feroz”. En su momento, “cuando el <strong>mercado</strong> estabaen auge, no se podía uno permitir adquirir propiedades prime”,pero ahora estas inversiones están disponibles a precios asequibles,lo que indica que tanto la ubicación como la existenciade inquilinos se convierten en un prerrequisito para cualquier tipode actividad de inversión. “Nos estamos moviendo hacia <strong>mercado</strong>smás amplios, con mayor liquidez, más maduros y más transparentes,frente a <strong>mercado</strong>s de tamaño más reducido y conmenor liquidez” dice un encuestado y otro comenta, “solamentenos interesan aquellos <strong>mercado</strong>s que conocemos bien y quedisponen de liquidez suficiente”. El segundo motor <strong>del</strong> <strong>mercado</strong>de inversión son los inquilinos. “Lo más importante es conservaral inquilino. No debería haber ningún espacio sin ocupar porqueesto aceleraría la caída de los precios y sería más difícil conseguirnuevos inquilinos”.En lo que respecta a los tipos de activos, “nos queremoscentrar sobre todo en las oficinas y los locales comerciales”. Lossiguientes comentarios hacen eco de dicha opinión: “Nos centramosen las oficinas y los locales comerciales” y “el sector estratégicolo constituyen las oficinas y los locales comerciales”. Cabemencionar, sin embargo, que el <strong>mercado</strong> actual todavía sufreuna situación de inercia y “la actividad inversora en propiedadescomerciales sigue siendo débil”, debido asimismo a la falta definanciación disponible.Si analizamos las perspectivas de rendimiento de los principalestipos de propiedades podemos observar que las puntuaciones deoficinas, industria/distribución y hoteles han disminuido, mientrasque las de los locales y el uso mixto se mantienen grosso modoen línea con las <strong>del</strong> año pasado (Gráfico 4-1). En general, los pisosGráfico 4-1Perspectivas de inversión para los principalessectores de propiedad inmobiliariaPisos/otroresidencial (alquiler)Locales comercialesUso mixtoViviendas (para venta)OficinasIndustrial /Distribuciónn Patrimonio en carteran Nuevas inversionesHoteles1Negativas5AceptablesFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.4,905,184,725,194,684,834,354,834,335,074,274,444,184,769Excelentes<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 45


Gráfico 4-2Perspectivas de inversión para los principalessectores y subsectores de propiedad inmobiliariaGráfico 4-3Perspectivas de desarrollo y promoción para losprincipales sectores de propiedad inmobiliariaOficinas centro urbanoPisos/otroresidencial (alquiler)Zonas comerciales urbanasCentros comercialesLocales comercialesUso mixtoParques comercialesAlmacenes/DistribuciónViviendas (venta)OficinasIndustrial/DistribuciónHotelesFábricasOficinas deextrarradio/periferian Patrimonio en carteran Nuevas inversiones1NegativasFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.5,025,594,905,184,845,054,735,004,725,194,684,834,564,934,384,604,354,834,335,074,274,444,184,763,733,933,424,035Aceptables9Excelentespara alquilar se sitúan en cabeza (4,9 puntos) en el marco <strong>del</strong>panorama de patrimonio en cartera. Junto con las viviendas paraventa (4,4 puntos), estos sectores fueron los únicos que recibieronpuntuaciones de rendimiento superiores a las <strong>del</strong> año pasado.Los locales comerciales se sitúan ahora en segunda posición(4,7 puntos), seguidos muy cerca de las propiedades de usomixto (4,7 puntos). El rendimiento de las tres categorías queencabezan la lista se considera “aceptable”, mientras quese estima que las viviendas para venta, oficinas, industrial/distribución y los hoteles registrarán un rendimiento “bastanteflojo” con puntuaciones de 4,3 y 4,2 respectivamente.En lo que respecta a las perspectivas de rendimiento de lossubsectores, las oficinas <strong>del</strong> centro urbano se sitúan en cabezacon una puntuación de 5,0 puntos y perspectivas “aceptables”. Laspuntuaciones obtenidas por las zonas comerciales en las ciudades(4,8 puntos), los centros comerciales (4,7 puntos) y los parquescomerciales (4,6 puntos) siguen en general la línea <strong>del</strong> año pasado,mientras que la categoría almacenes/distribución ha disminuidoligeramente (4,4 puntos). Se cree que las oficinas de extrarradio/periferia van a mostrar un rendimiento “flojo” (3,4 puntos).Por norma general, los inversores se muestran menosseguros sobre las perspectivas de sus carteras inmobiliariasPisos / otroresidencial (alquiler)4,48Uso mixto 4,37Viviendas (para venta) 4,18Locales comerciales 4,00Hoteles 3,91Industrial/Distribución 3,61Oficinas 3,451Negativas5AceptablesFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.9Excelentesexistentes que sobre las nuevas inversiones. Las puntuacionesque reciben estas últimas son una media de 0,4 puntos máselevadas (Gráfico 4-2).En principio, todas las categorías excepto una van a generarunas perspectivas “aceptables”. Los pisos de alquiler y loslocales comerciales acaparan las puntuaciones más altas (5,2puntos), seguidos por las oficinas (5,1 puntos), mientras quelas viviendas para venta, de uso mixto y los hoteles obtuvieron4,8 puntos. El panorama para el sector industrial/distribución seconsidera “bastante flojo”.El deterioro en las puntuaciones de los sectores depropiedad inmobiliaria comercial no son sino un reflejo de laaprensión que se siente frente al bache que pueden atravesar los<strong>mercado</strong>s de alquiler. “Hemos sido testigos de un ajuste clarode rentabilidades; lo que no vemos en absoluto es un ajuste <strong>del</strong>os <strong>mercado</strong>s de alquiler. Estoy completamente seguro de que,a parte de la corrección de rentabilidad que se ha producidoeste año, veremos también una corrección de los alquileres”. “El<strong>mercado</strong> <strong>del</strong> usuario final es algo que todo el mundo tiene quetener presente: si baja la demanda de ocupación, la lógica nosdice que los valores de alquiler también sufrirán un descenso. Notengo claro que la comunidad inversora haya llegado a entender<strong>del</strong> todo este punto”. “La demanda de inquilinos seguirá bajandoaún más en los próximos meses”. “Dado que se necesita ocuparlas viviendas, el mayor reto lo representa el <strong>mercado</strong> de alquiler”,dice un encuestado, y otro comenta: “Los <strong>mercado</strong>s de alquilervan a atravesar dificultades en <strong>2010</strong>”. “Los inquilinos son losreyes. Son los que dirigirán el <strong>mercado</strong>”. Los propietarios <strong>del</strong>as viviendas están dando respuestas a dichas preocupaciones:“El alquiler será nuestra actividad clave en el año <strong>2010</strong> y leotorgaremos máxima prioridad” y “centraremos nuestrosesfuerzos en actividades de gestión de activos y en garantizar unflujo de caja estable para nuestras carteras inmobiliarias”.46 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capitulo 4: Panorama de los sectores inmobiliariosGráfico 4-4Perspectivas de desarrollo y promoción para losprincipales sectores y subsectores de propiedadinmobiliariaPisos / otroresidencial (alquiler)Uso mixtoZonas comerciales en la ciudadViviendas (venta)Oficinas centro urbanoLocales comercialesParques comerciales4,484,374,264,184,124,004,00Gráfico 4-5Perspectivas de rentabilidades “prime”Rendimiento Cambio deRendimiento esperado rentabilidadNov. 2009 Dic. <strong>2010</strong> esperado(%) (%) (puntos básicos)Pisos/otro residencial (alquiler) 6,52 6,30 -22Locales comerciales 7,43 7,26 -17Centros comerciales 7,53 7,32 -21Parques comerciales 7,80 7,68 -12Zonas comerciales en ciudad 7,16 6,95 -21Oficinas 7,57 7,28 -29Oficinas centro urbano 7,21 7,05 -16Oficinas de extrarradio/periferia 8,49 8,33 -16Uso mixto 8,13 8,06 -7Hoteles 7,99 8,14 +15Industrial/Distribución 8,84 8,66 -18Almacenes/Distribución 8,62 8,39 -23Fábrica 9,14 9,01 -13Centros comercialesHoteles3,943,91Fuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Almacenes/DistribuciónIndustrial/DistribuciónOficinasFábricas3,863,613,453,15Oficinas de 2,88extrarradio/periferia1NegativasFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.5Aceptables9ExcelentesDebido a los temores que albergan sobre los <strong>mercado</strong>s dealquiler, las nuevas promociones inmobiliarias han pasado a unsegundo plano. Salvo las viviendas para alquiler (4,5 puntos),que han conseguido alcanzar la categoría de “aceptable”, lasperspectivas de desarrollo y promoción son “bastante flojas”en todos los tipos de activos inmobiliarios. Dentro de lossubsectores, las fábricas y las oficinas de extrarradio/periferiano se consideran propuestas de desarrollo inmobiliario válidas;con puntuaciones de 3,2 y 2,9 puntos, no ofrecen más queperspectivas “flojas”.Estos sectores no solamente no garantizan nuevo desarrolloinmobiliario, sino que el stock existente también representa ungran interrogante, tal y como queda patente con el comentariode un encuestado: “En el pasado fuimos testigos de algunastransacciones muy importantes en ubicaciones de segunda ytercera o en ubicaciones de primera en ciudades de segunda ytercera, el capital ya se ha ido de aquí, la salida al <strong>mercado</strong> decapital se ha abandonado, no queda claro qué va a pasar conellas”.En general, las tasas de capitalización han experimentado unajuste y se han desplazado hacia el exterior (Gráfico 4-5). En elaño 2009, el ajuste fue mucho mayor de lo que habían anticipadolos participantes en su previsión para 2009. En comparación conlos aumentos de rentabilidad, las rentabilidades previstas sonahora de 100 a 150 puntos básicos más elevadas para todos losGráfico 4-6Actividad de inversión inmobiliaria europea segúnel tipo de inmueble100%80%60%40%20%n Oficinasn Hotelesn Locales comerciales n Industrialn Uso mixto/Otros0%2003 2004 2005 2006 2007 2008 T1–T32009Fuente: Jones Lang LaSalle European Research.segmentos. Ahora parece que el <strong>mercado</strong> ha tocado fondo. Parael año <strong>2010</strong>, se espera que las tasas de capitalización se estabiliceno disminuyan ligeramente en la mayor parte de los sectores.Con una tasa de capitalización <strong>del</strong> 6,52 por ciento, los pisosalquilados continúan siendo el tipo de activo inmobiliario máscaro. Se esperan aumentos en los precios durante los próximos12 meses, con una reducción de la tasa de capitalización de 21puntos básicos. Esta categoría continúa siendo la más cara.Las viviendas para venta se consideran una opción menosatractiva, con unas tasas de capitalización que aumentan 38puntos básicos hasta un 7,33 por ciento. Junto con los hoteles,son las únicas categorías que, en principio, sufrirán más caídasde valor. La rentabilidad de las zonas comerciales en la ciudad(7,16 por ciento) camina casi a la par que las oficinas <strong>del</strong> centrode las ciudades (7.21 por ciento). Esto demuestra que existe<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 47


Gráfico 4-7Mejores oportunidades de inversión por sector y ciudad para <strong>2010</strong>Locales Porcentaje mayor para Mejor sector paraOficinas Comerciales Industrial Pisos Hoteles cualquier sector en ciudad inversiones en ciudadLondres 12,7% 4,8% 3,3% 7,3% 7,9% 12,7% OficinasHamburgo 4,5% 5,4% 10,3% 6,8% 4,5% 10,3% IndustrialParís 10,1% 6,6% 2,2% 6,0% 8,7% 10,1% OficinasBerlín 3,3% 6,9% 3,8% 9,6% 5,4% 9,6% PisosLyon 2,4% 2,8% 8,7% 3,1% 0,8% 8,7% IndustrialEstambul 3,6% 4,6% 7,6% 5,5% 8,3% 8,3% HotelesMúnich 8,3% 6,5% 3,8% 8,1% 5,8% 8,3% OficinasBarcelona 4,3% 5,5% 6,5% 4,4% 7,0% 7,0% HotelesFrankfurt 6,9% 5,2% 6,0% 4,7% 4,1% 6,9% OficinasMadrid 6,1% 4,3% 3,8% 4,2% 6,6% 6,6% HotelesMoscú 3,1% 3,2% 2,2% 2,6% 6,2% 6,2% HotelesAtenas 0,9% 3,1% 1,6% 2,9% 5,4% 5,4% HotelesVarsovia 2,6% 4,2% 5,4% 1,8% 1,7% 5,4% IndustrialRoma 2,1% 3,7% 1,1% 3,1% 5,0% 5,0% HotelesPraga 2,3% 3,5% 4,9% 1,6% 3,3% 4,9% IndustrialMilán 3,6% 4,9% 2,7% 1,6% 2,5% 4,9% Locales ComercialesHelsinki 2,6% 2,5% 4,9% 2,9% 1,2% 4,9% IndustrialÁmsterdam 2,8% 2,9% 3,3% 3,9% 2,5% 3,9% PisosEstocolmo 2,8% 3,1% 3,8% 3,9% 1,7% 3,8% PisosBudapest 0,5% 2,0% 3,8% 2,3% 1,2% 3,8% IndustrialViena 2,6% 3,1% 0,5% 2,6% 3,3% 3,3% HotelesLisboa 1,9% 2,8% 1,6% 2,6% 2,5% 2,8% Locales ComercialesZúrich 2,8% 1,8% 0,5% 2,3% 1,2% 2,8% OficinasEdimburgo 2,3% 1,7% 2,2% 2,1% 0,4% 2,3% OficinasBruselas 1,7% 2,0% 2,2% 1,6% 2,1% 2,2% IndustrialCopenhague 1,7% 2,2% 1,6% 1,6% 0,4% 2,2% Locales ComercialesDublín 1,4% 0,8% 1,6% 1,0% 0,4% 1,6% IndustrialFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Nota: Los encuestados debieron elegir, para la ciudad correspondiente, el sector de propiedad inmobiliaria que según ellos ofrece las mejores oportunidades de inversión en <strong>2010</strong>. Aquellosresultados superiores al 5 por ciento figuran en negrita para facilitar su localización.una demanda continúa de activos core. Durante los próximos12 meses se prevé que estas viviendas van a aumentar su precio,con reducciones de rentabilidad de 15 y 20 puntos básicosrespectivamente.ViviendaEl “sector residencial en <strong>Europa</strong> no tendría por qué ir mal,siempre y cuando la gente no pierda sus puestos de trabajo ytengan dinero suficiente para seguir pagando el alquiler”. El sectorse presenta “sorprendentemente sólido y continuará así”.Los propietarios de las viviendas “consiguieron reducir las tasasde desocupación, los alquileres van en aumento y el índice demorosidad se mantiene. Esta situación continuará en <strong>2010</strong>, añoen el que la desocupación se reducirá aún más”. Por ello, noresulta sorprendente que las viviendas para alquiler se considerenel sector con mejor rendimiento en <strong>2010</strong>. Aunque, esta opiniónpodría ser simplemente el resultado de la debilidad <strong>del</strong> sector deviviendas para venta. Las “perspectivas a corto plazo son buenas,dado que el <strong>mercado</strong> (de viviendas para alquiler) adquiriráprotagonismo debido a la falta de financiación para comprarviviendas (propias)”. Por otra parte, esta situación podría redundaren problemas a medio plazo: “La inmensa mayoría de lasviviendas que no se venden se están ofreciendo en alquiler. Esteaumento de disponibilidad puede traer consigo una disminuciónen los precios <strong>del</strong> alquiler”.A pesar de estas salvedades, tanto los inversoresinstitucionales como privados están dispuestos a invertir en elsector. “Las instituciones buscan operaciones de una envergadurarazonable”. “Adquirimos viviendas para rejuvenecer nuestra carterainmobiliaria, no porque las expectativas de rendimiento seannada <strong>del</strong> otro mundo, pero por el momento el 4,5 por ciento quepodemos obtener gracias a la inversión en inmobiliario resultamás atractivo que los bonos <strong>del</strong> estado”. Las transacciones detamaño medio y de tamaño considerable brillan por su ausencia,pero “el <strong>mercado</strong> de inversiones de menor alcance, <strong>del</strong> orden de3 a 10 millones de euros, sigue “vivito y coleando”. Los inversoresregionales están comprando para consolidar su posición en los<strong>mercado</strong>s locales y están dispuestos a pagar precios razonables”,observa un encuestado. Se espera que los rendimientos de lospisos alquilados se recuperen en aproximadamente 40 puntosbásicos hasta llegar a un 6,3 por ciento.El miedo a la inflación también está generando interés en48 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capitulo 4: Panorama de los sectores inmobiliariosGráfico 4-8Beneficios totales <strong>del</strong> sector residencial en lospaíses seleccionados según IPD25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%-25%-30%-35%2003 2004 2005 2006 2007 2008Fuente: Investment Property Databank (IPD).Cifras en euros.— Finlandia— Alemania— Holanda— España— Francia— Suecia— Reino Unidoel sector residencial. “Debido al temor sobre la inflación, existeuna gran demanda de viviendas (para venta) en algunos <strong>mercado</strong>sque no se veían afectados por la burbuja inmobiliaria (porejemplo, Alemania)”. Habrá un “aumento en la demanda deubicaciones de calidad media y buena, dado que los inversoresprivados como los Family Office (administradores de fortunasfamiliares) y los particulares con alto poder adquisitivo estaráninteresados por este tipo de producto, motivados asimismo porel temor a la inflación a medio plazo”.Las viviendas para la venta se pasean por la zona mediade la lista de clasificaciones y su rendimiento se describecomo “bastante flojas”. La puntuación recibida ha mejoradocon respecto al año pasado, pero se observa claramenteuna incertidumbre relativa a compradores potenciales, tal ycomo sugiere el siguiente comentario: “El <strong>mercado</strong> residencialse enfrentará a un declive relativamente largo, dado que lagente tiene miedo a realizar grandes compras en periodos deincertidumbre. Esta actitud negativa afectará tanto a la parte dealquiler como a la de compraventa <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> residencial”.En años anteriores, los inversores se sentían atraídos pordeterminados nichos de los <strong>mercado</strong>s residenciales, pero no esdesde luego el caso de este año <strong>2010</strong>. “Las residencias y losalojamientos para jubilados ofrecen potencial a largo plazo; ahorano hay una masa crítica, el <strong>mercado</strong> se encuentra enormementefragmentado”. “Es un activo de futuro: cada vez habrá más gentemayor y se necesitan asilos y todo esto irá en aumento. Todavíano se trata de un <strong>mercado</strong> muy organizado, si se echa un vistazoa los principales países, no se ve mucha actividad a este respecto,por eso hoy en día no se tiene mucho en cuenta”. “Evidentementese trata de un nicho de <strong>mercado</strong>, un <strong>mercado</strong> relacionado conel bienestar. No es algo que todo el mundo se pueda permitir”.En especial en aquellos <strong>mercado</strong>s donde la tasa de viviendasen propiedad es baja, las perspectivas se verán limitadas. “EnAlemania veo esta cuestión de los alojamientos para jubilados conoptimismo. Normalmente la gente vende sus casas para costearseuna residencia, (pero) si siempre has estado de alquiler al final noGráfico 4-9Pisos/otro residencial (alquiler)Perspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,90 2ºNuevas inversiones Aceptables 5,18 3ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,48 1ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Gráfico 4-10Viviendas (para venta)Perspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 4,35 9ºNuevas inversiones Aceptables 4,83 8ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,18 4ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.podrás contar con ese dinero extra”.Las viviendas para estudiantes también se ven como unacuestión de futuro. “Yo sí que veo potencial en las viviendas paraestudiantes. Todavía no lo vemos aquí, no tiene por qué impulsarseen <strong>2010</strong>, pero desde luego no es algo que pasaría por alto”.Promoción y desarrolloConforme a los resultados <strong>del</strong> estudio, de entre todos lostipos de propiedades inmobiliarias, son los pisos en alquiler losque van a ofrecer las mejores oportunidades de promoción ydesarrollo, si bien el panorama sigue siendo “bastante flojo”. Eldesarrollo <strong>del</strong> sector de viviendas para venta se ve obstaculizadopor la falta de concesión de préstamos hipotecarios a los compradores.“Deberíamos presenciar un cierto crecimiento ahoraque las hipotecas serán más accesibles”.Las mejores opcionesLas ciudades que ofrecen las mejores oportunidades decompra de viviendas son Berlín, Múnich, Londres, Hamburgo,París y Estambul, por este orden. “Mola vivir en Berlín”, comentaun encuestado, una opinión que comparte con otros participantes.Si relacionamos los sectores con las perspectivas de las ciudades,casi uno de cada diez encuestados considera Berlín como unaubicación de primera para inversiones en viviendas (Gráfico 4-7).Las otras grandes ciudades alemanas también albergan buenasperspectivas, dado que “apenas ha habido nuevas promociones enel sector”. “Hamburgo, Múnich, Stuttgart no cuentan con muchaoferta de unidades residenciales atractivas y de primera calidad”.También “puede que aumente” la demanda de viviendas a preciosasequibles en Alemania, “dado que la redistribución de los ingresosa nivel macroeconómico redundará en un aumento en el númerode hogares con ingresos bajos”.Las perspectivas <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> de la vivienda en el Reino<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 49


Unido en general no son muy prometedoras, excepto Londres.“Puede que los alquileres experimenten una ligera subida enLondres/Sureste y los valores van a subir, en principio”. “Elpanorama que ofrece <strong>2010</strong> en Londres es positivo para el sectorresidencial. Los valores irán en aumento”.Mercados en el punto de miraEn Polonia, se espera que mejoren las condiciones <strong>del</strong> <strong>mercado</strong>en el sector residencial, dado que “no se había iniciadoninguna inversión en el año 2009. Por lo tanto, esperamos unafase ascendente en el <strong>mercado</strong> en los próximos dos años”. “Lasubida de los precios se iniciará, en principio, a partir de 2011,aunque no en la misma medida que en 2006-2007”.El <strong>mercado</strong> de la vivienda en Frankfurt presenta altibajos.“A Frankfurt le colocaría un interrogante y al mismo tiempo unsigno de exclamación”. Está claro que “falta espacio de calidaden las zonas céntricas”, dice un encuestado, mientras queotro comenta: “En Frankfurt hay una gran escasez de ofertainmobiliaria”. Sin embargo, las escasas posibilidades de queaumenten los alquileres, junto con unos costes de construcciónelevados, limitan las oportunidades de éxito económico en lo quea promoción y desarrollo inmobiliario se refiere. “Si hay algo quepueda dar dinero es la promoción inmobiliaria”.AdvertenciasEn España hay que absorber el exceso de oferta. “Algunaspropiedades nunca llegarán a venderse debido a su ubicación.Las ventas de unidades residenciales costeras tardarán másque las de urbanas”. Por el momento, “se ha paralizado laconstrucción hasta que se absorba el stock existente”. “Losalquileres no han sufrido una caída enorme. Sin embargo, dadoque algunos edificios residenciales desocupados en venta sealquilarán en el futuro, esto hará caer los precios de alquiler”.“Los bancos están vendiendo algunos de sus proyectos condescuentos de un 20 a un 30 por ciento y con condiciones definanciación muy buenas”. Los que compran una vivienda porprimera vez están actuando de manera muy activa “porquelos vendedores empezaron a bajar los precios”. Hay quien seembarca ya en proyectos de promoción urbanística, con vistasal futuro, para garantizar una continuidad en los planes dedesarrollo inmobiliario una vez que mejore la situación.Locales comercialesLas perspectivas <strong>del</strong> sector comercial son relativamentebuenas, probablemente las mejores de entre todos los tiposde propiedades comerciales. Se presentan unas “perspectivasmuy buenas para los locales comerciales de calidad, es decir,aquellos que cuenten con un buen posicionamiento y con inquilinosformales”. Existen unas “expectativas bastante positivas”,el “<strong>mercado</strong> de locales comerciales sale bastante bien paradoteniendo en cuenta las condiciones <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> actuales. Losalquileres se mantienen relativamente estables”.Estos comentarios reflejan la fe que se tiene en el sector;sin embargo, en el horizonte acechan los temores relativos aldesempleo y la pérdida de confianza <strong>del</strong> consumidor. “DebidoGráfico 4-11Beneficios totales <strong>del</strong> sector comercial en lospaíses seleccionados según IPD30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2003 2004 2005 2006 2007 2008Fuente: Investment Property Databank (IPD).Cifras en euros.— Holanda— Alemania— Finlandia— Francia— Portugal— España— Irlanda— Reino Unidoal aumento <strong>del</strong> desempleo, el consumo seguirá siendo bajo entodas las economías consolidadas; por lo tanto, las perspectivaspara el sector comercial se presentan bastante negativas”.A pesar de que en términos generales el consumo resiste,“tenemos que tenerlo en cuenta y pensar en cuánto va a durar”.“En general, las tasas de desocupación son relativamente bajasy las perspectivas de los <strong>mercado</strong>s minoristas son generalmentebuenas. No obstante, los alquileres se verán bajo presión duranteotros dos o tres años, dado que el elevado nivel de desempleosigue afectando a las ventas de locales comerciales. “Loslocales comerciales serán testigos de una fase de recesión másprolongada que la <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> de las oficinas, si bien menosintensa”. Si hay más gente sin trabajo, cada vez la gente tendrámenos dinero, la facturación de las tiendas irá disminuyendo,los alquileres también y los valores de los centros comercialesdecrecerán. No creo que hayamos llegado a ese punto todavía”.“Los inquilinos se están resintiendo. Las ventas están sufriendotan sólo un ligero descenso, pero a costa de reducir losmárgenes”.No todos los formatos comerciales se verán afectados enla misma medida. “En general, hace unos meses teníamos laimpresión de que el <strong>mercado</strong> comercial era una mejor apuestaque el de las oficinas, en particular en lo que respecta a los localescomerciales de rango medio, dado que la gente tiene que hacerlas compras, la gente tiene que satisfacer sus necesidades básicas,la gente tiene que comprar comida. Este tipo de <strong>mercado</strong> hasido posiblemente una apuesta segura incluso en tiempos difícilesy toquemos madera para que siga así”. Esta opinión la compartenotros participantes. Entre sus comentarios podemos destacar:“Las tiendas que oferten productos de primera necesidad son lasque se verán menos azotadas por la recesión”, “la gente siempreva a necesitar comida, la cuestión es dónde la van a comprar” y si“las tiendas que forman tu cartera aplican una política de descuentos,entonces no habrá problema”. “La gente seguirá consumiendoy la política de descuentos funcionará”. Los negocios de tipo outletalcanzarán un buen rendimiento operativo porque la “gente siguegastando dinero, sólo que en sitios distintos”.50 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capitulo 4: Panorama de los sectores inmobiliariosGráfico 4-12Rentabilidades de los locales comerciales enlocalizaciones “prime” por ciudad(%)2009 2008 Variación interanualCiudad T3 T3 (puntos básicos)Bucarest 12,00 8,00 400Moscú 12,00 9,00 300Budapest 7,75 6,25 150Lisboa 7,50 6,75 75Glasgow 7,00 5,75 125Varsovia 7,00 5,75 125Edimburgo 6,75 5,75 100Oslo 6,75 6,25 50Praga 6,75 5,50 125Dublín 6,50 4,50 200Birmingham 6,25 5,75 50Manchester 6,25 5,65 60Londres (City) 6,00 5,50 50Madrid 6,00 5,50 50Roma 5,90 5,75 15Helsinki 5,80 5,30 50Estocolmo 5,80 5,00 80Atenas 5,75 5,00 75Lille 5,75 5,25 50Lyon 5,75 5,25 50Milán 5,50 5,00 50París 5,50 4,75 75Bruselas 5,25 4,75 50Copenhague 5,00 4,25 75Ginebra 5,00 4,75 25Berlín 4,90 4,90 0Viena 4,70 4,00 70Zúrich 4,70 4,70 0Ámsterdam 4,65 3,85 80Dusseldorf 4,60 4,60 0Frankfurt 4,60 4,60 0Hamburgo 4,50 4,50 0Múnich 4,50 4,25 25Londres (West End) 4,25 4,25 0Fuente: CB Richard Ellis.Se ha expresado una cierta inquietud sobre el segmentode lujo. “Creo que nos vamos a encontrar con problemas en el<strong>mercado</strong> de locales comerciales de gama alta, en lo que respectaa la parte de lujo”. “Las tiendas y los productos de gama alta estánsufriendo”. “Los productos de gama alta atravesarán una situaciónmás difícil y este segmento de lujo se resentirá”.Si nos centramos en los subsectores, las zonas comercialesen las ciudades reciben una puntuación más alta que loscentros y parques comerciales. “Los activos de primera líneasiguen constituyendo una buena oportunidad de inversión porel apreciable descenso en los precios. Es un buen momentopara mover ficha”, dice un encuestado. “Los locales comercialesde primera línea tendrán éxito”, una opinión que comparteeste participante: Hay un “potencial en las calles principalesde las grandes ciudades”. En cuanto al patrimonio en cartera,Gráfico 4-13RetailPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,72 5ºNuevas inversiones Aceptables 5,19 2ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,00 6ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Gráfico 4-14Zonas comerciales en ciudadesPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,84 3ºNuevas inversiones Aceptables 5,05 5ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,26 3ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.las zonas comerciales de las ciudades reciben 4,8 puntos,mientras que las perspectivas de nuevas inversiones obtienenuna puntuación ligeramente superior: 5,1 puntos. Los centroscomerciales cuentan con puntuaciones similares: 4,7 y 5,0puntos respectivamente.“Los centros comerciales continúan siendo inversiones defensivas”.Observamos un “potencial bueno y moderado en loscentros comerciales cercanos”. “Los centros comerciales primesiguen llamando la atención y la oferta es limitada”. La ubicacióny la calidad de gestión se alzan como factores de rendimientoclave. “Existe una clara diferencia entre los centros de buenay de media calidad; la calidad hace que el <strong>mercado</strong> esté muydiferenciado”. “Los centros dominantes están funcionando bien,no se ven reducciones sustanciales, pero los centros comercialesque no funcionan bien ya sea por su ubicación o por el conceptoque desarrollan se verán más gravemente afectados”, por lo queestamos presenciando “la supervivencia <strong>del</strong> más fuerte”.Los parques comerciales se consideran el segmento deretailers más débil. “Los parques comerciales no tienen futurodesde que los consumidores carecen de poder adquisitivo”.“Los parques comerciales son un callejón sin salida”. “Laactividad de retailers a gran escala no está dando sus frutos”.Tanto para nuevas inversiones como para patrimonio en cartera,el panorama de rendimiento es, en el mejor de los casos,“aceptable”.“Hoy en día la rentabilidad de los centros comerciales primese sitúa por encima <strong>del</strong> 6 por ciento hacia arriba, y luego va enaumento dependiendo de qué país o de qué ciudad se trate”.Según los participantes <strong>del</strong> estudio, las zonas comerciales en lasciudades son el formato minorista más caro, con una rentabilidad<strong>del</strong> 7,16 por ciento, seguidas de los centros comerciales, conun 7,53 por ciento, y los parques comerciales, con un 7,8 porciento. En el año <strong>2010</strong> el aumento de las rentabilidades de laszonas comerciales en ciudades y de los centros comerciales seconsolidará en principio en 20 puntos básicos, mientras que enlos parques comerciales se apreciará una mejora inferior.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 51


Promoción y desarrolloEn vista de las incertidumbres sobre el desarrollo económicoen general y sobre la confianza <strong>del</strong> consumidor en particular,las oportunidades de promoción y desarrollo no ocupan unlugar muy destacado en la agenda de los participantes enel estudio. En algunos <strong>mercado</strong>s, Moscú, por ejemplo, losprecios <strong>del</strong> terreno han disminuido. Esto, en teoría, hace quela promoción sea más viable, pero la falta de financiación frenaconsiderablemente cualquier tipo de desarrollo.Las mejores opcionesLas ciudades que ofrecen las mejores oportunidades deinversión de propiedades comerciales, según el estudio, son Berlín,París, Múnich, Barcelona, Hamburgo, Frankfurt, Milán y Londres,por este orden. El panorama se presenta “razonablemente buenopara el sector comercial alemán”. Berlín atrajo el mayor númerode votos, si bien Múnich, Frankfurt y Hamburgo también recibenvaloraciones positivas. Algunos observadores consideran que el<strong>mercado</strong> alemán posee “demasiado espacio comercial per cápita,por lo que no experimentará crecimiento alguno. Los alquilerescontinuarán siendo de una media de diez años y será la calidadla que gane la carrera”. Pero “el <strong>mercado</strong> acepta los buenosproductos, siempre teniendo en cuenta que resulta difícil cerraroperaciones de amplia envergadura”. Las rentabilidades inicialesde los centros comerciales son de 6 a 6,5 por ciento. “Éste es elnivel que teníamos antes de la burbuja, si lo comparamos con el<strong>mercado</strong> de bonos estamos ante una prima”.Gráfico 4-15Centros comercialesPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,73 4ºNuevas inversiones Aceptables 5,00 6ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 3,94 8ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Mercados en el punto de miraEntre las nuevas economías de <strong>Europa</strong> oriental, Poloniasobresale como un país con posibilidades de experimentar unarecuperación más temprana que sus países vecinos. “Tenemosla impresión de que Polonia no está tan afectada como otros(<strong>mercado</strong>s)”. “Los niveles de actividad son realmente bastantebuenos; hay posibilidades de ofertas comerciales”.AdvertenciasEl sur de <strong>Europa</strong> también se ha tachado de la lista de losdeseos. “España queda descartada durante los próximos diezaños”. “España y Portugal están sobrecalentadas y algunoscentros comerciales acabarán por desaparecer”. <strong>Europa</strong> centraly oriental (ECO) despierta opiniones similares: “¿ECO? Olvídaloo vendes tus propiedades o te espera un largo horizonte”. “LaGráfico 4-16Parques comercialescomunidad inversora se muestra muy reacia en cuanto a Turquíay Bulgaria, sin mencionar <strong>mercado</strong>s como Ucrania y Rusia, queestán completamente muertos”.En términos de volumen de ventas per cápita, el Reino Unidose pone en cabeza de <strong>Europa</strong> continental con un margen muyamplio. “El aumento <strong>del</strong> desempleo y de los impuestos van areducir el gasto comercial”. Esto hará que los retailers se tenganque enfrentar a unas condiciones comerciales difíciles. “Nomuchos saldrán ganando, pero sí muchos saldrán perdiendo”.Londres se ve como un refugio seguro en comparación con elresto, pero “las demás ciudades <strong>del</strong> Reino Unido están en unasituación preocupante”.Todo lo que no apruebe el examen de ubicación lo tendrádifícil, de ahí la “perspectiva lúgubre que les aguarda a las ubicacionesde segunda, a las de tercera y a las propiedades situadasen la periferia”. “Los centros y parques comerciales situados enubicaciones de segunda línea van a experimentar altas tasas dedesempleo” y “las zonas comerciales de segunda línea sufriránmucho, incluso hasta el punto de cerrar su negocio”.OficinasPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,56 7ºNuevas inversiones Aceptables 4,93 7ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,00 7ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Las oficinas son “uno de los sectores que van bien incluso entiempos de crisis”. A esta afirmación, prueba <strong>del</strong> entusiasmo quese muestra por las propiedades destinadas a oficinas, hay queañadir una salvedad: “Siempre y cuando se sitúen en ubicacionesprime”. Los inversores “se inclinarán exclusivamente por losactivos de primera calidad, que ya están alquilados a muy buenosinquilinos y ubicados en las mejores zonas céntricas”. “Laszonas y objetivos prime responderán bien”. “Ahora hay que ir apor los activos prime”. “Hay que ir a por los edificios de buenacalidad que estén bien situados”. “Las oficinas <strong>del</strong> centro urbanoirán bien”. Y la otra cara de la moneda de calidad nos deja lossiguientes comentarios: “Todo lo que no sea prime en términosde ubicación y calidad, tardará mucho más en recuperarse” y“los activos de segunda clase apenas tienen adeptos”.Los valores han sufrido una buena sacudida y en la mayorparte de los <strong>mercado</strong>s se han llevado a cabo “correccionessignificativas de las rentabilidades”. “Los ajustes de valor en lamayor parte de los <strong>mercado</strong>s son de alrededor de un 30 porciento o menos”. Hablando de Londres y París, un encuestadocomenta: “Creo que hoy en día no consideraríamos la opciónde aquellas ciudades que no lleguen a un 6 por ciento, lo quesupone una diferencia en rentabilidad <strong>del</strong> 50 por ciento”. Algunoscalifican la corrección de las oficinas de Londres de exagerada;52 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capitulo 4: Panorama de los sectores inmobiliariosGráfico 4-17Beneficios totales <strong>del</strong> sector de oficinas en lospaíses seleccionados según IPD30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2003 2004 2005 2006 2007 2008Fuente: Investment Property Databank (IPD).Cifras en euros.— Finlandia— Portugal— Alemania— Holanda— Francia— España— Suecia— Irlanda— Reino UnidoGráfico 4-18Rentabilidades de las oficinas en localizaciones“prime” por ciudad(%)2009 2008 Variación interanualCiudad T3 T3 (Puntos Basicos)Moscú 12,00 8,50 350Budapest 8,00 6,25 175Dublín 7,50 5,50 200Lisboa 7,25 6,25 100Oslo 7,00 6,25 75Praga 7,00 6,00 100Edimburgo 6,85 6,35 50Varsovia 6,75 5,75 100Barcelona 6,50 5,50 100Londres (City) 6,50 6,00 50Madrid 6,50 5,50 100Atenas 6,25 6,25 0Bruselas 6,25 5,50 75Ámsterdam 6,15 5,65 50Helsinki 6,00 5,50 50Milán 6,00 5,50 50Roma 6,00 5,75 25Copenhague 5,75 5,25 50París 5,75 4,85 90Estocolmo 5,75 5,00 75Berlín 5,50 5,25 25Frankfurt 5,40 5,30 10Dusseldorf 5,30 5,25 5Ginebra 5,25 5,25 0Londres (West End) 5,25 5,00 25Hamburgo 5,10 5,00 10Múnich 5,00 4,80 20Zúrich 4,75 4,50 25Fuente: CB Richard Ellis,Gráfico 4-19Tasas de desocupación/disponibilidad de oficinas2009 2008Ciudad T3 T3Dublín 21,6% 11,1%Budapest 19,4% 12,0%Moscú 17,3% 7,8%Ámsterdam 16,3% 15,7%Frankfurt 12,8% 12,4%Bruselas 10,8% –Praga 10,6% 5,9%Madrid 10,5% 6,9%Helsinki 10,0% 7,9%Berlín 9,8% 9,5%Barcelona 9,6% 5,8%Lisboa (Centro de Negocios) 8,3% 7,2%Hamburgo 8,2% 7,5%Múnich 7,8% 7,2%Copenhague 7,4% 3,6%Londres (CL) 7,2% 3,0%Varsovia 7,1% 2,4%Île-de-France 6,5% 4,9%Milán 6,3% 6,0%Paris (Centro de Negocios) 4,1% –Viena 3,7% 4,9%Fuente: CB Richard Ellis.las expectativas futuras sugieren que “las rentabilidades de losactivos prime deberían estabilizarse en diciembre de 2009 y disminuiren el año <strong>2010</strong>”.Se han manifestado grandes inquietudes sobre los <strong>mercado</strong>sde alquiler. “El sector de las oficinas se muestra probablementecomo el más frágil o vulnerable ante posibles recaídas, si partimosde la hipótesis de que el desempleo irá en aumento y, portanto, la demanda de oficinas tendría que caer”.La “recesión económica viene afectando al <strong>mercado</strong> de lasoficinas con retraso: si consideramos 2009 como el año de lacrisis económica podemos ver que todavía no ha afectado a este<strong>mercado</strong>”. “Las empresas están buscando lugares de trabajomás flexibles para sus empleados y la media de metros cuadradospor empleado disminuirá, así que el espacio que se necesitapara oficinas también va a disminuir”. Debido al “resurgimiento deactividad de fusiones y adquisiciones, se puede observar un grannúmero de espacios desocupados en muchos <strong>mercado</strong>s”. Otrosparticipantes mantienen una postura más optimista: “Los <strong>mercado</strong>sde las oficinas en <strong>Europa</strong> se mantienen en general en forma.Los <strong>mercado</strong>s de alquiler se ven más débiles que hace dosaños, presentan un nivel mayor de desocupación, pero no hastael punto de poder decir que están completamente muertos”.“Veremos arrendamientos frente al telón de fondo de procesosde consolidación; algunos inquilinos aprovecharán su situaciónventajosa para poder ampliar los periodos de alquiler, pero bajocondiciones distintas. Otra opción a la que recurren es la de buscarnuevos lugares más eficientes y alquileres más económicosen edificios eficientes desde el punto de vista energético”.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 53


En general, el alquiler se convertirá en una cuestión mástediosa. “La renegociación de los arrendamientos puede convertirseen una tarea más difícil”. “Ahora lo que se quiere es mantenera los inquilinos en las propiedades, incluso si significa quehay que hacer concesiones en términos de precio <strong>del</strong> alquiler orenovar los contratos a precios notablemente más bajos.Los alquileres más caros han disminuido y se puede decirque en líneas generales “los alquileres han tocado fondo.Aquellos <strong>mercado</strong>s que cuentan con un desarrollo fuerte y continuotodavía no han llegado a este punto, pero en los <strong>mercado</strong>sdonde apenas hay nuevas promociones está claro que hemostocado fondo”. “Los alquileres han bajado tranquilamente un20 por ciento y todavía les queda otro 10 por ciento que bajar”.Últimamente la calidad es lo que cuenta. “Si las propiedadesestán situadas en el lugar adecuado y tienen la calidad adecuadasiempre resulta más fácil encontrar a un inquilino; la tasa dedesocupación acecha sobre todo a las propiedades de menorcalidad”. En lo que respecta a inversiones de alta calidad, lademanda de alquiler se mantiene estable y “se mantendrá en lamedia de diez años a medio plazo”.Mientras que los participantes en el estudio votaron a lasoficinas <strong>del</strong> centro urbano como el mejor sector de inversióntanto para edificios existentes como para nuevas inversiones,las oficinas de extrarradio/periferia se sitúan al final de la lista declasificación. Con una puntuación de 5,6 puntos, las perspectivasde nuevas inversiones se consideran “bastante buenas”, mientrasque las de patrimonio en cartera se tienen que conformar conun “aceptables”. “El patrimonio en cartera no rendirá lo quedebería. Sin embargo, puede que surjan buenas oportunidadesde compra en términos de inversión”. Las oficinas de extrarradio/periferia han perdido defensores. En lo que respecta a patrimonioen cartera, la puntuación obtenida de 3,4 hace que el sectorse sitúe en la categoría de “flojo”; para nuevas inversiones,la puntuación recibida es de 4,0, por lo que se consideran“bastante flojas”.Promoción y desarrollo“No parece que estén entrando muchas opciones nuevas enel <strong>mercado</strong>. Los pre-contratos de alquiler son ahora muy valiososy se piden como requisito para obtener financiación”. Al mismotiempo, “el grifo <strong>del</strong> desarrollo parece estar cerrándose <strong>del</strong> todo”.De ahí que “las promociones de proyectos anticíclicos tengan sentido,pero habría que financiarlos totalmente con capital y eso esdifícil”. Para los promotores, los nuevos edificios de oficinas tienenuna ventaja competitiva con respecto a los antiguos en términosde espacio y eficiencia energética, lo que “debería motivar a lasempresas para cambiar de edificios antiguos a otros más nuevos”.Las perspectivas de promoción y desarrollo en este sectorse deterioraron con respecto al año pasado. Para las oficinas <strong>del</strong>centro urbano, las perspectivas son ahora “bastante flojas” y lasde extrarradio/periferia, “flojas”.Las mejores opcionesLas ciudades que ofrecen las mejores oportunidades deinversión en oficinas, según el estudio, son, por orden, Londres,París, Múnich, Frankfurt y Madrid. Dado que los inversores se estánGráfico 4-20OficinasPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 4,33 10ºNuevas inversiones Aceptables 5,07 4ºPromoción y desarrollo Flojas 3,45 12ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Gráfico 4-21Oficinas <strong>del</strong> centro urbanoPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 5,02 1ºNuevas inversiones Bastante Buenas 5,59 1ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,12 5ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Gráfico 4-22Oficinas de extrarradio/periferiaPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Flojas 3,42 14ºNuevas inversiones Bastante flojas 4,03 13ºPromoción y desarrollo Flojas 2,88 14ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.dirigiendo hacia <strong>mercado</strong>s más grandes y con mayor liquidez, noresulta sorprendente que los participantes en el estudio considerenque Londres y París son los <strong>mercado</strong>s que cuentan con másadeptos. En Londres, los valores se han ajustado. “Digamos quelas luces de emergencia todavía están parpadeando, pero laactividad promotora ha llegado a un punto muerto; todavía quedancantidades significativas de oferta para el próximo año o dos. Peromás allá de esto, empieza a ser más razonable”. “Durante lospróximos seis meses, el <strong>mercado</strong> se restringirá y veremos un picoen los alquileres debido a la escasez de espacio”.Los fundamentos sólidos son el motor que impulsa a loscazadores de ofertas en París. “París parece ocupar una buenaposición en comparación con otras ciudades importantes de<strong>Europa</strong>”. “Las ubicaciones prime de París mantendrán su valor;sin embargo hay mejores oportunidades y rentabilidades mayoresen las afueras de París, en lugares que están bien conectadosen cuanto a transporte”. “Francia ha reducido la oferta de nuevosedificios/promociones muy rápidamente, lo que está bien. Elvolumen seguirá siendo bajo”.Con cautelaMientras que el interés en <strong>Europa</strong> central y oriental empiezaa debilitarse en general, parece que el <strong>mercado</strong> de oficinas54 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capitulo 4: Panorama de los sectores inmobiliariosde Varsovia se erige como excepción a la regla. “Poloniasigue siendo un país atractivo para la localización de serviciosempresariales externalizados (Business Process Outsourcing)”.“En el caso de que se produzca una recuperación económica elpróximo año, cabe esperar un aumento en los alquileres en loscentros de negocios de Varsovia en los años 2011-2012, dadoque por ahora carecen de oferta”. “Los alquileres sufrieron undescenso significativo en 2009”, pero se espera que <strong>2010</strong> pongafreno a dicho descenso, ya que hay menos planes de proyectosy se espera “un aumento de la demanda por parte de posiblesinquilinos”, junto con una mejora en la situación económicageneral.Advertencias“Hay que evitar los parques comerciales en ubicacionesde la periferia”. Se espera “un nivel mayor de desocupación yun descenso en el valor de las propiedades en ubicaciones desegunda y tercera categoría”. “Los centros de oficinas fuera <strong>del</strong>as ciudades no ofrecen perspectivas muy alentadoras”. “El valorde las propiedades antiguas estará sometido cada vez a máspresión en <strong>2010</strong> porque no habrá inquilinos para este tipo deedificios”. Tan sólo los más valientes y atrevidos se plantean lasiguiente opción: “¿Hay que pensar solamente en la calidad oestamos dispuestos a comprar propiedades de segunda calidadcon vistas al aumento de la inflación en un plazo de cinco años?Si es así, tendría que comprar algo de esto”.Uso mixtoTras haber ocupado el centro de atención en los últimos años,en especial en el contexto de proyectos de renovación urbana,los participantes en el estudio de este año no han hecho tantoscomentarios sobre las propiedades de uso mixto. Quizás el motivosea que las propiedades de uso mixto están más vinculadas anuevas promociones que a proyectos ya existentes. Puede que elsector adquiera valor, tal y como sugieren los siguientes comentarios:“Si pensamos en la renovación de las ciudades, en sureestructuración desde el interior, estos proyectos de uso mixtocobran mucho sentido”. “En la mayor parte de los casos, losproyectos de uso mixto bien diseñados aumentan la calidad de lazona y, por tanto, son muy apreciados por los inversores”.La liquidez está en busca de inversiones core, siendo lasoficinas y los locales comerciales los tipos de activos más atractivos.En general, “a los inversores les cuesta mucho entender” losGráfico 4-23Uso mixtoPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Aceptables 4,68 6ºNuevas inversiones Aceptables 4,83 9ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 4,37 2ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.productos de uso mixto. Por lo tanto, vender un proyecto de usomixto en su totalidad puede resultar difícil; por el contrario, si sedivide en componentes core puede ser más efectivo, tal y comosugiere el comentario siguiente: “Yo sí que creo que los proyectosde uso mixto tienen sentido, pero probablemente tengan mássentido si se tratan como proyectos de promoción con titularidaddividida. No estoy <strong>del</strong> todo convencido de que la misma personadeba poseer la totalidad al mismo tiempo”. “Las ganas de optarpor propiedades de uso mixto dependen de la manera en la quese venda el producto. Si es posible dividir los proyectos en unidadesy vender bloques monofuncionales, no habrá problema. Lacalidad <strong>del</strong> entorno será un factor importante”.Algunos encuestados llaman a la cautela. “Usos mixtos,panorama mixto”, comenta tajante un encuestado. “Creemosque solamente una pequeña parte de la inversión total que sehaga en estos activos tendrá éxito en el futuro. Sin embargo,si los promotores quieren conseguir buenos beneficios en estetipo de activos consideramos que tendrían que escoger ubicacionescercanas a parques o centros comerciales”. Para otros“los esquemas de regeneración seguirán siendo inviables”.En la tabla de clasificaciones por sectores, el uso mixto hapasado de ocupar el tercer puesto el año pasado al sexto enpatrimonio en cartera y el noveno en nuevas inversiones, conexpectativas “aceptables” de rendimiento en ambas categorías.Se espera que las rentabilidades se suavicen ligeramente. Parael año <strong>2010</strong> se espera una rentabilidad <strong>del</strong> uso mixto <strong>del</strong> 8,16 porciento, en comparación con el 8,06 por ciento <strong>del</strong> año 2009.Considerando el deterioro de las condiciones de los <strong>mercado</strong>sde alquiler en general, hacer despegar nuevos proyectos enun futuro cercano no será tarea fácil. “Para nuestras promocionesnecesitamos que el 60 por ciento cuente con precontratos dealquiler para hacer frente a la deuda”. A pesar de ocupar elsegundo puesto en nuevas promociones (4,4 puntos), solamentese le atribuyen perspectivas “bastante flojas”.Actualmente algunos proyectos de renovación urbana estánya en curso. Por ejemplo, en Alemania se está llevando a cabola renovación de antiguos nudos ferroviarios en lugares comoFrankfurt y Múnich. En <strong>2010</strong>, se espera iniciar las labores depromoción y desarrollo en los alrededores de la nueva EstaciónCentral de Berlín. Mientras que estos proyectos están dirigidosprincipalmente al sector de las oficinas, en Holanda se han iniciadoconstrucciones en algunas promociones comerciales.Industrial/Distribución“Las empresas de logística constituyen el sistema de alertatemprana”, dice un observador, “porque los contratos de alquiler,los plazos de construcción y los ajustes de oferta suceden conmucha más rapidez que en el sector de las oficinas”, explicaotro. “Este sector está pasando lo peor ahora”, pero “las inversionescore tendrán buenos resultados”.Hay dos aspectos que cobran una importancia clave. Enprimer lugar, “la situación es un factor principal y las propiedadesdeberían ubicarse en núcleos industriales fuertes”. “La actividadse centrará sobre todo en la parte de alta gama, por ejemplolos puertos y aeropuertos principales siguen siendo atractivos;las zonas más periféricas probablemente tengan que esforzarse<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 55


Gráfico 4-24Rentabilidades de los activos industriales “prime”(%)2009 2008 Cambio interanualCiudad T3 T3 (Puntos Básicos)Moscú 14,00 11,00 300Bucarest 10,50 8,50 200Budapest 9,50 7,50 200Dublín 9,00 6,25 275Bratislava 8,75 7,50 125Praga 8,75 7,50 125Varsovia 8,75 6,75 200Lisboa 8,25 7,25 100Madrid 8,25 6,75 150París 8,25 7,00 125Estocolmo 8,25 7,75 50Atenas 8,15 7,50 65Glasgow 8,00 7,50 50Milán 8,00 7,25 75Roma 8,00 7,25 75Ámsterdam 7,90 7,10 80Birmingham 7,75 7,50 25Copenhague 7,75 6,50 125Edimburgo 7,75 7,00 75Manchester 7,75 7,50 25Oslo 7,75 7,00 75Bruselas 7,60 7,00 60Viena 7,60 6,50 110Berlín 7,50 7,25 25Dusseldorf 7,25 6,75 50Frankfurt 7,25 6,75 50Hamburgo 7,25 6,75 50Helsinki 7,25 6,60 65Múnich 7,25 6,75 50Zúrich 7,00 6,00 100Fuente: CB Richard Ellis.mucho más”. “Todo lo que no esté en un puerto o en las cercaníasde una gran ciudad o lo que sea en cierta medida antiguose va a resentir mucho”.En segundo lugar, los edificios necesitan alguien que losocupe. “Un prerrequisito para cualquier tipo de transacción esla existencia de un contrato de arrendamiento a largo plazo”. Lalogística constituye “un <strong>mercado</strong> de inversión interesante y puedeseguir en esta línea, siempre y cuando las rentabilidades y lasubicaciones sean las correctas, tiene que haber contratos o precontratosde arrendamiento”. Si se cumplen estos criterios, este<strong>mercado</strong> “despertará un gran interés”. “La rentabilidad ha cambiado:hace 18 meses, la gente pagaba de 6,25 a 7 por ciento;hoy en día, los inversores ni siquiera quieren saber nada deacuerdos a un 8,25 por ciento para el mismo producto”. Pero laactividad inversora encuentra una ventaja en el hecho de que losGráfico 4-25Retornos totales <strong>del</strong> sector inmobiliario industrialen los países seleccionados según IPD30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%2003 2004 2005 2006 2007 2008Fuente: Investment Property Databank (IPD).Cifras en euros.— Finlandia— Portugal— Holanda— España— Francia— Suecia— Irlanda— Reino Unidolocales de logística suelen ser de tamaño más reducido y resultamás sencillo obtener financiación.Se ha acentuado la diferencia entre la rentabilidad de lasoficinas y la de las propiedades de logística. Algunos consideranque se trata de un fenómeno temporal: “La diferencia entre larentabilidad de oficinas y logística volverá a reducirse; no creoque una diferencia de más de un 3 por ciento tenga justificación”.Se espera que la rentabilidad <strong>del</strong> sector distribución/almacenesmejore 23 puntos básicos hasta alcanzar el 8,4 por ciento antesde finalizar el año <strong>2010</strong>.Promoción y desarrolloAlgunos observadores prevén “un gran aumento en el nivelde desocupación en el sector industrial/distribución”. Dado que“los inquilinos han frenado la demanda”, las nuevas promocionesrequieren un precontrato de arrendamiento. En algunos<strong>mercado</strong>s se hace necesario absorber el exceso de oferta, por loque ahora “solamente se construye si se tiene un inquilino – laspromociones con fines especulativos no son lo habitual”.En lo que a situación se refiere, “las posibilidades de éxitode los nuevos centros de distribución dependerán de procesosde producción just-in-time incluso más consistentes”. “Veremosunos cuantos centros logísticos más se necesita ser dueño<strong>del</strong> operador en lugar de someterse a los pocos operadoresinternacionales que hay en juego. Los operadores que no esténespecializados abandonarán este sector”. “Las perspectivas paralos años <strong>2010</strong> y 2011 son muy flojas; (el <strong>mercado</strong>) se reactivará,pero con un nivel de alquiler muy inferior”. No resulta fácil distinguira los ganadores porque se van alternando y no hay una reglafija y consistente en el mapa europeo. Los sistemas logísticosde cada país difieren los unos de los otros. Siempre estamospendientes de lo inesperado y seguimos siendo verdaderamenteoportunistas”.Esta categoría incluye dos subsectores: almacenes/distribución y fábricas. El primero recibe una valoración más56 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capitulo 4: Panorama de los sectores inmobiliariosGráfico 4-26Industrial/DistribuciónPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 4,27 11ºNuevas inversiones Bastante flojas 4,44 12ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 3,61 11ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Gráfico 4-27Almacenes/DistribuciónGráfico 4-28FábricasPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 3,73 13ºNuevas inversiones Bastante flojas 3,93 14ºPromoción y desarrollo Flojas 3,15 13ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.Perspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 4,38 8ºNuevas inversiones Aceptables 4,60 11ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 3,86 10ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.positiva (4,4 puntos) que el segundo (3,7 puntos), pero amboshacen frente a unas perspectivas “bastante flojas”. Las nuevasinversiones en almacenes/distribución saldrán mejor paradas enun principio y las perspectivas que ofrecen son “aceptables” (4,6puntos).Fábricas“Este <strong>mercado</strong> se está resintiendo”. Debido al descensoen procesos de fabricación por el aumento en la contrataciónexterna, hace ya tiempo que este sector se ve como uno de losmenos atractivos. Las perspectivas de nuevas adquisiciones depropiedades son también “bastante flojas” y el panorama paranuevas promociones no supera la categoría de “flojo”. Se esperaque las rentabilidades aumenten marginalmente hasta un 9 porciento en el año <strong>2010</strong>.Las mejores opcionesEn la clasificación de las ciudades en términos de perspectivas,Hamburgo despunta como la estrella polar que guía al sectorindustrial/distribución. Al mismo tiempo que se hace necesariomultiplicar los esfuerzos porque “el sector de producción pisafreno para dejar paso a China, India y Asia, las exportaciones sepueden convertir en el motor que impulse la economía alemana,por lo que el sector se beneficiará de esta situación”.Los participantes <strong>del</strong> sector también auguran perspectivaspositivas para Lyon, Estambul, Barcelona, Frankfurt, Varsovia,Helsinki y Praga. En España, el punto fuerte no radica tanto enel desarrollo económico positivo, “sino que las empresas españolashan iniciado procesos de contratación externa para ladistribución, por lo que reducen su tamaño y se reestructuran, loque genera demanda”.AdvertenciasEn Polonia, “la demanda sufrió un descenso considerable yahora se les ofrecen enormes incentivos a los inquilinos”. El <strong>mercado</strong>industrial está experimentando un “nivel de desocupacióntodavía significativo, por lo que los propietarios concentrarán susesfuerzos en alquilar el espacio disponible en lugar de construir(espacios) nuevos. La única actividad que se espera es la <strong>del</strong><strong>mercado</strong> de construcción a medida; cualquier otra actividad promotoraserá muy limitada”.“El sector industrial y de logística, especialmente en Rusia,se enfrenta a retos desafiantes debido al descenso tan pronunciado<strong>del</strong> volumen de exportaciones industriales”. Por lo tanto,todo signo de mejora en el <strong>mercado</strong> logístico dependerá de unarecuperación económica, que no está prevista para antes <strong>del</strong> año2011. Al igual que en otros <strong>mercado</strong>s, “habrá más construcciónpor encargo que inversiones especulativas”.“La logística representa uno de los peores sectoresinmobiliarios” en Italia. Tiene que hacer frente a un exceso deoferta y “el <strong>mercado</strong> está sufriendo debido a la disminución <strong>del</strong>a fabricación. La mayor parte de la producción se ha transferidoal extranjero”. “Existe un exceso de oferta de nuevos locales <strong>del</strong>ogística. Se trata de un sector con márgenes muy ajustados”.Hoteles“El <strong>mercado</strong> de los hoteles se ha visto afectado por larecesión global y está dando brincos en el fondo de la lista ahoraque el volumen de transacciones sigue siendo muy pequeño.En el primer semestre de 2009, el volumen de transaccionesera similar al <strong>del</strong> mismo periodo en el año 2002, uno de lospeores”. “Vemos un horizonte de transacciones muy, pero quemuy tranquilo”. “Siempre han sido los inversores más atrevidos<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 57


Gráfico 4-29HotelesPerspectivas Puntuación Clasif.Patrimonio en cartera Bastante flojas 4,18 12ºNuevas inversiones Aceptables 4,76 10ºPromoción y desarrollo Bastante flojas 3,91 9ºFuente: <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario, <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>.los que optaban por la titularidad de hoteles y a pesar de quese ha intentado aumentar el interés en el sector durante losúltimos cinco años, si queremos estabilidad real necesitamosatraer gente como inversores a más largo plazo o fondos depensiones”.Puede que todavía tengamos que esperar mucho para recibira este tipo de inversores, sobre todo si tenemos en cuenta quelos activos de hoteles se consideran ahora una clase de activosde riesgo. “Creemos que este tipo de activos comporta cada vezmás riesgos. Por una parte, los nuevos contratos de alquiler sonvariables y se basan en los beneficios <strong>del</strong> propio hotel; y por otraparte, se requiere un conocimiento afianzado de la calidad de lagestión de hoteles”. “Los contratos se establecen de tal maneraque el gerente <strong>del</strong> hotel transfiere el riesgo empresarial al inversor”.“Los hoteles no están dando buenos resultados; ahora seestán llevando a cabo varias renegociaciones de contratos en lasque se calculan los alquileres como un porcentaje de las ventas,lo que redunda en un aumento <strong>del</strong> riesgo para el propietario”.“No es que nos apasione el riesgo, en general no es nuestro sector”.“El valor ha decrecido entre un 30 y un 40 por ciento”, y “seconsidera que el sector hotelero atraviesa una gran crisis”, deahí que “nuestro objetivo sea salir <strong>del</strong> sector de hoteles”. Lascondiciones de comercio para los operadores hoteleros seguiránsiendo difíciles. “<strong>2010</strong> será un año difícil”. “El sector hotelero vacon retraso en el ciclo inmobiliario. Por lo tanto, la recuperaciónno empezará antes <strong>del</strong> año 2011”, y “las previsiones para el año<strong>2010</strong> son negativas. Se espera una recuperación a partir <strong>del</strong> año2011”.Esto parece sugerir que el sector hotelero ofrece un juegooportunista: los hoteles se encuentran en el “fondo <strong>del</strong> ciclo, porlo que es un buen momento para analizarlos y comprarlos”. “Hayoportunidades. Los beneficios ahora son limitados, por lo quepodemos encontrar situaciones de dificultad”. Por el momento,estas oportunidades parecen quedarse en meras conjeturasteóricas. “En parte debido a los bajos tipos de interés, los bancosno se vieron en la obligación de cancelar muchas hipotecas.Por este motivo, la diferencia entre lo que se quiere pagar y losprecios que se piden es enorme la gente no está preparada paravender con descuentos cuando ven un precio que era el mismohace incluso dos años”.En la clasificación de los sectores principales, los hotelespasaron de ocupar el segundo puesto el año pasado a situarsejusto en el final de la lista. Con una puntuación de 4,2 puntos,las expectativas de rendimiento son “bastante flojas”. Lasnuevas inversiones en hoteles reciben una puntuación superior,4,8 puntos, y las perspectivas se consideran “aceptables”. Enprincipio, las rentabilidades aumentarán 15 puntos básicos, testigo<strong>del</strong> panorama tan desalentador que presenta esta categoría.Observamos un amplio abanico de opiniones sobre elrendimiento relativo de las diferentes categorías hoteleras. Paraalgunos, “la gama alta <strong>del</strong> <strong>mercado</strong>, es decir, los hoteles decuatro y cinco estrellas, se resienten mucho”. “Las mejoresprevisiones de retorno en cuanto a los hoteles se centran enlas categorías medias, mientras que las de lujo y bajo costeestán generando beneficios”. “Los mejores valores se danen los hoteles de tres a cuatro estrellas”. “Los negocios devolumen son los que salen mejor parados. Sin embargo, surgiránoportunidades interesantes en todo el espectro”. Otros prevénuna situación polarizada. “El segmento de hoteles de dosestrellas experimentará un crecimiento, el de cuatro irá bien yel de tres se acabará extinguiendo”. “El <strong>mercado</strong> medio se estáapagando”. “Los hoteles más económicos están dando resultadoy seguirán así en <strong>2010</strong>”. Las cadenas más débiles atravesaránmomentos difíciles, “debido a la falta de acceso a los sistemasde reserva”.Las mejores oportunidadesLas ciudades que ofrecen las mejores oportunidades parainversión en hoteles, conforme al estudio, son París, Estambul,Londres, Barcelona, Madrid, Moscú, Múnich, Berlín, Atenas yRoma. “Londres y París son los dos <strong>mercado</strong>s que despiertan uninterés mayor entre los inversores no europeos. A pesar de quese ve cierto interés en otras ciudades importantes, estas dos lesllevan una cabeza en términos de interés”. “Los hoteles de altagama de Londres están funcionando bien. Los de gama superiorse mantienen”.Con cautelaLos hoteles de turismo españoles en principio se van abeneficiar de la recuperación económica de otras partes de<strong>Europa</strong>. Las tasas de ocupación sufrieron un “descenso <strong>del</strong>10 por ciento, pero la gran dependencia que tienen de losturistas procedentes <strong>del</strong> Reino Unido y Alemania significa quese recuperarán a la par que las economías de dichos países”.Barcelona cuenta con un “exceso de oferta en el segmento demás estrellas. El turismo sufrirá un descenso en los próximosaños, lo que ejercerá un impacto directo en el sector. Laspolíticas de reducción de precios que llevan a cabo las empresastambién tendrán un efecto negativo en el sector urbano. Habrátasas más bajas y también niveles de ocupación más bajos.<strong>2010</strong> no será mejor que 2009”.58 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Capitulo 4: Panorama de los sectores inmobiliarios“El <strong>mercado</strong> hotelero de Moscú parece tambalearse un poco.No parece que haya mucho movimiento. Los hoteles son, sinduda alguna, una de las áreas más problemáticas en toda Rusia,principalmente en Moscú. Se dirigió mucha actividad al lado másglamuroso, <strong>del</strong> que ahora hay un exceso de oferta”. Al mismotiempo, presenciamos una escasez de hoteles en los segmentosinferiores. “La recesión nos hará reflexionar sobre nuestrocomportamiento para seguir políticas más sensatas en lo que ahoteles se refiere, pero creo que ésta es la etiqueta más positivaque podemos colgarle”.El segmento económico podrá construir una interesantepropuesta de inversión en Polonia. “La gente viaja a Polonia yquieren pasar la noche en moteles baratos. A medio plazo, éstese convertirá en un mo<strong>del</strong>o bastante sostenible. En toda <strong>Europa</strong>Central cualquier estrategia que intente centrarse en aumentarlos ingresos que se pueden gastar en el nivel inferior en comparacióncon <strong>Europa</strong> oriental resulta, según nuestro punto devista, interesante”.Advertencias“Berlín ha experimentado un exceso masivo de oferta durantelos últimos cinco años; lo peor <strong>del</strong> caso es que la gente todavíaquiere comprar hoteles”. “Berlín es un <strong>mercado</strong> difícil los hotelesfamiliares acabarán desapareciendo”. Algunas de las capitalesmás pequeñas y ciudades secundarias han desaparecido <strong>del</strong>a pantalla de radar de los inversores. Tal es el caso de Lyon,Edimburgo, Copenhague y Dublín.<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 59


EntrevistadosAberdeen Immobilienkapitalanlagegesellschaft mbHThomas BeyerleAberdeen Property InvestorsAlessandro BrondaBob ReidsmaAndrew SmithAcciona InmobiliariaIsabel AntúnezAFIAA Investment AGBrauwers HansAFI Europe RomaniaReuven HavarAG CapitalGeorgi PavlovAguirre NewmanJaime Pascual-Sanchiz de la SernaAllianz Real EstateOlivier PianiAltera Vastgoed NVCyril van den HoogenAMB Generali Immobilien GmbHBernhard BergAnnexumHuib BoissevainApellas Asset Management GmbHUlrich WeberASR Vastgoed VermogensbeheerDick GortAssoimmobiliareGualtiero TamburiniAtrium LjungbergAnders NylanderAviva InvestorsJohn BuckleyJohn GellatlyAXA Investment Managers Schweiz AGRainer SuterAXA Real Estate Investment ManagementDennis LopezKiran PatelHermann MontenegroPierre VaquierBanca IMI SpAPietro MazziRoberto PonteBanco Saba<strong>del</strong>lCirus Andreu CabotBarclays CapitalChiara AltamuraBeacon CapitalJean-Marc BessonBeni Stabili Gestioni SGRpAValentino BenedettiBeni Stabili SpALuca LucaroniBenson Elliot Capital ManagementPhilipp BraschelMarc MogullThe Blackstone GroupPeter StollBNPEvelyne MethiaBNP Paribas Real EstateMichele CibrarioBNP Paribas Real Estate Holding GmbHJavier GomezBoultbeeBo FalkBouwfonds REIMJean KlijnenBPF BouwinvestDick van HalBritish Land PLCCharles MaudsleyBrookfield EuropeDavid CollinsCA Immobilien Anlagen AGMg. Wolfhard FromwaldCalyonGuillermo BergarecheCapital GroupValentina StanovovaCapital & Marketing International Ltd.Christophe G. de TaurinesCapital & RegionalHugh Scott-BarrattCapMan Real EstateJorma LehtonenThe Carlyle GroupRobert HodgesWulf MeinelCastellum ABHakan HellstromHenrik SaxbornCatalyst CapitalFabrice de Clermont-TonnerrePeter KaschCBREMike StrongCBRE InvestorsChris Gilchrist-FisherThibault de ValenceCB Richard Ellis Professional Services SpAFrancesco AbbaCentral PropertiesSergey EgorovCITMartin RobertsCiti Property InvestorsRoger OrfClose Asset Management Ltd.Peter RoscrowCMS Cameron McKenna LLPSteven ShoneVladislaw SourkovCoalco Promoción y desarrolloWill McFarrenColonialJuan CeñalColony CapitalSerge PlatonowCommerz Real AGCarl-Christian SiegelCompagnie La LucetteThomas GuyotCordea SavillsJustin O’ConnorPiergiulio Dentice di AccadiaCristiano RonchiCorioGerard GroenerCredit SuisseCarla GianniniIan MarcusRainer ScherweyCushman & WakefieldHarry FarthingBrixius KellMark StilesJef Van DoorslaerEric van LeuvenDe AlliantieArnold PureveenDeka BankMatthias DanneMark TitcombDELA VastgoedPieter Loeffen60 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Deutsche PfandbriefbankLuis Chapa Martinez de IrujoHarin ThakerPromoción y desarrollo SolutionsAlexei BlaninDKB Immobilien AGWolfgang SchnurrDTZPatrice GenreJean-Pierre LequeuxNicolas OllierECE Projektmanagement GmbH & Co. KGKarsten HinrichsAlexander OttoEHL Immobilien GmbHAndrea DissauerEuroche GmbHCharles PridgeonEurocommercial Properties NVJeremy LewisEurohypo AGPatrick LesurMax Sinclair<strong>Europa</strong> Capital PartnersNic FoxCharles GrahamEuropolis Real Estate Asset Management GmbHThomas ErdmannHelmut NeubauerEurosicJean-Eric VimontFastPartnerDaniel GerlachSven-Olof JohanssonFerrovial InmobiliariaAlvaro EchánizFGH BankFrans OverdijkFirst Atlantic Real Estate SGR SpACristina BianchiFoncière des RégionsPhilippe Le TrungFoncière Paris France SaDidier BrethesJean-Paul DumortierForum PartnersAndrew WalkerGabetti Property Solutions AgencyGiorgio LazzaroGCIPaul RaingoldGE Real EstateFabio DonatoKarol PilniewiczLennart StenRainer ThalerFrançois TrauschGénérale Continentale InvestissementsPaul RaingoldRaphael RaingoldSharon RaingoldGenerali Deutschland Immobilien GmbHBernhard BergBarbara DeisenriederGenerali ImmobilierPhilippe DepouxGenerali Immobiliare Italia SGR SpAGiovanni Maria PavieraGiffels Management RussiaDavid SimonsGlobal FinanceBranimir DilkovskiGoldman Sachs InternationalEdward SiskindGoodmanMichael O’SullivanDaniel PeetersGrainger Trust PlcAndrew PrattGrosvenorMark PrestonGroupama ImmobilierFrançois NetterGrupa WanMiroslaw BojanczykLechoslaw MitulaGruppo StatutoMarco StoppelliHamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbHJoachim SeelerHeijmans VastgoedMax SchepHEITMANChristopher VoutsinaHeitman European Private EquityVera WagnerHenderson Global InvestorsGuy MorrellPatrick SumnerHermes Real Estate Investment Management Ltd.Tatiana BosteelsHighcross Strategic Advisers Ltd.Peter GubbHinesManfredi CatellaLee TimminsMichael TophamHochtief Projektentwicklung GmbHLars N. FollmannHumlegårdenThorsten ÅsbjerHVS Consulting & Valuation – LondonTim SmithHypo Real Invest AGHerwig TeufelsdorferThe IBUS CompanyPepijn MorshuisIlmarinen Mutual Pension Insurance CompanyEsko TorstiImmobilien Kapitalanlage AGKurt RossmüllerImmoeast AGManfred WiltschniggING Real Estate Promoción y desarrolloMenno MaasPatrick MeutermansING Real Estate FinanceHein BrandING Real Estate Investment ManagementKevin AitchisonHans CopierMaurice VoskuilenInternos Real Estate InvestorsJonathan ShortIs Gayrimenkul Yatirim Ortakligi A.S.Turgay TanesIVGBernhard VeithenOliver VoßJER PartnersChester BarnesChristopher ZeunerJones Lang LaSalleOlivier BastinMark JaggerTomasz TrzósloJones Lang LaSalle HotelsMark Wynne SmithJP Morgan Asset ManagementPeter ReillyKaufman & BroadPhilippe MisteliKBC Real Estate NVHubert De Peuter<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 61


KlepierreFrederic de KlopsteinKungsleden ABThomas ErséusLand Securities Group PLCMartin GreensladeLaSalle Investment ManagementAmy AznarSimon MarrisonLayetanaSantiago MercadeLazard & Co.Anne T. KavanaghGiacomo LibertiLeasinvest Real EstateJean-Louis AppelmansLegal & GeneralBill HughesLSI Project Investments NVErnst KramerMarbleton Advisers (Cyprus) Ltd.Jonathan HodnettMayland Real Estate Sp. z o.o.Paumelle FabriceMEAG Munich Ergo AssetManagement GmbHStefan KrauschMesena Servicios Gestión InmobiliariaS.A. (BANESTO)Pedro ArechabaletaMGPAAlex JeffreyMn ServicesHerman GelauffMorgan StanleyStruan RobertsonDonato SaponaraMulti CorporationEric van DurenNCC Property Promoción y desarrollo ABJoachim HallengrenNIBCJan-Jaap MeindersmaNieuwe Steen InvestmentsJohan BuijsNS PoortJaap ReijndersOrion Capital PartnersAref LahhamOVGCoen van OostromOxford PropertiesPaul BrundageRandy HoffmanTrevor McIntyrePalatium Investment ManagementNeil Lawson-MayPaul RivlinPark Hill CapitalAudrey KleinPatron CapitalPedro BarcelóPingProperties BVRobert KohsiekPinnacle Real Estate InnovationMartin CarrPirelli & C. Real Estate SGR SpARodolfo MisitanoPolish PropertiesChris GrzesikPolis SGRPaolo BerlandaGustavo TaniPraderaColin CampbellPramericaPhil BarrettProperty PartnersVincent BechetProtegoIain ReidPrudential Property Investment Managers Ltd.David JacksonPaul McNamaraRob TidyPrudential Real Estate InvestorsRobert FalzonPZU Asset ManagementWlodzimierz KoconQuinlan Private GolubRoger DunlopRaiffeisen Immobilien KAGHubert VoegelRAM Capital PartnersJeremy RobsonRaven RussiaAdrian BakerRealia Business, S.A.Iñigo AldazIgnacio BayónRedevcoJörg F. BitzerJaap GillisEva HaasJavier HortelanoReyal UrbisRafael SantamaríaRisanamento SpADavide Albertini PetroniRockspring Property Investment Managers LLPIan BakerFlavio CaseroPaul HamptonFrances HarnettyRoyal Bank of ScotlandFederico EsnarrizagaMike McNamaraRREEFGeorg AllendorfIsmael ClementePeter HobbsRREEF Fondi Immobiliari SGR SpAGianluca MuzziSavills Capital Advisors Ltd.Chris NicolleScenari ImmobiliariMario BregliaSchiphol Real EstateAndré van den BergSchroders Property Investment ManagementRobbert BergmannWilliam HillScottish Widows Investment PartnershipRobert MatthewsMalcolm NaishSEB Asset Management AGBarbara A. KnoflachSecure ManagementLambros AnagnostopoulosSEGRO PLCIan CoullInes ReinmannShaftesbury plcBrian BickellSociété de la Tour EiffelRobert WaterlandSociété Foncière Lyonnaise (SFL)Nicolas Reynaud62 <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>


Société GénéraleErik SondenSociété Générale Asset ManagementAymeric ThibordSonae SierraAlvaro PortelaSparkassen Immobilien AGMag. Friedrich WachernigSponda OyjKari InkinenSRV RussiaTimo HokkanenStandard & Poor’sRonan FoxStarwood Capital GroupSean ArnoldSTERobert WaterlandSyntrus Achmea Real EstateHenk JagersmaGerrit Jan KerstholtTCNRudy StroinkTekfen OZ Real Estate Promoción y desarrolloCompanyÖmer EgeselEmre ÜlgerVasakronanAnders AhlbergVastned Offices/Industrial and Vastned RetailArnaud du PontVesteda Groep BVOnno BreurWarburg-Henderson Kapitalanlagegesellschaftfür Immobilien mbHHenning KlöppeltWereldhave N.V.Dirk AnbeekHans ParsWestbrook PartnersMark C. DonnorWestdeutsche ImmobilienBank AGClaus-Jürgen CohauszWestimmo BankLee MaysWings Properties Sp. z o.o.Sylwester RoszewskiYmereCosmo SchuurmansZAM (Zaphir Asset Management)Fernando Ramírez de HaroZüblin Immobilien Holding AGBruno ScheferTesta Inmuebles en Renta, S.A.Fernando Rodriguez AvialDaniel LouredaThames River CapitalChris TurnerTishman SpeyerMichael SpiesTK Promoción y desarrollo A/SMartin Norgaard BachTristan Capital PartnersSimon MartinUBSRussell ChaplinUnibail-RodamcoPeter van RossumUnicredit Real EstatePaolo GencarelliValad Property GroupMark McLaughlinValue RetailScott Malkin<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> Mercado Inmobiliario ® <strong>Europa</strong> <strong>2010</strong> 63


AutoresEl grupo inmobiliario de PricewaterhouseCoopers ofrece sus serviciosde asesoramiento a una amplia gama de inversores locales e internacionales,a promotores, a gestores de fondos y a prestamistas detodo el mundo y en todas las áreas de su actividad. Los servicios deasesoramiento que ofrece son los siguientes:n Estructuración (establecimiento de fondos inmobiliarios, REITs(SOCIMIS) y derivados inmobiliarios);n Transacciones;n Auditoría y cumplimienton Asesoramiento legal y fiscal especializado; yn Sostenibilidad y eficiencia operativa.PricewaterhouseCoopersResponsables inmobiliario globalKees HageGlobal Real Estate LeaderLuxembourgJohn ForbesEuropean, Middle East & Africa Real Estate LeaderLondon, United KingdomK.K. SoAsia Pacific Real Estate Tax LeaderHong Kong, ChinaUwe StoschekGlobal Real Estate Tax LeaderBerlin, GermanyTimothy ConlonU.S. Real Estate LeaderNew York, U.S.A.www.<strong>pwc</strong>.comResponsables de EspañaJavier Lapastora TurpínSpain Real Estate LeaderPricewaterhouseCoopersGuillermo Massó LópezSpain Real Estate Advisory LeaderPricewaterhouseCoopersGonzalo Sanjurjo PoseSpain Real Estate Assurance LeaderPricewaterhouseCoopersJavier García CamachoSpain Real Estate Legal LeaderPricewaterhouseCoopersAntonio Sánchez RecioSpain Real Estate Tax LeaderPricewaterhouseCoopersLa misión <strong>del</strong> Urban Land Institute es fomentar el uso responsable<strong>del</strong> suelo urbano, y crear y mantener una comunidad que luche porla sostenibilidad a nivel mundial. ULI se compromete a:n Reunir a los máximos representantes de los diferentes ámbitos<strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario y de la política de uso <strong>del</strong> suelo paraintercambiar buenas prácticas y satisfacer las necesidades de lasociedad;n Fomentar la colaboración dentro y fuera <strong>del</strong> ULI por medio <strong>del</strong>asesoramiento, el diálogo y la solución de problemas;n Ahondar en temas relacionados con la urbanización, la conservación,la regeneración, el uso <strong>del</strong> suelo, la formación de capital yel desarrollo sostenible;n Proponer iniciativas en materia de uso <strong>del</strong> suelo y prácticas referentesal diseño que respete las características propias de los entornosnaturales y artificiales;n Compartir el conocimiento a través de la formación, la investigaciónaplicada, las publicaciones y los medios de comunicaciónelectrónicos; yn Mantener una red global diversificada de asesoría y práctica localque responda a los retos actuales y futuros.Creado en 1936, el Instituto cuenta hoy con más de 31.000 miembrosen todo el mundo, que representan toda la gama de disciplinasde uso <strong>del</strong> terreno y desarrollo inmobiliario. ULI confía plenamenteen la experiencia de sus miembros y a través de su implicación y <strong>del</strong>os recursos de información, ha logrado establecer unos estándaresde excelencia en la práctica de la promoción inmobiliaria. El Institutocuenta con reconocimiento internacional como una de las fuentesmás citadas y respetadas en cuanto a información objetiva sobreplanificación urbanística, crecimiento y desarrollo.DirecciónPatrick L. PhillipsDirector ejecutivoWilliam P. KistlerPresidente, ULI EMEA/IndiaCheryl CumminsPresidente, ULI AmericasULI–the Urban Land Institute1025 Thomas Jefferson Street, NWSuite 500 WestWashington, DC 20007202-624-7000www.uli.orgULI <strong>Europa</strong>Londres44 (0) 20 7487 9570www.uli.org/europewww.<strong>pwc</strong>.com/es64 Emerging Trends in Real Estate ® Europe <strong>2010</strong>


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<strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong> <strong>mercado</strong> inmobiliario ®<strong>Europa</strong> <strong>2010</strong>¿Cuáles son las mejores oportunidades deinversión y desarrollo en <strong>2010</strong>? Basándose en lasentrevistas personales y encuestas realizadas amás de 645 de los representantes más influyentes<strong>del</strong> sector inmobiliario, esta publicación le dará unaidea de dónde invertir, qué promociones realizar,qué sectores y ciudades ofrecen las mejoresperspectivas y cuáles son las tendencias de flujode capital que afectarán al <strong>mercado</strong> inmobiliario.Como proyecto conjunto <strong>del</strong> Urban Land Institute(ULI) y PricewaterhouseCoopers, <strong>Tendencias</strong> <strong>del</strong><strong>mercado</strong> inmobiliario ® <strong>Europa</strong> es una publicaciónque pretende recoger las tendencias y lasprevisiones <strong>del</strong> sector y que este año alcanzasu séptima edición. En este informe encontraráunas previsiones fiables por las que poder guiarsebasadas en las opiniones de expertos en el sector.Puntos Destacadosn Describe cómo la economía europea einternacional y otras cuestiones afectan al<strong>mercado</strong> inmobiliario.n Apunta las tendencias en los <strong>mercado</strong>s decapitales, incluyendo las fuentes y los flujos decapital invertido en renta variable y en deuda.n Informa sobre lo que se puede esperar y dóndese pueden encontrar las mejores oportunidadesde inversión y desarrollo.n Evalúa las perspectivas y oportunidadesinmobiliarias de 27 ciudades europeas.n Lleva a cabo un análisis detallado y haceprevisiones para el <strong>mercado</strong> inmobiliario deoficinas, comercial, industria/distribución, usomixto, hoteles y vivienda.n Explica cuáles son los sectores inmobiliarios queofrecen oportunidades y cuáles, en cambio, espreferible evitar.Nº catálogo ULI: E39ISBN: 978-0-87420-144-4www.uli.orgwww.<strong>pwc</strong>.com

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