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Revista SECOVI RIO 134

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JURÍDICO • ASSESSORIAS<br />

pág. 16 » 17<br />

CAPA<br />

pág. 24 » 30<br />

NOSSOS LUGARES<br />

pág. 32 » 38<br />

MATÉRIA ESPECIAL<br />

pág. 40 » 44<br />

nº<br />

www.secovirio.com.br<br />

JANEIRO/FEVEREIRO/MARÇO 2024 • venda proibida<br />

Nº<strong>134</strong><br />

ALTA NO MERCADO<br />

IMOBILIÁ<strong>RIO</strong> DA<br />

REGIÃO SERRANA<br />

Bruno Gagliasso aposta no potencial de Teresópolis<br />

e lança condomínio sustentável na cidade<br />

Confira a entrevista do ator e<br />

empresário ao Secovi Rio na página 22<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

1


2024 / nº <strong>134</strong> / 2


SUMÁ<strong>RIO</strong><br />

PALAVRA DO PRESIDENTE<br />

4<br />

JURÍDICO • ASSESSORIAS INSTITUCIONAL CAPA<br />

ENTREVISTA BRUNO<br />

GAGLIASSO<br />

NOSSOS LUGARES<br />

CURTINHAS<br />

16 20<br />

MATÉRIA ESPECIAL<br />

DIA INTERNACIONAL<br />

DA MULHER<br />

6<br />

JURÍDICO • ARTIGO<br />

10<br />

ALTA NO MERCADO IMOBILIÁ<strong>RIO</strong><br />

DA REGIÃO SERRANA<br />

JANEIRO/FEVEREIRO/MARÇO 2024 / nº <strong>134</strong><br />

32<br />

40<br />

MATÉRIA ESPECIAL<br />

ORÇAMENTO<br />

CONDOMINIAL<br />

SERVIÇOS E PRODUTOS<br />

48 55<br />

24<br />

A primeira revista de 2024 do Secovi Rio traz um balanço das<br />

principais atividades da entidade nos últimos meses para você se manter<br />

atualizado sobre nosso trabalho. Além disso, elaboramos matérias com<br />

assuntos que permeiam a rotina de síndicos e gestores condominiais,<br />

como dúvidas jurídicas e previsão orçamentária.<br />

Nesta edição, convidamos o ator e empresário Bruno Gagliasso para<br />

uma entrevista exclusiva sobre seu novo empreendimento em Teresópolis,<br />

que conta com um conceito totalmente sustentável para aquecer ainda<br />

mais o mercado imobiliário da Região Serrana.<br />

E, em homenagem ao Dia da Mulher, celebrado em março, fizemos<br />

uma matéria especial sobre a relevância do público feminino para o nosso<br />

segmento.<br />

Boa leitura!<br />

EQUIPE <strong>SECOVI</strong> <strong>RIO</strong><br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

1


DIRETORIA <strong>SECOVI</strong> <strong>RIO</strong><br />

Efetivos<br />

Presidente: Pedro José Maria Fernandes Wähmann<br />

Vice-Presidente: Leonardo Conde Villar Schneider<br />

Vice-Presidente Administrativo e Financeiro: Ronaldo Coelho Netto<br />

Vice-Presidente Jurídico e de Assuntos Legislativos: Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa<br />

Vice-Presidente de Relações do Trabalho e Gestão Imobiliária: Dennys Abdalla Muniz Teles<br />

Suplentes<br />

Aldo Fernando Villar Hecht da Fonte; Antônio Carlos Ferreira; Antônio Henrique Lopes da Cunha; Rafael Thomé; Luís Carlos Bulhões Carvalho da<br />

Fonseca Filho; Pedro Carlos Carsalade<br />

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO DO COMÉRCIO DO ESTADO DO <strong>RIO</strong> DE JANEIRO<br />

Efetivos<br />

Pedro José Maria Fernandes Wähmann; Manoel da Silveira Maia<br />

Suplentes<br />

Ronaldo Coelho Netto<br />

CONSELHO FISCAL<br />

Efetivos<br />

Marco Antônio Moreira Barbosa; Antônio José Fernandes Costa Neto; Jorge Ronaldo Ferreira Santos<br />

Suplentes<br />

Marco Antônio Vieira de Mello; Frederico Honorato Rodrigues Moreira; Francisco Miguel Lowndes de Abreu Teixeira Castel-Branco<br />

CONSELHO DE RELAÇÕES DE TRABALHO<br />

Dennys Abdalla Muniz Teles – Presidente; Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa; Fernando Schneider; Maria Teresa Mendonça Dias<br />

REGIONAIS <strong>SECOVI</strong> <strong>RIO</strong><br />

Regional Baixada Fluminense<br />

Regional Lagos<br />

Regional Litorânea<br />

Regional Noroeste Fluminense<br />

Regional Norte Fluminense<br />

Regional Costa Verde<br />

Regional Serra Imperial<br />

Regional Serra Norte<br />

Regional Serra Verde<br />

Regional Sul Fluminense<br />

Contato: secovi@secovirio.com.br<br />

SEDE<br />

Av. Almirante Barroso, 52/9º andar, Centro, Rio de Janeiro - RJ<br />

CEP: 20031-918<br />

Telefone: (21) 2272-8000 - Fax: (21) 2272-8001<br />

E-mail: secovi@secovirio.com.br<br />

A <strong>Revista</strong> Secovi Rio é uma publicação institucional, trimestral, do<br />

Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de<br />

Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais em todo o Estado<br />

do Rio de Janeiro.<br />

EXPEDIENTE<br />

Conselho Editorial: Pedro Wähmann e Ronaldo Coelho Netto<br />

Coordenador de Marketing e Comunicação: Giovanna de Moura Souza<br />

REDAÇÃO<br />

imprensa@secovirio.com.br<br />

Jornalista responsável: Camilla Rua<br />

Jornalista estagiária: Gabrielle Lobato<br />

Jornalista: Gustavo Monteiro<br />

Projeto gráfico e diagramação: Arteiras Comunicação/Rafael Davila<br />

Revisão: Arteiras Comunicação/Fernando de Moraes<br />

PUBLICIDADE<br />

Patricia Teixeira<br />

(21) 2272-8009 - (21) 99507-4574<br />

patricia@secovirio.com.br<br />

A revista reserva-se o direito de não aceitar publicidade sem fundamentar<br />

motivação de recusa.<br />

Os anúncios veiculados são de responsabilidade dos anunciantes.<br />

Distribuição gratuita.<br />

Distribuição nacional:<br />

Gaia Distribuição e Manuseio LTDA<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

2


75 anos<br />

de tradição<br />

e inovação.<br />

Experiência ou modernidade?<br />

Aqui você escolhe ambas.<br />

Já é consenso: contar com uma<br />

administradora para manter a rotina<br />

condominial em ordem é fundamental.<br />

Quando essa administradora está há 75<br />

anos participando do dia a dia de milhares<br />

de habitantes da nossa Cidade<br />

Maravilhosa, é certeza de que além da<br />

experiência acumulada, a atualização de<br />

seus processos e sistemas é constante.<br />

A Zirtaeb alia tradição à inovação,<br />

trazendo toda a bagagem de décadas de<br />

atividade e o que há de mais moderno em<br />

atendimento, funcionalidade e<br />

transparência para o seu condomínio.<br />

Documentos e recibos do condomínio<br />

disponíveis no aplicativo, transparência na<br />

prestação de contas em virtude da digitalização,<br />

redução de custos promovida pela nossa equipe<br />

e resolução de qualquer questão online.<br />

Também oferecemos atendimento humanizado<br />

por WhatsApp, para que você possa sempre<br />

contar conosco. Afinal, inovação é bem-vinda,<br />

mas falar com pessoas é muito melhor do que<br />

falar com robôs.<br />

Aqui tem muita tradição, tecnologia e gente de<br />

verdade trabalhando para o seu condomínio ser<br />

sempre o melhor lugar do mundo para você<br />

e sua família.<br />

WhatsApp: 21 32333500<br />

Secovi 11 • Abadi 2 • CRECI J 101 kamba.com.br<br />

Zirtaeb Matriz<br />

Rua da Alfândega, 108 - Centro / RJ<br />

Tel: 3233-3500 - zirtaeb@zirtaeb.com<br />

Zirtaeb Barra<br />

Av. das Américas, 2901 GR. 411/412<br />

Tel: 2439-8170 - barra@zirtaeb.com<br />

Zirtaeb Recreio<br />

Rua Amaury Monteiro, 35 GR. 201/217<br />

Tel: 2437-9445 - recreio@zirtaeb.com<br />

www.zirtaeb.com<br />

fb.com/zirtaeb.com.br<br />

instagram @zirtaeb_adm<br />

75<br />

Condomínios e Bens Imóveis


É<br />

com grande honra e entusiasmo que iniciamos mais um<br />

ano com o nosso compromisso inabalável de buscar a excelência para<br />

impulsionar o mercado da habitação.<br />

Ao longo de 2023, o Secovi Rio se destacou em diversos<br />

aspectos. E isso foi possível não apenas pelo que oferecemos ao mercado,<br />

mas também porque cultivamos valores fundamentais em nosso dia a dia, que são pautados<br />

por muita seriedade, responsabilidade e dedicação.<br />

No decorrer de 2024, vamos continuar cada vez mais comprometidos em contribuir<br />

para um mercado imobiliário mais sólido, ético, inovador e alinhado com as demandas da<br />

sociedade e do desenvolvimento sustentável.<br />

Neste mundo em constante mudança e com novos desafios em diferentes áreas,<br />

permanecemos firmes em nossa determinação de enfrentar cada obstáculo como uma<br />

oportunidade para crescer, aprender e nos adaptar. Afinal, o Secovi Rio acredita no poder da<br />

inovação e na transparência em tudo o que faz.<br />

Nosso compromisso com nossos associados, colaboradores e parceiros<br />

permanecerá inabalável neste ano que se inicia. Queremos sempre superar as expectativas,<br />

oferecer soluções de qualidade e estabelecer relacionamentos baseados na confiança, na<br />

integridade e no respeito.<br />

Estou profundamente orgulhoso de estar à frente dessa missão. Acredito<br />

firmemente que nosso futuro será ainda mais promissor à medida que continuarmos a nos<br />

apoiar mutuamente e a trabalhar em prol de nossos objetivos comuns.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

4


2024 / nº <strong>134</strong> / 5


DIRETORIA DO <strong>SECOVI</strong> <strong>RIO</strong> É<br />

REELEITA PARA BIÊNIO 2024-2026<br />

principalmente nas operações envolvendo<br />

bens imóveis.<br />

Pedro Wähmann, presidente do Secovi Rio, fez<br />

a abertura do encontro e destacou a relevância<br />

deste assunto para o segmento da habitação.<br />

Ele também pontuou a atuação do Sindicato em<br />

acompanhar questões sensíveis e que possam<br />

impactar o desenvolvimento do setor.<br />

Pedro Wähmann foi reeleito para mais um mandato.<br />

Pedro Wähmann foi reeleito para mais um<br />

período à frente do Secovi Rio. A votação com<br />

as empresas associadas aconteceu na sede do<br />

Sindicato, no dia 11 de dezembro. O mandato<br />

será válido para o biênio 2024-2026.<br />

Atualmente, o Secovi Rio representa<br />

mais de 32 mil condomínios e mais de 5 mil<br />

administradoras e imobiliárias. A reeleição<br />

de Wähmann, que também é coordenador<br />

da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços<br />

Imobiliários, reforça o trabalho incansável da<br />

entidade na defesa dos interesses do setor.<br />

“Gostaria de agradecer a confiança de todos<br />

e deixar claro que nossa atuação ao longo dos<br />

últimos anos foi baseada em muita seriedade e<br />

dedicação. Nossa diretoria está empenhada em<br />

seguir neste propósito por mais um período de<br />

muito comprometimento com o setor”, disse.<br />

<strong>SECOVI</strong> <strong>RIO</strong> ANALISA OS IMPACTOS<br />

DA REFORMA TRIBUTÁRIA NO<br />

SEGMENTO IMOBILIÁ<strong>RIO</strong><br />

No fim de novembro, o Secovi Rio promoveu<br />

um evento para associados sobre os impactos<br />

da reforma tributária, especialmente no<br />

segmento imobiliário. O palestrante convidado<br />

para abordar o assunto foi Gilberto Alvarenga,<br />

que é especialista em direito tributário, mestre<br />

em ciências contábeis e consultor para assuntos<br />

tributários do Sistema Fecomércio RJ.<br />

O público teve a oportunidade de tirar<br />

dúvidas e entender, de forma bastante didática,<br />

a relevância desse tema para empresas,<br />

condomínios e para a economia do país,<br />

Gilberto Alvarenga durante a palestra.<br />

<strong>SECOVI</strong> <strong>RIO</strong> PROMOVE<br />

TREINAMENTO IN COMPANY PARA AS<br />

EMPRESAS ASSOCIADAS<br />

A qualificação profissional dos funcionários é<br />

primordial para que a empresa alcance<br />

os melhores resultados. Proporcionar um<br />

treinamento exclusivo que irá auxiliar no<br />

crescimento e desenvolvimento dos seus<br />

colaboradores, sem precisar deslocá-los e<br />

prejudicar a rotina dos setores, é a forma mais<br />

eficiente de atender essa necessidade.<br />

O desenvolvimento da Nova Inteligência<br />

Imobiliária do Secovi Rio teve como objetivo<br />

Treinamentos in company realizados pelo Secovi Rio.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

6


oferecer levantamentos valiosos e exclusivos<br />

para auxiliar nas negociações imobiliárias e na<br />

tomada de decisões estratégicas, com um amplo<br />

leque de dados abrangendo informações<br />

sobre valores de m² por todo o Estado do Rio<br />

de Janeiro.<br />

Pensando em atender necessidades específicas<br />

de cada empresa, o Secovi Rio oferece<br />

para suas associadas um treinamento<br />

in company que proporciona suporte personalizado<br />

para os profissionais que utilizam<br />

a plataforma.<br />

Todas as empresas associadas ao Secovi Rio<br />

podem solicitar o treinamento GRATUITAMENTE<br />

e agendar com nosso coordenador estatístico<br />

do Cepai, Maurício Eiras.<br />

As administradoras Ad’Rio, Apsa, BCF, Bervel,<br />

Centrimóveis, Cinocred, Cipa, Conac, Juá,<br />

Lowndes e Pacíficia solicitaram e realizaram o<br />

treinamento em suas sedes.<br />

Para agendar o treinamento e ter acesso a<br />

todos os indicadores desenvolvidos pelo Secovi<br />

Rio que auxiliam no planejamento de todas as<br />

áreas da sua empresa, entre em contato por<br />

meio do e-mail: cepai@secovirio.com.br<br />

Foram abertas duas turmas em dezembro e<br />

uma turma em janeiro. As aulas aconteceram<br />

no posto da Central do Trabalhador da<br />

Ilha do Governador, com todo o conteúdo<br />

disponibilizado pela UniSecovi Rio.<br />

O objetivo da parceria foi estimular a<br />

capacitação profissional para o mercado<br />

imobiliário, além de qualificar cariocas para<br />

novas oportunidades de trabalho.<br />

CENÁ<strong>RIO</strong> ZORTE NORTE ABORDA<br />

O DESEMPENHO DA REGIÃO NO<br />

MERCADO IMOBILIÁ<strong>RIO</strong><br />

EM PARCERIA COM A PREFEITURA<br />

DO <strong>RIO</strong>, UNI<strong>SECOVI</strong> <strong>RIO</strong> OFERECE<br />

CURSO GRATUITO PARA PORTEIROS<br />

DESEMPREGADOS<br />

Curso para porteiros realizado pela UniSecovi Rio e pela Prefeitura.<br />

O Secovi Rio e a Secretaria Municipal de Trabalho<br />

e Renda firmaram parceria para oferecer<br />

um curso gratuito de “Qualidade nos Serviços<br />

de Portaria” para pessoas desempregadas.<br />

Maurício Eiras, coordenador estatístico do Secovi Rio.<br />

Para fechar com chave de ouro a agenda<br />

de eventos presenciais do Secovi Rio para<br />

o grande público, foi realizado no fim de<br />

novembro o Cenário do Mercado Imobiliário<br />

Zona Norte, no Sesc Tijuca. O encontro contou<br />

com palestras e atualização sobre o mercado<br />

imobiliário da região.<br />

Maurício Eiras, coordenador estatístico<br />

do Secovi Rio, Tiago Medina, gerente de<br />

operações da Cury Construtora e João Eduardo<br />

Correa, vice-presidente do Creci-RJ, foram os<br />

palestrantes do evento.<br />

O Cenário do Mercado Imobiliário teve o<br />

patrocínio das empresas Condoblue e Grupo<br />

Haganá. Além disso, contou com o apoio<br />

institucional da Fecomércio RJ e da ABADI. A<br />

Cury Construtora e o CRECI RJ foram parceiros<br />

do evento.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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<strong>SECOVI</strong> <strong>RIO</strong> PARTICIPA DA 21ª<br />

EDIÇÃO DO CONAMI<br />

Nos dias 5 e 6 de dezembro, o Secovi Rio<br />

esteve na 21ª edição do Congresso Nacional<br />

do Mercado Imobiliário (CONAMI). O evento,<br />

que aconteceu no Palácio das Artes, em Belo<br />

Horizonte, é um dos mais importantes encontros<br />

para profissionais e empresas do setor no país.<br />

A participação do Secovi Rio foi marcada por<br />

momentos marcantes junto com a delegação<br />

do Rio de Janeiro, que reuniu 56 participantes.<br />

Pedro Wähmann, presidente do Secovi Rio,<br />

e Laura Suarez, coordenadora da área de<br />

Assuntos Institucionais e Acompanhamento<br />

Legislativo do Sindicato, participaram do painel<br />

sobre a “Atuação Legislativa em Defesa do<br />

Setor Imobiliário”. Leonardo Schneider, vicepresidente<br />

do Secovi Rio, também foi um dos<br />

destaques do CONAMI, no painel sobre ESG no<br />

mercado imobiliário.<br />

O 21ª CONAMI englobou uma ampla gama<br />

de temas relevantes para o desenvolvimento<br />

do setor, incluindo tecnologia, marketing e<br />

inovação. Foi uma oportunidade única para troca<br />

de conhecimentos, networking e atualização.<br />

Equipe do Secovi Rio durante o 21º CONAMI.<br />

ANOTE NA AGENDA: PANORAMA DO<br />

MERCADO IMOBILIÁ<strong>RIO</strong> SERÁ<br />

EM MARÇO!<br />

O Secovi Rio já está com a agenda de<br />

eventos para 2024 a todo vapor. E para iniciar<br />

a programação, será realizada no dia 13 março<br />

mais uma edição do Panorama do Mercado<br />

Imobiliário, com os principais dados de<br />

condomínios, aluguel, compra, venda, ações<br />

condominiais e locatícias, lançamentos e<br />

financiamentos em todas as regiões da cidade.<br />

Como de costume, o encontro será realizado<br />

no auditório da Fecomércio RJ (Rua Marquês de<br />

Abrantes, 99 - Flamengo).<br />

O Panorama também terá palestras com<br />

especialistas renomados sobre a importância<br />

do mercado imobiliário para a economia,<br />

além de novidades e tendências para locação,<br />

venda, lançamentos e espaços corporativos.<br />

Para mais informações, basta acessar<br />

www.secovirio.com.br<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

8


2024 / nº <strong>134</strong> / 9


RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO<br />

NA MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO<br />

Corina Costa<br />

A<br />

concentração de grande número<br />

de pessoas nos centros urbanos<br />

fez crescer, exponencialmente, o número<br />

de condomínios para acomodar famílias,<br />

escritórios, empresas e empreendimentos,<br />

por vezes com uma gama gigante de serviços,<br />

o que demanda um bom gerenciamento para<br />

garantir que tudo funcione perfeitamente.<br />

Há muito tempo a gestão de condomínios<br />

deixou de ser simples, onde o síndico tinha<br />

como tarefa básica receber as cotas e pagar as<br />

contas. Hoje, embora o condomínio não seja<br />

tecnicamente uma pessoa jurídica, assume<br />

obrigações semelhantes às de uma empresa<br />

e, nessa toada, o síndico deixa de ser um<br />

pagador de contas para ser um gestor, com as<br />

responsabilidades que o cargo impõe.<br />

A gestão condominial engloba diversas<br />

tarefas como a de lidar com pessoas,<br />

sejam condôminos, visitantes, empregados<br />

ou prestadores de serviços, assim como<br />

administrar a vida financeira e as partes<br />

comuns, como acessos, áreas de lazer,<br />

estruturas, contratos de prestação de serviços,<br />

seguros, entre outras. Todas essas atividades<br />

demandam conhecimento e acarretam<br />

muita responsabilidade ao síndico. É neste<br />

sentido que destacamos a importância de<br />

uma boa gestão para que o síndico não seja<br />

responsabilizado por ação ou omissão.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

10


Quando falamos de responsabilidade por<br />

omissão, estamos nos referindo a deixar<br />

de agir quando deveria, o que pode trazer<br />

consequências jurídicas muito graves,<br />

como no caso de falta de manutenção e<br />

conservação dos elevadores, ou o cuidado<br />

com reformas que, se não forem bem<br />

gerenciadas, podem ocasionar acidentes e<br />

até mesmo o desabamento da edificação,<br />

como já ocorreu no passado, causando danos<br />

materiais, morais e perdas de vidas humanas.<br />

A responsabilidade civil ocorre como<br />

consequência do descumprimento de uma<br />

obrigação anterior, positiva ou negativa,<br />

que gerou dano, na forma dos art. 186 e<br />

927 do CC/02. Mesmo um síndico diligente,<br />

muitas vezes, até por questões financeiras,<br />

deixa de fazer intervenções preventivas e<br />

acaba trabalhando “apagando incêndios”,<br />

resolvendo os problemas emergenciais<br />

que vão surgindo ao longo da gestão. Mas<br />

esta não é a melhor alternativa pois, com<br />

ações preventivas, é possível verificar os<br />

problemas com antecedência e analisar sem<br />

açodamento a forma mais adequada e menos<br />

custosa para solucioná-los, o que pode ser<br />

mais vantajoso financeiramente, além de<br />

permitir que os custos sejam diluídos de<br />

forma mais suave, assim como garantir que<br />

todos os equipamentos funcionem bem e<br />

gerem maior conforto aos condôminos.<br />

Destacamos que o auxílio<br />

de uma administradora<br />

de imóveis, que conta com<br />

profissionais especializados em diversas<br />

áreas, pode descomplicar o dia a dia do síndico,<br />

auxiliando-o na solução dos problemas, fornecendo<br />

condições para que síndico e condôminos<br />

possam tomar decisões de forma mais<br />

assertiva.<br />

Sérgio Cavalieri Filho, em seu livro<br />

Programa de Responsabilidade Civil, 10ª<br />

edição. Ed. Atlas. 2012, págs. 26 e 27, destaca<br />

a relevância jurídica da omissão da seguinte<br />

forma:<br />

“A omissão, todavia, como pura atitude<br />

negativa, a rigor não pode gerar, física ou<br />

materialmente, o dano sofrido pelo lesado<br />

porquanto do nada nada provém. Mas<br />

tem-se entendido que a omissão adquire<br />

relevância jurídica e torna o omitente<br />

responsável quando este tem dever jurídico<br />

de agir, de praticar um ato para impedir o<br />

resultado, dever esse que pode advir da<br />

lei, do negócio jurídico ou de uma conduta<br />

anterior do próprio omitente, criando o risco<br />

da ocorrência do resultado devendo, por<br />

isso, agir para impedi-lo.<br />

Em casos tais, não impedir o resultado<br />

significa permitir que a causa opere. O<br />

omitente coopera na realização do evento<br />

com uma condição negativa, ou deixando<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

11


de movimentar-se, ou não impedindo que o<br />

resultado se concretize (Paulo José da Costa<br />

Jr. Curso de Direito Penal, V.I/66, Saraiva, 1991).<br />

Em suma, só pode ser responsabilizado por<br />

omissão quem tiver o dever jurídico de agir,<br />

vale dizer, estiver numa situação jurídica que<br />

o obrigue a impedir a ocorrência do resultado.<br />

Se assim não fosse toda e qualquer omissão<br />

seria relevante e, consequentemente, todos<br />

teriam contas a prestar à Justiça”.<br />

De tudo isso destacamos a importância<br />

de ações preventivas pois, quando fatos<br />

acontecem e não geram danos, são resolvidos<br />

e vida que segue; entretanto, quando da falta<br />

de ação do síndico ocorrem eventos que<br />

geram danos, sem dúvida haverá a busca pelo<br />

responsável, valendo ressaltar que o art. 1.348,<br />

V do CC/02, estabelece como atribuições do<br />

síndico: “Diligenciar a conservação e a guarda<br />

das partes comuns e zelar pela prestação dos<br />

serviços que interessem aos possuidores”.<br />

Portanto, a lei imputa de forma expressa<br />

responsabilidade ao síndico.<br />

Ressaltamos também que, de acordo com<br />

o art. 1.342 do CC/02, o síndico ou qualquer<br />

condômino, na omissão do síndico, pode<br />

mandar realizar as obras ou reparações<br />

necessárias (manutenção e conservação)<br />

sem autorização da assembleia e, no caso<br />

das necessárias e urgentes de elevado valor,<br />

após realizadas devem ser dado ciência à<br />

assembleia. Portanto, as obras ou reparações<br />

que tenham essa natureza, podem ser<br />

realizadas sem passar por uma assembleia,<br />

mas ações preventivas, tomadas de decisões<br />

conjuntas, antecipadas e programadas, podem<br />

minimizar as cobranças, evitando assim o<br />

aumento de gastos, sempre questionados<br />

pelos condôminos.<br />

Neste sentido, é importante que o<br />

síndico fique atento aos compromissos<br />

administrativos e ao bom funcionamento dos<br />

equipamentos comuns, fazendo as revisões no<br />

prazo já estabelecido ou sempre que detectar<br />

alguma inconformidade, devendo levar para<br />

deliberação assemblear tudo aquilo para o<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

12


qual não tenha autorização por lei ou por<br />

convenção para resolver de forma autônoma.<br />

Ressaltamos que, como gestor, o síndico está<br />

na posição de agir para tentar ou solucionar os<br />

problemas, deixar de agir pode atrair para si<br />

responsabilidade pessoal.<br />

Na gestão de obras, além da aprovação<br />

em assembleia, quando necessário deve<br />

ficar atento às regras da convenção para<br />

contratação de prestação de serviços e<br />

à necessidade de coleta de orçamentos<br />

variados. Também é preciso verificar se a<br />

empresa está devidamente registrada, se no<br />

contrato social há autorização para efetuar os<br />

serviços para o qual se candidata, se a empresa<br />

tem seguros para seus empregados e, em caso<br />

de contratação, condicionar a apresentação<br />

de comprovação de pagamento de salários e<br />

encargos ao pagamento da parcela seguinte,<br />

para evitar que o condomínio responda por<br />

estes custos Pesquisar com clientes anteriores<br />

sobre a empresa a ser contratada pode ajudar<br />

na escolha do contratado.<br />

O síndico, em conjunto com os condôminos,<br />

deve ficar atento ao cumprimento das normas<br />

e bom funcionamento das manutenções e<br />

equipamentos do condomínio, principalmente<br />

seguros, assim como deve estar em dia com<br />

a autovistoria predial, do gás, para-raios,<br />

elevadores, equipamentos de segurança da<br />

piscina e atento a situações de grande risco,<br />

que podem trazer, além de grande prejuízo<br />

financeiro, perdas de vidas, o que é irreparável.<br />

Por todo o exposto, prevenir é melhor que<br />

remediar, como diz o ditado popular. Por este<br />

motivo recomendamos que o síndico fique<br />

atento às manutenções de forma preventiva<br />

como meio de minimizar os danos ao<br />

condomínio e evitar ser responsabilizado civil<br />

e criminalmente.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

13


2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

14


• ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS – EaD<br />

• ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS – EaD<br />

• CHEFE DE PORTARIA - Presencial<br />

• EXCELÊNCIA EM VENDAS E GESTÃO DE CARTEIRA - EaD<br />

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• IMPLANTAÇÃO DE CONDOMÍNIOS -EaD<br />

• QUALIDADE EM SERVIÇOS DE PORTARIA - Presencial<br />

• ROTINAS DE DEPARTAMENTO PESSOAL – EaD<br />

• SEGURANÇA CONDOMINIAL - Presencial<br />

• SÍNDICO EXTERNO: COMO GERENCIAR SUA<br />

CARREIRA E FIDELIZAR CLIENTES - Presencial<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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JURÍDICO - ASSESSORIAS<br />

CONDOMÍNIO<br />

1) Pode um condômino estacionar em sua<br />

vaga o carro e a moto? Saliento que as<br />

vagas não são demarcadas no condomínio.<br />

Estabelecendo a convenção um veículo por<br />

vaga de garagem, assim deve ser observado<br />

pelo condômino, não sendo razoável o<br />

argumento de que a convenção não proíbe a<br />

ocupação por dois veículos, bem como pelo<br />

fato de a vaga ser grande, comportando os<br />

dois veículos sem atrapalhar o uso do espaço<br />

comum pelos demais condôminos.<br />

Em não havendo vaga demarcada, o<br />

condômino retira o seu veículo, deixando<br />

o espaço vago, o que não ocorre, no caso<br />

presente, permanecendo o condômino com<br />

sua vaga, contrariando-se, deste modo, a<br />

finalidade da norma, que é a utilização do<br />

espaço comum em condições iguais por<br />

todos os condôminos.<br />

Assim, no nosso sentir, resta caracterizada<br />

infração à norma condominial, cabendo<br />

à administração do condomínio coibir tal<br />

prática por parte do condômino.<br />

2) No condomínio houve infestação de<br />

cupim e o teto do hall terá que ser refeito,<br />

mas não há dinheiro em caixa para essa<br />

reforma no momento, então a saída<br />

encontrada foi reformar esse espaço,<br />

alterando o seu aspecto original. Posso<br />

executar tal obra, já que se trata de uma<br />

obra necessária?<br />

A obra de manutenção e conservação,<br />

como a recuperação do espaço devastado<br />

por cupins, mantendo o seu padrão original,<br />

é considerada uma obra necessária. Mas,<br />

como não há dinheiro em caixa, o síndico<br />

deverá aprovar em assembleia cota extra<br />

para o pagamento dessa obra.<br />

Por outro lado, se na recomposição do<br />

espaço houver alteração do seu aspecto<br />

original, é necessária a aprovação assemblear,<br />

por quórum qualificado que, no caso, será o<br />

quórum de 2/3 previsto na convenção.<br />

3) Com a edição da lei 14.309/2022, posso<br />

convocar assembleias condominiais híbridas<br />

(presencial e virtual)?<br />

A partir da inclusão do artigo 1354-A, no<br />

Código Civil, pela Lei 14.309/22, passou a ser<br />

possível a realização de assembleias virtuais<br />

ou híbridas em condomínios, desde que não<br />

seja vedada pela convenção.<br />

Assim, não havendo vedação na convenção<br />

sobre a possibilidade de realização de<br />

assembleia híbrida, entendemos pela<br />

realização de assembleia nessa modalidade,<br />

independente de prévia aprovação<br />

assemblear.<br />

4) Em uma assembleia em sessão permanente,<br />

há necessidade de que os condôminos<br />

que já registraram seus votos na<br />

primeira assembleia e, ainda assim, compareceram<br />

à segunda reunião, assinem a lista<br />

de presença?<br />

O artigo 1.353, do Código Civil, alterado<br />

pela lei 14.309/2022, que normatiza a<br />

sessão permanente apenas dispõe que<br />

não há necessidade de comparecimento, à<br />

segunda sessão, dos condôminos presentes<br />

à primeira sessão, garantido o direito<br />

de alterar o seu voto. No entanto, se ele<br />

compareceu à segunda sessão, participou,<br />

se manifestou, entendemos que deve<br />

assinar a lista de presença, ainda que não<br />

altere seu voto.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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TRABALHISTA<br />

1) Um empregado contratado na função<br />

de faxineiro pode substituir o zelador no<br />

período de alimentação e repouso?<br />

Informamos que, de acordo com o parágrafo<br />

único, da cláusula oitava da convenção<br />

coletiva de trabalho que normatiza o trabalho<br />

dos empregados de condomínios do Munícipio<br />

do Rio de Janeiro, Baixada e Região<br />

do RJ, a cobertura dos períodos destinados a<br />

repouso e alimentação ou a folga semanal de<br />

outro, bem como férias de até 20 dias, não<br />

se caracteriza como substituição, não sendo<br />

devido o salário do substituído.<br />

Desta forma, como o condomínio<br />

convocará outro empregado para a execução<br />

de tal tarefa, ele receberá, sem qualquer<br />

distinção, 20% sobre o piso salarial do<br />

servente, independentemente dos dias que<br />

trabalhará nesta condição, manuseando o<br />

lixo. No entanto, para ser dispensado desse<br />

pagamento, o condomínio poderá conceder<br />

o correspondente EPI – Equipamento de<br />

Proteção Individual.<br />

2) O pagamento do adicional de manuseio<br />

de lixo deve ser feito de forma integral ou<br />

proporcional aos dias trabalhados, quando<br />

o empregado falta no mês?<br />

O adicional de manuseio de lixo é concedido<br />

com base na cláusula 19ª, da convenção<br />

coletiva, da categoria de empregados de<br />

condomínio, sendo definidas as condições<br />

para a concessão e dispensa do pagamento<br />

desse adicional quando fornecido o EPI –<br />

Equipamento de Proteção Individual - que<br />

tem a função de proteger o trabalhador<br />

contra riscos ocupacionais, geralmente,<br />

constituído de luvas e botas antiderrapantes.<br />

A referida cláusula normativa não prevê<br />

o pagamento intermitente (proporcional<br />

aos dias trabalhados), já que o objetivo do<br />

pagamento do adicional é recompensar<br />

o empregado por um trabalho em tarefa<br />

desgastante, desconfortável.<br />

3) Como é feito o cálculo para supressão de<br />

horas extras para o empregado que esteve<br />

afastado por doença pelo período de três<br />

meses?<br />

Como o contrato de trabalho estava<br />

suspenso no período da licença médicoprevidenciária,<br />

entendemos que os meses<br />

de afastamento não devem ser considerados<br />

para apuração da média de horas extras.<br />

Assim, para apuração do valor da indenização,<br />

orientamos que o condomínio desconsidere<br />

os meses de afastamento até chegar aos 12<br />

meses de efetivo trabalho.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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Feira de Condomínios &<br />

Encontro de Síndicos conquista<br />

sucesso de público em 2023<br />

Evento do Secovi Rio e da ABADI teve Bernardinho como<br />

palestrante e mais de 60 empresas expositoras<br />

Camilla Rua<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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Feira de Condomínios & Encontro de<br />

A Síndicos 2023 - Inovações e Estratégias<br />

de Sucesso reuniu um público aproximado<br />

de duas mil pessoas, no Hotel Fairmont<br />

Copacabana, nos dias 26 e 27 de outubro. O<br />

evento, que teve o patrocínio das empresas<br />

Empresta Capital, Naturgy, Naturgy Soluções,<br />

Sem Parar e Enel, contou com mais de 60<br />

expositores, que levaram produtos e serviços<br />

de grande relevância para o segmento.<br />

Logo no primeiro dia, os participantes<br />

lotaram o auditório principal da Feira para a<br />

palestra do ex-técnico da seleção brasileira de<br />

vôlei, Bernardinho, sobre o tema “Desafios da<br />

Liderança”. Diante de um público de quase 200<br />

pessoas, ele abordou a importância do trabalho<br />

em equipe, da motivação, do papel de um líder,<br />

da dedicação e da resiliência.<br />

Foto: Leonardo Leoni.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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Fotos: Leonardo Leoni.<br />

Segundo Bernardinho, dentro dos<br />

condomínios é fundamental que tanto os<br />

funcionários como os moradores saibam<br />

trabalhar em parceria por um objetivo maior:<br />

a boa convivência entre todos. O palestrante<br />

também reforçou o valor da disciplina para a<br />

conquista de bons resultados.<br />

Além da palestra principal do craque<br />

Bernardinho, a Feira teve outros momentos<br />

marcantes, como a simulação de uma<br />

assembleia condominial e a participação do<br />

Disque Denúncia em uma roda de debates.<br />

O Instituto Aromeiazero apresentou aos<br />

visitantes o projeto Bike Parada Não Rola, que<br />

promove a separação e destinação de bicicletas<br />

abandonadas no bicicletário e garagem de<br />

condomínios para reforma e direcionamento<br />

para crianças, jovens e adultos em situação de<br />

vulnerabilidade social.<br />

A Fecomércio RJ foi a responsável pelo<br />

apoio institucional do evento. Sesc e Senac<br />

foram os parceiros institucionais da Feira,<br />

levando momentos de ginástica laboral para<br />

os participantes se movimentarem entre as<br />

palestras e disponibilizando um estande para<br />

atendimento ao público.<br />

Gustavo Araújo, professor na graduação de<br />

Hotelaria da Faculdade Senac RJ, ministrou a<br />

palestra “Criando experiências memoráveis<br />

para o sucesso do seu condomínio”. Ele possui<br />

20 anos de experiência na gestão de hotéis e<br />

flats em diversas regiões do Brasil.<br />

Diretoria do Secovi Rio e Bernardinho.<br />

Avaliação positiva do público<br />

O Secovi Rio e a ABADI realizaram uma pesquisa<br />

de satisfação para avaliar o desempenho<br />

da Feira em 2023, e o resultado comprovou o<br />

sucesso do evento.<br />

Mais de 96% das pessoas presentes afirmaram<br />

que o evento atendeu ou superou as expectativas.<br />

E mais de 78% das pessoas avaliaram<br />

os temas das palestras apresentadas com<br />

notas 9 e 10.<br />

A síndica Tânia Luna, de Teresópolis, passou<br />

meses ansiosa pela feira e se organizou para viver<br />

essa experiência da forma mais proveitosa<br />

possível. “Eu vim para o evento com meu filho,<br />

Equipe do Secovi Rio e da ABADI no encerramento da Feira.<br />

que também é síndico, e só tenho elogios. Foi<br />

tudo impecável”, declarou.<br />

Helena Nasse, síndica há mais de 10 anos,<br />

visitou o evento pela primeira vez nesta edição.<br />

“Gostei muito de fazer parte da feira.<br />

Adquiri bastante conhecimento, tive a<br />

possibilidade de fazer networking com<br />

outras pessoas que atuam nessa área,<br />

encontrei amigos e ainda pude ver várias<br />

novidades para melhorar os condomínios.<br />

Sem dúvidas, está sendo um evento<br />

maravilhoso”, disse.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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Para Pedro Wähmann, presidente do Secovi<br />

Rio, o sucesso da Feira de Condomínios &<br />

Encontro de Síndicos reflete o compromisso da<br />

entidade com o desenvolvimento do mercado<br />

da habitação por meio de parcerias estratégicas<br />

e um trabalho de excelência.<br />

“O Secovi Rio atua em temas que<br />

afetam os condomínios e busca, por meio<br />

de eventos como a feira, potencializar o<br />

trabalho dos síndicos. Muito mais do que<br />

isso, queremos que eles estejam cada<br />

vez mais preparados para os desafios<br />

do mundo moderno e prontos para uma<br />

gestão condominial de excelência. Os dois<br />

dias de evento foram voltados para quem<br />

busca conhecer inovações, fornecedores<br />

qualificados, trocar experiências e,<br />

sobretudo, investir em capacitação.<br />

Estamos felizes com o resultado<br />

alcançado e prontos para fazer um evento<br />

ainda mais grandioso em 2024”, enfatizou.<br />

Com entrada gratuita e ingresso social de<br />

um quilo de alimento não perecível, a Feira<br />

arrecadou doações para o Programa Mesa<br />

Brasil, do Sesc, que beneficia famílias em<br />

situação de vulnerabilidade social.<br />

Bernardinho durante palestra na Feira de Condomínios & Encontro de Síndicos.<br />

Visitantes na Feira de Condomínios & Encontro de Síndicos.<br />

Estande do Sesc e Senac na Feira.<br />

Destaque na mídia<br />

Conhecida como um dos maiores eventos do<br />

mercado imobiliário do Rio de Janeiro, a Feira<br />

de Condomínios & Encontro de Síndicos 2023<br />

foi citada em matérias de diversos veículos de<br />

comunicação, incluindo: Jornal O Dia, Diário<br />

do Porto, Conexão Fluminense, <strong>Revista</strong> dos<br />

Condomínios e Síndico Net, entre outros.<br />

Esse reconhecimento comprova a atuação<br />

efetiva do Secovi Rio em eventos capazes de<br />

impulsionar o setor da habitação. A programação<br />

da Feira de Condomínios & Encontro de Síndicos<br />

2024 será divulgada em breve.<br />

Fotos: Carolina Fernandes.<br />

Palestras estiveram entre as atrações da Feira. Na foto, Gustavo Araújo,<br />

especialista em hospitalidade do Senac RJ.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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MATÉRIA DE CAPA • ENTREVISTA<br />

ALTA NO MERCADO<br />

IMOBILIÁ<strong>RIO</strong> DA<br />

REGIÃO SERRANA<br />

Bruno Gagliasso aposta no potencial de Teresópolis<br />

e lança condomínio sustentável na cidade<br />

Camilla Rua<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

24


potencial do mercado imobiliário da<br />

O Região Serrana despertou o interesse do<br />

ator e empresário Bruno Gagliasso, de 41 anos,<br />

em investir em mais um projeto inovador. O<br />

ator é um dos sócios do Quinta das Amoras, em<br />

parceria com a SAAU Incorporadora, no Vale<br />

Alpino, em Teresópolis. O empreendimento,<br />

assinado pelo arquiteto Duda Porto, foi<br />

desenvolvido com um viés extremamente<br />

sustentável, seguindo os valores que o artista<br />

cultiva ao longo de sua carreira de sucesso na<br />

TV e no cinema.<br />

O empreendimento está em sua segunda<br />

fase com a comercialização de 14 casas de<br />

alto padrão, também assinadas por Duda<br />

Porto, e 89 terrenos. Integra ainda uma<br />

área de lazer que tem nove mil metros<br />

quadrados de ambientes diferenciados para<br />

os moradores, além de um pomar para uma<br />

experiência sensorial. O Quinta das Amoras<br />

conta com sauna, academia, piscinas, lounge,<br />

brinquedoteca, espaço gourmet, quadras<br />

poliesportiva, de tênis e de beach tennis,<br />

espaço teen, playground e pet place.<br />

Bruno Gagliasso concedeu uma entrevista à<br />

<strong>Revista</strong> Secovi Rio para contar detalhes sobre<br />

a iniciativa de construir um condomínio na<br />

Região Serrana do Rio e sobre sua ligação com<br />

Teresópolis.<br />

Em uma das ações do projeto, Gagliasso<br />

quis conhecer de perto as expectativas dos<br />

moradores da região e fez uma pesquisa, com<br />

a ajuda de um antropólogo, com cerca de<br />

200 pessoas para entender as necessidades<br />

da vizinhança. Na visão dele, esse tipo de<br />

levantamento traz insights importantes e<br />

pode servir de inspiração para o trabalho de<br />

novos e futuros síndicos.<br />

Vale destacar que Bruno tem ampla experiência<br />

em projetos imobiliários que valorizam<br />

a relação entre o ser humano e o meio ambiente.<br />

Além do novo empreendimento em<br />

Teresópolis, Gagliasso também é dono de um<br />

rancho na região de Paraíba do Sul e de uma<br />

pousada em Fernando de Noronha.<br />

Quinta das Amoras, em Teresópolis, tem vista privilegiada para as montanhas e conceito sustentável.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

25


Confira a entrevista do Secovi Rio com o artista:<br />

Secovi Rio<br />

Por que a cidade de Teresópolis foi escolhida para a construção do condomínio e como você<br />

avalia o potencial da Região Serrana para o desenvolvimento do mercado da habitação do Rio?<br />

Bruno Gagliasso<br />

Eu tenho uma conexão muito forte com Terê, cidade onde passei muitos momentos da minha<br />

infância e que inspira profundamente meu estilo de vida. Os sócios da SAAU também têm<br />

uma história de vida com a cidade e decidiram juntos criar um novo destino na Região Serrana<br />

em um verdadeiro paraíso que fica no coração do Vale Alpino. O Quinta das Amoras é especial<br />

em muitos sentidos: tem vistas de tirar o fôlego, sustentabilidade, lazer com uma área de 9 mil<br />

metros quadrados, que já está pronta, segurança e casas que serão desenvolvidas pelo talentoso<br />

time liderado pelo Duda Porto, arquiteto que também assina o projeto. Cada uma será<br />

uma obra de arte arquitetônica que vai se integrar com harmonia ao cenário espetacular que a<br />

envolve. Para mim, o compromisso com a sustentabilidade não é só uma escolha e, sim, uma<br />

missão. O Quinta das Amoras é uma homenagem à harmonia entre as pessoas e a terra. Tudo foi<br />

cuidadosamente pensado para minimizar o impacto ambiental, sinalizando nosso compromisso<br />

de deixar um legado de amor e respeito para as gerações futuras.<br />

Secovi Rio<br />

Antes do lançamento do empreendimento em Teresópolis, você realizou uma pesquisa<br />

com 200 moradores do entorno para conhecer as necessidades e as expectativas das pessoas<br />

para a região. Quais foram os principais insights?<br />

Bruno<br />

Abraçar o entorno e as pessoas que moram próximas ao Quinta das Amoras é ponto fundamental<br />

do projeto. Realizamos um censo em mais de 50 casas, totalizando cerca de 200 pessoas,<br />

com a ajuda de um antropólogo. Essas serão as casas beneficiadas nesta primeira fase por<br />

meio de uma parceria público-privada. Entre as necessidades apontadas estão melhorias nas<br />

casas e intervenções locais como pavimentação e recuperação do rio que corta a Estrada do<br />

Alegria, reforma da ponte, limpeza e a construção de um posto de saúde. Também percebemos<br />

a necessidade de qualificar os moradores por meio de cursos profissionalizantes como jardinagem,<br />

fotografia, portaria, concierge e guia turístico, entre outros. Estamos tentando parcerias<br />

para que essa mão de obra possa ser também absorvida no Quinta das Amoras, resgatando a<br />

autoestima e gerando emprego e renda. Além disso, vamos incentivar a agricultura familiar para<br />

evitar o êxodo rural.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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Secovi Rio<br />

Na sua visão, qual a importância de um síndico fazer esse tipo de pesquisa para iniciar o<br />

trabalho em um novo condomínio de forma estratégica?<br />

Bruno<br />

Esse levantamento foi feito por mim, pela SAAU e contou com a ajuda de um antropólogo<br />

para identificar quem são estes moradores e quais as principais necessidades deles e da região<br />

onde está sendo construído o Quinta das Amoras. Esse trabalho é fundamental até porque<br />

não basta apenas chegar e construir. É preciso entender o local, quem está nele e, a partir daí,<br />

encontrar a sintonia perfeita para desenvolver o empreendimento. Fiquei muito feliz com o resultado<br />

da pesquisa porque ela deu uma direção para nossos próximos passos.<br />

Secovi Rio<br />

Vocês fizeram uma parceria com o Senac RJ para captar e qualificar mão de obra da cidade<br />

para o condomínio? Quais são os ganhos que um condomínio tem ao valorizar e buscar trabalhadores<br />

no seu entorno?<br />

Bruno<br />

Estamos em negociações para fechar esta parceria. A gente acredita que o ganho é total.<br />

Incentivar e capacitar estas pessoas traz vários benefícios para a cidade, gera emprego e renda,<br />

evita o êxodo rural e privilegia a agricultura familiar. É o que chamamos de economia circular e<br />

é um dos pilares do ESG (Environmental, Social and Governance).<br />

Secovi Rio<br />

Falando sobre sustentabilidade, quais recursos vocês pretendem implantar no empreendimento<br />

e que podem servir de inspiração para síndicos e outros gestores condominiais?<br />

Bruno<br />

O Quinta das Amoras está numa região desenhada pela natureza e de frente para o Parque<br />

Estadual dos Três Picos. O morador vai poder respirar o ar puro da montanha, caminhar entre<br />

as trilhas e descobrir lugares fascinantes como cachoeiras, rios e mirantes. E, claro, a sustentabilidade<br />

é um dos pilares. Eu sou fascinado por tudo isso e estou muito entusiasmado com<br />

esse projeto. Com o pomar, por exemplo, queremos estimular os sentidos: o olfato com os<br />

aromas de alecrim e lavanda; o tato e o paladar com as frutas; e a visão com o cenário deslumbrante.<br />

Seguindo este paraíso, já fizemos o plantio de milhares de árvores monitoradas com<br />

QR code que, até o momento, já sequestraram cerca de 389 toneladas de CO2 (gás carbônico).<br />

Todas são catalogadas, informando a espécie e a sua localização exata, além de serem monitoradas<br />

remotamente. Tudo isso com uma paisagem exuberante e com a tranquilidade de estar<br />

em um condomínio monitorado 24 horas na cidade mais segura do estado e a 8ª do Brasil.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

27


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PERSPECTIVAS POSITIVAS NA SERRA<br />

O boom na Região Serrana ganhou força nos<br />

últimos anos, especialmente após a pandemia.<br />

Em 2020, com a obrigatoriedade do isolamento<br />

social e a adoção do home office, dezenas de<br />

família cariocas e fluminenses passaram a<br />

buscar imóveis maiores fora da capital. Tudo<br />

isso motivado pela procura por mais qualidade<br />

de vida e espaço.<br />

Essa movimentação intensificou a oferta<br />

em cidades mais afastadas e valorizou o preço<br />

médio dos imóveis, levando grandes empresas<br />

a investirem em novos empreendimentos.<br />

Dados do Centro de Pesquisa e Análise da In-<br />

formação do Secovi Rio, que faz um acompanhamento<br />

detalhado sobre o desempenho do<br />

setor ao longo dos anos, mostram que o preço<br />

médio de venda de casas em Teresópolis subiu<br />

31% nos últimos cinco anos. De novembro de<br />

2018 a novembro 2023, o valor do metro quadrado<br />

ofertado para venda de casas passou de<br />

R$ 3.735 para R$ 4.891. No caso dos apartamentos<br />

na cidade, a alta foi de 13,9%.<br />

Já em Petrópolis, o aumento foi de 28,3%<br />

no metro quadrado ofertado para venda de<br />

casas, entre 2018 a 2023. Ou seja, os números<br />

apurados pelo Secovi Rio reforçam o panorama<br />

cada vez mais promissor da Região Serrana.<br />

Petrópolis teve valorização no mercado imobiliário.<br />

NOVIDADES EM PETRÓPOLIS, ITAIPAVA E<br />

AREAL<br />

E não foi apenas Teresópolis que ganhou<br />

empreendimentos grandiosos e com conceito<br />

sustentável nos últimos meses. O mercado<br />

imobiliário também está aquecido em outras<br />

cidades, com opções de moradias que englobam<br />

lazer, segurança, tecnologia e muito contato<br />

com a natureza.<br />

O Quinta Portuguesa, empreendimento<br />

do Grupo Santinon, em Areal que será<br />

lançado no primeiro trimestre de 2024, terá<br />

pegada na cultura da “terrinha”, oferecendo<br />

aproximadamente 165 terrenos de 500 a 2 mil<br />

metros quadrados, e clube exclusivo para os<br />

moradores com espaço para eventos, quadras<br />

de beach tennis, campo de futebol, área<br />

gourmet, e elementos intimistas como Wine Bar,<br />

deck com lago, fogo de chão, espaços pet e de<br />

jogos. O empreendimento terá ainda um pomar<br />

e a cereja do bolo: um restaurante português<br />

para os moradores, que também será aberto<br />

ao público, além de adega, sorveteria, doceria e<br />

panificadora.<br />

Itaipava, distrito de Petrópolis.<br />

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A CIA Multiplataforma Imobiliária pisou<br />

ainda mais no acelerador nesta reta final de 2023<br />

e tem vários projetos a serem lançados no país.<br />

A expectativa da empresa é alcançar um volume<br />

de vendas expressivo, com uma previsão de alta<br />

de mais de 150% em relação ao último trimestre<br />

de 2022, consequência da expansão de novos<br />

negócios. De acordo com Renato Teixeira,<br />

sócio-fundador e CEO da empresa para os<br />

estados do Rio de Janeiro, Minas Gerais e Bahia,<br />

os empreendimentos serão construídos na<br />

capital e nas regiões Serrana e dos Lagos. Entre<br />

os lançamentos, estão projetos com vinícolas,<br />

além de condomínios horizontais, verticais e<br />

de casas de alto padrão. Para atender a esta<br />

demanda na Região Serrana, a empresa abriu<br />

uma loja conceito em Itaipava.<br />

Renato Teixeira,<br />

da CIA Multiplataforma.<br />

Kabana Nogueira.<br />

Kabana Nogueira, empreendimento lançado em Petrópolis.<br />

A Rio8 Exclusive, em parceria com a<br />

KS9, lançou em 2023 o Kabana Nogueira,<br />

empreendimento de alto padrão em Petrópolis.<br />

Será um condomínio fechado com apenas 14<br />

casas, de 185 a 211 metros quadrados, com dois<br />

pavimentos, três suítes e um quarto, duas vagas<br />

para cada unidade e uma vaga para visitante. O<br />

empreendimento terá também segurança 24<br />

horas e lazer com piscina infantil, sauna úmida,<br />

spa, espaço gourmet/adega integrada e lareira,<br />

além de placas solares nas áreas comuns. Para<br />

2024, a previsão é lançar mais um residencial<br />

na cidade. A ideia é trazer mais uma opção<br />

aos clientes com residenciais inovadores e<br />

sustentáveis.<br />

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2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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NOSSOS LUGARES<br />

Caindo na folia!<br />

Como curtir o carnaval com segurança e conforto,<br />

dentro ou fora do condomínio?<br />

Gustavo Monteiro<br />

Já é possível sentir o cheirinho do carnaval.<br />

Além dos cortejos, blocos informais e<br />

ensaios de rua, festas pagas começaram a<br />

dar o tom de como será a maior celebração<br />

carioca do ano, que oficialmente acontece<br />

de 10 a 13 de fevereiro. E para os moradores<br />

de alguns condomínios há ainda mais uma<br />

opção: curtir os dias de folia no conforto do<br />

lar, com banheiros à disposição, espaço para<br />

as crianças curtirem e, o mais importante,<br />

com segurança. Nesta reportagem, vamos dar<br />

dicas para curtir o carnaval dentro ou fora de<br />

casa.<br />

Para o síndico David Jorge dos Santos, que<br />

administra um condomínio com dois blocos<br />

e 66 unidades, em Botafogo, a época é de<br />

festejar, mas também de arregaçar as mangas.<br />

Ele pretende repetir a fórmula bem-sucedida<br />

do ano passado, quando elegeu um comitê<br />

composto por condôminos que levaram ideias<br />

para a formatação do evento.<br />

“Eles sugerem cronogramas, se vai ter<br />

um bloquinho, ou uma festa, ou comidas<br />

diferentes, enfim, ideias para que as pessoas<br />

possam curtir o carnaval dentro do próprio<br />

condomínio. Mas quem quiser aproveitar o<br />

bloco na rua, tudo bem. A gente tenta dar<br />

essa opção para que a pessoa possa desfrutar<br />

também dentro do próprio condomínio sem<br />

ter que se preocupar com nada”, completa o<br />

gestor.<br />

Ele reforça que é importante envolver<br />

os moradores na organização. “Esse<br />

modelo participativo permite a inclusão<br />

de diferentes atividades, como bailinhos,<br />

almoço de confraternização, concursos de<br />

fantasia ou baile de encerramento”, destaca,<br />

esclarecendo que a administração assume<br />

a responsabilidade direta de ornamentar e<br />

reservar os espaços, que ficam abertos das<br />

10h às 20h durante os quatro dias de folia.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

32


Fazendo a coisa certa<br />

Para garantir a segurança dos moradores<br />

durante as celebrações, David destaca a<br />

política restritiva em relação à presença de<br />

pessoas de fora. Ele enfatiza que os eventos<br />

são exclusivos para os moradores do prédio,<br />

proibindo a participação de parentes ou<br />

visitantes externos. Essa medida visa assegurar<br />

um ambiente controlado e familiar durante as<br />

festividades, reforçando o compromisso com<br />

a tranquilidade e o bem-estar.<br />

Com relação ao barulho, salienta o<br />

comprometimento com o cumprimento<br />

do regulamento interno. Mesmo em meio<br />

à animação carnavalesca, o condomínio<br />

mantém a rigidez quanto aos horários<br />

estabelecidos para atividades como piscina<br />

e festas. Essa abordagem visa conciliar a<br />

diversão dos moradores com o respeito às<br />

diferentes preferências, promovendo um<br />

ambiente harmonioso e equilibrado durante a<br />

temporada festiva.<br />

‘Joga água que é de cheiro, confete e<br />

serpentina!’<br />

Se você é daqueles que não pode nem<br />

pensar em ficar dentro do condomínio, uma<br />

boa notícia: os blocos pré-carnavalescos<br />

já estão a todo vapor e vão alegrar todas as<br />

regiões da cidade. Os tradicionais Tambores de<br />

Olokum, Desliga da Justiça, Carmelitas, Spanta<br />

Neném, Céu na Terra, Fogo e Paixão e dezenas<br />

de outros prometem sacudir as ruas da cidade<br />

antes mesmo do período momesco.<br />

De acordo com a prefeitura, a<br />

tendência é que o número de blocos não<br />

tenha um aumento em relação ao carnaval<br />

do ano passado, quando 415 blocos<br />

realizaram 456 desfiles oficiais no Rio. E a<br />

administração municipal prevê a presença de<br />

15 mil vendedores ambulantes cadastrados<br />

trabalhando.<br />

Por outro lado, o número de blocos<br />

informais deverá aumentar bastante.<br />

Segundo Rita Fernandes, da Associação<br />

Independente dos Blocos de Carnaval de Rua<br />

da Zona Sul, de Santa Teresa e do Centro,<br />

a Sebastiana, já se observa que o carnaval<br />

mais livre, independente, sem carro de som<br />

e sem trio está ganhando espaço. “Sem essas<br />

estruturas, os foliões conseguem circular pela<br />

cidade de forma mais leve e o roteiro não<br />

tem que ser “dali até aqui”. Isso traz maior<br />

fluidez, liberdade de construção de caminhos<br />

e marcação de horários, que é o que esses<br />

novos organizadores querem”, avalia.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

33


Dicas para um carnaval inesquecível no condomínio<br />

Celebrar o carnaval no condomínio pode ser uma experiência única, proporcionando aos<br />

moradores um ambiente repleto de diversão. Mas para não atravessar o samba, elencamos<br />

dicas valiosas. Confira:<br />

• Incentive a participação ativa dos moradores na organização dos eventos carnavalescos.<br />

Crie comissões ou grupos para trazer ideias e sugestões, promovendo um ambiente<br />

participativo;<br />

• Planeje a ornamentação das áreas comuns de forma alegre e temática;<br />

• Reserve os espaços do condomínio sem custos adicionais para a realização de eventos,<br />

garantindo a diversão dos moradores;<br />

• Estabeleça políticas claras quanto à presença de pessoas de fora nos eventos. Mantenha<br />

a restrição, permitindo apenas a participação dos moradores para promover um ambiente<br />

seguro e controlado;<br />

• Reforce o cumprimento do regulamento interno, mesmo em períodos festivos, e<br />

estabeleça horários para atividades como piscina e festas, visando manter a ordem e<br />

respeitar as preferências dos moradores;<br />

• Promova variedade nas atividades, como bailinhos de Carnaval, concursos de fantasias,<br />

almoços temáticos e brincadeiras para crianças;<br />

• Assegure que as celebrações sejam seguras para todos. Estabeleça medidas preventivas,<br />

como a proibição de objetos perigosos e a presença de equipe de segurança, se necessário;<br />

• Utilize murais, grupos de mensagens ou boletins para uma comunicação eficaz;<br />

• Promova ações sustentáveis, como a redução de descartáveis e o incentivo à reciclagem<br />

durante os eventos;<br />

• Pós-evento, realize uma pesquisa de satisfação ou reunião para receber feedback dos<br />

moradores. Utilize as informações para aprimorar as próximas celebrações e atender cada<br />

vez melhor às expectativas da comunidade condominial.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

34


O Rio além da folia<br />

Enquanto o agito do carnaval toma conta das ruas do Rio de Janeiro, alguns preferem um<br />

refúgio tranquilo para relaxar e recarregar as energias. Se você busca escapar da agitação<br />

carnavalesca e desfrutar de lugares mais calmos na Cidade Maravilhosa, confira dicas para uma<br />

experiência revigorante.<br />

• Jardim Botânico: Descubra a serenidade<br />

entre as flores e árvores exuberantes do<br />

Jardim Botânico. Este paraíso verde oferece<br />

um ambiente perfeito para caminhadas<br />

tranquilas e contemplação da natureza.<br />

Além disso, o espaço abriga eventos culturais,<br />

exposições e apresentações artísticas.<br />

• Parque Lage: Localizado aos pés do<br />

Corcovado, o Parque Lage combina a<br />

beleza natural com instalações artísticas.<br />

Desfrute de momentos de tranquilidade<br />

enquanto explora seus jardins e palmeiras<br />

imperiais. O espaço frequentemente<br />

promove atividades culturais, como<br />

exposições e apresentações teatrais.<br />

• Theatro Municipal: Visite o Theatro<br />

Municipal, um ícone da arquitetura e da<br />

cultura carioca. Além de sua beleza histórica,<br />

o teatro oferece apresentações artísticas,<br />

óperas e concertos, proporcionando<br />

uma experiência cultural única.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

35


2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

36


O Rio além da folia<br />

• Museu do Amanhã: Embarque em uma<br />

jornada fascinante no Museu do Amanhã,<br />

localizado na região portuária do Rio. Com<br />

exposições interativas e experiências<br />

imersivas, este museu inovador proporciona<br />

uma visão única sobre o futuro, perfeito<br />

para quem busca uma experiência cultural<br />

enriquecedora.<br />

• Praça Mauá e Mural do Kobra: Visite<br />

a Praça Mauá, um espaço revitalizado<br />

no centro do Rio de Janeiro, repleto de<br />

história e cultura. Não deixe de conferir o<br />

impressionante mural do artista Eduardo<br />

Kobra, uma obra de arte a céu aberto que<br />

retrata a diversidade e a riqueza cultural da<br />

cidade.<br />

• Escadaria Selarón: Caminhe pela famosa<br />

Escadaria Selarón, situada no bairro<br />

de Santa Teresa. Este colorido e artístico<br />

local é um tributo ao talento do artista Jorge<br />

Selarón, proporcionando uma viagem<br />

única pelas cores e formas.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

37


O Rio além da folia<br />

• Santa Teresa de bonde: Para uma<br />

experiência autêntica no Rio de Janeiro,<br />

embarque no bonde de Santa Teresa<br />

e mergulhe na atmosfera única deste<br />

charmoso bairro. O bonde, um ícone<br />

histórico da cidade, oferece uma viagem<br />

pitoresca por ruas estreitas e ladeiras<br />

íngremes, proporcionando vistas<br />

deslumbrantes da cidade.<br />

• Pão de Açúcar: Conhecido como um<br />

dos ícones mais emblemáticos do Rio de<br />

Janeiro, o Pão de Açúcar oferece uma experiência<br />

única com vistas deslumbrantes<br />

da cidade, da Baía de Guanabara e das<br />

praias adjacentes.<br />

*Lembre-se de verificar as datas de funcionamento desses locais durante o período de Carnaval,<br />

pois alguns estabelecimentos podem ter horários especiais ou estar fechados temporariamente.<br />

Planeje sua visita com antecedência para aproveitar ao máximo sua experiência tranquila e<br />

cultural.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

39


MATÉRIA ESPECIAL • DIA INTERNACIONAL DA MULHER<br />

A ascensão feminina no<br />

universo condominial<br />

Mulheres rompem barreiras, assumem liderança e<br />

transformam a dinâmica dos condomínios, deixando<br />

uma marca de sensibilidade e eficiência<br />

Gustavo Monteiro<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

40


Celebrado em 8 de março, o Dia Internacional<br />

da Mulher sempre nos oferece<br />

uma oportunidade de reflexão sobre os direitos<br />

das mulheres na sociedade contemporânea<br />

e sua participação em todos os espaços,<br />

especialmente no universo condominial, ainda<br />

fortemente ocupado por homens, seja na<br />

gestão direta, nas atividades diárias dos edifícios<br />

ou na prestação de serviços. Como forma<br />

de homenagear as figuras femininas que<br />

aos poucos vêm ocupando um lugar cada vez<br />

maior nestes ambientes, apresentamos esta<br />

matéria especial escrita com base apenas em<br />

depoimentos femininos.<br />

A primeira delas é a síndica Roberta Pacca,<br />

de 48 anos, que administra 14 condomínios<br />

residenciais na Zona Sul. Ela ressalta o<br />

crescente destaque das mulheres no<br />

segmento de condomínios, reafirmando<br />

a competência e a capacidade delas não<br />

apenas na sindicatura, mas em diversas<br />

outras profissões relacionadas, inclusive em<br />

áreas antes consideradas exclusivamente<br />

masculinas, como a mecânica de elevadores e<br />

portarias.<br />

“Há uma mudança acontecendo, ainda gradativa,<br />

mas que revela que a força e a competência<br />

femininas estão ganhando cada dia<br />

mais espaço. As habilidades de acolhimento,<br />

cuidado com moradores e funcionários são um<br />

diferencial. A sensibilidade em pequenos gestos,<br />

a empatia, um lado mais maternal e feminino”,<br />

elenca a gestora, alertando que as interessadas<br />

em ingressar neste<br />

universo precisam saber<br />

que o conhecimento gera<br />

segurança e respeito.<br />

“É de extrema importância<br />

a qualificação,<br />

a leitura, a parceria<br />

com diversas áreas,<br />

entre elas Engenharia<br />

e Direito”.<br />

Síndica Roberta Pacca<br />

Síndicas no poder<br />

Felizmente, Roberta é apenas uma das<br />

muitas que vêm conquistando um lugar<br />

ao sol. Fernanda Oliveira, gestora de<br />

condomínios em uma grande administradora,<br />

reforça que, ao longo dos últimos anos, têm<br />

crescido o número de mulheres trabalhando<br />

no dia a dia dos condomínios, seja direta ou<br />

indiretamente. “Hoje já é possível encontrálas<br />

atuando em diferentes funções, como<br />

síndicas, gestoras e assistentes condominiais e<br />

auxiliares de serviços gerais e de manutenção,<br />

dentre outros. Inclusive já vemos, ainda que<br />

timidamente, mulheres atuando em cargos<br />

que antes eram ocupados exclusivamente<br />

por homens, como é o caso das posições de<br />

zeladoria e portaria”.<br />

Mas nem tudo são flores, pondera a<br />

psicóloga e conselheira de Administração da<br />

APSA, Frances Vivian Correa. Ela lembra que<br />

os desafios na carreira das mulheres surgem<br />

bem cedo, e no mercado mobiliário não é<br />

diferente. “Eles aparecem porque a gente<br />

precisa provar desde cedo que é capaz e<br />

tem competência para assumir papéis de<br />

liderança. É necessário se destacar bastante<br />

para a gente ser reconhecida e ter um espaço<br />

enquanto líder.”<br />

Para essa jornada, ela tem uma dica valiosa:<br />

qualificação. “A gente supera<br />

as dificuldades com estudo,<br />

competência, persistência,<br />

e com um propósito muito<br />

claro e objetivo. Sempre tive<br />

a visão de que as pessoas<br />

são fundamentais no mercado<br />

mobiliário. A excelência<br />

acontece quando temos<br />

gente muito qualificada e<br />

com propósitos bastante<br />

genuínos. Foi isso que me<br />

fortaleceu enquanto profissional”,<br />

ensina.<br />

Frances Vivian Correa<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

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2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

43


Abrindo caminhos<br />

A empresária Tanit Galdeano é presidente<br />

da TAO, incorporadora responsável por<br />

empreendimentos em diversas regiões do Rio<br />

de Janeiro, como Gávea, Humaitá, Barra, Vila<br />

Isabel e Penha. Formada em Medicina e com<br />

tino para os negócios, fundou a empresa há<br />

21 anos, após herdar terrenos do pai, Antonio<br />

Galdeano. Hoje, é a única mulher a liderar<br />

uma empresa do segmento de incorporação e<br />

construção no Rio de Janeiro.<br />

“Existe espaço para que outras mulheres<br />

também estejam à frente de empresas como<br />

a minha. Aconselho que busquem este lugar e<br />

se cerquem sempre de pessoas competentes.<br />

Unindo trabalho, eficiência, sensibilidade e<br />

comprometimento, características necessárias<br />

para qualquer negócio, todos nós podemos<br />

ir adiante. A mulher é mais intuitiva e minha<br />

sensibilidade, sem dúvida, colabora para o<br />

negócio”, afirma a executiva.<br />

Ela admite que teve sorte por nunca ter sido<br />

discriminada por questões de gênero.<br />

“Aliás, a TAO tem várias<br />

mulheres ocupando<br />

posições estratégicas,<br />

tanto no escritório<br />

quanto nas obras.<br />

No Jardim Pindorama,<br />

por exemplo,<br />

condomínio de casas<br />

que estamos<br />

desenvolvendo<br />

na Gávea, tenho<br />

uma equipe<br />

basicamente<br />

feminina.”<br />

Tanit Galdeano<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

44


Oportunidade de ascensão<br />

O Grupo Haganá, referência em soluções<br />

para condomínios, entre elas terceirização<br />

de serviços de portaria, recepção, limpeza e<br />

bombeiro civil, observa uma transformação<br />

no cenário condominial com a crescente<br />

participação de mulheres em funções antes<br />

dominadas por homens. A gerente financeira<br />

da empresa, Marcia Dutra, destaca que essa<br />

mudança é evidente não apenas em cargos<br />

de gestão, mas também em atividades<br />

operacionais, em que as mulheres assumem<br />

papéis essenciais na administração, segurança<br />

e manutenção condominial. “Essa tendência é<br />

refletida nas funções relacionadas à segurança,<br />

como vigilância, controle de acesso e<br />

monitoramento, onde a sensibilidade e empatia<br />

femininas são reconhecidas e demandadas”,<br />

diz.<br />

Ao longo do tempo, Marcia percebe um<br />

aumento no interesse dos condomínios<br />

em ter mais mulheres em suas operações,<br />

notando uma abordagem mais colaborativa<br />

e atenção aos detalhes. “A Haganá, ciente<br />

dessas dinâmicas, tem enfrentado desafios ao<br />

quebrar estereótipos de gênero, promovendo<br />

igualdade de oportunidades e incentivando<br />

a capacitação. Os feedbacks dos clientes<br />

indicam que a presença feminina contribui<br />

positivamente para a qualidade dos serviços,<br />

proporcionando uma abordagem mais sensível<br />

às diversas necessidades dos moradores.”<br />

A empresa promove a presença feminina<br />

por meio de programas de recrutamento que<br />

visam a diversidade, e iniciativas como a série<br />

“Liderança Feminina na Haganá”<br />

destacam gestoras exemplares.<br />

Além disso, a Haganá<br />

incentiva o desenvolvimento<br />

profissional das mulheres,<br />

oferecendo oportunidades<br />

de treinamento e promoção<br />

para garantir sua representatividade<br />

em todas<br />

as áreas da empresa.<br />

Essas ações destacam<br />

o compromisso<br />

da Haganá em criar<br />

um ambiente inclusivo<br />

e equitativo no<br />

mercado condominial.<br />

Marcia Dutra<br />

Imagem: Adobe Firefly.<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

45


Desafios na gestão condominial<br />

No cenário condominial, Marisa Braga, diretora social da Associação Brasileira das<br />

Administradoras de Imóveis (ABADI), destaca os desafios ainda enfrentados pelas mulheres<br />

em posições de destaque: discriminação de gênero, estereótipos e falta de representatividade<br />

persistem, gerando resistência e desconfiança em relação às competências femininas. Contudo,<br />

ela aponta oportunidades claras para ampliar a participação das mulheres, enfatizando a<br />

necessidade de processos seletivos transparentes, incentivo à formação em administração<br />

condominial e a criação de espaços de diálogo que valorizem a diversidade de experiências.<br />

Além disso, a dirigente destaca os impactos positivos que a presença feminina tem<br />

gerado na gestão condominial. Com uma abordagem colaborativa, sensível e empática,<br />

as mulheres contribuem para ambientes mais harmoniosos, facilitando a resolução<br />

de conflitos. A diversidade de gênero também enriquece a tomada de decisões,<br />

evidenciando que organizações mais diversas são mais inovadoras. A presença<br />

feminina não apenas encoraja a participação ativa de outras mulheres, aumentando<br />

a representatividade, mas também melhora a governança do condomínio como<br />

um todo.<br />

Marisa Braga<br />

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PACÍFICA ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA<br />

www.pacifica.com.br • 2518-3700<br />

PALMARES ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS LTDA<br />

www.palmaresadm.com.br • 3147-6666<br />

PGR CONSULTORIA E PARTICIPAÇÕES LTDA<br />

2227-7162<br />

PRECISÃO ADMINISTRADORA DE IMÓVEIS<br />

www.precisaoadm.com.br • 3883-2450<br />

PRIMAR - PREDIAL <strong>RIO</strong>, MAIOR ADMINISTRADORA<br />

DE BENS LTDA<br />

www.primaradministradora.com.br ï 3297-8686<br />

PROTEL ADMINISTRADORA<br />

www.protel.com.br • 3723-5800<br />

PROTEST ADMINISTRAÇÃO E EMPREENDIMENTOS LTDA<br />

www.protest.com.br • 2525-0500<br />

SÓCIOS SOLIDÁ<strong>RIO</strong>S<br />

BASE SOFTWARE LTDA<br />

www.basesoft.com.br • 2195-0550<br />

FEDCORP CORRETORA E AGENCIADORA DE SEGUROS<br />

www.fedcorp.com.br • 2516-6001<br />

FICHA CERTA - ASSECAD BRASIL ASSESSORIA CADASTRAL LTDA<br />

www.fichacerta.com.br • 2222-4998<br />

INVEXTCRED CONSULTORIA LTDA<br />

www.lecca.com.br<br />

SiiLA BRASIL<br />

www.siila.com.br • 11 3046-9595<br />

TEC SOLUTIONS<br />

www.tecsolutions.eco.br • 21 99767-9536<br />

TECNOLOGIA ADM. E CORRETORA DE SEGUROS<br />

www.tecnologiaseguros.com.br • 2215-1663<br />

QUALITY HOUSE PARTICIPAÇÃO EMPREENDIMENTOS<br />

IMOBILIÁ<strong>RIO</strong>S LTDA<br />

www.qualityhouse.com.br • 3816-5000<br />

SELF IMÓVEIS LTDA<br />

www.selfadm.com.br • 3179-5700<br />

SINAI EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁ<strong>RIO</strong>S LTDA<br />

www.sinai.imb.br • 3137-9000<br />

VIVENDA CENTER PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS IMOBILIÁ<strong>RIO</strong>S LTDA<br />

vivendacenter.com.br<br />

XCON ADMINISTRADORA<br />

www.xcon-adm.com.br • 2524-5400<br />

Tradição e modernidade<br />

no setor da habitação<br />

www.secovirio.com.br<br />

/ 2024 / nº <strong>134</strong> /<br />

49


MATÉRIA ESPECIAL • ORÇAMENTO CONDOMINIAL<br />

ORÇAMENTO<br />

CONDOMINIAL:<br />

A ARTE DE GARANTIR<br />

ESTABILIDADE E<br />

BEM-ESTAR<br />

DESVENDANDO OS SEGREDOS DA GESTÃO<br />

FINANCEIRA: ESTRATÉGIAS PARA UM<br />

ORÇAMENTO EFICIENTE<br />

Gustavo Monteiro<br />

No universo condominial, cada despesa<br />

e decisão afeta diretamente a vida<br />

dos moradores. O síndico e administrador<br />

Marcelo Eller, gestor de 12 condomínios<br />

na Zona Sul do Rio de Janeiro, sabe bem<br />

disso. Ele destaca a importância crucial do<br />

planejamento financeiro para o sucesso da<br />

gestão. E compartilha sua experiência com os<br />

leitores da <strong>Revista</strong> Secovi Rio, revelando sua<br />

visão sobre a elaboração de orçamentos bem<br />

estruturados e destacando a necessidade de<br />

transparência e compreensão por parte dos<br />

condôminos.<br />

O gestor destaca que o aspecto financeiro<br />

deve ser cuidadosamente planejado e<br />

apresentado, demonstrando e justificando<br />

a previsão orçamentária de forma clara e<br />

transparente. Eller ressalta a importância de<br />

elencar categorias específicas no orçamento<br />

condominial.<br />

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“Estamos cada vez mais exigentes<br />

em relação aos produtos e serviços<br />

adquiridos, desejando sempre melhor<br />

qualidade e um custo x benefício<br />

justificável. Em um condomínio não<br />

é diferente, ninguém gosta de ficar<br />

sendo pego de surpresa por uma<br />

desagradável cobrança de cota extra<br />

para cobrir eventual déficit originado<br />

em função de um orçamento mal<br />

dimensionado”, alerta.<br />

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A composição do orçamento<br />

De acordo com Eller, um orçamento condominial<br />

deve ter pelo menos seis subdivisões ou<br />

grupos de despesas: pessoal, encargos/tributos,<br />

concessionárias, contratos de conservação/manutenção,<br />

despesas administrativas e<br />

reparos/reposições. “Dependendo do porte e<br />

características do condomínio, pode haver distorções,<br />

mas em média as principais despesas dos<br />

condomínios estão próximas a: pessoal/encargos,<br />

50%; concessionárias, 20%, e contratos de<br />

manutenção, 15%. Aqui fica claro quais despesas<br />

precisam ser gerenciadas de perto a fim de<br />

não causar desvios e futura oneração da cota<br />

condominial ou que medidas imediatas sejam<br />

adotadas para não afetar o que foi planejado”,<br />

ensina.<br />

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Um olho no peixe, outro no gato<br />

De acordo com especialistas, um bom orçamento<br />

deve se basear nos custos passados para<br />

que possam ser feitas projeções futuras. Professor<br />

de Previsão Orçamentária da UniSecovi Rio<br />

desde 2017, Marllon Furtado ratifica que o principal<br />

benefício de olhar para trás é aumentar a<br />

probabilidade de que as projeções se concretizem<br />

dentro das margens esperadas de acertos<br />

(com pouca variação).<br />

Isso porque, ao projetar valores futuros que<br />

serão fixados para os próximos 12 meses, qualquer<br />

estimativa que não encontre respaldo na<br />

realidade poderá inviabilizar a contratação de<br />

serviços essenciais, tornando-se um problema<br />

para o executor do orçamento, que tecnicamente<br />

está sujeito ao seu cumprimento.<br />

E como lidar com imprevistos e variações nos<br />

custos ao longo do ano durante a execução do<br />

orçamento? Marllon esclarece que as variações<br />

de custos, pelo menos dos ordinários, devem<br />

estar contempladas na previsão orçamentária,<br />

que é elaborada e aprovada uma vez por ano.<br />

“Uma variação muito grande nos custos ordinários<br />

pode sugerir que o elaborador da previsão<br />

não a fez com critérios razoáveis e técnicos.<br />

Mas, para os custos extraordinários, pode ser<br />

mais comum tal ocorrência”, alerta. O especialista<br />

lembra que, seja lá qual for sua classificação,<br />

a variação de custos ou imprevistos precisa<br />

ser enfrentada com transparência (dar ciência a<br />

todos), temporalidade (não esperar muito para<br />

agir), objetividade (propor a solução) e gerenciamento<br />

(apropriar contabilmente para tratar os<br />

números).<br />

“É preciso enxergar a ocorrência como um<br />

aprendizado, pois o que hoje é um imprevisto ou<br />

um erro de estimativa precisa ser lembrado para<br />

as próximas previsões orçamentárias e ser contemplado<br />

como um evento possível de ocorrer<br />

e, portanto, estimável para fins de projeção”.<br />

Mais que uma tarefa, uma obrigação<br />

Apresentar a proposta orçamentária na assembleia<br />

geral é uma obrigação do síndico, conforme<br />

Artigo 1.348 do Código Civil. Para garantir<br />

sua compreensão e consequente aprovação dos<br />

condôminos, sugere-se que ela seja divulgada<br />

com antecedência (junto com o edital de convocação),<br />

em linguagem de fácil compreensão,<br />

com auxílio de gráficos, números atualizados,<br />

médias de períodos anteriores, índices de reajustes,<br />

histórico de inadimplência e explicações<br />

para itens mais complexos.<br />

Desta forma, qualquer morador que receber o<br />

documento consegue, em poucos minutos, ter<br />

clareza dos efetivos custos de seu condomínio,<br />

cuja cota condominial nada mais é do que o resultado<br />

do rateio de tais valores. Além disso, é<br />

importante que o síndico tenha uma boa didática,<br />

capacidade analítica e jogo de cintura para<br />

as possíveis argumentações contrárias, muitas<br />

vezes mais baseadas em sentimento particular<br />

do que em critérios técnicos.<br />

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Reduzindo despesas: estratégias do especialista<br />

Edgar Pochestsky, diretor executivo de uma grande administradora,<br />

compartilha insights valiosos sobre como reduzir as despesas<br />

condominiais, promovendo uma gestão financeira mais eficiente:<br />

• Gestão estratégica de pessoal: para otimizar gastos com férias<br />

e décimo terceiro, a análise do quadro de horário é essencial. A<br />

possibilidade de sugerir ajustes na quantidade de empregados ou<br />

encontrar soluções para suprimir horas extras são medidas que<br />

visam minimizar gastos excessivos com a folha de pagamento;<br />

Edgar Pochestsky<br />

• Revisão dos gastos com concessionárias: uma gestão eficiente requer uma revisão<br />

cuidadosa dos gastos com as concessionárias. A medição individual para serviços de água<br />

e esgoto, aliada a vistorias periódicas nas unidades privativas para identificar vazamentos,<br />

são estratégias simples que contribuem para a redução dos custos;<br />

• Sustentabilidade e consciência ambiental: a implementação de práticas sustentáveis,<br />

como captação e tratamento de água de chuva, instalação de lâmpadas LED em áreas<br />

comuns, utilização de sensores de presença e sistemas de energia solar pode resultar em<br />

significativas economias a longo prazo. Estimular o uso consciente, como chamar apenas<br />

um elevador e priorizar manutenções preventivas, também são medidas eficazes;<br />

• Negociação com fornecedores: a negociação com fornecedores, especialmente em<br />

relação aos percentuais de reajuste, é uma prática que pode gerar economias substanciais.<br />

Identificar valores fora do mercado e buscar cotações com diferentes empresas são<br />

estratégias para adequar os custos.<br />

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Dicas para um orçamento eficiente<br />

Elaborar um orçamento condominial eficiente é essencial para a<br />

gestão financeira sustentável. Marllon Furtado, professor da UniSecovi<br />

Rio e gerente geral de condomínios, compartilha valiosas dicas para<br />

tornar esse processo mais estratégico e adaptado às particularidades<br />

de cada condomínio.<br />

• Estudo do comportamento das despesas: antes de definir os valores<br />

é fundamental estudar o comportamento médio de cada despesa<br />

nos últimos 12 meses. Esse histórico permite escolher valores que<br />

Marllon Furtado representem adequadamente os custos atuais, evitando surpresas e<br />

descompassos financeiros.<br />

• Análise dos índices reguladores: conhecer os índices que costumam regular a variação<br />

de cada despesa é crucial para uma previsão orçamentária mais precisa;<br />

• Projeção da expectativa de inadimplência: incorporar a expectativa média de<br />

inadimplência ao rateio proposto é uma prática preventiva. Essa projeção permite melhor<br />

gestão dos recursos, considerando possíveis atrasos nos pagamentos, e contribui para<br />

evitar impactos negativos no orçamento;<br />

• Transparência na cota condominial: destacar na cota condominial de cada unidade<br />

o custo individual das particularidades do condomínio é uma estratégia eficaz. Essa<br />

transparência pode incentivar discussões construtivas sobre a manutenção ou extinção<br />

desses elementos distintivos.<br />

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com os melhores<br />

equipamentos da<br />

Atlas Fitness. Seus<br />

moradores vão se<br />

surpreender!<br />

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