Revista SECOVI RIO 134

JURÍDICO • ASSESSORIAS
pág. 16 » 17
CAPA
pág. 24 » 30
NOSSOS LUGARES
pág. 32 » 38
MATÉRIA ESPECIAL
pág. 40 » 44
nº
www.secovirio.com.br
JANEIRO/FEVEREIRO/MARÇO 2024 • venda proibida
Nº134
ALTA NO MERCADO
IMOBILIÁRIO DA
REGIÃO SERRANA
Bruno Gagliasso aposta no potencial de Teresópolis
e lança condomínio sustentável na cidade
Confira a entrevista do ator e
empresário ao Secovi Rio na página 22
/ 2024 / nº 134 /
1

2024 / nº 134 / 2

SUMÁRIO
PALAVRA DO PRESIDENTE
4
JURÍDICO • ASSESSORIAS INSTITUCIONAL CAPA
ENTREVISTA BRUNO
GAGLIASSO
NOSSOS LUGARES
CURTINHAS
16 20
MATÉRIA ESPECIAL
DIA INTERNACIONAL
DA MULHER
6
JURÍDICO • ARTIGO
10
ALTA NO MERCADO IMOBILIÁRIO
DA REGIÃO SERRANA
JANEIRO/FEVEREIRO/MARÇO 2024 / nº 134
32
40
MATÉRIA ESPECIAL
ORÇAMENTO
CONDOMINIAL
SERVIÇOS E PRODUTOS
48 55
24
A primeira revista de 2024 do Secovi Rio traz um balanço das
principais atividades da entidade nos últimos meses para você se manter
atualizado sobre nosso trabalho. Além disso, elaboramos matérias com
assuntos que permeiam a rotina de síndicos e gestores condominiais,
como dúvidas jurídicas e previsão orçamentária.
Nesta edição, convidamos o ator e empresário Bruno Gagliasso para
uma entrevista exclusiva sobre seu novo empreendimento em Teresópolis,
que conta com um conceito totalmente sustentável para aquecer ainda
mais o mercado imobiliário da Região Serrana.
E, em homenagem ao Dia da Mulher, celebrado em março, fizemos
uma matéria especial sobre a relevância do público feminino para o nosso
segmento.
Boa leitura!
EQUIPE SECOVI RIO
/ 2024 / nº 134 /
1

DIRETORIA SECOVI RIO
Efetivos
Presidente: Pedro José Maria Fernandes Wähmann
Vice-Presidente: Leonardo Conde Villar Schneider
Vice-Presidente Administrativo e Financeiro: Ronaldo Coelho Netto
Vice-Presidente Jurídico e de Assuntos Legislativos: Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa
Vice-Presidente de Relações do Trabalho e Gestão Imobiliária: Dennys Abdalla Muniz Teles
Suplentes
Aldo Fernando Villar Hecht da Fonte; Antônio Carlos Ferreira; Antônio Henrique Lopes da Cunha; Rafael Thomé; Luís Carlos Bulhões Carvalho da
Fonseca Filho; Pedro Carlos Carsalade
DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO DO COMÉRCIO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO
Efetivos
Pedro José Maria Fernandes Wähmann; Manoel da Silveira Maia
Suplentes
Ronaldo Coelho Netto
CONSELHO FISCAL
Efetivos
Marco Antônio Moreira Barbosa; Antônio José Fernandes Costa Neto; Jorge Ronaldo Ferreira Santos
Suplentes
Marco Antônio Vieira de Mello; Frederico Honorato Rodrigues Moreira; Francisco Miguel Lowndes de Abreu Teixeira Castel-Branco
CONSELHO DE RELAÇÕES DE TRABALHO
Dennys Abdalla Muniz Teles – Presidente; Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa; Fernando Schneider; Maria Teresa Mendonça Dias
REGIONAIS SECOVI RIO
Regional Baixada Fluminense
Regional Lagos
Regional Litorânea
Regional Noroeste Fluminense
Regional Norte Fluminense
Regional Costa Verde
Regional Serra Imperial
Regional Serra Norte
Regional Serra Verde
Regional Sul Fluminense
Contato: secovi@secovirio.com.br
SEDE
Av. Almirante Barroso, 52/9º andar, Centro, Rio de Janeiro - RJ
CEP: 20031-918
Telefone: (21) 2272-8000 - Fax: (21) 2272-8001
E-mail: secovi@secovirio.com.br
A Revista Secovi Rio é uma publicação institucional, trimestral, do
Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de
Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais em todo o Estado
do Rio de Janeiro.
EXPEDIENTE
Conselho Editorial: Pedro Wähmann e Ronaldo Coelho Netto
Coordenador de Marketing e Comunicação: Giovanna de Moura Souza
REDAÇÃO
imprensa@secovirio.com.br
Jornalista responsável: Camilla Rua
Jornalista estagiária: Gabrielle Lobato
Jornalista: Gustavo Monteiro
Projeto gráfico e diagramação: Arteiras Comunicação/Rafael Davila
Revisão: Arteiras Comunicação/Fernando de Moraes
PUBLICIDADE
Patricia Teixeira
(21) 2272-8009 - (21) 99507-4574
patricia@secovirio.com.br
A revista reserva-se o direito de não aceitar publicidade sem fundamentar
motivação de recusa.
Os anúncios veiculados são de responsabilidade dos anunciantes.
Distribuição gratuita.
Distribuição nacional:
Gaia Distribuição e Manuseio LTDA
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2

75 anos
de tradição
e inovação.
Experiência ou modernidade?
Aqui você escolhe ambas.
Já é consenso: contar com uma
administradora para manter a rotina
condominial em ordem é fundamental.
Quando essa administradora está há 75
anos participando do dia a dia de milhares
de habitantes da nossa Cidade
Maravilhosa, é certeza de que além da
experiência acumulada, a atualização de
seus processos e sistemas é constante.
A Zirtaeb alia tradição à inovação,
trazendo toda a bagagem de décadas de
atividade e o que há de mais moderno em
atendimento, funcionalidade e
transparência para o seu condomínio.
Documentos e recibos do condomínio
disponíveis no aplicativo, transparência na
prestação de contas em virtude da digitalização,
redução de custos promovida pela nossa equipe
e resolução de qualquer questão online.
Também oferecemos atendimento humanizado
por WhatsApp, para que você possa sempre
contar conosco. Afinal, inovação é bem-vinda,
mas falar com pessoas é muito melhor do que
falar com robôs.
Aqui tem muita tradição, tecnologia e gente de
verdade trabalhando para o seu condomínio ser
sempre o melhor lugar do mundo para você
e sua família.
WhatsApp: 21 32333500
Secovi 11 • Abadi 2 • CRECI J 101 kamba.com.br
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Rua da Alfândega, 108 - Centro / RJ
Tel: 3233-3500 - zirtaeb@zirtaeb.com
Zirtaeb Barra
Av. das Américas, 2901 GR. 411/412
Tel: 2439-8170 - barra@zirtaeb.com
Zirtaeb Recreio
Rua Amaury Monteiro, 35 GR. 201/217
Tel: 2437-9445 - recreio@zirtaeb.com
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instagram @zirtaeb_adm
75
Condomínios e Bens Imóveis

É
com grande honra e entusiasmo que iniciamos mais um
ano com o nosso compromisso inabalável de buscar a excelência para
impulsionar o mercado da habitação.
Ao longo de 2023, o Secovi Rio se destacou em diversos
aspectos. E isso foi possível não apenas pelo que oferecemos ao mercado,
mas também porque cultivamos valores fundamentais em nosso dia a dia, que são pautados
por muita seriedade, responsabilidade e dedicação.
No decorrer de 2024, vamos continuar cada vez mais comprometidos em contribuir
para um mercado imobiliário mais sólido, ético, inovador e alinhado com as demandas da
sociedade e do desenvolvimento sustentável.
Neste mundo em constante mudança e com novos desafios em diferentes áreas,
permanecemos firmes em nossa determinação de enfrentar cada obstáculo como uma
oportunidade para crescer, aprender e nos adaptar. Afinal, o Secovi Rio acredita no poder da
inovação e na transparência em tudo o que faz.
Nosso compromisso com nossos associados, colaboradores e parceiros
permanecerá inabalável neste ano que se inicia. Queremos sempre superar as expectativas,
oferecer soluções de qualidade e estabelecer relacionamentos baseados na confiança, na
integridade e no respeito.
Estou profundamente orgulhoso de estar à frente dessa missão. Acredito
firmemente que nosso futuro será ainda mais promissor à medida que continuarmos a nos
apoiar mutuamente e a trabalhar em prol de nossos objetivos comuns.
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DIRETORIA DO SECOVI RIO É
REELEITA PARA BIÊNIO 2024-2026
principalmente nas operações envolvendo
bens imóveis.
Pedro Wähmann, presidente do Secovi Rio, fez
a abertura do encontro e destacou a relevância
deste assunto para o segmento da habitação.
Ele também pontuou a atuação do Sindicato em
acompanhar questões sensíveis e que possam
impactar o desenvolvimento do setor.
Pedro Wähmann foi reeleito para mais um mandato.
Pedro Wähmann foi reeleito para mais um
período à frente do Secovi Rio. A votação com
as empresas associadas aconteceu na sede do
Sindicato, no dia 11 de dezembro. O mandato
será válido para o biênio 2024-2026.
Atualmente, o Secovi Rio representa
mais de 32 mil condomínios e mais de 5 mil
administradoras e imobiliárias. A reeleição
de Wähmann, que também é coordenador
da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços
Imobiliários, reforça o trabalho incansável da
entidade na defesa dos interesses do setor.
“Gostaria de agradecer a confiança de todos
e deixar claro que nossa atuação ao longo dos
últimos anos foi baseada em muita seriedade e
dedicação. Nossa diretoria está empenhada em
seguir neste propósito por mais um período de
muito comprometimento com o setor”, disse.
SECOVI RIO ANALISA OS IMPACTOS
DA REFORMA TRIBUTÁRIA NO
SEGMENTO IMOBILIÁRIO
No fim de novembro, o Secovi Rio promoveu
um evento para associados sobre os impactos
da reforma tributária, especialmente no
segmento imobiliário. O palestrante convidado
para abordar o assunto foi Gilberto Alvarenga,
que é especialista em direito tributário, mestre
em ciências contábeis e consultor para assuntos
tributários do Sistema Fecomércio RJ.
O público teve a oportunidade de tirar
dúvidas e entender, de forma bastante didática,
a relevância desse tema para empresas,
condomínios e para a economia do país,
Gilberto Alvarenga durante a palestra.
SECOVI RIO PROMOVE
TREINAMENTO IN COMPANY PARA AS
EMPRESAS ASSOCIADAS
A qualificação profissional dos funcionários é
primordial para que a empresa alcance
os melhores resultados. Proporcionar um
treinamento exclusivo que irá auxiliar no
crescimento e desenvolvimento dos seus
colaboradores, sem precisar deslocá-los e
prejudicar a rotina dos setores, é a forma mais
eficiente de atender essa necessidade.
O desenvolvimento da Nova Inteligência
Imobiliária do Secovi Rio teve como objetivo
Treinamentos in company realizados pelo Secovi Rio.
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oferecer levantamentos valiosos e exclusivos
para auxiliar nas negociações imobiliárias e na
tomada de decisões estratégicas, com um amplo
leque de dados abrangendo informações
sobre valores de m² por todo o Estado do Rio
de Janeiro.
Pensando em atender necessidades específicas
de cada empresa, o Secovi Rio oferece
para suas associadas um treinamento
in company que proporciona suporte personalizado
para os profissionais que utilizam
a plataforma.
Todas as empresas associadas ao Secovi Rio
podem solicitar o treinamento GRATUITAMENTE
e agendar com nosso coordenador estatístico
do Cepai, Maurício Eiras.
As administradoras Ad’Rio, Apsa, BCF, Bervel,
Centrimóveis, Cinocred, Cipa, Conac, Juá,
Lowndes e Pacíficia solicitaram e realizaram o
treinamento em suas sedes.
Para agendar o treinamento e ter acesso a
todos os indicadores desenvolvidos pelo Secovi
Rio que auxiliam no planejamento de todas as
áreas da sua empresa, entre em contato por
meio do e-mail: cepai@secovirio.com.br
Foram abertas duas turmas em dezembro e
uma turma em janeiro. As aulas aconteceram
no posto da Central do Trabalhador da
Ilha do Governador, com todo o conteúdo
disponibilizado pela UniSecovi Rio.
O objetivo da parceria foi estimular a
capacitação profissional para o mercado
imobiliário, além de qualificar cariocas para
novas oportunidades de trabalho.
CENÁRIO ZORTE NORTE ABORDA
O DESEMPENHO DA REGIÃO NO
MERCADO IMOBILIÁRIO
EM PARCERIA COM A PREFEITURA
DO RIO, UNISECOVI RIO OFERECE
CURSO GRATUITO PARA PORTEIROS
DESEMPREGADOS
Curso para porteiros realizado pela UniSecovi Rio e pela Prefeitura.
O Secovi Rio e a Secretaria Municipal de Trabalho
e Renda firmaram parceria para oferecer
um curso gratuito de “Qualidade nos Serviços
de Portaria” para pessoas desempregadas.
Maurício Eiras, coordenador estatístico do Secovi Rio.
Para fechar com chave de ouro a agenda
de eventos presenciais do Secovi Rio para
o grande público, foi realizado no fim de
novembro o Cenário do Mercado Imobiliário
Zona Norte, no Sesc Tijuca. O encontro contou
com palestras e atualização sobre o mercado
imobiliário da região.
Maurício Eiras, coordenador estatístico
do Secovi Rio, Tiago Medina, gerente de
operações da Cury Construtora e João Eduardo
Correa, vice-presidente do Creci-RJ, foram os
palestrantes do evento.
O Cenário do Mercado Imobiliário teve o
patrocínio das empresas Condoblue e Grupo
Haganá. Além disso, contou com o apoio
institucional da Fecomércio RJ e da ABADI. A
Cury Construtora e o CRECI RJ foram parceiros
do evento.
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SECOVI RIO PARTICIPA DA 21ª
EDIÇÃO DO CONAMI
Nos dias 5 e 6 de dezembro, o Secovi Rio
esteve na 21ª edição do Congresso Nacional
do Mercado Imobiliário (CONAMI). O evento,
que aconteceu no Palácio das Artes, em Belo
Horizonte, é um dos mais importantes encontros
para profissionais e empresas do setor no país.
A participação do Secovi Rio foi marcada por
momentos marcantes junto com a delegação
do Rio de Janeiro, que reuniu 56 participantes.
Pedro Wähmann, presidente do Secovi Rio,
e Laura Suarez, coordenadora da área de
Assuntos Institucionais e Acompanhamento
Legislativo do Sindicato, participaram do painel
sobre a “Atuação Legislativa em Defesa do
Setor Imobiliário”. Leonardo Schneider, vicepresidente
do Secovi Rio, também foi um dos
destaques do CONAMI, no painel sobre ESG no
mercado imobiliário.
O 21ª CONAMI englobou uma ampla gama
de temas relevantes para o desenvolvimento
do setor, incluindo tecnologia, marketing e
inovação. Foi uma oportunidade única para troca
de conhecimentos, networking e atualização.
Equipe do Secovi Rio durante o 21º CONAMI.
ANOTE NA AGENDA: PANORAMA DO
MERCADO IMOBILIÁRIO SERÁ
EM MARÇO!
O Secovi Rio já está com a agenda de
eventos para 2024 a todo vapor. E para iniciar
a programação, será realizada no dia 13 março
mais uma edição do Panorama do Mercado
Imobiliário, com os principais dados de
condomínios, aluguel, compra, venda, ações
condominiais e locatícias, lançamentos e
financiamentos em todas as regiões da cidade.
Como de costume, o encontro será realizado
no auditório da Fecomércio RJ (Rua Marquês de
Abrantes, 99 - Flamengo).
O Panorama também terá palestras com
especialistas renomados sobre a importância
do mercado imobiliário para a economia,
além de novidades e tendências para locação,
venda, lançamentos e espaços corporativos.
Para mais informações, basta acessar
www.secovirio.com.br
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RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO
NA MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Corina Costa
A
concentração de grande número
de pessoas nos centros urbanos
fez crescer, exponencialmente, o número
de condomínios para acomodar famílias,
escritórios, empresas e empreendimentos,
por vezes com uma gama gigante de serviços,
o que demanda um bom gerenciamento para
garantir que tudo funcione perfeitamente.
Há muito tempo a gestão de condomínios
deixou de ser simples, onde o síndico tinha
como tarefa básica receber as cotas e pagar as
contas. Hoje, embora o condomínio não seja
tecnicamente uma pessoa jurídica, assume
obrigações semelhantes às de uma empresa
e, nessa toada, o síndico deixa de ser um
pagador de contas para ser um gestor, com as
responsabilidades que o cargo impõe.
A gestão condominial engloba diversas
tarefas como a de lidar com pessoas,
sejam condôminos, visitantes, empregados
ou prestadores de serviços, assim como
administrar a vida financeira e as partes
comuns, como acessos, áreas de lazer,
estruturas, contratos de prestação de serviços,
seguros, entre outras. Todas essas atividades
demandam conhecimento e acarretam
muita responsabilidade ao síndico. É neste
sentido que destacamos a importância de
uma boa gestão para que o síndico não seja
responsabilizado por ação ou omissão.
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Quando falamos de responsabilidade por
omissão, estamos nos referindo a deixar
de agir quando deveria, o que pode trazer
consequências jurídicas muito graves,
como no caso de falta de manutenção e
conservação dos elevadores, ou o cuidado
com reformas que, se não forem bem
gerenciadas, podem ocasionar acidentes e
até mesmo o desabamento da edificação,
como já ocorreu no passado, causando danos
materiais, morais e perdas de vidas humanas.
A responsabilidade civil ocorre como
consequência do descumprimento de uma
obrigação anterior, positiva ou negativa,
que gerou dano, na forma dos art. 186 e
927 do CC/02. Mesmo um síndico diligente,
muitas vezes, até por questões financeiras,
deixa de fazer intervenções preventivas e
acaba trabalhando “apagando incêndios”,
resolvendo os problemas emergenciais
que vão surgindo ao longo da gestão. Mas
esta não é a melhor alternativa pois, com
ações preventivas, é possível verificar os
problemas com antecedência e analisar sem
açodamento a forma mais adequada e menos
custosa para solucioná-los, o que pode ser
mais vantajoso financeiramente, além de
permitir que os custos sejam diluídos de
forma mais suave, assim como garantir que
todos os equipamentos funcionem bem e
gerem maior conforto aos condôminos.
Destacamos que o auxílio
de uma administradora
de imóveis, que conta com
profissionais especializados em diversas
áreas, pode descomplicar o dia a dia do síndico,
auxiliando-o na solução dos problemas, fornecendo
condições para que síndico e condôminos
possam tomar decisões de forma mais
assertiva.
Sérgio Cavalieri Filho, em seu livro
Programa de Responsabilidade Civil, 10ª
edição. Ed. Atlas. 2012, págs. 26 e 27, destaca
a relevância jurídica da omissão da seguinte
forma:
“A omissão, todavia, como pura atitude
negativa, a rigor não pode gerar, física ou
materialmente, o dano sofrido pelo lesado
porquanto do nada nada provém. Mas
tem-se entendido que a omissão adquire
relevância jurídica e torna o omitente
responsável quando este tem dever jurídico
de agir, de praticar um ato para impedir o
resultado, dever esse que pode advir da
lei, do negócio jurídico ou de uma conduta
anterior do próprio omitente, criando o risco
da ocorrência do resultado devendo, por
isso, agir para impedi-lo.
Em casos tais, não impedir o resultado
significa permitir que a causa opere. O
omitente coopera na realização do evento
com uma condição negativa, ou deixando
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de movimentar-se, ou não impedindo que o
resultado se concretize (Paulo José da Costa
Jr. Curso de Direito Penal, V.I/66, Saraiva, 1991).
Em suma, só pode ser responsabilizado por
omissão quem tiver o dever jurídico de agir,
vale dizer, estiver numa situação jurídica que
o obrigue a impedir a ocorrência do resultado.
Se assim não fosse toda e qualquer omissão
seria relevante e, consequentemente, todos
teriam contas a prestar à Justiça”.
De tudo isso destacamos a importância
de ações preventivas pois, quando fatos
acontecem e não geram danos, são resolvidos
e vida que segue; entretanto, quando da falta
de ação do síndico ocorrem eventos que
geram danos, sem dúvida haverá a busca pelo
responsável, valendo ressaltar que o art. 1.348,
V do CC/02, estabelece como atribuições do
síndico: “Diligenciar a conservação e a guarda
das partes comuns e zelar pela prestação dos
serviços que interessem aos possuidores”.
Portanto, a lei imputa de forma expressa
responsabilidade ao síndico.
Ressaltamos também que, de acordo com
o art. 1.342 do CC/02, o síndico ou qualquer
condômino, na omissão do síndico, pode
mandar realizar as obras ou reparações
necessárias (manutenção e conservação)
sem autorização da assembleia e, no caso
das necessárias e urgentes de elevado valor,
após realizadas devem ser dado ciência à
assembleia. Portanto, as obras ou reparações
que tenham essa natureza, podem ser
realizadas sem passar por uma assembleia,
mas ações preventivas, tomadas de decisões
conjuntas, antecipadas e programadas, podem
minimizar as cobranças, evitando assim o
aumento de gastos, sempre questionados
pelos condôminos.
Neste sentido, é importante que o
síndico fique atento aos compromissos
administrativos e ao bom funcionamento dos
equipamentos comuns, fazendo as revisões no
prazo já estabelecido ou sempre que detectar
alguma inconformidade, devendo levar para
deliberação assemblear tudo aquilo para o
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qual não tenha autorização por lei ou por
convenção para resolver de forma autônoma.
Ressaltamos que, como gestor, o síndico está
na posição de agir para tentar ou solucionar os
problemas, deixar de agir pode atrair para si
responsabilidade pessoal.
Na gestão de obras, além da aprovação
em assembleia, quando necessário deve
ficar atento às regras da convenção para
contratação de prestação de serviços e
à necessidade de coleta de orçamentos
variados. Também é preciso verificar se a
empresa está devidamente registrada, se no
contrato social há autorização para efetuar os
serviços para o qual se candidata, se a empresa
tem seguros para seus empregados e, em caso
de contratação, condicionar a apresentação
de comprovação de pagamento de salários e
encargos ao pagamento da parcela seguinte,
para evitar que o condomínio responda por
estes custos Pesquisar com clientes anteriores
sobre a empresa a ser contratada pode ajudar
na escolha do contratado.
O síndico, em conjunto com os condôminos,
deve ficar atento ao cumprimento das normas
e bom funcionamento das manutenções e
equipamentos do condomínio, principalmente
seguros, assim como deve estar em dia com
a autovistoria predial, do gás, para-raios,
elevadores, equipamentos de segurança da
piscina e atento a situações de grande risco,
que podem trazer, além de grande prejuízo
financeiro, perdas de vidas, o que é irreparável.
Por todo o exposto, prevenir é melhor que
remediar, como diz o ditado popular. Por este
motivo recomendamos que o síndico fique
atento às manutenções de forma preventiva
como meio de minimizar os danos ao
condomínio e evitar ser responsabilizado civil
e criminalmente.
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• ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS – EaD
• ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS – EaD
• CHEFE DE PORTARIA - Presencial
• EXCELÊNCIA EM VENDAS E GESTÃO DE CARTEIRA - EaD
• GESTÃO FINANCEIRA PARA CONDOMÍNIOS - EaD
• IMPLANTAÇÃO DE CONDOMÍNIOS -EaD
• QUALIDADE EM SERVIÇOS DE PORTARIA - Presencial
• ROTINAS DE DEPARTAMENTO PESSOAL – EaD
• SEGURANÇA CONDOMINIAL - Presencial
• SÍNDICO EXTERNO: COMO GERENCIAR SUA
CARREIRA E FIDELIZAR CLIENTES - Presencial
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JURÍDICO - ASSESSORIAS
CONDOMÍNIO
1) Pode um condômino estacionar em sua
vaga o carro e a moto? Saliento que as
vagas não são demarcadas no condomínio.
Estabelecendo a convenção um veículo por
vaga de garagem, assim deve ser observado
pelo condômino, não sendo razoável o
argumento de que a convenção não proíbe a
ocupação por dois veículos, bem como pelo
fato de a vaga ser grande, comportando os
dois veículos sem atrapalhar o uso do espaço
comum pelos demais condôminos.
Em não havendo vaga demarcada, o
condômino retira o seu veículo, deixando
o espaço vago, o que não ocorre, no caso
presente, permanecendo o condômino com
sua vaga, contrariando-se, deste modo, a
finalidade da norma, que é a utilização do
espaço comum em condições iguais por
todos os condôminos.
Assim, no nosso sentir, resta caracterizada
infração à norma condominial, cabendo
à administração do condomínio coibir tal
prática por parte do condômino.
2) No condomínio houve infestação de
cupim e o teto do hall terá que ser refeito,
mas não há dinheiro em caixa para essa
reforma no momento, então a saída
encontrada foi reformar esse espaço,
alterando o seu aspecto original. Posso
executar tal obra, já que se trata de uma
obra necessária?
A obra de manutenção e conservação,
como a recuperação do espaço devastado
por cupins, mantendo o seu padrão original,
é considerada uma obra necessária. Mas,
como não há dinheiro em caixa, o síndico
deverá aprovar em assembleia cota extra
para o pagamento dessa obra.
Por outro lado, se na recomposição do
espaço houver alteração do seu aspecto
original, é necessária a aprovação assemblear,
por quórum qualificado que, no caso, será o
quórum de 2/3 previsto na convenção.
3) Com a edição da lei 14.309/2022, posso
convocar assembleias condominiais híbridas
(presencial e virtual)?
A partir da inclusão do artigo 1354-A, no
Código Civil, pela Lei 14.309/22, passou a ser
possível a realização de assembleias virtuais
ou híbridas em condomínios, desde que não
seja vedada pela convenção.
Assim, não havendo vedação na convenção
sobre a possibilidade de realização de
assembleia híbrida, entendemos pela
realização de assembleia nessa modalidade,
independente de prévia aprovação
assemblear.
4) Em uma assembleia em sessão permanente,
há necessidade de que os condôminos
que já registraram seus votos na
primeira assembleia e, ainda assim, compareceram
à segunda reunião, assinem a lista
de presença?
O artigo 1.353, do Código Civil, alterado
pela lei 14.309/2022, que normatiza a
sessão permanente apenas dispõe que
não há necessidade de comparecimento, à
segunda sessão, dos condôminos presentes
à primeira sessão, garantido o direito
de alterar o seu voto. No entanto, se ele
compareceu à segunda sessão, participou,
se manifestou, entendemos que deve
assinar a lista de presença, ainda que não
altere seu voto.
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TRABALHISTA
1) Um empregado contratado na função
de faxineiro pode substituir o zelador no
período de alimentação e repouso?
Informamos que, de acordo com o parágrafo
único, da cláusula oitava da convenção
coletiva de trabalho que normatiza o trabalho
dos empregados de condomínios do Munícipio
do Rio de Janeiro, Baixada e Região
do RJ, a cobertura dos períodos destinados a
repouso e alimentação ou a folga semanal de
outro, bem como férias de até 20 dias, não
se caracteriza como substituição, não sendo
devido o salário do substituído.
Desta forma, como o condomínio
convocará outro empregado para a execução
de tal tarefa, ele receberá, sem qualquer
distinção, 20% sobre o piso salarial do
servente, independentemente dos dias que
trabalhará nesta condição, manuseando o
lixo. No entanto, para ser dispensado desse
pagamento, o condomínio poderá conceder
o correspondente EPI – Equipamento de
Proteção Individual.
2) O pagamento do adicional de manuseio
de lixo deve ser feito de forma integral ou
proporcional aos dias trabalhados, quando
o empregado falta no mês?
O adicional de manuseio de lixo é concedido
com base na cláusula 19ª, da convenção
coletiva, da categoria de empregados de
condomínio, sendo definidas as condições
para a concessão e dispensa do pagamento
desse adicional quando fornecido o EPI –
Equipamento de Proteção Individual - que
tem a função de proteger o trabalhador
contra riscos ocupacionais, geralmente,
constituído de luvas e botas antiderrapantes.
A referida cláusula normativa não prevê
o pagamento intermitente (proporcional
aos dias trabalhados), já que o objetivo do
pagamento do adicional é recompensar
o empregado por um trabalho em tarefa
desgastante, desconfortável.
3) Como é feito o cálculo para supressão de
horas extras para o empregado que esteve
afastado por doença pelo período de três
meses?
Como o contrato de trabalho estava
suspenso no período da licença médicoprevidenciária,
entendemos que os meses
de afastamento não devem ser considerados
para apuração da média de horas extras.
Assim, para apuração do valor da indenização,
orientamos que o condomínio desconsidere
os meses de afastamento até chegar aos 12
meses de efetivo trabalho.
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CONTA JUSTA
Gestão de
Água e Gás
Conta
programada
Aplicativo 24h
ORÇAMENTO: (21) 99767-9536
https://tecsolutions.eco.br
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Feira de Condomínios &
Encontro de Síndicos conquista
sucesso de público em 2023
Evento do Secovi Rio e da ABADI teve Bernardinho como
palestrante e mais de 60 empresas expositoras
Camilla Rua
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Feira de Condomínios & Encontro de
A Síndicos 2023 - Inovações e Estratégias
de Sucesso reuniu um público aproximado
de duas mil pessoas, no Hotel Fairmont
Copacabana, nos dias 26 e 27 de outubro. O
evento, que teve o patrocínio das empresas
Empresta Capital, Naturgy, Naturgy Soluções,
Sem Parar e Enel, contou com mais de 60
expositores, que levaram produtos e serviços
de grande relevância para o segmento.
Logo no primeiro dia, os participantes
lotaram o auditório principal da Feira para a
palestra do ex-técnico da seleção brasileira de
vôlei, Bernardinho, sobre o tema “Desafios da
Liderança”. Diante de um público de quase 200
pessoas, ele abordou a importância do trabalho
em equipe, da motivação, do papel de um líder,
da dedicação e da resiliência.
Foto: Leonardo Leoni.
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Fotos: Leonardo Leoni.
Segundo Bernardinho, dentro dos
condomínios é fundamental que tanto os
funcionários como os moradores saibam
trabalhar em parceria por um objetivo maior:
a boa convivência entre todos. O palestrante
também reforçou o valor da disciplina para a
conquista de bons resultados.
Além da palestra principal do craque
Bernardinho, a Feira teve outros momentos
marcantes, como a simulação de uma
assembleia condominial e a participação do
Disque Denúncia em uma roda de debates.
O Instituto Aromeiazero apresentou aos
visitantes o projeto Bike Parada Não Rola, que
promove a separação e destinação de bicicletas
abandonadas no bicicletário e garagem de
condomínios para reforma e direcionamento
para crianças, jovens e adultos em situação de
vulnerabilidade social.
A Fecomércio RJ foi a responsável pelo
apoio institucional do evento. Sesc e Senac
foram os parceiros institucionais da Feira,
levando momentos de ginástica laboral para
os participantes se movimentarem entre as
palestras e disponibilizando um estande para
atendimento ao público.
Gustavo Araújo, professor na graduação de
Hotelaria da Faculdade Senac RJ, ministrou a
palestra “Criando experiências memoráveis
para o sucesso do seu condomínio”. Ele possui
20 anos de experiência na gestão de hotéis e
flats em diversas regiões do Brasil.
Diretoria do Secovi Rio e Bernardinho.
Avaliação positiva do público
O Secovi Rio e a ABADI realizaram uma pesquisa
de satisfação para avaliar o desempenho
da Feira em 2023, e o resultado comprovou o
sucesso do evento.
Mais de 96% das pessoas presentes afirmaram
que o evento atendeu ou superou as expectativas.
E mais de 78% das pessoas avaliaram
os temas das palestras apresentadas com
notas 9 e 10.
A síndica Tânia Luna, de Teresópolis, passou
meses ansiosa pela feira e se organizou para viver
essa experiência da forma mais proveitosa
possível. “Eu vim para o evento com meu filho,
Equipe do Secovi Rio e da ABADI no encerramento da Feira.
que também é síndico, e só tenho elogios. Foi
tudo impecável”, declarou.
Helena Nasse, síndica há mais de 10 anos,
visitou o evento pela primeira vez nesta edição.
“Gostei muito de fazer parte da feira.
Adquiri bastante conhecimento, tive a
possibilidade de fazer networking com
outras pessoas que atuam nessa área,
encontrei amigos e ainda pude ver várias
novidades para melhorar os condomínios.
Sem dúvidas, está sendo um evento
maravilhoso”, disse.
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Para Pedro Wähmann, presidente do Secovi
Rio, o sucesso da Feira de Condomínios &
Encontro de Síndicos reflete o compromisso da
entidade com o desenvolvimento do mercado
da habitação por meio de parcerias estratégicas
e um trabalho de excelência.
“O Secovi Rio atua em temas que
afetam os condomínios e busca, por meio
de eventos como a feira, potencializar o
trabalho dos síndicos. Muito mais do que
isso, queremos que eles estejam cada
vez mais preparados para os desafios
do mundo moderno e prontos para uma
gestão condominial de excelência. Os dois
dias de evento foram voltados para quem
busca conhecer inovações, fornecedores
qualificados, trocar experiências e,
sobretudo, investir em capacitação.
Estamos felizes com o resultado
alcançado e prontos para fazer um evento
ainda mais grandioso em 2024”, enfatizou.
Com entrada gratuita e ingresso social de
um quilo de alimento não perecível, a Feira
arrecadou doações para o Programa Mesa
Brasil, do Sesc, que beneficia famílias em
situação de vulnerabilidade social.
Bernardinho durante palestra na Feira de Condomínios & Encontro de Síndicos.
Visitantes na Feira de Condomínios & Encontro de Síndicos.
Estande do Sesc e Senac na Feira.
Destaque na mídia
Conhecida como um dos maiores eventos do
mercado imobiliário do Rio de Janeiro, a Feira
de Condomínios & Encontro de Síndicos 2023
foi citada em matérias de diversos veículos de
comunicação, incluindo: Jornal O Dia, Diário
do Porto, Conexão Fluminense, Revista dos
Condomínios e Síndico Net, entre outros.
Esse reconhecimento comprova a atuação
efetiva do Secovi Rio em eventos capazes de
impulsionar o setor da habitação. A programação
da Feira de Condomínios & Encontro de Síndicos
2024 será divulgada em breve.
Fotos: Carolina Fernandes.
Palestras estiveram entre as atrações da Feira. Na foto, Gustavo Araújo,
especialista em hospitalidade do Senac RJ.
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MATÉRIA DE CAPA • ENTREVISTA
ALTA NO MERCADO
IMOBILIÁRIO DA
REGIÃO SERRANA
Bruno Gagliasso aposta no potencial de Teresópolis
e lança condomínio sustentável na cidade
Camilla Rua
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potencial do mercado imobiliário da
O Região Serrana despertou o interesse do
ator e empresário Bruno Gagliasso, de 41 anos,
em investir em mais um projeto inovador. O
ator é um dos sócios do Quinta das Amoras, em
parceria com a SAAU Incorporadora, no Vale
Alpino, em Teresópolis. O empreendimento,
assinado pelo arquiteto Duda Porto, foi
desenvolvido com um viés extremamente
sustentável, seguindo os valores que o artista
cultiva ao longo de sua carreira de sucesso na
TV e no cinema.
O empreendimento está em sua segunda
fase com a comercialização de 14 casas de
alto padrão, também assinadas por Duda
Porto, e 89 terrenos. Integra ainda uma
área de lazer que tem nove mil metros
quadrados de ambientes diferenciados para
os moradores, além de um pomar para uma
experiência sensorial. O Quinta das Amoras
conta com sauna, academia, piscinas, lounge,
brinquedoteca, espaço gourmet, quadras
poliesportiva, de tênis e de beach tennis,
espaço teen, playground e pet place.
Bruno Gagliasso concedeu uma entrevista à
Revista Secovi Rio para contar detalhes sobre
a iniciativa de construir um condomínio na
Região Serrana do Rio e sobre sua ligação com
Teresópolis.
Em uma das ações do projeto, Gagliasso
quis conhecer de perto as expectativas dos
moradores da região e fez uma pesquisa, com
a ajuda de um antropólogo, com cerca de
200 pessoas para entender as necessidades
da vizinhança. Na visão dele, esse tipo de
levantamento traz insights importantes e
pode servir de inspiração para o trabalho de
novos e futuros síndicos.
Vale destacar que Bruno tem ampla experiência
em projetos imobiliários que valorizam
a relação entre o ser humano e o meio ambiente.
Além do novo empreendimento em
Teresópolis, Gagliasso também é dono de um
rancho na região de Paraíba do Sul e de uma
pousada em Fernando de Noronha.
Quinta das Amoras, em Teresópolis, tem vista privilegiada para as montanhas e conceito sustentável.
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Confira a entrevista do Secovi Rio com o artista:
Secovi Rio
Por que a cidade de Teresópolis foi escolhida para a construção do condomínio e como você
avalia o potencial da Região Serrana para o desenvolvimento do mercado da habitação do Rio?
Bruno Gagliasso
Eu tenho uma conexão muito forte com Terê, cidade onde passei muitos momentos da minha
infância e que inspira profundamente meu estilo de vida. Os sócios da SAAU também têm
uma história de vida com a cidade e decidiram juntos criar um novo destino na Região Serrana
em um verdadeiro paraíso que fica no coração do Vale Alpino. O Quinta das Amoras é especial
em muitos sentidos: tem vistas de tirar o fôlego, sustentabilidade, lazer com uma área de 9 mil
metros quadrados, que já está pronta, segurança e casas que serão desenvolvidas pelo talentoso
time liderado pelo Duda Porto, arquiteto que também assina o projeto. Cada uma será
uma obra de arte arquitetônica que vai se integrar com harmonia ao cenário espetacular que a
envolve. Para mim, o compromisso com a sustentabilidade não é só uma escolha e, sim, uma
missão. O Quinta das Amoras é uma homenagem à harmonia entre as pessoas e a terra. Tudo foi
cuidadosamente pensado para minimizar o impacto ambiental, sinalizando nosso compromisso
de deixar um legado de amor e respeito para as gerações futuras.
Secovi Rio
Antes do lançamento do empreendimento em Teresópolis, você realizou uma pesquisa
com 200 moradores do entorno para conhecer as necessidades e as expectativas das pessoas
para a região. Quais foram os principais insights?
Bruno
Abraçar o entorno e as pessoas que moram próximas ao Quinta das Amoras é ponto fundamental
do projeto. Realizamos um censo em mais de 50 casas, totalizando cerca de 200 pessoas,
com a ajuda de um antropólogo. Essas serão as casas beneficiadas nesta primeira fase por
meio de uma parceria público-privada. Entre as necessidades apontadas estão melhorias nas
casas e intervenções locais como pavimentação e recuperação do rio que corta a Estrada do
Alegria, reforma da ponte, limpeza e a construção de um posto de saúde. Também percebemos
a necessidade de qualificar os moradores por meio de cursos profissionalizantes como jardinagem,
fotografia, portaria, concierge e guia turístico, entre outros. Estamos tentando parcerias
para que essa mão de obra possa ser também absorvida no Quinta das Amoras, resgatando a
autoestima e gerando emprego e renda. Além disso, vamos incentivar a agricultura familiar para
evitar o êxodo rural.
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Secovi Rio
Na sua visão, qual a importância de um síndico fazer esse tipo de pesquisa para iniciar o
trabalho em um novo condomínio de forma estratégica?
Bruno
Esse levantamento foi feito por mim, pela SAAU e contou com a ajuda de um antropólogo
para identificar quem são estes moradores e quais as principais necessidades deles e da região
onde está sendo construído o Quinta das Amoras. Esse trabalho é fundamental até porque
não basta apenas chegar e construir. É preciso entender o local, quem está nele e, a partir daí,
encontrar a sintonia perfeita para desenvolver o empreendimento. Fiquei muito feliz com o resultado
da pesquisa porque ela deu uma direção para nossos próximos passos.
Secovi Rio
Vocês fizeram uma parceria com o Senac RJ para captar e qualificar mão de obra da cidade
para o condomínio? Quais são os ganhos que um condomínio tem ao valorizar e buscar trabalhadores
no seu entorno?
Bruno
Estamos em negociações para fechar esta parceria. A gente acredita que o ganho é total.
Incentivar e capacitar estas pessoas traz vários benefícios para a cidade, gera emprego e renda,
evita o êxodo rural e privilegia a agricultura familiar. É o que chamamos de economia circular e
é um dos pilares do ESG (Environmental, Social and Governance).
Secovi Rio
Falando sobre sustentabilidade, quais recursos vocês pretendem implantar no empreendimento
e que podem servir de inspiração para síndicos e outros gestores condominiais?
Bruno
O Quinta das Amoras está numa região desenhada pela natureza e de frente para o Parque
Estadual dos Três Picos. O morador vai poder respirar o ar puro da montanha, caminhar entre
as trilhas e descobrir lugares fascinantes como cachoeiras, rios e mirantes. E, claro, a sustentabilidade
é um dos pilares. Eu sou fascinado por tudo isso e estou muito entusiasmado com
esse projeto. Com o pomar, por exemplo, queremos estimular os sentidos: o olfato com os
aromas de alecrim e lavanda; o tato e o paladar com as frutas; e a visão com o cenário deslumbrante.
Seguindo este paraíso, já fizemos o plantio de milhares de árvores monitoradas com
QR code que, até o momento, já sequestraram cerca de 389 toneladas de CO2 (gás carbônico).
Todas são catalogadas, informando a espécie e a sua localização exata, além de serem monitoradas
remotamente. Tudo isso com uma paisagem exuberante e com a tranquilidade de estar
em um condomínio monitorado 24 horas na cidade mais segura do estado e a 8ª do Brasil.
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PERSPECTIVAS POSITIVAS NA SERRA
O boom na Região Serrana ganhou força nos
últimos anos, especialmente após a pandemia.
Em 2020, com a obrigatoriedade do isolamento
social e a adoção do home office, dezenas de
família cariocas e fluminenses passaram a
buscar imóveis maiores fora da capital. Tudo
isso motivado pela procura por mais qualidade
de vida e espaço.
Essa movimentação intensificou a oferta
em cidades mais afastadas e valorizou o preço
médio dos imóveis, levando grandes empresas
a investirem em novos empreendimentos.
Dados do Centro de Pesquisa e Análise da In-
formação do Secovi Rio, que faz um acompanhamento
detalhado sobre o desempenho do
setor ao longo dos anos, mostram que o preço
médio de venda de casas em Teresópolis subiu
31% nos últimos cinco anos. De novembro de
2018 a novembro 2023, o valor do metro quadrado
ofertado para venda de casas passou de
R$ 3.735 para R$ 4.891. No caso dos apartamentos
na cidade, a alta foi de 13,9%.
Já em Petrópolis, o aumento foi de 28,3%
no metro quadrado ofertado para venda de
casas, entre 2018 a 2023. Ou seja, os números
apurados pelo Secovi Rio reforçam o panorama
cada vez mais promissor da Região Serrana.
Petrópolis teve valorização no mercado imobiliário.
NOVIDADES EM PETRÓPOLIS, ITAIPAVA E
AREAL
E não foi apenas Teresópolis que ganhou
empreendimentos grandiosos e com conceito
sustentável nos últimos meses. O mercado
imobiliário também está aquecido em outras
cidades, com opções de moradias que englobam
lazer, segurança, tecnologia e muito contato
com a natureza.
O Quinta Portuguesa, empreendimento
do Grupo Santinon, em Areal que será
lançado no primeiro trimestre de 2024, terá
pegada na cultura da “terrinha”, oferecendo
aproximadamente 165 terrenos de 500 a 2 mil
metros quadrados, e clube exclusivo para os
moradores com espaço para eventos, quadras
de beach tennis, campo de futebol, área
gourmet, e elementos intimistas como Wine Bar,
deck com lago, fogo de chão, espaços pet e de
jogos. O empreendimento terá ainda um pomar
e a cereja do bolo: um restaurante português
para os moradores, que também será aberto
ao público, além de adega, sorveteria, doceria e
panificadora.
Itaipava, distrito de Petrópolis.
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A CIA Multiplataforma Imobiliária pisou
ainda mais no acelerador nesta reta final de 2023
e tem vários projetos a serem lançados no país.
A expectativa da empresa é alcançar um volume
de vendas expressivo, com uma previsão de alta
de mais de 150% em relação ao último trimestre
de 2022, consequência da expansão de novos
negócios. De acordo com Renato Teixeira,
sócio-fundador e CEO da empresa para os
estados do Rio de Janeiro, Minas Gerais e Bahia,
os empreendimentos serão construídos na
capital e nas regiões Serrana e dos Lagos. Entre
os lançamentos, estão projetos com vinícolas,
além de condomínios horizontais, verticais e
de casas de alto padrão. Para atender a esta
demanda na Região Serrana, a empresa abriu
uma loja conceito em Itaipava.
Renato Teixeira,
da CIA Multiplataforma.
Kabana Nogueira.
Kabana Nogueira, empreendimento lançado em Petrópolis.
A Rio8 Exclusive, em parceria com a
KS9, lançou em 2023 o Kabana Nogueira,
empreendimento de alto padrão em Petrópolis.
Será um condomínio fechado com apenas 14
casas, de 185 a 211 metros quadrados, com dois
pavimentos, três suítes e um quarto, duas vagas
para cada unidade e uma vaga para visitante. O
empreendimento terá também segurança 24
horas e lazer com piscina infantil, sauna úmida,
spa, espaço gourmet/adega integrada e lareira,
além de placas solares nas áreas comuns. Para
2024, a previsão é lançar mais um residencial
na cidade. A ideia é trazer mais uma opção
aos clientes com residenciais inovadores e
sustentáveis.
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NOSSOS LUGARES
Caindo na folia!
Como curtir o carnaval com segurança e conforto,
dentro ou fora do condomínio?
Gustavo Monteiro
Já é possível sentir o cheirinho do carnaval.
Além dos cortejos, blocos informais e
ensaios de rua, festas pagas começaram a
dar o tom de como será a maior celebração
carioca do ano, que oficialmente acontece
de 10 a 13 de fevereiro. E para os moradores
de alguns condomínios há ainda mais uma
opção: curtir os dias de folia no conforto do
lar, com banheiros à disposição, espaço para
as crianças curtirem e, o mais importante,
com segurança. Nesta reportagem, vamos dar
dicas para curtir o carnaval dentro ou fora de
casa.
Para o síndico David Jorge dos Santos, que
administra um condomínio com dois blocos
e 66 unidades, em Botafogo, a época é de
festejar, mas também de arregaçar as mangas.
Ele pretende repetir a fórmula bem-sucedida
do ano passado, quando elegeu um comitê
composto por condôminos que levaram ideias
para a formatação do evento.
“Eles sugerem cronogramas, se vai ter
um bloquinho, ou uma festa, ou comidas
diferentes, enfim, ideias para que as pessoas
possam curtir o carnaval dentro do próprio
condomínio. Mas quem quiser aproveitar o
bloco na rua, tudo bem. A gente tenta dar
essa opção para que a pessoa possa desfrutar
também dentro do próprio condomínio sem
ter que se preocupar com nada”, completa o
gestor.
Ele reforça que é importante envolver
os moradores na organização. “Esse
modelo participativo permite a inclusão
de diferentes atividades, como bailinhos,
almoço de confraternização, concursos de
fantasia ou baile de encerramento”, destaca,
esclarecendo que a administração assume
a responsabilidade direta de ornamentar e
reservar os espaços, que ficam abertos das
10h às 20h durante os quatro dias de folia.
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Fazendo a coisa certa
Para garantir a segurança dos moradores
durante as celebrações, David destaca a
política restritiva em relação à presença de
pessoas de fora. Ele enfatiza que os eventos
são exclusivos para os moradores do prédio,
proibindo a participação de parentes ou
visitantes externos. Essa medida visa assegurar
um ambiente controlado e familiar durante as
festividades, reforçando o compromisso com
a tranquilidade e o bem-estar.
Com relação ao barulho, salienta o
comprometimento com o cumprimento
do regulamento interno. Mesmo em meio
à animação carnavalesca, o condomínio
mantém a rigidez quanto aos horários
estabelecidos para atividades como piscina
e festas. Essa abordagem visa conciliar a
diversão dos moradores com o respeito às
diferentes preferências, promovendo um
ambiente harmonioso e equilibrado durante a
temporada festiva.
‘Joga água que é de cheiro, confete e
serpentina!’
Se você é daqueles que não pode nem
pensar em ficar dentro do condomínio, uma
boa notícia: os blocos pré-carnavalescos
já estão a todo vapor e vão alegrar todas as
regiões da cidade. Os tradicionais Tambores de
Olokum, Desliga da Justiça, Carmelitas, Spanta
Neném, Céu na Terra, Fogo e Paixão e dezenas
de outros prometem sacudir as ruas da cidade
antes mesmo do período momesco.
De acordo com a prefeitura, a
tendência é que o número de blocos não
tenha um aumento em relação ao carnaval
do ano passado, quando 415 blocos
realizaram 456 desfiles oficiais no Rio. E a
administração municipal prevê a presença de
15 mil vendedores ambulantes cadastrados
trabalhando.
Por outro lado, o número de blocos
informais deverá aumentar bastante.
Segundo Rita Fernandes, da Associação
Independente dos Blocos de Carnaval de Rua
da Zona Sul, de Santa Teresa e do Centro,
a Sebastiana, já se observa que o carnaval
mais livre, independente, sem carro de som
e sem trio está ganhando espaço. “Sem essas
estruturas, os foliões conseguem circular pela
cidade de forma mais leve e o roteiro não
tem que ser “dali até aqui”. Isso traz maior
fluidez, liberdade de construção de caminhos
e marcação de horários, que é o que esses
novos organizadores querem”, avalia.
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Dicas para um carnaval inesquecível no condomínio
Celebrar o carnaval no condomínio pode ser uma experiência única, proporcionando aos
moradores um ambiente repleto de diversão. Mas para não atravessar o samba, elencamos
dicas valiosas. Confira:
• Incentive a participação ativa dos moradores na organização dos eventos carnavalescos.
Crie comissões ou grupos para trazer ideias e sugestões, promovendo um ambiente
participativo;
• Planeje a ornamentação das áreas comuns de forma alegre e temática;
• Reserve os espaços do condomínio sem custos adicionais para a realização de eventos,
garantindo a diversão dos moradores;
• Estabeleça políticas claras quanto à presença de pessoas de fora nos eventos. Mantenha
a restrição, permitindo apenas a participação dos moradores para promover um ambiente
seguro e controlado;
• Reforce o cumprimento do regulamento interno, mesmo em períodos festivos, e
estabeleça horários para atividades como piscina e festas, visando manter a ordem e
respeitar as preferências dos moradores;
• Promova variedade nas atividades, como bailinhos de Carnaval, concursos de fantasias,
almoços temáticos e brincadeiras para crianças;
• Assegure que as celebrações sejam seguras para todos. Estabeleça medidas preventivas,
como a proibição de objetos perigosos e a presença de equipe de segurança, se necessário;
• Utilize murais, grupos de mensagens ou boletins para uma comunicação eficaz;
• Promova ações sustentáveis, como a redução de descartáveis e o incentivo à reciclagem
durante os eventos;
• Pós-evento, realize uma pesquisa de satisfação ou reunião para receber feedback dos
moradores. Utilize as informações para aprimorar as próximas celebrações e atender cada
vez melhor às expectativas da comunidade condominial.
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O Rio além da folia
Enquanto o agito do carnaval toma conta das ruas do Rio de Janeiro, alguns preferem um
refúgio tranquilo para relaxar e recarregar as energias. Se você busca escapar da agitação
carnavalesca e desfrutar de lugares mais calmos na Cidade Maravilhosa, confira dicas para uma
experiência revigorante.
• Jardim Botânico: Descubra a serenidade
entre as flores e árvores exuberantes do
Jardim Botânico. Este paraíso verde oferece
um ambiente perfeito para caminhadas
tranquilas e contemplação da natureza.
Além disso, o espaço abriga eventos culturais,
exposições e apresentações artísticas.
• Parque Lage: Localizado aos pés do
Corcovado, o Parque Lage combina a
beleza natural com instalações artísticas.
Desfrute de momentos de tranquilidade
enquanto explora seus jardins e palmeiras
imperiais. O espaço frequentemente
promove atividades culturais, como
exposições e apresentações teatrais.
• Theatro Municipal: Visite o Theatro
Municipal, um ícone da arquitetura e da
cultura carioca. Além de sua beleza histórica,
o teatro oferece apresentações artísticas,
óperas e concertos, proporcionando
uma experiência cultural única.
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O Rio além da folia
• Museu do Amanhã: Embarque em uma
jornada fascinante no Museu do Amanhã,
localizado na região portuária do Rio. Com
exposições interativas e experiências
imersivas, este museu inovador proporciona
uma visão única sobre o futuro, perfeito
para quem busca uma experiência cultural
enriquecedora.
• Praça Mauá e Mural do Kobra: Visite
a Praça Mauá, um espaço revitalizado
no centro do Rio de Janeiro, repleto de
história e cultura. Não deixe de conferir o
impressionante mural do artista Eduardo
Kobra, uma obra de arte a céu aberto que
retrata a diversidade e a riqueza cultural da
cidade.
• Escadaria Selarón: Caminhe pela famosa
Escadaria Selarón, situada no bairro
de Santa Teresa. Este colorido e artístico
local é um tributo ao talento do artista Jorge
Selarón, proporcionando uma viagem
única pelas cores e formas.
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O Rio além da folia
• Santa Teresa de bonde: Para uma
experiência autêntica no Rio de Janeiro,
embarque no bonde de Santa Teresa
e mergulhe na atmosfera única deste
charmoso bairro. O bonde, um ícone
histórico da cidade, oferece uma viagem
pitoresca por ruas estreitas e ladeiras
íngremes, proporcionando vistas
deslumbrantes da cidade.
• Pão de Açúcar: Conhecido como um
dos ícones mais emblemáticos do Rio de
Janeiro, o Pão de Açúcar oferece uma experiência
única com vistas deslumbrantes
da cidade, da Baía de Guanabara e das
praias adjacentes.
*Lembre-se de verificar as datas de funcionamento desses locais durante o período de Carnaval,
pois alguns estabelecimentos podem ter horários especiais ou estar fechados temporariamente.
Planeje sua visita com antecedência para aproveitar ao máximo sua experiência tranquila e
cultural.
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MATÉRIA ESPECIAL • DIA INTERNACIONAL DA MULHER
A ascensão feminina no
universo condominial
Mulheres rompem barreiras, assumem liderança e
transformam a dinâmica dos condomínios, deixando
uma marca de sensibilidade e eficiência
Gustavo Monteiro
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Celebrado em 8 de março, o Dia Internacional
da Mulher sempre nos oferece
uma oportunidade de reflexão sobre os direitos
das mulheres na sociedade contemporânea
e sua participação em todos os espaços,
especialmente no universo condominial, ainda
fortemente ocupado por homens, seja na
gestão direta, nas atividades diárias dos edifícios
ou na prestação de serviços. Como forma
de homenagear as figuras femininas que
aos poucos vêm ocupando um lugar cada vez
maior nestes ambientes, apresentamos esta
matéria especial escrita com base apenas em
depoimentos femininos.
A primeira delas é a síndica Roberta Pacca,
de 48 anos, que administra 14 condomínios
residenciais na Zona Sul. Ela ressalta o
crescente destaque das mulheres no
segmento de condomínios, reafirmando
a competência e a capacidade delas não
apenas na sindicatura, mas em diversas
outras profissões relacionadas, inclusive em
áreas antes consideradas exclusivamente
masculinas, como a mecânica de elevadores e
portarias.
“Há uma mudança acontecendo, ainda gradativa,
mas que revela que a força e a competência
femininas estão ganhando cada dia
mais espaço. As habilidades de acolhimento,
cuidado com moradores e funcionários são um
diferencial. A sensibilidade em pequenos gestos,
a empatia, um lado mais maternal e feminino”,
elenca a gestora, alertando que as interessadas
em ingressar neste
universo precisam saber
que o conhecimento gera
segurança e respeito.
“É de extrema importância
a qualificação,
a leitura, a parceria
com diversas áreas,
entre elas Engenharia
e Direito”.
Síndica Roberta Pacca
Síndicas no poder
Felizmente, Roberta é apenas uma das
muitas que vêm conquistando um lugar
ao sol. Fernanda Oliveira, gestora de
condomínios em uma grande administradora,
reforça que, ao longo dos últimos anos, têm
crescido o número de mulheres trabalhando
no dia a dia dos condomínios, seja direta ou
indiretamente. “Hoje já é possível encontrálas
atuando em diferentes funções, como
síndicas, gestoras e assistentes condominiais e
auxiliares de serviços gerais e de manutenção,
dentre outros. Inclusive já vemos, ainda que
timidamente, mulheres atuando em cargos
que antes eram ocupados exclusivamente
por homens, como é o caso das posições de
zeladoria e portaria”.
Mas nem tudo são flores, pondera a
psicóloga e conselheira de Administração da
APSA, Frances Vivian Correa. Ela lembra que
os desafios na carreira das mulheres surgem
bem cedo, e no mercado mobiliário não é
diferente. “Eles aparecem porque a gente
precisa provar desde cedo que é capaz e
tem competência para assumir papéis de
liderança. É necessário se destacar bastante
para a gente ser reconhecida e ter um espaço
enquanto líder.”
Para essa jornada, ela tem uma dica valiosa:
qualificação. “A gente supera
as dificuldades com estudo,
competência, persistência,
e com um propósito muito
claro e objetivo. Sempre tive
a visão de que as pessoas
são fundamentais no mercado
mobiliário. A excelência
acontece quando temos
gente muito qualificada e
com propósitos bastante
genuínos. Foi isso que me
fortaleceu enquanto profissional”,
ensina.
Frances Vivian Correa
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41

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42
Condomínios
Verdes

2024 / nº 134 /
43

Abrindo caminhos
A empresária Tanit Galdeano é presidente
da TAO, incorporadora responsável por
empreendimentos em diversas regiões do Rio
de Janeiro, como Gávea, Humaitá, Barra, Vila
Isabel e Penha. Formada em Medicina e com
tino para os negócios, fundou a empresa há
21 anos, após herdar terrenos do pai, Antonio
Galdeano. Hoje, é a única mulher a liderar
uma empresa do segmento de incorporação e
construção no Rio de Janeiro.
“Existe espaço para que outras mulheres
também estejam à frente de empresas como
a minha. Aconselho que busquem este lugar e
se cerquem sempre de pessoas competentes.
Unindo trabalho, eficiência, sensibilidade e
comprometimento, características necessárias
para qualquer negócio, todos nós podemos
ir adiante. A mulher é mais intuitiva e minha
sensibilidade, sem dúvida, colabora para o
negócio”, afirma a executiva.
Ela admite que teve sorte por nunca ter sido
discriminada por questões de gênero.
“Aliás, a TAO tem várias
mulheres ocupando
posições estratégicas,
tanto no escritório
quanto nas obras.
No Jardim Pindorama,
por exemplo,
condomínio de casas
que estamos
desenvolvendo
na Gávea, tenho
uma equipe
basicamente
feminina.”
Tanit Galdeano
/ 2024 / nº 134 /
44

Oportunidade de ascensão
O Grupo Haganá, referência em soluções
para condomínios, entre elas terceirização
de serviços de portaria, recepção, limpeza e
bombeiro civil, observa uma transformação
no cenário condominial com a crescente
participação de mulheres em funções antes
dominadas por homens. A gerente financeira
da empresa, Marcia Dutra, destaca que essa
mudança é evidente não apenas em cargos
de gestão, mas também em atividades
operacionais, em que as mulheres assumem
papéis essenciais na administração, segurança
e manutenção condominial. “Essa tendência é
refletida nas funções relacionadas à segurança,
como vigilância, controle de acesso e
monitoramento, onde a sensibilidade e empatia
femininas são reconhecidas e demandadas”,
diz.
Ao longo do tempo, Marcia percebe um
aumento no interesse dos condomínios
em ter mais mulheres em suas operações,
notando uma abordagem mais colaborativa
e atenção aos detalhes. “A Haganá, ciente
dessas dinâmicas, tem enfrentado desafios ao
quebrar estereótipos de gênero, promovendo
igualdade de oportunidades e incentivando
a capacitação. Os feedbacks dos clientes
indicam que a presença feminina contribui
positivamente para a qualidade dos serviços,
proporcionando uma abordagem mais sensível
às diversas necessidades dos moradores.”
A empresa promove a presença feminina
por meio de programas de recrutamento que
visam a diversidade, e iniciativas como a série
“Liderança Feminina na Haganá”
destacam gestoras exemplares.
Além disso, a Haganá
incentiva o desenvolvimento
profissional das mulheres,
oferecendo oportunidades
de treinamento e promoção
para garantir sua representatividade
em todas
as áreas da empresa.
Essas ações destacam
o compromisso
da Haganá em criar
um ambiente inclusivo
e equitativo no
mercado condominial.
Marcia Dutra
Imagem: Adobe Firefly.
/ 2024 / nº 134 /
45

Desafios na gestão condominial
No cenário condominial, Marisa Braga, diretora social da Associação Brasileira das
Administradoras de Imóveis (ABADI), destaca os desafios ainda enfrentados pelas mulheres
em posições de destaque: discriminação de gênero, estereótipos e falta de representatividade
persistem, gerando resistência e desconfiança em relação às competências femininas. Contudo,
ela aponta oportunidades claras para ampliar a participação das mulheres, enfatizando a
necessidade de processos seletivos transparentes, incentivo à formação em administração
condominial e a criação de espaços de diálogo que valorizem a diversidade de experiências.
Além disso, a dirigente destaca os impactos positivos que a presença feminina tem
gerado na gestão condominial. Com uma abordagem colaborativa, sensível e empática,
as mulheres contribuem para ambientes mais harmoniosos, facilitando a resolução
de conflitos. A diversidade de gênero também enriquece a tomada de decisões,
evidenciando que organizações mais diversas são mais inovadoras. A presença
feminina não apenas encoraja a participação ativa de outras mulheres, aumentando
a representatividade, mas também melhora a governança do condomínio como
um todo.
Marisa Braga
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MATÉRIA ESPECIAL • ORÇAMENTO CONDOMINIAL
ORÇAMENTO
CONDOMINIAL:
A ARTE DE GARANTIR
ESTABILIDADE E
BEM-ESTAR
DESVENDANDO OS SEGREDOS DA GESTÃO
FINANCEIRA: ESTRATÉGIAS PARA UM
ORÇAMENTO EFICIENTE
Gustavo Monteiro
No universo condominial, cada despesa
e decisão afeta diretamente a vida
dos moradores. O síndico e administrador
Marcelo Eller, gestor de 12 condomínios
na Zona Sul do Rio de Janeiro, sabe bem
disso. Ele destaca a importância crucial do
planejamento financeiro para o sucesso da
gestão. E compartilha sua experiência com os
leitores da Revista Secovi Rio, revelando sua
visão sobre a elaboração de orçamentos bem
estruturados e destacando a necessidade de
transparência e compreensão por parte dos
condôminos.
O gestor destaca que o aspecto financeiro
deve ser cuidadosamente planejado e
apresentado, demonstrando e justificando
a previsão orçamentária de forma clara e
transparente. Eller ressalta a importância de
elencar categorias específicas no orçamento
condominial.
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50

“Estamos cada vez mais exigentes
em relação aos produtos e serviços
adquiridos, desejando sempre melhor
qualidade e um custo x benefício
justificável. Em um condomínio não
é diferente, ninguém gosta de ficar
sendo pego de surpresa por uma
desagradável cobrança de cota extra
para cobrir eventual déficit originado
em função de um orçamento mal
dimensionado”, alerta.
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A composição do orçamento
De acordo com Eller, um orçamento condominial
deve ter pelo menos seis subdivisões ou
grupos de despesas: pessoal, encargos/tributos,
concessionárias, contratos de conservação/manutenção,
despesas administrativas e
reparos/reposições. “Dependendo do porte e
características do condomínio, pode haver distorções,
mas em média as principais despesas dos
condomínios estão próximas a: pessoal/encargos,
50%; concessionárias, 20%, e contratos de
manutenção, 15%. Aqui fica claro quais despesas
precisam ser gerenciadas de perto a fim de
não causar desvios e futura oneração da cota
condominial ou que medidas imediatas sejam
adotadas para não afetar o que foi planejado”,
ensina.
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Um olho no peixe, outro no gato
De acordo com especialistas, um bom orçamento
deve se basear nos custos passados para
que possam ser feitas projeções futuras. Professor
de Previsão Orçamentária da UniSecovi Rio
desde 2017, Marllon Furtado ratifica que o principal
benefício de olhar para trás é aumentar a
probabilidade de que as projeções se concretizem
dentro das margens esperadas de acertos
(com pouca variação).
Isso porque, ao projetar valores futuros que
serão fixados para os próximos 12 meses, qualquer
estimativa que não encontre respaldo na
realidade poderá inviabilizar a contratação de
serviços essenciais, tornando-se um problema
para o executor do orçamento, que tecnicamente
está sujeito ao seu cumprimento.
E como lidar com imprevistos e variações nos
custos ao longo do ano durante a execução do
orçamento? Marllon esclarece que as variações
de custos, pelo menos dos ordinários, devem
estar contempladas na previsão orçamentária,
que é elaborada e aprovada uma vez por ano.
“Uma variação muito grande nos custos ordinários
pode sugerir que o elaborador da previsão
não a fez com critérios razoáveis e técnicos.
Mas, para os custos extraordinários, pode ser
mais comum tal ocorrência”, alerta. O especialista
lembra que, seja lá qual for sua classificação,
a variação de custos ou imprevistos precisa
ser enfrentada com transparência (dar ciência a
todos), temporalidade (não esperar muito para
agir), objetividade (propor a solução) e gerenciamento
(apropriar contabilmente para tratar os
números).
“É preciso enxergar a ocorrência como um
aprendizado, pois o que hoje é um imprevisto ou
um erro de estimativa precisa ser lembrado para
as próximas previsões orçamentárias e ser contemplado
como um evento possível de ocorrer
e, portanto, estimável para fins de projeção”.
Mais que uma tarefa, uma obrigação
Apresentar a proposta orçamentária na assembleia
geral é uma obrigação do síndico, conforme
Artigo 1.348 do Código Civil. Para garantir
sua compreensão e consequente aprovação dos
condôminos, sugere-se que ela seja divulgada
com antecedência (junto com o edital de convocação),
em linguagem de fácil compreensão,
com auxílio de gráficos, números atualizados,
médias de períodos anteriores, índices de reajustes,
histórico de inadimplência e explicações
para itens mais complexos.
Desta forma, qualquer morador que receber o
documento consegue, em poucos minutos, ter
clareza dos efetivos custos de seu condomínio,
cuja cota condominial nada mais é do que o resultado
do rateio de tais valores. Além disso, é
importante que o síndico tenha uma boa didática,
capacidade analítica e jogo de cintura para
as possíveis argumentações contrárias, muitas
vezes mais baseadas em sentimento particular
do que em critérios técnicos.
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Reduzindo despesas: estratégias do especialista
Edgar Pochestsky, diretor executivo de uma grande administradora,
compartilha insights valiosos sobre como reduzir as despesas
condominiais, promovendo uma gestão financeira mais eficiente:
• Gestão estratégica de pessoal: para otimizar gastos com férias
e décimo terceiro, a análise do quadro de horário é essencial. A
possibilidade de sugerir ajustes na quantidade de empregados ou
encontrar soluções para suprimir horas extras são medidas que
visam minimizar gastos excessivos com a folha de pagamento;
Edgar Pochestsky
• Revisão dos gastos com concessionárias: uma gestão eficiente requer uma revisão
cuidadosa dos gastos com as concessionárias. A medição individual para serviços de água
e esgoto, aliada a vistorias periódicas nas unidades privativas para identificar vazamentos,
são estratégias simples que contribuem para a redução dos custos;
• Sustentabilidade e consciência ambiental: a implementação de práticas sustentáveis,
como captação e tratamento de água de chuva, instalação de lâmpadas LED em áreas
comuns, utilização de sensores de presença e sistemas de energia solar pode resultar em
significativas economias a longo prazo. Estimular o uso consciente, como chamar apenas
um elevador e priorizar manutenções preventivas, também são medidas eficazes;
• Negociação com fornecedores: a negociação com fornecedores, especialmente em
relação aos percentuais de reajuste, é uma prática que pode gerar economias substanciais.
Identificar valores fora do mercado e buscar cotações com diferentes empresas são
estratégias para adequar os custos.
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Dicas para um orçamento eficiente
Elaborar um orçamento condominial eficiente é essencial para a
gestão financeira sustentável. Marllon Furtado, professor da UniSecovi
Rio e gerente geral de condomínios, compartilha valiosas dicas para
tornar esse processo mais estratégico e adaptado às particularidades
de cada condomínio.
• Estudo do comportamento das despesas: antes de definir os valores
é fundamental estudar o comportamento médio de cada despesa
nos últimos 12 meses. Esse histórico permite escolher valores que
Marllon Furtado representem adequadamente os custos atuais, evitando surpresas e
descompassos financeiros.
• Análise dos índices reguladores: conhecer os índices que costumam regular a variação
de cada despesa é crucial para uma previsão orçamentária mais precisa;
• Projeção da expectativa de inadimplência: incorporar a expectativa média de
inadimplência ao rateio proposto é uma prática preventiva. Essa projeção permite melhor
gestão dos recursos, considerando possíveis atrasos nos pagamentos, e contribui para
evitar impactos negativos no orçamento;
• Transparência na cota condominial: destacar na cota condominial de cada unidade
o custo individual das particularidades do condomínio é uma estratégia eficaz. Essa
transparência pode incentivar discussões construtivas sobre a manutenção ou extinção
desses elementos distintivos.
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moradores vão se
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