Toimiva kiinteistö- rahastolainsäädäntö: - KTI
Toimiva kiinteistö- rahastolainsäädäntö: - KTI
Toimiva kiinteistö- rahastolainsäädäntö: - KTI
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
<strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö:<br />
ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset<br />
<strong>KTI</strong> Kiinteistötieto Oy 2009<br />
Hanna Kaleva<br />
Kati Paatela<br />
Pia Louekoski
<strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö:<br />
ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset<br />
<strong>KTI</strong>: Hanna Kaleva, Kati Paatela, Pia Louekoski
ISBN: 952-9833-36-9<br />
Painopaikka: Nykypaino Oy, Helsinki
Tiivistelmä<br />
Kiinteistösijoittamisen arvopaperistuminen ja uusien kiinteistösijoitusinstrumenttien<br />
synty on ollut kansainvälisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden keskeinen kehitystrendi<br />
viime vuosina. Varsinkin veroneutraalit kiinteistörahastomallit, nk. REIT:it, ovat yleistyneet<br />
Euroopassa ja ympäri maailman. EU-maista REIT-lainsäädäntö on 2000-luvun<br />
aikana astunut voimaan mm. Englannissa, Ranskassa, Saksassa ja Italiassa.<br />
Suomalaisten kiinteistösijoitusmarkkinoiden kehittäminen ja kansainvälisen kilpailukyvyn<br />
turvaaminen edellyttää vastaavankaltaisen kiinteistösijoitusinstrumentin<br />
mahdollistamista myös Suomessa. <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastomalli toisi sijoittajien<br />
ulottuville uuden, ominaisuuksiltaan kilpailukykyisen väylän kiinteistösijoittamiseen,<br />
mikä toisi markkinoille kaivattua uutta pääomaa, uusia toimijoita, likviditeettiä,<br />
läpinäkyvyyttä sekä toimivuutta myös erilaisissa suhdannetilanteissa. <strong>Toimiva</strong><br />
kiinteistörahastomalli avaisi uusia mahdollisuuksia monille sijoittajaryhmille - etenkin<br />
esimerkiksi piensijoittajille, joille yksittäisiin asunto-osakkeisiin sijoittaminen on<br />
nykytilanteessa käytännössä usein ainoa kiinteistösijoittamisen vaihtoehto.<br />
<strong>KTI</strong>:n ja RAKLI:n vuoden 2008 aikana toteuttaman kehityshankkeen tulosten<br />
perusteella seuraavat suuntaviivat loisivat edellytyksiä toimivalle suomalaiselle kiinteistörahastolainsäädännölle:<br />
Kiinteistörahastomallin tulisi kattaa kaikki kiinteistötyypit sekä metsä- ja<br />
infravarallisuus<br />
Rahastot olisivat yhtiötasolla verovapaita, kuitenkin siten, että verovapaa<br />
liiketoiminta tulisi rajoittaa kiinteistösijoittamiseen ja siihen kiinteästi liittyvään<br />
liiketoimintaan<br />
Myös pienimuotoinen muu liiketoiminta olisi sallittava – esimerkiksi<br />
normaalisti verotettavassa tytäryhtiössä<br />
Rahastoilla tulisi olla listautumismahdollisuus, mutta ei listautumisvelvollisuutta<br />
Rahastojen lainanottoa ei tulisi säädellä liiketoimintaa rajoittavasti, esim. 80<br />
prosenttia yhtiön varallisuudesta olisi toimiva velkapääoman käytön raja<br />
Rahaston tulee jakaa valtaosa – esimerkiksi 90 prosenttia liikevoitostaan<br />
osinkona sijoittajille, jotka maksavat näistä osingoista veroja oman<br />
verostatuksensa mukaisesti<br />
Olemassa olevan yhtiön muuntautuessa REIT-statukseen tulisi siirtymävaiheen<br />
verokohtelua lieventää esimerkiksi realisoitumattomien arvonnousujen osalta<br />
Alennetun verokannan avulla tulisi helpottaa myös yritysten<br />
kiinteistöomaisuuden ulkoistusta kiinteistöjä REIT:eille luovuttaessa<br />
Yhtiöiden omistajarajoitukset eivät saisi olla liian rajoittavia esimerkiksi<br />
yksittäisen omistajan omistusosuuden näkökulmasta<br />
Tiivistelmä | 5
<strong>Toimiva</strong> REIT-malli edistäisi kiinteistösijoitus- ja -rahoitusmarkkinoiden toimintaa<br />
monilla tavoin. Sen tuottamat hyödyt eri osapuolille – ja markkinoiden toiminnalle<br />
yleensä – kompensoisivat suurelta osin verovapauden aiheuttamat mahdolliset veromenetykset.<br />
Lisäksi toimivilla kiinteistörahoitusmarkkinoilla on suora yhteys ja<br />
suuri vaikutus Suomen kansantalouden ja suomalaisten yritysten yleiseen kansainväliseen<br />
kilpailukykyyn.<br />
6 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
Sisällys<br />
Tiivistelmä............................................................................................................... 5<br />
1. Johdanto.............................................................................................................. 9<br />
1.1. Hankkeen tausta.......................................................................................... 9<br />
1.2. Valtiovarainministeriön esitys kiinteistörahastolain muuttamisesta<br />
sekä asuntoihin sijoittavien kiinteistörahastojen verohuojennuksista......... 10<br />
2. Miksi Suomeen tarvitaan kiinteistörahastolainsäädäntö.....................................12<br />
2.1. Mikä on ”REIT”?.........................................................................................12<br />
2.2. REIT-mallien hyödyt Suomen kansantaloudelle ja kilpailukyvylle.............13<br />
2.3. REIT-mallien hyödyt suomalaisille yrityksille ja julkiselle sektorille...........17<br />
2.4. REIT-mallien hyödyt sijoittajille.................................................................18<br />
2.5. REIT-mallien hyödyt kiinteistöalalle.......................................................... 20<br />
2.6. REIT-mallien hyödyt veronsaajalle............................................................ 22<br />
3. Kansainväliset kokemukset REIT-malleista....................................................... 23<br />
3.1. Iso-Britannia............................................................................................... 24<br />
3.2. Saksa.......................................................................................................... 27<br />
3.3. Ranska........................................................................................................ 29<br />
3.4. Suositukset suomalaiseksi REIT-rakenteeksi...............................................31<br />
4. Kiinteistöalan esitys toimivaksi REIT-malliksi...................................................33<br />
4.1. Mahdolliset sijoituskohteet.........................................................................33<br />
4.2. Mahdollinen muu liiketoiminta.................................................................. 35<br />
4.3. Listautumismahdollisuus / - velvoite........................................................... 36<br />
4.4. Sijoittajia koskevat rajoitukset.................................................................... 36<br />
4.5. Luotonottomahdollisuudet......................................................................... 37<br />
4.6. Osingonjako............................................................................................... 38<br />
4.7. Siirtymävaiheen verotus............................................................................. 39<br />
4.8. Yhteenveto esitetyn kiinteistörahastomallin ominaisuuksista.....................41
5. <strong>Toimiva</strong>n REIT-mallin vaikutukset markkinoihin ja verokertymään................. 42<br />
5.1. Mistä kiinteistövarat siirtyisivät rahastoihin?............................................. 43<br />
5.2. Ketkä sijoittaisivat kiinteistörahastoihin?................................................... 44<br />
5.3. Mistä sijoitusmuodoista pääomat siirtyisivät?............................................ 45<br />
Liite 1: Lista REIT maista...................................................................................... 46<br />
Liite 2: Koontitaulukot kansainvälisistä REIT-malleista......................................... 47<br />
Liite 3: Haastatellut asiantuntijat........................................................................... 48<br />
Liite 4: Lista UK-REIT:eistä................................................................................... 49<br />
Liite 5: Lista Saksan REIT:eistä.............................................................................. 49<br />
Lähdeluettelo......................................................................................................... 50<br />
Internet-sivustoja................................................................................................... 50
1. Johdanto<br />
Tämä raportti on syntynyt <strong>KTI</strong> Kiinteistötieto Oy:n ja Asunto-, toimitila- ja rakennuttajaliitto<br />
RAKLI Ry:n vuonna 2008 toteuttaman ”REIT-study” –kehityshankkeen<br />
tuloksena. Hankkeen tarkoituksena on ollut koota yhteen kiinteistöalan eri tahojen<br />
näkemyksiä Suomeen soveltuvasta veroneutraalista kiinteistörahastomallista sekä<br />
sen toivotuista ominaisuuksista. Hankkeessa on selvitetty, miten REIT-malliset kiinteistörahastot<br />
ovat muissa Euroopan maissa toimineet, ja mitkä ovat olleet niiden<br />
menestyksen tai menestymättömyyden syyt. Hankkeen lopputuloksena esitetään<br />
kiinteistö- ja rahoitusalan keskeisten toimijoiden näkemys Suomen markkinoille sopivasta<br />
kiinteistörahastomallista, perustellaan sen tarpeellisuutta, esitetään sen toimivuuden<br />
edellytyksiä sekä mahdollisia vaikutuksia kiinteistömarkkinoihin ja verokertymään.<br />
Hanketta ovat rahoittaneet seuraavat kiinteistö- ja rahoitusalan toimijat: Aberdeen<br />
Property Investors Finland Oy, Advium Corporate Finance, Avara Suomi Oy, Citycon<br />
Oyj, Capman Real Estate Oy, HYY-Kiinteistöt, Finanssialan keskusliitto, Pohjola<br />
Corporate Finance, Pöyry Building Services Oy, Sato Oyj, Schaumann Investment<br />
Oy, Sponda Oyj, Kiinteistö-Tapiola Oy, Wereldhave Finland Oy ja VVO Oy.<br />
1.1.Hankkeen tausta<br />
Suomessa on ollut olemassa kiinteistörahastolainsäädäntö vuodesta 1998<br />
lähtien. Lainsäädäntöön on tehty muutoksia kahdesti sen voimassaoloaikana,<br />
mutta yhtään lainsäädännön piirissä toimivaa kiinteistörahastoa ei ole<br />
kuitenkaan syntynyt. Lainsäädännön epäonnistumisen keskeisimpänä syynä<br />
ovat sen rahastoille asettamat rajoitteet, joiden vastineeksi ei kuitenkaan tarjota<br />
minkäänlaisia etuja. Kiinteistöalan tavoitteena on alusta saakka ollut saada<br />
aikaan välillisen kiinteistösijoittamisen mahdollistava osakeyhtiömuotoinen<br />
rahastomalli, joka olisi yhtiötasolla verovapaa. Verovapauden edellytykseksi<br />
rahastoille asetettaisiin velvoite jakaa liiketoimintansa tuotot osinkoina<br />
sijoittajille.<br />
Johdanto | 9
1.2. Valtiovarainministeriön esitys<br />
kiinteistörahastolain muuttamisesta<br />
sekä asuntoihin sijoittavien<br />
kiinteistörahastojen verohuojennuksista<br />
Valtiovarainministeriö on vuoden 2008 aikana valmistellut esitystä kiinteistörahastolain<br />
muuttamiseksi sekä asuntoihin sijoittavien kiinteistörahastojen verohuojennuksiksi.<br />
Lainmuutosten taustalla on nykyisen hallituksen hallitusohjelmaansa kirjaama<br />
tavoite edistää kohtuuhintaisten vuokra-asuntojen tarjontaa etenkin pääkaupunkiseudun<br />
asuntopulan helpottamiseksi. Tätä raporttia kirjoitettaessa lakiesitys on<br />
eduskunnan käsittelyssä, ja sen ennakoidaan astuvan voimaan vuoden 2009 aikana.<br />
Asuntoihin sijoittavien kiinteistörahastojen asemaa koskee kaksi erillistä lakiesitystä:<br />
”Hallituksen esitys Eduskunnalle laeiksi kiinteistörahastolain ja eräiden siihen<br />
liittyvien lakien muuttamisesta” (HE 177/2008 vp) sekä ”Hallituksen esitys Eduskunnalle<br />
laiksi eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden<br />
veronhuojennuksesta” (HE 175/2008 vp). Ehdotusten mukaan kiinteistörahasto,<br />
joka sijoittaa pääosin vuokra-asuntoihin voisi saada yhteisötasolla verovapauden tietyin<br />
edellytyksin ja tiettyjen rajoitusten puitteissa. Näistä keskeisimmät ovat:<br />
Yhtiön osakkeet ovat verovuonna kaupankäynnin kohteena Euroopan<br />
talousalueella olevalla säännellyllä markkinalla tai ne on yhtiön<br />
hakemuksesta otettu monenkeskisen kaupankäynnin kohteeksi Euroopan<br />
talousalueella<br />
Yhtiö ei harjoita muuta kuin omistamiensa tilojen vuokraustoimintaa,<br />
siihen kohdistuvaa tavanomaista isännöinti- ja kunnossapitotoimintaa,<br />
rakennuttamistoimintaa omaan lukuunsa sekä näiden edellyttämää<br />
varainhallintaa<br />
80% yhtiön taseen mukaisista varoista on vakituisessa asuinkäytössä olevia<br />
kiinteistöjä<br />
Yhtiön tuloista 80% on asuntojen vuokratuottoja<br />
Vieraan pääoman määrä on enintään 80% taseen loppusummasta<br />
Yhtiö on velvollinen jakamaan osinkoina 90% tilikauden voitosta, johon ei<br />
lueta realisoitumattomia arvonmuutoksia<br />
• yhtiö voi kuitenkin jättää jakamatta enintään 40 prosenttia tilikauden<br />
voitosta, jos 30 % käytetään uusien (enintään kolme vuotta vanhojen)<br />
asuinkiinteistöjen hankintaan seuraavien seitsemän tilikauden aikana<br />
10 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
Yksittäisen osakkaan omistusosuus yhtiön osakepääomasta on vähemmän<br />
kuin kymmenen prosenttia yhtiön osakepääomasta<br />
Yhtiö tekee käyttöomaisuudestaan laskennalliset maksimipoistot<br />
Vuokraustoimintaa harjoittaneen yhtiön siirtyessä verovapauden piiriin<br />
sen varojen todennäköinen luovutushinta luetaan yhtiön verovapauden<br />
alkamista edeltävän verovuoden veronalaiseksi tuloksi. Uuden statuksen<br />
piiriin siirtyvän yhtiön näkökulmasta varojen hankintamenona verovapauden<br />
alkaessa pidetään tuloksi luettua luovutushintaa<br />
Kiinteistöalan näkemys on, että asuntoihin sijoittavat kiinteistörahastot ovat hyvä<br />
avaus verotehokkaille kiinteistörahastoille. Tämänkaltaisen rajatun mallin ei kuitenkaan<br />
nähdä olevan riittävä edistääkseen Suomen kiinteistörahoitusmarkkinoiden<br />
toimivuutta ja kansainvälistä kilpailukykyä. Sen ominaisuudet poikkeavat kaikista<br />
kansainvälisesti menestyneistä kiinteistörahastomalleista, ja siksi sillä ei välttämättä<br />
ole edellytyksiä saavuttaa kansainvälistä uskottavuutta.<br />
Lisäksi lakiesityksessä on joitakin yksityiskohtia, jotka saattavat tehdä asuntorahastojen<br />
synnystä käytännössä vaikeata tai jopa mahdotonta. Esimerkiksi siirtymävaiheen<br />
realisoitumattomien arvonnousujen täysi verotus ja yksittäisen osakkaan<br />
omistusoikeuden rajaus alle kymmenen prosentin tekevät varsinkin olemassa olevien<br />
yhtiöiden muuntautumisen REIT:iksi epätodennäköiseksi. Tätä raporttia kirjoitettaessa<br />
kiinteistötoimiala käy lainsäätäjän kanssa keskustelua esityksen ongelmakohtien<br />
korjaamiseksi.<br />
Johdanto | 11
2. Miksi Suomeen tarvitaan<br />
kiinteistörahastolainsäädäntö<br />
2.1. Mikä on ”REIT”?<br />
REIT (Real Estate Investment Trust) on kansainvälisesti käytetty yleisnimitys kiinteistöihin<br />
sijoittaville, veroneutraaleille yhtiöille ja rahastoille. REIT-lainsäädäntöjen<br />
yksityiskohdissa on eroavaisuuksia eri maiden välillä, mutta kaikkien REIT-mallien<br />
keskeisiä yhteisiä piirteitä ovat:<br />
verovapaus yhteisötasolla<br />
velvoite jakaa pääosa tuotoistaan sijoittajille.<br />
”REIT on kansainvälisesti<br />
käytetty<br />
yleisnimitys kiinteistöihin<br />
sijoittaville,<br />
veroneutraaleille<br />
yhtiöille ja<br />
rahastoille.”<br />
Sijoittajille maksettuja osinkoja verotetaan osingonsaajan<br />
verostatuksen mukaisesti. Näin REITmalleissa<br />
toteutuu yhdenkertainen verotus, eli<br />
epäsuora kiinteistösijoittaminen on verotuksellisesti<br />
kilpailukykyinen muoto suoraan kiinteistösijoittamiseen<br />
verrattuna.<br />
REIT-malleja on monilla eurooppalaisilla<br />
markkinoilla ja ympäri maailmaa. Ne ovat yleistyvä<br />
tapa sijoittaa kiinteistöihin. Lainsäätäjän näkökulmasta<br />
ne ovat tapa edistää kiinteistörahoitusmarkkinoiden toimivuutta sekä<br />
kansantalouden kilpailukykyä.<br />
REITien historia alkaa 1960-luvulta USA:sta. 2000-luvun aikana REIT-lainsäädäntö<br />
on EU-maista otettu käyttöön Ranskassa, Iso-Britanniassa, Saksassa ja Italiassa.<br />
Lista REIT-maista ja valikoitujen mallien keskeisistä piirteistä on raportin<br />
liitteinä 1 ja 2. Keskeisten EU-maiden REIT-malleja ja niiden vaikutuksia on kuvattu<br />
raportin luvussa 3.<br />
12 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
2.2. REIT-mallien hyödyt Suomen<br />
kansantaloudelle ja kilpailukyvylle<br />
Kiinteistösijoitusmarkkinat ovat nykyään varsin<br />
kilpaillut ja Suomen kilpailukyvyn edistämiseksi<br />
olisi tärkeää, että Suomen kiinteistömarkkinoiden<br />
lainsäädännöllinen toimintaympäristö mahdollistaisi<br />
kiinteistörahoituksen ja –sijoittamisen mahdollisimman<br />
monipuolisen instrumenttivalikoiman.<br />
Tässä valikoimassa toimiva, veroneutraali<br />
kiinteistörahastomalli on yksi olennainen tekijä.<br />
”Suomen markkinat<br />
ovat nopeasti<br />
integroituneet<br />
osaksi kansainvälistä<br />
kiinteistösijoitus- ja<br />
rahoitusympäristöä.”<br />
<strong>Toimiva</strong> kiinteistösijoitus- ja rahoitusmarkkina on keskeinen tekijä koko kansantalouden<br />
investointien ja yritystoiminnan etabloitumisen näkökulmasta. Monipuoliset<br />
kiinteistömarkkinat tuovat Suomessa toimiville sekä tänne sijoittumista<br />
harkitseville yrityksille vaihtoehtoja toimitilatarpeiden tyydyttämiseen. <strong>Toimiva</strong>t<br />
asuntorahoitusmarkkinat puolestaan edistävät erilaisten asumistarpeiden ja -muotojen<br />
tarjontaa sekä työvoiman liikkuvuutta. Siksi toimivilla kiinteistörahoitusmarkkinoilla<br />
on panoksensa koko kansantalouden kilpailukykyyn.<br />
Kiinteistösijoitusmarkkinat ovat kansainvälistyneet nopeasti 2000-luvun alusta<br />
lähtien. Vuodesta 2003 alkaen myös Suomen markkinat ovat kiinnostaneet enenevässä<br />
määrin kansainvälisiä kiinteistösijoittajia. Kehityksen seurauksena Suomen<br />
markkinat ovat nopeasti integroituneet osaksi kansainvälistä kiinteistösijoitus- ja rahoitusympäristöä.<br />
Vuoteen 2007 asti ulkomaisten pääomien virta kulki käytännössä<br />
vain Suomeen päin; sittemmin on nähty myös joidenkin toimijoiden sijoitusten<br />
realisointeja.<br />
Viime vuosina koetun poikkeuksellisen kiivaan noususuhdanteen aikana Suomen<br />
kasvava kansantalous ja kehittyvät kiinteistömarkkinat ovat houkutelleet runsaasti<br />
ulko- ja kotimaisia pääomia. Tätä raporttia kirjoitettaessa eletään kuitenkin<br />
yllättävän nopeasti edenneessä laskusuhdanteessa ja korostuneen epävarmassa<br />
markkinatilanteessa. Kiinteistösijoitus- ja rahoitusmarkkinoille tyypilliset voimakkaat<br />
suhdannevaihtelut näyttävät jälleen toteutuvan. Markkinoiden kaupankäynti<br />
on hiljentynyt, osin lähes pysähtynyt rahoitusmarkkinoiden toimimattomuuden<br />
ja yleisen epävarmuuden seurauksena. Myös tästä näkökulmasta olisi tärkeätä, että<br />
markkinoilla olisi monipuolisesti erilaisia toimijoita – myös listattuja rahastoja – jotka<br />
erilaisissa suhdannetilanteissa voisivat toimia markkinoiden heilahteluja tasaavinakin<br />
toimijoina.<br />
Etenkin vaihtelevissa suhdannetilanteissa eri maiden välisessä vertailussa korostuu<br />
se, kuinka monipuoliset, toimivat, likvidit ja läpinäkyvät kiinteistömarkkinat<br />
Miksi Suomeen tarvitaan kiinteistörahastolainsäädäntö | 13
ovat. Suhteellisesti houkuttelevimpia investointien kannalta ovat sellaiset markkinat,<br />
joiden instrumenttivalikoima takaa mahdollisimman laajan ja monipuolisen toimijapohjan<br />
osallistumisen sijoitusmarkkinoille.<br />
Kuvio 1 / Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden transaktiovolyymi, ostajien mukaan<br />
mrd. <br />
■ kotimainen ostaja ■ ulkomainen ostaja<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
Lähde: <strong>KTI</strong><br />
0<br />
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008<br />
alustava<br />
Kuvio 2 / Suomen kiinteistösijoitusmarkkinoiden transaktiovolyymi, myyjien mukaan<br />
mrd. <br />
■ kotimainen myyjä ■ ulkomainen myyjä<br />
6<br />
5<br />
4<br />
3<br />
2<br />
1<br />
Lähde: <strong>KTI</strong><br />
0<br />
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008<br />
alustava<br />
14 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
Viime vuosien nopeasta kehityksestä huolimatta kotimaisilla institutionaalisilla sijoittajilla,<br />
kiinteistösijoitusyhtiöillä ja –rahastoilla on Suomen kiinteistösijoitusomaisuuden<br />
omistajina varsin merkittävä rooli. Myös tässä mielessä uudet, ammattimaisesti<br />
ja läpinäkyvästi toimivat kiinteistörahastot olisivat tervetullut uusi toimijatyyppi<br />
markkinoille.<br />
Kuvio 3 / Suurimpia kiinteistösijoittajia Suomessa (kiinteistöjen markkina-arvo vuoden 2007 lopussa,<br />
mrd. euroa)<br />
Lähde: <strong>KTI</strong><br />
Varma<br />
Sponda<br />
Ilmarinen<br />
Tapiola<br />
Kuntien eläkevakuutus<br />
Citycon<br />
VVO<br />
CapMan Real Estate*<br />
Sato<br />
RBS Nordisk Renting<br />
YH-Suomi<br />
Aberdeen’s funds'<br />
investments in Finland<br />
Etera<br />
NIAM*<br />
Eläke-Fennia<br />
Wereldhave Finland<br />
OP-ryhmä (eläke- ja henkiyhtiöt)<br />
Nordea Henkivakuutus<br />
Suomi-yhtiö<br />
I/S EjendomsInvest<br />
Technopolis<br />
Genesta Property Nordic<br />
Norgani Hotels<br />
Boultbee<br />
Bronda Properties<br />
■ Institutionaaliset sijoittajat ■ Listatut kiinteistösijoitusyhtiöt<br />
■ Listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiöt ■ Kansainväliset sijoittajat<br />
0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0<br />
mrd. <br />
*tammikuu 2008<br />
Miksi Suomeen tarvitaan kiinteistörahastolainsäädäntö | 15
”Kiinteistöjen osuus<br />
Suomen kansallisvarallisuudesta<br />
on<br />
noin kaksi kolmasosaa<br />
– onko<br />
omistajarakenne<br />
optimaalinen?”<br />
Kiinteistö- ja rakennusalalla on kokonaisuutena<br />
varsin suuri kansantaloudellinen merkitys. Kiinteistöjen<br />
osuus Suomen kansallisvarallisuudesta<br />
on noin kaksi kolmasosaa, näistä ammattimaisen<br />
kiinteistösijoittamisen piiriin kuuluu kuitenkin<br />
varsin pieni osuus; arviolta noin 30-35 miljardia<br />
euroa.<br />
Kuvio 4 / Suomen kansallisvarallisuus 2007, yhteensä 625 mrd. euroa<br />
Ohjelmistot,<br />
varastot ja muut 5 %<br />
Koneet, laitteet,<br />
kuljetusvälineet 10 %<br />
Muut maa-alueet ja<br />
luonnonvarat 3 %<br />
Asuinrakennukset 29%<br />
Metsät 10 %<br />
Rakennettu<br />
ympäristö 11 %<br />
Lähde: Tilastokeskus, VTT<br />
Maa- ja vesirakenteet<br />
11 %<br />
Muut rakennukset 21 %<br />
Alan suuren merkityksen vuoksi olisi tärkeätä pystyä huolehtimaan siitä, että kiinteistöihin<br />
sidotut pääomat olisivat mahdollisimman tehokkaassa käytössä, ja että<br />
tätä varallisuutta hoidettaisiin ja kehitettäisiin mahdollisimman ammattitaitoisesti.<br />
Ammattimaisina ja pitkäjänteisinä kiinteistösijoittajina toimivilla kiinteistörahastoilla<br />
olisi tähän hyvät lähtökohdat ja edellytykset.<br />
Palvelusektorin rooli on kasvanut viime vuosina vahvasti etenkin kehittyneissä<br />
maissa. Suomen palveluvienti on kuitenkin ollut kansainväliseen tasoon nähden<br />
matalalla tasolla ja rajoittunut liikenne- ja matkailupalveluihin. <strong>Toimiva</strong> suomalainen<br />
REIT-malli ja siihen liittyvä osaaminen voisi lisätä myös kiinteistö- ja asiantuntijapalvelujan<br />
vientimahdollisuuksia esimerkiksi Baltiaan ja Venäjälle.<br />
Kiinteistöala on jo nyt Suomessa merkittävä työllistäjä yli 500 000 hengen työpanoksellaan.<br />
Olisi siksi tärkeää, että kiinteistöala olisi mahdollisimman ammattimainen<br />
ja kilpailykykyinen. REIT on pitkän sijoitushorisontin omaava sijoittaja,<br />
joka pyrkii vakaaseen vuokratuottoon. Tilojen käyttäjien tarpeiden palveleminen,<br />
kiinteistöjen jatkuva kehittäminen sekä ammattimainen ylläpito edellyttävät myös<br />
omistajilta pitkäjänteistä ja ammattimaista toimintaa.<br />
16 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
2.3. REIT-mallien hyödyt suomalaisille<br />
yrityksille ja julkiselle sektorille<br />
Tilastokeskuksen mukaan arviolta 50-60% Suomen<br />
toimitilakannasta on niitä käyttävien yritysten<br />
omassa omistuksessa. Vuonna 2007 asuntomarkkinoilla<br />
noin 65 % kaikista asunnoista<br />
(1 617 787 asuntoa) oli omistusasuntoja. Suomalaiset<br />
kunnat omistavat arviolta 90% palvelutuotantonsa<br />
edellyttämistä kiinteistöistä.<br />
Omistajuuden takana on osittain markkinoiden<br />
tarjoamien todellisten kilpailukykyisten<br />
”Suomessa n. 60%<br />
toimitilakannasta on<br />
tiloja käyttävien<br />
yritysten omistuksessa<br />
– lisääntyvä<br />
kiinnostus muihin<br />
ratkaisuihin.”<br />
vaihtoehtojen puute – vuokramarkkinoilta ei välttämättä ole aina löytynyt yritysten<br />
tarpeisiin soveltuvia tiloja ja / tai halukkaita vuokranantajia. Tältä osin markkinoiden<br />
nopea kehitys on parantanut tilannetta viime vuosina. Yhä useampi yritys on kuitenkin<br />
herännyt pohtimaan kiinteistöihin sidottujen pääomien tyypillisesti heikompaa<br />
tuottavuutta verrattuna ydinliiketoimintaan, ja harkinnut tai toteuttanut järjestelyjä,<br />
joissa kiinteistöihin sidottuja pääomia on vapautettu ydinliiketoiminnan käyttöön.<br />
Tämä on johtanut käyttäjä-omistajuuden osuuden laskuun toimitilamarkkinoilla.<br />
Yksinomaan vuosien 2007 ja 2008 aikana suomalaiset yritykset ovat myyneet noin<br />
1,6 miljardin euron arvosta käyttöomaisuuskiinteistöjään, ja pääsääntöisesti jääneet<br />
näihin itse vuokralaisiksi.<br />
Kuvio 5 / Merkittävien transaktioiden osapuolet 2007-2008, kokonaisvolyymi n. 9,9 miljardia euroa<br />
26 %<br />
OSTAJAT<br />
2 %<br />
6 %<br />
8 %<br />
4 %<br />
■ institutionaaliset sijoittajat<br />
■ kiinteistösijoitusyhtiöt 12 %<br />
■ yritykset (käyttöomaisuuskiinteistöt)<br />
11 %<br />
MYYJÄT<br />
17 %<br />
10 %<br />
■ kansainväliset sijoittajat<br />
■ rakennusyhtiöt<br />
53 %<br />
■ kotimaiset rahastot<br />
■ muut sijoittajat<br />
33 %<br />
16 %<br />
Lähde: <strong>KTI</strong><br />
Miksi Suomeen tarvitaan kiinteistörahastolainsäädäntö | 17
”Monipuoliset ja<br />
toimivat kiinteistörahoitusmarkkinat<br />
edistävät suomalaisten<br />
yritysten<br />
kilpailukykyä.”<br />
Viime vuosina tapahtunut kehitys kohti kiinteistöomaisuuden<br />
ulkoistusta on osa pitkäaikasta<br />
trendiä. Viimeisen kahden vuosikymmenen aikana<br />
toimitilojen ja tuotantorakennusten omistusosuus<br />
on ollut selvässä laskussa teollisuus- ja<br />
muiden yritysten keskuudessa. Samaan aikaan<br />
julkisen sektorin osuus tilojen omistuksesta on<br />
pysynyt vakaana. Kiinteistöalan – eli ammattimaisten<br />
kiinteistösijoittajien – omistusosuus puolestaan on noussut yhdeksästä prosentista<br />
vuonna 1975 31%:iin vuonna 2007 (VTT). <strong>Toimiva</strong>n REIT-mallin tarjoamat<br />
kannustimet kiinteistöomaisuuden ulkoistamiseen todennäköisesti johtaisivat<br />
kiinteistöalan omistusosuuden nousuun suhteessa muihin tahoihin. Joissakin REITmallin<br />
omaksuneissa maissa – mm. Ranskassa ja Saksassa – REIT:ien houkuttelevuutta<br />
yritysten käyttöomaisuuskiinteistöjen ostajana on lisätty alennetun luovutusvoittoverokannan<br />
muodossa niissä tapauksissa, kun kiinteistö luovutetaan REIT:ille.<br />
Näin on pyritty varmistamaan sekä yritysten todelliset insentiivit kiinteistövarojen<br />
myyntiin että kiinteistörahastojen kasvu volyymiltään uskottavaksi markkinaksi.<br />
Vuokralaisten näkökulmasta REIT-malli paitsi tuo uusia tilatarpeen tyydyttämisen<br />
vaihtoehtoja markkinoille, myös todennäköisesti kehittäisi palvelun laatua. Mm.<br />
kiinteistökannan hyvä kunto ja palvelutaso ovat elinehtoja markkinoilla toimivalle<br />
REIT:ille, koska kiinteistöjen tulee olla kilpailukykyisiä ja haluttuja. REIT pitkäaikaisena<br />
sijoittajana on myös vakaa vuokranantaja.<br />
2.4. REIT-mallien hyödyt sijoittajille<br />
<strong>Toimiva</strong>n kiinteistörahastomallin sijoittajille tuomia merkittävimpiä hyötyjä<br />
ovat:<br />
Kiinteistösijoitusmarkkinoiden instrumenttivalikoiman monipuolistuminen<br />
Kiinteistösijoitusmarkkinoiden avautuminen monille uusille toimijoille<br />
Kiinteistösijoittamisen ongelmallisiksi koettuihin ominaisuuksiin – suureen<br />
yksikkökokoon, työlääseen hallinnointiin ja heikkoon likvidisyyteen –<br />
liittyvien ongelmien ratkaiseminen.<br />
Tätä kautta etuja syntyisi kaikille markkinoiden sijoittajaryhmille.<br />
18 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
Erityisesti uusia kiinteistösijoittamisen mahdollisuuksia kiinteistörahastot avaisivat<br />
yksityishenkilöille, joista useimmille yksittäisten asuinhuoneistojen hankkiminen on<br />
nykytilanteessa ainoa mahdollinen kiinteistösijoittamisen muoto. Asuntoihin sijoittamista<br />
pidetään kuitenkin tyypillisesti suosittuna ja haluttuna sijoitusmuotona, sillä<br />
noin 60% (noin 220 000 asuntoa) kaikista vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista on<br />
yksityishenkilöiden omistuksessa. Sen sijaan toimitilavarallisuuteen sijoittaminen ei<br />
nykytilanteessa ole mahdollista kuin hyvin rajatulle joukolle varakkaita yksityishenkilöitä.<br />
Lisäksi yksityishenkilöiden kiinteistösijoittamista leimaa tyypillisesti riskien<br />
keskittyminen yhteen tai vain harvaan kohteeseen, koska suorien kiinteistösijoitusten<br />
suuri yksikkökoko ei mahdollista järkevää hajauttamista. REIT:in velvoite jakaa<br />
suuri osa vuokratuotoistaan sijoittajille osinkoina tekee siitä myös hyvän ja vakaatuottoisen<br />
säästämisen muodon, ja siksi hyvän välineen esimerkiksi eläkesäästämiselle.<br />
Institutionaalisille sijoittajille REIT on hyvä lisä koottaessa hajautettua kiinteistösijoitussalkkua<br />
tai hyvä ensimmäinen askel kiinteistösijoittamista mahdollisesti vasta<br />
aloitettaessa. REIT:ien kautta on helppo sijoittaa uusille alueellisille markkinoille<br />
tai erikoistuneisiin tai suuriin yksittäisiin kohteisiin. REIT on likvidimpi kuin suora<br />
kiinteistösijoitus. Epäsuorana sijoitusmuotona REIT-sijoittaminen ei myöskään vaadi<br />
suuria sisäisiä resursseja kiinteistöjen hallintaan.<br />
Listattujen kiinteistösijoitusinstrumenttien<br />
huonona puolena pidetään usein niiden arvojen ”REIT:ien korrelaatio<br />
suurta heilahtelua. Usein niiden kurssikehitys osakemarkkinoihin<br />
seuraa myös tiiviimmin osakemarkkinoiden heilahtelua<br />
kuin varsinaisen kiinteistömarkkinan ke-<br />
muita listattuja<br />
yhtiöitä vähäisempi”<br />
hitystä, minkä vuoksi ne eivät välttämättä tuota<br />
sijoittajien tavoittelemaa hajautushyötyä monesta<br />
varallisuuslajista koostuvaan sijoitussalkkuun. Useiden REIT-maiden kokemusten<br />
mukaan REIT:ien kurssikehityksessä lyhyellä aikavälillä näkyy osakemarkkinoiden<br />
vaikutus, mutta pitkällä aikavälillä REIT:ien tuotot korreloivat suorien kiinteistösijoitusten<br />
kanssa selkeämmin kuin ”normaalit” kiinteistösijoitusyhtiöt (useita tutkimuksia,<br />
mm. Lee ja Stevenson 2005). Tämänkaltaisen kehityksen voidaan osin<br />
katsoa toteutuneen myös viimeaikaisessa rahoitusmarkkinakehityksessä, jossa REITyhtiöiden<br />
kurssit ovat pitäneet muita kiinteistösijoitusyhtiöitä paremmin pintansa.<br />
Miksi Suomeen tarvitaan kiinteistörahastolainsäädäntö | 19
Kuvio 6 / Eurooppalaisten REIT:ien ja listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kokonaistuotot<br />
1500<br />
FTSE EPRA/NAREIT Europe REITs Index<br />
FTSE EPRA/NAREIT Europe Non-REITs Index<br />
1200<br />
1000 = 10.3.2006<br />
900<br />
600<br />
300<br />
syyskuu 06<br />
lokakuu 06<br />
marraskuu 06<br />
joulukuu 06<br />
tammikuu 07<br />
helmikuu 07<br />
maaliskuu 07<br />
huhtikuu 07<br />
toukokuu 07<br />
kesäkuu 07<br />
heinäkuu 07<br />
elokuu 07<br />
syyskuu 07<br />
lokakuu 07<br />
marraskuu 07<br />
joulukuu 07<br />
tammikuu 08<br />
helmikuu 08<br />
maaliskuu 08<br />
huhtikuu 08<br />
toukokuu 08<br />
kesäkuu 08<br />
heinäkuu 08<br />
elokuu 08<br />
syyskuu 08<br />
lokakuu 08<br />
marraskuu 08<br />
joulukuu 08<br />
Lähde: EPRA<br />
2.5. REIT-mallien hyödyt kiinteistöalalle<br />
Kiinteistöalan näkökulmasta REIT:it lisäisivät<br />
toimialan ammattimaisuutta ja läpinäkyvyyttä.<br />
Uudet rahoitusvaihteohdot toisivat uutta varallisuutta<br />
ammattimaisen kiinteistösijoittamisen<br />
piiriin esimerkiksi yritysten taseulkoistusten<br />
kautta. Tämä kasvattaa markkinoiden volyymiä,<br />
tehokkuutta ja tuottavuutta.<br />
”REIT monipuolistaa<br />
kiinteistömarkkinan<br />
rakennetta tuomalla<br />
uudentyyppisiä<br />
kohteita sijoittajien<br />
ulottuville.”<br />
REIT:it monipuolistavat markkinoiden rakennetta tuomalla uudentyyppisiä<br />
kohteita sijoittajien ulottuville. Esimerkiksi infrastruktuuri, julkisen sektorin (erityis)<br />
kiinteistöt, hotellit ja suuret kaupan alan kohteet voitaisiin helposti paketoida REITmallin<br />
alle. Taulukossa 1 on eritelty USA:n REIT:ien kiinteistötyypit. Perinteiset<br />
kiinteistötyypit edustavat 67 prosenttia REIT:ien sijoituksista ja loput 33 prosenttia<br />
20 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
koostuu ”uudentyyppisistä” sijoituskohteista. Iso-Britanniassa, jossa kiinteistörahastomalli<br />
on ollut olemassa vasta vuoden 2007 alusta lähtien, on toistaiseksi keskitytty<br />
perinteisempiin, sijoittajille tuttuihin kiinteistötyyppeihin. Asiantuntijat odottavat<br />
REIT:ien kuitenkin enenevässä määrin erikoistuvan ja laajentavan toimintaansa myös<br />
uudentyyppisiin sijoituskohteisiin, kuten USA:ssa on tapahtunut. Siksi pidetään keskeisenä,<br />
että lainsäädäntö mahdollistaisi mahdollisimman laajat sijoitusmahdollisuudet<br />
kaikenlaiseen tuloa tuottavaan rakennettuun varallisuuteen.<br />
Taulukko 1 / REIT:ien kiinteistötyyppijakauma USA:ssa (lokakuu 2008, % yhtiöiden markkina-arvosta)<br />
”Perinteiset” Tuotannolliset tilat 4 %<br />
Toimistot 12 %<br />
Tuotannolliset tilat / toimistot 3 %<br />
Kauppakeskukset 11 %<br />
Liiketilat 14 %<br />
Asunnot 16 %<br />
Hajautettu 7 %<br />
Yhteensä 67 %<br />
“Muut” Hotellit 4 %<br />
Terveydenhuollon tilat 13 %<br />
Pienvarastot 8 %<br />
Muut kiinteistötyypit 7 %<br />
Yhteensä 33 %<br />
Lähde: NAREIT<br />
Ammattimaisten toimijoiden lukumäärän kasvu lisää kiinteistömarkkinoiden likviditeettiä<br />
ja mahdollisesti jopa lieventää kiinteistöalalle tyypillisiä suhdannevaihteluita.<br />
Kun markkinoiden toimijapohja on mahdollisimman monipuolinen, soveltavat<br />
erilaiset toimijat erityyppisiä sijoitusstrategioita, jolloin kysyntäpohjaa löytyy myös<br />
heikommissa suhdannetilanteissa.<br />
Miksi Suomeen tarvitaan kiinteistörahastolainsäädäntö | 21
2.6. REIT-mallien hyödyt veronsaajalle<br />
Valtion näkökulmasta ensisijainen huoli kiinteistörahastomallin verovapaudesta<br />
keskusteltaessa kohdistuu luonnollisesti rahastojen mahdollisen verovapauden vaikutuksiin<br />
verokertymään. Varsinaiset verotulojen menetykset nykytilanteeseen<br />
verrattuna jäisivät kuitenkin vähäisiksi johtuen listatun kiinteistösektorin pienestä<br />
koosta ja kiinteistösijoitusten keskittymisestä suoriin ja muihin yhdenkertaisesti verotettuihin<br />
instrumentteihin. Lisäksi toimivalla kiinteistörahastomallilla olisi myös<br />
verotuloja kasvattavia vaikutuksia mm. markkinoiden volyymin ja aktiviteetin lisääntymisen<br />
myötä. REIT-mallin vaikutuksia verokertymään on käsitelty tarkemmin<br />
raportin luvussa 5.<br />
22 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
3. Kansainväliset kokemukset<br />
REIT-malleista<br />
Erilaisia REIT-malleja on käytössä monissa maissa ympäri maailmaa. Ne ovat yleistyvä<br />
tapa sijoittaa kiinteistöihin. Kuten kuviossa 7 näkyy, on listattujen REITyhtiöiden<br />
määrä ollut selvässä nousussa vuosina 2006–2008 kaikilla markkinoilla<br />
Pohjois-Amerikkaa lukuunottamatta. USA:ssa erityisesti monet listautuneet REIT:it<br />
ovat poistuneet pörssistä viime vuosina, mutta pääosin jatkaneet listaa mattomina<br />
REIT:einä.<br />
Tässä selvityksessä keskityttiin selvittämään eurooppalaisia kokemuksia REITmalleista<br />
kolmessa EU-maassa, jossa REIT-lainsäädäntö on astunut hiljattain voimaan,<br />
eli Iso-Britanniassa, Saksassa ja Ranskassa. Yhteeveto näiden kolmen maan<br />
REIT-mallien keskeisistä ominaisuuksista löytyy raportin liitteestä 2. Kattava listaus<br />
maailman REIT-malleista on raportin liitteessä 1.<br />
Kuvio 7 / Listattujen REIT:ien lukumäärä alueittain 2006-2008<br />
Pohjois-Amerikka<br />
Eurooppa ja Afrikka<br />
■ 2006<br />
■ 2007<br />
■ 2008<br />
Aasia<br />
Lähde: Ernst & Young (06/2008)<br />
0 50 100 150 200 250 300<br />
Listattujen REIT:ien lukumäärä<br />
Iso-Britannian, Saksan ja Ranskan kokemuksia REIT-lainsäädäntöprosessista<br />
sekä kunkin maan REIT-mallin vahvuuksia ja heikkouksia käydään läpi tässä<br />
kappaleessa. REIT-mallien toimivuutta arvioidaan seuraavin kriteerein:<br />
Markkinatoimijoiden näkemykset<br />
REIT:ien määrä markkinoilla<br />
REIT-sektorin koko<br />
Kansainväliset kokemukset REIT-malleista | 23
3.1. Iso-Britannia<br />
REIT-lainsäädäntö astui Iso-Britannissa voimaan 1.1.2007. REIT:ejä on sen jälkeen<br />
syntynyt 20 (joukuu 2008), suurin osa heti lainsäädännön voimaantulon jälkeen.<br />
REIT:it erikoistuvat toimitilasijoittamiseen, ja ainakaan toistaiseksi yhtään asuntosijoittamiseen<br />
erikoistuvaa REIT:iä ei Iso-Britannissa ole perustettu. UK-REIT:ien<br />
pörssiarvo oli kesäkuun 2008 lopussa 26,3 miljardia euroa. Tämä on selkeästi alle<br />
niiden substanssi-, eli nettovarallisuuden arvon.<br />
Taulukko 2 / UK-REIT markkina<br />
Kesäkuu 2008<br />
REIT:ien lukumäärä 19<br />
Pörssiarvo<br />
€26,3 mrd<br />
Keskimääräinen osinkotuotto 3,6 %<br />
Keskimääräinen velkaantuneisuusaste 42,0 %<br />
Lähde: EPRA ja Ernst & Young<br />
Iso-Britannian REIT-lainsäädäntö on pitkän prosessin tulos. Maassa esitettiin 1980-<br />
ja 1990-luvuilla heikolla menestyksellä useita aloitteita uuden verotuksellisesti läpinäkyvän<br />
kiinteistösjoitusinstrumentin luomiseksi. Vasta 2000-luvun alussa REITlainsäädäntö<br />
sai myös poliittista tukea. Barker Review of Housing Supply (2004)<br />
nosti veroneutraalin kiinteistörahaston uudestaan esille yhtenä keinona ratkaista<br />
maan vuokra-asuntopula. Raportin seurauksena hallitus ilmoitti suunnittelevansa<br />
UK-REIT lainsäädäntöä. Valtiovarainministeriön eli Treasury:n ja kiinteistötoimialan<br />
konsultaatioiden tuloksena syntynyt REIT-lainsäädäntö ei kuitenkaan ollut<br />
enää suunnattu vain asuntopoliittisen ongelman ratkaisemiseen, vaan tarkoituksena<br />
oli luoda uusi kiinteistösijoitusinstrumentti.<br />
Lainsäätäjän näkökulmasta REIT:ien tarkoitus oli kehittää ja vakauttaa kiinteistömarkkinoita<br />
edistämällä rakentamisen määrää ja laatua sekä luomalla uusi sijoitusinstrumentti<br />
yksityiseen säästämiseen. Kiinteistömarkkinoiden näkökulmasta<br />
veroneutraalin REIT:in taustalla oli tarve elvyttää Iso-Britannian listattua kiinteistösektoria<br />
sekä säilyttää alan kilpailukyky. Tavoitteena oli myös vastata Ranskassa<br />
vuonna 2003 voimaan astuneen REIT-lainsäädännön aiheuttamaan kilpailutilanteen<br />
heikkenemiseen.<br />
24 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
Iso-Britanniassa REIT on listattu yhtiö, joka sijoittaa kiinteistöihin ja jakaa 90%<br />
verovapaan toiminnan, eli vuokraustoiminnan, tuloista osinkoina sijoittajille. REIT<br />
ei ole velvollinen jakamaan omaisuuden luovutusvoittoja, jos ne uudelleensijoitetaan<br />
kahden vuoden kuluessa luovutuksesta. REIT-yhtiön varoista vähintään 75<br />
prosenttia tulee olla verovapaassa toiminnassa käytettävässä kiinteistövarallisuudessa.<br />
Samoin 75% REIT:in tuloista tulee olla peräisin verovapaasta toiminnasta, eli<br />
vuokraustoiminnasta. Muu liiketoiminta on sallittua niin, että siihen kohdistuvan<br />
varallisuuden määrä on enintään 25% REIT:in kokonaisvaroista ja tuloista. Yksittäisen<br />
osakkaan omistus on rajoitettu alle 10 prosenttiin REIT:stä. Olemassa oleva<br />
yhtiö voi muuntua REIT:iksi maksamalla entry-maksun, joka vastaa kahta prosenttia<br />
yhtiön vuokraustoiminnassa käytettävien varojen arvosta.<br />
Asiantuntijat arvioivat, että Iso-Britannian REIT-lainsäädäntö on pääosin onnistunut,<br />
mutta suosivan olemassaolevia, jo vakiintuneita yhtiöitä. Yhtiö, jolla on jo<br />
kiinteistöportfolio, voi muuntumalla REIT:iksi ja maksamalla entry-maksun välttyä<br />
kiinteistöjen kirjanpitoarvon ja käyvän arvon välisen eron luovutusvoittoverolta.<br />
Uudelle yhtiölle, jolle ei ole ehtinyt kertyä realisoitumattomia arvonnousuja entrymaksu<br />
on lisämaksu REIT-statukseen siirtymisestä.<br />
Toinen REIT-lainsäädännön puute brittiläisten asiantuntijoiden mukaan on<br />
REIT:in listautumisvelvollisuus. Listaamaton REIT olisi ennenkaikkea institutionaalisille<br />
sijoittajille tehokas sijoittamisen väline, koska sen hintavolatiliteetti on tyypillisesti<br />
listattua instrumenttia vähäisempää. UK-REIT-lainsäädännön yksi keskeinen<br />
tavoite oli houkutella off-shore kiinteistösijoitusrahastoihin sijoitettuja pääomia takaisin<br />
Iso-Britannian verotuksen piiriin. Institutionaalisen sijoittajan näkökulmasta<br />
houkuttelevamman listaamattoman instrumentin puute on johtanut kuitenkin siihen,<br />
että tällaista pääomien siirtymistä ei ole tapahtunut merkittävässä määrin.<br />
Iso-Britannian REIT-markkinan heikkoutena pidetään asunto-REIT:ien puutetta.<br />
Historiallisista syistä johtuen institutionaaliset sijoittajat eivät perinteisesti ole<br />
sijoittaneet asuntokohteisiin. Markkinoilla ei siis ole valmiita hyvälaatuisten asuinkiinteistöjen<br />
portfolioita. Siksi mahdolliset asuntoihin sijoittavat rahastot tulisi rakentaa<br />
uusina kokonaisuuksina, mikä ei siis ole verotuksellisesti yhtä houkuttelevaa<br />
kuin olemassa olevien kokonaisuuksien konvertointi. Asunto-REIT:ien osingonmaksukyky<br />
on lisäksi muihin kiinteistötyyppeihin sijoittavia rahastoja heikompi johtuen<br />
asuntosijoitusten toimitilasijoituksia matalammista nettotuotoista. Tämä vähentää<br />
sijoittajien kiinnostusta asuntoihin sijoittavia rahastoja kohtaan.<br />
Iso-Britannian REIT-lainsäädännön hyvinä puolina mainittiin kahden prosentin<br />
entry-maksu, joka ei muodostanut kynnystä olemassa olevien listattujen yhtiöiden<br />
muuntautumiselle REIT:iksi. Toisena etuna nykyisessä markkinatilanteessa, jossa<br />
kiinteistöjen arvoja on alaskirjattu, mainittiin luotonoton rajoittaminen ”financial<br />
cover ratio”:lla (joka säätelee luotonottoa kassavirran, eli lainojen hoitamiseen<br />
Kansainväliset kokemukset REIT-malleista | 25
käytettävissä olevan tulon kautta) eikä perinteisellä gearing-tasolla (velkojen määrä<br />
suhteessa varallisuuteen). Tällöin REIT:istä riippumattomat kiinteistöjen markkinaarvon<br />
vaihtelut eivät suoraan vaikuta velkapääoman osuuteen ja mahdollisiin sanktioihin<br />
maksimivelkaosuuksien mahdollisesti ylittyessä. Iso-Britanniassa luotonottoa<br />
koskevista säädöksistä poikkeaminen johtaa ainoastaan verosanktioon, ei REIT-statuksen<br />
vaarantumiseen.<br />
Iso-Britannian REIT-markkinaa pidetään onnistuneena. REIT-markkina on kasvanut<br />
nopeasti vuosina 2007-2008. Lähes kaikki listatut kiinteistösijoitusyhtiöt ovat<br />
muuntuneet REIT:iksi ja EPRA arvioi Iso-Britannian edustavan jo 7 prosenttia globaalista<br />
REIT-markkinasta. REIT:it ovat myös onnistuneet houkuttelemaan lisää<br />
ulkomaisia sijoittajia listatulle kiinteistösijoitusmarkkinalle. Pääomia on virrannut<br />
etenkin Euroopan ulkopuolisista maista. Kuvio 8 kuvaa nykyisten UK-REIT:ien sijoittajarakennetta<br />
sijoittajien kotimaan mukaan ennen ja jälkeen REIT-statukseen<br />
muuntautumisen. Kotimaisten sijoittajien omistusosuus on pudonnut 74 prosentista<br />
65 prosenttiin.<br />
Kuvio 8 / UK-REIT:ien omistusjakauma sijoittajien kotimaan mukaan<br />
%<br />
80<br />
70<br />
60<br />
50<br />
40<br />
30<br />
20<br />
10<br />
0<br />
UK USA Eurooppa Australia Aasia Muu<br />
■ kesäkuu 2006 ■ kesäkuu 2007<br />
Lähde: UBS<br />
26 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
3.2. Saksa<br />
Myös Saksan REIT-lainsäädäntö astui Iso-Britannian tapaan voimaan 1.1.2007.<br />
Lainsäädäntö astui voimaan takautuvasti, sillä REIT-laki valmistui vasta 1.6.2007.<br />
Toistaiseksi Saksaan on syntynyt vain kaksi ”G-REIT:iä”, mutta asiantuntijat arvioivat<br />
tämän johtuvan pääasiallisesti markkinatilanteesta, eikä niinkään REIT-mallin<br />
ominaisuuksista.<br />
Taulukko 3 / G-REIT markkina<br />
kesäkuu 2008<br />
REIT:ien lukumäärä 2<br />
Pörssiarvo<br />
€ 0,6 mrd<br />
Keskimääräinen osinkotuotto 4,8 %<br />
Keskimääräinen velkaantuneisuusaste 52,0 %<br />
Lähde: EPRA ja Ernst & Young<br />
Saksassa REIT-lainsäädännön taustalla oli toisaalta toimialan halu edistää listatun<br />
kiinteistösijoitusmarkkinan kehitystä ja toisaalta valtiovarainministeriön kiinnostus<br />
REIT:in kautta saataviin lisäverotuloihin. REIT nähtiin keinona houkutella pitkäaikaisia<br />
ulkomaisia sijoittajia, kuten eläkeyhtiötä, Saksan kiinteistömarkkinoille. Aiemmin<br />
monet näistä olivat sijoittaneet saksalaisiin kiinteistöihin ulkomaisten off-shore<br />
rahastojen kautta, jotka eivät maksaneet verojaan Saksaan. Samalla REIT nähtiin<br />
keinona helpottaa saksalaisten yritysten kiinteistöomistuksien ulkoistuksia. Nämä<br />
kaksi tekijää kasvattaisivat paitsi kiinteistösijoitusmarkkinoiden volyymiä, myös kartuttaisivat<br />
verotuloja luovutusvoittoverojen muodossa.<br />
Myös Saksassa REIT:in tulee olla listattu, pääosin kiinteistösijoitustoimintaan<br />
keskittyvä yhtiö. 75% prosenttia REIT:in varoista tulee olla kiinteää omaisuutta ja<br />
75% tuloista tulee muodostua kiinteän omaisuuden tuottamasta tulosta. 20% tuloista<br />
ja varallisuudesta voi olla normaalisti verotettavissa tytäryhtiöissä. Saksassa<br />
vieraan pääoman määrää on rajoitettu edellyttämällä, että oman pääoman tulee olla<br />
vähintään 45 prosenttia kiinteistövarallisuudesta. Koska REIT-yhtiön varoista vähintään<br />
75 prosenttia on oltava kiinteistövarallisuudessa, on omaa pääomaa oltava<br />
vähintään 33,75 prosenttia kokonaisvaroista, jolloin vieraan pääoman enimmäismäärä<br />
on 66,25 prosenttia. REITin tulee jakaa 90% tuloistaan osinkoina sijoittajille.<br />
Yksittäisen sijoittajan suoran omistusosuuden on oltava alle 10% äänimäärästä.<br />
Kansainväliset kokemukset REIT-malleista | 27
Olemassa olevan yhtiön muuntautuessa REIT-statukseen sen realisoitumattomista<br />
arvonnousuista (kiinteistöjen poistamattoman hankintamenon ja käyvän arvon<br />
välinen erotus) 50% luetaan luovutusvoitoksi, ja tähän kohdistuu luovutusvoittovero.<br />
Saksassa on määritelty myös erityinen pre-REIT-status, joka on listatun REIT:in<br />
esivaihe. Pre-REIT on yhtiö, joka on sitoutunut muuntautumaan REIT:iksi kolmen<br />
vuoden määräajan kuluessa. Pre-REIT pystyy myös hyötymään exit-verosta, joka<br />
otettiin käyttöön nopeuttamaan REIT:ien kiinteistösalkkujen kasvua. Liiketoimintaa<br />
Saksassa harjoittavien yhtiöiden myydessä vähintään viisi vuotta omistamiaan<br />
kiinteistöjään REIT:eille ne maksavat vain 50% normaalista luovutusvoittoverosta.<br />
Yksi G-REIT:ien ongelma on ennen 1.1.2007 rakennetun asuntokannan pois<br />
sulkeminen REIT-lainsäädännön piiristä sosiaalipoliittisista syistä. Tämä rajoitus sulkee<br />
pois suuren osan Saksan kiinteistökannasta. Samalla se vääristää kiinteistömarkkinoiden<br />
kilpailutilannetta, sillä asuntosijoittamiseen liittyvät rajoitukset eivät koske<br />
muun tyyppisiä kiinteistösijoittajia, kuten listaamattomia kiinteistörahastoja.<br />
G-REIT:ien pieni määrä selittyy pitkälti nykyisen markkinatilanteen kautta.<br />
REIT-lainsäädäntö tuli voimaan vuonna 2007 juuri markkinoiden saavutettua huippunsa<br />
(Kuvio 9). Olemassa oleva listattu kiinteistömarkkina on Saksassa varsin pieni<br />
ja uudet listautumiset eivät ole kannattavia laskusuhdanteessa. Rekisteröityneet pre-<br />
REIT:it eivät ole olleet valmiita listautumaan, koska rahaston todennäköinen pörssinoteerattu<br />
hinta jäisi todennäköisesti selkeästi alle yhtiöiden substanssiarvon.<br />
Kuvio 9 / Saksan listattujen (REIT:ien ja ei-REIT:ien) kiinteistösijoitusyhtiöden kokonaistuotot<br />
2000<br />
EPRA/NAREIT Germany Total Return Index<br />
1500<br />
1000 = 31.12.1999<br />
1000<br />
500<br />
0<br />
syyskuu 06<br />
lokakuu 06<br />
marraskuu 06<br />
joulukuu 06<br />
tammikuu 07<br />
helmikuu 07<br />
maaliskuu 07<br />
huhtikuu 07<br />
toukokuu 07<br />
kesäkuu 07<br />
heinäkuu 07<br />
elokuu 07<br />
syyskuu 07<br />
lokakuu 07<br />
marraskuu 07<br />
joulukuu 07<br />
tammikuu 08<br />
helmikuu 08<br />
maaliskuu 08<br />
huhtikuu 08<br />
toukokuu 08<br />
kesäkuu 08<br />
heinäkuu 08<br />
elokuu 08<br />
syyskuu 08<br />
lokakuu 08<br />
marraskuu 08<br />
joulukuu 08<br />
Lähde: EPRA<br />
28 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
REIT:ien vaikutusta Saksan kiinteistösijoitusmarkkinoihin on toistaiseksi hankala<br />
arvioida niiden pienen lukumäärän ja koon takia verrattuna mm. listaamattomaan<br />
kiinteistösijoitusmarkinaan. Toistaiseksi saksalaisilla REIT:eillä ei ole ulkomaisia sijoittajia<br />
– REIT:it eivät siis ole houkutelleet uutta ulkomaista pääomaa. REIT:it eivät<br />
myöskään ole saaneet yksityissijoittajia liikkeelle. Fair Value REIT:n suuri piensijoittajien<br />
osuus johtuu yhtiön historiallisesta kehityksestä, eikä niinkään REIT:ien<br />
haluttavuudesta sijoituskohteena.<br />
Saksassa listaamattomat vaihtuvapääomaiset rahastot ovat toistaiseksi olleet yksityissijoittajille<br />
houkuttelevampia sijoituskohteita. Nykyisessä markkinatilanteessa<br />
rahastojen velvollisuus lunastaa rahasto-osuudet sijoittajilta näiden sitä vaatiessa on<br />
aiheuttanut ongelmia rahastoille niiden suuresta käteisvarallisuudesta ja sijoittajien<br />
pitkäjänteisyydestä huolimatta. Useat rahastot ovat myös joutuneet ”sulkeutumaan”<br />
eli keskeyttämään osuuksien takaisinlunastuksen. Rahastot tarvitsevat lisäaikaa<br />
kiinteistöjen myyntiin, jotta ne pystyvät lunastamaan rahasto-osuudet sijoittajilta.<br />
Edellisen kerran saksalaiset vaihtuvapääomaiset rahastot kokivat massalunastuksia<br />
2005 ja 2006. Tulevaisuudessa likvidi, listattu REIT, jonka arvo on seurattavissa<br />
päivittäin, saattaa olla houkuttelevampi sijoituskohde, koska sen osakkeen likvidisyyteen<br />
ei liity samanlaista riskiä kuin vaihtuvapääomaisissa rahastoissa. Lisäksi listatun<br />
REIT:in etuna on se, että niitä ei voida vaihtuvapääomaisten rahastojen tapaan<br />
pakottaa myymään kiinteistöjään heikossa markkinatilanteessa.<br />
3.3. Ranska<br />
Ranskan REIT-lainsäädäntö on ollut voimassa vuodesta 2003 ja Ranskan REIT-mallia<br />
pidetään kansainvälisesti yhtenä onnistuneimmista. Ranskassa on 47 ”SIIC:iä”<br />
(Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées), joihin kuuluu sekä jo aiemmin listattuina<br />
kiinteistösijoitusyhtiöinä toimineita yhtiöitä että uusia REIT-listautumisia.<br />
EPRA:n mukaan SIIC:it edustavat 12,2 prosenttia maailman REIT-markkinasta.<br />
Taulukko 4 / Ranskan REIT-markkina<br />
Kesäkuu 2008<br />
REIT:ien lukumäärä 47<br />
Pörssiarvo<br />
€ 45,9 mrd<br />
Keskimääräinen osinkotuotto 4,6 %<br />
Keskimääräinen velkaantuneisuusaste 49,0 %<br />
Lähde: EPRA & Ernst & Young<br />
Kansainväliset kokemukset REIT-malleista | 29
Ranskassa REIT-lainsäädäntöä luotaessa keskeisimpiä argumentteja olivat REIT:ien<br />
hyödyt kansantaloudelle, vaikutukset verokertymään, hyödyt listatulle kiinteistösijoitusmarkkinalle<br />
ja piensijoittajille. Yksi Ranskan hallituksen merkittävimmistä<br />
houkuttimista REIT-struktuurin kehittämisessä oli yhtiöiden realisoitumattomien<br />
arvonnousujen verotuksesta saatava verotulo. Tämän verotulon määrää pyrittiin<br />
maksimoimaan alentamalla verokantaa, ja näin lisäämällä yhtiöiden motivaatiota<br />
hakeutua mallin piiriin. Näistä verotuloista oli merkittävää apua Ranskan pyrkiessä<br />
EU-säädösten mukaisiin vaihtotaseen alijäämätavoitteisiin 2000-luvun alkupuolella.<br />
Ranskan SIIC on listattu yhtiö, joka päätoiminta on kiinteistövarojen hankinta<br />
ja/tai rakentaminen vuokrauskäyttöön. Maksimissaan 20% SIIC:in varoista voi olla<br />
muun liiketoiminnan käytössä. 85% vuokraustoiminnan tuotoista tulee jakaa osinkoina<br />
sijoittajille samoin kuin 50% luovutusvoitoista. Luotonottoa ei ole rajoitettu.<br />
Yhtiön muuntautuessa REIT-statukseen se joutuu maksamaan 16,5% veron realisoitumattomasta<br />
arvonnoususta, mikä on puolet normaalista luovutusvoittoverokannasta.<br />
Myös REIT:eille kiinteistönsä myyvät yritykset hyötyvät exit-verosta samalla<br />
tavoin, eli maksavat vain puolet normaalista luovutusvoittoverosta.<br />
Ranskan mallin yksi eduista on sen samankaltaisuus USA:n REIT-lainsäädännön<br />
kanssa. Projektia varten haastatellut asiantuntijat kommentoivat, että kansainväliset sijoittavat<br />
pitävät REIT-malleista, jotka mukailevat jo hyväksi todettuja lainsäädäntöjä.<br />
Ranskassa nähtiin, että uskottavan REIT-markkinan syntymisen varmistamiseksi<br />
tuli REIT:iksi muuntautuminen tehdä houkuttelevaksi olemassa oleville listatuille<br />
kiinteistösijoitusyhtiöille. Siksi esimerkiksi REIT:ien luotonottoa ei ole rajoitettu,<br />
ettei se muodostuisi esteeksi olemassaolevien yhtiöiden kannalta. Samoin siirtymävaiheen<br />
alennettu verotus on kannustanut yritysten muuntautumista REIT:iksi.<br />
Siirtymävaiheen exit-veroja on toistaiseksi asiantuntijoiden mukaan kertynyt noin<br />
2,2 miljardia euroa. Realisoitumattomista luovutusvoitoista kertyvä verotulo oli yksi<br />
lainsäätäjän keskeisistä motiiveista REIT-mallin kehittämiselle, koska sen myötä saatiin<br />
valtiolle verotuloja, jotka eivät ehkä olisi realisoituneet lainkaan, tai olisivat tulleet<br />
maksettavaksi huomattavasti myöhemmin.<br />
Kiinteistöjä REIT:lle myyville suunnattu verohelpotus on kasvattanut REITportfolioiden<br />
kokoa. Verohelpotus on määräaikainen ja on päättymässä 31.12.2008,<br />
mutta asiantuntijat pitivät todennäköisenä, että verohelpotusta jatketaan vielä vuodella<br />
tai kahdella nykyisen laskusuuntaisen markkinatilanteen johdosta. Ranskassa<br />
myös toivotaan, että jatkossa verohelpotus kannustaisi yhä useampia yrityksiä ulkoistamaan<br />
kiinteistöomistuksensa.<br />
Myös ulkomaisten yritysten kaksoislistautuminen sekä Ranskan että kotimaansa<br />
pörssiin ja mahdollisuus nauttia REIT-statuksesta myös Ranskassa on kasvattanut<br />
Ranskaan listatun kiinteistösektorin kokoa lähes kolminkertaiseksi vuodesta 2001.<br />
30 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
Ranskassa yksittäisen osakkaan omistus REIT-yhtiössä on rajoitettu alle 60 prosenttiin.<br />
Rajoituksen tarkoituksena on estää sellaisten REIT:ien tulo markkinoille, jotka<br />
on tarkoitettu yhden omistajan veronkiertoon. Rajoitus tuli voimaan vuonna 2006<br />
ja olemassaolevia REIT-yhtiöitä koskeva siirtymäaika, jonka puitteissa omistusosuuden<br />
tulee olla uuden lainsäädännön mukainen, loppuu 31.12.2008. Nykyisessä<br />
markkinatilanteessa lain rajoitusten saavuttaminen on aiheuttanut ongelmia usealle<br />
REIT-yhtiölle, jotka eivät vielä nykyisellään ole 60 prosentin rajoituksen piirissä.<br />
Elokuussa 2008 ei asiantuntijoiden mukaan ollut vielä selvää minkälaiset sanktiot tulevat<br />
koskemaan niitä yhtöitä, joilla yhden osakkaan omistus ylittää 60 prosenttia.<br />
Ranskan mallin heikkoutena nähdään sen muuttuminen useaan kertaan ja siitä<br />
johtuva ennakoimattomuus. Koska laki syntyi 2003 nopean lainsäädäntöprosessin<br />
tuloksena, on sitä jouduttu muuttamaan useaan kertaan vuoteen 2008 menessä. Sijoittajien<br />
ja REIT-yhtiöiden kannalta jatkuvasti muuttuva lainsäädäntöympäristö ei<br />
ole optimaalinen.<br />
Ranskan REIT-markkina on vielä kehitysvaiheessa. Markkinan alkuvaiheessa<br />
REIT:it ovat olleet hyviä sijoituskohteita ja yhtiöt ovat jakaneet korkeita osinkoja.<br />
REIT:it ovat toistaiseksi olleet aktiivisia sijoittajia, 30-40% kaikista kiinteistösijoituksista<br />
Ranskassa on tehty REIT:ien toimesta.<br />
3.4. Suositukset suomalaiseksi REITrakenteeksi<br />
Kansainvälisiä asiantuntijoita pyydetiin kommentoimaan<br />
VM:n sen hetkistä esitystä Suomen<br />
REIT-lainsäädännöksi ja kertomaan näkemyksensä<br />
siitä, millä edellytyksin kansainväliset<br />
sijoittajat olisivat kiinnostuneita sijoittamaan<br />
suomalaiseen REIT:iin. Kaikkien haastateltujen<br />
mielestä olisi tärkeää, että Suomen REIT-malli<br />
olisi mahdollisimman laaja ja kannustava. Suomen<br />
kiinteistömarkkinoiden koon nähdään olevan<br />
rajoittava tekijä ja minkään kiinteistötyypin<br />
”Laaja ja kannustava,<br />
olemassa olevien<br />
mallin kanssa<br />
yhdenmukainen,<br />
suomalainen REIT<br />
olisi houkutteleva<br />
myös kansainvälisten<br />
sijoittajien näkökulmasta.”<br />
sulkeminen REIT-sijoittamisen ulkopuolelle pienentäisi jo ennestäänkin rajoitettua<br />
markkinapotentiaalia. Mallin tulisi mahdollistaa mahdollisimman monipuolisten<br />
strategioiden ja toimintatapojen omaksuminen, jotta niihin sijoittaminen houkuttelisi<br />
mahdollisimman monipuolista sijoittajajoukkoa, mikä turvaisi uskottavan ja toimivan<br />
markkinan syntymisen.<br />
Kansainväliset kokemukset REIT-malleista | 31
Haastateltavat kommentoivat, että REIT:n menestystä edesauttaisi, jos se olisi<br />
perusrakenteeltaan ja –säännöksiltään tuttu ja yhdenmukainen kansainvälisesti onnistuneiden<br />
mallien kanssa. Sijoitustoimintaa, luotonottoa, osingonmaksua, siirtymävaihetta<br />
jne. koskevien säädösten tulisi siksi olla mahdollisimman yhdenmukaisia<br />
muualla menestyneiden mallien kanssa. IFRS-sääntöjen noudattaminen myös REITmallissa<br />
yksinkertaistaisi ja selkiyttäisi sekä tilinpäätöskäytäntöjä, että eri maiden<br />
REIT:ien vertailtavuutta kansainvälisten sijoittajien näkökulmasta.<br />
Asiantuntijoiden mukaan Suomella olisi nyt hyvä tilaisuus säätää laki toimivaksi<br />
REIT-malliksi ennen muita Pohjoismaita. Tämä tekisi Suomesta mahdollisesti naapurimaita<br />
houkuttelevamman sijoituskohteen kansainvälisten sijoittajien näkökulmasta.<br />
Kansainvälisesti ns. ”ihanne-REIT:illä” esitetään olevan esimerkiksi seuraavia<br />
ominaisuuksia (JP Morgan 09/2007).<br />
REIT:in tulisi olla listattavissa oleva yhtiö, jota koskevat pörssin asettamat<br />
säädökset ja rajoitukset<br />
REIT:in pääasiallinen toiminta tulisi olla kiinteistösijoittaminen, mutta muu<br />
toiminta olisi sallittua normaalisti verotettavassa tytäryhtiössä<br />
Luotonottoa ei tulisi rajoittaa<br />
Osingonjakovelvoitteen ihanteellinen taso olisi noin 80% REIT:in tuloista<br />
REIT-markkinan syntyä olisi edullista kannustaa helpottamalla<br />
siirtymävaiheen verotusta esimerkiksi myöntämällä helpotuksia<br />
realisoitumattomien arvonmuutosten verotukseen<br />
REIT:ien tulisi olla mahdollista sijoittaa myös ulkomaille<br />
32 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
4. Kiinteistöalan esitys<br />
toimivaksi REIT-malliksi<br />
Seuraavassa linjataan kiinteistöalan esitystä suomalaisen REIT-mallin keskeisiksi ominaisuuksiksi.<br />
Linjaukset perustuvat kansainvälisten asiantuntijoiden haastatteluissa<br />
esittämiin näkemyksiin, kansainvälisten markkinoiden kokemuksiin sekä suomalaisten<br />
asiantuntijoiden Suomen markkinoiden erityispiirteisiin pohjautuviin kokemuksiin.<br />
Esityksen taustalla on tavoite varmistaa suomalaisen REIT-mallin kilpailukyky<br />
kansainvälisesti ja houkuttelevuus eri sijoittajien näkökulmasta.<br />
4.1. Mahdolliset sijoituskohteet<br />
”REIT:ien tulisi voida<br />
sijoittaa kaikkiin<br />
kiinteistötyyppeihin”<br />
REIT:ien tulisi voida sijoittaa kaikkiin kiinteistötyyppeihin<br />
sisältäen toimistot, liiketilat, tuotannolliset<br />
tilat ja asunnot, jotta Suomeen voisi syntyä<br />
volyymiltään uskottavan kokoinen markkina.<br />
Tulevaisuudessa Suomessa voisi myös olla tarvetta<br />
infrastruktuuri- ja metsärahastoille, joiden avulla voitaisiin luoda uusia rahoitusmahdollisuuksia<br />
näiden varallisuuserien omistus- ja rahoitusrakenteen järjestelyihin.<br />
Tämän tarpeesta kertoo esimerkiksi se, että tätä raporttia kirjoitettaessa liikenne- ja<br />
viestintäministeriö on aloittanut selvityksen tie- ja liikennerahastojen soveltuvuudesta<br />
ja mahdollisesta käytöstä liikennehankkeiden rahoittamisessa Suomessa.<br />
Asuntoihin sijoittavia kiinteistörahastoja on olemassa melko vähän Euroopassa.<br />
Tähän on syynä mm. asuntomarkkinoiden rakenteelliset erot, asuntojen asema kiinteistösijoitusmarkkinoilla,<br />
säätelykysymykset ja asuntojen muita kiinteistötyyppejä<br />
matalampi nettotuottoaste. Siksi Suomeen kehitteillä oleva, yksinomaan asuntosijoittamiseen<br />
keskittyvä kiinteistörahastomalli ei välttämättä ole riittävän uskottava<br />
ainakaan kansainvälisten sijoittajien houkuttelemiseksi. Markkinoiden riittävän<br />
koon ja volyymin varmistamiseksi olisi kuitenkin tärkeätä varmistaa mahdollisimman<br />
monipuolisen sijoittajakunnan kiinnostuminen rahastoista. On epävarmaa, riittääkö<br />
kotimaisten sijoittajien kiinnostus aikaan saamaan aidosti toimivia rahastomarkkinoita.<br />
Kiinteistöalan esitys toimivaksi REIT-malliksi | 33
Kuvio 10 / Kokonaistuottoasteet 1998-2007 kiinteistötyypeittäin<br />
%<br />
20<br />
Toimistot Liiketilat Tuotannolliset Asunnot Kaikki kiinteistöt<br />
15<br />
Kokonaistuotto<br />
10<br />
5<br />
0<br />
Lähde: <strong>KTI</strong> Kiinteistöindeksi<br />
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007<br />
Kuvio 11 / Kokonaistuottoasteet kiinteistötyypeittäin 2007<br />
Kokonaistuotto<br />
■ Nettotuottoaste<br />
■ Arvonmuutos<br />
Kaikki kiinteistöt 11,3 %<br />
Toimistot 9,7 %<br />
Liiketilat 15,8 %<br />
Tuotannolliset 12,4 %<br />
Asunnot 9,8 %<br />
Lähde: <strong>KTI</strong> Kiinteistöindeksi<br />
6,4 %<br />
4,9 %<br />
6,2 %<br />
3,3 %<br />
6,7 %<br />
8,5 %<br />
8,0 %<br />
4,1 %<br />
5,7 %<br />
3,8 %<br />
0 2 4 6 8 10<br />
%<br />
Myös Suomessa eri kiinteistötyypeillä on erilaiset tuottoprofiilit, kuten näkyy kuvioissa<br />
10 ja 11. Asuntojen nettotuotot ovat tyypillisesti vakaita, mutta muita kiinteistötyyppejä<br />
matalampia. Toisaalta esimerkiksi Saksassa asunnot on nimenomaan<br />
34 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
ajattu kokonaan mahdollisten sijoituskohteiden ulkopuolelle poliittisista syistä. Jotta<br />
Suomen REIT-malli olisi myös kansainvälisesti kilpailukykyinen ja kiinnostava<br />
sijoituskohde, ei sitä tulisi rajata vain yhteen kiinteistötyyppiin.<br />
4.2. Mahdollinen muu liiketoiminta<br />
Lähtökohtaisesti REIT-yhtiöiden liiketoiminta<br />
tulisi rajoittaa kiinteistösijoittamiseen ja siihen<br />
kiinteästi liittyvään liiketoimintaan. Tämä tarkoittaa<br />
pääomien sijoittamista kiinteistöomaisuuteen<br />
sekä tämän varallisuuden ammattimaista ja<br />
tehokasta hallinnointia ja johtamista. Monissa<br />
Euroopan maissa, joissa on toimiva REIT-malli on<br />
”REIT-mallin ei<br />
tulisi asettaa liian<br />
tiukkoja rajoituksia<br />
rahaston liiketoiminnalle”<br />
kuitenkin luotu mahdollisuus perustaa myös normaalisti verotettavia tytäryhtiöitä,<br />
joissa voi harjoittaa pienimuotoisesti ns. muuta liiketoimintaa, kuten kiinteistöjen<br />
manageerausta tai erilaisten kiinteistösijoittamista tukevien palvelujen tuottamista.<br />
Muun liiketoiminnan osuus on usein rajattu siten, että sen volyymi ei voi ylittää<br />
esimerkiksi 25 prosenttia yhtiön tuloista.<br />
Kansainvälisten mallien mukaan suomalaisessakaan REIT-mallissa ei tulisi asettaa<br />
tiukkoja rajoituksia REIT:ien harjoittamalle toiminnalle. Myös olemassa olevien<br />
kiinteistösijoitusyhtiöiden - joilla usein on muutakin kiinteistösijoittamiseen<br />
liittyvää liiketoimintaa - näkökulmasta REIT:iksi muuntautumisen ei tulisi edellyttää<br />
laaja-alaisia uudelleenjärjestelyjä. Malli normaalisti verotettavasta tytäryhtiöstä<br />
mahdollistaisi esimerkiksi kiinteistöihin läheisesti liittyvän palvelutuotannnon<br />
harjoittamisen, kuten vaikkapa senioriasuminen palveluineen sekä erilaiset vuokranantajan<br />
tarjoamat korjaus-, siivous-, ateria- yms. palvelut osana REIT:ien liiketoimintaa.<br />
Asuntoihin sijoittavalle verovapaalle yhteisölle on lakiesityksessä taattu<br />
mahdollisuus harjoittaa omaisuuteensa kohdistuvaa rakennuttamista ja isännöintiä,<br />
mutta muuntyyppinen, tuloa tuottava palvelutarjonta ei olisi tämän esityksen mukaan<br />
rahastoille mahdollista. Tämä estää rahastoilta kiinteistösijoittamista tukevien<br />
asukkaille tarjottavien palvelujen tarjoamisen. Näillä palveluilla voitaisiin kuitenkin<br />
lisätä rahastojen kilpailukykyä, vuokralaisten tyytyväisyyttä sekä liiketoiminnan<br />
kannattavuutta.<br />
Konsernirakenteiden salliminen on myös tärkeä ominaisuus onnistuneelle<br />
REIT-mallille. Se mahdollistaisi myös jo olemassa olevien yhtöiden muuntautumisen<br />
REIT:iksi nykyisten konsernirakenteidensa puitteissa. Asuntoihin sijoittavien<br />
kiinteistörahastojen näkökulmasta konsernirakenteet olisivat tarpeellisia esimerkiksi<br />
eri tavoin rahoitettujen kiinteistöjen sijoittamiseksi eri yhtiöihin.<br />
Kiinteistöalan esitys toimivaksi REIT-malliksi | 35
4.3. Listautumismahdollisuus / - velvoite<br />
”Lainsäädännön tulisi<br />
mahdollistaa myös<br />
listaamattomat<br />
rahastot.”<br />
Yksi REIT-yhtiöiden keskeisimmistä tavoitteista<br />
on luoda likviditeettiä luontaisesti epälikvidiin<br />
kiinteistösijoittamiseen. Täten REIT:ien listautumismahdollisuus<br />
ja osakeyhtiömuoto on tähän<br />
hyvä lähtökohta. Listattuna instrumenttina<br />
REIT on myös piensijoittajille turvallinen, likvidi<br />
ja läpinäkyvä tapa sijoittaa. <strong>Toimiva</strong>n markkinan synnyttämiseksi tulisi kuitenkin<br />
olla mahdollista perustaa myös listaamattomina osakeyhtiöinä toimivia kiinteistörahastoja.<br />
Tämä on mahdollista myös monissa muissa maissa, kuten USA:ssa, Hollannissa<br />
ja Ranskassa. Myös Iso-Britanniassa keskustellaan parhaillaan listaamattomien<br />
REIT:ien mahdollisuudesta.<br />
Listautumisvelvoite rajoittaa potentiaalisten REIT:ien määrää sekä edellyttää<br />
yhtiöiltä verraten suurta kokoa, koska listautumisen kustannukset ovat tyypillisesti<br />
korkeat. Listautumisen kustannusrakenteeseen vaikuttavat kuitenkin esimerkiksi se,<br />
järjestetäänkö listautumisen yhteydessä osakeanti, sekä markkinapaikka, jolle listaudutaan.<br />
Näistä tekijöistä riippumatta listautumisvelvoite vaikeuttaisi uusien rahastojen<br />
perustamista ja markkinoille tuloa – etenkin jos listautumiselle varattu aika on<br />
tiukasti rajoitettu.<br />
Esimerkiksi institutionaalisten sijoittajien näkökulmasta listatut instrumentit eivät<br />
ole ihanteellisia niiden listaamattomia instrumentteja korkeamman volatiliteetin<br />
takia. Siksi listaamattomien rahastojen mahdollisuus olisi yksi rahoitus- ja sijoittajapohjan<br />
monipuolisuutta ja laajuutta turvaava tekijä.<br />
4.4. Sijoittajia koskevat rajoitukset<br />
”Liian tiukat<br />
omistajarajoitukset<br />
hankaloittavat<br />
rahastojen<br />
perustamista.”<br />
Yksittäisten sijoittajien omistusosuutta koskevat<br />
rajoitukset on suunniteltu ennen kaikkea siksi,<br />
että myös ulkomaisille sijoittajille maksetuista<br />
osingoista turvattaisiin verotulojen pysyminen<br />
Suomessa. Omistusrajoitus voi kuitenkin aiheuttaa<br />
huomattavia ongelmia, etenkin rahastojen<br />
perustamisvaiheessa; vaikkakin omistusosuusrajoituksia<br />
on lievennetty ensimmäisen neljän vuoden osalta. Tässä suhteessa ihanteellinen<br />
ratkaisu olisi, jos 10 prosenttia ylittävästä omistuksen määrästä perittäisiin<br />
36 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
lähdevero ulos jaetuista osingoista. Yksittäisen omistajan omistusosuus voitaisiin kuitenkin<br />
rajoittaa esimerkiksi 50%:iin, jotta vältettäisiin yksiin tai vain harvoihin käsiin<br />
keskittyneiden, lähinnä verosyistä muodostettujen rakenteiden syntyminen. Suomen<br />
kahdenkeskeiset verosopimukset saattavat kuitenkin estää tällaisen ratkaisun.<br />
4.5. Luotonottomahdollisuudet<br />
REIT:ien mahdollisuutta vieraan pääoman käyttöön<br />
voidaan säännellä, mutta rajoituksen tulee<br />
olla tasolla, joka ei rajoita rahastojen toimintaa<br />
liikaa. Vieraan pääoman käyttö kuuluu luonteenomaisesti<br />
kiinteistösijoittamiseen, ja siksi vierasta<br />
pääomaa tulisi rahastoissa voida käyttää joustavasti,<br />
myös erilaisiin strategioihin ja suhdannetilanteisiin<br />
sopeuttaen. Lisäksi liian tiukat rajoitukset<br />
vaikeuttaisivat tai estäisivät olemassa olevien<br />
yhtiöiden muuntautumisen REIT:iksi.<br />
”Vieraan pääoman<br />
käyttö kuuluu<br />
olennaisesti<br />
kiinteistösijoittamiseen<br />
ja sen<br />
käyttö tulisi sallia<br />
joustavasti”<br />
Kohtuullinen vieraan pääoman osuus voitaisiin rajoittaa esimerkiksi 80 prosenttiin,<br />
mikä on jo asuntoihin sijoittaville rahastoille sallittukin. Luotonottomahdollisuuksien<br />
liiallinen rajoittaminen estää rahoitusrakenteen joustavan ja liiketoimintalähtöisen<br />
sopeuttamisen. Jos vieraan pääoman osuutta koskeva rajoitus on liian matala, saattaa<br />
tämä aiheuttaa ongelmia esimerkiksi tilanteessa, jossa kiinteistöjen käyvät arvot laskevat.<br />
Vieraan pääoman osuus nousee tällöin ilman, että REIT pystyy sen määrään edes<br />
itse vaikuttamaan, ja tällöin voidaan joutua sopeuttamaan pääomarakennetta vaikkapa<br />
kiinteistöjen myynneillä epäsuotuisissa markkinaolosuhteissa.<br />
Käytännössä esimerkiksi Ranskassa, jossa REIT:ien velkapääoman käyttöä ei ole<br />
laissa säädelty, analyytikot suosivat yhtiöitä ja rahastoja, joiden velkaantumisaste on<br />
kiinteistösijoittamisen erityispiirteet huomioon ottaen järkevällä tasolla. Toisaalta<br />
myös REIT:ien yhteisötason verovapaudesta johtuen yhtiöillä ei ole insentiiviä käyttää<br />
lainarahaa ns. veronkierron välineenä. Tästä johtuen SIIC:ien keskimääräinen<br />
velkaantumisaste esimerkiksi vuonna 2008 oli varsin maltillinen 49%.<br />
Luotonoton säätelyssä tulee myös huomioida, että myös olemassa olevat yhtiöt<br />
pystyvät ilman laajaa rahoituksen uudelleenjärjestelyä muuntumaan REIT:eiksi.<br />
Taulukossa 5 listataan suomalaisten listattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden omavaraisuusasteet,<br />
jotka antavat osviittaa tyypillisistä rahoitusrakenteista.<br />
Kiinteistöalan esitys toimivaksi REIT-malliksi | 37
Taulukko 5 / Suomalaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden omavaraisuusasteet<br />
2007 2008/Q3<br />
Citycon 43,9 % 40,3 %<br />
Sponda 32,0 % 32,0 %<br />
Technopolis 39,0 % 41,4 %<br />
Julius Tallberg-Kiinteistöt 57,0 % 65,0 %<br />
Lähde: yhtiöiden vuosikertomukset 2007 ja osavuosikatsaukset 2008 Q3<br />
REIT-yhtiöiden joustavan rahoituksen hankinnan kannalta olisi keskeistä, että erilaiset<br />
välirahoitusinstrumentit – esimerkiksi pääomalainat – luokiteltaisiin omaan pääomaan,<br />
kuten menetellään IFRS-standardien mukaan. Olisi perusteltua, että samoin<br />
säädettäisiin Suomen REIT-mallissa. Esimerkiksi Iso-Britannian ja Ranskan REITmalleissa<br />
välirahoitusinstrumenttien luokitteluun ei REIT-laissa oteta kantaa, sillä<br />
Ranskassa luotonottoa ei rajoiteta lainkaan, ja Britanniassa sitä ohjataan ”financial<br />
cover ratio”:lla, joka siis säätelee luotonottoa kassavirran, eli rahoituskulujen hoitamiseen<br />
käytettävissä olevan tulon kautta.<br />
4.6. Osingonjako<br />
”Vuokraustoiminnasta<br />
saatava<br />
nettotuotto on<br />
perusta osingonjaolle<br />
ja turvaa<br />
vakaat tuotot<br />
sijoittajalle<br />
– ja veronsaajan<br />
verokertymän”<br />
Osingonmaksuvelvoite on olennainen osa REITsääntelyä<br />
rahastojen verovapauden vastinparina.<br />
Osingonmaksuvelvoite varmistaa jatkuvat ja vakaat<br />
verotulot veronsaajalle. Kaikkiin kansainvälisiin<br />
REIT-malleihin liittyy korkea, joissakin<br />
tapauksissa jopa 90 prosenttiin nouseva voitonjakovelvoite.<br />
Korkea voitonjakovelvoite on<br />
luontevaa ja hyväksyttävää etenkin normaalista<br />
vuokraustoiminnasta syntyvien voittojen osalta.<br />
Kansainvälisten mallien mukaisesti olisi kuitenkin<br />
toivottavaa, että rahaston kiinteistöistään saamat luovutusvoitot voitaisiin joko<br />
sijoittaa uudelleen kiinteistövarallisuuteen tietyn määräajan kuluessa tai jakaa osinkoina<br />
sijoittajille. Tämä mahdollistaisi rahastojen salkkujen kasvun ja muokkaamisen<br />
strategian ja suhdannetilanteen mukaisesti.<br />
Osingonjakovelvoitetta määrittäessä ja tulevia osingonmaksuja ja verotuloja arvioitaessa<br />
tulee myös ottaa huomioon eri kiinteistötyyppien tyypilliset tuottoasteet,<br />
jotka mahdollistavat hyvin eri tasoisten osinkojen jaon. Kuvioon 9 on koottuna eri<br />
kiinteistötyyppien nettotuotot vuosina 1998-2007.<br />
38 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
Kuvio 12 / Nettotuottoasteet 1998-2007 kiinteistötyypeittäin<br />
%<br />
10<br />
Toimistot Liiketilat Tuotannolliset Asunnot Kaikki kiinteistöt<br />
nettotuottoaste<br />
8<br />
6<br />
4<br />
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007<br />
Lähde: <strong>KTI</strong> Kiinteistöindeksi<br />
4.7. Siirtymävaiheen verotus<br />
Rahastolainsäädännön alkuvaiheessa on olennaista<br />
varmistaa, että markkinoilla on aidot edellytykset<br />
kasvaa volyymiltään uskottavaksi kohtuul-<br />
verotuksen tulisi<br />
”Siirtymävaiheen<br />
lisen ajan puitteissa. Tämän takia on varmistuttava<br />
siitä, että myös jo olemassa olevilla yhtiöillä on<br />
kannustaa siirtymistä<br />
REIT:iksi.”<br />
edellytykset ja insentiivi muuntautua kiinteistörahastoksi.<br />
Kansainvälisesti tämä on varmistettu<br />
erityisin siirtymävaiheen exit / entry -verosäännöksin.<br />
Siirtymävaiheen verotuksessa kiinteistöjen realisoitumattomien arvonnousujen<br />
– eli kiinteistöjen käyvän arvon ja niiden tasearvon välisen erotuksen – verokohtelu<br />
on keskeisessä asemassa. Mikäli tätä arvonnousua verotetaan normaalin luovutusvoittoverokohtelun<br />
mukaisesti – ilman että rahasto todellisuudessa saa näitä arvonnousuja<br />
hyväkseen – voi se tehokkaasti estää olemassaolevien yhtiöiden muuntautumisen<br />
kiinteistörahastoksi.<br />
Suomessa voitaisiin REIT-markkinan muodostumisen kannustamiseksi Ranskan<br />
ja Saksan tapaan soveltaa siirtymävaiheessa alennettua verokantaa. Realisoitumattomia<br />
arvonnousuja on näissä maissa verotettu vain 50 prosentilla normaalista luo-<br />
Kiinteistöalan esitys toimivaksi REIT-malliksi | 39
vutusvoittoverosta. Luovutusvoittoverohuojennusten lisäksi myös varainsiirtovero<br />
tulisi jättää perimättä, koska faktisesti kiinteistövaroja ei rahaston syntyvaiheessa<br />
luovuteta.<br />
Alla oleva esimerkkilaskelma kuvaa yllä olevalla tavalla verotettua €300 miljoonan<br />
kiinteistösalkun muuntautumista REIT-statukseen. 60 miljoonan realisoitumatonta<br />
luovutusvoittoa on verotettu 13%:in verokannalla (50% normaalista 26%:in<br />
verokannasta). Tällöin muuntautumisen todellinen veroseuraamus olisi €7,8 miljoonaa<br />
euroa, eli 2,6% rahaston kiinteistövarallisuudesta. Tämäntasoinen veroseuraamus<br />
olisi vielä rahaston kohtuullisesti katettavissa. Jos veron määrä nousisi merkittävästi<br />
tätä suuremmaksi, estäisi se tehokkaasti olemassaolevien yhtiöiden muuntautumisen<br />
uuteen statukseen. Tällöin olisi uhkana, että markkinat eivät saavuta uskottavaa volyymiä.<br />
MEUR<br />
Kiinteistöjen arvo siirryttäessä kiinteistörahastoksi 300<br />
Varainsiirtovero 0 % 0<br />
Kirjanpitoarvon ja käyvän arvon välinen erotus 20 % 60<br />
Realisoitumattoman arvonmuutoksen verotus 13 % 7,8<br />
Entry-vero yhteensä 7,8<br />
Entry-veron todellinen määrä pääomasta 2,6 %<br />
REIT-markkinan muodostumisen kannustamiseksi voitaisiin Suomessa Ranskan ja<br />
Saksan tapaan soveltaa määräajan alennettua verokantaa myös niille yrityksille, jotka<br />
myyvät kiinteistöjen REIT:eille, ainakin niissä tapauksissa, kun kiinteistöjä luovutetaan<br />
yhtiön osakkeita vastaan. Tämä auttaisi paitsi rahastojen portfolioiden muodostamista,<br />
myös niiden pääomanhankintaa.<br />
40 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
4.8. Yhteenveto esitetyn kiinteistörahastomallin<br />
ominaisuuksista<br />
Alla on esitetty kiinteistöalan esittämän REIT-mallin keskeiset ominaisuudet:<br />
Kiinteistörahastomallin tulisi kattaa kaikki kiinteistötyypit sekä metsä- ja<br />
infravarallisuus<br />
Rahastot olisivat yhtiötasolla verovapaita, kuitenkin siten että verovapaa<br />
liiketoiminta tulisi rajoittaa kiinteistösijoittamiseen ja siihen kiinteästi liittyvään<br />
liiketoimintaan.<br />
Myös pienimuotoinen muu liiketoiminta olisi sallittava – esimerkiksi<br />
normaalisti verotettavassa tytäryhtiössä<br />
Rahastoilla tulisi olla listautumismahdollisuus, mutta ei listautumisvelvollisuutta<br />
Rahastojen lainanottoa ei tulisi säädellä liiketoimintaa rajoittavasti, esim. 80<br />
prosenttia yhtiön varallisuudesta olisi toimiva velkapääoman käytön raja<br />
Rahaston tulee jakaa valtaosa – esimerkiksi 90 prosenttia liikevoitostaan<br />
osinkona sijoittajille, jotka maksavat näistä osingoista veroja oman<br />
verostatuksensa mukaisesti<br />
Olemassa olevan yhtiön muuntautuessa REIT-statukseen tulisi siirtymävaiheen<br />
verokohtelua lieventää esimerkiksi realisoitumattomien arvonnousujen osalta<br />
Alennetun verokannan avulla tulisi helpottaa myös yritysten<br />
kiinteistöomaisuuden ulkoistusta kiinteistöjä REIT:eille luovuttaessa<br />
Yhtiöiden omistajarajoitukset eivät saisi olla liian rajoittavia esimerkiksi<br />
yksittäisen omistajan omistusosuuden näkökulmasta<br />
Kiinteistöalan esitys toimivaksi REIT-malliksi | 41
5. <strong>Toimiva</strong>n REIT-mallin<br />
vaikutukset markkinoihin ja<br />
verokertymään<br />
REIT-mallin vaikutukset kiinteistörahoitusmarkkinoihin riippuvat mallin ominaisuuksista<br />
ja sen houkuttelevuudesta markkinatoimijoiden näkökulmasta. <strong>Toimiva</strong>n<br />
REIT-mallin, joka kannustaa sekä olemassaolevia yhtiöitä muuntautumaan REIT:iksi<br />
että uusien yhtiöiden perustamista, voidaan ajatella laajentavan kiinteistömarkkinoiden<br />
toimijapohjaa ja täten myös lisäävän tiukentuneen kilpailun kautta markkinan<br />
ammattimaisuutta. Tällöin myös kiinteistösijoitusmarkkinan koon voidaan odottaa<br />
kasvavan, jos malli kannustaa yritysten taseulkoistuksia.<br />
Uuden likvidin ja läpinäkyvän instrumentin käyttöönotto toisi todennäköisesti<br />
kiinteistömarkkinoille uutta pääomaa sekä yksityissijoittajilta että kansainvälisiltä<br />
sijoittajilta. Laajempi markkina, jolla on enemmän toimijoita ja useampia sijoitusinstrumentteja<br />
voisi myös loiventaa kiinteistöalalle tyypillisiä suhdannevaihteluita,<br />
kun toimijoiden ja strategioiden kirjo kasvaisi.<br />
Valtiovallan eli veronsaajan näkökulmasta yksi keskeinen kysymys liittyy luonnollisesti<br />
siihen, mikä olisi veroneutraalin kiinteistörahastomallin vaikutus verokertymään.<br />
Rahastoja koskevat verohuojennukset luonnollisesti vähentävät yhtiöiltä<br />
saatavia veroja – tässä suhteessa on tosin otettava huomioon, että ilman verohuojennuksia<br />
ei listattu kiinteistösektori todennäköisesti lähitulevaisuudessa merkittävästi<br />
kasvaisi nykykoostaan, eikä niiltä sen myötä olisi odotettavissa merkittäviä verotuloja.<br />
<strong>Toimiva</strong>lla REIT-mallilla olisi kuitenkin monia markkinoiden aktiviteettia lisääviä<br />
vaikutuksia, jotka saattaisivat lisätä verokertymää.<br />
REIT-mallin lopullisia vaikutuksia verokertymään on mahdotonta arvioida tarkoin,<br />
koska siihen vaikuttavat niin monet tekijät. Seuraavassa on kuitenkin hahmotettu<br />
sitä, mitkä asiat vaikuttavat verokertymään, ja minkälaisia olisivat niiden arvioidut<br />
vaikutukset.<br />
42 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
5.1. Mistä kiinteistövarat siirtyisivät<br />
rahastoihin?<br />
Verokertymän kannalta olennaista on se, mistä kiinteistörahastojen varallisuus<br />
siirty REIT-yhtiöille. Kiinteistövarallisuutta voisi mahdollisesti siirtyä<br />
rahastoille ainakin seuraavilta toimijoilta:<br />
Listatut kiinteistösijoitusyhtiöt<br />
Listaamattomat kiinteistösijoitusyhtiöt<br />
Listaamattomat kiinteistösijoitusrahastot (ky-muotoiset)<br />
Institutionaalisten sijoittajien salkut<br />
Yritysten ja kuntien taseulkoistukset<br />
Ulkomaiset sijoittajat<br />
Yksityishenkilöt<br />
Uudistuotanto<br />
Vaikutukset verokertymään riippuvat siitä, kuinka suureksi REIT-markkinan volyymi<br />
voisi potentiaalisesti nousta, ja siitä, kuinka näitä kiinteistövaroja nykytilanteessa<br />
verotetaan. Ylläolevista toimijoista käytännössä vain osakeyhtiömuotoisilta kiinteistösijoitusyhtiöiltä<br />
saatavat verotulot voisivat vähetä, kun kahdenkertainen verotus<br />
poistuisi.<br />
Käytännössä on oletettavaa, että verotuksen piiriin siirtyisi myös sellaista kiinteistövarallisuutta,<br />
jonka tuottoja ei nykytilanteessa veroteta laisinkaan. Tällaista varallisuutta<br />
edustavat esimerkiksi yritysten ja kuntien käyttöomaisuuskiinteistöt sekä<br />
suuressa määrin myös ulkomaisten rahastojen omistamat kiinteistöt.<br />
Perustamisvaiheessa tehtävät kiinteistöomaisuuden siirrot rahastoille tuovat<br />
uusia kiinteistöjä luovutusvoittoverotuksen piiriin mm. yritysten ja kuntien taseulkoistusten<br />
kautta. Tämä merkitsee kasvua luovutusvoittokertymään, jonka suuruus<br />
riippuu mahdollisista erityis- ja siirtymäsäännöksistä.<br />
REIT:it olisivat todennäköisesti myös aktiivisia toimijoita markkinoilla, jotka<br />
muokkaisivat ja kehittäisivät kiinteistösalkkujaan aktiivisesti. Tällöin kaupankäynnin<br />
lisääntynyt volyymi lisäisi verotuloja sekä varainsiirtoveron että luovutusvoittoverojen<br />
kasvun myötä.<br />
<strong>Toimiva</strong>n REIT-mallin vaikutukset markkinoihin ja verokertymään | 43
5.2. Ketkä sijoittaisivat<br />
kiinteistörahastoihin?<br />
Myös se, ketkä veroneutraaleihin rahastoihin varojaan sijoittaisivat, vaikuttaa luonnollisesti<br />
verokertymään. Verokertymää nostavat tai vähentävät vaikutukset riippuvat<br />
siitä, mikä on näiden sijoittajien verostatus, ja myös se, mistä – ja millä tavoin<br />
verotetuista – varallisuuslajeista pääomat REIT:eihin siirtyisivät.<br />
Mahdollisia REIT:eihin sijoittavia tahoja olisivat kotimaiset instituutiot, kotimaiset<br />
ja ulkomaiset yritykset ja kotitaloudet. Mikäli kiinteistövarat siirtyisivät<br />
REIT:eihin apporttina, olisivat sijoittajatahot samoja kuin ne, joilta kiinteistöt<br />
REIT:eihin siirtyisivät. Mikäli olemassa olevat yhtiöt muuntautuisivat REIT-statukseen,<br />
olisi näiden sijoittajapohja ainakin alkuvaiheessa todennäköisesti samankaltainen<br />
kuin yhtiöiden nykyinen omistajarakenne.<br />
Jos REIT:ien kiinteistövarallisuus muodostuisi pääosin eläkeyhtiöden niille luovuttamasta<br />
kiinteistövarallisuudesta, ei vaikutuksia verokertymään olisi, koska eläkeyhtiöt<br />
saavat kiinteistösjioittamisen tuotot verovapaasti riippumatta siitä, ovatko<br />
sijoitukset suoria vai epäsuoria. Jos taas kiinteistövarallisuuden omistajapohja hajautuisi<br />
REIT:ien tuoman monipuolisuuden seurauksena, voisivat verotulot tältä osin<br />
kasvaa.<br />
Mikäli REIT:it osoittavat toimivuutensa on todennäköistä, että myös kansainväliset<br />
sijoittajat kiinnostuvat niistä. Tämä parantaisi koko markkinoiden houkuttelevuutta<br />
ja kilpailukykyä kansainvälisesti. Jos verosäännöksillä voidaan varmistaa,<br />
että REIT:ien maksamia ulkomaisten sijoittajien osinkoja voidaan verottaa Suomessa,<br />
on ulkomaisten sijoittajien kiinteistövarojen ja pääomien siirtyminen REIT:eihin<br />
verokertymää kasvattava tekijä. Ulkomaiset sijoittajat, jotka sijoittavat tällä hetkellä<br />
suomalaisiin listattuihin tai listaamattomiin yhtiöihin saattavat maksaa huomattavan<br />
vähän veroja Suomeen varsinkin, jos ne hyötyvät emo-tytär direktiivistä. Käytännössä<br />
myös kommandiittiyhtiömuotoiset rahastosijoitukset ovat rakennettavissa siten,<br />
että verotuloja kertyy Suomeen hyvin vähän tai ei lainkaan.<br />
Myös piensijoittajien varoja voisi kanavoitua REIT:eihin, esimerkiksi aiemmista<br />
yksityisistä asuntosijoituksista. Vaikutus verokertymään on tässä tapauksessa neutraali,<br />
koska asuntosijoitusta ja sijoitusta REIT:iin verotetaan molemmassa tapauksessa<br />
pääomatulona – ja yhteen kertaan.<br />
44 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
Kuvio 13 / REIT:in vaikutukset verokertymään<br />
REIT:it<br />
- olemassa oleva listattu yhtiö tai sen<br />
osa muuttuu REIT:ksi<br />
- olemassa oleva listaamaton yhtiö tai<br />
sen osa listautuu REIT:ksi<br />
- uusi yhtiö perustetaan REIT:iä varten<br />
Kiinteistöt:<br />
- listatut kiinteistösijoitusyhtiöt<br />
- listaamattomat<br />
kiinteistösijoitusyhtiöt<br />
- institutionaalisten<br />
sijoittajien salkut<br />
- taseulkoistukset<br />
- ulkomaiset<br />
sijoittajat<br />
- yksityishenkilöt<br />
- uudistuotanto<br />
kuinka näitä<br />
verotetaan nyt?<br />
luovutusvoittojen<br />
verotus?<br />
siirtymävaiheen verot<br />
REIT<br />
osingot?<br />
REIT myy kiinteistöjä<br />
varainsiirtovero<br />
Sijoittajat:<br />
- kotimaiset<br />
instituutiot<br />
- ulkomaiset<br />
sijoittajat<br />
- kotitaloudet<br />
- kotimaiset yritykset<br />
kuinka näitä<br />
verotetaan nyt?<br />
Mistä sijoitusmuodoista<br />
pääomat<br />
siirtyisivät?<br />
kuinka näitä<br />
verotetaan nyt?<br />
5.3. Mistä sijoitusmuodoista pääomat<br />
siirtyisivät?<br />
Verokertymävaikutukset riippuvat siitä, vaikuttaisiko REIT:in olemassaolo sijoittajien<br />
allokaatioon eri tavoin verotettujen sijoitusmuotojen välillä, mutta näiden muutosten<br />
vaikutusten voidaan ajatella olevan pieniä.<br />
Jos pääomia siirtyisi rahastoihin lähinnä suorista kiinteistösijoituksista, jotka<br />
siirtyisivät REIT:ille apporttina, ei verovaikutuksia olisi. Toisaalta, jos kiinteistömarkkinoiden<br />
ammattimaisuus ja aktiviteettitaso nousisivat nykyisestä, voitaisiin<br />
ajatella, että vaikutus verokertymään olisi lievästi positiivinen.<br />
Vaikutuksia saattaisi esiintyä, jos yksityishenkilöt siirtäisivät varojaan pankkitileiltä<br />
REIT:eihin, jolloin varallisuutta siirtyisi korkeamman verotukseen piiriin nykyisistä<br />
lähdeverollisista sijoituksista.<br />
<strong>Toimiva</strong>n REIT-mallin vaikutukset markkinoihin ja verokertymään | 45
Liite 1: Lista REIT maista<br />
Alankomaat<br />
Australia<br />
Belgia<br />
Brasilia<br />
Bulgaria<br />
Chile<br />
Costa Rica<br />
Dubai (Yhdistyneet arabiemiraatit)<br />
Espanja<br />
Etelä-Afrikka<br />
Etelä-Korea<br />
Filippiinit<br />
Hong Kong (Kiina)<br />
Intia<br />
Iso-Britania<br />
Israel<br />
Italia<br />
Japani<br />
Kanada<br />
Kreikka<br />
Liettua<br />
Luxembourg<br />
Malesia<br />
Meksiko<br />
Pakistan<br />
Puerto Rico<br />
Ranska<br />
Saksa<br />
Singapore<br />
Taiwan<br />
Thaimaa<br />
Turkki<br />
USA<br />
Uusi-Seelanti<br />
Lähde: EPRA Global REIT Survey, December 2008<br />
46 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
Liite 2: Koontitaulukot kansainvälisistä<br />
REIT-malleista<br />
Maa Ranska Englanti Saksa<br />
REIT-lainsäädäntö voimassa<br />
2003 2007 2007<br />
alkaen<br />
Mahdolliset sijoituskohteet<br />
ei rajoitettu ei rajoitettu ei 1.1.2007 ennen rakennettuja<br />
asuntoja<br />
Toiminta vuokraustoiminta 75% tuloista vuokratuloja,<br />
75% varallisuudesta<br />
vuokraustoiminnan<br />
piirissä<br />
olevia kiinteistöjä<br />
75% varoista kiinteää<br />
omaisuutta, 75%<br />
tuloista kiinteän<br />
omaisuuden tuottamaa<br />
tuloa<br />
Muun liiketoiminnan<br />
kohtelu<br />
sallittu, mutta verotetaan<br />
normaalisti,<br />
max 20% REIT:in<br />
varoista<br />
kiinteistöalan muu<br />
liiketoiminta sallittu,<br />
Liite 3: Haastatellut asiantuntijat<br />
Ranska<br />
Dorian Kellberg – Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières<br />
Olivier Mesmin – Baker & McKenzie<br />
Marc Cretté - Fidal<br />
Yves Mansion - Société Foncière Lyonnaise<br />
Phillipe Depoux - Société Foncière Lyonnaise<br />
Philip Le Trung – Citi / Foncière des Régions<br />
Saksa<br />
Dr Ramon Sotelo - Bauhaus-Universität Weimar<br />
Frank Schaich – Fair Value REIT<br />
Matthias Roche – Ernst & Young<br />
Dr Hans Volckert Volckens – Hannover Leasing<br />
Iso-Britannia<br />
Liz Peace – British Property Federation<br />
Charles Beer – KPMG<br />
Chris Luck – Nabarro Nathanson<br />
James MacLachlan – Baker & McKenzie<br />
Dave Butler – REITA<br />
John Gellatly – Blackrock<br />
Steven Owen – Brixton<br />
Stuart Beevor – Grosvenor<br />
Hollanti<br />
Gareth Lewis – EPRA<br />
Robert Woerdeman – Kempen<br />
Schoon Boudewijn - Kempen<br />
48 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
Liite 4: Lista UK-REIT:eistä<br />
Big Yellow<br />
British Land<br />
Brixton<br />
Derwent London<br />
Great Portland Estates<br />
Hammerson<br />
Highcroft investments<br />
Land Securities<br />
Liberty International<br />
Local Shopping REIT<br />
McKay Securities<br />
Mucklow (A & J) Group<br />
Pineapple corporation<br />
Primary Health Properties<br />
Rugby Estates Investment Trust plc<br />
SEGRO - Slough Estates Group<br />
Shaftesbury<br />
Town Centre Securities<br />
Warner Estate Holdings<br />
Workspace Group<br />
Lähde: REITA, joulukuu 2008<br />
Liite 5: Lista Saksan REIT:eistä<br />
Alstria Office REIT-AG<br />
Fair Value REIT AG<br />
Lähde : REITs Deutschland, lokakuu 2008<br />
Liitteet | 49
Lähdeluettelo<br />
Barker, Kate: Review of Housing Supply - Delivering Stability: Securing our Future<br />
Housing Needs (2004)<br />
Beevor, Stuart: ”REIT legislation must be given a private twist”, EG Capital, February<br />
2007<br />
Deutsche Bank Research: What can Europe learn from US REITs – Lessons from the<br />
ivory towers (marraskuu 2006)<br />
EPRA: EPRA Global REIT Survey – A comparison of the major REIT regimes in the<br />
world (joulukuu 2008)<br />
Ernst & Young: Riding out the storm – Global Real Estate Investment Trust Report<br />
2008.<br />
Ernst & Young: The German REIT (G-REIT) – Structure, opportunities and challenges<br />
(syyskuu 2007)<br />
JP Morgan: European REIT Development (syyskuu 2007)<br />
Lee, Stephen and Stevenson, Simon: “The Case of REITs in the Mixed-Asset Portfolio<br />
in the Short and Long Run”, Journal of Real Estate Portfolio Management, Volume 11,<br />
2005.<br />
London Stock Exchange: REITS – Real Estate Investment Trusts - A new route up the<br />
property ladder (2008)<br />
Owen, Duncan: ”Action needed if government is to get the resi REITs it wants”,<br />
EG Capital, June 2007<br />
Property Industry Alliance: UK Real Estate Investment Trusts – Representation by the<br />
Property Industry Alliance on the UK REIT regime, December 2007<br />
Internet-sivustoja<br />
Baker & McKenzie, www.bakernet.com, 15.8.2008<br />
British Property Federation, http://www.bpf.org.uk, 13.11.2008<br />
European Public Real Estate Association, www.epra.com, 22.12.2008<br />
FEDERATION DES SOCIETES IMMOBILIERES ET FONCIERES (F.S.I.F.),<br />
http://www.fsif.fr, 30.8.2008<br />
HM Revenue & Customer - Guidance on Real Estate Investment Trusts,<br />
http://www.hmrc.gov.uk/manuals/greitmanual/index.htm, 13.11.2008<br />
REIT.com by NAREIT, www.reit.com, 8.12.2008<br />
REITA Property Information Portal, www.reita.org, 13.11.2008<br />
REITs Deutschland, http://reits-in-deutschland.de, 13.11.2008<br />
50 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
52 | <strong>Toimiva</strong> kiinteistörahastolainsäädäntö: ominaisuudet, hyödyt, vaikutukset
Change language