Maapoliittinen ohjelma - Orimattilan Kaupunki

orimattila.fi

Maapoliittinen ohjelma - Orimattilan Kaupunki

[KUVA…]ORIMATTILAN KAUPUNKIMAAPOLIITTINEN OHJELMA


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 20081. MAAPOLIITTISEN OHJELMAN LAATIMINEN............................................................ 12. LÄHTÖKOHDAT ......................................................................................................... 22.1 KAUPUNGIN KASVU JA RAKENTAMISEN MÄÄRÄ ............................................ 22.2 MAANOMISTUS.................................................................................................... 22.3 KAAVOITUSTILANNE ........................................................................................... 32.4 MAANHANKINTA .................................................................................................. 32.5 MAANMYYNTI....................................................................................................... 42.6 TONTTIVARANTO ASEMAKAAVOITETULLA ALUEELLA................................... 42.7 AIEMMAT PERIAATEPÄÄTÖKSET MAAPOLIITTISISTA ASIOISTA ................... 63. KAUPUNGIN STRATEGIA.......................................................................................... 74. MAAPOLITIIKAN PERIAATTEELLISET LINJAUKSET............................................... 94.1 MAANHANKINTAPERIAATTEET.......................................................................... 94.1.1 Vapaaehtoiset kaupat ja maanvaihdot ............................................................ 94.1.2 Etuosto-oikeuden käyttäminen (Etuostolaki) ................................................... 94.1.3 Lunastaminen (MRL 96, 99, 100§)................................................................ 104.1.4 Katualueen ilmaisluovutus (MRL 104§)......................................................... 104.2 MAANMYYNTIPERIAATTEET ............................................................................ 124.2.1 Omakotitontit................................................................................................. 124.2.2 Rivi- ja kerrostalotontit................................................................................... 154.2.3 Yritys- ja liiketontit ......................................................................................... 154.2.4 Muut kaavoitetut maa-alueet......................................................................... 164.2.5 Kaavoittamattomat maa-alueet ..................................................................... 164.3 MAA-ALUEIDEN VUOKRAUS............................................................................. 164.4 YKSITYISTEN MAIDEN ASEMAKAAVOITUS..................................................... 174.4.1 Maankäyttösopimukset (MRL 91b§).............................................................. 174.4.2 Kehittämiskorvaukset .................................................................................... 194.4.3 Kehittämisalueet............................................................................................ 214.5 ERITYISKYSYMYKSIÄ........................................................................................ 214.5.1 Yksityinen tonttivaranto ................................................................................. 214.5.2 Hennan alue.................................................................................................. 225. MAAPOLITIIKAN ALUEELLISET JA MÄÄRÄLLISET TAVOITTEET ........................ 235.1 KASVUSUUNNAT JA MAANHANKINTA............................................................. 235.2 MAAN MYYNTITAVOITTEET.............................................................................. 256. ORGANISAATIO JA PÄÄTÖSVALTA MAAPOLITIISISSA ASIOISSA...................... 266.1 VOIMASSA OLEVAT SÄÄNNÖT......................................................................... 266.2 KEHTYSTARPEET OHJE- JA JOHTOSÄÄNTÖIHIN .......................................... 266.3 MAAPOLIITTISEN OHJELMAN SEURANTA ...................................................... 27


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 1/271. MAAPOLIITTISEN OHJELMAN LAATIMINENKunnan yhtenä tärkeänä tehtävänä on huolehtia alueiden käytönja rakentamisen ohjaamisesta alueellaan. Ohjausta toteutetaankaavoituksen ja maapolitiikan keinoin kaupungin strategiassamääritellyin perustein. Kaavoituksella suunnitellaan ja luodaanmahdollisuuksia ja maapolitiikalla toteutetaan kaavasuunnitelmia.Maapoliittinen ohjelma on strateginen asiakirja, jossa määritelläänkaupungin maapoliittiset tavoitteet ja toimenpidesuositukset.Maapoliittinen ohjelma sisältää kannanoton siihen, mitenkunnassa hoidetaan maanhankintaa ja tonttien luovutusta.Ohjelman on tarkoitus ottaa kantaa sekä keinoihin ettätavoitteisiin kunnan eri osissa. Maapolitiikan keinoilla toteutetaanyleis- ja asemakaavoissa määriteltyjä maankäyttöratkaisuja sekävarmistetaan yhdyskunnan kehityksen kannalta tärkeiden maaalueidensuunnitelmallinen käyttö.Orimattilassa ei ole aiemmin laadittu maapoliittista ohjelmaa, vaansiihen liittyvistä asioista on päätetty erillisillä päätöksillä.Ohjelman laatiminen on osittain aiempien erillisten päätöstenkokoamista, mutta se sisältää myös periaatteellisia kannanottojamm. maankäyttösopimusten ja etuosto-oikeuden käyttämiseenkunnassa.Ohjelman laadintaa varten kaupunginhallitus perusti työtäohjaamaan työryhmän, johon nimettiin Riitta Karjalainen, KeijoKirjavainen ja Juha Ritala sekä teknisen lautakunnan edustajanaJyrki Vikman. Teknisen palvelukeskuksen henkilökunnastamaapoliittisen ohjelman laatimiseen osallistuivat tekninen johtajasekä maankäyttöinsinööri, joka toimi myös työryhmän sihteerinäja ohjelman kirjoittajana. Työryhmä kokoontui kolme kertaa.Ohjelmaa käsittelivätOrimattilan tekninen lautakunta 1.4.2008.Orimattilan kaupunginhallitus 12.5.2008.Ohjelman hyväksyi Orimattilan kaupunginvaltuusto 16.6.2008.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 2/272. LÄHTÖKOHDAT2.1 KAUPUNGIN KASVU JA RAKENTAMISEN MÄÄRÄOrimattila on ollut kasvukunta koko 2000-luvun. Kasvu on ollut maltillista, 0,5– 1% vuodessa.17000160001500014000130001200011000100009000800070001905 1915 1925 1935 1945 1955 1965 1975 1985 1995 2005Orimattilan väkiluvun kehitys 1905 -2005Pientaloja on kuntaan rakennettu vilkkaasti, viime vuosina keskimäärin noin50 omakotitaloa vuodessa. Määrä on kasvussa, vuonna 2007 rakennuslupiahaettiin yhteensä 79 pientalolle.Uusista omakotitaloista noin puolet rakennetaan asemakaava-alueelle japuolet haja-asutusalueelle. Asemakaava-alueelle rakennettavista suurin osatehdään kaupungin myymille tonteille. Kaikista 2000-luvulla rakennetuistaomakotitaloista 60% on tehty yksityisiltä hankituille tonteille, näistä pääosahaja-asutusalueelle.2.2 MAANOMISTUSKaupungin maanomistus on yhteensä noin 830 hehtaaria, mikä sisältää myöskatu- ja puistoalueet.Merkittävimmät asemakaavoitusta odottavat kaupungin omistamat raakamaaalueetovat:- Arola-Kankaanmäki alueella vuonna 2007 hankitut 33 ha- Arola, Ylöstalontien itäpuolella n. 22 ha- Sampolan koillispuolella n. 30 ha- Orivillen pohjoispuolella noin 9 ha


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 3/272.3 KAAVOITUSTILANNEYleiskaavatKaupungin merkittävimmillä kasvualueilla on voimassa olevat osayleiskaavat,joista osaa parhaillaan ajantasaistetaan. Kaupunki jakautuu viiteenosayleiskaava-alueeseen, joista Itä-Orimattilan osayleiskaavan laatimista eiole vielä aloitettu.Kaupungin keskustataajaman ja sen pohjoispuolella sijaitsevan Virenojankylän sisältävä Keskusta-Virenojan osayleiskaava on hyväksyttykaupunginvaltuustossa kesäkuussa 2007.Heinä-Leitsamaan osayleiskaava on tullut voimaan 2004.Pennala-Pasinan osayleiskaava on tullut voimaan vuonna 2000 ja senensimmäinen muutos on hyväksytty vuonna 2003. Toinen muutos, jokakäsittää Pennala-Pasinan pohjoisosan asuntoalueet sekä kolmas muutos,joka käsittää Länsi-Pennalan teollisuusalueen, ovat parhaillaan tekeillä.Länsi-Orimattilan osayleiskaava on tullut voimaan vuonna 2001 ja siihen ontekeillä muutos, joka on nimeltään Viljaniemi-Hennan osayleiskaava.Asemakaavoitetut alueetKaupungilla on asemakaavoitettuja alueita keskustassa ja sen lähialueillasekä Pennalassa.2.4 MAANHANKINTAKaupunki on käyttänyt maanhankintaan keskimäärin 300 000 euroavuodessa. Maata on pyritty hankkimaan keskeisiltä asemakaavoituksenlaajennusalueilta keskustaajamasta ja Pennalasta sekä lisäksi vaihtomaiksisopivia pelto- ja metsäalueita.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 4/272.5 MAANMYYNTIKaupunki on luovuttanut asemakaava-alueelta rakennuspaikkoja seuraavastiviime vuosina:2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 kaOmakotitontit 17 16 13 31 23 24 13 27 20Rivitalotontit 1 2 2 7 2 2Kerrostalotontit 1Teollisuustontit 3 1 4 2 2 4 2 4 4Hevoskylä 2 4 12.6 TONTTIVARANTO ASEMAKAAVOITETULLA ALUEELLAVuoden 2008 alussa Orimattilassa on kaupungin omistamilla alueillaasemakaavoitettuja, vapaita asuinrakennuspaikkoja seuraavasti:Omakoti RivitaloKeskusta/ Palokäkelä 38Keskusta/ Käkelä 8Keskusta/muut 1 7Keskusta/Laidunmaa1 (varattu)Pennala1 (varattu)Näistä tonteista Palokäkelän alueelle ei ole rakennettu katuverkkoa eikävesihuoltoa eikä alueen käyttöönotosta ole päätöksiä.Yksityisten omistamiaAlla olevaan taulukkoon on laskettu muiden kuin kaupungin omistamat,asemakaavan mukaiset ohjeellisen tonttijaon mukaiset rakennuspaikat.Kaikille rakennuspaikoille ei ole valmista katuyhteyttä. Lisäksi eri alueilla onsuuria omakotitontteja, jotka on mahdollista jakaa kahdeksi erilliseksirakennuspaikaksi. Keskustan alueella on myös rakennuspaikkoja, joihinkaavan mukaan olisi mahdollista rakentaa huomattavasti käytettyä enemmänrakennusoikeutta.Taulukko on suuntaa-antava ja luvuissa saattaa tulkintatavasta riippuen ollaepätäsmällisyyksiä.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 5/27Yksityisten kaavavalmista tonttivarantoa asemakaavoitetuilla alueillaOmakotitalo RivitaloKeskusta-Myllylä 3 1Koivula-Lintula 8 2Jokela-Tönnö 28Kankaanmäki 12Rauhala-Arola 12Peltola-Ämmäntöyräs 22Käkelä-Sampola 14Mäntylä 6Pennala-Pasina 10yhteensä 115rakentamatonta omakotitalon rakennuspaikkaa


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 6/272.7 AIEMMAT PERIAATEPÄÄTÖKSET MAAPOLIITTISISTA ASIOISTA- Maankäyttösopimusten yleiset periaatteet Orimattilassa, kv 17.01.2005- Periaatepäätös kaupungin omistamien puistoalueiden myynnistä, tekn.ltk4.9.2003- Omakotitonttien varauskäytäntö, tekn.ltk 1.2.2005Voimassa olevat hinnoittelupäätöksetAsuminen- Omakotitontit KV 19.02.2007- Käkelä korttelit 1213 ja 1242- Omakoti- ja rivitalotontit KV 6.3.2006- Hankaanoja- Rivitalotontit Tönnö- Omakotitontit KV 21.2.2005- Laidunmaa- Yksittäiset tontit ja tontinosat- Omakotitontit KV 2.2.2004- Jokela Puropuisto- Rivitalotontti KV 18.4.2005- Tönnö kortteli 0723Teollisuus- Teollisuustontit 21.2.2005Muut- Hevoskylä KV 28.5.2007Kaupunginvaltuusto tarkistaa hinnat vuosittain.Kaupunginvaltuusto tarkistanut kaikkien asunto- ja teollisuustonttien hinnat16.6.2008.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 7/273. KAUPUNGIN STRATEGIAOrimattilan kaupungilla on olemassa kaupunginvaltuuston vuonna 2005 hyväksymä”Orimattilan strategia 2010”, josta seuraavassa on koottuna maapolitiikkaan liittyvätasiat:Orimattilan Visio 2010Orimattila on viihtyisä 15 000 asukkaan yhteistyökykyinen ja kehittyvämaaseutukaupunki.Startegiset painopisteet4. strateginen painopiste: Tehokas elinkeinopolitiikka- Kehittämiskohteena mm. liike- ja teollisuustonttien tarjonta ja markkinointi- Toimenpiteenä mm. Ennakoiva maanhankinta ja kaavoitus sekä yritystoiminnantarvitsemat tontit lähinnä Pennalan ja Orivillen alueille sekä Hennan alueelle5. strateginen painopiste: Monipuolinen asunto- ja tonttitarjontaturvallisessa ja luonnonläheisessä ympäristössä- Kehittämiskohteena mm. Tonttitarjonnan keskittäminen (Arola, Henna, Jokela,Pennala) ja monipuolistaminen- Toimenpiteenä mm. Tonttitarjonta hallitusti kytkeytynyt palvelujen saatavuuteen(1,5 %: n kasvu)Strategian perustelutVäestötavoitteetOrimattilan kaupungin väestötavoite on 15 000 asukasta vuonna 2010. Luonnollinenväestölisäys tulevaisuudessa on negatiivista, joten väestökasvu edellyttäämuuttovoittoa yli 100 henkilöä vuodessa.KaupunkirakenneOrimattilassa on tiiviisti rakennettu, monipuolisia palveluja tarjoava keskusta sekäelinvoimaiset kylät.Kaupunkirakenteen suunnittelussa otetaan huomioon Orimattilan suuntautuminensekä Lahden kaupunkiseutuun että pääkaupunkiseutuun. Asumismahdollisuuksialisätään keskustan ohella kehittyvissä kylissä. Maisemallisesti jakulttuurihistoriallisesti arvokkaat kohteet suojellaan. Teollisuus- ja asuntoalueeteriytetään entistä selvemmin. Moottoritien ja oikoradan varteen Viljaniemen-Luhtikylän ja Hennan alueelle synnytetään uutta yritys- ja liiketoimintaa. Alueellerakennetaan myös uudentyyppinen pientaloalue.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 8/27ElinkeinopolitiikkaElinkeinopolitiikka luo yrityksille hyvät ja pysyvät toimintaedellytykset, joitatäydentävät kaupungin merkittävät kilpailutekijät: hyvät peruspalvelut ja viihtyisä,turvallinen asuminen. Yritysrakenne on monipuolinen, lähinnä pienistä jakeskisuurista yrityksistä muodostunut.Kaupungin omat toimet ja alueellinen yhteistyö sekä lisäävät olemassa olevienyritysten toimintaedellytyksiä että houkuttelevat uusia yrityksiä. Yritykset ovatsijoittuneet pääosin Pennalan, Orivillen sekä Viljaniemen-Luhtikylän alueillehyödyntämään moottoritien ja oikoradan tarjoamia kulkuyhteyksiä.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 9/274. MAAPOLITIIKAN PERIAATTEELLISET LINJAUKSETTässä luvussa esitetään, mitä keinoja on käytettävissä ja mitä keinoja halutaanOrimattilassa käyttää ja millä perusteilla.4.1 MAANHANKINTAPERIAATTEETKaupunki voi saada maata omistukseensa vapaaehtoisella kaupalla tai vaihdolla,käyttämällä etuosto-oikeutta, lunastamalla tai katualueen ilmaisluovutuksena.4.1.1 Vapaaehtoiset kaupat ja maanvaihdotKaupunki hankkii maata ensisijaisesti ostamalla. Maa-alueet pyritäänhankkimaan raakamaana jo ennen asemakaavoituksen aloittamista.Asemakaavoitetuista alueista kunta hankkii omistukseensa ensisijaisestiainoastaan katu- ja puistoalueita sekä omaan rakentamiseen tarvittavaarakennusmaata.Tarkoituksenmukaisen lopputuloksen saavuttamiseksi kaupunki voi myöstehdä maanvaihtoja. Tätä tarkoitusta varten voidaan hankkia myös pelto- jametsämaata yleiskaavan tai maakuntakaavan maa- ja metsätalouteenvaratuilta alueilta.Yksityisen maanomistajan on verotuksellisesti edullisempaa myydä maatakunnalle kuin muulle ostajalle silloin, kun maanmyynnistä tulee voittoa.Luovutusvoittojen verotuksesta annettujen säännösten nojalla hankintamenoolettamakunnalle myytäessä on omistusajasta riippumatta 80%, kun semuussa tapauksessa on 20% tai 40%. Esimerkiksi 100 000 euronmaakaupasta kaupungille myytäessä luovutusvoiton vero on 5 600 euroa jamuussa tapauksessa 22 400 tai 16 800 euroa.Valtioneuvosto on helmikuussa 2008 hyväksynyt osana asuntopoliittistaohjelmaa esityksen, jonka mukaan yksityishenkilön kunnalle myymät maaalueetovat 1.2.2008-31.1.2009 välisenä aikana vapaat luovutusvoitonverosta.4.1.2 Etuosto-oikeuden käyttäminen (Etuostolaki)Kunnalla on tietyin edellytyksin oikeus lunastaa kunnan alueella myytykiinteistö ostajan ja myyjän kiinteistökaupassa sopimin ehdoin. Etuostooikeuttavoidaan käyttää maan hankkimiseksi yhdyskuntarakentamista sekävirkistys- ja suojelutarkoituksia varten silloin, kun kaupan kohteena on yli 5000neliön maa-ala, luovutus on vastikkeellinen eikä kyseessä ole lain tarkoittamasukulaisluovutus. Etuosto-oikeutta ei myöskään ole, jos ostajana on valtio taivaltion laitos tai myynti tapahtuu pakkohuutokaupalla.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 10/27Kaupungin on tarkoituksenmukaista käyttää etuosto-oikeuttaan silloin, kunkaupan kohteena oleva alue on tärkeä kunnan kehityksen kannalta ja kauppaei ole ollut ylihintainen. Pääsääntöisesti kyseeseen tulevat maakunta- taiyleiskaavassa yhdyskuntarakentamiseen, virkistykseen tai suojelutarkoituksiinosoitetut asemakaavoittamattomat ja pääosin rakentamattomat maa-alueet.Etuosto-oikeuden käyttämisestä päättää kaupungin organisaatiossa se, jokaohje- ja johtosääntöjen mukaan päättää vastaavan kokoisestakiinteistökaupasta. Etuosto-oikeuden käyttämättä jättämisestä päättäätekninen johtaja.Kaupunginhallitukselle esitellään sellaiset kaupungin alueella tehdyt kaupat,joissa etuosto-oikeuden käyttäminen on säännösten mukaan mahdollista jajoiden kohteena olevat maa-alueet ovat kunnan kehityksen kannalta tärkeitä4.1.3 Lunastaminen (MRL 96, 99, 100§)Kunta saa asemakaava-alueella ilman erityistä lupaa lunastaa sellaisenyleisen alueen sekä sellaisen yleisen rakennuksen tontin, jokaasemakaavassa on tarkoitettu kunnan laitokselle tai kunnan muihin tarpeisiin.Ympäristöministeriö voi yleisen tarpeen vaatiessa myöntää kunnalle luvanlunastaa alueen, joka tarvitaan yhdyskuntarakentamiseen ja siihen liittyviinjärjestelyihin tai muutoin kunnan suunnitelmallista kehittämistä varten.Ministeriö voi myös myöntää kunnalle luvan lunastaa rakennuskorttelin taiasemaakaavaan sisältyvän muun alueen, jos sen lunastaminen on kaavantoteuttamisen kannalta perusteltua ja yleinen tarve sitä vaatii.Kunnalle voi myös syntyä MRL 101§ mukainen lunastusvelvollisuusalueeseen, joka asemakaavassa tai yleiskaavan rakentamisrajoituksella onosoitettu käytettäväksi muuhun kuin yksityiseen rakennustoimintaan eikämaanomistaja sen vuoksi voi kohtuullista hyötyä tuottavalla tavalla käyttäähyväkseen aluetta.Orimattilan kaupunki varautuu käyttämään lunastuslupaan perustuvaalunastusta ainoastaan erittäin poikkeuksellisissa tilanteissa, milloin voimassaoleva kiinteistöjaotus selkeästi haittaa kunnan suunnitelmallista kehittämistä janeuvotteluista huolimatta alueen ostamisesta kaupungille ei ole päästysopimukseen.4.1.4 Katualueen ilmaisluovutus (MRL 104§)Kunta saa alueen ensimmäisen asemakaavan mukaisen katualueen tietyinedellytyksin ilmaiseksi omistukseensa. Muissa tapauksissa kunnallesiirtyvästä katualueesta maksetaan korvauksia. Alueella olevat rakennukset,puut, istutukset ja laitteet on kaikissa tapauksissa korvattava maanomistajalle.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 11/27Korvauksissa tulee noudattaa yhtenäistä linjaa ja tasapuolisuuttamaanomistajien välillä. Maapohjakorvauksissa noudatetaan yhtenäistäneliömetrihintaa ja muissa korvauksissa maanmittauslaitoksenhinnoitteluohjeita. Käytettävät neliömetrihinnat vahvistaa kaupunginvaltuusto.Mikäli sopimukseen ei päästä maanomistajan kanssa, kaupunki voi hakeaalueelle lunastustoimitusta hinnan määräämiseksi.Orimattilassa on runsaasti asemakaavan mukaisia katualueita, joiden omistusei ole siirtynyt kunnalle. Kaupungissa on myös useita katualueita, joidenlunastuskorvauksesta on tehty sopimukset ja korvaukset maksettu jo vuosiasitten, mutta alueita ei ole lohkomalla erotettu, vaan ne kuuluvat edelleenosana asuntotontteja. Katualueiden omistus- ja korvausasiat tulisi saattaaajantasalle.MAANHANKINTAPERIAATTEETVapaaehtoinen kiinteistökauppa tai –vaihto on pääasiallinenmaanhankintatapa. ensisijaisesti hankitaan kaavoittamista vartenraakamaata maakunta- ja yleiskaavoissa määritelluiltäkasvusuunnilta. Lisäksi hankitaan vaihtomaita.Asemakaavoitettuja alueita hankitaan kunnan omaa tarvetta varten.Etuosto-oikeutta käytetään, kun kaupan kohteena oleva alue ontärkeä kunnan kehityksen kannalta, se on maakunta- taiyleiskaavassa osoitettu yhdyskuntarakentamiseen, virkistykseen taisuojelutarkoituksiin ja kauppa ei ole ollut ylihintainen.Lunastuslupaa varaudutaan hakemaan poikkeuksellisissatilanteissa, joissa tietyn alueen saaminen kaupungin omistukseenon välttämätöntä kunnan kehityksen kannalta, eikävapaaehtoisesta kaupasta ole päästy sopimukseen.Asemakaavan mukaiset katualueet hankitaan kaupunginomistukseen. Korvausperusteissa noudatetaan tasapuolisuutta erimaanomistajien välillä ja mikäli sopimukseen ei päästä, siirretäänasia lunastustoimituksessa ratkaistavaksi.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 12/274.2 MAANMYYNTIPERIAATTEETKunnan maapolitiikan yhtenä perustehtävänä on saada tarjolleasemakaavoitettuja rakennuspaikkoja niin asuntorakentamisen kuin liike- jatyöpaikkarakentamisenkin tarpeisiin. Asuntotonttitarjonnalla kunta voihoukutella uusia asukkaita ja osittain ohjata rakentamista kunnan eri osiinmm. koulu- ja päiväkotitilanteen mukaan. Elinkeinoelämän tonttitarjonnallaluodaan mahdollisuus uusiin palveluihin ja työpaikkoihin ja siten parannetaantyöpaikkaomavaraisuutta. Tonttien oikealla hinnoittelulla saadaan alueentoteuttamisesta aiheutuvat maanhankinta-, kaavoitus- ja yhdyskuntatekniikanrakentamiskustannukset perittyä takaisin. Tonttien hintojen tulee ollajärkevässä suhteessa naapurikuntien tonttihintoihin sekä yksityisten välisissäkaupoissa toteutuneisiin kauppahintoihin.Tontit hinnoitellaan kokonaisneliöhinnalla, joka sisältää sekä maapohjan,kaavoituksen että katujen ja muun kunnallistekniikan rakentamisen. Erityisenlaadukas tai olosuhteiden vuoksi muuten toteutuskustannuksiltaan kalliskunnallistekniikkaa voi nostaa tonttien neliöhintaa. Vesihuollon rakentaminenrahoitetaan liittymis- ja käyttömaksuilla ja nämä kustannukset eivät sisällytonttien myyntihintaan. Kaupunginvaltuusto tarkistaa vuosittain myytävänäolevien tonttien hinnat.4.2.1 OmakotitontitUusien omakotialueiden käyttöönotosta ja hinnoittelusta päättääkaupunginvaltuusto teknisen palvelukeskuksen tekemän esityksen pohjalta.Esityksiä tehtäessä otetaan huomioon myös koulu- ja päivähoitopalveluidenriittävyys alueella. Pääsääntöisesti tontit myydään, mutta myös vuokraus onmahdollista.Yksittäisiä hajatontteja tai muutaman tontin ryhmiä (esimerkiksi takaisinostetuttontit) voidaan myydä ilman valtuuston hinnoittelupäätöstä pyytämällätonteista julkisesti tarjouksia tai pitämällä huutokauppa. Molemmissatapauksissa tonteille määritellään pienin hyväksyttävä pohjahinta. Myynnistäpäättää tekninen johtaja.Omakotitontit ovat pääsääntöisesti jatkuvasti haettavissa ja ne jaetaanvarausjärjestyksessä kuitenkin niin, että ainoastaan poikkeustapauksissasama hakija voi samanaikaisesti saada useamman tontin. Toisen tontin voivarata, kun edelliselle tontille tekeillä olevan asuinrakennuksenperustuskatselmus on hyväksytysti tehty. Kolmatta tonttia ei voi varata ennenkuin ensimmäisen tontin asuinrakennus on valmistunut ja rakennustarkastajaon sen valmiiksi hyväksynyt. Tontinhakijoita ei karsita tai pisteytetä. Uusienalueiden tullessa myyntiin on näille tonteille erikseen ilmoitettava hakuaika,jona aikana tulleiden hakemusten kesken tontit tarvittaessa arvotaan.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 13/27Omakotitonttien hakuehdot:A. Uusi alue otetaan käyttöön- Uudella alueella on aluksi hakuaika, josta kuulutetaan lehdissä.Hakuajan pituus päätetään tapauskohtaisesti- Hakuajan päätyttyä tontit jaetaan hakijoille seuraavien periaatteidenmukaan:- Ensisijalla on omaan käyttöön rakentavat yksityishenkilöt- Tarvittaessa tontit arvotaan hakijoiden kesken- Tonttia ei voi varata, mikäli hakijalla on varattuna taiomistuksessaan rakentamaton kaupungilta ostettu tontti.B. Hakuajan jälkeen varaamatta jääneiden tonttien varaus- Tontit jaetaan varausjärjestyksessä- Yhtäaikaisissa varauksissa yksityinen perhe menee rakennusliikkeen edelle- Varauksen voi tehdä puhelimitse, paikan päällä käymällä, kirjeitse taisähköpostitse- Puhelimitse tai sähköpostitse tehdystä varauksesta lähetetäänvarausvahvistus- Varausaika on kaksi kuukautta. Varaus on maksuton.- Varausta voi jatkaa kuukauden kerrallaan, mikäli kyseiseen tonttiin ei oletehty kakkosvarausta. Kokonaisvarausaika voi olla enintään 6 kuukautta.Varausajan jatkamisesta tulee varaajan ilmoittaa ennen kunkin kaudenpäättymistä.Varaus purkautuu automaattisesti, mikäli varaaja ei ilmoita varausajanjatkamisesta kauden päättyessäYksi varaaja voi kerrallaan pitää varattuna ainoastaan yhden tontin. Mikälivaraajalla on omistuksessaan rakentamaton kaupungilta ostettu tontti, ei toistavarausta voi tehdä. Kun ensimmäisellä tontilla perustuskatselmus onhyväksytysti tehty, voi aikaisintaan varata toisen tontin. Kolmattaomakotitonttia ei voi varata ennen kuin ensimmäisen tontin asuinrakennus onvalmistunut ja rakennustarkastaja on sen valmiiksi hyväksynytJo varattuun tonttiin voi tehdä kakkosvarauksen, jolloin aiemman varauksentehneen tulee kuluvan varauskauden (2 kk tai jatkokuukausi) päätyttyäpäättää, ostaako tontin vai peruuko varauksen.Poikkeustilanteissa voidaan teknisen johtajan päätöksellä rakennusliikkeellemyydä samalla kertaa 2-3 omakotitonttia.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 14/27Kaupan ehdot omakotitonttien kaupassaKauppakirjassa on seuraavat erityisehdot:1. Tonttia ei saa myydä rakentamattomana eteenpäin ilman kaupungin lupaa.2. Ostaja sitoutuu rakentamaan asemakaavan, rakennusjärjestyksen jahyväksyttyjen piirustusten mukaisen uudisrakennuksen kolmen vuodenkuluessa kauppakirjan allekirjoituspäivästä. Rakentamisvelvoite katsotaantäytetyksi, kun uuden asuinrakennuksen perustus on rakennetturakennustarkastajan hyväksymällä tavalla.3. Mikäli kauppa myöhemmin puretaan tai siirretään myyjän välitykselläkolmannelle, suorittaa alkuperäinen ostaja kaupungille kauppakirjassa sovitunkorvauksen aiheutuneista kustannuksista.4. Jos ostaja laiminlyö rakentamisvelvollisuutensa, on kaupungilla oikeuslunastaa tontti takaisin alkuperäisellä kauppahinnalla vähennettynäkauppakirjassa sovitulla summalla.5. Jos ostaja laiminlyö rakentamisvelvollisuuden tai luovuttaa tontinsopimuksen vastaisesti rakentamattomana edelleen, on hän velvollinenmaksamaan kaupungille sopimussakkona alkuperäisen kauppahinnanmukaisen määrän. Sopimussakko ei tule maksettavaksi, mikäli kaupunkiostaa tontin takaisin tai tontti myydään kaupungin hyväksymin ehdoinedelleen.PÄÄPERIAATTEET OMAKOTITONTTIEN LUOVUTUKSESSA- Tontit yleensä myydään, mutta myös vuokraus onmahdollista- Uusien alueiden tullessa myyntiin on ensin hakuaika, jonaaikana tulleiden hakemusten kesken tontit tarvittaessaarvotaan- Muutoin tontit jatkuvasti haettavissa ja varauksethakujärjestyksessä- Yhdellä hakijalla voi olla vain yksi tontti varattuna tairakentamattomana- Hakijoita ei pisteytetä tai muutoin arvioida- Tontti rakennettava kolmen vuoden kuluessa kaupasta- Tonttia ei voi rakentamattomana myydä eteenpäin


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 15/274.2.2 Rivi- ja kerrostalotontitKaupunki kaavoittaa uusille asuntoalueille harkinnan mukaan myös rivi- jakerrostalotontteja. Näiden tonttien käyttöönotosta ja hinnoittelusta päätetäänkaupunginvaltuustossa teknisen lautakunnan tekemän esityksen perusteella.Tontit ovat jatkuvasti haettavissa ja myynnistä päättää tekninen johtaja.Useamman tontin myynnistä samalle rakennusliikeelle päätetääntapauskohtaisesti.4.2.3 Yritys- ja liiketontitYritys- ja liiketonttien hinnoittelusta ja uusien alueiden käyttöönotosta päättääkaupunginvaltuusto teknisen palvelukeskuksen tekemän esityksen pohjalta.Rakennuspaikan myynnistä tietylle ostajalle päättää kaupunginhallitusteknisen palvelukeskuksen tekemän esityksen pohjalta. Kaikkirakennuspaikat myydään hinnaston mukaisella neliöhinnalla. Alihintaanmyyminen esimerkiksi työvoimapoliittisista syistä on kiellettyä EU:nkilpailupolitiikkaa koskevien periaatepäätösten nojalla.Kaupungin strategian mukaisesti pyritään pitämään tarjolla eri kokoisia jaerilaisten yritysten tarpeisiin sopivia yritys- ja liiketontteja. Tonttejaluovutettaessa otetaan huomioon kyseiselle alueelle muodostuvayrityskokonaisuus sekä lisäksi työvoimapoliittiset asiat ja ostajayrityksensuunnitellun toiminnan ja rakentamisen sopivuus kyseiselle paikalle sekämaisemallisesti, ympäristön kannalta että toiminnallisesti.PÄÄPERIAATTEET YRITYS- JA LIIKETONTTEJA LUOVUTETTAESSA:- Pyritään pitämään myynnissä erikokoisia ja erilaisiintoimintoihin soveltuvia tontteja.- Alueiden neliöhinnat päättää kaupunginvaltuusto- Tontit ovat jatkuvasti haettavissa- Myynnistä ja vuokrauksesta päättää kaupunginhallitus- Myyntipäätökseen vaikuttaa myös yrityksen toiminnan jarakennushankeen sopivuus suunnitellulle paikalle sekätyövoimapoliittiset asiat


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 16/274.2.4 Muut kaavoitetut maa-alueetKaupungin omistamien puistoalueiden myynnistä on lukuisista kyselyistäjohtuen tehty vuonna 2003 sellainen periaatepäätös, että asemakaavoissapuistoiksi tai muiksi yleisiksi virkistysalueiksi merkittyjä ja kaupunginomistamia alueita ei myydä. Mikäli poikkeustapauksissa katsotaan, ettäpuistolla tai muulla virkistysalueella ei enää muuttuneiden olosuhteiden vuoksiole merkitystä virkistysalueena, voidaan alueella tehdä kaavamuutos, jonkajälkeen entisen puiston aluetta voidaan myydä. Periaatepäätös on syytäedelleen pitää voimassa.Periaatepäätöksen taustalla on maankäyttö- ja rakennuslain säädökset, joidenmukaan puistoalueita ei voida ottaa muuhun käyttöön muuttamattaasemakaavaa. Käytännössä on todettu, että kaavamuutos ei aina johdaaiottuun kiinteistökauppaan, joten tällaisissa tilanteissa ennenkaavamuutokseen ryhtymistä tulee halukkaan ostajan kanssa tehdä sopimusasiasta.Puistoalueiden myyntiä vastaava tilanne on silloin, kun yksityinen haluaaostaa yleiseksi alueeksi tai katualueeksi kaavoitettua aluetta. Näissäkintapauksissa myynti on mahdollinen, jos muuttuneet olosuhteet sitä puoltavat.Myynti edellyttää kuitenkin ensin kaavamuutoksen tekemistä, jolla yleisintoimintoihin varattu alue muutetaan korttelialueeksi.4.2.5 Kaavoittamattomat maa-alueetKaupunki omistaa asemakaavoittamattomia pääasiassa maa- jametsätalouskäytössä olevia maa-alueita, jotka ovat suurimmaksi osaksi jokokaavoittamista odottavia raakamaa-alueita, virkistyskäyttöön hankittuja alueita(Kalliojärven uimaranta, Ämmäntöyrään ulkoilualue) tai vaihtomaiksi hankittujaalueita.Kaupunki voi myydä asemakaava-alueen ulkopuolella, pääasiassa maa- jametsätalouskäytössä olevia omistamiaan maa-alueita silloin, kun niille ei olemaakunta- tai yleiskaavoissa osoitettu tai muutoin suunnitteilla maankäytönmuutoksia, eikä niillä ole käyttöä virkistys- tai suojelutarkoituksiin.4.3 MAA-ALUEIDEN VUOKRAUSKaupunki luovuttaa maata pääasiassa myymällä. Poikkeustapauksissa maaalueitavoidaan myös antaa vuokralle.Omakoti- ja teollisuustontteja voidaan myös vuokrata. Tällöin vuosivuokra on6 % kauppahinnasta ja vuokra sidotaan indeksiin. Vuokraehdot määräytyvätmaanvuokralain mukaan. Vuokratontti on mahdollista myöhemmin lunastaa


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 17/27omaksi kulloinkin voimassa olevalla tonttien myyntihinnalla. Vuokrauksentarkemmat ehdot valmistellaan erikseen.Pääasiassa on vuokrattu lyhytaikaisilla sopimuksilla peltoalueita viljelykseen jalaidunalueita hevosten laiduntamiseen. Lisäksi vuokralle on annettu joitakinkioskitontteja ja muita yksittäisiin erityistarkoituksiin varattuja alueita.Metsäalueilta on vuokrattu metsästysoikeuksia paikallisille metsästysseuroille.Yhdyskuntarakenteen kehittymistä ja asemakaavoitusta odottavia peltoalueitavoidaan vuokrata lyhytaikaisilla sopimuksilla pellon viljelykseen.Tarkoituksenmukaisuusharkinnan perusteella voidaan vuokrata myös muitakaupungin omistamia maa-alueita. Tällöin vuosivuokran suuruutenakäytetään yleensä 6 % maan arvosta. Peltoalueen vuokrauksessavuokrahinta voidaan määritellä myös muulla perusteella.MAAN VUOKRAUSKaupunki voi tehdä vuokrasopimuksia omistamistaan maa-alueistaan,milloin se katsotaan tarkoituksenmukaiseksi.Vuosivuokran suuruus on 6 % maan arvosta. Pelto- tai laidunalueenvuokrauksessa vuokrahinta voidaan määritellä myös muullaperusteella.4.4 YKSITYISTEN MAIDEN ASEMAKAAVOITUSOrimattilan kaupunki hankkii yleensä maat omistukseensa ennen niidenasemakaavoitusta. Aina se ei ole mahdollista, eikä jo rakennettuja alueitakaavoitettaessa edes tarkoituksenmukaista. Näissä tilanteissa sovitaanmaanomistajan kanssa alueen toteuttamisesta aiheutuvien kustannustenjakautumisesta.Laadittaessa asemakaava tai asemakaavamuutos yksityisten omistamille maaalueillemaanomistajalla on velvollisuus tietyin edellytyksin osallistua asemakaavantoteuttamisesta aiheutuviin yhdyskuntarakentamisen kustannuksiin (MRL 12aluku). Kustannuksiin osallistumisesta on pyrittävä sopimaan maanomistajan kanssaja laatimaan maankäyttösopimus. Jos maanomistajan kanssa ei sopimusta synny,kunta voi periä osan kustannuksista kehittämiskorvauksena.4.4.1 Maankäyttösopimukset (MRL 91b§)Kunta voi tehdä maanomistajien kanssa kaavoitukseen ja kaavojen toteutukseenliittyviä maankäyttösopimuksia, joissa ei kuitenkaan voida sitovasti sopia kaavojensisällöstä. Maankäyttösopimukset tehdään ennen kaavojen hyväksymistä,


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 18/27kuitenkin vasta sen jälkeen, kun kaavaluonnos tai –ehdotus on ollut julkisestinähtävillä.Maankäyttösopimusten lähtökohtana on maanomistajalle kaavoituksen kauttatuleva maan arvonnousu ja kaavan toteuttamisen aiheuttamatyhdyskuntarakentamisen kustannukset. Eri maanomistajien kanssa tehtävilläsopimuksilla pyritään maanomistajien tasapuoliseen kohteluun koko kunnanalueella.Orimattilan kaupunki on tehnyt vuonna 2005 päätöksen maankäyttösopimuksissanoudatettavista yleisistä periaatteista (kv 17.1.2005). Tämän jälkeen on kuitenkintonttien myyntihinnoissa tapahtunut nousu ollut huomattavasti nopeampaa kuinyhdyskuntatekniikan rakentamiskustannusten kohoaminen, joten tehdynperiaatepäätöksen lähtökohdat ovat oleellisesti muuttuneet. Tästä syystäjäljempänä esitetyt periaatteet korvaavat aiemman periaatepäätöksen sitten, kuntämä ohjelma on hyväksytty.MAANKÄYTTÖSOPIMUSTEN PERIAATTEET1. Tilanteet, joissa sopimus tulee tehtäväksi- Sopimuksia tehdään, kun yksityiselle maalle osoitetaan asemakaavassa uuttarakennusoikeutta asuntorakentamista varten enemmän kuin 500 kerros-m2 .Poikkeustapauksissa sopimus voidaan tehdä pienemmissäkin kaavoissa, kunkaavoitus tapahtuu maanomistajan aloitteesta ja/tai maanomistaja saa kaavastamerkittävää hyötyä.- Muun kuin asuntorakentamisen rakennusoikeuksien kaavoituksen osaltasopimustarve mietitään tapauskohtaisesti.2. Mitä maanomistaja velvoitetaan korvaamaan- Kaavoituskulut maanomistaja korvaa hinnaston tai erillisen sopimuksen mukaan,mikäli kaavoitus on tapahtunut hänen hakemuksestaan- Maanomistaja korvaa alueen katujen rakentamiskustannukset. Sopimukseenvoidaan sisällyttää myös alueen muun yhdyskuntateknisen rakentamisenaiheuttamia kustannuksia, mikäli maanomistajien tasapuolinen kohtelu taialueen erityisluonne sitä edellyttää.- Yhdyskuntatekniset rakentamiskustannukset maanomistaja korvaatapauskohtaisesti joko kustannuslaskelmiin perustuen tai kunnalle keskimäärinvastaavanlaisesta hankkeesta aiheutuvien kustannusten mukaisesti taisuhteessa alueen arvonnousuun.- Maanomistajan kanssa voidaan myös sopia, että tämä itse rakentaa tairakennuttaa alueen kadut yms. Tällöin rakentamisen tulee tapahtua samojensäädösten mukaan kuin kunnan rakennuttamana hyväksyttyjen katupiirustustenmukaisesti. Kaupunki voi asettaa työlle valvojan.- Kaava-alueella olevat tiet, puistot ja yleiset alueet maanomistaja luovuttaakunnalle. Niiden arvo lukuun ottamatta ilmaisluovutettavia katualueita luetaansopimuksessa maanomistajan eduksi. Korvauksena maanomistaja voi lisäksiluovuttaa myös muita maa-alueita, kuten kaavoitettuja rakennustontteja.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 19/273. Miten toteuttamisaikataulusta sovitaan- Alueen yhdyskuntatekninen rakentaminen sidotaan alueenrakennusaikatauluun. Tarkoitus on, että kaupunki ei rakenna katuja yms.odottamaan epämääräiseksi ajaksi.- Tarvittaessa rakentamisvelvollisuus ja rakentamattoman maan edelleenluovutusmääritellään vakuuksin ja sopimussakoin4. Milloin sopimus tehdään- Sopimuksen päälinjoista neuvotellaan kaavoitukseen ryhdyttäessä. Suurissahankkeissa kaavoituksen kustannuksista sovitaan etukäteen tekemällä sopimusalueen kaavoitukseen ryhtymisestä- Maankäyttösopimus tehdään, kun kaavaluonnos tai –ehdotus on ollut julkisestinähtävillä- Kaavaa ei esitetä hyväksyttäväksi ennen kuin maankäyttösopimuksenhyväksymistä koskeva kunnan päätös on lainvoimainen- Maa-alueiden luovutuksesta voidaan tehdä lopulliset sopimukset vasta kaavansaatua lainvoiman5. Sopimuksen hyväksyminen kunnassa- tekninen lautakunta hyväksyy maankäyttösopimukset silloin, kun sopimukset ontehty edellä olevien periaatteiden mukaisesti, sopimusalue tulee pääasiassaasuntorakentamiseen ja sopimuksen korvaussumma tai sen laskennallinen arvoon enintään 100 000 euroa.- kaupunginhallitus hyväksyy suuret, yli 100 000 euron arvoiset sopimukset,muuhun tarkoitukseen kuin asuntorakentamiseen kaavoitettujen alueidensopimukset sekä sellaiset maankäyttösopimukset, jotka on tehty näistäperiaatteista poikkeavalla tavalla jostain erityisestä syystä.6. Mikäli sopimukseen ei päästä- Mikäli suuri osa (tai ainoa) kaava-alueen maanomistajista kieltäytyy sopimustakunnan periaatepäätöksen mukaisilla ehdoilla tekemästä, voidaan kaava taikaavamuutos jättää hyväksymättä, mikäli se ei ole oleellisen tärkeä kunnankehityksen kannalta. Tärkeän alueen ollessa kyseessä sovelletaankehittämiskorvauslainsäädäntöä.4.4.2 KehittämiskorvauksetKehittämiskorvausta voidaan periä, mikäli sopimusta maanomistajanosallistumisesta yhdyskuntatekniikan rakentamiskustannuksiin ei ole syntynyt.Korvaus määräytyy kaavoituksen aikaansaaman maan arvonnousun mukaan. Sitäei voida määrätä sellaiselle maanomistajalle, jonka omistamille alueille osoitetaanasemakaavassa rakennusoikeutta vain asuntorakentamiseen eikärakennusoikeuden tai rakennusoikeuden lisäyksen määrä ylitä 500kerrosneliömetriä. Muulle maanomistajalle kehittämiskorvaus voidaan määrätä, josasemakaavasta aiheutuu hänelle merkittävää hyötyä. Korvauksena voidaan periäenintään 60 % asemakaavasta johtuvasta arvonnoususta. Korvauksen


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 20/27määräämisestä päättää kunta pyydettyään ensin maanmittaustoimiston lausunnonja kuultuaan maanomistajaa.Kehittämiskorvauksen käyttäminen on poikkeuksellinen menettely, joka tuleekäytettäväksi maanomistajien tasapuolisen kohtelun varmistamiseksi silloin, kunsamalla kaava-alueella ei kaikkien maanomistajien kanssa päästä vapaaehtoiseensopimukseen kustannusten jakautumisesta. Kehittämiskorvauksen määräämistäkoskeva päätös on tehtävä viipymättä asemakaavan hyväksymisen jälkeen.Kehittämiskorvauksen käyttäminen vaatii sitovaa tonttijakoa.-MAANKÄYTTÖSOPIMUSTEN JA KEHITTÄMISKORVAUKSENKÄYTÖN PÄÄPERIAATTEET:YKSITYISTEN MAIDEN ASEMAKAAVOITUS- Suurempia aiemmin pääasiassa rakentamattomia alueitaasemakaavoitettaessa kaupunki ensisijaisesti hankkii maatomistukseensa raakamaana ennen kaavoitukseen ryhtymistä- Täydennyskaavoituksissa, kaavamuutoksissa japoikkeustapauksissa myös muissa tilanteissa voi ollatarkoituksenmukaista asemakaavoittaa myös muuta kuin kunnanomistamaa maata.- Yksityisten maiden kaavoitus perustuu aina yhdyskuntarakenteenkehittymiseen liittyvään tarveharkintaan- Yksityistä maata kaavoitettaessa laaditaan kaavoitus- jatoteuttamiskustannusten jakautumisesta maankäyttösopimus- Maanomistajien keskinäinen tasapuolisuus ei saa vaarantua- Kaava-alueella, jossa osan maanomistajista kanssa eisopimukseen päästä, määrätään näiden osalle kehittämiskorvaus.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 21/274.4.3 KehittämisalueetKunta voi määräajaksi, kuitenkin enintään 10 vuodeksi, nimetä yhden taiuseamman rajatun alueen kunnasta kehittämisalueeksi (MRL 110-112§).Kehittämisalueet ovat pääsääntöisesti rakennettuja alueita, joita on tarkoitusuudistaa tai muuttaa käyttötarkoitusta. Erityisistä syistä myös rakentamaton aluevoidaan nimetä kehittämisalueeksi. Kehittämisalueella on mahdollista soveltaaeräitä erityisjärjestelyjä, jotka liittyvät kiinteistöjärjestelyihin, kehittämismaksuihin jaetuosto-oikeuteen. Alueelle voidaan myös suunnata erityisiä asunto- jaelinkeinopoliittisia tukitoimia.Orimattilassa ei ole käytetty kehittämisaluemenettelyä. Kaupungissa ei myöskäänole sellaisia suurempia yhtenäisiä rakennettuja alueita, joissa käyttötarkoituksenmuutos olisi ajankohtaista.4.5 ERITYISKYSYMYKSIÄ4.5.1 Yksityinen tonttivarantoOrimattilassa on vuonna 2008 tehdyn laskennan mukaan asemakaavoitetuillaalueilla rakentamattomia yksityisten omistamia rakennuspaikkoja noin 100omakititalolle sekä muutamalle rivitalolle ja kerrostalolle. Näistä suurin osasijaitsee alueella, joissa yhdyskuntatekniikka on jo valmiiksi rakennettu ja joidenkäyttöönotto ei toisi kunnalle katurakentamiskustannuksia. Kuntataloudellisestinämä tontit tulisi saada asemakaavan mukaiseen käyttöön. Keinoina kunnalla onrakentamiskehotuksen sekä korotetun kiinteistöveron käyttö.RakentamiskehotusOrimattilassa ei ole tähän mennessä käytetty rakentamiskehotuksia.Kunta voi sen jälkeen, kun asemakaava on ollut voimassa vähintään kaksi vuotta,antaa rakentamiskehotuksen rakennuspaikan omistajalle tai haltijalle, josrakennuspaikan sallitusta kerrosalasta ei ole käytetty vähintään puolta tai jos tonttiaei ole erityiset seikat huomioon ottaen rakennettu pääasiallisesti asemakaavanmukaisesti (MRL 97§). Rakentamiskehotusta ei kuitenkaan saa tietyissätapauksissa antaa enintään kahdelle asunnolle tarkoitetun tontin rakentamiseksi,mikäli sillä on jo asuinrakennus. Jollei rakentamiskehotusta ole noudatettukolmessa vuodessa, kunnalla on ilman erityistä lupaa oikeus lunastaarakennuspaikka.Rakentamiskehotuksen antamisesta päättää kaupunginhallitus.Rakentamiskehotuksen käyttöä tulee harkita tilanteissa, joissa kunnan kehityksenkannalta on tärkeää saada jokin tietty alue rakennettua kaavan mukaiseenkäyttötarkoitukseen, eikä se ole toteutunut johtuen maanomistajanpassiivisuudesta.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 22/27Korotettu kiinteistöveroAsuntotarkoitukseen kaavoitetulle rakentamattomalle rakennuspaikallekunnanvaltuusto voi määrätä erillisen, muita korkeamman veroprosentin, jonka onoltava vähintään 1,0 ja enintään 3,0. Vero määrätään korkeamman prosentinmukaan tietyin edellytyksin silloin, kun alueen asemakaava on ollut voimassavähintään vuoden ennen kalenterivuoden alkua ja rakennuspaikalla on tiettykunnallistekninen valmius.Orimattilassa on käytössä rakentamattoman rakennuspaikan korotettukiinteistövero, jonka suuruus vuonna 2006 oli 2,50%, kun muun vakituistenasuinrakennusten veroprosentti oli 0,75.Yksityisten omistamien, rakentamattomien asemakaavanmukaisten rakennuspaikkojen saamiseksi käyttöön- Korotettu kiinteistövero on käytössä kaupunginvaltuuston päätöksenmukaisesti.- Rakentamiskehotusta voidaan käyttää tilanteissa, jolloin tietyn alueenrakentuminen on tärkeää kunnan kehityksen kannalta, eikärakentaminen ole edennyt johtuen maanomistajan passiivisuudesta.4.5.2 Hennan alueLänsi-Orimattilassa sijaitsevalle Hennan alueelle on suunnitteilla asuntoalueita,teollisuus- ja työpaikka-alueita sekä kaupan palveluille alueita. Alueen kehityspohjautuu hyviin liikenneyhteyksiin sekä maanteitse että rautateitse. Alueen halkikulkee vuonna 2006 valmistunut Kerava-Lahti oikorata ja Hennassa sijaitsee jovalmiiksi rakennetut ohitusraiteet, joiden kohdalle on mahdollista avatahenkilöliikenteen asema ja joita voidaan jatkaa teollisuuden pistoraiteiksi.Hennan alueen kehittämisestä on tehty rakennusliike SRV:n kanssayhteistyösopimus, jonka mukaan kaupunki hankkii alueelta tarvittavat maat,kaavoittaa ne, rakentaa kunnallistekniikan ja tiestön ja myy edelleen SRV:lle taiyhdessä sovitulle sijoittajalle tai loppukäyttäjälle. Asuntoalueista osa voidaantoteuttaa perinteisellä tavalla myymällä tontteja rakentajaperheille jarakennusliikkeille, osa muulla tavoin esim. aluerakentamissopimuksin.Hennan alueen suunnittelu ja kehittäminen on vasta alkuvaiheessa jarakennuspaikkojen luovutusehdot ja –tavat vasta suunnitteilla. Tonttienluovutusehdot voivat poiketa tässä ohjelmassa esitetyistä ja maapoliittista ohjelmaatullaan täydentämään niiltä osin suunnitelmien selkiinnyttyä. MaanhankintaHennan alueelta hoidetaan samojen periaatteiden mukaisesti kuin muuallakinkunnassa.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 23/275. MAAPOLITIIKAN ALUEELLISET JA MÄÄRÄLLISET TAVOITTEETKaupunki hankkii maata pääasiassa kaavoittamattomana raakamaanavapaaehtoisin kaupoin. Asemakaavoitettuja alueita hankitaan silloin, kun seon yhdyskunnan kehityksen kannalta tarpeellista. Asemakaavoitetut katu- japuistoalueet hankitaan rakentamisen edetessä kaupungin omistukseen.Kaupungilla tulisi olla pientalotonttituotantoa vartenasemakaavoittamatonta raakamaavarantoa maakunta- tai yleiskaavassatähän tarkoitukseen varatulla alueella vähintään kolmen vuoden tarvettavarten eli 15-20 hehtaaria.Yritys- ja teollisuusalueita varten tulisi olla kaavoittamatonta raakamaatamaakunta- tai yleiskaavassa tähän tarkoitukseen varatulla alueella viidenvuoden tarvetta vastaava määrä5.1 KASVUSUUNNAT JA MAANHANKINTAKaupungin hankkii maata ensisijaisesti maakuntakaavassa sekäosayleiskaavoissa asunto-, työpaikka- ja palvelualueiksi osoitetuiltaasemakaavoittamattomilta ja pääosin rakentamattomilta alueilta.KeskustaKeskustassa kaupunki omistaa asuntotarkoituksiin varattua maata Arolassanoin 50 hehtaaria sekä valmiiksi kaavoitetun Palo-Käkelän alueen KäkelässäPalojoen rannalla. Nykyisellä tonttien myyntimäärällä (keskustasta noin 15tonttia/vuosi) nämä alueet riittävät 10-15 vuodeksi. Uusina hankittavinaalueina kiinnostavat osayleiskaavan mukaiset asumisen laajenemisalueet,mutta asuntoalueiden maanhankintaa ei ole välttämätöntä tehdä lähivuosina.Työpaikka- ja palveluiden alueiden laajennuksia on yleiskaavassa osoitettukeskustassa ainoastaan nykyisen Orivillen alueen pohjoispuolella olevallealueelle. Tältä alueelta kaupunki omistaa nyt noin 9 hehtaaria. Keskustassa eiole muita merkittäviä laajennusalueita, vaan tulevaisuudessa suuremmattyöpaikka-alueet keskittyvät Pennalaan ja Hennaan.PennalaPennalassa kaupungilla ei tällä hetkellä ole merkittäviä raakamaa-alueitaomistuksessaan. Tavoitteena on hankkia maata sekä pientalotontteja vartenettä teollisuusalueen laajentamiseksi yleiskaavassa osoitetuilta alueilta.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 24/27HennaKaupungin maanhankinta Hennasta on käynnistymässä suunnitelmientäsmentyessä. Tavoitteena on, että kaupunki hankkii omistukseensaasuntoalueiksi suunniteltuja alueita aseman seudulta sekä alueita teollisuuttaja kauppaa varten. Osa alueesta voidaan toteuttaa myös nykyisten tai uusienmaanomistajien kanssa tehtävin maankäyttösopimuksin.Muut alueetKaupungilla ei ole tarvetta hankkia maata asunto- tai työpaikkatonttituotantoavarten kunnan muista osista. Tiiviimpi rakentaminen edellyttääasemakaavoitusta, joka toisi mukanaan katujen rakentamis- jakunnossapitovelvoitteen ja tarpeen vesihuollon järjestämiseksi. Näistäaiheutuvien lisäkustannusten vuoksi sekä yhdyskuntarakenteensirpaloitumisen ehkäisemiseksi kaupungin tavoitteena ei lähivuosina oleasemakaavoituksen ulottamista uusille kyläalueille. Kaupunki tukee muillakeinoin kylien kehitystä ja kyläkeskustojen lisärakentamista.Vaihtomaiksi voidaan hankkia maa- ja metsätalousalueita kunnan eri osista.Maanhankinta alueellisestiKaupungin hankkii maata maakuntakaavassa sekä osayleiskaavoissaasunto-, työpaikka- ja palvelualueiksi osoitetuilta alueilta keskustassa,Pennalassa ja Hennassa.Maata hankitaan turvaamaan tonttituotanto. Lähivuosina maanhankintakeskittyy Pennalaan ja Hennaan.Vaihtomaiksi voidaan hankkia maa- ja metsätalousalueita kunnan eriosista.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 25/275.2 MAAN MYYNTITAVOITTEETOmakoti- ja rivitalotontitKaupunki on viime vuosina myynyt keskimäärin 20 omakotitonttia ja 1-3rivitalotonttia vuodessa. Orimattilan strategian yhtenä painopistealueena on.”Monipuolinen asunto- ja tonttitarjonta turvallisessa ja luonnonläheisessäympäristössä”. Uusia alueita käyttöönotettaessa varmistetaan myös alueenpäiväkoti- ja koulupalvelujen riittävyys.Tavoitteena on, että vuosittain tulee myyntiin omakotitontteja noin 20keskustasta ja noin 10 Pennalasta. Keskustaan kaavoitetaan myösrivitalotontteja. Hennan alueen tavoitteet täsmentyvät myöhemmin, muttatavoitteena on saada mahdollisimman pian asuntoalueen rakentamisenalettua myös asema toimintaan ja juna pysähtymään Hennassa, mikä vaatiialkuvaiheessa nopeaa väestönkasvua.Teollisuus- ja liiketontitKaupungin tavoitteena on tarjota monipuolisesti tontteja liike-elämän erilaisiintarpeisiin. Teollisuusalueilla tulee olla myynnissä eri tarkoituksiin soveltuviarakennuspaikkoja pienistä 3000-5000 m2:n hallitonteista suuriin useammanhehtaarin kokoisille rakennuksille tarkoitettuihin alueisiin. Suurten tonttienalueet keskittyvät erillisille työpaikka- ja teollisuusalueille Pennalaan jaHennaan sekä tulevaisuudessa mahdollisesti myös maakuntakaavassaosoitetuille alueille Viljamaan liittymän ympäristöön ja Ämmälään. Orivillenpohjoisesta alueesta kehitetään monipuolinen kaupallisten palvelujen jatyöpaikkojen alue.Teollisuus- ja liiketontitTavoitteena on, että kaupungilla on myynnissä erikokoisia ja eritarkoitukseen soveltuvia teollisuus- ja liiketontteja.Uusien teollisuustonttien tarjonta keskittyy Pennalan teollisuusalueellesekä Hennaan, jota kehitetään yhteistyössä tehdyn sopimuksenmukaisesti rakennusliike SRV:n kanssa.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 26/276. ORGANISAATIO JA PÄÄTÖSVALTA MAAPOLITIISISSA ASIOISSA6.1 VOIMASSA OLEVAT SÄÄNNÖTKaupunginhallituksen johtosääntö (kv 21.3.2005) 4§ 1.kohta- kh päättää [rakennuskaavan] toteuttamista varten tarvittavien alueiden,rakennusten ja laitteiden ostamisesta, myymisestä, vaihtamisesta jalunastamisestaKaupungin hallintosääntö (kv 12.12.2005) 25§- [kaavoitusinsinööri] päättää asuinrakennuspaikkojen myynnistä jatakaisinostosta valtuuston vahvistamien perusteiden mukaisesti- tekninen lautakunta päättää maaomaisuuden ostosta, vaihdosta jaluovuttamisesta silloin, kun luovutuksen arvo on enintään 8 400 euroa- Kaupunginhallitus päättää teollisuusrakennuspaikkojen myynnistä jatakaisinostosta sekä maaomaisuuden ostosta, myynnistä ja vaihdosta 16 800euroon asti- muilta osin valtuusto- vaihdossa lasketaan luovutettavien kiinteistöjen arvo yhteen päätettäessäsiitä, kenelle ratkaisuvalta kuuluu6.2 KEHTYSTARPEET OHJE- JA JOHTOSÄÄNTÖIHINTällä hetkellä valtuuston päätettäväksi joudutaan viemään hyvinkin selkeitä jakunnan kehityksen kannalta vähemmän tärkeitä kauppoja. Olisitarkoituksenmukaisempaa, että valtuusto päättäisi ainoastaan suurista ja/taikaupungin kehityksen kannalta merkittävistä kiinteistökaupoista. Tästä syystäesitetään hallinto- ja johtosääntöjen muuttamista seuraavien periaatteidenmukaisesti:Tekninen johtaja päättää asuinrakennuspaikkojen myynnistä ja takaisinostostavaltuuston vahvistamien perusteiden mukaisesti.Tekninen johtaja päättää asemakaava-alueella kaavan toteuttamista vartentehtävästä maaomaisuuden ostosta, myynnistä ja vaihdosta 5000 euroonsaakka.Tekninen lautakunta päättää maaomaisuuden ostosta, myynnistä javaihdosta, kun kauppasumma on alle 20 000 euroa, eikä kyseessä olevaltuuston hinnoittelema asuin- tai teollisuustontti.Kaupunginhallitus päättää teollisuustonttien myynnistä ja takaisinostostavaltuuston vahvistamien perusteiden mukaisesti. Kaupunginhallitus päättäämuun maaomaisuuden ostosta, myynnistä ja vaihdosta kun kauppasumma on20 001 - 50 000 euroa.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 27/27Kaupunginvaltuusto päättää maaomaisuuden ostosta, myynnistä ja vaihdostakun kauppasumma on yli 50 000 euroa tai kauppa on erityisen merkittäväkunnan kehityksen kannalta.6.3 MAAPOLIITTISEN OHJELMAN SEURANTAMaapoliittinen ohjelma on tarkoitettu periaatepäätöksenä noudatettavaksiohjelman mukaisissa päätöksissä. Ohjelma tulee tarkistaa valtuustokausittainja silloin, kun lainsäädännössä tai yhteiskunnassa tapahtuu sellaisiaperiaatteellisia muutoksia, jotka aiheuttavat muutostarpeita.


Maapoliittinen ohjelma Orimattilan kaupunki 2008 28/27

More magazines by this user
Similar magazines