2006 Suomi

2006 Suomi 

Markkinakatsaus 

Suomi, helmikuu 2006 

www.catella.fi

Markkinakatsaus 2006 sisältää: 

Pääkirjoitus 3 

Kansantaloutta 4 

Yleistä kiinteistömarkkinoista 5 

Investointimarkkinat 6 

Toimitilamarkkinat 10–29 

Pääkaupunkiseutu 10 

Tampere 14 

Turku 16 

Oulu 18 

Jyväskylä 20 

Lahti 22 

Kuopio 24 

Vaasa 

Muiden kaupunkien 

26 

toimitilamarkkinat 28 

Venäjän ja Baltian markkinat 30 

Referenssejä 32 

Best Advisory in Finland 34 

2 

Catella Suomessa 

Johtava kiinteistöomaisuuteen liittyvien 

transaktio- ja varainhoidon palveluiden tuottaja 

Palvelualueet 

Transaction services Asset Services 

• Corporate Finance • Asset Management 

• Investment Services • Valuation & Research 

• Letting • Russia & Baltic 

Euroopassa: 8 maassa 260 asiantuntijaa. Transaktiovolyymi 2005 n. 10 mrd € 

Suomessa: Valtakunnallinen verkosto; yksiköt 6 paikkakunnalla, 55 asiantuntijaa

Kilpailun kiristyessä 

aktiiviset sijoittajat palkitaan 

Kiinteistösijoitusmarkkinoiden tuotot olivat v. 2005 Suomessa ja muuallakin Euroopassa 

edelleen huippuluokkaa. Tähän vaikutti eniten alentunut korkotaso, sijoittajien voimakkaasti 

laskeneet tuottovaatimukset ja aktiivinen velkarahoituksen käyttö. Saavuttaakseen 

lähiaikojen tuottotasoja sijoittajien on 2006 valittava huolella suorat tai välilliset sijoituskohteensa. 

Lisätuottojen saamiseksi sijoittajien on myös panostettava enemmän aktiiviseen 

portfolion ja kohteiden hallintaan. Myös oikein ajoitettu riskinotto hitaasti elpyvillä 

toimistomarkkinoilla luo uusia tuottomahdollisuuksia. 

Tuottoero kaventunut, velkarahoitus ohjaa markkinoita 

Jälkikäteen näyttäisi siltä, että viime vuosien aikana kiinteistöt ovat tuottaneet ”ylimääräistä” 

suhteessa niihin liittyneisiin riskeihin. Tuottovaateet ovat laskeneet Euroopassa ja 

myös Suomessa parin vuoden aikana peräti 1–2 % yksikköä. Keskustakohteissa tämä vastaa 

n. 15 % arvonnousua olosuhteissa, jossa toimistomarkkina on ollut pitkässä taantumassa. 

Erityisesti tuottovaateiden lasku näkyy kohteissa, joissa vakavarainen vuokralainen sitoutuu 

pitkään, yli 10 vuoden vuokrasopimukseen. Myös useiden kohteiden portfolioissa kauppahinnat 

ovat nousseet huomattavasti verrattuna yksittäisten kohteiden vastaaviin arvoihin. 

Taustalla on pankkien tarjoama korkea lainoitusaste ja vahvan kassavirran merkityksen 

korostuminen päätöksenteossa. Nähtäväksi jää, onko sijoittajille siirtynyt myös merkittäviä 

jäännösarvoriskejä vuokrasopimusten päättyessä. Riskipreemiot on joka tapauksessa kilpailtu 

jo melko pieniksi. Kiinteistöjen kassavirta tuotto ylittää kuitenkin edelleen selvästi 

10 vuoden valtion lainan tuoton (kts. alla), joten lievä koronnousu ei heikennä oleellisesti 

kiinteistösijoittamisen edellytyksiä. 

Uusia sijoittajia ennestään ruuhkaisille markkinoille 

Kansainvälisten sijoittajien osuus oli viime vuoden kiinteistökaupoista edelleen lähes puolet. 

Perinteisten koti- ja ulkomaisten sijoittajien lisäksi Suomen markkinoille on tulossa yhä 

uusia toimijoita. Lähinnä tanskalaisille yksityissijoittajille kehitetyt ky-muotoiset rahastot 

ovat toimineet Suomessa aggressiivisesti jo muutaman vuoden. 

Tukholmassa Bank of Ireland osti ydinkeskustasta yksityisasiakkaidensa konsortiolle 

kiinteistön ennätys alhaisella 4,75 % tuotolla. Ennakoimme myös vastaavan tyyppisten 

kotimaisten ja ulkomaisten yksityisten sijoittajien aktivoitumista kiinteistösijoituksissa meidän 

markkinoillamme sekä rahastosijoitusten, syndikointien että suorien sijoitusten kautta. 

Vajaakäyttö laskee – pysyvä käänne? 

Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinoiden vajaakäyttöaste on laskenut 100 000 m 2 viimeisen 

12 kk aikana. Trendi on selvä, vaikka uskommekin vanhojen tilojen vajaakäytön 

jäävän pysyvästi korkeammalle tasolle verrattuna moderneihin tiloihin. Suhdannekäänne 

luo myös uusia mahdollisuuksia aktiiviselle riskin ottajalle. Vuokralaisten on tulevaisuudessa 

syytä varautua uusissa ja moderneissa kohteissa korkeampiin vuokrapyyntöihin. 

Tuottoero kiinteistöjen ja korkojen välillä: 

Tuotto < Oblig. korko Tuotto > Oblig. korko 

2 

+ 

1 

– 

-3 

3 % 

0 

-1 

-2 

-4 

-5 

Helsingin ydinkeskustan primetoimistojen tuottovaade (%) – Valtion 10 vuoden obligaation korko (%): 

95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 

Lähde: Suomen Pankki ja Catella Property Oy 

Yhteistyöterveisin 

Timo Nurminen 

Toimitusjohtaja 

Tammikuussa 2006 

Prime tston tuotto: 5,75 % 

10 vuoden obligaatio: -3,30 % 

2,45 % 

Kiinteistösijoitukset selvästi 

tuottoisimpia kuin pitkien 

lainojen korot 

3

Hyvä kasvuennuste 

vuodelle 2006 

70 000 uutta työpaikkaa 

2 vuodessa 

Venäjän vienti tukee 

Suomen talousnäkymiä 

4 

Viro 

Latvia 

Venäjä 

Liettua 

Suomi 

Espanja 

Ruotsi 

UK 

USA 

Alankomaat 

Ranska 

Tanska 

Euroalue 

Belgia 

Norja 

Japani 

Saksa 

Italia 

Talousnäkymät pysyneet hyvinä 

Suomen BKT:n kasvuksi vuodelle 2006 ennustetaan 3,9 % (Nordea). Ensi vuodelle ennuste on 

matalampi, 2,8 %. Talouden kehitysnäkymät ovat hyvät ja läntisen Euroopan kärkijoukkoa. 

Investointien määrä on pysynyt viime vuosina EU-maiden keskitasolla, joten myös pidemmällä 

aikajänteellä voidaan odottaa taloudessa myönteistä kehitystä. Korot tosin ovat nousussa, 

mutta siinä on odotettavissa maltillista politiikkaa. Suomessa inflaatio on hallinnassa. Yleisesti 

ottaen taloudellinen tilanne näyttäisi maassa olevan hyvä. 

Tilastokeskuksen luvut osoittavat, että kahden viime vuoden aikana työpaikkojen määrä Suomessa 

on lisääntynyt 70 000. Kun tähän ajanjaksoon mahtuu myös huomattavia irtisanomisia, 

on uusien työpaikkojen määrä selvästi tätä lukua suurempi. Muutos on merkittävä, sillä vielä 

vuosina 2002–2003 työpaikkojen määrä vähentyi yhteensä 30 000. 

Palvelusektorilla työpaikkojen lisäys kahdessa vuodessa oli noin 18 000 ja kaupan sektorilla 

26 000. Suuri osa palvelusektorin työstä tehdään toimistoissa. Jos lasketaan yhden työpaikan 

tarvitsevan tilaa 20–25 m 2 , olisi tämä työntekijöiden lisäys aiheuttanut laskennallisesti noin 

400 000 m 2 :n tilatarpeen toimistokiinteistöissä. 

Todellinen näkyvä lisäkysyntä on kuitenkin selvästi tätä lukua pienempi. Tämä johtuu siitä, että 

osa uusista työpaikoista ’sopeutetaan’ vanhaan tilankäyttöön, jossa on saattanut olla tilapäistä 

väljyyttä esim. aikaisempien henkilöstövähennysten tai tulevaisuuden kasvuvarausten vuoksi. 

Joka tapauksessa tapahtunut työpaikkojen lisäys näkyy myös tilatarpeen kasvuna kiinteistömarkkinoilla, 

kuten Catellan laskelmat vajaakäyttöasteista ja tilojen käyttöönotosta osoittavat 

(kts. sivut 10–11). 

Venäjän talouden kasvu on yksi Suomen elinkeinoelämän keskeinen kasvumoottori. Suomalainen 

elinkeinoelämä onkin jo saanut entistä paremman jalansijan ja laajentanut toimintaansa 

Venäjän markkinoilla hyödyntäen toisaalta edullisia työvoimakustannuksia ja toisaalta nopeasti 

kasvavaa ostovoimaa. 

BKT:n kasvuennusteita vuodelle 2007 

EU 

2,4 %* 

0,0 0,5 1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 7,5 8,0 

*25 jäsenmaan keskimääräinen kasvuvauhti. 

Suomen viisi merkittävintä 

vientimaata 

7000 

6000 

5000 

4000 

3000 

2000 

1000 

M€ 

0 

95 96 97 98 99 

Saksa UK USA Ruotsi Venäjä 

Lähde: Tullihallitus 12/2005 ja Catella Property Oy (ennuste) 

Lähde: Euroopan Komissio, syksy 2005 

00 01 02 03 04 05e 

Kuluttajien luottamusindikaattori 1/06 

Kausipuhdistettu saldoluku 

30 

20 

10 

0 

-10 

-20 

-30 

1/98 1/00 1/02 1/04 1/06 

Suomi Euroalue 

Julkisen talouden yli-/alijäämä % 

4 

3 

2 

1 

0 

-1 

-2 

-3 

-4 

-5 

Ennuste vuodelle 2007 

Tanska 

Suomi 

Ruotsi 

Eesti 

Irlanti 

Espanja 

Alankomaat 

Englanti 

Lähde: Euroopan komissio 02/2006 

Euroopan maiden velkaisuus ja 

talouden tasapaino 

Latvia Liettua 

Luxenburg 

EMU vakaussopimuksen rajat 

Itävalta 

Saksa 

Ranska 

Portugali 

Belgia 

Kreikka 

Italia 

-6 

0 20 40 60 80 100 120 

Julkisen velan osuus BKT:sta % 

Lähde: Euroopan Komissio, syksy 2005

Muutostrendejä liiketilojen markkinoilla 

Vähittäiskaupan usean vuoden jatkunut voimakas kasvu luo hyvän pohjan liiketilojen kysynnälle. 

Kilpailua kiristää taistelu markkinaosuuksista eri kaupparyhmittymien välillä sekä 

uusien ulkomaisten päivittäis- ja erikoistavarakaupan haastajien tulo markkinoille. 

Sijoittajien rooli kasvanut 

Vähittäiskaupan ketjut olivat aiemmin keskeisessä roolissa luomassa itse uusia kauppapaikkoja. 

Nykyään kiinteistösijoittajien ja kehittäjien rooli on huomattavasti kasvanut. Tämä on 

johtanut kovenevaan kilpailuun hyvistä liikepaikoista. Sijoittajien tavoitteena on luoda 

kokonaisuus, jossa kiinteistöpääoman tuotto on mahdollisimman hyvä. 

Hankekoot kasvaneet 

Hankekoot ovat kasvaneet ja nykyisin pääkaupunkiseudulta löytyykin useampi kauppakeskus 

kokoluokassa 80 000–100 000 m 2 . Myös muualla Suomessa kokoluokat ovat suurenemaan 

päin. Joissakin kasvukeskuksissa, kuten esimerkiksi Tampereen seudulla, useat kunnat 

kilpailevat saadakseen itselleen kaupan investointeja. Yhdessä hypermarkettien kanssa kauppakeskushankkeet 

voivat hyvinkin nopeasti ja merkittävästi muuttaa pienten ja jopa keskisuurten 

kuntien kaupallisia painopisteitä. Tampereen ohella tällaisena esimerkkinä voidaan 

mainita Lahti. 

Maasta niukkuutta pääkaupunkiseudulla 

Niukkuus kaavoitetusta liiketilakäyttöön soveliaasta maasta toimii puolestaan kasvua rajoittavana 

tekijänä varsinkin pääkaupunkiseudulla. Nykypäiviin asti on liikepaikkarakentamista 

pääkaupunkiseudulla hallinnut kauppakeskusrakentaminen, mutta nyt siihen soveliaita 

alueita ei ole valmiina käyttöön otettavaksi. Rakentaminen onkin siirtynyt erillisten satelliittialueiden 

kehittämiseen ja täydennysrakentamiseen. Niille on tyypillistä isojen tai isohkojen 

kaupan yksiköiden sijoittuminen toistensa lähelle erillisiin rakennuksiin. Joitakin tällaisia 

alueita kutsutaan nimellä ’Retail Park’. 

Halpaketjut voimistuvat 

Hieman edellä mainittua kehitysvaihetta jäljessä, mutta jo käynnissä olevana prosessina on 

nähtävissä pienten tai keskikokoisten kaupan yksiköiden tunkeutuminen jo valmiiseen infraan. 

Ne haastavat olemassa olevassa liiketoimintaympäristössä siellä jo vanhastaan toimineet 

kaupan yksiköt. Esimerkkinä tästä voidaan mainita mm. Lidl, joka näyttää löytävän 

varsin hyvällä sijainnilla olevia rakennuspaikkoja tai valmiita/kehitettäviä kiinteistöjä vanhastakin 

kaupunkirakenteesta. Myös erilaiset kotimaiset halpaketjut ovat kasvaneet voimakkaasti. 

Fuusioiden kautta ne ovat hakeneet tehokkuutta ja ovat lähteneet kilpailemaan isojen 

kaupunkien ostovoimasta. Jatkossa nämä yritykset nähdään myös ankkurivuokralaisina 

suurissa liiketilaprojekteissa. 

Kauppakeskukset 

Olemassa olevat 

Rakenteilla 

Suunnitteilla 

ESPOO 

Glomson Retail Park 

Petas Retail Park 

Petikko Retail Park 

Isomyyri 

Myyrmanni 

Myyrmanni, enlargement 

Galleria 

Marja-Vantaa 

Kannelmäki 

VANTAA 

Retail Park 

Vantaanportti 

Plantagen 

Jumbo 

Ogeli 

Koivukylä 

Tikkuri 

Retail, Tammisto 

Malmintori 

Retail Park 

Porttipuisto 

Malmin Nova 

Espoon keskus 

Espoontori 

Entresse 

Grani 

Sello 

Pitäjänmäki 

HELSINKI 

Arabia 

Viikki 

Lanterna 

Lanterna, 

enlanrgement 

Heikintori 

Megahertsi 

Heikintori, enlargement 

Kalasatama 

Merituuli 

Martinsilta 

City Center 

Kampin keskus 

Kaisa 

Kluuvi 

Iso Omena 

Plantagen Bauhaus 

Ruoholahti 

Forum 

Kämp Galleria 

Lippulaiva 

Lippulaiva, enlargement 

Hakunila 

Itäkeskus 

Grandis 

Itäsalmi 

Columbus 

Columbus, enlargement 

© Catella Property Oy 

Kauppa siirtynyt 

suuriin yksiköihin 

Suomen 30 suurinta 

kauppakeskusta 

Kauppakeskusten myynti ja 

kävijämäärät 2004 

Kävijä- Myynti 

määrä M M€ 

Kauppakeskus 2004 2004 

Itäkeskus Helsinki 19,7 330,0 

Jumbo** Vantaa 5,7 213,0 

Iso Omena Espoo 9,0 201,0 

Myyrmanni Vantaa 7,3 160,0 

Forum Helsinki 13,8 160,0 

Hansa Turku 13,5 146,0 

Mylly Raisio 4,1 127,0 

Länsi-keskus Turku - *127,0 

Koskikeskus Tampere 6,0 112,0 

Sello** Espoo 7,4 112,0 

Trio Lahti 9,2 82,0 

Malmin Nova Helsinki 7,6 79,0 

Ruoholahti Helsinki 2,6 72,0 

Graani Mikkeli 2,6 *65,0 

Zeppelin Oulu 3,5 65,0 

PlazaSalo 3,5 64,0 

Columbus Helsinki 7,0 63,0 

Lippulaiva Espoo 3,4 55,0 

Kämp Galleria Helsinki 2,8 55,0 

Rewell Center Vaasa 4,5 50,0 

IsoKristiina L-ranta 2,6 44,2 

Forum Jyväskylä 7,0 44,0 

Arabia Helsinki 2,0- 33,0 

IsoKarhu Pori 3,4 31,0 

Espoontori Espoo 3,5 30,0 

Heikintori Espoo 3,1 30,0 

Tikkuri Vantaa 2,8 30,0 

Koskikara Valkeakoski 2,3 29,0 

Isomyyri Vantaa 2,0 25,0 

Kluuvi Helsinki 3,5 24,0 

*) = arvio 

**) Jumbo ja Sello laajentuneet 

vuoden 2004 jälkeen 

5 

Lähde: Suomen Kauppakeskusyhdistys ry

Sijoituskysyntä edelleen 

vahvaa 2005 

Alhaiset korot laskeneet 

tuottovaateita 

Helsingin ydinkeskustan 

tuotto alle 6 % 

Citycon päihittää edelleen 

EPRA Europe Indeksin 

6 

Investointimarkkinat 

Sijoitusvolyymi 2,7 miljardia euroa 

Sijoitusvolyymi toimitilakiinteistöihin vuonna 2005 väheni hiukan edellisiin vuosiin verrattuna. 

Kokonaisvolyymi oli kuitenkin edelleen korkea, 2,7 miljardia euroa. Tämä koostui 

pääosin yksittäisistä kiinteistökaupoista. Toisin kuin parina edeltävänä vuonna isompia portfoliokauppoja 

ei tehty, mikä osaltaan selittänee kauppavolyymin laskun. Kuitenkin sijoitushalukkuus 

ja aktiviteetti ovat markkinoilla edelleen korkeita ja suuntautuvat myös pääkaupunkiseudun 

ulkopuolisiin kasvukeskuksiin. 

Tuottovaatimukset laskeneet 

Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset ovat viimeisen vuoden ajan olleet selvässä laskussa 

koko Euroopassa. Tähän kehityskulkuun ovat vaikuttaneet useat seikat. Tärkein lienee runsas 

sijoituskysyntä ja sopivien sijoituskohteiden niukkuus. Toisaalta kiinteistösijoitusten vieraan 

pääoman osuuden nousu ja sen halpa hinta ovat mahdollistaneet alemmillakin tuotoilla 

varsin hyvät tuotot omalle pääomalle. Tyypillisesti kiinteistökaupoissa on käytetty lainaa 

60–80 %, mutta jopa selvästi yli 90 %:n lainoitusta on esiintynyt. 

Merkille pantavaa on se, että vaikka lyhyet korot (euribor 12 kk) ovat nousseet, ei kiinteistösijoittamista 

lähempänä olevissa pitkissä koroissa ole juurikaan tapahtunut nousua. Tällä 

on kiinteistösijoitusten tuotto-odotuksiin vakauttava ja riskiä rajoittava vaikutus. 

Vuosi sitten Helsingin ydinkeskustan keskimääräinen tuottovaade toimistokiinteistöille oli 

Catellan selvityksen mukaan 6,35 %, kun se nyt on 5,75 % (vaihteluväli 5,5–6,0 %). Samanlainen 

tuottovaateiden 10–15 %:n lasku on tapahtunut koko markkinassa. Toisaalta sijoitusmarkkinat 

ovat jakautuneet kahteen osaan: perinteisen kiinteistösijoittamisen rinnalle on 

tullut arvopaperityyppinen sijoittaminen. Ensin mainitussa kiinteistösijoittaja osallistuu 

aktiivisesti kiinteistön ylläpidon järjestämiseen ja strategiseen kehittämiseen. Jälkimmäisessä 

kiinteistön tuotot ovat 10–20 vuodeksi tiedossa ja kiinteistön hoidosta ja ylläpidosta vastaa 

vuokralainen, jolloin sijoittaminen muuttuu riskittömämmäksi ja enemmän arvopaperimaiseksi 

mahdollistaen entisestään tuottovaateiden laskua. 

Kiinteistösijoitusten volyymi 

Suomessa 1995–2005 

mrd € 

4 

Suuri tuottoero kiinteistöjen 

ja korkojen välillä 

% 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

*) Aleksian kauppa n. 1,1 mrd € 

3,4 

3,2 

3 

2,7 

2,3 2,3 2,4 

2 

2,0 

1,4 

1 

0,6 0,5 

1,0 

46 

% 

46 

% 

39 

% 

0 

95 96 97 98 99 00* 01 

21 

% 

02 03 04 05 

Kotimainen Kansainvälinen 

0 

1/95 1/96 1/97 1/98 1/99 1/00 1/01 1/02 1/03 1/04 1/05 1/06 

Valtion 10 vuoden obligaatioiden korot 

Euribor 12 kk 

Helsingin ydinkeskustan prime toimistojen tuotto 


Lähde: Suomen Pankki ja Catella Property Oy 

Toimistotilojen tuottovaatimustaso 

% 

9 

8 

7 

6 

5 

4 

3 

92 94 96 98 00 02 04 06* 

Helsinki, ydinkeskusta Ruoholahti Keilaniemi 

Leppävaara, Business Park Aviapolis 

* Pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1 – 0,3 %-yksikköä. 

Indeksi 1.1.2001 = 1000 

4 000 

3 500 

3 000 

2 500 

2 000 

1 500 

1 000 

EPRA Europe Index sekä Spondan 

ja Cityconin kurssikehitys vr. 

OMX Helsinki Cap 

500 

0 

1/01 1/02 1/03 1/04 1/05 1/06 

EPRA Europe Return Index 

Citycon Sponda 

OMX Helsinki Cap 


Lähde: European Public Real Estate Association EPRA, 

OMX Helsinki Stock Exchange ja Catella Property Oy

Helsinki ulkomaisten kiinteistösijoittajien suosikki 

Ulkomaisten sijoittajien osuus oli 39 % koko sijoitusvolyymista jääden vuonna 2005 hieman 

edellistä vuotta pienemmäksi. Jotkut maassa jo olevat sijoittajat ovat lisänneet sijoituksiaan 

ja myös uusia sijoittajia on tullut markkinaan. Lisäksi on lukuisia ulkomaisia sijoittajia, 

joka haluaisivat sijoittaa Suomen kiinteistömarkkinaan, mutta eivät vielä ole siinä 

onnistuneet. 

Amerikkalaisen Urban Land Instituten ja PricewaterhouseCoopersin julkaiseman Emerging 

Trends in Real Estate Europe 2006 -tutkimuksen mukaan eurooppalaisten kiinteistösijoittajien 

suosituimmuuslistalla Helsinki on noussut kolmannelle sijalle heti Pariisin ja Lontoon 

jälkeen. Suurimmista kiinteistösijoittajista 65 % suositteli toimistotilojen ostamista 

Helsingistä ja 62 % liiketilojen hankkimista. Vain 5 %:a ulkomaisista sijoittajista ovat tutkimuksen 

mukaan valmiita realisoimaan Helsingissä jo omistamiaan kiinteistöjä. Catella pitää 

kuitenkin todennäköisenä, että osa ulkomaalaisista myös myy kiinteistöjään ja siten kotiuttaa 

voittojaan parin vuoden takaisista sijoituksistaan. Nämä samat sijoittajat tosin tullevat 

tekemään myös uusia sijoituksia Suomeen. 

Investointiprosessit kehittyneet ja vaatimustaso noussut 

Ulkomaisten sijoittajien tulo Suomen kiinteistömarkkinoille on tuonut investointiprosesseihin 

lisää määrämuotoisuutta, analyyttisyyttä ja informaatiota. Suomalaiselle kiinteistön 

myyjälle on ollut oma oppimisprosessinsa ymmärtää se, miten eri ulkomaiset sijoittajat työskentelevät 

ja tekevät päätöksiä ja miten he tarvitsevat tietoa. Myyjien valmistamat investointimuistiot 

ovatkin viime vuosina kehittyneet merkittävästi. Tästä ovat hyötyneet myös 

suomalaiset kiinteistösijoittajat, joille aikaisemmin on riittänyt vaatimattomampi kohdetieto. 

Myös omaisuuden hallintaan liittyvät ’Asset Management’ -palvelut ja raportointijärjestelmät 

ovat kehittyneet huomattavasti. 

Noin 30 sijoittajaa etabloitunut Suomeen 

Ulkomaiset sijoittajat Suomessa 

Cargill 

TK Development 

Wereldhave 

Nordisk Renting 

Scandrenting 

HSH N NF 

WP Carey 

IXIS / AEW (UK,FRA) 

Doughty Hanson (UK) 

IVG (GER) 

London & Regional (UK) 

Gazit Globe (ISR) 

NIAM (SWE) 

iii-Fonds (GER) 

EjendomsInvest (DEN) 

KEOPS (DEN) 

EI Investment (DEN) 

Catella Investments (SWE) 

Cardinal Capital Partners (US) 

Cargill (US) 

TK Development (DEN) 

Wereldhave (NL) 

Nordisk Renting / RBS (UK) 

Scandrenting (UK) 

HSH N Nordic Finance (GER) 

WP Carey (US) 

SEB Immobilien Investment (2006) (GER) 

Nordika Ejendomme (DEN) 

Aareal Nordic Fund (GER) 

DB Real Estate (GER) 

JPMorgan / Genesta (US) 

Rodamco (NL) 

Deutsche Bank RE (GER) 

Griffin Eijendom AS (DEN) 

Merrill Lynch/O’Connor/Genesta (US) 

Pramerica TMW (Prudential) (GER) 

Rockspring (UK) 

LB Immo Invest (GER) 

2002 2004 Tulijat 2005 


Kansainväliset sijoittajat 

edelleen aktiivisia 

Helsinki houkutteleva 

sijoituskohde 

Kansainvälistyminen 

luo haasteita transaktioprosesseille 

Pääkaupunkiseutu: 

ydinkeskusta ja 

moderni tila (1994–) 

Tampere 

Turku 

Lahti 

12 

Jyväskylä 11 

Pääkaupunkiseutu: 

vanhempi 

ja keskitasoinen 

tila 

(–1994) 

Syklikello 02/2006, 

toimistotilat 

9 

10 

Ylitarjonta 

• tyhjä tila 

lisääntyy 

• vuokrat 

laskevat 

Rakentamisvaihe 

• vuokrien nousu 

hidastuu 

8 

• spekulatiivista 

rakentamista 

saattaa esiintyä 

7 

6 

1 

Elpyminen 

• vajaakäyttö 

vähenee 

• vuokrat alkavat 

nousta 

5 

2 

Nousu voimistuu 

• niukkuutta vapaista 

toimitiloista 

Vaasa 

• vuokrien nousu 

voimistuu 

Kuopio 

Oulu 

4 

3 


7

Välillinen sijoittaminen 

käynnistyy toden teolla 

Tuottovaateet laskivat 

kaikilla paikkakunnilla 

8 

Asiantuntijapalvelujen kysyntä kasvanut 

Investointiprosessien kehittyminen on lisännyt erilaisten asiantuntijapalvelujen kysyntää. 

Keskeisiä palveluja kiinteistöjen hankintavaiheessa ovat markkinainformaatio ja arviointi 

sekä taloudelliset, tekniset ja ympäristöselvitykset. Myös juridisten selvitysten ja kauppakirjojen 

laadinnan merkitys on kasvanut oleellisesti siihen nähden, miten asioita on aikaisemmin 

totuttu hoitamaan kotimaisten osapuolten kesken. 

Suomalaiset sijoittavat ulkomaisiin rahastoihin 

Suomalaisten kiinteistösijoitukset ulkomaille ovat lisääntymässä. Sijoitustapa on useimmiten 

sijoittamista kiinteistörahastoon, joka hoitaa kiinteistöjen hankinnan ja manageerauksen. 

Kiinteistörahastoja on Euroopassa satoja. Osa on avoimia rahastoja, joihin voi sijoittaa 

jatkuvasti. Pääosa kiinteistörahastoista on suljettuja, eli niihin voi sijoittaa vain sen ajan, kun 

omia pääomia kerätään, joskus vain muutaman viikon ajan. Suljetun rahaston elinkaari on 

yleensä 5–10 vuotta, jonka jälkeen ne puretaan ja kertyneet varat jaetaan sijoittajille. Näiden 

lisäksi on tarjolla rahastojen rahastoja, jotka sijoittavat varsinaisiin kiinteistörahastoihin. 

Rahastosijoittaminen on vaatinut uudenlaisen sijoitustyylin omaksumista ja opettelua. Kiinteistöanalyysin 

korvaavat portfolioon ja kiinteistömanageriin kohdistuvat analyysit. Kun 

ulkomaisessa sijoittamisessa vaihtoehtoina on lukuisa joukko erilaisia markkinoita, korostuvat 

myös niitä vertaavat analyysit ja tulevaisuudennäkymien arviointi. Oman lisämausteensa 

tähän sijoitustapaan tuo se, että kun sijoituspäätös rahastoon on tehty, saattaa sijoitus 

aktivoitua vasta 2–3 vuoden kuluttua, eli sitten kun rahasto on saanut hankittua tavoitteidensa 

mukaisen kiinteistökannan. 

Toimitilamarkkinat kaupungeittain 

Kaupunki Tilatyyppi Tilakanta Vapaat tilat Vacancy rate Yield * Vuokra * 

(h-ala) (m 2 ) (%) (%) (€/m 2 /kk) 

Oy 

Property Catella ja Lähde:Tilastokeskus 

Tampere liike 783 669 7 941 1,0 % 7–8 % 50–80 

toimisto 816 530 50 949 6,2 % 7,5–8,5 % 11–13,5 

varasto/teoll. 2 056 765 27 503 1,3 % 10–11 % 5–6,5 

yht. 3 656 964 86 393 2,4 % 

Turku liike 692 060 9 124 1,3 % 7–8 % 40–70 

toimisto 647 472 47 967 7,4 % 7,5–8,5 % 11–13 

varasto/teoll. 2 035 425 42 073 2,1 % 10,5–12 % 5–6 

yht. 3 374 957 99 164 2,9 % 

Oulu liike 549 570 5 059 0,9 % 7–8,5 % 30–75 

toimisto 448 945 14 164 3,2 % 8–9 % 10–12 

varasto/teoll. 1 116 603 33 341 3,0 % 10–11 % 5,5–6,5 

yht. 2 115 118 52 564 2,5 % 

Lahti liike 462 427 6 767 1,5 % 7,75–8,5 % 30–60 

toimisto 245 806 18 018 7,3 % 8–9,5 % 10–12 

varasto/teoll. 1 464 619 78 072 5,3 % 10–11 % 5–6 

yht. 2 172 852 102 857 4,7 % 

Kuopio liike 437 580 10 251 2,3 % 7,75–8,5 % 25–50 

toimisto 280 612 9 319 3,3 % 8,0–9 % 10–12 

varasto/teoll. 653 847 12 792 2,0 % 11,0–12 % 5,5–6,5 

yht. 1 372 039 32 362 2,4 % 

Jyväskylä liike 524 046 10 486 2,0 % 7,75–8,5 % 30–60 

toimisto 344 557 22 019 6,4 % 8–10 % 11–12 

Vaasa 

PKS 

varasto/teoll. 

yht. 

liike 

toimisto 


yht. 

liike 

toimisto 


yht. 

765 564 

1 634 166 

356 189 

215 039 

743 550 

1 314 778 

2 756 600 

7 884 554 

7 159 572 

17 800 726 

17 036 

49 541 

3 048 

10 347 

12 677 

26 072 

38 081 

635 141 

179 163 

852 385 

2,2 % 11–12 % 5–6 

3,0 % 

0,9 % 8–9 % 20–50 

4,8 % 9–10 % 9,5–11,5 

1,7 % 11–12 % 4–6 

2,0 % 

1,4 % 5,5–6 % 69–119 

8,1 % 5,5–6 % 21–25 

2,5 % 7,5–8,5 % 7–8,5 

4,8 % 

* Vuokrat ovat bruttovuokria.Vuokratasojen ja Yieldien osalta käytetty seuraavia kriteerejä: 

Liiketilat: Katutason liiketila ydinkeskustassa, tunnettu kansallinen tai kansainvälinen vuokralainen, 5–7 vuoden markkinavuokratasoinen sopimus, alkutuotto, 

jossa ei huomioida peruskorjauksia. 

Toimistotilat:Ydinkeskustan moderni (ei uudiskohde) tai saneerattu tila, jolla myös hyvät jatkomarkkinat, vakaat päävuokralaiset, joilla 5–7 vuoden sopimukset, 

alkutuotto, jossa ei huomioida peruskorjauksia. 

Varasto&tuotantotilat:Tavanomainen hyvä teollisuusalueen sijainti, uudehko keskisuuri rakennus, jossa ei lähiaikoina suurempia peruskorjaustarpeita, 

yksi käyttäjä, vakaa yritys vuokralaisena, 5–7 vuoden sopimus, alkutuotto, jossa ei huomioida peruskorjauksia

Selection of portfolio and capital market transactions in Finland 2005 

Building/Object City/Location Seller Purchaser Local/International Date Size (m2 ) Price (M€) Property type 

Portfolio: 245 rental apartmens Helsinki,Tampere 

and Oulu 

Kansa / Insinööriliitto / Kesko VVO-group 4Q2005 245 apartments 21,3 residential 

Premises of 

Holiday Club Finland 

Mainly in Finland CapMan and Procurator London & Regional (Dividum) 3Q2005 6 hotels & 9 other na hotel 

Portfolio: 895 apartments and Mainly in Ilmarinen SATO 3Q2005 895 apartments & 61,5 residential 

12 000 m2 building rights the Helsinki MPA 12 000 m2 building 

right 

Portfolio: 22 inspection stations Mainly in 

Southern Finland 

A-Katsastus RBS Nordisk Renting 3Q2005 22 premises 13,6 wareh. & industrial 

Portfolio: 17 commercial Helsinki MPA Several institutional investors CapMan Real Estate I Ky 2Q2005 17 premises 220 mainly offices 

premises (If Insurance, Sampo Life 

and Etera) 

Portfolio: 40% share of 

Kiinteistö Oy Nordic 

Hotellikiinteistöt, Hilton Helsinki 

Strand, Scandic Continental 

Helsinki Finnair Pension Fund Kapiteeli 2Q2005 na 41,6 hotel 

Portfolio: 1 logistic, 

1 office and 17 retail premises 

Finland Kesko RBS Nordisk Renting 1Q2005 108 000 95,7 mainly logistics 

Portfolio: 6 office and Helsinki and Espoo Erja-Yhtymä O´Connor Capital Partners, 1Q2005 100 000 na office & warehouse 

logistics premises Merril Lynch and Genesta 

Portfolio: 800 rental apartments Mainly in Helsinki Tapiola Group VVO-group 1Q2005 800 apartments na residential 

and Vantaa 

Selection of transactions in the Helsinki metropolitan area 2005 


54% share of the GLA Shopping Vantaa, Pakkala 

Center Jumbo excluding 

hypermarkets 

IVG / Polar Rodamco Europe 4Q2005 29 500 135 retail 

Post office building Helsinki city Finland Post 

Pension Foundation 

Ilmarinen 4Q2005 26 600 na office 

Office building Keilasatama 5 Espoo, Keilaniemi Elisa KEVA 4Q2005 19 000 na office 

Kemira headquarters Helsinki, Ruoholahti Kemira CapMan Real Estate I Ky 4Q2005 25 000 na office 

Koy Vantaan Sisustaja and 

Koy Vantaan Kaluste 

Vantaa, Petikko IVG / Polar LB Immo Invest 4Q2005 15 800 na retail 

NCC building 3 Helsinki, Ruskeasuo NCC Niam Fond III 4Q2005 6 300 24 office 

Elanto headquarters Helsinki, Sörnäinen HOK-Elanto Genesta / JPMorgan 4Q2005 11 200 15,8 office 

Two office buildings: Itämeren- Helsinki, Ruoholahti Nokia DB Real Estate 3Q2005 7 000 & 7 000 34,9 office 

katu 9 and Hiomotie 30 and Pitäjänmäki 

Shopping centre Grani Kauniainen Querenchia Aareal Nordic Fund 3Q2005 5 500 na retail 

Säterinportti Espoo, Leppävaara Nokia London & Regional 2Q2005 35 000 95 office 

DHL Business Park Vantaa,Viinikkala YIT Tapiola 2Q2005 40 000 na warehouse & office 

Suomi Group headquarters Helsinki city Suomi Group TMW Pramerica 2Q2005 12 300 35,8 office 

YIT Keskus Vapaala Vantaa,Vapaala YIT RBS Nordisk Renting 2Q2005 12 800 28,5 office & warehouse 

Former OKO headquarters Helsinki city OKO Bank OP Life Assurance Company 2Q2005 na 25,5 office 

Office premises Helsinki,Vallila IVG / Polar LB Immo Invest 2Q2005 12 000 na office 

Swing Life Science Center D Espoo, Keilaniemi Hartela Etera 2Q2005 5 400 na office 

Bolero Business Park, II phase Helsinki, Pitäjänmäki Hartela iii-Fonds 2Q2005 5 300 na office 

Niittymaa office premises Espoo, Niittymaa Skanska, Sampo Life and RBS Nordisk Renting 1Q2005 15 000 46 office 

Catella Investments AB preliminary agreement 

50 % share of Kiinteistö Oyj Helsinki city Aktia Säästöpankki Föreningen Konstsamfundet r.f. 1Q2005 7 500 na retail & office 

Mannerheimintie 14 (25 %) and Veritas (25 %) 

Logistics and office property 

Ruosilantie 16 

Helsinki, Konala IXIS AEW Europe Sponda 1Q2005 32 800 28,4 logistics & office 

Office Sörnäisten rantatie 23 Helsinki, Sörnäinen Sampo Life KTV – the Trade Union 

for the Municipal Sector 

1Q2005 12 000 na office 

Selection of transactions in the other major cities in Finland 2005 


Turku Polytechnic Turku Skanska RBS Nordisk Renting 4Q2005 16 000 na office & university 

Pendolino Tampere centre YIT Tapiola 4Q2005 7 000 19 retail & office 

Leisure Center Lahti centre YIT Tapiola 4Q2005 6 500 16,5 retail & office 

Post office building Tampere centre Finland Post Group Querenchia 4Q2005 17 000 16,5 office 

Retail premise Kauppakatu 17 Lahti Tradeka GriffinEjendomme A/S 4Q2005 7 400 8 retail 

33,10 % share of 

the shopping centre Trio 

Lahti centre Various Citycon Oyj 3Q2005 8 400 18,7 retail 

Shopping Center Kaarina Kaarina and Turku German industrial company GriffinEjendomme A/S 3Q2005 8 600 8,5 retail 

Share of Kotka Shopping 

Centre 

Kotka Oka Etera 2Q2005 23 500 20 retail 

Shopping Centre Kompassi Hollola centre IVG / Polar Rockspring 2Q2005 5 800 7,2 retail 

Logistics property of 

Nokian Tyres 

Nokia Nokian Tyres Plc RBS Nordisk Renting 2005 na 14 logistics 


9

Kasvu-% viidessä vuodessa 

Helsingin Koko 

seutu maa 

BKT (-03) mrd € 41,6 23 % 20 % 

Väkiluku (-05e) 1 235 243 3 % 1 % 

Työlliset (-03) 602 598 4 % 3 % 

10 

Lähde:Tilastokeskus 

Toimitilojen vajaakäyttöaste 

12/2004 – 12/2005 

Pääkaupunkiseutu 

Vajaakäyttöaste (%) 

12 / 2005 12 / 2004 

Helsinki 

Liiketilat 1,7 2,2 

Toimistotilat 7,5 9,3 

Teoll&varastot. 2,8 3,4 

Yhteensä 5,2 6,4 

Espoo 





Vantaa 





PKS yhteensä 







Positiivinen kehitys toimistomarkkinoilla jatkuu. Vuokrauskysynnän aktiivisuus on selvästi 

lisääntynyt syksyn 2005 aikana, mikä näkyy vajaakäyttöasteen pienentymisenä. Kysyntä kohdistuu 

sekä isompiin että pienempiin tilakokonaisuuksiin. Käänne vajaakäyttöasteissa näkyi 

ensi kerran syksyllä 2005, mistä lähtien tyhjän tilan määrä on vähentynyt edelleen. Erityistä 

merkittävyyttä tälle kehitykselle antaa se, että vaikka vuonna 2005 uusia toimistoja valmistui 

noin 125 000 m 2 , väheni tyhjien toimistotilojen kokonaismäärä noin 100 000 m 2 . Jossain 

määrin toimistotilojen muuttaminen asuntokäyttöön selittää tarjonnan vähenemistä. Liiketiloja 

valmistui vuoden aikana lähes 220 000 m 2 ja samalla niiden vajaakäyttö väheni noin 

12 000 m 2 . Varasto- ja teollisuustiloja valmistui reilut 95 000 m 2 ja vajaakäyttö väheni noin 

48 000 m 2 . 

Vajaakäyttöasteet 

% 

12 

10 

8 

6 

4 

2 

0 

92 94 96 98 00 02 04 06 

Liiketilat Toimistotilat Varasto- & tuotantotilat 


Toimistotilojen vuokrien kehitys 

€/m2 /kk 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

5 

0 

92 94 96 98 00 02 04 06 

Helsinki, ydinkeskusta, Prime 

Helsinki, ydinkeskusta Aviapolis, Prime 

Tapiola Tikkurila Ruoholahti, Prime 

Keilaniemi, Prime 

© Catella Property Oy

PÄÄKAUPUNKISEUTU KEVÄT 2006 

Toimistomarkkinat 

Toimistotilojen vajaakäyttö on vähentynyt pääkaupunkiseudulla vuoden aikana 1,3 prosenttiyksikköä. 

Toimistotiloista on kuitenkin ollut jo kolme vuotta selvää ylitarjontaa ja se 

jatkuu edelleen. Vuokralaisilla on runsaasti vaihtoehtoja, mistä valita. Vuoden aikana vajaakäyttö 

on vähentynyt erityisesti Helsingissä, missä toimistotarjonta on pienentynyt jopa 

94 000 m 2 :llä. Nykyisellä kehitystrendillä pääkaupunkiseudun vajaakäyttöaste menisi vuoden 

kuluttua alle 7 %:n, sillä uusien toimistojen rakentamisen volyymi ei kasva verrattuna 

vuoteen 2005. 

Espoossa on edelleen voimakas 12,3 %:n ylitarjonta, vaikka tilanne sielläkin on hieman 

kohentunut. Vantaalla toimistojen käyttöaste on normaalilla tasolla ja Helsingissä tilanne 

on hyvää vauhtia tervehtymässä. 

Toimistotilojen net take-up ja rakentaminen vuosittain 

350 

300 

250 

200 

150 

100 

50 

0 

-50 

Uusia toimistorakennuksia on rakenteilla koko pääkaupunkiseudun alueella reilut 

100 000 m 2 . Uudisrakennuskohteen bruttovuokrataso asettuu suuruusluokkaan 16–22 

euroa per m 2 , mutta sijainnista ja laatutasosta tinkimällä saa vanhempaa (C-luokan) tilaa 

jopa bruttovuokratasolla 8–11 euroa per m 2 . 

Vireillä ja käynnissä olevat uudisrakennushankkeet ovat enimmäkseen joko omaan käyttöön 

rakennuttamista (Varma, Ahlström, Nokia, SAP) tai ns. ’Business Park’ -konseptin mukaisia 

hankkeita (NCC, Hartela, SRV). Markkinoilla ei ole tunnistettavissa sellaista toimialaa, 

joka selvästi nostaisi toimistokysyntää. IT-ala on kehittynyt työllisyyden osalta melko myönteisesti, 

mutta vastapainona ovat telealan (esim. Sonera) mittavat irtisanomiset. Erilaiset 

yritysjärjestelyt saattavat myös johtaa uusiin tehostettuihin tilajärjestelyihin. 

120 

110 

100 

90 

80 

70 

60 

50 

40 

30 

20 

10 

0 

1 000 m 2 

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 

Aloitetut Valmistuneet Net Take-Up Ennuste (valmistuvat) 

Lähde: Tilastokeskus ja Catella Property Oy 

Tyhjän toimistotilamäärän kehitys alueittain 1999 – 2005 

sekä vajaakäyttöaste vuoden 2005 lopussa 

1 000 m 2 

6,1 % 

9,7 % 

Ruoholahti Pitäjänmäki Vallila, Sörn. 

Hermanni, 

Hakaniemi 

Q4/99 Q2/00 Q4/00 Q2/01 Q4/01 Q2/02 Q4/02 

Q2/03 Q4/03 Q2/04 

8,6 % 

25,0 % 

Q4/04 Q2/05 Q4/05 

6,3 % 

12,6 % 

Herttoniemi Leppävaara Keilaniemi 

Otaniemi, 

Pohj.-Tapiola 

9,6 % 


Aviapolis 

Lentokenttäalue 

Alueiden rajausta on tarkennettu uudelleen keväällä 2005 

Positiivinen käänne 

toimistosuhdanteissa 

200 000 m 2 toimistoa 

otettiin käyttöön 

Tyhjät toimitilat 

12/2004 – 12/2005 


Tyhjät tilat (m2 ) 

12 / 2005 12 / 2004 

Helsinki 

Liiketilat 25 447 32 330 

Toimistotilat 440 962 535 172 

Teoll&varastot. 101 437 120 941 

Yhteensä 567 846 688 443 

Espoo 




Yhteensä 205 498 215 876 

Vantaa 




Yhteensä 79 041 107 034 

PKS yhteensä 




Yhteensä 852 385 1 011 353 


11

Jumbo ja Sello 

uudet isot yksiköt 

Tilat lähes 

täyskäytössä 

Vuosaaren sataman 

vaikutukset alkavat näkyä 

Erityisesti varastorakentaminen 

aktivoituu 

12 


Liiketilamarkkinat 

Uusia vetovoimaisia hankkeita on valmistunut runsaasti. Suurten kauppakeskusten rakentamisen 

voimakkain vaihe alkaa olla lopuillaan. Jumbon ja Sellon laajennukset sekä Lanterna 

ovat valmistuneet, ja Kampin keskus avataan maaliskuun 2006 alussa. Kysyntää näille 

liikepaikoille on ollut kiitettävästi ja ne ovat selvästi ottaneet positionsa markkinoilta. 

Uusia tämän mittaluokan kauppakeskushankkeita ei ole aktiivisesti vireillä City-Center 

hanketta lukuun ottamatta. Syynä tähän ei kuitenkaan ole kysynnän puute, vaan puute 

sopivasta kaavoitetusta maasta. Helsingin keskustaa kehitetään edelleen mm. Stockmannin 

laajennuksen ja Keskuskadun kävelykatuhankkeen muodossa. 

Liiketilat ovat lähes täyskäytössä ja niiden vajaakäyttöaste on pysynyt matalalla tasolla jo 

vuodesta 1998 lähtien. Voimakas uudisrakentaminen ei ole lisännyt kokonaistarjontaa, 

päinvastoin vanhaa tilakantaa on otettu käyttöön ja liiketilojen vajaakäyttöaste on edelleen 

pienentynyt pääkaupunkiseudulla 1,4 %:in. Vuonna 2005 valmistui ennätysmäärä liiketilaa. 

Näyttäisi siltä, että oikeaan paikkaan toteutetuille uudisrakennushankkeille on edelleen 

tilaus. Nykyisessä markkinatilanteessa uudisrakentaminen on ainoa mahdollisuus tyydyttää 

liiketilojen kasvavaa kysyntää. Vuonna 2006 valmistuvien hankkeiden määrä tulee 

olemaan noin kolmannes (65 000 m 2 ) vuoden 2005 määrästä. 

Tuotanto- ja varastotilat 

Varastotilojen pitkään vallinnut niukkuus jatkuu. Vajaakäyttöaste on laskenut edelleen ja on 

nyt 2,5 %. Vuosaaren satama valmistuu vuonna 2008. Sen vaikutuksia varastomarkkinoihin 

on pohdittu jo pitkään. Nyt näyttää siltä, että edessä on merkittävä sataman tavaravirtojen 

generoimana varastorakentamisen buumi. 

Pääkaupunkiseudun nykyinen varastokanta ei ole määrällisesti riittävä sataman aiheuttaman 

lisäkysynnän tarpeisiin. Olemassa oleva varastokanta on keskimäärin melko vanhentunutta 

myös laadullisesti, sillä uudisrakentaminen on paria viime vuotta lukuun ottamatta ollut yli 

10 vuoden ajan varsin niukkaa. Toisaalta satama myös muuttaa pääkaupunkiseudun logistista 

rakennetta ja tavaravirtojen kulkua, jolloin varastojen sijainnille tulee uusia vaatimuksia. 

Kysytyimmät logistiikkakohteet sijaitsevat hyvien kulkuyhteyksien varrella. Osalla toimijoista 

korostuu sataman läheisyys toisille taas tärkeintä ovat ruuhkattomat yhteydet pääkaupunkiseudun 

ulkopuolelle. 

On selvää, että tällä hetkellä sataman välittömässä läheisyydessä oleva varastokapasiteetti ei 

ole riittävä. Lukuisat kiinteistökehittäjät ja kunnat kilpailevatkin nyt siitä, kuka parhaiten 

pystyy tyydyttämään logistiikkaliiketoiminnan tarpeet. Palkintoina ovat mittavat logistiikkainvestoinnit 

ja niihin liittyvät työpaikat. Vuosaaren sataman generoimaan logistiikkarakentamisen 

tai sen valmistelun aktiviteettia löytyy mm. Vantaalta, Tuusulasta, Keravalta, 

Mäntsälästä, Sipoosta, Riihimäeltä ja Lahdesta. 

Varastoja operoivat lisääntyvässä määrin erilliset logistiikkaoperaattorit, jotka myyvät palvelujaan 

niiden tarvitsijoille. Tämä mahdollistaa myös totuttua suuremmat yksikkökoot ja toimintojen 

tehostamisen. Varastojen omistus siirtyy enenevässä määrin kiinteistösijoittajille. 

Yritysten omaan käyttöön tarkoitettujen varastojen suhteellinen osuus tulee vähenemään 

oleellisesti. 

Ennuste 

Vähittäiskaupan rakennemuutos jatkuu ja muuttaa asiakasvirtoja sekä asiakaskäyttäytymistä. 

Tällä kehityskululla tulee olemaan vaikutuksensa myös kauppapaikkojen keskinäisiin kilpailuasemiin. 

Toimistosektorilla edessä oleva todennäköinen suhdannekäänne luo mahdollisuuksia aktiivisille 

ja riskinottokykyisille kiinteistösijoittajille. 

Varastorakentamisessa on edessä muutaman lähivuoden kestävä mittava rakentamisvaihe, 

jonka ensimmäiset merkit ovat jo näkyvissä. Uudistuotannon kautta markkinoille tulee 

uuden sukupolven isoja moderneja logistiikkakeskittymiä, jotka osaavan operaattorin käsissä 

tuovat tehokkuutta tavaravirtojen logistiikkaketjuihin.

Ring II 

Espoo West 

Espoo 


Pääkaupunkiseudun toimistomarkkinat 1/2006 

160 000 

140 000 

120 000 

100 000 

80 000 

60 000 

40 000 

20 000 

0 

m 2 

Ring III 

Leppävaara 

Turku Highway 

Western Highway 

Espoo Helsinki Vantaa 

Toimistotilaa Liiketilaa Varasto- ja tuotantotilaa 

Keilaniemi 

Lähde: Tilastokeskus ja Catella Property Oy 

Ring I 

160 000 

140 000 

120 000 

100 000 

80 000 

60 000 

40 000 

20 000 

Ruoholahti 

Vantaa 

Hämeenlinna 

Highway 

m 2 

Helsinki 

Inner City 

Aviapolis 

CBD 

Tuusula Highway 

Centre 

Espoo Helsinki Vantaa 

Toimistotilaa Liiketilaa Varasto- ja tuotantotilaa 

Lahti Highway 

Eastern Highway 

Vuonna 2005 valmistuneet sekä 02/2006 rakenteilla olevat hankkeet 

Helsingissä, Espoossa ja Vantaalla 

t 

0 Lähde: Tilastokeskus ja Catella Property Oy 

Herttoniemi 

Väri Pääkaupunkiseudun Ylempi vuokrataso * Prime yield ** Toimistokanta, Vacancy rate 

kartalla toimistomarkkinat huoneistoalana 

Ydinkeskusta 25 €/m2 /kk 5,5 – 6,0 % 300.000 m2 5,5 % 

Inner City 15 €/m2 /kk 6,5 – 7,0 % 2.350.000 m2 8,2 % 

Ruoholahti 19,5 €/m2 /kk 6,2 – 6,6 % 270.000 m2 6,1 % 

Keilaniemi 20 €/m2 /kk 6,3 – 7,0 % 250.000 m2 12,6 % 

Espoo West (moderni tila) 18 €/m2 /kk 7,0 – 7,4 % 250.000 m2 11,2 % 

Leppävaara Business Park area 18 €/m2 /kk 6,75 – 7,25 % 120.000 m2 6,3 % 

Herttoniemi (moderni tila) 17 €/m2 /kk 7,0 – 7,5 % 100.000 m2 n.a. 

Aviapolis Airport Area 17,5 €/m2 /kk 7,0 – 7,5 % 110.000 m2 9,6 % 

Pääkaupunkiseutu n.a. n.a. 7.900.000 m2 8,1 % 

* Bruttovuokra ** Erityisen pitkät sopimukset laskevat tuottovaatimustasoa 0,1 – 0,3 %-yksikköä. © Catella Property Oy 

2005 valmistuneet Rakenteilla 02/2006 

Vuosaaren satama 2008 

13


Tampereen Koko 

seutu maa 

BKT (-03) mrd € 7,9 31 % 20 % 

Väkiluku (-05e) 320 240 5 % 1 % 

Työlliset (-03) 138 671 8 % 3 % 

Kiinnostus kovaa, mutta 

ostokohteista niukkuutta 

Toimistomarkkina 

jakautumassa vanhaan 

ja uuteen tilaan 

14 


Tampere 

Tampereen suuremmat liiketilahankkeet etenevät hitaasti kohti rakentamista, mutta Lempäälän 

suurhanke Ideapark avaa ovensa jo jouluksi 2006. Liikerakentaminen kasvaa myös 

Tampereella runsaasti lähivuosina. Liiketilojen tarjonta on edelleen niukkaa. Toimistopuolella 

on pitkästä aikaa rakenteilla kaksi vapaiden markkinoiden uudiskohdetta: Näsinkulma ja 

Pendolino. Lisäksi Hermian alueella on rakenteilla toimistotilaa Nokian käyttöön. Toimistojen 

vajaakäyttöaste on pysytellyt jo usean vuoden ajan paikoillaan. Vanhan virastomaisen toimistokannan 

vuokraaminen ei ole helppoa, kun käyttäjien vaatimukset kasvavat. 


Ulkomaiset sijoittajat eivät tehneet kuluneena vuonna huomattavia kauppoja. Kiinnostusta 

kyllä olisi, mutta sopivien kohteiden löytyminen ei ole helppoa. Suurimmat kaupat tehtiin 

kotimaisten tahojen välillä. Kapiteeli osti Elisalta kaksi toimistotaloa. Querenchia osti Postitalon 

16,5 M€:n kauppahinnalla ja Tapiola maksoi YIT:lle Kanta-Sarviksesta ja rakenteilla 

olevasta Pendolinosta yhteensä 23,1 M€. Läntisen ohitustien kakkosvaiheen rahoitus varmistui 

ja rakentaminen voi jatkua suoraan ykkösvaiheen jälkeen. Pikaraitiotien ja Kekkosentien 

tunnelin mahdollistava keskustan liikenneosayleiskaava etenee, mutta hankkeiden käynnistymistä 

saadaan odottaa vielä vuosia. 

Toimistotilat 

Tyhjää toimistotilaa on Tampereella edelleen 50 000 m 2 , mikä tarkoittaa 6,2 %:n vajaakäyttöastetta. 

Muutamia suuria vuokrauksia on tehty, mikä kertoo markkinan vilkastumisesta, 

mutta muutokset viimeisen neljän vuoden aikana ovat olleet marginaalisia. Myös Hämeenkadun 

varrelta löytyy runsaasti vapaata toimistotilaa ja osa on ollut tyhjillään jo pitkän aikaa. 

Suurin osa tyhjästä tilasta on jäähdyttämätöntä virastomaista tilaa, jonka houkuttavuus on, 

hyvästä sijainnista huolimatta, heikkoa käyttäjien vaatimusten kasvaessa. Käyttäjät alkavat olla 

valmiita maksamaan muuntojoustavista ja jäähdytetyistä tiloista muutaman euron korkeampaa 

neliövuokraa kuin vanhoista tiloista. Uuden tilan houkuttavuus on nähtävissä myös uudisrakentamisessa, 

kun kaksi hanketta on käynnissä keskustan alueella.

TAMPERE KEVÄT 2006 

Vuokratasot ydinkeskustassa 

Liiketilat 40–80 €/m 2 /kk • Toimistotilat 10–12,5 €/m 2 /kk 

Liiketilat 35–50 €/m 2 /kk • Toimistotilat 10–12 €/m 2 /kk 



Saneerattu/uusi toimistotila keskustassa 12,5–16,5 €/m 

Liiketilat 

Lähivuosina liikerakentaminen tulee kasvamaan selvästi. Voidaan ennustaa kiristyvää kilpailua 

vuokralaisista ja asiakkaista etenkin keskustan ulkopuolisten kauppakeskittymien kesken, kun 

Ideaparkin lisäksi Tampereen mittavat hankkeet pääsevät toteutusvaiheeseen. Kaivattua uutta 

liiketilaa on tulossa lähivuosina keskustaan runsaasti Ratinan uuden kauppakeskuksen ja Koskikeskuksen 

laajentamisen myötä. Myös Stockmannin laajennus on ollut esillä. Keskustan 

ulkopuoliset kauppakeskittymät vahvistuvat entisestään. Hervannan kauppakeskuksen laajennus 

on käynnissä ja Koilliskeskuksen vetovoima kasvaa suunnitellun uuden hypermarketin ja 

laajennuksien myötä. Lahdesjärvelle on suunnitteilla lähes Lempäälän Ideaparkin kokoinen 

kauppakeskus ja Lielahden asema vahvistuu jatkossa edelleen useiden hankkeiden myötä. 

Nokialla avattiin uusi Citymarket ja ympäristökunnissa on rakenteilla ja valmisteilla runsaasti 

etenkin päivittäistavarakaupan hankkeita. Scandic-hotellin laajennus valmistui ja Tullin alueen 

tornihotellihanke etenee. Tornihotelleja on väläytetty myös Rautaharkkoon ja Ideaparkin 

yhteyteen. Hotellien kova käyttöaste ruokkii muitakin laajennushankkeita. 

2 /kk 


Vuosituhannen vaihteesta alkaen vajaakäyttö on ollut erittäin pientä. Tyhjää teollisuus- ja 

varastotilaa on hyvin vähän, mutta toisaalta kysyntäkin pysyttelee rauhallisena. Vuokra- ja hintatasoissa 

ei ole ollut havaittavissa merkittäviä muutoksia. Teollisuusrakentamisen painopiste 

tulee lähivuosina olemaan uudistuvan läntisen kehätien varrella, kun monipuolista tonttitarjontaa 

tulee mm. Myllypuron-Kankaantaan Kolmenkulmaan ja Pirkkalan CLX-alueelle. 

Ennuste 

Toimistomarkkinoilla vanhan toimistokannan houkuttavuus näyttää vähenevän edelleen. 

Saneeraukset ja myös muutokset asuinkäyttöön sopivissa kohteissa alkavat olla yhä tarkemman 

harkinnan arvoisia. Liikerakentaminen kiihtyy ja samalla keskustan ulkopuolisten kauppakeskittymien 

kilpailu kiristyy. Kilpailuasetelma on selkein Tampereen eteläpuolella: Lahdesjärvi, 

Ideapark, Partola. Keskustan alue saa uutta ilmettä lähivuosina Ratinan ja Tullin alueiden 

rakentuessa. 

Merkittävimmät 

rakennushankkeet 

Rakenteilla 

1 Toimisto-/liiketilaa, Pendolino 

2 Yliopiston laajennus 

3 Toimisto-/liiketilaa, Näsinkulma 

4 Liiketilaa, Hervannan 

kauppakeskuksen laajennus 

5 Liiketilaa, Lempäälän Ideapark 

6 Hermia, toimistotilaa 

Suunnitteilla 

7 Lielahti, hypermarket ja 

erikoiskaupan tiloja6 

8 Keskusta, länsi 

• Petit, liike/toimisto 

• Uimahallin kortteli, mm. hotelli 

9 Keskusta, itä 

• Tullin alue, tornihotelli ja 

toimistotilaa 

• Koskikeskuksen laajennus 

• Ratina, uusi kauppakeskus ja 

toimistotilaa 

10 Koilliskeskus, hypermarket 

11 Lahdesjärvi, Retail Park 

12 Partola, liiketilaa 

Uutta tilaa tulossa 

myös keskustaan 

Yritystontteja tulossa 

läntisen kehätien varteen 

Seudun vetovoima ruokkii 

uudisrakentamista 

15


Turun Koko 

seutu maa 

BKT (-03) mrd € 6,9 29 % 20 % 

Väkiluku (-05e) 298 450 2 % 1 % 

Työlliset (-03) 130 498 4 % 3 % 

Tiloja valmistuu keväällä 

ennätysmäärä 

Ulkomaiset sijoittajat 

lisäävät omistuksiaan 

Kupittaalle valmistuu 

50 000 m 2 lisää 

toimistotilaa 

Ikea tulee Turun seudulle 

16 


Turku 

If-talo, ICT-talo ja Intelligate ovat valmistumassa Kupittaalle kevään aikana. Kupittaa on 

viimein lunastamassa sille asetettuja tavoitteita. Ikean tulo vuonna 2007 Raisioon on koko 

Turun seudulle suuri asia. Ohikulkutien varteen on tulossa uutta liiketilaa noin 100 000 m 2 . 

Ulkomaiset sijoittajat ovat yhä kiinnostuneempiä myös Turun markkinoista. 


Ulkomaisten kiinnostus Turkua kohtaan on koko ajan lisääntynyt. Lähinnä on ollut pulaa 

tarjonnasta. Ammattikorkeakoulun käytössä olevan entisen Tunturin kiinteistön osti Nordisk 

Renting. Liiketilakauppoja tehtiin Turussa vähän, mutta Turun ympäristössä myytiin 

Kaarinan Seston Etujätti ostajana Griffinejendom sekä Maskussa Maskun Kalustetalon kiinteistön 

osti IBI. Varma rakennuttaa uudet tilat Hong Kongille Raisioon. Intelligaten toimistotalon 

osti Tapiola ja YIT:n Turun konttori myytiin Suomi-yhtiölle. Wärtsilä myi suurimman 

tehdashallinsa Konepaja Häkkiselle. 

Toimistotilat 

Turkuun valmistuu ennätysmäärä uutta toimistotilaa kevään aikana. Uudet tilat tulevat jättämään 

tyhjää tilaa muualle noin 15 000 m 2 . Odotamme vuodelle 2006 tarjontapiikkiä. 

Näyttää kuitenkin siltä, että markkinoilla on kysyntää, joten emme odota tarjontapiikin olevan 

kovin pitkäaikainen. Bioalalla ollaan edelleen odottavalla kannalla. Uusia tiloja ei ole 

otettu käyttöön. Uudet hankkeet ovat luoneet markkinoille positiivista ilmapiiriä, jonka 

odotamme jatkuvan ainakin koko vuoden 2006. 

Liiketilat 

Ikean tulo Turkuun eikä Tampereelle on otettu vastaan suurella innostuksella. Ikean ilmoituksen 

jälkeen on sen lähialueille kaavailtu yli 50 000 m 2 liiketilahankkeita. Jää nähtäväksi, 

mikä on tämän vaikutus Turun keskustaan. Riittävätkö Wiklundin korttelin saneeraus ja 

torinparkin rakentuminen pelastamaan Turun keskustan?


Liiketilat 25–70 €/m 2 /kk 

Toimistotilat 9–13 €/m 2 /kk 


Toimistotilat 7,5–12 €/m 2 /kk 




TURKU KEVÄT 2006 

Keskustan parhaat paikat kiinnostavat edelleen varsinkin ulkomaisia ketjuja. Sparin ja Ruokavaraston 

poistuminen markkinoilta ei tule näkymään kovinkaan paljon Turun liiketilamarkkinoilla. 

Varasto- ja tuotantotilat 

Lähes kaikki varastoja tuotantotilat ovat käytössä. Leafin tilojen (40 000 m 2 ) tuleva vapautuminen 

ja Hk-Ruokatalon lopettamispäätös tulevat hieman lisäämään tarjontaa, mutta niiden 

merkitys kokonaisuuteen on kaikesta huolimatta pieni. Bioalan tilanne on edelleen 

huono eikä uusia rakennushankkeita ole tiedossa. 

Logistiikka-alaan liittyvien toimintojen näkymät ovat erittäin hyvät. Turun kaupunki rakennuttaa 

Schenkerille 20 000 m 2 :n logistiikkavaraston sataman alueelle. Lentokentän alueella 

on uutta logistiikkaan soveltuvaa aluetta, jonka rakentumisen odotetaan alkavan tämän 

vuoden aikana. E-18-moottoritien loppuosan varmistuminen vuonna 2008 lisää odotuksia 

Turun alueen logistisia mahdollisuuksia kohtaan. 

Ennuste 

Toimistohankkeiden valmistuminen ja ohikulkutien varteen tulevaisuudessa muodostuva 

tilaa vievän kaupan nauha jatkavat positiivista kehitystä. Turussa on monta kehityskohdetta 

ja -hanketta, joilta kaupunki odottaa paljon. Parhailla paikoilla vuokratasot nousevat, 

muualla pysyvät paikallaan. Toimistotilaa vapautuu uusien hankkeitten valmistuttua, mutta 

odotamme markkinoiden olevan siihen valmis. 



Rakenteilla 

1 If:n uusi toimitila 

2 IT-Campus 

3 Vankila 

4 Intelligate 

5 Kirjasto 

6 Schenkerin uusi terminaali 

7 Kaskentien palvelutalo 

8 Marina Palace/Radisson SAS 

Suunnitteilla 

9 Wiklundin kortteli 

10 Toriparkki 

11 IKEA 

12 Haunisten liikepaikka-alue 

13 Skanssi 

14 Tempo 

Tuotanto- ja varastotiloista 

ei ole enää tarjontaa 

Varastorakentamisen 

aktiviteetti lisääntyy 

17


Oulun Koko 

seutu maa 

BKT (-03) mrd € 5,5 38 % 20 % 

Väkiluku (-05e) 206 587 7 % 1 % 

Työlliset (-03) 85 691 11 % 3 % 

Toimitilojen käyttöaste hyvä 

Sijoituskohteiden 

kysyntää on, 

tarjonta niukkaa 

Toimistotilamarkkinoilla 

vilkasta 

18 


Oulu 

Tarjolla olevan toimitilan niukkuus on edelleen kiinteistömarkkinoiden pääpiirre Oulussa. 

Vapaita toimitiloja on kaikkiaan noin 52 500 m 2 , mikä vastaa vajaakäyttöasteena noin 2,5 %. 

Liiketilojen vajaakäyttöaste on vain noin 0,9 %, ja tarjolla olevaa liiketilaa on noin 5 000 m 2 . 

Vacancy rate -asteet ovat vastaavasti toimistotiloilla noin 3,2 % (tyhjää tilaa noin 14 000 m 2 ) 

ja tuotanto-varastotiloilla noin 3,0 % (noin 33 000 m 2 ). 


Kiinteistökauppaa tehtiin Oulussa kuluneen vuoden aikana rauhallisemmin kuin vuosi sitten. 

Tämä ei kuitenkaan johdu siitä, ettei kysyntää olisi. Sijoituskysyntä on edelleen vilkasta, 

mutta sopivia kohteita ei ole tarjolla. Viime vuoden aikana tehtiin vain yksi merkittävä 

keskustakohteen kauppa, kun lääkärikeskus Mehiläisen toimitilat myytiin yksityisille sijoittajille. 

Mehiläinen jäi tiloihin vuokralle. Keskustassa on rakenteilla kolme merkittävää toimitilarakennusta: 

Technopolis Oyj:n keskustakohde, hotelli-elokuvakeskus ja verotoimiston 

uudisrakennus. Lisäksi Kansankadulle rakennetaan asuinkerrostaloja, joiden katutasoon 

tulee myös liiketilaa. 

Toimistotilat 

Liikehdintä toimistotilamarkkinoilla on vilkasta. Yritykset järjestelevät toimintojaan muuttuneessa 

toimintaympäristössä, mutta ylitarjontaa ei toimistoista ole ollut koko kuluvalla 

vuosikymmenellä huolimatta informaatioteknologia-alan henkilöstösupistuksista. Tilanne 

IT-alalla on murrosvaiheessa ja osa yrityksistä pienentää toimitilojaan ja osa laajentaa. Alalle 

on syntynyt irtisanomisten vastapainoksi myös uusia työpaikkoja. Tarjolla olevista toimistotiloista 

on ollut paikoin kilpailua useammankin tilantarvitsijan kesken ja tilatarjonta 

on vuoden aikana vähentynyt. Näin ollen rakenteilla olevat keskustan toimistotilat tulevat 

tarpeeseen.

OULU KEVÄT 2006 

Liiketilat 

Ydinkeskustan liiketilapulaan ei ole odotettavissa helpotusta lähivuosina. Keskustassa rakenteilla 

olevat elokuvakeskus-hotellirakennus ja Technopoliksen keskustakiinteistö eivät liiketilatarjontaa 

juurikaan kasvata, mutta osaltaan nekin laajentavat Oulun keskustaa ja parantavat 

keskustan kaupunkikuvaa. Ydinkortteleissa on kaavamuutoksia tekeillä, mutta niiden 

muuttuminen rakennushankkeiksi vie aikansa. Mm. Kauppuri-, Pallas- ja Galleriakortteleissa 

ovat asemakaavamuutosprosessit meneillään. Jo pitkään suunnitteilla olleiden Kallioparkin 

ja matkakeskuksen toteuttamisaikataulut eivät vielä ole selvillä. 


Hallitilamarkkinoilla ei mainittavia tapahtumia ole muutamaan vuoteen ollut. Pari suurta 

kohdetta on ollut pitkään tyhjillään ja pienten tilojen markkinat ovat hyvin tasapainossa. 

Vakiintunut tilanne tarkoittaa myös sitä, että vuokra- ja hintatasot ovat pysytelleet vakaina. 

Ennuste 

Rakenteilla olevat keskustakohteet tuovat valmistuessaan liikehdintää toimistotilamarkkinoille. 

Liiketilapulaan ei muutosta ole odotettavissa lyhyellä aikavälillä. Tuotanto- ja varastotilojen 

markkinatilanne on vakaa. Hyvistä sijoituskohteista on edelleen niin kotimaista 

kuin ulkomaistakin kysyntää, mutta Oulun keskustan omistusrakenne on niin sementoitunut, 

että kauppoihin on vaikea päästä. Suunnitelmat keskustan kehittämiseksi etenevät, 

mutta mitään konkreettista ei lähimmän vuoden aikana ehdi tapahtua. 



Rakenteilla 

1 Hotelli- ja elokuvakeskus 

2 Technopolis keskusta 

3 Koskenniska ja kasarmialue, 

asuntoja 

4 Etulyötyn asuinalue 

5 Kaakkurin asuinalue 

Suunnitteilla 

6 Oulun kaupungin virastotalo 

7 Etulyötyn työpaikka-alue 

8 Kaakkurin työpaikka-alue 

9 Matkakeskus 

10 Asuntoja Limingantulliin 

11 Asuntoja Alppilaan 

11 




Liiketilat 13,5–22 €/m 2 /kk 




Ydinkeskustan 

kaavamuutoksia vireillä 

Markkinat tasapainossa 

Uudisrakennukset tuovat 

liikehdintää keskustan 

markkinoille 

19


Jyväskylän Koko 

seutu maa 

BKT (-03) mrd € 3,1 27 % 20 % 

Väkiluku (-05e) 165 022 4 % 1 % 

Työlliset (-03) 67 597 8 % 3 % 

Markkinat ovat hyvin vireät 

Ulkomaisella omistuksella 

merkittävä rooli 

Markkinoilla piilee 

ylitarjonnan siemen 

20 


Jyväskylä 

Jyväskylässä tehdään paljon omistusjärjestelyjä. Markkinat ovat hyvin vireät. Suuria kauppoja 

tehdään aivan toiseen tahtiin kuin vielä viisi vuotta sitten. Jyväskylän imago on hyvä ja 

vetää puoleensa sekä kotimaisia että ulkomaisia toimijoita. 


Ammattimaiset kansainväliset ja kansalliset sijoittajat etsivät aktiivisesti ostettavia kiinteistöjä 

Jyväskylästä. Ulkomaisten toimijoiden tekemien kauppojen volyymi on Jyväskylässä jo noin 

75 M€. Sijoitusten katteeksi ulkomaille virtaa vuosittain noin 5,5–6,0 M€ kassavirta. 

Paikallisilla sijoittajilla oli 1990-luvulla verraten selkeä näkemys Jyväskylän mahdollisuuksista. 

Sijoittajat ovat nyt myyneet omistamiaan kiinteistöjä ja useassa tapauksessa kotiuttaneet 

voittoina huomattavan arvonnousun. 

Merkittäviä kiinteistökauppoja tehtiin paljon. Esimerkiksi Seppälän Ahjokadulla Kesko Oyj 

myi Mustan Pörssin kiinteistön paikallisille sijoittajille. Kauppahinta oli vajaat 3 M€. Keljossa 

GWS myi tuotantolaitoksensa paikallisille sijoittajille. Kauppahinta oli noin 3,5 M€. 

Toimistotilat 

Jyväskylän toimistotilojen vajaakäyttöaste on 6,4 %. Markkinat suosivat toimistotilaa tarvitsevia. 

Sisäinen muuttoliike on nähtävissä. Arvokkaimmista tiloista pyritään ehkä hiukan vaatimattomampiin, 

mutta kustannustehokkaisiin tiloihin. 

Toimistotilaa on tarjolla liki 20 000 m 2 . Tarjonta on lisääntymässä. Ydinkeskustaan on valmistumassa 

suuri virastotalo. Valtran traktoritehtaan tuotekehitysyksikkö siirtyy Suolahdelle. 

Vanhempaa tilakantaa vapautuu uuteen käyttöön. Jyväskylän kaupunki priorisoi paraikaa 

omien tilojensa käyttöä. Keskustan hallintokorttelia saneerataan. Kaupungilta vapautuvia 

tiloja tullaan myymään ja vuokraamaan. 

Toimistotilojen kysyntä kohdistuu pieniin tiloihin. Toimistotilaa ei juurikaan haeta yli kymmenen 

työntekijän yksiköille. Toimistotilamarkkinoilla piilee ylitarjonnan siemen. Osa tiloista 

on jäämässä pidemmäksikin aikaa tyhjilleen. Paineet vuokratason laskulle laadullisesti heikoimmassa 

ja toisaalta kalleimmissa tiloissa ovat ilmeiset.

JYVÄSKYLÄ KEVÄT 2006 

Liiketilat 

Liiketilamarkkinat ovat hyvin vireät. Useita suuria kauppoja on vireillä. Hyviä kauppapaikkoja 

etsitään aktiivisesti. Kysyntä painottuu kaupungin ydinkeskustaan kävelykadun varrelle, 

mutta myös kauempana keskustasta löytyy kiinnostavia kohteita. 

Keskimaan Sokoksen tavaratalon laajennushanke on kaavavaiheessa. Jyväskeskuksen ja 

Forumiin kaavaillut laajennushankkeet saattavat käynnistyä jo kuluvana vuonna. Tavastinkulman 

kauppakeskuksen saneeraus- ja uudisrakennushankkeen yhteydessä Kauppiaskujalle 

rakennetaan lisää liiketiloja. 


Muutamia tuotanto- ja varastotiloja on myynnissä. Hintataso on noussut varsin korkeaksi 

ja yhä useammin tiloja tarvitseva päätyy uudisrakentamisvaihtoehtoon. Kaupunki on lisännyt 

teollisuus- ja varastotonttien tarjontaa Laukaantien varrella sijaitsevalla Seppälänkankaan 

teollisuusalueella. Tontit ovat käyneet hyvin kaupaksi. 

Nykyisellä Seppälän kaupallisella teollisuusalueella on edelleen merkittäviä maa-alueita 

logistiikkaa palvelevien toimintojen käytössä. Seppälä on viime vuosina muuttanut ilmettään 

merkittävästi. Meneillään oleva kehityksen suvantovaihe päättynee, kun vielä jäljellä 

olevat alkuperäistä ei-kaupallista toimintaa harjoittavat yritykset löytävät toiminnalleen 

paremmin sopivan viiteympäristön. 

Ennuste 

Jyväskylä kiinnostaa sekä koti- että ulkomaisia sijoittajia. Omistusjärjestelyt jatkuvat ja 

arvonnousuun perustuvia voittoja kotiutetaan. Jäljellä olevista keskeisistä liikepaikoista käydään 

kovaa kisaa eri toimijoiden kesken. Toimistotilojen tarjonta lisääntyy kysyntää enemmän. 

Ulkomaiset kauppaketjut etsivät edelleen jalansijaa Jyväskylästä. 



Rakenteilla 

1 Virastotalo 

2 Bilteman ja Plantagenin myymälät 

3 Ent. linja-autoasema, 

asuntoja ja liiketilaa 

4 Fennian talon sisäpiha 

(Kauppalaispiha), asuntoja ja liiketilaa 

Suunnitteilla 

5 Kauppakeskus Jyväskeskuksen 

laajennus 

6 Sokoksen laajennus 

kauppakeskukseksi 

7 Kauppakeskus Forumin laajennus 

8 Tawastinkulma, toimistoja ja liiketilaa 

9 Paikallisliikenteen terminaali 

10 Kauppalaispiha 






Liiketilat 8,5–12 €/m 2 /kk 


Ydinkeskustaan 

rakennetaan lisää liiketilaa 

Hinnat korkeita, 

kysyntä rajallista 

Kisa parhaista 

liikepaikoista jatkuu 

21


Lahden Koko 

seutu maa 

BKT (-03) mrd € 3,4 24 % 20 % 

Väkiluku (-05e) 169 972 1 % 1 % 

Työlliset (-03) 71 100 3 % 3 % 

Lahden seutu kasvussa 

Vähittäiskaupan investoinnit 

vahvassa vedossa 

Uudisrakentamista vireillä 

22 


Lahti 

Lahden seudun taloudelliset tunnusluvut samoin kuin työllisyystilanne ja väkiluku ovat 

kehittyneet positiiviseen suuntaan. Tämän vuoden syksyllä valmistuva Kerava–Lahti oikorata 

on lisännyt Lahden seudun kiinnostavuutta sekä yritysten että yksityishenkilöiden kannalta. 

Päivitettävän maakuntakaavan merkittävin seikka, valtatie 12 Launeen linjaus, on saanut 

Lahden kaupunginvaltuuston tuen. Linjaus tulee yhdistämään aivan uudella tavalla 

Lahden seudun. Toimitilamarkkinoiden vilkkaus riippuu uudisrakentamisesta. Launeen– 

Renkomäen alue rakentuu nopeasti ja tieratkaisu tulee vapauttamaan maa-alueita tievarauksista. 

Asuinrakentaminen on edelleen vilkasta. Vuonna 2005 aloitettuja asuntoja on 

rakentailla n. 700 kpl. Asuntotuotantoon on kaavoitettu eteläisestä Lahdesta Hennalan alueelta 

Tornatorin teollisuusalue, jonne rakennetaan noin 50 000 kem 2 asuntoja. 


Hyvät liikenneyhteydet mahdollistavat Lahden seudulla uusien alueiden rakentamisen. 

Hollolan Nostavalle on suunnitteilla logistiikkakeskus, joka yhdessä Nastolan Ritomäen ja 

Orimattilan Hennan alueen kanssa mahdollistaa huomattavan tavaraliikenteen käsittelyn 

alueella. Lahden seudun kaupallinen keskus laajenee Renkomäessä useilla kymmenillä 

tuhansilla neliöillä. Kaupungin pohjoispuolelle rakennetaan uusi n. 13 000 m 2 käsittävä liikekeskus. 

Pidemmällä aikavälillä Lahden Kariston alueelle rakennetaan n. 50 000 m 2 liiketilaa. 

Vapaa-ajan palveluja ja urheilutoimen koulutusta tarjoava Vierumäen urheilukeskus 

on tekemässä tulevaisuudessa noin 100 000 m 2 laajennukset. Lahden seudun investointimarkkinat 

tulevat tarjoamaan sijoittajille useita mielenkiintoisia sijoituskohteita. 

Toimistotilat 

Toimistotilojen kysyntä on Lahdessa maltillista. Tilaa on tarjolla runsas 18 000 m 2 . Vapaana 

on teollisuusrakennusten yhteydessä olevia tiloja sekä keskustan isoja toimistohuoneistoja. 

Tilojen kiinnostavuutta rajoittavat osin tilojen vaatimaton kunto ja varustelu. Pitkän 

tauon jälkeen on aloiteltu uudisrakentamista. Vapaudenkadulle rakennettavan viihdekeskuksen 

yhteyteen rakennetaan uutta toimistotilaa. HTC keskuksen toinen vaihe antaa

LAHTI KEVÄT 2006 




Liiketilat 6,5–13,5 €/m 2 /kk 




vielä odottaa aloitustaan. Toimistojen vuokrataso on pysytellyt keskustassa edelleen suuruusluokassa 

9–10 €/m 2 /kk. Parhaissa tiloissa, joissa on mm. jäähdytys ja nykyaikainen 

lähiverkko, vuokrataso on suuruusluokassa 12–13 €/m 2 /kk. 

Liiketilat 

Liiketilojen käyttöaste on keskustassa korkea. Maksuhalukkuus hyvistä liikepaikoista on 

noussut, joskin käyttäjien vaihtuvuus on vähäistä. Mikäli joukkoliikenne keskitetään rautatieaseman 

yhteyteen, keskustan länsiosan tilojen kysyntä heikkenee. Tilaa vaativa kauppa on 

entisestään keskittymässä Launeen–Renkomäen akselille marketalueen tuntumaan. Kaupungin 

pohjoispuolella on aloitettu Holman kauppakeskuksen rakentaminen. 

Teollisuus- ja varastotilat 

Lahden teollisuus- ja varastotilojen tarjonta on pysytellyt vajaan 80 000 m 2 tasolla. Runsasta 

tarjontaa ylläpitävät edelleen vanhat tyhjät teollisuustilat. Tilanne on mielenkiintoisessa 

vaiheessa. Askon alueella on uudet aktiiviset omistajat ja alueen kehittämistä odotetaan. 

Sopenkorvessa on myyty vanhoja kiinteistöjä ja hintataso on nousussa. Uudempien 

tilojen kysyntä kohdistuu Etelä-Lahdessa sijaitseviin kiinteistöihin. 

Ennuste 

Toimitilamarkkinoilla on odotettavissa huomattavia investointeja. Kaupan ja logistiikkaalan 

yritykset investoivat lähivuosina Lahden seudulle. Uusia rekennuspaikkoja syntyy valtatie 

12 Launeen linjauksen liittymien yhteyteen. Lähivuosien aikana Kariston liikepaikkaalueen 

rakentaminen aktivoituu. Ulkomaiset sijoittajat osallistuvat Lahden toimitilasijoitusmarkkinoihin 

aktiivisesti tulevaisuudessakin. Myös kansainväliset kauppaketjut hakevat 

paikkaansa Lahden alueelta. 



Rakenteilla 

1 Keskusta, vapaa-ajan keskus 

2 Holma, liikekeskus 3 

3 Laune, autotalo, Lahden Autotalo Oy 

4 Laune, liiketalo 

5 Renkomäki, autotalo 

6 Liike-/toimistotalo (vanha valimo) 

7 Metsäkangas, S-market myymälä 

8 Kerava–Lahti oikorata, valmis 2006 

Suunnitteilla 

9 Laune, autotalo,Veljekset Laakkonen Oy 

10 Laune, liiketalo, RTV 

11 Laune, liiketalo, Etola Oy 

12 Hollola, Nostavan logistiikka-alue 

13 Renkomäki, 

tilaa vaativan kaupan alue 

14 Orimattila, Pennalan teollisuusalue 

15 Pipo, teollisuus- ja palvelujen alue 

16 Kujala, logistiikka-alue 

17 Nastola, Ritomäen teollisuusalue 

18 Nastolan liittymän yrityspuisto 

19 Karisto, kaupan alue 

20 Asikkala, liiketalo 

21 6 Hennala, asuinrakentamista 

22 Vierumäki, Suomen Urheiluopiston 

laajennus 

Etelä-Lahti täyttymässä 

Askon alueen 

tulevaisuus avoinna 

23


Kuopion Koko 

seutu maa 

BKT (-03) mrd € 2,4 18 % 20 % 

Väkiluku (-05e) 118 359 2 % 1 % 

Työlliset (-03) 48 814 5 % 3 % 

Honeywell keskittää 

Kuopioon 

Myytävästä pulaa, 

liikerakentaminen 

kiinnostaa sijoittajia 

Tiedelaakson uudisrakentaminen 

uppoaa 

hyvin markkinoille 

24 


Kuopio 

Kuopiossa eletään kasvun aikaa. Viimeisen kymmenen vuoden aikana työpaikat ovat lisääntyneet 

vuosittain noin tuhannella. Kaupungin väestönkasvu ei ole yltänyt aivan vastaavaan 

tahtiin. Kaupungin tonttipolitiikkaa onkin päätetty tehostaa mm. lisäämällä omakotitonttien 

tarjontaa merkittävästi. Myös saaristokaupungin vetovoimaan uskotaan. 

Honeywell keskittää kehityskeskuksensa toimintoja Kuopioon. Yritykselle rakennetaan uudet 

toimitilat näkyvälle paikalle Savilahteen moottoritien varteen. Uusia työpaikkoja syntyy yli 300. 


Kuopio kiinnostaa kiinteistösijoittajia. Vuoden aikana on tehty kymmenkunta suurehkoa 

kiinteistökauppaa. Esimerkiksi vakuutusyhtiö If myi maakunnallisille sijoittajille toimistoja 

liikekiinteistön Vuorikatu 30:stä noin 3,3 M€:lla. 

Sopivat ostokohteet alkavat olla kiven alla. Ulkomaiset sijoittajat etsivät yleensä minimissään 

miljoonan euron kohteita ja edellyttävät vakailta vuokralaisilta yli viiden vuoden vuokrasopimuksia. 

Kumpaakaan vaatimusta ei ole helppo täyttää. Uusille liikerakennuskohteille on löydettävissä 

useita kiinnostuneita ostajia. 

Kuopion eteläpuolelle Leväselle on noussut ripeään tahtiin Retail Park. Liiketilat ovat täyttyneet 

lähinnä huonekalualan toimijoista. On ilmeistä, että suurimmat alan yritykset tulevat 

muodostamaan Leväselle Kuopion huonekalukaupan keskittymän. 

Kuopion keskustan eteläpuolella Haapaniemellä lähellä ydinkeskustaa sijaitsee Kuopion mielenkiintoisin 

liikekortteli. Rakennusoikeutta on kaikkiaan liki 30 000 kem 2 . Kortteliin saa 

rakentaa myös päivittäistavarakaupan suuryksikön. Korttelin sivuitse ohjataan liikenne pitkin 

rakenteilla olevaa Saaristokatua, joka yhdistää Kuopion eteläpuoliset kasvualueet kantakaupunkiin. 

Toimistotilat 

Uusia vuokrattavaksi tarjottavia toimistotiloja on merkittävässä määrin rakennettu vain Savilahden 

Tiedelaaksoon. Rakentaminen onkin ollut sitä määrätietoisempaa. Tällä vuosituhannella 

on rakennettu joka vuosi uusi toimistorakennuskohde. Toimistotilojen vajaakäyttöaste 

on silti niinkin alhainen kuin 3,3 %. Rakentaminen jatkuu.

KUOPIO KEVÄT 2006 

Liiketilat 

Vuosituhannen vaihteessa Kuopiossa odotettiin, kiinnostuuko liike-elämä rakentamaan uutta 

tilaa. Nyt kaupungissa on rakenteilla tai vireillä yli 200 000 m 2 :n suuruiset toimitilahankkeet. 

Erityinen kiinnostus kohdistuu liiketiloihin. Luonnonolosuhteet tekevät Kuopiosta 

kaupan sijoittamiselle haastavan. Hyviä liikepaikkoja on rajallisesti ja monet tarjolla olevat 

tontit sijaitsevat jopa kymmenen kilometrin etäisyydellä keskikaupungista. 

Ydinkeskustan alatorihanke on edelleen vireillä samoin kuin Kesko Oyj:n automarkethanke 

Päivärannassa. Leväsen Retail Park on edennyt ripeästi. Ensimmäinen vaiheen valmistuttua 

rakentaminen jatkuu. 


Kuopion kaupungin teollisuustonttivaranto sijaitsee yhä kauempana keskustasta. Yhteistyö 

Kuopion ja Siilinjärven välillä on tiivistymässä. Lentokentän lähialueelle Joensuuntien varrelle 

Siilinjärven puolelle on muodostumassa merkittävä teollisuusalue. Kuopion kaupunki 

tukee osaltaan alueen kehittymistä. Alueellisen logistiikan kannalta lentokentän teollisuusalue 

tarjoaa hyvän sijoittumisvaihtoehdon monelle yritykselle. 

Ennuste 

Savilahden Tiedelaakso on kehittynyt suunnitelmien mukaisesti. Saaristokaupungin rakentaminen 

jatkuu. Väistämättömän rakennemuutoksen hallitsemiseen tarvittavista investoinneista 

ja maapolitiikan peruspilareista on vallinnut harvinaisen selkeä yksimielisyys. Honeywellin 

kehityskeskuksen sijoittuminen Kuopioon luo uskoa harjoitettuun elinkeinopolitiikkaan. 

Kuopio koetaan entistä useammin kiinnostavaksi ja kehittyväksi alueeksi. Myönteisen kehityksen 

voi odottaa jatkuvan tasaisena. Työpaikkojen lisääntyminen taannee Kuopion väkiluvun 

kasvun. 



Rakenteilla 

1 Microteknia 4, toimistotilaa 

2 Autoliike 

3 Teollisuustilaa 

4 Honeywell, tuotekehityskeskus 

5 Saaristokatu 

6 Toimistorakennus,YIT 

7 Retail Park, huonekalu, sisustus 

Suunnitteilla 

8 Alatorihanke, liiketilaa, 

elokuvakeskus, pysäköintipaikkoja 

9 Päivärannan Citymarket 

10 Haapaniemen Liikekeskus 

11 Liiketilaa, veneily, vapaa-aika 

7 






Hyviä liikepaikkoja 

etsitään kilvan 

Kasvusuuntana 

lentokentän alue 

Rakennemuutos etenee 

25


Vaasan Koko 

seutu maa 

BKT (-03) mrd € 2 4 % 20 % 

Väkiluku (-05e) 89 093 1 % 1 % 

Työlliset (-03) 39 210 4 % 3 % 

Paikallisilla vahva rooli 

Kysyntä vilkastunut 

Kivihaan suunnalla 

vetovoimaa ja kasvua 

26 


Vaasa 

Vuosi 2005 oli Vaasassa varsin vireä. Teollisuuden hyvä vauhti heijastuu kiinteistömarkkinoille 

myös toimistojen kasvaneena kysyntänä. Liiketilojen kysyntä jatkuu vahvana torin ympärillä 

ja kehityshankkeilla pyritään vastaamaan tilantarpeisiin. Kaikkiaan toimitilojen kysyntä on 

kasvanut edellisvuodesta ja niitä on vapaana yhteensä noin 26 000 m 2 . 


Ulkomaisten sijoittajien toiminta on toistaiseksi ollut vähäistä ja paikallisten sijoittajien rooli 

kiinteistömarkkinoilla on vahva. Nordisk Renting on kuitenkin sopinut YIT:n kanssa uuden 

Kivihakaan valmistuvan talon ostamisesta. Halli Oy osti IXIS AEW:ltä Unitas-talon kiinteistön 

takaisin suomalaisomistukseen. Hartman myi autoliikekiinteistönsä Kivihaassa Autotalo 

Mobilalle ja mielenkiintoinen kauppa oli myös Vesiylioikeuden talon myynti paikallisille 

sijoittajille. Uudishankkeet painottuvat Kivihaan ja Airport Parkin alueille, mutta myös keskustan 

kiinteistöjen kehittämistä jatketaan. Matkakeskusta on pienennetty aiemmista suunnitelmista 

ja se on ajateltu rakennettavaksi osittain maasillan alle. 

Toimistotilat 

Toimistotilojen kysyntä on kasvanut ja vajaakäyttöaste on enää 4,8 %. Tyhjiä tiloja on noin 

10 500 m 2 ja tarjonta painottuu sellaiseen vanhaan jäähdyttämättömään toimistokantaan, 

joka ei vastaa nykypäivän vaatimuksia. Ensisijaisina vaihtoehtoina tilojen tuottavuuden 

parantamiseksi ovat saneeraus tai muuttaminen asunnoiksi. Yhdessä kohteessa valmistuukin 

kevään aikana saneeraus, jossa yli 1 000 m 2 vanhaa toimistoa muutetaan kaivatuiksi keskusta-asunnoiksi. 

Uusia toimistotiloja on rakenteilla Kivihakaan rakennusliikkeiden omaan käyttöön. 

Airport Parkin uudet Futura-talot ja Academillin saneeratut tilat ovat likimain täynnä. 

Kysyntätilanne voi mahdollistaa lisää uudishankkeita lähiaikoina. Toimistojen kysyntä painottuu 

nykyaikaisiin tiloihin ja myös isommista kokonaisuuksista ollaan kiinnostuneita. 

Liiketilat 

Keskustan parhaista liiketiloista on niukkuutta eivätkä korttelin päässä torilta sijaitsevat liiketilat 

ole enää Vaasassa riittävän myyviä suurille ketjuille. Halutun liiketilan vähäisyys on

VAASA KEVÄT 2006 

johtanut suunnitelmiin Alatorin kiinteistöjen liiketilojen yhdistämisestä ja laajentamisesta 

sekä uudisrakentamisesta torille ja jopa maan alle. Myös muita keskustan kiinteistöjen kehittämishankkeita 

on ollut esillä. Tilaa vaativan kaupan keskittymään, Kivihakaan, on juuri valmistunut 

uusi Gigantin ja Suomi-Soffan myymälä. Alue on kehittynyt erittäin voimakkaasti 

ja samalla suunnalla ovat lisäksi suunnitteilla Lidlin uusi myymälä ja Euromarketin saneeraus. 

Kivihaan kasvua voivat tulevaisuudessa hillitä ohitustietiehankkeen lykkääntyminen ja liiketonttien 

vähäisyys. Minimani saneeraa uudet isommat tilat itselleen Laivakadulla. Uusia liiketontteja 

ollaan kaavoittamassa Rantamaantien varteen vaikkapa autoliikkeiden käyttöön. 


Vaasassa on vapaana noin 12 600 m 2 teollisuus- ja varastotilaa. Tyhjiä tiloja löytyy lähinnä 

Strömberg Parkista, mutta ne on pääosin rakennettu yhtä käyttäjää varten, joten tilojen jakaminen 

on vaikeata. Airport Parkin alueelle on vastikään valmistunut kahteen kohteeseen 

yhteensä yli 5 000 m 2 uusia tiloja ja parhaillaan rakennetaan liki 6 000 m 2 tuotantohallia. 

Lentologistiikkakeskuksen kaava on vielä valituksen vuoksi kesken, mutta 1. vaihe on tarkoitus 

saada käyntiin jo parin vuoden päästä. Yksi logistiikkahalli on rakenteilla maaliikennekeskukseen, 

mutta laajempi siirtyminen voi kestää, sillä yritykset ovat investoineet Vaskiluodon 

alueelle omiin kiinteistöihinsä. Pienteollisuustonteista alkaa olla Vaasan alueella suorastaan 

pulaa. 

Ennuste 

Suurteollisuuden vahva vire on piristänyt kaupungin toimitilamarkkinoita ja lähitulevaisuus 

näyttää hyvältä. Asiakkaita tuntuu olevan vaikea saada siirtymään edes kortteliakaan sivuun 

torilta ja kehityshankkeilla on mahdollista saada lisää kaivattuja liikeneliöitä torin ympärille. 

Teollisuuden uudishankkeet painottuvat lähivuosina Airport Parkin alueelle. Asuintonttien 

vähäisyyden vuoksi valtaosa väestönkasvusta ohjautuu nyt ympäryskuntiin, mutta asuntomessualue 

ja muutamat uudet kerrostalotontit ovat osaltaan parantamassa tonttitarjontaa. 



Rakenteilla 

1 YIT:n ja Wasaconin toimistot 

2 Liiketilaa, Minimanin 

saneeraus ja laajennus 

3 Logistiikkatilaa, 

Halmesmäen terminaali 

4 Tuotanto- ja logistiikkatilaa, 

Producta 1 

Suunnitteilla 

5 Keskusta, liiketilaa: HS-Centerin 

ja Unitas-talon yhdistäminen 

ja laajennus, maanalainen ostoskeskus, 

Galleria Wasa laajennus 

6 Matkakeskus 

7 Liiketilaa, Lidl ja Euromarketin 

saneeraus 

8 Liiketilaa Kivihaka 

9 Lentologistiikkakeskus 

10 Liiketilaa maaliikennekeskuksen 

viereen 

11 Palosaari, liikekeskus 

12 Kauppakeskus Mustikkatori 

ja Prisma 

13 Toimistotilaa Sinkkiportti ja 

Kupariportti 








Uutta tilaa 

lentokentän suunnalle 

Seutukunnan kasvu jatkuu 

27

Merkittäviä hankkeita 

vireillä 

Joensuussa rakennetaan 

Technopolis osti 

Kareltek Oy:n 

Useita liikerakennushankkeita 

vireillä 

28 

Muiden kaupunkien toimitilamarkkinat 

Hämeenlinna 

Hämeenlinnassa on vireillä useita liiketilarakennushankkeita. Merkittävin on moottoritien 

kattaminen liikerakentamisella. Uudisrakentaminen painottuu kaupungin länsi- ja eteläreunalle. 

Hämeenlinnan viehättävä keskusta on liikeja toimistotilojen käyttöasteeltaan suhteellisen 

korkea. Liiketiloissa vuokralaisten vaihtuvuus on vähäistä eikä vallitseva vuokrataso kaikin 

osin vastaa markkinavuokratasoa. Laajoja ranta-alueita suunnitellaan asuinrakentamiseen. 

Asuinrakentamista vauhdittavat vuonna 2007 Hämeenlinnassa järjestettävät asuntomessut. 

Joensuu 

Joensuun kaupungin asema Pohjois-Karjalan kasvukeskuksena vahvistuu koko ajan. Vireän 

kaupungin liki 58 000 asukkaan väestöstä noin 20 000 on opiskelijoita tai koululaisia. Yliopistolla 

on tärkeä asema myönteisen kehityksen tukijalkana. 

Valtakunnallisten ketjujen asettuminen Joensuuhun on vuosien varrella usein jumittunut 

laadukkaiden liiketilojen puutteeseen. Kysyntä luo nyt tarjontaa. Joensuun keskustassa 

rakennetaan parhaillaan yli 50 000 kem 2 edestä liikeja toimistotilaa. Yksityisten lisäksi 

myös julkinen sektori rakentaa. Useita uusia hankkeita on vireillä. 

Teollisuustiloja on niukalti tarjolla. Tarjolla olevat tilat eivät usein vastaa kysyntää. Uusia 

teollisuustiloja rakennetaan lähinnä omaan käyttöön. 

Lappeenranta 

Lappeenrannassa on alkamassa vilkas liikerakentamisen aika. Entisen linja-autoaseman kohdalle 

suunnitellun Gallerian rakentaminen pitäisi alkaa maaliskuussa 2006. Galleriaan on 

tulossa noin 3 000 m 2 :n toimistotalo, Trade-Center. Hankkeen keskustan puoleiseen päätyyn 

on suunniteltu liiketiloja. Trade-Centeriin on tulossa yksityisiä osakkaita sekä niin 

sanottu maakuntatalo-osuus, jossa on julkisyhteisöjen tiloja. Technopolis osti Kareltek Oy:n. 

Citykortteli tullaan uudistamaan perusteellisesti lähivuosien aikana. Kortteliin on tarkoitus 

rakentaa uusia kerrostaloja sekä mahdollisesti uusi liikekeskus. Lisäksi nykyisen paikoitusalueen 

päälle tulee keskusaukio, mikäli pysäköintitilat siirtyvät maan alle. 

Keskustan läheisyydessä sijaitsevalle Leirin alueelle on rakentumassa merkittävä 30 000 m 2 :n 

liikekeskus. Tapuli-kauppakeskuksessa toimiva Seston Etujätti muuttuu kesään mennessä 

Euromarketiksi ja parhaillaan rakennetaan palaneen tilalle uutta Karjalan kauppakeskusta, jonne 

sijoittuvat Jysk ja Markantalo. Myös viereisen Prisman laajennus on alkamassa piakkoin. 

Keskustassa kävelykatualue laajenee kesän aikana. Bussiterminaali, jonka lopullinen sijaintipaikka 

on vielä päättämättä, on herättänyt kovasti keskustelua. 

Nuijamaan uuden tulliaseman rakentaminen on meneillään. Hanke valmistunee tämän vuoden 

aikana. Lähinnä Venäjän puoleiset tiejärjestelyt ovat vielä kesken. Myllymäen sekä Mustolan 

varastoja tuotantoalueille on edelleen kysyntää ja Myllymäestä on varattu useita tontteja 

liikerakentamista varten. Vapaat toimistoja liiketilat ovat täyttyneet niin keskustassa 

kuin keskustan ulkopuolella ja liiketilojen vuokrapyynnöt ovat alkaneet kohota. 

Rakennuskannat Suomessa huoneistoalana (m 2 ) 

Liiketilaa Toimistotilaa Tuotanto- & varastotilaa Toimitilat yhteensä 

PKS 2 756 600 7 884 554 7 159 572 17 800 726 

Turku 692 060 647 472 2 035 425 3 374 957 

Lahti 462 427 245 806 1 464 619 2 172 852 

Tampere 783 669 816 530 2 056 765 3 656 964 

Jyväskylä 524 046 344 557 765 564 1 634 166 

Vaasa 356 189 215 039 743 550 1 314 778 

Kuopio 437 580 280 612 653 847 1 372 039 

Oulu 549 570 448 945 1 116 603 2 115 118 

Hämeenlinna 190 902 120 257 528 122 839 281 

Joensuu 356 861 135 928 449 305 942 094 

Lappeenranta 353 884 134 970 734 072 1 222 927 

Pori 424 794 240 067 1 417 014 2 081 876 

Rovaniemi 273 410 140 825 153 569 567 804 

Seinäjoki 233 909 111 037 379 725 724 671 

Koko Suomi 20 900 846 15 499 506 55 548 721 91 949 073 

Laskelmat perustuvat Tilastokeskuksen 

Lähde:Tilastokeskus, Helmikuu 2006 

rakennuskantaan 31.12.2004 

ja Catella Property Oy

Pori 

Mikkolan alueesta on muodostumassa lähivuosina Porin tilaa vievän kaupan keskus. Alueelle, 

Prisman viereen, on suunnitteilla monia hankkeita. Viime vuosina Porissa on muutettu 

useita toimistoja asunnoiksi. Nyt on tultu tilanteeseen, missä kysyntä ylittää tarjonnan. 

Ydinkeskustan parhailla paikoilla olevien uusien liiketilojen neliövuokrat ovat kohonneet 

jopa 35 euroon per kuukausi. Porin Puuvillan alueesta on muodostunut houkutteleva toimistoalue, 

jossa vuokrat ovat jopa yli 10 €/m 2 /kk. 

Rovaniemi 

Rovaniemi on Suomen pinta-alaltaan laajin kaupunki, kun vuodenvaihteessa tapahtuneen 

kuntaliitoksen jälkeen Rovaniemen maalaiskunta ja Rovaniemen kaupunki liitettiin toisiinsa. 

Syntyneen uuden Rovaniemen asukasluku on noin 57.500 asukasta. 

Toimitilamarkkinoiden yleiskuva on rauhallinen, mutta yksi merkittävä kauppa tehtiin kuitenkin 

loppuvuodesta 2005. Citycon Oyj osti marraskuun alussa Kapiteeli Oyj:ltä Kiinteistö 

Oy Lintulankulman koko osakekannan 2,1 M€:n:n kauppahinnalla. Nettotuottoprosentti 

kauppahinnalle varainsiirtovero huomioiden oli kaupantekohetkellä 8,1 %. Lintulankulma 

on osa Sampokeskuksen kauppakeskuskokonaisuutta ja nyt koko kauppakeskus on 

Citycon Oyj:n omistuksessa. Hinta- ja vuokratasoissa ei ole tapahtunut mainittavia muutoksia. 

Kaikkiaan kysyntä ja tarjonta ovat hyvin tasapainossa. Tätä kuvaa hyvin sekin, että Rovaniemen 

kaupungin omistaman Rovaseudun Markkinakiinteistöt Oy:n runsaan 60 000 m 2 :n 

toimitilakannasta on tyhjillään vain noin 1 800 m 2 eli vajaakäyttöaste on noin 3 %. 

Seinäjoki 

Seinäjoki on esimerkki elinvoimaisesta kaupunkikeskuksesta. Asukasluvun kasvu, työpaikkojen 

määrän lisääntyminen ja rakentamisen vilkkaus ovat jo pitkään olleet Seinäjoen valtit liike-elämälle. 

Kaupungin keskusta on saatu nyt kaavoituspöydälle ja kaavoitukseen kohdistuvat 

liike-elämän odotukset kertovat yhä kasvavasta Etelä-Pohjanmaan "pääkaupungista". 

Kuluneena vuonna liikekiinteistöjen omistajavaihdoksia on tapahtunut useita, mutta liikeja 

toimitila vuokrauksiin ei järjestelyillä ole ollut vaikutusta. Vapaata toimistotilaa on hyvin 

saatavilla aivan keskustan tuntumassa, mutta liiketilat ovat lähes 100 %:sessa käytössä ja pieniin 

vuokraliiketiloihin kohdistuu erittäin suuri kysyntä. 

Seinäjoen keskustan ilmeen muuttuminen on vihdoinkin käynnistynyt: Keskustan vanhan 

Säästöpankin ja Eps-torin nykyiset omistajat ja kaupunki neuvottelevat kiinteässä yhteistyössä 

rakennustehokkuuden nostosta. Kaavamuutokseen liittyy myös keskustan maanalaisten 

pysäköintitilojen rakentaminen. Pysäköintitilan tarve kasvaa, koska keskusta menettää 

uudelle liiketalolle koko maakunta-aukion pysäköintialueen. Kaupungin matalaksi rakennettu 

keskusta tullee saamaan uutta ilmettä korkeine asuin- ja liiketaloineen. Keskustan lisärakentamisella 

saadaan ydinkeskustaan pitkään tarvittua uutta laadukasta liiketilaa. 

Seinäjoki on panostanut pitkäjänteisesti kaupungin osaamisrakenteen kehittämiseen. 

Ammattikorkeakoulu, yliopistokeskus sekä osaamiskeskus toimivat vahvassa yhteistyössä 

Seinäjoen seudun yritysten ja liike-elämän kanssa. Alueen vahvistuminen tulee näkymään 

myös siinä, että uusi maaseutuvirasto saadaan Seinäjoelle. 

Väkiluvun muutos-% ennuste 2005 – 2030 kunnittain 

Seinäjoki 

Porvoo 

Oulu 

Maarianhamina 


Tampere 

Jyväskylä 

Hämeenlinna 

Lahti 

Lappeenranta 

Turku 

Koko maa 

Vaasa 

Kokkola 

Pori 

Kuopio 

Kotka 

Joensuu 

Rovaniemi 

Mikkeli 

Kajaani 

-12 -7 -2 3 8 13 18 

Lähde: Tilastokeskus 2006 

% 

Liiketilaa suunnitteilla 

Kysyntä ja tarjonta 

tasapainossa 

Keskustan ilme muuttuu 

Suurten kaupunkien 

nettomuutto 2005 

Lähde:Tilastokeskus 2006, ennakkotieto 

29

Developpaus 

kovassa kasvussa 

Kehätie valmistuu 

Arvioidut lentoajat Helsingistä 

Tampere 00:35 

Turku 00:35 

Oulu 01:05 / 01:25 

Brysseli 02:40 

Kööpenhamina 01:35 

Frankfurt 02:40 

Hampuri 01:55 

Milano 03:15 

Moskova 01:50 

Oslo 01:30 

Pariisi 03:05 

Riika 00:55 

Pietari 00:55 

Tukholma 00:55 

Tallina 00:35 

Vilna 01:15 

Lähde: Finnair, joulukuu 2005 

30 

Venäjä ja Baltia 

Pietarin kiinteistömarkkina 

Aktiviteetti Pietarin kiinteistömarkkinoilla lisääntyi vuonna 2005 selvästi developpauksessa. 

Eniten sitä ovat tehneet venäläiset yritykset, mutta nyt myös länsimaiset yritykset ovat lisäämässä 

aktiviteettiaan. Monet kansainväliset pankit ovat valmiit luotottamaan paikallista 

kiinteistömarkkinaa. Pietariin on etabloitunut jo useita kymmeniä merkittäviä länsimaisia 

toimitilojen tarvitsijoita ja tämä trendi näyttää jatkuvan vahvana. Lisäksi usea länsimainen 

taho on julkistanut hakevansa Pietarista valmiita sijoituskohteita. 

Pietarin kiinteistömarkkinoiden dynamiikkaa voitelevat mittavat kaupungin infrastruktuurissa 

tapahtuvat muutokset. Merkittävimpiä näistä ovat uudet tiehankkeet, erityisesti uusi 

kehätie, joka pääosin valmistuu vuoden 2006 aikana. Myös uusi yleiskaava on valmistunut. 

Eräs siihen liittyvä keskeinen ohjelma on siirtää historiallisen keskustan ja lähiöiden välissä 

oleva teollisuus kaupungin reuna-alueille. Vapautuvat alueet käytetään toimisto-, liiketilaja 

asuinrakentamiseen. Kiinteistömarkkinoiden kehitystä jarruttava seikka on riittävän energian 

(sähkö, kaasu) ja veden saanti tonteille. 

Oslo 

Tukholma 

Tampere 

Oulu 

Jyväskylä 

Lahti 

Turku 

Helsinki 

Tallinna 

Tallinna Riika Vilna 

Vilna 

Riika 

Pietari 

Moskova

Transaktioita Baltian markkinoilla 2005 

Kohde Sijainti Tilatyyppi Pinta-ala, m2 Kauppahinta M€ Ostaja Myyjä Ajankohta 

Toimisto- ja asuntokehitys Latvia, Riika Kehityskohde na > 30 BPT Hanner Q4 2005 

Olympia Latvia, Riika Liikekeskus 22 000 n. 20 BPT Optima ICA Q4 2005 

Rimi logistiikkakeskus Latvia, Riika Logistiikka 36 000 n.25 NIAM Fund III Rimi Baltic Q4 2005 

Valdemara Centrs Latvia, Riika Toimisto 7 300 na BPT Secura Marr Estates Q4 2005 

8 kiinteistöä Liettua Portfolio 40 000 20,3 Invalda Real Estate Fund (LIT) Lietuvos Telekomas Q4 2005 

Molas Liettua, Kaunas Kauppakeskus 21 000 n. 17 BPT Optima UAB Vegida Q3 2005 

Onnisen jakelukeskus Liettua, Kaunas Logistiikka 2 800 na BPT Secura YIT Q3 2005 

BIG Liettua, Klaipeda Kauppakeskus 20 900 na BPT Optima Baltijos Investiciju Grupe Q3 2005 

Grandus Liettua, Klaipeda Kauppakeskus 13 500 na BNTP na na 

Grand Duke Palace Liettua,Vilna Kauppakeskus 5 800 23 EPI Baltic I MEI Baltic Q4 2005 

Logistiikkakeskus Liettua,Vilna Logistiikka na 22 Verdispar Baltic Sea Properties (NOR) na Q4 2005 

OÜ Tööstuspark Viro,Tallinna Liiketilaa 18 000 13,1 BPT Optima Ühendatud Kapital Q4 2005 

Mustamäe, 3 kiinteistöä Viro,Tallinna Portfolio 16 000 3,39 Baltek Arendus Klementi Q4 2005 

Maakri Maja Viro,Tallinna Toimisto 8 500 na Eiendomsspar (NOR) SRV Kinnisvara Q4 2005 

Rocca al Mare Viro,Tallinna Kauppakeskus 28 400 62,1 Citycon Oyj na Q3 2005 

Toompuiestee 37 Viro,Tallinna Central Railway station 

(liiketila, kehityskohde) 

na 2,79 na na 2005 

Endla 4 Viro,Tallinna Kehityskohde 9 900 3,34 na na 2005 

Põhja pst 21a Viro,Tallinna Kehityskohde (asuntokehitys) na 3,02 na na 2005 

Regati pst 1, 3, 5 Viro,Tallinna Olympia Purjehduskeskus na 21,3 na na 2005 

Onninen Viro,Tallinna Teollisuus 5 500 2,05 Local investors Onninen 2005 

Sveitsi Maja Viro,Tallinna Toimisto 4 000 na Local Fund Swiss Re 2005 

Pärnu mnt 67a Viro,Tallinna Toimisto 8 700 7,67 na na 2005 

Mustamäe tee 24 Viro,Tallinna Toimisto, liiketila ja varasto 4 700 3,09 na E.L.L. Kinnisvara 2005 

Müürivahe tn 22/ Viro,Tallinna Toimisto, liiketila, asunto 9 700 13,55 na na 2005 

Pärnu mnt 10/Suur-Karja tn 23 

Narva mnt 67 Viro,Tallinna Tontti 48 698 16,00 Local investor (Arco Invest) City 2005 

Baltiassa aktiivit kiinteistömarkkinat 

Baltian kiinteistösijoitusmarkkinat ovat aktivoituneet viimeisen 1–2 vuoden aikana merkittävästi. 

Osaltaan tähän on vaikuttanut maiden liittyminen EU:hun, mutta ehkä merkittävämpi 

tekijä on ollut se, että kansainvälinen kiinteistösijoittamisen volyymi on Euroopassa 

jatkuvasti lisääntynyt ja hakenut uusia kohdealueita. 

Markkinoille olisi sijoituskysyntää selvästi enemmän kuin nykyinen toteuma. Esimerkiksi 

erään suuren uuden logistiikkakeskuksen tarjouskilpailuun jätettiin 25 tarjousta. Pääasiassa 

nämä olivat ulkomaisia sijoittajia. Ongelmana Baltiassa on kuitenkin läntiselle sijoittajalle 

kelvollisen kiinteistökannan vähyys. Voimakkaan kysynnän johdosta kiinteistöjen tuotot 

ovat pudonneet parissa vuodessa 2–3 prosenttiyksikköä. Osa Baltiassa olevista kiinteistödeveloppareista 

on jo suuntautumassa Ukrainaan, Valko-Venäjälle tai Venäjälle. Nämä ovatkin 

viime aikoina myyneet omistuksiaan Baltiassa ja siten tyydyttäneet sijoituskysyntää. 

Viro 

Virossa kiinteistömarkkinoiden selvä ykkönen on Tallinna. Marginaalitekijöiksi nousevat 

Tartto ja Pärnu. Tallinnan kehitystä on tukenut se, että vanhan kaupungin ulkopuolista keskustaa 

on voitu rakentaa nykyisten tarpeiden mukaisesti toimisto-, liikeja asuinkäyttöön. 

Kaupunki on huolehtinut myös varastoja teollisuustonttien tarjonnasta yhdessä naapurikuntien 

kanssa. 

Latvia 

Kansainvälisen kiinteistösijoittajan kannalta Latviassa on vain yksi markkina; Riika. Se on 

myös Baltian suurin kaupunki ja sijaitsee keskeisesti hyvin yhteyksien varrella. Riikalla on 

hyvät mahdollisuudet saada kiinteistöinvestointeja kaupungin kehittämiseksi. Ongelmana 

kuinkin on se, että vanha kaupunki ja sen ympäristö ovat liikenteellisesti ja pysäköinnin suhteen 

erittäin ahtaita ja siellä on puute vapaista tonteista. Näyttää siltä, että kaupungin 

rakenne tulee uudisrakentamisen myötä mm. toimistomarkkinoiden osalta hajautumaan 

uusille alueille. 

Liettua 

Liettuassa on kaksi lähes saman mittaluokan markkinaa; Vilna ja Kaunas. Muita maininnan 

arvoisia markkinoita ovat Klaipeda, Siauliai ja Panevezys. Näissä kaikissa liiketilojen markkina 

on kansainvälisen sijoittajan kannalta mielenkiintoinen. Logistiikan suhteen Kaunas on 

tärkeä hyvin tieyhteyksin johdosta (mm. Via Baltia). Toimistojen osalta tärkein kaupunki 

on Vilna, joka on valtion hallinnollinen keskus ja johon yritysten paikalliset pääkonttorit 

yleensä keskittyvät. 

Lähde: Catella Property Oy ja AS Kinnisvara, Ekspert 

Sijoituskysyntä korkea 

Tuotto-odotukset 

laskeneet 

Tallinna on Baltian 

kehittynein 

kiinteistömarkkina 

Riikan kaupunkirakenne 

muuttumassa 

Liettuassa useita sijoittajia 

kiinnostavia kaupunkeja 

31

32 

March 2005 November 2005 June 2005 

December 2005 

Examples of transactions 

carried out in the last 12 months 

ERJA-YHTYMÄ OY 

Sale of 6 properties 

in Helsinki area 

to O´Connor Capital Partners 

Merrill Lynch 

Genesta Property Nordic 

100 000 m 2 

Sale of office building 

17 000 m2 in Tampere 

to Querenchia 

16,5 M€ 

May 2005 

June 2005 August 2005 

Sale of 

warehouse property 

in Jyväskylä 

to private investors 

17 000 m 2 

Sale of 

HQ Property 

in Helsinki Ruoholahti 

to CapMan Real Estate I Ky 

16 000 m 2 

Sale of 12 000 m 2 

office and warehouse property 

in Espoo 

to Julius Tallberg-Kiinteistöt 

5,2 M€ 

Sale of 

retail and office premises 

in Oulu 

to private investors 

2 000 m 2 

Sale of 

two office buildings 

in Helsinki CBD 

to Pramerica Real Estate Investors 

June/December 2005 

May 2005 

35,8 M€ 

Ice Properties Oy 

Sale of 

property portfolio 

in Finland 

to two private investors 

71 properties 

Sale of 

office property 

in Tampere 

to Kotilinnasäätiö 

3 160 m 2

December 2005 

May 2005 

September 2005 

Examples of transactions 

carried out in the last 12 months 

Letting of HQ property 

in Helsinki Ruoholahti 

to Deloitte 

7 000 m 2 


in Espoo Keilaniemi 

to Schering 

2 300 m 2 

Valuation and acquisition advise 

office portfolio 

in Helsinki 

14 000 m 2 

July 2005 

May 2005 


in Vantaa Tikkurila 

to CPS Color 

2 360 m 2 


in Espoo 

to Ricoh 

1 650 m 2 

May 2005 

June 2005 

April 2005 February 2005 

Portfolio manager of 

EPI Baltic I -fund. 

Assets under management 

target size 

150 M€ 


in Espoo Keilaniemi 

to Computer Association 

1 000 m 2 

Sale of industrial properties 

in Pori 

to City of Pori 

and Hollming 

24 000 m 2 

Property Asset Management 

assignment of 

Niittymaa project 

in Espoo 

70 000 m 2 

33

Catella Property Group voitti useita 

huippupalkintoja Euromoney 

Awards for Excellence in Real 

Estate 2005 -kilpailussa. Rahoitusalan 

johtava lehti Euromoney palkitsi 

Catellan Euroopan parhaana 

kiinteistöalan asiantuntijapalvelujen 

tarjoajana ja kiinteistökauppojen 

toteuttajana. 

Lisäksi yhtiö pääsi investointipankkien 

listalla viiden kärkeen: tämä 

merkkipaalu nosti Catellan maailman 

suurimpien rahoituslaitosten 

rinnalle. Suomeen tuli Euroopan 

osa-alueiden arvioinneista yksi 

kultamitali, kun Catellan kiinteistöalan 

neuvonta noteerattiin 

maamme parhaaksi. 

Tiukka seula 

Kilpailun voittajat valittiin neljä 

kuukautta kestäneen tutkimuksen 

perusteella. Kiinteistö- ja pankkialan 

yrityksiä pyydettiin nimeämään 

kilpailijoidensa joukosta eri 

osa-alueiden parhaat yritykset. 

Lisäksi yritys- ja yhteisöasiakkailta 

kysyttiin, mihin konsultteihin ja 

pankkeihin he luottavat eniten 

kiinteistökaupoissa ja Corporate 

Finance -palveluissa. 

Catella Property Groupin konsernijohtaja 

Johan Ericsson on syystä 

hyvillään. 

– Olemme erittäin tyytyväisiä 

kuluvan vuoden aikana saavuttamiimme 

tuloksiin. Olemme viime 

vuosina pyrkineet määrätietoisesti 

siihen, että meidät tunnettaisiin 

Euroopan johtavana kiinteistöalan 

Corporate Finance -yhtiönä. Sekä 

asiakkaamme että kilpailijamme 

arvostavat meitä. Tämä osoittaa 

selvästi, että olemme tehneet 

oikeat panostukset liiketoimintastrategiaamme 

ja henkilöstöömme, 

Johan Ericsson toteaa. 

Voittajat palkittiin lokakuun alussa 

Lontoossa. Yhteenveto kilpailun 

tuloksista löytyy Euromoney-lehden 

syyskuun numerosta ja osoitteesta: 

www.euromoney.com. 

34 

Catella menestyi 

Euromoney-lehden tutkimuksessa 

”Best Advisory in Finland”

Tampereen,Turun, Oulun, Jyväskylän, Lahden ja Kuopion kartat: © Genimap Oy, lupa L 6589/06. Karttojen tuotanto perustuu kaupunkien kartta-aineistoihin. 

Vaasan kartat: Vaasan kaupunki, Kiinteistötoimi, Lupa 02/06,Vaasan ilmakuva: © Jaakko J. Salo 

Pääkaupunkiseudun kartta: © Kaupunkimittausosasto, Helsinki 037/2006 

Vuosaaren kuvat: Vuosaaren satamahanke mediapankki 

Tallinnan, Riikan ja Vilnan kartat: Jana Seta Map Publishers Ltd 

Viistokuvat/Ilmakuvat: Suomen Ilmakuva Oy 

Vaasa 

Oy Vaasa Parks Ab 

Ulla Mäki-Lohiluoma 

Catella 

Deal Making Ability 

2005 

#1 

Best provider of 

Investment Banking 

in Nordic and Baltic 

London 

Paris 

Alueraporttien kokoamisessa 

avustaneet yhteistyökumppanit: 

Brussels 

Vaasa 

Kiinteistönvälitys & 

Rakennuspalvelu Erkki Väkelä Oy LKV 

Erkki Väkelä 

2005 

#1 

Best Advisory 

Real Estate Investments 

in Finland 

Oslo 

Hamburg 

Berlin 

Düsseldorf 

Frankfurt 

Stockholm 

Gothenburg 

Copenhagen Malmö 

Munich 

Kuopio 

Suomen toimitila-asiantuntijat Oy 

Jorma Muhojoki 

Toimitilamarkkinointi 

Petri Koponen LKV 

Catella Property Oy 

Puhelin 010 5220 100, www.catella.fi 

Helsinki 

Aleksanterinkatu 15 B 

00100 Helsinki 

Fax 010 5220 218 

Tampere 

Hämeenkatu 24 B 

33200 Tampere 

Fax (03) 222 9835 

Turku 

Kauppiaskatu 11 C 

20100 Turku 

Fax 010 5220 407 

Lappeenranta 

Kaakon Notariaatti Oy 

Jari Vahviala 

Oulu 

Kirkkokatu 6 

90100 Oulu 

Fax (08) 534 3330 

Lahti 

Aleksanterinkatu 17 B 

15110 Lahti 

Fax (03) 782 8080 

Jyväskylä 

Asemakatu 11 A 

40100 Jyväskylä 

Fax (014) 211 400 

Seinäjoki 

Seinäjoen Asuntoneliö LKV 

Ari Mäkelä

www.catella.fi KOONNUT 

MARJA MÄKI-LOHILUOMA/CATELLA PROPERTY OY, LAY OUT MAINOSTOIMISTO TASKU OY, PAINO WELLPRINT OY

2006 Suomi

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template ?