VAV Toimintakertomus 2010

Toimintakertomus 2010
www.vav.fi

Toimitusjohtajan katsaus
VAV Asunnot Oy:n tehtävänä on tarjota laadukkaita ja kohtuuhintaisia
koteja vantaalaisille. Tämä perustehtävä on pysyvä,
mutta sen käytännön toteutus elää ajassa. VAV:n hallitus
teki viime vuonna strategisia linjauksia yhtiön toimintaan
ja keskeisinä tavoitteina pysyivät kohtuuhintaisuudesta kiinnipitäminen
ja asuntojen kunnossapito. Uudistuotannon
merkitys kasvaa vuosi vuodelta, sillä pääkaupunkiseudun
väestönkasvu ja vuokramarkkinoiden muutokset ovat tehneet
kunnallisista vuokra-asuntoyhtiöistä entistä tärkeämpiä
vuokra-asuntojen tarjoajia.
Viime vuonna VAV:lle valmistui 231 asuntoa ja yhtiö aloitti
149 asunnon rakentaminen. Asunnot valmistuivat taloussuhdanteiden
näkökulmasta oikeaan aikaan, sillä vuokra-asuntojen
kysyntä kasvoi samanaikaisesti, kun 2008 alkanut lama
heijastui hieman viiveellä asuntomarkkinoille. Asunnot valmistuivat
hyville paikoille eri puolille Vantaata ja hakijoita
kaikkiin kohteisiin oli toista tuhatta. Aloitetusta uudistuotannosta
60 asuntoa rakennetaan palveluasunnoiksi Koivukylän
vanhustenkeskukseen. Näillä ja myös tulevilla palveluasunnoilla
vastataan ikääntyvien vantaalaisten palveluasuntotarpeisiin.
Kohtuuhintaisuuden säilyttämiseksi yhtiössä alettiin etsiä
uusia keinoja entisten lisäksi. Taustalla on eri suunnista tulevat
paineet korottaa vuokria: lainojen korkojen ennustetaan
kasvavan lähivuosina, kiinteistöjen korjaustarpeet ja -kustannukset
lisääntyvät koko ajan ja energiakustannusten kohoamiselle
ei näy loppua. Keinot ovat olleet sekä yhtiötasoisia
että arkisia ja jokaista asukasta koskettavia. Yhtiötasoisista
toimenpiteistä toteutui esimerkiksi VAV Kiinteistöt Oy:n sulautuminen
emoyhtiöön ja vuoden lopulla alettiin valmistella
VAV Asumisoikeus Oy:n myyntiä TA Asumisoikeus Oy:lle.
Yhtiössä otettiin käyttöön myös useita uusia tietoteknisiä
järjestelmiä. Asukkaille suunnatut koulutukset ja heidän
kanssaan toteutettu 4V-hanke puolestaan ovat esimerkkeinä
asukkaiden arjessa näkyvistä toimenpiteistä, joilla edistetään
asumismukavuutta ja hillitään asumistavoista syntyviä kustannuksia
ja vuokrankorotuspaineita. Energian säästö ja veden
kulutuksen vähentäminen olivat ja ovat näiden koulutusten
kestoaiheita.
Toimenpiteitä yhtiön talouden kestävyyden vahvistamiseksi
ja asumisen kohtuuhintaisuuden turvaamiseksi jatketaan tulevina
vuosina. Erityisen tarkasti tullaan harkitsemaan ja aikatauluttamaan
kaikki korjaustoimenpiteet. Korjattavaa riittää,
sillä kiinteistökanta ikääntyy ja eri vuosikymmenien kiinteistöt
vaativat erilaisia toimenpiteitä. Myös uudis- ja korjausrakentamista
koskeva lainsäädäntö ja määräykset ovat uudistuneet
tai uudistumassa, mikä tuo yhtiölle sekä kustannuspaineita
että tarpeen ottaa käyttöön uusia toimintatapoja.
Yhtiön kaikissa haasteissa tärkein on oma henkilökunta ja
yhteistyökumppanit. Ammattimaisella ja hyväntuulisella
asenteella ja tinkimättömällä työllä yhtiö teki viime vuonna
hienon tuloksen. Esitän henkilöstölle lämpimät kiitokset onnistuneesta
ja mukavasta vuodesta.
Kiitän myös asukkaitamme, Vantaan kaupunkia, kumppaneita
ja hallituksen jäseniä sekä muita sidosryhmiä yhteistyöstä kohtuuhintaisen
vuokra-asumisen tavoitteen toteuttamisessa.
Teija Ojankoski
Toimitusjohtaja
Kohtuuhintaisuuden tavoite ei kuitenkaan onnistu yksin yhtiön
ja asukkaiden voimin. Vuokrasta puolet kuluu lainojen lyhennyksiin
ja korkokuluihin. Näistä valtaosa on valtion myöntämiä aravalainoja
tai takaamia korkotukilainoja. Nämä lainat ovat markkinahintoihin
verrattuna kalliita ja monimutkaisia hallinnoida,
mistä syystä ne eivät enää alkuperäisen tavoitteensa mukaisesti
edistä kohtuuhintaisuuden tavoitetta. Jotta kohtuuhintaisuuden
tavoite on vastaisuudessa mahdollista aidosti saavuttaa, pitää
valtion myöntämien ja tukemien lainojen järjestelmään tehdä
selkeyttäviä ja kohtuuhintaisuutta tukevia muutoksia.
2 VAV toimintakertomus 2010

Hallituksen toimintakertomus
tilikaudelta 1.1. – 31.12.2010
VAV Asunnot Oy on Vantaan kaupungin kokonaan omistama yhtiö, joka rakennuttaa
ja omistaa vuokra-asuntoja. Vuoden 2010 päättyessä yhtiön ja sen
tytäryhtiöiden omistuksessa oli eri puolilla Vantaata 10.158 asuntoa, joissa asui
noin 21.000 ihmistä.
Yhtiö tarjoaa laadukkaita ja kohtuuhintaisia koteja vantaalaisille. Kiinteistökannan
suunnitelmallisilla korjauksilla varmistetaan niiden arvon säilyminen sekä
asumisviihtyvyys yhteistyössä asukkaiden kanssa.
Tytäryhtiö VAV Asumisoikeus Oy omistaa ja rakennuttaa asumisoikeusasuntoja.
Tytäryhtiö VAV Kiinteistöt Oy sulautui emoyhtiöön 6.8.2010.
VAV aloitti toimintansa vuonna 1986. Yhtiön perustamisen myötä fuusioitiin
kaikki kaupungin kokonaan omistamat vuokrataloyhtiöt yhdeksi kokonaisuudeksi.
Vuodesta 1990 VAV on itse rakennuttanut omistukseensa tulevat uudet
asunnot.
Yhtiön pyrkimyksenä on pitää vuokrataso kohtuullisena ja oikeudenmukaisena
yleisistä taloudellisista heilahteluista huolimatta. Yhtiön sisällä on eri kiinteistöjen
pääomakuluja tasattu.
3 VAV toimintakertomus 2010

• HALLINTO
Varsinainen yhtiökokous pidettiin 10.5.2010.
Yhtiöjärjestyksen mukaisesti hallituksen
toimikausi on kaksi vuotta.
Hallitus
Ajalla 1.1. – 31.12.2010
Jukka Peltomäki, puheenjohtaja
Vesa Nevander, 1. varapuheenjohtaja
Hanna Valtanen, 2. varapuheenjohtaja
100 %
90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %
0 %
Vuokra 9,71 €/m2/kk
hoitokulut 3,33 – korjauskulut 1,72 – pääomakulut 4,74
55 52 52 51 49 55 52 45 47 48
12 16 15 16 18
15 16
33 33 33 34 34 31 32 33 37 34
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
hoitokulut korjaukset rahoituskulut
22 16 18
Kurt Eklund, jäsen
Marja Heikkinen, jäsen
Maija Hurri, jäsen 11.5.-31.12.2010
Tapani Keurulainen, asukasjäsen
Kaija Laalo-Lipponen, jäsen 1.1.-10.5.2010
Tuula Laukkanen, jäsen
Arja Niemelä, jäsen
Kaisa Olin, jäsen
Tuula Saastamoinen, jäsen
Heikki Seppälä, asukasjäsen
Visa Tammi, jäsen
Marko Varalahti, jäsen
Merja-Liisa Vasarainen, jäsen
Anne Sinkkonen, varajäsen
Liisa Tilander, varajäsen
%
19 %
18 %
17 %
16 %
15 %
14 %
13 %
12 %
11 %
10 %
Vaihtuvuus asuinhuoneistojen
lukumäärään suhteutettuna
14,2 %
13,5 %
Vaihtuvuus 1999 - 2010
18,5 %
17,9 %
14,2 %
11,8 %
10,8 %
15,7 %
15,9 %
17,2 %
14,9 %
12,2 %
11,2 %
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Yhtiön toimitusjohtajana toimi Teija Ojankoski.
Hallituksen sihteerinä oli hallintosihteeri Sanna
Lesch. Hallitus kokoontui kahdeksan kertaa vuoden
2010 aikana.
Tilintarkastajina toimivat KHT-yhteisö Deloitte &
Touche Oy vastuunalaisena tarkastajanaan Tuomo
Vesanen, KHT ja asukastilintarkastajana Kimmo
Rautvuori, KHT sekä varatilintarkastajana Tom Turja,
KHT.
4 VAV toimintakertomus 2010

• VAV KONSERNIN AVAINTIETOJA
2010 2009 2008
Liikevaihto, M€...............................................................74,5......................... 71,8..................... 68,4
Taseen loppusumma, M€ ................................ 605,8....................... 603,6.................... 603,6
Pitkäaikaiset lainat, M€............................................ 522,5....................... 523,7.................... 530,8
Varaukset ja oma pääoma, M€.................................49,7......................... 45,6.......................43,5
Poistot, M€.......................................................................19,8..........................15,5.......................14,4
Uusien asuntojen hankinta-arvo, M€.....................32,2............................ 3,2............................. -
Maksuvalmiussuhde (Quick ratio)..............................1,2............................ 1,4 ........................ 1,5
Korkorasite, % liikevaihdosta....................................17,8..........................27,7 .................... 30,8
Asunnot....................................................................... 10 158....................... 9 927.................... 9 906
Valmistuneet asunnot................................................. 321............................. 21............................. -
Valmistuneet vuokranmäärityskohteet......................5................................2............................. -
Asuntojen käyttöaste, % (emo)............................. 99,0........................ 99,4..................... 99,3
Vuokrasaatavat liikevaihdosta, %........................ 1,16..........................1,09.......................0,97
Vuokratappiot liikevaihdosta, %.......................... 0,20..........................0,19.......................0,33
Keskivuokra, €/m2/kk (emo)................................. 9,71..........................9,53.......................9,04
Vuokrien vaihteluväli (emo) .........................8,18-11,90............. 8,18-11,25 ......... 7,92-10,89
Keskivuokra 1.3.2011 alkaen (emo)..................................... 10,04 €/m2/kk
Valmistuvat asunnot vuonna 2011.....................................................205 kpl
Valmistuvia vuokranmäärityskohteita....................................................3 kpl
Vuokrien vaihteluväli 1.3.2011 alkaen (emo).......................... 8,63 - 11,92
5 VAV toimintakertomus 2010

Uustuotanto
Toimintavuonna solmittiin kolmen vuokratalokohteen
urakkasopimukset yhteismäärältään 20,6 miljoonaa euroa.
Kohteiden keskimääräinen hankinta-arvo on 2.840
€/m2. Vuonna 2010 aloitettiin 149 asunnon rakentaminen:
VAV Lippukuja 2 (50 asuntoa), VAV Maarukanrinne
5 (39 asuntoa) ja Koivukylän vanhustenkeskus (60 asuntoa
ja 2 kpl 12 henkilön ryhmäkoteja).
Vuoden 2010 aloitettu asuntotuotanto rahoitetaan valtion
pitkäaikaisella korkotukilainalla ja Asumisen rahoitus- ja
kehittämiskeskus ARA:n käynnistys- ja erityisryhmien investointiavustuksilla.
Korjausrakentaminen
Kiinteistöjen korjauskulut olivat 11,4 miljoonaa euroa, josta
jaksottaisten korjausten osuus oli 4,7 miljoonaa euroa.
Kiinteistöjen kunnossapitotyöt toteutettiin jaksottaisten
korjausten suunnitelman mukaisesti. Rahoitus toimintavuonna
toteutettiin siten, että vuokriin sisällytettiin 0,75 €/
m2/kk.
• KIINTEISTÖT
Peruskorjaus
Sahatie 2:n peruskorjaushanke, jossa parannettiin kohteen
energiataloudellisuutta ja asumisviihtyvyyttä. Viimeisetkin
asukkaista pääsevät muuttamaan takaisin koteihinsa
21.2.2011. Projekti on yhteispohjoismaisen Kestävän korjausrakentamisen
– Elinkaaren (SURE, Sustainable Refurbishment)
hallinnan kehitysprojektin pilottikohde.
Sahatie 2:n peruskorjauksen kustannukset ovat 3,3 miljoonaa
euroa. Peruskorjaus rahoitetaan korkotukilainalla, energia-avustuksella
ja vuokrissa kerättävällä omarahoitusosuudella.
Vuokra-asunnon hakijat
Toimintavuoden lopussa asunnon hakijoita oli noin 4.500.
Hakijamäärä on pysynyt ennallaan edelliseen vuoteen
verrattuna. 56 % hakijoista hakee asuntoa yksin. Vuoden
2010 aikana asuntoja vapautui keskimäärin 95 kpl kuukaudessa,
yhteensä 1.146 kpl. Vaihtuvuus aleni 11,2 %:iin (ed.
vuosi 12,2 %).
Taseeseen aktivoitiin lisäksi korjauskuluja 2,9 miljoonaa
euroa. Korjauksilla parannettiin asumisturvallisuutta
asentamalla kahteen palvelutaloon sprinklerijärjestelmät
sekä korjaamalla neljän kiinteistön julkisivut ja ikkunat.
Lainoitettavat korjaukset rahoitetaan korkotukilainalla ja
vuokrissa kerättävällä omarahoitusosuudella.
2500
2000
1500
1000
500
0
SAAPUNEET HAKEMUKSET 2007-2010
Tammikuu
Helmikuu
Maaliskuu
Huhtikuu
Toukokuu
Kesäkuu
Heinäkuu
Elokuu
Syyskuu
Lokakuu
Marraskuu
Joulukuu
2007 2008 2009 2010
6 VAV toimintakertomus 2010

• ASUKASTOIMINTA
Asukasdemokratia antaa jokaiselle asukkaalle mahdollisuuden
osallistua oman talonsa hallintoon ja vaikuttaa maksamiinsa
kustannuksiin. Myönteisesti aktiivinen asukastoiminta
auttaa vuokrataloyhteisöä eteenpäin ja tekee asumisesta viihtyisämpää
ja edullisempaa, sillä talkoohenkinen asukastoiminta
vähentää asukkaiden maksettavaksi tulevia kustannuksia.
Vuonna 2010 VAV Asunnot Oy:llä oli yhteensä 191 vuokrauskohdetta.
Asukastoimintaa oli 173 kiinteistössä.
Huhtikuussa järjestettiin asukastoiminnan aktivointityöryhmän
aloitteesta luottamushenkilöiden ja muiden asukasaktiivien
yhteinen koulutustilaisuus, johon osallistui yli 100 henkilöä.
Tilaisuudessa käsiteltiin asumiseen ja asukastoimintaan
liittyviä teemoja.
Syyskuun alusta VAV:n asukasmies- ja tiedotustehtävien vastuunjakoa
uudistettiin niin, että tästä eteenpäin isännöitsijät
hoitavat varsinaiset asukasasiamiehen tehtävät. Tiedottaja
tukee isännöitsijöitä asukkaille tiedottamisessa.
Syksyn aikana alueellisten yhteistyöelinten (YTE) puheenjohtajat
opastivat kiinteistöjen asukkaita ja asukastoimikuntia
vuokranmäärityksessä yhteistyössä kiinteistöjen isännöitsijöiden
kanssa.
4V-hanke toteutti vuoden mittaan erilaisia asukkaiden aktivoimisprojekteja
VAV:n kiinteistöillä yhdessä asukasaktiivien ja
isännöitsijöiden kanssa. VAV ja muut 4V:n yhteistyökumppanit
auttoivat hanketta toteuttamaan asukkaille tarkoitettuja esitteitä,
jotka julkaistiin joulukuussa 2010. Esitteistä Onko keke
kokona? opastaa asukkaita kestävän kehityksen mukaiseen
asumiseen ja Vinkkejä asumiseen tarjoaa helppotajuista tietoa
asumisesta esimerkiksi maahanmuuttajille.
4V-hankkeen materiaali jaetaan tammikuussa 2011 YTE-puheenjohtajille
sekä -varapuheenjohtajille, ja hankeen esiin
nostamat hyvät käytännöt pyritään vuonna 2011 saamaan
osaksi VAV:n asukastoimintaa.
Kotisivujen osoite on www.vav.fi.
Syyskuussa järjestettiin Myyrmäessä Vaskivuorentie 20:n ja
Meripihkatori 2:n asukkaiden lapsille yhteinen leikki-iltapäivä,
johon osallistui runsaasti talojen lapsia.
7 VAV toimintakertomus 2010

• TALOUS
Toimintavuoden liikevaihto nousi 69,0 miljoonaan euroon,
mikä on 4,6 % enemmän kuin edellisenä tilikautena. Liikevaihdosta
varsinaiset asuntovuokratuotot olivat 67,0 miljoonaa
euroa. Uusien kohteiden rakennuttamistuottoja kertyi
tuloutuksista 1,6 miljoonaa euroa ja muut kiinteistötuotot
olivat 0,4 miljoonaa euroa. Tilinpäätökseen sisältyy luottotappioita
vuokrasaatavista 0,14 miljoonaa euroa, pääosin
vuoden 2009 käräjäoikeuden tuomioita. Luottotappioksi
kirjattuja saatavia korkoineen tuloutettiin toimintavuonna
yhteensä 0,2 miljoonaa euroa.
Erääntyneet asuntovuokrasaatavat tilinpäätöksessä ovat 0,8
miljoonaa euroa. Edelliseen vuoteen verrattuna saatavien
määrä on kasvanut 15 %. Tilinpää-tökseen sisältyy odotettavissa
olevien menetysten varalta 0,17 miljoonan euron luottotappiovaraus.
VAV Asunnot Oy:n lainat lainatyypeittäin:
M€ M€ % % muutos M€
Aravalainat.................................................... 287.............58..............-18
287..............58
Korkotukilainat............................................ 143.............29............. 143..............29 +37
Rahalaitoslainat..............................................23............... Rahalaitoslainat.....................................23............... 5...............-12 5
Kaupungin lainat............................................41............... lainat...................................41............... 8................+1 8
Yhteensä......................................................... 494............100.............+ 8
Korkotukilainojen ja ensisijaislainojen korot on arvioitu noin
3 %:n tasoon. Vaikka korkotaso on tällä hetkellä matala, on
varauduttu korkotason maltilliseen nousuun kuluvana vuonna.
Yhtiön rahoitusrakenteesta johtuen pääomakulut pysynevät
kokonaisuutena arvioidulla tasolla. Sosiaaliseen
asuntotuotantoon sisältyy vuokratason vakaus ja ennustettavuus.
Vuosi-
Lainatakaukset M€
Vuosi-
Lainatakaukset M€ muutos M€
Valtion täytetakaus..................................... 412
Valtion täytetakaus............................. 412.................................+8
Kaupungin omavelkainen takaus............37
Kaupungin omavelkainen vakaus..37.................................. -5
Liikevoitto oli 16,5 miljoonaa euroa eli 24 % liikevaihdosta.
Suunnitelman mukaisesti sillä kyettiin kattamaan pitkäaikaisten
rakennuslainojen korkokulut. Lisäksi tehtiin 5,4 miljoonan
euron asuintalovaraus kiinteistöjen korjauksiin.
Poistot tehdään ennalta laaditun suunnitelman mukaan.
Poistoperusteena on kiinteistöjen tulontuottamiskyky. Poistot
noudattavat lainanlyhennysten määrää. Yhtiö toimii omakustannusperiaatteella
ja tulokertymä on siten suoraan riippuvainen
vuokriin sisältyvästä lainojen lyhennysmäärästä.
Yhtiöllä on eri-ikäisiä kiinteistöjä ja lainan lyhennystenmukainen
poiston määrä vastaa siten myös kiinteistöjen teknistä
kulumista. Yhtiö ilmoittaa erikseen sen laskennallisen
poiston määrän, joka on laskettu 50-vuoden tasapoistolla.
Suunnitelman mukaisia poistoja tehtiin 18,4 miljoonaa euroa,
joista rakennusten poistot ilman rakennusten kalustoa
olivat 17,4 miljoonaa euroa.
• RAHOITUKSELLISET RISKIT
Yhtenäislainojen pääomakulut on sidottu heinäkuun kuluttajahintaindeksiin.
Indeksin muutos oli viime heinäkuussa
1,1 % ja se tulee nostamaan yhtenäislainojen vuosimaksuja
vastaavasti. Indeksin muutos nostaa myös vastaavasti vuosimaksun
sisällä pääoman korkoprosenttia.
Toteutuneet hoitokulut vuonna 2010
Muut hoitokulut
Kiinteistövero
8 %
5 %
Siivous
4 %
Muut hoitokulut
Hallinto
Kiinteistövero
8 %
5 %
5 %
Siivous
4 %
5,05
Huolto sisHallinto
ulkoal. 8
€/m2/kk
% 5 %
Vesi
10 %
5,05
€/m2/kk
Lämmitys
18 %
Työttömyys ja asuvien asukkaiden taloudelliset ongelmat
aiheuttanevat yhtiölle luottotappioriskin kasvua.
Toteutuneet hoitokulut vuonna 2010
Huolto sis ulkoal. 8
%
Korjaukset
20 %
Korjaukset
20 %
Jaksottaiset korj. 14
%
Jaksottaiset korj. 14
%
Vesi
Keskimääräinen
10 %
vuokra Lämmitys 4,66 + 5,05 = 9,71 €/m2/kk
18 %
8 VAV toimintakertomus 2010
Keskimääräinen vuokra 4,66 + 5,05 = 9,71 €/m2/kk

• YMPÄRISTÖTEKIJÄT
Energian kulutuksen seurantapalvelu ostettiin Suomen Talokeskus
Oy:ltä. Palvelu sisälsi energian käytön mittauksen
ja analysoinnin kuukausittain sekä toimenpide-ehdotuksen
energian säästämiseksi.
Kuukausittain tapahtuvan energian seurannan ja mittauksen
tuloksena saadaan kiinteistöjen energiatodistus suoraan
kiinteistöohjelma Tampuurista. Energiatodistuksen isännöitsijä
tulostaa omalta koneeltaan.
Energian ja veden kulutus:
• Energiatehokkuus-
• sopimus
Kiinteistöalalla on tehty asuinrakennusten energiatehokkuussopimus
2009 - 2016, jonka tarkoituksena on vähentää
rakennusten energian kulutusta ja päästöjä.
Yhtiö sai valtiolta avustusta 36 kiinteistölle suoritettaviin energiakatselmuksiin.
Katselmukset suoritettiin 2010 talvella.
2010 2009 2008
Lämpö kWh / rm 3 (normeerattu)......47,6.......... 50,4...........51,7
Vesi l / rm3.............................................. 486............482............ 506
Sähkö kWh / rm 3 ................................... 4,6............. 4,5............. 4,6
9 VAV toimintakertomus 2010

VAV OY: N A S U K A S L E H T I • 1.2010
VAV OY: N A S U K A S L E H T I l 2.2010
Vantaalla
on kohta
asukkaita
jo 200 000
VAV OY: N A S U K A S L E H T I • 3.2010
Luottamushenkilöt
koulutuksessa
Myyrmäen lapsilla
iloinen leikkipäivä
VAV OY: N A S U K A S L E H T I • 4.2010
www.vav.fi
VAV 1. 2010 1
www.vav.fi
VAV 2. 2010 1
Vuonna 2010 ilmestyneet VAV Viestit
Hyvää joulua!
www.vav.fi
VAV 3. 2010 1
www.vav.fi
VAV 4. 2010 1
• TIEDOTTAMINEN
Yhtiön asukaslehti, VAV Viesti, ilmestyi 4 kertaa.
VAV Asunnot Oy:n kotisivut uudistuivat vuonna 2009. Vuonna
2010 sivujen sisältöä kehitettiin johdonmukaisempaan ja
informatiivisempaan suuntaan. Kotisivujen osoite on
www.vav.fi.
Yhtiön tiedottamista kehitettiin yhdenmukaisemmaksi, jotta
kaikki tiedotteet olisivat visuaalisesti ja sisällöllisesti linjassa
keskenään.
Uusille vuokralaisille jaettava asukasopas uudistettiin syksyllä.
• HENKILÖSTÖ
Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä:
2010 2009 2008
43....................... 40.................... 39
Henkilöstö yksiköittäin vuoden lopussa:
naisia / miehiä
Hallinto........................................16...........15............ 1
Markkinointi ja
asiakaspalvelu...........................10............ 9............. 1
Kiinteistönpito ja
rakennuttaminen.....................16............ 8............. 8
Palkkojen ja palkkioiden kehitys:
2010 2009 2008
1,8 M€...............1,6 M€..............1,5 M€
10 VAV toimintakertomus 2010

• KATSAUS TULEVAISUUTEEN
Yhtiö toimii omakustannusperiaatteella ja sen taloudellisen
aseman arvioidaan pysyvän vakaana ja maksuvalmiuden
hyvänä.
Yhtiö selkiyttää konsernirakennettaan luopumalla asumisoikeusyhtiöstään
ja keskittymällä pelkästään vuokra-asuntoihin.
Kasvavan palveluasuntokannan hallinnointia varten
yhtiöön perustetaan uusi palveluasuntojen tytäryhtiö, johon
nykyiset ja tulevat palveluasunnot keskitetään. Lisäksi yhtiö
myy yksittäisiä vuokra-asuntokäytössä olevia asunto-osakkeitaan
sitä mukaa kun ne vapautuvat.
Vuokra-asuntojen kysyntä
Vuokra-asuntojen kysynnän oletetaan pysyvän nykyisen kaltaisena.
Suurin kysyntä kohdistuu yhä edelleen yksiöihin ja
pieniin kaksioihin. Asunnon hakijoista kolme viidestä on yhden
hengen ruokakuntia. Perheasuntojen kysyntä pysynee
viime vuoden tasolla. Perheasuntojen vuokrattavuutta vaikeuttaa
edelleen jonkin verran perheiden heikentynyt maksukyky.
Perheasuntojen vuokrattavuutta tullaan parantamaan
erilaisilla toimenpiteillä.
Eduskuntavaalien jälkeisen uuden hallituksen asuntopoliittinen
ohjelma tullee vaikuttamaan asuntomarkkinoihin ja
vuokra-asuntojen tuotantoon. Yleiseen asumistukeen on
suunnitteilla uudistuksia, jotka toteutuessaan vaikuttavat
vuokra-asuntokysynnän kohdentumiseen ja asuntojen
vuokrattavuuteen.
Asuntojen korjaustoiminta
Yhtiön asuntokanta on melko nuorta, mistä syystä peruskorjauksia
toteutetaan vain yksittäin lähivuosina. Muun suunnitelmallisen
korjaustoiminnan parantamiseksi ja kustannustehokkaaksi
toteuttamiseksi kaikille kiinteistöille laaditaan
pitkän aikavälin korjaussuunnitelma.
Korjaus- ja energia-avustusten hakuedellytykset täyttäviin
hankkeisiin haetaan aina avustusta.
Uudistuotanto
Urakkahintoja mittaavan pääkaupunkiseudun tarjoushintaindeksin
mukaan asuinrakentamisen hinnat olivat vuoden
2010 lokakuussa 2,2 prosenttia korkeammat kuin vuotta aiemmin.
Hintakehitystä mittaavan Rapal Oy:n mukaan hinnat
olivat edelleen noususuunnassa vuoden 2010 loppua kohti
mentäessä. Noususta ei kuitenkaan tulle pitkäaikaista vaan
vuoden 2011 loppupuolella hinnat lähtenevät jälleen laskuun
ja urakoitsijoiden kilpailu asuinrakennusurakoista kiristynee
vuoden 2010 tasosta.
Vuoden 2010 aikana valmistui koko maassa n. 12 000 ARAasuntoa,
mikä oli jonkin veran enemmän kuin vielä kesällä
ennustettiin. Vuonna 2011 toteutettavien ARA-asuntojen
määrän on arvioitu vähenevän jonkin verran vuoden 2010
tasosta. Korkotukiasuntojen käynnistysavustus, Helsinkiseudulla
15 000 €/asunto, putoaa 10 000 euroon vuoden
2011 alusta.
Yhtiö tulee käynnistämään vuoden 2011 aikana yhteensä
n.140 uuden asunnon rakentamisen. Vantaan kaupunki on
sitoutunut Valtion ja Helsingin seudun kuntien väliseen aiesopimukseen
2008-2017 asunto- ja tonttitarjonnan lisäämiseksi
ja linjannut täten Vantaan kaupungin asunto-ohjelmassa,
että VAV tuottaa vähintään kolmanneksen vuosittaisesta
400 valtion tukeman vuokra-asunnon tuotantotavoitteesta.
Kehittäminen
Yhtiö etsii keinoja uudistuotannon ja korjaustoiminnan omarahoitusosuuden
kattamiseksi ilman lainaa.
Yhtiö edistää energiatehokkaiden ja ympäristöystävällisten
toimintamallien käyttöönottoa uudisrakentamisessa, korjaustoiminnassa
ja muussa kiinteistönpidossa ja varautuu
mm. vuonna 2012 voimaan astuviin nykyistä tiukempiin
energiamääräyksiin.
Yhtiö vaikuttaa yleishyödyllistä toimintaa säätelevään kehitystyöhön
osallistumalla aktiivisesti eri hallinnonalojen järjestämiin
työryhmiin ja muihin tilaisuuksiin.
Yhtiö jatkaa yhteistyötä kaupungin kanssa ja tukee omalla
toiminnallaan kaupungin perustehtäviä.
Asumisviihtyvyyttä ja asukastoiminnan kehittämisessä painopisteenä
on edelleen mm. viestintä, energia- ja turvallisuusasiat.
• EHDOTUS TULOKSEN KÄYTTÄMISESTÄ
Hallitus esittää, että osinkoa ei jaeta ja että tilikauden voitto 36.737,53
euroa kirjataan vapaaseen omaan pääomaan.
11 VAV toimintakertomus 2010

Tuloslaskelmat
(1000 €)
VAV Konserni
emoyhtiö
1.1.- 31.12.2010 1.1.- 31.12.2009 1.1.- 31.12.2010 1.1.- 31.12.2009
LIIKEVAIHTO 74 468 71 883 69 045 66 023
Muut kiinteistön tuotot 573 990 606 323
Henkilöstökulut 75 041 72 872 69 651 66 346
Palkat ja palkkiot -1 785 -1 621 -1 781 -1 617
Henkilösivukulut
Eläkekulut -312 -274 -312 -274
Muut henkilösivukulut -64 -55 -64 -55
-2 162 -1 950 -2 157 -1 946
Poistot
Poistot -19 887 -15 575 -18 395 -14 060
Muut kulut
Kiinteistön muut hoitokulut
Hallintopalvelut -600 -476 -561 -437
Käyttö-ja huoltopalvelut -3 078 -3 050 -2 821 -2 805
Ulkoalueiden hoitopalvelut -1 154 -628 -1 057 -591
Siivouspalvelut -1 328 -1 310 -1 302 -1 268
Lämmitys -6 521 -6 428 -6 080 -5 962
Vesi ja jätevesi -3 626 -3 591 -3 382 -3 324
Sähkö -1 255 -1 148 -1 188 -1 079
Jätehuolto -1 253 -1 456 -1 172 -1 352
Vahinkovakuutukset -236 -238 -203 -205
Vuokrat -1 171 -2 237 -1 088 -2 059
Kiinteistövero -1 776 -1 622 -1 618 -1 465
Korjaukset -11 536 -10 297 -10 910 -9 530
Muut hoitokulut -545 -564 -530 -548
-34 079 -33 045 -31 912 -30 625
Luottotappiot -145 -137 -145 -124
Muut kiinteistön kulut -529 -200 -529 -200
LIIKEVOITTO (-TAPPIO) 18 239 21 965 16 513 19 391
Rahoitustuotot ja -kulut
Tuotot pysyvien vastaavien sijoituksista 267 19 266 18
Muut korko- ja rahoitustuotot 533 813 527 855
Arvonalentumiset vaihtuvien vast.rahoitusarvop 5 115 5 115
Korkokulut ja muut rahoituskulut -13 293 -19 914 -12 008 -17 805
-12 488 -18 967 -11 211 -16 817
Satunnaiset erät
VOITTO(TAPPIO) ENNEN TILINPÄÄTÖS-
SIIRTOJA JA VEROJA 5 752 2 998 5 302 2 574
Tilinpäätössiirrot
Poistoeron muutos 332 -2 675
Vapaaehtoisten varausten muutos -5 598 20
Tuloverot
Laskennallisen verovelan muutos -1 471 -805
Vähemmistöosuus 1
TILIKAUDEN VOITTO (+) / TAPPIO (-) 4 281 2 193 37 -81
12 VAV toimintakertomus 2010

Taseet
(1000 €)
VAV Konserni
emoyhtiö
VASTAAVAA 31.12.2010 31.12.2009 31.12.2010 31.12.2009
PYSYVÄT VASTAAVAT
Aineettomat hyödykkeet
Aineettomat oikeudet 14 10 14 10
Aineelliset hyödykkeet
Maa- ja vesialueet 76 132 72 176 68 540 63 077
Rakennukset ja rakennelmat 467 993 454 389 419 461 397 650
Koneet ja kalusto 466 405 456 395
Muut aineelliset hyödykkeet 636 670 627 648
Ennakkomaksut ja keskener. hankinnat 21 028 28 388 21 028 28 388
566 256 556 028 510 113 490 159
Sijoitukset
Osuudet saman konsernin yrityksistä 2 465 2 876
Saamiset saman konsernin yrityksiltä 2 339
Muut osakkeet ja osuudet 5 282 5 498 5 282 2 113
5 282 5 498 7 748 7 328
Pysyvät vastaavat yhteensä 571 552 561 536 517 874 497 496
Vaihtuvat vastaavat
Saamiset
Saamiset saman konsernin yrityksiltä 16
Saamiset kiinteistön tuotoista 864 782 848 735
Muut saamiset 10 499 10 379 9 386 9 130
Siirtosaamiset 609 1 244 539 1 235
11 972 12 404 10 773 11 116
Rahoitusarvopaperit
Muut arvopaperit 4 582 20 302 4 576 16 296
Rahat ja pankkisaamiset 17 731 9 598 12 061 7 562
Vaihtuvat vastaavat yhteensä 34 285 42 305 27 410 34 973
VASTAAVAA YHTEENSÄ 605 837 603 841 545 284 532 469
13 VAV toimintakertomus 2010

VASTATTAVAA
konserni
emoyhtiö
2010 2009 2010 2009
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma 7 659 7 659 7 659 7 659
Ylikurssirahasto 15 929 15 929 15 929 15 929
Muut rahastot 12 531 12 612 3 092 3 092
36 119 36 199 26 679 26 679
Edell.tilik. voitto/tappio 9 352 7 159 -84 -3
Tilikauden voitto(+)/tappio(-) 4 281 2 193 37 -81
Konsernirakenteen muutos -52
13 581 9 352 -47 -84
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 49 700 45 551 26 632 26 595
Vähemmistöosuus 0,85 % 309 309
TILINPÄÄTÖSSIIRTOJEN KERTYMÄ
Poistoero 8 083 8 415
Vapaaehtoiset varaukset
Muut varaukset 7 451 150
Pakolliset varaukset 85 70 85 70
85 70 15 619 8 635
VIERAS PÄÄOMA
Lainat rahoituslaitoksilta 522 502 523 696 477 065 469 270
Laskennalliset verot 2 861 2 513
525 364 526 209 477 065 469 270
Lyhytaikainen
Lainat rahoituslaitoksilta 18 254 18 708 16 821 17 232
Saadut ennakot 1 295 1 846 1 205 1 724
Ostovelat 1 855 1 132 1 781 1 104
Muut velat 4 092 4 039 3 410 3 265
Siirtovelat 2 930 5 170 2 752 4 645
Laskennalliset verot 1 953 805
30 379 31 701 25 969 27 969
Vieras pääoma yhteensä 555 743 557 910 503 034 497 239
VASTATTAVAA YHTEENSÄ 605 837 603 841 545 284 532 469
14 VAV toimintakertomus 2010

KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT 31.12.2010
Konsernin emoyhtiön VAV Asunnot Oy:n omistaa Vantaan kaupunki.
VAV Konsernin tilinpäätökseen sisältyvät emoyhtiö VAV Asunnot Oy, tytäryhtiöt
VAV Asumisoikeus Oy sekä Asunto Oy Vantaan Normannilaakso.
Konserniin kuuluvaa yhtiöitä Kivikirveen Autopaikoitus Oy - ei ole konsolidoitu. Yhtiön
taseen loppusumma on 0,04 M€ ja sen vaikutus konsernin omaan pääomaan olisi 0,02 M€.
VAV Kiinteistöt Oy sulautui VAV Asunnot Oy:öön 6.8.2010. Fuusiovoitto 68.790,53 euroa
kirjattiin muihin liiketoiminnan tuottoihin.
Vantaan kaupunki omistaa VAV Asumisoikeus Oy:stä 0,039 %.
VAV Asumisoikeus Oy:n osakkeisiin kohdistuu Asumisoikeuslain 51 §:n mukaiset rajoitukset.
LAADINTAMENETELMÄ
Konsernitilinpäätös käsittää konsernituloslaskelman, konsernitaseen sekä konsernin rahoituslaskelman.
Yhtiöiden sisäiset liiketapahtumat on peruutettu ja keskinäiset saamiset ja velat eliminoitu. Keskinäinen
osakkeenomistus on eliminoitu hankintamenomenetelmää käyttäen. Vähemmistöosuus on erotettu konsernin
omasta pääomasta sekä esitetty omana eränään.
ARVOSTUSPERIAATTEET
Omaisuus on arvostettu poistoin vähennettyyn välittömään hankintamenoon. Pysyvien vastaavien
arvostuksessa ei ole tehty muutoksia aikaisempaan arvostukseen. Rahoitusarvopapereihin
on kirjattu arvonalennuksia 7 532,71 euroa alimman arvon periaatteella.
POISTOSUUNNITELMA
Poistot tehdään ennalta laaditun suunnitelman mukaan. Poistoperusteena on kiinteistöjen
tulontuottamiskyky. Poistot noudattavat lainanlyhennysten määrää, koska yhtiö toimii
omakustannusperiaatteella ja tulokertymä on siten suoraan riippuvainen vuokriin sisältyvästä
lainojen lyhennysmäärästä. Yhtiöllä on eri-ikäisiä kiinteistöjä ja lainanlyhennysten mukainen
poiston määrä vastaa siten myös kiinteistöjen teknistä kulumista.
Muista paitsi asuinrakennuksista tehdään 10 - 25 %:n menojäännöspoistot
poikkeuksena 5 vuodessa tasaisesti loppuun poistettavat aineettomat oikeudet.
TILIKAUDEN POISTOT
Poistot eriteltynä: 2010 2009
suunnitelmapoistot
aineettomat oikeudet 11 371,96 8 234,12
rakennukset ja rakennelmat 19 644 354,36 15 350 481,62
koneet ja kalusto 155 259,89 135 237,66
muista aineellisista hyödykkeistä 76 430,30 81 657,88
19 887 416,51 15 575 611,28
Vantaan kaupunki -konsernissa sovellettavia suunnitelmapoistoja käyttäen on VAV:n rakennusten
poistoylitys 31.12.2010 yhteensä 10.278.871,76 € (ed. vuosi poistoylitys 4.803.917,53 €). Näissä
poistosuunnitelmissa rakennukset tasapoistetaan 50 vuodessa loppuun.
15 VAV toimintakertomus 2010

OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSET
2010 2009
Osakepääoma tilikauden alussa 7 658 866,11 7 658 866,11
* Saldo tilikauden lopussa 7 658 866,11 7 658 866,11
Ylikurssirahasto tilikauden alussa 15 928 832,62 15 928 832,62
* Saldo tilikauden lopussa 15 928 832,62 15 928 832,62
Vararahasto tilikauden alussa 3 091 578,12 3 091 578,12
* Saldo tilikauden lopussa 3 091 578,12 3 091 578,12
Asumisoikeusmaksurahasto tilik.alussa 9 273 276,08 9 380 637,32
Lisäys, luovutetut 1 022 467,91 1 463 982,54
Vähennys, lunastetut -1 103 055,98 -1 571 343,78
* Saldo tilikauden lopussa 9 192 688,01 9 273 276,08
Lainanlyhennysrahasto tilik.alussa 246 897,27 239 914,13
Vähemmistöosuus AsOy Vantaan Normannilaaksosta -169,85 6 983,14
* Saldo tilikauden lopussa 246 727,43 246 897,27
Voitto ed.tilikausilta tilikauden alussa 9 352 013,32 7 158 533,84
Tilikauden voitto 4 280 516,46 2 193 479,47
Konsernirakenteen muutos -51 527,01
* Saldo tilikauden lopussa 13 581 002,77 9 352 013,32
Oma pääoma tilikauden lopussa 49 699 695,06 45 551 463,52
Vähemmistöosuus 309 404,15 309 403,31
LASKENNALLISET VEROVELAT JA -SAAMISET
Tilinpäätössiirtojen kertymä yhtiössä muodostuu kertyneestä poistoerosta sekä asuintalovarauksesta.
Konsernitilinpäätöksessä vapaaehtoiset varaukset on jaettu omaan pääomaan ja laskennalliseen
verovelkaan. Huomioiden yhtiön poisto- ja asuintalovarauksen muodostusmahdollisuudet veromaksun
toteutuminen on epätodennäköistä.
2010 2009
Erillistilinpäätöksiin sisältyvien
vapaaehtoisten varauksien verovelat 4 814 035,21 3 317 822,47
16 VAV toimintakertomus 2010

PYSYVÄT VASTAAVAT
2010 2009
Aineettomat oikeudet tilikauden alussa 9 528,89 17 763,01
lisäys 15 689,20
poisto -11 371,96 -8 234,12
* Saldo tilikauden lopussa 13 846,13 9 528,89
Aineettomat hyödykkeet yht. 13 846,13 9 528,89
Maa-alueet tilikauden alussa 72 175 698,75 72 139 291,08
lisäys 3 956 541,21 36 407,67
* Saldo tilikauden lopussa 76 132 239,96 72 175 698,75
Rakennukset ja rakennelmat
tilikauden alussa 454 389 336,92 468 906 563,32
lisäys 33 248 361,44 833 255,22
poisto -19 644 354,36 -15 350 481,62
* Saldo tilikauden lopussa 467 993 344,00 454 389 336,92
Koneet ja kalusto tilikauden alussa 405 389,27 315 138,61
lisäys 235 667,11 225 488,32
vähennykset -19 992,94
poisto -155 259,89 -135 237,66
* Saldo tilikauden lopussa 465 803,55 405 389,27
Muut aineelliset hyödykkeet tilik. alussa 669 667,07 751 324,95
lisäys 42 741,05
poisto -76 430,30 -81 657,88
* Saldo tilikauden lopussa 635 977,82 669 667,07
Ennakkomaksut ja keskeneräiset
hankinnat tilikauden alussa 28 388 102,93 6 438 866,87
lisäys 25 931 470,60 22 456 376,08
vähennys -33 291 102,49 -507 140,02
* Saldo tilikauden lopussa 21 028 471,04 28 388 102,93
Muut osakkeet tilikauden alussa 5 498 324,01 4 521 347,16
lisäys Kuntarahoitus Oy/merkintä 976 985,60
vähennys (3 osakehuoneistoa myyty) -216 274,85 -8,75
* Saldo tilikauden lopussa 5 282 049,16 5 498 324,01
Osuudet ja osakkeet yht. 5 282 049,16 5 498 324,01
17 VAV toimintakertomus 2010

SIJOITUKSET
KONSERNIN OMISTAMAT OSAKKEET JA OSUUDET
Pähkinähoito Oy 556 3,56 5 624,20
Etelä-Vantaan Huolto Oy 185 18,5 2 933,20
Martinlaakson Huolto Oy 1 754 1,35 74,84
Kiinteistöpalvelu Koivu Oy 874 5,38 3 132,77
Länsimäen Kiinteistöpalvelu Oy 50 500 20,94 9 089,38
Hakunilan Huolto Oy 301 1,98 451,43
21 305,82
Autopaikkayhtiöiden osakkeet kpl osuus-%
Kivikirveenkujan Autopaikoitus Oy 116 67,44 0,00
Martinlaakson Autopaikoitus Oy 53 11,77 295,00
Ruukkukujan Autopaikoitus Oy 22 1,06 178 790,49
KOy Myyrinsärki Autopaikoitus 750 4 431,75
Metsolan Pysäköinti Oy 17 732 35 17 042,10
200 559,35
Muut osakkeet ja osuudet
kpl
Kuntarahoitus Oyj 963 048 1 891 415,49
Yhtiö omistaa 43 asunnon hallintaan oikeuttavat osakkeet 3 168 768,50
5 060 183,99
TASEARVON JA JÄLLEENHANKINTAHINNAN EROTUS
SEURAAVISTA KONSERNIN RAHOITUSARVOPAPEREISTA
jälleenhankinta-arvo kp-arvo
Danske Capitalin omaisuudenhoitosalkku 2 432 182,10 2 424 649,35
Pohjola Varainhoidon omaisuudenhoitosalkku 2 084 010,18 2 084 010,21
Sampo A 3 420 68 571,00 5 468,09
Elisa Communications Oyj 16 333 264 921,26 68 143,35
4 849 684,54 4 582 271,00
18 VAV toimintakertomus 2010

VASTUUSITOUMUKSET
2010 2009
Velat, joiden vakuutena on kiinteistökiinnitys:
Lainat rahoituslaitoksilta 458 609 907 454 184 389
Annetut kiinnitykset 865 503 865 820 780 412
Velat, joissa Vantaan kaupungin takaus 37 387 383 46 930 755
Annetut pantit 53 000 3 364
Velkojen vakuudeksi annetut pantit:
Asunto Oy Vantaan Haapatien osakkeet 6 huoneistoa
Osakkeiden kirjanpitoarvo 590 595,27 590 595,27
Laina, jonka vakuudeksi osakkeet on pantattu 385 707,45 411 048,68
Asunto Oy Vantaan Normannilaakson osakkeet 16 huoneistoa
Osakkeiden kirjanpitoarvo 2 034 693,47 2 034 693,47
Lainat, joiden vakuudeksi osakkeet on pantattu 1 299 168,14 1 386 262,78
Asunto Oy Vantaan Kaukonkujan osakkeet 6 huoneistoa
Osakkeiden kirjanpitoarvo 407 868,84 407 868,84
Laina, jonka vakuudeksi osakkeet on pantattu 305 281,66 318 859,89
VAV Asumisoikeus Oy:n vastuu asumisoikeusmaksuista
11 975 434 11 740 898
Leasingvastuut alkaneelta tilikaudelta 3 418 6 144
Leasingvastuut, myöhemmin maksettavat 3 408
3 418 9 552
Autopaikkavastuut
Rakentamattomia autopaikkoja, kpl 115 115
Eläkevastuut
Emoyhtiöllä on 7 toimihenkilöä, joilla on oikeus täyteen eläkkeeseen 63 vuotiaana.
111 009 139 333
VELAT, JOTKA ERÄÄNTYVÄT VIIDEN VUODEN TAI SITÄ PIDEMMÄN AJAN KULUTTUA
2010 2009
Rahalaitoslainat 45 820 906,03 53 431 545,03
Vakuutusyhtiölainat 225 708,19 819 242,14
Vantaan kaupungin lainat 39 692 740,89 38 409 071,67
Valtiokonttorin vanhat asuntolainat 4 100 886,55 6 424 366,21
Muut pitkäaikaiset velat 96 074 403,44 83 622 049,03
185 914 645,10 182 706 274,08
Lyhennysohjelma määritetään vuosittain:
Valtiokonttorin yhtenäislainat 31.12. 299 491 588,00 308 966 324,51
SIIRTOSAAMISTEN OLENNAISET ERÄT
Korkotuotot 6 601,87 40 404,73
Muut siirtosaamiset 386 583,83 804 285,99
393 185,70 844 690,72
19 VAV toimintakertomus 2010

MUIDEN SAAMISTEN OLENNAISET ERÄT
Pitkäaikaiset saamiset 2010 2009
Liittymismaksut 10 390 979,00 10 030 677,95
Alv-saaminen rakennuskustannuksista 270 268,52
Lyhytaikaiset saamiset
Asuinhuoneistojen vuokrasaamiset 862 905,12 782 373,14
Alv-saaminen rakennuskustannuksista 324 046,22 476 432,04
Muut saamiset 1 279,00 0,00
11 579 209,34 11 559 751,65
Saamiset yhteensä 11 972 395,04 12 404 442,37
SIIRTOVELKOJEN OLENNAISET ERÄT
Korkojaksotusvelat 2 912 194,41 5 012 875,38
Muut siirtovelat 17 494,24 157 503,57
yhteensä 2 929 688,65 5 170 378,95
MUIDEN VELKOJEN OLENNAISET ERÄT
Lyhytaikaiset velat, palautus v. 2008-2010 283 781,94 283 781,94
Aran avustus erityisryhmille (Pähkinärinteen palvelutalo)
Lomapalkkavelat 268 496,00 290 348,00
Saadut lyhytaikaiset vakuudet 3 503 054,05 3 338 966,63
Muut velat 36 773,34 126 199,91
yhteensä 4 092 105,33 4 039 296,48
VARAUKSET
Tilikauden aikana on lisätty rakennuttamiseen liittyvää pakollista varausta 15.000,- €, joten
pakollinen varaus on 85.000,- €.
HENKILÖSTÖ
Konsernin palveluksessa oli keskim. 43 40
Hallitukselle ja toimitusjohtajalle maksettiin yht. 174 729,54 134 616,53
KONSERNISAAMISET JA -VELAT
Pitkäaikaiset velat 2010 2009
Vantaan kaupungin lainat 41 095 541,02 41 330 959,81
- lyhytaikainen osuus 245 914,79 137 778,95
Konsolidoimaton kiinteistötytäryhtiö: Kivikirveen Autopaikoitus Oy
Konsolidoimaton osakkuusyhtiö: Länsimäen Kiinteistöpalvelu Oy
20 VAV toimintakertomus 2010

VAV ASUMISOIKEUS OY
(1000 €)
VASTIKKEIDEN JÄLKILASKELMA
1.1. - 31.12.2010 1.1. - 31.12.2009
HOITOPUOLEN TULOT
Hoitovastikkeet 2 142 1 848
Käyttökorvaukset 20 18
Muut kiinteistön tuotot 15 21
Hoitotulot yhteensä 2 177 1 887
HOITOPUOLEN MENOT
Hoitokulut -1 946 -1 730
Hoitomenot yhteensä -1 946 -1 730
HOITOVASTIKEJÄÄMÄ 231 157
PÄÄOMAVASTIKE
TULOT
Pääomavastikkeet 2 565 2 783
Muut tuotot 47 62
Tulot yhteensä 2 612 2 845
MENOT
Korot -1 133 -1 805
Lyhennykset -1 264 -1 135
Menot yhteensä -2 397 -2 940
PÄÄOMAVASTIKEJÄÄMÄ 215 -95
INVESTOINNIT
Asumisoikeusmaksut -81 -108
Investointien jäämä -81 -108
YLIJÄÄMÄ TILIKAUDELTA 365 -46
AIK.TILIKAUSIEN YLIJÄÄMÄT 4 413 4 459
KOKONAISYLIJÄÄMÄ 4 778 4 413
TARKISTUS KIRJANPITOON
Rahoitusomaisuus 5 800 5 662
Lyhytaikainen vieras pääoma -1 022 -1 249
Taseen rahoitusasema 4 778 4 413
21 VAV toimintakertomus 2010

RAHOITUSLASKELMA
(1000 €)
VUOKRAUSTOIMINNAN RAHAVIRTA
VAV Konserni
VAV Asunnot Oy
2010 2009 2010 2009
Vuokrauksesta saadut maksut 74 089 71 888 69 081 65 475
Vuokraustoiminnan muista 573 349 606 323
tuotoista saadut maksut
Maksut vuokraustoiminnan kuluista 36 380 34 771 32 492 32 393
Vuokraustoiminnan rahavirta ennen 38 282 37 466 37 194 33 404
rahoituseriä ja veroja
Maksetut korot ja maksut 15 383 20 454 13 763 18 293
muista liiketoiminnan rahoituskuluista
Saadut korot vuokraustoiminnasta 53 130 53 152
LIIKETOIMINNAN RAHAVIRTA ( A ) 22 951 17 143 23 485 15 263
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA
Investoinnit aineellisiin ja 30 133 22 737 38 354 22 742
aineettomiin hyödykkeisiin
Investoinnit muihin sijoituksiin -216 960 2 759 977
Lainasaamisen takaisinmaksut 0 -107 -2 339 410
Muut saamiset -386 -311 50 -477
Rahoitusarvopaperit -15 720 -4 099 -11 720 -8 098
Muut velat 496 -117 0 0
INVESTOINTIEN RAHAVIRTA ( B ) 14 307 19 064 27 103 15 555
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA
Pitkäaikaisten lainojen nostot 22 692 13 478 30 353 13 479
Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -23 946 -16 657 -22 969 -13 345
Saadut osingot 267 19 266 18
Saadut korot 480 703 473 703
Myyntitappiot -10 -34 -10 -33
Tuloslaskelman arvonalennukset 5 115 5 115
RAHOITUKSEN RAHAVIRTA ( C ) -512 -2 375 8 118 937
Rahavarojen muutos (A+B+C) 8 132 -4 297 4 500 645
Rahavarat tilikauden alussa 9 598 13 895 7 562 6 916
Rahavarat tilikauden lopussa 17 731 9 598 12 061 7 562
8 132 -4 297 4 500 645
22 VAV toimintakertomus 2010

• VAV ASUNNOT OY
Toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen allekirjoitukset
Vantaa, 8. helmikuuta 2011
Jukka Peltomäki, puheenjohtaja
Hanna Valtanen
Marja Heikkinen
Tapani Keurulainen
Arja Niemelä
Tuula Saastamoinen
Visa Tammi
Merja-Liisa Vasarainen
Vesa Nevander
kurt Eklund
maija Hurri
tuula Laukkanen
kaisa Olin
Heikki Seppälä
marko Varalahti
teija Ojankoski, toimitusjohtaja
Tilinpäätösmerkintä
Suoritetusta tarkastuksesta on tänään annettu kertomus.
Vantaa, 28. helmikuuta 2011
Deloitte & Touche Oy
KHT-yhteisö
Tuomo Vesanen, KHt
kimmo Rautvuori, KHT
23 VAV toimintakertomus 2010
23 VAV toimintakertomus 2010

• TILINTARKASTUSKERTOMUS
24 VAV toimintakertomus 2010

25 VAV toimintakertomus 2010
VAV Asunnot Oy,
Pl 39 01301, Vantaa,
www.vav.fi