Logement social

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Logement social

MINISTERE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DE LA COHESION SOCIALE

SECRETARIAT D’ETAT AU LOGEMENT

Libellé de la question :

Logement social

PROJET DE LOI DE FINANCES INITIALE POUR 2005

Assemblée Nationale

Commission des finances, de l'économie générale et du plan

Budget Logement

QUESTION N°L 82

Récapituler les aides fiscales en faveur du logement social et leur impact financier :

exonération d’impôt sur les sociétés, exonérations de 15 ans de TFPB, abattement de 30 % sur

la valeur locative des logements en ZUS, application du taux réduit de TVA…

Réponse :

Le logement social bénéficie de nombreuses dispositions fiscales dérogatoires. Ainsi, les

organismes d’HLM sont notamment exonérés, sous certaines conditions, d’impôt sur les sociétés,

de droits de mutation à titre onéreux, de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant 15

ans…

• Impôt sur les sociétés

Les offices publics, les sociétés d’HLM et leurs unions sont exonérés d’impôt sur les sociétés en

application de l’article 207-1-4° du code général des impôts qui se réfère aux articles L. 411-1 et

suivants du code de la construction et de l’habitation.

L’article 207-1-4° bis exonère les offices publics d’aménagement et de construction (OPAC) pour

les « opérations faites en application de la législation sur les HLM ». La loi prévoit donc dans ce cas

un champ d’exonération lié aux opérations réalisées.

Le coût de l’exonération des organismes d’HLM est estimé à 290 M€ pour 2003 (source : PLF

2004).

L’exonération d’impôt sur les sociétés entraîne l’exonération de l’imposition forfaitaire annuelle

(CGI, art. 223 septies) et de la taxe d’apprentissage (CGI art. 224).

L’article 96 de la loi de finances pour 2004 a introduit, à compter des exercices clos au 1 er janvier

2005, une mesure de fiscalisation partielle des activités des organismes d’HLM. Cette mesure se

traduit par l’entrée dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés des produits autres que

ceux relevant des opérations réalisées au titre des services d’intérêt général, de ceux engendrés par

les locaux annexes des ensembles d’habitation et des produits financiers issus de placement de la

trésorerie de ces organismes.

• Taxe professionnelle

Les sociétés d’HLM, offices publics et OPAC sont exonérés de taxe professionnelle (CGI, art.

1461-2° et 3°, 1449-1°).

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• Taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB)

Le logement social bénéficie de divers régimes d’exonérations de longue durée. Ainsi, en

application des articles 1384 A et 1384 C du CGI, les opérations de construction et d’acquisition de

logements locatifs sociaux bénéficient d’une exonération de TFPB de 15 ans, à condition

notamment d’être financées majoritairement au moyen de prêts locatifs aidés par l’Etat (PLA-I,

PLUS, PLS), de prêts accordés par les collecteurs de la PEEC ou de subventions de collectivités

locales. La durée d’exonération est portée de 15 à 20 ans lorsque la construction répond à certains

critères de qualité environnementale.

Le plan national de cohésion sociale présenté le 30 juin 2004 en Conseil des ministres comprend un

volet qui complète l’exonération de TFPB : d’une part, l’exonération de TFPB est portée de 15 à 25

ans pour les opérations de construction et d’acquisition de logements locatifs sociaux lorsque ces

constructions bénéficient d’une décision de subvention ou de prêt prise entre le 1 er juillet 2004 et le

31 décembre 2009, et, d’autre part, par le dispositif est étendu aux départements de Guadeloupe,

Guyane, Martinique et Réunion.

Par ailleurs, a été institué jusqu’en 2006 un abattement de 30 % sur la base d'imposition de la TFPB

pour les immeubles appartenant à un organisme d’HLM et situés en zones urbaines sensibles

(ZUS), à la condition que l’organisme ait signé une convention avec l’Etat relative à l’entretien et à

la gestion du parc locatif. En effet, cet abattement doit permettre aux organismes de dégager des

marges de manœuvre financières pour améliorer les conditions d’habitat dans ces zones. Le coût

budgétaire résultant de la compensation de ces mesures s’élève à 88 M€ au titre de 2004.

Enfin, la loi n° 2001-1247 du 21 décembre 2001 prévoit, avec l’objectif d’accorder une priorité

dans l'attribution des logements sociaux aux personnes en situation de handicap, la déduction des

dépenses exposées pour l’adaptabilité des logements aux handicapés.

• TVA

L’apport de terrains à titre gratuit effectué par une collectivité locale à un organisme HLM est

exonéré de TVA (CGI, art. 261-5-2°). Pour les offices publics, cette exonération est également

applicable en cas de vente du terrain par la collectivité locale.

Les acquisitions de terrains à bâtir par les organismes d’HLM ou par des personnes bénéficiaires de

prêts spécifiques pour la construction de logements locatifs sociaux sont soumises à la TVA au taux

réduit de 5,5 % (CGI, art. 278 sexies). Le coût de l’application du taux réduit est estimé à 50 M€

pour 2003 (source : PLF 2004).

Le taux réduit de TVA est également applicable aux livraisons à soi-même d’opérations de

construction ou de travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien de

logements locatifs sociaux et pour l’achat de ces logements (278 sexies I-2,3 et 4). Le coût de cette

mesure est estimé à 870 M€ pour 2003 (source : PLF 2004).

• Droits d’enregistrement

Le logement social bénéficie de mesures dérogatoires diverses concernant les droits

d’enregistrement :

- exonération des acquisitions immobilières par les collectivités locales, offices

d’HLM et OPAC (art. 1042-I) ;

- exonération des transferts de biens entre organismes HLM et SACI (art. 1051-1°) ;

- application du droit réduit de 1 % sur les cessions d’actions d’organismes d’HLM et

de SEM (726-I-2°) ;

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- exonération de taxe de publicité foncière de 0,60 % des ventes d’immeubles sociaux

soumises à la TVA (art.1049) ;

- gratuité de l’enregistrement des constitutions et dissolutions d’organismes d’HLM

(art.1052-I) ;

- exonérations diverses : acquisition de lots de copropriétés dégradées (art. 1594 F

quinquies L), acquisition par expropriation (art. 1045-1), résorption de l’habitat

insalubre (1594 F quinquies B) ou droit de préemption (1594-0 G B).

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