L'immobilier de commerces en Europe continentale - Zonebourse.com
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L’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong><br />
<strong>en</strong> <strong>Europe</strong> contin<strong>en</strong>tale<br />
Rapport annuel 2009
Sommaire<br />
02 Chiffres clés<br />
06 Gouvernance<br />
12 Bourse et actionnariat<br />
14 Stratégie<br />
16 Analyse du marché du Groupe<br />
18 Vision et ambition<br />
20 Valorisation du patrimoine<br />
22 Expansion et rotation du portefeuille<br />
24 Optimisation <strong>de</strong> la structure financière<br />
26 Gestion <strong>de</strong>s ressources humaines<br />
28 Responsabilité sociétale<br />
30 Activité<br />
32 C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
34 France-Belgique<br />
38 Scandinavie<br />
42 Italie-Grèce<br />
46 Ibérie<br />
50 <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale<br />
54 Commerces<br />
56 Bureaux<br />
58 Patrimoine<br />
60 C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
72 Commerces<br />
72 Bureaux<br />
73 Rapport financier<br />
*<br />
Glossaire<br />
Retrouvez la définition <strong>de</strong> tous les mots<br />
signalés par un astérisque (*) dans le glossaire<br />
<strong>en</strong> pages 236-237.
Klépierre,<br />
l’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong><br />
<strong>en</strong> <strong>Europe</strong> contin<strong>en</strong>tale<br />
Propriétaire, gestionnaire et développeur d’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong> <strong>de</strong>puis plus <strong>de</strong> cinquante ans,<br />
le groupe Klépierre propose une offre unique d’emplacem<strong>en</strong>ts <strong>com</strong>merciaux <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> contin<strong>en</strong>tale,<br />
au sein <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres répondant toujours au plus près aux besoins <strong>de</strong> leurs bassins <strong>de</strong> consommation.<br />
Le Groupe est implanté ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t dans les zones économiques les plus dynamiques d’<strong>Europe</strong>,<br />
à fort pot<strong>en</strong>tiel <strong>de</strong> croissance (notamm<strong>en</strong>t <strong>en</strong> Scandinavie, <strong>en</strong> France et <strong>en</strong> Italie du Nord). Sa diversité<br />
géographique (13 pays) est un élém<strong>en</strong>t <strong>de</strong> régularité <strong>de</strong>s performances financières, mais aussi<br />
un atout pour le développem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> part<strong>en</strong>ariats avec ses <strong>com</strong>merçants-locataires.<br />
Ce positionnem<strong>en</strong>t sur le segm<strong>en</strong>t le plus résistant <strong>de</strong> l’immobilier permet au Groupe d’affirmer<br />
ses ambitions <strong>de</strong> création <strong>de</strong> valeur,à travers une croissance régulière <strong>de</strong>s cash-flows et <strong>de</strong>s divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong>s.<br />
De soli<strong>de</strong>s performances <strong>com</strong>binées à une structure financière saine (notation S&P BBB+ stable<br />
<strong>de</strong>puis huit ans) et à un actionnariat stable.<br />
274<br />
c<strong>en</strong>tres<br />
<strong>com</strong>merciaux<br />
dét<strong>en</strong>us<br />
(1) Y <strong>com</strong>pris <strong><strong>com</strong>merces</strong> et bureaux.<br />
374<br />
c<strong>en</strong>tres<br />
<strong>com</strong>merciaux<br />
gérés<br />
3,4 M 1<br />
M 2 SCUL*<br />
Près <strong>de</strong> 1,5 Md<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
par an<br />
Patrimoine<br />
immobilier :<br />
14,7 M<strong>de</strong> 1
2<br />
3<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Chiffres clés<br />
Quelques chiffres sur... nos performances<br />
opérationnelles et financières<br />
Une plate-forme europé<strong>en</strong>ne <strong>en</strong> constante expansion<br />
Des loyers <strong>en</strong> forte croissance et <strong>de</strong> plus <strong>en</strong> plus diversifiés géographiquem<strong>en</strong>t<br />
Loyers bruts* <strong>en</strong> millions d’euros<br />
Répartition géographique<br />
52,9<br />
390,6<br />
Total : 443,5<br />
2005<br />
52,8<br />
2,9<br />
455,2<br />
Total : 510,9<br />
2006<br />
C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux Commerces<br />
48,8<br />
23,5<br />
517,9<br />
Total : 590,2<br />
2007<br />
Bureaux<br />
2005 2006 2007 2008 2009<br />
Nb <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres dét<strong>en</strong>us 230 236 240 276 274<br />
Valeur d’expertise droits <strong>com</strong>pris 1 7 446 9 127 11 312 14 786 14 750<br />
Effectifs 991 1 032 1 103 1 516 1 519<br />
Nb <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres gérés 330 342 342 378 374<br />
(1) En millions d’euros, part totale.<br />
52,4<br />
33,7<br />
620,1<br />
Total : 706,2<br />
2008<br />
49,9<br />
42,8<br />
787,4<br />
Total : 880,1<br />
2009<br />
• Une progression régulière <strong>de</strong>s loyers, <strong>com</strong>binant<br />
croissance interne et croissance externe<br />
(respectivem<strong>en</strong>t 1,9 % et 22,7 % <strong>en</strong> 2009).<br />
• Un rec<strong>en</strong>trage continu sur l’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong>.<br />
Ibérie<br />
15 %<br />
Italie-<br />
Grèce<br />
14 %<br />
2005<br />
<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale<br />
11 %<br />
Scandinavie<br />
0 %<br />
Activité :<br />
94 %<br />
Immobilier<br />
<strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong><br />
France-<br />
Belgique<br />
60 %<br />
Ibérie<br />
11 %<br />
Italie-<br />
Grèce<br />
11 %<br />
• En 2009, 80 % <strong>de</strong>s loyers provi<strong>en</strong>n<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s 3 zones les plus<br />
résistantes, <strong>en</strong> termes <strong>de</strong> chiffre d’affaires <strong>de</strong>s locataires<br />
<strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>me <strong>en</strong> termes <strong>de</strong> loyers.<br />
Effectifs :<br />
1 519<br />
salariés<br />
Scandinavie<br />
18 %<br />
2009<br />
<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale<br />
9 %<br />
France-<br />
Belgique<br />
51 %
Baux sous gestion :<br />
> 19 000<br />
Cash-flow net courant<br />
<strong>en</strong> euros par action<br />
1,41<br />
(1)<br />
1,68<br />
(1)<br />
1,94<br />
2005 2006 2007 2008 2009<br />
(1)<br />
(1) 2,14 2,07<br />
• Le cash-flow net courant* (part<br />
du groupe), qui s’élève à 369,7 millions<br />
d’euros, affiche une hausse <strong>de</strong> 8,3 %.<br />
• Les titres créés lors <strong>de</strong>s augm<strong>en</strong>tations<br />
<strong>de</strong> capital <strong>de</strong> décembre 2008 et mai 2009<br />
expliqu<strong>en</strong>t la diminution observée par<br />
action <strong>en</strong> 2009 (- 3,1 %).<br />
Taux d’impayés*:<br />
1,1 %<br />
Divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong><br />
<strong>en</strong> euro par action<br />
(3) (3) (3)<br />
(3)<br />
(1) Données ajustées suite aux augm<strong>en</strong>tations <strong>de</strong> capital <strong>de</strong> décembre 2008<br />
et/ou <strong>de</strong> mai 2009 (paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong> actions).<br />
(2) Soumis au vote <strong>de</strong>s actionnaires lors <strong>de</strong> l’assemblée générale du 8 avril 2010.<br />
(3) Données retraitées <strong>de</strong> la division du nominal interv<strong>en</strong>ue le 3 septembre 2007.<br />
0,9<br />
1,07<br />
1,25 1,25 1,25<br />
2005 2006 2007 2008 2009<br />
• Le divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> versé <strong>en</strong> 2009<br />
au titre <strong>de</strong> 2008 a été maint<strong>en</strong>u.<br />
• Il a été payé <strong>en</strong> actions à hauteur<br />
<strong>de</strong> 86,4 %, conformém<strong>en</strong>t au choix<br />
<strong>de</strong>s actionnaires.<br />
(2)<br />
Taux d’occupation<br />
financier*:<br />
97,4 %<br />
Actif net réévalué<br />
<strong>en</strong> euros par action<br />
21,2<br />
(1)<br />
28,4<br />
(1)<br />
35,9<br />
33,3<br />
28,7<br />
(3)<br />
(3)<br />
2005 2006 2007 2008 2009<br />
(1)<br />
• L’ANR* par action droits <strong>com</strong>pris<br />
a baissé <strong>de</strong> 14,1 % <strong>en</strong>tre fin 2008 et<br />
fin 2009 (- 12,8 % sont imputables à la<br />
baisse <strong>de</strong>s valeurs immobilières sous<br />
l’effet <strong>de</strong> la hausse <strong>de</strong>s taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t<br />
tels qu’estimés par les experts).<br />
(1)
4<br />
5<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Chiffres clés<br />
Quelques chiffres clés… sur nos performances sociétales<br />
et <strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>tales<br />
Un <strong>en</strong>gagem<strong>en</strong>t marqué et continu <strong>en</strong> faveur <strong>de</strong> la formation et <strong>de</strong> la parité<br />
Formation<br />
Taux d’accès à la formation et nombre d’heures disp<strong>en</strong>sées<br />
Groupe France<br />
Taux d’accès à la formation 77 % 85 %<br />
Nombre d’heures réalisées 25 131 11 732<br />
Soit 3 jours <strong>de</strong> formation Soit 3,5 jours <strong>de</strong> formation<br />
par collaborateur formé par collaborateur formé<br />
<strong>en</strong> moy<strong>en</strong>ne sur l’année <strong>en</strong> moy<strong>en</strong>ne sur l’année<br />
Nombre <strong>de</strong> stages réalisés 1 108<br />
64 % <strong>de</strong>s actions <strong>de</strong> formation sont réalisées<br />
par SégéCampus, l’École <strong>de</strong>s Métiers du Groupe<br />
Des progrès notables <strong>en</strong> matière <strong>de</strong> performance <strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>tale<br />
Consommation <strong>de</strong> flui<strong>de</strong>s<br />
(électricité, gaz et/ou chaleur, eau)<br />
466<br />
4,2<br />
210<br />
435<br />
3,8<br />
214<br />
403 397 395<br />
3,4<br />
De 2008 à 2009, les consommations d’électricité <strong>de</strong> gaz/chaleur<br />
et d’eau ont respectivem<strong>en</strong>t reculé <strong>de</strong> 0,5 %, 1,4 % et 25,9 %.<br />
197<br />
185 183<br />
2005 2006 2007 2008 2009<br />
Électricité (kWh/m 3 mail) Gaz + chaleur (kWh/m 3 mail) Eau (m 3 /m 2 mail)<br />
3,3<br />
2,4<br />
Répartition hommes/femmes<br />
au sein <strong>de</strong> l’effectif cadre (Groupe)<br />
Femmes<br />
58 %<br />
42 %<br />
Hommes<br />
59 %<br />
41 %<br />
2007 2008 2009<br />
54 %<br />
46 %<br />
Production <strong>de</strong> déchets industriels banals (DIB)<br />
et <strong>de</strong> cartons sur le patrimoine international<br />
24,9<br />
24,3 %<br />
20,5<br />
24,3<br />
24,6 %<br />
6,0 5,9 6,0<br />
DIB (kg/m 2 SCU)<br />
28,8 %<br />
24,7 %<br />
19,1<br />
4,7<br />
Cartons (kg/m 2 SCU) Cartons/Total (%)<br />
28,7 %<br />
18,1<br />
2005 2006 2007 2008 2009<br />
5,2
Une démarche <strong>de</strong> notation transpar<strong>en</strong>te<br />
Klépierre <strong>en</strong>treti<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s relations suivies avec les ag<strong>en</strong>ces<br />
<strong>de</strong> notation extra-financière, les analystes et les investisseurs<br />
ISR (Investissem<strong>en</strong>t Socialem<strong>en</strong>t Responsable).<br />
Les résultats <strong>de</strong>s notations Vigeo et SAM Research s’affich<strong>en</strong>t<br />
<strong>en</strong> progression <strong>de</strong>puis plusieurs années, preuve à la fois<br />
d’un effort accru <strong>de</strong> transpar<strong>en</strong>ce, mais aussi <strong>de</strong> la pertin<strong>en</strong>ce<br />
<strong>de</strong>s mesures adoptées.<br />
Klépierre reste cette année <strong>en</strong>core la seule foncière<br />
d’<strong>Europe</strong> contin<strong>en</strong>tale membre <strong>de</strong>s 4 indices suivants,<br />
qui font référ<strong>en</strong>ce dans le mon<strong>de</strong> <strong>de</strong> l’ISR:<br />
• Dow Jones Sustainability In<strong>de</strong>xes World et STOXX;<br />
• ASPI Eurozone;<br />
• Ethibel Excell<strong>en</strong>ce.<br />
Notation Vigeo – janvier 2009<br />
Performance <strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>tale,<br />
sociale et <strong>de</strong> gouvernance <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>treprise<br />
11.2006 01.2009<br />
Thème<br />
Ratings Scores Ratings Scores<br />
Ressources humaines + 61 ++ 55<br />
Droits humains + 52 ++ 52<br />
Environnem<strong>en</strong>t = 36 + 34<br />
Comportem<strong>en</strong>t sur les marchés + 62 + 47<br />
Gouvernem<strong>en</strong>t d’<strong>en</strong>treprise - 44 + 34<br />
Engagem<strong>en</strong>t sociétal + 54 - 40<br />
++ L’<strong>en</strong>treprise est classée parmi les <strong>en</strong>treprises les plus <strong>en</strong>gagées <strong>de</strong> son secteur.<br />
+ L’<strong>en</strong>treprise est classée parmi les <strong>en</strong>treprises actives <strong>de</strong> son secteur.<br />
= L’<strong>en</strong>treprise est classée dans la moy<strong>en</strong>ne <strong>de</strong>s <strong>en</strong>treprises <strong>de</strong> son secteur.<br />
- L’<strong>en</strong>treprise est classée parmi les <strong>en</strong>treprises <strong>en</strong> <strong>de</strong>ssous <strong>de</strong> la moy<strong>en</strong>ne <strong>de</strong> son secteur.<br />
-- L’<strong>en</strong>treprise est classée parmi les <strong>en</strong>treprises les moins avancées <strong>de</strong> son secteur.<br />
Notation SAM Research<br />
Positionnem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la performance <strong>de</strong> Klépierre ( )<br />
au regard <strong>de</strong>s <strong>en</strong>treprises <strong>de</strong> son secteur (min. max.)<br />
100<br />
75<br />
50<br />
25<br />
0<br />
Score total<br />
Dim<strong>en</strong>sion<br />
sociale<br />
Dim<strong>en</strong>sion<br />
<strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>tale<br />
Dim<strong>en</strong>sion<br />
économique<br />
Droits<br />
humains<br />
24<br />
Environnem<strong>en</strong>t Ressources<br />
humaines<br />
38<br />
43<br />
47<br />
49<br />
53<br />
55<br />
58<br />
61<br />
54<br />
56<br />
Comportem<strong>en</strong>t<br />
sur les marchés Gouvernem<strong>en</strong>t<br />
d’<strong>en</strong>treprise<br />
59<br />
60<br />
2006<br />
2007<br />
2008<br />
2009<br />
72<br />
72<br />
74<br />
www.vigeo.<strong>com</strong><br />
Engagem<strong>en</strong>t<br />
sociétal
6<br />
7<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Gouvernance<br />
Laur<strong>en</strong>t Morel, Prési<strong>de</strong>nt du Directoire<br />
<strong>de</strong>puis le 1 er janvier 2009<br />
Quel bilan dressez-vous <strong>de</strong> l’année 2009 ?<br />
Laur<strong>en</strong>t Morel : Dans un contexte <strong>de</strong> ral<strong>en</strong>tissem<strong>en</strong>t<br />
économique général, la stratégie d’allocation d’actifs <strong>de</strong><br />
Klépierre, conc<strong>en</strong>trée sur l’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong>* <strong>en</strong> <strong>Europe</strong><br />
contin<strong>en</strong>tale, s’est révélée payante: les rev<strong>en</strong>us locatifs, <strong>en</strong><br />
croissance à périmètre courant* <strong>com</strong>me à périmètre constant*,<br />
ont confirmé leur résistance unique parmi les classes d’actifs<br />
immobiliers. Autre réalisation importante: le programme<br />
<strong>de</strong> cessions que nous avions prévu d’opérer a pu être réalisé<br />
à hauteur <strong>de</strong> près <strong>de</strong> 400 millions d’euros d’actifs, à <strong>de</strong>s<br />
conditions financières satisfaisantes. Ces cessions, <strong>com</strong>binées<br />
au paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong> actions et à un assouplissem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong>s cov<strong>en</strong>ants bancaires <strong>de</strong> Klépierre, lui confèr<strong>en</strong>t une<br />
flexibilité financière accrue pour abor<strong>de</strong>r 2010.<br />
Comm<strong>en</strong>t définissez-vous votre métier ?<br />
L. M. : Notre force est d’être <strong>de</strong>s spécialistes: nous conc<strong>en</strong>trons<br />
nos efforts sur la <strong>com</strong>préh<strong>en</strong>sion <strong>de</strong>s <strong>en</strong>jeux du marché du<br />
<strong>com</strong>merce et <strong>de</strong>s att<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> nos cli<strong>en</strong>ts directs, à savoir les<br />
<strong>en</strong>seignes prés<strong>en</strong>tes dans nos c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux. Notre<br />
objectif est <strong>de</strong> créer <strong>de</strong> la valeur <strong>en</strong> améliorant le r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t<br />
locatif <strong>de</strong> nos actifs, et pour cela nous <strong>de</strong>vons favoriser la<br />
croissance <strong>de</strong>s chiffres d’affaires <strong>de</strong>s <strong>com</strong>merçants-locataires.<br />
Cinquante années d’expéri<strong>en</strong>ce sont pour cela un atout:<br />
inv<strong>en</strong>ter <strong>de</strong> nouveaux <strong>com</strong>plexes ou réinv<strong>en</strong>ter <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres<br />
<strong>com</strong>merciaux existants pour <strong>en</strong> augm<strong>en</strong>ter la fréqu<strong>en</strong>tation<br />
sont nos <strong>en</strong>jeux quotidi<strong>en</strong>s. La valorisation et le développem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres rest<strong>en</strong>t les <strong>de</strong>ux principaux moteurs <strong>de</strong> la<br />
croissance <strong>de</strong> notre cash-flow net courant*.<br />
« Klépierre a une ambition claire : rester<br />
la foncière <strong>de</strong> référ<strong>en</strong>ce pour l’immobilier<br />
<strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong> <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> contin<strong>en</strong>tale,<br />
à <strong>de</strong>stination <strong>de</strong>s gran<strong>de</strong>s <strong>en</strong>treprises<br />
<strong>de</strong> la distribution. »<br />
Quelle est votre stratégie pour les années à v<strong>en</strong>ir ?<br />
L. M. : Nous avons choisi d’être la foncière <strong>de</strong> référ<strong>en</strong>ce <strong>de</strong><br />
l’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong> à <strong>de</strong>stination <strong>de</strong>s gran<strong>de</strong>s <strong>en</strong>treprises<br />
<strong>de</strong> la distribution.Nous nous positionnons <strong>com</strong>me le part<strong>en</strong>aire<br />
incontournable <strong>de</strong> ces cli<strong>en</strong>ts à l’échelle <strong>de</strong> l’<strong>Europe</strong> contin<strong>en</strong>tale.<br />
Aujourd’hui,nos interlocuteurs ont plus que jamais besoin d’acteurs<br />
forts,prés<strong>en</strong>ts dans plusieurs pays,afin d’avoir accès à <strong>de</strong>s<br />
territoires pouvant satisfaire leurs besoins <strong>en</strong> termes <strong>de</strong> déploiem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong> nouveaux concepts. À cet égard, Klépierre est et <strong>en</strong>t<strong>en</strong>d rester<br />
un part<strong>en</strong>aire unique,capable <strong>de</strong> leur proposer une large variété<br />
<strong>de</strong> sites,bi<strong>en</strong> situés et bi<strong>en</strong> gérés, tout <strong>en</strong> leur garantissant un flux<br />
<strong>de</strong> consommateurs important chaque année et une <strong>com</strong>préh<strong>en</strong>sion<br />
fine <strong>de</strong> leur activité.<br />
Comm<strong>en</strong>t abor<strong>de</strong>z-vous 2010 ?<br />
L. M. : Les effets <strong>de</strong> la tourm<strong>en</strong>te financière sont <strong>en</strong> train <strong>de</strong><br />
s’estomper:à mon s<strong>en</strong>s, les vrais défis <strong>de</strong> <strong>de</strong>main sont industriels<br />
et cette crise n’est que le symptôme d’une évolution plus<br />
fondam<strong>en</strong>tale <strong>de</strong>s <strong>com</strong>portem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> consommation et <strong>de</strong>s<br />
équilibres économiques mondiaux. À nous <strong>de</strong> continuer à écouter<br />
nos cli<strong>en</strong>ts pour satisfaire, voire <strong>de</strong>vancer, leurs att<strong>en</strong>tes <strong>en</strong><br />
fonction <strong>de</strong> leurs modèles économiques.Je suis confiant:nos<br />
locataires, les gran<strong>de</strong>s <strong>en</strong>treprises <strong>de</strong> la distribution, ont su profiter<br />
<strong>de</strong> ces mois <strong>de</strong> transition pour adapter leur organisation et leur<br />
offre au nouveau paysage qui se <strong>de</strong>ssine après la crise. Klépierre<br />
dispose quant à elle d’une plate-forme unique <strong>de</strong> valorisation<br />
et <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> son patrimoine, conc<strong>en</strong>tré sur les régions<br />
europé<strong>en</strong>nes les plus dynamiques. Au-<strong>de</strong>là <strong>de</strong> l’année 2010, où<br />
Klépierre <strong>de</strong>vrait <strong>en</strong>registrer une légère croissance <strong>de</strong>s loyers et un<br />
mainti<strong>en</strong> du cash-flow net courant par action, notre Groupe reste<br />
<strong>en</strong> mesure d’assurer une croissance régulière <strong>de</strong> ces indicateurs<br />
dans les années à v<strong>en</strong>ir.
Le Directoire<br />
Il assure la direction opérationnelle <strong>de</strong> Klépierre et s’appuie sur l’expertise<br />
et l’expéri<strong>en</strong>ce <strong>de</strong>s membres du Comité <strong>de</strong> direction Klépierre-Ségécé,<br />
mis <strong>en</strong> place au cours <strong>de</strong> l’année 2008.<br />
Laur<strong>en</strong>t MOREL<br />
Membre du Directoire <strong>de</strong> Klépierre <strong>de</strong>puis le 1 er juin<br />
2005, et Prési<strong>de</strong>nt <strong>de</strong>puis le 1 er janvier 2009<br />
Après avoir débuté sa carrière à la Compagnie<br />
Bancaire, Laur<strong>en</strong>t Morel participe, <strong>en</strong> 1989, à<br />
la création du groupe Arval, puis à son développem<strong>en</strong>t<br />
international, <strong>en</strong> tant que Directeur<br />
Financier. En 1999, il pr<strong>en</strong>d <strong>en</strong> charge, dès sa<br />
création, la Direction Générale d’Artegy, filiale<br />
<strong>de</strong> BNP Paribas spécialisée dans la location <strong>de</strong><br />
véhicules industriels qu’il développe <strong>en</strong> France<br />
et au Royaume-Uni. Il rejoint le groupe Klépierre<br />
<strong>en</strong> février 2005, et <strong>de</strong>vi<strong>en</strong>t Gérant <strong>de</strong> Ségécé le 1er janvier 2006.<br />
47 ans – Ingénieur <strong>de</strong> l’École C<strong>en</strong>trale <strong>de</strong> Paris.<br />
Jean-Michel GAULT<br />
Membre du Directoire <strong>de</strong>puis le 1er juin 2005 et<br />
Directeur Général Délégué <strong>en</strong> charge <strong>de</strong>s finances<br />
et du pôle Bureaux <strong>de</strong>puis le 1er janvier 2009<br />
Jean-Michel Gault débute sa carrière chez GTM<br />
International (groupe Vinci) <strong>com</strong>me contrôleur<br />
financier,avant d’intégrer Cogedim <strong>en</strong> tant que<br />
Responsable <strong>de</strong>s services financiers puis Directeur<br />
Financier.En 1996,il rejoint le départem<strong>en</strong>t Investissem<strong>en</strong>t<br />
immobilier <strong>de</strong> Paribas et assume la<br />
Direction Financière <strong>de</strong> la Compagnie Foncière où<br />
il supervise sa fusion avec Klépierre, dont il <strong>de</strong>vi<strong>en</strong>t<br />
Directeur Financier <strong>en</strong> 1998.<br />
50 ans – Diplômé <strong>de</strong> l’École Supérieure <strong>de</strong> Commerce<br />
<strong>de</strong> Bor<strong>de</strong>aux.<br />
Le Comité <strong>de</strong> direction Klépierre-Ségécé<br />
Ce <strong>com</strong>ité, qui rassemble les membres du Directoire et les principaux<br />
dirigeants <strong>de</strong> la Société, a pour mission le suivi opérationnel <strong>de</strong> l’activité<br />
du Groupe et participe à l’élaboration <strong>de</strong> la stratégie. Il se réunit au moins<br />
1 fois par semaine.<br />
Éric DEGOUY<br />
Directeur Gestion et Valorisation du Patrimoine<br />
Membre du Comité <strong>de</strong> direction <strong>de</strong>puis le 1er avril 2008<br />
Entré chez Ségécé <strong>en</strong> 1976 <strong>en</strong> tant que Directeur <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tre,Éric Degouy occupe<br />
<strong>en</strong>suite les fonctions <strong>de</strong> Directeur <strong>de</strong> Programme puis <strong>de</strong> Directeur <strong>de</strong> l’Exploitation,<br />
Directeur Général Adjoint <strong>en</strong> charge <strong>de</strong> la France avant <strong>de</strong> pr<strong>en</strong>dre<br />
<strong>en</strong> charge la Direction Gestion et Valorisation du Patrimoine <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>semble du<br />
Groupe <strong>en</strong> <strong>Europe</strong>, <strong>en</strong> janvier 2005.<br />
58 ans – Diplômé <strong>de</strong> l’IUT <strong>de</strong> Paris.<br />
Bernard DESLANDES<br />
Directeur du Développem<strong>en</strong>t<br />
Membre du Comité <strong>de</strong> direction <strong>de</strong>puis le 1er avril 2008<br />
Après avoir exercé diverses responsabilités dans le domaine du développem<strong>en</strong>t<br />
chez les promoteurs Michel Laur<strong>en</strong>t puis SINVIM, Bernard Deslan<strong>de</strong>s rejoint<br />
Ségécé <strong>en</strong> 1992. Il y occupe les fonctions <strong>de</strong> Directeur <strong>de</strong> Programme puis, <strong>en</strong><br />
1998, <strong>de</strong> Directeur du Développem<strong>en</strong>t International avant <strong>de</strong> <strong>de</strong>v<strong>en</strong>ir Directeur<br />
du Développem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>semble du Groupe <strong>en</strong> août 2007.<br />
49 ans – DESS d’urbanisme <strong>de</strong> l’université Bor<strong>de</strong>aux III.<br />
Frédéric <strong>de</strong> KLOPSTEIN<br />
Directeur <strong>de</strong>s Investissem<strong>en</strong>ts<br />
Membre du Comité <strong>de</strong> direction <strong>de</strong>puis le 1er avril 2008<br />
Après avoir travaillé chez L’Oréal, où il participe, <strong>com</strong>me contrôleur <strong>de</strong> gestion,<br />
à la création <strong>de</strong> la filiale tchèque, Frédéric <strong>de</strong> Klopstein intègre la Direction<br />
<strong>de</strong> la Gestion Financière <strong>de</strong> Paribas <strong>en</strong> 1996, <strong>en</strong> tant que chargé <strong>de</strong> mission.<br />
En 2000, il rejoint Klépierre pour y piloter les opérations <strong>de</strong> croissance externe<br />
(Carrefour, Finiper, <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale…). Depuis septembre 2006, il est Directeur<br />
<strong>de</strong>s Investissem<strong>en</strong>ts.<br />
39 ans – Diplômé d’HEC.<br />
Marie-Thérèse DIMASI<br />
Directeur Juridique Groupe<br />
Membre du Comité <strong>de</strong> direction <strong>de</strong>puis le 1er avril 2008<br />
Après avoir travaillé au sein d’une SEM où elle était <strong>en</strong> charge <strong>de</strong>s relations<br />
public/privé dans le cadre du montage d’une nouvelle infrastructure <strong>de</strong> transport,<br />
Marie-Thérèse Dimasi rejoint une filiale immobilière <strong>de</strong> la Caisse <strong>de</strong>s Dépôts<br />
où, <strong>en</strong> tant que Directrice Juridique, elle pilote plusieurs opérations <strong>com</strong>plexes<br />
<strong>en</strong> France et à l’international. Elle <strong>en</strong>tre dans le groupe Klépierre <strong>en</strong> 2001<br />
<strong>en</strong> tant que Directrice Juridique Corporate, et pr<strong>en</strong>d par la suite la Direction<br />
Juridique du Groupe.<br />
49 ans – DESS droit du <strong>com</strong>merce international et MBA d’HEC.<br />
Alphonse MARDIVIRIN<br />
Secrétaire Général<br />
Membre du Comité <strong>de</strong> direction <strong>de</strong>puis le 1er avril 2008<br />
Alphonse Mardivirin intègre le groupe BNP Paribas <strong>en</strong> 1992,où il occupe diverses<br />
fonctions avant <strong>de</strong> rejoindre le Pôle Investm<strong>en</strong>t Solutions <strong>en</strong> tant que Secrétaire<br />
Général du métier Immobilier puis BNP Paribas Real Estate.Il <strong>de</strong>vi<strong>en</strong>t <strong>en</strong>suite<br />
Prési<strong>de</strong>nt du Directoire <strong>de</strong> BNP Paribas REIM <strong>en</strong> 2005.En 2007,il rejoint la<br />
Fonction Groupe « BNP Paribas ITP » <strong>en</strong> tant que Responsable du Départem<strong>en</strong>t<br />
Efficacité & Processus.Il intègre le groupe Klépierre fin 2008.<br />
43 ans – DEA monnaie, banque, finance <strong>de</strong> l’université Aix-Marseille III.<br />
Bruno VALENTIN<br />
Directeur <strong>de</strong>s Comptabilités et du Contrôle <strong>de</strong> gestion<br />
Membre du Comité <strong>de</strong> direction <strong>de</strong>puis le 1er avril 2008<br />
Bruno Val<strong>en</strong>tin débute sa carrière <strong>en</strong> tant qu’auditeur chez Conseils Associés<br />
avant <strong>de</strong> rejoindre le départem<strong>en</strong>t Banque et Immobilier d’Ernst & Young Audit.<br />
Il rejoint Klépierre <strong>en</strong> 2004 pour pr<strong>en</strong>dre <strong>en</strong> charge la Direction <strong>de</strong>s<br />
Comptabilités. En août 2006, ses fonctions sont élargies à la Direction<br />
du Contrôle <strong>de</strong> Gestion.<br />
44 ans – Maîtrise <strong>de</strong> sci<strong>en</strong>ces <strong>de</strong> gestion <strong>de</strong> l’université Paris-Dauphine,<br />
expert-<strong>com</strong>ptable.
8<br />
9<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Gouvernance<br />
Michel CLAIR<br />
Prési<strong>de</strong>nt du Conseil <strong>de</strong> surveillance<br />
Conseiller Référ<strong>en</strong>daire à la Cour<br />
<strong>de</strong>s <strong>com</strong>ptes, Michel Clair a occupé<br />
différ<strong>en</strong>tes fonctions au sein<br />
d’ag<strong>en</strong>ces gouvernem<strong>en</strong>tales et dans<br />
<strong>de</strong>s ministères. En 1991, il rejoint<br />
la Compagnie Bancaire dont il est<br />
Secrétaire Général et membre du<br />
Directoire. Après la fusion Paribas –<br />
Compagnie Bancaire, il <strong>de</strong>vi<strong>en</strong>t<br />
membre du Comité Exécutif <strong>de</strong> Paribas<br />
<strong>en</strong> charge <strong>de</strong>s affaires immobilières et<br />
<strong>de</strong>s services <strong>com</strong>muns. Il <strong>en</strong>tre dans le<br />
groupe Klépierre <strong>en</strong> 1996 <strong>en</strong> tant que<br />
membre du Conseil d’administration<br />
puis <strong>en</strong> pr<strong>en</strong>d la Prési<strong>de</strong>nce l’année<br />
suivante. Il est Prési<strong>de</strong>nt du Directoire<br />
<strong>de</strong> 1998 à 2008.<br />
62 ans – Diplômé <strong>de</strong> l’École Nationale<br />
d’Administration.<br />
« Des événem<strong>en</strong>ts conjoncturels dissimul<strong>en</strong>t<br />
parfois <strong>de</strong>s changem<strong>en</strong>ts plus structurels qu’il est<br />
du <strong>de</strong>voir du Conseil <strong>de</strong> surveillance <strong>de</strong> réévaluer. »<br />
Deux ans <strong>de</strong> fortes turbul<strong>en</strong>ces économiques et financières ne peuv<strong>en</strong>t être sans<br />
conséqu<strong>en</strong>ces sur les résultats d’une société <strong>com</strong>me Klépierre, naturellem<strong>en</strong>t s<strong>en</strong>sible<br />
aux variations <strong>de</strong> la consommation <strong>de</strong>s ménages. Le cash-flow net courant* et la valeur<br />
<strong>de</strong>s actifs ont diminué, mais l’impact <strong>de</strong> la crise est, à ce jour, somme toute modéré.<br />
Cette constatation n’exonère pas pour autant, bi<strong>en</strong> au contraire, d’une réflexion<br />
approfondie sur la pertin<strong>en</strong>ce <strong>de</strong> notre stratégie et <strong>de</strong> notre modèle économique.<br />
Des événem<strong>en</strong>ts conjoncturels dissimul<strong>en</strong>t parfois <strong>de</strong>s changem<strong>en</strong>ts plus structurels<br />
qu’il est du <strong>de</strong>voir du Conseil <strong>de</strong> surveillance <strong>de</strong> réévaluer.<br />
Croissance régulière <strong>de</strong> la consommation et <strong>de</strong>s rev<strong>en</strong>us du <strong>com</strong>merce, développem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong>s mo<strong>de</strong>s <strong>de</strong> distribution et <strong>de</strong> concepts <strong>com</strong>merciaux favorables au modèle <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tre<br />
<strong>com</strong>mercial* et, <strong>en</strong>fin, valorisation continue <strong>de</strong>s actifs autorisant le financem<strong>en</strong>t<br />
du développem<strong>en</strong>t par un recours avantageux à l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t: c’est sur ces 3 piliers<br />
qu’a reposé l’essor <strong>de</strong> Klépierre au cours <strong>de</strong>s <strong>de</strong>rnières années. Ce sont autant <strong>de</strong> défis<br />
pour les années à v<strong>en</strong>ir.<br />
Si le retour <strong>de</strong> la croissance <strong>de</strong> la consommation dép<strong>en</strong>d <strong>de</strong> facteurs exogènes à la<br />
Société, il apparaît aujourd’hui très clairem<strong>en</strong>t que la diversification géographique<br />
d’une part et l’investissem<strong>en</strong>t dans les différ<strong>en</strong>ts formats <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
d’autre part donn<strong>en</strong>t à Klépierre une bonne capacité <strong>de</strong> résistance.<br />
La pertin<strong>en</strong>ce du c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial <strong>com</strong>me lieu privilégié <strong>de</strong>s achats <strong>de</strong>s ménages ne<br />
nous semble pas davantage <strong>de</strong>voir être remise <strong>en</strong> cause <strong>en</strong> dépit du développem<strong>en</strong>t <strong>de</strong><br />
mo<strong>de</strong>s <strong>de</strong> distribution alternatifs liés à l’essor d’Internet. Ces <strong>de</strong>rniers sont inégalem<strong>en</strong>t<br />
adaptés aux produits et services qu’offre le c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial et surtout les <strong>en</strong>seignes<br />
s’adapt<strong>en</strong>t:elles r<strong>en</strong><strong>de</strong>nt <strong>com</strong>plém<strong>en</strong>taires leurs différ<strong>en</strong>ts canaux <strong>de</strong> distribution<br />
et continu<strong>en</strong>t d’investir massivem<strong>en</strong>t dans leurs réseaux <strong>de</strong> magasins.<br />
Sur le plan financier <strong>en</strong>fin, la phase <strong>de</strong> réajustem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s valeurs semble aujourd’hui<br />
achevée et la politique <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s investissem<strong>en</strong>ts peut être assurée<br />
avec une bonne sécurité grâce à une politique pru<strong>de</strong>nte <strong>de</strong> couverture contre<br />
les hausses <strong>de</strong> taux d’intérêt et à un r<strong>en</strong>forcem<strong>en</strong>t modéré <strong>de</strong>s fonds propres.<br />
La proposition faite aux actionnaires d’opter pour le paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong><br />
actions y contribuera <strong>com</strong>me au cours <strong>de</strong>s <strong>de</strong>ux <strong>de</strong>rnières années. À 1,25 euro par<br />
action, le montant du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> est maint<strong>en</strong>u pour un nombre d’actions lui-même<br />
<strong>en</strong> augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong> 10 %. Cette augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong> la distribution doit être considérée<br />
<strong>com</strong>me un signe clair <strong>de</strong> confiance <strong>de</strong> la Société <strong>en</strong> l’av<strong>en</strong>ir.
Le Conseil <strong>de</strong> surveillance : un attachem<strong>en</strong>t<br />
marqué à une gouvernance pragmatique et cohér<strong>en</strong>te<br />
Le Conseil <strong>de</strong> surveillance a pour mission d’exercer un contrôle sur la gestion <strong>de</strong> la société par le Directoire<br />
qui lui remet un rapport <strong>de</strong> gestion sur une base trimestrielle.Le Conseil <strong>de</strong> surveillance <strong>de</strong> Klépierre se<br />
réunit au moins 4 fois par an.<br />
Le Conseil,que ce soit dans sa <strong>com</strong>position même ou dans ses propres structures organisationnelles,a pris<br />
<strong>de</strong>s dispositions propres à garantir aux actionnaires et au marché que ses missions soi<strong>en</strong>t ac<strong>com</strong>plies avec<br />
l’indép<strong>en</strong>dance et l’objectivité nécessaires à sa fonction.À ce titre,la Société a réaffirmé ses <strong>en</strong>gagem<strong>en</strong>ts<br />
<strong>en</strong> termes <strong>de</strong> pratiques <strong>de</strong> bonne gouvernance <strong>en</strong> adoptant <strong>com</strong>me référ<strong>en</strong>ce le co<strong>de</strong> <strong>de</strong> gouvernem<strong>en</strong>t<br />
d’<strong>en</strong>treprise <strong>de</strong>s sociétés cotées (ou « co<strong>de</strong> AFEP/MEDEF »), publié <strong>en</strong> décembre 2008.<br />
Le Conseil veille notamm<strong>en</strong>t à ce que les administrateurs indép<strong>en</strong>dants soi<strong>en</strong>t surreprés<strong>en</strong>tés <strong>en</strong> son sein.<br />
Ces administrateurs sont aujourd’hui au nombre <strong>de</strong> 4 et prési<strong>de</strong>nt respectivem<strong>en</strong>t chacun <strong>de</strong>s Comités<br />
spécialisés institués par le Conseil <strong>de</strong> surveillance.Ces Comités sont une ressource non négligeable sur<br />
laquelle s’appuie le Conseil pour ac<strong>com</strong>plir son travail le plus efficacem<strong>en</strong>t possible (cf. page suivante).<br />
Le Conseil se r<strong>en</strong>ouvelle partiellem<strong>en</strong>t à chaque assemblée générale annuelle,suivant le nombre <strong>de</strong>s<br />
membres <strong>en</strong> fonction,<strong>de</strong> façon à permettre un r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>t aussi régulier que possible et <strong>com</strong>plet<br />
au bout d’une pério<strong>de</strong> <strong>de</strong> trois années (article 11 <strong>de</strong>s statuts).<br />
La rémunération <strong>de</strong>s membres du Conseil <strong>de</strong> surveillance se <strong>com</strong>pose uniquem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> jetons <strong>de</strong> prés<strong>en</strong>ce.<br />
Elle est déterminée sur une base individuelle, selon les mandats occupés au sein <strong>de</strong>s différ<strong>en</strong>ts<br />
Comités et répartie <strong>en</strong> t<strong>en</strong>ant <strong>com</strong>pte <strong>de</strong> la prés<strong>en</strong>ce effective <strong>de</strong> chaque membre aux séances<br />
du Conseil et <strong>de</strong>s Comités.<br />
1 2<br />
1. Brygg<strong>en</strong>, Viejle, Danemark<br />
2. Kupol<strong>en</strong>, Borlänge, Suè<strong>de</strong><br />
3. El Destriero, Vittuone, Italie<br />
11<br />
réunions<br />
<strong>en</strong> 2009<br />
4<br />
administrateurs<br />
indép<strong>en</strong>dants<br />
4<br />
Comités<br />
spécialisés<br />
91 %<br />
<strong>de</strong> taux<br />
<strong>de</strong> participation<br />
3
10<br />
11<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Gouvernance<br />
Membres du Conseil <strong>de</strong> surveillance<br />
Vivi<strong>en</strong> LÉVY-GARBOUA<br />
Vice-Prési<strong>de</strong>nt du Conseil<br />
<strong>de</strong> surveillance<br />
Date <strong>de</strong> première nomination :<br />
12 avril 2000<br />
Vivi<strong>en</strong> Lévy-Garboua débute sa<br />
carrière professionnelle au service<br />
Recherche <strong>de</strong> la Banque <strong>de</strong> France<br />
avant <strong>de</strong> rejoindre le groupe<br />
BNP Paribas <strong>en</strong> 1980.Il y occupe<br />
<strong>de</strong>s fonctions <strong>de</strong> direction dans<br />
différ<strong>en</strong>ts départem<strong>en</strong>ts avant<br />
d’être nommé S<strong>en</strong>ior Adviser<br />
<strong>en</strong> septembre 2008.<br />
63 ans – Diplômé <strong>de</strong> l’École<br />
Polytechnique, PhD <strong>en</strong> économie<br />
<strong>de</strong> l’université <strong>de</strong> Harvard.<br />
Quatre <strong>com</strong>ités spécialisés pour le Conseil <strong>de</strong> surveillance<br />
Le Comité <strong>de</strong>s nominations<br />
et <strong>de</strong>s rémunérations<br />
(Règlem<strong>en</strong>t intérieur modifié le 8 avril 2004)<br />
Jérôme BÉDIER<br />
Administrateur indép<strong>en</strong>dant1 Prési<strong>de</strong>nt du Comité<br />
du développem<strong>en</strong>t durable<br />
Date <strong>de</strong> première nomination :<br />
8 avril 2004<br />
Prési<strong>de</strong>nt Exécutif <strong>de</strong> la Fédération<br />
<strong>de</strong>s Entreprises du Commerce et<br />
<strong>de</strong> la Distribution et Prési<strong>de</strong>nt du<br />
Conseil d’administration <strong>de</strong> l’Union<br />
d’Économie Sociale pour le Logem<strong>en</strong>t,Jérôme<br />
Bédier a notamm<strong>en</strong>t<br />
été Associé au sein <strong>de</strong> Deloitte &<br />
Touche dont il a assuré le développem<strong>en</strong>t<br />
à l’international.<br />
Auparavant,il a exercé <strong>de</strong>s<br />
fonctions au sein <strong>de</strong> différ<strong>en</strong>ts<br />
ministères (Industrie,Économie<br />
et Finances et Commerce et<br />
Artisanat).<br />
54 ans – Diplômé <strong>de</strong> l’Institut<br />
d’Étu<strong>de</strong>s Politiques <strong>de</strong> Paris et <strong>de</strong><br />
l’École Nationale d’Administration.<br />
Créé <strong>en</strong> 1998, ce Comité se réunit au moins 1 fois par an. Outre<br />
les missions classiques qui lui sont dévolues (formulation <strong>de</strong><br />
re<strong>com</strong>mandations portant sur la nomination et les différ<strong>en</strong>tes<br />
formes <strong>de</strong> rémunération <strong>de</strong>s membres du Directoire et <strong>de</strong>s<br />
membres du Conseil <strong>de</strong> surveillance), ce Comité a notamm<strong>en</strong>t<br />
procédé à la revue <strong>de</strong> l’indép<strong>en</strong>dance <strong>de</strong>s membres du Conseil<br />
<strong>de</strong> surveillance, conformém<strong>en</strong>t aux re<strong>com</strong>mandations formulées<br />
par le co<strong>de</strong> <strong>de</strong> gouvernem<strong>en</strong>t d’<strong>en</strong>treprise <strong>de</strong>s sociétés<br />
publié par l’AFEP et le MEDEF.<br />
Nombre <strong>de</strong> réunions <strong>en</strong> 2009 : 3<br />
Taux <strong>de</strong> participation : 100 %<br />
Bertrand DE FEYDEAU<br />
Administrateur indép<strong>en</strong>dant1 Prési<strong>de</strong>nt du Comité<br />
<strong>de</strong>s investissem<strong>en</strong>ts<br />
Date <strong>de</strong> première nomination :<br />
21 juillet 1998<br />
Bertrand <strong>de</strong> Fey<strong>de</strong>au a exercé et<br />
continue d’exercer <strong>de</strong> nombreux<br />
mandats au sein <strong>de</strong> sociétés à<br />
dominante immobilière. Prési<strong>de</strong>nt<br />
<strong>de</strong> Foncière Développem<strong>en</strong>t Logem<strong>en</strong>ts,<br />
il est par ailleurs Directeur<br />
Général <strong>de</strong>s Affaires Économiques<br />
<strong>de</strong> l’Archevêché <strong>de</strong> Paris,Prési<strong>de</strong>nt<br />
<strong>de</strong> la Fondation Palladio et <strong>de</strong> la<br />
Fondation <strong>de</strong>s Bernardins.<br />
61 ans – Maîtrise <strong>de</strong> droit, et<br />
diplômé <strong>de</strong> l’Institut d’Étu<strong>de</strong>s<br />
Politiques <strong>de</strong> Paris.<br />
Le Comité d’audit<br />
Bertrand JACQUILLAT<br />
Administrateur indép<strong>en</strong>dant1 Prési<strong>de</strong>nt du Comité d’audit<br />
Date <strong>de</strong> première nomination :<br />
12 avril 2001<br />
Prési<strong>de</strong>nt-Directeur Général<br />
d’Associés <strong>en</strong> Finance et du Cercle<br />
<strong>de</strong>s Économistes, Professeur à<br />
l’Institut d’Étu<strong>de</strong>s Politiques <strong>de</strong><br />
Paris, Bertrand Jacquillat a publié<br />
plus d’une dizaine d’ouvrages et<br />
une c<strong>en</strong>taine d’articles, dont une<br />
gran<strong>de</strong> partie dans <strong>de</strong>s revues<br />
sci<strong>en</strong>tifiques à <strong>com</strong>ité <strong>de</strong> lecture.<br />
65 ans – Diplômé <strong>de</strong> HEC, <strong>de</strong> l’Institut<br />
d’Étu<strong>de</strong>s Politiques <strong>de</strong> Paris,<br />
MBA <strong>de</strong> l’université <strong>de</strong> Harvard,<br />
doctorat <strong>en</strong> économie et gestion<br />
financière <strong>de</strong> l’université Paris -<br />
Dauphine et agrégation <strong>de</strong> droit.<br />
(Règlem<strong>en</strong>t intérieur modifié le 8 avril 2004)<br />
Mis <strong>en</strong> place <strong>en</strong> 1998, il a pour rôle d’examiner et d’évaluer<br />
les docum<strong>en</strong>ts financiers diffusés par la Société dans le cadre<br />
<strong>de</strong>s arrêtés <strong>de</strong> <strong>com</strong>ptes annuels et semestriels mais égalem<strong>en</strong>t<br />
d’assurer la surveillance du contrôle externe et interne <strong>de</strong><br />
la Société. Il se réunit au moins 2 fois par an et peut solliciter<br />
le Directoire dans le cadre <strong>de</strong> ses activités pour procé<strong>de</strong>r<br />
à toute audition ou obt<strong>en</strong>ir toute information. Les membres<br />
du Directoire et les représ<strong>en</strong>tants <strong>de</strong>s <strong>com</strong>missaires<br />
aux <strong>com</strong>ptes assist<strong>en</strong>t aux réunions du Comité d’audit.<br />
Nombre <strong>de</strong> réunions <strong>en</strong> 2009 : 3<br />
Taux <strong>de</strong> participation : 75 %
Bertrand LETAMENDIA<br />
Administrateur indép<strong>en</strong>dant1 Prési<strong>de</strong>nt du Comité <strong>de</strong>s nominations<br />
et <strong>de</strong>s rémunérations<br />
Date <strong>de</strong> première nomination :<br />
21 juillet 1998<br />
Bertrand Letam<strong>en</strong>dia a réalisé<br />
l’<strong>en</strong>semble <strong>de</strong> sa carrière professionnelle<br />
dans <strong>de</strong>s sociétés immobilières.Il<br />
a successivem<strong>en</strong>t assuré<br />
les fonctions <strong>de</strong> Responsable du<br />
Développem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> STIM (groupe<br />
Bouygues),Directeur <strong>de</strong> Kaufman<br />
& Broad,Directeur Immobilier du<br />
groupe AGF <strong>de</strong> 1997 à 2008.En<br />
2009,il fon<strong>de</strong> AITA Conseils SAS<br />
(société <strong>de</strong> conseil économique,<br />
<strong>com</strong>mercial et immobilier).<br />
63 ans – Diplômé <strong>de</strong> l’ESSEC.<br />
Le Comité <strong>de</strong>s investissem<strong>en</strong>ts<br />
(Règlem<strong>en</strong>t intérieur modifié le 6 février 2009)<br />
Institué <strong>en</strong> 1998,ce Comité se réunit au minimum 2 fois par an.<br />
Il a pour mission <strong>de</strong> proposer la politique d’investissem<strong>en</strong>t et<br />
d’arbitrage du Groupe et est un véritable outil d’ai<strong>de</strong> à la décision<br />
pour le Conseil <strong>en</strong> la matière.Les membres du Directoire assist<strong>en</strong>t<br />
aux réunions du Comité <strong>de</strong>s investissem<strong>en</strong>ts.Le Comité peut être<br />
convoqué à la <strong>de</strong>man<strong>de</strong> d’au moins 2 <strong>de</strong> ses membres qui peuv<strong>en</strong>t<br />
égalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>man<strong>de</strong>r au Directoire <strong>de</strong> procé<strong>de</strong>r à toute audition<br />
et <strong>de</strong> lui fournir toute information.<br />
Nombre <strong>de</strong> réunions <strong>en</strong> 2009 : 5<br />
Taux <strong>de</strong> participation : 80 %<br />
Dominique HOENN<br />
Date <strong>de</strong> première nomination :<br />
8 avril 2004<br />
S<strong>en</strong>ior Adviser <strong>de</strong> BNP Paribas,<br />
membre du Collège <strong>de</strong> l’Autorité<br />
<strong>de</strong>s marchés financiers et du<br />
Conseil <strong>de</strong> surveillance <strong>de</strong> NYSE<br />
Euronext Group, Dominique<br />
Ho<strong>en</strong>n a effectué l’intégralité<br />
<strong>de</strong> sa carrière professionnelle au<br />
sein du groupe BNP Paribas. Il a<br />
égalem<strong>en</strong>t assumé les fonctions<br />
<strong>de</strong> Prési<strong>de</strong>nt du Conseil <strong>de</strong><br />
surveillance <strong>de</strong> Klépierre et <strong>de</strong><br />
Klémurs respectivem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> 2005<br />
à 2008 et <strong>de</strong> 2006 à 2008.<br />
69 ans – Diplômé <strong>de</strong> l’ESSEC.<br />
(1) Un administrateur est indép<strong>en</strong>dant lorsqu’il n’<strong>en</strong>treti<strong>en</strong>t aucune relation <strong>de</strong> quelque<br />
nature que ce soit avec la Société, son Groupe, ou sa direction, qui puisse <strong>com</strong>promettre<br />
l’exercice <strong>de</strong> sa liberté <strong>de</strong> jugem<strong>en</strong>t. Ainsi par administrateur indép<strong>en</strong>dant il faut<br />
<strong>en</strong>t<strong>en</strong>dre, non pas seulem<strong>en</strong>t administrateur non-exécutif c’est-à-dire n’exerçant<br />
par <strong>de</strong> fonctions <strong>de</strong> direction <strong>de</strong> la Société ou <strong>de</strong> son Groupe, mais <strong>en</strong>core dépourvu<br />
<strong>de</strong> li<strong>en</strong> d’intérêt particulier (actionnaire significatif, salarié, autre) avec ceux-ci.<br />
Sarah ROUSSEL<br />
Date <strong>de</strong> première nomination :<br />
1er janvier 2009<br />
Sarah Roussel a effectué toute<br />
sa carrière au sein du groupe<br />
BNP Paribas où elle a été chef<br />
<strong>de</strong> mission au sein <strong>de</strong> l’Inspection<br />
Générale avant d’intégrer l’équipe<br />
Gestion Financière au sein du pôle<br />
Finance et Développem<strong>en</strong>t Groupe<br />
<strong>de</strong> BNP Paribas.Elle <strong>en</strong> assume<br />
la responsabilité <strong>de</strong>puis 2007.<br />
36 ans – Diplômée <strong>de</strong> l’ESSEC,<br />
MBA <strong>de</strong> l’INSEAD.<br />
Le Comité du développem<strong>en</strong>t durable<br />
(Règlem<strong>en</strong>t intérieur modifié le 31 octobre 2008)<br />
Depuis sa création <strong>en</strong> avril 2008,ce Comité a reçu pour mission <strong>de</strong><br />
rec<strong>en</strong>ser les principales catégories <strong>de</strong> risques auxquelles l’activité du<br />
Groupe est exposée,<strong>de</strong> suivre le plan d’action mis <strong>en</strong> place pour y faire<br />
face et d’examiner la contribution du Groupe au développem<strong>en</strong>t durable.<br />
Nombre <strong>de</strong> réunions <strong>en</strong> 2009 : 4<br />
Taux <strong>de</strong> participation : 100 %<br />
Philippe THEL<br />
Date <strong>de</strong> première nomination :<br />
7 avril 2006<br />
Philippe Thel a effectué toute sa<br />
carrière au sein <strong>de</strong> BNP Paribas<br />
<strong>en</strong> assumant successivem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong>s fonctions <strong>de</strong> direction au sein<br />
<strong>de</strong> l’activité Corporate Banking<br />
avant <strong>de</strong> <strong>de</strong>v<strong>en</strong>ir Directeur <strong>de</strong>s<br />
Financem<strong>en</strong>ts Immobiliers France.<br />
En 2000,ses responsabilités sont<br />
élargies à la Direction <strong>de</strong>s Financem<strong>en</strong>ts<br />
Immobiliers Europé<strong>en</strong>s<br />
<strong>de</strong> BNP Paribas.<br />
55 ans – Diplômé <strong>de</strong> l’École<br />
Supérieure <strong>de</strong> Commerce<br />
<strong>de</strong> Toulouse, lic<strong>en</strong>ce <strong>en</strong> sci<strong>en</strong>ces<br />
économiques.<br />
E Pour <strong>en</strong> savoir plus sur les mandats occupés par les<br />
membres du Conseil <strong>de</strong> surveillance, consulter les pages 106<br />
et suivantes.<br />
E Pour <strong>en</strong> savoir plus sur la <strong>com</strong>position et les travaux<br />
<strong>de</strong>s Comités, consulter le rapport du Prési<strong>de</strong>nt du Conseil<br />
<strong>de</strong> surveillance (pages 140 et suivantes).
12<br />
13<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Bourse et actionnariat<br />
L’action Klépierre, <strong>en</strong> forte hausse malgré<br />
une année boursière volatile<br />
L’année 2009 aura été marquée par une volatilité particulièrem<strong>en</strong>t<br />
forte et <strong>de</strong>s changem<strong>en</strong>ts d’opinion brutaux <strong>de</strong> la part <strong>de</strong>s<br />
investisseurs <strong>en</strong> actions.<br />
Le titre Klépierre n’a pas échappé à la règle:délaissé au premier<br />
trimestre où il a atteint un plus bas <strong>en</strong> neuf années, à 10 euros,<br />
il s’est très nettem<strong>en</strong>t repris sur les trois <strong>de</strong>rniers trimestres.<br />
Il termine l’année à 28,39 euros,<strong>en</strong> hausse <strong>de</strong> 62,2 %,pour une<br />
hausse <strong>de</strong> l’indice EPRA Eurozone <strong>de</strong> 34,4 %.Les volumes quotidi<strong>en</strong>s<br />
moy<strong>en</strong>s négociés sur Euronext Paris TM sont légèrem<strong>en</strong>t inférieurs à<br />
ceux constatés <strong>en</strong> 2008 (<strong>en</strong>viron 523000 titres contre 594000 un an<br />
plus tôt). Cette baisse est toutefois à relativiser <strong>com</strong>pte t<strong>en</strong>u du<br />
développem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s plates-formes <strong>de</strong> négociation alternatives.<br />
L’action Klémurs affiche pour sa part une progression <strong>de</strong> 16,8 %,<br />
terminant l’année à 14,60 euros.<br />
Fiche signalétique <strong>de</strong> l’action<br />
Co<strong>de</strong> ISIN : FR0000121964/Co<strong>de</strong> mnémonique : LI/Marché : EURONEXT PARIS TM - Compartim<strong>en</strong>t A/Nombre <strong>de</strong> titres : 181 972 159/Indices : SBF80, SBF120, SBF250,<br />
EURONEXT 100, S.I.I.C. FRANCE, CAC ALL SHARES, CAC NEXT20, CAC FINANCIALS, CAC REAL ESTATE, DJ STOXX 600, EPRA Eurozone, GPR 250 In<strong>de</strong>x.<br />
Performance <strong>de</strong> l’action<br />
180<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
Performance du titre<br />
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009<br />
Cours <strong>de</strong> clôture 14,34 15,47 21,13 25,71 46,37 34,01 17,50 28,39<br />
% <strong>de</strong> progression 20,3 % 10,9 % 36,6 % 21,7 % 80,4 % - 26,6 % - 48,6 % 62,2 %<br />
Progression du CAC 40 - 33,7 % 16,1 % 7,4 % 23,4 % 17,5 % 1,3 % - 42,7 % 22,3 %<br />
Progression <strong>de</strong> l’indice EPRA Eurozone 9,7 % 13,2 % 31,0 % 23,5 % 45,5 % - 26,5 % - 45,4 % 34,4 %<br />
Source : Euronext.<br />
- Klépierre - EPRA Eurozone -<br />
CAC 40<br />
01/09 04/09 07/09 10/09 01/10<br />
Source : Euronext, EPRA (base 100 au 31/12/2008).<br />
1 600 000<br />
1 400 000<br />
1 200 000<br />
1 000 000<br />
800 000<br />
600 000<br />
400 000<br />
200 000<br />
0
Klépierre et ses actionnaires, une relation<br />
<strong>de</strong> confiance et <strong>de</strong> long terme<br />
Au-<strong>de</strong>là du strict respect <strong>de</strong>s obligations réglem<strong>en</strong>taires,<br />
Klépierre est soucieuse <strong>de</strong> fournir au public une information<br />
financière la plus rigoureuse et la plus transpar<strong>en</strong>te possible,<br />
conforme à sa volonté <strong>de</strong> bâtir avec ses actionnaires <strong>de</strong>s<br />
relations <strong>de</strong> confiance et <strong>de</strong> long terme. La continuité <strong>de</strong><br />
l’information pour tous les actionnaires est assurée grâce<br />
à la diffusion <strong>de</strong> <strong>com</strong>muniqués <strong>de</strong> presse sur la stratégie,<br />
les événem<strong>en</strong>ts significatifs et bi<strong>en</strong> sûr les résultats publiés<br />
semestriellem<strong>en</strong>t et les chiffres d’affaires trimestriels. Le site<br />
Internet, mis à jour <strong>en</strong> perman<strong>en</strong>ce, permet <strong>de</strong> consulter<br />
l’<strong>en</strong>semble <strong>de</strong> l’information financière réglem<strong>en</strong>tée et plus<br />
Cal<strong>en</strong>drier 2010<br />
Réunion d’actionnaires individuels à R<strong>en</strong>nes<br />
Chiffre d’affaires du 4e trimestre 2009 et <strong>de</strong> l’exercice 2009 26/01/2010<br />
Résultats 2009 10/02/20101 Assemblée générale 08/04/2010<br />
Pério<strong>de</strong> d’option pour le paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong> actions 19/04/2010 au 30/04/2010<br />
Chiffre d’affaires du 1er trimestre 2010 21/04/2010<br />
Règlem<strong>en</strong>t-livraison du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> 14/05/2010<br />
Chiffre d’affaires du 2 e trimestre 2010 et résultats du 1 er semestre 2010 27/07/2010 1<br />
Chiffre d’affaires du 3 e trimestre 2010 21/10/2010<br />
(1) Communiqué <strong>de</strong> presse et téléconfér<strong>en</strong>ce la veille après clôture <strong>de</strong> bourse.<br />
généralem<strong>en</strong>t toute information que le Groupe souhaite mettre<br />
à la disposition <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>semble du marché. Les assemblées<br />
générales constitu<strong>en</strong>t quant à elles <strong>de</strong>s r<strong>en</strong><strong>de</strong>z-vous privilégiés<br />
pour les actionnaires individuels, au côté <strong>de</strong>s réunions dédiées,<br />
tandis que <strong>de</strong>s prés<strong>en</strong>tations semestrielles et <strong>de</strong>s confér<strong>en</strong>ces<br />
téléphoniques trimestrielles sont organisées pour les analystes<br />
et les investisseurs institutionnels. Chaque année, ces <strong>de</strong>rniers<br />
sont égalem<strong>en</strong>t invités à découvrir une partie du patrimoine du<br />
Groupe et à r<strong>en</strong>contrer les équipes <strong>de</strong> terrain lors <strong>de</strong>s Investor’s<br />
days, qui les ont m<strong>en</strong>és <strong>en</strong> Scandinavie <strong>en</strong> juin 2009.<br />
Le paiem<strong>en</strong>t d’un divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>de</strong> 1,25 euro par action au titre<br />
<strong>de</strong> l’exercice 2009 sera soumis au vote <strong>de</strong>s actionnaires, réunis<br />
<strong>en</strong> assemblée générale le 8 avril 2010. L’option <strong>de</strong> paiem<strong>en</strong>t<br />
du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong> actions sera égalem<strong>en</strong>t proposé.<br />
www.klepierre.<strong>com</strong> E Les informations concernant les<br />
modalités définitives <strong>de</strong> cette distribution sont disponibles<br />
sur le site Internet <strong>de</strong> Klépierre.<br />
E Pour <strong>en</strong> savoir plus sur le capital et sa répartition,<br />
consulter la partie « Capital et actionnariat » du rapport<br />
<strong>de</strong> gestion (pages 119 et suivantes).
14<br />
15<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009
01<br />
Stratégie
16<br />
17<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Stratégie/Analyse du marché du Groupe<br />
Le positionnem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> Klépierre sur l’immobilier<br />
<strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong> <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> contin<strong>en</strong>tale est un choix<br />
stratégique <strong>de</strong> longue date.<br />
L’activité <strong>de</strong> Klépierre, si elle <strong>com</strong>porte un pôle Bureaux, reste<br />
très majoritairem<strong>en</strong>t conc<strong>en</strong>trée sur l’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong>,<br />
qui représ<strong>en</strong>te 94 % <strong>de</strong> ses loyers <strong>en</strong> 2009.<br />
L’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong>* a démontré <strong>en</strong> 2009 sa résistance<br />
particulière aux cycles <strong>de</strong> l’immobilier. Cette résistance s’explique<br />
par plusieurs élém<strong>en</strong>ts fondam<strong>en</strong>taux.Tout d’abord, ce segm<strong>en</strong>t<br />
est intimem<strong>en</strong>t lié à la consommation:même si les loyers <strong>de</strong>s<br />
c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux* provi<strong>en</strong>n<strong>en</strong>t <strong>en</strong> majorité <strong>de</strong> loyers minima<br />
garantis* (lire <strong>en</strong>cadré ci-contre), leur évolution à long terme reste<br />
liée à celle <strong>de</strong>s chiffres d’affaires <strong>de</strong>s <strong>com</strong>merçants-locataires.<br />
La consommation, bi<strong>en</strong> que sujette à <strong>de</strong>s ral<strong>en</strong>tissem<strong>en</strong>ts,<br />
voire exceptionnellem<strong>en</strong>t à <strong>de</strong>s baisses <strong>en</strong> pério<strong>de</strong> <strong>de</strong> crise,<br />
<strong>com</strong>me <strong>en</strong> 2009, reste un sous-jac<strong>en</strong>t soli<strong>de</strong> à moy<strong>en</strong> et long<br />
termes. L’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong> permet égalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> répartir<br />
le risque <strong>de</strong> contrepartie <strong>en</strong>tre une multitu<strong>de</strong> <strong>de</strong> locataires opérant<br />
dans <strong>de</strong>s secteurs d’activité distincts (voir illustrations p. 33).<br />
Il prés<strong>en</strong>te <strong>de</strong> fait <strong>de</strong>s taux <strong>de</strong> vacance généralem<strong>en</strong>t très faibles<br />
(quelques pour-c<strong>en</strong>t, contre souv<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s pourc<strong>en</strong>tages à <strong>de</strong>ux<br />
chiffres dans l’immobilier <strong>de</strong> bureaux) et bénéficie égalem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong> baux longs.<br />
Enfin, le développem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux est<br />
largem<strong>en</strong>t réglem<strong>en</strong>té <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> contin<strong>en</strong>tale, dans le cadre<br />
<strong>de</strong>s politiques urbaines et <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t durable <strong>de</strong>s<br />
collectivités. Ceci garantit une visibilité sur le long terme<br />
aux propriétaires établis.<br />
Le caractère <strong>de</strong> plus <strong>en</strong> plus international <strong>de</strong>s <strong>en</strong>seignes est<br />
l’une <strong>de</strong>s gran<strong>de</strong>s t<strong>en</strong>dances qui se dégage <strong>de</strong>puis plusieurs<br />
années <strong>en</strong> matière <strong>de</strong> <strong>com</strong>merce. De Prague à Madrid <strong>en</strong> passant<br />
par Toulouse, le panel <strong>de</strong> boutiques est désormais peu différ<strong>en</strong>t<br />
d’un c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial à l’autre. Les gran<strong>de</strong>s <strong>en</strong>treprises <strong>de</strong><br />
la distribution déploi<strong>en</strong>t leurs stratégies <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t<br />
à l’échelle europé<strong>en</strong>ne et ils ont besoin pour ce faire <strong>de</strong><br />
part<strong>en</strong>aires capables <strong>de</strong> répondre à leurs problématiques<br />
immobilières: prés<strong>en</strong>ce paneuropé<strong>en</strong>ne, gestion performante<br />
<strong>de</strong>s sites et opportunités d’expansion.<br />
Si les t<strong>en</strong>dances globales <strong>de</strong> consommation <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> sont<br />
<strong>com</strong>munes, chaque zone géographique conserve néanmoins ses<br />
spécificités. Lieu d’achat, <strong>de</strong> convivialité et <strong>de</strong> dét<strong>en</strong>te, le c<strong>en</strong>tre<br />
<strong>com</strong>mercial est <strong>de</strong>v<strong>en</strong>u un élém<strong>en</strong>t clé <strong>de</strong> l’aménagem<strong>en</strong>t<br />
du territoire et <strong>de</strong> la vie locale. De ce point <strong>de</strong> vue, les espaces<br />
<strong>com</strong>merciaux ne peuv<strong>en</strong>t être ni conçus, ni gérés sans pr<strong>en</strong>dre<br />
<strong>en</strong> <strong>com</strong>pte le tissu économique, politique et social <strong>de</strong>s<br />
différ<strong>en</strong>tes régions, ou sans appréh<strong>en</strong><strong>de</strong>r spécifiquem<strong>en</strong>t<br />
chaque zone <strong>de</strong> chalandise* et son pot<strong>en</strong>tiel d’évolution.<br />
Les att<strong>en</strong>tes du consommateur se conc<strong>en</strong>tr<strong>en</strong>t <strong>de</strong> plus<br />
<strong>en</strong> plus sur la convivialité, la confiance dans le prix et la<br />
responsabilité. Cette autre gran<strong>de</strong> t<strong>en</strong>dance <strong>de</strong> consommation<br />
sera égalem<strong>en</strong>t déterminante pour l’av<strong>en</strong>ir <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres<br />
<strong>com</strong>merciaux. Le cli<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s <strong>en</strong>seignes a besoin <strong>de</strong> ress<strong>en</strong>tir<br />
un auth<strong>en</strong>tique plaisir d’acheter tout <strong>en</strong> étant sûr <strong>de</strong> payer<br />
le juste prix – un réflexe <strong>de</strong> protection acc<strong>en</strong>tué par le contexte<br />
économique actuel. Si certaines <strong>en</strong>seignes sont d’ores et déjà<br />
plébiscitées par les consommateurs <strong>de</strong> ce point <strong>de</strong> vue,<br />
d’autres doiv<strong>en</strong>t <strong>en</strong>core reconstruire un rapport <strong>de</strong> confiance<br />
<strong>en</strong> expliquant le prix, mais aussi <strong>en</strong> ajoutant <strong>de</strong> la valeur et du<br />
s<strong>en</strong>s au produit. Une démarche <strong>com</strong>plexe à laquelle le choix<br />
<strong>de</strong>s emplacem<strong>en</strong>ts <strong>com</strong>merciaux peut et doit contribuer.<br />
6,4 ans 1<br />
C’est la durée moy<strong>en</strong>ne <strong>de</strong>s baux* du Groupe<br />
(1) Hors Danemark où les baux n’ont pas<br />
<strong>de</strong> durée déterminée. Donnée au 31/12/2009.
Mécanisme <strong>de</strong>s baux <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux :<br />
à moy<strong>en</strong> terme, l’évolution <strong>de</strong>s loyers suit l’évolution du CA <strong>de</strong>s <strong>com</strong>merçants<br />
180<br />
170<br />
160<br />
150<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
– 10 % du chiffre d’affaires du <strong>com</strong>merçant<br />
– Loyer minimum garanti (LMG) in<strong>de</strong>xé<br />
Pot<strong>en</strong>tiel <strong>de</strong> revalorisation du LMG au r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>t du bail<br />
12 ans 24 ans<br />
Le loyer contractuel est défini <strong>com</strong>me le maximum <strong>en</strong>tre le pourc<strong>en</strong>tage du chiffre d’affaires d’un <strong>com</strong>merçant,<br />
10 % par exemple, et le loyer minimum garanti in<strong>de</strong>xé. Ce <strong>de</strong>rnier est revu à chaque r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> bail.<br />
1<br />
1. Lublin Plaza, Lublin, Pologne<br />
2. Gulskog<strong>en</strong> S<strong>en</strong>ter, Dramm<strong>en</strong>, Norvège<br />
L’évolution du chiffre d’affaires<br />
du <strong>com</strong>merçant est estimée<br />
ici par l’évolution <strong>de</strong>s dép<strong>en</strong>ses<br />
<strong>de</strong> consommation <strong>de</strong>s ménages<br />
europé<strong>en</strong>s <strong>de</strong>puis 1995.<br />
(source : BCE)<br />
L’évolution du loyer minimum<br />
garanti est estimée par<br />
in<strong>de</strong>xation sur l’indice <strong>de</strong>s prix<br />
à la consommation harmonisé<br />
europé<strong>en</strong>. (source : BCE)<br />
2
18<br />
19<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Stratégie/Vision et ambition<br />
Cinquante années d’expéri<strong>en</strong>ce sont bi<strong>en</strong> nécessaires<br />
pour sélectionner un portefeuille <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong> diversifié<br />
offrant les meilleures perspectives <strong>de</strong> croissance.<br />
Si Klépierre a choisi <strong>de</strong> faire <strong>de</strong> l’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong><br />
son cœur <strong>de</strong> métier, c’est non seulem<strong>en</strong>t parce qu’elle<br />
considère ce marché <strong>com</strong>me particulièrem<strong>en</strong>t attractif,<br />
mais aussi parce qu’elle est convaincue que cette activité<br />
nécessite l’expertise <strong>de</strong> spécialistes. Les savoir-faire requis<br />
sont nombreux et variés, mais tous liés à une connaissance<br />
pointue du mon<strong>de</strong> <strong>de</strong> la consommation et <strong>de</strong>s <strong>en</strong>seignes.<br />
Sélection <strong>de</strong>s sites, conception <strong>de</strong>s lieux, relations avec les<br />
<strong>en</strong>seignes ou les collectivités locales, définition <strong>de</strong>s services<br />
à fournir… : c’est pour bénéficier <strong>de</strong>s synergies évi<strong>de</strong>ntes<br />
<strong>en</strong>tre ces différ<strong>en</strong>tes expertises que le Groupe a choisi d’être<br />
à la fois développeur, propriétaire et gestionnaire <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres<br />
<strong>com</strong>merciaux*.<br />
D’un point <strong>de</strong> vue géographique, l’approche <strong>de</strong> Klépierre<br />
est résolum<strong>en</strong>t europé<strong>en</strong>ne. En cohér<strong>en</strong>ce avec la stratégie<br />
d’expansion internationale m<strong>en</strong>ée par ses cli<strong>en</strong>ts, les gran<strong>de</strong>s<br />
<strong>en</strong>seignes <strong>com</strong>merciales, Klépierre a déployé son modèle<br />
intégré dans chacune <strong>de</strong> ses zones d’implantation. À ce titre,<br />
l’acquisition <strong>en</strong> 2008 <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm, première foncière<br />
scandinave <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux, prés<strong>en</strong>tait <strong>en</strong>tre autres<br />
avantages celui d’ét<strong>en</strong>dre à ce territoire particulièrem<strong>en</strong>t<br />
robuste économiquem<strong>en</strong>t une plate-forme <strong>com</strong>plète :<br />
développem<strong>en</strong>t, propriété et gestion <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres.<br />
Il n’y a pas un meilleur format d’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong>,<br />
il n’y a que <strong>de</strong>s formats adaptés à chaque espace<br />
<strong>de</strong> consommation. C’est sur ce credo fort que Klépierre<br />
construit son approche « produit ».<br />
Grand c<strong>en</strong>tre régional* <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>ant un large év<strong>en</strong>tail <strong>de</strong><br />
Plus <strong>de</strong> 50, c’est le nombre d’années<br />
d’expéri<strong>en</strong>ce du Groupe dans le secteur<br />
<strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
boutiques à fort pouvoir d’attractivité, galerie d’hypermarché*<br />
offrant <strong>de</strong>s services <strong>de</strong> proximité à une zone <strong>de</strong> chalandise*<br />
urbaine exclusive, actifs unitaires <strong>en</strong> périphérie <strong>de</strong>s villes,<br />
v<strong>en</strong>ant souv<strong>en</strong>t <strong>com</strong>pléter l’offre <strong>de</strong>s galeries d’hypermarché…<br />
tous ces formats peuv<strong>en</strong>t répondre aux att<strong>en</strong>tes <strong>de</strong>s <strong>en</strong>seignes,<br />
dès lors qu’ils sont adaptés aux besoins <strong>de</strong>s consommateurs<br />
<strong>en</strong> termes <strong>de</strong> proximité, d’offre <strong>com</strong>merciale, <strong>de</strong> confort <strong>com</strong>me<br />
<strong>de</strong> responsabilité.<br />
Cette vision du marché permet à Klépierre <strong>de</strong> se fixer<br />
un objectif clair : créer <strong>de</strong> la valeur pour ses actionnaires<br />
et ses parties pr<strong>en</strong>antes, <strong>en</strong> conduisant son action selon<br />
cinq axes stratégiques :<br />
• la gestion et la valorisation <strong>de</strong> son patrimoine existant ;<br />
• l’expansion <strong>de</strong> ce patrimoine, qui s’ac<strong>com</strong>pagne d’une rotation<br />
d’une partie du portefeuille ;<br />
• l’optimisation <strong>de</strong> la structure <strong>de</strong> financem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> son activité<br />
d’investisseur ;<br />
• la gestion <strong>de</strong>s ressources humaines <strong>com</strong>me un facteur<br />
clé <strong>de</strong> performance dans chacun <strong>de</strong>s axes précé<strong>de</strong>nts ;<br />
• le déploiem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>semble <strong>de</strong>s activités dans un cadre<br />
durable, sur les plans social, sociétal et <strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>tal.<br />
Klépierre s’est fixé plusieurs indicateurs, au premier rang<br />
<strong>de</strong>squels le cash-flow net courant* (lire <strong>en</strong>cadré ci-contre)<br />
pour analyser <strong>com</strong>me il se doit ses performances par rapport<br />
à son objectif <strong>de</strong> création <strong>de</strong> valeur. Chacun <strong>de</strong>s axes<br />
stratégiques du Groupe a une influ<strong>en</strong>ce directe ou indirecte<br />
sur cet indicateur, dont la régularité et la croissance sont<br />
égalem<strong>en</strong>t garantes <strong>de</strong> celles du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong>. L’Actif net<br />
réévalué (ANR)*, qui valorise la société par différ<strong>en</strong>ce<br />
<strong>en</strong>tre la valeur <strong>de</strong> marché <strong>de</strong> ses actifs et <strong>de</strong> ses <strong>de</strong>ttes,<br />
est égalem<strong>en</strong>t un indicateur important.<br />
Son évolution est toutefois plus aléatoire et volatile, <strong>com</strong>pte<br />
t<strong>en</strong>u <strong>de</strong> l’importance <strong>de</strong> l’appréciation <strong>de</strong> la valeur <strong>de</strong>s actifs<br />
par les experts; la croissance du cash-flow net courant<br />
est d’ailleurs le moy<strong>en</strong> le plus sûr <strong>de</strong> faire croître l’ANR.
Principaux <strong>com</strong>posants <strong>de</strong> la croissance du cash-flow net courant par action<br />
Principaux facteurs<br />
exogènes<br />
T<strong>en</strong>dances macroéconomiques<br />
(consommation, in<strong>de</strong>xation)<br />
Environnem<strong>en</strong>t concurr<strong>en</strong>tiel<br />
et réglem<strong>en</strong>taire<br />
Environnem<strong>en</strong>t macroéconomique<br />
(taux d’intérêt, marchés<br />
financiers)<br />
Principaux moteurs<br />
<strong>de</strong> la croissance du CFNC<br />
Croissance <strong>de</strong>s loyers<br />
à périmètre constant<br />
Croissance <strong>de</strong>s loyers<br />
à périmètre courant<br />
Optimisation <strong>de</strong> la structure<br />
financière<br />
1 2<br />
Le cash-flow net courant, indicateur <strong>de</strong> création <strong>de</strong> valeur<br />
Domaines d’action <strong>de</strong> Klépierre<br />
1. Lublin Plaza, Lublin, Pologne<br />
2. Gulskog<strong>en</strong> S<strong>en</strong>ter, Dramm<strong>en</strong>, Norvège<br />
Le cash-flow net courant* (CFNC) est une mesure <strong>de</strong> la capacité <strong>de</strong> la Société à générer <strong>de</strong>s flux <strong>de</strong> trésorerie positifs sur une base<br />
régulière, par ses loyers, honoraires et autres rev<strong>en</strong>us d’exploitation, après paiem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> toutes ses charges récurr<strong>en</strong>tes (d’exploitation,<br />
<strong>de</strong> personnel ou <strong>de</strong> fonctionnem<strong>en</strong>t notamm<strong>en</strong>t), mais aussi après prise <strong>en</strong> <strong>com</strong>pte du coût <strong>de</strong> son <strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t net et <strong>de</strong> la fiscalité.<br />
Au-<strong>de</strong>là <strong>de</strong>s facteurs macroéconomiques pouvant influer sur l’évolution du CFNC, Klépierre <strong>en</strong>t<strong>en</strong>d s’appuyer sur cinq axes stratégiques<br />
(lire ci-<strong>de</strong>ssous) pour faire croître régulièrem<strong>en</strong>t cet indicateur :<br />
Gestion du patrimoine existant<br />
Favoriser la progression <strong>de</strong>s chiffres d’affaires <strong>de</strong>s <strong>com</strong>merçants, améliorer les taux<br />
d’occupation et les loyers, diversifier les sources <strong>de</strong> rev<strong>en</strong>us (par pays et par locataire)<br />
Expansion et rotation du portefeuille<br />
Réaliser <strong>de</strong>s ext<strong>en</strong>sions <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres existants, créer <strong>de</strong>s nouveaux c<strong>en</strong>tres, acquérir<br />
<strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres, cé<strong>de</strong>r <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres à moindre pot<strong>en</strong>tiel résiduel <strong>de</strong> croissance<br />
Recours pru<strong>de</strong>nt à l’effet <strong>de</strong> levier<br />
Assurer la perman<strong>en</strong>ce <strong>de</strong>s ressources financières nécessaire au développem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> l’activité,<br />
<strong>en</strong> conciliant optimisation du coût et gestion <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>semble <strong>de</strong>s risques financiers associés<br />
Gestion <strong>de</strong>s ressources humaines<br />
Attirer les meilleurs collaborateurs, favoriser leur motivation et leur donner<br />
les moy<strong>en</strong>s <strong>de</strong> progresser individuellem<strong>en</strong>t et collectivem<strong>en</strong>t<br />
Responsabilité sociétale<br />
Adopter à tous les niveaux du Groupe une logique <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t durable<br />
qui intègre les aspects sociaux, sociétaux et <strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>taux
20<br />
21<br />
1<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Stratégie/Valorisation du patrimoine<br />
Proximité, pertin<strong>en</strong>ce <strong>de</strong> l’offre <strong>com</strong>merciale, convivialité<br />
et responsabilité. Ce sont pour Klépierre les ingrédi<strong>en</strong>ts<br />
ess<strong>en</strong>tiels à l’attractivité <strong>de</strong> ses sites <strong>com</strong>merciaux.<br />
Compte t<strong>en</strong>u <strong>de</strong> la diversité <strong>de</strong> l’offre <strong>com</strong>merciale disponible<br />
pour le consommateur, pourquoi ce <strong>de</strong>rnier vi<strong>en</strong>drait-il plutôt<br />
dans un c<strong>en</strong>tre Klépierre que dans un autre? La réponse est<br />
plurielle, et mélange <strong>de</strong>s notions <strong>de</strong> proximité, d’offre<br />
<strong>com</strong>merciale, <strong>de</strong> convivialité (ambiance, accueil et services)<br />
et <strong>de</strong> responsabilité (<strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>tale, sociale et sociétale).<br />
La croissance <strong>de</strong>s rev<strong>en</strong>us du Groupe passe par celle <strong>de</strong>s chiffres<br />
d’affaires <strong>de</strong>s <strong>com</strong>merçants; c’est pourquoi Klépierre met tout<br />
<strong>en</strong> œuvre pour augm<strong>en</strong>ter le flux <strong>de</strong>s visiteurs <strong>de</strong> chaque site.<br />
Au-<strong>de</strong>là <strong>de</strong>s relations clés avec ses premiers cli<strong>en</strong>ts que sont<br />
les <strong>en</strong>seignes, le Groupe doit savoir attirer et fidéliser le<br />
consommateur d’aujourd’hui, nécessairem<strong>en</strong>t « zappeur ».<br />
Klépierre s’emploie donc à inv<strong>en</strong>ter ou réinv<strong>en</strong>ter <strong>en</strong> perman<strong>en</strong>ce<br />
le concept <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial*, afin <strong>de</strong> rester <strong>en</strong> adéquation<br />
avec les nouveaux standards <strong>de</strong> consommation.<br />
En premier lieu, c’est l’offre <strong>com</strong>merciale qui fait vivre un<br />
c<strong>en</strong>tre ; elle doit donc rester <strong>en</strong> adéquation avec l’air du temps.<br />
Un c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial est, par ess<strong>en</strong>ce, un produit vivant,<br />
qui s’adresse à un public lui-même <strong>en</strong> perpétuelle mutation.<br />
Pér<strong>en</strong>niser l’attractivité <strong>de</strong> son patrimoine est le défi<br />
<strong>de</strong> Klépierre. Pour détecter les nouvelles t<strong>en</strong>dances<br />
et ajuster la <strong>com</strong>position <strong>de</strong>s galeries, l’<strong>en</strong>treprise exploite<br />
<strong>de</strong> nombreux outils: étu<strong>de</strong>s <strong>de</strong> perception, suivi m<strong>en</strong>suel<br />
<strong>de</strong>s chiffres d’affaires <strong>de</strong>s <strong>com</strong>merçants, analyse <strong>de</strong>s<br />
performances sectorielles…<br />
Les campagnes <strong>de</strong> r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> baux sont aussi<br />
l’occasion <strong>de</strong> m<strong>en</strong>er un travail <strong>de</strong> fond <strong>en</strong> amont afin d’<strong>en</strong>richir<br />
et r<strong>en</strong>ouveler l’offre. Gérer une c<strong>en</strong>taine <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres pour<br />
<strong>com</strong>pte <strong>de</strong> tiers <strong>en</strong> plus <strong>de</strong>s 274 c<strong>en</strong>tres dét<strong>en</strong>us fait aussi<br />
du Groupe un observateur aguerri. Klépierre se fait fort<br />
d’innover <strong>en</strong> étant le premier à prés<strong>en</strong>ter <strong>de</strong> nouvelles marques<br />
hors <strong>de</strong> leur pays d’origine −Desigual ou Primark sont à ce titre<br />
<strong>de</strong>s exemples marquants. Des <strong>en</strong>seignes plus locales mais<br />
prés<strong>en</strong>tant <strong>de</strong>s concepts originaux sont égalem<strong>en</strong>t i<strong>de</strong>ntifiées<br />
<strong>de</strong> manière à <strong>com</strong>pléter judicieusem<strong>en</strong>t, au cas par cas,<br />
l’offre <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres.<br />
Anticiper les att<strong>en</strong>tes <strong>de</strong>s cli<strong>en</strong>ts grands <strong>com</strong>ptes est<br />
un <strong>en</strong>jeu majeur pour Klépierre, qui déploie une politique<br />
relationnelle dédiée à ces <strong>en</strong>seignes internationales, une<br />
soixantaine au total, toutes prés<strong>en</strong>tes dans au minimum 2 pays<br />
d’implantation du Groupe. Objectif: traiter tant les contrats<br />
<strong>en</strong> cours que le pot<strong>en</strong>tiel <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>ts futurs, <strong>en</strong> offrant<br />
à ces <strong>en</strong>treprises un point d’<strong>en</strong>trée unique.<br />
Si les premiers cli<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> Klépierre sont les <strong>en</strong>seignes, le Groupe<br />
se doit avant tout <strong>de</strong> satisfaire les att<strong>en</strong>tes <strong>de</strong>s consommateurs,<br />
partant du principe que « les cli<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> ses cli<strong>en</strong>ts sont ses<br />
cli<strong>en</strong>ts ». Dans cette optique, 2009 a vu le lancem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la<br />
démarche USE (Unique Shopping Experi<strong>en</strong>ce), qui a pour vocation<br />
d’harmoniser et <strong>de</strong> développer le niveau d’accueil et <strong>de</strong> service<br />
<strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres. USE va permettre <strong>de</strong> définir <strong>de</strong>s standards et <strong>de</strong><br />
mutualiser les bonnes pratiques pour viser l’excell<strong>en</strong>ce. C’est<br />
égalem<strong>en</strong>t un outil <strong>de</strong> formation et <strong>de</strong> transmission <strong>de</strong>s savoirs.<br />
Deux axes clés structur<strong>en</strong>t les plans d’action USE: l’amélioration<br />
du Parcours Cli<strong>en</strong>t (fluidité, ambiance, ergonomie <strong>de</strong>s lieux…)<br />
et l’amélioration <strong>de</strong> la Relation Cli<strong>en</strong>t (somme <strong>de</strong>s signes<br />
relationnels tournés vers le cli<strong>en</strong>t). Les <strong>en</strong>quêtes « cli<strong>en</strong>t<br />
mystère » se poursuivront <strong>en</strong> 2010 et permettront <strong>de</strong> juger <strong>de</strong>s<br />
progrès, qui sont att<strong>en</strong>dus à très court terme. Enfin, consci<strong>en</strong>te<br />
tant <strong>de</strong>s <strong>en</strong>jeux <strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>taux que <strong>de</strong>s att<strong>en</strong>tes du<br />
consommateur, Klépierre intègre <strong>de</strong>puis plusieurs années dans<br />
la gestion <strong>de</strong> ses c<strong>en</strong>tres une approche développem<strong>en</strong>t durable,<br />
qu’il s’agisse notamm<strong>en</strong>t <strong>de</strong> consommation d’énergie ou<br />
<strong>de</strong> traitem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s déchets.<br />
Le marketing est égalem<strong>en</strong>t un moy<strong>en</strong> d’attirer les<br />
consommateurs dans les c<strong>en</strong>tres, tout <strong>en</strong> étant une source<br />
<strong>de</strong> rev<strong>en</strong>us supplém<strong>en</strong>taires. Un c<strong>en</strong>tre est avant tout un<br />
formidable lieu <strong>de</strong> passage, qui peut être exploité tant sur le plan<br />
<strong>com</strong>mercial qu’événem<strong>en</strong>tiel voire culturel. Ainsi, une exposition<br />
sur la biodiversité, dont le projet a été monté fin 2009, sillonnera<br />
près <strong>de</strong> 50 c<strong>en</strong>tres <strong>en</strong> 2010. Parallèlem<strong>en</strong>t, les opérations<br />
déployées par Galae, filiale <strong>de</strong> speciality leasing <strong>de</strong> Klépierre,
se poursuiv<strong>en</strong>t, avec pour objectif <strong>de</strong> valoriser l’espace <strong>com</strong>mun.<br />
Le principe: v<strong>en</strong>dre à une marque la possibilité <strong>de</strong> v<strong>en</strong>ir exposer<br />
dans un c<strong>en</strong>tre p<strong>en</strong>dant une pério<strong>de</strong> donnée, ou d’utiliser <strong>de</strong>s<br />
écrans pour diffuser <strong>de</strong>s spots publicitaires. Autant <strong>de</strong> rev<strong>en</strong>us<br />
<strong>com</strong>plém<strong>en</strong>taires pour le Groupe qui se doubl<strong>en</strong>t d’animations<br />
qualitatives pour les cli<strong>en</strong>ts.<br />
Pour traiter tous ces aspects et garantir une démarche<br />
cohér<strong>en</strong>te <strong>de</strong> valorisation <strong>de</strong> son patrimoine, Klépierre s’appuie<br />
sur <strong>de</strong>s plans stratégiques à moy<strong>en</strong> terme pour chacun <strong>de</strong> ses<br />
actifs, avec définition d’objectifs sur cinq ans. La nouvelle<br />
Les c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux à l’heure d’Internet<br />
organisation du Groupe autour <strong>de</strong> 5 directeurs <strong>de</strong> territoire<br />
assistés <strong>de</strong> gestionnaires d’actifs dédiés par zone, facilite<br />
le déploiem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> cette politique sur l’<strong>en</strong>semble du patrimoine.<br />
Concrètem<strong>en</strong>t, ces plans permett<strong>en</strong>t <strong>de</strong> projeter l’évolution<br />
du c<strong>en</strong>tre <strong>en</strong> fonction notamm<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s t<strong>en</strong>dances observées<br />
dans sa zone <strong>de</strong> chalandise*, <strong>de</strong>s projets urbains à proximité<br />
ou <strong>de</strong> la concurr<strong>en</strong>ce. Un plan d’action peut ainsi être défini<br />
à court et à moy<strong>en</strong> termes – plan d’action qui peut <strong>en</strong>traîner<br />
<strong>de</strong>s projets d’ext<strong>en</strong>sion <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres ou au contraire <strong>de</strong>s décisions<br />
<strong>de</strong> cession, selon les cas.<br />
Avec le développem<strong>en</strong>t d’Internet et <strong>de</strong>s réseaux sociaux, le Web est égalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>v<strong>en</strong>u un espace <strong>de</strong><br />
<strong>com</strong>munication privilégié pour le Groupe. Le c<strong>en</strong>tre tchèque <strong>de</strong> Novy Smichov a récemm<strong>en</strong>t ouvert un<br />
nouveau site qui est rapi<strong>de</strong>m<strong>en</strong>t <strong>de</strong>v<strong>en</strong>u, <strong>en</strong> termes <strong>de</strong> fréqu<strong>en</strong>tation, le plus visité du patrimoine<br />
Klépierre avec 40 000 clics par mois ! Cette équipe a été la première à mettre <strong>en</strong> place une gestion<br />
dynamique sur Internet, à créer un club d’aficionados sur Facebook et à publier <strong>de</strong>s vidéos <strong>en</strong> ligne. En<br />
Italie, le c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> La Romanina, qui a été rénové et inauguré <strong>en</strong> décembre <strong>de</strong>rnier, a choisi <strong>de</strong> r<strong>en</strong>forcer<br />
la <strong>com</strong>munication sur l’événem<strong>en</strong>t par une campagne <strong>de</strong> teasing sur Internet.<br />
40 000<br />
C’est le nombre<br />
<strong>de</strong> clics m<strong>en</strong>suel<br />
sur le site Internet<br />
du c<strong>en</strong>tre tchèque<br />
<strong>de</strong> Novy Smichov,<br />
site le plus visité<br />
du Groupe<br />
1 2<br />
1. Odysseum, Montpellier, France<br />
2. La Gavia, Vallecas, Espagne
22<br />
23<br />
2<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Stratégie/Expansion et rotation du portefeuille<br />
Contribution du développem<strong>en</strong>t à la croissance <strong>de</strong>s loyers<br />
2005 2006 2007 2008 2009<br />
Croissance <strong>de</strong>s loyers + 11,4 % + 15,2 % + 15,5 % + 19,6 % + 24,6 %<br />
dont croissance externe + 7,1 % + 10,3 % + 9,9 % + 14,1 % + 22,7 %<br />
1. Gulskog<strong>en</strong> S<strong>en</strong>ter, Dramm<strong>en</strong>, Norvège<br />
2. Lublin Plaza, Lublin, Pologne<br />
3. Metro S<strong>en</strong>ter, Lør<strong>en</strong>skog, Norvège<br />
2 3<br />
2,8 M<strong>de</strong> C’est le montant<br />
du pipeline d’investissem<strong>en</strong>t<br />
du Groupe pour les cinq ans à v<strong>en</strong>ir.<br />
1
La stratégie <strong>de</strong> croissance <strong>de</strong> Klépierre repose avant tout<br />
sur l’optimisation <strong>de</strong>s actifs existants, la création <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres<br />
mais aussi sur la croissance externe.<br />
Faire fructifier ses actifs reste la priorité <strong>de</strong> Klépierre.<br />
Ses analyses du marché le prouv<strong>en</strong>t: les principaux <strong>en</strong>jeux<br />
<strong>de</strong> croissance port<strong>en</strong>t sur la mo<strong>de</strong>rnisation et la valorisation du<br />
patrimoine existant. Sur ce secteur mature et très réglem<strong>en</strong>té,<br />
notamm<strong>en</strong>t <strong>en</strong> France, la création <strong>de</strong> nouveaux c<strong>en</strong>tres procè<strong>de</strong><br />
<strong>de</strong> démarches longues, et il est moins risqué d’investir sur<br />
<strong>de</strong>s zones où la <strong>com</strong>mercialité est avérée. Ainsi, les ext<strong>en</strong>sions<br />
<strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres représ<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t près du tiers <strong>de</strong>s opérations<br />
<strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t <strong>en</strong>gagées du Groupe.<br />
Le Groupe poursuit parallèlem<strong>en</strong>t sa démarche <strong>de</strong> création<br />
<strong>de</strong> nouveaux c<strong>en</strong>tres. Pour initier <strong>de</strong> nouveaux projets <strong>de</strong><br />
développem<strong>en</strong>t, Klépierre s’assure que leur r<strong>en</strong>tabilité<br />
est <strong>en</strong> rapport avec les risques <strong>en</strong>gagés, tant immobiliers<br />
que fonciers ou <strong>com</strong>merciaux. Autre prérequis: garantir une<br />
pré<strong>com</strong>mercialisation suffisante, avec la captation <strong>de</strong>s <strong>en</strong>seignes<br />
qui feront la différ<strong>en</strong>ce, notamm<strong>en</strong>t les moy<strong>en</strong>nes unités* dont<br />
la prés<strong>en</strong>ce sera un atout pour séduire les autres locataires<br />
et au final, le consommateur.<br />
Les critères <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t d’un nouveau c<strong>en</strong>tre ne peuv<strong>en</strong>t être<br />
définis qu’au cas par cas; néanmoins, là où un actif existant<br />
afficherait un r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t d’<strong>en</strong>viron 6 % par exemple, l’exig<strong>en</strong>ce<br />
<strong>de</strong> r<strong>en</strong>tabilité pour la construction d’un nouvel actif <strong>com</strong>parable<br />
serait d’<strong>en</strong>viron 8 %.<br />
La plupart <strong>de</strong>s grands c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux dét<strong>en</strong>us par<br />
Klépierre ont été développés à l’origine par l’<strong>en</strong>treprise. Ainsi, au<br />
cours <strong>de</strong>s dix <strong>de</strong>rnières années, plusieurs c<strong>en</strong>tres <strong>de</strong> référ<strong>en</strong>ce<br />
ont illustré cette capacité du Groupe à créer ses propres actifs:<br />
Val d’<strong>Europe</strong>, Novy Smichov, Louvain-la-Neuve, La Gavia…<br />
Troisième axe d’expansion du portefeuille, l’acquisition d’actifs<br />
déjà existants. Klépierre étudie <strong>en</strong> perman<strong>en</strong>ce les opportunités<br />
qui peuv<strong>en</strong>t se prés<strong>en</strong>ter afin <strong>de</strong> r<strong>en</strong>forcer sa prés<strong>en</strong>ce<br />
europé<strong>en</strong>ne, <strong>en</strong> particulier sur ses territoires clés. Klépierre<br />
est davantage à la recherche d’une pertin<strong>en</strong>ce <strong>com</strong>merciale<br />
que <strong>de</strong> volumes: sa vocation reste <strong>de</strong> pouvoir ac<strong>com</strong>pagner<br />
ses <strong>en</strong>seignes cli<strong>en</strong>tes là où elles trouveront <strong>de</strong>s opportunités<br />
<strong>de</strong> croissance. À ce titre, la crise financière n’a pas, à ce jour,<br />
créé autant d’opportunités d’investissem<strong>en</strong>t à bas prix que l’on<br />
pourrait le press<strong>en</strong>tir – du moins selon les critères <strong>de</strong> Klépierre:<br />
les actifs mis sur le marché par les promoteurs <strong>en</strong> difficulté<br />
n’ont pas tous été conçus avec le souci <strong>de</strong> pér<strong>en</strong>nité <strong>de</strong>s loyers<br />
que Klépierre peut avoir, <strong>en</strong> tant qu’investisseur à long terme,<br />
et les prix affichés doiv<strong>en</strong>t être analysés <strong>en</strong> conséqu<strong>en</strong>ce.<br />
Forte d’un portefeuille diversifié <strong>de</strong> 274 c<strong>en</strong>tres <strong>en</strong> <strong>Europe</strong>,<br />
Klépierre peut <strong>en</strong>visager <strong>de</strong> cé<strong>de</strong>r certains <strong>de</strong> ses actifs sans<br />
remettre <strong>en</strong> cause la cohér<strong>en</strong>ce industrielle <strong>de</strong> son projet :<br />
les fonds dégagés par les cessions peuv<strong>en</strong>t être réinvestis<br />
sur <strong>de</strong> nouveaux projets à plus fortes perspectives <strong>de</strong> croissance,<br />
et la rotation du portefeuille est aussi pertin<strong>en</strong>te sur le plan<br />
immobilier que financier. 2009 est à ce titre représ<strong>en</strong>tative<br />
<strong>de</strong> la démarche que le Groupe souhaite systématiser dans<br />
les années à v<strong>en</strong>ir: les cessions d’actifs ont concerné aussi bi<strong>en</strong><br />
le secteur Bureaux – qui a vocation à rester une activité mineure<br />
– que <strong>de</strong>s quotes-parts minoritaires dans certains c<strong>en</strong>tres<br />
régionaux, ou la v<strong>en</strong>te <strong>de</strong> quelques actifs unitaires à moindre<br />
pot<strong>en</strong>tiel <strong>de</strong> croissance.<br />
Pour garantir une vision globale et dynamique <strong>de</strong> l’évolution<br />
du portefeuille à l’échelle europé<strong>en</strong>ne, le Groupe s’appuie<br />
sur <strong>de</strong>s équipes c<strong>en</strong>trales mais aussi locales, dans chacun <strong>de</strong><br />
ses 5 territoires. L’ancrage sur le terrain, dans la zone économique<br />
régionale et dans le tissu relationnel local, revêt une importance<br />
capitale. Ce positionnem<strong>en</strong>t permet au Groupe d’avoir l’oreille<br />
<strong>de</strong>s collectivités, voire d’être associé aux réflexions sur le<br />
développem<strong>en</strong>t du tissu <strong>com</strong>mercial local. Même si le volume<br />
d’investissem<strong>en</strong>ts a été limité <strong>en</strong> 2009 dans un contexte financier<br />
particulier, les équipes <strong>de</strong> Klépierre sont restées actives et ont<br />
r<strong>en</strong>forcé leur connaissance du marché (projets, v<strong>en</strong><strong>de</strong>urs,<br />
acheteurs). Un travail <strong>de</strong> fond qui permet au Groupe <strong>de</strong> disposer<br />
d’un pipeline d’investissem<strong>en</strong>t total <strong>de</strong> près <strong>de</strong> 2,8 milliards<br />
d’euros sur les cinq ans à v<strong>en</strong>ir (cf. p. 84), et se traduira dès 2010<br />
par l’ouverture <strong>de</strong> nouveaux projets.
24<br />
25<br />
3<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Stratégie/Optimisation <strong>de</strong> la structure financière<br />
La gestion financière, qui doit d’abord s’attacher à assurer<br />
<strong>en</strong> perman<strong>en</strong>ce la disponibilité <strong>de</strong>s ressources, est aussi<br />
un vecteur d’optimisation <strong>de</strong> la croissance.<br />
Pour financer son développem<strong>en</strong>t, Klépierre peut s’appuyer<br />
sur 4 types <strong>de</strong> ressources : les flux <strong>de</strong> trésorerie dégagés<br />
par l’activité, après paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> à ses<br />
actionnaires – dits cash-flow libre, les cessions d’actifs,<br />
le recours à l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t et <strong>en</strong>fin l’augm<strong>en</strong>tation<br />
<strong>de</strong> ses fonds propres.<br />
L’équilibre <strong>en</strong>tre ces différ<strong>en</strong>ts financem<strong>en</strong>ts doit être<br />
adapté au profil <strong>de</strong> risque <strong>de</strong> l’activité et à la qualité <strong>de</strong>s actifs<br />
qu’ils financ<strong>en</strong>t. Dans le cas <strong>de</strong> Klépierre, le positionnem<strong>en</strong>t<br />
quasi exclusif sur l’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong>*, avec une<br />
diversité tant au niveau géographique que sur le plan <strong>de</strong>s types<br />
d’actifs ou <strong>de</strong> locataires, assure au Groupe <strong>de</strong>s rev<strong>en</strong>us<br />
récurr<strong>en</strong>ts. Dans ce contexte, Klépierre a décidé d’articuler sa<br />
politique financière autour d’un ratio Loan To Value maximal<br />
d’<strong>en</strong>viron 50 % et d’un ratio <strong>de</strong> couverture <strong>de</strong>s frais financiers<br />
d’au moins 2,5 <strong>en</strong>viron.<br />
Ces niveaux sont nettem<strong>en</strong>t inférieurs aux seuils les plus<br />
restrictifs <strong>de</strong>s contrats <strong>de</strong> financem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> Klépierre<br />
(respectivem<strong>en</strong>t 63 % et 1,9 à fin 2009). Ils sont égalem<strong>en</strong>t<br />
conformes aux att<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> l’ag<strong>en</strong>ce <strong>de</strong> notation<br />
Standard & Poor’s, qui attribue à Klépierre une notation<br />
BBB+/A2 <strong>de</strong>puis plus <strong>de</strong> huit années.<br />
Contrairem<strong>en</strong>t aux années précé<strong>de</strong>ntes, Klépierre n’ a pas<br />
eu recours à l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t pour financer ses investissem<strong>en</strong>ts<br />
<strong>en</strong> 2009. Cette démarche volontaire ponctuelle est <strong>de</strong>stinée à<br />
préserver son ratio d’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t au mom<strong>en</strong>t où la valeur <strong>de</strong> ses<br />
actifs atteint un point bas dans le cycle immobilier. C’est aussi le<br />
reflet d’une t<strong>en</strong>dance plus générale: la croissance significative<br />
du patrimoine du Groupe ces <strong>de</strong>rnières années <strong>en</strong>traîne<br />
naturellem<strong>en</strong>t une progression du cash-flow disponible au<br />
financem<strong>en</strong>t du développem<strong>en</strong>t;les cessions contribueront<br />
égalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> manière plus régulière au financem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la<br />
croissance dans les années à v<strong>en</strong>ir, avec une gestion plus active<br />
du portefeuille immobilier (voir le schéma ci-contre). Le recours<br />
au capital restera quant à lui limité à <strong>de</strong>s opérations ponctuelles<br />
mesurées (<strong>com</strong>me le paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong> actions <strong>en</strong> 2004,<br />
2008 et 2009), hors opérations <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t significatives,<br />
à l’image <strong>de</strong> l’acquisition <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm.<br />
Klépierre est attachée à une gestion pru<strong>de</strong>nte <strong>de</strong>s risques<br />
financiers. Afin <strong>de</strong> limiter les risques intrinsèques au<br />
financem<strong>en</strong>t par <strong>de</strong>tte et <strong>de</strong> préserver ainsi leur effet positif<br />
sur la croissance du cash-flow net courant* par action, à court<br />
<strong>com</strong>me à long terme, Klépierre mène <strong>en</strong> la matière une politique<br />
très rigoureuse.<br />
Type <strong>de</strong> risque Impact pot<strong>en</strong>tiel Actions visant à limiter le risque<br />
Risque <strong>de</strong> liquidité Difficulté à trouver les ressources nécessaires pour<br />
financer le développem<strong>en</strong>t du Groupe ou r<strong>en</strong>ouveler<br />
<strong>de</strong>s financem<strong>en</strong>ts lors <strong>de</strong> leur échéance.<br />
Risque <strong>de</strong> taux Augm<strong>en</strong>tation du coût moy<strong>en</strong> <strong>de</strong> la <strong>de</strong>tte <strong>en</strong> cas<br />
<strong>de</strong> hausse <strong>de</strong>s taux d’intérêt à court terme.<br />
Risque <strong>de</strong> change Exposition <strong>de</strong>s flux <strong>de</strong> trésorerie générés <strong>en</strong> Scandinavie<br />
<strong>en</strong> <strong>de</strong>vise locale à une dépréciation <strong>de</strong> cette <strong>de</strong>vise<br />
contre l’euro.<br />
• Conserver un montant significatif <strong>de</strong> lignes<br />
<strong>de</strong> crédit non utilisées (875 M€ fin 2009).<br />
• Diversifier les sources d’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t (marché obligataire,<br />
court terme, bancaire « classique », hypothécaire, etc.).<br />
• Étaler les échéances <strong>de</strong> financem<strong>en</strong>t autour d’une durée<br />
moy<strong>en</strong>ne raisonnable (six ans fin 2009).<br />
• Maint<strong>en</strong>ir au moins 70 % <strong>de</strong> <strong>de</strong>ttes à taux fixe par recours<br />
à <strong>de</strong>s instrum<strong>en</strong>ts dérivés (76 % fin 2009).<br />
• Financer <strong>de</strong>s actifs <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm <strong>en</strong> <strong>de</strong>vise locale.<br />
• Réinvestir <strong>de</strong>s flux <strong>de</strong> trésorerie <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm<br />
dans son activité.<br />
E Pour <strong>en</strong> savoir plus sur la politique financière et la gestion <strong>de</strong>s risques, consulter les pages 97-98 et 186 et suivantes.
Répartition du financem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s investissem<strong>en</strong>ts<br />
2005<br />
23 %<br />
39 %<br />
38 %<br />
2006<br />
21 %<br />
43 %<br />
36 %<br />
2007<br />
19 %<br />
50 %<br />
31 %<br />
2008<br />
20 %<br />
9 %<br />
56 %<br />
15 %<br />
- Cessions - En<strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t - Cash-flow libre - Fonds propres<br />
2009<br />
28 %<br />
62 %<br />
10 %<br />
1<br />
1. Il Leone di Lonato, Lonato, Italie<br />
2. Farmandstre<strong>de</strong>t, Tønsberg, Norvège<br />
2
26<br />
27<br />
4<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Stratégie/Gestion <strong>de</strong>s ressources humaines<br />
Les équipes <strong>de</strong> Klépierre sont un maillon ess<strong>en</strong>tiel<br />
<strong>de</strong> la création <strong>de</strong> valeur et constitu<strong>en</strong>t à ce titre<br />
l’un <strong>de</strong> ses principaux actifs.<br />
Que serai<strong>en</strong>t les actifs immobiliers <strong>de</strong> Klépierre sans les équipes<br />
qui, au quotidi<strong>en</strong>, imagin<strong>en</strong>t, conçoiv<strong>en</strong>t, <strong>com</strong>mercialis<strong>en</strong>t, gèr<strong>en</strong>t et<br />
anim<strong>en</strong>t les c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux*?Soit plus <strong>de</strong> 1500 collaborateurs<br />
<strong>en</strong> <strong>Europe</strong>, porteurs d’un savoir-faire unique qu’ils ont acquis d’une<br />
longue pratique du terrain. Le Groupe véhicule <strong>de</strong>s valeurs très<br />
prégnantes dont se réclame chaque salarié:agir <strong>en</strong> part<strong>en</strong>aire,<br />
favoriser l’équité, anticiper et imaginer, <strong>en</strong>trepr<strong>en</strong>dre.<br />
Cette approche d’<strong>en</strong>treprise est un héritage historique fort.<br />
Les actifs <strong>de</strong> Klépierre ont par nature un cycle <strong>de</strong> vie long:<br />
il faut donc assurer la pér<strong>en</strong>nité <strong>de</strong> l’expertise, l’<strong>en</strong>gagem<strong>en</strong>t<br />
et la formation <strong>de</strong>s équipes sur la durée, la transmission interne<br />
<strong>de</strong>s savoirs et l’arrivée <strong>de</strong> nouveaux tal<strong>en</strong>ts. Le Groupe offre<br />
à ses collaborateurs un réel espace d’expression professionnelle,<br />
l’opportunité <strong>de</strong> se réaliser et <strong>de</strong> m<strong>en</strong>er à bi<strong>en</strong> <strong>de</strong>s projets<br />
<strong>en</strong> bénéficiant <strong>de</strong> la confiance acquise auprès <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>treprise<br />
au fil <strong>de</strong>s années.<br />
Klépierre s’implique concrètem<strong>en</strong>t dans le parcours <strong>de</strong> chaque<br />
collaborateur. Le Groupe se fait fort <strong>de</strong> déceler les qualités <strong>de</strong><br />
chacun et <strong>de</strong> proposer <strong>de</strong>s évolutions <strong>de</strong> carrière <strong>en</strong> adéquation<br />
avec les besoins <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>treprise et les souhaits exprimés à<br />
l’occasion notamm<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s <strong>en</strong>treti<strong>en</strong>s individuels. Ces mom<strong>en</strong>ts<br />
clés sont <strong>de</strong>s sources d’échanges <strong>en</strong>tre collaborateurs, managers<br />
et DRH. Le dispositif d’évaluation et <strong>de</strong> bilans annuels est déployé<br />
dans tout le Groupe et a concerné plus <strong>de</strong> 95 % <strong>de</strong>s salariés à fin<br />
2009.Illustration <strong>de</strong> la politique très active <strong>de</strong> promotion et <strong>de</strong><br />
mobilité <strong>de</strong>s carrières,on peut r<strong>en</strong>contrer chez Klépierre <strong>de</strong>s<br />
assistantes <strong>de</strong>v<strong>en</strong>ues asset managers,<strong>de</strong>s membres d’équipes<br />
support (informatique et maint<strong>en</strong>ance technique…) qui pr<strong>en</strong>n<strong>en</strong>t<br />
la direction d’un c<strong>en</strong>tre.Un programme,<strong>de</strong>stiné à i<strong>de</strong>ntifier les hauts<br />
pot<strong>en</strong>tiels et à les gérer sur la durée,baptisé Tal<strong>en</strong>t Developm<strong>en</strong>t<br />
Programme,est égalem<strong>en</strong>t déployé <strong>de</strong>puis plusieurs années.<br />
La stabilité <strong>de</strong>s effectifs <strong>en</strong> 2009 masque une réalité d’activité<br />
et <strong>de</strong> mobilité <strong>de</strong>s équipes: l’organisation par territoires a suscité<br />
<strong>de</strong> nombreuses mobilités internes (97 au total <strong>en</strong> 2009),<br />
et l’effectif a continué à « vivre », avec 199 <strong>en</strong>trées contre<br />
196 sorties <strong>en</strong> 2009. Le taux <strong>de</strong> départ à l’initiative<br />
du collaborateur est historiquem<strong>en</strong>t faible dans le Groupe,<br />
<strong>de</strong> l’ordre <strong>de</strong> 4,6 % seulem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> 2009.<br />
Klépierre valorise la formation <strong>de</strong> ses collaborateurs<br />
dans toutes ses dim<strong>en</strong>sions, qu’il s’agisse <strong>de</strong> savoir-faire<br />
ou <strong>de</strong> savoir-être. 3 % <strong>de</strong> la masse salariale a été consacrée<br />
à la formation <strong>en</strong> 2009. Le montant alloué à SégéCampus,<br />
l’École <strong>de</strong>s Métiers créée <strong>en</strong> interne <strong>en</strong> 2005, sera reconduit<br />
<strong>en</strong> 2010. Il <strong>en</strong> est <strong>de</strong> même pour les autres types <strong>de</strong> formations<br />
(développem<strong>en</strong>t personnel, ac<strong>com</strong>pagnem<strong>en</strong>t individualisé,<br />
appr<strong>en</strong>tissage <strong>de</strong>s langues, mises à jour juridiques…).<br />
Enfin, déterminé à intégrer <strong>de</strong> jeunes collaborateurs<br />
les plus opérationnels possibles, tout <strong>en</strong> favorisant la mixité,<br />
le Groupe recrute <strong>de</strong> plus <strong>en</strong> plus <strong>de</strong> jeunes <strong>en</strong> alternance:<br />
ils étai<strong>en</strong>t 55 <strong>en</strong> 2009 (soit 5 % <strong>de</strong> l’effectif France) contre<br />
seulem<strong>en</strong>t 7 <strong>en</strong> 2005.<br />
L’<strong>en</strong>gagem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> Klépierre vis-à-vis <strong>de</strong> ses collaborateurs<br />
relève d’une vision responsable sur le long terme. Ainsi,<br />
le Groupe porte une att<strong>en</strong>tion toute particulière au respect<br />
<strong>de</strong>s principes <strong>de</strong> diversité:non-discrimination <strong>en</strong>tre hommes<br />
et femmes, intégration au travail <strong>de</strong>s personnes handicapées,<br />
gestion prévisionnelle <strong>de</strong> l’emploi et <strong>de</strong>s <strong>com</strong>pét<strong>en</strong>ces, accord<br />
sur l’emploi <strong>de</strong>s s<strong>en</strong>iors, etc. Élém<strong>en</strong>t tangible <strong>de</strong> cette volonté,<br />
<strong>de</strong>s équipes se sont mobilisées <strong>en</strong> interne <strong>de</strong>puis un an autour d’un<br />
programme baptisé « CARE » (Concrete Actions for Responsability<br />
and Equality).Objectif:conjuguer vie privée et vie professionnelle<br />
pour une meilleure efficacité. CARE est notamm<strong>en</strong>t à l’origine<br />
<strong>de</strong> la signature <strong>en</strong> 2009 <strong>de</strong> la Charte <strong>de</strong> la Par<strong>en</strong>talité, <strong>de</strong>stinée<br />
à assurer l’égalité <strong>en</strong>vers les salariés « par<strong>en</strong>ts ».<br />
Depuis la r<strong>en</strong>trée 2009, plusieurs collaborateurs bénéfici<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong> places <strong>en</strong> crèche prioritaires pour leurs <strong>en</strong>fants, grâce à un<br />
financem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> Klépierre; initiative qui vi<strong>en</strong>t conforter l’exist<strong>en</strong>ce<br />
<strong>de</strong>puis novembre 2005 <strong>de</strong> la seule crèche itali<strong>en</strong>ne issue<br />
d’un part<strong>en</strong>ariat <strong>en</strong>tre la ville et l’<strong>en</strong>treprise dans le c<strong>en</strong>tre<br />
<strong>com</strong>mercial* La Romanina à Rome, où 50 % <strong>de</strong>s places sont<br />
réservées au personnel du c<strong>en</strong>tre.
Enquête Global People Survey 1 :<br />
la parole aux collaborateurs<br />
Pour la première fois <strong>en</strong> 2009, une <strong>en</strong>quête sur le climat social interne (Global People<br />
Survey) a été m<strong>en</strong>ée auprès <strong>de</strong>s collaborateurs <strong>en</strong> France, <strong>en</strong> Espagne et <strong>en</strong> Italie.<br />
Les résultats sont éloqu<strong>en</strong>ts : 93 % <strong>de</strong>s collaborateurs se dis<strong>en</strong>t fiers <strong>de</strong> travailler<br />
pour Klépierre et 91 % vont au-<strong>de</strong>là du travail <strong>de</strong>mandé pour assurer le succès <strong>de</strong><br />
l’<strong>en</strong>treprise. Autre point fort relevé par l’<strong>en</strong>quête : la capacité <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>treprise à former<br />
ses équipes, notamm<strong>en</strong>t via SégéCampus, est plébiscitée (83 % déclar<strong>en</strong>t avoir<br />
suffisamm<strong>en</strong>t d’occasions <strong>de</strong> se former pour améliorer leurs <strong>com</strong>pét<strong>en</strong>ces dans leur<br />
poste actuel).<br />
Les conditions <strong>de</strong> travail proposées sont quant à elles dans l’<strong>en</strong>semble jugées excell<strong>en</strong>tes,<br />
les salariés se s<strong>en</strong>tant respectés et valorisés (85 % déclar<strong>en</strong>t que leur supérieur<br />
hiérarchique reconnaît la qualité <strong>de</strong> leur travail quand il est bi<strong>en</strong> fait). Enfin, la<br />
dim<strong>en</strong>sion éthique et responsable est saluée par les collaborateurs, qui indiqu<strong>en</strong>t<br />
apprécier <strong>de</strong> travailler dans une <strong>en</strong>treprise <strong>en</strong>gagée dans le développem<strong>en</strong>t durable.<br />
(1) Enquête m<strong>en</strong>ée du 3 au 22 juin 2009 auprès <strong>de</strong> 412 collaborateurs du Groupe évoluant dans 3 pays :<br />
l’Espagne, la France et l’Italie.<br />
1 2<br />
1. Lublin Plaza, Lublin, Pologne<br />
2. Gulskog<strong>en</strong> S<strong>en</strong>ter, Dramm<strong>en</strong>, Norvège<br />
93 % <strong>de</strong>s collaborateurs<br />
se dis<strong>en</strong>t fiers <strong>de</strong> travailler<br />
pour Klépierre<br />
83 % <strong>de</strong>s collaborateurs<br />
déclar<strong>en</strong>t avoir suffisamm<strong>en</strong>t<br />
d’occasions <strong>de</strong> se former pour<br />
améliorer leurs <strong>com</strong>pét<strong>en</strong>ces<br />
dans leur poste actuel
28<br />
29<br />
5<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Stratégie/Responsabilité sociétale<br />
1<br />
3<br />
1. Rives d’Arcins, Bègles, France<br />
2. Farmandstre<strong>de</strong>t, Tønsberg, Norvège<br />
3. Odysseum, Montpellier, France<br />
4. Odysseum, Montpellier, France<br />
2<br />
4
Klépierre conçoit et gère ses c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
dans une logique <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t durable qui intègre les<br />
aspects à la fois sociaux, sociétaux et <strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>taux.<br />
Être une <strong>en</strong>treprise responsable au niveau sociétal, cela signifie<br />
pour Klépierre anticiper les besoins émerg<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> sa cli<strong>en</strong>tèle<br />
et <strong>de</strong> ses part<strong>en</strong>aires et créer du li<strong>en</strong> et du dynamisme sur les<br />
territoires. Il s’agit <strong>de</strong> développer <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
performants sur les plans énergétique et <strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>tal,d’offrir <strong>de</strong>s<br />
mom<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> shopping qui donn<strong>en</strong>t du s<strong>en</strong>s et du plaisir aux cli<strong>en</strong>ts,<br />
d’inscrire durablem<strong>en</strong>t les c<strong>en</strong>tres sur leurs territoires,<strong>de</strong> mobiliser la<br />
richesse et les <strong>com</strong>pét<strong>en</strong>ces <strong>de</strong>s collaborateurs… autant d’objectifs<br />
qui sont les facteurs d’une croissance durable pour le Groupe.<br />
Créateurs <strong>de</strong> li<strong>en</strong> social dans les villes et les régions, les c<strong>en</strong>tres<br />
<strong>com</strong>merciaux sont une <strong>com</strong>posante majeure <strong>de</strong> l’attractivité<br />
<strong>de</strong>s territoires. C’est pourquoi Klépierre conçoit l’immobilier<br />
<strong>com</strong>mercial dans un cadre part<strong>en</strong>arial d’aménagem<strong>en</strong>t global,<br />
qui participe pleinem<strong>en</strong>t à la vitalité urbaine <strong>com</strong>me à la création<br />
d’emplois directs et indirects, <strong>de</strong>ux objectifs prioritaires <strong>de</strong>s villes.<br />
Part<strong>en</strong>aire <strong>de</strong> longue date <strong>de</strong>s collectivités, Klépierre connaît leurs<br />
objectifs socio-économiques et sait leur proposer <strong>de</strong>s solutions<br />
adaptées tout <strong>en</strong> intégrant leurs contraintes, sociales et<br />
<strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>tales notamm<strong>en</strong>t.<br />
2009 aura vu pour Klépierre la définition d’un Plan d’action<br />
Développem<strong>en</strong>t Durable 2010-2015, qui fixe <strong>de</strong>s objectifs<br />
ambitieux et se veut la colonne vertébrale <strong>de</strong>s <strong>en</strong>gagem<strong>en</strong>ts<br />
du Groupe <strong>en</strong> la matière. Conçu au niveau europé<strong>en</strong> et <strong>en</strong> fonction<br />
<strong>de</strong>s spécificités <strong>de</strong> chaque pays, ce plan est structuré autour<br />
<strong>de</strong>s 3 dim<strong>en</strong>sions (<strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>tale, sociale et sociétale) du<br />
développem<strong>en</strong>t durable. En 2015, le Groupe fera un bilan chiffré<br />
<strong>de</strong> son état d’avancem<strong>en</strong>t et, si nécessaire, r<strong>en</strong>forcera son action<br />
sur certaines thématiques afin <strong>de</strong> respecter, voire <strong>de</strong>vancer,<br />
les <strong>en</strong>gagem<strong>en</strong>ts publics internationaux.<br />
Klépierre a i<strong>de</strong>ntifié 6 axes <strong>de</strong> travail prioritaires, sur lesquels<br />
<strong>de</strong>s actions ont d’ores et déjà été m<strong>en</strong>ées <strong>en</strong> 2009.<br />
• M<strong>en</strong>er une gestion dynamique <strong>de</strong>s ressources humaines,<br />
<strong>de</strong>stinée à favoriser la progression et l’épanouissem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s<br />
collaborateurs <strong>en</strong> développant concrètem<strong>en</strong>t la diversité<br />
et l’égalité pour tous.<br />
• Placer les consommateurs-cli<strong>en</strong>ts au cœur du managem<strong>en</strong>t<br />
durable <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux. Pour attirer et fidéliser<br />
la cli<strong>en</strong>tèle, Klépierre optimise sa démarche qualité et collabore<br />
avec les <strong>en</strong>seignes locataires pour progresser, que ce soit<br />
<strong>en</strong> termes d’accueil ou d’accessibilité.<br />
• Optimiser les performances énergétiques <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres et lutter<br />
contre les émissions <strong>de</strong> gaz à effet <strong>de</strong> serre, notamm<strong>en</strong>t<br />
via <strong>de</strong>s audits énergétiques (25 réalisés <strong>en</strong> 2009) et <strong>de</strong>s<br />
empreintes carbone afin <strong>de</strong> mesurer et cibler les actions.<br />
Le Groupe a égalem<strong>en</strong>t mis <strong>en</strong> place une démarche<br />
<strong>de</strong> certification <strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>tale HQE ® et BREEAM.<br />
• Améliorer la gestion <strong>de</strong> l’eau et la valorisation <strong>de</strong>s déchets,<br />
<strong>en</strong> part<strong>en</strong>ariat étroit avec les <strong>en</strong>seignes et les prestataires<br />
<strong>de</strong> service. En 2009, une tr<strong>en</strong>taine <strong>de</strong> sanitaires sans eau<br />
ni chimie ont par exemple été installés, <strong>en</strong> France et <strong>en</strong><br />
Pologne notamm<strong>en</strong>t: chacun <strong>de</strong> ces équipem<strong>en</strong>ts permet<br />
d’économiser <strong>en</strong>viron 185 m 3 d’eau par an. Côté déchets,<br />
la problématique consiste à assurer <strong>de</strong> façon optimale<br />
la récupération, le traitem<strong>en</strong>t et la valorisation.<br />
Certains c<strong>en</strong>tres (Parque Nasc<strong>en</strong>te au Portugal, Los Prados<br />
<strong>en</strong> Espagne, Metro <strong>en</strong> Norvège…) tri<strong>en</strong>t d’ores et déjà<br />
plus d’une quinzaine <strong>de</strong> types <strong>de</strong> déchets.<br />
• Diminuer les rejets polluants et préserver la biodiversité,<br />
<strong>en</strong> faisant un effort particulier pour limiter les atteintes<br />
au milieu naturel et réduire les impacts sur la continuité<br />
<strong>de</strong>s écosystèmes. Le Groupe met un point d’honneur<br />
à respecter et valoriser au mieux la faune et la flore autour<br />
<strong>de</strong> ses c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux.<br />
• S’ancrer durablem<strong>en</strong>t sur les territoires <strong>en</strong> participant<br />
activem<strong>en</strong>t à <strong>de</strong>s initiatives citoy<strong>en</strong>nes qui positionn<strong>en</strong>t<br />
les c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux au cœur <strong>de</strong>s villes et <strong>de</strong> la vie locale.<br />
Le Groupe souti<strong>en</strong>t ainsi la création d’emplois, notamm<strong>en</strong>t pour<br />
les jeunes <strong>en</strong> difficulté, et apporte son concours à <strong>de</strong>s ONG <strong>en</strong><br />
mettant à leur disposition dans les c<strong>en</strong>tres <strong>de</strong>s emplacem<strong>en</strong>ts<br />
perman<strong>en</strong>ts et gratuits.<br />
www.klepierre.<strong>com</strong> E Plus d’informations sur le site internet<br />
<strong>de</strong> Klépierre.
30<br />
31<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009
02<br />
Activité
32<br />
33<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux
Le patrimoine <strong>de</strong>s C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
<strong>de</strong> Klépierre : une diversité source <strong>de</strong> richesse<br />
et d’équilibre pour le Groupe<br />
Fruit <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>ts <strong>com</strong>me d’acquisitions d’actifs auprès<br />
<strong>de</strong> ses différ<strong>en</strong>ts part<strong>en</strong>aires au cours <strong>de</strong>s quinze <strong>de</strong>rnières<br />
années, le patrimoine C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux <strong>de</strong> Klépierre<br />
(274 actifs) se caractérise d’abord par sa diversité qui, associée<br />
au professionnalisme <strong>de</strong> ses équipes, constitue l’un <strong>de</strong>s atouts<br />
majeurs du Groupe.<br />
Diversité géographique tout d’abord,dont Klépierre a<br />
particulièrem<strong>en</strong>t tiré profit <strong>en</strong> 2009,dans la mesure où ses 13 pays<br />
d’implantation,répartis <strong>en</strong> 5 territoires,ont connu <strong>de</strong>s performances<br />
variées, sout<strong>en</strong>ues notamm<strong>en</strong>t par la résistance supérieure du<br />
<strong>de</strong>rnier territoire v<strong>en</strong>u rejoindre le Groupe, la Scandinavie. Diversité<br />
<strong>de</strong>s types d’actifs égalem<strong>en</strong>t, puisque le patrimoine <strong>com</strong>porte <strong>de</strong><br />
10 premiers actifs : 3,1 M<strong>de</strong> 1<br />
(loyers bruts* <strong>en</strong> millions d’euros, part totale)<br />
Actifs<br />
Créteil-Soleil (Paris, France) 30,8<br />
Val d’<strong>Europe</strong> (Paris, France) 21,0<br />
Field’s (Cop<strong>en</strong>hague, Danemark) 21,0<br />
Noisy Arca<strong>de</strong>s (Paris, France) 14,8<br />
La Gavia (Madrid, Espagne) 14,3<br />
L’esplana<strong>de</strong> (Louvain-la-Neuve, Belgique) 14,3<br />
Bruun’s Galleri (Århus, Danemark) 13,1<br />
Novy Smichov (Prague, République tchèque) 12,2<br />
Saint-Or<strong>en</strong>s (Toulouse, France) 11,4<br />
Blagnac (Toulouse, France) 11,2<br />
(1) Valeur d’expertise (part totale).<br />
10 premiers locataires<br />
(<strong>en</strong> % <strong>de</strong>s loyers totaux)<br />
H&M 2,2 %<br />
Zara 1,3 %<br />
FNAC 1,0 %<br />
Camaïeu 1,0 %<br />
Sephora 0,9 %<br />
Celio 0,8 %<br />
McDonald’s 0,8 %<br />
C&A 0,7 %<br />
Promod 0,5 %<br />
GO SPORT 0,5 %<br />
nombreux c<strong>en</strong>tres majeurs au rayonnem<strong>en</strong>t régional, mais aussi<br />
<strong>de</strong>s galeries d’hypermarché à l’ancrage plus immédiat.<br />
Ces c<strong>en</strong>tres, dans leur variété, ne sont pourtant pas dénués<br />
<strong>de</strong> points <strong>com</strong>muns: proximité et accessibilité optimale<br />
pour leur zone <strong>de</strong> chalandise primaire, richesse et pertin<strong>en</strong>ce<br />
<strong>de</strong> l’offre <strong>com</strong>merciale, convivialité et confort pour les<br />
consommateurs, et <strong>en</strong>fin responsabilité dans la gestion<br />
<strong>de</strong>s <strong>en</strong>jeux <strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>taux et sociaux.<br />
Ce sont ces critères qualitatifs, <strong>com</strong>binés aux exig<strong>en</strong>ces <strong>de</strong><br />
r<strong>en</strong>tabilité financière, qui prévaudront à la sélection <strong>de</strong>s projets<br />
d’av<strong>en</strong>ir du Groupe, qui dispose d’un pipeline d’investissem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong> 2,8 milliards d’euros (cf.page 84).<br />
Répartition par activité<br />
(<strong>en</strong> % <strong>de</strong>s loyers)<br />
GSA (1) & Grands<br />
magasins<br />
2 %<br />
Divertissem<strong>en</strong>t<br />
(dont cinéma) 3 %<br />
Services<br />
5 %<br />
Beauté/Santé<br />
11 %<br />
Culture/<br />
Ca<strong>de</strong>aux/Loisirs<br />
14 %<br />
(1) Gran<strong>de</strong> surface alim<strong>en</strong>taire.<br />
(2) Gran<strong>de</strong> surface spécialisée.<br />
GSS<br />
Alim<strong>en</strong>tation/<br />
Restauration<br />
11 %<br />
(2) (hors cinéma,<br />
bowling, fitness<br />
14 %<br />
Équipem<strong>en</strong>t<br />
du ménage<br />
6 %<br />
Équipem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong> la personne<br />
34 %
34<br />
35<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Activité/C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
France-Belgique :<br />
un territoire d’implantation majeur<br />
Acteur aujourd’hui résolum<strong>en</strong>t europé<strong>en</strong>, Klépierre a initialem<strong>en</strong>t<br />
fondé son positionnem<strong>en</strong>t sur un maillage <strong>de</strong>nse <strong>de</strong> l’Hexagone.<br />
Avec 40 % <strong>de</strong>s rev<strong>en</strong>us 2009 générés dans la zone France-<br />
Belgique, Klépierre <strong>de</strong>meure fortem<strong>en</strong>t ancrée sur ce territoire<br />
historique. Ce patrimoine se caractérise à la fois par un équilibre<br />
<strong>en</strong>tre c<strong>en</strong>tres régionaux* et galeries d’hypermarché* et par sa taille<br />
considérable (105 c<strong>en</strong>tres dét<strong>en</strong>us, représ<strong>en</strong>tant 1,2 million <strong>de</strong> m 2<br />
Top 5 actifs<br />
SCU* ;134 c<strong>en</strong>tres sous gestion). Cette stratégie se poursuivra<br />
<strong>en</strong> 2010 sur cette zone, puisque <strong>de</strong> très nombreux projets y sont<br />
actuellem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> cours <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t.<br />
Malgré un contexte économique 2009 difficile (baisse estimée<br />
<strong>de</strong> 1,9 % et 1,5 % <strong>de</strong>s PIB belge et français respectivem<strong>en</strong>t),<br />
les performances <strong>de</strong>meur<strong>en</strong>t satisfaisantes, <strong>com</strong>me <strong>en</strong> témoigne<br />
la progression <strong>de</strong>s loyers à périmètre constant* (5,0 %) et le<br />
1 - Créteil-Soleil – Créteil, France<br />
Situé à une dizaine <strong>de</strong> kilomètres du c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> Paris, Créteil-Soleil, grâce à sa remarquable accessibilité<br />
(autoroutes, accès direct par le métro parisi<strong>en</strong>…) et à sa localisation <strong>en</strong> plein c<strong>en</strong>tre-ville, bénéficie d’une<br />
zone <strong>de</strong> chalandise* <strong>de</strong> proximité <strong>de</strong> plus <strong>de</strong> 700000 personnes.<br />
2 - Val d’<strong>Europe</strong> – Marne-la-Vallée, France<br />
Avec la proximité du parc d’attraction Disneyland ® Resort Paris et <strong>de</strong> l’aéroport international Roissy-Charles<strong>de</strong>-Gaulle,Val<br />
d’<strong>Europe</strong> est aujourd’hui plus qu’un c<strong>en</strong>tre à l’attractivité régionale.La prés<strong>en</strong>ce à ses côtés<br />
du village <strong>de</strong>s marques à prix réduits « La Vallée Village » <strong>com</strong>biné au développem<strong>en</strong>t expon<strong>en</strong>tiel <strong>de</strong> la ville<br />
nouvelle <strong>de</strong> Marne-la-Vallée lui confère un pot<strong>en</strong>tiel <strong>de</strong> croissance exceptionnel.<br />
3 - Arca<strong>de</strong>s – Noisy-le-Grand, France<br />
À 20 km <strong>de</strong> Paris, le c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial régional Arca<strong>de</strong>s profite <strong>de</strong> l’essor rapi<strong>de</strong> du troisième pôle tertiaire<br />
d’Île-<strong>de</strong>-France, d’un accès privilégié (station <strong>de</strong> RER à l’intérieur même du c<strong>en</strong>tre) et d’une zone <strong>de</strong> chalandise<br />
très dynamique d’un million d’habitants. Sa réc<strong>en</strong>te opération d’ext<strong>en</strong>sion/rénovation fait aujourd’hui<br />
d’Arca<strong>de</strong>s la ville incontournable du « Shopping-sur-Marne ».<br />
4 - L’esplana<strong>de</strong> – Louvain-la-Neuve, Belgique<br />
Galerie <strong>com</strong>merciale <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tre-ville, <strong>en</strong> plein cœur <strong>de</strong> la ville nouvelle <strong>de</strong> Louvain-la-Neuve, L’esplana<strong>de</strong><br />
propose un év<strong>en</strong>tail <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong> très diversifié dans l’ambiance conviviale d’une ville piétonne.<br />
Le dynamisme du c<strong>en</strong>tre est d’autant plus marqué qu’il est situé dans une région <strong>de</strong> Belgique à forte<br />
croissance démographique.<br />
5 - Saint-Or<strong>en</strong>s – Toulouse, France<br />
Situé à proximité du périphérique toulousain, Saint-Or<strong>en</strong>s est un c<strong>en</strong>tre dont le dynamisme a été r<strong>en</strong>forcé<br />
fin 2008 par la finalisation d’une vaste opération <strong>de</strong> rénovation/ext<strong>en</strong>sion qui lui a donné une dim<strong>en</strong>sion<br />
régionale:doublem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la surface <strong>com</strong>merciale et arrivée <strong>de</strong> 50 nouvelles <strong>en</strong>seignes, pour certaines<br />
inédites dans la région.<br />
Surface<br />
totale SCU*<br />
125 500 m 2<br />
98 397 m 2<br />
58 900 m 2<br />
55 650 m 2<br />
37 517 m 2
mainti<strong>en</strong> à <strong>de</strong>s niveaux élevés <strong>de</strong>s taux d’occupation (99,0 %). Les<br />
<strong>en</strong>seignes prés<strong>en</strong>tes dans les c<strong>en</strong>tres du Groupe résist<strong>en</strong>t mieux<br />
que la moy<strong>en</strong>ne à la baisse <strong>de</strong> la consommation (baisse moy<strong>en</strong>ne<br />
du chiffre d’affaires <strong>en</strong> 2009 <strong>de</strong> 1,9 %).<br />
Gestion locative : un bilan 2009 positif<br />
Les opérations <strong>de</strong> restructuration <strong>com</strong>merciale ont été nombreuses<br />
<strong>en</strong> 2009. Parmi les plus emblématiques, citons l’arrivée <strong>de</strong><br />
l’<strong>en</strong>seigne <strong>de</strong> prêt-à-porter New Look à Créteil-Soleil <strong>en</strong> juin 2009<br />
ou <strong>en</strong>core la restructuration <strong>de</strong> l’anci<strong>en</strong>ne cafétéria <strong>de</strong> la galerie<br />
<strong>de</strong> Montesson au profit <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>seigne internationale Vero Moda<br />
(<strong>en</strong>seigne <strong>de</strong> prêt-à-porter femmes du groupe Bestseller) et <strong>de</strong><br />
l’une <strong>de</strong>s plus gran<strong>de</strong>s pharmacies d’Île-<strong>de</strong>-France. Les équipes<br />
<strong>de</strong> gestion ont égalem<strong>en</strong>t obt<strong>en</strong>u plusieurs succès <strong>en</strong> matière<br />
Fréqu<strong>en</strong>tation<br />
annuelle<br />
25 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
18 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
12,5 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
7,5 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
5 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
Composition Participation<br />
Klépierre et date<br />
d’ouverture/<br />
d’acquisition<br />
220 unités,<br />
1 hypermarché<br />
Carrefour<br />
135 unités,<br />
1 hypermarché<br />
Auchan<br />
132 unités,<br />
1 hypermarché<br />
Carrefour<br />
132 unités,<br />
1 hypermarché<br />
Delhaize<br />
110 unités,<br />
1 hypermarché<br />
Leclerc<br />
80,0 %<br />
1974/1991<br />
(rénovation <strong>en</strong><br />
1990 et ext<strong>en</strong>sion<br />
<strong>en</strong> 2000)<br />
55,0 %<br />
2000/2000<br />
(ext<strong>en</strong>sion<br />
<strong>en</strong> 2003, 2008)<br />
53,6 %<br />
1978/1995<br />
(rénovation<br />
<strong>en</strong> cours)<br />
100 %<br />
2005/2005<br />
53,6 %<br />
1991/2004<br />
(ext<strong>en</strong>sion/<br />
rénovation<br />
<strong>en</strong> 2008)<br />
Loyers bruts*<br />
et taux<br />
d’occupation*<br />
30,8 M€<br />
100 %<br />
21,0 M€<br />
100 %<br />
14,8 M€<br />
99,8 %<br />
14,3 M€<br />
97,5 %<br />
11,4 M€<br />
94,4 %<br />
d’implantation <strong>de</strong> concepts novateurs dans les c<strong>en</strong>tres du<br />
Groupe, à l’image <strong>de</strong> l’ext<strong>en</strong>sion <strong>de</strong> février 2009 à Val d’<strong>Europe</strong><br />
(cf. Top 5). Une opération qui s’est traduite par 2000 m² <strong>de</strong> SCU<br />
supplém<strong>en</strong>taires et qui a permis l’arrivée <strong>de</strong> marques telles<br />
que Vero Moda,Jack & Jones du groupe Bestseller ou l’ouverture<br />
d’une boutique <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>seigne espagnole Desigual, qui a ainsi<br />
inauguré <strong>en</strong> France sa première implantation du concept<br />
<strong>com</strong>plet <strong>en</strong> c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial.<br />
Enfin, <strong>en</strong> plus <strong>de</strong>s initiatives marketing initiées par chaque c<strong>en</strong>tre<br />
pour dynamiser la fréqu<strong>en</strong>tation, le territoire France-Belgique<br />
sera le premier à profiter <strong>de</strong> la mise <strong>en</strong> œuvre du programme USE<br />
(Unique Shopping Experi<strong>en</strong>ce), lancé <strong>en</strong> 2009. La remise à plat <strong>de</strong><br />
la stratégie d’accueil et <strong>de</strong> service <strong>de</strong> chaque actif <strong>de</strong>vrait générer<br />
rapi<strong>de</strong>m<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s retombées <strong>com</strong>merciales positives.<br />
Succès <strong>de</strong>s ouvertures, confirmant la pertin<strong>en</strong>ce<br />
<strong>de</strong>s projets développés<br />
L’année 2009 a été marquée par une inauguration phare, celle<br />
d’Odysseum à Montpellier, <strong>en</strong> septembre. Dét<strong>en</strong>u à 50 % par<br />
Klépierre, Odysseum est un c<strong>en</strong>tre régional majeur, couvrant<br />
<strong>en</strong>viron 50000 m² SCU et <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>ant 96 boutiques, ainsi qu’un<br />
hypermarché* Géant Casino. Parmi ses <strong><strong>com</strong>merces</strong>, le c<strong>en</strong>tre<br />
<strong>com</strong>pte <strong>de</strong> nombreuses <strong>en</strong>seignes inédites dans la région,<br />
telles Stradivarius et Pull and Bear du groupe Inditex, ainsi<br />
que le tout premier Apple Store <strong>de</strong> province.<br />
Louvain-la-Neuve<br />
Noisy-le-Grand<br />
Marne-la-Vallée<br />
Créteil<br />
Toulouse
36<br />
37<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Activité/C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
L’année a aussi été rythmée par <strong>de</strong> nombreuses opérations<br />
d’ext<strong>en</strong>sion-rénovation réussies, <strong>com</strong>me <strong>en</strong> témoign<strong>en</strong>t les<br />
indicateurs <strong>de</strong> fréqu<strong>en</strong>tation et d’occupation. C’est notamm<strong>en</strong>t le<br />
cas <strong>de</strong> Nîmes Étoile (arrivée <strong>de</strong> 20 nouvelles <strong>en</strong>seignes et refonte<br />
<strong>de</strong> l’offre existante avec près d’une quinzaine <strong>de</strong> magasins<br />
déplacés et/ou rénovés), du c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> Lomme près <strong>de</strong> Lille<br />
(opération <strong>de</strong> rénovation-restructuration et arrivée <strong>de</strong> 10 nouvelles<br />
<strong>en</strong>seignes) et <strong>de</strong> Vaulx-<strong>en</strong>-Velin (rénovation et ext<strong>en</strong>sion<br />
<strong>de</strong> la galerie, et arrivée <strong>de</strong> 14 <strong><strong>com</strong>merces</strong> supplém<strong>en</strong>taires).<br />
Projets <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t<br />
Outre les projets majeurs <strong>de</strong> la région parisi<strong>en</strong>ne, le Groupe est <strong>en</strong>gagé dans divers autres chantiers significatifs : ouverture <strong>en</strong> 2010<br />
du retail park* La Goutte d’Eau dans le prolongem<strong>en</strong>t du c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial <strong>de</strong> Bègles Rives d’Arcins et <strong>en</strong> 2011 <strong>de</strong> nombreux c<strong>en</strong>tres<br />
dont Passages Pasteur à Besançon, Bonsecours à Nancy, Nouvelle Coutume à Vannes, Carré Jau<strong>de</strong> 2 à Clermont-Ferrand… Klépierre<br />
poursuit par ailleurs un vaste programme <strong>de</strong> rénovations-ext<strong>en</strong>sions du patrimoine existant, à l’image <strong>de</strong> celle du c<strong>en</strong>tre Rives d’Arcins<br />
à Bègles et <strong>de</strong> Claye-Souilly (région parisi<strong>en</strong>ne).<br />
Saint-Lazare – Paris, France<br />
Un c<strong>en</strong>tre au cœur du premier quartier <strong>com</strong>merçant français<br />
Fruit <strong>de</strong> la collaboration <strong>en</strong>tre Klépierre et la SNCF <strong>de</strong>puis 1996,<br />
le chantier <strong>de</strong> rénovation et <strong>de</strong> mo<strong>de</strong>rnisation <strong>de</strong> la gare<br />
Saint-Lazare a été officiellem<strong>en</strong>t lancé <strong>en</strong> mai 2009. L’ouverture<br />
<strong>de</strong>s 80 boutiques (dont 3 moy<strong>en</strong>nes unités*) est prévue pour le<br />
premier trimestre 2012. Les 10000 m² <strong>de</strong> SCU bénéficieront<br />
du flux <strong>de</strong> 1,2 million <strong>de</strong> voyageurs qui transit<strong>en</strong>t quotidi<strong>en</strong>nem<strong>en</strong>t<br />
par la gare et <strong>de</strong> la<br />
proximité du premier<br />
quartier <strong>com</strong>mercial<br />
et d’affaires <strong>de</strong> Paris.<br />
Surface totale 10 000 m² SCU<br />
Composition 80 unités dont<br />
3 moy<strong>en</strong>nes unités<br />
Date <strong>de</strong> début <strong>de</strong>s travaux Mai 2009<br />
Date d’ouverture prévisionnelle 1er trimestre 2012<br />
Prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé<br />
135,5 M€<br />
dont décaissé au 31/12/2009<br />
73,2 M€<br />
Taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t* initial net att<strong>en</strong>du1 7,6 %<br />
(1) Loyers nets* att<strong>en</strong>dus <strong>en</strong> année pleine/prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé.<br />
Enfin, malgré un marché <strong>de</strong> l’investissem<strong>en</strong>t relativem<strong>en</strong>t atone<br />
sur une bonne partie <strong>de</strong> l’année, Klépierre a pu réaliser un<br />
certain nombre d’arbitrages, qui illustr<strong>en</strong>t bi<strong>en</strong> la politique<br />
<strong>de</strong> cession du Groupe. Si les cessions <strong>de</strong> galeries ont porté sur<br />
<strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres <strong>de</strong> taille mo<strong>de</strong>ste relativem<strong>en</strong>t matures (Le Mans<br />
C<strong>en</strong>tre Sud et Tours Galerie Nationale), Klépierre a privilégié,<br />
pour les c<strong>en</strong>tres majeurs <strong>de</strong> Noisy-Arca<strong>de</strong>s, Toulouse Blagnac<br />
et Toulouse Saint-Or<strong>en</strong>s, la cession d’une quote-part minoritaire<br />
d’<strong>en</strong>viron 25 %.<br />
Le Millénaire – Aubervilliers, France<br />
Nouveau quartier <strong>com</strong>mercial aux portes <strong>de</strong> Paris<br />
Résultat d’un part<strong>en</strong>ariat à 50/50 <strong>en</strong>tre Klépierre et Ica<strong>de</strong>,ce c<strong>en</strong>tre<br />
<strong>com</strong>mercial a été p<strong>en</strong>sé <strong>com</strong>me un projet pilote,puisque le site,<strong>en</strong><br />
cours <strong>de</strong> construction,sera l’un <strong>de</strong>s premiers c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux à<br />
obt<strong>en</strong>ir la certification HQE ® Commerce.Extrêmem<strong>en</strong>t bi<strong>en</strong> <strong>de</strong>sservi<br />
(proximité immédiate du périphérique parisi<strong>en</strong>,nombreux transports<br />
<strong>en</strong> <strong>com</strong>mun existants ou <strong>en</strong> cours <strong>de</strong> construction),ce c<strong>en</strong>tre est<br />
au cœur d’une zone <strong>de</strong><br />
chalandise exclusive<br />
<strong>de</strong> 1 million d’habitants.<br />
Il ouvrira ses portes<br />
au printemps 2011.<br />
20000 m² <strong>de</strong> bureaux<br />
vi<strong>en</strong>dront <strong>com</strong>pléter<br />
ce nouveau quartier.<br />
Surface totale 56 000 m² SCU<br />
Composition 18 moy<strong>en</strong>nes unités, dont<br />
1 moy<strong>en</strong>ne surface alim<strong>en</strong>taire<br />
Carrefour, 95 boutiques,<br />
6 restaurants<br />
Date <strong>de</strong> début <strong>de</strong>s travaux Juillet 2008<br />
Date d’ouverture prévisionnelle 2e trimestre 2011<br />
Prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé<br />
190,4 M€<br />
dont décaissé au 31/12/2009<br />
92,6 M€<br />
Taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t initial net att<strong>en</strong>du1 7,2 %
Le modèle <strong>com</strong>mercial Klépierre<br />
Toulouse,France<br />
Toulouse-Blagnac<br />
Toulouse-Blagnac est l’un <strong>de</strong>s <strong>com</strong>plexes <strong>com</strong>merciaux les plus <strong>en</strong> pointe <strong>de</strong> l’agglomération<br />
toulousaine. Il a vu sa surface <strong>com</strong>merciale doubler <strong>en</strong> 2009 grâce à l’aboutissem<strong>en</strong>t d’un<br />
vaste projet <strong>de</strong> rénovation/ext<strong>en</strong>sion.<br />
Proximité<br />
À dix minutes du c<strong>en</strong>tre-ville <strong>de</strong> Toulouse, cinquième aire urbaine<br />
française (650000 habitants), le c<strong>en</strong>tre est implanté au cœur<br />
d’un bassin <strong>de</strong> population jeune à fort pouvoir d’achat, qui a connu<br />
un véritable boom démographique qui ne se dém<strong>en</strong>t pas<br />
(15000 nouveaux arrivants chaque année).Toulouse est ainsi une<br />
<strong>de</strong>s métropoles europé<strong>en</strong>nes au taux <strong>de</strong> croissance le plus élevé.<br />
Le c<strong>en</strong>tre bénéficie égalem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong> la proximité <strong>de</strong> l’aéroport<br />
(6 millions <strong>de</strong> passagers par an,<br />
<strong>de</strong>sserte exceptionnelle tant<br />
par la route que par les transports<br />
<strong>en</strong> <strong>com</strong>mun…) et du voisinage<br />
<strong>de</strong> nombreuses <strong>en</strong>treprises<br />
internationales.<br />
Croissance démographique<br />
<strong>de</strong>s aires urbaines françaises<br />
<strong>de</strong> plus <strong>de</strong> 300 000 habitants<br />
1. Toulouse + 1,9 %<br />
2. Montpellier + 1,5 %<br />
3. R<strong>en</strong>nes + 1,3 %<br />
Source : Insee (données 2008).<br />
Offre<br />
111 boutiques constitu<strong>en</strong>t l’offre étoffée par l’ext<strong>en</strong>sion <strong>de</strong> 2009,<br />
qui <strong>com</strong>pte plusieurs nouvelles <strong>en</strong>seignes jusqu’alors inédites<br />
<strong>en</strong> France <strong>com</strong>me He–Homini Emerito, le nouveau concept pour<br />
homme <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>seigne Mango, ou Ar<strong>en</strong>a, première boutique ouverte<br />
par la marque <strong>de</strong> sports d’eau. Le c<strong>en</strong>tre accueille égalem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong>s <strong>en</strong>seignes nouvelles dans l’aire métropolitaine toulousaine<br />
(par exemple Le Temps <strong>de</strong>s Cerises ou Desigual, boutiques <strong>de</strong><br />
prêt-à-porter mixte) ainsi que plusieurs exclusivités <strong>com</strong>me<br />
Victoria Magdal<strong>en</strong>a, bijouterie fantaisie haut <strong>de</strong> gamme, ou Lola<br />
Espeleta, boutique <strong>de</strong> prêt-à-porter féminin. Enfin, la prés<strong>en</strong>ce sur<br />
le site d’un hypermarché E. Leclerc très fréqu<strong>en</strong>té est un facteur<br />
d’attraction supplém<strong>en</strong>taire pour les consommateurs.<br />
Convivialité<br />
Outre les nombreuses animations (défilés <strong>de</strong> mo<strong>de</strong>, ateliers pour<br />
les <strong>en</strong>fants, cours <strong>de</strong> tai-chi-chuan…) ponctuant la vie du c<strong>en</strong>tre,<br />
la réc<strong>en</strong>te ext<strong>en</strong>sion/rénovation a considérablem<strong>en</strong>t amélioré<br />
l’expéri<strong>en</strong>ce shopping du consommateur: 4000 places <strong>de</strong> parking<br />
gratuites et surveillées sont désormais disponibles et l’offre loisirs<br />
est r<strong>en</strong>forcée par la création d’un pôle restauration donnant sur<br />
les cinémas.<br />
Responsabilité<br />
Les équipes <strong>de</strong> gestion <strong>de</strong> Toulouse Blagnac se sont fixées d’ambitieux<br />
objectifs <strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>taux et sociétaux. Ceci se traduit<br />
par <strong>de</strong>s actions allant <strong>de</strong> la mise <strong>en</strong> place d’une récupération<br />
et d’un tri <strong>de</strong>s déchets particulièrem<strong>en</strong>t efficaces et respectueux<br />
<strong>de</strong> l’<strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>t à l’établissem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> part<strong>en</strong>ariats avec<br />
les pouvoirs publics et associations locales <strong>com</strong>me celui noué<br />
avec la ville <strong>de</strong> Blagnac dans le cadre <strong>de</strong>s « 21 km <strong>de</strong> Blagnac ».<br />
E Fiche d’i<strong>de</strong>ntité<br />
Surface totale SCU : 46080 m²<br />
Fréqu<strong>en</strong>tation : 15 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs <strong>en</strong> 2009<br />
Composition : 111 unités,<br />
1 hypermarché E.Leclerc,Desigual,<br />
Mango, Pull and Bear, Guess…<br />
Participation Klépierre : 53,6 %<br />
Date d’ouverture/d’acquisition :<br />
1993/2004 (ext<strong>en</strong>sion/rénovation<br />
achevée <strong>en</strong> octobre 2009)<br />
Loyers bruts 2009 : 11,2 M€<br />
Taux d’occupation financier : 99,2 %
38<br />
39<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Activité/C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
Scandinavie :<br />
un marché à fort pot<strong>en</strong>tiel<br />
Klépierre est prés<strong>en</strong>te <strong>en</strong> Scandinavie <strong>de</strong>puis octobre 2008<br />
grâce à la prise <strong>de</strong> contrôle <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm, foncière<br />
<strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux* et lea<strong>de</strong>r sur cette zone.<br />
Le portefeuille scandinave du Groupe est <strong>com</strong>posé<br />
<strong>de</strong> 30 c<strong>en</strong>tres, pour la plupart implantés au cœur <strong>de</strong>s bassins<br />
<strong>de</strong> consommation et parfaitem<strong>en</strong>t interconnectés avec les<br />
infrastructures <strong>de</strong> transports <strong>en</strong> <strong>com</strong>mun. Comme Klépierre,<br />
Ste<strong>en</strong> & Strøm est historiquem<strong>en</strong>t actif dans la gestion<br />
<strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux pour <strong>com</strong>pte <strong>de</strong> tiers.<br />
La Scandinavie, bonne élève <strong>de</strong> la classe <strong>Europe</strong><br />
Les performances du patrimoine scandinave ont démontré<br />
la solidité d’économies à fort pouvoir d’achat. La Norvège<br />
Top 3 actifs<br />
– principal pays <strong>de</strong> la zone avec 18 c<strong>en</strong>tres – est l’un <strong>de</strong>s territoires<br />
d’implantation du Groupe dont la croissance a le moins souffert<br />
du ral<strong>en</strong>tissem<strong>en</strong>t économique <strong>en</strong> 2009, puisque son PIB ne s’est<br />
contracté que <strong>de</strong> 1,5 % par rapport à 2008.<br />
Dans ce contexte, les performances <strong>de</strong> Klépierre dans la zone sont<br />
<strong>de</strong>s plus satisfaisantes:les chiffres d’affaires <strong>de</strong>s galeries y ont<br />
progressé <strong>de</strong> 0,5 %, les loyers <strong>de</strong> 2,7 % à périmètre et change<br />
constants 1 ,et les niveaux d’occupation sont restés stables (97,2 %).<br />
2009, année placée sous le signe <strong>de</strong>s ext<strong>en</strong>sions-rénovations<br />
Le vaste programme d’ext<strong>en</strong>sions-rénovations mis <strong>en</strong> place par<br />
Ste<strong>en</strong> & Strøm <strong>de</strong>puis quelques années <strong>en</strong> Suè<strong>de</strong> et <strong>en</strong> Norvège<br />
peut aisém<strong>en</strong>t être <strong>com</strong>paré à celui que Klépierre a <strong>en</strong>trepris <strong>en</strong><br />
1 - Field’s – Cop<strong>en</strong>hague, Danemark<br />
Field’s est situé au cœur <strong>de</strong> l’Øresund, région la plus dynamique <strong>de</strong> Scandinavie qui rassemble<br />
près <strong>de</strong> 4 millions d’habitants et un quart <strong>de</strong>s PIB cumulés <strong>de</strong> la Suè<strong>de</strong> et du Danemark.<br />
Ce c<strong>en</strong>tre, qui bénéficie d’une <strong>de</strong>sserte exceptionnelle (métro, autoroute, aéroport international…),<br />
a été p<strong>en</strong>sé et construit con<strong>com</strong>itamm<strong>en</strong>t à la ville nouvelle d’Ørestad, <strong>en</strong> plein développem<strong>en</strong>t,<br />
à seulem<strong>en</strong>t 5 km <strong>de</strong> Cop<strong>en</strong>hague.<br />
2 - Bruun’s Galleri – Århus, Danemark<br />
Parfaitem<strong>en</strong>t intégré au c<strong>en</strong>tre-ville d’Århus, directem<strong>en</strong>t accessible <strong>de</strong>puis la principale gare <strong>de</strong><br />
la ville, Bruun’s est un équipem<strong>en</strong>t structurant <strong>de</strong> l’offre <strong>com</strong>merciale et <strong>de</strong> loisirs <strong>de</strong> la <strong>de</strong>uxième<br />
agglomération danoise (300000 habitants). C<strong>en</strong>tre dominant <strong>de</strong> la région, il s’inscrit au cœur<br />
d’une zone <strong>de</strong> chalandise* <strong>de</strong> près d’un million d’habitants.<br />
3 - Farmandstre<strong>de</strong>t – Tønsberg, Norvège<br />
Construit <strong>en</strong> 1997, maintes fois rénové et agrandi (2002, 2006), Farmandstre<strong>de</strong>t est désormais<br />
le plus grand c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> la région <strong>de</strong> Vestfold (sud d’Oslo). Situé <strong>en</strong> plein c<strong>en</strong>tre-ville <strong>de</strong> Tønsberg,<br />
il associe les atouts d’un c<strong>en</strong>tre régional (nombreuses boutiques, mix <strong>com</strong>mercial très varié)<br />
aux services <strong>de</strong> proximité pour séduire les 300000 habitants <strong>de</strong> sa zone <strong>de</strong> chalandise.<br />
Surface<br />
totale SCU*<br />
91 342 m 2<br />
36 675 m 2<br />
54 375 m 2
France. Des c<strong>en</strong>tres dont la <strong>com</strong>mercialité et le pot<strong>en</strong>tiel ont été<br />
i<strong>de</strong>ntifiés et vérifiés par le passé sont choisis pour être agrandis<br />
et rénovés. Ces opérations <strong>de</strong> gran<strong>de</strong> ampleur font, pour la majorité<br />
d’<strong>en</strong>tre elles, partie intégrante <strong>de</strong> vastes projets <strong>de</strong><br />
réaménagem<strong>en</strong>t urbain, réalisés <strong>en</strong> étroite collaboration<br />
avec les pouvoirs publics locaux.<br />
Au cours <strong>de</strong> l’année 2009, les <strong>de</strong>rnières tranches <strong>de</strong>s ext<strong>en</strong>sions<br />
<strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres <strong>de</strong> Metro (Norvège) et <strong>de</strong> Marieberg (Suè<strong>de</strong> – cf. Focus)<br />
ont été inaugurées.<br />
Située à Lor<strong>en</strong>skog, à quinze minutes d’Oslo, la galerie <strong>de</strong> Metro<br />
a été à la fois agrandie et a fait l’objet d’une rénovation majeure.<br />
Sa superficie a ainsi été triplée, passant <strong>de</strong> 30000 à près<br />
<strong>de</strong> 90000 m², faisant <strong>de</strong> ce c<strong>en</strong>tre l’équipem<strong>en</strong>t <strong>com</strong>mercial<br />
Fréqu<strong>en</strong>tation<br />
annuelle<br />
6,6 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
10,5 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
3,7 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
Composition Participation<br />
Klépierre et date<br />
d’ouverture/<br />
d’acquisition<br />
152 unités 56,1 %<br />
2004/2008<br />
100 unités 56,1 %<br />
2003/2008<br />
113 unités 56,1 %<br />
1997/2008<br />
(ext<strong>en</strong>sion/<br />
rénovation<br />
<strong>en</strong> 2002, 2006<br />
et 2008)<br />
Loyers bruts*<br />
et taux<br />
d’occupation*<br />
21,0 M€<br />
93,0 %<br />
13,1 M€<br />
98,0 %<br />
10,4 M€<br />
97,6 %<br />
le plus mo<strong>de</strong>rne <strong>de</strong> la zone urbaine située au nord d’Oslo.<br />
L’ultime phase <strong>de</strong> l’ext<strong>en</strong>sion <strong>de</strong> Marieberg a, quant à elle,<br />
été achevée au mois d’août.<br />
(1) Variation calculée sur un an à titre indicatif, l’acquisition <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm<br />
ayant été réalisée le 08/10/2008.<br />
21 % C’est le gain locatif * moy<strong>en</strong><br />
<strong>de</strong>s re<strong>com</strong>mercialisations et r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>ts<br />
<strong>de</strong> baux <strong>en</strong> 2009 sur la zone<br />
Tønsberg<br />
Århus<br />
Cop<strong>en</strong>hague
40<br />
41<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Activité/C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
Projets <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t<br />
Les livraisons d’ext<strong>en</strong>sions resteront nombreuses <strong>en</strong> 2010. L’ampleur et l’ét<strong>en</strong>due <strong>de</strong> ces projets justifi<strong>en</strong>t qu’ils soi<strong>en</strong>t ouverts<br />
par phases successives.<br />
En Norvège, la fin <strong>de</strong>s travaux (att<strong>en</strong>due pour le mois <strong>de</strong> novembre 2010) <strong>de</strong> la cinquième et <strong>de</strong>rnière phase <strong>de</strong> l’ext<strong>en</strong>sion<br />
<strong>de</strong> Gulskog<strong>en</strong> (+ 22000 m² SCU) fera <strong>de</strong> cette galerie le principal pôle d’attraction <strong>com</strong>merciale <strong>de</strong> Dramm<strong>en</strong> (50 km au sud-ouest<br />
d’Oslo). En Suè<strong>de</strong>, les ultimes tranches <strong>de</strong>s ext<strong>en</strong>sions <strong>de</strong> Hageby et <strong>de</strong> Soll<strong>en</strong>tuna (dont les travaux ont respectivem<strong>en</strong>t<br />
débuté <strong>en</strong> 2005 et 2006) seront livrées et inaugurées au mois d’avril. La surface du c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> Soll<strong>en</strong>tuna, véritable point focal<br />
<strong>de</strong> l’agglomération éponyme, située à une dizaine <strong>de</strong> kilomètres au nord <strong>de</strong> Stockholm, sera portée à 48 000 m² SCU: la galerie<br />
proposera un év<strong>en</strong>tail <strong>de</strong> 130 boutiques. Hageby (Norrköping, à 170 km au sud <strong>de</strong> Stockholm) <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>dra 110 boutiques sur<br />
45000 m² SCU et l’accès au c<strong>en</strong>tre sera facilité par le prolongem<strong>en</strong>t du réseau <strong>de</strong> tramway att<strong>en</strong>du pour le mois d’août 2010.<br />
Le Groupe possè<strong>de</strong> par ailleurs dans la zone <strong>de</strong> nombreux projets <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t pour lesquels il dispose <strong>de</strong> la maîtrise foncière<br />
ou <strong>de</strong>s autorisations administratives nécessaires. Le futur <strong>com</strong>plexe <strong>com</strong>mercial Emporia (Malmö, Suè<strong>de</strong>) est une illustration<br />
<strong>de</strong> ces nombreux chantiers, constitutifs d’une part importante du pipeline <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t du Groupe pour les années à v<strong>en</strong>ir.<br />
Emporia - Malmö, Suè<strong>de</strong><br />
Un <strong>com</strong>plexe <strong>com</strong>mercial à vocation internationale<br />
Situé au sud-est <strong>de</strong> Malmö, au cœur <strong>de</strong> l’Øresund, région la plus<br />
dynamique <strong>de</strong> Scandinavie (4 millions d’habitants, niveaux <strong>de</strong><br />
rev<strong>en</strong>us supérieurs à la moy<strong>en</strong>ne <strong>de</strong> l’OCDE), à cheval <strong>en</strong>tre le<br />
Danemark et la Suè<strong>de</strong>, Emporia fait partie intégrante d’un vaste<br />
projet <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t urbain <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>ant à la fois un c<strong>en</strong>tre<br />
<strong>com</strong>mercial, <strong>de</strong>s habitations et <strong>de</strong>s immeubles <strong>de</strong> bureaux.<br />
Fort d’une zone <strong>de</strong> chalandise primaire très forte, il bénéficiera<br />
d’équipem<strong>en</strong>ts à forte valeur ajoutée (nouvelles infrastructures<br />
routières et ferroviaires, c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> congrès international, <strong>com</strong>plexe<br />
sportif…) et du flux <strong>de</strong> 37 millions <strong>de</strong> voyageurs qui transit<strong>en</strong>t<br />
chaque année <strong>en</strong>tre Cop<strong>en</strong>hague et Malmö.<br />
Surface totale 80 000 m² SCU<br />
Composition Plus <strong>de</strong> 200 unités,<br />
30 restaurants<br />
Date <strong>de</strong> début <strong>de</strong>s travaux -<br />
Date d’ouverture prévisionnelle 2013<br />
Prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé<br />
357,5 M€<br />
dont décaissé au 31/12/2009<br />
94,3 M€<br />
Taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t* initial net att<strong>en</strong>du1 7 %<br />
(1) Loyers nets* att<strong>en</strong>dus <strong>en</strong> année pleine/prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé.
Le modèle <strong>com</strong>mercial Klépierre<br />
Örebro,Suè<strong>de</strong><br />
Marieberg<br />
Plus grand pôle <strong>com</strong>mercial <strong>de</strong> la sixième agglomération suédoise, le c<strong>en</strong>tre<br />
<strong>de</strong> Marieberg est aussi l’un <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres à l’architecture la plus mo<strong>de</strong>rne du pays.<br />
Proximité<br />
Marieberg est localisé au cœur d’une zone <strong>de</strong> chalandise <strong>de</strong> plus<br />
<strong>de</strong> 300000 habitants. Extrêmem<strong>en</strong>t dynamique, l’aire d’influ<strong>en</strong>ce<br />
du c<strong>en</strong>tre se caractérise par une<br />
population <strong>en</strong> croissance constante<br />
et la dép<strong>en</strong>se moy<strong>en</strong>ne est att<strong>en</strong>due<br />
<strong>en</strong> forte augm<strong>en</strong>tation au cours <strong>de</strong>s<br />
années à v<strong>en</strong>ir (hausse estimée à<br />
8 % pour la consommation <strong>de</strong> bi<strong>en</strong>s<br />
durables). Situé à 9 km du c<strong>en</strong>tre-ville<br />
d’Örebro, le c<strong>en</strong>tre est directem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong>sservi par l’autoroute et par une<br />
ligne <strong>de</strong> bus (moins <strong>de</strong> dix minutes<br />
<strong>de</strong> trajet).<br />
Évolution du chiffre<br />
d’affaires <strong>de</strong> la galerie<br />
+ 23,4 %<br />
2008 2009<br />
Offre<br />
L’offre <strong>com</strong>merciale est équilibrée avec une subtile <strong>com</strong>binaison<br />
d’<strong>en</strong>seignes nationales et internationales établies <strong>de</strong> longue<br />
date, <strong>de</strong> nouvelles marques et <strong>de</strong> concept-stores originaux, <strong>en</strong><br />
réponse aux besoins <strong>de</strong>s consommateurs <strong>de</strong> la région. En termes<br />
<strong>de</strong> répartition <strong>de</strong> la surface totale, cette adéquation parfaite <strong>en</strong>tre<br />
offre et <strong>de</strong>man<strong>de</strong> se ress<strong>en</strong>t particulièrem<strong>en</strong>t (Équipem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la<br />
personne: 43 %; Culture/Ca<strong>de</strong>aux/Loisirs: 14 %; Alim<strong>en</strong>tation/<br />
Restauration: 10 %; Grands magasins: 9 %).<br />
Convivialité<br />
Bassin intérieur, impression d’espace, gran<strong>de</strong> luminosité…<br />
L’ergonomie du c<strong>en</strong>tre a été particulièrem<strong>en</strong>t soignée.<br />
De considérables efforts ont été mis <strong>en</strong> œuvre afin que le temps<br />
passé par les visiteurs soit synonyme <strong>de</strong> plaisir et <strong>de</strong> dét<strong>en</strong>te:<br />
le c<strong>en</strong>tre met notamm<strong>en</strong>t à leur disposition une nursery<br />
et plusieurs espaces <strong>de</strong> jeux pour les <strong>en</strong>fants.<br />
De nombreuses manifestations sont organisées tout au long<br />
<strong>de</strong> l’année: concours, animations (défilés <strong>de</strong> mo<strong>de</strong>, expositions<br />
artistiques, spectacles <strong>de</strong> danse…), soirées spéciales lors<br />
<strong>de</strong>squelles le c<strong>en</strong>tre ferme ses portes plus tard et propose<br />
<strong>de</strong>s animations associées à <strong>de</strong>s opérations promotionnelles<br />
organisées par les <strong>com</strong>merçants.<br />
Responsabilité<br />
Tri <strong>de</strong>s déchets, installation d’un système <strong>de</strong> climatisation<br />
écologique, éclairage intellig<strong>en</strong>t (capteurs afin <strong>de</strong> limiter<br />
la consommation électrique), nombreux bassins récupérant<br />
l’eau <strong>de</strong> pluie… Le respect et la protection <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>t<br />
font partie intégrante <strong>de</strong> la vie du c<strong>en</strong>tre. Marieberg est<br />
égalem<strong>en</strong>t part<strong>en</strong>aire <strong>de</strong> nombreux événem<strong>en</strong>ts organisés<br />
par <strong>de</strong>s associations locales (dont la Croix-Rouge par exemple),<br />
<strong>de</strong>s écoles ou <strong>de</strong>s chorales…<br />
E Fiche d’i<strong>de</strong>ntité<br />
Surface totale SCU : 44 307 m2 Fréqu<strong>en</strong>tation : 3,7 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs <strong>en</strong> 2009<br />
Composition : 98 unités, H&M,<br />
KappAhl, Clas Ohlson, Lin<strong>de</strong>x…<br />
Participation Klépierre : 56,1 %<br />
Date d’ouverture/d’acquisition :<br />
1991/2008 (ext<strong>en</strong>sion/rénovation<br />
<strong>en</strong> 2007/2009)<br />
Loyers bruts 2009 : 6,7 M€<br />
Taux d’occupation financier : 94,9 %
42<br />
43<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Activité/C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
Italie-Grèce :<br />
un patrimoine conc<strong>en</strong>tré dans<br />
<strong>de</strong>s zones à fort pouvoir d’achat<br />
<strong>de</strong> l’Italie du Nord<br />
Après avoir fait ses premiers pas <strong>en</strong> Italie <strong>en</strong> 1999 dans le cadre<br />
d’un part<strong>en</strong>ariat avec le groupe Finim, Klépierre y a accéléré son<br />
développem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> 2002, d’une part grâce à la mise <strong>en</strong> œuvre<br />
<strong>de</strong> l’accord Carrefour signé <strong>en</strong> 2000 (qui portait égalem<strong>en</strong>t sur les<br />
c<strong>en</strong>tres grecs), d’autre part avec l’initiation d’une collaboration<br />
avec le groupe <strong>de</strong> distribution Finiper (hypermarchés* Iper). Le<br />
Groupe déti<strong>en</strong>t désormais 40 c<strong>en</strong>tres (dont 35 <strong>en</strong> Italie) et assure<br />
au total la gestion <strong>de</strong> 50 c<strong>en</strong>tres dans cette zone. 70,9 % <strong>de</strong> ce<br />
patrimoine est regroupé dans trois <strong>de</strong>s régions les plus prospères<br />
Top 3 actifs<br />
<strong>de</strong> l’Italie (Lombardie, Piémont,Vénétie), qui conc<strong>en</strong>tr<strong>en</strong>t à elles<br />
seules près <strong>de</strong> 40 % du PIB national. Ces zones affich<strong>en</strong>t<br />
égalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s rev<strong>en</strong>us par habitant supérieurs d’<strong>en</strong>viron 20 % à la<br />
moy<strong>en</strong>ne nationale, ainsi que <strong>de</strong>s progressions <strong>de</strong> dép<strong>en</strong>ses par<br />
ménage <strong>en</strong> croissance plus rapi<strong>de</strong> que celles <strong>de</strong>s autres régions 1 .<br />
2009 : bonne résistance <strong>de</strong> la zone<br />
En 2009, l’activité <strong>de</strong>s galeries Klépierre a affiché <strong>de</strong>s résultats<br />
<strong>en</strong>courageants. Bi<strong>en</strong> que les indicateurs macroéconomiques ai<strong>en</strong>t<br />
1 - Milanofiori – Assago/Milan, Italie<br />
Le c<strong>en</strong>tre régional <strong>de</strong> Milanofiori se situe au cœur d’une zone <strong>en</strong> plein développem<strong>en</strong>t, au sud-est<br />
<strong>de</strong> Milan, qui mêle immeubles <strong>de</strong> bureaux, rési<strong>de</strong>nces, installations sportives, c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> congrès<br />
international… Le prolongem<strong>en</strong>t du réseau <strong>de</strong> métro, att<strong>en</strong>du pour 2010, reliera Milanofiori<br />
au c<strong>en</strong>tre-ville <strong>de</strong> la première ville itali<strong>en</strong>ne <strong>en</strong> moins <strong>de</strong> tr<strong>en</strong>te minutes, et vi<strong>en</strong>dra ét<strong>en</strong>dre sa zone<br />
<strong>de</strong> chalandise*,qui <strong>com</strong>pte déjà 1,3 million d’habitants.<br />
2 - Metropoli – Milan, Italie<br />
Idéalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>sservi par l’autoroute et le boulevard périphérique, Metropoli est un c<strong>en</strong>tre qui<br />
rayonne autant sur Milan que sur les villes <strong>de</strong> l’arrière-pays. En décembre 2009, les travaux <strong>de</strong><br />
rénovation <strong>de</strong>s faça<strong>de</strong>s extérieures amorcés <strong>en</strong> avril 2008 se sont achevés. La nouvelle architecture<br />
extérieure très avant-gardiste fait désormais écho à l’originalité <strong>de</strong> la décoration intérieure.<br />
3 - Le Rondinelle – Brescia, Italie<br />
Le Rondinelle est situé à proximité immédiate <strong>de</strong> Brescia, dans l’une <strong>de</strong>s régions les plus riches<br />
d’Italie – la Lombardie. L’offre <strong>de</strong> la galerie, <strong>com</strong>binée à celle <strong>de</strong> l’hypermarché adjac<strong>en</strong>t, répond<br />
aux besoins d’une zone <strong>de</strong> chalandise importante (450000 habitants). Le c<strong>en</strong>tre bénéficie<br />
égalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> son excell<strong>en</strong>te accessibilité, tant par le périphérique <strong>de</strong> Brescia que par l’autoroute<br />
qui relie Milan à V<strong>en</strong>ise.<br />
Surface<br />
totale SCU*<br />
47 624 m 2<br />
27 374 m 2<br />
36 095 m 2
été peu favorables, avec un PIB itali<strong>en</strong> estimé <strong>en</strong> recul <strong>de</strong> 4,8 %<br />
et un PIB grec att<strong>en</strong>du <strong>en</strong> baisse <strong>de</strong> 2,6 %, les chiffres d’affaires<br />
<strong>de</strong>s <strong>com</strong>merçants sont restés à <strong>de</strong>s niveaux quasim<strong>en</strong>t i<strong>de</strong>ntiques<br />
à ceux relevés à fin 2008 (- 0,1 %). Les loyers <strong>de</strong> la zone ont<br />
progressé <strong>de</strong> 2,9 % et le taux d’occupation reste élevé (97,7 %). Les<br />
c<strong>en</strong>tres situés <strong>en</strong> Italie du Nord se sont montrés particulièrem<strong>en</strong>t<br />
résistants, affichant même <strong>de</strong>s chiffres d’affaires légèrem<strong>en</strong>t<br />
<strong>en</strong> hausse <strong>en</strong> moy<strong>en</strong>ne.<br />
Développem<strong>en</strong>t : r<strong>en</strong>forcem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s positions du Groupe<br />
<strong>en</strong> Italie du Nord<br />
Au cours du quatrième trimestre, Klépierre a poursuivi le<br />
part<strong>en</strong>ariat <strong>en</strong>gagé avec le groupe Finiper <strong>de</strong>puis une dizaine<br />
d’années, d’une part <strong>en</strong> r<strong>en</strong>forçant son contrôle sur 9 c<strong>en</strong>tres<br />
<strong>com</strong>merciaux déjà prés<strong>en</strong>ts dans le portefeuille et, d’autre part, <strong>en</strong><br />
procédant à l’acquisition du c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> Vittuone ouvert <strong>en</strong> avril 2009.<br />
Cet actif vi<strong>en</strong>t <strong>com</strong>pléter ceux <strong>de</strong> Vérone et <strong>de</strong> Lonato (cf. Focus)<br />
acquis <strong>en</strong> février 2008. La plupart <strong>de</strong> ces c<strong>en</strong>tres se situ<strong>en</strong>t<br />
dans la région <strong>de</strong> Milan (Lombardie). Ils bénéfici<strong>en</strong>t d’excell<strong>en</strong>tes<br />
<strong>de</strong>ssertes autoroutières et occup<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s positions dominantes<br />
Fréqu<strong>en</strong>tation<br />
annuelle<br />
5,5 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
5,0 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
6,5 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
Composition Participation<br />
Klépierre et date<br />
d’ouverture/<br />
d’acquisition<br />
96 unités,<br />
1 hypermarché<br />
Carrefour<br />
80 unités,<br />
1 hypermarché<br />
Ipercoop<br />
76 unités,<br />
1 hypermarché<br />
Auchan<br />
100 %<br />
2004/2005<br />
(ext<strong>en</strong>sion<br />
<strong>en</strong> 2005)<br />
85,0 %<br />
1999/1999<br />
85,0 %<br />
1996/1998<br />
Loyers bruts*<br />
et taux<br />
d’occupation*<br />
11,2 M€<br />
99,4 %<br />
6,6 M€<br />
97,6 %<br />
6,3 M€<br />
98,1 %<br />
au sein <strong>de</strong> leurs zones <strong>de</strong> chalandise respectives.<br />
Fin décembre, l’ext<strong>en</strong>sion-restructuration du c<strong>en</strong>tre La Romanina<br />
(situé <strong>en</strong> bordure du périphérique longeant Rome, au cœur d’une<br />
zone <strong>de</strong> chalandise <strong>de</strong> plus <strong>de</strong> 900000 habitants) a été inaugurée.<br />
Une restructuration <strong>com</strong>merciale r<strong>en</strong>due possible notamm<strong>en</strong>t<br />
grâce à la réduction <strong>de</strong> la surface <strong>de</strong> l’hypermarché Carrefour.<br />
L’aboutissem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> ce projet <strong>de</strong> longue haleine a permis <strong>de</strong> doter<br />
le c<strong>en</strong>tre d’une i<strong>de</strong>ntité visuelle forte (nouvelle faça<strong>de</strong>, nouveau<br />
logo, nouveau site Internet…). Le mix <strong>com</strong>mercial a été égalem<strong>en</strong>t<br />
totalem<strong>en</strong>t refondu pour accueillir <strong>de</strong> nouvelles <strong>en</strong>seignes, <strong>com</strong>me<br />
Kiko,Jack & Jones et Ar<strong>en</strong>a qui contribueront à r<strong>en</strong>forcer<br />
l’attractivité du c<strong>en</strong>tre face à un contexte concurr<strong>en</strong>tiel<br />
particulièrem<strong>en</strong>t âpre <strong>en</strong> périphérie <strong>de</strong> Rome. L’ext<strong>en</strong>sion <strong>de</strong><br />
la galerie a permis d’ajouter plus <strong>de</strong> 5000 m² SCU* <strong>de</strong> surface<br />
<strong>de</strong> v<strong>en</strong>te avec la création <strong>de</strong> 2 moy<strong>en</strong>nes unités* et <strong>de</strong> 10 unités<br />
supplém<strong>en</strong>taires. Le c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>d désormais 106 unités qui<br />
vi<strong>en</strong>n<strong>en</strong>t s’ajouter à un hypermarché Carrefour sur une surface<br />
SCU* désormais portée à 32 107 m².<br />
(1) Source : données ISTAT.<br />
Brescia<br />
Milan
44<br />
45<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Activité/C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
Projet <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t<br />
Pescara - Abruzzes, Italie<br />
Un exemple concret <strong>de</strong> valorisation du patrimoine existant<br />
L’ext<strong>en</strong>sion-rénovation <strong>de</strong> Pescara, dont les travaux ont débuté <strong>en</strong> août 2009, sera inaugurée au cours du quatrième trimestre 2010.<br />
Cette galerie, ouverte <strong>en</strong> 1995 et acquise par Klépierre auprès <strong>de</strong> Carrefour <strong>en</strong> 2002, se situe au cœur d’une zone <strong>de</strong> chalandise*<br />
<strong>de</strong> plus <strong>de</strong> 400000 habitants (à moins <strong>de</strong> tr<strong>en</strong>te minutes) et bénéficie d’une excell<strong>en</strong>te <strong>de</strong> sserte autoroutière. L’opération<br />
d’ext<strong>en</strong>sion/restructuration apportera au c<strong>en</strong>tre 30 unités supplém<strong>en</strong>taires (dont 3 moy<strong>en</strong>nes unités*) sur <strong>en</strong>viron 6000 m² SCU*,<br />
150 places <strong>de</strong> parking additionnelles, et le r<strong>en</strong>dra plus visible <strong>de</strong>puis l’autoroute. Outre l’ajout <strong>de</strong> nouvelles lo<strong>com</strong>otives*,<br />
cette opération permettra <strong>de</strong> <strong>com</strong>pléter le mix <strong>com</strong>mercial existant et <strong>de</strong> r<strong>en</strong>forcer l’attractivité du c<strong>en</strong>tre.<br />
Surface totale 33 204 m2 SCU (dont<br />
ext<strong>en</strong>sion <strong>de</strong> 6 136 m²)<br />
Composition 73 unités<br />
(après ext<strong>en</strong>sion)<br />
Date <strong>de</strong> début <strong>de</strong>s travaux Août 2009<br />
Date d’ouverture prévisionnelle 4e trimestre 2010<br />
Prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé<br />
dont décaissé au 31/12/2009<br />
34,5 M€<br />
10,1 M€<br />
Taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t* initial net att<strong>en</strong>du 1 7,2 %<br />
(1) Loyers nets* att<strong>en</strong>dus/prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé.
Le modèle <strong>com</strong>mercial Klépierre<br />
Lonato,Italie<br />
Il Leone di Lonato<br />
C<strong>en</strong>tre réc<strong>en</strong>t d’<strong>en</strong>vergure régionale, Il Leone di Lonato est implanté<br />
dans l’une <strong>de</strong>s régions europé<strong>en</strong>nes au plus fort pouvoir d’achat.<br />
Proximité<br />
Situé près <strong>de</strong> l’autoroute reliant Brescia (<strong>en</strong>viron 200000 habitants,<br />
à 25 km du c<strong>en</strong>tre) à Vérone (270000 habitants, à moins <strong>de</strong> 50 km),<br />
le c<strong>en</strong>tre est très facilem<strong>en</strong>t accessible. Il est à cinq minutes <strong>de</strong><br />
Des<strong>en</strong>zano et à tr<strong>en</strong>te minutes <strong>de</strong> Sirmione, <strong>de</strong>ux <strong>de</strong>s villes les<br />
plus touristiques <strong>de</strong> la région du lac <strong>de</strong> Gar<strong>de</strong>, qui sont par ailleurs<br />
<strong>de</strong>sservies par <strong>de</strong>s navettes gratuites et quotidi<strong>en</strong>nes.<br />
Il Leone di Lonato est au cœur d’une zone <strong>de</strong> chalandise <strong>com</strong>ptant<br />
près <strong>de</strong> 500000 habitants, dans une région au fort pouvoir d’achat:<br />
la Lombardie.<br />
PIB/habitant<br />
Moy<strong>en</strong>ne europé<strong>en</strong>ne (base) 100<br />
Italie 104<br />
Lombardie > 125<br />
Source : Eurostat.<br />
Offre<br />
Le c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>pte <strong>de</strong>s <strong>en</strong>seignes internationales et itali<strong>en</strong>nes<br />
<strong>de</strong> r<strong>en</strong>om (Zara, H&M, Sportland, Euronics) dont le<br />
positionnem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> gamme est <strong>en</strong> parfaite adéquation<br />
avec les besoins du consommateur. Cette offre est sout<strong>en</strong>ue<br />
par la prés<strong>en</strong>ce d’un hypermarché Iper <strong>de</strong> 15000 m² SCU.<br />
L’attractivité <strong>com</strong>merciale est régulièrem<strong>en</strong>t mise <strong>en</strong> valeur<br />
grâce à <strong>de</strong>s opérations marketing. Outre les supports <strong>de</strong> <strong>com</strong>munication<br />
classiques (radio, journaux, panneaux publicitaires…),<br />
le c<strong>en</strong>tre tire profit <strong>de</strong> sa localisation au sein d’une région très<br />
touristique <strong>en</strong> m<strong>en</strong>ant <strong>de</strong>s campagnes publicitaires <strong>en</strong> direction<br />
<strong>de</strong>s hôtels et <strong>de</strong>s campings <strong>de</strong> la région du lac <strong>de</strong> Gar<strong>de</strong>.<br />
Convivialité<br />
Ouvert du lundi au dimanche, Il Leone di Lonato a mis <strong>en</strong> place <strong>de</strong><br />
nombreux aménagem<strong>en</strong>ts pour faciliter l’accueil <strong>de</strong> ses visiteurs.<br />
Il <strong>com</strong>pte par exemple un très grand nombre <strong>de</strong> places <strong>de</strong> parking<br />
gratuites (5300), 12 restaurants/bars et <strong>de</strong> nombreux espaces<br />
ont été prévus et p<strong>en</strong>sés pour les <strong>en</strong>fants: gar<strong>de</strong>rie gratuite,<br />
aires <strong>de</strong> jeux dédiées, cinéma…<br />
Responsabilité<br />
Le c<strong>en</strong>tre est très bi<strong>en</strong> intégré dans le tissu local. Tous les mois,<br />
une association <strong>en</strong> faveur <strong>de</strong> la promotion <strong>de</strong> l’agriculture<br />
organise <strong>de</strong>s v<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> produits locaux dans la galerie.<br />
Une campagne <strong>de</strong> levée <strong>de</strong> fonds <strong>en</strong> faveur <strong>de</strong>s victimes<br />
du tremblem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> terre qui a dévasté les Abruzzes au cours<br />
<strong>de</strong> l’année 2009 a été mise <strong>en</strong> place et, chaque année, le c<strong>en</strong>tre<br />
organise une collecte <strong>de</strong> jouets à l’occasion <strong>de</strong> la Sainte-Lucie<br />
(13 décembre) au bénéfice <strong>de</strong>s <strong>en</strong>fants défavorisés <strong>de</strong> la région.<br />
E Fiche d’i<strong>de</strong>ntité<br />
Surface totale SCU :<br />
60000 m2 Fréqu<strong>en</strong>tation :<br />
5,9 millions <strong>de</strong> visiteurs <strong>en</strong> 2009<br />
Composition : 103 boutiques dont<br />
8 moy<strong>en</strong>nes unités,1 hypermarché Iper,<br />
H&M, Sportland, Euronics, Sephora…<br />
Participation Klépierre : 50,0 %<br />
Date d’ouverture/d’acquisition : 2007<br />
Loyers bruts 2009 : 5,4 M€<br />
(quote-part Klépierre)<br />
Taux d’occupation financier : 98,7 %
46<br />
47<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Activité/C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
Ibérie :<br />
Klépierre, acteur majeur<br />
<strong>de</strong> la Péninsule<br />
Klépierre a démarré son activité <strong>en</strong> Espagne <strong>en</strong> 2000 et au Portugal<br />
<strong>en</strong> 2003. La mise <strong>en</strong> œuvre <strong>de</strong> l’accord signé avec le groupe<br />
Carrefour <strong>en</strong> 2000 1 a permis un développem<strong>en</strong>t rapi<strong>de</strong> du Groupe<br />
dans cette zone, Klépierre <strong>de</strong>v<strong>en</strong>ant <strong>en</strong> quelques années un acteur<br />
<strong>de</strong> référ<strong>en</strong>ce dans la péninsule Ibérique (104 c<strong>en</strong>tres sous gestion,<br />
dont 76 pour <strong>com</strong>pte propre).<br />
Un patrimoine doté d’atouts clés pour résister à la crise<br />
La péninsule Ibérique étant l’une <strong>de</strong>s zones les plus affectées par<br />
Top 3 actifs<br />
la crise économique actuelle (PIB espagnol et portugais estimés<br />
<strong>en</strong> baisse <strong>de</strong> respectivem<strong>en</strong>t 3,7 % et 2,7 % <strong>en</strong> 2009), l’activité<br />
a fortem<strong>en</strong>t ral<strong>en</strong>ti. Cep<strong>en</strong>dant, l’ouverture du c<strong>en</strong>tre La Gavia<br />
(cf. Focus), qui connaît un imm<strong>en</strong>se succès ainsi que la préservation<br />
d’un taux d’occupation relativem<strong>en</strong>t élevé (fruit d’une efficace<br />
politique d’abattem<strong>en</strong>ts ciblés) ont r<strong>en</strong>du possible une poursuite<br />
<strong>de</strong> la progression <strong>de</strong>s loyers (+ 9,1 %). Cette relative bonne t<strong>en</strong>ue du<br />
niveau d’activité est d’autant plus <strong>en</strong>courageante que les rev<strong>en</strong>us<br />
sont tirés par la performance <strong>de</strong>s galeries d’hypermarché*,<br />
1 - La Gavia – Vallecas/Madrid, Espagne<br />
La richesse et la variété <strong>de</strong> son mix <strong>com</strong>mercial (H&M, Primark…), une connexion directe<br />
avec la capitale espagnole (station <strong>de</strong> métro, axes autoroutiers majeurs), la très forte <strong>de</strong>nsité<br />
<strong>de</strong> sa zone <strong>de</strong> chalandise (4,5 millions <strong>de</strong> personnes) sont autant d’atouts qui ont fait <strong>de</strong><br />
La Gavia le plus grand c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial* <strong>de</strong> la région <strong>en</strong> l’espace <strong>de</strong> quelques mois.<br />
2 - Meridiano – Santa Cruz <strong>de</strong> T<strong>en</strong>erife, Espagne<br />
Au cœur d’un quartier rési<strong>de</strong>ntiel et <strong>com</strong>mercial <strong>en</strong> forte croissance, Meridiano est un c<strong>en</strong>tre<br />
urbain dont l’offre est <strong>en</strong> totale adéquation avec les besoins du consommateur (rési<strong>de</strong>nt<br />
ou touriste). Il doit son rang <strong>de</strong> principal pôle d’Équipem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la personne <strong>de</strong> l’archipel<br />
<strong>de</strong>s Canaries au parfait équilibre <strong>en</strong>tre l’espace dédié aux loisirs et à la mo<strong>de</strong> et à la prés<strong>en</strong>ce<br />
d’un hypermarché puissant.<br />
3 - Parque Nasc<strong>en</strong>te – Gondomar, Portugal<br />
Parque Nasc<strong>en</strong>te est situé à l’est <strong>de</strong> Porto, <strong>de</strong>uxième métropole du pays avec plus<br />
<strong>de</strong> 1200000 habitants. Le c<strong>en</strong>tre bénéficie d’un emplacem<strong>en</strong>t unique au cœur d’une<br />
<strong>de</strong>s régions les plus dynamiques du pays, dans un site <strong>en</strong> plein développem<strong>en</strong>t et<br />
très facilem<strong>en</strong>t accessible par la route ou les transports <strong>en</strong> <strong>com</strong>mun (ouverture prochaine<br />
d’une station <strong>de</strong> métro sur le site).<br />
Surface<br />
totale SCU*<br />
94 285 m 2<br />
44 650 m 2<br />
63 501 m 2
formats qui continu<strong>en</strong>t à mieux résister que les c<strong>en</strong>tres régionaux*<br />
(baisses <strong>de</strong> chiffres d’affaires <strong>de</strong>s <strong>com</strong>merçants 2 fois moindres<br />
dans les galeries d’hypermarché). Or, avec 65 c<strong>en</strong>tres sur un total<br />
<strong>de</strong> 76 actifs dét<strong>en</strong>us et près <strong>de</strong> 60 % du chiffre d’affaires <strong>de</strong>s<br />
<strong>com</strong>merçants-locataires du Groupe, les galeries d’hypermarché<br />
constitu<strong>en</strong>t l’ess<strong>en</strong>tiel du patrimoine <strong>de</strong> cette zone. Leur résistance<br />
s’explique par le fait qu’elles bénéfici<strong>en</strong>t autant <strong>de</strong> l’attrait d’une<br />
gran<strong>de</strong> surface alim<strong>en</strong>taire puissante que d’un mix <strong>com</strong>mercial<br />
caractérisé par <strong>de</strong>s services <strong>de</strong> proximité, secteur ayant moins<br />
souffert du ral<strong>en</strong>tissem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la consommation.<br />
Se trouvant désormais à la lisière <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres urbains, qui<br />
se sont considérablem<strong>en</strong>t ét<strong>en</strong>dus, les galeries d’hypermarché<br />
représ<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t d’ailleurs, à moy<strong>en</strong> terme, un gisem<strong>en</strong>t pot<strong>en</strong>tiel<br />
<strong>de</strong> futures ext<strong>en</strong>sions.<br />
2009, année <strong>de</strong> restructurations <strong>com</strong>merciales<br />
Toujours att<strong>en</strong>tives à la valorisation du patrimoine existant,<br />
les équipes <strong>de</strong> gestion du Groupe ont procédé à <strong>de</strong> nombreuses<br />
restructurations <strong>com</strong>merciales. Le c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> Parque Nasc<strong>en</strong>te<br />
(cf. Top 3 ci-<strong>de</strong>ssous) a vu sa fréqu<strong>en</strong>tation augm<strong>en</strong>ter fortem<strong>en</strong>t<br />
Fréqu<strong>en</strong>tation<br />
annuelle<br />
9,5 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
8,2 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
10,1 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
Composition Participation<br />
Klépierre et date<br />
d’ouverture/<br />
d’acquisition<br />
176 unités,<br />
1 hypermarché<br />
Carrefour,<br />
1 IKEA<br />
119 unités,<br />
1 hypermarché<br />
Carrefour<br />
162 unités,<br />
1 hypermarché<br />
Jumbo<br />
100 %<br />
2008/2008<br />
83,0 %<br />
2003/2003<br />
100 %<br />
2003/2003<br />
Loyers bruts*<br />
et taux<br />
d’occupation*<br />
14,3 M€<br />
96,8 %<br />
8,2 M€<br />
95,7 %<br />
7,6 M€<br />
88,0 %<br />
au mois <strong>de</strong> décembre 2009 (+ 23 % par rapport à décembre 2008)<br />
suite à l’ouverture d’une moy<strong>en</strong>ne unité Primark, l’une <strong>de</strong>s<br />
<strong>en</strong>seignes <strong>de</strong> prêt-à-porter les plus « t<strong>en</strong>dance » du mom<strong>en</strong>t.<br />
Le c<strong>en</strong>tre Los Llanos à Albacete (région <strong>de</strong> Castilla-La Mancha), a<br />
quant à lui <strong>com</strong>m<strong>en</strong>cé à bénéficier <strong>de</strong> la restructuration réussie <strong>de</strong><br />
l’espace loisirs. L’arrivée <strong>de</strong> Wort<strong>en</strong>, l’une <strong>de</strong>s principales <strong>en</strong>seignes<br />
d’hi-fi/électroménager <strong>de</strong> la Péninsule, va doter Los Llanos d’une<br />
lo<strong>com</strong>otive* supplém<strong>en</strong>taire. Enfin, un nouvel actif phare monte<br />
<strong>en</strong> puissance:avec 9,5 millions <strong>de</strong> visiteurs accueillis <strong>en</strong> 2009, le<br />
c<strong>en</strong>tre La Gavia (cf. Focus) est <strong>de</strong>v<strong>en</strong>u <strong>en</strong> un an un pôle d’attraction<br />
majeur dans le paysage <strong>com</strong>mercial madrilène,où la consommation<br />
résiste plutôt mieux que dans l’<strong>en</strong>semble du territoire.<br />
(1) Cf. Historique page 119.<br />
Gondomar<br />
Gondomar<br />
Madrid<br />
Madrid<br />
Santa Cruz <strong>de</strong> T<strong>en</strong>erife<br />
Santa Cruz <strong>de</strong> T<strong>en</strong>erife
48<br />
49<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Activité/C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
Projets <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t<br />
L’ouverture du c<strong>en</strong>tre Aqua Portimão (cf. ci-<strong>de</strong>ssous) portera à 6 le nombre <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres dét<strong>en</strong>us par le Groupe sur le marché portugais,<br />
où Klépierre gère au total 18 c<strong>en</strong>tres. Outre ce projet majeur, les équipes <strong>de</strong> gestion continueront à valoriser le patrimoine <strong>de</strong> la<br />
Péninsule, <strong>com</strong>me <strong>en</strong> témoign<strong>en</strong>t certains projets <strong>de</strong> restructuration-rénovation, à l’image <strong>de</strong>s travaux <strong>en</strong>trepris à Villa Nova <strong>de</strong> Gaia<br />
(Porto, Portugal), c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> 22 000 m² SCU ouvert <strong>en</strong> 1990.<br />
Aqua Portimão<br />
Un projet emblématique <strong>de</strong> la politique <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t<br />
durable du Groupe<br />
Dét<strong>en</strong>u à 50/50 par Klépierre et G<strong>en</strong>erali, ce projet est situé<br />
sur l’une <strong>de</strong>s côtes les plus touristiques du Portugal, l’Algarve, qui<br />
voit sa population pratiquem<strong>en</strong>t quadrupler p<strong>en</strong>dant la pério<strong>de</strong><br />
estivale. Avec une surface totale <strong>de</strong> 35500 m², il sera le plus<br />
grand pôle <strong>com</strong>mercial <strong>de</strong> Portimão. Le c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>dra<br />
132 unités sur 3 niveaux, un hypermarché Jumbo (Auchan) <strong>de</strong><br />
11750 m 2 , 20 restaurants et 1800 places <strong>de</strong> parking. Les cli<strong>en</strong>ts<br />
y trouveront une offre <strong>com</strong>merciale <strong>com</strong>plète et équilibrée dans<br />
un cadre soigné, à l’architecture contemporaine intégrant <strong>de</strong>s<br />
espaces ouverts et végétalisés. Sa conception s’inscrit dans<br />
une démarche <strong>de</strong> certification <strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>tale ISO 14001<br />
(consommation d’énergie et gestion <strong>de</strong>s déchets notamm<strong>en</strong>t).<br />
L’ouverture au public est prévue pour le <strong>de</strong>uxième trimestre 2011.<br />
Surface totale 35 500 m² SCU<br />
Composition 1 hypermarché,<br />
20 restaurants<br />
et 132 unités<br />
Date <strong>de</strong> début <strong>de</strong>s travaux Juin 2009<br />
Date d’ouverture prévisionnelle 2e trimestre 2011<br />
Prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé1 48,4 M€<br />
dont décaissé au 31/12/2009<br />
15,4 M€<br />
Taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t* initial net att<strong>en</strong>du2 7,1 %<br />
(1) Prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé après provisions (quote-part Klépierre).<br />
(2) Loyers nets* att<strong>en</strong>dus/prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé.
Le modèle <strong>com</strong>mercial Klépierre<br />
Vallecas,Espagne<br />
La Gavia<br />
Plus grand pôle <strong>com</strong>mercial <strong>de</strong> Madrid, La Gavia a accueilli<br />
plus <strong>de</strong> 11 millions <strong>de</strong> visiteurs <strong>de</strong>puis son ouverture <strong>en</strong> novembre 2008.<br />
Proximité<br />
La Gavia est localisé au cœur d’une zone <strong>de</strong> chalandise <strong>de</strong>s plus<br />
<strong>de</strong>nses, <strong>en</strong> connexion directe avec la capitale espagnole:<br />
1,0 million d’habitants sont à dix minutes du c<strong>en</strong>tre et 4,5 millions<br />
à moins <strong>de</strong> vingt minutes. Situé à 11 km du c<strong>en</strong>tre-ville <strong>de</strong> Madrid,<br />
au croisem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> plusieurs axes majeurs et <strong>de</strong>sservi par une ligne<br />
<strong>de</strong> métro rejoignant directem<strong>en</strong>t la Puerta <strong>de</strong>l Sol, l’accès au c<strong>en</strong>tre<br />
est incroyablem<strong>en</strong>t aisé.<br />
Zone <strong>de</strong> chalandise<br />
À moins <strong>de</strong> cinq minutes 123 446 habitants<br />
À moins <strong>de</strong> dix minutes 975 704 habitants<br />
À moins <strong>de</strong> quinze minutes 2 835 380 habitants<br />
À moins <strong>de</strong> tr<strong>en</strong>te minutes 4 866 899 habitants<br />
Offre<br />
À la fois équilibrée (GSA/GSS:33 %;Équipem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la personne:<br />
29 %; Alim<strong>en</strong>tation/Restauration: 13 %…) et <strong>com</strong>plém<strong>en</strong>taire<br />
<strong>de</strong> celle <strong>de</strong>s <strong>de</strong>ux opérateurs internationaux majeurs prés<strong>en</strong>ts<br />
sur le site (IKEA et Carrefour), l’offre <strong>com</strong>merciale rassemble <strong>de</strong>s<br />
<strong>en</strong>seignes internationales parmi les plus dynamiques (Primark,<br />
H&M, C&A, le groupe Inditex…) dont le positionnem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> gamme<br />
offre un rapport qualité/prix <strong>en</strong> phase avec les besoins actuels<br />
<strong>de</strong>s consommateurs espagnols.<br />
Convivialité<br />
Clair et spacieux, le c<strong>en</strong>tre a été conçu pour r<strong>en</strong>dre le séjour du<br />
visiteur le plus agréable possible. Il <strong>com</strong>pte notamm<strong>en</strong>t un très<br />
grand nombre <strong>de</strong> places <strong>de</strong> parking gratuites (5000), <strong>de</strong> nombreux<br />
kiosques d’information et <strong>de</strong>s bornes wi-fi.<br />
L’événem<strong>en</strong>tiel a égalem<strong>en</strong>t fait l’objet d’une att<strong>en</strong>tion particulière<br />
et <strong>de</strong> nombreuses animations pour petits et grands sont régulièrem<strong>en</strong>t<br />
organisées:jeux-concours, défilés <strong>de</strong> mo<strong>de</strong>, activités<br />
sportives et ludiques…<br />
Responsabilité<br />
La Gavia se veut exemplaire <strong>en</strong> termes <strong>de</strong> respect <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>t<br />
et <strong>de</strong> nombreuses actions ont été <strong>en</strong>treprises <strong>en</strong> ce s<strong>en</strong>s:<br />
processus <strong>de</strong> certification ISO 14001 <strong>de</strong>vant aboutir très prochainem<strong>en</strong>t;mesures<br />
prises afin <strong>de</strong> réduire la consommation d’eau,<br />
<strong>de</strong> gaz et d’électricité;part<strong>en</strong>ariat avec Ambilamp 1 pour la collecte<br />
<strong>de</strong>s ampoules et piles usagées…<br />
La Gavia est égalem<strong>en</strong>t part<strong>en</strong>aire <strong>de</strong> nombreux événem<strong>en</strong>ts organisés<br />
par la Croix-Rouge espagnole ou la municipalité <strong>de</strong> Madrid.<br />
(1) Ambilamp est une association à but non lucratif qui promeut la déf<strong>en</strong>se<br />
<strong>de</strong> l’<strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>t.<br />
11 M<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
<strong>de</strong>puis 2008<br />
E Fiche d’i<strong>de</strong>ntité<br />
Voir « Top 3 actifs », page 46.
50<br />
51<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Activité/C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale :<br />
un marché qui reste prometteur<br />
Klépierre a fait son <strong>en</strong>trée <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale <strong>en</strong> 2003 avec<br />
l’acquisition du c<strong>en</strong>tre phare <strong>de</strong> Novy Smichov (République<br />
tchèque). En 2004, le Groupe a ét<strong>en</strong>du son implantation à la<br />
Hongrie puis, <strong>en</strong> 2005, à la Pologne, dans le cadre d’un part<strong>en</strong>ariat<br />
avec le promoteur Plaza C<strong>en</strong>ters <strong>Europe</strong>.<br />
Le patrimoine <strong>de</strong> cette zone géographique se <strong>com</strong>pose <strong>de</strong><br />
23 c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux (12 <strong>en</strong> Hongrie, 7 <strong>en</strong> Pologne, 3 <strong>en</strong><br />
République tchèque et 1 <strong>en</strong> Slovaquie), aux zones <strong>de</strong> chalandise*<br />
primaires soli<strong>de</strong>s et facilem<strong>en</strong>t accessibles car situées pour<br />
l’ess<strong>en</strong>tiel <strong>en</strong> c<strong>en</strong>tre-ville ou <strong>en</strong> très proche périphérie. Ces actifs<br />
bénéfici<strong>en</strong>t généralem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la prés<strong>en</strong>ce d’un hypermarché*<br />
ou supermarché v<strong>en</strong>ant r<strong>en</strong>forcer la fréqu<strong>en</strong>tation du site.<br />
Top 3 actifs<br />
Des performances contrastées selon les pays<br />
Le ral<strong>en</strong>tissem<strong>en</strong>t général <strong>de</strong> la consommation a été <strong>com</strong>biné,<br />
<strong>en</strong> <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale, à une dépréciation <strong>de</strong>s <strong>de</strong>vises nationales.<br />
Résultat:un r<strong>en</strong>chérissem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s loyers dus <strong>en</strong> euros par les<br />
locataires <strong>de</strong> Klépierre (notamm<strong>en</strong>t au 1 er semestre 2009). Dans<br />
ce contexte, la contraction <strong>de</strong>s chiffres d’affaires <strong>de</strong>s <strong>com</strong>merçants<br />
prés<strong>en</strong>ts dans les c<strong>en</strong>tres du Groupe (- 5,1 %) reste néanmoins<br />
relativem<strong>en</strong>t mo<strong>de</strong>ste, et la baisse <strong>de</strong>s loyers <strong>de</strong> 2,5 % est<br />
égalem<strong>en</strong>t cont<strong>en</strong>ue. Ces chiffres masqu<strong>en</strong>t toutefois <strong>de</strong>s réalités<br />
très diverses, puisque le dynamisme <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres tchèques et<br />
polonais (représ<strong>en</strong>tant 65,4 % <strong>de</strong>s loyers <strong>de</strong> la zone) contraste<br />
avec les difficultés r<strong>en</strong>contrées <strong>en</strong> Hongrie. Des performances<br />
1 - Novy Smichov – Prague, République tchèque<br />
Situé <strong>en</strong> plein cœur <strong>de</strong> Prague, dans un quartier <strong>com</strong>merçant très prisé, Novy Smichov est<br />
un c<strong>en</strong>tre urbain parfaitem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>sservi par la route et les transports publics: il est accessible<br />
par An<strong>de</strong>l, la station <strong>de</strong> métro la plus fréqu<strong>en</strong>tée <strong>de</strong> la ville, et via 7 lignes <strong>de</strong> tramway.<br />
Avec 1,2 million d’habitants, sa zone <strong>de</strong> chalandise* est extrêmem<strong>en</strong>t vaste.<br />
2 - Poznan Plaza – Poznan, Pologne<br />
Avec 138 magasins, un pôle restauration et un supermarché Piotr i Paweł, Poznan Plaza<br />
est aujourd’hui l’un <strong>de</strong>s principaux pôles <strong>com</strong>merciaux <strong>de</strong> Poznan, 5 e agglomération du pays<br />
(600000 habitants). L’excell<strong>en</strong>te <strong>de</strong>sserte par les transports publics (2 lignes <strong>de</strong> tramway<br />
et 7 lignes <strong>de</strong> bus) et par le réseau routier r<strong>en</strong>force le dynamisme <strong>de</strong> ce c<strong>en</strong>tre urbain.<br />
3 - Lublin Plaza – Lublin, Pologne<br />
Situé au c<strong>en</strong>tre-ville <strong>de</strong> Lublin, l’une <strong>de</strong>s principales agglomérations polonaises, Lublin Plaza<br />
propose aux 350000 habitants <strong>de</strong> la ville une offre diversifiée pour le shopping, la culture,<br />
ou le divertissem<strong>en</strong>t. Sans réels concurr<strong>en</strong>ts à proximité, Lublin Plaza est très vite <strong>de</strong>v<strong>en</strong>u<br />
le plus grand c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial <strong>de</strong> la ville et a su s’affirmer <strong>com</strong>me un exemple <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tre<br />
familial, jeune et mo<strong>de</strong>rne.<br />
Surface<br />
totale SCU*<br />
57 107 m 2<br />
29 512 m 2<br />
25 691 m 2
disparates mais cohér<strong>en</strong>tes avec les écarts <strong>de</strong> santé <strong>en</strong>tre<br />
ces économies (hausse estimée du PIB <strong>de</strong> 1,7 % <strong>en</strong> Pologne,<br />
contre une baisse att<strong>en</strong>due <strong>de</strong> 6,7 % <strong>en</strong> Hongrie).<br />
R<strong>en</strong>forcer l’attractivité <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres<br />
Dans ce contexte, les équipes <strong>de</strong> gestion ont conc<strong>en</strong>tré leurs<br />
efforts sur le mainti<strong>en</strong> <strong>de</strong> l’attractivité <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres et sur un suivi<br />
att<strong>en</strong>tif <strong>de</strong> la situation <strong>de</strong>s locataires <strong>en</strong> vue <strong>de</strong> préserver les taux<br />
d’occupation (95,5 % <strong>en</strong> moy<strong>en</strong>ne sur la zone). En Hongrie, le travail<br />
<strong>de</strong> gestion locative s’est notamm<strong>en</strong>t matérialisé par la signature<br />
<strong>de</strong> plusieurs baux avec l’<strong>en</strong>seigne Oviesse (prêt-à-porter) ou <strong>en</strong>core<br />
par l’implantation <strong>de</strong> la marque suisse <strong>de</strong> prêt-à-porter Tally Weijl,<br />
Fréqu<strong>en</strong>tation<br />
annuelle<br />
15 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
6,5 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
6,3 millions<br />
<strong>de</strong> visiteurs<br />
Composition Participation<br />
Klépierre et date<br />
d’ouverture/<br />
d’acquisition<br />
155 unités,<br />
1 hypermarché<br />
Tesco<br />
138 unités,<br />
1 supermarché<br />
Piotr i Paweł<br />
128 unités,<br />
1 supermarché<br />
Stokrotka<br />
100 %<br />
2001/2003<br />
100 %<br />
2005/2005<br />
100 %<br />
2007/2007<br />
Loyers bruts*<br />
et taux<br />
d’occupation*<br />
12,2 M€<br />
100,0 %<br />
7,5 M€<br />
98,4 %<br />
6,5 M€<br />
99,7 %<br />
<strong>en</strong> remplacem<strong>en</strong>t d’<strong>en</strong>seignes moins prisées par la cli<strong>en</strong>tèle.<br />
Ce travail qualitatif se poursuit avec <strong>de</strong>s projets d’implantation<br />
d’<strong>en</strong>seignes internationales capables <strong>de</strong> dynamiser les offres<br />
<strong>com</strong>merciales existantes, telles que H&M. Les initiatives<br />
marketing sont égalem<strong>en</strong>t v<strong>en</strong>ues sout<strong>en</strong>ir l’activité, <strong>com</strong>me<br />
l’expéri<strong>en</strong>ce originale du c<strong>en</strong>tre Novy Smichov, dont le site Internet<br />
est le plus visité du patrimoine Klépierre <strong>de</strong>puis l’ouverture<br />
d’un club d’aficionados sur Facebook!<br />
455 C’est le nombre <strong>de</strong> baux signés<br />
<strong>en</strong> 2009 sur la zone<br />
Prague<br />
Poznan<br />
Lublin
52<br />
53<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Activité/C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
Projets <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t<br />
Corvin Atrium (cf. ci-<strong>de</strong>ssous) est actuellem<strong>en</strong>t le seul projet <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> cours pour le Groupe <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale. Les zones<br />
urbaines où le Groupe est déjà prés<strong>en</strong>t étant dynamiques et relativem<strong>en</strong>t peu équipées <strong>com</strong>mercialem<strong>en</strong>t, d’autres restructurations<br />
ou rénovations sont <strong>en</strong> revanche <strong>en</strong>visageables sur le patrimoine existant, notamm<strong>en</strong>t <strong>en</strong> République tchèque.<br />
Corvin Atrium – Budapest, Hongrie<br />
Un c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial au cœur d’un vaste projet<br />
<strong>de</strong> rénovation urbaine<br />
Klépierre s’est portée acquéreur, <strong>en</strong> 2007, du projet <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tre<br />
<strong>com</strong>mercial Corvin, qui sera intégré à la plus gran<strong>de</strong> opération<br />
<strong>de</strong> rénovation urbaine actuellem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> cours <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale,<br />
Corvin Prom<strong>en</strong>a<strong>de</strong> Project, dans le quartier du célèbre théâtre<br />
éponyme récemm<strong>en</strong>t transformé <strong>en</strong> cinéma. Portant sur<br />
22 hectares,l’opération globale <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>d égalem<strong>en</strong>t 2800 nouveaux<br />
appartem<strong>en</strong>ts, 150000 m² <strong>de</strong> bureaux, incluant un pôle<br />
sci<strong>en</strong>tifique, et 10000 m² d’espace public <strong>en</strong>tourés <strong>de</strong> 20000 m²<br />
dédiés aux loisirs. Le c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial, dénommé Corvin Atrium,<br />
d’une surface <strong>de</strong> 34600 m² SCU, accueillera plus <strong>de</strong> 150 magasins<br />
sur 4 étages, dont 1 réservé à la restauration et aux loisirs,<br />
et 1200 places <strong>de</strong> parking sur 3 niveaux souterrains.<br />
Surface totale 34 600 m² SCU<br />
Composition 1 supermarché,<br />
9 moy<strong>en</strong>nes unités,<br />
150 boutiques<br />
Date <strong>de</strong> début <strong>de</strong>s travaux Août 2007<br />
Date d’ouverture prévisionnelle 4e trimestre 2010<br />
Prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé1 187,0 M€<br />
dont décaissé au 31/12/2009<br />
189,8 M€<br />
Taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t* initial net att<strong>en</strong>du2 5,8 %<br />
(1) Prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé après provisions.<br />
(2) Loyers nets* att<strong>en</strong>dus/prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé.
Le modèle <strong>com</strong>mercial Klépierre<br />
Poznan,Pologne<br />
Poznan Plaza<br />
À proximité immédiate <strong>de</strong> la cinquième plus gran<strong>de</strong> ville polonaise, Poznan Plaza<br />
a su s’imposer <strong>en</strong> cinq ans <strong>com</strong>me l’un <strong>de</strong>s pôles les plus attractifs <strong>de</strong> sa région.<br />
Proximité<br />
Poznan Plaza est localisé au cœur d’une zone <strong>de</strong> chalandise<br />
<strong>de</strong>nsém<strong>en</strong>t peuplée: 200000 habitants rési<strong>de</strong>nt à dix minutes<br />
du c<strong>en</strong>tre; plus <strong>de</strong> 300000 à moins <strong>de</strong> vingt minutes.<br />
Situé à moins <strong>de</strong> dix minutes du c<strong>en</strong>tre-ville <strong>de</strong> Poznan et<br />
très bi<strong>en</strong> <strong>de</strong>sservi tant par les transports publics (2 lignes<br />
<strong>de</strong> tramway et 7 lignes <strong>de</strong> bus) que par le réseau routier<br />
(à proximité <strong>de</strong>s axes majeurs que sont Lechicka et Mieszka I),<br />
le c<strong>en</strong>tre est facilem<strong>en</strong>t accessible.<br />
Offre<br />
En <strong>com</strong>binant loisirs (Fantasy Park, Cinema City…), gran<strong>de</strong><br />
distribution (le supermarché Piotr i Paweł) et <strong>de</strong> nombreuses<br />
<strong>en</strong>seignes parmi les plus attractives (Sephora, H&M…), le c<strong>en</strong>tre<br />
offre aux consommateurs un év<strong>en</strong>tail <strong>com</strong>plet <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong>.<br />
La campagne <strong>de</strong> r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s baux, qui vi<strong>en</strong>t juste <strong>de</strong><br />
débuter, va permettre d’améliorer <strong>en</strong>core la qualité <strong>de</strong> l’offre:<br />
r<strong>en</strong>forcem<strong>en</strong>t du segm<strong>en</strong>t Équipem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la personne et<br />
<strong>de</strong> l’offre <strong>de</strong> services <strong>com</strong>merciaux, inauguration <strong>de</strong> nouvelles<br />
<strong>en</strong>seignes très porteuses…<br />
Convivialité<br />
La campagne <strong>de</strong> r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>t porte égalem<strong>en</strong>t sur la rénovation<br />
<strong>de</strong> certains magasins, r<strong>en</strong>dant ainsi le c<strong>en</strong>tre <strong>en</strong>core plus<br />
agréable. Afin d’accroître l’attractivité, <strong>de</strong> nombreux événem<strong>en</strong>ts<br />
ont été organisés tout au long <strong>de</strong> l’année: jeux-concours<br />
à l’occasion <strong>de</strong> la Saint-Val<strong>en</strong>tin et <strong>de</strong> l’anniversaire du c<strong>en</strong>tre,<br />
défilés <strong>de</strong> mo<strong>de</strong>, expositions d’œuvres d’art, animations pour<br />
les <strong>en</strong>fants (installation d’une patinoire)…<br />
Responsabilité<br />
Poznan Plaza mène <strong>de</strong> nombreuses actions qui contribu<strong>en</strong>t<br />
à la protection et au respect <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>t: contrôle <strong>de</strong> la<br />
consommation d’eau, d’électricité et <strong>de</strong> chauffage, importants<br />
travaux <strong>de</strong> mo<strong>de</strong>rnisation <strong>de</strong>s installations, sur le système<br />
<strong>de</strong> climatisation et d’éclairage notamm<strong>en</strong>t, pour les r<strong>en</strong>dre<br />
moins énergivores.<br />
L’<strong>en</strong>gagem<strong>en</strong>t sociétal du c<strong>en</strong>tre est égalem<strong>en</strong>t primordial. En<br />
témoign<strong>en</strong>t les nombreux part<strong>en</strong>ariats noués avec <strong>de</strong>s associations<br />
ou les pouvoirs publics:Journée <strong>de</strong> prév<strong>en</strong>tion contre le tabagisme,<br />
coopération avec l’O<strong>de</strong>ta Moro-Figurska’s Fundation (organisme<br />
ayant pour but d’ac<strong>com</strong>pagner les femmes <strong>en</strong>ceintes)…<br />
GSA & Grands<br />
magasins<br />
15 %<br />
Divertissem<strong>en</strong>t<br />
2 %<br />
Services<br />
5 %<br />
Beauté/Santé<br />
10 %<br />
Culture/<br />
Ca<strong>de</strong>aux/Loisirs<br />
14 %<br />
Alim<strong>en</strong>tation/<br />
Restauration<br />
5 %<br />
Équipem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong> la personne<br />
44 %<br />
Équipem<strong>en</strong>t<br />
du ménage<br />
5 %<br />
E Fiche d’i<strong>de</strong>ntité<br />
Voir « Top 3 actifs », page 50.
54<br />
55<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Commerces
Klépierre intervi<strong>en</strong>t, à travers Klémurs, sur le marché<br />
spécifique <strong>de</strong> l’externalisation du patrimoine<br />
immobilier <strong>de</strong>s gran<strong>de</strong>s <strong>en</strong>seignes.<br />
Filiale <strong>de</strong> Klépierre à 84,1 %, Klémurs a été introduite <strong>en</strong> bourse<br />
<strong>en</strong> décembre 2006. Il s’agit d’une SIIC* (Société d’Investissem<strong>en</strong>ts<br />
Immobiliers Cotée) dont les actions sont admises aux négociations<br />
sur le <strong>com</strong>partim<strong>en</strong>t C d’Euronext Paris TM ,et dont le patrimoine<br />
est valorisé à 619,4 millions d’euros au 31 décembre 2009.<br />
Forte <strong>de</strong> son expertise immobilière <strong>com</strong>plète, Klémurs propose<br />
aux <strong>en</strong>seignes nationales une solution originale,puisqu’elle<br />
<strong>de</strong>vi<strong>en</strong>t propriétaire <strong>de</strong> leur patrimoine et <strong>en</strong> assure la gestion au<br />
quotidi<strong>en</strong>, tout <strong>en</strong> pouvant les ac<strong>com</strong>pagner dans leurs opérations<br />
<strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t. Les actifs concernés sont <strong>de</strong>s <strong><strong>com</strong>merces</strong><br />
périurbains, type « boîtes <strong>com</strong>merciales* » ou retail parks, ou,<br />
plus marginalem<strong>en</strong>t, <strong>de</strong>s <strong><strong>com</strong>merces</strong> situés <strong>en</strong> pied d’immeuble,<br />
dans les c<strong>en</strong>tres-villes.<br />
Grâce à ce mo<strong>de</strong> <strong>de</strong> fonctionnem<strong>en</strong>t, les <strong>en</strong>seignes peuv<strong>en</strong>t<br />
consacrer leurs ressources financières et managériales<br />
uniquem<strong>en</strong>t à leur cœur <strong>de</strong> métier et développer ainsi<br />
<strong>de</strong>s avantages concurr<strong>en</strong>tiels.<br />
En confiant la gestion <strong>de</strong> leurs actifs à Klémurs, elles bénéfici<strong>en</strong>t<br />
égalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s cinquante années d’expéri<strong>en</strong>ce du groupe<br />
Klépierre-Ségécé, acteur majeur du secteur, capable<br />
<strong>de</strong> <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>dre l’<strong>en</strong>semble <strong>de</strong> leurs problématiques.<br />
Du point <strong>de</strong> vue <strong>de</strong> l’exploitation, 2009, malgré un contexte<br />
peu favorable, s’est révélée une année tout à fait satisfaisante,<br />
avec à la clé <strong>de</strong> très bonnes performances locatives et<br />
opérationnelles: une forte progression <strong>de</strong>s loyers, <strong>de</strong> l’ordre<br />
<strong>de</strong> + 27,1 %, dont 6,4 % à périmètre constant*, ainsi qu’une<br />
progression importante du cash-flow net courant par action*<br />
(+ 25,7 %). Au 31 décembre 2009, le taux d’occupation* était<br />
<strong>de</strong> 99,7 %, et le taux d’impayés* quasi nul (0,1 %).<br />
2009 a constitué une phase <strong>de</strong> pause <strong>en</strong> ce qui concerne<br />
les investissem<strong>en</strong>ts, qui se sont élevés à 47 millions d’euros.<br />
Ce ral<strong>en</strong>tissem<strong>en</strong>t ne remet pas <strong>en</strong> cause la pertin<strong>en</strong>ce du<br />
modèle économique <strong>de</strong> Klémurs. 2009 a été une année atypique:<br />
le contexte <strong>de</strong> baisse <strong>de</strong>s valeurs immobilières a <strong>en</strong>traîné un<br />
certain att<strong>en</strong>tisme chez les v<strong>en</strong><strong>de</strong>urs, d’où la faible offre<br />
notamm<strong>en</strong>t <strong>en</strong> matière d’externalisation.<br />
Toutes les acquisitions <strong>de</strong> l’année ont donc été réalisées suite<br />
à <strong>de</strong>s décisions prises ou <strong>de</strong>s accords signés avant 2009.<br />
Ainsi <strong>en</strong> février, dans le cadre du part<strong>en</strong>ariat avec Buffalo Grill,<br />
Klémurs a acquis 4 restaurants supplém<strong>en</strong>taires.<br />
Dans le cadre <strong>de</strong> la poursuite du protocole Défi Mo<strong>de</strong>-Vivarte,<br />
26 actifs sont v<strong>en</strong>us s’ajouter au patrimoine. 6 boutiques<br />
principalem<strong>en</strong>t sous <strong>en</strong>seigne Chaussea, <strong>en</strong> janvier puis 2 points<br />
<strong>de</strong> v<strong>en</strong>te Feu Vert <strong>en</strong> mars ont <strong>com</strong>plété le portefeuille tandis<br />
qu’un actif, le local <strong>com</strong>mercial Paris Seine Rive Gauche,<br />
a été cédé pour un montant <strong>de</strong> 7,1 millions d’euros.<br />
Côté événem<strong>en</strong>t, l’année 2009 restera marquée par l’ouverture<br />
du retail park* Chalon Sud 2 (Chalon-sur-Saône) à la r<strong>en</strong>trée<br />
<strong>de</strong> septembre. Premier projet <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> propre <strong>de</strong><br />
Klémurs, ce c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial à ciel ouvert couvre une surface<br />
<strong>de</strong> 10000 m 2 SCU*. Situé au cœur d’un bassin <strong>de</strong> consommation<br />
<strong>de</strong> 250000 habitants, il représ<strong>en</strong>te un investissem<strong>en</strong>t total<br />
<strong>de</strong> 14,3 millions d’euros pour 1,1 million d’euros <strong>de</strong> loyers nets<br />
att<strong>en</strong>dus <strong>en</strong> année pleine. Il a déjà permis <strong>de</strong> créer plus <strong>de</strong><br />
100 emplois équival<strong>en</strong>t temps plein.<br />
E Pour plus <strong>de</strong> détails, consulter le rapport annuel<br />
<strong>de</strong> Klémurs, disponible sur www.klemurs.fr.<br />
Klémurs <strong>en</strong> chiffres :<br />
345 actifs<br />
couvrant près <strong>de</strong><br />
273 400 m 2 SCU*<br />
4,9 %<br />
<strong>de</strong>s loyers<br />
consolidés<br />
du Groupe<br />
4,2 %<br />
<strong>de</strong> la valeur<br />
du patrimoine<br />
du Groupe
56<br />
57<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Bureaux
L’immobilier <strong>de</strong> bureaux occupe une position secon<strong>de</strong><br />
dans le portefeuille du Groupe, ce qui n’empêche pas<br />
Klépierre d’être un acteur reconnu sur le marché parisi<strong>en</strong>.<br />
Activité historique du Groupe, le patrimoine Bureaux <strong>de</strong> Klépierre<br />
(5,3 % du patrimoine) est constitué <strong>de</strong> 15 immeubles <strong>de</strong> standing,<br />
occupés par <strong>de</strong>s locataires prestigieux (grands groupes français<br />
ou internationaux et administrations publiques), tous situés<br />
dans le quartier c<strong>en</strong>tral <strong>de</strong>s affaires <strong>de</strong> Paris et dans les pôles<br />
tertiaires <strong>de</strong> la première couronne <strong>de</strong> l’agglomération parisi<strong>en</strong>ne<br />
(ouest et sud).<br />
Volontairem<strong>en</strong>t restreint, le portefeuille <strong>de</strong> bureaux répond à<br />
une logique opportuniste visant à tirer parti du caractère cyclique<br />
<strong>de</strong> ce secteur <strong>de</strong> l’immobilier, plus s<strong>en</strong>sible à la conjoncture<br />
économique que l’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong>*.Parce qu’elle est<br />
mineure, l’activité Bureaux est d’autant plus à même d’apporter<br />
un supplém<strong>en</strong>t <strong>de</strong> création <strong>de</strong> valeur. Les investissem<strong>en</strong>ts n’y sont<br />
<strong>en</strong> effet <strong>en</strong>gagés qu’à la condition <strong>de</strong> dégager <strong>de</strong>s niveaux <strong>de</strong> retour<br />
sur investissem<strong>en</strong>t supérieurs à ceux requis pour l’immobilier<br />
<strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong>. Quant aux produits <strong>de</strong>s cessions, ils trouv<strong>en</strong>t<br />
un réinvestissem<strong>en</strong>t naturel dans l’immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong>.<br />
Depuis 2000, Klépierre a réalisé <strong>de</strong>s cessions pour plus <strong>de</strong><br />
1 milliard d’euros, avec un retour sur investissem<strong>en</strong>t élevé <strong>com</strong>pte<br />
t<strong>en</strong>u <strong>de</strong> la forte appréciation <strong>de</strong> l’immobilier tertiaire au cours<br />
<strong>de</strong> la pério<strong>de</strong>.<br />
En 2009, 2 immeubles ont été cédés au cours du <strong>de</strong>uxième<br />
semestre pour près <strong>de</strong> 150 millions d’euros:18/20 La Pérouse<br />
(Paris, 16 e ), 3251 m² SUP*;23/25 Kléber (Paris, 16 e ), 9851 m²<br />
SUP* à <strong>de</strong>s niveaux globalem<strong>en</strong>t équival<strong>en</strong>ts aux valeurs<br />
d’expertise du 30 juin 2009. Malgré la conjoncture économique,<br />
le Groupe n’a subi aucun impayé* <strong>en</strong> 2009 et a procédé à la<br />
relocation <strong>de</strong> 6900 m² <strong>de</strong> surfaces. Le taux d’occupation financier*<br />
s’établit à 81,1 % :les surfaces vacantes concern<strong>en</strong>t 2 immeubles<br />
(1 <strong>en</strong> travaux et 1 pour lequel un projet <strong>de</strong> rénovation est à l’étu<strong>de</strong>)<br />
et l’actif Séreinis, livré au mois d’avril.<br />
2009 aura égalem<strong>en</strong>t été marquée par l’inauguration, <strong>en</strong> avril,<br />
<strong>de</strong> l’immeuble Séreinis qui participe à la dynamique <strong>de</strong><br />
développem<strong>en</strong>t durable du Groupe. Conçu suivant les 14 critères<br />
cibles du label HQE ® (Haute Qualité Environnem<strong>en</strong>tale),<br />
cet immeuble <strong>de</strong> 12000 m², situé <strong>en</strong> bordure du périphérique<br />
parisi<strong>en</strong> à Issy-les-Moulineaux (Hauts-<strong>de</strong>-Seine), concilie confort,<br />
technicité et respect <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>vironnem<strong>en</strong>t. Ses performances<br />
l’inscriv<strong>en</strong>t naturellem<strong>en</strong>t dans une démarche HQE ® Exploitation<br />
pour le futur locataire.<br />
Disposant ainsi d’un savoir-faire historique dans l’immobilier<br />
<strong>de</strong> bureaux parisi<strong>en</strong>s,Klépierre se veut égalem<strong>en</strong>t un investisseur<br />
aguerri, <strong>en</strong> mesure <strong>de</strong> détecter et <strong>de</strong> se positionner sur <strong>de</strong><br />
pot<strong>en</strong>tiels dossiers d’investissem<strong>en</strong>t, le cas échéant <strong>en</strong> part<strong>en</strong>ariat<br />
avec <strong>de</strong>s développeurs spécialisés. C’est pourquoi le Groupe<br />
souhaite rester prés<strong>en</strong>t sur ce marché, tout <strong>en</strong> poursuivant <strong>en</strong> 2010<br />
sa politique <strong>de</strong> cessions.<br />
Évolution du patr imoine Bureaux <strong>de</strong>puis 1999<br />
1,1<br />
60,4 %<br />
1,3 1,3<br />
49,1 %<br />
1,2<br />
16 immeubles<br />
couvrant près <strong>de</strong><br />
110 000 m 2 SUP*<br />
1,0<br />
1,0 1,0 1,0<br />
5,7 %<br />
<strong>de</strong>s loyers<br />
consolidés<br />
du Groupe<br />
1,1 1,1<br />
32,5 % 24,9 % 19,3 % 16,0 % 12,8 % 11,3 % 9,7 % 7,2 % 5,3 %<br />
- Valeur d’expertise du patrimoine Bureaux (<strong>en</strong> milliards d’euros)<br />
- % représ<strong>en</strong>té par le patrimoine Bureaux dans le patrimoine total<br />
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009<br />
0,8<br />
5,3 %<br />
<strong>de</strong> la valeur<br />
du patrimoine<br />
du Groupe
58<br />
59<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009
03<br />
Patrimoine
60<br />
61<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Patrimoine<br />
Patrimoine C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux au 31 décembre 2009<br />
France-Belgique<br />
105 c<strong>en</strong>tres – 1 180 301 m 2 SCUL<br />
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Dépt<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
France<br />
Alsace<br />
Illzach (Mulhouse), île Napoléon 68 1978 R/E 1999 2001 Carrefour, 60 unités 31 852 10 301 100 % 83 %<br />
Strasbourg, La Vigie 67 1990 R 1996 1990 Conforama, 10 unités 16 215 16 215 100 % 37,50 %<br />
Aquitaine<br />
Bègles, Rives d’Arcins 33 1995 1996 Carrefour, 88 unités 63 206 46 378 100 % 52 %<br />
Bor<strong>de</strong>aux, Saint-Christoly 33 1985 R 1999/2004 1995 Monoprix, 32 unités 8 668 8 668 93,9 % 100 %<br />
Libourne, Ver<strong>de</strong>t 33 1973 2001 Carrefour, 14 unités 19 195 2 648 100 % 83 %<br />
Lormont, Rive Droite 33 1973 R 1997 2002 Carrefour, 86 unités 29 851 1 799 100 % 83 %<br />
Auvergne<br />
Clermont-Ferrand,Jau<strong>de</strong> 63 1980 R 1990<br />
R/E 2008<br />
1990 Fnac, 75 unités 24 400 19 962 100 % 100 %<br />
Moulins<br />
Basse-Normandie<br />
03 1978 2001 Carrefour, 21 unités 16 615 1 516 100 % 83 %<br />
Condé-sur-Sarthe (Al<strong>en</strong>çon) 61 1972 R 1999 2001 Carrefour, 30 unités 15 301 3 918 95,8 % 83 %<br />
Hérouville-Saint-Clair<br />
Bourgogne<br />
14 1976 R/E 1995 2001 Carrefour, 80 unités 40 469 11 837 97,4 % 83 %<br />
Beaune, Saint-Jacques 21 1975 2003 Champion, 23 unités 10 000 3 722 100 % 83 %<br />
Marzy (Nevers) 58 1969 R 1999 2001 Carrefour, 38 unités 24 172 7 842 100 % 83 %<br />
Quétigny (Dijon), Grand Quétigny<br />
Bretagne<br />
21 1968 E 1992<br />
R/E 2005<br />
2001 Carrefour, 70 unités 46 568 12 772 100 % 83 %<br />
Brest, Iroise 29 1969 R/E 2007 2001 Carrefour, 50 unités 33 256 10 925 100 % 83 %<br />
Guingamp 22 1974 2001 Carrefour, 10 unités 11 836 1 532 100 % 83 %<br />
Langueux (Saint-Brieuc) 22 1973 R/E 1998 2001 Carrefour, 31 unités 24 128 6 007 100 % 83 %<br />
Lori<strong>en</strong>t, K2 56 1981 2001 Carrefour, 26 unités 19 840 4 545 100 % 83 %<br />
Paimpol 22 1978 2001 Carrefour, 8 unités 10 349 1 580 100 % 83 %<br />
Quimper, Kerdrezec 29 1978 2002 Carrefour, 41 unités 23 710 7 770 100 % 83 %<br />
R<strong>en</strong>nes, Colombia 35 1986 2005 Inno, 80 unités 19 176 12 871 96,6 % 100 %<br />
Vannes, Le Fourchêne<br />
C<strong>en</strong>tre<br />
56 1969 2002 Carrefour, 53 unités 26 000 11 478 92,1 % 83 %<br />
Bourges 18 1969 2001 Carrefour, 19 unités 21 834 1 660 100 % 83 %<br />
Chartres, La Ma<strong>de</strong>leine 28 1967 2001 Carrefour, 15 unités 22 239 7 053 100 % 83 %<br />
Châteauroux 36 1995 2001 Carrefour, 20 unités 18 901 3 473 100 % 83 %<br />
Saran (Orléans), Cap Saran<br />
Champagne-Ar<strong>de</strong>nne<br />
45 1971 R/E 2007 2001 Carrefour, 44 unités 26 600 9 420 100 % 83 %<br />
Cernay (Reims) 51 1981 2001 Carrefour, 31 unités 18 120 3 132 100 % 83 %<br />
Charleville-Mézières, La Croisette 8 1985 2001 Carrefour, 20 unités 14 325 2 467 100 % 83 %<br />
Saint-André-les-Vergers (Troyes) 10 1975 2001 Carrefour, 28 unités 13 000 890 100 % 83 %<br />
Tinqueux (Reims),Mont-Saint-Pierre 51<br />
Haute-Normandie<br />
1969 2004 Carrefour, 22 unités 29 000 6 049 100 % 83 %<br />
Guichainville (Évreux) 27 1970 2001 Carrefour, 16 unités 20 900 1 956 100 % 83 %<br />
Le Havre, Espace Coty<br />
Île-<strong>de</strong>-France<br />
76 1999 2000 Monoprix, 82 unités 27 000 18 163 98,5 % 50 %<br />
Athis-Mons 91 1971 R 1999 2001 Carrefour, 24 unités 26 498 3 677 100 % 83 %<br />
Boissénart, Maisoném<strong>en</strong>t 77 2008 2008 Retail park, 40 unités 39 041 38 691 92,0 % 50 %<br />
Boulogne-Billancourt,<br />
Les Passages <strong>de</strong> l’Hôtel <strong>de</strong> Ville<br />
92 2001 2001 Inno, 56 unités 23 191 23 221 100 % 50 %
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Dépt<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
Champs-sur-Marne 77 1981 2001 Carrefour, 20 unités 14 748 1 758 100 % 83 %<br />
Claye-Souilly 77 1992 2001 Carrefour, 83 unités 48 152 20 250 100 % 83 %<br />
Créteil, Créteil-Soleil 94 1974 R/E 2000 1991 Carrefour, 220 unités 125 500 92 708 100 % 80 %<br />
Drancy, Av<strong>en</strong>ir 93 1995 2008 Carrefour, 58 unités 28 605 11 344 100 % 100 %<br />
Flins-sur-Seine 78 1973 2001 Carrefour, 72 unités 41 191 1 656 100 % 83 %<br />
Marne-la-Vallée – Serris,<br />
Val d’<strong>Europe</strong><br />
77 2000 E 2003<br />
E 2009<br />
2000 Auchan, 135 unités 98 397 72 826 100 % 55 %<br />
Melun, Boissénart 77 1977 R 1996<br />
E 2005<br />
1995 Auchan, 55 unités 34 500 11 882 100 % 100 %<br />
Montesson 78 1973 R/E 1985/<br />
1999/2005<br />
2001 Carrefour, 62 unités 40 276 10 787 95,1 % 83 %<br />
Noisy-le-Grand, Arca<strong>de</strong>s 93 1978 R 1992<br />
<strong>en</strong> cours<br />
1995 Carrefour, 132 unités 58 900 40 652 99,8 % 53,6 %<br />
Pontault-Combault 77 1993 R/E 1993 2001 Carrefour, 70 unités 53 563 30 910 100 % 83 %<br />
Rambouillet, Bel Air 78 1976 R/E 2007 2001 Carrefour, 56 unités 27 000 10 787 100 % 83 %<br />
Sartrouville, Le Plateau 78 1976 E 1999 2001 Carrefour, 35 unités 25 274 5 506 90,4 % 83 %<br />
Sevran, Beau Sevran 93 1973 2003 Carrefour, 98 unités 43 809 26 107 99,8 % 83 %<br />
Stains 93 1972 2001 Carrefour, 23 unités 20 120 1 927 100 % 83 %<br />
Villejuif, Villejuif 7 94 1980 R/E 2008 2001 Carrefour, 30 unités 15 371 3 079 100 % 83 %<br />
Villiers-<strong>en</strong>-Bière<br />
Languedoc-Roussillon<br />
77 1990 R 2005 2001 Carrefour, 90 unités 65 849 30 147 100 % 83 %<br />
Lattes, Grand Sud 34 1986 R/E 1993 2002 Carrefour, 66 unités 37 650 14 280 100 % 83 %<br />
Montpelllier, Odysseum 34 2009 2009 Géant Casino, 96 unités 50 000 12 234 50 %<br />
Montpellier, Saint-Jean-<strong>de</strong>-Védas 34 1986 2001 Carrefour, 28 unités 16 442 2 347 100 % 83 %<br />
Nîmes, Nîmes Étoile 30 1981 R 1997<br />
E 2009<br />
2001 Carrefour, 30 unités 19 834 4 844 100 % 83 %<br />
Nîmes Sud, Portes <strong>de</strong> Camargue 30 1980 2002 Carrefour, 22 unités 19 655 1 791 100 % 83 %<br />
Perpignan, Claira<br />
Lorraine<br />
66 1983 R/E 1997 2002 Carrefour, 31 unités 24 985 2 906 100 % 83 %<br />
Épinal,Jeuxey<br />
Midi-Pyrénées<br />
88 1983 2001 Carrefour, 16 unités 21 209 1 917 100 % 83 %<br />
Portet-sur-Garonne, Grand Portet 31 1972 R/E 1990 2001 Carrefour, 112 unités 60 600 24 580 100 % 83 %<br />
Toulouse, Blagnac 31 1993 E 2009 2004 Leclerc, 111 unités 46 080 46 080 99,2 % 53,6 %<br />
Toulouse, Purpan 31 1991 2006 Carrefour, 41 unités 23 600 7 683 100 % 83 %<br />
Toulouse, Saint-Or<strong>en</strong>s<br />
Nord - Pas-<strong>de</strong>-Calais<br />
31 1991 R/E 2008 2004 Leclerc, 110 unités 37 517 37 517 94,4 % 53,6 %<br />
Aire-sur-la-Lys, Val <strong>de</strong> Lys 62 1977 2001 Carrefour, 20 unités 11 899 2 362 100 % 83 %<br />
Auchy-les-Mines, Porte <strong>de</strong> Flandres 62 1993 2001 Carrefour, 18 unités 8 681 1 333 98,9 % 83 %<br />
Aulnoy-lez-Val<strong>en</strong>ci<strong>en</strong>nes,<br />
La Briquette<br />
59 1972 2001 Carrefour, 27 unités 20 456 5 263 100 % 83 %<br />
Calais, Mivoix 62 1973 2001 Carrefour, 23 unités 17 576 4 311 94,3 % 83 %<br />
D<strong>en</strong>ain,Jean Bart 59 1979 2003 Carrefour, 22 unités 13 006 387 62,7 % 83 %<br />
Douai, Flers-<strong>en</strong>-Escrebieux 59 1983 2002 Carrefour, 47 unités 27 606 7 463 98,1 % 83 %<br />
Fourmies 59 1985 2001 Carrefour, 16 unités 11 000 1 841 100 % 83 %<br />
Hazebrouck 59 1983 2001 Carrefour, 16 unités 8 799 1 295 97,3 % 83 %<br />
Lomme 59 1984 R 2009 2001 Carrefour, 36 unités 30 204 6 486 87,2 % 83 %<br />
Saint-Martin-au-Laërt 62 1991 2001 Carrefour, 12 unités 8 452 943 78,2 % 83 %<br />
Val<strong>en</strong>ci<strong>en</strong>nes, Place d’Armes<br />
PACA<br />
59 2006 2006 Match, 56 unités 16 200 15 790 94,8 % 100 %<br />
Aix-les-Milles, La Pioline 13 1971 R 1997 2001 Carrefour, 33 unités 32 617 4 743 99,9 % 83 %<br />
Antibes 06 1973 2001 Carrefour, 33 unités 29 880 4 152 100 % 83 %<br />
Châteauneuf-les-Martigues 13 1973 2001 Carrefour, 20 unités 20 831 12 475 78,2 % 83 %<br />
Marseille, Bourse 13 1977 R 1991/<br />
R 1997<br />
1990 Galeries Lafayette,<br />
62 unités<br />
29 245 17 289 100 % 50 %
62<br />
63<br />
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Patrimoine<br />
Dépt<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
Marseille, Le Merlan 13 1976 R 2006 2003 Carrefour, 56 unités 32 330 7 942 98,7 % 100 %<br />
Nice, Lingostière 06 1978 R 1998 2001 Carrefour, 49 unités 37 100 7 537 100 % 83 %<br />
Orange 84 1986 R 1996 2001 Carrefour, 36 unités 18 086 3 983 100 % 83 %<br />
Trans-<strong>en</strong>-Prov<strong>en</strong>ce (Draguignan) 83 1970 R 1993 2001 Carrefour, 30 unités 15 926 3 630 100 % 83 %<br />
Vitrolles, Grand Vitrolles<br />
Pays <strong>de</strong> la Loire<br />
13 1970 R 2007 2001 Carrefour, 84 unités 61 111 24 254 100 % 83 %<br />
Angers, Saint-Serge 49 1969 E 2006 2001 Carrefour, 28 unités 21 800 5 153 100 % 83 %<br />
Cholet 49 1970 2001 Carrefour, 29 unités 12 225 2 268 100 % 83 %<br />
La Roche-sur-Yon 85 1973 2001 Carrefour, 10 unités 9 114 476 100 % 83 %<br />
La Roche-sur-Yon, Sud Av<strong>en</strong>ue 85 2008 2008 Retail park, 35 unités 23 000 13 033 88,6 % 100 %<br />
Nantes, La Beaujoire 44 1972 2001 Carrefour, 33 unités 28 662 3 646 100 % 83 %<br />
Nantes, Saint-Herblain<br />
Picardie<br />
44 1969 2001 Carrefour, 9 unités 15 067 644 87,2 % 83 %<br />
Ami<strong>en</strong>s 80 1973 2001 Carrefour, 24 unités 20 434 3 258 100 % 83 %<br />
Angoulins 17 1973 2002 Carrefour, 35 unités 23 679 4 088 100 % 83 %<br />
Château-Thierry 02 1972 2001 Carrefour, 21 unités 11 102 644 91,7 % 83 %<br />
Laon, Espace Romanette 02 1990 R/E 2008 2001 Carrefour, 35 unités 16 956 2 930 100 % 83 %<br />
V<strong>en</strong>ette (Compiègne)<br />
Poitou-Char<strong>en</strong>tes<br />
60 1974 2001 Carrefour, 34 unités 28 476 5 101 100 % 83 %<br />
Angoulême, Champ <strong>de</strong> Mars<br />
Rhône-Alpes<br />
16 2007 2007 Monoprix, 40 unités 16 122 16 122 97,3 % 100 %<br />
Annecy, Courier 74 2001 2001 Monoprix, 40 unités 19 393 13 524 99,9 % 58,4 %<br />
Bass<strong>en</strong>s (Chambéry) 73 1969 E 1996 2001 Carrefour, 24 unités 19 749 2 456 100 % 83 %<br />
Bourg-<strong>en</strong>-Bresse, Site <strong>de</strong> Brou 01 1977 2003 Carrefour, 27 unités 17 000 2 293 50,1 % 83 %<br />
Échirolles (Gr<strong>en</strong>oble) 38 1969 2001 Carrefour, 118 unités 58 942 4 696 100 % 83 %<br />
Écully, Grand Ouest 69 1972 R/E 1997 2001 Carrefour, 84 unités 46 078 13 359 100 % 83 %<br />
Givors, 2 Vallées 69 1976 R 1997 2001 Carrefour, 38 unités 32 528 19 557 100 % 83 %<br />
Meylan (Gr<strong>en</strong>oble) 38 1972 2001 Carrefour, 12 unités 19 751 1 586 100 % 83 %<br />
Saint-Égrève (Gr<strong>en</strong>oble) 38 1986 R 2006 2001 Carrefour, 27 unités 19 260 4 504 100 % 83 %<br />
Val<strong>en</strong>ce, Victor Hugo 26 1994 2007 Fnac, 39 unités 12 674 10 431 100 % 100 %<br />
Vaulx-<strong>en</strong>-Velin, Les 7 Chemins 69 1988 E 2009 2001 Carrefour, 38 unités 22 772 5 621 100 % 83 %<br />
Vénissieux 69 1966 R/E 2000-<br />
2002<br />
2002 Carrefour, 25 unités 35 913 3 141 100 % 83 %<br />
104 c<strong>en</strong>tres – 1 112 419 m 2 SCUL – Taux d’occupation financier : 99,1 %<br />
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
Belgique<br />
Brabant-wallon<br />
Louvain-la-Neuve, L’esplana<strong>de</strong> 2005 2005 Delhaize, 132 unités 55 650 55 648 97,5 % 100 %<br />
1 c<strong>en</strong>tre – 55 648 m 2 SCUL – Taux d’occupation financier : 97,5 %
Région<br />
Dépt<br />
Nom du c<strong>en</strong>tre<br />
Composition<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
Équipem<strong>en</strong>ts divers<br />
Aquitaine 33 Mérignac Darty, Flunch, McDonald’s 7 591 7 591 100 % 83 %<br />
Bretagne 44 Rezé (Nantes) C<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial Océane 19 000 10 175 100 % 15 %<br />
56 Vannes Le Fourchêne Pac 2 Fnac, Darty 5 504 5 504 100 % 83 %<br />
56 Vannes Nouvelle Coutume Mim, Pimkie 1 325 1 325 100 % 83 %<br />
Franche-Comté 25 Besançon Krys 127 127 100 % 100 %<br />
Île-<strong>de</strong>-France 95 Osny (Cergy) C<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial Osny Nord 11 956 2 796 100 % 37 %<br />
Languedoc-Roussillon 11 Carcassonne C<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial Salvaza 13 980 4 570 100 % 37 %<br />
Boîtes 1 662 370 100 % 37 %<br />
34 Montpellier Pizza Pino 565 565 100 % 50 %<br />
34 Sète Balaruc (Montpellier) C<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial Carrefour 16 620 3 267 100 % 38 %<br />
Picardie 60 Creil (Beauvais) C<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial Cora 40 000 4 063 100 % 90 %<br />
Boîtes 150 000 74 903 100 % 90 %<br />
Rhône-Alpes 1 Beynost (Lyon) C<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial Beynost 18 500 2 775 97,8 % 33 %<br />
Seine-Maritime 76 Dieppe C<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial Belvédère 35 500 5 692 100 % 24 %<br />
76 Tourville-la-Rivière (Rou<strong>en</strong>) C<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial Carrefour 27 480 6 291 100 % 47 %<br />
1 2<br />
1. Blagnac, Toulouse, France<br />
2. Odysseum, Montpellier, France
64<br />
65<br />
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Patrimoine<br />
Scandinavie<br />
30 c<strong>en</strong>tres – 806 682 m 2 SCUL<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
Norvège<br />
Ås, Vinterbro S<strong>en</strong>ter 1996 1999 2008 Coop, Bohus, Elkjop,<br />
G Sport, 78 unités<br />
Berg<strong>en</strong>, Åsane Stors<strong>en</strong>ter 1985/<br />
1976<br />
Dramm<strong>en</strong>, Gulskog<strong>en</strong> S<strong>en</strong>ter 1985 1986, 2000,<br />
2008, 2009<br />
<strong>en</strong> cours<br />
2007, 2009 2008 H&M, M<strong>en</strong>y, Clas Ohlson,<br />
KappAhl, 132 unités<br />
2008 M<strong>en</strong>y, H&M, Cubus, Clas<br />
Ohlson, G Sport, Lefdal,<br />
XXL, 75 unités<br />
Fredrikstad, Torvby<strong>en</strong> 1988 1995, 2009 2008 Clas Ohlson, Cubus,<br />
KappAhl,Lin<strong>de</strong>x,50 unités<br />
Hal<strong>de</strong>n, Hal<strong>de</strong>n Stors<strong>en</strong>ter 1998 2008 ICA, Post<strong>en</strong>, Cubus,<br />
Lin<strong>de</strong>x, G Sport, 30 unités<br />
Hamar, Hamar Stors<strong>en</strong>ter 1933 1987, 1988,<br />
1992, 2000,<br />
2006<br />
2008 ICA, H&M, G Sport,<br />
Clas Ohlson, Cubus,<br />
69 unités<br />
Haugesund, Amanda 1997 2008 H&M, KappAhl, Lin<strong>de</strong>x,<br />
Cubus, 63 unités<br />
Haugesund, Marke<strong>de</strong>t 1988 1995 2008 H&M, Cubus, Vinmonopolet,<br />
26 unités<br />
Larvik, Nordby<strong>en</strong> 1991 1995, 1997,<br />
2007, 2009<br />
Lør<strong>en</strong>skog, Metro S<strong>en</strong>ter 1988 2007, 2008,<br />
2009<br />
2008 M<strong>en</strong>y, H&M, KappAhl,<br />
Cubus, Clas Ohlson,<br />
52 unités<br />
2008 Coop, Ica, G Sport, Cubus,<br />
Møbelring<strong>en</strong>, 105 unités<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
37 064 34 073 99,7 % 56,1 %<br />
55 881 46 233 99,1 % 27,9 %<br />
36 000 25 615 100 % 56,1 %<br />
19 092 14 306 100 % 56,1 %<br />
14 207 9 192 96,4 % 56,1 %<br />
24 632 20 732 100 % 56,1 %<br />
22 612 14 500 100 % 56,1 %<br />
17 006 10 712 93,9 % 56,1 %<br />
20 089 16 137 99,7 % 56,1 %<br />
64 806 50 957 87,2 % 50,0 %<br />
Mosjø<strong>en</strong>, Sjøsi<strong>de</strong>n 1994 1998 2008 Post<strong>en</strong>, Lin<strong>de</strong>x, Cubus,<br />
28 unités<br />
11 460 7 783 96,2 % 56,1 %<br />
Oslo, Karl Johansgt. 16 n/a 2000 2008 H&M 4 500 4 500 100 % 56,1 %<br />
Oslo, Økerns<strong>en</strong>teret 1969 2008 Bertel O. Ste<strong>en</strong>, Expert,<br />
Kiwi, Post<strong>en</strong>, 30 unités<br />
56 417 37 857 94,4 % 28,1 %<br />
Oslo, Stovner S<strong>en</strong>ter 1975 1998 2008 Ultra Stovner, H&M, Rimi,<br />
Post<strong>en</strong>, 105 unités<br />
51 005 36 382 99,5 % 56,1 %<br />
Skedsmo, Lillestrøm Torv 1985 1997, 2006 2008 H&M, Cubus, ICA,<br />
78 unités<br />
36 424 21 071 98,4 % 56,1 %<br />
Stavanger, Stavanger Stors<strong>en</strong>ter 1993 2005 2008 H&M, Cubus, Lin<strong>de</strong>x,<br />
KappAhl, 57 unités<br />
27 592 23 171 97,0 % 56,1 %<br />
Tønsberg, Farmandstre<strong>de</strong>t 1997 2002, 2006,<br />
2008<br />
2008 H&M, M<strong>en</strong>y, Clas Ohlson,<br />
KappAhl, 113 unités<br />
Tromsø, Nerstranda 1998 2008 H&M, KappAhl,<br />
Notab<strong>en</strong>e, 45 unités<br />
18 c<strong>en</strong>tres – 419 529 m 2 SCUL – Taux d’occupation financier : 98,6 %<br />
54 375 34 848 97,6 % 56,1 %<br />
15 637 11 460 98,5 % 28,1 %<br />
Soll<strong>en</strong>tuna C<strong>en</strong>trum, Soll<strong>en</strong>tuna, Suè<strong>de</strong>
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
Suè<strong>de</strong><br />
Åstorp, Familia 2006 2008 H&M,Gina Tricot,Lin<strong>de</strong>x,<br />
Cassels,Intersport,49unités<br />
Borlänge, Kupol<strong>en</strong> 1989 1995, 2005 2008 Jula,ICA, H&M,Gina Tricot,<br />
Lin<strong>de</strong>x,Ahl<strong>en</strong>s,Stadium,<br />
KappAhl,77 unités<br />
Karlstad, Mitt i City 2006 2008 Clas Ohlson, Gina Tricot,<br />
Intersport, Konsum,<br />
53 unités<br />
Norrköping, Hageby 1966 2000,<br />
<strong>en</strong> cours<br />
2008 ICA, Willys, H&M, Lin<strong>de</strong>x,<br />
Systembolaget, 35 unités<br />
Örebro, Marieberg 1991 2009 2008 Clas Ohlson, Intersport,<br />
Gina Tricot, Lin<strong>de</strong>x,<br />
H&M,Jula, 98 unités<br />
Partille, Allum 2006 2008 ICA, H&M, Gina Tricot,<br />
Lin<strong>de</strong>x, Clas Ohlson,<br />
Systembolaget, Åhléns,<br />
Willys, Intersport,<br />
Stadium, 113 unités<br />
Soll<strong>en</strong>tuna, Soll<strong>en</strong>tuna C<strong>en</strong>trum 1975 1993, 1999,<br />
<strong>en</strong> cours<br />
2008 ICA, Lin<strong>de</strong>x, Gina Tricot,<br />
H&M, Systembolaget,<br />
99 unités<br />
Trollhâttan, Etage 2004 2008 Harald Nyborg, Expert,<br />
Intersport, Cervera,<br />
39 unités<br />
Ud<strong>de</strong>valla, Torp 1991 1998, 2000,<br />
2001<br />
2008 H&M,Gina Tricot,Lin<strong>de</strong>x,<br />
Intersport,Stadium,Jula,Ica,<br />
Systembolaget,80 unités<br />
9 c<strong>en</strong>tres – 252 086 m 2 SCUL – Taux d’occupation financier : 96,3 %<br />
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
Danemark<br />
Ahrus, Bruun’s Galleri 2003 2008 Kvikly, Cinemaxx, H&M,<br />
Stadium,Bahne,100 unités<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
19 669 15 711 92,5 % 56,1 %<br />
50 762 35 405 97,8 % 56,1 %<br />
20 082 15 796 96,0 % 56,1 %<br />
27 378 20 080 99,5 % 56,1 %<br />
44 307 32 712 94,9 % 56,1 %<br />
61 705 51 660 98,5 % 56,1 %<br />
42 480 32 600 99,3 % 56,1 %<br />
20 996 16 544 88,4 % 56,1 %<br />
37 435 31 578 96,2 % 56,1 %<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
36 675 33 638 98,0 % 56,1 %<br />
Cop<strong>en</strong>hague, Field’s 2004 2008 Bilka,H&M,Zara,152 unités 91 342 79 839 93,0 % 56,1 %<br />
Viejle, Brygg<strong>en</strong> 2008 2008 Kvikly, Inspiration, Intersport,Vero<br />
Moda,75 unités<br />
3 c<strong>en</strong>tres – 135 067 m 2 SCUL – Taux d’occupation financier : 95,0 %<br />
25 613 21 590 75,0 % 56,1 %
66<br />
67<br />
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Patrimoine<br />
Italie-Grèce<br />
40 c<strong>en</strong>tres – 397 846 m 2 SCUL<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
Italie<br />
Abruzzes<br />
Citta S. Angelo, Pescara Nord 1995 2002 IPER, 45 unités 25 810 13 226 94,2 % 83 %<br />
Colonnella (Teramo), Val Vibrata 2000 R/E 2007 2002 IPER, 57 unités 27 358 15 784 97,9 % 50 %<br />
Basilicate<br />
Matera 1999 2003 Ipercoop, 8 unités 10 088 1 637 84,9 % 85 %<br />
Campanie<br />
Capodrise (Caserta), I Giardini Del Sole 1992 2002 Carrefour, 22 unités 18 545 6 328 67,4 % 83 %<br />
Émilie-Romagne<br />
Savignano s. Rubicone (Rimini),<br />
Romagna C<strong>en</strong>ter<br />
Latium<br />
1992 2002 IPER, 58 unités 32 864 13 097 99,7 % 50 %<br />
Rome, La Romanina 1992 R/E 2009 2002 Carrefour, 106 unités 33 300 19 215 87,8 % 83 %<br />
Rome, Tor Vergata<br />
Lombardie<br />
2004 2005 Carrefour, 65 unités 25 793 11 704 97,5 % 100 %<br />
Assago (Milan) 2004 E 2005 2005 Carrefour, 96 unités 47 624 24 909 99,4 % 100 %<br />
Bergame, Brembate 1977 2002 IPER, 17 unités 12 855 2 084 100 % 50 %<br />
Bergame, Seriate, Alle Valli 1990 R/E 2001<br />
2008<br />
2002 IPER, 51 unités 32 240 10 874 100 % 50 %<br />
Côme, Grandate 1999 2002 IPER, 16 unités 10 076 2 310 100 % 50 %<br />
Cremona (Ga<strong>de</strong>sco), Cremona Due 1985 2002 IPER, 32 unités 14 779 6 340 100 % 50 %<br />
Gran Giussano (Milan) 1997 E 2006 2002 Carrefour, 44 unités 19 098 8 208 100 % 83 %<br />
Lonato, Il Leone di Lonato 2007 2008 IPER, 110 unités 41 486 30 207 98,7 % 50 %<br />
Novate Milanese, Metropoli 1999 1999 Ipercoop, 80 unités 27 374 16 603 97,6 % 85 %<br />
Pa<strong>de</strong>rno Dugnano (Milan), Brianza 1975 R/E 1995<br />
R 2006<br />
2002 Carrefour, 70 unités 36 126 15 370 96,9 % 83 %<br />
Pavie, Montebello <strong>de</strong>lla Battaglia,<br />
Montebello<br />
1974 E 2005 2002 IPER, 58 unités 33 107 16 802 99,8 % 50 %<br />
Ronca<strong>de</strong>lle (Brescia), Le Rondinelle 1996 1998 Auchan, 76 unités 32 095 13 657 98,1 % 85 %<br />
Settimo Milanese, Settimo 1995 2003 1999 Coop, 30 unités 11 107 9 459 97,8 % 85 %<br />
Solbiate Olona, Le Betulle 2002 R 2006 2005 IPER, 22 unités 17 321 4 257 100 % 100 %<br />
Varese, Belforte 1988 E 2006 2002 IPER, 37 unités 23 554 8 290 100 % 50 %<br />
Vignate (Milan), Acquario c<strong>en</strong>ter 2002 2003 Ipercoop, 55 unités 35 918 20 057 100 % 85 %<br />
Vittuone, El Destriero<br />
Marches<br />
2009 2009 IPER, 55 unités 32 500 16 250 97 % 50 %<br />
Pesaro, Rossini C<strong>en</strong>ter<br />
Piémont<br />
2000 R 2008 2002 IPER, 35 unités 23 434 8 605 99,0 % 50 %<br />
Burolo (Turin) 1995 2002 Carrefour, 12 unités 10 475 968 100 % 83 %<br />
Collegno (Turin), La Certosa 2003 2003 Carrefour, 35 unités 19 484 6 186 93,1 % 100 %<br />
Moncalieri (Turin) 1998 R/E 2000<br />
R 2009<br />
2002 Carrefour, 29 unités 12 795 7 293 94,6 % 83 %<br />
Montecucco (Turin) 1989 2002 Carrefour, 11 unités 9 669 1 122 100 % 83 %<br />
Serravalle Scrivia, Serravalle 2003 2004 IPER, 28 unités 19 067 8 023 90,9 % 100 %<br />
Vercelli<br />
Pouilles<br />
1987 2002 Carrefour, 23 unités 12 534 1 746 94,4 % 83 %<br />
Bari, Viale Pasteur 1997 E 2002/<br />
E 2007-2008<br />
2003 Ipercoop, 24 unités 16 535 4 867 92,5 % 100 %<br />
Lecce, Cavallino 2001 2005 Conad Leclerc, 27 unités 17 388 5 806 99,4 % 100 %
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
Toscane<br />
Massa Carrara, Mare e Monti 1995 R 2007 2002 Carrefour, 44 unités 17 465 7 246 100 % 83 %<br />
Vénétie<br />
Thi<strong>en</strong>e (Vic<strong>en</strong>za) 1993 2002 Carrefour, 37 unités 20 947 5 691 94,8 % 83 %<br />
Verona, Le Corti V<strong>en</strong>ete 2006 2008 IPER, 70 unités 27 237 16 345 99,0 % 50 %<br />
35 c<strong>en</strong>tres – 344 316 m 2 SCUL – Taux d’occupation financier : 97,6 %<br />
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
Grèce<br />
Athènes, Athinon 2002 2003 Carrefour,Spri<strong>de</strong>r,8 unités 13 600 1 588 95,8 % 83 %<br />
Larissa 1994 E 2002 2007 Carrefour, Ster C<strong>en</strong>tury<br />
cinema,bowling,27 unités<br />
26 714 13 129 93,2 % 100 %<br />
Patras 2002 2003 Carrefour, Kotsovolos,<br />
Intersport, 25 unités<br />
16 790 8 040 100 % 83 %<br />
Thessalonique, Efkarpia 1995 2003 Carrefour, 14 unités 12 212 802 94,4 % 83 %<br />
Thessalonique, Makedonia 2000 R 2005 2001 Carrefour, Ster C<strong>en</strong>tury<br />
cinema,bowling,36 unités<br />
26 772 13 722 99,4 % 83 %<br />
5 c<strong>en</strong>tres – 37 280 m 2 SCUL – Taux d’occupation financier : 98,0 %<br />
1 2<br />
1. Il Leone di Lonato, Lonato, Italie<br />
2. El Destriero, Vittuone, Italie
68<br />
69<br />
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Patrimoine<br />
Ibérie<br />
76 c<strong>en</strong>tres – 419 125 m 2 SCUL<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
Espagne<br />
Andalousie<br />
Almería 1987 2000 Carrefour, 28 unités 15 346 990 99,2 % 83 %<br />
Cordoue, Córdoba-Zahira 1977 2000 Carrefour, 17 unités 10 608 944 91,2 % 83 %<br />
Gr<strong>en</strong>a<strong>de</strong> 1990 2000 Carrefour, 31 unités 19 642 2 024 87,6 % 83 %<br />
Huelva 1985 2000 Carrefour, 21 unités 16 490 1 602 96,3 % 83 %<br />
Jerez <strong>de</strong> la Frontera-Cádiz, Jerez Norte 1997 2000 Carrefour, 46 unités 23 886 6 950 100 % 83 %<br />
Jerez <strong>de</strong> la Frontera-Cádiz, Jerez Sur 1989 2000 Carrefour, 34 unités 24 169 3 330 89,5 % 83 %<br />
La Línea <strong>de</strong> la Concepción,<br />
(Gibraltar Nord)-Cádiz, Gran Sur<br />
1991 R/E 2007 2000 Carrefour, 58 unités 31 530 7 457 84,7 % 83 %<br />
Los Barrios (Gibraltar Ouest)-Cádiz,<br />
Algeciras I<br />
1980 2000 Carrefour, 30 unités 16 852 1 748 100 % 83 %<br />
Luc<strong>en</strong>a 2002 2003 Carrefour, 17 unités 10 000 784 82,5 % 83 %<br />
Málaga, Los Patios 1975 R 2004 2000 Carrefour, 57 unités 28 302 4 350 79,9 % 83 %<br />
Málaga, Málaga I-Alameda 1987 2000 Carrefour, 37 unités 22 171 7 550 96,4 % 83 %<br />
Séville, Sevilla I-San Pablo 1979 2000 Carrefour, 34 unités 21 180 2 404 95,4 % 83 %<br />
Séville, Sevilla II-San Juan<br />
<strong>de</strong> Aznalfarache<br />
1985 2001 Carrefour, 46 unités 16 000 4 223 87,5 % 83 %<br />
Séville, Sevilla III-Macar<strong>en</strong>a 1992 2000 Carrefour, 30 unités 18 363 1 883 92,3 % 83 %<br />
Séville, Sevilla IV-Dos Hermanas 1993 2000 Carrefour, 22 unités 15 744 1 465 90,3 % 83 %<br />
Séville, Sevilla V-Montequinto<br />
Aragon<br />
1999 2003 Carrefour, 18 unités 11 000 879 88,4 % 83 %<br />
Saragosse, Actur 1990 2000 Carrefour, 31 unités 27 192 5 085 94,4 % 83 %<br />
Saragosse, Augusta<br />
Asturies<br />
1995 2000 Carrefour, 119 unités 54 501 24 474 89,9 % 83 %<br />
Albacete, Los Llanos 1990 2003 Carrefour, 40 unités 19 724 5 574 73,7 % 83 %<br />
Lugones, Azabache 1977 2003 Carrefour, 36unités 16 600 4 304 94,5 % 83 %<br />
Oviedo, Los Prados<br />
Baléares<br />
2002 2003 Carrefour, 88 unités,<br />
Yelmo Cineplex<br />
39 200 24 699 84,5 % 83 %<br />
Palma <strong>de</strong> Mallorca, G<strong>en</strong>eral Riera<br />
Canaries<br />
1977 2000 Carrefour, 25 unités 15 134 592 97,9 % 83 %<br />
Santa Cruz <strong>de</strong> T<strong>en</strong>erife, Meridiano<br />
Cantabrie<br />
2003 2003 Carrefour, 119 unités,<br />
Yelmo Cineplex<br />
44 650 27 319 95,7 % 83 %<br />
Santan<strong>de</strong>r, El Alisal 2004 2004 Carrefour, 37 unités 25 338 14 463 97,1 % 83 %<br />
Santan<strong>de</strong>r, Peñacastillo 1982 2001 Carrefour, 57 unités 19 000 10 203 98,1 % 83 %<br />
Torrelavega<br />
Castille-et-León<br />
1996 2000 Carrefour, 16 unités 18 697 901 100 % 83 %<br />
León 1990 2003 Carrefour, 25 unités 13 012 2 466 99,1 % 83 %<br />
Salamanque 1989 2000 Carrefour, 15 unités 16 534 794 100 % 83 %<br />
Valladolid I, Parquesol 1981 2000 Carrefour, 32 unités 20 200 3 221 100 % 83 %<br />
Valladolid II<br />
Catalogne<br />
1995 2000 Carrefour, 22 unités 24 133 3 388 71,9 % 83 %<br />
Cabrera <strong>de</strong>l Mar (Barcelone Nord),<br />
Cabrera<br />
1980 2000 Carrefour, 32 unités 27 582 5 913 99,2 % 83 %<br />
Lérida 1986 2000 Carrefour, 18 unités 12 935 471 81,1 % 83 %<br />
Reus (Tarragone est) 1991 R 2004 2000 Carrefour, 27 unités 19 315 2 936 85,7 % 83 %<br />
Tarragone<br />
Estrémadure<br />
1975 2000 Carrefour, 19 unités 22 661 1 199 100 % 83 %<br />
Badajoz, Granadilla 1990 2000 Carrefour, 20 unités 19 386 889 100 % 83 %
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
Badajoz, Merida 1992 2000 Carrefour, 20 unités 13 927 1 048 96,6 % 83 %<br />
Badajoz, Valver<strong>de</strong> 1996 2000 Carrefour, 30 unités 17 599 2 095 98,9 % 83 %<br />
Badajoz, Villanueva <strong>de</strong> la Ser<strong>en</strong>a 1995 2000 Carrefour, 14 unités 9 095 647 96,9 % 83 %<br />
Cáceres 1993 2000 Carrefour, 17 unités 18 967 1 436 95,4 % 83 %<br />
Cáceres, Plas<strong>en</strong>cia<br />
Galice<br />
1998 2000 Carrefour, 13 unités 10 979 815 100 % 83 %<br />
Lugo 1993 2000 Carrefour, 22 unités 19 874 1 410 98,6 % 83 %<br />
Or<strong>en</strong>se 1995 2003 Carrefour, 21 unités 10 539 1 034 98,4 % 83 %<br />
Pontevedra<br />
Madrid<br />
1998 2003 Carrefour, 21 unités 10 600 1 094 95,8 % 83 %<br />
Alcalá <strong>de</strong> H<strong>en</strong>ares 2001 2001 Carrefour, 26 unités 9 600 1 667 95,2 % 83 %<br />
Alcob<strong>en</strong>das (Madrid nord) 1982 2000 Carrefour, 49 unités 25 632 3 570 100 % 83 %<br />
El Pinar <strong>de</strong> Las Rozas (Madrid nord-ouest) 1981 2000 Carrefour, 37 unités 24 779 2 177 95,3 % 83 %<br />
Los Angeles 1992 2004 Carrefour, 51 unités 17 782 6 972 92,9 % 83 %<br />
Móstoles 1992 2000 Carrefour, 33 unités 19 552 2 601 94,2 % 83 %<br />
Pozuelo, Ciudad <strong>de</strong> la Imag<strong>en</strong> 1995 2000 Carrefour, 27 unités 20 278 1 936 99,8 % 83 %<br />
Rivas Vaciamadrid, Parque Rivas 1999 2002 Carrefour, 26 unités 31 744 1 522 90,3 % 83 %<br />
San Sebastian <strong>de</strong> Los Reyes 2001 2001 Carrefour, 23 unités 12 600 1 455 98,9 % 83 %<br />
Vallecas, La Gavia<br />
Murcie<br />
2008 2008 Carrefour,IKEA,176 unités 94 285 47 578 96,8 % 100 %<br />
Carthagène, Alfonso XIII 1988 2000 Carrefour, 23 unités 25 665 1 129 97,8 % 83 %<br />
Molina <strong>de</strong> Segura, Vega Plaza 2005 2006 Supercor, 97 unités 16 043 10 654 80,6 % 100 %<br />
Murcie, Zaraiche<br />
Pays basque<br />
1985 2000 Carrefour, 27 unités 22 400 1 645 95,7 % 83 %<br />
Bilbao II- Sestao 1994 2000 Carrefour, 24 unités 24 738 1 325 97,2 % 83 %<br />
Oyarzun- San Sebastian<br />
Val<strong>en</strong>ce<br />
1979 2000 Carrefour, 19 unités 19 132 745 85,7 % 83 %<br />
Alicante, Puerta <strong>de</strong> Alicante 2002 2002 Carrefour, 83 unités,<br />
Yelmo Cineplex<br />
34 500 20 812 88,8 % 83 %<br />
Alzira (Val<strong>en</strong>ce sud) 1991 2000 Carrefour, 25 unités 30 232 1 031 90,5 % 83 %<br />
Castellón 1985 2000 Carrefour, 25 unités 15 356 820 100 % 83 %<br />
Costa Blanca-Alicante, B<strong>en</strong>idorm 1989 2000 Carrefour, 25 unités 17 979 1 627 100 % 83 %<br />
Elche 1983 2000 Carrefour, 18 unités 14 167 798 100 % 83 %<br />
Elda-Petrer, Alicante 1989 2001 Carrefour, 33 unités 13 000 3 427 100 % 83 %<br />
Gandía 1994 2000 Carrefour, 24 unités 17 594 1 460 100 % 83 %<br />
Sagunto 1989 2000 Carrefour, 15 unités 12 130 981 99,3 % 83 %<br />
Torrevieja 1994 2000 Carrefour, 20 unités 16 129 1 094 100 % 83 %<br />
Val<strong>en</strong>ce I, Alfafar 1976 2000 Carrefour, 45 unités 32 070 6 989 97,6 % 83 %<br />
Val<strong>en</strong>ce II, Campanar 1987 2000 Carrefour, 34 unités 23 979 2 502 100 % 83 %<br />
Val<strong>en</strong>ce III, Paterna 1979 2002 Carrefour, 22 unités 11 486 1 016 92,2 % 83 %<br />
Villarreal (Castellon <strong>de</strong> la Plana ouest) 1995 2000 Carrefour, 18 unités 14 800 905 97,1 % 83 %<br />
Vinaroz 2003 2003 Carrefour, 15 unités 10 000 868 100 % 100 %<br />
71 c<strong>en</strong>tres – 326 358 m 2 SCUL – Taux d’occupation financier : 92,9 %<br />
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
Portugal<br />
Braga, Minho C<strong>en</strong>ter 1996 2006 Contin<strong>en</strong>te,Toys’R’Us,<br />
68 unités<br />
Gondomar, Parque Nasc<strong>en</strong>te 2003 2003 Jumbo, Leroy Merlin,<br />
Mediamarkt, Primark,<br />
162 unités<br />
Loures 2002 2002 Contin<strong>en</strong>te, Aki,<br />
Décathlon, 71 unités<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
30 531 9 604 87,6 % 100 %<br />
63 501 46 997 88,0 % 100 %<br />
36 000 17 370 91,7 % 100 %<br />
Telheiras 1990 2003 Contin<strong>en</strong>te, Aki, 33 unités 40 888 13 617 100 % 100 %<br />
Vila Nova <strong>de</strong> Gaia, Gaia 1990 2003 Contin<strong>en</strong>te, Babou,<br />
34 unités<br />
21 909 5 179 61,9 % 100 %<br />
5 c<strong>en</strong>tres – 92 767 m 2 SCUL – Taux d’occupation financier : 88,9 %
70<br />
71<br />
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Patrimoine<br />
<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale<br />
23 c<strong>en</strong>tres – 425 655 m 2 SCUL<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
Pologne<br />
Cracovie, Krakow Plaza 2001 R 2008 2005 Carrefour, Cinema City,<br />
Fantasy Park, 137 unités<br />
Lublin, Lublin Plaza 2007 2007 Stokrotka, Cinema City,<br />
Fantasy Park, H&M,<br />
Reserved, Carry Smyk,<br />
Bialystok Plaza,128 unités<br />
Poznan, Poznan Plaza 2005 2005 Piotr i Paweł, Cinema<br />
City, Fantasy Park,<br />
Zara, H&M, Reserved,<br />
138 unités<br />
Ruda Slaska, Ruda Slaska Plaza 2001 R 2008 2005 Carrefour, Cinema City,<br />
Fantasy Park, 60 unités<br />
Rybnik, Rybnik Plaza 2007 2007 Stokrotka, Cinema City,<br />
Fantasy Park, H&M,<br />
EURO AGD, Reserved,<br />
84 unités<br />
Sosnowiec, Sosnowiec Plaza 2007 2007 Stokrotka, Cinema City,<br />
Fantasy Park, C&A,<br />
80 unités<br />
Varsovie, Sadyba Best Mall 2000 2005 Carrefour, Cinema City,<br />
Fantasy Park, 108 unités<br />
7 c<strong>en</strong>tres – 157 689 m 2 SCUL – Taux d’occupation financier : 97,0 %<br />
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
Hongrie<br />
Budapest, Csepsel Plaza 1997 2004 Match, Merkur Spilothek,<br />
90 unités<br />
Budapest, Duna Plaza 1996 R 2002 2004 Match, Media Saturn,<br />
Palace Cinema,198 unités<br />
Debrec<strong>en</strong>, Debrec<strong>en</strong> Plaza 1999 2004 Match, Cinema City,<br />
97 unités<br />
Gyor, Gyor Plaza 1998 2004 Match, Cinema City,<br />
95 unités<br />
Kaposvar, Kaposvar Plaza 2000 E 2008 2004 Match, Hervis, Palace<br />
Cinema, 60 unités<br />
Miskolc, Miskolc Plaza 2000 2004 C&A, Cinema City,<br />
113 unités<br />
Nagykanizsa, Kanizsa Plaza 2000 2004 CBA, Palace Cinema,<br />
Jysk, 44 unités<br />
Nyiregyhaza, Nyir Plaza 2000 2004 Cinema City, CBA,<br />
88 unités<br />
Szeged, Szeged Plaza 2000 2004 CBA, Cinema City,<br />
Hervis, 91 unités<br />
Székesfehérvar, Alba Plaza 1999 2004 C&A, Hervis, Cinema City,<br />
93 unités<br />
Szolnok, Szolnok Plaza 2001 2004 Spar, Hervis, Cinema City,<br />
45 unités<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
30 426 30 426 87,5 % 100 %<br />
25 691 25 691 99,7 % 100 %<br />
29 512 29 512 98,4 % 100 %<br />
14 454 14 454 94,0 % 100 %<br />
18 057 18 057 99,3 % 100 %<br />
13 126 12 126 97,9 % 100 %<br />
27 423 27 423 99,7 % 100 %<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
13 832 13 760 92,2 % 100 %<br />
36 904 35 259 93,4 % 100 %<br />
14 672 14 474 96,8 % 100 %<br />
15 424 15 294 90,2 % 100 %<br />
10 121 10 048 94,5 % 100 %<br />
14 745 14 663 97,8 % 100 %<br />
7 526 7 552 92,2 % 100 %<br />
13 904 13 835 83,9 % 100 %<br />
16 630 16 163 96,7 % 100 %<br />
15 324 15 267 93,3 % 100 %<br />
6 993 6 911 97,6 % 100 %<br />
Zalaegerszeg, Zala Plaza 2001 2004 Cinema City,CBA,53 unités 7 444 7 193 88,7 % 100 %<br />
12 c<strong>en</strong>tres – 170 419 m 2 SCUL – Taux d’occupation financier : 93,2 %
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
République tchèque<br />
Plz<strong>en</strong>, Plz<strong>en</strong> Plaza 2007 2008 Cinema City, Fantasy<br />
Park, Supermarket Albert,<br />
Hervis Sport, Reserved,<br />
Esprit, 108 unités<br />
Prague, Novo Dvorska Plaza 2006 2006 Tesco, Fantasy Park,<br />
122 unités<br />
Prague, Novy Smichov 2001 2003 C&A, Palace Cinemas,<br />
H&M, ZARA, M&S,<br />
155 unités<br />
3 c<strong>en</strong>tres – 85 371 m 2 SCUL – Taux d’occupation financier : 96,4 %<br />
Ville, c<strong>en</strong>tre<br />
Création<br />
Rénovation/<br />
Ext<strong>en</strong>sion<br />
Acquisition<br />
Klépierre<br />
Composition<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
19 994 19 994 93,9 % 100 %<br />
26 998 26 998 85,7 % 100 %<br />
57 107 38 379 100 % 100 %<br />
SCU<br />
totale*<br />
SCU<br />
locative*<br />
Taux<br />
d’occupation<br />
financier*<br />
Participation<br />
Klépierre<br />
Slovaquie<br />
Bratislava, Danubia 2000 2001 Carrefour, Nay, 45 unités 25 976 12 176 97,5 % 100 %<br />
1 c<strong>en</strong>tre – 12 176 m 2 SCUL – Taux d’occupation financier : 97,5 %<br />
Lublin Plaza, Lublin, Pologne
72<br />
72<br />
Klépierre - Rapport annuel 2009<br />
Patrimoine<br />
Patrimoine Commerces au 31 décembre 2009<br />
Nom <strong>de</strong> l’actif/<strong>en</strong>seigne Localisation Composition SCU*<br />
Buffalo Grill France <strong>en</strong>tière 157 restaurants Buffalo Grill 89 008<br />
Vivarte France <strong>en</strong>tière 97 magasins dont:<br />
• 83 magasins sous <strong>en</strong>seigne Défi Mo<strong>de</strong><br />
• 3 magasins sous <strong>en</strong>seigne La Halle<br />
• 11 magasins sous <strong>en</strong>seigne La Halle aux Chaussures<br />
95 880<br />
King Jouet France <strong>en</strong>tière 29 magasins dont:<br />
• 28 magasins sous <strong>en</strong>seigne King Jouet<br />
• 1 magasin sous <strong>en</strong>seigne Joupi<br />
24 590<br />
Mondial Moquette France <strong>en</strong>tière 10 magasins sous <strong>en</strong>seigne Mondial Moquette 9 619<br />
Chalon Sud 2 Chalon-sur-Saône 1 retail park, <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>ant 8 magasins <strong>de</strong> diverses <strong>en</strong>seignes : Boulanger, Top Office,<br />
GrandOptical, MaxiZoo, Tati, Milonga, Les Relais <strong>de</strong> la Fête, Passage Bleu<br />
10 000<br />
Paris Flandre Paris 19e Local pris à bail par l’<strong>en</strong>seigne Castorama 7 887<br />
Rou<strong>en</strong> Candé Rou<strong>en</strong> 8 magasins <strong>de</strong> diverses <strong>en</strong>seignes: Devernois, Mod’s Hair, La Poste, Marionnaud, Eurodif… 2 705<br />
Sephora Metz et Avignon 2 magasins sous <strong>en</strong>seigne Sephora 1 177<br />
Patrimoine divers France <strong>en</strong>tière 40 magasins dont:<br />
• 5 magasins sous <strong>en</strong>seigne Chaussea<br />
• 3 magasins sous <strong>en</strong>seigne Feu Vert<br />
• 3 magasins sous <strong>en</strong>seigne Heyt<strong>en</strong>s<br />
• 3 supermarchés Lea<strong>de</strong>r Price<br />
• 2 magasins sous <strong>en</strong>seigne Animalis<br />
• 2 magasins sous <strong>en</strong>seigne Gémo<br />
• 2 magasins sous <strong>en</strong>seigne Générale d’Optique<br />
• 20 magasins <strong>de</strong> diverses <strong>en</strong>seignes:Mille et une idées,Valor, L’univers du sommeil,Twinner,The<br />
Phone House,Orchestra,Mobalpa,Malin Plaisir,Les Couleurs du Temps,Kiloutou,GP Décors,Ed,<br />
La Compagnie du Lit,Célio,Casa,Casino Cafétéria,Bureau C<strong>en</strong>ter,Blue Box,Autour <strong>de</strong> bébé,Aubert<br />
32 511<br />
TOTAL France <strong>en</strong>tière 345 actifs 273 378<br />
Patrimoine Bureaux au 31 décembre 2009<br />
Ville Adresse Descriptif Surface<br />
SUP*<br />
Paris<br />
Paris [8 e ] 23/25, rue <strong>de</strong> Marignan<br />
38, rue Marbeuf<br />
Ensemble immobilier prestigieux <strong>com</strong>posé <strong>de</strong> 3 immeubles <strong>en</strong> pierre <strong>de</strong> taille.<br />
Totalem<strong>en</strong>t restructuré <strong>en</strong> 1999, cet immeuble bénéficie <strong>de</strong> prestations élevées (climatisation,<br />
faux planchers, 2 niveaux <strong>de</strong> parking).<br />
8 489 m²<br />
Paris [8e ] 36, rue Marbeuf Immeuble <strong>de</strong> 7 étages sur 4 niveaux <strong>de</strong> sous-sol construit dans les années 1970 (climatisation,<br />
2 niveaux <strong>de</strong> parkings). Acquis <strong>en</strong> 2001.<br />
3 326 m²<br />
Paris [9e ] 7, rue Meyerbeer Immeuble haussmanni<strong>en</strong> au cœur du quartier <strong>de</strong> l’Opéra, sur 2 niveaux <strong>de</strong> sous-sol,<br />
à usage <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong> et <strong>de</strong> bureaux.<br />
4 189 m²<br />
Paris [12e ] 5 bis, bd Di<strong>de</strong>rot Immeuble construit <strong>en</strong> 1990. Il <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>d 7 étages sur 2 niveaux <strong>de</strong> sous-sol. Climatisé <strong>en</strong> 1999. 7 028 m²<br />
Paris [15e ] 141, rue <strong>de</strong> Javel Ensemble immobilier <strong>com</strong>posé <strong>de</strong> 2 bâtim<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> 7 et 5 étages sur 2 niveaux <strong>de</strong> sous-sol.<br />
Achevé <strong>en</strong> 1993, il est <strong>en</strong>tièrem<strong>en</strong>t climatisé.<br />
5 969 m²<br />
Paris [15e ] 43, quai <strong>de</strong> Gr<strong>en</strong>elle Immeuble construit <strong>en</strong> 1969 et rénové <strong>en</strong> 1995. Entièrem<strong>en</strong>t climatisé. 12 433 m²<br />
Paris [15e ] 1, bd Victor - Le Barjac Immeuble <strong>de</strong> 7 étages sur 4 niveaux <strong>de</strong> sous-sol avec un restaurant inter<strong>en</strong>treprises achevé<br />
<strong>en</strong> 1993. Il prés<strong>en</strong>te <strong>de</strong>s prestations techniques <strong>de</strong> bonne qualité. Acquis <strong>en</strong> 2001.<br />
7 317 m²<br />
Paris [16e ] 21, rue La Pérouse Très bel immeuble <strong>de</strong> 5 étages sur 3 niveaux <strong>de</strong> sous-sol. Entièrem<strong>en</strong>t restructuré <strong>en</strong> 1999. 2 076 m²<br />
Paris [16e ] 21, av<strong>en</strong>ue Kléber À proximité <strong>de</strong> l’Étoile, cet immeuble <strong>de</strong> 5 étages sur 1 niveau <strong>de</strong> sous-sol construit <strong>en</strong> 1900<br />
a fait l’objet d'une restructuration partielle <strong>en</strong> 1999.<br />
1 933 m²<br />
1 re couronne<br />
Boulogne [92] 9/9 bis, rue H<strong>en</strong>ri Martin<br />
Les Jardins <strong>de</strong>s Princes<br />
Issy-les-<br />
Moulineaux [92]<br />
Issy-les-<br />
Moulineaux [92]<br />
46,rue Camille Desmoulins<br />
Zac Forum Seine<br />
Ensemble immobilier <strong>com</strong>posé <strong>de</strong> 2 bâtim<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> 2 et 6 étages sur 2 niveaux <strong>de</strong> sous-sol.<br />
Construit <strong>en</strong> 1996, cet immeuble est <strong>en</strong>tièrem<strong>en</strong>t climatisé. Acquis <strong>en</strong> 2001.<br />
2 immeubles <strong>de</strong> 7 étages sur 4 niveaux <strong>de</strong> sous-sol.<br />
Livré le 16/12/2002 et le 08/06/2004.<br />
32, rue Galliéni Inauguré <strong>en</strong> avril 2009, Séreinis associe une architecture contemporaine à un confort<br />
d’utilisation optimal. Conçu dans une optique <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t durable, cet immeuble<br />
est éligible à la labellisation HQE ® Exploitation.<br />
3 702 m²<br />
17 038 m²<br />
12 000 m²<br />
La Déf<strong>en</strong>se [92] Collines <strong>de</strong> l'Arche Immeuble <strong>en</strong> indivision (30,44 %) <strong>de</strong> 9 étages sur 4 niveaux <strong>de</strong> sous-sol, construit <strong>en</strong> 1990. 2 572 m²<br />
Levallois [92] 11/11 bis, place du À 100 mètres <strong>de</strong> l’hôtel <strong>de</strong> ville, cet immeuble <strong>de</strong> 7 étages sur 4 niveaux <strong>de</strong> sous-sol<br />
5 833 m²<br />
Général Leclerc a été achevé <strong>en</strong> 1997.<br />
Levallois [92] 105, rue Anatole France Immeuble construit <strong>en</strong> 1992. Il <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>d 7 étages sur 4 niveaux <strong>de</strong> sous-sol. Climatisé.<br />
En indivision (50 %).<br />
3 127 m²<br />
Neuilly [92] 192, av<strong>en</strong>ue Charles Ensemble immobilier réc<strong>en</strong>t <strong>de</strong> grand standing doté d’équipem<strong>en</strong>ts mo<strong>de</strong>rnes<br />
13 517 m²<br />
<strong>de</strong> Gaulle<br />
dans une copropriété à l’angle du Pont <strong>de</strong> Neuilly.
Rapport financier
74<br />
75<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
Sommaire<br />
75 Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
148 Comptes consolidés<br />
204 Comptes sociaux<br />
227 Projet <strong>de</strong> résolutions<br />
232 Informations diverses
Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
76 A. Environnem<strong>en</strong>t économique<br />
77 B. Activité locative<br />
83 C. Développem<strong>en</strong>t-cessions<br />
85 D. Résultats et cash-flows consolidés<br />
91 E. Perspectives 2010<br />
92 F. Résultat social et distribution<br />
93 G. Actif net réévalué (ANR)<br />
97 H. Politique financière<br />
99 I. Ressources humaines<br />
100 J. Informations diverses<br />
100 K. Evénem<strong>en</strong>ts postérieurs à la date <strong>de</strong> clôture<br />
101 L. Facteurs <strong>de</strong> risques<br />
106 M. Gouvernem<strong>en</strong>t d’<strong>en</strong>treprise<br />
119 N. Capital et actionnariat<br />
126 O. Développem<strong>en</strong>t durable<br />
137 Rapport spécial du Directoire à l’assemblée générale<br />
relatif aux opérations d’attribution d’actions gratuites<br />
(article L. 225-197-1 et suivants du Co<strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>com</strong>merce)<br />
138 Rapport spécial du Directoire à l’assemblée générale relatif<br />
aux opérations réalisées <strong>en</strong> vertu <strong>de</strong>s dispositions prévues<br />
aux articles L. 225-177 à L. 225-186 du Co<strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>com</strong>merce<br />
139 Rapport du Conseil <strong>de</strong> surveillance<br />
140 Rapport du Prési<strong>de</strong>nt du Conseil <strong>de</strong> surveillance<br />
146 Rapport <strong>de</strong>s <strong>com</strong>missaires aux <strong>com</strong>ptes établi<br />
<strong>en</strong> application <strong>de</strong> l’article L. 225-235<br />
du Co<strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>com</strong>merce sur le rapport du Prési<strong>de</strong>nt<br />
du Conseil <strong>de</strong> surveillance <strong>de</strong> la Société<br />
147 Descriptif du programme <strong>de</strong> rachat d’actions propres
76<br />
77<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
Rapport <strong>de</strong> gestion du Directoire<br />
Conseil <strong>de</strong> surveillance du 5 février 2010 portant sur l’exercice 2009<br />
A.Environnem<strong>en</strong>t économique (1)<br />
I. Environnem<strong>en</strong>t économique<br />
(OCDE – 19 novembre 2009)<br />
• Les effets <strong>de</strong>s plans <strong>de</strong> relance gouvernem<strong>en</strong>taux,les politiques <strong>de</strong> création<br />
monétaire mises <strong>en</strong> place par les banques c<strong>en</strong>trales <strong>de</strong>s principales<br />
économies mondiales, ainsi que l’amélioration <strong>de</strong>s conditions financières<br />
ont permis une sortie <strong>de</strong> récession pour la plupart <strong>de</strong>s pays industrialisés.<br />
Au second semestre 2009, les conjoncturistes ont <strong>en</strong><br />
conséqu<strong>en</strong>ce revu leurs estimations,avec une contraction du PIB désormais<br />
estimée à 4,0 % <strong>en</strong> zone Euro pour l’<strong>en</strong>semble <strong>de</strong> l’année 2009 (la<br />
prévision était <strong>de</strong> - 4,8 % avant l’été).<br />
Prévisions <strong>de</strong> croissance pour 2010<br />
– Cette t<strong>en</strong>dance se confirme dans tous les pays d’implantation <strong>de</strong><br />
Klépierre, sauf <strong>en</strong> République tchèque, <strong>en</strong> Slovaquie et plus particulièrem<strong>en</strong>t<br />
<strong>en</strong> Hongrie. En <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale, la Pologne fait toutefois<br />
figure d’exception avec une prévision <strong>de</strong> progression du PIB att<strong>en</strong>due<br />
à + 1,4 % <strong>en</strong> 2009.<br />
• La reprise observée au cours du quatrième trimestre se poursuivra<br />
graduellem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> 2010,mais restera modérée (+ 0,9 % pour l’<strong>en</strong>semble<br />
<strong>de</strong> la zone Euro) et contrastée selon les pays.<br />
• La consommation <strong>de</strong>s ménages ne <strong>de</strong>vrait cep<strong>en</strong>dant progresser que<br />
modérém<strong>en</strong>t (impact décalé sur l’amélioration <strong>de</strong> l’emploi, fin <strong>de</strong>s<br />
mesures <strong>de</strong> souti<strong>en</strong> exceptionnelles notamm<strong>en</strong>t).<br />
France/Belgique Scandinavie Italie/Grèce Ibérie <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale<br />
France Belgique Norvège Suè<strong>de</strong> Danemark Italie Grèce Espagne Portugal Pologne Hongrie République<br />
tchèque<br />
Slovaquie<br />
+ 1,4 % + 0,8% + 1,3 % + 2,0% + 1,3 % + 1,1 % - 0,7 % - 0,3 % + 0,8% + 2,5% - 1,0 % + 2,0% + 2,0%<br />
II. Évolution <strong>de</strong>s chiffres d’affaires<br />
<strong>de</strong>s <strong>com</strong>merçants (cumul janvier-novembre 2009) (2)<br />
France/<br />
Belgique<br />
Scandinavie Italie/Grèce Ibérie <strong>Europe</strong><br />
c<strong>en</strong>trale<br />
Total<br />
- 1,9 % + 0,5% - 0,1 % - 7,9 % - 5,1 % - 1,6 %<br />
• En cumul sur les 11 premiers mois <strong>de</strong> l’année,les v<strong>en</strong>tes <strong>de</strong>s galeries du<br />
Groupe sont <strong>en</strong> baisse <strong>de</strong> 1,6 % par rapport à une pério<strong>de</strong> <strong>com</strong>parable<br />
sur l’année <strong>de</strong>rnière. Le cumul annuel s’est légèrem<strong>en</strong>t redressé au<br />
cours <strong>de</strong>s trois <strong>de</strong>rniers mois analysés (- 1,9 % à fin août):<br />
– <strong>en</strong> Scandinavie,après un recul <strong>de</strong> 0,2 % sur les huit premiers mois <strong>de</strong><br />
l’année,le cumul à fin novembre est rev<strong>en</strong>u <strong>en</strong> territoire positif (+ 0,5 %)<br />
grâce à la très bonne performance <strong>de</strong> la Norvège (+ 1,5 %) et <strong>de</strong> la<br />
Suè<strong>de</strong> (+ 0,1 %);<br />
– une nette amélioration est égalem<strong>en</strong>t à relever pour la zone France/<br />
Belgique (- 1,9 % contre - 2,7 %);<br />
– une quasi-stabilité sur la zone Italie/Grèce;<br />
– une accélération <strong>de</strong> la baisse pour l’Ibérie et l’<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale,la croissance<br />
<strong>de</strong>s v<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> Pologne se maint<strong>en</strong>ant mais ne suffisant pas à<br />
<strong>com</strong>p<strong>en</strong>ser la dégradation constatée dans les autres pays.<br />
• Le secteur Beauté/Santé progresse par rapport à 2008 (+ 1,5 %). Les<br />
autres principaux secteurs sont <strong>en</strong> baisse:Équipem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la personne<br />
(- 2,9 %), Restauration (- 2,6 %) et Culture/Ca<strong>de</strong>aux/Loisirs (- 2,4 %).<br />
L’Équipem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la personne a notamm<strong>en</strong>t été pénalisé par <strong>de</strong>s conditions<br />
climatiques trop clém<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> octobre et <strong>en</strong> novembre, défavorables<br />
aux nouvelles collections d’hiver.L’Équipem<strong>en</strong>t du ménage continue<br />
d’<strong>en</strong>registrer le plus fort recul (- 3,3 %) malgré un redressem<strong>en</strong>t au<br />
cours du quatrième trimestre.<br />
France (cumul à fin décembre 2009 Belgique<br />
• En France,le mois <strong>de</strong> décembre (- 0,5 %) confirme le redressem<strong>en</strong>t <strong>de</strong><br />
l’activité au quatrième trimestre : sur un an, les v<strong>en</strong>tes <strong>de</strong>s galeries ont<br />
baissé <strong>de</strong> 2,3 %. En isolant l’impact <strong>de</strong> la fermeture du BHV <strong>de</strong> Créteil<br />
(juin 2008), le recul serait limité à 1,8 %.<br />
• Les galeries d’hypermarché, qui avai<strong>en</strong>t <strong>en</strong>registré les meilleurs résultats<br />
au cours <strong>de</strong>s années précé<strong>de</strong>ntes,continu<strong>en</strong>t à afficher <strong>de</strong>s performances<br />
supérieures (- 2,1 %) à celles <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres régionaux ou <strong>de</strong><br />
c<strong>en</strong>tre-ville (- 2,4 %).<br />
• Les t<strong>en</strong>dances par secteur observées sur l’<strong>en</strong>semble du patrimoine sont<br />
i<strong>de</strong>ntiques pour la France: Beauté/Santé (+ 1,8 %), Culture/Ca<strong>de</strong>aux/<br />
Loisirs (- 2,6 %),Équipem<strong>en</strong>t du ménage (- 2,3 %),Équipem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la personne<br />
(- 1,6 %), Restauration (- 1,2 %).<br />
• En Belgique, la hausse du chiffre d’affaires du c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> Louvain-la-<br />
Neuve est <strong>en</strong> ligne avec celle <strong>de</strong> la fréqu<strong>en</strong>tation (+ 8,8 %).<br />
Scandinavie<br />
• La progression <strong>de</strong>s v<strong>en</strong>tes est portée par la Norvège, principal pays<br />
d’implantation du Groupe dans la zone (18 <strong>de</strong>s 30 c<strong>en</strong>tres scandinaves):<br />
confirmation et accélération <strong>de</strong> la t<strong>en</strong>dance à la hausse <strong>de</strong>s chiffres<br />
d’affaires observée sur les huit premiers mois <strong>de</strong> l’année (+ 1,5 % à fin<br />
novembre contre + 1,1 % à fin août).<br />
• La bonne t<strong>en</strong>ue <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres,tels que Allum (plus grand c<strong>en</strong>tre du Groupe<br />
<strong>en</strong> Suè<strong>de</strong>) et Familia notamm<strong>en</strong>t, ont permis aux v<strong>en</strong>tes <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres<br />
suédois <strong>de</strong> repasser <strong>en</strong> territoire positif (+ 0,1 % contre - 1,2 %).<br />
• Le repli est moins marqué au Danemark (- 2,4 % contre - 2,9 %): la<br />
hausse <strong>de</strong>s v<strong>en</strong>tes à Bruun’s Galleri et à Brygg<strong>en</strong> (c<strong>en</strong>tres <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tre-ville)<br />
atténue l’effet <strong>de</strong> la baisse du chiffre d’affaires <strong>de</strong>s <strong>com</strong>merçants <strong>de</strong><br />
Field’s (c<strong>en</strong>tre régional).<br />
(1) Source : OCDE – 19 novembre 2009.<br />
(2) Les données sont arrêtées au 30/11/2009 pour tous les pays, sauf pour la France<br />
et l’Italie (au 31/12/2009) et sont appréh<strong>en</strong>dées à périmètre constant.
Italie/Grèce<br />
• La très forte hausse <strong>de</strong>s v<strong>en</strong>tes dans les galeries itali<strong>en</strong>nes au mois <strong>de</strong><br />
décembre (+ 4,1 % par rapport à décembre 2008) a permis <strong>de</strong> confirmer<br />
la résistance <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux du pays dans un contexte économique<br />
difficile (PIB att<strong>en</strong>du <strong>en</strong> baisse <strong>de</strong> 4,8 % <strong>en</strong> 2009): sur l’<strong>en</strong>semble<br />
<strong>de</strong> l’année,les chiffres d’affaires sont <strong>en</strong> hausse <strong>de</strong> 0,1 %,malgré<br />
les baisses <strong>de</strong>s v<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> Équipem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la personne liées aux<br />
conditions climatiques.<br />
• Les évolutions rest<strong>en</strong>t très contrastées dans le pays: les c<strong>en</strong>tres <strong>de</strong>s<br />
régions sept<strong>en</strong>trionales (qui représ<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t l’ess<strong>en</strong>tiel du patrimoine du<br />
Groupe <strong>en</strong> Italie) affich<strong>en</strong>t <strong>de</strong> bi<strong>en</strong> meilleurs résultats à l’image <strong>de</strong>s galeries<br />
IGC (+ 8,7 % au 31 décembre 2009 par rapport au 31 décembre 2008)<br />
et <strong>de</strong> Lonato et Verona (patrimoine Clivia,+ 3,4 % sur la même pério<strong>de</strong>).<br />
• En Grèce,l’activité reste principalem<strong>en</strong>t sout<strong>en</strong>ue par les moy<strong>en</strong>nes unités,qui<br />
affich<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s v<strong>en</strong>tes <strong>en</strong> hausse par rapport à décembre 2008.En<br />
cumul <strong>de</strong>puis janvier, seul Patras (+ 1,8 %) affiche un bilan positif. Les<br />
chiffres d’affaires baiss<strong>en</strong>t dans les autres c<strong>en</strong>tres, et notamm<strong>en</strong>t à<br />
Larissa (difficultés sur la zone <strong>de</strong> loisirs).<br />
Ibérie<br />
• En Espagne,le contexte conjoncturel très difficile continue <strong>de</strong> pénaliser<br />
fortem<strong>en</strong>t la consommation <strong>de</strong>s ménages. La baisse <strong>de</strong>s chiffres d’affaires<br />
sur les 11 premiers mois <strong>de</strong> l’année <strong>de</strong>meure toutefois moins marquée<br />
pour les galeries d’hypermarché (- 6,4 %) que pour les c<strong>en</strong>tres<br />
B. Activité locative<br />
Répartition <strong>de</strong>s loyers par zone/activité au 31 décembre 2009<br />
Commerces<br />
5 %<br />
Bureaux<br />
6 %<br />
<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale<br />
9 %<br />
Ibérie<br />
11 %<br />
Italie/Grèce<br />
11 %<br />
France/Belgique<br />
40 %<br />
Sandinavie<br />
18 %<br />
I. Pôle C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux (89,5 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
régionaux (- 13,4 %). La galerie La Gavia (Vallecas-Madrid) a dépassé<br />
son objectif <strong>de</strong> fréqu<strong>en</strong>tation annuelle:9,5 millions <strong>de</strong> visiteurs <strong>en</strong> 2009,<br />
soit plus <strong>de</strong> 11 millions <strong>de</strong>puis son inauguration <strong>en</strong> novembre 2008.<br />
• Les chiffres d’affaires <strong>de</strong>s galeries portugaises rest<strong>en</strong>t pénalisés par les<br />
difficultés <strong>de</strong>s moy<strong>en</strong>nes unités d’équipem<strong>en</strong>t du ménage,qui représ<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t<br />
plus du tiers <strong>de</strong>s v<strong>en</strong>tes. L’ouverture d’une moy<strong>en</strong>ne unité Primark<br />
au début du mois <strong>de</strong> décembre à Parque Nasc<strong>en</strong>te <strong>de</strong>vrait doper la fréqu<strong>en</strong>tation<br />
du c<strong>en</strong>tre (la hausse pour le mois <strong>de</strong> décembre est estimée<br />
à 20 %).<br />
<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale<br />
• Le bilan <strong>de</strong>s onze premiers mois est positif pour tous les c<strong>en</strong>tres polonais<br />
(+1,4 %), sauf pour Poznan (- 10,2 %) qui fait face à un contexte concurr<strong>en</strong>tiel<br />
marqué.Les résultats <strong>de</strong> Krakow (+ 6,0 %) risqu<strong>en</strong>t d’être égalem<strong>en</strong>t<br />
pénalisés dans les prochains mois par l’ouverture du c<strong>en</strong>tre<br />
Bonarka, nouveau concurr<strong>en</strong>t important à Cracovie.<br />
• La baisse cumulée <strong>de</strong>s v<strong>en</strong>tes <strong>de</strong>s galeries hongroises à fin novembre<br />
est i<strong>de</strong>ntique à celle relevée <strong>en</strong> août (- 11,9 %).<br />
• Après une baisse marquée <strong>de</strong>s chiffres d’affaires au mois <strong>de</strong> novembre,<br />
l’activité <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres tchèques affiche une baisse <strong>de</strong> 5,7 % <strong>en</strong> cumul<br />
annuel.<br />
• La baisse du chiffre d’affaires du c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> Danubia (Bratislava,<br />
Slovaquie) reflète celle <strong>de</strong> la consommation nationale constatée <strong>de</strong>puis<br />
l’<strong>en</strong>trée <strong>en</strong> vigueur <strong>de</strong> l’euro dans le pays.<br />
31/12/2009 Variation<br />
du CA <strong>de</strong>s<br />
<strong>com</strong>merçants (1)<br />
Loyers (millions d’euros) Variation Variation<br />
à périmètre<br />
courant<br />
à périmètre<br />
et change<br />
constants (2)<br />
Taux d’occupation financier Taux d’impayés (3)<br />
2009 2008 2009 2008 2009 2008<br />
France/Belgique - 1,9 % 348,7 312,6 11,6 % 5,0 % 99,0 % 98,4 % 0,5 % 0,4 %<br />
Scandinavie + 0,5 % 160,3 37,9 N/A 2,7 % (4) 97,2 % 97,4 % 0,6 % 0,5 %<br />
Italie/Grèce - 0,1 % 100,3 97,5 2,9 % 0,8 % 97,7 % 98,3 % 2,2 % 1,7 %<br />
Ibérie - 7,9 % 96,7 88,6 9,1 % - 4,1 % 92,1 % 95,0 % 2,2 % 0,9 %<br />
<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale - 5,1 % 81,5 83,6 - 2,5 % - 4,5 % 95,5 % 96,9 % 2,9 % 1,8 %<br />
Total - 1,6 % 787,4 620,1 27,0 % 1,4 % (5) 97,3 % 97,5 % 1,2 % 0,9 %<br />
(1) Variations <strong>de</strong>s chiffres d’affaires pour la France et l’Italie décembre 2009/décembre 2008 ; novembre 2009/novembre 2008 pour les autres pays.<br />
(2) Les variations à périmètre constant et taux <strong>de</strong> change courant sont <strong>de</strong> - 2,5 % pour la Scandinavie, <strong>de</strong> - 5,0 % pour l’<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale et <strong>de</strong> 1,4 % sur la totalité du patrimoine C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux (hors Scandinavie).<br />
(3) Taux à six mois.<br />
(4) Variation calculée sur un an à titre indicatif, l’acquisition <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm ayant été réalisée le 8 octobre 2008.<br />
(5) Périmètre constant i.e. hors Scandinavie (acquisition le 8 octobre 2008).
78<br />
79<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
• Confirmation <strong>de</strong> la bonne résistance <strong>de</strong>s galeries <strong>de</strong>s principaux pays<br />
d’implantation du Groupe :<br />
– La France, la Belgique, la Scandinavie, l’Italie, la Pologne et la<br />
République tchèque représ<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t 74,4 % <strong>de</strong>s loyers consolidés (et<br />
83,2 % <strong>de</strong>s loyers du secteur C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux).<br />
• La situation est plus contrastée <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> du Sud et <strong>en</strong> Hongrie.<br />
• La croissance externe est significative,sout<strong>en</strong>ue <strong>en</strong> particulier par l’effet<br />
<strong>en</strong> année pleine <strong>de</strong> l’acquisition <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm réalisée le 8 octobre<br />
2008.<br />
• À périmètre constant,la hausse <strong>de</strong> 1,4 % se <strong>com</strong>pare à un impact moy<strong>en</strong><br />
<strong>de</strong> l’in<strong>de</strong>xation <strong>de</strong> 3,4 % et s’explique par:<br />
– <strong>de</strong>s abattem<strong>en</strong>ts ponctuels <strong>de</strong> loyers pour un montant total <strong>de</strong> 9,3 millions<br />
d’euros (soit moins <strong>de</strong> 1,2 % <strong>de</strong>s loyers consolidés et 1,6 % <strong>de</strong><br />
croissance à périmètre constant sur la pério<strong>de</strong>),dont 3,5 millions d’euros<br />
<strong>en</strong> Espagne et 1,2 million d’euros <strong>en</strong> Hongrie;<br />
1. France/Belgique (39,6 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
– la légère diminution du taux d’occupation et la baisse <strong>de</strong>s loyers<br />
variables, qui ne représ<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t que 1,3 % <strong>de</strong>s loyers totaux (contre<br />
2,3 % un an plus tôt);<br />
– le taux d’impayés reste faible (1,2 %) et le taux d’occupation financier<br />
élevé (97,3 %), à un niveau proche <strong>de</strong> celui constaté au 31 décembre<br />
2008;<br />
– à périmètre et change constants, les loyers du quatrième trimestre<br />
2009 se sont stabilisés par rapport au troisième trimestre 2009.<br />
• Les équipes <strong>de</strong> Klépierre-Ségécé ont continué à faire porter tous leurs<br />
efforts sur une gestion att<strong>en</strong>tive <strong>de</strong> la situation <strong>de</strong>s locataires <strong>en</strong> vue <strong>de</strong><br />
préserver <strong>de</strong>s niveaux d’occupation et <strong>de</strong> rev<strong>en</strong>us élevés:<br />
– adaptation <strong>de</strong> l’offre <strong>com</strong>merciale aux concepts les plus porteurs;<br />
– politique rigoureuse <strong>de</strong> réduction <strong>de</strong>s charges;<br />
– int<strong>en</strong>sification <strong>de</strong>s initiatives marketing <strong>en</strong> vue <strong>de</strong> r<strong>en</strong>forcer la fréqu<strong>en</strong>tation<br />
<strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres.<br />
La baisse <strong>de</strong>s chiffres d’affaires <strong>de</strong>s locataires,bi<strong>en</strong> que moins marquée sur la fin <strong>de</strong> l’année 2009,n’a pas eu d’inci<strong>de</strong>nce majeure sur les performances<br />
<strong>de</strong> la zone, qui conserve d’excell<strong>en</strong>ts indicateurs:progression significative <strong>de</strong>s loyers à périmètre constant, taux d’occupation <strong>en</strong> hausse, impayés à un<br />
niveau très faible.<br />
Cette résistance se traduit égalem<strong>en</strong>t dans le succès <strong>de</strong>s ouvertures <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres ou d’ext<strong>en</strong>sions <strong>de</strong> l’année, qui port<strong>en</strong>t égalem<strong>en</strong>t la progression <strong>de</strong>s<br />
loyers.<br />
31/12/2009 Variation<br />
Loyers (millions d’euros) Variation Variation<br />
du CA <strong>de</strong>s<br />
<strong>com</strong>merçants<br />
à périmètre<br />
courant<br />
à périmètre<br />
constant (3)<br />
Taux d’occupation financier (3) Taux d’impayés (1) (3)<br />
2009 2008 2009 2008 2009 2008<br />
France - 2,3 % (2) 334,4 299,3 11,7 % 5,0 % 99,1 % 98,3 % 0,5 % 0,4 %<br />
Belgique 8,8 % 14,3 13,3 7,5 % 6,2 % 97,5 % 99,5 % 2,1 % 1,1 %<br />
Total - 1,9 % 348,7 312,6 11,6 % 5,0 % 99,0 % 98,4 % 0,5 % 0,4 %<br />
(1) Taux à six mois.<br />
(2) Variation sur douze mois ; la baisse serait limitée à 1,8 % sans l’effet <strong>de</strong> l’impact <strong>de</strong> la fermeture du BHV <strong>de</strong> Créteil Soleil.<br />
(3) Données hors cinémas UGC (Louvain-la-Neuve).<br />
1.1. France (38,0 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• À périmètre courant, la forte hausse <strong>de</strong>s loyers s’explique ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t<br />
par l’acquisition <strong>en</strong> octobre 2008 <strong>de</strong> la galerie Drancy Av<strong>en</strong>ir<br />
(+ 3,4 millions d’euros), les opérations réalisées <strong>en</strong> 2009: l’ext<strong>en</strong>sion/<br />
rénovation <strong>de</strong> Toulouse Blagnac (+ 4,7 millions d’euros), les ext<strong>en</strong>sions<br />
achevées <strong>en</strong> 2009 sur le site <strong>de</strong> Val d’<strong>Europe</strong> (+ 2,2 millions d’euros) et<br />
l’ouverture <strong>en</strong> septembre du c<strong>en</strong>tre Odysseum à Montpellier (+ 1,6 million<br />
d’euros).<br />
• À champ constant, la performance repose sur:<br />
– l’impact <strong>de</strong> l’in<strong>de</strong>xation <strong>de</strong> + 5,0 %; 71 % <strong>de</strong>s baux <strong>en</strong> valeur ont été<br />
in<strong>de</strong>xés sur l’ILC* du <strong>de</strong>uxième trimestre 2008 (+ 3,85 % <strong>en</strong> glissem<strong>en</strong>t<br />
annuel); le sol<strong>de</strong> sur l’ICC* du <strong>de</strong>uxième trimestre 2008 (+ 8,85 % <strong>en</strong><br />
glissem<strong>en</strong>t annuel);<br />
– <strong>en</strong> termes <strong>de</strong> revalorisation locative,<strong>en</strong> plus <strong>de</strong> l’impact <strong>de</strong>s opérations<br />
2008, 186 re<strong>com</strong>mercialisations et 205 r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> baux ont<br />
été réalisés <strong>en</strong> 2009 (soit un gain locatif global <strong>de</strong> 3,9 millions d’euros,<br />
+ 16,9 %) et 12 <strong>com</strong>mercialisations (+ 1,5 million d’euros).;<br />
– a contrario, les <strong>com</strong>plém<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> loyers variables (1,6 % <strong>de</strong>s loyers<br />
C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux France au 31 décembre 2009) diminu<strong>en</strong>t <strong>de</strong><br />
1,6 million d’euros principalem<strong>en</strong>t sous l’effet <strong>de</strong> la forte in<strong>de</strong>xation et,<br />
dans une moindre mesure,sous l’effet <strong>de</strong> la baisse du chiffre d’affaires<br />
<strong>de</strong> certains pr<strong>en</strong>eurs <strong>en</strong> 2009 (- 0,5 million d’euros);<br />
– la légère hausse du taux d’impayés reste circonscrite à certaines<br />
<strong>en</strong>seignes.<br />
• La progression du taux d’occupation financier s’appuie notamm<strong>en</strong>t sur<br />
les restructurations <strong>com</strong>merciales suivantes:<br />
– la re<strong>com</strong>mercialisation <strong>de</strong> la zone précé<strong>de</strong>mm<strong>en</strong>t occupée par PC City<br />
auprès <strong>de</strong> New Look sur 2920 m² à Créteil Soleil;<br />
– la reconfiguration <strong>de</strong> l’espace occupé par Planet Saturn à Lomme s’est<br />
ac<strong>com</strong>pagnée d’une restructuration <strong>de</strong> la galerie <strong>com</strong>merciale.<br />
1.2. Belgique (1,6 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• La très forte hausse <strong>de</strong>s loyers a été portée par <strong>de</strong>s modifications locatives<br />
sur le c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> Louvain-la-Neuve et dans une moindre mesure par<br />
l’impact <strong>de</strong> l’in<strong>de</strong>xation (+ 0,5 %).
2. Scandinavie (18,2 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
Acquises <strong>en</strong> 2008, les galeries scandinaves se sont avérées être les plus résistantes <strong>en</strong> 2009 non seulem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> termes <strong>de</strong> performances <strong>com</strong>merciales<br />
(chiffres d’affaires <strong>en</strong> hausse <strong>de</strong> 0,5 % novembre 2009/novembre 2008),mais égalem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> termes <strong>de</strong> hausse <strong>de</strong>s loyers à périmètre constant.Le dynamisme<br />
a été particulièrem<strong>en</strong>t notable <strong>en</strong> Norvège (18 c<strong>en</strong>tres sur les 30 que <strong>com</strong>pte la zone, et 51,0 % <strong>de</strong>s loyers scandinaves).<br />
31/12/2009 Variation<br />
du CA <strong>de</strong>s<br />
<strong>com</strong>merçants<br />
Loyers (millions d’euros) Variation<br />
à périmètre<br />
courant<br />
Variation<br />
à périmètre<br />
et change<br />
constants (1)<br />
Taux d’occupation financier Taux d’impayés (2)<br />
2009 2008 2009 2008 2009 2008<br />
Norvège 1,5 % 80,9 17,2 N/A 4,7 % 98,6 % 97,8 % 0,4 % 0,6 %<br />
Suè<strong>de</strong> 0,1 % 41,9 9,4 N/A 1,9 % 96,3 % 97,0 % 0,5 % 0,5 %<br />
Danemark - 2,4 % 37,5 11,3 N/A 0,0 % 95,0 % 97,0 % 1,4 % 0,4 %<br />
Total 0,5 % 160,3 37,9 N/A 2,7 % 97,2 % 97,4 % 0,6 % 0,5 %<br />
(1) Variations calculées sur un an à titre indicatif, l’acquisition <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm ayant été réalisée le 8 octobre 2008.<br />
(2) Taux à six mois.<br />
2.1. Norvège (9,2 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• La très bonne performance <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres norvégi<strong>en</strong>s s’explique par:<br />
– la forte in<strong>de</strong>xation (impact <strong>de</strong> + 5,2 %);<br />
– les soli<strong>de</strong>s résultats d’Økern (Oslo; + 8,9 % à périmètre constant),<br />
d’Amanda (Sud-Ouest du pays;+ 7,0 %) et d’Åsane (Berg<strong>en</strong>;+ 7,8 %);<br />
– un nombre élevé d’opérations <strong>de</strong> revalorisations locatives m<strong>en</strong>ées <strong>en</strong><br />
2009:131 r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> baux et 64 re<strong>com</strong>mercialisations pour<br />
un gain locatif <strong>de</strong> 2,0 millions d’euros (+ 25,6 %);<br />
– ces effets sont partiellem<strong>en</strong>t atténués par la hausse <strong>de</strong> la vacance sur<br />
les c<strong>en</strong>tres <strong>de</strong> Lillestrøm (Nord-Ouest d’Oslo) et Marke<strong>de</strong>t (Sud-Ouest<br />
du pays);<br />
– l’ouverture <strong>en</strong> juin 2009 <strong>de</strong> la quatrième phase <strong>de</strong> l’ext<strong>en</strong>sion <strong>de</strong><br />
Gulskog<strong>en</strong> (Dramm<strong>en</strong>), dont la fin du projet est att<strong>en</strong>due pour<br />
novembre 2010 et l’achèvem<strong>en</strong>t le même mois <strong>de</strong> la <strong>de</strong>rnière phase<br />
d’ext<strong>en</strong>sion <strong>de</strong> Metro (Oslo; + 4200 m²) avec un impact cumulé <strong>de</strong><br />
+ 0,9 million d’euros. L’avancem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> ces opérations a permis <strong>de</strong><br />
doper les chiffres d’affaires <strong>de</strong> ces c<strong>en</strong>tres (Gulskog<strong>en</strong>: + 16,2 %;<br />
Metro:+ 41,9 % sur les onze premiers mois <strong>de</strong> l’année).<br />
2.2. Suè<strong>de</strong> (4,8 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• Les principaux facteurs <strong>de</strong> la progression <strong>de</strong>s loyers <strong>en</strong> Suè<strong>de</strong> sont les<br />
suivants:<br />
– l’in<strong>de</strong>xation (impact <strong>de</strong> + 4,0 %);<br />
– les performances soli<strong>de</strong>s <strong>en</strong>registrées par Allum (plus grand c<strong>en</strong>tre<br />
du patrimoine suédois, situé à Göteborg);<br />
– le travail <strong>de</strong> la gestion locative: les campagnes <strong>de</strong> revalorisation<br />
réalisées <strong>en</strong> 2009 se sont traduites par 82 r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> baux<br />
et 39 re<strong>com</strong>mercialisations, soit un gain locatif global <strong>de</strong> 0,7 million<br />
d’euros (soit + 14,0 %);<br />
– l’ouverture <strong>en</strong> août <strong>de</strong> l’ext<strong>en</strong>sion <strong>de</strong> Marieberg,qui a fortem<strong>en</strong>t contribué<br />
à la hausse <strong>de</strong>s chiffres d’affaires <strong>de</strong>s <strong>com</strong>merçants (+ 23,6 % sur<br />
les onze premiers mois <strong>de</strong> l’année).<br />
• La hausse <strong>de</strong> la vacance reste circonscrite aux c<strong>en</strong>tres d’Etage et <strong>de</strong><br />
Familia (région <strong>de</strong> Göteborg); ces <strong>de</strong>ux c<strong>en</strong>tres voi<strong>en</strong>t ainsi leurs loyers<br />
diminuer <strong>de</strong> 0,3 million d’euros (effet <strong>de</strong>s loyers variables).<br />
2.3. Danemark (4,3 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• La résistance du Danemark est liée à:<br />
– la hausse <strong>de</strong> la fréqu<strong>en</strong>tation à Bruun’s Galleri (Arhus),qui s’est ac<strong>com</strong>pagnée<br />
d’une progression <strong>de</strong>s loyers (+ 5,0 %) et <strong>de</strong>s rev<strong>en</strong>us du parking;<br />
– les campagnes <strong>de</strong> r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> baux:<strong>en</strong> particulier, 14 re<strong>com</strong>mercialisations<br />
ont été réalisées <strong>de</strong>puis le début <strong>de</strong> l’année (0,1 million<br />
d’euros, soit + 17,6 %);<br />
– l’impact <strong>de</strong> l’in<strong>de</strong>xation (1,6 million d’euros, soit + 3,3 %).<br />
• La baisse <strong>de</strong>s chiffres d’affaires <strong>de</strong> certains <strong>com</strong>merçants a nécessité<br />
<strong>de</strong>s mesures d’ac<strong>com</strong>pagnem<strong>en</strong>t temporaires : 2,2 millions<br />
d’euros d’allégem<strong>en</strong>ts ponctuels <strong>de</strong> loyers, <strong>en</strong> particulier sur<br />
Field’s.
80<br />
81<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
3. Italie/Grèce (11,4 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
L’Italie du Nord (où le Groupe s’est r<strong>en</strong>forcé à la fin <strong>de</strong> l’année grâce à l’acquisition d’une quote-part supplém<strong>en</strong>taire <strong>de</strong> 21,3 % du capital d’IGC)<br />
a fortem<strong>en</strong>t contribué à la bonne t<strong>en</strong>ue <strong>de</strong>s performances du Groupe dans la zone <strong>en</strong> 2009.<br />
31/12/2009 Variation<br />
Loyers (millions d’euros) Variation Variation Taux d’occupation financier Taux d’impayés<br />
du CA <strong>de</strong>s<br />
<strong>com</strong>merçants<br />
à périmètre<br />
courant<br />
à périmètre<br />
constant<br />
(1)<br />
2009 2008 2009 2008 2009 2008<br />
Italie (2) 0,1 % (3) 92,7 89,5 3,6 % 1,3 % 97,6 % 98,4 % 1,9 % 1,6 %<br />
Grèce - 8,6 % 7,6 8,0 - 4,5 % - 4,5 % 98,0 % 96,7 % 4,8 % 3,6 %<br />
Total - 0,1 % 100,3 97,5 2,9 % 0,8 % 97,7 % 98,3 % 2,2 % 1,7 %<br />
(1) Taux à six mois.<br />
(2) Indicateurs hors La Romanina (travaux d’ext<strong>en</strong>sion <strong>en</strong> 2009).<br />
(3) Variation sur douze mois.<br />
3.1 Italie (10,5 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• La croissance externe provi<strong>en</strong>t <strong>de</strong>:<br />
– l’acquisition <strong>de</strong> Lonato et <strong>de</strong> Verona (+ 1,6 million d’euros) – Nord <strong>de</strong><br />
l’Italie – qui <strong>en</strong>registr<strong>en</strong>t <strong>de</strong> très bonnes performances <strong>com</strong>merciales<br />
(chiffres d’affaires <strong>en</strong> hausse <strong>de</strong> 3,4 % sur l’année), ainsi que<br />
<strong>de</strong> l’acquisition <strong>de</strong> Vittuone (Ouest <strong>de</strong> Milan) réalisée <strong>en</strong> octobre;<br />
– la contribution additionnelle <strong>de</strong>s 9 c<strong>en</strong>tres du patrimoine IGC;<br />
– l’ext<strong>en</strong>sion/rénovation <strong>de</strong> La Romanina inaugurée le 15 décembre<br />
<strong>de</strong>rnier (+ 0,4 million d’euros).<br />
• À périmètre constant, la progression <strong>de</strong>s loyers s’analyse <strong>com</strong>me suit:<br />
– l’impact <strong>de</strong> l’in<strong>de</strong>xation est <strong>de</strong> + 1,6 %;<br />
– les revalorisations locatives rest<strong>en</strong>t bi<strong>en</strong> ori<strong>en</strong>tées:sur 2009,36 r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>ts<br />
et 35 re<strong>com</strong>mercialisations <strong>de</strong> baux ont été signés (soit un<br />
gain locatif global <strong>de</strong> 0,4 million d’euros,+ 10,8 %),auxquels s’ajout<strong>en</strong>t<br />
5 <strong>com</strong>mercialisations (+ 0,2 million d’euros);<br />
4. Ibérie (11,0 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
4.1 Espagne (9,0 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• La croissance externe est portée par la contribution du c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial<br />
La Gavia (+ 12,0 millions d’euros), plus grand pôle <strong>com</strong>mercial<br />
<strong>de</strong> Madrid, qui a accueilli plus <strong>de</strong> 11 millions <strong>de</strong> visiteurs <strong>de</strong>puis son<br />
ouverture <strong>en</strong> novembre 2008.<br />
• À périmètre constant, l’évolution <strong>de</strong>s loyers s’analyse <strong>com</strong>me suit:<br />
– l’impact <strong>de</strong> l’in<strong>de</strong>xation (+ 1,2 %);<br />
– un effet positif <strong>de</strong>s revalorisations locatives 2008 et 2009 : <strong>de</strong>puis<br />
le début <strong>de</strong> l’année, 89 re<strong>com</strong>mercialisations et 216 r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>ts<br />
<strong>de</strong> baux (soit un gain locatif global <strong>de</strong> 0,4 million d’euros, + 4,8 %).<br />
21 <strong>com</strong>mercialisations ont été réalisées (+ 0,6 million d’euros);<br />
– les galeries du Nord du pays affich<strong>en</strong>t <strong>de</strong> bonnes performances,<br />
à l’instar <strong>de</strong> Rondinelle-Brescia (succès <strong>de</strong> la campagne <strong>de</strong> re<strong>com</strong>mercialisation/r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>t)<br />
ou Pesaro-Rossini (nombreuses <strong>com</strong>mercialisations<br />
suite à l’obt<strong>en</strong>tion <strong>de</strong> lic<strong>en</strong>ces <strong>com</strong>merciales); à l’inverse,<br />
celles du Sud résist<strong>en</strong>t moins, et <strong>de</strong>s allégem<strong>en</strong>ts y ont été ponctuellem<strong>en</strong>t<br />
accordés afin d’ac<strong>com</strong>pagner les locataires (0,9 million d’euros<br />
<strong>de</strong>puis le début <strong>de</strong> l’année);<br />
– la hausse <strong>de</strong> la vacance (impact: - 1,0 million d’euros) concerne les<br />
c<strong>en</strong>tres <strong>de</strong> Serravalle, Tor Vergata et Capodrise. Ces <strong>de</strong>ux <strong>de</strong>rniers<br />
c<strong>en</strong>tres sont égalem<strong>en</strong>t ceux où les impayés sont les plus importants.<br />
3.2 Grèce (0,9 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• L’évolution <strong>de</strong>s loyers reflète:<br />
– l’impact moy<strong>en</strong> <strong>de</strong> l’in<strong>de</strong>xation (+ 1,96 %);<br />
– les difficultés r<strong>en</strong>contrées sur les zones <strong>de</strong> loisirs/restauration <strong>de</strong><br />
Makedonia et <strong>de</strong> Larissa.<br />
En Espagne, principal pays <strong>de</strong> la zone, le Groupe continue <strong>de</strong> bénéficier <strong>de</strong> la typologie <strong>de</strong> son portefeuille, ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t constitué <strong>de</strong> galeries<br />
d’hypermarchés (61 c<strong>en</strong>tres sur 71). La résistance <strong>de</strong> ces galeries <strong>de</strong> proximité vi<strong>en</strong>t ainsi atténuer les efforts cons<strong>en</strong>tis pour sout<strong>en</strong>ir l’attractivité <strong>de</strong>s<br />
c<strong>en</strong>tres régionaux.<br />
31/12/2009 Variation<br />
Loyers (millions d’euros) Variation Variation Taux d’occupation financier Taux d’impayés<br />
du CA <strong>de</strong>s<br />
<strong>com</strong>merçants<br />
à périmètre<br />
courant<br />
à périmètre<br />
constant<br />
(1)<br />
2009 2008 2009 2008 2009 2008<br />
Espagne - 9,4 % 79,2 69,6 13,7 % - 3,5 % 92,9 % 95,8 % 2,3 % 0,4 %<br />
Portugal - 3,3 % 17,5 18,9 - 7,5 % - 6,2 % 88,9 % 92,0 % 2,0 % 2,4 %<br />
Total - 7,9 % 96,7 88,6 9,1 % - 4,1 % 92,1 % 95,0 % 2,2 % 0,9 %<br />
(1) Taux à six mois.<br />
– les galeries d’hypermarchés (61 c<strong>en</strong>tres) se montr<strong>en</strong>t plus résistantes<br />
que les c<strong>en</strong>tres régionaux (10 c<strong>en</strong>tres),qui sont davantage concernés<br />
par le ral<strong>en</strong>tissem<strong>en</strong>t économique et par l’octroi d’allégem<strong>en</strong>ts ponctuels<br />
(3,5 millions d’euros) afin <strong>de</strong> maint<strong>en</strong>ir leur attractivité et la<br />
variété <strong>de</strong> leur mix <strong>com</strong>mercial;<br />
– la baisse du taux d’occupation financier représ<strong>en</strong>te une perte <strong>de</strong> loyers<br />
<strong>de</strong> 1,4 million d’euros, dont 0,5 million d’euros correspondant au seul<br />
départ <strong>de</strong>s cinémas Àbaco sur les galeries <strong>de</strong> Valladolid 2 et Albacete<br />
Los Llanos. Le sol<strong>de</strong> concerne ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t les c<strong>en</strong>tres régionaux<br />
<strong>de</strong> Zaragoza Augusta, Puerta <strong>de</strong> Alicante et Albacete Los Llanos.
4.2 Portugal (2,0 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• Suite à l’opération <strong>de</strong> restructuration m<strong>en</strong>ée à Parque Nasc<strong>en</strong>te, un<br />
magasin Primark <strong>de</strong> 4000 m² a ouvert début décembre: il s’agit <strong>de</strong> la<br />
<strong>de</strong>uxième implantation <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>seigne au Portugal.<br />
• Malgré un impact moy<strong>en</strong> <strong>de</strong> l’in<strong>de</strong>xation <strong>de</strong> 1,1 %, la baisse <strong>de</strong>s loyers à<br />
5. <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale (9,3 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
périmètre constant s’explique à la fois par la hausse <strong>de</strong> la vacance (impact<br />
<strong>de</strong> - 1,0 million d’euros) et par les allégem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> loyers accordés <strong>en</strong> 2009<br />
(0,7 million d’euros),principalem<strong>en</strong>t à Parque Nasc<strong>en</strong>te,Loures et Braga.<br />
• 53 r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> baux et 31 re<strong>com</strong>mercialisations ont été réalisés<br />
(- 0,1 million d’euros, soit - 3,3 %) <strong>en</strong> 2009; 4 re<strong>com</strong>mercialisations ont<br />
été signées pour un loyer <strong>de</strong> 0,3 million d’euros.<br />
Les performances 2009 rest<strong>en</strong>t contrastées <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale: face aux bons résultats <strong>de</strong> la Pologne, <strong>de</strong> la République tchèque et <strong>de</strong> la Slovaquie<br />
(près <strong>de</strong> 70 % <strong>de</strong>s loyers <strong>de</strong> la zone), la Hongrie doit faire face à un contexte économique difficile.<br />
31/12/2009 Variation<br />
du CA <strong>de</strong>s<br />
<strong>com</strong>merçants<br />
Loyers (millions d’euros) Variation<br />
à périmètre<br />
courant (1)<br />
Variation Taux d’occupation financier Taux d’impayés<br />
à périmètre<br />
constant<br />
(2)<br />
2009 2008 2009 2008 2009 2008<br />
Pologne 1,4 % 33,2 33,8 - 1,8 % 1,1 % 97,0 % 98,1 % 2,4 % 2,2 %<br />
Hongrie - 11,9 % 26,4 31,3 - 15,7 % - 16,2 % 93,2 % 96,2 % 3,5 % 0,4 %<br />
Rép. tchèque - 5,7 % 20,1 16,8 19,5 % 6,5 % 96,4 % 95,9 % 2,3 % 3,0 %<br />
Slovaquie - 19,8 % 1,8 1,7 7,5 % 7,5 % 97,5 % 97,9 % 8,0 % 9,4 %<br />
Total - 5,1 % 81,5 83,6 - 2,5 % - 4,5 % 95,5 % 96,9 % 2,9 % 1,8 %<br />
(1) Variation <strong>de</strong> périmètre <strong>en</strong> République tchèque uniquem<strong>en</strong>t (Plzeñ). À périmètre constant et effets <strong>de</strong> change <strong>com</strong>pris, la croissance <strong>de</strong>s loyers tchèques est <strong>de</strong> 6,0 %.<br />
(2) Taux à six mois.<br />
5.1. Pologne (3,8 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• À change et périmètre constants, les loyers 2009 marqu<strong>en</strong>t une<br />
croissance par rapport à 2008, bénéficiant <strong>de</strong> l’impact <strong>de</strong> l’in<strong>de</strong>xation<br />
(+ 2,0 %, 89 % <strong>de</strong>s baux ayant été in<strong>de</strong>xés sur l’indice europé<strong>en</strong> IPCH (1)<br />
au 1 er janvier 2009).<br />
• La dépréciation du zloty par rapport à l’euro (parité moy<strong>en</strong>ne annuelle<br />
<strong>en</strong> baisse <strong>de</strong> 23 % par rapport à 2008) a pour principal effet une baisse<br />
<strong>de</strong>s <strong>com</strong>plém<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> loyers variables (calculés par rapport à <strong>de</strong>s chiffres<br />
d’affaires libellés <strong>en</strong> zlotys).La t<strong>en</strong>dance s’est toutefois inversée <strong>en</strong> cours<br />
d’année, puisque le cours au 31 décembre 2009 est stable par rapport<br />
au 31 décembre 2008.<br />
• Les revalorisations locatives m<strong>en</strong>ées à Poznan et Sadyba contribu<strong>en</strong>t<br />
positivem<strong>en</strong>t à la performance du pays. Les difficultés r<strong>en</strong>contrées à<br />
Krakow <strong>en</strong> raison du contexte concurr<strong>en</strong>tiel continu<strong>en</strong>t <strong>en</strong> revanche à<br />
peser sur les loyers:une restructuration <strong>com</strong>merciale est <strong>en</strong>visagée pour<br />
r<strong>en</strong>forcer la <strong>com</strong>pétitivité du c<strong>en</strong>tre.<br />
• En 2009, 26 r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> baux et 30 re<strong>com</strong>mercialisations ont<br />
été signées (- 0,2 million d’euros, soit - 9,6 %). La moins-value locative<br />
est conc<strong>en</strong>trée sur le c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> Krakow (pression concurr<strong>en</strong>tielle);<br />
4 <strong>com</strong>mercialisations ont été réalisées (+ 31 milliers d’euros).<br />
• Un montant d’abattem<strong>en</strong>ts ponctuels <strong>de</strong> 0,5 million d’euros a été<br />
cons<strong>en</strong>ti auprès <strong>de</strong>s locataires <strong>en</strong> 2009.<br />
5.2. Hongrie (3,0 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• La conjoncture économique actuelle continue d’avoir un impact significatif<br />
sur les loyers,atténué par un impact positif <strong>de</strong> l’in<strong>de</strong>xation (+ 1,0 %).<br />
• Dans ce contexte particulier,le Groupe a décidé <strong>de</strong> pr<strong>en</strong>dre,dès 2009,les<br />
mesures nécessaires pour préserver la solvabilité <strong>de</strong>s locataires et,par là<br />
même,cont<strong>en</strong>ir la hausse <strong>de</strong> la vacance et <strong>de</strong>s impayés:les allégem<strong>en</strong>ts<br />
ponctuels accordés <strong>en</strong> 2009 s’élèv<strong>en</strong>t ainsi à 1,2 million d’euros.<br />
• Les opérations <strong>de</strong> gestion locative se sont int<strong>en</strong>sifiées <strong>en</strong> 2009:<br />
– la signature <strong>de</strong> 36 opérations <strong>de</strong> <strong>com</strong>mercialisations (+ 0,4 million<br />
d’euros) a permis <strong>de</strong> réduire la perte locative consécutive aux<br />
181 r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> baux et 136 re<strong>com</strong>mercialisations réalisés<br />
<strong>en</strong> 2009 (- 0,9 million d’euros, soit - 10,2 %);<br />
– une clause <strong>de</strong> déplafonnem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s charges refacturables,qui aura un<br />
impact positif sur les loyers nets,a ac<strong>com</strong>pagné la signature <strong>de</strong>s nouveaux<br />
baux, le tout dans une optique <strong>de</strong> converg<strong>en</strong>ce <strong>de</strong>s contrats <strong>de</strong><br />
bail au niveau du Groupe.<br />
5.3. République tchèque (2,3 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• À périmètre et effets <strong>de</strong> change constants, les loyers progress<strong>en</strong>t <strong>de</strong><br />
6,5 % (dont 3,1 % liés à l’in<strong>de</strong>xation),portés ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t par le c<strong>en</strong>tre<br />
Novy Smichov (70 % <strong>de</strong>s loyers du pays,soit 12,6 millions d’euros) et <strong>de</strong>s<br />
<strong>com</strong>mercialisations <strong>de</strong> locaux vacants sur Novo Plaza.<br />
• À champ courant, les loyers bénéfici<strong>en</strong>t par ailleurs <strong>de</strong> l’acquisition <strong>de</strong><br />
Plzeñ (+ 4,7 millions d’euros) réalisée <strong>en</strong> juillet 2008.<br />
• 19 re<strong>com</strong>mercialisations et 10 r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> baux (+ 0,3 million<br />
d’euros,soit + 15,8 %) et 4 <strong>com</strong>mercialisations ont été réalisés (+ 0,2 million<br />
d’euros).<br />
5.4. Slovaquie (0,2 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• La croissance <strong>de</strong>s loyers <strong>de</strong> Danubia s’explique par <strong>de</strong>s modifications<br />
locatives à la hausse et un impact <strong>de</strong> l’in<strong>de</strong>xation <strong>de</strong> 3,1 %.<br />
(1) Indice <strong>de</strong>s prix à la consommation harmonisé.
82<br />
82 83<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
II. Pôle Commerces – Klémurs (4,8 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
• À périmètre constant,les loyers du secteur Commerces progress<strong>en</strong>t sous<br />
l’effet <strong>de</strong>:<br />
– l’impact <strong>de</strong> l’in<strong>de</strong>xation (+ 7,2 % <strong>en</strong> moy<strong>en</strong>ne);<br />
– plusieurs opérations <strong>de</strong> revalorisation locative fortem<strong>en</strong>t bénéfiques<br />
sur les loyers. La principale étant la re<strong>com</strong>mercialisation du local rue<br />
<strong>de</strong> Flandre (Paris 19 e) auprès <strong>de</strong> Castorama <strong>en</strong> date du 1 er juin 2009;<br />
– la diminution <strong>de</strong>s <strong>com</strong>plém<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> loyers variables (0,5 million d’eu-<br />
2. Activité locative<br />
ros), la forte in<strong>de</strong>xation <strong>de</strong>s loyers ayant contribué à leur absorption.<br />
• À périmètre courant, la très forte hausse intègre égalem<strong>en</strong>t:<br />
– la contribution <strong>de</strong>s acquisitions réalisées <strong>en</strong> 2008-2009 (+ 6,4 millions<br />
d’euros);<br />
– l’ouverture au troisième trimestre 2009 du retail park Chalon Sud 2<br />
(+ 0,6 million d’euros).<br />
31/12/2009 Loyers (millions d’euros) Variation Variation Taux d’occupation financier Taux d’impayés<br />
2009 2008<br />
à périmètre<br />
courant<br />
à périmètre<br />
constant<br />
2009 2008 2009 2008<br />
Commerces-Klémurs 42,8 33,7 27,1 % 6,4 % 99,7 % 99,6 % 0,1 % Nul<br />
III. Pôle Bureaux (5,7 % <strong>de</strong>s loyers consolidés)<br />
1. Le marché <strong>de</strong>s bureaux <strong>en</strong> Île-<strong>de</strong>-France <strong>en</strong> 2009 (1)<br />
Les transactions locatives<br />
• Avec 1810700 m² <strong>com</strong>mercialisés,la <strong>de</strong>man<strong>de</strong> placée <strong>en</strong> Île-<strong>de</strong>-France<br />
recule <strong>de</strong> 23 % par rapport à 2008 (2359600 m²).Le quatrième trimestre<br />
2009 est néanmoins <strong>en</strong> progression <strong>de</strong> 12 % par rapport au quatrième<br />
trimestre 2008.<br />
• De fortes disparités apparaiss<strong>en</strong>t:<br />
– contrairem<strong>en</strong>t au segm<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s gran<strong>de</strong>s surfaces (> 5000 m²),celui <strong>de</strong>s<br />
surfaces intermédiaires (1000-5000 m²) a fait preuve d’une bonne<br />
résistance;<br />
– la <strong>de</strong>man<strong>de</strong> placée parisi<strong>en</strong>ne n’a baissé que <strong>de</strong> 6,2 % par rapport à<br />
2008, alors que celles <strong>de</strong>s quartiers d’affaires <strong>de</strong> La Déf<strong>en</strong>se et du<br />
Croissant Ouest recul<strong>en</strong>t respectivem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> 31 % et 44 %;<br />
– la part du neuf ou du restructuré est <strong>en</strong> baisse et ne représ<strong>en</strong>te que<br />
36 % <strong>de</strong>s surfaces placées <strong>en</strong> 2009 (contre 44 % <strong>en</strong> 2008). Ce recul<br />
traduit l’attachem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s <strong>en</strong>treprises au niveau <strong>de</strong>s prix.<br />
L’offre<br />
• Les livraisonset libérationsd’immeublessont<strong>en</strong>hausse.Par ricochet,l’offre<br />
immédiate augm<strong>en</strong>te,tout <strong>com</strong>me le taux <strong>de</strong> vacance francili<strong>en</strong> moy<strong>en</strong>:<br />
– l’offre immédiate progresse <strong>de</strong> 32 % par rapport au 1 er janvier 2009<br />
(3,6 millions <strong>de</strong> m²);<br />
– le taux <strong>de</strong> vacance francili<strong>en</strong> moy<strong>en</strong> s’établit à 6,8 %,contre un taux <strong>de</strong><br />
5,4 % au début <strong>de</strong> l’année.Cette hausse se vérifie égalem<strong>en</strong>t pour celui<br />
<strong>de</strong> Paris C<strong>en</strong>tre-Ouest, qui passe <strong>de</strong> 4,1 % à 6,2 %.<br />
31/12/2009 Loyers (millions d’euros) Variation Variation Taux d’occupation financier Taux d’impayés<br />
2009 2008<br />
à périmètre<br />
courant<br />
à périmètre<br />
constant<br />
2009 2008 2009 2008<br />
Bureaux 49,9 52,4 -4,7 % 4,9 % 81,1 % 94,3 % 0,1 % 2,2 %<br />
• À périmètre constant, les loyers progress<strong>en</strong>t <strong>de</strong> 4,9 % sous l’effet <strong>de</strong>:<br />
– l’in<strong>de</strong>xation <strong>de</strong> 6,7 % <strong>en</strong> moy<strong>en</strong>ne (+ 3,2 millions d’euros);<br />
– la mise <strong>en</strong> jeu <strong>de</strong> l’article 145-39 du Co<strong>de</strong> du <strong>com</strong>merce par certains<br />
locataires (- 1,0 million d’euros);<br />
– les modifications locatives interv<strong>en</strong>ues <strong>en</strong> 2008 et 2009 (+ 0,9 million<br />
d’euros);<br />
– la vacance (- 0,8 million d’euros).<br />
• À périmètre courant,la baisse <strong>de</strong>s loyers <strong>de</strong> 4,8 millions d’euros intègre<br />
égalem<strong>en</strong>t l’effet <strong>de</strong>s cessions, ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t celles <strong>de</strong> l’immeuble<br />
46 rue Notre-Dame-<strong>de</strong>s-Victoires (Paris 2 e) <strong>en</strong> octobre 2008 et du<br />
23/25 av<strong>en</strong>ue Kléber (Paris 16 e) <strong>en</strong> novembre 2009.<br />
Les valeurs locatives<br />
• Les loyers moy<strong>en</strong>s faciaux ont conservé leur ori<strong>en</strong>tation à la baisse.<br />
Quant au loyer moy<strong>en</strong> « prime » <strong>de</strong> Paris C<strong>en</strong>tre-Ouest, il s’est stabilisé<br />
au quatrième trimestre et s’établit désormais à 664 euros/m².<br />
• Il faut aussi noter que les aménagem<strong>en</strong>ts <strong>com</strong>merciaux sont <strong>de</strong> plus <strong>en</strong><br />
plus significatifs et dépass<strong>en</strong>t généralem<strong>en</strong>t un mois <strong>de</strong> franchise par<br />
année d’<strong>en</strong>gagem<strong>en</strong>t.<br />
•<br />
Le marché <strong>de</strong> l’investissem<strong>en</strong>t<br />
• La crise financière a eu un fort impact sur les volumes d’<strong>en</strong>gagem<strong>en</strong>ts:<br />
avec 7,6 milliards d’euros d’investissem<strong>en</strong>ts, 2009 est la plus mauvaise<br />
année <strong>de</strong>puis 2000. L’ess<strong>en</strong>tiel <strong>de</strong> ces investissem<strong>en</strong>ts (5,2 milliards<br />
d’euros) concerne l’Île-<strong>de</strong>-France,et notamm<strong>en</strong>t Paris,les investisseurs<br />
privilégiant les actifs situés aux meilleures adresses avec <strong>de</strong>s baux long<br />
terme.<br />
• En termes <strong>de</strong> segm<strong>en</strong>t, la part <strong>de</strong>s bureaux, bi<strong>en</strong> qu’<strong>en</strong> baisse <strong>de</strong><br />
10 points par rapport à 2008,<strong>de</strong>meure la plus importante et représ<strong>en</strong>te<br />
69 % <strong>de</strong>s investissem<strong>en</strong>ts totaux.<br />
• Encequiconcerneles taux,l’intégration<strong>de</strong>primes<strong>de</strong>risqu<strong>en</strong>ettem<strong>en</strong>tplus<br />
différ<strong>en</strong>ciéesselonlaqualitéetlasituation<strong>de</strong>sactifss’est rétablie.Toutefois,<br />
le fort intérêt <strong>de</strong>s investisseurs pour les actifs « prime » <strong>de</strong>s quartiers d’affaires<br />
traditionnels a <strong>en</strong>traîné une baisse <strong>de</strong>s taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t.<br />
• La livraison <strong>en</strong> avril 2009 <strong>de</strong> l’immeuble Séreinis à Issy-les-Moulineaux<br />
est sans impact sur les loyers: cet immeuble est <strong>en</strong> cours <strong>de</strong> <strong>com</strong>mercialisation.Hors<br />
prise <strong>en</strong> <strong>com</strong>pte <strong>de</strong> cette opération,le taux d’occupation<br />
financier au 31 décembre 2009 s’établirait à 90,6 %.<br />
• Les 14 opérations <strong>de</strong> valorisation locative signées <strong>en</strong> 2009 ont été faites<br />
à <strong>de</strong>s conditions financières <strong>en</strong> hausse <strong>de</strong> 4,2 % (soit + 0,2 million d’euros)<br />
et ont porté sur <strong>de</strong>s loyers <strong>de</strong> 3,4 millions d’euros et une surface<br />
totale <strong>de</strong> 6903 m².<br />
(1) CB Richard Ellis, MarketView, quatrième trimestre 2009.
C. Développem<strong>en</strong>t-cessions<br />
I. Le marché <strong>de</strong> l’investissem<strong>en</strong>t<br />
<strong>en</strong> immobilier <strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong> <strong>en</strong> 2009 (1)<br />
• En 2009,le montant total <strong>de</strong>s transactions sur le marché <strong>de</strong> l’immobilier<br />
<strong>de</strong> <strong><strong>com</strong>merces</strong> <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> contin<strong>en</strong>tale a atteint 7,3 milliards d’euros,soit<br />
une baisse <strong>de</strong> 40 % par rapport à 2008 (12,4 milliards d’euros).<br />
– Les montants investis sont ainsi rev<strong>en</strong>us aux niveaux <strong>de</strong> 2004.<br />
– Une forte accélération est toutefois à constater au cours du quatrième<br />
trimestre 2009 (2,5 milliards d’euros,soit une hausse <strong>de</strong> près <strong>de</strong> 40 %<br />
par rapport au quatrième trimestre 2008).<br />
• La France, l’Italie et l’Allemagne ont été les marchés les plus actifs avec<br />
un montant <strong>de</strong> transactions <strong>de</strong> plus <strong>de</strong> 1 milliard d’euros dans chacun<br />
<strong>de</strong> ces trois pays,l’Allemagne restant le principal marché (21 % du total<br />
<strong>de</strong>s opérations réalisées durant l’année <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> contin<strong>en</strong>tale).<br />
– En France,les transactions ont porté sur 1,1 milliard d’euros,dont plus<br />
<strong>de</strong> 0,5 milliard d’euros au cours du quatrième trimestre.<br />
• La préfér<strong>en</strong>ce <strong>de</strong>s investisseurs pour les c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux s’est<br />
acc<strong>en</strong>tuée <strong>en</strong> 2009:66 % <strong>de</strong>s investissem<strong>en</strong>ts (soit 4,8 milliards d’euros)<br />
se sont portés sur ce type d’actifs (contre 55 % <strong>en</strong> 2008).<br />
• En termes d’acteurs, les investisseurs institutionnels sont restés les<br />
principaux interv<strong>en</strong>ants du marché avec un total <strong>de</strong> 1,8 milliard d’euros<br />
<strong>de</strong> transactions.<br />
II. Investissem<strong>en</strong>ts réalisés <strong>en</strong> 2009<br />
• En 2009, Klépierre a décaissé un montant d’investissem<strong>en</strong>t total <strong>de</strong><br />
623,4 millions d’euros,portant ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t sur <strong>de</strong>s actifs <strong>en</strong> exploitation<br />
ou sur <strong>de</strong>s projets <strong>en</strong>gagés:<br />
Commerces<br />
7,1 %<br />
<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale<br />
5,0 %<br />
Ibérie<br />
3,1 %<br />
Italie/Grèce<br />
18,5 %<br />
(1) Source : Jones Lang LaSalle.<br />
Bureaux<br />
1,7 %<br />
France/Belgique<br />
37,3 %<br />
Sandinavie<br />
27,3 %<br />
• 91 % <strong>de</strong>s décaissem<strong>en</strong>ts ont concerné le secteur C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux,<br />
l’ess<strong>en</strong>tiel <strong>de</strong>s sommes ayant été conc<strong>en</strong>tré dans les principales zones<br />
d’implantation du Groupe (France, Scandinavie, Italie);<br />
• les montants investis dans le secteur Commerces ont principalem<strong>en</strong>t<br />
porté sur <strong>de</strong>s acquisitions consécutives à <strong>de</strong>s accords d’externalisation<br />
existants <strong>de</strong> Klémurs avec <strong>de</strong> gran<strong>de</strong>s <strong>en</strong>seignes nationales (Buffalo<br />
Grill,Vivarte);<br />
• les investissem<strong>en</strong>ts du secteur Bureaux ont uniquem<strong>en</strong>t porté sur<br />
l’achèvem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> l’immeuble Séreinis, livré <strong>en</strong> avril 2009.<br />
Total 2009 Actifs <strong>en</strong> exploitation Projets<br />
CENTRES CommERCIAux 568,7 244,5 324,2<br />
France 232,6 108,3 124,3<br />
dont Toulouse Blagnac (ext<strong>en</strong>sion/rénovation),<br />
Montpellier-Odysseum (inauguration, 50 000 m²)<br />
dont Aubervilliers (1) (28 000 m²),<br />
Gare Saint-Lazare (10 000 m²), Bègles (ext<strong>en</strong>sion)<br />
France/Belgique 232,6 108,3 124,3<br />
Norvège 42,5 7,1 35,4<br />
dont Metro (ext<strong>en</strong>sion/rénovation<br />
<strong>de</strong>rnière phase ouverte <strong>en</strong> avril 2009)<br />
dont Gulskog<strong>en</strong><br />
(ext<strong>en</strong>sion/rénovation)<br />
Suè<strong>de</strong> 127,9 10,1 117,8<br />
dont Marieberg (ext<strong>en</strong>sion/rénovation <strong>de</strong>rnière phase<br />
ouverte <strong>en</strong> août 2009)<br />
dont Soll<strong>en</strong>tuna (ext<strong>en</strong>sion/rénovation),<br />
Hageby (ext<strong>en</strong>sion/rénovation)<br />
Scandinavie 170,4 17,2 153,2<br />
Italie 115,1 110,5 4,6<br />
dont IGC<br />
(acquisition d’une quote-part supplém<strong>en</strong>taire <strong>de</strong> 21,3 %),<br />
Vittuone (11 301 m² acquis <strong>en</strong> octobre 2009 et ouvert <strong>en</strong><br />
avril 2009), La Romanina (ext<strong>en</strong>sion, + 4 100 m²)<br />
–<br />
Italie/Grèce 115,1 110,5 4,6<br />
Portugal 10,9 – 10,9<br />
– Aqua Portimão (1) (projet, 34 499 m²)<br />
Espagne 8,6 8,6<br />
La Gavia (inauguré <strong>en</strong> novembre 2008, 94 285 m²)<br />
–<br />
Ibérie 19,5 8,6 10,9<br />
Hongrie 31,1 – 31,1<br />
– Corvin Atrium (projet, 34 600 m²)<br />
<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale 31,1 – 31,1<br />
CommERCES (2) 44,3 44,3 –<br />
BuREAux 10,4 10,4 –<br />
ToTAL<br />
<strong>en</strong> millions d’euros<br />
(1) Quote-part Klépierre.<br />
623,4 299,2 324,2<br />
(2) Hors 2,3 millions d’euros d’opérations intragroupe.
84<br />
85<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
• Les projets du Groupe qui ont été livrés <strong>en</strong> 2009, à l’image <strong>de</strong> Montpellier Odysseum, <strong>de</strong>s ext<strong>en</strong>sions <strong>de</strong> Toulouse Blagnac (France) ou <strong>en</strong> Scandinavie<br />
(Metro <strong>en</strong> Norvège et Marieberg <strong>en</strong> Suè<strong>de</strong>), <strong>de</strong> l’ext<strong>en</strong>sion <strong>de</strong> La Romanina ou du c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> Vittuone (Italie), ont ouvert avec <strong>de</strong>s taux d’occupation<br />
supérieurs à 95 %.<br />
III. Investissem<strong>en</strong>ts prévisionnels pour 2010 et pipeline <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t 2010-2014<br />
• Le Groupe dispose d’un pipeline global <strong>de</strong> 2,8 milliards d’euros, dont 637 millions d’euros <strong>de</strong> projets <strong>en</strong>gagés et 1,1 milliard d’euros d’opérations maîtrisées,<br />
à la main <strong>de</strong> Klépierre. Ram<strong>en</strong>és <strong>en</strong> part du Groupe, ces montants sont respectivem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> 575 millions d’euros et 820 millions d’euros.<br />
Prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t<br />
estimé (1)<br />
montants<br />
à investir<br />
2010-2014<br />
Taux <strong>de</strong><br />
r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t<br />
initial net<br />
att<strong>en</strong>du (2)<br />
Surface SCu<br />
(m²)<br />
Date<br />
d’ouverture<br />
prévisionnelle<br />
Taux <strong>de</strong> pré<strong>com</strong>mercialisation (%)<br />
LmG (3) Surfaces<br />
Corvin Atrium (Budapest,Hongrie) 187,0 59,4 5,8 % 34600 4T 2010 60 % 65 %<br />
Aqua Portimão (Portimão,Portugal)* 48,4 36,4 7,1 % 11875 2T 2011 10 % 25 %<br />
Le Millénaire (Aubervilliers,Paris)* 190,4 97,8 7,2 % 28000 2T 2011 19 % 20 %<br />
Gare Saint-Lazare (Paris) 135,5 62,2 7,6 % 11146 1T 2012 20 % 23 %<br />
Claye-Souilly (ext<strong>en</strong>sion/rénovation – France) 89,9 71,8 7,0 % 103000 2T 2012 – –<br />
Perpignan Claira (ext<strong>en</strong>sion) 32,4 32,4 8,8 % 8300 2T 2012 – –<br />
Carré Jau<strong>de</strong> 2 (Clermont-Ferrand – France) 106,4 103,4 7,1 % 13800 1T 2014 – –<br />
Besançon Pasteur (France) 54,0 46,9 7,0 % 14800 3T 2014 – –<br />
Total opérations <strong>en</strong>gagées (4) 1345 637 7,0 % 295436<br />
Emporia (Malmö,Suè<strong>de</strong>) 357,5 254,0 – 79982 2013 – –<br />
Torp (Suè<strong>de</strong>) 117,3 115,5 – 55401 2014 – –<br />
Nancy-Bonsecours (France) 150,0 141,2 – 53400 4T 2014 – –<br />
Mölndal (Suè<strong>de</strong>) 284,1 185,7 – 63100 2015 – –<br />
Total opérations maîtrisées (5) 1300 1053 7-8 % 408760<br />
Total opérations i<strong>de</strong>ntifiées (6) 1329 1116 – 482902<br />
ToTAL 3974 2806 – 1187098<br />
<strong>en</strong> millions d’euros<br />
* Quote-part Klépierre.<br />
(1) Prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t estimé après provisions.<br />
(2) Loyers nets att<strong>en</strong>dus/investissem<strong>en</strong>t prévisionnel total.<br />
(3) Loyer minimum garanti.<br />
(4) Opérations <strong>en</strong>gagées : opérations <strong>en</strong> cours <strong>de</strong> réalisation pour lesquelles Klépierre dispose <strong>de</strong> la maîtrise du foncier et a obt<strong>en</strong>u toutes les autorisations administratives nécessaires.<br />
(5) Opérations maîtrisées : opérations au sta<strong>de</strong> d’étu<strong>de</strong> avancé pour lesquelles Klépierre dispose <strong>de</strong> la maîtrise du foncier (acquisition réalisée ou promesse sous conditions susp<strong>en</strong>sives liée à l’obt<strong>en</strong>tion <strong>de</strong>s autorisations administratives)<br />
et n’a pas <strong>en</strong>core obt<strong>en</strong>u toutes les autorisations administratives.<br />
(6) Opérations i<strong>de</strong>ntifiées : opérations pour lesquelles les montages et les négociations sont <strong>en</strong> cours.<br />
• Les investissem<strong>en</strong>ts prévisionnels <strong>en</strong>gagés et maîtrisés du Groupe sur<br />
la pério<strong>de</strong> 2010-2014 resteront conc<strong>en</strong>trés sur les principales zones<br />
d’implantation du Groupe (France et Scandinavie):<br />
<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale<br />
7,1 %<br />
Italie/Grèce<br />
1,5 %<br />
Ibérie<br />
2,2 %<br />
Sandinavie<br />
37,4 %<br />
France/Belgique<br />
51,8 %<br />
• Outre les c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux qui ouvriront <strong>en</strong> 2010 (inauguration <strong>de</strong><br />
Corvin Atrium à Budapest <strong>en</strong> Hongrie et <strong>de</strong>s ext<strong>en</strong>sions/rénovations <strong>de</strong>s<br />
galeries <strong>de</strong> Soll<strong>en</strong>tuna et Hageby <strong>en</strong> Suè<strong>de</strong> et <strong>de</strong> Gulskog<strong>en</strong> <strong>en</strong> Norvège),<br />
<strong>de</strong> nombreux projets sont égalem<strong>en</strong>t <strong>en</strong>gagés ou maîtrisés au-<strong>de</strong>là <strong>de</strong><br />
l’année 2010, parmi lesquels <strong>en</strong> particulier:<br />
– 2 projets majeurs <strong>en</strong> France:la galerie <strong>com</strong>merciale <strong>de</strong> la Gare Saint-<br />
Lazare et le c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial d’Aubervilliers (Paris);<br />
– la poursuite du vaste programme d’ext<strong>en</strong>sions/rénovations <strong>en</strong> France,<br />
avec notamm<strong>en</strong>t les projets d’ext<strong>en</strong>sion à Perpignan-Claira, à Claye-<br />
Souilly (région parisi<strong>en</strong>ne) et à Clermont-Ferrand (Carré Jau<strong>de</strong> 2);<br />
– le lancem<strong>en</strong>t pot<strong>en</strong>tiel <strong>de</strong> projets maîtrisés, à l’image du chantier<br />
d’Emporia (Malmö, Suè<strong>de</strong>).<br />
Commercialisation<br />
• En Hongrie, le taux <strong>de</strong> pré<strong>com</strong>mercialisation du projet Corvin Atrium,<br />
dont l’ouverture est prévue au quatrième trimestre 2010, est d’<strong>en</strong>viron<br />
60 % (65 % <strong>en</strong> surfaces).La prés<strong>en</strong>ce d’une lo<strong>com</strong>otive alim<strong>en</strong>taire et la<br />
situation du projet (c<strong>en</strong>tre-ville, excell<strong>en</strong>ts accès) souti<strong>en</strong>n<strong>en</strong>t les discussions<br />
<strong>en</strong> cours sur les surfaces restant à louer.<br />
• Les projets dont l’ouverture est prévue pour 2011-2012 (Aubervilliers,<br />
Aqua Portimão, Gare Saint-Lazare) ont déjà attiré la candidature <strong>de</strong><br />
nombreuses <strong>en</strong>seignes.Plusieurs contacts et accords sont établis avec<br />
<strong>de</strong>s <strong>en</strong>seignes françaises et internationales,<strong>en</strong> particulier pour les <strong>de</strong>ux<br />
projets parisi<strong>en</strong>s, et la prés<strong>en</strong>ce <strong>de</strong> Carrefour à Aubervilliers est d’ores<br />
et déjà acquise.
Valorisation<br />
• La remontée <strong>de</strong>s taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t telle qu’elle ressort <strong>de</strong>s valorisations<br />
<strong>de</strong>s actifs <strong>en</strong> exploitation a conduit à une réévaluation <strong>de</strong> la valeur<br />
<strong>de</strong> marché estimée <strong>de</strong>s projets <strong>en</strong> cours par rapport aux budgets initiaux;<br />
<strong>de</strong>s provisions ont été calculées pour pr<strong>en</strong>dre <strong>en</strong> <strong>com</strong>pte les écarts le<br />
cas échéant.<br />
• C’est notamm<strong>en</strong>t le cas <strong>de</strong> Corvin Atrium et d’Aqua Portimão,où <strong>de</strong>s provisions<br />
respectives d’un montant <strong>de</strong> 52,5 millions d’euros et <strong>de</strong> 3,4 millions<br />
d’euros ont été <strong>en</strong>registrées sur l’année.Pour les projets <strong>de</strong> la Gare<br />
Saint-Lazare et d’Aubervilliers, <strong>en</strong> revanche, aucune provision n’a été<br />
<strong>en</strong>registrée au 31 décembre 2009.<br />
D. Résultats et cash-flows consolidés<br />
I. Résultats sectoriels<br />
1. Pôle C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
31/12/2009 31/12/2008 2008/2009<br />
Loyers 787,4 620,1 27,0 %<br />
Autres rev<strong>en</strong>us locatifs 14,7 10,8 35,9 %<br />
Rev<strong>en</strong>us locatifs 802,1 630,9 27,1 %<br />
Charges sur terrain (foncier) - 2,5 - 2,3 8,5 %<br />
Charges locatives non récupérées - 35,1 - 20,7 69,8 %<br />
Charges sur immeubles (propriétaire) - 55,2 - 39,4 39,8 %<br />
Loyers nets 709,4 568,5 24,8 %<br />
Rev<strong>en</strong>us <strong>de</strong> gestion,d’administration et d’autres activités 79,8 75,7 5,4 %<br />
Autres produits d’exploitation 25,9 14,5 78,5 %<br />
Frais <strong>de</strong> personnel - 90,5 - 67,9 33,3 %<br />
Autres frais généraux - 27,8 - 20,4 36,2 %<br />
ExCÉDENT BRuT D’ExPLoITATIoN 696,8 570,4 22,2 %<br />
Amortissem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong>s immeubles <strong>de</strong> placem<strong>en</strong>t et d’arbitrage - 323,5 - 185,8 74,1 %<br />
Amortissem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong>s bi<strong>en</strong>s <strong>en</strong> exploitation - 4,3 - 3,9 9,4 %<br />
Provisions - 4,4 - 1,2 255,2 %<br />
RÉSuLTAT D’ExPLoITATIoN 364,6 379,5 - 3,9 %<br />
Quote-part résultat <strong>de</strong>s sociétés<br />
mises <strong>en</strong> équival<strong>en</strong>ce<br />
2,4 1,4 66,4 %<br />
Résultat <strong>de</strong> cessions 41,7 30,4 36,9 %<br />
RÉSuLTAT SECToRIEL 408,7 411,3 - 0,6 %<br />
<strong>en</strong> millions d’euros<br />
IV. Cessions réalisées <strong>en</strong> 2009<br />
• Actifs cédés au cours <strong>de</strong> l’année 2009<br />
C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux 227,4<br />
26,3 % <strong>de</strong>s parts <strong>de</strong> SCOO et 22,2 % <strong>de</strong>s parts <strong>de</strong> SCT (1)<br />
Le Mans - C<strong>en</strong>tre Sud<br />
154,5<br />
Tours Galerie Nationale 41,8<br />
Marché Saint-Germain (Paris 6e arrondissem<strong>en</strong>t) 29,5<br />
Galerie Puget-sur-Arg<strong>en</strong>s (PACA) 1,6<br />
Commerces 7,1<br />
Local <strong>com</strong>mercial Paris Seine Rive Gauche<br />
(Paris,13earrondissem<strong>en</strong>t) 7,1<br />
Bureaux 149,5<br />
18/20 La Pérouse (Paris,16 e arrondissem<strong>en</strong>t) 32,0<br />
23/25 Kléber (Paris,16 e arrondissem<strong>en</strong>t) 117,6<br />
ToTAL 384,0<br />
millions d’euros, droits <strong>com</strong>pris<br />
(1) C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux Noisy-Arca<strong>de</strong>s, Toulouse Blagnac et Toulouse Saint-Or<strong>en</strong>s.<br />
• Le montant <strong>de</strong>s cessions a atteint 384,0 millions d’euros <strong>en</strong> 2009,contre<br />
140,2 millions d’euros <strong>en</strong> 2008.<br />
• La majorité <strong>de</strong>s opérations ont été finalisées <strong>en</strong> secon<strong>de</strong> partie d’année,<br />
à la faveur <strong>de</strong> la reprise progressive du marché <strong>de</strong> l’investissem<strong>en</strong>t.<br />
• En termes <strong>de</strong> typologie <strong>de</strong>s actifs cédés, conformém<strong>en</strong>t au programme<br />
annoncé,les cessions ont à la fois porté sur <strong>de</strong>s immeubles <strong>de</strong> bureaux,<br />
mais aussi <strong>de</strong>s quote-parts minoritaires <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux,ainsi<br />
que <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres <strong>de</strong> taille ou pot<strong>en</strong>tiel plus mo<strong>de</strong>stes.
86<br />
87<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
Les rev<strong>en</strong>us locatifs s’élèv<strong>en</strong>t à 802,1 millions d’euros, <strong>en</strong> hausse <strong>de</strong><br />
171,2 millions d’euros, dont 122,4 millions d’euros <strong>en</strong> prov<strong>en</strong>ance <strong>de</strong> la<br />
zone Scandinavie.<br />
Les autres rev<strong>en</strong>us locatifs intègr<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s étalem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> droits d’<strong>en</strong>trée,<br />
ainsi qu’une marge sur la fourniture d’électricité dans les c<strong>en</strong>tres hongrois<br />
et polonais. La progression observée par rapport au 31 décembre 2008<br />
provi<strong>en</strong>t principalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> l’étalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s droits d’<strong>en</strong>trée facturés sur les<br />
ext<strong>en</strong>sions <strong>de</strong> Toulouse Blagnac, Toulouse Saint-Or<strong>en</strong>s, Val d’<strong>Europe</strong>,<br />
Nîmes Étoile et sur le c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> Créteil Soleil.<br />
Les charges locatives non récupérées <strong>en</strong>registr<strong>en</strong>t l’impact <strong>de</strong>s forfaits <strong>de</strong><br />
charges,ainsi que <strong>de</strong>s charges liées aux locaux vacants et <strong>de</strong>s impôts fonciers.<br />
L’augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong> 14,4 millions d’euros s’explique ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t<br />
par le développem<strong>en</strong>t du patrimoine (Ste<strong>en</strong> & Strøm:13,9 millions d’euros),<br />
et ti<strong>en</strong>t <strong>com</strong>pte par ailleurs d’une amélioration <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale suite à<br />
la modification <strong>de</strong> certains baux <strong>en</strong> faveur <strong>de</strong> la refacturation <strong>de</strong>s charges<br />
<strong>com</strong>munes réelles.<br />
Les charges sur immeubles augm<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t <strong>de</strong> 15,7 millions d’euros. Hors<br />
Scandinavie, la variation (12,3 millions d’euros) s’explique par une augm<strong>en</strong>tation<br />
du coût du risque cli<strong>en</strong>ts (8,1 millions d’euros) et par la progression<br />
<strong>de</strong>s charges liées à l’<strong>en</strong>treti<strong>en</strong> du patrimoine.<br />
Les rev<strong>en</strong>us <strong>de</strong> gestion et d’administration (honoraires) sont <strong>en</strong> hausse <strong>de</strong><br />
4,1 millions d’euros.Hors Scandinavie,ils affich<strong>en</strong>t une baisse <strong>de</strong> 13,2 millions<br />
d’euros,qui provi<strong>en</strong>t ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t d’un ral<strong>en</strong>tissem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> l’activité<br />
<strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t.<br />
Les autres produits d’exploitation intègr<strong>en</strong>t principalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s produits<br />
<strong>de</strong> l’activité <strong>de</strong> speciality leasing <strong>de</strong> Galae et <strong>de</strong>s refacturations aux locataires.Ils<br />
progress<strong>en</strong>t <strong>de</strong> 11,4 millions d’euros par rapport au 31 décembre<br />
2008, principalem<strong>en</strong>t du fait <strong>de</strong> l’intégration <strong>de</strong> la Scandinavie.<br />
Les frais <strong>de</strong> personnel s’élèv<strong>en</strong>t à 90,5 millions d’euros.Hors Scandinavie,<br />
ils augm<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t <strong>de</strong> 1,9 million d’euros (+ 3,1 %).<br />
Le tableau ci-<strong>de</strong>ssous prés<strong>en</strong>te une dé<strong>com</strong>position du résultat sectoriel selon les dispositions <strong>de</strong> la norme IFRS 8 (« Secteurs opérationnels ») applicable<br />
au 1 er janvier 2009. Cette norme annule et remplace la norme IAS 14 (« Information sectorielle »).<br />
France/Belgique Scandinavie Italie/Grèce Ibérie <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale<br />
31/12/2009 31/12/2008 31/12/2009 31/12/2008 31/12/2009 31/12/2008 31/12/2009 31/12/2008 31/12/2009 31/12/2008<br />
Loyers 348,7 312,6 160,3 37,9 100,3 97,5 96,7 88,6 81,5 83,6<br />
Autres rev<strong>en</strong>us locatifs 10,5 5,3 – – 1,5 1,7 0,6 1,8 2,0 2,1<br />
Rev<strong>en</strong>us locatifs 359,2 317,8 160,3 37,9 101,8 99,2 97,3 90,4 83,5 85,7<br />
Charges sur terrain (foncier) - 2,3 - 2,1 – – – – - 0,2 - 0,2 - 0,0 - 0,0<br />
Charges locatives non récupérées - 7,6 - 5,2 - 13,9 – - 2,9 - 2,7 - 4,6 - 3,8 - 6,2 - 8,9<br />
Charges sur immeubles (propriétaire) - 22,9 - 14,0 - 9,7 - 6,3 - 9,5 - 8,1 - 5,1 - 5,2 - 8,0 - 5,8<br />
Loyers nets 326,5 296,5 136,7 31,6 89,4 88,3 87,5 81,2 69,3 71,0<br />
Rev<strong>en</strong>us <strong>de</strong> gestion,<br />
d’administration et d’autres activités<br />
38,4 51,0 24,0 6,7 6,6 6,5 7,6 7,9 3,2 3,6<br />
Autres produits d’exploitation 14,9 10,7 7,8 0,5 0,6 1,3 0,5 0,4 2,0 1,6<br />
Frais <strong>de</strong> personnel - 41,8 - 41,0 - 28,1 - 7,4 - 6,2 - 6,0 - 9,5 - 8,4 - 4,8 - 5,1<br />
Autres frais généraux - 7,5 - 12,5 - 8,9 - 2,3 - 4,0 - 1,6 - 4,0 - 1,9 - 3,4 - 2,1<br />
ExCÉDENT BRuT D’ExPLoITATIoN 330,4 304,6 131,5 29,1 86,5 88,6 82,1 79,2 66,2 68,9<br />
Amortissem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong>s immeubles<br />
<strong>de</strong> placem<strong>en</strong>t et d’arbitrage<br />
- 96,4 - 83,6 - 68,1 - 15,1 - 32,2 - 20,5 - 37,3 - 28,7 - 89,6 -38,0<br />
Amortissem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong>s bi<strong>en</strong>s <strong>en</strong> exploitation - 1,5 - 1,3 - 0,7 - 0,5 - 1,1 - 1,0 - 0,2 - 0,3 - 0,9 -0,9<br />
Provisions - 2,1 - 0,8 – – 0,0 0,1 - 0,9 - 0,7 - 1,4 0,1<br />
RÉSuLTAT D’ExPLoITATIoN 230,4 219,0 62,8 13,6 53,3 67,2 43,8 49,5 -25,6 30,3<br />
Quote-part résultat <strong>de</strong>s sociétés<br />
mises <strong>en</strong> équival<strong>en</strong>ce<br />
2,4 1,4 – – – – – – – –<br />
Résultat <strong>de</strong> cessions 41,8 30,4 – – - 0,1 0,1 – - 0,0 - 0,0 –<br />
RÉSuLTAT SECToRIEL 274,5 250,8 62,8 13,6 53,2 67,2 43,8 49,5 -25,6 30,3<br />
<strong>en</strong> millions d’euros<br />
Les frais généraux affich<strong>en</strong>t une hausse <strong>de</strong> 7,4 millions d’euros. La progression<br />
hors Ste<strong>en</strong> & Strøm (+ 4,3 %) s’explique principalem<strong>en</strong>t par une<br />
réallocation <strong>de</strong>s charges sur le secteur.<br />
L’excé<strong>de</strong>nt brut d’exploitation s’élève à 696,8 millions d’euros, <strong>en</strong> hausse<br />
<strong>de</strong> 126,4 millions d’euros.<br />
Les amortissem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong>s immeubles <strong>de</strong> placem<strong>en</strong>t et d’arbitrage s’établiss<strong>en</strong>t<br />
à 323,5 millions d’euros,<strong>en</strong> hausse <strong>de</strong> 137,7 millions d’euros.La variation<br />
hors Scandinavie (84,7 millions d’euros) résulte principalem<strong>en</strong>t du<br />
provisionnem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s actifs (74,4 millions d’euros) et porte à hauteur <strong>de</strong><br />
45,9 millions d’euros sur <strong>de</strong>s projets <strong>en</strong> cours. Hors provisionnem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s<br />
actifs, l’augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong>s amortissem<strong>en</strong>ts s’explique par le développem<strong>en</strong>t<br />
du patrimoine avec notamm<strong>en</strong>t <strong>en</strong> France les ouvertures <strong>de</strong>s ext<strong>en</strong>sions<br />
Toulouse Blagnac et Toulouse Saint-Or<strong>en</strong>s,et à l’étranger l’ouverture<br />
<strong>de</strong> la galerie <strong>de</strong> La Gavia (Vallecas-Madrid).<br />
Les provisions pour risques et charges augm<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t <strong>de</strong> 3,1 millions d’euros.<br />
Elles intègr<strong>en</strong>t notamm<strong>en</strong>t la prise <strong>en</strong> <strong>com</strong>pte d’une in<strong>de</strong>mnité liée à la<br />
r<strong>en</strong>onciation à un projet <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> Pologne.<br />
La cession pour un total <strong>de</strong> 227,4 millions d’euros <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres Le Mans<br />
C<strong>en</strong>tre Sud, Puget-sur-Arg<strong>en</strong>s, Marché Saint-Germain, Tours Galerie<br />
Nationale,et d’une quote-part minoritaire dans les c<strong>en</strong>tres Noisy Arca<strong>de</strong>s,<br />
Toulouse Blagnac et Toulouse Saint-Or<strong>en</strong>s, se traduit dans les <strong>com</strong>ptes<br />
par un résultat <strong>de</strong> 41,7 millions d’euros.<br />
Après prise <strong>en</strong> <strong>com</strong>pte du résultat <strong>de</strong>s sociétés mises <strong>en</strong> équival<strong>en</strong>ce<br />
(groupe Progest) <strong>de</strong> 2,4 millions d’euros, le résultat sectoriel du secteur<br />
C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux est <strong>de</strong> 408,7 millions d’euros,<strong>en</strong> diminution <strong>de</strong> 0,6 %.
2. Pôle Commerces<br />
31/12/2009 31/12/2008 2008/2009<br />
Loyers 42,8 33,7 27,1 %<br />
Autres rev<strong>en</strong>us locatifs 0,7 –<br />
Rev<strong>en</strong>us locatifs 43,5 33,7 29,1 %<br />
Charges locatives non récupérées - 0,1 - 0,0 505,6 %<br />
Charges sur immeubles (propriétaire) - 2,0 - 1,3 58,4 %<br />
Loyers nets 41,3 32,4 27,6 %<br />
Rev<strong>en</strong>us <strong>de</strong> gestion,d’administration et d’autres activités 1,0 1,8 - 44,0 %<br />
Autres produits d’exploitation 0,4 0,3 24,2 %<br />
Frais <strong>de</strong> personnel - 1,4 - 1,2 19,2 %<br />
Autres frais généraux - 0,6 - 0,6 8,8 %<br />
ExCÉDENT BRuT D’ExPLoITATIoN 40,7 32,7 24,2 %<br />
Amortissem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong>s immeubles <strong>de</strong> placem<strong>en</strong>t et d’arbitrage - 34,0 - 16,0 111,6 %<br />
Amortissem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong>s bi<strong>en</strong>s <strong>en</strong> exploitation - 0,0 –<br />
RÉSuLTAT D’ExPLoITATIoN 6,7 16,7 - 60,0 %<br />
Résultat <strong>de</strong> cessions 4,6 –<br />
RÉSuLTAT SECToRIEL 11,3 16,7 - 32,5 %<br />
<strong>en</strong> millions d’euros<br />
Les rev<strong>en</strong>us locatifs sont <strong>en</strong> hausse <strong>de</strong> 29,1 % (+ 9,8 millions d’euros) à<br />
43,5 millions d’euros.<br />
Les autres rev<strong>en</strong>us locatifs correspon<strong>de</strong>nt principalem<strong>en</strong>t à l’étalem<strong>en</strong>t<br />
du droit d’<strong>en</strong>trée facturé à l’occasion <strong>de</strong> la signature du bail Castorama sur<br />
le site rue <strong>de</strong> Flandre (Paris 19 e).<br />
Les charges locatives non récupérées correspon<strong>de</strong>nt au coût <strong>de</strong> la vacance<br />
<strong>en</strong> début d’année du site <strong>de</strong> la rue <strong>de</strong> Flandre.<br />
Les charges sur immeubles s’élèv<strong>en</strong>t à 2,0 millions d’euros et <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>n<strong>en</strong>t<br />
ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s honoraires versés à <strong>de</strong>s prestataires externes,<br />
notamm<strong>en</strong>t au titre <strong>de</strong> l’expertise <strong>de</strong>s actifs, et aux frais liés aux acquisitions.<br />
Les honoraires <strong>de</strong> gestion locative et d’administration versés à<br />
Klépierre Conseil sont éliminés dans cette prés<strong>en</strong>tation.<br />
Les rev<strong>en</strong>us <strong>de</strong> gestion et d’administration s’élèv<strong>en</strong>t à 1,0 million d’euros,<br />
<strong>en</strong> baisse <strong>de</strong> 0,8 million d’euros suite au ral<strong>en</strong>tissem<strong>en</strong>t du rythme <strong>de</strong>s<br />
acquisitions. L’année 2008 intégrait pour sa part 1,8 million d’euros d’honoraires<br />
d’acquisition se rapportant principalem<strong>en</strong>t à l’acquisition <strong>de</strong> murs<br />
<strong>de</strong> magasins sous <strong>en</strong>seigne Défi Mo<strong>de</strong>.<br />
Les frais <strong>de</strong> personnel et frais généraux sont <strong>de</strong> 2,0 millions d’euros et<br />
ti<strong>en</strong>n<strong>en</strong>t notamm<strong>en</strong>t <strong>com</strong>pte <strong>de</strong> l’affectation analytique du coût <strong>de</strong>s personnels<br />
<strong>en</strong> charge <strong>de</strong> la gestion et du développem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la Société.<br />
L’excé<strong>de</strong>nt brut d’exploitation s’établit à 40,7 millions d’euros,<strong>en</strong> progression<br />
<strong>de</strong> 8,0 millions d’euros.<br />
Les dotations aux amortissem<strong>en</strong>ts et provisions s’élèv<strong>en</strong>t à 34,0 millions<br />
d’euros et ti<strong>en</strong>n<strong>en</strong>t <strong>com</strong>pte <strong>de</strong> 19,9 millions d’euros au titre <strong>de</strong>s provisions<br />
pour dépréciation d’actifs,qui reflèt<strong>en</strong>t notamm<strong>en</strong>t la hausse <strong>de</strong>s taux <strong>de</strong><br />
r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t constatée par les experts.<br />
Le secteur Commerces dégage cette année un résultat <strong>de</strong> cession <strong>de</strong><br />
4,6 millions d’euros suite à la v<strong>en</strong>te le 30 septembre 2009 du local occupé<br />
par l’<strong>en</strong>seigne Truffaut à Paris, pour un montant <strong>de</strong> 7,1 millions d’euros<br />
droits <strong>com</strong>pris.<br />
Le résultat sectoriel prés<strong>en</strong>te un bénéfice <strong>de</strong> 11,3 millions d’euros.
88<br />
89<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
3. Pôle Bureaux<br />
31/12/2009 31/12/2008 2008/2009<br />
Loyers 49,9 52,4 - 4,7 %<br />
Autres rev<strong>en</strong>us locatifs – –<br />
Rev<strong>en</strong>us locatifs 49,9 52,4 - 4,7 %<br />
Charges sur terrain (foncier) - 0,2 - 0,3 - 36,9 %<br />
Charges locatives non récupérées - 1,8 - 1,0 85,3 %<br />
Charges sur immeubles (propriétaire) - 1,7 - 1,2 40,4 %<br />
Loyers nets 46,2 49,9 - 7,4 %<br />
Rev<strong>en</strong>us <strong>de</strong> gestion,d’administration et d’autres activités 0,0 –<br />
Autres produits d’exploitation 0,3 0,0 630,8 %<br />
Frais <strong>de</strong> personnel - 0,9 - 1,6 - 45,5 %<br />
Autres frais généraux - 0,3 - 0,2 6,0 %<br />
ExCÉDENT BRuT D’ExPLoITATIoN 45,3 48,0 - 5,7 %<br />
Amortissem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong>s immeubles <strong>de</strong> placem<strong>en</strong>t et d’arbitrage - 11,7 - 11,3 4,0 %<br />
Amortissem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong>s bi<strong>en</strong>s <strong>en</strong> exploitation - 0,5 - 0,9 - 48,0 %<br />
RÉSuLTAT D’ExPLoITATIoN 33,1 35,9 - 7,6 %<br />
Résultat <strong>de</strong> cessions 40,4 29,0 39,3 %<br />
RÉSuLTAT SECToRIEL<br />
<strong>en</strong> millions d’euros<br />
73,5 64,9 13,4 %<br />
Les rev<strong>en</strong>us locatifs diminu<strong>en</strong>t <strong>de</strong> 4,7 % à 49,9 millions d’euros,principalem<strong>en</strong>t<br />
sous l’effet <strong>de</strong>s cessions réalisées au second semestre 2009.<br />
Les charges sur terrain correspon<strong>de</strong>nt à l’amortissem<strong>en</strong>t du bail à<br />
construction <strong>de</strong> l’immeuble 43, quai <strong>de</strong> Gr<strong>en</strong>elle (Paris 15 e).<br />
Les charges locatives non récupérées s’établiss<strong>en</strong>t à 1,8 million d’euros<br />
et ti<strong>en</strong>n<strong>en</strong>t notamm<strong>en</strong>t <strong>com</strong>pte du coût <strong>de</strong> la vacance sur les immeubles<br />
192, av<strong>en</strong>ue Charles-<strong>de</strong>-Gaulle (Neuilly-sur-Seine), Séreinis (Issy-les-<br />
Moulineaux) et rue Anatole France (Levallois-Perret). L’évolution provi<strong>en</strong>t<br />
principalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> l’immeuble Séreinis, actuellem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> cours <strong>de</strong><br />
<strong>com</strong>mercialisation, dont la construction s’est achevée au <strong>de</strong>uxième<br />
trimestre 2009.<br />
Les charges sur immeubles s’élèv<strong>en</strong>t à 1,7 million d’euros et correspon<strong>de</strong>nt<br />
à <strong>de</strong>s honoraires versés à <strong>de</strong>s prestataires externes et à <strong>de</strong>s frais<br />
marketing.<br />
Les autres produits d’exploitation sont <strong>de</strong> 0,3 million d’euros et intègr<strong>en</strong>t<br />
notamm<strong>en</strong>t une in<strong>de</strong>mnité liée au report <strong>de</strong> la livraison <strong>de</strong> l’immeuble<br />
Séreinis.<br />
Les frais <strong>de</strong> personnel sont <strong>de</strong> 0,9 million d’euros,<strong>en</strong> baisse <strong>de</strong> 0,7 million<br />
d’euros par rapport à l’exercice précé<strong>de</strong>nt.<br />
L’excé<strong>de</strong>nt brut d’exploitation atteint 45,3 millions d’euros, <strong>en</strong> baisse <strong>de</strong><br />
5,7 % par rapport au 31 décembre 2008.<br />
Les dotations aux amortissem<strong>en</strong>ts augm<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t <strong>de</strong> 0,4 million d’euros.<br />
Cette évolution ti<strong>en</strong>t <strong>com</strong>pte <strong>de</strong> la livraison <strong>de</strong> l’immeuble Séreinis à Issyles-Moulineaux<br />
et est <strong>com</strong>p<strong>en</strong>sée par les cessions réalisées.<br />
Le secteur Bureaux dégage cette année un résultat <strong>de</strong> cession <strong>de</strong> 40,4 millions<br />
d’euros suite à la v<strong>en</strong>te le 30 septembre 2009 <strong>de</strong> l’immeuble 18/20<br />
rue La Pérouse (Paris 16 e), et celle le 30 novembre 2009 <strong>de</strong> l’immeuble<br />
23/25 av<strong>en</strong>ue Kléber (Paris 16 e) pour un montant global <strong>de</strong> 149,5 millions<br />
d’euros droits <strong>com</strong>pris.<br />
Le résultat sectoriel dégagé au 31 décembre 2009 par le secteur Bureaux<br />
s’élève à 73,5 millions d’euros, <strong>en</strong> hausse <strong>de</strong> 13,4 %.
II. Résultat et cash-flows consolidés<br />
1. Résultat<br />
31 décembre 2009 31 décembre 2008 Variation<br />
millions d’euros %<br />
Rev<strong>en</strong>us locatifs 895,5 717,0 178,5 24,9 %<br />
Charges sur immeubles - 98,6 - 66,2 - 32,4 48,9 %<br />
Loyers nets 796,9 650,8 146,1 22,5 %<br />
Rev<strong>en</strong>us <strong>de</strong> gestion et d’administration 80,8 77,5 3,3 4,2 %<br />
Autres produits d’exploitation 27,1 15,7 11,3 72,1 %<br />
Frais <strong>de</strong> personnel - 103,7 - 82,3 - 21,4 26,0 %<br />
Autres charges d’exploitation - 37,8 - 30,3 - 7,5 24,6 %<br />
ExCÉDENT BRuT D’ExPLoITATIoN 763,2 631,3 131,9 20,9 %<br />
Dotations aux amortissem<strong>en</strong>ts et provisions sur immeubles - 374,2 - 218,3 - 155,9 71,4 %<br />
Dotations aux provisions risques et charges - 4,4 - 1,3 - 3,1 242,1 %<br />
RÉSuLTAT D’ExPLoITATIoN 384,7 411,8 - 27,1 - 6,6 %<br />
Résultat <strong>de</strong> cessions 86,6 59,4 27,2 45,8 %<br />
Résultat financier - 292,8 - 218,3 - 74,5 34,1 %<br />
Quote-part <strong>de</strong> SME 2,4 1,4 0,9 66,4 %<br />
RÉSuLTAT CouRANT AVANT ImPôT 180,9 254,3 - 73,4 - 28,9 %<br />
Impôt sur les sociétés 26,8 - 20,4 47,2 - 231,3 %<br />
RÉSuLTAT NET 207,7 233,9 - 26,2 - 11,2 %<br />
Part <strong>de</strong>s minoritaires - 45,6 - 33,6 - 12,0 35,8 %<br />
RÉSuLTAT NET PART Du GRouPE 162,1 200,3 - 38,2 - 19,1 %<br />
Ratios par action<br />
Nombre moy<strong>en</strong> d’actions 178323364 159597431<br />
Résultat net/action (euro) 0,91 1,26 - 0,35 - 27,6 %<br />
<strong>en</strong> millions d’euros<br />
Nombre d’actions ajusté suite à l’augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong> capital <strong>de</strong> décembre 2008 et au paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong> actions le 15 mai 2009, conformém<strong>en</strong>t à IAS 33.<br />
Les loyers nets s’établiss<strong>en</strong>t à 796,9 millions d’euros, <strong>en</strong> progression <strong>de</strong><br />
22,5 % par rapport à l’exercice précé<strong>de</strong>nt. Les rev<strong>en</strong>us locatifs sont <strong>de</strong><br />
895,5 millions d’euros et se répartiss<strong>en</strong>t <strong>com</strong>me suit:802,1 millions d’euros<br />
pour les c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux,49,9 millions d’euros pour les bureaux<br />
et 43,5 millions d’euros pour les <strong><strong>com</strong>merces</strong>.<br />
Les honoraires prov<strong>en</strong>ant <strong>de</strong> l’activité <strong>de</strong>s sociétés <strong>de</strong> services atteign<strong>en</strong>t<br />
80,8 millions d’euros, soit une hausse <strong>de</strong> 3,3 millions d’euros, principalem<strong>en</strong>t<br />
sous l’effet <strong>de</strong> l’acquisition <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm. Ils se <strong>com</strong>pos<strong>en</strong>t à<br />
71 % d’honoraires prov<strong>en</strong>ant d’activités récurr<strong>en</strong>tes <strong>de</strong> gestion immobilière<br />
et <strong>de</strong> gestion locative pour <strong>com</strong>pte <strong>de</strong> tiers. À périmètre constant (hors<br />
Ste<strong>en</strong> & Strøm),les honoraires sont <strong>en</strong> recul <strong>de</strong> 19,7 % par rapport à l’exercice<br />
2008,soit 14,0 millions d’euros.Cette baisse provi<strong>en</strong>t ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t<br />
du ral<strong>en</strong>tissem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> l’activité <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t.<br />
Les autres produits d’exploitation intègr<strong>en</strong>t principalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s produits<br />
<strong>de</strong> l’activité <strong>de</strong> speciality leasing <strong>de</strong> Galae et <strong>de</strong>s refacturations aux<br />
locataires.<br />
Les charges sur immeubles sont <strong>de</strong> 98,6 millions d’euros,<strong>en</strong> augm<strong>en</strong>tation<br />
<strong>de</strong> 32,4 millions d’euros,(+ 48,9 %).Cette évolution reflète principalem<strong>en</strong>t<br />
la croissance du patrimoine. Elle ti<strong>en</strong>t égalem<strong>en</strong>t <strong>com</strong>pte dans une<br />
moindre mesure d’une hausse du provisionnem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s créances cli<strong>en</strong>ts.<br />
Les frais <strong>de</strong> personnel s’élèv<strong>en</strong>t à 103,7 millions d’euros, contre 82,3 millions<br />
d’euros pour l’année 2008. L’intégration <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm <strong>de</strong>puis le<br />
quatrième trimestre 2008 participe à hauteur <strong>de</strong> 20,8 millions d’euros à<br />
cette variation.<br />
Les autres charges d’exploitation affich<strong>en</strong>t 37,8 millions d’euros,<strong>en</strong> hausse<br />
<strong>de</strong> 24,6 % par rapport au 31 décembre 2008, et sont quasim<strong>en</strong>t stables<br />
après retraitem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> l’acquisition Ste<strong>en</strong> & Strøm.<br />
L’<strong>en</strong>semble <strong>de</strong>s charges rapporté aux produits d’exploitation nets donne<br />
un coeffici<strong>en</strong>t d’exploitation <strong>de</strong> 15,6 %, contre 15,1 % pour l’année 2008.<br />
L’excé<strong>de</strong>nt brut d’exploitation ressort à 763,2 millions d’euros,<strong>en</strong> progression<br />
<strong>de</strong> 20,9 % par rapport au 31 décembre 2008.<br />
Les dotations aux amortissem<strong>en</strong>ts et provisions sur immeubles au titre<br />
<strong>de</strong> l’année 2009 sont <strong>de</strong> 374,2 millions d’euros, <strong>en</strong> augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong><br />
155,9 millions d’euros.Cette évolution intègre une augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong>s dotations<br />
pour dépréciation d’actifs <strong>de</strong> 96,7 millions d’euros. La hausse <strong>de</strong>s<br />
dotations aux amortissem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong>s immeubles (59,2 millions d’euros) s’explique<br />
ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t par l’accroissem<strong>en</strong>t du patrimoine.La contribution<br />
<strong>de</strong> la Scandinavie s’élève à 45,6 millions d’euros.<br />
Les dotations aux provisions pour risques et charges sont <strong>de</strong> 4,4 millions<br />
d’euros, contre 1,3 million d’euros au 31 décembre 2008.<br />
Le résultat d’exploitation s’élève à 384,7 millions d’euros,<strong>en</strong> diminution <strong>de</strong><br />
6,6 % par rapport à l’année 2008.<br />
Le coût <strong>de</strong> l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t net s’établit à 292,8 millions d’euros,à <strong>com</strong>parer<br />
à 218,3 millions d’euros au 31 décembre 2008. La charge financière du<br />
Groupe est <strong>en</strong> hausse <strong>de</strong> 74,5 millions d’euros, reflétant principalem<strong>en</strong>t<br />
l’augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong>s <strong>en</strong>cours et <strong>en</strong> particulier l’intégration <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> &<br />
Strøm.Elle intègre égalem<strong>en</strong>t une légère augm<strong>en</strong>tation du coût moy<strong>en</strong> <strong>de</strong><br />
la <strong>de</strong>tte par rapport à 2008 (4,45 % contre 4,4 % respectivem<strong>en</strong>t),notamm<strong>en</strong>t<br />
sous l’effet <strong>de</strong>s hausses <strong>de</strong> marges liées à la r<strong>en</strong>égociation <strong>de</strong>s cov<strong>en</strong>ants<br />
bancaires <strong>de</strong> Klépierre. Cette augm<strong>en</strong>tation a été atténuée par la<br />
forte dét<strong>en</strong>te <strong>de</strong>s taux courts <strong>en</strong>traînant une réduction significative du<br />
coût <strong>de</strong> la <strong>de</strong>tte à taux variable (24 % <strong>de</strong> l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t du Groupe),notamm<strong>en</strong>t<br />
<strong>en</strong> Scandinavie.
90<br />
91<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
La politique et la structure financière <strong>de</strong> Klépierre sont plus amplem<strong>en</strong>t<br />
décrites au paragraphe H. Le coût <strong>de</strong> l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t net <strong>en</strong>registre égalem<strong>en</strong>t<br />
une charge d’actualisation d’une <strong>de</strong>tte d’exit tax <strong>de</strong> 0,9 million<br />
d’euros.<br />
Le résultat <strong>de</strong> cessions s’élève à 86,6 millions d’euros, alors qu’il était <strong>de</strong><br />
59,4 millions d’euros au 31 décembre 2008. Ce poste <strong>en</strong>registre notamm<strong>en</strong>t<br />
le résultat <strong>de</strong> la v<strong>en</strong>te <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres Marché Saint-Germain, Le Mans<br />
C<strong>en</strong>tre Sud et Tours Galerie Nationale,et d’une quote-part minoritaire dans<br />
les c<strong>en</strong>tres Noisy Arca<strong>de</strong>s, Toulouse Blagnac et Toulouse Saint-Or<strong>en</strong>s. Il<br />
intègre égalem<strong>en</strong>t le résultat <strong>de</strong> la cession <strong>de</strong>s immeubles <strong>de</strong> bureaux<br />
18/20 rue La Pérouse et 23/25 av<strong>en</strong>ue Kléber (Paris 16 e).<br />
Depuis l’adoption du régime SIIC, Klépierre distingue trois secteurs<br />
d’impôts:<br />
• le secteur SIIC exonéré, <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>ant Klépierre et les sociétés foncières<br />
françaises éligibles. Certaines <strong>de</strong> ces sociétés conserv<strong>en</strong>t un secteur<br />
taxable au taux <strong>de</strong> droit <strong>com</strong>mun;<br />
• les sociétés françaises non éligibles imposables selon le régime <strong>de</strong> droit<br />
<strong>com</strong>mun;<br />
• les sociétés étrangères.<br />
Au 31 décembre 2009,ces secteurs ont <strong>en</strong>registré un produit d’impôt global<br />
<strong>de</strong> 26,8 millions d’euros:<br />
• le secteur SIIC <strong>en</strong>registre une charge <strong>de</strong> 2,0 millions d’euros;<br />
• les autres sociétés françaises ne relevant pas du secteur SIIC <strong>en</strong>registr<strong>en</strong>t<br />
une charge <strong>de</strong> 1,9 million d’euros;<br />
• les sociétés étrangères <strong>en</strong>registr<strong>en</strong>t un produit d’impôt <strong>de</strong> 30,7 millions<br />
d’euros.<br />
Le résultat net consolidé <strong>de</strong> l’exercice s’élève à 207,7 millions d’euros, <strong>en</strong><br />
baisse <strong>de</strong> 11,2 % <strong>com</strong>paré au 31 décembre 2008.<br />
La part <strong>de</strong>s minoritaires est <strong>de</strong> 45,6 millions d’euros et provi<strong>en</strong>t ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t<br />
du secteur C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux, ce qui porte le résultat net part<br />
du groupe à 162,1 millions d’euros, <strong>en</strong> baisse <strong>de</strong> 19,1 %.<br />
2. Évolution du cash-flow net courant<br />
31 décembre 2009 31 décembre 2008 Variation<br />
millions d’euros %<br />
En part totale<br />
Excé<strong>de</strong>nt brut C<strong>en</strong>tres Commerciaux 696,8 570,4 126,4 22,2 %<br />
Excé<strong>de</strong>nt brut Bureaux 45,3 48,0 - 2,7 - 5,7 %<br />
Excé<strong>de</strong>nt brut Commerces 40,7 32,7 7,9 24,2 %<br />
Frais <strong>de</strong> siège et charges <strong>com</strong>munes - 19,5 - 19,9 0,3 - 1,5 %<br />
Excé<strong>de</strong>nt brut d’exploitation 763,2 631,3 131,9 20,9 %<br />
Retraitem<strong>en</strong>t frais <strong>de</strong> personnel 2,3 3,4 - 1,1 - 32,7 %<br />
Retraitem<strong>en</strong>t charges étalées - 3,3 - 2,2 - 1,1 47,6 %<br />
Retraitem<strong>en</strong>t charges non courantes 2,6 - 2,6 –<br />
Cash-flow d’exploitation 762,2 635,1 127,1 20,0 %<br />
Coût <strong>de</strong> l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t net - 292,8 - 218,3 - 74,5 34,1 %<br />
Retraitem<strong>en</strong>t produit/charge d’actualisation 0,9 - 0,7 1,6 - 222,4 %<br />
Retraitem<strong>en</strong>t amortissem<strong>en</strong>ts financiers 12,7 5,0 7,6 152,1 %<br />
Cash-flow courant avant impôt 483,0 421,1 61,9 14,7 %<br />
Quote-part <strong>de</strong> SME 1,8 2,0 - 0,3 -13,5 %<br />
Impôt courant - 17,3 - 24,1 6,8 -28,1 %<br />
Cash-flow net courant<br />
En part du groupe<br />
467,4 399,0 68,4 17,1 %<br />
Cash-flow d’exploitation part groupe 624,8 556,0 68,8 12,4 %<br />
Cash-flow net courant part groupe 369,7 341,4 28,3 8,3 %<br />
Nombre d’actions<br />
Par action (<strong>en</strong> euros)<br />
178 323 364 159 597 431<br />
Cash-flow net courant par action<br />
<strong>en</strong> millions d’euros<br />
2,07 2,14 - 0,07 - 3,1 %<br />
Nombre d’actions ajusté suite à l’augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong> capital <strong>de</strong> décembre 2008 et au paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong> actions le 15 mai 2009, conformém<strong>en</strong>t à IAS 33.<br />
Le cash-flow courant avant impôt atteint 483,0 millions d’euros au<br />
31 décembre 2009, <strong>en</strong> progression <strong>de</strong> 14,7 % par rapport à l’année 2008.<br />
En part du Groupe, le cash-flow courant avant impôt s’élève à 382,3 millions<br />
d’euros,soit 2,14 euros par action,<strong>en</strong> diminution <strong>de</strong> 5,3 % sur un an.<br />
Calculé après impôt, le cash-flow net courant global ressort à 467,4 millions<br />
d’euros, soit + 17,1 %. En part du Groupe, il atteint 369,7 millions<br />
d’euros, soit 2,07 euros par action et <strong>en</strong>registre une diminution <strong>de</strong> 3,1 %.
E.Perspectives 2010<br />
I. Perspectives locatives 2010<br />
• En 2010, Klépierre s’att<strong>en</strong>d à une stabilisation, voire une reprise <strong>de</strong><br />
l’activité <strong>de</strong>s <strong>en</strong>seignes dans les trois principales zones d’implantation<br />
du Groupe (France/Belgique, Scandinavie, Italie/Grèce).<br />
• À périmètre et change constants, la progression <strong>de</strong>s loyers <strong>de</strong>vrait être<br />
légèrem<strong>en</strong>t positive. L’in<strong>de</strong>xation,négative <strong>en</strong> France,sera globalem<strong>en</strong>t<br />
neutre du fait d’indices positifs,notamm<strong>en</strong>t <strong>en</strong> Italie et <strong>en</strong> Scandinavie.<br />
Des revalorisations sont att<strong>en</strong>dues sur la plupart <strong>de</strong>s baux du secteur<br />
C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux v<strong>en</strong>ant <strong>en</strong> r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>t (cf. infra).<br />
Échéancier <strong>de</strong>s baux secteur C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux au 31 décembre 2009<br />
• La croissance <strong>de</strong>s loyers sera égalem<strong>en</strong>t portée par l’effet <strong>en</strong> année pleine<br />
<strong>de</strong>s acquisitions réalisées <strong>en</strong> 2009 (Italie principalem<strong>en</strong>t) et par la contribution<br />
<strong>de</strong>s nombreuses opérations <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t 2009 (Toulouse<br />
Blagnac, Montpellier Odysseum, ext<strong>en</strong>sions/rénovations <strong>de</strong> Metro,<br />
Marieberg…).La contribution att<strong>en</strong>due <strong>de</strong> la finalisation <strong>de</strong>s ext<strong>en</strong>sions/<br />
rénovations <strong>de</strong> Gulskog<strong>en</strong>, Soll<strong>en</strong>tuna et Hageby (Scandinavie) <strong>en</strong> 2010<br />
est estimée à <strong>en</strong>viron 10 millions d’euros sur l’année.<br />
Pays/Zone < ou = 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 + Total<br />
France 6,5 % 5,5 % 10,2 % 6,3 % 6,8 % 6,0 % 10,1 % 10,9 % 37,7 % 100,0 %<br />
Belgique 0,3 % 0,0 % 0,0 % 0,6 % 70,4 % 7,6 % 0,5 % 7,1 % 13,6 % 100,0 %<br />
France/Belgique 6,3 % 5,3 % 9,8 % 6,1 % 9,2 % 6,1 % 9,7 % 10,8 % 36,8 % 100,0 %<br />
Danemark – – – – – – – – – –<br />
Norvège 19,7 % 12,8 % 16,7 % 18,7 % 11,5 % 8,8 % 4,8 % 2,4 % 4,5 % 100,0 %<br />
Suè<strong>de</strong> 17,7 % 23,3 % 18,6 % 15,3 % 12,6 % 4,1 % 2,8 % 4,4 % 1,2 % 100,0 %<br />
Scandinavie 15,0 % 12,8 % 13,6 % 13,9 % 9,4 % 5,7 % 3,3 % 2,4 % 2,7 % 78,8 %<br />
Italie 7,1 % 12,9 % 14,7 % 11,1 % 7,6 % 6,1 % 12,6 % 7,1 % 20,8 % 100,0 %<br />
Grèce 2,2 % 0,2 % 11,9 % 0,5 % 14,6 % 4,2 % 5,2 % 4,8 % 56,4 % 100,0 %<br />
Italie/Grèce 6,8 % 12,0 % 14,5 % 10,4 % 8,1 % 6,0 % 12,1 % 6,9 % 23,2 % 100,0 %<br />
Espagne 13,1 % 9,9 % 8,8 % 8,7 % 7,5 % 6,6 % 4,9 % 5,2 % 35,3 % 100,0 %<br />
Portugal 8,1 % 3,8 % 19,6 % 24,5 % 7,4 % 17,4 % 1,9 % 1,6 % 15,9 % 100,0 %<br />
Ibérie 12,3 % 8,9 % 10,6 % 11,3 % 7,5 % 8,4 % 4,4 % 4,6 % 32,1 % 100,0 %<br />
Hongrie 21,7 % 26,8 % 17,6 % 12,4 % 13,5 % 1,5 % 1,4 % 1,8 % 3,2 % 100,0 %<br />
Pologne 22,3 % 10,2 % 38,6 % 6,4 % 4,5 % 8,0 % 0,8 % 8,5 % 0,7 % 100,0 %<br />
République tchèque 3,7 % 29,2 % 24,5 % 7,1 % 6,1 % 6,5 % 7,9 % 4,9 % 10,0 % 100,0 %<br />
Slovaquie 54,1 % 12,2 % 11,4 % 9,4 % 7,6 % 5,4 % 0,0 % 0,0 % 0,0 % 100,0 %<br />
<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale 18,3 % 20,6 % 27,3 % 8,7 % 8,1 % 5,4 % 2,7 % 5,1 % 3,8 % 100,0 %<br />
Total 10,1 % 9,7 % 13,0 % 9,2 % 8,8 % 6,2 % 7,4 % 7,2 % 23,9 % 95,4 %<br />
<strong>en</strong> % du total<br />
NB : La durée <strong>de</strong>s baux est indéfinie au Danemark. À titre indicatif, 2,1 % <strong>de</strong>s baux <strong>en</strong> valeur ont été r<strong>en</strong>ouvelés <strong>en</strong> 2009.<br />
Échéancier <strong>de</strong>s baux secteur Commerces au 31 décembre 2009<br />
<strong>en</strong> % du total<br />
< ou = 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 + Total<br />
1,2 % 2,1 % 0,7 % 1,9 % 1,2 % 52,3 % 5,2 % 5,2 % 30,1 % 100,0 %<br />
Échéancier <strong>de</strong>s baux secteur Bureaux au 31 décembre 2009<br />
Années < ou = 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 + Total<br />
Par date <strong>de</strong> prochaine option <strong>de</strong> sortie 3,3 21,9 7,1 9,2 0,0 0,0 0,3 41,8<br />
En % du total 8,0 % 52,4 % 17,0 % 22,0 % 0,0 % 0,0 % 0,6 % 100,0 %<br />
Par date <strong>de</strong> fin <strong>de</strong> bail 1,5 6,6 2,5 9,6 3,1 4,5 13,9 41,8<br />
En % du total 3,6 % 15,8 % 5,9 % 23,0 % 7,4 % 10,9 % 33,4 % 100,0 %<br />
<strong>en</strong> millions d’euros<br />
L’in<strong>de</strong>xation <strong>de</strong>vrait avoir un effet négatif d’<strong>en</strong>viron 0,7 % (soit - 0,2 million<br />
d’euros) sur les loyers <strong>de</strong> 2010:l’effet <strong>de</strong>s indices applicables <strong>en</strong> 2010,att<strong>en</strong>dus<br />
<strong>en</strong> baisse, ne sera que partiellem<strong>en</strong>t <strong>com</strong>p<strong>en</strong>sé par l’effet <strong>en</strong> année<br />
pleine <strong>de</strong>s in<strong>de</strong>xations positives appliquées au cours <strong>de</strong> l’année 2009.<br />
Les discussions <strong>en</strong> cours avec certains locataires ayant utilisé la faculté<br />
dont ils disposai<strong>en</strong>t <strong>de</strong> r<strong>en</strong>égocier à la baisse les conditions <strong>de</strong> leur loyer<br />
<strong>de</strong>vrai<strong>en</strong>t avoir un impact négatif <strong>de</strong> l’ordre <strong>de</strong> 1,5 million d’euros. Dans<br />
certains cas, un rallongem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> la durée du bail pourra être obt<strong>en</strong>u.
92<br />
93<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
II. Perspectives d’investissem<strong>en</strong>ts-cessions 2010<br />
1. Investissem<strong>en</strong>ts<br />
• En 2010, le Groupe prévoit <strong>de</strong>s décaissem<strong>en</strong>ts <strong>com</strong>pris <strong>en</strong>tre 500 et<br />
800 millions d’euros, qui porteront majoritairem<strong>en</strong>t sur les opérations<br />
<strong>en</strong>gagées et sur la finalisation <strong>de</strong> projets qui ouvriront <strong>en</strong> cours<br />
d’année:<br />
– le c<strong>en</strong>tre <strong>com</strong>mercial Corvin Atrium (Budapest, Hongrie) ouvrira ses<br />
portes au cours du quatrième trimestre;<br />
– les rénovations/ext<strong>en</strong>sions <strong>de</strong>s galeries <strong>de</strong> Soll<strong>en</strong>tuna et <strong>de</strong> Hageby<br />
(Suè<strong>de</strong>) seront toutes <strong>de</strong>ux inaugurées au mois d’avril 2010,et celle <strong>de</strong><br />
Gulskog<strong>en</strong> (Norvège) sera achevée <strong>en</strong> novembre 2010.<br />
2. Cessions<br />
• Le Groupe estime le montant <strong>de</strong>s cessions à v<strong>en</strong>ir d’ici la fin <strong>de</strong> l’année<br />
2010 <strong>en</strong>tre 250 et 400 millions d’euros.Elles seront à nouveau réparties<br />
<strong>en</strong>tre c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux et bureaux, principalem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> France, <strong>en</strong><br />
Italie et <strong>en</strong> Scandinavie.<br />
III. Perspectives <strong>de</strong> cash-flow 2010<br />
• Le cash-flow net courant par action <strong>de</strong>vrait rester stable (hors effet dilutif<br />
du paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong> actions).<br />
• À moy<strong>en</strong> terme,Klépierre dispose <strong>de</strong>s ressources nécessaires pour poursuivre<br />
son développem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> contin<strong>en</strong>tale sans remettre <strong>en</strong><br />
cause ses grands équilibres financiers.Le Groupe sera donc <strong>en</strong> mesure<br />
d’exploiter son portefeuille <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> 2,8 milliards d’euros,<br />
dont <strong>en</strong>viron 25 % sont <strong>en</strong>gagés,et <strong>de</strong> saisir <strong>de</strong> nouvelles opportunités,<br />
tout <strong>en</strong> maint<strong>en</strong>ant son objectif <strong>de</strong> long terme d’assurer une croissance<br />
régulière <strong>de</strong> son cash-flow par action.<br />
F. Résultat social et distribution<br />
I. Compte <strong>de</strong> résultat simplifié <strong>de</strong> Klépierre SA<br />
31 décembre 2009 31 décembre 2008<br />
Produits d’exploitation 46,3 49,8<br />
Charges d’exploitation - 27,2 - 27,9<br />
Résultat d’exploitation 19,1 21,9<br />
Quote-part <strong>de</strong> résultat <strong>de</strong>s filiales 182,2 148,6<br />
Résultat financier 159,4 - 24,9<br />
Résultat courant avant impôts 360,7 145,6<br />
Résultat exceptionnel 37,2 19,2<br />
Impôt sur les sociétés - 1,8 8,1<br />
Résultat net <strong>de</strong> l’exercice 396,1 172,9<br />
<strong>en</strong> millions d’euros<br />
• Le résultat net <strong>com</strong>ptable <strong>de</strong> Klépierre SA s’élève à 396,1 millions d’euros,<br />
<strong>en</strong> hausse par rapport à l’exercice précé<strong>de</strong>nt du fait principalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong><br />
l’augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong>s quotes-parts <strong>de</strong> résultat et du résultat financier<br />
(titres <strong>de</strong> participation) qui ont bénéficié <strong>de</strong>s cessions.Le résultat exceptionnel<br />
intègre les plus-values <strong>de</strong> cession consécutives à la v<strong>en</strong>te <strong>de</strong>s<br />
immeubles 23/25 av<strong>en</strong>ue Kléber et 18/20 rue La Pérouse (Paris 16 e ), et<br />
d’une quote-part minoritaire dans les sociétés dét<strong>en</strong>trices <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres<br />
Noisy Arca<strong>de</strong>s,Toulouse Blagnac et Toulouse Saint-Or<strong>en</strong>s.<br />
• Le déficit fiscal du secteur taxable est <strong>de</strong> 3,2 millions d’euros.L’obligation<br />
<strong>de</strong> distribution est <strong>de</strong> 203,4 millions d’euros après apurem<strong>en</strong>t dans<br />
l’exercice <strong>de</strong> l’obligation affér<strong>en</strong>te aux plus-values <strong>de</strong> cessions.<br />
• Le Conseil <strong>de</strong> surveillance proposera à l’assemblée générale du 8 avril<br />
2010 le versem<strong>en</strong>t d’un divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> au titre <strong>de</strong> l’exercice <strong>de</strong> 1,25 euro par<br />
action,stable par rapport à l’exercice précé<strong>de</strong>nt.Comme <strong>en</strong> 2009,l’option<br />
du paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong> actions sera offerte aux actionnaires. Sur<br />
la base <strong>de</strong> 1,25 euro par action,cette distribution représ<strong>en</strong>te un montant<br />
global <strong>de</strong> 227,5 millions d’euros,soit 61,5 % du cash-flow net courant et<br />
140,3 % du résultat net part du groupe,sans pr<strong>en</strong>dre <strong>en</strong> <strong>com</strong>pte l’annulation<br />
<strong>de</strong> divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong>s sur titres autodét<strong>en</strong>us au jour <strong>de</strong> la mise <strong>en</strong><br />
paiem<strong>en</strong>t.<br />
II. Prise <strong>de</strong> participations et mouvem<strong>en</strong>ts<br />
interv<strong>en</strong>us sur les titres <strong>de</strong> participation ayant<br />
impacté les <strong>com</strong>ptes sociaux <strong>de</strong> Klépierre SA<br />
Les principaux mouvem<strong>en</strong>ts sur titres interv<strong>en</strong>us au cours <strong>de</strong> l’exercice<br />
2009 sont les suivants:<br />
Remboursem<strong>en</strong>t d’apports<br />
Le 10 mars 2009, la SAS Cecoville a procédé à la distribution <strong>de</strong> prime <strong>de</strong><br />
fusion et réduction <strong>de</strong> capital pour un montant <strong>de</strong> 33,6 millions d’euros.<br />
Acquisition <strong>de</strong>s titres Bègles Arcins<br />
Le 30 juin 2009, Klépierre a acquis 35000 titres d’Assurécureuil Pierre 3<br />
dans la SCS Bègles Arcins.<br />
Cession <strong>de</strong>s titres <strong>de</strong> la SNC Société <strong>de</strong>s C<strong>en</strong>tres Toulousains<br />
et <strong>de</strong> la SNC SCoo<br />
Le 30 juin 2009, Klépierre a cédé <strong>de</strong>s titres <strong>de</strong>s sociétés SNC Société <strong>de</strong>s<br />
C<strong>en</strong>tres Toulousains et SNC SCOO pour 125,6 millions d’euros à la société<br />
Cardif Assurance Vie.<br />
Fusion <strong>de</strong>s sociétés SNC Sociétés <strong>de</strong>s C<strong>en</strong>tres Toulousains,<br />
Immobiliare Magnolia SA, Novate SA, Immobiliare Dodicesima SA<br />
avec échange <strong>de</strong> titres.<br />
Le 30 novembre 2009, la société Klépierre Luxembourg a absorbé les<br />
sociétés Immobiliare Magnolia SA,Novate SA,Immobiliare Dodicesima SA<br />
<strong>en</strong> échange <strong>de</strong> 11753414 actions.<br />
Le 1 er décembre 2009,la société SNC SCOO a absorbé la SNC Société <strong>de</strong>s<br />
C<strong>en</strong>tres Toulousains <strong>en</strong> échange <strong>de</strong> 359047 actions.<br />
Apport <strong>en</strong> numéraire du capital social <strong>de</strong> Klém<strong>en</strong>tine BV<br />
et recapitalisation<br />
Le 9 décembre 2009, Klépierre a procédé à une recapitalisation <strong>de</strong><br />
Klém<strong>en</strong>tine BV pour un montant <strong>de</strong> 17,8 millions d’euros suite à l’apport<br />
<strong>en</strong> numéraire du capital social <strong>de</strong> 0,1 million d’euros.
III. Résultats <strong>de</strong>s cinq <strong>de</strong>rniers exercices (Klépierre SA)<br />
(Article R. 225-102 du Co<strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>com</strong>merce)<br />
NATuRE DES INDICATIoNS<br />
Décembre<br />
2009<br />
Décembre<br />
2008<br />
Décembre<br />
2007<br />
Décembre<br />
2006<br />
Décembre<br />
2005<br />
Capital <strong>en</strong> fin d’exercice<br />
A) Capital social 254761023 (1) 232700203 (2) 193889761 184656916 184656916<br />
B) Nombre d’actions ordinaires existantes 181972159 (1) 166214431 (2) 138492687 46164229 46164229<br />
opérations et résultats <strong>de</strong>s exercices<br />
A) Chiffre d’affaires hors taxes 44666344 49093264 45808719 49178753 12608279<br />
B) Résultat avant impôts,participation <strong>de</strong>s salariés,dotations aux amortissem<strong>en</strong>ts et provisions 446756018 219551284 316842226 227810270 188301496<br />
C) Impôts sur les bénéfices 1774181 -8077108 245762 15316256 11224483<br />
D) Résultat après impôts,participation <strong>de</strong>s salariés et dotations aux amortissem<strong>en</strong>ts et provisions 396113665 172937402 300872009 198465416 171752138<br />
E) Résultat distribué (3) 227465199 207768039 173115859 147725533 124643418<br />
Résultats par action (4)<br />
A) Résultat avant impôts,participation <strong>de</strong>s salariés et avant dotations aux amortissem<strong>en</strong>ts et provisions 2,46 1,32 2,29 4,60 3,84<br />
B) Résultat après impôts,participation <strong>de</strong>s salariés et dotations aux amortissem<strong>en</strong>ts et provisions 2,18 1,04 2,17 4,30 3,72<br />
C) Divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> net attribué à chaque action 1,25 1,25 1,25 3,20 2,70<br />
Personnel<br />
Effectif moy<strong>en</strong> <strong>de</strong>s salariés employés p<strong>en</strong>dant l’exercice,<br />
montant <strong>de</strong> la masse salariale <strong>de</strong> l’exercice et <strong>de</strong>s avantages sociaux<br />
<strong>en</strong> euros<br />
(1) Création <strong>de</strong> 15 757 728 actions le 15 mai 2009 suite à l’option pour le paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong> actions.<br />
(2) Création <strong>de</strong> 3 976 826 actions le 7 mai 2008 suite à l’option pour le paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong> actions et <strong>de</strong> 23 744 918 actions le 2 décembre 2008 suite à l’augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong> capital.<br />
(3) Sans pr<strong>en</strong>dre <strong>en</strong> <strong>com</strong>pte l’annulation <strong>de</strong>s divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong>s sur titres autodét<strong>en</strong>us au jour <strong>de</strong> la mise <strong>en</strong> paiem<strong>en</strong>t.<br />
(4) Données 2005 non retraitées <strong>de</strong> la division par 3 du nominal interv<strong>en</strong>ue le 3 septembre 2007.<br />
G. Actif net réévalué (ANR)<br />
I. Expertise <strong>de</strong>s actifs du Groupe<br />
1. Méthodologie<br />
• Au 31 décembre et au 30 juin <strong>de</strong> chaque année,Klépierre calcule son actif<br />
net réévalué par action.La métho<strong>de</strong> consiste à ajouter aux fonds propres<br />
<strong>com</strong>ptables consolidés les plus-values lat<strong>en</strong>tes du patrimoine <strong>de</strong><br />
Klépierre résultant <strong>de</strong> la différ<strong>en</strong>ce <strong>en</strong>tre les valeurs <strong>de</strong> marché estimées<br />
par <strong>de</strong>s experts et les valeurs nettes issues <strong>de</strong>s <strong>com</strong>ptes consolidés.<br />
Experts Patrimoine Nombre<br />
d'actifs<br />
Néant<br />
– NB:pourplusd’informationssurlaméthodologieutiliséepourlarevalorisation<br />
<strong>de</strong>s actifs,veuillez vous reporter à la note 10.1 <strong>de</strong> l’annexe aux <strong>com</strong>ptes<br />
consolidés <strong>en</strong> pages 199 et suivantes.<br />
• Klépierre confie à différ<strong>en</strong>ts experts le soin d’évaluer son patrimoine.<br />
En valeur <strong>en</strong> % Type <strong>de</strong> rapport <strong>en</strong> juin Type <strong>de</strong> rapport<br />
<strong>en</strong> décembre<br />
RCG Expertise - France (y <strong>com</strong>pris <strong><strong>com</strong>merces</strong>) 279 5066 35,0 57 % résumé détaillé + résumé<br />
- Italie 34 1708 11,8 résumé détaillé + résumé<br />
- Espagne (KFE et KFV) 37 709 4,9 résumé détaillé + résumé<br />
- Rép. tchèque et Slovaquie 4 289 2,0 résumé détaillé + résumé<br />
- Portugal 6 253 1,7 résumé détaillé + résumé<br />
- Grèce 5 95 0,7 résumé détaillé + résumé<br />
- Hongrie 4 64 0,4 résumé détaillé + résumé<br />
Jones Lang LaSalle - France 22 1276 8,8 17 % résumé détaillé + résumé<br />
- Pologne 7 375 2,6 résumé détaillé + résumé<br />
- Espagne (KFI) 34 355 2,5 résumé détaillé + résumé<br />
- Hongrie 8 250 1,7 résumé détaillé + résumé<br />
- Belgique 1 208 1,4 résumé détaillé + résumé<br />
DTZ - Danemark 3 795 5,5 13 % résumé détaillé + résumé<br />
- Norvège 9 739 5,1 résumé détaillé + résumé<br />
- Suè<strong>de</strong> 4 282 1,9 résumé détaillé + résumé<br />
NEWSEC - Norvège 9 753 5,2 7 % résumé détaillé + résumé<br />
- Suè<strong>de</strong> 3 266 1,8 résumé détaillé + résumé<br />
BNPP Real Estate Valuation - Bureaux + <strong><strong>com</strong>merces</strong> 139 999 6,9 7 % résumé détaillé + résumé<br />
ToTAL 608 14479 100 100 %
94<br />
95<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
• Les missions confiées aux experts sont toutes effectuées selon les principes<br />
<strong>de</strong> la charte <strong>de</strong> l’expertise <strong>en</strong> évaluation immobilière et selon les<br />
re<strong>com</strong>mandations COB/CNC « Groupe <strong>de</strong> travail Barthès <strong>de</strong> Ruyter »,et<br />
sont conformes aux standards internationaux tels que définis par l’IVSC<br />
(International Valuation Standards Council).<br />
• La rémunération versée aux experts, arrêtée préalablem<strong>en</strong>t aux campagnes<br />
d’évaluation, est fixée sur une base forfaitaire <strong>en</strong> fonction du<br />
nombre <strong>de</strong> lots et <strong>de</strong> la <strong>com</strong>plexité <strong>de</strong>s actifs évalués. Elle est <strong>en</strong>tièrem<strong>en</strong>t<br />
indép<strong>en</strong>dante <strong>de</strong> la valorisation <strong>de</strong>s actifs et prés<strong>en</strong>tée dans le<br />
tableau ci-contre:<br />
Experts Honoraires d’expertise Honoraires <strong>de</strong> conseil<br />
RCG Expertise (1) 1361,6 428,3<br />
Jones Lang LaSalle 715,1 95,5<br />
BNP Paribas Real Estate 230,8 3,0<br />
DTZ 100,0 –<br />
NEWSEC 96,9 –<br />
Total 2504,4 526,9<br />
<strong>en</strong> milliers d’euros HT<br />
(1) Le montant <strong>de</strong>s honoraires versés à RCG Expertise représ<strong>en</strong>te plus <strong>de</strong> 10 % du chiffre d’affaires <strong>de</strong> cette société.<br />
VALEUR DU PATRIMoINE EN PART ToTALE (droits <strong>com</strong>pris)<br />
31/12/2009 En % du<br />
patrimoine<br />
total<br />
2. Résultat <strong>de</strong>s expertises au 31 décembre 2009<br />
• La valeur du patrimoine immobilier « droits <strong>com</strong>pris » s’élève à 14,7 milliards<br />
d’euros <strong>en</strong> part totale et à 11,8 milliards d’euros <strong>en</strong> part du<br />
groupe. Les c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux représ<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t <strong>en</strong> part totale 90,5 %,<br />
l’activité Commerces représ<strong>en</strong>te 4,2 %,et les bureaux 5,3 %;<strong>en</strong> part du<br />
groupe, ces ratios sont respectivem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> 89,0 %, 4,4 % et 6,6 %.<br />
– Conformém<strong>en</strong>t à l’évolution du périmètre d’application <strong>de</strong> la norme<br />
IAS 40, le Groupe valorise <strong>de</strong>puis le 30 juin 2009 ses projets <strong>en</strong> développem<strong>en</strong>t<br />
<strong>en</strong>gagés à partir d’expertises établies par les équipes<br />
internes.Sont notamm<strong>en</strong>t concernés,les projets Soll<strong>en</strong>tuna (Suè<strong>de</strong>),<br />
Hageby (Suè<strong>de</strong>), Corvin Atrium (Hongrie), Portimão (Portugal),<br />
Aubervilliers (France) et le projet <strong>de</strong> rénovation <strong>de</strong> la Gare Saint-Lazare<br />
à Paris.Les projets non expertisés sont valorisés à leur prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t.<br />
Il s’agit principalem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> projets <strong>en</strong> phase d’étu<strong>de</strong> ou <strong>en</strong> phase foncière,<br />
à savoir Field’s 2 & 3 (Danemark), Mölndal (Suè<strong>de</strong>), Emporia<br />
(Suè<strong>de</strong>) et Hovlandsban<strong>en</strong> (Norvège). Les projets <strong>en</strong> développem<strong>en</strong>t<br />
représ<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t 4,3 % du patrimoine.<br />
– Les actifs acquis au cours du second semestre 2009 sont repris pour<br />
leur valeur d’acquisition.<br />
• Appréciée à périmètre et change constants,l’évolution <strong>de</strong> la valorisation<br />
<strong>de</strong>s actifs sur six mois est <strong>de</strong> + 0,3 % dans le secteur C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux,<strong>de</strong><br />
- 2,4 % dans le secteur Commerces et <strong>de</strong> - 1,0 % dans le secteur<br />
Bureaux.Sur douze mois,l’évolution est <strong>de</strong> - 6,6 % sur les c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux,-<br />
10,6 % sur l’activité Commerces et - 11,6 % sur les bureaux.<br />
30/06/2009 à périmètre<br />
courant<br />
Variation sur six mois Variation sur douze mois<br />
à périmètre<br />
constant (1)<br />
31/12/2008 à périmètre<br />
courant<br />
à périmètre<br />
constant<br />
France 5923 40,2 % 5887 0,6 % 0,0 % 5995 - 1,2 % - 5,7 %<br />
Belgique 208 1,4 % 207 0,8 % 0,8 % 228 - 8,8 % - 8,8 %<br />
France/Belgique 6131 41,6 % 6093 0,6 % 0,0 % 6223 - 1,5 % - 5,9 %<br />
Scandinavie 3056 20,7 % 2722 12,3 % 3,5 % 2563 19,2 %<br />
Italie 1617 11,0 % 1440 12,3 % - 0,6 % 1467 10,2 % - 4,9 %<br />
Grèce 95 0,6 % 99 - 4,2 % - 4,2 % 106 - 10,4 % - 10,4 %<br />
Italie/Grèce 1712 11,6 % 1539 11,2 % -0,8 % 1573 8,8 % - 5,3 %<br />
Espagne 1063 7,2 % 1086 - 2,1 % - 2,1 % 1190 - 10,7 % - 10,7 %<br />
Portugal 265 1,8 % 265 0,2 % - 1,0 % 276 - 3,9 % - 6,2 %<br />
Ibérie 1328 9,0 % 1350 - 1,6 % - 1,9 % 1466 - 9,4 % - 9,9 %<br />
Pologne 389 2,6 % 383 1,7 % 1,7 % 390 - 0,2 % - 0,2 %<br />
Hongrie 448 3,0 % 479 - 6,6 % - 5,4 % 553 - 19,1 % - 15,3 %<br />
République tchèque 273 1,9 % 263 3,9 % 3,9 % 289 - 5,6 % - 5,3 %<br />
Slovaquie 16 0,1 % 16 0,0 % 0,0 % 18 - 9,0 % - 9,0 %<br />
<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale 1126 7,6 % 1141 - 1,3 % - 0,1 % 1250 - 9,9 % - 7,0 %<br />
ToTAL CENTRES CommERCIAux 13353 90,5 % 12845 4,0 % 0,3 % 13075 2,1 % - 6,6 %<br />
ToTAL CommERCES 619 4,2 % 614 0,9 % - 2,4 % 642 - 3,5 % - 10,6 %<br />
ToTAL BuREAux 778 5,3 % 928 - 16,2 % - 1,0 % 1069 - 27,2 % - 11,6 %<br />
ToTAL PATRImoINE<br />
<strong>en</strong> millions d’euros<br />
14750 100,0 % 14387 2,5 % 0,1 % 14786 - 0,2 % - 7,2 %<br />
(1) Pour la Scandinavie, les variations s’<strong>en</strong>t<strong>en</strong><strong>de</strong>nt à périmètre et change constants.
VALEUR DU PATRIMoINE EN PART DU GRoUPE (droits <strong>com</strong>pris)<br />
31/12/2009 En % du<br />
patrimoine<br />
total<br />
30/06/2009 à périmètre<br />
courant<br />
Variation sur six mois Variation sur douze mois<br />
à périmètre<br />
constant (1)<br />
31/12/2008 à périmètre<br />
courant<br />
à périmètre<br />
constant<br />
France 4765 40,4 % 4739 0,5 % - 0,2 % 5055 - 5,7 % - 5,6 %<br />
Belgique 208 1,8 % 207 0,8 % 0,8 % 228 - 8,8 % - 8,8 %<br />
France/Belgique 4973 42,2 % 4946 0,6 % - 0,2 % 5283 - 5,9 % - 5,8 %<br />
Scandinavie 1714 14,6 % 1527 12,3 % 3,5 % 1438 19,2 %<br />
Italie 1396 11,9 % 1322 5,6 % - 0,6 % 1344 3,8 % - 4,9 %<br />
Grèce 82 0,7 % 86 - 4,6 % - 4,6 % 92 - 10,9 % - 10,9 %<br />
Italie/Grèce 1478 12,5 % 1408 5,0 % - 0,9 % 1436 2,9 % - 5,4 %<br />
Espagne 925 7,8 % 945 - 2,1 % - 2,1 % 1035 - 10,6 % - 10,6 %<br />
Portugal 265 2,3 % 265 0,2 % - 1,0 % 276 - 3,9 % - 6,2 %<br />
Ibérie 1190 10,1 % 1209 - 1,6 % - 1,9 % 1311 - 9,2 % - 9,7 %<br />
Pologne 389 3,3 % 383 1,7 % 1,7 % 390 - 0,2 % - 0,2 %<br />
Hongrie 448 3,8 % 479 - 6,6 % - 5,4 % 553 - 19,1 % - 15,3 %<br />
République tchèque 273 2,3 % 263 3,9 % 3,9 % 289 - 5,5 % - 5,1 %<br />
Slovaquie 16 0,1 % 16 0,0 % 0,0 % 18 - 9,0 % - 9,0 %<br />
<strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale 1126 9,6 % 1141 - 1,3 % - 0,1 % 1250 - 9,9 % - 7,0 %<br />
ToTAL CENTRES CommERCIAux 10481 89,0 % 10231 2,4 % - 0,1 % 10718 - 2,2 % - 6,6 %<br />
ToTAL CommERCES 521 4,4 % 517 0,9 % - 2,4 % 540 - 3,5 % - 10,6 %<br />
ToTAL BuREAux 778 6,6 % 928 - 16,2 % - 1,0 % 1069 - 27,2 % - 11,6 %<br />
ToTAL PATRImoINE 11780 100,0 % 11675 0,9 % - 0,2 % 12327 - 4,4 % - 7,3 %<br />
<strong>en</strong> millions d’euros<br />
(1) Pour la Scandinavie, les variations s’<strong>en</strong>t<strong>en</strong><strong>de</strong>nt à périmètre et change constants.<br />
2.1. C<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux<br />
• La valeur du portefeuille <strong>de</strong> c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux s’élève à 13353 millions<br />
d’euros (10481 millions d’euros <strong>en</strong> part du groupe), <strong>en</strong> augm<strong>en</strong>tation<br />
<strong>de</strong> 507 millions d’euros par rapport au 30 juin 2009 (+ 4,0 %). Sur<br />
douze mois, le portefeuille <strong>en</strong>registre une progression <strong>de</strong> 278 millions<br />
d’euros par rapport au 31 décembre 2008 (+ 2,1 %).<br />
– 50 équipem<strong>en</strong>ts et projets ont une valeur unitaire supérieure à 75 millions<br />
d’euros et représ<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t 57,5 % <strong>de</strong> la valeur estimée <strong>de</strong> ce portefeuille;<br />
110 ont une valeur unitaire <strong>com</strong>prise <strong>en</strong>tre 15 et 75 millions<br />
d’euros (30,8 %); 114 ont une valeur unitaire inférieure à 15 millions<br />
d’euros (11,7 %).<br />
– À périmètre et change constants, la valeur « droits <strong>com</strong>pris » <strong>de</strong>s<br />
c<strong>en</strong>tres <strong>com</strong>merciaux augm<strong>en</strong>te <strong>de</strong> 0,3 % sur six mois.L’évolution provi<strong>en</strong>t<br />
ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t d’une hausse <strong>de</strong>s rev<strong>en</strong>us, les taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t<br />
s’étant stabilisés sur le second semestre 2009. Sur un an, la<br />
baisse <strong>de</strong> - 6,6 % résulte à hauteur <strong>de</strong> - 8,9 % d’une hausse <strong>de</strong>s taux<br />
<strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t, <strong>en</strong> partie neutralisée par une augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong>s rev<strong>en</strong>us<br />
(+ 2,3 %).<br />
– La croissance externe participe à la progression du patrimoine à périmètre<br />
courant à hauteur <strong>de</strong> 938 millions d’euros.La variation provi<strong>en</strong>t<br />
notamm<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s développem<strong>en</strong>ts et acquisitions <strong>en</strong> France (+ 278 millions<br />
d’euros),<strong>de</strong>s acquisitions et d’un changem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> mo<strong>de</strong> <strong>de</strong> consolidation<br />
<strong>en</strong> Italie (+ 214 millions d’euros),<strong>de</strong>s développem<strong>en</strong>ts et d’effets<br />
significatifs <strong>de</strong> change <strong>en</strong> Scandinavie (+ 492 millions d’euros).<br />
– Les variations significatives concern<strong>en</strong>t:<br />
• <strong>en</strong> Suè<strong>de</strong>, les ext<strong>en</strong>sions <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres Soll<strong>en</strong>tuna et Hageby;<br />
• <strong>en</strong> France, l’achèvem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s ext<strong>en</strong>sions <strong>de</strong> Toulouse Blagnac et <strong>de</strong><br />
Toulouse Saint-Or<strong>en</strong>s,l’ouverture du c<strong>en</strong>tre Odysseum à Montpellier<br />
et l’effet <strong>de</strong> la valorisation <strong>de</strong>s projets Aubervilliers et Gare Saint-<br />
Lazare auparavant repris pour leur prix <strong>de</strong> revi<strong>en</strong>t;<br />
• <strong>en</strong> Italie,l’acquisition du c<strong>en</strong>tre <strong>de</strong> Vittuone et d’une quote-part supplém<strong>en</strong>taire<br />
<strong>de</strong> 21,3 % au capital d’IGC.<br />
– La progression <strong>de</strong> la valeur du patrimoine intègre égalem<strong>en</strong>t l’effet <strong>de</strong>s<br />
cessions <strong>de</strong>s c<strong>en</strong>tres Marché Saint-Germain,Tours Galerie Nationale,<br />
Le Mans C<strong>en</strong>tre Sud,et Puget-sur-Arg<strong>en</strong>s <strong>en</strong> France (- 85 millions d’euros)<br />
et celui <strong>de</strong> la dépréciation du projet Corvin Atrium à Budapest<br />
(Hongrie).<br />
• Évolution du taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t (hors droits) du portefeuille C<strong>en</strong>tres<br />
<strong>com</strong>merciaux<br />
– Le taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t moy<strong>en</strong> « hors droits » du portefeuille reste stable<br />
par rapport au 30 juin 2009. Il s’établit à 6,7 % sur la base <strong>de</strong>s expertises,soit<br />
une hausse <strong>de</strong> 50 points <strong>de</strong> base par rapport au 31 décembre<br />
2008 (6,2 %).<br />
5,9 %<br />
6,4 %<br />
6,4 %<br />
France/<br />
Belgique<br />
7,7 % 7,7 %<br />
7,6 % 7,7 %<br />
6,7 %<br />
7,1 %<br />
6,3 % 6,4 % 6,7 %<br />
6,3 %<br />
6,8 %<br />
Scandinavie Italie/<br />
Grèce<br />
31/12/2008 30/06/2009 31/12/2009<br />
Ibérie <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale<br />
31/12/2009 :<br />
6,7 %<br />
30/06/2009 :<br />
6,7 %<br />
31/12/2008 :<br />
6,2 %
96<br />
97<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
2.2. Commerces<br />
• La valeur du portefeuille Commerces s’élève à 619,4 millions d’euros<br />
(521,0 millions d’euros <strong>en</strong> part du groupe), soit une hausse <strong>de</strong> 0,9 % sur<br />
six mois (- 3,5 % sur douze mois).<br />
– À périmètre constant,la valeur « droits <strong>com</strong>pris » <strong>de</strong>s actifs du portefeuille<br />
Commerces diminue <strong>de</strong> 2,4 % (- 14,2 millions d’euros) sur six<br />
mois (- 10,6 % sur douze mois),dont - 0,4 % résultant <strong>de</strong> la hausse <strong>de</strong>s<br />
taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t et - 2,0 % prov<strong>en</strong>ant <strong>de</strong> la baisse <strong>de</strong>s rev<strong>en</strong>us.<br />
– La croissance externe participe à hauteur <strong>de</strong> 19,5 millions d’euros<br />
à l’augm<strong>en</strong>tation du patrimoine. À périmètre courant, la progression<br />
intègre notamm<strong>en</strong>t l’acquisition <strong>en</strong> 2009 d’actifs Vivarte et Buffalo<br />
Grill, et la cession du magasin Truffaut à Paris.<br />
– Le taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t moy<strong>en</strong> « hors droits » du portefeuille s’établit<br />
à 7,5 % au 31 décembre 2009,contre 6,7 % au 31 décembre 2008,soit<br />
une progression <strong>de</strong> 80 points <strong>de</strong> base (7,5 % au 30 juin 2009).<br />
2.3. Bureaux<br />
• La valeur du portefeuille Bureaux s’élève à 777,8 millions d’euros.<br />
– 4 actifs ont une valeur unitaire estimée supérieure à 75 millions d’euros<br />
et représ<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t 49,3 % du total <strong>de</strong>s valeurs estimées <strong>de</strong> ce secteur;<br />
1 a une valeur <strong>com</strong>prise <strong>en</strong>tre 50 et 75 millions d’euros et représ<strong>en</strong>te<br />
9,4 % du portefeuille;11 ont une valeur unitaire inférieure à 50 millions<br />
d’euros.<br />
– À périmètre constant, la valorisation <strong>de</strong>s actifs <strong>en</strong> part totale baisse<br />
<strong>de</strong> 1,0 % sur six mois (- 11,6 % sur douze mois),dont - 0,1 % prov<strong>en</strong>ant<br />
<strong>de</strong> la hausse <strong>de</strong>s taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t et - 0,9 % résultant <strong>de</strong> la baisse<br />
<strong>de</strong>s rev<strong>en</strong>us.<br />
– À périmètre courant, la variation est <strong>de</strong> - 16,2 % sur six mois (- 27,2 %<br />
sur douze mois). La baisse ti<strong>en</strong>t <strong>com</strong>pte <strong>de</strong>s cessions <strong>de</strong>s immeubles<br />
23/25 Kléber et 18/20 La Pérouse (Paris 16 e) réalisées au second<br />
semestre 2009.<br />
– Le taux <strong>de</strong> r<strong>en</strong><strong>de</strong>m<strong>en</strong>t « hors droits » du portefeuille s’établit à 7,1 %,<br />
<strong>en</strong> baisse <strong>de</strong> 20 points <strong>de</strong> base par rapport au 30 juin 2009 (7,3 %) et<br />
<strong>en</strong> hausse <strong>de</strong> 80 points <strong>de</strong> base par rapport au 31 décembre 2008<br />
(6,3 %).<br />
II. ANR par action (droits <strong>com</strong>pris) :<br />
stable sur six mois, - 14,1 % sur un an<br />
• Sur la base <strong>de</strong>s évaluations « droits <strong>com</strong>pris »,l’actif net réévalué après<br />
fiscalité lat<strong>en</strong>te et remise <strong>en</strong> valeur <strong>de</strong> marché <strong>de</strong> l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t et <strong>de</strong>s<br />
instrum<strong>en</strong>ts financiers s’élève à 28,7 euros par action,contre 28,6 euros<br />
au 30 juin 2009 et 33,3 euros au 31 décembre 2008,soit une stabilité sur<br />
six mois (+ 0,1 %) et une baisse <strong>de</strong> 14,1 % sur douze mois.<br />
– Cette baisse <strong>de</strong> 4,6 euros par action sur un an provi<strong>en</strong>t à raison<br />
<strong>de</strong> - 4,3 euros <strong>de</strong> la perte <strong>de</strong> valeur sur le portefeuille et à raison <strong>de</strong> -<br />
1,7 euro <strong>de</strong> l’effet <strong>de</strong> la baisse <strong>de</strong>s taux d’intérêt et <strong>de</strong>s spreads sur la<br />
valeur <strong>de</strong>s instrum<strong>en</strong>ts financiers;le sol<strong>de</strong> correspond au résultat <strong>de</strong><br />
la pério<strong>de</strong>, partiellem<strong>en</strong>t <strong>com</strong>p<strong>en</strong>sé par <strong>de</strong>s effets <strong>de</strong> change.<br />
• L’actif net <strong>de</strong> liquidation (EPRA Triple NAV (1)) s’élève à 26,8 euros par<br />
action, contre 26,8 euros au 30 juin 2009 et 31,3 euros au 31 décembre<br />
2008.<br />
31/12/2009 30/06/2009 31/12/2008 Variation sur six mois Variation sur douze mois<br />
Capitaux propres consolidés (part du groupe) 2269 2074 2159 195 9,4 % 110 5,1 %<br />
Effet <strong>de</strong>s options dilutives – – –<br />
Plus-value lat<strong>en</strong>te sur patrimoine (droits <strong>com</strong>pris) 2724 2822 3424 - 98 - 3,5 % - 699 - 20,4 %<br />
Droits et frais <strong>de</strong> cession effectifs - 330 - 320 - 368<br />
Impôts effectifs sur plus-values lat<strong>en</strong>tes - 118 - 139 - 173<br />
Retraitem<strong>en</strong>t impôts différés immeubles au bilan 258 260 278 - 2 - 0,8 % - 21 - 7,5 %<br />
Juste valeur <strong>de</strong> la <strong>de</strong>tte à taux fixe - 1 84 252 - 85 - 101,7 % - 253 - 100,6 %<br />
Actif net <strong>de</strong> liquidation (EPRA triple NAV) 4802 4780 5572 22 0,5 % - 770 - 13,8 %<br />
Droits et frais <strong>de</strong> cession effectifs 330 320 368<br />
Actif net réévalué droits <strong>com</strong>pris 5131 5100 5940 31 0,6 % - 809 - 13,6 %<br />
Nombre d’actions fin <strong>de</strong> pério<strong>de</strong> (après effet dilutif) 179091237 178211208 178193111<br />
Par action (euros)<br />
Actif net <strong>de</strong> liquidation EPRA par action 26,8 26,8 31,3 0 0,0 % - 4 - 14,3 %<br />
Actif net réévalué droits <strong>com</strong>pris par action<br />
<strong>en</strong> millions d’euros<br />
Nombre d’actions 2008 ajusté suite au paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong> actions le 15 mai 2009.<br />
28,7 28,6 33,3 0 0,1 % - 5 - 14,1 %<br />
(1) Actif net réévalué « hors droits » après fiscalité lat<strong>en</strong>te<br />
et mise <strong>en</strong> valeur <strong>de</strong> marché <strong>de</strong> l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t et <strong>de</strong>s instrum<strong>en</strong>ts financiers.
H. Politique financière<br />
I. Ressources financières<br />
1. Évolution <strong>de</strong> l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t net<br />
• L’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t net consolidé <strong>de</strong> Klépierre au 31 décembre 2009 s’élève<br />
à 7279 millions d’euros, contre 7083 millions d’euros au 31 décembre<br />
2008 (+ 196 millions d’euros).<br />
• Hors effet <strong>de</strong> change,l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t net s’inscrit <strong>en</strong> baisse <strong>de</strong> 2 millions<br />
d’euros:<br />
– les principaux besoins <strong>de</strong> financem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> l’exercice ont été générés<br />
par les investissem<strong>en</strong>ts (623 millions d’euros),ainsi que par la mise <strong>en</strong><br />
paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> à distribuer au titre <strong>de</strong> l’année 2008, soit<br />
203 millions d’euros;<br />
– les ressources ont été réparties <strong>en</strong>tre l’augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong> capital consécutive<br />
à la proposition <strong>de</strong> paiem<strong>en</strong>t du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> <strong>en</strong> actions (175,4 millions<br />
d’euros),les cessions (384 millions d’euros),le cash-flow libre <strong>de</strong><br />
l’exercice et la participation <strong>en</strong> fonds propres <strong>de</strong>s part<strong>en</strong>aires dans les<br />
opérations <strong>de</strong> développem<strong>en</strong>t;<br />
– la conversion <strong>en</strong> euros <strong>de</strong> l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t net <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm génère<br />
un effet <strong>de</strong> change qui contribue à hauteur <strong>de</strong> 198 millions d’euros à<br />
l’augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong> l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t net consolidé.Il traduit l’appréciation<br />
<strong>de</strong>s <strong>de</strong>vises scandinaves contre l’euro – appréciation qui a égalem<strong>en</strong>t<br />
pour effet d’augm<strong>en</strong>ter la valeur <strong>en</strong> euros <strong>de</strong>s actifs <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm.<br />
2. Ressources disponibles<br />
• Plusieurs opérations <strong>de</strong> financem<strong>en</strong>t ont permis <strong>de</strong> r<strong>en</strong>forcer la liquidité<br />
du Groupe <strong>en</strong> 2009.<br />
– En particulier, Klépierre a conclu <strong>en</strong> juin 2009 avec ses part<strong>en</strong>aires<br />
bancaires <strong>de</strong>s accords portant:<br />
• d’une part, sur l’allégem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s cov<strong>en</strong>ants <strong>de</strong> son crédit syndiqué<br />
d’échéance septembre 2014 (1000 millions d’euros);<br />
• d’autre part, sur le refinancem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s crédits syndiqués dont les<br />
échéances étai<strong>en</strong>t les plus proches (750 millions d’euros <strong>en</strong><br />
juin 2011, 1500 millions d’euros <strong>en</strong> janvier 2013);pour ce faire, une<br />
nouvelle ligne <strong>de</strong> 2,4 milliards d’euros (dont 300 millions d’euros <strong>de</strong><br />
ligne <strong>de</strong> back up) a été mise <strong>en</strong> place le 29 juin 2009 auprès <strong>de</strong> BNP<br />
Paribas. D’une durée moy<strong>en</strong>ne <strong>de</strong> 4,4 ans, cette nouvelle ligne procure<br />
<strong>en</strong> outre à Klépierre 150 millions d’euros <strong>de</strong> ressources financières<br />
supplém<strong>en</strong>taires.<br />
– En parallèle, plusieurs emprunts ont été levés par <strong>de</strong>s filiales du<br />
Groupe:<br />
• <strong>en</strong> France,Le Havre Vauban et Le Havre Lafayette,dét<strong>en</strong>ues à 50 %,<br />
ont levé au total 48,8 millions d’euros à 5,5 ans sous forme<br />
hypothécaire;<br />
• <strong>en</strong> Scandinavie, Ste<strong>en</strong> & Strøm a mis <strong>en</strong> place <strong>de</strong> nouveaux crédits<br />
hypothécaires pour un total <strong>de</strong> 226 millions d’euros (dont 714 millions<br />
<strong>de</strong> couronnes norvégi<strong>en</strong>nes, 437 millions <strong>de</strong> couronnes suédoises<br />
et 97,5 millions <strong>de</strong> couronnes danoises),afin <strong>de</strong> couvrir divers<br />
besoins <strong>de</strong> refinancem<strong>en</strong>t et <strong>de</strong> financer le programme d’investissem<strong>en</strong>t.<br />
En fin d’année, Ste<strong>en</strong> & Strøm a égalem<strong>en</strong>t négocié une<br />
nouvelle ligne <strong>de</strong> 300 millions <strong>de</strong> couronnes danoises <strong>en</strong>tièrem<strong>en</strong>t<br />
disponible fin 2009.<br />
• Au 31 décembre 2009, le Groupe dispose <strong>de</strong> 875 millions d’euros <strong>de</strong><br />
lignes <strong>de</strong> crédit non utilisées,dont 72 millions d’euros au niveau <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong><br />
& Strøm.<br />
3. Structure et durée <strong>de</strong> la <strong>de</strong>tte<br />
• L’opération <strong>de</strong> refinancem<strong>en</strong>t réalisée <strong>en</strong> juin a augm<strong>en</strong>té la part <strong>de</strong>s<br />
bilatéraux bancaires dans l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t du Groupe, qui reste toutefois<br />
diversifié <strong>en</strong> termes <strong>de</strong> types <strong>de</strong> ressources. BNP Paribas représ<strong>en</strong>te<br />
46,2 % <strong>de</strong>s financem<strong>en</strong>ts du Groupe au 31 décembre 2009 (<strong>en</strong> montant<br />
autorisé). La répartition par <strong>de</strong>vise reste cohér<strong>en</strong>te avec la répartition<br />
géographique du portefeuille d’actifs du Groupe.<br />
Répartition <strong>de</strong>s financem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> Klépierre – par type <strong>de</strong> ressources<br />
(Utilisations)<br />
Crédits-baux<br />
4 %<br />
Crédits hypothécaires<br />
30 %<br />
Bilatéraux bancaires<br />
38 %<br />
Répartition <strong>de</strong>s financem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> Klépierre – par <strong>de</strong>vise<br />
(Utilisations)<br />
DKK<br />
9 %<br />
SEK<br />
6 %<br />
NOK<br />
13 %<br />
Crédits syndiqués<br />
5 %<br />
Billets <strong>de</strong> trésorerie<br />
5 %<br />
Marché obligataire<br />
18 %<br />
EUR<br />
72 %<br />
• Au 31 décembre 2009,la durée moy<strong>en</strong>ne <strong>de</strong> la <strong>de</strong>tte du Groupe est <strong>de</strong> six<br />
ans.La prochaine échéance <strong>de</strong> financem<strong>en</strong>t significative pour Klépierre<br />
<strong>de</strong>meure au second semestre 2011;elle a été réduite <strong>de</strong> manière significative<br />
grâce aux opérations <strong>de</strong> juin 2009.<br />
1 400<br />
1 200<br />
1 000<br />
800<br />
600<br />
400<br />
200<br />
0<br />
2010<br />
Échéancier <strong>de</strong>s <strong>de</strong>ttes du groupe Klépierre<br />
(Autorisations)<br />
2011<br />
2012<br />
2013<br />
2014<br />
2015<br />
Klépierre (EUR) Ste<strong>en</strong> & Strøm<br />
2016<br />
2017<br />
2018 et<br />
au-<strong>de</strong>là
98<br />
99<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
4. R<strong>en</strong>forcem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s fonds propres<br />
• La proposition <strong>de</strong> paiem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> actions du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong> au titre <strong>de</strong> l’exercice<br />
2008 a largem<strong>en</strong>t ret<strong>en</strong>u l’intérêt <strong>de</strong>s actionnaires <strong>de</strong> Klépierre:86,4 %<br />
<strong>de</strong>s droits ayant été exercés <strong>en</strong> faveur d’un paiem<strong>en</strong>t <strong>en</strong> actions. Les<br />
fonds propres du Groupe ont ainsi été r<strong>en</strong>forcés <strong>de</strong> 175,4 millions d’euros<br />
le 15 mai 2009.<br />
• Pour mémoire,le prix <strong>de</strong> souscription avait été fixé à 11,13 euros,correspondant<br />
à 90 % <strong>de</strong> la moy<strong>en</strong>ne <strong>de</strong>s 20 cours <strong>de</strong> bourse précédant le<br />
9 avril, diminuée du montant du divi<strong>de</strong>n<strong>de</strong>.<br />
II. Couverture du risque <strong>de</strong> taux<br />
• Au 31 décembre 2009,après couverture,les <strong>de</strong>ttes à taux fixe représ<strong>en</strong>t<strong>en</strong>t<br />
76 % <strong>de</strong>s financem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> Klépierre (82 % <strong>de</strong> l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t <strong>en</strong><br />
euros et 60 % au niveau <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm). Compte t<strong>en</strong>u <strong>de</strong> la forte<br />
baisse <strong>de</strong>s taux tant sur le marché Euro que scandinave, Klépierre a<br />
cherché à limiter son coût <strong>de</strong> portage à court terme tout <strong>en</strong> <strong>com</strong>plétant<br />
son programme <strong>de</strong> couverture à moy<strong>en</strong> terme.Au cours <strong>de</strong> l’exercice,les<br />
opérations suivantes ont ainsi été réalisées:<br />
– annulation <strong>de</strong> 700 millions d’euros <strong>de</strong> swaps.Ces opérations permettront<br />
d’alléger le coût <strong>de</strong> portage du portefeuille <strong>de</strong> couverture sur les<br />
<strong>de</strong>ux prochains exercices;<br />
– souscription <strong>de</strong> 300 millions d’euros <strong>de</strong> swaps à départ décalé <strong>en</strong> 2011<br />
et 2012.Klépierre poursuivra <strong>en</strong> 2010 ce programme <strong>de</strong> r<strong>en</strong>forcem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong> sa couverture à moy<strong>en</strong> terme;<br />
– la forte baisse <strong>de</strong>s taux <strong>en</strong> Scandinavie sur le premier semestre a permis<br />
à Ste<strong>en</strong> & Strøm <strong>de</strong> souscrire plusieurs swaps à départ décalé pour<br />
un montant total <strong>de</strong> 700 millions <strong>de</strong> couronnes norvégi<strong>en</strong>nes (<strong>en</strong>viron<br />
84 millions d’euros).<br />
• Klépierre a profité <strong>de</strong> la dét<strong>en</strong>te <strong>de</strong>s taux d’intérêt observée <strong>en</strong> janvier<br />
2010 pour anticiper le r<strong>en</strong>ouvellem<strong>en</strong>t d’instrum<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> couverture<br />
<strong>de</strong> taux v<strong>en</strong>ant à échéance fin 2011.Elle a ainsi souscrit plusieurs swaps<br />
à départ décalé pour un montant notionnel total <strong>de</strong> 600 millions d’euros,<br />
une durée moy<strong>en</strong>ne <strong>de</strong> 6,1 ans (départ 22 décembre 2011) à un taux<br />
moy<strong>en</strong> <strong>de</strong> 3,54 %.<br />
• Ainsi, à fin janvier 2010, la durée moy<strong>en</strong>ne <strong>de</strong> la couverture du Groupe<br />
est <strong>de</strong> 4,5 ans, pour un taux fixe moy<strong>en</strong> <strong>de</strong> 3,7 % (hors marge <strong>de</strong> crédit).<br />
IV. Ratios financiers et notation financière<br />
• Au 31 décembre 2009, l’<strong>en</strong>semble <strong>de</strong>s ratios du Groupe reste conforme<br />
aux <strong>en</strong>gagem<strong>en</strong>ts applicables au titre <strong>de</strong> ses contrats <strong>de</strong> financem<strong>en</strong>t.<br />
6 000<br />
5 000<br />
4 000<br />
3 000<br />
2 000<br />
1 000<br />
Profil <strong>de</strong> couverture du risque <strong>de</strong> taux<br />
(Encours annuels moy<strong>en</strong>s <strong>de</strong> swaps et <strong>de</strong>ttes à taux fixe -<br />
millions d’euros)<br />
0<br />
3,7 % 3,8 % 3,9 % 3,9 % 3,9 % 3,8 % 3,6 %<br />
2010<br />
2011<br />
Échéancier au 31 janvier 2010<br />
2012<br />
III. Coût <strong>de</strong> la <strong>de</strong>tte<br />
2013<br />
2014<br />
2015<br />
2016<br />
Klépierre (EUR) Ste<strong>en</strong> & Strøm<br />
2017<br />
Taux fixe moy<strong>en</strong> <strong>de</strong> couverture (hors marge <strong>de</strong> crédit)<br />
2018<br />
• Le coût <strong>de</strong> la <strong>de</strong>tte <strong>de</strong> Klépierre constaté sur l’exercice – rapport <strong>de</strong>s frais<br />
financiers aux <strong>en</strong>cours moy<strong>en</strong>s <strong>de</strong> <strong>de</strong>ttes financières – s’établit à 4,45 %.<br />
– Par rapport à 2008 (4,4 %), on observe une hausse ess<strong>en</strong>tiellem<strong>en</strong>t<br />
liée à la hausse <strong>de</strong>s marges résultant <strong>de</strong> la r<strong>en</strong>égociation <strong>de</strong>s cov<strong>en</strong>ants<br />
<strong>de</strong>s crédits bancaires. La prise <strong>en</strong> <strong>com</strong>pte <strong>en</strong> année pleine <strong>de</strong><br />
Ste<strong>en</strong> & Strøm, dont le coût <strong>de</strong> la <strong>de</strong>tte est supérieur à celui <strong>de</strong><br />
Klépierre, contribue égalem<strong>en</strong>t à accroître légèrem<strong>en</strong>t le coût <strong>de</strong> la<br />
<strong>de</strong>tte du Groupe. Ces effets ont été partiellem<strong>en</strong>t <strong>com</strong>p<strong>en</strong>sés par le<br />
niveau extrêmem<strong>en</strong>t bas <strong>de</strong>s taux courts <strong>en</strong>traînant une réduction<br />
significative du coût <strong>de</strong> la <strong>de</strong>tte à taux variable (24 % <strong>de</strong> l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t<br />
du Groupe), notamm<strong>en</strong>t <strong>en</strong> Scandinavie.<br />
• Sur la base <strong>de</strong> la structure financière et <strong>de</strong>s taux au 31 décembre 2009,<br />
le coût <strong>de</strong> la <strong>de</strong>tte du Groupe augm<strong>en</strong>terait <strong>de</strong> 24 points <strong>de</strong> base <strong>en</strong> cas<br />
<strong>de</strong> hausse <strong>de</strong>s taux <strong>de</strong> 100 points <strong>de</strong> base, soit un impact négatif sur le<br />
coût <strong>de</strong> l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t d’<strong>en</strong>viron 17,7 millions d’euros.<br />
Financem<strong>en</strong>ts concernés Ratios/cov<strong>en</strong>ants Limite (1) 31 décembre 2008 31 décembre 2009<br />
Crédits syndiqués et<br />
bilatéraux Klépierre SA<br />
Emprunts obligataires<br />
<strong>de</strong> Klépierre SA<br />
En<strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t net/Valeur réévaluée du patrimoine (Loan to Value) ≤ 63 % (2) 47,9 % 49,3 %<br />
EBITDA/Frais financiers nets ≥ 1,9 (2) 2,9 2,6<br />
Dettes financières sécurisées/Valeur réévaluée du patrimoine ≤ 20 % 14 % 17 %<br />
Patrimoine réévalué part du groupe ≥ 6 Md€ 12,3 Md€ 11,8 Md€<br />
Ratio <strong>de</strong> la <strong>de</strong>tte financière <strong>de</strong>s filiales (hors Ste<strong>en</strong> & Strøm)<br />
sur la <strong>de</strong>tte financière brute totale<br />
≤ 30 % 13 % 9 %<br />
Pourc<strong>en</strong>tage <strong>de</strong>s <strong>de</strong>ttes adossées à <strong>de</strong>s actifs donnés<br />
<strong>en</strong> garantie à <strong>de</strong>s tiers sur l’actif net réévalué (3)<br />
≤ 50 % 24 % 29,1 %<br />
(1) Seuil du contrat <strong>de</strong> crédit le plus contraignant pour le Groupe.<br />
(2) Jusqu’<strong>en</strong> juin 2011 ; au-<strong>de</strong>là respectivem<strong>en</strong>t 60 % et 2 pour le LTV et ratio EBITDA/frais financiers nets.<br />
(3) Actif net réévalué droits <strong>com</strong>pris après fiscalité lat<strong>en</strong>te.<br />
• Environ 28 % <strong>de</strong> l’<strong>en</strong><strong>de</strong>ttem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> Ste<strong>en</strong> & Strøm est assorti d’un cov<strong>en</strong>ant<br />
financier portant sur la nécessité <strong>de</strong> maint<strong>en</strong>ir <strong>de</strong>s fonds propres<br />
représ<strong>en</strong>tant au minimum 20 % <strong>de</strong> l’actif réévalué. Au 31 décembre<br />
2009, ce ratio s’élevait à 27,1 %.<br />
• En février 2010, Standard & Poor’s a confirmé la notation BBB+/A2 <strong>de</strong><br />
Klépierre (notes à long terme et court terme respectivem<strong>en</strong>t) assortie<br />
d’une perspective stable.
I. Ressources humaines<br />
Un acteur incontournable <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> contin<strong>en</strong>tale<br />
Klépierre <strong>com</strong>pte 1519 salariés dans 12 pays d’<strong>Europe</strong>, dont 63 % travaill<strong>en</strong>t<br />
hors <strong>de</strong> France, et s’affiche <strong>com</strong>me un Groupe fortem<strong>en</strong>t féminin<br />
(55 % <strong>de</strong>s salariés),y <strong>com</strong>pris dans les fonctions d’<strong>en</strong>cadrem<strong>en</strong>t (42 % <strong>de</strong>s<br />
cadres sont <strong>de</strong>s femmes).<br />
L’évolution organique <strong>de</strong>s effectifs s’est considérablem<strong>en</strong>t ral<strong>en</strong>tie <strong>en</strong> 2009<br />
(+ 3 collaborateurs sur la totalité du Groupe <strong>en</strong>tre décembre 2008 et<br />
décembre 2009) pour s’adapter au contexte <strong>de</strong> crise qui a traversé l’<strong>Europe</strong><br />
au cours <strong>de</strong> l’année.Cette faible évolution d’<strong>en</strong>semble masque néanmoins<br />
un volant significatif d’<strong>en</strong>trées et <strong>de</strong> sorties (199 <strong>en</strong>trées <strong>en</strong> CDI ou CDD et<br />
196 sorties du Groupe),qui traduit <strong>de</strong>s contextes géographiques différ<strong>en</strong>ts:<br />
mobilité interne maint<strong>en</strong>ue à un rythme sout<strong>en</strong>u <strong>en</strong> France et r<strong>en</strong>forcée<br />
sur la zone Italie/Grèce afin d’adapter au mieux les postes aux besoins <strong>de</strong><br />
l’<strong>en</strong>treprise,et un marché du travail toujours actif <strong>en</strong> <strong>Europe</strong> c<strong>en</strong>trale.<br />
Au niveau europé<strong>en</strong>, bi<strong>en</strong> que moins sout<strong>en</strong>ue qu’<strong>en</strong> 2008, l’activité <strong>de</strong><br />
recrutem<strong>en</strong>t s’est poursuivie <strong>en</strong> 2009 avec 130 nouveaux collaborateurs<br />
<strong>en</strong> CDI et 69 <strong>en</strong> CDD. Parmi ces nouvelles recrues, 2,5 % sont <strong>de</strong>s travailleurs<br />
handicapés <strong>en</strong> CDI, 58 % sont <strong>de</strong>s femmes, 8,5 % ont plus <strong>de</strong><br />
45 ans, <strong>en</strong> totale cohér<strong>en</strong>ce avec l’implication <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>treprise sur les<br />
thématiques <strong>de</strong> diversité.<br />
Le recours àl’intérim <strong>de</strong>meure faible,avec un équival<strong>en</strong>t temps plein m<strong>en</strong>suel<br />
<strong>de</strong> 11,4 intérimaires <strong>en</strong> moy<strong>en</strong>ne <strong>en</strong> <strong>Europe</strong>,soit 0,7 % <strong>de</strong> l’effectif moy<strong>en</strong>.Le<br />
taux d’abs<strong>en</strong>téisme se limite à 2,1 % (retraité <strong>de</strong>s congés maternité).<br />
La gestion individuelle <strong>de</strong>s collaborateurs<br />
<strong>com</strong>me levier <strong>de</strong> motivation<br />
Les modules <strong>de</strong> l’université interne SégéCampus continu<strong>en</strong>t d’être assidûm<strong>en</strong>t<br />
fréqu<strong>en</strong>tés. Dédiée aux spécificités <strong>de</strong>s métiers <strong>de</strong> Klépierre,<br />
SégéCampus a réalisé <strong>en</strong> 2009 plus <strong>de</strong> 700 actions <strong>de</strong> formation. 19 ont<br />
concerné <strong>de</strong>s collaborateurs issus <strong>de</strong>s filiales hors <strong>de</strong> France,pour un total<br />
<strong>de</strong> 6 434 heures <strong>de</strong> formation. SégéCampus a élaboré 13 nouveaux<br />
modules <strong>de</strong> formation <strong>en</strong> 2009,dont une s<strong>en</strong>sibilisation au développem<strong>en</strong>t<br />
durable suivie par près <strong>de</strong> 55 % <strong>de</strong>s collaborateurs.Les formations transversales<br />
disp<strong>en</strong>sées <strong>en</strong> <strong>de</strong>hors <strong>de</strong> l’université interne concern<strong>en</strong>t pour<br />
l’ess<strong>en</strong>tiel la pratique <strong>de</strong>s langues, les évolutions juridiques, la maîtrise<br />
<strong>de</strong>s outils bureautiques et le managem<strong>en</strong>t.<br />
Avec plus <strong>de</strong> 550 <strong>en</strong>treti<strong>en</strong>s <strong>de</strong> carrière sur les <strong>de</strong>ux <strong>de</strong>rnières années, le<br />
managem<strong>en</strong>t <strong>de</strong> l’<strong>en</strong>treprise et la DRH poursuiv<strong>en</strong>t leur connaissance fine<br />
<strong>de</strong>s collaborateurs et s’attach<strong>en</strong>t à i<strong>de</strong>ntifier avec eux les possibilités d’évolution<br />
interne: c’est ainsi que 97 salariés ont changé <strong>de</strong> poste au cours <strong>de</strong><br />
l’année 2009. Un échange positif et constructif avec l’<strong>en</strong>semble <strong>de</strong>s managers,s’appuyant<br />
sur <strong>de</strong>s évaluations professionnelles,a contribué à un exam<strong>en</strong><br />
pertin<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s révisions salariales,au cours duquel 2,04 % <strong>de</strong>s salaires<br />
ont été distribués pour ré<strong>com</strong>p<strong>en</strong>ser les performances individuelles.À cela<br />
s’ajoute une partie variable pouvant atteindre 30 % du salaire annuel pour<br />
les collaborateurs dont la mission est à forte dominante <strong>com</strong>merciale.Plus<br />
<strong>de</strong> 160 salariés ont,<strong>en</strong> plus,pu bénéficier <strong>de</strong> stock-options Klépierre <strong>en</strong> 2009.<br />
Le rec<strong>en</strong>sem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s collaborateurs à pot<strong>en</strong>tiel a été réalisé dans tous les<br />
pays grâce à la mise à jour annuelle d’un plan <strong>de</strong> relève, et <strong>de</strong>s <strong>en</strong>treti<strong>en</strong>s<br />
individuels ont eu lieu lors <strong>de</strong>s visites dans les pays <strong>de</strong> la DRH Groupe. Le<br />
Comité <strong>de</strong> direction Klépierre-Ségécé suit égalem<strong>en</strong>t ces collaborateurs<br />
à pot<strong>en</strong>tiel lors <strong>de</strong>s revues salariales, <strong>de</strong>s plans <strong>de</strong> relève et <strong>de</strong>s Comités<br />
mobilité.<br />
La France est le seul pays qui dispose d’instances représ<strong>en</strong>tatives du personnel.Sur<br />
ce périmètre,Klépierre a signé un accord se concluant par une<br />
augm<strong>en</strong>tation générale <strong>de</strong>s salaires <strong>de</strong> 1,2 %. Cet accord <strong>com</strong>pr<strong>en</strong>d égalem<strong>en</strong>t<br />
la distribution d’une <strong>en</strong>veloppe visant à réduire les écarts salariaux<br />
<strong>en</strong>tre les hommes et les femmes. Cette mesure a concerné 11 personnes<br />
dans l’<strong>en</strong>treprise.<br />
Par ailleurs, les accords sociaux <strong>en</strong> place permett<strong>en</strong>t, outre le versem<strong>en</strong>t<br />
<strong>de</strong> la participation et <strong>de</strong> l’intéressem<strong>en</strong>t, <strong>de</strong> bénéficier d’abon<strong>de</strong>m<strong>en</strong>ts<br />
dans le cadre <strong>de</strong>s Plans d’Épargne: Épargne Entreprise, PERCO (Plan<br />
d’Épargne Retraite Collectif) et augm<strong>en</strong>tation <strong>de</strong> capital BNP Paribas.<br />
Un accord d’<strong>en</strong>treprise relatif à la gestion <strong>de</strong>s s<strong>en</strong>iors dans l’<strong>en</strong>treprise a<br />
égalem<strong>en</strong>t été signé,visant à anticiper les carrières <strong>de</strong>s collaborateurs les<br />
plus âgés dans l’<strong>en</strong>treprise et à leur adapter les dispositifs <strong>de</strong> formation,<br />
d’<strong>en</strong>treti<strong>en</strong>s individuels et <strong>de</strong> temps <strong>de</strong> travail.
100<br />
101<br />
Klépierre – Rapport <strong>de</strong> gestion<br />
J. Informations diverses<br />
I. Bilan du programme <strong>de</strong> rachat d’actions 2009<br />
(Établi <strong>en</strong> application <strong>de</strong> l’article L.225-211 du Co<strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>com</strong>merce)<br />
Sur l’<strong>en</strong>semble <strong>de</strong> l’année 2009,1507369 actions ont été rachetées au prix<br />
moy<strong>en</strong> <strong>de</strong> 21,46 euros par action et 2405525 actions ont été v<strong>en</strong>dues<br />
au prix moy<strong>en</strong> <strong>de</strong> 23,98 euros par action.Les frais <strong>de</strong> négociation affér<strong>en</strong>ts<br />
à ces transactions se sont élevés à 36088,27 euros.<br />
Animation<br />
boursière<br />
Plans <strong>de</strong> stock-options existants Stock-options<br />
Plan <strong>de</strong> 2006 Plan <strong>de</strong> 2007 Plan <strong>de</strong> 2009 futures<br />
Croissance<br />
externe<br />
Situation au 31 décembre 2008 259683 563093 423639 0 536686 1995978 3779079<br />
Affectation <strong>de</strong> plan <strong>de</strong> stock-options – – – 481000 - 481000 – –<br />
Ajustem<strong>en</strong>ts <strong>de</strong> plans <strong>de</strong> stock-options (1) – – - 3103 – 3103 – –<br />
Levées d’options au cours <strong>de</strong> l’exercice – – – – – – –<br />
Achats 1507369 – – – – – 1507369<br />
V<strong>en</strong>tes - 1573557 – – – – - 831968 - 2405525<br />
Situation au 31 décembre 2009 193495 563093 420536 481000 58789 1164010 2880923<br />
En pourc<strong>en</strong>tage du capital (181972159 actions) 0,11 % 0,31 % 0,23 % 0,26 % 0,03 % 0,64 % 1,58 %<br />
<strong>en</strong> nombre d’actions autodét<strong>en</strong>ues<br />
(1) Mise à jour du nombre <strong>de</strong> bénéficiaires <strong>en</strong> fonction <strong>de</strong>s départs.<br />
II. Délai moy<strong>en</strong> <strong>de</strong> paiem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s fournisseurs<br />
(données r<strong>en</strong>seignées <strong>en</strong> application <strong>de</strong> l’article<br />
L.441-6-1 du Co<strong>de</strong> <strong>de</strong> <strong>com</strong>merce)<br />
Le délai moy<strong>en</strong> <strong>de</strong> paiem<strong>en</strong>t <strong>de</strong>s fournisseurs par rapport à la date d’émission<br />
<strong>de</strong> la facture est d’<strong>en</strong>viron tr<strong>en</strong>te jours.La <s