selon les densités

eure.gouv.fr

selon les densités

La densité au pluriel

Prix du terrain brut/m2

1600,00

1400,00

1200,00

1000,00

800,00

600,00

400,00

200,00

Coûts de construction selon le type d'immeuble

Coûts de construction

HT/m ²hab

4 0 00

3 5 00

3 0 00

2 5 00

2 0 00

1 5 00

1 0 00

5 00

0,00

0,10 0,25 0,40 0,55 0,70 0,85 1,00 1,15 1,30 1,45 1,60 1,75 2,00

Densité optimale

0

1 2 3 4 5 6

https://sites.google.com/site/jccastel69/

Fourchettes de coûts

re le vé s pour la

construction se ule y

compris honoraire s

techniques.

J-C Castel

Septembre 2011


Coût de construction comparé par

logement selon le type d’opération*

*Pour des logements de même surface

Source J-C Castel

CERTU 2005


Coûts de construction selon le type d'immeuble

Coû ts d e co n structio n

HT /m ²ha b

4000

3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

1 2 3 4 5 6

F ou rch e tte s d e coûts

re le vé s p o ur la

co n stru ctio n se u le y

co m p ris h o n o ra ire s

te ch n iq ue s.

Evolution du coût

de construction

selon les densités*

*Coûs de construction seuls, y

compris honoraires techniques

1. Maison de

plain-pied + garage.

2. Maison

R+1, jumelée + garage.

3.Collectif R+2

à R+4 sans mitoyenneté,

sans sous-sol, garages

extérieurs.

4. Collectif

R+3 à R+4 sans

mitoyenneté, stationnement

en sous-sol.

5. Collectif

R+4 à R+8, murs mitoyens,

deux niveaux de sous-sol.

6.Collectif

parisien, R+4 à R+7, murs

mitoyens, plus de deux

niveaux de sous-sol.

Données ADEF.

Mise à jour 2009 A Bouteille,

Fiderim


Evolution du coût de

construction moyen (par m2)

selon les densités

Régression linéaire

Source A Bouteille

FIDERIM, 2008


Impact de la charge foncière

au m2 selon les densités

Fonction hyperbolique:

Cf = F/d

Source A Bouteille

FIDERIM, 2008


Densité

optimale

Prix de revient d’un logement

selon la densité*

*Pour une charge foncière

donnée

Source A Bouteille

FIDERIM, 2008


Prix de revient

par logement

150 000 €

145 000 €

140 000 €

135 000 €

130 000 €

125 000 €

120 000 €

115 000 €

110 000 €

105 000 €

100 000 €

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Lotiss sans travaux avec CMI moyen Lotiss avec travaux avec CMI moyen

Logement intermédiaire Petit Collectif

Exemple avec foncier brut à 30 eur/m2,

logements de 96m2, surface et prix standards

Nombre de logements dans la parcelle

Source JC Castel

CERTU, 2010


Indiv.

diffus

Lotisse-

-ment

Résultat du test

Courbe théorique

Maison en

bande

Coll.

R+2

Sans ss.

Coll

avec

1niv ss.

Coll

avec

2 niv ss.

Exemple avec foncier brut à 100 eur/m2

Source JC Castel

CERTU, 2011


Mode

constructif

Prix de revient construc amenagt foncier inclus

700 000 €

600 000 €

500 000 €

400 000 €

300 000 €

200 000 €

100 000 €

0 €

Individ

diffus

Lotis-

-sement

0,06 0,10 0,13 0,19 0,26 0,32 0,39 0,45 0,58 0,71 0,84 0,97 1,13 1,29 1,45 1,61 1,78

COS

Source JC Castel

Prix du m2 de terrain brut

CERTU, 2011

0 eur/m2 20 eur/m2 50 eur/m2 100 eur/m2 500 eur/m2

750 eur/m2 1250 eur/m2

Mais en

bande

Coll R+2

sans s-s

Courbes d’isoprix foncier

Coll

avec

1 s-sol

Coll

avec

2 s-sol

Optimum

constructeur


Le prix foncier est une fonction

parabolique du prix immobilier et de la

densité

F = f (d 2 )

Prix du terrain brut/m2

1600,00

1400,00

1200,00

1000,00

800,00

600,00

400,00

200,00

0,00

0,10 0,25 0,40 0,55 0,70 0,85 1,00 1,15 1,30 1,45 1,60 1,75 2,00

Densité optimale

Source JC Castel

CERTU, 2011


Prix de revient d’un logement de 90m2 selon la densité et le coût foncier

Pr = 113xT/COS + 90 ( 1589 x COS + 494)

C’est une fonction à deux variables (une surface)

Source L Jardinier

CERTU, 2011.


Zone de surdensification

forcée par rapport au

marché

Courbes d’isoprix immobilier

COS optimum

permettant d’offrir le

prix foncier maximum

Source L Jardinier

CERTU, 2011.


Taux de marge nette selon le type d’opération en fonction de la densité

Cas d’une commune rurale à habitat diffus

50,00%

40,00%

30,00%

20,00%

10,00%

0,00%

-10,00%

-20,00%

Source J-C Castel

CERTU 2010

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Lotiss sans travaux (hors maison) Lotiss avec travaux (hors maison)

Logement intermédiaire Petit Collectif

Foncier brut à 20 eur/m2

Logements 96m2 surface et prix

standard moyen pour les maisons

individuelles (données UMF)

Même surface de référence pour les

logements en groupé ou collectif

Nombre de logements


15,00%

10,00%

5,00%

0,00%

-5,00%

-10,00%

-15,00%

Source J-C Castel

CERTU 2010

Impact de la TVA à 5,5% sur la faisabilité des opérations

3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Logement intermédiaire 19,60% Logement intermédiaire 5,50%

Collectif 19,60% Collectif 5,50%

Foncier brut à 20 eur/m2

Logements 96m2 surface et prix

standard moyen pour les maisons

individuelles (données UMF)

Même surface de référence pour les

logements en groupé ou collectif


COS

8

7

6

5

4

3

2

1

0

A

C

Densité de marché et densité autorisée

e

B

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22

Distance au centre (km)

Zone A : Zone de demande de construction non satisfaite que les urbanistes essayent de

repousser vers la zone B.

Zone B : Zone de dépression dans laquelle les urbanis tes voudraient augmenter la densité.

Zone C : Zone de pression du marché bloquée par la réglementation.

e : Zone d’équilibre entre le marché et le règlement

cos marché cos règlement

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