COHABITATION RÉSIDENTIELLE ... - Ville de Gatineau

Mixité commerciale et résidentielle
Une revue des pratiques au Québec
Conférence sur la mixité urbaine
Mercredi le 29 novembre 2012
Ville de Gatineau
Service de l'urbanisme et du développement durable
1

COHABITATION RÉSIDENTIELLE,
COMMERCIALE ET SERVICES
Passé / Présent / Futur
Bâtiment / Ilôt/ Quartier
Clientèle / Marché / Potentiel
2

COEXISTENCE DE DIFFÉRENTS USAGES
Développement historique des villes en mode multi usages
• Bassin de vie (travail, résidence, loisir) représente le lieu
d’appartenance
L’industrialisation a fractionné les usages pour favoriser les
usages uniques
• Le quartier des affaires
• Le quartier industriel
• Le quartier des travailleurs (résidences)
Nouvelles formes de multi usages
• Flux et reflux de la banlieue
• Coût et durée des déplacements
• Gestion des transports
• Re-création de bassins de vie à une échelle différente
3

MULTI USE (MIXITÉ)
PROJET QUI FAIT APPEL À 2 USAGES OU PLUS
À L’INTÉRIEUR D’UN MÊME BÂTIMENT
OU DANS DIVERS IMMEUBLES AYANT UN
USAGE DIFFÉRENT SUR UN SITE DONNÉ

Rue Fleury/ Curotte
5

Boulevard Henri-Bourassa
6

Avenue Laurier / Brébeuf
7

Tim Horton - Sherbrooke
8

Le Mercier - Joliette
9

La Cafette - Joliette
10

Fleuriste - Joliette
11

SAQ – Saint-Hyacinthe
12

Saint-Hyacinthe
Rénovation Qc + Programme de rénovation des façades municipal
13

Rue Saint-Paul - Québec
14

Rue Saint-Paul - Québec
15

Quartier Mont-Saint-Hilaire
16

5320 - 5300 Saint-Laurent, Ville Sainte-Catherine
17

Novello, rue Jean-Talon
18

Rue Bleury
19

550 Sherbrooke Ouest
20

DÉVELOPPEMENT MXD
Densité + forte
Diversité + grande
Intégration fonctions
21

SYNERGIE SOUHAITABLE (USAGES)
Bureaux Résidentiel Commerce Culturel Hôtel / Loisirs
Bureaux 1 2 2
Résidentiel 2 1
Commerce 2 1 2
Culturel 2 1
Hôtel / Loisirs 1 2 1
Industrie
1 - Très forte synergie 2 - Forte synergie

UNE VARIÉTÉ D’USAGES MIXTES
Commerces de proximité et logement (2 à 3 étages)
Neighborhood commercial zoning
Édifices à logement multi étages et commerce
Urban residential/commercial
Services de proximité aux travailleurs (commerce et services)
Office convenience
Édifices à logement multi familial et bureaux Office/residential
Conversion de centre commercial Shopping mall conversion
Reconversion commerciale urbaine Retail district retrofit
Studio et industriel léger (loft artiste) Studio/light industrial
Hôtel / résidence
Stationnement et commerce de détail
23

BÉNÉFICES DES USAGES MIXTES
Plus grande variété d’unités résidentielles
Plus grande densité urbaine
Davantage d’unités abordables (plus petites superficies)
Élongation du cycle résidentiel
Réduction des distances : commerce, travail, résidence, services
Meilleur accès aux produits frais alimentaires
Développement plus compact, rentabilité des infrastructures
Développement d’un sens d’appartenance
Développement d’une identité urbaine
Augmentation des déplacements piétonniers
24

AVANTAGES MIXED-USED (MXD)
•Sources de revenus (3 ou +)
•Intégration physique / fonctionnelle
•Mixité socio-économique
•Plan d’ensemble cohérent
25

Canada
sans Québec 1
PROFIL SCHÉMATIQUE DES RÉSIDANTS DANS
LES IMMEUBLES APPARTEMENTS DE 4 ÉTAGES OU MOINS,
RESTE DU CANADA, ONTARIO ET VILLES CENTRES
Ontario Toronto Ottawa Calgary Edmonton Vancouver
% du parc résidentiel 12% 9% 9% 10% 13% 19% 25%
Taille du ménage
1 personne 51% 50% 42% 49% 53% 52% 49%
2 personnes 32% 30% 30% 34% 35% 32% 32%
3 personnes et plus 17% 20% 28% 17% 12% 16% 19%
Nb moyen 1.8 1.8 2.1 1.8 1.7 1.7 1.8
Mode d’occupation
Propriétaire 18% 13% 16% 13% 23% 13% 34%
(Condominiums) (13%) 2 (6%) (6%) (8%) (20%) (11%) (29%)
Locatif 82% 87% 84% 87% 77% 87% 66%
1 À l’extérieur du Québec, la grande majorité des immeubles appartements de moins cinq (5) étages comprennent des locaux à vocation commerciale
au rez-de-chaussée. Les comparaisons ont donc été établies sur cette prémisse et le Québec a donc été exclu des calculs.
2 Ratio occupé par les condominiums-appartements.
Source : Recensement 2006, Statistique Canada.
26

SUCCÈS MULTI / MXD
≠ juste bon design (aménagement)
Ligne de produits adaptée site – marché
Partenariat public – privé (par rapport silo)
Expertise – expérience industrie Nouvelles façons de concevoir, de
financer et de construire des projets complexes
27

Les bâtiments et leurs occupants
1. À savoir la proportion (en %) des ménages
d’une classe d’âge donnée qui habitent
règle générale dans ce genre de bâtiment.
2. À savoir la part (en %) que chaque classe
d’âge occupe dans cette catégorie de
bâtiments spécifique.
Source: Estimations de Pierre Bélanger
économiste à partir des données disponibles sur
le mode de consommation résidentielle
habituel des ménages québécois.
28

MIXED-USE
Études de marché
Trouver bon mixte
Taille et timing
Capacités de livrer
29

Place Valois, vue de la Place
30

Place Valois, rue Ontario
31

Place Valois, coulée verte
32

GARE TRAIN DE BANLIEUE
• Équipement recherché (Ville > promoteur)
• Outil densité / mixité / redéveloppement
• Facteur attraction ↔ panacée étalement
33

LES COURANTS PORTEURS
Investissements publics en hausse
Changements démographiques
Nouveaux besoins ménages
Relocalisation E et POP
34

Cycle de vie résidentielle
et évolution des besoins en habitation
Les groupes d’âge Les intérêts résidentiels
Les 20 ans (160 788) Entrée « autonome » sur le marché de
l’habitation.
Les 30 ans (289 842) L’âge où l’on devient habituellement
propriétaire… ou qu’on demeure locataire
Les 40 ans (327 385) L’âge où l’on commence à s’assagir et où
l’épargne prend graduellement le dessus sur
les « dépenses »
Les 50 ans (320 979) Le sommet de la courbe des revenus et de la
réussite sociale…où on cherche à profiter du
temps qui passe.
Les 60 ans (238 399) L’âge de la retraite approche à grands pas. Le
nouveau style de vie qui pointe à l’horizon
s’accompagne assez souvent, d’une nouvelle
façon d’habiter.
Les 70 ans (154 109) Les effets de l’âge commencent à se faire
sentir… de plus en plus cruellement. Le mode
de vie et les besoins de logement se
Les 80 ans
et plus
Ménages totaux
(1 590 862)
transforment.
(93 417) L’autonomie des personnes est de plus en plus
faible et les soins « personnels » prennent le
dessus sur la consommation résidentielle.
L’hébergement « spécialisé » est en hausse
continue.
Les besoins et attentes résidentielles
* Nombre de ménages estimé en 2011 pour l’ensemble de la CMM par les
projections démographiques provinciales de l’Institut de la statistique du Québec
Source : Matrice générale de la demande résidentielle, Pierre Bélanger, économiste
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
Évolution du nombre de ménages
20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 70-79 80+
2011 2016 2021 2026 2031
35

TOD : LES FREINS MAJEURS
•Préservation intimité + unifamiliale
•Relation ambiguë avec voiture (oui mais)
•Liberté de choisir ($, cycle de vie…)
Compromis et changement mentalité
36

TOD ET ACHETEURS POTENTIELS
Concept de projet
attirant, novateur, porteur
freins ± majeurs, compromis
Métro, train banlieue ou autobus
Clientèles potentielles – réelles
37

TRANSPORT ET URBANISME : MARIAGE DE RAISON
•Personne seule > Familles
•20- 34 ans et 55 ans ou plus
•Bas et hauts revenus (=)
•Locataires > Propriétaires
•Automobile (1.1 VS 1.6)
38

TRANSIT VILLAGES / SUB-CITIES
Seul(e) et couples sans enfant
20 – 39 ans et 55 ans ou plus
1/4 à 1/3 croissance ménages 2031
39

PROJETS TOD
Projet comme les autres
Partenariat public – privé
Complexité (planification / $)
Absorption / + value future
40

LE RÔLE DES VILLES
Les outils en place (lesquels, usages…)
Partenariat public-privé (Début ↔ Fin)
Acceptabilité sociale et économique
41