ACAIQ magazine 6/1 - oaciq

oaciq.com

ACAIQ magazine 6/1 - oaciq

La revue des professionnels du courtage immobilier

Succession

et formulaires obligatoires

Volume 6 • numéro 1 • mars 1999

Dossier PYRITE

Les obligations • Deux clauses types

Assemblée générale annuelle

Avis de convocation • Résolutions

Deux ateliers de formation

À L’INTÉRIEUR

Rapport

annuel 1998


Visite libre

Publications et formulaires

Toute une série de documents spécialisés

dans le domaine du courtage immobilier

sont maintenant accessibles à la

section Publications et formulaires

du site Web de l’Association.

Autres sites

La section Autres sites a été conçue afin de

permettre aux usagers du site de l’Association de

trouver des liens directs avec les sites des associations

immobilières, des courtiers et agents immobiliers

exerçant au Québec, etc.

Certification

La section certification présente l’ensemble

des fonctions de l’Association relatives aux certificats :

établissement et maintien des dossiers des membres,

émission, renouvellement, suspension et

reprise d’effet des certificats, etc.

http://www.acaiq.com


Sommaire

Éditeur

Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec

En couverture

Membres

du conseil d’administration

Président élu

François Léger

Administrateurs élus

Robert Aubin

Serge Brousseau

Yvon Cousineau

Raymond Desbiens

David Farber

Pierre Paradis

Paul Robert

Nicholas Stephens

Administrateurs nommés par le gouvernement

Jean Mathieu

Madeleine Plamondon

Directeur général

Robert Nadeau

Secrétaire

Claude Barsalou

Rédaction

Directeur des communications

Claude Lafrenière

Secrétaire à la rédaction

Véronique Parret

Rédacteur – réviseur

Patrick Martinet

Conception graphique

Michel St-Pierre

Richard Lavigne

Impression

Gerry Finn Graphiques

Publicité

Véronique Parret

(514) 392-4800

Revue d’information publiée quatre fois par année

et destinée aux membres de l’Association.

La reproduction des articles, photos ou illustrations

est autorisée en autant que soit indiquée la source.

La rédaction se réserve le droit de modifier

les articles qui lui sont soumis.

ACAIQ – 500, boul. René-Lévesque Ouest

bureau 700, Montréal (Québec) H2Z 1W7

Téléphone : (514) 392-4800 ou 1 800 440-5110

Télécopieur : (514) 392-4801

info@acaiq.com

Poste-publications

Nº de la convention : 1454137

Dépôt légal :

Bibliothèque nationale du Québec

Bibliothèque nationale du Canada

ISSN 1198-8541

Assemblée générale

4 Avis de convocation

15 Rapport annuel 1998

51 Résolution : Règles de régie interne

52 Résolutions proposées par des membres de l’Association

Éditorial

7 Rendez-vous à Québec

Coup d’œil sur l’ACAIQ

8 Pyrite : les obligations des courtiers et agents immobiliers

11 Pyrite : deux clauses types

56 L’ACAIQ en pleine campagne publicitaire

L’ACAIQ vient de lancer une campagne de publicité visant à se

faire connaître du public québécois et à promouvoir le rôle des

courtiers et agents immobiliers.

Affaires juridiques

74 L’utilisation des formulaires obligatoires dans le cadre

d’une succession

Que vous soyez agent inscripteur ou agent collaborateur,

il arrive que vous deviez exercer votre profession dans le cadre

de l’exécution d’une succession. Qu’en est-il alors de l’utilisation

des formulaires obligatoires ?

Discipline

58 Jugements en bref

69 Avis légaux

English version

The English version of the ACAIQ Magazine is being published separately and mailed

to members having requested to receive their correspondance in English.

Rapport

annuel 1998

page 15

ACAIQ Magazine | mars 1999 3


À TOUS LES MEMBRES EN RÈGLE DE L’ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

Avis de convocation

Assemblée générale spéciale 1999

Le jeudi 22 avril 1999, à 13 h 30, au Centre des congrès de Québec – Salle 200-A

900, boul. René-Lévesque Est, 2 e étage, à Québec

Inscription : Foyer (niveau 2)


Ordre du jour

1. Adoption des modifications aux règles

1.1. Règles de régie interne N º 1 (voir annexe)

2. Levée de l’assemblée

Claude Barsalou

Secrétaire

Note : En vertu de l’article 3.5.3 des Règles de régie interne de l’ACAIQ, tout membre doit démontrer, en se présentant à

l’assemblée, qu’il est membre en règle de l’Association. Le membre doit produire son certificat, sous peine de se voir refuser l’accès

à l’assemblée. Dans l’éventualité où le membre n’a pas son certificat en main, l’Association acceptera les pièces d’identité suivantes

pour l’identifier au moment de l’inscription, soit son permis de conduire ou sa carte d’assurance maladie.

CENTRE

DES CONGRÈS

DE QUÉBEC

Niveau 2

Salle 200-A

4 ACAIQ Magazine | mars 1999


À TOUS LES MEMBRES EN RÈGLE DE L’ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

Avis de convocation

Assemblée générale annuelle 1999

Le jeudi 22 avril 1999, à 14 h, au Centre des congrès de Québec – Salle 200-A

900, boul. René-Lévesque Est, 2 e étage, à Québec

Inscription : Foyer (niveau 2)


Ordre du jour

1. Ouverture de la réunion et constatation du quorum

2. Adoption du procès-verbal

2.1. Assemblée générale annuelle tenue le 23 avril 1998

3. Questions relevant du procès-verbal

3.1. Accès au bottin des membres par la Fédération des

chambres immobilières du Québec et les chambres immobilières

3.2. Résolution portant sur les moyens d’assurer la protection du public

4. Présentation du rapport annuel

4.1. Rapport du président du conseil, M. François Léger

4.2. Rapport du directeur général, M e Robert Nadeau

4.3. Rapport du syndic, M. François Pigeon

4.4. Rapport du président du comité d’inspection professionnelle, M. Jocelyn Gagné

4.5. Rapport du président du comité de discipline, M e André Desgagné

4.6. Rapport du trésorier du conseil, M. David Farber

4.7. Rapport des vérificateurs, Samson, Bélair, Deloitte & Touche

5. Nomination des vérificateurs pour l’exercice financier 1999

6. Résolutions proposées par les membres au 31 décembre 1998 en vertu de l’article 3.6

des Règles de régie interne de l’ACAIQ (voir annexes)

7. Questions diverses

8. Levée de l’assemblée

Voir

les

LE

ET

pages

LES

15

à

49

et

RAPPORT ANNUEL

51

R ÉS O L U TIO N S

à

55

Claude Barsalou

Secrétaire

Note : En vertu de l’article 3.5.3 des Règles de régie interne de l’ACAIQ, tout membre doit démontrer, en se présentant à

l’assemblée, qu’il est membre en règle de l’Association. Le membre doit produire son certificat, sous peine de se voir refuser l’accès

à l’assemblée. Dans l’éventualité où le membre n’a pas son certificat en main, l’Association acceptera les pièces d’identité suivantes

pour l’identifier au moment de l’inscription, soit son permis de conduire ou sa carte d’assurance maladie.

ACAIQ Magazine | mars 1999 5


Visite libre

Avis

de nomination

M e Robert Nadeau, directeur général

M. François Léger, président du conseil

d’administration de l’Association des

courtiers et agents immobiliers du Québec

(ACAIQ) est heureux d’annoncer la nomination

de M e Robert Nadeau au poste de

directeur général.

M e Robert Nadeau compte plusieurs

années de service au sein de l’Association,

à titre de directeur des affaires juridiques

de l’AIQ de 1987 jusqu’à la dissolution cet

organisme en1993 pour devenir l’ACAIQ.

Il a continué d’y occuper cette fonction

jusqu’à tout récemment et agissait comme

directeur général intérimaire de l’ACAIQ

depuis mai 1998. M e Nadeau a également

été secrétaire du Fonds d’indemnisation du

courtage immobilier de 1994 au début 1999.

Avant de se spécialiser en droit du

courtage immobilier, M e Robert Nadeau a

œuvré quelques années à titre de conseiller

juridique pour le compte de diverses institutions

financières. Il est membre du

Barreau du Québec depuis 1981.

L’Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec est l’organisme de

surveillance du courtage immobilier au

Québec. Sa mission est de protéger le public,

notamment par l’encadrement des activités

professionnelles des courtiers et agents

immobiliers exerçant au Québec, comme le

prescrit la Loi sur le courtage immobilier.

6 ACAIQ Magazine | mars 1999


Éditorial

Rendez-vous à

par

François Léger, ing.

Agent immobilier agréé

Président du conseil d’administration

Québec

Vous trouverez dans cette édition de l’ACAIQ

Magazine le rapport annuel de l’Association des

courtiers et agents immobiliers du Québec pour

l’année 1998. Comme le veut l’usage, ce rapport contient

les exposés du président du conseil, du directeur général,

du syndic, des présidents du comité de discipline, du comité

de l’inspection professionnelle et du comité des finances,

en plus de celui de nos vérificateurs externes. Chacun fera

l’objet d’une présentation à l’assemblée générale annuelle,

le 22 avril prochain au Centre des congrès de… Québec.

En effet, pour la première fois de sa jeune histoire,

l’Association tiendra son assemblée annuelle ailleurs qu’à

Montréal. Également pour la première fois, l’assemblée

générale sera précédée d’ateliers de formation. Sept conférenciers

aborderont sous des angles distincts les thèmes des

différents aspects du financement immobilier et des incidences

du devoir de vérification et de conseil. En raison de ces ateliers

tenus en matinée, l’assemblée générale ne débutera qu’en

après-midi.

À ce propos, veuillez noter que votre avis de convocation

et l’ordre du jour sont en pages 4 et 5 du magazine. Vous y

constaterez qu’une assemblée générale spéciale a aussi été

convoquée, pour vous soumettre des modifications aux

Règles de régie interne. Elle aura lieu juste avant l’assemblée

annuelle. Je vous invite enfin à prendre connaissance des

résolutions qui vous sont soumises par des membres de

l’Association. Elles sont publiées à la suite du rapport annuel.

Je conclus ici en vous invitant à participer à toutes les

activités que nous avons organisées pour vous, le mercredi

22 avril prochain à Québec. L’assemblée générale annuelle

reste une occasion d’échanges privilégiés et constructifs pour

nous tous. Je vous donne rendez-vous à Québec !

ACAIQ Magazine | mars 1999 7


Coup d’œil sur l’ACAIQ

Pyrite :

les

obligations

par Patrick Martinet

Service des communications

des courtiers et agents

immobiliers

La pyrite est une molécule de sulfure de fer présente

dans la pierre de remblai utilisée en construction.

Elle peut donc se retrouver autour des drains de fondation

et sous la dalle du plancher de la cave ou du garage.

Dans certaines conditions, la pyrite peut s’oxyder et produire

une sorte de poudre blanche qui gonfle et cause entre

autres des soulèvements de dalle et des fissures au solage et

aux cloisons. Ces problèmes peuvent apparaître plusieurs

années après la construction.

Plusieurs cas de gonflement de la pyrite ont été répertoriés

entre l’Île-Perrot et Sorel, notamment à Boucherville,

Brossard, Laprairie, Longueuil, Montréal (quartiers Rivièredes-Prairies

et Pointe-aux-Trembles), Repentigny, Saint-

Bruno, Saint-Hubert et Varennes. Cependant, d’autres régions

pourraient aussi être touchées. Les professionnels du

courtage immobilier doivent bien connaître leur territoire

d’intervention et, en conséquence, se tenir informés de l’évolution

de ce phénomène.

L’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

(ACAIQ) enjoint ses membres d’informer leurs clients,

vendeurs et acheteurs d’immeubles situés dans ces zones à

risque, des problèmes reliés à la pyrite et de leur recommander

les actions précises qui sont décrites ci-dessous. Ces

recommandations visent autant à protéger les vendeurs que

les acheteurs et les intermédiaires immobiliers qui ont l’obligation

déontologique de bien les conseiller. Un maximum

de transparence favorisera la réussite des transactions immobilières

conclues dans ce contexte.

Recommandations à faire à l’étape du contrat

de courtage (qu’il soit déjà signé ou non)

Informez votre client vendeur du problème de la pyrite dans

les zones à risque et des conséquences que cela peut entraîner

sur la vente de son immeuble. Vous devez lui dire :

• que vous avez le devoir de renseigner tout acheteur au

sujet de la pyrite, même si la propriété ne semble pas

affectée ;

• qu’une analyse devrait être effectuée rapidement pour

déterminer si la pyrite cause ou pourrait causer des

problèmes ;

• qu’un acheteur ne veut habituellement pas assumer le

coût d’une analyse et qu’il ne peut la faire faire sans

l’autorisation du propriétaire ;

• que si un problème est décelé, il doit être corrigé sinon

l’immeuble sera très difficile à vendre ;

• qu’une copie du rapport d’analyse (et, le cas échéant,

de la facture détaillée des réparations effectuées) doit

être transmise à tout acheteur, même si l’analyse ne

révèle aucun problème.

Recommandations à faire

à l’étape de la promesse d’achat

Si vous êtes l’agent inscripteur, vous devez déjà avoir procédé

de la façon décrite précédemment. Si vous êtes l’agent collaborateur

(agent vendeur), vous devez obtenir tous les renseignements

nécessaires auprès de l’agent inscripteur qui a

d’ailleurs l’obligation de vous les fournir.

Que vous soyez agent inscripteur ou agent collaborateur,

vous devez :

• informer l’acheteur des problèmes causés par la pyrite

dans les zones à risque, même si la propriété ne semble

pas affectée ;

• informer l’acheteur du fait que seule une analyse

permet de savoir si un immeuble peut être affecté ou

non par la pyrite ;

• si l’analyse a été faite, transmettre à l’acheteur et à

l’inspecteur en bâtiment, une copie de ses résultats ;

• informer l’acheteur qu’il peut, avant même de

présenter une promesse d’achat, consulter son propre

expert pour interpréter les résultats de cette analyse ;

• si des réparations ont été faites, transmettre à l’acheteur

et à l’inspecteur en bâtiment, une copie des

factures expliquant la nature des travaux accomplis ;

• si l’analyse n’a pas été effectuée, recommander au

8 ACAIQ Magazine | mars 1999


Coup d’œil sur l’ACAIQ

client acheteur de faire une promesse d’achat conditionnelle

à son exécution (généralement payée par le

vendeur) et à ses résultats (prévoir environ trois

semaines) – notez que c’est à l’acheteur et non à

l’agent de décider s’il est ou non satisfait des résultats

de l’analyse du sol.

Au sujet du rôle de l’agent inscripteur et de l’agent collaborateur

tel que décrit précédemment, les courtiers et

agents immobiliers ne peuvent cacher une information concernant

un immeuble sous prétexte qu’elle peut nuire à sa

vente ou que la promesse d’achat a déjà été acceptée.

Les transactions déjà en cours

S’il apprend qu’un immeuble pour lequel une promesse

d’achat a déjà été acceptée est situé dans une zone à risque,

mais que l’acte de vente n’a pas encore été conclu, l’agent

doit :

• informer le vendeur et l’acheteur que l’immeuble est

situé dans une zone à risque, c’est-à-dire où plusieurs

cas de gonflement de la pierre de remblai ont été

répertoriés ;

• informer le vendeur qu’il est du devoir de l’agent

immobilier de divulguer ces renseignements à

l’acheteur ;

• recommander à l’acheteur qu’il demande au vendeur

l’autorisation de faire faire l’analyse de la pierre de

remblai, préférablement aux frais de ce dernier ;

• recommander au vendeur d’accepter de faire faire

l’analyse même si les résultats peuvent compromettre

l’entente déjà conclue, ce qui est préférable aux

complications juridiques qu’un refus laisse craindre.

À retenir :

• Vous ne pouvez pas cacher une information sous

prétexte qu’elle peut nuire à la vente d’un immeuble.

• Si l’immeuble visé par une transaction immobilière

n’est pas situé dans une zone à risque, l’agent doit tout

de même faire un examen visuel des lieux, notamment

de la dalle et du solage, puis faire part de ses

observations à son client et à l’inspecteur en bâtiment.

• Ne vous prononcez pas sur l’origine de fissures. Vous

n’êtes pas un inspecteur en bâtiment ni un spécialiste

en analyse des sols.

• La seule inspection d’un immeuble est insuffisante

pour détecter avec certitude des problèmes causés par

la pyrite.

• Vous devez questionner le vendeur pour savoir si des

réparations ont été effectuées. Si oui, obtenez copie

des factures qui décrivent la nature des travaux

accomplis.

• Des organismes ont rassemblé beaucoup d’information

à propos de la pyrite. Au besoin, consultez-les :

Association des consommateurs pour la qualité

de la construction :

(514) 384-2013 • http://www.consommateur.qc.ca

Association des inspecteurs en bâtiment du Québec :

(514) 234-2104 • http://www.atreide.net/sii/aibq.html

Association provinciale des constructeurs

d’habitations du Québec :

(514) 353-9960 • http://www.apchq.com

Il est recommandé de remettre à vos clients, acheteurs et vendeurs, copie du présent article.

Vous pouvez leur faire accuser réception en utilisant le modèle suivant :

Accusé de réception

Nom du client

et

Nom du client

reconnaît (reconnaissent) avoir reçu copie du bulletin de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec intitulé

Pyrite – Les obligations des courtiers et agents immobiliers.

Signé à le , à h

Lieu de signature

Date

Signature

Signature

ACAIQ Magazine | mars 1999 9


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Coup d’œil sur l’ACAIQ

Pyrite :

deux clauses

types

L’Association a préparé deux

clauses types. La première

clause peut être utilisée

lorsqu’il n’existe aucune

analyse écrite effectuée par le

vendeur au moment de la

promesse d’achat. Quant à la

seconde, elle peut être utilisée

lorsque le vendeur a en

sa possession, avant la

présentation d’une promesse

d’achat, un rapport écrit à la

suite d’une analyse qu’il a

fait faire.

Clauses types

1. ANALYSE DES MATÉRIAUX DE REMBLAI PAR L’ACHETEUR

À utiliser lorsqu’il n’existe aucune analyse écrite effectuée par le vendeur au

moment de la promesse d’achat.

La présente promesse d’achat est conditionnelle à ce que l’ACHETEUR puisse faire

exécuter, aux frais du VENDEUR, une analyse des matériaux de remblai dans les

jours suivant l’acceptation des présentes. Cette analyse sera d’un coût

maximum de

dollars

( $).

Si l’ACHETEUR n’est pas entièrement satisfait du rapport d’analyse, il devra en aviser

le VENDEUR par écrit et remettre une copie de ce rapport d’analyse dans les quatre

(4) jours suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d’achat

deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception par le VENDEUR

de cet avis et d’une copie du rapport d’analyse. Dans le cas où l’ACHETEUR n’aviserait

pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir

renoncé à la présente condition.

2. ANALYSE DES MATÉRIAUX DE REMBLAI PAR LE VENDEUR (rapport existant avant

l’acceptation de la promesse d’achat)

À utiliser lorsque le vendeur a en sa possession, avant la présentation d’une

promesse d’achat, un rapport écrit à la suite d’une analyse qu’il a fait faire.

Le vendeur déclare avoir fait exécuter une analyse des matériaux de remblai de

l’immeuble.

Dès l’acceptation des présentes, le VENDEUR remettra à l’ACHETEUR une copie du

rapport d’analyse. Si l’ACHETEUR n’est pas entièrement satisfait du rapport d’analyse,

il devra en aviser le VENDEUR par écrit dans les

jours suivant la

réception du rapport. La présente promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à

compter du moment de la réception par le VENDEUR de cet avis. Dans le cas où

l’ACHETEUR n’aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus,

il sera réputé avoir renoncé à la présente condition.

ACAIQ Magazine | mars 1999 11


CENTRE DES DESDECONGRÈS QUÉBEC • 22 AVRIL

DE

1999

QUÉBEC • 22 AVRIL 1999

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE 1999

Une formule renouvelée!

Deux ateliers de formation et le repas du midi inclus

pour seulement 30 $ !

L’assemblée générale annuelle 1999 de l’ACAIQ se veut à l’image des changements

majeurs que l’Association a entrepris au cours des derniers mois afin de mieux préparer

les courtiers et les agents immobiliers aux nouveaux enjeux de leur profession, comme

vous pourrez le constater lors de la présentation du plan triennal 1999-2001 de

l’Association.

L’un des défis de notre profession étant la compétence dans un monde en perpétuel

changement, nous innovons cette année en ajoutant un volet de formation à notre

assemblée.

Pour ceux qui souhaitent passer la nuit près du Centre des Congrès la veille de

l’assemblée, veuillez prendre note que des chambres ont été retenues à l’Hôtel Hilton

de Québec, à 95 $ par nuit, occupation simple ou double, plus taxes. Pour de plus

amples renseignements ou pour réserver votre chambre, composez le (418) 647-6500 ou

le 1 800 447-2411.

Inscrivez-vous avant le 12 avril et économisez 5 $ !

Pour vous inscrire aux ateliers de formation (repas du midi inclus), vous devez remplir

le présent bulletin et le faire parvenir à l’Association par la poste ou par télécopieur.

Vous pouvez également vous inscrire par téléphone. Le coût de l’inscription est de 30 $

(taxes incluses) si vous vous inscrivez avant le 12 avril 1999. À compter du 13 avril 1999,

le coût d’inscription sera de 35 $ et vous devrez alors vous inscrire sur les lieux de

l’assemblée.

Le paiement de votre inscription peut être effectué par chèque ou au moyen d’une carte

VISA ou MASTERCARD. Votre inscription vous donne accès aux deux ateliers de formation

du matin et au repas du midi. L’accès à l’assemblée générale est gratuit.

Nous remercions la Chambre immobilière de Québec,

notre hôte pour l’événement.

CHAMBRE

IMMOBILIÈRE

DE QUÉBEC

INSCRIVEZ-VOUS…

… par téléphone

Composez le (514) 392-4804

ou le 1 800 440-5110.

… par télécopieur

Transmettez le bulletin

d’inscription ci-contre

au (514) 392-4821.

… par la poste

Expédiez le bulletin d’inscription ci-contre à :

Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

500, boul. René-Lévesque Ouest, bureau 700

Montréal (Québec) H2Z 1W7


JACQUES SAINT-PIERRE PIERRE VARY LYNE ARSENEAULT FRANÇOIS PIGEON LAURENT BILODEAU JOCELYN GAGNÉ ANNE BÉLANGER

HEURE ÉVÉNEMENT LIEU

7 h 00 Inscription Niveau 2

8h30 ATELIER 1 : Les différents aspects du financement immobilier Local 200 A

animateur : M. Jacques Saint-Pierre, titulaire, Chaire UQAM-SITQ immobilier,

École des sciences de la gestion, Université du Québec à Montréal

Le Régime d’accès à la propriété (RAP)

M. Pierre Vary, conseiller financier, Groupe Investors Laval

Le programme d’assurance prêt pour accédants à la propriété (PAPAP)

M me Lyne Arseneault, directeur marketing, logements individuels,

Société canadienne d’hypothèques et de logement

Les règles de l’art en matière de financement et la clause de prêt hypothécaire

de l’annexe A

M. François Pigeon, syndic, Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

Les prêts hypothécaires électroniques

M. Laurent Bilodeau, directeur et agent immobilier, Services financiers Nor-Bec inc.

10 h 00 Les formulaires électroniques de l’ACAIQ Local 200 A

10 h 10 Présentation Bell Mobilité Local 200 A

10 h 20 Pause santé Foyer

10 h 35 ATELIER 2 : Les incidences du devoir de vérification et de conseil Local 200 A

animateur : M. Jacques Saint-Pierre, titulaire, Chaire UQAM-SITQ immobilier,

École des sciences de la gestion, Université du Québec à Montréal

L’importance de vérifier l’exactitude des informations transmises aux parties

à une transaction

M. Jocelyn Gagné, directeur, inspection professionnelle et certification,

Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

Les impacts sur l’assurance responsabilité professionnelle

M me Anne Bélanger, avocate, Lavery, De Billy

11 h 45 Lunch (conférencier invité) Local 200 B

13 h 30 Assemblée générale spéciale et assemblée générale annuelle 1999 de l’ACAIQ Local 200 A

16 h 30 Levée de l’assemblée

Merci à nos commanditaires : Bell Mobilité, Trans Form Tech, Dale Parizeau LM, Gerry Finn Graphiques.

Bulletin d’inscription

NOM ET PRÉNOM

FIRME DE COURTAGE OU ENTREPRISE

ADRESSE

Nº DE CERTIFICAT

Chèque inclus (courtier seulement)

Chèque personnel visé inclus

VISA MASTERCARD

Nº de carte de crédit :

Date d’expiration /

VILLE

CODE POSTAL

( ) ( )

Nº DE TÉLÉPHONE Nº DE TÉLÉCOPIEUR

SIGNATURE

DATE


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RAPPORT ANNUEL

1998

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC


Monsieur Jean-Pierre Charbonneau

Président de l’Assemblée nationale

Gouvernement du Québec

Québec

Monsieur le Président,

J’ai l’honneur de vous soumettre le rapport annuel

de l’Association des courtiers et agents immobiliers

du Québec pour l’exercice financier terminé

le 31 décembre 1998.

Veuillez agréer, Monsieur le Président,

l’expression de mes sentiments respectueux.

Bernard Landry

Vice-Premier Ministre

Ministre d’État, de l’Économie et des Finances

Monsieur Bernard Landry

Vice-Premier Ministre,

Ministre d’État, de l’Économie et des Finances

Gouvernement du Québec

Québec

Monsieur le Vice-Premier Ministre,

Permettez-moi de vous présenter le rapport annuel

de l’Association des courtiers et agents immobiliers

du Québec pour l’exercice financier terminé

le 31 décembre 1998.

Veuillez agréer, Monsieur le Vice-Premier Ministre,

l’expression de mes salutations distinguées.

Jean-Guy Turcotte

Inspecteur général

Monsieur Jean-Guy Turcotte

Inspecteur général des institutions financières

Gouvernement du Québec

Québec

Monsieur l’Inspecteur général,

C’est avec plaisir que nous vous soumettons

le rapport annuel de l’Association des courtiers

et agents immobiliers du Québec, pour l’exercice

financier terminé le 31 décembre 1998.

Veuillez agréer, Monsieur l’Inspecteur général,

l’expression de mes sentiments les meilleurs.

François Léger, ing.

Agent immobilier agréé

Président du conseil d’administration

Table des matières

Membres du conseil d’administration

À LA FIN DE L’EXERCICE 1998

Président 17

Président élu

François Léger

Directeur général 21

Syndic 23

Comité de discipline 33

Comité d’inspection

professionnelle 37

Trésorier 41

Administrateurs élus

Robert Aubin

Serge Brousseau

Raymond Desbiens

David Farber (trésorier)

Pierre Paradis

Yvon Cousineau

Paul Robert

Nicholas Stephens (vice-président)

Ouest du Québec

Montréal

Est du Québec

Montréal

Québec

Centre du Québec

Montréal

Montréal

Vérificateurs 43

Administrateurs nommés par le gouvernement

Jean Mathieu

Madeleine Plamondon

Secrétaire nommé par le conseil

Claude Barsalou

16 Rapport annuel 1998


Rapport du président

François Léger, Ing.

Agent immobilier agréé

Le présent rapport constitue un survol des principaux dossiers qui ont animé

les travaux du conseil d’administration au cours de la dernière année.

Le 15 janvier 1999 marquait le cinquième anniversaire du début des opérations de

l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. Cinq années dont les

deux premières furent essentiellement consacrées à structurer l’Association et à

expliquer aux membres la nature de ses activités et sa raison d’être. Les années

suivantes ont permis de consolider nos mécanismes de protection du consommateur

et de discuter plus formellement avec nos membres et le public de l’encadrement

de la profession et de l’évolution de la pratique.

Une première planification stratégique

Se faisant, une réflexion critique sur la mission de l’Association et sur la façon de

s’en acquitter a été amorcée puis s’est intensifiée à la suite du rapport d’inspection

de l’Inspecteur général des institutions financières, en 1997. Au cours du dernier

exercice, la gestion de l’Association a été analysée dans ses moindres détails par les

membres du conseil d’administration, le personnel cadre et un conseiller externe.

Cet exercice de planification stratégique a permis d’évaluer le rendement de l’Association,

de dégager ses forces et ses faiblesses et d’établir un plan d’action pour les

années à venir. Essentiellement, trois objectifs stratégiques sont ciblés : efficacité

organisationnelle, formation et identité de la profession. Ils s’inscrivent dans un

plan d’action échelonné sur trois ans.

L’efficacité organisationnelle vise autant à améliorer la gestion des affaires internes

de l’Association que les relations avec ses membres, le grand public et l’ensemble

de ses autres interlocuteurs, organismes privés ou publics. La formation professionnelle,

que nous jugeons tous déficiente, fait aussi partie de nos priorités. Enfin, toute

la question de l’image de la profession et de l’Association elle-même sera abordée

au chapitre de l’identité de la profession.

Avant de fixer ces objectifs, le conseil s’était préalablement entendu sur le sens à

donner à la mission de l’Association. Telle que décrite à l’article 66 de la Loi sur le

courtage immobilier, notre mission prête à diverses interprétations qui peuvent

modifier, selon celle qui est retenue, le rôle de l’Association. Pour lui permettre

d’établir ses priorités et les moyens à utiliser, le conseil a articulé cette mission dans

l’énoncé suivant :

L’Association a pour mission de surveiller et de promouvoir l’intérêt public

par un encadrement opportun et adéquat de la profession, une réglementation

juste et équitable et une formation consistante et efficace des courtiers

et agents immobiliers.

Rapport annuel 1998 17


Le conseil s’était aussi demandé à quoi devrait idéalement ressembler l’Association

une fois sa restructuration terminée. Nous l’avons exprimé dans notre « vision » :

À titre d’organisme d’encadrement et de surveillance, l’ACAIQ contribuera

à promouvoir auprès du public, le professionnalisme et la compétence des

courtiers et agents immobiliers lors d’une transaction immobilière au Québec.

L’ACAIQ se distinguera par son efficacité organisationnelle, la qualité de ses

interventions en matière de formation et son expertise quant à l’évolution

du marché immobilier.

Le conseil a donc fixé ses objectifs stratégiques dans le respect de la mission de

l’Association et pour que se concrétise sa vision. Ces objectifs comprennent un grand

nombre d’activités dans différents dossiers, leurs buts spécifiques et des échéances

précises. À titre de l’un des responsables de l’exécution du plan stratégique, le directeur

général vous donne tous les détails dans son propre rapport.

L’exercice de planification stratégique a rapidement eu, durant l’année, des conséquences

au sein même de l’Association et notamment à la direction générale. Ainsi,

le conseil a mis fin en mai dernier au contrat d’emploi du directeur général. Par la

suite, M e Robert Nadeau, directeur du Service des affaires juridiques, a assuré l’intérim

jusqu’à ce qu’il soit lui-même nommé à cette fonction, en décembre 1998.

Office des professions

Nous avons tenu, en mai dernier, un référendum sur la pertinence pour l’ACAIQ de

devenir un ordre professionnel. Sur 2 865 bulletins valides reçus, 1 722 étaient favorables

au rattachement de l’Association à l’Office des professions et 1 143 s’y opposaient

soit 60,1 % pour et 39,9 % contre. En conséquence, le conseil d’administration

a fait part à l’Office des professions, en juin, de la volonté de l’Association d’être

reconnue à titre d’ordre professionnel d’exercice exclusif. Le conseil a aussi demandé

au ministre alors responsable des lois professionnelles, M. Serge Ménard, et au ministre

responsable de la Loi sur le courtage immobilier et vice Premier ministre,

M. Bernard Landry, d’appuyer cette requête.

Rappelons brièvement que ce référendum était l’aboutissement d’un processus de

recherches, d’échanges et de discussions étalé sur plus de deux ans. Il a notamment

été précédé de la publication d’une étude produite conjointement par la Fédération

des chambres immobilières et l’ACAIQ et de nombreuses sessions d’information

tenues à travers le Québec.

Révision quinquennale de la Loi

Les travaux entourant la révision quinquennale de la Loi sur le courtage immobilier

ont également progressé. On se souviendra que le comité de révision avait produit,

en début d’année, un document de réflexion et un questionnaire interrogeant nos

membres sur leurs attentes en regard de la pratique de la profession et des changements

à apporter à la Loi. Le comité avait également tenu des groupes de discussion

de consommateurs ayant utilisé les services de professionnels du courtage immobilier,

et des groupes de discussion d’agents et de courtiers.

Les données recueillies dans les quelque 1 100 questionnaires qui nous ont été retournés

et lors des groupes de discussion furent compilées. Le comité a ensuite

préparé une série de recommandations au conseil et il a suggéré qu’elles soient

soumises aux chambres immobilières. J’ai donc personnellement rencontré les représentants

de la plupart des chambres pour les leur présenter. Au moment de

conclure l’année, nous attendions encore leurs commentaires ou leurs recommandations.

Le conseil d’administration devrait adopter ses recommandations finales

au cours des premiers mois de 1999 et les transmettre au ministre responsable.

18 Rapport annuel 1998


Courtage immobilier illégal

Nous avons également profité de notre rencontre avec les représentants des chambres

immobilières pour leur soumettre un projet de comités régionaux de surveillance de

la pratique illégale du courtage immobilier. Selon ce que nous préconisons, ces comités

seraient formés de membres des chambres immobilières qui seraient habilités à dépister

les cas de pratique illégale, après avoir suivi une formation spéciale de l’ACAIQ.

En aucun temps, ces membres n’auraient à intervenir auprès des présumés fautifs. Ils

devraient simplement les signaler à l’Association qui dépêcherait ses enquêteurs.

Pareille collaboration entre les chambres immobilières et l’ACAIQ nous permettrait

d’engager une lutte plus musclée contre la pratique illégale du courtage immobilier.

Le public serait mieux protégé et l’image de la profession ne s’en porterait que

mieux. Les chambres ont commencé à donner leur aval à ce projet et j’espère sincèrement

que toutes y adhéreront prochainement.

Appel d’offres pour les futurs locaux de l’ACAIQ

Le bail des locaux qu’occupe actuellement l’Association expirera en juin 2000. Nous

devons donc procéder à la recherche d’un emplacement qui saura répondre aux

critères établis par le comité des locaux. Pour ce faire et par souci de transparence

envers nos membres, nous avons choisi de procéder par appel d’offres. Le document

d’appel d’offres et le cahier des charges sont disponibles à la réception de

l’Association ou dans notre site Web. La date limite pour la réception des cahiers de

charges est le 1 er mai 1999, à 16 h.

Une présence accrue auprès du public

L’Association a complété, au cours du mois de septembre, la production de trois

documents destinés à informer et conseiller le public en matière de courtage

immobilier. Il s’agit du Guide pratique pour l’acheteur, du Guide pratique pour le

vendeur et d’un dépliant.

Les guides pratiques sont des ouvrages de référence renfermant de nombreux renseignements

sur l’achat ou la vente d’un immeuble par l’intermédiaire d’un courtier

ou d’un agent immobilier. Les principaux aspects d’une transaction immobilière y

sont abordés en fonction des besoins du consommateur. Quant au dépliant, il fait

état des mécanismes de protection du consommateur lorsqu’il transige par l’intermédiaire

d’un membre de l’ACAIQ et il décrit succinctement les fonctions de

l’Association : certification, inspection professionnelle, syndic, comité de discipline,

service d’information juridique et déontologique, etc.

Pour faire connaître ces publications, l’Association a produit un communiqué qu’elle

a expédié à tous les courtiers et à quelque 350 journaux dont un grand nombre ont

accepté de diffuser l’information. Le succès fut tel que nous avons rapidement dû

commander une réimpression des guides. En plus de se révéler fort pratiques pour

les consommateurs, ces guides ont contribué à élargir la notoriété de l’Association.

Ils traduisent bien notre engagement auprès du grand public et de nos membres.

Dans un même ordre d’idées, vous vous souviendrez que nous avions prévu organiser,

durant l’année 1998, une campagne de sensibilisation à la grandeur du Québec

pour mettre en garde le public contre les personnes qui font du courtage immobilier

sans certificat et faire valoir les avantages de traiter par l’intermédiaire d’un professionnel

accrédité. Cette campagne n’a pu être menée durant cette période et le

sera plutôt en mars et avril 1999. Nous bénéficierons ainsi d’un budget plus important

ce qui permettra d’en maximiser l’impact.

Cette campagne de publicité, une première pour l’ACAIQ, nous permettra

d’augmenter la notoriété de l’Association auprès du public et surtout d’inciter les

consommateurs à transiger par l’intermédiaire d’un courtier ou d’un agent.

Rapport annuel 1998 19


Une présence accrue auprès des courtiers et des agents

L’Association a aussi fortement accru sa présence auprès des courtiers et des agents,

comme en témoigne les rapports d’activités du directeur général, du comité d’inspection

professionnelle et du syndic. Plus d’une centaine de rencontres avec des

groupes de courtiers et d’agents ont eu lieu dans toutes les régions du Québec

permettant à plusieurs milliers de membres de parfaire leurs connaissances et d’améliorer

leur compétence professionnelle. Pour l’Association, ces nombreuses activités

d’information sont la base de ce qui deviendra un programme structuré de formation

continue tel que l’établit notre planification stratégique.

Conseil d’administration

Le mandat d’une partie des membres du conseil d’administration venait à échéance

en juin dernier. Des quatre régions administratives concernées, soit celles de Québec,

de l’Est et du Centre du Québec, et de Montréal, seule cette dernière a dû désigner

ses représentants par un tour de scrutin. Serge Brousseau et Paul Robert ont cependant

été réélus. Les candidats sortants Pierre Paradis de la région de Québec et

Raymond Desbiens de l’Est du Québec ont été élus par acclamation, tout comme

Yvon Cousineau du Centre du Québec, le seul nouveau venu au sein du conseil.

Le conseil a tenu 12 réunions régulières et 5 réunions spéciales. Ces dernières étaient

exclusivement consacrées à la planification stratégique. Par ailleurs, le comité sur le

contrat de courtage d’achat s’est réuni à 3 reprises, le comité des finances, à 8 reprises,

celui des ressources humaines et le comité des locaux, 3 fois chacun.

Situation financière

Malgré des dépenses extraordinaires relatives à la planification stratégique, la situation

financière de l’Association est saine. Je laisse le soin à notre trésorier d’en expliquer

les détails dans son rapport mais je crois opportun de signaler que notre surplus

accumulé à la fin de l’exercice, de l’ordre de 600 000 $, mérite des explications. Près

de 550 000 $ de ce surplus proviennent des cotisations des membres affectées à la

lutte contre le courtage illégal ; près de 400 000 $ seront bientôt soustraits de cette

somme et investis dans la campagne publicitaire à laquelle je faisais allusion plus tôt.

La somme restante servira à absorber l’augmentation anticipée des frais de poursuite.

Si l’on fait abstraction des revenus liées à nos activités pénales pour ne s’en tenir

qu’aux revenus des opérations courantes de l’Association, le surplus est de 57 979 $.

En terminant…

Permettez-moi de remercier chacun des membres du conseil d’administration. Ce

fut une année charnière pour l’Association et tous ont témoigné, par leur participation

aux importantes décisions que nous avons prises, de leur engagement à servir

avant toute chose l’intérêt public et celui de la profession, ce qui constitue la raison

fondamentale pour laquelle l’Association existe. Je témoigne aussi, au nom des

membres du conseil d’administration, mon appréciation à tous les membres du

personnel de l’Association qui ont été confrontés à nombre de changements et qui

ont su adopter les nouvelles orientations de l’organisme. Je suis convaincu que l’Association

saura devenir la référence incontournable en matière de courtage immobilier

au Québec. Elle sera connue et reconnue de tous.

François Léger

Président du conseil d’administration

20 Rapport annuel 1998


Rapport du directeur général

Robert Nadeau, avocat

Directeur général

Comme le veut l’usage, nous vous présentons dans ce rapport les faits saillants des

activités courantes de l’Association en 1998. De plus, nous faisons une large place à

l’exercice de planification stratégique auquel nous nous sommes livrés pour faire le

bilan du jeune passé de l’Association et tracer les voies de l’avenir.

PLANIFICATION STRATÉGIQUE

Entre l’Association telle qu’elle apparaît aujourd’hui et la vision du conseil de ce

qu’elle sera dans trois ans, au terme de l’exécution du plan stratégique, il y a des

changements à apporter dans notre façon de voir et de faire les choses. Bien que ce

soit un souci constant dans notre gestion, ces changements ne visent pas nécessairement

des économies monétaires, mais doivent nous conduire à un nouvel ordre

de priorités. Ils sont tous contenus dans les trois grands objectifs stratégiques de

l’Association : efficacité organisationnelle, formation et identité de la profession.

Ces objectifs impliquent des interventions dans des dossiers précis que je me

propose de vous expliquer dans les lignes qui suivent.

Efficacité organisationnelle

Par efficacité organisationnelle, nous entendons à la fois celle de la gestion des

affaires de l’Association et de ses relations extérieures. Nous voulons améliorer nos

relations gouvernementales pour devenir le conseiller et l’allié du gouvernement

en matière de législation et de réglementation du marché immobilier au Québec. À

court terme, nous amorcerons aussi un dialogue plus soutenu avec les chambres

immobilières, la Fédération des chambres immobilières du Québec et l’Association

canadienne de l’immeuble pour normaliser nos échanges. Il nous faudra définir les

liens que nous allons entretenir avec ces organismes.

À l’interne, une restructuration axée sur la vision de l’ACAIQ est en voie d’être

complétée, de même que la révision des politiques de rémunération. Cette restructuration

a conduit à un changement de garde à la direction générale et à l’adoption

d’un nouvel organigramme. Plusieurs postes de direction ont été abolis et leurs

fonctions ont été redistribuées parmi les ressources en place. D’autres postes seront

éventuellement créés, notamment en formation. Je vous invite à consulter l’organigramme

pour prendre connaissance des détails.

Nous allons aussi redéfinir le rôle du président du conseil, des administrateurs, du

directeur général, des cadres supérieurs, du comité des finances et de celui des

ressources humaines. Nous voulons éliminer le chevauchement des responsabilités.

Rapport annuel 1998 21


Au Bureau du syndic, l’attention ira surtout au

développement des secteurs suivants : mécanisme

de révision des plaintes non retenues

par le syndic ; information plus structurée sur

les activités du syndic ; mécanisme de sondage

de la satisfaction des plaignants ; intervention

du syndic à titre de médiateur dans certains

conflits de nature disciplinaire ; et mécanisme

assurant la relève du syndic.

En matière d’informatique, un plan directeur

sera élaboré en 1999 et probablement mis en

œuvre à la fin de l’an 2000. Le développement

des services offerts dans Internet, par exemple

des services d’information et de vente des

formulaires (conventionnels et informatisés),

est une priorité. De plus, l’Association compte

mettre en place un système de vigie technologique

pour patrouiller les sites Web qui touchent

à l’immobilier et dont le nombre croît

sans cesse. Là aussi, il nous faut être présent

pour la protection du public. Un poste sera

d’ailleurs ouvert à cette fin.

Formation

Vu l’abondance de problèmes reliés au travail

au noir, à la divulgation et aux conflits d’intérêts,

l’Association compte mettre en œuvre un

programme de dépistage et d’information. Sur

une base plus large, nous entendons aussi développer

un programme de formation continue.

Par ailleurs, l’Association fera des représentations

auprès du gouvernement pour que soit

révisée la loi de façon à ce que le service d’inspection

professionnelle ait le pouvoir de contrôler

les compétences des membres.

Identité de la profession

Toute la question de l’image de la profession

et de l’Association est au cœur de l’identité de

la profession. Comme on le sait, l’image de la

profession est sujette à amélioration et le public

connaît encore peu ou mal l’Association.

Le nom même de notre organisme entretient

la confusion quant à sa mission. Nous ne sommes

pas une association au sens où on l’entend

généralement. Il nous faut donc établir un

diagnostic précis de la situation, pour ensuite

élaborer un plan de communication qui guidera

nos interventions auprès du public et des

courtiers et agents immobiliers.

TABLEAU I

RÉPARTITION DES MEMBRES DE L’ACAIQ

1 ER JANVIER 1 ER JANVIER 1 ER JANVIER

1999 1998 1997

Par catégorie de certificat

Agent agréé 2 028 2 022 2 021

Agent affilié 6 370 6 077 5 618

Courtier agréé 1 495 1 490 1 507

Courtier affilié 80 90 86

Courtier restreint 12 5 4

Agent restreint 45 35 35

Total 10 033 9 719 9 271

Répartition par sexe et âge moyen

Hommes (âge moyen : 49 ans / 1998 vs 48 ans / 1997) 5 476 5 275 5 136

Femmes (âge moyen : 49 ans / 1998 vs 48 ans / 1997) 3 619 3 468 3 173

Total 9 095 8 743 8 309

Répartition des courtiers immobiliers agréés

Personnes physiques 569 519 549

Personnes morales ou sociétés 938 976 962

Total 1 507 1 495 1 501

Par région de l’ACAIQ

Région de Montréal

Montréal (06) 3 374 3 218 3 116

Laval (13) 922 876 790

Montérégie (16) 1 881 1 823 1 712

Sous-total 6 177 5 917 5 618

Région de Québec

Québec (03) 895 853 804

Chaudière-Appalaches (12) 244 265 219

Sous-total 1 139 1 118 1 023

Région Est

Bas Saint-Laurent (01) 143 148 155

Saguenay – Lac Saint-Jean (02) 220 211 212

Côte-Nord (09) 67 69 71

Nord du Québec (10) 3 4 4

Gaspésie – Îles-de-la-Madeleine (11) 12 11 8

Sous-total 445 443 450

Région Centre

Mauricie – Bois-Francs (04) 350 362 323

Estrie (05) 333 347 302

Lanaudière (14) 407 364 326

Sous-total 1 090 1 073 951

Région Ouest

Outaouais (07) 385 382 328

Abitibi-Témiscamingue (08) 95 96 92

Laurentides (15) 707 690 644

Sous-total 1 182 1 168 1 064

Total 10 033 9 719 9 271

22 Rapport annuel 1998


TABLEAU II

GESTION DES CERTIFICATS

1998 1997

Agents Courtiers Agents Courtiers

Délivrances 1 761 170 1 824 172

Reclassifications

courtier agréé ➝ agent agréé 19 (19) 35 (35)

agent agréé ➝ courtier agréé (18) 18 (20) 20

Reprises d’effet 1 621 17 1 551 6

Total 3 383 186 3 390 233

Suspensions 2 106 17 2 124 28

Expirations 1 448 101 546 99

Annulations 12 3 13 7

Abandons 5 55 7 41

Total 3 571 176 2 690 175

Autres transactions

Reclassifications

agent affilié ➝ agent agréé 39 0 53 0

Renouvellements 8 225 1 496 8 224 1 495

Total 8 264 1 496 8 277 1 495

L’Association compte aussi compléter une

étude sur l’efficacité et la performance de son

centre de renseignements et proposer des solutions

innovatrices. Nous voulons développer

de nouveaux axes de communication. La technologie

sera mise à profit par souci d’efficacité.

L’implantation d’un service de réception informatisé

en est un exemple, ainsi que le développement

du site Web de l’Association et du

service de télécopie sur demande (faxback)

avec lequel l’interlocuteur peut commander

par téléphone une copie des renseignements

voulus.

Évidemment, la révision de la Loi reste un

objectif prioritaire. Nous ferons tout notre

possible pour qu’elle réponde aux exigences tant

de la planification stratégique que des demandes

du public et des intervenants du milieu.

Certification

Il convient ici de signaler que le service

responsable de la gestion des certificats,

anciennement le sociétariat, porte désormais

le nom de Service de la certification. Ce service

et celui de l’inspection professionnelle sont

maintenant placés sous la responsabilité d’un

seul directeur.

Encore une fois cette année, le nombre de

membres de l’Association s’est légèrement

accru, passant de 9 719 à 10 003. Nous vous

invitons à consulter le tableau de la répartition

des membres et celui des activités liées à la

certification pour connaître les détails du

dernier recensement. Le tableau « Examens

obligatoires » fait état du nombre de candidats

à l’un ou l’autre des examens de l’ACAIQ et des

résultats obtenus.

TABLEAU III

EXAMENS OBLIGATOIRES

Candidats

Réussites Échecs % de réussite Note moyenne

1998 1997 1998 1997 1998 1997 1998 1997 1998 1997

Agents affiliés 1 300 1 285 1 136 1 157 163 128 87 % 90 % 78 % 78 %

Courtiers et agents agréés 113 119 66 63 46 56 58 % 53 % 69 % 66 %

Courtiers et agents restreints 21 20 21 18 0 2 100 % 90 % 82 % 83 %

Total 1 434 1 424 1 223 1 238 209 186 85 % 87 % 77 % 77 %

Rapport annuel 1998 23


AFFAIRES JURIDIQUES

Pour répondre aux exigences de la planification stratégique et en raison de son rôle

de premier plan dans la formation des membres via son service d’information juridique

et déontologique, le directeur du Service des affaires juridiques chapeautera

désormais le développement des programmes de formation. À ce propos, un nouveau

poste est appelé à être comblé. Par ailleurs, deux avocates des affaires juridiques

œuvreront maintenant exclusivement, l’une pour le Bureau du syndic, l’autre

pour le Service de l’inspection professionnelle, en matière d’exercice illégal.

Information juridique et déontologique

En 1998, le Service d’information juridique et déontologique a reçu 14 944 demandes

d’information téléphoniques contre 14 356 au précédent exercice, soit une augmentation

de 4 %. Néanmoins, une légère diminution du pourcentage des appels

par les membres est à noter, soit 48 % du nombre total des demandes d’information

reçues, comparativement à 53 % en 1997. Les appels restants, 52 % du volume total,

proviennent directement du public (acheteurs, vendeurs, locateurs et locataires)

qui sont en interaction avec des courtiers et des agents.

Tout comme en 1997, ces demandes d’information avaient trait principalement aux

formulaires obligatoires, au niveau de leur interprétation ou de leur utilisation. Cette

année encore, nous constatons une certaine déresponsabilisation des directeurs

de place d’affaires. Plusieurs situations exposées par des agents ne laissent aucun

doute sur l’aide qu’aurait pu apporter leur directeur.

Cela dit, le Service d’information juridique et déontologique devra être repensé en

1999. En effet, à la lumière des critiques que nous ont formulées les courtiers et les

agents sur le fait qu’il y a un trop grand nombre d’avocats travaillant au sein de

l’Association et que ceux qui sont affectés à l’information juridique ne devraient

pas plaider, des modifications ont été apportées pour remédier à la situation. Cependant,

cela fait en sorte que nous ne pouvons plus répondre adéquatement aux

demandes d’information sans cesse croissantes.

Volet disciplinaire

Durant l’exercice, 83 dossiers disciplinaires pour lesquels le syndic estimait qu’il y

avait lieu de loger une plainte devant le comité de discipline de l’Association furent

transmis au Service des affaires juridiques. De ces dossiers, 63 ont fait l’objet d’une

plainte formelle et ont été déposés auprès du greffe du comité de discipline, 11

autres seront déposés en 1999 et six dossiers ont été fermés. Quatre dossiers ont

été portés en appel devant la Cour du Québec, dont trois par les intimés et un par le

syndic. De plus, nous avons été dans l’obligation de signifier huit requêtes en homologation

pour récupérer des amendes impayées.

Rapports de sinistres

Le Service des affaires juridiques a procédé à l’analyse de 41 rapports de sinistres

(fautes professionnelles) expédiés par différents assureurs. Il s’agit d’une diminution

substantielle de 75 % comparativement au précédent exercice qui en comptait

164. Ces rapports ont ensuite été transmis au Service de l’inspection professionnelle.

24 Rapport annuel 1998


Courtage immobilier illégal

Le Service des affaires juridiques a eu à traiter 65 dossiers d’exercice illégal du

courtage immobilier. Les enquêtes furent confiées, dans la plupart des cas, à deux

agences d’investigation privées et quatre enquêteurs y ont été affectés. Pour différents

motifs, 22 de ces dossiers ont été fermés. Il y a 43 dossiers toujours actifs, dont

sept ont fait l’objet d’une plainte pénale devant la Cour du Québec. Bien que le

nombre de dossiers soit en deçà de nos prévisions, les enquêtes se sont révélées

beaucoup plus lourdes que ce que nous avions envisagé.

Il convient de souligner l’excellente collaboration des membres de l’Association,

sans laquelle les enquêteurs n’auraient pu mener à bien leurs recherches. De plus,

une tournée des chambres immobilières du Québec a eu lieu au cours de 1998, afin

d’instituer un système de surveillance régional de l’exercice illégal.

Comités

Au cours de l’année 1998, le Service des affaires juridiques a collaboré aux travaux

du comité de consultation sur la révision de la Loi sur le courtage immobilier, notamment

lors de la tenue des onze conférences à travers la province pour informer

les membres sur cette question. Le service a également prêté assistance aux inspecteurs

de l’Association lors de rencontres concluant certaines de leurs inspections

professionnelles. Enfin, il a participé à la tournée provinciale du comité conjoint

ACAIQ-FCIQ au sujet de l’adhésion de l’Association à l’Office des professions.

COMMUNICATIONS

Au chapitre des communications, nos efforts se sont notamment tournés vers le

public cette année. Au nombre de ceux-là, mentionnons la publication de deux guides,

d’un dépliant et la préparation d’une campagne de sensibilisation qui sera diffusée

au printemps 1999.

Publication des guides du vendeur et de l’acheteur

L’Association a publié deux brochures destinées à informer le public en matière de

courtage immobilier : Le Guide pratique pour l’acheteur et le Guide pratique pour

le vendeur. Ces brochures se vendent 2,50 $ l’unité ou à un prix préférentiel

lorsqu’elles sont achetées en quantité pour la clientèle des courtiers immobiliers.

Quelque quinze mille exemplaires ont été écoulés dans les semaines qui ont suivi

leur publication.

Nous avons aussi produit un nouveau dépliant qui présente l’Association et son

rôle. Il est distribué gratuitement.

Relations médias

Les guides pour l’acheteur et le vendeur ont aussi fait l’objet d’une campagne de

presse qui a donné d’excellents résultats puisqu’une vingtaine de journaux ont repris

l’information. Nous avons constaté l’efficacité de ces articles par le nombre d’appels

téléphoniques reçus du public les jours suivants leur publication.

Par ailleurs, nous répondons annuellement à plusieurs dizaines de demandes

d’information de la presse écrite et électronique. Très souvent, les commentaires

des représentants de l’Association sont repris dans des articles ou diffusés à la télévision

dans des émissions telles que La Facture ou JE.

Rapport annuel 1998 25


TABLEAU IV

ORGANIGRAMME DE L’ACAIQ

Agents et courtiers

immobiliers

Assemblée générale

Conseil d'administration

Comité d'inspection

professionnelle

Directeur général

Direction générale

Robert Nadeau

Comité de discipline

Adjointe exécutive

Direction générale

Julie Pinet

Secrétaire du comité de discipline

Direction générale

Marie-josée Forget

Préposée aux comités

Direction générale

Christiane Langevin

Directeur

Inspection prof. et certification

Jocelyn Gagné

Directeur, secrétaire corporatif

Affaires jur. et formation

Claude Barsalou

Directeur

Services administratifs et financiers

Vo-Long Truong

Secrétaire

Francine Boucher

Avocate

Affaires juridiques

Venise Levesque

Formation

Vacant

Secrétaire

Magalie Odnéus

Préposée

Certification

Doreen Carrière

Inspecteur

Inspection prof.

Pierre Denault

Avocate

Excercice illégal

Manon Bonnier

Prêtée par aff. jur.

Avocat

Affaires juridiques

Jean-François Savoie

Coordonnateur

Comptabilité et finances

Richard Cardinal

Chargé de projet

Informatique

Alain Bond

Préposé

Certification

Tony Chin

Préposée

Certification

Francine Gervais

Inspecteur

Inspection prof.

Jacques Couture

Vigie internet

Excercice illégal

Vacant

Avocate

Affaires juridiques

Claudie Tremblay

Technicien en information

Affaires juridiques

Vacant

Comptable

Comptabilité et finances

Nancy Talbot

Préposée

Comptabilité et finances

Isabelle Lupien

Préposée comptabilité

Comptabilité et finances

Micheline Miller

Magasinier

Comptabilité et finances

Stéphane Plante

Analyste

Informatique

Frédéric Lannoye

Maintenance informatique

Exit Visuel

Firme externe

Préposée

Certification

Wahiba Ibrahim

Préposée

Certification

Bibiane Laliberté

Préposée

Certification

Micheline Leblanc

Préposée

Certification

Lynn Pâquet

26 Rapport annuel 1998


Campagne de sensibilisation

Comme nous l’avons mentionné plus tôt, l’ACAIQ

est encore peu ou mal connue du public. Pour accroître

sa notoriété, l’Association tiendra notamment

une campagne de sensibilisation en 1999. Élaborée

par l’agence de publicité Bleu Blanc Rouge,

cette campagne vise à faire connaître l’Association

tout en insistant sur les protections dont bénéficient

les consommateurs lorsqu’ils transigent par

l’intermédiaire d’un courtier et d’un agent immobiliers.

Directeur

Communications

Claude Lafrenière

Directeur

Syndic

François Pigeon

Besoins et opinions des consommateurs

Cette année encore, l’Association a rencontré des

groupes de consommateurs pour obtenir leurs

commentaires sur certains aspects du travail des

courtiers et des agents. Ces rencontres, menées

dans le cadre de nos travaux sur un éventuel contrat

de courtage-achat et sur le développement de

formulaires informatisés, nous ont permis de cerner

les attentes des consommateurs lorsqu’ils utilisent

les services d’un courtier ou d’un agent immobilier

pour acheter une propriété. Elles mettent

en relief l’importance du rôle de conseiller des professionnels

de l’immobilier.

Publications et Internet

L’ACAIQ Magazine demeure le principal véhicule

de communication de l’Association avec ses membres.

L’an prochain, il fera l’objet d’une réévaluation

complète qui tiendra compte des suggestions

recueillies par sondage auprès des lecteurs. Publiée

trimestriellement en versions française et anglaise

et distribuée à tous les titulaires de certificat, cette

revue traite des affaires de l’Association et de la pratique

du courtage immobilier. Les décisions du comité

de discipline y sont aussi éditées, de même

que le rapport annuel de l’Association.

Rédacteur-coordonnateur

Communications

Patrick Martinet

Adjointe aux communications

Communications

Véronique Parret

Accueil - Réceptioniste

Communications

Johane Daigle

Infographiste

Communications

Michel St-Pierre

Conseiller

Communications

Louis Garneau

Secrétaire

Syndic

Christine Senécal

Syndic adjointe

Syndic

Suzanne Robillard

Avocate

Syndic

Julie Charbonneau

Prêtée par aff. jur.

Secrétaire

Syndic

Lise Thiffault

Syndic adjointe

Syndic

Jacqueline Houle

Syndic adjoint

Syndic

Michel Champagne

En 1998, l’ACAIQ Magazine n’a été publié qu’à trois

reprises. Une parution a été retranchée afin de dégager

les ressources additionnelles pour accélérer

le développement du site Web de l’ACAIQ. La première

phase de la construction de notre site consiste

à rendre accessible, sans frais, la majorité des

informations et des documents disponibles à l’Association.

Elle devrait être complétée en 1999.

Des centaines de documents peuvent déjà être consultés

et nous faisons en sorte de placer immédiatement

dans le site toutes les nouvelles informations

que nous publions. D’ici quelques années,

Internet deviendra probablement le principal outil

utilisé par l’Association pour ses communications.

Rapport annuel 1998 27


Formulaires informatisés

Nous avons examiné au cours de la dernière année différentes façons de rendre

accessibles, en version informatisés comme le sont les rapports d’impôt, les multiples

formulaires obligatoires et recommandés que nous mettons à la disposition

des membres. Plusieurs approches nous ont été suggérées, allant de logiciels déjà

existants utilisés ailleurs au Canada et aux États-Unis à des propositions de formulaires

à compléter directement dans le site Web de l’Association.

Pour s’assurer que cette initiative réponde véritablement aux attentes des utilisateurs,

nous avons fait parvenir un questionnaire à plus de 1 100 places d’affaires. Près de

80 % des quelque 350 répondants ont dit souhaiter que nos formulaires soient offerts

en version informatique. La demande n’est pas encore généralisée, mais on peut

supposer que le besoin ira en grandissant. Il faut dès aujourd’hui s’y préparer.

Conférences du syndic

Un dernier fait saillant de nos activités en matière de communication a été la

création d’un support visuel à la conférence du syndic, laquelle a été présentée à de

nombreuses reprises durant l’année. Cette conférence a aussi suscité l’intérêt de

regroupements professionnels qui ont exprimé le désir de s’en inspirer. Un résumé

de cette présentation a été publié dans l’ACAIQ Magazine et il est disponible dans

notre site Web.

Pour conclure…

1998 aura été un point tournant dans la courte histoire de l’Association. En effet,

jamais depuis sa création, l’ACAIQ n’avait procédé à une telle analyse de sa mission

et des activités qui en découlent. Naturellement, pareil remue-ménage ne se fait

pas sans difficultés, mais les objectifs du plan stratégique le commandaient.

En terminant, je voudrais exprimer toute ma gratitude à mes proches collaborateurs

de la direction des services et aux personnes qui composent leur équipe. Tous m’ont

soutenu de remarquable façon, même si leurs tâches s’en trouvaient largement

accrues.

Je voudrais aussi remercier tous et chacun des membres du conseil d’administration

de la confiance qu’ils m’ont témoignée toute l’année, que ce soit pendant l’intérim

que j’ai assuré à la direction générale ou après ma nomination. Enfin, je tiens à

remercier tous les courtiers et agents avec lesquels j’ai eu l’opportunité de travailler

pendant l’année. Leur souci de l’avancement de la profession dans un cadre de

protection de l’intérêt public est d’autant plus louable qu’ils ont su placer l’intérêt

public au-dessus de leurs intérêts commerciaux.

Robert Nadeau

Directeur général

28 Rapport annuel 1998


Rapport du syndic

François Pigeon

Syndic

Art. 120 S’il a des motifs de croire qu’un membre de l’Association a commis une infraction aux

dispositions de la présente loi ou des règlements pris en application de celle-ci, le syndic ou le

syndic adjoint fait enquête et, s’il y a lieu, porte plainte devant le comité de discipline.

J’ai le plaisir de vous présenter le rapport annuel du Bureau du syndic pour l’exercice

ayant pris fin le 31 décembre 1998. Comme le dicte l’article 120 de la Loi sur le courtage

immobilier, le rôle du syndic est de faire enquête sur de présumées fautes professionnelles

des courtiers et agents immobiliers et de porter plainte s’il y a lieu. Les

demandes d’enquête proviennent pour la plupart du public (environ 65 %) et des

membres de la profession (30 %). À l’occasion, le syndic ouvre une enquête de son

propre chef ou sur recommandation du comité d’inspection professionnelle.

Quelques statistiques

Au total, 572 demandes d’enquête ont été reçues au cours de l’exercice, soit autant

que l’an dernier ; 573 enquêtes ont été conclues durant cette même période et elles

ont conduit au dépôt de 83 plaintes formelles (deux de plus qu’en 1997). Le nombre

de demandes d’enquête en cours de traitement ou en attente est donc resté stable

(207 contre 208). Les demandes d’information et les plaintes relatives à la publicité

ont été moins nombreuses que par les années passées et, de façon générale, le

Bureau du syndic a constaté chez les membres un souci de respecter la réglementation

à ce sujet.

Délais de réponse

Les délais de réponse aux demandes d’enquête sont de quatre mois environ.

Cependant, l’embauche d’un troisième syndic adjoint, en mai dernier, devrait permettre

de les réduire en 1999. Idéalement, ces délais ne devraient pas dépasser 60

jours.

Certains facteurs freinent toutefois l’atteinte de cet objectif. Par exemple, le Bureau

du syndic a constaté que le comité de discipline s’est montré plus exigeant quant à

la qualité de la preuve déposée. Les dossiers doivent donc être mieux étoffés et

sont plus longs à préparer. Cela explique en partie pourquoi 573 enquêtes ont été

conclues en 1998, comparativement à 678 en 1997.

Rapport annuel 1998 29


TABLEAU I

DEMANDES D’ENQUÊTE IMPLIQUANT DES MEMBRES DE L’ACAIQ

DOSSIERS OUVERTS

AU COURS DU MOIS

DOSSIERS OUVERTS DEPUIS

LE DÉBUT DE L’ANNÉE

ENQUÊTES TERMINÉES

AU COURS DU MOIS

ENQUÊTES TERMINÉES DEPUIS

LE DÉBUT DE L’ANNÉE

EN COURS D’ENQUÊTE

OU EN ATTENTE

1998 1997 1998 1997 1998 1997 1998 1997 1998 1997

Janvier 27 54 27 54 27 48 27 48 208 288

Février 53 49 80 103 39 47 66 95 222 290

Mars 60 41 140 144 60 73 126 168 222 258

Avril 41 55 181 199 36 76 162 244 227 237

Mai 40 60 221 259 53 72 215 316 214 225

Juin 38 33 259 292 32 52 247 368 220 206

Juillet 44 45 303 337 37 51 284 419 227 200

Août 42 38 345 375 42 48 326 467 227 190

Septembre 50 60 395 435 52 28 378 495 225 222

Octobre 46 60 441 495 48 42 426 537 223 240

Novembre 71 47 512 542 62 54 488 591 232 233

Décembre 60 42 572 584 85 67 573 658 207 208

TABLEAU II

VENTILATION D’ENQUÊTES

PAS DE

MATIÈRE

LITIGE DE

NATURE CIVILE

ENTENTE

RETRAIT

ENGAGEMENT

DU MEMBRE

PLAINTE

FORMELLE

ÉVÉNEMENT

AVANT LE 15 JANV.

AUTRE

TOTAL

Au 31 décembre 1997 335 30 72 48 81 9 83 658

Janvier 10 0 4 4 5 0 4 27

Février 12 2 4 6 7 1 7 39

Mars 22 0 6 11 11 0 10 60

Avril 23 2 1 1 4 0 5 36

Mai 25 0 6 4 12 0 6 53

Juin 18 1 4 2 4 1 2 32

Juillet 23 2 4 0 4 0 4 37

Août 23 2 5 2 7 0 3 42

Septembre 24 4 6 6 8 0 4 52

Octobre 27 0 4 6 8 0 3 48

Novembre 33 4 7 4 6 0 8 62

Décembre 50 2 6 15 7 0 5 85

Cumulatif 290 19 57 61 83 2 61 573

Méthodes d’enquête

Après avoir suivi une formation spécialisée sur les méthodes d’enquête, le syndic a

modifié certaines des siennes. Désormais, les auteurs des demandes d’enquête sont

fréquemment rencontrés en personne par le syndic ou les syndics adjoints. Cette

nouvelle procédure permet notamment de recueillir des informations plus précises

que ne le permettaient les communications par téléphone.

Prévention

Encore une fois cette année, le syndic a donné une quinzaine de conférences à

différents groupes de membres de l’Association. Deux objectifs étaient visés :

présenter le rôle, les moyens et les méthodes du Bureau du syndic ; faire de la

prévention en expliquant comment éviter les erreurs les plus répandues. De larges

extraits de cette conférence intitulée Quoi faire pour ne pas avoir affaire au syndic

ont été publiés dans l’ACAIQ Magazine (décembre 1998) et ils peuvent également

être consultés dans le site Web de l’Association.

30 Rapport annuel 1998


TABLEAU III

DEMANDES DE VÉRIFICATION RELATIVES À LA FORME DE LA PUBLICITÉ DES MEMBRES DE L’ACAIQ

DEMANDES REÇUES

AU COURS DU MOIS

DEMANDES REÇUES DEPUIS

LE DÉBUT DE L’ANNÉE

AVIS ÉCRITS EXPÉDIÉS

AU COURS DU MOIS

AVIS ÉCRITS EXPÉDIÉS DEPUIS

LE DÉBUT DE L’ANNÉE

1998 1997 1998 1997 1998 1997 1998 1997

Janvier 6 15 6 15 2 10 2 10

Février 8 15 14 30 5 19 7 29

Mars 6 0 20 30 11 1 18 30

Avril 11 14 31 44 17 5 35 35

Mai 14 6 45 50 16 13 51 48

Juin 13 18 58 68 9 7 60 55

Juillet 0 3 58 71 2 4 62 59

Août 0 6 58 77 1 15 63 74

Septembre 0 11 58 88 3 8 66 82

Octobre 0 13 58 101 4 11 70 93

Novembre 25 15 83 116 14 37* 84 130

Décembre 4 6 87 122 7 2 91 132

Planification stratégique

Le Bureau du syndic a été étroitement lié à l’exercice de planification stratégique et

devra lui aussi, en 1999, rencontrer sa part d’objectifs qui en découlent:

– établir un mécanisme de révision des plaintes temporaires et faire les représentations

nécessaires pour obtenir les mêmes pouvoirs que ceux accordés par

l’Office des professions ;

– élaborer et produire trimestriellement un rapport sur les activités du Bureau du

syndic ;

– établir un plan de communication sur la valeur ajoutée du rôle du syndic pour la

profession et le public.

Durant le prochain exercice, des mécanismes seront également mis en place pour

mesurer le degré de satisfaction des personnes qui font une demande d’enquête au

syndic. Ils fourniront de précieuses indications sur les améliorations à apporter.

Un bilan positif

Le bilan de l’exercice est positif. Les demandes d’enquête n’ont pas augmenté malgré

la hausse du nombre des membres de l’Association et des transactions immobilières

conclues à la faveur d’un marché très actif. Comme nous le mentionnions plus tôt,

une diminution des plaintes relatives aux règles de publicité a même été observée.

Le Bureau du syndic a amélioré ses méthodes d’enquête et l’embauche d’un troisième

syndic adjoint permettra sans doute de réduire les délais de réponse aux

demandes d’enquête. Par ailleurs, nos rencontres avec les personnes qui font une

demande d’enquête se sont avérées fructueuses, même si elles exigent plus de temps

que les enquêtes sommaires faites par téléphone. Ces rencontres répondent aux

attentes du public et des membres, et elles nous permettent aussi de parfaire notre

preuve.

Rapport annuel 1998 31


Durant l’année, le Bureau du syndic a également noté que la majorité des demandes

d’enquête provenait des acheteurs et faisait souvent ressortir des déficiences au

devoir de conseil des agents immobiliers. Nous entendons donc accorder, en 1999,

une attention spéciale à ce problème et soumettre au comité de discipline quelques

cas qui pourraient faire jurisprudence.

Permettez-moi, en terminant, de remercier toute l’équipe de l’Association et tout

particulièrement le personnel du Bureau du syndic. Soyez assuré que nous ne

ménageons aucun effort pour améliorer la qualité de nos services et pour favoriser

la pratique du courtage immobilier dans les règles de l’art et le respect de tous.

Merci !

François Pigeon

Syndic

32 Rapport annuel 1998


Rapport du comité de discipline

M e André Desgagné

Président du comité de discipline

TABLEAU I

NOMBRE DE DOSSIERS

Le comité de discipline est un tribunal constitué en vertu de l’article 128 de la Loi

sur le courtage immobilier. Complètement autonome et indépendant du conseil

d’administration et du personnel de l’Association, le comité de discipline est saisi

de toute plainte formulée contre un membre de l’ACAIQ pour une infraction aux

dispositions de la Loi et de ses règlements.

1998 1997

En cours au 1 er janvier 29 26

Déposés en cours de période 70 96

MOINS

99 122

Décisions sur sanction

rendues 64 85

Rejets de plaintes/acquittements 6 8

Retraits de plaintes 0 0

Dossiers en cours au 31 décembre 29 29

TABLEAU II

AUDIENCES – REMISES – DÉCISIONS

1998 1997

Audiences tenues

Sur la culpabilité 46 67

Sur la sanction 67 85

Remises accordées

Avant la tenue de l’audience 43 44

Après représentations devant le comité 4 3

Décisions

En délibéré sur la culpabilité 2 3

En délibéré sur la sanction 3 0

Rendues sur la culpabilité 72 54

Chaque plainte est jugée par trois membres du comité de discipline

dont le président ou le président substitut et deux membres de la

profession. Le président et le président substitut sont deux avocats

nommés par le gouvernement alors que les membres de la profession

font partie du groupe d’environ 70 courtiers et agents immobiliers

constituant le comité de discipline.

Pour son fonctionnement, le comité de discipline s’appuie principalement

sur les dispositions du Code des professions. Certaines décisions

du comité de discipline peuvent faire l’objet d’un appel, suivant

les conditions et modalités prévues à la Loi sur le courtage immobilier

et au Code des professions.

Activités du comité de discipline (Tableaux I à III)

Au 31 décembre 1998, 70 plaintes avaient été déposées devant le

comité de discipline. Toutes les plaintes ont été portées par le Bureau

du syndic de l’Association. Une plainte peut compter plus d’un chef

d’accusation. Ainsi, les 70 plaintes déposées devant le comité au cours

de l’exercice comptaient au total 182 chefs d’accusation.

Rappelons que des audiences distinctes sont tenues pour décider

de la culpabilité d’un intimé et pour établir la sanction à lui être

imposée advenant sa culpabilité. Le comité a tenu un total de 46

audiences sur la culpabilité et 67 sur la sanction.

Des remises ont été accordées à 47 reprises, soit 43 fois avant la tenue

de l’audience et 4 fois après que les parties eurent été entendues par

le comité.

À la fin de l’exercice, le comité avait rendu 72 décisions relatives à la

culpabilité et 64 décisions relatives à la sanction. Deux décisions sur

la culpabilité et trois décisions sur la sanction étaient en délibéré à la

clôture de l’exercice.

Rendues sur la sanction 64 85

Rapport annuel 1998 33


Le comité a rendu des décisions de culpabilité sur 145 chefs

d’accusation, dont 71 étaient l’objet d’un plaidoyer de culpabilité, et

des décisions de non-culpabilité sur 18 chefs d’accusation. De plus,

il y a eu 6 cas où un chef d’accusation a été retiré par le syndic, en sa

qualité de partie plaignante. Dans un cas, le comité a fusionné deux

chefs d’accusation en un seul.

Les sanctions (Tableau IV)

Le comité de discipline peut imposer des sanctions allant de la simple

réprimande à la révocation temporaire ou permanente du droit

d’exercer des activités professionnelles, ou encore à l’imposition

d’amendes d’au moins 600 $ et d’au plus 6 000 $ par chef d’accusation.

Le comité a imposé 11 réprimandes, 123 amendes et dans 3 cas, a

recommandé au Conseil d’administration d’obliger le membre à

suivre des cours. Il y a eu un cas de limitation du droit d’exercice.

Cette limitation astreignait un courtier ou un agent à exercer sous la

supervision constante d’un agent agréé. Il y a aussi eu 10 cas de suspension

de certificat pour des périodes variant de 3 à 60 mois dont 4

suspensions parmi les dernières qui ne seront exécutoires qu’à compter

d’une demande éventuelle de délivrance de certificat.

Les amendes ont totalisé 163 400 $ alors que les frais à rembourser

par les intimés se sont chiffrés à 50 241,89 $.

Le montant des amendes n’est pas établi en fonction des coûts de

maintien du système disciplinaire. Il est établi sur la base de l’expérience

des ordres professionnels ou associations comparables à

l’ACAIQ, et sur la base de la jurisprudence développée depuis la mise

sur pied du comité.

Le comité de discipline détermine une sanction également en fonction

du type d’infraction commise et de l’importance des dommages

causés ou des gains réalisés par le contrevenant. Le comité tient enfin

compte de l’effet dissuasif de la sanction. Par exemple, un agent

qui empoche une commission de 3 000 $, sans qu’elle soit préalablement

versée au courtier et sans que celui-ci ne le sache, commet une

infraction à la Loi sur le courtage immobilier. Si le comité ne lui imposait

qu’une amende de 1 200 $, l’effet dissuasif ne serait peut-être

pas assuré puisque l’agent tirerait malgré tout de ses agissements un

gain de 1 800 $.

Au total 56 décisions du comité de discipline ont été l’objet d’une

publication dans l’ACAIQ Magazine au cours de l’année de même

que 5 avis de suspension de certificat.

TABLEAU III

DÉCISIONS DU COMITÉ PAR CHEF D’ACCUSATION

1998 1997

Décisions sur la culpabilité

Déclarations de culpabilité 145 186

Déclarations de non-culpabilité 18 26

Retraits de chef d’accusation 6 7

Décisions sur la sanction

Réprimandes 11 29

Amendes 123 135

Cours obligatoires 3 7

Restrictions du droit d’exercice 1 2

Annulations/suspensions* 10 3

* Les suspensions ordonnées par le comité de discipline relativement

à un chef d’accusation sont généralement accompagnées

d’une amende. Dans certains cas, une suspension peut être

ordonnée de façon générale sans être nécessairement reliée à

un chef d’accusation. De plus, sur deux chefs d’accusation d’une

même plainte formelle, le comité peut avoir suspendu le certificat

d’un intimé pour une certaine durée à être purgée

concurremment.

Ainsi, le nombre d’avis d’annulation/suspension apparaissant

ci-haut s’applique à 10 intimés et non à 10 chefs d’accusation.

Parmi les 10 annulations/suspensions, 3 suspensions font l’objet

d’un appel et 4 suspensions ne seront exécutoires qu’à compter

d’une demande éventuelle de délivrance de certificat par l’intimé.

TABLEAU IV

AMENDES, FRAIS ET PUBLICATIONS

1998 1997

Sanctions

Total des amendes 163 400,00 $ 172 900,00 $

Total des frais à rembourser 50 241,89 $ 70 103,62 $

Publications dans

l’ACAIQ Magazine

Amendes/réprimandes 56 103

Nature des infractions (Tableau V)

Les accusations portées devant le comité de discipline avaient trait à des infractions

aux Règles de déontologie de l’ACAIQ, au Règlement de l’ACAIQ ou à la Loi sur le

courtage immobilier. Il est à noter qu’un chef d’accusation peut être porté en vertu

de plus d’un article de la Loi ou de la réglementation.

34 Rapport annuel 1998


TABLEAU V

CHEFS D’ACCUSATION ET SANCTIONS

Infractions aux Règles de déontologie de l’ACAIQ

ARTICLES NOMBRE DE CHEFS SANCTIONS

DU CODE D’ACCUSATION

1 1 3 500 $ + suspension

2 1 Réprimande

5 1 2 000 $

11 9 Réprimande à 3 000 $

13 23 Réprimande à 3 000 $

+ 1 cas de 1 200 $ avec

suspension

22 1 800 $

23 1 1 000 $

24 14 Réprimande à 1 500 $

+ suspension

26 2 800 $ à 2 000 $

28 2 1 000 $ à 2 000 $

29 6 Réprimande à 1 200 $

39 1 3 000 $ avec suspension

40 1 1 200 $

41 6 600 $ à 1 500 $

43 9 600 $ à 1 500 $

45 2 600 $ à 1 200 $

46 4 Réprimande à 2 000 $

47 1 800 $

54 2 6 000 $

Infractions au Règlement de l’ACAIQ

ARTICLES NOMBRE DE CHEFS SANCTIONS

DU CODE D’ACCUSATION

2 3 600 $ à 2 000 $

71 1 Réprimande

72 2 6 000 $ et

6 000 $ + suspension

+restriction d’exercice

78 1 Réprimande

85 2 Réprimande à 800 $

86 6° 1 Réprimande sévère

98 1 600 $

100 2 600 $

101 3 600 $ à 1 200 $

102 1 1 200 $

103 1 1 000 $

107 2 800 $ à 1 200 $

115 1 2 000 $

122 4 2 000 $

147 17 600 $ à 1 800 $

+ supervision

Infractions aux Règles de déontologie de l’ACAIQ

Il y a eu 87 sanctions imposées relativement à des chefs d’accusation

portant sur des infractions aux Règles de déontologie de l’ACAIQ dont :

– 9 sanctions pour contravention à l’article 11 : « Le membre doit

vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements

qu’il fournit au public ou à un autre membre. Il doit

toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements.

»

– 23 sanctions pour contravention à l’article 13 : « Le membre ne

doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière,

qui puisse être illégal ou qui puisse porter préjudice au public ou

à la profession. »

– 14 sanctions pour contravention à l’article 24 : « Le membre doit

protéger et promouvoir les intérêts de son client tout en accordant

un traitement équitable à toutes les parties à la transaction. »

– 9 sanctions pour contravention à l’article 43 sont aussi à signaler.

L’article 43 commande aux membres de la profession de ne pas

abuser de la bonne foi d’un autre membre, ni d’user de procédés

déloyaux envers celui-ci.

Infractions au Règlement de l’ACAIQ

Il y a eu 42 sanctions relatives à des chefs d’accusation portant sur

des infractions au Règlement de l’ACAIQ dont :

– 17 sanctions pour contravention à l’article 147 : « L’agent immobilier

ou le courtier affilié doit transmettre sans délai, à la personne

qui dirige la place d’affaires à laquelle il est affecté, les renseignements

et documents nécessaires au maintien des dossiers, livres

et registres. ». Tout comme les deux dernières années, c’est cet

article du Règlement de l’ACAIQ qui a été enfreint le plus souvent.

– 3 sanctions pour contravention à l’article 2, relatif à l’utilisation du

titre de courtier immobilier agréé et à l’exercice de la profession,

ainsi qu’aux personnes que le courtier immobilier agréé peut

employer ou autoriser à agir pour lui.

– 2 sanctions pour contravention à l’article 72, relatif à l’obligation qu’a

le courtier affilié ou l’agent immobilier de recevoir sa rétribution

d’un courtier agréé seulement, rétribution qu’il ne peut partager.

– 2 sanctions pour contravention à l’article 85, relatif aux dispositions

qui doivent être contenues dans le formulaire « Contrat de

courtage exclusif – Vente d’un immeuble principalement résidentiel ».

– 2 sanctions pour contravention à l’article 100, relatif à l’utilisation

du formulaire obligatoire « Annexe G – Générale ».

– 3 sanctions pour contravention à l’article 101, relatif à la publicité,

sollicitation de clientèle ou représentation relative à l’exercice de

l’activité de courtier immobilier.

– 2 sanctions pour contravention à l’article 107, relatif à la sollicitation

de contrat de courtage d’une personne qui a confié un contrat de

courtage exclusif pour le même objet à un autre courtier immobilier

ou à un cabinet multidisciplinaire.

Rapport annuel 1998 35


– 4 sanctions pour contravention à l’article 122, relatif à la transmission

à l’ACAIQ, au cours du mois qui suit la fin de chaque trimestre

de l’année civile, des annexes 11 (sommaire des dépôts et retraits

du compte général et de l’ensemble des comptes spéciaux

en fidéicommis), 12 (état de conciliation bancaire pour le compte

général et chacun des comptes spéciaux en fidéicommis) et 13

(liste détaillée des sommes détenues dans le compte général et

dans les comptes spéciaux en fidéicommis).

Infractions à la Loi sur le courtage immobilier

Le comité de discipline a aussi imposé des sanctions dans 4 cas

d’infraction à des articles de la Loi sur le courtage immobilier :

– 1 sanction pour contravention à l’article 11, relatif aux sommes

reçues par un courtier pour autrui dans l’exercice de ses fonctions

qui doivent être versées dans un compte en fidéicommis.

– 1 sanction pour contravention à l’article 19, relatif à un agent qui

ne peut être en même temps à l’emploi de plus d’un courtier ou

autorisé à agir pour plus d’un courtier.

– 1 sanction pour contravention à l’article 22, relatif à l’obligation

qu’a un membre de l’Association de divulguer sa qualité de courtier

ou d’agent immobilier au contractant pressenti lorsqu’il a un

intérêt dans un immeuble faisant l’objet d’une opération immobilière.

– 1 sanction pour contravention à l’article 26, relatif à l’obligation

qu’a un membre de ne pouvoir partager sa rétribution qu’avec un

intermédiaire de marché, un autre courtier ou un courtier qui

exerce ses activités à l’extérieur du Québec et qui relève d’une

autre juridiction.

Infractions au Règlement d’application

de la Loi sur le courtage immobilier

Le comité de discipline a aussi imposé des sanctions dans 2 cas d’infraction

à des articles du Règlement d’application de la Loi sur le courtage

immobilier :

– 2 sanctions pour contravention à l’article 26, relatif à la forme obligatoire

que doivent revêtir certains formulaires de l’Association.

M e André Desgagné

Président du comité de discipline

36 Rapport annuel 1998

SUITE DU TABLEAU V

CHEFS D’ACCUSATION ET SANCTIONS

Infraction à la Loi sur le courtage immobilier

ARTICLES NOMBRE DE CHEFS SANCTIONS

DU CODE D’ACCUSATION

11 1 3 000 $ + suspension

19 1 600 $

22 1 Réprimande sévère

26 1 1 500 $

Infraction au Règlement d’application de la

Loi sur le courtage immobilier

ARTICLES NOMBRE DE CHEFS SANCTIONS

DU CODE D’ACCUSATION

26 2 800 $ à 1 600 $

COMPOSITION DU COMITÉ

Le comité de discipline est composé d’au moins trois membres,

nommés pour un mandat de trois ans. Le président et le président

substitut sont nommés par le gouvernement, parmi les avocats

ayant au moins dix ans de pratique. Les autres personnes, toutes

membres de l’ACAIQ, sont nommées par le conseil d’administration.

Le secrétaire du comité est également nommé par le

conseil d’administration.

Président

M e André Desgagné

Membres

Albert-Mongrain, Darlene

Allard, Denis

Ariëns, Imelda

Bachir, Samir

Belley, Louise

Blanchard, Gaétane

Bourgeault, Maryse

Brosseau, Serge

Brunet, Luc

Bureau, Denis

Cayer, Louis

Corbeil, Jean-Marc

Cousineau, Andrée

D’Aoust, Robert

Depelteau, Clément

Duguay, Louise

Dumais, France

Dupras, Marie-Andrée

Fecteau, Luce

Fiasché, Nicola

Forlini, Nancy

Gadoua, Pierre

Gagnon, Micheline

Gagnon, Normand

Gaspard, Jean-Pierre

Gauthier, Lise M.

Gauthier, Nicole

Gélinas, Bernard

Gendreau, Denise

Gignac, Lucille

Girard, Bernard

Giroux Laveau, Lana

Godin, Muriel

Grossenbacher, Danielle

Secrétaire

Marie-Josée Forget

Président substitut

M e Gilles Duchesne

Guérard, Jean-Guy

Hardacker, Lois

Houde, Yves-Denis

Jones, Stewart

Kimpton, Pierre

La Palme, Léo

Langelier Sanche, Michèle

Lapointe, Guy F.

Laurin, Jean

Lavoie, Hélène

LeBel, Réjean

Lecompte, Éloi

Léger, Éric

Lemoine, Albert

Léonard, Michel

Leroux, Robert

Lévesque, Pierre

Liboiron, Michel

Mailloux, Luc

Martel, Paul-André

Ouellet, Damien

Patry, Pierre

Pelchat, Daniel

Pépin, Lucie

Perrault, Jean-Nicolas

Racine, Normand

Robitaille, Paul

Santarelli, Adrian

Shelso, Robert

Théorêt, André

Trudeau, Jerry R.

Waddell, France

White, Kenneth


Rapport du comité d’inspection

professionnelle

Jocelyn Gagné

Président du comité d’inspection professionnelle

En 1998, le comité d’inspection professionnelle a poursuivi son objectif

qui était d’examiner de façon plus attentive le travail des agents.

Nous avons soumis un rapport contenant nos recommandations à tous les agents

dont nous avons examiné des dossiers. Nous avons aussi rencontré la majorité d’entre

eux afin de leur expliquer la portée de nos remarques et de nos recommandations.

Ces rencontres nous ont permis de transmettre aux courtiers et aux agents beaucoup

d’informations pertinentes qui, nous l’espérons, contribueront à accroître la

protection du public. La grande majorité des participants ont démontré une volonté

d’apprendre et un esprit ouvert face à cette approche.

Rôle du comité

L’énoncé de la mission de l’ACAIQ, à l’article 66 de la Loi sur le courtage immobilier,

démontre à quel point le législateur a voulu que l’inspection professionnelle soit au

cœur des activités de l’Association :

66. L’Association a pour principale mission d’assurer la protection du public

par l’application des règles de déontologie et l’inspection professionnelle

de ses membres en veillant, notamment à ce que l’activité de ses membres

soit poursuivie conformément à la loi et aux règlements.

Cette volonté est encore renforcée dans la description de la mission du comité

d’inspection professionnelle que l’on peut lire à l’article 108 :

108. Le comité d’inspection professionnelle a pour mission de surveiller,

à l’exclusion de la compétence professionnelle, l’exercice des activités

des membres de l’Association, notamment en procédant à la vérification

des dossiers, comptes, livres et registres des membres.

Le comité d’inspection doit enfin suggérer des recommandations pour corriger les

lacunes observées lors de ses inspections.

Rapport annuel 1998 37


Le mandat du comité d’inspection professionnelle lui permet d’étendre son action

à toutes les applications de la Loi sur le courtage immobilier et des règlements qui

s’y rattachent ainsi qu’à tous les membres de l’Association. C’est pourquoi, à partir

de janvier 1997, nous avons décidé de faire porter nos inspections sur la pratique du

courtage immobilier par tous les agents, sans négliger pour autant, la tenue des

dossiers et registres par les courtiers. Cette approche a, à notre avis, beaucoup plus

d’impact sur la protection du public, puisqu’elle touche les actes mêmes qui affectent

directement le consommateur. Nous avons examiné en effet comment les agents et

les courtiers ont rempli leurs obligations en regard des contrats de courtage et des

promesses d’achat qu’ils ont rédigés et négociés, et aussi comment ils ont conseillé

leurs clients dans ces transactions.

Nombre d’inspections

Pendant l’année 1998, les inspecteurs ont visité 506 courtiers et ont examiné des

dossiers de contrats de courtage et de transactions complétées par 2 491 agents, ce

qui représente environ le tiers des membres de la profession. Après l’inspection,

chacun de ces courtiers et de ces agents a reçu un rapport personnel contenant nos

observations et nos recommandations.

Suite à ces visites d’inspection, les membres du comité ont rencontré les agents et

les courtiers qui en ont fait l’objet afin de leur expliquer la teneur des remarques

contenues dans les rapports et les mesures à prendre pour corriger les lacunes observées.

Soixante-neuf rencontres ont ainsi été organisées au cours de la dernière

année et un total d’environ 1 700 agents et courtiers y ont participé. Il semble que

cette approche est productive et très appréciée des membres. Au cours de ces présentations,

nous avons remarqué que le type des questions qui nous sont adressées

démontre une nette amélioration dans la compétence des agents et des courtiers.

Encore cette année, nous avons tenté de couvrir les différentes régions dans une

proportion à peu près égale, mais sans toutefois tenir une comptabilité rigoureuse

de ce facteur.

Dossiers transmis au syndic à la suite d’une inspection

Dans la plupart des cas où nous avons constaté des anomalies, celles-ci ont pu être

corrigées par de simples recommandations des inspecteurs et un suivi du comité.

Cependant, un petit nombre de dossiers ont dû être transmis au syndic pour enquête.

Tenue des comptes en fidéicommis

Au 31 décembre 1998, seulement 487 courtiers détenaient un compte en fidéicommis.

Cependant, ces derniers regroupent plus de 6 447 agents ayant accès à ces comptes

en fidéicommis. En général, nous avons noté que les registres des opérations en

fidéicommis des courtiers sont bien tenus.

Dans plusieurs régions, ce n’est pas pratique courante de demander un acompte et

dans les quelques cas où il y en a un, le fiduciaire n’est habituellement pas un courtier.

Cette pratique pose un problème pour la sécurité du public puisqu’il est alors

impossible pour l’inspection professionnelle ou le syndic d’effectuer une vérification.

La Loi sur le courtage immobilier ne prévoit aucun moyen de forcer un fiduciaire

qui n’est pas membre de l’Association à fournir les informations au syndic ou

à un inspecteur de l’ACAIQ. Même si une promesse d’achat montre qu’un dépôt a

été fait, il est possible qu’en réalité, aucun montant n’ait été versé au compte en

fidéicommis du fiduciaire nommé, soit parce que l’agent ne le lui a tout simplement

pas remis ou encore parce que ce fiduciaire a décidé de ne pas le déposer.

38 Rapport annuel 1998


Constat général

Le fait que notre attention ait été portée beaucoup plus sur le travail des agents

nous a permis de faire des constats qui touchent de très près la protection du public.

En examinant les dossiers de transactions des agents, nous avons pu nous faire une

idée assez juste de la qualité de leur travail et du soin qu’ils portent à bien servir

leurs clients.

La vérification des informations véhiculées au public et aux autres membres concernant

l’objet des contrats de courtage, demeure une préoccupation majeure, même

si des progrès marqués ont été accomplis. En effet, les courtiers et les agents sont

en général plus conscients de leurs responsabilités à cet égard et, dans plusieurs

bureaux, les dossiers sont de mieux en mieux constitués. Nous continuerons certainement

à mettre l’accent sur ce point, car le manque de vérification demeure la

cause majeure des réclamations contre les courtiers et les agents.

Plusieurs dossiers ont permis de mettre en évidence le devoir qui incombe aux

courtiers et aux agents immobiliers de bien informer et conseiller leurs clients. Le

problème de la pyrite qui a amené l’ACAIQ à donner une ligne directrice aux courtiers

et aux agents œuvrant dans les régions désignées à risque, en est un exemple.

Nous avons remarqué encore cette année, de la part des courtiers, une prise de

conscience des responsabilités que la loi leur donne et une tendance à y faire face

avec plus de sérieux. En même temps, nous avons constaté une augmentation du

nombre d’agents chez les plus gros courtiers.

Les notions de place d’affaires et d’établissement provoquent encore des situations

et des comportements hors normes relatifs aux dossiers et registres ainsi qu’à la

supervision des agents. Une réflexion s’impose sur ce sujet afin d’apporter des

clarifications.

En général, la tenue des dossiers et registres s’est beaucoup améliorée et bon nombre

de courtiers ont maintenant un système informatisé qui répond aux exigences de la

Loi, tandis que plusieurs utilisent les registres conventionnels produits par l’ACAIQ

et semblent bien s’en accommoder. Il reste cependant un petit nombre de courtiers

qui éprouvent encore de la difficulté sur ce point. Nous avons aussi noté que certains

agents remettent les documents à leur courtier avec beaucoup de retard.

En examinant les dossiers de contrats de courtage et de transactions des agents,

nous avons constaté que certains détails concernant l’utilisation adéquate des formulaires

obligatoires, posent encore des problèmes à des agents. Nous avons constaté

des lacunes notamment sur les points suivants :

• Le choix du bon formulaire et la rédaction adéquate d’un formulaire en particulier.

• Le choix et la rédaction de clauses qui reflètent adéquatement la volonté des

parties et qui ont un effet juridique.

• Le suivi des conditions pendantes aux promesses d’achat.

• Nous retrouvons un bon nombre de promesses d’achats qui sont nulles parce

qu’elles ont été acceptées avec des modifications ou après l’expiration du délai,

parce qu’elles ont été notifiées après le délai ou même pas du tout, ou encore

parce qu’il n’y a pas eu de suivi aux conditions concernant, notamment, la clause

A4.2 de l’Annexe A.

• Nous avons aussi rencontré un bon nombre de contrats de courtage invalides.

Rapport annuel 1998 39


Autres activités

Parmi les nouveaux courtiers, plusieurs nous ont demandé une rencontre pour

s’assurer d’amorcer la gestion des dossiers et registres dans les règles de l’art. Nous

avons toujours été ouverts à ces demandes et nous avons modifié notre programme

d’inspections afin de rencontrer ces nouveaux courtiers dès leurs premiers mois

d’exercice.

Recommandations au conseil d’administration

Besoin de formation continue : Nos activités de cette dernière année nous ont

permis de nous rendre compte que les membres de la profession reconnaissent le

besoin d’un programme adéquat de formation continue. Nous recommandons au

conseil de se pencher sur la question.

Gestion des dépôts en fidéicommis : Cette année encore, nous voulons attirer

l’attention du conseil sur la question des acomptes qui échappent à la vérification

de l’inspection professionnelle et du syndic, parce qu’ils sont confiés à un fiduciaire

sur qui l’Association n’a aucune juridiction. Nous recommandons aussi au

conseil d’administration de trouver une façon de rendre cette vérification possible.

Jocelyn Gagné

Président du comité d’inspection professionnelle

40 Rapport annuel 1998


Rapport du trésorier

David Farber, trésorier

Président du comité des finances

L’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec a conclu l’exercice

1998 avec un surplus accumulé de 601 345 $. Ce montant comprend à la fois le surplus

accumulé au pénal, soit 543 366 $, et celui des opérations courantes de l’Association,

lequel s’élève à 57 979 $.

Pour l’exercice 1998 comme tel, le surplus est de 378 005 $, soit 266 451 $ au pénal, et

111 554 $ aux opérations courantes. Le surplus accumulé des opérations courantes

est cependant moindre cette année en raison du déficit accumulé de 53 575 $ enregistré

en 1997.

Il convient également de souligner que le surplus au pénal comprend une somme

de 230 000 $ affectée en 1997 à une campagne de sensibilisation qui se tiendra en

1999. De l’argent supplémentaire sera d’ailleurs injecté pour rendre possible la tenue

de cette campagne qui permettra de sensibiliser le public à la fois aux risques

de transiger par l’intermédiaire d’une personne qui agit illégalement et aux bénéfices

d’utiliser les services d’un courtier ou d’un agent certifié.

Parmi les faits saillants de l’année, mentionnons une légère hausse des revenus et

des dépenses supplémentaires non récurrentes reliées au dossier de l’Office des

professions ainsi qu’à celui de la planification stratégique de l’Association. Quelques

facteurs expliquent la hausse des revenus dont l’augmentation du nombre des

membres de l’Association et les intérêts des comptes en fidéicommis qui ont bondi

de 93 728 $ en 1997 à 251 225 $ en 1998.

Des variations importantes ont aussi été enregistrées à certains postes de dépense.

La réorganisation administrative de l’Association – résultant de la planification stratégique

– a commandé des indemnités de départ pour trois personnes totalisant

290 244 $ qui se rajoutent aux salaires et charges sociales. La planification stratégique

a également coûté 39 500 $ en honoraires professionnels, et environ 3 500 $ de

frais divers reliés à la tenue de réunions. Cette planification aura pour effet d’accroître

grandement l’efficacité organisationnelle de l’Association, notamment en

allégeant la structure administrative. Le public et les membres de la profession en

bénéficieront de différentes façons.

Mentionnons aussi des dépenses de l’ordre de 15 000 $ pour des cours de perfectionnement

en informatique dispensés aux employés de l’Association, et de 10 000 $

pour une formation spécialisée des programmeurs sur l’usage d’un nouveau serveur

de base de données. Ces dépenses sont imputées à l’item des salaires et charges

sociales.

Rapport annuel 1998 41


Des économies substantielles de plus de 45 000 $ ont cependant été réalisées avec

la diminution de près de 25 % du montant de la facture de l’Inspecteur général des

institutions financières du Québec. Enfin, l’Association a réduit de quatre à trois le

nombre de numéros de l’ACAIQ Magazine pour 1998. En définitive, il convient de

souligner que la réorganisation administrative de l’Association et la gestion des

dossiers de l’Office des professions et de la révision de la Loi sur le courtage immobilier

n’ont pas affecté la santé financière de l’Association.

À titre de trésorier, j’ai consacré neuf jours au cours de la dernière année, aux bureaux

de l’Association, à la vérification interne des dépenses. Cette tâche a contribué au

développement de nouvelles politiques et à l’amélioration de certaines méthodes

de travail.

David Farber

Président du comité des finances

42 Rapport annuel 1998


SamsonBélair

Deloitte &

Touche

Rapport des vérificateurs

Samson Bélair/Deloitte & Touche, S.E.N.C.

Comptables agréés

Aux membres de

l’Association des courtiers

et agents immobiliers

du Québec

Nous avons vérifié le bilan de l’Association des courtiers et agents immobiliers

du Québec au 31 décembre 1998 ainsi que les états des revenus et dépenses et du

surplus (déficit) de l’exercice terminé à cette date. La responsabilité de ces états

financiers incombe à la direction de l’Association. Notre responsabilité consiste

à exprimer une opinion sur ces états financiers en nous fondant sur notre

vérification.

Notre vérification a été effectuée conformément aux normes de vérification

généralement reconnues. Ces normes exigent que la vérification soit planifiée et

exécutée de manière à fournir un degré raisonnable de certitude quant à l’absence

d’inexactitudes importantes dans les états financiers. La vérification comprend le

contrôle par sondages des éléments probants à l’appui des montants et des autres

éléments d’information fournis dans les états financiers. Elle comprend également

l’évaluation des principes comptables suivis et des estimations importantes faites

par la direction, ainsi qu’une appréciation de la présentation d’ensemble des états

financiers.

À notre avis, ces états financiers présentent fidèlement, à tous égards importants,

la situation financière de l’Association au 31 décembre 1998 ainsi que les résultats

de son exploitation et l’évolution de sa situation financière pour l’exercice terminé

à cette date selon les principes comptables généralement reconnus.

Comptables agréés

Le 12 février 1999

Rapport annuel 1998 43


État des revenus et dépenses

de l’exercice terminé le 31 décembre 1998

1998 1997

Revenus

Droits

Membres 3 138,852 $ 3 106,805 $

Fournitures et services

Ventes 558,541 562,979

Moins coûts directs (367,514) 191,027 (343,194) 219,785

Discipline

Amendes et débours perçus 221,092 276,892

Moins coûts directs (174,910) 46,182 (265,193) 11,699

Exercice illégal (Annexe) 487,950 463,200

Moins coûts (Annexe) (221,499) 266,451 (186,285) 276,915

Revenu de placements et autres 178,586 161,751

3 821,098 3 776,955

Dépenses

Salaires et charges sociales 2 401,670 2 005,978

Frais de bureau 274,136 242,236

Occupation des locaux (note 4) 352,971 359,050

Allocations de présence et charges sociales 80,103 62,999

Assemblées, réunions et déplacements 195,501 163,864

Élections 15,410 19,226

Publications et relations publiques 56,919 76,702

Honoraires 80,687 78,755

Frais financiers 10,453 11,197

Amortissement 117,251 143,357

3 585,101 3 163,364

Excédent des revenus sur les dépenses

avant les postes suivants 235,997 613,591

Autres revenus (dépenses)

Intérêts des comptes en fidéicommis (note 5) 251,225 93,728

Contribution à l’Inspecteur général

des institutions financières (109,217) (193,859)

Excédent des revenus sur les dépenses 378,005 $ 513,460 $

44 Rapport annuel 1998


État du surplus

de l’exercice terminé le 31 décembre 1998

1998 1997

Investi en Non Total Total

immobilisations

affecté

Solde au début 336,286 $ (112,946) $ 223,340 $ (290,120) $

Excédent des revenus

sur les dépenses (177,084) 555,089 378,005 513,460

Investissement en immobilisations 101,925 (101,925) – –

Solde à la fin 261,127 $ 340,218 $ 601,345 $ 223,340 $

Bilan

de l’exercice terminé le 31 décembre 1998

1998 1997

Actif

À court terme

Encaisse 2 255,908 $ 315,613 $

Placement temporaire 1 489,011 2 562,325

Débiteurs 84,003 125,205

Stock de fournitures 148,264 82,475

Frais payés d’avance 19,881 34,235

Au nom du conseil :

3 997,067 3 119,853

Immobilisations (note 3) 261,127 336,286

4 258,194 $ 3 456,139 $

Administrateur

Passif

À court terme

Créditeurs et charges à payer 1 048,679 $ 803,707 $

Revenus perçus d’avance 2 527,664 2 274,273

3 576,343 3 077,980

Avantages incitatifs reportés 80,506 154,819

Administrateur

3 656,849 3 232,799

Surplus

Investi en immobilisations 261,127 336,286

Non affecté 340,218 (112,946)

601,345 223,340

4 258,194 $ 3 456,139 $

Rapport annuel 1998 45


Notes complémentaires

de l’exercice terminé le 31 décembre 1998

1. Description de l’organisme

L’Association, constituée en corporation selon la Loi sur le courtage immobilier (Québec), a

pour mission de surveiller et promouvoir l’intérêt public par un encadrement opportun et

adéquat de la profession, une réglementation juste et équitable et une formation consistante

et efficace des courtiers et agents immobiliers.

2. Conventions comptables

Les états financiers ont été dressés selon les principes comptables généralement reconnus et

tiennent compte des principales conventions comptables suivantes :

Stock de fournitures

Le stock de fournitures est évalué au moindre du coût et de la valeur de réalisation nette, le

coût étant déterminé selon la méthode du coût moyen.

Immobilisations

Les immobilisations sont amorties en fonction de leur durée probable d’utilisation selon la

méthode de l’amortissement linéaire sur les durées suivantes :

Ameublement et améliorations locatives

Matériel de bureau

Matériel téléphonique

Matériel informatique

Mises à jour informatiques

6 ans

4 ans

5 ans

3 ans

1 an

Revenus perçus d’avance

Les revenus de droits annuels sont imputés aux résultats sur une base mensuelle répartie sur

la durée des certificats.

Avantages incitatifs reportés

Les avantages incitatifs reportés représentent des montants perçus du locateur de 445 880 $

sous forme d’avantages incitatifs à la location des locaux. Ces revenus sont amortis selon la

méthode de l’amortissement linéaire sur la durée du bail échéant en juin 2000. L’amortissement

est porté en réduction des frais d’occupation à l’état des revenus et des dépenses.

3. Immobilisations

1998 1997

Coût Amortissement Valeur comptable Valeur comptable

cumulé nette nette

Ameublement 407 552 $ 356 936 $ 50 616 $ 87 539 $

Matériel de bureau 85 469 56 924 28 545 9754

Matériel téléphonique 82 955 65 524 17 431 15 242

Matériel et mises à jour informatiques 636 364 550 289 86 075 95 145

Améliorations locatives 332 204 253 744 78 460 128 606

1 544 544 $ 1 283 417 $ 261 127 $ 336 286 $

46 Rapport annuel 1998


Notes complémentaires (suite)

de l’exercice terminé le 31 décembre 1998

4. Occupation des locaux

Les frais d’occupation des locaux comprennent les éléments suivants :

1998 1997

Frais reliés à la location des locaux 412 581 418 905

Amortissement des améliorations locatives 52 179 51 134

Amortissement des avantages incitatifs reportés (71 104) (74 313)

Revenus de sous-location des locaux (40 685) (36 676)

352 971 359 050

5. Fonds pour l’information du public

Le Fonds de financement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec pour

l’information du public a été établi par le conseil d’administration de l’Association conformément

à la Loi sur le courtage immobilier. Il est constitué des intérêts générés par les sommes

détenues en fidéicommis en vertu de la Loi. Il doit servir principalement à la production et à la

diffusion d’information relative aux droits du public dans le domaine du courtage immobilier

et, subsidiairement, à l’inspection professionnelle des membres de l’Association et, si le montant

le permet, à la discipline des membres de l’Association.

Les intérêts ainsi versés au Fonds, ainsi que les dépenses imputables à sa mission, qui sont

inclus dans les revenus et dépenses de l’Association se détaillent comme suit :

Revenus

1998 1997

Intérêts des sommes détenues en fidéicommis versés au Fonds 251 225 93 728

Dépenses imputables à la mission du Fonds

Information relative aux droits du public* 156 972 284 677

Inspection professionnelle 246 507 198 953

Discipline 218 040 255 455

621 519 739 085

Solde du Fonds – –

* Diffusion directe au public 131 407 $ en 1998 et 110 477 $ en 1997.

6. Engagement

L’Association s’est engagée, en vertu d’un contrat de location, à verser jusqu’au 30 juin 2000 la

somme de 522 348 $ pour ses locaux, y compris pour certains locaux qu’elle a depuis sousloués

à un tiers. Les paiements minimums exigibles pour les prochains exercices s’établissent

comme suit :

1999 : 348 232 $ / 2000 : 174 116 $

Rapport annuel 1998 47


Notes complémentaires (suite)

de l’exercice terminé le 31 décembre 1998

7. Incertitude découlant du problème du passage à l’an 2000

Le passage à l’an 2000 pose un problème parce que de nombreux systèmes informatiques

utilisent deux chiffres plutôt que quatre pour identifier l’année. Les systèmes sensibles

aux dates peuvent confondre l’an 2000 avec l’année 1900 ou une autre date, ce qui entraîne

des erreurs lorsque des informations faisant intervenir des dates de l’an 2000 sont traitées.

En outre, des problèmes semblables peuvent se manifester dans des systèmes qui utilisent

certaines dates de l’année 1999 pour représenter autre chose qu’une date. Les répercussions

du problème du passage à l’an 2000 pourront se faire sentir le 1 er janvier 2000, ou encore

avant ou après cette date, et, si l’on n’y remédie pas, les conséquences sur l’exploitation et

l’information financière peuvent aller d’erreurs mineures à une défaillance importante des

systèmes qui pourrait nuire à la capacité de l’Association d’exercer normalement ses

activités. Il n’est pas possible d’être certain que tous les aspects du problème du passage à

l’an 2000 qui ont une incidence sur l’Association, y compris ceux qui ont trait aux efforts

déployés par les clients, les fournisseurs ou d’autres tiers, seront entièrement résolus.

8. État de l’évolution de la situation financière

L’état de l’évolution de la situation financière n’est pas présenté, car il n’apporterait aucun

renseignement supplémentaire.

9. Chiffres correspondants

Certains chiffres de l’exercice précédent ont été reclassés en fonctions de la présentation

adoptée pour l’exercice en cours.

48 Rapport annuel 1998


ANNEXE

de l’exercice terminé le 31 décembre 1998

État des résultats - exercice illégal

RÉEL 1998 RÉEL 1997

Revenu

Renouvellement 485 450 $ 463 200 $

Pénal 2 500 –

487 950 463 200

Frais directs

Enquêtes pénales 95 442 72 946

Publicité 158 2 780

Honoraires juridiques 2 553 10 573

98 153 86 299

Frais indirects

Salaires et avantages sociaux 93 134 74 632

Frais d’occupation 15 947 13 494

Amortissement 5 297 5 388

Administration générale 8 968 6 473

123 347 99 986

221 499 186 285

Excédent des revenus sur les dépenses 266 451 $ 276 915 $

Rapport annuel 1998 49


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ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

SPÉCIALE

Résolution

Règles de régie interne

Soumise à l’assemblée générale spéciale 1999 des membres de

l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

RÈGLES DE RÉGIE INTERNE N°5 DE L’ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

Loi sur le courtage immobilier

(L.R.Q., c. C-73.1, a. 68)

Les Règles de régie interne n°1 adoptées en vertu de

l’article 178 de la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q.,

c. C-73.1) le 11 août 1993, modifiées par les Règles de

régie interne n°4 lors de l’assemblée générale spéciale

du 25 avril 1996, sont modifiées de la façon suivante:

1. L’article 11.5 de ces règles est remplacé

par le suivant :

« Un comité d’inspection professionnelle est constitué

au sein de l’Association (article 107 de la loi).

Le secrétariat du comité d’inspection professionnelle

est situé au siège social de l’Association, où

sont conservés tous les procès-verbaux, rapports et

recommandations relatifs aux inspections tenues.

Le comité d’inspection professionnelle tient ses

séances aux dates et aux endroits déterminés par

lui ou par son président. »

2. L’article 11.5.4 de ces règles est remplacé

par le suivant:

« Le comité d’inspection professionnelle est composé

d’au moins 3 membres, dont un président,

nommés par résolution du conseil d’administration

parmi les membres de l’Association pour un mandat

d’un an (article 110 de la loi).

À l’expiration de leur mandat, les membres du comité

d’inspection professionnelle demeurent en

fonction jusqu’à ce qu’ils soient nommés de nouveau

ou remplacés (article 111 de la loi).

En cas d’incapacité d’agir, un membre du comité

d’inspection professionnelle est remplacé par une

personne nommée par résolution du conseil d’administration

pour le temps que dure l’incapacité

(article 112 de la loi). »

3. L’article 11.5.5 de ces règles est remplacé

par le suivant :

« Le comité d’inspection professionnelle peut, avec

l’autorisation du conseil d’administration, s’adjoindre

le personnel nécessaire à l’exercice de ses fonctions

(article 113 de la loi).

Le conseil d’administration nomme par résolution

le secrétaire du comité d’inspection professionnelle.

Les membres de ce personnel, incluant le secrétaire,

font dès lors partie du personnel de l’Association

assujetti aux règles relatives à l’embauche et aux

mouvements de personnel, et ne peuvent exercer,

pendant la durée de leur emploi, les activités de

courtier ou d’agent immobilier. »

4. L’article 11.5.6 de ces règles est modifié

par l’addition, au premier alinéa,

de la phrase suivante :

« Un ou plusieurs inspecteurs procèdent aux

inspections. »

5. L’article 13.2 est remplacé par le suivant :

« Aucun membre du personnel ne peut, pendant la

durée de son mandat ou de son emploi, exercer les

activités de courtier ou d’agent immobilier, de représentant

ou de directeur ou directeur adjoint de

place d’affaires, à moins d’une autorisation spéciale

du conseil d’administration. »

ACAIQ Magazine | mars 1999 51


ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE 1999

Résolutions

proposées par les membres de l’Association

Conformément aux dispositions de l’article 3.6 des règles de régie interne de l’ACAIQ,

vous trouverez ci-après, une résolution proposée par les soussignés, pour considération par la

prochaine assemblée générale annuelle. Conformément aux dispositions de ce même règlement,

vous êtes prié d’accompagner le prochain avis de convocation de cette assemblée

d’une copie de cette résolution.

Résolution 1

Préambule :

Nous savons tous maintenant, après avoir vécu l’expérience

de l’ancien directeur qui se refusait de divulguer

les chiffres de son salaire et son épouse également,

que ce manque de transparence a créé un

malaise évident auprès de ceux qui le payent, les membres.

Cette situation est d’orénavant facile à éviter

puisque le prochain directeur devra répondre aux exigences

du poste. Il aura sans doute aussi le souci de

transparence et en bon directeur avisé, s’empressera

de se renseigné des bonnes et mauvaises décisions de

l’administration précédente.

EN CONSÉQUENCE, il est proposé :

A- Que la transparence soit un des critères primordial

de la prochaine administration et qu’à l’avenir, les

critères de sélections précisent à l’avance que ce

genre de renseignements soient dévoilés dans les

rapports annuels comme étant une condition d’admissibilité

aux postes disponibles pour une association

dont les dépenses sont supportés par tous ses

membres.

B- Que si l’administration n’a pas eu le souci ou la présence

d’esprit d’exiger cet engagement des nouveaux

candidats, ceux-ci s’engagent personnellement

et officiellement en ce sens.

Résolution 2

Préambule:

Continuellement, les agent collaborateurs se retrouvent

dans des situations de litiges ou tout au moins de

conflits pour des raisons d’ententes de partage de commission

plus ou moins claires sur la participation des

intervenants, sur la priorité ou l’ordre chronologique

des transactions etc.

Afin de réduire voir d’éviter des situations ambigus,

des associations de courtiers et d’agents ayant

pour principal enjeu les intérêts de leurs membres recommandent

l’utilisation d’une formule type de

«confirmation de représentation et de coopération

pour partage de rétribution» entre les intervenants.

À cet effet, l’APIQ diffuse déjà un model

(ci-joint) particulièrement valable pour ses membres.

Il s’agit là d’un point essentiel à notre travail quotidien.

Model recommandé par l’association professionnel de

l’immobilier au Québec, l’APIQ.

EN CONSÉQUENCE, il est proposé :

Que l’ACAIQ recommande un formulaire de « confirmation

de représentation et de coopération pour

partage de rétribution » à signer entre tout praticien

lors d’échange au sujet d’une propriété, d’un

client, de renseignements ou de visite, basé sur ce

model de l’APIQ.

Proposé par :

Membre #

Boris Krancberg

C2215AA

Proposé par :

Membre #

Boris Krancberg

C2215AA

FAIT À MONTRÉAL CE 15 ième JOUR DE DÉCEMBRE 1998

FAIT À MONTRÉAL CE 15 ième JOUR DE DÉCEMBRE 1998

52 ACAIQ Magazine | mars 1999


ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE 1999

Résolution 3

Préambule :

La presque totalité des associations se font un devoir

de publier un bottin de leurs membres et de rendre ce

bottin disponible à tous les membres. Encore là,

l’ACAIQ joue à la cachette et diffuse au compte goutte

les informations permettant aux membres de pouvoir

communiquer avec leurs confrères et au public de s’assurer

qu’ils transigent avec les bonnes personnes. Il

serait important que l’ACAIQ réalise la publication d’un

bottin des membres en étudiant ce qui existe dans les

ordres professionnels comme ceux des ingénieurs, avocats,

notaires, dentistes, médecins, administrateurs, etc

et de rendre un tel bottin disponible entièrement aux

membres avec les mises à jour requises pas seulement

pour les détenteurs d’ordinateur

EN CONSÉQUENCE, il est proposé :

Que l’ACAIQ prenne les dispositions nécessaires pour

que fasse partie d’une liste accessible en tout temps et

à tous le nom de chaque détenteur d’un permis au

Québec, dans les 30 jours suivants.

Que des mises à jour soient publiés régulièrement dans

le magazine de l’ACAIQ.

Que si nécessaire en fonction de la Loi sur l’information

ou autre, des détenteurs de permis ne veulent pas

être dérangé pour quelque soit les raisons qu’ils évoquent

les détails pour les rejoindre ne soient publié

que s’il n’ont pas signé une clause à cet effet dans le

renouvellement du permis.

Résolution 4

Préambule :

Compte tenu des erreurs admises du passé au sujet des

locaux de l’ACAIQ et dans le but évident de ne pas les

répéter au renouvellement du bail.

EN CONSÉQUENCE, il est proposé :

Que, pour assurer le maximum de transparence, une

liste de critères raisonnables soient publiés dès maintenant

pour la location, l’achat ou autre de locaux de

l’ACAIQ et la formation d’un comité des courtiers ou

agents voulant participer à l’élaboration de ces critères

ainsi qu’à la sélection de l’emplacement. De plus,

qu’un concours entre les agents de l’ensemble du Québec

soit mis sur pied s’assurant la plus grande participation

et le meilleur projet de localisation en fonction

de nos besoins réalistes et enfin que la décision soit

faite en donnant à chacun la possibilité de s’impliquer,

de proposer une alternative et/ou de voter sur les sites

retenus.

Proposé par :

Membre #

Denis Fisette

A8448

FAIT À MONTRÉAL CE 15 ième JOUR DE DÉCEMBRE 1998

Proposé par :

Membre #

André Riendeau

B8562AA

FAIT À MONTRÉAL CE 15 ième JOUR DE DÉCEMBRE 1998

ACAIQ Magazine | mars 1999 53


ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE 1999

Résolution 5

Lors de l’assemblée générale de l’ACAIQ, il y a deux

ans, les membres ont voté sur une résolution qui avait

été proposé comme suit:

Préambule :

De nombreuses émissions de télévision du type

Enjeux, JE, La facture et à la radio Le dépanneur

font l’étalage des individus mal conseillés qui ont

perdu ou sont menacés de perdre des sommes

considérables pour leurs économies, simplement

pour avoir acheté du premier venu des semaines

de temps partagé reliées à des réseaux d’échanges

internationaux.

C’est indirectement mais sûrement une situation qui

affecte l’image du marché immobilier au Québec, voire

jusqu’au niveau international puisque les ventes sont

souvent réalisées à l’étranger.

Trop de gens ne savent pas que ces transactions

doivent se faire par l’intermédiaire d’un courtier ou

même d’un notaire sur le territoire du Québec. La principale

cause du problème vient du fait que la transaction

n’est même jamais inscrite au bureau de publicité

des droits (dans les titres) et que rien n’est exigé des

vendeurs et encore moins de leur représentants.

Lors de l’assemblée générale en 1997, il a été voté

“ Que l’ACAIQ prenne ses responsabilités dans ce marché

du temps partagé et fasse les représentations nécessaires

pour que, dorénavant, les transactions de

temps partagé soient dirigées par l’intermédiaire de

ses membres et que la protection des consommateurs

soit assurée entièrement ”. À ce jour, nous n’avons reçu

aucune directive, avis ou recommandation pour modifier

ou unifier la participation des agents ou courtiers

dans ce domaine.

Il est proposé :

Que l’ACAIQ s’engage, développe et propose aux

courtiers et agents de même qu’aux autorités concernées

(gouvernement, chambre des notaires, arpenteurs,

promoteurs et le grand public) des moyens impliquant

les agents et courtiers pour assurer la protection des

consommateurs dans les 90 jours de la réception de cette

proposition. La mise sur pied d’une campagne

publicitaire pour la profession serait une bonne stratégie.

N’ayant été aucunement renseigné sur les politiques

de l’ACAIQ à ce sujet depuis et n’ayant reçu aucun avis

ou réglementation particulière pour guider les divers

intervenants dans ce domaine à ce jour.

Il est proposé :

A- Que l’ACAIQ s’engage dans un délai de soixante

jours à publier les règles à suivre dans les cas de

vente de temps partagé au Québec et pour propriété

de toute la région du Québec.

B- Débute des relations avec la chambre des notaires

et le bureau de la publicité des droits, les prêteurs

hypothécaires pour s’assurer de l’inscription des

droits dans les titres de propriété afin d’en protéger

le public.

C- Signifier, voir mettre en demeure les divers promoteurs

et i associations internationales des modalités

pour la vente du temps partagé au Québec.

D- Publie une brochure explicative et les recommandations

au grand public, notaires, arpenteurs, courtiers,

agents et les promoteurs.

E- Réalise un cours spécialisé pour les membres de

l’ACAIQ et les vendeurs de temps partagés à la solde

des promoteurs.

F- Prenne les dispositions nécessaires pour faire supporter

ses règles par le gouvernement et respecter

cette politique par tous.

H- Fasse un rapport détaillé dans la prochaine édition

du magazine de l’ACAIQ.

Proposé par :

Membre #

Denis Fisette

A8448

FAIT À MONTRÉAL CE 15 ième JOUR DE DÉCEMBRE 1998

54 ACAIQ Magazine | mars 1999


ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE 1999

Résolution 6

Préambule :

À chaque année le renouvellement du certificat

d’agent immobilier se fait à la période ou les dirigeants,

les employés et les membres de l’ACAIQ ne veulent

pas particulièrement travailler. En effet, à cause de la

période de fêtes de Noël et du nouvel an, des vacances

au soleil, autant les membres que le personnel de

l’ACAIQ ont des activités et/ou des projets où le renouvellement

du permis n’est pas le plus prioritaire.

Le système actuel exige le renouvellement de tous ses

certificats pour cette date butoir, le 31 décembre de

l’année courante, et la direction en ajoute en réduisant

les journées de disponibilité et d’accessibilité du

personnel responsable.

EN CONSÉQUENCE, il est proposé :

A- Il est proposé que le renouvellement du certificat

d’agent et de courtier soit effectué en fonction

d’une date individuelle ou fasse les démarches pour

modifier la Loi afin de remplacer par un simple

« PERMIS D’EXERCICE » le certificat actuel. Ce permis

d’exercice pourrait se voir renouvelable une fois

par année à des dates flexibles et sur un délais d’environ

90 jours permettant d’éviter l’engorgement

et la surcharge de travail à la période de fin d’année.

B- Il est aussi proposé que les règles soient modifiées

afin de réduire les coûts abusifs en fonction de renouvellement

additionnel à l’occasion d’un changement

de bureau de courtage pour un autre ou il s’agit

simplement d’une modification qui ne devrait aucunement

se chiffré au maximum des frais mais simplement

à des frais de manutention et de secrétariat. Le

deuxième renouvellement ne devrait pas dépasser la

somme de 50.00$ compte tenu qu’il ne s’agit que

d’une modification à un dossier déjà complété.

Résolution 7

Préambule :

Depuis le début de 1994, le Fonds d’indemnisation

auquel nous cotisons allègrement à chaque année a

atteint des sommes plus que sécurisantes pour le public

ainsi que les administrateurs de ce fond. Malheureusement

pour nous, agents et courtiers, rien n’a été

pensé pour réduire notre participation annuelle ne

serait-ce que pour le nombre d’années de participation

et le nombre d’années sans réclamation. Rien n’a

été pensé pour augmenter la protection du public qui

est jusqu’ici limitée à quinze mille dollars par

réclamation.

EN CONSÉQUENCE, il est proposé :

Que la direction de l’ACAIQ fasse les démarches

nécessaires auprès des autorités compétentes pour

obtenir le droit de réduire notre participation annuelle

au prorata des années payées et des sommes attribuées

à ce fonds d’indemnisation.

À titre d’exemple, une formule qui n’exigerait des déboursés

que des nouveaux membres jusqu’à concurrence

d’une somme équivalente aux trois premières

années d’activité et un remboursement général des

trop-perçus après ce terme pour les plus anciens serait

souhaitable.

Proposé par :

Membre #

Jean Pealy

B6792AF

FAIT À MONTRÉAL CE 19 ième JOUR DE DÉCEMBRE 1998

Proposé par :

Membre #

Jean Pealy

B6792AF

FAIT À MONTRÉAL CE 15 ième JOUR DE DÉCEMBRE 1998

ACAIQ Magazine | mars 1999 55


Coup d’œil sur l’ACAIQ

L’ACAIQ en pleine

campagne publicitaire

par Louis Garneau

Service des communications

L’Association des courtiers et

agents immobiliers du Québec

(ACAIQ) vient de lancer, le

22 mars dernier, une campagne de publicité

visant à se faire connaître du public

québécois et à promouvoir le rôle

des courtiers et des agents immobiliers.

Cette campagne a été planifiée en

concordance avec le plan stratégique

récemment adopté par le conseil d’administration

de l’ACAIQ, dont l’un

des objectifs est d’augmenter la notoriété

de l’Association, et ainsi faire connaître

son rôle auprès des consommateurs.

Cette initiative a également pour

but d’inciter le public à faire affaire

avec un courtier ou un agent immobilier,

afin qu’il puisse bénéficier des

mécanismes de protection prévus par

la Loi sur le courtage immobilier. Par la

même occasion, l’Association se dote

d’une arme efficace pour lutter contre

le courtage illégal.

Afin de maximiser l’impact de la

campagne, la stratégie média adoptée

privilégie l’emploi des médias imprimés,

dont la portée et la fréquence

seront optimales, compte tenu du

budget relativement limité dont elle

dispose et des nombreux marchés à rejoindre

(soit tout le Québec). La campagne

a débuté le 22 mars avec des

pleines pages dans les grands quotidiens

des principaux marchés à couvrir

(Montréal, Québec, Trois-Rivières,

Sherbrooke, Chicoutimi/Jonquière,

Hull et Granby) et dans plusieurs des

hebdomadaires du Québec. Par la

suite, des formats plus petits (bandeaux)

seront employés dans les cahiers

spécialisés et les sections immobilières,

où des annonces sont fréquemment

publiées par les membres de l’Association.

D’une durée de quatre semaines,

la campagne prendra fin le 18 avril

prochain.

L’annonce (page ci-contre) met en

évidence les nombreux avantages pour

le public de faire affaire avec un courtier

ou un agent immobilier. La stratégie

de création a misé sur l’emploi d’un

titre accrocheur et intrigant qui incite

le lecteur à poursuivre sa lecture pour

comprendre le sens d’un message déroutant

au premier abord.

Utilisant beaucoup de blanc, le traitement

graphique épuré de cette annonce

augmente sa visibilité dans un

environnement souvent chargé. Le

concept adopté a donc d’excellentes

chances d’être remarqué, une caractéristique

essentielle de tout bon concept

publicitaire.

L’annonce met en

évidence les nombreux

avantages pour le

public de faire affaire

avec un courtier ou un

agent immobilier.

56 ACAIQ Magazine | mars 1999


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de résidences se font à la légère.

Pourtant, quand il s’agit de vraiment protéger vos transactions

immobilières, le recours aux professionnels certifiés

par l’Association des courtiers et agents immobiliers du

Québec (ACAIQ) demeure la seule vraie assurance.

La mission de l’ACAIQ consiste à protéger le public par

des services et des mécanismes qui lui sont exclusifs:

• certification obligatoire

• service d’information

• comité d’inspection professionnelle

• comité de discipline (syndic)

• assurance responsabilité professionnelle

• fonds d’indemnisation pour les victimes de fraude.

Pour vraiment protéger vos transactions immobilières,

recourez aux services de courtiers et d’agents certifiés.

En cas de besoin,

communiquez avec nous.

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ASSOCIATION DES COURTIERS

ET AGENTS IMMOBILIERS

DU QUÉBEC

ACAIQ Magazine | mars 1999 57


Jugements en bref

d u c o m i t é d e d i s c i p l i n e

▼ NOTE DE L’ÉDITEUR ▼

Les décisions rendues par le comité de discipline sont publiques.

Elles sont publiées, sous forme de résumé ou de compte rendu détaillé, à des fins strictement

didactiques. Rappelons que l’article 51 du Code de déontologie de l’ACAIQ interdit à tout membre

de l’Association de se servir d’une décision rendue par le comité de discipline,

dans le but de porter atteinte à la réputation d’un autre membre.

Un tribunal autonome

Le comité de discipline de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec est un tribunal créé par la

Loi sur le courtage immobilier. Ce tribunal est complètement autonome et indépendant du conseil d’administration

et du personnel de l’Association.

Chaque plainte déposée au comité de discipline est jugée par le président du comité ou le président substitut

(deux avocats nommés par le gouvernement), et par deux membres actifs de la profession. Quelque 70 membres

actifs de la profession qui ont posé leur candidature pour siéger au comité de discipline, forment présentement

le bassin de professionnels du courtage immobilier appelés à juger leurs pairs.

Toute plainte relative à une présumée faute déontologique d’un praticien du courtage immobilier doit d’abord

faire l’objet d’une demande d’enquête adressée au bureau du syndic de l’Association. Une demande d’enquête

peut être faite par un consommateur et par un membre de l’Association quel qu’il soit. Le syndic de l’Association

lui-même peut, de son propre chef, effectuer une enquête s’il a des raisons de croire en l’illégalité d’actes posés

par des professionnels du courtage immobilier.

Le bureau du syndic fait enquête sur chaque demande qui lui est adressée, peu importe son origine. Le syndic

détermine, à partir des résultats de l’enquête, s’il y a lieu de déposer une plainte formelle devant le comité de

discipline. De façon générale, environ une demande d’enquête sur cinq résulte en une plainte formelle.

Si le syndic détermine à la suite de l’enquête qu’il n’y a pas matière à déposer une plainte, il doit justifier sa

décision par écrit auprès de la personne qui a demandé l’enquête. Si, au contraire, le syndic détermine qu’il y a

lieu de déposer une plainte formelle auprès du comité de discipline, il fait alors appel à un procureur, lequel est

généralement un avocat de l’Association, pour le conseiller, rédiger la plainte et le représenter devant le comité

de discipline. Généralement, la personne visée par la plainte se fait elle aussi représenter par un procureur,

qu’elle plaide ou non coupable.

Une fois la plainte formelle déposée, une date d’audition par le comité de discipline est fixée. C’est à cette

audition que la partie plaignante présentera ses éléments de preuve et l’intimé, sa défense. À la lumière de la

preuve présentée par chacune des parties (témoins et documents), les trois membres du comité de discipline

rendront dans un premier temps leur décision sur la culpabilité de l’intimé et, s’il y a lieu, une seconde décision

portera sur la sanction imposée.

Les décisions du comité de discipline peuvent faire l’objet d’un appel suivant les conditions et les modalités

prévues à la Loi sur le courtage immobilier et au Code des professions.

58 ACAIQ Magazine | mars 1999



Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Daniel Poitras, intimé,

agent immobilier affilié (C3183), alors

qu’il était employé de ou autorisé à agir

pour Groupe Sutton – Actuel inc.,

courtier immobilier agréé (C0275), dont

la place d’affaires est située au 1079,

chemin de Chambly, bureau 200, à

Longueuil.

PLAINTE

Sous sept chefs d’accusation pour des actes

commis en octobre et décembre 1995 ainsi

qu’en février, mars et juin 1996. – Chef

n° 1 : ne pas avoir reflété adéquatement la

volonté d’un vendeur, notamment en modifiant

sans le consentement de ce dernier

la date d’expiration de son contrat de courtage,

le tout contrairement aux dispositions

de l’article 29 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ. – Chef n° 2 : ne pas avoir reflété

adéquatement la volonté d’un vendeur,

notamment en modifiant sans le consentement

de ce dernier la date d’expiration de

son contrat de courtage, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 29 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ. – Chef

n° 3 : ne pas avoir reflété adéquatement la

volonté de vendeurs, notamment en modifiant

sans le consentement de ces derniers

la date d’expiration de leur contrat de courtage,

le tout contrairement aux dispositions

de l’article 29 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ. – Chef n° 4 : ne pas avoir reflété

adéquatement la volonté de vendeurs, notamment

en modifiant sans le consentement

de ces derniers la date d’expiration

de leur contrat de courtage, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 29 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ. – Chef

n° 5 : ne pas avoir reflété adéquatement la

volonté d’un vendeur, notamment en modifiant

sans le consentement de ce dernier

la date d’expiration de son contrat de courtage,

le tout contrairement aux dispositions

de l’article 29 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ. – Chef n° 6 : ne pas avoir exécuté

de façon prudente, diligente et compétente

les obligations prévues à un contrat de courtage,

notamment en ne faisant pas preuve

d’une disponibilité raisonnable, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 22

des Règles de déontologie de l’ACAIQ. –

Chef n° 7 : ne pas avoir exécuté de façon

prudente, diligente et compétente les obligations

prévues à un contrat de courtage,

notamment en ne faisant pas preuve d’une

disponibilité raisonnable, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 22 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimé sous

ces chefs d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous les 1 er , 2 e ,

3 e , 4 e , 5 e et 7 e chefs et de non-culpabilité

sous le chef 6 e chef, en date du 29 septembre

1998.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 000 $ – Chef

n° 2 : amende de 1 000 $ – Chef n° 3 :

amende de 1 000 $ – Chef n° 4 : amende

de 1 000 $ – Chef n° 5 : amende de

1 000 $ – Chef n° 7 : amende de 800 $ –

Paiement des déboursés encourus, au montant

de 4 068,57 $ – Total de 9 868,57 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-97-0231, 1999-01-19


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Camille Ringuette, intimée,

agent immobilier agréé (C1651),

employée de ou autorisée à agir pour

Camille Ringuette inc., courtier immobilier

agréé (C3567), dont la place

d’affaires est située au 732, avenue du

Parc à Deauville.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis en août 1994. – Chef n° 1 : ne pas

avoir informé avec objectivité des acheteurs,

notamment en leur indiquant faussement

qu’aucune rétribution n’était versée

par un vendeur à un autre courtier, suite

à la vente de ses immeubles, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 26

des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ce chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de non-culpabilité en date du

12 novembre 1998.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-97-0261, 1998-11-12


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Vincent Roselli, intimé,

agent immobilier agréé (C1706), employé

de ou autorisé à agir pour Vincent Roselli

inc., courtier immobilier agréé (A3114),

dont la place d’affaires est située au

2984, rue des Chênes, bureau 206, à

Sherbrooke.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation pour des actes

commis en août 1994. – Chef n° 1 :

avoir faussement indiqué être à l’emploi de

ou autorisé à agir pour le courtier immobilier

agréé Century 21 Direct courtier inc.,

notamment dans un document intervenu

entre Century 21 Direct courtier inc. et des

acheteurs et portant la mention « RE/achat

des immeubles de Marcel Désautels à Magog

», alors qu’il était employé de ou autorisé

à agir pour le courtier immobilier agréé

Vincent Roselli Courtier inc., le tout contrairement

aux dispositions de l’article 15

de la Loi. – Chef n° 2 : ne pas avoir informé

avec objectivité des acheteurs, notamment

en leur indiquant faussement que le vendeur

de plusieurs immeubles ne versait pas

de rétribution au courtier Century 21 Direct

Courtier inc. à la suite de la vente de

ces immeubles, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 26 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ.

Retrait du 2 e chef d’accusation.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimé sous

le 1 er chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous le 1 er chef

d’accusation, en date du 2 février 1999.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 600 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

878,25 $ – Total de 1 478,25 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-97-0262, 1999-02-17

ACAIQ Magazine | mars 1999 59



Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Alain Châtelain, intimé,

agent immobilier agréé (C2305), employé

de ou autorisé à agir pour La Capitale

Prestige A.C., courtier immobilier agréé

(A2115), dont la place d’affaires est

située au 13301, rue Sherbrooke Est,

bureau 2000, à Pointe-aux-Trembles.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation pour des actes

commis en mars 1997. – Chef n° 1 : ne

pas avoir accordé un traitement équitable

à un acheteur, notamment en omettant

d’informer l’agent de ce dernier de l’existence

d’une promesse d’achat portant sur

un immeuble, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 24 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ. – Chef n° 2 : avoir

omis de révéler à un autre membre l’existence

d’une promesse d’achat portant sur

un immeuble, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 41 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimé sous

ces chefs d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de non-culpabilité sous les deux

chefs d’accusation, en date du 21 août

1998.

SEPT 80 », sans être en mesure de prouver

l’exactitude de ces renseignements, le tout

contrairement aux dispositions de l’article

11 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

– Chef n o 2 : ne pas avoir accordé un traitement

équitable à un acheteur, en particulier

en ne divulguant pas à son agent

immobilier l’existence d’une promesse

d’achat portant sur un immeuble, le tout

contrairement aux dispositions de l’article

24 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Chef n o 3 : avoir omis de divulguer à un

agent immobilier l’existence d’une promesse

d’achat portant sur un immeuble,

le tout contrairement aux dispositions de

l’article 41 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ces chefs d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous les trois

chefs d’accusation en date du 28 août

1998.

SANCTION

Chef n o 1 : amende de 1 000 $ – Chef

n o 2 : amende de 600 $ – Chef n o 3:

amende de 600 $ – Paiement des déboursés

encourus, au montant de 849,06 $ –

Total de 3 049,06 $.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-98-0289, 1998-11-17

PLAINTE

Sous trois chefs d’accusation pour des actes

commis en février 1997. – Chef n o 1 :

avoir abusé de la bonne foi d’un autre

membre en négligeant de l’aviser de la réception

d’un document intitulé « CONTRE-

PROPOSITION », préparé à l’intention d’un

acheteur, document provenant des Services

de relogement de Royal LePage limitée,

le tout contrairement aux dispositions

de l’article 43 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ. – Chef n o 2 : ne pas avoir accordé

un traitement équitable à un acheteur,

en omettant d’envoyer rapidement à

un autre membre un document intitulé

« CONTRE-PROPOSITION », préparé à l’intention

de l’acheteur, document provenant

des Services de relogement de Royal LePage

limitée, le tout contrairement aux dispositions

de l’article 24 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ. Chef n o 3 : avoir commis

un acte qui porte préjudice au public en

demandant à un agent de remplacer le

nom d’un acheteur par celui d’autres acheteurs

dans un document intitulé « CON-

TRE-PROPOSITION », préparé à l’intention

du premier acheteur, document provenant

des Services de relogement de Royal LePage

limitée, le tout contrairement aux dispositions

de l’article 13 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimé sous

ces chefs d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous les trois

chefs d’accusation en date du 12 mai 1998.

SANCTION

Chef n o 1 : amende de 600 $ – Chef n o 2 :

amende de 1 500 $ – Chef n o 3 : amende

de 2 000 $ – Paiement des déboursés encourus,

au montant de 1 034,75 $ – Total

de 5 134,75, $.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-98-0291, 1998-11-06

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-97-0267, 1998-08-21


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant;

vs

M me Barbara Bell, intimée,

agent immobilier agréé (C1958),

employée de ou autorisée à agir pour le

Groupe Sutton Laurentides, courtier

immobilier agréé (A2712), dont la place

d’affaires est située au 893, boul. Ste-

Adèle, à Ste-Adèle.

PLAINTE

Sous trois chefs d’accusation pour des actes

commis en avril 1997. – Chef n o 1 : ne

pas avoir vérifié, conformément à la pratique

généralement acceptée, lorsqu’elle a

transmis au Service inter-agences les renseignements

relatifs à un immeuble, les

renseignements qu’elle avait donnés à un

agent immobilier, à savoir la référence « F


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant;

vs

M. Roland Reindler, intimé,

agent immobilier agréé (B1424), employé

de ou autorisé à agir pour Royal LePage

Action, courtier immobilier agréé

(C0079), dont la place d’affaires est

située au 125, place J.-J.-Bertrand, à

Cowansville.


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Marie Dubois, intimée,

agent immobilier affilié (C0882), alors

qu’elle était employée de ou autorisée à

agir pour Royal LePage Action, courtier

immobilier agréé (C0079), dont la place

d’affaires est située au 125, place J.-J.-

Bertrand à Cowansville.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis en février 1997. – Chef n° 1 : avoir

commis un acte qui porte préjudice au

public en modifiant le nom d’un acheteur

pour le nom d’autres acheteurs à un document

intitulé « CONTRE-PROPOSITION »

provenant des Services de relogement de

Royal LePage limitée, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 13 des Règles

de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ce chef d’accusation.

60 ACAIQ Magazine | mars 1999


DÉCISION

Déclaration de culpabilité en date du 12

mai 1998.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 600 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

392,76 $ – Total de 992,76 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0292, 1998-11-06


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Vittoria Tassone, intimée,

agent immobilier agréé (B7143),

employée de ou autorisée à agir pour

Services immobiliers Vittoria Tassone,

courtier immobilier agréé (C0748), dont

la place d’affaires est située au 11, rue

O’Reilly, bureau 1108, à Verdun.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation pour des actes

commis en novembre 1995. – Chef

n° 1 : avoir transmis à un directeur de place

d’affaires un document intitulé « Annexe

AG 47042 » portant sur un immeuble et

comportant des mentions ajoutées par l’intimée

après que l’acheteur de l’immeuble

ait apposé sa signature à ce document, le

tout contrairement aux dispositions de l’article

13 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ. – Chef n° 2 : avoir retiré la cuisinière,

le réfrigérateur, le lave-vaisselle, la

laveuse, la sécheuse et la literie de la chambre

des maîtres d’un immeuble alors que

la vendeuse de l’immeuble avait vendu à

l’acheteur l’ensemble de ces biens en vertu

d’un document intitulé « Annexe AG

47042 », le tout contrairement aux dispositions

de l’article 13 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ.

Retrait du chef d’accusation n° 1.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous le 2 e chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de non-culpabilité sous le 2 e chef

d’accusation, en date du 2 novembre 1998.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-98-0293, 1998-11-02


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Diane Liberio, intimée,

agent immobilier affilié (B6289),

employée de ou autorisée à agir pour

Groupe Sutton – Centre Ouest inc.,

courtier immobilier agréé (B0847), dont

la place d’affaires est située au 5800,

avenue Monkland à Montréal.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis en juillet 1997. – Chef n° 1 : ne

pas avoir vérifié conformément aux usages

et aux règles de l’art les renseignements

qu’elle a fournis au public ou à un autre

membre, notamment quant à la mention

« Preapproved » qu’elle a inscrite à une

Annexe A - Immeuble et ce, sans être en

mesure de démontrer l’exactitude de ce

renseignement, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 11 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ce chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité en date du 22

octobre 1998.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 3 000 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

495,13 $ – Total de 3 495,13 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-98-0305, 1998-10-22


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Ronald Jetté, intimé,

agent immobilier affilié (B7841), employé

de ou autorisé à agir pour Re/Max du

Cartier inc., courtier immobilier agréé

(C0288), dont la place d’affaires est

située au 835, boul. Saint-Joseph Est à

Montréal.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation pour des actes

commis en mars 1997. – Chef n° 1 : ne

pas avoir accordé un traitement équitable

à un acheteur, notamment en réduisant la

rétribution prévue à un contrat de courtage

portant sur un immeuble dans le but

de procurer un avantage à la promesse

d’achat de son client, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 24 des Règles

de déontologie de l’ACAIQ. – Chef n° 2 :

avoir usé d’un procédé déloyal envers un

autre membre, notamment en réduisant la

rétribution prévue à un contrat de courtage

portant sur un immeuble dans le but

de procurer un avantage à la promesse

d’achat de son client, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 43 des Règles

de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ces

chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 800 $ – Chef n° 2:

amende de 600 $ – Paiement des déboursés

encourus, au montant de 592,75 $ –

Total de 1 992,75$

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0317, 1998-10-01


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant;

vs

M me Rosalie Ship, intimée,

agent immobilier affilié (B7413),

employée de ou autorisée à agir pour

Ann Shears Realties Inc., courtier

immobilier agréé (A1939), dont la place

d’affaires est située au 3355, boul. des

Sources, à Dollars-des-Ormeaux.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis en septembre 1997. – Chef n o 1 :

en faisant une présentation relative à un

immeuble, avoir transmis des renseignements

qu’elle savait être trompeurs ou incomplets,

en particulier concernant la mention

« Update roof », inscrite sur une fiche

descriptive contenant les renseignements

utilisés pour décrire un immeuble, le tout

contrairement aux dispositions de l’article

103 du Règlement de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ce chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de non-culpabilité en date du

26 octobre 1998.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-98-0320, 1998-10-26

ACAIQ Magazine | mars 1999 61



Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant;

vs

M. Vaughn Carrington, intimé,

agent immobilier agréé (C0520), alors

qu’il était employé de ou autorisé à agir

pour Commercial Alliance Realty Inc.,

courtier immobilier agréé (C0329), dont

la place d’affaires est située au 1, Place

Ville-Marie, bureau 2821, à Montréal.

PLAINTE

Sous trois chefs d’accusation pour des actes

commis en février 1997. – Chef n o 1 :

ne pas avoir accordé un traitement équitable

à un acheteur pressenti, en particulier

en ne divulguant pas à son agent immobilier

l’existence d’une proposition de transaction

portant sur un immeuble, contrairement

aux dispositions de l’article 24 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ. – Chef

n o 2 : ne pas avoir accordé un traitement

équitable à un propriétaire pressenti, en

particulier en ne lui divulguant pas l’existence

d’une proposition de transaction

portant sur un immeuble, contrairement

aux dispositions de l’article 24 des Règles

de déontologie de l’ACAIQ. – Chef n o 3 :

ne pas avoir divulgué à un autre membre

l’existence d’une proposition de transaction

portant sur un immeuble, contrairement

aux dispositions de l’article 41 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ces chefs d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous les chefs

d’accusation n o 1 et n o 3 et déclaration de

non-culpabilité sous le chef d’accusation

n o 2 en date du 10 décembre 1998.

SANCTION

Chef n o 1 : amende de 5 000 $ – Chef

n o 3 : amende de 5 000 $ – Paiement des

déboursés encourus, au montant de

1 157,01 $ – Total de 11 157,01 $.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-98-0321, 1999-02-15


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Paul-André Martel, intimé,

agent immobilier agréé (certificat n°

C2460), alors qu’il était employé de ou

autorisé à agir pour Century 21 Jaycor

inc., courtier immobilier agréé (certificat

n° A2995), dont la place d’affaires est

située au 5517, avenue Monkland à

Montréal.

PLAINTE

Sous cinq chefs d’accusation pour des actes

commis en mai, juin et juillet 1997. –

Chef n° 1 : ne pas avoir transmis sans délai

à son directeur de place d’affaires les

renseignements et documents nécessaires

au maintien des dossiers, livres et registres

prévus au chapitre XII du Règlement de

l’ACAIQ, notamment un document intitulé

« Autorisation de vendre » concernant un

immeuble, le tout contrairement aux dispositions

de l’article 147 du Règlement de

l’ACAIQ. – Chef n° 2 : avoir reçu directement

d’un vendeur un chèque au montant

de 1 710 $ à la suite de la signature d’un

document intitulé « Autorisation de vendre

» concernant un immeuble, autrement

que par l’intermédiaire du courtier immobilier

agréé Century 21 Jaycor inc. pour lequel

il est à l’emploi de ou autorisé à agir,

le tout contrairement aux dispositions de

l’article 72 du Règlement de l’ACAIQ. –

Chef n° 3 : avoir reçu directement d’un

vendeur un chèque au montant de 1 710 $

à la suite de la signature d’un document

intitulé « Autorisation de vendre » concernant

un immeuble, autrement que par l’intermédiaire

du courtier immobilier agréé

Century 21 Jaycor inc. pour lequel il est à

l’emploi de ou autorisé à agir, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 72

du Règlement de l’ACAIQ. – Chef n° 4 :

avoir faussement indiqué qu’il était courtier

immobilier, notamment en remettant

à un vendeur deux documents portant la

mention « P.A. Martel Courtier Courtier en

immeubles », alors qu’il est titulaire d’un

certificat d’agent immobilier agréé à l’emploi

de ou autorisé à agir pour le courtier

immobilier agréé Century 21 Jaycor inc., le

tout contrairement aux dispositions de l’article

3 de la Loi sur le courtage immobilier.

– Chef n° 5 : ne pas avoir versé sans délai

au courtier immobilier agréé Century 21

Jaycor inc., pour lequel il est à l’emploi ou

autorisé à agir, un chèque au montant de

1 710 $ reçu d’un vendeur concernant la

vente d’un immeuble, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 52 des Règles

de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimé sous

ces chefs d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité par le Comité

sous les cinq chefs d’accusation, en date

du 19 novembre 1998.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 600 $ – Chef n° 2 :

amende de 1 500 $ assortie d’une suspension

du droit d’exercer l’activité d’agent

immobilier dans la province de Québec

pour une période de trois (3) mois – Chef

n°3: suspension du droit d’exercer l’activité

d’agent immobilier dans la province

de Québec pour une période de trois (3)

mois – Chef n° 4 : amende de 2 000 $ –

Chef n° 5 : amende de 600 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

2 984,95 $ – Total de 7 684,95 $

Les suspensions d’exercice devront être

purgées concurremment.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-98-0322, 1999-02-22


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Lorraine Demers, intimée,

agent immobilier affilié (A9817),

employée de ou autorisée à agir pour

Re/Max Fortin Delage inc., courtier

immobilier agréé (A3703), dont la place

d’affaires est située au 3175, chemin des

Quatre-Bourgeois, bureau 120,

à Sainte-Foy.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation pour des actes

commis en mars 1997. – Chef n° 1 :

lors de la réponse d’un vendeur à une promesse

d’achat, avoir omis d’utiliser le formulaire

« Contre-proposition à une promesse

d’achat » dont le contenu obligatoire

est prévu à l’article 87 du Règlement

de l’ACAIQ, le tout contrairement aux dispositions

de l’article 26 du Règlement d’application

de la Loi sur le courtage immobilier.

– Chef n° 2 : avoir participé à un acte

en matière immobilière qui peut être illégal

ou qui peut porter préjudice au public

ou à la profession, notamment en apposant

sa signature à titre de témoin de la

signature d’acheteurs apparaissant à une

Promesse d’achat et à une Modifications,

alors qu’elle n’était pas présente lorsque

ces derniers ont apposé leurs signatures à

62 ACAIQ Magazine | mars 1999


ces documents, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 13 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimée sous

ces chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 500 $ – Chef

n° 2 : amende de 1 200 $ – Paiement des

déboursés encourus, au montant de

746,07$ – Total de 3 446,07$

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0324, 1998-11-30


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Marie-Claire Le Pessec, intimée,

agent immobilier affilié (B9794),

employée de ou autorisée à agir pour

Max-Immo c.m., courtier immobilier

agréé (A1640), dont la place d’affaires

est située au 1600, boul. Le Corbusier,

bureau 200, à Laval.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis en octobre 1996. – Chef n° 1 :

avoir posé un acte en matière immobilière

qui peut être illégal ou qui peut porter préjudice

au public ou à la profession, notamment

en inscrivant à une contre-proposition

portant sur un immeuble « La clause

7.1 du contrat de courtage CC61840 a été

changée. Cette contre-proposition est conditionnelle

à ce que les deux agents signent

une entente concernant cette clause sinon

cette contre-proposition devient nulle et

non avenue et leur CP54362 devient refusée.

», le tout contrairement aux dispositions

de l’article 13 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimée sous

ce chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 000 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

420,78 $ – Total de 1 420,78 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0325, 1998-11-03


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant;

vs

M. Luc Poirier, intimé,

titulaire d’un certificat d’agent immobilier

affilié suspendu (C3313), au moment où

une plainte a été déposée pour une

infraction commise alors qu’il exerçait sa

profession dans la région de St-Hubert.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis en mai 1997. – Chef n o 1 : avant

la présentation d’une promesse d’achat, ne

pas avoir fait connaître sans délai et par

écrit sa qualité d’agent immobilier au contractant

pressenti, selon les modalités prévues

aux articles 81, 82 et 83 du Règlement

de l’ACAIQ, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 22 de la Loi sur le

courtage immobilier.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ce

chef d’accusation.

SANCTION

Chef n o 1 : réprimande – Paiement des

déboursés encourus, au montant de

264,50 $ – Total de 264,50 $.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-98-0326, 1998-11-13


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Céline Bouffard, intimée,

agent immobilier agréé (A2592),

employée de ou autorisée à agir pour La

Capitale / Saguenay Lac St-Jean, courtier

immobilier agréé (C3409), dont la place

d’affaires est située au 1212, boul.

Talbot, bureau 204, à Chicoutimi.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis en avril 1996. – Chef n° 1 : ne pas

avoir été en mesure de démontrer l’exactitude

des renseignements contenus à une

fiche descriptive concernant un immeuble,

transmise à des acheteurs, notamment

quant au montant de l’évaluation municipale,

le tout contrairement aux dispositions

de l’article 11 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ce chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité par le Comité en

date du 9 octobre 1998.

SANCTION

Chef n° 1 : Réprimande – Paiement des

déboursés encourus, au montant de

860,37 $ – Total de 860,37 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0327, 1998-10-09


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Bruno Grondin, intimé,

agent immobilier affilié (B8670), employé

de ou autorisé à agir pour Century 21

Opt-Immo inc., courtier immobilier agréé

(C0255), dont la place d’affaires est située

au 276, rue Principale à Saint-Sauveur.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis en avril et mai 1997 alors qu’il était

employé de ou autorisé à agir pour Immeubles

Arpensol inc., courtier immobilier agréé

(A2939), dont la place d’affaires est située

au 584, 9 e rue à St-Antoine. – Chef n° 1 :

avoir omis d’informer un autre membre et

le client de ce dernier de l’existence d’une

dérogation mineure acceptée par le Comité

consultatif d’urbanisme de la municipalité

de St-Hippolyte concernant le balcon d’un

immeuble, le tout contrairement aux dispositions

de l’article 28 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ. – Chef n° 2 : avoir omis

de consigner par écrit la volonté des vendeurs

et d’un acheteur, soit une entente

verbale quant aux modifications à apporter

au balcon d’un immeuble, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 29

des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimé sous

le 1 er chef d’accusation et de culpabilité

sous le 2 e chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous le 1 er chef

d’accusation, en date du 4 novembre 1998.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 000 $ – Chef

n°2: Réprimande – Paiement des déboursés

encourus, au montant de 781,77$ –

Total de 1 781,77 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0328, 1998-11-04

ACAIQ Magazine | mars 1999 63



Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Francine Murovic, intimée,

agent immobilier agréé (C2376),

employée de ou autorisée à agir pour

Immobilier Loyal, courtier immobilier

agréé (C5668), dont la place d’affaires

est située au 265, avenue Dorval, bureau

103, à Dorval.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis en juillet 1996. – Chef n° 1 : avoir

omis de conseiller et d’informer avec objectivité

des acheteurs d’un lot d’un fait pertinent

à la transaction, notamment quant à

l’existence d’une lettre, signée par un arpenteur-géomètre,

avisant le vendeur et l’intimée

d’une possibilité de contestation relativement

au bornage dudit lot, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 26

des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimée sous

ce chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : Réprimande – Paiement des

déboursés encourus, au montant de

233,58 $ – Total de 233,58 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-98-0330, 1998-12-09


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Richard Galibois, intimé,

agent immobilier agréé (B2664), employé

de ou autorisé à agir pour Re/Max Extra

inc., courtier immobilier agréé (A1837),

dont la place d’affaires est située au 365,

boul. Laurier, bureau 202, à Beloeil.

PLAINTE

Sous quatre chefs d’accusation pour des

actes commis en avril, mai et juin 1997. –

Chef n° 1 : ne pas avoir transmis sans délai

à son directeur de place d’affaires les

renseignements et documents nécessaires

au maintien des dossiers, livres et registres

prévus au chapitre XII du Règlement de

l’ACAIQ, notamment un contrat de courtage,

le tout contrairement aux dispositions

de l’article 147 du Règlement de l’ACAIQ.

– Chef n° 2 : ne pas avoir exécuté de façon

prudente, diligente et compétente les

obligations qu’il s’était engagé à remplir,

notamment en omettant d’inscrire au Service

inter-agences de la Chambre immobilière

du Grand Montréal un contrat de courtage,

le tout contrairement aux dispositions

de l’article 22 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ. – Chef n° 3 : ne pas avoir transmis

sans délai à son directeur de place d’affaires

les renseignements et documents

nécessaires au maintien des dossiers, livres

et registres prévus au chapitre XII du Règlement

de l’ACAIQ, notamment une promesse

d’achat et une contre-proposition,

le tout contrairement aux dispositions de

l’article 147 du Règlement de l’ACAIQ. –

Chef n° 4 : avoir posé un acte en matière

immobilière qui peut être illégal ou qui peut

porter préjudice au public ou à la profession,

notamment en demandant à une vendeuse

que la rétribution concernant la

vente d’un immeuble lui soit versée directement,

autrement que par l’intermédiaire

du courtier immobilier qui l’emploie ou

l’autorise à agir, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 13 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ces

chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 800 $ – Chef n° 2 :

amende de 800 $ – Chef n° 3 : amende

de 800 $ – Chef n° 4 : amende de 1 500 $

– Paiement des déboursés encourus, au

montant de 657,19 $ – Total de 4 557,19 $.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0334, 1998-11-25


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Antoine Latte, intimé,

agent immobilier agréé (A2237), alors

qu’il était employé de ou autorisé à agir

pour Re/Max Pro Commercial, courtier

immobilier agréé (C3874), dont la place

d’affaires est située au 10314, boul. St-

Laurent, à Montréal.

PLAINTE

Sous douze chefs d’accusation pour des

actes commis en septembre, octobre, novembre

1995 ainsi qu’en mars et septembre

1996. – Chef n° 1 : ne pas avoir transmis

sans délai à son directeur de place d’affaires

les renseignements et documents

nécessaires au maintien des dossiers, livres

et registres prévus au chapitre XII du Règlement

de l’ACAIQ, notamment un document

intitulé « Autorisation de vendre »,

le tout contrairement aux dispositions de

l’article 147 du Règlement de l’ACAIQ. –

Chef n° 2 : ne pas avoir informé avec objectivité

une acheteuse, notamment en

omettant de l’informer que les vendeurs

d’immeubles versaient des rétributions au

courtier La Capitale Maître courtier inc. à

la suite de la vente desdits immeubles, le

tout contrairement à l’article 26 des Règles

de déontologie de l’ACAIQ. – Chef

n° 3 : ne pas avoir transmis sans délai à son

directeur de place d’affaires les renseignements

et documents nécessaires au maintien

des dossiers, livres et registres prévus

au chapitre XII du Règlement de l’ACAIQ,

notamment un document intitulé « Contrat

de courtage Recherche d’immeubles »,

le tout contrairement aux dispositions de

l’article 147 du Règlement de l’ACAIQ. –

Chef n° 4 : ne pas avoir transmis sans délai

à son directeur de place d’affaires les renseignements

et documents nécessaires au

maintien des dossiers, livres et registres,

prévus au chapitre XII du Règlement de

l’ACAIQ, notamment un document intitulé

« Autorisation de vendre », le tout contrairement

aux dispositions de l’article 147 du

Règlement de l’ACAIQ. – Chef n° 5 : avoir

participé à un acte en matière immobilière

qui peut être illégal ou qui peut porter préjudice

au public ou à la profession, notamment

en s’appropriant une somme de

2 000 $ qu’il a reçue d’une acheteuse à titre

de dépôt, pour une promesse d’achat, le

tout contrairement aux dispositions de l’article

13 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ. – Chef n° 6 : avoir participé à un

acte en matière immobilière qui peut être

illégal ou qui peut porter préjudice au public

ou à la profession, notamment en s’appropriant

une somme de 2 000 $ qu’il a

reçue d’une acheteuse à titre de dépôt,

pour une promesse d’achat, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 13

des Règles de déontologie de l’ACAIQ. –

Chef n° 7 : avoir participé à un acte en

matière immobilière qui peut être illégal ou

qui peut porter préjudice au public ou à la

profession, notamment en s’appropriant

une somme de 2 000 $ qu’il a reçue d’une

acheteuse à titre de dépôt, pour une promesse

d’achat, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 13 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ. – Chef n° 8 : ne

pas avoir transmis sans délai à son directeur

de place d’affaires les renseignements

et documents nécessaires au maintien des

dossiers, livres et registres prévus au chapitre

XII du Règlement de l’ACAIQ, notamment

un document intitulé « Autorisation

de vendre », le tout contrairement aux dispositions

de l’article 147 du Règlement de

64 ACAIQ Magazine | mars 1999


l’ACAIQ. – Chef n° 9 : avoir reçu directement

d’une acheteuse une rétribution au

montant de 5 000 $ à la suite de l’achat

d’un immeuble, autrement que par l’intermédiaire

du courtier immobilier agréé La

Capitale Maître Courtier inc. pour lequel il

était autorisé à agir, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 72 du Règlement

de l’ACAIQ. – Chef n° 10 : avoir omis

d’inscrire à son registre des transactions les

renseignements relatifs à la vente de l’immeuble

sis au 308-324, rue Sainte-Marguerite

à Montréal, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 130 du Règlement

de l’ACAIQ. – Chef n° 11 : avoir omis d’inscrire

à son registre des transactions les renseignements

relatifs à la vente d’un immeuble,

le tout contrairement aux dispositions

de l’article 130 du Règlement de l’ACAIQ.

– Chef n° 12 : avoir fait une fausse déclaration

au service de l’inspection professionnelle

de l’ACAIQ, notamment en déclarant

à un inspecteur qu’il était inactif en regard

de l’article 1 de la Loi sur le courtage immobilier,

le tout contrairement à l’article 55

des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ces

chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 800 $ – Chef n° 2 :

amende de 1 500 $ assortie d’une suspension

du droit d’exercer l’activité d’agent

immobilier dans la province de Québec

pour une période de dix-huit (18) mois –

Chef n° 3 : amende de 800 $ – Chef n° 4 :

amende de 800 $ – Chef n° 5 : amende

de 2 000 $ assortie d’une suspension du

droit d’exercer l’activité d’agent immobilier

dans la province de Québec pour une

période de dix-huit (18) mois – Chef n° 6 :

amende de 2 000 $ assortie d’une suspension

du droit d’exercer l’activité d’agent

immobilier dans la province de Québec

pour une période de dix-huit (18) mois –

Chef n° 7 : amende de 2 000 $ assortie

d’une suspension du droit d’exercer l’activité

d’agent immobilier dans la province de

Québec pour une période de dix-huit (18)

mois – Chef n° 8 : amende de 800 $ – Chef

n° 9 : amende de 1 500 $ assortie d’une

suspension du droit d’exercer l’activité

d’agent immobilier dans la province de

Québec pour une période de dix-huit (18)

mois – Chef n° 10 : amende de 600 $ –

Chef n° 11 : amende de 600 $ – Chef

n° 12 : amende de 2 000 $ assortie d’une

suspension du droit d’exercer l’activité

d’agent immobilier dans la province de

Québec pour une période de dix-huit (18)

mois – Paiement des déboursés encourus,

au montant de 3 855,47 $ – Total de

19 225,47 $

Les suspensions d’exercice devront être purgées

concurremment et ne seront exécutoires

qu’à compter d’une demande éventuelle

de délivrance de certificat de l’intimé.

Le Comité a imposé en outre à l’intimé la

limitation suivante, qui prendra effet à la

reprise de l’exercice de l’activité d’agent

immobilier de ce dernier : obligation de

n’exercer cette activité dans la province de

Québec que sous la surveillance d’un agent

immobilier agréé, membre de l’ACAIQ, dont

la nomination devra préalablement être avalisée

par le Bureau du syndic et ce, pour une

période de quarante-deux (42) mois.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-98-0335, 1999-01-19


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Claude Thiffault, intimé,

agent immobilier affilié (C3726), employé

de ou autorisé à agir pour Groupe Sutton

Laurentides, courtier immobilier agréé

(A2712), dont la place d’affaires est

située au 204, rue Principale

à Saint-Sauveur.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis en avril 1998. – Chef n° 1 : ne pas

avoir entrepris les démarches nécessaires

pour déterminer si un immeuble ne faisait

pas déjà l’objet d’un contrat de courtage

exclusif, notamment en omettant de le

vérifier auprès du Service inter-agences md

de la Chambre immobilière du Grand Montréal,

le tout contrairement aux dispositions

de l’article 45 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ce

chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1: amende de 600 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

599,62 $ – Total de 1 199,62 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0336, 1998-12-14


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Daniel Lafrance, intimé,

titulaire d’un certificat d’agent immobilier

agréé expiré (B7065), au moment où une

plainte a été déposée pour des infractions

commises alors qu’il exerçait dans la

région de Laval.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation pour des actes

commis en mai 1998. – Chef n° 1 : avoir

participé à un acte en matière immobilière

qui peut être illégal ou qui peut porter préjudice

au public ou à la profession, notamment

en demandant qu’un chèque au

montant de 1 000 $, reçu à titre de dépôt

pour une promesse d’achat, soit libellé à

son nom par les acheteurs, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 13 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ. – Chef

n° 2 : avoir omis de présenter dans les

meilleurs délais une contre-proposition à

des acheteurs, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 78 du Règlement

de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ces

chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 200 $ – Chef

n° 2 : amende de 600 $ – Paiement des

déboursés encourus, au montant de

1 692,48 $ – Total de 3 492,48 $. Le

Comité a en outre décrété la révocation

du certificat de l’intimé, pour une période

de cinq (5) ans.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0337, 1999-01-11


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Hachemi Amari, intimé,

agent immobilier affilié (B5323), employé

de ou autorisé à agir pour Re/Max

Ambiance inc., courtier immobilier agréé

(C3875), dont la place d’affaires est

située au 10310, boul. Saint-Laurent à

Montréal.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis en avril 1997. – Chef n° 1 : avoir

omis de vérifier, conformément aux usages

ACAIQ Magazine | mars 1999 65


et aux règles de l’art, les renseignements

qu’il a transmis à un courtier immobilier

agréé lors de la remise d’une fiche descriptive

portant sur un immeuble, notamment

quant à la dimension du terrain, le tout

contrairement aux dispositions de l’article

11 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ce

chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : Réprimande – Paiement des

déboursés encourus, au montant de

588,03 $ – Total de 588,03 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0338, 1999-01-19


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Stéphan Lareau, intimé,

agent immobilier affilié (C0600), employé

de ou autorisé à agir pour Immax

Immeubles Maximum, courtier immobilier

agréé (C0774), dont la place

d’affaires est située au 1005, boul. du

Séminaire Nord, bureau 5, à Saint-Jeansur-Richelieu.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis en août 1997. – Chef n° 1 : ne pas

avoir entrepris les démarches nécessaires

pour déterminer si un immeuble ne faisait

pas déjà l’objet d’un contrat de courtage

exclusif, notamment en omettant de le

vérifier auprès du Service inter-agences md

de la Chambre immobilière du Grand Montréal,

le tout contrairement aux dispositions

de l’article 45 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimé sous

ce chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité par le Comité,

en date du 19 janvier 1999.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 900 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

602,50 $ – Total de 1 502,50 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0341, 1999-01-19


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Angeline Morais, intimée,

agent immobilier affilié (B7613),

employée de ou autorisée à agir pour La

Capitale Bas Saint-Laurent inc., courtier

immobilier agréé (C3299), dont la place

d’affaires est située au 105, rue Saint-

Germain Est, 2 e étage, à Rimouski.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation pour des actes

commis en février 1998. – Chef n° 1 :

ne pas avoir accordé un traitement équitable

à des acheteurs, notamment en omettant

d’informer l’agent de ces derniers de

l’existence d’une promesse d’achat autre

que la leur, le tout contrairement aux dispositions

de l’article 24 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ. – Chef n° 2 : avoir

abusé de la bonne foi d’un autre membre,

notamment en omettant de lui révéler

l’existence d’une promesse d’achat portant

sur un immeuble, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 43 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ces chefs d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous les deux

chefs d’accusation, en date du 1 er février

1999.

SANCTION

Chef n° 1 : Réprimande – Chef n° 2 :

Réprimande – Paiement des déboursés

encourus, au montant de 1 141,53 $ –

Total de 1 141,53 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0343, 1999-02-01


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Ronald Labelle, intimé,

agent immobilier affilié (B8867), employé

de ou autorisé à agir pour Max-Immo

C.M., courtier immobilier agréé (A1643),

dont la place d’affaires est située au

1600, boul. le Corbusier, bureau 200, à

Laval.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis en novembre 1997. – Chef n° 1 :

avoir posé un acte incompatible avec un

contrat de courtage exclusif confié à un

autre membre, notamment en présentant

à des vendeurs une promesse d’achat

autrement que par l’intermédiaire de leur

agent, et sans son autorisation, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 46

des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ce

chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 600 $ –Paiement

des déboursés encourus, au montant de

442,32 $ – Total de 1 042,32 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0344, 1999-01-20


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Jean-François Bégin, intimé,

titulaire d’un certificat d’agent immobilier

agréé (B4459), alors qu’il exerçait sa

profession dans la région de

St-Lambert.

PLAINTE

Sous trois chefs d’accusation pour des actes

commis en octobre et novembre 1996.

– Chef n° 1 : alors qu’il était à l’emploi de

ou autorisé à agir pour Re/Max Ultra inc.,

avoir participé à un acte en matière immobilière

qui est illégal et qui porte préjudice

au public et à la profession, notamment

en s’appropriant un chèque de rétribution

au montant de 6 537,60 $ fait à l’ordre de

Re/Max Ultra inc., chèque qu’il a reçu de

Royal LePage, courtier immobilier agréé, à

la suite de la vente d’un immeuble, le tout

contrairement aux dispositions de l’article

13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

– Chef n° 2 : alors qu’il était titulaire d’un

certificat d’agent immobilier agréé suspendu,

avoir participé à un acte en matière

immobilière qui est illégal et qui porte

préjudice au public et à la profession, notamment

en s’appropriant un chèque de

rétribution au montant de 2 892,18 $ fait

à l’ordre de Re/Max Ultra inc., chèque qu’il

a reçu d’un autre membre à l’emploi de ou

autorisé à agir pour Re/Max Ultra inc., suite

à la vente d’un immeuble, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 13 des

66 ACAIQ Magazine | mars 1999


Règles de déontologie de l’ACAIQ. – Chef

n° 3 : alors qu’il était à l’emploi de ou autorisé

à agir pour Royal LePage, avoir participé

à un acte en matière immobilière qui

est illégal et qui porte préjudice au public

et à la profession, notamment en s’appropriant

un chèque de rétribution au montant

de 2 948,02 $ fait à l’ordre de Re/Max

Ultra inc., chèque qu’il a reçu d’un autre

membre à l’emploi de ou autorisé à agir

pour Re/Max Ultra inc., le tout contrairement

aux dispositions de l’article 13 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ces

chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 800 $ assortie

d’une suspension du droit d’exercer l’activité

d’agent immobilier pour une période

de quatre-vingt-dix (90) jours – Chef n° 2 :

amende de 1 800 $ assortie d’une suspension

du droit d’exercer l’activité d’agent

immobilier pour une période de quatrevingt-dix

(90) jours – Chef n° 3 : amende

de 1 800 $ assortie d’une suspension du

droit d’exercer l’activité d’agent immobilier

pour une période de quatre-vingt-dix

(90) jours – Paiement des déboursés encourus,

au montant de 2 342,56$ – Total

de 7 742,56 $

Les suspensions d’exercice devront être

purgées concurremment et ne seront exécutoire

qu’à compter d’une demande éventuelle

de délivrance de certificat de l’intimé.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0348, 1999-02-16


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Sylvain Krief, intimé,

agent immobilier affilié (B0825), employé

de ou autorisé à agir pour Royal LePage,

courtier immobilier agréé (A3534), dont

la place d’affaires est située au 423,

avenue Victoria à Saint-Lambert.

PLAINTE

Sous quatre chefs d’accusation pour des

actes commis en novembre 1996. – Chef

n° 1 : ne pas avoir versé sans délai à Re/

Max Ultra inc. la rétribution prévue pour la

vente d’un immeuble, notamment un chèque

au montant de 2 892,18 $ fait à l’ordre

de Re/Max Ultra inc., chèque qu’il a

reçu d’un notaire, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 52 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ. – Chef n° 2 : avoir

accepté de recevoir directement une rétribution

d’une personne autre que le titulaire

d’un certificat de courtier immobilier

agréé qui l’emploie ou qui l’autorise à agir

pour lui, notamment en recevant directement

d’un autre membre un chèque de

2 892,18 $ à suite de la vente d’un immeuble,

le tout contrairement aux dispositions

de l’article 72 du Règlement de déontologie

de l’ACAIQ. – Chef n° 3 : ne pas avoir

versé sans délai à Re/Max Ultra inc. la rétribution

prévue pour la vente d’un immeuble,

notamment un chèque au montant de

2 948,02 $ fait à l’ordre de Re/Max Ultra

inc., chèque qu’il a reçu d’un notaire, le

tout contrairement aux dispositions de l’article

52 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ. – Chef n° 4 : avoir accepté de recevoir

directement une rétribution d’une

personne autre que le titulaire d’un certificat

de courtier immobilier agréé qui l’emploie

ou qui l’autorise à agir pour lui, notamment

en recevant directement d’un

autre membre un chèque de 2 948,02 $ à

suite de la vente d’un immeuble, le tout

contrairement aux dispositions de l’article

72 du Règlement de déontologie de

l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ces

chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 500 $ – Chef

n° 2 : amende de 600 $ – Chef n° 3 :

amende de 1 500 $ – Chef n° 4 : amende

de 600 $ – Paiement des déboursés encourus,

au montant de 500,78 $ – Total de

4 700,58 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0349, 1999-02-16


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant;

vs

M. Quang Sing Vuong, intimé,

agent immobilier affilié (B2097), employé

de ou autorisé à agir pour les Immeubles

Mont Yen Canada Inc., courtier immobilier

agréé (A3680), dont la place

d’affaires est située au 5330, place

Rustic, à Montréal.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation pour des actes

commis en février 1998. – Chef n o 1 :

ne pas avoir révélé à un agent immobilier

l’existence d’une promesse d’achat portant

sur un immeuble, contrairement aux dispositions

de l’article 41 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ. – Chef n o 2 : ne pas

avoir transmis sans délai à son directeur de

place d’affaires les renseignements et documents

nécessaires au maintien des dossiers,

livres et registres prévus au chapitre

XI du Règlement de l’ACAIQ, à savoir une

promesse d’achat et une Annexe A portant

sur un immeuble, contrairement aux dispositions

de l’article 147 du Règlement de

l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ces

chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n o 1 : amende de 800 $ – Chef n o 2 :

réprimande – Paiement des déboursés

encourus, au montant de 340,19 $ – Total

de 1 140,19 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-99-0352, 1999-02-23

ACAIQ Magazine | mars 1999 67


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Avis de suspension

AVIS DE SUSPENSION DE CERTIFICAT

(dossier : 33-98-0322)

AVIS est par les présentes donné que M. Paul-André Martel, agent immobilier agréé (certificat n° C2460), alors qu’il était employé de

ou autorisé à agir pour Century 21 Jaycor inc., courtier immobilier agréé (certificat n° A2995), dont la place d’affaires est située au

5517, avenue Monkland à Montréal, a été reconnu, le 19 novembre 1998, coupable de cinq (5) infractions qui lui étaient reprochées,

soit :

1 er chef : À Montréal, le ou vers le 15 mai 1997, l’intimé n’a pas transmis sans délai à son directeur de place d’affaires les renseignements

et documents nécessaires au maintien des dossiers, livres et registres prévus au chapitre XII du Règlement de l’Association des

courtiers et agents immobiliers du Québec, notamment un document intitulé « Autorisation de vendre » concernant un immeuble sis

au 1047, rue de la Station à Prévost, le tout contrairement aux dispositions de l’article 147 du Règlement de l’Association des courtiers

et agents immobiliers du Québec ;

2 e chef : À Montréal, le ou vers le 15 mai 1997, l’intimé a reçu directement du vendeur, Jean-Charles Desroches, un chèque au

montant de 1 710,00 $ à la suite de la signature d’un document intitulé « Autorisation de vendre » concernant un immeuble sis au

1047, rue de la Station à Prévost, autrement que par l’intermédiaire du courtier immobilier agréé Century 21 Jaycor inc. pour lequel il

est à l’emploi ou autorisé à agir, le tout contrairement à l’article 72 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du

Québec ;

3 e chef : À Montréal, le ou vers le 2 juin 1997, l’intimé a reçu directement du vendeur, Jean-Charles Desroches, un chèque au

montant de 1 710,00 $ à la suite de la signature d’un document intitulé « Autorisation de vendre » concernant un immeuble sis au

1047, rue de la Station à Prévost, autrement que par l’intermédiaire du courtier immobilier agréé Century 21 Jaycor inc. pour lequel il

est à l’emploi ou autorisé à agir, le tout contrairement à l’article 72 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du

Québec ;

4 e chef : À Montréal, le ou vers le 18 juin 1997, l’intimé a faussement représenté qu’il était courtier immobilier, notamment en

remettant à Jean-Charles Desroches deux documents portant la mention « P.A. Martel Courtier Courtier en immeubles », alors qu’il est

titulaire d’un certificat d’agent immobilier agréé à l’emploi ou autorisé à agir pour le courtier immobilier agréé Century 21 Jaycor inc.,

le tout contrairement aux dispositions de l’article 3 de la Loi sur le courtage immobilier ;

5 e chef : À Montréal, le ou vers le 31 juillet 1997, l’intimé n’a pas versé sans délai au courtier immobilier agréé Century 21 Jaycor inc.,

pour lequel il est à l’emploi ou autorisé à agir, un chèque au montant de 1 710,00 $ reçu du vendeur, Jean-Charles Desroches, concernant

la vente d’un immeuble sis au 1047, rue de la Station à Prévost, le tout contrairement aux dispositions de l’article 52 des Règles de

déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

Le 22 février 1999, le Comité de discipline a condamné M. Paul-André Martel à des amendes totalisant 4 700 $. Pour chacun des 2 e

et 3 e chefs, le Comité de discipline a également ordonné comme sanction additionnelle la suspension, pour une période de trois (3)

mois, du droit de M. Paul-André Martel d’exercer l’activité d’agent immobilier agréé dans le territoire de la province de Québec. Ces

suspensions devront être purgées concurremment.

La décision du Comité de discipline, rendue en vertu de l’article 156 du Code des professions, est exécutoire à compter de la date de sa

communication aux parties, soit le 2 mars 1999.

Le présent avis est donné en vertu de l’article 137 de la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.1).

Montréal, ce 2 mars 1999

La secrétaire du comité de discipline,

Marie-Josée Forget

ACAIQ Magazine | mars 1999 69


Avis de suspension

AVIS DE SUSPENSION DE CERTIFICAT

(dossier : 33-98-0335)

AVIS est par les présentes donné que M. Antoine Latte, agent immobilier agréé (certificat n° A2237) alors qu’il était employé de ou

autorisé à agir pour Re/Max Pro Commercial, courtier immobilier agréé (certificat n° C3874) dont la place d’affaires est située au

10314, boul. Saint-Laurent à Montréal, a été reconnu coupable de douze (12) infractions qui lui étaient reprochées, soit :

1 er chef : À Montréal, le ou vers le 12 septembre 1995, l’intimé n’a pas transmis sans délai à son directeur de place d’affaires les

renseignements et documents nécessaires au maintien des dossiers, livres et registres prévus au chapitre XII du Règlement de l’Association

des courtiers et agents immobiliers du Québec, notamment un document intitulé « Autorisation de vendre » concernant un

immeuble sis au 1628-1638, rue Jeanne-D’Arc à Montréal, le tout contrairement aux dispositions de l’article 147 du Règlement de

l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ;

2 e chef : À Montréal, entre le ou vers le 12 septembre 1995 et le ou vers le 27 novembre 1995, l’intimé n’a pas informé avec objectivité

l’acheteuse Liliane Taquet, notamment en omettant de l’informer que les vendeurs des immeubles sis au 1628-1638, rue Jeanne-D’Arc

à Montréal, au 1442-1450, rue Joliette à Montréal et au 308-324, rue Sainte-Marguerite à Montréal versaient des rétributions au

courtier La Capitale Maître courtier inc. suite à la vente de ces immeubles, le tout contrairement à l’article 26 des Règles de déontologie

de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ;

3 e chef : À Montréal, le ou vers le 15 septembre 1995, l’intimé n’a pas transmis sans délai à son directeur de place d’affaires les

renseignements et documents nécessaires au maintien des dossiers, livres et registres prévus au chapitre XII du Règlement de l’Association

des courtiers et agents immobiliers du Québec, notamment un document intitulé « Contrat de courtage Recherche d’immeubles »

signé par Liliane Taquet, le tout contrairement aux dispositions de l’article 147 du Règlement de l’Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec ;

4 e chef : À Montréal, le ou vers le 12 octobre 1995, l’intimé n’a pas transmis sans délai à son directeur de place d’affaires les renseignements

et documents nécessaires au maintien des dossiers, livres et registres prévus au chapitre XII du Règlement de l’Association des

courtiers et agents immobiliers du Québec, notamment un document intitulé « Autorisation de vendre » concernant un immeuble sis

au 1442-1450, rue Joliette à Montréal, le tout contrairement aux dispositions de l’article 147 du Règlement de l’Association des

courtiers et agents immobiliers du Québec ;

5 e chef : À Montréal, le ou vers le 19 septembre 1995, l’intimé a participé à un acte en matière immobilière qui peut être illégal ou qui

peut porter préjudice au public ou à la profession, notamment en s’appropriant une somme de 2 000 $ qu’il a reçue de Liliane Taquet

à titre de dépôt pour la promesse d’achat PA87203 concernant l’immeuble sis au 5222 à 5232, 7 e avenue à Montréal, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ;

6 e chef : À Montréal, le ou vers le 12 octobre 1995, l’intimé a participé à un acte en matière immobilière qui peut être illégal ou qui

peut porter préjudice au public ou à la profession, notamment en s’appropriant une somme de 2 000 $ qu’il a reçue de Liliane Taquet

à titre de dépôt pour la promesse d’achat PA14343 concernant l’immeuble sis au 1442, Joliette à Montréal, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ;

7 e chef : À Montréal, le ou vers le 21 novembre 1995, l’intimé a participé à un acte en matière immobilière qui peut être illégal ou qui

peut porter préjudice au public ou à la profession, notamment en s’appropriant une somme de 2 000 $ qu’il a reçue de Liliane Taquet

à titre de dépôt pour la promesse d’achat PA87203 concernant l’immeuble sis au 1628-1638, Jeanne-D’Arc à Montréal, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ;

8 e chef : À Montréal, le ou vers le 27 novembre 1995, l’intimé n’a pas transmis sans délai à son directeur de place d’affaires les

renseignements et documents nécessaires au maintien des dossiers, livres et registres prévus au chapitre XII du Règlement de l’Association

des courtiers et agents immobiliers du Québec, notamment un document intitulé « Autorisation de vendre » concernant un

immeuble sis au 308-324, rue Sainte-Marguerite à Montréal, le tout contrairement aux dispositions de l’article 147 du Règlement de

l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ;

9 e chef : À Montréal, le ou vers le 27 novembre 1995, l’intimé a reçu directement de l’acheteuse, Liliane Taquet, une rétribution au

montant de 5 000 $ à la suite de l’achat de l’immeuble sis au 308-324, rue Sainte-Marguerite à Montréal, autrement que par l’intermédiaire

du courtier immobilier agréé La Capitale Maître Courtier inc. pour lequel il était autorisé à agir, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 72 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ;

10 e chef : À Montréal, le ou vers le 8 mars 1996, l’intimé a omis d’inscrire à son registre des transactions les renseignements relatifs à

la vente de l’immeuble sis au 308-324, rue Sainte-Marguerite à Montréal, le tout contrairement aux dispositions de l’article 130 du

Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ;

70 ACAIQ Magazine | mars 1999


Avis de suspension

…suite de la page 70

11 e chef : À Montréal, le ou vers le 8 mars 1996, l’intimé a omis d’inscrire à son registre des transactions les renseignements relatifs à

la vente de l’immeuble sis au 1628-1638, rue Jeanne-D’Arc à Montréal, le tout contrairement aux dispositions de l’article 130 du

Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ;

12 e chef : À Montréal, le ou vers le 17 septembre 1996, l’intimé a fait une fausse déclaration au service de l’inspection professionnelle,

représenté par Jacques Couture, notamment en déclarant à M. Couture qu’il était inactif en regard de l’article 1 de la Loi sur le courtage

immobilier, le tout contrairement à l’article 55 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du

Québec.

Le 19 janvier 1999, le Comité de discipline a condamné M. Antoine Latte à des amendes totalisant 15 400 $. Pour chacun des 2 e , 5 e ,

6 e , 7 e , 9 e et 12 e chefs, le Comité de discipline a également ordonné comme sanction additionnelle que M. Antoine Latte ne puisse être

titulaire d’un certificat émis par l’ACAIQ pour une période de dix-huit (18) mois. Ces suspensions devront être purgées concurremment

et ne seront exécutoires qu’à compter d’une demande éventuelle de délivrance de certificat.

De plus, le Comité impose à M. Antoine Latte la limitation suivante, pour avoir effet lorsqu’il reprendra l’exercice de l’activité d’agent

immobilier : l’obligation de n’exercer cette activité dans la province de Québec que sous la surveillance d’un agent immobilier agréé, membre

de l’ACAIQ, dont la nomination devra préalablement être avalisée par le Bureau du syndic et ce, pour une période de quarante-deux (42) mois.

La décision du Comité de discipline, rendue en vertu de l’article 156 du Code des professions, est exécutoire à compter de la date de sa

communication aux parties, soit le 21 janvier 1999.

Le présent avis est donné en vertu de l’article 137 de la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.1).

Montréal, ce 21 janvier 1999

La secrétaire du comité de discipline,

Marie-Josée Forget

AVIS DE SUSPENSION DE CERTIFICAT

(dossier : 33-98-0348)

AVIS est par les présentes donné que M. Jean-François Bégin, ayant exercé sa profession dans la région de St-Lambert, alors qu’il était

titulaire d’un certificat d’agent immobilier agréé expiré (certificat n° B4459), a été reconnu coupable de trois (3) infractions qui lui

étaient reprochées, soit :

1 er chef : À Saint-Lambert, le ou vers le 12 octobre 1996, l’intimé, alors qu’il était à l’emploi de ou autorisé à agir pour Re/Max Ultra

inc., a participé à un acte en matière immobilière qui est illégal et qui porte préjudice au public et à la profession, notamment en

s’appropriant le chèque de rétribution au montant de 6 537,60 $ fait à l’ordre de Re/Max Ultra inc., chèque qu’il a reçu de Royal

LePage, courtier immobilier agréé, suite à la vente de l’immeuble sis au 1050, rue Raphaël à Brossard, le tout contrairement aux

dispositions de l’article 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ;

2 e chef : À Saint-Lambert, le ou vers le 18 novembre 1996, l’intimé, alors qu’il était titulaire d’un certificat d’agent immobilier agréé

suspendu, a participé à un acte en matière immobilière qui est illégal et qui porte préjudice au public et à la profession, notamment en

s’appropriant le chèque de rétribution au montant de 2 892,18 $ fait à l’ordre de Re/Max Ultra inc., chèque qu’il a reçu de Sylvain Krief,

agent immobilier affilié à l’emploi de ou autorisé à agir pour Re/Max Ultra inc., suite à la vente de l’immeuble sis au 1200, rue des

Cascades à Sainte-Catherine, le tout contrairement aux dispositions de l’article 13 des Règles de déontologie de l’Association des

courtiers et agents immobiliers du Québec ;

3 e chef : À Saint-Lambert, le ou vers le 28 novembre 1996, l’intimé, alors qu’il était à l’emploi de ou autorisé à agir pour Royal

LePage, a participé à un acte en matière immobilière qui est illégal et qui porte préjudice au public et à la profession, notamment en

s’appropriant le chèque de rétribution au montant de 2 948,02 $ fait à l’ordre de Re/Max Ultra inc., chèque qu’il a reçu de Sylvain Krief,

agent immobilier affilié à l’emploi de ou autorisé à agir pour Re/Max Ultra inc., suite à la vente de l’immeuble sis au 5073, place Labelle

à Saint-Hubert, le tout contrairement aux dispositions de l’article 13 des Règles de déontologie de l’Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec.

ACAIQ Magazine | mars 1999 71


Avis de suspension et de révocation

…suite de la page 71

Le 16 février 1999, le Comité de discipline a condamné M. Jean-François Bégin à des amendes totalisant 5 400 $. Le Comité de

discipline a également ordonné comme sanction additionnelle la suspension du certificat de M. Jean-François Bégin pour une période

de quatre-vingt-dix (90) jours et cette suspension ne sera exécutoire qu’à compter d’une demande éventuelle de délivrance de certificat.

La décision du Comité de discipline, rendue en vertu de l’article 156 du Code des professions, est exécutoire à compter de la date de sa

communication aux parties, soit le 16 février 1999.

Le présent avis est donné en vertu de l’article 137 de la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.1).

Montréal, ce 24 février 1999

La secrétaire du comité de discipline,

Marie-Josée Forget

AVIS DE RÉVOCATION DE CERTIFICAT

(dossier : 33-98-0337)

AVIS est par les présentes donné que M. Daniel Lafrance, ayant exercé sa profession dans la région de Laval, alors qu’il était titulaire

d’un certificat d’agent immobilier agréé expiré (certificat n° B7065), a été reconnu coupable de deux (2) infractions qui lui étaient

reprochées, soit :

1 er chef : À St-Joseph-du-Lac, le ou vers le 29 mai 1998, l’intimé a participé à un acte en matière immobilière, qui peut être illégal ou

qui peut porter préjudice au public ou à la profession, notamment en demandant qu’un chèque au montant de 1 000 $, reçu à titre de

dépôt pour la promesse d’achat PA12683 concernant l’immeuble sis au 48, Croissant Varin à Saint-Joseph-du-Lac, soit libellé à son

nom par les acheteurs, Michel Girard et Lise Robin, le tout contrairement aux dispositions de l’article 13 des Règles de déontologie de

l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec ;

2 e chef : À St-Joseph-du-Lac, le ou vers le 30 mai 1998, l’intimé a omis de présenter dans les meilleurs délais à Lise Robin et Michel

Girard, la contre-proposition CP14185 portant sur l’immeuble sis au 48, Croissant Varin à Saint-Joseph-du-Lac, le tout contrairement

aux dispositions de l’article 78 du Règlement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.

Le 11 janvier 1999, le Comité de discipline a condamné M. Daniel Lafrance à des amendes totalisant 1 800 $. Le Comité de discipline

a également ordonné comme sanction additionnelle la révocation du certificat de M. Daniel Lafrance pour une période de cinq (5) ans.

La décision du Comité de discipline, rendue en vertu de l’article 156 du Code des professions, est exécutoire à compter de la date de sa

communication aux parties, soit le 11 janvier 1999.

Le présent avis est donné en vertu de l’article 137 de la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.1).

Montréal, ce 19 février 1999

La secrétaire du comité de discipline,

Marie-Josée Forget

72 ACAIQ Magazine | mars 1999


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Affaires juridiques

L’utilisation des formulaires obligatoires

dans le cadre d’une

« succession »

par M e Claudie Tremblay

Service des affaires juridiques

Que vous soyez agent inscripteur ou agent collaborateur,

il arrive que vous deviez exercer votre profession dans

le cadre de l’exécution d’une succession.

À titre de courtier inscripteur

Supposons qu’un client vienne vous voir en vous mentionnant

que sa mère est décédée et qu’il représente la « succession

» c’est-à-dire les personnes qui héritent des biens de la

défunte. Dans le cadre de l’exécution de cette succession, il

vous informe que les héritiers ont décidé de vendre l’immeuble

résidentiel de leur mère. Après discussion et après

vérification des autorisations que le liquidateur a obtenues,

vous vous apprêtez à établir un contrat de courtage avec ce

dernier.

À titre de courtier inscripteur, devez-vous utiliser le contrat

de courtage obligatoire bien que l’immeuble appartienne à

une « succession » ? La réponse est oui.

L’article 32 de la Loi sur le courtage immobilier exige

que le formulaire de contrat de courtage obligatoire

soit utilisé pour la vente d’un immeuble principalement

résidentiel de moins de cinq logements

appartenant à une personne physique.

En droit des successions, les héritiers ont les mêmes

droits et obligations que la personne défunte.

Or, la Loi sur le courtage immobilier est une loi

d’ordre public qui vise à protéger les personnes

physiques dans le cadre de la vente de leur immeuble

résidentiel suivant l’article 32, notamment en

prévoyant le contenu de certains contrats.

À titre de courtier collaborateur

Maintenant, supposons que vous travailliez avec un acheteur

pour lui trouver un immeuble résidentiel. Après quelques

recherches, vous dénichez la perle rare. Cet immeuble

est inscrit auprès d’un autre courtier. Vous communiquez

alors avec ce dernier pour obtenir des renseignements et il

vous informe que « c’est la succession qui vend l’immeuble

». Après une deuxième visite, votre acheteur désire faire

une promesse d’achat.

À titre de courtier collaborateur, devez-vous utiliser le

formulaire de promesse d’achat obligatoire bien que la

vente de l’immeuble soit effectuée par l’entremise d’une

succession ? Là encore, la réponse est oui.

Pour les raisons mentionnées précédemment, au sens

de la Loi sur le courtage immobilier, cette vente doit

être traitée comme une vente d’un immeuble

principalement résidentiel de moins de cinq logements

appartenant à une personne physique. Vous

devez donc utiliser le formulaire obligatoire intitulé

« promesse d’achat ».

Ainsi, la succession a droit à la même protection

dont aurait bénéficié la propriétaire si elle avait vendu

l’immeuble de son vivant. Vous devez donc utiliser

le formulaire obligatoire « contrat de courtage

- vente d’un immeuble principalement résidentiel ».

74 ACAIQ Magazine | mars 1999


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