ACAIQ magazine 6/2 - oaciq

oaciq.com

ACAIQ magazine 6/2 - oaciq

La revue des professionnels du courtage immobilier

Transfert

Avant et après

l’embauche d’un agent

Janvier à avril 1999

Volume 6 • numéro 2 • juin / juillet 1999

Rapport du syndic

Escroc cherche acheteurs...

Campagne publicitaire

concluante

Poste-publications

N° de la convention : 1454137

ACAIQ • 500, boul. René-Lévesque Ouest, bureau 700, Montréal (Québec) H2Z 1W7


Visite libre

http://www.acaiq.com


Sommaire

Éditeur

Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec

Membres

du conseil d’administration

Président élu

François Léger

Administrateurs élus

Robert Aubin

Serge Brousseau, vice-président

Yvon Cousineau, trésorier

Raymond Desbiens

David Farber

Pierre Lafond

Pierre Paradis

Paul Robert

Administrateurs nommés par le gouvernement

Jean Mathieu

Madeleine Plamondon

Directeur général

Robert Nadeau

Secrétaire

Claude Barsalou

Rédaction

Directeur des communications

Claude Lafrenière

Secrétaire à la rédaction

Véronique Parret

Rédacteur – coordonnateur

Patrick Martinet

Conception graphique

Michel St-Pierre

Richard Lavigne

Impression

Gerry Finn Graphiques

Publicité

Véronique Parret

(514) 392-4800

Revue d’information publiée quatre fois par année

et destinée aux membres de l’Association.

La reproduction des articles, photos ou illustrations

est autorisée en autant que soit indiquée la source.

La rédaction se réserve le droit de modifier

les articles qui lui sont soumis.

ACAIQ – 500, boul. René-Lévesque Ouest

bureau 700, Montréal (Québec) H2Z 1W7

Téléphone : (514) 392-4800 ou 1 800 440-5110

Télécopieur : (514) 392-4801

info@acaiq.com

Poste-publications

Nº de la convention : 1454137

Dépôt légal :

Bibliothèque nationale du Québec

Bibliothèque nationale du Canada

ISSN 1198-8541

Message du président

4 Des changements au conseil

d’administration

Le carnet du directeur général

6 Le plan stratégique : de semaine en semaine

Assemblée générale 1999

10 Mission accomplie

Actualité

11 Rencontre des organismes canadiens d’encadrement

du courtage immobilier

17 Une campagne publicitaire concluante

30 Pyrite : Pas de panique, mais gardez l’œil ouvert

Déontologie et discipline

13 Rapport d’activités du Bureau du syndic

20 Jugements en bref

Règles de l’art

18 Quand l’agent immobilier se fait employeur

27 Dans le cadre d’un tranfert – Quoi faire avant et après

l’embauche d’un nouvel agent ?

28 Divulgation en matière de « référence » hypothécaire

Internet

32 PDF et Cie

En bref

English version

En couverture

Pratique

illégale

PAGE 8

33 Rapport annuel du Fonds d’indemnisation

À propos du sondage de l’ACAIQ Magazine

Pour les travailleurs autonomes à la commission

34 Registre foncier et info-route

Internet et courtage immobilier au Texas

Question de formation

Voyage d’études en techniques immobilières

The English version of the ACAIQ Magazine is being published separately and mailed

to members having requested to receive their correspondance in English.

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 3


Message du président

Des changements

au conseil

par François Léger, ing.

Agent immobilier agréé

d’administration

La période de mises en candidature

pour l’élection de quatre

administrateurs et du président

du conseil se terminait en mars dernier.

Il y avait deux postes d’administrateurs

à combler dans la région de Montréal,

un dans la région Ouest et un dans la

région Est. Pour trois de ces postes,

seuls les administrateurs en place ont

posé leur candidature, si bien qu’ils ont

été réélus par acclamation. Le quatrième

poste, dans la région de Montréal,

devenait vacant faute de candidat,

l’administrateur sortant ayant choisi de

ne pas se représenter. Quant au poste

de président du conseil, là encore il n’y

a eu qu’une seule candidature, la

mienne. L’Association n’a donc pas

tenu d’élections cette année.

De nombreuses interprétations

peuvent expliquer cette situation : signe

de stabilité, marque de confiance ou de

satisfaction, indifférence, manque de

temps, etc. Quelle que soit la lecture

que nous en faisons, je crois qu’il y a

lieu pour le conseil d’examiner la

question.

Il faut faire connaître aux membres

le rôle des administrateurs et de multiplier

les occasions leur permettant de

participer aux travaux de l’Association.

Certes, nous le faisons déjà par des

consultations sous forme de sondages

ou de rencontres, mais il faut faire plus,

augmenter le nombre de comités et

mettre à profit les connaissances des

membres. Ils pourront, par exemple,

collaborer à l’ACAIQ Magazine, agir

comme animateur ou formateur lors

d’événements spéciaux, ou tout simplement

y participer. Après tout,

l’Association est aussi un lieu de rassemblement

et de participation.

Cela dit, même s’il n’y a pas eu de

scrutin, quelques changements sont à

signaler au sein du conseil d’administration.

Mentionnons d’abord le départ

de M. Nicholas Stephens qui a complété

deux mandats de deux ans à titre

de représentant de la région de Montréal

et de vice-président du conseil. Sa

contribution et ses qualités personnelles

ont été fort appréciées de ses collègues.

Il a été remplacé à la viceprésidence

par M.Serge Brousseau,

également administrateur de la

région de Montréal. M. Brousseau

en est à sa troisième année au

conseil.

Il y a également eu un

changement au poste de trésorier

de l’Association qui

était occupé jusqu’à tout récemment,

et depuis plus de quatre ans, par

M. David Farber. Son rôle de surveillance

des activités financières de l’organisme

en est un de première importance

et la façon dont il s’est acquitté de cette

responsabilité mérite toute notre considération.

M. Farber quitte la trésorerie,

mais il demeure administrateur, de

sorte que nous continuerons de profiter

de son expérience. Le poste de trésorier

est maintenant occupé par M.

Yvon Cousineau, de la région Centre

du Québec. Il s’est joint au conseil d’administration

l’an dernier.

Le départ de M. Stephens et

l’absence de candidat pour combler le

poste qu’il occupait a amené le conseil

d’administration à nommer un nouvel

administrateur. Il s’agit de M. Pierre

Lafond, de Re/Max Harmonie, qui

siègera au conseil comme représentant

de la région de Montréal. Nous lui souhaitons

la bienvenue.

4 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999


Les comités du conseil

Depuis l’an dernier, le conseil d’administration

a changé son mode de fonctionnement

en créant, selon les

besoins, plusieurs comités consultatifs.

La présence de ces comités a grandement

facilité et accéléré la prise de décision

du conseil dans ses divers

travaux. Ainsi, s’ajoutent maintenant

au comité des finances et au comité de

consultation sur la révision de la Loi,

le comité des ressources humaines, le

comité d’éthique et celui de la formation.

Nous avons également formé un

comité des locaux qui avait le mandat

de préparer les cahiers de charges et de

procéder à un appel d’offres en prévision

du renouvellement du bail de l’Association.

Cet appel d’offres prenait fin

le 1 er mai dernier. Nous remercions la

trentaine de courtiers qui nous ont

acheminé des propositions. Les travaux

de ce comité ne sont pas terminés, mais

nous vous ferons part des résultats dès

que possible.

Finalement, le conseil d’administration

a aussi mis sur pied un comité ad

hoc chargé de revoir les mandats des

président, vice-président, trésorier et

autres administrateurs du conseil d’administration

ainsi que des présidents de

comité. Pour mieux faire comprendre

le rôle des administrateurs, je laisserai

la place, dans les prochaines éditions

de l’ACAIQ Magazine, à mes collègues

du conseil pour qu’ils vous fassent part

de leurs travaux et de leurs réflexions

sur les dossiers qu’ils ont à traiter. À

l’avenir, cette chronique ne sera plus

celle du président mais celle du

conseil.

Nomination des membres

du comité d’inspection professionnelle

Pour faire suite à l’adoption, en assemblée générale, des modifications aux

Règles de régie interne relatives au comité d’inspection professionnelle, le conseil

d’administration a procédé à la nomination des membres de ce comité :

Raymond Desbiens (président), Image 2000

Jean Laurin, Devencore

Robert Ménard, La Capitale

Christiane Saint-Jean, Re/Max Carrefour Duplessis

Noubani Toufic, Royal Le Page

Jocelyn Gagné (secrétaire), ACAIQ

M e Claude Barsalou (personne ressource), ACAIQ

Le vice-président du conseil d’administration de

l’ACAIQ et représentant élu de la région de Montréal,

M. Nicholas Stephens, assistait à sa dernière

réunion du conseil, le 18 juin dernier. À

cette occasion, M. François Léger, président du

conseil, lui a remis un porte-document souvenir,

frappé du sigle de l’Association. Soulignons par

ailleurs que M. Stephens s’est récemment fait

décerner, par l’Association municipale de Mont-

Royal, le titre de Citoyen de l’année pour sa contribution

bénévole au sein des organismes de

hockey. Il est présentement président du comité

local de hockey mineur.

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 5


Le carnet du directeur général

Le plan stratégique:

par Robert Nadeau

Directeur général

en

desemaine

semaine

Le plan stratégique adopté par le conseil d’administration

en janvier dernier et décrit dans le précédent

numéro de l’ACAIQ Magazine comporte des échéanciers

précis pour atteindre les objectifs échelonnés sur les

trois prochaines années.

Il nous apparaît important de faire état périodiquement

de la progression de nos travaux. Revoyons ci-dessous certains

des objectifs à court terme que nous nous étions donnés

et où nous en sommes quant à leur réalisation. Rappelons

que le plan stratégique identifie trois grands objectifs :

l’efficacité organisationnelle, la formation et l’identité de la

profession.

L’efficacité organisationnelle

L’efficacité organisationnelle exigeait d’adopter une structure

axée sur la vision de l’Association, de revoir les descriptions

de tâches, notre politique de rémunération et nos méthodes

d’évaluation du rendement. Cet objectif, dont la

responsabilité m’incombe, est pleinement rencontré à la fin

juin. Nous avons déjà procédé à une réorganisation administrative

(ACAIQ Magazine, mars 1999) et nous sommes à

revoir l’ensemble des politiques et des procédures en matière

de gestion de la rémunération.

Une autre dimension de cet objectif est la vigie technologique,

sur laquelle nous devons porter notre attention à

court terme. Nous avons déjà commencé à poser des gestes

pour rencontrer cet objectif. Nous procédons quotidiennement

à une surveillance des activités immobilières dans

Internet. Cette vigie donne des résultats très prometteurs

en matière de prévention de la pratique illégale du courtage

immobilier et nous permet aussi de saisir les courants qui se

dessinent au chapitre des services professionnels offerts via

Internet. Nous entendons exploiter ces possibilités.

La vigie, c’est aussi se tenir à la fine pointe des développements

technologiques. Dans cet esprit, nous introduirons

dès l’automne une version électronique des formulaires obligatoires

et de ceux qui sont recommandés par l’Association.

En début d’année, nous avons rendu accessible le registre

des membres et nous venons tout juste d’ajouter un registre

des décisions du comité de discipline. Celui-ci est doté d’une

fonction de recherche qui permet d’y trouver rapidement

les informations voulues.

Un deuxième outil de recherche, plus sophistiqué, nous

permettra sous peu, à l’aide de mots clés, d’effectuer des

recherches dans l’ensemble du site. Cela est devenu essentiel

étant donné les centaines de documents qu’il contient

et le fait que nous en ajoutons régulièrement de nouveaux.

Les prochains mois nous permettront d’implanter des fonctions

d’achat de produits et services, d’inscription à des activités,

de sondages, voire même de groupes de discussions.

Nous comptons aussi développer notre site Web en langue

anglaise.

La formation

En matière de formation, notre objectif est de mettre en

œuvre un programme de dépistage de l’information relativement

à la divulgation pour prévenir les situations menant

aux conflits d’intérêts. Le conseil d’administration a

en effet identifié un besoin d’encadrement au niveau du

respect des règles concernant les « références » cachées, les

commissions au noir ou toute autre pratique favorisant les

intérêts personnels du courtier ou de l’agent et le plaçant

dans une situation de conflit d’intérêts. Le conseil a amorcé

ses travaux sur la question, en examinant les procédures

actuellement utilisées.

6 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999


O F F R E

D ’ E M P L O I

Un autre objectif important est celui de la formation

continue des membres. Rappelons que suite à la réorganisation

administrative, il y a maintenant au sein de l’Association

un service de formation dont les activités prendront

forme au cours des prochains mois. Le conseil a aussi mis

sur pied un comité de formation, lequel a amorcé ses travaux

en mai dernier.

Identité de la profession

Au sujet de l’identité de la profession, le conseil d’administration

a demandé que soit faite, à court terme, une analyse

de nos communications avec les courtiers et agents et de

produire un plan d’action. Cette analyse a été complétée au

cours des dernières semaines et le plan sera présenté au conseil

au mois d’août. Il prévoit, entre autres, l’instauration

de mécanismes de mesure et d’évaluation de la qualité et de

la pertinence de nos communications et de nos services.

L’exercice de planification stratégique avait permis d’établir

que de tels mécanismes étaient insuffisants.

Le dernier élément sur lequel je souhaite attirer votre

attention est celui de la révision quinquennale de la Loi.

Notre plan stratégique a aussi établi que le processus est

bien amorcé, notamment grâce au comité de consultation

formé l’an dernier et dont nous avons fait état de l’avancement

des travaux à plusieurs reprises. Notre objectif est de

s’assurer que la révision de la Loi réponde aux besoins du

public et à ceux que nous avons collectivement exprimés

dans notre évaluation de la situation.

Nous avions prévu, pour ce printemps, déposer nos recommandations

auprès du gouvernement, mais cela n’a pas

été possible. Le conseil n’a pas encore complété l’étude du

rapport que lui a acheminée le comité de consultation. Le

travail devrait être terminé au cours du prochain trimestre.

Sur ce, bonne saison estivale !

L’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec est l’organisme

chargé de la surveillance du courtage immobilier au Québec. Sa mission

consiste à protéger le public par l’encadrement des activités professionnelles

de tous les courtiers et agents immobiliers exerçant au Québec comme le

prescrit la Loi sur le courtage immobilier. Le service des affaires juridiques et

de la formation de l’Association cherche à combler un poste permanent de :

CONSEILLER EN FORMATION

Relevant du directeur des affaires juridiques et de la formation,

le ou la titulaire conseillera l’Association sur l’ensemble des

questions en matière de formation. Il devra, en accord avec le

plan stratégique de l’Association, proposer et mettre en place

un programme de formation qui répondra à la protection du

public et à l’avancement de la profession. Il pourra aussi agir à

titre de formateur.

Vous possédez :

• Un baccalauréat en enseignement ;

• Au moins 3 à 5 ans d’expérience pertinente, notamment

en formation aux adultes ;

• Une très bonne connaissance du français parlé et écrit ;

• Une bonne connaissance de l’anglais parlé ;

• Une connaissance de base en informatique.

Connaissance en matière immobilière serait un atout.

Un esprit d’analyse et de synthèse, le sens de l’organisation et

des responsabilités ainsi que la facilité à développer de bonnes

relations interpersonnelles sont les qualités personnelles et

professionnelles que nous recherchons.

• • •

Les personnes intéressées par cette offre d’emploi sont priées de faire

parvenir leur curriculum vitæ avant le 30 juillet 1999 à l’adresse suivante :

ACAIQ - Services administratifs et financiers

a/s Magalie Odnéus

500, boul. René-Lévesque O., bureau 700

Montréal (Québec)

H2Z 1W7

Télécopieur : (514) 392-4801

Courriel : modneus@acaiq.com

N.B. SEULES LES PERSONNES DONT LA CANDIDATURE AURA ÉTÉ RETENUE, RECEVRONT UN ACCUSÉ DE RÉCEPTION.

ASSOCIATION DES COURTIERS

ET AGENTS IMMOBILIERS

DU QUÉBEC

md

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 7


En couverture

Pratique illégale

du courtage immobilier

Les premiers

jugements

par Patrick Martinet

Service des communications

La lutte de l’ACAIQ contre la

pratique illégale du courtage

immobilier commence à rapporter

ses dividendes. En effet, quelques

contrevenants ont reconnu leur

culpabilité avant que ne soit institué

leur procès tandis que d’autres ont été

déclarés coupables par la Cour du

Québec. Jusqu’à maintenant, l’Association

a perdu une cause qu’elle a

d’ailleurs décidé de porter en appel.

M. Luc Brazeau s’est reconnu coupable

des trois chefs d’accusation déposés

contre lui et sa compagnie pour

avoir illégalement exercé l’activité de

courtier immobilier à Magog. Deux

des chefs touchaient à des activités de

courtage immobilier tenues en janvier

1998 par Luc Brazeau et Centre de location

Magog Orford inc. Ni l’un ni

l’autre n’étant en possession d’un certificat

réglementaire de pratique du

courtage immobilier, tous deux ont été

condamnés à l’amende minimum, soit

500 $ dans le cas d’une personne physique,

et 1 000 $ dans celui d’une personne

morale. La troisième accusation

visait Centre de location Magog Orford

inc. faisant également affaire sous le

nom d’emprunt de Luc Brazeau enr.,

pour des activités illégales de courtage

immobilier tenues à Magog, en février

1998. L’amende a été fixée à 1 000 $.

M. Serge Marois s’est lui aussi reconnu

coupable de trois chefs d’accusation

relatifs à la pratique illégale du

courtage immobilier. Deux chefs d’accusation

visaient des activités de courtage

immobilier tenues à Saint-

Antoine, en mai 1997, par Serge

Marois et sa compagnie Locateurs avertis

inc. Comme dans la cause précédente,

ni M. Marois ni sa compagnie

n’étant en possession d’un certificat réglementaire,

tous deux ont été condamnés

à l’amende minimum, soit respectivement

500 $ et 1 000 $. La

troisième accusation à laquelle faisait

face M. Marois concernait des activités

illégales de courtage immobilier à

Lafontaine, en décembre 1997, alors

qu’il faisait affaire sous le nom d’emprunt

d’Association des locateurs avertis

Laurentides Lanaudière. M. Marois a

été condamné à une amende de 500 $.

8 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999


M. Douglas Campbell, de Calumet,

s’est reconnu coupable de deux

chefs d’accusation pour lesquels il a été

condamné à une amende totale de

1 000 $. À deux reprises, en juillet

1996, M. Campbell a agi à titre de

courtier immobilier alors qu’il n’était

pas titulaire du certificat réglementaire.

À Montréal, Gestion et Consultation

Fonora Limitée s’est reconnue coupable

d’avoir illégalement exercé la profession

en agissant, en mai 1997, à titre

de courtier immobilier sans

certificat réglementaire. La compagnie

a été condamnée à une amende de

1 000 $.

M. Robert Lemay a été déclaré coupable

d’avoir utilisé à deux reprises

dans une promesse d’achat pour des

immeubles situés à Montréal, le titre

de courtier immobilier alors qu’il

n’était pas titulaire d’un certificat l’y

autorisant. Ces infractions ont été

commises en mars 1997 et elles ont été

sanctionnées de 500 $ chacune.

La compagnie Informatique Transaction

CA inc. a elle aussi été reconnue

coupable d’avoir illégalement agi

à titre de courtier immobilier, en mars

1997, à Châteauguay. Les services offerts

par l’entreprise comprenaient la

photographie de l’extérieur de maisons,

l’installation d’un écriteau « À vendre

par le propriétaire » avec l’adresse

Internet de l’entreprise, et la publication

d’une annonce dans Internet, le

tout pour 58 $. Selon le juge Raymond

P. Boyer, annoncer pour autrui la vente

d’immeubles dans Internet et offrir

gratuitement une banque d’acheteurs

ne constituent pas du courtage immobilier.

Cependant, il a conclu à la culpabilité

de l’entreprise en raison des

services de visite de maisons qu’elle offrait

contre une rétribution de 20 $.

M me Chantal Thiffeault, qui agissait

comme intermédiaire dans la location

de chambres pour personnes

âgées dans la région de Trois-Rivières,

a été reconnue coupable des neuf chefs

d’accusation qui pesaient contre elle.

M me Thiffeault a été condamnée par le

juge Dominique Slater à une amende

de 500 $ par chef d’accusation. La location

de chambres dans une résidence

de personnes âgées autonomes ou

semi-autonomes constitue « une location

d’une partie d’immeuble » au sens

de la Loi sur le courtage immobilier. Ce

jugement a été porté en appel.

Enfin, une cause opposant

l’ACAIQ au notaire Jean-Pierre

Hudon de Sept-Îles a été portée en

appel par l’Association. Le notaire était

accusé d’avoir exercé illégalement l’activité

de courtier immobilier en vendant

la propriété d’une cliente, mais le

juge Jean-Paul Decoste l’a acquitté, en

février 1999, estimant que le mandat

de vente lui avait été confié dans le

cadre d’un règlement de succession.

Selon l’Association, le notaire Hudon

n’agissait précisément pas dans ce cadre

puisque le règlement de succession

était terminé. Cette cause fait par

ailleurs ressortir l’ambiguïté de la notion

« dans l’exercice de leur fonction »

qui se retrouve à la fois dans la Loi sur

le courtage immobilier et dans la Loi sur

le notariat.

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 9


Assemblée générale 1999

par Patrick Martinet

Service des communications

Mission

ACCOMPLIE

Pour la première fois, l’assemblée

générale annuelle de l’Association

des courtiers et agents

immobiliers du Québec se tenait

ailleurs qu’à Montréal, soit à Québec,

et, pour la première fois également, elle

était précédée d’une série d’ateliers de

formation qui a attiré au-delà

de 400 participants. Quelque

70 d’entre eux ont répondu

au questionnaire d’évaluation

de la journée, et ils se sont

déclarés satisfaits ou très satisfaits

dans une proportion

de… 100 % !

Tôt le matin du 22 avril

dernier, les participants aux

ateliers de formation se pressaient

au Centre des congrès

de Québec. Deux ateliers reliés

aux différents aspects du

financement immobilier et aux

incidences du devoir de vérifications

étaient au programme

et sept conférenciers se sont

relayés devant une salle

comble et attentive. Ce sont

Pierre Vary (Le Régime d’accès à la propriété),

Lyne Arseneault (Le programme

d’assurance prêt pour accédants à la propriété),

François Pigeon (Les règles de

l’art en matière de financement et clause

de prêt hypothécaire de l’annexe A),

Laurent Bilodeau (Les prêts hypothécaires

électroniques), Jocelyn Gagné

(L’importance de vérifier l’exactitude des

informations transmises aux parties à une

transaction), Anne Bélanger (Les

impacts sur l’assurance responsabilité

professionnelle) et John Harbour

(Technologie et immobilier).

Les participants aux ateliers de formation et à l’assemblée générale

pouvaient également visiter quelques kiosques dont celui de l’ACAIQ

où les questions sur la version électronique des formulaires obligatoires

ou recommandés par l’Association furent nombreuses. Cette version

électronique des formulaires sera disponible en novembre prochain.

L’assemblée générale annuelle 1999

fut ouverte en début d’après-midi par

le président du conseil d’administration

de l’ACAIQ, François Léger.

Comme le veut l’usage, il a présenté

son rapport, suivi du directeur général,

Robert Nadeau, du syndic, François

Pigeon, du président du comité

de discipline, M e André Desgagné, du

président du comité d’inspection professionnelle,

Jocelyn Gagné et du trésorier,

David Farber. Celui-ci en a profité

pour annoncer qu’il quittait sa

fonction, mais qu’il continuerait néanmoins

de siéger au conseil comme administrateur

élu de la région

de Montréal.

Dans un autre ordre

d’idées, il convient de souligner

le retrait des sept résolutions

que devaient présenter

à l’assemblée quatre

membres de l’Association,

soit Boris Krancberg, André

Riendeau, Denis Fisette et

Jean Pealy. Ces derniers se

sont déclarés satisfaits des

échanges qu’ils ont préalablement

eus avec les dirigeants

de l’Association.

Mentionnons enfin que

des modifications aux règles

de régie interne n° 5 ont été

adoptées par les membres

lors d’une assemblée générale

spéciale tenue avant l’assemblée

annuelle. Ces modifications font en

sorte que les membres du comité d’inspection

professionnelle seront désormais

des courtiers et agents actifs et

non plus des employés de l’Association.

10 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999


Actualité

Rencontre des

organismes canadiens

d’encadrement du courtage

immobilier

par Louis Garneau

Service des communications

L’Association des courtiers et agents immobiliers du

Québec (ACAIQ) a accueilli à Saint-Jean-sur-

Richelieu, les 2, 3 et 4 juin derniers, les représentants

des organismes d’encadrement du courtage immobilier

de différentes juridictions canadiennes. L’objectif de la

rencontre consistait à échanger des informations sur les

réalités opérationnelles de ces organismes, dans le but d’apporter

des solutions pratiques à leurs problèmes

communs.

Des représentants des juridictions de l’Alberta,

de la Colombie-Britannique, du Manitoba,

de la Nouvelle-Écosse, de l’Ontario, de la

Saskatchewan, de Terre-Neuve et du Québec se

sont penchés sur la question de la mobilité

interprovinciale des courtiers et agents immobiliers, à la

lumière des ententes fédérales-provinciales. Ainsi, ils ont

évalué la possibilité de revoir les dispositions législatives et

réglementaires de leurs juridictions respectives au chapitre

de la formation et des qualifications requises. Le but est

d’éliminer les barrières territoriales actuelles qui pourraient

empêcher les professionnels des différentes juridictions

d’exercer leurs activités dans une autre province que la leur.

La prochaine

réunion aura lieu

à Toronto en juin

2000.

Par ailleurs, l’utilisation croissante d’Internet dans la

pratique du courtage immobilier pose de multiples défis

aux organismes chargés de surveiller la pratique du courtage

immobilier et de faire appliquer les lois qui le régissent,

notamment en ce qui a trait au contrôle de la qualité

des services offerts au consommateur. La formation continue

des professionnels de l’immobilier a aussi fait l’objet de

discussions, de même que certaines pratiques qui

posent parfois problème et que l’on retrouve dans

la plupart des juridictions. À titre d’exemple, la

divulgation, dans le cadre d’une transaction immobilière,

d’une rémunération provenant d’une

tierce partie collaboratrice, soulève certaines inquiétudes

à cause du risque de conflit d’intérêts

que ces pratiques peuvent occasionner. Les ententes contractuelles

entre courtiers et consommateurs ont également

retenu l’attention des participants, en regard des obligations

déontologiques des membres de la profession.

Satisfaits des résultats de la rencontre malgré l’absence

de leurs collègues du Nouveau-Brunswick, de l’Île-du-

Prince-Edouard et des Territoires, les dirigeants des organismes

canadiens de contrôle de l’immobilier ont convenu

de se revoir annuellement. La prochaine réunion aura lieu à

Toronto en juin 2000.

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 11


Le Collège de la Chambre immobilière du Grand Montréal

600, Chemin du Golf, Île des Soeurs H3E 1A8

514-762-1862 • de l’extérieur sans frais 1 888 762-1862

Télécopieur : 514-762-4975 • college@cigm.qc.ca


Déontologie et discipline

Rapport d’activités

du Bureau du syndic

par François Pigeon

Syndic

Conformément aux exigences du plan stratégique de l’Association, le syndic doit produire périodiquement

un rapport de ses activités. Voici son premier rapport de l’année.

Voici les points saillants des activités du Bureau du syndic durant les quatre premiers mois de l’année,

soit du 1 er janvier au 30 avril 1999, tels que présentés au conseil d’administration.

Dossiers de demandes d’enquête

Période de 4 mois Au 30 avril Au 30 avril Au 30 avril Au 30 avril Au 30 avril Au 30 avril

1999 1998 1997 1996 1995 1994

Dossiers ouverts 257 181 199 203 224 157

Enquêtes terminées 217 162 244 262 151 97

Sous enquête / en attente 247 227 237 219 174 55

Demandes de vérification 58 31 44 78 N.D. * N.D.

de publicité

Avis écrits relatifs à la pub 68 35 35 74 N.D. N.D.

* Non disponible

Période d’un an Au 31 décembre Au 31 décembre Au 31 décembre Au 31 décembre Au 31 décembre

1998 1997 1996 1995 1994

Dossiers ouverts 572 584 628 650 521

Enquêtes terminées 573 658 624 473 412

Sous enquête / en attente 207 208 282 278 101

Demandes de vérification 87 122 169 N.D. * N.D.

de publicité

Avis écrits relatifs à la pub 91 132 177 N.D. N.D.

* Non disponible

La croissance du nombre d’enquêtes terminées au cours

de cette période n’a malheureusement pas pu compenser

celle du nombre de nouveaux dossiers et de demandes de

vérification de publicité. En conséquence, le nombre de

dossiers sous enquête ou en attente est de 247, comparativement

à 227 l’an dernier à la même époque, et à 207 au

31 décembre 1998. C’est dire qu’en quatre mois, 40 dossiers

supplémentaires se sont ajoutés à la « liste d’attente ». Cela

se traduit par des délais de traitement allongés d’environ

un mois. À ce rythme, ils passeront de quatre à six mois en

fin d’exercice.

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 13


Déontologie et discipline

Comment expliquer ce revirement de situation puisque,

à la fin du dernier exercice, une amélioration sensible des

délais de traitement était observée bien qu’ils se situaient

encore loin de l’objectif fixé à 60 jours ? Les délais de traitement

dépendent, pour une large part, du nombre de dossiers

sous enquête ou en attente. Plus ils sont nombreux,

évidemment plus longue est l’attente.

Or, durant les quatre premiers mois, nous avons connu

une croissance de 25 % des ouvertures de dossiers par rapport

à l’an dernier. Comment l’expliquer ? En partie, par la

notoriété grandissante de l’Association, et par l’augmentation

du volume de transactions qui résulte d’un marché

immobilier fort actif. Puisque les transactions sont plus

nombreuses, les problèmes relatifs aux règles de déontologie

le sont aussi. Il en va de même pour les demandes de

vérification de publicité qui ont presque doublé et qui ont

un impact direct sur le volume des tâches tant du personnel

de soutien que des syndics adjoints.

Ventilation d’enquêtes

Au 30 avril Au 30 avril

1999 1998

Au comité de discipline

Dans un autre ordre d’idées, le Bureau du syndic a participé

durant ce premier quadrimestre à 48 audiences du comité

de discipline dont 21 sur la culpabilité et 27 sur la sanction.

De plus, sept remises ont été accordées avant la tenue de

l’audience. À noter que ces données et les suivantes ont été

compilées par le comité de discipline. Ces audiences ne

touchent aucune des demandes d’enquête déposées en cours

de période.

Une déclaration de culpabilité a été rendue sur 61 chefs

d’accusation, de non-culpabilité sur trois chefs et il y a eu

retrait d’un chef d’accusation. En page suivante, un tableau

démontre quels articles des règlements ou de la Loi ont été

enfreints. Ces décisions concernent 31 personnes dont 30

ont été reconnues coupables de l’un ou l’autre des chefs

d’accusation qui leur étaient reprochés. Une seule personne

a été reconnue non coupable des charges retenues contre

elle. Ces données attestent du bien-fondé des plaintes logées

par le Bureau du syndic.

Il y a eu 70 décisions rendues sur la sanction, lesquelles

ne s’appliquent pas nécessairement aux décisions sur la culpabilité

mentionnées ci-dessus. Elles se répartissent en 60

amendes totalisant 76 100 $, cinq réprimandes et cinq

suspensions ou annulations de certificat.

Pas de matière 100 67

Litige de nature civile 6 4

Entente / retrait 22 15

Engagement du membre 37 22

Plainte formelle 33 27

Événement avant 15/01/94 1 1

Autres 18 26

Total 217 162

À l’heure actuelle, nous n’avons aucun motif de croire

que la situation du marché se modifiera suffisamment à court

terme pour nous permettre de nous rapprocher de notre

objectif de réduction des délais d’attente. Au contraire, nous

nous en éloignons et la récente campagne publicitaire de

l’Association accroît la demande. En effet, nous avons reçu

des demandes d’enquête accompagnées d’une copie de la

publicité et parmi ces demandes, certaines se rattachent à

des événements qui se sont produits il y a plus d’un an.

14 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999


Décisions sur la culpabilité

(par chef d’accusation)

Règles de déontologie

N° de l’article Coupable Non coupable Chef retiré

N° 1 1

N° 11 3

N° 13 14

N° 17 1

N° 22 1

N° 24 4 1

N° 26 3 1 1

N° 29 2

N° 41 1 1

N° 43 3

N° 45 1

N° 46 2

Décisions en appel

Dix-huit décisions du comité de discipline sont actuellement

en appel, dont seize ont été portées par les intimés et

deux par le Bureau du syndic. Notre premier appel concerne

la non-utilisation d’un formulaire obligatoire et le deuxième

conteste l’application de la Charte des droits et libertés en

comité de discipline. Les décisions en appel sont un élément

additionnel de travail, sur lequel nous n’exerçons aucun

contrôle.

Commentaires et recommandations

À notre avis, l’avenir de la profession est étroitement lié au

rôle de conseiller des professionnels du courtage immobilier.

Nous croyons important de les sensibiliser à ce sujet,

quel que soit le moyen choisi.

Par ailleurs, nous avons largement contribué à formuler

à l’intention de nos membres des recommandations sur la

façon de gérer les opérations de courtage immobilier en

tenant compte des problèmes reliés à la pyrite. Des recommandations

similaires seront bientôt produites relativement

aux fosses septiques et aux champs d’épuration.

N° 49 1

N° 52 2

N° 54 1

N° 55 1

Loi sur le courtage immobilier

N° 19 1

Règlement de l’ACAIQ

N° 72 3

N° 78 2

N° 79 1

N° 98 1

N° 102 1

N° 103 2

N° 130 2

N° 147 7

Total 61 3 1

Coupable Non coupable Chef retiré

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 15


Publicité

Collège Jean-Guy Lebœuf


Actualité

Une

campagne publicitaire

concluante

par Claude Lafrenière

Service des communications

Le premier objectif de la récente campagne publicitaire

de l’ACAIQ consistait à informer les consommateurs

de l’intérêt de faire affaire avec un courtier

et un agent immobiliers, car la profession est encadrée par

un organisme dont la mission est de protéger le public. Le

second objectif était de faire connaître les mécanismes de

protection mis à leur disposition lorsqu’ils transigent par

l’intermédiaire d’un détenteur de certificat délivré par

l’ACAIQ.

C’est dans cet esprit que nous avons voulu dire au public

que lorsqu’il s’agit de vraiment protéger ses transactions

immobilières, le recours aux professionnels certifiés

par l’Association demeure la seule vraie assurance ; que le

fait de vendre sa maison par l’entremise d’un courtier ou

d’un agent immobilier ne signifie pas qu’il n’aura jamais de

problèmes, mais qu’il a accès à des mécanismes de protection.

Le concept publicitaire était purement fictif. L’utilisation

d’une coupure de journal (comme si nous avions découpé

l’annonce dans une autre publication) avait pour but

de créer une distance par rapport au message véhiculé. Quant

au titre, il visait à attirer l’attention par une déclaration provocante.

Enfin, grâce au caractère invraisemblable du texte,

on éliminait presque toute possibilité que le lecteur se méprenne

sur le sens humoristique du message. En effet, aucun

escroc n’aurait avantage à informer ses victimes potentielles

de ses intentions malveillantes.

Un sondage SOM effectué après la campagne nous indique

que plus d’un Québécois sur deux (52 %) dit savoir

qu’il existe au Québec un organisme qui protège les droits

des acheteurs et des vendeurs de résidences. Ce pourcentage

varie légèrement selon le groupe de personnes interrogées.

Les gens moins scolarisés et les non-lecteurs de journaux

sont moins au courant que ceux dont les revenus sont

de 55 000 $ par année, lesquels disent être au courant à

plus des deux tiers. Les personnes appartenant à cette dernière

catégorie et qui ont l’intention d’acheter une résidence,

disent connaître l’existence de l’Association dans une proportion

de près de 60 %.

Nous pouvons affirmer qu’un Québécois sur deux dit

connaître spécifiquement l’ACAIQ. Mais le résultat le plus

significatif est que plus de 10 % des personnes qui ont l’intention

de vendre ou d’acheter une maison d’ici un an, citent

spontanément le nom de l’ACAIQ. C’est un très bon

résultat.

Ce sondage nous indique également que 53 % des Québécois

ont une bonne opinion de l’ACAIQ, que 40 % ne se

prononcent pas et que 7 % ont une opinion négative. Il

s’agit, là aussi, d’un excellent résultat pour un organisme

qui fait ses premiers pas dans le domaine publicitaire. Autre

excellente nouvelle : les personnes qui prévoient acheter ou

vendre une résidence dans l’année sont près des deux tiers

(63,2 %) à avoir une opinion favorable de l’organisme. Si

l’on exclut celles qui ne connaissent pas l’Association, le

taux d’opinion favorable grimpe à plus de 87,3 %.

Nous pensons que plus l’Association sera connue et perçue

favorablement, plus les consommateurs auront confiance

aux courtiers et agents immobiliers. Ils seront portés à utiliser

davantage leurs services.

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 17


Règles de l’art

Quand

l’agent immobilier

se fait

employeur

par Pierre Denault, inspecteur

Service de l’inspection professionnelle

Notez que ce texte a été diffusé

en janvier dernier aux places d’affaires.

L’ACAIQ a constaté que le phénomène

des agents qui embauchent

des « aides » s’est accru

ces dernières années. Bien que cette

situation puisse apparaître comme légitime

en soi, son application pose des

problèmes d’arrimage avec la Loi sur le

courtage immobilier. Comment faire

pour répondre aux besoins de ces

agents tout en respectant le cadre

légal ?

La question est de savoir si

un agent peut légalement

employer un autre agent.

La réponse est non.

Secrétaire ou adjoint

Deux types d’aide sont généralement

recherchés par ces agents « débordés »

de travail. Certains veulent être secondés

par une personne capable d’assurer

les services de secrétariat, d’autres

ont davantage besoin d’un adjoint,

autrement dit d’une personne qui

puisse effectuer des tâches de représentation

auprès de leur clientèle. Mais si

aucune exigence légale n’est posée pour

effectuer les tâches de secrétariat, celles

de l’adjoint, par contre, commandent

qu’il soit titulaire d’un certificat

émis par l’ACAIQ (art. 15 de la Loi).

« Nul ne peut effectuer pour un courtier

une opération visée à l’article 1 (...)

s’il n’est titulaire d’un certificat d’agent

immobilier délivré par l’Association. »

Ainsi, un agent qui requiert une

aide supplémentaire pour de la sollicitation

téléphonique ou du porte-àporte,

pour participer aux visites libres

ou encore pour réaliser une opération

immobilière en son absence, doit

nécessairement recourir à un détenteur

de certificat. Ce ne sera évidemment

pas le cas pour une aide qui est exclusivement

affectée aux tâches de bureau

tels que confirmer les rendez-vous de

l’agent ou répondre aux appels téléphoniques

sans fournir d’information sur

les immeubles, c’est-à-dire sans faire de

représentation.

Il faut cependant se rappeler que

l’aide technique de bureau peut engager

la responsabilité professionnelle du

courtier et que cette personne doit être

à l’emploi du courtier pour bénéficier

de son assurance responsabilité professionnelle.

Si elle était à l’emploi d’un

agent, l’assurance du courtier ne lui

serait d’aucun secours parce qu’elle ne

protège que les employés du courtier.

Un agent ne peut employer

un autre agent

La distinction des rôles étant faite,

la question est maintenant de savoir si

un agent peut légalement employer un

autre agent. La réponse est non.

En effet, seul un courtier immobilier

agréé « peut employer ou autoriser

à agir pour lui une personne physique

titulaire d’un certificat de courtier immobilier

affilié ou d’un certificat

d’agent immobilier agréé ou affilié ».

Le Règlement de l’ACAIQ précise en

outre l’impossibilité pour un courtier

18 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999


immobilier affilié ou un agent immobilier

agréé ou affilié d’employer un

courtier ou un agent. Permettre à un

agent d’embaucher un autre agent

serait l’équivalent de lui confier le rôle

de courtier. Cela est évidemment

contraire à l’esprit et à la lettre de la

Loi.

Peu d’issues se présentent donc à

l’agent qui désire s’adjoindre les services

d’un autre agent. La plus évidente

serait pour lui de devenir courtier immobilier

agréé. Il pourra alors

employer à sa guise un agent

rémunéré à salaire ou à commission

et l’affecter à son

service exclusif.

En pratique toutefois, il

arrive souvent que l’agent ayant

besoin d’un adjoint travaille

dans une entreprise structurée et reconnue,

de laquelle il n’entend pas se dissocier.

Une solution serait alors pour

l’agent de convaincre son courtier de

lui fournir les services d’un adjoint sur

la base d’une entente contractuelle.

Celle-ci pourrait aussi comprendre une

clause de non concurrence prévoyant

que la clientèle desservie par l’adjoint

appartient à l’agent qu’il seconde.

L’adjoint serait donc un agent au

même titre que les autres, un membre

de la profession à part entière soumis

aux règles applicables à tous. Mais son

emploi du temps et son mode de rétribution

pourraient différer. Le courtier

peut rétribuer ses agents de façon

différente.

L’adjoint ne peut relever que

de son courtier

Légalement, le courtier immobilier

agréé est responsable de toutes les opérations

immobilières faites en son nom.

Il « doit prendre tous les moyens raisonnables

pour faire en sorte que les

personnes qui sont à son emploi ou

autorisées à agir pour lui respectent les

dispositions de la loi et de ses règlements

», énonce l’article 15 des Règles

de déontologie de l’ACAIQ.

Une solution serait pour l’agent de

convaincre son courtier de lui fournir les

services d’un adjoint sur la base d’une

entente contractuelle.

Pour sa part, l’agent immobilier a

le devoir de se rapporter à son courtier

ou à son directeur de place d’affaires.

L’article 145 du Règlement de l’ACAIQ

le précise sans équivoque : « Le titulaire

d’un certificat de courtier immobilier

affilié ou d’agent immobilier agréé

ou affilié doit se rapporter à la place d’affaires

à laquelle il est affecté, de manière

à ce que la personne physique qui dirige

cette place d’affaires puisse connaître sa

disponibilité et l’état d’avancement de ses

travaux. »

L’adjoint doit donc lui aussi se rapporter

à son courtier ou à son directeur.

Il est à l’emploi d’un courtier, et

non pas de l’agent auprès de qui il agit

comme adjoint. Les opérations immobilières

qu’il conclut le sont au nom

de son courtier, comme c’est la règle

pour tout agent. Ainsi l’adjoint d’un

agent rédige et conclut des opérations

avec des clients comme représentant du

courtier, mais il obtient sa rétribution

selon l’entente contractuelle signée entre

son courtier et l’agent à qui il fournit

une aide exclusive.

Comme les clients s’attendent généralement

à recevoir les services de mise

en marché de la part de l’agent et non

pas de l’adjoint, le contrat de courtage

conclu par ce dernier peut contenir une

disposition selon laquelle un autre

agent pourra participer à la mise en

marché de l’immeuble, en l’occurrence

celui qui a dirigé l’adjoint vers ce client.

Un ajout à la section 11 Autres déclarations

et conditions du contrat de courtage

peut être fait : « L’agent (son nom)

pourra concourir à l’exécution du contrat

de courtage. »

Si une promesse d’achat faite par

l’intermédiaire de l’adjoint est acceptée,

la rétribution sera versée au courtier

qui la répartira à ses agents selon

les ententes contractuelles. À noter que

l’agent, tout comme l’adjoint,

doit signer son nom seulement,

et non pas « pour et au nom »

d’un autre agent comme cela

s’est déjà vu. Par ailleurs, lorsque

l’adjoint signe comme témoin,

c’est son nom et en son

nom qu’il signe.

En ce qui a trait au réseau des courtiers

où il y a sous-franchisage, si l’adjoint

est à l’emploi du franchiseur et

non du sous-franchisé, les contrats de

courtage devront faire l’objet d’une coinscription

par les deux courtiers. Les

rétributions découlant des transactions

devront être traitées comme des partages

entre courtiers distincts.

Pour conclure

Sans être répandue, cette pratique des

agents qui embauchent des aides se

rencontre de plus en plus fréquemment.

Le cadre réglementaire actuel est

peu adapté à cette situation, mais la

procédure que nous venons de décrire

devrait permettre aux agents d’atteindre

leur objectif en toute légalité.

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 19


Jugements en bref

d u c o m i t é d e d i s c i p l i n e

▼ NOTE DE L’ÉDITEUR ▼

Les décisions rendues par le comité de discipline sont publiques.

Elles sont publiées, sous forme de résumé ou de compte rendu détaillé, à des fins strictement

didactiques. Rappelons que l’article 51 du Code de déontologie de l’ACAIQ interdit à tout membre

de l’Association de se servir d’une décision rendue par le comité de discipline,

dans le but de porter atteinte à la réputation d’un autre membre.

Un tribunal autonome

Le comité de discipline de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec est un tribunal créé par la

Loi sur le courtage immobilier. Ce tribunal est complètement autonome et indépendant du conseil d’administration

et du personnel de l’Association.

Chaque plainte déposée au comité de discipline est jugée par le président du comité ou le président substitut

(deux avocats nommés par le gouvernement), et par deux membres actifs de la profession. Quelque 70 membres

actifs de la profession qui ont posé leur candidature pour siéger au comité de discipline, forment présentement

le bassin de professionnels du courtage immobilier appelés à juger leurs pairs.

Toute plainte relative à une présumée faute déontologique d’un praticien du courtage immobilier doit d’abord

faire l’objet d’une demande d’enquête adressée au bureau du syndic de l’Association. Une demande d’enquête

peut être faite par un consommateur et par un membre de l’Association quel qu’il soit. Le syndic de l’Association

lui-même peut, de son propre chef, effectuer une enquête s’il a des raisons de croire en l’illégalité d’actes posés

par des professionnels du courtage immobilier.

Le bureau du syndic fait enquête sur chaque demande qui lui est adressée, peu importe son origine. Le syndic

détermine, à partir des résultats de l’enquête, s’il y a lieu de déposer une plainte formelle devant le comité de

discipline. De façon générale, environ une demande d’enquête sur cinq résulte en une plainte formelle.

Si le syndic détermine à la suite de l’enquête qu’il n’y a pas matière à déposer une plainte, il doit justifier sa

décision par écrit auprès de la personne qui a demandé l’enquête. Si, au contraire, le syndic détermine qu’il y a

lieu de déposer une plainte formelle auprès du comité de discipline, il fait alors appel à un procureur, lequel est

généralement un avocat de l’Association, pour le conseiller, rédiger la plainte et le représenter devant le comité

de discipline. Généralement, la personne visée par la plainte se fait elle aussi représenter par un procureur,

qu’elle plaide ou non coupable.

Une fois la plainte formelle déposée, une date d’audition par le comité de discipline est fixée. C’est à cette

audition que la partie plaignante présentera ses éléments de preuve et l’intimé, sa défense. À la lumière de la

preuve présentée par chacune des parties (témoins et documents), les trois membres du comité de discipline

rendront dans un premier temps leur décision sur la culpabilité de l’intimé et, s’il y a lieu, une seconde décision

portera sur la sanction imposée.

Les décisions du comité de discipline peuvent faire l’objet d’un appel suivant les conditions et les modalités

prévues à la Loi sur le courtage immobilier et au Code des professions.

20 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999



Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Line Pelletier Laquerre, intimée,

courtier immobilier agréé (A3075), dont

la place d’affaires est située au 1285,

avenue des Gouverneurs à Sillery.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n° 1 :

ne pas avoir exécuté de façon prudente,

diligente et compétente les obligations

qu’elle s’était engagée à remplir, notamment

en omettant d’inscrire au service

inter-agences de la Chambre immobilière

de Québec un contrat de courtage, contrairement

à l’article 22 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ce chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité, en date du 14

janvier 1999.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 700 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

1 454,68 $ – Total de 2 154,68 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0323, 1999-04-12


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Mariette Dumoulin, intimée,

agent immobilier affilié (B2589),

employée de ou autorisée à agir pour

Re/Max Royal (Jordan) inc., courtier

immobilier agréé (A2958), dont la place

d’affaires est située au 93, boul.

Don-Quichotte à l’Île-Perrot.

PLAINTE

Sous six chefs d’accusation pour des actes

commis alors qu’elle était employée de ou

autorisée à agir pour Re/Max Élite inc.

(A3388), courtier immobilier agréé, dont

la place d’affaires était située au 93, boul.

Don-Quichotte à l’Île-Perrot. – Chefs n os 1

à 4 : avoir participé à un acte en matière

immobilière qui peut être illégal ou qui peut

porter préjudice au public ou à la profession,

notamment en modifiant, sans le

consentement du vendeur, la date de signature

d’un contrat de courtage (chef

n° 1) ; en inscrivant à la rubrique M3.1 d’un

formulaire Modifications et avis de réalisation

de conditions que les clauses d’une

promesse d’achat étaient réalisées alors

qu’elles ne l’étaient pas (chef n° 2) ; en imitant

sur un formulaire Modifications et avis

de réalisation de conditions la signature des

acheteurs (chef n° 3) et de la vendeuse

(chef n o 4), contrairement à l’article 13 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ. – Chef

n° 5 : avoir omis de faire preuve de probité

dans l’exercice de sa profession, notamment

en utilisant le formulaire Modifications

et avis de réalisation de conditions

afin de tenter d’obtenir la rétribution prévue

à un contrat de courtage, contrairement

à l’article 1 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ. – Chef n° 6 : ne pas avoir

transmis sans délai à son directeur de place

d’affaires les renseignements et documents

nécessaires au maintien des dossiers, livres

et registres prévus au chapitre XII du Règlement

de l’ACAIQ, notamment une promesse

d’achat, une annexe A, une annexe

B, des contre-propositions, des modifications

et avis de réalisation de conditions

ainsi qu’une mise en demeure, contrairement

à l’article 147 du Règlement de

l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimée sous

ces chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 600 $ – Chef n° 2 :

amende de 3 000 $ – Chef n° 3 : amende

de 3 000 $ – Chef n° 4 : amende de

1 000 $ – Chef n° 5 : amende de 1 000 $

– Chef n° 6 : amende de 800 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

1 051,92 $ – Total de 10 451,92 $. De plus,

le Comité décrète une suspension du certificat

de l’intimée pour une période d’un

(1) an.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0329, 1999-05-14


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Denise Lehouillier Harvey,

intimée,

agent immobilier agréé (B1357),

employée de ou autorisée à agir pour

Re/Max de Francheville inc., courtier

immobilier agréé (A3080), dont la place

d’affaires est située au 4450, boul. des

Forges, bureau 250, à Trois-Rivières.

PLAINTE

Sous quatre chefs d’accusation. – Chef n° 1

: ne pas avoir assuré la protection de sa

cliente en ne consignant pas par écrit, à

un contrat de courtage, que l’immeuble

visé était assujetti à la Loi sur la protection

du territoire agricole, contrairement à l’article

29 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ. – Chef n° 2 : ne pas avoir entrepris

les démarches nécessaires, conformément

aux usages et aux règles de l’art, pour

vérifier la nature d’un renseignement fourni

par un vendeur, notamment quant à une

affirmation verbale que l’immeuble ferait

l’objet d’un « droit acquis », contrairement

à l’article 27 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ. – Chef n° 3 : ne pas avoir assuré

la protection de ses clients en ne consignant

pas par écrit les inclusions à une promesse

d’achat, notamment les stores mentionnés

à titre d’inclusion à un contrat de courtage,

contrairement à l’article 29 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ. – Chef n° 4 : ne

pas avoir recommandé à sa cliente vendeuse

de présenter, par le biais d’une

contre-proposition à une promesse d’achat,

une demande d’acompte comme le souhaitait

cette cliente, contrairement à l’article

79 du Règlement de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ces chefs d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous les 1 er et 2 e

chefs, et de non-culpabilité sous les 3 e et

4 e chefs, en date du 23 décembre 1998.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 000 $ – Chef

n° 2 : amende de 1 000 $ – Paiement des

déboursés encourus, au montant de

1 745,22 $ – Total de 3 745,22 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-98-0332, 1999-03-10


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant;

vs

M me Shirley Anne Wilson, intimée,

agent immobilier affilié (B9296), alors

qu’elle était employée de ou autorisée à

agir pour Les Immeubles Trans-Canada

Inc., courtier immobilier agréé (A2809),

dont la place d’affaires est située au

275, rue Beauchamps à LaSalle.

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 21


PLAINTE

Sous trois chefs d’accusation. – Chef n o 1 :

avoir tenté de nuire aux relations d’un autre

membre avec son client, en amenant le

client à croire qu’il obtiendrait un meilleur

prix s’il achetait une propriété en traitant

avec elle, contrairement à l’article 49 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ. – Chef

n o 2 : avoir incité un client de façon pressante

ou abusive à recourir à ses services

professionnels, en amenant faussement ce

client à croire qu’elle obtiendrait d’un acheteur

une promesse d’achat pour une propriété,

contrairement à l’article 17 des Règles

de déontologie de l’ACAIQ. – Chef n o

3 : avoir abusé de la bonne foi d’un autre

membre, en amenant faussement ce

membre à croire qu’elle obtiendrait une

promesse d’achat de la part d’un acheteur,

contrairement à l’article 43 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ces chefs d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous les trois

chefs d’accusation, en date du 15 février

1999.

SANCTION

Chef n o 1 : amende de 1 200 $ – Chef n o 2

: amende de 1 200 $ – Chef n o 3 : amende

de 1 000 $ – Paiement des déboursés encourus,

au montant de 788,78 $ – Total de

4 188,78 $.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-98-0333, 1999-02-23


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Louise Rivest, intimée,

agent immobilier affilié (C1192),

employée de ou autorisée à agir pour

Groupe Sutton - Élite inc., courtier

immobilier agréé (C0344), dont la place

d’affaires est située au 1200, boul.

Chomedey, bureau 135, à Laval.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation pour des

actes commis alors qu’elle était employée

de ou autorisée à agir pour Re/Max 2001

inc., courtier immobilier agréé (A2441)

dont la place d’affaires est située au 360,

boul. Curé-Labelle, à Laval. – Chef n° 1 :

avoir participé à un acte ou une pratique

en matière immobilière qui est illégal et qui

porte préjudice au public en faisant accepter

à ses clients vendeurs une promesse

d’achat avec la mention « Accepter voir

MO38072 » et avoir joint le formulaire

Modifications et avis de réalisation de conditions

à ladite promesse d’achat, contrairement

à l’article 13 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ. – Chef n° 2 : ne pas

avoir été en mesure de démontrer l’exactitude

des renseignements contenus à une

fiche descriptive en possession d’un acheteur,

notamment en mentionnant « Année

de construction 1979 », contrairement à

l’article 11 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimée sous

ces chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 200 $ – Chef

n° 2 : amende de 800 $ – Paiement des

déboursés encourus, au montant de

899,74 $ – Total de 2 899,74 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0345, 1999-03-24


DÉCISION EN APPEL

Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant;

vs

M. Jacques Dugal, intimé,

courtier immobilier affilié (A2184),

employé de ou autorisé à agir pour

Re/Max Fortin, Delage inc., courtier

immobilier agréé (A3703), dont la place

d’affaires est située au 3175, chemin des

Quatre-Bourgeois à Sainte-Foy.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n° 1 :

ne pas avoir été en mesure de démontrer

l’exactitude des renseignements contenus

à une fiche descriptive en possession

d’acheteurs, notamment en mentionnant

« FOSSE SEPT., CHAMP D’ÉPURATION »,

contrairement à l’article 11 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimé sous

ce chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de non-culpabilité, en date du

19 mai 1999.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0350, 1999-05-19


DÉCISION EN APPEL

Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Nicole St-Laurent, intimée,

agent immobilier affilié (B3345),

employée de ou autorisée à agir pour

Trans-Action Immeubles de la Jemmerais

inc., courtier immobilier agréé (A3174),

dont la place d’affaires est située au 535,

rue Samuel-de-Champlain, bureau 220,

à Boucherville.

PLAINTE

Sous trois chefs d’accusation. – Chef n° 1 :

ne pas avoir transmis sans délai à son directeur

de place d’affaires les renseignements

et documents nécessaires au maintien

des dossiers, livres et registres prévus

au chapitre XII du Règlement de l’ACAIQ,

notamment une promesse d’achat et une

annexe A - Immeuble, contrairement à l’article

147 du Règlement de l’ACAIQ. – Chef

n° 2 : avoir participé à un acte en matière

immobilière qui peut être illégal ou qui peut

porter préjudice au public ou à la profession,

notamment en s’appropriant la

somme de 7 000 $ qu’elle a reçue à titre

de rétribution pour la vente d’un immeuble,

contrairement à l’article 13 des Règles

de déontologie de l’ACAIQ. – Chef n° 3 :

ne pas avoir collaboré lors d’une enquête

tenue par le syndic adjoint, notamment en

ne dévoilant pas tous les faits dont elle avait

elle-même connaissance au sujet d’une

rétribution concernant la vente d’un immeuble,

contrairement à l’article 54 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimée sous

ces chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 800 $ – Chef n° 2 :

amende de 2 500 $ – Chef n° 3 : amende

de 4 000 $ assortie d’une suspension du

droit d’exercer l’activité d’agent immobilier

dans la province de Québec pour une

période de six (6) mois – Paiement des déboursés

encourus, au montant de 524,40 $

– Total de 7 824,40 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-99-0353, 1999-03-23

22 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999



Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Francine Chénier, intimée,

courtier immobilier agréé (B7364),

exerçant ses activités sous Alliance F.C.

Courtier immobilier agréé, dont la place

d’affaires est située au 59, rue de

Matapédia à Gatineau.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation. – Chefs n os 1

et 2 : avoir transmis un renseignement

qu’elle savait faux et trompeur, notamment

en annonçant, au 1 er chef, qu’un immeuble

était à vendre au prix de 103 500 $ et,

au 2 e chef, qu’un immeuble était à vendre

au prix de 101 750 $, contrairement à l’article

103 du Règlement de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ces chefs d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous les deux

chefs d’accusation, en date du 16 avril

1999.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 500 $ – Chef

n° 2 : amende de 1 000 $ – Paiement des

déboursés encourus, au montant de

1 040,50 $ – Total de 3 540,50 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0354, 1999-04-16


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Micheline Albert, intimée,

agent immobilier affilié (B5058),

employée de ou autorisée à agir pour

Re/Max Actif inc., courtier immobilier

agréé (A2170), dont la place d’affaires

est située au 1436, rue Roberval à

St-Bruno-de-Montarville.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation. – Chef n° 1 :

avoir participé à un acte en matière immobilière

qui est illégal et qui porte préjudice

au public et à la profession, notamment

en apposant sa signature à titre de témoin

de la signature d’un client vendeur sur un

formulaire Modifications et avis de réalisation

de conditions, alors qu’elle n’était pas

présente lorsque ledit client vendeur a apposé

sa signature, contrairement à l’article

13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

– Chef n° 2 : ne pas avoir exercé sa profession

avec prudence, diligence et compétence,

notamment en omettant de récupérer

de son client vendeur un formulaire

Modifications et avis de réalisation de conditions

mentionnant « L’occupation des

lieux par l’acheteur sera le 1 er juin 1998 »

alors qu’il est mentionné dans un formulaire

Annexe A – Immeuble que « le vendeur

s’engage à rendre les lieux disponibles

pour occupation par l’acheteur à

compter du 1 er juillet 1998 », et ce, afin de

présenter pour signature ledit document

Modifications et avis de réalisation de

conditions à des acheteurs, contrairement

à l’article 1 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimée sous

ces chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 200 $ – Chef

n° 2 : amende de 1 200 $ – Paiement des

déboursés encourus, au montant de

537,52 $ – Total de 2 937,52 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0355, 1999-03-16


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Pierre Charlebois, intimé,

agent immobilier affilié (B8007), employé

de ou autorisé à agir pour Re/Max de la

Pointe inc., courtier immobilier agréé

(A3304), dont la place d’affaires est

située au 13150, rue Sherbrooke Est

à Pointe-aux-Trembles.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n° 1 :

avoir participé à un acte en matière immobilière

qui peut être illégal ou qui peut porter

préjudice au public ou à la profession,

notamment en omettant de remettre à un

courtier immobilier agréé un chèque représentant

l’acompte prévu à l’article 4.2

d’une promesse d’achat, contrairement à

l’article 13 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ce

chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 800 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

590,67 $ – Total de 1 390,67 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0356, 1999-03-23


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. André Morin, intimé,

agent immobilier affilié (C3560), employé

de ou autorisé à agir pour Re/Max

Brossard inc., courtier immobilier agréé

(A2784), dont la place d’affaires est

située au 1850, boul. Panama, bureau

110, à Brossard.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n° 1 :

avoir omis de conseiller et d’informer avec

objectivité une acheteuse, notamment en

ne lui mentionnant pas que le montant de

l’évaluation municipale apparaissant à la

fiche descriptive d’un immeuble était celui

de l’année 1995, contrairement à l’article

26 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimé sous

ce chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de non-culpabilité, en date du

2 mars 1999.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0357, 1999-03-02


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Marcel Corriveau, intimé,

agent immobilier affilié (C2889), employé

de ou autorisé à agir pour Re/Max Vision

(1990) inc., courtier immobilier agréé

(A2426), dont la place d’affaires est

située au 225, boul. de la Gappe, bureau

102, à Gatineau.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n° 1 :

avoir posé un acte en matière immobilière

qui peut être illégal ou qui peut porter

préjudice au public ou à la profession,

notamment en inscrivant à un formulaire

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 23


Modifications et avis de réalisation de

conditions « La condition de la clause d’inspection

en bâtiment est réalisé (sic) », sans

le consentement des acheteurs et après

qu’ils aient apposé leurs signatures à cette

modification, contrairement à l’article 13

des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ce

chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 800 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

236,51 $ – Total de 1 036,51 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-99-0358, 1999-04-14


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Darquise Sigouin, intimée,

agent immobilier affilié (C4773),

employée de ou autorisée à agir pour

Royal LePage, courtier immobilier agréé

(A3534), dont la place d’affaires est

située au 290, boul. Saint-Jopseh à Hull.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n° 1 :

ne pas avoir accordé un traitement équitable

à des clients acheteurs, notamment en

omettant d’informer ces derniers de l’existence

d’une promesse d’achat, contrairement

à l’article 24 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimée sous

ce chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 600 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

281,05 $ – Total de 881,05 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-99-0359, 1999-03-12


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant;

vs

M. Claude Tessier, intimé,

courtier immobilier affilié (A2655),

employé de ou autorisé à agir pour

Re/Max Direct inc., courtier immobilier

agréé (C0836), dont la place d’affaires est

située au 181, rue Principale à Aylmer.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation alors qu’il était

employé de ou autorisé à agir pour Le Permanent

de l’Outaouais, courtier immobilier

agréé (A2061), dont la place d’affaires

est située au 815, boul. de la Carrière, bureau

101, à Hull. – Chef n° 1 : lors de l’inscription

d’un contrat de courtage au service

inter-agences de la Chambre immobilière

de l’Outaouais, avoir omis de vérifier,

conformément aux usages et aux règles de

l’art, les renseignements fournis au public

ou à un autre membre, notamment quant

au montant de l’évaluation municipale d’un

immeuble et ne pas avoir été en mesure

d’en démontrer l’exactitude, contrairement

à l’article 11 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimé sous

ce chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de non-culpabilité en date du

12 mai 1999.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-99-0360, 1999-05-12


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Denise Blanchette, intimée,

agent immobilier affilié (C0821),

employée de ou autorisée à agir pour La

Capitale/Saguenay Lac Saint-Jean,

courtier immobilier agréé (C3409), dont

la place d’affaires est située au 1212,

boul. Talbot, bureau 204, à Chicoutimi.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation. – Chef n° 1 :

lors de l’inscription d’un contrat de courtage

au service inter-agences de la Chambre

immobilière du Saguenay/Lac Saint-

Jean, ne pas avoir vérifié, conformément

aux usages et aux règles de l’art, les renseignements

fournis au public ou à un autre

membre quant aux coûts d’énergie d’un

immeuble, et ne pas avoir été en mesure

d’en démontrer l’exactitude, contrairement

à l’article 11 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ. – Chef n° 2 : ne pas avoir assuré

la protection des parties à une transaction,

notamment en omettant de consigner à

un formulaire Contre-proposition, en réponse

à une promesse d’achat, une clause

stipulant une condition à l’effet que la promesse

d’achat, signée par un autre acheteur

et comprenant une clause de premier

refus, devienne nulle et non-avenue, contrairement

à l’article 29 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimée sous

ces chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 800 $ – Chef n° 2 :

amende de 800 $ – Paiement des déboursés

encourus, au montant de 512,96 $ –

Total de 2 112,96 $. De plus, le Comité a

ordonné de limiter le droit d’exercice de

l’intimée, c’est-à-dire que pour une période

de six (6) mois, cette dernière devra exercer

sous la supervision constante d’un courtier

ou d’un agent agréé dont le choix devra

être accepté par le syndic de l’ACAIQ.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0362, 1999-03-22


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant;

vs

M. Kenneth Hubert, intimé,

agent immobilier affilié (B2155), employé

de ou autorisé à agir pour Re/Max Direct

Inc., courtier immobilier agréé (C0836),

dont la place d’affaires est située au

181, rue Principale à Aylmer.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n o 1 :

avoir participé à un acte en matière immobilière

qui peut être illégal ou qui peut porter

préjudice au public ou à la profession,

particulièrement en ajoutant une note voulant

que la table de billard soit exclue de la

contre-proposition, après que l’acheteur et

le vendeur aient déjà dûment signé ladite

contre-proposition, contrairement à l’article

13 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ce

chef d’accusation.

SANCTION

Chef n o 1 : amende de 600 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

627,63 $ – Total de 1 227,63 $.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-99-0363, 1999-04-30

24 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999



Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Pierre Papillon, intimé,

agent immobilier affilié (A8836), employé

de ou autorisé à agir pour La Capitale

Sélect Champlain, courtier immobilier

agréé (C4305), dont la place d’affaires

est située au 4715, avenue des Replats,

bureau 150, à Québec.

PLAINTE

Sous trois chefs d’accusation alors qu’il était

employé de ou autorisé à agir pour La Capitale

Sélect, courtier immobilier agréé

(A3259), dont la place d’affaires est située

au 4715, avenue des Replats, bureau 150,

à Québec. – Chef n° 1 : ne pas avoir informé

un acheteur d’un fait pertinent à une

transaction, notamment que des immeubles

ont une fondation en bois, contrairement

à l’article 26 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ. – Chef n° 2 : lors de la

signature d’un formulaire Annexe G –

Générale en guise de promesse d’achat, ne

pas avoir assuré la protection d’un acheteur

en omettant de consigner l’ensemble

des droits et des obligations découlant

d’une promesse d’achat, contrairement à

l’article 29 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ. – Chef n° 3 : avoir détruit une

promesse d’achat provenant d’un acheteur,

contrairement à l’article 147 du Règlement

de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ces

chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 200 $ – Chef

n° 2 : amende de 1 200 $ – Chef n° 3 :

amende de 800 $ – Paiement des déboursés

encourus, au montant de 831,85 $ –

Total de 4 031,85 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0364, 1999-04-09


DÉCISION EN APPEL

Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Diane Bouchard, intimée,

agent immobilier affilié (B8880),

employée de ou autorisée à agir pour

Re/Max Immobilia inc., courtier immobilier

agréé (A3344), dont la place

d’affaires est située au 2640, boul.

Henri-Bourassa Est, à Montréal.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n° 1 :

avoir posé un acte incompatible avec un

contrat de courtage confié à un autre courtier,

notamment en visitant l’immeuble sans

demander de rendez-vous et sans l’autorisation

de l’agent inscripteur, contrairement

à l’article 46 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ce chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité, en date du 15

avril 1999.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 2 000 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

728,29 $ – Total de 2 728,29 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0365, 1999-05-18


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Françoise Therrien, intimée,

courtier immobilier agréé (A1889),

dont la place d’affaires est située

au 512, 1 ère Avenue Ouest

à Sainte-Anne-des-Monts.

PLAINTE

Sous quatre chefs d’accusation. – Chefs

n os 1 et 3 : avoir posé un acte incompatible

avec un contrat de courtage confié à

un autre courtier, notamment en menant

des négociations directement avec le représentant

du vendeur, sans l’intermédiaire

de l’agent inscripteur et sans son autorisation,

contrairement à l’article 46 des Règles

de déontologie de l’ACAIQ. – Chefs

n os 2 et 4 : lors de la rédaction d’un document,

ne pas avoir inscrit le contenu obligatoire

prévu à l’article 87 (annexe 2) du

Règlement de l’ACAIQ, contrairement à

l’article 26 du Règlement d’application de

la Loi sur le courtage immobilier.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ces chefs d’accusation.

Retrait des chefs n os 2 et 4.

DÉCISION

Fusion des 1 er et 3 e chefs d’accusation et

déclaration de culpabilité, en date du 3 mai

1999.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 500 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

849,64 $ – Total de 2 349,64 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0366, 1999-05-03


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Paul A. Dalbec, intimé,

agent immobilier agréé (C2585), employé

de ou autorisé à agir pour Royal LePage

Région Mont-Tremblant, courtier

immobilier agréé (A1612), dont la place

d’affaires est située au 989, rue Ouimet à

Saint-Jovite.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation. – Chefs n os 1

et 2 : en n’ayant pas révélé l’existence d’une

promesse d’achat, ne pas avoir accordé un

traitement équitable à un acheteur en

omettant d’informer l’agent de ce dernier

(chef n° 1), et avoir abusé de la bonne foi

d’un autre membre (chef n° 2), contrairement

aux articles 24 et 43 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ces

chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 600 $ – Chef n° 2 :

Réprimande – Paiement des déboursés

encourus, au montant de 595,61 $ – Total

de 1 195,61 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0367, 1999-04-07


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Pierre Papillon, intimé,

agent immobilier affilié (A8836), employé

de ou autorisé à agir pour La Capitale

Sélect Champlain, courtier immobilier

agréé (C4305), dont la place d’affaires

est située au 4715, avenue des Replats,

bureau 150, à Québec.

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 25


PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n° 1 :

avoir participé à un acte en matière immobilière

qui peut être illégal ou qui peut porter

préjudice au public ou à la profession,

notamment en rédigeant une annexe G -

Générale portant sur un immeuble qui

prévoyait : « Attendu entre les parties que

le vendeur accepte de donner une subvention

comptant de 40 000 $ chez le

notaire », contrairement à l’article 13 du

Règlement de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ce

chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 2 000 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

795,13 $ – Total de 2 795,13 $. De plus,

le Comité recommande au conseil d’administration

de l’ACAIQ qu’il exige de l’intimé

qu’il suive le cours Loi sur le courtage immobilier

et ses règlements ainsi que Rédaction

de contrats et documents relatifs à

l’immobilier avant le renouvellement de son

certificat au 1 er janvier 2000.

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0368, 1999-05-28


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Belchior Cantinho, intimé,

agent immobilier affilié (A8968), employé

de ou autorisé à agir pour Re/Max du

Cartier inc., courtier immobilier agréé

(C0288), dont la place d’affaires est

située au 835, boul. Saint-Joseph Est à

Montréal.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n° 1 :

avoir effectué une publicité relative à une

opération de courtage visée à l’article 1 de

la Loi sans être expressément autorisé par

un contrat de courtage, notamment en

plaçant un écriteau portant son nom, le

nom du courtier pour lequel il était à l’emploi

ainsi que la mention « vendu » devant

un immeuble, alors que le propriétaire dudit

immeuble avait confié un contrat de courtage

à un autre courtier immobilier agréé,

contrairement à l’article 102 du Règlement

de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ce

chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 800 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

514,36 $ – Total de 1 314,36 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0369, 1999-03-30


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Louis-Émile Fortin, intimé,

agent immobilier agréé (A8232),

employé de ou autorisé à agir pour

Groupe Sutton Accès inc., courtier

immobilier agréé (C0135), dont la place

d’affaires est située au 2549, boul.

Rosemont à Montréal.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n° 1 :

avoir posé un acte incompatible avec un

contrat de courtage confié à un autre courtier

immobilier agréé jusqu’au 21 octobre

1998, notamment en signant, le 26 mars

1998, un contrat de courtage portant sur

le même immeuble, contrairement à

l’article 46 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ce

chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 800 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

370,84 $ – Total de 1 170,84 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-99-0370, 1999-05-13


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Guy Tremblay, intimé,

agent immobilier affilié (B4050), employé

de ou autorisé à agir pour Re/Max

Référence inc., courtier immobilier agréé

(B4050), dont la place d’affaires est

située au 340, rue Seigneuriale à

Beauport.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation. – Chefs n os 1

et 2 : avoir effectué une publicité relative à

une opération de courtage visée à l’article

1 de la Loi, notamment en plaçant un écriteau

portant son nom, le nom du courtier

pour lequel il était à l’emploi ainsi que la

mention « vendu » devant un immeuble

alors qu’il ne détenait pas de contrat de

courtage (chef n° 1) et avoir effectué une

publicité concernant quatre (4) immeubles

sans être expressément autorisé par une

personne qui lui a confié un contrat de

courtage (chef n° 2), contrairement à l’article

102 du Règlement de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ces

chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 600 $ – Chef n° 2 :

amende de 900 $ – Paiement des déboursés

encourus, au montant de 783,93 $ –

Total de 2 283,93 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0371, 1999-05-17

26 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999


Règles de l’art

Dans le cadre d’un transfert

Quoi faire

avant et après

l’embauche d’un nouvel agent ?

par M e Venise Levesque, avocate

Service des affaires juridiques

Dans un article écrit précédemment 1 , l’Association

s’adressait aux agents qui quittent leur courtier

pour aller travailler chez un autre courtier. En tant

que directeur qui accueillez ces nouveaux agents, vous aussi

avez des obligations dans le cadre de ce transfert.

Avant l’embauche de votre nouvel agent

Nous sommes le 15 mai et vous êtes débordé de travail.

Votre futur agent sera en poste à compter du 1 er juin. Pouvezvous

lui demander de solliciter des contrats de courtage en

votre nom avant le 1 er juin ? La réponse est non. Votre recrue

ne peut solliciter de contrats en votre nom tant qu’il

n’est pas à votre emploi ou légalement autorisé à agir pour

vous. De plus, la Loi lui défend d’être simultanément à l’emploi

de plus d’un courtier 2 . Vous devez donc vous résigner à

attendre jusqu’au 1 er juin.

Dans un autre ordre d’idées, si votre futur agent vous

mentionne que son courtier lui permet de « quitter » avec

ses contrats de courtage en vigueur, assurez-vous qu’il le

fasse dans les règles. Cela veut dire que l’agent doit, avant

son transfert :

• avoir obtenu l’autorisation de son courtier pour

conserver ses inscriptions ;

• s’être assuré que son courtier a avisé par écrit les clients

vendeurs concernés qu’il ne sera plus un agent autorisé

à agir en son nom à compter d’une date précisée ;

• s’être assuré que son courtier a avisé par écrit chacun

des clients vendeurs concernés à l’effet qu’il consent,

comme courtier, à mettre fin au contrat de courtage à

la demande du vendeur.

Sinon, assurez-vous que votre futur agent a lui-même

mis fin aux contrats de courtage afin de pouvoir en signer

de nouveaux une fois qu’il sera à votre emploi ou autorisé à

agir en votre nom. Pour ce faire, l’agent doit :

• compléter un formulaire « Modifications et avis de

réalisation de condition » ;

• prévoir que le contrat de courtage auquel il réfère,

expirera à la date convenue ;

• le signer et le faire signer par le client.

L’agent peut signer ce document au nom de son courtier ;

en effet, s’il peut lier son courtier à un client, il peut aussi le

libérer en mettant fin au contrat de courtage. Cependant,

si le contrat qui lie l’agent à son ancien courtier lui défend

de poser un tel geste et que l’agent persiste à le faire, c’est à

ses risques et périls. Il pourrait être redevable à son ancien

courtier.

Après l’embauche de votre nouvel agent

Assurez-vous que votre agent ne sollicite pas, auprès des

clients de son ancien courtier, des contrats de courtage qui

ne seraient pas expirés ou résiliés. Il faut expliquer à votre

agent qu’il doit respecter les contrats octroyés au premier

courtier, même si c’est votre agent qui les avait signés en

son nom. En tant que directeur, voyez à ce qu’il respecte ses

engagements, la Loi et les règlements, à défaut de quoi vous

pourriez être appelé à répondre de ses erreurs.

1

Bye Bye Boss, ACAIQ Magazine, juin 1995.

2

Article 19 de la Loi sur le courtage immobilier.

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 27


Règles de l’art

Divulgation en matière de

« référence »

par Robert Nadeau

Directeur général

hypothécaire

Les courtiers et les agents

dirigent fréquemment les acheteurs

vers une ou plusieurs

institutions financières pour obtenir un

prêt hypothécaire. D’autres font du

courtage de prêts hypothécaires leur

principale activité.

Si un acheteur emprunte d’une institution

financière identifiée par

l’agent, le courtier de ce dernier souvent

recevra une rétribution de l’institution.

Cette façon de faire est légale,

le courtage de prêts garantis par hypothèques

immobilières faisant partie des

activités auxquelles les courtiers et

agents immobiliers peuvent se livrer.

Conflit ou apparence de

conflit d’intérêts

L’entente entre l’institution financière

et le courtier peut créer une situation

de conflit d’intérêts entre ce dernier et

le client emprunteur. Dans un tel cas,

la loi est claire : le courtier ou l’agent

doit divulguer cette entente PAR

ÉCRIT à l’acheteur. En fait, il n’est

même pas nécessaire qu’il y ait effectivement

conflit d’intérêts ; la simple

apparence d’un conflit suffit à le dénoncer.

Il faut donc toujours divulguer

cette entente.

Quand divulguer ?

La divulgation écrite d’une entente

entre le courtier et l’institution financière

doit être effectuée sans délai, c’està-dire

dès que le courtier ou l’agent

adresse le client emprunteur à l’institution.

Non seulement l’acheteur doit

être informé de cette entente avant

d’entrer en contact avec l’institution,

mais il doit également le savoir au

moment où il détermine vers quel

prêteur il va se tourner.

Qu’est-ce qu’on entend par

« rétribution » ?

La rétribution s’entend au sens large

du terme et ne se limite pas à la remise

d’une somme d’argent. Selon l’Office

de la langue française, la rétribution

désigne « ce qui est donné en échange

d’un service ou d’un travail (en général,

il s’agit d’une somme d’argent) ».

Elle peut donc prendre différentes

formes dont celle d’un voyage accordé

à la suite d’un certain nombre de clients

adressés à l’institution au cours d’une

période donnée ; ou d’une marge sur

les rétributions à venir. Par exemple,

l’institution financière pourrait consentir

au courtier qui lui a envoyé le client,

une avance de 2 000 $ sur la rétribution

qu’il touchera lors de la vente de

l’immeuble visé par le prêt hypothécaire.

Un autre type de rétribution est l’obtention

d’un contrat de courtage d’un

immeuble appartenant au prêteur, après

que le courtier lui eut référé un certain

nombre d’emprunteurs.

Obligation de conseil

face à l’acheteur

Diriger un acheteur vers une institution

financière constitue un acte de

courtage immobilier. En conséquence,

le courtier ou l’agent a l’obligation de

28 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999


conseiller l’acheteur, notamment en lui

indiquant les institutions qui lui

offrent les meilleures conditions, par

exemple en termes de taux hypothécaires

ou de modalités de paiement. Les

conseils donnés ne doivent en aucune

façon être assujettis aux avantages que

pourrait en tirer le courtier ou l’agent

et ce, quelque soit la nature ou le taux

de la rétribution. L’intérêt du client

doit prévaloir.

Paiement au courtier

et non à l’agent

Rappelons qu’il est interdit pour un

agent de percevoir une rétribution

d’une personne autre que le courtier

qui l’emploie ou pour lequel il est autorisé

à agir. Si l’agent reçoit directement

une rétribution, il doit la verser sans

délai à son courtier.

Formulaire de divulgation

Un formulaire de divulgation a été

préparé par l’ACAIQ. L’Association a

également incorporé une clause de divulgation

au formulaire « Référence à

un prêteur hypothécaire et avis de divulgation

», lequel peut être transmis

à l’institution financière. Ces formulaires

sont disponibles dans le site Web

de l’Association (www.acaiq.com),

section des Services aux membres, dans

la rubrique Publications et formulaires.

Plan d’action de l’ACAIQ

Conformément à un objectif de notre

planification stratégique, l’Association

élaborera un programme de dépistage

et de formation en matière de conflit

d’intérêts. Des informations entourant

différents aspects de la question seront

diffusées d’ici la fin de l’année et le

bureau du syndic ainsi que le service

de l’inspection professionnelle commenceront

aussi à donner de la formation

à ce sujet. Déjà, le syndic aborde

ces questions lors de ses conférences,

de même que le service d’inspection

professionnelle dans ses rapports d’inspection

et lors des rencontres avec les

agents.

Par ailleurs, l’Association entend

examiner les publicités sur les prêts

hypothécaires et faire des recommandations

auprès des principaux intéressés

afin qu’elles décrivent avec exactitude

les caractéristiques des produits

présentés. Il faudra conscientiser les

institutions financières au fait que les

ristournes versées aux agents et qui ne

sont pas divulguées nuisent au climat

de confiance qui doit prévaloir entre

les consommateurs et les fournisseurs

de services. Ce genre de pratique est

généralement perçu par le public

comme étant source de conflits

d’intérêts.

Les gestionnaires des bureaux de

courtage immobilier seront aussi sensibilisés

aux problèmes des sommes

d’argent et autres avantages offerts à

leurs agents, ainsi que tous les membres

de la profession et les étudiants

en courtage immobilier. Le public sera

informé quant à lui des scénarios les

plus courants de conflits d’intérêts auxquels

peuvent faire face un courtier et

un agent dans leur pratique professionnelle,

et de quelles façons ils doivent

aviser leurs clients.

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 29


Actualité

Pyrite

Pas de panique,

mais gardez l’œil ouvert

Pour mieux comprendre le phénomène de la pyrite, inconnu du public il y a quelques mois encore,

des représentants de la Chambre immobilière du Grand Montréal et

de l’ACAIQ ont visité une résidence située à Saint-Bruno.

Daniel Leblanc, chargé de projet à l’Association des consommateurs pour la qualité

de la construction (ACQC), agissait comme guide.

par Patrick Martinet

Service des communications

Vue du trottoir, rien ne la différencie vraiment des

maisons voisines. À l’intérieur, par contre…

Si des réparations ne sont pas faites cette année

même, la détérioration de la dalle du sous-sol et ses conséquences

sur la structure du bâtiment sont telles qu’il sera

probablement plus judicieux de démolir la maison et d’en

construire une neuve que de la rénover. La gravité des dommages

causés par le gonflement de la pyrite dans la pierre

de remblai en fait cependant un cas extrêmement rare.

Hèlène Leblanc a acheté sa maison en 1989. Elle ne

compte plus les réparations qu’elle a dû faire faire dès l’année

suivante, jusqu’au moment où elle a connu l’origine des

problèmes et a décidé d’arrêter les frais, il y a deux ans environ.

Cela a commencé au sous-sol avec l’émergence de bosses

sur le plancher. Puis la liste s’est peu à peu allongée : inclinaison

marquée du plancher, portes coincées, céramique

brisée, escalier disjoint, cloisons lézardées, etc. Dans le garage,

d’importantes fissures au solage ont nécessité d’y boulonner

des plaques de métal en trois endroits, à l’intérieur

comme à l’extérieur. Depuis, les boulons se sont rompus et

le mal s’est propagé…

À l’étage, la pression est si forte que le cadre d’une porte

de chambre s’est détaché du mur. Ni les clous ni les vis rajoutées

ne peuvent plus le maintenir en place. Les châssis

connaissent également leur part d’ennuis et risquent de ne

pas résister à un autre hiver. Selon Daniel Leblanc, des travaux

doivent être entrepris dans les plus brefs délais pour

stabiliser la bâtisse, sinon la quantité de réparations et son

prix rendront inévitable la démolition.

Il faudra probablement excaver le périmètre de l’immeuble

et installer des pieux pour le soutenir. Ensuite, les matériaux

de remblai et la dalle de béton pourront être remplacés

; coût approximatif de l’opération : 20 000 $. C’est sans

compter les autres dommages. Un entrepreneur de construction

choisi par la propriétaire a évalué à plus de 55 000 $

l’ensemble des travaux à réaliser, une somme qu’elle ne peut

pas payer avec ses revenus de retraite. À suivre…

Un cas isolé ?

La gravité des dégâts à la maison de M me Hélène Leblanc est

inhabituelle, mais elle illustre les conséquences parfois désastreuses

du gonflement des matériaux de remblai. Plusieurs

se demandent cependant si les médias et la rumeur

n’ont pas tout bonnement amplifié quelques cas isolés. La

question se pose d’autant que ce phénomène complique

certaines transactions immobilières. Des données précises

sont réclamées. On veut exactement savoir à quoi s’en tenir,

connaître le nombre de victimes et leur adresse pour

pouvoir informer la clientèle adéquatement.

30 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999


Suivant les conseils de son assureur et de son prêteur hypothécaire,

M me Hélène Leblanc (au centre) a fait faire une analyse du sol qui lui a coûté

1 200 $. Une constatation s’impose : la dalle de béton se désagrège

complètement et la moisissure prolifère. Malheureusement, l’expert ne savait

pas à l’époque qu’il fallait calculer l’épaisseur du remblai et prendre un

échantillonnage pour mesurer le pourcentage de pyrite. Avec un peu de

chance, la maison de M me Leblanc sera analysée gratuitement cette fois, dans

le cadre d’une étude du phénomène de gonflement pyriteux menée par trois

universités. Sur la photo, on reconnaît M. Yvon Poirier, responsable du comité

sur la pyrite de la Chambre immobilière du Grand Montréal et M e Jean-

François Savoie, conseiller juridique à l’ACAIQ. Étaient également présentes,

M me Danielle Grossenbacher, présidente du conseil de la CIGM, et M e Marie-

Josée Richard, aussi de la chambre.

Photo, Patrick Martinet

Il n’existe présentement aucune statistique exhaustive du

nombre de propriétés aux prises avec des problèmes reliés à

la pyrite. Par contre, il y en a suffisamment pour que des

citoyens de Montréal, Longueuil, Boucherville, Saint-Bruno,

Varennes, Chambly, La Prairie et Candiac aient formé le

Regroupement des victimes de la pyrite en juin dernier. Le

Regroupement est issu des comités sur la pyrite créés dans

chacune de ces villes, et il est parrainé par l’Association des

consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC).

Son mandat est de renseigner les citoyens et d’exercer

des pressions auprès des autorités gouvernementales afin

d’obtenir des compensations financières. Le Regroupement

demande également que des normes soient établies tant pour

la qualité des matériaux de remblai (actuellement il n’y a

qu’une norme provisoire appliquée sur une base volontaire)

que pour les réparations des dommages.

Les problèmes reliés à la pyrite ne sont pas des cas isolés.

Ils représentent un facteur de risques qu’il faut garder à

l’esprit. L’ACAIQ recommande d’ailleurs à ses membres de

faire preuve d’un maximum de transparence à ce sujet auprès

de leur clientèle et ce, pour assurer la protection de toutes

les parties, vendeur, acheteur et intermédiaire immobilier.

Le syndic de l’Association, quant à lui, attire l’attention sur

trois règles de déontologie qu’il juge particulièrement opportunes

dans les circonstances :

• Conseiller et informer avec objectivité son client.

• Recommander à son client d’avoir recours à un expert

reconnu lorsque la protection de celui-ci l’exige.

• Entreprendre des démarches pour découvrir les

facteurs pouvant affecter défavorablement son client

ou l’informer de ces facteurs s’il en a connaissance.

Mentionnons enfin que l’ACAIQ a produit un bulletin

sur les obligations des courtiers et agents immobiliers en

regard de la pyrite. Il est disponible dans le site Web de

l’Association : http://www.acaiq.com

Nouveau protocole d’expertise

Le nouveau protocole d’expertise qui permet de déceler la

présence de pyrite gonflante sous les dalles ou les fondations de

bâtiments existants, se fait toujours attendre. On s’attend à ce

qu’il soit rendu public dans un proche avenir. Rappelons que ce

protocole d’expertise, appelé CTQ M-200, permettra de poser un

diagnostic fiable quant à la nature du problème et des travaux

correctifs à apporter, s’il y a lieu.

Ce protocole d’expertise est mis au point par le Comité technique

québécois d’étude des problèmes associés à la pyrite. Le comité

est formé de chercheurs universitaires, d’experts de laboratoire, de

représentants de l’Association des consommateurs pour la qualité

de la construction (ACQC), de l’Association des constructeurs de

routes et des grands travaux du Québec (ACGRTQ), de l’Association

of Engineering Geologists (AEG), de l’Association provinciale

des constructeurs d’habitation du Québec (APCHQ), du Bureau de

normalisation du Québec (BNQ), de la Société canadienne

d’hypothèques et de logement (SCHL) et de la Société d’habitation

du Québec (SHQ).

CTQ M-200

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 31


Internet

PDFet Cie

par Michel St-Pierre

OS Communications Informatiques

Vous naviguez dans Internet et

entrez dans le site de l’Association

(www.acaiq.com)…

Qu’y découvrez-vous ? Une nouveauté.

Le registre de toutes les décisions disciplinaires

rendues est maintenant

accessible. Elles sont

au nombre d’environ 500, depuis

l’instauration du Comité

de discipline en 1995. Ce registre

est accompagné d’un

outil de recherche que vous

devez nécessairement utiliser

pour accéder aux décisions. Il

vous permettra, entre autres,

d’aller directement à celle qui

vous intéresse. Vous n’avez

qu’à taper, par exemple, le

nom de l’intimé, puis à cliquer

sur “ Chercher ”.

Les résultats de la recherche

seront affichés presque

instantanément. Un ou plusieurs

documents vous seront

suggérés, par ordre d’importance. Cela

veut dire que le premier document est

davantage susceptible de répondre à

votre requête parce que c’est celui où

le mot clé se retrouve le plus souvent.

Le format PDF

Pour avoir accès au document

voulu, il faut d’abord

le télécharger en format PDF (Portable

Document Format). C’est un format

d’enregistrement qui compresse le

document initial pour l’alléger, sans en

altérer la présentation. À titre d’exemple,

l’original du document informatique

de l’ACAIQ Magazine peut

mesurer quelque 100 mégaoctets alors

qu’en format PDF, il n’en fera plus que

deux environ. On imagine combien il

est plus facile (plus vite surtout) de

l’importer et de le faire circuler.

Le format PDF est en quelque sorte

devenu LA norme dans les communications

par Internet, d’autant plus qu’il

s’adapte à n’importe quel système d’exploitation

(Windows, Mac, Unix, etc.).

Lorsque vous « ouvrez » un PDF, vous

voyez (à l’écran ou sur papier

si vous l’imprimez) une copie

en tout point conforme au

document original. Et vous

n’avez aucun souci à vous

faire à propos des polices de

caractères que vous ne possédez

pas et des alignements

qui en sont tributaires. Tout

cela est géré par Acrobat

Reader.

Acrobat Reader

Rien n’est plus simple que de

télécharger un PDF, mais encore

faut-il avoir le logiciel

pour le lire. En effet, on ne

peut pas accéder au contenu d’un PDF

avec un logiciel de traitement de texte.

Il faut Acrobat Reader. Vous pouvez le

télécharger gratuitement (et en toute

légalité).

Pour le télécharger, deux choix s’offrent

à vous. Ou vous allez directement

dans le site du fabricant du logiciel

(www.adobe.com), ou plus simplement

vous allez dans la Boîte à outils du site

de l’Association (http://www.acaiq

.com/site/autres/outils.html) et y suivez

les instructions.

32 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999


En bref

Le téléchargement n’est pas compliqué

et les directives sont données

dans la langue de votre choix. Vous

n’aurez qu’à indiquer le système d’exploitation

avec lequel vous travaillez et

à sélectionner l’option « Recherche »,

si elle vous intéresse. Le téléchargement

sera un peu plus long, mais vous pourrez

ensuite effectuer des recherches à

l’aide d’une simple commande.

Une fois Acrobat Reader téléchargé,

il ne vous reste plus qu’à l’installer dans

votre système, exactement comme vous

l’avez fait pour votre logiciel de traitement

de texte. N’hésitez pas à recourir

aux services d’un spécialiste, c’est

parfois plus sage.

La Boîte à outils

Revenez de temps en temps faire un

tour dans la Boîte à outils, ne serait-ce

que pour vous tenir à jour. Par exemple,

une nouvelle version du logiciel

Acrobat Reader 4.0 y est maintenant

disponible. Téléchargez-là. Les nouvelles

versions contiennent souvent des

améliorations majeures et elles ne

posent aucun problème pour accéder

à des documents créés avec les versions

antérieures.

La Boîte à outils est appelée à contenir

les questions les plus courantes que

vous vous posez au sujet du contenu

du site de l’Association. Vous pourrez

d’ailleurs y laisser les vôtres par

courriel : questions@acaiq.com

Rapport annuel du

Fonds d’indemnisation

(P.M.) En 1998, le Fonds d’indemnisation du courtage

immobilier a enregistré des revenus de 414 284 $ et

des dépenses de 94 891 $, pour un excédent de

319 393 $. Son surplus accumulé est donc passé,

du début à la fin de l’exercice, de 3 105 773 $ à 3 425 166 $. Par rapport

au dernier exercice, les revenus sont restés stables alors que les dépenses

ont été moindres. Le Fonds d’indemnisation est donc en excellente santé

financière. Tous les détails sont donnés dans le rapport annuel de l’organisme,

distribué avec cette édition de l’ACAIQ Magazine.

RELEVÉ 1 POUR LES TRAVAILLEURS AUTONOMES À LA COMMISSION

Produire ou ne pas produire ?

Par le passé, plusieurs entreprises qui payaient des commissions à des travailleurs

autonomes ne produisaient pas de relevé 1 comme l’exige la réglementation

fiscale québécoise. Cette pratique est encore trop répandue

aujourd’hui.

L’article 1086R1 du Règlement sur les impôts prévoit qu’une déclaration

de renseignements (relevé 1) doit être produite lorsque des montants

sont payés à titre de commission. Aucune exception ne vient restreindre la

portée de cette disposition. Ainsi, peu importe le montant versé ou le fait

qu’il y ait eu, ou non, une retenue d’impôt à la source, un relevé 1 doit

être produit.

Par conséquent, toute personne, tel un courtier immobilier qui paie

des commissions à ses agents autonomes, doit produire un relevé 1 pour

l’année civile au cours de laquelle le paiement a été fait. À cet égard, le

guide du relevé 1 de 1997 précise que les commissions payées doivent être

inscrites à la case O, « Autres revenus ».

Source : Nouvelles fiscales, quatrième trimestre 1998

À propos de notre sondage…

(P.M.) Dans notre précédente édition,

nous demandions à nos lecteurs de

répondre à un petit sondage d’appréciation

du magazine. Les résultats sont

fort encourageants : 97 % de nos

répondants lisent la revue complètement ou en grande partie ; 95 % s’en

disent satisfaits ou très satisfaits et 91 % la qualifient de bonne ou d’excellente

; 57 % de nos répondants souhaitent que le nombre de parution

soit maintenu à quatre par année, tandis que 41 % aimeraient le voir

augmenté.

Nous prenons aussi note de vos attentes relatives, entre autres, aux

actualités du domaine de l’immobilier et en matière de nouvelles technologies.

Quant aux décisions disciplinaires, il fallait s’y attendre, 92 % des

répondants se sont déclarés favorables à leur publication sous forme de

résumés. Merci de votre collaboration et soyez assurés de la nôtre.

ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999 33


En bref

Registre foncier et

info-route

La ministre de la Justice du Québec a

récemment annoncé le projet Inforef

pour la mise en place d’un système informatisé

du registre foncier. Ce système

donnera accès par voie

électronique à l’information détenue

par les bureaux de publicité des droits.

Les professionnels du droit foncier

pourront aussi y effectuer les nouveaux

enregistrements à distance, dans un

contexte juridique et sécurisé. Ce système

sera développé au cours des cinq

prochaines années et il permettra l’entreposage

de quelque 180 millions de

pages dans une base de données, soit

tous les « index aux immeubles » ainsi

que les contrats des 30 dernières

années.

Question de formation

Il fut question de formation professionnelle, le 29 mars dernier, entre les représentants de l’Institut canadien de

l’immeuble (ICI) et de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ). De gauche à droite,

ce sont Mary Di Felice, présidente de l’ICI ; Robert Nadeau, directeur général de l’ACAIQ ; Peter Jacobs, viceprésident

exécutif de l’ICI ; Jean-Claude Vandelac, président, chapitre Québec, de l’ICI ; Myrton Bello, présidente

sortante ; Marcel Bouchard, président élu, chapitre Québec, de l’ICI ; et M e Claude Barsalou, directeur des Services

juridiques et de la formation de l’ACAIQ.

Internet et courtage

immobilier au Texas

Au Texas, dorénavant, les personnes

qui y mènent des activités de courtage

immobilier devront détenir un certificat

de courtier délivré par l’État et ce,

même si ces activités sont conduites de

l’extérieur de ses frontières, par exemple

à partir d’un site Web situé ailleurs

aux États-Unis. En effet, les sites Web

ne sont pas nécessairement localisés

dans la juridiction où se trouvent les

consommateurs auxquels ils s’adressent,

même si ceux-ci peuvent avoir

l’impression contraire. La loi texane sur

le courtage immobilier s’applique donc

à quiconque conduit sur le territoire

du Texas des activités de courtage immobilier

et ce, quels que soient les

moyens utilisés (poste, Internet,

courrier électronique, etc.) et leur

origine.

Voyage d’études en techniques immobilières

Lors d’un voyage de formation au Québec, en mars dernier, un groupe d’une vingtaine de jeunes Français, apprentis

en techniques immobilières, a été reçu par l’Association pour se familiariser avec le fonctionnement et les règles

du courtage immobilier québécois. Ces jeunes qui étudient dans le cadre d’un Brevet de technicien supérieur

reçoivent une formation d’une durée de 24 mois, à la fois de diverses entreprises (60 %) et d’un centre de

formation (40 %). Ils sont appelés à occuper des emplois de négociateur immobilier, de gestionnaire de biens

locatifs ou de gestionnaire de copropriété.

34 ACAIQ Magazine | juin-juillet 1999


Une documentation de choix

pour un service

de qualité !

Ces deux brochures couleur peuvent également être consultées

ou imprimées via le site Internet de l’Association au

http://www.acaiq.com

Pour obtenir vos exemplaires

du Guide pratique pour l’acheteur ou

du Guide pratique pour le vendeur,

communiquez avec l’Association :

(514) 392-4800 • 1 800 440-5110

Paquet de 10 exemplaires 22,50 $ (rég. 25 $)

Paquet de 20 exemplaires 40,00 $ (rég. 50 $)

Paquet de 50 exemplaires 87,50 $ (rég. 125 $)

Paquet de 100 exemplaires 150,00 $ (rég. 250 $)


Tous les formulaires obligatoires et recommandés par l’ACAIQ (contrat de courtage, promesse d’achat, annexe, etc.)

sont maintenant disponibles en VERSION ÉLECTRONIQUE sur disque compact.

• Formulaires personnalisés automatiquement

• Présentation impeccable

• Logiciel facile à utiliser et sécuritaire

• Compatible avec Windows 95, 98, NT et Mac OS

• Français / anglais

• Permet de générer listes et rapports

• Contient des clauses types

• Calculatrice hypothécaire incluse

Prix de détail suggéré de l’abonnement annuel : 179 $ par membre (taxes, frais de manutention et de livraison en sus).

Réalisation : ACAIQ, OS Communications Informatiques et Transformtech.

Disponible

dès novembre

1999

Information : info@acaiq.com

More magazines by this user
Similar magazines