Journal L'Info ACAIQ 07-2005 - oaciq

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Journal L'Info ACAIQ 07-2005 - oaciq

Le journal des professionnels du courtage immobilier au Québec

Volume 5 | Numéro 2 | Juillet 2005

Les intervenants du secteur de l’immobilier sont unanimes :

l’inspection en bâtiment

doit être réglementée

Les intervenants du secteur de l’immobilier sont unanimes à penser que le temps est venu d’agir afin d’encadrer et de réglementer l’inspection en bâtiment. En effet, les représentants de

l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ), de l’Association des inspecteurs en bâtiment du Québec (AIBQ), ainsi que de divers ordres professionnels dont celui des

ingénieurs, des technologues, des architectes et des évaluateurs agréés en sont venus à la conclusion que la situation qui prévaut dans le domaine de l’inspection en bâtiment lors d’une

transaction immobilière, présente des risques évidents pour la protection du public et pour la crédibilité des inspecteurs eux-mêmes. Tous étaient réunis dans le cadre d’une activité de

formation de l’ACAIQ tenue en avril dernier à La Malbaie.

Actuellement au Québec, la pratique

de l’inspection en bâtiment

n’est soumise à aucune règle et

n’est régie par aucun code. Cela permet à

n’importe qui de se présenter comme spécialiste

de l’inspection en bâtiment, créant

ainsi de sérieux dommages aux véritables

professionnels. On estime que la moitié des

500 inspecteurs qui oeuvrent dans le domaine

n’ont ni assurance, ni formation reconnue,

ni code d’éthique. Ils agissent dans

un vide juridique complet. Quant à l’autre

moitié des inspecteurs, qui sont membres

de l’AIBQ ou d’un des ordres professionnels

qui étaient représentés lors de cette

rencontre, ils estiment que le temps est

Poste-Publications • Numéro de la convention : 40065526

IMPRIMÉ SUR

DU PAPIER

RECYCLABLE

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

6300, RUE AUTEUIL, BUREAU 300, BROSSARD (QUÉBEC) J4Z 3P2

TÉLÉPHONE : (450) 676-4800 OU 1 800 440-5110 • TÉLÉCOPIEUR : (450) 676-7801

INFO@ACAIQ.COM • WWW.ACAIQ.COM

DÉPÔT LÉGAL : BIBLIOTHÈQUE NATIONALE DU QUÉBEC, BIBLIOTHÈQUE NATIONALE DU CANADA • ISSN 1703-9797

venu d’agir afin d’assurer la protection du

public et de réglementer cette pratique.

Les participants ont d’ailleurs fait état

des nombreux problèmes que les inspecteurs

rencontrent dans leurs démarches

pour obtenir une assurance responsabilité

professionnelle. La dégradation de leur crédibilité,

conséquence directe de la présence

d’inspecteurs non qualifiés, a conduit à une

hausse vertigineuse des primes d’assurance

quand ce n’est pas à un refus systématique

des assureurs de fournir une telle

protection.

Selon eux, pour corriger cette situation,

la mise en place de normes de pratique

communes à tous les inspecteurs en

bâtiment et la création d’un registre central

où seront inscrits les inspecteurs qui répondront

aux critères établis par règlement et

qui posséderont une assurance responsabilité

professionnelle, sont essentielles.

La réglementation de la pratique

devra, entre autres, définir le cadre même

de l’inspection en bâtiment et déterminer

le rôle de tous les intervenants, c’est-à-dire

non seulement l’inspecteur, mais également

l’agent immobilier, l’acheteur et le vendeur

dont les déclarations sur l’immeuble sont

indispensables à la production d’un rapport

d’inspection crédible et conforme à la réalité.

Quant à l’ACAIQ, elle a clairement

indiqué dans ses commentaires sur le

Rapport sur l’application de la Loi sur le

courtage immobilier qu’elle recommande

l’encadrement de cette activité par une loi

qui est essentielle pour garantir la protection

du public. De cette façon, les inspecteurs

en bâtiment seraient assujettis à une

réglementation et à un code déontologique

en plus d’être couverts par une assurance

responsabilité professionnelle.

« L’ACAIQ a déjà émis des directives

aux courtiers et aux agents immobiliers,

lesquelles visent d’abord à assurer aux

acheteurs les meilleurs conseils possibles en

cette matière. De plus, conjointement avec

l’Association des inspecteurs en bâtiment

du Québec, nous avons travaillé à l’élaboration

de normes de pratique, d’un contrat

de service et d’un formulaire de déclara-

M

. David J. Farber et M me Johanne

Roy ont été respectivement réélu

et élue au poste d’administrateur pour

la région de Montréal au sein du conseil

d’administration de l’ACAIQ. Le dépouillement

des bulletins de vote a eu lieu

le 31 mai dernier aux bureaux de l’Association.

Les autres candidats en lice étaient

M me Jacinthe Daigle, M. Jocelyn Gagnon

et M. Paul Robert.

Rappelons qu’ayant été les seuls à

se présenter respectivement aux postes

de président du conseil d’administration

de l’ACAIQ et de membre du conseil

tions du vendeur qui pourraient servir à

l’ensemble des professionnels de l’inspection

», commente son président et chef

de la direction, Robert Nadeau.

L’ACAIQ se dit prête à discuter avec

les autres intervenants du rôle qu’elle pourrait

éventuellement jouer dans l’application

de ce nouvel encadrement dont elle souhaite

la mise en place le plus rapidement

possible.

Le panel sur l’encadrement de l’inspection en bâtiment était formé de Sylvain Dionne, président de l’Association des

inspecteurs en bâtiment du Québec, Claude Tanguay, représentant de l’Ordre des architectes du Québec, Robert

Nadeau, président et chef de la direction de l’ACAIQ, Denis Beauchamp, directeur général et secrétaire de l’Ordre des

technologues professionnels du Québec, Céline Viau, secrétaire générale de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec

et Claude Lizotte, directeur des affaires professionnelles de l’Ordre des ingénieurs du Québec.

Élections

au conseil d’administration de l’ACAIQ

d’administration pour la région Ouest, les

candidats sortants M. Serge Brousseau et

M. Robert Aubin ont été déclarés réélus

par acclamation à la clôture de la période

de mise en candidature, le vendredi 18

mars dernier, à 16 h.

Photo : Zonart7

A S S O C I A T I O N D E S C O U R T I E R S E T A G E N T S I M M O B I L I E R S D U Q U É B E C


Pour exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier

Les avocats, tout comme les notaires,

doivent être « dans l’exercice de leurs fonctions »

ou membres de l’ACAIQ

En février 2005, La Cour du Québec

rendait de nouveau un jugement dans le

cadre d’une poursuite pour exercice illégal de

l’activité de courtier ou d’agent immobilier,

cette fois-ci contre un avocat. Il s’agit de

la décision Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec c. Carrier 1 , laquelle

confirme que l’avocat ou le notaire peut

accomplir les actes réservés aux courtiers et

agents immobiliers seulement s’il agit dans le

cadre de l’exécution d’un mandat général qui

lui a été confié à titre d’avocat ou de notaire.

Dans cette affaire, l’ACAIQ reprochait

essentiellement à l’avocat d’avoir convenu

avec une municipalité propriétaire d’un ensemble

immobilier d’une entente en vertu de

laquelle il était autorisé à vendre les terrains,

bâtisses, équipements et fonds de commerce,

moyennant paiement par la municipalité

d’une rétribution de 8 % du prix de vente.

La transaction s’est finalement soldée par la

signature d’un bail avec option d’achat. La

rémunération a conséquemment été modifiée

pour prévoir le versement d’une somme

de 5 000 $ annuellement pendant la durée

de la location. Deux factures ont donc été

transmises par l’avocat, payables respectivement

en 2003 et en 2004.

La Cour a reconnu d’emblée que

les faits mis en preuve démontraient que

l’avocat avait exercé l’activité décrite à l’article

1 de la Loi sur le courtage immobilier 2 sans

détenir un certificat de courtier ou d’agent

immobilier. L’avocat soutenait par ailleurs ne

pas être soumis à l’application de cette Loi,

puisqu’il bénéficiait de l’exception prévue à

l’article 2 (1°), en prétendant avoir toujours

agi sans équivoque en sa qualité d’avocat.

La Cour devait donc déterminer s’il avait

agi comme avocat « dans l’exercice de ses

fonctions », pour déterminer s’il pouvait

effectivement bénéficier de l’exception.

À l’instar de ce qui a été décidé dans

l’affaire Association de courtiers et agents

immobiliers du Québec c. St-Pierre 3 , la Cour

a jugé que l’avocat ne pouvait pas s’autoriser

exclusivement de son titre pour se livrer à

une opération de courtage immobilier. Il

devait au surplus démontrer qu’il posait un

acte de courtage dans le cadre de l’exercice

de ses fonctions d’avocat ou, autrement dit,

dans le cadre d’un mandat général qui lui

aurait été confié à titre d’avocat, ce qu’il

n’a pas réussi à faire. Il a donc été reconnu

coupable d’avoir illégalement exercé l’activité

de courtier ou d’agent immobilier.

Deux autres causes similaires

Rappelons que nous avions fait part, dans

notre édition d’octobre 2004, de deux

précédentes décisions rendues par la Cour

du Québec dans les affaires Association des

courtiers et agents immobiliers du Québec

c. St-Pierre 4 et Association des courtiers et

agents immobiliers c. Hudon 5 . Elles concernaient

des notaires, mais soulevaient en fin

de compte le même questionnement que

l’affaire concernant l’avocat Carrier.

L’ACAIQ avait également poursuivi

des notaires pour exercice illégal de l’activité

de courtier immobilier. Dans ses jugements,

la Cour avait reconnu que l’exception de

l’article 2 (1°) de la Loi sur le courtage immobilier

s’applique à l’avocat ou au notaire qui

exerce l’activité de courtier immobilier de

façon incidente, à l’occasion de l’exercice de

ses fonctions habituelles. En d’autres termes,

il a été reconnu que l’opération de courtage

doit être accessoire à l’exercice habituel des

fonctions de l’avocat ou du notaire et non

pas représenter en elle-même l’essentiel du

mandat confié.

1 EYB 2005-86003 (C.Q.).

2 L.R.Q., c. C-73.1, ci-après la Loi.

3 REJB 2004-70012 (C.Q.).

4 REJB 2004-70012 (C.Q.)

5. REJB 2004-70014 (C.Q.) et REJB 2004-70013.

Ces décisions ont été confi rmées par la Cour supérieure,

(Hudon c. Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec, EYB 2005-87195 (C.S.) ;

Requête pour permission d’appeler, C.A. Québec,

200-10-001732-051, 23 mars 2005 ; Désistement

d’appel, C.A. Québec, 200-10-001732-051, 18 avril

2005).

Avis de suspension de certificat

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

(dossier : 33-04-0781)

AVIS est donné par les présentes que M.

Stéphane Bisson, agent immobilier agréé (certifi

cat n° A3193) à l’emploi de ou autorisé à agir

pour Olivex, courtier immobilier agréé (certifi cat

n° D2343) dont l’établissement est situé au 72,

boul. Saint-Raymond, à Gatineau, a été trouvé coupable

par le Comité de discipline de l’Association

des courtiers et agents immobiliers du Québec de

l’infraction résumée comme suit :

1 er chef : Au cours de l’année 2001, ne pas avoir

fait preuve de probité, avoir commis un acte dérogatoire

à l’honneur et à la dignité de la profession,

avoir utilisé des méthodes déloyales de concurrence

et de sollicitation, notamment en modifi ant les données

de la Chambre immobilière de l’Outaouais afi n

de s’attribuer 33 inscriptions vendues, alors que ces

dernières avaient été inscrites par d’autres agents de

son bureau, et ce, dans le but de pouvoir prétendre

à un nombre plus élevé d’inscriptions vendues ou à

des statistiques de ventes plus performantes qu’en

réalité, le tout contrairement aux articles 1 et 44 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ et à l’article 103

du Règlement de l’ACAIQ.

Le 7 avril 2005, le Comité de discipline a imposé à

M. Stéphane Bisson une suspension de son certifi

cat pour une période de 15 jours sur ce chef de

la plainte.

La décision du comité de discipline est exécutoire à

compter de l’expiration du délai d’appel, soit le 24

mai 2005. La suspension du certifi cat d’agent immobilier

agréé de M. Stéphane Bisson prend

donc effet à compter du 24 mai 2005 pour une période

de 15 jours.

Le présent avis est donné en vertu de l’article 137 de

la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.1).

Longueuil, arrondissement de Brossard,

ce 24 mai 2005

Chantal Peltier

Secrétaire du comité de discipline

2 Juillet 2005 | INFO-ACAIQ ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC


Le Prix du courtage immobilier

du Québec 2005

est remis à Bernard Girard

Commentaires de l’ACAIQ

sur le Rapport sur l’application

de la Loi sur le courtage immobilier

L

’Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec (ACAIQ) a

décerné le Prix du courtage immobilier du

Québec 2005 à M. Bernard Girard qui,

jusqu’à tout récemment, était président et

actionnaire principal de La Capitale Est de

Montréal. Il agit toujours comme administrateur

au sein du conseil d’administration

du Fonds d’indemnisation du courtage

immobilier. Son travail exceptionnel a

marqué la profession de façon significative,

tout au long de sa carrière.

Les personnes qui l’ont côtoyé au

cours de ces années soulignent ses qualités

de conseiller, sa disponibilité et son engagement

passionné. Oeuvrant tour à tour

au sein du Canada Permanent Trust, du

Trust Général et de La Capitale, le lauréat

2005 du Prix du courtage immobilier a été

un acteur de premier plan dans le rayonnement

et le redéploiement de l’industrie

du courtage immobilier au Québec durant

les deux dernières décennies. Au cours des

années 80, il a été l’un des responsables

des modifications apportées au statut fiscal

des agents immobiliers, de la mise en place

d’un système de gestion informatique d’inscriptions

au S.I.A. et de la refonte de la

Loi sur le courtage immobilier.

Avec le Prix du courtage immobilier du

Québec, l’ACAIQ veut rendre hommage

aux femmes et aux hommes impliqués dans

le domaine du courtage immobilier et qui

se sont distingués de façon exceptionnelle

par leur engagement, leur comportement,

leur compétence et leur rayonnement. Le

choix du récipiendaire est confié à un jury

de sélection indépendant.

L’ACAIQ tient aussi à souligner l’engagement

de ses quelque 15 000 membres

à maintenir les plus hauts standards de

civisme et de professionnalisme auprès de

leurs clients, du public et de leurs pairs.

Photo : Zonart7

Le récipiendaire du Prix du courtage immobilier du

Québec 2005, Bernard Girard, félicité par le président

du conseil d’administration de l’ACAIQ, Serge Brousseau

et le président du jury, Keith Collins.

À

la suite de la publication du

Rapport sur l’application de la Loi

sur le courtage immobilier par le ministre

des Finances du Québec, en juin 2004,

l’ACAIQ a procédé à de multiples

consultations et échanges. Cet exercice

a notamment permis de constater

l’existence d’un large consensus au sein

de l’industrie à l’égard des propositions

de ce rapport. Ainsi, il est clair que le

maintien de l’autogestion constitue

une priorité.

Cette question et chacune des

propositions du Rapport font l’objet

de commentaires et de suggestions de

l’Association dans le document intitulé

« Commentaires de l’Association des courtiers

et agents immobiliers du Québec sur

le Rapport sur l’application de la Loi sur

le courtage immobilier ».

O

A S S O C I A T I O N D E S C O U R T I E R S E T A G E N T S I M M O B I L I E R S D U Q U É B E C

L’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) est chargée de la surveillance du courtage

immobilier au Québec. Sa mission consiste à protéger le public par l’encadrement des activités professionnelles de

tous les courtiers et agents immobiliers, comme le prescrit la Loi sur le courtage immobilier.

SYNDIC

VOTRE RÔLE

Sous la responsabilité du conseil d’administration, le titulaire du poste assume le rôle de gestionnaire du Bureau

du syndic et, à ce titre :

• supervise les syndics adjoints et le personnel de soutien dans leurs fonctions, et leur fournit l’encadrement

et le « coaching » appropriés;

• effectue le tri de tous les dossiers en cours et prend les décisions pertinentes;

• assume le rôle d’enquêteur et de poursuivant à l’égard des professionnels qui auraient commis des

infractions disciplinaires;

• reçoit et analyse les demandes d’enquête, dépose la plainte et prépare l’audience disciplinaire;

• agit également comme conseiller auprès des courtiers et agents immobiliers et auprès du public;

• agit comme conférencier et formateur auprès des courtiers et agents immobiliers.

Formation et connaissances

PROFIL RECHERCHÉ

• Certifi cat de courtier ou d’agent immobilier détenu depuis au moins 5 ans (obligatoire)

• Connaissance approfondie de la pratique du courtage immobilier

• Formation pertinente en administration des affaires ou en droit

• Compréhension générale des lois liées au droit civil et au droit professionnel

• Maîtrise du français et de l’anglais parlés et écrits

• Connaissance générale de l’informatique

Expérience

• Minimum de 3 ans d’expérience en gestion d’équipe

• Expérience dans les processus d’enquête un atout

Compétences et aptitudes

• Leadership

• « Coaching »

• Tact et diplomatie

• Communications interpersonnelles

• Vulgarisation et transmission de connaissances

• Jugement et analyse

Offre d’emploi

Il ne s’agit pas d’une analyse exhaustive

des propositions gouvernementales, mais

plutôt de faire part des considérations

pratiques qui y sont rattachées, à la lumière

de l’objet principal de la loi, la protection

du public.

On peut télécharger ce document du site Internet

de l’ACAIQ à cette adresse : http://woapp.acaiq.

com/PDF/Fr/CommentairesLALCI.pdf

Si vous êtes intéressé à relever ce défi et à vous joindre à une équipe dynamique, veuillez nous faire parvenir

votre curriculum vitæ au plus tard le 31 août 2005, à l’attention de :

Claude Barsalou

Premier vice-président et secrétaire

Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

6300, rue Auteuil, bureau 300

Brossard (Québec) J4Z 3P2

Nous vous remercions à l’avance d’avoir répondu à cette offre. Seules les personnes

dont la candidature aura été retenue seront contactées.

L’ACAIQ souscrit au principe de l’équité en matière d’emploi.

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC Juillet 2005 | INFO-ACAIQ 3


Avis de suspension de certificat

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

(dossier : 33-04-0769)

Formation ACAIQ 2005

AVIS est donné par les présentes que M. Michel

Baril, agent immobilier affilié (C6965), alors qu’il

était à l’emploi de ou autorisé à agir pour Groupe

Sutton Sélect, courtier immobilier agréé (C0412),

dont l’établissement est situé au 228, boul. Labelle,

à Sainte-Thérèse, a fait l’objet d’une plainte devant

le Comité de discipline de l’Association des

courtiers et agents immobiliers du Québec lui reprochant

les infractions résumées comme suit :

1 er chef : Le ou vers le mois de novembre 2000,

avoir abusé de la bonne foi et avoir usé de procédés

déloyaux envers un autre membre, avoir posé

un acte incompatible avec un contrat de courtage

exclusif confié à un autre courtier immobilier

agréé, représenté par un agent immobilier agréé,

concernant un immeuble notamment, à l’insu

et sans l’autorisation de l’autre agent immobilier

agréé :

a) en communiquant directement avec les vendeurs

désignés au contrat de courtage exclusif;

b) en faisant visiter cet immeuble à un acheteur

pressenti;

c) en menant des négociations directement avec

les vendeurs;

d) en préparant et faisant signer aux vendeurs,

et également à l’acheteur pressenti, une promesse

d’achat, des annexes ainsi qu’une contreproposition;

e) en ne remettant pas de copies d’une promesse

d’achat, des annexes, d’une contre-proposition, ni

aux vendeurs, ni au courtier immobilier agréé, ni à

son propre courtier;

le tout contrairement aux articles 1, 43 et 48 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ.

2 e chef : Les ou vers les 2 et 8 février 2001, avoir

usé de procédés déloyaux, avoir cherché à obtenir

un avantage indu sur un autre membre, soit un

agent immobilier agréé, avoir participé à un acte

ou une pratique en matière immobilière qui peut

être illégal ou qui peut porter préjudice au public

ou à la profession, concernant un immeuble,

notamment :

a) en faisant signer aux vendeurs un contrat de

courtage exclusif et en réduisant sa rétribution

comme consigné dans un formulaire de modifications,

dans le but de réaliser une vente entre ces

derniers et l’acheteur pressenti, sachant que ce

dernier avait été intéressé à l’immeuble pendant la

durée du contrat de courtage exclusif détenu par

l’autre courtier immobilier agréé, lequel expirait le

30 janvier 2001;

le tout contrairement aux articles 1, 13 et 43 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ.

3 e chef : Les ou vers les 7 et 8 février 2001, ne

pas avoir fait preuve de probité, avoir participé à

des actes ou pratiques en matière immobilière qui

peuvent être illégaux ou qui peuvent porter préjudice

au public ou à la profession, concernant un

immeuble, notamment :

a) en préparant et faisant signer aux vendeurs

et à l’acheteur pressenti, une nouvelle promesse

d’achat ainsi que des annexes liées à cette promesse

d’achat afin de dissimuler et remplacer une

autre promesse d’achat, des annexes ainsi qu’une

contre-proposition signées par ces mêmes personnes

le ou vers le 8 novembre 2000;

b) en faisant accuser réception aux vendeurs, sur

un avis d’approbation de prêt hypothécaire d’une

banque, adressé à l’acheteur pressenti, dont la

date du 15 novembre 2000 avait été modifiée et

remplacée par la date du 7 février 2001 afin de

dissimuler le fait que l’approbation du prêt hypothécaire

avait été obtenue pendant la durée d’un

contrat de courtage exclusif confié à l’autre courtier

immobilier agréé;

c) en détruisant les copies d’une promesse d’achat,

des annexes et d’une contre-proposition;

le tout contrairement aux articles 1 et 13 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Le 30 mars 2005, le Comité de discipline a imposé

à M. Michel Baril une suspension de son certificat

pour une période de 60 jours sur chacun des

chefs de la plainte, à purger de façon concurrente,

devant prendre effet lors d’une demande de reprise

d’effet ou de délivrance de certificat par l’intimé.

La décision du Comité de discipline est exécutoire

à compter du 5 mai 2005.

Le présent avis est donné en vertu de l’article 137

de la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-

73.1).

Des conférenciers de tous horizons

Photos : Zonart7

Mentions honorifiques

Photos : Zonart7

1

2

3

4

1 2

3 4

Outre le panel sur l’encadrement de l’inspection en bâtiment (voir texte

à la une), l’événement Formation ACAIQ 2005 tenu les 25, 26 et 27 avril

dernier à la Malbaie offrait une conférence de M e Claudie Tremblay (1) sur

la jurisprudence récente en matière de courtage immobilier et une conférence

de Germain Fréchette (2) sur la qualité du bâtiment et l’importance

des déclarations du vendeur. Sur un autre ton, le comédien Marcel Leboeuf

(3) a partagé « La passion selon Marcel », un héritage de son grand-père

et qui est le fil conducteur d’une carrière tous azimuts. Avec « Pas à pas

vers son sommet », Bernard Voyer, (4) explorateur hors du commun et

merveilleux raconteur est, quant à lui, venu convaincre les participants

que tous et chacun sont aussi capables d’atteindre de grands sommets.

La popularité de la formation continue auprès des membres de l’Association

n’a jamais cessé de croître. L’année 2004 a été exceptionnelle avec

la tenue de 350 activités de formation et près de 9 000 inscriptions. Un

pareil succès est dû, pour une grande part, à la participation exemplaire

de personnes, d’entreprises et d’organismes liés à la profession, parmi lesquels

Gilles Corbeil (1), président du conseil d’administration de la Chambre

immobilière des Laurentides, Jean-François Toutant (2), président du

conseil d’administration de la Chambre immobilière de l’Estrie, ainsi que

Jocelyne Harton (3), de Re/Max 2001, et Michel Selyé, du Groupe Sutton

Excellence. Dans ce dernier cas, c’est Robert Daoust (4) qui, au nom de

M. Selyé, a reçu une plaque souvenir des mains du président et chef de la

direction de l’ACAIQ, Robert Nadeau.

Longueuil, arrondissement de Brossard,

le 5 mai 2005

Chantal Peltier

Secrétaire du comité de discipline

4 Juillet 2005 | INFO-ACAIQ ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC


Les chanceux...

Plusieurs prix de présence ont été remis aux participants par les commanditaires de l’événement, le Manoir Richelieu et l’ACAIQ.

Photos : Zonart7

Francine Forget, du Collège de

l’immobilier du Québec, a remis un

certifi cat-cadeau de l’hôtel Fairmont

à Roger Mondoux, de Royal

LePage Vallée de l’Outaouais.

C’est un seau et deux bouteilles

de champagne « Veuve-Clicquot »

que Sylvie Giguère, de Stewart

Title Guaranty Company, a offert

à Gilles Langlais, de la Chambre

immobilière de l’Abitibi-Témiscamingue.

Francine Dubois, de Service de

Titre FCT, a offert un appareil

photo numérique à Michel

Beauchamp, de La Capitale

Saint-Jérôme.

Robert Nadeau, de l’ACAIQ,

a remis un appareil photo

numérique Cyber-shot à Luc

Mailloux, de Royal LePage

Inter-Québec.

Geneviève Janelle, de Magex

technologies, a remis un logiciel

de gestion immobilière à Claude

Bergevin, des Immeubles du

Comté.

Marc Lessard, de Dale Parizeau

LM, a offert un certifi cat-cadeau

de la Forfaiterie d’une valeur de

250 $ à Marjolaine Villeneuve,

du Groupe Sutton Accès Plus

Courtier.

Francine Forget, du Collège de

l’immobilier du Québec, a offert

un certifi cat-cadeau pour une

formation virtuelle à Michel

Lamontagne, de Lamontagne

courtier immobilier.

Daniel Ouellette, d’Amérispec,

a offert une caméra digitale

à David Chiasson, du Groupe

Sutton AccesPlus Saguenay.

M. Nadeau a également

offert un ipod photo à Nicole

Armstrong, du Groupe Sutton

Accès NA.

Micheline Couillard-Després,

de La Capitale Saint-Jérôme,

a également reçu une caméra

digitale de Daniel Ouellette.

Sacha Mattiolo, de Bell Mobilité,

a donné un Black Berry 7250 à

Hélène Lavoie, de Re/Max Énergie.

Alain Beaulieu, de Location Park

Avenue, a remis un ensemble de

stylos à Marina Lefrançois, de

Remax 1 er choix.

Un forfait à l’Auberge Beauséjour

comprenant une nuitée pour deux

personnes avec petit-déjeuner,

a été remis à Robert Shelso,

d’Immobilier Playground, par

Lisa Lalancette, de Multi-Prêts

Hypothèques.

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC Juillet 2005 | INFO-ACAIQ 5


1814_acaiq.qx 08/06/05 16:04 Page 1

L A C APITALE EST EN PLEINE C AMPAGNE DE RECRUTEMENT...

D’AGENTS DE COURTIERS DE FR ANCHISÉS

LA CAPITALE A CONNU UN ESSOR FULGURANT AU COURS DES 18 DERNIERS MOIS. De 845 agents et courtiers qu’elle

comptait au 31 décembre 2003, elle en dénombrait 1168 au 30 avril 2005, une augmentation nette de 271 agents.

Durant la même période, plusieurs gens d’affaires ont décidé de hisser les couleurs de La Capitale. C’est avec fierté que nous

vous présentons ces courtiers dynamiques et enthousiastes selon leur ordre d’arrivée comme franchisé à La Capitale.

HOMMAGE A NOS

NOUVEAUX FRANCHISÉS

TERESITA CAMARGO, LA CAPITALE CENTRE-VILLE À MONTRÉAL. À l’été

2004, Teresita nous arrive de ReMax du Cartier avec un projet de développement

original, idéal pour une équipe d’agents. Elle a fait l’acquisition, rue St-Denis,

d’un édifice qu’elle a entièrement rénové et transformé partiellement en hôtelappartement

; au rez-de-chaussée, elle a aménagé son bureau de courtage immobilier.

Les groupes de voyageurs qu’elle héberge sont majoritairement des gens

d’affaires, intéressés à investir au Québec. Et, comme par hasard, elle a des agents

sur place prêts à les conseiller...

JEAN GRONDIN ET PIERRE POLIQUIN, LA CAPITALE PRESTIGE,

MONTRÉAL. Jean et Pierre, deux agents de La Capitale fort connus dans l’est,

plus particulièrement dans Lanaudière, souhaitaient se lancer en affaires avec

La Capitale et recherchaient un territoire à leur mesure. Ils ont saisi l’opportunité

lorsque la franchise de Pointe-aux-Trembles leur a été offerte ; c’était l’occasion

que cherchaient Jean et Pierre. Pointe-aux-Trembles répondait à leurs attentes de

par sa situation géographique, le dynamisme de l’équipe en place et les possibilités

de développement.

RICHARD PARADIS ET DENIS MORIN, LA CAPITALE QUÉBEC

CHAMPLAIN. Ce duo d’agents La Capitale fort connu à Québec a décidé

d’ouvrir sa propre franchise et de se lancer dans le courtage immobilier. Ils ont

fait l’acquisition du territoire de Vanier où ils ont ouvert leur bureau le 1 er janvier

2005. C’est tout un changement pour ces deux agents qui se sont classés bons

premiers au Palmarès de La Capitale en 2002 et 2003 ; le recrutement et le

coaching d’agents, l’administration et la comptabilité d’un bureau font maintenant

partie de leur quotidien.

MARIO BRAY ET ANDRÉ CLÉMENT, LA CAPITALE IMMOBILIA S.E.N.C.

À VALLEYFIELD. Mario et André sont deux pionniers de l'immobilier dans leur

région cumulant à eux deux 30 ans d'expérience dont les dernières avec Royal

LePage. André a une grande connaissance des franchises immobilières au Québec

mais il avoue que son âme de musicien a été séduite par la célèbre ritournelle

la capitale vendu. Quant à Mario, l’option franchise s’intégrait bien dans son

plan de carrière et une bannière proche des gens comme La Capitale correspondait

bien à sa vision.

LUC GAUDET ET MARIE J. SÉVIGNY, LA CAPITALE PLUS À ST-EUSTACHE.

L’association de ces deux agents La Capitale était prédestinée. Pendant que Marie J.

subissait des pressions de la part d’étudiants qui souhaitaient sa présence au bureau

de St-Eustache, Luc étudiait la possibilité de se porter acquéreur de ce bureau. Leur

route se sont croisées et un nouveau partenariat est né. Luc apporte avec lui une solide

expérience à titre de gestionnaire et 7 ans en courtage immobilier; de son côté, Marie J.

a été directrice d’agence de voyage pendant plus de 15 ans. Depuis leur récente

acquisition, ils ont consacré leurs efforts à resserrer les liens avec l’équipe en place.

DONALD CHICOINE ET GINETTE FORTIN, LA CAPITALE DISTINCTION À

TERREBONNE. Pour Donald et Ginette, c’est un beau doublé puisqu’ils sont déjà

propriétaires du territoire de Mascouche qu’ils ont pris le temps de bien implanter

avant de prendre de l’envergure. Pour célébrer leur 7 e anniversaire à La Capitale

et leur 5 e anniversaire comme franchisé, ils ont acquis le territoire de Terrebonne

où ils comptent ouvrir un nouveau bureau dès septembre 2005. Les associés se

partagent la tâche : Donald s’occupe de l’administration et de la comptabilité

et Ginette du recrutement et du coaching. Un beau travail d’équipe !

VALENTIN TOMESCU, LA CAPITALE ACTION À DOLLARD-DES-ORMEAUX.

Anciennement agent chez Royal LePage, Valentin a fait l’acquisition d’une franchise

existante de La Capitale à Dollard-des-Ormeaux en juin 2004 ; par la même occasion,

il a acheté le territoire de Dorval où il a ouvert officiellement un bureau en

septembre 2004. En novembre 2004, l’homme d’affaires a poursuivi son développement

dans l’ouest de l’île en faisant l’acquisition de la franchise de l’île Perrôt

connue sous le nom de La Capitale Centre Professionnel. Finalement, en mai 2005,

Valentin a ouvert son quatrième bureau à Kirkland.

PATRICK TARDIF, LA CAPITALE SIGNATURE À QUÉBEC. Avantageusement

connu dans Chaveau, Patrick s’est converti à La Capitale en avril 2004. Avec plus

de 20 ans d’expérience en courtage immobilier, dont 5 à titre de franchisé chez

Trans-Action, il était un excellent candidat pour La Capitale. Patrick apprécie

particulièrement les rapports conviviaux qui existent à La Capitale de même

que les activités de motivation qu’il inscrit fidèlement à son agenda.

RICHARD COUTURE, LA CAPITALE AVANTAGE, MONTRÉAL. Richard, agent

immobilier d’expérience à La Capitale, a acquis la franchise où il travaillait déjà

dans le quartier Ahuntsic à Montréal. Richard est arrivé dans l’industrie immobilière

il y a presque trois ans après 25 années dans l’hôtellerie. Suite à la vente de son

resto-bar, il s’est résolument tourné vers l’habitation, domaine qui l’a toujours

intéressé. Le directeur de l’époque, l’emplacement du bureau et l’image de

La Capitale sont les principaux éléments qui l’ont attiré comme agent d’abord

et comme franchisé par la suite.

JOSÉE LEGAULT, LA CAPITALE TREMBLANT. De directrice du recrutement

au Réseau immobilier La Capitale, Josée est passée dans le clan des franchisés.

Sa carrière en immobilier a débuté à La Capitale Centre coop à Laval où elle a

travaillé comme agent pendant plus de trois ans. Forte de l’expérience acquise,

elle accepte une offre chez Intrawest à Tremblant à titre de représentante aux

ventes. Par la suite, répondant à l’appel de son père Paul Legault, elle s’est

activement occupée de recrutement à La Capitale. Mais Tremblant lui manquait,

et parce qu’elle en connaissait le potentiel, elle a décidé de se lancer en affaires.

LUC FILION ET GÉRARD GIROUX, LA CAPITALE EXCELLENCE À LACHUTE.

Franchisés Trans-Action depuis 1996, suivi d’une brève alliance avec Exit à la fin

2004, les deux associés ont décidé de prendre un nouveau tournant, ce qui les a

amenés à La Capitale à l’hiver 2005. Les infrastructures organisées, les programmes

de formation, la mission de l’entreprise et l’expertise de La Capitale ont été les

pôles d’attraction dans le cas de ces courtiers d’expérience. En opération depuis

février 2005, ils se disent heureux et satisfaits de leur décision.

ANNE-MARIE PICARD, LA CAPITALE UNIE À MIRABEL. Anne-Marie a gagné

ses lauriers chez ReMax où elle était agent immobilier depuis 1999. Anne-Marie

a acquis de l’expérience, s’est entourée d’une équipe performante et, arrivée au

stade de lancer sa propre entreprise, elle a choisi La Capitale pour son orientation

« service à la clientèle » qui correspondait à la définition d’entreprise d’Anne-Marie.

Son bureau, ouvert depuis le 1 er juillet seulement, compte déjà 5 agents en place,

dont plusieurs lui sont fidèles depuis quelques années.

MARCEL PAQUETTE, LA CAPITALE MISSISQUOI À COWANSVILLE.

Notre plus récente franchise mais non la moindre ! Marcel compte 23 ans

d’expérience en immobilier dont 18 à titre de franchisé de Trans-Action. Quant à

son fils Sylvain, après avoir pratiqué comme agent auprès de son père, il décrochera

son permis de courtier en janvier prochain. Les Paquette père et fils jouissent d’une

excellente réputation auprès de la population missisquoise et ils sont convaincus

que la philosophie de La Capitale, axée sur le service à la clientèle, leur permettra

d’accroître davantage leur notoriété et la confiance qu’ils inspirent à leurs clients.

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du prix du Choix des consommateurs

depuis 13 ans ;

• l’exclusivité des reprises hypothécaires

résidentielles de la SCHL ;

• un programme d’avantages sociaux pour

les agents ;

• un partenariat avec le réseau panaméricain

Coldwell Banker (130 000 agents).

LISTE DES TERRITOIRES DE FRANCHISE DISPONIBLES AU QUÉBEC :

ILE DE MONTRÉAL : Pierrefonds, Lachine, Pointe-Claire, St-Laurent, Côte St-Luc,

Hampstead, Notre-Dame-de-Grâce, Ville Mont-Royal, Côte-des-Neiges, Westmount,

Centre-Ouest, Outremont, Montréal-Nord, Villeray, St-Léonard.

LAVAL, RIVE-NORD : Ouest de Laval.

MONTÉRÉGIE : Vaudreuil-Dorion, Châteauguay, Candiac-Delson, Brossard,

St-Lambert, Greenfield Park, St-Hubert, Chambly, St-Hyacinthe.

QUÉBEC, RIVES NORD ET SUD : Sillery/Haute-ville, Limoilou,

Des Rivières, Basse-Ville, Ancienne-Lorette, Loretteville, Val Bélair,

Cap Rouge, St-Augustin, Portneuf, Montmorency, Charlevoix, Malbaie,

Lotbinière, Beauce, Montmagny.

AILLEURS AU QUÉBEC : Vallée de la Gatineau, Papineau,

Petite Nation, Abitibi-Témiscamingue.

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d’information sur les franchises La Capitale au 1 (800) 363-6715, poste 312.

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6 Juillet 2005 | INFO-ACAIQ ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC


Synbad technologies

Achats Conseils

L’ACAIQ met de l’avant un service d’achats

et de conseils en bureautique pour ses membres

La technologie offre aux courtiers et aux

agents immobiliers de nouvelles façons

d’exercer leur travail. Elle permet également

l’accès à davantage d’information, n’importe

quand et n’importe où, répondant ainsi aux

besoins de mobilité liés à l’exercice de la profession.

Bien au fait du potentiel qu’offrent

les technologies de l’information en matière

d’amélioration et de productivité pour

la profession, l’ACAIQ a pris les moyens

nécessaires pour que ses membres en tirent

tous les avantages.

En avril dernier, dans le cadre de

l’événement Formation ACAIQ 2005,

avait lieu le lancement du nouveau service

Synbad technologies Achats Conseils md qui

permet aux courtiers et agents immobiliers

de profiter d’un pouvoir d’achat sans pareil

en matière d’équipement bureautique,

d’obtenir de judicieux conseils et de disposer

d’un large éventail de produits parmi des

marques réputées.

Profiter d’un pouvoir d’achat

sans pareil

Avec au-delà de 15 000 membres, l’ACAIQ

représente un pouvoir d’achat considérable

auprès des manufacturiers d’équipement

de bureautique. Des ententes commerciales

ont donc été conclues avec les fournisseurs

de matériel informatique dont les courtiers

et agents immobiliers peuvent maintenant

tirer profit.

Obtenir des conseils judicieux

Face à la diversité et à la complexité des

équipements bureautiques, comment

s’assurer de faire les bons choix tout en se

consacrant pleinement à l’exercice de sa

profession? Synbad technologies Achats

Conseils md facilite la tâche des membres en

mettant à leur disposition des conseillers

professionnels qui veillent à ce que leurs

achats répondent à leurs besoins.

Choisir un large éventail de

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Synbad technologies Achats Conseils md privilégie

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Les membres de l’ACAIQ sont invités à

consulter le catalogue électronique au www.

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les produits sélectionnés.

Un processus d’achat simple

Un processus en quatre étapes a été élaboré

pour faciliter les achats :

• évaluation des besoins et assistance dans

la sélection de produits;

• consultation des offres par le membre

pour les produits sélectionnés, les services

offerts, les termes et conditions ainsi que

les garanties;

• bon de commande par l’intermédiaire de

nos conseillers à l’achat;

• choix du mode de paiement (par carte de

crédit, prélèvement bancaire, chèque visé

ou certifié, ou financement sur approbation

de crédit).

Pour en savoir plus sur ce nouveau service, visitez

l’extranet de l’ACAIQ au www.synbad.com, composez

sans frais 1-866-SYNBAD6 ou communiquez

par courriel à achatsconseils@synbad.com.

Avis de suspension de certificat

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

(dossier : 33-04-0709)

AVIS est donné par les présentes que M. Guy

Marie Sully, agent immobilier affilié (A8495), alors

qu’il était à l’emploi de ou autorisé à agir pour Les

Immeubles Atlantic inc., courtier immobilier agréé

(A2803), dont l’établissement est situé au 4929, rue

Jarry Est, bureau 207, à Saint-Léonard, a été trouvé

coupable par le Comité de discipline de l’Association

des courtiers et agents immobiliers du Québec des

infractions résumées comme suit :

1 er chef : À Montréal, le ou vers le 3 septembre

2001, ne pas avoir fait preuve de probité et avoir

participé à un acte ou une pratique, en matière immobilière,

qui peut être illégal ou qui peut porter

préjudice au public ou à la profession notamment

en rédigeant et utilisant un faux document intitulé

« confirmation de financement hypothécaire »

concernant un immeuble et en laissant croire

que ce document avait été signé par un employé

d’une institution financière, le tout contrairement

aux articles 1 et 13 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ;

2 e chef : À Longueuil, arrondissement de Brossard,

le ou vers le 11 décembre 2001, avoir fait une fausse

déclaration au cours d’une enquête tenue par un

syndic adjoint, notamment en déclarant faussement

qu’une personne lui avait remis un document intitulé

« confirmation de financement hypothécaire » concernant

un immeuble et que celui-ci provenait d’une

institution financière, alors qu’en réalité il avait luimême

rédigé ce document, le tout contrairement à

l’article 55 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

La décision du Comité de discipline étant exécutoire

à compter du 2 avril 2005, la suspension du certificat

d’agent immobilier affilié de M. Guy Marie Sully,

actuellement expiré, prendra donc effet à compter

d’une demande éventuelle de renouvellement, pour

une période de 2 ans.

Le présent avis est donné en vertu de l’article 137 de

la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.1).

Longueuil, arrondissement de Brossard,

ce 4 avril 2005

Chantal Peltier

Secrétaire du comité de discipline

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC Juillet 2005 | INFO-ACAIQ 7


LE SEUL PROGRAMME RECOMMANDÉ PAR L’ASSOCIATION •

Avis de suspension de certificat

C H R O N I Q U E D E S P R A T I Q U E S P R O F E S S I O N N E L L E S

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

(dossier : 33-04-0725)

AVIS est donné par les présentes que M. Mathew

Mundiyamkal, agent immobilier affilié (B9777) à

l’emploi de ou autorisé à agir pour Groupe Sutton-

Royal inc., courtier immobilier agréé (C0350), dont

l’établissement est situé au 3869, boul. des Sources,

bureau 110, Dollard-des-Ormeaux, a été trouvé

coupable par le Comité de discipline de l’Association

des courtiers et agents immobiliers du Québec des

infractions résumées comme suit :

1 er chef : À Montréal (précédemment connue sous

le nom de Dollard-des-Ormeaux), à compter du 1 er

février 2001, relativement à un immeuble, ne pas

avoir transmis sans délai à la personne qui dirige la

place d’affaires à laquelle il est affecté, les renseignements

et documents nécessaires au maintien des

dossiers, livres et registres prévu au chapitre XI du

Règlement de l’Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec, notamment :

a) une promesse d’achat;

b) une contre-proposition;

c) une autre contre-proposition;

d) une autre promesse d’achat;

e) un addendum;

f) une autre promesse d’achat;

le tout contrairement à l’article 147 du Règlement de

l’Association des courtiers et agents immobiliers du

Québec.

2 e chef : À Montréal (précédemment connue sous

le nom de Sainte-Geneviève), le ou autour du 22

mai 2001, avoir directement ou indirectement reçu

une rétribution pour une transaction relative à un

immeuble d’une personne autre que son courtier,

titulaire d’un certificat de courtier immobilier agréé

qui l’emploie ou l’autorise à agir pour lui, notamment,

en recevant du vendeur une somme d’argent

par l’entremise d’une société à numéro dont il était

co-propriétaire et qu’il contrôlait avec une autre personne,

contrairement à l’article 72 du Règlement de

l’Association des courtiers et agents immobiliers du

Québec.

3 e chef : À Montréal et à Dollard-des-Ormeaux, à

compter ou autour du 10 avril 2001, relativement à

un immeuble, avoir participé à un acte ou pratique,

en matière immobilière, qui puisse être illégal ou qui

puisse porter préjudice au public ou à la profession,

en déclarant faussement qu’une entreprise dont il

était copropriétaire ou qu’il contrôlait avec une autre

personne, soit une société à numéro, était un courtier

immobilier alors qu’elle n’était pas titulaire d’un

certificat de courtier immobilier émis par l’Association

des courtiers et agents immobiliers du Québec,

notamment :

1) en faisant signer au vendeur une promesse d’achat

indiquant une société à numéro comme bénéficiaire

de la rétribution du courtier, à la section 10.3;

En avril 2004, Santé Canada a émis

un avis et divers textes informatifs

concernant l’isolant de vermiculite

dont certains types peuvent contenir de

l’amiante. À la lumière de ces informations,

la présence de ces types d’isolant

doit être considérée comme un facteur

défavorable lorsqu’un immeuble fait l’objet

d’une transaction immobilière.

Ainsi, lors de la mise en vente d’un

immeuble, le courtier immobilier doit,

comme pour tout autre facteur défavora-

Vermiculite contenant

de l’amiante

Le gouvernement du Canada renseigne

les Canadiens et les Canadiennes sur les

risques pour la santé que peut causer la

vermiculite contenant de l’amiante. Certains

isolants de vermiculite peuvent contenir

des fibres d’amiantes. Ces produits peuvent

entraîner des risques pour la santé s’ils sont

déplacés durant des travaux d’entretien, de

L’isolant de vermiculite

Foire aux questions

Source : Santé Canada

rénovation ou de démolition. Il n’y a cependant

aucune preuve selon laquelle il existe

un risque pour la santé si l’isolant est scellé

derrière les panneaux de revêtement ou les

lames de parquet, s’il se trouve dans l’entretoit

ou s’il n’est pas exposé à l’environnement

intérieur.

Qu’est-ce que la vermiculite?

La vermiculite est un minéral d’origine

naturelle exploité partout dans le monde.

Elle entre dans la fabrication de nombreux

ble, se renseigner auprès du vendeur pour

savoir s’il a connaissance de la présence

d’un isolant de vermiculite contenant de

l’amiante. Cette donnée doit être consignée

dans le formulaire de déclarations du

vendeur de façon à ce que tout acheteur

potentiel en soit clairement informé avant

de faire une promesse d’achat.

De son côté, le courtier immobilier

qui représente un acheteur doit conseiller

à ce dernier de s’informer de la possibilité

qu’il y ait présence d’isolant de vermiculite,

de faire procéder aux vérifications nécessaires

lors de l’inspection du bâtiment

et, s’il y a lieu, de demander une analyse

plus poussée pour s’assurer qu’il n’y a pas

d’amiante.

Pour plus de renseignements concernant

l’isolant de vermiculite, vous pouvez consulter

le site de Santé Canada (http://www.

hc sc.gc.ca/francais/index.html) duquel nous

avons tiré le texte ci-dessous.

produits commerciaux et de grande consommation,

notamment les matériaux isolants

depuis les années 20. Il n’a pas été démontré

qu’elle posait un problème de santé, ni que

son exposition causait des risques graves pour

la santé.

La vermiculite contient-elle de l’amiante?

La vermiculite qui suscite des préoccupations

provient de la mine Libby au Montana, qui a

été exploitée des années 1920 à 1990.

PROGRAMME D’ASSURANCE POUR LES MEMBRES DE L’ACAIQ

2) en facturant au vendeur un montant de commission

par l’entremise d’une société à numéro;

le tout contrairement à l’article 3 de la Loi sur le

courtage immobilier et à l’article 13 des Règles de

déontologie de l’Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec.

Le 2 août 2004, le Comité de discipline a imposé à

M. Mathew Mundiyamkal la suspension de son

certificat pour une période de quinze (15) jours sur

le premier chef, et pour une période concurrente

de quinze (15) jours sur le deuxième chef, de même

qu’à une période concurrente de trente (30) jours

sur le troisième chef.

Étant donné l’abandon de l’appel déposé par M. Mathew

Mundiyamkal le 19 mai 2005, la décision du

Comité de discipline est exécutoire à compter de cette

date. La suspension du certificat d’agent immobilier

affilié de M. Mathew Mundiyamkal est donc entrée

en vigueur le 19 mai 2005 pour une période de

30 jours.

Le présent avis est donné en vertu de l’article 137 de

la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.1).

Longueuil, arrondissement de Brossard,

ce 26 mai 2005.

Le programme d’assurance de

l’Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec est le seul

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Chantal Peltier

Secrétaire du comité de discipline

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8 Juillet 2005 | INFO-ACAIQ ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC


Avis de suspension de certificat

Cette mine approvisionnait la majorité

du marché mondial en vermiculite. On a

déterminé que la vermiculite provenant de

cette mine était susceptible de contenir de

l’amiante.

Les produits fabriqués à partir de la

vermiculite ou produits par la mine Libby

n’ont pas été grandement utilisés après le

milieu des années 80, et ils n’ont pas été

vendus sur le marché canadien

depuis plus de dix années.

Ce ne sont pas toutes les

vermiculites produites

avant 1990 qui contiennent

de l’amiante,

mais il est prudent, si

l’on ne peut prouver le

contraire, de considérer

que les produits contenant

de la vermiculite et qui ont été

fabriqués avant 1990 sont susceptibles

d’en contenir.

L’isolant de ma résidence représente-t-il

une menace?

Si l’isolant se trouve dans l’entretoit ou qu’il

est scellé derrière les panneaux de revêtement

ou, encore, sous les lames de parquets et s’il

n’est pas exposé à l’environnement intérieur,

il ne représente qu’un très faible risque pour

la santé, car il est peu probable que les fibres

d’amiante qu’il peut contenir se dispersent

dans l’air et pénètrent les surfaces habitables

de la maison.

Il est important d’éviter de déplacer

la vermiculite, car l’amiante représente

un très grand risque pour la santé lorsque

ses fibres sont présentes dans l’air que les

gens respirent. Si vous comptez effectuer

des transformations ou des rénovations

qui risquent de déplacer la vermiculite,

renseignez-vous auprès d’un professionnel

compétent en matière d’amiante.

Comment réduire le risque d’exposition?

La meilleure façon de réduire le risque d’exposition

à l’amiante est d’éviter de déplacer

la vermiculite d’une façon ou d’une autre. Si

elle est présente dans l’entretoit, derrière les

panneaux de revêtement ou sous les lames de

parquet, la vermiculite ne représente qu’un

risque très faible pour la santé

Quels sont les effets sur la santé liés à

l’exposition à l’amiante?

Les maladies liées à l’amiante sont habituellement

en relation avec une exposition

fréquente et prolongée à l’amiante. La période

nécessaire pour développer une maladie

à la suite d’une exposition à l’amiante est

habituellement plutôt longue, dépassant une

décennie.

L’exposition à l’amiante (par l’inhalation

dans les poumons de fibres d’amiante

présentes dans l’air) est rattachée au développement

du mésothéliome (une forme rare de

cancer), de l’amiantose (une maladie

grave, progressive et à long terme

des poumons) et du cancer du

poumon.

Divers facteurs déterminent

comment l’exposition à

l’amiante touche un

individu :

• la concentration de fibres

d’amiante dans l’air;

• la durée de l’exposition;

• la fréquence d’exposition de

l’individu;

• la taille des fibres d’amiante inhalées;

• le temps écoulé depuis la première exposition

à l’amiante.

Que puis-je faire pour me protéger et

protéger ma famille?

Si l’isolant n’est pas mis à nu dans la surface

habitable de votre maison et qu’il n’est pas

déplacé, il ne représente qu’une très faible

menace. L’important est de

ne pas le toucher ni de

le déplacer. Si vous

pensez qu’il y a de

la vermiculite dans

votre entretoit, vous

devez prendre les

mesures de précaution

suivantes :

• ne pas la toucher ni

la déplacer;

• interdisez aux enfants de

jouer dans l’entretoit;

• n’utilisez pas l’entretoit pour l’entreposage

si vous risquez de déplacer l’isolant en récupérant

des objets;

• si vous utilisez actuellement l’entretoit pour

l’entreposage et que cela vous préoccupe,

communiquez avec votre autorité sanitaire

locale afin d’obtenir des conseils sur ce

qu’il faut faire;

• si vous remarquez la présence de vermiculite

sur le plancher, communiquez avec votre

autorité sanitaire locale en vue d’obtenir

des conseils sur ce qu’il faut faire;

• si vous devez absolument aller dans

l’entretoit, assurez-vous de ne pas déplacer

l’isolant; ne demeurez pas dans l’entretoit

plus longtemps qu’il n’est absolument

nécessaire;

• si vous comptez effectuer des transformations

ou des rénovations qui risquent de

déplacer la vermiculite, renseignez-vous

d’abord auprès d’un professionnel compétent

en matière d’amiante;

• ne tentez jamais d’enlever l’isolant vousmême;

• assurez-vous que toute personne qui

effectue des travaux dans l’entretoit est au

courant de la présence possible d’amiante.

Si vous êtes inquiet pour votre santé en

raison d’une exposition possible à l’amiante,

parlez-en à votre médecin ou à votre fournisseur

de soins de santé primaires.

La vermiculite horticole est-elle

sécuritaire?

Selon les renseignements actuels, aucun élément

ne prouve que la vermiculite à des fins

horticoles présentement disponible (ex. : les

plantes de jardin) représente un risque pour

la santé si elle est utilisée selon les directives.

Le gouvernement du Canada interdira-t-il

la production et la vente d’amiante?

Tous les types d’amiante n’ont pas

les mêmes propriétés. Le seul type

d’amiante extrait aujourd’hui au

Canada est l’amiante chrysotile,

dont les propriétés sont très différentes

de celle de la trémolite, qui,

croit-on, est contenue dans l’isolant

Zonolite (R). Les produits fabriqués

avec des fibres chrysotiles, comme les

produits de ciment-chrysotile, ne comportent

aucun risque discernable pour la santé

humaine s’ils sont fabriqués et utilisés dans

des conditions contrôlées.

http//www.hc-sc.gc.ca/francais/isolant/faq.html

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

(dossier : 33-04-0723)

AVIS est donné par les présentes que M. Bruce

Lemieux, courtier immobilier agréé, exerçant ses

activités sous le nom de Inter-Finances Lemieux

(certificat n° C2702) dont l’établissement est situé

au 818, chemin Doherty, à L’Ange-Gardien, alors

qu’il était successivement agent immobilier agréé

à l’emploi de ou autorisé à agir pour les courtiers

Services immobiliers Royal LePage Ltée / Royal Le-

Page Real Estate Services Ltd., 9107-1142 QUÉBEC

inc., exerçant ses activités sous le nom de Royal

LePage Vallées de l’Outaouais, 3942414 CANADA

inc., exerçant ses activités sous le nom de Avantage

Immobilier et courtier immobilier agréé exerçant

ses activités sous le nom de Inter-Finances

Lemieux, a été trouvé coupable par le Comité de

discipline de l’Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec des infractions résumées

comme suit :

1 er chef : De novembre 2001 à février 2002, avoir

participé à des actes ou pratiques, en matière immobilière,

qui peuvent être illégaux ou porter préjudice

au public ou à la profession, notamment en

signant quatre formulaires comme témoin de la

signature d’une cliente alors que cette signature

n’était pas celle de la cliente, le tout contrairement

aux articles 1, 13 et 35 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ.

2 e chef : À Hull, les ou vers les 19 mai 2003 et 18

février 2004, ne pas avoir collaboré et avoir fait de

fausses déclarations lors d’une enquête tenue par

un syndic adjoint, notamment en affirmant avoir

assisté à la signature de quatre formulaires par

une cliente, le tout contrairement aux articles 54

et 55 des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

3 e chef : Entre février 2001 et mars 2002, avoir

posé des actes dérogatoires à l’honneur et à la

dignité de la profession, avoir participé à des actes

ou pratiques, en matière immobilière, qui peuvent

être illégaux ou porter préjudice au public ou

à la profession, ne pas avoir accordé un traitement

équitable aux parties à une transaction, avoir abusé

de la bonne foi d’autres membres et avoir usé

de procédés déloyaux envers ceux-ci, notamment

en participant à des pratiques frauduleuses dont la

finalité était la revente profitable d’immeubles non

encore acquis, soit par :

i) la sollicitation de visites auprès d’agents sans

leur révéler qu’il ne complétera pas et ne fera pas

signer de promesse d’achat aux visiteurs;

ii) la sollicitation de visites auprès d’agents sans

leur révéler que les propositions de transaction des

visiteurs ne seront pas destinées au vendeur contemporain

à leur visite, mais à un tiers;

iii) la tenue de visites d’immeubles par d’éventuels

acheteurs, sans leur révéler l’identité du vendeur

contemporain à leur visite ni le prix de vente demandé

par ce dernier;

iv) la dissimulation aux visiteurs qui lui expriment

le désir d’acquérir un immeuble, que l’intimé collaborera

à l’acquisition de cet immeuble par un

tiers;

v) le renvoi des visiteurs qui lui expriment le désir

d’acquérir un immeuble aux individus qui l’avaient

chargé de leur faire visiter cet immeuble, alors qu’il

savait que ces individus leur feraient signer des

promesses d’achat destinées à être acceptées par

un vendeur qui n’est pas le vendeur contemporain

à ces visites;

préalablement et à l’occasion de huit visites, le

tout contrairement aux articles 1, 13, 24, 35 et 43

des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

4 e chef : À Hull, le ou vers le 19 mai 2003, et à

Buckingham, le ou vers le 18 février 2004, ne pas

avoir collaboré et avoir fait de fausses déclarations

lors d’une enquête tenue par un syndic adjoint,

notamment quant à la présence de certaines

personnes lors des visites, le tout contrairement

aux articles 54 et 55 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ.

Le 13 janvier 2005, le Comité de discipline a imposé

à M. Bruce Lemieux une suspension de son

certificat pour une période de cinq ans sur le 1 er

chef, de dix ans sur le 2 e chef, de dix ans sur le 3 e

chef et de cinq ans sur le 4 e chef, à être purgé de

façon consécutive.

La décision du Comité de discipline étant exécutoire

à compter de la date de sa signification, le

certificat de courtier immobilier de M. Bruce

Lemieux est suspendu pour une période de 30

ans à compter du 25 janvier 2005.

Le présent avis est donné en vertu de l’article 137

de la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-

73.1).

Longueuil, arrondissement de Brossard,

le 22 février 2005

Diane Heppell

Secrétaire du comité de discipline

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC Juillet 2005 | INFO-ACAIQ 9


OFFRE D’EMPLOI

COORDONNATEUR/TRICE

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Le nouveau cadastre québécois,

une réalité !

Intitulé Le nouveau cadastre québécois, une réalité !, un récent feuillet de La Direction

générale de l’arpentage et du cadastre du ministère des Ressources naturelles,

de la Faune et des Parcs présente la planification des travaux de rénovation cadastrale

pour 2005 -2006. On y apprend notamment que les contrats attribués depuis le début

de la réforme, autorisée en mai 1992 et amorcée en septembre 1994, couvrent désormais

près de 63 % du territoire à rénover et que 45 % des 3,6 millions de lots que

compte le Québec sont maintenant rénovés. Ce document qui fait partie de la collection

« Un bon terrain d’entente » peut être consulté sur Internet à l’adresse suivante :

www.mrnfp.gouv.qc.ca/cadastre.

7 000 $

à la Fondation Jean Lapointe

AmeriSpec Des Laurentides

866-697-4477

AmeriSpec Laval, Rive Nord

450-975-7700

AmeriSpec Montréal (Est)

514-526-7707

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AmeriSpec Montréal (Ouest)

514-237-7700

AmeriSpec Montérégie

450-923-3430

AmeriSpec Sherbrooke / Estrie

819-580-0471/ 450-292-0470

C

’est sous la présidence d’honneur

de Robert Nadeau, président et

chef de la direction de l’Association

des courtiers et agents immobiliers du

Québec, que s’est tenu, en mars dernier

le Ski-don Jean Lapointe. L’événement

organisé avec la collaboration du Mont

Saint-Bruno, de la firme de courtage hypothécaire

Multi-Prêts et de l’ACAIQ

a permis d’amasser la somme de 7 000 $

au profit de la Fondation Jean Lapointe.

Rappelons que la Fondation a besoin

de ces fonds pour aider les jeunes et les

adultes qui souffrent de graves dépendances

à l’alcool, aux drogues et au jeu et que

l’ACAIQ s’est associée à cet organisme

pour lui apporter son soutien.

Photo : Zonart7

Avis de suspension de certificat

Avis de suspension de certificat

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

(dossier : 33-04-0745)

AVIS est donné par les présentes que M. Robert

Asselin, autrefois titulaire d’un certificat d’agent

immobilier affilié (C0815) et à l’emploi de/ou autorisé

à agir pour Groupe Sutton Synergie inc., courtier

immobilier agréé (C4029), dont l’établissement

est situé au 472, rue Notre-Dame, bureau

300, à Repentigny, a été trouvé coupable par le

Comité de discipline de l’Association des courtiers

et agents immobiliers du Québec de l’infraction résumée

comme suit :

1 er chef : Entre le 20 février 2002 et le 10 octobre

2002, alors que son certificat d’agent immobilier

affilié faisait l’objet d’une suspension, avoir

effectué des opérations de courtage visées à l’article

1 de la Loi sur le courtage immobilier pour et

au nom du courtier Groupe Sutton Synergie Inc. et

avoir pris le titre d’agent immobilier, notamment

relativement aux transactions concernant des immeubles,

le tout contrairement aux dispositions de

l’article 70 du Règlement de l’ACAIQ.

Le 1 er mars 2005, le comité de discipline a imposé

à M. Robert Asselin la suspension de son certificat

pour une période de deux ans à partir de toute

demande de reprise d’effet ou de délivrance de

certificat par M. Robert Asselin. La décision du

comité est exécutoire à compter du 22 avril 2005.

Le présent avis est donné en vertu de l’article 137

de la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-

73.1).

Longueuil, arrondissement de Brossard,

ce 22 avril 2005

Chantal Peltier

Secrétaire du comité de discipline

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

(dossier : 33-04-0732)

AVIS est donné par les présentes que M. Vincent

Trudel, agent immobilier affilié (C0087), alors

qu’il était à l’emploi de/ou autorisé à agir pour

Groupe Sutton Futur, courtier immobilier agréé

(C5835), dont l’établissement est situé au 3075,

chemin des Quatre-Bourgeois, bureau 430, à

Sainte-Foy, a fait l’objet d’une plainte devant le Comité

de discipline de l’Association des courtiers et

agents immobiliers du Québec lui reprochant l’infraction

résumée comme suit :

1 er chef : Antérieurement à la signature d’une promesse

d’achat du 21 décembre 2000 portant sur

un immeuble et indiquant comme acheteur une désignation

imparfaite d’une personne morale dont

il était actionnaire et administrateur, ne pas avoir

fait connaître sans délai et par écrit au contractant

pressenti sa qualité d’agent immobilier affilié selon

les modalités prévues aux articles 81 et suivants du

Règlement de l’Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec, le tout contrairement à

l’article 22 de la Loi sur le courtage immobilier.

Le 29 septembre 2004, le Comité de discipline a

imposé à M. Vincent Trudel une suspension de

son certificat pour une période de 30 jours devant

prendre effet lors d’une demande de reprise d’effet

ou de délivrance de certificat par l’intimé. La décision

du Comité de discipline est exécutoire à compter

du 8 novembre 2004.

Le présent avis est donné en vertu de l’article 137

de la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-

73.1).

Longueuil, arrondissement de Brossard,

ce 12 avril 2005

Chantal Peltier

Secrétaire du comité de discipline

10 Juillet 2005 | INFO-ACAIQ ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC


Conséquences du refus par le vendeur

d’une promesse conforme

Un vendeur qui refuse une promesse

conforme aux exigences du contrat

de courtage est tenu de payer la rétribution

de son courtier immobilier. C’est en

effet la conclusion à laquelle en est arrivée

la Cour d’appel du Québec dans l’affaire

Royal LePage Des Moulins c. Baril.

Obligation de payer le courtier

Dans cette cause, un couple conclut un

contrat de courtage avec un courtier

immobilier pour la vente de leur résidence.

Une première promesse d’achat, conditionnelle

au financement et à l’exécution

de certaines réparations mineures, leur est

présentée. Pour des raisons personnelles, la

vendeuse refuse désormais de vendre. Son

conjoint est pour sa part toujours intéressé

à vendre et après discussions avec les acheteurs,

ceux-ci font une nouvelle promesse

d’achat au prix demandé, sans conditions

et strictement conforme à toutes les exigences

du contrat de courtage. Le vendeur

accepte cette promesse d’achat, mais la

vendeuse la refuse et la transaction avorte.

Le courtier inscripteur poursuit alors les

vendeurs pour obtenir le paiement de la

rétribution prévue au contrat de courtage.

La Cour du Québec a rejeté l’action

du courtier. En l’absence d’obligation

d’accepter une promesse d’achat, même

conforme, un vendeur ne pourrait être fautif

à l’égard de son courtier en cas de refus

et lui devoir sa rétribution. S’appuyant

sur la clause 7.2 du formulaire obligatoire

Contrat de courtage exclusif – Vente d’un

immeuble principalement résidentiel, qui

prévoit que la rétribution est due au courtier

lorsque la vente n’a pas lieu parce que

« le vendeur y a volontairement fait

obstacle ou a autrement volontairement

empêché la libre exécution du contrat de

courtage », la Cour d’appel a renversé la

décision de la Cour du Québec et donné

raison au courtier.

Selon la Cour d’appel, le courtier a

parfaitement rempli ses obligations en

vertu du contrat de courtage en remettant

aux vendeurs une promesse d’achat sans

condition, en tous points conforme à leurs

exigences. C’est le refus de la vendeuse

d’accepter la promesse d’achat qui a privé

le courtier de sa rétribution et la responsabilité

de cette dernière est donc engagée

(celle du conjoint, qui n’est pas fautif dans

cette affaire, n’est pas retenue).

Le vendeur est-il tenu de vendre

son immeuble?

La Cour d’appel a profité de cette affaire

pour émettre l’opinion que lorsqu’une

promesse d’achat entièrement conforme au

contrat de courtage est faite, l’acheteur et

le vendeur sont liés et ce dernier est alors

tenu de vendre. Cette opinion se démarque

de ce qui était généralement accepté jusqu’ici

à l’effet qu’un contrat de courtage et

la mise en marché qui s’en suit constituent

une simple invitation faite

aux acheteurs potentiels à présenter

des promesses d’achat que le vendeur

est libre d’accepter ou non.

Ce nouveau point de vue soulève plusieurs

interrogations. Un vendeur peut-il

répondre à une promesse d’achat conforme

par une contre-proposition? Cette question

est particulièrement pertinente dans un

contexte de promesses d’achat multiples.

Le vendeur peut-il préférer une promesse

d’achat à un prix supérieur à celui inscrit

alors qu’il reçoit simultanément une

promesse au prix demandé et entièrement

conforme aux exigences du contrat de

courtage? Ces questions demeurent pour

l’instant sans réponse.

Il faut toutefois comprendre qu’il

s’agit ici d’une opinion accessoire à la question

qui devait être tranchée par la Cour

d’appel. Elle a été rendue sans véritable

analyse des mécanismes et des exigences

propres à la mise en vente d’un immeuble

par l’intermédiaire d’un courtier immobilier.

Malgré cela, il serait hasardeux

de ne pas en tenir compte. Aussi est-il

recommandé de conseiller à tout vendeur

qui voudrait refuser une promesse d’achat

sans condition et rencontrant toutes les

exigences du contrat de courtage, de s’en

remettre préalablement au conseil d’un

avocat ou d’un notaire.

Pour tenter de maintenir la possibilité

offerte au vendeur de refuser toute promesse

d’achat qui lui est faite, sous réserve

de rétribuer le courtier en cas de promesse

d’achat conforme, il est recommandé

d’ajouter à la clause 11.1 du contrat de

courtage obligatoire la mention suivante :

« Il est entendu que le présent contrat

ne vaut pas promesse ou offre de vendre et

qu’il vise à inviter de façon générale le public

à soumettre des promesses d’achat. »

Cette clause devra être complétée

par la mention suivante dans la fiche de

description détaillée :

« La présente ne constitue pas une

offre de vente, mais une invitation à soumettre

des promesses d’achat. »

Le questionnement soulevé ci-haut

concerne uniquement la possibilité pour

un vendeur de refuser une promesse

d’achat conforme et ne remet aucunement

en question le droit du courtier au paiement

de sa rétribution en pareil cas.

Cellulaire?

Oui.

Walkie-talkie?

Affirmatif.

L’outil indispensable au travail d’équipe en immobilier.

Si vous êtes déjà client de Bell Mobilité et que vous désirez profiter

de cette offre, composez le 1 800 667-0123. Pour une nouvelle

activation, contactez votre agent Bell Mobilité. Dans les deux cas,

n'oubliez pas de mentionner le 101893865.

Une nouvelle façon

de communiquer.

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC Juillet 2005 | INFO-ACAIQ 11


Les maisons

de culture du cannabis prolifèrent!

Le syndic de l’ACAIQ a enquêté sur les agissements d’agents immobiliers lors de transactions portant sur des maisons utilisées

pour la culture de la marijuana. Ces enquêtes, qui sont menées parallèlement à celles des corps policiers, ont récemment donné

lieu à des plaintes devant le comité de discipline. Le Bureau du syndic confi rme qu’il y a plusieurs cas.

Aux dires des autorités policières,

des centaines de maisons, dans

différentes municipalités, sont déjà

identifiées comme servant ou ayant servi

à la culture de la marijuana. Compte tenu

des dommages importants qui peuvent

être causés aux bâtiments par l’humidité,

les courtiers et agents immobiliers doivent

prendre des mesures particulières lors de la

mise en vente, de l’achat ou de la location

d’immeubles qui ont servi ou qui pourraient

servir à cette fin.

Le fait qu’une maison ait déjà servi

à la culture de marijuana constitue un

facteur défavorable qui doit faire l’objet

d’une divulgation s’il est connu. L’agent

immobilier doit donc recommander au

vendeur de l’indiquer dans le formulaire de

déclarations du vendeur et d’y ajouter toute

précision utile. À défaut et en cas de doute,

l’agent doit s’assurer que l’acheteur éventuel

en est informé avant de faire une promesse

d’achat. Il doit aussi lui recommander

de faire procéder à une inspection et des

analyses plus poussées. L’immeuble pourrait

être fortement endommagé et les assureurs

pourraient vouloir limiter leur couverture

ou même refuser de l’assurer.

Il n’est pas toujours de notoriété

publique qu’une maison a servi à la culture

de marijuana. Dans ce cas, quels sont les

indices sur lesquels le courtier immobilier

devrait porter attention s’il veut agir avec

diligence et éviter à ses clients des inconvénients

et des pertes financières importantes?

Il y a deux types d’indices : ceux afférents à

l’immeuble, qu’une inspection visuelle peut

révéler, et ceux reliés à certains aspects de la

transaction elle-même.

Indices reliés à l’immeuble

Selon les corps policiers, on peut trouver

plusieurs de ces maisons dans un quartier

ou sur une même rue, particulièrement dans

les secteurs récemment construits. L’inspection

visuelle de l’immeuble, effectuée par un

inspecteur reconnu, peut révéler un certain

nombre d’indices à l’effet que l’immeuble

peut avoir servi à la culture de marijuana.

Par contre, comme l’usage d’une maison

à cette fin ne dure pas très longtemps, les

dommages causés ne sont pas toujours

apparents et des travaux peuvent avoir été

effectués pour les réparer ou les masquer.

Quelques indices, comme la présence de

moisissures, suffisent néanmoins pour

suggérer une inspection ou des analyses plus

poussées. Voici les plus fréquents :

• maison remise en vente rapidement;

• maison très peu meublée;

• comptes d’électricité élevés ou ayant

connu une variation significative;

• compteur électrique trafiqué, par exemple

par le tronçonnage du mât électrique

avant le compteur;

• mât électrique neuf;

• signes d’un trop haut niveau d’humidité,

notamment dans l’entretoit (isolant

mouillé, ferme du toit noircie);

• formation de glace aux sorties de ventilation

et aux cheminées;

• présence de déshumidificateurs à des

endroits inhabituels et inappropriés;

• traces d’humidité dans la cheminée

du foyer;

• signes de corrosion sur les prises de

courant ou les interrupteurs, les bases

de poteau de métal, etc.;

• planchers spongieux;

• parfums camouflant l’odeur de

pourriture;

• papier peint décollé et peinture écaillée;

• plafonds et châssis de fenêtre fraîchement

peints;

• nécessité de mesurer le taux d’humidité

de l’air ambiant (avec un hygromètre à

bulle) ou dans les murs (avec hygromètre

à contact);

• odeur très forte et inhabituelle;

• spores de moisissure apparaissant sur

le mur nord ou dans des endroits sans

ventilation (la moisissure est causée par

la présence d’humidité, de chaleur et de

cellulose [bois, carton, peau]);

• taches de moisissure sur les murs; trous

colmatés d’environ un pied de diamètre

dans le plancher et le plafond des garderobes,

dans les murs de séparation du

sous-sol ou encore près du mât électrique;

• gonflement des murs de placoplâtre,

clous renfoncés au plafond.

Indices reliés à la transaction

Les indices reliés à l’immeuble servent

à identifier les maisons qui ont servi à la

culture de marijuana. Par contre, ceux reliés

à la transaction peuvent servir à identifier

un immeuble qui est destiné à la culture.

Comme le courtier et l’agent jouent un rôle

central dans toute transaction immobilière,

ils sont dans une position privilégiée pour

relever ces indices et conseiller à leur client

vendeur d’agir avec prudence. Voici les

indices les plus fréquents :

• la promesse d’achat prévoit une date très

éloignée pour la signature de l’acte de

vente, mais avec une occupation antérieure

des lieux. Au moment de la signature

de l’acte de vente, l’acheteur disparaît et le

locataire a quitté les lieux. Le vendeur se

retrouve avec un immeuble contaminé;

• l’achat ou la location se fait par un tiers

ou encore par un prête-nom;

• la maison de type plain-pied avec

garage attaché est achetée à des

fins d’investissement;

• l’acheteur habite à l’extérieur du pays

ou dans une autre province;

Assure...

Nous indemnisons les victimes d’une fraude, d’une opération

malhonnête ou d’un détournement de fonds ou d’autres biens qui,

en vertu de la Loi sur le courtage immobilier, doivent être déposés

dans un compte en fidéicommis.

Nous couvrons les actes commis dans le cadre de transactions réalisées

par l’intermédiaire d’un courtier ou d’un agent immobilier membre

de l’ACAIQ .

Nous indemnisons jusqu’à un montant maximal de 15 000 $ chaque

opération de courtage faisant l’objet d’une réclamation admissible.

Notez que le réclamant doit déposer sa demande dans l’année qui

suit la date à laquelle il a pris connaissance des faits justifiant sa

réclamation.

... et rassure

Demandez notre dépliant explicatif sur les protections offertes au

public et sur les avantages de faire affaire avec un courtier ou un

agent immobilier et distribuez-le à vos clients. Ils apprécieront cette

plus-value que vous leur offrez.

Nous mettons également à la disposition des courtiers et agents

immobiliers des livrets de reçus en fidéicommis.

N’hésitez pas à communiquer avec nous !

6300, rue Auteuil, bureau 300, Brossard (Québec) J4Z 3P2

Tél. : (450) 676-4800 ou 1 800 440-5110

Téléc. : (450) 676-7801

info@indemnisation.org | www.indemnisation.org

12 Juillet 2005 | INFO-ACAIQ ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC


• le versement en argent liquide peut être

important;

• un dépôt est fait en argent liquide ou par

l’entremise de l’agent collaborateur;

• les sources de financement sont

inhabituelles;

• l’engagement hypothécaire est sujet à

l’obtention des baux;

• l’acheteur ne négocie pas;

• l’acheteur ne fait pas examiner l’immeuble

par un inspecteur en bâtiment ou

ne se préoccupe pas des dimensions des

pièces ou des autres caractéristiques, si ce

n’est des installations électriques ou de la

superficie du garage et du sous-sol;

• l’acheteur a fait plusieurs transactions

récemment;

• la transaction est notariée séparément,

c’est-à-dire que les parties ne se rencontrent

pas.

Information générale

Les transactions immobilières concernant

des immeubles destinés ou ayant servi

à la culture de marijuana sont faites par

des réseaux fort bien organisés. Il peut

y en avoir plusieurs de même nature sur

un même territoire et pendant une assez

courte période de temps.

La culture de marijuana dans les résidences

est un problème national. Déjà en

2002, la Gendarmerie royale du Canada

chiffrait à 50 000 le nombre d’immeubles

servant à cette culture. Selon de récents

articles dans les journaux, ce nombre

aurait fortement augmenté.

Un prêteur peut

exiger que vous

preniez une assurance-vie avec lui pour vous

accorder un prêt hypothécaire, mais il n’est

pas tenu de le faire. Il peut tout simplement

vous donner le choix de la prendre avec son

institution ou avec tout autre fournisseur

que vous pourriez connaître.

Importance de l’assureur

Plusieurs personnes choisissent de ne pas

assurer l’hypothèque, mais la plupart des

acheteurs d’une propriété cherchent à réduire

au minimum les difficultés financières

pour leur famille en souscrivant une

assurance-vie sur l’hypothèque. En effet,

l’achat d’une maison représente une décision

financière importante et il est tout à fait

judicieux de s’assurer que cet investissement

est protégé de manière adéquate par un

régime d’assurance qui acquittera les versements

ou le solde du prêt s’il devait arriver

que le ou les propriétaires meurent avant le

remboursement de l’emprunt hypothécaire.

L’objectif est de ne pas laisser une dette

importante au conjoint survivant et aux

enfants et de leur permettre de conserver la

résidence et tous les avantages qui en découlent,

plutôt qu’être obligés de vendre.

Solutions de rechange

à la banque

Deux options se présentent à l’acheteur pour

assurer l’hypothèque grevant sa propriété.

La plupart des gens savent que leur institution

prêteuse offre la couverture

d’assurance-vie hypothécaire et s’en prévalent

sans se renseigner sur les solutions de

rechange disponibles sur le marché. Cette

Assurance-vie

ou assurance-hypothèque?

Source : Dale Parizeau L.M.

option est pratique puisqu’elle est souscrite

au même endroit que le prêt, à des tarifs

généralement bas, mais il existe également

l’assurance individuelle. Il est judicieux de

comparer les coûts et les avantages de toutes

les options offertes pour assurer un prêt

hypothécaire et ainsi obtenir la souplesse

que l’on désire.

Avantages et inconvénients

Voici quelques caractéristiques, avantages

et inconvénients de souscrire une assurance

individuelle auprès de votre fournisseur

d’assurance-vie plutôt qu’une assurance

hypothécaire par l’entremise d’une institution

prêteuse.

• Le type de protection disponible varie

selon que vous transigiez avec votre institution

prêteuse ou par l’entremise de votre

conseiller en sécurité financière. En effet,

ce dernier a accès à une vaste gamme de

produits pouvant répondre à vos besoins.

• Les primes des contrats individuels sont

garanties pour la durée du contrat que

vous choisissez. Avec les institutions prêteuses,

la tarification peut être modifiée,

même si ça se produit rarement.

• La désignation du bénéficiaire sur votre

police d’assurance est laissée à votre

entière discrétion, au lieu d’être automatiquement

l’institution prêteuse.

• Dans le cadre d’une planification financière

ou autrement, vos autres besoins

de protection peuvent être couverts

simultanément dans le contrat de votre

police d’assurance, tandis que seule votre

hypothèque est couverte avec l’institution

prêteuse.

• L’assuré est le seul qui puisse mettre un

terme à une assurance individuelle alors

qu’une institution prêteuse peut résilier

l’assurance qu’elle vous a offerte.

• Le renouvellement de la protection est

habituellement garanti dans les polices individuelles.

Cet avantage est extrêmement

important car, si votre santé s’est détériorée

et que vous n’êtes plus assurable,

vous pourrez toujours conserver votre

assurance-vie individuelle ou la transformer

même si votre hypothèque est

acquittée.

• Il est possible de transférer une assurance

individuelle même si vous refinancez ou

changez de prêteur. Votre protection reste

en vigueur.

• La durée de paiement des primes varie

en fonction du type de police individuelle

choisi. Avec le prêteur, la prime est

généralement payable pour la durée de

l’hypothèque.

• Les conseils personnalisés de votre conseiller

en sécurité financière vous aident à

déterminer le type et le montant de couverture

répondant le mieux à vos besoins.

Saviez-vous que... contrairement aux contrats

collectifs offerts par les institutions,

il n’y a pas de taxe de vente sur les primes de

contrats individuels? Pour de plus amples

informations, n’hésitez pas à communiquer

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1257, boul. Laird

Mont-Royal (Québec) H3P 2S9

Tél. : (514) 731-7575

Téléc. : (514) 731-8998

montroyal@remax-ducartier.qc.ca

Villeray

7170, boul. Saint-Laurent

Montréal (Québec) H2S 3E2

Tél. : (514) 278-7170

Téléc. : (514) 278-2109

villeray@remax-ducartier.qc.ca

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC Juillet 2005 | INFO-ACAIQ 13


Avis de suspension de certificat

C H R O N I Q U E D E S P R A T I Q U E S P R O F E S S I O N N E L L E S

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

(dossier : 33-04-0772)

AVIS est donné par les présentes que M. Raymond

Pelletier, agent immobilier agréé (C7393),

à l’emploi de ou autorisé à agir pour La Capitale

Centre, Coop courtier immobilier agréé (C3705),

dont l’établissement est situé au 1600, boul. Le

Corbusier, bureau 201, à Laval, a été trouvé coupable

par le Comité de discipline de l’Association

des courtiers et agents immobiliers du Québec des

infractions résumées comme suit :

1 er chef : À Laval, entre le ou vers le 8 mars et le

ou vers le 10 mars 2002, avoir participé à un acte

ou une pratique, en matière immobilière, qui peut

être illégal ou qui peut porter préjudice au public

ou à la profession et ne pas avoir accordé un traitement

équitable aux promettants-acheteurs, représentés

par un autre agent immobilier et parties

à une transaction visée à l’article 1 de la loi, relativement

à un immeuble, notamment :

a) en indiquant à la clause 11.1 d’un contrat de

courtage que « advenant la vente par les agents

inscripteurs, la rétribution sera alors de 2 % »,

sans indiquer que cette clause deviendrait inapplicable

dans le cas de la présentation simultanée de

plusieurs promesses d’achat; et

Départ de l’agent représentant le courtier

Quand le vendeur veut mettre fin

au contrat de courtage

Il arrive fréquemment que le vendeur

désire mettre fin au contrat de courtage

lorsque l’agent immobilier quitte le courtier

qu’il représente pour aller travailler

chez un autre. Cette situation se produit

quand le vendeur ne veut pas du nouvel

agent désigné pour remplacer celui qui

est parti.

Si le contrat de courtage est révocable,

le vendeur n’a qu’à envoyer au courtier un

avis écrit à cet effet. Le contrat sera alors

résilié à compter de la réception de cet

avis. Le Code civil prévoit que le courtier

pourrait dans ce cas exiger le paiement des

frais et dépenses encourus. Afin d’éviter

toute controverse à cet égard, il est

préférable pour le vendeur et le courtier

de s’entendre dès la signature du contrat

de courtage sur les frais et dépenses qui

devront être remboursés au courtier en

pareilles circonstances.

Si le contrat de courtage est irrévocable,

ni le vendeur ni le courtier ne peuvent

mettre fin au contrat avant sa date d’expiration

sans un accord réciproque, sauf si le

délai de trois jours permettant au vendeur

d’exercer son droit de dédit n’est pas

expiré. Après l’expiration de ce délai, si le

vendeur envoie quand même un avis pour

mettre fin au contrat, cet avis n’aura en

principe aucun effet juridique. Le contrat

de courtage obligatoire prévoit toutefois

que le courtier doit alors aviser par écrit

le vendeur s’il consent ou non à annuler

le contrat. En cas de refus du courtier, le

contrat demeurera en vigueur jusqu’à la

date d’expiration convenue entre les deux

parties lors de la signature.

b) en laissant le vendeur analyser les promesses

d’achat qui lui ont respectivement été soumises

par le promettant-acheteur, ainsi que par d’autres

promettants-acheteurs, sur la foi que la réduction

de la rétribution serait applicable, conformément

à l’article 11.1 d’un contrat de courtage, si la transaction

était conclue avec le promettant-acheteur

représenté par l’intimé;

le tout contrairement aux articles 13 et 24 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ.

2 e chef : À Laval, entre le ou vers le 8 mars et le

ou vers le 10 mars 2002, avoir abusé de la bonne

foi d’un autre membre, et avoir usé de procédés

déloyaux envers celui-ci, notamment, dans le

cadre d’une transaction immobilière relative à un

immeuble :

a) en indiquant à la clause 11.1 d’un contrat de

courtage que « advenant la vente par les agents

inscripteurs, la rétribution sera alors de 2 % »,

sans indiquer que cette clause deviendrait inapplicable

dans le cas de la présentation simultanée de

plusieurs promesses d’achat; et

b) en laissant le vendeur analyser les promesses

d’achat qui lui ont respectivement été soumises

par le promettant-acheteur, ainsi que par d’autres

promettants-acheteurs, sur la foi que la réduction

de la rétribution serait applicable, conformément à

l’article 11.1 du contrat de courtage, si la transaction

était conclue avec le promettant-acheteur représenté

par l’intimé;

le tout contrairement à l’article 43 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ.

3 e chef : À Laval, postérieurement au 10 mars

2002, avoir participé à un acte ou une pratique,

en matière immobilière, qui peut être illégal ou qui

peut porter préjudice au public ou à la profession,

notamment en préparant et faisant signer à un

vendeur, un document faussement daté du 9 mars

2002 et ayant pour but de modifi er la clause de diminution

de la rétribution prévue à un contrat de

courtage relativement à un immeuble, le tout contrairement

à l’article 13 des Règles de déontologie

de l’ACAIQ.

Le 29 avril 2005, le Comité de discipline a imposé à

M. Raymond Pelletier une suspension de son certifi

cat pour une période de 30 jours sur chacun des

chefs 1b), 2b), et 3, à être purgée concurremment.

La décision du Comité de discipline étant exécutoire

à compter du 9 mai 2005, le certifi cat d’agent

immobilier agréé de M. Raymond Pelletier

est suspendu à compter de cette date pour une

période de 30 jours.

Le présent avis est donné en vertu de l’article 137

de la Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-

73.1).

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Longueuil, arrondissement de Brossard,

ce 9 mai 2005

Chantal Peltier

Secrétaire du comité de discipline

1-866-SYNBAD6 • achatsconseils@synbad.com

14 Juillet 2005 | INFO-ACAIQ ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC


Comment reconnaître les activités

de blanchiment d’argent

Source : CANAFE

Tout professionnel du domaine de

l’immobilier se doit de connaître le

marché. Les clients comptent sur leurs

courtiers et leurs agents pour faciliter les

négociations et pour apporter leur expertise

à l’opération.

L’ensemble des connaissances professionnelles

d’un agent immobilier doit

comprendre la capacité de reconnaître

certains types de comportements criminels

pouvant se manifester lors de transactions

immobilières. Une connaissance de ces

types de fraude permet à l’agent de mieux

conseiller son client. Le fait de se familiariser

avec les mécanismes de blanchiment

d’argent peut également permettre

au courtier de respecter ses obligations

juridiques.

En vertu de la Loi sur le recyclage des

produits de la criminalité et le financement

des activités terroristes, adoptée en juillet

2000, les courtiers et les agents immobiliers

ont l’obligation juridique de déclarer

les opérations qu’ils soupçonnent être

reliées à des activités de blanchiment d’argent

lorsqu’ils travaillent à titre d’intermédiaire.

Ils peuvent également être tenus

de respecter d’autres obligations comme

la tenue de dossiers et la confirmation de

l’identité du client.

Signes avant-coureurs

Il existe un certain nombre de signes

qui peuvent entraîner des soupçons de

blanchiment d’argent dans le cadre d’une

opération immobilière :

• le client se présente pour la clôture d’une

opération immobilière avec une grande

quantité d’espèces;

• le client achète une propriété au nom

d’une autre personne, par exemple un

associé ou un membre de sa famille

(autre que son conjoint);

• le client ne veut pas signer son nom sur

un document qui établirait un lien entre

lui et la propriété, ou utilise des noms

différents sur les promesses d’achat, les

documents de clôture et les récépissés

de dépôt;

• le client explique mal le remplacement

en dernière minute du nom de

l’acheteur;

• le client négocie un achat à la valeur

marchande ou à une valeur supérieure

au prix demandé, mais inscrit une valeur

plus faible sur les documents en payant

la différence « au noir »;

• le client vend une propriété à un prix

inférieur à la valeur marchande et verse

un paiement additionnel « au noir »;

• le client verse l’acompte au moyen d’un

chèque signé par un tiers, autre que son

conjoint ou un membre de sa famille;

• le client verse un acompte important en

espèces et le solde est financé grâce à une

source de fonds inhabituelle ou par une

banque étrangère;

• le client achète des biens pour son usage

personnel sous couvert d’achats pour la

société, quand ce genre d’opération est

contraire aux pratiques d’affaires courantes

du client;

• le client paie d’avance un loyer ou le Une fois l’opération déclarée à

montant du bail avec des quantités importantes

d’espèces.

l’entité face à son client? Cela dépend du

CANAFE, quelles sont les obligations de

Lorsque vous croyez avoir décelé une secteur d’activité. En vertu de la Loi sur le

opération douteuse, il est important de recyclage des produits de la criminalité et le

tenir compte de nombreux facteurs. Si financement des activités terroristes, l’entité

l’opération comprend plus d’un de ces déclarante n’est pas tenue d’annuler ou de

indicateurs, elle peut susciter des doutes et refuser une opération, même si celle-ci a

doit faire l’objet d’une déclaration au fait l’objet d’une déclaration ou est en voie

Centre d’analyse des opérations et déclarations

financières du Canada (CANAFE). entreprises, les mesures à respecter dans le

de l’être. Toutefois, pour de nombreuses

cadre d’opérations inappropriées ou douteuses

ou de clients pouvant faire l’objet de

soupçons sont prévues dans leurs propres

politiques, normes et processus internes.

CANAFE a préparé un ensemble de

lignes directrices afin d’aider les personnes

et les entreprises à détecter les opérations

douteuses. Ces lignes directrices expliquent

également les étapes nécessaires à la

présentation de déclarations d’opérations

douteuses. On y trouve des détails sur les

délais, sur la façon de faire parvenir les

déclarations et sur l’information à

y inclure.

Présentation d’une déclaration

d’opération douteuse

Quelles sont les étapes nécessaires pour déclarer

une opération douteuse? Si une entité

déclarante soupçonne qu’une opération

est reliée à des activités de blanchiment

d’argent ou de financement d’activités

terroristes, elle doit présenter à CANAFE

une déclaration d’opération douteuse dans

les trente jours. Dans certains cas, les

soupçons ne peuvent être détectés immédiatement.

La période de trente jours ne

commence alors que lorsque les indicateurs

sont détectés.

Un exemplaire de la déclaration ainsi

que des directives quant au genre d’information

à y inclure se trouvent sur le site

Web de CANAFE. La déclaration peut

également être envoyée par Internet.

On peut trouver ces lignes directrices sur le site Web

(www.fintrac.gc.ca) du Centre d’analyse des opérations

et déclarations financières du Canada. On

peut également obtenir des documents imprimés en

communiquant avec le Centre au numéro sans frais,

1-866-346-8722.

ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC Juillet 2005 | INFO-ACAIQ 15


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