à compter du 18 avril - oaciq

oaciq.com

à compter du 18 avril - oaciq

La revue des professionnels du courtage immobilier

Pyrite

Bien connaître son territoire

Faire faire l’analyse par un

laboratoire reconnu

Volume 7 • numéro 1 • mars 2000

Assemblée générale annuelle

• Avis de convocation

• Résolutions

• Ateliers de formation

À l’intérieur

Rapport annuel 1999

Poste-publications

N° de la convention : 1454137

ACAIQ • 6300, rue Auteuil, bureau 300, Brossard (Québec) J4Z 3P2


Visite libre

http://www.acaiq.com


Éditeur

Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec

Membres

du conseil d’administration

Président élu

François Léger

Administrateurs élus

Robert Aubin

Serge Brousseau, vice-président

Raymond Desbiens

David Farber

Pierre Lafond

Pierre Paradis

Daniel Pelchat

Paul Robert, trésorier

Administrateurs nommés par le gouvernement

Jean Mathieu

Madeleine Plamondon

Directeur général

Robert Nadeau

Secrétaire

Claude Barsalou

Rédaction

Directeur des communications

Claude Lafrenière

Réviseur

Véronique Parret

Rédacteur – coordonnateur

Patrick Martinet

Conception graphique

Michel St-Pierre

Richard Lavigne

Impression

Gerry Finn Graphiques

Publicité

Véronique Parret

(450) 676-4800

Sommaire

Assemblée générale

4 Avis de convocation

13 Rapport annuel 1999

37 Résolutions proposées par des membres

de l’Association

43 Résolutions : Règles de régie interne

Éditorial

7 Changez d’ère… à Hull

Coup d’œil sur l’ACAIQ

9 Pyrite

• Mise au point sur les zones à risque

• Faire faire l’analyse par un laboratoire reconnu

Revue d’information destinée aux membres de

l’Association des courtiers et agents immobiliers

du Québec. La reproduction des articles, photos ou

illustrations est autorisée en autant que soit indiquée

la source. La rédaction se réserve le droit de modifier

les articles qui lui sont soumis.

Discipline

56 Jugements en bref

ACAIQ – 6300, rue Auteuil, bureau 300

Brossard (Québec) J4Z 3P2

Téléphone : (450) 462-9800 ou 1 800 440-7170

Télécopieur : (450) 676-7801

info@acaiq.com

Poste-publications

Nº de la convention : 1454137

Dépôt légal :

Bibliothèque nationale du Québec

Bibliothèque nationale du Canada

ISSN 1198-8541

English version

The English version of the ACAIQ Magazine is being published separately and mailed

to members having requested to receive their correspondance in English.

ACAIQ magazine | mars 2000 3


À TOUS LES MEMBRES AYANT DROIT DE VOTE DE L’ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

Avis de convocation

Assemblée générale extraordinaire 2000

Le mercredi 19 avril 2000, à 13 h 30, au Palais des congrès de Hull – Salles Gatineau et Papineau

200, Promenade du Portage, à Hull

Inscription : Foyer


Ordre du jour

1. Ouverture de la réunion et constatation du quorum

2. Modification des Règles de régie interne n o 1 de l’Association des courtiers et agents

immobiliers du Québec et des Règles de régie interne n o 2 de l’Association des courtiers

et agents immobiliers du Québec par l’adoption des Règles de régie interne n o 7 de

l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

(voir le texte de la résolution en annexe, page 43 à 55)

3. Levée de l’assemblée

Claude Barsalou

Secrétaire

Note : En vertu de l’article 3.5.3 des Règles de régie interne de l’ACAIQ, tout membre doit démontrer, en se présentant à

l’assemblée, qu’il est membre en règle de l’Association. Le membre doit produire son certificat, sous peine de se voir refuser l’accès

à l’assemblée. Dans l’éventualité où le membre n’a pas son certificat en main, l’Association acceptera les pièces suivantes pour

l’identifier au moment de l’inscription, soit son permis de conduire ou sa carte d’assurance maladie.

Activités de l’ACAIQ

Palais des congrès de Hull

18 et 19 avril 2000

4 ACAIQ magazine | mars 2000


À TOUS LES MEMBRES AYANT DROIT DE VOTE DE L’ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

Avis de convocation

Assemblée générale annuelle 2000

Le mercredi 19 avril 2000, à 14 h, au Palais des congrès de Hull – Salles Gatineau et Papineau

200, Promenade du Portage, à Hull

Inscription : Foyer


Ordre du jour

1. Ouverture de la réunion et constatation du quorum

2. Adoption des procès-verbaux

2.1. Assemblée générale annuelle du 22 avril 1999

2.2. Assemblée générale extraordinaire du 9 novembre 1999

3. Questions relevant du procès-verbal du 22 avril 1999

3.1. Cotisation annuelle au Fonds d’indemnisation du courtage immobilier

4. Présentation du rapport annuel

4.1. Rapport du président du conseil, M. François Léger

4.2. Rapport du directeur général, M e Robert Nadeau

4.3. Rapport du syndic, M. François Pigeon

4.4. Rapport du président du comité d’inspection professionnelle, M. Raymond Desbiens

4.5. Rapport du président du comité de discipline, M e André Desgagné

4.6. Rapport du trésorier du conseil, M. Paul Robert

4.7. Rapport des vérificateurs, Samson, Bélair, Deloitte & Touche

5. Nomination des vérificateurs pour l’exercice financier 2000

6. Cinq résolutions proposées par les membres au 31 décembre 1999 en vertu

de l’article 3.6 des Règles de régie interne de l’ACAIQ (voir annexes, page 37 à 41)

7. Questions diverses

8. Levée de l’assemblée

Claude Barsalou

Secrétaire

Note : En vertu de l’article 3.5.3 des Règles de régie interne de l’ACAIQ, tout membre doit démontrer, en se présentant à

l’assemblée, qu’il est membre en règle de l’Association. Le membre doit produire son certificat, sous peine de se voir refuser l’accès

à l’assemblée. Dans l’éventualité où le membre n’a pas son certificat en main, l’Association acceptera les pièces suivantes pour

l’identifier au moment de l’inscription, soit son permis de conduire ou sa carte d’assurance maladie.

ACAIQ magazine | mars 2000 5


Publicité

Dale-Parizeau LM

6 ACAIQ magazine | mars 2000


Éditorial

par

François Léger, ing.

Agent immobilier agréé

Président du conseil d’administration

Changez d’ère…

… à Hull

Nous ne sommes plus qu’à quelques semaines de notre assemblée générale annuelle,

laquelle sera jumelée d’une série de sept ateliers de formation dont certains sont axés

vers les nouvelles technologies « pour changer d’ère », alors que d’autres ciblent

directement la pratique du courtage immobilier. Si ce n’est pas déjà fait, consultez le

programme de l’événement en pages 10, 11 et 12. Ne tardez pas à vous inscrire.

Suivra, à la clôture des ateliers, une assemblée générale extraordinaire pour soumettre aux

membres des modifications aux Règles de régie interne de l’Association. Ces changements, qui

sont publiés de la page 43 à 55, touchent notamment aux rôles des administrateurs et du

directeur général de l’Association. Vous trouverez, en pages 4 et 5, les avis de convocation

pour cette assemblée ainsi que pour l’assemblée annuelle, qui sera tenue aussitôt après.

Je vous invite à prendre connaissance du rapport annuel avant la tenue de l’assemblée.

Comme le veut l’usage, ce rapport contient les exposés du président du conseil, du directeur

général, du syndic, des présidents du comité de discipline, du comité de l’inspection professionnelle

et du comité des finances, en plus de celui de nos vérificateurs externes.

C’est donc un rendez-vous, les 18 et 19 avril prochains, à Hull. Nous comptons sur

votre présence.

ACAIQ magazine | mars 2000 7


NOUVELLE TARIFICATION

et nouvelles options

CELLULAIRE ET SCP NUMÉRIQUE

Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

FORFAIT CORPORATIF

ANALOGIQUE OU SCP NUMÉRIQUE

23,00$ FRAIS MENSUELS

AUCUNS FRAIS D ’ACTIVATION

200 MINUTES GRATUITES PAR MOIS

Référence: LACAI 15

Obtenez 200 minutes

de jours et les soirs et fins

de semaine illimités pour

20¢ LA MINUTE ADDITIONNELLE, EN TOUT TEMPS

3,75$ CENTRE DE MESSAGES (OPTION EN SUS)

OPTIONS (ajout au forfait corporatif, ci-haut)

250 MINUTES, en tout temps, POUR 25$/MOIS

500 MINUTES, en tout temps, POUR 50$/MOIS

1000 MINUTES, en tout temps, POUR 100$/MOIS

2000 MINUTES, en tout temps, POUR 200$/MOIS

250 MINUTES, en période hors pointe, POUR 10$/MOIS

SOIRÉES ILLIMITÉES POUR 10$/MOIS (lundi au vendredi de 20 h à 7 h)

FACTURATION

À LA

SECONDE POUR

SCP NUMÉRIQUE SEULEMENT

FINS DE SEMAINE ILLIMITÉES POUR 10$/MOIS (vendredi 20 h au lundi 7 h)

1 ÈRE MINUTE ENTRANTE GRATUITE POUR 10$/MOIS

(MAXIMUM 500 APPELS) SCP NUMÉRIQUE SEULEMENT

FORFAIT CORPORATIF (analogique)

OU OPTEZ POUR:

26,21$ frais mensuels

30 minutes gratuites par mois de jours

soirs et fins de semaine illimités (hors pointe)

25¢ la minute additionnelle de jours

25% de rabais sur plusieurs options

Promotion spéciale: Pour toute nouvelle activation, obtenez 60 $ ou 70 $ (selon le modèle choisi) en remise postale

à l ’achat d ’un téléphone cellulaire en promotion. Promotion en vigueur jusqu ’au 30 avril 2000.

Note: Pour les abonnés actuels, ayant le forfait analogique à 26,21 $ par mois, aucun changement ne sera fait à votre forfait

sans votre autorisation. Pour plus d ’information ou modification à votre forfait actuel, composez le (514) 420-7777 ou le

1 800 465-2355. Pour une nouvelle activation, visitez ou contactez votre agent autorisé Bell Mobilité.

Coût d ’achat de l ’appareil en sus. Termes et conditions disponibles en magasin. La période hors-pointe en semaine est de 20 h à 7 h et du vendredi

20 h au lundi 7 h. Inclus avec les forfaits analogique et SCP numérique: facturation détaillée, conférence à trois, mise en attente, renvoi automatique.

Rabais de 43% sur les interurbains au Canada. Disponible sur les territoires de Bell Mobilité seulement.

8 ACAIQ magazine | mars 2000


Coup d’oeil sur l’ACAIQ

Pyrite :

mise au point sur les

zones à risque

par

Jean-François Savoie, avocat

Service des affaires juridiques

L’Association des courtiers et agents immobiliers du

Québec (ACAIQ) rappelle à tous ses membres

l’importance de bien connaître le territoire dans

lequel ils pratiquent afin d’être en mesure d’informer

adéquatement acheteurs et vendeurs des cas de gonflement

des remblais causé par la pyrite qui ont été signalés. Il est

du devoir des courtiers et des agents immobiliers de se tenir

informés de l’évolution du phénomène.

Bien que la majorité des propriétés affectées par des

problèmes liés à la pyrite soient situées sur la Rive-sud de

Montréal, des cas ont été signalés ailleurs sur l’île de Montréal,

à Laval et sur la Rive-nord, d’après les informations

disponibles auprès des organismes qui suivent le dossier de

la pyrite. Ce phénomène ne se limite donc pas aux municipalités

initialement identifiées.

Afin de connaître les secteurs touchés par la pyrite, les

courtiers et agents immobiliers doivent se référer aux

organismes qui suivent de près l’évolution de ce dossier.

On peut notamment s’adresser à l’Association des consommateurs

pour la qualité dans la construction (ACQC) au

(514) 384-2013 ou consulter son site Internet (http://

www.consommateur.qc.ca/acqc) qui contient une liste périodiquement

mise à jour de municipalités où un certain

nombre de cas de pyrite ont été signalés (cette liste n’est pas

exhaustive et d’autres cas peuvent se retrouver dans des villes

qui n’y figurent pas).

Les courtiers et les agents immobiliers peuvent également

communiquer directement avec les municipalités dans

lesquelles ils œuvrent. Celles-ci devraient être en mesure de

leur donner l’information sur la situation qui prévaut dans

leur territoire et de leur indiquer si un comité de victimes y

a été formé (la liste des comités de victimes est disponible

auprès de l’ACQC).

Faire faire l’analyse par

un laboratoire reconnu

L’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ)

rappelle à ses membres l’importance de faire affaire avec des

laboratoires reconnus lorsqu’une analyse, visant à déterminer si

un bâtiment est affecté par un problème de gonflement des remblais

causé par la pyrite, est requise dans le cadre d’une transaction

immobilière.

Au cours de l’été 1999, le Comité technique québécois d’étude des

problèmes de gonflement associés à la pyrite a adopté et rendu

public une méthodologie établissant les mesures qui doivent être

respectées lors du relevé visuel des désordres affectant une propriété,

de l’échantillonnage et de l’analyse des remblais (méthodologie

CTQ M-200). Bien que d’application volontaire, cette méthodologie

est actuellement la seule reconnue par les autorités

compétentes en la matière. De plus, le Comité technique a dressé

une liste des laboratoires aptes à réaliser l’échantillonnage et

l’analyse en laboratoire des remblais.

Selon la méthodologie CTQ M-200, le client peut confier l’expertise

globale directement à un laboratoire reconnu ou encore à un

professionnel du bâtiment qui se chargera du relevé visuel, commandera

l’analyse auprès d’un laboratoire reconnu et tirera les

conclusions d’ensemble.

L’ACAIQ recommande donc aux courtiers et aux agents immobiliers

de conseiller à leurs clients de s’assurer que l’échantillonnage

et l’analyse des remblais sont effectués par un laboratoire reconnu.

À cet effet, il est suggéré de remettre au client une liste à jour de

ces laboratoires à partir de laquelle il pourra faire son choix. On

peut se la procurer en communiquant avec l’Association des

consommateurs pour la qualité dans la construction (ACQC) au

(514) 384-2013 ou dans son site Internet

(http://www.consommateur.qc.ca/acqc).

En aucun cas un courtier ou un agent immobilier ne doit conseiller

à ses clients de faire affaire avec un laboratoire non reconnu.

ACAIQ magazine | mars 2000 9


MC

COMMANDITAIRES :

18 AVRIL

Dès midi

Palais des congrès de Hull – 200, Promenade du Portage

INSCRIPTION

14 h à 15 h MOTS DE BIENVENUE

SALLES GATINEAU ET PAPINEAU

M. Jacques Noël, président de la Chambre immobilière de l’Outaouais et

M. François Léger, président de l’ACAIQ

Inforoute et tendances en matière de consommation

M. Michel Rosciszewski, directeur, direction de l’autoroute de

l’information, Conseil du trésor

15 h à 15 h 30 PAUSE (Foyer des exposants)

15 h 30 à 16 h 30 ou ou ou

SALLE CHAPLEAU SALLE DES BANQUETS SALLE PONTIAC SALLE LA LIÈVRE

ATELIER 1

ATELIER 2

ATELIER 3

ATELIER 4 IN ENGLISH

LES ADRESSES

INCONTOURNABLES

INTERNET À VOTRE

SERVICE

L’INSPECTION EN

BÂTIMENT

WHY, WHEN AND HOW

TO DISCLOSE

DANS LE WEB

Animateur : M e Denis Joanis,

directeur général, Chambre

immobilière de l’Outaouais

1) acaiq.com : une adresse

hors du commun

M. Claude Lafrenière, directeur

des communications, ACAIQ

2) Le rôle d’évaluation

foncière : l’exemple de la

communauté urbaine de

l’Outaouais

M. André Scantland, directeur,

services informatiques, ville

d’Aylmer

Animateur : M. Michel

Champagne, syndic adjoint,

ACAIQ

Votre courrier électronique

et votre site Web : pour une

gestion et un service à la

clientèle efficaces

M. David Gagnon, agent

immobilier agréé, Re/Max

Carrefour Duplessis D.G.

M. Stéphane Lafrenaye, CA,

agent immobilier agréé,

Groupe Sutton - Élite inc.

M. Luc Bédard, agent

immobilier affilié, Re/Max

Direct inc.

Animateur : M. Robert Aubin,

membre du conseil d’administration

de l’ACAIQ

1) L’inspecteur en bâtiment

sous enquête

M. Pierre Loiseau, conseiller à

la formation, ACAIQ

2) L’encadrement des

activités de l’inspecteur

en bâtiment

M. Germain Fréchette, ing.,

président de l’Association des

inspecteurs en bâtiment du

Québec

3) Bien conseiller et

informer votre client en

matière d’inspection

M. François Pigeon, syndic de

l’ACAIQ

Moderator: Mr. Keith Collins,

first Chairman of the Board

of the ACAIQ

Mr. Jocelyn Gagné, Certification

and Professional Inspection,

ACAIQ

16 h 30 à 17 h 30 REPRISE DES ATELIERS 1, 2 et 3

17 h 30 à 19 h COCKTAIL

Cet événement est organisé

en collaboration avec

PRIX DE PRÉSENCE

Real Estate

10

abonnements d’un an

au logiciel

Valet

1.0

immobilier

à gagner !


Les 18 et 19 avril 2000 au Palais des congrès de Hull

Activités de formation et assemblée générale annuellede l’ACAIQ

19 AVRIL Palais des congrès de Hull – 200, Promenade du Portage

Dès 7 h

INSCRIPTION

CONFÉRENCIERS :

8 h 30 à 9 h 30 ou ou ou

SALLE CHAPLEAU SALLE DES BANQUETS SALLE PONTIAC SALLE LA LIÈVRE

ATELIER 5

LES CONFLITS D’INTÉRÊTS

EN MATIÈRE D’ENTENTES

DE RÉTRIBUTION

Animateur : M. Raymond

Desbiens, membre du conseil

d’administration de l’ACAIQ

1) Le point de vue du

consommateur

M e Louise Rozon, présidente,

Option consommateurs

2) Comment, quand et

pourquoi divulguer

M. Jocelyn Gagné, directeur de

la certification et de l’inspection

professionnelle de l’ACAIQ

ATELIER 6

JURISPRUDENCE RÉCENTE

À CONNAÎTRE

Animateur : M e Denis Joanis,

directeur général, Chambre

immobilière de l’Outaouais

1) Le droit à la rétribution

du courtier

M e Françoise Roy, étude

Crochetière Pétrin

2) L’obligation de vérification,

d’information et de

conseil

M e Claude Barsalou, directeur

des affaires juridiques et de la

formation, ACAIQ

ATELIER 7

LES SERVITUDES

DE BELL CANADA ET

D’HYDRO-QUÉBEC –

COMMENT ÉVITER D’ÊTRE

DANS LEUR ASSIETTE

Animateur : M e Mario Patry,

notaire, Gagné, Isabel, Patry

et Laflamme

1) Les servitudes de

Bell Canada

M. Claude Labelle, Chef,

Méthodes et soutien, CDS

Droits de passage et ententes,

Bell Canada

2) Les servitudes

d’Hydro-Québec

M me Lise Lebrun, évaluatrice

et courtier immobilier agréé,

Hydro-Québec

3) Ce que l’agent doit

prendre comme précautions

M me Suzanne Robillard,

syndique adjointe, ACAIQ

ATELIER 8 IN ENGLISH

COUNTER-PROPOSAL AND

AMENDMENTS AND

NOTICE OF FULFILMENT

OF CONDITIONS

Moderator: Mr. Keith Collins,

first Chairman of the Board

of the ACAIQ

Mr. John L. Ferko, Chartered

Real Estate Agent, Royal

LePage

Claude Barsalou Pierre Beauchamps Luc Bédard

John L. Ferko Nicole Fontaine Germain Fréchette

Jocelyn Gagné David Gagnon Claude Labelle

Stéphane Lafrenaye Claude Lafrenière Lise Lebrun

9 h 30 à 10 h 30 REPRISE DES ATELIERS 5, 6 et 7

10 h 30 à 11 h PAUSE (Foyer des exposants)

Éric Léger François Léger Pierre Loiseau

11 h à 12 h PANEL : LES DÉFIS DU XXI e SIÈCLE (vendeur ou conseiller)

SALLES GATINEAU ET PAPINEAU

Animateur : M. Hubert Sacy, vice-président planification et développement,

Communications Bleu Blanc Rouge

M me Nicole Fontaine, présidente, Office de la protection du

consommateur

M. Marc-André Nadon, directeur général, CAA Habitation

M. Pierre Beauchamp, chef de la direction, Association canadienne de

l’immeuble

M. Éric Léger, courtier immobilier affilié, Groupe Sutton Laurentides É.L.

Marc-André Nadon J. Noël Mario Patry

François Pigeon Suzanne Robillard Michel Rosciszewski

12 h à 13 h 30 LUNCH – Lancement de Valet immobilier

13 h 30 ASSEMBLÉES GÉNÉRALES

SALLES GATINEAU ET PAPINEAU

1) Assemblée générale extraordinaire

(modification des règles de régie interne)

2) Assemblée générale annuelle

Louise Rozon

André Scantland


Formulaire d’inscription Activités de formation de l’ACAIQ – les 18 et 19 avril 2000 à Hull

1. Écrire en lettres moulées. Pour inscrire plus d’une

personne, faites une copie de ce formulaire.

Nº DE CERTIFICAT

NOM ET PRÉNOM

2. Frais d’inscription

Activités de formation des 18 et 19 avril

(incluant les conférences, exposants, 2 pauses-santé,

un cocktail beer garden le 18 et le lunch du 19 avril).

Il n’y a pas de frais pour les assemblées générales.

Jusqu’au Après le

7 avril 7 avril

65 $ 75 $

FIRME DE COURTAGE OU ENTREPRISE

ADRESSE

VILLE

CODE POSTAL

Nº DE TÉLÉPHONE

Nº DE TÉLÉCOPIEUR

COURRIEL

3. Paiement

Montant :

Chèque inclus (courtier seulement)

Chèque payable à « ACAIQ » ou

« Association des courtiers et agents immobiliers du Québec »

Chèque personnel visé inclus

Visa

Nº DE CARTE DE CRÉDIT

Mastercard

4 FAÇONS DE S’INSCRIRE

1. Par fax (450) 676-7801

2. Par téléphone (450) 462-9800, poste 395

ou 1 800 440-7170

3. Via le site Web de l’ACAIQ www.acaiq.com

4. Par la poste ACAIQ

6300, avenue Auteuil

Bureau 300

Brossard (Québec)

J4Z 3P2

Information (450) 462-9800

ou 1 800 440-7170

DATE D’EXPIRATION

SIGNATURE

DATE

Confirmation : l’Association vous transmettra par télécopieur une

confirmation d’inscription. Conservez cette confirmation et ayez-là

avec vous les 18 et 19 avril 2000.

Politique d’annulation : les frais d’inscription ne sont pas

remboursables mais peuvent s’appliquer à l’inscription d’une autre

personne. Les demandes de transfert doivent être faites par écrit et

reçues par l’Association avant le 14 avril 2000.

HÉBERGEMENT

Autre hôtel

(L’Association n’y a pas fait de réservations.)

Hôtel Plaza La Chaudière

2, rue Montcalm, Hull (Québec) J8X 4B4

(819) 778-3880

1 800 567-1962

Le Ramada Plaza Hôtel

L’Association a réservé un bloc de chambres pour le

mardi 18 avril, au Ramada Plaza Hôtel qui est adjacent

au Palais des congrès. Le tarif est de 95 $.

Pour réserver, contactez directement l’hôtel :

(819) 778-6111

1 800 567-9607

www.ramada-hotel-ottawa.com

35, rue Laurier, Hull (Québec) J8X 4E9

QUÉBEC

HÔTEL-DE-VILLE

PROMENADE DU PORTAGE

RUE LAURIER

PONT DES CHAUDIÈRES

BOUL. MAISONNEUVE

RUE LAURIER

Hôtel Ramada

Palais des congrès

de Hull

PONT DU PORTAGE

PONT McDONALD-CARTIER

PONT ALEXANDRA

WELLINGTON

Rivière des Outaouais

ONTARIO


Rapport annuel

1999


Monsieur Jean-Pierre Charbonneau

Président de l’Assemblée nationale

Gouvernement du Québec

Québec

Monsieur le Président,

J’ai l’honneur de vous soumettre le rapport annuel

de l’Association des courtiers et agents immobiliers

du Québec pour l’exercice financier terminé

le 31 décembre 1999.

Veuillez agréer, Monsieur le Président,

l’expression de mes sentiments respectueux.

Bernard Landry

Vice-Premier Ministre

Ministre d’État, de l’Économie et des Finances

Monsieur Bernard Landry

Vice-Premier Ministre,

Ministre d’État, de l’Économie et des Finances

Gouvernement du Québec

Québec

Monsieur le Vice-Premier Ministre,

Permettez-moi de vous présenter le rapport annuel

de l’Association des courtiers et agents immobiliers

du Québec pour l’exercice financier terminé

le 31 décembre 1999.

Veuillez agréer, Monsieur le Vice-Premier Ministre,

l’expression de mes salutations distinguées.

Jean-Guy Turcotte

Inspecteur général

Monsieur Jean-Guy Turcotte

Inspecteur général des institutions financières

Gouvernement du Québec

Québec

Monsieur l’Inspecteur général,

C’est avec plaisir que nous vous soumettons

le rapport annuel de l’Association des courtiers

et agents immobiliers du Québec, pour l’exercice

financier terminé le 31 décembre 1999.

Veuillez agréer, Monsieur l’Inspecteur général,

l’expression de mes sentiments les meilleurs.

François Léger, ing.

Agent immobilier agréé

Président du conseil d’administration

Table des matières

Membres du conseil d’administration

À LA FIN DE L’EXERCICE 1999

Président 15

Président élu

François Léger

Directeur général 17

Syndic 23

Comité de discipline 25

Comité d’inspection

professionnelle 28

Trésorier 30

Administrateurs élus

Robert Aubin

Serge Brousseau (vice-président)

Raymond Desbiens

David Farber

Pierre Lafond

Pierre Paradis

Daniel Pelchat

Paul Robert (trésorier)

Ouest du Québec

Montréal

Est du Québec

Montréal

Montréal

Québec

Centre du Québec

Montréal

Vérificateurs 31

Administrateurs nommés par le gouvernement

Jean Mathieu

Madeleine Plamondon

Secrétaire nommé par le conseil

Claude Barsalou

14 Rapport annuel 1999


Rapport du président

François Léger, ing.

Agent immobilier agréé

Voici le rapport annuel de

l’Association des courtiers et

agents immobiliers du Québec

pour l’année 1999. Il fait état

notamment des actes que nous

avions à poser dans le cadre des

objectifs de notre planification

stratégique. Les échéanciers ont

été respectés et je vous invite à

prendre connaissance du

rapport du directeur général

pour tous les détails à ce sujet.

Vous trouverez aussi dans le

rapport d’activités de

l’Association, celui du syndic,

du comité de discipline, du

comité d’inspection professionnelle,

du trésorier et des

vérificateurs. Pour ma part, je

vais aborder un objectif majeur

de notre planification

stratégique, et une préoccupation

constante du conseil :

l’efficacité. Celle de notre

organisme, et aussi celle de la

profession.

La planification stratégique

dont on parle tant depuis deux

ans a été motivée par ce souci

d’efficacité. Divers changements

en témoignent

d’ailleurs. Cela se perçoit aussi

bien en conseil d’administration

qu’au niveau des

employés. Des modifications à

l’organigramme reflètent nos

préoccupations d’avenir, tout

comme le choix des nouveaux

locaux de l’Association.

Un objectif majeur :

l’efficacité

Il en coûte cher d’être un

agent immobilier. C’est le

commentaire le plus répandu

que j’entend, même de ceux

qui entament une seconde

carrière et qui sont financièrement

plus à l’aise. L’ACAIQ

n’est pas la seule en cause.

Tout le monde va dans la

poche de l’agent, que ce soit

pour le droit de pratique ou

pour être membre d’associations

professionnelles ou de

gens d’affaires.

Mon souhait serait évidemment

d’annoncer aux membres

que l’on baisse les cotisations,

mais il faut être réaliste. Nos

exigences et nos besoins, à la

fois de l’Association et de la

profession, dépassent

largement nos moyens. Nous

n’avons pas suffisamment de

réserves et nous avons de

grands défis à relever qui

coûteront cher. Cela dit, ce

sont les critères de formation

qu’il faut hausser et non les

droits de pratique. Votre

argent doit être administré

avec un maximum d’efficacité

pour dégager les surplus

nécessaires au développement

de nos projets. C’est ce à quoi

nous nous attachons.

À cet égard, l’année 1999 a été

encourageante. Nous avons pu

maintenir l’équilibre

budgétaire malgré les coûts de

notre campagne publicitaire.

Une gestion rigoureuse

explique cette situation. Le

choix de nos nouveaux locaux,

à Brossard, illustre également

cette préoccupation. Le loyer y

sera nettement plus abordable

qu’au centre-ville de Montréal

et, détail d’importance, le

stationnement y est gratuit.

Cette relocalisation témoigne

bien de nos préoccupations et

du fait que nous n’investissons

pas dans la brique et le

mortier, mais dans les services

aux consommateurs et à nos

membres.

Notre plus grand

défi : la formation

Les projets auxquels je faisais

allusion sont étroitement liés à

notre succès. Mondialisation

des marchés et technologies de

pointe peuvent être des

menaces ou, au contraire, des

opportunités. Cela dépend

essentiellement de la volonté

des membres de la profession à

s’adapter. Il faut domestiquer

les nouveaux outils informatiques

et accepter le fait que

l’ordinateur est aussi

indissociable du travail d’un

agent que son téléphone.

Présentement, seuls 25 % des

courtiers et des agents

immobiliers sont branchés à

Internet. Par ailleurs, aucun

cours sur l’utilisation d’un

ordinateur ne fait partie du

programme de formation en

courtage immobilier. Nous

avons individuellement et

collectivement du chemin à

faire… et des mentalités à

changer.

Pensons aux agents qui

s’excusent presque de réclamer

une commission ou qui

acceptent de travailler à rabais.

Ceux-là, et ils sont plus

nombreux qu’on ne le pense,

devront se convaincre de

l’importance du rôle qu’ils ont

à jouer. Un rôle en mutation,

qui n’est plus seulement celui

d’un distributeur d’informations

ou d’un contrôleur

d’inventaire, mais celui d’un

conseiller : aux négociations, à

la rédaction de contrats, à

l’évaluation, etc. L’agent

immobilier a trop souvent de la

difficulté à faire valoir ses

services, à justifier le pourcentage

de sa commission pour

vendre ce qui est, la plupart du

temps, le bien le plus précieux

de son client. Il est urgent

d’ajouter au programme de

formation, un volet sur les

communications, incluant les

techniques de vente.

Une fois que nous serons

convaincus de la valeur de notre

service, il faudra ensuite en

convaincre le consommateur

québécois. D’où la nécessité

d’accumuler des surplus pour

pouvoir commercialiser cette

Rapport annuel 1999 15


éalité ; se refaire une image

qui continue à nous faire

défaut. En Colombie-

Britannique, il est presque

impensable de faire une

transaction immobilière sans

intermédiaire. Ce serait

comme de se défendre dans un

procès important, sans avocat.

Dire qu’au Québec, entre

30 % et 40 % du marché du

courtage immobilier nous

échappent.

Comme association, notre

rôle est aussi de s’assurer que

l’intermédiaire immobilier

fournit aux consommateurs

des services « professionnels ».

Pour y arriver pleinement, il

faut rehausser le niveau de

compétence. Cela s’inscrit très

bien dans notre mission.

Spontanément, le consommateur

s’attend à ce qu’on lui

garantisse compétence,

professionnalisme et que la

valeur ajoutée de notre service

soit clairement établie.

En définitive, la vitalité de

notre profession dépendra de

notre capacité à mettre en

place rapidement des

programmes de formation

adaptés aux conditions du

marché et aux attentes de nos

membres qui sont réelles.

C’est le défi de l’heure, que

les intervenants du courtage

immobilier doivent relever en

mettant leurs ressources en

commun. En 1999, nous

avons offert quelques cours en

partenariat avec des organismes

de la profession, et je

me plais à croire que cela

marquait le début d’une

collaboration qui s’amplifiera

rapidement.

Le conseil

d’administration

Le mandat d’une partie des

membres du conseil d’administration

venait à échéance en

mars dernier. Il y avait deux

postes d’administrateur à

combler dans la région de

Montréal, un dans la région

Ouest et un dans la région Est.

Pour trois de ces postes, seuls

les administrateurs sortants

ont posé leur candidature. Il

s’agit de Serge Brousseau

(Montréal), Robert Aubin

(Ouest) et Raymond Desbiens

(Est), tous réélus par

acclamation. À la présidence

de l’Association, j’ai moimême

été le seul candidat et,

de ce fait, réélu. Pierre Lafond

a été désigné par le conseil au

poste vacant de la région de

Montréal, en remplacement de

Nicholas Stephens qui a dû

démissionner. Le conseil a

aussi désigné Daniel Pelchat

comme administrateur, à la

suite de la démission d’Yvon

Cousineau, du Centre du

Québec. Paul Robert lui a

succédé à titre de trésorier, et

c’est Serge Brousseau qui a été

nommé vice-président du

conseil à la suite du départ de

Nicholas Stephens.

À l’instar de ce qui se passe

dans d’autres organismes, nous

avons nous aussi été confrontés,

cette année, à une pénurie

de candidats aux élections des

administrateurs. Quatre des

cinq postes à combler l’ont été

par les administrateurs

sortants et le cinquième est

resté vacant un certain temps,

faute de candidat. Cette

situation est très préoccupante

car le conseil n’est pas un club

privé. Certes, nous travaillons

fort, mais dans un esprit

démocratique et nous visons à

limiter la durée de nos

réunions à une période

n’excédant pas quatre heures.

Leur fréquence même est

appelée à diminuer, ce qui est

un bon indice de la confiance

qui règne entre le conseil et la

direction générale. Je crois que

ce sont autant d’éléments

susceptibles d’attirer la relève.

Je crois aussi qu’en mettant sur

pied différents programmes de

formation en collaboration

avec des partenaires,

l’Association rayonnera

davantage et se rapprochera de

ses membres. Cela pourrait

faire la différence.

Le conseil s’est réuni à 14

reprises, pour 11 assemblées

régulières et 3 assemblées

spéciales. Les différents

comités ont tenu pour leur

part 47 rencontres.

Comme l’indique le tableau

ci-contre, un comité sur le

mandat des administrateurs de

l’Association s’est réuni à

quatre reprises durant l’année

pour évaluer chacun de nos

rôles. L’objectif recherché, tel

que nous l’avions défini lors de

notre planification stratégique,

était de préciser la nature de

nos mandats respectifs, c’est-àdire

ceux des administrateurs,

du trésorier, du vice-président

et du président, mais

également des comités, du

conseil dans son ensemble et

du directeur général. Cet

exercice a été fait dans le

dessein d’améliorer l’efficacité

de nos structures administratives

en corrigeant, par

exemple, certains chevauchements

et dédoublements

d’emploi. Nous proposerons à

la prochaine assemblée

générale extraordinaire les

modifications à nos Règles de

régie interne qui feront écho à

ces améliorations.

Comités - 1999

Réunions

Comité élargi des finances* : ....................................................................... 2

Comité sur le choix d’un administrateur*

(remplacement de Nicholas Stephens) : ................................................ 3

Comité sur le contrat de courtage – achat* : .................................... 3

Comité sur le choix d’un administrateur

(remplacement d’Yvon Cousineau) : ......................................................... 3

Comité sur le mandat des administrateurs : ....................................... 4

Comité des ressources humaines : ............................................................. 6

Comité des locaux : ............................................................................................. 7

Comité des finances : ......................................................................................... 5

Comité de formation : ........................................................................................ 4

Comité d’inspection professionnelle : ..................................................... 2

Comité d’éthique : ................................................................................................ 8

* DISSOUT

En conclusion

Permettez-moi d’abord de

remercier mes collègues du

conseil. Nous formons une

équipe productive que j’ai

grand plaisir à côtoyer. Plus

que jamais cette année, nous

avons pu compter sur la

collaboration de plusieurs

comités qui sont, en quelque

sorte, les éclaireurs du conseil.

Ces comités sont formés de

membres que je veux aussi

remercier de leur bienveillante

implication.

Je veux enfin témoigner, au

nom des membres du conseil,

de notre appréciation à tout le

personnel de l’Association. Les

résultats parlent d’eux-mêmes.

En 1999, les défis étaient de

taille et ils ont été relevés.

Mais on les doit aussi, pour

une large part, au directeur

général qu’il me fait plaisir de

féliciter pour la qualité de sa

gestion et sa remarquable

compréhension des attentes

du conseil.

François Léger

Président du conseil

d’administration

16 Rapport annuel 1999


Rapport du

directeur général

Robert Nadeau, avocat

Directeur général

Vous trouverez dans ce

rapport un résumé des

activités courantes de

l’Association en 1999 et,

particulièrement, de celles qui

étaient prévues à notre plan

stratégique. Cette année, une

part importante de notre

tâche a servi à consolider nos

méthodes de travail à la suite

des changements intervenus

l’an dernier à la direction

générale et à notre organigramme.

Nous avons aussi

consacré beaucoup de temps

au dossier du déménagement

de l’Association. Dans

l’ensemble, je suis convaincu

que les bases que nous avons

jetées durant ce mandat

supporteront bientôt un

organisme dynamique et

avant-gardiste dont nous

serons tous fiers.

CERTIFICATION

Pour la quatrième année

consécutive, le nombre des

membres de l’Association n’a

pas cessé de croître, passant

cette fois de 10 030, au

1 er janvier 1999, à 10 249 en

janvier dernier. Je vous invite

à consulter les tableaux qui

suivent pour tout savoir de

leur répartition, que ce soit

par catégorie de certificats,

sexe, âge ou région. Un

nouveau tableau fait aussi état

de la répartition des courtiers

par bannière et du nombre de

leurs agents. Vous constaterez

enfin, au tableau des examens

obligatoires, que les candidats

à la profession dépassent

encore le cap du millier, bien

qu’un peu moins nombreux

par rapport à l’an dernier. Par

contre, le pourcentage de

réussite à ces examens (90 %)

et la note moyenne (78 %)

sont inchangés.

PLANIFICATION

STRATÉGIQUE

Élaborée en 1998, la

planification stratégique de

l’ACAIQ s’articule autour de

trois objectifs principaux :

l’efficacité organisationnelle, la

formation et l’identité de la

profession. Trois années ont

été prévues pour les réaliser,

par le biais d’objectifs

spécifiques dont les échéances

varient. Tous ceux qui étaient

fixés pour l’année 1999 ont été

atteints. Voici un bref compte

rendu de la situation par

objectif pour cette première

année d’implantation.

Efficacité

organisationnelle

Au chapitre de l’efficacité

organisationnelle, notre

premier objectif était de voir à

« établir des relations

harmonieuses avec le

gouvernement afin que

l’Association soit reconnue

comme référence incontournable

et source de conseil en

matière de législation et de

réglementation du marché

immobilier au Québec ». Bien

sûr, cela commandera de

notre part un effort continu,

année après année.

Relations

gouvernementales

Nous avons rencontré la

majorité des principaux

intervenants qui sont appelés

à toucher l’un ou l’autre des

dossiers se rapportant au

courtage immobilier et leur

avons notamment présenté

notre organisme, son origine,

son fonctionnement, son rôle,

ses actions et ses objectifs.

Nous avons donc établi ou

renoué des contacts avec :

les attachés politiques du

ministre des Finances et

responsable, à ce titre, du

courtage immobilier au

Québec ; les représentants du

bureau de l’Inspecteur général

des institutions financières du

Québec à qui nous avons

présenté notre plan stratégique,

lequel a été reçu

favorablement d’ailleurs ; le

président de la Commission

des finances publiques qui sera

chargée de réviser la Loi sur le

courtage immobilier ; le

président et la vice-présidente

de l’Office des professions

auprès duquel, rappelons-le,

l’Association a déposé une

demande d’adhésion ; les

président et vice-président de

la Commission des institutions

qui a, entre autres, un mandat

de surveillance de l’Office des

professions ; le chef de

l’Opposition officielle, son

directeur de cabinet, son

attachée politique, ainsi que

ses critiques en matière,

d’économie et de finance, et

des ordres professionnels ;

différentes instances du

ministère du Tourisme au

sujet, particulièrement, des

nouvelles règles en matière de

location de lieux de villégiature

et de leur appariement avec la

Loi sur le courtage immobilier ;

le directeur de l’autoroute de

l’information et son adjointe,

dans le cadre de la préparation

d’une loi, appelée temporairement

Code de la sécurité

inforoutière, qui validera la

Rapport annuel 1999 17


façon dont le consentement

d’une personne à un

document pourra être donné

dans un contexte de haute

technologie. Cela pourrait

permettre, entre autres, de

consentir à un contrat de

courtage ou à une promesse

d’achat, voire de renouveler

son certificat par courrier

électronique.

Restructuration

et politiques

L’efficacité organisationnelle

visée implique des interventions

au niveau de la structure

et des politiques de l’Association.

Les voici :

Structure

organisationnelle

« Adopter une structure

organisationnelle axée sur la

vision de l’ACAIQ, refaire la

description des tâches, revoir

la politique de rémunération,

identifier les objectifs pour

l’évaluation du rendement et

adapter les Règles de régie

interne », telles étaient les

activités prévues en cours de

mandat en matière de

structure organisationnelle.

Tout cela a été complété

durant l’exercice ou est sur le

point de l’être.

Un nouveau système

d’évaluation continue du

rendement sera en place au

début du prochain exercice.

Comme on le sait, l’organigramme

de l’Association a

aussi été modifié, ce qui a

provoqué quelques départs et

embauches. Mentionnons

l’arrivée de M. Pierre Loiseau,

conseiller en formation et de

M. Neyl Soumeillant, syndic

adjoint. Le service des affaires

juridiques, tout particulièrement,

a vu ses postes redéfinis

à la suite de la création du

nouveau centre de renseignements

qui sera en fonction en

2000. Nous en reparlerons

plus loin.

Définition des rôles

Le rôle des administrateurs de

l’Association (président,

vice-président, trésorier,

directeur général, etc.) et des

comités (finances et ressources

humaines) a également fait

l’objet d’une révision par un

comité ad hoc. Ses travaux

devraient être terminés à

temps pour que les nouvelles

définitions soient soumises à

l’assemblée générale, en avril

2000, dans le cadre d’une

proposition de modifications

aux Règles de régie interne.

Relations avec les

intervenants

Parmi les objectifs spécifiques

à atteindre, nous avions aussi

à « établir à court terme des

canaux de communication

permanents, assidus et

mutuellement respectueux

avec la Fédération des

chambres immobilières du

Québec et les chambres

immobilières, en plus

d’élaborer le type de relations

à privilégier avec l’Association

canadienne de l’immeuble et

les autres organismes ».

Mentionnons à ce propos que

nos relations avec la direction

générale de la Chambre

immobilière du Grand

Montréal sont excellentes et,

qu’au surplus, nous avons

offert, en partenariat avec le

Collège de la chambre, des

sessions de formation qui sont

appelées à se multiplier. Nos

relations sont aussi excellentes

avec les directeurs généraux

des autres chambres

TABLEAU I

RÉPARTITION DES MEMBRES DE L’ACAIQ

Par catégorie de certificat

1 ER JANVIER 1 ER JANVIER 1 ER JANVIER

2000 1999 1998

Agent agréé 2 028 2 028 2 022

Agent affilié 6 671 6 370 6 077

Courtier agréé 1 468 1 495 1 490

Courtier affilié 82 80 90

Courtier et agent restreints 0 57 40

Total 10 249 10 030 9 719

Répartition par sexe et âge moyen

Hommes (âge moyen : 51 ans / 1999 vs 49 ans / 1998) 5 540 5 476 5 275

Femmes (âge moyen : 46 ans / 1999 vs 49 ans / 1998) 3 723 3 619 3 468

Total 9 263 9 095 8 743

Par région Courtiers Agents Total

Région de Montréal

Montréal (06) 508 2 964 3 472

Laval (13) 83 929 1 012

Montérégie (16) 270 1 611 1 881

Sous-total 861 5 504 6 365

Région de Québec

Québec (03) 182 817 999

Chaudière-Appalaches (12) 40 172 212

Sous-total 222 989 1 211

Région Est

Bas Saint-Laurent (01) 21 129 150

Saguenay – Lac Saint-Jean (02) 24 88 112

Côte-Nord (09) 7 49 56

Nord du Québec (10) 1 3 4

Gaspésie – Îles-de-la-Madeleine (11) 6 13 19

Sous-total 59 445 341

Région Centre

Mauricie – Bois-Francs (04) 50 335 385

Estrie (05) 72 346 418

Lanaudière (14) 55 351 406

Sous-total 177 1 032 1 209

Région Ouest

Outaouais (07) 53 254 307

Abitibi-Témiscamingue (08) 14 67 81

Laurentides (15) 82 653 735

Sous-total 149 974 1 133

Total 1 468 8 781 10 249

Par bannière (100 agents et plus)

Courtiers

Agents

à leur emploi

Total de

membres

Indépendants 1 127 2 909 4 036

Century 21 12 395 407

Groupe Sutton 34 1 334 1 368

La Capitale 54 719 773

Re/Max 162 1 978 2 140

Royal LePage 32 1 126 1 158

Trans-Action 47 320 367

Total 1 468 8 781 10 249

18 Rapport annuel 1999


TABLEAU II

GESTION DES CERTIFICATS

1999 1998

Courtiers Agents Courtiers Agents

Délivrances 134 1 760 170 1 761

Reclassifications

courtier agréé ➝ agent agréé (21) 21 (19) 19

agent agréé ➝ courtier agréé 19 (19) 18 (18)

Reprises d’effet 1 1 268 17 1 621

Total 133 3 030 186 3 383

Suspensions 23 1 965 17 2 106

Expirations 125 1 419 101 1 448

Annulations 17 76 3 12

Abandons 28 6 55 5

Total 193 3 466 176 3 571

Autres transactions

Reclassifications

agent affilié ➝ agent agréé 0 53 0 39

Renouvellements 1 506 8 526 1 496 8 225

Total 1 506 8 579 1 496 8 264

immobilières, particulièrement

celles de Québec et de

l’Outaouais. Leur collaboration

à l’organisation des

assemblées générales 1999 et

2000 a d’ailleurs été précieuse.

Soulignons aussi celle de la

Fédération des chambres

immobilières du Québec à

l’occasion de notre assemblée

générale de novembre dernier,

ainsi qu’au dossier de la

révision de la Loi autour

duquel un certain consensus

semble vouloir se dégager.

Bureau du syndic

Le bureau du syndic avait

aussi, selon le plan stratégique

de l’Association, des objectifs

spécifiques à rencontrer en

1999. Je laisse le syndic en

rendre compte dans son

propre rapport, en page 23,

mais il convient de signaler

que tous ses objectifs ont été

atteints, notamment la mise

en place d’un processus

temporaire de révision des

demandes d’enquête.

Plan directeur de

l’informatique

Un autre objectif était de

« produire un plan directeur

de l’informatique et d’en

assurer sa mise en œuvre ».

Celui-ci est maintenant établi

et il permettra de renouveler

graduellement, au cours des

prochaines années, notre parc

informatique et nos serveurs.

Vigie technologique et

développement Internet

Finalement, les derniers

objectifs de l’année en matière

d’efficacité organisationnelle

étaient la « mise en place

d’une vigie technologique

(…) et le développement de

services dans Internet ». Une

vigie technologique est

assurée à mi-temps par un

préposé du service de la

certification. Essentiellement,

son rôle est de dépister les

irrégularités dans les sites

traitant de courtage

immobilier.

Pour ce qui est du développement

de services par Internet,

signalons entre autres la mise

en ligne du nouveau Registre

des membres qui affiche

instantanément tous

changements apportés aux

dossiers d’un membre. Autres

nouveautés, la mise en ligne

des décisions disciplinaires.

Formation

Le second objectif majeur de

la planification stratégique en

est un de formation dont le

premier pan était la « mise en

œuvre d’un programme de

dépistage et d’information ».

Divulgation et conflits

d’intérêts

Ce programme vise à faire

respecter la Loi en matière de

divulgation et de conflits

d’intérêts. Toute une stratégie

a été élaborée à cet effet pour

que les professionnels du

courtage immobilier, le public

et les étudiants au certificat

d’agent soient sensibilisés à ce

sujet. Des articles ont été

écrits et diffusés par l’ACAIQ

et le service de l’inspection

professionnelle a déjà prévu,

dans son prochain programme

d’inspection,

s’informer systématiquement

auprès des courtiers et des

agents du paiement possible

d’une rétribution pour toute

référence à un prêteur

hypothécaire. L’accent est déjà

mis sur ce problème dans les

rapports d’inspection

individuels et lors de la

rencontre de groupe qui suit

généralement l’inspection

d’un établissement. Les cas de

non-divulgation sont dirigés

vers le bureau du syndic, qui

fait enquête. Le syndic a

orienté ses conférences

régionales sur ce thème. Par

ailleurs, les institutions

financières seront, au cours de

la prochaine année, sensibilisées

à ce problème.

TABLEAU III

EXAMENS OBLIGATOIRES

Candidats

Réussites Échecs % de réussite Note moyenne

1999 1998 1999 1998 1999 1998 1999 1998 1999 1998

Agents affiliés 1 154 1 300 1 035 1 136 119 163 90 % 87 % 78 % 78 %

Courtiers et agents agréés 111 113 73 66 38 46 56 % 58 % 70 % 69 %

Courtiers et agents restreints 3 21 3 21 0 0 100 % 100 % 80 % 82 %

Total 1 268 1 424 1 111 1 223 157 209 82 % 85 % 76 % 77 %

Rapport annuel 1999 19


Formation continue

Pour ce qui est de la

formation continue, l’objectif

était de « définir les problématiques

en matière de

formation, établir un plan

d’intervention et faire les

recommandations pour sa

mise en œuvre ». Ce plan a

été déposé au conseil

d’administration et sera

vraisemblablement adopté en

mars 2000. Il faut souligner le

développement, au cours de la

dernière année, d’un certain

nombre d’activités de

formation continue, soit

celles données dans le cadre

de nos assemblées générales et

plusieurs autres organisées en

collaboration avec les

chambres immobilières.

Surveillance des

compétences

Quant à l’objectif de

permettre au service de

l’inspection de contrôler les

compétences professionnelles

des membres, il faudra, pour

ce faire, obtenir des changements

à la Loi. Le mémoire

que déposera l’Association

devant le gouvernement dans

le cadre de la révision de la

Loi sur le courtage immobilier,

réclamera les pouvoirs à

cette fin.

Identité de la

profession

L’identité de la profession est

le dernier des trois grands

objectifs de notre planification

stratégique. S’inscrivent à

la fois sous ce thème nos

communications auprès du

public et auprès de nos

membres, notre futur centre

de renseignements de même

que la révision de la Loi et des

règlements.

Communications auprès

du public et des

membres

En cours de mandat, nous

avions à « établir un

diagnostic précis de la

situation de nos communications

auprès du public,

élaborer les correctifs

nécessaires et voir à leur mise

en œuvre ». Il nous fallait

aussi « compléter l’analyse de

la situation des communications

auprès de nos membres

et produire un plan de

communication pour y

remédier ». Nous en avons

donc produit un qui vise à

améliorer nos échanges avec le

public et les membres, ainsi

qu’à souligner la valeur

ajoutée du syndic et de la

profession. Malheureusement,

une partie des projets

recommandés, surtout de

nature publicitaire, ne sera

pas développée dans

l’immédiat, faute d’argent.

Cependant, l’Association a

accentué ses relations de

presse en cours de mandat et

un inventaire des articles et

des reportages publiés ou

diffusés fait état de résultats

concluants. S’il avait fallu

acheter l’espace et le temps

d’antenne que nous avons

occupés dans les médias entre

janvier 1997 et septembre

1999, cela nous aurait coûté

près de 90 000 $. Mais il

ressort surtout qu’entre juin

1998 et septembre 1999

seulement, notre présence

nous aurait coûté quelque

64 000 $. Deux conclusions

s’imposent : non seulement

avons-nous su exploiter plus

efficacement les médias, mais

ceux-ci font également de

plus en plus appel à notre

expertise.

Centre de

renseignements

Le centre de renseignements

est l’une des solutions

retenues pour améliorer nos

communications auprès du

public et des membres. Il

nous fallait, en 1999,

« compléter une étude sur

l’efficacité et la performance

d’un tel centre et proposer

une solution innovatrice ».

L’étude nous a permis de

constater que plusieurs

organismes qui dispensent de

l’information, notamment

Communication Québec, se

dotent de banques de données

et se tournent de plus en plus

vers Internet. Elle a également

fait ressortir que l’Association

devait se doter de politiques

plus précises en matière de

transmission d’information,

de façon à uniformiser

davantage les réponses

fournies.

Un centre de renseignements

remplacera donc sous peu le

service d’information

juridique et le service

d’information de la certification.

Désormais, ce sont des

préposés non-juristes qui

répondront aux demandes

d’information à l’aide,

notamment, des renseignements

disponibles dans le site

de l’Association (acaiq.com).

Les avocats qui transmettaient

jusqu’ici ces informations,

s’impliqueront davantage en

formation, notamment en

matière de rédaction de

contrats et de formulaires.

Révision de la Loi

et des règlements

Le dossier de la révision de la

Loi et des règlements évolue

lentement mais sûrement. Il

ne reste plus maintenant au

conseil d’administration qu’à

adopter la version finale du

mémoire qui sera déposé

devant le gouvernement. Ce

document fait le constat de la

situation de la profession et

propose des solutions

d’avenir.

20 Rapport annuel 1999


Dans cette deuxième partie du rapport,

nous laisserons de côté la planification

stratégique pour faire état d’événements

ou de sujets qui ont particulièrement

retenu notre attention.

Campagne de

sensibilisation

On se rappellera de la

campagne de sensibilisation

menée par l’Association pour

se faire mieux connaître du

public et pour promouvoir

l’importance de transiger par

l’intermédiaire d’un courtier

immobilier.

Compte

tenu du budget relativement

limité (400 000 $) dont nous

disposions, nous avons

privilégié l’emploi des

quotidiens et des hebdos, ce

qui nous a permis de couvrir

l’ensemble du territoire.

La campagne a donné des

résultats intéressants. Un

sondage SOM effectué peu

après nous indique qu’un

Québécois sur deux (52 %)

dit savoir qu’il existe au

Québec un organisme

protégeant les droits des

acheteurs et des vendeurs

lorsqu’ils transigent par

l’intermédiaire d’un courtier

immobilier. Autres données

significatives, plus de 10 %

des personnes qui ont

l’intention de vendre ou

d’acheter une maison d’ici un

an citent spontanément

l’ACAIQ, et 87,9 % des gens

qui connaissent notre

organisme en ont une opinion

favorable.

L’augmentation significative

du volume de demandes

d’enquête au bureau du

syndic peut aussi être perçue

comme un indice d’efficacité

de cette campagne de

sensibilisation.

La pyrite

Le phénomène de la pyrite

a été, en 1999, le fer de lance

de nos relations médias

comme l’avait été, l’année

précédente, la publication de

nos guides du vendeur et de

l’acheteur. En effet, dès le

début de l’année, les

difficultés rencontrées par les

consommateurs et les

courtiers immobiliers en

raison de la pyrite ont exigé

de l’Association qu’elle émette

des directives à ses membres

et qu’elle les rende public.

Celles-ci, fondées sur les

règles de l’art du courtage

immobilier, rappelaient

l’obligation du courtier et de

l’agent immobiliers de bien

informer ses clients, vendeurs

et acheteurs d’immeubles

situés dans les secteurs

touchés, de l’existence du

problème et des actions à

prendre dans le cadre d’une

transaction immobilière.

Nous avons également

participé à des séances

publiques d’information et

nous nous sommes adressé

par le fait même à des

centaines de consommateurs.

Activités de

formation

Deux activités-pilote de

formation ont été tenues en

collaboration avec la

Chambre immobilière du

Grand Montréal. L’une d’elles

portait sur la rédaction de

contrats et de formulaires.

Plusieurs sessions semblables

seront offertes l’an prochain,

en collaboration avec cet

organisme et d’autres

chambres immobilières.

Répartie sur deux journées en

novembre dernier, la

deuxième activité-pilote de

formation concernait le

contrat de courtage d’achat.

Elle a réuni une trentaine de

courtiers et d’agents

immobiliers. L’objectif de

cette rencontre était de

recueillir leurs commentaires

sur l’utilité de rendre

disponible un tel contrat.

D’autre part, des activités de

formation d’une demijournée

ont été offertes aux

membres à l’occasion de

l’assemblée générale annuelle,

en avril dernier. Ce programme

a été offert de

nouveau lors de l’assemblée

générale spéciale tenue en

novembre. Au-delà de 900

personnes ont participé à ces

événements.

Information juridique

et déontologique

En 1999, le service d’information

juridique et déontologique

a reçu 15 354

demandes d’information

téléphoniques contre 14 944

l’an dernier, soit une

augmentation de 2,7 %. Tout

comme par les années passées,

les questions portaient

principalement sur les

formulaires obligatoires, à

propos de leur interprétation

et de leur utilisation.

Rapports de sinistres

Nous avons procédé à

l’analyse de 133 rapports de

sinistres (fautes professionnelles)

que nous ont fait

parvenir différents assureurs.

Il s’agit d’une augmentation

de 325 % comparativement

au précédent exercice qui en

comptait 41. Le fait que

l’Association ait transmis un

avis aux assureurs rappelant

leur obligation de nous

transmettre ces rapports,

explique en grande partie

cette hausse.

ACAIQ.COM : un média

d’une importance

stratégique

L’Association a un site Web

depuis maintenant deux ans.

Les plus récentes statistiques

sur son utilisation indiquent

que le site est visité environ

5 200 fois par mois, soit à

plus de 160 reprises par jour.

L’achalandage est en

croissance constante.

Tout ce que publie l’Association

se retrouve dans son site,

que ce soit les coordonnées

d’affaires des membres,

l’horaire des audiences

disciplinaires, les décisions du

comité de discipline, des

Rapport annuel 1999 21


communiqués, des spécimens

de formulaires et même des

volumes entiers. Dans les

mois à venir, nous le

restructurerons en fonction

des besoins de notre nouveau

centre d’information Info-

ACAIQ et pour faciliter la

consultation et les recherches.

De plus, nous inaugurerons

sous peu notre site anglais,

semblable au français.

Mais le site ACAIQ.COM

sera plus qu’une librairie,

aussi élaborée soit-elle. Nous

voulons en faire un véritable

outil de communication.

Nous y créerons une tribune

virtuelle où le public et les

membres pourront s’exprimer

et échanger à tout moment.

Nous entendons aussi y

développer des fonctions de

commerces électroniques.

Valet immobilier

Sensibiliser les courtiers et les

agents immobiliers aux

changements amenés par les

technologies de l’information

est un objectif stratégique de

l’Association. Le développement

et la promotion du site

ACAIQ.COM et la publication

d’articles ou de

chroniques sur ce sujet dans

l’ACAIQ Magazine contribuent

à l’atteinte de cet

objectif. Mais l’action la plus

significative à ce chapitre est

sans doute le développement

du logiciel Valet immobilier

qui offrira en version

électronique tous les

formulaires produits par

l’Association. Il devrait être

disponible au printemps

2000.

ACAIQ Magazine

Nous avons publié trois

numéros de l’ACAIQ

Magazine au cours du dernier

exercice, en versions française

et anglaise. Avec l’an 2000,

nous voulons éventuellement

en faire une publication

virtuelle, accessible sur le site

ACAIQ.COM. Nous serons

alors en mesure de diffuser

plus rapidement les informations

et à meilleur coût. Nous

prévoyons utiliser le courrier

électronique à une grande

échelle pour alerter nos

lecteurs de la parution de

nouvelles informations.

Exercice illégal

En matière de pratique

illégale du courtage immobilier,

l’exercice1999 a été

particulièrement mouvementée

tant par le nombre que

par la nature des dossiers

traités. En effet, 220

nouveaux dossiers ont été

ouverts pendant l’année, 108

ont été fermés et 152 étaient

actifs au moment de clore

l’année, dont 50 sont encore

sous enquête. Plusieurs

dossiers ont été fermés à la

suite d’un engagement formel

de la personne sous enquête à

cesser ses activités, et de

nombreux autres ont mené à

des délivrances de certificat

aux contrevenants qui ont

accepté de se conformer au

règlement.

Par ailleurs, un procès pour

utilisation illégale du titre de

courtier immobilier a mené à

un verdict de culpabilité sur

deux chefs d’accusation. Un

autre s’est aussi soldé par un

verdict de culpabilité sur neuf

chefs d’accusation, et un

plaidoyer de culpabilité a été

enregistré dans six causes qui

comprenaient sept chefs

d’accusation. Quatre

nouvelles causes comportant

douze chefs d’accusation ont

été déposées. Enfin, deux

causes ont été portées en

appel devant la Cour

supérieure, l’une par

l’Association et l’autre par un

défendeur.

Quelques

remerciements

En terminant, je désire

d’abord remercier mes

proches collaborateurs du

comité de gestion, Claude

Barsalou, des affaires

juridiques et de la formation,

Jocelyn Gagné, de l’inspection

professionnelle et de la

certification, Claude

Lafrenière, des communications,

François Pigeon,

syndic, et Vo-Long Truong,

des services administratifs et

financiers. Cela est réconfortant

de pouvoir compter sur

leur compétence et leur

dévouement.

Permettez-moi aussi de

souligner l’apport de chacun

des employés des différents

services de l’Association. Ils

connaissent leur travail et s’en

acquittent très bien. Je

l’apprécie grandement. Je

veux enfin remercier les

membres du conseil de la

confiance qu’ils continuent de

me témoigner. Cela aussi est

apprécié.

Merci à tous !

Robert Nadeau

Directeur général

Il convient finalement de

mentionner que le président

et moi-même avons effectué,

en début d’année, une

tournée des chambres

immobilières pour sensibiliser

leurs dirigeants à l’importance

de participer au dépistage de

l’exercice illégal du courtage

immobilier.

22 Rapport annuel 1999


Rapport du syndic

François Pigeon

Syndic

En ma qualité de syndic de

l’Association des courtiers et

agents immobiliers du

Québec, j’ai le plaisir de

présenter ce rapport des

activités du bureau du syndic

pour l’exercice ayant pris fin

le 31 décembre 1999.

Le rôle du syndic de

l’Association est de faire

enquête sur de présumées

fautes professionnelles

commises par des courtiers et

des agents immobiliers, et de

porter plainte s’il y a lieu. Les

demandes d’enquête

proviennent pour la plupart

du public (environ 65 %) et

des membres de la profession

(30 %). Le syndic peut aussi

mener une enquête de son

propre chef ou sur recommandation

du comité

d’inspection professionnelle.

Nombre record

de demandes

d’enquête

Entre le 1 er janvier et le

31 décembre 1999, le bureau

du syndic a reçu un nombre

record de 691 demandes

d’enquête, soit 20 % de plus

que l’an dernier. En

conséquence, les délais de

traitement des dossiers n’ont

pu être réduits comme cela

était souhaitable. À la fin de

l’exercice, ils étaient d’environ

5 mois alors qu’ils ne

devraient pas dépasser 2 mois.

Au 31 décembre 1999, un

total de 286 demandes

d’enquête étaient en cours ou

en attente, contre 207 à la

même date l’an dernier. Par

ailleurs, le nombre d’enquêtes

terminées durant l’année s’est

élevé à 612, soit 7 % de plus

que l’année précédente, et 91

plaintes formelles ont été

déposées devant le comité de

discipline de l’ACAIQ, contre

83 en 1998.

La croissance de la notoriété

de l’Association et celle du

volume de transactions sur le

marché du courtage

immobilier expliquent

probablement la hausse

spectaculaire du nombre de

demandes d’enquête, laquelle

s’est particulièrement fait

sentir entre janvier et juillet

1999. Face à cela, le conseil

d’administration de

l’Association a autorisé

l’embauche d’un nouveau

syndic adjoint, M. Neyl

Soumeillant. S’il n’y a pas une

nouvelle flambée de

demandes d’enquête, nous

espérons pouvoir réduire au

prochain exercice les délais

d’attente de traitement des

demandes.

Planification

stratégique

Par ailleurs, le bureau du

syndic avait un certain

nombre d’objectifs à

rencontrer durant l’année,

dans le cadre de l’exercice de

planification stratégique de

l’Association. Le premier

d’entre eux était « d’établir un

mécanisme de révision

temporaire des plaintes et de

faire les représentations

nécessaires pour obtenir les

mêmes pouvoirs que ceux

accordés par l’Office des

professions ».

Ce mécanisme de révision est

maintenant en place. Si une

personne n’est pas satisfaite de

la décision du syndic en

regard de sa demande

d’enquête, elle peut désormais

la contester. C’est un syndic

adjoint qui aura alors à

trancher. Naturellement, ce

mécanisme ou tout autre

dispositif de révision devrait

être enchâssé dans la Loi sur le

courtage immobilier, ce que

l’Association fera valoir au

moment de la révision de la

Loi.

Comme deuxième objectif, le

bureau du syndic avait à

« élaborer et produire

trimestriellement un rapport

sur ses activités ». Ces

rapports ont été présentés au

conseil d’administration et

publiés dans l’ACAIQ

Magazine pour le bénéfice des

membres de l’Association.

Enfin, il fallait « établir un

plan de communication sur la

valeur ajoutée du rôle du

syndic pour la profession et le

public ». Ce plan a été élaboré

par le service des communications

et il s’intègre au plan de

communication global de

l’Association. Il y est prévu,

entre autres, d’intensifier la

participation (régionale

notamment) du syndic aux

activités publiques de

l’organisme (relations média,

conférences, sessions

d’information, sessions de

formation, etc.). La production

d’une campagne

publicitaire et de documents

d’appoint a aussi été prévue,

quoique temporairement mise

de côté pour des motifs

budgétaires.

Rapport annuel 1999 23


Dans un autre ordre d’idées,

mais toujours en relation avec

la planification stratégique, le

bureau du syndic s’est engagé

à collaborer avec le service de

l’inspection professionnelle à

la mise sur pied du programme

de dépistage et de

formation pour faire respecter

la Loi en matière de divulgation

de conflits d’intérêts.

Comme il s’agit essentiellement

de sensibiliser le public

et les membres aux règles que

ces derniers doivent suivre

lorsqu’il y a conflit d’intérêts

ou apparence de conflit, le

syndic oriente maintenant une

partie de ses conférences sur

ce sujet.

Pyrite

Nous avons contribué à

formuler, à l’intention des

membres de l’Association, des

recommandations sur la façon

de gérer les opérations de

courtage immobilier en

tenant compte des problèmes

reliés à la pyrite. Étant donné

leur nature, nous avons attiré

l’attention sur trois règles de

déontologie particulièrement

Période du 1 er janvier au 31 décembre 1999

Nouveaux dossiers de demande d’enquête

DOSSIERS OUVERTS ENQUÊTES TERMINÉES EN COURS D’ENQUÊTE

AU COURS DU MOIS AU COURS DU MOIS OU EN ATTENTE

1999 1998 1999 1998 1999 1998

Janvier 45 27 45 27 207 208

Février 60 53 65 39 202 222

Mars 74 60 52 60 224 222

Avril 78 41 55 36 247 227

Mai 64 40 45 53 266 214

Juin 63 38 54 32 275 220

Juillet 57 44 52 37 280 227

Août 36 42 34 42 282 227

Septembre 49 50 48 52 283 225

Octobre 43 46 36 48 290 223

Novembre 65 71 70 62 285 232

Décembre 57 60 56 85 286 207

Total 691 572 612 578

importantes dans les

circonstances : conseiller et

informer avec objectivité son

client ; recommander à son

client d’avoir recours à un

expert reconnu lorsque sa

protection l’exige ; entreprendre

des démarches pour

découvrir les facteurs pouvant

affecter défavorablement son

client ou l’informer de ces

facteurs s’il en a connaissance.

Période du 1 er janvier au 31 décembre 1999

Demandes de vérification relatives

à la forme de la publicité

DEMANDES REÇUES AVIS ÉCRITS EXPÉDIÉS

AU COURS DU MOIS AU COURS DU MOIS

1999 1998 1999 1998

Janvier 8 6 12 2

Février 14 8 20 5

Mars 14 6 15 11

Avril 22 11 21 17

Mai 12 14 3 16

Juin 1 13 2 9

Juillet 11 0 17 2

Août 2 0 6 1

Septembre 10 0 10 3

Octobre 5 0 5 4

Novembre 12 25 14 14

Décembre 12 4 10 7

Total 123 122 135 91

De façon plus générale, nous

avons aussi insisté, lors de nos

diverses rencontres avec des

membres et auprès du comité

de discipline notamment, sur

le devoir de conseil des

courtiers et des agents

immobiliers. Un nombre de

demandes d’enquête qui n’est

pas négligeable est issu de

manquements à cette règle. À

notre avis, le sens du devoir

de conseil n’est pas compris

de tous, alors qu’il est devenu

un fondement de la profession.

C’est pourquoi nous

entendons poursuivre nos

efforts de sensibilisation à ce

sujet au cours du prochain

exercice.

Conclusion

Deux priorités gouvernaient

principalement nos efforts, en

1999 : augmenter notre

productivité et réduire les

délais de traitement des

demandes d’enquête. Nous

avons effectivement amélioré

notre productivité à tous les

niveaux, comme l’illustrent

les statistiques ci-jointes.

Par contre, la hausse

importante des demandes

d’enquête ne nous a pas

permis de réduire leurs délais

de traitement. Nous

souhaitons faire mieux l’an

prochain, mais tout dépendra

du volume de demandes et de

leur complexité, deux facteurs

qui nous échappent complètement.

Cependant, avec un

marché immobilier très actif,

tel que nous le connaissons

actuellement, et la notoriété

croissante de l’Association,

nous nous attendons à être

tenus en haleine encore

plusieurs mois.

Par ailleurs, des mécanismes

seront mis en place, au

prochain exercice, pour

mesurer le degré de satisfaction

des personnes qui ont

déposé une demande

d’enquête au bureau du

syndic. Nous espérons ainsi

obtenir de précieuses

indications sur les améliorations

à apporter.

En terminant, je voudrais

remercier tout particulièrement

le personnel du bureau

du syndic qui n’a ménagé

aucun effort pour améliorer la

qualité des services malgré

l’augmentation des tâches.

Également, je m’en voudrais

de ne pas souligner l’excellente

collaboration de mes

collègues du comité de

gestion de l’Association et des

membres du conseil

d’administration. Merci à

tous !

François Pigeon

Syndic

24 Rapport annuel 1999


Rapport du comité

de discipline

M e André Desgagné, c.r.

Président du comité de discipline

Le comité de discipline est

un tribunal constitué en vertu

de l’article 128 de la Loi sur le

courtage immobilier.

Complètement autonome et

indépendant du conseil

d’administration et du

personnel de l’Association, le

comité de discipline est saisi

de toute plainte formulée

contre un membre de

l’ACAIQ pour une infraction

aux dispositions de la Loi et

de ses règlements.

TABLEAU I

NOMBRE DE DOSSIERS 1999 1998

En cours au 1 er janvier 29 29

Déposés en cours de période 69 70

moins

98 99

Décisions sur sanction rendues 71 64

Rejets de plaintes/acquittements 3 6

Retraits de plaintes 1 0

Dossiers en cours au 31 décembre 23 29

TABLEAU II

AUDIENCES – REMISES – DÉCISIONS 1999 1998

Audiences tenues

Sur la culpabilité 45 46

Sur la sanction 69 67

Requête en radiation provisoire 2 0

Remises accordées

Avant la tenue de l’audience 39 43

Après représentations devant le comité 1 4

Décisions

En délibéré sur la culpabilité 5 2

En délibéré sur la sanction 2 3

Rendues sur la culpabilité 73 72

Rendues sur la sanction 71 64

Requête en radiation provisoire 1 0

Chaque plainte est jugée par

trois membres du comité de

discipline dont le président

ou le président substitut et

deux membres de la

profession. Le président et le

président substitut sont deux

avocats nommés par le

gouvernement. Les membres

de la profession font partie du

groupe de 67 courtiers ou

agents immobiliers constituant

le comité de discipline.

Pour son fonctionnement, le

comité de discipline s’appuie

principalement sur les

dispositions du Code des

professions. Certaines décisions

du comité de discipline

peuvent faire l’objet d’un

appel, suivant les conditions

et modalités prévues à la Loi

sur le courtage immobilier et

au Code des professions.

Activités du Comité

de discipline

(Tableau I à III)

Entre le 1 er janvier et le 31

décembre 1999, 69 plaintes

ont été déposées devant le

comité de discipline. Toutes

furent portées par le bureau

du syndic de l’Association, à

l’exception d’une seule qui a

été réentendue par le comité à

la suite d’un jugement de la

Cour du Québec dans l’appel

logé par l’intimé.

Une plainte peut compter

plus d’un chef d’accusation, si

bien que 68 des plaintes

déposées devant le comité

comptaient 138 chefs

d’accusation. La dernière

plainte comptait à elle seule

165 chefs d’accusation et elle

était assortie d’une requête en

radiation provisoire.

Des audiences distinctes sont

tenues pour décider de la

culpabilité d’un intimé et

pour établir la sanction à lui

être imposée advenant sa

culpabilité. Le comité a tenu

un total de 45 audiences sur

la culpabilité et de 69 sur la

sanction, en plus de deux

audiences sur une requête en

radiation provisoire.

Des remises ont été accordées

à 40 reprises, soit 39 fois

avant la tenue de l’audience et

une fois après que les parties

eurent été entendues par le

comité.

Durant l’année, le comité a

rendu 73 décisions relatives à

la culpabilité et 71, à la

sanction. Cinq décisions sur

la culpabilité et deux sur la

sanction étaient en délibéré à

la clôture de l’exercice.

Le comité a rendu des

décisions de culpabilité sur

144 chefs d’accusation dont

95 faisaient l’objet d’un

plaidoyer de culpabilité. Il a

rendu des décisions de nonculpabilité

sur 15 chefs

d’accusation. Dans deux cas, le

comité a fusionné deux chefs

d’accusation en un seul. De

plus, le syndic, en qualité de

partie plaignante, a retiré un

chef d’accusation dans 9 cas.

Les sanctions

(Tableau IV)

Le comité de discipline peut

imposer des sanctions allant

de la simple réprimande à la

révocation temporaire ou

permanente du droit

d’exercer, ou encore à

l’imposition d’amendes

variant entre 600 $ et 6 000 $

par chef d’accusation.

Le comité a imposé 16

réprimandes, 136 amendes et,

dans deux cas, il a recommandé

au conseil d’administration

d’obliger le membre à

suivre des cours et à réussir les

examens afférents. Il y a eu un

cas de limitation du droit

d’exercice, limitation qui

consiste à astreindre le

courtier ou l’agent à exercer

sous la supervision constante

d’un agent agréé. Il y a aussi

eu 8 cas de suspension de

certificat pour des périodes

allant de 3 à 60 mois.

Les amendes ont totalisé

160 900 $ alors que les frais à

rembourser par les intimés

ont été de 71 201,98 $. Il

convient de rappeler que le

montant des amendes n’est

pas établi en fonction des

coûts de maintien du système

disciplinaire. Il l’est sur la

Rapport annuel 1999 25


TABLEAU III

DÉCISIONS DU COMITÉ PAR CHEF D’ACCUSATION

Décisions sur la culpabilité

1999 1998

Déclarations de culpabilité 144 145

Déclarations de non-culpabilité 15 18

Retraits de chefs d’accusation 9 6

Décisions sur la sanction

Réprimandes 16 11

Amendes 136 123

Cours obligatoires 2 3

Restrictions du droit d’exercice 1 1

Révocations/suspensions* 8 10

* Une suspension ordonnée par le comité de discipline relativement

à un chef d’accusation est généralement accompagnée d’une

amende quoique, dans certains cas, elle peut être ordonnée sans

être nécessairement reliée à un chef d’accusation. De plus, sur

deux chefs d’accusation d’une même plainte formelle, le comité

peut avoir suspendu le certificat d’un intimé pour une certaine

durée à être purgée concurremment.

Ainsi, le nombre d’avis de révocation/suspension apparaissant

ci-dessus s’applique à 8 intimés et non à 8 chefs d’accusation.

Parmi les 8 révocations/suspensions, 4 suspensions font l’objet

d’un appel et une suspension ne sera exécutoire qu’à compter d’une

demande éventuelle de délivrance de certificat par l’intimé.

TABLEAU IV

AMENDES, FRAIS ET PUBLICATIONS DE DÉCISIONS

Sanctions

1999 1998

Total des amendes 160 900,00 $ 163 400,00 $

Total des frais à rembourser 71 201,98 $ 50 241,89 $

Publications dans l’ACAIQ Magazine

Amendes/réprimandes 85 56

TABLEAU V

CHEFS D’ACCUSATION ET SANCTIONS

Infractions aux Règles de déontologie de l’ACAIQ

ARTICLES NOMBRE DE CHEFS SANCTIONS

D’ACCUSATION

1 4 Réprimande à 1 200 $

5 1 800 $

11 9 Réprimande à 800 $

13 33 Réprimande à 3 000 $ + 7

cas de 1 800 $ à 2 500 $

avec suspension + 1 cas de

2 000 $ avec cours

15 1 900 $

17 1 1 200 $

22 4 600 $ à 800 $

24 8 Réprimande à 5 000 $

26 3 1 200 $ à 2 000 $ + 1 cas de

1 500 $ avec suspension

27 1 1 000 $

29 12 800 $ à 1 500 $

30 2 800 $

32 1 800 $

39 1 Réprimande

41 2 800 $ à 5 000 $

43 8 Réprimande à 1 000 $

45 1 900 $

46 6 600 $ à 2 000 $

49 3 Réprimande à 1 200 $

52 4 600 $ à 1 500 $

54 1 4 000 $ avec suspension

55 1 2 000 $ avec suspension

Infractions au Règlement de l’ACAIQ

ARTICLES NOMBRE DE CHEFS SANCTIONS

D’ACCUSATION

72 8 600 $ à 1 200 $ + 2 cas de

1 500 $ avec suspension

78 3 600 $ à 3 000 $

98 5 Réprimande à 1 200 $

102 3 600 $ à 900 $

103 3 1 000 $ à 1 500 $

107 3 Réprimande à 900 $

123 1 800 $

130 3 600 $ à 800 $

147 13 Réprimande à 1 500 $

Infractions à la Loi sur le courtage immobilier

ARTICLES NOMBRE DE CHEFS SANCTIONS

D’ACCUSATION

3 2 Réprimande à 2 000 $

19 1 600 $

33 1 Réprimande

26 Rapport annuel 1999


COMPOSITION DU COMITÉ - 1999

base de l’expérience des ordres

professionnels ou d’associations

comparables à l’ACAIQ,

et en tenant compte de la

jurisprudence en la matière.

Le comité de discipline

détermine une sanction

également en fonction de son

effet dissuasif, du type

d’infraction commise et de

l’importance des dommages

causés ou des gains réalisés

par le contrevenant.

Au total 85 décisions du

comité de discipline ont fait

l’objet d’une publication dans

l’ACAIQ Magazine au cours de

l’année, de même que 4 avis

de suspension de certificat.

Le comité de discipline est composé d’au moins trois membres,

nommés pour un mandat de trois ans. Le président et le président

substitut sont nommés par le gouvernement, parmi les avocats ayant

au moins dix ans de pratique. Les autres personnes, toutes membres de

l’ACAIQ, sont nommées par le conseil d’administration. Le secrétaire

du comité est également nommé par le conseil d’administration.

Président

M e André Desgagné

Membres

Albert-Mongrain, Darlene

Allard, Denis

Ariëns, Imelda

Bachir, Samir

Belley, Louise

Bourgeault, Maryse

Brosseau, Serge

Brunet, Luc

Bureau, Denis

Cayer, Louis

Charron, Claude

Cholette, Ginette

Corbeil, Jean-Marc

Cousineau, Andrée

D’Aoust, Robert

Depelteau, Clément

Duguay, Louise

Dupras, Marie-Andrée

Fecteau, Luce

Fiasché, Nicola

Forlini, Nancy

Gadoua, Pierre

Gagnon, Micheline

Gagnon, Normand

Gaspard, Jean-Pierre

Gauthier, Lise M.

Gauthier, Nicole

Gélinas, Bernard

Gendreau, Denise

Girard, Bernard

Giroux Laveau, Lana

Grossenbacher, Danielle

Secrétaire

Marie-Josée Forget

Président substitut

M e Gilles Duchesne

Guérard, Jean-Guy

Guilbault, Lyne

Hardacker, Lois

Houde, Yves-Denis

Jones, Stewart

Kimpton, Pierre

LaPalme, Léo

Langelier Sanche, Michèle

Lapointe, Guy F.

Laurin, Jean

Lavoie, Hélène

LeBel, Réjean

Lecompte, Éloi

Léger, Éric

Léonard, Michel

Leroux, Robert

Lévesque, Pierre

Liboiron, Michel

Mailloux, Luc

Ouellet, Damien

Patry, Pierre

Pelchat, Daniel

Pépin, Lucie

Perrault, Jean-Nicolas

Racine, Normand

Robitaille, Paul

Rudolf, Yvon

Shelso, Robert

Théorêt, André

Trudeau, Jerry R.

Waddell, France

White, Kenneth

Nature des infractions

(Tableau V)

Les accusations portées

devant le comité de discipline

avaient trait à des infractions

aux Règles de déontologie de

l’ACAIQ, au Règlement de

l’ACAIQ ou à la Loi sur le

courtage immobilier. Il est à

noter qu’un chef d’accusation

peut être porté en vertu de

plus d’un article de la Loi ou

de la réglementation.

Infractions aux Règles

de déontologie de

l’ACAIQ

Il y a eu 107 sanctions

imposées relativement à des

chefs d’accusation portant sur

des infractions aux Règles de

déontologie de l’ACAIQ dont :

– 9 sanctions pour

contravention à l’article 11 :

« Le membre doit vérifier,

conformément aux usages et

aux règles de l’art, les

renseignements qu’il fournit

au public ou à un autre

membre. Il doit toujours être

en mesure de démontrer

l’exactitude de ces renseignements.

»

– 33 sanctions pour

contravention à l’article 13 :

« Le membre ne doit

participer à aucun acte ou

pratique, en matière

immobilière, qui puisse être

illégal ou qui puisse porter

préjudice au public ou à la

profession. »

– 8 sanctions pour

contravention à l’article 24 :

« Le membre doit protéger et

promouvoir les intérêts de son

client tout en accordant un

traitement équitable à toutes

les parties à la transaction. »

– 12 sanctions pour

contravention à l’article 29 :

« Le membre doit, pour

assurer la protection de son

client et de toutes les parties à

une transaction visée à

l’article 1 de la Loi, veiller à

ce que leurs droits et

obligations soient consignés

par écrit et reflètent

adéquatement leur volonté. »

– 8 sanctions pour

contravention à l’article 43

sont aussi à signaler. L’article

43 commande aux membres

de ne pas abuser de la bonne

foi d’un pair ni d’user à son

égard de procédés déloyaux.

Infractions au

Règlement de l’ACAIQ

Il y a eu 42 sanctions relatives

à des chefs d’accusation

portant sur des infractions au

Règlement de l’ACAIQ dont :

– 13 sanctions pour

contravention à l’article 147 :

« L’agent immobilier ou le

courtier affilié doit transmettre

sans délai, à la personne

qui dirige l’établissement

auquel il est affecté, les

renseignements et documents

nécessaires au maintien des

dossiers, livres et registres. »

– 8 sanctions pour

contravention à l’article 72,

relatif à l’obligation qu’a le

courtier affilié ou l’agent de

ne recevoir sa rétribution que

d’un courtier agréé, rétribution

qu’il ne peut partager.

– 5 sanctions pour

contravention à l’article 98 :

« Le titulaire d’un certificat de

courtier ou d’agent immobilier

ne doit faire aucun ajout,

modification ou rature sur un

formulaire obligatoire après

que les parties aient apposé

leur signature à la fin de ce

formulaire. »

– 3 sanctions pour

contravention à l’article 107,

relatif à la sollicitation de

contrat de courtage d’une

personne qui a confié un

contrat de courtage exclusif

pour le même objet à un

autre courtier immobilier ou

à un cabinet

multidisciplinaire.

Infractions à la Loi

sur le courtage

immobilier

Le comité de discipline a aussi

imposé des sanctions dans 4

cas d’infraction à des articles

de la Loi sur le courtage

immobilier :

– 2 sanctions pour

contravention à l’article 3,

relatif à un agent immobilier

qui ne peut exercer l’activité

de courtier immobilier ou

prendre le titre de courtier

immobilier s’il n’est pas

titulaire d’un certificat de

courtier immobilier délivré

par l’ACAIQ.

– 1 sanction pour contravention

à l’article 19, relatif à

un agent qui ne peut être en

même temps à l’emploi de

plus d’un courtier ou autorisé

à agir pour plus d’un courtier.

– 1 sanction pour contravention

à l’article 33, relatif à

un contrat qui est formé

lorsque les parties l’ont signé.

M e André Desgagné, c.r.

Président du comité de discipline

Rapport annuel 1999 27


Rapport du

comité d’inspection

professionnelle

Raymond Desbiens

Président du comité d’inspection

professionnelle

En 1999, le comité

d’inspection professionnelle a

poursuivi son objectif

d’examiner attentivement le

travail des agents immobiliers.

À la suite de chaque visite des

inspecteurs, le courtier et les

agents visés par l’inspection

ont reçu un rapport personnel

contenant des remarques et

des recommandations. De

plus, chaque inspection a été

suivie d’une rencontre où les

inspecteurs ont expliqué le

contenu de ces rapports, en

plus d’aborder les sujets

pertinents du moment,

permettant ainsi aux membres

d’améliorer leur pratique

future. Nous osons espérer

que ces interventions ont

contribué à corriger certaines

lacunes dans l’exercice du

courtage immobilier et ainsi à

accroître la protection du

public. La grande majorité

des participants ont démontré

une volonté d’apprendre et un

esprit ouvert face à cette

approche.

La fin de 1999 marquait aussi

la clôture de cette deuxième

tournée d’inspection qui aura

duré trois ans. Le comité et le

service d’inspection professionnelle

réévaluent

maintenant les protocoles et

les procédures d’inspection

afin de les aligner sur les

objectifs de l’Association et

les nouveaux besoins en

matière de protection du

public.

Rôle du comité

L’énoncé de la mission de

l’ACAIQ, à l’article 66 de la

Loi sur le courtage immobilier,

démontre à quel point le

législateur a voulu que

l’inspection professionnelle

soit au cœur des activités de

l’Association :

66. L’Association a pour

principale mission d’assurer la

protection du public par

l’application des règles de

déontologie et l’inspection

professionnelle de ses membres

en veillant, notamment à ce

que l’activité de ses membres

soit poursuivie conformément

à la loi et aux règlements.

Cette volonté est encore

renforcée dans la description

de la mission du comité

d’inspection professionnelle

que l’on peut lire à l’article

108.

108. Le comité d’inspection

professionnelle a pour mission

de surveiller, à l’exclusion de la

compétence professionnelle,

l’exercice des activités des

membres de l’Association,

notamment en procédant à la

vérification des dossiers,

comptes, livres et registres

des membres.

Le mandat du comité

d’inspection professionnelle

lui permet d’étendre son

action à toutes les applications

de la Loi sur le courtage

immobilier et des règlements

qui s’y rattachent ainsi qu’à

tous les membres de

l’Association. Le comité

d’inspection doit faire des

recommandations pour

corriger les lacunes observées

lors de ses inspections.

Composition

du comité

À l’assemblée générale

spéciale de l’ACAIQ, le

23 avril 1999, le conseil

d’administration a soumis au

vote des membres présents,

un amendement aux Règles

de régie interne visant la

composition du comité

d’inspection professionnelle.

La proposition du conseil

d’administration a été

adoptée, à la suite de quoi un

nouveau comité d’inspection

professionnelle a été mis sur

pied. Ses membres sont :

M. Raymond Desbiens,

président

M. Toufik Noubani

M. Jean Laurin

M. Robert Ménard

M me Christiane Saint-Jean

M. Jocelyn Gagné, secrétaire

Le comité n’a pu se réunir

que deux fois en 1999, pour

jeter les bases de ses prochains

travaux, se familiariser avec

les rouages du processus

d’inspection et se pencher sur

les orientations possibles des

années à venir.

Nombre d’inspections

Pendant cet exercice, les

inspecteurs (Francine

Boucher, Jacques Couture,

Pierre Denault et Jocelyn

Gagné) ont visité 451

courtiers et ont examiné des

dossiers de contrats de

courtage et de transactions

complétées par 2 429 agents,

ce qui représente environ le

tiers des membres de la

profession. Comme nous le

précisions plus haut, chacun

des courtiers et des agents

inspectés a reçu un rapport

personnel contenant nos

observations et nos recommandations.

Quelque 80

rencontres d’information ont

par la suite été tenues et

environ 2 400 courtiers et

agents y ont participé. Au

cours de ces présentations,

nous avons remarqué que le

type de questions qui nous

étaient adressées démontre

une nette amélioration de

leur compétence.

Encore cette année, nous

avons tenté de couvrir les

différentes régions dans une

28 Rapport annuel 1999


proportion à peu près égale,

mais sans toutefois tenir une

comptabilité rigoureuse de ce

facteur.

Dossiers transmis au

syndic suite à une

inspection

Dans la plupart des cas où

nous avons constaté des

anomalies, celles-ci ont pu

être corrigées par de simples

recommandations des

inspecteurs et un suivi.

Cependant, encore cette

année, un petit nombre de

dossiers ont dû être transmis

au syndic pour enquête.

Tenue des comptes

en fidéicommis

Recommandations

au conseil d’administration

Au 31 décembre 1999,

seulement 32 % des courtiers

détenaient un compte en

fidéicommis, mais ils

regroupaient plus de 68 %

des agents ayant ainsi accès à

un tel compte. En général,

nous avons noté que les

registres des opérations en

Besoin de formation continue : nos activités de cette

dernière année nous confirment une fois de plus que les

membres de la profession reconnaissent le besoin d’un programme

adéquat de formation continue.

Gestion des dépôts en fidéicommis : cette année encore,

nous voulons attirer l’attention du conseil sur la question

des acomptes qui échappent à la vérification de l’inspection

professionnelle et du syndic, lorsqu’ils sont confiés à

un fiduciaire sur qui l’Association n’a pas juridiction. Nous

souhaitons que cette vérification soit rendue possible.

Références hypothécaires : les rétributions versées par les

institutions financières aux courtiers et aux agents immobiliers

pour leur avoir référé des clients ne sont pas toujours

inscrites aux dossiers de transactions du courtier et

les avis de divulgation requis en vertu de l’article 24 de la

Loi ne sont pas remis au client dans tous les cas. Les nouveaux

protocoles d’inspection apporteront, souhaitonsnous,

une solution à ce problème qui affecte directement

la protection du public.

fidéicommis des courtiers

sont bien tenus. Nous avons

cependant relevé un cas

majeur d’infractions pour

lequel le syndic a été appelé à

faire enquête. Celle-ci a mené

au dépôt d’une plainte

formelle contre un courtier

devant le comité de discipline

de l’Association.

Dans plusieurs régions, ce

n’est pas une pratique

courante de demander un

acompte et dans les quelques

cas qui se produisent, le

fiduciaire n’est habituellement

pas un courtier. Cette pratique

pose un problème de sécurité

du public puisqu’il est alors

impossible pour l’inspection

professionnelle ou le syndic

d’effectuer une vérification.

En effet, la Loi sur le courtage

immobilier ne prévoit aucun

moyen de forcer un fiduciaire

qui n’est pas membre de

l’Association à fournir au

syndic ou à un inspecteur de

l’ACAIQ les informations

relatives à cet acompte.

Pourtant, il peut être indiqué

sur une promesse d’achat

qu’un dépôt a été effectué

alors que, dans les faits, aucun

montant n’a été versé au

compte en fidéicommis du

fiduciaire, soit parce qu’il a

décidé de ne pas le déposer ou

parce que l’argent ne lui a tout

simplement pas été remis.

Constat général

Le fait que notre attention ait

davantage porté sur le travail

des agents nous a permis de

faire des constats qui touchent

de très près la protection du

public. En étudiant les

dossiers de transactions des

agents, nous avons pu nous

faire une idée assez juste de la

qualité de leur travail et du

soin qu’ils portent à bien

servir leurs clients.

La vérification des informations

sur les immeubles qui

font l’objet de contrats de

courtage qui sont véhiculées

au public et aux membres

demeure une préoccupation

majeure, même si des progrès

marqués ont été accomplis.

En effet, les courtiers et les

agents sont en général plus

conscients de leurs responsabilités

à ce sujet et les dossiers

sont de mieux en mieux

constitués. Mais nous

continuerons certainement de

mettre l’accent sur ce point,

car le manque de vérification

demeure la cause principale

de réclamations contre les

courtiers et les agents

immobiliers.

Par ailleurs, nous constatons

encore que les rétributions

versées par les institutions

financières aux courtiers et

aux agents pour leur avoir

référé des clients ne sont pas

toujours inscrites aux dossiers

de transactions du courtier et

les avis de divulgation requis

en vertu de l’article 24 de la

Loi ne sont pas remis au

client dans tous les cas. Les

nouveaux protocoles

d’inspection devront accorder

une attention particulière à ce

problème qui affecte

directement la protection du

public.

Certains phénomènes ont

permis de mettre en évidence

le devoir qui incombe aux

courtiers et aux agents

immobiliers de bien informer

et conseiller leurs clients. Il

suffit de mentionner le

problème de la pyrite dans la

région de Montréal, qui a

amené l’ACAIQ à donner une

ligne directrice à ses membres

œuvrant dans les secteurs

affectés. Il semble que le

problème de l’inspection en

bâtiment lors du préachat

devra aussi faire l’objet de

directives précises de l’Association

dans les prochains mois.

La notion d’établissement

provoque encore une certaine

confusion relativement aux

dossiers, livres et registres ainsi

qu’à la supervision des agents.

Des interventions directes ont

dû être faites à ce sujet et

d’autres seront sans doute

nécessaires pour apporter des

clarifications.

Nous avons remarqué que la

qualité du travail des courtiers

et des agents s’est améliorée de

façon appréciable au cours des

dernières années. Cela est

évident lorsque nous visitons

des membres qui ont déjà

assisté à nos séances d’information.

La qualité de leurs

dossiers et le suivi des

conditions inhérentes aux

transactions reflètent un plus

haut degré de professionnalisme.

Par contre, il semble se

dessiner un écart plus grand

entre ceux qui ont emboîté le

pas et ceux qui s’y refusent

toujours.

Autres activités

Parmi les nouveaux courtiers,

plusieurs nous ont demandé

une rencontre pour s’assurer

d’amorcer la gestion des

dossiers et registres dans les

règles de l’art. Nous sommes

toujours très réceptifs à ces

demandes et nous avons

modifié notre programme

d’inspections afin de les

rencontrer dès leurs premiers

mois d’exercice.

Raymond Desbiens

Président du comité d’inspection

professionnelle

Rapport annuel 1999 29


Rapport du trésorier

Paul Robert, trésorier

Président du comité des finances

Revenus - 1999

4 813 000$

INTÉRÊTS EN

FIDÉICOMMIS

4 %

VENTES DE PRODUITS

ET SERVICES

11 %

DISCIPLINE 4 %

AUTRES REVENUS 2 %

REVENUS DE PLACEMENT 2 %

REPRISE D'EFFET

6 %

Dépenses - 1999

4 806 000 $

DISCIPLINE

6 %

SYNDIC

14 %

AFFAIRES JURIDIQUES

ET FORMATION

7 %

RENOUVELLEMENT - AGENT 32 %

ADMINISTRATION GÉNÉRALE 27 %

PÉNAL

13 %

DÉLIVRANCE

16 %

L’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec a

conclu l’exercice financier 1999 avec un excédent des revenus sur les

dépenses de 7 847 $. Pour le conseil d’administration, ce sont là des

résultats exceptionnels puisque le budget adopté au début de

l’exercice, même s’il était équilibré, comportait un poste déficitaire

de l’ordre de 227 000 $ en prévision de la campagne publicitaire.

En effet, nous n’avions budgétisé pour cette activité que 150 000 $

alors que le coût de la campagne était estimé à 377 000 $, la

différence devant être prise à même les surplus de l’ACAIQ. Elle a

donc été pleinement absorbée au cours de l’exercice. Ces résultats

sont aussi exceptionnels parce qu’ils ont été atteints dans un

contexte où nous avons dû faire fasse à une assez forte hausse de la

demande de services, et où il nous fallait rencontrer les nombreux

objectifs de la première année de notre planification stratégique.

CERTIFICATION

ET EXAMEN

9 %

RENOUVELLEMENT

- COURTIER

13 %

RENOUVELLEMENT

- PÉNAL

10 %

COMMUNICATIONS ET

RELATIONS PUBLIQUES

11 %

INSPECTION

PROFESSIONELLE

4 %

CA ET COMITÉS

9 %

Parmi les faits saillants de l’année, mentionnons

au chapitre des revenus, en comparaison avec

nos prévisions budgétaires, un plus grand

nombre de délivrances de certificat que

prévu, soit un peu plus d’une centaine.

Par contre, nous avons eu moins de

reprises d’effet et de renouvellements de

sorte que nos revenus tirés des droits

d’exercice n’ont été que légèrement en

dessous de ce que nous avions budgétisé.

Ces revenus ont totalisé 3 199 119 $,

auquel il faut ajouter un montant de

500 850 $ tiré des droits de renouvellement

et affecté à l’exercice illégal.

Ajoutons que nos revenus nets de la vente

de fournitures et services, soit après la

soustraction du coût direct des produits,

ont été légèrement supérieurs à ce qui

était attendu, malgré certains frais

entourant le développement du logiciel

Valet immobilier et le fait que l’annonce de

sa sortie prochaine a eu pour effet de ralentir

quelque peu les ventes de formulaires sur papier.

Au chapitre des dépenses, certains faits saillants doivent être

soulignés parce qu’ils sont liés à notre planification stratégique.

Ainsi, au poste des honoraires divers, il nous faut souligner des

déboursés pour les travaux du Comité des ressources humaines,

soit une étude salariale, la redéfinition des tâches et la mise sur

pied d’un processus d’évaluation de la performance des employés.

On retrouve aussi des honoraires pour l’assistance technique, qui,

au cours de l’année, a été impartie à une entreprise externe pour

répondre à des objectifs d’efficacité. Ce poste comporte aussi des

déboursés au chapitre de la gestion des documents et de l’établissement

des procédures, là aussi de façon à répondre à nos objectifs

d’efficacité organisationnelle et pour donner suite à certaines

recommandations que nous avait faites, il y a deux ans, l’Inspecteur

général des institutions financières. Nous avons aussi versé des

honoraires d’avocats externes qui ont totalisé plus de 100 000 $,

suite au départ d’une employée qui occupait le poste de procureur

du syndic et pour éviter que ne s’accumulent les dossiers.

Toujours à propos des dépenses, mentionnons que nous n’avons

publié l’ACAIQ Magazine que trois fois au lieu de quatre et

l’Association n’a pas eu à tenir d’élection. Nous avons aussi tenu

des assemblées générales en avril et novembre, mais les coûts de ces

événements n’ont eu que peu d’effet sur les résultats puisqu’ils ont

généré, pour la première fois, des revenus significatifs dus aux

commandites et aux inscriptions aux activités de formation que

nous tenions simultanément. Enfin, nous ne saurions passer sous

silence la contribution à l’Inspecteur général qui, cette année,

n’aura été que de 25 392 $, soit beaucoup moins que ce qui avait

été budgétisé.

Pour faciliter une meilleure compréhension de la nature des

revenus et dépenses de l’Association, nous ajoutons cette année au

rapport du trésorier des graphiques illustrant leur répartition selon

leur source et les principaux secteurs d’activités.

En tant que trésorier de l’Association et président du Comité des

finances, je remercie mon collègue au comité, M. David Farber,

pour le temps qu’il a consacré à la vérification interne des

dépenses. Je remercie également le directeur général et tout le

personnel de l’Association dont la rigueur et les efforts nous ont

permis de présenter ces résultats financiers positifs.

Paul Robert

Président du comité des finances

30 Rapport annuel 1999


Rapport des

vérificateurs

Samson Bélair/Deloitte & Touche,

S.E.N.C.

Comptables agréés

Aux membres de

l’Association des courtiers

et agents immobiliers

du Québec

Nous avons vérifié le bilan de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

au 31 décembre 1999 et les états des revenus et dépenses et du surplus de l’exercice terminé à

cette date. La responsabilité de ces états financiers incombe à la direction de l’Association.

Notre responsabilité consiste à exprimer une opinion sur ces états financiers en nous fondant

sur notre vérification.

Notre vérification a été effectuée conformément aux normes de vérification généralement

reconnues. Ces normes exigent que la vérification soit planifiée et exécutée de manière à fournir

l’assurance raisonnable que les états financiers sont exempts d’inexactitudes importantes. La

vérification comprend le contrôle par sondages des éléments probants à l’appui des montants et

des autres éléments d’information fournis dans les états financiers. Elle comprend également

l’évaluation des principes comptables suivis et des estimations importantes faites par la

direction, ainsi qu’une appréciation de la présentation d’ensemble des états financiers.

À notre avis, ces états financiers donnent, à tous les égards importants, une image fidèle de la

situation financière de l’Association au 31 décembre 1999 ainsi que des résultats de son

exploitation et de ses flux de trésorerie pour l’exercice terminé à cette date selon les principes

comptables généralement reconnus.

Comptables agréés

Le 11 février 2000

Rapport annuel 1999 31


État des revenus et dépenses

de l’exercice terminé le 31 décembre 1999

REVENUS $ $

Droits

Membres 3 199 119

Fournitures et services

Discipline

Ventes 514 243

Moins coûts directs (401 429) 112 814

Amendes et débours perçus 212 881

Moins coûts directs (303 811) (90 930)

Exercice illégal (Annexe) 503 350

Moins coûts (Annexe) (621 066) (117 716)

Revenu de placement et autres 191 951

3 295 238

DÉPENSES

Salaires et charges sociales 1 744 842

Frais de bureau 226 107

Occupation des locaux (note 4) 288 778

Allocations de présence et charges sociales 304 543

Assemblées, réunions et déplacements 191 839

Élections 635

Publications et relations publiques 57 723

Honoraires 511 480

Frais financiers 7 532

Amortissement 120 546

3 454 025

Excédent des revenus sur les dépenses

avant les postes suivants (158 787)

Autres revenus

Intérêts des comptes en fidéicommis (note 5) 192 026

Contribution à l’Inspecteur général des institutions financières (25 392)

Excédent des revenus sur les dépenses 7 847

32 Rapport annuel 1999


État du

surplus

de l’exercice terminé

le 31 décembre 1999

1999 1998

Investi en Non Total Total

immobilisations

affecté

Solde au début 261,127 $ 340,218 $ 601,345 $ 223,340 $

Excédent des revenus

sur les dépenses (186,428) 194,275 7,847 378,005

Investissement en immobilisations 181,832 (181,832) ,– ,–

Solde à la fin 256,531 $ 352,661 $ 609,192 $ 601,345 $

Bilan

de l’exercice terminé

le 31 décembre 1999

Au nom du conseil :

1999 1998

Actif

À court terme

Encaisse 2 208,044 $ 2 255,908 $

Placement temporaire 1 475,660 1 489,011

Débiteurs 58,384 84,003

Stock de fournitures 106,409 148,264

Frais payés d’avance 122,124 19,881

3 970,621 3 997,067

Immobilisations (note 3) 256,531 261,127

4 227,152 $ 4 258,194 $

Administrateur

Passif

À court terme

Créditeurs et charges à payer 977,405 $ 1 048,679 $

Revenus perçus d’avance 2 634,362 2 527,664

3 611,767 3 576,343

Avantages incitatifs reportés 6,193 80,506

Administrateur

3 617,960 3 656,849

Surplus

Investi en immobilisations 256,531 261,127

Non affecté 352,661 340,218

609,192 601,345

4 227,152 $ 4 258,194 $

Rapport annuel 1999 33


Notes complémentaires

de l’exercice terminé le 31 décembre 1999

1. Description de l’organisme

L’Association, constituée en corporation selon la Loi sur le

courtage immobilier (Québec), a pour mission de surveiller et

promouvoir l’intérêt public par un encadrement opportun et

adéquat de la profession, une réglementation juste et équitable

et une formation consistante et efficace des courtiers

et agents immobiliers.

2. Conventions comptables

Les états financiers ont été dressés selon les principes

comptables généralement reconnus et tiennent compte des

principales conventions comptables suivantes :

Stock de fournitures

Le stock de fournitures est évalué au moindre du coût et de

la valeur de réalisation nette, le coût étant déterminé selon

la méthode du coût moyen.

Immobilisations

Les immobilisations sont amorties en fonction de leur durée

probable d’utilisation selon la méthode de l’amortissement

linéaire sur les durées suivantes :

Ameublement et améliorations locatives

Matériel de bureau

Matériel téléphonique

Matériel informatique

Mises à jour informatiques

Revenus perçus d’avance

6 ans

4 ans

5 ans

3 ans

1 an

Les revenus de droits annuels sont imputés aux résultats sur

une base mensuelle répartie sur la durée des certificats.

Avantages incitatifs reportés

Les avantages incitatifs reportés représentent des montants

perçus du locateur de 445 880 $ sous forme d’avantages

incitatifs à la location des locaux. Ces revenus sont amortis

selon la méthode de l’amortissement linéaire sur la durée du

bail échéant en juin 2000. L’amortissement est porté en

duction des frais d’occupation à l’état des revenus et

des dépenses.

3. Immobilisations

1999 1998

Coût Amortissement Valeur comptable Valeur comptable

cumulé nette nette

Ameublement 415 276 $ 392 680 $ 22 596 $ 50 616 $

Matériel de bureau 92 914 67 428 25 486 28 545

Matériel téléphonique 82 956 70 804 12 152 17 431

Matériel et mises à jour informatiques 539 937 422 669 117 268 86 075

Améliorations locatives 384 565 305 536 79 029 78 460

4. Occupation des locaux

1 515 648 $ 1 259 117 $ 256 531 $ 261 127 $

Les frais d’occupation des locaux comprennent les éléments suivants :

Frais reliés à la location des locaux 341 894 $

Amortissement des améliorations locatives 41 064

Amortissement des avantages incitatifs reportés (58 921)

Revenus de sous-location des locaux (35 259)

5. Fonds pour l’information du public

288 778 $

Le Fonds de financement de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

pour l’information du public a été établi par le conseil d’administration de l’Association

conformément à la Loi sur le courtage immobilier. Il est constitué des intérêts générés par

les sommes détenues en fidéicommis en vertu de la Loi. Il doit servir principalement à la

production et à la diffusion d’information relative aux droits du public dans le domaine

du courtage immobilier et, subsidiairement, à l’inspection professionnelle des membres de

l’Association et, si le montant le permet, à la discipline des membres de l’Association.

Les intérêts ainsi versés au Fonds, ainsi que les dépenses imputables à sa mission, qui

sont inclus dans les revenus et dépenses de l’Association se détaillent comme suit :

Revenus

Intérêts des sommes détenues en fidéicommis versés au Fonds 239 149 $

Frais directs (47 123)

192 026

Dépenses imputables à la mission du Fonds

Information relative aux droits du public* 56 673

Inspection professionnelle 204 337

Discipline 349 079

610 089 $

Solde du Fonds –

* Diffusion directe au public 51 327 $ en 1999 et 131 407 $ en 1998.

34 Rapport annuel 1999


6. Engagement

L’Association s’est engagée, en vertu d’un contrat de location,

à verser la somme de 1 529 547 $ pour ses locaux, y

compris pour certains locaux qu’elle a depuis sous-loués à

un tiers. Les paiements minimums exigibles pour les prochains

exercices s’établissent comme suit :

2000 426 823 $

2001 275 681 $

2002 275 681 $

2003 275 681 $

2004 275 681 $

7. Incertitude découlant du problème du passage

à l’an 2000

Le passage à l’an 2000 pose un problème parce que de nombreux

systèmes informatiques utilisent deux chiffres plutôt

que quatre pour identifier l’année. Les systèmes sensibles

aux dates peuvent confondre l’an 2000 avec l’année 1900

ou une autre date, ce qui entraîne des erreurs lorsque des

informations faisant intervenir des dates de l’an 2000 sont

traitées. En outre, des problèmes semblables peuvent se

manifester dans des systèmes qui utilisent certaines dates

de l’année 1999 pour représenter autre chose qu’une date.

Bien que le passage à l’an 2000 ait eu lieu, il n’est pas

possible de conclure que tous les aspects du problème du

passage à l’an 2000 susceptibles d’avoir une incidence sur

l’Association, y compris ceux qui sont liés aux clients, aux

fournisseurs ou à d’autres tiers, ont été entièrement résolus.

8. Chiffres correspondants

Les chiffres de l’état des revenus et dépenses de l’exercice

précédent ne sont pas présentés étant donné les changements

importants apportés à la charte des comptes de

l’Association.

9. État des flux de trésorerie

L’état des flux de trésorerie n’est pas présenté, car il

n’apporterait aucun renseignement supplémentaire.

Annexe

État des résultats - exercice illégal

de l’exercice terminé le 31 décembre 1999

Revenu $

Renouvellement 500 850

Pénal 2 500

503 350

Frais directs

Enquêtes pénales 100 934

Publicité 380 090

Honoraires juridiques 4 398

485 422

Frais indirects

Salaires et avantages sociaux 101 507

Frais d’occupation 14 838

Amortissement 9 393

Administration générale 9 906

135 644

621 066

Excédent des dépenses sur les revenus (117 716)

Rapport annuel 1999 35


36 ACAIQ magazine | mars 2000


ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE 2000

Résolutions

proposées par les membres de l’Association

Conformément aux dispositions de l’article 3.6 des Règles de régie interne de l’ACAIQ,

vous trouverez ci-après, une résolution proposée par les soussignés, pour considération

par la prochaine assemblée générale annuelle. Conformément aux dispositions de ce même

règlement, vous êtes prié d’accompagner le prochain avis de convocation de cette assemblée

d’une copie de cette résolution.

Résolution 1

Ajustement de la participation des

agents et courtiers au fonds d’indemnisation

Préambule :

Tel que présenté sous forme de résolution lors de

l’assemblée générale de 1999 par les membres de

l’APIQ :

Depuis le début de 1994, le Fonds d’indemnisation,

auquel nous cotisons allègrement à chaque année,

a atteint des sommes plus que sécurisantes pour le

public ainsi que les administrateurs de ce fond (plus

de 3 500 000,00 $). Malheureusement pour nous,

agents et courtiers, rien n’a été pensé pour réduire

notre participation annuelle ne serait-ce qu’en fonction

du nombre d’années de participation et du

nombre d’années sans réclamation. Rien ne justifie

d’augmenter la protection du public qui est jusqu’ici

limitée à quinze mille dollars par réclamation.

EN CONSÉQUENCE, il est proposé :

que l’assemblée se prononce sur la pertinence que

la direction de l’ACAIQ fasse les démarches nécessaires

auprès des autorités compétentes pour obtenir

le droit et/ou les moyens de réduire notre participation

annuelle dès l’an 2000, au prorata des

années payées et des sommes attribuées à ce fonds

d’indemnisation.

À titre d’exemple, une formule qui n’exigerait des

déboursés que des nouveaux membres jusqu’à

concurrence d’une somme équivalant aux trois

premières années d’activité et un remboursement

général des trop-perçus après ce terme pour les plus

anciens serait souhaitable.

Cette formule pourrait être ajusté dans les cas de

membres ayant été reconnus fautifs ou responsables

d’indemnisation de la part du fonds.

Il faut se rappeler que le montant maximum de

réclamation pour le fond a été fixé à 15 000,00 $ et

qu’il n’y a pas de raison de l’augmenter compte tenu

des responsabilités lourdes qui nous ont été imposées

aux agents et aux courtiers.

Proposé par :

Membre #

Jean Pealy

B6792

FAIT À MONTRÉAL CE 14 ième JOUR DE DÉCEMBRE 1999

ACAIQ magazine | mars 2000 37


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE ANNUELLE 2000

Résolution 2

Prévenir la jurisprudence négative

Préambule :

Attendu que, de toute évidence, plusieurs procès

ont accru les responsabilités des agents et courtiers

et réduit sensiblement leurs pouvoir légal de réclamer

devant les tribunaux avec succès, compte tenu

de certaines jurisprudences négatives qui se sont

inscrites à cause du manque de contestation ou d’appels

des personnes impliquées (soit pour des raisons

d’économies, de découragement, manque d’intérêt

ou autre) ;

Attendu que le fonds d’indemnisation (plus de

3 500 000,00 $ en caisse) que nous augmentons

annuellement et qui a le devoir d’investir de la

manière la plus rentable pour assurer la suffisance

des actifs pour garantir la sécurité du public, ce qui

ne doit pas être interprété uniquement au niveau

financier ;

Attendu que la meilleure garantie du public passe aussi

par le respect et la pratique en toute sécurité de la profession

pour les agents et courtiers qui en font partie ;

Attendu que les agents et courtiers sont aussi des

citoyens et des consommateurs qui devraient être

représenté par l’ACAIQ de manière juste ;

Attendu que l’ACAIQ représente ici les payeurs que

nous sommes auprès du Fonds d’indemnisation ;

Attendu que nous considérons que la manière rentable

d’investir notre fonds d’indemnisation serait

aussi de s’assurer que la justice soit aussi pour les

agents et courtiers dans leur droit et qu’il n’y ait

pas possibilité de réclamer contre le fonds sans raisons

valables, solides et que l’interprétation de la

Loi soit en conformité avec la pratique et la philosophie

qu’une pratique de qualité comme nous voulons

tous, devrait contenir ;

EN CONSEQUENCE, il est proposé :

Que l’assemblée générale vote sur l’orientation dont

l’ACAIQ, le conseil d’administration et la direction

générale devrait se doter pour que la direction de

l’ACAIQ et le Fonds d’indemnisation puissent s’engager

à les représenter, à créer un comité chargé

de recevoir, voire rechercher les demandes, propositions,

suggestions, recommandations, plaintes ou

injustices pour que certains cas type, dossiers types

ou causes inscrites, ou importants ou même simplement

utiles soient prise en charge, supportés défendus

par ce comité, les avocats et l’ensemble de

l’ACAIQ et du Fonds d’indemnisation qui pourraient

affecter la jurisprudence négative quand de telles

causes pouvant s’inscrire contre notre pratique et

donc, par conséquence, améliorer nos chance d’obtenir

justice dans le futur.

Il serait dans l’intérêt de notre fonds d’indemnisation

qui est plus que confortable et que nous ne

pouvons pas utiliser, d’investir dans ce sens, ne serait-ce

que pour s’assurer que les poursuites éventuelles

soient moindres et que la publicité et l’information

soit bien faites à la grandeur du Québec.

De plus, il serait dans l’intérêt du fonds, des agents

et des courtiers que des représentations soient entreprises

auprès des décideurs (gouvernements,

fonctionnaires et législateurs) pour réviser certaines

parties de la Loi qui font de nous des personnes

plus responsables que les personnes impliquées (vendeurs,

acheteurs, notaires, inspecteurs et autres).

Proposé par : Boris Krancberg

Membre # C2215

FAIT À MONTRÉAL CE 14 ième JOUR DE DÉCEMBRE 1999

38 ACAIQ magazine | mars 2000


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE ANNUELLE 2000

Résolution 3

Identification et travail au noir

Préambule :

Depuis quelques mois, les notaires demandent aux

acheteurs et vendeurs de s’identifier à l’aide de cartes

d’identité reconnues. Cette pratique, qui aurait

dû être instituée il y a longtemps, constitue une protection

additionnelle pour le notaire et ses clients.

Comme les notaires ne peuvent payer de frais ou

honoraires de courtage qu’à des courtiers, les agent

ou courtiers intervenants devraient aussi devoir

fournir une copie de leurs permis (en règle) lors des

signatures chez le notaire et obtenir une copie de

tous ces documents pour leur dossier. L’exercice

permettrait de s’assurer de la conformité des intervenants.

EN CONSEQUENCE, il est proposé :

Que l’ACAIQ entreprenne un travail de relations

publiques auprès de la Chambre des notaires et du

Barreau pour arriver à un code de pratiques amélioré

sur le plan de l’identification des agents et des

courtiers et de la constitution des dossiers des

notaires ou avocats.

Les notaires devraient prendre la copie du permis

de courtage des agents lors des demandes d’identité

des signataires dans les signatures des contrats.

Garantir le droit à la commission et d’éviter les poursuites

contre le geste illégal de payer une commission

à des non praticiens en règle.

Une telle amélioration des pratiques permettraient

de faire échec au travail au noir et de contribuer à

duire la pratique illégale

Proposé par :

Membre #

André G. Riendeau

B8562

FAIT À MONTRÉAL CE 14 ième JOUR DE DÉCEMBRE 1999

ACAIQ magazine | mars 2000 39


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE ANNUELLE 2000

Résolution 4

Courtage hypothécaire

Préambule :

Le courtage hypothécaire tel que décrit dans l’article

1 de la Loi sur le Courtage Immobilier

Par divers projets, l’ACAIQ a mis de l’avant l’idée de

redorer l’image du Courtage Immobilier au Québec.

Par des rencontres, des assemblées spéciales ou diverses

publicités, elle tente de sensibiliser nos intervenants

à démontrer un plus grand professionnalisme

vis-à-vis le public.

Depuis plus de 20 ans que le COURTAGE HYPOTHÉ-

CAIRE est venu à la rescousse du courtage immobilier

au Québec, le législateur a toujours décrété

l’obligation de détenir un certificat pour une telle

activité. Depuis le début de l’entrée en vigueur de

la présente Loi, les représentants du Courtage Hypothécaire

ont continué et essayé de faire valoir par

maintes représentations la nécessité de la protection

du public dans ce domaine malgré la prolifération

de toutes catégories d’intervenants. Tant bien

que mal, les Courtiers Hypothécaires ont su quand

même développer une expertise respectable face au

public, ce que l’ACAIQ désire tellement mettre en

valeur malgré ses lacunes.

EN CONSEQUENCE, il est proposé :

1- Ayant de plein droit l’autorité de faire sa propre

réglementation, que l’ACAIQ reconnaisse officiellement

l’expertise des Courtiers Hypothécaires détenteurs

de certificats de l’ACAIQ et qu’elle en définisse

les règlements et les façons précises d’agir et

ce, dans l’année qui suit ;

2- Comme dans toutes les professions qui se respectent,

il est urgent que l’LACAIQ reconnaisse que tous

les intervenants du Courtage Immobilier ne peuvent

s’échanger qu’exclusivement entre courtiers en règle

toutes références du domaine immobilier (achat,

vente, courtage hypothécaire, locatif, gestion immobilière)

qui seraient rattachées à une rétribution

ou un partage de rétribution en retour.

3- Que l’ACAIQ reconnaisse qu’il y a prolifération

illégale de toutes sortes d’intervenants qui tentent

de percer le marché du Courtage Immobilier par

toutes sortes d’interventions détournées pour éviter

son autorité. Une surveillance accrue du courtage

illégal et un comité de réglementation doivent

être mis en place.

Proposé par : André G. Riendeau pour JG Viens

Membre # B8562

FAIT À MONTRÉAL CE 14 ième JOUR DE DÉCEMBRE 1999

40 ACAIQ magazine | mars 2000


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE ANNUELLE 2000

Résolution 5

Plaintes et frais reliés aux plaignants

Préambule :

La régie du logement

Cours des petites créances

La révision du rôle d’évaluation

La CSST et autres organismes du genre,

sont des organismes qui ont un frais d’ouverture de

dossier et des frais selon les demandes faites lorsqu’un

individu vient leur demander justice. Les frais

bien que légers ont l’avantage en plus de réduire

les coûts d’opération de limiter les poursuites futiles

ou malicieuses.

Comme la plainte est facile et sans frais, il est juste

de réaliser que l’agent et le courtier peuvent beaucoup

plus facilement être victime des états d’âme

de certains intervenants qui voudraient simplement

utiliser ces moyens pour pénaliser ceux qui n’ont

pas répondu à leurs attentes à 110%.

EN CONSEQUENCE, il est proposé :

Que l’assemblé générale se prononce par vote afin

que l’ACAIQ. qui n’est pas un ordre professionnel

fasse les préparatifs nécessaires à l’implantation

pour l’an 2000 d’une structure tarifaire exige un

montant pour les ouvertures de dossier ou de plaintes

par le public ou les membres en règle (ce montant

pourrait être partiellement remboursable s’il y

a effectivement matière à poursuite et jugement

favorable) ;

l’ACAIQ devrait aussi effectuer un ajustement à la

baisse de nos cotisations en fonction des sommes

reçues des plaignants ;

L’ACAIQ et/ou le Fonds d’indemnisation doit présenter

un rapport annuel faisant état des catégories

et de la provenance des plaintes reçues et traitées.

De plus, le plaignant devrait être bien renseigné sur

les droits et privilèges d’un agent ou courtier dans

les cas d’accusations futiles, malicieuses ou

vengeresses.

Proposé par :

Membre #

André G. Riendeau

B8562

FAIT À MONTRÉAL CE 14 ième JOUR DE DÉCEMBRE 1999

ACAIQ magazine | mars 2000 41


Au Fonds,

on est là pour vous !

42 ACAIQ magazine | mars 2000


ASSEMBLÉE GÉNÉRALE EXTRAORDINAIRE • 19 AVRIL 2000

Résolution

Règles de régie interne

Soumise à l’assemblée générale extraordinaire 2000 des membres

de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec

RÈGLES DE RÉGIE INTERNE N°7 DE L’ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC

Loi sur le courtage immobilier

(L.R.Q., c. C-73.1, a. 68)

Les Règles de régie interne n°1 adoptées en vertu

de l’article 178 de la Loi sur le courtage immobilier

(L.R.Q., c. C-73.1) le 11 août 1993, modifiées par les

Règles de régie interne n°6 lors de l’assemblée

générale spéciale du 9 novembre 1999, sont

modifiées de la façon suivante :

1. À la section 1, les articles 1.1 à 1.3, 1.5, 1.8 et

1.9 de ces règles sont abrogés.

2. La section 2 de ces règles est abrogée.

3. Le premier alinéa des articles 3.1 et 3.3 sont supprimés.

4. L’article 3.4 est remplacé par le suivant :

« 2.4 Assemblée générale extraordinaire

Les modalités prévues au présent article 2.4

s’appliquent à toute assemblée générale extraordinaire,

sous réserve de la loi. »

5. L’article 3.4.1 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 2.4.1 Convocation

Toute requête pour convoquer une assemblée

générale extraordinaire doit être adressée au

secrétaire de l’Association. Cette résolution ou

cette requête doit préciser les buts et les objets

de l’assemblée ainsi que la date, l’heure et le

lieu proposés pour cette assemblée.

L’assemblée générale extraordinaire est tenue

à la date, à l’heure et au lieu proposés par la

résolution ou la requête ou à la date, à l’heure

et au lieu déterminés par le secrétaire de

l’Association. »

6. L’article 3.5 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 2.5 Avis de convocation

Les modalités prévues au présent article 2.5 s’appliquent

à toute assemblée générale, sous réserve

des dispositions de l’article 2.4 des

présentes règles de régie interne et de la loi.

Un avis de convocation de chaque assemblée

générale annuelle et de chaque assemblée générale

extraordinaire des membres doit être

donné par le secrétaire de l’Association aux

membres ayant le droit de vote par avis transmis

à tels membres, au moins 30 jours avant la

date fixée pour l’assemblée.

L’avis de convocation peut être donné notamment

par la poste, par télégramme, par télécopieur

ou par messagerie électronique. »

7. L’article 3.5.1 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 2.5.1 Publication officielle ou régulière

L’avis de convocation prévu au présent article

2.5 est réputé valablement transmis s’il est publié

ou inséré dans une publication officielle ou

régulière de l’Association ou dans son site

Internet. »

ACAIQ magazine | mars 2000 43


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE EXTRAORDINAIRE • 19 AVRIL 2000

8. L’article 3.5.2 de ces règles est abrogé.

9. L’article 3.6 de ces règles est modifié par l’addition

du deuxième alinéa suivant :

« Le membre proposant une résolution pour

considération par l’assemblée générale annuelle

doit toujours être membre à la date de

la tenue de l’assemblée et être présent pour fins

de présentation de la proposition de résolution.

À défaut, la proposition de résolution ne peut

être présentée. »

10. L’article 3.7 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 2.7 Président d’assemblée

Le président du conseil ou, le cas échéant, toute

personne désignée par résolution du conseil

d’administration, préside toute assemblée

générale. »

11. Les articles 3.8 à 3.10.3 de ces règles sont

abrogés.

12. L’article 3.11 est remplacé par le suivant :

« 2.8 Autres règles de procédure d’assemblée

Sous réserve des présentes règles de régie interne

et des dispositions de la loi, les délibérations

aux assemblées générales et aux

assemblées du conseil d’administration sont

régies par la dernière version du Code des

assemblées délibérantes de l’Association des

courtiers et agents immobiliers du Québec

adopté par résolution du conseil d’administration

de l’Association. »

13. L’article 3.12 est remplacé par le suivant :

« 2.9 Procès-verbal des assemblées générales

et du conseil d’administration

Le secrétaire de l’Association rédige le procèsverbal

de chaque assemblée. Après son

adoption à une prochaine assemblée, le procèsverbal

est signé par le secrétaire et le président.

Les membres du conseil d’administration et les

membres de l’Association peuvent consulter les

procès-verbaux et résolutions des assemblées

générales. Les membres du conseil d’administration

peuvent consulter les procès-verbaux et

résolutions des assemblées du conseil d’administration.

»

14. L’article 3.13 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 2.10 Nomination du vérificateur et présentation

du rapport annuel

Les modalités prévues au présent article 2.10

s’appliquent à la nomination du vérificateur de

l’Association, à la transmission aux membres du

rapport annuel vérifié de l’Association exposant

sa situation financière et ses activités pour

l’exercice précédent et à la présentation de ce

rapport lors de l’assemblée générale annuelle,

sous réserve des dispositions de la loi.

Chaque année, lors de l’assemblée générale annuelle,

les membres désignent un vérificateur

de l’Association.

Aucune personne qui est liée, au sens de la Loi

sur les impôts (L.R.Q., c. I-3), à un membre du

conseil d’administration ou à un dirigeant de

l’Association, ne peut être nommée vérificateur.

Si le vérificateur décède, démissionne, cesse

d’être qualifié ou devient incapable de remplir

ses fonctions avant l’expiration de son terme,

le conseil d’administration doit remplir par résolution

la vacance et nommer un remplaçant,

qui sera en fonction jusqu’à la prochaine assemblée

générale annuelle.

Le rapport annuel vérifié de l’Association exposant

sa situation financière et ses activités

pour l’exercice précédent doit être transmis aux

membres de l’Association au moins 15 jours

avant la date fixée pour l’assemblée générale

annuelle.

Le rapport annuel vérifié de l’Association exposant

sa situation financière et ses activités

pour l’exercice précédent est réputé valablement

transmis aux membres de l’Association s’il

est publié ou inséré dans une publication officielle

ou régulière de l’Association ou dans son

site Internet. »

44 ACAIQ magazine | mars 2000


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE EXTRAORDINAIRE • 19 AVRIL 2000

15. Les articles 4.1 et 4.2 de ces règles sont abrogés.

16. L’article 4.3 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.1. Modalités de mise en candidature du

président du conseil d’administration ou

des administrateurs

Les modalités prévues au présent article 3.1 s’appliquent

à la mise en candidature des personnes

désirant être élues comme président du

conseil d’administration ou administrateur, sous

réserve des dispositions de la loi. Seule une personne

physique peut être membre ou président

du conseil d’administration.

Seuls peuvent être candidats les membres de

l’Association qui sont inscrits au registre des

membres de l’Association le 110e jour avant la

date prévue pour la clôture du scrutin et qui

ont droit de vote. Ces candidats doivent demeurer

membres de l’Association jusqu’à la date du

scrutin inclusivement. »

17. L’article 4.3.1 de ces règles est modifié par

l’addition de l’alinéa suivant :

« Dans le cas de l’élection du président, un tel

avis est expédié à chaque membre. »

18. Le titre de l’article 4.3.2 de ces règles est

remplacé par le suivant :

« 3.1.2 Fiche de mise en candidature au poste

de président du conseil d’administration ou

d’administrateur »

19. L’article 4.3.3 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.1.3 Éligibilité des candidats

Le secrétaire de l’Association s’assure de l’éligibilité

des personnes dont la candidature a été

présentée et dresse une liste officielle de tous

les candidats admissibles aux postes de président

du conseil d’administration ou d’administrateur.

Le secrétaire de l’Association fait

également procéder à la transcription de tous

les curriculum vitæ reçus dans le délai prescrit,

de la manière déterminée par résolution du

conseil d’administration. »

20. L’article 4.3.5 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.1.5 Publicité

En même temps qu’il transmet l’exemplaire signé

de la transcription de son curriculum vitæ,

chacun des candidats peut également transmettre,

pour fins de diffusion par l’Association aux

membres, une publicité recto seulement, moussant

sa candidature au poste de président du

conseil ou au poste d’administrateur pour la région

concernée. Le cas échéant, cette publicité

doit être produite sur une feuille mesurant au

plus 22 centimètres sur 28 (format lettre). »

21. L’article 4.3.6 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.1.6 Un seul candidat à un poste

Un membre ne peut poser sa candidature à plus

d’un poste au sein du conseil d’administration.

Advenant qu’un membre exerçant déjà la fonction

d’administrateur désire poser sa candidature

à titre de président du conseil, il est réputé

avoir démissionné de son poste d’administrateur

à la date de la clôture du scrutin. De même,

advenant qu’un membre exerçant déjà la fonction

de président du conseil désire poser sa candidature

à titre d’administrateur, il est réputé

avoir démissionné de son poste de président à

la date de la clôture du scrutin.

Si un seul candidat s’est présenté à un poste de

membre ou de président du conseil d’administration,

le secrétaire de l’Association le déclare

immédiatement élu. Le secrétaire de l’Association

doit alors aviser par écrit les membres concernés

qu’il n’y aura pas de vote pour ce poste

et que la déclaration d’élection de ce candidat

sera reproduite au relevé de scrutin préparé par

le secrétaire de l’Association, conformément

aux dispositions des présentes règles de régie

interne. Le secrétaire de l’Association transmet

également une copie de la transcription du curriculum

vitæ et, le cas échéant, de la publicité

de ce candidat.

Le candidat ainsi élu entre en poste à l’expiration

du mandat de l’administrateur ou du président

précédent. »

ACAIQ magazine | mars 2000 45


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE EXTRAORDINAIRE • 19 AVRIL 2000

22. L’article 4.3.7 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.1.7 Computation des délais

Dans la computation d’un délai prévu aux articles

3.1.2 à 3.1.4, lorsque le dernier jour est férié,

il est prorogé au premier jour non férié

précédent.

Pour les fins du présent article 3.1.7, le samedi

est assimilé à un jour férié de même que le 2

janvier et le 26 décembre. »

23. Les articles 4.4 à 4.5 de ces règles sont abrogés.

24. L’article 4.5.1 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.2 Transmission de documents par le secrétaire

de l’Association

Au moins 15 jours avant la date fixée pour la

clôture du scrutin, le secrétaire de l’Association

transmet à chacun des membres ayant droit de

vote les documents suivants, en même temps

qu’il les avise de cette date :

1° les documents prévus à la loi ;

2° une copie du curriculum vitæ prévu à l’article

3.1.4 et, le cas échéant, de la publicité

de chacun des candidats aux postes d’administrateur

et de président du conseil ;

3° un avis suivant le formulaire prévu par

résolution du conseil d’administration

informant le votant sur la façon de voter,

d’utiliser les enveloppes et de l’heure et de

la date limites où les enveloppes doivent

être reçues par le secrétaire de l’Association.

»

25. L’article 4.5.1.2 de ces règles est remplacé par

le suivant :

« 3.2.2 Omission involontaire

L’omission involontaire de transmettre les documents

prévus à la loi à un membre ou le fait

que ce membre ne les ait pas reçus n’a pas pour

effet d’invalider les élections. »

26. L’article 4.5.2 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.3 Vote par région

Pour chaque région délimitée par règlement du

conseil d’administration, les membres élisent

comme administrateur un membre qui a son

établissement dans sa région. »

27. L’article 4.5.3 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.4 Nouveau bulletin de vote

Le secrétaire de l’Association remet un nouveau

bulletin de vote à un membre qui a détérioré,

maculé, raturé ou perdu son bulletin de vote

ou qui ne l’a pas reçu et qui atteste ce fait en

signant une affirmation solennelle. »

28. L’article 4.5.4 de ces règles est remplacé par le

suivant :

«3.5 Façon de voter et d’utiliser les enveloppes

Le membre exprime son vote en inscrivant une

croix, un « X », une coche, un trait ou toute

autre marque distinctive sur le bulletin de vote

dans un ou plusieurs des carrés réservés à l’exercice

du droit de vote, selon qu’il y a un ou plusieurs

candidats à élire.

Après avoir voté, le membre insère son bulletin

de vote dans l’enveloppe intérieure correspondante.

Il cachette cette enveloppe et l’insère

dans l’enveloppe extérieure, sur laquelle est

écrit le mot « ÉLECTION », qu’il cachette également.

Puis, il appose sa signature dans l’espace

qui est réservé à cette fin sur l’enveloppe

extérieure.

Le membre transmet son bulletin de vote au

secrétaire de l’Association à l’aide de cette enveloppe

extérieure. »

29. Le paragraphe 6˚ de l’article 4.5.7 de ces règles

est remplacé par le suivant :

«6° sur lequel le votant s’est exprimé autrement

que de la manière prévue aux présentes règles

de régie interne, soit en inscrivant une

croix, un « X », une coche, un trait ou

toute autre marque distinctive sur le bulletin

de vote dans un ou plusieurs des carrés

réservés à l’exercice du droit de vote, selon

qu’il y a un ou plusieurs candidats à élire ; »

46 ACAIQ magazine | mars 2000


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE EXTRAORDINAIRE • 19 AVRIL 2000

30. L’article 4.5.8 de ces règles est modifié par

l’addition de l’alinéa suivant :

« La déclaration d’élection se fait bien que

l’administrateur élu n’entre pas, le cas échéant,

immédiatement en fonction. »

31. L’article 4.5.10 de ces règles est modifié par le

remplacement au deuxième alinéa des mots

« disposer de leur contenu » par les mots « les

détruire ».

32. Le deuxième alinéa de l’article 4.5.11 de ces

règles est modifié par le suivant :

« Les résultats du vote doivent également être

communiqués aux membres par le biais d’une

publication officielle ou régulière que l’Association

adresse à chaque membre ou dans son

site Internet et ce, au plus tard dans les 45 jours

suivant la date du dépouillement du vote. »

33. L’article 4.6 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.13 Pouvoirs et devoirs du conseil d’administration

Sous réserve des dispositions de la loi, le conseil

d’administration exerce tous les pouvoirs et

devoirs habituels. Sans restreindre la généralité

de ce qui précède, le conseil d’administration

:

1° fournit des orientations stratégiques dans

le respect de la mission impartie par la loi ;

2° priorise les choix stratégiques et approuve

annuellement des programmes et budgets

en fonction de ceux-ci ;

3° évalue le rendement du président-directeur

général et du syndic ;

4° s’assure de l’intégrité des processus suivis ;

5° se tient à l’affût et au courant des activités

de l’Association ;


se préoccupe de la viabilité de l’organisme.

»

34. L’article 4.6.2 de ces régles est abrogé.

35. L’article 4.8 de ces régles est modifié par la

suppression des mots « ,au Québec ou ailleurs, ».

36. L’article 4.9 est remplacé par le suivant :

« 3.14.2 Avis de convocation

Les assemblées du conseil d’administration sont

convoquées par le secrétaire de l’Association ou

le président du conseil, soit sur instruction du

président du conseil ou sur demande écrite de

la majorité des membres du conseil d’administration,

soit à l’initiative du secrétaire de

l’Association. À défaut par le secrétaire de

l’Association de convoquer l’assemblée dans les

5 jours de la réception de la demande, elle peut

être convoquée par le ou les requérants.

Un avis de convocation de chaque assemblée

du conseil d’administration doit être donné à

chaque membre du conseil d’administration par

avis transmis à tels membres à l’adresse de leur

domicile ou à leur adresse professionnelle, le

cas échéant, telle qu’apparaissant au registre

des membres de l’Association, ou à sa dernière

adresse connue lorsqu’il n’est pas membre de

l’Association, au moins 10 jours avant la date

fixée pour l’assemblée, sous réserve des règles

prévues au paragraphe qui suit. Malgré ce qui

précède, le délai de convocation peut, en cas

d’urgence, être réduit à un minimum de 12

heures.

Si tous les membres du conseil d’administration

sont présents ou si les absents y consentent par

écrit, notamment par la poste, par télégramme,

par huissier, par télécopieur, par messagerie

électronique ou par tout moyen faisant preuve

de sa date de réception, l’assemblée peut avoir

lieu sans avis préalable de convocation. Dans le

cas où il est impossible d’obtenir un tel consentement,

l’assemblée peut avoir lieu.

De plus, l’assemblée du conseil d’administration

tenue immédiatement après l’assemblée générale

annuelle des membres peut être tenue sans

avis de convocation. Enfin, la présence d’un

membre du conseil d’administration à une

assemblée couvre le défaut d’avis quant à ce

membre.

L’avis de convocation peut être donné notamment

par la poste, par service de messagerie,

par télégramme, par huissier, par télécopieur,

par messagerie électronique ou par tout moyen

faisant preuve de sa date de réception. »

ACAIQ magazine | mars 2000 47


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE EXTRAORDINAIRE • 19 AVRIL 2000

37. Les articles 4.10 à 4.14 de ces règles sont

abrogés.

38. Ces règles sont modifiées par l’insertion, après

l’article 4.15, de l’article suivant :

« 3.16 Pouvoirs et devoirs de l’administrateur

Sous réserve des dispositions de la loi, un administrateur

exerce tous les pouvoirs et devoirs

habituels d’un tel poste, ainsi que les pouvoirs

et devoirs explicites que le conseil d’administration

lui délègue par résolution.

Sans restreindre la généralité de ce qui précède

et sous réserve des dispositions de la loi, l’administrateur

:

1° fait preuve d’indépendance ;

2° agit avec prudence et diligence ;

3° fait primer les intérêts de l’Association audelà

de ses intérêts personnels ;

4° s’informe et se prépare pour les réunions

et y participe activement ;

5° est solidaire et loyal, notamment en supportant

les décisions prises ;

6° a un devoir de réserve. »

39. L’article 4.16 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.17 Président du conseil

Un membre ne peut être président du conseil

pour plus de 3 mandats consécutifs. »

40. L’article 4.16.1 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.17.1 Pouvoirs et devoirs du président du

conseil

Sous réserve des dispositions de la loi, le président

du conseil exerce tous les pouvoirs et devoirs

habituels d’un tel poste, ainsi que les

pouvoirs et devoirs explicites que le conseil d’administration

lui délègue par résolution.

Sans restreindre la généralité de ce qui précède

et sous réserve des dispositions de la loi, le président

du conseil :

1° agit comme principal porte-parole du

conseil d’administration de l’Association ;

2° s’assure du respect des objectifs stratégiques

déterminés par le conseil d’administration

;

3° s’assure que les administrateurs jouent un

rôle adéquat ;

4° se tient à l’affût et au courant des activités

de l’Association ;

5° tient le vice-président à l’affût des activités

de l’Association ;

6° se tient à l’affût et au courant des tendances

dans le secteur immobilier ;

7° établit l’ordre du jour des assemblées du

conseil d’administration en collaboration

avec le président- directeur général ;

8° est membre de droit de tous les comités,

sauf du comité de discipline et du comité

d’inspection professionnelle. »

41. L’article 4.17 de ces règles est abrogé.

42. L’article 4.17.1 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.18 Pouvoirs et devoirs du vice-président du

conseil

Sous réserve des dispositions de la loi, le viceprésident

du conseil exerce tous les pouvoirs et

devoirs habituels d’un tel poste, ainsi que les

pouvoirs et devoirs explicites que le conseil d’administration

lui délègue par résolution.

Sans restreindre la généralité de ce qui précède

et sous réserve des dispositions de la loi, le viceprésident

du conseil :

1° assiste le président du conseil ;

2° en cas d’absence ou d’empêchement du

président du conseil, en exerce les fonctions ;

3° est membre de droit du comité des finances ;

4° se tient à l’affût des activités de l’Association

auprès du président. »

48 ACAIQ magazine | mars 2000


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE EXTRAORDINAIRE • 19 AVRIL 2000

43. L’article 4.18 de ces règles est abrogé.

44. L’article 4.18.1 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.19 Pouvoirs et devoirs du trésorier du

conseil

Sous réserve des dispositions de la loi, le trésorier

du conseil exerce tous les pouvoirs et devoirs

habituels d’un tel poste, ainsi que les

pouvoirs et devoirs explicites que le conseil d’administration

lui délègue par résolution.

Sans restreindre la généralité de ce qui précède

et sous réserve des dispositions de la loi, le trésorier

du conseil :

1° a la charge et la garde des fonds de l’Association

;

2° voit à ce que soit tenu un relevé précis de

l’actif et du passif ainsi que des produits et

charges de l’Association ;

3° s’assure que les fonds de l’Association

soient déposés dans une institution financière

déterminée par résolution du conseil

d’administration ;

4° agit comme président du comité des

finances ;

5° fait une vérification mensuelle des dépenses

de l’Association et en fait un compte

rendu au comité des finances ;

6° peut s’adjoindre les services d’experts

externes si nécessaire, après avoir obtenu

du conseil d’administration une résolution

à cet effet. »

45. Le premier alinéa de l’article 4.19 de ces règles

est supprimé.

46. L’article 4.19.1 de ces règles est remplacé par la

suivant :

« 3.20.1 Pouvoirs et devoirs du secrétaire de

l’Association

Sous réserve des dispositions de la loi, le secrétaire

de l’Association exerce tous les pouvoirs

et devoirs habituels d’un tel poste, ainsi que les

pouvoirs et devoirs explicites que le conseil d’administration

lui délègue par résolution.

Sans restreindre la généralité de ce qui précède

et sous réserve des dispositions de la loi, le secrétaire

de l’Association :

1° assiste aux assemblées du conseil d’administration

et des membres ;

2° signe les avis de convocation des assemblées

du conseil d’administration et des

membres, conformément aux dispositions

de la loi et des présentes règles de régie

interne ;

3° dresse et signe les procès-verbaux des

assemblées du conseil d’administration et

des membres, conformément aux dispositions

de l’article 2.9 des présentes règles de

régie interne ;

4° est chargé de la tenue et de la garde des

archives, livres et registres de l’Association ;

5° le cas échéant, est chargé de la garde du

sceau de l’Association qu’il appose sur les

documents qui requièrent cette formalité.

Les membres du conseil d’administration peuvent

consulter les livres et registres de l’Association.

»

47. L’article 4.20 de ces règles est abrogé.

48. L’article 4.21 de ces règles est modifié par la suppression,

au deuxième alinéa, du mot « postérieure

».

49. L’article 4.21.1 de ces règles est modifié par le

remplacement des mots « sa place d’affaires »

par les mots « son établissement » :

« 3.22 Démission présumée

Un membre élu du conseil d’administration est

également réputé avoir démissionné à compter

du moment où il cesse d’avoir son établissement

dans la région qu’il représente ou à

compter du moment où il cesse d’être membre

de l’Association. »

50. L’article 4.22 de ces règles est abrogé.

ACAIQ magazine | mars 2000 49


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE EXTRAORDINAIRE • 19 AVRIL 2000

51. L’article 4.22.1 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.23 Modalités de dénonciation d’un conflit

d’intérêts

La dénonciation d’un conflit d’intérêts doit être

faite par écrit et adressée au secrétaire de l’Association.

Elle est alors lue à l’assemblée qui suit

sa réception et consignée au procès-verbal de

celle-ci. Cependant, lorsqu’un membre se rend

compte du conflit d’intérêts au cours d’une assemblée,

la dénonciation peut être faite verbalement.

Le défaut d’un membre du conseil d’administration

de se conformer aux dispositions du présent

article n’emporte pas la nullité de la

décision, mais il rend ce membre redevable de

ses bénéfices envers l’Association, ses membres

ou ses créanciers. »

52. L’article 4.23 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 3.24 Destitution d’un membre du conseil

d’administration

Tout membre du conseil d’administration peut

être destitué de son poste lors d’une assemblée

du conseil d’administration convoquée à cette

fin, sur le vote affirmatif d’au moins les 2/3 des

membres du conseil d’administration présents

à l’assemblée, dans les circonstances suivantes :

1° s’il fait l’objet d’un régime de protection

du majeur ;

2° s’il est trouvé coupable ou s’il s’est reconnu

coupable d’une infraction criminelle ayant

un lien avec une opération de courtage visée

la loi ;

3° s’il fait défaut, sans excuse jugée valable par

les membres du conseil d’administration, d’assister

à 3 assemblées consécutives du conseil

d’administration ;

4° s’il est trouvé coupable ou s’il s’est reconnu

coupable, suite à un jugement final, d’une

infraction par le comité de discipline de

l’Association, conformément à la loi ;

5° s’il fait défaut de dénoncer un intérêt direct

ou indirect dans une entreprise qui met

en conflit son intérêt personnel et celui de

l’Association ou de s’abstenir de participer

à une décision portant sur l’entreprise dans

laquelle il a cet intérêt ;

6° s’il réclame des sommes qui non pas été encourues.

»

53. L’article 4.24 de ces règles est modifié par la suppression

des mots « du conseil ».

54. Ces règles sont modifiées par l’insertion, après

l’article 4.24.2, de l’article suivant :

« Section 4

Adoption d’un code d’éthique de l’Association

Le conseil d’administration peut adopter par résolution

un code d’éthique applicable notamment

aux administrateurs, membres des

comités, dirigeants, employés et contractants

de l’Association. »

55. L’article 4.25 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« Section 5

Affirmation de loyauté et de discrétion

Les administrateurs, membres de comités, dirigeants,

employés et contractants de l’Association

doivent signer l’affirmation solennelle de

loyauté et de discrétion prévue au code d’éthique

adopté par résolution du conseil d’administration

en vertu de la section 4 des présentes

règles de régie interne.

Le défaut d’un administrateur, membre de comités,

dirigeant, employé ou contractant de l’Association

de signer cette affirmation solennelle l’empêche

d’exercer ses fonctions. Le cas échéant, l’administrateur

en défaut ne peut pas siéger à toute assemblée

du conseil d’administration. »

50 ACAIQ magazine | mars 2000


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE EXTRAORDINAIRE • 19 AVRIL 2000

56. L’article 5.1 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« Section 6

Dirigeants de l’Association

6.1 Dirigeants de l’Association

Les dirigeants de l’Association sont, outre le président

du conseil, le vice-président du conseil,

le trésorier du conseil, le secrétaire de l’Association

et le président-directeur général et tout

autre dirigeant dont le titre et les fonctions

peuvent être déterminés par résolution du

conseil d’administration. Une même personne

peut cumuler plusieurs postes de dirigeant, sous

réserve des dispositions de la loi. »

57. L’article 5.2 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 6.2 Président-directeur général

Le conseil d’administration nomme par résolution

un président-directeur général et détermine

ses tâches, sa rémunération et ses

conditions d’emploi. Le conseil d’administration

peut, en cas d’absence ou d’empêchement du

président-directeur général, nommer par résolution

un substitut. À cette fin, il peut consulter

le comité de gestion. »

58. L’article 5.2.1 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 6.2.1 Pouvoirs et devoirs du président-directeur

général

Sous l’autorité du conseil d’administration, le

président-directeur général administre toutes

les activités de l’Association et en assure la continuité,

en assumant les responsabilités de planification,

d’organisation, de direction et de

contrôle des ressources, programmes et opérations

dans le but de réaliser les missions imparties

à l’Association par la loi, par résolution du

conseil d’administration et par l’assemblée générale

des membres. Il participe en outre à la

définition des objectifs et stratégies, et propose

puis met en œuvre une structure de fonctionnement,

des politiques, des programmes et un

budget appropriés.

Sans restreindre la généralité de ce qui précède

et sous réserve des dispositions de la loi, le président-directeur

général :

1° embauche, anime et contrôle tout le personnel

de l’Association ainsi que de ses comités

;

2° transmet au conseil d’administration tout

document ou information lui ayant été demandé

ou nécessaire aux travaux du conseil.

Ces informations doivent être concises,

transparentes et pertinentes ;

3° se tient à l’affût et au courant des tendances

dans le secteur immobilier ;

4° assure la formation, le maintien et l’animation

du comité de gestion composé de tous

les directeurs de service ;

5° est membre de droit de tous les comités,

sauf du comité de discipline et du comité

d’inspection professionnelle ;

6° assiste à toutes les assemblées générales des

membres et celles du conseil d’administration.

»

59. L’article 5.2.2 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 6.2.2 Destitution du président-directeur général

Le président-directeur général ne peut être destitué

que sur le vote affirmatif d’au moins les

2/3 des membres du conseil d’administration

présents à une assemblée convoquée à cette

fin. »

60. L’article 5.3 de ces règles est abrogé.

61. La section 6 de ces règles est modifiée par le

remplacement du paragraphe 5˚ par le suivant :

« 5˚ le registre des membres tenu conformément

à la loi ; »

ACAIQ magazine | mars 2000 51


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE EXTRAORDINAIRE • 19 AVRIL 2000

62. Les deux premiers alinéa de la section 7 de ces

règles sont remplacés par les suivants :

« Section 8

Signature des documents

Les modalités prévues à la présente section 8

s’appliquent à la signature de documents au

nom de l’Association, sous réserve des dispositions

de la section 10 des présentes règles de

régie interne et de la loi.

Tous les actes, effets de commerce, transferts,

contrats, engagements, obligations et autres

documents qui requièrent la signature de l’Association

doivent être signés par deux des dirigeants

de l’Association. Le conseil

d’administration peut, par résolution, autoriser

d’autres personnes à signer au nom de l’Association.

Cette autorisation peut être générale

ou se limiter à un cas particulier. »

63. L’article introductif de la section 11 de ces règles

est remplacé par le suivant :

« Section 12

Comités

Les dispositions prévues à la présente section

12 s’appliquent à tout comité, permanent ou

non, sous réserve des dispositions de la loi concernant

le comité d’inspection professionnelle

et le comité de discipline. »

64. Les articles 11.1 et 11.2 de ces règles sont respectivement

remplacés par les suivants :

« 12.1 Constitution et mission

Le conseil d’administration peut constituer tout

comité consultatif qu’il juge nécessaire par résolution

en définissant le nom, la mission ou

les responsabilités et, s’il y a lieu, la durée du

mandat de ce comité. De plus, il peut en revoir

la composition et le mandat en tout temps.

12.2 Composition

Un comité consultatif est composé d’au moins

3 membres, dont un président, nommés par résolution

du conseil d’administration.

À l’expiration de leur mandat, les membres d’un

comité demeurent en fonction jusqu’à ce qu’ils

soient nommés de nouveau ou remplacés, le cas

échéant, sous réserve de la durée prévue au

mandat donné par le conseil d’administration.

En cas d’absence ou d’empêchement, un membre

d’un comité est remplacé par une personne

nommée par résolution du conseil d’administration

pour le temps que dure cette absence

ou cet empêchement.

Un comité consultatif peut s’adjoindre les services

d’experts externes si nécessaire, après avoir

obtenu du conseil d’administration une autorisation

à cet effet. »

65. L’article 11.3 de ces règles est abrogé.

66. Ces règles sont modifiées par l’insertion, après

l’article 11.4, des articles suivants :

« 12.4 Pouvoirs et devoirs du président d’un comité

consultatif

Sous réserve des dispositions de la loi, le président

d’un comité consultatif exerce tous les

pouvoirs et devoirs habituels d’un tel poste,

ainsi que les pouvoirs et devoirs explicites que

le conseil d’administration lui délègue par résolution.

Sans restreindre la généralité de ce qui précède

et sous réserve des dispositions de la loi, un président

de comité consultatif :

1° agit comme principal porte-parole du comité

auprès du conseil d’administration de

l’Association ;

2° s’assure du respect des objectifs stratégiques

déterminés par le conseil d’administration

;

3° s’assure que les membres du comité jouent

un rôle adéquat ;

4° établit l’ordre du jour des réunions du comité

selon les objectifs qui lui ont été dictés

par le conseil d’administration, en

collaboration avec le président-directeur

général ;

52 ACAIQ magazine | mars 2000


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE EXTRAORDINAIRE • 19 AVRIL 2000

12.5 Pouvoirs et devoirs d’un membre de

comité consultatif

Sous réserve des dispositions de la loi, le membre

d’un comité consultatif exerce tous les pouvoirs

et devoirs habituels d’un tel poste, ainsi

que les pouvoirs et devoirs explicites que le comité

lui délègue par résolution.

Sans restreindre la généralité de ce qui précède

et sous réserve des dispositions de la loi, le membre

d’un comité consultatif :

1° fait preuve d’indépendance ;

2° agit avec prudence et diligence ;

3° fait primer les intérêts de l’Association audelà

de ses intérêts personnels.

12.6 Comité des finances

Un comité des finances est constitué au sein de

l’Association.

12.6.1 Composition du comité des finances

Le comité des finances est composé du trésorier

du conseil, du président du conseil, du viceprésident

du conseil, d’un administrateur du

conseil nommé par résolution ainsi que du président-directeur

général.

12.6.2 Mission du comité des finances

Sous réserve des dispositions de la loi, le comité

des finances exerce tous les pouvoirs et devoirs

habituels d’un tel comité, ainsi que les pouvoirs

et devoirs explicites que le conseil d’administration

lui délègue par résolution.

Sans restreindre la généralité de ce qui précède

et sous réserve des dispositions de la loi, le

comité des finances conjointement avec le

président-directeur général de l’Association :

1° revoit les besoins financiers présents et futurs

de l’Association en fonction des décisions

prises par le conseil d’administration

et propose des stratégies et méthodes pour

y satisfaire ;

2° examine l’utilisation et le contrôle des

fonds de l’Association dans le respect des

besoins et objectifs stratégiques de l’Association,

notamment en ce qui a trait à toute

limite applicable à ses excédents ou déficits

d’exploitation et à son endettement ;

3° établit le projet de budget à partir de documents

préparés par l’interne ;

4° établit et révise la politique de remboursement

des dépenses de transport, de séjour

et de restauration encourues par les administrateurs,

membres de comités et employés

de l’Association, et soumet des

recommandations au conseil d’administration

quant à son approbation ;

5° établit et révise la politique de placement

des fonds de l’Association et soumet des

recommandations au conseil d’administration

quant à son approbation ;

6° revoit les états financiers trimestriels non

vérifiés de l’Association et soumet des rapports

et des recommandations au conseil

d’administration ;

7° discute en compagnie des vérificateurs de

la vérification annuelle ainsi que des honoraires

estimatifs y afférents, approuve les

frais de vérifications, examine toute observation

faite par les vérificateurs touchant

les problèmes soulevés durant la vérification

et en fait rapport au conseil d’administration,

étudie, de concert avec les

vérificateurs, les états financiers annuels en

en vérifiant l’intégralité, l’exactitude et la

conformité, recommande au conseil d’administration

la nomination des vérificateurs

et apporte, par écrit, des recommandations

quant à l’approbation des états financiers ;

8° revoit toute modification importante

apportée aux principes et méthodes comptables

de l’Association ;

9° obtient un aperçu de la vérification effectuée

par le trésorier et en évalue les commentaires

;

10° s’assure que toutes charges et obligations

de l’Association envers le gouvernement,

ses ministères et ses organismes soient acquittées

dans les délais prévus ;

11° peut s’adjoindre les services d’experts externes

si nécessaire, après avoir obtenu du

conseil d’administration une résolution à

cet effet ;

12° se charge d’autres responsabilités que le

conseil d’administration de l’Association

peut de temps à autre lui déléguer par

résolution. »

ACAIQ magazine | mars 2000 53


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE EXTRAORDINAIRE • 19 AVRIL 2000

67. L’article 11.5 de ces règles est modifié par la

suppression du premier alinéa.

68. L’article 11.5.1 de ces règles est abrogé.

69. Les articles 11.5.3 et 11.5.4 de ces règles sont

abrogés.

70. Les articles 11.5.5 et 11.5.6 de ces règles sont

respectivement remplacés par les suivants :

« 12.7.2 Personnel du comité d’inspection

professionnelle

Le conseil d’administration nomme par résolution

le secrétaire et le secrétaire substitut du

comité d’inspection professionnelle.

Les membres du personnel du comité d’inspection

professionnelle, incluant le secrétaire et le

secrétaire substitut, font partie du personnel de

l’Association assujetti aux règles relatives à l’embauche

et aux mouvements de personnel, et ne

peuvent exercer, pendant la durée de leur

emploi, les activités de courtier ou d’agent

immobilier.

12.7.3 Inspection

Un ou des inspecteurs procèdent aux inspections.

Au moins 7 jours avant la date fixée pour l’inspection,

un inspecteur expédie au membre et,

le cas échéant, au courtier immobilier dont ce

membre est à l’emploi ou est autorisé à agir

pour lui, au représentant du courtier immobilier

dont ce membre est à l’emploi ou est autorisé

à agir pour lui ainsi qu’au directeur de

l’établissement auquel ce membre est affecté,

un avis de la date, du lieu et de l’heure où cette

inspection aura lieu, suivant le formulaire prévu

par résolution du conseil d’administration.

Malgré ce qui précède, l’inspecteur n’expédie

pas l’avis mentionné au paragraphe précédent

lorsque la transmission de cet avis risque de

compromettre les fins poursuivies par la tenue

de l’inspection.

Si un membre ne peut recevoir un inspecteur à

la date prévue, il doit, sur réception de l’avis,

en prévenir le directeur de l’inspection professionnelle

et convenir avec lui d’une nouvelle

date. Un inspecteur expédie au membre un

nouvel avis suivant les modalités établies cidessus.

Lorsqu’un inspecteur constate que le membre

n’a pas pu prendre connaissance de l’avis mentionné

ci-dessus, il en informe le directeur de

l’inspection professionnelle qui fixe une nouvelle

date d’inspection et en avise le membre.

Le membre qui fait l’objet d’une inspection est

tenu d’être présent et peut se faire assister par

un avocat.

À l’issue de chaque inspection, l’inspecteur

rédige un rapport qu’il transmet au directeur

de l’inspection professionnelle et au membre

inspecté. »

71. Les articles 11.5.7 à 11.6.2 de ces règles sont

abrogés.

72. L’article 11.6.3 de ces règles est remplacé par le

suivant :

« 12.8 Personnel du comité de discipline

Le conseil d’administration nomme par résolution

le secrétaire du comité de discipline. Le secrétaire

fait partie du personnel de l’Association

assujetti aux règles relatives à l’embauche et

aux mouvements de personnel, et ne peut exercer,

pendant la durée de son emploi, les activités

de courtier ou d’agent immobilier. »

73. Les articles 11.6.4 à 11.6.8 de ces règles sont

abrogés.

74. La section 12 de ces règles est remplacée par la

suivante :

« Section 13

Syndic et personnel du syndic

Le syndic, les syndics adjoints et les membres

du personnel du syndic font partie du personnel

de l’Association assujetti aux règles relatives

à l’embauche et aux mouvements de

personnel et ne peuvent exercer, pendant la

durée de leur emploi, les activités de courtier

ou d’agent immobilier.

54 ACAIQ magazine | mars 2000


ASSEMBLÉ E GÉ N É RALE EXTRAORDINAIRE • 19 AVRIL 2000

75. Les articles 12.1 à 13.1 de ces règles sont

abrogés.

76. L’article 13.2 de ces règles est modifié par le

remplacement des mots « de place d’affaires »

par les mots « d’établissement ».

77. La section 15 de ces règles est modifiée par la

suivante :

« Section 16

Procédure d’amendement aux règles de régie

interne

Le texte de toute résolution visant à adopter,

modifier ou abroger toute disposition des règles

de régie interne doit être expédié aux

membres de l’Association au moins 30 jours

avant la date prévue pour son adoption. »

78. L’article 16.2 de ces règles est abrogé.

Le conseil d’administration peut aussi par

résolution hypothéquer les biens immeubles ou

autrement affecter d’une charge quelconque

les biens de l’Association ou donner ces diverses

espèces de garantie pour assurer le paiement

des emprunts autrement faits que par l’émission

d’obligations ainsi que le paiement ou

l’exécution des autres dettes, contrats et engagements

de l’Association.

Rien ne limite, ni ne restreint les pouvoirs d’emprunt

de l’Association sur lettres de change ou

billets à ordre, faits, émis, acceptés ou endossés

par ou au nom de l’Association. »

80. Les Règles de régie interne nº 1 de l’Association

des courtiers et agents immobiliers du

Québec et les Règles de régie interne nº 2 de

l’Association des courtiers et agents immobiliers

du Québec sont fusionnées et portent le nom

de Règles de régie interne de l’Association des

courtiers et agents immobiliers du Québec.

79. Les Règles de régie interne nº 2 de l’Association

des courtiers et agents immobiliers du

Québec sont modifiées comme suit :

« Section 18

Règles d’emprunt

Le conseil d’administration peut, par résolution :

1° faire des emprunts de fonds, aux conditions

jugées nécessaires, sur le crédit de l’Association

;

2° émettre des obligations, bons ou autres valeurs

de l’Association et les donner en garantie

ou les vendre pour les prix et sommes

jugés convenables ;

3° malgré les dispositions du Code civil du

Québec, hypothéquer les biens meubles ou

immeubles, corporels ou incorporels, présents

ou à venir de l’Association, pour assurer

le paiement de telles obligations,

bons ou autres valeurs ou donner une partie

seulement de ces garanties pour les

mêmes fins.

ACAIQ magazine | mars 2000 55


Jugements en bref

d u c o m i t é d e d i s c i p l i n e

• Note de l’éditeur •

Les décisions rendues par le comité de discipline sont publiques.

Elles sont publiées sous forme de résumé à des fins strictement didactiques. Rappelons que

l’article 51 du Code de déontologie de l’ACAIQ interdit à tout membre de l’Association de se servir

d’une décision rendue par le comité de discipline, dans le but de porter atteinte à la réputation

d’un autre membre.

Un tribunal autonome

Le comité de discipline de l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec est un tribunal créé par la Loi sur

le courtage immobilier. Ce tribunal est complètement autonome et indépendant du conseil d’administration et du

personnel de l’Association.

Chaque plainte déposée au comité de discipline est jugée par le président du comité ou le président substitut (deux

avocats nommés par le gouvernement), et par deux membres actifs de la profession. Quelque 70 membres actifs de la

profession qui ont posé leur candidature pour siéger au comité de discipline, forment présentement le bassin de

professionnels du courtage immobilier appelés à juger leurs pairs.

Toute plainte relative à une présumée faute déontologique d’un praticien du courtage immobilier doit d’abord faire

l’objet d’une demande d’enquête adressée au bureau du syndic de l’Association. Une demande d’enquête peut être

faite par un consommateur et par un membre de l’Association quel qu’il soit. Le syndic de l’Association lui-même peut,

de son propre chef, effectuer une enquête s’il a des raisons de croire en l’illégalité d’actes posés par des professionnels

du courtage immobilier.

Le bureau du syndic fait enquête sur chaque demande qui lui est adressée, peu importe son origine. Le syndic détermine,

à partir des résultats de l’enquête, s’il y a lieu de déposer une plainte formelle devant le comité de discipline. De

façon générale, environ une demande d’enquête sur cinq résulte en une plainte formelle.

Si le syndic détermine à la suite de l’enquête qu’il n’y a pas matière à déposer une plainte, il doit justifier sa décision par

écrit auprès de la personne qui a demandé l’enquête. Si, au contraire, le syndic détermine qu’il y a lieu de déposer une

plainte formelle auprès du comité de discipline, il fait alors appel à un procureur, lequel est généralement un avocat de

l’Association, pour le conseiller, rédiger la plainte et le représenter devant le comité de discipline. Généralement, la

personne visée par la plainte se fait elle aussi représenter par un procureur, qu’elle plaide ou non coupable.

Une fois la plainte formelle déposée, une date d’audition par le comité de discipline est fixée. C’est à cette audition que

la partie plaignante présentera ses éléments de preuve et l’intimé, sa défense. À la lumière de la preuve présentée par

chacune des parties (témoins et documents), les trois membres du comité de discipline rendront dans un premier temps

leur décision sur la culpabilité de l’intimé et, s’il y a lieu, une seconde décision portera sur la sanction imposée.

Les décisions du comité de discipline peuvent faire l’objet d’un appel suivant les conditions et les modalités prévues à la

Loi sur le courtage immobilier et au Code des professions. L’Association ne publie que les décisions dont les délais

d’appel sont expirés.

56 ACAIQ magazine | mars 2000



Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Marjolaine Gingras, intimée,

agent immobilier affilié (B6987), employée

de ou autorisée à agir pour Royal LePage,

courtier immobilier agréé (A3534),

dont l’établissement est situé au

3090, boul. le Carrefour, bureau 500,

à Laval.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n° 1:

avoir participé à un acte en matière immobilière

qui peut être illégal ou qui peut porter

préjudice au public ou à la profession,

notamment en rédigeant une promesse

d’achat mentionnant que le prix de vente

d’un immeuble était de 125 000 $ alors que

le prix réel convenu entre les parties était

de 105 000 $, contrairement à l’article 13

des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ce chef d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous le 1 er chef

d’accusation, en date du 26 octobre 1999.

EN APPEL

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 3 000 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

2 669,79 $ – Total de 5 669,79 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-98-0347, 2000-01-28


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Pierre Papillon, intimé,

agent immobilier affilié (A8836), employé

de ou autorisé à agir pour La Capitale

Sélect Champlain, courtier immobilier

agréé (C4305), dont l’établissement est

situé au 4715, avenue des Replats,

bureau 150, à Québec.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n° 1: ne

pas avoir exécuté de façon prudente et diligente

les obligations qu’il s’était engagé à

remplir, notamment en omettant d’informer

verbalement le vendeur, de façon régulière,

de l’état de l’exécution d’un contrat de

courtage, contrairement à l’article 22 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ce

chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 600 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

1 011,98 $ – Total de 1 611,98 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0374, 1999-12-14


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Brigitte Gordian, intimée,

agent immobilier affilié (B0939), employée

de ou autorisée à agir pour Re/Max Royal

(Jordan) inc., courtier immobilier agréé

(A2958), dont l’établissement est situé au

471, chemin Main, à Hudson.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation. – Chef n° 1:

ne pas avoir informé de façon raisonnable

des clients acheteurs des droits et obligations

découlant de la signature d’un formulaire

« Modifications et avis de réalisation

de conditions » indiquant que toutes les

conditions étaient réalisées sur leur promesse

d’achat, alors qu’il restait notamment

une condition non réalisée à une autre

promesse d’achat d’autres acheteurs, soit

d’obtenir l’autorisation écrite de la Ville pour

avoir un chenil commercial (dérogation

mineure), contrairement à l’article 30 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ. – Chef

n° 2 : avoir publicisé dans la revue Immo-

Pro un renseignement qu’elle savait faux,

en publiant la photo d’un immeuble avec la

mention « chenil » alors que ce n’était pas

permis par la municipalité, contrairement à

l’article 103 du Règlement de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ces chefs d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous les deux chefs

d’accusation, en date du 25 octobre 1999.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 800 $ – Chef n° 2:

amende de 1 000 $ – Paiement des déboursés

encourus, au montant de 2 477,79$ –

Total de 4 277,79 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0379, 1999-12-08


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Line Bétournay, intimée,

agent immobilier agréé (B6268),

employée de ou autorisée à agir pour

Services immobiliers Summum, courtier

immobilier agréé (C0256), dont l’établissement

est situé au 400, boul. le Corbusier,

bureau 201, à Laval.

PLAINTE

Sous deux chefs d’accusation. – Chef n° 1:

ne pas avoir consigné par écrit dans une

promesse d’achat les conditions suivant lesquelles

une somme de 20 000 $, reçue

d’une cliente acheteuse à titre d’acompte

sur un prix de vente et déposée dans son

compte en fidéicommis, devait être retournée

à ladite cliente acheteuse s’il n’y avait

pas vente, contrairement à l’article 123 du

Règlement de l’ACAIQ. – Chef n° 2 : avoir

participé à un acte ou une pratique en matière

immobilière pouvant porter préjudice

au public, notamment en transférant à un

notaire, sans l’autorisation des parties à une

promesse d’achat, la somme de 20 000 $

correspondant à une somme qu’elle avait

reçue en fidéicommis de la cliente acheteuse

à titre d’acompte sur le prix de vente,

contrairement à l’article 13 des Règles de

déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ces chefs d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous les deux chefs

d’accusation, en date du 30 août 1999.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 800 $ – Chef n° 2:

amende de 1 000 $ – Paiement des déboursés

encourus, au montant de 1 429,04 $ –

Total de 3 229,04 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0380, 1999-12-16

ACAIQ magazine | mars 2000 57



Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant;

vs

M me Jaffa Bar-Dor, intimée,

agent immobilier affilié (B3506), employée

de ou autorisée à agir pour Royal LePage

Village, courtier immobilier agréé (A1775),

dont l’établissement est situé au

400, boul. St-Jean, bureau 2000,

à Dollard-des-Ormeaux.

PLAINTE

Sous trois chefs d’accusation pour des actes

commis alors qu’elle était employée de

ou autorisée à agir pour Royal LePage, courtier

immobilier agréé (A3534), dont l’établissement

était situé au 3464, boul. des

Sources, à Dollard-des-Ormeaux. – Chef n o

1 : avoir abusé de la bonne foi d’un autre

membre en négligeant de l’informer qu’elle

avait reçu deux autres promesses d’achat,

alors que ce dernier avait lui-même une

promesse d’achat en attente d’une réponse

de la part d’un acheteur, toutes ces promesses

d’achat se rapportant à un même immeuble,

contrairement à l’article 43 des

Règles de déontologie de l’ACAIQ. – Chef

n o 2 : ne pas avoir agi avec objectivité lorsqu’elle

a conseillé son client, laissant entendre

à son client, vendeur d’un immeuble,

qu’une promesse d’achat présentée par un

autre membre ne constituait pas une offre

pouvant être prise au sérieux, contrairement

à l’article 26 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ. – Chef n o 3 : ne pas avoir cherché

à promouvoir les intérêts de son client, tout

en accordant un traitement équitable à

toutes les parties à une transaction, en

refusant de communiquer avec un autre

membre pour lui offrir la possibilité de soumettre

une nouvelle promesse d’achat de

la part de son client, alors que son propre

client, le vendeur, le lui avait spécifiquement

demandé, et ce, contrairement à l’article 24

des Règles de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de non-culpabilité de l’intimée

sous ces chefs d’accusation.

DÉCISION

Déclaration de culpabilité sous le 1 er chef

d’accusation et de non-culpabilité sous les

2 e et 3 e chefs d’accusation, en date du 25

novembre 1999.

SANCTION

Chef n o 1 : amende de 600 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

1 753,58 $ – Total de 2 353,58 $

Le comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-99-0394, 1999-12-08


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me France Cadieux, intimée,

courtier immobilier agréé (B6987), dont

l’établissement est situé au

1257, boul. Laird, à Ville Mont-Royal

PLAINTE

Sous un chef d’accusation. – Chef n° 1:

avoir raturé un formulaire obligatoire, soit

une contre-proposition, après qu’une partie

y ait apposé sa signature, contrairement à

l’article 98 du Règlement de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimée sous ce

chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1: Réprimande – Paiement des

déboursés encourus, au montant de

723,14 $ – Total de 723,14 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0398, 1999-12-13


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M me Line Caron, intimée,

agent immobilier agréé (C2825),

employée de ou autorisée à agir pour La

Capitale St-Hyacinthe, courtier immobilier

agréé (C4520), dont l’établissement est

situé au 2330, avenue Ste-Anne, à Saint-

Hyacinthe.

PLAINTE

Sous un chef d’accusation pour des actes

commis alors qu’elle était employée de ou

autorisée à agir pour Re/Max Impact inc.,

courtier immobilier agréé (A3213) dont

l’établissement est situé au 2603, avenue

Sainte-Anne, à Saint-Hyacinthe. – Chef

n° 1 : ne pas avoir informé un acheteur avec

objectivité, c’est-à-dire en dissimulant deux

lettres d’ingénieurs faisant état d’un problème

d’affaissement, contrairement à

l’article 26 des Règles de déontologie de

l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimée sous ce

chef d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1 : amende de 1 800 $ – Paiement

des déboursés encourus, au montant de

683,35 $ – Total de 2 483,35 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e André Desgagné, c.r.

33-99-0404, 2000-01-19


Bureau du syndic de l’ACAIQ,

plaignant ;

vs

M. Marcel Galipeau, intimé,

agent immobilier affilié (C2825), employé

de ou autorisé à agir pour Immeubles

Rondelle inc., courtier immobilier agréé

(A2945), dont l’établissement est situé au

1074, boul. Léry, à Léry.

PLAINTE

Sous quatre chefs d’accusation pour des

actes commis alors qu’il était employé de

ou autorisé à agir pour Trans-Action

Immeubles N. & M. inc., courtier immobilier

agréé (A2997) dont l’établissement est

situé au 75, boul. Saint-Jean-Baptiste,

bureau 135, à Châteauguay. – Chef n° 1:

avoir conclu avec un locataire un contrat de

courtage verbal pour la location d’une propriété,

contrairement à l’article 33 de la Loi

sur le courtage immobilier. – Chef n° 2:

avoir reçu directement une rétribution par

une personne autre que le courtier immobilier

agréé pour lequel il était à l’emploi et

autorisé à agir, en recevant et en s’appropriant

une somme de 650 $ lors de la signature

d’un bail de location, contrairement

à l’article 72 du Règlement de l’ACAIQ. –

Chef n° 3 : avoir exercé l’activité de courtier

immobilier, notamment en émettant et

en remettant à un locateur une facture portant

la mention Marcel Galipeau alors qu’il

était titulaire d’un certificat d’agent immobilier

affilié à l’emploi de ou autorisé à agir

pour un courtier immobilier agréé, contrairement

à l’article 3 de la Loi sur le courtage

immobilier. – Chef n° 4 : avoir participé à

un acte en matière immobilière qui peut être

illégal ou qui peut porter préjudice au public

ou à la profession, notamment en utilisant

les numéros de TPS et TVQ de son employeur

sur une facture à son nom personnel,

contrairement à l’article 13 des Règles

de déontologie de l’ACAIQ.

Plaidoyer de culpabilité de l’intimé sous ces

chefs d’accusation.

SANCTION

Chef n° 1: Réprimande – Chef n° 2:

amende de 600 $ – Chef n° 3: Réprimande

– Chef n° 4 : amende de 600 $ –

Paiement des déboursés encourus, au

montant de 416,91 $ – Total de 1 616,91 $

Le Comité de discipline

sous la présidence de M e Gilles Duchesne

33-99-0410, 14-12-99

58 ACAIQ magazine | mars 2000


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