Télécharger le dossier de presse. - Grand Lyon Habitat

Dossier de presse
1 er décembre 2005
Inauguration
Résidence La Batellerie
à Feyzin
1

Sommaire
Histoire du quartier :
Feyzin, ville du Rhône .............................................. 3
Présentation du projet
pour dynamiser le quartier........................................ 5
L’OPAC du Grand Lyon,
partenaire des communes ....................................... 7
Un ensemble immobilier comprenant
des logements et des commerces ....................... 8
Typologie, surfaces................................................... 11
Les locataires, les loyers......................................... 14
Le prix de revient
et le financement de l’opération .......................... 15
Calendrier de l’opération......................................... 18
Les partenaires et entreprises ............................. 19
L’OPAC du Grand Lyon :
carte d’identité ........................................................... 21
2

Histoire du quartier,
une commune marquée
par le Rhône
Naissance du quartier des Razes
A l’ère quaternaire, les glaciations ont recouvert l’Europe. Puis, l’eau a
remplacé les glaces et une énorme nappe s’est installée sur la plaine de
Corbas et de Saint Symphorien d’Ozon. Cette eau s’est écoulée d’un côté vers
Saint Fons (dont le nom vient de cent fonts pour fontaines) et de l’autre vers la
vallée de l’Ozon. Au milieu est apparu alors un plateau fertile. Poussée par la
pression de l’eau contenue dans ses terres, une partie de la moraine s’est
effondrée faisant à Feyzin barrage au Rhône, qui a dévié son lit vers Irigny.
C’est ainsi que naissait Feyzin les Razes.
La raze est un petit cours d’eau coulant au fond d’une combe. Les razes ont
ainsi infiltré la plaine alluviale formant le quartier.
La Batellerie
Le Rhône a animé la vie économique feyzinoise pendant des siècles.
Au 17 e siècle, plus de 100 convois naviguaient quotidiennement entre Arles et
Lyon. Il fallait à l’époque 30 jours pour remonter d’Arles par le fleuve.
Les mariniers transportaient dans leurs chalands, des pierres, du bois, des vins
fins, du charbon, de la poterie et les fameuses soieries lyonnaises vendues sur
les marchés de provence. Ils ont, à cette époque, beaucoup contribué à l’essor
de Lugdunum. On imagine sans peine le nombre d’hommes et de chevaux qui
arpentaient les chemins de halage.
De nombreuses auberges se sont alors installées le long du Rhône. Avec eux,
se sont développés les pirates du Rhône (braconniers pêchant au filet pour
ravitailler les guinguettes), les sauveteurs (réputés surtout pendant les crues) et
les jouteurs. Chaque dimanche après la messe, les jeunes colosses se livraient
à l’art de bien se tenir sur le tabagnon* et organisaient des duels fraternels dans
la bonne humeur. Cela se terminait dans une guinguette, où l’on mangeait la
friture et le fromage blanc arrosé d’un bon pot de vin de la Garenne. Les grands
oncles apportaient leurs saucissons et la clique faisait danser les jeunes filles
au son des cuivres.
* tabagnon : arrière d’une joute
3

Il est grand temps de rendre hommage à tous ces « gens du Rhône »!
L’OPAC du Grand Lyon a décidé de nommer en accord avec la
municipalité, son ensemble immobilier “La Batellerie”, afin de rappeler
aux feyzinois que le quartier des Razes a été un quartier d’eau animé et
florissant.
Historique transmis
par Pierre Bailly, feyzinois,
dont la famille habite les Razes
depuis plus de 250 ans.
Il a consacré à son quartier qu’il
aime particulièrement un petit
musée privé, car pour lui « il est
important de connaître d’où l’on
vient, pour savoir où l’on va ! »
4

Présentation du projet :
la volonté de faire renaître
le quartier des Razes
Quels moyens mettre en œuvre pour favoriser la renaissance du quartier, tout
en respectant son histoire et ses habitants ?
Urbanistes, ingénieurs, aménageurs et élus locaux s’étaient rencontrés pour
faire le point de ce grand projet.
Une volonté politique partagée – Projet urbain
La communauté urbaine de Lyon avait expliqué l’intérêt du Grand Lyon pour ce
quartier et l’étude de cadrage urbain qui y avait été menée. Les projets à moyen
et long terme soutenus par la Commune avaient été expliqués : notamment
l’aménagement de la gare ainsi que ses abords (stationnement, connexion aux
transports en commun routiers, commerces…). D’autres actions étaient
envisagées comme la possible jonction avec la rue du Dauphiné, l’amélioration
de la sécurité du complexe sportif et le déplacement de l’école Georges
Brassens.
La plupart de ces actions ont été réalisées : le beau marché sur la place
Claudius Béry, l’aire de jeux pour enfants sur la place, la reprise des travaux de
l’immeuble Krikorian (dans lequel s’est implanté la Police municipale), le futur
déplacement de l’annexe de la Poste et aujourd’hui l’ensemble immobilier
réalisé par l’OPAC du Grand Lyon, La Batellerie, rue des Razes.
Les travaux de la gare sont actuellement en phase opérationnelle.
5

Le quartier des Razes – Situation
Le site concerné par le terrain se trouve dans le quartier des Razes, partie
basse de la commune au niveau du Rhône.
Le terrain était occupé par de petits immeubles de 2 étages du début du siècle
dernier. Il s’agissait de constructions en pisé de terre. Trois bâtiments ont été
démolis pour la construction de la nouvelle résidence. L’arrière des immeubles
était occupé par d’anciens jardins potagers en friche avec de petites cabanes.
L’environnement immédiat est constitué d’immeubles de logements et de
maisons à un ou deux étages.
Le quartier est calme et résidentiel, avec un petit centre de commerces à
proximité. Ils sont situés en dehors des grands axes de circulations.
L’environnement constitué de petits bâtiments et la rue bordée d’arbres donnent
un caractère village très agréable et un peu provençale.
6

L’OPAC du Grand Lyon :
partenaire des communes
L’OPAC du Grand Lyon est un vrai partenaire pour les communes dans leurs
aménagements de quartier.
L’organisme propose ses services aux collectivités pour la conduite
d’opérations de construction ou de réhabilitation d’îlots urbains.
Pour ce faire, l’OPAC du Grand Lyon dispose d’un savoir-faire reconnu dans le
montage d’actions complexes et multi-partenariales, qui lui permet de réaliser
des morceaux de ville, contribuant ainsi à un cadre de vie agréable et
abordable.
Réaliser tout un quartier comprenant des logements sociaux, des logements
privés, des équipements publics (crèche, gymnase, …) , des locaux
professionnels (bureaux, commerces…) et des espaces extérieurs et privés :
voilà toutes les facettes d’ aménagement que l’OPAC du Grand Lyon peut
réaliser en concertation avec les élus et les partenaires de la ville.
Les dernières réalisations de l’OPAC du Grand Lyon :
• L’espace Ganathain à GENAY
(crèche, logements sociaux « Le
jardin des arômes » et espaces
associatifs )
• Les Terrasses d’Orion
à VAULX-EN-VELIN
(logements, commerces et bureaux)
7

Un ensemble immobilier :
des logements
et des commerces
L’OPAC du Grand Lyon a acquis les terrains à la commune de Feyzin.
L’ensemble immobilier comprend, rue des Razes, trois immeubles de
logements avec entrées indépendantes et rue Hector Berlioz, la réhabilitation
d’une maison et la construction de deux maisons jumelées.
Pour cela, la démolition de trois petits bâtiments, hangars et cabanons et
commerces désaffectés ont été nécessaires.
Du côté des Razes
Les trois bâtiments ont chacun leur spécificité.
L’esprit est celui d’une architecture classique
contemporaine bien intégrée avec celle
réalisée dans le quartier.
Le premier bâtiment sur 2 étages comprend 5
appartements et un restaurant en rez-dechaussée
« La Mi-temps ».
Le second est plus important avec 13
appartements et la Maison du Département en
rez-de-chaussée. Il comporte 3 étages.
Enfin, le troisième bâtiment, également sur 2
étages, offre, quant à lui, 6 appartements, dont
2 au rez-de-chaussée adaptés pour des
personnes handicapées.
L’opération complète représente 24 logements, 1 commerce, la Maison du
Département et en sous-sol, 26 places de stationnement, dont deux pour
handicapés.
Les deux immeubles sur rue sont à l’alignement mais avec un décroché
permettant d’éviter une façade trop linéaire.
8

Tous les logements possèdent une loggia. Les loggias sont marquées par un
léger débord et les volets conservent à l’ensemble un aspect village.
Les espaces jardins intérieurs assez vastes donnent à la grande majorité des
appartements une vue dégagée sur un espace vert.
9

Du côté Hector Berlioz
L’OPAC du Grand Lyon a souhaité réaménager la maison existante en un
logement de type T3 à chaque niveau et construire deux maisons de type T5
jumelées.
Les deux maisons sont situées au fond de la parcelle. Elles offrent 2
appartements de type T5 duplex mitoyens. Des jardins privatifs sont aménagés
autour de chaque maison, la zone centrale de la parcelle étant dévolue au
stationnement des résidents et visiteurs.
Là encore, dans un esprit classique contemporain, elles rappellent le style de la
maison existante, c’est-à-dire sobre aux volumes simples.
Les deux maisons jumelées ne sont pas visibles depuis la rue Hector Berlioz,
car elles sont réalisées au fond du terrain.
Le T3 en rez-de-chaussée de la maison existante et les rez-de-chaussée des 2
T5 duplex sont accessibles aux handicapés.
Maison en acquisition-amélioration
Construction neuve
10

Typologie, surfaces
et loyers
Rue des Razes
Construction de 24 appartements PLUS, d’un local d’activités et d’une Maison
du Département du Rhône.
Nombre
de logements
Typologie
1 T1 bis
10 T2
10 T3
3 T4
Rez-de-chaussée
Surface
habitable
Surface utile
3 T2 52,37 56,29
3 T3 67,31 71,31
Total 119,68 127,59
1 er étage
Surface
habitable
Surface utile
1 T3 62,75 65,37
1 T4 79,88 81,81
2 T2 48,57 52,67
2 T2 48,61 52,71
2 T3 65,26 67,88
2 T3 68,86 71,32
2 T4 89,13 91,22
3 T3 67,27 71,19
3 T3 67,64 71,64
Total 597,97 625,78
11

2 ème étage
Surface
habitable
Surface utile
1 T2 43,86 46,58
1 T2 45,22 47,58
1 T2 45,38 47,31
2 T2 48,57 52,67
2 T2 48,61 52,71
2 T3 65,26 67,72
2 T4 89,13 91,22
3 T3 67,27 71,19
3 T3 67,64 71,64
Total 589,80 620,06
3 ème étage
Surface
habitable
Surface utile
3 T1 bis 41,47 41,47
3 T2 48,57 52,67
3 T2 47,56 51,66
Total 137,60 145,79
Restaurant : « La Mi-temps »
Environ 144 m² habitables avec jardin- terrasse privative et réserve au sous-sol
Local d'activités : La Maison du Département du Rhône
Environ 233 m² habitables avec jardin privatif
12

Rue Hector Berlioz
Acquisition- amélioration d’une maison existante et construction de deux
maisons jumelées
Acquisition
amélioration
(1 maison)
Surface
habitable
Surface utile
RDC T3 77,01 84,09
1 er Etage T3 79,90 84,14
Neuf (2 maisons)
1 T5 duplex 102,81 106,79
1 T5 duplex 102,81 106,79
L’accès aux maisons se fait depuis la rue Hector Berlioz pour les piétons
comme pour les véhicules. Le stationnement prévoit 2 garages boxés attenants
aux maisons jumelées et un garage pour la maison seule. 6 places de parking
sont aménagées à l’extérieur.
Le T3 en rez-de-chaussée de la maison existante et les rez-de-chaussée des 2
duplex (nouvelles constructions) sont accessibles aux handicapés.
13

Les locataires
• 7, rue des Razes
Les locataires ont emménagé en juillet 2004.
Cette cage d’escalier comprend 5 appartements ( 3T2, 1 T3, 1 T4).
Occupés principalement par des célibataires, ces logements abritent
également 4 enfants.
• 13, rue des Razes
Les locataires ont emménagé au cours de l’été 2005.
C’est dans cette allée que se trouve le plus grand nombre de logements : 13
(1 T1, 6 T2, 4 T3 et 2 T4). Une majorité de personnes seules y vivent. On
dénombre également 8 enfants.
• 13 bis, rue des Razes
Les locataires ont eux aussi emménagé au cours de l’été 2005.
Sur les 6 logements que compte cette partie de la résidence, 2 logements
en rez-de-chaussée sont accessibles aux handicapés.(1 T2, 5 T3). Ces
appartements sont occupés par des personnes seules ou des familles
monoparentales. (3 enfants au total).
• Rue Hector Berlioz
La villa rénovée comprend 2 logements T3, occupés chacun par un couple
avec un enfant.
Quant aux deux villas nouvellement construites, elles correspondent
chacune à un T5. Une famille avec 6 enfants, vivant auparavant à Feyzin, et
une famille de 5 enfants (relogement urbain, famille mutée d’un logement de
l’OPAC du Grand Lyon rue Professeur Ranvier à Lyon 8 e ), occupent
désormais ces deux maisons.
Les loyers
Quelques exemples de loyers (chauffage individuel au gaz)
Loyer + charges
Rue des Razes T2 304 €
T3 355 €
T4 480 €
Rue H. Berlioz T5 600 €
T3 410 €
14

Le prix de revient
et financement
de l’opération
Rue des Razes
Prix de revient de l’opération (TVA 5,5 %)
Montant € TTC PLUS Activités Total Ratios
Charge foncière 401 485 58 703 460 188 241 €/m² SU
Dont acquisition 109 220 12 741 121 961 55 €/m² SHON
Travaux et divers 1 480 109 516 632 1 996741 1 046 €/m² SU
Honoraires 249 498 68 243 317 741 166 €/m² SU
Total 2131 092 643 578 2 774 670 1 454 €/m²
SU
Financement
• Subventions 11,9 %
SU : 1908 m²
SHON : 2230 m²
Montant € TTC PLUS Activités Total
Etat 143 429 0 143 429
Ville / Grand Lyon 134 789 0 134 789
Conseil régional 51 212 0 51 212
• Apport OPAC du Grand Lyon 4,6%
Montant € TTC PLUS Activités Total
Fonds propres 128 057 / 128 057
Ce qui représente un ratio de 5 335 €/ logement
15

Emprunts 83,5%
Montant € TTC PLUS Activités Total
Prêt CDC 1 246 803 0 1 246 803
Prêts commerces 0 85 418 85 418
Prêts ¨Patronaux 426 802 0 426 802
Vente MDR (5,5 %) 0 558 160 558 160
TOTAL 2 131 092 643 578 2 774 670
Ce qui représente un ratio de 61 859 € par logement
• Rue Hector Berlioz
NEUF SU : 214 m²
SHON : 227 m²
ACQUISITION
SU : 168 m²
SHON : 194 m²
Prix de revient de l’opération (TVA 5,5 %)
Montant € TTC
Acquisition
amélioration
Neuf Total Ratios
2 PLUS 1 PLUS 1 PLAI
Charge foncière 161 571 39 323 39323 240 217 629 €/m² SU
Dont acquisition 125 559 12 749 12749 151 057 359 €/m² SHON
Travaux et divers 118 853 86 992 86 992 292 837 696€/m² SHON
Honoraires 33 408 23 631 23 631 80 670 211 €/m² SU
Total 313 832 149 946 149 946 613 724 1586 €/m² SU
Financement
• Subventions 33 %
Montant € TTC
Acquisition
amélioration
Neuf
Total
2 PLUS 1 PLUS 1 PLAI
Etat 49 337 14 205 29 185 92 727
Ville / Grand Lyon 25 600 15 229 18 100 58 929
Conseil régional 40 427 8 490 8 490 57 407
16

• Apport OPAC du Grand Lyon 7 %
Montant€ TTC
Acquisition
amélioration
Neuf Total
2 PLUS 1 PLUS 1 PLAI
Fonds propres 21 391 5 049 13 933 40 373
Ce qui représente un ratio de 10 093 €/ logement
• Emprunts 60 %
Montant€ TTC
Acquisition
amélioration NEUF TOTAL
2 PLUS 1 PLUS 1 PLAI
Prêts CDC 144 149 94 544 80 238 318 931
Prêts patronaux 32 929 12 429 : 45 358
TOTAL 313 832 149 946 149 946 613 724
Ce qui représente un ratio de 151 434 € par logement
17

Calendrier de l’opération
Démarrage de la démolition : mai 2003
Démarrage des travaux : juillet 2003
Bâtiments démolis
Durée du chantier : 24 mois
Réception de la cage 1 : fin juin 2004
Réception des cages 2 et 3 : début juillet 2005
18

Les partenaires
et entreprises intervenantes
Les partenaires opérationnels
Maître d’Ouvrage :
OPAC du Grand Lyon
Directeur du développement
et du patrimoine:
François BERAUD
Directeur de la Maîtrise d’Ouvrage : Eric PERRON
Chargée d’opération :
Nathalie CULLIERE,
Technicien de chantier :
Yves BOBICHON
Architecte :
Atelier d’architectes Jean LARMARAUD
Architecte-urbaniste diplômé de l’école spéciale d’architecture
de l’école des travaux publics et de l’institut d’urbanisme de
Paris
L’atelier d’Architectes Jean LARMARAUD et ses sept
collaborateurs interviennent dans les domaines de l’enseignement,
des établissements de santé, et du logement en neuf et en
réhabilitation en site occupé.
« Nous mettons à la disposition de nos clients :
• plus de 25 ans d’expérience,
• une démarche d’Architecte doublée d’une approche technique et de
conseil,
• une volonté d’adaptation, une ouverture au dialogue direct et une
collaboration étroite personnalisée avec le Maître d’ouvrage,
• le souci du suivi permanent du projet, des études préliminaires à la
fin du chantier,
• la recherche d’une qualité architecturale adaptée à chaque mission,
la meilleure adéquation entre la demande et le résultat dans le
respect des coûts et des délais.
• l’intégration des innovations techniques récentes et des démarches
environnementales,
• la fiabilité et la souplesse d’une équipe de huit personnes
expérimentées : architectes, techniciens, administratif, secrétaires,
assistées de moyens techniques et informatiques constamment
remis à niveau (logiciels REVIT, Autocad, Photoshop, Adobe
Acrobat, Word, Excel …) »
Jean LARMARAUD
116, rue Hénon
69004 LYON
Tél. : 04 78 39 26 26
19

Bureau d’Etudes :
BET Structure et fluides :
Bureau de contrôle :
Coordonnateur SPS :
Représentant technique
de la commune de FEYZIN :
CHATAIN (M.Pin)
MATTE (M. Thong, Favard et Mme Petit)
SUD-EST PREVENTION
ELYFEC
M. CHARPIN
Les entreprises qui sont intervenues sur le chantier
Démolitions
Terrassement
Gros Œuvre
Façades
Charpente-couverture
Etanchéité
Menuiseries extérieures
Portes autom. Garages
Métallerie-Menuis.alu
Cloisons,peintures, plafonds
Menuis. Intérieures bois
Revêtements sols
Carrelages, faïences
VRD Espaces verts
Plomberie, VMC, Chauffage
Electricité, chauff , VMC
TRAYNARD BTP
TRAYNARD BTP
TRAYNARD BTP
TJ BAT
MINOT 2B
S.E.I.
GAUTHIER
DOITRAND
METALLIANCE
PERROTIN
GIRAUD
AUBONNET
UCR
GACHET
ROUVRAY
BEAUX
20

Carte d’identité
L’OPAC du Grand Lyon, c’est aujourd’hui :
Un organisme au savoir-faire éprouvé
Crée en 1920
Président : Yvon Deschamps
Vice-Président : Jean-Luc Trossat
Directeur général : Daniel Godet
Un patrimoine de plus en plus étendu
Il gère 22 729 logements sur le territoire du Grand Un toit pour les
Lyon, 462 locaux commerciaux et 5 474 garages artistes en quête
et parkings de l’agglomération lyonnaise.
d’un lieu
Une vaste gamme de logements à tous les prix, du centre d’exposition ville aux
communes du Grand Lyon, du studio au 5 pièces, du neuf ou de l’ancien,
du collectif ou de l’individuel.
Une gestion de vraie proximité
• Six agences sur le territoire pour une présence
efficace dans les quartiers.
• Un service d’intervention d’urgence 24/24 et
7j/7.
• Un personnel au service des locataires.
• 550 personnes dont 70 % sur le terrain
(gardiens, chargés de clientèle, agences de
proximité).
L’OPAC du Grand Lyon
est le premier organisme
HLM a crée en 2001 ce
concept sur Lyon. Il a
décidé d’aménager son
accueil pour accueillir
les expositions
artistiques de ses
locataires talentueux et
d’autres artistes.
Vernissage et relations
presse leur sont offerts :
un cadeau pour les
artistes, mais aussi pour
les yeux des visiteurs et
du personnel.
Des avantages financiers appréciables
pour les locataires
• Pas de frais d’agence • un règlement des loyers en fin de mois
• une possibilité d’avance des prestations logement.
Contact presse :
Catherine-Isabel BAUDRY - Tél. 04 72 74 68 84
e-mail : ci.baudry@opac-grandlyon.fr
Le coin presse sur internet : www.opac-grandlyon.com