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LOI ALUR

L’analyse des principales dispositions de la loi

et ses difficultés de mise en œuvre

Avec l’étroite collaboration de :

Yves Rouquet

Rédacteur en chef Droit Immobilier,

Éditeur du Code des baux et du Code de la copropriété Dalloz,

Rédacteur en chef de l’AJDI

Rémi Grand

Éditeur du Code de l’urbanisme

et du Code de la construction et de l’habitation Dalloz

Juin 2014


Avant-Propos

Forte de 177 articles (et de 169 pages), la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un

urbanisme rénové (ALUR) est parue au Journal officiel du 26 mars 2014.

Ce texte modifie en profondeur, notamment, les lois n° 65-557 du 10 juillet 1965 (copropriété), n° 70-9 du

2 janvier 1970 (professionnels de l’immobilier) et n° 89-462 du 6 juillet 1989 (baux d’habitation). Il

comporte par ailleurs un volet « logement social » et des mesures en matière d’urbanisme.

En ce qui concerne les baux d’habitation, le texte nouveau revoit, entre autres, le champ d’application de

la loi de 1989, le contenu du contrat de location, les règles de fixation du loyer et celles de prescription,

l’obligation d’assurance du locataire, la restitution du dépôt de garantie, les congés et le régime

applicable aux meublés touristiques. Il instaure par ailleurs la garantie universelle des loyers (GUL, qui

n’entrera en vigueur que le 1 er janvier 2016) et un régime spécifique pour les locaux meublés. Il crée

enfin une autorisation de mise en location.

Pour ce qui est du statut de la copropriété, le nouveau texte prévoit notamment un registre

d’immatriculation des copropriétés, un diagnostic technique global, la dématérialisation des documents

ainsi qu’une obligation d’assurance tant pour le syndicat des copropriétaires que pour les copropriétaires

eux-mêmes.

La loi ALUR étoffe, par ailleurs, l’obligation d’information des acquéreurs, ainsi que celle relative à

l’ouverture d’un compte séparé.

Elle modifie en outre les contours de la mission du syndic, les règles de détermination de sa

rémunération, les règles de majorité, la procédure d’alerte et celle opposable aux copropriétés en

difficulté. Le texte nouveau réforme la procédure de carence, crée une administration provisoire

renforcée ou encore, envisage la requalification des copropriétés.

Concernant le régime applicable aux professionnels de l’immobilier, la loi s’intéresse au champ

d’application de la « loi Hoguet », à l’accès à la profession, aux règles de délivrance de la carte

professionnelle, à l’obligation de formation, à l’obligation de transparence, aux registres des mandats, à la

garantie financière, à l’encadrement et au contrôle de l’activité, aux sanctions, aux obligations des

négociateurs et aux marchands de listes.

Dans son volet « logement social », le texte procède notamment à la réforme de la procédure

d’attribution des logements sociaux, crée l’Agence nationale de contrôle du logement social ainsi que de

nouvelles catégories d’opérateurs (sociétés d’habitat participatif, coopératives d’habitants, sociétés

d’autopromotion, …). Il modifie enfin le régime juridique applicable aux organismes d’Hlm.

A propos des dispositions relatives à l’urbanisme, relevons, entre autres mesures, que la loi nouvelle

modifie le contenu du PLU, instaure le transfert automatique de la compétence Plan local d'urbanisme

(PLU) au niveau intercommunal, s’intéresse aux règles de contentieux des documents d’urbanisme et au

droit de préemption.

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► Vous consultez des extraits d’articles publiés à l’AJDI - Actualité juridique, droit immobilier

(n° 05/2014 et n° 06/2014), à l’AJDA - Actualité juridique, droit administratif (n° 19/2014, 2 juin 2014),

à la RDI -Revue de droit immobilier (mai 2014) et des extraits de commentaires parus dans les

éditions 2014 du Code des baux Dalloz, du Code de la copropriété Dalloz, du Code de la construction

et de l’habitation Dalloz et du Code de l’urbanisme Dalloz.

BAIL D’HABITATION

« Les nouvelles règles de détermination du loyer » ............................................................................. p.4

« Les nouvelles règles de prescription » ................................................................................................... p.7

« La Garantie universelle des loyers » ...................................................................................................... p.8

« Le nouveau régime applicable aux locations meublées » ............................................................... p.9

« L’autorisation de mise en location » ................................................................................................... p.10

COPROPRIÉTÉ

« L’immatriculation du syndicat des copropriétaires » ..................................................................... p.11

« Les modifications affectant la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 » ............ p.12

« Le statut du syndic » ................................................................................................................................ p.14

« Le traitement des copropriétés dégradées » .................................................................................... p.17

PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

« Le renforcement de la formation, de la déontologie et du contrôle des professionnels de

l’immobilier » ................................................................................................................................................. p.23

LOGEMENT SOCIAL

« Loi ALUR et logement social » ............................................................................................................... p.27

URBANISME

« La loi ALUR du 24 mars 2014 : vue panoramique et tableau impressionniste » .................... p.30

« Le plan local d’urbanisme intercommunal » ..................................................................................... p.35

« Le règlement du plan local d’urbanisme » ........................................................................................ p.37

« Droits de préemption publics » ............................................................................................................. p.39

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BAIL

D’HABITATION

Mesure phare du volet « bail d’habitation » de la loi ALUR, l’encadrement des loyers dans les zones

tendues passe par la création d’observatoires locaux des loyers, la collecte d’informations, la

définition par le préfet d’un loyer de référence, d’un loyer de référence majoré et d’un loyer de

référence minoré, sur lesquels peut venir se greffer un complément de loyer. Les règles relatives à la

révision du loyer sont également modifiées. Enfin, le régime exceptionnel de blocage par décret est

maintenu.

« Les nouvelles règles de détermination du loyer »

► Extrait de l’article de Nicolas Damas, paru à l’AJDI, n°5 du 26 mai 2014 p341-343

I - Le loyer

Le point majeur de la réforme réside dans le

nouveau mécanisme d'encadrement des loyers. Le

décret n° 2012-894 du 20 juillet 2012 et son

successeur, le décret n° 2013-689 du 30 juillet

2013, relatifs à l'évolution de certains loyers, et

pris en application de l'article 18 de la loi du 6

juillet 1989 (J. Monéger, Décret estival pour

encadrer l'évolution des loyers, Loyers et copr.

2012. Étude 13 ; J. Lafond, Fixation du loyer du

bail initial après le décret du 20 juillet 2012, JCP N

2012, 1328 ; Y. Rouquet, AJDI 2012. 483 et 561, et

nos obs. D. 2013. Pan. 863 , spéc. 865), ont un

champ d'application relativement limité puisqu'ils

s'appuient sur l'article 18 de la loi du 6 juillet 1989

dans sa rédaction antérieure. Afin de réformer

plus méthodiquement la détermination du loyer,

une révision législative s'imposait. Au-delà du rôle

nouveau conféré à des observatoires locaux des

loyers (art. 16), le régime proposé s'articule en

plusieurs points, autour du loyer initial, de la

révision, et du renouvellement.

II - Le loyer initial

Le régime d'encadrement des loyers est applicable

dans les « zones d'urbanisation continue de plus

de 50 000 habitants où existe un déséquilibre

marqué entre l'offre et la demande de logements,

entraînant des difficultés sérieuses d'accès au

logement sur l'ensemble du parc résidentiel

existant, qui se caractérisent notamment par le

niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix

d'acquisition des logements anciens ou le nombre

élevé de demandes de logement par rapport au

nombre d'emménagements annuels dans le parc

locatif social ». Un décret fixera la liste des

communes comprises dans ces zones. Il s'agit

d'une reprise des termes figurant à l'article 232 du

code général des impôts, et ils sont également

repris à l'article 18. En dehors de ces territoires, la

fixation du loyer des logements mis en location

est libre.

Dans les zones soumises à encadrement, le préfet

fixe chaque année un loyer de référence, un loyer

de référence majoré (de 20 %), et un loyer de

référence minoré (de 30 %). Il s'appuie pour ce

faire sur les données fournies par l'observatoire

local des loyers. La détermination du loyer de

référence apparaît comme étant le résultat d'un

calcul statistique (loyer médian). Le Conseil

constitutionnel a, par sa décision n° 2014-691 DC

du 20 mars 2014, censuré les dispositions qui

laissaient au préfet un certain pouvoir

d'appréciation pour la fixation des loyers majorés

et minorés « en fonction de la dispersion des

niveaux de loyers observés ». Le Conseil a estimé

« qu'ainsi, ces dispositions permettent que la

marge de liberté pour la fixation du montant du

loyer soit plus ou moins grande selon que les

loyers constatés pour la même catégorie de

logements dans un même secteur géographique

sont plus ou moins dispersés ; qu'en permettant

que les conditions d'exercice de la liberté

contractuelle varient sur le territoire national en

fonction d'un tel critère, indépendant de celui des

catégories de logement et des secteurs

géographiques, le législateur a méconnu le

principe d'égalité ». Le loyer majoré et le loyer

minoré seront dès lors déterminés

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mathématiquement, par l'application du

coefficient de majoration (+ 20 %) ou de

minoration (- 30 %).

Le loyer peut alors être fixé par les parties, sans

excéder le loyer de référence majoré. Ce loyer est

qualifié de loyer de base. S'il excède le loyer de

référence majoré, il peut faire l'objet d'une action

en diminution de loyer. Aucun délai spécifique

n'est mentionné. Si l'article 3 de la loi du 6 juillet

1989 se réfère également à une action en

diminution de loyer, enfermée dans un délai d'un

mois (puis de trois mois) suivant la prise d'effet du

bail, ce n'est qu'en l'absence des mentions

obligatoires dans ledit bail. Ce délai ne paraît pas

devoir être transposé à l'action en diminution de

loyer dans l'hypothèse où le loyer excède le loyer

de référence majoré. C'est alors le délai de

prescription de trois ans qui devrait s'appliquer,

en vertu du nouvel article 7-1 de la loi du 6 juillet

1989.

Un complément de loyer peut être appliqué au

loyer de base, pour tenir compte de

caractéristiques de localisation ou de confort. Le

Conseil constitutionnel a, par sa décision n° 2014-

691 DC du 20 mars 2014, censuré les dispositions

votées selon lesquelles le complément de loyer

était qualifié d'« exceptionnel », et les

caractéristiques de localisation et de confort d'«

exceptionnelles par leur nature et leur ampleur ».

Selon le Conseil, « en réservant la faculté d'un

complément de loyer à des caractéristiques «

exceptionnelles », le législateur a entendu

interdire qu'un tel complément de loyer puisse

être appliqué du seul fait que le logement

présente des caractéristiques déterminantes pour

la fixation du loyer qui ne sont pas prises en

compte par la définition précitée des catégories

de logements et des secteurs géographiques ; qu'il

a ainsi porté à l'exercice du droit de propriété et à

la liberté contractuelle une atteinte

disproportionnée à l'objectif poursuivi ».

Ce complément n'est possible que si le loyer de

base n'est pas inférieur au loyer de référence

majoré (et comme il ne peut pas non plus lui être

supérieur, il faut en déduire que seul un loyer de

base fixé au niveau du loyer de référence majoré

pourra être affecté d'un complément

exceptionnel). La contestation éventuelle par le

locataire de ce complément est enfermée dans un

délai de trois mois à compter de la signature du

bail (et non de sa prise d'effet), et nécessite la

saisine obligatoire de la commission de

conciliation, à peine d'irrecevabilité de la saisine

ultérieure du juge. Le montant déterminé par

conciliation ou par voie judiciaire rétroagit à la

date d'effet du bail.

III - Révision du loyer

Les dispositions relatives à la révision du loyer

sont réunies au sein d'un nouvel article 17-1 de la

loi du 6 juillet 1989. Le point marquant est que la

loi ALUR met fin à l'automaticité de la clause

d'indexation. Le bailleur négligent disposait en

effet, auparavant, du délai de prescription

quinquennal pour effectuer un éventuel

rattrapage d'indexation. Dorénavant, l'indexation

ne joue plus de plein droit, puisqu'elle ne

s'appliquera qu'à compter de la demande en

révision formulée par le bailleur (à l'instar de la

révision triennale du loyer en matière de baux

commerciaux), et en outre cette demande est

enfermée dans un délai d'un an suivant la date de

révision potentielle. Il est en effet indiqué qu'« à

défaut de manifester sa volonté d'appliquer la

révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa

date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir

renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année

écoulée ». La référence à la date de prise d'effet

est maladroite, puisque celle-ci n'est précisément

plus rétroactive. L'article 7-1 de la loi du 6 juillet

1989 confirme ce délai spécifique d'un an, en

énonçant que « l'action en révision du loyer par le

bailleur est prescrite un an après la date convenue

par les parties dans le contrat de bail pour réviser

ledit loyer » (ne serait-ce pas plus rigoureux de se

référer ici à l'action en paiement du loyer révisé

?).

La clause ne disparaît pas pour autant (c'est

l'action qui est prescrite) : le bailleur est

seulement réputé avoir renoncé au bénéfice de

cette clause pour l'année écoulée. L'année

suivante, en revanche, il pourra mettre en œuvre

la clause afin de faire réviser le loyer. Et afin que

le calcul soit conforme à l'indice de référence

contractuellement convenu, il conviendra de tenir

compte de l'indexation « oubliée » de l'année

précédente.

Par exemple : soit un loyer de 1000 € à compter

du 1 er juillet 2014. Supposons que le 1 er juillet

2015, l'indice de référence ait augmenté de 2 %.

Le loyer devrait être révisé à 1020 €. Mais le

bailleur ne se manifeste pas avant le 1 er

juillet

2016. Il perd le bénéfice de cette augmentation de

20 € par mois sur douze mois. S'il entend réviser le

loyer au 1 er

juillet 2016, il tiendra compte de

l'indice alors publié (supposons que

l'augmentation soit de 1 %), qu'il appliquera au

loyer théorique antérieur (même s'il ne l'a pas

réclamé à temps) : le loyer sera alors révisé à 1020

+ (1020 × 1 ÷ 100) soit 1030,20 €, à compter du 1 er

juillet 2016.

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Précisons enfin que lorsque le loyer est affecté

d'un complément exceptionnel, la révision

s'applique à la somme de ces deux montants.

IV - Loyer de renouvellement

La loi ALUR met en place deux mécanismes de

modification du loyer à l'occasion du

renouvellement du bail, selon que le logement se

situe dans une zone de tension locative soumise à

encadrement des loyers, ou non.

• Dans les zones non soumises à encadrement, le

mécanisme de réévaluation, ouvert à l'initiative et

au bénéfice du seul bailleur, est une reprise de

celui en vigueur avant l'entrée en vigueur de la loi

ALUR (avec quelques correctifs purement

formels).

• Dans les zones soumises à encadrement des

loyers, le loyer peut soit être réévalué à l'initiative

du bailleur, soit diminué à l'initiative du locataire.

• D'un point de vue procédural, une différence de

traitement apparaît quant aux délais : le bailleur

doit proposer le nouveau loyer au moins six mois

avant le terme du bail en cours, alors que le

locataire ne doit respecter qu'un délai minimal de

cinq mois. L'explication est fournie par les travaux

parlementaires : il est craint en effet que le

bailleur ne réponde par un congé à la demande en

diminution du loyer formulée par le locataire. En

permettant à ce dernier d'attendre jusqu'à cinq

mois avant le terme avant de se dévoiler, le texte

prive le bailleur de la possibilité de donner congé

(soumis à un préavis de six mois).

La saisine de la commission de conciliation est

présentée comme facultative d'après les termes

utilisés (« peut saisir ») alors qu'elle était, sous

l'empire du texte antérieur (repris pour les

logements non situés en zone tendue), obligatoire

(« saisit »). Il est également indiqué que le juge «

peut être saisi » avant le terme du bail. D'autres

dispositions de la loi du 6 juillet 1989 précisent en

outre parfois le caractère obligatoire de la saisine

(V. art. 18). Il est tentant d'en déduire qu'a

contrario, sauf mention expresse, la saisine de la

commission est ici facultative. Mais dans le cadre

de l'article 17, la saisine est-elle réellement

facultative ? Plusieurs éléments en font douter :

d'une part, l'article 20 de la loi du 6 juillet 1989,

relatif à la compétence des commissions de

conciliation, liste les différents types de litige

concernés et indique, y compris à propos de

l'article 18 (rendant obligatoire cette saisine), que

la commission « peut être saisie ». Cette dernière

expression semble dès lors signifier que la saisine

est non pas facultative au sens procédural, mais

simplement qu'il appartient à la partie la plus

diligente de la mettre en œuvre, si elle entend

faire fixer un nouveau loyer (ce qui n'est pas en

soi obligatoire). D'autre part, comme l'une des

parties ne peut pas imposer unilatéralement à

l'autre un changement de loyer, la sanction

judiciaire est indispensable. Indiquer que le juge «

peut être saisi » ne signifie pas que la saisine du

juge est facultative : afin d'obtenir gain de cause,

la partie diligente doit effectuer cette démarche.

Dès lors, si le même raisonnement interprétatif

prévaut en ce qui concerne la saisine de la

commission, celle-ci serait obligatoire. Enfin,

l'enchaînement des saisines paraît conduire

également à retenir le maintien de ce caractère

obligatoire : ce n'est en effet qu'à défaut d'accord

constaté par la commission de conciliation que le

juge peut être saisi avant le terme du contrat. Cela

implique donc une saisine préalable de cette

commission. Il paraît donc plus prudent de retenir

une saisine obligatoire de la commission, en

préalable à la saisine obligatoire du juge avant le

terme du contrat.

• D'un point de vue substantiel, la possibilité

offerte au locataire de demander la diminution du

loyer est une innovation marquante de la loi

ALUR. Elle sera possible dès lors que le loyer de

base (hors complément exceptionnel) est

supérieur au loyer de référence majoré. Il n'est

pas fixé de seuil minimal à la fixation du nouveau

loyer.

L'action en réévaluation du loyer, initiée par le

bailleur, n'est possible que si le loyer actuel est

inférieur au loyer de référence minoré. Le loyer

proposé ne peut être supérieur à ce loyer de

référence minoré, et pourra être contesté par le

locataire par référence aux loyers habituellement

constatés dans le voisinage.

VI - Régime exceptionnel

L'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 est maintenu

en son principe. La délimitation géographique est

calquée sur le régime d'encadrement des loyers

qui vient d'être analysé. Un décret fixera

obligatoirement le montant maximum d'évolution

des loyers des logements vacants et des contrats

renouvelés. En d'autres termes, il en résultera,

dans ces zones, un double encadrement impératif,

qui se révélera notamment lors de la fixation du

loyer initial, puis en cas de changement de

locataire, lors de la fixation du loyer du locataire

suivant. Il est possible que des décrets différents

soient adoptés selon les zones concernées (« pour

chacune des zones »). Il est précisé enfin qu'« en

cas de litige entre les parties résultant de

l'application de ce décret, la commission

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départementale de conciliation est compétente et

sa saisine constitue un préalable obligatoire à la

saisine du juge par l'une ou l'autre des parties ».

Notes :

Dans son numéro de mai 2014, l'AJDI a publié un dossier intitulé « Loi ALUR et gestion immobilière (1 re partie) ». Le dossier est

constitué, outre la présente contribution, des articles suivants :

- La loi ALUR et les expulsions locatives, par François de La Vaissière, p. 349 ;

- Loi ALUR et logement social, par Bruno Wertenschlag, p. 351 ;

- Le renforcement de la formation, de la déontologie et du contrôle des professions de l'immobilier, par Moussa Thioye, p. 362

- Le volet « environnement » de la loi ALUR, par Bruno Wertenschlag et Thibaut Geib, p. 372 .

Les règles de prescription des actions relatives à un contrat de bail sont revues. Les dispositions du

Code civil cèdent le pas face à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, texte spécial.

«Les nouvelles règles de prescription »

► Extrait du Code Baux, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.6 juill. 1989, commentaire de

Nicolas Damas sur l’article 7-1

COMMENTAIRE

PRESCRIPTION

L'on sait que l'œuvre commune de la

jurisprudence et du législateur (L. n o 2008-561

du 17 juin 2008) avait abouti à ce qu'un délai

quinquennal unique de prescription soit

applicable (hormis l'hypothèse du bailleur

professionnel, V. D. 2009. Pan. 896, spéc. 897,

obs. Damas ). La loi n o 2014-366 du 24 mars 2014

pour l’accès au logement et un urbanisme rénové

(ALUR) crée cet article 7-1 qui réduit le délai de

prescription à trois ans. L'exposé des motifs du

projet de loi indique qu'il s'agit d'encadrer les

régularisations tardives des charges et des loyers,

et que le délai de prescription est ainsi porté à trois

ans pour l'ensemble des actions en paiement

dérivant d'un contrat de bail.

Le texte présenté est pourtant bien plus large et

ne se cantonne pas aux seules actions en

paiement, mais inclut, à défaut de restriction

contraire, les actions en responsabilité ou en

exécution forcée.

L’action en révision du loyer est soumise à une

prescription plus courte encore (un an), ce qui

est confirmé par la rédaction nouvelle de

l’article 17.

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Autre mesure emblématique de la loi Alur, la garantie universelle des loyers (GUL) sera

opérationnelle à compter du 1 er janvier 2016. Il est question de cette nouvelle garantie à l’article 24-

2 de la loi de 1989, qui court sur près de six pages du Code des baux Dalloz.

«La Garantie universelle des loyers »

► Extrait du Code des Baux, commenté, Dalloz, éd.2014, L.6 juill. 1989, commentaire de

Nicolas Damas sur l’article 24-2, p.466

COMMENTAIRE

GARANTIE UNIVERSELLE DES LOYERS

Disposition emblématique de la loi n o 2014-366

du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un

urbanisme rénové (ALUR), la garantie universelle

des loyers est destinée à couvrir les bailleurs

contre les risques d’impayés de loyer et de

charges (à l’exclusion des autres dettes

locatives, résultant par ex. de la dégradation des

lieux).

Les échecs des variantes successives de la

garantie des risques locatifs ne sont cependant

pas de bon augure quant à la réussite de ce

nouveau dispositif. Les bailleurs semblent

préférer le cautionnement classique ou

l’assurance privée.

Le texte est le plus volumineux de la loi du 6

juillet 1989, et sa lecture peut être

décourageante, tant sont nombreuses les

conditions posées. Le caractère universel

apparaît assez trompeur, au vu tant des

exclusions concernant les conditions devant être

remplies par le bailleur et le locataire que des

modalités de détermination du montant de

l’aide fournie au bailleur au titre de cette

garantie.

Ce dispositif n’est en particulier pas obligatoire,

même si son application est présumée à défaut

de renonciation expresse dans le contrat de bail.

Il n’est par ailleurs peut-être pas indispensable

de créer une nouvelle agence, établissement

public administratif, ni des centres de gestion

agréée. Pourquoi ne pas déléguer cette tâche

aux collectivités locales existantes, et en

particulier aux départements, dont la vocation

sociale est incontestable?

En tout état de cause, l’entrée en vigueur du

texte est reportée aux contrats conclus à

compter du 1 er janvier 2016, même si une

adhésion volontaire est possible par

anticipation.

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Les locations meublées sont désormais régies par les articles 23-5 à 23-11 de la loi du

6 juillet 1989. Le régime applicable est très proche de celui qui prévaut pour les locaux loués vides.

A quelques particularités près.

« Le nouveau régime applicable aux locations

meublées »

► Extrait du Code des Baux, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.6 juill. 1989, commentaire de

Nicolas Damas sur l’article 24-2

COMMENTAIRE

LOGEMENTS MEUBLÉS

Le droit des locations de logements meublés à

usage de résidence principale quitte le code de

la construction et de l’habitation et est intégré

par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour

l’accès au logement et un urbanisme rénové

(ALUR) au sein de la loi du 6 juillet 1989. Il est

loin le temps où ce régime n’était soumis qu’au

code civil. Depuis la loi n° 98-657 du 29 juillet

1998, qui a créé l’article L. 632-1 du code de la

construction et de l'habitation, la

réglementation s’est développée avec comme

inspiration directe la loi du 6 juillet 1989. C’est

ainsi que la loi SRU du 13 décembre 2000 a

imposé (légitimement) l’exigence d’un logement

décent. Surtout, les deux évolutions majeures

résultent de la loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005,

qui a listé les motifs de non-renouvellement

pouvant être invoqués par le bailleur, et de la loi

DALO du 5 mars 2007, qui a soumis l’indexation

du loyer à l’IRL.

La loi ALUR représente un saut qualitatif sans

précédent, car l’accueil de ces dispositions au

sein même de la loi du 6 juillet 1989 ne laisse

plus planer le moindre doute. Le modèle est

évident, et est affirmé dès l’article 25-3, par la

longue liste des dispositions de la loi de 1989

relatives à la location nue qui sont déclarées

applicables aux locations meublées.

Il est plus rapide, dès lors, de lister les

particularités subsistantes: — Le champ

d’application n’est pas modifié et reste celui des

logements meublés loués à titre de résidence

principale, telle que celle-ci est définie à l’article

2 de la loi. Le texte donne une définition de ce

qu’il faut entendre par logement meublé (art.

25-4), reprenant la ligne directrice des

nombreuses décisions émanant des juges du

fond. Une liste des éléments du mobilier sera

toutefois précisée par décret. Un inventaire et

un état détaillé de ce mobilier doivent être

établis sans facturation spécifique (art. 25-5). —

Le dépôt de garantie est limité à deux mois de

loyer en principal (art. 25-6). — Le contrat est

nécessairement écrit et respecte un contrat type

défini par décret. La durée initiale est d’au moins

un an (l’art. L. 632-1 CCH visait une durée d’un

an), avec une tacite reconduction pour une

année. La dérogation de durée est maintenue

pour les étudiants (art. 25-7). — Un dispositif

d’encadrement des loyers est prévu (art. 25-9). Il

est très proche de celui mis en place pour les

locations nues. Le loyer de référence est une

version majorée de celui fixé par l’article 17 de la

loi de 1989. Les dispositions relatives au

renouvellement et à la révision sont également

applicables. Dans le but, sans doute, de ne pas

(trop) dissuader les investisseurs, les logements

meublés situés dans une résidence service

échappent à cet encadrement. Enfin les charges

peuvent être récupérées de manière forfaitaire

(art. 25-10). — Le locataire peut donner congé à

tout moment, moyennant un préavis d’un mois.

Le bailleur ne peut donner congé que pour le

terme du bail, moyennant un préavis de trois

mois. Les motifs restent identiques (reprise,

vente, motif légitime et sérieux), mais les

conditions sont durcies: le bailleur doit dès le

congé justifier du caractère réel et sérieux de sa

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décision de reprise, et apporter un certain

nombre d’informations au locataire. Les

pouvoirs du juge sont accrus et un congé

frauduleux est pénalement sanctionné. La

faculté, ouverte à l’article 15 de la loi de 1989,

de donner congé par courrier remis en main

propre n’est pas étendue aux congés délivrés

dans le cadre de la location meublée. La

protection du locataire âgé de plus de soixantecinq

ans et aux ressources annuelles inférieures

à un plafond, qui bénéficie d’une offre de

relogement, est également transposée aux

locations meublées (art. 25-8).

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové innove également en instaurant une

autorisation de mise en location. Il s’agit d’un mécanisme d’autorisation préalable ayant vocation

à s’appliquer dans les secteurs d’habitat dégradé.

« L’autorisation de mise en location »

► Extrait du Code de la construction et de l’habitation, commenté, Dalloz, éd.2014, commentaire de

Jean-Philippe Brouant, p.737-738, chapitre V, Autorisation préalable de mise en location.

COMMENTAIRE

L’article 92 de la loi pour l’accès au logement et

un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014

instaure un dispositif d’autorisation préalable de

mise en location. Sur les territoires présentant

une proportion importante d’habitat dégradé,

l’organe délibérant de l’intercommunalité ou, à

défaut, le conseil municipal peuvent délimiter

des zones en cohérence avec le programme local

de l’habitat. A l’intérieur de ces zones, il est

possible de déterminer les caractéristiques des

logements soumis à autorisation préalable.

L’autorité exécutive pourra refuser ou

soumettre à condition l’autorisation préalable

de mise en location lorsque le logement est

susceptible de porter atteinte à la sécurité des

occupants et à la salubrité publique. Ce qui est le

cas bien évidemment lorsque le logement a fait

l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité. En

revanche le refus de délivrance de l’autorisation

n’a aucun effet sur la qualification du logement

au regard de l’habitat indécent ou indigne.

La mise en location en violation de ces

dispositions peut entraîner le prononcé d’une

amende par le préfet.

Pour le Conseil constitutionnel, «le législateur a

entendu permettre aux autorités locales

compétentes de prévenir la location de biens

susceptibles de porter atteinte à la salubrité

publique ainsi qu’à la sécurité des occupants de

ces biens». Ce dispositif, qui contribue à mettre

en œuvre l’objectif de valeur constitutionnelle

que constitue la possibilité pour toute personne

de disposer d’un logement décent, n’a pas porté

aux conditions d’exercice du droit de propriété

une atteinte disproportionnée au regard du but

recherché (Décis. n o 2014-691 DC du 20 mars

2014).

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COPROPRIÉTÉ

Afin de prévenir toute difficulté, les pouvoirs publics ont décidé de recenser toutes les copropriétés

à destination au moins partielle d’habitation. Cette immatriculation, qui interviendra sur un registre

national, doit être menée à bien, en fonction de la taille du syndicat des copropriétaires, au plus

tard, à une date comprise entre le 31 décembre 2016 et le 31 décembre 2018.

L’immatriculation du syndicat des copropriétaires

« L’immatriculation du syndicat des copropriétaires »

► Extrait du Code de la copropriété, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.10 juill. 1965, commentaire

d’Yves Rouquet sur l’article 18 p.185-186

I - Champ d’application et finalité

De manière à «faciliter la connaissance des

pouvoirs publics sur l’état des copropriétés et la

mise en œuvre des actions destinées à prévenir

la survenance des dysfonctionnements», le

législateur (CCH, art. L. 711-1 s., App.,

v o Immatriculation des syndicats) a institué un

registre sur lequel doivent être immatriculés les

syndicats de copropriétaires à destination

partielle ou totale d’habitation.

Ainsi qu’il est dit dans le rapport d’impact de la

loi n o 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi

«ALUR», «pour la puissance publique, cette

identification sûre donnera tout d’abord lieu à

un dénombrement exhaustif, localisé et

actualisé des copropriétés. Ensuite, elle

permettra d’identifier les représentants des

copropriétés et donc des interlocuteurs pour les

autorités publiques ou des tiers. Enfin, cette

identification par le biais d’un numéro unique

facilitera le recoupement d’informations et

l’agrégation de données, pour une meilleure

compréhension du fonctionnement des

copropriétés, une plus grande connaissance de

ce parc dans sa globalité, et éventuellement une

intervention publique plus efficace en cas de

difficultés».

Des articles R. 711-1 et suivants vont venir

compléter le dispositif, dont l’entrée en vigueur

s’échelonne entre le 31 décembre 2016 et le 31

décembre 2018 (V. App., v o Immatriculation des

syndicats, l’art. 53 de la loi n o 2014-366 du 24

mars 2014, avant l’art. L. 711-1 CCH).

II - Auteur de l’immatriculation

Selon les cas de figure, l’auteur de

l’immatriculation est le notaire (mise en

copropriété, absence de syndic ou carence de sa

part) ou (dans les autres hypothèses), le syndic

(L. du 10 juill. 1965, art. 18; CCH, art. L. 711-4 et

L. 711-5).

II - Forme

Le texte (CCH, art. L. 711-4-III) précise que le

dépôt du dossier d’immatriculation, les

modifications qui y sont apportées ainsi que la

transmission des données sont dématérialisés.

IV - Contenu de l’immatriculation

Les éléments (à jour) devant figurer au registre

sont énumérés à l’article L. 711-2 du code de la

construction et de l'habitation (nom, adresse,

date de création du syndicat, nombre et nature

des lots, nom du syndic, existence d’une

procédure d’alerte ou, de difficultés avérées,

voire de la prise de mesures de sauvegarde,

données essentielles relatives à la gestion, etc.).

Chaque syndicat se voit attribuer un numéro

d’immatriculation, qui a vocation à figurer sur

«tout acte authentique de vente devant notaire

relatif à un lot de copropriété» (CCH, art. L. 711-

5).

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VI - Communication des

informations contenues dans le

registre

Tant l’État que les collectivités territoriales et

leurs groupements peuvent, dans le cadre de la

mise en œuvre des politiques de l’habitat et de

lutte contre l’habitat indigne et les copropriétés

dégradées, obtenir, à leur demande, la

communication des informations du registre

relatives aux copropriétés situées sur leur

territoire (CCH, art. L. 711-3).

VII - Sanction en cas de nonimmatriculation

Au-delà de l’astreinte qui va frapper le syndicat,

le texte (CCH, art. L. 711-6) prévoit que les

syndicats non immatriculés ou qui n’auront pas

mis à jour leurs données ne pourront bénéficier

de subventions de l’État, de ses établissements

publics, des collectivités territoriales, de leurs

groupements ou de leurs établissements publics.

L’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 a été modifié en profondeur. Si cet article continue à définir la

majorité simple qui a vocation à s’appliquer par défaut, la liste des décisions qui relèvent

expressément de ses dispositions s’étoffe singulièrement, comportant à présent sept postes.

« Les modifications affectant la majorité de l’article 24 de

la loi du 10 juillet 1965 »

► Extrait du Code de la copropriété, commenté, Dalloz, éd. 2014, L. 10 juill. 1965, commentaire

d’Yves Rouquet sur l’article 24, p.273-275

COMMENTAIRE

MAJORITÉ DE L'ARTICLE 24

L'article 24, qui détermine la majorité requise pour l'adoption des résolutions à l'égard desquelles la loi

n'a pas arrêté d'autres règles et qui, depuis la loi SRU, ne prend plus en compte les voix des

abstentionnistes, réserve, in fine, le cas des assemblées générales particulières.

1 - LES DÉCISIONS CONCERNÉES

Depuis la loi n o 2014-366 du 24 mars 2014 pour

l’accès au logement et un urbanisme rénové

(ALUR), la majorité de l’article 24 va tout d’abord

jouer dans les hypothèses énumérées au II.

Il s’agit :

de travaux nécessaires à la conservation de

l’immeuble et à la préservation de la santé

et de la sécurité physique des occupants

(comp., auparavant, l’anc. art. 25 n, auj.


abrogé, évoquant les «travaux à effectuer

sur les parties communes en vue de prévenir

les atteintes aux personnes et aux biens»),

des modalités de réalisation et d’exécution

des travaux obligatoires en vertu de

dispositions législatives ou réglementaires

ou d’un arrêté de police administrative

relatif à la sécurité ou à la salubrité

publique, notifié au syndicat des

copropriétaires pris en la personne du syndic

(comp., ss. l’art. 25, la rédaction de l’anc. art.

25 e et h)

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les modalités de réalisation et d’exécution

des travaux notifiés en vertu de l’article L.

313-4-2 du code de l’urbanisme (V. cet art.

App., v o Restauration immobilière),

des travaux d’accessibilité aux personnes

handicapées ou à mobilité réduite (art. 24-II,

d et e: reprise de l’anc. art. 24, al. 3 et 4).

des adaptations du règlement de

copropriété rendues nécessaires par les

modifications législatives et réglementaires

intervenues depuis son établissement (étant

précisé que, comme sous l’empire de l’anc.

art. 49 auj. abrogé, la publication de ces

modifications donne lieu à la perception

d’un droit fixe),

de la décision d’engager le diagnostic

technique global.

Elle constitue par ailleurs une majorité par

défaut, qui, sauf indication contraire de la loi, a

vocation à s'appliquer lors des votes en

assemblée générale (V. toutefois, art. 24-1).

C'est ainsi que relèvent de cette majorité, le

choix du lieu de la prochaine assemblée

générale sur le territoire de la commune (dont il

est question à l'art. 9, al. 3, du Décr. du 17 mars

1967), la désignation du secrétaire de séance,

autre que le syndic (Décr. de 1967, art. 15),

l'autorisation donnée au syndic d'ester en justice

(Décr. de 1967, art. 55), l'approbation des

comptes et le vote du quitus (pour de

nombreuses illustrations jurisprudentielles, V.

notes 15 s.).

2 - UNE MAJORITÉ SIMPLE QUI NE

PREND PLUS EN COMPTE QUE LES

VOIX EXPRIMÉES

La rédaction actuelle du premier alinéa de

l'article 24 (rédaction issue de l'art. 81, 7 o , de la

L. n o 2000-1208 relative à la solidarité et au

renouvellement urbains du 13 déc. 2000) nous

enseigne que la majorité dont il s'agit s'entend

«des voix exprimées des copropriétaires

présents ou représentés», alors que la version

précédente de ce texte n'exigeait qu'un calcul en

fonction «des voix des copropriétaires présents

ou représentés».

Ainsi, depuis l'entrée en vigueur de la loi SRU, les

abstentionnistes (qui, comme leur nom

l'indique, n'expriment pas de vote) ne sont plus

pris en considération pour le décompte des voix:

désormais, la résolution est adoptée à la

majorité de l'article 24 dès lors que le nombre

de voix favorables est supérieur au nombre de

voix défavorables (alors que jusqu'à la loi SRU, la

jurisprudence n'estimait la majorité atteinte que

dans la mesure où le nombre des voix favorables

à la résolution dépassait le nombre des voix des

opposants et des abstentionnistes). La prise de

décision en est donc facilitée.

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La loi nouvelle s’intéresse, notamment, à l’interdiction faite au syndic d’avancer des fonds au

syndicat, à sa démission et à sa révocation, mais encore à son contrat et à sa rémunération.

Elle envisage par ailleurs des dérogations conventionnelles aux obligations pesant sur le syndic.

« Le statut du syndic »

► Extrait de l’article de Daniel Tomasin, paru à l’AJDI n°6 de juin 2014, p.412-432

L’interdiction faite au syndic

d’avancer des fonds au syndicat.

L’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 prévoit

une règle nouvelle selon laquelle : « À

l’exception du syndic provisoire le syndic de

copropriété ne peut avancer de fonds au

syndicat de copropriétaires ». La règle ne fait

que reprendre un principe jurisprudentiel (11)

que la doctrine approuve (12). Les avances sont

interdites car elles ne font que révéler les

insuffisances et les fautes dans la gestion passée

du syndic.

La cinquième division de l’article 18

et la fin des missions du syndic.

Les troisième et quatrième divisions de l’article

18 n’apportent, notons-le, aucune modification

aux textes antérieurs. Quatre difficultés sont

alors abordées par l’article 18-V, l’empêchement

du syndic, sa carence, sa renonciation et sa

révocation. L’article 18-V, alinéa 1er, décide

dans sa première phrase de confier au président

du conseil syndical, en cas d’empêchement du

syndic, pour quelque cause que ce soit, le

pouvoir de convoquer une assemblée générale

appelée à désigner un nouveau syndic. Le

président du conseil syndical est ici en charge

d’une prérogative utile et importante. Il devra

exercer avec prudence ce pouvoir,

l’empêchement du syndic pouvant recouvrer de

nombreuses hypothèses. La doctrine voit dans

l’empêchement toute impossibilité physique ou

juridique d’exercer la mission de syndic et

énumère plusieurs cas : la maladie,

l’éloignement, la disparition, le retrait de la

garantie financière ou de l’assurance de

responsabilité professionnelle (13).La seconde

phrase traite du cas de carence du syndic. Le

texte reprend la solution antérieure : « à défaut

de stipulation du règlement de copropriété un

administrateur provisoire peut être désigné par

décision de justice ».

La démission du syndic.

Les deux derniers paragraphes de l’article 18

visent la démission du syndic et sa révocation.

« Le syndic, annonce le texte, ne peut renoncer

à son mandat sans avoir respecté un délai de

préavis de trois mois ». Il s’agit ici d’un

événement juridique. Le mandataire qui a perdu

la confiance de son mandant peut, en droit

français, démissionner à tout moment, sur-lechamp,

à la condition de : « ne pas causer de

préjudice par sa brusquerie ou sa

légèreté » (14). Les syndics ne pourront plus

menacer les copropriétaires de démissionner

sur-le-champ, en cours d’assemblée générale. Ils

devront donner un préavis de trois mois avant

de pouvoir être libérés de leurs fonctions. On

peut ajouter, selon la recommandation de l’ex

Commission relative à la copropriété (15), qu’il

faudra conseiller au syndic d’informer le

président du conseil syndical, s’il en existe un, de

son intention de convoquer une assemblée

générale pour lui notifier sa démission et

l’inviter à désigner son successeur et surtout

proposer un délai avant la prise d’effet de sa

démission (16).

La révocation « par voie de

conséquence » du syndic.

La loi nouvelle a voulu créer un moyen juridique

simple pour les copropriétaires de révoquer leur

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syndic sans inconvénients. L’article 18-V, dernier

alinéa, décide : « Quand l’assemblée générale

délibère pour désigner un nouveau syndic dont

la prise de fonction intervient avant le terme du

mandat du syndic actuel, cette décision vaut

révocation de ce dernier à compter de la prise

de fonction du nouveau syndic ». La règle

cherche à éviter la confusion des pouvoirs dans

la succession des syndics. Elle est fondée sur une

présomption irréfragable. La nomination d’un

syndic en cours d’assemblée générale vaut

révocation du syndic actuel. La règle peut

susciter de nombreuses réserves. La première

est celle du caractère irréfragable de la

présomption de révocation, née de ce texte,

résultant de la nomination d’un nouveau syndic.

Il convient de rappeler que dans l’état du droit

antérieur à la loi ALUR, la révocation résultait

d’une décision expresse de l’assemblée

générale (17). Or, avec ce texte, il n’y a plus de

décision expresse de révocation. La seconde est

celle du respect d’un ordre du jour de

l’assemblée générale. L’assemblée « ne prend de

décision valide que sur une question inscrite à

l’ordre du jour » selon l’article 13 du décret du

17 mars 1967. Le texte permet donc de porter à

l’ordre du jour la nomination du nouveau syndic

sans inscrire la révocation de l’actuel.

La troisième est celle du maintien de la

jurisprudence exigeant un motif sérieux de

révocation sous peine de condamnation du

syndicat à des dommages et intérêts (18). La

jurisprudence maintiendra-t-elle son exigence ?

Le rôle du conseil syndical dans la

désignation du syndic.

L’article21 de la loi du 10 juillet 1965 est modifié

pour donner du pouvoir au conseil syndical. Au

cas où l’assemblée générale est appelée à se

prononcer sur la désignation du syndic, une mise

en concurrence de plusieurs projets de contrats

de syndic est effectuée préalablement par le

conseil syndical (supra). Ces projets doivent

faire, notamment, état des frais afférents au

compte bancaire séparé. Les copropriétaires

peuvent demander au syndic l’inscription à

l’ordre du jour de l’examen des projets de

contrat de syndic qu’ils communiquent à cet

effet. Mais le conseil syndical peut décider de ne

pas procéder à la mise en concurrence :

« lorsque le marché local des syndics ne permet

pas cette mise en concurrence ». Alors le syndic

doit notifier cette proposition aux

copropriétaires : « dans un délai leur permettant

de demander l’inscription à l’ordre du jour de

l’assemblée des projets de contrat de syndic

qu’ils communiquent ». Le texte ajoute que la

proposition du conseil ne fait pas l’objet d’une

question à l’ordre du jour. Le conseil syndical a

aussi le pouvoir de se prononcer par écrit sur

tout projet de contrat de syndic qui est joint à la

convocation à l’assemblée.

L’exception conventionnelle aux

obligations du syndic (art. 18-1-AA).

La loi ALUR prévoit des exceptions à certains de

ses principes qui se trouvent alors limités dans

leur domaine. C’est le cas avec l’article 18-1 AA.

Aux termes de ce texte étonnant : « les

copropriétaires peuvent décider à la majorité

définie à l’article 25, de déroger à l’article 18 et,

le cas échéant, de définir avec le syndic, dans le

cadre de son contrat, les missions du syndic, les

honoraires de celui-ci, la durée du mandat, les

modalités de fonctionnement du compte

bancaire unique ou séparé et les modalités de

perception des fonds ». Cette exception

conventionnelle n’est possible que dans un

domaine relativement étroit : « pour les

immeubles à destination totale autre que

d’habitation, lorsqu’un syndicat de

copropriétaires est composé exclusivement de

personnes morales ».L’exception est

surprenante car il s’agit de porter atteinte à des

règles et principes d’ordre public. Cette

exception devra donc être interprétée

restrictivement. L’exception votée par les

copropriétaires sera limitée aux immeubles à

destination totale autre que d’habitation. Ce

sera le cas des immeubles dont la destination

sera en totalité professionnelle ou commerciale.

Encore faudra-t-il que la copropriété soit

composée de personnes morales ce qui fait

penser à des centres commerciaux ou à des

immeubles de bureaux. L’exception sera aussi

limitée dans la mesure où elle constituera une

exception à l’article 18 de la loi. Il n’en demeure

pas moins que l’exception pourra exempter le

syndic des règles imposant un compte séparé. La

décision de l’assemblée générale pourra aussi

autoriser une durée spéciale de mandat

supérieure à trois ans et prévoir un honoraire

non forfaitaire. Quant à la numérotation de ce

texte choisie par la loi il faut semble-t-il déduire

de la succession des lettres AA que ce texte

précèdera le texte numéroté 18-1 A.

Le mandat et les honoraires du

syndic.

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 est

totalement remodelé par la loi ALUR. Ce texte

modifie les règles les plus importantes de la

profession de syndic visant le contrat de mandat

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et les honoraires du syndic en imposant une

réglementation étatique.

Le contrat de syndic et la fin de la

liberté des parties.

L’article 18-1 A comporte un troisième alinéa

énonçant que : « le contrat de syndic respecte

un contrat type défini par décret en Conseil

d’État ». Le secteur de la gestion des

copropriétés d’habitation retombe donc dans

des principes d’économie réglementée. La

question se posera de savoir ce qu’il faut

entendre par « respecter un contrat type ». À ce

stade de l’application de la loi la prudence est de

mise, puisque seul le décret en Conseil d’État

déterminera le degré de subordination du

contrat du syndic au contrat type.

Le caractère forfaitaire de la

rémunération.

La loi instaure le mandat : « Tout compris sauf »,

pour mettre un terme aux difficultés et aux

contentieux que la Commission des clauses

abusives avait tenté de régler dans sa

Recommandation n° 11-01 du 15 septembre

2011 (19) après que l’arrêté Novelli du 19 mars

2010 eut lui aussi échoué à proposer une

distinction entre la rémunération des

prestations de gestion courante et celle des

prestations particulières. Désormais l’article 18-

1 A, alinéa 1er, règle la question en posant un

nouveau principe : « Tout est compris dans le

forfait sauf ». Toutes les prestations du syndic

sont rémunérées par un honoraire forfaitaire.

Dans l’esprit de la loi ce forfait devrait couvrir

aussi bien des prestations de gestion courante

que des prestations particulières.

Ce n’est qu’exceptionnellement que certaines

prestations particulières pourront être

rémunérées par une « rémunération spécifique

complémentaire ». Ces dernières seront

« définies par décret en Conseil d’État ». Le « All

inclusive» triomphe donc mais soumet les

pouvoirs publics à un exercice d’équilibre très

difficile, comme l’avait annoncé Me Cyril

Sabatié (20).

L’alinéa 2 de l’article 18-1 A dispose que : « le

décret prévu au premier alinéa fait l’objet d’une

concertation bisannuelle de son éventuelle

révision. Cette concertation est organisée par le

ministre chargé du logement et associe

notamment le Conseil national de la transaction

et de la gestion immobilières créé en application

de l’article 13-1 de la loi du 2 janvier 1970

réglementant les conditions d’exercice des

activités relatives à certaines opérations portant

sur les immeubles et les fonds de commerce ».

Le rôle du Conseil d’État comme celui du Conseil

National deviennent majeur dans l’économie

réglementée de la gestion immobilière. La

solution choisie évitera, aux copropriétaires les

surprises, et aux syndics les contestations

perpétuelles de copropriétaires ; à condition que

le décret soit précis et exhaustif et que la

concertation bisannuelle permette de faire

évoluer les honoraires avec les besoins de la

gestion immobilière.

Le même article 18 -1 A, dernier alinéa, reprend

le texte antérieur qui devient le quatrième

alinéa visant les honoraires spécifiques (qui

seront autorisés par le décret en Conseil d’État à

venir) pour les travaux mentionnés par l’article

14-2 et votés par l’assemblée générale en

application des articles 24, 25, 26, 26-3 et 30. Un

cinquième alinéa ajoute que le syndic ne peut

« en aucun cas » mentionner, dans le contrat de

syndic soumis au vote de l‘assemblée générale

« de barème relatif à ces honoraires spécifiques,

même à titre indicatif ». La dernière phrase

traduit encore la méfiance du législateur à

l’égard du syndic : « une telle rémunération

fixée dans le projet de résolution soumis au vote

de l’assemblée générale doit être exprimée en

pourcentage du montant hors taxes des travaux,

à un taux dégressif selon l’importance des

travaux préalablement à leur exécution ».

Notes :

(11) Civ. 3e, 14 mars 2001, n° 99-16.015, Bull. civ. III, n° 33, D. 2002. 1523, obs. P. Capoulade ; AJDI 2001. 528, obs. P.

Capoulade ; 9 janv. 2002 n° 00-15-782, Bull. civ. III, n° 3, AJDI 2002. 306 obs. P. Capoulade.

(12) F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade, préc., n° 964.

(13) F. Givord, C. Giverdon et P. Capoulade, préc. , n° 983.

(14) J. Huet, Traité de droit civil, avec G. Decocq, C. Grimaldi, H. Lecuyer et J. Morel Maroger, 3e éd. 2012, n° 31272.

(15) Sur la disparition inopportune de la Commission relative à la copropriété : J.-M. Roux, Loyers et copr. avr. 2014. Alerte

23.

(16) Recommandation de l’ex CRC n° 15.

(17) Civ. 3e, 24 mai 1978, JCP 1979. II. 19054, note C. Atias.

(18) Civ. 3e, 27 avr. 1988, D. 1988. IR 132.

(19) BOCCRF du 26 avr. 2012, D. 2011. 2664.

20) C. Sabatié, AJDI 2013. 553

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La prise en compte des copropriétés dégradées date des années 80. En créant des dispositions

spécifiques aux copropriétés en pré-difficulté, en 2009, le législateur a entendu juguler le

phénomène le plus en amont possible, à une époque de la vie de la copropriété où la situation n’est

pas irrémédiablement obérée. Tout en s’inscrivant dans ce cadre, la loi ALUR du 24 mars 2014 a

voulu rendre le dispositif plus efficient, en instaurant notamment une administration provisoire

renforcée et en envisageant la requalification des copropriétés.

« Le traitement des copropriétés dégradées »

► Extrait du Code de copropriété, commenté, Dalloz, éd. 2014, L.10 juill 1965, commentaire

d’Yves Rouquet avant l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, p.361-367

COMMENTAIRE

PRISE EN COMPTE DES

COPROPRIÉTÉS EN PRÉ-DIFFICULTÉ

ET EN DIFFICULTÉ

Le phénomène des copropriétés en difficulté

(ou, plus exactement des syndicats de

copropriétaires en difficulté) est apparu dans les

années 80 (on parlait alors de «copropriétés

dégradées»).

Ses origines sont multiples (bâti vieillissant,

paupérisation des copropriétaires, impayés de

charges, …) et concernerait aujourd'hui entre

800 000 et un million de résidences principales

situées dans des copropriétés, soit 15 % du parc

(chiffres cités in Prévenir et guérir les difficultés

des copropriétés, une priorité des politiques de

l'habitat, Rapport de M. Braye, président de

l'ANAH, janv. 2012). Les régions les plus

exposées sont l’Île-de-France, Rhône-Alpes, le

Languedoc-Roussillon et Provence-Alpes-Côte

d’Azur (rapport d’impact du projet de loi de la loi

n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au

logement et un urbanisme rénové).

Il faudra toutefois attendre la loi n° 94-624 du 21

juillet 1994 pour que le droit positif prenne la

mesure du problème.

Ce texte a créé les articles 29-1 et suivants dans

la loi de 1965 et la loi «logement et exclusion»

du 25 mars 2009 a inséré des dispositions

relatives aux copropriétés en pré-difficulté

(création des art. 29-1 A et 29-1 B).

Il y a donc désormais lieu de distinguer un volet

préventif et un volet curatif, tous deux

largement modifiés par la loi n° 2014-366 du 24

mars 2014 pour l’accès au logement et un

urbanisme rénové (ALUR).

I. LES COPROPRIÉTÉS EN PRÉ-

DIFFICULTÉ

Issus de la loi du 25 mars 2009, les articles 29-1

A et 29-1 B instaurent une procédure d'alerte

préventive, destinée, tant que faire se peut, à

permettre aux syndicats de se rétablir sans avoir

recours aux articles 29-1 et suivants de la loi de

1965 relatifs aux copropriétés en difficulté.

Précurseur en la matière, on se souvient que M.

le conseiller Pierre Capoulade avait consacré une

importante étude à cette question (Prévenir:

repérer et traiter les syndicats en pré-difficulté,

AJDI 2007. 193 ).

Afin de remédier aux difficultés rencontrées, un

mandataire ad hoc va pouvoir être désigné.

A. SEUILS DE DÉCLENCHEMENT DE LA

PROCÉDURE D'ALERTE (ART. 29-1 A)

Il existe trois seuils de déclenchement de la

procédure préventive.

Les deux premiers seuils concernent les impayés

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dans la copropriété et ont vocation à jouer

lorsque la procédure est demandée par le syndic

ou, à défaut, par le conseil syndical (infra).

L'impayé doit atteindre 25 % des sommes

exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2 de la

loi (soit, les dépenses figurant au budget

prévisionnel et celles afférentes aux autres

travaux). Pour les copropriétés de plus de 200

lots, compte tenu des enjeux financiers, la loi

ALUR a ramené ce pourcentage à 15 %.

Le troisième seuil, qui ne jouera que lorsque la

procédure sera initiée par un créancier du

syndicat (infra), est atteint lorsque les factures

d'abonnement et de fourniture d'eau ou

d'énergie ou les factures de travaux, votés par

l'assemblée et exécutés, restent impayées

depuis six mois.

B. PERSONNES POUVANT ÊTRE

DÉSIGNÉES MANDATAIRE AD HOC

du procureur de la République près le tribunal

de grande instance, du maire de la commune du

lieu de situation de l'immeuble, ou encore du

président de l'organe délibérant de l'EPCI

compétent en matière d'habitat du lieu de

situation de l'immeuble.

Pour que l'action soit valablement initiée par les

copropriétaires, il faut qu'ils représentent au

moins 15 % des voix du syndicat et que le syndic

n'ait pas agi dans le mois de la clôture des

comptes. Aucune mise en demeure n'est

instituée.

Quant aux créanciers du syndicat, ils pourront

intervenir lorsque les factures d'abonnement et

de fourniture d'eau ou d'énergie ou les factures

de travaux, votés par l'assemblée et exécutés,

restent impayées depuis six mois. Ils devront

toutefois avoir adressé au syndic un

commandement de payer resté infructueux.

Aux termes de l’article 29-1 C (issu de la loi ALUR

du 24 mars 2014), en principe, le mandataire ad

hoc est un administrateur judicaire inscrit sur les

listes. Toutefois, «à titre exceptionnel», le juge

pourra désigner (en motivant spécialement son

choix) une «personne physique ou morale

justifiant d'une expérience ou d'une qualification

particulière au regard de la nature de l'affaire et

remplissant des conditions définies par décret».

Dans tous les cas de figure, il ne devra,

notamment, pas exister de conflit d’intérêts

entre le mandataire désigné et le syndic de la

copropriété (art. 29-1 C-II ).

C. DÉSIGNATION DU MANDATAIRE AD

HOC (ART. 29-1 A)

La procédure implique la saisine par le syndic

(sans que celui-ci ait à requérir d'autorisation de

l'assemblée: V. Décr. de 1967, art. 55, al. 2 , in

fine), sur requête, après information du conseil

syndical, du juge aux fins de désignation d'un

mandataire ad hoc.

Si le syndic a normalement l'initiative de cette

démarche, en cas de carence de sa part, les

copropriétaires, ou même les créanciers du

syndicat (mais pas le conseil syndical) peuvent

prendre la relève par le biais d'une action en

référé. Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR,

la saisine peut également émaner du

représentant de l'État dans le département ou

Lorsque la demande émane de copropriétaires

ou d'un créancier, le juge est saisi par la voie

d'une assignation dirigée contre le syndicat,

dans les conditions prévues à l'article 485 du

code de procédure civile (Décr. de 1967, art. 61-

6 ). L'ordonnance rendue sur une telle demande

n'est alors pas exécutable de plein droit à titre

provisoire (Décr. de 1967, art. 61-8 ).

Par ailleurs, curieusement, l'article 29-1 B

précise que le magistrat statuera par

ordonnance sur requête ou comme en matière

de référé, alors que la saisine intervient sur

requête ou en référé (voyant dans cette

contradiction une simple erreur de plume, V.

Roux, Loyers et copr. 2009. Étude 6, spéc. p. 11).

En vertu de l'article 61-7 du décret de 1967,

cette requête ou cette assignation doit être

accompagnée des pièces de nature à justifier la

demande. Selon le même texte, avant de

statuer, le juge peut entendre tout membre du

conseil syndical.

Lorsque la saisine intervient à la demande de

copropriétaires ou de créanciers, le représentant

de l'État dans le département, le maire de la

commune d'implantation de l'immeuble et le

président de l'EPCI compétent en matière

d'habitat sont par ailleurs informés de la saisine

par le ou les demandeurs. L'information prend la

forme de l'envoi d'une copie de la requête ou de

l'assignation (Décr. de 1967, art. 61-5 ).

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D. IMPUTATION DES FRAIS (ART. 29-1

B)

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 29-1 B, dans

sa rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars

2014, il appartient au juge de préciser et de

motiver spécialement dans son ordonnance

l'imputation des frais entre le syndicat des

copropriétaires et les autres parties à la

procédure, ou le partage des frais entre eux.

La précision selon laquelle lorsque la saisine

émane des créanciers les frais vont

nécessairement leur incomber (anc. art. 29-1 B,

al. 2 ) a disparu.

E. MISSION DU MANDATAIRE (ART. 29-

1 B)

La mission du mandataire ad hoc n'entraîne pas

dessaisissement du syndic.

Sa mission est déterminée par le juge (tout

comme l’est, depuis la loi ALUR, sa

rémunération). Elle débute nécessairement par

une information des copropriétaires,

l'ordonnance désignant l’administrateur étant

portée «sans délai, par le mandataire ad hoc

qu'elle désigne, à la connaissance des

copropriétaires par remise contre émargement

ou par lettre recommandée avec demande

d'avis de réception (Décr. de 1967, art. 61-9 ).

Aux termes de l'alinéa 4 de l'article 29-1 B, la

mission comprend une analyse de la situation

financière du syndicat et de l'état de l'immeuble,

ainsi que l'élaboration de préconisations pour

rétablir l'équilibre financier du syndicat et, si

besoin est, «assurer la sécurité de l'immeuble»

(et, on ose l'imaginer, aussi, celle des occupants

de l'immeuble). Cette mission peut, en outre,

être élargie à la médiation ou la négociation

avec les parties en cause.

Afin qu’il soit en mesure de remplir sa mission,

le syndic devra fournir au mandataire tous les

«documents nécessaires» et pourra obtenir de

l’autorité publique compétente les pièces

relatives aux procédures de polices diligentées

contre le syndicat (art. 29-1 B, al. 5 )

Le résultat de cette mission va faire l'objet d'un

rapport au juge dans un délai de trois mois,

renouvelable une fois. Ce rapport est transmis

au syndic, au conseil syndical, au maire, au

président de l'EPCI et au représentant de l'État

dans le département.

F. SUITES DONNÉES AU RAPPORT

Le syndic est tenu d'inscrire à l'ordre du jour de

la prochaine assemblée générale les projets de

résolution nécessaires à la mise en oeuvre du

rapport. Depuis l’entrée en vigueur de la loi

ALUR (le 27 mars 2014), une assemblée générale

sera même convoquée spécialement si la

prochaine assemblée générale est prévue plus

de six mois après la remise du rapport (ce délai

est ramené à trois mois lorsque le mandataire

ad hoc préconise des mesures d’urgence).

II. LES COPROPRIÉTÉS EN DIFFICULTÉ

C'est la loi relative à l'habitat du 21 juillet 1994

(et son décret d'application) qui, prenant en

compte la paupérisation grandissante des

copropriétés, a introduit des dispositions

particulières aux copropriétés en difficulté.

Celles-ci ont été remaniées par la loi SRU du 13

décembre 2000 (et par son Décr. d'application

n° 2004-479 du 27 mai 2004 ayant notamment

modifié les art. 62-2 s. du Décr. du 17 mars 1967

et créé un art. 62-15) et, plus encore, par la loi

ALUR du 24 mars 2014 mars 2014 (et par le

texte règlementaire qui va en découler).

Les mesures visant les copropriétés en difficulté

sont donc composées des articles 29-1 à 29-15

de la loi de 1965 et des articles 62-1 à 62-15 du

décret du 17 mars 1967 (qui, à la suite de la

publication de la loi ALUR, vont devoir être

remaniés).

L'objectif du législateur a été, en cas de

problème aigu, de trouver des solutions taillées

sur mesure pour les copropriétés. On ne

s'étonnera donc pas que l'article 29-15 de la loi

déclare expressément non applicables aux

syndicats de copropriétaires les dispositions du

Livre VI du code de commerce, intitulé «des

difficultés des entreprises».

A. DIFFICULTÉS VISÉES PAR LA LOI DE

1965

Deux types de problèmes sont envisagés:

— l'équilibre financier du syndicat est gravement

compromis;

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— le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir

à la conservation de l'immeuble.

B. RÉGIME DE SAUVETAGE MIS EN

OEUVRE

Il s'agit de donner de larges pouvoirs à un

administrateur provisoire.

1. MODE DE DÉSIGNATION DE

L'ADMINISTRATEUR

A la demande du syndic en place, de

copropriétaires représentant au moins 15 % des

voix du syndicat ou, depuis la modification de

l'article 29-1 de la loi de 1965 par la loi ALUR, du

maire de la commune du lieu de situation de

l’immeuble, du président de l’EPCI compétent en

matière d’habitat, du représentant de l’État dans

le département, du procureur de la République

ou, si le syndicat a fait l’objet de la procédure

d’alerte, du mandataire ad hoc, l'administrateur

provisoire va être désigné par le juge, statuant

comme en matière de référé ou sur requête, et

sa mission sera limitée dans le temps.

En aucun cas le syndic en place ne pourra être

désigné en qualité d'administrateur provisoire

(art. 29-1 de la L. de 1965).

L’article 29-1 dans sa rédaction issue de la loi

ALUR du 24 mars 2014 envisage par ailleurs les

hypothèses de l'expropriation et de dissolution

du syndicat, pour lesquelles un administrateur

provisoire pourra également être nommé (art.

29-I, in fine).

2. PERSONNES POUVANT ÊTRE

DÉSIGNÉES

Aux termes de l’article 29-1-III, l’administrateur

provisoire sera un administrateur judiciaire

inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires

mentionnée à l’article L. 811-2 du code de

commerce ou une personne physique ou morale

justifiant d’une expérience ou d’une

qualification particulière au regard de la nature

de l’affaire et remplissant des conditions

définies par décret.

Lorsque la copropriété aura fait l’objet d’une

procédure d’alerte, le mandataire ad hoc pourra

être désigné en qualité d’administrateur

provisoire.

3. INFORMATION DES INTÉRESSÉS

Selon l’article 29-2 de la loi, une copie de

l’ordonnance de désignation de l’administrateur

provisoire ainsi que les rapports établis par

celui-ci sont portés à la connaissance des

copropriétaires.

Par ailleurs, le procureur de la République, le

représentant de l’État dans le département, le

maire et le président de l’EPCI recevront du

greffe du TGI une copie de l’ordonnance de

désignation et, à leur demande, les rapports

établis par l’administrateur provisoire.

Enfin, il incombe à l’administrateur provisoire

d’organiser des mesures de publicité pour

permettre aux créanciers de se faire connaître et

de produire les éléments nécessaires à

l’évaluation du montant de leurs créances (L. du

10 jull. 1965, art. 29-4).

4. EFFETS ATTACHÉS À

L’ORDONNANCE DE DÉSIGNATION DE

L’ADMINISTRATEUR PROVISOIRE

Aux termes de l’article 29-3 de la loi dans sa

version issue de la loi ALUR (applicable

notamment aux emprunts collectifs), cette

ordonnance va automatiquement suspendre

l’exigibilité des créances, autres que les créances

publiques et sociales, ayant leur origine

antérieurement à cette décision, pour une

période de douze mois (prorogeable jusqu’à

trente mois). Par ailleurs, elle interrompt ou

interdit toute action en justice de la part de tous

les créanciers dont la créance a son origine

antérieurement à cette décision et tendant à la

condamnation du syndicat à payer une somme

d’argent ou à la résolution d’un contrat pour

défaut de paiement. Elle va enfin arrêter ou

interdire toute procédure d’exécution de la part

des créanciers ainsi que toute procédure de

distribution n’ayant pas produit un effet

attributif avant cette décision.

5. MISSION DE L'ADMINISTRATEUR

PROVISOIRE

Ainsi qu'il est dit à l'article 29-1 de la loi, la

mission de l'administrateur provisoire va être

définie par le juge, afin que le fonctionnement

normal de la copropriété soit rétabli.

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Dans le but de déterminer les contours de la

mission de l'administrateur, le magistrat va

pouvoir ordonner toutes les mesures

d'instruction légalement admises, tout comme il

pourra entendre le président du conseil syndical

(Décr. du 17 mars 1967, art. 62-4).

Tirant les conséquences de l'instauration d'une

procédure d'alerte spécifique au stade de la prédifficulté

(L. 1965, art. 29-1 A et B, créés par la

loi du 25 mars 2009), l'article 29-1 précise:

— que la mission de l'administrateur ne peut

être inférieure à douze mois;

— que si aucun rapport de pré-difficulté (art. 29-

1 B) n'a été établi au cours de l'année

précédente, l'administrateur rend, au plus tard à

l'issue des six premiers mois de sa mission, un

rapport intermédiaire présentant les mesures à

adopter pour redresser la situation financière du

syndicat. Dans le cas contraire, un rapport final

suffira.

Indiquons qu'en fonction des résultats obtenus

pas l'administrateur, et même si celui-ci n’a été

désigné que pour convoquer l’assemblée

générale en vue de désigner un syndic, le juge va

pouvoir modifier sa mission, la prolonger, voire y

mettre fin.

Le magistrat pourra y procéder de son propre

chef, ou à la demande d'un ou de plusieurs

copropriétaires (quel que soit le nombre de voix

qu'ils représentent), du représentant de l'État

dans le département, du maire, du président de

l’EPCI ou du procureur de la République ou du

juge.

Par ailleurs, si, en principe, l'administrateur

provisoire doit personnellement s'acquitter de

sa mission, l'article 29-1 lui permet désormais de

se faire assister par une tierce personne,

laquelle devra toutefois être nommée par le

juge.

6. POUVOIRS DÉVOLUS À

L'ADMINISTRATEUR PROVISOIRE

L'administrateur provisoire se voit confier un

certain nombre de pouvoirs qui, en temps

normaux, appartiennent aux organes

traditionnels de la copropriété (syndic,

assemblée générale, conseil syndical).

Il dispose en outre de pouvoirs spécifiques qui

ne pourront être exercés qu’avec l’accord du

juge ou du représentant de l’État.

a. Les pouvoirs transférés à

l’administrateur provisoire

* Transfert de tous les pouvoirs du syndic

Depuis la loi SRU, l'administrateur provisoire se

voit ainsi nécessairement confier tous les

pouvoirs du syndic (alors que le législateur de

1994 avait prévu la possibilité pour le magistrat

de ne pas déposséder le syndic en place de

toutes ses attributions), lequel voit son mandat

cesser ipso facto (sans contrepartie financière,

même, eu égard au caractère d'ordre public de

l'article 29-1, en présence d'une clause contraire

de son contrat). L'ancien syndic devra donc (ainsi

qu'il est dit à l'article 62-6 du décret de 1967)

s'acquitter à l'égard de l'administrateur de ses

obligations qui découlent de l'article 18-2 de la

loi (transmission des archives et des fonds du

syndicat, V. ce texte). Enfin, selon un arrêt de la

Haute juridiction en date du 22 juin 2005 (cité

note 2 ter ), l'administrateur provisoire ne

pourrait valablement confier une délégation de

pouvoirs à l'ancien syndic.

On notera que, en application de l'article 2 de la

loi n° 91-647 du 10 juillet 1991, relative à l'aide

juridique (App., v° Mesures de sauvegarde ),

lorsqu'un administrateur provisoire est désigné

en application de l'article 29-1, le bénéfice d'une

aide juridictionnelle peut être accordée au

syndicat pour l'exercice des actions de

recouvrement des créances tant en demande

qu'en défense. Il en va de même lorsque

l'immeuble fait l'objet d'un plan de sauvegarde

en application de l'article L. 615-1 du code de la

construction et de l'habitation (ibid.).

* Transfert de tout ou partie des pouvoirs de

l'assemblée générale et du conseil syndical

Comme par le passé, compte tenu de la gravité

de la situation, l'administrateur provisoire va

pouvoir recueillir tout ou partie des pouvoirs de

l'assemblée générale, à l'exception toutefois des

décisions relevant des a et b de l'article 26,

relatifs aux actes d'acquisition

immobilière/disposition autres que ceux

résultant d'obligations légales ou réglementaires

et à l'établissement/modification d'un

règlement de copropriété concernant la

jouissance, l'usage et l'administration des parties

communes. Selon la doctrine (F. Givord, C.

Giverdon et P. Capoulade, Dalloz Action, La

copropriété 2012/2013, n° 794), sont, a fortiori,

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également concernées, malgré le silence de la

loi, les décisions ayant trait à la modification des

conditions ou des modalités de jouissance des

parties privatives, telles qu'elles résultent du

règlement de copropriété et à l'aliénation des

parties communes nécessaires au respect de la

destination de l'immeuble.

Avant de prendre toute décision relevant de la

compétence de l'assemblée, l'administrateur

doit cependant, sauf urgence, recueillir l'avis du

conseil syndical (sauf, bien évidemment si ce

dernier a été dépossédé de toutes ses

attributions). Il peut également convoquer les

copropriétaires pour les informer et/ou les

entendre (V. Décr. n° 67-223 du 17 mars 1967,

art. 62-7 ).Enfin, tout ou partie des pouvoirs du

conseil syndical (si tant est que cet organe de

contrôle et d'assistance soit doté de «pouvoirs»)

vont pouvoir être confiés à l'administrateur

provisoire.

Précisons que, dans l'hypothèse où le juge

laisserait à ces deux organes (assemblée

générale et conseil syndical) un certain nombre

de pouvoirs, ceux-ci s'exerceraient sous le

contrôle de l'administrateur provisoire, lequel

deviendrait président de chacun d'entre eux

(art. 29-1 de la loi; sur la question, V. aussi Décr.

du 17 mars 1967, art. 15 , et son commentaire ).

Sur l'incidence de ce transfert de pouvoirs en

matière de convocation de l'assemblée générale

(périodicité et personne habilitée), V. Décr. du 17

mars 1967, art. 7 et 8.

b. Les pouvoirs spécifiques à

l’administrateur provisoire

Ces pouvoirs ne pourront être exercés qu’en

application d’une autorisation du juge ou

qu’avec l’accord du représentant de l’État dans

le département.

* Établissement d’un plan d’apurement des

dettes du syndicat

Un plan d’apurement va être établi par

l’administrateur provisoire et homologué par le

juge dans les conditions posées par l’article 29-5,

étant précisé (art. 29-7 ) que le juge a le pouvoir

d’effacer tout ou partie des dettes.

* Cession d’actifs

Lorsque le syndicat dispose d’actifs cessibles de

nature à apurer son passif (par exemple, ainsi

que cela est précisé dans le rapport d’impact de

la loi ALUR, une loge de gardien, ou des parcelles

de terrains pouvant être recyclées dans le cadre

d’une opération d’aménagement pour devenir

constructibles), l’administrateur provisoire va

pouvoir demander au juge l’autorisation de

réaliser des cessions (pour une période qui ne

peut excéder cinq ans) et, par voie de

conséquence, de modifier le règlement de

copropriété et l’état descriptif de division.

* Autres mesures

Au-delà de l’article 29-1 de la loi, qui envisage la

nomination d’un administrateur provisoire pour

liquider les dettes d'un syndicat en cas

d'expropriation ou de dissolution du syndicat,

et des articles L. 741-1 et L. 741-2 du code de la

construction et de l'habitation relatifs aux

opérations de requalification des copropriétés

dégradées (V. App., v° Requalification des

copropriétés dégradées ), énumérons les

mesures envisagées par les articles 29-8 et

suivants de la loi de 1965.

Il s’agit:

— de la création d’un ou de plusieurs syndicats

secondaires (prononcée par décision de justice

sur la demande de l’administrateur provisoire:

art. 29-8 ),

— de la division du syndicat (idem),

— sur autorisation du juge, de la modification du

règlement de copropriété afin de tenir compte

de travaux concourant au redressement de la

copropriété, notamment d’individualisation du

chauffage, et modifiant la répartition des

charges (art. 29-9 ),

— sur autorisation du juge, de la cession à titre

gracieux à la commune ou à l’EPCI des parcelles

de terrain non bâti d’intérêt public ou des locaux

ou équipements communs pouvant relever

d’une gestion publique (ce qui nécessitera de

modifier le règlement de copropriété et l’état

descriptif de division: art. 29-9 ),

— sur décision de justice (après saisine de

l’administrateur provisoire, du maire, du

président de l’EPCI ou du représentant de l’État

dans le département), de la mise de la

copropriété sous administration provisoire

renforcée (art. 29-11 ),

— de la proposition au représentant de l’État

dans le département d’initier un plan de

sauvegarde (art. 29-10 : en application des art. L.

615-1 s. CCH, V. App., v° Mesures de

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sauvegarde).

PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER

Dans son titre I er ayant pour objet de « favoriser l’accès de tous à un logement digne et abordable »,

la loi ALUR contient plusieurs dispositions modifiant la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite Loi Hoguet.

Ces modifications ont pour objectif de « renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des

professions de l’immobilier ».

« Le renforcement de la formation, de la déontologie et

du contrôle des professionnels de l’immobilier »

► Extrait de l’article de Moussa Thioye, paru à l’AJDI, n°5 du 26 mai 2014, p.366-369

Le remodelage du statut quant aux conditions d'exercice des activités

professionnelles

La formation continue est décisive pour permettre aux professionnels de s’adapter à la densification et à

l’évolution de la réglementation. Une petite dose de flexibilité dans une cure d'austérité ! Ces mots ne

seraient certainement pas galvaudés s'ils étaient utilisés pour illustrer, de façon imagée, les apports de la

loi ALUR. En effet, la politique juridique de modernisation poursuivie et mise en œuvre dans cette loi,

relativement aux conditions d'exercice de l'intermédiation immobilière, va dans deux directions qui, ex

ante, semblent opposées : une première conduisant à un alourdissement des conditions considérées et

une seconde menant à un sobre allègement desdites conditions.

Les multiples mesures alourdissant profondément la réglementation

I - Affermissement de la

professionnalisation

A - Éclosion d'une obligation de formation

continue en tant que condition d'exercice de

l'activité d'intermédiation immobilière.

Le nouvel article 3-1 de la loi Hoguet, créé par la

loi ALUR, soumet dorénavant l'ensemble des

intermédiaires immobiliers - à l'exception de

ceux qui, ayant leur établissement dans un État

membre de l'Union européenne ou dans un

autre État partie à l'accord sur l'Espace

économique européen, n'exercent leur activité

que de façon temporaire et occasionnelle en

France après en avoir fait la déclaration

préalable auprès du président de la chambre de

commerce et d'industrie territoriale ou de la

chambre départementale d'Île-de-France - à une

obligation de formation continue dont le respect

dûment justifié conditionnera le renouvellement

de la carte professionnelle. Il est prévu, à ce

titre, qu'un décret à venir déterminera la nature

et la durée des activités susceptibles d'être

validées au titre de cette obligation, les

modalités selon lesquelles elle s'accomplira,

celles de son contrôle et celles de sa justification

en cas de renouvellement de la carte

professionnelle. Cette nouvelle mesure fait

partie, incontestablement, des très grandes

innovations apportées par la loi n° 2014-366 du

24 mars 2014 qui marque, à ce propos, un

progrès de taille. Il va sans dire, en effet, que la

formation continue - qui était déjà proposée par

quelques organisations professionnelles

représentatives ou organismes de garantie (19)

ainsi que par certains établissements

universitaires - est irréfutablement décisive,

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voire nécessaire, pour permettre aux

professionnels de l'immobilier de s'adapter à la

densification et à l'évolution plutôt

exponentielles de la réglementation, aux sources

variées, gouvernant leur secteur d'activité (20).

On ne rappellera jamais assez que le législateur

français est, dans ce domaine comme dans tant

d'autres, atteint ou soupçonné d'être atteint

d'une « réformite aiguë » qui pourrait être

génératrice d'insécurité juridique si elle n'est pas

bien diagnostiquée et traitée par les interprètes

du droit parmi lesquels on compte, volens

nolens, les intermédiaires immobiliers (21).

B - Recrudescence des exigences pesant sur les

collaborateurs négociateurs et, en particulier,

sur les agents commerciaux immobiliers.

La personne titulaire de la carte professionnelle

peut habiliter et habilite souvent à collaborer

avec lui des personnes physiques qu'il juge aptes

à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son

compte (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 4). Qu'il

s'agisse de salariés ou d'indépendants ainsi

placés sous le contrôle juridique ou économique

du titulaire de la carte professionnelle, les

collaborateurs ont ainsi pour rôle de rechercher

et d'accompagner les clients et, parfois, de

négocier et de conclure l'affaire sous les

directives ou sur délégation du titulaire de la

carte professionnelle. À ce titre, ils sont euxmêmes

personnellement soumis, dans leurs

rapports avec la clientèle de l'intermédiaire

immobilier « délégant », à certaines contraintes

particulières qui trouvent leur fondement dans

la loi du 2 janvier 1970 et le décret du 20 juillet

1972. C'est ainsi qu'ils doivent,

traditionnellement, satisfaire à des conditions de

capacité et de moralité et justifier d'une

attestation d'habilitation ou d'emploi délivrée

par le titulaire de la carte professionnelle qui

certifie de leur qualité et de l'étendue de leurs

pouvoirs. À ces exigences classiques, la loi

nouvelle est venue ajouter d'autres contraintes

au nombre de trois : une obligation générale,

certes non rétroactive (22), de justifier d'une

compétence professionnelle ; une obligation,

limitée aux collaborateurs indépendants (agents

commerciaux immobiliers (23)), de justifier de la

souscription d'une assurance de responsabilité

civile professionnelle ; une interdiction,

également réservée aux collaborateurs non

salariés, d'assurer la direction d'un

établissement, d'une succursale, d'une agence

ou d'un bureau. On peut lire dans l'étude

d'impact que ces exigences sont destinées à «

responsabiliser les professionnels » et à

répondre à un « souci de professionnalisation

des personnes habilitées par le titulaire de la

carte professionnelle à négocier, s'entremettre

ou s'engager pour son compte, qu'elles soient

salariées ou agents commerciaux ». Il convient

aussi, sans doute, d'y voir la volonté du

législateur de renforcer(24) sa politique de

distinction, au sein des négociateurs

immobiliers, entre les collaborateurs salariés et

les collaborateurs indépendants (25) dont la

propagation, à travers de vastes réseaux, est

habituellement criée sur tous les toits (26).

II - Amélioration de la transparence

A - Extension de l'obligation de transparence

des intermédiaires immobiliers vis-à-vis de

leurs clients.

Marchant dans le sillon tracé par la loi n° 2009-

323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le

logement et la lutte contre l'exclusion (art. 122),

qui a inséré dans la loi de 1970 un article 4-1, la

loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 est venue

renforcer l'obligation de transparence des

professionnels de l'intermédiation immobilière à

l'égard de leurs clients. Elle a, en effet,

considérablement étendu le domaine

d'application, ratione personae et ratione

materiae, de l'article 4-1 susmentionné dans

trois directions : d'abord, l'obligation

d'information couvre désormais, outre les

éventuels liens de nature juridique, tous

éventuels liens « directs de nature capitalistique

» que les intermédiaires immobiliers,

intervenant pour ces clients, ont avec un

établissement bancaire, une société financière

ou toute entreprise dont les services sont

proposés par l'intermédiaire immobilier à ses

propres clients ; ensuite, l'obligation

d'information porte dorénavant, au-delà des

éventuels liens avec des sociétés financières et

des établissements bancaires qui étaient les

seuls visés dans le texte initial, sur les liens avec

toute entreprise dont les services sont proposés

par l'intermédiaire immobilier à ses propres

clients ; enfin, l'obligation d'information pèse

maintenant, non seulement sur les personnes

détentrices de la carte professionnelle mais

aussi sur leurs collaborateurs négociateurs ainsi

que sur les personnes assurant la direction d'un

établissement, d'une succursale, d'une agence

ou d'un bureau (d'ailleurs, ces dernières sont

tenues d'informer le titulaire de la carte

professionnelle des liens directs de nature

capitalistique ou des liens de nature juridique

qu'elles ont avec une entreprise, un

établissement bancaire ou une société

financière dont le titulaire de la carte

professionnelle propose les services à ses

clients) (27).

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Précisons que l'exécution de l'obligation

d'information (dont les modalités sont

déterminées par voie réglementaire) doit, en

tout état de cause, intervenir avant la conclusion

de tout contrat avec l'entreprise, la banque ou la

société financière considérée.

B - Mention obligatoire sur les publicités de la

rémunération de l'agent immobilier à la charge

de chacune des parties.

Dans le souci général d'améliorer la

transparence et les pratiques commerciales, la

loi du 24 mars 2014 a enrichi la loi Hoguet d'un

nouvel article 6-1 aux termes duquel, sous peine

d'amende (28), toute publicité effectuée par une

personne visée à l'article 1 er

de ladite loi et

relative aux seules opérations mentionnées au

1° de cet article (l'achat, la vente, la recherche,

l'échange et la location ou sous-location

d'immeubles) devra, quel que soit le support

utilisé, mentionner le montant toutes taxes

comprises de la rémunération de l'intermédiaire

(l'agent immobilier en principe) restant à la

charge de chacune des parties. On pense, en

effet, que cette disposition apportera aux clients

une meilleure information sur le montant de la

rémunération de l'agent immobilier et, partant,

permettra une meilleure concurrence dans le

domaine d'activité considéré. Cela dit, il reste

tentant, pour ne pas dire irrésistible, de croire

que cette « mesurette » dont on peut douter de

l'utilité réelle (puisque les intermédiaires

immobiliers sont déjà, comme tous les

prestataires de services, tenus d'une obligation

générale d'information sur les prix de leurs

prestations (29)) ne constitue qu'un petit pas

plus ou moins masqué vers une délicate

politique de régulation, voire de réglementation,

de prix dont l'exorbitance - réelle ou supposée -

est régulièrement dénoncée. Mais une telle

politique (de taxation ou autre) supposerait

l'ouverture, motivée par des raisons

structurelles ou conjoncturelles, d'une brèche au

principe de la liberté des prix (on constate d'ores

et déjà une telle brèche avec les nouvelles

dispositions de l'article 5, I, de la loi n° 89-462 du

6 juillet 1989 telles qu'elles résultent de l'article

1 er de la loi ALUR : V. infra). Rappelons, en effet,

que l'arrêté du 6 février 1974 qui réglementait la

rémunération des intermédiaires immobiliers a

été abrogé depuis l'entrée en vigueur de

l'ordonnance du 1 er

décembre 1986 (C. com.,

art. L. 410-1 s.) de sorte que, depuis, les

honoraires de ceux-ci sont librement fixés par

les parties.

C - Encadrement spécial du « salaire » de

l'intermédiaire ou assimilé pour ses « peines »

dans la mise en location d'un logement soumis

à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

S'agissant de la rétribution de l'intermédiaire

pour ses diligences dans la mise à bail d'un

logement soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet

1989, l'article 5, I, de ladite loi, dans sa rédaction

issue de l'article 1 er de la loi nouvelle prévoit un

certain nombre de mesures normatives qui, sans

doute, ne manqueront pas d'irriter les

professionnels concernés même si elles ont

d'ores et déjà reçu leur brevet de

constitutionnalité (30).

- Il y a ainsi, en premier lieu, la règle selon

laquelle la rémunération des personnes

mandatées pour se livrer ou prêter leur

concours à l'entremise ou à la négociation d'une

mise en location d'un logement est à la charge

exclusive du bailleur, à l'exception des

honoraires liés aux prestations mentionnées au

texte (V. N. Damas, AJDI 2014. 334).

- Le texte prévoit, en deuxième lieu, que les

honoraires des personnes mandatées pour

effectuer la visite du preneur, constituer son

dossier et rédiger un bail sont partagés entre le

bailleur et le preneur sachant, d'une part, que le

montant toutes taxes comprises imputé au

preneur pour ces prestations ne peut excéder

celui imputé au bailleur (1 er plafond) et demeure

inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de

surface habitable de la chose louée fixé par voie

réglementaire et révisable chaque année, dans

des conditions définies par décret (2 nd plafond)

et que, d'autre part, ces honoraires sont dus à la

signature du bail.

- La loi exige, en troisième lieu, que les

honoraires des personnes mandatées pour

réaliser un état des lieux soient partagés entre le

bailleur et le preneur étant donné, primo, que le

montant toutes taxes comprises imputé au

locataire pour cette prestation ne peut excéder

celui imputé au bailleur (1 er plafond) et demeure

inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de

surface habitable de la chose louée fixé par voie

réglementaire et révisable chaque année, dans

des conditions définies par décret (2 nd plafond)

et que, secundo, ces honoraires sont dus à

compter de la réalisation de la prestation.

- Le législateur impose, en quatrième lieu, que

les trois premiers alinéas du I de l'article 5 ainsi

que les montants des plafonds qui y sont définis

soient reproduits, à peine de nullité (sanction

radicale et, sans doute, marginale en droit des

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aux eu égard à ses effets pervers pour le

locataire qui risque ainsi, en cas d'annulation du

contrat, d'être privé de titre d'occupation), dans

le contrat de bail lorsque celui-ci est conclu avec

le concours d'une personne mandatée et

rémunérée à cette fin.

D - Mention obligatoire du statut d'agent

commercial des collaborateurs négociateurs

indépendants sur divers documents

publicitaires ou contractuels.

Toujours dans le souci général d'améliorer la

transparence et les pratiques commerciales, la

loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a inséré dans la

loi Hoguet un nouvel article 6-2 aux termes

duquel, sous peine d'amende (31), toute

publicité relative à des opérations mentionnées

au 1° de l'article 1 er

(l'achat, la vente, la

recherche, l'échange et la location ou souslocation

d'immeubles) et proposées par un

collaborateur négociateur indépendant doit

mentionner que celui-ci exerce son activité sous

le statut d'agent commercial. D'ailleurs, selon

l'alinéa 2 du nouvel article 6-2, cette obligation

de mentionner le statut d'agent commercial du

collaborateur indépendant est étendue au

mandat de vente ou de recherche et à tous les

documents d'une transaction immobilière à

laquelle le négociateur considéré participe.

Notes :

(19) On a ainsi évoqué, dans l'étude d'impact, les formations proposées à leurs adhérents ou clients par la

FNAIM, l'UNIS, le SNPI, la SOCAF, la CGAIM devenue GALIAN.

(20) Dans le même sens, V. FNAIM et UNIS, Livre blanc, Propositions pour une réforme des métiers de

l'immobilier, mai 2011, 1 : « de la loi de la jungle, on est passé à la jungle des lois ».

(21) Ce phénomène a été décrit et dénoncé dans l'étude d'impact : « il n'existe pas de formation continue

obligatoire pour les activités d'entremise et de gestion immobilières, alors que les dispositions législatives et

réglementaires en la matière se complexifient ».

(22) Il est, en effet, opportunément précisé que l'obligation de compétence professionnelle ne pèsera pas sur

les agents commerciaux disposant déjà, à la date d'entrée en vigueur de la loi adoptée, d'une habilitation.

(23) En effet, depuis la réforme opérée par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national

pour le logement, l'article 4, al. 2 et 3, de la loi Hoguet prévoit expressément de soumettre les collaborateurs

négociateurs non salariés au statut des agents commerciaux dont le domaine d'application s'est ainsi trouvé

étendu.

(24) Il s'agit, en effet, d'un simple renforcement puisque le souci considéré est déjà inscrit dans la loi avec

l'interdiction faite aux collaborateurs non salariés de « recevoir ou détenir des sommes d'argent, des biens, des

effets ou des valeurs ou en disposer à l'occasion des activités visées à l'article 1er de la (...) loi » et de « donner

des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé, à l'exception de mandats conclus au profit

du titulaire de la carte professionnelle » (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 4, al. 2)

(25) V. M. Thioye, préc., n° 114.

(26) FNAIM et UNIS, Livre blanc précité, 24 : avec l'essor de l'Internet et des nouvelles technologies, « de vastes

réseaux se forment et des agences immobilières, qui n'apparaissent que comme des prestataires de services

porteurs de carte professionnelle, mettent en place des « bataillons » de mandataires indépendants souvent

peu qualifiés, sur l'ensemble du territoire ».

(27) Il y a, à propos de cette mesure, quelques différences rédactionnelles plus ou moins notables entre le

projet de loi déposé et la loi votée.

(28) « Est puni de la peine d'amende prévue au 5° de l'article 131-13 du code pénal (pour les contraventions de

la 5e classe : 1 500 € au plus mais ce montant peut être porté à 3 000 € en cas de récidive) le fait, pour une

personne mentionnée à l'article 1er de la présente loi, d'effectuer une publicité en violation de l'article 6-1 » (L.

n° 70-9, 2 janv. 1970, art. 17-2, al. 1er).

(29) En effet, aux termes de l'article L. 113-3 du code de la consommation, « tout prestataire de services doit,

par voie de marquage, d'étiquetage, d'affichage ou par tout autre procédé approprié, informer le

consommateur sur les prix (...) selon des modalités fixées par arrêtés du ministre chargé de l'économie, après

consultation du Conseil national de la consommation ». Et c'est ainsi qu'il a été pris, sur le fondement de ce

texte, l'arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par des professionnels intervenant dans

les transactions immobilières (V. M. Thioye, op. cit., n° 388 s.).

(30) Saisi à propos de ces dispositions au motif qu'elles porteraient une atteinte disproportionnée aux

conditions d'exercice du droit de propriété et à la liberté contractuelle et qu'elles méconnaîtraient l'égalité des

parties dans les relations contractuelles, le Conseil constitutionnel a balayé ces arguments et jugé les

dispositions litigieuses parfaitement conformes à la Constitution (Cons. const., 20 mars 2014, n° 2014-691 DC,

AJDA 2014. 655 ).

(31) Est puni de la peine d'amende prévue au 5° de l'article 131-13 du code pénal (pour les contraventions de la

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5e classe : 1 500 € au plus mais ce montant peut être porté à 3 000 € en cas de récidive) le fait, pour un agent

commercial, d'effectuer une publicité en violation de l'article 6-2 ainsi que le fait de ne pas respecter

l'obligation de mentionner le statut d'agent commercial prévue au même article (L. n° 70-9, 2 janv. 1970, art.

17-2, al. 2).

LOGEMENT SOCIAL

Parmi les dispositions relatives au logement social, la plus médiatisée est celle relative à la réforme

du système d’attribution des logements locatifs sociaux.

« Loi ALUR et logement social »

► Extrait de l’article de Bruno Wertenschlag, paru à l’AJDI, N°5 du 26 mai 2014, p.357-360

I - Les compétences

A - Réforme des procédures d'attribution

des logements sociaux

En l'état du droit, toute personne n'ayant pas

reçu une réponse à sa demande de logement

social peut saisir une commission de médiation,

qui a le pouvoir de désigner les demandeurs

qu'elle reconnaît prioritaires et auxquels un

logement doit être attribué en urgence. La liste

des personnes prioritaires est ensuite transmise

au préfet du département qui désigne à un

organisme bailleur la ou les personnes à loger,

les attributions portant sur des logements

réservés, selon les cas, par l'État ou par un

organisme collecteur de l'Union d'économie

sociale du logement. En cas de refus de

l'organisme, le préfet procède à l'attribution

d'un logement sur son quota de logements

réservés. La commission de médiation peut aussi

être saisie par une personne sollicitant un

hébergement. La loi modifie les conditions de

dépôt et de gestion des demandes d'attribution

de logements sociaux.

B - Le dépôt des demandes (65)

D'une part, la demande d'attribution sera

désormais faite auprès d'un service commun

d'enregistrement. D'autre part, cette demande

sera enregistrée sous un numéro unique dans le

système national d'enregistrement des

demandes de logements sociaux, soit par le

service destinataire, soit directement par le

demandeur sous forme électronique. Le

demandeur recevra automatiquement une

attestation de demande certifiant du dépôt de

cette dernière et faisant courir le délai de saisine

de la commission de médiation. De troisième

part, les pièces justificatives accompagnant la

demande seront désormais déposées en un seul

exemplaire et rendues disponibles à toutes les

personnes ayant accès aux données nominatives

du système d'enregistrement. Enfin, toute

personne demandant ou ayant demandé

l'attribution d'un logement social se voit

reconnaître le droit à une information sur

l'ensemble des données relatives à la procédure

de sa demande, à son contenu et aux éléments

du parc de logements visé dans celle-ci (66).

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C - La gestion des demandes

Toute demande d'attribution doit désormais

faire l'objet d'un enregistrement dans le système

national d'enregistrement. La gestion de ce

système sera confiée à un groupement d'intérêt

public créé à cet effet, regroupant l'État, l'Union

sociale pour l'habitat, la Fédération des

entreprises publiques locales et les

représentants des réservataires de logements

locatifs sociaux (67). L'activité en sera financée

conjointement par la CGLLS et l'État.

Pour améliorer le suivi de la demande, la loi met

en place un dispositif destiné à mettre en

commun, en vue d'une gestion partagée des

dossiers, les demandes de logement social et les

pièces justificatives nécessaires à leur instruction

(68). Cette obligation pèse sur tout

établissement public de coopération

intercommunale doté d'un PLH approuvé, les

bailleurs de logements sociaux situés dans son

ressort territorial, les réservataires de logements

sociaux dans ce ressort et les organismes et

services chargés de l'information des

demandeurs de logement social ou de

l'enregistrement des demandes de logement

social. L'adhésion et la mise en œuvre du

dispositif font l'objet d'une convention. En cas

de carence de l'établissement public, ou de ses

partenaires, l'État peut se substituer à celui-ci

pour instituer le dispositif de mise en commun.

La loi institue, par ailleurs, la mise en œuvre d'un

plan partenarial de gestion de la demande de

logement social (69), qui fera l'objet de

conventions entre l'EPCI et, notamment, les

bailleurs. En cas de refus de signature par un

bailleur ou un réservataire, l'État fixera

autoritairement les conditions de la participation

du réfractaire à la mise en œuvre de la

convention (70).

Le plan définit les orientations destinées à

assurer la gestion partagée des demandes de

logement social et à répondre au droit à

l'information du public, en fonction des besoins

en logement social et des circonstances locales.

Il fixe le délai maximal dans lequel tout

demandeur qui le souhaite doit être reçu après

l'enregistrement de sa demande de logement

social, sans que ce délai puisse excéder un mois,

à l'exception des zones d'urbanisation continue

de plus de 50 000 habitants où il peut être porté

à deux mois. Au nombre des actions inscrites

dans le plan partenarial figurent aussi les

modalités d'organisation et de fonctionnement

d'un service d'information et d'accueil des

demandeurs de logement. Le service

comportera au moins un lieu d'accueil des

personnes ayant droit à l'information sur les

conditions d'attribution d'un logement social

(71).

D - Bail « glissant »

La technique du bail glissant acquiert droit de

cité dans la loi, qui en définit le régime juridique

(72).

E - Encadrement contractuel

Désormais, lorsqu'un bail est consenti par

l'organisme de logement social (bailleur) à une

personne morale (locataire principal) ayant

vocation à sous-louer aux personnes reconnues

prioritaires et auxquelles un logement doit être

attribué en urgence, ou aux personnes

mentionnées au II de l'article L. 301-1 du CCH

(sous-locataires), une convention sera signée

entre le bailleur, le locataire principal et le souslocataire,

pour organiser (73) :

- l'examen périodique contradictoire de la

situation du sous-locataire, afin d'évaluer sa

capacité à assumer des obligations locatives ;

- et les conditions de signature d'un bail entre le

sous-locataire et le bailleur.

Cette convention sera annexée à l'acte de souslocation.

Deux mois avant l'échéance de la

période d'examen, le bailleur informera le préfet

du département d'implantation du logement de

sa décision de proposer ou non un logement en

motivant son choix.

F - Transformation de la sous-location en

bail principal

Le préfet peut proposer au demandeur

prioritaire d'un logement de bénéficier d'un bail

glissant (74), voire, en cas de refus du bailleur de

commuer la sous-location en un bail principal,

attribuer le logement au sous-locataire, de telle

manière que celui-ci sera de plein droit substitué

au locataire principal (75).

G - Bail de logements conventionnés

La loi autorise désormais, à titre d'activité

subsidiaire, les organismes d'HLM à donner en

location des logements conventionnés en vue de

proposer des places d'hébergement (76).

• Dans un premier cas, ces logements seront

loués soit au profit d'organismes bénéficiant de

l'agrément relatif à l'intermédiation locative et à

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la gestion locative prévu à l'article L. 365-4 du

CCH, soit à des établissements logeant certaines

catégories de personnes en difficulté (77). Ces

organismes mettront alors les logements à la

disposition des publics qu'ils ont pour objet de

loger ou d'héberger.

• Dans un deuxième cas, les organismes d'HLM

pourront donner en location des logements

conventionnés afin de proposer des places

d'hébergement d'urgence et d'hébergement

relais, destinées aux personnes en couple,

placées dans une situation d'urgence ou victimes

de violences au sein du couple.

• Dans un troisième et dernier cas, ils pourront

louer, meublés ou non, des logements en vue de

fournir des places d'hébergement à des

personnes ou familles mentionnées au II de

l'article L. 301-1 du CCH (personnes ou familles

éprouvant des difficultés particulières à accéder

à un logement ou à s'y maintenir), dès lors que

les besoins auront été identifiés dans le plan

départemental d'action pour le logement et

l'hébergement des personnes défavorisées (78).

H - Construction d'établissements

d'hébergement

La loi autorise les organismes d'HLM, à titre

subsidiaire, à construire des établissements

d'hébergement, dès lors que les besoins auront

été identifiés dans le plan départemental

d'action pour le logement et l'hébergement des

personnes défavorisées, et que l'avis de la

commune ou de l'établissement public de

coopération intercommunal compétent aura été

recueilli (79).

Notes :

(65) Art. L. 441-2-1 mod. CCH.

(66) Art. L. 441-2-6 mod. CCH.

(67) Art. L. 441-2-1 mod. CCH.

(68) Art. L. 441-2-7 nouv. CCH.

(69) Art. L. 441-2-8 nouv. CCH.

(70) Art. L. 441-2-8, III, CCH.

(71) V., ci-dessus, les obs. relatives au futur art. L. 441-2-6 du CCH.

(72) Les baux glissants sont des sous-locations consenties à titre transitoire à des personnes ou familles en

difficulté, mais susceptibles d'être commuées en bail principal de droit commun, au terme d'un examen

périodique contradictoire.

(73) Art. L. 442-8-3 mod. CCH.

(74) Art. L. 441-2-3, II, mod. CCH.

(75) Art. L. 441-2-3, II, mod. CCH. A titre de mesure de coordination, cette attribution autoritaire vaut alors

offre de logement définitif (art. L. 442-8-2 mod. CCH).

(76) Art. L. 421-1, 12° et 13°, L. 422-2 et L. 422-3 CCH.

(77) Art. L. 312-1, 8°, CASF : « Les établissements ou services comportant ou non un hébergement, assurant

l'accueil, notamment dans les situations d'urgence, le soutien ou l'accompagnement social, l'adaptation à la vie

active ou l'insertion sociale et professionnelle des personnes ou des familles en difficulté ou en situation de

détresse. » Art. L. 322 du même code : « Toute personne physique ou toute personne morale privée qui veut

héberger, à titre gratuit ou onéreux, des adultes dans un établissement qui ne relève pas du régime

d'autorisation prévu au titre Ier du présent livre doit préalablement en faire la déclaration à l'autorité

administrative. Celle-ci est tenue d'en donner récépissé. »

(78) Art. L. 442-8-1-1 CCH.

(79) Art. L. 421-1, 14°, L. 422-2 et L. 422-3 CCH.

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URBANISME

La loi ALUR est structurée autour d’un objectif prioritaire, résoudre la crise du logement qui sévit sur

certaines parties du territoire, les « zones tendues ». A cette fin, elle mobilise toute une panoplie

d’instruments juridiques et financiers visant à la fois à favoriser la production de logements neufs, à

lutter contre l’habitat « indigne » et à permettre l’accès au logement à des loyers abordables.

Parallèlement, mais de manière moins affichée, elle fait des intercommunalités les principaux acteurs

des politiques de l’aménagement et de l’habitat en leur transférant des compétences nouvelles dans le

domaine de l’urbanisme, de la salubrité de l’habitat et du logement.

« La loi ALUR du 24 mars 2014 :

vue panoramique et tableau impressionniste »

► Extrait de l’article d’Yves Jégouzo, paru à l’AJDA, n°19 du 2 juin 2014, p.1071-1075

Cent seize pages de Journal officiel, plus de

850 000 signes, l’avenir dira si la loi pour l’accès

au logement et un urbanisme rénové du 24 mars

2014, dite « loi ALUR », a été une grande loi ; une

chose est certaine, c’est une grosse loi difficile à

présenter tant elle embrasse une multitude de

législations. Ce sont à la fois les rapports entre

propriétaires et locataires, le statut de la

copropriété, le droit de la salubrité publique, le

logement social, le droit de l’urbanisme, le droit

de l’environnement, l’urbanisme commercial,

etc. qui font l’objet, les uns de refontes

importantes, d’autres de retouches dont

certaines ne le sont qu’apparemment car – on le

sait – le diable se cache dans les détails.

Ce caractère encyclopédique de la loi tient, en

premier lieu, à la priorité qui est la sienne et que

s’était fixée le gouvernement Ayrault dès 2012,

résoudre la crise du logement dans les « zones

tendues », c’est-à-dire pour l’essentiel dans les

grandes agglomérations et, en tout premier lieu,

la région parisienne. Un tel objectif implique que

l’on utilise tous les leviers, l’organisation du

marché du logement, la mobilisation des terrains

à bâtir, la législation de l’urbanisme, le logement

social, etc.

Cette priorité n’est pas nouvelle : la rapidité avec

laquelle les lois se succèdent pour atteindre cet

objectif le démontre : loi n° 2006-872 du 13 juillet

2006 portant engagement national pour le

logement ; loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, de

mobilisation pour le logement et la lutte contre

l’exclusion dite « loi MOLLE », pour ne prendre

que les plus récentes. Ce rythme montre que

l’objectif est loin d’être atteint et c’est sans

surprise que l’on a vu la ministre Cécile Duflot

s’engager à son tour sur cette voie. Avec, au

départ, des accents aussi militaires que ses

prédécesseurs. Après l’avoir fait dans la loi

MOLLE, on « mobilise » à nouveau dans la loi dite

« Duflot 1 » n° 2013-61 du 18 janvier 2013

relative à la mobilisation du foncier public en

faveur du logement et au renforcement des

obligations de production de logement social.

La loi ALUR « d’accès au logement » est donc

dans la continuité de ce travail législatif même si

elle affiche des ambitions accrues en se

proposant de réorienter l’ensemble du marché

foncier vers les populations modestes sans se

contenter d’agir sur la production de logements

neufs et, tout particulièrement, de logements

sociaux.

Dans la continuité, la loi ALUR concernant

également « l’urbanisme rénové » l’est

également dans sa volonté de réformer le droit

de l’urbanisme et dans les directions assignées à

cette réforme, la simplification – quelle surprise ?

– la densification et la lutte contre l’étalement

urbain après lequel court le législateur depuis la

loi SRU du 13 décembre 2000 et la promotion de

l’urbanisme intercommunal, autre Graal que l’on

a presque failli atteindre. Ces chantiers avaient

déjà été ouverts par Benoist Apparu,

prédécesseur de Cécile Duflot, dans le cadre

d’une réflexion d’ensemble dite « l’urbanisme de

projet ». Les travaux préparatoires de la loi ALUR

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montrent que les réformes qu’elle opère sont

souvent en filiation directe avec les projets du

précédent gouvernement. Cette continuité serait

plutôt bon signe.

Les deux objectifs de relance de la construction

de logements et de rénovation du droit de

l’urbanisme ont pu être conjugués dans un

certain nombre de réformes qui, utilisant la

procédure accélérée des ordonnances, ont

précédé le vote de la loi ALUR. Sur le fondement

de la loi du 1er juillet 2013 habilitant le

gouvernement à adopter par voie d’ordonnance

les mesures urgentes nécessaires à relancer la

construction de logements, trois ordonnances

ont opéré une première série de réformes du

droit de l’urbanisme visant à favoriser la

construction de logements : les ordonnances n°

2013-888 et n° 2013-889 du 3 octobre 2013

instituant, pour la première, une « procédure

intégrée pour le logement » (PIL) permettant une

mise en compatibilité accélérée des documents

d’urbanisme et un regroupement des

autorisations requises (Y. Jégouzo et J.-P.

Lebreton, Le droit de l’urbanisme au défi de

l’accélération de la construction ?, AJDA 2013.

2487) et, pour la seconde, en permettant des

dérogations aux règles du PLU pour favoriser la

construction de logements en zone tendue.

Parallèlement, une ordonnance n° 2013-638 du

18 juillet 2013 apporte diverses réformes au

contentieux de l’urbanisme (La réforme du

contentieux de l’urbanisme, D. Labetoulle, J.

Tremeau, E. Crepey et S. Marie, dossier AJDA

2013. 1896) visant à réduire le nombre et le délai

de traitement des recours contentieux contre les

documents et autorisations d’urbanisme,

l’objectif étant encore de canaliser un

contentieux considéré par les constructeurs

comme un des principaux obstacles à la

réalisation des projets.

Si ces réformes, considérées comme les plus

urgentes, ont pu être adoptées sans difficultés

majeures, la loi ALUR, la « grande loi », a connu

au Parlement un cheminement plus chaotique,

les oppositions les plus vives portant sur

l’encadrement des loyers et le transfert aux

intercommunalités de la compétence en matière

de plan local d’urbanisme (PLU). Ce qui a

d’ailleurs conduit une ministre pressée de faire

voter la loi avant la tenue d’élections municipales

dont elle pressentait sans doute qu’elles

pourraient influer sur sa situation, à accepter bon

nombre d’amendements soit mal étudiés, soit

entaillant la cohérence du projet.

Le Conseil constitutionnel s’est montré plus

clément puisqu’en dehors de quelques

dispositions concernant la police des loyers et la

copropriété considérées comme portant des

atteintes disproportionnées à la liberté

contractuelle et au droit de propriété, il a admis

la constitutionnalité des dispositions essentielles

de la loi (Cons. const. 20 mars 2014, n° 2014-691

DC, AJDA 2014. 655). Telle quelle, la loi ALUR

présente une vraie cohérence dans sa priorité, la

production de logements. Elle est plus prudente

dans la promotion des intercommunalités

comme maîtres d’oeuvre de la politique de

l’aménagement et de l’habitat. Elle n’évite

toutefois pas la contradiction propre aux

réformes actuelles, cultiver la complexité en

brandissant l’étendard de la simplification.

I – UNE PRIORITÉ : L’ACCÈS AU

LOGEMENT

L’intitulé du titre Ier de la loi du 24 mars 2014

résume la priorité du législateur : « Favoriser

l’accès de tous à un logement digne et abordable

». Ce qui implique une accélération de la

production de logements, des inflexions aux

politiques de salubrité de l’habitat et une action

sur le marché des logements existants.

A - Des logements plus nombreux

Accélérer la production de logements neufs est

sans doute le principal axe stratégique de la loi.

Le plan d’investissement pour le logement

adopté en mars 2013 prévoit de porter à 500 000

le rythme annuel de construction de nouveaux

logements. La mise en œuvre de cet objectif se

heurte toutefois à une double difficulté. La

première tient à ce que la demande de

logements nouveaux concerne principalement ce

que les ordonnances du 3 octobre 2013 qualifient

de « zones tendues », principalement la région

parisienne et quelques grandes agglomérations,

celles où l’offre foncière de terrains

constructibles est la moins élastique. A cette

difficulté s’ajoute la nécessité de concilier cet

objectif quantitatif avec une autre priorité du

droit de l’urbanisme contemporain, la lutte

contre l’étalement urbain avec toutes les

conséquences qui en résultent sur le terrain

environnemental. Ce second objectif est affiché

par la loi ALUR dont le chapitre III du titre IV est

consacré à la « lutte contre l’étalement urbain et

la consommation d’espaces naturels, agricoles et

forestiers » et comporte toute une série de

mesures en ce sens, durcissement de la règle de

la constructibilité limitée (art. L. 111-1-2 C. urb.)

et des conditions mises à l’ouverture à

l’urbanisation de certaines zones à urbaniser, etc.

Le problème foncier est clair : comment

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construire plus en économisant la consommation

des sols ? A cette fin, la loi ALUR mobilise la

panoplie complète des outils de l’action foncière,

extension du champ d’application du droit de

préemption, recours aux établissements publics

fonciers locaux dont le développement est

encouragé, modification du régime des projets

urbains partenariaux (PUP) favorisant le

financement privé des équipements, etc. Deux

des instruments mis en œuvre sont à remarquer.

C’est d’une part, la création d’une nouvelle

catégorie d’associations foncières urbaines (AFU),

les AFU de projet, nouvelle tentative pour

relancer la prise en main de la restructuration

foncière par les propriétaires eux-mêmes. C’est,

d’autre part, la possibilité d’écarter le principe

pollueur-payeur en vue de permettre à des tiers

de financer la réhabilitation des sols pollués.

Mais, c’est surtout la densification des zones

urbaines qui constitue le moyen privilégié par la

loi ALUR pour dégager de nouveaux droits à bâtir.

On revient sur l’objectif du renouvellement

urbain de la loi SRU du 13 décembre 2000 qui est

réaffirmé par le législateur. Pour densifier

l’espace urbain, le gouvernement précédent avait

procédé à une dérégulation sans nuance. Il se

fondait sur une nouvelle doctrine de l’urbanisme,

« l’urbanisme de projet » selon laquelle le projet

urbain doit l’emporter sur la règle. La loi n° 2012-

376 du 20 mars 2012 avait été très loin en ce

sens en majorant de 30 % les droits à construire

résultant des règles de gabarit, de hauteur,

d’emprise au sol ou de densité en vue de «

permettre l’agrandissement ou la construction de

bâtiments à usage d’habitation ».

Tout en ayant abrogé ce texte, le nouveau

gouvernement reste, avec plus de modération,

sur la voie de la dérégulation. Après les

ordonnances du 3 octobre 2013 qui avaient

ressuscité le procédé longtemps banni de la

dérogation, la loi ALUR supprime l’un des

symboles du droit de l’urbanisme né de la loi

d’orientation foncière du 30 décembre 1967, le

coefficient d’occupation des sols. Assez

curieusement, par contre, il n’est pas recouru à

l’outil fiscal. Certes la fiscalité de l’urbanisme a

réservé bien des déceptions tant en ce qui

concerne la libération des terrains à bâtir que la

lutte contre la spéculation foncière. Mais, à en

juger certaines expériences étrangères, elle se

révèle souvent l’instrument le plus efficace pour

lutter contre la rétention des terrains

constructibles.

B - Des logements dignes

Le titre II de la loi est intitulé « Lutter contre

l’habitat indigne et les copropriétés dégradées ».

Il s’agit là encore de priorités anciennes de la

politique du logement. A la traditionnelle

surveillance de la salubrité des logements, objet

classique de la police de l’ordre public, se sont

progressivement superposées des législations

plus ambitieuses visant l’élimination de l’habitat

insalubre, la mise en oeuvre d’un droit au

logement « décent » (art. 187 de la loi SRU du 13

déc. 2000), l’intervention sur les « copropriétés

en difficulté » devenues logiquement, dans la loi

ALUR, des « copropriétés dégradées ». Le rythme

auquel se succèdent les textes, la diversité des

qualifications employées montrent l’extrême

difficulté du problème. La police administrative

classique se révèle ici impuissante, la dégradation

des immeubles, voire de quartiers, résultant de la

paupérisation des populations qui les occupent et

non du refus de celles-ci de respecter des

obligations qu’elles sont dans l’incapacité de

financer. Le cas des copropriétés illustre bien le

problème. Selon l’Agence nationale pour

l’habitat, 15 % du parc des copropriétés, soit près

d’un million de logements, se dégradent car ils ne

peuvent être entretenus par leurs propriétaires.

La loi du 24 mars 2014 se caractérise

principalement par la place qu’elle donne à cette

question. Elle réforme en profondeur la

procédure qui permet aux collectivités publiques

d’intervenir pour « requalifier » les copropriétés

dégradées, plan de sauvegarde soumis à

l’approbation du préfet, pouvoirs de substitution,

etc.

On passe de la police à l’opération

d’aménagement. Les collectivités publiques

peuvent prendre l’initiative d’« opérations de

requalification des copropriétés dégradées » (art.

65 de la loi), pouvant même être déclarées

d’intérêt national ; ce qui a pour effet d’accroître

les prérogatives des collectivités publiques en

combinant mesures de police (institution d’une

autorisation de mise en location dans certaines

zones, art. 92) et procédures d’aménagement

(droit de préemption, etc.). Il n’en demeure pas

moins – et c’est une difficulté que la loi seule ne

peut résoudre – que le traitement des

copropriétés en difficulté reste conditionné par

les capacités financières des collectivités

publiques et de leurs outils (ANAH,

établissements publics fonciers que la loi incite à

s’investir dans ce domaine, etc.).

Mais la véritable originalité de la loi réside dans

ses très nombreuses dispositions consacrées à la

prévention des difficultés dans les copropriétés.

Cela conduit le législateur à réécrire de larges

pans du droit de la copropriété, gouvernance,

statut et rôle des syndics, etc. Surtout, la loi

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accroît fortement les obligations des syndicats de

copropriété visant à prévenir la dégradation de

l’immeuble, création d’un fonds de travaux en

prévision des entretiens nécessaires, obligations

de réaliser des diagnostics divers avant toute

cession de lots, etc. Venant après

l’alourdissement d’une réglementation (v., en ce

sens, Ph. Malinvaud, Travaux forcés à perpétuité,

RDI 2014.233) qui a généré un renchérissement

considérable de la gestion collective des

copropriétés (par exemple la législation sur les

ascenseurs), il faut s’interroger non pas sur

l’intérêt de ces mesures (qui ne font qu’inviter à

gérer en « bon père de famille ») mais sur

l’utilisation de la contrainte, l’Etat, faute de

personnels, étant de plus en plus conduit à

externaliser le contrôle au profit d’organismes

souvent intéressés à la réalisation des travaux

qu’ils prescrivent. Le risque existe que le

logement « digne » devienne « inabordable ».

C - Des logements abordables

Le logement abordable, dernière priorité affichée

par la loi du 24 mars 2014 est sans doute celle qui

est la plus complexe à mettre en oeuvre puisqu’il

s’agit de réguler un marché particulièrement

inélastique où la demande est très concentrée (v.

supra). Après l’abandon de l’encadrement des

loyers par l’Etat mis en place au lendemain de la

Seconde Guerre mondiale (loi de 1948), la voie

qui fut privilégiée pour réguler les prix de

location a consisté à développer un important

secteur public du logement social réservé non

seulement aux exclus, comme dans certains pays

européens, mais accessible à « l’ensemble des

personnes de ressources modestes ou

défavorisées » (art. L. 411 CCH). Le projet

gouvernemental visant à réduire la pénurie de

logements (v. supra) prévoyant la réalisation de

150 000 logements sociaux par an, il n’est pas

étonnant que la loi ALUR consacre tout un titre

au logement social considéré comme le moyen

privilégié de rendre le logement abordable tant

par la « modération » des loyers que pratiquent

les bailleurs sociaux qu’en raison de ses

répercussions sur le marché locatif privé.

Les modifications apportées au droit du logement

social sont multiples. Les principales concernent

le contrôle du secteur (art. 102 et s.) confié à une

Agence nationale de contrôle du logement social,

la définition des compétences des organismes du

logement social, les modes de production des

logements et, notamment, les rapports entre

opérateurs privés et opérateurs publics : les

constructions réalisées en « vente en l’état futur

d’achèvement » pour un organisme de logement

social pourront être cédées à des personnes

privées. La mesure la plus notable reste toutefois

la réforme du régime des attributions de

logements qui vise à améliorer à la fois la lisibilité

et la transparence du dispositif : les demandes de

logement feront l’objet d’un dossier unique traité

dans un système national d’enregistrement ; le

demandeur pourra le consulter ainsi que le bilan

annuel des attributions de tout bailleur social.

L’originalité de la loi ALUR reste toutefois le

retour de l’Etat sur le marché des loyers. D’une

manière générale, les dispositions de la loi font

du bail d’habitation un contrat très administré

marqué fortement par l’intervention de l’Etat au

point de le rapprocher du contrat d’adhésion. Par

ailleurs, la pénurie de logements étant très

localisée, la loi du 24 mars 2014, comme

d’ailleurs les ordonnances du 3 octobre 2013,

renoue avec la méthode déjà utilisée par la

grande loi sur les loyers de 1948 ; c’est une

législation d’application territorialement limitée

aux zones tendues, définies comme « les zones

d’urbanisation continue de plus de 50 000

habitants où il existe un déséquilibre marqué

entre l’offre et la demande de logements

entraînant des difficultés sérieuses d’accès au

logement ». Le préfet y est doté de pouvoirs

étendus tels que celui de fixer des loyers de

référence qui, sous certaines conditions,

permettent de plafonner les loyers et d’ouvrir la

voie à d’éventuelles actions en diminution. Cette

renaissance d’une police des loyers a été l’un des

volets de la loi les plus débattus ; objet d’une

saisine du Conseil constitutionnel, elle a été

néanmoins validée pour l’essentiel par le Conseil

qui a considéré « qu’en instaurant un mécanisme

d’encadrement des loyers applicable à certaines

zones urbanisées marquées par un déséquilibre

de l’offre et de la demande de logements

entraînant une hausse des loyers, le législateur a

entendu lutter contre les difficultés d’accès au

logement qui résultent d’un tel déséquilibre ;

qu’il a ainsi poursuivi un but d’intérêt général »

(décis. n° 2014-691 DC, préc., consid. 22).

Si l’on prend en compte les dispositions relatives

au DALO que la loi modifie d’ailleurs

partiellement, les mesures prises en faveur des

sans-logis (création dans chaque département

d’un service d’accueil et d’orientation – art. 30),

et la création d’une garantie universelle des

loyers (art. 23) et d’un nouvel établissement

public chargé de la gérer, force est de constater

que le droit au logement ne se limite plus à

l’objectif de valeur constitutionnelle qu’il resta

longtemps.

II - UNE NOUVELLE AVANCÉE :

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L’INTERCOMMUNALITÉ

Le législateur est moins hardi dans l’affichage de

ce qui semble être une autre de ses ambitions,

faire de l’intercommunalité l’acteur principal de

la politique de l’urbanisme et du logement. Bien

que cette volonté apparaisse de manière

constante aux détours de la loi, ce n’est pas sans

une grande prudence.

A - Vers le PLU intercommunal

C’est le domaine de l’urbanisme qui a mobilisé

l’attention des parlementaires. Ce qui est

compréhensible, la compétence urbanisme étant

d’importance stratégique pour les collectivités

territoriales, notamment depuis qu’on y intègre,

sous couvert du développement durable, des

politiques urbaines telles que les déplacements

urbains, les économies d’énergie, etc. Ce qui

explique également les précautions prises par le

législateur pour asseoir la prééminence des

communautés dans l’organisation des territoires.

Cela a pu se faire sans trop de difficulté s’agissant

des schémas de cohérence territoriale (SCOT). La

loi renforce le rôle « intégrateur » de cet

instrument qui, par nature ne peut être

qu’intercommunal, mais dont le poids dans

l’organisation des territoires dépend de son

contenu et de sa portée. L’un et l’autre sont

renforcés. Il est notamment à souligner que le

SCOT devient désormais le document régissant

l’urbanisme commercial ; celui-ci quitte le code

de commerce pour ne plus être régi que par le

code de l’urbanisme. Ce qui pose à terme la

question de la nécessité d’un régime spécial

d’autorisation pour des implantations appelées à

n’être régies que par les seules règles

d’urbanisme. La fonction régulatrice du SCOT est

également affirmée s’agissant de la densification

comme de la lutte contre l’étalement urbain.

Parallèlement, la portée du SCOT est renforcée :

les PLU et les cartes communales doivent être

mis en compatibilité dans les trois ans dès lors

qu’ils font l’objet de révision. En contrepartie,

une plus grande sécurité juridique leur est

garantie : les PLU et les cartes communales ne

sont désormais soumis qu’au SCOT, le principe

étant que les autres documents d’aménagement

du territoire ou de gestion de l’environnement ne

leur sont plus opposables.

L’intercommunalisation du PLU, par contre, a

donné lieu à des débats épiques. Le principe est

toutefois posé par l’article 136 de la loi : à partir

de 2017, le PLU devient une compétence de plein

droit des établissements publics de coopération

intercommunale (EPCI).

Mais, l’opposition du Sénat et de l’Association

des maires de France a conduit le législateur, à

bout de forces, à inventer, au nom de la défense

de l’autonomie communale, un invraisemblable

mécanisme permettant de retarder une évolution

pourtant inéluctable. Une minorité qualifiée de

communes peut s’opposer au transfert. La

question reste donc posée ; dans les métropoles

elle a déjà été tranchée ; elle devra l’être

rapidement pour les autres EPCI.

B - L’unification au profit des EPCI des

polices de l’habitat

Cette « intercommunalisation non violente »,

pour reprendre l’expression de Jean-Pierre

Lebreton (v. p. 1088) caractérise également les

transferts de compétence envisagés en matière

de lutte contre l’habitat indigne. La loi se fixe

comme objectif de « renforcer » et d’« unifier les

polices de l’habitat » (titre II, chap. III) et cela au

profit des EPCI. A cet effet, l’article 75 dispose

que les pouvoirs de police spéciale des maires en

matière d’immeubles en péril et de sécurité des

immeubles collectifs sont transférés aux

présidents des EPCI compétents en matière

d’habitat.

Le préfet peut également leur déléguer ses

pouvoirs de police en matière de santé publique

(insalubrité). Mais, c’est avec la plus grande

prudence que pourront se faire ces transferts. Un

ou plusieurs maires peuvent s’y opposer dans un

délai de six mois, le président de l’EPCI ayant

alors, ce qui paraît cohérent, la possibilité de

renoncer à l’exercice de cette compétence sur

tout le territoire de la communauté. La loi du 24

mars 2014 reprend ici la méthode employée par

la loi du 16 décembre 2010 permettant le

transfert aux présidents d’EPCI des polices de

l’assainissement, des déchets et des terrains

d’accueil pour les gens du voyage. Si on considère

que ces transferts sont opérés « sans préjudice »

des pouvoirs de police générale du maire – ce qui

promet de beaux conflits de compétence – il est à

craindre que le processus d’intégration ainsi

conçu soit long à mettre en œuvre.

C - Le logement entre l’Etat et les

communautés

L’échelon intercommunal demeure – cette fois

sans ambiguïté – celui qui est choisi en ce qui

concerne la compétence logement. Outre le

renforcement du programme local de l’habitat, la

loi confie aux EPCI dotés d’un programme local

de l’habitat, la mission d’élaborer un « plan

partenarial de gestion de la demande de

logement social et d’information des

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demandeurs » définissant les orientations qui

doivent présider au traitement des demandes de

logement.

La loi, par ailleurs, accroît les possibilités de

déléguer les aides à la pierre aux communautés

et ouvre trois nouvelles possibilités de délégation

concernant la mise en œuvre de la procédure de

réquisition, l’accueil et l’hébergement des sansdomicile

et la garantie du droit au logement

opposable qui serait accompagnée de la

délégation des réservations de logement dont

l’Etat a la maîtrise (art. 122 de la loi).

Progressivement, les communautés deviennent

ainsi les principaux acteurs des politiques de

l’habitat.

Ce n’est pas toujours sans ambiguïté. Les

extensions de compétence ne sont, bien souvent,

qu’une forme de « déconcentralisation » : c’est

l’Etat qui délègue aux EPCI la mise en oeuvre de

compétences qui restent les siennes. Les

transferts de compétence provenant des

communes membres des EPCI sont souvent

assortis de clauses de retour. Néanmoins, la loi

ALUR s’inscrit dans une tendance lourde et peut,

avec les prudences qui sont les siennes préparer

la réforme en profondeur des collectivités

territoriales actuellement annoncée. Ceci

d’autant plus que la réduction – également

annoncée – des dotations de l’Etat aux

collectivités territoriales devrait constituer pour

les communes une forte incitation à abandonner

des compétences qu’elles n’auront plus les

moyens d’exercer.

Le transfert automatique de la compétence Plan local d'urbanisme (PLU) au niveau

intercommunal était l'une des mesures phares du projet de loi ALUR soumis à la discussion

parlementaire. Il a, sans surprise, été celui qui a le plus cristallisé les débats, faisant même

redouter un désaccord indépassable entre députés et sénateurs. Ce sont finalement ces derniers

qui ont obtenu gain de cause : si le transfert automatique est acté, les possibilités de blocage

offertes aux communes relativisent cette promotion du niveau intercommunal. Néanmoins, le

régime du PLU, intercommunal ou non, est réformé sur de nombreux points, en écho aux

évolutions entamées avec la loi Grenelle II, dans un objectif de densification du tissus urbain

existant et de lutte contre l'artificialisation des sols

« Le plan local d’urbanisme intercommunal »

► Extrait du Code de l’urbanisme, commenté, Dalloz, éd. 2014, commentaire de Rémi Grand avant

l’article L.123-1, p.252-253

COMMENTAIRE

[…]

B - COMMENTAIRE RELATIF À LA LOI

POUR L'ACCÈS AU LOGEMENT ET UN

URBANISME RÉNOVÉ (ALUR) du 24

mars 2014

1 - PLU ET INTERCOMMUNALITÉS: LES

FAIBLES AVANCÉES DE LA LOI

L'une des principales mesures du projet de loi

ALUR dans le domaine de l'urbanisme tenait au

transfert de plein droit aux communautés

d'agglomération et aux communautés de

communes de la compétence en matière de

carte communale et en matière de PLU ou de

document en tenant lieu. Si cette mesure a

rencontré un écho favorable au sein de

l'Assemblée nationale, les sénateurs s'y sont en

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evanche opposés et ont donc prévu

l'instauration d'une minorité de blocage

permettant aux communes ne souhaitant pas se

voir dessaisir de cette compétence de s'y

opposer.

Paradoxalement, et dans le souci de ne pas voir

l'opposition des deux chambres du Parlement

sur ce point freiner l'adoption de la loi à

quelques semaines des élections municipales de

2014, la ministre du Logement s'est ralliée à la

position des sénateurs, défendant à son tour la

mise en place d'une minorité de blocage. Les

dispositions relatives au transfert de la

compétence PLU aux intercommunalités

constituaient ainsi, lors de la réunion de la

commission mixte paritaire chargée d'élaborer

un texte commun entre les deux chambres, le

principal point d'opposition laissant croire à un

échec de la loi ALUR, et c'était aux députés qu'il

revenait de défendre l'esprit du projet de loi

initial…

Le compromis finalement trouvé se fait l'écho

de la position défendue par les sénateurs. Aux

termes des nouveaux articles L. 5214-16 et L.

5216-5 du code général des collectivités

territoriales, communautés de communes et

communautés d'agglomération exerceront de

plein droit les compétences du groupe

«aménagement de l'espace pour la conduite

d'actions d'intérêt communautaire; schéma de

cohérence territoriale et schéma de secteur;

plan local d'urbanisme, document d'urbanisme

en tenant lieu et carte communale». Ce transfert

de compétences interviendra dans un délai de

trois ans à compter de la publication de la loi

ALUR sauf si 25 % des communes représentant

au moins 20 % de la population s'y oppose, une

minorité de blocage fixée à un niveau très faible

quand on sait que le transfert de compétences

«de droit commun» répond aux même règles de

majorité que celles qui président à la création

des communautés. Si le transfert de

compétences n'a pas lieu dans ce délai de trois

ans, il aura lieu le premier jour de l'année

suivant l'élection de la communauté consécutive

au renouvellement général des conseils

municipaux et communautaires, sauf si les

communes s'y opposent dans les conditions

décrites ci-dessus (V. CGCT, art. L. 5211-62 , L.

5214-16 et L. 5216-5 , et L. n° 2014-366 du 24

mars 2014, art. 136, ci-dessous).

2 - DE NOUVEAUX OUTILS POUR

FAVORISER LA DENSIFICATION URBAINE

«Densifier en zone urbaine» et «arrêter

l'artificialisation des sols» ont été deux des

principaux objectifs assignés à la loi ALUR,

s'inscrivant sur ce point dans la suite de l'esprit

qui avait présidé à l'adoption de la loi Grenelle II,

laquelle avait, par exemple, imposé aux SCOT de

procéder à une analyse de la consommation des

espaces au cours des dix années précédant son

approbation (art. L. 122-1-2). La suppression de

la possibilité pour le règlement du PLU de fixer

une taille minimale de terrain constructible et un

coefficient d'occupation des sols illustre ce volet

de la loi (V. comm. ss. art. L. 123-1-5 ). De même,

si le projet de loi initial tendait à faire regarder,

de manière automatique, comme des zones

naturelles les zones classées «à urbaniser»

n'ayant pas fait l'objet d'une ouverture à

l'urbanisation dans un délai de neuf ans après

leur création, afin de lutter contre la constitution

de réserves foncières dépourvues de projet

d'aménagement, la solution finalement retenue

par les parlementaires, via une modification des

articles L. 123-13 et L. 123-13-1, soumet à la

procédure de révision l'ouverture à

l'urbanisation d'une zone classée à urbaniser

depuis neuf ans qui n'a pas fait l'objet

d'acquisitions foncières significatives de la part

de la commune ou de l'EPCI (disposition entrant

en vigueur le 1 er janv. 2015). De plus, le recours

à la modification pour ouvrir une zone à

l'urbanisation est plus strict, l'EPCI ou la

commune devant désormais justifier de l'utilité

de cette ouverture au regard des capacités

d'urbanisation encore inexploitées dans les

zones déjà urbanisées et de la faisabilité

opérationnelle d'un projet dans ces zones.

La loi modifie le contenu des documents

d'urbanisme afin de permettre une meilleure

identification des potentiels de densification des

zones urbanisées. Il en est ainsi de l'article L.

122-1-2 relatif au rapport de présentation du

SCOT qui devra à l'avenir identifier les espaces

dans lesquels les PLU doivent analyser les

capacités de densification et de mutation,

analyse qui se fera, conformément à la nouvelle

rédaction de l'article L. 123-1-2, au sein du

rapport de présentation du PLU pour identifier

les moyens de densifier ces espaces et de lutter

contre l'artificialisation des espaces naturels,

agricoles ou forestiers.

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Les suppressions du COS et de la superficie minimale des terrains constituent les deux mesures

emblématiques de la réécriture, par la loi ALUR, de l'article L. 123-1-5 du code de l'urbanisme relatif

aux règles pouvant être contenues dans le règlement du PLU. Toutefois, elles ne sauraient éclipser

les nombreuses innovations ou adaptations qui devront nécessairement être prises en compte par

les auteurs de ces documents locaux d'urbanisme et qui constituent autant d'outils tendant à

favoriser la construction de logements en zones urbaines tout en préservant les espaces naturels ou

agricoles.

« Le règlement du plan local d’urbanisme »

► Extrait du Code de l’urbanisme, commenté, Dalloz, éd. 2014, commentaire de Rémi Grand

sur l’article L.123-1-5 p.315-317

COMMENTAIRE

La loi pour l'accès au logement et un urbanisme

rénové (ALUR) n° 2014-366 du 24 mars 2014 a

totalement réécrit l'ancien article L. 123-1-5 qui

présentait une rédaction confuse, due à de

nombreuses modifications successives.

Une majorité de règles que peut fixer le

règlement du PLU reste inchangée. Il s'agit

notamment de l'affectation des sols (I-1°, ancien

1°), de la possibilité, dans les zones urbaines ou

à urbaniser, de délimiter des secteurs dans

lesquels les programmes de logements

comportent une proportion de logements d'une

taille minimale (actuel I-3°, ancien 15°) ou

encore de la possibilité, dans les secteurs

ouverts à l'urbanisation, d'imposer un respect de

performances énergétiques et

environnementales renforcées (actuel II-6°,

ancien 14°, al. 3).

La mise en œuvre de la Trame Verte et Bleue

trouve un écho important dans le règlement du

PLU post-ALUR qui doit, sur plusieurs aspects,

veiller au «maintien des continuités

écologiques». Ce maintien peut ainsi justifier

que le PLU identifie et localise des secteurs à

préserver (II-2°) ou encore qu'il détermine, dans

les zones urbaines, les espaces non bâtis

inconstructibles quels que soient les

équipements qui les desservent (II-5°). Les

emplacements réservés peuvent désormais, eux

aussi, être des espaces nécessaires aux

continuités écologiques. Les Orientations

nationales pour la préservation et la remise en

bon état des continuités écologiques ont été

adoptées par le décret n° 2014-45 du 20 janvier

2014.

[…]

B - LES APPORTS DE LA LOI ALUR

La réécriture du présent article par la loi ALUR

apporte plusieurs nouveautés, tout d'abord

s'agissant de l'architecture de l'article. A

l'exception de la possibilité d'instaurer des

emplacements réservés (IV de l'art.), les règles

qui peuvent être fixées par le PLU sont

regroupées en trois groupes thématiques. Parmi

ces groupes, des modifications de fond ont été

opérées.

1 - LES RÈGLES RELATIVES À L'USAGE

DES SOLS ET À LA DESTINATION DES

CONSTRUCTIONS

Les modifications principales portent ici sur les

«secteurs de taille et de capacité d'accueil

limitées» (STECAL) que le PLU peut délimiter

dans les zones agricoles, forestières ou

naturelles (I-6°). Cette possibilité avait été

étendue aux zones agricoles par la loi Grenelle II

pour contrer la jurisprudence du Conseil d'État

censurant la pratique dite du «pastillage»,

consistant à délimiter des micro-zones naturelles

autour de certains bâtiments en zone agricole,

lesquelles micro-zones se réduisaient en réalité

à des STECAL autorisés, avant la loi Grenelle II,

dans les seules zones naturelles, en application

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du dernier alinéa de l'article R. 123-8, abrogé

depuis par le décret n° 2012-290 du 29 février

2012 (CE 31 mars 2010, Cne de Châteauneuf-du-

Rhone, req. n° 313762: AJDA 2010. 1385, note

Inserguet ; RDI 2010. 334, obs. Soler-Couteaux ).

Désormais, la délimitation de STECAL reste

possible en zones naturelles, forestières et

agricoles «de manière exceptionnelle» et après

avis simple de la commission départementale de

la consommation des espaces agricoles (CDCEA).

Ces STECAL pourront accueillir trois types de

projet: des constructions; des aires d'accueil des

gens du voyage et des résidences démontables

constituant l'habitat permanent de leurs

utilisateurs (cabanes de bois, yourtes, etc.).

Le I-6° de l'article L. 123-1-5 reprend également,

à deux importants détails près, les dispositions

de l'ancien article L. 123-3-1 créé par la loi

urbanisme et habitat, qui permettent de

désigner dans le règlement du PLU les bâtiments

qui, dans les zones agricoles, peuvent faire

l'objet d'un changement de destination ou d'une

extension limitée (dispositions qui ne sont pas

applicables aux zones naturelles des anciens

POS, quand bien même elles revêtiraient un

caractère agricole: CE 12 déc. 2012, Cne de

Vaugneray, req. n° 336022: AJDA 2013. 542,

note Grand ).

Toutefois, contrairement à l'ancien article L.

123-3-1 qui désignait les seuls «bâtiments

agricoles», les nouvelles dispositions concernent

tous les bâtiments répertoriés dans le PLU. C'est

pour contrebalancer cette extension du champ

d'application de cette disposition qu'a été prévu

un renforcement du contrôle, puisque les

autorisations de travaux seront soumises à l'avis

conforme de la CDCEA.

Surtout, la loi ALUR étend cette possibilité aux

zones naturelles aux termes d'un amendement

adopté en commission mixte paritaire «qui vise

à éviter de sanctuariser les territoires ruraux et à

encourager la réutilisation des bâtiments

existants dans les zones naturelles, dès lors que

l'opération ne compromet pas la qualité

paysagère du site» (Rapport déposé le 11 févr.

2014, fait au nom de la CMP, ss. le n° 1787 à

l'Assemblée nationale et ss. le n° 355 au Sénat).

Là encore, sont concernés tous les bâtiments

situés en zone naturelle répertoriés par le PLU.

L'avis conforme de la commission

départementale de la nature, des paysages et

des sites sera requis pour chaque changement

de destination.

Si ces règles ne valent que pour les constructions

futures, l'article L. 123-1-5 prévoit que les

constructions existantes à la date d'entrée en

vigueur de la loi ALUR et situées en dehors des

STECAL ne pourront faire l'objet que de travaux

d'adaptation ou de réfection mais ne pourront

pas, en revanche, changer de destination,

excepté pour les constructions et installations

nécessaires à l'exploitation agricole ou forestière

et celles nécessaires à des équipements

collectifs ou à des services publics.

2 - LES CARACTÉRISTIQUES

ARCHITECTURALE, URBAINE ET

ÉCOLOGIQUE

Le II-1° du nouvel article L. 123-1-5, qui a trait

aux règles relatives à l'aspect extérieur des

constructions, prévoit désormais que le

règlement du PLU pourra déterminer des règles

relatives à l'alignement sur la voirie et la

distance par rapport à la limite séparative afin

de contribuer notamment à la performance

énergétique, disposition qui permettra, aux

termes du rapport fait au nom de la commission

des affaires économiques du Sénat (n° 65,

déposé le 9 oct. 2013), de «pouvoir déroger à la

marge aux règles d'alignement quand cette

dérogation est nécessaire pour réaliser des

travaux d'isolation des bâtiments par

l'extérieur». En effet, le texte vise à faciliter les

Isolations Thermique par l'Extérieur (ITE) sur les

territoires couverts par un PLU, lesquelles ITE se

heurtent parfois aux règles d'alignement et/ou

de recul par rapport à la limite séparative.

Aux termes du même II-1°, le règlement du PLU

pourra imposer une part minimale de surfaces

non imperméabilisées ou éco-aménageables,

éventuellement pondérées en fonction de leur

nature, afin de contribuer au maintien de la

biodiversité et de la nature en ville. Ces

dispositions ont été intégrées pour

contrebalancer l'effet de densification des zones

urbaines existantes voulu par les rédacteurs de

la loi ALUR, densification qui mettra en péril la

végétation dans les zones urbaines. Est ainsi

introduit un «coefficient de biotope par surface»

(CBS), qui constitue le rapport entre la surface

favorable à la nature et celle d'une parcelle

construite ou en passe de l'être. Le règlement du

PLU pourra favoriser le maintien ou le

renforcement de la biodiversité et de la nature

en ville en réservant, lors d'opérations de

constructions, une part de surfaces non

imperméabilisées ou éco-aménageables.

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3 - L'ÉQUIPEMENT DES ZONES

Ce groupe thématique reprend des dispositions

qui étaient déjà présentes dans l’article L. 123-1-

5.

Les innovations de la loi ALUR en matière de droit de préemption des personnes publiques sont

nombreuses. On retiendra ici celles qui consacrent une extension manifeste du champ d’application

du droit de préemption.

« Droits de préemption publics »

► Extrait de l’article d’Élise Carpentier, paru à la RDI, de mai 2014, p.240-250

I - L'essentiel

Les innovations de la loi ALUR concernant les

droits de préemption des personnes publiques,

dont la réforme était attendue, sont

nombreuses. Elles s'inscrivent dans quatre

grandes dynamiques, qui ne présentent du reste

pas toutes la même intensité. La loi consacre en

effet une extension manifeste du champ

d'application du droit de préemption et une

sécurisation importante de la préemption pour

les collectivités publiques. L'augmentation des

garanties pour le propriétaire et l'acquéreur

évincé s'avère plus relative et la dépossession

des communes en matière de préemption assez

modérée.

La loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement

et un urbanisme rénové (2), dite « ALUR » ou

« Duflot II », est assez effrayante, ne serait-ce

que par son ampleur : 177 articles, dont certains

ne tiennent pas sur moins de trois pages. Ainsi

que son appellation le suggère, cette loi affecte

de façon considérable le droit de l'urbanisme,

avec un souci de cohérence plus ou moins

évident. Examinant les grandes lignes du projet,

le professeur Périnet-Marquet a parlé de «

pointillisme » du législateur, qui ne présente au

demeurant pas dans l'art de la légistique les

mérites qu'il peut avoir dans l'art pictural (3).

Fort heureusement, il ne nous a pas été

demandé de présenter l'ensemble des « apports

» de cette loi au droit de l'urbanisme (le terme

apport étant dans notre esprit en l'occurrence

dénué de toute connotation qualitative) (4).

La mission qui nous a été confiée consiste, plus

modestement, à présenter les innovations de la

loi ALUR concernant les droits de préemption

publics, inscrites pour l'essentiel aux articles 149

à 158. Mais il ne s'agit pas d'une mince affaire

pour autant, car les amendements aux

dispositions du code de l'urbanisme relatives aux

droits de préemption publics - droit de

préemption urbain et droit de préemption en

zone d'aménagement différé plus précisément -

ont été nombreux (5).

Il faut dire que, si le droit de l'urbanisme connaît

de nombreuses réformes que l'on n'espère pas

toujours, celle du droit de préemption était

attendue depuis quelques années. Au moins

depuis le rapport du Conseil d'État, consacré au

sujet et adopté par l'assemblée générale le 6

décembre 2007 (6). Ce rapport avait été suivi

d'un certain nombre de propositions de loi,

notamment de M. Warsmann (7) puis de M.

Maurey (8), ou encore de M. Raoul (9),

mais aucune n'avait abouti. C'est finalement

cette loi ALUR, d'initiative gouvernementale, qui

a réalisé la réforme en question, non sans

s'inspirer des travaux antérieurs d'ailleurs.

Qu'une loi dont l'objectif affiché est de remédier

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à la crise du logement qui sévit en France depuis

un certain nombre d'années s'attache à rénover

les droits de préemption publics n'a certes rien

d'incongru. Le droit de préemption est, à

l'évidence, un instrument essentiel des

politiques foncières des collectivités publiques ;

il permet de mobiliser des gisements fonciers

dans des conditions financières et juridiques

intéressantes, donc potentiellement de créer du

logement. Cependant, il faut reconnaître que

certains aspects de la réforme qui va être

analysée entretiennent parfois un rapport

relativement distant avec l'objectif

d'accroissement de l'offre de logements qui

anime la loi, le gouvernement ayant profité de

l'occasion pour tenter de corriger certaines

imperfections du régime de la préemption et,

ainsi, réduire les risques contentieux.

En fin de compte, les innovations de la loi ALUR

concernant les droits de préemption des

personnes publiques s'inscrivent dans quatre

grandes dynamiques, qui seront présentées

suivant un ordre décroissant de leur intensité :

l'extension manifeste du champ d'application du

droit de préemption ; la sécurisation importante

de la préemption pour les collectivités publiques

; l'augmentation relative des garanties pour le

propriétaire et l'acquéreur évincé ; et la

dépossession modérée des communes en

matière de préemption.

Notes :

(1) Cet article fait partie d'un colloque sur : Vente, droits réels, sociétés de construction - Les nouveautés

législatives, dans lequel figurent les articles suivants :

S. Becqué-Ickowicz, Les nouvelles contraintes de la vente, p. 251 .

G. Durand-Pasquier, La disparition de la garantie intrinsèque, p. 260 .

M. Poumarède, Le bail réel immobilier logement, p. 265 .

L. Tranchant, Bail à réhabilitation, usufruit locatif social, multipropriété, p. 276 .

M. Painchaux, Les nouvelles sociétés de construction, p. 282 .

H. Périnet-Marquet, Propos conclusifs, p. 289 .

(2) L. n° 2014-366, JO 26 mars.

(3) H. Périnet-Marquet, Les nouveaux textes arrivent !, Constr.-Urb. 2013. Repère 8.

(4) Le professeur P. Soler-Couteaux et M. J.-P. Strebbler présenteront dans le prochain numéro de cette revue

les impacts de la loi ALUR sur les documents d'urbanisme - V. égale. D. Dutrieux, Loi ALUR, urbanisme et

pratique notariale, JCP N 11 avr. 2014 (numéro spécial consacré à la loi ALUR).

(5) Pour une présentation exhaustive du contenu initial du projet concernant les droits de préemption et les

lotissements, v. D. Gillig, Les dispositions du projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové

relatives aux droits de préemption et lotissements, Constr.-Urb. 2013. Alerte 60 - Pour un riche exposé du

contenu final de la loi relatif aux droits de préemption publics, v. J.-P. Meng, La réforme attendue des droits de

préemption en matière d'urbanisme, Bulletin du Cridon de Paris, 2014, n° 6-7, p. 2.

(6) Rapport « Duport » (du nom du membre du Conseil d'État ayant dirigé cette étude), publié à La

Documentation française en 2008 (Le droit de préemption) et présenté par M. J.-P. Duport à l'AJDA 2008. 731

.

(7) Proposition de loi n° 1890, de simplification et d'amélioration de la qualité du droit, présentée par M. J.-L.

Warsmann, enregistrée à la présidence de l'Assemblée nationale le 7 août 2009.

(8) Proposition de loi n° 323, visant à améliorer et sécuriser l'exercice du droit de préemption, présentée par M.

H. Maurey, enregistrée à la présidence du Sénat le 25 févr. 2011.

(9) Proposition de loi n° 538, visant à faire du droit de préemption urbain un véritable outil de politique

foncière au service de l'aménagement des territoires, présentée par M. Raoul (et autres), enregistrée à la

présidence du Sénat le 18 mai 2011.

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La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi Alur, a été promulguée le 24 mars 2014 et publiée au Journal officiel

le 28 mars 2014.

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