Rapport annuel - Pierre Avenir 2 - 2012 - BNP Paribas REIM

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Rapport annuel - Pierre Avenir 2 - 2012 - BNP Paribas REIM

PIERRE AVENIR 2

RAPPORT ANNUEL 2012


LA SOCIÉTÉ

DE GESTION

BNP PARIBAS REAL ESTATE

INVESTMENT MANAGEMENT

FRANCE

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le

n° GP-07000031 en date du 1 er juillet 2007

LE DIRECTOIRE

DE BNP PARIBAS REIM FRANCE

PRÉSIDENTE

Jacqueline FAISANT

MEMBRES

Cyril de FRANCQUEVILLE

Directeur du Fund et de l’Asset Management de BNP PARIBAS REIM

France

Christine SONNIER

Directeur des Investissements, des Arbitrages, du Commercial et du

Développement de BNP Paribas REIM France

Sylvie PITTICCO

Directeur Financier et Secrétaire Général de BNP Paribas REIM

France

LE CONSEIL DE SURVEILLANCE

DE BNP PARIBAS REIM FRANCE

PRÉSIDENTE

Marie-Claire CAPOBIANCO

Responsable du Pôle Banque de Détail en France de

BNP Paribas Banque

VICE-PRÉSIDENTE

Dominique FIABANE

Responsable de BDDF Retail (BNP Paribas)

MEMBRES

David AUBIN

CEO Investment Management de BNP Paribas Real Estate

Béatrice BELORGEY

Directeur Adjoint Banque Privée France

François DEBIESSE

Directeur de BNP Paribas Wealth Management

Henri FAURE

Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate

CARDIF ASSURANCE VIE

représentée par Nathalie ROBIN, Directrice Immobilier de BNP

Paribas Assurances

PERSONNES CHARGÉES DE L’INFORMATION :

Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN,

Arnaud ROMANET-PERROUX

BNP PARIBAS REIM France – 300 794 278 RCS Nanterre

Téléphone : 01 55 65 23 55

Télécopie : 01 46 42 72 54

Site : www.reim.bnpparibas.fr

LA SCPI

PIERRE AVENIR 2

Société Civile de Placement Immobilier

Siège social et bureaux : 167, quai de la Bataille de Stalingrad

92867 Issy-les-Moulineaux Cedex

520 008 442 RCS Nanterre

Visa AMF : SCPI n°10-02 en date du 23 février 2010

COMPOSITION DU CONSEIL DE

SURVEILLANCE AU 31 DÉCEMBRE 2012

PRÉSIDENT

Xavier-François DECROOCQ

6, rue Auguste Rodin 92310 Sèvres

VICE-PRÉSIDENT

Alain SENANEDSCH

74, rue Jean Mermoz 92380 Garches

MEMBRES

Daniel BALMISSE

19, avenue de Louvois 92370 Chaville

Marie Dominique BLANC-BERT

2, allée de Marivel 78000 Versailles

Paul LOURADOUR

37, rue Desbassayns de Richemont 92150 Suresnes

BNP PARIBAS REAL ESTATE, représentée par Philippe MORON

16, boulevard des Italiens 75450 Paris Cedex 09

BNP PARIBAS REAL ESTATE FINANCIAL PARTNER, représentée par

Christine VASSEUR

33, rue du 4 Septembre 75078 Paris Cedex 02

CHARTRAINE DE PARTICIPATIONS, représentée par Antoine

POUPARD

36, bis avenue de l’Opéra 75002 Paris

CRISTOLIENNE DE PARTICIPATIONS représentée par

Franck LABRUNE

2, boulevard de Valmy 92700 Colombes

COMMISSAIRES AUX COMPTES DE LA SCPI

TITULAIRE :

CONSTANTIN ASSOCIÉS, représentée par Jean-Pierre VERCAMER

c/o Deloitte & associés

185, avenue Charles de Gaulle 92254 Neuilly Sur Marne Cedex

SUPPLÉANT :

Jean-Marc BASTIER

114, rue Marius Aufan, 92532, Levallois Perret Cedex

EXPERTS IMMOBILIERS DE LA SCPI

BNP Paribas Real Estate Valuation

167, quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux

Cedex

avec contreseing de Foncier Expertise

4, quai de Bercy 94224 Charenton-le-Pont Cedex

www.reim.bnpparibas.fr


LA SCPI EN BREF AU 31 DÉCEMBRE 2012

FICHE D’IDENTITÉ DE LA SCPI

Nom : . ............................. Pierre Avenir 2

Type : . ............Immobilier d’habitation à usage locatif

Régime fiscal : . ...........................loi Scellier

Capital : . ......................99, 27 millions d’euros

Nombre de parts : . ..................... 109 692 parts

Nombre d’associés : . .................. 1 848 associés

Les chiffres clés

Les valeurs de la SCPI

En M€

Par part

Valeur vénale 78,51 M€ 715,69 €

Valeur de réalisation 94,68 M€ 863,23 €

Valeur de reconstitution 109,01 M€ 993,82 €

Immobilier

Chiffres clés

Nombre de logements 485

Nombre de logements réceptionnés 113

Nombre de logement loués 30

Taux d’occupation financier (TOF)

Pour 2012, ce taux n’est pas significatif. En effet, les logements acquis

en VEFA sont réceptionnés au fur et à mesure de leur achèvement. Sur

113 logements livrés à fin 2012, 30 étaient loués.

Pour mémoire, le Taux d’occupation financier est égal à la division du

montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi

que des indemnités compensatrices de loyer par le montant total des

loyers facturés dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la

SCPI serait loué.

La distribution

La distribution de l’exercice a été fixée à 1,35 € par part et est

uniquement constituée des produits financiers générés par le

placement de la trésorerie.

RÉPARTITION DU PATRIMOINE

au 31 décembre 2012 en % de la valeur vénale

Répartition géographique

0,30 € 0,30 € 0,30 € 0,45 €

1 er trimestre

2012

2 e trimestre

2012

3 e trimestre

2012

4 e trimestre

2012

Les grands équilibres financiers

Autres

régions

57,28 %

297 logements

Paris

2,31 %

7 logements

Région

parisienne

40,41 %

181 logements

Produits

Charges

Recettes locatives

brutes

et produits divers

0,79 €

par part

1,84 €

par part

Charges externes*

0,02 €

par part

Charges internes**

2,61 €

par part 1,54 €

par part

Résultat

courant

Produits financiers

* frais et commissions de gestion, charges locatives non récupérées

** Provision pour travaux

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 1


RAPPORT ANNUEL 2012

SOMMAIRE

La SCPI en bref ..........................1

Les marchés immobiliers ..................3

Le contrôle interne .......................4

Le développement durable .................5

Le rapport de la société

de gestion ...............................6

Le rapport du conseil

de surveillance ..........................11

Les rapports du commissaire

aux comptes ............................12

Les comptes annuels de

l’exercice 2012 ..........................14

L’ordre du jour

et le projet des résolutions ................22

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 2


LES MARCHÉS IMMOBILIERS

Le marché du logement en

France

La croissance française aura été particulièrement faible en 2012

après une année 2011 honorable (+ 1,7 %). Les fondamentaux de

l’économie françaises resteront fragiles, un léger redémarrage de

l’activité n’étant envisagé que pour la fin d’année 2013. De plus,

la baisse des taux d’intérêt en 2012 n’aura pas suffi à redynamiser

la production des crédits à l’habitat. En effet, selon la Banque

de France, le volume des nouveaux crédits à l’habitat s’est

établi à un peu moins de 100 milliards d’euros en 2012 (contre

144 milliards d’euros en 2011 et 158 milliards d’euros en 2010).

Alors que le parc de logements en France métropolitaine croît

régulièrement depuis vingt ans, la demande de logements, elle, est

de plus en plus forte. En effet, le vieillissement de la population,

associé au maintien à domicile des personnes âgées jusqu’à un

âge avancé, ainsi que l’effritement des modes traditionnels de

cohabitation (divorces, familles recomposées, etc.), induisent

une progression du nombre de ménages supérieure à celle de la

population.

Le marché des logements

neufs

Les volumes de réservations en 2012 ont été en net recul par

rapport à l’année 2011 (– 18 %). A la fin de l’année 2012, l’encours

des logements neufs, c’est-à-dire les logements proposés à la vente

qui n’ont pas été réservés, atteignait près de 90 000 unités (soit

23 % de plus qu’à la fin 2011). Néanmoins, alors que jusqu’à

présent le nombre de lancements de chantier suivait peu ou prou

celui des autorisations de construire, on a assisté au cours de

l’année 2012 à un véritable décrochage entre les deux indicateurs,

traduisant le report, voire l’annulation, de nombreux projets.

A l’exception du Nord-Pas-de-Calais où les ventes ont stagné,

aucune région n’a été épargnée par la dégradation des ventes

de logements, mais à des degrés très divers ; l’effondrement des

ventes a été particulièrement marqué en Picardie, Franche Comté,

Basse-Normandie et Bourgogne où les commercialisations ont

baissé de plus de 40 % entre 2011 et 2012.

En France, les prix ont continué de progresser en 2012 : + 2,3 %

pour les appartements et + 1,5 % pour les maisons. La progression

moyenne des prix des appartements a essentiellement été tirée

par des régions littorales à fort développement touristique.

Le marché des logements

anciens

Au cours de l’année 2012, un peu moins de 710 000 logements

anciens ont été vendus soit – 12 % par rapport à 2011. Les

prix des logements anciens ont reculé de – 1,6 % entre les

4 èmes trimestres 2011 et 2012, baisse modérée au regard du repli

significatif des ventes. Globalement en France, le fléchissement

des prix a davantage concerné les maisons (– 2,1 % entre les

4 èmes trimestres 2011 et 2012) que les appartements (– 1 %). Par

ailleurs, la Province (– 2,1 % ) a été plus impactée que l’Ile-de-

France (– 0,7 %).

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 3


LE CONTRÔLE INTERNE

L’environnement

du contrôle interne

LES SOURCES RÉGLEMENTAIRES

En tant que société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité

des Marchés Financiers (AMF), BNP Paribas REIM France est soumise

à des dispositions notamment légales et réglementaires strictes en

matière de contrôle interne dont les sources sont les suivantes :

Le règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers, dans

ses livres Livres III et IV ;

Le règlement du Comité de réglementation bancaire et financière,

CRBF n° 97-02, qui définit la mise en œuvre et le suivi du contrôle

interne dans les établissements de crédit et les entreprises

d’investissement ;

Les normes et procédures internes définies par la Société pour

son activité, celles des associations professionnelles dont elle est

membre (AFG et ASPIM), celles du groupe BNP Paribas ;

L’ensemble des procédures de Conformité de BNP Paribas REIM

France et du groupe BNP Paribas.

LES PRINCIPES D’ORGANISATION

Les principes d’organisation du dispositif de contrôle interne de BNP

Paribas REIM France sont :

l’exhaustivité du contrôle interne : il s’applique aux risques de

toute nature et à toutes les activités de BNP Paribas REIM France,

sans exception. Il s’étend à l’externalisation d’activités essentielles

comme celles confiées aux Property Managers. Le respect de ces

principes est régulièrement vérifié, notamment au travers des

investigations conduites par l’Inspection Générale ou l’audit interne.

Cette couverture exhaustive des activités et des risques est résumée

dans une cartographie revue périodiquement ;

la responsabilité des opérationnels : une grande partie du

Contrôle Permanent est intégrée dans l’organisation opérationnelle,

sous la responsabilité directe des équipes opérationnelles et

fonctionnelles. En effet, chaque responsable, à son niveau, a le devoir

d’un contrôle efficace des activités placées sous sa responsabilité ;

la définition précise des fonctions et des tâches, notamment

via la formalisation systématique de fiches de postes détaillées et

l’évaluation de leur application au travers d’un entretien annuel

d’évaluation ;

la séparation des tâches, notamment d’engagement et de

contrôle : elle s’exerce particulièrement entre l’origination et

l’exécution des opérations, leur comptabilisation, leur règlement et

leur contrôle ; elle se traduit aussi par la mise en place de fonctions

spécialisées indépendantes ainsi que par une séparation claire entre

les acteurs du Contrôle Permanent et ceux du Contrôle Périodique ;

la formalisation et la maintenance d’un corps de procédure. Ces

procédures sont mises à disposition de l’ensemble des collaborateurs

au moyen d’une base informatique ;

l’existence de systèmes de contrôle, comprenant des contrôles

permanents dits de 1 er niveau et 2 e niveau et des contrôles

périodiques (3 e niveau - audit interne ou inspection générale de BNP

Paribas) ;

la mise en place et les tests du plan de continuité d’activités

(PCA).

LE PILOTAGE DU DISPOSITIF

DE CONTRÔLE INTERNE

Le dispositif de contrôle interne est piloté par le Responsable de la

Conformité et du Contrôle Interne (RCCI) ; il veille à sa cohérence

et à son efficacité. Il est hiérarchiquement rattaché au Président

du Directoire de BNP Paribas REIM France et fonctionnellement au

Directeur Conformité 2 OPC BNP Paribas Real Estate.

La coordination de l’ensemble des questions relatives au contrôle

interne et aux risques fait l’objet de présentations périodiques au

Comité de contrôle interne et, par son intermédiaire, au Conseil de

surveillance de BNP Paribas REIM France.

LES ACTEURS DU DISPOSITIF

DE CONTRÔLE INTERNE

LES ACTEURS DU CONTRÔLE PERMANENT

Les premiers acteurs du Contrôle Permanent sont :

les opérationnels (qu’ils soient dans les activités commerciales,

dans des rôles plus administratifs ou encore dans les fonctions

supports). Ils exercent des contrôles directement sur les opérations

qu’ils traitent et dont ils sont responsables ;

leur hiérarchie, qui exerce des contrôles, dans le cadre de

procédures opérationnelles.

Ces contrôles (opérationnels et hiérarchie) sont désignés comme des

contrôles permanents de premier niveau.

Le contrôle permanent de 2 ème niveau est assuré par des équipes

spécialisées et indépendantes de contrôle qui vérifient en permanence

l’exposition éventuelle de l’entreprise et ses clients, aux risques

financiers, opérationnels et réglementaires. Plus spécifiquement,

La fonction Conformité placée sous la responsabilité du RCCI :

contribue au respect de la Conformité qui se définit comme

« le respect des dispositions législatives et réglementaires, des

normes professionnelles et déontologiques, » ;

s’articule autour de plusieurs thématiques: la prévention du

blanchiment des capitaux et la lutte contre le financement du

terrorisme, la prévention et la gestion des conflits, l’Ethique

professionnelle, la primauté du respect de l’intérêt du client, le

Conseil et le Contrôle de Conformité ;

maintient et actualise les procédures de Conformité

reprises dans le code de déontologie s’appliquant à l’ensemble

des collaborateurs. Ces règles font l’objet d’une formation

systématique en cas de mise à jour ou lors de l’arrivée de tout

nouveau collaborateur de BNP Paribas REIM France.

BNP Paribas REIM France a mis en place un dispositif de

contrôle des risques immobiliers tout au long du cycle de vie du

bien acquis. Ces contrôles permettent de s’assurer que les principaux

risques immobiliers sont correctement encadrés (notamment les

risques juridiques et techniques). Placé sous la responsabilité du

RCCI, le Contrôleur des Risques Immobiliers s’assure de l’efficacité

des contrôles immobiliers de premier niveau réalisés par les

collaborateurs et les property managers ;

Enfin, BNP Paribas REIM France s’appuie sur les expertises

présentes au sein de BNP Paribas Real Estate afin d’assurer un suivi

permanent des risques de marché et financiers.

LES ACTEURS DU CONTRÔLE PÉRIODIQUE

Les contrôles périodiques (dits contrôles de 3 e niveau) sont exercés

de manière indépendante par :

les Inspecteurs de BNP Paribas et qui ont vocation à intervenir

sur l’ensemble du Groupe ;

les Auditeurs internes de BNP Paribas Real Estate rattachés à

l’Inspection Générale.

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 4


LE DÉVELOPPEMENT DURABLE

L’investissement socialement responsable

L’Investissement Socialement Responsable (ISR) est l’application

des principes de développement durable aux investissements

financiers. Même si cette notion ISR ne peut être appliquée aux

fonds immobiliers, nous souhaitons adapter ce concept à notre

secteur et agir en sorte de réduire l’impact négatif des décisions

prises, sur l’environnement d’aujourd’hui et pour les générations

futures. En devenant signataire des Principes de l’Investissement

Responsable (PRI) en septembre 2012, BNP Paribas REIM

France a donné un sens concret à son engagement en faveur de

l’investissement socialement responsable adapté à l’immobilier.

Depuis 2005, BNP Paribas REIM France a mis en place une clause

environnementale en annexe au bail signé avec ses locataires.

L’objectif étant de nouer un partenariat bailleur/preneur en fixant

des objectifs environnementaux portant sur les consommations

d’eau et d’énergie, les déchets et produits polluants, le transport,

les travaux et le mobilier ainsi que la formation.

En parallèle, BNP Paribas REIM France a entrepris une démarche

de modernisation du parc immobilier des SCPI qu’elle gère. Cette

action est menée dans l’objectif d’avoir des actifs plus récents et

donc plus performants sur le plan énergétique.

BNP Paribas REIM France améliore également systématiquement

l’accessibilité PMR (Personne à Mobilité Réduite) des bâtiments

détenus en pleine propriété.

Aujourd’hui, afin de renforcer son engagement en matière de

développement durable, BNP Paribas REIM France travaille sur

une feuille de route à 2020.

La première étape, en cours de réalisation, consiste en un

recensement d’informations sur le parc existant, qui porte sur les

points suivants :

Audit énergétique (réalisé avant chaque rénovation)

Accessibilité PMR

Annexes environnementales signées

Immeubles dont le terrain est pollué

Installations de chauffage et de production ECS (eau chaude

sanitaire) fonctionnant au fioul

Bâtiments contenant de l’amiante

Audit de sécurité réalisé

Une fois le bilan de ces informations réalisé, des objectifs

ambitieux et réalisables pourront être fixés, articulés autour

de 15 points. BNP Paribas REIM France s’engage à suivre ces

cibles dans un rapport annuel.

Inciter nos fournisseurs à adopter une démarche environnementale

Permettre l’accessibilité des personnes handicapées

Moderniser notre parc immobilier

Connaitre le niveau de performance

Réduire la consommation énergétique des bâtiments

Obtenir des labels environnementaux

Maîtriser la pollution des sols

Réduire la consommation d’eau

Suivre nos déchets et les trier

Favoriser le transport propre

Renoncer au fioul

Appliquer le principe zéro amiante

Assurer la sécurité des personnes

Impliquer nos administrateurs de biens

S’engager en faveur de l’innovation technologique

Ces démarches constituent l’engagement sociétal de BNP

Paribas REIM France, autour d’une ambition : investir et gérer

les immeubles de nos fonds pour nos clients avec le respect du

long-terme tout en contribuant à notre mesure à l’avenir de la

planète.

LA SCPI PIERRE AVENIR 2 ET LE DÉVELOPPEMENT DURABLE

Les actifs de Pierre Avenir 2 s’inscrivent dans une politique d’investissement socialement

responsable dans laquelle BNP Paribas REIM France est très impliquée.

Le patrimoine de la SCPI est donc constitué de programmes d’habitations intégrant un

label environnemental ou suivant une norme ou une réglementation. Sur l’intégralité du

patrimoine de la SCPI, 92 % ont le label Bâtiment Basse Consommation (BBC), 8 % ont le

label Très Haute Performance Energétique (THPE) ou suivent la Réglementation thermique

2005 (RT 2005).

De plus, en accord avec l’engagement de BNP Paribas REIM France en termes d’accessibilité,

l’intégralité du patrimoine de Pierre Avenir 2 dispose d’accès PMR (Personne à Mobilité

Réduite).

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 5


LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION

LE RÉGIME FISCAL DE LA SCPI

Pierre Avenir 2 est placée sous le régime fiscal instauré par le dispositif

Scellier et précisé par l’article 199 septvicies VIII du Code Général des

Impôts, modifié par la loi de finances rectificative pour 2008.

A ce titre, les souscripteurs bénéficient d’une réduction d’impôt sur

le revenu à hauteur de 25 % du montant investi (dans la limite d’un

plafond annuel d’investissement de 300 000 €), étalée sur neuf ans,

par parts égales. Cette réduction d’impôt prend effet dès l’année

de souscription des parts, donc dès 2010, sans préjuger de la date

effective d’achat des logements à acquérir par la SCPI.

En contrepartie, les souscripteurs se sont engagés à conserver leurs

parts pendant la période d’engagement de location pris par la SCPI,

soit neuf ans à compter de la première location de l’ensemble de son

patrimoine. L’échéance prévisionnelle de cette obligation sera connue

à l’issue de la constitution et de la location du patrimoine, en cours.

LE PATRIMOINE

CONSTITUTION

En 2012, Pierre Avenir 2 a poursuivi la constitution de son patrimoine

immobilier avec l’acquisition de 61 logements et a ainsi achevé son

programme d’investissement.

Au 31 décembre 2012, la SCPI comptait 485 logements, répartis sur

25 programmes, dont 113 lots livrés :

Nature de l’investissement / Situation de l’immeuble Date acquisition Nombre de logements Prix d’acquisition Date prévisionnelle de livraison Labels**

Acquisitions 2010

Paris (75019)* – 152 à 158 Boulevard Mac Donald – ZAC Claude Bernard 16/12/2010 7 1 830 000 € 26/09/2012 BBC

Bordeaux (33) – Résidence Nova Green – 97, avenue Emile Counord 28/12/2010 20 3 296 640 € 12/12/2012 BBC

Acquisitions 2011

Mérignac (33) – Avenue François Mitterrand 03/03/2011 2 348 638 € 14/02/2012 THPE

L’Hay les Roses (92)* - Les Jardins d’iris – ZAC Paul Hochard 24/05/2011 40 8 997 290 € 2T 2013 BBC

Issy Les Moulineaux (92)* – ZAC des Bords de Seine 11/07/2011 10 4 504 289 € 2T 2013 BBC

Wasquehal (59) – 2 Quai des Canotiers 25/07/2011 18 3 787 500 € 20/12/2012 BBC

Lognes (77) – Le Clos des Cerisiers – Allée Pierre Fresnay 28/07/2011 18 4 344 984 € 1T2013 BBC

Châtillon (92) – 73 avenue de Paris 29/07/2011 9 4 058 000 € 1T2013 BBC

Herblay (95) – 214 rue Hélène Boucher 26/08/2011 22 4 400 000 € 08/11/2012 BBC

Irigny (69) – Résidence de la Tour – Place de l’Europe 19/10/2011 24 3 841 320 € 2T2013 BBC

Floirac (33) – Résidence Néroli – 520 rue Jules Guesde 20/10/2011 20 2 968 000 € 1T2013 BBC

Lyon (69) – Villa Bellecombe – 22 rue de la Viabert 10/11/2011 18 3 600 000 € 2T2013 BBC

Montpellier (34) – Green Village - 576 avenue des Près d’Arènes 15/11/2011 20 4 654 675 € 1T2013 BBC

Toulouse (31) – Résidence Neapolis ZAC de Borde-Rouge 15/11/2011 19 3 976 570 € 2T2013 BBC

Tours (37) – 20 François Giroud 29/11/2011 21 3 775 000 € 1T2013 BBC

Lyon (69) – 64/68 avenue du Général Frère 05/12/2011 28 5 570 900 € 2T2013 BBC

Morangis (91) – Le Clos de Louans – ZAC du centre-ville 15/12/2011 35 7 391 629 € 2T2013 BBC

Saint-Grégoire (Rennes) (35) – Rennes Métropole – Lieu-dit Maison Blanche 22/12/2011 26 4 091 424 € 17/12/2012 BBC

Croix (59) – 293 rue des Ogiers 26/12/2011 22 3 564 640 € 18/01/2013 BBC

Carrière Sous Poissy (78) – Les Grésillons Est – 560 rue de la Chapelle 28/12/2011 21 4 061 738 € 2T2013 BBC

Persan (95) – 2 rue Pasteur 28/12/2011 6 1 368 556 € 2T2013 BBC

Toulouse (31)* – Les Magnolias – 5 rue Simone Boudet 29/12/2011 18 3 517 437 € 31/10/2012 RT2005

Acquisitions 2012

Rennes Chantepie (35) – ZAC des Rives du Blosne – Lot NJ6 08/02/2012 41 6 321 668 € 1T2013 BBC

Persan (95) – 2 rue Pasteur 02/03/2012 10 2 244 944 € 2T2013 BBC

Palaiseau (91)* – Les Terrasses de la Butte Chaumont 22/03/2012 10 2 726 097 € 3T2013 BBC

TOTAL 485 99 241 939 €

* Du fait de l’appartenance au groupe BNP Paribas du promoteur auprès duquel ces actifs ont été acquis, la Société de gestion a mis en place un dispositif visant à gérer les

conflits d’intérêt potentiels, en ayant recours à deux experts indépendants pour valider la valeur d’acquisition.

** Label : BBC : Bâtiment Basse Consommation ; THPE : Très Haute Performance Énergétique ; RT 2005 : Réglementation Thermique 2005 ; H&E : Habitation et Environnement ;

HPE : Haute Performance Énergétique.

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 6


LES EXPERTISES IMMOBILIÈRES ET LES VALEURS

REPRÉSENTATIVES DE LA SCPI

Les expertises réalisées sur le patrimoine immobilier de PIERRE

AVENIR 2 à la fin de l’année 2012 ont fait ressortir une valeur vénale de

78 505 920 euros, contre 25 395 989 euros à la fin de l’année 2011, non

comparable le patrimoine de la SCPI étant en cours de constitution.

Après prise en compte des autres actifs de la SCPI et de ses dettes, les

valeurs de réalisation et de reconstitution s’établissaient ainsi :

2011 (en

milliers d’euros)

Soit, par

part

2012 (en

milliers d’euros)

Soit, par

part

Valeur de réalisation 95 168 € 867,59 € 94 689 863,23 €

Valeur de reconstitution 105 933 € 965,73 € 109 014 993,82 €

RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

(AU 31 DÉCEMBRE 2012, EN % DES VALEURS VÉNALES)

Habitations

En nombre de logements

Paris 2,31% 7

Région parisienne 40,41% 181

Province 57,28% 297

TOTAL 100,00% 485

ÉTAT RÉCAPITULATIF DES DATES DE LIVRAISONS

PRÉVISIONNELLES

Nombre de lots livrés au 31/12/2012 113

1T2013 151

2T2013 211

3T2013 10

TOTAL

485 logements

LA SITUATION LOCATIVE AU 31 DÉCEMBRE 2012

Au 31 décembre 2012, la SCPI avait réceptionné 113 lots et le nombre

de logements loués s’établissait à 30.

ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS

Le sujet de la souscription d’une assurance contre les loyers impayés

nourrit depuis plusieurs mois les réflexions menées par votre société

de gestion en étroite concertation avec les conseils de surveillance

des SCPI d’habitation.

D’une manière générale, le constat de la montée du risque d’impayés,

due principalement à une situation économique difficile, de la durée

et du coût des procédures contentieuses et des dégradations locatives

qui s’ensuivent généralement, a naturellement conduit votre société

de gestion à examiner les différentes assurances proposées sur la

place, de nature à couvrir un propriétaire-bailleur de ces risques.

Sans, ici, rentrer plus dans les détails que nécessaire, il existe deux

principales formes d’assurance : la Garantie des Loyers Impayés

(GLI) et la Garantie des Risques Locatifs (GRL 2).

Votre société de gestion a présenté des propositions de GLI et une

GRL 2 à votre conseil de surveillance.

D’un commun accord, après examen, il a été jugé que la situation

actuelle des impayés de votre SCPI ne nécessitait pas la souscription

d’une Garantie en Loyers Impayés. Il a été décidé de reporter toute

décision contraire à une date ultérieure, notamment lorsque le projet

de loi sur le logement et l’urbanisme sera définitivement présenté.

PROVISIONS POUR GROSSES RÉPARATIONS

Montant au

01/01/2012

Dotations

2012

Taux de

provisionnement*

Reprises

2012

Montant au

31/12/2012

0 K€ 2,5 K€ 3,0 % 0 K€ 2,5 K€

* Des loyers potentiels.

LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION

Le résultat de l’exercice 2012 s’est établi à 0,17 million d’euros, non

comparable à l’exercice 2011 de la SCPI, le patrimoine étant en cours

de constitution.

Les recettes de l’année ont été constituées essentiellement par les

produits financiers (286 332 €) issus du placement de la collecte non

encore investie et par les premiers loyers (25 371 €). Il convient de

signaler que la trésorerie de la SCPI est placée en certificats de dépôt

négociables.

Les charges d’exploitation (112 242 €) sont essentiellement constituées

par la rémunération de la société de gestion, les honoraires du

commissaire aux comptes et les frais de conseil de surveillance et

d’assemblée générale.

Distribution 2012

(en euros par part)

Dont revenus de

capitaux mobiliers

Prélèvements

sociaux*

Prélèvement forfaitaire

libératoire*

1,35 € 1,35 € 0,2033 € 0,5273 €

*Taux selon la réglementation en vigueur.

LE CAPITAL ET LE MARCHÉ DES

PARTS

Capital au 31/12/2012 (nominal de la part : 905 €)

Montant Nombre de parts Nombre d’associés

99 271 260 € 109 692 parts 1 848

Transactions réalisées en 2012

Nombre de parts échangées

Prix d’exécution moyen de la part

25 621 €

Rappelons que l’avantage fiscal lié à la souscription de Pierre Avenir 2

est soumis à l’obligation pour l’associé de conserver ses parts pendant

toute la durée d’engagement de location de l’ensemble des logements,

pris par la SCPI, sous peine de réintégration de l’avantage obtenu. En

cas de cession de parts, cet avantage ne se transmet pas à l’acheteur,

qui recherche le rendement, ce qui explique le faible volume de

transactions sur ce type de marché secondaire et les prix pratiqués.

Ordres en cours au 31/12/2012

Nombre de

parts à la vente

En % du nombre

total de parts

Dont parts inscrites à la vente

depuis plus d’un an

(en % du capital)

Nombre de

parts à l’achat

75 0,07% - -

L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

ANNUELLE

L’Assemblée Générale aura notamment à approuver la répartition

du résultat et à prendre acte des valeurs représentatives du

patrimoine.

En outre, les mandats des neufs membres de Conseil de

Surveillance arrivant à échéance, les associés sont appelés

à opérer un choix parmi les candidats qui se présentent à leur

suffrage.

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 7


ÉVOLUTION - PAR PART - DES RÉSULTATS FINANCIERS DES TROIS DERNIERS EXERCICES (en euros)

2010

% du total

des revenus

2011

% du total

des revenus

2012

% du total

des revenus

REVENUS (1)

Recettes locatives brutes (1) 0 , 0 0 0,00 0 , 0 0 0,00 0,23 6,76

Produits financiers avant prélèvement libératoire 1,02 100,00 9,22 100,00 2,61 76,77

Produits divers (2) 0 , 0 0 0,00 0 , 0 0 0,00 0,56 16,47

TOTAL REVENUS 1,02 100,00 9,22 100,00 3,40 100,00

CHARGES (1)

Commission de gestion 0,12 11,76 1,10 11,93 0,34 10,00

Autres frais de gestion (3) 0,52 51,96 0,46 4,99 0,66 19,41

Entretien du patrimoine 0 , 0 0 0,00 0 , 0 0 0,00 0 , 0 0 0,00

Charges locatives non récupérées 0,05 4,90 0,36 3,90 0,84 24,71

Sous-total charges externes 0,69 68,62 1,92 20,82 1,84 54,12

Amortissements nets

Patrimoine 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Autres 0,01 0,98 0 , 0 0 0,00 0 , 0 0 0,00

Provisions nettes

Pour travaux 0 , 0 0 0,00 0 , 0 0 0,00 0,02 0,59

Autres (4) 0 , 0 0 0,00 0 , 0 0 0,00 0 , 0 0 0,00

Sous-total charges internes 0,01 0,98 0,00 0,00 0,02 0,59

TOTAL DES CHARGES 0,70 69,60 1,92 20,82 1,86 54,71

RÉSULTAT COURANT 0,32 30,40 7,30 79,18 1,54 45,29

Variation du report à nouveau 0,32 30,40 0,68 7,38 0,19 5,59

Variation autres réserves 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

REVENUS DISTRIBUÉS

avant prélèvement libératoire 0 , 0 0 0,00 6,62 71,80 1,35 39,71

après prélèvement libératoire 0 , 0 0 0,00 4,32 46,85 0,82 24,12

(1) Sous déduction de la partie non imputable à l’exercice.

(2) Commissions de souscriptions et de cessions, autres produits d’exploitation, produits exceptionnels.

(3) Autres frais de gestion, charges financières, charges exceptionnelles, autres charges.

(4) Dotations de l’exercice diminuées des reprises et augmentées des créances irrécouvrables.

DETTES À L’ÉGARD DES FOURNISSEURS AU 31 DÉCEMBRE 2012 PAR DATE D’ÉCHÉANCE (en euros)

Conformément à l’article D 441-4 du Code de commerce, la société donne la décomposition du solde des dettes à l’égard des fournisseurs

au 31/12/2012 par date d’échéance.

Nature / exercice

Total

Dettes non

échues

Dettes échues

Depuis moins de 90 jours Depuis plus de 90 jours Délais conventionnels

Dettes courantes

Dettes litigieuses

TOTAL

2012 2 949,50 2 171,72 777,78 0,00

2011 0,00 0,00 0,00 0,00

2012 0,00

2011 0,00

2012 2 949,50 2 171,72 777,78 0,00 0,00

2011 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 8


VALEURS REPRÉSENTATIVES DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2012

VALEUR COMPTABLE (résultat du bilan)

euros

Valeur nette comptable des immobilisations 83 219 288,21

Valeur nette des autres actifs 16 183 069,78

VALEUR COMPTABLE 99 402 357,99

SOIT POUR UNE PART : 906,20

VALEUR DE RÉALISATION (résultant de l’expertise)

euros

Valeur vénale (expertise) 78 505 920,06

Valeur nette des autres actifs 16 183 069,78

VALEUR DE RÉALISATION 94 688 989,84

SOIT POUR UNE PART : 863,23

VALEUR DE RECONSTITUTION (ce qu’il faudrait débourser pour reconstituer le patrimoine)

euros

Valeur de réalisation 94 688 989,84

Frais d'acquisition 4 867 367,04

Commission de souscription (9,50 % TTC) 9 457 853,90

VALEUR DE RECONSTITUTION 109 014 210,78

SOIT POUR UNE PART : 993,82

EMPLOI DES FONDS (en euros)

Total au 31/12/2011 Mouvements de l'exercice Total au 31/12/2012

+ Fonds Collectés 109 692 000,00 109 692 000,00

+ Divers / Autres Réserves 0,00 0,00 0,00

- Achats d'Immeubles – 29 609 118,46 – 53 612 707,24 – 83 221 825,70

- Engagements sur constructions – 64 665 725,74 48 590 645,80 – 16 075 079,94

- Cessions d'Immeubles 0,00

- Frais Prélevés sur la Prime d'Émission – 10 420 740,00 – 10 420 740,00

SOLDE 4 996 415,80 – 5 022 061,44 – 25 645,64

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 9


CAPITAL

Date de création : février 2010

Date

Capital

nominal

en euros

Montant en euros des capitaux apportés

à la SCPI par les associés lors des

souscriptions au cours de l'année

Nombre

de parts

Nombre

d'associés

Rémunération HT en euros des organismes

collecteurs et de la société de gestion à

l'occasion des souscriptions de l'année

Prix d'entrée au

31 décembre

31/12/2010 99 271 260 109 692 000 109 692 1 845 10 420 740 –

31/12/2011 99 271 260 – 109 692 1 845 – –

31/12/2012 99 271 260 – 109 692 1 848 – –

ÉVOLUTION DES CONDITIONS DE CESSION ET DE RETRAIT

Année

Nombre de

parts cédées ou

retirées

% par rapport au nombre total

de parts en circulation

au 1 er janvier

Demandes de

cessions ou de

retraits en suspens

Délai moyen

d'exécution d'une

cession ou d'un retrait

Rémunération de la société de

gestion sur les cessions et les

retraits (en € HT)

2010 – – – – –

2011 – – – NS –

2012 25 NS 75 NS 571

ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART

2010 (11 mois) 2011 2012

Prix de souscription ou d’exécution au 1 er janvier 1 000 € - -

Prix d’exécution moyen annuel - - 621 €

Prix acheteur correspondant - - 681 €

Dividende versé au titre de l’année - 6,62 1,35 €

Rendement de la part en %* - NS NS

Report à nouveau cumulé par part 0,32 € 1,00 € 1,19 €

*Dividende versé au titre de l’année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même période.

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 10


LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE

Mesdames, Messieurs,

Votre conseil s’est réuni à plusieurs reprises afin de suivre le

déroulement de la constitution du patrimoine immobilier de votre

société et les premières commercialisations des logements livrés.

Il a également examiné les résultats financiers de cet exercice.

La société de gestion a mis à sa disposition tous documents et

informations nécessaires.

LE PATRIMOINE DE LA SCPI

En 2012, la SCPI a finalisé l’investissement des fonds qui ont été

collectés.

Le total des appartements acquis en VEFA (vente en l’état futur

d’achèvement) s’élève à 99,2 millions d’euros à fin décembre

2012 dont 11,3 M€ d’acquisition pour l’année 2012. Les dernières

livraisons doivent intervenir au cours du 2 e semestre de l’année

2013.

L’année 2013 constatera une légère augmentation des revenus

fonciers avec la mise en location d’une partie des appartements

livrés.

C’est en 2014 que la location de l’ensemble du patrimoine

permettra à votre SCPI la distribution d’un revenu foncier régulier.

Le conseil rappelle que c’est à l’issue de la location du dernier

investissement que débutera la période de 9 ans de détention

des parts.

Nous adhérons à la proposition de la société de gestion de

distribuer ce résultat à hauteur de 1,35 € par part.

Nous vous recommandons d’adopter l’ensemble des résolutions

proposées par la société de gestion.

LES ÉLÉCTIONS DU CONSEIL

DE SURVEILLANCE

Les mandats de neuf membres du Conseil de Surveillance arrivent

à échéance lors de la présente assemblée. Madame Blanc-

Bert, Messieurs Balmisse, Decroocq, Louradour et Senadesch se

représentent à vos suffrages et sollicitent leur renouvellement.

Le Conseil remercie l’ensemble des membres pour leur implication

et accorde sa confiance à ceux qui sollicitent leur renouvellement.

Pour le Conseil de Surveillance

Le Président

Xavier Decroocq

LES VALEURS

REPRÉSENTATIVES DE LA SCPI

Le conseil prend acte, sur la base des expertises présentées par

la société de gestion, du montant de la valeur de réalisation de

863,23 € par part et de la valeur de reconstitution de 993,82 €

par part.

LES CONVENTIONS

RÉGLEMENTÉES

Après avoir pris connaissance du rapport spécial détaillant

les conventions visées à l’article 214-76 du Code monétaire

et financier soumises au vote de l’Assemblée Générale, nous

émettons un avis favorable à l’approbation de la résolution

relative à ces conventions.

LES RÉSULTATS DE

L’EXERCICE 2012

Le résultat de l’exercice a été de 169 500 €. Les produits ont été

constitués des intérêts obtenus sur le placement des fonds restant

disponibles pour investissement, des premiers loyers encaissés

et d’une indemnité de retard de livraison pour 61 776 €. Votre

Conseil est sensible au risque d’impayés et suit avec attention les

travaux de la société de gestion sur les possibilités de couverture

de ce risque par une assurance.

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 11


LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES

RAPPORT DU COMMISSAIRE

AUX COMPTES SUR LES

COMPTES ANNUELS

Exercice 2012

Aux associés,

En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre

assemblée générale, nous vous présentons notre rapport relatif à

l’exercice clos le 31 décembre 2012, sur :

le contrôle des comptes annuels de la Société Civile de

Placement Immobilier PIERRE AVENIR 2, tels qu’ils sont joints au

présent rapport ;

la justification de nos appréciations ;

les vérifications et informations spécifiques prévues par la loi.

Les comptes annuels ont été arrêtés par la société de gestion de

la Société Civile de Placement Immobilier. Les valeurs vénales des

immeubles, présentées dans ces comptes, ont été déterminées par

la société BNP Paribas Real Estate Valuation, expert indépendant

avec le contreseing de la société Foncier Expertise, nommés par

votre assemblée générale du 29 janvier 2010. Il nous appartient,

sur la base de notre audit, d’exprimer une opinion sur ces comptes.

VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS

SPÉCIFIQUES

Nous avons également procédé, conformément aux normes

d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications

spécifiques prévues par la loi.

Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité et la

concordance avec les comptes annuels des informations données

dans le rapport de gestion établi par la Société Civile de Placement

Immobilier et dans les documents adressés aux associés sur la

situation financière et les comptes annuels.

Neuilly-sur-Seine, le 25 avril 2013

Le commissaire aux comptes

Constantin Associés

Jean-Pierre VERCAMER

OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS

Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice

professionnel applicables en France ; ces normes requièrent la

mise en œuvre de diligences permettant d’obtenir l’assurance

raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas

d’anomalies significatives. Un audit consiste à vérifier, par

sondages ou au moyen d’autres méthodes de sélection, les

éléments justifiant des montants et informations figurant dans les

comptes annuels. Il consiste également à apprécier les principes

comptables suivis, les estimations significatives retenues et la

présentation d’ensemble des comptes en coûts historiques. Nos

travaux sur les informations relatives à la valeur vénale des

immeubles déterminée par l’expert indépendant, ont consisté

à en vérifier la concordance avec le rapport de l’expert. Nous

estimons que l’intervention de l’expert indépendant et nos les

éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés

pour fonder notre opinion.

Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des

règles et principes comptables français, réguliers et sincères et

donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice

écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la

société à la fin de cet exercice.

JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS

En application des dispositions de l’article L. 823-9 du Code de

commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous

vous informons que les appréciations auxquelles nous avons

procédé ont porté sur le respect des principes et méthodes

comptables applicables aux SCPI, prévus par l’arrêté du

14 décembre 1999.

Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le cadre de notre

démarche d’audit des comptes annuels, pris dans leur ensemble,

et ont donc contribué à la formation de notre opinion exprimée

dans la première partie de ce rapport.

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 12


RAPPORT SPÉCIAL DU

COMMISSAIRE AUX COMPTES

Exercice clos le 31 Décembre 2012

Aux associés,

Pour la préparation et la réalisation des augmentations de

capital, l’étude et l’exécution des programmes d’investissement,

une commission de souscription de 7,94 % HT du prix de

souscription, prime d’émission incluse. Au titre de l’exercice 2012,

aucune commission de souscription n’a été constatée.

En notre qualité de commissaire aux comptes de votre société

et en application de l’article L. 214-76 du Code monétaire et

financier, nous vous présentons notre rapport sur les conventions

réglementées.

Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des

informations qui nous ont été données, les caractéristiques et

les modalités essentielles des conventions dont nous avons été

avisés ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre

mission, sans avoir à nous prononcer sur leur utilité et leur bienfondé

ni à rechercher l’existence d’autres conventions. Il vous

appartient d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de

ces conventions en vue de leur approbation.

Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous

communiquer certaines informations relatives à l’exécution, au

cours de l’exercice écoulé, des conventions déjà approuvées par

l’assemblée générale.

Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé

nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la

Compagnie nationale des commissaires aux comptes relative à

cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance

des informations qui nous ont été données avec les documents de

base dont elles sont issues.

Neuilly-sur-Seine, le 25 avril 2013

Le Commissaire aux Comptes

Constantin Associés

Jean-Pierre VERCAMER

CONVENTIONS SOUMISES À L’APPROBATION

DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune

convention intervenue au cours de l’exercice écoulé à soumettre

à l’approbation de l’assemblée générale en application des

dispositions de l’article L. 214-76 du Code monétaire financier.

CONVENTIONS DÉJÀ APPROUVÉES PAR

L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Nous avons été informés que l’exécution des conventions

suivantes, déjà approuvées par l’assemblée générale, s’est

poursuivie au cours de l’exercice écoulé.

Convention conclue avec la société BNP PARIBAS REAL

ESTATE INVESTMENT MANAGEMENT

L’article 18 des statuts de votre société fixe la rémunération de

la société de gestion. Pour les fonctions ci-après, la société de

gestion reçoit :

Pour la gestion des biens sociaux, l’administration de la

Société, l’information des associés, l’encaissement des loyers

et de tous produits accessoires, la gestion de la trésorerie et

la répartition des bénéfices, une commission de gestion de

10 % HT maximum assise sur les produits locatifs hors taxe

encaissés et les produits financiers nets. Au titre de l’exercice

2012, cette commission s’élève à 37 268,62 euros TTC (soit

31 161,05 euros HT) ;

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 13


LES COMPTES ANNUELS DE L’EXERCICE 2012

(en euros)

ÉTAT DU PATRIMOINE AU 31/12/2012

PLACEMENTS IMMOBILIERS

Au 31 décembre 2012 Au 31 décembre 2011

Valeurs bilantielles Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées

Immobilisations locatives 83 221 825,70 78 505 920,06 29 609 118,46 25 395 989,24

Terrains et constructions locatives 21 298 238,04 21 041 000,00 0,00 0,00

Immobilisations en cours 61 923 587,66 57 464 920,06 29 609 118,46 25 395 989,24

Provisions liées aux placements immobiliers – 2 537,49 0,00 0,00 0,00

Grosses réparations à répartir

sur plusieurs exercices

– 2 537,49 0,00 0,00 0,00

TOTAL 83 219 288,21 78 505 920,06 29 609 118,46 25 395 989,24

AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D'EXPLOITATION

Actifs immobilisés 2 035,96 2 035,96 0,00 0,00

Immobilisations financières 2 035,96 2 035,96 0,00 0,00

Créances 125 251,44 125 251,44 29 367,00 29 367,00

Locataires et comptes rattachés 5 168,02 5 168,02 0,00 0,00

Autres créances 120 083,42 120 083,42 29 367,00 29 367,00

– Créances fiscales 116 345,12 116 345,12 29 367,00 29 367,00

– Débiteurs divers 3 738,30 3 738,30 0,00 0,00

Valeurs de placement et disponibilités 19 275 049,41 19 275 049,41 70 171 567,58 70 171 567,58

Valeurs mobilières de placement 19 200 000,00 19 200 000,00 70 100 000,00 70 100 000,00

Autres disponibilités 75 049,41 75 049,41 71 567,58 71 567,58

Provisions générales pour risques et charges 0,00 0,00 0,00 0,00

Dettes – 3 219 267,03 – 3 219 267,03 – 429 075,23 – 429 075,23

Dettes financières – 12 600,00 – 12 600,00 0,00 0,00

Dettes d'exploitation – 104 736,30 – 104 736,30 – 79 028,25 – 79 028,25

Dettes diverses – 3 101 930,73 – 3 101 930,73 – 350 046,98 – 350 046,98

– Fournisseurs d'immobilisation – 3 030 015,68 – 3 030 015,68 0,00 0,00

– Locataires créditeurs – 708,34 – 708,34 0,00 0,00

– Associés, dividendes à payer – 50 483,14 – 50 483,14 – 343 046,98 – 343 046,98

– Créditeurs divers – 20 723,57 – 20 723,57 – 7 000,00 – 7 000,00

TOTAL 16 183 069,78 16 183 069,78 69 771 859,35 69 771 859,35

COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF-PASSIF

TOTAL 0,00 0,00 0,00 0,00

CAPITAUX PROPRES COMPTABLES 99 402 357,99 99 380 977,81

VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE 94 688 989,84 95 167 848,59

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 14


TABLEAU D’ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX

PROPRES AU 31/12/2012

Situation d’ouverture au

01/01/2012

Affectation

résultat N-1

Autres

mouvements

Situation de clôture

31/12/2012

CAPITAL 99 271 260,00 0,00 99 271 260,00

Capital souscrit 99 271 260,00 0,00 99 271 260,00

PRIMES D'ÉMISSION 0,00 0,00 0,00

Prime d'émission 10 420 740,00 0,00 10 420 740,00

Prélèvement sur prime d'émission – 10 420 740,00 0,00 – 10 420 740,00

REPORT À NOUVEAU 34 957,83 74 759,98 0,00 109 717,81

RÉSULTAT DE L'EXERCICE

Résultat de l'exercice 800 921,02 – 800 921,02 169 464,38 169 464,38

Acomptes sur distribution – 726 161,04 726 161,04 – 148 084,20 – 148 084,20

RÉSULTAT DE LIQUIDATION

TOTAL GÉNÉRAL 99 380 977,81 0,00 21 380,18 99 402 357,99

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 15


COMPTE DE RÉSULTAT AU 31/12/2012

CHARGES

Au 31 décembre 2012 Au 31 décembre 2011

CHARGES IMMOBILIÈRES 91 680,54 38 810,15

Services extérieurs 37 249,90 0,00

Charges locatives non récupérées 36 887,20 0,00

Primes d'assurance 362,70 0,00

Autres services extérieurs 51 906,64 38 810,15

Commissions et honoraires 51 906,64 38 810,15

Impôts et taxes 2 524,00 0,00

Impôts fonciers 2 057,00 0,00

Taxes locatives 467,00 0,00

CHARGES D'EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ 112 242,76 171 220,06

Autres services extérieurs 71 911,67 141 425,88

Rémunération de la société de gestion 37 268,62 120 909,53

Honoraires 14 411,69 13 220,58

Services bancaires 18 731,36 5 795,77

Cotisations et contributions 1 500,00 1 500,00

Autres charges 37 793,60 29 794,18

Frais de tenue de conseils et assemblées 37 793,60 29 794,18

Dotations aux dépréciations et aux provisions 2 537,49 0,00

Provisions pour grosses réparations 2 537,49 0,00

CHARGES FINANCIÈRES 93,36 7,31

Charges d’intérêt 93,36 7,31

CHARGES D'EXPLOITATION EXCEPTIONNELLES 0,09 0,07

Charges exceptionnelles diverses 0,09 0,07

TOTAL CHARGES 204 016,75 210 037,59

RÉSULTAT DE L'EXERCICE 169 464,38 800 921,02

TOTAL GÉNÉRAL 373 481,13 1 010 958,61

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 16


PRODUITS

Au 31 décembre 2012 Au 31 décembre 2011

PRODUITS DE L'ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE 87 147,26 0,00

Loyers 25 371,26 0,00

Produits des activités annexes 61 776,00 0,00

Autres produits de gestion courante 61 776,00 0,00

AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION 0,00 0,00

PRODUITS FINANCIERS 286 332,35 1 010 956,48

Produit sur titres de créances négociables 286 332,35 1 010 956,48

PRODUITS EXCEPTIONNELS 1,52 2,13

Produits exceptionnels divers 1,52 2,13

TOTAL PRODUITS 373 481,13 1 010 958,61

TOTAL GÉNÉRAL 373 481,13 1 010 958,61

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 17


L’ANNEXE FINANCIÈRE

RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES

Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions

réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement

Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300

du 31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1 er juillet

1971 modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant

le règlement du Comité de la réglementation comptable n° 99-06

du 23 juin 1999.

L’établissement des comptes annuels respecte les principes de

prudence, d’indépendance des exercices et de permanence des

méthodes, en se plaçant dans une perspective de continuité

d’exploitation.

La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en

comptabilité, apparaissant dans la colonne “valeurs bilantielles”

de l’état du patrimoine, est celle des coûts historiques.

Les immeubles acquis en état futur d’achèvement sont enregistrés

en immobilisation en cours pour le montant TTC des versements

effectués.

PLACEMENTS IMMOBILIERS

Immobilisations locatives :

Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous,

constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi

que les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant.

En ce qui concerne les modalités particulières d’intervention de

ce dernier, il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation

d’une véritable expertise n’intervient, sauf cas particulier, que tous

les cinq ans. Il est alors demandé aux experts de procéder à la

visite systématique des immeubles. Les autres années, la valeur

résulte d’une actualisation des valeurs par l’expert, sans visite

systématique des immeubles (recommandations communes de la

CNC et de la COB d’octobre 1995).

La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine

pour laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des

valeurs locatives ainsi que des paramètres suivants :

l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,

la date de construction de l’immeuble,

la situation juridique (local isolé ou en copropriété),

la situation géographique,

l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),

les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).

Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de

la valeur du bien en pondérant la valeur de base obtenue par

capitalisation du rendement locatif.

Il s’agit d’une valeur hors droits et hors frais.

La valeur retenue pour les immeubles acquis en état futur

d’achèvement correspond à la valeur d’expertise diminuée des

sommes restant dues.

Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le

tableau “État de l’actif immobilisé” figurant ci-dessous.

Les commissions d’intermédiaires versées lors d’une acquisition

sont inscrites en coût accessoire des immobilisations.

État de l’actif immobilisé

Valeur brute des

immobilisations au

31 décembre 2011

Augmentation

acquisitions

créations - apports

Virement de

poste à poste

en + ou -

Diminution cession

à des tiers ou mise

hors service

Valeur brute des

immobilisations au

31 décembre 2012

Terrains-Constructions 21 271 639,00 21 271 639,00

Frais d’acquisitions des immobilisations 26 599,04 26 599,04

Immobilisation en cours 29 543 571,66 53 527 687,07 – 21 271 639,00 61 799 619,73

Frais d’acquisitions des immobilisations en cours 65 546,80 85 020,17 – 26 599,04 123 967,93

TOTAL 29 609 118,46 53 612 707,24 0,00 83 221 825,70

Tableau récapitulatif des placements immobiliers

Au 31 décembre 2012 Au 31 décembre 2011

Valeurs bilantielles Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées

Immobilisations

Habitations 21 298 238,04 21 041 000,00

Immobilisations en cours

Habitations 61 923 587,66 57 464 920,06 29 609 118,46 25 395 989,24

TOTAL GÉNÉRAL 83 221 825,70 78 505 920,06 29 609 118,46 25 395 989,24

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 18


Plan Prévisionnel d’entretien

Les grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel

d’entretien établi sur 5 ans, immeuble par immeuble. La provision

pour grosse réparation est calculée forfaitairement à hauteur

de 3,00 % des loyers potentiels, espérés à la livraison desdits

immeubles. Elle sera indexée sur l’indice INSEE du coût à la

construction.

AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION

Actifs immobilisés :

Immobilisations financières : les fonds de roulement versés aux

syndics d’immeubles s’élèvent à 2 035,96 €.

COMPTE DE RÉSULTAT – CHARGES

Charges Immobilières : sont enregistrés sous cette rubrique :

– Charges locatives sur locaux vacants

ou non refacturables aux locataires : 36 887,20 €

– Honoraires divers : 51 906,64 €

– Impôts et primes d’assurance non refacturés : 2 886,70 €

Charges d’exploitation : sont enregistrés sous cette rubrique :

– Les honoraires de la société de gestion : 37 268,62 €

– Les honoraires de commissaires aux comptes 14 411,69 €

– Les commissions et autres frais

de gestion courante : 20 231,36 €

– Les frais de conseils et d’assemblées : 37 793,60 €

– Les dotations aux provisions

(détail donné dans un chapitre qui suit) : 2 537,49 €

Créances :

Locataires : Il s’agit des créances relatives aux facturations du

4 e trimestre 2012 encaissées début 2013.

Locataires et comptes rattachés

CRÉANCES

Brut

Créances locataires 5 168,02

TOTAL 5 168,02

Autres créances : Elles sont constituées de :

– Créances fiscales correspondant à du PFL

à récupérer sur les associés pour : 116 345,12 €

– Débiteurs divers pour : 3 738,30 €

Valeurs de placement et disponibilités :

Disponibilités : Elles s’élèvent à 19 275 049,41 €. Elles sont

placées à hauteur de 19 200 000 € en certificats de dépôts

négociables rémunérés.

Dettes :

Dettes Financières : Il s’agit principalement des dépôts de garantie

versés par les locataires. En règle générale, ceux-ci représentent

un mois de loyers.

Dettes d’exploitation : Elles sont constituées :

– Des commissions de gestion et de souscription dues à la

société de gestion pour : 3 706,96 €

– D’autres dettes fournisseurs pour : 101 029,34 €

Dettes diverses : Sous cette rubrique sont enregistrés :

– Les dettes d’immobilisations pour : 3 030 015,68 €

– L’acompte du 4 e trimestre, versé aux associés

de la S.C.P.I. en février 2013 pour : 49 361,40 €

– Les acomptes bloqués pour : 1 121,74 €

– Les locataires créditeurs pour : 708,34 €

– Les jetons de présence à payer pour : 12 000,00 €

– Créditeurs divers pour : 8 723,57 €

COMPTE DE RÉSULTAT – PRODUITS

Produits de l’activité immobilière :

– Loyers facturés au cours de l’exercice : 25 371,26 €

– Autre produits : pénalités de retard de livraison

des appartements de l’immeuble d’Herblay : 61 776,00 €

Produits financiers : Ils correspondent aux intérêts sur certificats

négociables pour 286 332,35 €.

INFORMATIONS DIVERSES

Variation du patrimoine

Immobilisations en cours

Solde au 31/12/2011 29 543 571,66

Terrains et constructions

- Paris 19 e – 1 720 200,00 1 830 000,00

- Bordeaux – 1 813 152,00 3 296 640,00

- Issy-Les-Moulineaux 225 214,45

- Mérignac – 296 342,30 348 638,00

- Herblay – 2 200 000,00 4 400 000,00

- Wasquehal – 946 875,00 3 787 500,00

- Lognes 2 056 024,32

- L’Hay-Les-Roses 4 048 780,50

- Saint-Grégoire Rennes – 2 454 854,40 4 091 424,00

- Toulouse Albi – 2 110 462,20 3 517 437,00

- Chantepie Rennes 5 563 067,84

- Lyon 6 e 1 980 000,00

- Châtillon 2 637 700,00

- Carrières-Sous-Poissy 1 421 608,30

- Irigny 1 920 660,00

- Floirac 1 632 400,00

- Toulouse Neapolis 1 988 285,00

CAPITAUX PROPRES

Capital souscrit : 99 271 260,00 € divisé en 109 692 parts de

905,00 € de nominal.

Report à nouveau : L’Assemblée Générale Ordinaire des associés

statuant sur les comptes au 31 décembre 2011 a décidé d’affecter

au report à nouveau, la somme de 74 759,98 €. En conséquence,

le report à nouveau s’établit à 109 717,81 € au 31 décembre 2011.

Résultat de l’exercice : L’exercice 2012 se solde par un bénéfice

de 169 464,38 €. Des acomptes ont été distribués, en mai, août,

novembre 2012 et en février 2013 pour 148 084,20 €.

- Montpellier 2 792 805,00

- Tours 1 698 750,00

- Lyon 8 e 3 342 540,00

- Morangis 4 434 977,11

- Palaiseau 2 153 677,82

- Croix 2 923 004,83

- Persan 2 978 438,80

Total des acquisitions 32 256 048,07 21 271 639,00

Solde au 31/12/2012 61 799 619,73 21 271 639,00

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 19


Montant des produits à recevoir inclus dans les postes

suivants du bilan

Montant des charges à payer incluses dans les postes

suivants du bilan

INTITULÉS

Montant

INTITULÉS

Montant

Intérêts courus à recevoir 3 555,56

TOTAL 3 555,56

Dettes fournisseurs et comptes rattachés 102 564,58

Charges à payer, associés 12 000,00

Locataires, Avoirs à établir 708,34

TOTAL 115 272,92

État des provisions et des dépréciations retraçant les variations de l’exercice

INTITULÉS Montant au 01/01/2012 Dotations de l’exercice Reprises de l’exercice Montant au 31/12/2012

Provisions pour grosses réparations 0,00 2 537,49 2 537,49

TOTAL 0,00 2 537,49 2 537,49

Affectation du résultat 2011

Conformément à la décision de l’Assemblée Générale, le résultat bénéficiaire de 2011 de 800 921,02 € a été affecté comme suit :

Bénéfice net 2011 800 921,02

Report à nouveau 2010 34 957,83

Bénéfice distribuable 835 878,85

Dividendes versés – 726 161,04

Report à nouveau 2012 109 717,81

Commission de gestion

Conformément à l’article 18 des statuts, la rémunération de la Société de Gestion se calcule comme suit : 10 % hors taxes des produits

locatifs HT encaissés, augmentés des produits financiers nets.

Recettes locatives hors taxes 25 371,51

Produits financiers 286 238,99

Base totale de la commission 311 610,50

Commission au taux de 10 % 31 161,05

TVA non récupérable 6 107,57

TOTAL COMMISSION DE GESTION 37 268,62

Engagements hors bilan

Engagements reçus

Néant

Engagements donnés

IMMEUBLES Prix d’achat TTC Investissements en cours Solde dû sur acquisitions

ISSY-LES-MOULINEAUX 4 504 289,00 1 576 501,15 2 927 787,85

LOGNES 4 283 384,00 4 069 214,80 214 169,20

L’HAY-LES-ROSES 8 997 290,00 7 197 832,00 1 799 458,00

CHANTEPIE RENNES 6 321 668,00 5 689 501,20 632 166,80

LYON 6 e 3 600 000,00 3 240 000,00 360 000,00

CHÂTILLON 4 058 000,00 3 652 200,00 405 800,00

CARRIERES-SOUS-POISSY 4 061 738,00 2 233 955,90 1 827 782,10

IRIGNY 3 841 320,00 3 073 056,00 768 264,00

FLOIRAC 2 968 000,00 2 671 200,00 296 800,00

TOULOUSE NEAPOLIS 3 976 570,00 2 783 599,00 1 192 971,00

MONTPELLIER 4 654 675,00 4 189 207,50 465 467,50

TOURS 3 775 000,00 3 020 000,00 755 000,00

LYON 8 e 5 570 900,00 4 735 265,00 835 635,00

MORANGIS 7 391 628,40 4 804 558,53 2 587 069,87

CROIX 3 564 640,00 3 457 700,83 106 939,17

PALAISEAU 2 692 097,27 2 153 677,82 538 419,45

PERSAN 3 613 500,00 3 252 150,00 361 350,00

TOTAL 77 874 699,67 61 799 619,73 16 075 079,94

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 20


DESCRIPTIF DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2012

Nature de l’investissement

Situation de l’immeuble

Date

d’achat

(VEFA)

Surface

habitable


Nombre

de

logements

Prix

d’acquisition

ou d’apport

Frais

d’acquisition

(1)

Travaux

d’aménagements

Valeurs

comptables

Valeurs vénales

2011 2012

PARIS

75019 PARIS

152 à 158 Bld Mac Donald - ZAC Claude Bernard

16/12/10 357 7 1 830 000 3 468 1 833 468

TOTAL PARIS 357 7 1 830 000 3 468 0 1 833 468 1 683 200 1 812 000

RÉGION PARISIENNE

95220 HERBLAY - 214 rue Hélène Boucher 29/03/11 1 912 22 4 400 000 4 400 000

TOTAL RÉGION PARISIENNE 1 912 22 4 400 000 0 0 4 400 000 2 018 000 4 400 000

PROVINCE

31000 TOULOUSE

Domaine le Bois Dormant - 66-68 Route d'Albi

33000 BORDEAUX

Résidence Nova Green - 97 Avenue Emile Counord

29/12/11 1 066 18 3 517 437 11 003 3 528 440

28/12/10 951 20 3 296 640 5 167 3 301 807

33700 MÉRIGNAC - Avenue François Mitterand 03/03/11 109 2 348 638 383 349 021

35760 SAINT-GREGOIRE (RENNES)

Rennes Métropole - Lieu-Dit Maison Blanche

25/05/11 1 462 26 4 091 424 3 588 4 095 012

59270 WASQUEHAL - 2 Quai des canotiers 11/04/11 1 006 18 3 787 500 2 990 3 790 490

TOTAL PROVINCE 4 594 84 15 041 639 23 131 0 15 064 770 5 566 766 14 350 000

TOTAL GÉNÉRAL DES IMMOBILISATIONS LOCATIVES 6 863 113 21 271 639 26 599 0 21 298 238 9 267 966 20 562 000

RÉGION PARISIENNE IMMOBILISATIONS EN COURS

77185 LOGNES

Le Clos des Cerisiers - Allée Pierre Fresnay

19/04/11 1 062 18 4 069 215 61 600 4 130 815

78955 CARRIÈRE SOUS POISSY

les Gresillons Est - 560 Rue de la Chapelle

14/10/11 1 083 21 2 233 956 2 064 2 236 019

92320 CHÂTILLON - 73 avenue de Paris 29/07/11 663 9 3 652 200 3 652 200

91120 PALAISEAU

Les Terrasses de la butte Chaumont

91420 MORANGIS

Le Clos de Louans - ZAC du Centre Ville

92130 ISSY LES MOULINEAUX

ZAC des Bords de Seine

92420 L'HAY LES ROSES

Les Jardins d'Iris - ZAC Paul Hochard

22/03/12 682 10 2 153 678 35 024 2 188 702

09/12/11 1 882 35 4 804 559 2 616 4 807 175

16/12/10 659 10 1 576 501 1 576 501

24/05/11 2 432 40 7 197 832 4 485 7 202 317

95340 PERSAN - 2 rue Pasteur 27/12/11 1 004 16 3 252 150 3 379 3 255 529

TOTAL RÉGION PARISIENNE IMMOBILISATIONS EN COURS 9 467 159 28 940 090 109 167 0 29 049 258 7 313 830 27 325 164

PROVINCE IMMOBILISATIONS EN COURS

31000 TOULOUSE

Résidence Néapolis - ZAC de Borderouge

33270 FLOIRAC

Résidence Néroli - 520 Rue Jules Guesde

34000 MONTPELLIER

Green Village - 576 Avenue des Prés d'Arènes

35135 CHANTEPIE (RENNES)

ZAC des Rives du Blosne - Place Rosa Parks

15/11/11 1 222 19 2 783 599 2 930 2 786 529

20/10/11 1 021 20 2 671 200 1 435 2 672 635

15/11/11 1 234 20 4 189 208 628 4 189 835

25/05/11 2 319 41 5 689 501 3 588 5 693 089

37100 TOURS - 20 rue François Giroud 29/11/11 1 210 21 3 020 000 3 020 000

59170 CROIX - 293 rue des Ogiers 23/12/11 1 196 22 3 457 701 2 990 3 460 691

69006 LYON

Villa Bellecombe - 22 Rue de la Viabert

31/05/11 861 18 3 240 000 1 615 3 241 615

69008 LYON - 64-68 Avenue du Général Frère 05/12/11 1 430 28 4 735 265 1 076 4 736 341

69450 IRIGNY

Résidence de la Tour - Place de l'Europe

19/10/11 1 101 24 3 073 056 538 3 073 594

TOTAL PROVINCE IMMOBILISATIONS EN COURS 11 594 213 32 859 530 14 801 0 32 874 330 8 814 193 30 618 757

TOTAL GÉNÉRAL DES IMMOBILISATIONS EN COURS 21 061 372 61 799 620 123 968 0 61 923 588 16 128 023 57 943 920

TOTAL GÉNÉRAL 27 924 485 83 071 259 150 567 0 83 221 826 25 395 989 78 505 920

(1) Ces montants comprennent notamment les droits d’acquisitions et commissions d’intermédiaires.

L’inventaire détaillé des placements immobiliers ne contient pas les valeurs vénales immeuble par immeuble dans l’annexe dans la

mesure où celles-ci pourraient porter préjudice à la société dans le cadre de cession à venir.

La société de gestion mettra à disposition tous renseignements détaillés aux associés sur simple demande.

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 21


L’ORDRE DU JOUR ET LE PROJET DES RÉSOLUTIONS

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE DU 4 JUIN 2013

ORDRE DU JOUR

Approbation des comptes annuels sur la base des rapports de

la société de gestion, du conseil de surveillance et du commissaire

aux comptes,

Quitus à la société de gestion,

Approbation du rapport du conseil de surveillance et quitus au

conseil de surveillance,

Approbation du rapport du commissaire aux comptes sur les

conventions règlementées et de celles-ci,

Affectation du résultat,

Approbation de la valeur comptable et constatation de la valeur

de réalisation et de la valeur de reconstitution de la société au

31 décembre 2012,

Constatation du montant de la prime d’assurance couvrant la

responsabilité des membres du conseil de surveillance,

Fixation des jetons de présence,

Constatation du montant des frais de déplacement,

Nomination de neuf membres du conseil de surveillance,

Pouvoirs pour formalités.

PROJET DES RÉSOLUTIONS

PREMIÈRE RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise des rapports de la

société de gestion, du conseil de surveillance et du commissaire

aux comptes, approuve les comptes clos le 31 décembre 2012 tels

qu’ils lui sont présentés.

DEUXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale donne quitus de sa gestion à la société de

gestion pour l’exercice 2012.

TROISIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise du rapport du conseil

de surveillance, approuve les termes de ce rapport, donne quitus

au conseil de surveillance pour l’exercice 2012 et, en tant que de

besoin, renouvelle sa confiance au conseil de surveillance aux fins

d’exécution de son mandat dans toutes ses dispositions.

QUATRIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise du rapport du conseil de

surveillance et du rapport spécial du commissaire aux comptes en

application de l’article L.214-76 du Code Monétaire et Financier,

approuve chacune des conventions qui y sont visées.

CINQUIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale décide d’affecter le résultat de l’exercice de

la façon suivante :

Bénéfice de l’exercice 2012 169 464,38 €

Majoré du report à nouveau 109 717,81 €

Résultat distribuable 279 182,19 €

Affecté comme suit :

Dividende total au titre de l’exercice 2012

(entièrement distribué sous forme de 4 acomptes)

148 084,20 €

Nouveau report à nouveau 131 097,99 €

En conséquence, le dividende par part de pleine jouissance pour

l’exercice 2012 s’élève à 1,35 euros.

Le dividende unitaire est fixé aux montants ci-après, selon les

dates de jouissance des parts et avant le prélèvement libératoire

forfaitaire effectué sur les revenus de liquidités versés aux

personnes physiques ayant opté ou, à défaut, la retenue au titre

des prélèvements sociaux :

JOUISSANCE

Pour un trimestre

entier

1 er trim.

2012

2 e trim.

2012

3 e trim.

2012

4 e trim.

2012

0,30 € 0,30 € 0,30 € 0,45 €

SIXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise de l’état annexé au

rapport de gestion, approuve la valeur comptable de la société

arrêtée au 31 décembre 2012 :

valeur comptable 99 402 357,99 € soit 906,20 € par part

SEPTIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise de l’état annexé au

rapport de gestion, prend acte de la valeur de réalisation de la

société arrêtée au 31 décembre 2012 :

valeur de réalisation 94 688 989,84 € soit 863,23 € par part

HUITIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise de l’état annexé au

rapport de gestion, prend acte de la valeur de reconstitution de

la société arrêtée au 31 décembre 2012 :

valeur de reconstitution 109 014 210,78 € soit 993,82 € par part

NEUVIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale prend acte que la prime d’assurances

couvrant la responsabilité civile des membres du conseil de

surveillance de la SCPI dans l’exercice de leur mandat es qualités,

à la charge de la SCPI, s’est élevée à 839,22 € pour l’exercice

2012.

DIXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le montant total des jetons de

présence, à répartir entre les membres du conseil de surveillance,

de 12 000 € pour l’exercice 2013, en fonction de leur présence.

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 22


ONZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale prend acte du montant versé aux membres

du conseil de surveillance au titre de leurs frais de déplacement

sur justificatifs. Ce montant s’élève à 173,79 € pour l’année 2012.

Résolutions relatives à la nomination des membres du

Conseil de Surveillance :

Il y a cette année 13 candidatures pour 9 postes à pourvoir

ou à renouveler. L’associé doit faire un choix de telle sorte

qu’il ne vote que pour un nombre de candidats au maximum

égal à celui du nombre de postes à pouvoir, ce qui revient

à n’émettre un vote favorable que pour 9 résolutions au

maximum sur les 13 résolutions suivantes.

Les 9 associés désignés par l’assemblée générale seront,

conformément aux statuts, élus pour une durée de 3 exercices.

Leur mandat prendra fin au plus tard à l’issue de l’assemblée

appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le

31 décembre 2015, après détermination par tirage au sort

au sein du conseil de surveillance d’un ordre de sortie des

membres du conseil de surveillance.

DOUZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le mandat de membre du

conseil de surveillance de Monsieur Daniel Balmisse pour une

durée maximum de 3 exercices. Ce mandat prendra fin au plus

tard à l’issue de l’assemblée générale appelée à statuer sur les

comptes de 2015.

TREIZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le mandat de membre du

conseil de surveillance de Madame Marie Dominique Blanc-Bert

pour une durée maximum de 3 exercices. Ce mandat prendra fin

au plus tard à l’issue de l’assemblée générale appelée à statuer

sur les comptes de 2015.

QUATORZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le mandat de membre du conseil

de surveillance de Monsieur Xavier-François Decroocq pour une

durée de 3 exercices. Ce mandat prendra fin au plus tard à l’issue

de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de

2015.

QUINZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le mandat de membre du

conseil de surveillance de Monsieur Paul Louradour pour une

durée maximum de 3 exercices. Ce mandat prendra fin au plus

tard à l’issue de l’assemblée générale appelée à statuer sur les

comptes de 2015.

SEIZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le mandat de membre du

conseil de surveillance de Monsieur Alain Senanedsch pour une

durée maximum de 3 exercices. Ce mandat prendra fin au plus

tard à l’issue de l’assemblée générale appelée à statuer sur les

comptes de 2015.

DIX-HUITIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil

de surveillance Monsieur Jean-Pierre Barbelin pour une durée

maximum de 3 exercices. Ce mandat prendra fin au plus tard à

l’issue de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes

de 2015.

DIX-NEUVIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil

de surveillance Monsieur Joël Brenot pour une durée maximum

de 3 exercices. Ce mandat prendra fin au plus tard à l’issue de

l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de 2015.

VINGTIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil

de surveillance Monsieur Jean-Luc Bronsart pour une durée

maximum de 3 exercices. Ce mandat prendra fin au plus tard à

l’issue de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes

de 2015.

VINGT ET UNIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil

de surveillance Madame Brigitte Commelin pour une durée

maximum de 3 exercices. Ce mandat prendra fin au plus tard à

l’issue de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes

de 2015.

VINGT-DEUXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil

de surveillance Monsieur Christophe Dubois pour une durée

maximum de 3 exercices. Ce mandat prendra fin au plus tard à

l’issue de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes

de 2015.

VINGT-TROISIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil de

surveillance Madame Christine Vasseur pour une durée maximum

de 3 exercices. Ce mandat prendra fin au plus tard à l’issue de

l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de 2015.

VINGT-QUATRIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil

de surveillance EXO 7 Consulting pour une durée maximum

de 3 exercices. Ce mandat prendra fin au plus tard à l’issue

de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de

2015.

VINGT-CINQUIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale confère tous pouvoirs au porteur d’une

copie ou d’un extrait du procès-verbal de ces délibérations pour

l’accomplissement de toutes formalités légales de publicité.

DIX-SEPTIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil

de surveillance Monsieur Laurent Altmayer pour une durée

maximum de 3 exercices. Ce mandat prendra fin au plus tard à

l’issue de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes

de 2015.

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 23


NOTES

PIERRE AVENIR 2 - Rapport annuel 2012 24


GLOSSAIRE

Arbitrage

Acte de céder un ou des actifs immobiliers pour en acquérir un ou

plusieurs autres. La politique d’arbitrage a pour objectif de rajeunir ou

de recentrer le patrimoine immobilier d’une SCPI.

Capitaux propres

Capital de la SCPI, augmenté des primes d’émission, des éventuels

écarts d’évaluation, des plus ou moins-values réalisées sur cession

d’immeubles, des réserves et du report à nouveau.

Plus ou moins-values réalisées sur cession d’immeuble

Résultat cumulé sur ventes effectivement réalisées. Les plus ou

moins-values potentielles ne sont pas considérées.

Distribution

La distribution d’une SCPI est essentiellement constituée des revenus

fonciers tirés de la location de son patrimoine immobilier.

Elle peut comporter également des revenus financiers produits par le

placement sans risque de sa trésorerie. Pour les personnes physiques,

les premiers sont soumis à l’IR au titre de la fiscalité foncière.

Depuis le 1 er janvier 2013, un prélèvement à titre d’acompte d’impôt

sur le revenu, c’est-à-dire un prélèvement obligatoire à la source,

est prélevé sur tous les produits de placement à revenu fixe (24%)

avant leur versement et sauf demande de dispense. Ce prélèvement

à titre d’acompte n’étant pas libératoire de l’impôt sur le revenu,

il y aura lieu dorénavant de déclarer l’ensemble des intérêts au

barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette règle s’applique

aux intérêts des produits financiers des SCPI qui feront donc l’objet

d’un prélèvement à la source, en même temps que les prélèvements

sociaux.

Marché secondaire des parts (SCPI à capital fixe)

Pour chaque SCPI, la société de gestion confronte régulièrement les

ordres d’achat et les ordres de vente et organise les transactions. Ce

marché secondaire réglementé est régi par la loi de l’offre et de la

demande.

Prix de marché

Le prix d’exécution (prix net vendeur) est le prix d’équilibre

permettant l’échange de la plus grande quantité de parts par période

de confrontation.

Pour l’acquéreur, le prix effectivement payé (prix acheteur) est le

prix d’exécution majoré des droits d’enregistrement versés au Trésor

Public et de la commission de cession telle que votée par l’assemblée.

Le prix d’exécution peut être retenu pour l’évaluation des parts de

SCPI.

Le rendement acheteur est la distribution de la période rapportée au

prix acheteur.

Marché primaire (SCPI à capital variable)

Les souscriptions s’effectuent au prix de souscription, fixé par la

société de gestion dans des limites définies par la loi.

Les retraits s’effectuent à la valeur de retrait, égale au prix de

souscription diminué d’un droit acquis à la SCPI.

Dans ce type de SCPI, les échanges de parts se réalisent par le

mécanisme de souscription-retrait, qui fait varier le capital de la SCPI.

Provision pour grosses réparations

Provision qui permet de financer le plan prévisionnel d’entretien

du patrimoine. Elle est alimentée, chaque année, par prélèvement

sur le résultat distribuable d’un pourcentage (précisé dans l’annexe

financière) des loyers facturés, variable selon la nature des immeubles

et l’ancienneté du patrimoine.

Taux d’occupation financier

Le taux d’occupation financier est l’expression de la performance

locative de la SCPI. Il se détermine par la division du montant total de

loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités

compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables

dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.

Valeurs représentatives du patrimoine

Valeur comptable

La valeur comptable d’une SCPI est celle qui apparait dans l’état du

patrimoine sous le terme de “valeurs bilantielles”. Elle comprend

les immobilisations locatives, les autres actifs et les dettes. Les

immobilisations locatives y sont comptabilisées à leur coût historique.

Valeur vénale

La valeur vénale du patrimoine immobilier résulte des expertises des

immeubles réalisées par l’expert immobilier indépendant désigné par

l’assemblée générale et agréé par l’Autorité des Marchés Financiers.

En pratique, chaque immeuble fait l’objet d’une expertise approfondie

tous les cinq ans. Les autres années, sa valeur vénale est actualisée

par l’expert.

Les experts s’attachent à la fois à la situation locative et technique de

chaque immeuble et aux conditions de marché de l’époque.

Valeur de réalisation

A la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises,

s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI, sous déduction de

ses dettes. La valeur de réalisation de la société mesure la valeur des

actifs dans une optique de détention à long terme.

Valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution mesure ce qu’il faudrait engager de

capitaux pour reconstituer la SCPI à l’identique.

Elle comprend donc la valeur de réalisation, à laquelle il convient

d’ajouter les droits de mutation qu’aurait à supporter la SCPI dans

le cas où elle achèterait les mêmes immeubles et la commission de

souscription.

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SA au capital de 4 309 200 euros

Siège social : 167 quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex

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Immatriculée sous le N° 300 794 278 RCS Nanterre

BNP Paribas REIM France est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF

(Agrément GP-07000031 du 1 er juillet 2007)

Crédit photographique : E. Rosselin (couverture) / Mise en page & impression : Ateliers HIVER - mai 2013

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