Rapport annuel - Soprorente - 2008 - BNP Paribas REIM

Le rapport du conseil de surveillance
Mesdames, Messieurs,
Depuis l’Assemblée Générale du 23 juin 2008, le conseil de surveillance
s’est réuni les 30 juin et 13 octobre 2008, puis le 9 mars 2009 avec
les dirigeants de la société de gestion afin de suivre les affaires de
SOPRORENTE ; la réunion du 9 mars a été consacrée principalement
à l’examen des comptes de l’exercice 2008 et à la préparation de
l’Assemblée Générale. En outre, la commission Patrimoine a poursuivi
ses réunions régulières avec les services de la société de gestion et
la commission des affaires financières a examiné en février 2009 les
comptes de l’exercice 2008.
Pendant les 3 premiers trimestres de l’année 2008, le marché des parts
s’est maintenu à un niveau de prix stable, voisin de 210 €, dans un
marché moyennement actif (1 000 parts échangées par trimestre). Au
4 ème trimestre cependant, le contexte économique a provoqué un arrêt
brutal des transactions (53 parts échangées) et une baisse de l’ordre
de 13% du prix de la part. En 2009, le marché semble reprendre un
peu d’activité et retrouver ses niveaux précédents. La décote reste
néanmoins substantielle par rapport à la valeur de réalisation.
La Commission des affaires financières a noté la poursuite de la
progression du résultat annuel, en augmentation de 85 K€, soit
+2,2 %, malgré la légère baisse du taux d’occupation de 93,2 % à
92,2 %. La forte augmentation de l’indice du coût à la construction
(+10,5 % en 2008) a naturellement contribué à cette évolution. A la
suite de l’expertise annuelle réalisée fin 2008, la valeur globale du
patrimoine diminue légèrement du fait de l’évolution des paramètres
financiers. Il en résulte une baisse de 3,6 % de la valeur de réalisation,
de 280,16 € à 270,16 €.
Après avoir entendu les services comptables de la société de gestion, la
Commission a présenté les observations suivantes :
> les loyers facturés augmentent de façon significative, + 9 %, en ligne
avec la forte hausse de l’indice de la construction ;
> les réinvestissements opérés ont diminué la trésorerie disponible
(ce qui est globalement favorable) et corrélativement les produits
financiers ;
> les grosses réparations sont à nouveau en baisse à seulement
100 K€, contrairement aux prévisions initiales qui avaient conduit
à augmenter les provisions effectuées à ce titre l’an dernier, car
certaines dépenses ont pu être différées ; il n’en demeure pas moins
que l’important programme pluri-annuel de gros entretien annoncé
reste d’actualité et la dotation annuelle pour grosses réparations est
maintenant fixée à 6 % des loyers ;
> la dotation pour «créances douteuses» baisse aussi à 146 K€ ; on
ne constate pas, pour l’instant, de dégradation significative de
la solvabilité des locataires du fait de la situation économique,
les créances douteuses étant, selon les pratiques habituelles,
entièrement provisionnées ;
> la rémunération de la société de gestion a été calculée conformément
aux statuts.
Au vu de ces résultats, votre Conseil a proposé de fixer le dividende
versé au titre de l’exercice 2008 au niveau des acomptes payés et
d’affecter le solde non distribué, soit 327 K€, au report à nouveau ;
ce dernier sera ainsi porté à 1 473 K€, représentant près de cinq mois
de distribution, ce qui permettra de faire face plus aisément aux aléas
futurs.
Dans le climat de crise actuelle, il parait opportun à votre Conseil
de souligner l’amélioration régulière des résultats de SOPRORENTE.
Ainsi, sur les cinq dernières années, l’évolution moyenne annuelle
du bénéfice a été de + 3,7 % par an, ce qui a permis tout à la fois
d’augmenter le dividende de 13,02 € à 15,20 € par part (soit une
progression moyenne annuelle de 3,15 %, supérieure à l’inflation), de
distribuer 6,85 € de plus-values par part, de multiplier par 4 le report à
nouveau (de 1,2 mois de distribution à 4,8 mois) et par 8 les provisions
pour grosses réparations (de 109 K€ à 918 K€).
La bonne santé financière de votre SCPI permet d’envisager avec
une certaine sérénité l’augmentation actuelle des risques et votre
Conseil s’attachera avant tout à maintenir le niveau de distribution
atteint aujourd’hui.
La politique d’arbitrages décidée en 2002 et suivie par la Commission
du patrimoine en étroite concertation avec la société de gestion a
contribué à ces bons résultats ; elle s’est traduite en 2008 par la vente,
dans des conditions raisonnables, de bureaux à Caluire-et-Cuire et
d’un appartement à Paris. Ces cessions ont généré quelques plusvalues
qui compensent les moins-values précédemment enregistrées.
Nous rappelons que ces plus-values ne sont pas prises en compte
dans la détermination du résultat annuel. A la suite de ces ventes,
SOPRORENTE reste surinvestie et les arbitrages vont se poursuivre en
2009 conformément au programme arrêté dans le but d’améliorer le
patrimoine.
En ce qui concerne une éventuelle commission sur arbitrages allouée
à la société de gestion, il convient de souligner ici que le Conseil émet
un avis défavorable à l’adoption de la 10 ème résolution compte tenu
du refus de l’Assemblée Générale du 13 juin 2007 de renouveler une
telle commission ; le Conseil et la société de gestion n’ont pu trouver
jusqu’à présent un accord sur ce sujet.
Les autres résolutions soumises à l’approbation de l’Assemblée Générale
par la société de gestion n’appellent pas d’observations particulières ;
en particulier, la résolution à caractère extraordinaire relative à la mise
en conformité des statuts résulte d’une demande expresse de l’AMF.
Côté OPCI, aucun évènement marquant n’est à signaler et il ne paraît
pas opportun de s’engager aujourd’hui dans l’une ou l’autre des voies
possibles. Le Conseil continuera à suivre attentivement, avec la société
de gestion, l’évolution de la situation et vous en rendra compte
régulièrement.
CONCLUSION
Le conseil de surveillance a examiné les comptes sociaux de
SOPRORENTE présentés par la société de gestion pour l’exercice
2008 ainsi que les remarques formulées à leur sujet par la
Commission des affaires financières. Il a approuvé ces comptes
sociaux. Il a examiné les douze résolutions présentées par la société
de gestion et vous recommande de les adopter, à l’exception de la
10 ème Résolution relative à l’allocation à la société de gestion d’une
commission sur arbitrages. La distribution des revenus proposée lui
paraît conforme aux intérêts des Associés et de notre SCPI.
Le conseil de surveillance
BNP PARIBAS REIM - SOPRORENTE
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