lettre au Bureau de l'agent en chef de la protection de la vie privée de

Le 28 mai 2012
La Banque Royale du Canada
Bureau de l’agent en chef de la protection de la vie privée de la RBC
C.P. 7500, Succursale A
Toronto (Ontario) M5W 1P9
Objet : Protection des renseignements personnels sur les propriétaires et occupants
À qui de droit,
L’Institut canadien des évaluateurs (ICE) est l’association de premier choix en évaluation
immobilière au Canada comptant plus de 4 700 membres à l’échelle du pays. Les évaluateurs de
l’ICE qui effectuent des évaluations doivent respecter les lois fédérales et provinciales afférentes
et les Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada
(NUPPEC) de l’Institut.
Nous avons été informés que la Banque Royale du Canada (RBC) a demandé, soit directement
ou par l’entremise de compagnies de gestion en évaluation, que nos membres chargés d’effectuer
l’évaluation d’immeubles à usage locatif prennent des photographies de l’intérieur de tous les
logements concernés, peu importe si l’occupant est sur place au moment de l’inspection ou s’il a
donné son consentement pour ce faire.
En vertu de la Loi sur la protection des renseignements personnels et les documents
électroniques (LPRPDE), tout travail, engagement ou entreprise sous l’autorité législative du
Parlement, y compris celui des banques et associations, doit protéger les renseignements
personnels qui sont recueillis, utilisés ou divulgués. On définit les renseignements personnels
comme tous renseignements au sujet d’une personne identifiable, y compris des dossiers tels des
photographies, quelles qu’en soient la forme ou les caractéristiques physiques.
En vertu de la LPRPDE, un organisme ne peut recueillir des renseignements personnels à l’insu
ou sans le consentement des personnes concernées. L’article 7(1) de la Loi stipule que les
renseignements ne peuvent être recueillis que si cette mesure est clairement dans l’intérêt de la
personne et que son consentement ne peut être obtenu en temps opportun. Par conséquent, l’ICE
est d’avis qu’aux fins de financement hypothécaire, le fait de prendre des photographies à
l’intérieur d’un logement qui pourraient identifier leurs occupants et leurs effets personnels sans

le consentement desdits occupants, ne satisfait pas aux conditions d’utilisation « à l’insu ou sans
le consentement » de l’article 7(2) de la Loi et constitue donc un geste illégal.
De plus, l’ICE est d’avis que si ses évaluateurs prenaient des photographies des logements sans
le consentement de leurs occupants et fournissaient ces photos à leur(s) client(s) sans le
consentement desdits occupants, les dispositions de l’article 7(3) de la Loi sur la « divulgation à
l’insu ou sans le consentement » des occupants ne seraient pas respectées et ce geste serait
également illégal.
D’après le formulaire 04353 de la RBC (en date du 20 août 2010), un « minimum de trois (3)
photographies intérieures et extérieures sont requises pour les rapports d’évaluation complets ».
Or, selon la rétroaction que nous avons reçue de nos membres, il semble que cette exigence
s’applique également aux rapports d’évaluation sur formulaire; toutefois, une copie de cette
politique n’a pas été distribuée à nos membres.
Dans certains cas, on demande à nos membres de retourner à l’immeuble faisant l’objet d’une
évaluation après que le rapport d’évaluation ait été remis à la RBC ou à la compagnie de gestion
en évaluation pour prendre des dispositions avec les occupants restants dans le but de
photographier leurs logements, ce qui entraîne des frais d’évaluation supplémentaires.
En vertu des normes d’évaluation (NUPPEC) suivantes, les évaluateurs sont tenus d’observer,
notamment mais non exclusivement, les règles suivantes nonobstant les exigences en matière de
photos :
• 6.2.15 décrire et analyser toutes les données pertinentes à l’affectation;
• 6.2.18 préciser le raisonnement sur lequel sont fondées les analyses, les opinions et les
conclusions tirées de chaque méthode d’évaluation;
• 6.2.19 lors de l’élaboration d’une opinion sur la valeur d’un domaine affermé ou d’un
domaine à bail, analyser l’effet sur la valeur, s’il en est, des dispositions du bail;
• 6.2.22 analyser l’effet sur la valeur des biens personnels.
En vertu des NUPPEC, l’évaluateur est tenu d’aborder les normes susmentionnées dans son
rapport d’évaluation ou d’invoquer des conditions restrictives, hypothétiques ou extraordinaires,
le cas échéant ou si nécessaire. Les photographies visent à fournir des renseignements visuels en
appui aux conditions observées de l’immeuble qui sont décrites dans le rapport d’évaluation.
L’utilisation de ces photos doit être conforme à la LPRPDE.
Vous trouverez ci-joints des extraits de la conclusion d’enquête n o 2006-349 concernant la
LPRPDE et la pratique de photographier les appartements des locataires sans leur consentement.
À la lumière de ce précédent, l’ICE aimerait discuter la politique afférente de la RBC et étudier
la possibilité de mettre en place des mécanismes acceptables (c.-à-d., un formulaire de
consentement conjoint ICE-RBC que pourraient utiliser les évaluateurs lors des inspections, les
exigences en matière de renseignements quand un consentement ne peut être obtenu, etc.), tout
en respectant la LPRPDE et les NUPPEC.
Entre-temps, les membres de l’ICE recevront instruction de continuer à respecter les exigences
de la LPRPDE en matière de consentement et d’observer les normes de l’Institut pour les
questions de collecte et de divulgation de renseignements personnels.
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En vous remerciant de l’attention que vous accorderez à cette affaire et en attendant votre
réponse, je demeure
Votre tout dévoué,
Keith Lancastle,
Chef de la direction
c.c. :
Nathalie Roy-Patenaude
Directrice, Pratique professionnelle (ICE)
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Annexe A : Extraits de la conclusion d’enquête n o 2006-349
Prise de photographies d’appartements de locataires sans leur consentement pour fins
d’assurance
[Article 2; Principes 4.2, 4.3, 4.3.2 et 4.8 de l’annexe 1]
Loi sur la protection des renseignements personnels et les documents électroniques
(LPRPDE)
Source : Commissariat à la protection de la vie privée du Canada,
http://www.priv.gc.ca/cf-dc/2006/349_20060824_f.asp
Conclusions : Rendues le 24 août 2006
Application : L’article 2 définit les renseignements personnels comme « Tout renseignement
concernant un individu identifiable... ». Le principe 4.2 stipule que les fins auxquelles des
renseignements personnels sont recueillis doivent être déterminées par l’organisation avant la
collecte ou au moment de celle-ci. Le principe 4.3 stipule que toute personne doit être informée
de toute collecte, utilisation ou communication de renseignements personnels qui la concernent
et y consentir, à moins qu’il ne soit pas approprié de le faire. En vertu du principe 4.3.2, les
organisations doivent faire un effort raisonnable pour s’assurer que la personne est informée des
fins auxquelles les renseignements seront utilisés. Pour que le consentement soit valable, les fins
doivent être énoncées de façon que la personne puisse raisonnablement comprendre de quelle
manière les renseignements seront utilisés ou communiqués. Quant au principe 4.8, il indique
qu’une organisation doit faire en sorte que des renseignements précis sur ses politiques et ses
pratiques concernant la gestion des renseignements personnels soient facilement accessibles à
toute personne.
En vertu de l’article 2, les renseignements personnels sont définis comme des renseignements au
sujet d’un individu identifiable. La commissaire adjointe précise que l’on dit seulement que
l’individu doit être « identifiable », pas nécessairement identifié. Sous la photographie de chaque
logement, se trouvent l’adresse civique de l’immeuble ainsi que le numéro de l’appartement, ce
qui permet donc d’utiliser chaque photographie d’un appartement pour retracer la personne qui
vit dans l’appartement.
La commissaire adjointe conclut par conséquent que l’information en question est une
information concernant un individu identifiable et constitue des renseignements personnels aux
fins de la Loi.
La commissaire adjointe indique que l’objectif n’était pas de photographier le contenu du
logement, mais bien plutôt d’en connaître l’état. Néanmoins, elle est d’avis que la société de
gestion immobilière aurait dû savoir qu’en photographiant les appartements, elle risquait
également de recueillir des renseignements personnels sur les personnes habitant les
appartements. En outre, elle considère que la société de gestion immobilière aurait dû savoir que
les gens estiment que leur logement, par-dessus tout, relève de leur vie privée.
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Elle signale également que photographier l’intérieur d’un appartement pourrait très bien être une
pratique de l’industrie, mais que cela ne signifie pas que le faire sans en informer les locataires et
obtenir leur consentement soit une pratique acceptable en vertu de la Loi.
La commissaire adjointe fait des commentaires sur les obligations de l’organisation concernant la
collecte de renseignements personnels : les objectifs doivent être établis avant ou pendant la
collecte, la personne doit le savoir et doit donner son consentement et des efforts raisonnables
doivent être faits pour s’assurer que la personne comprend comment l’information sera utilisée
ou communiquée. La Loi oblige également les organisations à faire preuve de transparence dans
leurs politiques et leurs pratiques concernant la gestion des renseignements personnels.
La commissaire adjointe signale que le principe 4.3.2 met l’accent sur le lien entre la
connaissance et le consentement et souligne l’importance des attentes raisonnables de la
personne. Autrement dit, si on demande à une personne son consentement pour recueillir des
renseignements personnels, la personne doit raisonnablement s’attendre à être informée de la
raison pour laquelle on procède à une telle collecte. La commissaire adjointe croit également que
la personne s’attendrait raisonnablement à être informée des moyens pris pour effectuer cette
collecte.
Elle détermine que ce n’était vraiment pas le cas et que la société avait contrevenu aux principes
4.2, 4.3, 4.3.2 et 4.8.
La commissaire adjointe recommande que la société de gestion immobilière informe les autres
locataires dont les appartements ont été photographiés pour la production du rapport. Elle
recommande également que la société de gestion immobilière, dans ses avis ultérieurs aux
locataires, précise clairement les raisons pour lesquelles elle doit accéder aux appartements des
locataires, que les unités seraient photographiées, et qu’elle obtiendrait leur consentement au
préalable.
Sur la question du consentement, la société a modifié son formulaire d’avis d’accès qui indique
maintenant les raisons pour lesquelles on accède aux logements (qui sont cochées) et avise les
locataires que des photographies peuvent être prises de leur appartement, au besoin. La
commissaire adjointe signale qu’une telle mesure satisfait à l’exigence d’informer les locataires
de l’objectif et des moyens de la collecte des données, tel que décrit dans les principes 4.2 et
4.3.2.
Cependant, la société de gestion immobilière a indiqué qu’elle ne tenterait pas d’obtenir le
consentement des locataires pour entrer dans les logements ou les photographier et a précisé que
le formulaire d’avis d’entrée était conforme au bail et aux exigences de la Loi sur la protection
des locataires.
La commissaire adjointe répète que le fait de prendre des photographies dans l’appartement
d’une personne constitue une collecte de renseignements personnels et que la connaissance et le
consentement du locataire sont nécessaires pour effectuer une telle collecte.
Par conséquent, elle conclut que les deux plaintes concernant le consentement et la
responsabilité sont fondées. Elle précise que le Commissariat poursuivra l’examen de la
question en conformité avec les pouvoirs que lui confère la Loi.
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