Programme Local de l'Habitat - Vannes Agglo

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
Arradon
Baden
Elven
Ile aux Moines
Ile d’Arz
Larmor-Baden
Le Bono
Le Hézo
Meucon
Monterblanc
Noyalo
Plougoumelen
Saint-Avé
Saint-Nolff
Séné
Sulniac
Surzur
Theix
Trédion
Treffléan
La Trinité-Surzur
Vannes
Plescop
Ploeren
www.agglo-vannes.fr

Programme Local de l’Habitat 2010 > 2015
1 ère partie : Diagnostic 4
1/ Organisation et démographie du territoire 5
• A Présentation géographique 5
• B Contexte économique 10
• C Évolutions démographique 11
2/ Situation socio-économique de la population 18
• A Les catégories socioprofessionnelles 18
• B Les revenus moyens 19
• C Bénéficiaires d’une aide au logement 20
3/ Le parc de logements 21
• A Un parc de logements relativement récent 21
• B Le type de logements 22
• C Résidences secondaires et logements vacants 25
• D Statut d’occupation des résidences principales 27
• E Les divers modes d’hébergement 28
4/ Dynamiques récentes de l’habitat 31
• A Construction neuve 31
• B Le parc locatif social 36
• C La situation du parc privé 48
5/ Urbanisme et enjeux fonciers 54
• A Le SCOT 54
• B Les PLU 56
• C La politique foncière des communes 57
• D Les interventions foncières de Vannes Agglo 58
2 ème partie : Orientations 59
1/ Adapter l’offre en logement aux défis
démographiques du territoire 60
• A Projections démographiques 60
• B Besoins de logements neufs 62
2/ Assurer une politique forte de développement
et d’adaptation de l’offre locative sociale 63
• A L’offre nouvelle en logements locatifs sociaux 63-64
• B L’offre nouvelle exigée dans les communes
soumises à la loi DALO 65
• C Principes de répartition spatiale des nouveaux
locatifs sociaux 66
• D L’offre nouvelle par type de financement
des locatifs sociaux 67-68
• E La réhabilitation du parc locatif social 68
3/ Apporter une réponse adaptée à la diversité
des besoins en logements 69
• A L’accession sociale à la propriété 69
• B Les logements pour personnes âgées et handicapées 69
• C Les logements indignes 70
• D Logements pour étudiants et jeunes travailleurs 70
• E Habitat pour les gens du voyage 70
• F Logements d’urgence 70
4/ Mettre en cohérence les politiques de l’habitat,
de l’urbanisme et du foncier 71
• A Bien articuler habitat et desserte en transports collectifs 71
• B Des formes urbaines économes en foncier 71
• C Des « référentiels urbains » comme cadre d’intervention
pour les initiatives publiques 72
• D Vers des interventions croissantes en renouvellement urbain 73
• E Une politique foncière de Vannes Agglo
au service du long terme 73
5/ Intégrer le développement durable dans
la politique de l’habitat 74
• A L’approche «qualité environnementale »
dans les démarches globales amont 74
• B Economies d’énergie dans le logement neuf 74
• C Valoriser le patrimoine bâti existant dans
une perspective de développement durable 75
• D Relais d’informations et mesures transversales 75
3 ème partie : Programme d’actions 76
Action 1 : Programmer les logements en cohérence avec le SCOT 77
Action 2 : Favoriser la mixité sociale 78 à 83
Action 3 : Soutenir l’accession sociale à la propriété 84
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile des personnes âgées
et handicapées 85
Action 5 : Proposer une offre de logement aux jeunes et personnes
en mission temporaire 86
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne 87
Action 7 : Développer un dispositif d’hébergement d’urgence 88
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage 89
Action 9 : Soutenir l’élaboration de « référentiels urbains » 90
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et politique de l’habitat 91
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes 92
Action 12 : Développer les Approches Environnementales
de l’Urbanisme (démarches AEU) 93
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements 94
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat pour
la promotion d’un habitat de qualité 95-96
4 ème partie : Dispositif
d’observation et de suivi 97
1/ Généralités sur le dispositif de suivi 98
• A Suivi des interventions menées au titre du PLH 98
• B Observation de la demande, de l’offre
et du marché immobilier et foncier 99
2/ Logement social 100
• A Suivi du parc social en service 100
• B Suivi prévisionnel du parc social 100
• C Connaissance de la demande de locatifs sociaux 101
• D Connaissance statistique de plans de financement
des locatifs sociaux 101
3/ Connaissance des loyers et parc privé
conventionné 102
• A Loyers du parc privé 102
• B Logements conventionnés privés 102
• C Loyers du parc social 103
• D Taux d’effort des locataires 103
4/ Urbanisme et consommation de terrains
pour l’habitat 104
• A Interventions foncières des collectivités 104
• B Consommation de terrains pour l’habitat 104
• C Suivi prévisionnel des grandes opérations d’habitat 105
Ce document a été préparé par :
2 rue Ampère 45140 INGRE
Allée Nicolas Leblanc 56000 VANNES

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
1 ère partie :
diagnostic
1/ Organisation et démographie du territoire
2/ Situation socio-économique de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
www.agglo-vannes.fr

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • A Présentation géographique
La carte ci-dessous présente la situation de Vannes Agglo par rapport au Pays de Vannes et au département du
Morbihan.
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
sources : DIACT, Francièmes, INSEE
4
Vannes Agglo
Pays de Vannes Vannes 1 ère couronne 2 ème couronne
Limite
de département

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • A Présentation géographique
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
1. Le territoire de la communauté d’agglomération
L’agglomération vannetaise se présente aujourd’hui comme l’un des principaux pôles de croissance de la Bretagne,
après l’agglomération rennaise.
Avec 24 communes, Vannes Agglo regroupait en 2006 une population d’environ 126 000 habitants, soit 18% de la
population du Morbihan, alors que sa part n’était que de 16% en 1990.
Cette croissance est notamment due à sa très bonne situation et à sa bonne desserte. A environ 100 kilomètres
de Rennes et de Nantes, l’agglomération bénéficie de cette double proximité qui permet des échanges faciles dans la
journée, plus faciles en tous cas que pour les autres villes situées plus à l’ouest ou plus au nord.
L’agglomération bénéficie aussi d’un cadre de vie très attractif, avec les atouts du Golfe du Morbihan.Tout ceci explique
son développement, tant au plan économique qu’au plan démographique.
Dans la présentation des tableaux et des analyses des différents chapitres, nous utilisons souvent le même découpage
en trois zones que celui fréquemment utilisé dans d’autres études de Vannes Agglo. Il est rappelé ci-dessous :
programme
d’actions
Vannes
1 ère couronne Arradon, Plescop, Ploeren, Saint-Avé, Saint-Nolff, Séné, Theix
dispositif
d’observation
et de suivi
2 ème couronne
Baden, Elven, Le Bono, Le Hézo, L’lle aux Moines, L’Ile d’Arz, Larmor-Baden,
Meucon, Monterblanc, Noyalo, Plougoumelen, Sulniac, Surzur, Trédion,
Treffléan, La Trinité-Surzur,
5

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • A Présentation géographique
2. Dessertes du territoire : Desserte routière
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
La desserte routière du territoire est assurée principalement par 3 axes
• Autoroute A82 (ancienne RN 165) qui répond à une double fonction : trafic de transit Nantes-Lorient-Quimper
et structuration du territoire, avec 6 échangeurs de La Trinité-Surzur à Plougoumelen, à partir desquels se sont
branchées la plupart des zones d’activités et des pôles commerciaux.
• Voie express RN 164 qui relie Vannes à Rennes, en desservant la partie nord du territoire communautaire (pôle
d’appui d’Elven).
• RD 767, axe Vannes-Pontivy-Saint-Brieuc qui est l’un des principaux axes nord-sud au milieu de la Bretagne et
qui doit être mise à deux fois deux voies à terme. C’est A82 qui supporte, de très loin, le trafic le plus important,
du fait notamment de la superposition des deux types de trafic, transit et local, et du fait qu’elle dessert la partie la plus
dense de la Bretagne sud. La partie la plus chargée a un trafic d’environ 60 000 véhicules/jour, avec une croissance qui
se poursuit.
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Plusieurs radiales complètent ce maillage principal : RD 22
(route de Quimperlé), RD 779 (route de Grandchamp), RD 19
(route de Sainte-Anne d’Auray), RD 101 (route d’Arradon)
et RD 780 (route de Sarzeau). La RD 135bis joue un rôle de
barreau intermédiaire entre la route de Pontivy (RD 767) et
la route de Rennes (RN 166) en passant au sud de Saint-
Avé. Cette liaison de nature intercommunale a vocation à
se prolonger pour rejoindre Ploeren.
A l’intérieur de la ville de Vannes, un système de bouclage
fait le tour de la partie centrale de façon presque continue.
La traversée du port sera bientôt améliorée avec le tunnel
qui doit relier les deux rives, en remplacement du pont
tournant de Kérino qui n’assure pas un niveau de service
suffisant, notamment en période touristique où les mouvements
de bateaux sont plus importants.
6

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • A Présentation géographique
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
2. Dessertes du territoire :
Desserte ferroviaire
Vannes bénéficie d’une bonne desserte par le TGV qui va encore s’améliorer avec la ligne nouvelle
Le Mans > Rennes. Actuellement, les meilleurs temps pour Paris > Vannes sont de 3h04 et de 2h03 pour Paris > Rennes.
Ils devraient tomber à 1h27 pour Paris > Rennes, et donc à 2h30 environ pour Paris > Vannes.
Les liaisons avec Nantes sont moins bonnes, car comprenant souvent des correspondances à Redon.
Transports urbains
Les Transports Publics du Pays de Vannes (TPV) sont organisés en deux sous-parties : les lignes urbaines, et les lignes
périurbaines.
Il y a 11 lignes urbaines qui desservent toutes les communes de la première couronne, avec des fréquences qui vont de
1 passage par heure à 5/6 passages par heure (ligne n°1) :
• 10 lignes sont de type «radial», avec pour 3 d’entre elles, des sections qui assurent des déplacements de type
« rocade ».
• 1 seule ligne ne passe pas par le centre (ligne n° 11).
Il y a 4 lignes périurbaines, complétant les lignes TIM du conseil Général, assurant des liaisons radiales des communes de
la 2 ème couronne avec le centre de Vannes. La fréquence de passage est beaucoup plus faible : environ 3 à 4 passages
par jour.
Il faut ajouter la desserte des îles à partir de Conleau et de la gare maritime pour l’Ile d’Arz et à partir de Port-Blanc
(Baden) pour l’Ile-aux-Moines.
7

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • A Présentation géographique
3. L’organisation urbaine et les orientations spatiales du SCOT
Le périmètre de la communauté d’agglomération coïncide presque avec les limites de l’aire urbaine définie en 1999 par
l’INSEE sur la base des déplacements domicile-travail. Elle représente donc un territoire cohérent pour définir les politiques
d’aménagement et de développement. C’est d’ailleurs sur ce territoire que le SCOT a été approuvé fin 2006.
Le territoire du Pays de Vannes s’appuie sur les contreforts des Landes de Lanvaux et s’étire jusqu’au Golfe (extrait du
rapport de présentation du SCOT). La trame urbaine comprend :
• Une partie centrale quasi continue qui intègre les communes de Vannes, Saint-Avé, Plescop, et se prolonge à
l’est sur les communes de Séné et de Theix, avec les quartiers d’activités du Poulfanc et de Saint-Léonard.
• Un maillage de bourgs entre lesquels des discontinuités existent encore.
• Un nombre très important de hameaux et villages, avec une forte dispersion de l’habitat dans les communes
de la périphérie.
La présence du littoral a joué également un rôle très important dans le processus de développement du territoire, avec
une très forte pression qui s’exerce sur celui-ci, dont une partie simplement est due au tourisme. La loi « littoral » encadre
aujourd’hui les possibilités d’extension dans les parties les plus proches du littoral, mais le maintien des coupures d’urbanisation
continue à faire périodiquement l’objet de questionnement.
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Le PADD du SCOT donne les orientations suivantes en ce qui concerne l’organisation spatiale :
• Soutenir le développement des fonctions métropolitaines de Vannes, notamment en restructurant
certains secteurs centraux stratégiques.
• Structurer le développement du territoire à partir du cœur d’agglomération (Vannes) et des pôles d’appui
(Arradon, Elven, Plescop, Ploeren, Saint-Avé, Séné, Theix).
• Limiter l’étalement urbain.
8

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • A Présentation géographique
4.Le contexte environnemental
Le Golfe
Le Golfe et ses abords, zones humides, rias et étiers, constituent un patrimoine naturel de très grande importance, par
sa diversité. Pour certaines espèces d’oiseaux, il représente un site d’importance internationale. Par ailleurs, un projet de
Parc Naturel Régional (PNR) est en discussion.
La qualité des eaux dans le golfe est globalement bonne, mais c’est un milieu fragile. Selon le SCOT, la qualité des eaux
des estuaires est globalement satisfaisante à l’exception des parties amont où l’impact des rejets diffus et urbain reste
perceptible. La poursuite de taux de croissance démographique élevés amènera certaines communes à accroître la
capacité de traitement (notamment sur l’Ouest).
Les paysages
Le SCOT identifie quatre ensembles paysagers à dominante naturelle :
• le Golfe,
• les massifs forestiers et les boisements dispersés,
• la vallée du Gournay, entre les deux principaux mouvements de terrain nord-ouest / sud-est
qui forment les Landes de Lanvaux,
• le bocage.
Entre ces paysages naturels, s’insèrent les paysages urbains et périurbains, avec :
• l’image forte du centre-ville de Vannes,
• des centres-bourgs qui conservent un patrimoine traditionnel de qualité,
• des paysages périurbains qui se sont banalisés (étalement urbain récent qui a favorisé la perte
de lisibilité de la ville centre comme des bourgs (Extrait du rapport de présentation du SCOT).
Les risques
Le SCOT mentionne les risques naturels (inondations, feux de forêts, mouvements de terrain, séisme, tempête)
ou non (pollution du littoral, risques technologiques).
Certaines communes sont plus directement concernées. Mais d’une façon générale, ces risques créent
des contraintes faibles sur les possibilités de construction, au moins en matière de logements.
9

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • B Contexte économique
1.Données statistiques
Le tertiaire domine et a augmenté sa part relative au cours des dernières décennies. La part du tourisme joue dans cette
tertiarisation, mais, même si les emplois publics ne sont pas comptés dans les données des ASSEDIC, le rôle de ville
chef-lieu de département est important et s’accompagne de fonctions métropolitaines supérieures qui se développent.
L’industrie est plus modestement représentée, surtout par comparaison avec le bassin d’emploi de Lorient. Toutefois, le
secteur agroalimentaire est bien représenté (184 entreprises, 3 477 emplois en 2007).
La fonction logistique est aussi bien implantée, en grande partie en lien avec l’industrie agroalimentaire.
Nom
Emplois
Entreprises
2007 Evolution 2000-2007 2007 Evolution 2000-2007
Vannes Agglo
37 865 22,7% 3 960 17,4%
Données de référence
Métropole 16 649 976 7,6% 1 604 895 6%
Morbihan 155 573 13,4% 17 866 12,4%
2.Répartition des pôles d’emplois
La répartition spatiale des zones d’activités est assez dispersée. On compte dans le SCOT 41 zones existantes, dont
deux grandes, bien desservies par l’autoroute A82 :
• A l’Est, la zone industrielle du Prat sur la commune de Vannes, la plus ancienne, qui s’est complétée par une zone
commerciale, au point de devenir aujourd’hui une vaste zone mixte se prolongeant sur Séné et Theix (Le Poulfanc
et Saint-Léonard).
• A l’Ouest, la grande zone mixte de Kerlann, dont la fonction commerciale s’est considérablement développée,
prenant la première place à l’échelle du territoire communautaire.
Le SCOT insiste sur quelques points concernant l’évolution des zones d’activités :
• Avoir un maillage de zones de taille restreinte et avec des orientations sectorisées, de façon à rapprocher habitat
et emplois.
• Donner un cadre cohérent avec les points d’appui du développement (liens entreprises-université et services
aux entreprises à renforcer, ou économie touristique à valoriser) qui passent par une dimension qualitative.
• Améliorer la qualité des zones d’activités, et notamment par des démarches de labellisation.
source : données Assedic 2000 et 2007
10

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • C Évolutions démographique
1.Répartition de la population
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
Populatrion des communes 2006
25 000 > 59 000
10 000 > 25 000
5 000 > 10 000
2 500 > 5 000
1 000 > 2 500
0 > 1 000
orientations
programme
d’actions
sources : DIACT, Francièmes, INSEE
Population 2006 = population légale
définie au 1 er janvier 2009
Vannes Agglo
Limite de département
La communauté d’agglomération regroupait, en 2006, 18,2% de la population morbihannaise et 64,5% de la population
du Pays de Vannes. Cette part augmente régulièrement depuis 1975.
dispositif
d’observation
et de suivi
11

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • C Évolutions démographique
2.Une population globale en forte hausse
Nombre d’habitants et évolution de la population
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
Nom 1999 1 2006²
Taux annuel d’évolution
1999-2006
Vannes 51 759 53 079 0,36 %
1 ère couronne 36 864 43 154 2,28 %
2 ème couronne 24 317 30 033 3,06 %
Vannes Agglo 112 940 126 266 1,61 %
1
population sans double compte ² population municipale source : données INSEE
La carte suivante donne la visualisation des territoires en croissance et en décroissance.
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Total annuel d’évolution
de la population 1999-2006
6% > 7,7%
4% > 6%
3% > 4%
2% > 3%
1% > 2%
0% > 1%
-1% > 0%
-1% > -1,9%
Population 2006 = population légale
définie au 1 er janvier 2009
La communauté d’agglomération
connaît, depuis 1975, une
très forte hausse de sa population.
Depuis 1999, la croissance
a sensiblement ralenti
sur Vannes alors qu’elle reste
très importante sur les 1 ère et
2 ème couronnes. Globalement,
la croissance sur Vannes Agglo
reste plus de 2 fois supérieure
à la moyenne nationale. Sur le
reste du pays, la croissance est
encore plus faible, traduisant un
phénomène d’étalement urbain.
12
sources : DIACT, Francièmes, INSEE

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • C Évolutions démographique
3.Une population plutôt jeune, un facteur favorable
35%
Répartition de la population par tranche d’âge
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
30%
25%
20%
15%
10%
5%
Vannes
1 ère couronne
2 ème couronne
orientations
0%
0-19 ans 20-39 ans 40-59 ans 60-79 ans 80 ans et +
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Nom Indice de jeunesse 1 2004-2007
Vannes 1,00 ²
1 ère couronne 1,51
2 ème couronne 1,38
Vannes Agglo 1,21
Indice de jeunesse : nombre de moins de 20 ans / nombre de plus de 60 ans
1
communes recensées uniquement ² indice de jeunesse calculé sur la population des ménages uniquement
Source : données INSEE 1999 et recensements partiels
La population de la communauté d’agglomération est plus jeune que la moyenne nationale, et surtout
départementale. Ceci est principalement dû aux communes de la 1 ère couronne qui ont une part de 0-19
ans et 40-59 ans importante. Vannes est, quant à elle, caractérisée par une forte proportion de 20-39 ans
et de plus de 80 ans.
13

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • C Évolutions démographique
4.Des ménages plus nombreux et plus petits > Nombre de ménages
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
Source : données INSEE, DGI
Taux annuel d’évolution du nombre
de ménage 1999-2007
6% > 9%
4% > 6%
3% > 4%
2% > 3%
1% > 2%
0% > 1%
-1,5% > 0%
1 > Vannes
2 > Littoral hors Vannes
3 > Nord et Ouest
4 > Sud-est
5 > Nord-est
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Taux annuel d’évolution du nombre de ménages
Nom Ménages 2007* 1990-1999 1999-2007
Vannes 26 288 2,96 % 1,4 %
1 ère couronne 17 718 3,36 % 3,6 %
2 ème couronne 12 447 2,10 % 3,9 %
Vannes Agglo 56 453 2,90 % 2,5 %
* estimation réalisée à partir des taux annuels d’évolution des ménages DGI et des ménages INSEE 1999 Source : données INSEE, DGI
14

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
Source : DIACT, Francièmes, DGI
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • C Évolutions démographique
4.Des ménages plus nombreux et plus petits > Taille des ménages
Du fait des différents motifs de décohabitation, le nombre de
ménages global augmente encore plus fortement que la population.
Cette progression du nombre de ménages s’est constatée
sur toutes les communes, à l’exception de l’Ile aux Moines
depuis 1999. Les nouveaux ménages restent fortement situés
sur Vannes, mais la part des zones Nord-ouest et Sud-est a
fortement augmenté. La carte montre une situation au niveau
communal qui ne correspond pas au zonage par couronne,
on a donc établit un autre zonage.
Nombre moyen
de personnes par
ménage DGI 2007
2,8 > 2,82
2,7 > 2,8
2,6 > 2,7
2,4 > 2,6
2 > 2,4
1,49 > 2
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
4,00
3,50
3,00
2,50
2,00
1,50
Taille moyenne des ménages
1975 1982 1990 1999 2006
Vannes
1 ère couronne
2 ème couronne
Morbihan
Du fait de la décohabitation, la taille
moyenne des ménages diminue depuis
1975. Cette baisse n’est pas
homogène sur le territoire : plus on
se rapproche de Vannes, plus elle est
importante.
15

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • C Évolutions démographique
4.Des ménages plus nombreux et plus petits
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
Répartition des ménages selon leur taille, 2007
2 ème couronne
1 ère couronne
Vannes
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
Source : données Filocom
1 pers.
2 pers.
3 pers.
4 pers.
5 pers.
6 pers. et +
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Vannes est caractérisée par une part très importante de personnes seules, ce qui est normal pour une
ville-centre. Pour la 1 ère et la 2 ème couronne, la répartition des ménages selon leur taille est assez similaire. Il y a
cependant un peu plus de grands ménages sur la 1 ère couronne que sur la 2 ème , ce qui concorde avec la
taille moyenne des ménages (respectivement 2,59 et 2,55). Depuis 1999, il y a eu une nette augmentation
de la part de personnes seules (+ 4 842 ménages) ou de ménages de deux personnes (+ 4 536 ménages),
au dépend de toutes les autres catégories de ménages.
16

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
1/ Organisation et démographie du territoire • C Évolutions démographique
4.Des ménages plus nombreux et plus petits
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Résumé de la situation pour la démographie
Vannes Agglo est un territoire très dynamique :
+ 27 600 habitants
de 1990 à 2006, (dont 13 300 depuis 1999).
5 zones se dégagent
Vannes
continue de regrouper près de la moitié des ménages.
Mais la croissance de la population s’est
ralentie. Comme on le voit dans beaucoup de villes
centres, il y a une part prédominante et toujours
croissante des personnes seules et des ménages de
2 personnes. Une part importante de la production de
logements est compensée par la diminution de la taille
des ménages.
Le littoral
continue aussi de se développer, mais à un
rythme sensiblement réduit par rapport à la décennie
antérieure. La rareté du foncier disponible, sa cherté,
ainsi que les préoccupations environnementales
justifient cette inflexion qui est sans doute durable.
+ 19 400 ménages
de 1990 à 2006, (dont 8 000 depuis 1999).
La zone Ouest et Nord
s’est beaucoup développée depuis 1990 et regroupe
maintenant 18% des ménages. C’est aujourd’hui le
secteur qui se développe le plus vite, avec une progression
de 25% du nombre de ménages depuis 1999. Il bénéficie
d’une bonne situation par rapport aux équipements de
Vannes, mais aussi de la dynamique du bassin d’Auray.
La zone Sud-Est
accueille une population presque aussi importante que
la zone Nord-Ouest et un rythme de croissance
presque aussi élevé. Sur ces deux zones, la dynamique
forte dépasse aujourd’hui la seule première couronne.
La zone Nord-Est
de Saint-Nolff à Trédion, en passant par Elven se
développe plus vite que le secteur Vannes-littoral, mais
sensiblement moins vite que les deux autres zones :
l’éloignement du littoral et de Vannes joue sur cette
moindre attractivité. Mais le développement de la zone
d’activités d’Elven et la voie nouvelle vers Redon peuvent
modifier les choses.
17

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
2/ Situation socio-économique de la population • A Les catégories
socioprofessionnelles
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
agriculteurs artisans-com. cadres prof. intérim. employés ouvriers
Source : données INSEE 1999
programme
d’actions
La communauté d’agglomération est caractérisée par une forte part de professions intermédiaires
et d’employés, et à l’inverse, peu d’ouvriers. La part de cadres est identique à
la moyenne nationale mais nettement plus importante que la moyenne départementale
et que sur le reste du pays de Vannes.
Métropole
Morbihan
Pays hors Vannes Agglo
Vannes Agglo
dispositif
d’observation
et de suivi
18

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
diagnostic :
2/ Situation socio-économique de la population • B Les revenus moyens
1.Des revenus plus élevés que la moyenne
Revenus des foyers fiscaux, 2007
Nom
Revenu fiscal moyen
par foyer
Part des foyers fiscaux
imposables
Vannes 22 259 e 55%
1 ère couronne 26 635 e 64%
2 ème couronne 24 266 e 58%
Vannes Agglo 24 133 e 59%
Données de référence
Métropole 21 930 e 54%
Morbihan 20 487 e 52%
Source : données DGI 2007
Les revenus fiscaux de référence sont plus élevés que
la moyenne nationale (+10%) et départementale (+18%).
Ceci s’explique en partie par les catégories socioprofessionnelles
de la population : beaucoup d’employés
et professions intermédiaires, mais très peu d’ouvriers.
Sur Vannes, les revenus moyens plus bas s’expliquent
en grande partie par la forte part de personnes seules,
avec donc nécessairement un seul salaire maximum.
Cependant, cette observation est à nuancer puisque les
revenus fiscaux sont élevés sur la 2 ème couronne malgré un
fort taux d’ouvriers.
orientations
2.Revenus selon propriétaires/locataires
Revenus moyens 2007 par statut d’occupation
45 000 e
40 000 e
Sur Vannes, les revenus moyens des locataires du parc
privé ne sont guère au-dessus des revenus moyens des
locataires du parc public. Certes, cela est dû en partie au fait
que dans le parc privé, il y a beaucoup de personnes seules, et
notamment des étudiants qui font beaucoup baisser la moyenne.
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
35 000 e
30 000 e
25 000 e
20 000 e
15 000 e
10 000 e
5 000 e
0 e
Vannes 1 ère couronne 2 ème couronne
Revenus moyens propriétaires occupants
Revenus moyens locataires privé
Revenus moyens locataires HLM
Les écarts de revenus par statut ont plutôt tendance à s’accroître :
• Vannes : revenus moyens des propriétaires occupants, supérieurs
de 200% à ceux des locataires HLM en 2007, contre 170% en 1999,
• Périphérie : revenus moyens des propriétaires occupants,
supérieurs de 150% à ceux des locataires HLM en 2007, contre
130% en 1999.
Il y a donc une fragilisation croissante de la situation financière d’une
partie des locataires HLM. Toutefois, ceci est à relativiser puisque
les revenus moyens des locataires HLM ont augmenté plus
vite que l’indice officiel du coût de la vie (augmentation des
revenus moyens + 34% de 1999 à 2007, pour une augmentation
de l’indice INSEE des prix à la consommation de 18%
dans la même période).
19
Source : Filocom, DGI, DRE

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
2/ Situation socio-économique de la population • C Bénéficiaires d’une aide au logement
L’observation des taux d’effort pour les locataires du parc public et du parc privé est une bonne façon d’apprécier les relations entre revenus,
types de logements et enjeux sociaux.
Les données suivantes viennent de la CAF du Morbihan sur la population de ses allocataires logement. Ici, les allocataires de la MSA ne sont pas
pris en compte, mais cela ne modifie sans doute pas les conclusions.
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
Le graphique suivant donne la répartition des locataires du parc privé
et public selon leur taux d’effort après aide au logement. Il est rappelé
que les barèmes des aides au logement, fonction des revenus, sont
pratiquement les mêmes dans les deux parcs.
Répartition des allocataires par taux d’effort après
aide au logement (moyenne Vannes Agglo, 2007)
50%
Le tableau suivant donne une vision territorialisée de cette
distorsion entre locataires du parc public et locataires du parc
privé.
% d’allocataires ayant
un taux d’effort >20%
Vannes
Vannes Agglo
hors Vannes
Moyenne
Vannes Agglo
Reste du
département
Allocataires parc privé 59% 54% 57% 45%
Allocataires parc public 11% 10% 10% 16%
orientations
programme
d’actions
40%
30%
20%
10%
0%
0-10% 10-20% 20-30% >30%
Locataires parc public
Source : Filocom, DGI, DRE
Locataires parc privé
Une grande proportion des locataires du parc privé a une charge
résiduelle très forte, ceci découlant directement du montant élevé des
loyers. La population prise en compte ici a des revenus modestes, car
il ne s’agit que d’allocataires bénéficiant des aides au logement.
On voit que la situation des locataires privés est plus sévère sur
Vannes que sur le reste de Vannes Agglo et que sur le reste du
département. C’est l’éventail des loyers privés qui explique ces
écarts, les loyers sur Vannes étant les plus élevés.
Quant aux locataires du parc public, s’ils sont plus nombreux
hors Vannes Agglo à avoir des taux d’effort élevés, c’est surtout
parce que les revenus y sont en moyenne plus bas que sur le
territoire de Vannes Agglo.
Enfin, il faut noter que cette situation s’est dégradée au cours des
dernières années pour les allocataires du parc privé :
• en 2005, 53% des allocataires logement du parc privé sur
Vannes Agglo avaient des taux d’effort supérieur à 20%,
• en 2006, ils étaient 55%,
• en 2007, ils étaient 59%.
dispositif
d’observation
et de suivi
Résumé de la situation socio-économique de la population
Une population avec des revenus supérieurs aux moyennes nationales et départementales, mais avec des disparités sensibles :
• Revenus plus bas sur Vannes avec des écarts qui se sont accrus par rapport à la périphérie.
• Revenus très bas dans le parc locatif social, là aussi avec des écarts qui se sont accrus
par rapport à la moyenne des revenus.
• Une part très importante de taux de ménages avec des bas revenus dans le parc locatif
privé et des taux d’effort très élevés pour le logement.
20

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
3/ Le parc de logements • A Un parc de logements relativement récent
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
Le parc de logements de Vannes Agglo
est caractérisé par une part importante de logements récents.
Période
de construction
avant
1948
Époque de construction des logements en 2007
1949
à 1974
1975
à 1989
1990
à 1999
2000
à 2006
Total
de logements
Vannes 16% 25% 24% 25% 10% 29 230
orientations
1 ère couronne 16% 16% 28% 20% 21% 20 404
2 ème couronne 24% 16% 26% 13% 21% 16 377
programme
d’actions
Total
Vannes Agglo
Source : données cadastrales DGI
18% 20% 26% 20% 16% 66 011
dispositif
d’observation
et de suivi
logements vraisemblablement médiocres au plan thermique.
logements récents, vraisemblablement bons au plan thermique.
21

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
3/ Le parc de logements • B Le type de logements
1.Logements collectifs et individuels
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
Part des collectifs dans l’ensemble du parc en 2007 Logements collectifs et individuels, 2007
Nom Part des maisons Part des appartements
Vannes 31% 69%
1 ère couronne 85% 15%
2 ème couronne 91% 9%
orientations
programme
d’actions
Source :DIACT, Francièmes, DGI
Vannes Agglo 62% 38%
Source : DGI 2007
Vannes Agglo compte une majorité de logements individuels.
Les logements collectifs sont situés à 83% sur Vannes, alors
que la commune regroupe 51% des résidences principales.
Ceci a notamment des conséquences sur la répartition des
familles avec enfants.
> 50%
18% > 23%
On note toutefois une progression significative de la part des
collectifs de 1999 à 2007, passant de 35% à 38%.
dispositif
d’observation
et de suivi
11% > 17%
5% > 10%
22
0% > 5%

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
3/ Le parc de logements • B Le type de logements
2.La taille des logements
Nombre moyen de pièces par résidence principale en 2007
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
La répartition des résidences principales par taille, 2007
35%
30%
25%
20%
orientations
15%
10%
5%
0%
T1 T2 T3 T4 T5 T6 ou +
Vannes 1 ère couronne 2 ème couronne Morbihan (INSEE 99)
programme
d’actions
Source : DIACT, Francièmes, DGI
4,4 > 4,7
La communauté d’agglomération regroupe plus de grands logements
que la moyenne nationale. Cependant, la répartition par taille est assez
similaire à celle du Morbihan.
dispositif
d’observation
et de suivi
4,2 > 4,4
4 > 4,2
3,6 > 4
3,2 > 3,6
Vannes regroupe une part importante de petits logements (T1, T2 et
dans une moindre mesure, T3), alors que les grands logements (T5 et
plus) sont majoritairement situés dans les 1 ère et 2 ème couronnes. Ceci est
directement corrélé à la proportion de maisons individuelles dans
chaque partie du territoire.
23

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
diagnostic :
3/ Le parc de logements • B Le type de logements
2.La taille des logements
Le tableau suivant compare la répartition des résidences
principale par taille avec celle des ménages. Il a été introduit
un décalage d’une unité (1 T3 pour 2 personnes) pour être en
phase avec les modes de vie actuels. Même avec ce décalage,
il y a beaucoup plus de grands logements que de ménages de
4 personnes et plus. Cette situation se retrouve sur presque tout
le territoire national.
Comparaison entre la taille des résidences principales (RP)
et celle des ménages, 1999
Nom
T1/ T2 ou
1 pers.
T3 ou
2 pers.
T4 ou
3 pers.
T5 et plus ou
4 pers et +
Vannes RP 31% 20% 21% 28%
Vannes ménages 43% 29% 13% 15%
3.L’état du parc
Sont présentées ici les données de l’INSEE en 1999. Bien
qu’elles ne donnent qu’un aperçu de l’état réel des logements, elles
présentent l’avantage de permettre des comparaisons globales entre
territoire et avec la moyenne nationale.
Résidences principales sans confort, 1999
Nom
Nombre de RP sans
douche ni baignoire
Part des RP sans
douche ni baignoire
Vannes 189 0,8%
1 ère couronne 150 1,1%
2 ème couronne 268 2,9%
Vannes Agglo 607 1,3%
Données de référence
Métropole 555 537 2,3%
Morbihan 7 834 2,9%
Pays hors Vannes Agglo 1 028 4,2%
Source : données INSEE 1999
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
1 ère couronne RP 10% 12% 21% 57%
1 ère couronne
ménages 21% 30% 18% 31%
2 ème couronne RP 9% 15% 23% 53%
2 ème couronne
ménages 23% 32% 16% 29%
Vannes Agglo RP 21% 17% 21% 42%
Vannes Agglo
ménages
Source : données INSEE
33% 30% 15% 23%
La part de logement sans confort selon l’INSEE est relativement faible sur
la communauté d’agglomération. Ceci s’explique en grande partie par
la proportion importante de logements récents, notamment sur Vannes
et la 1 ère couronne. La 2 ème couronne a un taux plus important que la
moyenne nationale, mais c’est aussi la zone où le parc ancien est plus
important.
Le fichier Filocom donne une indication supplémentaire sur les
logements « potentiellement indignes », à partir de diverses données
sur l’état et l’occupation du parc fournies par les fichiers fiscaux.
Il est dénombré par cette méthode mise au point par l’ANAH,
616 logements potentiellement indignes en 2005 sur l’ensemble
de Vannes Agglo, (soit 1,1% du parc), dont 82 sur Vannes
et 85 sur Séné. Toutefois, ce dénombrement surestime
le nombre de logements potentiellement indignes car les
données fiscales sur l’état du parc n’ont pas été mises à
jour depuis longtemps.
24

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
3/ Le parc de logements • C Résidences secondaires et logements vacants
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
1.Résidences secondaires
Le parc de résidences secondaires avait connu une très
forte croissance de 1975 à 1982 ; puis la croissance s’est
ralentie de façon sensible, leur part relative diminuant au
cours des années 1990.
Toutefois, contrairement au mouvement constaté au
niveau national, il semble que la croissance du parc
continue à être forte. Sur les 16 communes pour lesquelles
résultats des derniers recensements sont connus, il
est obtenu les chiffres ci-contre :
Source : données INSEE
Nombre de résidences
secondaires
1999 2006
% augmentation
depuis 1999
5 communes
de la 1 ère couronne
565 747 32%
11 communes
de la 2 ème couronne
1 967 2 434 24%
Total 16 communes 2 532 3 181 26%
orientations
2.Logements vacants
Part de logements vacants en 2007
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
7% > 10,7%
6% > 7%
5% > 6%
4% > 5%
3% > 4%
2% > 3%
25
Source : DIACT, Francièmes, DGI

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
3/ Le parc de logements • C Résidences secondaires et logements vacants
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
2.Logements vacants
Le parc de logements vacants depuis 1999
en % du parc total
de logements
1999 2007
1999 2007
Vannes 1 560 2 774 5,9% 9,1%
1 ère couronne 1 967 2 434 3,3% 4,9%
2 ème couronne 1 967 1 967 4,1% 4,4%
Vannes Agglo 2 545 4 449 4,8% 6,7%
Source : données INSEE pour 1999, DGI pour 2007
La part de logements vacants était plus faible en 1999 que la
moyenne nationale (6,9%). Globalement, elle correspondait à un
taux acceptable pour assurer une bonne fluidité du parc, avec
une situation plus tendue sur la 1 ère couronne.
Sur Vannes, une part un peu plus importante de logements
vacants pouvait correspondre à des logements de médiocre
qualité, petits et proposés trop chers pour être attractifs, ou
non mis en vente ou en location pour des raisons particulières
(exemples : appartements au-dessus de commerces).
Au cours des dernières années, la situation a évolué de façon
préoccupante. La production s’est quelque peu emballée,
notamment avec les produits défiscalisés, ce qui a entraîné
une augmentation rapide des logements vacants. Les derniers
chiffres disponibles datent de fin 2006 (données 2007) : il est
vraisemblable que la situation s’est accentuée au cours des
années 2007 et 2008.
Le fichier Filocom donne aussi des renseignements plus précis
que ceux de l’INSEE, avec le nombre de logements vacants de plus
de 3 ans en 2007. Ces chiffres peuvent être utilisés pour une
politique de réhabilitation orientée sur la remise sur le marché de
logements durablement vacants.
La vacance de longue durée, 2007
Nombre de logements
vacants depuis
plus de 3 ans
En % du nombre
total de logements
Vannes 202 0,7%
1 ère couronne 164 0,8%
2 ème couronne 126 0,8%
Vannes Agglo 492 0,7%
Source : Filocom, DRE, DGI
Ce dernier tableau donne une appréciation du nombre de
logements qui sont réellement sortis du marché du logement.
Si une partie est réutilisable, ce n’est pas toujours le cas,
notamment pour certains locaux au-dessus des rez-dechaussée
commerciaux.
26

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
3/ Le parc de logements • D Statut d’occupation des résidences
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
La vacance de longue durée, 2007
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Vannes 1 ère couronne 2 ème couronne Métropole
Propriétaire occupant Locataire HLM Locataire du privé
Locataire de meublé
Logé gratuitement
Source : données INSEE pour 1999
L’occupation des résidences principales de la communauté
d’agglomération est proche de la moyenne métropolitaine. Mais
la part de locataires est supérieure de 8,2 points à la moyenne
morbihannaise.
La part des locataires est plus élevée sur Vannes, tant dans
le parc privé que dans le parc social. Ceci se constate dans
presque toutes les villes centres de cette taille.
Des données plus précises sur le parc social sont présentées
dans le chapitre suivant. Les données Filocom donnent une
vision plus récente avec l’évolution depuis 1999. La répartition
entre les trois statuts selon le fichier Filocom n’est pas tout à fait
la même que celle donnée par l’INSEE en 1999, car les sources
et les règles de classement ne sont pas les mêmes. Malgré cette
difficulté statistique, le tableau suivant permet de bien voir les
évolutions globales.
Evolution du statut d’occupation des résidences principales, 1999-2007
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
propriétaires occupants locataires HLM locataires privés
1999 2007 1999 2007 1999 2007
Vannes 42% 45% 22% 22% 36% 34%
1 ère couronne 78% 74% 6% 8% 16% 19%
2 ème couronne 82% 80% 3% 4% 14% 16%
Vannes Agglo 60% 61% 14% 13% 26% 25%
Depuis 1999, il y a eu un phénomène de bascule entre Vannes et l’ensemble de la périphérie. Les locataires ont diminué sur Vannes
au profit des propriétaires occupants qui étaient sous-représentés. C’est l’inverse qui s’est produit sur la périphérie. Les contrastes
entre la ville centre et la périphérie se sont un peu atténués, comme si on allait vers une plus grande unification du marché.
Source : Filocom, DRE, DGI
27

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Source : DDE
diagnostic :
3/ Le parc de logements • E Les divers modes d’hébergement
1.Les foyers logements pour personnes âgées
Commune
Nombre de
chambres
Arradon 55
Ile aux Moines 60
Ploeren 24
Saint-Avé 83
Séné 55
Theix 60
Vannes 281
Total 618
2.Les établissements
pour personnes handicapées
Places en foyers logements
pour personnes âgées,
au 1 er janvier 2007.
Il y a 2 foyers sur Vannes et 1 sur Treffléan, offrant une capacité
totale de 37 places.
3.L’hébergement des jeunes
On note que tous ces foyers,
financés avec des « crédits
logements » (souvent en PLS)
sont implantés sur Vannes et
la 1 ère couronne, à l’exception
de l’Ile aux Moines. L’hébergement
des personnes
âgées se fait aussi dans des
structures financées avec les
crédits « santé ».
Il s’agit là de la cible des 16/25 ans : jeunes en formation,
étudiants, jeunes en apprentissage ou en écoles spécialisées,
jeunes en stage, en recherche d’emploi ou en insertion professionnelle
(jeunes travailleurs).
En dehors des pensionnats qui n’hébergent que les élèves ou
étudiants de leurs établissements, il y a 3 foyers sur Vannes avec
au total 219 chambres ou studios.
Ces FJT doivent loger en priorité des jeunes travailleurs de 18 à 25
ans, ils représentent 70 à 75% des locataires. Mais ces besoins
ayant diminué, ces FJT accueillent des jeunes ayant d’autres
situations, notamment des étudiants et des jeunes en recherche
d’emploi.
Ce type de foyers n’attire qu’une minorité d’étudiants, car ils
comportent des contraintes de vie en commun, plus rarement
acceptée aujourd’hui. La grande majorité des étudiants qui
ne vivent pas dans leur famille sont en location et, encore
plus, en co-location. En revanche, les FJT sont appréciés
d’étudiants étrangers, d’autant plus qu’ils y trouvent un accueil et
un soutien important au moins à leur arrivée de leur pays.
Le CROUS gère, pour sa part, dans le quartier Montaigne, près du
Vincin, 150 chambres dont il est propriétaire et 150 studios appartenant
à VGH. Les chambres et les studios sont tous réservés
dès début septembre. Le CROUS fait aussi passer les annonces
des particuliers, mais n’a pas de retour d’informations organisées,
autre que l’appréciation des étudiants sur des loyers jugés
« chers ».
4.Les CHRS et maisons-relais
Il y a deux CHRS sur Vannes offrant au total 60 places :
• CHRS de l’AMISEP, 23 places dont 6 réservées pour des
situations d’urgence et que le CHRS cherche à retrouver
libres dès que possible,
• CHRS Keranne, 37 places pour femmes et enfants, plus
des logements répartis sur plusieurs sites.
Les moyens d’accueil sont assez souvent saturés. Les
situations d’urgence sont alors gérées par des locations de
chambre d’hôtel. Les personnes accueillies sont, pour 60%
d’entre elles, des personnes venant de Vannes et de Vannes
Agglo. Les autres viennent des autres villes du département
et, pour une plus petite part, de l’extérieur du département.
Une maison relais est en préparation, opération montée par
l’UDAF et Vannes Golfe Habitat (15 logements en PLAI).
Ce type d’équipement répond au besoin, pour certaines
personnes, d’une étape intermédiaire entre un CHRS où
l’accompagnement social est fort, et le logement ordinaire
qui reste l’objectif pour tous.
28

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
diagnostic :
3/ Le parc de logements • E Les divers modes d’hébergement
5.L’hébergement d’urgence
Depuis la loi DALO, les communes de plus de 2000 habitants sont tenues d’avoir 1 hébergement d’urgence par tranche de
2000 habitants. Le tableau suivant donne la situation actuelle.
Globalement, si on agrège la totalité de l’offre, la situation est largement au dessus de l’objectif réglementaire, grâce aux 67
logements loués par le CCAS de Vannes à Vannes Golfe Habitat (+ 2 chambres avec 6 places gérées par BAC). Toutefois, la
législation ne prévoit pas de compensation intercommunale.
Population
légale RGP 2008 (totale)
Objectif
réglementaire
Nombre
de logements
d’urgence
VANNES 55 513 27 69
SAINT-AVE 10 165 5 2
SENE 8 364 4 2
THEIX 6 750 3 1
PLOEREN 5 458 2 2
ARRADON 5 378 2
PLESCOP 4 770 2
ELVEN 4 621 2
BADEN 4 019 2
SAINT-NOLFF 3 685 1 1
SURZUR 3 237 1
SULNIAC 2 994 1
MONTERBLANC 2 600 1 1
PLOUGOUMELEN 2 263 1
Le BONO 2 177 1
TOTAL 55 78
29

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
diagnostic :
3/ Le parc de logements • E Les divers modes d’hébergement
6.L’accueil des gens du voyage
Vannes Agglo assure la compétence en matière d’accueil des gens du voyage. Il y a actuellement 5 aires d’accueil des gens du
voyage, réunissant 67 emplacements répartis comme suit :
• Saint-Avé : 12 emplacements
• Séné : 8 emplacements
• Theix : 12 emplacements
• Vannes : 15 emplacements
• Plougoumelen : 20 emplacements
Depuis 2006, Vannes Agglo a confié à l’association Le Relais la gestion des aires d’accueil. Le nouveau dispositif donne aujourd’hui
satisfaction, notamment en terme de facturation des droits d’usage. On note une sédentarisation progressive. Ainsi sur Séné, les
familles créent entre elles un roulement pour pouvoir retrouver le même emplacement à leur retour. Le processus de sédentarisation
est donc avancé. Il pose des problèmes nouveaux : certaines familles ont acheté des terrains non constructibles et ont commencé
des travaux d’aménagement, en demandant ensuite les réseaux d’eau et d’électricité. Il est clair que les communes ne peuvent pas
accepter d’être ainsi mises devant le fait accompli sur des terrains non constructibles.
La question du choix de lieux pour des terrains familiaux constructibles va se poser de plus en plus. Bien que non encore
soumis à une obligation réglementaire, Elven a mis un emplacement réservé dans son PLU pour la réalisation d’une aire d’accueil
à terme. Le PLH devra préciser les projets de nouvelles aires, parallèlement à l’élaboration du nouveau Schéma Départemental
d’Accueil des Gens du Voyage.
Résumé pour le parc de logement
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Le parc est globalement récent, ceci étant la résultante d’une forte croissance démographique depuis 40 ans et des logements
qui ont été construits pour l’accueillir. Une structure du parc très contrastée entre Vannes et la périphérie sur de nombreux
paramètres :
• Part de collectifs beaucoup plus élevée sur Vannes (63%) que sur la périphérie (6%) ;
• Taille des logements plus petite sur Vannes (3,5 pièces) que sur la périphérie (4,5 pièces).
Avec la part des collectifs, cela a des conséquences sur la répartition des familles avec enfants.
• Part des locataires plus élevée sur Vannes (55%) que sur la périphérie (21%), avec des conséquences
sur la mobilité résidentielle, le turn-over étant plus important dans le locatif, notamment privé.
• Taux de vacance plus élevé sur Vannes (9,1%) que sur la périphérie (4,6%), cette différence
pouvant être imputable sur Vannes à un trop grand nombre de très petits logements en état moyen.
• Pourtant, moins de logements classés sans confort sur Vannes (0,8% du parc) que sur la périphérie (1,5%),
30
Ces contrastes qui restent importants s’atténuent partiellement sur certains paramètres.

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • A Construction neuve
1.Rythme de construction
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
1999-2001 2002-2004
orientations
2005-2007
Taux annuel de construction
programme
d’actions
40 > 66,6
30 > 40
dispositif
d’observation
et de suivi
Source : DIACT, Francièmes, INSEE, Sitadel
24 > 30
18 > 24
12 > 18
6 > 12
31

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • A Construction neuve
1.Rythme de construction
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Nouveaux logements commencés de 1999 à 1997 inclus
Nom
Population
1999
Logements
commencés
Taux annuel
de construction*
Vannes 51 759 4 336 9,3
1 ère couronne 36 864 6 147 18,5
2 ème couronne 24 317 4 931 22,5
Vannes Agglo 112 940 15 414 15,2
* Taux de construction : nombre de logements commencés pour 1000 habitants Source : données Sitadel
Le taux de construction de la communauté d’agglomération
est plus de 2 fois supérieur à la moyenne nationale. Ceci est
particulièrement vrai sur les 1 ère et 2 ème couronnes. Le taux
de construction est également supérieur à la moyenne
morbihannaise, sauf sur Vannes.
Par ailleurs il existe un décalage sensible entre le nombre de
logements autorisés et commencés. Il s’explique par 3 facteurs
principaux :
• des logements autorisés qui ne sont jamais construits,
• des annulations de permis de construire tardives, qui ne
sont pas prises en compte dans les fichiers Sitadel,
• des déclarations d’ouverture de chantier tardives, qui ne
sont pas prises en compte dans les fichiers Sitadel.
Le nombre de nouveaux logements réellement construits se
trouve entre ces 2 valeurs.
Evolution annuelle du nombre de logements commencés
depuis 1999
2500
2000
1500
1000
500
0
moy. 1999-2002
moy. 2002-2007
1999 2000 2001 2002 2003 2005 2006 2007
Vannes 1 ère couronne 2 ème couronne Vannes Agglo
Au niveau de la communauté d’agglomération, il y a eu une
stagnation de la construction de 2000 à 2002, puis une forte
augmentation jusqu’en 2006. 2007 semble marquer le début de la
baisse du nombre de démarrages de chantiers de construction
de logements.
Sur Vannes, la baisse du nombre de logements commencés est
apparue dès 2006. Sur la 1 ère couronne, le nombre de logements
commencés a augmenté doucement jusqu’en 2005, puis il y a
eu un important pic en 2006. Enfin, sur la 2 ème couronne, le
nombre de logements commencés augmente régulièrement
depuis 1999.
Source : données Sitadel
32

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • A Construction neuve
2.Caractéristiques de la construction neuve
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
Nom
Les types de logements commencés de 1999 à 2007 inclus
Individuels purs
Individuels
groupés
Total
Individuel
Collectifs
En foyers
résidences
Vannes 14,2% 4,6% 18,8% 80,1% 1,1%
1 ère couronne 43,1% 15,1% 58,2% 37,8% 4%
2 ème couronne 64,8% 14,6% 79,4% 16,4% 4,2%
orientations
Vannes Agglo 41,9% 12% 53,9% 42,9% 3,2%
Source : données Sitadel
programme
d’actions
Sur Vannes Agglo, la part de logements collectifs dans la construction neuve est plus importante que dans
le parc de logements en 1999.
Sur Vannes, il y avait 63% de logements collectifs en 1999. La forte part des collectifs dans la construction
neuve a tiré ce pourcentage vers le haut : en 2006, l’INSEE faisait pour Vannes une estimation
provisoire de 65% de logements collectifs.
dispositif
d’observation
et de suivi
Sur la 1 ère couronne, on peut estimer que la part des collectifs est passée de 6,4% en 1999 à 16% estimé
en 2007 (estimation ASTYM). Sur la 2 ème couronne, la progression est bien sûr moins marquée, mais
significative : la part des collectifs est passée de 5% en 1999 à 8% en 2007 (estimation ASTYM).
33

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • A Construction neuve
3.Comparaison avec les prévisions du SCOT > Détail par type de construction
Comparaison entre les types de logements prévus au SCOT, autorisés, et commencés
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
Prévision SCOT
hors Vannes
Logements commencés
hors Vannes
Prévision SCOT sur Vannes
Logements commencés
sur Vannes
Prévision SCOT Vannes Agglo
Logements commencés
Vannes Agglo
Source : SCOT, données Sitadel 2004 à 2007
Collectifs
Individuels purs
Individuels groupés
0% 20% 40% 60% 80% 100%
programme
d’actions
Globalement, la part du collectif est conforme aux prévisions, avec même une part relative plus forte que
prévu sur Vannes.
dispositif
d’observation
et de suivi
La distorsion concerne essentiellement les individuels groupés dont la part relative est très inférieure à ce qui
avait été prévu. Y a-t-il des raisons structurelles de prix de revient Y a-t-il encore une forte préférence des
acheteurs pour le lot libre permettant de faire le tour de sa maison Cette question a une importance majeure
car elle a des conséquences directes sur la consommation de terrains.
Concernant la consommation foncière pour l’habitat au cours des dernières années, celle-ci est de l’ordre de
100 ha par an.
34
Cette surconsommation découle principalement du rythme de construction plus élevé que prévu, mais aussi d’une
part plus importante que prévu des individuels purs.

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • A Construction neuve
4.Impact de la crise immobilière
Le territoire de Vannes Agglo est touché par la crise immobilière
comme le reste de la France.
Le tableau suivant compare les neufs premiers mois 2008 à 75%
du total de l’année 2007.
2007
(9 mois)
2008
(9 mois)
Logements commencés 1 442 1 666
Logements autorisés 1 838 1 564
• dont collectifs autorisés 1 134 985
• dont individuels groupés
autorisés
282 150
• dont individuels purs
autorisés
422 429
Source : DRE Bretagne, données Sitadel
La baisse dans les démarrages de chantier n’est pas encore
visible. En revanche, les autorisations ont sensiblement baissé et
sont entièrement concentrées sur les opérations collectives et
groupées. Ce ralentissement sensible dans les autorisations se
traduira nécessairement sur l’activité de l’année 2009.
Le fait que les individuels purs jouent un rôle d’amortisseur se
traduit par des différences sensibles sur la répartition territoriale
de cette baisse des autorisations. C’est la ville de Vannes qui est
la plus touchée.
Logements commencés en 2007 et 2008, par secteur
2007
(9 mois)
2008
(9 mois)
% évolution
Vannes 556 402 -28%
1 ère couronne 816 695 -15%
2 ème couronne 466 467 0%
Total 1 838 1 564 -15%
Source : DRE Bretagne, données Sitadel
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Résumé sur la construction neuve
La construction neuve a connu une forte accélération depuis 2003. Au cours de la période 2004-2007, les mises en chantier
se sont élevées à plus de 2 000 par an, alors que le SCOT en prévoit 1 335 par an.
• Les prévisions du SCOT ont été largement dépassées, notamment sur l’ouest de Vannes Agglo, ainsi que sur Vannes.
• La part des logements collectifs a été importante (41%), mais un peu moins que les prévisions du SCOT (44%).
• Sur l’individuel groupé, il y a un décalage très fort entre les réalisations (9% des logements commencés selon
Sitadel) et les prévisions du SCOT (22%). Par différence, la part de l’individuel pur est restée très élevée (50%),
entraînant une consommation d’espace très élevée (estimée autour de 100 ha par an pour l’ensemble des
logements neufs).
Cet emballement, constaté au niveau national, associé à la crise bancaire, s’est traduit par un retournement de tendance.
L’attentisme des acheteurs, soit pour des raisons de manque de crédit bancaire, soit pour des raisons de menace de perte
d’emplois, soit pour des raisons spéculatives, a comme conséquence un arrêt du lancement des programmes privés.
35

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • B Le parc locatif social
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
1.Situation actuelle du parc social
Le tableau ci-dessous montre l’évolution du parc, avec des
évolutions en valeur relative très fortes en 1 ère et 2 ème couronnes, qui
partaient d’un niveau bas.
Parc social 1999
Parc social
2007
Evolution de
1999 à 2007
Vannes 5 059 5 237 3,5%
1 ère couronne 687 1 260 83%
2 ème couronne 213 562 164%
Total 5 959 7 059 18%
Source : données EPLS-DRE
Les données de l’enquête EPLS, faite par la DRE,
excluent les logements en foyers, ainsi que les logements
privés conventionnés ANAH, qui seront intégrés plus loin dans la
comparaison avec les objectifs de la loi DALO.
Rappelons que ces statistiques ne tiennent compte que des
logements mis en service avant le 31 décembre 2006 : la
progression dans les logements financés à partir de 2004 n’est
donc que très partiellement prise en compte.
De plus, durant cette période, il y a eu sur Vannes quelques
démolitions sur le parc de Bretagne Sud Habitat, ce qui vient encore
modérer l’augmentation du chiffre.
orientations
Part de logements sociaux dans le parc de résidences principales, 1999 et 2007
Parc social 1999 Parc social 2007
programme
d’actions
nombre de logements part des RP 1999 1 nombre de logements part des RP 1999 1 part des RP 2007 2
Vannes 5 059 21,2% 5 237 21,9% 20,3%
dispositif
d’observation
et de suivi
1 ère couronne 687 5,1% 1 260 9,4% 7,4%
2 ème couronne 213 2,3% 562 6,1% 4,7%
Vannes Agglo 5 959 12,8% 7 059 15,2% 12,9%
1
RP 1999 : résidences principales tirées du recensement INSEE 1999 ² RP 2007 : résidences principales tirées des données Filocom 2007
Source : EPLS 1999 et 2007, FILOCOM 2007, INSEE 1999
36

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
programme
d’actions
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • B Le parc locatif social
1.Situation actuelle du parc social
La taille des logements sociaux en 2007
Répartition des logements sociaux par taille, 2007
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Vannes 1 ère couronne 2 ème couronne Vannes
Agglo
T5 ou + T4 T3 T2 T1
parc total
résidences
principales 99
Dans le parc social, la part des T4 et T5 est importante sur Vannes,
ce qui est un facteur favorable pour maintenir sur place des
familles avec enfants. Ceci est le résultat de la période où la
production de logements sociaux a été très importante (fin des
années 60 et début des années 70, période où les grandes familles
étaient les plus fréquentes).
Source : données EPLS 2007
Répartition des logements sociaux par âge
2 ème couronne
1 ère couronne
Vannes
0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
avant 1975 1976 à 2000 Depuis 2001
Vacance et mobilité dans le parc social
La vacance de longue durée est négligeable (0,6% à Vannes
et 0,7% à Saint-Avé), ce qui montre à la fois la pression de
la demande et le fait qu’il n’y a pas de partie du parc qui soit
inadaptée à la demande.
Quant à la mobilité (taux de rotation annuel), elle est un peu plus
faible qu’au niveau national, ce qui confirme ce qui précède sur
l’adéquation globale du parc à la demande au plan qualitatif.
Source : données EPLS 2007
dispositif
d’observation
et de suivi
Sur les 1 ère et 2 ème couronnes, les logements sociaux ont moins
de pièces, résultat d’une production plus récente où les T2 ont
pris une place plus importante.
Il s’agit d’une structure inverse de celle que l’on trouve dans
la construction neuve privée où les petits logements sont
surreprésentés sur la ville-centre (collectifs) et les grands
logements surreprésentés en périphérie.
Taux
de mobilité
1999 2003 2007
9,9 11,4 11,1
37

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • B Le parc locatif social
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
programme
d’actions
1.Situation actuelle du parc social
Les loyers des logements sociaux
Les organismes ont la possibilité réglementaire de moduler
les loyers moyens au m² pour tenir compte du fait qu’un petit
logement coûte plus cher au m² qu’un grand logement. Mais
dans les faits, l’éventail des loyers est resserré : la très grande
majorité des logements sociaux ont un loyer compris entre 4,25 et
5,25€/m², avec une moyenne de 4,66€/m² en janvier 2007.
Pour un appartement de 3 pièces, qui correspond à la moyenne
du parc social, l’ADIL estimait les loyers du parc privé en 2007
autour de 8,40€/m². Les loyers privés sont environ 80% supérieurs
aux loyers moyens du parc actuel.
Comparaison des loyers plafonds en zone 3, 2007
PLAI
PLUS
PLS
Loyers pour logement de 55m²,
(en e/m² SU)
4,70 e
5,29 e
7,95 e
2.Détails du parc locatif social sur Vannes
Les grands quartiers d’habitat social sont les suivants :
• Ménimur, avec 1 360 logements.
• Kercado, avec 650 logements.
• Cliscouët, avec 600 logements.
• Conleau, avec 400 logements.
Il faut noter qu’une part importante du parc est diffuse à
travers toute la ville, avec un grand nombre de petites opérations.
Cette répartition est favorable à la mixité sociale. On compte notamment
309 logements en centre-ville et environ 500 dans le quartier
gare (répartis entre sud et nord de la voie ferrée).
Le quartier de Ménimur est inscrit en opération ANRU, avec le
programme possible suivant :
• environ 130 logements à démolir,
• environ 500 logements pouvant être aidés dans
le cadre ANRU,
• environ 40 logements pouvant être vendus.
300 autres logements devront être réhabilités à côté du programme
ANRU.
dispositif
d’observation
et de suivi
Le loyer moyen du parc correspond approximativement au loyer
plafond des PLAI, hors majoration (label énergétique ou présence
d’ascenseur).
Les loyers plafonds des opérations neuves sont environ 15%
supérieurs aux loyers moyens du parc existant.
38

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • B Le parc locatif social
3.Evolution récente du parc locatif social et comparaison avec les objectifs du PLH
Evolution du parc de logements sociaux, 1999 et 2008
Nom
Résidences
principales 1999
Résidences
principales 2006
nombre
1999 2008
part des
RP 1999
nombre
part des
RP 1999
part des
RP 04-07
Vannes 23 895 26 506 4 847 20,3% 5 873 24,6% 22,2%
1 ère couronne 13 352 16 319 968 7,2% 1 623 12,2% 9,9%
2 ème couronne 9 165 11 649 315 3,4% 827 9% 7,1%
Vannes Agglo 46 412 54 474 6 130 13,2% 8 323 17,9% 15,3%
RP : résidences principales Nota : dans ce tableau, les foyers logements sont intégrés au parc social en 2008, alors qu’ils ne sont pas intégrés dans les chiffres de 1999. Source données INSEE
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Source : DIACT, Francièmes, INSEE, EPLS
Part de logement sociaux en 2007
15% > 22% 5% > 7,5%
10% > 15% 2,5%> 5%
7,5% > 10% 0% > 2,5%
Typologie des constructions récentes
Depuis le démarrage du dernier PLH fin
2003, la part des logements sociaux individuels
a fortement augmenté :
• fin 2003, ils représentaient moins de
13% du parc locatif social,
• Entre 2004 et 2006, ils ont représenté
34% des mises en service.
Ces trois années ne sont pas suffisantes
pour avoir un effet net sur la structure du
parc, mais il y a là une tendance nette qui
devrait se prolonger.
Cette évolution ne se traduit pas par une
consommation d’espace excessive. En
effet, en logement social individuel, il est
possible d’avoir des opérations groupées
sur des parcelles de petite taille. Cette
forme d’habitat s’insère bien dans des opérations
de densification de centre-bourg.
Ce qui est possible en logement social et
semble bien fonctionner au plan du vécu des
habitants est encore difficile à faire en
opération privée, mais on peut penser qu’il
finira par y avoir une certaine diffusion de ce
type de forme urbaine.
Les bailleurs sociaux veillent à une certaine
diversité dans la taille des logements :
• La part de grands logements (T4 et plus)
en collectifs diminue mais ils représentent
encore plus de 18% des appartements
récents, ce qui évite d’avoir une dichotomie
trop forte avec l’offre en individuel.
• Dans la production récente en collectif,
il n’y a plus de T1, qui correspond moins
aux attentes. C’est au contraire en individuels
qu’on trouve des T1, conçus pour
des personnes âgées seules.
Mais l’essentiel des maisons individuelles
récentes est constitué de T4 et plus.
Leur part dans la production récente
des individuels atteint 58%
alors qu’elle n’était que de 45%
dans le parc avant 2003.
39

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • B Le parc locatif social
4.Comparaison avec les objectifs de programmation
Les objectifs de programmation PLUS PLAI PLS
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
Le tableau ci-contre donne la répartition pour
les années de financement au titre des aides à
la pierre de l’Etat, avant prise de délégation
de compétence par Vannes Agglo (2004 et
2005) et après délégation de compétence
(2006 à 2008).
Objectifs PLH 170 5 33
Objectifs convention de délégation 2006 245 5 67
Avenant à la convention 2007 245 5 70
Objectifs Vannes Agglo validés en CRH* 2008 244 56 70
2004 2005 2006 2007 2008
* CRH = Comité régional de l’habitat
moy.
2004-2008
moy.
2006-2008
PLUS 204 254 299 276 220 251 265
PLAI 0 2 10 34 66 22 37
PLS 22 44 52 48 50 43 50
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Sur les 5 ans, les objectifs du PLH ont été dépassés pour tous les financements.
Pour les trois premières années de la délégation de compétence (2006 -2008), les objectifs contractuels ont été dépassés pour les PLUS et
les PLAI. Pour les PLAI, les nouvelles instructions nationales sur le mixage des financements ont été appliquées.
En revanche, pour les PLS, les objectifs n’ont pas été atteints. Les loyers plafonds réglementaires sont trop élevés compte tenu de la demande.
Ce produit nécessite une réflexion collective pour ajuster ses loyers de sortie aux besoins réels, à des conditions à étudier.
Répartition selon les années de décision de financement par Vannes Agglo sur ses crédits propres
2004 2005 2006 2007 2008 Somme 5 ans Moyenne annuelle
PLUS 83 258 116 152 274 883 177
PLAI 0 0 0 5 37 42 8
PLS 1 6 44 11 0 62 12
Total 84 264 160 168 311 987 197
Là aussi, les objectifs du PLH ont été atteints sur les 5 premières années pour les PLUS et les PLAI, avec une montée en puissance
progressive et régulière.
Il y a un décalage dans le temps entre les deux tableaux, les décisions de financement de Vannes Agglo étant sollicitées par les bailleurs souvent après
l’obtention de l’agrément Etat.
40

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • B Le parc locatif social
4.Comparaison avec les objectifs de programmation
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
Montant moyen des crédits apportés par Vannes Agglo sur la durée
du PLH
* ou chambres pour les foyers
Subventions
Vannes Agglo
totales
Nombre de
logements*
Subvention
Vannes Agglo
par logement*
PLUS 4 053 437 e 883 4 591 e
PLAI 344 128 e 42 8 194 e
Aménagement
Handicap
14 700 e 21 700 e
PLS 69 754 e 61 1 144 e
Foyer 93 722 e 126 744 e
Comparaison des montants des crédits prévus avec ceux mis en
place par Vannes Agglo
Montant des
interventions deVannes
Agglo sur 5 ans en Me
Montant prévu dans le
PLH sur 6 ans en Me
PLUS 4,05 4,4
PLAI 0,34 0,3
Aménagement
Handicap
0,01 nd
PLS 0,07 0,4
Foyer 0,09 nd
Total 4,58 5,1
programme
d’actions
Enfin, il est utile de faire la synthèse sur le cumul des aides à la pierre (délégation de l’Etat) et des crédits propres de Vannes Agglo, de 2006 à
2008.
PLUS
PLAI
dispositif
d’observation
et de suivi
Subvention
moyenne par
logement
Crédits délégués Aide à la pierre 2 485 e 13 305 e
Aide propre de Vannes Agglo 4 618 e 8 194 e
Total 7 103 e 21 498 e
41

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • B Le parc locatif social
5.Comparaison avec les objectifs de la loi DALO
La loi DALO a sensiblement étendu le champ d’application de l’article L 302-6 du code de l’urbanisme : il intègre désormais toutes les
communes de plus de 3 500 habitants des EPCI de plus de 50 000 habitants, et pas simplement celles qui sont intégrées aux unités
urbaines de l’INSEE.
Cet article fixe donc comme objectif que les logements locatifs à plafonds de ressources réglementés représentent 20% du total des
résidences principales de ces communes. Cet objectif doit être atteint progressivement, un rattrapage fixé par l’Etat devant être fait tous les
3 ans. Les logements pris en compte sont :
• les logements HLM conventionnés, (PLUS, PLAI, PLS)
• les foyers logements,
• les logements locatifs privés couverts par une convention avec l’Etat, au titre de l’ANAH.
Cette obligation porte sur les communes de la CAPV de plus de 3 500 habitants au dernier recensement. C’est maintenant le recensement
de 2009 qui est pris en compte. Baden et Saint-Nolff ont été ajoutées aux 8 communes précédemment concernées
Parc actuel de logements sociaux pris en compte par les lois SRU et DALO
orientations
Communes Population 2006
Résidences
principales 2008
Nombre HLM
et foyers 2008
Part HLM et foyers
2008 / RP08
Logements
conventionnés
ANAH 2008
Part HLM+ANAH
2008 / RP08
Arradon 5 125 2 232 147 6,6% 0 6,6%
Baden 3 899 1 693 121 7,1% 5 7,4%
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Elven 4 525 1 858 130 7% 14 7,8%
Plescop 4 631 1 886 193 10,2% 2 10,3%
Ploeren 5 274 2 108 209 9,9% 0 9,9%
Saint-Avé 9 883 3 837 456 11,9% 5 12%
Saint-Nolff 3 564 1 300 134 10,3% 5 10,7%
Séné 8 064 3 430 313 9,1% 2 9,2%
Theix 6 613 2 598 169 6,5% 3 6,6%
Vannes 53 079 26 511 5 873 22,2% 56 22,4%
42
Il faut noter que ce décompte est établi sur les logements existants au 1 er janvier 2008 et n’intègre pas les logements financés, mais pas
encore mis en service : ceux-ci sont très importants pour certaines communes.

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • B Le parc locatif social
5.Comparaison avec les objectifs de la loi DALO
Déficit théorique de logements sociaux par rapport
à l’objectif de la loi DALO
Communes
Nombre
logements pris
en compte en
2008 pour
SRU DALO
Objectif
SRU théorique
sur résidences
principales
2008
Rattrapage
théorique
sur 2008
Arradon 147 446 299
Baden 126 339 213
Elven 144 372 228
Plescop 195 377 182
Ploeren 209 422 213
Saint-Avé 461 767 306
Saint-Nolff 139 260 121
Séné 315 686 371
Theix 172 520 348
Vannes 5 929 5 302 0
La somme des rattrapages représente 1 860 logements. Toutefois,
il est admis que le rattrapage puisse être étalé dans le temps,
au rythme d’environ 15% par période triennale, soit environ 90
logements par an.
Ce rattrapage serait normalement compatible avec le cadre
global fixé dans la convention passé entre l’Etat et Vannes Agglo
pour la délégation des aides à la pierre. Mais dans la réalité, il faut
aller plus loin, car toutes les communes concernées se développent
rapidement et l’objectif ne cesse de croître au fur et à mesure que
le parc de résidences principales s’accroît.
6.Informations sur la demande
Nombre de demandeurs en instance 1
Le nombre des demandeurs s’explique par deux phénomènes
opposés :
• Une baisse des demandes de mutation
• Une augmentation des demandeurs externes
Vannes Agglo
total
dont
locataires HLM
La baisse des demandeurs des locataires HLM de 2007 à 2008 doit
traduire globalement une satisfaction par rapport au logement. Mais
il peut y avoir aussi certaines personnes qui pourraient avoir envie
de changer, mais qui renoncent devant des délais d’attente moyens
de 2 ans.
Le nombre de demandeurs externes est en légère hausse. Cela
s’explique en grande partie par les loyers trop élevés dans le parc
locatif privé. Toutefois il semble qu’on aille vers une croissance
moins rapide de cette partie de la demande, les loyers privés ayant
progressé de façon plus modérée en 2008. 18% des demandeurs
externes justifiaient leur demande par le coût élevé des loyers, alors
qu’en 2008, ils ne sont plus que 14%. Mais les autres motifs tels
que « souhait d’indépendance » ou « séparation, divorce » renvoient
aussi à cette question : si les loyers privés étaient moins élevés, la
demande HLM venant de l’extérieur serait moins forte.
Il est rappelé ici les données du chapitre 2-C sur les taux
d’effort pour le logement des allocataires de la CAF : 59%
d’entre eux ont des taux d’effort après APL supérieurs à
20%.
1Les informations de cette partie sont issues des bilans effectués par
l’ADIL sur la demande locative sociale, ressortant du fichier commun de la
demande mis en place par l’ADOHLM et les collectivités locales en 2006.
dont
extérieurs
1 er janvier 2007 3 113 1 213 1 900
1 er janvier 2008 3 076 1 075 2 001
1 er janvier 2009 3 120 1 100 2 020
43

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • B Le parc locatif social
6.Informations sur la demande 1
Durée d’attente
La durée moyenne d’attente s’est un peu allongée, elle est maintenant de :
• 24 mois pour les demandeurs locataires HLM,
• 15 mois pour les demandeurs externes.
A l’intérieur de ces délais moyens, les ménages prioritaires au sens de la loi DALO ont bien entendu des délais beaucoup plus courts. De fait,
la commission de médiation de la loi DALO n’a examiné qu’un nombre très réduit de dossiers depuis le début de l’année 2008.
1/3 des demandeurs en instance sont en situation de « délais dépassés » (plus de 24 mois). Une analyse plus précise de ces dossiers serait utile
pour comprendre quels sont les enjeux sociaux impliqués dans ces délais trop longs :
• Quelle est la proportion de ces demandes que l’on pourrait qualifier « de confort »
• Quelle est la proportion de demandeurs qui sont vraiment dans une situation difficile, (sans être classés
dans les publics prioritaires de la loi DALO)
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Répartition de la demande par territoire et pression de la
demande
Répartition des demandeurs par territoire
Demandeurs
en instance
en janvier
2008
dont
demandes
externes
Parc
social
2007
% total
demandeur/
parc actuel
% total
demandeur
externe/
parc actuel
dont Vannes 1 826 1 151 5 237 35% 22%
dont 1 ère couronne 954 620 1 260 76% 49%
dont 2 ème couronne 266 210 512 52% 41%
dont îles 30 20 50 60% 40%
Total 3 076 2 001 7 059 44% 28%
Les 2 dernières colonnes fournissent un indicateur possible de la
pression de la demande. Que l’on prenne en compte tous les
demandeurs ou simplement les demandeurs externes, il apparaît
que la pression est plus forte sur la périphérie, et notamment sur la
1 ère couronne.
Il est vraisemblable que, sur la périphérie, le taux de rotation est plus
faible que sur Vannes, ce qui peut expliquer cette différence.
Taille des logements demandés
Répartition des logements demandés selon leur taille (demandes
de mutation et externes)
Répartition
des demandeurs
T1 T2 T3 T4 T5
6% 34% 34% 18% 8%
Parc existant 5% 20% 32% 30% 12%
Logements mis en
service de 2004 à 2006
9% 27% 32% 21% 11%
Les logements mis en service récemment ont privilégié les petits
logements (T2 et individuels T1 bis). Mais cette évolution n’est pas
encore assez marquée par rapport à la structure de la demande.
1Les informations de cette partie sont issues des bilans effectués par l’ADIL sur la
demande locative sociale, ressortant du fichier commun de la demande mis en
place par l’ADOHLM et les collectivités locales en 2006.
44

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • B Le parc locatif social
6.Informations sur la demande 1
Profils des demandeurs
Répartition des demandeurs par territoire
Les demandeurs externes sont dans une situation en moyenne plus
précaire (CDD, stage ou demandeurs d’emploi) que les locataires
HLM.
Comme cela est logique, la répartition des revenus n’est pas tout
à fait la même entre les demandeurs déjà locataires HLM et les
demandeurs externes.
Répartition des revenus mensuels des demandeurs en janvier 2008
50%
40%
7.Le financement PLS
Le financement PLS s’adresse à des ménages ayant des
revenus supérieurs à ceux des locataires des logements
sociaux ordinaires. En effet, les loyers plafonds réglementaires sont
sensiblement plus élevés : +50% environ par rapport aux plafonds
PLUS (en base 7,11€/m² SU contre 4,73 €/m² pour le
PLUS).
Les bailleurs sociaux qui ont fait des opérations de ce type
ont eu du mal à les louer, car, dans leur clientèle, les candidats
locataires ont rarement les ressources suffisantes.
8.Le financement PSLA (location-accession)
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
30%
20%
10%
0%
< 762e de 762e
à 1 524e
Locataires HLM
> 1 524e non précisé
demandeurs externes
Les demandes prioritaires
Dans le projet d’accord collectif sur l’application de la loi relative à
la lutte contre les exclusions, figure une évaluation du nombre de
demandeurs pouvant être classés dans la catégorie « prioritaire » eu
égard aux critères du PDALPD. Le nombre est évalué à 1 260 environ,
ce qui représenterait environ 66% des demandeurs externes en
instance.
Cette estimation devra faire l’objet d’un recoupement d’information,
pour apprécier les conséquences sociales des longs délais
d’attente.
Le produit PSLA s’adresse à des locataires du parc social
qui souhaitent s’engager dans un processus d’accession à la
propriété, mais dont les ressources sont un peu trop faibles pour
avoir un financement bancaire classique, même avec PTZ.
Dans les premières années du plan, le ménage est en
situation de locataire, mais il paye un supplément à son loyer,
pour qu’il vérifie lui-même qu’il ne se mettra pas en difficulté avec
une mensualité de remboursement. Ce supplément de loyer est
compté en « apport personnel » au moment où on passe en
phase « accession ». Le PSLA est donc un régime d’accession qui
comprend une première période « d’essai ».
147 logements en PSLA ont été agréés de 2005 à 2008 inclus,
avec une perspective de plus de 100 logements en 2009. La
convention de délégation des aides à la pierre a fixé un objectif
de 50 logements en 2006 et 55 logements en 2007.
45
1Les informations de cette partie sont issues des bilans effectués par l’ADIL sur la demande
locative sociale, ressortant du fichier commun de la demande mis en place par l’ADOHLM
et les collectivités locales en 2006.

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • B Le parc locatif social
9.Orientations des bailleurs sociaux
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
Logement neuf
Les bailleurs sociaux se sont mobilisés pour répondre à l’accroissement
de la demande et constatent avec satisfaction que le
besoin de faire du logement social est maintenant reconnu par tous.
La dynamique qui s’est instaurée autour du PLH, avec l’appui des
incitations gouvernementales, a eu des effets positifs incontestables.
Ils notent deux difficultés qui ont pu ralentir le montage des
dossiers : - le prix du foncier,
- et, plus encore, les coûts de construction.
Sur le 2 ème point, la crise immobilière va certainement faire baisser les
coûts de construction. L’impact de cet obstacle devrait s’atténuer
sensiblement.
Le prix du foncier reste une vraie difficulté. Malgré l’augmentation des
subventions de Vannes Agglo et leur mobilisation plus forte pour le
foncier, l’équilibre des opérations n’a pu se faire que grâce à une
injection plus forte des fonds propres de bailleurs.
Pour Vannes Golfe Habitat, la part de fonds propres est passée de 5%
à 7-10%. Ces apports auront prochainement leur limite, d’autant plus
vite qu’il faudra aussi investir dans la réhabilitation du parc (économie
d’énergie) et dans quelques démolitions.
La montée en puissance des ZAC (16 ZAC Habitat en cours ou en démarrage
en dehors de Vannes) va contribuer à mettre à disposition
du foncier. Le dispositif financier de la ZAC permet de différencier de
façon substantielle les prix de vente entre bailleurs sociaux et opérateurs
privés, avec un écart pouvant aller jusqu’à 1 à 3.
Même hors ZAC, la coopération entre les bailleurs sociaux et les
promoteurs privés s’est largement développée. Dans ces cas, il y a
négociation directe entre les deux partenaires sur la répartition de
la charge foncière. Il y a des exemples de coopération intéressante,
mais, à court terme, la crise sur le secteur de la promotion privée
bloque parfois des opérations mixtes.
La maîtrise de l’énergie et les enjeux
de développement durable
Pour l’avenir, à côté de la présente crise de l’immobilier privé, la
préoccupation pour les opérations de logements neufs est la mise
en œuvre de la prochaine réglementation thermique.
Les bailleurs sociaux investissent pour répondre aux exigences par
le lancement d’opérations témoins suivies avec précision (BSH),
par le recours à la certification CERQUAL (systématique pour VGH
pour les opérations de plus de 15 logements, par la participation au
cluster départemental visant à structurer les professions du bâtiment
(BSH)…
orientations
programme
d’actions
Adaptation du parc ancien
Il y a deux grands enjeux pour le parc existant :
• la réhabilitation du parc, notamment l’amélioration des
performances énergétiques,
• l’adaptation aux personnes à mobilité réduite.
Pour Vannes Golfe Habitat, l’opération ANRU de Ménimur devrait
comporter la réhabilitation d’environ 1 034 logements, à côté des
démolitions prévues.
dispositif
d’observation
et de suivi
46

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • B Le parc locatif social
9.Orientations des bailleurs sociaux
L’adaptation du parc aux personnes âgées
La législation dans le neuf fixe des exigences sensiblement plus
fortes que dans le parc existant.
Pour l’adaptation du parc ancien aux personnes à mobilité réduite,
Vannes Golfe Habitat fait les travaux au coup par coup en fonction
des besoins des occupants. Mais une grande partie du parc ne
comporte pas d’ascenseur, notamment à Ménimur.
De son côté, Bretagne Sud Habitat a mis en place un fichier des
logements adaptés et adaptables. Une homogénéisation de ce
dispositif pourrait s’avérer intéressante.
A côté de la question de l’adaptation aux personnes à mobilité
réduite, il y a d’autres besoins. Ainsi, Vannes Golfe Habitat a lancé
plusieurs petits programmes pour les personnes atteintes de la
maladie d’Alzheimer, à partir de 2 T5 réunis pour avoir au total
8 chambres et un espace commun, avec une maîtresse de maison.
Résumé de la situation pour le logement social
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Le parc social a progressé depuis 1999, à un rythme élevé,
supérieur aux objectifs successifs du PLH, puis de la
convention de délégation des aides à la pierre.
A l’intérieur de cette progression globale, la part des
PLAI et des PLS reste toutefois légèrement en deçà des
objectifs.
La répartition spatiale entre Vannes, la 1 ère et la 2 ème
couronne est globalement conforme aux objectifs
du PLH. Mais les nouvelles communes soumises aux
dispositions de la loi DALO vont devoir mettre en place un
programme de rattrapage important.
Le nombre de demandeurs a baissé, signe positif,
mais ce sont les demandeurs déjà locataires du parc
social qui sont moins nombreux. Le nombre de demandeurs
externes reste à un niveau élevé avec des délais
d’attente très longs. Une part importante de ces
demandeurs externes semble être classée dans les
publics prioritaires.
La poursuite de l’effort de production est donc indispensable.
S’agissant du parc existant, les enjeux des prochaines
années sont :
• La restructuration du quartier Ménimur (ANRU).
• L’amélioration des performances énergétiques
des bâtiments, pour s’inscrire dans les objectifs
spécifiques du Grenelle de l’Environnement.
L’adaptation du parc aux personnes à mobilité réduite
qui seront sur le moyen et long terme de plus en plus
nombreuses.
47

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • C La situation du parc privé
1.Le marché locatif privé
Le parc locatif privé de la CAPV peut être estimé en 2006 à 24,4% du
total des résidences principales avec une répartition assez contrastées
entre Vannes et le reste du territoire :
• Accroissement du parc locatif privé sur Vannes du fait de la
mise en service de programmes de défiscalisation, mais qui
a suivi la progression du nombre de résidences principales.
• Moins d’opérations de défiscalisation et légère baisse du
parc locatif privé en périphérie : des maisons de centre
bourg en locatif ont pu passer en statut « propriétaire
occupant », les anciens propriétaires ayant pu considérer
plus rentable de vendre que de louer.
Parc locatif privé, 2006
part des locatifs privés sur total des résidences
principales en 2006
Vannes 34%
1 ère couronne 13%
2 ème couronne 12%
Vannes Agglo 24%
Source : donnée INSEE et EPLS
Ces chiffres sont estimés à partir des données INSEE sur le parc
locatif aux derniers recensements et en déduisant les locatifs
sociaux pour estimer les locatifs privés.
Ce parc locatif est majoritairement constitué de petits logements
(49% de T1 ou T2). Cette spécialisation a pu se renforcer avec la
production récente. Le taux de rotation est bien entendu élevé pour
les petits logements, mais il continue à s’accroître sur Vannes et
la 1 ère couronne (taux de rotation voisin de 50% pour les T1 et T2,
source : ADIL).
Ce phénomène de mobilité croissante se constate aussi pour les
logements plus grands et même pour les maisons. L’ADIL note
plusieurs raisons pouvant expliquer ce phénomène : « précarité
de l’emploi, état médiocre de certains logements, niveau de loyer,
évolution de la composition familiale ». On pourrait rajouter, en
contrepoint des niveaux des loyers, l’attrait pour l’accession à la
propriété pour certains locataires.
L’étude ADIL fait aussi état du point de vue des agents immobiliers
qui constatent des exigences croissantes de la part des locataires.
L’offre de logements neufs contribue à disqualifier des logements
médiocres, surtout si ceux-ci restent à des niveaux de loyers
élevés.
Rotation dans le parc et délais de relocation
Ce rythme de rotation s’est accompagné d’un allongement des délais
de relocation. L’ADIL l’a constaté en 2007. Sur Vannes, 39% des
logements à louer sont restés vacants plus de 2 mois. Les délais de
relocation sont :
• Plus longs pour les appartements T4 que pour les petits
appartements. Cette observation est à nuancer par l’avis
des agents immobiliers qui notent une demande importante
pour les appartements de 3 à 5 pièces avec une offre trop
peu nombreuse.
• Plus courts pour les maisons et notamment pour les
grandes maisons (T5-T6), ce type de biens étant assez
rare.
• Plus longs en 1 ère couronne que sur Vannes, la 2 ème
couronne étant dans une situation intermédiaire.
Cette dernière remarque pourrait faire penser que la 1 ère
couronne aurait une situation hybride, sans avoir les atouts
de la ville centre et en ayant par ailleurs en partie perdu
l’atout de la « vraie campagne ».
48

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • C La situation du parc privé
1.Le marché locatif privé
Les niveaux de loyers
Le niveau moyen des loyers est resté stable en 2008 par rapport à
2007 et 2006.
Loyers médians des appartements, 2008 (e/m²)
T1 T2 T3 T4 T5 et +
Vannes 11,9 9,7 8,5 7,5 7,1
1 ère couronne 10 8,3 8,4
2 ème couronne 9,5 8,6
Loyers médians des maisons, 2008 (e/m²)
T2 et T3 T4 T5 T6 et +
Vannes 10 7,6 7,8 6,7
2.Les actions de réhabilitations du parc
Les financements de l’ANAH
Dans le domaine de la réhabilitation du parc privé, le PLH
avait ciblé ses interventions en partenariat avec le Conseil
Général pour cofinancer les logements d’intégration privé dans le
cadre du Programme Spécial Thématique départemental. Mais la
convention de délégation des aides à la pierre a modifié le contexte.
Les objectifs fixés sont les suivants :
Loyers
maîtrisés
dont logements
conventionnés
Logements
vacants remis
sur le marché
Objectifs
du PCS
2006
Réalisations
2006
Objectifs de
convention de
délégation
Réalisations
2007
Réalisations
2008
28 5 51 5 19
2 7 2 5
27 47 1 8
programme
d’actions
1 ère couronne 7,9 7,7 7,2 6,4
2 ème couronne 7,7 6,6 7,3 8,3
Logements
indignes traités
6 12
dispositif
d’observation
et de suivi
Source : bilan des loyers 2008, ADIL
Les loyers des logements récents ne sont pas significativement
plus élevés.
L’ADIL observe en 2007 et 2008 une baisse des loyers lors d’une
relocation du logement, avec une baisse moyenne de 30€ en
moyenne à la relocation, tandis que le délai de rotation s’allonge de
2 mois en moyenne.
Par ailleurs, le nombre de propriétaires occupants bénéficiant d’une aide
de l’ANAH continue à être important, même s’il n‘y a pas de dispositif
spécifique OPAH : 61 dossiers PO en 2005, 73 en 2006, 76 en 2007
et 79 en 2008.
49

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • C La situation du parc privé
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Le programme solidarité Logement de l’UDAF
L’UDAF s’est groupée avec une quinzaine d’associations dans le
domaine social ou humanitaire, pour développer un nouveau service
pour les personnes ayant des difficultés à se loger.
« Solidarité Logement » joue un rôle d’agence immobilière à vocation
sociale. Elle repère des annonces de location de studio et T1 à des
prix modérés (280-320€) puis elle appelle les propriétaires pour louer
à des personnes disposant de petits revenus (RMI, AAH et ASF par
exemple - moins de 800€ par mois pour une personne seule).
« Solidarité Logement » joue un rôle d’intermédiaire au moment de la
signature du bail (état des lieux, montage d’un dossier FSL, etc.) et
s’engage à assurer un suivi du locataire tout au long du bail.
Eventuellement, « Solidarité Logement » fait intervenir des artisans à
la retraite qui acceptent de faire de petites réparations gratuitement,
de façon préventive.
63 logements ont ainsi été loués depuis 2 ans dans le Morbihan, dont
la plus grande partie sur la ville de Vannes. Le dispositif intéresse des
propriétaires par les garanties qu’il apporte, par rapport à une location
directe comme ils le faisaient auparavant à des étudiants.
La lutte contre l’habitat indigne
Depuis le début de l’année 2008, le Conseil Général a mis en place
sur l’ensemble du département un dispositif de coordination pour
faire remonter les informations sur l’habitat indigne et avoir un
meilleur dispositif de suivi impliquant tous les acteurs concernés,
services de l’Etat (DDEA, DDASS), communes et intercommunalités,
bailleurs sociaux, etc.
En 6 mois, ce dispositif a déjà eu un certain effet au plan départemental,
avec 36 dossiers traités ou en cours de traitement.
9 dossiers ont concerné le territoire de la CAPV (4 à Vannes, 1 à La
Trinité-Surzur, Theix, Surzur et Baden).
On voit que, sur ce sujet, l’approche pragmatique est utile, alors que
l’approche statistique est trop grossière car les cas sont heureusement
relativement rares.
3.Le marché de la vente
Logements neufs et promotion immobilière
Le niveau de ventes de logements collectifs a progressé jusque
vers le milieu de l’année 2007, avant de commencer à diminuer
depuis la fin de l’année. Mais en année glissante, le volume de ventes
réalisées sur 12 mois de juillet 2007 à juin 2008 restait élevé (636
logements vendus contre 580 en 2006).
C’est en septembre 2008 qu’est arrivé le plein effet de la crise
financière.
Les prix de vente ont suivi une courbe analogue. Les prix des logements
collectifs sont passés de 2 833 €/m² en 2006 à 2 905 €/m² en
2007, pour redescendre début 2008. Mais il n’y a pas de données
très récentes permettant d’apprécier l’ampleur de la baisse.
50

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • C La situation du parc privé
3.Le marché de la vente
Les prêts à taux zéro
Evolution des prêts PTZ sur Vannes Agglo
500
400
300
200
100
0
2003 2004 2005 2006 2007
Total du nombre de prêts
dont logements neufs
dont achat de logements existants
dont achat en collectif
(neuf et ancien)
La réforme de 2004 qui a ouvert le PTZ à l’achat de logement sans
travaux a relancé la demande de façon sensible, alors que les prêts
pour des logements neufs ont poursuivi leur lent tassement.
La majorité des logements neufs concernés correspond aux logements
construits par l’emprunteur sur terrain nu. Selon les années,
cette part oscille entre 70 et 85%. La part d’achat de logements
neufs à un promoteur reste faible en collectif (environ 15%) et encore
plus faible en individuel groupé (environ 10%).
Le détail de la composition sociale des accédants montre que
l’accession familiale perd du volume au profit des couples sans
enfant et des ménages isolés.
Les aides de Vannes Agglo pour l’accession sociale
Vannes Agglo subventionne l’accession sociale financée avec le PTZ
sous deux conditions particulières :
• présence sur le territoire depuis plus de 2 ans,
• surface maximale des terrains : 450 m² sur Vannes et
600 m² sur la périphérie.
Nombre de dossiers d’aide à l’accession sociale
1000
800
600
400
200
0
84
284
160 168
308
1004
2004 2005 2006 2007 2008 Total
et début 2009
L’étude réalisée par l’ADIL sur le PTZ (1999-2007) montre que,
depuis l’ouverture du PTZ à l’ancien, le nombre de petits ménages
aidés (1 ou 2 personnes) a sensiblement augmenté. Il est passé
de 45% environ pour 2003-2004, à 61% pour 2005-2007, ceci
essentiellement au dépend des ménages de 3 ou 4 personnes.
L’ouverture du PTZ à l’ancien a principalement accéléré la diminution
de la part de couples avec enfants, au profit des personnes seules.
Par ailleurs, les accédants de 25 ans et moins, s’accroissent chaque
année, ils représentent 15% en 2007.
De la même manière, les chiffres sont éloquents lorsque l’on
consulte le statut d’occupation antérieur de leur logement,
ils sont seulement 5% à provenir d’une location en HLM et
74% d’une location du parc immobilier privé.
Source : CAPV
51

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • C La situation du parc privé
3.Le marché de la vente
Allongement de la durée du prêt initial
Les niveaux de revenus (+22% de 1997 à 2007) ont augmenté
moins rapidement que le coût moyen des opérations (+50% sur la
même période). De fait, nous assistons à un allongement contractuel
de la durée des prêts (23 ans en moyenne pour 2007) et la
banalisation des prêts de plus de 25 années, lorsque cette durée était
encore inexistante pour ce type de prêt jusqu’en 2000.
A noter le taux d’effort moyen à 31,9%, avec de nombreuses disparités
selon les revenus moyens. Ce taux d’effort tend à augmenter,
passant de 30,5% environ en 1997 à 34% en 2007.
Cet allongement de la durée des prêts et cet accroissement des
taux d’efforts, avec le développement des prêts à taux variables,
s’accompagnent de risques plus grands pour l’emprunteur.
4.Le marché des terrains à bâtir 2
Production des lots
L’année 2007 a marqué un sommet dans le nombre de lots autorisés,
après un creux dans les années 2004-2005.
Nombre de lots
autorisés
Surface
moyenne en m²
2003 2004 2005 2006 2007
303 248 225 433 559
1 002 844 840 819 872
Surface totale en ha 30 21 19 35 49
Source : ADIL
La surface moyenne des lots reste globalement stable depuis 2004.
La densité moyenne actuelle (850 m² par lot) est assez proche de la
densité moyenne prévue par le SCOT pour l’individuel pur, en tenant
compte d’environ 50 m² par logement pour la voirie et les espaces
communs.
La majorité des lotissements est à l’initiative des particuliers (62%
des lotissements autorisés en 2007) alors que les professionnels
sont peu présents sur Vannes Agglo (23% contre une moyenne
départementale de 30%).
La taille moyenne des opérations se stabilise à 12 lots. Cette
stabilisation est la traduction d’une augmentation significative des
opérations de tailles moyennes (39% en 2006 à 67% en 2007) au
détriment des petites et grandes opérations.
Evolution des ventes
Evolution du nombre de lots vendus
1000
800
600
400
200
0
2003 2004 2005 2006 2007
Total
Vannes
1 ère couronne
2 ème couronne
Les demandes de lots durant l’exercice 2007, n’ont pas suivi l’évolution
de l’offre. On constate une baisse de 13% de la demande par rapport
à l’année précédente (498 lots vendus en 2007 contre 563 en
2006). De plus, seulement 44% des terrains produits dans l’année
ont été vendus contre 88% en 2006.
Toutefois, le nombre de lots vendus en 2007 est resté supérieur
au nombre vendu pendant les années 2003 à 2005.
Ce n’est qu’en 2008 que l’on verra sans doute une vraie
diminution des ventes.
2
Source : Observatoire des lotissements et des ZAC tenu à jour par l’ADIL
Source : ADIL
52

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
4/ Dynamiques récentes de l’habitat • C La situation du parc privé
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
4.Le marché des terrains à bâtir 2
Evolution des prix
Concernant les prix des terrains, l’année 2007 ne déroge pas à
la tendance des années précédentes et continue à la hausse. La
compilation des données de l’ADIL permet d’obtenir un prix moyen
pour l’année, qui s’élève à 139€ (en intégrant les opérations de
Vannes) en hausse de 20% par rapport au prix de 2006 (116€ au m²)
et presque le double du prix moyen de 2003 (68€).
Hors Vannes qui n’avait pas de production dans les années 2003-
2004, les prix ont augmenté d’environ 80% en 5 ans.
2
Source : Observatoire des lotissements et des ZAC tenu à jour par l’ADIL
Evolution des prix au m 2 dans Vannes Agglo
250
200
150
100
50
0
287 e
169 e
150 e
113 e
87e
75 e
113 e
98 e
78 e
70 e
62 e
2003 2004 2005 2006 2007
Vannes 1 ère couronne 2 ème couronne
Source : ADIL
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Résumé sur la situation du parc privé
Le marché privé a été très actif, avec des prix manifestant jusqu’en 2008, une réelle tension.
• Le prix des appartements neufs a augmenté de 40% de 2004 à fin 2007,
soit 30% de plus que les prix à la consommation.
• Le prix du foncier en lotissement a augmenté de 80% dans la même période.
• Les loyers ont augmenté d’environ 20% durant cette même période.
Depuis la fin de l’année 2007, il y a un ralentissement certain :
• Les loyers ne progressent plus, voire connaissent une légère baisse à la relocation.
• Les ventes de lots libres en lotissement se vendent moins rapidement. Le stock de lots
à vendre qui était de 70 en moyenne en 2006, dépasse 150 fin 2008.
• Des opérations de promotion immobilières sont retardées.
Cette évolution est le résultat :
• Du contexte national et international,
• Mais aussi en partie d’un emballement propre au territoire où la construction neuve
a pu se développer à un rythme supérieur aux besoins réels, avec une certaine déstabilisation
du marché.
53

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
diagnostic :
5/ Urbanisme et enjeux fonciers • A Le SCOT
Le SCOT a été élaboré à partir de 2004 et approuvé en 2006. Les orientations principales concernant directement l’habitat ont été rappelées
au chapitre 1 • A §3.
Des projections quantitatives y figurent sur la base d’un découpage assez fin en 9 zones qui a été présenté, pour comparer la construction
récente aux objectifs du SCOT.
Projections de population par secteur, classé par ordre croissant de variation absolue prévue
Population estimée
en 2005 par le SCOT
Population prévue
en 2015
Variation relative
Variation absolue
Vannes 58 000 65 000 12% 7 000
Theix, Séné, 15 133 20 000 32% 4 867
Saint-Avé, Meucon, Plescop, Saint-Nolff 21 436 25 800 20% 4 364
Elven, Trédion, Monterblanc 8 549 12 900 51% 4 351
orientations
Surzur, La Trinité-Surzur, Le Hézo, Noyalo 5 851 8 700 49% 2 849
programme
d’actions
Arradon, Ploeren, 11 729 14 100 20% 2 371
Baden, Larmor-Baden, Plougoumelen, Le Bono 9 902 12 100 22% 2 198
Treffléan, Sulniac 5 180 6 200 20% 1 020
Les îles 874 1 050 20% 176
Total 136 654 165 850 21% 29 196
Source : SCOT
dispositif
d’observation
et de suivi
Cet ordre de classement fait ressortir, au delà du détail des chiffres, les objectifs du SCOT en matière d’organisation de l’espace :
• Maintenir une croissance significative sur Vannes, même si son poids relatif est amené à décroître légèrement,
• S’appuyer sur les pôles d’appui de la première couronne et celui d’Elven au nord,
• Avoir une croissance relative modérée à l’ouest (Arradon, Ploeren, Baden, Larmor-Baden, Plougoumelen, Le Bono),
pour avoir un meilleur équilibrage est-ouest.
54

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
5/ Urbanisme et enjeux fonciers • A Le SCOT
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Projections de population par secteur, classé par ordre croissant de
variation absolue prévue
La construction neuve a été très active sur Vannes, conformément aux
orientations du SCOT. Toutefois, la question se posera de savoir
si la structure du parc permet de limiter la baisse du nombre de
personnes par ménage.
Vannes dispose d’environ 120 hectares disponibles dans les zones AU
et dans les zones U (renouvellement urbain possible sur des secteurs
ciblés). La capacité d’accueil est estimée à environ 2 650 logements,
ce quipermet de répondre aux besoins avant d’envisager d’étendre
le périmètre des zones à urbaniser avant 2015.
Le secteur Saint-Avé, Meucon, Plescop, Saint-Nolff, a connu une
croissance largement supérieure à la moyenne, comme cela était
prévu au SCOT. L’essentiel de cette croissance est concentrée sur
Saint-Avé et Plescop, pôles d’appui bien équipés identifiés dans
le SCOT. De plus, ces 2 communes prévoient de poursuivre leur
rythme de croissance dans le cadre de ZAC en cours d’étude.
Le rééquilibrage Est-Ouest n’a pas vraiment eu lieu. Les communes de
l’ouest se sont développées plus vite que la moyenne et les communes
du sud-est moins vite que la moyenne.
A l’Ouest, certaines communes pourraient voir leur rythme de
construction ralentir, telles que Arradon ou Ploeren, après achèvement
des opérations en cours (La Brèche à Arradon et les 4 Vent à
Ploeren).
A l’Est, la commune de Theix dispose de terrains constructibles,
avec une maîtrise foncière déjà importante ; le rythme de construction
pourrait donc être assez soutenu. Sur Séné, des projets de ZAC
sont en cours, mais la nouvelle municipalité va réexaminer certains
de ces projets.
Au sein des communes de la partie Nord (Elven, Monterblanc,
Trédion), c’est la commune d’Elven qui a accueilli le plus grand
nombre de logements, mais le taux de croissance est plus élevé
sur Monterblanc, commune qui a des projets de développement
importants.
La question qui pourrait se poser, dans ce contexte de croissance
rapide qui couvre la quasi totalité du territoire, est de savoir
comment les objectifs qualitatifs et structurels du SCOT seront mis en
œuvre, notamment :
• Articulation entre habitat et équipements, avec un
renforcement des services dans les pôles d’appui,
• Articulation avec la politique des transports en commun,
dont le nouveau PDU va fixer les orientations.
55

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
5/ Urbanisme et enjeux fonciers • B Les PLU
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
Toutes les communes de Vannes Agglo disposent d’un PLU, sauf Trédion dont le PLU est en cours d’achèvement.
Plusieurs vont être révisés prochainement pour inclure des dispositions plus nettes concernant les enjeux de développement
durable (exemple : Arradon, Séné).
D’une façon globale, la dernière génération de PLU cherche à limiter l’extension urbaine, en privilégiant les développements
proches des centres bourgs.
Toutefois, l’exercice est difficile pour des communes qui sont déjà polycentriques, comme c’est le cas pour plusieurs
(ex. : Séné, Arradon, etc.). Dans ces cas, des développements sont fréquemment prévus, non seulement autour du bourg
principal, mais aussi autour des autres quartiers importants.
orientations
programme
d’actions
Les préoccupations de développement durable apparaissent plus importantes dans les orientations municipales traduites
dans les PADD. Toutefois, sur la question de l’habitat, la question des densités et des formes urbaines est un point délicat :
• Les communes de la 1 ère couronne qui ont connu une croissance forte
ressentent la nécessité de valoriser l’espace pour l’économiser. Mais il doit s’agir
d’une « densification maîtrisée »
• Pour les communes plus éloignées, on insiste plus sur le souhait
de ne pas banaliser les espaces et la densification est perçue parfois précisément
comme un risque de banalisation.
dispositif
d’observation
et de suivi
56

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
5/ Urbanisme et enjeux fonciers • C La politique foncière des communes
Les politiques foncières des communes sont très diverses. Sont présentés ici quelques éléments généraux.
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
orientations
1.Le développement des ZAC
Une évolution extrêmement caractéristique est le développement
spectaculaire des ZAC. Celle-ci est récente et découle en grande
partie de la création de la société d’économie mixte EADM et du soutien
apporté par le Conseil Général pour montrer tout l’intérêt de l’outil
ZAC.
Il y a actuellement 16 ZAC à vocation habitat sur Vannes Agglo,
représentant un potentiel de 4 000 logements environ.
Les communes ont choisi cette procédure parce qu’elle leur
donne une large maîtrise du programme, du parti architectural et des
opérateurs. Notamment, elle permet de programmer de façon plus
libre (mais toutefois avec des contraintes d’équilibre financier) un
quota de logements sociaux.
Au cours de ces dernières années où le prix du foncier a beaucoup
augmenté, cela a permis de mettre sur le marché des lots libres à
des prix en dessous du marché pour des primo-accédants.
Par ailleurs, parce qu’elle formalise le plan-masse de l’opération,
elle est aussi l’occasion d’engager un travail participatif avec les
associations et partenaires extérieurs. C’est le sens de la démarche
«AEU » (Approche Environnementale de l’Urbanisme).
Elle a choisi de concentrer ses interventions foncières plus en
amont, sur des objectifs de long terme. Elle avait déjà adopté cette
stratégie, il y a une douzaine d’années, en achetant les terrains du
quartier Beaupré-La Lande, dont la première tranche est achevée et
la fin va s’urbaniser dans les années proches.
3.Les autres outils fonciers
utilisés par les communes
Quelques communes ont mis en place des ZAD : c’est le cas à Arradon,
Plescop et Saint-Avé, soit sur des zones AU de long terme, soit
sur des zones classées agricoles au PLU, mais avec une mention
spécifique faisant apparaître l’intention de reclasser ultérieurement
les terrains en zones à urbaniser.
La possibilité de mettre des emplacements réservés pour des opérations
de logement, et notamment de logement social, n’est pas
utilisée.
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
2.La politique foncière de la ville de Vannes
La Ville de Vannes pour sa part, adopte une stratégie toute différente.
Elle laisse les promoteurs privés négocier avec les propriétaires
privés dans les zones AU, en leur fixant un cadre global défini dans le
document d’orientation du PLU ou dans des PAE (Plans d’Aménagement
d’Ensemble). Des accords sont passés entre promoteurs privés et
bailleurs sociaux pour intégrer dans chaque quartier 20% de logements
sociaux. Mais la commune intervient le moins possible dans
ces opérations.
Les communes ont préféré utiliser le Droit de Préemption Urbain
(DPU) pour détecter des opportunités lorsque des terrains ou des
immeubles sont en vente. Cette formule présente l’avantage de la
souplesse.
Plusieurs communes utilisent régulièrement ce DPU, soit en zone
d’extension, soit en zone de renouvellement urbain ou pour des
opérations d’acquisition d’immeubles pour y faire du logement
social. Sont citées à titre d’exemple les communes de
Vannes (achat de deux immeubles place de Bir-Hakeim), Elven
(centre-bourg), Arradon, Saint-Avé (achat d’un ancien
supermarché après transfert), etc.
57

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
diagnostic :
5/ Urbanisme et enjeux fonciers • D Les interventions foncières de Vannes Agglo
1/ Organisation et démographie
du territoire
2/ Situation socio-économique
de la population
3/ Le parc de logements
4/ Dynamiques récentes de l’habitat
5/ Urbanisme et enjeux fonciers
Vannes Agglo a mis en place un dispositif de portage
foncier à la demande des communes. 9 opérations ont été
décidées avec un objectif lié à l’habitat, étant précisé qu’il y
aussi des interventions en portage pour des objectifs économiques.
Résumé sur les questions d’urbanisme et de foncier
Vannes Agglo n’a pas fixé de critères précis d’intervention, mais elle
tient compte toutefois de la qualité de la localisation et de la conformité
du projet de programme avec les orientations générales (mixité
sociale notamment). Le montant total de ces 9 acquisitions s’élève à
3,85 M€ pour une surface de 13,90ha.
orientations
programme
d’actions
Le mode d’intervention des communes sur le foncier se répartit sur un éventail très large.
• Certaines communes interviennent de façon très forte par le biais du droit
de préemption Urbain, ou sous forme de ZAC.
• D’autres communes, et notamment Vannes, interviennent peu dans l’urbanisme opérationnel,
sauf lorsqu’il s’agit de logement social.
• D’autres encore se situent à mi-chemin, réservant leurs interventions en ZAC
pour les opérations les plus importantes.
La décision prise par Vannes Agglo de mettre en place un premier dispositif de portage foncier traduit une préoccupation
croissante des élus pour les enjeux fonciers. Celle-ci est liée à deux choses :
dispositif
d’observation
et de suivi
• D’une part, la forte montée des prix et ses conséquences sur l’accès au logement,
• D’autre part, les préoccupations globales d’urbanisme et d’environnement,
avec une conscience plus largement partagée que le foncier est devenu un bien rare.
58

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
2 ème partie :
orientations
1/ Adapter l’offre en logement
aux défis démographiques du territoire
2/ Assurer une politique forte de développement
et d’adaptation de l’offre locative sociale
3/ Apporter une réponse adaptée à la diversité
des besoins en logements
4/ Mettre en cohérence les politiques de l’habitat,
de l’urbanisme et du foncier
5/ Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
www.agglo-vannes.fr

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations :
1/ Adapter l’offre en logement aux défis
démographiques du territoire • A Projections démographiques
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Projections de population
La prévision retenue s’inscrit,
en cohérence avec le SCOT,
dans un scénario tendanciel
qui tient compte à la fois de :
• l’attractivité de Vannes Agglo
• l’évolution des prix,
• et de la rareté croissante
du foncier liée aux contraintes
environnementales.
Le PLH retient une croissance
de 17%, soit le rythme annuel
de 1999 à 2006.
1999 2006 2015 (prévision PLH)
Communes Municipale Totale Municipale Totale Municipale Totale
Arradon 4 719 4 979 5 125 5 378 5 900 6 150
Baden 3 370 3 454 3 899 4 019 4 900 5 020
Elven 3 556 3 657 4 525 4 621 6 000 6 100
Ile aux Moines 613 619 536 549 580 590
Ile d’Arz 232 238 254 258 310 320
Larmor-Baden 955 978 847 867 1 000 1 020
Le Bono 1 860 1 907 2 112 2 177 2 540 2 600
Le Hézo 551 558 660 677 800 820
Meucon 1 268 1 302 1 919 1 970 2 300 2 350
Monterblanc 1 951 2 129 2 542 2 600 3 180 3 240
Noyalo 666 687 698 726 800 820
Plescop 3 685 3 761 4 631 4 770 6 000 6 140
Ploeren 3 984 4 060 5 274 5 458 6 850 7 030
Plougoumelen 1 764 1 803 2 200 2 263 2 640 2 700
Saint-Avé 8 298 8 519 9 883 10 165 12 250 12 500
Saint-Nolff 3 296 3 415 3 564 3 685 4 600 4 720
Séné 7 871 8 096 8 064 8 364 9 520 9 820
Sulniac 2 209 2 282 2 898 2 994 3 480 3 580
Surzur 2 431 2 484 3 171 3 237 4 100 4 150
Theix 5 024 5 166 6 613 6 750 7 900 8 040
Trédion 890 913 1 008 1 026 1 200 1 220
Treffléan 1 445 1 477 1 806 1 841 2 200 2 240
La Trinité-Surzur 571 580 958 970 1 200 1 210
Vannes 51 759 54 773 53 079 55 513 57 500 59 930
Total 112 968 117 837 126 266 130 878 147 750 152 310
(*) Population 2006 = population légale au 1 er janvier 2009.
60

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
orientations :
1/ Adapter l’offre en logement aux défis
démographiques du territoire • A Projections démographiques
Taille des ménages
La taille moyenne des ménages va continuer à baisser, mais sans doute moins vite que précédemment : évolution
de la natalité, phénomène d’asymptote, etc.
Ménages 1999 Ménages 2006 Ménages 2015
Taille moyenne
Taille
moyenne
Evolution
annuelle
Taille
moyenne
Evolution
annuelle
Vannes 2,17 2,02 -1,02% 1,95 -0,44%
1 ère couronne 2,76 2,53 -1,24% 2,32 -1,09%
2 ème couronne 2,65 2,51 -0,77% 2,33 -0,91%
Total 2,43 2,28 -0,91% 2,16 -0,67%
Taille des ménages : par convention ici, rapport « Population municipale » (y compris communautés hors ménage) / « Nombre de ménages ».
Sur Vannes, cette diminution de la taille moyenne devrait d’autant plus ralentir qu’on suppose qu’un effort sera
fait pour offrir plus de logements un peu plus grands (individués groupés dans certains secteurs). Ceci devrait
permettre d’accueillir plus de grandes familles.
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Nombre de ménages
Les projections de résidences principales sont le résultat direct des projections de population et de nombre de
personnes par ménage.
Ménages
1999 2006 2015
Vannes 23 877 26 290 29 692
1 ère couronne 13 355 17 076 22 585
2 ème couronne 9 171 11 982 16 074
Total 46 403 55 348 68 351
61

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
orientations :
1/ Adapter l’offre en logement aux défis
démographiques du territoire • B Besoins de logements neufs
Besoins d’accroissement du parc de résidences principales
Les besoins liés à l’augmentation du nombre de ménages seront
d’environ 1 340 logements par an.
Résidences principales
2015
Augmentation
2006-2015
Vannes 29 793 3 503
1 ère couronne 23 224 6 148
2 ème couronne 15 970 3 988
Total 68 987 13 639
Evolution de la vacance
Compte tenu de l’importance du parc vacant actuel, il est prudent
de prévoir la résorption d’une part excessive de cette vacance, au
cours de deux premières années du PLH.
Une fois passés les effets de la crise immobilière actuelle, la
demande pourrait reprendre sur un rythme proche de celui constaté
au début de cette décennie.
Accroissement du parc de logements vacants, moyenne annuelle
2010-2011 2012-2015
Moyenne
2010-2015
Vannes Agglo -30 60 20
Résidences secondaires
La croissance du parc de résidences secondaires devrait se
poursuivre, malgré un certain ralentissement. Les besoins liés à la
hausse de ce parc sont estimés à 100 logements par an environ.
Compensation des logements démolis
Les besoins liés à la démolition de logements devraient légèrement
augmenter, notamment en raison des démolitions prévues dans
l’opération ANRU sur le quartier de Ménimur. On peut les estimer
à 80 logements par an environ, dont 2/3 pour le parc social et 1/3
pour des démolitions diffuses.
Synthèse des besoins de logements neufs
Augmentation
estimée du nombre
de ménages par an
(=RP)
Augmentation
estimée du nombre de
résidences secondaires
par an
Compensation
de démolitions par an
Accroissement du
parc de logements
vacants par an
Total logements
commencés par an
Moyenne annuelle
2010-2011 2012-2015 Moyenne
1 300 1 360 1 340
100 100 100
80 80 80
-30 60 20
1 410 1 600 1 540
Au total, il s’agit d’une projection raisonnablement optimiste,
tablant sur les atouts de l’agglomération vannetaise.
62

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
orientations :
2/ Assurer une politique forte de développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale • A L’offre nouvelle en logements locatifs sociaux
Le nombre de logements locatifs sociaux a considérablement augmenté au cours des 5 dernières années. Les effets sur les mises
en service vont se faire connaître en 2009-2010.
Ceci contribuera à réduire le nombre de demandeurs en instance. D’autres paramètres sont pris en compte pour calibrer les
objectifs de logements sociaux :
• La poursuite de la croissance démographique du territoire,
• Une baisse de pression sur le marché privé qui va modérer les loyers privés et donc limiter les demandes
de locatifs sociaux émanant de locataires du secteur locatif privé,
• Les exigences de la loi DALO qui amène à accroître l’effort sur les communes qui doivent se rapprocher
par étapes des objectifs fixés par cette loi,
• Les moyens financiers des collectivités locales, dont la participation est nécessaire pour l’équilibre
inancier des opérations, mais qui sont soumis à des contraintes croissantes.
Compte tenu de tous ces paramètres, il est prévu d’augmenter le parc locatif social de 350 par an en moyenne (tous types de
financements confondus), ceci indépendamment du remplacement de logements locatifs sociaux démolis (dont 138 logements
sur Ménimur).
Objectifs quantitatifs de construction de logements sociaux par secteur
Parc social
actuel +
financé
Objectifs
parc 2015
Objectifs 2015
en % RP 2015
PLH
2010-2015
Moyenne
annuelle
2010-2015
Vannes 6 280 6 700 22,4% 416 69
1 ère couronne 2 080 3 271 13,9% 1 088 182
2 ème couronne 1 274 1 763 11,7% 603 101
Total 9 634 11 734 17,1% 2 107 352
Cette proposition de répartition ci-dessous
renforce la part relative de la 1 ère
couronne, où toutes les communes sont
soumises aux obligations de la loi DALO,
en restant globalement en dessous du
seuil réglementaire.
Pour la 2 ème couronne, les propositions sont aussi influencées par deux facteurs :
• 2 communes sont soumises à la loi DALO (Elven et Baden). Ceci oblige à mettre un nombre assez important
de logements en 2 ème couronne.
• Une dynamique s’est créée dans les autres communes, appuyée sur le logement social. Il est proposé de
poursuivre cette dynamique, mais de façon moins forte pour tenir compte d’une demande qui se
concentre surtout sur les communes les mieux équipées en services.
63

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
programme
d’actions
orientations :
2/ Assurer une politique forte de développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale • A L’offre nouvelle en logements locatifs sociaux
Répartition des objectifs de répartition de la production de nouveaux
locatifs sociaux
Répartition au
PLH précédent
Répartition du
PLH 2010-2015
Ce tableau ne tient pas compte du renouvellement du parc qui
concerne essentiellement la ville de Vannes. Ce renouvellement
pourra accroître les besoins de production de 30 à 50 logements
sociaux en moyenne annuelle.
Cohérence avec la répartition de la demande
Nombre
par an
Vannes 38% 20% 69
1 ère couronne 40% 52% 182
2 ème couronne 22% 28% 101
Total 100% 100% 352
Répartition des demandeurs
en instance (fin 2007)
Répartition du parc
visé en 2015
Vannes 59% 57%
1 ère couronne 31% 28%
2 ème couronne 10% 15%
Total 100% 100%
Sur la 1 ère couronne, en théorie, on pourrait programmer plus de
logements locatifs sociaux, mais pour des raisons d’équilibre dans
les opérations nouvelles, il semble délicat d’aller au-delà de la part
qui lui est affectée (52%).
La cohérence avec la demande doit aussi se traduire par une
évolution dans la taille des logements et le nombre de pièces. Le
tableau suivant montre qu’il faut faire plus de petits logements.
La production des dernières années a déjà montré une inflexion
(36% de petits logements dans la production récente contre 25%
dans le parc préexistant). Il faut aller plus loin en portant la part des
T1+T2 à près de 40% des logements neufs.
Répartition
des demandeurs
T1 T2 T3 T4 T5
6% 34% 34% 18% 8%
Parc existant 5% 20% 32% 30% 12%
Logements mis en service
de 2004 à 2006
9% 27% 32% 21% 11%
Objectifs pour le PLH 6% 34% 34% 19% 7%
dispositif
d’observation
et de suivi
La 2 ème couronne est un peu surreprésentée. Mais l’augmentation du
niveau des services et des équipements dans certaines communes
permet de penser que la demande se développera, notamment sur
Elven avec le développement de la zone d’activités.
64

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
orientations :
2/ Assurer une politique forte de développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale • B L’offre nouvelle exigée dans les communes
soumises à la loi DALO
Objectifs de construction de logements sociaux par commune soumise à la loi DALO
Communes
Nombre logements pris en compte
en 2008 pour SRU DALO
Objectif SRU théorique sur
résidences principales 2008
Rattrapage théorique
sur 2008
Nombre de logements
sociaux 2010-2015
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
programme
d’actions
Vannes 5 929 5 302 0 416
1 ère couronne 1 638 3 478 1 840 1 088
Arradon 147 446 299 70
Plescop 195 377 182 140
Ploeren 209 422 213 155
Saint-Avé 461 767 306 300
Saint-Nolff 139 260 121 105
Séné 315 686 371 158
Theix 172 520 348 160
2 ème couronne 270 711 441 240
Baden 126 339 213 100
Elven 144 372 228 140
* hors remplacement des logements démolis
dispositif
d’observation
et de suivi
Si on admet qu’il puisse y avoir, au moins partiellement, une approche globale de l’application de la loi DALO, on note que les objectifs
globaux sont déjà respectés en moyenne (ce qui ne diminue en rien la nécessité de se rapprocher de l’objectif commune par commune) :
• Nombre de logements locatifs sociaux exigés en 2008, sur les 10 communes soumises à la loi DALO :
9 491 logements
• Logements comptés pour la loi DALO, avec logements déjà financés : 9 678 logements
(dont conventionnés ANAH : 108).
65

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
orientations :
2/ Assurer une politique forte de développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale • C Principes de répartition spatiale des nouveaux locatifs sociaux
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Les données de cadrage quantitatif entre Vannes et les deux
couronnes et pour chacune des communes soumises à la loi
DALO fixent déjà les objectifs de façon assez précise.
On rajoute ici quelques principes qui sont en cohérence avec le
SCOT et avec les orientations nationales :
Pour les nouveaux locatifs sociaux, on privilégiera :
• Les localisations proches des équipements publics et
des axes bien desservis en transports en commun,
• Des opérations mixées avec du logement privé
(accession sociale, accession libre, locatifs privés…)
Le premier point est cohérent avec la priorité donnée à la
première couronne et aux pôles d’appui. De façon plus détaillée,
les sites seront choisis dans le cadre de démarche globale dont
la finalité est présentée plus loin.
Le deuxième point trouve une illustration avec l’objectif :
• d’avoir dans les ZAC, un nombre de logements locatifs
sociaux au minimum de 25% (voir 30%) pour les
communes « pôle d’appui du SCOT » et celles en
retard au regard des objectifs de la loi DALO ;
• d’implanter ces opérations dans des sites bien
desservis en transports en commun,….
La CAPV a également la préoccupation de soutenir de façon
particulière les opérations de renouvellement urbain.
L’opération ANRU de Ménimur fait l’objet d’un plan de
financement particulier qui n’a pas besoin d’être repris ici. Le
point porte plutôt sur les petites opérations de centre ville ou
de centre bourg, qui peuvent se faire :
• soit en acquisition-amélioration (réhabilitation de
logements privés anciens pris en charge par un bailleur
social).
• soit dans des opérations nécessitant des démolitions
obérant le prix de revient.
Enfin, conformément à la loi du 25 mars 2009, figure en
annexe de cette deuxième partie la répartition indicative, prévue
pour chaque commune, du nombre d’habitants et de ménages
prévus à l’horizon 2016 (fin du PLH). Les prévisions relatives à
la répartition des logements sociaux par commune figurent dans
la 3 ème partie (action 1).
66

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
orientations :
2/ Assurer une politique forte de développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale • D L’offre nouvelle par type de financement des locatifs sociaux
PLS
Les PLS seront limités aux secteurs où il y a de la place pour des
logements intermédiaires entre le parc locatif privé et les PLUS. Les
PLS (hors foyers) seront donc limités à :
• 25% sur Vannes
• 18% sur la 1 ère couronne (en ajoutant Baden
compte tenu des loyers privés et de la structure
de la demande)
La stabilisation vraisemblable des niveaux de loyers privés ne va
sans doute pas accroître fortement la demande sur ce type de
produit. Pourtant, avec la crise immobilière, de nombreux promoteurs
demandent actuellement des PLS, cette demande pouvant
s’expliquer par l’avantage que donne la TVA à 5,5% vis à vis de leurs
acheteurs.
Répartition des objectifs de construction de PLS par secteur, durant
le PLH
Le PLH prévoit donc les points suivants :
50 PLS par an (hors foyers), concentrés sur Vannes et la
1 ère couronne.
Priorité, dans le cadre d’une pré-programmation à l’année
N-1, à des programmes s’engageant sur des loyers ne
dépassant pas 90% des loyers plafonds et/ou s’engageant sur
des objectifs énergétiques au-delà de la réglementation en
vigueur.
Maintien du régime actuel de financement (subvention
limitée aux cas d’opérations mixtes, avec 20% maximum
de PLS), ce qui exclue des subventions à des opérations
composées uniquement de PLS (hors cas des foyers).
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
Nombre de
logements
locatifs sociaux
Nombre de PLS
Moyenne
annuelle de
PLS
Vannes 416 108 18
1 ère couronne 1 088 184 30
2 ème couronne 603 10 2
Total 2 107 302 50
67

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
programme
d’actions
orientations :
2/ Assurer une politique forte de développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale • D L’offre nouvelle par type de financement des locatifs sociaux
Répartition PLUS-PLAI
Il existe 3 types de logements PLAI répondant à des objectifs
différents :
logements PLAI ordinaires (ou PLAI « financiers »), intégrés dans
les programmes ordinaires, avec des loyers inférieurs à 88% des
loyers PLUS,
logements « adaptés », pour des personnes ayant des difficultés
fortes d’accès à un logement classique, souvent réalisés en
acquisition - amélioration,
structures collectives ou semi collectives (maisons-relais, logements
d’urgence, etc.)
Il est proposé de réaliser environ 20% de PLAI.
Répartition des objectifs de construction de PLUS et PLAI par
secteur, durant le PLH
Total de
logements
locatifs
sociaux
PLUS + PLAI
sur la durée du
PLH
PLUS
PLAI
Vannes 416 308 244 64
1 ère couronne 1 088 904 735 169
2 ème couronne 603 593 466 127
Total 2 107 1 805 1 445 360
Soit une moyenne annuelle de :
• PLUS : 240 logements par an,
• PLAI : 60 logements par an, dont PLAI adaptés ou structure, dont
le nombre annuel pourrait être de l’ordre de 5 à 10.
L’intérêt du financement PLAI est peu sensible pour les ménages
de 3 personnes ou plus, l’APL compensant l’essentiel de la
différence entre le loyer PLUS et le loyer PLAI. En revanche, l’intérêt est
sensiblement plus net pour les personnes seules (et un peu pour les
ménages avec deux personnes). On orientera donc plutôt les PLAI
préférentiellement sur les petits logements (T1 et T2).
De plus, le critère « ressources

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
orientations :
3/ Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins en logements
• A L’accession sociale à la propriété
Actuellement, les subventions aux primo-accédants (PTZ ou PSLA)
sont accordées uniquement aux ménages résidant déjà sur le
territoire, et avec une surface de terrain limitée.
Le PLH rendra l’intervention plus sélective, en cohérence avec des
objectifs globaux de Vannes Agglo repris ci-dessous :
favoriser des formes urbaines plus économes en terrain en
mettant des conditions restrictives aux bénéficiaires d’un Prêt
à taux zéro ou d’un PSLA,
faciliter les itinéraires résidentiels au sein du territoire
communautaire, et notamment accroître la mobilité dans le
parc social en maintenant la condition d’ancienneté sur le
territoire,
inciter à la mise en œuvre de solutions économes en
énergie en versant l’aide sur présentation d’une attestation
de respect de la performance énergétique,
soutenir la demande de logements neufs.
• B Les logements pour personnes âgées et handicapées
Les dispositions qui suivent ont été retenues en considération de
l’évolution de la pyramide des âges et de l’importance que va prendre
la question de l’adaptation du parc de logements aux besoins
des personnes âgées. Cette adaptation doit permettre le maintien
du plus grand nombre possible de personnes âgées en logement et
limiter les besoins de structures collectives.
Pour le logement social, le PLH prévoit :
De mettre en place un fichier des logements adaptés aux
personnes à mobilité réduite et aux diverses formes de
handicap, commun à tous les bailleurs sociaux, en lien avec
le CLIC.
L’adaptation du parc existant pour répondre à des demandes
identifiées de personnes handicapées ou à mobilité réduite.
La possibilité de majorer l’aide de l’Etat si un ascenseur est
installé dans les nouveaux logements sociaux dès lors que ce
n’est pas obligatoire (

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
orientations :
3/ Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins en logements
• C Les logements indignes
Pour lutter contre l’habitat indigne, le PLH met en place 2 actions :
Participation active au dispositif de remontée d’information
mis en place au plan départemental, avec sensibilisation
annuelle de tous les CCAS de Vannes Agglo.
Participation active à la recherche de solutions (notamment
relogement prioritaire en locatif social quand cela est souhaitable)
et participation au financement pour les propriétaires
occupants, après examen des aides des autres partenaires.
• D Logements pour étudiants et jeunes travailleurs
Le diagnostic n’a pas fait apparaître de besoins nouveaux sur
Vannes et la 1 ère couronne.
Le soutien aux FJT en fonctionnement sera poursuivi.
Sur Elven, une étude de l’opportunité d’avoir une petite structure
pour les jeunes en début de vie professionnelle ou d’insertion, en lien
avec la zone d’activités d’Elven sera lancée, avec l’hypothèse d’une
structure annexe à une structure vannetaise, utilisant des logements
locatifs préexistants.
• E Habitat pour les gens du voyage
Mise en œuvre du schéma départemental d’accueil des gens
du voyage
Objectif 30 logements diversifiés (terrains familiaux, habitat mixte ou
traditionnel)
Accompagnement des communes par la CAPV
Encourager la localisation d’emplacements dans les PLU
Vannes Agglo s’impliquera dans le financement :
soit de façon directe, en assurant la maîtrise d’ouvrage de
nouvelles aires,
soit par la programmation de terrains familiaux, pour assurer
un lieu de résidentialisation des gens du voyage.
Pour les terrains familiaux, les services de Vannes Agglo seront à la
disposition des communes pour rechercher les meilleures solutions
intégrant diverses préoccupations : compatibilité avec le droit de
l’urbanisme, préoccupations sanitaires, préoccupations sociales…
L’une des formes possibles consiste à financer en PLAI (donc en
locatif) :
Habitat Mixte (une partie bâtie avec cuisine, sanitaires et salle
d’eau, une pièce à vivre, et caravanes attenantes à la maison)
Habitat Traditionnel
• F Logements d’urgence
14 communes, en dehors de Vannes, sont concernées par
l’obligation de disposer de logements d’urgence. En dehors de
Vannes, qui dispose aujourd’hui de 43 logements d’urgence (pour
une obligation légale de 28 logements), 14 autres communes sont
assujetties à cette obligation. Ces 14 communes devraient disposer
de 28 logements d’urgence, alors qu’on en dénombre 7. Alors que
les situations d’urgence sont très rares en dehors de Vannes, il serait
excessif de geler 21 logements dans le parc social pour combler la
différence.
L’orientation retenue est plutôt de favoriser une montée en puissance
progressive : 4 communes disposent d’opportunités (Saint-Nolff,
Sulniac, Surzur et Theix). Pour avoir une couverture correcte de la
périphérie, il serait souhaitable de trouver un logement d’urgence sur
Elven pour la partie nord, un dans le triangle Baden-Plougoumelen-
Le Bono et un sur Saint-Avé compte tenu de la population de
cette commune. On aurait alors 14 logements d’urgence
en périphérie. En s’appuyant sur une ou deux associations
sociales pour gérer ces lieux d’hébergement, on pourrait
en optimiser l’utilisation, en mutualisant les moyens.
70

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
orientations :
4/ Mettre en cohérence les politiques de l’habitat,
de l’urbanisme et du foncier
• A Bien articuler habitat et desserte en transports collectifs
Les orientations retenues sont les suivantes :
• Contribuer à limiter les déplacements
• Valoriser les pôles d’appui de la 1 ère couronne, et Elven en
2 ème couronne
On veillera, pour cela, à conserver un poids suffisant de Vannes et de
la 1 ère couronne dans la construction des nouveaux logements, tout
en tenant compte du potentiel d’accueil de la 2 ème couronne.
Vannes Agglo rappellera, lors de la programmation des ZAC,
l’importance d’avoir une densité suffisante de logements pour
justifier l’augmentation des fréquences des bus.
• B Des formes urbaines économes en foncier
Approche quantitative par type de logements
Répartition souhaitée des logements
Collectifs
Individuels
groupés Individuels purs
Vannes 75% 20% 5%
1 ère couronne 40% 25% 35%
2 ème couronne 26% 21% 52%
Total 45% 23% 32%
Ce tableau est établi en prenant la moyenne pondérée de la répartition
prévue dans le SCOT pour chaque commune.
Orientations
Dans les ZAC et PAE, limiter fortement la part de l’individuel pur
au moment de l’élaboration du programme de ces opérations et
de favoriser l’individuel groupé.
Réorienter la demande vers les opérations groupées dans les
ZAC ou PAE, en vendant le terrain à un prix plus élevé en lots
libres qu’en opérations groupées sans modifier l’équilibre financier
d’ensemble.
Dans les lotissements en lots libres (en ZAC et hors ZAC),
favoriser les densités un peu plus élevées (par exemple, parcellaire
induisant des maisons « apignonées » par deux).
Mettre en œuvre une campagne de sensibilisation et d’information
sur les opérations groupées (reportage photos,
résultats d’enquête auprès des habitants d’opérations de ce
type, avantages au plan de la fiabilité thermique, etc.).
Objectif : viser une densité moyenne de 35 logements à l’hectare en
ZAC et PAE, sur les parties agglomérées des communes « pôles
d’appui ».
71

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
orientations :
4/ Mettre en cohérence les politiques de l’habitat,
de l’urbanisme et du foncier
• C Des « référentiels urbains » comme cadre d’intervention
pour les initiatives publiques
La méthode actuelle d’élaboration des PLU ne fait qu’insuffisamment
le lien entre les différentes logiques spatiales (aujourd’hui prédominante),
de développement, de déplacement, de qualité des formes
urbaines et des espaces publics).
Aussi, la CAPV soutient l’élaboration de « référentiels urbains » pour
faire le lien entre :
• L’urbanisme réglementaire (PLU), les formes urbaines ;
• L’urbanisme opérationnel (ZAC, PAE, …)
• La localisation des équipements et des services,
• Les divers modes de déplacement (cheminements doux,
transports en commun),
• La politique foncière.
Ces études détaillées peuvent servir notamment :
A améliorer l’insertion d’un projet de ZAC dans le tissu
urbain,
A définir les zones sur lesquelles des interventions foncières
publiques sont souhaitables (utilisation du Droit de Préemption
Urbain, servitudes de mixité, ZAD…),
A préparer le long terme (après 2015) où la nécessité de
renouvellement urbain apparaîtra de façon plus cruciale
qu’aujourd’hui (Cf. ci-dessous § D)
Dans le même esprit, les démarches de type « approche environnementale
de l’urbanisme » sont également soutenues.
• D Vers des interventions croissantes
en renouvellement urbain
Les terrains disponibles à l’urbanisation sont globalement suffisants
à l’horizon 2015 si les dispositifs de mobilisation du foncier sont
adaptés (intervention publique ou accord des propriétaires privés
pour vendre dans des conditions acceptables aux opérateurs professionnels)
:
Besoins en terrain
pour 2010-2015
en ha
Potentiel foncier
mobilisable 2010-2015
en ha
Vannes 67 95
1 ère couronne 218 195
2 ème couronne 198 322
Total 483 612
Le rapport global entre le potentiel foncier et les terrains nécessaires
montrent une faible marge (+50%), alors qu’il y a des aléas importants
sur certains terrains soit au titre de la confirmation des PLU,
contestés dans certains cas, soit au titre d’autres réglementations,
telles que les implications de la loi sur l’eau.
Suite à la définition des objectifs en logements réalisée en
concertation avec les communes, il apparait un besoin en foncier
d’environ 80 ha/an.
72

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
orientations :
4/ Mettre en cohérence les politiques de l’habitat,
de l’urbanisme et du foncier
• D Vers des interventions croissantes
en renouvellement urbain (suite)
Vannes
1 ère couronne
2 ème couronne
Comparaison besoin /
disponibilité
Marges de manœuvre
correctes
Risque de pénurie de
terrains
Capacités d’accueil
importantes
Actions à mener
> Vérifier le rythme
de mise sur le marché
> Mesures d’impulsion
éventuelles (PAE par ex.)
> Augmentation de
la densité
> Poursuivre la mise
en place d’opérations
d’aménagement
d’ensemble (ZAC …)
> Risque de dispersion
> Besoin de hiérarchi
sation des zones
Au-delà de 2015, il restera encore entre 110 et 150 hectares supplémentaires
mobilisables à long terme.
Au total, les quelques 720 hectares disponibles couvrent au mieux
une douzaine d’années de besoins, ce qui est peu. De nouvelles
extensions en zones agricoles deviendront rares et limitées.
Compte tenu des longues étapes nécessaires pour une opération de
renouvellement urbain, il est nécessaire d’en préparer certaines dès
maintenant.
Orientations
Il est proposé une participation financière de Vannes Agglo à des études
amont en vue de déterminer les opportunités de renouvellement
urbain.
• E Une politique foncière de Vannes Agglo au service du long terme
La politique foncière de Vannes Agglo ne concerne pas que l’habitat.
Elle traite aussi du volet économique de l’aménagement du territoire.
Dans le domaine de l’habitat, elle est le complément nécessaire du PLH.
Vannes Agglo n’a pas vocation à intervenir de façon systématique sur
les questions foncières. Son intervention sera plutôt sélective sur la
base des critères définis ci-dessous.
Orientations
• Priorité aux opérations suivantes, sans exclure d’autres opérations :
> opérations de renouvellement urbain,
> opérations mixtes habitat - services, insérées dans le tissu
urbain,
> opérations complexes au plan foncier (parcellaire éclaté),
nécessitant une anticipation de plusieurs années.
> Réserves foncières de long terme (plus de 5 ans).
• Exclusion des terrains en ZAC ou PAE, lorsque le projet est arrivé au
stade pré-opérationnel.
Vannes Agglo pourra redéfinir son positionnement, lorsque l’EPF
régional aura lui-même précisé ses modes d’intervention.
73

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
orientations :
5/ Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
• A L’approche «qualité environnementale » dans les
démarches globales amont
La plupart des propositions suivantes sont
susceptibles d’être soutenues au niveau régional
dans le cadre du contrat de projet
Etat-ADEME-Région Bretagne.
Il est proposé de favoriser l’implantation des nouveaux logements
à proximité des services et favoriser la synergie avec le réseau de
transports urbains en tenant compte :
des critères accessibilité aux services et accessibilité des
transports urbains dans la localisation des logements,
des mêmes critères dans les interventions de portage
foncier de la Vannes Agglo, qui pourra réaliser des prestations
d’ingénierie pour les communes
Les démarches « Approche Environnementale de l’Urbanisme »
(AEU) seront développées :
Lors de l’élaboration ou la révision des PLU,
Dans les « référentiels urbains » définis plus haut,
Dans les études pré-opérationnelles de ZAC.
Vannes Agglo pourra apporter une assistance technique aux
communes
• B Economies d’énergie dans le logement neuf
Economies d’énergie dans les opérations d’accession
à la propriété
Vannes Agglo mobilise des moyens financiers pour favoriser
l’accession sociale souhaite que cette aide soit aussi l’occasion de
sensibiliser les bénéficiaires aux enjeux énergétiques.
Qu’ils fassent construire sur un terrain nu, qu’ils achètent un logement
en collectif ou en individuels groupés, les accédants à la propriété
doivent exiger des preuves précises que le logement qu’ils achètent
respecte la réglementation thermique (ou plus selon le cas).
Vannes Agglo s’assurera que ces preuves ont été apportées, en
demandant au Point Info Energie d’apporter tous les conseils
nécessaires dans ce but.
Des appels à projet sur des critères « performances
énergétiques »
En partenariat avec les communes intéressées, Vannes Agglo
cherchera à ce qu’il y ait périodiquement des appels à projet sur
performances énergétiques.
Cela pourra concerner des opérations privées ou des opérations
réalisées par des bailleurs sociaux.
Il pourra s’agir d’opérations prévues dans des ZAC conçues dans le
cadre d’Approche Environnementales de l’Urbanisme ou d’appels à
projets sur des terrains bien situés, maîtrisés par la collectivité publique.
L’enjeu plus important en termes d’économies d’énergie porte sur
l’ancien. Pour la construction neuve, Vannes Agglo laisse à
chaque constructeur la responsabilité de décider dans quels
cas il convient d’anticiper sur la prochaine réglementation
thermique, prévue en 2012.
74

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
1 Adapter l’offre en logement aux
défis démographiques du territoire
2 Assurer une politique forte de
développement et d’adaptation
de l’offre locative sociale
3 Apporter une réponse adaptée
à la diversité des besoins
4 Mettre en cohérence les politiques
de l’habitat, de l’urbanisme et du foncier
5 Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
dispositif
d’observation
et de suivi
programme
d’actions
orientations :
5/ Intégrer le développement durable
dans la politique de l’habitat
• C Valoriser le patrimoine bâti existant dans une perspective
de développement durable
Tout ce qui touche à l’amélioration du patrimoine existant, tant privé
que social, est rattaché à ce chapitre de façon tout à fait logique.
En effet, dans un territoire qui est marqué par un rythme de construction
neuve élevé, il y aurait un risque de voir une segmentation entre
deux parcs :
• Un parc récent avec de bonnes performances thermiques,
• Un parc ancien qui, se déqualifierait progressivement.
Dans cette approche, la dimension environnementale est intimement
liée aux enjeux sociaux, ce qui est l’un des éléments de cohérence
du développement durable.
Dans le parc locatif social qui héberge une part important de
ménages avec des revenus modestes, le poste « charges »
est important dans le budget annuel des locataires.
Dans le parc privé ancien, les critères d’intervention de
l’ANAH donnent toujours une place importante aux objectifs
sociaux, tant pour les propriétaires occupants que pour
les propriétaires bailleurs, à côté des objectifs patrimoniaux
et techniques.
Economies d’énergie dans le parc social existant
Dans le parc social existant, les bailleurs sociaux vont définir un
programme d’intervention d’amélioration thermique pour la période
2010-2020 et qui sera intégré dans leurs Plans Stratégiques de
Patrimoine (PSP).
Pour une part importante, la priorité portera sur les immeubles réalisés
en « tout électrique » dans la période 1970 –1990).
Une OPAH avec un volet énergétique important
Le lancement d’une OPAH au début du PLH intervient à un moment
favorable pour ce type d’intervention, au moins pour les propriétaires
bailleurs. La « crise de l’immobilier » a rendu les relocations plus
difficiles et fait prendre conscience à tous qu’un logement trop
médiocre se reloue mal.
Le contexte est donc favorable pour une action de grande ampleur.
Vannes Agglo prendra l’initiative d’une OPAH avec un volet thermique,
couvrant l’ensemble du territoire communautaire. Elle mettra en
place les moyens adéquats pour viser une cible large, englobant les
bailleurs ou propriétaires occupants pouvant bénéficier d’une aide
de l’ANAH, mais pouvant aussi, au moins sous forme de conseil ou
d’aide à la décision, avoir un impact quantitatif plus large.
Dans l’esprit de ce que cherche à faire le « cluster départemental »,
l’ambition est d’ouvrir un véritable marché des travaux d’économie
d’énergie.
Les modalités de mise au point seront précisées avec les partenaires
naturels pour ce type d’opérations que sont l’ANAH, mais aussi
l’ADEME, le Conseil Régional et le Conseil Général, avec la participation
du nouveau Point Info Energie.
• D Relais d’informations et mesures transversales
Les mesures du plan régional pouvant avoir un impact sur le PLH :
relais des actions développées au plan régional dans le domaine
de l’information et de la sensibilisation du grand public
et des professionnels,
mise en place d’un Point Info Energie à l’échelle du Pays.
Vannes Agglo participera au « cluster » départemental. Il s’agit d’un
Dispositif partenarial associant les grandes collectivités, des opérateurs
immobiliers et des représentants des entreprises et de la maîtrise
d’oeuvre ayant pour objectif de structurer le marché des économies
d’énergie, avec l’idée de faire baisser les prix.
Vannes Agglo participe également au Conseil en énergie partagé :
dispositif cofinancé par l’ADEME, le conseil régional et les collectivités
pour recruter un conseiller au service des collectivités sur leurs
choix en matière d’économies d’énergie (et notamment sur
leur patrimoine).dans quels cas il convient d’anticiper sur la
prochaine réglementation thermique, prévue en 2012.
75

Programme Local de l’Habitat > septembre 2009
2010 > 2015
Action 1 : Programmer les logements en cohérence avec le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
3 ème partie :
programme
d’actions
Action 3 : Soutenir l’accession sociale à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de « référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les Approches Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat pour la promotion d’un habitat de qualité
www.agglo-vannes.fr

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
programme d’actions > Action 1
Programmer les logements en cohérence avec le SCOT
Objectifs fixés
en concertation
avec les communes
RP à
réaliser
2010-2015
RP
Moyenne
annuelle
%
collectif
%
Indiv
group
%
Indiv
Dont Logements
Sociaux
à réaliser
2010-2015
LS
Moyenne
annuelle
% proposition
ASTYM
6 ans
Arradon 240 40 40 30 30 70 12 29%
Baden 380 63 20 20 60 100 17 26%
Elven 530 88 30 20 50 140 23 26%
Ile aux Moines 90 15 20 10 70 18 3 20%
Ile d’Arz 40 7 20 10 70 7 1 18%
Larmor-Baden 80 13 20 20 60 14 2 18%
Le Bono 180 30 20 20 60 36 6 20%
Le Hézo 36 6 20 20 60 6 1 17%
Meucon 130 22 40 30 30 20 3 15%
Monterblanc 240 40 30 20 50 36 6 15%
Noyalo 72 12 20 20 60 12 2 17%
Plescop 500 83 40 30 30 140 23 28%
Ploeren 550 92 40 30 30 155 26 28%
Plougoumelen 150 25 20 20 60 12 2 8%
Saint-Avé 1 080 180 40 30 30 300 50 28%
Saint-Nolff 375 63 40 30 30 105 18 28%
Séné 540 90 40 20 40 158 26 29%
Sulniac 230 38 30 20 50 46 8 20%
Surzur 390 65 20 20 60 95 16 24%
Theix 570 95 40 20 40 160 27 28%
Trédion 90 15 30 20 50 10 2 11%
Treffléan 140 23 30 20 50 33 6 24%
La Trinité-Surzur 90 15 20 20 60 18 3 20%
Vannes 2 520 420 75 20 5 416 69 17%
Total CAPV 9 243 1 540 2 107 352 23%
Objectifs de l’action
Assurer dans une logique
d’aménagement du territoire,
une répartition territoriale de
la production de logement.
Modalités de réalisation
Action à mener avec les communes,
les partenaires et en
lien avec le dispositif d’observation
et de suivi
77

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
programme d’actions > Action 2-a
Favoriser la mixité sociale
Objectifs de l’action
Développer une offre de logements locatifs sociaux adaptée
aux différents types de demande.
Accompagner, par la construction de nouveaux logements
locatifs sociaux, le développement démographique du
territoire.
Développer plus spécifiquement l’offre dans les communes
soumises à la loi DALO et qui n’atteignent pas les objectifs
légaux.
Parc social
actuel
+ financé (*) Objectifs
parc 2015
Objectifs quantitatifs de production de nouveaux logements sociaux par secteur
Objectifs 2015
en % RP 2015
PLH
2010- 2015
Modalités de réalisation
Moyenne
annuelle
2010-2015
Répartition
Vannes 6 280 6 696 22,4% (**) 416 69 20%
1 ère couronne 2 080 3 168 13,9% 1 088 182 52%
2 ème couronne 1 274 1 877 11,7% 603 101 28%
Total 9 634 11 741 17,1% 2 107 352 100%
(*) : Estimation en tenant compte du parc recensé au 1 er janvier 2008 + financements 2006 à 2008 + projets 2009.
(**) Hors reconstitution du parc démoli.
Décomposition par mode de financement
PLS PLUS + PLAI PLUS PLAI
Vannes 108 308 244 64
1 ère couronne 184 904 735 169
2 ème couronne 10 593 466 127
Total 302 1 805 1 445 360
Les logements locatifs sociaux devront représenter 23% de
l’ensemble des nouveaux logements du territoire, sans compter ici
la reconstitution du parc, pour compenser les démolitions (dont 138
à Ménimur).
La proposition est établie de manière à
renforcer la part de logements locatifs
sociaux dans la 1 ère couronne, où toutes les
communes sont soumises à la loi DALO, et
dans les communes soumises à la loi DALO
en 2 ème couronne.
Dans les ZAC, le nombre de logements
locatifs sociaux sera au minimum de 25% (voire
30%) pour les communes « pôle d’appui »
et en retard au regard des objectifs de la loi
DALO.
La décomposition indicative
par commune se trouve à
la fin de la fiche.
78

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
programme d’actions > Action 2-b
Favoriser la mixité sociale
Pilotage de l’action et implication de Vannes Agglo
Les opérations seront proposées par les bailleurs sociaux et présentées
Vannes Agglo à l’année N-1 au titre de la pré-programmation.
Le suivi de la pré-programmation permet aux services de Vannes
Agglo de réguler la préparation des dossiers, soit en activant la mise
au point de certains dossiers en cas d’insuffisance de propositions,
soit en établissant des listes de priorité dans le cas contraire.
Lors de cette pré-programmation, Vannes Agglo s’assure que la
répartition par territoire s’adapte aux objectifs, en cumulé depuis le
début du PLH, en tenant compte éventuellement des inflexions dans
la répartition de la demande.
Vannes Agglo assure la programmation des opérations, en intervenant
:
D’une part en tant que délégataire de l’Etat par la
mobilisation des moyens que l’Etat a mis à sa disposition
dans un cadre contractuel,
D’autre part, au titre de ses moyens propres en complément.
Dispositions financières pour les PLUS et les PLAI
Aide au titre des crédits délégués par l’Etat
Les subventions versées par Vannes Agglo sur les crédits délégués
sont établies selon les règles du Code le Construction et de l’Habitation.
L’assiette subventionnable dépend d’un prix de base par m² SU
fixé au plan national, de la surface utile, du coefficient de structure,
des garages et des diverses majorations réglementaires. Les taux de
subvention calculés sur l’assiette subventionnable figurent dans le
tableau suivant :
Taille du logement Logement neuf Acquisition-amélioration
PLUS 2,5%* 4%
PLAI 15% 15%
* porté à 3% actuellement sur la CAPV dans le cadre de la convention
de délégation des aides à la pierre.
Les opérations de 5 logements locatifs sociaux doivent comporter
20% de logements avec financements PLAI ordinaire.
Aide sur crédits propres de Vannes Agglo pour les PLUS
Taille du
logement
T1/T1bis T2 T3 T4 T5
Montant de
l’aide Vannes 2 600 e 2 800 e 3 000 e 3 150 e 3 250 e
Agglo
Aide sur crédits propres de Vannes Agglo pour les PLAI
Taille du
logement
Montant de
l’aide Vannes
Agglo pour
PLAI ordinaire
Montant de
l’aide Vannes
Agglo pour
PLAI adapté
et structure
T1/T1bis T2 T3 T4 T5
5 200 e 5 600 e 6 000 e 6 300 e 6 500 e
7 800 e 9 200 e 10 000 e 11 150 e 12 000 e
Le dispositif « PLAI ordinaire » est destiné à financer des logements
sociaux mixés avec des PLUS, avec des loyers inférieurs aux
loyers plafonds PLUS et pour des locataires ayant des ressources
inférieures à 60% des plafonds.
Les financements PLAI adaptés sont destinés à des logements
destinés à loger ou reloger des personnes identifiées ayant
des besoins particuliers. Ces financements peuvent également
être mobilisés pour la sédentarisation des gens du
voyage pour la construction d’un logement locatif adapté.
79

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
programme d’actions > Action 2-c
Favoriser la mixité sociale
Aides complémentaires de Vannes Agglo communes aux PLUS
et aux PLAI
Acquisition-amélioration et renouvellement urbain en centres bourgs :
Pour les opérations d’acquisition-restructuration ou les opérations
d’acquisition-démolition centre bourg ou centre ville, Vannes Agglo
apportera une aide forfaitaire de 1500 € par logement, en sus
des financements mentionnés précédemment pour la création de
logements sociaux.
Ascenseurs : Dans le cadre de la convention des aides à la pierre,
une aide complémentaire par logement locatif social pourra être
apportée pour les opérations R+2 avec ascenseur de façon à
accroître en collectif l’offre de logements accessibles aux personnes
à mobilité réduite.
Participation des communes (PLUS et PLA-i)
L’aide financière de Vannes Agglo est conditionnée à la participation
de la commune, d’un montant au moins égal à 25% de la subvention de
l’Etat (Subvention de base du PLUS + différentiel de TVA).
Cette participation peut prendre plusieurs formes :
• Subvention directe,
• Vente du terrain à un prix minoré,
• Prise en charge d’une partie des travaux de viabilisation.
Dans le cas de ZAC, sera comptée comme participation communale
la différence entre le prix de vente du terrain et l’estimation des
domaines.
Dispositions financières pour les PLAI (structures collectives)
Les financements PLAI peuvent être mobilisés pour des structures
collectives, telles que « Maison relais » ou « résidences sociales ».
Le montant de l’aide de Vannes Agglo est forfaitaire en fonction de
la taille du logement (moyenne : 10 000 €/ logement), le montant de
l’aide tenant compte du financement des parties communes.
Il est prévu deux maisons relais durant la durée du PLH, d’une capacité
de 18 à 20 places.
Dispositions financières pour les PLS (logements familiaux)
Peuvent être aidées sur les crédits propres de Vannes Agglo les
opérations de mixité urbaine et sociale avec 20% maximum de PLS
parmi l’offre locative sociale.
Taille du
logement
Montant
de l’aide
Vannes
Agglo
T1/T1bis T2 T3 T4 T5
1 700 e 1 800 e 1 900 e 2 000 e 2 100 e
Indépendamment des aides de Vannes Agglo, seront agréées en
priorité, les opérations avec des loyers inférieurs de 10% aux loyers
plafonds réglementaires ou avec des performances thermiques
supérieures à la réglementation en vigueur.
80

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
programme d’actions > Action 2-d
Favoriser la mixité sociale
Détail par commune – Répartition par financement
Communes
Logements sociaux à
réaliser sur 6 ans
Logements sociaux
(moyenne annuelle)
PLS PLUS + PLAI PLUS PLAI
Arradon 70 12 6 64 52 12
Baden 100 17 10 90 70 20
Elven 140 23 140 110 30
Ile aux Moines 18 3 18 15 3
Ile d’Arz 7 1 7 6 1
Larmor-Baden 14 2 14 12 2
Le Bono 36 6 36 26 10
Le Hézo 6 1 6 5 1
Meucon 20 3 20 15 5
Monterblanc 36 6 36 29 7
Noyalo 12 2 12 8 4
Plescop 140 23 25 115 91 24
Ploeren 155 26 30 125 99 26
Plougoumelen 12 2 12 10 2
Saint-Avé 300 50 38 262 227 35
Saint-Nolff 105 18 20 85 67 18
Séné 158 26 30 128 102 26
Sulniac 46 8 46 36 10
Surzur 95 16 95 76 19
Theix 160 27 35 125 97 28
Trédion 10 2 10 8 2
Treffléan 33 6 33 26 7
La Trinité-Surzur 18 3 18 14 4
Vannes 416 69 108 308 244 64
Total CAPV 2 107 352 302 1 805 1 445 360
(Nota : Ce tableau, ne tient pas compte du remplacement des logements démolis, notamment pour le programme ANRU de Ménimur).
Les lignes en grisé correspondent aux communes soumises à la loi DALO.
81

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les Approches approches
Environnementales environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
programme d’actions > Action 2-e
Favoriser la mixité sociale
Détail par commune – Répartition des nouveaux locatifs sociaux par nombre de pièces
Communes
Logements
sociaux à réaliser
sur 6 ans
T1 T2 T3 T4 T5 et + Total
Arradon 70 0% 22% 40% 28% 10% 100%
Baden 100 5% 32% 35% 23% 5% 100%
Elven 140 7% 30% 40% 16% 7% 100%
Ile aux Moines 18 0% 35% 35% 30% 0% 100%
Ile d’Arz 7 0% 35% 35% 30% 0% 100%
Larmor-Baden 14 0% 25% 40% 25% 10% 100%
Le Bono 36 4% 25% 43% 20% 8% 100%
Le Hézo 6 0% 35% 35% 30% 0% 100%
Meucon 20 0% 38% 37% 19% 6% 100%
Monterblanc 36 3% 37% 36% 18% 6% 100%
Noyalo 12 0% 35% 35% 30% 0% 100%
Plescop 140 5% 33% 33% 19% 10% 100%
Ploeren 155 5% 33% 33% 19% 10% 100%
Plougoumelen 12 0% 34% 35% 26% 5% 100%
Saint-Avé 300 8% 24% 30% 28% 10% 100%
Saint-Nolff 105 5% 30% 33% 27% 5% 100%
Séné 158 6% 30% 30% 24% 10% 100%
Sulniac 46 3% 34% 34% 23% 5% 99%
Surzur 95 5% 38% 35% 17% 5% 100%
Theix 160 5% 39% 21% 28% 7% 100%
Trédion 10 0% 35% 35% 30% 0% 100%
Treffléan 33 3% 32% 35% 25% 5% 100%
La Trinité-Surzur 18 0% 35% 35% 30% 0% 100%
Vannes 416 9% 36% 33% 15% 7% 100%
Total
Vannes Agglo 2 107 5,7% 33,5% 34% 19,4% 7,3% 100%
(Nota : Ce tableau, ne tient pas compte du remplacement des logements démolis, notamment pour le
programme ANRU de Ménimur). Les lignes en grisé correspondent aux communes soumises à la loi DALO.
Partenariats
• Communes, responsables
du choix des terrains et pour
la participation au
subventionnement
• Organismes HLM
et constructeurs
• Services de l’Etat
• Caisse des dépôts
et consignations
• Conseil général
et Conseil Régional
82

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
programme d’actions > Action 2-f
Favoriser la mixité sociale
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
Dispositions financières pour les foyers logements
Les foyers logements peuvent concerner des personnes âgées, mais
aussi des personnes handicapées avec des spécialités diverses.
Pour les personnes âgées, le PLH fixe un objectif quantitatif de
150 nouvelles places sur la durée du PLH, soit en moyenne 25/an.
Ces projets peuvent être financés/agréés en PLS, si les conditions de
plafonds de loyers ou de ressources des locataires sont respectées.
L’aide de Vannes Agglo est fixée à 1 300 € par logement ou par
place.
Partenariats
• Communes
• Conseil Général
• DDASS
• Caisses de retraite
Participer au financement du Fonds
de Solidarité Logement (FSL)
Ce fonds, institué par le Plan Départemental d’Actions pour le
Logement des Personnes Défavorisées (PDALPD), accorde, sous
certaines conditions, des aides financières aux familles accédant à
un logement ou éprouvant des difficultés à s’y maintenir.
Montant forfaitaire annuel par habitant : 0,10 € par habitant – coût
estimé à environ : 12 000 €
83

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
programme d’actions > Action 3
Soutenir l’accession sociale à la propriété
Action en cours de modification suite à la modification du Prêt à Taux Zéro
84

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
programme d’actions > Action 4
Favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et handicapées
Objectifs de l’action
Aider les propriétaires (bailleurs sociaux ou propriétaires privés) à
amplifier l’effort d’adaptation du parc de logements aux besoins des
personnes âgées.
Cette action s’inscrit dans la démarche globale du plan
gérontologique, privilégiant, chaque fois que possible, le maintien à
domicile, plutôt que le départ dans une structure à gestion collective.
Cette action se décline en plusieurs sous - actions :
• Adaptation du parc social aux besoins des occupants actuels,
• Incitation à la réalisation d’ascenseurs dans les logements
locatifs sociaux collectifs R+2,
• Mutualisation des informations sur le parc locatif social adapté
aux personnes à mobilité réduite ou handicapées,
• Adaptation du parc privé aux besoins des occupants actuels
Adaptation du parc social aux besoins des occupants actuels,
La politique déjà engagée par les bailleurs sociaux pour faire les
travaux d’adaptation des logements pour les besoins d’un occupant
(personne âgée ou handicapée), lorsque la disposition du local le
permet sans coût prohibitif, sera poursuivie et complétée par des
subventions de Vannes Agglo.
Vannes Agglo apportera une aide au bailleur de 30% du coût des
travaux, dans la limite de 1 000 € par logement.
Incitation à la réalisation d’ascenseurs dans les logements
collectifs R+2,
La plupart des collectifs hors de Vannes ne dépassent pas R+2 et
ne sont donc pas soumis à l’obligation de faire un ascenseur. Or, il est
intéressant sur le moyen et le long terme que la proportion des
logements accessibles aux personnes à mobilité réduite s’accroisse
en collectifs.
Une aide complémentaire par logement locatif social pourra être apportée
pour les opérations R+2 avec ascenseur de façon à accroître
en collectif l’offre de logements accessibles aux personnes à mobilité
réduite (dans le cadre de la convention des aides à la pierre).
Mutualisation des informations sur le parc locatif social
adapté aux personnes à mobilité réduite ou handicapées,
Les bailleurs sociaux mettront en place une base de données commune
permettant d’identifier le parc adapté aux personnes devant
utiliser un fauteuil roulant, ou aux personnes ayant d’autres problèmes
de mobilité ou pénalisés par d’autres handicaps.
Il sera utilisé dans le processus d’attribution, avec des dispositifs
d’échanges d’informations entre bailleurs pour mieux répondre à des
besoins particuliers.
La possibilité d’élargir ce dispositif, sur la base du volontariat à
des propriétaires bailleurs qui disposeraient d’un parc suffisamment
important sera étudiée.
Adaptation du parc social aux besoins des occupants
actuels,
Vannes Agglo interviendra auprès des propriétaires bailleurs et
propriétaires occupants par le biais d’une participation aux travaux
d’adaptation des logements existants pour handicapés ou à mobilité
réduite.
Montant de l’aide de Vannes Agglo : 30% du coût des travaux, dans
la limite de 1 000 € par logement.
Pendant toute la durée du PLH, l’aide de Vannes Agglo est conditionnée
aux interventions de l’ANAH.
Pendant la durée de l’OPAH, le prestataire retenu aura dans sa
mission d’apporter un concours pour la recherche de financements
complémentaires pour tout demandeur prévoyant une adaptation
du logement pour les personnes à mobilité réduite ou personnes
handicapées.
Partenariats
• Organismes HLM
• ANAH, Conseil Général
• PACT ARIM pour l’assistance
aux ménages concernés
85

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
programme d’actions > Action 5
Proposer une offre de logement aux jeunes et personnes
en mission temporaire
Objectifs de l’action
• Stabiliser l’offre des Foyers de Jeunes Travailleurs pour
maintenir des tarifs attractifs (219 places)
• Faciliter l’accès au logement social HLM
• Surveiller l’évolution de l’offre de logements locatifs
privés pour les étudiants
Le diagnostic n’a pas fait apparaître de besoins nouveaux sur Vannes
et la 1 ère couronne.
Cependant, Vannes Agglo reste en relation avec le CROUS si de
nouveaux besoins apparaissaient.
Participation aux coûts de fonctionnement des FJT
Montant plafonné à 60 000€ pour l’ensemble des 3 FJT, avec
examen des budgets
Etudier la possibilité d’avoir une petite structure pour
l’accueil des jeunes sur Elven
Sur Elven, une étude de l’opportunité d’avoir une petite structure
pour les jeunes en début de vie professionnelle ou d’insertion, en lien
avec la zone d’activités d’Elven sera lancée, avec l’hypothèse d’une
structure annexe à une structure vannetaise, utilisant des logements
locatifs préexistants.
Soutenir l’espace résidentiel de l’AMISEP
L’AMISEP a créé, en 2004, l’«espace résidentiel » : une structure
éclatée d’hébergement à destination de jeunes de 18 à 25 ans qui
ont un projet d’insertion sociale et professionnelle en lien avec la Mission
Locale du Pays de Vannes. Ces jeunes sont sans ressources
et ne peuvent accéder immédiatement à un logement autonome.
L’absence de solution d’hébergement entraîne le risque de marginalisation.
L’association a pour objectif de louer et de meubler 15 à 20 logements
dans le parc privé et public sur le territoire de la Communauté
d’Agglomération. La durée temporaire d’hébergement dépend du
projet de la personne dont l’accompagnement social est effectué par
l’association.
Participation à hauteur de 1 000€ par nouveau logement géré, avec
examen du budget
Partenariats
• Foyers de Jeunes Travailleurs, Organismes HLM
• Crous, pour faire un point annuel sur la situation de l’offre
et de la demande
86

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
programme d’actions > Action 6
Lutter contre l’habitat indigne
Objectifs de l’action
Prévisions quantitatives
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
Supprimer l’habitat indigne, en repérant les situations existantes et en
mettant en place les solutions permettant de traiter les problèmes
Modalités de réalisation
Vannes Agglo amplifiera sa participation au dispositif de remontée
d’information mis en place en 2008, dans une démarche partenariale
associant le Conseil Général, les services de l’Etat, la CAF, l’UDAF…
Elle mettra en place périodiquement une sensibilisation du personnel
communal, des CCAS et des travailleurs sociaux, montrant la diversité
des situations pouvant se rencontrer et l’intérêt de faire remonter
les informations.
Par ailleurs, Vannes Agglo participera à la recherche de solutions
concrètes (telles que le relogement en locatif social si nécessaire)
ainsi qu’au financement des travaux pour les propriétaires occupants.
Il est prévu d’avoir à traiter une moyenne de 5 situations par an, étant
précisé que le nombre de situations repérées devrait diminuer au fur
et à mesure que les situations seront traitées.
Dispositions financières
Vannes Agglo participera au plan de financement de travaux qui
seraient décidés pour mettre fin à la situation d’indignité, dans la
limite de 1500 € par logement.
Partenariats
• ANAH
• Conseil Général
87

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
programme d’actions > Action 7
Développer un dispositif d’hébergement d’urgence
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
Objectifs de l’action
Bien que, en dehors de Vannes, les besoins d’hébergements
d’urgence soient très limités, l’objectif est d’augmenter le parc
d’hébergements d’urgence, pour se rapprocher des objectifs
réglementaires.
Modalités de réalisation
Le parc sur Vannes étant déjà supérieur aux normes en vigueur, c’est
en périphérie que l’effort doit être fait.
Trois secteurs sont prioritaires, compte tenu d’une absence de
logements d’urgence :
Sur l’ensemble des communes les plus à l’Ouest (Le Bono,
Plougoumelen et Baden), où, face à un besoin réglementaire
de quatre logements, il y a urgence à en trouver au moins
un.
Sur Elven, où face à un besoin réglementaire de deux
logements, il y a urgence à en trouver au moins un.
Sur l’ensemble Surzur-Sulniac, où face à un besoin
réglementaire de deux logements, il y a urgence à en
trouver au moins un.
Pour optimiser l’utilisation de ce parc, Vannes Agglo encouragera les
communes qui le souhaitent à mettre en place une coordination entre
communes voisines pour la gestion. La gestion locative pourrait être
confiée à des associations à caractère social, telles celles qui gèrent
des CHRS.
En mettant en commun les informations sur ce patrimoine, il serait
possible de trouver des solutions transitoires pour des personnes qui
doivent quitter le CHRS.
Vannes Agglo organisera un programme de travail avec les communes
concernées et les associations à caractère social, pour voir
comment une mutualisation partielle permettrait de mieux répondre
aux besoins.
Les décisions qui s’en suivront seront intégrées au PLH.
Partenariats
• Service de l’Etat (DDASS)
• CCAS et associations
88

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
programme d’actions > Action 8
Développer une offre d’habitat adapté
aux besoins des gens du voyage
Objectifs de l’action
Mise en œuvre du Schéma Départemental d’accueil des Gens du
Voyage :
Réalisation d’une aire ou terrains familiaux de substitution à
Arradon pour 12 familles
Réalisation de 30 logements adaptés contribuant à favoriser
la sédentarisation des gens du voyage
L’accueil des grands rassemblements estivaux
Modalités de réalisation
Sélection des terrains, en lien avec les communes.
Puis, après validation d’un projet avec les services de l’Etat et les
représentants des gens du voyage, acquisition et aménagement de
l’aire par la CAPV, maître d’ouvrage.
Ces terrains sont destinés à une utilisation sédentaire. Il peut s’agir :
d’un terrain familial : terrain comportant un bloc sanitaire,
avec un espace suffisant pour la présence de caravanes
(6 maximum),
d’habitat adapté : un terrain avec un bâtiment comportant
les sanitaires, une cuisine et une pièce à vivre, les caravanes
attenantes étant utilisées pour les chambres,
d’habitat traditionnel : un terrain avec un logement familial
complet.
Dans les cas 2 et 3 mentionnés ci-dessus, la construction pourra être
financée en PLAI et réalisée par un bailleur social.
Implication et dispositions financières de la CAPV
Vannes Agglo assure la maîtrise d’ouvrage des actions
concernant l’accueil des gens du voyage.
Néanmoins, toutes les décisions sont prises en accord avec les
communes où sont prévus les équipements.
Reconduction de l’action de soutien à la scolarisation des
enfants des gens du voyage, avec les Réseaux d’Accueil du
Morbihan : 15 000 €
Partenariats
• Communes,
• Etat/Préfecture,
• Conseil Général,
• DDASS,
• CAF,
• Inspection académique,
• ADASEA,
• Organismes HLM,
• Gendarmerie
89

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
programme d’actions > Action 9
Soutenir l’élaboration de « référentiels urbains »
Objectifs de l’action
Inciter les communes à mettre au point un document cadre faisant
le lien entre :
• Leur PLU, les formes urbaines ;
• La politique foncière,
• Les études pré-opérationnelles.
Ces référentiels urbains, portant sur l’ensemble du périmètre
aggloméré d’une commune ou au moins sur une partie importante de
celui-ci ont vocation à :
Définir l’articulation entre les opérations nouvelles d’habitat
et le tissu urbain existant,
Définir les formes urbaines et les densités souhaitables, en
regardant à moyen et long terme l’équilibre entre les terrains
mobilisables et les besoins,
Repérer de façon précise (échelle parcellaire) les sites
pouvant être utilisés à moyen ou long terme pour des
opérations de renouvellement urbain ou de densification de
l’habitat,
Sélectionner les périmètres sur lesquels une maîtrise
publique serait opportune, notamment pour avoir une
bonne maîtrise de la mixité de l’habitat ou de la qualité
urbanistique, ces périmètres pouvant servir de base aux
programmes de portage foncier de Vannes Agglo.
Modalités de réalisation
Les communes assureront la maîtrise d’ouvrage de ces
études
Implication de Vannes Agglo
Vannes Agglo apporte :
un concours technique et méthodologique aux communes
qui le demandent,
une aide financière de 30% du montant total de l’étude
plafonnée à 3 000 €.
90

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
programme d’actions > Action 10
Articuler politique de l’urbanisme et politique de l’habitat
Objectifs de l’action
Quatre objectifs complémentaires sont ici poursuivis :
Valoriser les terrains utilisables, par une densité suffisante,
Préparer des opérations de renouvellement urbain, dont l’importance
ira croissante, compte tenu des limites d’extension
des zones urbanisables qui seront de plus en plus fortes,
Donner la priorité pour le développement des quartiers
d’habitation aux sites les mieux desservis et les plus proches
des équipements et des zones d‘emplois,
Disposer du foncier nécessaire pour accueillir le nombre
de logements prévus, notamment en ce qui concerne les
logements locatifs sociaux.
Modalités de réalisation
Les interventions sont multiples et de nombreux outils mis en place
par le Code de l’urbanisme sont utilisés.
Dans les ZAC, le nombre de logements locatifs sociaux sera
au minimum de 25% (voire 30%) pour les communes « pôle
d’appui » et en retard au regard des objectifs de la loi DALO.
Hors ZAC, pour toute opération de construction, encouragement
des communes à négocier avec chaque promoteur
l’introduction d’un minimum 20% de logements locatifs
sociaux
Utilisation des ZAD pour préparer les acquisitions foncières
nécessaires pour les ZAC futures.
Utilisation fréquente du Droit de Préemption Urbain, mis en
place dans toutes le communes disposant d’un PLU. Le
DPU est utilisé notamment pour acquérir des bâtiments en
centre ville ou centre bourg pouvant être réaménagés pour
du logement social ou des opérations mixtes comportant du
logement social, ou pour des terrains pouvant être utilisés aux
mêmes fins. Ce dispositif a été jusqu’à présent préféré au
dispositif « servitudes de mixité sociale », car il s’adapte mieux
aux opportunités foncières.
Usage des PLU, dont les règlements devront permettre les
densités moyennes fixées au SCOT et rappelées ci-dessous
et prévoir les modalités de mixité sociale. Les PADD devront
reprendre ces objectifs en intégrant les préoccupations de
renouvellement urbain.
au niveau de chaque opération pour celles qui dépassent un
certain seuil
Rôle des communes
Ce sont les communes qui sont directement responsables de la
politique de l’urbanisme et donc de cette cohérence à renforcer entre
urbanisme et politique de l’habitat.
En ce sens, et conformément aux dispositions du Code de la
construction et de l’habitation, les PLU feront si nécessaire l’objet
d’une mise en compatibilité avec le PLH.
Rôle de Vannes Agglo
Vannes Agglo peut intervenir en appui des communes pour :
l’évaluation de la compatibilité du PLU avec le PLH
la participation méthodologique et financière aux « référentiels
urbains » (action 7),
la participation des services aux autres études (PLU, études
pré-opérationnelles), notamment en mettant à disposition
des portées à connaissance sur les questions relevant de la
compétence communautaire,
le portage foncier
De plus, Vannes Agglo prendra l’initiative, au moins une fois par
an, de réunir les professionnels de l’habitat (promoteurs,
aménageurs et lotisseurs, maîtres d’œuvre) pour développer
une culture partagée sur les enjeux qualitatifs de
l’urbanisme et de l’habitat.
91

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
programme d’actions > Action 11
Soutenir au plan communautaire l’action foncière des communes
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
Objectifs de l’action
L’action foncière est une composante essentielle de la politique de
l’habitat. La relative rareté des terrains mobilisables exige en effet
qu’ils soient pleinement valorisés.
De plus, les opérations de renouvellement urbain vont devenir de
plus en plus fréquentes. Celles-ci sont complexes et onéreuses.
Il est donc pertinent qu’il y ait une solidarité communautaire sur ces
sujets, par un appui méthodologique et financier de Vannes Agglo,
les choix urbanistiques restant de la compétence de chaque commune.
Modalités de réalisation
Vannes Agglo réalise du portage foncier, à la demande des
communes pour les interventions suivantes :
• opérations de renouvellement urbain,
• opérations mixtes habitat - services, insérées dans le tissu
urbain,
• opérations complexes au plan foncier (parcellaire éclaté),
nécessitant une anticipation de plusieurs années.
A contrario, Vannes Agglo n’intervient pas lorsque les phases
pré-opérationnelles ou opérationnelles sont engagées (notamment
dans les ZAC).
Après la période de portage, Vannes Agglo revend les terrains à la
commune, à la valeur d’achat, augmenté des frais annexes (frais
d’actes ou frais d’arpentage éventuels, …).
Dispositions financières
Budget prévisionnel Vannes Agglo = 3 M € par an.
Partenariats
l’Etablissement Public Foncier Régional, lorsque celui-ci aura
précisé ses modes d’intervention.
92

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
programme d’actions > Action 12
Développer les Approches Environnementales de l’Urbanisme
(démarches AEU)
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches Approches
environnementales Environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
Objectifs de l’action
Le contexte particulier de Vannes Agglo au plan environnemental
exige une prise en compte en amont des enjeux environnementaux.
D’ores et déjà, plusieurs communes ont engagé des démarches
« Approches Environnementales de l’Urbanisme » pour des études
pré-opérationnelles de ZAC.
Le recours à cet outil méthodologique sera amplifié.
Pilotage de l’action
Ces études sont lancées à l’initiative des communes.
Implication de Vannes Agglo
Concours des services de Vannes Agglo pour apporter en amont
toutes les informations utiles sur toutes les questions relevant de la
compétence communautaire et devant être pris en compte au
titre de la démarche AEU, notamment, les questions de transports
en commun, de pistes cyclables, d’enlèvements de déchets
ménagers ….
Dans le cadre des opérations traitées dans ces démarches AEU,
Vannes Agglo incitera les communes et leurs aménageurs à
identifier quelques opérations pour lesquels le choix des opérateurs
(promoteurs ou bailleurs sociaux) pourrait intégrer des critères
de performances énergétiques « basse consommation ».
Partenariats
ADEME : le surcoût de ces études, pour intégrer la
démarche AEU, peut bénéficier d’une subvention de
l’ADEME à hauteur de 50%, l’ADEME investissant par ailleurs
pour former les prestataires d’études à cette démarche.
93

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
dispositif
d’observation
et de suivi
programme d’actions > Action 13
Maîtriser la consommation énergétique des logements
programme
d’actions
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les Approches approches
Environnementales environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
Objectifs de l’action
Deux facteurs se conjuguent pour lancer une OPAH thermique :
L’excès d’offre de logements locatifs neufs s’est traduit par
un décalage offre/demande. Ce décalage a eu des effets
sur le marché de l’ancien, notamment en locatif, avec
un allongement des durées de relocation. De ce fait, les
bailleurs sont plus attentifs aux exigences de qualité de leurs
logements proposés en location.
D’un autre côté, les mesures nationales (ex : prêt énergie
à taux zéro) se multiplient, créant au plan médiatique un
contexte favorable.
La procédure OPAH apporte des avantages déterminants,
notamment :
Majoration des aides de l’ANAH,
Dispositif d’animation, avec une dimension collective qui doit
déclencher plus de décisions de réhabilitation.
La procédure OPAH doit intégrer obligatoirement les axes prioritaires
de l’ANAH (propriétaires occupants à faibles ressources ; propriétaires
bailleurs s’engageant à conventionner ; traitement de logements
indignes ; épaves thermiques).
Modalités de réalisation
Vannes Agglo lancera une étude préalable sur la totalité du territoire
communautaire.
En plus des études pré-opérationnelles classiques pour toute OPAH,
cette étude comportera :
un diagnostic thermique d’une quarantaine de logements
couvrant des cas de figures différents au plan thermique
(maisons isolées, maisons de ville, collectifs, avec un
échantillonnage selon la période de construction et le type de
chauffage).
Un repérage des co-propriétés qui représentent une cible
potentielle particulière (croisée avec la date de construction),
Un repérage des propriétaires bailleurs de plus de 10
(ou 5) logements pour lesquels des démarches globales
d’amélioration thermique de leur patrimoine pourraient être
étudiées.
Pour ces différents exemples, le prestataire devra faire des
simulations de rentabilité des travaux d’économies d’énergie et
déterminer quelles sont les aides dont l’effet levier serait maximal.
Vannes Agglo attend ces simulations pour préciser ses interventions
possibles dans les études thermiques ou dans les travaux.
Implication de Vannes Agglo
Vannes Agglo assure la maîtrise d’ouvrage de l’OPAH, tant son étape
pré-opérationnelle que dans la phase opérationnelle.
Dispositions financières
Vannes Agglo prévoit la mise en place du Fond d’Amélioration de
l’Habitat prévu par la loi du 25 mars 2009. Elle alimentera le fond
à hauteur de 125 000 € / an (ceci intégrant, pendant la durée de
l’OPAH, les aides pour les travaux d’adaptation du parc privé prévus
à hauteur de 25 000 € / an).
Partenariats
• Etat
• Conseil Régional
• Conseil Général
• ADEME
94

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
programme d’actions > Action 14
Développer les réseaux et partenariat pour la promotion
d’un habitat de qualité
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches
environnementales de l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
Objectifs de l’action
Dans un contexte où les défis relatifs à l’habitat sont importants,
Vannes Agglo a conscience que les évolutions ne peuvent se
faire qu’en s’appuyant sur des compétences qui sont extrêmement
diverses.
C’est pourquoi elle veut promouvoir le fonctionnement en
réseaux. De nombreuses choses existent : elles peuvent être encore
amplifiées. Vannes Agglo agira dans ce sens, en complément des
initiatives prises par d’autres partenaires.
Modalités de réalisation
Les possibilités d’application sont multiples. Sont mentionnées ici
celles qui apparaissent les plus immédiates, notamment lorsqu’elles
sont déjà initiées. D’autres pourront s’y ajouter.
Observatoire de l’habitat – Travaux de l’ADIL
Pour l’observatoire de l’habitat, Vannes Agglo s’appuiera sur les travaux
de l’ADIL qui apportent déjà des éclairages instructifs. Vannes Agglo
souhaite approfondir certains sujets, dont certains pourront justifier
une réflexion à l’échelle départementale, avec le Conseil Général, la
Communauté d’Agglomération de Lorient et les services de l’Etat.
Vannes Agglo poursuivra son partenariat avec l’ADIL, dont l’observatoire
porte actuellement sur :
• les loyers du parc privé
• l’accession sociale à la propriété
• l’offre et la commercialisation des terrains à bâtir en ZAC et
lotissement
• la demande locative sociale
En parallèle de cette mission d’observation, l’ADIL assure sa mission
classique d’information des particuliers (permanences d’accueil
assurées dans certaines mairies).
Adhésion à l’ADIL et mission d’observation : 40 000€/an
Contribution au fichier commun de la demande locative
sociale
Depuis 2006 : mise en place du fichier commun de la demande
locative sociale à l’échelle du département par l’ADO HLM et le
CREHA OUEST
Possibilité d’adhésion et de consultation gratuite de la base pour les
communes intéressées.
Participation annuelle à hauteur de 5 000 €
95

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
orientations
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
Action 1 : Programmer les
logements en cohérence avec
le SCOT
Action 2 : Favoriser la mixité sociale
Action 3 : Soutenir l’accession sociale
à la propriété
Action 4 : Favoriser le maintien à domicile
des personnes âgées et handicapées
Action 5 : Proposer une offre de logement
aux jeunes et personnes en mission temporaire
Action 6 : Lutter contre l’habitat indigne
Action 7 : Développer un dispositif
d’hébergement d’urgence
Action 8 : Développer une offre d’habitat
adapté aux besoins des gens du voyage
Action 9 : Soutenir l’élaboration de
« référentiels urbains »
Action 10 : Articuler politique de l’urbanisme et
politique de l’habitat
Action 11 : Soutenir au plan communautaire
l’action foncière des communes
Action 12 : Développer les approches
environnementales de l’urbanisme l’Urbanisme (démarches AEU)
Action 13 : Maîtriser la consommation énergétique
des logements
Action 14 : Développer les réseaux et partenariat
pour la promotion d’un habitat de qualité
programme d’actions > Action 14 : b
Développer les réseaux et partenariat pour la promotion
d’un habitat de qualité
Centre de ressources sur les pratiques urbaines
Vannes Agglo a déjà pris en 2008 l’initiative de réunir l’ensemble des
promoteurs, lotisseurs et maîtres d’œuvre pour un travail de sensibilisation
aux enjeux de formes urbaines, densité, qualité urbanistique
et architecturale.
Ce travail sera poursuivi et amplifié, en intégrant tout ce qui touche
à la politique foncière et à l’entrée dans une approche « développement
durable ».
Située au coeur d’un territoire où les enjeux d’aménagement sont
particulièrement sensibles, Vannes Agglo a vocation à devenir un
centre de ressources en matière de pratiques urbaines.
A ce titre, elle pourra lancer des enquêtes ou organiser des débats
ou encore mener des actions de sensibilisation et d’information du
grand public sur des sujets tels que les formes urbaines, et particulièrement
sur l’habitat groupé ou intermédiaire.
Modalités de réalisation
La maîtrise de l’énergie passe, en large partie, par des transformations
des comportements et des pratiques professionnelles. Dans ce
domaine, le territoire de la CAPV est trop limité pour avoir une action
spécifiquement locale.
En revanche, de nombreuses initiatives ont été prises sur des
périmètres plus larges et Vannes Agglo souhaite s’y impliquer
comme partenaire :
La politique des Points Info Energie, promue par la Région,
l’ADEME et l’Etat, trouvera avant le démarrage du PLH un
ancrage sur le Pays de Vannes. Ce Point Info Energie sera
largement associé à la mise au point de l’OPAH thermique,
l’information des particuliers étant l’une des composantes
majeures des interventions sur le patrimoine ancien.
Vannes Agglo participe aux travaux du Cluster Départemental
et s’engage à mettre en œuvre, en ce qui la concerne, les
dispositions qui émaneraient majoritairement de ce groupe
actuellement informel.
Le Plan Climat Régional pourra se décliner en de nombreuses
actions de sensibilisation vis-à-vis des milieux professionnels.
Vannes Agglo pourra se mobiliser pour servir de relais
d’informations en fonction des besoins.
Dispositions financières
Sur certains sujets, Vannes Agglo prendra des initiatives, lui assurant
un rôle effectif de pilotage.
Sur d’autres, elle sera partenaire, d’autres institutions assurant
le pilotage.
Partenariats
• ADIL, ADO HLM
• Communes
• Conseil Général, Région, …
96

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
4 ème partie :
Dispositif
d’observation
et de suivi
1/ Généralités
sur le dispositif de suivi
2/ Logement social
3/ Connaissance des loyers
et parc privé conventionné
4/ Urbanisme et consommation
de terrains pour l’habitat
www.agglo-vannes.fr

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
orientations
1 Généralités sur le dispositif
de suivi
2 Logement social
3 Connaissance des loyers
et parc privé conventionné
4 Urbanisme et consommation
de terrains pour l’habitat
dispositif d’observation et de suivi :
1/ Généralités sur le dispositif de suivi
Le dispositif de suivi comprend deux grandes parties :
• Une partie récapitulant les interventions menées au titre du PLH,
• Une partie portant sur l’observation de l’évolution de la demande et de l’offre et de toute indication utile sur le marché de l’immobilier.
En application du Code de la Construction et de l’Habitation, le Conseil Communautaire doit se prononcer une fois par an sur les informations
collectées dans le dispositif de suivi et d’observation. De plus, une évaluation doit être faite à mi-parcours (début 2013).
• A Suivi des interventions menées au titre du PLH
Financement du Logement social
ANRU
Foyers logements
Accession sociale
Logement des personnes âgées
et handicapées
OPAH animation
et économie d’énergie
Référentiels urbains
Démarches AEU
Logement indigne
Gens du voyage
Indicateurs annuels
Nombre de logements financés par type de financement, par commune, et par nombre de pièces
Comparaison, en cumulé depuis le début du PLH, avec les prévisions.
Répartition des financements par financeurs
Avancement du programme
Nombre de logements financés et localisation
Nombre de logements financés en PTZ, avec détail par commune et par type
(collectifs, individuels groupés et individuels purs)
Répartition des PTZ par commune
Nombre de PASS foncier associé
Nombre de PSLA et répartition par commune
Nombre d’adaptations de logements sociaux et montant
Répartition par commune
Nombre d’adaptations de logements sociaux et montant
Répartition par commune
Indicateurs mis au point au démarrage de l’OPAH
Nombre d’études engagées et en cours et localisation
Participation financière de la CAPV
Nombre de démarches engagées et en cours et localisation
Nombre de nouveaux logements repérés et localisation
Nombre de situations traitées et localisation
Participation financière de Vannes Agglo
Etat des projets en cours et des réalisations de l’année.
Montants engagés
Gestion des aires d’accueil
98

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
dispositif d’observation et de suivi :
1/ Généralités sur le dispositif de suivi
orientations
• B Observation de la demande, de l’offre et du marché immobilier et foncier
programme
d’actions
Le dispositif d’observation de la demande, de l’offre, du marché immobilier et foncier est fondé sur de nombreuses sources dont
la plupart sont déjà en place.
Il s’agit :
dispositif
d’observation
et de suivi
1 Généralités sur le dispositif
de suivi
2 Logement social
3 Connaissance des loyers
et parc privé conventionné
4 Urbanisme et consommation
de terrains pour l’habitat
Des données de l’INSEE, qui vont être dorénavant renouvelées plus régulièrement,
De données sur l’emploi (source UNEDIC) qui permettent de suivre la poursuite de l’attractivité du territoire
par comparaison avec des données nationales et départementales,
Du dispositif d’observation actuellement tenu à jour par l’ADIL dans les domaines suivants : demande de locatifs
sociaux, loyers privés, lotissements.
Des statistiques de la DRE (construction neuve, enquête annuelle sur le parc social, enquête trimestrielle sur
l’activité de promotion privée).
Les parties qui suivent apportent des précisions ou des compléments par rapport aux informations rappelées ci-dessus.
99

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
dispositif d’observation et de suivi :
2/ Logement social
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
orientations
1 Généralités sur le dispositif
de suivi
2 Logement social
3 Connaissance des loyers
et parc privé conventionné
4 Urbanisme et consommation
de terrains pour l’habitat
• A Suivi du parc social en service
Problématique
La DRE fait annuellement une enquête sur l’état du parc social (EPLS).
Plusieurs indicateurs sont notamment intéressants :
• Nombre total de logements
• Taux de vacance, dont vacance de plus de 3 mois.
• Mobilité dans le parc.
Jusqu’à présent, la vacance de plus de 3 mois est quasi nulle.
Mais avec l’augmentation de l’offre, ce point mérite d’être suivi plus
finement, notamment pour les communes les plus périphériques.
L’enquête EPLS est appelée à évoluer, mais les services de l’Etat
estiment qu’il pourra y avoir une continuité des informations.
Disposition retenue
A partir des données communales fournies par la DRE annuellement,
Vannes Agglo intégrera dans l’observatoire les indicateurs suivants.
Vannes
1 ère couronne
2 ème couronne
> dont les îles
> dont communes
DALO
Parc au
1 er janvier
Nombre de
logements
vacants
Dont
vacance
de + 3 mois
Mobilité
dans le parc
en %
Les informations sur le champ de l’enquête et sur les modes de
traitement des données seront rappelées par la DRE.
• B Suivi prévisionnel du parc social
Problématique
Les décisions de financement du parc social se prennent actuellement
à un rythme assez soutenu. Or, il n’existe actuellement aucun
dispositif permettant de faire le lien, de façon prévisionnelle, entre
l’enquête EPLS qui porte chaque année sur le parc social en service
et le tableau de bord des décisions de financement.
Ceci concerne les logements des bailleurs sociaux, mais encore
plus, ceux des opérateurs privés réalisant des PLS, ainsi que les
logements conventionnés au titre de l’ANAH.
Disposition retenue
Les bailleurs sociaux adressent périodiquement à l’AROHLM des
informations sur les projets en cours.
Pour éviter les doubles emplois, Vannes Agglo se rapprochera de
l’AROHLM pour voir quelles sont les informations réutilisables.
100

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
dispositif d’observation et de suivi :
2/ Logement social
orientations
• C Connaissance de la demande de locatifs sociaux
• D Connaissance statistique de plans de financement des
locatifs sociaux
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
1 Généralités sur le dispositif
de suivi
2 Logement social
3 Connaissance des loyers
et parc privé conventionné
4 Urbanisme et consommation
de terrains pour l’habitat
Problématique
L‘ADIL fait une exploitation annuelle très riche du fichier Immoweb,
qui enregistre la demande de locatifs sociaux avec de nombreux
paramètres intéressants.
Pourtant, les décideurs locaux disposent d’une information encore
trop partielle sur la situation réelle des demandeurs en instance
de plus d’un an. Ainsi, le dispositif ne permet pas actuellement de
répondre aux questions suivantes :
Combien y a-t-il de nouveaux demandeurs chaque année
Combien renoncent (non renouvellement)
Comment et où sont-ils logés (en distinguant les demandeurs
externes, des demandeurs internes)
Ont-ils refusé plusieurs logements
Peut-on comprendre les écarts entre les attentes des
demandeurs et les logements qui leur ont été proposés
Disposition retenue
Certaines des questions précédentes (les deux premières) sont liées
directement au système Immoweb (entrées des demandeurs et
mécanismes de sortie du fichier). Il s’agit de travailler en partenariat
avec l’ADIL, le CREHA Ouest, les délégataires, l’Etat et les bailleurs
sociaux, afin de lever les obstacles techniques et améliorer le fichier
commun de la demande locative sociale.
D’autres (les trois dernières dans la liste précédente) nécessitent de
savoir si les bailleurs sociaux peuvent établir un lien informatique avec
leurs propres systèmes de gestion des demandeurs.
Problématique
Actuellement la connaissance des plans de financement des locatifs
sociaux est fragmentée. L’objectif est de remédier à ce manque, de
façon à permettre aux élus d’orienter leurs décisions en connaissance
de cause.
Disposition retenue
Disposer une fois par an d’un état faisant apparaître les informations
suivantes, calculées sur la moyenne des opérations financées.
PLUS
PLAI
PLS
Prix de
revient par
logement
SU par
logement
%
études
%
charge
foncière
%
bâtiment
Vannes Agglo complètera les informations, en ce qui concerne la
charge foncière chaque fois que le plan de financement ne fait pas
apparaître celle-ci. La participation communale sera alors ajoutée à
la charge foncière et mentionnée au titre des ressources de financement.
Les agrégations à l’échelle communautaire seront faites par
Vannes Agglo.
Subventions
par
financeur
Autofinancement
(Catégories de financeurs : Etat, Région, Département, Vannes Agglo, communes,
autres).
Les données de base seront fournies opération par opération par la
DDEA, sou forme de tableau Excel.
101

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
dispositif d’observation et de suivi :
3/ Connaissance des loyers et parc privé conventionné
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
orientations
• A Loyers du parc privé
Problématique
L’observatoire des loyers de l’ADIL répond à deux fonctions quelque
peu différentes :
La première est de fournir à l’ADIL elle-même une base
statistique pour lui permettre de répondre à toute personne
demandant des informations sur les loyers moyens pratiqués.
La deuxième fonction est de donner aux décideurs publics et
aux professionnels de l’immobilier des indications permettant
d’éclairer des choix stratégiques.
Pour ce deuxième objectif, il n’est pas très utile d’avoir des informations
sur toutes les tailles de logements. Il suffit d’avoir :
un indice de loyer pour les T2 et les T4,
un indice pour les maisons de 4-5 pièces.
En revanche, manquent actuellement des informations sur l’éventail
des loyers autour de la moyenne, la connaissance des loyers bas
(ceux qui sont sensiblement en dessous de la moyenne) étant très
importante pour deux raisons :
Disposition retenue
L’ADIL et Vannes Agglo entameront des discussions techniques avec
les autres délégataires et les services de l’Etat.
A titre de test, l’ADIL examinera la possibilité de détailler les éventails
de loyers sur les T2 de la seule ville de Vannes.
• B Logements conventionnés privés
Problématique
Le nombre de logements conventionnés privés s’accroît (conventionnés
ANAH et conventionnés PLS privés, non pris en compte
dans l’enquête EPLS).
La DDEA suit dorénavant de façon régulière ce parc pour toutes
les communes soumises à la loi DALO, à la fois en nombre et, par
sondage, avec vérification du respect des plafonds de loyers et de
ressources.
Disposition retenue
Les informations suivantes seront intégrées à l’observatoire
1 Généralités sur le dispositif
de suivi
2 Logement social
3 Connaissance des loyers
et parc privé conventionné
4 Urbanisme et consommation
de terrains pour l’habitat
Par l’enjeu social de ces logements (le parc privé à fonction
sociale),
Par les interactions que cette partie du parc peut avoir avec
le parc social public.
L’objectif serait de connaître par exemple, d’avoir les informations
suivantes, pour les appartements T2 et T4, ainsi que pour les
maisons T4-T5, selon un découpage territorial adapté :
Secteurs Loyer moyen / m²
Loyer moyen des
20% les moins chers
Loyer moyen des 20%
les plus chers
Communes soumises à la loi
DALO (une ligne par commune)
(Données transmises annuellement par la DDEA à Vannes Agglo)
Total
Vannes
Agglo
Logements conventionnés ANAH
Nombre de
logements
contrôlés
Logements conventionnés
au titre ANAH
Dont non respect des
règles (plafonds
de loyers ou de
ressources)
Nombre de
logements
contrôlés
Logements PLS
conventionnés
Logements conventionnés PLS
Dont non respect
des règles (plafonds
de loyers ou de
ressources)
102
(Données transmises annuellement par la DDEA à Vannes Agglo)

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
dispositif d’observation et de suivi :
3/ Connaissance des loyers et parc privé conventionné
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
orientations
1 Généralités sur le dispositif
de suivi
2 Logement social
3 Connaissance des loyers
et parc privé conventionné
4 Urbanisme et consommation
de terrains pour l’habitat
• C Loyers du parc social
Problématique
Les loyers des locatifs sociaux sont très rarement comparés aux
loyers privés. Or, cette comparaison deviendra de plus en plus
importante avec la conjonction de plusieurs phénomènes :
La part croissante des logements sociaux récents dont les
loyers sont plus élevés que ceux du parc des années 70 ou
80,
La réhabilitation du parc qui pourra aussi se traduire par une
augmentation des loyers,
Le développement des logements PLS.
La comparaison des loyers des logements anciens et des loyers PLAI
est également un élément important pour la gestion sociale du parc.
Disposition retenue
Les deux principaux bailleurs sociaux, Vannes Golfe Habitat et Bretagne
Sud Habitat examineront la possibilité de fournir les informations
suivantes :
Appartements T2 et appartements T4
Vannes
1 ère couronne
2 ème couronne
Moyenne des loyers / m² Surface utile (ou surface habitable)
Logements
PLAI
PLUS construits
PLS construits
construits
construits
après 2000
après 2000
avant 2000
après 2000
Pour les logements construits avant 2000, les informations complémentaires
seraient utiles :
Soit écart type des loyers / m² de SU (ou SH),
Soit valeur moyenne pour les 20% les plus élevés et pour les
20% les moins élevés.
Pour les maisons T4, une analyse similaire sera examinée, en
l’étendant à la 2 ème couronne.
Pour limiter la charge de travail, il est prévu de collecter cette
information tous les deux ans : au 1 er janvier 2010 (point zéro) ; au
1 er janvier 2012, au 1 er janvier 2014 et au 1er janvier 2016.
• D Taux d’effort des locataires
Problématique
Le taux d’effort résiduel des locataires, après aide au logement, est
le meilleur indicateur de l’équilibre quantitatif à avoir entre parc public
et parc privé.
Disposition retenue
La CAF du Morbihan fournira annuellement les mêmes données que
celles qui ont été fournies par le diagnostic.
Nombre d’allocataires
dans le parc privé
Dont % d’allocataires
ayant un taux d’effort
après aide au logement
>20%
Nombre d’allocataires dans
le parc public
Dont % d’allocataires
ayant un taux d’effort
après aide au logement
>20%
Vannes
Vannes Agglo
hors Vannes
Reste du
département
103

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
dispositif d’observation et de suivi :
4/ Urbanisme et consommation de terrains pour l’habitat
orientations
• A Interventions foncières des collectivités
• B Consommation de terrains pour l’habitat
Problématique
Problématique
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
1 Généralités sur le dispositif
de suivi
2 Logement social
3 Connaissance des loyers
et parc privé conventionné
4 Urbanisme et consommation
de terrains pour l’habitat
Vannes Agglo se positionne comme partenaire des communes pour
réfléchir et agir sur le foncier, notamment pour préparer des sites
d’intervention de moyen et long terme (renouvellement urbain).
Pour alimenter la réflexion sur ce sujet, Vannes Agglo doit disposer
de façon périodique d’une vue globale sur l’évolution des grandes
opérations d’aménagement, ce qui n’est aujourd’hui pas le cas de
façon systématique.
Disposition retenue
Le SIG sera alimenté, de façon périodique et au moins une fois par
an, par les informations suivantes :
Création de ZAC (ou modification de périmètres),
Terrains, bâtis ou non, acquis par Vannes Agglo (portage
foncier),
Terrains, bâtis ou non, acquis par les communes pour réserves
foncières ou opérations d’aménagement à court terme.
La synthèse de ces informations agrégées d’une façon à définir serait
intégrée dans l’observatoire de l’habitat, destiné à être communiqué
aux partenaires externes.
La mise à jour sera l’occasion d’une mise en commun des informations
entre Vannes Agglo, les communes et les aménageurs, dont
EADM qui intervient sur un grand nombre de sites.
La question de la consommation de terrain pour l’habitat et
aussi pour les activités économiques) est majeure pour le territoire de
Vannes Agglo, compte tenu du fait que les terrains mobilisables
pour l’habitat deviennent limités, ce qui implique d’optimiser leur
utilisation.
Disposition retenue
Le suivi de la consommation annuelle du foncier sera effectué à
partir des données cadastrales, en comparant d’une année à l’autre
les parcelles qui seront passées du statut « non bâties » au statut
« parcelles bâties avec logement ».
Cette méthode permet un traitement selon le zonage du PLU, en
distinguant les zones U et les zones AU par exemple. L’exploitation
des parcelles nouvellement bâties par type de propriétaires pourra
distinguer les personnes physiques, les bailleurs sociaux et les autres
personnes morales (SCI…).
Les données suivantes seront établies pour chaque commune :
Surfaces des parcelles
nouvellement bâties
pour l’habitat
Nombre d’unités foncières
concernées
Nombre de logements
nouveaux sur ces parcelles
nouvellement bâties
Zones U
Zones AU
Reste du
territoire
104
Ce travail à partir des données cadastrales sera réalisé
par les services de Vannes Agglo

Programme Local de l’Habitat
2010 > 2015
diagnostic
dispositif d’observation et de suivi :
4/ Urbanisme et consommation de terrains pour l’habitat
orientations
• C Suivi prévisionnel des grandes opérations d’habitat
programme
d’actions
dispositif
d’observation
et de suivi
1 Généralités sur le dispositif
de suivi
2 Logement social
3 Connaissance des loyers
et parc privé conventionné
4 Urbanisme et consommation
de terrains pour l’habitat
Problématique
De 2005 à 2008, la production s’est emballé, avec parfois des programmes trop homogènes, contribuant à la crise actuelle de l’immobilier.
Dans les années proches, un phénomène inverse pourrait être constaté avec une offre devenant insuffisante par rapport aux besoins.
La collectivité publique, mais aussi les opérateurs (constructeurs, lotisseurs) ont tout intérêt à avoir une vision anticipée de l’évolution
vraisemblable de l’offre pour favoriser une auto-régulation.
Disposition retenue
L’information sur la situation de l’offre est intéressante à deux étapes :
• en amont, avant le permis de construire,
• au moment de la commercialisation.
En amont, il est proposé à tous les constructeurs de transmettre, tous les 6 mois, une fiche de suivi sur les permis de construire (pour les
opérations de plus de 10 logements) dont le dépôt est prévu dans les 6 mois suivants, avec les informations suivantes :
Commune
Lieu dit ou
quartier
Surface
du terrain
Nombre de logements total
prévu sur le terrain
(y compris déjà réalisés)
Nombre de logements
prévus au PC
Opération déjà
mentionnée au semestre
précédent (O/N)
Au moment de la commercialisation, il est prévu que les opérateurs adressent à Vannes Agglo copie des informations adressées à la
DRE dans le cadre de l’enquête ECLN concernant le nombre de logements disponibles à la vente à la fin de chaque trimestre, mais sans
information sur les prix de vente.
Vannes Agglo fera une synthèse de ces informations et transmettra cette synthèse à tous les partenaires professionnels qui participeront
au dispositif, ainsi qu’aux communes.
Un bilan sera fait au bout de 4 semestres sur l’intérêt du dispositif et les adaptations à y apporter.
La synthèse intègrera également les informations venant de l’ADIL sur les nouveaux lotissements.
Dont PLS
Dont
PLUS-PLAI
105