Rapport annuel AV Habitat 2012. - BNP Paribas REIM

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Rapport annuel AV Habitat 2012. - BNP Paribas REIM

AV HABITAT

RAPPORT ANNUEL 2012


LA SOCIÉTÉ

DE GESTION

BNP PARIBAS REAL ESTATE

INVESTMENT MANAGEMENT

FRANCE

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le

n° GP-07000031 en date du 1 er juillet 2007

LE DIRECTOIRE

DE BNP PARIBAS REIM FRANCE

PRÉSIDENTE

Jacqueline FAISANT

MEMBRES

Cyril de FRANCQUEVILLE

Directeur du Fund et de l’Asset Management de BNP PARIBAS REIM

France

Christine SONNIER

Directeur des Investissements, des Arbitrages, du Commercial et du

Développement de BNP Paribas REIM France

Sylvie PITTICCO

Directeur Financier et Secrétaire Général de BNP Paribas REIM

France

LE CONSEIL DE SURVEILLANCE

DE BNP PARIBAS REIM FRANCE

PRÉSIDENTE

Marie-Claire CAPOBIANCO

Responsable du Pôle Banque de Détail en France de

BNP Paribas Banque

VICE-PRÉSIDENTE

Dominique FIABANE

Responsable de BDDF Retail (BNP Paribas)

MEMBRES

David AUBIN

CEO Investment Management de BNP Paribas Real Estate

Béatrice BELORGEY

Directeur Adjoint Banque Privée France

François DEBIESSE

Directeur de BNP Paribas Wealth Management

Henri FAURE

Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate

CARDIF ASSURANCE VIE

représentée par Nathalie ROBIN, Directrice Immobilier de BNP

Paribas Assurances

PERSONNES CHARGÉES DE L’INFORMATION :

Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN,

Arnaud ROMANET-PERROUX

BNP PARIBAS REIM France – 300 794 278 RCS Nanterre

Téléphone : 01 55 65 23 55

Télécopie : 01 46 42 72 54

Site : www.reim.bnpparibas.fr

LA SCPI

AV Habitat

Société Civile De Placement Immobilier

Siège Social : 167, quai de la bataille de Stalingrad 92867

Issy-les-Moulineaux Cedex

451 021 471 RCS Nanterre

VISA AMF : SCPI N°04-04 du 6 janvier 2004

COMPOSITION DU CONSEIL DE

SURVEILLANCE AU 31 DÉCEMBRE 2012

PRÉSIDENT

Alain SENANEDSCH

74, rue Jean Mermoz – 92380 Garches

VICE-PRÉSIDENT

Patrick KONTZ

248, chemin de Millas – 40600 Biscarrosse

MEMBRES

Bernard BENITO

212 Les Naïades, Parvis de la Préfecture – 95000 Cergy

Marie Dominique BLANC-BERT

2, allée Marivel – 78000 Versailles

Jean-Louis CAYROL

8, rue Jouffroy d’Abbans – 75017 Paris

Jacques CERINI

136, avenue Emile Zola – 75015 Paris

Florian CHOLLET

8, rue des Bochoux – 92150 Suresnes

Didier DAVID

Lotissement du Soleil levant, 7 rue de l’Aube – 85710 La Garnache

Jean-Luc KLINGER

888, Chemin de Mallefin – 40270 Borderes

André SOUESME

25, rue Gandon – 75013 Paris

Martin WURMSER

89, boulevard Voltaire – 75011 Paris

SCI Marchild représentée par Jean-Pierre MARTY

10, boulevard Magenta – 75010 Paris

COMMISSAIRES AUX COMPTES DE LA SCPI

TITULAIRE

Edouard LEDUC

95, rue Jouffroy d’Abbans – 75017 paris

SUPPLÉANT

Didier KLING

41, avenue de Friedland – 75017 paris

EXPERTS IMMOBILIERS DE LA SCPI

BNP Paribas Real Estate Valuation

167, quai de la bataille de Stalingrad 92867 Issy-Les-Moulineaux

cedex

Avec contreseing de Foncier Expertise

4, quai de Bercy – 94224 Charenton-le-Pont Cedex

www.reim.bnpparibas.fr


LA SCPI EN BREF AU 31 DÉCEMBRE 2012

FICHE D’IDENTITÉ DE LA SCPI

Nom : ..................................AV Habitat

Type : .............Immobilier d’habitation à usage locatif

Régime fiscal : ............................loi Robien

Capital : ....................... 44,6 millions d’euros

Nombre de parts :. .....................44 613 parts

Nombre d’associés : ....................917 associés

Immobilier

Chiffres clés

Nombre de logements 252

Nombre de logements loués 230

Taux d’occupation financier (TOF)*

100

80

Les chiffres clés

Les valeurs de la SCPI

En M€

Par part

Valeur vénale 49,92 M€ 1 118,96 €

Valeur de réalisation 50,03 M€ 1 121,32 €

Valeur de reconstitution 57,37 M€ 1 285,95 €

8

7

La distribution

La distribution de l’exercice 2012 a été fixée à 29,50 €

par part

60

40

20

0

94,3 % 93,9 % 92,5 % 90,9 %

Au

31/03/2012

Au

30/06/2012

Au

30/09/2012

Au

31/12/2012

* Définition TOF : division du montant total des loyers et indemnités d’occupation

facturés ainsi que des indemnités compensatrices de loyer par le montant total des

loyers facturés dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.

6

5

4

3

2

1

7,50 € 7,50 € 7,25 € 7,25 €

RÉPARTITION DU PATRIMOINE

au 31 décembre 2012 en % de la valeur vénale

Répartition géographique

0

1 er trimestre

2012

2 e trimestre

2012

Les grands équilibres financiers

Produits

3 e trimestre

2012

4 e trimestre

2012

Charges

Autres

régions

58,85 %

176 logements

Région

parisienne

41,15 %

76 logements

18,35 €

par part

Charges externes*

Recettes locatives

brutes

et produits divers

48,79 €

par part

1,16 €

par part

Charges internes**

29,39 €

par part

Résultat

courant

Produits financiers

0,11 €

par part

* frais et commissions de gestion, entretien, charges locatives non récupérées

** Provision pour travaux, provision nette pour créances douteuses

AV Habitat - Rapport annuel 2012 1


RAPPORT ANNUEL 2012

SOMMAIRE

La SCPI en bref ..........................1

Les marchés immobiliers ..................3

Le contrôle interne .......................4

Le développement durable .................5

Le rapport de la société

de gestion ...............................6

Le rapport du conseil

de surveillance ..........................11

Les rapports du commissaire

aux comptes ............................12

Les comptes annuels de

l’exercice 2012 ..........................14

L’ordre du jour

et le projet des résolutions ................22

AV Habitat - Rapport annuel 2012 2


LES MARCHÉS IMMOBILIERS

Le marché du logement en

France

La croissance française aura été particulièrement faible en 2012

après une année 2011 honorable (+ 1,7 %). Les fondamentaux de

l’économie françaises resteront fragiles, un léger redémarrage de

l’activité n’étant envisagé que pour la fin d’année 2013. De plus,

la baisse des taux d’intérêt en 2012 n’aura pas suffi à redynamiser

la production des crédits à l’habitat. En effet, selon la Banque

de France, le volume des nouveaux crédits à l’habitat s’est

établi à un peu moins de 100 milliards d’euros en 2012 (contre

144 milliards d’euros en 2011 et 158 milliards d’euros en 2010).

Alors que le parc de logements en France métropolitaine croît

régulièrement depuis vingt ans, la demande de logements, elle, est

de plus en plus forte. En effet, le vieillissement de la population,

associé au maintien à domicile des personnes âgées jusqu’à un

âge avancé, ainsi que l’effritement des modes traditionnels de

cohabitation (divorces, familles recomposées, etc.), induisent

une progression du nombre de ménages supérieure à celle de la

population.

Le marché des logements

neufs

Les volumes de réservations en 2012 ont été en net recul par

rapport à l’année 2011 (– 18 %). A la fin de l’année 2012, l’encours

des logements neufs, c’est-à-dire les logements proposés à la vente

qui n’ont pas été réservés, atteignait près de 90 000 unités (soit

23 % de plus qu’à la fin 2011). Néanmoins, alors que jusqu’à

présent le nombre de lancements de chantier suivait peu ou prou

celui des autorisations de construire, on a assisté au cours de

l’année 2012 à un véritable décrochage entre les deux indicateurs,

traduisant le report, voire l’annulation, de nombreux projets.

A l’exception du Nord-Pas-de-Calais où les ventes ont stagné,

aucune région n’a été épargnée par la dégradation des ventes

de logements, mais à des degrés très divers ; l’effondrement des

ventes a été particulièrement marqué en Picardie, Franche Comté,

Basse-Normandie et Bourgogne où les commercialisations ont

baissé de plus de 40 % entre 2011 et 2012.

En France, les prix ont continué de progresser en 2012 : + 2,3 %

pour les appartements et + 1,5 % pour les maisons. La progression

moyenne des prix des appartements a essentiellement été tirée

par des régions littorales à fort développement touristique.

Le marché des logements

anciens

Au cours de l’année 2012, un peu moins de 710 000 logements

anciens ont été vendus soit – 12 % par rapport à 2011. Les

prix des logements anciens ont reculé de – 1,6 % entre les

4 èmes trimestres 2011 et 2012, baisse modérée au regard du repli

significatif des ventes. Globalement en France, le fléchissement

des prix a davantage concerné les maisons (– 2,1 % entre les

4 èmes trimestres 2011 et 2012) que les appartements (– 1 %). Par

ailleurs, la Province (– 2,1 % ) a été plus impactée que l’Ile-de-

France (– 0,7 %).

AV Habitat - Rapport annuel 2012 3


LE CONTRÔLE INTERNE

L’environnement

du contrôle interne

LES SOURCES RÉGLEMENTAIRES

En tant que société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité

des Marchés Financiers (AMF), BNP Paribas REIM France est soumise

à des dispositions notamment légales et réglementaires strictes en

matière de contrôle interne dont les sources sont les suivantes :

Le règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers, dans

ses livres Livres III et IV ;

Le règlement du Comité de réglementation bancaire et financière,

CRBF n° 97-02, qui définit la mise en œuvre et le suivi du contrôle

interne dans les établissements de crédit et les entreprises

d’investissement ;

Les normes et procédures internes définies par la Société pour

son activité, celles des associations professionnelles dont elle est

membre (AFG et ASPIM), celles du groupe BNP Paribas ;

L’ensemble des procédures de Conformité de BNP Paribas REIM

France et du groupe BNP Paribas.

LES PRINCIPES D’ORGANISATION

Les principes d’organisation du dispositif de contrôle interne de BNP

Paribas REIM France sont :

l’exhaustivité du contrôle interne : il s’applique aux risques de

toute nature et à toutes les activités de BNP Paribas REIM France,

sans exception. Il s’étend à l’externalisation d’activités essentielles

comme celles confiées aux Property Managers. Le respect de ces

principes est régulièrement vérifié, notamment au travers des

investigations conduites par l’Inspection Générale ou l’audit interne.

Cette couverture exhaustive des activités et des risques est résumée

dans une cartographie revue périodiquement ;

la responsabilité des opérationnels : une grande partie du

Contrôle Permanent est intégrée dans l’organisation opérationnelle,

sous la responsabilité directe des équipes opérationnelles et

fonctionnelles. En effet, chaque responsable, à son niveau, a le devoir

d’un contrôle efficace des activités placées sous sa responsabilité ;

la définition précise des fonctions et des tâches, notamment

via la formalisation systématique de fiches de postes détaillées et

l’évaluation de leur application au travers d’un entretien annuel

d’évaluation ;

la séparation des tâches, notamment d’engagement et de

contrôle : elle s’exerce particulièrement entre l’origination et

l’exécution des opérations, leur comptabilisation, leur règlement et

leur contrôle ; elle se traduit aussi par la mise en place de fonctions

spécialisées indépendantes ainsi que par une séparation claire entre

les acteurs du Contrôle Permanent et ceux du Contrôle Périodique ;

la formalisation et la maintenance d’un corps de procédure. Ces

procédures sont mises à disposition de l’ensemble des collaborateurs

au moyen d’une base informatique ;

l’existence de systèmes de contrôle, comprenant des contrôles

permanents dits de 1 er niveau et 2 e niveau et des contrôles

périodiques (3 e niveau - audit interne ou inspection générale de BNP

Paribas) ;

la mise en place et les tests du plan de continuité d’activités

(PCA).

LE PILOTAGE DU DISPOSITIF

DE CONTRÔLE INTERNE

Le dispositif de contrôle interne est piloté par le Responsable de la

Conformité et du Contrôle Interne (RCCI) ; il veille à sa cohérence

et à son efficacité. Il est hiérarchiquement rattaché au Président

du Directoire de BNP Paribas REIM France et fonctionnellement au

Directeur Conformité 2 OPC BNP Paribas Real Estate.

La coordination de l’ensemble des questions relatives au contrôle

interne et aux risques fait l’objet de présentations périodiques au

Comité de contrôle interne et, par son intermédiaire, au Conseil de

surveillance de BNP Paribas REIM France.

LES ACTEURS DU DISPOSITIF

DE CONTRÔLE INTERNE

LES ACTEURS DU CONTRÔLE PERMANENT

Les premiers acteurs du Contrôle Permanent sont :

les opérationnels (qu’ils soient dans les activités commerciales,

dans des rôles plus administratifs ou encore dans les fonctions

supports). Ils exercent des contrôles directement sur les opérations

qu’ils traitent et dont ils sont responsables ;

leur hiérarchie, qui exerce des contrôles, dans le cadre de

procédures opérationnelles.

Ces contrôles (opérationnels et hiérarchie) sont désignés comme des

contrôles permanents de premier niveau.

Le contrôle permanent de 2 ème niveau est assuré par des équipes

spécialisées et indépendantes de contrôle qui vérifient en permanence

l’exposition éventuelle de l’entreprise et ses clients, aux risques

financiers, opérationnels et réglementaires. Plus spécifiquement,

La fonction Conformité placée sous la responsabilité du RCCI :

contribue au respect de la Conformité qui se définit comme

« le respect des dispositions législatives et réglementaires, des

normes professionnelles et déontologiques, » ;

s’articule autour de plusieurs thématiques: la prévention du

blanchiment des capitaux et la lutte contre le financement du

terrorisme, la prévention et la gestion des conflits, l’Ethique

professionnelle, la primauté du respect de l’intérêt du client, le

Conseil et le Contrôle de Conformité ;

maintient et actualise les procédures de Conformité

reprises dans le code de déontologie s’appliquant à l’ensemble

des collaborateurs. Ces règles font l’objet d’une formation

systématique en cas de mise à jour ou lors de l’arrivée de tout

nouveau collaborateur de BNP Paribas REIM France.

BNP Paribas REIM France a mis en place un dispositif de

contrôle des risques immobiliers tout au long du cycle de vie du

bien acquis. Ces contrôles permettent de s’assurer que les principaux

risques immobiliers sont correctement encadrés (notamment les

risques juridiques et techniques). Placé sous la responsabilité du

RCCI, le Contrôleur des Risques Immobiliers s’assure de l’efficacité

des contrôles immobiliers de premier niveau réalisés par les

collaborateurs et les property managers ;

Enfin, BNP Paribas REIM France s’appuie sur les expertises

présentes au sein de BNP Paribas Real Estate afin d’assurer un suivi

permanent des risques de marché et financiers.

LES ACTEURS DU CONTRÔLE PÉRIODIQUE

Les contrôles périodiques (dits contrôles de 3 e niveau) sont exercés

de manière indépendante par :

les Inspecteurs de BNP Paribas et qui ont vocation à intervenir

sur l’ensemble du Groupe ;

les Auditeurs internes de BNP Paribas Real Estate rattachés à

l’Inspection Générale.

AV Habitat - Rapport annuel 2012 4


LE DÉVELOPPEMENT DURABLE

L’investissement socialement responsable

L’Investissement Socialement Responsable (ISR) est l’application

des principes de développement durable aux investissements

financiers. Même si cette notion ISR ne peut être appliquée aux

fonds immobiliers, nous souhaitons adapter ce concept à notre

secteur et agir en sorte de réduire l’impact négatif des décisions

prises, sur l’environnement d’aujourd’hui et pour les générations

futures. En devenant signataire des Principes de l’Investissement

Responsable (PRI) en septembre 2012, BNP Paribas REIM

France a donné un sens concret à son engagement en faveur de

l’investissement socialement responsable adapté à l’immobilier.

Depuis 2005, BNP Paribas REIM France a mis en place une clause

environnementale en annexe au bail signé avec ses locataires.

L’objectif étant de nouer un partenariat bailleur/preneur en fixant

des objectifs environnementaux portant sur les consommations

d’eau et d’énergie, les déchets et produits polluants, le transport,

les travaux et le mobilier ainsi que la formation.

En parallèle, BNP Paribas REIM France a entrepris une démarche

de modernisation du parc immobilier des SCPI qu’elle gère. Cette

action est menée dans l’objectif d’avoir des actifs plus récents et

donc plus performants sur le plan énergétique.

BNP Paribas REIM France améliore également systématiquement

l’accessibilité PMR (Personne à Mobilité Réduite) des bâtiments

détenus en pleine propriété.

Aujourd’hui, afin de renforcer son engagement en matière de

développement durable, BNP Paribas REIM France travaille sur

une feuille de route à 2020.

La première étape, en cours de réalisation, consiste en un

recensement d’informations sur le parc existant, qui porte sur les

points suivants :

Audit énergétique (réalisé avant chaque rénovation)

Accessibilité PMR

Annexes environnementales signées

Immeubles dont le terrain est pollué

Installations de chauffage et de production ECS (eau chaude

sanitaire) fonctionnant au fioul

Bâtiments contenant de l’amiante

Audit de sécurité réalisé

Une fois le bilan de ces informations réalisé, des objectifs

ambitieux et réalisables pourront être fixés, articulés autour

de 15 points. BNP Paribas REIM France s’engage à suivre ces

cibles dans un rapport annuel.

Inciter nos fournisseurs à adopter une démarche environnementale

Permettre l’accessibilité des personnes handicapées

Moderniser notre parc immobilier

Connaitre le niveau de performance

Réduire la consommation énergétique des bâtiments

Obtenir des labels environnementaux

Maîtriser la pollution des sols

Réduire la consommation d’eau

Suivre nos déchets et les trier

Favoriser le transport propre

Renoncer au fioul

Appliquer le principe zéro amiante

Assurer la sécurité des personnes

Impliquer nos administrateurs de biens

S’engager en faveur de l’innovation technologique

Ces démarches constituent l’engagement sociétal de BNP

Paribas REIM France, autour d’une ambition : investir et gérer

les immeubles de nos fonds pour nos clients avec le respect du

long-terme tout en contribuant à notre mesure à l’avenir de la

planète.

AV Habitat - Rapport annuel 2012 5


LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION

LE RÉGIME FISCAL DE LA SCPI

Il est rappelé qu’AV Habitat est une SCPI placée sous le régime fiscal

instauré par la loi Robien et précisé par l’article 31 bis du Code Général

des Impôts.

À ce titre, les souscripteurs bénéficient de la déductibilité de leur

investissement à hauteur de 95 % de son montant, sous forme d’un

amortissement annuel. Cet avantage a pris effet dès le premier jour

du mois suivant celui de la souscription. Le taux d’amortissement est

de 8 % durant les cinq premières années et de 2,5 % les quatre années

suivantes.

En contrepartie, les souscripteurs se sont engagés à conserver leurs

parts pendant la période d’engagement de location pris par la SCPI,

soit neuf ans à compter de la première location de l’ensemble de

son patrimoine. En pratique, compte tenu de l’échéancier de location

des logements acquis, cette obligation prendra fin en mai 2017.

Ceci n’exclut pas la vente avant l’échéance statutaire de 2016, des

appartements qui auront été loués pendant les neuf années requises.

LE PATRIMOINE

LES EXPERTISES IMMOBILIÈRES ET LES VALEURS

REPRÉSENTATIVES DE LA SCPI

Les expertises réalisées sur le patrimoine immobilier de AV Habitat

en fin d’année 2012 ont fait ressortir une valeur vénale de

49 920 000 euros. À périmètre constant, la valeur vénale de AV Habitat

a légèrement augmenté (+ 0,83 %).

Valeur de

réalisation

Valeur de

reconstitution

2011 (en

milliers d’euros)

Soit, par

part

2012 (en

milliers d’euros)

Soit, par

part

Variation de la

valeur par part

49 635 1 112,58 € 50 026 1 121,32 € 0,8 %

56 921 1 275,89 € 57 370 1 285,95 € 0,8 %

RÉPARTITION DU PATRIMOINE IMMOBILIER

(AU 31 DÉCEMBRE 2012, EN % DES VALEURS VÉNALES)

Habitations

En nombre de logements – maisons

Paris - -

Région parisienne 41,15 % 76

Province 58,85 % 176

TOTAL 100,00 % 252

LA SITUATION LOCATIVE AU 31 DÉCEMBRE 2012

TAUX D’OCCUPATION (EN % DES LOYERS)

Pour mémoire, le Taux d’Occupation Financier indiqué depuis le

3 e trimestre 2012 est calculé à partir de la définition de l’ASPIM.

Taux

d’occupation

financier*

Moyenne

annuelle

2011

Au

31/03/2012

Au

30/06/2012

Au

30/09/2012

Au

31/12/2012

Moyenne

annuelle

2012

AV Habitat 95,40 % 94,30 % 93,85 % 92,48 % 90,93 % 92,82 %

* Division du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que

des indemnités compensatrices de loyer par le montant total des loyers facturés

dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.

Situation géographique

Nombre d’appartements ou

de maisons

Dont

loués

Régime de

Propriété

Chambourcy (78) – Rue Chaude 13 maisons 12 Pleine propriété

Thiais (94) – Rue Buffon 5 maisons 5 Copropriété

Marseille (13) – Chemin des

Bessons

28 appartements 27 Copropriété

Marseille (13) - Parc Belmont 12 appartements 11 Copropriété

Orvault (44) – ZAC du Bignon 34 appartements 31 Copropriété

Saint Julien en Genevois (74) –

Avenue de Genève

3 appartements 3 Copropriété

Pontoise (95) – Rue Emile

Henriot

19 appartements 18 Copropriété

Pontoise (95) – Place Marie

Laurencin

4 maisons 4 Pleine propriété

Le Bourget (93) – Le Lindbergh 20 appartements 18 Copropriété

Montpellier (34) – ZAC de

Malbosc

10 maisons 8 Pleine propriété

Montpellier (34) – Le Clos des

Muses

35 appartements 33 Copropriété

Rouen (76) – Rue du Renard 18 appartements 14 Pleine propriété

Montpellier (34) – Le Jardin de

la Palmeraie 2

8 maisons 7 Pleine propriété

Orléans (45) – Rue Marie Stuart 28 appartements 26 Copropriété

Alfortville (94) – Rue Paul-Vaillant

Couturier

15 appartements 13 Copropriété

TOTAL 252 appartements ou maisons 230

LES TRAVAUX

En 2012, le montant des grosses réparations s’élève à 79 162 €,

essentiellement consacrées à la pose de parquet à Rouen et aux

remises en état des logements entre deux locations notamment sur

les maisons de Chambourcy, dans les appartements à Rouen et les

immeubles de Montpellier et Orvault.

Provision pour grosses réparations

Montant au 01/01/2012 Dotations 2012 Reprises 2012 Montant au 31/12/2012

16 K€ 47 K€ 63 K€ 0 K€

La dotation correspond à un taux de 2 % des loyers potentiels.

LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION

Le résultat 2012 d’AV Habitat se maintient à 1,3 million d’euros. Il est

stable par rapport à l’année précédente.

Le taux d’occupation moyen en 2012 est en retrait par rapport à celui

de 2011, notamment du fait du marché locatif tendu dans les régions

de Montpellier et de Marseille, où le patrimoine de AV Habitat est

largement représenté. Toutefois, le niveau des loyers facturés reste

stable par rapport à 2011 et s’établit à 2,17 millions d’euros.

La trésorerie disponible de la SCPI est placée en certificats de dépôt

négociables.

Rapporté à une part, le résultat 2012 a représenté 29,39 euros.

La distribution de l’exercice a été fixée à 29,50 euros par part moyennant

un prélèvement sur le report à nouveau par part de 0,11 € contre

30,00 euros par part en 2011 dont 0,72 € par part de prélèvement sur

le report à nouveau.

Distribution 2012

(en euros par part)

Dont revenus de

capitaux mobiliers

Prélèvements

sociaux*

Prélèvement forfaitaire

libératoire*

29,50 € 0,18863 € NS NS

*Taux selon la réglementation en vigueur.

AV Habitat - Rapport annuel 2012 6


PERCEPTION DES LOYERS, PROVISION POUR

CRÉANCES DOUTEUSES

Les dotations de l’exercice représentent 3,69 % des produits de

l’activité immobilière.

La situation économique actuelle conduit la société de gestion à

poursuivre sa vigilance sur l’évolution des impayés et sur la sélection

rigoureuse des locataires. Malgré tout, il est constaté une hausse

du niveau des impayés sur le patrimoine d’AV Habitat, le montant

des dotations nettes aux créances douteuses étant de 90 598 € en

2012. Par ailleurs, le montant des passages en pertes comptabilisées

pour la première fois en 2012 s’élève à 100 931 € et concerne

principalement les immeubles de Pontoise (rue Emile Henriot),

Thiais et Le Bourget.

Provisions pour créances douteuses

Montant au 01/01/2012 Dotations 2012 Reprises 2012 Montant au 31/12/2012

221 K€ 91 K€ 124 K€ 188 K€

Principaux contentieux au 31/12/2012

Montant

Immeuble

Commentaires

en euros*

Montpellier (34) – Le Clos des

Muses

46 346

6 dossiers (3 locataires partis – 3 locataires

présents)

Orléans (45) – Bld Marie Stuart 25 673 2 dossiers locataires partis

Marseille (13) – Les Hauts de

Massalia

17 827

4 dossiers (1 locataire parti – 3 locataires

présents)

*Montant provisionné en créances douteuses au 31 décembre 2012.

La gestion et le suivi des dossiers contentieux fait l’objet d’une

attention toute particulière. Le processus de sélection très encadré

des candidats locataires n’empêche pas les situations d’impayés

résultant du contexte économique actuel et d’évènements

personnels (perte d’emploi, séparation…) intervenant en cours de

location.

ASSURANCE LOYERS IMPAYÉS

Le sujet de la souscription d’une assurance contre les loyers impayés

nourrit depuis plusieurs mois les réflexions menées par votre société

de gestion en étroite concertation avec votre conseil de surveillance.

D’une manière générale, le constat de la montée du risque d’impayés,

due principalement à une situation économique difficile, de la durée

et du coût des procédures contentieuses et des dégradations locatives

qui s’ensuivent généralement, a naturellement conduit la société de

gestion à examiner les différentes assurances proposées sur la place,

de nature à couvrir un propriétaire-bailleur de ces risques.

Sans, ici, rentrer plus dans les détails que nécessaire, il existe deux

principales formes d’assurance : la Garantie des Loyers Impayés

(GLI) et la Garantie des Risques Locatifs (GRL 2).

Votre société de gestion a présenté des propositions de GRL 2 et de

GLI à votre conseil de surveillance. Il a été convenu, après examen, de

retenir la GLI de la MACIF. Cette garantie couvre les impayés locatifs

à hauteur de 90.000 euros par sinistre ainsi que d’autres garanties en

termes de frais de contentieux et dégradations locatives.

Le contrat d’assurance en loyers impayés sera mis en œuvre dans

le courant du 2 e trimestre 2013 et couvrira les nouveaux locataires

ainsi que ceux déjà en place ayant un mode de règlement régulier

et ponctuel.

Précisions : les primes versées dans le cadre de la garantie des loyers

impayés (GLI) sont déductibles des revenus fonciers.

LE CAPITAL ET LE MARCHÉ DES

PARTS

Capital au 31/12/2012 (nominal de la part : 1 000 €)

Montant Nombre de parts Nombre d’associés

44 613 000 € 44 613 parts 917

Rappelons que l’avantage fiscal lié à la souscription d’AV Habitat est

soumis à l’obligation de conserver les parts pendant toute la durée

d’engagement de location de l’ensemble des logements, pris par

la SCPI, sous peine de réintégration de l’avantage obtenu. En cas

de cession de parts, cet avantage ne se transmet pas à l’acheteur,

qui recherche le rendement, ce qui explique le faible volume de

transactions sur le marché secondaire et les prix pratiqués.

Le dernier prix d’exécution au 14 novembre 2012 s’est établi à

705,93 euros la part.

Transactions réalisées en 2012

Nombre de parts échangées

Ordres en cours au 31/12/2012

Nombre de

parts à la vente

En % du nombre

total de parts

Prix d’exécution moyen

121 700,00 €

Dont parts inscrites à la vente

depuis plus d’un an

(en % du capital)

Nombre de

parts à l’achat

89 0,20 % 0,20 % 49

L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

ANNUELLE

L’Assemblée Générale aura notamment à approuver la répartition du

résultat et à prendre acte des valeurs représentatives du patrimoine.

En outre, les mandats des six membres de Conseil de Surveillance

arrivant à échéance, les associés sont appelés à opérer un choix parmi

les candidats qui se présentent à leur suffrage.

Dans le cadre de la Loi Robien qui la régit, votre SCPI a pris l’engagement

de louer au moins neuf ans chacun des logements qu’elle détient et en

conséquence, de ne pas vendre ses actifs avant l’échéance de ce délai,

au risque de remettre en cause l’avantage fiscal dont les associés ont

bénéficié à la souscription.

Cet engagement de location arrivera à son terme pour une partie

des logements propriété d’AV Habitat à partir de juin 2014. Le terme

statutaire de la société étant fixé au 2 décembre 2016, il est proposé

aux associés d’autoriser la mise en vente des actifs libérés de

l’engagement de location, en dehors d’une mise en liquidation de la

SCPI, jugée encore prématurée.

Cette décision permettra d’anticiper et de procéder à des ventes de

logements à l’échéance des baux sans attendre la mise en liquidation.

Toute mise en vente fera l’objet d’une consultation préalable du conseil

de surveillance tant sur les modalités que sur les prix.

Enfin, il est proposé l’allocation d’une commission sur vente de

1,5 % HT du prix de vente du bien, étant précisé que la commission

de gestion versée annuellement à la société de gestion est calculée

sur base des produits locatifs hors taxe et des produits financiers nets

encaissés par la société, qui diminueront en conséquence des ventes

réalisées.

AV Habitat - Rapport annuel 2012 7


ÉVOLUTION - PAR PART - DES RÉSULTATS FINANCIERS DES CINQ DERNIERS EXERCICES (en euros)

2008

% du

total des

revenus

2009

% du

total des

revenus

2010

% du

total des

revenus

2011

% du

total des

revenus

2012

% du

total des

revenus

REVENUS (1)

Recettes locatives brutes (1) 48,98 98,67 49,45 99,72 49,60 99,86 48,87 99,55 48,73 99,65

Produits financiers avant

prélèvement libératoire

0,65 1,32 0,11 0,22 0,06 0,12 0,13 0,27 0,11 0,22

Produits divers (2) 0,01 0,03 0,06 0,01 0,02 0,09 0,18 0,06 0,12

TOTAL REVENUS 49,64 100,00 49,59 100,00 49,67 100,00 49,09 100,00 48,90 100,00

CHARGES (1)

Commission de gestion 5,85 11,78 5,87 11,84 5,81 11,70 5,77 11,75 5,79 11,84

Autres frais de gestion (3) 4,28 8,61 0,78 1,57 0,97 1,95 0,86 1,75 1,20 2,45

Entretien du patrimoine 0,84 1,69 1,92 3,87 1,71 3,44 2,40 4,89 2,66 5,44

Charges locatives non récupérées 1,71 3,45 6,24 12,58 9,48 19,09 9,57 19,49 8,70 17,79

Sous-total charges externes 12,68 25,53 14,81 29,86 17,97 36,18 18,60 37,88 18,35 37,52

Amortissements nets

Patrimoine 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Autres 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Provisions nettes

Pour travaux 0,24 0,48 – 0,29 – 0,58 0,27 0,54 0,74 1,51 – 0,36 – 0,74

Autres (4) 1,21 2,43 0,52 1,05 1,26 2,54 0,48 0,98 1,52 3,11

Sous-total charges internes 1,45 2,91 0,23 0,47 1,53 3,08 1,22 2,49 1,16 2,37

TOTAL DES CHARGES 14,13 28,44 15,04 30,33 19,50 39,26 19,82 40,37 19,51 39,89

RÉSULTAT COURANT 35,51 71,56 34,55 69,67 30,17 60,74 29,27 59,63 29,39 60,11

Variation du report à nouveau 0,52 1,05 0,30 0,60 – 0,33 – 0,66 – 0,72 – 1,47 – 0,11 – 0,22

Variation autres réserves

REVENUS DISTRIBUÉS

avant prélèvement libératoire 35,00 70,50 34,25 69,07 30,50 61,41 30,00 61,11 29,50 60,33

après prélèvement libératoire 34,81 70,12 34,22 69,01 30,48 61,37 29,96 61,03 29,46 60,25

(1) Sous déduction de la partie non imputable à l’exercice.

(2) Commissions de souscriptions et de cessions, autres produits d’exploitation, produits exceptionnels.

(3) Autres frais de gestion, charges financières, charges exceptionnelles, autres charges.

(4) Dotations de l’exercice diminuées des reprises et augmentées des créances irrecouvrables.

DETTES À L’ÉGARD DES FOURNISSEURS AU 31 DÉCEMBRE 2012 PAR DATE D’ÉCHÉANCE (en euros)

Conformément à l’article D 441-4 du Code de commerce, la société donne la décomposition du solde des dettes à l’égard des fournisseurs

au 31/12/2012 par date d’échéance.

Nature / exercice

Total

Dettes non

échues

Dettes échues

Depuis moins de 90 jours Depuis plus de 90 jours Délais conventionnels

Dettes courantes

Dettes litigieuses

TOTAL

2012 113 646,03 62 200,53 205,93 51 239,57

2011 64 781,11 64 359,31 206,22 215,58

2012 0,00

2011 0,00

2012 113 646,03 62 200,53 205,93 51 239,57 0,00

2011 64 781,11 64 359,31 206,22 215,58 0,00

AV Habitat - Rapport annuel 2012 8


VALEURS REPRÉSENTATIVES DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2012

VALEUR COMPTABLE (résultat du bilan)

euros

Valeur nette comptable des immobilisations 44 526 765,18

Valeur nette des autres actifs 105 586,64

VALEUR COMPTABLE 44 632 351,82

SOIT POUR UNE PART : 1 000,43

VALEUR DE RÉALISATION (résultant de l’expertise)

euros

Valeur vénale (expertise) 49 920 000,00

Valeur nette des autres actifs 105 586,64

VALEUR DE RÉALISATION 50 025 586,64

SOIT POUR UNE PART : 1 121,32

VALEUR DE RECONSTITUTION (ce qu’il faudrait débourser pour reconstituer le patrimoine)

euros

Valeur de réalisation 50 025 586,64

Frais d'acquisition 3 095 040,00

Commission de souscription 4 249 650,13

VALEUR DE RECONSTITUTION 57 370 276,77

SOIT POUR UNE PART : 1 285,95

EMPLOI DES FONDS (en euros)

Total au 31/12/2011 Mouvements de l'exercice Total au 31/12/2012

+ Fonds Collectés 48 494 331,00 0,00 48 494 331,00

+ Divers / Autres Réserves 0,00 0,00 0,00

- Achats d'Immeubles – 44 487 215,67 0,00 – 44 487 215,67

- Cessions d'Immeubles 0,00 0,00 0,00

- Frais Prélevés sur la Prime d'Émission – 3 881 331,00 0,00 – 3 881 331,00

- Autres Immobilisations Corporelles – 39 549,51 0,00 – 39 549,51

SOLDE 86 234,82 0,00 86 234,82

AV Habitat - Rapport annuel 2012 9


ÉVOLUTION DES CONDITIONS DE CESSION ET DE RETRAIT

Année

Nombre de parts

cédées ou retirées

% par rapport au nombre total

de parts en circulation au 1 er

janvier

Demandes de

cessions ou de

retraits en suspens

Délai moyen

d'exécution d'une

cession ou d'un retrait

Rémunération de la société de

gestion sur les cessions et les

retraits (en € HT)

2008 87 0,20 272 NS 2 185

2009 1 NS 294 NS 40

2010 202 0,50 269 NS 5 488

2011 130 NS 254 NS 3 446

2012 121 0,27 89 NS 3 388

ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART

2008 2009 2010 2011 2012

Prix de souscription ou d’exécution au 1 er janvier - - - - -

Prix d’exécution moyen annuel 628,00 € NS 694,00 € 692,00 € 700,00 €

Prix acheteur correspondant 689,00 € NS 762,00 € 760,00 € 769,00 €

Dividende versé au titre de l’année 35,00 € 34,25 € 30,50 € 30,00 € 29,50 €

Rendement de la part en % (1) NS NS 4,00% 3,95% 3,84%

Report à nouveau cumulé par part 1,29 € 1,59 € 1,26 € 0,55 € 0,44 €

(1) Dividende versé au titre de l’année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même période.

AV Habitat - Rapport annuel 2012 10


LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE

Mesdames, Messieurs,

Votre conseil s’est réuni à deux reprises au cours de l’année afin

de suivre l’évolution de la situation locative et financière de votre

société.

La société de gestion a mis à sa disposition toutes informations

et tous documents lui permettant d’exercer pleinement son rôle

d’assistance et de contrôle.

Nous avons pu également examiner les comptes annuels et le

résultat des expertises.

L’évolution de la situation

locative

Le conseil est particulièrement attentif à l’évolution de la

situation locative de la SCPI qui s’est dégradée durant l’année

perdant en moyenne plus de 2 % de taux d’occupation sur l’année.

Des mesures actives ont été demandées à la société de gestion

pour améliorer les performances. Des réajustements de loyer ont

été effectués pour tenir compte des conditions locales de marché

et l’introduction de double délégation permettant une mise en

concurrence des agences.

Le poste créances douteuses est également sous observation

et le niveau des impayés a conduit le conseil de surveillance à

demander la souscription d’une assurance pour loyers impayés.

Ce choix devrait limiter l’incidence des impayés sur le résultat de

votre SCPI.

Les valeurs

représentatives de la SCPI

Le marché des parts en

2012

Quelques transactions ont été enregistrées en 2012 permettant

l’échange de 121 parts à des prix d’exécution affichant une forte

décote par rapport à la valeur vénale de la part, en relation avec

l’obligation de détention des parts et la non transmission de

l’avantage fiscal.

Il est en effet fort probable, que les acquéreurs du marché

secondaire ne se positionnent principalement que par rapport

aux dividendes distribués et déterminent ainsi une valeur de

rendement.

Les conventions

réglementées

Après avoir pris connaissance du rapport spécial détaillant

les conventions visées à l’article 214-76 du code monétaire

et financier soumises au vote de l’assemblée générale, nous

émettons un avis favorable à l’approbation de la résolution

relative à ces conventions.

Nous vous recommandons de voter en faveur de l’ensemble des

résolutions proposées par la société de gestion.

Les élections du conseil

de surveillance

Les mandats de 6 membres arrivent à l’échéance lors de la

présente assemblée. Ils se représentent à vos suffrages.

Les quinze programmes en patrimoine ont été expertisés au

dernier trimestre 2012.

La valeur vénale (valeur expertisée à dire d’expert) a enregistré

une légère progression, notamment en région parisienne, passant

à 49,92 M€ à fin 2012 contre 49,51 M€ à fin 2011.

La valeur de réalisation de la SCPI (valeurs vénales augmentées

des autres actifs et passifs d’exploitation) s’élève à 1 121,32 € par

part au 31/12/2012 contre 1 112,58 € par part au 31/12/2011.

Il convient de noter que cette évolution convenable de notre

patrimoine nous permettra d’élaborer le moment venu avec la

société de gestion la stratégie la plus adaptée pour la vente des

appartements libérés de l’engagement de location.

Cette date est maintenant relativement proche pour certains

actifs.

Les résultats 2012

Les comptes 2012 font ressortir un résultat net par part de

29,39 €, en repli par rapport à celui de l’exercice précèdent. La

distribution a été fixée à 29,50 € par part, contre 30,00 € par part

en 2011. Ces deux distributions ont été assurées moyennant un

prélèvement sur le report à nouveau.

AV Habitat - Rapport annuel 2012 11


LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES

RAPPORT du Commissaire

aux Comptes sur les

comptes annuels

Exercice 2012

Mesdames, Messieurs,

En exécution de la mission qui m’a été confiée par votre Assemblée

générale, je vous présente mon rapport relatif à l’exercice clos le

31 décembre 2012 sur :

le contrôle des comptes annuels de la SCPI AV HABITAT, tels

qu’ils sont joints au présent rapport,

la justification de mes appréciations,

les vérifications spécifiques et informations prévues par le Code

Monétaire et Financier.

Les comptes annuels ont été arrêtés par la Société de gestion

de votre SCPI et soumis à votre Conseil de Surveillance dans sa

séance du 1 er mars 2013. Il m’appartient d’exprimer une opinion

sur ces comptes.

VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS

SPÉCIFIQUES

J’ai également procédé, conformément aux normes professionnelles

applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par le

Code Monétaire et Financier.

Je n’ai pas d’observation à formuler sur la sincérité et la

concordance avec les comptes annuels des informations données

dans le rapport de la Société de gestion et dans les documents

adressés aux associés sur la situation financière et les comptes

annuels.

Fait à Paris, le 11 mars 2013.

Edouard LEDUC

Commissaire aux Comptes

Membre de la Compagnie Régionale de Paris

OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS

J’ai procédé à l’audit des comptes annuels selon les normes

professionnelles applicables en France. Ces normes requièrent

la mise en oeuvre de diligences permettant d’obtenir l’assurance

raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas

d’anomalies significatives. Un audit consiste à examiner,

par sondages, les éléments probants justifiant les données

contenues dans ces comptes. Il consiste également à apprécier

les principes comptables suivis et les estimations significatives

retenues pour l’arrêté des comptes et à apprécier leur

présentation d’ensemble.

Je certifie que les comptes annuels sont réguliers et sincères et

donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice

écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la

société à la fin de cet exercice.

JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS

En application des dispositions de l’article L 823-9 du Code

de Commerce relatives à la justification des appréciations du

Commissaire aux comptes, je porte à votre connaissance les

éléments suivants :

Dans le cadre de mon appréciation des règles et principes

comptables suivis par votre société, j’ai vérifié le caractère

approprié des méthodes comptables au regard des règles

spécifiques édictées par le plan comptable des SCPI et je me suis

assuré de leur correcte application.

Les appréciations auxquelles j’ai procédé s’inscrivent dans une

démarche d’audit portant sur les comptes annuels pris dans leur

ensemble et ont donc contribué à la formation de l’opinion sans

réserve exprimée dans la première partie du présent rapport.

AV Habitat - Rapport annuel 2012 12


RAPPORT SPÉCIAL du

Commissaire aux Comptes

Exercice clos le 31 Décembre 2012

Mesdames, Messieurs,

En ma qualité de Commissaire aux comptes de votre société, je

vous présente mon rapport sur les conventions réglementées

visées par l’article L 214-76 du Code Monétaire et Financier dont

j’ai été avisé. Il ne m’appartient pas de rechercher l’existence

éventuelle d’autres conventions mais de vous communiquer sur la

base des informations qui m’ont été données les caractéristiques

et les modalités essentielles de celles dont j’ai eu connaissance

sans avoir à me prononcer sur leur utilité ou leur bien-fondé. Il

vous appartient, selon les termes de l’article L 214-76 précité,

d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces

conventions en vue de leur approbation.

J’ai effectué mes travaux selon les normes professionnelles

applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre

de diligences destinées à vérifier la concordance des informations

qui m’ont été données avec les documents de base dont elles sont

issues.

CONVENTION SOUMISE À L’APPROBATION DE

L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

J’ai été informé qu’aucune nouvelle convention règlementée n’a

été conclue au cours de l’exercice 2012

CONVENTION DÉJÀ APPROUVÉE PAR UNE

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Aux termes de l’article 18 des Statuts, la Société de gestion est

rémunérée pour la gestion des biens sociaux et l’administration

générale de la SCPI à hauteur de 10 % HT (soit 11,96 % TTC)

du montant des recettes locatives hors taxes et des produits

financiers nets. Au titre de l’exercice 2012, cette commission s’est

élevée à 215 947 € hors-taxes.

Fait à Paris, le 11 mars 2013.

Edouard LEDUC

Commissaire aux Comptes

AV Habitat - Rapport annuel 2012 13


LES COMPTES ANNUELS DE L’EXERCICE 2012

(en euros)

ÉTAT DU PATRIMOINE AU 31/12/2012

PLACEMENTS IMMOBILIERS

Au 31 décembre 2012 Au 31 décembre 2011

Valeurs bilantielles Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées

Immobilisations locatives 44 526 765,18 49 920 000,00 44 526 765,18 49 508 473,00

Terrains et constructions locatives 44 487 215,67 49 920 000,00 44 487 215,67 49 508 473,00

Améliorations et agencements 39 549,51 0,00 39 549,51 0,00

Provisions liées aux placements immobiliers 0,00 0,00 – 16 225,07 0,00

Grosses réparations à répartir

sur plusieurs exercices

0,00 0,00 – 16 225,07 0,00

TOTAL 44 526 765,18 49 920 000,00 44 510 540,11 49 508 473,00

AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D'EXPLOITATION

Actifs immobilisés 25 913,52 25 913,52 27 706,13 27 706,13

Immobilisations financières 25 913,52 25 913,52 27 706,13 27 706,13

Créances 376 840,57 376 840,57 423 691,61 423 691,61

Locataires et comptes rattachés 55 627,07 55 627,07 104 394,44 104 394,44

Locataires douteux 204 987,63 204 987,63 252 086,10 252 086,10

Dépréciations des créances douteuses – 188 082,63 – 188 082,63 – 221 412,66 – 221 412,66

Autres créances 304 308,50 304 308,50 288 623,73 288 623,73

– Fournisseurs, avoirs à recevoir 13 978,89 13 978,89 0,00 0,00

– Débiteurs divers 300 746,82 300 746,82 299 040,94 299 040,94

– Dépréciations des créances diverses – 10 417,21 – 10 417,21 – 10 417,21 – 10 417,21

Valeurs de placement et disponibilités 727 000,86 727 000,86 722 637,39 722 637,39

Valeurs mobilières de placement 450 131,94 450 131,94 350 011,28 350 011,28

Autres disponibilités 276 868,92 276 868,92 372 626,11 372 626,11

Dettes – 1 024 606,63 – 1 024 606,63 – 1 047 145,27 – 1 047 145,27

Dettes financières – 206 899,93 – 206 899,93 – 225 740,78 – 225 740,78

Dettes d'exploitation – 109 273,66 – 109 273,66 – 112 838,89 – 112 838,89

Dettes diverses – 708 433,04 – 708 433,04 – 708 565,60 – 708 565,60

– Dettes fiscales – 826,63 – 826,63 0,00 0,00

– Fournisseurs d'immobilisation – 58 000,00 – 58 000,00 – 58 000,00 – 58 000,00

– Locataires créditeurs – 20 822,16 – 20 822,16 – 58 223,24 – 58 223,24

– Associés, dividendes à payer – 327 796,70 – 327 796,70 – 336 020,94 – 336 020,94

– Créditeurs divers – 300 987,55 – 300 987,55 – 256 321,42 – 256 321,42

TOTAL 105 148,32 105 148,32 126 889,86 126 889,86

COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF-PASSIF

Charges constatées d'avance 438,32 438,32 0,00 0,00

TOTAL 438,32 438,32 0,00 0,00

CAPITAUX PROPRES COMPTABLES 44 632 351,82 44 637 429,97

VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE 50 025 586,64 49 635 362,86

AV Habitat - Rapport annuel 2012 14


TABLEAU D’ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX

PROPRES AU 31/12/2012

Situation d’ouverture au

01/01/2012

Affectation

résultat N-1

Autres

mouvements

Situation de clôture

31/12/2012

CAPITAL 44 613 000,00 0,00 44 613 000,00

Capital souscrit 44 613 000,00 0,00 44 613 000,00

PRIMES D'ÉMISSION 0,00 0,00 0,00

Prime d'émission 3 881 331,00 0,00 3 881 331,00

Prélèvement sur prime d'émission – 3 881 331,00 0,00 – 3 881 331,00

REPORT À NOUVEAU 56 365,07 -32 235,10 300,00 24 429,97

RÉSULTAT DE L'EXERCICE

Résultat de l'exercice 1 306 454,90 – 1 306 154,90 1 310 705,35 1 311 005,35

Acomptes sur distribution – 1 338 390,00 1 338 390,00 – 1 316 083,50 – 1 316 083,50

TOTAL GÉNÉRAL 44 637 429,97 0,00 – 5 078,15 44 632 351,82

AV Habitat - Rapport annuel 2012 15


COMPTE DE RÉSULTAT AU 31/12/2012

CHARGES

Au 31 décembre 2012 Au 31 décembre 2011

CHARGES IMMOBILIÈRES 785 474,88 722 926,72

Charges ayant leur contrepartie en produit 278 320,17 177 595,09

Taxes locatives 50 828,35 48 686,94

Charges locatives 227 491,82 128 908,15

Charges d'entretien du patrimoine 39 654,75 59 857,38

Entretien réparations 39 654,75 48 601,91

Travaux refacturables 0,00 11 255,47

Grosses réparations 79 162,24 58 413,02

Grosses réparations 79 162,24 58 413,02

Services extérieurs 96 055,94 130 231,49

Charges locatives non récupérées 76 087,13 112 070,75

Primes d'assurance 19 968,81 18 160,74

Autres services extérieurs 81 455,13 90 115,68

Commissions et honoraires 76 785,61 84 561,28

Frais de contentieux 4 669,52 5 554,40

Impôts et taxes 210 826,65 206 714,06

Impôts fonciers 209 065,00 203 832,00

Taxes locatives 1 761,65 2 882,06

CHARGES D'EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ 550 266,13 422 968,85

Autres services extérieurs 271 738,00 271 158,50

Rémunération de la société de gestion 258 272,04 257 491,41

Honoraires 10 575,00 10 575,00

Services bancaires 1 390,96 1 592,09

Cotisations et contributions 1 500,00 1 500,00

Autres charges 141 187,75 24 617,62

Frais de tenue de conseils et assemblées 40 257,03 24 617,62

Pertes sur créances irrécouvrables 100 930,72 0,00

Dotations aux dépréciations et aux provisions 137 340,38 127 192,73

Dotations aux dépréciations des créances douteuses 90 598,94 79 690,07

Provisions pour grosses réparations 46 741,44 47 502,66

CHARGES D'EXPLOITATION EXCEPTIONNELLES 2,46 0,29

Charges exceptionnelles diverses 2,46 0,29

TOTAL CHARGES 1 335 743,47 1 145 895,86

RÉSULTAT DE L'EXERCICE 1 311 005,35 1 306 454,90

TOTAL GÉNÉRAL 2 646 748,82 2 452 350,76

AV Habitat - Rapport annuel 2012 16


PRODUITS

Au 31 décembre 2012 Au 31 décembre 2011

PRODUITS DE L'ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE 2 454 657,86 2 373 282,21

Loyers 2 174 031,81 2 180 047,21

Produits des activités annexes 2 305,88 15 639,91

Produits des activités annexes 700,00 15 468,62

Autres produits de gestion courante 1 605,88 171,29

Charges refacturées 278 320,17 177 595,09

Taxes locatives 50 828,35 48 686,94

Charges locatives 227 491,82 128 908,15

AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION 186 895,48 73 107,01

Reprises sur provisions pour grosses réparations 62 966,51 58 413,02

Reprises sur dépréciations de créances douteuses 123 928,97 14 693,99

PRODUITS FINANCIERS 4 922,38 5 956,22

Produit sur titres de créances négociables 4 922,38 5 956,22

PRODUITS EXCEPTIONNELS 273,10 5,32

Produits exceptionnels divers 273,10 5,32

TOTAL PRODUITS 2 646 748,82 2 452 350,76

TOTAL GÉNÉRAL 2 646 748,82 2 452 350,76

AV Habitat - Rapport annuel 2012 17


L’ANNEXE FINANCIÈRE

RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES

Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions

réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement

Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300

du 31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1 er juillet

1971 modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant

le règlement du Comité de la réglementation comptable n° 99-06

du 23 juin 1999.

L’établissement des comptes annuels respecte les principes de

prudence, d’indépendance des exercices et de permanence des

méthodes, en se plaçant dans une perspective de continuité

d’exploitation.

La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en

comptabilité, apparaissant dans la colonne “valeurs bilantielles”

de l’état du patrimoine, est celle des coûts historiques.

PLACEMENTS IMMOBILIERS

Immobilisations locatives :

Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous,

constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi

que les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant.

En ce qui concerne les modalités particulières d’intervention de

ce dernier, il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation

d’une véritable expertise n’intervient, sauf cas particulier, que

tous les cinq ans. Il est alors demandé aux experts de procéder

à la visite systématique des immeubles. Les autres années, la

valeur résulte d’une actualisation des valeurs par l’expert, sans

visite systématique des immeubles.

La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine

pour laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des

valeurs locatives ainsi que des paramètres suivants :

l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,

la date de construction de l’immeuble,

la situation juridique (local isolé ou en copropriété),

la situation géographique,

l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),

les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).

Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de

la valeur du bien en pondérant la valeur de base obtenue par

capitalisation du rendement locatif.

Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit.

Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le

tableau “État de l’actif immobilisé” figurant ci-dessous.

À compter du 1 er janvier 2005, les commissions d’intermédiaires

versées lors d’une acquisition sont inscrites en coût accessoire

des immobilisations.

État de l’actif immobilisé

Valeur brute des

immobilisations au

31 décembre 2011

Augmentation

acquisitions

créations - apports

Virement de

poste à poste

en + ou -

Diminution cession

à des tiers ou mise

hors service

Valeur brute des

immobilisations au

31 décembre 2012

Terrains – Constructions 43 720 344,37 43 720 344,37

Frais d’acquisition des

immobilisations

766 871,30 766 871,30

Agencements 39 549,51 39 549,51

TOTAL 44 526 765,18 44 526 765,18

Tableau récapitulatif des placements immobiliers

Au 31 décembre 2012 Au 31 décembre 2011

Valeurs comptables Valeurs estimées Valeurs comptables Valeurs estimées

Terrains et constructions locatives

Habitations 44 526 765,18 49 920 000,00 44 526 765,18 49 508 473,00

TOTAL GÉNÉRAL 44 526 765,18 49 920 000,00 44 526 765,18 49 508 473,00

AV Habitat - Rapport annuel 2012 18


Plan prévisionnel d’entretien

Les grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel d’entretien,

établi pour 5 ans immeuble par immeuble. En conséquence, la

société de gestion applique un pourcentage global de 2 % des loyers

potentiels, en se réservant la possibilité suivant les nécessités, de

constituer des provisions spécifiques pour certains immeubles.

AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION

Actifs immobilisés :

Immobilisations financières : Les fonds de roulement versés aux

syndics d’immeubles s’élèvent à 25 913,52 €.

Créances :

Locataires : Il s’agit d’une part, des créances relatives aux

facturations du 4 e trimestre 2012 encaissées début 2013, et,

d’autre part, des refacturations de charges et/ou taxes locatives à

établir au titre de l’exercice 2012.

Locataires douteux : Une analyse des créances échues depuis

plus de 2 mois est faite locataire par locataire. Celles présentant

un risque d’irrécouvrabilité sont provisionnées, après déduction

éventuelle du dépôt de garantie, à hauteur de 100 %. Le montant

cumulé de la provision s’élève à 188 082,63 €.

Locataires et comptes rattachés

CRÉANCES

Brut

Créances locataires 55 627,07

Créances douteuses 204 987,63

TOTAL 260 614,70

Autres créances : Elles sont constituées de :

– Débiteurs divers correspondant à des honoraires de gestion en

attente de remboursement par BNPP REIM pour 35 360,52 €,

d’un avoir à recevoir de Gérer sur des honoraires d’état des lieux

pour 10 417,21 € et les appels sur charges syndic refacturés aux

locataires pour 254 053,51 €, régularisation de soldes locataires

et de sinistres à effectuer par Gérer pour 74,05 € et 841,53 €.

– Dépréciation des créances diverses pour : – 10 417,21 €

Valeurs de placement et disponibilités :

Disponibilités : Elles s’élèvent à 727 000,86 €. Elles sont placées

en certificats de dépôts négociables rémunérés pour 450 000,00 €.

Dettes :

Dettes financières : Il s’agit des dépôts de garantie versés par

les locataires. En règle générale, ceux-ci représentent un ou deux

mois de loyers.

Dettes d’exploitation : Elles sont constituées :

– Des commissions dues à la société de gestion pour : 65 030,52 €

– D’autres dettes fournisseurs pour : 44 243,14 €

Dettes diverses : Sous cette rubrique sont enregistrés :

– Les fournisseurs d’immobilisation pour : 58 000,00 €

– Les locataires créditeurs : 20 822,16 €

résultant principalement des liquidations de charges dont les

soldes sont en faveur des locataires.

– L’acompte du 4 e trimestre, versé aux associés

de la S.C.P.I. en février 2013 pour : 323 444,25 €

– Les acomptes bloqués pour : 4 352,45 €

– Les créditeurs divers pour : 300 987,55 €

correspondant principalement

– aux acomptes sur charges facturés

aux locataires pour : 254 053,51 €

– aux jetons de présence 2012 pour : 13 000,00 €

– remboursement de sinistre pour : 1 358,57 €

– aux transactions du marché des parts pour : 32 575,47 €

CAPITAUX PROPRES

Capital souscrit : 44 613 000,00 € divisé en 44 613 parts de

1 000,00 € de nominal.

Report à nouveau : L’Assemblée Générale Ordinaire des associés

statuant sur les comptes au 31 décembre 2011 a décidé de

distribuer une partie du report à nouveau sous forme de dividendes

soit 31 935,10 €. En conséquence, le report à nouveau s’établit à

24 429,97 € au 31 décembre 2012.

Résultat de l’exercice : L’exercice 2012 se solde par un bénéfice

de 1 311 005,35 €. Des acomptes ont été distribués, en mai, août,

novembre 2012 et en février 2013 pour 1 316 083,50 €.

COMPTE DE RÉSULTAT – CHARGES

Charges immobilières : Elles se décomposent en :

– Charges refacturées aux locataires : 278 320,17 €

– Travaux refacturés : 0,00 €

– Grosses réparations : 79 162,24 €

– Travaux d’entretien courant du patrimoine : 39 654,75 €

– Charges locatives sur locaux vacants ou non

refacturables aux locataires : 76 087,13 €

– Honoraires divers : 81 455,13 €

– Impôts, taxes et primes d’assurance

non refacturés : 230 795,46 €

Charges d’exploitation : sont enregistrés sous cette rubrique :

– Les honoraires de la société de gestion : 258 272,04 €

– Les honoraires de commissaires aux comptes : 10 575,00 €

– Les honoraires, commissions et autres

frais de gestion courante : 2 890,96 €

– Les frais de conseils et d’assemblées : 40 617,62 €

– Les pertes sur créances irrécouvrables : 100 930,72 €

– Les dotations aux provisions

(détail donné dans un chapitre qui suit) : 137 340,38 €

COMPTE DE RÉSULTAT – PRODUITS

Produits de l’activité immobilière :

– Loyers facturés au cours de l’exercice : 2 174 031,81 €

– Charges remboursées par les locataires : 278 320,17 €

– Produits annexes : 2 305,88 €

Autres produits d’exploitation : Il s’agit des reprises des provisions

utilisées dans l’exercice : 186 895,48 €

Produits financiers : Ils correspondent aux intérêts sur certificats

négociables pour : 4 922,38 €

AV Habitat - Rapport annuel 2012 19


INFORMATIONS DIVERSES

Montant des produits à recevoir inclus dans les postes suivants du bilan

INTITULÉS

Montant

Fournisseurs avoirs à recevoir 13 978,89

Créances locataires et comptes rattachés 16 746,56

Intérêts courus à recevoir 131,94

TOTAL 30 857,39

Montant des charges à payer incluses dans les postes suivants du bilan

INTITULÉS

Montant

Dettes fournisseurs et comptes rattachés 46 777,33

Locataires avoirs à établir 17 477,95

Charges à payer associés 13 000,00

TOTAL 77 255,28

État des provisions et des dépréciations retraçant les variations de l’exercice

INTITULÉS Montant au 01/01/2012 Dotations de l’exercice Reprises de l’exercice Montant au 31/12/2012

Provisions pour grosses réparations 16 225,07 46 741,44 62 966,51 0,00

Dépréciation des créances douteuses 221 412,66 90 598,94 123 928,97 188 082,63

Dépréciation pour débiteurs divers 10 417,21 10 417,21

TOTAL 248 054,94 137 340,38 186 895,48 198 499,84

Affectation du résultat 2011

Conformément à la décision de l’Assemblée Générale, le résultat bénéficiaire de 2011 de 1 345 941,32 € a été affecté somme suit :

Bénéfice net 2011 1 306 454,90

Report à nouveau 2011 56 365,07

Bénéfice distribuable 1 362 819,97

Dividende versé – 1 338 390,00

Report à nouveau 2012 24 429,97

Remboursements de charges

Charges de copropriété et de taxes locatives 278 320,17

TOTAL 278 320,17

Commission de gestion

Conformément à l’article 18 des statuts, la rémunération de la Société de Gestion se calcule comme suit : 10 % hors taxes des recettes

locatives, augmentées des produits financiers nets.

Recettes locatives hors taxes 2 154 543,02

Produits financiers 4 922,38

Base totale de la commission 2 159 465,40

Commission au taux de 10 % 215 946,54

TVA non récupérable 42 325,50

TOTAL COMMISSION DE GESTION 258 272,04

Engagements hors bilan

Engagements donnés

Engagements reçus

Néant

Néant

AV Habitat - Rapport annuel 2012 20


DESCRIPTIF DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2012

Nature de l’investissement

Situation de l’immeuble

Date

d’achat ou

d’apport

Surface

habitable


Nombre

de

logements

Prix

d’acquisition

ou d’apport

Frais

d’acquisition

(1)

Travaux

d’aménagements

Valeurs

comptables

Valeurs vénales

2011 2012

LOGEMENTS RÉGION PARISIENNE

78240 CHAMBOURCY

16 Rue Chaude

93350 LE BOURGET

Zac du Commandant Rolland II

94140 ALFORTVILLE

30-32 Rue Paul Vaillant Couturier

94320 THIAIS

Rue Buffon

75-77 Rue de Maurepas

95300 PONTOISE

Rue Emile henriot

2 Rue Henri Matisse Bat A à E

95300 PONTOISE

Place marie Laurencin

Les Villas de St-Jean

29/07/04 1 585 13 5 800 000 97 000 0 5 897 000

05/04/05 1 231 20 3 535 298 59 968 0 3 595 266

06/02/06 847 15 2 990 050 61 118 0 3 051 168

28/09/04 545 5 1 563 700 27 633 16 767 1 608 100

03/03/05 1 227 19 2 771 052 48 005 0 2 819 057

03/03/05 346 4 785 046 16 100 0 801 146

TOTAL LOGEMENTS RÉGION PARISIENNE 76 17 445 146 309 824 16 767 17 771 737 20 256 121 20 540 000

LOGEMENTS PROVINCE

13013 MARSEILLE

Parc Belmont

129 avenue de la Rose

13014 MARSEILLE

4 Chemin Vicinal des Bessons

34000 MONTPELLIER

ZAC de Malbosc

Lieu-Dit Chambert

34000 MONTPELLIER

Le clos des muses

Rue Trencavel

34000 MONTPELLIER

Le Jardin de la Palmeraie 2

44700 ORVAULT

ZAC du bignon

Rue Alphonse Laveran

45000 ORLÉANS

Zac du Champs de Mars

24 ter - 26 ter Bld Marie Stuart

74160 SAINT-JULIEN EN GENEVOIS

Avenue de Genève

76000 ROUEN

145-157 Rue du renard

17/12/04 726 12 1 807 666 32 770 0 1 840 436

17/12/04 1 757 28 3 872 129 66 023 0 3 938 152

29/04/05 943 10 2 389 993 38 848 300 2 429 142

21/07/05 1 633 35 4 238 000 77 149 0 4 315 149

14/10/05 728 8 1 965 000 37 472 0 2 002 472

04/02/05 1 959 34 4 600 000 76 580 0 4 676 580

13/01/06 1 562 28 3 446 908 59 450 0 3 506 358

17/02/05 306 3 831 550 15 972 10 824 858 346

26/09/05 1 231 18 3 123 952 52 784 11 658 3 188 394

TOTAL LOGEMENTS PROVINCE 176 26 275 199 457 047 22 783 26 755 028 29 252 352 29 380 000

TOTAL GÉNÉRAL 252 43 720 344 766 871 39 550 44 526 765 49 508 473 49 920 000

TOTAL GÉNÉRAL À PÉRIMÈTRE CONSTANT 252 43 720 344 766 871 39 550 44 526 765 49 508 473 49 920 000

(1) Ces montants correspondent aux droits d’acquisitions et commissions d’intermédiaires depuis le 1 er janvier 2005.

L’inventaire détaillé des placements immobiliers ne contient pas les valeurs vénales immeuble par immeuble dans l’annexe dans la

mesure où celles-ci pourraient porter préjudice à la société dans le cadre de cession à venir. La société de gestion mettra à disposition

tous renseignements détaillés aux associés sur simple demande.

AV Habitat - Rapport annuel 2012 21


L’ORDRE DU JOUR ET LE PROJET DES RÉSOLUTIONS

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE DU 6 JUIN 2013

ORDRE DU JOUR

Approbation des comptes annuels sur la base des rapports de la

société de gestion, du conseil de surveillance et du commissaire aux

comptes,

Quitus à la société de gestion,

Approbation du rapport du conseil de surveillance,

Approbation du rapport du commissaire aux comptes sur les

conventions règlementées et de celles-ci,

Rectification d’erreur sur affectation du résultat de l’exercice 2011,

Affectation du résultat de l’exercice 2012,

Approbation de la valeur comptable et constatation de la valeur

de réalisation et de la valeur de reconstitution de la société au

31 décembre 2012,

Autorisation de céder ou d’échanger un ou plusieurs éléments du

patrimoine immobilier,

Autorisation de paiement des plus-values pour le compte des

associés en cas de cession d’actifs immobiliers,

Autorisation de paiement d’une commission de cession des actifs

immobiliers,

Constatation du montant de la prime d’assurance couvrant la

responsabilité des membres du conseil de surveillance,

Fixation des jetons de présence,

Constatation du montant des frais de déplacement,

Nomination de six membres du conseil de surveillance,

Pouvoirs pour formalités.

PROJET DES RÉSOLUTIONS

PREMIÈRE RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise des rapports de la société

de gestion, du conseil de surveillance et du commissaire aux comptes,

approuve les comptes clos le 31 décembre 2012 tels qu’ils lui sont

présentés.

DEUXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale donne quitus de sa gestion à la société de

gestion pour l’exercice 2012.

TROISIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise du rapport du conseil de

surveillance, approuve les termes de ce rapport et, en tant que de

besoin, renouvelle sa confiance au conseil de surveillance aux fins

d’exécution de son mandat dans toutes ses dispositions.

QUATRIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise du rapport du conseil

de surveillance et du rapport spécial du commissaire aux comptes

en application de l’article L.214-76 du Code Monétaire et Financier,

approuve chacune des conventions qui y sont visées.

CINQUIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale prend acte de l’erreur commise lors de

l’affectation du résultat de l’exercice 2011 et approuve sa rectification

comme suit :

Affectation corrigée

Affectation erronée

Bénéfice de l’exercice 2011 1 306 454,90 € 1 306 154,90 €

Report à nouveau 2010 56 365,07 € 56 365,07 €

Bénéfice distribuable 1 362 819,97 € 1 362 519,97 €

Dividende total au titre de l’exercice -1 338 390,00 € - 1 338 390,00 €

Nouveau report à nouveau 24 429,97 € 24 129,97 €

SIXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale décide, sous réserve de l’approbation de la

résolution précédente, d’affecter le résultat de l’exercice de la façon

suivante :

Bénéfice de l’exercice 2012 1 311 005,35 €

Majoré du report à nouveau 24 429,97 €

Résultat distribuable 1 335 435,32 €

Affecté comme suit :

Dividende total au titre de l’exercice 2012

(29,50 euros distribués sous forme de 4 acomptes)

1 316 083,50 €

Nouveau report à nouveau 19 351,82 €

En conséquence, le dividende par part de pleine jouissance pour

l’exercice 2012 s’élève à 29,50 euros.

Le dividende unitaire est fixé aux montants ci-après, selon les dates

de jouissance des parts et avant le prélèvement libératoire forfaitaire

effectué sur les revenus de liquidités versés aux personnes physiques

ayant opté ou, à défaut, la retenue au titre des prélèvements sociaux :

JOUISSANCE

Pour un trimestre de

pleine jouissance

1 er trim.

2012

2 e trim.

2012

3 e trim.

2012

4 e trim.

2012

7,50 € 7,50 € 7,25 € 7,25 €

SEPTIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise de l’état annexé au rapport

de gestion, approuve la valeur comptable de la société arrêtée au

31 décembre 2012 :

valeur comptable 44 632 351,82 € soit 1 000,43 € par part.

HUITIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise de l’état annexé au rapport

de gestion, prend acte de la valeur de réalisation de la société arrêtée

au 31 décembre 2012 :

valeur de réalisation 50 025 586,64 € soit 1 121,32 € par part

NEUVIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise de l’état annexé au rapport

de gestion, prend acte de la valeur de reconstitution de la société

arrêtée au 31 décembre 2012 :

valeur de reconstitution 57 370 276,77 € soit 1 285,95 € par part

DIXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale autorise la société de gestion à procéder, après

avis favorable du conseil de surveillance, à la vente, en bloc ou à la

découpe, à l’échange, à des aliénations ou à des constitutions de droits

réels, portant sur un ou plusieurs éléments du patrimoine immobilier,

aux conditions qu’elle jugera intéressantes et dans la limite du plafond

AV Habitat - Rapport annuel 2012 22


légal, dès lors que ces cessions seront possibles tout en ne portant pas

atteinte au régime fiscal propre à la SCPI.

La présente autorisation est valable jusqu’à l’assemblée générale

ordinaire appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le

31 décembre 2013.

ONZIÈME RÉSOLUTION

En cas de cession par la SCPI d’actifs immobilier, entraînant pour elle

l’obligation de déclarer et de payer l’impôt sur la plus-value dû par

les associés personnes physiques ainsi que les personnes morales

non établies en France, l’assemblée générale autorise la société de

gestion à payer directement le montant de l’impôt dû en prélevant sur

la plus-value dégagée un montant par part égal à l’impôt applicable

aux résidents fiscaux français, destiné :

à apurer, par compensation, la créance de la SCPI correspondant à

cet impôt avancé pour le compte des associés redevables, présents

au jour de chaque vente concernée, le complément pour certaines

catégories d’associés assujettis à un taux supérieur étant prélevé sur

les distributions,

et à être distribué en tout ou partie aux autres porteurs de parts

qui, en raison de leur statut fiscal ou de leur date d’entrée dans la

société, ne sont pas, en tout ou partie, assujettis à cet impôt.

Cette autorisation vaut jusqu’à une assemblée générale qui en

déciderait autrement.

DOUZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale décide d’attribuer à la société de gestion pour

les opérations de cession des actifs immobiliers une rémunération de

1,5 % H.T. du produit des ventes constatées par actes notariés.

TREIZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale prend acte que la prime d’assurances couvrant

la responsabilité civile des membres du conseil de surveillance de la

SCPI dans l’exercice de leur mandat es qualités, à la charge de la SCPI,

s’est élevée à 1 314,95 € pour l’exercice 2012.

QUATORZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le montant total des jetons de

présence à répartir entre les membres du conseil de surveillance à

13 000 € maximum pour l’exercice 2013.

QUINZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale prend acte du montant versé aux membres

du conseil de surveillance au titre de leurs frais de déplacement sur

justificatifs. Ce montant s’élève à 1 357,34 € pour l’année 2012.

Résolutions relatives à la nomination

des membres du Conseil de Surveillance :

Il y a cette année 13 candidatures pour 6 postes à pourvoir ou

à renouveler. L’associé doit faire un choix de telle sorte qu’il ne

vote que pour un nombre de candidats au maximum égal à

celui du nombre de postes à pouvoir, ce qui revient à n’émettre

un vote favorable que pour 6 résolutions au maximum sur les

13 résolutions suivantes.

Les 6 associés désignés par l’assemblée générale seront,

conformément aux statuts, élus pour une durée de 6 années

maximum, qui pourra être inférieure si la clôture de la liquidation

de la société intervenait avant cette date.

SEIZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le mandat de membre du conseil

de surveillance de M. Bernard BENITO pour une durée de 6 années

maximum, qui pourra être inférieure si la clôture de la liquidation de

la société intervenait avant cette date.

DIX-SEPTIÈME RESOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le mandat de membre du conseil de

surveillance de M. Didier DAVID pour une durée de 6 années maximum,

qui pourra être inférieure si la clôture de la liquidation de la société

intervenait avant cette date.

DIX-HUITIÈME RESOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le mandat de membre du conseil

de surveillance de M. Jean-Luc KLINGER pour une durée de 6 années

maximum, qui pourra être inférieure si la clôture de la liquidation de

la société intervenait avant cette date.

DIX-NEUVIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le mandat de membre du conseil

de surveillance de M. Patrick KONTZ pour une durée de 6 années

maximum, qui pourra être inférieure si la clôture de la liquidation de

la société intervenait avant cette date.

VINGTIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le mandat de membre du conseil

de surveillance de M. André SOUESME pour une durée de 6 années

maximum, qui pourra être inférieure si la clôture de la liquidation de

la société intervenait avant cette date.

VINGT-ET-UNIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le mandat de membre du conseil

de surveillance M. Martin WURMSER pour une durée de 6 années

maximum, qui pourra être inférieure si la clôture de la liquidation de

la société intervenait avant cette date.

VINGT-DEUXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil

de surveillance M. Laurent ALTMAYER pour une durée de 6 années

maximum, qui pourra être inférieure si la clôture de la liquidation de

la société intervenait avant cette date.

VINGT-TROISIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil de

surveillance M. Jean-Luc BRONSART pour une durée de 6 années

maximum, qui pourra être inférieure si la clôture de la liquidation de

la société intervenait avant cette date.

VINGT-QUATRIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil

de surveillance M. Eric HUGOT-POREZ pour une durée de 6 années

maximum, qui pourra être inférieure si la clôture de la liquidation de

la société intervenait avant cette date.

VINGT-CINQUIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil de

surveillance Mme Hélène KARSENTY pour une durée de 6 années

maximum, qui pourra être inférieure si la clôture de la liquidation de

la société intervenait avant cette date.

VINGT-SIXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil de

surveillance M. Dominique MAULEN pour une durée de 6 années

maximum, qui pourra être inférieure si la clôture de la liquidation de

la société intervenait avant cette date.

VINGT-SEPTIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil de

surveillance Mme Marianne MEDIONI épouse SAMAMA pour une

durée de 6 années maximum, qui pourra être inférieure si la clôture de

la liquidation de la société intervenait avant cette date.

VINGT-HUITIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil

de surveillance M. Jacques-Philippe MORILLON pour une durée de

6 années maximum, qui pourra être inférieure si la clôture de la

liquidation de la société intervenait avant cette date.

VINGT-NEUVIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale confère tous pouvoirs au porteur d’une

copie ou d’un extrait du procès-verbal de ces délibérations pour

l’accomplissement de toutes formalités légales de publicité.

AV Habitat - Rapport annuel 2012 23


NOTES

AV Habitat - Rapport annuel 2012 24


GLOSSAIRE

Arbitrage

Acte de céder un ou des actifs immobiliers pour en acquérir un ou

plusieurs autres. La politique d’arbitrage a pour objectif de rajeunir ou

de recentrer le patrimoine immobilier d’une SCPI.

Capitaux propres

Capital de la SCPI, augmenté des primes d’émission, des éventuels

écarts d’évaluation, des plus ou moins-values réalisées sur cession

d’immeubles, des réserves et du report à nouveau.

Plus ou moins-values réalisées sur cession d’immeuble

Résultat cumulé sur ventes effectivement réalisées. Les plus ou

moins-values potentielles ne sont pas considérées.

Distribution

La distribution d’une SCPI est essentiellement constituée des revenus

fonciers tirés de la location de son patrimoine immobilier.

Elle peut comporter également des revenus financiers produits par le

placement sans risque de sa trésorerie. Pour les personnes physiques,

les premiers sont soumis à l’IR au titre de la fiscalité foncière.

Depuis le 1 er janvier 2013, un prélèvement à titre d’acompte d’impôt

sur le revenu, c’est-à-dire un prélèvement obligatoire à la source,

est prélevé sur tous les produits de placement à revenu fixe (24%)

avant leur versement et sauf demande de dispense. Ce prélèvement

à titre d’acompte n’étant pas libératoire de l’impôt sur le revenu,

il y aura lieu dorénavant de déclarer l’ensemble des intérêts au

barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette règle s’applique

aux intérêts des produits financiers des SCPI qui feront donc l’objet

d’un prélèvement à la source, en même temps que les prélèvements

sociaux.

Marché secondaire des parts (SCPI à capital fixe)

Pour chaque SCPI, la société de gestion confronte régulièrement les

ordres d’achat et les ordres de vente et organise les transactions. Ce

marché secondaire réglementé est régi par la loi de l’offre et de la

demande.

Prix de marché

Le prix d’exécution (prix net vendeur) est le prix d’équilibre

permettant l’échange de la plus grande quantité de parts par période

de confrontation.

Pour l’acquéreur, le prix effectivement payé (prix acheteur) est le

prix d’exécution majoré des droits d’enregistrement versés au Trésor

Public et de la commission de cession telle que votée par l’assemblée.

Le prix d’exécution peut être retenu pour l’évaluation des parts de

SCPI.

Le rendement acheteur est la distribution de la période rapportée au

prix acheteur.

Marché primaire (SCPI à capital variable)

Les souscriptions s’effectuent au prix de souscription, fixé par la

société de gestion dans des limites définies par la loi.

Les retraits s’effectuent à la valeur de retrait, égale au prix de

souscription diminué d’un droit acquis à la SCPI.

Dans ce type de SCPI, les échanges de parts se réalisent par le

mécanisme de souscription-retrait, qui fait varier le capital de la SCPI.

Provision pour grosses réparations

Provision qui permet de financer le plan prévisionnel d’entretien

du patrimoine. Elle est alimentée, chaque année, par prélèvement

sur le résultat distribuable d’un pourcentage (précisé dans l’annexe

financière) des loyers facturés, variable selon la nature des immeubles

et l’ancienneté du patrimoine.

Taux d’occupation financier

Le taux d’occupation financier est l’expression de la performance

locative de la SCPI. Il se détermine par la division du montant total de

loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des indemnités

compensatrices de loyers par le montant total des loyers facturables

dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué.

Valeurs représentatives du patrimoine

Valeur comptable

La valeur comptable d’une SCPI est celle qui apparait dans l’état du

patrimoine sous le terme de “valeurs bilantielles”. Elle comprend

les immobilisations locatives, les autres actifs et les dettes. Les

immobilisations locatives y sont comptabilisées à leur coût historique.

Valeur vénale

La valeur vénale du patrimoine immobilier résulte des expertises des

immeubles réalisées par l’expert immobilier indépendant désigné par

l’assemblée générale et agréé par l’Autorité des Marchés Financiers.

En pratique, chaque immeuble fait l’objet d’une expertise approfondie

tous les cinq ans. Les autres années, sa valeur vénale est actualisée

par l’expert.

Les experts s’attachent à la fois à la situation locative et technique de

chaque immeuble et aux conditions de marché de l’époque.

Valeur de réalisation

A la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises,

s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI, sous déduction de

ses dettes. La valeur de réalisation de la société mesure la valeur des

actifs dans une optique de détention à long terme.

Valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution mesure ce qu’il faudrait engager de

capitaux pour reconstituer la SCPI à l’identique.

Elle comprend donc la valeur de réalisation, à laquelle il convient

d’ajouter les droits de mutation qu’aurait à supporter la SCPI dans

le cas où elle achèterait les mêmes immeubles et la commission de

souscription.

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SA au capital de 4 309 200 euros

Siège social : 167 quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex

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BNP Paribas REIM France est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF

(Agrément GP-07000031 du 1 er juillet 2007)

Crédit photographique : Thibaud Baron (couverture) / Mise en page & impression : Ateliers HIVER - mai 2013

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