Les coopératives d'habitation dans le monde

ÉTATS-UNIS Mars 2012
comme les coûts inférieurs de financement, les impôts fonciers plus
bas et les frais de transfert moins élevés au moment de la revente.
En outre, les coopératives d’habitation sont mieux en mesure d’accepter
les investissements sociaux et les subventions externes ou
internes partielles. En raison de ces avantages, les coopératives
d’habitation ont la possibilité de répondre aux besoins croissants
des personnes à revenu faible et modeste. Le mouvement des coopératives
d’habitation croit qu’il peut répondre aux besoins d’accession
à la propriété des gens ayant un revenu correspondant à
80 à 120 % du revenu médian, sans que des subventions continues
soient nécessaires.
Le mouvement des coopératives d’habitation doit convaincre les
politiciens des paliers local et fédéral du potentiel que représente
le logement en coopérative. Souvent, la législation fédérale et
des États visant les propriétaires-occupants oublie ou exclut le
logement en coopérative. En plus, les coopératives sont parfois
incluses de façon inappropriée dans la législation et la réglementation
visant les propriétaires-bailleurs. Les coopératives aux États-
Unis ont besoin que l’on reconnaisse leurs nombreux avantages
économiques et sociaux comme mode de propriété résidentielle
collective, par rapport à la propriété individuelle du logement et à
la location, motivée par le profit.
Description
Tel qu’indiqué ci-dessus, les coopératives d’habitation aux États-
Unis se sont développées selon deux modèles, la coopérative à
capitalisation limitée et la coopérative à capitalisation, et en utilisant
plusieurs mécanismes de financement, comme le montre le
tableau suivant.
Coopératives d’habitation
à capitalisation limitée
Coopératives d’habitation
à capitalisation
Assurance et aide du HUD 148 000 Assurance du HUD 109 000
Loi Lanham (achat de
logements appartenant au
gouvernement)
35 000
Anciens logements publics 20 000
Farmers Home (dans les
zones rurales)
Mitchell-Lama (dans l’État
de New York seulement)
Organismes de financement
de l’habitation des États
United Housing Foundation,
NY (parrainées par des
syndicats)
Conversion par les locataires
/ UHAB (Urban Housing
Assistance)
Crédit d’impôt du CDBG/LIH
(aide locale et par financement
de crédits d’impôt)
Mutuelles d’habitation (sans
but lucratif)
Nombre total de logements
familiaux
Prêt ordinaire, construction
neuve
Prêt ordinaire, conversions
de logements locatifs
100 000
560 000
5 000 Parrainées par les membres 6 000
60 000
45 000
40 000
50 000
7 000
15 000
425 000 775 000
REMARQUE : Nous parlons ici de programmes en vertu desquels les
coopératives ont été créées. Puisque les prêts hypothécaires originaux
de la majorité des coopératives américaines sont échus et que les restrictions
qu’ils comportaient ne s’appliquent plus, un grand nombre de
ces coopératives ont obtenu des prêts de refinancement, remboursé
leur emprunt hypothécaire ou changé de statut. Par exemple, de nombreuses
coopératives de l’UHF et Mitchell-Lama sont devenues des
coopératives à capitalisation.
Il existe des coopératives d’habitation pour les familles à revenu
faible, modeste et élevé. La moitié des coopératives aux États-Unis
sont situées dans la ville de New York, mais il y en a un grand
nombre dans des zones urbaines comme Chicago, Atlanta, la région
métropolitaine de Détroit, Miami, Kansas City, Washington et
San Francisco.
Environ la moitié des coopératives d’habitation américaines sont
des immeubles de moyenne hauteur ou des tours d’habitation et
le reste est composé de maisons en rangée ou de collectifs sur
jardin (immeubles sans ascenseur de 3 à 4 étages). On trouve aussi
trois autres types de coopératives de plus petite envergure. Voir
ci-dessous la section sur les coopératives de maisons mobiles et
modulaires.
Il existe deux ensembles de termes relatifs aux coopératives d’habitation.
Dans la région de New York, on parle de locataires-actionnaires,
d’actions et de billets de location pour propriétaire. Ailleurs,
on utilise les termes membres ou coopérateurs, certificat d’adhésion
et entente d’occupation (entente d’occupation est surtout
employé par le département du Logement et du Développement
urbain, fédéral).
La plupart des coopératives d’habitation partagent les caractéristiques
suivantes :
• La société coopérative possède (ou parfois loue à bail) la propriété,
et les membres, aussi appelés locataires-actionnaires,
sont les propriétaires conjoints de la société.
• La société coopérative est la débitrice hypothécaire (responsable
du remboursement du prêt hypothécaire global ou
général).
• Le membre achète des actions ou des parts (dans le cas des
coopératives situées à Washington et à New York constituées
en vertu de la Business Corporation Law, ou loi sur les sociétés
commerciales) ou des certificats d’adhésion. Sauf dans
les coopératives strictement à capitalisation limitée, il arrive
souvent que les membres doivent contracter un emprunt pour
acheter les parts (prêt pour achat d’actions). Les actions et le
billet de location pour propriétaire ou l’entente d’occupation
servent à garantir le prêt.
• Le membre signe un bail, appelé billet de location pour propriétaire
ou entente d’occupation, qui est automatiquement
renouvelé et qui lui donne le droit légal exclusif d’occuper un
logement aussi longtemps qu’il remplit ses obligations envers
la coopérative.
• La coopérative, en tant que propriétaire des lieux, est responsable
de toutes les obligations juridiques et financières. Le
membre verse à la coopérative une mensualité dont le montant
se fonde sur le nombre de parts ou la taille du logement.
• Les coûts totaux du membre comprennent la mensualité ainsi
que la charge de remboursement de son prêt individuel pour
achat d’actions.
• La plupart des coopératives limitent le droit des membres
de vendre ou de louer leur appartement, protégeant ainsi le
droit de la coopérative d’approuver tout nouveau membre ou
résident.
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