17 cours Bayard - Lyon 2e - Grand Lyon Habitat

Dossier de presse
12 avril 2007
17 cours Bayard - Lyon 2 e :
Une rénovation de qualité

S O M M A I R E
1 – Communiqué de presse 3
2 – L’OPAC du Grand Lyon,
partenaire du CCAS Ville de Lyon 4
La situation géographique, le contexte 4
L’immeuble 17 cours Bayard 5
Le programme des travaux en détails 6
Le prix de revient de l’opération 8
Les particularités du programme 9
Les locataires 11
L’incidence sur les loyers et les charges 12
Le calendrier des travaux 13
Les principaux intervenants 14
3 – De la prestation de services
pour un immeuble bien intégré 15
Quelques résidences de l’OPAC du Grand Lyon
sur le 2 e arrondissement 15
6 – Carte d’identité de l’OPAC du Grand Lyon 17
7 - SPECIAL PRESSE 18
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Communiqué de presse
Une rénovation de qualité, réalisée en site habité
L’OPAC du Grand Lyon a terminé aujourd’hui la rénovation d’un immeuble
situé au 17 cours Bayard , propriété du CCAS (Ville de Lyon).
Cette résidence, construite dans les années 20, avait besoin d’une profonde
rénovation pour répondre aux besoins de ses habitants.
De nouveaux locataires, présentés par le CCAS ont rejoint les anciens
résidents (généralement des retraités) et occupent les 31 logements de la
résidence.
Aujourd’hui ils peuvent bénéficier d’un ascenseur, d’un interphone, d’un
double vitrage et de nouvelles salles d’eau. Ces lourds travaux n’ont pu
être réalisés qu’en déplaçant momentanément les habitants de leur
logement, qui ont été pris en charge sur ce point par l’ARIM du Rhône.
Ce genre de travaux réalisés en site occupé est toujours très difficile à
gérer et génère souvent des inquiétudes et des mécontentements.
Néanmoins, aujourd’hui, l’immeuble a retrouvé une physionomie digne,
bien intégrée dans son quartier et qui n’aura rien à envier aux immeubles
de standing du quartier voisin :Lyon Confluence.
Les travaux ont coûté plus de 1,5 M€, réalisés sous maîtrise d’ouvrage OPAC
du Grand Lyon.
Contact presse :
Catherine-Isabel BAUDRY, Directeur de la communication
Tél. 04 72 74 68 84- ci.baudry@opac-grandlyon.fr
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L’OPAC du Grand Lyon partenaire
du CCAS Ville de Lyon
La situation géographique, le contexte
L’OPAC du Grand Lyon gère pour le compte du CCAS de la Ville de Lyon
l’immeuble du 17 cours Bayard à Lyon 2 e . Ce bâtiment construit dans les
années 20, est situé dans la Presqu’île, entre le secteur de Sainte Blandine
et le secteur du marché gare, au cœur d'un quartier actif (gare SNCF,
marché) qui devrait voir de profondes mutations dans les prochaines années
avec le projet Lyon Confluence.
Aujourd'hui, à proximité, les travaux du grand projet d'aménagement du
Confluent démarrent. L'objectif est de reconquérir les friches industrielles
et valoriser les berges du Rhône et de la Saône. Les premières réalisations
prévues pour 2007-2008 sont : un pôle de loisirs, une plage nautique et
l'aménagement de près de 5 km de quais. Suivra le musée des Confluences.
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L’immeuble 17 cours Bayard
Le bâtiment en forme de U encadre une petite cour intérieure. Construit au
début du XX° siècle, il comprend 31 logements desservis par deux cages
d’escaliers et répartis sur 4 étages . Le bâtiment comporte également un
sous-sol abritant des caves .
Le dernier niveau, de surface inférieure aux autres, n’est occupé que par 2
logements de type 2.
Le bâtiment comporte des logements d’assez petite taille, à l’exception
d’un logement de type 4 au 3 e étage : 9 T1, 17 T2, 4 T3 .
La surface habitable totale du groupe est de 1 527 m² soit en moyenne 49
m² par logement. (cf synoptique détaillé ci-dessous).
La SHON est passée de 2 372 m² à 2 404 m² .
Etage T 1 T 2 T 3 T 4 TOTAL
4 2 2
3 2 3 1 1 7
2 3 4 1 8
1 3 4 1 8
RDC 1 4 1 6
TOTAL 9 17 4 1 31
SH 329,50 855,90 256,60 85,30 1 527,30
SH MOYENNE 36,61 50,35 64,15 85,30 49,27
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En 1999, la toiture et la zinguerie avaient été entièrement rénovées. Un
digicode et de nouvelles boîtes aux lettres avaient également été
installées, mais le bâti et les logements, à l’exception des façades en état
correct, présentaient des besoins importants de mises aux normes et
d’amélioration.
Par ailleurs, le diagnostic préalable avait mis en évidence la présence assez
fréquente de peintures aux plomb et en raison de la vétusté des
appartements. Le taux de vacance était très élevé au début du projet
puisque seuls 16 logements sur 31 étaient inoccupés.
Le CCAS, par convention en date de juillet 2002, a mandaté l’OPAC du
Grand Lyon pour conduire la réhabilitation de son patrimoine de logements
sociaux, dont cette résidence, avec l’objectif d’un conventionnement final
permettant aux occupants de pouvoir bénéficier de l’APL.
Les principaux objectifs de cette opération de rénovation étaient les
suivants :
• mettre aux normes de sécurité les parties communes
et les logements
• améliorer le confort des logements
• améliorer l’accessibilité des parties communes
Le programme des travaux en détails
Pour répondre à ces objectifs, le programme de travaux ci-dessous a été
mis en œuvre.
♦ Enveloppe, façades
• Remplacement des menuiseries extérieures bois (secteur ABF) avec
double vitrage et entrée d’air pour VMC.
En complément, l’agence
Presqu’île de l’OPAC du
Grand Lyon a procédé au
remplacement des
occultations de type
jalousies bois à la Lyonnaise.
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♦ Parties communes, équipements techniques communs
• Réfection / embellissement des cages d’escaliers
• Mise en conformité gaz et électricité
• Création d’un local poubelle
• Installation d’une ventilation mécanique contrôlée (VMC)
• Création de 2 ascenseurs
• Mise en place d’interphone
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♦ Logements
• installation de chauffage et production ECS individuelle gaz – chaudière
à circuits étanche sur ventouses
• mise aux normes des installations électriques suivant NFC 15.100
• création de salle d’eau par restructuration sans modification des
typologies
• rénovation complète des cuisines et hall d’entrée.
Le prix de revient de l’opération
L’enveloppe globale de l’opération s’élevait à 1 518 407 € TTC se
répartissant comme suit :
Travaux : ................................................ 1 053 993 € TTC
Honoraires : .............................................. 149 835 € TTC
Divers : ...................................................... 64 431 € TTC
Conduite opération OPAC du Grand Lyon .............. 77 547 € TTC
Total : ..................................................1 345 907 € TTC
Reste : 172 500 €
Ils ont été utilisés pour effectuer des travaux réalisés par
l’agence de l’OPAC du Grand Lyon : propreté des pièces
sèches (papiers peints, peinture), remplacement des
occultations.
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Les particularités du programme
L’opération du cours Bayard est une opération de
réhabilitation lourde puisque son coût avoisine les 50 000 €
TTC par logement .
♦ Relogements provisoires
La complexité et l’importance des travaux ont conduit à mettre en place
un processus de logements d’accueil temporaires suivant un planning de
travaux très méthodique et très contraint, élaboré par le maître d’œuvre
de l’opération en lien avec l’entreprise générale retenue pour réaliser les
travaux. Tous les locataires en place ont donc été déplacés pendant la
durée des travaux dans leur appartement (soit environ 7 à 8 semaines).
Cette opération a été gérée par le bureau de Maîtrise d’Oeuvre Sociale
retenue sur cette opération (cf. chapitre ci-dessous )
♦ Restructuration des logements / création de salles de bains
Le bâtiment comportait à l’origine des courettes intérieures assez
spacieuses servant de ventilation et devenues inutiles du fait de la création
d’une ventilation mécanique contrôlée. Ces courettes ont été utilisées
comme surface habitable permettant l’installation de salles de bains.
♦ Peinture au plomb
Le diagnostic plomb général réalisé début 2002 sur les parties communes et
dans les logements a montré la présence assez fréquente de plomb, parfois
dégradée : murs des parties communes, balustrades, murs des logements,…
Toutes les peintures ont été traitées dans le cadre des travaux
d’amélioration afin de supprimer tout risque lié au plomb.
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♦ Les ascenseurs / l’accessibilité de la résidence
La population de la résidence était relativement âgée : 9 ménages sur 15
avaient plus de 60 ans, dont 5 plus de 80 ans, avec parmi ces derniers une
personne handicapée.
Le CCAS a donc choisi de porter un effort particulier sur l’amélioration
de l’accessibilité de l’immeuble.
Ainsi la création de deux ascenseurs a été financée.
Les appareils ont été implantés à l’extérieur dans la cour arrière de
l’immeuble. Ils donnent accès de plain pied aux paliers d’étages à travers
une ouverture agrandie grâce à la restructuration d’un logement par étage.
Création de
2 ascenseurs
Les études de sol réalisées ont conduit à la création de micro-pieux et les
fondations ont nécessité le dévoiement de canalisations .
Les pylônes métalliques sont habillés sur leur face extérieure par un
bardage en aluminium laqué.
En lien avec ces travaux, une rampe d’accès à l’entrée a été aménagé à
l’intérieur des parties communes à travers l’ancienne loge du gardien,
permettant un accès facile au local VO et aux boîtes aux lettres.
Le coût des deux appareils s’élève à environ 225 000 € HT
soit 315 000 € TTC tous frais compris .
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Les locataires
Le groupe Bayard regroupe aujourd’hui à la fois des locataires anciens
(généralement des retraités) et des nouveaux arrivants (plutôt en
situation de précarité).
♦ Les anciens locataires
Les anciens occupants de l’immeuble étaient âgés et isolés.
Neuf ménages sur quinze avaient, en effet, plus de 60 ans et cinq plus de
80 ans. La plupart de ces ménages étaient très isolés, puisque la proportion
était de 11 familles sur 14. Les familles résidantes occupaient leur
appartement depuis de nombreuses années : 8 vivaient dans cet immeuble
depuis plus de 15 ans et six depuis plus de 30 ans.
Les travaux se sont déroulés en site occupé. Pour les mener à bien et
entourer, comme il se devait, ces locataires âgés, le CCAS et l’OPAC du
Grand Lyon ont sollicité un prestataire spécialisé dans le suivi social de ce
type d’opération : l’ARIM du Rhône.
Sa mission visait à prendre en compte tout au long du projet de
réhabilitation les préoccupations, interrogations, difficultés éventuelles
des résidants et à les accompagner le mieux possible pour les aider à
mieux vivre pendant les travaux.
En amont, l’ARIM a mené une enquête sociale auprès de chacun d’entre
eux. L’association a identifié les situations particulières et a pu ainsi
anticiper les conditions de chacun dans le déroulement de la réhabilitation.
Ces rencontres ont été également l’occasion de présenter le déroulement
des travaux et de recueillir les remarques des habitants. En lien avec
l’entreprise et le maître d’œuvre, l’ARIM a été chargée de l’organisation et
du suivi du relogement.
Chaque locataire a fait l’objet d’un suivi personnalisé avec la signature
d’une convention de mise à disposition pour occupation temporaire d’un
logement pendant la durée des travaux.
Tous ont été relogés temporairement pendant le temps de la réfection de
leur appartement et ont pu ré-emménager 7 à 8 semaines plus tard.
Le coût de ces déménagements et réaménagements a bien sûr été pris en
charge par l’OPAC du Grand Lyon.
Aujourd’hui, l’immeuble est occupé à 100 %.
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♦ Les nouveaux locataires
Compte tenu de la particularité des demandeurs du CCAS, personnes
souvent très démunies et par conséquent fragilisées, un soin particulier a
été apporté à chacune des candidatures pour que ces nouvelles entrées
s’intègrent au mieux à la vie de l’immeuble. Tous les candidats ont été
reçus par la conseillère sociale de l’OPAC du Grand Lyon et la plupart
d’entre eux sont encore suivis par elle et par des assistantes sociales
extérieures.
Quelques précisions :
- 14 logements ont été attribués à de nouveaux locataires : 1 T3, 3 T1 et
10 T2
- La moyenne d’âge des locataires se situe entre 30 et 50 ans
- Les familles sont composées de la façon suivante : un couple marié, 3
personnes seules avec un enfant et 10 célibataires.
- Les ressources sont très modestes : une majorité de RMI ou pensions
(HPH ou AAH) et un employé.
L’incidence sur les loyers et les charges
Avant travaux, 9 des locataires étaient titulaires de baux loi 48 et chaque
cas était donc particulier, avec dans l’ensemble des loyers très bas et des
niveaux de charge disparates, compte tenu des installations de chauffage
aléatoire installées au fil du temps par les occupants successifs.
L’objectif du CCAS était de redonner une homogénéité à ce groupe, tant
sur l’aspect travaux que sur l’aspect loyers et charges, en offrant la
possibilité aux occupants de bénéficier, après travaux, de l’APL grâce à un
conventionnement du groupe.
♦ Loyers moyens actuels en € / mois :
Loyer Charges TOTAL
T1 223,28 € 38,22 € 261,50 €
T2 276,06 € 48,63 € 324,69 €
T3 322,82 € 58,77 € 381,60 €
Le loyer moyen s’élève
à 5,19€ / m² SU
mensuel.
Les charges s’élèvent à
11,64 € / m² SHAB
annuel .
T4 415,14 € 75,72 € 490,86 €
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Le calendrier des travaux
Etudes programmation/diagnostic : début 2002
Mandat OPAC : juillet 2002
Désignation Maîtrise d’œuvre : 28/11/2002
Enquête sociale de l’ARIM : février 2003
Réunion publique de concertation le 11/03/2003
Diffusion d’un dépliant d’information en avril 2003
Demande du PC le 28/04/2003
Arrêté PC : 24/11/2003
Désignation entreprise générale : 18/06/2004
(après 2 AOO)
Le chantier, réalisé en site occupé, a débuté le 13 septembre 2004 et a
été livré le 26 février 2006, soit un délai total de 17,5 mois.
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Les principaux intervenants
Maîtrise d’œuvre :
Architecte :
BET/Economiste :
Maîtrise d’œuvre sociale :
Bureau de contrôle :
Coordinateur Sécurité :
Entreprise Générale :
Suivi OPAC du Grand Lyon :
Chargée d’opération :
Responsable de chantier :
URBAN SPIRIT
M. ABRY
38 avenue Leclerc – 69007 LYON
Tél 04 37 65 11 91
SECHAUD Bâtiment R.A.
ARIM du Rhône
APAVE
SRC
SAEC
M. Finck
Sylvia NEMETH
Patricia GASSION
Agence Presqu’île
L’agence Presqu’île,
le contact quotidien des locataires
Le CCAS Ville de Lyon est propriétaire de cette résidence et en a
confié la gestion quotidienne à l’OPAC du Grand Lyon. Pour ce qui
concerne les attributions de logement, les candidatures sont
proposées par le CCAS et validées par l’OPAC du Grand Lyon.
Directeur : Monique RIBARD
Coordinateur de proximité : Laurent BOUVIER
Chargée de vie sociale : Alexandra ROBERT
Chargée de clientèle : Mohsen ALLALI
Adresse : 20, rue Pernon 69004 LYON
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De la prestation de services
pour un immeuble bien intégré
L’OPAC du Grand Lyon construit, aménage, rénove et gère des
logements et des équipements divers. Il présente pour ce faire un
ensemble de métiers comme la maîtrise d’ouvrage, la gestion locative et
technique, l’aménagement urbain et enfin la prestation de services.
Dans cette opération, l’OPAC du Grand Lyon a réalisé des travaux pour le
compte du CCAS.
Il participe ainsi à la revitalisation des quartiers. Faire en sorte que cette
rénovation s’intègre bien au quartier d’aujourd’hui, mais aussi à celui qu’il
sera demain a été l’enjeu de ce projet.
Cette très belle rénovation a fait retrouver ses lettres de noblesse à
l’immeuble de caractère qui témoigne d’un riche passé et qui ne dénotera
pas à proximité du projet majeur du Lyon de demain : le quartier Lyon
Confluence et ses résidences de prestige.
Quelques résidences de l’OPAC du Grand
Lyon sur le 2 e arrondissement
♦ Perrache – 280 logements
Situés sur le secteur cours Bayard, rue Casimir Périer, rue Delandine,
quai Perrache
♦ Cours Charlemagne – 20 logements
situés 53, cours Charlemagne
♦ Doyen Chapas 67 logements
situés rue Delandine / rue Quivogne – tout proche du 17 cours Bayard
♦ Ravat – 58 logements
situés rue Delandine / rue Quivogne
♦ Le cours du Midi – 35 logements
situés 34 cours de Verdun
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♦ PROJET LYON CONFLUENCE :
Lot « Le Monolithe » - 29 logements acquis en VEFA (ING REAL ESTATE
–ATEMI)
Lot « Lyon Islands » - Immeuble Le Novavita – 32 logements acquis en
VEFA (BOUWFONDS MARIGNAN).
Le Monolithe – 29 logements pour l’ OPAC du Grand Lyon
Le Novavita –
32 logements pour l’ OPAC du Grand Lyon
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Carte d’identité
L’OPAC du Grand Lyon, c’est aujourd’hui :
Un organisme au savoir-faire éprouvé
Crée en 1920
Président : Yvon DESCHAMPS
Vice-Président : Jean-Luc TROSSAT
Directeur général : Daniel GODET
Directeur général adjoint : Marie-Hélène BONZOM
Un patrimoine de plus en plus étendu
Il gère près de 23 000 logements sur le territoire du Grand Lyon, 400
locaux commerciaux et 5 276 garages et parkings de l’agglomération
lyonnaise.
Une vaste gamme de logements à tous les prix, du centre
ville aux communes du Grand Lyon, du studio au 5 pièces,
du neuf ou de l’ancien, du collectif ou de l’individuel.
Une gestion de vraie proximité
• Cinq agences sur le territoire pour une présence efficace dans les
quartiers.
• Un service d’intervention d’urgence 24/24 et 7j/7.
• Un personnel au service des locataires.
• 550 personnes dont 70 % sur le terrain
(gardiens, chargés de clientèle, agences de proximité).
Des avantages financiers appréciables pour les locataires
• Pas de frais d’agence • un règlement des loyers en fin de mois
• une possibilité d’avance des prestations logement.
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SPÉCIAL PRESSE
Vous êtes journaliste :
• de presse télé ou radio :
Vous souhaitez des interviews, ou prises de vues, merci
de vous adresser à :
Catherine-Isabel BAUDRY, Directeur de la
communication
Tél. 04 72 74 68 84- ci.baudry@opac-grandlyon.fr
• de presse écrite :
Vous souhaitez obtenir des photos, des dossiers de
presse, merci d’adresser vos demandes à :
Anna DORETTI - Tél. 04 72 74 68 56 -a.doretti@opacgrandlyon.fr
Bon à savoir :
Chaque OPAC (Office Public d’Aménagement et de Construction) est
un organisme indépendant et doit être cité avec son nom complet
OPAC du Grand Lyon, par exemple, pour ne pas être confondu avec un
autre OPAC.
Sur l’agglomération lyonnaise, il y a plusieurs OPAC (OPAC du Rhône,
OPAC de Villeurbanne, …)
Merci de votre vigilance.
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