Rapport annuel - Capital Habitat - 2011 - BNP Paribas REIM

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Rapport annuel - Capital Habitat - 2011 - BNP Paribas REIM

INVESTMENT MANAGEMENT

CAPITAL HABITAT

SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER

RAPPORT ANNUEL 2011


LA SOCIÉTÉ DE GESTION

LA SCPI

BNP PARIBAS REAL ESTATE

INVESTMENT MANAGEMENT FRANCE

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF sous le

n° GP-07000031 en date du 1 er juillet 2007

CAPITAL HABITAT

Société Civile de Placement Immobilier

au capital de 48 193 280 €

167, Quai de la Bataille de Stalingrad

92167 Issy-les-Moulineaux Cedex

494 732 316 RCS Nanterre

Visa AMF : SCPI n°07-11 du 27 mars 2007

LE DIRECTOIRE DE BNP PARIBAS REIM FRANCE

Présidente

Jacqueline FAISANT

Membres

Karl DELATTRE

Cyril de FRANCQUEVILLE

Sylvie PITTICCO

LE CONSEIL DE SURVEILLANCE

DE BNP PARIBAS REIM FRANCE

Présidente

Marie-Claire CAPOBIANCO

Vice-Présidente

Dominique FIABANE

Directeur Général Délégué

Directeur Général Délégué

Secrétaire Général - Directeur Finance

Responsable du Pôle Banque de Détail

en France de BNP Paribas Banque

Directeur Produits et Marchés de BNP Paribas

Membres

David AUBIN

Chief Excutive Officer of the Investment Management

François BENFEGHOUL Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate

François DEBIESSE

Directeur de BNP Paribas Wealth Management

Nathalie ROBIN

Directrice Immobilier de BNP Paribas Assurance

LA COMPOSITION

DU CONSEIL DE SURVEILLANCE

Président

BNP PARIBAS, représentée par

Benoît GENSOLLEN

TOUR OPUS 12. - 77, esplanade du Général

de Gaulle - 92800 PUTEAUX

Vice-Président

Alain SENANEDSCH

74, rue Jean Mermoz - 92380 GARCHES

Membres

Marie-Dominique BLANC-BERT 2, allée Marivel - 78000 - VERSAILLES

Paul-Louis BOUSQUET

35, rue Brancas - 92310 SEVRES

Jean-François BRICOUT

21, rue de Laurilla - 57420 VERNY

Jean-Luc BRONSART

10, avenue de la Forêt

44250 SAINT BREVIN LES PINS

Patrick KONTZ

248, chemin de Millas

40600 BISCARROSSE

CRISTOLIENNE DE PARTICIPATIONS,

33, rue du 4 Septembre

représentée par Laurent MONET 75078 PARIS CEDEX 02

Jacques Philippe MORILLON

4, allée du Béarn - 91300 MASSY

Philippe MERE

20, rue Lame - 78120 ST GERMAIN EN LAYE

Georges PUPIER

33C, chemin de Marandon

42000 SAINT ETIENNE

SETIC c/o BNP Paribas,

33, rue du 4 Septembre

représentée par Christine VASSEUR 75078 PARIS CEDEX 02

COMMISSAIRES AUX COMPTES DE LA SCPI

Personnes chargées de l’information :

Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN, Olivier DERY

TITULAIRE

KPMG AUDIT,

représentée par Bernard PAULET

SUPPLÉANT

Jean-Claude REYDEL

1, cours de Valmy

92923 Paris la Défense Cedex

54, avenue Marceau - 75008 Paris

BNP PARIBAS REIM FRANCE – 300 794 278 RCS Nanterre

Téléphone : 01 55 65 23 55

Télécopie : 01 46 42 72 54

Site : www.reim.bnpparibas.fr

EXPERTS IMMOBILIERS DE LA SCPI

BNP Paribas Real Estate Valuation

Foncier Expertise (Contreseing)

167, Quai de la Bataille de Stalingrad

92167 Issy-les-Moulineaux Cedex

4, quai de Bercy

94224 Charenton-le-Pont Cedex


CAPITAL HABITAT

SOMMAIRE

Page 2

LA SCPI CAPITAL HABITAT EN BREF

Page 4

LE DÉVELOPPEMENT DURABLE

Page 5

LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION

Page 11

LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE

Page 12

LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES

Page 14

LES COMPTES DE L’EXERCICE 2011

Page 22

L’ORDRE DU JOUR ET LE PROJET DE RÉSOLUTIONS


LA SCPI CAPITAL HABITAT

EN BREF

Date de création : Février 2007

Chiffres-clés 2011

Loyers facturés 2,14 millions d’euros

Produits financiers 5 530 euros

Dotation à la PGR* 45 793 euros

Distribution* 26,40 euros par part

La SCPI au 31-12-2011

Type

Régime fiscal loi Borloo

immobilier d’habitation à usage locatif

France entière

Capital 48,2 millions d’euros

Nombre de parts 52 384

Nombre d’associés 1 109

Valeur vénale*

Valeur de réalisation*

48,96 millions d’euros (934,74 euros par part)

49,10 millions d’euros (937,34 euros par part)

Valeur de reconstitution* 56,30 millions d’euros (1 074,91 euros par part)

Taux d’occupation

effectif*

95,03%

Nombre de logements 247 (du studio au T5)

Nombre de programmes 17

2

Répartition du patrimoine

(en % des valeurs vénales)

Province

37%

Produits, charges et résultat courant

PRODUITS

CHARGES

Région

parisienne

63%

11,98 €/part

2,78 €/part

Charges externes

(frais et commission de

gestion, entretien, grosses

réparations, charges

locatives non récupérées)

Charges internes

(provision nette pour travaux,

provision nette pour créances

douteuses)

Évolution de la distribution (1)

35

30

Recettes

locatives

brutes

41,06 €/part

25

20

15

10

26,41 €/part

RÉSULTAT

COURANT

5

0

2008 2009 2010 2011

1) En 2009, la SCPI a perçu ses premiers loyers. Les

distributions antérieures étaient uniquement composées de

produits financiers, le patrimoine immobilier étant en cours

de constitution.

Produits

financiers

0,11 €/part

* Voir glossaire, en fin de rapport.


LE MARCHÉ DU LOGEMENT EN 2011

L’année 2011 fut marquée par une crise économique et financière sans précédent dans la zone Euro.

Jusqu’à présent, le secteur de l’immobilier – SCPI comprise – avait relativement bien résisté, fidèle à son caractère

de valeur-refuge.

Cette capacité de résistance tient à ces raisons principales :

– Les investisseurs ont privilégié l’immobilier du fait d’une aversion au risque des marchés financiers volatils et

peu rémunérateurs.

– Des acheteurs ayant cherché à bénéficier de conditions optimales en matière de taux de crédit et d’avantages

fiscaux, sachant que sur ces deux points, l’année 2010 était extrêmement favorable et que l’année 2011 risquait

de l’être moins.

– Une offre résidentielle faible en France et très limitée en Ile-de-France.

2011 a été marqué par un net déséquilibre entre offre et demande ainsi que des hausses de prix marquées, ce qui

conduit à s’interroger sur l’émergence de nouvelles “bulles”, notamment à Paris.

En 2012, ces tendances devraient s’infléchir et le marché se rééquilibrer en partie. Les taux de crédit remontent

graduellement, les avantages fiscaux vont devenir moins attractifs et l’effet “valeur refuge” devrait moins jouer.

Cette tendance ne devrait toutefois pas totalement se dissiper, étant donné la grande incertitude qui entoure les

évolutions économiques et financières.

Une correction marquée du marché semble toutefois assez peu probable. On pourrait plutôt retrouver un processus

de soft landing comparable à celui observé en 2006-2007 : le marché reste porteur mais les acheteurs sont moins

nombreux, plus exigeants et attentistes, l’offre un peu plus large et les prix en hausse modérée, de l’ordre de +5%

en 2011 et +2% en 2012.

3

Sources : IEIF, diverses.


INFORMATIONS GÉNÉRALES SUR LE DÉVELOPPEMENT DURABLE

> État des lieux sur le Grenelle 2

Promulguée le 12 juillet 2010, la loi dite “Grenelle 2” décline les objectifs entérinés lors du premier volet

législatif du Grenelle de l’environnement, notamment en matière de lutte contre le réchauffement climatique,

de préservation de la biodiversité et de prévention des risques pour l’environnement et la santé. Ce texte

d’application et de territorialisation se décompose en six thématiques majeures : le bâtiment et l’urbanisme, les

transports, l’énergie, la biodiversité, les risques et la gouvernance.

4

Le “Plan Bâtiment Grenelle”

En marge de ces évolutions législatives, le “Plan Bâtiment Grenelle” vise à réduire les consommations d’énergie

et les émissions de gaz à effet de serre dans le secteur du bâtiment. Des objectifs ont été établis suivant le type

d’immeuble.

Pour les constructions neuves, les deux grands objectifs sont de généraliser les bâtiments basse consommation

(BBC) d’ici 2012 et les bâtiments à “énergie positive” 1 (BEPOS) à l’horizon 2020. La règlementation thermique

2012 est entrée en vigueur pour les bâtiments publics et à usage tertiaire privé à compter du 1 er janvier 2011. Les

bâtiments résidentiels devront quant à eux intégrer cette nouvelle règle à partir du 1 er janvier 2013. Concernant

la rénovation des bâtiments existants, plusieurs mesures visent également à améliorer les performances

énergétiques de ce type de bien. Ainsi, les propriétaires se voient imposer dans un délai de huit ans à compter du

1 er janvier 2012, la réalisation de travaux afin de réduire les consommations d’énergie et les émissions de gaz à

effet de serre.

> Dans les SCPI, le challenge réside principalement en l’amélioration

et la mise à niveau du parc existant des immeubles.

L’expérience de BNP Paribas REIM en matière d’analyse des performances des immeubles gérés a contribué à

alimenter les réflexions de l’association France GBC (Green Building Council) qui élabore dans le cadre d’une

réflexion de place une grille d’analyse qui devrait permettre d’unifier les méthodes et les résultats des différents

propriétaires de biens existants. BNP Paribas REIM a innové en expérimentant avec CERTIVEA la certification

“HQE rénovation” qui permet de distinguer les meilleures opérations de rénovation au regard des critères de

développement durable. BNP Paribas REIM a par ailleurs engagé un audit du parc immobilier de ses SCPI et

entrepris un programme expérimental de mise au point de méthodes et d’outils les mieux adaptés à la recherche

d’économie d’énergie, en fonction des caractéristiques techniques des immeubles

1 Un immeuble ou une maison produiront chacun davantage d’énergie qu’ils n’en consommeront.


LE RAPPORT DE LA SOCIÉTÉ DE GESTION

> Le régime fiscal de la SCPI

Capital Habitat est placée sous le régime fiscal instauré par le dispositif dit “Borloo” et précisé par les articles 31 et 31 bis

du Code Général des Impôts, modifiés par la loi Engagement National pour le Logement du 13 juillet 2006.

À ce titre, les souscripteurs bénéficient de la déductibilité de leur investissement sur la base de 95% de son montant,

sous forme d’un amortissement annuel. Cet avantage prend effet dès le premier jour du mois suivant celui de la

souscription. Le taux d’amortissement est de 6% durant les sept premières années et de 4% les deux années suivantes.

Ils bénéficieront en outre d’un abattement de 30% sur leur quotepart des revenus fonciers perçus par la SCPI.

En contrepartie, ils se sont engagés à conserver leurs parts pendant la période d’engagement de location pris par la

SCPI, soit neuf ans à compter de la première location de l’ensemble de son patrimoine. Le dernier appartement du

patrimoine ayant été loué début 2012, l’engagement de la location de neuf années pour la SCPI et de détention des parts

pour ses associés expirera début 2021.

> Le patrimoine

Évolution

La SCPI compte 247 logements au 31/12/2011.

La composition du patrimoine est détaillée en page 21 ci-après.

Répartition du patrimoine immobilier (au 31 décembre 2011, en% des valeurs vénales)

Habitations

En nombre de

logements

Ile-de-France 63,00% 133

Province 37,00% 114

Total 100,00% 247

5

Les expertises immobilières et les valeurs représentatives de la SCPI

Les expertises réalisées sur le patrimoine immobilier de CAPITAL HABITAT à la fin de l’année 2011 ont fait ressortir une

valeur vénale de 48 965 159 euros, contre 47 468 926 euros à la fin de l’année 2010, soit une augmentation de l’ordre

de 3%.

Après prise en compte des autres actifs de la SCPI et de ses dettes, les valeurs de réalisation et de reconstitution

s’établissaient ainsi :

Valeurs 2010

(en milliers d’euros)

Soit, par part

(en euros)

2011

(en milliers d’euros)

Soit, par part

(en euros)

Variation de la

valeur par part

Valeur de réalisation 47 567 908, 05 49 101 937,34 3%

Valeur de reconstitution 54 551 1 041,37 56 308 1 074, 91 3%


La situation locative

Au 31 décembre 2011, la situation locative se présentait ainsi :

6

Situation géographique Nombre d’appartements Dont loués

Morangis (91) 16 16

Rueil-Malmaison (92) 13 13

Clamart (92) 7 7

Villiers-sur-Marne (95) - Résidence du Château 6 5

Villiers-sur-Marne (95) - Résidence Belles Vues 7 7

Créteil (94) 11 11

Osny (95) 10 10

Argenteuil (95) – Henri Barbusse 17 17

Noisiel (77) 9 8

Villiers-sur-Marne (95) – Résidence Marthe 8 6

Pontoise (95) 20 19

Argenteuil (95) – Paul-Vaillant Couturier 9 8

Marseille (13) – Villa Toscana 10 8

Montpellier (34) 38 37

Thonon-les-Bains (74) 25 25

Prévessin-Moëns (01) 13 13

Marseille (13) – Les Chlorophylles 28 28

TOTAL 247 238

Taux d’occupation (en % des loyers)

Taux d’occupation

financier*

Nombre d’immeubles

(31/12/2011)

Moyenne

annuelle 2010

Au

31/03/2011

Au

30/06/2011

Au

30/09/2011

Au

31/12/2011

Moyenne

annuelle 2011

Capital Habitat 247 84,4% 94,26% 94,3% 95,7% 95,87%** 95,03%

* Montant des loyers facturés rapporté au montant qui serait facturé si le patrimoine immobilier était loué à 100%.

** Représentant 238 appartements sur les 247 composant le patrimoine.

LES TRAVAUX

En 2011, les travaux de grosses réparations ont représenté un montant global de 8 430 € qui concerne essentiellement

des travaux de rénovation avant relocation d’appartements libérés.

Provision pour grosses réparations (en milliers d’euros)

Montant au 01/01/2011 Dotations 2011 Reprises 2011 Montant au 31/12/2011*

52 608 45 793 8 430 89 972

*Taux de la dotation 2% des loyers potentiels.

> Les résultats et la distribution

Les loyers perçus ont représenté 2.1 millions d’euros, soit une augmentation de 42% par rapport à leur niveau de 2010,

en relation avec la location des appartements au fur et à mesure de leur livraison.

Parallèlement, les charges locatives refacturées aux locataires ont progressé. Les taxes foncières non récupérables

auprès des locataires ont augmenté de près de 61%.

Les créances douteuses sont passées de 43 K€ à 144 K€ principalement en raison d’impayés sur des appartements situés

à Prévessin-Moëns, Clamart, Osny et Noisiel.

Le résultat de l’exercice s’est établi à 1,38 million d’euros, contre 0,84 million d’euros en 2010, non comparable du fait

de la livraison progressive des actifs. Rapporté à une part, il a représenté 26,41 euros.


La distribution a été fixée à 26,40 euros par part, la différence étant reportée à nouveau.

Distribution 2011

(en euros par part)

Dont revenus de capitaux

mobiliers

Prélèvements sociaux*

Prélèvement forfaitaire

libératoire*

26,40 € 0,10 € 0,01 € 0,04 €

* Taux selon la réglementation en vigueur en 2011 et 2012. Montants arrondis au cent d’euro.

Provision pour créances douteuses (en milliers d’euros)

Montant au 01/01/2011 Dotations 2011 Reprises 2011 Montant au 31/12/2011

43 108 7 144

La provision pour créances douteuses a été dotée de 108 K€, en lien avec les impayés de l’année dont les principaux

sont précisés ci-dessous.

La situation économique actuelle conduit naturellement la société de gestion à renforcer sa vigilance sur l’évolution

des impayés. Le coût à prendre en compte pour la SCPI est non seulement le manque à gagner résultant des loyers

et charges non réglés mais aussi les frais de contentieux (honoraires d’huissier, d’avocat,…) et enfin les travaux de

rénovation du logement qui peuvent s’avérer indispensables au terme d’une procédure toujours longue.

Un bailleur institutionnel, en outre, ne peut plus depuis le 25 mars 2009 exiger le cautionnement d’une personne physique.

Tout ce contexte est propice à une réflexion qui a été entamée par la société de gestion avec des représentants de votre

conseil de surveillance, sur la pertinence de souscrire une assurance type Garantie des Risques Locatifs (GRL2).

Les associés de Capital Habitat seront informés des dispositions prises en la matière dans un prochain bulletin trimestriel

d’informations.

Principaux contentieux au 31/12/2011

7

Immeuble Montant* État d’avancement

Osny (95) 13 400 € Assignation signifiée le 13/10/2011 en paiement et expulsion signifié pour audience le 6 mars 2012

Clamart (92) 27 500 € Expulsion réalisée le 15/04/2011. Appartement reloué

Prévessin-Moëns

(01)

15 400 € Assignation en paiement expulsion pour audience du 08/09/2011.

Commandement de quitter les lieux.

Noisiel (77) 17 100 € Assignation en paiement expulsion en novembre 2010.

Expulsion signifiée le 21/12/2011.

Commandement de quitter les lieux et enquête locataire en cours

* montant arrondi au millier d’euro.

> Le capital et le marché des parts

Capital au 31/12/11 (nominal : 920 euros)

Montant Nombre de parts Nombre d’associés

48 193 280 € 52 384 parts 1 109

Au cours de l’année 2011, 152 parts ont été échangées.

Le dernier prix d’exécution de l’année, fixé le 12 octobre, s’est établi à 500,98 euros par part.

Le prix d’exécution a fortement diminué passant de 670 euros au mois de janvier à 501 euros en fin d’année. Rappelons

que l’avantage fiscal lié à la souscription de Capital Habitat est soumis à l’obligation de conserver les parts pendant

toute la durée d’engagement de location de l’ensemble des logements, pris par la SCPI, sous peine de réintégration de

l’avantage obtenu. En cas de cession de parts, cet avantage ne se transmet pas à l’acheteur, qui recherche le rendement,

ce qui explique le faible volume des échanges sur le marché secondaire et les prix.

Ordres en cours au 31/12/2011

Nombre de parts à la vente En% du nombre total de parts Dont parts inscrites à la vente

depuis plus d’un an (en %)

Nombre de parts à l’achat

94 0,18% - 15


L’assemblée générale annuelle

RÉMUNÉRATION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE

Il est proposé à l’assemblée générale de fixer les jetons de présence alloués au conseil de surveillance pour l’exercice

2012 à 13 000 euros.

RENOUVELLEMENT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE

Trois mandats arrivent à échéance lors de l’Assemblée Générale annuelle. Les associés sont donc appelés à opérer un

choix parmi les candidats qui se présentent à leur suffrage.

Enfin, l’assemblée générale aura notamment à approuver la répartition du résultat et à prendre acte des valeurs

représentatives du patrimoine.

ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS AU COURS DES CINQ DERNIERS EXERCICES (EN EUROS)

8

Année 2007 (5) % du

total des

revenus

REVENUS (1)

2008 (5) % du

total des

revenus

2009 % du

total des

revenus

2010 % du

total des

revenus

2011 % du

total des

revenus

• Recettes locatives brutes (1) - - - - 8,95 68,63 27,98 99,54 41,06 99,73

• Produits financiers avant

prélèvement libératoire

33,79 100,00 36,06 100,00 4,09 31,37 0,12 0,43 0,11 0,27

• Produits divers (2) - - - - - - 0,01 0,04 - -

TOTAL REVENUS 33,79 100,00 36,06 100,00 13,04 100,00 28,11 100,01 41,17 100,00

CHARGES (1)

• Commission de gestion 4,04 11,96 4,31 11,96 1,49 11,45 3,27 11,65 4,75 11,56

• Autres frais de gestion (3) 2,54 7,50 0,94 2,60 0,89 6,83 0,83 7,19 0,94 2,28

• Entretien du patrimoine

au cours de l’exercice

• Charges locatives non

récupérées

- - - - 0,08 0,59 0,17 0,58 0,73 1,75

- - - - 2,55 19,55 6,27 18,06 5,56 13,49

Sous-total charges externes 6,58 19,46 5,25 14,56 5,01 38,42 10,54 37,48 11,98 29,08

• Amortissements nets

patrimoine - - - - - - - - - -

autres - - - - - - - - - -

• Provisions nettes

pour travaux - - - - 0,25 1,92 0,76 2,70 0,71 1,72

autres (4) - - - - 0,20 1,53 0,73 2,60 2,07 5,03

Sous-total charges internes - - - - 0,45 3,45 1,49 5,30 2,78 6,75

TOTAL CHARGES 6,58 19,46 5,25 14,56 5,46 41,87 12,03 42,78 14,76 35,83

RÉSULTAT COURANT 27,21 80,54 30,81 85,44 7,58 58,13 16,08 57,23 26,41 64,17

• Variation report à nouveau 0,21 0,62 0,36 0,99 1,08 8,28 0,58 2,06 0,01 0,02

• Prélèvement sur +/- values sur

cessions d’actifs

REVENUS DISTRIBUÉS

- - - - - - - - - -

• Avant prélèvement libératoire 27,00 79,91 30,45 84,44 6,50 49,85 15,50 55,14 26,40 64,12

• Après prélèvement libératoire 19,17 56,73 21,54 59,73 4,70 36,07 13,71 48,77 26,36 64,03

(1) Sous déduction de la partie non imputable à l’exercice.

(2) Commissions de souscription et de cession, autres produits d’exploitation, produits exceptionnels.

(3) Autres frais de gestion, charges financières, charges exceptionnelles, autres charges.

(4) Dotation de l’exercice diminué des reprises et augmentées des créances irrécouvrables.

(5) Pour 12 mois de jouissance.


VALEURS REPRÉSENTATIVES DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2011

VALEUR COMPTABLE (résultant du bilan)

Valeur nette comptable des

immobilisations

Valeur nette des autres actifs

En euros

48 152 930,05

136 230,60

VALEUR COMPTABLE 48 289 160,65

SOIT POUR UNE PART : 921,83

VALEUR DE RÉALISATION (résultant de l’expertise)

Valeur vénale (expertises et versements

sur prix d’acquisition des immobilisations

en cours)

Valeur nette des autres actifs

48 965 159,00

136 230,60

VALEUR DE RÉALISATION 49 101 389,60

SOIT POUR UNE PART : 937,34

VALEUR DE RECONSTITUTION

(ce qu'il faudrait débourser pour

reconstituer le patrimoine)

Valeur de réalisation

Frais d’acquisition

Commission de souscription

En euros

49 101 389,60

3 035 839,86

4 170 978,36

VALEUR DE RECONSTITUTION 56 308 207,81

SOIT POUR UNE PART : 1 074,91

EMPLOI DES FONDS

En euros

Capital Habitat au 31/12/10 Mouvements de l'exercice Capital Habitat au 31/12/11

Fonds collectés 52 384 000,00 52 384 000,00

- Prime d'émission – 4 190 720,00 – 4 190 720,00

- Acquisition – 48 053 909,63 – 48 053 909,63

+/- Values s/cessions d'actif 0,00 0,00

- Frais prélevés sur la prime d'émission 0,00 0,00

- Agencements – 188 992,36 – 188 992,36

SOLDE – 49 621,99 0,00 – 49 621,99

9

DETTES À L’ÉGARD DES FOURNISSEURS AU 31 DÉCEMBRE 2011 PAR DATE D’ÉCHÉANCE

Conformément à l’article D 441-4 du Code de commerce, la société donne la décomposition du solde des dettes à l’égard des fournisseurs

au 31/12/2011 par date d’échéance.

Nature Exercice Total Dettes non

échues

Dettes courantes

Dettes litigieuses

TOTAL

2011 61 640,59 61 640,59

2010 58 323,89 57 999,07 324,82

2011 0,00

2010 0,00

DETTES ÉCHUES

Depuis moins de 90 jours Depuis plus de 90 jours Délais conventionnels

2011 61 640,59 61 640,59 0,00 0,00 0,00

2010 58 323,89 57 999,07 324,82 0,00 0,00


CAPITAL

Date de création : 9 février 2007 Nominal de la part : 920 €

Date

Capital

nominal

en euros

Montant en euros des capitaux

apportés à la SCPI par les

associés lors des souscriptions

au cours de l'année

Nombre

de parts

Nombre

d'associés

Rémunération HT en euros des

organismes collecteurs et de la

société de gestion à l'occasion

des souscriptions de l'année

Prix

d'entrée

au 31

décembre

31/12/2007 31 918 480 34 694 000 34 694 773 2 775 520 1 000

31/12/2008 48 193 280 17 690 000 52 384 1 098 1 148 240 -

31/12/2009 48 193 280 - 52 384 1 101 - -

31/12/2010 48 193 280 - 52 384 1 111 - -

31/12/2011 48 193 280 - 52 384 1 109 - -

ÉVOLUTION DES CONDITIONS DE CESSION ET DE RETRAIT

10

Année

Nombre de

parts cédées

ou retirées

% par rapport au

nombre total de parts en

circulation au 1 er janvier

Demandes de cessions

ou de retraits en

suspens

Délai moyen d'exécution

d'une cession ou d'un

retrait

Rémunération de la société

de gestion sur les cessions et

les retraits (en € HT)

2007 - - - - -

2008 - - - - -

2009 - - 52 - -

2010 257 0,5 45 n.s. 6 209

2011 152 ns 94 ns 3 663

ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART

2007 2008 2009 2010 2011

Prix d'exécution au 1 er janvier

Prix vendeur ou prix d'exécution moyen annuel 604,00 624,00

Prix de souscription ou prix acquéreur correspondant 1 000,00 - - 663,00 685,00

Dividende versé au titre de l'année 27,00 30,45 6,50 15,50 26,40

Rentabilité au titre de l'année * NS NS NS NS 3,85

Report à nouveau cumulé par part 0,21 0,17 1,24 1,82 1,83

* Dividende versé au titre de l’année rapporté au prix acheteur moyen constaté sur la même période.


LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE

Mesdames, Messieurs,

Votre conseil s’est réuni à plusieurs reprises au cours de l’année 2011. Il a pu suivre la commercialisation du patrimoine immobilier de votre

société. Il a également examiné les résultats financiers de l’exercice et pris connaissance des expertises immobilières.

La société de gestion a mis à sa disposition tous documents et informations nécessaires.

Votre Conseil reste particulièrement attentif à l’évolution de la situation locative de la SCPI et au suivi des contentieux.

> Taux de loyers impayés

Face à la hausse du taux de loyers impayés et au niveau désormais atteint (4,7%), les membres de votre conseil expriment leur forte

inquiétude et décident de réunir rapidement un groupe de travail afin de réfléchir à l’opportunité de souscrire une police d’assurance destinée

à couvrir ce risque. Au terme de ces travaux, les conclusions et les préconisations seront communiquées aux membres du conseil pour

information et présentées lors de la réunion de l’assemblée générale.

> Valeurs représentatives de la SCPI

Les expertises réalisées sur le patrimoine immobilier de CAPITAL HABITAT à la fin de l’année 2011 ont fait ressortir une valeur vénale de

48 965 159 euros, contre 47 468 926 euros à la fin de l’année 2010, soit une augmentation de l’ordre de 3%.

La valeur de réalisation s’établit à 937,34 € par part contre 908,05 € en 2010.

> Les résultats de l’exercice 2011

Fin 2011, 238 logements étaient loués sur les 247 logements composant le patrimoine de la société. L’évolution de la situation locative en

2011 a permis à la SCPI de percevoir 2,1 M€ de loyer, en très nette progression (pour mémoire : 1,4 M€ de loyers perçus l’année précédente).

Les impôts et taxes ont parallèlement fortement progressé passant de 62 k€ à 100 k€.

Le résultat de 26,41 € par part a permis la distribution de 26,40 € par part, à comparer à la distribution 2010 de 15,50 € par part.

Nous vous recommandons d’adopter l’ensemble des résolutions proposées par la société de gestion.

11

> Les élections au Conseil de Surveillance

Les mandats de Madame Marie-Dominique Blanc-Bert et de Messieurs Paul-Louis Bousquet et Jean-François Bricout arrivent à échéance lors

de la présente assemblée. Tous trois se représentent à vos suffrages.

Le Conseil de surveillance


LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES

> Rapport du commissaire aux comptes sur les comptes annuels

Exercice clos le 31 décembre 2011

Mesdames, Messieurs,

En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre assemblée générale, nous vous présentons notre rapport relatif à l’exercice clos

le 31 décembre 2011, sur :

• le contrôle des comptes annuels de la S.C.P.I. CAPITAL HABITAT, tels qu’ils sont joints au présent rapport ;

• la justification de nos appréciations ;

• les vérifications et informations spécifiques prévues par la loi.

Les comptes annuels ont été arrêtés par la société de gestion. Les valeurs vénales des immeubles, présentées dans ces comptes, ont été

déterminées par la société BNP Paribas Real Estate Valuation, expert indépendant avec le contreseing de la société Foncier Expertise,

nommées par votre assemblée générale du 23 juin 2011. Il nous appartient, sur la base de notre audit, d’exprimer une opinion sur ces

comptes.

OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS

Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre

de diligences permettant d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels ne comportent pas d’anomalies significatives. Un audit

consiste à vérifier, par sondages ou au moyen d’autres méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants et informations figurant

dans les comptes annuels. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la

présentation d’ensemble des comptes. Nous estimons que l’intervention de l’expert indépendant et les éléments que nous avons collectés

sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion.

Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une

image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la S.C.P.I. à la fin de cet

exercice.

12

JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS

En application des dispositions de l’article L.823-9 du Code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à

votre connaissance les éléments suivants.

La partie “Placements Immobiliers” de l’annexe présente les règles générales d’évaluation des immobilisations locatives et des provisions

pour grosses réparations devant être constituées.

• Dans le cadre de notre appréciation des estimations significatives retenues pour l’arrêté des comptes, nos travaux relatifs aux valeurs

estimées présentées dans les états financiers ont consisté à en vérifier la concordance avec celles issues du rapport de l’expert indépendant

nommé par votre assemblée générale.

• Concernant les provisions pour grosses réparations constituées sur la base d’un pourcentage des loyers, tel que décrit dans la note “Plan

prévisionnel d’entretien” de l’annexe, nos travaux ont notamment consisté à vérifier le caractère approprié de la méthode comptable au

regard des règles spécifiques édictées par le plan comptable des S.C.P.I. et sa correcte application.

Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le cadre de notre démarche d’audit des comptes annuels, pris dans leur ensemble, et ont

donc contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la première partie de ce rapport.

VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES

Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques

prévues par la loi.

Nous n’avons pas d’observation à formuler sur la sincérité et la concordance avec les comptes annuels des informations données par la

société de gestion dans le rapport de gestion et dans les documents adressés aux associés sur la situation financière et les comptes annuels.

Paris La Défense, le 10 avril 2012

KPMG Audit

Département de KPMG S.A.

Bernard Paulet

Associé


Rapport spécial du commissaire aux comptes sur les conventions

réglementées – Assemblée générale d’approbation des comptes de

l’exercice clos le 31 décembre 2011

Mesdames, Messieurs,

En notre qualité de commissaire aux comptes de votre société, nous vous présentons notre rapport sur les conventions réglementées.

Il nous appartient de vous communiquer, sur la base des informations qui nous ont été données, les caractéristiques et les modalités

essentielles des conventions dont nous avons été avisés ou que nous aurions découvertes à l’occasion de notre mission, sans avoir à nous

prononcer sur leur utilité et leur bien-fondé ni à rechercher l’existence d’autres conventions. Il vous appartient, selon les termes de l’article

L.214-76 du Code monétaire et financier, d’apprécier l’intérêt qui s’attachait à la conclusion de ces conventions en vue de leur approbation.

Par ailleurs, il nous appartient, le cas échéant, de vous communiquer les informations relatives à l’exécution, au cours de l’exercice écoulé,

des conventions déjà approuvées par l’assemblée générale.

Nous avons mis en œuvre les diligences que nous avons estimé nécessaires au regard de la doctrine professionnelle de la Compagnie

nationale des commissaires aux comptes relative à cette mission. Ces diligences ont consisté à vérifier la concordance des informations qui

nous ont été données avec les documents de base dont elles sont issues.

CONVENTIONS SOUMISES À L’APPROBATION DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Nous vous informons qu’il ne nous a été donné avis d’aucune convention autorisée au cours de l’exercice écoulé et soumise aux dispositions

de l’article L.214-76 du Code monétaire et financier.

CONVENTIONS DÉJÀ APPROUVÉES PAR L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Par ailleurs, nous avons été informés que l’exécution des conventions suivantes, déjà approuvées par l’assemblée générale au cours

d’exercices antérieurs, s’est poursuivie au cours de l’exercice écoulé.

Avec la société BNP Paribas REIM :

• Conformément à l’article 18 des statuts, la rémunération versée à BNP Paribas REIM pour la préparation et la réalisation des augmentations

de capital, l’étude et l’exécution des programmes d’investissements, correspond à 6,69% hors taxes du montant, prime d’émission incluse,

de chaque augmentation de capital.

À ce titre, aucune charge n’a été comptabilisée par votre société pour l’exercice 2011.

• Par ailleurs et par référence au même article des statuts, la rémunération versée à BNP Paribas REIM pour la gestion des biens sociaux,

l’administration de la société, l’information des associés, l’encaissement des loyers et de tous produits accessoires et la répartition des

bénéfices, correspond à 10% hors taxes du montant des produits locatifs hors taxes et des produits financiers nets, encaissés par la société.

Sur ces bases, votre société a comptabilisé en charges pour l’exercice 2011 un montant de €.208 075,75 hors taxes.

13

Paris La Défense, le 10 avril 2012

KPMG Audit

Département de KPMG S.A.

Bernard Paulet

Associé


LES COMPTES DE L’EXERCICE 2011

ÉTAT DU PATRIMOINE AU 31/12/2011

PLACEMENTS IMMOBILIERS

Au 31 décembre 2011 Au 31 décembre 2010

Valeurs

bilantielles

Valeurs

estimées

Valeurs

bilantielles

Valeurs

estimées

• Immobilisations locatives 48 242 901,99 48 965 159,00 48 242 901,99 47 468 926,00

Terrains et constructions locatives 48 053 909,63 48 965 159,00 48 053 909,63 47 468 926,00

Améliorations et agencements 188 992,36 188 992,36

• Provisions liées aux placements immobiliers – 89 971,94 – 52 608,39

Grosses réparations à répartir sur plusieurs

exercices

– 89 971,94 – 52 608,39

TOTAL 48 152 930,05 48 965 159,00 48 190 293,60 47 468 926,00

AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION

14

• Actifs immobilisés 30 726,27 30 726,27 29 643,08 29 643,08

Immobilisations financières 30 726,27 30 726,27 29 643,08 29 643,08

• Créances 391 741,89 391 741,89 289 156,11 289 156,11

Locataires et comptes rattachés 103 132,66 103 132,66 25 138,48 25 138,48

Locataires douteux 175 772,25 175 772,25 91 001,30 91 001,30

Dépréciations des créances douteuses – 143 729,50 – 143 729,50 – 43 049,30 – 43 049,30

Autres créances 256 566,48 256 566,48 216 065,63 216 065,63

Fournisseurs débiteurs 14,93 14,93 14,93 14,93

Créances fiscales 36 631,62 36 631,62

Débiteurs divers 256 551,55 256 551,55 179 419,08 179 419,08

• Valeurs de placement et disponibilités 838 957,60 838 957,60 966 109,53 966 109,53

Valeurs mobilières de placement 500 297,50 500 297,50 850 000,00 850 000,00

Autres disponibilités 338 660,10 338 660,10 116 109,53 116 109,53

• Dettes – 1 125 195,16 – 1 125 195,16 – 1 186 536,17 – 1 186 536,17

Dettes financières – 186 624,00 – 186 624,00 – 168 949,00 – 168 949,00

Dettes d'exploitation – 110 930,01 – 110 930,01 – 105 691,16 – 105 691,16

Dettes diverses – 827 641,15 – 827 641,15 – 911 896,01 – 911 896,01

Dettes fiscales – 10 813,00 – 10 813,00 – 10 813,00 – 10 813,00

Fournisseurs d'immobilisation – 200 643,51 – 200 643,51 – 417 452,22 – 417 452,22

Locataires créditeurs – 31 658,30 – 31 658,30 – 21 126,94 – 21 126,94

Associés, dividendes à payer – 346 393,28 – 346 393,28 – 314 405,65 – 314 405,65

Créditeurs divers – 238 133,06 – 238 133,06 – 148 098,20 – 148 098,20

TOTAL 136 230,60 136 230,60 98 372,55 98 372,55

COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF-PASSIF

TOTAL

CAPITAUX PROPRES COMPTABLES 48 289 160,65 48 288 666,15

VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE 49 101 389,60 47 567 298,55


TABLEAU D’ANALYSE DE LA VARIATION DES CAPITAUX PROPRES AU 31/12/2011

Situation

d’ouverture

Affectation

résultat

N-1

Autres

mouvements

Situation

de clôture

CAPITAL 48 193 280,00 48 193 280,00

Capital souscrit 48 193 280,00 48 193 280,00

Capital en cours de souscription

ÉCART SUR REMBOURSEMENTS DE PARTS

PRIMES D'ÉMISSION

• Prime d'émission 4 190 720,00 4 190 720,00

• Prime d'émission bloquée

• Prime de fusion

• Prime d'émission en cours de souscription

• Prélèvement sur prime de fusion

• Prélèvement sur prime d'émission – 4 190 720,00 – 4 190 720,00

PRIMES SUR RACHAT DE PARTS SOCIALES

RÉSERVES

REPORT À NOUVEAU 65 059,92 30 326,23 95 386,15

RÉSULTAT DE L’EXERCICE

• Résultat de l’exercice 842 278,23 – 842 278,23 1 383 432,10 1 383 432,10

• Acomptes sur distribution – 811 952,00 811 952,00 – 1 382 937,60 – 1 382 937,60

RÉSULTAT DE LIQUIDATION

TOTAL GÉNÉRAL 48 288 666,15 494,50 48 289 160,65

15


COMPTE DE RÉSULTAT AU 31/12/2011

CHARGES Au 31/12/2011 Au 31/12/2010

CHARGES IMMOBILIÈRES 531 054,96 342 864,46

• Charges ayant leur contrepartie en produit 194 356,25 – 1 271,76

Taxes locatives 41 997,61 20 836,00

Charges locatives 152 358,64 – 22 107,76

• Charges d’entretien du patrimoine 29 508,94 8 816,19

Entretien réparations 15 989,03 7 360,74

Travaux refacturables 13 519,91 1 455,45

• Grosses réparations 8 429,89

Grosses réparations 8 429,89

• Services extérieurs 109 913,35 148 164,22

Charges locatives non récupérées 102 037,05 145 211,92

Primes d'assurance 7 876,30 2 952,30

• Autres services extérieurs 88 535,14 124 741,81

Commissions et honoraires 81 308,70 118 084,01

Frais de contentieux 7 226,44 6 657,80

• Impôts et taxes 100 311,39 62 414,00

Impôts fonciers 97 067,00 60 218,00

Taxes locatives 3 244,39 2 196,00

16

CHARGES D'EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ 452 371,91 292 533,16

• Autres services extérieurs 261 109,79 187 511,19

Rémunération de la société de gestion 248 858,58 171 272,77

Honoraires 9 164,33 9 163,27

Frais d’actes 613,70

Services bancaires 1 586,88 3 298,45

Cotisations et contributions 1 500,00 3 163,00

• Autres charges 37 162,73 27 245,92

Frais de tenue de conseils et assemblées 37 094,20 27 245,92

Pertes sur créances irrécouvrables 68,53

• Dotations aux dépréciations et aux provisions 154 099,39 77 776,05

Dotations aux dépréciations des créances douteuses 108 305,95 38 096,61

Provisions pour grosses réparations 45 793,44 39 679,44

CHARGES FINANCIÈRES 0,00 18,02

Charges d’intérêt 18,02

CHARGES D'EXPLOITATION EXCEPTIONNELLES 3,62 0,96

Charges exceptionnelles diverses 3,62 0,96

TOTAL CHARGES 983 430,49 635 416,60

RÉSULTAT DE L'EXERCICE 1 383 432,10 842 278,23

TOTAL GÉNÉRAL 2 366 862,59 1 477 694,83


PRODUITS Au 31/12/2011 Au 31/12/2010

PRODUITS DE L'ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE 2 345 181,80 1 465 879,11

• Loyers 2 137 305,64 1 465 695,42

• Produits des activités annexes 13 519,91 1 455,45

Produits des activités annexes 13 519,91 1 455,45

• Charges remboursées par les locataires

• Charges refacturées 194 356,25 – 1 271,76

Taxes locatives 41 997,61 20 836,00

Charges locatives 152 358,64 – 22 107,76

AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION 16 055,64 5 681,29

• Reprises sur provisions pour grosses réparations 8 429,89

• Reprises sur dépréciations de créances douteuses 7 625,75 5 681,29

PRODUITS FINANCIERS 5 529,55 6 132,74

• Produit sur titres de créances négociables 5 529,55 6 132,74

PRODUITS EXCEPTIONNELS 95,60 1,69

• Produits exceptionnels divers 95,60 1,69

TOTAL PRODUITS 2 366 862,59 1 477 694,83

TOTAL GÉNÉRAL 2 366 862,59 1 477 694,83

17


L’ANNEXE FINANCIÈRE AU 31/12/2011

> Règles et méthodes comptables

Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions

réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement

Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300 du

31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1 er juillet 1971

modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant le règlement

du Comité de la réglementation comptable n° 99-06 du 23 juin 1999.

L’établissement des comptes annuels respecte les principes de prudence,

d’indépendance des exercices et de permanence des méthodes, en se

plaçant dans une perspective de continuité d’exploitation.

La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en

comptabilité, apparaissant dans la colonne “valeurs bilantielles” de

l’état du patrimoine est celle des coûts historiques.

> Placements immobiliers

IMMOBILISATIONS LOCATIVES

Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous,

constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi que

les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant. En ce

qui concerne les modalités particulières d’intervention de ce dernier,

il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation d’une véritable

expertise n’intervient, sauf cas particulier, que tous les cinq ans. Il est

alors demandé aux experts de procéder à la visite systématique des

immeubles. Les autres années la valeur résulte d’une actualisation

des valeurs par l’expert, sans visite systématique des immeubles.

La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine

pour laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des

valeurs locatives ainsi que des paramètres suivants :

– l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,

– la date de construction de l’immeuble,

– la situation juridique (local isolé ou en copropriété),

– la situation géographique,

– l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),

– les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).

Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de la valeur

du bien en pondérant la valeur de base obtenue par capitalisation du

rendement locatif.

Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit.

Un inventaire détaillé de ces placements figure en annexe.

ÉTAT DE L’ACTIF IMMOBILISÉ

Valeur brute des

immobilisations

au 31 décembre

2010

Augmentation

acquisitions

créations -

apports

Virement de

poste à poste

en + ou -

Diminution

cessions à des

tiers ou mise

hors service

Valeur brute des

immobilisations

au 31 décembre

2011

Terrains – Constructions 47 482 557,84 47 482 557,84

Frais d’acquisition des immobilisations 571 351,79 571 351,79

Agencements 188 992,36 188 992,36

Immobilisations en cours

Frais d’acquisition des immobilisations en cours

TOTAL 48 242 901,99 0,00 0,00 0,00 48 242 901,99

euros

18

TABLEAU RÉCAPITULATIF DES PLACEMENTS IMMOBILIERS

Au 31 décembre 2011 Au 31 décembre 2010

euros

Valeurs bilantielles Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées

Terrains et constructions locatives

Habitations 47 482 557,84 48 965 159,00 47 482 557,84 47 468 926,00

Frais d’acquisition des immobilisations 571 351,79 571 351,79

Agencements 188 992,36 188 992,36

TOTAL 48 242 901,99 48 965 159,00 48 242 901,99 47 468 926,00


PLAN PRÉVISIONNEL D’ENTRETIEN

Les grosses réparations font l’objet d’un plan prévisionnel d’entretien

établi sur 5 ans, immeuble par immeuble. La provision pour grosse

réparation est calculée forfaitairement à hauteur de 2,00% des loyers

potentiels, espérés à la livraison desdits immeubles.

> Autres actifs et passifs

d’exploitation

ACTIFS IMMOBILISÉS

Immobilisations financières : les fonds de roulement versés aux

syndics d’immeubles s’élèvent à 30 726,27 €.

CRÉANCES

Locataires : Il s’agit d’une part, des créances relatives aux facturations

du 4 e trimestre 2011 encaissées début 2012 et, d’autre part, des

refacturations de charges au titre de l’exercice 2011.

Locataires douteux : Une analyse des créances est faite locataire

par locataire. Celles présentant un risque d’irrécouvrabilité sont

provisionnées après déduction du dépôt de garantie, à hauteur de

100%. Le montant cumulé de la provision s’élève à 143 729,50 €.

Locataires et comptes rattachés

Créances

euros

Brut

Créances locataires 103 132,26

Créances douteuses 175 772,25

TOTAL 278 904,91

Autres Créances : Elles sont constituées de :

– Fournisseurs débiteurs : 14,93 €

– Débiteurs divers pour : 256 551,55 €

qui comprennent les appels sur charges syndics refacturés aux

locataires à hauteur de 221 373,06 €, le remboursement par

BNPP REIM des honoraires de gestion pour 36 130,65 € et la

reddition de l’immeuble situé à Pontoise pour – 952,16.

VALEURS DE PLACEMENT ET DISPONIBILITÉS

Disponibilités : Elles s’élèvent à 838 957,60 €, dont 500 000,00 €

qui sont placées en certificats de dépôts négociables rémunérés, et

9 991,84 € sur le compte affecté au marché des parts.

DETTES

Dettes financières : Il s’agit des dépôts de garantie versés par les

locataires. En règle générale, ceux-ci représentent un mois de loyers.

Dettes d’exploitation : Elles sont constituées :

– Des commissions dues à la société de gestion pour : 61 640,59 €

– D’autres dettes fournisseurs pour : 49 289,42 €

Dettes diverses : Sous cette rubrique sont enregistrés :

– Les dettes d’immobilisations pour : 200 643,51 €

– L’acompte du 4 e trimestre, versé aux associés

de la S.C.P.I. en février 2012 pour : 345 734,40 €

– Les acomptes bloqués pour : 658,88 €

– Locataires créditeurs : 31 658,30 €

– Créditeurs divers : 238 133,06 €

– Dettes fiscales : 10 813,00 €

correspondant aux acomptes sur charges facturés aux locataires pour

221 373,06 €, au compte d’attente utilisé pour le “Marché des Parts”

pour 10 000,00 €, et aux charges à payer aux associés pour 6 760,00 €.

> Capitaux propres

Capital souscrit : 48 193 280,00 € divisé en 52 384 parts de 920,00 €

de nominal.

Report à nouveau : L’Assemblée Générale Ordinaire des associés

statuant sur les comptes au 31 décembre 2010 a décidé d’affecter au

report à nouveau, la somme de 30 326,23 €. En conséquence, le report

à nouveau s’établit à 95 386,15 € au 31 décembre 2011.

Résultat de l’exercice : L’exercice 2011 se solde par un bénéfice de

1 383 432,10 €. Des acomptes ont été distribués, en mai, août,

novembre 2011 et en février 2012 pour 1 382 937,60 €.

> Compte de résultat – charges

Charges immobilières : Elles se décomposent en :

– Charges refacturées aux locataires : 194 356,25 €

– Travaux d’entretien courant du patrimoine : 29 508,94 €

– Grosse réparations : 8 429,89 €

– Charges locatives sur locaux vacants

ou non refacturables aux locataires : 102 037,05 €

– Honoraires divers : 88 535,14 €

– Primes d’assurance non refacturés : 7 876,30 €

– Impôts et taxes : 100 311,39 €

Charges d’exploitation : sont enregistrées sous cette rubrique :

– Les honoraires de la société de gestion : 248 858,58 €

– Les honoraires de commissaire aux comptes : 9 164,33 €

– Les honoraires, commissions

et autres frais de gestion courante : 3 086,88 €

– Les frais de conseils et d’assemblées : 37 094,20 €

– Pertes sur créances irrécouvrables 68,53 €

– Les dotations aux provisions :

(détail donné dans le chapitre qui suit) 154 099,39 €

> Compte de résultat – produits

Produits de l’activité immobilière :

– Loyers facturés au cours de l’exercice : 2 137 305,64 €

– Charges remboursées par les locataires : 194 356,25 €

– Produits des activités annexes : 13 519,91 €

Autres produits d’exploitation : Il s’agit :

– Reprises de provisions sur créances douteuses : 7 625,75€

– Reprises de provisions sur GR : 8 429,89€

Produits financiers :

Ils correspondent aux intérêts sur certificats

négociables pour : 5 529,55€

19


Informations diverses

MONTANT DES CHARGES À PAYER INCLUSES

DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN

Intitulés

Montant

Dettes fournisseurs et comptes rattachés 49 289,42

Locataires avoirs à établir 27 789,29

Dettes fiscales 10 813,00

MONTANT DES PRODUITS À RECEVOIR INCLUS

DANS LES POSTES SUIVANTS DU BILAN

Intitulés

euros

TOTAL 87 891,71

euros

Montant

Locataires et comptes rattachés : 20 141,98

TOTAL 20 141,98

COMMISSION DE GESTION

Conformément à l’article 18 des statuts, la rémunération de la Société

de Gestion se calcule comme suit : 10% hors taxes des recettes brutes

hors taxes de la société (tous produits locatifs et produits financiers).

euros

Recettes locatives hors taxes 2 075 227,27

Produits financiers

(sous déduction des intérêts débiteurs)

Base totale de la commission

Commission au taux de 10%

5 529,55

2 080 756,82

208 075,75

TVA non récupérable 40 782,83

TOTAL COMMISSION DE GESTION 248 858,58

ENGAGEMENTS HORS BILAN

Engagements donnés

Engagements reçus

euros

néant

néant

ÉTAT DES PROVISIONS ET DES DÉPRÉCIATIONS RETRAÇANT

LES VARIATIONS DE L’EXERCICE

Provisions pour

grosses réparations

Provisions des

créances douteuses

Montant

au

31/12/10

Dotations

de

l’exercice

Reprises

de

l’exercice

Montant

au

31/12/11

52 608,39 45 793,44 8 429,89 89 971,94

43 049,30 108 305,95 7 625,75 143 729,50

TOTAL 95 657,69 154 099,39 16 055,64 233 701,44

AFFECTATION DU RÉSULTAT 2010

Conformément à la décision de l’Assemblée Générale, le résultat

bénéficiaire de 2010 de 842 278,23 € a été affecté comme suit :

Bénéfice net 2010

Report à nouveau 2009

euros

euros

842 278,23

65 059,92

Bénéfice distribuable 907 338,15

Dividendes versés – 811 952,00

Report à nouveau 95 386,15

20


DESCRIPTIF DU PATRIMOINE AU 31/12/2011

Nature de l’investissement

Situation de l’immeuble

HABITATION RÉGION PARISIENNE

Date

d'achat ou

d'apport

Nombre

de

logements

Surfaces

m 2

Prix

d'acquisition

ou d'apport

Frais

d'acquisition

(1)

Travaux

d'aménagements

Valeurs

comptables

Noisiel (77) 15/05/09 9 554 1 825 800 4 707 1 830 507

Morangis (91) 13/05/09 16 942 3 058 000 1 196 3 059 196

Rueil Malmaison (92) - Le Manet 06/02/09 13 696 2 820 356 2 870 2 823 226

Clamart (92) - Le Bois d’Emeraude 15/04/09 7 521 2 125 000 12 570 2 137 570

Villiers sur Marne (94)

Résidence Marthe

Villiers sur Marne (94)

Résidence du Château

Villiers sur Marne (94)

Résidence Belle Vues

16/07/08 8 555 2 019 000 36 084 2 055 084

16/07/08 6 285 1 103 500 21 200 1 124 700

28/07/08 7 410 1 612 500 29 808 1 642 308

Créteil (94) - Côté du Lac 29/01/09 11 839 2 688 358 2 631 2 690 989

Argenteuil (95) - Henri Barbusse 04/03/09 17 1 196 3 617 911 2 990 42 518 3 663 419

Argenteuil (95)

Paul Vaillant Couturier

Osny (95)

Les terrasses du Val d'Osny

Pontoise (95)

Les Jardins de Harengerie

18/03/09 9 556 1 986 117 40 007 2 026 124

29/01/09 10 844 2 314 030 2 631 2 316 661

27/01/09 20 1 053 4 050 000 108 451 4 158 451

Valeurs vénales

2010 2011

TOTAL HABITATION RÉGION PARISIENNE 133 8 452 29 220 572 252 577 55 088 29 528 237 29 580 979 30 723 163

HABITATION PROVINCE

Marseille (13)

Résidence "Les Chlorophylles"

17/12/08 28 1 624 4 670 000 85 918 10 333 4 766 251

Marseille (13) - La Toscana 25/03/09 10 647 1 891 400 2 870 8 791 1 903 061

Montpellier (34)

Route de Lodève- rue de Pilory

Prévessin-Moens (01)

Résidence "les Acculats"

Thonon Les Bains (74)

Carré des Arts

29/02/07 38 1 713 4 653 086 91 830 4 744 916

13/11/08 13 936 3 320 000 65 461 69 082 3 454 542

30/12/08 25 1 305 3 727 500 72 696 45 699 3 845 895

TOTAL HABITATION PROVINCE 114 6 225 18 261 986 318 775 133 904 18 714 665 17 887 947 18 241 996

TOTAL GÉNÉRAL 247 14 677 47 482 558 571 352 188 992 48 242 902 47 468 926 48 965 159

21

(1) Frais : ces montants correspondent aux droits d’acquisitions et commissions d’intermédiaires immobilisables.

L’inventaire détaillé des placements immobiliers ne contient pas les valeurs vénales immeuble par immeuble dans l’annexe dans la mesure où celles-ci pourraient porter

préjudice à la société dans le cadre de cessions à venir.

La société de gestion mettra à disposition tous renseignements détaillés aux associés sur simple demande.


L’ORDRE DU JOUR ET LE PROJET DE RÉSOLUTIONS

> Assemblée générale ordinaire du 19 juin 2012

• Approbation des comptes annuels sur la base des rapports de la société de gestion, du conseil de surveillance et du

commissaire aux comptes,

• Quitus à la société de gestion,

• Approbation du rapport du conseil de surveillance,

• Approbation du rapport du commissaire aux comptes sur les conventions règlementées et de celles-ci.

• Affectation du résultat,

• Approbation de la valeur comptable et constatation de la valeur de réalisation et de la valeur de reconstitution de la société

au 31 décembre 2011,

• Rémunération du conseil de surveillance,

• Nomination de trois membres du conseil de surveillance,

• Pouvoirs pour formalités.

PROJET DE RÉSOLUTIONS

Première résolution

L’Assemblée générale, après avoir entendu les rapports de la société

de gestion, du conseil de surveillance et du commissaire aux

comptes, approuve les comptes clos le 31 décembre 2011 tels qu’ils

lui sont présentés.

Deuxième résolution

L’Assemblée générale donne quitus à la société de gestion pour

l’exercice 2011.

Troisième résolution

L’Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du

conseil de surveillance, approuve les termes de ce rapport et, en tant

que de besoin, renouvelle sa confiance au conseil de surveillance aux

fins d’exécution de son mandat dans toutes ses dispositions.

Elle fixe en conséquence le dividende unitaire aux montants ci-après,

selon les dates de jouissance des parts et avant le prélèvement

libératoire forfaitaire effectué sur les revenus de liquidités versés

aux personnes physiques ayant opté ou, à défaut, la retenue au titre

des prélèvements sociaux :

Jouissance

Pour un trimestre de

pleine jouissance

Sixième résolution

1 er trim

2011

2 e trim

2011

3 e trim

2011

4 e trim

2011

6,60 € 6,60 € 6,60 € 6,60 €

L’Assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’état annexé

au rapport de gestion, approuve la valeur comptable de la société

arrêtée au 31 décembre 2011 :

• Valeur comptable

48 289 160,65 € soit 921,83 € par part

Quatrième résolution

L’Assemblée générale, après avoir entendu la lecture du rapport du

conseil de surveillance et le rapport spécial du commissaire aux

comptes en application de l’article L.214-76 du Code Monétaire et

Financier, approuve chacune des conventions qui y sont mentionnées.

Septieme résolution

L’Assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’état annexé

au rapport de gestion, prend acte de la valeur de réalisation de la

société arrêtée au 31 décembre 2011 :

• Valeur de réalisation

49 101 389,60 € soit 937,34 € par part

22

Cinquième résolution

L’Assemblée générale décide d’affecter le résultat de l’exercice clos

au 31 décembre 2011 de la façon suivante :

Bénéfice de l’exercice 2011 :

Report à nouveau 2010 :

1 383 432,10 €

95 386,15 €

Bénéfice distribuable : 1 478 818,25 €

Dividende total au titre de l’exercice

(distribués en totalité sous forme de

4 acomptes)

– 1 382 937,60 €

Nouveau report à nouveau : 95 880,65 €

Le montant du dividende par part de pleine jouissance pour la

totalité de l’exercice 2011 s’élève à 26,40 euros.

Huitième résolution

L’Assemblée générale, après avoir pris connaissance de l’état annexé

au rapport de gestion, prend acte de la valeur de reconstitution de

la société arrêtée au 31 décembre 2011 :

• Valeur de

reconstitution

Neuvième résolution

56 308 207,81 € soit 1 074,91 € par part

L’Assemblée générale fixe le montant des jetons de présence du

conseil de surveillance à 13 000 € pour l’exercice 2012.


Résolutions relatives à la nomination des membres du

Conseil de Surveillance :

Il y a cette année 5 candidatures pour 3 postes à pourvoir

ou à renouveler. L’associé doit faire un choix de telle sorte

qu’il ne vote que pour un nombre de candidats au maximum

égal à celui du nombre de postes à pouvoir, ce qui revient

à n’émettre un vote favorable que pour 3 résolutions au

maximum sur les 5 résolutions suivantes.

Les 3 associés désignés par l’assemblée générale seront,

conformément aux statuts, élus pour une durée de 3 exercices.

Leur mandat prendra fin à l’issue de l’assemblée qui statuera

sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2014.

Dixième résolution

L’Assemblée générale renouvelle le mandat de membre du conseil

de surveillance de Madame Marie-Dominique BLANC-BERT pour une

durée de 3 exercices. Ce mandat prendra fin à l’issue de l’assemblée

générale qui statuera sur les comptes de 2014.

Onzième résolution

L’Assemblée générale renouvelle le mandat de membre du conseil de

surveillance de Monsieur Paul-Louis BOUSQUET pour une durée de

3 exercices. Ce mandat prendra fin à l’issue de l’assemblée générale

qui statuera sur les comptes de 2014.

Douzième résolution

L’Assemblée générale renouvelle le mandat de membre du conseil de

surveillance de Monsieur Jean-François BRICOUT pour une durée de

3 exercices. Ce mandat prendra fin à l’issue de l’assemblée générale

qui statuera sur les comptes de 2014.

Treizième résolution

L’Assemblée générale nomme en qualité de membre du conseil

de surveillance Monsieur Laurent ALTMAYER pour une durée de 3

exercices. Ce mandat prendra fin à l’issue de l’assemblée générale

qui statuera sur les comptes de 2014.

Quatorzième résolution

L’Assemblée générale nomme en qualité de membre du membre

du conseil de surveillance Monsieur Christian LEFEVRE pour une

durée de 3 exercices. Ce mandat prendra fin à l’issue de l’assemblée

générale qui statuera sur les comptes de 2014.

Quinzième résolution

L’Assemblée générale confère tous pouvoirs au porteur d’une

copie ou d’un extrait du procès-verbal de ces délibérations pour

l’accomplissement de toutes formalités légales de publicité.

23


24

NOTES


GLOSSAIRE

Arbitrage

Acte de céder un ou des actifs immobiliers pour en acquérir un ou

plusieurs autres. La politique d’arbitrage a pour objectif de rajeunir

ou de recentrer le patrimoine immobilier d’une SCPI.

Capitaux propres

Capital de la SCPI, augmenté des primes d’émission, des éventuels

écarts d’évaluation, des plus ou moins-values réalisées sur cession

d’immeubles, des réserves et du report à nouveau.

Plus ou moins-values réalisées sur cession d’immeuble.

Résultat cumulé sur ventes effectivement réalisées. Les plus ou moinsvalues

potentielles ne sont pas considérées.

Distribution

La distribution d’une SCPI est essentiellement constituée des revenus

fonciers tirés de la location de son patrimoine immobilier. Elle peut

comporter également des revenus financiers produits par le placement

sans risque de sa trésorerie.

Pour les personnes physiques, les premiers sont soumis à l’IR au titre

de la fiscalité foncière.

Les seconds relèvent de la fiscalité des capitaux mobiliers (prélèvements

sociaux à la source aux taux de 12,3 % du 1 er janvier 2011 au 30 septembre

2011 et de 13,5 % depuis le 1 er octobre 2011 et imposition à l’IR), avec la

possibilité d’opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire au taux de

31,3 % du 1 er janvier 2011 au 30 septembre 2011, de 32,5 % du 1 er octobre

2011 au 31 décembre 2011 et de 37,5 % depuis le 1 er janvier 2012.

Marché secondaire des parts (SCPI à capital fixe)

Pour chaque SCPI, la société de gestion confronte régulièrement les

ordres d’achat et les ordres de vente et organise les transactions.

Ce marché secondaire est régi par la loi de l’offre et de la demande.

Prix de marché

Le prix d’exécution (prix net vendeur) est le prix d’équilibre

permettant l’échange de la plus grande quantité de parts par période

de confrontation.

Pour l’acquéreur, le prix effectivement payé (prix acheteur) est le

prix d’exécution majoré des droits d’enregistrement versés au Trésor

Public et de la commission de cession telle que votée par l’assemblée.

Le prix d’exécution peut être retenu pour l’évaluation des parts de SCPI.

Le rendement acheteur est la distribution de la période rapportée

au prix acheteur.

Marché primaire (SCPI à capital variable)

Les souscriptions s’effectuent au prix de souscription, fixé par la société

de gestion dans des limites définies par la loi.

Les retraits s’effectuent à la valeur de retrait, égale au prix de

souscription diminué d’un droit acquis à la SCPI.

Dans ce type de SCPI, les échanges de parts se réalisent par le

mécanisme de souscription-retrait, qui fait varier le capital de la SCPI.

Provision pour grosses réparations

Provision qui permet de financer le plan prévisionnel d’entretien.

Elle est alimentée, chaque année, par prélèvement sur le résultat

distribuable d’un pourcentage (précisé dans l’annexe financière) des

loyers facturés, variable selon la nature des immeubles et l’ancienneté

du patrimoine.

Taux d’occupation financier (TOF)

Le TOF est l’expression de la performance locative de la SCPI. Il se

détermine par la division :

- du montant total des loyers et indemnités d’occupation facturés

ainsi que des indemnités compensatrices de loyers Ces montants sont

comptabilisés à la ligne des « loyers » dans le compte de résultat

de la SCPI.

- par le montant total des loyers facturables dans l’hypothèse où

l’intégralité du patrimoine de la SCPI serait loué Le TOF est donc affecté

par les événements intervenus sur le patrimoine en cours de trimestre :

acquisition et cession d’immeubles, à compter de la date de signature

de l’acte, locations et congés, travaux en cours, etc.

Valeurs représentatives du patrimoine

Valeur comptable

La valeur comptable d’une SCPI est celle qui apparait dans l’état du

patrimoine sous le terme de « valeurs bilantielles ». Elle comprend

les immobilisations locatives, les autres actifs et les dettes. Les

immobilisations locatives y sont comptabilisées à leur coût historique.

Valeur vénale

La valeur vénale du patrimoine immobilier résulte des expertises des

immeubles réalisées par l’expert immobilier indépendant désigné par

l’assemblée générale et agréé par l’Autorité des Marchés Financiers.

En pratique, chaque immeuble fait l’objet d’une expertise approfondie

tous les cinq ans. Les autres années, sa valeur vénale est actualisée

par l’expert.

Les experts s’attachent à la fois à la situation locative et technique de

chaque immeuble et aux conditions de marché de l’époque.

Valeur de réalisation

A la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des expertises,

s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI, sous déduction de

ses dettes. La valeur de réalisation de la société mesure la valeur des

actifs dans une optique de détention à long terme.

Valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution mesure ce qu’il faudrait engager de capitaux

pour reconstituer la SCPI à l’identique.

Elle comprend donc la valeur de réalisation, à laquelle il convient

d’ajouter les droits de mutation qu’aurait à supporter la SCPI dans

le cas où elle achèterait les mêmes immeubles et la commission de

souscription.


INVESTMENT MANAGEMENT

BNP Paribas REIM / SA au capital de 4 309 200 euros

Siège social et bureaux : 167 quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex

Immatriculée sous le N° 300 794 278 RCS Nanterre

BNP Paribas REIM est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Agrément GP-07000031 du 1 er juillet 2007)

Téléphone : 01 55 65 23 55

Télécopie : 01 46 42 72 54

Site : www.reim.bnpparibas.fr

Courriel : reim-bnpparibas@bnpparibas.com

Conception graphique : TMcreate / Crédits photographiques : Mathieu POLO

Mise en page / Impression : J.Hiver - Paris

Imprimé sur

papier PEFC

Avril 2012

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