Rapport annuel - Euro Investipierre 1 - 2012 - BNP Paribas REIM

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Rapport annuel - Euro Investipierre 1 - 2012 - BNP Paribas REIM

EURO INVESTIPIERRE 1

RAPPORT ANNUEL 2012


Le liquidateur

LA SCPI

EURO INVESTIPIERRE 1

BNP PARIBAS REAL ESTATE

INVESTMENT MANAGEMENT

FRANCE

Société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF

sous le n° GP-07000031 en date du 1 er juillet 2007

LE DIRECTOIRE

DE BNP PARIBAS REIM FRANCE

PRÉSIDENTE

Jacqueline FAISANT

MEMBRES

Cyril de FRANCQUEVILLE

Directeur du Fund et de l’Asset Management

de BNP PARIBAS REIM France

Christine SONNIER

Directeur des Investissements, des Arbitrages,

du Commercial et du Développement

de BNP Paribas REIM France

Sylvie PITTICCO

Directeur Financier et Secrétaire Général

de BNP Paribas REIM France

LE CONSEIL DE SURVEILLANCE

PRÉSIDENTE

Marie-Claire CAPOBIANCO

Responsable du Pôle Banque de Détail en France

de BNP Paribas Banque

VICE-PRÉSIDENTE

Dominique FIABANE

Responsable de BDDF Retail (BNP Paribas)

MEMBRES

David AUBIN

CEO Investment Management

de BNP Paribas Real Estate

Béatrice BELORGEY

Directeur Adjoint Banque Privée France

François DEBIESSE

Directeur de BNP Paribas Wealth Management

Henri FAURE

Directeur Général Délégué de BNP Paribas Real Estate

CARDIF ASSURANCE VIE

représentée par Nathalie ROBIN,

Directrice Immobilier de BNP Paribas Assurances

PERSONNES CHARGÉES DE L’INFORMATION :

Brigitte WANTIEZ-DESJARDIN,

Arnaud ROMANET-PERROUX

BNP PARIBAS REIM FRANCE– 300 794 278 RCS Nanterre

Téléphone : 01 55 65 23 55

Télécopie : 01 46 42 72 54

Site : www.reim.bnpparibas.fr

SOCIÉTÉ CIVILE DE PLACEMENT IMMOBILIER EN LIQUIDATION

régie par les articles L 214-50 et suivants, L 231-8 et suivants

et R 214-116 et suivants du code monétaire et financier

Siège social : 33, rue du Quatre-Septembre – 75002 Paris

Bureaux / Adresse postale : 167 quai de la Bataille de Stalingrad

92867 Issy-les-Moulineaux

Visa AMF : n° SCPI 04-02 en date du 2 janvier 2004

347 970 386 RCS Paris

LA COMPOSITION DU CONSEIL DE SURVEILLANCE

PRÉSIDENT

Madame Hélène KARSENTY

174, chemin de Pioch Courbi, 34150 GIGNAC

SECRÉTAIRE

Gérard LAPLASSE

43, rue Rhin et Danube 34410 SERIGNAN

MEMBRES

Jean-Luc BRONSART

10, avenue de la Forêt - 44250 SAINT BREVIN LES PINS

Xavier-François DECROOCQ

6, rue Auguste Rodin - 92310 SEVRES

Patrick KONTZ

248, chemin de Millas - 40600 BISCARROSSE

Yannick-Louis MARTIN

24, rue de Rungis 75013 PARIS

Pierre MATHIEU

Urmont - 36400 MONTGIVRAY

Patrick SAMAMA

8, rue de la Marine - 92200 NEUILLY SUR SEINE

Henri TIESSEN

14, allée des Poiriers - 54520 LAXOU

APPSCPI

représentée par Jacqueline SOLSONA

BP 70040 - 95472 FOSSES

AUBEPAR

représentée par Lionel SABY

12, rue Vivienne - 75002 PARIS

LE RENOUVEAU IMMOBILIER

représentée par Daniel MENERET

29, bis avenue Fourcault de Pavant

78000 VERSAILLES

COMMISSAIRES AUX COMPTES

TITULAIRE

Monsieur Édouard LEDUC

95, rue Jouffroy d’Abbans - 75017 PARIS

SUPPLEANT

Monsieur Didier KLING

9, Avenue Hoche - 75008 PARIS

EXPERT IMMOBILIER

CB RICHARD ELIS VALUATION - CBRE

145, Rue de Courcelles

BP 80450 - 75824 PARIS CEDEX 17

www.reim.bnpparibas.fr


RAPPORT ANNUEL 2012

SOMMAIRE

Le contrôle interne ........................4

Les marchés immobiliers ..................5

Le développement durable .................6

Le rapport du liquidateur ...................7

Le rapport du conseil de surveillance .......11

Les rapports du commissaire aux comptes ...12

Les comptes annuels de l’exercice 2012 .....14

L’ordre du jour et le projet des résolutions ...21


LE CONTRÔLE INTERNE

L’ENVIRONNEMENT

DU CONTRÔLE INTERNE

LES SOURCES RÉGLEMENTAIRES

En tant que société de gestion de portefeuille agréée par l’Autorité des

Marchés Financiers (AMF), BNP Paribas REIM France est soumise à des

dispositions notamment légales et réglementaires strictes en matière de

contrôle interne dont les sources sont les suivantes :

le règlement général de l’Autorité des Marchés Financiers, dans ses

livres Livres III et IV ;

le règlement du Comité de réglementation bancaire et financière,

CRBF n° 97-02, qui définit la mise en œuvre et le suivi du contrôle

interne dans les établissements de crédit et les entreprises

d’investissement ;

les normes et procédures internes définies par la Société pour

son activité, celles des associations professionnelles dont elle est

membre (AFG et ASPIM), celles du groupe BNP Paribas ;

l’ensemble des procédures de conformité de BNP Paribas REIM

France et du groupe BNP Paribas.

LES PRINCIPES D’ORGANISATION

Les principes d’organisation du dispositif de contrôle interne de BNP

Paribas REIM France sont :

l’exhaustivité du contrôle interne : il s’applique aux risques de

toute nature et à toutes les activités de BNP Paribas REIM France,

sans exception. Il s’étend à l’externalisation d’activités essentielles

comme celles confiées aux Property Managers. Le respect de ces

principes est régulièrement vérifié, notamment au travers des

investigations conduites par l’Inspection Générale ou l’audit interne.

Cette couverture exhaustive des activités et des risques est résumée

dans une cartographie revue périodiquement ;

la responsabilité des opérationnels : une grande partie du Contrôle

Permanent est intégrée dans l’organisation opérationnelle, sous la

responsabilité directe des équipes opérationnelles et fonctionnelles.

En effet, chaque responsable, à son niveau, a le devoir d’un contrôle

efficace des activités placées sous sa responsabilité ;

la définition précise des fonctions et des tâches, notamment via

la formalisation systématique de fiches de postes détaillées et

l’évaluation de leur application au travers d’un entretien annuel

d’évaluation ;

la séparation des tâches, notamment d’engagement et de contrôle :

elle s’exerce particulièrement entre l’origination et l’exécution des

opérations, leur comptabilisation, leur règlement et leur contrôle ;

elle se traduit aussi par la mise en place de fonctions spécialisées

indépendantes ainsi que par une séparation claire entre les acteurs

du Contrôle Permanent et ceux du Contrôle Périodique ;

la formalisation et la maintenance d’un corps de procédure. Ces

procédures sont mises à disposition de l’ensemble des collaborateurs

au moyen d’une base informatique ;

l’existence de systèmes de contrôle, comprenant des contrôles

permanents dits de 1 e niveau et 2 e niveau et des contrôles périodiques

(3 e niveau - audit interne ou inspection générale de BNP Paribas) ;

la mise en place et les tests du plan de continuité d’activités (PCA).

LE PILOTAGE

DU DISPOSITIF

DE CONTRÔLE INTERNE

Le dispositif de contrôle interne est piloté par le Responsable de la

Conformité et du Contrôle Interne (RCCI) ; il veille à sa cohérence et à son

efficacité. Il est hiérarchiquement rattaché au Président du Directoire de

BNP Paribas REIM France et fonctionnellement au Directeur Conformité

2 OPC BNP Paribas Real Estate.

La coordination de l’ensemble des questions relatives au contrôle interne

et aux risques fait l’objet de présentations périodiques au Comité de

contrôle interne et, par son intermédiaire, au Conseil de surveillance de

BNP Paribas REIM France.

LES ACTEURS

DU DISPOSITIF

DE CONTRÔLE INTERNE

LES ACTEURS DU CONTRÔLE PERMANENT

Les premiers acteurs du Contrôle Permanent sont :

les opérationnels (qu’ils soient dans les activités commerciales, dans

des rôles plus administratifs ou encore dans les fonctions supports).

Ils exercent des contrôles directement sur les opérations qu’ils

traitent et dont ils sont responsables ;

leur hiérarchie, qui exerce des contrôles, dans le cadre de procédures

opérationnelles.

Ces contrôles (opérationnels et hiérarchie) sont désignés comme des

contrôles permanents de premier niveau.

Le contrôle permanent de 2 e niveau est assuré par des équipes

spécialisées et indépendantes de contrôle qui vérifient en permanence

l’exposition éventuelle de l’entreprise et ses clients, aux risques financiers,

opérationnels et réglementaires. Plus spécifiquement,

La fonction Conformité placée sous la responsabilité du RCCI :

contribue au respect de la Conformité qui se définit comme

«le respect des dispositions législatives et réglementaires, des

normes professionnelles et déontologiques» ;

s’articule autour de plusieurs thématiques : la prévention du

blanchiment des capitaux et la lutte contre le financement du

terrorisme, la prévention et la gestion des conflits, l’Éthique

professionnelle, la primauté du respect de l’intérêt du client, le

Conseil et le Contrôle de Conformité ;

maintient et actualise les procédures de Conformité reprises dans le

code de déontologie s’appliquant à l’ensemble des collaborateurs.

Ces règles font l’objet d’une formation systématique en cas de

mise à jour ou lors de l’arrivée de tout nouveau collaborateur de

BNP Paribas REIM France.

BNP Paribas REIM France a mis en place un dispositif de contrôle

des risques immobiliers tout au long du cycle de vie du bien

acquis. Ces contrôles permettent de s’assurer que les principaux

risques immobiliers sont correctement encadrés (notamment les

risques juridiques et techniques). Placé sous la responsabilité du

RCCI, le Contrôleur des Risques Immobiliers s’assure de l’efficacité

des contrôles immobiliers de premier niveau réalisés par les

collaborateurs et les ;

Enfin, BNP Paribas REIM France s’appuie sur les expertises présentes

au sein de BNP Paribas Real Estate afin d’assurer un suivi permanent

des risques de marché et financiers.

LES ACTEURS DU CONTRÔLE PÉRIODIQUE

Les contrôles périodiques (dits contrôles de 3 e niveau) sont exercés de

manière indépendante par :

les Inspecteurs de BNP Paribas et qui ont vocation à intervenir sur

l’ensemble du Groupe ;

les Auditeurs internes de BNP Paribas Real Estate rattachés à

l’Inspection Générale.

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Euro Investipierre - Rapport annuel 2012


LES MARCHÉS IMMOBILIERS

LE MARCHÉ DES BUREAUX

EN ÎLE-DE-FRANCE

Avec 2 381 000 m² commercialisés sur l’ensemble de l’année

2012, le marché des bureaux franciliens affiche un léger repli de

3 % comparativement à la même période de 2011. Par secteurs

géographiques, le Quartier central des affaires de Paris confirme

son repli (-13 % sur un an) alors que le marché de La Défense

profite des deux transactions significatives pour se redresser.

Enfin, le secteur de la 1ère Couronne confirme son attractivité en

2012 avec 439 000 m² placés, en progression de 38 % sur un an.

Pour sa part, l’offre à un an connaît une progression significative

au 4ème trimestre 2012 avec 4,7 millions de m² disponibles.

Cette croissance s’explique aussi bien par la hausse des actifs

neufs et restructurés que par celle des surfaces de seconde main.

En 2013, les perspectives de croissance économique en France

(+0 % en 2013) et de l’emploi en Île-de-France (-15 000 emplois

attendus) impacteront à la baisse le marché. Ainsi, le volume

des transactions devrait dépasser les 2 millions de m² alors que

l’offre à un an pourrait légèrement augmenter, tout en restant en

deçà du seuil des 5 millions de m².

LE MARCHÉ DES BUREAUX

EN RÉGIONS

Après une année 2011 particulièrement dynamique durant laquelle

près de 1 250 000 m² ont été commercialisés, le marché des

bureaux sur les 16 principales villes en Régions a connu un repli

de 9 % de ses volumes de transactions en 2012. Ce réajustement

était attendu, compte tenu de la conjoncture économique difficile

qui a affecté la majorité des régions. L’exercice de 2012 reste

néanmoins conforme à sa moyenne décennale.

L’offre de bureaux neufs poursuit sa baisse tandis que celle de

seconde main continue d’augmenter. En effet, moins rares, les

surfaces de seconde main offrent davantage de disponibilités

dans les meilleurs emplacements, à des loyers souvent plus

attractifs. Aussi les transactions de grandes surfaces ont doublé

en un an sur ce segment, révélant un report des entreprises vers

des locaux récents ou rénovés.

En 2013, les niveaux de transactions devraient connaître une

nouvelle décrue pour s’établir autour de 1 050 000 m². Ajouté

à un stock d’offre qui ne devrait pas se résorber pour l’ensemble

de l’année 2013, l’équilibre des marchés en Régions pourrait se

fragiliser davantage au cours des prochains trimestres.

LE MARCHÉ

DE L’IMMOBILIER

DE COMMERCE EN FRANCE

En 2012, malgré un contexte d’austérité budgétaire et de

hausse du chômage, un maintien du niveau des dépenses de

consommation a été observé. Toutefois, si la croissance du

chiffre d’affaires est restée positive (+1,4 %), elle a fortement

décéléré. Selon les secteurs, les résultats ont été hétérogènes :

stagnation des ventes dans les commerces à dominante

alimentaire, recul des ventes dans l’aménagement de l’habitat et

l’équipement du foyer. Les ventes d’équipement IT ont fortement

ralenti ainsi que les services (coiffure, pressing, etc.) et la

restauration. En revanche, l’équipement de la personne a été

dynamique (+2,5 %), soutenu par la maroquinerie et le secteur de

la beauté-santé.

Les valeurs locatives des emplacements « prime » ont continué de

progresser dans toutes les grandes agglomérations. En revanche,

les valeurs des emplacements secondaires ont eu tendance à

stagner, voire baisser.

En 2013, la hausse du chômage et l’augmentation substantielle

de la pression fiscale pèseront sur les dépenses des ménages.

Toutefois, le système de protection sociale, quelques mesures

ponctuelles en faveur du pouvoir d’achat, ainsi qu’un niveau

d’inflation relativement modéré, devraient conduire à une légère

progression de la consommation des ménages (+0,3 % contre

+0,0 % en 2012).

LE MARCHÉ DE

L’INVESTISSEMENT

EN IMMOBILIER

D’ENTREPRISE

Avec 17,6 milliards d’euros investis, le marché de l’investissement

en France affiche une certaine résistance au cœur d’une

conjoncture économique difficile. L’Ile-de-France a totalisé 76 %

des engagements. En termes de typologie d’actifs, les bureaux

restent largement plébiscités avec 64 % des engagements

sur l’ensemble de l’année 2012 et les commerces prennent la

deuxième position avec 15 % des volumes investis. Les pieds

d’immeubles en emplacements n°1 et les centres commerciaux

restent les principales cibles des investisseurs. En termes

d’acteurs, les investisseurs étrangers ont confirmé leur retour

avec 41 % des volumes investis (35 % en 2011). De nouveaux

acteurs ont fait leur entrée sur le marché français, à l’image des

fonds qatari ou asiatiques principalement positionnés sur les

« Trophy Asset », immeubles emblématiques, situés dans le cœur

de marché parisien. Au cours des prochains trimestres, l’atonie

de la croissance économique et les incertitudes qui continuent

de peser sur les dettes souveraines, devraient impacter

négativement le marché de l’investissement en immobilier

d’entreprise en France. Une baisse de 10 à 15 % des volumes

investis est envisagée, ceux-ci devraient ainsi être compris entre

13 et 15 milliards d’euros.

Source : BNP Paribas Real Estate Investment Research

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 5


LE DÉVELOPPEMENT DURABLE

L’INVESTISSEMENT SOCIALEMENT RESPONSABLE

L’Investissement Socialement Responsable (ISR) est l’application

des principes de développement durable aux investissements

financiers. Même si cette notion ISR ne peut être appliquée aux

fonds immobiliers, nous souhaitons adapter ce concept à notre

secteur et agir en sorte de réduire l’impact négatif des décisions

prises, sur l’environnement d’aujourd’hui et pour les générations

futures. En devenant signataire des Principes de l’Investissement

Responsable (PRI) en septembre 2012, BNP Paribas REIM France

a donné un sens concret à son engagement en faveur de

l’investissement socialement responsable adapté à l’immobilier.

Depuis 2005, BNP Paribas REIM France a mis en place une clause

environnementale en annexe au bail signé avec ses locataires.

L’objectif étant de nouer un partenariat bailleur/preneur en fixant

des objectifs environnementaux portant sur les consommations

d’eau et d’énergie, les déchets et produits polluants, le transport,

les travaux et le mobilier ainsi que la formation.

En parallèle, BNP Paribas REIM France a entrepris une démarche

de modernisation du parc immobilier des SCPI qu’elle gère. Cette

action est menée dans l’objectif d’avoir des actifs plus récents et

donc plus performants sur le plan énergétique.

BNP Paribas REIM France améliore également systématiquement

l’accessibilité PMR (Personne à Mobilité Réduite) des bâtiments

détenus en pleine propriété.

Aujourd’hui, afin de renforcer son engagement en matière de

développement durable, BNP Paribas REIM France travaille sur

une feuille de route à 2020.

La première étape, en cours de réalisation, consiste en un

recensement d’informations sur le parc existant, qui porte sur les

points suivants :

Audit énergétique (réalisé avant chaque rénovation) ;

Accessibilité PMR ;

Annexes environnementales signées ;

Immeubles dont le terrain est pollué ;

Installations de chauffage et de production ECS (eau chaude

sanitaire) fonctionnant au fioul ;

Bâtiments contenant de l’amiante ;

Audit de sécurité réalisé.

Une fois le bilan de ces informations réalisé, des objectifs

ambitieux et réalisables pourront être fixés, articulés autour

de 15 points. BNP Paribas REIM France s’engage à suivre ces

cibles dans un rapport qui sera publié annuellement.

Inciter nos fournisseurs à adopter une démarche environnementale

Permettre l’accessibilité des personnes handicapées

Moderniser notre parc immobilier

Connaitre le niveau de performance

Réduire la consommation énergétique des bâtiments

Obtenir des labels environnementaux

Maîtriser la pollution des sols

Réduire la consommation d’eau

Suivre nos déchets et les trier

Favoriser le transport propre

Renoncer au fioul

Appliquer le principe zéro amiante

Assurer la sécurité des personnes

Impliquer nos administrateurs de biens

S’engager en faveur de l’innovation technologique

Ces démarches constituent l’engagement sociétal de

BNP Paribas REIM France, autour d’une ambition : investir

et gérer les immeubles de nos fonds pour nos clients avec le

respect du long-terme tout en contribuant à notre mesure à

l’avenir de la planète.

6

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012


LE RAPPORT DU LIQUIDATEUR

Il est rappelé que l’assemblée générale mixte du 27 avril 2007

a décidé la dissolution de la SCPI, emportant ouverture de sa

liquidation. Le patrimoine d’Euro Investipierre 1 a donc été mis

en vente.

LE PATRIMOINE

Le dernier immeuble en vente est situé Parc de Barajas à Madrid

en Espagne

Le contexte économique espagnol reste particulièrement délicat,

le marché de l’investissement peu dynamique et il n’est pas

attendu d’amélioration à court terme.

L’objectif est toujours de pérenniser les flux locatifs de cet

immeuble, en attente d’en réaliser la vente.

LES EXPERTISES IMMOBILIÈRES

ET LES VALEURS REPRÉSENTATIVES DE LA SCPI

L’expertise réalisée sur le patrimoine immobilier d’Euro

Investipierre 1à la fin de l’année 2012 a fait ressortir une valeur

vénale de 1 700 000 €. L’immeuble du Parc de Barajas à Madrid

enregistre un recul important dû à une différence importante

entre le loyer facturé et la valeur locative de marché et également

à l’échéance proche de la durée ferme des baux, comme précisé

ci-dessous.

Après prise en compte des autres actifs de la SCPI et de ses dettes,

les valeurs de réalisation et de reconstitution s’établissaient ainsi :

Valeur de

réalisation

Valeur de

reconstitution

2011

en milliers

d’euros)

Soit,

par part

(en euros)

2012

(en milliers

d’euros)

Soit,

par part

(en euros)

Variation

de la

valeur

par part

2 886 47,15 € 2 353 38,46 € -18,43 %

3 289 53,77 € 2 677 43,75 € -18,63 %

LA SITUATION LOCATIVE

Trois locataires occupent l’immeuble situé à Madrid Barajas.

Chacun d’eux payait un loyer qui, fixé quelques années plus tôt

dans un contexte de marché plus dynamique et après autant

d’indexations annuelles successives, s’est trouvé très déconnecté

des valeurs locatives de marché. Par ailleurs ces trois baux

arrivaient à terme entre avril 2013 et janvier 2014.

Après de longues négociations avec chacun des trois locataires,

qui se sont poursuivies du deuxième semestre 2012 jusqu’aux

premières semaines de 2013, la situation locative est la suivante :

1. La société Panasonic

Cette société occupait 1213 m² moyennant un loyer annuel de 168 K€.

Son bail arrivait à terme le 31 janvier 2014. Par ailleurs elle

présentait un impayé de 86 K€.

Début 2013, un nouveau bail a été régularisé, se substituant au

précédent, aux principales conditions suivantes :

Durée de cinq ans à compter du 1 er janvier 2013 avec une

faculté de donner congé au terme de la troisième année.

Surface 743 m² (après libération, donc, de 470 m² en rez-dechaussée)

soit l’intégralité du deuxième étage et 142m² en

rez-de-chaussée.

Loyer annuel de 82 K€ H.T. H.C.

Précision : les 86 K€ de créances correspondant à des loyers

impayés par Panasonic ont été récouvrées début 2013.

2. La société Conelson

La société a signé un nouveau bail se substituant au précédent

pour une durée ferme de cinq ans à compter du 1 er février 2013.

Il porte sur une surface de bureau identique soit 250 m² au premier

étage. Le loyer annuel s’élève à 20 K€ H.T. H.C.

3. La société Elsamex

La société a exprimé un accord oral à la proposition du bailleur de

signer un nouveau bail de trois ans sur la surface qu’elle occupe

(362 m² au premier étage, loyer annuel de 29 K€ H.T. H.C.).

Elsamex a dernièrement confirmé son accord, le contrat est en cours

de régularisation, pour se maintenir dans ses locaux actuels pour

une nouvelle période de quatre ans à compter du 1 er janvier 2013.

Ainsi le loyer annuel généré par ces trois locataires s’élève à 132 K€

pour 1 355 m² contre 265 K€ précédemment pour 1 825 m².

LES RÉSULTATS

ET LA DISTRIBUTION

Le résultat net de l’exercice 2012 s’est élevé à 97 124 €, peu

comparable avec l’exercice précédent du fait de la cession d’actif

intervenue en 2011.

Les produits financiers sont restés faibles à 6 351 € en raison de taux

de placement bas de la trésorerie en certificats de dépôt négociables.

Rapporté à une part, le résultat net 2012 a représenté 1,59 €, contre

7,78 € au titre de l’exercice précédent.

La distribution de l’année 2012 a été fixée à 2 € par part après

prélèvement de 0,41 € sur le report à nouveau. La retenue à la source

sur les produits d’origine étrangère a représenté 0,72 € par part.

Après ces opérations, le report à nouveau d’Euro Investipierre 1

s’établira au 31 décembre 2012 à 2,63 € par part.

Distribution 2012

avant retenue

à la source sur les

produits étrangers

(en euros par part)

Montant

distribué

(en euros

par part)

Dont revenus

de capitaux

mobiliers

Prélèvements

sociaux*

Prélèvement

forfaitaire

libératoire*

2,00 € 1,28 € 0,10 € NS NS

* Taux selon la réglementation en vigueur.

Depuis la mise en liquidation, les associés d’Euro Investipierre 1

ont perçu huit acomptes sur liquidation pour un montant de

586,50 € par part.

LE CAPITAL ET LE

MARCHE DES PARTS

Capital au 31/12/2012 (valeur nominale de la part : 763 €)

Montant Nombre de parts Nombre d’associés

46 685 681 € 61 187 parts 3 808

Aucun échange de parts n’a été enregistré sur le marché secondaire

au cours de l’année 2012.

Transactions réalisées en 2012

Nombre de parts échangées

Prix d’exécution moyen

0 -

Ordres en cours au 31/12/2012

Nombre

de parts

à la vente

En % du nombre

total de parts

Dont parts inscrites

à la vente depuis

plus d’un an

(en % du capital)

Nombre de parts

à l’achat

1 044 1,71 % 1,60 % 111

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 7


ÉVOLUTION DU MARCHÉ SECONDAIRE DES PARTS

Année

Nombre de parts cédées

% par rapport au nombre

de parts au 1 er janvier

Demandes de cessions ou

de retraits en suspens

Délai moyen d’exécution

d’une cession

Rémunération de la société

de gestion sur les cessions

(en euros H.T.)

2008 63 0,1 534 NS 1 118

2009 16 NS 835 NS 137

2010 399 0,7 895 NS 1 598

2011 500 0,8 989 NS 1 325

2012 - - 1 044 - -

ÉVOLUTION DU PRIX DE LA PART

2008 2009 2010 2011 2012

Prix d’exécution au 1 er janvier 580 € NS** NS** NS** NS**

Prix d’exécution moyen annuel NS** NS** NS** NS** NS**

Prix acheteur correspondant NS** NS** NS** NS** NS**

Dividende versé au titre de l’année 15,80 € 4,00 € 4,90 € 8,00 € 2,00 €***

Rentabilité au titre de l’année* NS** NS** NS** NS** NS**

Report à nouveau cumulé par part 0,60 € 2,40 € 3,26 € 3,04 € 2,63 €

*Dividende versé au titre de l’année rapporté aux prix acheteur moyen constaté sur la même période

**Le prix d’exécution moyen annuel, le prix acheteur correspondant et la rentabilité n’ont pas de signification en raison de la situation de liquidation de la société et de la distribution

d’acomptes sur liquidation

***Avant retenue à la source sur les produits d’origine étrangère

L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE

L’assemblée aura notamment à approuver les comptes et la

distribution et à prendre acte des valeurs représentatives du

patrimoine de la SCPI.

Il est également proposé à cette assemblée de renouveler les

mandats des commissaires aux comptes, titulaire et suppléant.

Projet de protocole amiable :

Dans le cadre de la gestion des deux actifs immobiliers détenus

par la SCPI au Royaume-Uni, il vous est rappelé que des comptes

bancaires avaient été ouverts à Londres au nom de la SCPI. Le

montant des fonds disponibles sur ces comptes était enregistré

dans les comptes de la SCPI pour un montant total de 1 292 885,77 €

correspondant à la conversion des montants disponibles en Livres

Sterling. Les deux actifs immobiliers précités ayant été cédés

respectivement le 1 er février et le 31 juillet 2008, la demande de

rapatriement des fonds disponibles sur les comptes de la SCPI en

France a été faite le 20 février 2009. Du fait du cours de la Livre

Sterling par rapport à l'Euro en février 2009, un écart de change

négatif a été constaté pour un montant de 409 226,97 €.

Le conseil de surveillance de la SCPI a souhaité solliciter BNP

Paribas Reim France, au titre de la perte de change constatée

dans les comptes de la SCPI.

Dans le cadre des discussions qui ont alors été menées, BNP Paribas

Reim France a proposé le versement d'une somme de 300 000 €

à la SCPI en vue d'être redistribuée aux porteurs de parts. Cette

proposition a été présentée au conseil de surveillance de la SCPI

réuni le 12 mars 2013 et devrait donner lieu à la signature d'un

protocole.

Enfin, votre conseil de surveillance, dans son rapport à l'assemblée,

souligne la mauvaise performance d'Euro Investipierre 1. Cette

performance est, bien entendu, variable selon la date d'entrée ou

de sortie des investisseurs.

En conclusion de ce rapport, Il suggère à chaque associé de

participer à une action de groupe au motif d'une "dévalorisation"

du capital contre laquelle le dépliant commercial l'aurait garantie.

Nous vous rappelons à cet égard qu'une SCPI - Société Civile

de Placement Immobilier - détient des actifs immobiliers soumis

aux variations des marchés immobiliers, à la hausse comme à la

baisse. Sa valeur est ainsi actualisée chaque année sur la base des

expertises immobilières tenant compte de ces variations. Ceci a

pour conséquence d'entraîner une "revalorisation" périodique du

capital investi, pouvant se manifester à la hausse ou à la baisse,

comme sur tous marchés.

8

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012


ÉVOLUTION PAR PART DES RÉSULTATS FINANCIERS H.T. DES CINQ DERNIERS EXERCICES

en euros

Années 2008

% du

total des

revenus

2009

% du

total des

revenus

2010

% du

total des

revenus

2011

% du

total des

revenus

2012

% du

total des

revenus

Revenus

Recettes locatives brutes 20,60 86,63 % 13,81 98,57 % 12,80 99,30 % 11,94 98,35 % 4,28 97,72 %

Produits financiers 3,17 13,33 % 0,18 1,29 % 0,07 0,54 % 0,20 1,65 % 0,10 2,28 %

Produits divers 0,01 0,04 % 0,02 0,14 % 0,02 0,16 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 %

TOTAL DES REVENUS 23,78 100,00 % 14,01 100,00 % 12,89 100,00 % 12,14 100,00 % 4,38 100,00 %

Charges

Commission de gestion 2,05 8,62 % 1,19 8,49 % 1,12 8,69 % 1,13 9,31 % 0,36 8,22 %

Autres frais de gestion 0,84 3,53 % 3,30 23,55 % 0,92 7,14 % 1,05 8,65 % 0,62 14,16 %

Entretien du patrimoine 0,61 2,57 % 11,88 84,80 % 3,07 23,82 % - 0,09 - 0,74 % - 0,08 - 1,83 %

Charges locatives non récupérées 0,51 2,14 % 5,36 38,26 % 1,29 10,00 % 0,20 1,64 % - 0,10 - 2,28 %

Sous total charges externes 4,01 16,86 % 21,73 155,10 % 6,40 49,65 % 2,29 18,86 % 0,80 18,26 %

Amortissements

Du patrimoine 0,76 3,20 % 0,73 5,21 % 0,72 5,59 % 0,62 5,11 % 0,00 0,00 %

Autres 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 %

Provisions (nettes)

Pour travaux - 1,57 - 6,60 % - 6,89 - 49,18 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 % 0,00 0,00 %

Autres 4,91 20,65 % - 7,36 -52,53% 0,01 0,07 % 1,45 11,94 % 1,99 45,43 %

Sous total charges internes 4,10 17,25 % - 13,52 - 96,50 % 0,73 5,66 % 2,07 17,05 % 1,99 45,43 %

TOTAL DES CHARGES 8,11 34,11 % 8,21 58,61 % 7,13 55,31 % 4,36 35,91 % 2,79 63,70 %

RÉSULTAT COURANT 15,67 € 65,9 % 5,80 € 41,4 % 5,76 € 44,7 % 7,78 € 64,1 % 1,59 € 36,3 %

Variation

du report à nouveau

- 0,13 € - 0,5 % 1,80 € 12,8 % 0,86 € 6,7 % - 0,22 € - 1,8 % - 0,41 € - 9,4 %

REVENUS DISTRIBUÉS

Avant prélèvement libératoire 15,80 € 66,4 % 4,00 € 28,6 % 4,90 € 38,0 % 8,00 € 65,9 % 2,00 € 45,7 %

Après prélèvement libératoire

et retenue à la source sur les

produits étrangers

13,96 € 58,7 % 3,95 € 28,2 % 4,88 € 37,9 % 7,93 € 65,3 % 1,96 € 44,7 %

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 9


DETTES A L’ÉGARD DES FOURNISSEURS AU 31 DÉCEMBRE 2012 PAR DATE D’ÉCHÉANCE

Conformément à l’article D 441-4 du Code de commerce, la société donne la décomposition du solde des dettes à l’égard des fournisseurs

au 31/12/2012 par date d’échéance

Nature / exercice Total Dettes non échues

Dettes

courantes

Dettes

litigieuses

TOTAL

Dettes échues

Depuis moins de 90 jours Depuis plus de 90 jours Délais conventionnels

2012 54 950,98 127,82 20 796,95 34 026,21

2011 172 582,73 72 799,43 3 579,39 96 203,91

2012 0,00

2011 0,00

2012 54 950,98 127,82 20 796,95 34 026,21 0,00

2011 172 582,73 72 799,43 3 579,39 96 203,91 0,00

VALEURS 2012 DE LA SOCIÉTÉ

en euros

VALEUR COMPTABLE (RÉSULTAT DU BILAN)

Valeur comptable des immobilisations 2 702 742,70 €

Valeur nette des autres actifs 652 991,24 €

VALEUR COMPTABLE 3 355 733,94 €

SOIT POUR UNE PART 54,84 €

VALEUR DE RÉALISATION (RÉSULTANT DE L’EXPERTISE)

Valeur vénale (expertise) 1 700 000,00 €

Valeur nette des autres actifs 652 991,24 €

VALEUR DE RÉALISATION 2 352 991,24 €

SOIT POUR UNE PART 38,46 €

VALEUR DE RECONSTITUTION (CE QU’IL FAUDRAIT DÉBOURSER POUR RECONSTITUER LE PATRIMOINE)

Valeur de réalisation 2 352 991,24 €

Frais acquisition 105 400,00 €

Commission de souscription 218 550,98 €

VALEUR DE RECONSTITUTION 2 676 942,22 €

SOIT POUR UNE PART 43,75 €

EMPLOI DES FONDS

en euros

Total au 31/12/2011 Mouvements de l’exercice Total au 31/12/2012

+ Fonds Collectés 59 017 206,08 0,00 59 017 206,08

- Frais de souscription - 2 226 912,14 0,00 - 2 226 912,14

- Frais Prélevés sur la Prime d’émission - 2 585 004,77 0,00 - 2 585 004,77

- Acomptes de liquidation - 35 886 175,50 0,00 - 35 886 175,50

- Plus ou moins value sur cession - 15 112 540,48 - 11 858,00 - 15 124 398,48

- Cessions d’Immeubles 57 567 279,94 0,00 57 567 279,94

- Achats d’Immeubles - 60 270 022,64 0,00 - 60 270 022,64

- Amort Immobilisations Corporelles 0,00 0,00 0,00

SOLDE 503 830,49 - 11 858,00 491 972,49

10

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012


LE RAPPORT DU CONSEIL DE SURVEILLANCE

Mesdames, Messieurs,

RÉUNIONS 2012

Concernant l’exercice 2012, votre Conseil s'est réuni 2 fois pour

l’activité et 1 fois pour l’analyse des comptes.

Les réunions ont été espacées du fait qu’il reste 1 seul bien à

vendre.

Pour 2013, si l’activité n’évolue pas sensiblement et si aucune

proposition d’achat ne nous est soumise, nous réduirons le

nombre de réunion pour réduire les frais.

LIQUIDATION DU PATRIMOINE

Il reste 1 immeuble à vendre celui de l’Espagne et la conjoncture

de ce pays reste très difficile. Nous vous rappelons la valeur de

cet immeuble acheté en avril 1989 pour 2 703 000 € soit avec le

coefficient d’érosion monétaire, une valeur actuelle de 3 843 600 €.

Il a été expertisé fin 2012 à 1 700 000 € soit une perte qui

s’accentue et passe de 43 % à 46 %. En sus de ces éléments

chiffrés, il convient d’ajouter des frais de rénovation effectués en

2009 pour 730 000 €.

Les locataires en place : Panasonic a renouvelé son bail pour

743 m 2 au lieu de 1213 m 2 avec une réduction de sa valeur locative

de 7 %. Les 470 m 2 de Panasonic restent vacants à ce jour.

Conelsan a signé un bail ferme de 5 ans avec une réduction de sa

valeur locative de 46 %.

Elsamex avait donné congé au 30/04/2013 mais finalement

souhaite rester dans les locaux. Nous n’avons pas d’autre

indication à ce jour sur les conditions de son maintien dans les

lieux.

VALEUR REPRÉSENTATIVE DE LA SCPI

La valeur de réalisation est de 38,46 € et accuse une nouvelle perte

de 18,43 % liée à l’expertise 2012. Elle représente principalement

la détention de l’immeuble de Madrid.

LES RÉSULTATS ET LA DISTRIBUTION 2012

Les comptes 2012 font ressortir un résultat net par part de

1,59 euros, contre 7,78 euros en 2011. La baisse du résultat est

consécutive à la vente de l’immeuble d’Antony.

La distribution au titre de l'exercice a été fixée à 2,00 euros

par part, la différence étant prélevée sur le compte du report

à nouveau. Le solde de ce compte est ainsi ramené à 2,63 euros

par part.

Nous rappelons que les associés ont perçu huit acomptes sur

liquidation, d'un montant total de 586,50 euros par part.

LE MARCHE DES PARTS

En 2012, il ne s’est pas échangé de part.

ACTION CONSEIL DE SURVEILLANCE – PROTOCOLE ACCORD EN

COURS SUR PERTE DE CHANGE –

Votre conseil en la personne de votre Présidente s’apprête à

signer un protocole d’accord avec votre gestionnaire BNP Paribas

Reim. Par celui-ci, BNP Paribas Reim accorde aux associés de

la SCPI Euro Investipierre 1, un montant de 300 000 € à titre de

geste commercial sur la perte de change subie. Votre conseil de

Surveillance agrée ce protocole et vous demande de l’approuver.

ACTION de GROUPE désormais possible - Projet de Loi Hamon.

Vous avez souscrit autour de 1044 € maximum en valeur euros

2007, date de la décision de dissolution. D’un autre coté, vous

avez perçu, à ce jour, en remboursement de Capital pour 586,50 €.

La valeur restante à recevoir a été estimée à 38,46 € soit une

perte autour de 40 % à ce jour.

Il reste un élément écrit non négligeable, dans le dépliant

commercial lors de la souscription de vos parts de la SCPI

Euro Investipierre 1, BNP PR vous assurait un revenu versé

trimestriellement et une revalorisation du capital. Or vous avez

subi une dévalorisation du Capital.

Rejoignez les associations d’épargnants, celles qui bénéficient

d’une reconnaissance de la part des pouvoirs publics afin qu’elles

puissent exercer une action de groupe telle qu’elle est envisagée

dans le projet de Loi Hamon.

Si vous n'avez pas la possibilité d'être présent à cette assemblée,

il est important de voter soit par correspondance, soit en donnant

pouvoir à un associé présent ou au président de votre Conseil

de surveillance, dont le nom, l'adresse et la messagerie figurent

en bas de ce rapport et qui peut recevoir un nombre illimité de

pouvoirs.

Il vous est demandé d'éviter le retour des pouvoirs "en blanc"

(c'est à dire uniquement daté et signé) et de donner ainsi pouvoir

au président de l'assemblée, qui de par nos statuts est notre

Société de Gestion, BNP Paribas Reim. En effet dans ce cas, en

application de la législation, vous approuvez automatiquement

les résolutions présentées par la société de gestion et rejetez

automatiquement toutes autres résolutions présentées par des

associés qui peuvent être bénéfiques pour vous, porteurs de parts

de la SCPI.

En conclusion la participation de chaque porteur de parts à

l'assemblée générale est importante et essentielle.

Pour le Conseil de surveillance

Hélène Karsenty Présidente du Conseil de Surveillance

"La Mikada"

174 Chemin de Pioch Courbi

34150 GIGNAC

helenekarsenty@hotmail.com

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 11


LES RAPPORTS DU COMMISSAIRE AUX COMPTES

RAPPORT DU COMMISSAIRE AUX COMPTES

SUR LES COMPTES ANNUELS

EXERCICE 2012

Mesdames, Messieurs,

En exécution de la mission qui m'a été confiée par votre Assemblée

générale, je vous présente mon rapport relatif à l'exercice clos le

31 décembre 2012 sur :

le contrôle des comptes annuels de la SCPI EURO-

INVESTIPIERRE 1, tels qu'ils sont joints au présent rapport,

la justification de mes appréciations,

les vérifications spécifiques et informations prévues par le

Code Monétaire et Financier.

Les comptes annuels ont été arrêtés par la Société de gestion et

soumis à votre Conseil de Surveillance dans sa séance du 12 mars

2013. Les valeurs vénales des immeubles présentées dans ces

comptes ont été déterminées par un expert indépendant nommé

par votre Assemblée générale. Il m'appartient d'exprimer une

opinion sur ces comptes.

I.- OPINION SUR LES COMPTES ANNUELS

J’ai effectué mon audit selon les normes d’exercice professionnel

applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre de

diligences permettant d'obtenir l'assurance raisonnable que les

comptes annuels ne comportent pas d'anomalies significatives.

Un audit consiste à examiner, par sondages ou au moyen d’autres

méthodes de sélection, les éléments justifiant des montants

et informations figurant dans les comptes annuels. Il consiste

également à apprécier les principes comptables suivis et les

estimations significatives retenues et la présentation d’ensemble

des comptes. J’estime que les éléments collectés sont suffisants

et appropriés pour fonder mon opinion.

Je certifie que les comptes annuels sont réguliers et sincères et

donnent une image fidèle du résultat des opérations de l'exercice

écoulé ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la

société à la fin de cet exercice.

II.- JUSTIFICATION DES APPRÉCIATIONS

En application des dispositions de l’article L 823-9 du Code

de Commerce relatives à la justification des appréciations du

Commissaire aux comptes, je porte à votre connaissance les

éléments suivants :

L’Assemblée générale Mixte du 27 avril 2007 ayant décidé la

dissolution anticipée de votre Société, la liquidation de son

patrimoine est actuellement en cours.

Dans le cadre de mon appréciation des règles et principes

comptables suivis par votre société, j’ai vérifié le caractère

approprié des méthodes comptables au regard des règles

spécifiques édictées par le plan comptable des SCPI et je me suis

assuré de leur correcte application.

Les appréciations auxquelles j’ai procédé s’inscrivent dans une

démarche d’audit portant sur les comptes annuels pris dans leur

ensemble et ont donc contribué à la formation de l’opinion sans

réserve exprimée dans la première partie du présent rapport.

III.- VÉRIFICATIONS ET INFORMATIONS SPÉCIFIQUES

J'ai également procédé, conformément aux normes professionnelles

applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par le

Code Monétaire et Financier.

Je n'ai pas d'observation à formuler sur la sincérité et la

concordance avec les comptes annuels des informations données

dans le rapport de la Société de gestion et dans les documents

adressés aux associés sur la situation financière et les comptes

annuels.

Fait à Paris, le 15 mars 2013.

Edouard LEDUC

Commissaire aux Comptes

Membre de la Compagnie Régionale de Paris

12

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012


RAPPORT SPÉCIAL DU COMMISSAIRE AUX COMPTES

EXERCICE CLOS LE 31 DÉCEMBRE 2012

Mesdames, Messieurs,

En ma qualité de Commissaire aux comptes de votre société, je

vous présente mon rapport sur les conventions réglementées

visées par l’article L 214-76 du Code Monétaire et Financier dont

j’ai été avisé. Il ne m’appartient pas de rechercher l’existence

éventuelle d’autres conventions mais de vous communiquer sur la

base des informations qui m’ont été données les caractéristiques

et les modalités essentielles de celles dont j’ai eu connaissance

sans avoir à me prononcer sur leur utilité ou leur bien-fondé.

J’ai effectué mes travaux selon les normes professionnelles

applicables en France ; ces normes requièrent la mise en œuvre

de diligences destinées à vérifier la concordance des informations

qui m’ont été données avec les documents de base dont elles sont

issues.

I.- CONVENTION SOUMISE A L’APPROBATION DE

L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

Je vous informe qu’il ne m’a été donné avis d’aucune nouvelle

convention entrant dans le champ d’application de l’article L 214-76.

II.- CONVENTIONS DÉJÀ APPROUVÉES PAR UNE

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE

a) Commission de gestion

La société de gestion en tant que liquidateur est rémunérée

moyennant une commission de gestion égale à 7 % ou 10 % H.T.

des recettes hors taxes, selon qu’elles sont réalisées en France

ou à l’étranger.

La rémunération facturée à ce titre en 2012 s’est élevée à 22 280 €,

hors-taxes.

b) Honoraires de liquidation

Une commission sur les arbitrages est acquise par votre société

de gestion agissant en tant que liquidateur, assise sur le produit

net des ventes de biens immobiliers revenant à votre SCPI. Sa

rémunération est fixée à 1 % H.T. du produit net des ventes.

Au titre de l’exercice 2012, aucune commission n’a été versée à

votre SCPI.

Fait à Paris, le 16 mars 2013.

Edouard LEDUC

Commissaire aux comptes

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 13


LES COMPTES ANNUELS DE L’EXERCICE 2012

En Euros

ÉTAT DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2012

Au 31/12/2012 Au 31/12/2011

PLACEMENTS IMMOBILIERS

Immobilisations locatives 2 702 742,70 1 700 000,00 2 702 742,70 2 195 000,00

Terrains et constructions locatives 2 702 742,70 1 700 000,00 2 702 742,70 2 195 000,00

TOTAL 2 702 742,70 1 700 000,00 2 702 742,70 2 195 000,00

AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D'EXPLOITATION

Actifs immobilisés 0,00 0,00 0,00 0,00

Immobilisations incorporelles 10 657,86 10 657,86 10 657,86 10 657,86

Amort. des immobilisations incorporelles -10 657,86 - 10 657,86 - 10 657,86 - 10 657,86

Créances 387 078,35 387 078,35 408 745,27 408 745,27

Locataires et comptes rattachés 36 911,41 36 911,41 41 332,22 41 332,22

Locataires douteux 142 407,75 142 407,75 17 852,01 17 852,01

Dépréciations des créances douteuses - 141 522,24 - 141 522,24 - 16 390,86 - 16 390,86

Autres créances 349 281,43 349 281,43 365 951,90 365 951,90

Fournisseurs débiteurs 0,00 0,00 6 293,52 6 293,52

Fournisseurs, avoirs à recevoir 0,00 0,00 2 150,53 2 150,53

Créances fiscales 227 906,23 227 906,23 233 667,30 233 667,30

Débiteurs divers 121 375,20 121 375,20 127 210,08 127 210,08

Dépréciations des créances diverses 0,00 0,00 - 3 369,53 - 3 369,53

Valeurs de placement et disponibilités 879 691,23 879 691,23 1 045 761,26 1 045 761,26

Valeurs mobilières de placement 650 000,00 650 000,00 750 000,00 750 000,00

Autres disponibilités 229 691,23 229 691,23 295 761,26 295 761,26

Provisions générales pour risques et charges - 88 014,90 - 88 014,90 - 88 014,90 - 88 014,90

Dettes - 615 860,54 - 615 860,54 - 766 924,54 - 766 924,54

Dettes d'exploitation - 61 814,52 - 61 814,52 - 66 682,61 - 66 682,61

Dettes diverses - 554 046,02 - 554 046,02 - 700 241,93 - 700 241,93

Dettes fiscales - 18 790,92 - 18 790,92 - 18 368,86 - 18 368,86

Locataires créditeurs - 12 390,09 - 12 390,09 - 34 442,30 - 34 442,30

Associés, dividendes à payer - 205 779,29 - 205 779,29 - 323 511,04 - 323 511,04

Créditeurs divers - 317 085,72 - 317 085,72 - 323 919,73 - 323 919,73

TOTAL 562 894,14 562 894,14 599 567,09 599 567,09

COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF-PASSIF

Charges constatées d'avance 90 097,10 90 097,10 90 531,78 90 531,78

TOTAL 90 097,10 90 097,10 90 531,78 90 531,78

CAPITAUX PROPRES COMPTABLES 3 355 733,94 3 392 841,57

VALEUR ESTIMÉE DU PATRIMOINE 2 352 991,24 2 885 098,87

14

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012


VARIATION DES CAPITAUX PROPRES

AU 31 DÉCEMBRE 2012

Situation d'ouverture

au 01/01/2012

Affectation résultat N-1

Autres mouvements

Situation de clôture

au 31/12/2012

CAPITAL 46 685 681,00 0,00 46 685 681,00

Capital souscrit 46 685 681,00 0,00 46 685 681,00

PRIMES D'ÉMISSION 7 519 608,17 0,00 7 519 608,17

Prime d'émission 12 331 525,08 0,00 12 331 525,08

Prélèvement

sur prime d'émission

-4 811 916,91 0,00 - 4 811 916,91

ACOMPTE SUR LIQUIDATION - 35 886 175,50 0,00 - 35 886 175,50

PLUS OU MOINS VALUES RÉALISÉES

SUR CESSION D'IMMEUBLES

- 15 112 540,48 - 11 858,00 - 15 124 398,48

REPORT À NOUVEAU 199 615,51 - 13 347,13 0,00 186 268,38

RÉSULTAT DE L'EXERCICE

Résultat de l'exercice 476 148,87 - 476 148,87 97 124,37 97 124,37

Acomptes sur distribution - 489 496,00 489 496,00 - 122 374,00 - 122 374,00

TOTAL GÉNÉRAL 3 392 841,57 0,00 - 37 107,63 3 355 733,94

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 15


COMPTE DE RÉSULTAT AU 31 DÉCEMBRE 2012

CHARGES (hors taxes)

Au 31/12/2012 Au 31/12/2011

CHARGES IMMOBILIÈRES 102 784,48 325 255,88

Charges ayant leur contrepartie en produit 96 296,92 247 093,22

Primes d'assurance 5 359,82 6 464,15

Taxes foncières 11 164,50 64 572,73

Taxes sur les bureaux 0,00 34 506,26

Taxes locatives 1 639,00 12 841,15

Charges locatives 78 133,60 128 708,93

Charges d'entretien du patrimoine -5 140,00 9 440,10

Entretien réparations 0,00 415,46

Travaux refacturables -5 140,00 9 024,64

Grosses réparations 0,00 -14 634,07

Grosses réparations 0,00 -14 634,07

Services extérieurs -4 019,74 7 786,43

Charges locatives non récupérées -6 170,27 8 169,35

Primes d'assurance 2 150,53 -382,92

Autres services extérieurs 17 302,00 71 329,97

Commissions et honoraires 17 302,00 68 688,51

Frais de contentieux 0,00 2 641,46

Impôts et taxes -1 654,70 4 240,23

Impôts fonciers 0,00 123,25

Taxes locatives -2 634,70 2 957,31

Taxes sur les bureaux 0,00 70,74

Impôts divers 980,00 1 088,93

CHARGES D'EXPLOITATION DE LA SOCIÉTÉ 179 707,39 257 341,98

Autres services extérieurs 36 371,25 83 898,48

Rémunération de la société de gestion 22 280,18 69 030,05

Honoraires 10 575,03 8 842,00

Frais d'actes 0,00 9,88

Services bancaires 2 016,04 4 516,55

Cotisations et contributions 1 500,00 1 500,00

Impots et taxes 555,00 144,00

Contribution économique territoriale 555,00 144,00

Autres charges 17 649,76 43 295,49

Frais de tenue de conseils et assemblées 17 649,76 39 946,95

Pertes sur créances irrécouvrables 0,00 3 348,54

Dotations aux amortissements 0,00 37 915,58

Amortissements des immobilisations locatives 0,00 37 915,58

Dotations aux dépréciations et aux provisions 125 131,38 92 088,43

Dotations aux dépréciations des créances douteuses 125 131,38 4 073,53

Dotations pour dépréciation pour risques et charges 0,00 88 014,90

CHARGES FINANCIÈRES

Charges d'exploitation exceptionnelles 1,85 4,87

Charges exceptionnelles diverses 1,85 4,87

TOTAL CHARGES 282 493,72 582 602,73

RÉSULTAT DE L'EXERCICE 97 124,37 476 148,87

TOTAL GÉNÉRAL 379 618,09 1 058 751,60

16

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012


PRODUITS (hors taxes)

Au 31/12/2012 Au 31/12/2011

PRODUITS DE L'ACTIVITÉ IMMOBILIÈRE 358 039,44 977 452,33

Loyers 266 882,52 721 334,47

Produits des activités annexes - 5 140,00 9 024,64

Produits des activités annexes - 5 140,00 9 024,64

Charges remboursées par les locataires 16 524,32 105 543,14

Primes d'assurance 5 359,82 6 464,15

Taxes foncières 11 164,50 64 572,73

Taxes sur les bureaux 0,00 34 506,26

Charges refacturées 79 772,60 141 550,08

Taxes locatives 1 639,00 12 841,15

Charges locatives 78 133,60 128 708,93

AUTRES PRODUITS D'EXPLOITATION 15 227,73 68 863,67

Reprises sur dépréciations de créances douteuses 0,00 3 349,85

Reprises sur dépréciations de créances diverses 3 369,73 97,11

Transfert de charges 11 858,00 65 416,71

PRODUITS FINANCIERS 6 350,89 12 429,75

Produit sur titres de créances négociables 6 350,89 12 429,75

PRODUITS EXCEPTIONNELS 0,03 5,85

Produits exceptionnels divers 0,03 5,85

TOTAL PRODUITS 379 618,09 1 058 751,60

TOTAL GÉNÉRAL 379 618,09 1 058 751,60

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 17


L’ANNEXE FINANCIÈRE DE LA SCPI EURO INVESTIPIERRE 1

EN LIQUIDATION AU 31 DECEMBRE 2012

RÈGLES ET MÉTHODES COMPTABLES

Les comptes annuels sont établis conformément aux dispositions

réglementaires applicables aux Sociétés Civiles de Placement

Immobilier. Ils sont présentés en application de la loi n° 70-1300

du 31 décembre 1970 modifiée, du décret n° 71-524 du 1 er juillet

1971 modifié, et de l’arrêté du 14 décembre 1999 homologuant

le règlement du Comité de la réglementation comptable n° 99-06

du 23 juin 1999.

L’établissement des comptes annuels respecte les principes de

prudence, d’indépendance des exercices et de permanence des

méthodes, en se plaçant dans une perspective de liquidation

amiable, sans toutefois modifier l’évaluation des immeubles.

La méthode adoptée pour l’évaluation des éléments inscrits en

comptabilité, apparaissant dans la colonne « valeurs bilantielles »

de l’état du patrimoine est celle des coûts historiques.

PLACEMENTS IMMOBILIERS

Immobilisations locatives

Le tableau récapitulatif des placements immobiliers, ci-dessous,

constate, par type de locaux, les valeurs bilantielles nettes ainsi

que les valeurs estimées par votre expert immobilier indépendant.

En ce qui concerne les modalités particulières d’intervention de

ce dernier, il est rappelé que pour chaque immeuble la réalisation

d’une véritable expertise n’intervient, sauf cas particulier, que

tous les cinq ans. Il est alors demandé aux experts de procéder à

la visite systématique des immeubles. Les autres années la valeur

résulte d’une actualisation des valeurs par l’expert, sans visite

systématique des immeubles.

La valeur vénale résulte de l’actualisation annuelle du patrimoine

pour laquelle l’expert détermine son estimation en fonction des

valeurs locatives ainsi que des paramètres suivants :

l’ancienneté de l’immeuble dans le patrimoine,

la date de construction de l’immeuble,

la situation juridique (local isolé ou en copropriété),

la situation géographique,

l’état d’entretien (gros travaux en cours ou prévisibles),

les incidents locatifs (inoccupation ou contentieux).

Ces divers éléments influent bien entendu sur le calcul de

la valeur du bien en pondérant la valeur de base obtenue par

capitalisation du rendement locatif.

Il s’agit d’une valeur hors taxes et hors droit.

Un inventaire détaillé de ces placements figure en annexe.

À compter du 1 er janvier 2005, les commissions d’intermédiaires

versées lors d’une acquisition sont inscrites en coût accessoire

des immobilisations.

Les mouvements affectant ces postes sont détaillés dans le

tableau « État de l’actif immobilisé » figurant ci-dessous :

Plan prévisionnel d’entretien

L’assemblée Générale du 27 avril 2007 ayant approuvée la

dissolution anticipée et la mise en liquidation amiable, le

liquidateur n’applique plus la dotation spécifique aux provisions

pour grosses réparations.

État de l’actif immobilisé

Valeur brute des

immobilisations

au 31 décembre

2011

Augmentation

acquisitions

créations -

apports

Virement

de poste à poste

en + ou -

Diminution

cessions à des

tiers ou mise

hors service

Valeur brute des immobilisations

au 31 décembre 2012

Terrains – Constructions 2 702 742,70 0,00 0,00 0,00 2 702 742,70

Frais d’acquisition des immobilisations

Agencements

Immobilisations en cours

TOTAL 2 702 742,70 0,00 0,00 0,00 2 702 742,70

Tableau récapitulatif des placements immobiliers

Exercice 2012 Exercice 2011

Valeurs bilantielles Valeurs estimées Valeurs bilantielles Valeurs estimées

Terrains et constructions locatives

Bureaux 2 702 742,70 1 700 000,00 2 702 742,70 2 195 000,00

TOTAL 2 702 742,70 1 700 000,00 2 702 742,70 2 195 000,00

AUTRES ACTIFS ET PASSIFS D’EXPLOITATION

Créances

Locataires : Il s’agit d’une part, des créances relatives aux

facturations du 4 e trimestre 2012 encaissées début 2013, et,

d’autre part, des refacturations de loyers, de charges et/ou

d’impôts à établir au titre de l’exercice 2012.

Locataires douteux : Une analyse des créances échues

depuis plus de 3 mois est faite locataire par locataire. Celles

présentant un risque d’irrécouvrabilité sont provisionnées

après déductions éventuelles, de la T.V.A. et du dépôt de

garantie, à hauteur de 100 %. Le montant de la provision

cumulée s’élève à 141 522,24 €.

Locataires et comptes rattachés

Créances

Brut

Créances locataires 36 911,41

Créances douteuses 142 407,75

TOTAL 179 319,16

Autres créances : Elles sont constituées de :

- Créances auprès de l’État 227 906,23 € dont 118 491,80 € de

crédit de T.V.A en cours de remboursement en Espagne et en

France.

- Crédit d’impôt au titre de 2009 et 2010 en cours

de remboursement : 107 169,50 €

18

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012


- Débiteurs divers pour 120 736,73 €

qui comprennent principalement :

Les appels sur charges syndics refacturés aux locataires : 119 800,36 €

Valeurs de placement et disponibilités

Disponibilités : Elles s’élèvent à 879 691,23 €. Elles sont placées

en certificats de dépôts négociables rémunérés pour 650 000,00 €.

Dettes

Dettes d’exploitation : Elles sont constituées :

- Des commissions dues à la société de gestion pour : 4 646,57 €

- D’autres dettes fournisseurs pour : 57 167,95 €

Dettes diverses : Sous cette rubrique sont enregistrés :

- Les dettes fiscales pour : 18 790,92 €

correspondant à la T.V.A pour 15 850,92 € et d’autres taxes pour

2 940,00 €.

- Locataires créditeurs : 12 390,09 €

résultant principalement des liquidations des charges des années

2009 et antérieures dont les soldes sont en faveur des locataires

et de fonds reçus fin 2012, relatifs à l’exercice 2013.

- L’acompte du 4 e trimestre, versé aux associés

de la S.C.P.I.en février 2013 pour : 78 319,36 €

- Les acomptes bloqués pour : 127 459,93 €

- Créditeurs divers pour 317 085,72 €

incluant principalement :

Des impôts à payer, pour le compte des associés, au titre des

revenus de source étrangère et aux retenues effectuées lors des

distributions d’acomptes aux associés, pour le règlement des

retenues à la source et crédit d’impôt à recevoir de l’Espagne au

titre de 2009 : 163 834,34 €

Des acomptes sur charges

de l’exercice facturés aux locataires : 119 800,36 €

Le solde du budget alloué au conseil de surveillance par l’A.G.M.

du 27 avril 2007 : 25 099,02 €

Jetons de présence 2012 : 7800,00 €

Le solde du Marché des parts : 552,00 €

COMPTES DE RÉGULARISATION ACTIF – PASSIF

Charges constatées d’avance : Elles s’élèvent à 90.097,10 € et

correspondent d’une part aux frais et honoraires engagés pour

les cessions à venir.

CAPITAUX PROPRES

Capital souscrit : 46 685 681,00 € divisé en 61 187 parts de

763,00 € de nominal.

Plus ou moins-values réalisées sur cessions d’immeubles :

Conformément à l’article 4 de l’arrêté ministériel du 26 avril

1995, relatif aux dispositions comptables applicables aux

Sociétés Civiles de Placement Immobilier, les plus ou moinsvalues

réalisées à l’occasion de cessions d’immeubles locatifs

sont inscrites directement au passif du bilan.

Variations des plus ou moins-values de l’exercice

SOLDE AU 31/12/2011 - 15 112 540,48

Régularisation

114 av du Gal de Gaulle à Antony 11 858,00

SOLDE AU 31/12/2012 - 15 124 398,48

Acompte sur liquidation : Il n’ a pas eu de distribution d’acompte

sur liquidation en 2012.

Report à nouveau : L’Assemblée Générale Ordinaire des associés

statuant sur les comptes au 31 décembre 2011 a décidé d’affecter

au report à nouveau, la somme de -13 347,13 €. En conséquence,

le report à nouveau s’établit à 186 268,38 € au 31 décembre 2012.

Résultat de l’exercice : ’exercice 2012 se solde par un bénéfice de

97 124,37 €. Le solde a distribué, en février 2013, est de 122 374 €.

COMPTE DE RÉSULTAT – CHARGES

Charges immobilières : Elles se décomposent en :

- Charges refacturées aux locataires : 96 296,92 €

- Travaux refacturés : - 5 140,00 €

- Charges locatives sur locaux vacants

ou non refacturables aux locataires : - 6 170,27 €

- Honoraires divers : 17 302,00 €

- Impôts, taxes et primes d’assurances non refacturés : 495,83 €

Charges d’exploitation : sont enregistrées sous cette rubrique :

- Les honoraires de gestion : 22 280,18 €

- Les honoraires de commissaires aux comptes : 10 575,03 €

- Les commissions et autres frais de gestion courante : 3 516,04 €

- La contribution économique territoriale : 555,00 €

- Les frais de conseils et d’assemblées : 17 649,76 €

- Les dotations aux amortissements dépréciations et provisions

(détail donné dans un chapitre qui suit) : 125 131,38 €

COMPTE DE RÉSULTAT – PRODUITS

Produits de l’activité immobilière :

- Loyers facturés au cours de l’exercice : 266 882,52 €

- Charges remboursées par les locataires : 96 296,92 €

- Produits annexes : - 5 140,00 €

Autres produits d’exploitation : Il s’agit :

- Reprises des provisions utilisées dans l’exercice : 3 369,73 €

- Transferts de charges relatifs aux honoraires

de liquidation, de commercialisation

et divers sur l’immeuble vendu en 2012 : 11 858,00 €

Produits financiers : Ils correspondent :

- Aux intérêts sur certificats négociables pour : 6 350,89 €

INFORMATIONS DIVERSES

Montant des produits à recevoir inclus dans les postes

suivants du bilan

INTITULÉS

Montant

Créances locataires et comptes rattachés 36 863,31

Intérêts courus sur certificats de dépôt

et comptes à terme

210,07

TOTAL 37 073,38

Montant des charges à payer incluses dans les postes

suivants du bilan

INTITULÉS

Montant

Dettes fournisseurs et comptes rattachés 19 709,38

Locataires avoirs à établir 11 354,49

Dettes fiscales 2 940,00

Dettes diverses 25 099,02

TOTAL 59 102,89

Etat des provisions et des dépréciations retraçant

les variations de l’exercice

Dépréciation des

créances douteuses

Provisions pour

risques divers

Dépréciation des

créances diverses

Montant au

31/12/2011

Dotations

de l’exercice

Reprises de

l’exercice

Montant au

31/12/2012

16 390,86 125 131,38 0,00 141 522,24

88 014,90 0,00 0,00 88 014,90

3 369,53 0,00 3 369,53 0,00

TOTAL 107 775,29 125 131,38 3 369,53 229 537,14

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 19


Affectation du résultat 2011

Conformément à la décision de l’Assemblée Générale, le résultat bénéficiaire de 2011 de 476 148,87 € a été affecté comme suit :

Bénéfice net 2011 476 148,87

Report à nouveau 2011 199 615,51

Bénéfice distribuable 675 764,38

Dividendes versés -489 496,00

REPORT À NOUVEAU 2012 186 268,38

Remboursements de charges

Charges de copropriété et de fournitures locatives 78 133,60

Assurances 5 359,82

Impôts fonciers 12 803,50

TOTAL 96 296,92

Commission de gestion

Conformément à l’article 17 des statuts, la rémunération de la Société de Gestion se calcule comme suit : 7 % ou 10 % hors taxes des

recettes locatives – hors taxes et hors charges, augmentées des produits financiers nets, selon qu’elles sont réalisées en France ou à

l’étranger. Soit pour l’exercice 2012 :

- Recettes locatives hors taxes - 5140,00

- Produits financiers France (sous déduction des intérêts débiteurs) 6 350,89

BASE TOTALE DE LA COMMISSION 1 210,89

Commission au taux de 7 % 84,76

Tva non récupérable 17,49

- Recettes locatives étranger – hors taxes : 221 779,30

BASE TOTALE DE LA COMMISSION 221 779,30

Commission au taux de 10 % 22 177,93

TOTAL COMMISSION DE GESTION 22 280,18

Engagements hors bilan

ENGAGEMENTS DONNÉS

Néant

ENGAGEMENTS REÇUS

- Cautions bancaires reçues des locataires en substitution des dépôts de garantie 42 329,58

DESCRIPTIF DU PATRIMOINE AU 31 DÉCEMBRE 2012

Nature de l’investissement

Situation de l’immeuble

Date d’achat

ou d’apport

Surfaces


Prix d’acquisition

ou d’apport

Frais

d’acquisition (1)

Travaux

d’aménagements

Valeurs

comptables

Valeurs vénales

2 011 2 012

BUREAU ESPAGNE

28006 MADRID

Parc de Barajas

Immeuble B1

26/04/1989 1 825 2 702 743 2 702 743 2 195 000 1 700 000

TOTAL BUREAU ESPAGNE 1 825 2 702 743 0 0 2 702 743 2 195 000 1 700 000

TOTAL GÉNÉRAL 1 825 2 702 743 0 0 2 702 743 2 195 000 1 700 000

(1)

Frais : ces montants correspondent aux droits d’acquisitions et commissions d’intermédiaires immobilisables depuis le 1 er janvier 2005.

20

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012


L’ORDRE DU JOUR ET LE PROJET DES RÉSOLUTIONS

ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ORDINAIRE DU 28 JUIN 2013

ORDRE DU JOUR

Approbation des comptes annuels sur la base des rapports

du liquidateur, du conseil de surveillance et du commissaire

aux comptes,

Quitus au liquidateur,

Approbation du rapport du conseil de surveillance,

Approbation du rapport du commissaire aux comptes sur les

conventions réglementées et de celles-ci,

Affectation du résultat,

PROJET DES RÉSOLUTIONS

Approbation de la valeur comptable et constatation de la

valeur de réalisation et de la valeur de reconstitution de la

société au 31 décembre 2012,

Constatation du montant de la prime d’assurance couvrant

la responsabilité des membres du conseil de surveillance,

Fixation des jetons de présence,

Constatation du montant des frais de déplacement,

Renouvellement du Commissaire aux comptes titulaire,

Renouvellement du Commissaire aux comptes suppléant,

Pouvoirs pour formalités.

PREMIÈRE RÉSOLUTION

L’assemblée générale, après avoir entendu les rapports du

liquidateur, du conseil de surveillance et du commissaire aux

comptes, approuve les comptes clos le 31 décembre 2012 tels

qu’ils lui sont présentés

DEUXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale donne quitus de sa gestion au liquidateur pour

l’exercice 2012.

TROISIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise du rapport du conseil

de surveillance, approuve les termes de ce rapport et, en tant que

de besoin, renouvelle sa confiance au conseil de surveillance aux

fins d’exécution de son mandat dans toutes ses dispositions.

QUATRIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise du rapport du conseil de

surveillance et du rapport spécial du commissaire aux comptes en

application de l’article L.214-76 du Code Monétaire et Financier,

approuve chacune des conventions qui y sont mentionnées.

CINQUIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale décide d’affecter le résultat de l’exercice de

la façon suivante :

Bénéfice de l’exercice 2012 97 124,37 €

Majoré du report à nouveau 186 268,38 €

Résultat distribuable 283 392,75 €

Affecté comme suit :

Dividende total au titre de l’exercice 2012 122 374,00 €

Nouveau report à nouveau 161 018,75 €

En conséquence, le dividende par part de pleine jouissance pour

l’exercice 2012 s’élève à 2 euros avant retenue à la source sur les

produits d’origine étrangère.

SIXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise de l’état annexé au

rapport de gestion, approuve la valeur comptable de la société

arrêtée au 31 décembre 2012 :

valeur comptable 3 355 733,94 €

soit 54,84 € par part

SEPTIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise de l’état annexé au

rapport de gestion, prend acte de la valeur de réalisation de la

société arrêtée au 31 décembre 2012 :

valeur de réalisation 2 352 991,24 €

soit 38,46 € par part

HUITIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale, connaissance prise de l’état annexé au

rapport de gestion, prend acte de la valeur de reconstitution de

la société arrêtée au 31 décembre 2012 :

valeur de reconstitution 2 676 942,22 €

soit 43,75 € par part

NEUVIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale prend acte que la prime d’assurances

couvrant la responsabilité civile des membres du conseil de

surveillance de la SCPI dans l’exercice de leur mandat es qualités, à

la charge de la SCPI, s’est élevée à 1 749,63 € pour l’exercice 2012.

DIXIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale renouvelle le montant total des jetons de

présence à répartir entre les membres du conseil de surveillance

à 7 800 € maximum pour l’exercice 2013.

ONZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale prend acte du montant versé aux membres

du conseil de surveillance au titre de leurs frais de déplacement

sur justificatifs. Ce montant s’élève à 7 536,70 € pour l’année 2012.

DOUZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale décide de renouveler Monsieur Edouard

LEDUC, en tant que commissaire aux comptes titulaire, pour une

durée de six exercices, soit jusqu’à l’assemblée générale appelée

à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 décembre 2018.

TREIZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale décide de nommer de renouveler Monsieur

Didier KLING, en tant que commissaire aux comptes suppléant,

pour une durée de six exercices, soit jusqu’à l’assemblée générale

appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31

décembre 2018.

QUATORZIÈME RÉSOLUTION

L’assemblée générale confère tous pouvoirs au porteur d’une

copie ou d’un extrait du procès-verbal de ces délibérations pour

l’accomplissement de toutes formalités légales de publicité.

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012 21


notes

22

Euro Investipierre - Rapport annuel 2012


GLOSSAIRE

Arbitrage

Acte de céder un ou des actifs immobiliers pour en acquérir un

ou plusieurs autres. La politique d’arbitrage a pour objectif de

rajeunir ou de recentrer le patrimoine immobilier d’une SCPI.

Capitaux propres

Capital de la SCPI, augmenté des primes d’émission, des

éventuels écarts d’évaluation, des plus ou moins-values réalisées

sur cession d’immeubles, des réserves et du report à nouveau.

Plus ou moins-values réalisées sur cession d’immeuble.

Résultat cumulé sur ventes effectivement réalisées. Les plus ou

moins-values potentielles ne sont pas considérées.

Distribution

La distribution d’une SCPI est essentiellement constituée des

revenus fonciers tirés de la location de son patrimoine immobilier.

Elle peut comporter également des revenus financiers produits

par le placement sans risque de sa trésorerie. Pour les personnes

physiques, les premiers sont soumis à l’IR au titre de la fiscalité

foncière.

Depuis le 1er janvier 2013, un prélèvement à titre d’acompte

d’impôt sur le revenu, c’est-à-dire un prélèvement obligatoire à

la source, est prélevé sur tous les produits de placement à revenu

fixe (24%) avant leur versement et sauf demande de dispense. Ce

prélèvement à titre d’acompte n’étant pas libératoire de l’impôt

sur le revenu, il y aura lieu dorénavant de déclarer l’ensemble des

intérêts au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Cette règle

s’applique aux intérêts des produits financiers des SCPI qui feront

donc l’objet d’un prélèvement à la source, en même temps que les

prélèvements sociaux.

Marché secondaire des parts (SCPI à capital fixe)

Pour chaque SCPI, la société de gestion confronte régulièrement

les ordres d’achat et les ordres de vente et organise les

transactions. Ce marché secondaire réglementé est régi par la loi

de l’offre et de la demande.

Prix de marché

Le prix d’exécution (prix net vendeur) est le prix d’équilibre

permettant l’échange de la plus grande quantité de parts par

période de confrontation.

Pour l’acquéreur, le prix effectivement payé (prix acheteur) est

le prix d’exécution majoré des droits d’enregistrement versés au

Trésor Public et de la commission de cession telle que votée par

l’assemblée.

Le prix d’exécution peut être retenu pour l’évaluation des parts

de SCPI.

Le rendement acheteur est la distribution de la période rapportée

au prix acheteur.

Marché primaire (SCPI à capital variable)

Les souscriptions s’effectuent au prix de souscription, fixé par la

société de gestion dans des limites définies par la loi.

Les retraits s’effectuent à la valeur de retrait, égale au prix de

souscription diminué d’un droit acquis à la SCPI.

Dans ce type de SCPI, les échanges de parts se réalisent par le

mécanisme de souscription-retrait, qui fait varier le capital de la SCPI.

Provision pour grosses réparations

Provision qui permet de financer le plan prévisionnel d’entretien

du patrimoine. Elle est alimentée, chaque année, par prélèvement

sur le résultat distribuable d’un pourcentage (précisé dans

l’annexe financière) des loyers facturés, variable selon la nature

des immeubles et l’ancienneté du patrimoine.

Taux d’occupation financier

Le taux d’occupation financier est l’expression de la performance

locative de la SCPI. Il se détermine par la division du montant

total de loyers et indemnités d’occupation facturés ainsi que des

indemnités compensatrices de loyers par le montant total des

loyers facturables dans l’hypothèse où l’intégralité du patrimoine

de la SCPI serait loué.

Valeurs représentatives du patrimoine

Valeur comptable

La valeur comptable d’une SCPI est celle qui apparait dans

l’état du patrimoine sous le terme de “valeurs bilantielles”. Elle

comprend les immobilisations locatives, les autres actifs et les

dettes. Les immobilisations locatives y sont comptabilisées à leur

coût historique.

Valeur vénale

La valeur vénale du patrimoine immobilier résulte des expertises

des immeubles réalisées par l’expert immobilier indépendant

désigné par l’assemblée générale et agréé par l’Autorité des

Marchés Financiers.

En pratique, chaque immeuble fait l’objet d’une expertise

approfondie tous les cinq ans. Les autres années, sa valeur vénale

est actualisée par l’expert.

Les experts s’attachent à la fois à la situation locative et technique

de chaque immeuble et aux conditions de marché de l’époque.

Valeur de réalisation

A la valeur vénale du patrimoine immobilier découlant des

expertises, s’ajoute celle des actifs non immobiliers de la SCPI,

sous déduction de ses dettes. La valeur de réalisation de la

société mesure la valeur des actifs dans une optique de détention

à long terme.

Valeur de reconstitution

La valeur de reconstitution mesure ce qu’il faudrait engager de

capitaux pour reconstituer la SCPI à l’identique.

Elle comprend donc la valeur de réalisation, à laquelle il convient

d’ajouter les droits de mutation qu’aurait à supporter la SCPI dans

le cas où elle achèterait les mêmes immeubles et la commission

de souscription.

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Siège social : 167 quai de la Bataille de Stalingrad 92867 Issy-les-Moulineaux Cedex

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Immatriculée sous le N° 300 794 278 RCS Nanterre

BNP Paribas REIM France est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF

(Agrément GP-07000031 du 1 er juillet 2007)

Crédit photographique : Mathieu Polo (couverture) / Mise en page : Tintabule / Impression : Fabrègue - mai 2013

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