20e_rapport_sur_letat_du_mal-logement_en_france_2015_-_chapitre_2_-_1995-2015_pourquoi_la_france_est-elle_bloquee_dans_la_crise_du_logement

abbe.pierre

20e_rapport_sur_letat_du_mal-logement_en_france_2015_-_chapitre_2_-_1995-2015_pourquoi_la_france_est-elle_bloquee_dans_la_crise_du_logement

Un blocage idéologique : des politiques du logement qui

se contententd’accompagner le marché

que la loi soit adoptée et appliquée et s’en remettre au marché pour réguler

l’offre et la demande. Pour ceux-là, au découragement de l’investissement

que génère une politique de régulation des loyers s’ajoutent des arguments

d’opportunité (pour réduire les loyers, il faut d’abord développer l’offre) ou de

faisabilité (les outils de connaissance des loyers n’existent pas et sont trop

complexes à mettre en œuvre).

Les critiques à son encontre se situent à plusieurs niveaux mais convergent

finalement pour remettre en cause la protection des locataires les plus

modestes, que l’État doit garantir, et pour contester sa légitimité à intervenir

pour réguler un marché qui a pourtant connu bien des excès depuis une

douzaine d’années. Ce sont ces défaillances de marché structurelles qui

justifient une intervention publique.

2015

Selon Clameur, les loyers ont en effet progressé de 53 % entre 1998 et 2014. En

2011, les locataires du parc privé engloutissaient 27 % de leurs revenus dans

leur habitation et même 40 % pour plus d’un locataire sur cinq, selon l’Insee.

Cela tient évidemment à la progression des loyers et des charges, mais aussi

à la modification du profil des locataires, qui sont aujourd’hui globalement

plus modestes qu’hier.

Cette hausse des loyers, qui pénalise durement les ménages, témoigne

d’un déséquilibre croissant sur le marché. À cet égard, le marché ne garantit

nullement une relation équitable car bailleurs et locataires ne sont pas sur un

pied d’égalité. La plupart des bailleurs peuvent se permettre quelques mois de

vacance de leur bien, alors que le candidat à la location a absolument besoin

de logement. Pour l’un, le loyer est souvent un complément de revenu, tandis

que, pour l’autre, c’est une dépense obligatoire. Cette relation contractuelle

inégale justifie que l’État — au nom du droit au logement et de la défense des

plus faibles — place des limites au droit du propriétaire à fixer le loyer de son

choix, en particulier dans les périodes de crise.

Si la régulation des loyers apparaît donc nécessaire, il existe de nombreuses

manières de la mettre en place, qui incitent à bien tirer les leçons du passé.

Les opposants actuels à l’encadrement des loyers craignent qu’une baisse

des rendements pour les propriétaires entraîne une diminution du nombre

de logements mis en location dans le parc privé. Le blocage total des loyers

pendant la période de l’entre-deux-guerres est agité par eux comme un spectre.

Mais la rentabilité d’un logement ne se résume pas aux loyers perçus : il

faut aussi tenir compte de la plus-value éventuelle réalisée au moment de la

revente du logement. Ainsi, le sociologue Loïc Bonneval a montré, en incluant

la plus-value finale dans le calcul de la rentabilité, que les rendements dans

l’entre-deux-guerres étaient en réalité restés élevés, de l’ordre de 6,5 %.

Par ailleurs, l’encadrement des loyers produit également ses effets sur

le niveau des prix à l’achat. Si l’État annonce que les loyers cesseront de

progresser indéfiniment, les investisseurs devraient être plus regardants

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