151 - Asloca

www.asloca.ch
Droit au
ASLOCA
lodement logement
Le journal de l'ASLOCA www.asloca.ch
Initiative
de l’ASLOCA
ü Loyers,
rien ne va plus!
ü Souscrire pour
des loyers loyaux
Genève: 6 et 7 octobre
Election
du Grand Conseil
JAB
1006 Lausanne
DROIT AU LOGEMENT
Journal de
L’ASSOCIATION SUISSE
DES LOCATAIRES
fédération romande
1
rue Jean-Jacques-Cart 8
1006 Lausanne
Droit au logement n 0 151
N o 151 / Septembre 2001
Septembre Tirage: 80 600 2001
Votez pour les
candidat(e)s
proches
de l’ASLOCA!
Neuchâtel
6 Nouvelle taxe
poubelles: attention!
Vaud
7 La BCV
et les locataires

Souscrire
pour des
Editorial
loyers loyaux
L’
initiative
de l’ASLOCA pour des
loyers loyaux a déclenché une âpre
bataille au parlement fédéral. Nos adversaires
réagissent toutefois en ordre
désordonné et n’ont pas réussi jusqu’à
maintenant à se mettre d’accord sur un contreprojet.
Tout particulièrement, le temps n’est pas au
beau fixe entre les organisations immobilières et le
Département de Pascal Couchepin.
Il est difficile aujourd’hui de faire des prévisions
sur le déroulement futur des événements. Mais on
peut émettre deux hypothèses.
votation. Dans celle-ci, nous aurons certainement
des alliés, mais l’élaboration des arguments et la
charge financière de l’information du public seront
dévolues surtout à l’ASLOCA. Il est à prévoir, de la
part des milieux immobiliers, une propagande
intense contre notre initiative. Au plan financier, la
bataille sera évidemment très inégale. Nos adversaires
auront le soutien des organisations de propriétaires
et celui des investisseurs institutionnels, comme
les grandes compagnies d’assurances.
Vraisemblablement, ils auront aussi le soutien des
grandes banques. Indirectement, ce sont donc nos
Nos adversaires
auront le soutien
des organisations
de propriétaires,
des grandes
compagnies
d’assurances et
grandes banques.
D’où l’importance
de la souscription
entreprise par
l’ASLOCA
2
Droit au logement n 0 151
Septembre 2001
Ou bien, le Conseil fédéral, les milieux immobiliers
et la droite du parlement réussissent à se réunir
sur un contre-projet. L’ASLOCA devra alors réunir
plus de 50 000 signatures pour un référendum. Il y
aura alors deux votations populaires en 2002 –
simultanées ou décalées – sur notre initiative et sur
un contre-projet.
Ou bien, la conception d’un contre-projet s’enlise
et notre initiative sera alors soumise seule en
votation populaire l’année prochaine.
Dans l’une ou l’autre hypothèse, nous devons nous
préparer dès maintenant à une campagne de
loyers exagérés qui financeront, en partie, le combat
contre les loyers loyaux!
D’où l’importance de la souscription entreprise en
automne 2001 par l’ASLOCA auprès de ses membres.
Grâce à elle, nous pourrons engager une campagne
qui émerge et qui convainque.
Merci à chacune et chacun d’entre vous d’y
apporter sa contribution. Ce sera un bon investissement…
immobilier.
n
Nils de Dardel

Loyers
Rien ne va plus!
ASLOCA
La méthode
Dettling conduirait
à une hausse
de 50,5% après
10 ans. Elle serait
de 122,8% après
20 ans
Avec le «contre-projet Couchepin»
adopté par la majorité du
Conseil national, les bailleurs
ont eu une sacrée baraka puisque
un loyer serait considéré comme
abusif uniquement s’il dépasse
de plus de 15% les statistiques
des loyers calculées sur la base
des locations les plus élevées. La
révision du droit du bail est cependant
propice à une surenchère
d’augmentations. Le conseiller
aux Etats Toni Dettling,
président de l’Association alémanique
des propriétaires immobiliers,
doit avoir des ancêtres
alchimistes. Son contre-projet de
révision du Code des obligations,
s’il devait être appliqué un
jour, irait encore au-delà puisqu’il
permettrait véritablement
aux propriétaires de changer un
contrat de bail à loyer en or.
M. Dettling veut offrir aux propriétaires
une augmentation de
10% à la conclusion du bail puis,
Effets de la proposition Dettling
sur l’évolution des loyers
Ancien loyer: 600 francs
Nouveaux loyers:
1 ère année 660 francs 11 ème année 939 francs
2 ème année 660 francs 12 ème année 977 francs
3 ème année 686 francs 13 ème année 1016 francs
4 ème année 714 francs 14 ème année 1057 francs
5 ème année 742 francs 15 ème année 1099 francs
6 ème année 772 francs 16 ème année 1143 francs
7 ème année 803 francs 17 ème année 1189 francs
8 ème année 835 francs 18 ème année 1236 francs
9 ème année 869 francs 19 ème année 1286 francs
10 ème année 903 francs 20 ème année 1337 francs
après un répit de deux ans pour
les locataires, des augmentations
systématiques de 4% par année.
La méthode Dettling conduirait
à une hausse de 50,5% après
10 ans. Elle serait de 122,8%
après 20 ans, soit un résultat absolument
catastrophique par rapport
au droit du bail actuel pour
les locataires.
Dans ce grand casino, les locataires
ne doivent pas se laisser
tenter par le jeu de la roulette
entre les loyers Couchepin et les
loyers Dettling, car ils en sortiraient
ruinés dans les deux cas.
En l’état actuel des débats
au parlement fédéral, nous ne
pouvons que vivement leur conseiller
de miser tous leurs jetons
sur l’initiative populaire fédérale
de l’ASLOCA «pour des loyers
loyaux», seule garantie d’une
modération des loyers. n
3
Droit au logement n 0 151
Septembre 2001
Toni Dettling, conseiller aux Etats, président de l’Association
alémanique des propriétaires immobiliers. Sa proposition est la plus
percutante en matière de hausse des loyers.
(Photo: Keystone)
Valérie Garbani
Taux hypothécaire
La vigilance
s’impose
Une regrettable erreur de retranscription
s’est glissée dans l’article
consacré à l’évolution du taux hypothécaire
(DAL N o 150): ainsi à
Neuchâtel le taux a été baissé de
4¾ à 4½% et non de 4½ à 4¼%.
La vigilance s’imposait… pour
le rédacteur responsable aussi!
Avec nos excuses!
n
Gérard Berger

Sondage contre
les loyers loyaux?
ASLOCA
Beaucoup
de personnes
pensent que
les loyers élevés
sont une calamité
inévitable
Les locataires romands, selon
le sondage Mis Trend de mars
2001, commandé par les organisations
immobilières vaudoises,
seraient en majorité satisfaits du
montant de leurs loyers. Le résultat
annoncé sur 1014 locataires
romands est le suivant:
Mon loyer est …
Très bon marché: 3%
Plutôt bon marché: 12%
Correct: 60%
Plutôt cher: 20%
Beaucoup trop cher: 5%
La rédaction et la succession
des questions posées expliquent
en partie ce taux de satisfaction
élevé. En effet, après des questions
détaillées sur la qualité du
logement (36% des locataires
sont insatisfaits de l’isolation
phonique, mais 86% sont contents
de la dimension des chambres
à coucher), Mis Trend demande:
«Tout compte fait, êtesvous
satisfaits de vos conditions
de logement actuelles» et, à cette
question, 90% des personnes interrogées
répondent oui, vraisemblablement
car elles réalisent
que le nombre des qualités
l’emporte sur les défauts. Après
une telle réponse, le sondé se voit
poser la question suivante: «Si
vous considérez ces conditions
de logement globales, direz-vous
que votre loyer est beaucoup
trop cher, plutôt cher, etc.»
Comme globalement le sondé a
répondu que ses conditions de
logement étaient bonnes, il répond
donc très majoritairement
que le loyer est correct.
Il faut dire aussi que la toute
première question posée est relative
aux appartements convenables
disponibles sur le marché
locatif. Le sondé est donc invité à
comparer son loyer avec ceux –
exorbitants – des petites annonces
dans les journaux; et non
avec ceux (beaucoup plus modérés)
de locataires qui occupent
leurs logements depuis de très
nombreuses années.
Le sondage de mars 2001 doit
donc être fortement relativisé,
car les questions induisent les
réponses dans le sens souhaité
par les organisations de propriétaires.
D’ailleurs, le même institut
Mis Trend est parvenu au résultat
exactement inverse dans le
sondage réalisé en août 2001
dans le canton de Genève sur
commande de la Tribune de
Genève. Il ressort de ce sondage
que la majorité très nette
des sondés est préoccupée par
le coût du logement et que les
loyers sont considérés comme
trop chers.
Il faut cependant admettre une
certaine résignation des locataires
à l’égard de la question du
loyer. Beaucoup de personnes
pensent que les loyers élevés
sont une calamité inévitable.
Avec le débat qui aura lieu sur
notre initiative «pour des loyers
loyaux», nous aurons l’occasion
de combattre ce fatalisme. Il est
possible de modérer les loyers et
notre initiative permet justement
d’atteindre cet objectif. n
Nils de Dardel
4
Droit au logement n 0 151
Septembre 2001

Rentabilité de vos investissements
Un double oui
en votation populaire!
ASLOCA
Logement
subventionné
ne rime pas
aujourd’hui avec
loyer modéré
La carence
en logements
à loyers modérés
rend ainsi
nécessaire
une intervention
des pouvoirs
publics
5
Droit au logement n 0 151
Septembre 2001
Entre 1989 et 1999, la non-répercussion
de la baisse du taux hypothécaire
sur les loyers a enrichi les
propriétaires de 18,8 milliards de
francs, soit 89 francs par mois et
par appartement. L’ASLOCA ne
disposera évidemment pas d’une
telle somme pour mener la campagne
de votation en faveur de l’initiative
«pour des loyers loyaux».
Cependant, grâce à votre engagement
dans la récolte des signatures
en 1996, le dépôt de notre initiative
permet aux locataires, une nouvelle
fois, de défendre leurs intérêts
face au puissant lobby immobilier.
Grâce à la souscription de 1996
auprès des membres de l’ASLO-
CA, nous avons pu financer le
«mailing» de la récolte des fonds,
les études économiques de l’Institut
Bass, les frais de lancement de
Loi fédérale sur
la promotion du logement
l’initiative «pour des loyers
loyaux» et de notre campagne victorieuse
contre l’initiative «propriété
du logement pour tous»
(Voir les chiffres ci-dessous).
Le montant disponible est tout à
fait insuffisant pour faire face à
une grande campagne de votation
sur notre initiative «pour des
loyers loyaux» et, à plus forte rai-
La pénurie de logements est une
constante de la réalité suisse. Pour
l’éviter, il faudrait en permanence
2% de logements vacants. La pénurie
est profitable aux propriétaires
puisque, dans le besoin de se
loger, les locataires sont prêts à
accepter les montants des loyers
fixés par les bailleurs, ces derniers
étant au surplus enclins à multiplier
les congés pour pouvoir louer
plus cher.
La pénurie de logements et les
hausses de loyer en découlant ont
donc des conséquences particulièrement
douloureuses pour les bas
et moyens revenus puisque l’offre
du marché ne correspond ni à leur
budget ni souvent aux besoins des
familles.
La carence en logements à loyers
modérés rend ainsi nécessaire une
intervention des pouvoirs publics.
La première loi fédérale encourageant
la construction et l’accession
à la propriété de logements
(LCAP) est entrée en vigueur le
1 er janvier 1975. Le bilan de ses
25 premières années de vie n’est
pas satisfaisant pour l’ASLOCA.
En effet, logement subventionné
ne rime pas avec loyer modéré, en
particulier car aucun moyen n’est à
disposition du locataire pour s’opposer
à des hausses successives et
planifiées des loyers.
Le Conseil fédéral a soumis en
consultation un projet de loi sur la
promotion du logement destinée à
remplacer l’ancienne loi. Dans sa
réponse, l’ASLOCA propose notamment
d’instaurer le droit pour
le locataire d’un logement subventionné
de contester rétroactivement
des hausses de loyer ainsi que
le droit de résilier son bail au moment
de la communication de la
hausse. L’ASLOCA critique également
le fait que l’Office fédéral
du logement soit l’instance de contrôle
des loyers subventionnés et
son, pour engager une campagne
référendaire contre un éventuel
contre-projet.
Il est donc indispensable que les
locataires aident, par une nouvelle
souscription, leur association à affronter
les grandes échéances de
l’année 2002.
n
Valérie Garbani
Fonds récoltés 1996 (y c. intérêts) 477 293.63
Frais récolte de fonds 62 201.20
Etudes Bass 24 484.50
Frais initiative «Loyers loyaux» 132 343.75
Campagne contre l’initiative
«propriété du logement pour tous» 77 086.30
Total dépenses 296 115.75 –296 115.75
Solde disponible 181 177.88
que le Département fédéral soit
l’autorité de recours, en d’autres
termes que la Confédération soit
juge et partie.
Nous proposons en conséquence
la création d’instances neutres.
Les contestations relatives au
loyer pourraient être soumises à
des commissions paritaires cantonales,
voire relever du droit du bail
ordinaire et ainsi ressortir de la
compétence des autorités régionales
de conciliation.
Pour que la future loi sur la promotion
du logement respecte son but
d’améliorer l’offre de logements à
des conditions financièrement supportables,
et pour supprimer les défauts
de la LCAP, l’ASLOCA exige
au surplus que soit instaurée une
limite des augmentations des
loyers subventionnés. n
Valérie Garbani

Neuchâtel
Nouvelle taxe poubelles
attention!
Cantons
Depuis le 1 er janvier, les communes
neuchâteloises ont l’obligation
de modifier le mode de perception
de la taxe d’enlèvement des déchets
solides («taxe poubelles»).
Désormais, les locataires reçoivent
directement une facture de
leur commune pour s’acquitter de
la taxe poubelles, selon le nouveau
tarif fixé en fonction du nombre de
personnes par ménage. Il s’agit
d’un impôt supplémentaire, qui
n’a rien à voir avec les charges du
contrat de bail.
Jusqu’ici, dans la commune de
Neuchâtel, la taxe était facturée
directement aux propriétaires, qui
pouvaient la répercuter sur leurs
locataires.
Les locataires de Neuchâtel doivent
ainsi vérifier soigneusement
si leur bail prévoit un poste de
manière expresse dans les charges
pour la taxe déchets.
La majorité des contrats récents
facturent la taxe déchets, qui peut
exister de deux manières différentes
selon le bail:
soit le bail prévoit un forfait
pour la taxe déchets; ce forfait doit
être supprimé depuis le 1 er juillet
2001;
soit la taxe déchets est facturée
dans les charges avec les autres
frais (chauffage, etc.) sur la base
d’un acompte; il convient alors
d’exiger, lors de la prochaine facture
annuelle des charges 2001/
2002, un décompte détaillé, et vérifier
que ce poste n’y figure plus.
Dans le premier cas, les locataires
écriront rapidement à leur gérance
afin de demander la suppression
du forfait et ce, rétroactivement,
depuis le 1 er juillet 2001.
Si le contrat ne prévoit pas que la
taxe déchets est facturée dans les
charges, cela signifie qu’elle est
incluse dans le loyer net et que le
bailleur en fera désormais l’économie.
Cela justifie, selon les circonstances,
une diminution de
loyer correspondante.
Attention, dans certaines communes
(notamment Neuchâtel), les
personnes au bénéfice de prestations
complémentaires AVS ou AI
sont exonérées de la taxe! Il faut
écrire le cas échéant au dicastère
des travaux publics pour solliciter
cette exonération.
n
Carole Aubert
Vaud
Formule officielle
au changement de locataire
(Photo: Gérard Berger)
Les locataires
vaudois
sont dorénavant
mieux protégés
contre les abus
de certains
bailleurs
6
Droit au logement n 0 151
Septembre 2001
En effet, depuis le 1 er août, la
formule officielle au changement
de locataire est obligatoire. Ainsi
donc, cette formule, d’un vert de
bon aloi, intitulée «notification de
loyer lors de la conclusion d’un
nouveau contrat de bail», doit être
impérativement jointe à tout nouveau
contrat de bail. Elle doit indiquer
l’ancien et le nouveau loyer,
les motifs de la hausse éventuelle,
le droit du locataire à le contester et
le délai pour le faire.
Cette formule donne enfin au locataire
le moyen de lutter contre
des augmentations abusives de
loyer au changement de locataire.
Il convient de rappeler que ladite
formule n’a pas pour but de pousser
le locataire à contester systématiquement
le montant de son
loyer mais bien plutôt d’instaurer
de la confiance et de la transparence
dans les rapports bailleurslocataires.
L’ASLOCA a toujours estimé
que c’est un droit de pouvoir signer
un contrat de bail en toute connaissance
de cause.
Enfin, l’expérience des cantons
voisins où cette formule est d’ores
et déjà obligatoire montre qu’elle
dissuade les bailleurs d’augmenter
massivement les loyers au changement
de locataire.
Elle a donc un rôle préventif fort
appréciable.
La procédure de contestation du
loyer initial ressemble à celle
d’une opposition à une hausse de
loyer. Elle peut être longue et ardue
mais c’est le seul moyen pour
s’opposer avec succès à une augmentation
abusive au changement
de locataire.
En tout état de cause, il incombe
à chaque locataire de vérifier que
cette formule verte est jointe à tout
nouveau contrat de bail et de s’assurer
qu’elle est dûment remplie.
Au moindre doute, n’hésitez pas
à nous contacter, nos services de
consultation sont à votre disposition.
n
Anne Baehler Bech

Vaud
La BCV et
les locataires
Cantons
La nouvelle loi sur
la BCV implique
une aggravation
de la situation
des locataires,
du moins à moyen
terme. C’est ce
qu’il faut éviter en
allant voter et en
faisant voter NON
le 23 septembre
7
Droit au logement n 0 151
Septembre 2001
Quellemouche a donc piqué
l’ASLOCA-Vaud pour engager
sa crédibilité dans la récolte des
signatures pour le référendum
contre la nouvelle loi sur la
BCV?
En effet, les amours entre
l’établissement bancaire cantonal
et l’association faîtière des
locataires ont toujours été plutôt
orageuses. Cela tient essentiellement
au fait que depuis que les
taux hypothécaires varient non
seulement en fonction du marché,
mais aussi de la force financière
des emprunteurs et autres
propriétaires d’immeubles, la
BCV ne s’est jamais fait la réputation
d’agir dans le sens souhaité
par les locataires. Au lieu
de baisser rapidement les taux
lorsque la conjoncture évolue
favorablement et les hausser le
plus tard possible, lorsque les
crédits viennent à manquer, la
banque a toujours donné l’impression
de faire le contraire et
donc de favoriser plutôt les propriétaires.
L’ASLOCA s’est engagée résolument
dans le référendum et
compte bien que la nouvelle loi
sur la privatisation de la BCV
échouera en scrutin populaire, le
23 septembre. Cela pour deux
raisons essentielles:
1. La fixation du taux hypothécaire
de référence est certes
imposée par la jurisprudence du
Tribunal fédéral mais elle intègre
aussi de nombreux facteurs
de calcul, très mystérieux et soumis
sinon au secret bancaire du
moins au secret des affaires. Or,
ces critères dépendent de circonstances
économiques cantonales
appréciées actuellement
(Dessin: JPG)
par un conseil d’administration
composé essentiellement de personnalités
vaudoises.
Si, ce que personne ne souhaite
apparemment, mais que l’on ne
peut exclure avec la nouvelle loi,
le centre de décision devait «déménager»
à Zurich, à Bâle, en
main de décideurs majoritairement
privés, on peut douter que
ces mêmes critères soient appliqués
de manière identiques.
2. La BCV détient la majorité, sinon
la totalité du pouvoir dans la
société de gestion immobilière
Sogirom, qui administre de très
nombreux immeubles. Ainsi, la
banque est elle-même juge et
partie, puisque directement concernée
par les effets de la hausse
ou de la baisse du taux hypothécaire.
Sous la surveillance d’un
conseil d’administration majoritairement
composé de responsables
économiques et financiers
désignés par l’Etat, on peut espérer
éviter une interprétation par
trop favorable aux propriétaires
des paramètres entrant dans le
calcul du taux de référence.
Contrairement à ce que pensent
ou veulent faire croire certains
milieux, l’ASLOCA n’entend
pas demander les moyens de
fausser le marché, ni d’imposer à
l’Etat d’intervenir de manière
coercitive dans la gestion de la
BCV. Elle veut simplement que
les intérêts de l’ensemble du
canton, et donc aussi ceux des
locataires, prévalent sur les résultats
purement financiers de la
banque.
La nouvelle loi sur la BCV implique
une aggravation de la
situation des locataires, du moins
à moyen terme. C’est ce qu’il faut
éviter en allant voter et en faisant
voter NON le 23 septembre. n
Jean Jacques Schwaab

Genève: 6 et 7 octobre 2001
Election
du Grand Conseil
Cantons
Laurent MOUTINOT (socialiste)
Conseiller d’Etat, ancien avocat
responsable de l’ASLOCA.
Carlo SOMMARUGA (socialiste)
Avocat responsable de l’ASLOCA
Genève, Secrétaire général du
Rassemblement pour une politique
sociale du logement.
Christian GROBET
(Alliance de gauche)
Député, Conseiller national, ancien
Conseiller d’Etat, ancien avocat
responsable de l’ASLOCA-Genève.
Votez et faites
voter les candidats
proches
de l’ASLOCA
en rajoutant leur
nom à la main
lorsqu’ils ne
figurent pas
sur votre liste
Christian FERRAZINO
(Alliance de gauche)
Député, Conseiller administratif,
ancien avocat de l’ASLOCA.
Marianne GROBET WELLNER
(socialiste)
Députée, économiste indépendante,
membre du comité de l’ASLOCA.
Alberto VELASCO
(socialiste)
Député, ancien juge assesseur au
Tribunal des baux et loyers, membre
du comité de l’ASLOCA.
8
Droit au logement n 0 151
Septembre 2001
En matière de logement, de protection
des locataires et de lutte contre
les loyers abusifs, les prochaines
élections cantonales sont très importantes.
Il faut se souvenir que la majorité
précédente (parti libéral, parti radical
et PDC) en place jusqu’en
1993 et le gouvernement monocolore
en place de 1993 à 1997, ont
attaqué violemment les droits des
locataires en démantelant la LDTR
(loi sur les démolitions, transformations
et rénovations), en réduisant
les allocations logement, et en
autorisant la destruction illégale
d’immeubles.
Cette ancienne majorité a fait des
cadeaux fiscaux aux propriétaires
acquérant une villa ou un appartement,
mais n’a pas aidé fiscalement
les locataires.
Aujourd’hui, ces mêmes forces
politiques, soutenues par les milieux
immobiliers et les régisseurs,
veulent revenir en force pour s’en
prendre notamment aux droits des
locataires!
Il est indispensable que les locataires
puissent compter sur une
majorité favorable au Grand Conseil.
La majorité actuelle (Socialistes,
Verts et Alliance de gauche), en
place depuis 4 ans, a œuvré concrètement
en faveur des locataires.
Elle a notamment fait aboutir:
ü Des améliorations de la
protection des locataires, tout
particulièrement en renforçant
la LDTR, ainsi que des
mesures pour la création de
logements accessibles à tous;
ü La promotion des coopératives
d’habitations qui garantissent
des loyers abordables à long
terme;
ü Des améliorations en matière
de gestion du logement social;
ü Un meilleur accès à l’allocation
logement.
La présence au Grand Conseil
comme au Conseil d’Etat de personnes
compétentes en matière de
défense des locataires, de logement
social, de lutte contre les
loyers abusifs et de défense des
droits démocratiques est plus que
jamais nécessaire.
n
Carlo Sommaruga